導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場的基本概念，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā) 市場調(diào)研 營銷策劃

中圖分類號：G421 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

1課程教學(xué)現(xiàn)狀

1.1課程目的和任務(wù)

通過本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識與技能，熟練房地產(chǎn)開發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場調(diào)研報告撰寫，為今后從事房地產(chǎn)市場分析、策劃、營銷、咨詢、開發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。

1.2課程教學(xué)內(nèi)容

包括房地產(chǎn)開發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場及其運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)市場調(diào)查與市場分析、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)過程以及房地產(chǎn)市場營銷等。

1.3課程教學(xué)方法

理論部分主要采用講授法和案例分析法，實(shí)踐部分要求學(xué)生開展實(shí)地調(diào)研，進(jìn)行問卷設(shè)計和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過EXCLE等軟件進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫市場調(diào)研報告和項(xiàng)目策劃報告等。

2《房地產(chǎn)開發(fā)》課程教學(xué)過程存在的問題

（1）不同學(xué)科知識綜合運(yùn)用程度高。房地產(chǎn)開發(fā)過程涉及方方面面的專業(yè)知識，所以課程的相關(guān)學(xué)習(xí)需要其他學(xué)科和專業(yè)課程的支持。比如市場調(diào)研報告的撰寫需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識；市場調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計學(xué)相關(guān)知識；項(xiàng)目管理和市場營銷方面也需要管理類和營銷類的學(xué)科知識予以輔助。

（2）實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”。由于學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對房地產(chǎn)市場的了解僅限于書本，講授的市場知識難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過程中沒有目標(biāo)，問卷設(shè)計重點(diǎn)問題不突出，策劃方案不具備可實(shí)施性。

（3）課程講解未能及時融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場的實(shí)時信息。房地產(chǎn)市場資料收集是開展市場調(diào)研、市場分析與市場營銷的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開展，且需要學(xué)生做一個較長時間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)往往忽略了此塊內(nèi)容。

3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開發(fā)》教學(xué)市場化的措施

本門課程教學(xué)要以能夠促進(jìn)學(xué)生以熟悉市場動態(tài)、進(jìn)行市場分析、了解實(shí)際的開發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析市場價值為落腳點(diǎn)。為了規(guī)避過去教學(xué)過程中存在問題，將課程教學(xué)內(nèi)容與市場緊密結(jié)合，建議在以后的教學(xué)過程中采用以下教學(xué)方法。具體如下：

（1）夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識。建議給學(xué)生增設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、財務(wù)分析、市場營銷等選修課程，從而讓學(xué)生掌握價值規(guī)律、因子分析、財務(wù)報表編制和財務(wù)分析、STP營銷等的相關(guān)知識與方法，幫助學(xué)生提前儲備未來開展市場分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。

（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程開展實(shí)地調(diào)研的情境教育。學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個情境、背景或環(huán)境開展房地產(chǎn)市場調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開展調(diào)研組織及出具報告的問題，具體操作模式分以下幾個步驟完成：

①和某一房地產(chǎn)開發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過與公司營銷人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開展的市場調(diào)研內(nèi)容，促進(jìn)學(xué)生在實(shí)地調(diào)研過程中形成對項(xiàng)目規(guī)模、市場狀況、工程進(jìn)度、營銷推廣等方面的基本認(rèn)知。

②由學(xué)生分組組建市場調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營銷策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)，包括項(xiàng)目開發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計建議、可行性分析以及營銷推廣策略等。請學(xué)生根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制調(diào)查問卷、進(jìn)行市場調(diào)研并撰寫報告，教師定期檢查進(jìn)度，根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時成績。

③各小組調(diào)研報告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時間進(jìn)行各小組的匯報演講，通過此方式再次檢驗(yàn)學(xué)生對房地產(chǎn)市場的了解程度和對報告撰寫的掌握程度。同時，各小組間的工作展示可以幫助學(xué)生反思工作過程，汲取他人優(yōu)點(diǎn)，以便開展下一次的再實(shí)踐和再認(rèn)知。

（3）規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

①課程開始之初就布置學(xué)生以小組為單位對本地的房地產(chǎn)市場按片區(qū)“跑盤”的作業(yè)。每周課程開始前5-10分鐘隨機(jī)詢問學(xué)生近一周的市場情況，并以此作為平時成績的考核之一，以便督促學(xué)生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場動向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤分布及在建在售項(xiàng)目。

②通過安排一整學(xué)期的資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對區(qū)域房地產(chǎn)市場變動信息的敏感度。在資料收集輔助市場調(diào)研過程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場變化、建筑設(shè)計新技術(shù)等行業(yè)動態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時，學(xué)生行業(yè)背景知識的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，《房地產(chǎn)開發(fā)》課程與市場化結(jié)合的教學(xué)方法探討還需要在充分實(shí)踐的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化和完善教學(xué)過程組織和教學(xué)方法的選用。結(jié)合情境教育的教學(xué)過程設(shè)計，提出針對學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量，讓理論知識服務(wù)于將來的工作實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)

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[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；保障住房；社會穩(wěn)定

[中圖分類號]F293.33　[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A　[文章編號]1006－5024(2012)02－0140－03

一、房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效

(一)創(chuàng)新住房制度。明確住房保障與住房市場兩種制度體系的關(guān)系。我國住房制度改革以來，住房市場化得到了蓬勃的發(fā)展，房地產(chǎn)市場制度體系不斷完善，目前已形成了以《城市房地產(chǎn)管理法》為龍頭，包括房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理在內(nèi)的一整套比較完整的制度體系。與此相比，在其他一些國家與住房市場制度并行的住房保障制度(或公共住房制度)則建設(shè)得比較滯后，至今未形成一整套系統(tǒng)、完善的法律、法規(guī)及與此相適應(yīng)的制度體系。

近年來，隨著國務(wù)院2007年24號文件的出臺和《住房保障法》的起草，中央和各地都在積極地探索我國住房保障制度體系，住房保障工作取得了長足的進(jìn)步。目前，由政府主導(dǎo)的針對中低收入人群的保障性住房和市場主導(dǎo)的商品住房“二元住房制度體系”已初步形成。但是，兩種制度體系之間的關(guān)系，尤其是保障性住房制度的目標(biāo)、內(nèi)涵、范圍、手段等均有待于通過法律法規(guī)的建立予以明確。針對這些問題，在制定《住房保障法》及相關(guān)的法律法規(guī)中，應(yīng)對今后我國的住房制度的框架、內(nèi)涵等主要問題予以明確。

1.明確住房保障制度與住房市場制度的邊界。住房保障制度立足于通過公共政策的扶持，解決住房困難家庭的住房問題，而住房市場制度則立足于規(guī)范房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)秩序，保障房地產(chǎn)市場各利益主體的權(quán)利。兩種住房制度在解決居民住房問題的主要邊界是居民住房支付能力。

目前，由于各地衡量居民住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)不明確，實(shí)踐中就難以確定哪些范圍的居民需要注入住房保障。在《住房保障法》立法研究中，筆者一直認(rèn)為應(yīng)當(dāng)借鑒國際通行慣例，按家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)，但由于各界對此觀點(diǎn)不一，此見解難以得到一致接受。此外，即使以收人作為標(biāo)準(zhǔn)，由于很多地方家庭實(shí)際收入水平難以查驗(yàn)清楚，一些不具備住房保障的人員通過轉(zhuǎn)移資產(chǎn)、弄虛作假獲得保障性住房，并利用制度的不完善投機(jī)炒作獲取收益，鉆了制度的空子并產(chǎn)生新的社會不公。

筆者認(rèn)為，當(dāng)前有必要加快城市居民收入信用檔案的建立，并加快對住房等資產(chǎn)的普查，堅持以家庭收入的一定比例作為住房支付能力的標(biāo)準(zhǔn)確定住房保障對象，并以此有效地分割住房市場需求與住房保障需求，為住房保障制度的公平、公正實(shí)施提供有效支持。

2.明確住房保障制度的機(jī)制。解決中低收入人群住房問題，是一個國家或城市住房發(fā)展的最基本目標(biāo)。目前，我國城市戶籍低收入人群的住房保障制度已基本明確，但隨著現(xiàn)代化、城市化的加快，國內(nèi)諸多大城市均在不同程度上產(chǎn)生了棚戶區(qū)家庭、非戶籍家庭、新進(jìn)人才、農(nóng)民工、孤寡老人等多類群體的住房困難。同時，由于這些社會群體收入水平不同，住房困難程度不同，在進(jìn)行住房保障時，其方式和機(jī)制等均難以按照已有的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等制度運(yùn)行，需要通過制定和完善公共租賃房、社會安居房等新的住房保障制度解決其住房困難。

(二)完善住房政策，促進(jìn)住房制度創(chuàng)新。住房制度創(chuàng)新是從調(diào)整住房供應(yīng)政策、完善公共住房政策、穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策等幾個方面分別推進(jìn)創(chuàng)新工作。

1.調(diào)整住房供應(yīng)政策是住房制度創(chuàng)新的龍頭。建議各地結(jié)合本地實(shí)際，從“十二五”開始，立足于長遠(yuǎn)建立商品住房與公共住房合理的供應(yīng)比例(如中國香港是53％：47％)，在未來30年內(nèi)形成商品住房和公共住房基本平衡的供應(yīng)格局，使不同收入水平的家庭基本實(shí)現(xiàn)“住有所居”、“安居樂業(yè)”的局面。同時，為促進(jìn)住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，還應(yīng)保持商品住房和公共住房各自合理的戶型面積等建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。總體原則是：公共住房戶型建筑面積不宜超過60平方米，且建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以滿足基本居住需求為宜，不宜奢侈化。

2.完善公共住房政策是未來住房制度創(chuàng)新的重點(diǎn)。當(dāng)前，完善公共住房政策的任務(wù)較為繁重，為此應(yīng)抓住重點(diǎn)，首先是完善針對本地中低收入戶籍家庭的住房保障政策，明確住房保障對象的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，完善廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房管理制度，提高供應(yīng)效率；其次，加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造、人才安居房或外來工住房等保障性安居工程建設(shè)，促進(jìn)公共租賃房為主體的其他安居型公共住房建設(shè)，擴(kuò)大城市住房保障的范圍；其三，建議各地借鑒香港等地經(jīng)驗(yàn)，盡快形成全封閉的公共住房管理體系，建議今后新建經(jīng)濟(jì)適用房、限價房及其他出售性的各類安居房，一律停止再度流入市場，公共住房只能在中低收入家庭或其他納入住房保障的對象中流轉(zhuǎn)，以避免利用公共住房投機(jī)，并盡快聚集公共住房存量，形成對市場房價的抑制力量；此外，完善針對不同保障群體或政府扶持群體的租售輪候制度，這也是當(dāng)前各地公共住房制度建設(shè)的重點(diǎn)工作，需要抓緊落實(shí)。

3.穩(wěn)定房地產(chǎn)調(diào)控政策是住房制度創(chuàng)新的重要補(bǔ)充。建議今后的房地產(chǎn)調(diào)控應(yīng)主要立足于以下幾方面：首先，在明確政府干預(yù)市場的邊界、手段、工具的基礎(chǔ)上，保持宏觀調(diào)控政策的穩(wěn)定性、連續(xù)性和協(xié)調(diào)性。如各地城市規(guī)劃與土地供應(yīng)政策，要在深入研究各類住房總需求的基礎(chǔ)上，從穩(wěn)定、連續(xù)地引導(dǎo)市場預(yù)期出發(fā)，合理確定住房供應(yīng)總量和結(jié)構(gòu)，保持市場長期供求關(guān)系的平衡；財政、稅收、金融政策，要長期貫徹國家差別性金融、財稅政策，抑制不合理住房需求，并鼓勵首次置業(yè)及合理的改善型需求。其次，要立足于建立統(tǒng)一和完善的市場監(jiān)管制度，規(guī)范市場準(zhǔn)入和退出，規(guī)范行業(yè)經(jīng)營行為。目前，各地在房地產(chǎn)市場監(jiān)管方面的政策和制度仍有一定差異，如有的地區(qū)嚴(yán)格管理，不到封頂不得預(yù)售，有的地方開挖了基坑就可預(yù)售，這樣分期銷售、分期漲價的炒作現(xiàn)象就時有發(fā)生。因此，建議國家進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場監(jiān)管的法律和政策，進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)和經(jīng)營行為，規(guī)范市場秩序。其三，不斷提高房地產(chǎn)調(diào)控和房地產(chǎn)管理制度的可執(zhí)行性。如第二套房、改善型需求、捂盤惜售等基本概念的邊界和內(nèi)容要明確，以便于政策的執(zhí)行和提高管理效率。

二、加快住房結(jié)構(gòu)調(diào)整減免稅收

(一)適度調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策的有關(guān)建議。保持房地產(chǎn)市場長期健康、持續(xù)、穩(wěn)定的發(fā)展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國利民、功在千秋的大事。而促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展、避免房價大起大落的關(guān)鍵，一是應(yīng)解決好市場供求關(guān)系問題，保證市場供應(yīng)適應(yīng)市場需求；二是要長期警惕并采取措施抑制過度的投資、投機(jī)需求，保證房地產(chǎn)市場的“常態(tài)化”運(yùn)行。鑒于此，現(xiàn)時應(yīng)對房地產(chǎn)市場調(diào)控政策作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整。

一是建議國家有關(guān)部門對現(xiàn)行相關(guān)金融政策作一些調(diào)整。特別是結(jié)合近期國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產(chǎn)、投資及消費(fèi)，以刺激內(nèi)需、鼓勵國內(nèi)投資和企業(yè)生產(chǎn)，應(yīng)對經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期下滑帶來的不利影響。在房地產(chǎn)方面，對首次購房者和90平方米以下購房者予以扶持，以激發(fā)潛在市場需求，應(yīng)給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策；對房地產(chǎn)開發(fā)貸款的控制，建議央行宏觀控制、分類指導(dǎo)，并給予各地、各商業(yè)銀行一定自，因地制宜控制貸款規(guī)模。

二是建議適當(dāng)減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的營業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收，以降低交易門檻，鼓勵和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場活躍。

三是建議各地政府重視土地供應(yīng)效率問題。隨著市場的回暖及未來需求的逐步增長，政府應(yīng)重視土地供應(yīng)效率問題。一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶型等措施；二是對存量土地的挖掘應(yīng)進(jìn)一步加強(qiáng)，尤其是要結(jié)合城市的更新改造和規(guī)劃調(diào)整，通過舊工業(yè)區(qū)改住宅區(qū)、老住宅區(qū)改造等方式增加市場供應(yīng)；三是加快城市新區(qū)建設(shè)，鼓勵需求轉(zhuǎn)移，解決老城區(qū)市場供應(yīng)潛力不足的問題。

