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關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟論文范文一：低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新

房地產(chǎn)業(yè)屬于高耗能、高排放量的行業(yè)，隨著近年來我國人民生活水平的提升，人們對生活質(zhì)量的要求不斷升高，這種形勢下房地產(chǎn)業(yè)必然會朝著低碳化的方向發(fā)展，但是因為當前我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，房地產(chǎn)業(yè)向低碳化發(fā)展的過程中始終有一些問題存在，因此必須加強對房地產(chǎn)經(jīng)濟的管理，并實現(xiàn)管理工作的創(chuàng)新，從而促進房地產(chǎn)低碳化發(fā)展的實現(xiàn)。

【關(guān)鍵詞】低碳經(jīng)濟;房地產(chǎn);經(jīng)濟管理創(chuàng)新

隨著近年來我國對新型經(jīng)濟增長方式支持力度的不斷加大，尤其是在可持續(xù)發(fā)展觀念的引導(dǎo)下，低碳經(jīng)濟得到了快速發(fā)展，實現(xiàn)了對科技與制度的創(chuàng)新，在減少廢棄物排放、降低能源消耗等方面取得了有效成果，有效推動了環(huán)境和經(jīng)濟的共同發(fā)展。近年來各行各業(yè)都開始關(guān)注低碳經(jīng)濟，隨著低碳經(jīng)濟的快速發(fā)展，我們的生存環(huán)境得到了有效保護，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)也得到了有效的優(yōu)化與調(diào)整。因此，在低碳經(jīng)濟背景下，急需進一步加快我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理的創(chuàng)新發(fā)展，這樣才能切實保證經(jīng)濟與環(huán)境的共同發(fā)展。

1我國房地產(chǎn)發(fā)展提倡低碳經(jīng)濟

1.1制定了低碳地產(chǎn)發(fā)展政策

目前我國的經(jīng)濟環(huán)境非常復(fù)雜，其經(jīng)濟發(fā)展過程中具有一定的不確定性，在這種形勢下如果不能發(fā)展低碳地產(chǎn)發(fā)展政策，低碳房產(chǎn)發(fā)展將會面臨很多問題，例如法律法規(guī)不完善，違法行為發(fā)生的幾率將會增加，在低碳房地產(chǎn)發(fā)展的過程中，犯罪的成本比較低，而房地產(chǎn)利潤較高，因此造成犯罪率非常高，還會出現(xiàn)房地產(chǎn)價格虛假的問題。因此，在目前的低碳經(jīng)濟背景下，繼續(xù)加快房地產(chǎn)相關(guān)政策與法規(guī)的健全與完善。

1.2大力倡導(dǎo)綠色與環(huán)保

在目前的低碳經(jīng)濟環(huán)境中，要想實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的低碳目標，就要不斷加快在技術(shù)與材料方面的創(chuàng)新，充分利用環(huán)保的、綠色的材料代替高能耗材料，這樣才能實現(xiàn)建筑材料的環(huán)保和綠色目標。在房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該利用新型的保溫隔熱材料，這樣不僅可以達到良好的保溫效果，同時還能充分實現(xiàn)隔熱的目的，保證房屋始終處于一種良好的隔熱效果中，此外，對煤炭需求量也會相應(yīng)降低，最終達到綠色環(huán)保的目的。

1.3不斷提高環(huán)保意識

在全社會范圍內(nèi)加大對低碳環(huán)保的教育和宣傳力度，提高國民的環(huán)保意識，這樣人們在生產(chǎn)與生活中才能樹立起低碳意識，在日常生活和工作中注意節(jié)能減排，積極利用節(jié)能減排產(chǎn)品，積極轉(zhuǎn)變?nèi)藗兊乃枷敕绞脚c生活方式，對人們的綠色生活進行引導(dǎo)，這樣才能為低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展奠定堅實基礎(chǔ)。

2低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營都使用粗放型模式，然而在低碳經(jīng)濟背景下，很多地產(chǎn)企業(yè)不能適應(yīng)新的發(fā)展方式，進而出現(xiàn)了虧損甚至倒閉的現(xiàn)象。低碳經(jīng)濟是保證我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展的重要條件，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)朝著可持續(xù)發(fā)展的方向發(fā)展，這種情況下國家和企業(yè)應(yīng)該共同努力，將房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新發(fā)展工作做好，明確低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)經(jīng)濟帶來的影響，這樣才能使我國房地產(chǎn)行業(yè)更好的為我國經(jīng)濟發(fā)展做出貢獻。

2.1大大增加房地產(chǎn)成本

當前我國的科學(xué)技術(shù)水平有限，這種情況下繼續(xù)進一步提高低碳技術(shù)，這種形勢下在房地產(chǎn)業(yè)中應(yīng)用低碳技術(shù)，勢必會大大增加房地產(chǎn)成本，在技術(shù)研發(fā)過程中往往需要投入更多資金。低碳經(jīng)濟實際上就是利用新能源來代替?zhèn)鹘y(tǒng)能源，當時新能源的利用會大大增加成本投入，因此會極大的增加房地產(chǎn)企業(yè)中企業(yè)的資金投入。從目前我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展情況來看，大部分企業(yè)都是中小型的規(guī)模，他們沒有過多的資金投入到低碳經(jīng)濟上，這無疑為低碳房地產(chǎn)發(fā)展造成了一些困難。

2.2低碳經(jīng)濟的實行會使房價升溫

低碳經(jīng)濟的目標要想得到實現(xiàn)，就需要再房地產(chǎn)發(fā)展過程中積極利用新能源和新技術(shù)，變相的增加了房地產(chǎn)企業(yè)在成本上的支出。當前，很多利用低碳能源的建筑，接著低碳的幌子將房價抬高，但是消費者只會認為只有房屋質(zhì)量高，其價格才會提高，這在無形中使房價有了升溫的跡象。在這種情況下，一些消費能力較低的人群，根本不能承受地產(chǎn)升溫帶來的壓力，一些人買房的欲望大大降低，這對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展是非常不利的。

2.3阻礙房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展

房地產(chǎn)在發(fā)展過程中會使用大量煤炭與木材，能耗總量非常大，據(jù)相關(guān)研究顯示，房地產(chǎn)產(chǎn)生的碳排放量在總排放量中占到了30%左右。從當前我國的房地產(chǎn)發(fā)展情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)要想實現(xiàn)健康穩(wěn)步發(fā)展的目標，首先必須有大量的能源作為保障，在目前低碳經(jīng)濟的發(fā)展環(huán)境中，能源支持顯然受到了限制，同時房地產(chǎn)行業(yè)也會受到相應(yīng)限制，這不僅會嚴重影響房地產(chǎn)業(yè)在一定范圍內(nèi)的發(fā)展，同時對房地產(chǎn)經(jīng)濟的整體情況也會造成一定影響。

3低碳經(jīng)濟背景下如何做好房地產(chǎn)經(jīng)濟管理創(chuàng)新

低碳經(jīng)濟主要利用產(chǎn)業(yè)穿行、技術(shù)與制度創(chuàng)新等方式，最大限度的減少能源消耗量，減少廢氣的排放量，這樣經(jīng)濟發(fā)展才能與環(huán)境保護實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。發(fā)展低碳經(jīng)濟不僅可以有效保護環(huán)境，同時還能對經(jīng)濟結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，促進能源利用率的提升。

3.1利用法律法規(guī)控制地產(chǎn)業(yè)碳排放

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)獲得了比較大的發(fā)展，建立了一系列法律法規(guī)來促進其發(fā)展，但是從目前我國房地產(chǎn)經(jīng)濟管理工作中可以看出，還有很多問題存在，特別是在低碳經(jīng)濟發(fā)展的過程中，還缺少健全的制度監(jiān)管低碳經(jīng)濟下的房地產(chǎn)業(yè)，這種情況下急需進一步完善法律法規(guī)，對房地產(chǎn)業(yè)高耗能與高排放進行有效控制，超過標注的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)接受嚴厲的懲罰，這樣房地產(chǎn)業(yè)才能得到健康發(fā)展。

3.2對企業(yè)成本進行合理控制

低碳經(jīng)濟背景下要求使用新型的環(huán)保的技術(shù)與材料，這種情況下企業(yè)的成本必然會增加，怎樣將低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)業(yè)成本的控制工作做好顯得非常重要。①在技術(shù)與材料選用過程中，應(yīng)該結(jié)合最優(yōu)化原則選擇低耗能、低排放材料與技術(shù);②在具體施工過程中要保證采用的技術(shù)能夠達到低排放的目的;③在開發(fā)低碳房地產(chǎn)的過程中使用的新材料通暢價位都比較高，因此必須將材料使用情況做好統(tǒng)計，避免出現(xiàn)浪費現(xiàn)象。此外，還要在前期工作中將成本控制工作做好。

3.3制定長期的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展目標

隨著近年來我國體制改革的不斷加快，對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟發(fā)展方式與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)都提出了要求，經(jīng)濟發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變要求企業(yè)在發(fā)展過程中做到低排放和低耗能，因此國家不僅要對當前的經(jīng)濟形態(tài)進行充分考慮，同時還要在發(fā)展房地產(chǎn)的過程中對其進行宏觀指導(dǎo)，保證房地產(chǎn)企業(yè)可以在低碳經(jīng)濟背景下穩(wěn)步發(fā)展，避免因為低碳經(jīng)濟影響而造成的房地產(chǎn)經(jīng)濟萎縮。

3.4完善房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制

顯然，當前我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中還有很多問題存在，特別是進入低碳房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展階段以后，市場形勢越來越復(fù)雜，這種情況下單純依靠行政政策已經(jīng)很難實現(xiàn)對房地產(chǎn)經(jīng)濟的有效調(diào)節(jié)，因此國家相關(guān)部門應(yīng)該結(jié)合低碳經(jīng)濟對房地產(chǎn)業(yè)的要求，針對房地產(chǎn)經(jīng)濟進行一些干預(yù)，對當前的房地產(chǎn)經(jīng)濟管理機制進行完善，這樣才能充分保證低碳經(jīng)濟背景下房地產(chǎn)業(yè)可以得到穩(wěn)步發(fā)展。

3.5不斷調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟財稅政策

在低碳經(jīng)濟背景下企業(yè)要想實現(xiàn)發(fā)展就要增加資金投入，那些依靠銀行貸款的企業(yè)必然會面臨更大的投資風(fēng)險，因此國家應(yīng)該采取相應(yīng)的財稅政策，對發(fā)展低碳經(jīng)濟的企業(yè)提供支持，可以對于高耗能房地產(chǎn)企業(yè)征收污染稅，通過這種方式可以為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)向低碳經(jīng)濟方向發(fā)展的企業(yè)提供機遇，同時還應(yīng)該利用降低稅收、增加財政補貼的方式，針對那些實施低碳經(jīng)濟的企業(yè)提供支持，以不斷促進房地產(chǎn)企業(yè)朝著低碳經(jīng)濟方向發(fā)展。

