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關鍵詞：房地產(chǎn)；金融市場；改革發(fā)展；房地產(chǎn)金融體系

改革開放以來，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)得到了飛速發(fā)展。房地產(chǎn)金融市場作為房地產(chǎn)市場的重要組成部分，不僅可以加快房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度，同時也可以提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟效益發(fā)展。但是，房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展的過程中，由于受到房地產(chǎn)金融市場初期發(fā)展的影響，依然存在諸多問題未被解決。因此，本文對房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展進行探討，使其在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展中有重要意義。

一、房地產(chǎn)概述

（一）房地產(chǎn)概念

房地產(chǎn)的概念，指的是可以充分利用的土地以及土地上的所有建筑物。房地產(chǎn)的另一種含義，也可以理解為不動產(chǎn)，指的是自然特性或法律規(guī)定不可移動的土地。房地產(chǎn)業(yè)是一種開展金融業(yè)務、經(jīng)營管理、售后服務等方面相結合的行業(yè)。因住宅業(yè)在房地產(chǎn)業(yè)中占較大比例，是房地產(chǎn)業(yè)的重要組成部分。房地產(chǎn)金融的概念，指的是房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)、消費的過程中，通過貨幣流通的方式，對投入的資金進行籌集，以此來開展一系列的房地產(chǎn)金融業(yè)務。

（二）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特征

房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有眾多特征，主要包括有：（1）不可移動性。由于房地產(chǎn)是不可移動的土地。所以，房地產(chǎn)業(yè)具備不可移動性的特點。（2）極高的價值性。與其他商品相比，房地產(chǎn)業(yè)的消費價格要高出數(shù)倍，久而久之具有極高的價值性。房地產(chǎn)業(yè)的這一特征，使得廣大人民在購買住房期間，通常采用分期付款或按揭貸款等方式。與此同時，貸款業(yè)務活動的開展，形成全新的房地產(chǎn)金融市場。（3）具有良好的耐久性。土地作為地球上變化最小的物體，具有非常高的利用價值。只要房地產(chǎn)業(yè)不會受到人為因素、自然因素等方面的影響，其使用年限可以維持在數(shù)年之久。

二、房地產(chǎn)金融市場改革的重要性

房地產(chǎn)金融市場的迅速發(fā)展，對廣大人民的生活及社會經(jīng)濟的發(fā)展有重要意義，其重要性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：第一，從根本上確保人民群眾的生活質(zhì)量。現(xiàn)今社會，在經(jīng)濟飛速發(fā)展的背景下，各行各業(yè)也得到了穩(wěn)定發(fā)展。由于城市人口的數(shù)量不斷上升，若缺少最基本的住行保障，勢必會給國家及社會的發(fā)展帶來一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)便可以很好地改善這一特點，是保證社會經(jīng)濟發(fā)展的基礎。第二，帶動其他企業(yè)的發(fā)展。眾所周知，建筑、裝修等行業(yè)的發(fā)展離不開房地產(chǎn)企業(yè)。只有房地產(chǎn)企業(yè)得到穩(wěn)定發(fā)展后，才可以很好地解決其他行業(yè)在發(fā)展中遇到的資金問題，帶動其他行業(yè)的未來發(fā)展。第三，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供強有力的保障。由于房地產(chǎn)企業(yè)的建設規(guī)模不斷擴大，在一定程度上消耗大量的人力、物力、財力等。房地產(chǎn)企業(yè)只有開展大量的房地產(chǎn)金融業(yè)務，不斷擴增房地產(chǎn)金融市場，以此來提升投入資金的周轉速度，促進自身的經(jīng)濟效益發(fā)展。由此可見，房地產(chǎn)金融對房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展有重要意義。

三、房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展存在的問題

（一）未能創(chuàng)建健全的房地產(chǎn)金融體系

健全的房地產(chǎn)金融體系主要包括：專業(yè)性住房金融機構、住房融資等。但是，就當前我國房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展而言，由于房地產(chǎn)金融體系的不健全，致使房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展方式較為單一，房地產(chǎn)金融貸款的方式受到限制，直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。不僅如此，由于未能創(chuàng)建健全的房地產(chǎn)金融體系，導致房地產(chǎn)金融融資業(yè)務的開展存在一定的風險。

（二）房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度慢

由于房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展正處于初期階段，使得房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度略慢。因我國只有少部分房地產(chǎn)企業(yè)具備一級房地產(chǎn)金融市場，其他房地產(chǎn)企業(yè)只依靠銀行提供的巨額資金，加劇了房地產(chǎn)金融風險的存在。與此同時，由于二級房地產(chǎn)金融市場尚未建立，一旦房地產(chǎn)金融市場發(fā)生巨大改變，給房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展帶來一定的影響，限制著房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度。

（三）存在一定的房地產(chǎn)金融風險

房地產(chǎn)企業(yè)在實際發(fā)展的過程中，存在一定的房地產(chǎn)金融風險，阻礙著房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展。近年來，在經(jīng)濟迅速發(fā)展的背景下，使得我國房地產(chǎn)企業(yè)也得到了穩(wěn)定發(fā)展。但是，房地產(chǎn)企業(yè)時常出現(xiàn)供給與需求不相符的現(xiàn)象，導致住房空置率逐漸呈現(xiàn)出上升的趨勢，一旦房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展發(fā)生變化，勢必會造成房地產(chǎn)企業(yè)供需失衡的風險。不僅如此，由于開發(fā)商及住戶的信用未能得到保障，同時也未能創(chuàng)建完善的個人信用體系，致使銀行不能及時向其進行貸款，也未能對發(fā)放的貸款實施監(jiān)控，在一定程度上加劇了房地產(chǎn)金融風險。

四、提高房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展的策略

（一）完善健全的房地產(chǎn)金融體系

現(xiàn)今社會，在國家及社會的大力支持下，為有效加快房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展速度，應當完善健全的房地產(chǎn)金融體系，確保房地產(chǎn)企業(yè)在金融體系的作用下，積極開展各項房地產(chǎn)業(yè)務。比如，住房融資擔保等。首先，房地產(chǎn)企業(yè)可以與各大銀行進行合作，向廣大人民推薦貸款的方式，從根本上提升廣大人民的住房水平。其次，房地產(chǎn)企業(yè)可以創(chuàng)建適當?shù)膿C構，或是在國家及社會的支持下成立住宅融資委員會，向住戶宣傳有關貸款方面的內(nèi)容，使絕大多數(shù)的居民能夠得到安全保障。最后，創(chuàng)建健全的房地產(chǎn)金融體系。房地產(chǎn)金融體系有眾多種類，主要包括：專業(yè)性住房金融機構、保險機構等。只有不斷完善房地產(chǎn)金融體系，才可以促進房地產(chǎn)企業(yè)的長遠發(fā)展。

（二）加快房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度

在20世紀70年代初期，一些發(fā)達國家抓住商機，大力開展房地產(chǎn)金融市場，發(fā)達國家不僅具備以融資市場為核心的一級房地產(chǎn)金融市場，同時還具備以證券市場為載體的二級房地產(chǎn)金融市場。因發(fā)達國家有完善的房地產(chǎn)金融市場，大幅度減低了金融風險的發(fā)生機率。換句話講，房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展，逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)迅速發(fā)展的重要途徑。基于此，我國房地產(chǎn)企業(yè)也應與時俱進，加快房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展速度，使我國房地產(chǎn)企業(yè)在競爭日益激烈的市場中能夠占有一席之地。與此同時，還應降低房地產(chǎn)企業(yè)融資的相關條件，不斷轉變房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式，在一定程度上，為房地產(chǎn)金融市場的改革奠定基礎。

（三）積極防范房地產(chǎn)金融風險

積極防范房地產(chǎn)金融風險，主要從以下幾個方面具體闡述：第一，房地產(chǎn)企業(yè)應重視金融的重要性，督促其他房地產(chǎn)員工加強防范風險的主觀意識，不僅應開展大量的房地產(chǎn)金融業(yè)務，還應時刻預防潛在的金融風險，從根本上降低房地產(chǎn)金融風險的發(fā)生。第二，政府監(jiān)管部門對房地產(chǎn)企業(yè)的改革發(fā)展提出有目的性的指導意見，并且針對房地產(chǎn)企業(yè)開展的房地產(chǎn)金融業(yè)務，制定正確的規(guī)范政策，促使房地產(chǎn)金融業(yè)務得到很好的保障。第三，政府監(jiān)管部門加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管力度。督促房地產(chǎn)企業(yè)嚴格按照相關審批手續(xù)進行工作，嚴禁開展具有較高金融風險的貸款業(yè)務。不僅如此，若開發(fā)商及住戶的行為舉止較不規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)有權利拒絕向其進行貸款，以此來起到防范房地產(chǎn)金融風險的作用。第四，加強貸款方面的管理。房地產(chǎn)企業(yè)可以對已經(jīng)發(fā)放的貸款進行實時監(jiān)控，避免出現(xiàn)工程停工、罷工等現(xiàn)象，阻礙著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，同時為房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展打下成功的基石。

結論

綜上所述，房地產(chǎn)金融市場的改革發(fā)展，可以加快房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度。本文對房地產(chǎn)概述進行分析，并且結合房地產(chǎn)金融的重要意義，從中可以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)有眾多特征，這些特征成為房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展中必不可缺的一部分，為房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供保障。但是，房地產(chǎn)金融市場在改革發(fā)展的過程中，存在一系列的問題。為使這一現(xiàn)象得到改善，本文提出幾點提高房地產(chǎn)金融市場改革發(fā)展的策略：完善健全的房地產(chǎn)金融體系、積極防范房地產(chǎn)金融風險，為房地產(chǎn)企業(yè)的未來發(fā)展奠定堅實的基礎。

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篇2

關鍵詞：房地產(chǎn)金融；房地產(chǎn)市場；正向影響

房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設、經(jīng)營、管理以及維修、裝飾、服務等多種經(jīng)濟活動的具有高附加值的綜合產(chǎn)業(yè)，它屬于第三產(chǎn)業(yè)。金融是指貨幣資金的融通，包括與貨幣流通和信用有關的一切經(jīng)濟活動。金融的基本職能是為經(jīng)濟的運行籌集資金和分配資金，它是通過金融市場或金融中介直接或間接地將資金從供給方轉移給需求方。房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)都屬于第三產(chǎn)業(yè)，二者相互促進、共同發(fā)展，突出地表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)銀行、非銀行金融機構以及資本市場之間的關系上。總的來說，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需要金融業(yè)的支持，房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)與經(jīng)營、流通和消費都需要金融業(yè)的幫助，金融業(yè)的發(fā)展需要在房地產(chǎn)業(yè)開拓業(yè)務。要提高我國房地產(chǎn)金融業(yè)對房地產(chǎn)市場的正向影響效果，可以從以下方面著手：