(二)關(guān)于房價的合理性和住房問題的合理解決――政府應(yīng)該讓不同收入水平的階層都有自己的住房?！盁o論市場房還是福利房，讓百姓有房住是政府的責(zé)任!”從住房經(jīng)濟(jì)學(xué)來看，即使是住房市場，也是需要政府干預(yù)的。福利這個就不用講了，本身就是政府直接的投入來保證低收入者有住房。市場這個方面，只要市場在分配機(jī)制上出現(xiàn)失靈，比如市場供應(yīng)的住房都是高價房、高檔房，使得廣大普通居民買不起，政府也要出手干預(yù)，最終使不同的收入群體能夠住得上自己的住房。

由于大多數(shù)的收入群體是中等及中等偏下的收入群體，那么這些國家在制定住房政策時，也采取措施使房價要適應(yīng)消費(fèi)者的收入水平。(1)降低開發(fā)成本。就是不能把成本價格拉的太大，偏離普通居民的收入水平。比如說像違規(guī)的開發(fā)貸款，你沒有實(shí)力就不要進(jìn)入這個市場；而對于中低收入水平的購房人，也可以推出限價房或者是經(jīng)濟(jì)適用房，使得房價成本不至于過高。(2)制定住房干預(yù)政策。不能把所有的房屋都建成高檔房屋，如果哪個地區(qū)的房價超高難以適應(yīng)普通居民收入水平，就必須采取住房干預(yù)政策，避免住房的高檔化，甚至采取限價避免價格的超高。這樣，對市場和成本都可以進(jìn)行干預(yù)。

三、加快國家“基本住房制度”的建立

保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的穩(wěn)定性，以保證市場長久的穩(wěn)定發(fā)展。在此，應(yīng)著重避免政策的短期行為。比如市場高速上漲，我們馬上采取一個什么措施把房價壓住，或者房價下跌了馬上就采取什么扶持政策把它升上去，這樣不穩(wěn)定的政策對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行危害非常大，對老百姓、對民生問題的解決也都有不利影響。我們需要建立長期的住房制度，同時在方法和手段上要維持市場的長期穩(wěn)定發(fā)展和常態(tài)化發(fā)展。

首先，在住房制度方面，目前需要盡快明晰對高、中、低三類不同收入水平居民家庭的基本住房政策和解決措施，并盡快通過制定“住宅法”及其他相關(guān)法律規(guī)定，將其固定下來，成為解決居民住房問題的“基本住房制度”以長期實(shí)施。如對中等收入階層的住房問題，考慮到目前面向低收入家庭的住房保障制度已初步建立，國家應(yīng)加快建立面向廣大中等收入家庭和城鎮(zhèn)普通居民家庭的“政策扶持性住房制度”。通過完善經(jīng)濟(jì)適用房、限價房或其他特定普通商品住房的建設(shè)與管理制度，輔之以金融、財稅等補(bǔ)貼或扶持政策，促進(jìn)居者有其屋，滿足其基本的居住需求。

其次，在“基本住房制度”建立的基礎(chǔ)上，市場干預(yù)政策應(yīng)盡量采取市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中通用的經(jīng)濟(jì)干預(yù)手段，比如說利用貨幣杠桿、稅收手段來調(diào)節(jié)市場，而不應(yīng)過多地用其他手段干預(yù)。比如，近幾年部分地方在房價上漲時，采取的行政直接干預(yù)相關(guān)開發(fā)項(xiàng)目的價格或限制購買群體，不僅不利于市場常態(tài)化運(yùn)行，傷害企業(yè)依法正常經(jīng)營，也容易造成社會群體之間的矛盾；再如在房價下跌時，市場本身會自發(fā)向理性調(diào)整，此時不宜采取如財政直接補(bǔ)貼購房或購房入戶等短期性地方政策，以免社會形成對政府公平性的置疑。總之，應(yīng)采取通用的工具作為我們調(diào)控房地產(chǎn)市場的手段。

四、進(jìn)一步深化和改善宏觀調(diào)控政策。著力促進(jìn)房地產(chǎn)市場的民生性發(fā)展方向

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 營銷 策略

一、房地產(chǎn)營銷理論

（一）房地產(chǎn)概述

地產(chǎn)的基本概念。房地產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋和土地兩種財產(chǎn)的合稱。具體而言，房地產(chǎn)是指建筑在土地上的各種房屋，包括住宅、辦公樓、廠房、倉庫和商業(yè)服務(wù)、文化、教育、衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)是指土地及其上下一定的空間，包括地面道路和地下相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施等，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的綜合統(tǒng)一體和統(tǒng)一物。

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租賃經(jīng)營以及與此相關(guān)的中介服務(wù)如金融、評估置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動的行業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)的兩種職能獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。

（二）房地產(chǎn)營銷

房地產(chǎn)營銷的內(nèi)涵。房地產(chǎn)營銷是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以企業(yè)經(jīng)營方針目標(biāo)為指導(dǎo)，通過對企業(yè)內(nèi)、外部經(jīng)營環(huán)境、資源的分析，找出機(jī)會點(diǎn)，選擇營銷渠道和促銷手段，經(jīng)過創(chuàng)意將物業(yè)與服務(wù)推向目標(biāo)市場，以達(dá)到占有市場促進(jìn)和引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷發(fā)展目的的經(jīng)濟(jì)行為。

房地產(chǎn)營銷策略。本文按照營銷學(xué)中傳統(tǒng)的4P理論――即產(chǎn)品價格渠道促銷，對目前房地產(chǎn)行業(yè)中一些新的營銷理念和思路進(jìn)行了詳細(xì)的分析。房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略。房地產(chǎn)營銷產(chǎn)品策略是房地產(chǎn)營銷首要因素，房地產(chǎn)企業(yè)必須營銷市場所需要的產(chǎn)品，才能生存。房地產(chǎn)營銷價格策略。掌握房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價方法，靈活運(yùn)用各種定價的策略是開展房地產(chǎn)市場營銷活動的主要手段。第一，房地產(chǎn)定價方法。影響價格的因素有很多，主要包括：成本、樓盤素質(zhì)、顧客承受的價格、同類樓宇的競爭因素等。從定價來講，主要有市場比較法、成本法、收益法、剩余法。第二，價格調(diào)整策略。房地產(chǎn)價格調(diào)整策略可以分為直接的價格調(diào)整、優(yōu)惠折扣兩方面內(nèi)容。房地產(chǎn)營銷渠道策略。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)中，房地產(chǎn)營銷渠道策略可以大致分為企業(yè)直接推銷委托推銷以及近幾年興起的網(wǎng)絡(luò)營銷等。房地產(chǎn)營銷促銷策略。房地產(chǎn)促銷策略，是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了推動房地產(chǎn)租售而面向消費(fèi)者或用戶傳遞房地產(chǎn)產(chǎn)品信息的一系列宣傳、說服活動。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)營銷現(xiàn)狀和存在的誤區(qū)

目前國內(nèi)房地產(chǎn)營銷主要存在以下誤區(qū)；將營銷誤解成推銷；只考慮單方面利益，目光短淺；忽視扎實(shí)的市場基礎(chǔ)調(diào)查工作；營銷缺乏創(chuàng)新；忽視施工現(xiàn)場的管理利用工作；重靈感，輕技術(shù)的傾向。

三、首開國風(fēng)上觀營銷環(huán)境分析

太原市地產(chǎn)大環(huán)境分析。太原市房地產(chǎn)現(xiàn)狀。太原市作為山西的省會，在中部崛起戰(zhàn)略的推動下，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，為太原房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好的機(jī)遇。太原市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢。日前，太原市商品住房成交量持續(xù)走低，外地人購房比例明顯下降，商品住房價格的上漲勢頭得到了有效遏制。商品房價格漲幅下降，保障性住房取得良好開端；商品房上市量大幅增加，成交持續(xù)萎縮；商品房成交量大幅增加，價格小幅上揚(yáng)；二手房成交面積有所下降，成交價格有所增加；住房結(jié)構(gòu)仍需改善；外地人購房比例明顯下降，普通商品住房消費(fèi)成為主流。

四、首開國風(fēng)上觀營銷環(huán)境分析

（一）首開國風(fēng)上觀任務(wù)梳理

基本目標(biāo)。實(shí)現(xiàn)首開及項(xiàng)目品牌太原全面落地。進(jìn)階目標(biāo)。完成全年7.2億的銷售目標(biāo)。更高目標(biāo)。為后期樓盤銷售創(chuàng)造良好的營銷氛圍。

（二）當(dāng)前形勢

市場低迷背后的政府調(diào)控。從政府正式出臺限購令后，房地產(chǎn)市場便開始一路滑坡。關(guān)于政府取締限購令的聲音一直不斷。然后持續(xù)低迷的市場并沒有等來春天，等來的反而是政府抑制房價和打壓商品房價格的決心。市場及周邊競爭項(xiàng)目因素。整體低迷的市場環(huán)境下如何獨(dú)善其身。項(xiàng)目形象如何從競爭中脫穎而出。如何應(yīng)對競爭項(xiàng)目祭出優(yōu)惠大旗。項(xiàng)目自身面臨困境?，F(xiàn)場表現(xiàn)力不足難以讓客戶眼見為實(shí)。取得預(yù)售證樓棟間存在內(nèi)部競爭。來電來訪客戶數(shù)量偏少。項(xiàng)目知名度在太原不及萬科等項(xiàng)目。相對于市區(qū)，項(xiàng)目位置較為偏遠(yuǎn)，易達(dá)性差。

（三）解決之道

（1）加強(qiáng)首開國企品牌的形象，增強(qiáng)客戶對項(xiàng)目品牌的信任。在市區(qū)尤其是城北，增設(shè)戶外廣告牌，在畫面和文字上進(jìn)行重新包裝，達(dá)到?jīng)_擊人們眼球的效果，舉辦系列能夠引起社會話題的活動。

（2）項(xiàng)目的重新定位及賣點(diǎn)營造，拔高項(xiàng)目品質(zhì)。立足“太原南城泛CBD，龍城經(jīng)濟(jì)走廊帶”，面向太原及南城區(qū)域的“龍城南部明日之星，繁華之中的城市客廳”。

（3）在廣告的推廣上，主要解決以下問題：①階段廣告主題。基于目標(biāo)客戶群體及市場競爭環(huán)境，找到準(zhǔn)確廣告主題，提升樓盤形象；②媒體推廣渠道。以什么樣的廣告渠道，準(zhǔn)確、有效地講廣告精神送達(dá)目標(biāo)客戶群體；③系統(tǒng)性問題。如何原有廣告基調(diào)的延續(xù)和廣告形象的提升兩個矛盾體和諧統(tǒng)一。

（4）重新認(rèn)識客戶。由于政策等原因，目前太原市整體市場情況不樂觀，很多客戶都持幣觀望，等待房價進(jìn)一步下降。針對這樣的市場環(huán)境，應(yīng)該重新分析精準(zhǔn)客戶，對目標(biāo)客戶群精準(zhǔn)制導(dǎo)，從而贏得市場。

從區(qū)域上找。小店區(qū)國企領(lǐng)導(dǎo)及機(jī)關(guān)事業(yè)單位、行政單位及企業(yè)單位團(tuán)購；白領(lǐng)及年輕的公務(wù)員、事業(yè)單位職員；太原市及周邊市縣人群。

從身份上找，高文化、高身份人群。首開國風(fēng)上觀通過詳細(xì)的營銷策略，成功實(shí)現(xiàn)了年銷售7.2億的目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

篇4

中國的房地產(chǎn)市場化改革始于20世紀(jì)末期，經(jīng)過10多年的穩(wěn)步發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)超過傳統(tǒng)制造業(yè)成為國民經(jīng)濟(jì)另一支柱性產(chǎn)業(yè)成為必然。然而，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過快、市場不成熟等原因已經(jīng)引起了房地產(chǎn)市場日益“泡沫化”。房地產(chǎn)業(yè)素來以高回報率、高風(fēng)險性的特點(diǎn)著稱，這進(jìn)一步加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險，政府為了抑制過分飆高的房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)交易價格，頻頻出臺關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的宏觀政策，這給房地產(chǎn)行業(yè)帶來了新一輪的強(qiáng)勁挑戰(zhàn)。因此，對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)狀況進(jìn)行定量分析是具有實(shí)踐意義的，廣大投資者能通過直接揭示的房地產(chǎn)上市公司財務(wù)狀況獲取真實(shí)、有效和科學(xué)的決策依據(jù)，同時也為上市公司高管認(rèn)清公司潛在財務(wù)風(fēng)險，提高上市公司的風(fēng)險管控能力帶來積極意義。

美國學(xué)者Altman選取了1946-1965年20年間的33家ST公司和33家非ST公司作為樣本，使用了計量方法從眾多財務(wù)比率中選取最合適的五個變量來建立判別函數(shù)，并以計算而得的分值作為判斷財務(wù)風(fēng)險程度的依據(jù)。經(jīng)過大量的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)顯示，Z-score模型對于停業(yè)前一年和前兩年的判別準(zhǔn)確度達(dá)到了驚人的95%和82%。李澤紅等人（2009），張敏慧（2009），楊曉彥（2011），王小燕（2012）等人也從企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險基本概念和特征出發(fā)，通過“資金籌備”、“投資決策方案”、“資本運(yùn)營”和“收益分配與再分配”等四個大方面對企業(yè)財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效分類，通過詳細(xì)分析并提出相應(yīng)的防范對策。周漢唐（2014）的研究認(rèn)為房地產(chǎn)的高收益往往伴隨著較大的風(fēng)險。房地產(chǎn)公司一般承擔(dān)著高的資產(chǎn)負(fù)債率，這樣容易使企業(yè)面臨著很大的財務(wù)風(fēng)險，公司隨時面臨破產(chǎn)威脅，公司應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)對可能的風(fēng)險，保障公司健康、可持續(xù)發(fā)展。

二、中國房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與財務(wù)風(fēng)險關(guān)系及預(yù)警模型選擇

（一）中國房地產(chǎn)行業(yè)特點(diǎn)與財務(wù)風(fēng)險關(guān)系

首先，房地產(chǎn)業(yè)，生產(chǎn)周期越長，不確定性大，導(dǎo)致更大的風(fēng)險概率。政治環(huán)境和經(jīng)濟(jì)環(huán)境變動隨時間增加而變大，人工成本和原材料價格的不確定性也越大，這將直接影響行業(yè)的利潤水平和資金回籠。其次，房地產(chǎn)業(yè)是最典型的資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資金額大，開發(fā)產(chǎn)品造價高，開發(fā)周期又長，需要占用大量流動資金，在房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的前、中、后三個階段，都應(yīng)該保證資金鏈的完善。最后，在組織設(shè)計上，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都按照投資項(xiàng)目而成立多個項(xiàng)目分公司（或項(xiàng)目部），這極易帶來管理方面的風(fēng)險。總公司和項(xiàng)目分公司存在委托關(guān)系，雙方獲得的信息有可能產(chǎn)生不對稱，由此造成總公司控制力度下降，這極易導(dǎo)致預(yù)算無法得到控制，引起財務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警模型選擇