4結(jié)語

綜上所述，近年來能源緊缺的現(xiàn)象越來越嚴峻，低碳經(jīng)濟開始成為各行各業(yè)發(fā)展的主流趨勢。在低碳經(jīng)濟背景下，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展可以更加快速的實現(xiàn)降低能源利用、減少污染的目標，同時不斷提高節(jié)能環(huán)保的意識，進一步推動房地產(chǎn)業(yè)朝著低碳方向發(fā)展。目前房地產(chǎn)行業(yè)低碳發(fā)展中還存在很多問題，必須在經(jīng)濟管理工作中實現(xiàn)創(chuàng)新，不僅加快房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展，同時還要積極改善居民生活環(huán)境質(zhì)量，最終保證經(jīng)濟與環(huán)境協(xié)同發(fā)展得以實現(xiàn)。

參考文獻

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關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟論文范文二：房地產(chǎn)經(jīng)濟與市場經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展

引言

不可否認，房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國經(jīng)濟發(fā)展中占據(jù)著十分重要的地位，不但使人們的住房水平有明顯提升，而且還提供了很多就業(yè)崗位。然而，我國土地面積雖遼闊，但人口眾多，且適用土地有限，隨著人們對房屋需求的猛增，開始出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，直接導(dǎo)致房價上漲。長期如此發(fā)展下去，必將影響到我國經(jīng)濟的穩(wěn)定性，所以必須對房地產(chǎn)經(jīng)濟加以規(guī)范，促進其與市場經(jīng)濟的協(xié)調(diào)。

一、發(fā)揮政府宏觀調(diào)控的作用

房價居高不下、住房難是我我國當前備受關(guān)注的社會話題。在市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟發(fā)展要遵循市場規(guī)律，而我國正處于經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，加上市場環(huán)境復(fù)雜多變，急需政府涉入，采取宏觀調(diào)控手段，合理控制房價，盡快把房價拉回與我國經(jīng)濟水平相一致的軌道上，減少房地產(chǎn)泡沫帶來的危害。首先，政府需加強重視，并對當前房地產(chǎn)經(jīng)濟有個明確的認識和科學(xué)的判斷，將控制和降低房地產(chǎn)市場風(fēng)險作為重點工作來抓。其次，應(yīng)加強監(jiān)督管理力度，時時掌握房地產(chǎn)市場動向，了解消費者的消費心理，予以科學(xué)地引導(dǎo)和調(diào)控。特別是地方政府的投資行為，和房地產(chǎn)業(yè)負債率過高的問題，應(yīng)及時解決，確保房地產(chǎn)商能夠理性投資，避免較大金融風(fēng)險的形成。地方政府過度干預(yù)，非但解決不了問題，反而可能會出現(xiàn)新的問題，所以必須對地方政府加以約束。同時，在巨大經(jīng)濟利益的引誘下，房地產(chǎn)交易中難免會出現(xiàn)金融詐騙行為，如有必要，政府應(yīng)采取強制性手段予以制止。如果資產(chǎn)價值不斷增長，而實體經(jīng)濟跟不上，將影響到經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，為防止這一現(xiàn)象繼續(xù)惡化，政府可提高銀行存款利率，或通過征收房產(chǎn)稅等手段加以控制。

二、實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)的科學(xué)發(fā)展

房地產(chǎn)業(yè)在我國國民經(jīng)濟中的地位極其重要，對國家和社會的貢獻也不容小覷，然而市場環(huán)境復(fù)雜多變，隨著房地產(chǎn)業(yè)的進一步壯大，出現(xiàn)的問題也越來越多。比如在銀行信貸中占據(jù)著高比例，一旦資金斷裂，銀行將首當其沖，其他行業(yè)也會受到影響。我國房價上漲的原因與實際價值并不相符，主要是開發(fā)商和炒房團引起的，價格與價值相背離，與市場經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的目標不符。所以，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)盡快回歸到均衡、科學(xué)、可持續(xù)發(fā)展的軌道上來。該行業(yè)不管是收縮還是擴張，都應(yīng)尊重客觀事實，符合我國經(jīng)濟發(fā)展水平，并綜合考慮社會、人口、生態(tài)等多方面因素，使其在國民經(jīng)濟中能夠發(fā)揮平穩(wěn)支撐作用。任何行業(yè)發(fā)展，都有其底線，房地產(chǎn)業(yè)同樣如此，如果不加控制，任由其如此發(fā)展下去，必將會有衰退的一天，而其他許多行業(yè)也會受到影響，甚至?xí)璧K國民經(jīng)濟的進步。所以，一方面，不管是房地產(chǎn)開發(fā)商，還是消費者，或是干預(yù)的地方政府，都應(yīng)擺正心態(tài)，重新認識房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勢和其可能帶來的風(fēng)險，減少盲目性;另一方面，應(yīng)結(jié)合經(jīng)濟實際水平、城鎮(zhèn)化水平、工業(yè)化水平和居民收入水平等條件考慮，走出一條科學(xué)均衡可持續(xù)發(fā)展的道路。

三、房地產(chǎn)經(jīng)濟需要合理轉(zhuǎn)型

經(jīng)濟在發(fā)展，市場在隨時變化，新時代、新的消費需求對房地產(chǎn)業(yè)提出了新的要求。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)在擴張過程中存在明顯的盲目性，競爭方式較為粗放，且運營模式單一，不利于該行業(yè)的長遠發(fā)展。而如今，市場競爭加劇，房地產(chǎn)業(yè)不但要競爭產(chǎn)品數(shù)量和質(zhì)量，還要樹立自己的形象品牌，提高產(chǎn)業(yè)服務(wù)水平，只有提高綜合實力，才能在激烈的競爭中占據(jù)優(yōu)勢。運營模式也不再單一，反而傾向于綜合性配套服務(wù)運營。另外，過去的房屋產(chǎn)品耗能較高，污染嚴重，對人們的健康和環(huán)境都不利。當前時代提倡綠色、節(jié)能、環(huán)保，房地產(chǎn)業(yè)也逐漸走上了低碳環(huán)保的發(fā)展道路。隨著城鎮(zhèn)化水平加快，房地產(chǎn)也在經(jīng)營理念上也應(yīng)有所轉(zhuǎn)變，首先要重視產(chǎn)品的綜合性和多功能化，現(xiàn)代很多地產(chǎn)都兼具辦公、娛樂、居住、購物等多種功能。其次經(jīng)營范疇要有一定的拓展，如在休閑度假、公共設(shè)施上增加投資。此外，相應(yīng)的物業(yè)和服務(wù)水平也要跟上。低碳綠色房地產(chǎn)是今后的一個主要方向，綠色不僅僅是在房屋周圍種植綠樹，更多的是體現(xiàn)在房屋的材料上，應(yīng)盡量使用環(huán)保、無毒害的材料。

四、建立起有效的相關(guān)政策

行業(yè)發(fā)展大都要經(jīng)過起步、繁榮、飽和、轉(zhuǎn)型四個階段，房地產(chǎn)業(yè)亦然，我國各地經(jīng)濟水平不同，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展程度也有差異，國家應(yīng)根據(jù)各地實際情況，制定適合本地的政策。首先，在土地方面，要進一步完善土地產(chǎn)權(quán)制度，建立城市土地儲備制度，為調(diào)控土地總量和結(jié)構(gòu)提供制度基礎(chǔ)和保障。加強土地管理，嚴格監(jiān)督，運用現(xiàn)代化高科技，在土地測量、規(guī)劃上提高工作效率，采用科學(xué)的的方法進行規(guī)劃。此外，還要明確城市增長邊界，界定農(nóng)用地和非農(nóng)用地的界限，并永久保護城市外圍土地。最后要集約利用城市土地。其次，應(yīng)保持房地產(chǎn)投資適度增長，進一步優(yōu)化房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)，包括市場結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的內(nèi)容。同時保持適度的房價收入比，例如控制房價上漲速度，保持城鎮(zhèn)居民可支配收入的持續(xù)增長，大力發(fā)展住房二級市場，提倡住房梯度消費，推進住房金融的改革創(chuàng)新，為消費者提供更完善、更多樣的金融產(chǎn)品。

篇2

（一）有關(guān)社會矩陣的平衡方式

除采用以上方法之外，還通過CGE進行研究。在建立CGE模型之前，要先對初始的SAM進行科學(xué)處理?？刹捎米钚〗徊骒胤▽ο嚓P(guān)問題進行深入研究。例如，使用最小交叉熵法對相關(guān)的房產(chǎn)服務(wù)和房產(chǎn)開發(fā)、房產(chǎn)物業(yè)管理等經(jīng)營活動進行有效、科學(xué)、全面的進行考察，并根據(jù)比較科學(xué)的原理和科學(xué)方法進行調(diào)整，使有關(guān)數(shù)據(jù)達到平衡，即與原始值保持一致。

（二）有關(guān)房地產(chǎn)實際經(jīng)濟價格的經(jīng)濟影響

房地產(chǎn)經(jīng)濟在我國國民經(jīng)濟中的位置，表明了房地產(chǎn)經(jīng)濟在各經(jīng)濟行業(yè)中至關(guān)重要性。房價的波動時刻影響著我國宏觀經(jīng)濟的波動。例如，房價上漲，則和房產(chǎn)業(yè)關(guān)系密切的鋼鐵行業(yè)、砂石行業(yè)、機械行業(yè)等行業(yè)產(chǎn)品價格也隨著上漲。房產(chǎn)價格下降，這些行業(yè)的產(chǎn)品價格也會隨之下降；農(nóng)業(yè)同房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)程度較小，因此農(nóng)產(chǎn)品價格的變化相對較小，不受房地產(chǎn)價格變化的起伏而變化。其次，房地產(chǎn)價格變化對整個國家宏觀經(jīng)濟是正相關(guān)形式變化，房地產(chǎn)價格上漲，宏觀經(jīng)濟相關(guān)數(shù)據(jù)也會隨著變化。同時，房地產(chǎn)價格變化對居民收入有著顯著的調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)價格出現(xiàn)小幅度改變，在收入水平上沒有明顯的變化。但是，房產(chǎn)價格有顯著變化時，則居民收入也會有顯著變化，總之房價和居民收入密切相關(guān)。同時，房地產(chǎn)價格的變化對金融業(yè)也有一定的影響，金融業(yè)的彈性較大，從投入到產(chǎn)出，很明顯的能夠看出兩者的關(guān)系。

二、有關(guān)房地產(chǎn)價格的效應(yīng)與影響

（一）有關(guān)價格上漲的部門直接產(chǎn)生效應(yīng)

