導語：如何才能寫好一篇房產投資價值分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關鍵詞：公允價值投資性房地產計量屬性相關性

作者簡介：劉文歡(1984-)，女，山東青島人，山東經濟學院研究生部碩士研究生

一、公允價值計量模式的引入

(一)公允價值的含義及啟示國際會計準則委員會(IASC)在IAS32和IAS39中將公允價值定義為在公平交易中，熟悉情況的自愿當事人，進行資產交換或負債清償的金額。美國財務會計準則委員會(FASB)在SFAS N0．157中將公允價值定義為雙方在當前的交易(而不是被迫清算或銷售)中，自愿購買(或承擔)或出售(或清償)一項資產(或負債)的金額。英國會計準則委員會(ASB)將金融工具公允價值定義為在公平交易中，亦即在非強制性和非清算性銷售中，熟悉情況的當事人自愿據以交易(該金融資產或金融負債)的金額。我國在新頒布的企業(yè)會計準則中，將公允價值定義為在公允價值計量下，資產和負債按照公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。我國主要是借鑒國際會計準則委員會對公允價值的定義，將計量對象確定為資產與負債，交易主體確認為市場參與者，更加強調雙方的交易是在自愿條件下進行的，價格是雙方達成的，任何一方對達成的價格都沒有異議。

(二)公允價值的特征分析公允價值是動態(tài)的計量，受時間、空間變化的影響較大。同一交易在不同的時間進行，交易雙方達成的公允價值可能不同；同一交易由于交易地點的不同，交易雙方達成的公允價值也不盡相同。公允價值的運用使得會計信息能夠更加及時、全面地反映交易雙方所處的經濟環(huán)境及其變化狀況。公允價值有利于會計信息的相關性和可靠性達到完美統一。相關性和可靠性往往是此消彼長的，很難達到統一。與歷史信息相比，公允價值是面向現在和未來的，有利于利益相關者做出預測和決策，很大程度上提高了會計信息的相關性；與此同時，根據國際會計界的最新研究表明，隨著估價和現值技術的發(fā)展，公允價值將能夠在各種復雜的經濟環(huán)境中(存在活躍市場或非理想環(huán)境下)取得客觀可靠的市場價格或現值，從而能夠更好地體現會計信息的最高原則“真實與公允”。公允價值體現交易的公平性。從國內外對公允價值的闡述中可以看出，公平性是公允價值的核心屬性。要保證，獲得的公允價值具有公平性，必須使交易雙方在交易過程中滿足四個條件：一是雙方的交易是公平交易，而非不平等交易；二是交易-雙方相互熟悉彼此的情況，信息較為完備；三是交易雙方自愿讓渡資產或清償債務，而不是強制地轉讓；四是交易雙方的經營是持續(xù)經營，而不是面臨破產清算。

二、投資性房地產公允價值計量的動因分析

(一)投資性房地產的界定國際會計準則委員會(IASC)在IAS40中解釋投資性房地產指為賺取租金或為資本增值?；騼烧呒嬗卸钟械姆康禺a，但不包括用于商品或勞務的生產或供應，或用于管理目的的房地產；不包括在正常經營過程中銷售的房地產。英國會計準則委員會(ASB)在SSAPl9中和香港在SSAPl3中認為，投資性房地產是指對有關土地和建筑物擁有的權益，這些土地和建筑物必須是：已完成的在建工程和開發(fā)項目；是為投資目的而持有，并且其租金收益是可以公平協商的。不包括企業(yè)為自己的目的擁有和占用的房地產、出租給并由集團內另一公司占用的房地產。我國新會計準則規(guī)定：投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。主要包括已出租的土地使用權，持有并準備增值后轉讓的土地使用權，已出租的建筑物；并明確指出自用房地產和作為存貨的房地產不屬于投資性房地產核算的范圍。雖然各國對投資性房地產的定義存在差異，但都表明了投資性房地產具有保值和投資的雙重功能。投資性房地產和企業(yè)擁有的其他房地產最大的不同表現在持有的目的和產生的現金流。從持有的目的來看，持有投資性房地產是為了取得投資收益，而不是為了使用或作為產品出售；從產生的現金流來看，投資性房地產是一個獨立的現金產出單元，產生的現金流量之歸屬于該房地產，而不會歸屬于在生產或經營過程中所使用的其他資產。我國新企業(yè)會計準則對采用公允價值核算投資性房地產的相關規(guī)定。一是采用公允價值模式計量的，應同時滿足兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；企業(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值做出合理地估計。二是采用公允價值計量模式，不對投資性房地產計提折舊或進行攤銷，應當以資產負債表日投資性房地產的公允價值為基礎調整其賬面價值，公允價值與原賬面價值之間的差額計人當期損益。三是已采用公允價值模式計量投資性房地產，不得從公允價值模式轉為成本模式。

