導語：如何才能寫好一篇房屋租賃合同糾紛，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

委托人：鐘紹良，系上訴人兒子。

被上訴人（原審原告）：莊長第，男，1981年3月16日出生，漢族，住廣州市天河區(qū)園村二橫路44號。身份證編號：445281810316103.委托人：莊明義，男，24歲，住廣州市大沙頭路24號。

上訴人鐘松靈因房屋租賃合同糾紛一案，不服惠陽市人民法院（2001）惠陽淡民初字第40號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。

本院審理查明：1999年4月16日，上訴人與被上訴人簽訂一份不同版本的《房屋租賃合同書》，但兩份合同均約定上訴人將座落于惠陽市淡水鎮(zhèn)人民五路17號樓房第一層左邊一間約20平方米的鋪位出租給被上訴人使用，租期為二年零六個月，即自1999年4月16日至2001年10月16日止；每月租金900元，被上訴人于簽約時付押金900元，如被上訴人中途退房，押金不退等。合同簽訂后，上訴人依約將房屋交給被上訴人使用，被上訴人交押金900元，并在該鋪位經營蓄電池等生意。2000年12月21日，上訴人等人到被上訴人處催收租金，被上訴人只支付了租金600元，上訴人不滿，即叫人拿走被上訴人店里的貨物，并要求被上訴人寫下抵押條子，無奈，被上訴人只好搬出承租房屋，并向當?shù)嘏沙鏊鶊蟀浮?001年2月28日，被上訴人已將2000年12月16日之前拖欠的租金2600元交當?shù)嘏沙鏊D交給上訴人，但押金上訴人沒有退還。同年3月1日，當?shù)嘏沙鏊谏显V人家里提取了蓄電池、電視機等貨物一批，并交回給被上訴人。

另查，被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中只經營了五天。按天計，應交租金150元，被上訴人已付600元，上訴人多收租金450元。

原審認為：原被告的租賃關系雖有各自提交的租賃合同，但雙方均不能提交合同的原件，本院無法認定，視為雙方的租賃合同不存在。由于原被告的租賃關系并沒有依法登記，違反法律規(guī)定，應認定為無效。被告收取原告的900元房屋押金和450元租金是實際無使用房屋的租金共1350元應退回給原告。原告稱從派出所領回的貨物與給被告拿走貨物數(shù)額不符，沒有充分證據(jù)證明，不予支持。因原告沒有任何證據(jù)顯示其人身損害，對其要求賠償經濟損失不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第56條、第58條，《中華人民共和國城市房地產管理法》第53條及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百二十八條的規(guī)定，于2001年6月18日作出判決：一、確認原被告1999年4月16日簽訂的房屋租賃合同無效。二、被告鐘松靈應于本判決發(fā)生法律效力之日返還1350元給原告莊長弟。三、駁回原告莊長弟的其它訴訟請求。案件受理費700元，原告負擔350元、被告負擔350元。

鐘松靈不服一審判決，向本院提起上訴稱：一、上訴人與被上訴人簽訂《房屋租賃合同》是鐵的事實，且雙方在訴辯時均作了陳述。原審以雙方沒有提交合同原件為由，認定合同不存在與事實不符。二、《合同法》解釋第九條規(guī)定，法律行政法規(guī)未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)的，不影響合同效力。因此根據(jù)上述規(guī)定，原審認定該租賃行為無效是適用法律錯誤。三、按合同約定，中途退房不退押金；租金按月計取。原審按日計算租金，并判令上訴人退回押金和多收的租金是沒有依據(jù)的。請求二審撤銷原審第一、二項判決，改判合同有效，駁回被上訴人的訴訟請求。

上訴人在二審提交的新證據(jù)有：1、《房屋所有權證》；2、《國有土地使用證》。被上訴人對上述證據(jù)沒有異議。

被上訴人未作書面答辯。

被上訴人在二審提交的新證據(jù)有：1、租金收條；2、證人證言。上訴人對租金收條沒有異議。

本院認為：盡管上訴人提交的合同和被上訴人提交的合同內容不完全相同，且雙方均未提交原件核對，但該兩份合同約定的房屋位置、面積、租期、月租等主要內容一致，故應認定雙方簽訂了《房屋租賃合同書》。上訴人將房屋出租給被上訴人經營是雙方的真實意思表示。雖然上訴人未依《中華人民共和國城市房地產管理法》第五十三條的規(guī)定到當?shù)胤康禺a管理部門辦理租賃登記手續(xù)及領取《房屋租賃許可證》，但根據(jù)最高人民法院關于適用《中華人民共和國合同法》若干問題解釋第九條第一項關于“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)，不影響合同的效力”的規(guī)定，上述合同并不因未辦理房屋租賃登記手續(xù)而影響其的效力，原審認定該合同無效欠妥，應予糾正。上訴人上訴認為該合同有效，理由充分，本院予以采納。被上訴人搬出承租房屋是因為上訴人拿走被上訴人的貨物而無法經營，并非被上訴人違約，中途退房。原審在租賃關系已經終止，被上訴人已付清所欠租金的情況下，判決上訴人退回押金是正確的。被上訴人在2000年12月16日至2001年1月16日的月份中僅經營了五天，原審按被上訴人的實際使用天數(shù)計算租金并無不當。

綜上所述，原審認定事實清楚，處理恰當，但適用法律不當。上訴人上訴要求駁回被上訴人的訴訟請求無理，本院不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項規(guī)定，判決如下：

一、變更惠陽市人民法院（2001）惠陽淡民初字第40號民事判決書第一項判決為：上訴人與被上訴人于1999年4月16日簽訂的《房屋租賃合同》有效。

二、維持惠陽市人民法院（2001）惠陽淡民初字第40號民事判決書第二、三項判決。

篇2

    委托人：馬建芳，女，1962年5月16日生，漢族，住上海市姚虹東路潘家塔14號

    被上訴人（原審被告、反訴原告）：張寶玉，又名張玉， 1964年5月18日生，漢族，無業(yè)，住所地：安徽省六安市石板沖鄉(xiāng)林灣村老家組

    委托人：吳肇榮，上海市廣懋律師事務所律師

    上訴人季惠林因轉讓合同糾紛一案，不服上海市閔行區(qū)人民法院（2000）閔經初字第726號民事判決，向本院提起上訴。本院于2000年9月28日立案后，依法組成合議庭于同年10月23日公開開庭審理了本案。上訴人季惠林及其委托人馬建芳，被上訴人委托人吳肇榮到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結。

    原審法院查明，1999年2月1日、7月10日，季惠林與上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)新橋村東生產隊簽訂房屋租賃合同各一份，由季惠林租賃上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)新橋村東生產隊建筑面積28、24平方米的房屋各一間，開設靜雅茶苑、美食坊快餐店，租賃費分別為人民幣1，000元、 900元。合同規(guī)定，不得任意轉借租房給第三方。 1999年11月25日，季惠林與張寶玉簽訂轉讓合同一份，內容為：經雙方商妥，季惠林同意將承租的新橋路 160號兩間門面房約60平方米的美食坊飯店，及店內所有設備和餐具，轉讓給張寶玉，季惠林負責為張寶玉辦好美食坊的營業(yè)執(zhí)照、衛(wèi)生許可證，店內現(xiàn)有設備和餐具及室內裝飾折價為人民幣3萬元整。合同簽訂之前，張寶玉已于1999年11月15日給付租金人民幣4，500元，并于同月20日實際經營美食坊飯店。合同簽訂當日，張寶玉向季惠林支付了轉讓費人民幣15，000元及租金人民幣 4，500元。之后，美食坊飯店由張寶玉經營。2000年2 月22日，季惠林申請的個體工商戶營業(yè)執(zhí)照得到上海市工商行政管理局閔行分局的批準，字號為上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)惠林美食坊。季惠林取得執(zhí)照后給了張寶玉。張寶玉自1999年11月20日經營飯店至今。季惠林與張寶玉未與生產隊簽訂房屋轉租合同，季惠林與張寶玉的轉租行為至今未得到生產隊認可。季惠林曾向張寶王索要剩余轉讓費人民幣15，000元。因未果，遂提起訴訟，要求判令張寶玉償付結欠的轉讓費人民幣15，000元。張寶玉則提起反訴，要求判令季惠林返還其已支付的人民幣15，000元。季惠林在原審第一次庭審中主張3萬元轉讓費系合同約定的店內現(xiàn)有設備和餐具以及室內裝飾折價款和營業(yè)執(zhí)照使用費等，在第二次庭審中又稱3萬元轉讓費系合同約定的店內現(xiàn)有設備和餐具以及室內裝飾折價款。而張寶玉則稱3萬元系整個飯店包括房屋、設備、營業(yè)執(zhí)照等的轉借使用費。

    原審法院認為：季惠林與張寶玉簽訂的轉讓合同雖系雙方當事人真實意思表示，但雙方關于季惠林承租的美食坊飯店的轉租事宜并未取得房屋所有權人的同意，季惠林擅自轉租，其與張寶玉轉租的約定無效。季惠林將上海市閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)惠林美食坊的個體工商戶營業(yè)執(zhí)照轉借與張寶玉經營使用，在庭審中也承認3萬元轉讓費包括執(zhí)照使用費，其行為違反國家工商行政管理方面的有關法律，該約定亦屬無效。季惠林與張寶玉關于店內設備和餐具及室內裝飾轉讓的約定建立于房屋轉租的基礎上，張寶玉受讓的意圖是利用轉租的房屋開辦飯店，房屋轉租無效亦就相應造成了財產轉讓的無效。季惠林要求張寶玉支付剩余轉讓費的主張，不予支持。張寶玉關于轉讓合同未得到房屋所有權人的同意，轉讓合同無效的主張，予以采納。季惠林與張寶玉基于無效合同取得的財產應分別返還給對方。張寶玉反訴要求季惠林返還其已支付的人民幣 15，000元轉讓費的請求合理合法，應予支持。依照《中華人民共和國民法通則》第八十四條、第一百零六條第一款的規(guī)定判決：一、季惠林應于判決生效之日起十日內返還張寶玉財產轉讓費人民幣1，5000元；二、季惠林的訴訟請求不予支持。一審本訴案件受理費人民幣610元，反訴案件受理費人民幣610元，均由季惠林負擔。