學(xué)術(shù)界和商界用來衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險變量主要有以市場數(shù)據(jù)和以會計報表數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)兩個大類?；谖覈C券市場不完善、各類監(jiān)控組織監(jiān)察力度不夠的現(xiàn)狀，以市場數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)的模型衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的方法并不適用于我國房地產(chǎn)上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業(yè)指數(shù)紐約大學(xué)教授愛德華奧特曼的Z模型來衡量企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

三、完善我國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的對策建議

（一）完善公司治理機(jī)構(gòu)

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)主要以民營為主，其中上市公司民營企業(yè)所占比例高達(dá)90%，在實(shí)際運(yùn)作過程中，家庭治理模式占據(jù)主導(dǎo)地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產(chǎn)權(quán)不消、集權(quán)管理，這是導(dǎo)致公司治理機(jī)制缺乏有效性、企業(yè)運(yùn)營效率低和財務(wù)風(fēng)險擴(kuò)大的最根本原因。因此，提高企業(yè)運(yùn)營效率，降低財務(wù)風(fēng)險程度，首先要完善公司治理結(jié)構(gòu)以此來提高治理效率。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

21世紀(jì)初期，國家銀根政策寬松，政策鼓勵房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，但高資產(chǎn)負(fù)債比經(jīng)營的現(xiàn)狀并未引起行業(yè)的高度重視。隨著2011年國家嚴(yán)厲調(diào)控政策的出臺，房價下跌，銀行貸款困難，民眾購房態(tài)度不明朗，一些高負(fù)債的企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的資金缺口，瀕臨倒閉。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)高度重視企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，優(yōu)化的資源配置。

篇5

【關(guān)鍵詞】教學(xué)目標(biāo);教學(xué)內(nèi)容;教學(xué)方法

引言

房地產(chǎn)作為商品已經(jīng)成了當(dāng)今社會不可或缺產(chǎn)品，是人們賴于生活及生產(chǎn)的必需品，尤其是近些年來房地產(chǎn)市場價格的過度上漲已成為社會大眾所關(guān)注的焦點(diǎn)，也是國內(nèi)各界普遍關(guān)注但也最難解決的嚴(yán)峻問題之一。

房地產(chǎn)價格與人們生活息息相關(guān)，房地產(chǎn)估價更是市場經(jīng)濟(jì)不可或缺的重要組成部分，經(jīng)濟(jì)發(fā)展特別是房地產(chǎn)市場的發(fā)展和人們財產(chǎn)保護(hù)意識的增強(qiáng)，越來越離不開房地產(chǎn)估價服務(wù)?，F(xiàn)實(shí)中對房地產(chǎn)估價的需要體現(xiàn)在建設(shè)用地使用權(quán)出讓、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和租賃、房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)征收征用補(bǔ)償、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)損害賠償、房地產(chǎn)爭議調(diào)處和司法鑒定及拍賣底價評估、房地產(chǎn)管理、房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償以及企業(yè)各種經(jīng)濟(jì)活動中涉及的房地產(chǎn)估價等等方面，可見其存在的普遍性和重要性。

眾所周知，《房地產(chǎn)估價》課程是房地產(chǎn)管理尤其是房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的重要必修課，但是，正是由于上述的房地產(chǎn)及其估價與人們的生活、生產(chǎn)、經(jīng)濟(jì)活動的運(yùn)行都息息相關(guān)的原因，所以，在高校開設(shè)《房地產(chǎn)估價》公選課非常有必要，事實(shí)上它也是多數(shù)學(xué)生爭先選取的選修課之一。

與作為房地產(chǎn)經(jīng)營與估價專業(yè)的必修課相比，公選課的教學(xué)對象、教學(xué)基礎(chǔ)及教學(xué)課時都有所不同，所以其教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)內(nèi)容、教學(xué)方法等都有所不同，筆者通過教學(xué)實(shí)踐，總結(jié)出以下幾個方面的內(nèi)容以供商討。

一、關(guān)于教學(xué)目標(biāo)的確定

作為公選課的《房地產(chǎn)估價》教學(xué)，旨在使學(xué)生了解房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)知識、基本理論與基本方法，拓寬學(xué)生的知識面，為其工作及生活中涉及房地產(chǎn)及其價值認(rèn)知并做出相關(guān)決策奠定專業(yè)知識基礎(chǔ)，培養(yǎng)學(xué)生樹立科學(xué)的價值觀及探索精神，鍛煉客觀、綜合、嚴(yán)謹(jǐn)?shù)倪壿嬎季S方式，增強(qiáng)學(xué)生分析問題、解決問題的能力，提高學(xué)生的專業(yè)素質(zhì)和科學(xué)素養(yǎng)。

（一）知識目標(biāo)

通過課程的學(xué)習(xí)，學(xué)生應(yīng)該達(dá)到以下知識目標(biāo)體系：掌握房地產(chǎn)價格評估的基本理論和方法，了解幾種常見的派生方法，理解房地產(chǎn)價格評估的理論基礎(chǔ)、房地產(chǎn)價格的構(gòu)成及影響因素，熟悉房地產(chǎn)的基礎(chǔ)知識、房地產(chǎn)估價基本流程、不同評估對象的特點(diǎn)、評估方法的選擇和運(yùn)用，熟悉和正確運(yùn)用市場比較法、收益法、成本法等房地產(chǎn)評估的基本方法。

（二）技能目標(biāo)

在技能方面，學(xué)生應(yīng)該具有以下技能：具有房地產(chǎn)市場價格信息的搜集和整理分析的能力;熟練運(yùn)用房地產(chǎn)法律法規(guī)分析實(shí)際問題的能力;完成現(xiàn)場踏勘的能力;能根據(jù)實(shí)際狀況選用正確的估價理論和方法的能力;熟練地運(yùn)用各種估價方法的能力;初步具備從事房地產(chǎn)評估工作的能力。

二、關(guān)于教學(xué)內(nèi)容的設(shè)計

基于公選課教學(xué)對象來自于不同的專業(yè)、不同的年級，所以專業(yè)基礎(chǔ)知識參差不齊，加之公選課課時較少，因此課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計必須緊湊精煉，以估價方法為中心。

整個課程內(nèi)容分為三個組成部分：第一部分是房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價的基本知識，介紹房地產(chǎn)價格類型及影響因素、房地產(chǎn)估價原則、房地產(chǎn)估價程序和報告等基礎(chǔ)性的理論和知識;第二部分是估價方法的介紹，包括市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、路線價法等基本的評估方法;第三部分是估價方法的應(yīng)用，針對特定的評估對象選擇合適的評估方法進(jìn)行評估。

三、關(guān)于教學(xué)方法的設(shè)計

房地產(chǎn)估價是一門應(yīng)用性很強(qiáng)的課程，依據(jù)本課程作為公選課的教學(xué)內(nèi)容設(shè)計――以估價方法為中心，課程的教學(xué)方法必須重點(diǎn)突出理論聯(lián)系實(shí)際的特點(diǎn)。課程的教學(xué)環(huán)節(jié)包括理論講授、研討課、課外作業(yè)等，教學(xué)手段采用多媒體技術(shù);教學(xué)方式采用教師講解、案例引導(dǎo)、學(xué)生研討相結(jié)合;教學(xué)方法采用啟發(fā)式、案例式、研討式、項(xiàng)目式等多種方法相結(jié)合。要求學(xué)生除了掌握課堂介紹的知識和完成課后練習(xí)之外，還要求學(xué)生完成一個對某一具體房地產(chǎn)進(jìn)行估價的研究項(xiàng)目，從而真正體驗(yàn)房地產(chǎn)估價的實(shí)際操作過程與研究方法。

（一）基于問題式教學(xué)法

使用目的在于激發(fā)學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣，使學(xué)生帶著問題去學(xué)習(xí)，調(diào)動學(xué)生們的學(xué)習(xí)積極性。使學(xué)生掌握研究問題的過程和方法。實(shí)施過程：先提出實(shí)際工作中遇到的問題，吸引學(xué)生的好奇心;再指出解決該問題需要掌握的知識點(diǎn)，提出要求學(xué)生思考的問題;讓學(xué)生帶著問題去思考，去研究，去學(xué)習(xí)理論知識，然后再用理論知識解決實(shí)際問題。

（二）案例教學(xué)法

房地產(chǎn)估價案例教學(xué)法就是在房地產(chǎn)估價教學(xué)中，通過案例講解使學(xué)生掌握房地產(chǎn)估價的基本理論知識，培養(yǎng)學(xué)生通過分析案例解決實(shí)際問題的能力，從而促進(jìn)學(xué)生更好地掌握理論知識，了解房地產(chǎn)評估實(shí)務(wù)的一種教學(xué)方法。

房地產(chǎn)估價是應(yīng)用型的課程，采用案例教學(xué)法，一是更容易激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣，二是告別枯燥無味的課堂純理論講授模式，讓學(xué)生在學(xué)習(xí)理論知識的同時還可以結(jié)合實(shí)踐應(yīng)用。

在實(shí)施案例教學(xué)過程中要把握好各個環(huán)節(jié)，包括：課前案例準(zhǔn)備;課堂組織案例研討、分析;課后完善、提交案例作業(yè)。需要尤其注意的是，案例教學(xué)法組織實(shí)施的關(guān)鍵在于案例的選擇和設(shè)計，選擇合適的案例是保證案例教學(xué)成功的前提和基礎(chǔ)。房地產(chǎn)評估的教學(xué)案例主要有四種類型：（1）問題評審型。問題評審型案例是指由教師在給出案例材料后提出問題，然后讓學(xué)生參與討論、分析，評價各種解決方案，使之通過分析從各種備選方案中選擇最佳方案。這種案例強(qiáng)調(diào)對各種解決方法的分析比較，以達(dá)到培養(yǎng)學(xué)生分析、判斷能力的目的。如城市高層建筑的不斷聳立帶來了高層建筑地價的分?jǐn)倖栴}，按照國外地價分?jǐn)偟慕?jīng)驗(yàn)，主要有三種地價分?jǐn)偡椒ǎ唇ㄖ娣e分?jǐn)偡?、房地產(chǎn)價值分?jǐn)偡ā⑼恋貎r值分?jǐn)偡?。對于這種知識的講授，教師可以先簡單介紹每種方法的原理，然后以某一宗高層建筑作為案例，提出問題：哪種分?jǐn)偡椒ǖ贸龅慕Y(jié)果最合理？為什么？讓學(xué)生們自己去分析比較各種方法的結(jié)果，進(jìn)而得出每種分?jǐn)偡椒ǖ膬?yōu)缺點(diǎn)，給出最后的答案。（2）分析決策型。分析決策型案例是指在案例的內(nèi)容中只描述事件本身而不給出具體的解決方案，由學(xué)生通過對案例的分析、討論和思考后得出結(jié)論;或者根本就沒有標(biāo)準(zhǔn)答案，具體的問題要依不同環(huán)境具體分析。所以，對此類案例，設(shè)計時不應(yīng)給出固定的答案，否則會約束和限制學(xué)生的思考空間，影響其思維的發(fā)散性。比如在講述房地產(chǎn)評估的收益還原法內(nèi)容時，可以讓學(xué)生進(jìn)行課外實(shí)地調(diào)查，對學(xué)校周圍的房地產(chǎn)的經(jīng)營狀況進(jìn)行資料的收集與整理，在此基礎(chǔ)上提出如下問題：假如你是一個擁有500萬資本的房地產(chǎn)開發(fā)商，就目前學(xué)校周圍的房地產(chǎn)市場狀況，你愿意做何投資？為什么？為了得到一個比較理想的答案，學(xué)生會自覺地利用各種手段查找資料，并運(yùn)用所學(xué)的概念、原理和知識來解決問題，通過不斷接收新的信息，獲得新的知識。（3）理論說明型。理論說明型案例主要是選擇一些可以用來說明某種概念和理論的事件作為案例內(nèi)容，其側(cè)重點(diǎn)在于讓學(xué)生通過分析討論最后達(dá)到揭示案例當(dāng)中所隱含的理論問題和基本原理的目的。比如，某公司擁有某一商業(yè)大廈中的1層商場的房屋所有權(quán)，該商業(yè)大廈的土地屬于行政劃撥用地，由于經(jīng)營管理不善，商場處于虧損狀態(tài)，該公司欲出售該商場，擬購方委托某估價事務(wù)所對其價格進(jìn)行評估。請同學(xué)們分析應(yīng)該選擇的評估技術(shù)路線，通過分析可以讓學(xué)生們對于補(bǔ)地價的內(nèi)容有更深刻的掌握。（4）實(shí)踐演練型。這類案例來源于真實(shí)的社會工作場景，通過對真實(shí)環(huán)境的模擬或多媒體手段，向?qū)W生展示真實(shí)的實(shí)務(wù)操作場景。這類案例要求學(xué)生首先進(jìn)行戶外的實(shí)地調(diào)查，然后以當(dāng)事人的身份作出決策，寫出方案。比如，要求學(xué)生就××城市的某一住宅樓的價格進(jìn)行評估并撰寫評估報告，這就要求學(xué)生必須實(shí)地調(diào)查該類住宅樓的經(jīng)營收益資料以及市場交易資料，并了解該區(qū)域住宅價格的主要影響因素，才能給出較合理的評估結(jié)果。實(shí)踐演練型案例有助于提高學(xué)生實(shí)際操作能力和動手能力。

（三）模擬教學(xué)法

（1）通過多媒體模擬教學(xué)法

運(yùn)用多媒體工具建立房地產(chǎn)估價教學(xué)網(wǎng)站，建立現(xiàn)場勘察模塊，運(yùn)用收集到的文字資料、表格資料、圖像資料、視頻資料，模擬學(xué)生去現(xiàn)場勘察，在課堂中實(shí)現(xiàn)理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)的結(jié)合。

（2）模擬辦公場所教學(xué)法

從房地產(chǎn)概念來理解，學(xué)校本身也是一個大型綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目，具有超市、圖書館、學(xué)生公寓、教師公寓、食堂、教學(xué)樓等。所以可以利用這些現(xiàn)成的條件，比如成本法，可以以教學(xué)樓及圖書館為評估對象;收益法可以以超市、食堂為評估對像;市場法可以以教師公寓為評估對象。模擬辦公場所設(shè)計估價技術(shù)路線完成估價任務(wù)，由此掌握房地產(chǎn)估價的各種基本方法。

（四）項(xiàng)目教學(xué)法

項(xiàng)目教學(xué)法是以項(xiàng)目主題為中，以教師引導(dǎo)，學(xué)生自主與合作學(xué)習(xí)，使理論知識與實(shí)踐技能并行的一種現(xiàn)代教學(xué)模式，適用于實(shí)踐性和操作性較強(qiáng)的課程教學(xué)。