(二)投資性房地產公允價值計量的必要性首先，全球經濟一體化要求公允價值的引入。我國加入WTO以后，使我國與全球經濟發(fā)展的聯系越來越緊密。隨著更多領域的相繼開放，房地產行業(yè)也將面臨外資企業(yè)的挑戰(zhàn)與競爭。這要求我國的會計準則盡可能地消除與國際會計準則的差異。運用公允價值能更好地反映我國參與房地產經營的企業(yè)的真實價值，使會計信息更加透明、公開，符合廣大利益相關者的要求，也有助于我國企業(yè)參與國際上的競爭與合作。其次，公允價值能更好地表現投資性房地產的特性。對房地產的投資一般金額大，周期長，流動與變現能力較差，具有高收益和高風險并存的特點。人們習慣將企業(yè)的投資性房地產作為固定資產看待，并按其估計使用的年限提取折舊。但根據我國近年來房地產市場的狀況，投資性房地產的市場價值往往都高于其賬面凈值，如果按其歷史成本計量不能反映企業(yè)的真實情況。如(圖1)所示，擁有投資性房地產企業(yè)在2006年第三季度，在運用公允價值前后，其租賃收入對毛利率的影響差異明顯。公允價值的計量模式更符合投資性房地產的特征，能夠更好地反映投資性房地產的市場價值和盈利能力。再次，擁有投資性房地產的企業(yè)存在的問題要求引入新的計量模式。一是經營風險加劇。隨著投資性房地產市場的繁榮，企業(yè)的大部分資金流入該領域，造成了企業(yè)內部產品結構的失衡，不可避免地增加了企業(yè)的經營風險。企業(yè)對房地產的投資，其資金大部分都來自銀行貸款，房地產市場漲勢兇猛的同時也帶來了極大的不穩(wěn)定性，一旦出現房地產泡沫，企業(yè)將會一無所有。根據國家統計局的數據顯示，2005年我國房地產開發(fā)企業(yè)資產負債率高達72.7％，可見房地產企業(yè)經受著極大考驗。二是對投資性房地產采用歷史成本的計量模式不能更好地體現投資者的利益。近年來，我國房地產業(yè)發(fā)展速度很快，大中城市的市中心商業(yè)地產價格長期高漲，持有大量土地或者商業(yè)地產的上市公司其資產的實際價值較賬面價值溢價很高，如果企業(yè)未能合理地反映該部分資產的價值，就不能更好地體現這些公司股東權益。三

是對于主要經營投資性房地產的企業(yè)，對投資性房地產的合理計量會影響對企業(yè)資產總體價值的衡量。如果采用歷史成本對該部分資產進行計量，會造成對投資性房地產價值的低估，從而使企業(yè)資產的總體價值降低。在企業(yè)進行兼并、破產或重組時不能更好地向利益相關方提供可靠的信息，反映企業(yè)資產的真實價值。

(三)投資性房地產公允價值計量的可行性良好的市場環(huán)境有利于公允價值的取得。隨著我國房地產市場的不斷發(fā)展和完善，在許多方面已經達到公開市場的有關要求，與其他類型的市場相比，公允價值在房地產市場上較易取得，不容易受特定主體的操縱。與此同時，證券市場的監(jiān)管機構在很大程度上提高了上市公司運作的透明度，加大了對舞弊的查處力度，將逐漸形成以市場規(guī)則為主，相關政府機構監(jiān)督為輔的機制，為公允價值的運用提供了適宜的“土壤”，企業(yè)能夠根據自身的需要取得合理的公允價值。房地產評估行業(yè)的發(fā)展對公允價值的引入意義重大。我國早在1994年就頒布了《城市房地產管理法》，明確了國家實行房地產價格評估制度；1999年又了《國家標準房地產估價規(guī)范》，建立了比較完善的房地產估價理論和方法體系。另外，我國擁有較高素質的房地產估價師隊伍，目前房地產估價師已有兩萬多人，全國已注冊成立的房地產估價機構有3000多家，其中一級資質機構100多家，這為采用公允價值核算投資性房地產提供了良好的條件。會計人員素質的提高有助于公允價值的選擇。近年來我國各相關部門大力開展會計人員的后續(xù)教育，及時為會計人員補充新知識、培訓新技術，使得會計人員的素質大大增強，有助于會計人員更加理性地選擇公允價值，在實務中更加準確地使用公允價值。新會計準則的規(guī)定更具操作性。新企業(yè)會計準則對投資性房地產采用公允價值進行核算做了細致的規(guī)定，充分考慮了我國的國情，使得公允價值的運用對企業(yè)的實務更具有操作性，有助于企業(yè)較快地掌握公允價值核算方法。如在投資性房地產準則中，規(guī)定禁止采用含有較多假設的估計價值，以防止公允價值被濫用。