    季惠林不服原審判決，上訴稱：上訴人與被上訴人簽訂的合同是財產轉讓合同，而不是房屋租賃合同，簽合同時并不知房屋要拆除，該合同是有效的；被上訴人雖然拒絕與生產隊辦理直接租賃手續(xù)，但其卻直接向生產隊支付了房租，生產隊也直接向被上訴人收取了水、電費，故被上訴人與生產隊事實上發(fā)生了租賃關系，已與上訴人無涉；上訴人將價值3萬元的室內裝潢和價值3萬元的設備、餐具等財產共計6萬余元作價3萬元轉讓給被上訴人，有財產清單為證，被上訴人應將余款付清；原審法院判決文書制作草率，出現(xiàn)多處錯誤。請求撤銷原判，另行公正判決。

    被上訴人辯稱：上訴人轉讓的是房屋、營業(yè)執(zhí)照和財產。上訴人轉租房屋未得到原出租人的同意，應屬無效；被上訴人得知房屋要拆除后未同意至生產隊辦理轉租手續(xù)，但因找不到上訴人，才將房租直接交給生產隊的；被上訴人受讓設備、餐具及室內裝飾是建立在房屋轉租的基礎上，房屋轉租無效，相應造成財產轉讓也無效；被上訴人轉借出租營業(yè)執(zhí)照違反工商行政管理法規(guī)，亦屬無效；上訴人是將財產使用權轉讓給被上訴人，而不是將財產出賣給被上訴人，上訴人提供的財產清單上的物品大部分是有的，但當時都是舊的，很多是壞的，并不值6萬元，被上訴人只應按每年1萬元支付使用費；系爭房屋已經在9 月底拆除。請求維持原判。

    本院經審理查明，上訴人與被上訴人在轉讓合同中還約定：被上訴人從1999年11月20日開始使用美食坊，按季度付款，每月租費為1，900元；租用期從1999年11 月20日至2002年7月19日止。被上訴人1999年11月 15日及11月25日交付的房租共計人民幣9，000元，由雙方同至生產隊付出。涉訟房屋已于2000年10月因市政建設被拆除。本院曾要求被上訴人提供設備、餐具等財產的現(xiàn)狀，被上訴人未予提供。另原審判決書第6頁脫印了邊上一列字，本院在述及時予以補正。

    原審法院查明事實有經雙方質證的證據(jù)為證，本院予以確認。

    本院認為：本案訟爭合同名為轉讓合同，合同的內容包含了經營用房的轉租和設備、餐具及室內裝飾的轉讓等法律關系。上訴人將從生產隊承租的房屋轉租給被上訴人時雖未征得生產隊的同意，但生產隊得知上訴人轉租后，并未進行干預，而是直接收取了被上訴人支付的租金，應視為其認可了轉租，上訴人的轉租行為應認定有效。被上訴人并未與生產隊直接簽訂租賃合同，上訴人仍為轉租關系的一方當事人，其稱轉租關系與其無涉不能成立。合同中關于財產轉讓的約定，系雙方當事人真實意思表示，不違背國家法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定，亦屬有效。上訴人出借營業(yè)執(zhí)照，違反工商行政管理法規(guī)，但被上訴人已停止了經營，故不宜因此確認房屋轉租和財產轉讓關系無效。雙方在合同中約定，店內現(xiàn)有設備和餐具及室內裝飾折價為3萬元轉讓給被上訴人，該條款并未指明轉讓的是所涉財產的使用權，其真實的意思應是指所涉財產所有權的轉移，被上訴人稱僅轉讓財產使用權不能成立。上訴人已將設備、餐具等動產交付被上訴人，被上訴人已支付了人民幣15，000元，動產的價值并不因房屋的拆除而降低，被上訴人又未能提供動產的現(xiàn)狀，故其主張返還已付款項不應支持。但室內裝飾與房屋密切相連，被上訴人接受裝飾的轉讓，是基于房屋有近三年使用期的考慮。雙方之間經營用房的轉租關系由于房屋被拆除而實際解除，附著在房屋上的裝飾隨房屋的拆除而遭毀損，使原定近三年的使用期實際只使用了不足一年，此并非被上訴人過錯造成，上訴人仍要求被上訴人全額支付裝飾轉讓費不符合公平原則。故對上訴人要求被上訴人償付結欠轉讓費人民幣 15，000元的訴訟請求，本院酌情予以支持人民幣4，000 元，根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五條、第四十四條第一款、第九十七條、第一百二十五條第一款、第一百三十三條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（三）項的規(guī)定，判決如下：

    一、撤銷上海市閔行區(qū)人民法院（2000）閔經初字第726號民事判決；

    二、被上訴人應給付上訴人人民幣4，000元，于本判決書送達之日起10日內付清；

    三、被上訴人的反訴請求不予支持。

篇3

中華人民共和國最高人民法院民事判決書

（2002）民一終字第4號

上訴人（原審原告、反訴被告）：蘭州紅麗園商貿有限責任公司，住所地甘肅省蘭州市七里河區(qū)武威路中段。

法定代表人：鄭麗，經理。

委托人：馬四喜，公司股東。

上訴人（原審被告、反訴原告）：甘肅誠信電線電纜有限責任公司，住所地甘肅省蘭州市七里河區(qū)西津西路27號。

法定代表人：岑祿光，經理。

委托人：李謙，公司職員。

委托人：蔡亞華，甘肅興正天律師事務所律師。

上訴人蘭州紅麗園商貿有限責任公司（以下簡稱紅麗園公司）為與上訴人甘肅誠信電線電纜有限責任公司（以下簡稱誠信公司）房屋租賃合同糾紛一案均不服甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決，向本院提起上訴，本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結。

經審理查明：1998年5月29日，甘肅誠信電力工貿有限責任公司（以下簡稱誠信工貿公司）與紅麗園公司簽訂《房屋租賃意向協(xié)議書》，約定在訟爭房屋土建工程完工后，將房屋交付紅麗園公司使用，在簽訂協(xié)議之日起5日內，紅麗園公司需向誠信工貿公司交付履約保證金10萬元。紅麗園公司于1998年6月8日向誠信公司交付房屋租賃保證金10萬元。1998年7月，誠信公司在土建工程完工后將訟爭房屋交付紅麗園公司，隨即紅麗園公司開始對承租房屋進行裝修，并于1998年12月25日以“千禧龍海鮮美食世界”（以下簡稱千禧龍酒店）的名義開張試營業(yè)。1999年3月10日千禧龍酒店裝修工程竣工。1999年4月12日，誠信公司與紅麗園公司簽訂《房屋租賃合同》，約定：承租的房屋位于甘肅省蘭州市七里河區(qū)武威北路西側甘肅送變電工程公司（以下簡稱送變電公司）住宅樓南端一、二層。承租房屋使用面積為1580.2平方米。承租房屋為新建框架式結構，水、電、暖設施齊全。租賃期限為1999年4月12日至2004年4月11日，租賃期限5年。第一個租賃年度每月租賃費用為49776.3元。租金按每平方米31.5元計算，第一個租賃年度租賃費用為597315.6元，5年租賃期總金額為3300545.75元。租金按租賃季度交納。租金交納采用先交費，后使用的原則，即在每個租賃季度初5日內交納本季度租賃費。從第二季度起，租賃費用在前一個租賃年度基礎上逐年遞增5%.租賃期間的水、電、暖費用另計。租賃期間發(fā)生質量問題，紅麗園公司應及時向誠信公司書面提出修繕要求，誠信公司負責維修，費用由誠信公司承擔。在紅麗園公司提出書面維修意見后，沒有及時對房屋進行維修，給紅麗園公司造成的損失，誠信公司應對紅麗園公司給予一定的補償。紅麗園公司對所租憑的房屋及設施有日常維護和維修的責任。房屋發(fā)生不可預見的嚴重損壞，雙方協(xié)商解決。租賃期間如紅麗園公司逾期拖欠房租，除交納拖欠房租外，每逾期一天，還應向誠信公司交納拖欠房租每日5‰的滯納金。水、電、暖的供應費用由紅麗園公司負擔。紅麗園公司于每月5日前向誠信公司繳納上月所發(fā)生的水電費用。采暖費在每個來暖期前一個月一次性向誠信公司全額繳納。紅麗園公司如拖欠，每延期一天，按本期應交費用總額的5%向誠信公司支付違約金。紅麗園公司如拖欠水、電、暖費用達30天時，誠信公司可以從紅麗園公司的保證金中扣除拖欠費用。如紅麗園公司拖欠租金累計達6個月時，除交納拖欠房租及違約金外，誠信公司可解除合同，收回房屋。租賃期間，雙方如提前終止合同，應提前3個月通知對方，取得對方同意后，應同時向對方支付剩余租賃期間內的租金的20%作為賠償。1999年4月16日，紅麗園公司交納一個月房租49776.30元。同年5月18日，千禧龍酒店開業(yè)。1999年5月26日，千禧龍酒店致函誠信公司的上級主管部門送變電公司稱：千禧龍酒店大門前地基變形導致四次更換相應的玻璃門，霓虹燈管損壞，室內裝飾多次漏水給酒店帶來嚴重經濟損失，直接影響合同不能正常履行。8月24日，千禧龍酒店再次致函送變電公司稱：千禧龍酒店開業(yè)至今，花費幾十萬元的門頭因多次漏水，現(xiàn)已嚴重裂縫，霓虹燈不能使用，使千禧龍酒店處于一片黑暗之中。千禧龍酒店內部，庫房屋頂三分之一面積坍塌，多次因包房屋頂漏水，形成大面積污漬，包房至今漏水，請求盡快予以解決。8月26日，再次致函誠信公司稱，由于對承租房屋的質量問題至今得不到解決，故請求終止租賃關系，誠信公司賠償因租賃房屋質量給其造成的直接經濟損失。1999年9月23日、10月7日，誠信公司復函稱：出租房屋不存在嚴重質量問題，千禧龍酒店門頭霓虹燈管損壞，門面黑暗與本公司無關。截止到1999年9月，千禧龍酒店已拖欠房租199105.20元，已構成嚴重違約，應承擔相應的違約責任。以后，雙方又為承租房屋的質量、物業(yè)管理等事宜相互發(fā)函協(xié)商。1999年9月10日，誠信公司提出《關于千禧龍海鮮美食世界裝修維修計劃的協(xié)議》，稱：由于出租房屋三樓個別房間的防水層及三樓落雨棚、排水管在建樓時處理不好滲漏水，使一樓、二樓部分房屋屋頂坍塌，為盡快處理屋頂滲漏水問題，提出價值為9480元的維修方案。千禧龍酒店未在協(xié)議上簽字，協(xié)議未生效。