首先，從實際效果上來說，和之前預(yù)計的保持一致。在一些場景中，由于房地產(chǎn)的實際價格上漲讓一些行業(yè)呈現(xiàn)出多種不同的幅度增長。其次，在相應(yīng)的場景中，排除所有房地產(chǎn)自身以外，相應(yīng)的建筑業(yè)、重工業(yè)以及一些公用事業(yè)均受到房地產(chǎn)影響頗大，在一些農(nóng)業(yè)、工業(yè)與相關(guān)服務(wù)業(yè)中相應(yīng)的房地產(chǎn)價格上漲實際影響比較小。綜上述，從整個行業(yè)的實際分布來說，由房地產(chǎn)的實際帶動是比較大，主要以一些基礎(chǔ)性設(shè)施為主要行業(yè)，而這些行業(yè)中大多數(shù)都存在著相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)系。所以，部分行業(yè)在實際的產(chǎn)出增量中要增加直接性關(guān)聯(lián)，一些輕工業(yè)與農(nóng)業(yè)等多種行業(yè)其實際增長幅度都比較小，而和預(yù)期相對比卻保持著一致性。

（二）房地產(chǎn)價格的相關(guān)影響

我國房地產(chǎn)實際價格的不斷下降也讓國家的宏觀調(diào)控發(fā)生著相應(yīng)的變化，同時隨著我國經(jīng)濟體系的不斷改革，我國一些房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)逐年呈現(xiàn)下降的趨勢。這就在一定程度上影響了房地產(chǎn)的GDP的實際變動，相應(yīng)的就業(yè)以及進出口也在不斷增大，而對一些消費與總產(chǎn)出來說其一直都受著宏觀調(diào)控的直接影響。對我國的房地產(chǎn)行業(yè)來說，其實際價格的不斷變動對一些非生產(chǎn)的賬戶有著直接而必然的影響。對房地產(chǎn)的下降與上升使一些人的收入持續(xù)降低。但是，房地產(chǎn)的實際價格下降直接影響著人民的生活。相關(guān)政府與企業(yè)的房價與收入在實際的變動方面也存在著諸多不同。相反的是，其給相關(guān)的居民只帶來了較差的居民收入，房地產(chǎn)的實際價格的下降對我國的居民有著直接的負面影響。

三、結(jié)語

篇3

就目前情況來看，我國實行的是農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度。隨著社會的不斷發(fā)展與進步，社會對農(nóng)村土地金融發(fā)展提出了更高的要求。因此，農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的弊端日益凸顯出來，一定程度上阻礙了農(nóng)村土地金融和農(nóng)村經(jīng)濟的良好發(fā)展。具體來講，主要體現(xiàn)在以下三個方面。

1.未明確確定“集體”這一概念。

一方面，在《中華人民共和國土地管理法》中，已明確規(guī)定農(nóng)村的土地屬于集體。另一方面，對于“集體”這個概念的界定卻比較模糊?！锻恋毓芾矸ā?、《民法通則》中雖然都有關(guān)于“農(nóng)民集體”的表述，但沒有良好解決“農(nóng)民集體”同農(nóng)民個人的利益關(guān)系。因此，我國農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)主體出現(xiàn)模糊不清的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致土地流轉(zhuǎn)的利益主體虛化，不能良好適應(yīng)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展要求。

2.土地抵押權(quán)上的矛盾。

在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度下，土地抵押權(quán)是其權(quán)能內(nèi)容之一。就目前我國關(guān)于土地抵押權(quán)的立法來看，存在不一致性。在《農(nóng)村土地承包法》中，規(guī)定農(nóng)村土地可以被轉(zhuǎn)讓、抵押等。但是在《擔(dān)保法》中，又規(guī)定歸集體所有的土地（比如宅基地、耕地等）使用權(quán)不能抵押。因此，根據(jù)《擔(dān)保法》中的規(guī)定，農(nóng)民的宅基地、耕地等的抵押權(quán)受到法律的限制。

3.土地使用權(quán)不清晰。

承包經(jīng)營權(quán)屬于使用性質(zhì)，農(nóng)民在土地中獲得的權(quán)力非常小，即耕種權(quán)、一部分的收益權(quán)以及非常狹小的處分權(quán)。在農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展中，土地是重要的資產(chǎn)，目前土地使用權(quán)嚴重影響了農(nóng)村土地的產(chǎn)權(quán)權(quán)能。假設(shè)土地可以自由抵押、流轉(zhuǎn)，但如果其中出現(xiàn)了問題，就會產(chǎn)生嚴重的負面效應(yīng)（比如農(nóng)民失去賴以生存的資產(chǎn)——土地，農(nóng)村金融發(fā)展受挫等）。我國土地產(chǎn)權(quán)界定模糊，從而導(dǎo)致農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展滯后，農(nóng)民一直生活在貧困的邊緣。一方面，資金投入是農(nóng)民生產(chǎn)中的必備因素，目前土地產(chǎn)權(quán)模糊造成產(chǎn)權(quán)權(quán)能不足，從而大大影響了農(nóng)民的融資能力，促使農(nóng)民不能開展大規(guī)模的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，造成農(nóng)村和城市居民的雙重貧困。另一方面，隨著我國城市的快速發(fā)展，吸引了大量的農(nóng)村金融剩余，造成一部分農(nóng)村資金和人力的外流，所以出現(xiàn)很多土地棄耕的情況，造成城市資源分配不均，進一步加劇了農(nóng)村金融貧乏現(xiàn)象。

二、促進農(nóng)村金融與農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的措施

針對目前農(nóng)村金融與農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中存在問題，必須要采取有力的措施加以解決，促進農(nóng)村金融和農(nóng)村經(jīng)濟的良好發(fā)展，從而不斷提高農(nóng)民收入。具體來講，可以從以下三個方面入手。

1.完善農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

由于農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方面存在較大的問題，政府需站在發(fā)展農(nóng)村土地金融和農(nóng)村經(jīng)濟角度，在政策上予以傾斜，引導(dǎo)和支持農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟。具體而言，可以采取以下三個方面的措施。

1.1不斷完善相應(yīng)的制度。

為了進一步發(fā)展農(nóng)村土地金融和農(nóng)村經(jīng)濟，我國必須要立足當前農(nóng)村土地使用權(quán)方面的弊端，盡快出臺相應(yīng)的政策，進一步完善相應(yīng)的制度。第一，進一步明確集體土地的產(chǎn)權(quán)，保障農(nóng)民的農(nóng)業(yè)組織規(guī)范化；第二，科學(xué)對待集體土地的產(chǎn)權(quán)問題，維護農(nóng)民的合法權(quán)益，實現(xiàn)農(nóng)村土地金融的良好發(fā)展。

1.2確保流轉(zhuǎn)方法的合法化。

第一，建立健全相應(yīng)的政策，比如土地投資政策、投資補償政策等，并且根據(jù)社會的不斷發(fā)展，及時做出相應(yīng)的修改。第二，在遵循經(jīng)濟發(fā)展的前提下，綜合考察農(nóng)業(yè)發(fā)展的具體情況，制定相應(yīng)的政策，引導(dǎo)農(nóng)民正確對待土地流轉(zhuǎn)，從而幫助農(nóng)民提供土地的使用率，推動農(nóng)村經(jīng)濟的健康快速發(fā)展。第三，土地流轉(zhuǎn)之后，可能會產(chǎn)生一系列的問題，比如土地用途變化造成的問題、權(quán)屬關(guān)系變化帶來的糾紛等。這就要求政府相關(guān)部門制定相應(yīng)的對策，避免不必要的糾紛。

2.采取集體抵押土地所有權(quán)的方法進行融資。

根據(jù)相關(guān)調(diào)查結(jié)果表明，農(nóng)民貸款之所以比較難，最主要的原因就是缺乏有效的抵押資產(chǎn)。在農(nóng)村土地使用權(quán)中，由于其存在一定的風(fēng)險，所以銀行不接受農(nóng)民以土地使用權(quán)作為抵押。針對這種情況，考慮到我國法律明確規(guī)定農(nóng)村土地貴集體所有，在融資的時候，就可以采取集體抵押土地所有權(quán)的方式，從而向金融機構(gòu)獲得貸款。這樣一來，產(chǎn)權(quán)則獲得明晰。在農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中，可以在農(nóng)村中集體成立合作社，村民以土地入股并且享受分紅。農(nóng)村合作社在金融機構(gòu)和種植大戶（或農(nóng)業(yè)企業(yè)）之間起到橋梁作用。采用農(nóng)村合作社方式發(fā)展農(nóng)村土地金融和農(nóng)村經(jīng)濟，實現(xiàn)農(nóng)村土地以集體抵押或轉(zhuǎn)讓，具有多種優(yōu)勢。一方面，它可以有效保證土地的集中化、規(guī)?；?jīng)營，從而彌補了小塊土地的使用效率不高的問題，大大提升土地使用率；另一方面，它還可以有效提高土地使用權(quán)權(quán)能，從而進一步提高了土地使用權(quán)的抵押價值。

3.采用家庭農(nóng)場的方式盡心運作。

就農(nóng)村土地金融發(fā)展來看，經(jīng)濟發(fā)展不佳，最主要的問題是農(nóng)村金融市場開發(fā)不夠（比如沒有實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營）。在傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)發(fā)展模式下，農(nóng)民采用的是小塊土地耕種，其成本高、收益小，無法達到規(guī)?；?、產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營。在農(nóng)村土地金融和農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展中，走家庭農(nóng)場的運作方式，由于家庭成員之間的價值取向和目標均不存在較大的分歧，且方便內(nèi)部的溝通和協(xié)商。采用這種方式來經(jīng)營，以家庭成員為主要勞動力，采用集約化、規(guī)?；?、商品化的經(jīng)營模式，大大提升農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效率。

三、結(jié)語

篇4

1.劣勢分析

與其他產(chǎn)業(yè)相比，流通產(chǎn)業(yè)的集約度還不夠高，隨著能源消費水平、規(guī)模的日益提高、擴大，產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的流通結(jié)構(gòu)發(fā)生了翻天覆地的轉(zhuǎn)變，原有供貨、銷貨渠道被中斷，高成本、低收益經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀給流通產(chǎn)業(yè)帶來了沉重的運營負累。由此可見，低碳經(jīng)濟誘發(fā)的“能源危機”，使流通產(chǎn)業(yè)的高頻流通、低頻經(jīng)營模式遭到了重創(chuàng)。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟流通速度雖然加快了，但是由于低碳經(jīng)濟發(fā)展的約束限制，流通交易中的捆綁束縛成倍增加，生產(chǎn)資源被鎖定，流通渠道減少、流通容量被壓縮，使流通產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的能動性減弱。資料顯示，巨大多數(shù)流通產(chǎn)業(yè)為擺脫低碳經(jīng)濟束縛，紛紛棄用高效交流通道，選擇另辟蹊徑，尋求高收益經(jīng)營路徑。

2.機會分析

當前經(jīng)濟結(jié)構(gòu)、貿(mào)易規(guī)則正在變化，為避免高耗能、污染產(chǎn)業(yè)給我國資源環(huán)境造成沉重負累，國家也開始在其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域中發(fā)展低碳經(jīng)濟，并給予了非常豐厚的政策優(yōu)惠，世界市場為融合流通產(chǎn)業(yè)，也紛紛創(chuàng)建了低碳交易機制。因此，國家政策、國際環(huán)境，給流通產(chǎn)業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展契機，利潤轉(zhuǎn)讓，開發(fā)新貿(mào)易關(guān)系，拓寬了流通產(chǎn)業(yè)經(jīng)營規(guī)模，使其成為國家經(jīng)濟主體，擁有最先、最優(yōu)發(fā)展權(quán)利。