三、投資性房地產公允價值計量的困境及路徑選擇

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關鍵詞：公允價值；投資性房地產；計量模式

《企業(yè)會計準則第3號》規(guī)定：“企業(yè)應當在資產負債表日采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量，在有確鑿證據表明投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。”盡管有國家政策的支持，但是目前我國將公允價值應用于投資性房地產的企業(yè)非常少。在此背景下，研究投資性房地產引入公允價值的必要性和實施過程中存在的問題，探析存在的主要問題，并提出相關完善的建議，這將對于有助于實現我國投資性房地產真實、可靠和及時的報告數據，也將推動我國房地產事業(yè)的發(fā)展。

一、公允價值引入我國投資性房地產中是國際化發(fā)展的必然趨勢

在我國投資性房地產中引入公允價值不僅是國際會計的發(fā)展所需，也在我國房地產價格暴漲背景下切實可行的計量模式。一方面，從國際市場上看，我國投資性房地產引入公允價值有利于同國際會計準則接軌，提高國際投資者對我國會計報表中會計信息的真實性和公允性的信任；另一方面，從會計信息質量的要求來看，投資性房地產應用公允價值計量具有傳統計量無可比擬的優(yōu)勢：能迅速反映房地產企業(yè)的經營情況，使財務會計收益更加真實完備；可以更加客觀地反映企業(yè)資產負債的真實價值；有助于緩解經營者短期行為與企業(yè)長遠發(fā)展的對立；可以使企業(yè)財會部門增強對貨幣時間價值和現金流量等條目的注意等等。所以我國投資性房地產企業(yè)對公允價值的應用不能排斥，但是公允價值的應用是一個漸進的過程，所以也不能追求一步到位，需要根據我國投資性房地產行業(yè)的具體市場情況逐步推進。

二、當前我國投資性房地產應用公允價值計量存在的主要問題

（一）公允價值計量模式尚未處于主導地位

盡管新準則允許投資性房地產采用公允價值進行后續(xù)計量，但通過對2010年財務報告進行抽樣發(fā)現，公允價值計量模式較成本模式尚未處于主導地位。如萬科、陸家嘴和保利地產等大地產公司仍然沒有采用公允價值計量模式。咎其深層次的原因在于，新準則規(guī)定已采用公允價值計量的投資性房地產不能轉回成本模式，而投資性房地產采用成本模式計量卻沒有任何條件的限制。

（二）公允價值的理論體系和可操作的具體方案欠缺

一方面，公允價值缺乏框架性的理論系統，如由于價格確定的方法不統一，從而造成價格信息的獲取難度很大；另一方面，公允價值的具體操作準則缺乏統一的規(guī)定，如由于特定個體對于與特定資產相關的未來現金流量和風險的估算和預計通常各異，難免導致計量方法不明確，從而公允價值在實務操作中的應用困難加大?？梢姡趯嶋H運用中往往由于公允價值缺乏必要的理論支持和切實可行的操作方案，從而阻礙了公允價值的普及應用。

（三）信息披露不規(guī)范不充分

就目前投資性房地產披露程度來看，以實際交易為基礎的歷史成本具有客觀和可驗證的特點，而即便公允價值在財務報表中可以提供一些更為相關的資料和數據，但是通常由于特有的不確定性和易變性導致無法滿足信息可靠性的要求。如，財務報表的閱讀者無法了解到投資性房地產的具置和面積大小信息，或者房產市場價格等資訊，從而很難判斷該企業(yè)公司采用的計量方法是否合適。

（四）財會人員素質不一

投資性房地產引入公允價值，鑒于公允價值獲取上的難度和獲取結果難以量化和驗證，比如公允價值確定方法和具體參數的選擇方面，從而對會計人員的專業(yè)技能和職業(yè)判斷能力提出了更高的要求。目前，我國會計從業(yè)人員由于長期傳統地以規(guī)范為導向的會計制度，導致他們的素質參差不齊，由于職業(yè)判斷意識薄弱阻礙了諸多公司采用公允價值模式計量。

三、若干建議

（一）提升公允價值計量模式的地位

從計量屬性上來看，公允價值計量代表了國際財務會計的發(fā)展趨勢。為了與國際會計制度接軌，這也是我國投資性房地產企業(yè)努力的方向。因此不管是政策制定部門還是房地產監(jiān)管部門，都應引導和鼓勵有條件的企業(yè)采用公允價值模式對投資性房地產實施后續(xù)計量。在從而在實際執(zhí)行過程中不斷地發(fā)現問題并解決問題，從而不斷修訂和完善我國的會計準則和相應指南。