紅麗園公司向一審法院起訴，請求確認雙方于1999年4月12日簽訂的房屋租賃合同無效，誠信公司返還投資款500萬元并賠償給其造成的經濟損失100萬元，訴訟費由誠信公司負擔。1999年11月25日，誠信公司向一審法院提出反訴請求：紅麗園公司交納房租509377.47元、拖欠的水電費20301.45元、滯納金15694.67元，由紅麗園公司承擔訴訟費。2001年5月15日，紅麗園公司變更訴訟請求為：請求人民法院判令誠信公司承擔因房屋質量和無《建筑工程消防驗收合格證》導致紅麗園公司無法正常經營而造成的經濟損失150萬元。2001年10月11日，紅麗園公司再次變更訴訟請求為：誠信公司賠償裝修損失1883920元、更換玻璃門費用3600元、千禧龍酒店固定資產損失172292.3元、酒店員工工資支出1436224.91元、貸款利息1299500元、經營利潤損失1820000元，誠信公司返還履約保證金10萬元。

2001年8月29日，一審法院委托甘肅信諾房地產咨詢估價中心對訟爭房屋的裝修進行評估。2001年9月11日，評估單位出具的造價鑒定結論為按三類乙級取費裝修工程造價為1447310元，按四類工程取費造價為1434269元。作出該結論后，紅麗園公司提出異議，造價評估單位于2001年9月30日重新作出評估結論為1883920元，有爭議的項目價值為343698元。2001年10月15日，再次作出《漏計鋁塑料板材料差價的補充函》將工程造價調增金額為65650元。一審中雙方當事人認可裝修價值為1847126元。千禧龍酒店大面積滲漏水發(fā)生在1999年10月14日第二個采暖期暖氣試壓時，千禧龍酒店二樓“飲露”包廂頂部滲水并流至一、二層地面，造成大面積裝修被浸泡。經檢查發(fā)現(xiàn)是由于“飲露”包廂頂部暖氣閥門未關且裝修時未留出預檢口造成的。2001年10月10日，甘肅省工程質量監(jiān)督總站接受一審法院委托對訟爭房屋一、二層滲漏水、一層地面起鼓等質量問題進行檢測鑒定。結論為：1、該建筑滲漏水主要原因為排水管道穿過樓板的預留孔與管道間隙未按規(guī)范施工和樓板裂縫所致。該房屋滲漏水的主要原因是土建、安裝不按規(guī)范施工造成的。2、大門外地坪起鼓與廚房地坪起鼓是由于地坪受硫酸鹽腐蝕膨脹所致。3、該商貿城北段Ⅱ區(qū)A段一、二層梁、板、柱僅有46.8%的構件強度達到設計要求，且強度值離散較大，最小值為13.3MPa.該房屋存在嚴重質量問題。建議建設單位對該樓進行整體可靠性鑒定。

訟爭房屋屬送變電公司住宅樓的組成部分。1994年9月29日蘭州市城鄉(xiāng)建設委員會發(fā)文決定擴建甘肅省蘭州市武威北路。1997年蘭州市七里河區(qū)人民法院政府發(fā)文稱：根據(jù)市政府、市建委、市規(guī)劃局文件精神，擴路工程系政府行為，武威路商住樓建設許可證可以免辦，有關撥地手續(xù)、售房手續(xù)正在辦理中。1999年12月10日，蘭州市人民政府頒布《關于劃撥搬遷樓建設用地的通知》明確訟爭房屋占地性質為劃撥，作為城市道路改造，修建搬遷樓建設用地，需補辦土地登記手續(xù)。2000年3月16日，蘭州市七里河區(qū)建設局致函送變電公司稱：“訟爭房屋屬改善城市基礎設施建設的造福工程。該工程項目系政府行為（屬指令性計劃），有關手續(xù)可以免辦或今后補辦，現(xiàn)產權證手續(xù)正在補辦中（撥地事宜已辦完畢）。你單位（送變電公司）擁有商住樓的產權是無爭議的，手續(xù)之所以滯后，是享有國家有關優(yōu)惠政策，需要各個部門審核。”1996年12月10日對訟爭房屋的框架結構驗收合格。1998年5月1日，送變電公司與誠信公司簽訂《房屋管理委托協(xié)議書》，訟爭房屋的產權人送變電公司授權誠信公司管理訟爭房產，可采取聯(lián)營、租賃、自營等方式經營訟爭房地產，以保障資產的保值、增值。工程于1998年9月1日竣工。1999年2月2日，蘭州市建設工程質量監(jiān)督站出具書證證明訟爭工程經該站1998年檢驗定為合格工程，2000年11月10日誠信公司取得《工程質量等級認證書》，但有權機關未向訟爭工程核發(fā)工程質量合格證書。1999年6月9日，誠信公司取得《房屋租賃證》。2000年5月23日，蘭州市七里河區(qū)公安局消防局向千禧龍酒店出具《消防安全檢查意見書》，認為千禧龍酒店已具備消防安全條件，同意使用一年。2001年7月25日，蘭州市公安局消防局向訟爭房屋的施工單位蘭州市七里河區(qū)建設局發(fā)函指出：該樓房一、二層商場裝修時未經審核、驗收擅自使用，違反《消防法》，影響該樓整體消防驗收。2001年2月15日，送變電公司取得訟爭房屋的產權證。

另查明：1999年4月15日，誠信工貿公司取得企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照。2000年6月5日，誠信工貿公司經工商部門辦理企業(yè)法人變更登記變更為誠信公司。1999年5月14日，紅麗園公司注冊了非法人經營實體蘭州紅麗園商貿有限責任公司千禧龍海鮮美食城。紅麗園公司拖欠誠信公司房屋租金，100天裝修期為33184.20元，從試營業(yè)至2001年10月11日為1676424.41元，拖欠水、電、暖費用至2001年10月9日為188119.19元。根據(jù)物價部門有關規(guī)定，酒店每日營業(yè)額為7187.21元。根據(jù)物價部門的有關規(guī)定，酒店每日營業(yè)利潤2731.14元。

2000年5月29日，一審法院作出（1999）甘民初字第26號民事判決，紅麗園公司不服一審判決向本院提起上訴。本院于2000年12月26日作出（2000）民終字第77號民事裁定：撤銷甘肅省高級人民法院（1999）甘民初字第26號民事判決；本案發(fā)回甘肅省高級人民法院重審。

一審法院重審認為，誠信公司與紅麗園公司簽訂的《房屋租賃合同》系雙方當事人真實自愿的意思表示，不違反法律、法規(guī)的規(guī)定，應認定合同有效。鑒于合同已無法履行，應依法解除。誠信公司作為出租方雖及時交付了房屋，但房屋存在嚴重質量問題，滲漏水的主要原因是承建單位在土建、安裝中不規(guī)范施工造成的，影響承租人的使用，對此誠信公司應承擔主要責任。紅麗園公司作為承租人未依約按時交納房租構成違約，在裝修時未關閉暖氣閥門，也沒有預留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修被浸泡，也應承擔一定責任。紅麗園公司對房屋進行的裝修，作為房屋添附物已與房屋形成整體，拆除將影響使用價值，故隨房屋一并由誠信公司接受。房屋裝修價值，扣除折舊后由誠信公司給予紅麗園公司合理補償。由于房屋的質量問題，給紅麗園公司的經營活動造成一定的影響，紅麗園公司的營業(yè)損失應予保護，紅麗園公司交納的履約保證金部分返還。紅麗園公司依約應交納的房屋租金適當減少，其余部分由誠信公司自行負擔。水、電、暖費用按照合同約定由紅麗園公司全額支付給誠信公司。對于紅麗園公司請求賠償更換玻璃門費用的主張，根據(jù)質檢報告大門地坪起鼓的原因為受硫酸鹽腐蝕膨脹所致，由于裝修鋪設地板的混凝土砂漿中含有磷酸鹽成份，造成地坪起鼓擠壓玻璃門破碎，因裝修工程由紅麗園公司組織裝修施工，故對紅麗園公司要求賠償玻璃門損失的請求不予支持。紅麗園公司請求賠償固定資產損失、貸款利息損失、員工工資損失的主張，缺乏合同依據(jù)，紅麗園公司為酒店經營購置的設備屬動產，與承租房屋可分離，應由其自行移走處理。員工工資支出是紅麗園公司正常經營活動的必要支出，與本案的房屋租賃合同無關。紅麗園公司主張的貸款利息損失因無正式的貸款合同、借據(jù)無原件、借款行為不合法而不予支持。誠信公司要求紅麗園公司支付拖欠房租滯納金的請求因缺乏法律依據(jù)而不予支持，據(jù)此依據(jù)《合同法》第八條、第四十四條、第六十條、第九十一條第（二）項、第一百零九條、第一百一十一條、第二百一十六條、第二百二十條、第二百二十一條規(guī)定，判決如下：一、解除紅麗園公司與誠信公司簽訂的《房屋租賃合同》。二、紅麗園公司在判決生效之日起10日內將承租房屋交還誠信公司。三、誠信公司給付紅麗園公司裝修費用640336.98元。四、紅麗園公司向誠信公司支付拖欠的房屋租金1367686.89元及從2001年10月12日至合同解除之日的房租，每日按1463.42元計算。五、紅麗園公司向誠信公司支付拖欠的水、電、暖費用188119.19元及從2001年10月10日至合同解除之日實際發(fā)生的水、電、暖費用。六、誠信公司賠償紅麗園公司營業(yè)利潤損失290593.30元及2001年10月12日至合同解除之日的營業(yè)利潤損失，每日按2184.91元計算。七、誠信公司返還紅麗園公司交納的履約保證金80000元。八、駁回雙方當事人的其他訴訟請求。以上各項款項自判決生效10日內結清。一審案件受理費59041元，紅麗園公司承擔11808.20元，誠信公司承擔47232.80元。反訴費14843元，紅麗園公司承擔11874.4元，誠信公司承擔2968.6元。鑒定費43000元，紅麗園公司負擔8600元，誠信公司負擔34400元。評估費20000元，由紅麗園公司承擔4000元，誠信公司承擔16000元。