運(yùn)用這個教學(xué)方法的時候采用漸進(jìn)教學(xué)法，在學(xué)習(xí)每一個方法時給學(xué)生確定一個估價對象，學(xué)生自己去找相關(guān)的資料，選擇合適的公式，確定參數(shù)，最終完成一個完整的評估報告，即有技術(shù)報告、結(jié)果報告、附件等。待學(xué)生全部方法學(xué)完后，再提供一個估價對象，要求學(xué)生自己選擇兩種以上的方法來完成，培養(yǎng)和挖掘?qū)W生分析能力、判斷能力和決策能力。讓學(xué)生根據(jù)所學(xué)的知識，從接受項(xiàng)目委托開始，包括如何擬定方案、如何收集資料、如何勘察現(xiàn)場、如何進(jìn)行價格測算等，一直到撰寫并提交報告從頭到尾全過程自主決定如何開展估價工作，使學(xué)生把理論知識與實(shí)踐很好地結(jié)合起來，培養(yǎng)學(xué)生從事房地產(chǎn)估價的實(shí)際工作能力。

四、關(guān)于教學(xué)評價的設(shè)計

（一）基本原則

建立形成性考核與終結(jié)性考核相結(jié)合、知識性內(nèi)容與能力性內(nèi)容并重的成績考核模式， 教學(xué)全程化能力考核，改變“期末一張卷”的考試模式，實(shí)行以能力訓(xùn)練為中心的開放式、全程化考核。

（二）基本思路

在考核基礎(chǔ)知識和基本理論的同時，注重學(xué)生對知識的積累和實(shí)際應(yīng)用能力地提高。改革計分方式。課程考試采用對學(xué)習(xí)過程的表現(xiàn)的考核為主，期末考試為輔的原則，平時成績占60%，期末考試占40%，平時成績以小組討論及發(fā)言的表現(xiàn)、小組作業(yè)的質(zhì)量、考勤、個人作業(yè)等為依據(jù);期末考試既考核基本概念和基礎(chǔ)理論，又考核基本原理的運(yùn)用能力，試題形式以客觀題為主，主觀題為輔，考核內(nèi)容比重為：房地產(chǎn)及房地產(chǎn)估價的基礎(chǔ)知識占20%，房地產(chǎn)估價方法占80%。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)估價是一門專業(yè)性很強(qiáng)的課程，作為公選課而言，其教學(xué)對象通常不都具備該課程相關(guān)的前期專業(yè)基礎(chǔ)知識，因此，因材施教合理設(shè)計課程教學(xué)模式是必須要考慮的問題，同時考慮該課程應(yīng)用型、實(shí)踐性都很強(qiáng)的特性，合理的設(shè)計其教學(xué)目標(biāo)、教學(xué)內(nèi)容與教學(xué)方法，才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)教學(xué)、高效率教學(xué)的教育理念。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

關(guān)鍵詞：認(rèn)股權(quán)證；Black-Scholes期權(quán)定價模型；隱含波動率；格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)；香港

中圖分類號：F830．9 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：1000－176X(2006)11－0056－05

一、權(quán)證的基本概念

權(quán)證的實(shí)質(zhì)是一種期權(quán)合約文件，它賦予持有人在約定時間內(nèi)（權(quán)證有效期內(nèi)）用約定的價格（行權(quán)價格）向發(fā)行商買入（認(rèn)購）或者賣出（認(rèn)沽）特定數(shù)量相關(guān)資產(chǎn)的一種權(quán)利。

權(quán)證主要有兩種類型：股本權(quán)證（Equity Warrant）和衍生權(quán)證（Derivative Warrant）。股本權(quán)證由上市公司或其任何附屬公司發(fā)行且必須以股票實(shí)物交割，因此該類型權(quán)證的到期執(zhí)行具有股權(quán)稀釋效應(yīng)。衍生權(quán)證的發(fā)行機(jī)構(gòu)是與權(quán)證本身所涉及證券的發(fā)行商或其附屬公司并無關(guān)系的獨(dú)立第三者，如投資銀行。其標(biāo)的資產(chǎn)不僅可以是股票，也可以是債券、股票價格指數(shù)、貨幣、商品或者上述資產(chǎn)的組合。由于衍生權(quán)證的標(biāo)的是已經(jīng)發(fā)行在外的證券，因此其到期執(zhí)行并不具有股權(quán)稀釋效應(yīng)［1］。股本權(quán)證和以股票做標(biāo)的的衍生權(quán)證又被稱為認(rèn)股權(quán)證。此外，根據(jù)認(rèn)股權(quán)證執(zhí)行日期特點(diǎn)，又可以分為歐式權(quán)證和美式權(quán)證。前者只能在到期日執(zhí)行，而后者則可以在到期日或到期日之前的任意時間執(zhí)行。

二、香港權(quán)證市場的現(xiàn)狀

1．香港權(quán)證市場發(fā)展概述

權(quán)證在香港俗稱“窩輪”。香港股市也有股本權(quán)證和衍生權(quán)證（在香港也稱為“備兌認(rèn)股權(quán)證”）兩個品種。對于衍生權(quán)證和股票期權(quán)這兩種金融衍生品，目前世界各大股市均同時流通，但不同股市的側(cè)重點(diǎn)略有不同：一類以股票期權(quán)為主，如美國；一類以衍生權(quán)證為主，如香港和意大利；還有一類兼有兩種衍生品，如德國和新加坡。在香港，盡管股票期權(quán)先于衍生權(quán)證出現(xiàn)，但衍生權(quán)證的發(fā)展速度卻遠(yuǎn)快于前者。此外，公司股本權(quán)證僅有幾十只，交易并不活躍，但是衍生權(quán)證卻有近千只，每天交易額占大盤總成交額的15%―20%，交易非?；钴S。因此，在香港通常說的權(quán)證就是指衍生權(quán)證，且香港的大部分衍生權(quán)證亦屬于歐式權(quán)證。

香港最早的公司股本權(quán)證出現(xiàn)在1973年，而最早的衍生權(quán)證是1989年所羅門兄弟公司發(fā)行的中國電信的認(rèn)購權(quán)證［2］。自誕生以來，權(quán)證市場在香港獲得了蓬勃的發(fā)展。由于香港聯(lián)合交易所的積極推動，按權(quán)證成交金額計算，香港已經(jīng)位列全球第一，2004年全年成交金額673億美元，遙遙領(lǐng)先于第二位――德國的552億美元及第三位――意大利的211億美元。另外，從權(quán)證在權(quán)益類衍生產(chǎn)品的地位來看，在全球衍生權(quán)證、股票期貨、股票期權(quán)、股指期貨、股指期權(quán)這五種主要的權(quán)益類衍生品中，衍生權(quán)證的交易金額是最小的，尚不足股指期貨期權(quán)的1%［3］。而香港權(quán)證市場和其它四種典型的衍生品市場相比具有更大的份額，這個特點(diǎn)也是歐洲及北美主要資本市場所不具備的。

香港的證券條例規(guī)定，可發(fā)行衍生權(quán)證的標(biāo)的資產(chǎn)，其流通總市值必須高于40億港元，而且已經(jīng)被納入可沽空（賣空）證券的名單之內(nèi)，這樣就可以減少投資銀行人為操縱標(biāo)的股票價格的風(fēng)險，從而防止權(quán)證投資者的利益受到侵害。通常股票市值越大，其權(quán)證也越受歡迎。以交易金額計算，最受歡迎權(quán)證的相關(guān)資產(chǎn)是恒生指數(shù)、匯豐銀行（0005）、和記黃埔（0013）、國企指數(shù)和中國移動（0941）的認(rèn)股權(quán)證，約占整體權(quán)證市場的60%―70%?？紤]到市場需求及對沖風(fēng)險的要求，投資銀行發(fā)行衍生權(quán)證時會選擇一些藍(lán)籌股、國企股或紅籌股做標(biāo)的股票。截至2006年3月，共有18間發(fā)行商參與香港權(quán)證市場，如德意志銀行、法國興業(yè)銀行、比利時聯(lián)合銀行及瑞士信貸第一波士頓等。其中，香港匯豐銀行、瑞銀以及兩年前退出權(quán)證市場的高盛等均是2005年才重新進(jìn)入權(quán)證市場。2006年權(quán)證市場已出現(xiàn)重新洗牌的局面，有3―4家已經(jīng)進(jìn)入權(quán)證市場的發(fā)行商開始考慮減慢發(fā)展步伐。

2．香港權(quán)證市場的優(yōu)勢與現(xiàn)存問題

香港發(fā)展權(quán)證的優(yōu)勢主要體現(xiàn)在以下三方面：首先，香港具有四通八達(dá)的高速通訊網(wǎng)絡(luò)、自由開放的資訊業(yè)、資金的自由流入流出、以及具有世界“最自由的經(jīng)濟(jì)體系”所保障的公平競爭的投資環(huán)境。其次，香港權(quán)證市場具有極高的透明度，使投資者實(shí)時掌握權(quán)證市場的信息，再加上近兩年香港股票市場的投資環(huán)境正在向好的方向轉(zhuǎn)變，投資者對權(quán)證的認(rèn)識較早期增加了不少，促使權(quán)證成交額持續(xù)大幅增加。最后，瑞士和德國等強(qiáng)勁競爭對手只流行認(rèn)購權(quán)證，在市場低迷的條件下認(rèn)購權(quán)證市場成交額較低，促使香港的權(quán)證市場能夠脫穎而出。

盡管香港衍生權(quán)證市場運(yùn)作良好，并正趨于成熟，但同時也存在一些問題。例如，衍生權(quán)證交易引發(fā)股市波動，政府被迫干預(yù)以維持市場信心，來自于新加坡等地的潛在競爭等。具體而言，由于香港衍生權(quán)證市場權(quán)證數(shù)量較少、產(chǎn)品過度集中，因此市場力量發(fā)生的對峙經(jīng)常造成行情波動，并進(jìn)而殃及整個股市。2005年8月，雖然香港股票衍生權(quán)證的成交額屢創(chuàng)新高，但是由于8月18日和8月19日恒生指數(shù)分別下跌301點(diǎn)和109點(diǎn)，結(jié)果造成小規(guī)?！案C災(zāi)”，部分衍生權(quán)證的價格更是暴跌五成以上。最后，政府為促進(jìn)衍生權(quán)證市場的發(fā)展而制定的寬松發(fā)行機(jī)制和監(jiān)管制度也容易被投機(jī)者所利用。

三、認(rèn)股權(quán)證隱含波動率與房地產(chǎn)價格歷史波幅關(guān)系

1．概念界定與已有研究綜述

歷史波幅是根據(jù)相關(guān)資產(chǎn)的歷史價格計算而來，它顯示了相關(guān)資產(chǎn)價格過去的波動情況，并可以用于推斷該資產(chǎn)價格的變化趨勢。然而，由于證券資產(chǎn)價格每天波動性較強(qiáng)，僅僅利用其歷史波幅來推斷未來波動，未必具有較高精確度。

隱含波動率是指由權(quán)證價格、標(biāo)的股票價格、無風(fēng)險利率、權(quán)證有效期等市場信息計算出來的標(biāo)的股票價格的波動幅度。根據(jù)期權(quán)定價理論，如果權(quán)證市場是有效市場，那么其隱含波動率可以包含影響標(biāo)的股票價格變動的所有歷史信息，從而有助于預(yù)測股票價格變動。

很多學(xué)者都致力于研究期權(quán)和權(quán)證等金融衍生品的隱含波動率是否是標(biāo)的股票價格歷史波幅的無偏和有效預(yù)測指標(biāo)。Day和Lewis［4］, Canina 和 Figlewski［5］, Jorion［6］, Figlewski［7］等人的實(shí)證研究得到了隱晦的結(jié)論：雖然大部分研究證實(shí)了隱含波動率比標(biāo)的股票價格的歷史波幅具有更大的信息集，但是就預(yù)測功能而言，隱含波動率并不是一個很好的指標(biāo)。

與傳統(tǒng)的研究內(nèi)容不同，本文檢驗(yàn)了認(rèn)股權(quán)證隱含波動率和房地產(chǎn)價格歷史波幅之間的因果關(guān)系。由于房地產(chǎn)市場的流動性差、信息不對稱性明顯，因此，影響房地產(chǎn)市場供給、需求的信息往往更容易首先反映在流動性強(qiáng)、信息對稱的權(quán)證市場中，并通過權(quán)證的價格最終表現(xiàn)出來。因此，理論分析表明權(quán)證的隱含波動率應(yīng)該是房地產(chǎn)價格歷史波幅的領(lǐng)先指標(biāo)。

2．研究數(shù)據(jù)

下面以香港七家主要的房地產(chǎn)公司（長江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、九倉地產(chǎn)、恒基兆業(yè)地產(chǎn)、恒隆地產(chǎn)和信和地產(chǎn)）發(fā)行的歐式認(rèn)購權(quán)證作為研究對象，均屬于認(rèn)股權(quán)證范疇。認(rèn)股權(quán)證月度數(shù)據(jù)分別來源于香港證券交易所期刊（SEHK Securities Journal）和香港經(jīng)濟(jì)周刊（Hong Kong Economic Weekly）。由于不是任何時間公司都有衍生權(quán)證發(fā)行在外，因此，各公司的數(shù)據(jù)長度略有不同，如表1所示。

表1香港房地產(chǎn)公司權(quán)證數(shù)據(jù)基本情況表

此外，研究使用香港大學(xué)鄒廣榮教授設(shè)計的住宅重復(fù)交易價格指數(shù)［8］來表征房地產(chǎn)價格水平。由于在指數(shù)的計算過程中，不僅考慮了住房區(qū)位、環(huán)境、設(shè)計等屬性，而且還考慮到了折舊因素，因此該指數(shù)是同質(zhì)價格指數(shù)，較好地反映了香港住房價格的長期變動趨勢，如圖1所示。

圖1 香港住宅重復(fù)交易價格指數(shù)

3．隱含波動率計算

為了計算認(rèn)股權(quán)證的隱含波動率，本文引入Black-Scholes期權(quán)定價模型，如式（1）和式（2）所示：

C=S?N（d1）-X?e-rt?N（d2）（1）

d1=ln(S/X)+(r+σ2/2)τστ;d2=d1-στ（2）

其中，C是指在某一確定時間t時認(rèn)股權(quán)證的市場價格；S是認(rèn)股權(quán)證所對應(yīng)的標(biāo)的股票價格；X是認(rèn)股權(quán)證的行權(quán)價格；τ是距離到期日的時間；r是無風(fēng)險利率；N(di)是在di處標(biāo)準(zhǔn)正態(tài)變量的累積分布函數(shù)值；σ就是認(rèn)股權(quán)證的隱含波動率。經(jīng)計算得出的香港主要房地產(chǎn)公司認(rèn)股權(quán)證隱含波動率如圖2所示。

圖2 七家香港房地產(chǎn)上市公司認(rèn)股權(quán)證隱含波動率

4．格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)