一、加快房地產(chǎn)金融體制改革，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系

為適應社會主義市場經(jīng)濟條件下房地產(chǎn)金融業(yè)自身發(fā)展的需要，我國必須加快金融體制改革的步伐，根據(jù)國際金融業(yè)的發(fā)展趨勢，調(diào)整經(jīng)營管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，進一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權制度改革，強化商業(yè)銀行的內(nèi)部管理，建立健全科學的決策機制、內(nèi)部約束機制和激勵機制。同時，打破價格雙軌制，建立統(tǒng)一開放的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動的障礙，不斷提高房地產(chǎn)金融體系的運轉效率和房地產(chǎn)金融資源的運營質(zhì)量。

二、維護房地產(chǎn)金融市場秩序

房地產(chǎn)出現(xiàn)問題的一個很重要的原因是房地產(chǎn)的效率不高，出現(xiàn)一些信息不對稱和不充分的問題，如房地產(chǎn)壟斷、逆向選擇、道德風險等問題。公平與公正必須以市場效率為基礎。不能否定房地產(chǎn)市場化改革，不能走改革的回頭路。房價的高低是由市場客觀規(guī)律決定的，要不斷提高房地產(chǎn)的市場效率就要使房地產(chǎn)市場更加透明，克服信息不對稱問題和壟斷等問題，優(yōu)化房地產(chǎn)資源的配置。

三、提高房地產(chǎn)金融機構抗風險能力

建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控體系是房地產(chǎn)市場和國民經(jīng)濟健康、平穩(wěn)發(fā)展的重要保證。由于我國各地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展不平衡、房地產(chǎn)市場的區(qū)域性以及消費差異等特點，可以根據(jù)需要建立多層次的房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控指標體系。繼續(xù)加強國內(nèi)金融的監(jiān)管，完善金融監(jiān)管體制，改進金融監(jiān)管方式，提高金融監(jiān)管效能，維護房地產(chǎn)金融市場秩序，強化房地產(chǎn)金融機構的風險管理機制，建立對房地產(chǎn)投資――開發(fā)――流通――銷售全過程金融資本化、專業(yè)化、動態(tài)風險管理體系，以實現(xiàn)房地產(chǎn)金融風險有效控制下的資本利潤最大化。

四、確保房地產(chǎn)金融的安全

在支持房地產(chǎn)信貸發(fā)展，加大自主創(chuàng)新力度的同時，一定要強化監(jiān)管，不斷完善相關的金融法規(guī)。堅決執(zhí)行一系列的監(jiān)管政策，堅決打擊各種假按揭、假擔保和假抵押。只有房地產(chǎn)信貸臺規(guī)了，才能保證房地產(chǎn)金融的健康發(fā)展。在當前擴大內(nèi)需的同時，房地產(chǎn)業(yè)一些違規(guī)行為有所抬頭，各有關部門要堅決進行查處。就金融安全來講，應當推動房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展，強化房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的深度和廣度，從戰(zhàn)略高度規(guī)劃房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展空間和時間，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)金融市場的市場秩序、監(jiān)管秩序與法律秩序的有效均衡。在科學監(jiān)管和法律的制度基礎上，房地產(chǎn)和房地產(chǎn)金融的發(fā)展空間可以不斷擴大，從而支持國民經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展。

五、大力發(fā)展多元化房地產(chǎn)融資體系，分散和降低銀行系統(tǒng)風險

要解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結構單一，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面，建立多元化的房地產(chǎn)融資體系，通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求，分散和降低銀行系統(tǒng)風險。例如，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務，開辟新的融資渠道；培育和完善房地產(chǎn)債券市場，作為解決當前房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的重要途徑之一，鼓勵房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長、低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進入房地產(chǎn)業(yè)，在資本市場上直接融資：積極引導國外資金進入房地產(chǎn)融資市場，拓寬我國房地產(chǎn)融資渠道等。

篇3

關鍵詞：房地產(chǎn)金融；金融風險；商業(yè)銀行。

房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟的重要支柱之一，在國家經(jīng)濟發(fā)展中發(fā)揮著舉足輕重的作用。 次貸危機過后，我國房地產(chǎn)價格仍然持續(xù)走高，泡沫加劇，房地產(chǎn)金融風險不可小覷。 因此，研究我國房地產(chǎn)金融發(fā)展的趨勢和主要特征，探索防范化解房地產(chǎn)金融風險的主要手段，不僅有利于房地產(chǎn)市場本身的健康發(fā)展，而求有利于整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定和金融行業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展，具有重要的理論價值和現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)金融及其風險概述。

1.房地產(chǎn)金融及其風險。

房地產(chǎn)金融是指與房地產(chǎn)活動有關的一切金融活動。具體而言則應劃分為以下形式， 如開發(fā)商所需資金的具體融資方式，包括房地產(chǎn)信貸融資、股票融資、債券融資和運用信托方式融資等，另外也包括居民個人住房貸款。房地產(chǎn)金融風險是指銀行在為房地產(chǎn)企業(yè)進行資金的籌集、融通、清算等金融服務活動中，由于各種事先無法預料（即不確定）因素的影響，使銀行的實際收益與預期收益發(fā)生背離，從而蒙受經(jīng)濟損失的可能性。 房地產(chǎn)金融風險不僅包括單項業(yè)務和單個金融機構面臨的風險，也包括整個房地產(chǎn)金融體系的風險。房地產(chǎn)業(yè)作為一個高投入、高利潤的企業(yè)，這就決定了它不可避免的同時具備高風險這一特性。金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)相結合，出于逐利的本質(zhì)，容易過度支持，引起信用膨脹問題，從而誘發(fā)危機。從目前來看，房地產(chǎn)金融風險主要由信用風險、流動性風險、資產(chǎn)負債結構風險等構成。

2.房地產(chǎn)金融風險的特點。

房地產(chǎn)金融風險既有一般性經(jīng)濟風險的共性，也有自己獨具的個性因素，具體來說有以下幾個特征：

第一，隱蔽性。在現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融體系中，存在著嚴重的信息不對稱性。身處資金鏈兩端的投資方和融資方之間的信息溝通中存在著極大的障礙因素。 由于這種障礙的存在，使得金融機構很難對貸款人作詳盡的了解和進行有效的監(jiān)管，導致當中的風險長期隱蔽地進行積累，一旦到達了最終的臨界值，損失將難以估量。

第二，傳遞性。在房地產(chǎn)金融市場中，存在著及其復雜的資金交易體系，隨著資金的融通借貸，形成了巨大的債權債務網(wǎng)。任何一個小的金融機構問題的出現(xiàn)， 都將影響到整個金融體系的運行，最終可能誘發(fā)金融危機。

第三，周期性。 在房地產(chǎn)市場的運行中存在著一定的供給需求關系， 這種關系的變化直接影響到房地產(chǎn)金融市場的景氣程度。 加上金融市場處于政府的貨幣政策下，隨著政府調(diào)控政策的改變也作用于房地產(chǎn)金融市場，因而房地產(chǎn)金融市場便存在了一個周期性的波動規(guī)律。

二、我國房地產(chǎn)金融存在的主要風險。

自 1998 年以來，我國已建立起以銀行信貸為主，債券、股權、信托等多種融資方式并存的房地產(chǎn)金融市場體系。但是在房地產(chǎn)金融快速發(fā)展，有力支持我國房地產(chǎn)發(fā)展的同時，也暴露出融資結構不合理，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新緩慢，監(jiān)管機制不合理，運作欠效率等問題，而這些問題的存在也造成和加劇了我國的房地產(chǎn)金融風險。

1.銀行貸款是房地產(chǎn)資金的主要來源，且貸款規(guī)模持續(xù)擴大。

當前我國的資本市場仍然處于一種十分弱后的狀態(tài)，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展只能依賴銀行體系的間接融資，從而使資金需求集中于銀行體系，但我國現(xiàn)有的金融體制及信貸操作方式難以有效化解這種風險。 如圖 1 所示，在 2001～2011 年這 10 多年中，我國房地產(chǎn)銀行貸款處于持續(xù)增長的狀態(tài)， 貸款金額從 2001 年的 1692.2億元上升到了 2011 的 13056.8 億元。 即使是在危機影響較重的2008～2011 這四年間，房地產(chǎn)企業(yè)銀行貸款也處于快速上升的狀態(tài)。

2.利用海外資本市場拓展房企發(fā)展資金。

由于次貸危機以來，我國實行的信貸緊縮政策及對企業(yè)上市要求的提高，導致我國房地產(chǎn)企業(yè)紛紛把眼光投向境外。 根據(jù)億房網(wǎng)統(tǒng)計，從 2008 年 6 月到 2010 年，建業(yè)地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、恒盛地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、卓爾發(fā)展等在港成功上市，籌資巨大。在 2012 年年初，萬科、金地等大型房企紛紛計劃通過買殼去香港上市。2011 年在港上市房企資產(chǎn)總額均值為 547.79 億元，同比增長 25.77%。而滬深上市房企資產(chǎn)總額均值為 167.53 億元。房地產(chǎn)業(yè)務收入方面，2011 年在港上市房企收入均值 115.65 億元，同比增長 32.89%；而滬深上市房企收入均值僅為 33.69 億元，同比微漲 4.89%。 除萬科、保利、金地、招商等一線房企外，大部分滬深上市企業(yè)盈利能力不敵在港上市企業(yè)。

3.房地產(chǎn)企業(yè)負債率將持續(xù)處于高位。

如上表我們可以清楚地看到表中房地產(chǎn)企業(yè)的負債率基本都高于 80%，而 ST 興業(yè)則罕見的高達了 968.7%，處于嚴重資不抵債的情況。總的來說這是由于經(jīng)濟的不景氣導致了我國房企的資金狀況不容樂觀。而從整個大的房地產(chǎn)市場來看（據(jù)圖 2），我們可以了解到，隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的資本規(guī)模從 2001 年的 2.9 萬億元急劇上升到了 2011 年的 28.4 萬億元，同時隨著資本的不斷擴大，企業(yè)負債也相繼增多，從 2001 年的 2.1 萬億元上升到了 2011 年的 21.4 萬億元。 而在此期間，房地產(chǎn)企業(yè)的資本負債率處于波動下降狀態(tài)。但 2008 年金融危機之后，又重新開始上揚。 總的情況如圖 3。 這意味著在未來相當一段時間內(nèi)我國房地產(chǎn)負債率仍將處于一個高位。由于我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷史較短，大多尚處于資本的初步積累階段，急于填充資金以擴大企業(yè)規(guī)模， 因而不可能在短期內(nèi)降低房地產(chǎn)企業(yè)的負債率。