紅麗園公司不服一審判決向本院提起上訴，請求：1、撤銷甘肅省高級人民法院（2001）甘民初字第5號民事判決。2、誠信公司賠償紅麗園公司損失816萬元。3、誠信公司返還紅麗園公司10萬元。4、誠信公司承擔一審、二審案件受理費。事實和理由：第一、雙方簽訂房屋租賃合同后，紅麗園公司即支付了一個月租金，試營業(yè)期間發(fā)現(xiàn)承租房存在嚴重的質量問題，導致開業(yè)至今無法使用。2001年10月10日，甘肅省工程質量監(jiān)督總站接受甘肅省高級人民法院委托對訟爭房屋質量監(jiān)測并作出甘建發(fā)（2001）012號鑒定報告為該房屋存在嚴重質量問題。建議建設單位對該樓進行整體可靠性鑒定。根據(jù)該鑒定結論誠信公司違約在先，根據(jù)《合同法》第66條、第111條規(guī)定，誠信公司違約在先，紅麗園公司拒付租金的行為不構成違約。第二、一審判決認定事實錯誤。一審判決認定紅麗園公司“在裝修時未關閉暖氣閥門，也沒有預留檢修口，造成暖氣跑水致使大面積裝修浸泡，也應承擔一定責任?！边@一認定與檢測鑒定結論不符，請求二審法院改判。一審判決將地坪起鼓的原因歸責紅麗園公司與事實不符。誠信公司應賠償紅麗園公司更換玻璃門的費用3600元。第三、誠信公司應向紅麗園公司賠償1999年4月12日至1999年10月19日折舊費1550513.3元，員工工資損失1436224.91元，借款利息90萬元，固定資產損失1722792.3元。一審法院委托甘肅信諾房地產咨詢估價中心出具的“2001年9月30日及2001年10月15日房地產估價報告”認定：紅麗園公司出具的裝修費為1883920元+343698元（裝修中有爭議的部分）+65650元（評估漏項部分）=2293268元。紅麗園公司自1999年4月12日至1999年10月19日，扣除折舊后，誠信公司應向紅麗園公司支付裝修費2063941元。自1999年4月12日至2001年10月12日長達兩年六個月時間內，紅麗園公司向千禧龍酒店投入各項資金696萬元，借款利息為1299500元。第四、由誠信公司承擔一、二審案件受理費。

誠信公司亦不服一審判決向本院提起上訴，請求：一、一審判決書主文第三項“誠信公司給付紅麗園公司裝修費640336.98元”，這一判項違反了建筑裝修管理規(guī)定，千禧龍酒店裝修工程是違法工程，裝修費不應受保護。二、一審判決書主文第六項“誠信公司賠償紅麗園公司營業(yè)利潤損失290593.30元及2001年10月12日至合同解除日的營業(yè)利潤損失，每日按2184.91元計算?！睕]有證據(jù)支持，也缺乏法律依據(jù)，應予撤銷。

紅麗園公司答辯稱：紅麗園公司裝修千禧龍酒店是合法的，并不違反建筑裝修管理規(guī)定。誠信公司出租房屋存在嚴重質量問題，造成紅麗園公司無法正常經營，這是造成合同無法正常履行的主要原因，不存在紅麗園公司經營和管理不善的問題。據(jù)此，應駁回誠信公司的上訴請求。誠信公司答辯稱：交納房租是紅麗園公司的合同義務，不交納房租即構成違約，不存在行使抗辯權問題。因紅麗園公司使用不當造成房屋漏水，一審判決紅麗園公司承擔一定責任是正確的。紅麗園公司上訴主張由誠信公司賠償固定資產損失、員工工資損失、營業(yè)利潤損失、貸款利息損失、裝修費損失、玻璃門破碎損失，因缺乏事實和法律依據(jù)予以駁回。

本院認為：紅麗園公司與誠信公司簽訂《房屋租賃合同》意思表示真實、自愿。誠信公司在房屋產權人送變電公司委托授權經營范圍之內出租訟爭房屋，屬合法經營。1999年6月9日，誠信公司取得《房屋租賃證》，雖蘭州市公安局消防局曾于2001年7月25日發(fā)函指明對承租房一、二層商場裝修未經審核、驗收擅自使用，但在此之前蘭州市七里河區(qū)公安局消防局發(fā)出的《消防安全檢查意見書》認為，千禧龍酒店已具備消防安全條件，同意使用一年，即千禧龍酒店開業(yè)是經政府有關部門批準的。由于租賃房屋座落的土地為國有劃撥土地，依據(jù)《城市房地產管理法》第五十五條規(guī)定：以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。具體辦法由國務院規(guī)定。建設部頒布的《城市房屋租賃管理辦法》第25條規(guī)定：以營利為目的，房屋所有人將以劃撥方式取得使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。土地收益的上繳辦法，應當按照財政部《關于國有土地使用權有償使用收入征收管理的暫行辦法》和《關于國有土地使用權有償使用收入若干財政問題的暫行規(guī)定》的規(guī)定，由市、縣人民政府房地產管理部門代收代繳。國務院頒布有新的規(guī)定時，從其規(guī)定。據(jù)此，一審判決認定《房屋租賃合同》有效是正確的，應予維持。鑒于本案的實際情況，合同已無法繼續(xù)履行，且雙方當事人對解除合同并無異議，一審判決解除合同是正確的，應予維持。

篇4

    房屋轉租是承租人不退出租賃關系而將房屋出租給他人使用并獲得收益的行為。房屋轉租應該事前征得出租人的同意。但是在未經同意的情況下承租人與次承租人簽訂的房屋合同的效力如何呢?

    《合同法》第二百二十四條對轉租的規(guī)定:“承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的合同繼續(xù)有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同?！痹诂F(xiàn)實情況往往比較復雜,而房屋出租人往往不知道房屋被轉租,這時轉租合同的效力則由出租人的態(tài)度決定。如果出租人同意轉租,則視為出租人對轉租合同的追認,那么轉租合同自始有效;如果出租人明確表示不同意轉租,則出租人有權解除出租人與承租人之間的房屋租賃合同,出租人解除該合同的,轉租合同被撤銷,自始無效。

    《最高院關于處理房屋轉讓合同糾紛案件的具體處理意見》第十六條規(guī)定:“出租人知道或者應當知道承租人轉租,但在六個月內未提出異議,其以承租人未經同意為由請求解除合同或者認定轉租合同無效的,人民法院不予支持?！备鶕?jù)該條規(guī)定,出租人知道或應當知道房屋存在轉租的情況下,六個月內不提出解除合同或認定該合同無效,也視為其對轉租合同的效力進行追認,之后再向人民法院起訴請求解除合同或認定合同無效將得不到法院支持,這在一定程度上保障了承租人和次承租人的權利。

    另外,《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十五條規(guī)定:承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余租賃期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效。出租人和承租人另有約定的除外。

    鑒于房屋轉租的特殊性,梁法官建議廣大市民在簽訂租賃合同時注意:第一,事前了解房屋的相關的權屬歸屬情況,以避免不必要的糾紛。第二,房屋屬于轉租情形的,應事前征得房屋產權人的同意。第三,轉租合同約定的房屋租賃期限,應該在出租人和承租人的房屋租賃合同約定的期限內。

篇5

【關鍵詞】房屋租賃合同；門面轉讓費；租賃期限

一、案情

甲與乙于2009年1月1日簽訂《房屋租賃合同》，合同約定：甲將其擁有的位于貴陽市大營路的商鋪租賃給乙作商業(yè)經營使用；租賃期限從2009年1月1日至2011年1月1日；乙一次性支付給甲門面轉讓費25萬元；乙每年支付給甲租金30萬；租金每年支付一次。2010年1月，由于租賃房屋被拆遷，甲、乙雙方同意解除合同，但是乙要求甲返還門面轉讓費用25萬，甲不同意返還門面轉讓費。2010年3月，乙以房屋租賃合同糾紛為由訴至法院，請求法院判決乙返還門面轉讓費25萬元。

法院審理后認為：門面轉讓費雖無法律上的明確依據(jù)，但是未違反國家禁止性規(guī)定，故依法應當保護。被告甲在收取門面轉讓費后，理應保證原告乙在《房屋租賃合同》約定的期限內對房屋的合法使用權，現(xiàn)該房屋在原告乙的租賃期內需拆遷，原告乙已經無法繼續(xù)使用該房屋，被告甲應當按照原告實際使用房屋的期間收取門面轉讓費，對于原告乙未能按合同約定的租賃期限內使用房屋的門面轉讓費應退還。故判決甲返還乙一半門面轉讓費，即12.5萬元。