3.威脅分析

經(jīng)濟危機、衰退現(xiàn)象對流通產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟體的影響是負面的，在強大沖擊力的干擾下，流通產(chǎn)業(yè)各經(jīng)濟體的運行體系會隨之崩潰，依靠流通經(jīng)濟拉動市場內(nèi)需的動力能源枯竭，流通產(chǎn)業(yè)便會失去市場有利競爭地位，承擔(dān)過量節(jié)能減排義務(wù)，承受人民幣匯率上調(diào)的經(jīng)濟壓力，直至危機過去，流通產(chǎn)業(yè)也很難從經(jīng)營困境中走出來。

二、結(jié)論與發(fā)展路徑

篇5

作者：姚晏 蔡紹洪 單位：貴州財經(jīng)大學(xué)

低碳經(jīng)濟背景下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的保障

加強政府通過產(chǎn)業(yè)政策對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的支持和引導(dǎo),并建立恰當?shù)倪\行機制以保證產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的順利進行。此外,相應(yīng)的法律、法規(guī)、技術(shù)、人才以及強化低碳生產(chǎn)和低碳消費的宣傳也是低碳經(jīng)濟背景下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整得以實現(xiàn)的保障。1.市場是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)要素優(yōu)化配置的主要力量,要加強市場化建設(shè)按照市場經(jīng)濟規(guī)律來規(guī)范調(diào)控企業(yè)的低碳生產(chǎn)方式以及個人的低碳消費行為,并通過建立和完善行業(yè)間和區(qū)域間的“碳補償”機制實現(xiàn)區(qū)域間利益關(guān)系的協(xié)調(diào)發(fā)展。培育碳資源交易市場,促進生態(tài)資源化和生態(tài)資源的證券化。推進生態(tài)資源產(chǎn)權(quán)界定工作,建立使用生態(tài)資源付費制度,推進生態(tài)補償機制建設(shè);促進生態(tài)資源的證券化,把社會的盈余資金引導(dǎo)到投資于生態(tài)資源開發(fā)的方向上來,克服區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展中的資金“瓶頸”制約。通過制度創(chuàng)新發(fā)展“碳交易”。碳交易機制是規(guī)范碳交易市場的一種制度,是應(yīng)對氣候變化、減少碳排放的一種市場手段和途徑,需要探索不同的碳交易機制,使得企業(yè)或個人可以通過選擇購買或賣出碳排放的交易來達成減排或低排放的目標。2.發(fā)揮政府在促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整中的引導(dǎo)性作用,通過財政、稅收手段和金融手段促進低能耗、低碳排放的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的實現(xiàn)結(jié)合“十二五”發(fā)展規(guī)劃,制定和完善低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃,造就一批可參與國際競爭的按照低碳經(jīng)濟要求來增強自身競爭優(yōu)勢的低碳企業(yè)。同時,在制定和完善低碳產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和系統(tǒng)化的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃基礎(chǔ)上,通過建立行業(yè)準入許可證制度,提高市場準入門檻,促使企業(yè)高起點投入,保障節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展,增強行業(yè)整體競爭力,加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級和轉(zhuǎn)型。財政上要建立穩(wěn)定的財政資金投入機制,整合現(xiàn)有財政專項資金,對低碳發(fā)展的重大項目采取引導(dǎo)、激勵、獎勵或貼息貸款等方式給予支持。建立以政策性貸款為導(dǎo)向的低碳產(chǎn)業(yè)金融支持體系;發(fā)展碳金融,積極開發(fā)服務(wù)于節(jié)約能源和減少碳排放的各種金融制度安排和金融交易活動,創(chuàng)新開發(fā)各類金融產(chǎn)品,包括以碳排放權(quán)的期貨、期權(quán)為代表的金融衍生產(chǎn)品的交易和投資,低碳項目開發(fā)的投融資以及其他相關(guān)的金融中介活動。將碳稅作為一種獨立稅種存在,引入碳稅來鼓勵更多的綠色能源技術(shù)創(chuàng)新,對積極采用技術(shù)減排和回收二氧化碳并達到一定標準的企業(yè),給予減免稅優(yōu)惠。3.建立恰當?shù)倪\行機制以綜合運用行政、法律的乃至社會和文化的手段進行調(diào)整健全管理體系和監(jiān)督實施機制,強化節(jié)能減排管理。建立政府節(jié)能減排工作問責(zé)制,建立和完善節(jié)能減排指標體系、監(jiān)測體系和考核體系,開展節(jié)能減排專項執(zhí)法檢查,加大監(jiān)督檢查執(zhí)法力度;完善節(jié)能和低碳排放的標準制定,對企業(yè)的碳排放進行實時的監(jiān)測;建立節(jié)能減排技術(shù)服務(wù)體系,加快節(jié)能減排技術(shù)研發(fā),加快節(jié)能減排技術(shù)產(chǎn)業(yè)化示范和推廣;加強對節(jié)能、提高能效、潔凈煤、可再生能源、先進核能、碳捕集利用與封存等低碳和零碳技術(shù)的研發(fā)和產(chǎn)業(yè)化投入,加強對相關(guān)人才的培養(yǎng)。加強法律法規(guī)對促進綠色低碳經(jīng)濟發(fā)展的約束作用。走低碳發(fā)展之路,制度創(chuàng)新是關(guān)鍵,法制保障是根本,應(yīng)當充分運用法律手段助推產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。只有通過法律法規(guī)的形式將有關(guān)低碳經(jīng)濟的相關(guān)制度予以原則性、權(quán)威性規(guī)范,才能為各種政策的制定和實施提供法律依據(jù),并不斷完善配套措施,也才能真正實現(xiàn)低能源消耗、低排放的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化,實現(xiàn)低碳經(jīng)濟的有序發(fā)展。4.積極開展低碳生態(tài)倫理教育、構(gòu)建低碳生態(tài)文化,宣傳低碳生產(chǎn)和低碳消費的生產(chǎn)方式和生活方式低碳的生態(tài)倫理教育提倡全新的低碳生產(chǎn)方式和消費方式,培育人們尊重自然的內(nèi)在規(guī)律,以“天地人合一”、可持續(xù)發(fā)展的生態(tài)理性思維來處理經(jīng)濟、社會發(fā)展與自然環(huán)境之間的關(guān)系。目前,我國對能源節(jié)約和低碳排放的低碳生產(chǎn)方式和生活方式在教育、培訓(xùn)和宣傳工作的范圍和深度上都明顯不夠,大部分企業(yè)對實施低碳生產(chǎn)的價值、實施的途徑及實施低碳生產(chǎn)所帶來的效益缺乏足夠的認識,應(yīng)加強低碳生產(chǎn)的宣傳和培訓(xùn),結(jié)合企業(yè)類型和產(chǎn)業(yè)特點,普及循環(huán)經(jīng)濟和清潔生產(chǎn)方面知識,引導(dǎo)企業(yè)采用節(jié)能和低碳的生產(chǎn)方式,鼓勵企業(yè)投資低碳產(chǎn)品和服務(wù);同時,應(yīng)通過加強宣傳,提高全民節(jié)約意識和低碳生活方式意識,引導(dǎo)公眾養(yǎng)成節(jié)約、簡樸以及注重內(nèi)涵的生活方式,摒棄奢華、浪費的消費方式。