4.監(jiān)管機制不合理。

與西方有關國家相比，我國的房地產(chǎn)金融市場還處于一個較原始的狀態(tài)， 市場監(jiān)管和調(diào)控工作還要在未來的實踐中逐漸完善。 目前，我國的相關監(jiān)管制度的建設相對于高速發(fā)展的房地產(chǎn)金融市場仍是相對滯后的。監(jiān)管部門在進行監(jiān)管時時常遇到各種因素的制約，從而導致其無法對我國房地產(chǎn)金融機構進行有效監(jiān)督、統(tǒng)一管理。 此外我國金融業(yè)的國際化在進一步推動房地產(chǎn)金融高度發(fā)展的同時，也使監(jiān)管機構更加難以對房地產(chǎn)市場進行監(jiān)管和調(diào)控。

三、當前我國房地產(chǎn)金融風險產(chǎn)生的主要原因。

1.融資結構單一，金融風險集中于銀行信貸。

根據(jù)我國房地產(chǎn)市場的運作和資金鏈情況，房地產(chǎn)商經(jīng)營過程中的買地、開發(fā)、建設、出售中的任何一環(huán)無一不依靠銀行資金的周轉，銀行資金貫穿整個過程。

以 2011 年為例，（詳見圖 4） 全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占了 15.2%，從表面上來看，房地產(chǎn)開發(fā)對銀行系統(tǒng)的依賴似乎不大。而仔細分析我們可以得到另一個完全不同的觀點，由于定金和預收款（屬于其他資金）中有相當部分是以居民的個人住房貸款形式存在，加上施工企業(yè)利用銀行貸款先行墊資部分及土地儲備貸款（其他資金）等，因此保守估計開發(fā)商所需開發(fā)資金對銀行系統(tǒng)的依賴度為 60%左右。過分單一的房地產(chǎn)貸款融資渠道導致銀行從房地產(chǎn)供給和需求兩方面參與了房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，實際上直接或間接的承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風險和信用風險。

2.住房金融產(chǎn)品稀缺，創(chuàng)新能力不足。

房地產(chǎn)金融基本是兩塊，一塊是項目融資，第二個是住房金融，就是住房貸款這塊。 住房金融工具的創(chuàng)新是房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的重點。要求金融機構在金融實踐中，不斷開發(fā)住房金融新產(chǎn)品。

截止 2012 年，我國現(xiàn)存的住房金融業(yè)務主要有住房儲蓄貸款、住房公積金貸款、按揭貸款和組合貸款四類。 但隨著新住房制度的形成和人們消費觀念、消費水平的變化，這些金融業(yè)務種類顯然是不能滿足市場需要，這就要求房地產(chǎn)金融機構及時研發(fā)出適合時代潮流的住房金融新產(chǎn)品。

3.房地產(chǎn)金融規(guī)制建設落后，監(jiān)管乏力。

2013 年年初，房地產(chǎn)調(diào)控新國五條及其細則相繼出臺 ，試圖以更堅決有力的調(diào)控措施徹底整頓房地產(chǎn)市場。但相較迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，我國臨時出臺的政策措施只能解燃眉之急，而金融立法才是長治久安的治本之策。金融立法的目標就是要調(diào)整當前房地產(chǎn)發(fā)展中的混亂狀態(tài)，提高房地產(chǎn)市場的公平度，保護優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)企業(yè)，建立一種更加健康的社會主義市場經(jīng)濟。 由于我國的市場經(jīng)濟起步較晚，目前我國有關房地產(chǎn)金融的法律仍然處于一種相當欠缺的狀態(tài)，首先我國與一級市場相關的法律法規(guī)仍然比較缺乏，如“公積金法”、“房地產(chǎn)抵押貸款法”、“房地產(chǎn)抵押貸款保險法”等。 而二級抵押貸款市場相關的法律法規(guī)還處于一種基本空白的狀態(tài)。 此外現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融法規(guī)不健全，影響房地產(chǎn)金融體系的發(fā)育成長和各項房地產(chǎn)金融業(yè)務的拓展，在法制上還未規(guī)定房地產(chǎn)金融組織的創(chuàng)立、規(guī)范房地產(chǎn)金融工具的發(fā)現(xiàn)和流通。 因而現(xiàn)行的法律也需要進一步修改，距成長為一個系統(tǒng)科學的體系還有很多路要走。

4.信息不對稱問題突出，房地產(chǎn)金融市場信用風險高。

目前我國缺乏完善的社會信用體系，直接加劇了房地產(chǎn)金融風險的嚴重性，一般社會信用體系主要包括房地產(chǎn)企業(yè)信用系統(tǒng)和居民個人信用系統(tǒng)，但當前我國這二者的現(xiàn)狀不容樂觀。

①個人住房抵押貸款存在潛在風險。 按照世界銀行的標準，國際上房價收入比約為 1 比 3 至 1 比 6，考察我國的房價收入比已經(jīng)達到了 7.8 倍，而在北京、上海、廣州等大城市甚至達到了 1比 15 這一驚人的比值。 這意味著生活在北上廣地區(qū)的家庭要在停止一切消費的情況下， 至少需要積累 15 年才能買的起一套房子。 由此看出，我國房價已經(jīng)在一定程度上超過了居民收入的承受范圍，一旦經(jīng)濟和就業(yè)形勢有所變動，借貸者可能面臨違約的風險。 此外由于我國當前個人融資渠道不暢，也存在一些人借機套取銀行貸款從事其他高風險行業(yè)的可能性。

②房地產(chǎn)企業(yè)信用風險。據(jù)明斯基“金融不穩(wěn)定假說”對高風險的借貸企業(yè)的定義“他們借款用于投資期很長的項目，在較長的時間內(nèi)他們都無法用投資的收益還本付息，而需要滾動融資用來支付本息”。對我國房地產(chǎn)企業(yè)而言，多采取了分階段連續(xù)開發(fā)模式，即將上一階段的銷售資金作為下一階段的啟動資金，這就決定了我國房地產(chǎn)企業(yè)的高風險性。 此外假按揭問題也相當嚴重，由于企業(yè)申請開發(fā)貸款手續(xù)較為繁瑣，加之利率高于個人住房貸款利率，所以很多開發(fā)商包括一些信譽較好的開發(fā)商為了解決資金周轉問題都會操作假按揭，這樣，貸款本身的風險加上管理上的道德風險，不良貸款的幾率會更大。

四、我國房地產(chǎn)金融風險的防范。

1.合理化解商業(yè)銀行風險過度集中問題。

①加快住房抵押貸款證券化。住房抵押貸款證券化是指金融機構把自己所持有的流動性差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯聚重組為抵押貸款群組。實踐證明通過充分市場化證券的發(fā)行逐步形成房地產(chǎn)二級抵押市場是分散銀行住房貸款風險的最有效地途徑，并且可以搞活市場資金的融通，解決住房信貸資金來源與運用在期限上不匹配的矛盾。具體實施方案包括在央行監(jiān)督下，選擇合適的商業(yè)銀行作為發(fā)起人，成立專門的抵押貸款證券化公司，探索適合我國國情的運作機制，在一些住房金融較為發(fā)達的城市，如北京、天津、上海等進行試點。

②擴大房地產(chǎn)融資渠道，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為。第一，構建多元化的房地產(chǎn)金融機構體系。通過金融體制的改革讓房地產(chǎn)投資信托資金、保險公司、儲蓄機構、養(yǎng)老基金和外來投資者參與到房地產(chǎn)一級貸款金融市場。 第二，健全房地產(chǎn)金融資產(chǎn)的流動性的市場體系，發(fā)展房地產(chǎn)信托基金，改變當前過分依賴銀行貸款的局面，形成以市場為主導、多渠道、多層次的房地產(chǎn)資金供應體系。

2.建立完善的住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新體系。

啟動以改善銀行內(nèi)部發(fā)展模式的改革，切實解決住房金融產(chǎn)品創(chuàng)新問題，形成有效的產(chǎn)品研發(fā)激勵機制和建立專業(yè)的研發(fā)機構，有效區(qū)分不同收入、心理、年齡者的不同需求。 除了傳統(tǒng)的四大融資方式，也應適時創(chuàng)新更切合實際的金融產(chǎn)品。 金融系統(tǒng)應為住房金融品種的增多，金融工具的創(chuàng)新和體系的不斷完善而不懈努力， 著眼于現(xiàn)有的住房金融產(chǎn)品進行深度挖掘和實施創(chuàng)新，設計出有差異，服務于不同群體的住房金融產(chǎn)品供應體系。

3.完善房地產(chǎn)金融法制。

針對我國房地產(chǎn)金融法制落后的情況，首先，應該完善與住房貸款一級市場相關的法律法規(guī)。 其次，應盡快出臺圍繞二級抵押市場的法規(guī)和標準，并且在法律法規(guī)執(zhí)行的過程中建立更新機制，根據(jù)市場經(jīng)濟中出現(xiàn)的新現(xiàn)象做出快速反應，在情況惡化前提前更新完善相關法律。 再次，修改現(xiàn)行法律以形成統(tǒng)一的法律體系，提高其針對性、實用性和可操作性。過程中應參考國際慣例和國際標準， 對造成金融風險和外部欺詐的責任人進行刑事處罰。 并通過立法逐步開放外資在指定范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)金融業(yè)務。總的來說，是要通過立法建立以市場為主導，中央銀行進行監(jiān)督，法制部門進行規(guī)范，允許外資參與的金融法律體系。地方政府也可以結合本地房地產(chǎn)金融發(fā)展的具體情況，率先出臺與本地區(qū)相適應的法律，推動房地產(chǎn)金融發(fā)展方式的戰(zhàn)略性轉型升級。

4.完善 房地產(chǎn) 金融 市 場 運 作 體 系 ，加 強信 用 建 設 ，提 高 防 范金融風險的能力。

①完善個人征信系統(tǒng)，提高房貸質(zhì)量。在市場經(jīng)濟的大潮下，應逐步實現(xiàn)全方位多層次的商業(yè)銀行資信統(tǒng)一管理體系，定期進行個人資信評級并實現(xiàn)溝通共享。個人資信評級的內(nèi)容應包括對個人資產(chǎn)的原值、凈值、收藏價值、獲利價值、發(fā)展?jié)摿σ约皞€人信譽的評估。 之后我國商業(yè)銀行進行信貸時，就可以改變銀行信貸人員僅憑借款人身份證明、收入證明等較原始的材料進行信用征集的狀況，憑借個人征信系統(tǒng)加強對信貸資金的管理。 對于出現(xiàn)不良的信用記錄的借貸人，商業(yè)銀行提高放貸條件，并對其今后的經(jīng)濟活動進行種種限制。