（二）制定和完備具備可操作性的公允價值行業(yè)準則

公允價值模式的廣泛推廣，需要準則制定機構制定和完善投資性房地產公允價值評估的具體指南，細化公允價值規(guī)范，使得公允價值計量等相關問題具備可操作性和可驗證性。如必須以公開的交易信息為基本依據；需要建立一套嚴格的資產評估制度，加強對評估工作的監(jiān)督；需要制定同類或者類似資產的可比系數，并且按照該系數獲取持有資產的公允價值。

（三）信息披露更為規(guī)范透明

由于投資性房地產準則中較少涉及公允價值計量披露的條款，而公允價值信息的披露與否和披露多少及詳細程度都由企業(yè)決定，這要求我國政府應逐步降低人為操縱性和主觀性，明確公允價值的確定方法、證據來源、估計假設等相關問題，防止公司在重大會計政策披露中照搬準則的原則性條款，使其披露更加規(guī)范，更加科學，更有利于保護相關者的利益。

（四）加強企業(yè)培養(yǎng)復合型會計人才

為了更好地實施新準則，需要企業(yè)加強培訓力度，采用多種途徑培養(yǎng)復合型人才：加強會計專業(yè)知識的培訓，完善企業(yè)會計人員的理論素質和知識技能；提高財會人員對交易和事項的確認、計量和報告進行科學判斷和處理的能力，以便減少公允價值判斷的偏差；加強公司內部控制和內部審計，特別是要強化企業(yè)內部審計的職能的落實；運用過硬的知識儲備和豐富的實踐判斷經驗，在合法的范圍內對業(yè)務進行靈活處理，這樣可以及時準確地獲取公允價值。

小結

綜上所述，盡管我國學術界和實業(yè)界對其研究和應用都十分欠缺，但是公允價值模式應用于我國投資性房地產是國際財會發(fā)展的必然趨勢。鑒于公允價值計量模式是一把“雙刃劍”，因此，對于其在投資性房地產中的運用需要我國企業(yè)根據自身情況和國家政策背景要求科學地進行選擇。（延邊鑫悅房地產開發(fā)股份有限公司；吉林；延吉；133000）

參考文獻

［1］ 中華人民共和國財政部．企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產［M］．北京:經濟科學出版社，2006．

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［5］ 竇亞芹; 鄭其明.投資性房地產準則對房地產行業(yè)會計處理的影響［J］.商業(yè)時代,2010(15).

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【關鍵詞】我國投資性房地產；公允價值；應用現狀；原因分析

為了加強我國會計準則與國際準則的趨同，我國財政部于2006年2月15日頒布了新企業(yè)會計準則?！镀髽I(yè)會計準則第三號――投資性房地產》允許采用公允價值模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。那么我國目前投資性房地產公允價值計量模式應用現狀如何？有哪些因素導致了公允價值模式在我國投資性房地產計量中的應用現狀？投資性房地產公允價值計量模式有何需要完善之處？對這些問題的探討對會計理論界和實務界都有極其重要的意義。

一、我國投資性房地產公允價值計量模式應用現狀

據筆者統計，在準則頒布當年僅有18家企業(yè)選擇使用公允價值模式，之后幾年選用公允價值計量模式的企業(yè)數量也只是緩慢增長，截至2012年12月31日，滬深兩市僅有34家企業(yè)采取公允價值模式計量投資性房地產，僅占全部上市企業(yè)約1.5%，可見目前大部分企業(yè)仍然延續(xù)使用歷史成本計量模式。而就房地產行業(yè)來看，僅有中航地產等少數幾家房地產企業(yè)選擇使用公允價值模式計量投資性房地產，這可能是因為房地產企業(yè)大部分房產都是作為企業(yè)存貨計量，而準則明確規(guī)定作為存貨的房產不屬于投資性房地產范疇的緣故。我國采用公允價值計量投資性房地產的企業(yè)數量具體變動見表1。

另外，準則規(guī)定公司采用公允價值模式計量投資性房地產應當同時滿足以下兩個條件：投資性房地產所在地有活躍的房地產交易市場；公司能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格及其他相關信息，從而對投資性房地產的公允價值作出合理的估計。但是對于具體的公允價值確定方式準則卻沒有明確規(guī)定，目前許多企業(yè)按評估價格方式確定投資性房地產的公允價值，但也有企業(yè)按照同類或類似房地產市場價格、第三方調研報告或談判價格等其它方式確定投資性房地產公允價格，確定方式的不一致使不同企業(yè)財務報表相關數據缺乏可比性、加大了企業(yè)操縱利潤的空間，同時也增加了報表使用者做出正確決策的難度。各公允價值確定方式企業(yè)選用數見表2。