低碳經(jīng)濟背景下產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的路徑

三次產(chǎn)業(yè)中,工業(yè)是最主要的能源消耗和碳排放產(chǎn)業(yè),傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)和傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的碳排放也不容忽視。根據(jù)我國學(xué)者劉再起研究,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整對低碳經(jīng)濟的影響很大,德國的第一產(chǎn)業(yè)單位產(chǎn)值每增加1%,其單位產(chǎn)出的碳排放量會增加15%[5]。因此,調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例,通過產(chǎn)業(yè)間以及產(chǎn)業(yè)內(nèi)部合理的比例關(guān)系可有效促進經(jīng)濟低碳發(fā)展。根據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展規(guī)律,第一產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重下降、第三產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重增加是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的趨勢。應(yīng)大力發(fā)展服務(wù)業(yè),提升服務(wù)業(yè)尤其現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重,降低第二產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重,通過服務(wù)業(yè)的發(fā)展帶動和提升第一、二產(chǎn)業(yè)發(fā)展;調(diào)整產(chǎn)業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例關(guān)系,加大知識技術(shù)密集型行業(yè)比重,大力發(fā)展具有低碳特征的產(chǎn)業(yè),構(gòu)建低碳經(jīng)濟體系;加強產(chǎn)業(yè)鏈的延伸和拓展,提升產(chǎn)業(yè)高度,把單一、低級、粗放的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變?yōu)槎鄻拥?、兼顧了區(qū)域?qū)I(yè)化分工與綜合性發(fā)展,并且主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)突出、輔助產(chǎn)業(yè)配套、多項支柱產(chǎn)業(yè)并存互補的,同時滿足了能源節(jié)約和低碳排放的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)系統(tǒng);改變能源結(jié)構(gòu),開發(fā)具有發(fā)展前景的新型低碳產(chǎn)業(yè),如火電減排、新能源汽車、建筑節(jié)能、資源回收、環(huán)保設(shè)備、節(jié)能材料等,大力推進這些新型低碳產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,并培育專業(yè)化大型環(huán)保企業(yè)。2.加快發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),應(yīng)用低碳技術(shù)改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)技術(shù)進步是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的重要保障。經(jīng)濟社會的進步過程是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進的過程,也是產(chǎn)業(yè)技術(shù)體系進步過程中量變和質(zhì)變的反映,是在各產(chǎn)業(yè)、各行業(yè)內(nèi)不斷淘汰舊技術(shù)、采用新技術(shù)的過程,這個過程使產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)逐步向更高階段發(fā)展,最終實現(xiàn)國民經(jīng)濟現(xiàn)代化。技術(shù)創(chuàng)新是實現(xiàn)低碳經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)高級化和生態(tài)化的關(guān)鍵手段,應(yīng)以自主創(chuàng)新促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級,強調(diào)以高技術(shù)和低碳的適用先進技術(shù)推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級,通過技術(shù)進步促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化[6]。鼓勵發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè),注重提高高技術(shù)制造業(yè)在工業(yè)中的比重,優(yōu)先發(fā)展對經(jīng)濟增長有重大帶動作用、能耗低的信息產(chǎn)業(yè);積極研發(fā)新技術(shù),包括低排放甚至零排放的能源利用技術(shù),以及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)技術(shù)、環(huán)保技術(shù)、節(jié)能技術(shù)等;對傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)進行低碳化技術(shù)改造是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的重要途徑,應(yīng)鼓勵運用高技術(shù)和先進適用技術(shù)改造和提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè),促進傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和升級;依靠節(jié)能技術(shù),改造重點用能產(chǎn)業(yè),降低現(xiàn)有重點用能產(chǎn)業(yè)的消耗水平。低碳產(chǎn)業(yè)的本質(zhì)特征就是利用低碳技術(shù)體系,低碳技術(shù)包括煤的清潔高效利用、油氣資源和煤層氣的勘探開發(fā)、二氧化碳的捕獲與埋存以及清潔生產(chǎn)等各種節(jié)能減排的技術(shù)。循環(huán)經(jīng)濟是轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的主要路徑,其技術(shù)特征表現(xiàn)為資源(能源)消耗的減量化、再利用和資源再生化,通過“資源利用—綠色生產(chǎn)—再生資源”的循環(huán)流程,提高能源轉(zhuǎn)換效率實現(xiàn)能源節(jié)約和降低碳排放。3.轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)低碳優(yōu)化低碳經(jīng)濟背景下的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式是低碳的生態(tài)化生產(chǎn)方式,而產(chǎn)業(yè)生態(tài)化的實現(xiàn)路徑是循環(huán)經(jīng)濟、清潔生產(chǎn)和發(fā)展環(huán)保產(chǎn)業(yè)。循環(huán)經(jīng)濟是對產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)發(fā)展方式的根本變革,是產(chǎn)業(yè)生態(tài)化的主要路徑,也是實現(xiàn)能源節(jié)約和減少碳排放的產(chǎn)業(yè)體系形成的關(guān)鍵和突破口,要創(chuàng)新模式加快發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟。循環(huán)經(jīng)濟通過物質(zhì)和能量的多層次分級利用或循環(huán)利用,在資源(能源)向社會財富進行物質(zhì)變換的過程中實現(xiàn)節(jié)約。轉(zhuǎn)變發(fā)展方式首先應(yīng)在產(chǎn)業(yè)層面堅持用循環(huán)經(jīng)濟理念整合產(chǎn)業(yè)集群內(nèi)部企業(yè),使產(chǎn)業(yè)之間形成物質(zhì)、能量的梯級循環(huán)利用,合理有效地循環(huán)利用資源。按照循環(huán)經(jīng)濟的思想構(gòu)建生態(tài)工業(yè)園區(qū),在園區(qū)內(nèi)通過企業(yè)和企業(yè)之間、產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)之間的密切合作,形成產(chǎn)業(yè)價值鏈和生態(tài)鏈,上下游產(chǎn)業(yè)間相互依托,形成區(qū)域整體性集群優(yōu)勢達到經(jīng)濟獲利、環(huán)境改善和產(chǎn)業(yè)發(fā)展的多重目標[7]。循環(huán)經(jīng)濟清潔生產(chǎn)方式是在生產(chǎn)過程中提高資源的利用效率,削減廢物的產(chǎn)生,以達到少排放或零排放的環(huán)境保護目標。應(yīng)在企業(yè)中推行清潔生產(chǎn),實現(xiàn)企業(yè)在生產(chǎn)制造的工藝各環(huán)節(jié)之間的物料循環(huán);要開發(fā)和生產(chǎn)低能耗、低污染、可循環(huán)利用和安全處置的產(chǎn)品,從產(chǎn)品設(shè)計、原材料采購、產(chǎn)品制造、消費到產(chǎn)品使用后的處理與循環(huán)利用整個產(chǎn)品生命鏈條中都以生態(tài)化方式進行。低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)中以防治環(huán)境污染、改善生態(tài)環(huán)境、保護自然資源為目的所進行的技術(shù)開發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、商業(yè)流通、信息服務(wù)等一系列活動形成的產(chǎn)業(yè),包括如垃圾處理、大氣污染防治、污水處理等行業(yè)及與之相關(guān)的環(huán)保設(shè)備加工制造和服務(wù)業(yè)、技術(shù)信息服務(wù)等行業(yè)。低碳環(huán)保產(chǎn)業(yè)具有正外部性的特征,應(yīng)大力促進環(huán)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

篇6

引言

20世紀90年代中后期，國務(wù)院了一系列深化我國住房制度改革的文件，提出了促進住房商品化和住房建設(shè)發(fā)展的詳細政策措施，房地產(chǎn)業(yè)從此進入了良性發(fā)展的軌道，并逐漸成為各城市尤其是大中城市的先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)。

在此背景下，西安市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額（RI）從1996年的24.66億元上升到2007年的387.33億元，這期間西安市的國內(nèi)生產(chǎn)本論文由整理提供總值（GDP）從406.95億元上升到1763.73億元，那么究竟西安市房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟的拉動作用有多大？在一定時期內(nèi)，是房地產(chǎn)投資促進了經(jīng)濟增長？還是經(jīng)濟增長促進了房地產(chǎn)投資？本文運用時間序列計量經(jīng)濟模型從量化角度對二者的關(guān)系進行實證研究，以期為西安市政府相關(guān)部門制定房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的政策提供理論依據(jù)。

2實證研究

2.1數(shù)據(jù)選取及處理選取西安市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）反映經(jīng)濟增長，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額（RI）反映房地產(chǎn)開發(fā)投資狀況，以1996-2007年的年度數(shù)據(jù)為原始數(shù)據(jù)，為消除數(shù)據(jù)中異方差的影響，對兩個數(shù)據(jù)序列同時取自然對數(shù)（LNGDP和LNRI），這種變換不會改變變量間的長期均衡關(guān)系和短期調(diào)整效應(yīng)（見表1）。

本文中的計算采用計量經(jīng)濟學(xué)軟件EViews5.1。表11996-2007年西安市GDP和RI序列單位：億元

2.2平穩(wěn)性檢驗在實際中我們遇到的時間序列大多是非平穩(wěn)時間序列，若直接將其用于計量經(jīng)濟建模，容易產(chǎn)生“偽回歸”等問題，因此有必要對時間序列數(shù)據(jù)進行平穩(wěn)性檢驗，目前最常用的檢驗方法為單位根檢驗。一個非平穩(wěn)時間序列的一階自回歸模型的特征方程含有單位根，這樣對時間序列平穩(wěn)性的檢驗即轉(zhuǎn)化為對單位根的檢驗。如果序列Yt通過本論文由整理提供d次差分成為平穩(wěn)序列，而差分d-1次時卻不平穩(wěn)，則稱Yt為d階單整序列，記為Yt~I（d）[1]。同階單整是多個時間序列存在協(xié)整關(guān)系的必要條件。采用單位根檢驗中的ADF檢驗法對表1中的LNGDP、LNRI以及它們的一階差分LNGDP、LNRI進行平穩(wěn)性檢驗，結(jié)果見表2。

表2各變量的平穩(wěn)性檢驗結(jié)果

注：檢驗類型（C，T，K）中的C、T分別表示是否還有常數(shù)項、時間趨勢項，K表示滯后階數(shù)。從表2可看出LNGDP、LNRI沒有拒絕單位根假設(shè)，是不平穩(wěn)的，而它們的一階差分序列LNGDP、LNRI在5%的顯著水平上拒絕原假設(shè)，是平穩(wěn)的。因此序列LNGDP、LNRI均為一階單整，表示為LNGDP~I（1）、LNRI~I（1），滿足協(xié)整檢驗的前提條件。2.3協(xié)整檢驗協(xié)整是指多個非平穩(wěn)經(jīng)濟變量的某種線性組合是平穩(wěn)的[2]。具有協(xié)整關(guān)系的多個非平穩(wěn)序列建立的回歸模型可用來描述原變量之間的均衡關(guān)系，并可以用來建立誤差修正模型。目前對協(xié)整性的檢驗主要有兩種方法：一是Engle&Granger(1987)提出的基于回歸殘差的協(xié)整兩步檢驗法，二是Johansen&Juselius(1990)提出的基于回歸系數(shù)的完全信息協(xié)整檢驗。本文采用EG兩步法對LNGDP和LNRI進行協(xié)整檢驗。首先，用OLS法對LNGDP和LNRI進行回歸估計，得到回歸方程：LNGDPt=4.517960+0.490382LNRIt+εtt=(60.67050)(29.88506)R2=0.988927從結(jié)果可看出，所有參數(shù)的t檢驗值顯著，R2在0.98以上，接近1，說明模型整體上對樣本數(shù)據(jù)擬合較好。殘差序列et的估計值為：et=LNGDPt-4.517960-0.490382LNRIt其次，采用ADF檢驗法對殘差序列的平穩(wěn)性進行檢驗，結(jié)從表3可看出et的ADF檢驗值小于1%顯著水平的臨界值，至少表明可以在99%的置信水平下拒絕原假設(shè)，et是平穩(wěn)的。用EG兩步法本論文由整理提供檢驗的結(jié)果說明國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）和房地產(chǎn)開發(fā)投資（RI）之間的協(xié)整關(guān)系是正確的，所建立的協(xié)整回歸方程反映了它們之間的長期均衡關(guān)系。

2.4建立誤差修正模型若變量間存在協(xié)整關(guān)系，即表明這些變量間存在著長期穩(wěn)定的關(guān)系，而這種長期穩(wěn)定的關(guān)系是在短期動態(tài)過程的不斷調(diào)整下得以維持的[2]。誤差修正模型（ECM）反映了這種短期偏離向長期均衡修正的機制。誤差修正模型的一般表示形式為：Yt=β0+βtXt+λecmt-1+εt，其中，ecm反映了變量在短期波動中偏離它們長期均衡關(guān)系的程度，稱為均衡誤差[3]。用OLS法進行估計得到LNGDP和LNRI的誤差修正模型：LNGDPt=0.099899+0.125305LNRIt-0.644907ecmt-1+εtt=(3.216782)(1.080561)(-2.117311)R2=0.409034從結(jié)果可看出，雖然R2較低，但各參數(shù)的t檢驗值顯著，仍然能夠表明其經(jīng)濟意義。2.5Granger因果關(guān)系檢驗協(xié)整檢驗可得出時間序列之間是否存在長期的均衡關(guān)系，序列之間的因果關(guān)系可用Granger因果關(guān)系檢驗法。其基本思想是：如果變量Xt是Yt的原因，則Xt的變化應(yīng)先于Yt的變化。超級秘書網(wǎng)

因此，在做Yt對其他變量的回歸時，如果把Xt的滯后值包括進來能顯著地改進對Yt的預(yù)測，則稱Xt是Yt的Granger原因，否則稱Xt不是Yt的Granger原因[4]。對LNGDP和LNRI進行Granger因果關(guān)系檢驗，結(jié)果見表4

3結(jié)論

通過運用時間序列計量經(jīng)濟模型對西安市1996-2007年的GDP和房地產(chǎn)開發(fā)投資的年度數(shù)據(jù)進行分析，我們可以得到以下結(jié)論：

3.1西安市1996-2007年本論文由整理提供間的房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟增長之間存在著長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系，由協(xié)整方程知，西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的彈性系數(shù)是0.490382，即房地產(chǎn)開發(fā)投資每增加1%，GDP增加0.490382%，可見西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資對經(jīng)濟增長的促進作用是非常明顯的。

