導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

目前，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值已經(jīng)成為我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估界的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。本文就投資性房地產(chǎn)評(píng)估的背景、投資性房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的關(guān)鍵事項(xiàng)、不同會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)的評(píng)估談?wù)効捶ā?/p>

【關(guān)鍵詞】

投資性房地產(chǎn)；評(píng)估；背景；關(guān)鍵事項(xiàng)

1 投資性房地產(chǎn)的評(píng)估背景

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的一些企業(yè)與很多發(fā)達(dá)國(guó)家企業(yè)一樣，將房地產(chǎn)作為一種投資手段，一些企業(yè)甚至把這種投資行為作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

為了順應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的潮流，我國(guó)財(cái)政部借鑒《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―投資性房地產(chǎn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則），使我國(guó)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算有章可循、有法可依。

國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的相關(guān)規(guī)定并在公允價(jià)值應(yīng)用方面有限度地進(jìn)行了創(chuàng)新。它的要點(diǎn)是：一將投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)中分離出來(lái)單獨(dú)核算并在報(bào)表中單獨(dú)列示；二在滿足一定條件的情況下，投資性房地產(chǎn)可以公允價(jià)值計(jì)量，在會(huì)計(jì)期末以公允價(jià)值在會(huì)計(jì)報(bào)告中反映。

投資性房地產(chǎn)在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中內(nèi)容有所區(qū)別。國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：為資本增值而長(zhǎng)期持有的土地（正常經(jīng)營(yíng)中持有短期出售的土地不包括在內(nèi)）；未來(lái)用途尚未確定的土地；主體擁有或在融資租賃下持有并在一項(xiàng)或多項(xiàng)經(jīng)營(yíng)租賃下租出的建筑物；準(zhǔn)備出租的空閑建筑物。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，投資性房地產(chǎn)是能夠單獨(dú)計(jì)量、單獨(dú)出售的為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用權(quán)，持有的準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。而用于出租的土地使用權(quán)可以是通過(guò)出讓方式取得的，也可以是通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得；對(duì)于用于出租的建筑物，必須是企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的。

“公允價(jià)值”這個(gè)概念，在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中有不同的表述。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在公平交易中進(jìn)行資產(chǎn)交換的金額。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，“公允價(jià)值”是指熟悉情況的交易雙方在一項(xiàng)公平交易中自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~。盡管表述有所區(qū)別，但兩者在本質(zhì)上是一致的。

投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式，成本計(jì)量模式和公允價(jià)值計(jì)量模式。對(duì)于采用公允價(jià)值模式計(jì)量的企業(yè)，首先要解決的問(wèn)題就是怎樣確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。國(guó)際上流行的做法是借助于獨(dú)立第三方――資產(chǎn)評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果，這是大部分企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師的首選。

為了對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估行為進(jìn)行規(guī)范，中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)于2007年、2009年先后制定并了《以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估指南（試行）》和《投資性房地產(chǎn)評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》。這兩部規(guī)章的實(shí)施，對(duì)于規(guī)范評(píng)估人員的評(píng)估行為，維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估當(dāng)事人的合法權(quán)益。

2 投資性房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中的關(guān)鍵事項(xiàng)

下面是評(píng)估人員為滿足某上市公司財(cái)務(wù)報(bào)告披露需要而進(jìn)行的投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)，我們以此為例，就評(píng)估范圍的確定、評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)及評(píng)估初稿的提交等問(wèn)題進(jìn)行探討。該上市公司為基建行業(yè)企業(yè)，擁有多達(dá)近二千多項(xiàng)的物業(yè)，其中投資性房地產(chǎn)就有約50項(xiàng)，分布我國(guó)北京、上海、廣州、深圳等一線城市和眾多的二線城市。

2.1確定評(píng)估范圍

在這項(xiàng)評(píng)估業(yè)務(wù)中，重要的環(huán)節(jié)之一就是確定投資性房地產(chǎn)的范圍。投資性房地產(chǎn)本應(yīng)由企業(yè)自行確定，但因?yàn)橥顿Y性房地產(chǎn)是新興事物，企業(yè)對(duì)其認(rèn)識(shí)不到位，所以投資性房地產(chǎn)范圍往往由注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)助確定。注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)根據(jù)自己對(duì)投資性房地產(chǎn)的理解確定投資性房地產(chǎn)范圍，但這個(gè)范圍往往因?yàn)檫^(guò)大過(guò)多而不被企業(yè)所接受。企業(yè)認(rèn)為持有房地產(chǎn)的目的不是賺取租金或資本增值，盡管目前正在出租，但這只是一個(gè)短期的行為。注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為，他們的識(shí)別過(guò)程嚴(yán)格地遵循了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。雙方博弈的結(jié)果是注冊(cè)會(huì)計(jì)師做出了讓步，將位于一線城市且全部或絕大部分已經(jīng)出租的寫(xiě)字樓作為投資性房地產(chǎn)。