格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)是用于檢驗(yàn)兩個變量之間因果關(guān)系的一種常用方法，于1969年由J．Granger提出［9］。70年代，Hendry和Richard對該方法加以發(fā)展。檢驗(yàn)?zāi)Ｐ腿缡剑?）和式（4）所示：

Δ1yt=β0+∑ki=1βiΔ1xt-i+∑mj=1γjΔ1yt-j+εt（3）

Δ1xt=α0+∑pi=1αiΔ1xt-i+∑qj=1θjΔ1yt-j+μt（4）

其中，xt和yt為平穩(wěn)隨機(jī)過程，εt和μt為白噪聲。一般利用普通最小二乘法對上式進(jìn)行參數(shù)估計，利用F檢驗(yàn)來判斷系數(shù)是否不全為零。用格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)來研究認(rèn)股權(quán)證的隱含波動率和房地產(chǎn)價格歷史波幅的關(guān)系，其實(shí)質(zhì)是檢驗(yàn)兩變量之間是否有相互領(lǐng)先關(guān)系、單向領(lǐng)先關(guān)系或者沒有任何關(guān)系。

5．計算結(jié)果

利用EViews軟件，對認(rèn)股證的隱含波動率與房地產(chǎn)價格歷史波幅進(jìn)行格蘭杰因果關(guān)系檢驗(yàn)。檢驗(yàn)過程中，歷史波幅滾動的時間范疇從5個月到10個月不等。同時，根據(jù)赤池弘治信息準(zhǔn)則（AIC越小則模型越好）選擇最佳滯后期。計算結(jié)果如表2所示。

表2認(rèn)股權(quán)證的隱含波動率與房地產(chǎn)價格歷史波幅的關(guān)系

注：Nil: 兩者沒有任何關(guān)系, + : 隱含波動率對房地產(chǎn)價格實(shí)際波幅有領(lǐng)先作用, -: 房地產(chǎn)價格實(shí)際波幅對隱含波動率有領(lǐng)先作用；*, **, *** 表示顯著程度分別是 10%, 5%, 1%, ( ) 是加入的滯后期。

6．實(shí)證研究結(jié)果

從實(shí)證研究結(jié)果中得出如下結(jié)論：

第一，在七家房地產(chǎn)公司中有四家公司認(rèn)股權(quán)證的隱含波動率領(lǐng)先于房地產(chǎn)價格的歷史波幅，領(lǐng)先周期從3個月到7個月不等，由此可以推斷香港房地產(chǎn)公司認(rèn)股權(quán)證的隱含波動率對于房地產(chǎn)價格的歷史波幅具有一定程度的預(yù)測功能。其中新世界發(fā)展、九倉地產(chǎn)兩個公司認(rèn)股權(quán)證的隱含波動率對房地產(chǎn)價格歷史波幅有非常顯著的領(lǐng)先效應(yīng)；信和置業(yè)有相對較弱的領(lǐng)先功能；恒隆地產(chǎn)卻兼具兩種相反結(jié)果，5個月和6個月的滾動歷史波幅領(lǐng)先認(rèn)股權(quán)證隱含波動率，但9個月和10個月的滾動歷史波幅卻滯后于隱含波動率。此外，對于長江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)和恒基兆業(yè)三家最大的房地產(chǎn)發(fā)展商，兩個波幅并沒有表現(xiàn)出顯著的領(lǐng)先落后關(guān)系。

第二，大型的房地產(chǎn)公司，如長江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)，其業(yè)務(wù)覆蓋面大、 經(jīng)營范圍越廣，已經(jīng)不可視作純粹的房地產(chǎn)公司。由此可以推斷公司規(guī)模、收益模式以及其它經(jīng)營特性很可能影響信息在權(quán)證市場和房地產(chǎn)市場之間流動的模式。從實(shí)證研究中發(fā)現(xiàn)，對于以房地產(chǎn)投資為主營業(yè)務(wù)的公司，影響房地產(chǎn)價格的市場信息能夠更快的被權(quán)證市場所識別。

四、香港經(jīng)驗(yàn)對內(nèi)地市場的啟示

2005年6月13日、14日，上海、深圳證券交易所先后公開《權(quán)證業(yè)務(wù)管理暫行辦法（征求意見稿）》，并且在2005年6月20日中國證監(jiān)會公布的第二批股權(quán)分置改革試點(diǎn)公司中，長江電力和寶鋼股份都推出了包含認(rèn)股權(quán)證的方案。截至2006年6月10日，已經(jīng)有26家上市公司發(fā)行了股本權(quán)證，其中萬科HRP1是惟一由房地產(chǎn)公司發(fā)行的認(rèn)股權(quán)證，其價格走勢如圖3所示。

圖3 萬科HRP1權(quán)證價格走勢圖

可以說，認(rèn)股權(quán)證是為解決股權(quán)分置改革而推出的一種有效的金融工具［10］。然而，作為一種衍生金融工具，對其在未來金融市場中的地位、定價方法以及與商品市場價格的互動關(guān)系還有待進(jìn)一步研究。

本文通過回顧香港權(quán)證市場的發(fā)展歷程、研究認(rèn)股權(quán)證的隱含波動率和房地產(chǎn)價格歷史波幅的關(guān)系，得出如下啟示：

1．認(rèn)股權(quán)證市場和股票期權(quán)市場的選擇

由于認(rèn)股權(quán)證是一種以小搏大的金融工具，對于投資者具有很大吸引力，因此在內(nèi)地資本市場發(fā)行以來受到投資者和投機(jī)者的追捧，并從認(rèn)股權(quán)證價格劇烈的波動中表現(xiàn)出來。然而，如果單純從完善投資產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、降低市場風(fēng)險角度來看，我國應(yīng)該優(yōu)先發(fā)展股票期權(quán)市場，而不是優(yōu)先發(fā)展認(rèn)股權(quán)證市場。香港經(jīng)驗(yàn)表明，權(quán)證市場（包括認(rèn)股權(quán)證市場）和股票期權(quán)市場存在著一定的替代關(guān)系，并且認(rèn)股權(quán)證在香港金融衍生品市場中占據(jù)了更為重要的位置。因此，對于我國當(dāng)前為解決股權(quán)分置改革而引入的認(rèn)股權(quán)證而言，盡快明確其在未來金融衍生品市場中的定位具有重要意義。

2．認(rèn)股權(quán)證價值估計

由于房地產(chǎn)市場信息流動速度較慢，因而影響房地產(chǎn)價格的供給、需求信息往往首先被流動性更高、效率更好的權(quán)證市場所識別。但是，在權(quán)證市場領(lǐng)先房地產(chǎn)市場的同時，不同公司權(quán)證的領(lǐng)先周期則各不相同。這種差異主要是由公司經(jīng)營層面的不同屬性引起。本文提供了一種判斷房地產(chǎn)公司信息流動效率并進(jìn)而反映認(rèn)股權(quán)證有效性的方法，對房地產(chǎn)公司認(rèn)股權(quán)證價值估計有借鑒意義。

3．房地產(chǎn)價格預(yù)測

認(rèn)股權(quán)證的隱含波動率是房地產(chǎn)價格歷史波幅的領(lǐng)先指標(biāo)，因此可以從兩變量穩(wěn)定的領(lǐng)先落后關(guān)系中完善房地產(chǎn)價格預(yù)測的指標(biāo)體系，提高房地產(chǎn)價格預(yù)測的精度。目前，認(rèn)股權(quán)證市場受股票市場發(fā)展的約束，存在很多不成熟的市場機(jī)制，如T+0交易、賣空操作都沒有實(shí)現(xiàn)，因此，內(nèi)地房地產(chǎn)上市公司認(rèn)股權(quán)證隱含波動率和房地產(chǎn)價格歷史波幅之間的領(lǐng)先關(guān)系需要進(jìn)一步進(jìn)行實(shí)證分析。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

關(guān)鍵詞：舊村改造 城市舊村改造 野樓盤

近年來，我國各地掀起了一股房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，這股熱潮中，帶來的城市改造舊村項(xiàng)目越來越多。舊村改造分為城市舊村改造和農(nóng)村舊村改造。農(nóng)村舊村改造比較好理解，相對于農(nóng)村舊村改造來說，城市舊村改造有其自身的條件和特點(diǎn)。

一、城市舊村改造的基本概念

城市舊村改造要具備如下兩個條件：一是涉及改造區(qū)域已經(jīng)屬于城區(qū)或者將來在短時期內(nèi)必然成為城區(qū)，屬于城市的規(guī)劃區(qū)域；二是涉及改造的區(qū)域雖然屬于城市規(guī)劃區(qū)，但是土地性質(zhì)尚未發(fā)生變化，國家尚未征用變更為國有土地，仍然歸屬于該區(qū)域村民集體所有，國家沒有基于所有權(quán)支配該區(qū)域土地的權(quán)利。

基于城市舊村改造的上述兩個條件，筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段城市舊村改造合法概念可以論述為城市舊村改造區(qū)域土地所有者根據(jù)城市規(guī)劃依法定程序?qū)崿F(xiàn)所轄區(qū)域改造的行為。

面臨眾多的城市舊村改造區(qū)域，基于政府財力的限制，目前基本不能實(shí)現(xiàn)城市舊村改造區(qū)域土地的征用，故在一定時期內(nèi)政府不能統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)城市舊村改造。隨著城市房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，城市舊村改造滿足本集體需要的同時，舊村改造土地所有者及房地產(chǎn)投資商也敢于冒風(fēng)險投入大批資金持續(xù)進(jìn)行舊村開發(fā)并將建成房屋非法銷售而獲取利益，即而帶動相關(guān)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展而獲得更大的利益。

二、城市舊村改造存在的實(shí)際問題

最近幾年，我國城市舊村改造掀起了一股新的熱潮，城市舊村改造轟轟烈烈的同時，出現(xiàn)了很多違規(guī)行為。違規(guī)城市舊村改造即指違反政府城市規(guī)劃方案和設(shè)計所進(jìn)行的非法城市舊村改造，違規(guī)城市舊村改造所建設(shè)樓盤被俗稱為野樓盤。違規(guī)城市舊村改造存在的實(shí)際問題主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

（一）背離城市整體規(guī)劃，亂開發(fā)建設(shè)

基于城市舊村改造區(qū)域土地所有權(quán)與城市土地建設(shè)規(guī)劃的矛盾，城市舊村改造與城市建設(shè)規(guī)劃在一定程度上存在嚴(yán)重不一致的情況，在城市建設(shè)規(guī)劃滯后的城市，這種情況尤其嚴(yán)重，城市舊村改造區(qū)域背離城市整體規(guī)劃，亂開發(fā)建設(shè)，嚴(yán)重影響了城市的整體建設(shè)思路和城市形象，必然會帶來一系列的后患，造成的經(jīng)濟(jì)損失是不可避免的。

（二）無規(guī)則建設(shè)影響大型項(xiàng)目規(guī)劃

城市舊村改造區(qū)域無規(guī)則的開發(fā)建設(shè)，使得政府對該城市舊村區(qū)域土地利用失控，政府?dāng)M建的重大項(xiàng)目可能受到嚴(yán)重影響，由于規(guī)劃區(qū)內(nèi)土地規(guī)劃被打亂，可能影響政府涉及大型項(xiàng)目的招商，嚴(yán)重影響到城市的整體布局和可持續(xù)性發(fā)展，如果對非法的城市舊村改造區(qū)域進(jìn)行拆除則必然帶來極大的財產(chǎn)損失。

（三）拆除違規(guī)改造樓盤引發(fā)各種社會問題

因前述原因?qū)⑦`規(guī)城市舊村改造樓盤拆除，在造成巨大社會財富浪費(fèi)的同時必然引發(fā)各種社會問題，原城市舊村改造區(qū)域的原始住戶如何進(jìn)行補(bǔ)償？違法購買該城市舊村改造區(qū)域房屋的人員是否進(jìn)行補(bǔ)償及由誰給予補(bǔ)償？失去住房的大量人員將如何安置？這一系列問題，到時處理起來將會非常棘手。

三、解決城市舊村改造問題所應(yīng)考慮的基本原則

解決城市舊村改造問題應(yīng)考慮以下基本原則：

（一）預(yù)先處理原則

政府雖不能在短時間內(nèi)拿出巨款或找到資金統(tǒng)一征用城市舊村改造區(qū)域，統(tǒng)一實(shí)現(xiàn)城市舊村區(qū)域的改造，但可以做到預(yù)先規(guī)劃，可以將預(yù)先規(guī)劃好的文件發(fā)放給各城市舊村改造區(qū)域土地所有者，可以預(yù)先指導(dǎo)其如何進(jìn)行舊村改造，以控制全局，從而能夠有效避免拆除而造成的建設(shè)資源浪費(fèi)。

（二）避免損失原則

盡最大可能的避免社會財富的不必要浪費(fèi)，對于已建成或在建樓盤，如果確實(shí)不違反城市整體規(guī)劃布局，沒有必要拆除的，予以保留，確實(shí)不拆除不行的予以拆除，盡量避免處罰性的行為的發(fā)生，避免社會財富的浪費(fèi)。

（三）市場機(jī)制原則

一律的遏制未必是一種好的方法，從經(jīng)濟(jì)角度來看，可以考慮用市場經(jīng)濟(jì)杠桿來適時調(diào)節(jié)，對于城市舊村改造在符合城市規(guī)劃布局和法律規(guī)定的情況下，可以考慮適用市場經(jīng)濟(jì)杠桿逐步引導(dǎo)，使其走向正規(guī)，對于發(fā)展房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)亦是一次大的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

四、城市舊村改造問題的解決途徑

城市舊村改造應(yīng)分為兩個階段，其一是滿足本集體成員的需要而進(jìn)行的改造，對該方面的城市舊村改造，國家法律并沒有禁止性規(guī)定，為滿足本集體成員需要而在依據(jù)政府規(guī)劃實(shí)施的城市舊村改造是政府支持的項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)依法公開定性為合法，而不應(yīng)該避而不談。其二是在滿足了本集體成員的需要之外進(jìn)行的改造，目前此類改造在未經(jīng)法定的征用程序前，一般均認(rèn)定為違規(guī)非法改造，而問題通常就出在這里。

對于正常的房地產(chǎn)開發(fā)，是嚴(yán)格按照《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》等法律規(guī)定，按照正規(guī)程序履行集體土地征用開發(fā)建設(shè)審批程序，交有開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)實(shí)施開發(fā)，對正常的房地產(chǎn)市場予以法律保障；對于城市舊村土地所有者及不具有資質(zhì)的投資者所未按法律規(guī)定程序開發(fā)建設(shè)的外銷野樓盤暫時不予以法律確認(rèn)，不辦理土地手續(xù)和房產(chǎn)登記手續(xù)，故此也不能辦理相關(guān)抵押貸款手續(xù)和法定的過戶交易手續(xù)。