3.2西安市1996-2007年間的房地產(chǎn)開發(fā)投資與經(jīng)濟增長之間長期穩(wěn)定的均衡關(guān)系是在短期動態(tài)過程的不斷調(diào)整下得以維持的，由誤差修正模型知，經(jīng)濟增長的波動取決于兩點：一是房地產(chǎn)開發(fā)投資短期波動的直接影響，LNRIt的系數(shù)是0.125305，即短期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資每增加1%，GDP增加0.125305%；二是上一年房地產(chǎn)開發(fā)投資對均衡水平的偏離，誤差修正項ecmt-1的系數(shù)-0.644907體現(xiàn)了對這種偏離的調(diào)整力度，即當短期波動偏離長期均衡時，經(jīng)濟系統(tǒng)將以0.644907的調(diào)整力度將非均衡狀態(tài)拉回到均衡狀態(tài)，該系數(shù)為負符合反向修正機制。

3.3西安市1996-2007年間房地產(chǎn)開發(fā)投資和經(jīng)濟增長的Granger因果關(guān)系檢驗結(jié)果顯示，當滯后期為1年時，在94.892%的概率水平下，房地產(chǎn)開發(fā)投資是GDP的Granger原因，在99.93%的概率水平下，GDP是房地產(chǎn)開發(fā)投資的Granger原因，可以認為二者之間具有雙向因果關(guān)系，即西安市房地產(chǎn)開發(fā)投資促進了經(jīng)濟增長，同時，經(jīng)濟增長又促進了房地產(chǎn)開發(fā)投資；當滯后期為2年時，房地產(chǎn)開發(fā)投資是GDP的Granger原因的概率值較低，而GDP是房地產(chǎn)開發(fā)投資的Granger原因的概率值為89.379%，可以認為二者之間具有單向因果關(guān)系，即西安市經(jīng)濟增長促進了房地產(chǎn)開發(fā)投資；當滯后期為3年時，二者之間的Granger因果關(guān)系并不顯著。

以上研究結(jié)果從量化角度揭示了西安市房地產(chǎn)投資與經(jīng)濟增長之間的關(guān)系，相關(guān)數(shù)據(jù)說明西安市房地產(chǎn)投資在經(jīng)濟增長的過程中扮演著十分重要的角色，同時在短期內(nèi)經(jīng)濟增長又促進了房地產(chǎn)投資。房地產(chǎn)業(yè)與金融、鋼鐵、水泥、玻璃、家電等眾多上下游行業(yè)具有高度的相關(guān)性，西安市政府相關(guān)部門應(yīng)在深化體制改革和推進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級的同時，根據(jù)宏觀經(jīng)濟的發(fā)展形勢合理控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，促進房地產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟的協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻：

[1]高鐵梅.計量經(jīng)濟分析方法與建模：Eviews應(yīng)用及實例[M].北京：清華大學(xué)出版社，2006．

[2]龐皓.計量經(jīng)濟學(xué)[M].北京：科學(xué)出版社，2004．

篇7

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)市場主體信用分析

房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，在我國經(jīng)濟建設(shè)中發(fā)揮著舉足輕重的作用。由于房地產(chǎn)開發(fā)市場主體———建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的信用缺失，影響了工程竣工驗收、按期交付使用、順利辦理產(chǎn)權(quán)，損害了購房業(yè)主的合法權(quán)益，給房地產(chǎn)開發(fā)監(jiān)管部門———政府職能部門帶來很大的工作量和工作難度，給政府監(jiān)管提出很高的要求。隨著社會主義市場經(jīng)濟體制的日益完善，要求政府致力于營造公平的市場競爭環(huán)境，因此，加強政府監(jiān)管、建立和完善信用制度至關(guān)重要。

1房地產(chǎn)開發(fā)中市場主體信用缺失的主要表現(xiàn)

為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，政府職能部門在建設(shè)項目前期階段實施行政許可，并負有后續(xù)監(jiān)管的責(zé)任。由于行政機關(guān)實施行政許可是建立在申請人對其申請材料實質(zhì)內(nèi)容真實性負責(zé)的基礎(chǔ)之上，因此，不再對有關(guān)數(shù)據(jù)進行計算，如規(guī)劃主管部門核發(fā)《工程規(guī)劃許可證》時，不再對建設(shè)單位報送的施工圖建筑面積進行核算，使得機會主義者有空可鉆，提供虛假數(shù)據(jù)。而且，行政機關(guān)存在重審批、輕管理的現(xiàn)象，使得建設(shè)、施工單位有機會隨意變更規(guī)劃指標。目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)中各市場主體信用缺失，主要體現(xiàn)在：

（1）違法建設(shè)。體現(xiàn)在不按項目基本建設(shè)程序辦理相關(guān)的行政許可手續(xù)，前期手續(xù)不齊全，產(chǎn)生工程質(zhì)量安全隱患。

（2）前期階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位虛報建筑面積，施工圖實際的建筑面積大于申報《工程規(guī)劃許可證》的建筑面積；辦理《工程規(guī)劃許可證》的圖紙不是經(jīng)過審查的圖紙，造成兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象；綠地率達不到規(guī)劃要求。

（3）實施階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)、施工單位在實施項目過程中有意無意地違反設(shè)計條件，如擅自變更軸線位置、加層建設(shè)，使得實際建筑面積超過《工程規(guī)劃許可證》核準的面積。

（4）竣工階段。體現(xiàn)在有些建設(shè)單位攜款逃跑、下落不明，建設(shè)項目無法按正常程序辦理驗收手續(xù)，導(dǎo)致購房人無法辦理產(chǎn)權(quán)證，有些還給物業(yè)管理帶來“后遺癥”。

2信用缺失原因的經(jīng)濟學(xué)分析

從經(jīng)濟學(xué)的角度來看，上述現(xiàn)象的產(chǎn)生與市場監(jiān)管機制不健全、人的機會主義傾向和有限理性有關(guān)。

（1）從制度經(jīng)濟學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從制度經(jīng)濟學(xué)角度來看，信用缺失的本質(zhì)是經(jīng)濟人的機會主義行為傾向。按照威廉姆遜的定義，機會主義傾向指人們借助不正當?shù)氖侄沃\取自身利益的行為傾向。目前，政府管理不到位給機會主義者提供了有利的條件。

房地產(chǎn)開發(fā)周期長、環(huán)節(jié)多，參與的市場主體多，管理部門多，由于管理部門之間缺乏有機聯(lián)系，而且存在“重審批輕管理”現(xiàn)象，使得管理措施得不到有效落實、管理制度不健全，出現(xiàn)管理真空地帶。行政管理的缺位，使市場主體的失信行為有時不會被發(fā)現(xiàn)，即使被查實，也只須交納罰款，而罰金數(shù)目遠遠低于其所獲得的經(jīng)濟收益，起不到強有力的威懾作用。市場主體選擇不誠信，卻得不到懲罰，仍能獲得額外的經(jīng)濟效益，說明我們目前的制度安排有利于不誠信的行為。

根據(jù)制度經(jīng)濟學(xué)理論，盡管房地產(chǎn)開發(fā)主體的機會主義行為不可能完全根除，但是可以通過制度建設(shè)，依靠內(nèi)部和外部兩種強制力來約束市場主體的行為，增加市場主體信守諾言和履行承諾的可能性。

（2）從信息經(jīng)濟學(xué)的角度分析信用缺失的原因。從信息經(jīng)濟學(xué)的角度來看，信息不對稱是房地產(chǎn)開發(fā)中市場主體失信的根源。信息不對稱，使市場主體機會主義傾向得以顯現(xiàn)，這種傾向分為事前、事后兩種，事前稱為逆向選擇，事后稱為道德風(fēng)險。

在前期報批階段，非對稱信息將導(dǎo)致市場主體的逆向選擇。例如在報批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，建設(shè)單位知道審批部門不核算建筑面積，出于機會主義的動機，虛報建筑面積；而建設(shè)單位在過去有虛報建筑面積的行為，但行政管理部門對此并不知情。這主要有三方面的原因。一是房地產(chǎn)開發(fā)周期長，同一單位可能會有多個項目交叉運作，存在前一個項目未竣工驗收，后一個項目又進行前期報批；二是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量多，有些是專門為項目開發(fā)而成立的項目公司，行政管理部門很難判斷A公司的失信行為是否應(yīng)記到B公司頭上；三是有些建設(shè)審批權(quán)下放，市、區(qū)兩級審批機構(gòu)難以知悉某市場主體過去是否存在失信行為。

在建設(shè)階段，非對稱信息將導(dǎo)致市場主體的道德風(fēng)險行為，即管理部門難以監(jiān)督市場主體的行動而導(dǎo)致的風(fēng)險。管理部門管理的目標側(cè)重于全局性，重在培育誠信市場，對具體項目的管理大多采取抽查的方式或?qū)`規(guī)行為的處罰。市場主體可能利用這個管理漏洞，隨意變更規(guī)劃指標，給建設(shè)項目竣工驗收、按期交房、產(chǎn)權(quán)辦理等方面留下后遺癥，嚴重損害了購房業(yè)主的合法權(quán)益。

盡管市場主體存在機會主義傾向，可能產(chǎn)生失信行為，但市場主體選擇守信還是失信，是個博弈的過程。如果其失信的短期利益所得大于長期利益損失，他會選擇失信。目前對市場主體失信行為的處罰機制促使市場主體選擇失信。例如超面積建設(shè)，以廈門為例，超建1m2，規(guī)劃管理部門依據(jù)規(guī)劃法律規(guī)章對違法建設(shè)單位進行處罰，處罰標準按違法建設(shè)部分土建工程造價的60%即180元/m2；土地部門要求建設(shè)單位補交超建部分的土地費用，房地產(chǎn)售價在5000元/m2左右，收入與費用相抵，仍有3000元/m2以上的盈余，超建的效用太大了。因此，需要建立一種機制，使失信受損、守信受益，讓人們真切地認識到誠信可以給自己帶來利益，是一個永遠受用的無形資產(chǎn)。

3解決思路

為解決上述失信行為，維護公平的市場競爭環(huán)境，可通過政府監(jiān)管、行業(yè)自律和社會監(jiān)督等形式，規(guī)范市場主體的行為，建立以法律為保障、道德為支撐的有效管理體系。

（1）建立系統(tǒng)、完善的行業(yè)信用法律體系。我國出臺了一系列的房地產(chǎn)開發(fā)管理的法律規(guī)章，但這些法律規(guī)章并非專門針對信用，對企業(yè)的信用行為沒有建立起與“規(guī)范授信、平等授信機會”相應(yīng)的法律準則和約束體系。而且，目前并沒有一個社會信用服務(wù)機構(gòu)的綜合管理部門，各系統(tǒng)的信用信息得不到有效整合，沒有形成一套有效的監(jiān)管機制。因此，我們必須加快信用立法步伐，制訂行業(yè)信用方面的專門法律，并建立有效整合信用信息的綜合管理體系，為社會主義市場經(jīng)濟創(chuàng)造有法可依的法律環(huán)境。