二、我國公允價值模式在投資性房地產計量應用中遭遇現狀的原因

1.公允價值較難取得、應用成本較高。由于采用公允價值計量模式需要滿足上文提到的兩個條件，但現實是準則對于“活躍的市場”、“同類或類似房地產市場”并沒有明確的定義，而實際上這些定義在實務中界限模糊，會計計量需要會計人員運用大量職業(yè)判斷。而對于采用評估方式確定投資性房地產公允價值的企業(yè)，如果借助外部獨立注冊評估師和評估機構評估本企業(yè)投資性房地產，則每年的評估費用會大幅增加企業(yè)成本。這里值得注意的是，原稅法規(guī)定企業(yè)以公允價值計量的金融資產、金融負債以及投資性房地產等，持有期間公允價值的變動不計入應納稅所得額。稅法與會計的不一致也會增加企業(yè)核算成本，但是目前該稅法文件已經廢止。

2.采用公允價值計量模式容易造成利潤波動劇烈、掩蓋正常業(yè)績。我國房地產市場尚不成熟，房價受供求關系、居民收入、政策等因素影響容易出現波動。在歷史成本計量模式下，投資性房地產一般作為固定資產處理，需要按期計提折舊或者攤銷，計量相對具有穩(wěn)定性。在公允價值計量模式下，投資性房地產市值的波動將在賬面上得到體現，市值的變化直接影響企業(yè)當期利潤和資產水平，企業(yè)財務報表上的巨額波動容易誤導投資者，而掩蓋企業(yè)正常業(yè)績。在采用公允價值模式計量投資性房地產的企業(yè)中不乏ST股，由于投資性房地產公允價值往往遠高于其賬面價值，ST股轉換投資性房地產計量模式不排除其借助會計變更以達到“摘帽”目的、擺脫退市風險的可能性。而大部分企業(yè)不愿意承擔市場劇烈波動帶來的風險，為了保持穩(wěn)定性和謹慎性，更多企業(yè)選擇繼續(xù)以歷史成本計量投資性房地產。

3.采用公允價值計量模式條件嚴格。上文提到，準則明確規(guī)定有確鑿證據表明投資性房地產存在活躍的市場且能持續(xù)可靠取得其公允價值，才能夠對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。而準則對能夠作為投資性房地產的資產規(guī)定也甚為嚴格，準則將投資性房地產的范圍限定為已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權或已出租的建筑物，自用房地產或者作為存貨的房地產不能確認為投資性房地產。拿制造業(yè)來說，制造業(yè)企業(yè)擁有的房產很大部分是作為自用房使用（例如庫房），如此嚴格的條件限定了可作為投資性房地產計量的房地產范圍，在一定程度上也縮小了公允價值模式在投資性房地產計量中的應用，使許多企業(yè)對公允價值計量模式望而卻步。

4.現金流與賬面價值背離程度加大。對于上市公司來說，采用公允價值計量模式帶來的利潤增長并沒有實際的現金流做支撐。公允價值變動帶來的損益能入賬計入公允價值變動損益，從而影響企業(yè)當期利潤表，但投資性房地產的公允價值損益對于當期現金流量表卻沒有影響，公允價值計量模式的應用會造成企業(yè)賬面價值和實際現金流背離程度增大。由于許多企業(yè)都施行低正常股利加額外股利政策，對于需要以股利政策留住或吸引投資者的企業(yè)來說，公允價值的引入無疑會加大分紅政策和股利政策制定的難度。

5.采用公允價值計量對會計人員素質要求較高。投資性房地產公允價值的確認和后續(xù)計量存在諸多不確定因素，在準則中判斷該項資產是否屬于投資性房地產、是否應該采用公允價值進行后續(xù)計量、如何確認其價格等事項都需要會計人員做出大量職業(yè)判斷，這就說明采用公允價值計量投資性房地產對企業(yè)會計人員的從業(yè)素質（無論是在會計知識還是職業(yè)道德方面）都有較高的要求。

公允價值計量模式在我國投資性房地產應用實務中遭遇了一定困境：一方面是采用公允價值計量模式的企業(yè)數量很少，另一方面是公允價值確認方式也并不統一。而公允價值較難取得、采用公允價值計量投資性房地產成本相比歷史成本模式較高、采取公允價值模式可能掩蓋企業(yè)正常經營業(yè)績、公允價值計量模式所要求條件嚴格、現金流與企業(yè)賬務價值相差加大、對企業(yè)會計人員素質要求較高是目前大部分企業(yè)仍然繼續(xù)選擇歷史成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量的重要原因。