基于前述分析，筆者認(rèn)為，解決我國現(xiàn)存的城市舊村改造問題應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)際情況，在不違反經(jīng)濟(jì)規(guī)律的前提下，用立法的方式，以法律途徑從根本上予以解決，在立法時應(yīng)著重考慮以下幾點(diǎn)：

（一）變通征地付費(fèi)程序，便于舊村改造的執(zhí)行

根據(jù)我國《土地管理法》的規(guī)定，進(jìn)行建設(shè)必須使用國有土地，涉及集體土地的應(yīng)依法辦理征用手續(xù)，在涉及數(shù)量眾多的城市舊村實(shí)際改造過程中，城市舊村改造區(qū)域土地所有者及投資者無力先行做到支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置費(fèi)等款項(xiàng)，故政府也無力先行支付征用土地的費(fèi)用，而在建成后的樓盤如符合國家規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，后繼的資金可以補(bǔ)交；也可以先實(shí)行房地分離的方式，由將來的房產(chǎn)所有人另行向政府支付土地使用費(fèi)；故基于該事實(shí)情況，相關(guān)法律規(guī)定程序可以在該特別法中作出適當(dāng)?shù)淖兺?，以便于?shí)際執(zhí)行。

（二）預(yù)先規(guī)劃，避免經(jīng)濟(jì)損失

在城市舊村改造過程中，避免經(jīng)濟(jì)損失和財富浪費(fèi)的前提是進(jìn)行預(yù)先規(guī)劃，將規(guī)劃前置。所有的改造項(xiàng)目均在整體規(guī)劃的前提下進(jìn)行，進(jìn)行細(xì)致規(guī)劃，將規(guī)劃進(jìn)行充分的公告并下發(fā)給各城市舊村改造區(qū)域土地所有者。

（三）先行登記備，避免非法亂建

所有的城市舊村改造項(xiàng)目必須先行登記備案，建立完善的登記制度，便于規(guī)劃部門了解情況和進(jìn)行指導(dǎo)，控制城市舊村改造的范圍，從而也避免了非法亂建等違規(guī)情況的發(fā)生。

（四）對城市舊村改造外銷樓盤制定時限制度

為了降低城市舊村改造外銷樓盤對以正常程序開發(fā)的樓盤的巨大沖擊，對于城市舊村改造外銷樓盤制定時限制度，規(guī)定在法定的期限內(nèi)政府不予以頒發(fā)權(quán)利證書、不允許進(jìn)行交易、銀行不辦理抵押貸款手續(xù)；必須在規(guī)定期限內(nèi)支付購買標(biāo)的全部價款；在規(guī)定時限內(nèi)交納政府調(diào)節(jié)稅、在允許交易時應(yīng)先行交納稅費(fèi)、未交納土地使用費(fèi)的還應(yīng)按規(guī)定份額補(bǔ)交土地使用費(fèi)。

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篇8

    從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀規(guī)律來看,泡沫經(jīng)濟(jì)總是由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中的虛擬經(jīng)濟(jì)過度偏離了實(shí)體經(jīng)濟(jì),造成市場中的虛擬經(jīng)濟(jì)成為了主體,而實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展受到擠壓、限制,其結(jié)果是虛擬資本所產(chǎn)生的虛擬價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)實(shí)資本所產(chǎn)生的價值,經(jīng)濟(jì)看似繁榮,實(shí)則不堪一擊。在分析現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟(jì)形成發(fā)展的原因時,首先應(yīng)明確兩個基本概念:虛擬資本(FictitiousCapital)和現(xiàn)實(shí)資本(ActualCapital)。所謂虛擬資本,就是指那些有價證券,包括債券、不動產(chǎn)抵押單、股票等,它是能夠給股票等有價債券持有者帶來一定收入和回報的資本形式;所謂現(xiàn)實(shí)資本,則是指在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的一種實(shí)物形態(tài)的資本,主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素形式和商品形式。其實(shí),經(jīng)濟(jì)發(fā)展中如果主要以生產(chǎn)資本和商品資本來運(yùn)行,那么泡沫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的可能性是很小的,這主要是因?yàn)橐詫?shí)物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展以虛擬資本運(yùn)動為主的時候,泡沫經(jīng)濟(jì)就非常容易產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟(jì)最容易在金融領(lǐng)域形成,并且由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存,土地作為不動產(chǎn),土地的價格構(gòu)成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質(zhì)。因此,泡沫經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)業(yè)也有著千絲萬縷的聯(lián)系,金融經(jīng)濟(jì)泡沫與房地產(chǎn)泡沫是一對孿生兄弟。

    那么,為什么金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟(jì)呢?在當(dāng)前金融經(jīng)濟(jì)中,泡沫經(jīng)濟(jì)涉及不充分信息、交易費(fèi)用、外部性、非理性預(yù)期等眾多新概念,各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現(xiàn),導(dǎo)致金融市場的運(yùn)行和交易活動非常容易脫離實(shí)體經(jīng)濟(jì)。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)中,成本價格是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ),而在金融經(jīng)濟(jì)中,它以預(yù)期定價為經(jīng)濟(jì)模型。金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟(jì),這與泡沫經(jīng)濟(jì)本身的雙重性有關(guān)。也就是說,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展日益現(xiàn)代化、國際化和自由化的今天,一定程度的泡沫經(jīng)濟(jì)有利于資本集中,這種集中是對市場競爭和發(fā)展具有促進(jìn)作用的,但是泡沫經(jīng)濟(jì)終歸是一種虛擬經(jīng)濟(jì),其中主要存在的是不實(shí)因素和投機(jī)因素。因此,一旦這種經(jīng)濟(jì)過度發(fā)展,其后果也是非常嚴(yán)重的。具體來講,嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的原因主要有兩個方面:第一個方面的原因是社會原因,即在經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度較快的時期出現(xiàn)了經(jīng)濟(jì)的整體繁榮和經(jīng)濟(jì)宏觀環(huán)境較為寬松,這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機(jī)遇。所以,泡沫經(jīng)濟(jì)一般總會發(fā)生在國家對銀行政策比較寬松、自由的經(jīng)濟(jì)體中。也就是說,在商品經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)周期性的蕭條之后,政府為了刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展,主動降低銀行利息,放松銀根,通過這種方式來刺激投資和消費(fèi)需求以帶動經(jīng)濟(jì)增長。于是,那些有閑散資金的市場主體就會把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上,這就為泡沫經(jīng)濟(jì)提供了社會基礎(chǔ)。第二個方面的原因就是對泡沫經(jīng)濟(jì)形成和發(fā)展的預(yù)先調(diào)控和及時約束機(jī)制不夠。也就是說,在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,未能對那些有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟(jì)的投機(jī)活動進(jìn)行監(jiān)控、監(jiān)督和制止,尤其是對投機(jī)過程中的貸款支付活動缺乏監(jiān)控機(jī)制。但是,到目前為止,這種監(jiān)控機(jī)制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介,而政府又難以對企業(yè)之間的交易活動進(jìn)行干涉,甚至還容易被這種投機(jī)所形成的虛假繁榮而迷惑。

    通過對金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫經(jīng)濟(jì)的內(nèi)涵及其形成發(fā)展原因的分析中,我們可以看出,在金融經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中,適當(dāng)?shù)卮嬖谝恍┡菽?對于促進(jìn)經(jīng)濟(jì)活躍和繁榮有一定的積極意義,也是正常的現(xiàn)象。但是,如果經(jīng)濟(jì)中存在過多的泡沫,并進(jìn)一步形成泡沫經(jīng)濟(jì),那么這種缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的經(jīng)濟(jì)必然會有破裂、崩潰的一天,最終造成金融危機(jī),給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來致命打擊。因此,中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展必須對金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫采取非常謹(jǐn)慎的態(tài)度。正確認(rèn)識中國金融經(jīng)濟(jì)中的泡沫問題,對于把握中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀和促進(jìn)中國經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展具有重要意義。目前中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的泡沫問題主要表現(xiàn)為股票泡沫和房地產(chǎn)泡沫。所謂股票泡沫,就是股票的市場價格與其內(nèi)在投資價值之間的差距,這種差距與泡沫絕對額、經(jīng)濟(jì)總量、金融資產(chǎn)總量之間的關(guān)系有關(guān)。同時,股票市場同樣遵循供求關(guān)系決定價格的規(guī)律,一旦大量資金流向股票市場,那么股價與公司未來業(yè)績就會形成較大差距,盈率也會出現(xiàn)太高態(tài)勢,這個時候就會出現(xiàn)泡沫。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)營銷營銷策劃中國

Abstract

Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.

Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing

引言

改革開放二十多年來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場得以逐步發(fā)展壯大起來，2006年，我國經(jīng)濟(jì)承接著2005年的穩(wěn)健發(fā)展軌跡，繼續(xù)演繹高增長態(tài)勢。因此，作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也順勢而動，在拉動經(jīng)濟(jì)增長中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)條件下，那些能夠在競爭中取勝的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是因?yàn)榱私馐袌觯私饽繕?biāo)群體的需求后，按照市場需求開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，從而最終獲取利潤或占領(lǐng)市場，并促進(jìn)了企業(yè)的不斷發(fā)展。但目前許多開發(fā)商還都缺乏以顧客為導(dǎo)向的理念，推向市場的住宅并不符合市場所需。市場營銷策劃是連接市場需要和項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在的市場機(jī)會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)市場機(jī)會，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段。故而可以說，房地產(chǎn)營銷策劃是關(guān)系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關(guān)鍵。

1房地產(chǎn)營銷策劃

1.1房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵在線

房地產(chǎn)營銷策劃是一項(xiàng)系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進(jìn)行環(huán)境分析的基礎(chǔ)上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進(jìn)行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進(jìn)行所謂“整體營銷”、“全程營銷”[1]。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術(shù)分析，還在在此基礎(chǔ)上確立投資地點(diǎn)、物業(yè)主題、規(guī)劃設(shè)計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后。一些地產(chǎn)開發(fā)商，盲目跟風(fēng)，開發(fā)建設(shè)出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導(dǎo)致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進(jìn)行深入地研究分析，“按需生產(chǎn)”，故而房地產(chǎn)營銷策劃就顯得尤為重要了。

1.2房地產(chǎn)營銷策劃特點(diǎn)

1.2.1“以人為本”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應(yīng)顧客的需要，從而促進(jìn)銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強(qiáng)調(diào)“以人為本”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實(shí)的文化基礎(chǔ)。企業(yè)的一切經(jīng)營活動，都必須圍繞消費(fèi)者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營銷策劃的根本所在。

1.2.2地產(chǎn)營銷策劃是各種理念的復(fù)合

理念是營銷策劃的靈魂，當(dāng)代房地產(chǎn)營銷策劃的主導(dǎo)理念一般包括[3]：

生態(tài)理念。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。

智能理念。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習(xí)慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應(yīng)用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務(wù)[4]。

投資理念。投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。轉(zhuǎn)貼于中國

中國-一、反饋與矯正的一般原則

反饋是控制論的一種重要基本原理。它是指控制系統(tǒng)把信息輸送出去，然后把其作用的結(jié)果返回來，并對信息的再輸出發(fā)生影響，起到控制作用。通過反饋，可以不斷地矯正偏向和失誤，逐步達(dá)到預(yù)期的目的。一般說來，反饋與矯正有如下幾條原則。

（一）適時反饋，及時矯正

在教學(xué)視導(dǎo)過程中，發(fā)現(xiàn)有兩種不正?，F(xiàn)象：一種是備課。教師根據(jù)主觀意識，提前幾天或幾個星期備課，個別的教師甚至將紙張發(fā)黃的陳舊教案拿到課堂上照本宣科，不考慮學(xué)生現(xiàn)有知識基礎(chǔ)和學(xué)習(xí)中出現(xiàn)的新情況，結(jié)果怎樣呢？本來學(xué)生已經(jīng)掌握的內(nèi)容教師在津津樂道，而學(xué)生難于理解掌握的內(nèi)容卻蜻蜒點(diǎn)水，甚至根本沒有涉及，教師陶醉于少數(shù)優(yōu)生“熱熱鬧鬧”的發(fā)言，而多數(shù)學(xué)生一知半解。另一種是作業(yè)。有些教師要求學(xué)生數(shù)學(xué)作業(yè)本必須有四個，這樣一來，學(xué)生做的練習(xí)最快也只能在三天后見到，有時一個星期后才見到，甚至一個單元的測試卷半個月或一個月后才與學(xué)生見面。這樣反饋來的問題再不是一兩個，而是一大堆，此時，師生雙方都感到矯正無從下手。學(xué)生學(xué)習(xí)中出現(xiàn)的問題，教師若能及時發(fā)現(xiàn)，及時設(shè)法解決，就不會出現(xiàn)這種現(xiàn)象。

反饋與矯正要落到實(shí)處，就必須切實(shí)抓好當(dāng)堂了解、當(dāng)堂消化、節(jié)節(jié)夯實(shí)、層層達(dá)標(biāo)、分步到位。也就是說反饋要適時，矯正要及時。

（二）真實(shí)反饋，準(zhǔn)確矯正

反饋來的信息是否真實(shí)，矯正的方法是否得力對反饋與矯正的效果起關(guān)鍵性作用。如果信息虛假或不全真實(shí)，那么教師就發(fā)現(xiàn)不了問題或不能全面地了解情況，也就不會采取及時、正確的矯正措施。教學(xué)實(shí)踐表明，要做到真實(shí)反饋，準(zhǔn)確矯正，一般要注意以下三個方面。

首先，培養(yǎng)學(xué)生勤學(xué)好問、獨(dú)立思考的優(yōu)良學(xué)習(xí)習(xí)慣。有經(jīng)驗(yàn)的教師都注意引導(dǎo)學(xué)生上課集中精力，勤于思考，積極動口、動手。這樣學(xué)生提供的信息才是深層次的而不是表面的，是全面的而不是片面的，是真實(shí)的而不是虛假的。

其次，建立民主、平等的師生關(guān)系。在教學(xué)中教師必須注意克服師道尊嚴(yán)的作風(fēng)，經(jīng)常深入到學(xué)生中去了解他們的困難和要求，積極熱情地幫他們釋疑解難，使他們體會到師長的溫暖，嘗試到因積極與老師配合、真實(shí)地提供信息而取得學(xué)習(xí)進(jìn)步的甜頭。

再次，透過現(xiàn)象，抓住本質(zhì)。教師在獲取信息后，應(yīng)認(rèn)真分析其問題的實(shí)質(zhì)，產(chǎn)生問題的原因，然后有針對性地設(shè)計矯正方案。不要被表面現(xiàn)象所迷惑，就題論題，就事論事，否則矯正就是低效的或無效的。

（三）主動反饋，自覺矯正

反饋與矯正有良性與惡性兩類。反饋與矯正在教學(xué)中總是循環(huán)往復(fù)的，即反饋----矯正----再反饋----再矯正。良性的反饋與矯正不論從知識、技能、智力、習(xí)慣、情感的哪一方面來看，都是一種在不斷地解決老問題、提出新問題的過程中，由低層次向高層次前進(jìn)的教學(xué)活動；而惡性的反饋與矯正則是問題不斷重復(fù)堆積的微效或無效的教學(xué)活動。