②加強對房地產(chǎn)企業(yè)信用風險防范，規(guī)范企業(yè)行為。第一，進行房地產(chǎn)企業(yè)資信評級。由專職的機構按照企業(yè)的有關方面包括企業(yè)素質(zhì)、資金信用、經(jīng)營管理、財務狀況、經(jīng)濟效益與發(fā)展前景等進行分析，并以簡單的資信等級來進行評價。第二，完善房地產(chǎn)市場監(jiān)測體系和房地產(chǎn)信息披露制度。加強和完善房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)建設，特別是透明購房網(wǎng)的建設。 進一步完善房地產(chǎn)市場信息披露制度， 及時準確地向社會公布市場商品房預售信息、可售樓盤及房源、已售狀況等信息，穩(wěn)定市場預期，以防止房地產(chǎn)市場的結構性失衡。第三，適當時機取消商品房的預售制度。取消商品房預售制度，有利于進一步減輕銀行自身所集中的風險，使房地產(chǎn)企業(yè)難以通過預售獲取自身資金，雖然在短期內(nèi)會造成房地產(chǎn)企業(yè)的陣痛，但這對于我國房地產(chǎn)金融市場長期穩(wěn)定的發(fā)展還是有很大的好處。

③加強對商業(yè)銀行的監(jiān)管力度。建立對商業(yè)銀行的全國性的監(jiān)督分析機構，防止房地產(chǎn)價格的過快上漲導致過多銀行信貸資金遷移到房地產(chǎn)市場， 從而減少對產(chǎn)業(yè)資本發(fā)展的支持力度；建立銀行內(nèi)部的獨立監(jiān)管制度， 著重對自身存在問題的深刻反思，有效防范金融風險。 在經(jīng)濟全球化的大背景下，在合適的時機實現(xiàn)金融監(jiān)管的國際化水平。 參考文獻：

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篇4

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。

（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。

（3）加快完善房地產(chǎn)金融立法，推動房地產(chǎn)金融健康發(fā)展。房地產(chǎn)金融立法從兩方面入手：一是修改完善現(xiàn)有的法律法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方；二是盡快出臺相關法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》及涉及全社會的信用立法等。房地產(chǎn)金融的創(chuàng)新離不開法律的保障，特別是在證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設具有更為重要的意義。2、積極尋求海外資金，建立多元化產(chǎn)權投資模式。對于國內(nèi)經(jīng)濟持續(xù)較快增長的良好預期和人民幣升值等利好因素，促使海外資本積極在中國市場尋找房地產(chǎn)投資項目。但是目前國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入中國獨立運作項目的經(jīng)驗和條件尚不成熟，必然需要尋求中國的合作伙伴，因此與海外資本的聯(lián)合就成為國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)融資的一條良好渠道。同時這也是國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與專業(yè)機構合作，提升自身開發(fā)品質(zhì)的機會。

以筆者所在的上海永業(yè)（集團）有限公司為例，在公司成立的十幾年中，就成功的與新加坡的亮閣集團、DBS發(fā)展銀行、香港菱電等企業(yè)合作，共同投資了6個較大規(guī)模的房地產(chǎn)項目，比如位于淮海中路的上海廣場項目，位于上海新天地附近的麗景苑高級服務式公寓項目等。在幾年前公司開始將融資對象轉向海外投資機構，2003年7月，公司與摩根士丹利投資基金建立了共同投資中國房地產(chǎn)市場的戰(zhàn)略聯(lián)盟，緊鄰新天地的錦麟天地雅苑成為雙方合作的第一個項目，該項目已全部售馨，外方取得了良好的投資回報，目前由我集團控股，并與摩根士丹利、雷曼兄弟這兩家國際知名的投資基金聯(lián)合開發(fā)的永業(yè)公寓二期項目也在9月份正式開盤，該項目目前的平均售價達到22000元/平方米，且目前銷售狀況良好，也會為海外基金在中國的投資帶來滿意的投資回報，目前集團已累計吸收外資達100億人民幣，開發(fā)土地近100萬平方米，應該說通過與國際金融資本的合作，為集團開拓了一條新的融資渠道，同時也不斷的壯大了公司的自身實力。

如何獲得國外資本的認同呢？以筆者單位的經(jīng)驗：首先要作到誠實守信，外方作為跨地域的經(jīng)營者，最看重的也是合作方是否誠實守信，往往在我們與外方洽談合作事項之前，外方已經(jīng)通過各種渠道了解我們企業(yè)的信用情況，而在合同履行的過程中我們也始終奉行誠實守信的原則，“言必行，行必果”，這樣才能獲得合作方的信任，才能與合作方建立長期的合作伙伴關系。其次在處理問題時要奉行合作雙方利益最大化的原則，即雙贏的原則。在與外方的合作過程中要作到不卑不亢，有禮有節(jié)的與外方和諧共處，在維護中方利益的同時也要合理的維護外方的利益，使外方在中國境內(nèi)的投資利益得到根本保障。

3、提升自身管理能力，提高資金利用率。如何加快開發(fā)建設過程中的資金周轉，較小的資金流量推動較大的房地產(chǎn)項目的運轉，筆者認為企業(yè)應注重自身管理能力的提升，加快企業(yè)自身資金流轉速度，從根本上降低融資需求。

（1）加快資金流轉。針對許多房地產(chǎn)企業(yè)資金流轉不是很暢通的問題，筆者認為首先應該建立一個程序化的資金管理流程，明確企業(yè)資金管理的各個環(huán)節(jié)的重要節(jié)點，同時應加強企業(yè)財務人員的素質(zhì)培養(yǎng)，以利于將整個資金管理流程落實到每一個細節(jié)。以筆者所在的公司為例，以往在商品房貸款資金回籠環(huán)節(jié)中，由于整個流程需要經(jīng)過客戶提供資料、銀行預審、公證處公證、房地產(chǎn)交易中心辦理預售合同登記、銀行信貸部審批、放貸等多個環(huán)節(jié)。而各個部門之間缺乏聯(lián)系，互相推諉從而造成占售房款絕大比例的貸款資金不能及時回籠，公司財務部在發(fā)現(xiàn)問題后立即明確了各個環(huán)節(jié)的重要時間節(jié)點，并指派專人負責，大大加快了貸款資金的回籠速度。

篇5

【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 融資渠道 

 

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀 

 

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。 

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預收的購房定金或購房款。預收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設資金，而且可以將部分市場風險轉移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。 

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預收款占38.82%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。 

 

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因 

 

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。 

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。 

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。 

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。 

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。 

6、法律法規(guī)不健全。相關政策、法規(guī)不完善，有關房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。 

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。 

 

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑 

 

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認為當前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結構體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務和住宅抵押證券化業(yè)務等新型的金融業(yè)務，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應著手作好以下幾項工作。 （1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。 

（2）適當引進國外先進的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進程。 

篇6

地產(chǎn)市場發(fā)展變局

10月29日，在和訊網(wǎng)主辦的“第三屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會”中，國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松預測，在接下來的幾個季度，中國經(jīng)濟會經(jīng)歷一個宏觀數(shù)據(jù)向好，而微觀數(shù)據(jù)可能依舊難見明顯改善的時期。經(jīng)濟增長速度有所好轉并趨于穩(wěn)定，而企業(yè)盈利能力在未來幾個季度并不能實現(xiàn)明顯的恢復。

經(jīng)濟環(huán)境的不穩(wěn)定性決定了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展趨勢的不明朗。萬博兄弟資產(chǎn)管理公司董事長、萬博經(jīng)濟研究院院長滕泰通基于“房價五因素模型”，預測房地產(chǎn)市場明年將有所下滑，該模型納入居民收入、城市化移民、房地產(chǎn)金融、房地產(chǎn)配置和土地供給稀缺程度五個因素為主要考量指標。分析發(fā)現(xiàn)，中國的房地產(chǎn)金融并未充分發(fā)展，沒有次貸和按揭貸款，沒有實現(xiàn)房地產(chǎn)證券化，沒有擔保債務憑證、貸款違約保險等產(chǎn)品，消費者將房地產(chǎn)投資視為資產(chǎn)配置的主要渠道，土地供給相對稀缺，總體衡量模型對中國房地產(chǎn)行業(yè)堅定看漲。然而面對新的市場環(huán)境，縱然居民收入因素和城市化與移民因素沒有發(fā)生變化，政府限購政策帶來了根本上的限制；在房地產(chǎn)金融因素方面，限貸政策限制了消費者和房地產(chǎn)商；面對政府針對住房的強有力調(diào)控，資產(chǎn)配置因素可能是一個可變的、中性的，甚至投機的因素。

華遠地產(chǎn)董事長任志強表示，房地產(chǎn)行業(yè)的走勢由供求決定，今年房地產(chǎn)投資預計零增長或負增長，新開工面積、土地購買面積相比去年均出現(xiàn)下降趨勢；而需求中，新建商品房成交量增加，價格止跌企穩(wěn)。限購政策的執(zhí)行，導致投資活動減弱、土地交易下降，意味著之后限購城市房價的增長將會最快，供求關系將更嚴重地惡化。

對于第四季度的可能發(fā)生的變化，任志強概況為四點：一是資金狀況會發(fā)生變化，自有資金的增長比例提高；二是國內(nèi)貸款數(shù)字迅速增長，但這個上漲中包含了用于保障性住房的投資，如果扣除保障性住房，純商品房投資仍然表現(xiàn)出下降趨勢；三是定金和預收款明顯增長，但第四季度也可能出現(xiàn)下滑。

任志強稱，在貨幣政策方面，兩次下調(diào)房地產(chǎn)準備金率、兩次降息、供應貸款額度增加以及M2總量的迅速增長，對房地產(chǎn)市場存在利好影響，市場活躍度明顯增強，若明年貨幣政策依然保持穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場很有可能繼續(xù)增長。

去粗存精，去短取長

面對變局可能帶來的問題，首創(chuàng)集團董事長劉曉光提出，中國房地產(chǎn)市場需采取“去粗存精，去短取長”的發(fā)展戰(zhàn)略，具體說來即實現(xiàn)模式、金融和服務的三大創(chuàng)新。所謂“去粗存精”，即要摒棄粗放型企業(yè)發(fā)展的模式，去除和壓縮投機式的發(fā)展空間，使房地產(chǎn)市場真正地保留精華，以更加精耕細作的態(tài)度，讓卓越的企業(yè)、模式、產(chǎn)品和服務發(fā)揚光大，形成一個共生共融的發(fā)展軌跡?！叭ザ倘￠L”，即要去除短期經(jīng)營和短期套利，回歸行業(yè)發(fā)展的本質(zhì)和正確軌跡，將地產(chǎn)真正發(fā)展成為有長久持續(xù)性的行業(yè)。落實戰(zhàn)略的過程中，三大創(chuàng)新缺一不可。