（2）加強建設(shè)項目前期審批管理。對建設(shè)單位虛報建筑面積、設(shè)計單位超面積設(shè)計的情況，可以通過加強政府審批、審查部門間的協(xié)作，共享建設(shè)審批成果來加以解決。即在施工圖審查機構(gòu)進行施工圖技術(shù)審查時，審圖機構(gòu)除對施工圖進行結(jié)構(gòu)安全和強制性標準、規(guī)范執(zhí)行情況進行審查外，還應(yīng)對建筑面積進行核算，確認是否超過規(guī)劃局批準的建設(shè)工程方案所核定的面積指標。建設(shè)單位報批《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時，必須同時提供施工圖審查機構(gòu)核算的建設(shè)面積，作為規(guī)劃部門核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》面積控制的依據(jù)。規(guī)劃部門確認施工圖審查意見書的面積與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批準的面積一致時予以發(fā)放批文。對出現(xiàn)兩套不同圖紙而超建的現(xiàn)象，可以通過完善施工圖審查的操作辦法來加以解決。

（3）加強規(guī)劃放樣驗線的批后監(jiān)管。為減少擅自變更軸線位置而導(dǎo)致建筑面積增加的行為，很多地方增設(shè)±0.00驗線環(huán)節(jié)，要求建設(shè)單位將±0.00驗線資料報送規(guī)劃管理部門蓋章確認后才可進入下一道工序，這樣再加上測量所花的時間，整個時限較長，影響了工程建設(shè)進度。而且由于±0.00驗線不屬行政審批事項，增設(shè)±0.00驗線環(huán)節(jié)，有以加強行政管理之名、濫行行政審批的嫌疑。

（4）加強違規(guī)查處力度。有效發(fā)揮法律和市場機制對失信行為的雙重懲罰機制，營造公平的市場競爭環(huán)境，切實保護守信企業(yè)、購房業(yè)主的合法權(quán)益，為房地產(chǎn)開發(fā)中各市場主體信用制度建設(shè)奠定基礎(chǔ)。對違法、違規(guī)的市場主體的行為，包括設(shè)計單位不按相關(guān)管理部門批準的立項、規(guī)劃等批準文件及方案進行施工圖設(shè)計，建設(shè)單位對設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位提出超建、擴建等違反規(guī)劃指標要求的或不辦理建設(shè)項目前期手續(xù)，施工單位不履行監(jiān)管職能或監(jiān)管不到位，目前法律規(guī)章均有明確的罰款、降低資質(zhì)直到清除市場等處罰規(guī)定，關(guān)鍵在于行政執(zhí)法機關(guān)能否掌握到失信行為，并嚴肅查處。

（5）加強和完善信用信息的披露。在市場經(jīng)濟中，加強和完善信用信息完善披露制度，增強信用信息的透明度，可以有效解決信息不對稱的問題。對房地產(chǎn)開發(fā)過程中各市場主體信用行為記錄進行記載，任何市場主體有失信行為，就會進入信用記錄系統(tǒng)，并將失信企業(yè)列入黑名單曝光，公眾通過高科技手段，可以很便捷地查到這些不良記錄。這些信用信息也應(yīng)迅速傳遞給招投標管理單位，各專業(yè)招投標評標企業(yè)信用時就有了更為直接、客觀的依據(jù)，將影響到投標企業(yè)是否中標。

（6）充分發(fā)揮各行業(yè)協(xié)會的作用。行業(yè)協(xié)會是行業(yè)性、自律性的社團組織，作為社會主義市場經(jīng)濟活動中的一個重要中間組織，具有協(xié)調(diào)市場主體利益、提高市場資源配置效率的功能。行業(yè)協(xié)會目前主要做好以下三方面的工作：一是通過宣傳政府政策、法律法規(guī)來約束企業(yè)的行為，督促企業(yè)依法開展經(jīng)濟活動；二是負責(zé)“政府不該管、但又需要有人管的事務(wù)”如行規(guī)行約的制定，并負責(zé)執(zhí)行和監(jiān)督，促進行業(yè)誠信服務(wù)；三是協(xié)助政府從事行業(yè)管理，如為加強±0.00驗線報備工作的監(jiān)督管理，可委托建筑行業(yè)協(xié)會建設(shè)監(jiān)理專業(yè)委員會對驗線工作進行督促抽查。

篇8

第三產(chǎn)業(yè),是指除農(nóng)業(yè)、工業(yè)、建筑業(yè)以外的其他各行業(yè),諸如商業(yè)、金融、旅游、運輸、通信、房地產(chǎn)、貿(mào)易、飲食、衛(wèi)生、文化、教育、信息咨詢服務(wù)業(yè)及各類技術(shù)服務(wù)業(yè)等)[2],是滿足人類除物質(zhì)需要以外的更高級的需要,如生活中的便利、娛樂等各種精神上的需要。

2.第三產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻的測度技術(shù)

2.1貢獻測度技術(shù)的提出

2.1.1概念所謂第三產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的貢獻度(在下文中簡稱第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟貢獻的測度),是指基于第三產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟的關(guān)系,決策引起第三產(chǎn)業(yè)的增加值總量和結(jié)構(gòu)等要素的變化,從而引起對國民經(jīng)濟的正面影響。然而變化并不一定是一一對應(yīng)的,即如決策者要大力發(fā)展文化軟實力,決定提高文化行業(yè)的就業(yè)率,實行了一系列有利于文化工作者的就業(yè)政策,這對國民經(jīng)濟的貢獻則不僅僅體現(xiàn)在國民經(jīng)濟就業(yè)形勢的改善。優(yōu)秀的文化實力能提高國民的精神力量,文化行業(yè)的發(fā)展必然會提高人民的精神狀態(tài),使之更加積極地投入生產(chǎn)生活中,其必然波及各行各業(yè),從而大大提高了國民經(jīng)濟,這就是第三產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻的典型案例。

2.2模型的建立

2.2.1第三產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟的總量貢獻測度技術(shù)第三產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻最直接的測量方式就是觀察第三產(chǎn)業(yè)的增加值占GDP的比重,這也是最常見、最有效的方式。假設(shè),Yt表示國民生產(chǎn)總值GDP,Y'表示第三產(chǎn)業(yè)的增加值,那么第三產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的總量貢獻率則為:A=Y'Y式(2.1)2.2.2第三產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟的速度貢獻測度技術(shù)本部分的測度技術(shù)設(shè)計靈感來源于柯布-道格拉斯(C-D)生產(chǎn)函數(shù)模型和索洛的增長方程,古典增長理論是把經(jīng)濟增長因素分解為資本、勞動、技術(shù)等,而本文的速度貢獻測度模型則將用于第三產(chǎn)業(yè)的資本和勞動作為獨立的變量從模型的資本投入變量與勞動投入變量分離出來,以測度第三產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻度。假設(shè)生產(chǎn)函數(shù)為:Yt=At?f(L,K,Y')式(2.2)其中,Yt表示經(jīng)濟總量,At表示隨著時間t變化的社會技術(shù)進步,L表示第三產(chǎn)業(yè)的勞動投入量,K表示第三產(chǎn)業(yè)的資本投入量,Y'表示第三產(chǎn)業(yè)的增加值。對式(2.2)兩邊求全導(dǎo)數(shù),可得:dYtdt=f(L,K,Y')?dAtdt+(YtL)?(dLdt)+(dYtdK)?(dKdt)+(dYtdY')?(dY'dt)式(2.2)兩邊同時除以YtdYtdt?(1Yt)=f(L,K,Y')?dAtdt?(1Yt)+(YtL)?(dLdt)?(1Yt)+(dYtdK)?(dKdt)?(1Yt)+(dYtdY')?(dY'dt)?(1Yt)式(2.4)dYtdt?(1Yt)=dAtdt?(1At)+(YtL)?(1Yt)?(dLdt)?(1L)+(dYtdK)?(KYt)?(dKdt)?(1K)+(dYtdY')?(Y'Yt)?(dY'dt)?(1Yt)式(2.5)符號替換y=a+α?1+β?k+γ?y'式(2.6)其中,y=dYtdt?(1Yt)表示國民經(jīng)濟的增長速度,a=dAtdt?(1At)表示全社會的技術(shù)進步的速度,α=(YtL)?(LYt)表示第三產(chǎn)業(yè)的勞動力投入量對國民經(jīng)濟總量的彈性,1=(dLdt)?(1L)表示第三產(chǎn)業(yè)的勞動力投入量的速度,β=(dYtdK)?(KYt)表示第三產(chǎn)業(yè)的資本投入量對國民經(jīng)濟總量的彈性,k=(dkdt)?(1K)表示第三產(chǎn)業(yè)的資本投入的速度,γ=(dYtdY')?(Y'Yt)表示第三產(chǎn)業(yè)的對國民經(jīng)濟的彈性,y'=(dY'dt)?(1Y')表示第三產(chǎn)業(yè)增加值的增長速度。式(2.6)表達了國民經(jīng)濟的增長速度由全社會的技術(shù)進步速度、第三產(chǎn)業(yè)的勞動力投入速度和資本投入的速度,以及第三產(chǎn)業(yè)的增加值的增長速度四大部分組成。那么第三產(chǎn)業(yè)增加值的增長速度對國民經(jīng)濟增速的影響則是由式(2.6)中第三產(chǎn)業(yè)增加值增速的系數(shù),即其彈性指標來衡量,即γ=(dYtdY')?Y'Yt。

篇9

房地產(chǎn)經(jīng)營管理戰(zhàn)略的主要目的就是為了能夠保證企業(yè)在發(fā)展過程中對市場進行適應(yīng)，對企業(yè)擁有的資源進行配置，對企業(yè)核心競爭能力進行提高，實現(xiàn)企業(yè)預(yù)期的經(jīng)營目標。對于任何企業(yè)而言，在經(jīng)營管理過程中都要先對企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展進行精確的預(yù)測，同時，對行業(yè)的發(fā)展階段、發(fā)展周期以及發(fā)展空間進行分析，對產(chǎn)品市場進行預(yù)測，分析產(chǎn)品市場的走向、發(fā)展趨勢以及市場競爭程度，同時，對客戶滿意程度、客戶的需求都要進行分析。對行業(yè)未來的發(fā)展以及市場的發(fā)展進行準確的預(yù)測，能夠?qū)ξ磥硎袌鲆约爱a(chǎn)品的發(fā)展趨勢進行把握，對企業(yè)未來發(fā)展能夠指明方向，企業(yè)在經(jīng)營戰(zhàn)略方面才能有更加堅實的基礎(chǔ)。因此，文章對房地產(chǎn)經(jīng)營管理的原則，存在的風(fēng)險以及面臨的問題進行了分析，希望通過文章的分析，能夠更好的促進房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展。

2利率變動對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展帶來的影響

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了很多的不同時期，而現(xiàn)在起正在處于重要的變革時期，我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)的變革時期，出現(xiàn)了很多的問題，針對出現(xiàn)的問題采取必要的解決措施，是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展首要解決問題。市場經(jīng)濟發(fā)展過程中，利率的變動會給房地產(chǎn)業(yè)帶來很大的影響，主要體現(xiàn)在以下方面。