要避免惡性循環(huán)，師生雙方必須做到主動反饋，自覺矯正。因?yàn)榉答亖淼男畔⑼墙毯蛯W(xué)兩個方面的問題，屬于教的問題，教師應(yīng)注意主動地去發(fā)現(xiàn)和收集，及時自覺矯正或調(diào)控，不能等待。屬于學(xué)的問題，教師要主動輔導(dǎo)，及時令其矯正。再說，學(xué)生的主動性和自覺性必須靠教師有意識地培養(yǎng)，光有教師的主動性，而沒有學(xué)生的自覺配合，其結(jié)果仍然是惡性的反饋與矯正。當(dāng)然，如果教師只強(qiáng)調(diào)學(xué)生的主動和自覺，而不注意自身的主動和自覺，結(jié)果同樣會是惡性的反饋與矯正。

（四）矯正反饋，反饋矯正

反饋與矯正是緊密聯(lián)系的一個體系。矯正首先是為了解決問題，在解決問題的過程中，往往會發(fā)現(xiàn)信息不真，這時應(yīng)對反饋進(jìn)行矯正。如果不注意這種矯正，那么矯正也就不準(zhǔn)。

對一個問題進(jìn)行矯正之后，是否就真正解決了問題，還需進(jìn)行再反潰在教學(xué)視導(dǎo)過程中，發(fā)現(xiàn)有的教師常這樣埋怨學(xué)生：“這種問題我已對你講過多次了，怎么還不知道?！背霈F(xiàn)這種現(xiàn)象有兩個原因：或是當(dāng)時的矯正走了過場，沒有真正解決問題，或是隔了一段時間后沒有再去矯正，使矯正效果消失了。因此，矯正后相應(yīng)地要設(shè)計鞏固提高的反饋方案，檢測矯正效果，獲取新的信息，在更高層次上施以反饋矯正。

二、反饋渠道與途徑

常規(guī)教學(xué)過程的備課、教學(xué)、批改、輔導(dǎo)、考試、評價就是教學(xué)反饋的主渠道，一般來說，反饋渠道與途徑有以下幾個方面：

（一）備課時充分估計

經(jīng)驗(yàn)豐富的教師在備課時能預(yù)測到學(xué)生在課堂上對知識的理解、技能的掌握、方法的運(yùn)用所出現(xiàn)的問題，并有針對性地設(shè)計教法。把問題解決在初發(fā)階段，這樣教師的主導(dǎo)作用就能得到較好的發(fā)揮。缺乏經(jīng)驗(yàn)的教師往往做不到這一點(diǎn)，那么就應(yīng)在教學(xué)實(shí)踐中勤于觀察與思考，逐步學(xué)會站在學(xué)生立場上思考問題，設(shè)計教案。

（二）上課中勤于捕捉

上課是獲取信息的主渠道。教師僅憑過去的經(jīng)驗(yàn)或主觀愿望去估計是不行的，必須在課堂上認(rèn)真觀察學(xué)生反應(yīng)，及時調(diào)整教法。有的教師講授時不注意觀察學(xué)生的神態(tài)，也不去聽取學(xué)生的反映，等到批改作業(yè)或閱卷時才發(fā)現(xiàn)問題一大難，這樣就不利于及時反饋與矯正。

（三）板演時注意收集

板演是學(xué)生暴露思維過程的重要渠道。對學(xué)生板演中暴露出來的錯誤，教師不僅要指出其錯誤所在，還要正確分析產(chǎn)生各種錯誤的原因，指出應(yīng)該怎樣糾正錯誤，并在下次板演或作業(yè)中有意安排類似的練習(xí)，讓學(xué)生及時矯正。

（四）答問中隨機(jī)提煉

學(xué)生在回答教師提問時，很容易暴露思維過程中的錯誤，或概念理解錯誤，或定理法則運(yùn)用條件不足，或思維方法不對等。教師既要善于鼓勵學(xué)生積極思考問題和敢于提問，又要善于根據(jù)不同層次的學(xué)生回答問題的不同角度，隨機(jī)提煉出反映問題本質(zhì)的一般性和特殊性問題，使矯正有的放矢。

（五）作業(yè)里逐一分析

作業(yè)是教學(xué)反饋的主渠道，但教師須對不同的學(xué)生進(jìn)行認(rèn)真的分析，學(xué)生的作業(yè)一般來說有四種類型：?1．獨(dú)立完成的；2．討論后完成的；3．獨(dú)立完成一部分，?抄襲一部分；4．全部是抄的。教師對抄襲來的整潔、正確的作業(yè)切不可感到滿足，這種潛伏期一旦長了，差生面就越來越大，差的程度就越來越嚴(yán)重。

因此，對不同的學(xué)生、不同的問題應(yīng)逐一分析，做好作業(yè)檔案記載，以便做到有效反潰。

（六）閱卷中仔細(xì)歸類

在考風(fēng)正的前提下，每次單元測驗(yàn)或期中、期末考試試卷中都會暴露出大量的問題。問題越多，我們就越要注意歸類，切不可眉毛胡子一把抓。整理歸類得當(dāng)就能力矯正工作提供可靠的依據(jù)。

（七）講課后及時小結(jié)

講課后小結(jié)并非被大多數(shù)教師所重視，其實(shí)講課后立即回顧本堂課的成功之處和值得改進(jìn)的地方，以及學(xué)生中出現(xiàn)的主要問題和產(chǎn)生這些問題的原因，及時分析應(yīng)采取的矯正措施，并簡明地記在本節(jié)課教案后面，這樣既可作為下節(jié)課的矯正內(nèi)容，又可作為下一次再教時的重要參考資料。若能長期堅持，注意積累和整理，便是切合實(shí)際的難得的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。

（八）復(fù)習(xí)時注意強(qiáng)化

成功的復(fù)習(xí)，一般是在一個單元的基礎(chǔ)知識、基本技能、基本思想方法梳理之后，結(jié)合該單元教學(xué)中收集到的學(xué)生易混易錯問題的基礎(chǔ)上，加以提煉，擇例精講，從不同的角度、不同的側(cè)面、不同的題型予以強(qiáng)化矯正。

三、矯正類型與方法

要使教學(xué)矯正效果好，必須準(zhǔn)確診斷學(xué)生在學(xué)習(xí)中出現(xiàn)的問題，然后對癥下藥。經(jīng)過實(shí)踐，歸納起來大體有如下幾種矯正類型與方法。

（一）少數(shù)人的問題個別矯正，群體性的問題集中矯正在作業(yè)批改和試卷評閱過程中，要認(rèn)真做好學(xué)生在每章每節(jié)練習(xí)或檢測中所出現(xiàn)的問題的記載，然后看哪些問題屬少數(shù)人的，哪些問題屬群體性的。屬少數(shù)人的問題不能集中矯正，只能利用課余時間或自習(xí)時間個別矯正，屬群體性問題要舍得花時間，集中在課堂上矯正，否則就會大面積影響或阻礙后繼內(nèi)容的學(xué)習(xí)。

（二）簡單問題立即矯正，復(fù)雜問題專題矯正在課堂教學(xué)中，教師觀察問題要敏銳，對學(xué)生回答的問題和黑板上板演出現(xiàn)的問題要反應(yīng)敏捷，快速作出判斷，哪些問題屬簡單問題，哪些問題屬復(fù)雜問題，屬簡單問題就立即當(dāng)面矯正，屬復(fù)雜問題就專題矯正。如果當(dāng)即矯正有困難，就選擇合適的時機(jī)矯正，既不能敷衍了事，也不能因解決某個復(fù)雜問題，沖淡了主題，更不能時機(jī)未成熟硬性解決。

（三）關(guān)鍵性問題重點(diǎn)矯正，一般性問題自我矯正例如列方程解應(yīng)用題，對于不同類型的實(shí)際應(yīng)用問題，根據(jù)題意找等量關(guān)系就屬關(guān)鍵性問題。?如若這一問題解決得好，?其它問題便迎刃而解。因此，若找“等量關(guān)系”出了問題，就必須把它放在突出的位置加以矯正，至于設(shè)未知數(shù)、解方程就屬于一般性問題，教師可啟發(fā)學(xué)生自我矯正。

（四）概念性問題對照矯正，技能性問題逐步矯正應(yīng)用概念出問題，這在日常教學(xué)中是普遍的，特別是學(xué)生在運(yùn)用相近、易混的概念時，常犯張冠李戴的錯誤。如在使用“補(bǔ)角”、“鄰補(bǔ)角”等概念時常易出錯，這時就應(yīng)對照概念，引導(dǎo)學(xué)生反復(fù)比較，找出各自的本質(zhì)屬性以及異同點(diǎn)，然后對照練習(xí)。至于這兩個概念在解有關(guān)幾何題中準(zhǔn)確熟練運(yùn)用的問題，則屬技能性問題，這要逐步矯正。

（五）預(yù)料中的問題設(shè)計矯正，出乎意料的問題靈活矯正。

教師備課時應(yīng)根據(jù)學(xué)生的具體情況和教科書的內(nèi)容以及教師自身的經(jīng)驗(yàn)充分預(yù)料每章每節(jié)教學(xué)可能遇到的問題，在此基礎(chǔ)上設(shè)計好重難點(diǎn)知識。對于課堂上出現(xiàn)的意料之外的問題，則要具體問題，具體分析，靈活矯正。

（六）經(jīng)常出現(xiàn)的問題變式矯正，偶然出現(xiàn)的問題重視矯正有些錯誤一兩次矯正不能生效，甚至采用同一種方式矯正，學(xué)生還有厭煩情緒。一般來說，對于那些經(jīng)常出現(xiàn)差錯的問題，教師應(yīng)遇到機(jī)會就要進(jìn)行矯正，要反復(fù)矯正，更重要的是變換形式矯正。同時，教學(xué)中還不能放過任何一個學(xué)生所偶然出現(xiàn)的任何一個問題。這樣，反饋矯正才能真正得到落實(shí)。

（七）習(xí)慣問題耐心矯正，思想問題引導(dǎo)矯正好的學(xué)習(xí)習(xí)慣是終身受用不盡的，壞的學(xué)習(xí)習(xí)慣是一個人學(xué)習(xí)進(jìn)步的最大障礙。如果一些學(xué)生因習(xí)慣不良，造成不該出錯而錯了的問題。例如，明知計算不準(zhǔn)，解方程組又不驗(yàn)算，畫圖不用尺規(guī)，隨手畫等等，教師就不能只將答案改正過來，而應(yīng)耐心細(xì)致地幫助他們矯正學(xué)習(xí)習(xí)慣。如果是思想上出了毛病，導(dǎo)致在學(xué)習(xí)上出現(xiàn)各種各樣的問題，那么教師不能就事論事，應(yīng)該是動之以情，曉之以理，去引導(dǎo)學(xué)生端正學(xué)習(xí)態(tài)度，樹立正確的人生觀。

（八）基礎(chǔ)問題分步矯正，智力問題量力矯正中差生或多或少存在一些基礎(chǔ)問題，不同的學(xué)生又有不同的基礎(chǔ)問題。因此，要認(rèn)真分析，分步矯正。一個班幾十名學(xué)生的智力差異一般也有幾十種，不過差異有大小之分。既然智力有差異，理解有深淺，運(yùn)用有生熟，那么教師在矯正時，就應(yīng)量力而施，不能一刀切。要特別注意的是，不要誤把智力問題看作是思想問題，如果誤作思想問題，老是批評指責(zé)，不但矯而不正，反而會使學(xué)生產(chǎn)生厭學(xué)情緒，喪失信心，這樣就適得其反。

（九）差生問題分層矯正，優(yōu)生問題點(diǎn)撥矯正在教學(xué)要求上義務(wù)教育教材提出了彈性要求。因此，我們的教學(xué)必須適應(yīng)這一轉(zhuǎn)變，對不同程度的學(xué)生應(yīng)提出不同要求。在矯正差生問題時，要分層要求，對于有些要求可根據(jù)其基礎(chǔ)與智力的實(shí)際情況，分層矯正，分類指導(dǎo)，暫不能達(dá)到的，留待以后逐步跟上。對于優(yōu)生出現(xiàn)的問題，不宜捅穿，只宜點(diǎn)撥，讓優(yōu)生在教師的點(diǎn)撥下去思考，去分析，這樣印象更深刻，效果更好。

（十）特殊問題特殊矯正，綜合問題對癥矯正由于基礎(chǔ)與智力的不同，環(huán)境與影響的各異，不同的年級與不同的班級還有些特殊學(xué)生，在數(shù)學(xué)學(xué)習(xí)上出現(xiàn)一些特殊問題。例如，有些學(xué)生計算能力強(qiáng)，推理能力差；有些學(xué)生解難題得分高，解基礎(chǔ)題失分多；還有學(xué)生喜歡幾何，厭惡代數(shù)等等。對一些特殊學(xué)生出現(xiàn)的特殊問題，要因人而異，因勢利導(dǎo)，采用特殊辦法，幫助矯正。如果有的學(xué)生出現(xiàn)的問題是綜合問題，教師不能批評訓(xùn)斥，更不能不聞不問，而應(yīng)抓主要矛盾，對癥下藥。這就要求教師有耐心和毅力，先分步將主要矛盾解決，然后解決次要矛盾，要不怕反復(fù)，不怕做艱苦的工作。

四、建立反饋與矯正檔案

反饋與矯正是貫穿在整個教學(xué)過程中的重要教學(xué)手段。為了使反饋與矯正真正做到及時有效，建立反饋與矯正檔案就非常必要。一般來說，反饋與矯正檔案包括以下幾方面。

（一）教學(xué)問題檔案

大凡教學(xué)有成就的教師，都喜歡做教后筆記。把教學(xué)問題記錄下來，然后分章節(jié)，按不同類型進(jìn)行歸納整理入檔，這是一項(xiàng)非常有意義有價值的工作。這樣做，近期效應(yīng)是教師可通過對問題的綜合分析，確立矯正措施，做到有的放矢。

遠(yuǎn)期效應(yīng)是若長期堅持做好教學(xué)問題檔案，并且每一次教學(xué)循環(huán)后，將這些問題進(jìn)行系統(tǒng)分析，探索規(guī)律，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，那么教學(xué)能力就會很快得到提高，久而久之，必然在教學(xué)理論研究上有所建樹。

（二）矯正方法檔案

不同類型的問題，不同性格學(xué)生的問題一般來說采用的矯正方法應(yīng)該有別。

前面列舉了十種主要矯正方法，運(yùn)用之妙，存乎一心。對具體問題要具體分析，靈活運(yùn)用，并將行之有效的案例與方法做好記載，然后定期分類歸檔。

（三）學(xué)習(xí)成績檔案

學(xué)生的學(xué)習(xí)成績檔案是反饋與矯正檔案的一個重要方面。如果對學(xué)生的學(xué)習(xí)成績、學(xué)習(xí)基礎(chǔ)，教師不是了如指掌，那么在教學(xué)中所采用的矯正方法就不一定有的放矢。一般來說，學(xué)生的學(xué)習(xí)成績檔案，包括診斷性測試、形成性測試、矯正性測試、終結(jié)性測試等方面的成績。