法院判決生效后，甲申訴至檢察機關，甲認為房屋租賃給乙使用前，甲已經對該房屋進行了裝修，25萬的門面轉讓費實為甲對該房屋前期投入的一種補償，乙方本人也同意接受，自愿支付了該款項，因此不應返還。故請求檢察機關提起抗訴。

二、分歧

檢察機關受理該案后，針對門面轉讓費的問題，形成兩種意見：（1）贊同法院的審理意見，即甲應當返還乙一半的門面轉讓費；（2）贊同申訴人甲的意見，認為甲無須將門面轉讓費返還給乙。

三、評析

筆者贊同第一種意見，理由如下：

第一，合同中約定的門面轉讓費應當受到法律保護。門面轉讓費是指承租人（或者門面所有人）將承租（或自己所有）的門面房轉租（或出租）給他人，在租金之外收取一定數(shù)額的費用。雖然我國《合同法》及《城市房屋租賃管理辦法》并沒有明確規(guī)定門面轉讓費，但是門面轉讓費屬于承租人（門面所有人）與次承租人（承租人）之間達成的合意，且不違反違反法律、行政法規(guī)的效力性強制性規(guī)定，依據(jù)法無禁止即自由的原則，門面轉讓費應當受到法律保護。本案中，甲、乙在《房屋租賃合同》中約定門面轉讓費，且乙已經自愿將25萬門面轉讓費交給甲，且乙并未主張交納門面轉讓費非其自愿行為，故能夠認定甲、乙二人關于門面轉讓費的約定系自愿，本案中的門面轉讓費受法律保護。

篇6

房屋租賃合同糾紛案件逐年增加，在司法實踐中，就承租人對租賃房屋進行改善、添附他物的，租賃關系終止時，租賃雙方經常對增設、添附物的所有權和補償問題發(fā)生的爭議該如何處理，目前沒有法律的明確規(guī)定，不同的法院以及不同法官對此問題的認識和處理亦不盡一致，甚至有些混亂，極不利于維護當事人的合法權益。筆者認為對此問題比較合理的處理原則是：如果《房屋租賃合同》中對租賃房屋增設、添附物的所有權和補償問題有明確約定的，只要該約定是當事人的真實意思表示，內容不顯失公平和違法，應尊重當事人意思自治，按照該約定處理。若沒有約定的，依據(jù)有益費用返還原則處理。

首先，關于有益費用的概念和構成。我國法律對此沒有明確規(guī)定。參照世界各國的法律規(guī)定，筆者認為，有益費用是指承租方經出租方同意，為改善、添附租賃物使之價值增加而支出的必要費用。構成有益費用應具備以下條件：1.該費用須為對租賃房屋進行改善或增設他物而支出的費用。如果僅為維持租賃房屋必要的使用狀態(tài)而支出的費用屬于必要費用而非有益費用。2.須因該費用的支出而使租賃房屋價值增加。3.承租人的改善和增設行為須經出租人同意。所謂對租賃房屋的改善，是指承租人在占有使用租賃房屋期間將租賃房屋進行裝修改造成為具有更高價值的財產，改善物包含承租人的勞動價值。所謂增設他物是指承租人在租賃房屋上增設自己的財產，使二者結合在一起，使租賃房屋增值。我國《合同法》第223條規(guī)定：“承租人經出租人同意，可以對租賃物進行改善或者增設他物。承租人未經出租人同意，對租賃物進行改善或者增設他物的，出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失?！币来艘?guī)定，租賃合同沒有約定的情況下，承租人不能擅自改變租賃物的現(xiàn)狀。為了提高租賃物的使用價值或服務與自己的特定目的，對租賃物進行改善和增設他物既構成對租賃物合同的違反又構成對出租人財產所有權或他物權的侵害，承租人應承擔違約或侵權責任。承租人經出租人同意對租賃物進行改善和增設他物的行為屬于民法上的添附行為。承租人因為添附而支出的費用屬于有益費用。一般而言，出租人對承租人為租賃物支出的有益費用有償還的義務。

關于有益費用返還的依據(jù)，實踐中看法不一。筆者認為，應適用不當?shù)美脑瓌t。因為，在租賃關系終止后，租賃的房屋返還給出租人，出租人應享有租賃房屋的增加價值，承租人因該費用的支出而受到損失，且出租人取得租賃房屋增加的價值沒有合同和法律的規(guī)定，所以，出租人應將取得利益返還給承租人。

在審判實踐中須注意，出租人返還的有益費用的數(shù)額，僅限于租賃合同終止時租賃房屋增加的價值額，而不是承租人支出的所有有益費用。因為，在租賃關系存續(xù)期間，租賃房屋增加的價值并不為出租人所享用，出租人只有在合同終止時才對租賃房屋增加價值余額占有。所以，出租人只負有返還有益費用余額的部分。另外，如果出租人要求拆除增設物的，且增設物能夠拆除，可以責令承租人拆除，不必給予承租人有益費用補償。在審理房屋租賃合同糾紛時，對房屋裝修物如吊頂、鋪設地板磚、安裝防盜門、窗等及其價值處理，宜遵照以下原則：1.有約定，按約定；2.無約定的，如果裝修物能夠拆除的，由承租人拆除歸其所有；裝修物不能拆除的，如果裝修物對出租人今后使用無益處的，則不予補償；如有益處，則按重置價折舊后適當給予補償。是否對出租人有益處，應當根據(jù)出租人收回房屋后的用途是否與承租人的用途相同為準。

篇7

2009年7月30日,最高人民法院出臺了《最高人民法院關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(下稱“《司法解釋》”)。它為人民法院正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件、依法保護當事人的合法權益提供了最新的法律依據(jù)。該項《司法解釋》已于2009年9月1日起正式施行。

本文以《中華人民共和國合同法》(1999年3月15日公布)和該項《司法解釋》為依據(jù),結合銀行網點租賃中經常面臨的法律問題,分析銀行網點租賃中主要應關注的法律問題,為銀行業(yè)務實際操作人員從事網點租賃業(yè)務提供法律風險防范的借鑒依據(jù)。

關鍵詞:銀行;網點租賃;法律問題

中圖分類號:F421.37文獻標識碼:A

一、在網點租賃中,應首先確保租賃關系的有效成立

銀行在進行網點租賃、簽訂房屋租賃合同時,租賃關系能否有效存續(xù)是從事網點租賃的關鍵,也是銀行作為承租人所應享有的權利能夠受到法律保護的必要條件。為確保租賃關系的有效成立,應當注意以下問題:

(一)出租人應當具備對外出租該租賃房屋的合法權利

出租人應當符合以下條件之一,方具備對外出租該租賃房屋的合法權利:

1.出租人是租賃房屋的房屋所有權人。

出租人應當已經取得租賃房屋的《房屋所有權證》,或者雖未取得房屋所有權證,但已經簽訂正式的《房屋買賣合同》并已進行備案登記,或者是租賃房屋所在工程的合法建造者。

2.出租人雖不是租賃房屋的房屋所有權人,但是事先已經取得房屋所有權人的授權同意,有權代房屋所有權人對外出租房屋。

實際操作中,銀行常常遇到擬租賃房屋的所有權人將租賃房屋委托物業(yè)公司或第三方房屋中介機構進行房屋租賃的情況。在這種情況下,為確保訂立的租賃關系合法有效,銀行應當要求出租人提供房屋所有權人的書面授權委托書并要求其提供關于房屋所有權人同意該租賃關系的書面證明。

3.出租人是租賃房屋的承租人,并有權對外轉租該租賃房屋。

依據(jù)《合同法》的有關規(guī)定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。因此,經出租人的事先同意,承租人可以將租賃房屋轉租他人。在這種情況下,銀行應當要求出租人提供房屋所有權人同意其將房屋轉租予銀行的書面文件

(二)租賃房屋應當具備符合國家法律規(guī)定的出租條件

1.對于租賃房屋屬于在建工程的,銀行在簽署合同前應當向出租人核實確保租賃房屋已取得建設工程規(guī)劃許可證并應確保租賃房屋符合建設工程規(guī)劃許可證中載明的各項規(guī)定。

對于已租賃房屋中存在出租人未取得建設工程規(guī)劃許可證或者未按照建設工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設的房屋的情形的,建議要求出租人盡早辦理建設工程規(guī)劃許可證或完善租賃房屋使之符合建設工程規(guī)劃許可證的各項規(guī)定,在一審法庭辯論終結前取得建設工程規(guī)劃許可證或者經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。

2.建議銀行不租賃未經批準或未按照批準內容建設的臨時建筑。

出租人就未經批準或者未按照批準內容建設的臨時建筑,與承租人訂立的租賃合同無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準建設的,人民法院應當認定有效。租賃期限超過臨時建筑的使用期限,超過部分無效。但在一審法庭辯論終結前經主管部門批準延長使用期限的,人民法院應當認定延長使用期限內的租賃期間有效。因此,銀行若決定租賃,建議確保租賃房屋所在臨時建筑已經或盡早取得有關部門的批準同意,同時應確保租賃期限符合該臨時建筑的使用期限。

3.應當確保租賃房屋未被他人合法占有。

銀行在進行網點租賃時,首先應核實該房屋是否正在被其他承租人合法占有使用,并應當確保本行與出租人簽訂租賃合同時,前租賃關系已經終止并且原承租人已經搬離租賃房屋。

在就同一房屋存在多份租賃合同,且合同均有效的前提下,人民法院將依照下列順序確定履行合同的承租人:

(1)已經合法占有租賃房屋的;

(2)已經辦理登記備案手續(xù)的;

(3)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、賠償損失的,依照合同法的有關規(guī)定處理。