首先，模式創(chuàng)新是根本。當前的市場環(huán)境下，企業(yè)迫在眉睫需要解決的問題是尋找新的、真正的企業(yè)發(fā)展生命力，不斷的調(diào)控下，可開發(fā)土地資源逐漸稀缺，地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力在未來可能發(fā)生變革，如何找到關鍵因素至關重要。另一方面，資源分配嚴重失衡，也無法最大化的滿足企業(yè)發(fā)展的需要。任何單一的競爭要素和資源都可能會衰竭，而模式創(chuàng)新可以為企業(yè)提供源源不斷的動力。從企業(yè)自身角度來講，模式創(chuàng)新作為一個戰(zhàn)略重點，通過對業(yè)務模式、資本模式、產(chǎn)品模式、管理模式等方面的創(chuàng)新實現(xiàn)資源的優(yōu)化整合，對城市發(fā)展而言，地產(chǎn)企業(yè)的模式創(chuàng)新也將極大的挖掘城市的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

其次，金融創(chuàng)新是主干，承擔給地產(chǎn)行業(yè)輸送血液的責任，關系到企業(yè)的長遠和未來。中國房地產(chǎn)業(yè)金融業(yè)發(fā)展迅速，大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，但同時存在很大問題，主要由于融資手段的單一，房地產(chǎn)金融運作效率也很低，資金投向結構不合理等。國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資資金，70%以上來自銀行貸款，而在國則有銀行貸款、公司上市、抵押、發(fā)行債券、房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)信托等多重金融手段，因此建立一個手段多樣結構合理的房地產(chǎn)金融體系有著舉足重輕的作用。企業(yè)創(chuàng)新時，一是對已有資本市場載體進行完善和規(guī)范，另外，實現(xiàn)融資手段的創(chuàng)新，謀求以商業(yè)銀行為主導、多種融資渠道結合的多樣化融資模式，加快金融方面的綜合系統(tǒng)的建立。當然，建立完善的法律機制、加強房地產(chǎn)金融市場化的建設也是值得關注的領域。

篇7

關鍵詞：房地產(chǎn)證券化；國際金融；信用工具

中圖分類號：F832 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1723（2013）03-0098-02

房地產(chǎn)證券化自20世紀80年代在西方國家迅速發(fā)展，并成為房地產(chǎn)投資融資的主要信用工具，是金融銀行業(yè)實踐結構變化和新的國際金融工具創(chuàng)新的主要內(nèi)容之一。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟體制的逐步建立與發(fā)展，房地產(chǎn)證券化市場已有一定程度的發(fā)展。但是我國目前對于房地產(chǎn)證券化還處于研討和摸索階段，房地產(chǎn)證券化的發(fā)展還存在很多問題和局限。深化金融體制改革創(chuàng)新，建立開放統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造了一定的環(huán)境，同時可以探索出一條適合中國特色的房地產(chǎn)證券化之路。

一、為房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化創(chuàng)造良好的環(huán)境

改革開放以來，我國的金融市場從形式上看已經(jīng)建立了比較完善的金融體系，但是資產(chǎn)證券化是以流動性來實現(xiàn)收益和分散風險的，一定規(guī)模的債券市場是資產(chǎn)證券化順利實現(xiàn)的基礎。而我國各種金融機構的組織和功能離市場經(jīng)濟要求還有一定距離，資本市場發(fā)育不良，行政干預金融市場的情形大量存在。因此需要加快金融改革進程，盡快建立符合現(xiàn)代市場經(jīng)濟發(fā)展需要的金融體制，讓市場機制充分發(fā)揮對金融市場的基礎性的調(diào)節(jié)作用。結合當前市場化取向的利率機制改革和優(yōu)化企業(yè)資本結構對企業(yè)債券市場發(fā)展的要求，大力發(fā)展我國的債券市場，從而形成一定的市場規(guī)模，是實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的必要基礎。只有打破價格雙軌制，開發(fā)利率，建立統(tǒng)一的房地產(chǎn)金融體系，消除資金流動的障礙，推進深層次的以產(chǎn)權改革為核心的體制改革，才能加快金融體制的改革步伐，進一步深化商業(yè)銀行的產(chǎn)權制度改革，有效地轉變國有銀行的經(jīng)營機制，從根本上提高我國商業(yè)銀行的真正競爭力。同時，強化我國商業(yè)銀行的內(nèi)部管理機制，建立健全科學的決策機制、內(nèi)部約束機制和激勵機制，是提高房地產(chǎn)金融體系運轉效率的有效途徑。最后，借鑒國際金融業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗，調(diào)整經(jīng)營管理理念和發(fā)展戰(zhàn)略，加快中國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新，提高房地產(chǎn)金融資源的運營質(zhì)量和效率。需要引起重視的是由于投資者對于市場信息披露不真實或者不完全而對證券的價值產(chǎn)生質(zhì)疑，削弱了投資者的投資熱情。所以，只有加快發(fā)展債券二級市場的速度，擴大市場規(guī)模，制定完備的機制和措施來保證信息披露的真實性、有效性和完整性，才能更好地進行住房抵押貸款證券化。

二、加強金融監(jiān)管，規(guī)范市場主體行為，完善房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的法律法規(guī)

資產(chǎn)證券化交易中的真實出售、破產(chǎn)隔離等重要核心環(huán)節(jié)都需要法律的有力支持。這不僅要求制定《住宅法》、《住房抵押貸款法》、《住房抵押貸款擔保與保險法》、《房地產(chǎn)抵押法》、《強制搬遷法》等與住房抵押貸款初級市場相關的法律法規(guī)，保障貸款機構利益。而且要求那些監(jiān)管機構如人民銀行、證監(jiān)會、銀監(jiān)會等要對相關法律法規(guī)以及資本市場的運作進行監(jiān)督和管理，以促進資產(chǎn)證券化在我國的健康發(fā)展。

目前的法律法規(guī)丞待解決的主要有：資產(chǎn)出售的會計處理問題、資產(chǎn)轉移的稅收問題以及在抵押貸款發(fā)放和證券化過程中的征收的各種費用問題。美國的“次貸危機”警示我們，出于追逐利益的需要，雖然存在著較為完善的金融監(jiān)管法規(guī)體制，發(fā)達國家的金融機構也經(jīng)常是傾向于創(chuàng)造出新的規(guī)避管制的金融產(chǎn)品，忽視監(jiān)管規(guī)則和風險因素，在促進金融市場繁榮的同時也增加了自身所存在的風險。當經(jīng)濟情況出現(xiàn)惡化的時候，積累的風險就會隨之暴露，進而引使危機變得不可避免。為了避免危機發(fā)生，我們必須要遵照市場經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律，借鑒國外成熟市場房地產(chǎn)金融法律法規(guī)，根據(jù)國家宏觀經(jīng)濟發(fā)展目標和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需要，完善房地產(chǎn)金融法規(guī)，盡快構建和完善房地產(chǎn)金融市場的法律法規(guī)體系，規(guī)范市場主體的行為，制定和完善包括房地產(chǎn)抵押貸款、住房儲蓄、住房公積金、住房金融市場的運作管理等法律法規(guī)，為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供法律保障。

三、積極培育投資主體，提高地產(chǎn)金融資源的利用效率，提供多種住房抵押貸款證券產(chǎn)品

房地產(chǎn)業(yè)是一個需要成熟的房地產(chǎn)金融市場作為支撐的資金密集型行業(yè)。因為投資者的風險承受能力和風險偏好的不同，各銀行可以根據(jù)購房者年齡、收入、家庭狀況、地區(qū)分布，以市場需求為主導，在貸款的期限、類型.利率等方面作出調(diào)整，豐富貸款品種，擴大市場規(guī)模，創(chuàng)造出期限不一、利率不同、還款方式多元化的產(chǎn)品，增加可證券化的住房抵押貸款資產(chǎn)。

建立一些多元化的房地產(chǎn)金融體系，是解決目前房地產(chǎn)金融市場資金來源結構單一，改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資和個人住房消費貸款過度依賴銀行信貸的局面的關鍵所在。這就需要通過多渠道融資方式來滿足房地產(chǎn)開發(fā)對資金的需求。第一，通過房地產(chǎn)股票、債券的發(fā)行和流通等證券融資的各種方式，降低房地產(chǎn)企業(yè)融資成本，改善資本結構。第二，大力發(fā)展房地產(chǎn)信托業(yè)務，開辟新的融資渠道。信托具有財產(chǎn)隔離的獨特制度優(yōu)勢、避稅等功能，并且募集方便，可提供房地產(chǎn)開發(fā)投資到流通消費的全程金融服務。為了促進我國信托業(yè)的健康發(fā)展、房地產(chǎn)融資市場的提升，提高信托計劃的安全性，實現(xiàn)信托融資的創(chuàng)新，必須建立完善的風險保障措施，采用財產(chǎn)質(zhì)押和信用擔保雙重保證，同時通過銀監(jiān)會加大對信托融資的監(jiān)管力度，逐步規(guī)范信托投資市場。第三，應當依靠培育和完善房地產(chǎn)債券市場來解決房地產(chǎn)企業(yè)融資困境的，特別是要大力支持房地產(chǎn)公司發(fā)行融資期限較長并且低于銀行貸款利率的公司債券，吸收社會分散的剩余資金進人房地產(chǎn)業(yè)，從而在資本市場上直接進行融資。第四，推行融資租賃，建立和完善抵押貸款管理公司。第五，積極引導國外資金進入房地產(chǎn)融資市場，拓寬房地產(chǎn)融資渠道。近年來，雖然房地產(chǎn)業(yè)的外資引進速度加快，但利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例是非常小的。增加國外資金的引進，使我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展走向國際化，有利于引進先進的運作和管理方法，進而提高投資的效率。第六，積極培育房地產(chǎn)金融二級市場，尤其是在積極推動住房貸款證券化方面，通過房地產(chǎn)金融市場上的投資者對證券化金融資產(chǎn)進行自主交易，把集中于房地產(chǎn)信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散開來。

四、逐步建立規(guī)范的中介服務機構，加強專業(yè)人才的培養(yǎng)