參考文獻

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[3]陳虹.投資性房地產的公允價值計量[J].企業(yè)導報.2009（6）

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【關鍵詞】公允價值 投資性房地產 會計

一、前言

2006年2月財政部頒發(fā)了包括1項基本準則和38項準則的新會計準則體系，并規(guī)定于2007年1月1日起首先在上市公司實施。新會計準則的和實施必將成為我國會計史上的又一重要里程碑。其在諸多方面實現了新的突破，其中最大的變化是全面引入公允價值作為計量屬性。新會計準則在金融工具、投資性房地產、非共同控制下的企業(yè)合并、債務重組和非貨幣易等方面均采用了公允價值。在公允價值計量下，資產和負債按照在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償的金額計量。

二、公允價值的概念和特征以及計量方式

公允價值的概念。公允價值（Fair Value）亦稱公允市價、公允價格。對于公允價值的定義，不同的會計機構定義也不完全相同。如：國際會計準則委員會（IASC）定義公允價值為：是指在公平交易中，熟悉情況并自愿的各方之間，交換一項資產或結算一項負債時所采用的金額。英國的會計準則委員會（ASB）將公允價值定義為：公允價值是熟悉情況并自愿的雙方在公平交易而不是強迫或清算銷售中能夠交換資產或負債的金額。

公允價值的特征。公允價值有著其自身的特征，通過公允價值的定義可以看出其具有以下幾個方面的特征：第一是交易的雙方必須是在公平交易的環(huán)境中進行的，并且是在自愿的基礎上，而且熟悉交易的情況；第二是在運用公允價值進行會計要素計量時，應當保證所確定的會計要素金額能夠取得并能可靠計量；第三是公允價值立足于當前的交易，而不是資產在過去的交易或事項中所形成的價格，也不是資產在未來創(chuàng)造現金流量的現值。

實行公允價值計量的方式。對于公允價值的確認，我國的新會計準則采用了以下三種方式：第一，當存在活躍市場時，交換價格即為公允價值；第二，當市場不夠活躍時，但與該資產類似的資產存在活躍市場，則以類似交易的價格作為公允價值的計量基礎；第三，如果不存在活躍的市場，或不存在類似的市場，就應當使用該資產所能產生的未來現金流量的現值評估確定，也可以采用專業(yè)評估人員的評估結果。

三、公允價值在投資性房地產中的具體應用

公允價值在投資性房地產中的適用范圍?！镀髽I(yè)會計準則第3號—投資性房地產》中規(guī)范的投資性房地產，是指能夠單獨計量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值而持有的房地產，包括已出租的建筑物、已出租或持有并準備增值后轉讓的土地使用權等。企業(yè)應當在資產負債表日，采用成本模式對投資性房地產進行后續(xù)計量。但有確鑿證據表明，投資性房地產的公允價值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產采用公允價值模式進行后續(xù)計量。

公允價值模式下投資性房地產的計量。初始計量。新會計準則規(guī)定：在初始計量方面，公允價值模式與成本模式一樣，都是按取得的實際成本計量。在采用公允價值模式下，企業(yè)應當在“投資性房地產”科目下設置“成本”和“公允價值變動”兩個明細科目，按照取得時發(fā)生的實際成本借記“投資性房地產一成本”科目，貸記有關科目。

公允價值模式下投資性房地產與其他資產的轉換。企業(yè)有確鑿證據表明房地產用途發(fā)生改變，滿足下列四個條件之一的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產。第一是投資性房地產開始自用，第二是作為存貨的房地產改為出租，第三是自用土地使用權停止自用，用于賺取租金或資本增值，第四是自用建筑物停止自用，改為出租。

公允價值模式下投資性房地產的處置。企業(yè)出售、轉讓、報廢投資性房地產或者發(fā)生投資性房地產毀損，應當將處置收入扣除其賬面價值和相關稅費后的金額計入當期損益。同時，將投資性房地產累計公允價值變動轉入其他業(yè)務收入；若存在原轉換日計入資本公積的金額，也需一并轉入其他業(yè)務收入。

四、完善公允價值在投資性房地產中運用的對策

力求規(guī)范和完善投資性房地產行業(yè)的結構。首先，投資性房地產資本結構的調整，房地產的資本來源，將從單一渠道融資轉化成為多元化的結構融資；其次是投資性房地產產業(yè)結構的調整，房地產的產業(yè)結構比例，將從住宅地產獨霸天下轉化為以商用地產為核心的產業(yè)鏈集合。