4.除上述3點條件外,銀行網點租賃業(yè)務中,還會遇到一種情況,即銀行向剛剛建成的一手房房主承租租賃房屋。

此時,房屋雖已竣工驗收并由開發(fā)商交付房屋購買人(即出租人)占有使用,但租賃房屋的房屋所有權證(即小產權證)的辦理還需要一段時間(北京地區(qū)通常1-2年)。在此種情況下,因租賃房屋的小產權證尚未辦理,出租人暫不是租賃房屋的所有權人,租賃房屋連同其所在房地產開發(fā)項目的整體產權仍歸開發(fā)商所有,因此建議銀行在承租此類租賃房屋時,除與出租人簽訂租賃合同外,還要求開發(fā)商出具知曉并同意出租人對外出租該租賃房屋的書面聲明。

(三)租賃合同應進行登記備案,但建議不將登記備案作為租賃合同的生效前提

根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》(1994年7月5日公布)的規(guī)定,租賃合同當事人應當辦理租賃合同的登記備案手續(xù)。

但是,租賃合同的登記備案手續(xù)不是房屋租賃合同生效的必然前提條件。當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由,請求確認合同無效的,人民法院不予支持。當事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的,從其約定。但當事人一方已經履行主要義務,對方接受的除外。

因此,當事人雙方在房屋租賃合同中約定以辦理房屋租賃合同的登記備案手續(xù)的,登記備案手續(xù)是合同的生效條件,否則,登記備案手續(xù)僅具有對外公示房屋租賃關系的效力。

因此,建議除出租人一方已履行主要義務(如房屋交付義務)而銀行已經接受出租人的交付的情形外,在房屋租賃合同中不約定以辦理租賃合同的登記備案手續(xù)作為合同的生效條件。

但考慮到房屋租賃的登記備案是政府對房屋租賃管理的要求,通過備案登記可以起到對外公示房屋租賃關系的效力,且是否已經辦理租賃房屋的登記備案手續(xù)是在“一房多租”情況下法院確定履行合同的承租人的考慮因素之一,因此仍建議在租賃合同將登記備案約定為出租人的一項義務,并建議在簽訂租賃合同后及時辦理租賃合同的登記備案手續(xù)。

以上是關于租賃關系效力應關注的法律問題。銀行在進行網點租賃時,應當首先確保租賃關系的合法有效性。租賃合同被法院認定無效后,出租人可以請求參照租賃合同約定的租金標準要求承租人支付房屋占有使用費。

二、銀行接受二次轉租的房屋作為網點營業(yè)用房時,應注意的法律問題

所謂二次轉租,是指接受承租人的再次轉租,銀行作為次承租人與承租人簽訂房屋租賃合同、使用房屋的行為。在二次轉租中,房屋的出租人(即房屋產權人或其人)與承租人之間的房屋租賃關系和承租人與次承租人之間的房屋租賃關系是兩個相對獨立的房屋租賃關系。

但由于次承租人的租賃行為是基于承租人與出租人間的租賃關系而產生的,故在二次轉租關系中銀行作為次承租人享有的與租賃房屋有關的權利義務關系都將受到原租賃關系的影響。具體包括:

(一)承租人對外進行轉租的,應當事先取得出租人的書面同意,否則出租人有權解除合同,從而導致轉租行為無效

根據(jù)法律的相關規(guī)定,承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,因此,銀行在接受轉租的租賃房屋時,應首先核實承租人的轉租行為是否已經取得出租人的同意。

(二)轉租的租賃關系的租賃期限應當在原租期之內,超過的無效

承租人經出租人同意將租賃房屋轉租給第三人時,轉租期限超過承租人剩余期限的,人民法院應當認定超過部分的約定無效,但出租人與承租人另有約定的除外。因此,銀行在接受轉租的租賃房屋時,可以要求承租人和出租人協(xié)議延長原租期,使轉租關系的租期在原租賃關系的租期內。

(三)在轉租關系中,由承租人向次承租人履行出租人的各項權利義務,如維修保養(yǎng)義務、收取租金的權利等。

(四)還有一個值得注意的問題是,因承租人拖欠租金,出租人請求解除合同時,次承租人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權的,人民法院應予支持,但轉租合同無效的除外。

因此,若在銀行租賃的轉租房屋發(fā)生上述情況時,可以將代承租人支付欠付的租金和違約金作為解決方式之一。

三、關注在租賃期間租賃房屋轉讓的法律問題

在租賃期間內,出租人轉讓租賃房屋的,承租人享有對房屋繼續(xù)承租的權利和對房屋在同等條件下優(yōu)先購買的權利。

(一)關于承租人的繼續(xù)承租權

租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。因此,當出租人在租賃合同有效期內將租賃物的所有權轉讓給第三人時,租賃合同對新所有人繼續(xù)有效,設定在該租賃物上的租賃合同仍然,新所有人繼承原出租人的權利和義務,并受該合同約束。但在下列情形的,原租賃合同對房屋受讓人不具有約束力:

1.出租人與承租人在租賃合同中約定,租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權轉讓的,承租人與出租人間的租賃合同不對房屋受讓人具有約束力。

2.租賃房屋在出租前已設立抵押權,因抵押權人實現(xiàn)抵押權發(fā)生所有權變動的。

3.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

在上述三種情形下,租賃房屋的所有權變動后,原租賃關系對租賃房屋的新所有權人不具有約束力。因此,銀行在網點租賃中,應在選擇租賃房屋和簽署租賃合同時,充分考慮上述情形發(fā)生的可能性,盡量避免租賃房屋出現(xiàn)上述情形而導致本行的租賃關系對房屋受讓人無效。

(二)關于承租人的優(yōu)先購買權

1.出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權利。

但是,在下列情形下,承租人主張優(yōu)先購買房屋的,人民法院不予支持:

(1)房屋共有人行使優(yōu)先購買權的;

(2)出租人將房屋出賣給近親屬,包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的;

(3)出租人履行通知義務后,承租人在十五日內未明確表示購買的;

(4)第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續(xù)的;

(5)出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋,應當在拍賣5日前通知承租人。

承租人未參加拍賣的,人民法院應當認定承租人放棄優(yōu)先購買權。因此,在網點租賃中,銀行對租賃房屋享有的優(yōu)先購買權一般將得到法院的支持,但在發(fā)生上述所列情形下,銀行將不再對租賃房屋享有優(yōu)先購買權,但銀行仍可以向新受讓人主張繼續(xù)履行房屋租賃合同。

2.對于出租人與抵押權人協(xié)議折價、變賣租賃房屋償還債務的,應當在合理期限內通知承租人。承租人請求以同等條件優(yōu)先購買房屋的,人民法院應予支持。因此,無論是在租賃關系成立前設立的抵押權,還是在租賃關系成立后設立的抵押權,承租人都享有優(yōu)先購買權。

但是,對于抵押權成立先于租賃關系的,在實現(xiàn)抵押權處置抵押物(即租賃房屋)時,享有優(yōu)先購買權但未行使的,租賃關系將不對處置后的租賃房屋的受讓人有效。

3.在出租人侵犯了承租人的優(yōu)先購買權后,承租人只得向出租人主張賠償,但不能主張新買賣關系無效。因此,銀行的優(yōu)先購買權在受到侵害后,銀行應積極向出租人主張賠償。

四、在網點租賃中,租賃房屋的維修保養(yǎng)義務主體

根據(jù)法律的有關規(guī)定,出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。

因此,維修保養(yǎng)義務是出租人應盡的義務,也是出租人的主要義務之一。但合同法賦予出租人、承租人雙方可以通過合同約定不由出租人履行租賃房屋的維修保養(yǎng)義務。為避免基于合同法的該等規(guī)定導致出租人免于承擔租賃房屋的維修義務,建議實際操作中:

(一)在合同中明確約定出租人對租賃房屋的維修保養(yǎng)義務;

(二)在合同未作約定的情況下,依據(jù)合同法的規(guī)定,要求由出租人履行維修保養(yǎng)義務;

(三)避免在合同中約定由承租人承擔維修義務。根據(jù)合同法的規(guī)定,此種約定有效,其將導致出租人對租賃房屋維修保養(yǎng)義務的免責。

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眾所周知，租賃是一種以一定費用借貸實物的經濟行為。在這種經濟行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時期內使用該物品的權利，但物品的所有權仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權需向出租人支付一定的費用（租金）?，F(xiàn)今，不斷發(fā)展的租賃活動市場擴展了人們經濟活動的范圍，成為完善市場經濟的一個重要組成部分。租賃人和承租人之間在經濟地位上向來不平等。在房屋租賃合同的簽訂中，當事人之間的權利義務也就存在不平衡，以致租賃合同中的不平等條款的存在。我國在1998年之前對房屋租賃制度及法律法規(guī)，施行的都是實物性住房分配制度。

1998年之后進行了貨幣性住房分配改革，才產生了我國的房屋租賃行業(yè)。我國的房屋租賃市場一直受到傳統(tǒng)福利租賃制度的影響。為了應對現(xiàn)今的社會需求，房屋租賃市場的發(fā)展需要有新的法律制度來促進其發(fā)展。目前我國頒布的關于房屋租賃的法律有兩部：1995頒布的《城市房屋租賃管理條例》以及1999年頒布的《合同法》分則中關于租賃合同的部分，司法解釋一條，即2009年7月30日最高人民法院的《關于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。國內學者對房屋租賃制度的研究集中在租賃權的性質、房屋租賃合同的設計、轉租制度和房屋租賃管理制度這幾方面。劉言浩先生提到：“承租人對租賃物的使用收益權利是承租人直接支配其標的物并享受其利益的排他性權利，無須出租人行為即可行使。不動產租賃權之本體，和地上權、土地使用權一樣，為對物的支配權，即物權，而非請求權。龍翼飛主編的《新編合同法》中，將租賃權的性質分為債權說、物權說以及租賃權之物權化說等三種觀點。江帆、孫鵬主編的《交易安全與中國民商法》中提出：“買賣不破租賃”使租賃關系不因租賃物的買賣、轉讓而受影響，使得承租人能夠對租賃物進行持續(xù)、合理、充分的利用，以發(fā)揮財產的最大功用和社會效益，同時已存在的租賃關系完全直接地適用于租賃物新所有人，免去了就該物另行訂立租賃合同所花費的成本，避免了資源浪費。