目前雖然從大體來說投資銀行業(yè)和會計業(yè)的行為較為規(guī)范，基本能夠滿足資產(chǎn)證券化的要求，但是資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)仍然存在較大差距。一項較為復雜的資產(chǎn)證券化交易往往會涉及到很多家中介服務機構，其中投資銀行、會計事務所、資產(chǎn)評估機構和資信評級機構都是所有資產(chǎn)證券化交易都必須涉及到的，也是最重要的中介機構，必須應當規(guī)范我國的資產(chǎn)評估業(yè)和資信評級業(yè)的發(fā)展。目前我國資產(chǎn)評估業(yè)存在著很多問題：資產(chǎn)評估管理尺度不一，評估機構又過多過亂，評估管理行業(yè)不正當競爭現(xiàn)象嚴重；評估業(yè)務重復收費，都加大了企業(yè)正常經(jīng)營成本等。中國資產(chǎn)證券化要想實現(xiàn)又好又快的發(fā)展，就必須對資產(chǎn)評估業(yè)嚴加規(guī)范。作為我國新興行業(yè)，資信評級存在一些問題：資信評級機構信譽及其獨立性差、投資者對資信評級機構認識不足。這些問題不僅導致現(xiàn)有的評級機構做出的評級結果在投資者心目中影響力小，而且也使得資信評級無法充分發(fā)揮，大大降低資產(chǎn)證券化的實際作用。建立一個以評估基本準則為綱、若干應用準則為目的的資產(chǎn)評估標準體系的同時，借鑒國外資信評級業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀，走“少而精”的發(fā)展模式，著重培養(yǎng)幾家在國內(nèi)有權威、在國際有影響的資信評級機構，是我國面對當前資產(chǎn)評估新形勢的最佳辦法。我國現(xiàn)行教育模式培養(yǎng)出的人才。基礎薄弱，專業(yè)口徑狹窄，又受人才流動機制的限制，導致我國現(xiàn)有金融人才無論是數(shù)量還是質(zhì)量上都難以滿足房地產(chǎn)證券化的要求。房地產(chǎn)證券化是一項集技術性、專業(yè)性和綜合性于一體的新型融資方式。它涉及包括金融、證券、法律、信托、地產(chǎn)、保險等很多專業(yè)領域，需要一大批既有理論基礎知識，又有實踐操作經(jīng)驗的復合型人才。建立一支既精通金融業(yè)務.又了解房地產(chǎn)市場.熟悉業(yè)務運作的專門管理人才隊伍是當務之急。

在擔保機構上，應當成立政府抵押貸款擔保機構，在一級抵押市場上為住房抵押貸款提供擔保，充當無條件償還貸款的保證者和保險者，在二級抵押市場上對住房抵押貸款組合進行強化擔保，以提升住房抵押貸款證券的信用等級，解決投資者的“后顧之憂”。受到不斷變化的經(jīng)濟大環(huán)境、信息源、自身的知識結構、判斷能力等因素的制約，投資者對證券化資產(chǎn)的各方面信息不盡了解，此時信用評級機構所出具的資信評級會很大程度上影響投資者的決策。從美國“次貸危機”中，我們看到盡管有著國際知名評級機構對住房抵押貸款債券進行評級，但由于其評估缺乏客觀性，其應有的指導作用并沒有得到發(fā)揮。所以，在這個意義上可以說建立一個獨立、客觀的信用評級體系是資產(chǎn)證券化的成敗關鍵。由于我國的信用評級還處在初步階段，建議國內(nèi)評級機構和國際著名評級機構加強合作，學習先進的信用評級技術，借鑒國外的豐富經(jīng)驗，提高我國評級水平，引導投資者開展業(yè)務。證券化業(yè)務中，金融電子化可以幫助處理大量的材料和數(shù)據(jù)，加強相關人員電子技術的應用可以大大促進住房抵押證券化的發(fā)展。設立專門的教育模式，采用多種渠道，針對性的培養(yǎng)有關人才，對人才進行定期培訓，資產(chǎn)證券化發(fā)展較成熟的國家有關方面的操作程序和法規(guī)建立，建立一支能夠把我國基本國情和先進金融知識相結合專業(yè)化隊伍，并對相關證書實行嚴格的年審制度，來滿足證券化的實踐需要。

參考文獻

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[2] 馮科.從美國次級債危機反思中國房地產(chǎn)金融風險[J].南方金融，2007，（9）：18.

篇8

1.1內(nèi)部融資的方式

房地產(chǎn)企業(yè)利用本身自有資金對項目開發(fā)予以支持，或采取擴大自有資金基礎的方式實現(xiàn)資金的融通。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資的方式包括股票和債券變現(xiàn)獲得現(xiàn)金、預收購房定金或購房款、抵押等等。

1.2外部融資的方式

1.2.1上市融資

在資本市場的不斷發(fā)展完善的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)通過發(fā)行股票進行上市融資的方式已成為重要的融資渠道之一。公開上市可以有效降低企業(yè)融資成本，化解金融風險，改善企業(yè)資本結構。

1.2.2發(fā)行債券

債券是一種表明債權債務關系的金融工具，債券體現(xiàn)了發(fā)行人有在約定的期限內(nèi)歸還本金和利息的義務。發(fā)行債券可以吸收社會閑散資金，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來長期大規(guī)模的資金。

1.2.3利用外資

房地產(chǎn)企業(yè)利用外資的方式也可以分為兩種：國外直接投資及國外間接投資。直接投資一般都是以成立合資或者合作公司的方式來體現(xiàn)的。而間接投資就是指雖然利用外資對公司進行投資擴充，但絕不影響企業(yè)的控制權、自主權和所有權。

1.2.4合作開發(fā)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常會尋求一家甚至多家實力雄厚的企業(yè)，通過與其合作開發(fā)房地產(chǎn)項目的方式，將在融資過程的產(chǎn)生的籌資負擔進行分散和轉移的較可行的辦法。

1.2.5銀行貸款

銀行貸款可以分為信用貸款和房地產(chǎn)抵押貸款。辦理信用貸款無須房地產(chǎn)企業(yè)以其所開發(fā)的房地產(chǎn)進行抵押，而是完全依賴開發(fā)商的業(yè)績、業(yè)務及信用記錄，同時需要房地產(chǎn)企業(yè)以自身的信用擔?；蛘咭云渌盅何镒鞯盅?。而房地產(chǎn)抵押貸款包括房屋開發(fā)抵押貸款和土地開發(fā)抵押貸款。由于采取這種方式可以大大降低銀行貸款的風險，在房地產(chǎn)信貸中居于主導地位。

1.2.6房地產(chǎn)信托投資基金（REITS）

房地產(chǎn)投資信托基金（REAl ESTATE INVESTMENT TRUSTS，簡寫為REITS），是一種由專門投資機構進行投資經(jīng)營管理，以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，并將綜合投資收益按比例分配給投資者的一種信托基金制度。REITS實際上是一種采取商業(yè)或者公司信托形式，集聚多家企業(yè)的資金，收購并持有房地產(chǎn)權證或者為房地產(chǎn)進行融資，這種購買相應地為房地產(chǎn)企業(yè)融資提供了便利的渠道（見圖1）。

2.房地產(chǎn)企業(yè)融資存在的問題

我國房地產(chǎn)調(diào)控政策下，房地產(chǎn)的交易量明顯減少，一些房地產(chǎn)企業(yè)采用降低開發(fā)速度，提高資金的利用率，但是仍然不能有效解決資金鏈緊張的問題。房地產(chǎn)企融資難的原因及具體問題有多種。

2.1融資結構失衡，融資渠道狹隘

我國的房地產(chǎn)資金主要由自籌資金、購房者購房款、國內(nèi)貸款、利用外資和其他資金來源等構成。銀行一直是房地產(chǎn)企業(yè)的主要資金提供者，房地產(chǎn)投資中就有百分之六七十的資金直接或間接地來源于銀行貸款。但隨著近年來房地產(chǎn)泡沫的加劇，銀行業(yè)提高貸款利率，縮小貸款范圍，使得貸款難度增大。總體而言，房地產(chǎn)企業(yè)資金渠道狹隘。

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，具有投資規(guī)模大，開發(fā)周期長的特點，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的資金支持才能更好的運轉下去。目前我國金融創(chuàng)新少，融資方式有限，加上房地產(chǎn)融資資金主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點相矛盾，所以籌集到足夠的資金將十分困難。

2.2各種融資方式的局限性

銀行提高了對房地產(chǎn)企業(yè)的貸款條件，對開發(fā)企業(yè)的自有資金以及項目開發(fā)程度的要求較高，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)因為無法達到規(guī)定的貸款要求而不能獲得貸款。企業(yè)債券多用于新建項目，期限多為3-15年，利息高于同比銀行利率，房地產(chǎn)企業(yè)的一般項目發(fā)行的可能性較小。而信托融資雖然具有靈活、受限制少、創(chuàng)新空間大的優(yōu)點，但信托產(chǎn)品目前尚缺失一個完善的二級市場，在市場上運行具有較大困難。此外，由于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金缺少完善的法律制度的依存，暫時不允許存在，養(yǎng)老、保險基金又無法直接涉足房地產(chǎn)行業(yè)，基金目前在資本市場表現(xiàn)也很難有所作為。

2.3相關法律法規(guī)不完善

目前，有關房地產(chǎn)金融等方面的國家、地方性的相關法律、法規(guī)政策不完善，政策法規(guī)仍缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性，而無法形成一套科學有效的體系，導致實際操作相當困難，直接導致了房地產(chǎn)企業(yè)融資無法正常開展，融資渠道單一。此外，受我國金融政策環(huán)境的影響，房地產(chǎn)金融創(chuàng)新較少。從房地產(chǎn)投資基金目前運行的形式來看，我國多采用合作式、公司式及信托式三種形式。然而，自20世紀末房地產(chǎn)投資基金開始在我國出現(xiàn)以來，直到現(xiàn)在我國還沒有出臺產(chǎn)業(yè)基金法，一直處于陸陸續(xù)續(xù)停頓的狀態(tài)，多數(shù)基金公司都不以基金的形式進行，而是依據(jù)《公司法》的規(guī)定采用投資公司運作模式。

2.4宏觀調(diào)控政策限制

2011年以來房地產(chǎn)業(yè)受宏觀調(diào)控政策的影響非常明顯。國務院辦公廳出臺“關于進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關問題的通知”[〔2011〕1號]（“新國八條”），對房地產(chǎn)市場采取限購、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴厲調(diào)控房價的序幕。隨后，國家有關部門相繼出臺了“加快保障性住房建設、公布房價調(diào)控目標、實行商品房銷售明碼標價”等一系出臺，對房地產(chǎn)市場采取限購、限貸等調(diào)控政策，拉開了嚴厲調(diào)控房價的序幕。隨后，國家有關部門相繼出臺了“加快保障性住房建設、公布房價調(diào)控目標、實行商品房銷售明碼標價”等一系列配套措施，調(diào)控政策不斷細化。在全面收縮房地產(chǎn)金融政策的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源發(fā)生了明顯變化。例如2011年，浙江省房地產(chǎn)企業(yè)資金來源累計6029.6億元，同比增長10.6%，低于全國同比增長14.1%的速度。同年浙江省個人按揭貸款額為635.9億元，同比下降35.2%，遠大于全國整體下降9.2%的幅度。

3.解決房地產(chǎn)融資問題的對策

3.1增強房地產(chǎn)企業(yè)實力，提高自有資金比重

資本權益結構為1/3自有資金，1/3預售資金，1/3銀行貸款的比例是較為合理安全的。通過積累自有資金和持有項目流入的現(xiàn)金來累積增加自有資本，從而可以改變長期過度依賴銀行貸款的情況。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過以下兩種方式增加自有資本：一是吸收投資，增加企業(yè)股本，另一種是通過對利潤進行分配增加利潤，從而增加企業(yè)的自有資本。前一種方式一般發(fā)生在企業(yè)剛成立或者由于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略需要進行的增資擴股時，具有快速、凝聚的特點。后一種方式又包括增加投資收益、增加營業(yè)利潤、調(diào)整利潤分配方式三種形式，具有長期、穩(wěn)定增長的特點與優(yōu)勢。