（四）學(xué)習(xí)變化檔案

篇10

摘 要 目前，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視對其財務(wù)的有效管理，很多管理者已經(jīng)意識到，傳統(tǒng)的財務(wù)管理已經(jīng)沒有辦法滿足房地產(chǎn)市場的需求，必須要找尋新的管理方法。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中，動態(tài)財務(wù)管理逐漸代替了傳統(tǒng)的財務(wù)管理工作，動態(tài)財務(wù)管理模式憑借著其可行性，已經(jīng)被很多管理者所應(yīng)用，動態(tài)管理模式也憑借著它自身的諸多優(yōu)勢，使其在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中存在著一定程度的必要性。本文通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中動態(tài)管理模式的分析，為讀者詳細(xì)介紹了財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理中的可行性和必要性，并對此管理模式的構(gòu)建以及存在的優(yōu)勢進(jìn)行詳細(xì)介紹。

關(guān)鍵詞 動態(tài)管理 房地產(chǎn)企業(yè) 財務(wù)管理

隨著房地產(chǎn)行業(yè)在我國的迅速崛起，房地產(chǎn)行業(yè)之間的競爭也越來越激烈，在競爭如此激烈的房地產(chǎn)行業(yè)市場中，企業(yè)如果想要占有一席之地，那么企業(yè)的財務(wù)管理水平以及信息化應(yīng)用水平的提高在企業(yè)中就變得刻不容緩，在房地產(chǎn)行業(yè)中，對于企業(yè)財務(wù)管理的模式有很多，近幾年來，由于動態(tài)財務(wù)管理模式房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了良好的作用，所以，動態(tài)管理模式的發(fā)展在房地產(chǎn)中已經(jīng)得到了越來越廣泛的應(yīng)用，這種管理模式對成本管理有著很大的影響，所以也越來越被房地產(chǎn)行業(yè)的管理人員所重視。

一、財務(wù)動態(tài)管理的基本概念

財務(wù)動態(tài)管理是企業(yè)財務(wù)管理中的一種方式，主要是對企業(yè)未來財務(wù)的經(jīng)營目標(biāo)以及發(fā)展的狀況，根據(jù)目前企業(yè)的具體情況，考慮在未來的時間里出現(xiàn)的能夠?qū)︻A(yù)定目標(biāo)造成影響的不確定因素，從而將企業(yè)發(fā)展中各個時期達(dá)成的目標(biāo)與之前設(shè)定好的目標(biāo)進(jìn)行對比，實(shí)現(xiàn)企業(yè)財務(wù)的動態(tài)管理。

目前，財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)中已經(jīng)得到了越來越廣泛的應(yīng)用，通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)實(shí)行動態(tài)管理制度，使很多房地產(chǎn)行業(yè)都在一定期間內(nèi)實(shí)現(xiàn)了預(yù)定的目標(biāo)，并且能夠充分認(rèn)識在目標(biāo)形成過程中企業(yè)存在的不足之處，使企業(yè)的管理也起到了很大的改進(jìn)。

二、財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的可行性

在房地產(chǎn)行業(yè)中，財務(wù)動態(tài)管理之所以能夠得到廣泛應(yīng)用，主要是因?yàn)檫@種財務(wù)管理制度符合房地產(chǎn)行業(yè)的需求，財務(wù)動態(tài)管理體現(xiàn)出來的優(yōu)勢能夠幫助房地產(chǎn)行業(yè)達(dá)到自己預(yù)定的效益目標(biāo)，并且可以幫助企業(yè)良好的分析過程中存在的不足之處，具有一定的存在可行性與必要性。

（一）財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的可行性

目前，房地產(chǎn)行業(yè)在我國已經(jīng)得到了迅速發(fā)展，各種各樣的房地產(chǎn)公司也像雨后春筍一樣出現(xiàn)，在競爭如此激烈的市場中，企業(yè)如果想要得到一席之地，想要創(chuàng)造自身的價值，那么，就要從全局入手，全面掌控整個市場經(jīng)濟(jì)，將企業(yè)各個領(lǐng)域的管理都要做到有理有序，其中自然也包括對財務(wù)的管理工作，而且財務(wù)的管理也是重中之重。

動態(tài)財務(wù)管理是房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目價值的客觀需要，對企業(yè)財務(wù)實(shí)施動態(tài)管理，主要是為了可以使企業(yè)在除了技術(shù)與策劃手段兩個方面以外，從另一方面來提高自身在市場競爭中的競爭力，企業(yè)需要長遠(yuǎn)發(fā)展，就必須要追求創(chuàng)新，尋求突破，財務(wù)工作對于每個企業(yè)來說都是相當(dāng)重要的工作，對財務(wù)的管理也成了重中之重，所以，實(shí)施動態(tài)財務(wù)管理對房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有重要意義。

（二）財務(wù)動態(tài)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的必要性

目前，隨著我國計算機(jī)技術(shù)的不斷發(fā)展與完善，計算機(jī)技術(shù)也應(yīng)用到了各個領(lǐng)域之中，為企業(yè)的發(fā)展提供便利，而在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，如果想要實(shí)施財務(wù)的動態(tài)管理，計算機(jī)的幫助自然是不可或缺的，傳統(tǒng)的財務(wù)管理模式中所應(yīng)用的技術(shù)自然已經(jīng)跟不上實(shí)際開發(fā)應(yīng)用財務(wù)軟件的需要，自然就會導(dǎo)致財務(wù)動態(tài)的管理不能很好的發(fā)揮其優(yōu)勢，然而，計算機(jī)技術(shù)的介入對房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理起到了很大的作用，為其使用的軟件提供了幫助，為這種財務(wù)管理的實(shí)施奠定了基礎(chǔ)，并且推動了動態(tài)財務(wù)管理在房地長行業(yè)中的可行性與必要性。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理模式的構(gòu)建主要包括系統(tǒng)設(shè)計原理、系統(tǒng)功能設(shè)計以及系統(tǒng)模塊設(shè)計三個方面。只有將這三方面的設(shè)計進(jìn)行完整的構(gòu)建，才能使動態(tài)管理達(dá)到最好的效果。

（一）系統(tǒng)設(shè)計原理

財務(wù)動態(tài)管理的目的是為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)在未來的發(fā)展過程中，能夠準(zhǔn)確掌握項(xiàng)目資金的運(yùn)作情況，使企業(yè)對未來的發(fā)展目標(biāo)有一個正確的認(rèn)識和掌握。而系統(tǒng)的設(shè)計原理也是圍繞這個目的來展開的，由于市場的經(jīng)濟(jì)變化比較大，所以對市場經(jīng)濟(jì)所反映出來的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和處理，從而對其趨勢模擬出有可能出現(xiàn)的所有目標(biāo)方案的具體情況，能夠幫助企業(yè)的財務(wù)人員準(zhǔn)確掌握企業(yè)財務(wù)的管理方法，只有將正確的財務(wù)管理方法引入到房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中，才能針對不同時期的財務(wù)狀況進(jìn)行不同方法的調(diào)整，對企業(yè)的發(fā)展提供堅實(shí)的基礎(chǔ)。

（二）系統(tǒng)功能設(shè)計

對于系統(tǒng)功能的設(shè)計工作，首先需要做到的就是對房地產(chǎn)行業(yè)的需求進(jìn)行分析工作，根據(jù)企業(yè)的具體情況，明確現(xiàn)存的問題，從而找到解決問題的方法，從根本上解決問題。只有將需要解決的問題確定之后，管理人員才可以對系統(tǒng)進(jìn)行功能板塊的設(shè)計。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，實(shí)施動態(tài)財務(wù)管理主要應(yīng)該從客戶需求以及系統(tǒng)功能兩個方面進(jìn)行考慮。

1.客戶需求的角度

從動態(tài)財務(wù)管理的客戶需求角度方面來分析，這種管理模式的主要任務(wù)是要滿足項(xiàng)目實(shí)施者或者管理者對財務(wù)信息、預(yù)定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)情況以及責(zé)任分配落實(shí)情況的了解，從而在此過程中對這些信息進(jìn)行查看，對出現(xiàn)的問題進(jìn)行解決以及對執(zhí)行結(jié)果的測算等等。動態(tài)財務(wù)管理的任務(wù)還包括幫助實(shí)施者對結(jié)果進(jìn)行反饋和統(tǒng)計分析的工作。

2.動態(tài)財務(wù)管理具有的功能

為了能夠更好的實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)設(shè)計的目的，動態(tài)財務(wù)管理應(yīng)該要有區(qū)分項(xiàng)目基本信息、預(yù)定的目標(biāo)信息以及實(shí)現(xiàn)目標(biāo)過程中的實(shí)時動態(tài)信息等信息的功能，將這些存在的信息通過數(shù)據(jù)表或者信息窗口的方式進(jìn)行歸類。同時，由于才管理的過程中，由于實(shí)時信息的動態(tài)波動比較大，所以，還要設(shè)計對照參照表，使管理者能夠明確掌握信息的變化趨勢。為了能夠強(qiáng)化信息反應(yīng)的及時行與全面性，動態(tài)財務(wù)管理還應(yīng)該具備將數(shù)據(jù)表、圖表、公式等可以反應(yīng)實(shí)時信息的數(shù)據(jù)結(jié)合起來，構(gòu)建一個圖文并茂、簡單易懂的信息反饋網(wǎng)。

（三）系統(tǒng)模塊設(shè)計

通常情況下，動態(tài)管理信息的系統(tǒng)模板主要是由基礎(chǔ)信息、可行性研究、成本控制以及績效評估幾個模板構(gòu)成的。這些模塊之間都存在著相應(yīng)的聯(lián)系，其中表現(xiàn)初始目標(biāo)的基礎(chǔ)信息以及表現(xiàn)動態(tài)目標(biāo)的成本控制是整個系統(tǒng)的兩條主線，通過對兩條主線的對比實(shí)施，以成本控制為核心，全面展開動態(tài)財務(wù)管理的工程設(shè)計。

1.基礎(chǔ)信息模塊的設(shè)計

基礎(chǔ)信息模塊是動態(tài)財務(wù)管理信息中最基礎(chǔ)的信息設(shè)置，主要體現(xiàn)的就是在項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)之前對具體信息的體現(xiàn)以及對預(yù)定目標(biāo)的設(shè)定。操作人員從基礎(chǔ)信息木塊這方面，可以實(shí)現(xiàn)對最基本信息的了解，以及對未來的預(yù)定目標(biāo)有一個基本的認(rèn)識，通過基礎(chǔ)信息模塊，相關(guān)的操作人員還能夠?qū)崿F(xiàn)對相關(guān)報表的各項(xiàng)管理工作，從而實(shí)現(xiàn)目標(biāo)信息的及時輸出。

2.可行性研究模塊的設(shè)計

對動態(tài)財務(wù)管理在房地產(chǎn)企業(yè)中應(yīng)用的可行性研究也是一項(xiàng)必不可少的工作，可行性研究模塊主要是對項(xiàng)目完成之前的資金情況進(jìn)行一個系統(tǒng)的分析，對基礎(chǔ)信息模塊當(dāng)中所提供的數(shù)據(jù)表格進(jìn)行對比，將對比之后的結(jié)果進(jìn)行分析，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)目前的具體情況來分析動態(tài)財務(wù)管理的可行性。

3.成本控制模塊的設(shè)計

成本控制是房地產(chǎn)行業(yè)的一項(xiàng)重要工作，對于動態(tài)財務(wù)管理的成本控制模塊，主要的目的就是實(shí)現(xiàn)對房地產(chǎn)行業(yè)在預(yù)定目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的過程中多反映出來的信息進(jìn)行全局控制，成本控制模塊主要包括對目標(biāo)成本的制定以及動態(tài)成本監(jiān)控兩個方面，在目標(biāo)成本制定的基礎(chǔ)上達(dá)到對動態(tài)成本的有效監(jiān)控是動態(tài)財務(wù)管理的一項(xiàng)優(yōu)勢功能，能夠幫助企業(yè)更好的實(shí)現(xiàn)成本控制。

4.績效評估模塊的設(shè)計

作為效果的評估工作，績效評估模塊主要是對完成任務(wù)后所達(dá)到的目標(biāo)和項(xiàng)目進(jìn)展的過程中的工作進(jìn)行評估，這種評估工作的評估時間具有不穩(wěn)定性。而對整體項(xiàng)目的綜合評估在績效評估中也是不容忽視的。

四、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)動態(tài)管理的優(yōu)勢

目前，在我國有很多房地產(chǎn)企業(yè)對公司財務(wù)的管理制度實(shí)行“不同情況，不同方法”的管理制度，這種雙管理模式雖然存在著一定的優(yōu)勢，比如說，企業(yè)財務(wù)在這種管理下，不至于因?yàn)閭鹘y(tǒng)管理模式中存在的弊端使其財務(wù)功能得不到有效發(fā)揮。但是這樣的管理存在的劣勢相對于優(yōu)勢來說則表現(xiàn)更加明顯，比如說會比較容易造成因財務(wù)界定不明確而引起的財務(wù)混亂不清的弊端。

由此可見，這種企業(yè)財務(wù)的雙管理模式并不能夠滿足企業(yè)對財務(wù)管理的需求，只有將企業(yè)的財務(wù)管理工作進(jìn)行正確的認(rèn)識，才可以將企業(yè)的目標(biāo)在既定的時間中完成。而動態(tài)財務(wù)管理將成為房地產(chǎn)財務(wù)管理發(fā)展的主流，企業(yè)動態(tài)財務(wù)管理可以避免傳統(tǒng)財務(wù)管理的諸多缺點(diǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)中是最合理的選擇，具有可實(shí)施的現(xiàn)實(shí)意義，不僅僅是有利于房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理水平，而且還能夠在一定程度上提高企業(yè)資金的安全性，為企業(yè)的良好發(fā)展提供資金保障，使企業(yè)可以在一個正確的軌道上運(yùn)行。

結(jié)語：綜上所述，動態(tài)管理模式在房地產(chǎn)行業(yè)的財務(wù)管理中存在很明顯的可行性和必然性，管理人員一定要根據(jù)企業(yè)的自身情況制定一個合理的動態(tài)管理模式，這樣無論是對企業(yè)的成本控制還是管理都是一個明智的選擇。事實(shí)證明，這種動態(tài)管理模式不僅可以將房地產(chǎn)行業(yè)的整體財務(wù)管理水平提高，還可以實(shí)現(xiàn)企業(yè)對于資金和成本的實(shí)時控制，對企業(yè)的發(fā)展起到了重要的作用。

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