我國《合同法》第229條也規(guī)定“:租賃物在租賃期間發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力?！贝藘热荼徽J為是“買賣不破租賃”在我國合同法上的正式確立。對于承租人的有優(yōu)先購買權制度，房紹坤、郭明瑞認為承租人的優(yōu)先購買權屬于形成權，因為承租人在具備了法律規(guī)定條件的情況下，只須自己一方的意思表示，即可形成與出租人（出賣人）之間的買賣關系，而無須征得出租人（出賣人）的同意，當然，如果將“同等條件”視為條件，則以將優(yōu)先購買權看成一種附條件的形成權。因此，在出租人未遵守租賃契約的情況下，承租人并不能拒絕支付租金，而是到法院尋求除出租人違約之后的賠償損失的其它救濟方式。在美國，房屋租賃法律制度的發(fā)展已經有幾百年的歷史。19世紀早期，城市人口迅速擴張，住宅漸漸供不應求，為了解決這個矛盾，租賃住宅數(shù)量不斷增加，填補了城市發(fā)展和擴張帶來的不足。在這種背景下，租賃法案第一次改革開始。法院再次采用了平靜受益權協(xié)議，承租人開始享有救濟權。即使租賃協(xié)議中沒有包含平靜受益權條款，法院也可以據(jù)此推定租賃協(xié)議默示包括這個條款。

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【關鍵詞】房屋租賃；管理缺陷；形勢；方法

房屋租賃管理是維護房租市場和社會治安的基礎性工作。加強房屋租賃管理有利于準確把握房地產市場的信息；從而對房地產市場進行科學的調控，同時也是強化房地產的行政管理職能的重要手段；加強房屋租賃管理有利于規(guī)范租賃秩序，促進中介行業(yè)的服務，是有效防范租賃糾紛的重要手段，對建設和諧社會具有重要意義。

1 我國房租賃管理存在的缺陷

近年來 ，雖然我國房屋租賃市場有了進一步的發(fā)展，但仍舊存在很多問題：與房地產轉讓制度的不一致、不協(xié)調，與市場經濟的發(fā)展不相適應。主要體現(xiàn)在一下幾個方面：

第一，缺乏誠信

房屋租賃市場的日益擴大，給不法分子帶來了可趁之機。一些房屋中介在沒有營業(yè)執(zhí)照和中介資質證明的情況下，進行無照經營，打出虛假廣告。他們提供虛假的租賃信息和電話號碼，與顧客簽訂租賃合同，為騙取顧客的定金、押金和中介費，這種欺騙行為普遍存在。實際生活中，這種騙取消費者的行為比比皆是，很多中介商多次對消費者進行詐騙，令公眾對房屋中介的信任度降至了最低點。這些現(xiàn)象表明，誠信缺陷已經成為房屋租賃管理中迫切需要解決的問題。

第二，管理體系不健全

目前，我國的房屋租賃管理體系沒有形成專業(yè)化、規(guī)模化和規(guī)范化的模式，所以雜亂無章的管理制約了房租租賃市場的健康發(fā)展，也是房產中介在工作中遇到的障礙。此外，不難發(fā)現(xiàn)我國的房地產企業(yè)的經營管理方式較為單一，導致我國的房屋租賃市場的管理系統(tǒng)也比較單一。因此，無須的房屋管理體系從一定程度上制約了整個房屋租賃系統(tǒng)的迅速發(fā)展。

第三，立法工作滯后

面對我國租賃市場日新月異的發(fā)展，租賃管理也出現(xiàn)了很多新問題和新情況，但是我國有關房屋租賃管理的法律法規(guī)卻相對滯后。法律的不健全給房屋租賃管理工作帶來了很大的難度，例如立法中對于集體土地的租賃、租金的支付方式、租賃形式多樣化以及出租人多元化等不夠全面，從很大程度上阻礙了房屋租賃市場的發(fā)展。

第四，合同不規(guī)范

租賃管理中，合同是非常重要的租賃憑證，也是維護消費者合法權益的有力依據(jù)。但是實際的房屋租賃管理中，合同糾紛的問題反而出現(xiàn)的最多，很多中介機構很簡單的以口頭形式規(guī)定了價格，這樣很容易形成不合理的房租價格，過高或者過低，都會引起租金價格的糾紛。還有些中介機構在簽訂合同時，不按照《合同法》的相關規(guī)定，引起了房屋租賃管理的混亂。

2 加強房屋租賃管理的形勢和方法

第一，實施租賃房屋登記備案，增強房管部門的管理職能

我國現(xiàn)行的有關房屋租賃的法律法規(guī)主要針對房屋租賃合同的登記與備案。但是由于房屋租賃合同的登記和備案都是事后管理，因此無論是否辦理的登記和備案并不影響合同的法律效力，很多房屋的租賃者就算簽訂了房屋租賃合同也不接受管理，直接導致房管部門對房屋租賃管理不到位。因此，為了建立健全的房屋租賃管理體制，建立新的管理模式而采取了“房屋租賃登記備案”制度。此制度規(guī)定了租賃房屋登記備案的相關工作程序以及文書格式，執(zhí)行統(tǒng)一的備案登記程序。此制度的實行，將待租的房屋和短租的房屋統(tǒng)一納入了管理的范圍，可以使房管部門掌握全面的房屋租賃信息，從而使房屋租賃的管理更加信息化，為房管部門的調控提供依據(jù)。

第二，實施統(tǒng)一的代征稅政策，加強管理力度

房屋租賃的代征稅對于任何一個城市的房屋租賃管理部門來講都是十分重要的工作。它既能增強房屋租賃的管理力度，也能實現(xiàn)各地區(qū)稅源經濟的主要手段。目前來講，很多城市在代征稅的管理方面存在很多弊端：一方面急功近利，除了集中主要精力與代征稅工作上，甚至為了稅收放棄了相關備案手續(xù)，對于實現(xiàn)房管部門的職能十分不利；另一方面，盲目擴大征稅范圍，使政府的形象受到了損害。統(tǒng)一代征稅的政策使這些問題得到了改觀，一些列的房屋租賃政策的實施晚上了稅政管理的制度，解決了很多出現(xiàn)在代征工作中的問題，促進了房屋租賃的管理，實現(xiàn)了代征稅總量逐年增加。

第三，實行第三方租金代收方式，建立租賃市場的安全機制

實際生活中攜款潛逃等事件的相繼產生，嚴重損害了房屋租賃者的利益，為了穩(wěn)定房屋租賃秩序，建立良好的房屋租賃市場發(fā)展勢頭，確保房屋租賃市場的安全、健康發(fā)展，建立第三方租金代收形式可以最大限度的保護租賃當事人的根本利益。南京開創(chuàng)了委托銀行作為租金代收機構的先例，制定了《南京市房地產經紀機構房屋租賃委托銀行收、付租金暫行規(guī)定》,規(guī)定中明確了在房租租賃業(yè)務中，銀行是唯一代收租金的機構，房產中介不得直接想承租人收取租金。銀行的介入，從一定程度上起到了監(jiān)督房屋租賃市場的作用，架起了維護消費者權益的橋梁。

第四，建立健全的房屋租賃協(xié)管機制

目前，我國大多數(shù)城市的房屋租賃管理人員比例與當?shù)氐姆课葑赓U規(guī)模不相適應。全市的房租租賃管理人員寥寥無幾，一半的管理人員是兼職或者外聘。近些年，房管部門一直在位建立健全的房屋租賃協(xié)管機制而努力，為改變這種局面房管部門聯(lián)合公安、物業(yè)、稅務等部門以及居委會和街道辦等基層組織，積極探索并研究如果聯(lián)合管理房屋租賃行為的種種方法，以達到促進房屋綜合管理的目的。房管部門與公安、物業(yè)、稅務等部門以及居委會和街道辦等基層組織相互合作，互通了房屋的租賃信息，并達成了定期通報的協(xié)議。這種統(tǒng)一管理、集中服務的方式，會受到城市流動人口的贊揚以及各級領導的肯定與褒獎。另外，也要加強街道和社區(qū)管理，建立網絡管理，充分發(fā)揮房屋協(xié)管人員的作用。由此可見，房屋租賃協(xié)管機制的構建和完善，有效地彌補了房屋管理人員的不足，大大提高了管理的覆蓋率，使我們的管理手段逐步增強。

第五，加強信息化管理體系

信息化管理可以實現(xiàn)自動化管理與信息化管理的完美結合。租賃信息的全天候實時顯示，可以實現(xiàn)物業(yè)收費的只能計算，把握準確的收費數(shù)量和內容。此外，信息化管理在自動有序進行的前提下，將人文關懷融入其中，考慮租賃者的實際利益將是一種科學的、合理的管理方式。其次，房屋租賃軟件的運用，可以采取圖形導航的模式，操作簡單，容易掌握，適用于不同知識層次的房屋租賃者。最后，房屋租賃的管理者要及時有效的根據(jù)市場的需要，設置相應的收費項目和不同的收費標準，以保證信息化系統(tǒng)符合當?shù)刈赓U市場的需求。

3 結語

總而言之，房屋租賃管理需要整體的綜合管理體系。面對我國房屋租賃市場的發(fā)展狀況，租賃雙方應嚴格遵守租賃規(guī)范，要嚴格按照房屋租賃的制度執(zhí)行，并配合房管部門的監(jiān)督工作，為租賃市場的健康和諧發(fā)展打下良好的基礎。

參考文獻：

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[4]楊曉慧.采取有效措施促進房屋租賃市場健康發(fā)展[J]. 實踐與探索,2008(08).