3.2加強房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理，提高企業(yè)信用

房地產(chǎn)企業(yè)要積極建立健全企業(yè)財務制度，以國內(nèi)外先進房地產(chǎn)企業(yè)制度為藍本量身訂做適合企業(yè)本身發(fā)展的制度，改變以往不規(guī)范的財務制度，提供真實、準確的財務信息，需要對外公開財務報表，如實反映企業(yè)的經(jīng)營狀況，提高信息可信度和透明性。加強財務管理人員隊伍建設、聘用，培養(yǎng)專業(yè)管理人員，充實管理部門。建立健全各項規(guī)章制度，強化內(nèi)部管理，創(chuàng)新管理觀念。定時做好企業(yè)融資匹配分析。根據(jù)宏觀調(diào)控和企業(yè)資金的實際情況，及時做好企業(yè)融資方式選擇以及融資能力分析，為企業(yè)負責人進行融資決策提供支持依據(jù)。

信用是市場經(jīng)濟的重要基礎，穩(wěn)固的信用基礎是企業(yè)得以快速、健康發(fā)展的動力所在，社會信用環(huán)境的好壞越來越制約房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，特別關系到企業(yè)進行融資。房地產(chǎn)企業(yè)應努力增強信用意識、自覺還貸意識，加強與銀行等金融機構間的信息交流，及時償還企業(yè)貸款，從而提高自身的信用等級，有效的實現(xiàn)融資的目的。

3.3逐步建立多元化的融資渠道

我國房地產(chǎn)企業(yè)融資來源大部分為銀行借款，或同業(yè)拆借，但隨著政府部門加強對銀行放款管理控制，企業(yè)獲得銀行貸款的壓力加大，房地產(chǎn)企業(yè)想單純依靠銀行貸款來融得資金已不可能。為順利實現(xiàn)企業(yè)融資，獲得開發(fā)所需資金，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展狀況、融資政策、項目未來回款等一系列情況來確定企業(yè)的負債資金金額、來源等情況，同時在此基礎上提出多種融資方案，進行融資方式的整合。

傳統(tǒng)的融資方式包括預售房款、銀行貸款、合作開發(fā)、債券融資、股票融資等，創(chuàng)新融資方式包括通過吸引股權投資擴充自有資金、房地產(chǎn)信托計劃融資、吸引海外投資、擔保公司、房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化等方式。除了進一步完善傳統(tǒng)的融資方式外，我國應大力發(fā)展多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道，探索建立組合式融資模式，即將各種融資方式在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展，又能在最大程度上降低企業(yè)的資金成本。

3.4加快完善房地產(chǎn)金融立法

市場經(jīng)濟是法制經(jīng)濟，為實現(xiàn)經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，必須要以完善的法律規(guī)章制度為依托。房地產(chǎn)金融立法的缺失也是房地產(chǎn)企業(yè)融資難的一個重要誘因，在我國現(xiàn)有相關法律法規(guī)不健全的情況下，加大對金融立法的修整完善具有現(xiàn)實意義。

一是對《商業(yè)銀行法》、《民法》、《公司法》、《合同法》、《建筑法》、《反不正當競爭法》等一系列相關的法律法規(guī)進行完善，相應地在法律條例中增加房地產(chǎn)金融條款的比例，同時對照房地產(chǎn)金融的新形勢對已存在的相關條文進行更正修繕，使之符合房地產(chǎn)企業(yè)的新情況，可以為房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為提供安全合理的法律環(huán)境；二是建立健全房地產(chǎn)金融的法律法規(guī)，如制定《房地產(chǎn)基金投資管理法》、《房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理法》、《房地產(chǎn)信托法》等法律，嚴格規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)在融資過程中的權利與義務，使企業(yè)和個人嚴格按照法律法規(guī)的要求對房地產(chǎn)融資行為進行規(guī)范，可以有效保證融資的順利有序進行，緩解現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)市場低迷的局面。

篇9

(一)過度依賴銀行貸款

增加了資金風險近些年來，國家重視房地產(chǎn)融資渠道問題，出臺了一些具有針對性的宏觀政策，有效緩解了房地產(chǎn)企業(yè)融資難的現(xiàn)象，但以銀行貸款為主的融資方式?jīng)]有得到大幅改善，房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營、銷售的過程仍然離不開銀行貸款，銀行貸款占據(jù)企業(yè)資金總量的一半以上，而房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率高達七成以上，這種局面對企業(yè)而言，使資金實力弱的企業(yè)進軍房地產(chǎn)市場，不利于整個行業(yè)的發(fā)展；對銀行而言，固定的利率與房地產(chǎn)行業(yè)高風險不匹配，實質(zhì)上承接了房地產(chǎn)企業(yè)風險，容易給金融市場造成沖擊，影響金融市場的穩(wěn)定。還有，房地產(chǎn)企業(yè)通過預售房款和信托融資的的渠道還沒有得到充分發(fā)揮，特別是應進一步擴大信托融資量，其實，上市融資的債務負擔相比其他方式輕，但具有上市實力的房地產(chǎn)企業(yè)非常少，有些只能依靠“后門上市”的方式融資，這也需要大量的資金，對大多數(shù)企業(yè)而言并不現(xiàn)實。

(二)政府宏觀調(diào)控政策

增加了房地產(chǎn)企業(yè)融資難度房地產(chǎn)企業(yè)資金密集型的特點要求通過各種渠道籌集資金，籌集資金渠道應呈現(xiàn)出多樣化，除銀行貸款、預售及定價自籌款以外，產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托基金以及股權融資、債權融資等都應成為融資渠道，但是，鑒于融資的過程也是資源重置的過程，國家對資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)出臺的宏觀政策較為謹慎，特別針對海外資金進入我國房地產(chǎn)行業(yè)進行了嚴格的限制，限制了海外資金比例，嚴格了審批和監(jiān)督，使海外資金進入我國房地產(chǎn)行業(yè)的難度增加，同時也增加了我國房地產(chǎn)企業(yè)融資的難度。目前，我國房地產(chǎn)金融市場發(fā)展的限制因素較多，發(fā)展水平不高，多種多樣的融資方式在房地產(chǎn)行業(yè)難以實現(xiàn)，這是當前也是今后一個時期限制房地產(chǎn)行業(yè)融資的一個難題。(三)房地產(chǎn)行業(yè)對資金的長時間需求與融資方式的短期供應產(chǎn)生矛盾，導致行業(yè)惡性循環(huán)目前，我國房地產(chǎn)金融市場開發(fā)的信托資金、期貨等融資方式還不夠成熟，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資渠道是銀行貸款，銀行提供的貸款期限一般在5年以內(nèi)，大多數(shù)3年左右，而房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)品周期長，每個環(huán)節(jié)都要大量的資金支持，有些房地產(chǎn)企業(yè)就是因為生產(chǎn)過程中面臨資金壓力而被迫破產(chǎn)倒閉。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了縮短施工周期，往往加快進度，導致房產(chǎn)質(zhì)量無法保障，損害消費者和社會的利益，為了預防金融風險發(fā)生，國家會采取更加嚴厲的金融政策，導致房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道更加狹窄，融資難度不斷加大，形成了惡性循環(huán)，房地產(chǎn)行業(yè)在艱難的環(huán)境下謀生。

二、我國房地產(chǎn)行業(yè)強化籌融資管理的對策建議

針對本文中提出的房地產(chǎn)行業(yè)籌融資存在的主要問題，究其存在問題的主要原因，在于目前我國房地產(chǎn)金融市場還不夠發(fā)達、為房地產(chǎn)企業(yè)量身定做的金融創(chuàng)新缺乏，導致房地產(chǎn)融資渠道狹窄，同時，法律法規(guī)制度建設的滯后在一定程度上阻礙了房地產(chǎn)金融市場的健康發(fā)展。解決存在的問題，緩解籌融資壓力，我國房地產(chǎn)企業(yè)在政策范圍內(nèi)，可采取下面幾項措施。

(一)拓寬融資渠道

降低對銀行貸款的過渡依賴黨的十八屆三中全會對金融市場進行了全面改革，戴在金融市場的緊箍咒進一步放松，金融市場將更加活躍。房地產(chǎn)行業(yè)應充分利用這次歷史機遇，探索新的融資渠道，比如，有實力的企業(yè)探索發(fā)行長期的債券，進一步擴大期貨融資在融資總量占的比例。要積極克服銀行貸款周期短和房地產(chǎn)生產(chǎn)周期長不協(xié)調(diào)的問題，從銀行爭取長期的按揭貸款，避免因生產(chǎn)過程中的資金流動問題導致風險。同時，民間擁有大量的限制資金，隨著金融市場政策變得寬松，民間融資將是具有強勁生命力和活力的新的融資渠道，房地產(chǎn)行業(yè)應密切關注動向，抓住機會，拓寬融資渠道。

(二)合理控制資金結構

避免因財務杠桿產(chǎn)生財務風險房地產(chǎn)密集型行業(yè)的特點導致企業(yè)資金負債率居高不下，甚至高達八成以上，盡管較高的資金負債率對企業(yè)盈利能力產(chǎn)生正作用，但是，一旦出現(xiàn)風險，其結果也是企業(yè)本身難以承受的。因此，企業(yè)應進一步強化資金管理，并預測未來一段時間內(nèi)短期資金和長期資金的需求量，短期資金可適當加強運作，進行科學的理財計劃，長期資金可適當延長上家付款期限，使資金調(diào)度有方。

(三)合理制定公司發(fā)展策略

篇10

[關鍵詞] 房地產(chǎn)企業(yè);融資狀況;分析與思考

[中圖分類號] F230 [文獻標識碼] B

一、引言

2014年，我國國內(nèi)GDP增長速度創(chuàng)下了1991年以來的新低，房地產(chǎn)行業(yè)也背負著沉重的經(jīng)濟負擔。2014年11月21日央行降息后，雖然給一線城市的房產(chǎn)銷售帶來了回暖，但是占比80%以上的二三線城市依然處于疲弱狀態(tài)。有專家指出：2015年正是我國人口結構拐點，中長期剛需人口逐漸下降，房地產(chǎn)行業(yè)面臨著高庫存以及人口結構的雙重壓力，雖然央行2月4日晚央行意外降準，房地產(chǎn)銷售將在短期內(nèi)有所好轉，但是從長遠角度來看，房地產(chǎn)行業(yè)較難再扮演持續(xù)擴張需求的角色。加上PPI負增長至今已經(jīng)持續(xù)34個月，跌幅還在不斷的擴大，在杠桿以及去產(chǎn)能的過程中，相關制造企業(yè)的資本開支動力也是相當微弱的。在這種經(jīng)濟狀況下，房地產(chǎn)企業(yè)要謀得生存與發(fā)展，必須擁有強大的、多元化的融資結構。否則，一旦房地產(chǎn)企業(yè)無法正常運作，將會影響到整個經(jīng)濟鏈條造成金融風險，同時會給投資者以及購房者帶來巨大的經(jīng)濟損失。