加快市場經濟體制的建設。不斷加強我國市場經濟體制的效率，首先，要逐漸形成統一的市場結構，能夠讓任何資源在市場上都可以得到自由的貿易流動。其次，要把一些壟斷行業(yè)逐漸取締，政府要加強對壟斷行業(yè)的管理，能夠讓資源在市場中得到合理的競爭，公允價值能夠真實的得到反應。最后，要對上市公司進行整頓，堅決杜絕會計信息虛假披露。

加強法律體系的建設。當前，我國房地產事業(yè)的發(fā)展正一步步的走向成熟。房地產法律也由原來的以行政部門為主要的管理模式逐漸的演變?yōu)橐员Ｗo房地產權人的權利為主的模式。當前《物權法》將會在一定程度上為我國的房地產法律體系建設帶來良好的機遇。提高公允價值在投資性房地產中應用的計量水平。

五、結論

公允價值在投資性房地產中的使用條件、后續(xù)計量、資產處置和轉換等方面的應用，是會計計量上的一次新的考驗，公允價值將會成為未來會計計量的發(fā)展趨勢。隨著我國經濟的發(fā)展，借鑒國際上公允價值的最新研究成果，將其謹慎地應用于我國投資處房地產會計實務中，不僅有利于我國市場經濟的發(fā)展，還有利于提高會計報告所提供經濟信息的可靠性和相關性。

篇5

如何讓財富在多變的市場環(huán)境中持之以恒繼續(xù)保值增值?這是真正的考驗!為此，我們不妨打一場“時間戰(zhàn)”，通過三大戰(zhàn)術牢牢把握“因時而動，適時調整”的理財核心原則。

財富幾十年穩(wěn)定持續(xù)增長

《理財周刊》的老讀者們一定對我們曾經報道過的“機會之王”――上海理財“庖丁”李鴻儒的財富故事(見本刊315期)留下過深刻的印象。

老李從上世紀80年代初就開始從事多個領域的投資。他從郵票起步，是80年代郵市里有名的“四眼”，在以瘋狂投機著稱的郵市，老李嚴守著“價值投資”理念，在郵市登峰造極的1997年成功“逃頂”。他1992年就開始投資股票，用他自己的話來說，“抄過大底，沒抓住過大牛；雖然沒有賺過大錢，但也從來沒被套牢”。然而正是這種悠然的態(tài)度，讓他安然度過了2001年的A股股市崩盤。在樓市和藝術品集藏市場中，老李又重新找到了新的投資機會，靠著鉆研和興趣迎來了一個又一個春天……

在老李25年的理財生涯里，沒有傳奇般的大起大落，但是在這25年里，他的財富卻是從基本的工資開始，通過各個領域的各種投資，實現了有效而穩(wěn)定的持續(xù)增長。如今的老李，坐享自己的財富果實，過著安樂的退休生活。

美國有一位堪比彼得?林奇的共同基金經理，他的名字叫比爾?米勒(Bill Miller)。57歲的米勒，其神奇之處便在于他所管理的美盛價值信托基金，從1991年開始便連續(xù)戰(zhàn)勝美國標準普爾500指數，這一輝煌的紀錄持續(xù)了15年，直至2005年才宣告結束。1991年至2005年間，美盛價值信托基金平均報酬率為16％，標準普爾500指數平均上漲比率為12％。年平均報酬率16％或許不算“驚人”，但連續(xù)保持15年，這是一個怎樣的概念?換一個表達方式，假若在1991年投資10000美元至米勒的美盛價值信托基金，到2005年年末你獲得的將是92655美元。

無論是對于眼光敏銳的投資家們還是普通老百姓，時間的魔力總讓人捉摸不透。而要想在投資理財之路上打一場漂亮的持久戰(zhàn)，我們就無法避開時間的魔力作用。所以，我們給出的第一個戰(zhàn)略原則就是要認真打好因時而動的“時間戰(zhàn)”。

戰(zhàn)術一　把握時機，該出手就出手

因時而動，首先在于善于把握時機。當投資價值凸顯，投資機遇來臨時，敢于大膽而為之。

本身是金融行業(yè)的從業(yè)人員，對于市場上新出現的投資機會，老李有著敏銳的洞察力，善于并且敢于捕捉這些新的機會。老李的“重倉投資”房產，始于1998年。投資的原因在于當時上海市政府所推出的購房退稅制度。通過投資價值分析，老李發(fā)現排除利息和退稅因素，保證一定租金后每年就能獲得10％的投資收益。

與2000年后眾多炒房客蜂擁“炒樓”以謀求高額差價回報所不同，老李圖的是長期穩(wěn)定的可靠收益，是基于合理分析和理性判斷，而不是一味“跟風”。正是如此，老李當年所投資的房產，如今不僅增值多倍，通過有心經營還為他帶來相當可觀的固定租余回報，