篇10

論文關鍵詞 房屋出租 瑕疵擔保 不適當履行

隨著一線城市房地產市場的持續(xù)升溫，房屋租賃市場也表現(xiàn)的異常活躍。近年來，法院受理的房屋租賃糾紛案件呈持續(xù)上升趨勢，其中，不少的房屋租賃合同糾紛起因于房屋的質量問題。如石某訴鄭某租賃合同糾紛案就是一起典型案件，石某承租鄭某的房屋，支付了兩個月的房租和保證金，入住一段時間后發(fā)現(xiàn)身體不適，經專家檢測該房屋甲醛超標，石某遂與鄭某協(xié)商要求退還房租及保證金，鄭某不同意，石某遂訴至法院。石某訴稱：其與鄭某簽訂租賃合同后，支付了兩個月的房租和保證金。但入住后不久即感身體不適，經測試，租賃房屋空氣中甲醛含量超過國家標準，對身體有害。據(jù)此要求鄭某退還房租和保證金。鄭某辯稱：石某與自己簽訂了為期一年的房屋租賃合同，簽約時并未提出空氣質量問題，且合同中對此也沒有明確約定，現(xiàn)合同期未滿石某單方要求終止構成違約，不同意石某的訴訟請求。

一、關于瑕疵的分析

瑕疵一般分為兩種，一是權利瑕疵，二是物的瑕疵。本案中涉及的是物的瑕疵。我國《產品質量法》規(guī)定，“瑕疵”是指：產品不具備應有的使用性能；產品質量不符合明示的質量狀況；產品存在危及人身、財產安全的不合理的危險；產品喪失原有的使用價值。上述幾種情形的瑕疵可以從不同角度分為：構成缺陷的瑕疵和一般瑕疵、表面瑕疵和隱蔽瑕疵、明示瑕疵和默示瑕疵。

本案中，鄭某交付的房屋存在構成缺陷的瑕疵、隱蔽瑕疵及默示瑕疵。

第一，該房屋存在構成缺陷的瑕疵。房屋內的空氣質量也屬于房屋是否適合居住的構成要素，該房屋中的甲醛超標會導致承租人的身體損害，在當時并不適合人員居住，故該房屋存在構成缺陷的瑕疵。

第二，該房屋存在默示瑕疵。雖然雙方的租賃合同對于房屋內的空氣質量問題并未有約定，但甲醛超標損害人的身體健康已經是現(xiàn)代生活的常識，該瑕疵并不需要在合同中明確予以約定，而是屬于默示瑕疵。

第三，該房屋存在隱蔽瑕疵。鄭某辯稱，石某在與自己訂立合同時曾多次看房，從未提出空氣質量問題，由此訂立的合同是雙方的真實意思表示，應當?shù)玫铰男?。出租人這一觀點的錯誤即源于沒有認識到本案出租房屋的瑕疵為隱蔽瑕疵。房屋內的甲醛超標，屬于一般人無法直接感知的瑕疵，需要經過專業(yè)的檢測。該案承租人也正是在入住使用后身體不適才委托專業(yè)機構檢測，從而發(fā)現(xiàn)了出租房屋的這一隱蔽瑕疵。

二、出租人承擔瑕疵擔保責任的依據(jù)

我國《合同法》中并無瑕疵擔保責任的概念，那么，本案應當如何適用法律呢？

所謂瑕疵擔保責任，是指債務人應擔保其給付的標的物在質量方面符合合同和法律的規(guī)定，否則債權人可以請求減少價金、解除合同等。在大陸法系國家和地區(qū)立法中，絕大多數(shù)均規(guī)定了瑕疵擔保責任。如德國、法國及我國臺灣地區(qū)的“民法”中均有這一制度的相關規(guī)定。這一制度的產生源于傳統(tǒng)大陸法中的違約責任。但因大陸法中的違約責任是過錯責任，且訴訟時效較長，不利于債權人利益的保護，故瑕疵擔保責任應運而生。相比違約責任而言，瑕疵擔保責任因其不論過錯，訴訟時效較短的特點，更有利于對債權人的保護。債權人只要證明債務人交付的標的物存在瑕疵，就可以按照規(guī)定直接要求債務人承擔瑕疵擔保責任。英美法中與瑕疵擔保責任對應的是不適當履行責任。不適當履行責任是指出賣人對其出賣的標的物質量具有明示和默示擔保義務（明示擔保義務是指出賣人交付的標的物應當符合當事人在合同中對標的物質量的明確約定，默示的擔保義務是指出賣人交付的標的物應當符合法律對該標的物的規(guī)定及該標的物的一般用途），出賣人如果違反該擔保義務時，須承擔相應的違約責任，承擔違約責任的形式一般有采取補救措施、支付違約金、解除合同、賠償損失等。我國新《合同法》的立法并不拘泥于大陸法的概念和體系，而是借鑒了許多英美法的制度。有人認為在對待瑕疵擔保責任這一制度上，我國新《合同法》舍棄了該制度，而確立了英美法的不適當履行責任制度，并認為不適當履行責任制度更具有優(yōu)越性。其理由是：

第一，瑕疵擔保責任制度的產生，最重要的一個原因就是大陸法中違約責任為過錯責任，不利于對債權人的保護，而我國新《合同法》確立了違約責任的無過錯責任性質，這個意義上，我國的違約責任并不等同于大陸法中的違約責任，因此，瑕疵擔保責任在我國合同法中沒有單獨存在的必要。

第二，瑕疵擔保責任制度的另一個重要意義在于其短訴訟時效中的快速運轉，有利于債權人利益的保護，然而，從這方面來看，我國關于訴訟時效的規(guī)定本來就不長，而且也沒有為瑕疵擔保責任規(guī)定短期時效，因此，該制度實際上也沒有存在的必要。

第三，大陸法國家的司法實踐也證明，把瑕疵擔保責任獨立出來，在實際適用中常常會與違約責任產生沖突，造成法律適用的不便，而不適當履行責任則本身就屬于違約責任的一種，不存在沖突問題，這樣法律體系清晰，適用法律也更方便。

筆者認為上述觀點有一定道理，但問題在于一切還是要從我國的現(xiàn)狀和實際出發(fā)，新概念、新體系的引入和借鑒并不是一蹴而就的。

第一，瑕疵擔保責任的概念在我國長期的司法實踐中已深入人心，不適當履行責任的概念想要取而代之并非易事。

第二，瑕疵擔保責任制度的發(fā)展，包括違約責任制度的變遷，使得兩者的區(qū)別已經越來越不明顯，在案件的實際處理中，瑕疵擔保責任制度與不適當履行責任制度適用起來往往并沒有太大的區(qū)別。

第三，我國立法中依然多有瑕疵擔保責任的影子。我國《合同法》的有些條款規(guī)定了有關瑕疵履行的內容，并為債務人規(guī)定了相應的擔保義務，但未規(guī)定不履行義務的特別責任，最終歸于適用違約責任，因此這些條款不能算是典型的“瑕疵擔保責任”條款。另外，我國《產品質量法》、《消費者權益保護法》中也都存在瑕疵的概念，甚至規(guī)定了瑕疵擔保責任。但是，有一點需要清楚的是，當前我國法律制度中的瑕疵擔保責任已被實踐賦予了新的內涵，再不同于大陸法中的瑕疵擔保責任，而是在實際上演變成了違約責任的內容。

筆者認為，瑕疵擔保責任制度與不適當履行責任制度的概念之爭，實際上并沒有太大的意義，關鍵要看制度的實質?；蛟S，在這兩種制度形成之初，兩者的區(qū)別是十分明顯的。但隨著時代的發(fā)展，大陸法系與英美法系的互相借鑒，諸多制度實際正在融合趨同。在筆者看來，我國當前法律制度中的瑕疵擔保責任，實質上與不適當履行責任的內涵已經十分趨同，某種意義上，或許已經成為同一種制度的兩種不同稱謂而已。

對于實際案件的處理來說，區(qū)分清楚法學上的概念固然重要，但能夠正確尋找本案所能適用的具體法律條文，以此為依據(jù)充分闡述對當事人的訴請支持或不支持的理由，才是重中之重。該案在法律適用上有清晰的脈絡可循。根據(jù)我國《合同法》第一百十一條、第六十一條、第六十二條的規(guī)定，合同標的物的質量不符合約定，僅僅是合同當事人需要承擔違約責任的情形之一，即使合同對標的物的質量等內容沒有約定或者沒有明確約定，也仍應按照有關條款、交易習慣、國家標準、行業(yè)標準、通常標準或符合合同目的的標準來確定合同標的物的質量標準，對于合同標的物的質量不符合上述任意一項標準的，提供標的物的當事人都應承擔相應的違約責任。違約責任的承擔應按合同約定的方式，如果合同對此沒有約定或約定不明，當事人可以根據(jù)損害的實際情況，合理要求對方承擔修理、更換、退貨等違約責任。

本案中，石某和鄭某之間的房屋租賃合同顯然并沒有對房屋內的甲醛標準作出明確的約定，可以視為沒有約定的情況，但石某承租房屋的用途是為了居住，根據(jù)交易習慣，鄭某提供的房屋必須符合居住的目的，況且，對于用于居住的房屋內的甲醛含量也是存在國家標準的，本案房屋內的甲醛含量沒有能符合該標準，屬于有瑕疵的房屋（如前論述，該房屋的瑕疵為構成缺陷的瑕疵、默示瑕疵和隱蔽瑕疵）。因此，不管是根據(jù)《合同法》第六十一條還是第六十二條，均可明確出租人的行為已構成違約，依法應當承擔相應的違約責任。另外，本案中出租人的行為還違反了我國《合同法》第二百十六條關于出租人在標的物租賃期間應保持其符合約定用途的規(guī)定，據(jù)此，同樣應當承擔相應的違約責任。

三、出租人存在違約行為，承租人有權解除合同