二、當下房地產(chǎn)企業(yè)融資狀況分析

（一）缺乏多元化的融資渠道

較為單一的融資渠道影響著當下房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條的穩(wěn)定性以及循環(huán)性。2015年2月4日晚央行意外降準，將金融機構人民幣存款準備金率下調(diào)了0.5個百分點，緩解了銀行資金流動性的壓力，促進了貨幣的信貸增長。由于民間借貸的融資方式成本高、可靠性低，溫州“跑路”事件巨大的負面影響以及國家相關規(guī)范文件的下發(fā)等原因，導致該融資方式的可行性大大降低。眾所周知，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展離不開銀行信貸的支持，加上近十幾年央行幾次降準降息，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)主要依靠銀行信貸來進行融資。然而，對銀行貸款的過度依賴導致房地產(chǎn)企業(yè)處于高負債率的運營當中，巨大的資金風險給房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)以及投資者的資金帶來了很大的安全隱患。

（二）融資結構協(xié)調(diào)性較低

據(jù)國家統(tǒng)計局的相關數(shù)據(jù)顯示：2014年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資達到9萬億元，同比增長10.5%?？梢姡康禺a(chǎn)項目的資金占用量是巨大的。同時，房地產(chǎn)項目的開發(fā)周期較長，一般需要三到五年的時間，資金的回收期也較長。因此，合理的融資結構對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說至關重要。目前，雖然很多房地產(chǎn)企業(yè)在逐漸探索新的融資渠道，但是各種融資方式之間的協(xié)調(diào)性較低。一些房地產(chǎn)企業(yè)在沒有經(jīng)過系統(tǒng)的分析論證的情況下對融資結構進行分配，在各種融資方式之間進行融資任務的分配。此外，在融資比例中，中短期資金所占比例往往多于長期資金，很容易造成企業(yè)資金鏈條的斷裂，降低抵御風險的能力。

（三）融資風險防范體系不完善

房地產(chǎn)企業(yè)占用資金量大、周期長，且各種新型融資渠道正在不斷的嘗試中，存在著較高的融資風險。2014年房地產(chǎn)基金逐漸進入人們的視野，房地產(chǎn)企業(yè)也開始通過互聯(lián)網(wǎng)推出各種金融產(chǎn)品來拓展融資渠道，這必將進一步擴大房地產(chǎn)融資的風險。國外一些發(fā)達國家的金融體系較為完善，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間較長，形成了穩(wěn)定的、開放的房地產(chǎn)資本市場。較之國內(nèi)來說，他們的房地產(chǎn)融資風險防范體系較為完善。由于我國資本市場的發(fā)展還處于初步發(fā)展階段，我國目前除了像萬科、合生、保利等這些大型房地產(chǎn)企業(yè)外，中小型房地產(chǎn)企業(yè)的融資風險體系都還存在很多問題。有些房地產(chǎn)企業(yè)甚至沒有建立融資風險防范體系;有的房地產(chǎn)企業(yè)雖然引入了先進的融資風險防范體系，但是在執(zhí)行力度上還有所欠缺;有的房地產(chǎn)企業(yè)只關注融資后的風險，忽略了融資前風險和融資中風險等。

（四）融資外部環(huán)境有待健全

房地產(chǎn)行業(yè)本身就是一個特殊的行業(yè)，受到國家相關政策的規(guī)制;金融市場更是國家嚴格管制的對象，因此房地產(chǎn)金融所處的外部環(huán)境較為復雜。雖然我國央行幾次降準降息，但是我國房地產(chǎn)金融市場依舊存在著資金供求失衡的現(xiàn)象，加上市場也存在各種信息的不對稱，導致房地產(chǎn)企業(yè)處于相當緊張的外部融資環(huán)境中。一方面是由于監(jiān)管機構限制過多而導致的金融市場創(chuàng)新不足，不夠開放;另一方面也受到了國家相關房地產(chǎn)政策的影響等。此外，由于一些新型融資模式的引入，國家相關法律法規(guī)的還不健全，缺乏較為全面、明晰的保護、約束與規(guī)制制度，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的融資。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的思考

（一）探索多元化的融資方式

從傳統(tǒng)意義上來講，房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式主要包括銀行信貸、預收房款、股權融資、債券融資以及建設方墊資等方式。隨著金融市場的發(fā)展與完善，諸如房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)證券化、聯(lián)合開發(fā)、開發(fā)商貼息貸款、售后回買及回租、融資租賃、海外融資、私募股權融資、夾層融資、項目融資等融資方式逐漸被一些大型房地產(chǎn)企業(yè)所吸收并合理運用，帶動了整個房地產(chǎn)行業(yè)融資方式的大轉變。以萬科為例，1984年到2008年主要以傳統(tǒng)的融資模式為主，即銀行信貸與股權融資相融合的方式;2009年到2014年逐漸采用更加具有靈活性的、多元化的新型融資模式。2010年，萬科約以22億元的價格收購了20余家房地產(chǎn)企業(yè)，通過合作的方式成功實現(xiàn)融資;2011年，萬科通過房地產(chǎn)信托的方式發(fā)行8款產(chǎn)品，融資規(guī)模約為49億元;2014年僅前兩個月，萬科通過海外融資的方式進一步擴大企業(yè)的發(fā)展規(guī)模，融資規(guī)模達到812億元。從這些數(shù)據(jù)可以看出，多元化的融資渠道給萬科帶來了穩(wěn)定的資金鏈條，為萬科的發(fā)展提供了堅實的資金基礎，也大大的降低了企業(yè)的融資風險。房地產(chǎn)企業(yè)應當首先不斷加強自身綜合實力的提高，提升企業(yè)的綜合實力，為多元化融資提供良好的內(nèi)部環(huán)境。在此基礎上，勿將雞蛋放在同一個籃子里，不斷學習先進的融資模式和融資理念，嘗試運用多元化的融資渠道來平衡企業(yè)的資金狀況。

（二）構建合理的融資結構

首先，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷提升自己的綜合實力。融資結構能夠科學調(diào)整的前提是企業(yè)具有較強的綜合實力，通過自身的力量打開融資渠道的大門，進而使得各方的資金能夠不斷地流入企業(yè)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要科學的轉變戰(zhàn)略導向，改變以往的機會導向，以市場、企業(yè)自身資源以及客戶服務等作為企業(yè)發(fā)展的戰(zhàn)略導向。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要更加專注于企業(yè)的品牌建設、資本運營以及健全的企業(yè)內(nèi)部現(xiàn)代化管理等，摒棄以往“做房產(chǎn)就是做項目”的思想。在此基礎上，做大、做強、做優(yōu)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要合理的協(xié)調(diào)各融資方式之間的融資比例。一方面，通過合理的論證分析，盡量降低銀行信貸融資比例，擴大直接融資以及非信貸融資的比例。以保利地產(chǎn)為例，該房地產(chǎn)企業(yè)不斷探索融資結構的協(xié)調(diào)性，在一次一次的財務分析、經(jīng)濟分析等分析的基礎上，不斷對融資結構進行調(diào)整。主要通過分析企業(yè)的盈利狀況、資產(chǎn)狀況、負債狀況、現(xiàn)金流量狀況、財務杠桿效應、償債能力、運營能力、盈利能力、成長能力等，對每一期融資比例進行調(diào)整。在調(diào)整過程中，尤其注意行業(yè)并購、信托融資、私募股權等非信貸方式以及直接融資方式，平衡企業(yè)的財務杠桿，增強其風險抵御能力。另一方面，要調(diào)整短期資金、中期資金以及長期資金之間的比例。正如上文所述，房地產(chǎn)企業(yè)所需資金大多為長期資金，這就需要企業(yè)不斷開拓海外融資以及資本證券化融資方式，盡可能擁有較多長期融資資金。

（三）建立完善的融資風險防范體系

從宏觀角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)融資風險防范體系的建立實際上與多元化融資渠道的探索、融資結構的合理化、企業(yè)自身能力的提高都有著密不可分的關系，它們之間相輔相成。從微觀角度來講，房地產(chǎn)企業(yè)可以建立三維的風險防范體系。以國外某房地產(chǎn)公司為例，該公司的風險防范體系在橫向上按照公司采用的不同的融資方式進行構建，縱向上按照融資前、融資中、融資后予以劃分，在三維方向上則按照各項風險防范指標進行構建。通過構建這樣一個三維的模型，將各種不同融資方式的比例按照坐標的長度來表示，并且將其對應的三個階段的不同風險予以標注，針對性的制定各項風險指標。房地產(chǎn)企業(yè)可以借助該典型案例來構建全面、系統(tǒng)、有針對性的融資風險防范體系。尤其要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)一定要重視融資前和融資中的風險防范，建立風險預警機制，將國家政策、企業(yè)的各項財務指標等考慮在內(nèi)，通過詳細的分析與應對，將融資風險控制在可容忍范圍之內(nèi)。

（四）不斷完善融資外部環(huán)境

首先，政府可以通過加強各種融資方式所涉及到的中介機構來為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造健康的融資環(huán)境。美國通過建立中介機構的信用記錄檔案、定期公布的方式來保證中介機構的誠信經(jīng)營。我國中介機構的信用體系正在逐漸建立過程中，政府相關部門應當加強對證券機構、信托機構等各種中介機構的監(jiān)管，避免這些機構利用政策的漏洞或者法律制度上的漏洞危害房地產(chǎn)金融市場的健康、安全。其次，政府要給房地產(chǎn)企業(yè)給予適當?shù)闹С?。美國政府會作為擔保機構為房地產(chǎn)企業(yè)的融資提供擔保，也會為房地產(chǎn)企業(yè)提供優(yōu)惠的稅收政策。最后，政府要加快構建和完善相關房地產(chǎn)金融的立法。一方面要對現(xiàn)有的法律法規(guī)予以完善，使其適應房地產(chǎn)融資方式的應用和發(fā)展;另一方面要緊跟各種新型融資方式的腳步，盡快出臺和完善有關房地產(chǎn)證券化、信托的法律法規(guī)建設。

四、結論

房地產(chǎn)投資的抑制以及央行的降息降準使得房地產(chǎn)企業(yè)處于矛盾的狀態(tài)，政府要努力為房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)造良好的外部環(huán)境，房地產(chǎn)企業(yè)也需要不斷探索新的融資渠道、形成合理的融資結構、構建融資風險防范體系以提升房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，為房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展提供穩(wěn)定的資金鏈條。

[參 考 文 獻]