戰(zhàn)術二　適時調整，捍衛(wèi)投資成果

善于把握時機，敢于抓住投資機會，為財富的創(chuàng)造與增值帶來了契機。但若是要牢牢捍衛(wèi)投資果實，“因時而動”的第二個要領更重要，那就是適時改變自己的投資策略。

今年1月以來，股市的幾次慘跌與驟襲大半個中國的暴風雪一樣讓人心寒。1月22日A股市場創(chuàng)下了有史以來最大的一次單日跌幅，筆者恰好在聚會上遇到了信奉長期投資的一位老友。與周遭股民們“凝重”的面色有所不同，老友一臉的輕松。原來前幾日老友重倉持有的基金大比例分紅，他已經將近乎三分之一的資金提前撇出，盡管也有損失，但通過倉位的控制有效地回避了部分風險。

“你這只基金不是已經持有2年多，獲利三四倍了嗎?”周遭的朋友好奇地問。

“長期投資并不代表盲目的長期持有?！边@位老友的回答很精妙，“在一些信號釋放明顯的環(huán)境中，有現成的機會分紅減倉，為什么不去利用它，反而坐看自己的成果化作烏有呢?”他進一步解釋說：“我并不贊成有些人把基金當股票來炒，但是在市場風險累積到一定的程度時，主動地降低風險投資的比例是必要的。炒股與買基金的原理一樣。以前我買的基金也進行過分紅，但我都選擇了紅利再投資。但是這一次情況不一樣，在目前的市場環(huán)境中，我覺得持有現金可能是一個更好的選擇。雖然這樣做不排除喪失機會的可能，但至少我覺得達到了安全投資的目的，我已經把自己的一部分成果落袋為安了?！?/p>

就如這位老友所言，近期幾次慘跌之前，并非沒有預兆，然而不少投資者依然幾乎將所有的身家置身于已經亮出黃燈的股市之中。并非他們恪守“長期投資、價值投資”的理念，而是盲目地寄希望于股市神話再度演繹，其結果則不消多說。

我們并不鼓勵投資者一味地“追漲殺跌”，對于任何一個投資者來說，要想準確地判斷出投資市場上的低位與高位，同樣也是不現實的。但是就如經濟發(fā)展的客觀規(guī)律一樣，在任何一筆投資的過程中，也會經歷“投資機會出現一繁榮一頂峰――調整――下滑”這樣的趨勢。在癥狀明顯的不同階段中，適時地根據市場環(huán)境的變化，對自己的投資策略進行局部調整，這一點則是相對容易做到的。與其心存僥幸地期望可能出現的暴利機會，不如安心踏實地當一個“守財奴”。

或許2007年的股市財富經歷讓人難忘，不少投資者也不能動輒把“翻番”當成投資預期目標。在成熟市場上，保持雙位數的年投資收益率已屬不易。作為新興市場，不可否認未來更多投資機會還將繼續(xù)涌現，但是把握好市場與環(huán)境的變化，順勢而為，才能在新的一年里，將我們過去把握機遇、努力奮斗獲得的投資成果繼續(xù)握在手中。如果說2007年是“進攻”的一年，那么在新的一年里不如定調為“相持防御”的一年，對資產進行重新配置，以保住自己的投資果實，讓我們的“財富樹”枝繁葉茂。

戰(zhàn)術三　不同年齡，調度風險配置

除了順應市場的變化、適時改變自己的投資策略之外，根據自己的年齡階段和需求，以時間為軸線，因時而動，確立我們的資產配置也同樣重要。

人生之路，如同一年四季，春天的萌芽好比我們少年時處處洋溢著希望，夏日的熱烈如同青年期的勃勃生機，秋季的碩果就像預備收獲的壯年，冬日的寒冷則恰似老年之遲暮。投資理財，和四季分明也是一樣的道理，在不同的年齡階段，我們的需要和能夠承受的風險完全不一樣。因此，隨著年齡的變化我們要因時而動，有必要通過調整自己的投資來保證財富的持久。

新的一年來臨了，有的人會感嘆：又老了一歲。那么你是否也考慮過，隨著年齡的增長，你的投資配置也要跟著變一變呢?

在理財規(guī)劃中，有一道最為簡單的算式來計算你的風險資產配置，即以100為基數，減去你的年齡，得到的就是你可用于高風險投資的占比。根據個人財富實力與風險承受能力的不同，這個結果也可以因人而異，但基本的原理適用于所有人。

譬如你剛剛走出校園，22歲的你可以承受的高風險投資比例就是78％，年輕就是財富，年輕就是能量，大可以將五分之四的資金配置到股票、外匯等風險較高的資產中去。原因也很簡單，大不了從頭再來，人生還有無限種可能，財富也有旺盛的再生能力。