2.1對開發(fā)商的影響

利率變動對經(jīng)濟發(fā)展的各個方面都會產(chǎn)生很大的影響，主要影響的就是資金成本問題，利率的變動會導(dǎo)致開發(fā)商在銀行貸款方面出現(xiàn)按揭利率的增加，承受的資金成本也會逐漸的加大。在利率不斷增加的情況下，開發(fā)商面臨的資金成本也會出現(xiàn)不斷增加的情況，開發(fā)商在經(jīng)營管理過程中面臨的市場風(fēng)險會出現(xiàn)加大的情況。利率上調(diào)對于市場中存在的買方也會產(chǎn)生一定的影響，很多的買方會出現(xiàn)持幣待購的情況，對開放商而言資金周轉(zhuǎn)周期會受到影響。

2.2對房地產(chǎn)投資方的影響

房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)不斷下降的問題，會導(dǎo)致投資方的投資收益受到很大的影響，利率的變化對投資收益率有直接的影響。消費者在購買以后會出現(xiàn)每月的還款壓力不斷增大的問題，在這個時期市場預(yù)期的利率會出現(xiàn)進一步上調(diào)的情況，消費者對下個預(yù)期的市場價格會出現(xiàn)下跌期望，這樣會使得很多的購房者出現(xiàn)持幣觀望的現(xiàn)象。房地產(chǎn)消費者在消費方面會受到很多結(jié)構(gòu)性因素的影響，我國的土地市場變化也會導(dǎo)致房地產(chǎn)成本增加的情況，因此，在利率不斷上調(diào)的情況下，土地的價格也會出現(xiàn)逐漸上升的情況。房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫，主要是從金融的角度來進行分析，房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過程中，銀行的參與程度非常高，銀行在資金方面出現(xiàn)了放貸審批過于松散，導(dǎo)致整個行業(yè)在發(fā)展過程中受到了很大的影響。我國寬松的金融環(huán)境導(dǎo)致了低利率的問題出現(xiàn)，同時，房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)也是由這個因素導(dǎo)致。政府在控制力方面也非常的薄弱，導(dǎo)致很多的政策無法實施。經(jīng)濟在發(fā)展過程中，國際資本流動也會對我國經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生很大的影響，因此，為了能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)進行影響，對國際資本流動情況進行影響也存在很大的影響，在情況比較大的時候會導(dǎo)致世界性的房地產(chǎn)泡沫，對多種管理措施進行應(yīng)用非常必要。

3結(jié)束語

篇10

1.1景觀方案設(shè)計階段

方案設(shè)計階段應(yīng)做到景觀規(guī)劃布局合理、功能分區(qū)明確、交通組織流暢。此階段容易出現(xiàn)設(shè)計圖紙中的消防道路不能滿足消防規(guī)范，人車混流導(dǎo)致的交通組織不合理，小區(qū)出入口的設(shè)置不能滿足物業(yè)日常管理的需求，以及康體娛樂設(shè)施、停車位、垃圾站等位置布置不合理引起的擾民現(xiàn)象。要注意控制軟硬景比例以及控制景觀成本造價。一些景觀設(shè)計師為追求景觀的大氣好看，側(cè)重于對硬質(zhì)景觀空間的組織設(shè)計，設(shè)計大面積的鋪張廣場和人工湖。不僅增加項目的景觀造價成本，而且忽略了植物景觀空間的營造，導(dǎo)致項目效果一般。因此，在總體設(shè)計布局時，軟硬景比例控制在3：7或者2：8。最后還應(yīng)注意室外景觀設(shè)計是否存在缺漏項，如地庫采光井、地下車庫入口及非機動車出入、地下室、半地下室及其它凸出地面需要裝飾處理的構(gòu)筑物等。

1.2景觀擴初圖設(shè)計階段

景觀擴初設(shè)計是方案設(shè)計和施工圖設(shè)計的紐帶。在景觀方案通過審查后，景觀設(shè)計單位容易忽視與各專業(yè)工作交接，景觀設(shè)計管理者應(yīng)組織景觀設(shè)計單位與各專業(yè)工程師對工作范圍上需銜接之事進行確認。例如，應(yīng)與建筑工程師聯(lián)絡(luò)，確保建筑風(fēng)格與景觀設(shè)計特色互相配合；應(yīng)與項目各專業(yè)工程師協(xié)調(diào)有關(guān)結(jié)構(gòu)設(shè)施、戶外照明設(shè)施、水景循環(huán)系統(tǒng)、地下管線等相關(guān)問題；應(yīng)與室內(nèi)設(shè)計師協(xié)調(diào)，確保室內(nèi)及室外設(shè)計在物料、空間處理及特色方面互相配合。接下來對于設(shè)計單位提供的擴初圖紙應(yīng)審核其與景觀方案效果相關(guān)的所有技術(shù)參數(shù)，軟景設(shè)計風(fēng)格及配置手法，保證其不偏離設(shè)計方案。最后，值得注意的是，由于目前景觀行業(yè)的不成熟、規(guī)范以及設(shè)計單位設(shè)計水平的良莠不齊，導(dǎo)致一些景觀單位在方案深化過程中容易忽視經(jīng)濟技術(shù)指標，使得景觀項目后期無法驗收。因此，在此階段應(yīng)核算確認方案的軟硬景面積比例，計算綠化面積及地面停車位數(shù)量等指標，復(fù)核是否滿足建筑規(guī)劃指標要求。

1.3景觀施工圖

景觀施工圖是保證項目落地施工的重要環(huán)節(jié)。對景觀設(shè)計單位提交的施工圖，地產(chǎn)景觀設(shè)計管理者需組織相關(guān)專業(yè)設(shè)計師對施工圖紙進行審查，把握設(shè)計效果，控制設(shè)計意圖在后期設(shè)計過程中不偏離原有方案。該階段設(shè)計管理中主要把控以下幾點：

1.3.1統(tǒng)一協(xié)調(diào)各專業(yè)，保證圖紙的完整正確性。

由于景觀分為園林、綠化、水電、結(jié)構(gòu)4部分，由不同專業(yè)施工圖設(shè)計師完成。常常造成彼此獨立設(shè)計，忽視其它專業(yè)的相關(guān)性。最后完成的設(shè)計圖紙出現(xiàn)沖突或者分專業(yè)設(shè)計交接界面存在缺漏項。例如，井蓋位置的不合理性，由于給排水設(shè)計師未結(jié)合園建設(shè)計出現(xiàn)管井一半在硬鋪上、一半在綠化上，因此施工圖審查的時候應(yīng)注意管井的位置，避免管井與構(gòu)筑物、道路等沖突。

1.3.2審核施工圖豎向設(shè)計。

豎向設(shè)計是直接塑造園林景觀立面形象的重要工作。豎向設(shè)計的目的是改造和利用地形，景觀設(shè)計師需要復(fù)核施工圖設(shè)計標高和設(shè)計地面是否能夠滿足園林道路場地、建筑及其它建設(shè)工程對地形的要求，是否能夠有效保證排水系統(tǒng)通暢，使地面不積水。還應(yīng)結(jié)合豎向地形復(fù)核地庫頂板區(qū)域的覆土深度及結(jié)構(gòu)荷載值，綠化種植設(shè)計應(yīng)結(jié)合覆土深度綜合考慮。筆者參與的項目在審圖期間發(fā)現(xiàn)，設(shè)計師在小區(qū)內(nèi)大量種植深根樹種以及覆土深度要求較高的大樹，而忽略地庫結(jié)構(gòu)荷載，造成地庫超荷載。

1.3.3軟景設(shè)計部分。

軟景設(shè)計應(yīng)遵循適地適樹原則，充分考慮季相變化和色彩搭配。盡量使用鄉(xiāng)土樹種，目前許多景觀設(shè)計師盲目跟風(fēng)，使用一些非本土樹種，且造價昂貴，最后效果不佳。另外，還應(yīng)注意審核軟景施工圖中的植物拉丁學(xué)名，標注是否正確。綠化施工圖設(shè)計時設(shè)計師常常忽略標注植物拉丁名或者植物拉丁名書寫錯誤，圖紙中應(yīng)同時體現(xiàn)植物的中文學(xué)名及拉丁文學(xué)名。因為不同地區(qū)對同一種植物的稱呼不盡相同，使用拉丁名統(tǒng)一標準，不容易混淆樹種。

1.4施工配合階段

1.4.1施工圖紙技術(shù)交底。

通常從方案到景觀施工圖出圖，施工單位未參與其中，容易導(dǎo)致施工單位對圖紙的理解吸收不夠，導(dǎo)致設(shè)計與施工脫節(jié)。所以，在施工開展之前，應(yīng)會同景觀設(shè)計單位，各專業(yè)設(shè)計師及工程師與施工單位進行技術(shù)交底工作。將項目的設(shè)計理念及設(shè)計成果通過圖文形式傳達給施工單位。協(xié)助施工單位熟悉和正確理解圖紙，爭取將設(shè)計圖紙以最佳的方式來實現(xiàn)。

1.4.2材料樣品確認。

景觀設(shè)計管理者應(yīng)會同景觀設(shè)計單位做好硬質(zhì)鋪裝材料樣板，以及大型喬木的確樣工作，這是施工品質(zhì)保證的手段之一。對于燈具、小品、雕塑、花缽、鐵藝、康體設(shè)施等需要進行二次設(shè)計的子項，在制作、購買前也應(yīng)由甲方景觀設(shè)計師及設(shè)計單位共同商定樣式，做好確樣工作。

1.4.3現(xiàn)場把控調(diào)整，優(yōu)化設(shè)計細節(jié)。

地產(chǎn)景觀設(shè)計師不僅要做到對圖紙的審查把控，還應(yīng)定期到項目現(xiàn)場設(shè)計巡檢，發(fā)現(xiàn)問題并及時解決問題，指導(dǎo)施工單位，優(yōu)化設(shè)計細節(jié)。畢竟景觀設(shè)計師對空間的想象以及預(yù)測會受到各種局限，而親臨現(xiàn)場能夠發(fā)現(xiàn)新的設(shè)計條件，讓景觀設(shè)計圖紙得到更好地實施。地產(chǎn)景觀設(shè)計師在感受現(xiàn)場空間，應(yīng)注意項目的地形堆坡以及植物配置。地形堆坡是項目施工的基礎(chǔ)，設(shè)計師需結(jié)合現(xiàn)場周邊環(huán)境，對施工單位初整的地形進行復(fù)核提升。植物配置方面，由于植物進場時，不同植物品種形態(tài)各異，即使是同種植物之間也無法保證形態(tài)冠幅高度完全一致，因此，現(xiàn)場種植效果不能完全表達植物配置圖紙所傳達的意圖。要求景觀設(shè)計師在綠植施工過程中親臨現(xiàn)場，感受種植效果，必要時現(xiàn)場調(diào)整設(shè)計方案。

2結(jié)語