在確定投資性房地產(chǎn)范圍的過(guò)程中，企業(yè)和注冊(cè)會(huì)計(jì)師各有各的判斷，評(píng)估人員本身沒(méi)有太多的發(fā)言權(quán)，是被動(dòng)的，但評(píng)估人員必須參與其中，并且了解雙方對(duì)投資性房地產(chǎn)范圍確定不一致并各自堅(jiān)持的理由。客戶(hù)認(rèn)為自己是基建行業(yè)的上市公司，若持有大量的投資性房地產(chǎn)會(huì)被認(rèn)為不務(wù)正業(yè)，而且投資性房地產(chǎn)在每年都需要評(píng)估太麻煩，但是注冊(cè)會(huì)計(jì)師則認(rèn)為自己有責(zé)任判斷企業(yè)的分類(lèi)是否合理，這是職責(zé)所在。所以要求評(píng)估人員要對(duì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定必須熟悉。

2.2明確評(píng)估基準(zhǔn)、評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)是市場(chǎng)價(jià)值，雖然會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的是公允價(jià)值，對(duì)于本例中的投資性物業(yè)，市場(chǎng)價(jià)值與公允價(jià)值是一致的，市場(chǎng)價(jià)值就是公允價(jià)值，公允價(jià)值就是市場(chǎng)價(jià)值。

投資性房地產(chǎn)的評(píng)估方法可以是市場(chǎng)比較法，也可以是收益法。以市場(chǎng)比較法為主，兼顧收益法。

評(píng)估假設(shè)方面，主要問(wèn)題是用收益法進(jìn)行評(píng)估時(shí)租期內(nèi)外租金如何確定問(wèn)題，特別是如果租期內(nèi)的租金與市場(chǎng)租金明顯不同時(shí)如何處理的問(wèn)題，這方面需要評(píng)估人員與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效地溝通。

2.3提交投資性房地產(chǎn)評(píng)估初稿

評(píng)估人員在完成了評(píng)估過(guò)程之后，要將評(píng)估初步結(jié)果告知企業(yè)。因?yàn)樵u(píng)估結(jié)果對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)有直接的影響，企業(yè)不愿意看到過(guò)高或過(guò)低的評(píng)估結(jié)果，所以需要評(píng)估人員與企業(yè)進(jìn)行有效溝通。

評(píng)估人員應(yīng)當(dāng)明白，企業(yè)對(duì)其物業(yè)的了解有時(shí)比評(píng)估人員深刻。當(dāng)然評(píng)估人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的特殊要求而影響評(píng)估結(jié)果的公允，要進(jìn)行充分的市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于確實(shí)存在的客觀事實(shí)必須保持評(píng)估的獨(dú)立性。

3 投資性房地產(chǎn)在不同的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估

3.1國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，評(píng)估范圍、關(guān)鍵問(wèn)題及解決方法

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，企業(yè)進(jìn)行投資性房地產(chǎn)評(píng)估通常是出于以下五個(gè)方面的需要：一是企業(yè)在對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值并在審計(jì)報(bào)告中加以反映；二是融資租入的投資性房地產(chǎn)要按照最小租金支出現(xiàn)值與公允價(jià)值孰低的原則來(lái)確定其初始成本時(shí)；三是以非貨幣易方式取得的投資性房地產(chǎn)需要以公允價(jià)值作為其入賬成本；四是企業(yè)在采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)或存貨時(shí)應(yīng)按轉(zhuǎn)換之日的公允價(jià)值確定入賬成本；五是企業(yè)采用成本模式對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的情況下，注冊(cè)會(huì)計(jì)師的審計(jì)報(bào)告需要披露投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值或該公允價(jià)值無(wú)法可靠計(jì)量的原因。

在評(píng)估實(shí)務(wù)中，以第一項(xiàng)和第五項(xiàng)投資性房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)居多。為了順利地進(jìn)行評(píng)估工作，評(píng)估人員事前要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的；要熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)；要熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式；要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法及假設(shè)；要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況；要了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)的租約條款。

3.1.1事前與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行有效的溝通，了解評(píng)估的目的

評(píng)估人員在接受了業(yè)務(wù)委托之后，應(yīng)提議召開(kāi)注冊(cè)評(píng)估師、委托人和注冊(cè)會(huì)計(jì)師三方參加的溝通協(xié)調(diào)會(huì)，以了解評(píng)估報(bào)告需要滿足的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定。

3.1.2 熟悉會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，具備相關(guān)的會(huì)計(jì)知識(shí)

隨著新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的逐步實(shí)施，以財(cái)務(wù)報(bào)告為目的的評(píng)估業(yè)務(wù)會(huì)成為資產(chǎn)評(píng)估行來(lái)的一項(xiàng)新興業(yè)務(wù)。所以評(píng)估人員應(yīng)盡可能對(duì)相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行深入研究，以便與注冊(cè)會(huì)計(jì)師有“共同語(yǔ)言”。

3.1.3熟悉財(cái)務(wù)報(bào)表中投資性房地產(chǎn)的反映方式

注冊(cè)會(huì)計(jì)師運(yùn)用評(píng)估數(shù)據(jù)是為恰當(dāng)?shù)赜?jì)量或披露，所以評(píng)估人員應(yīng)該熟悉在財(cái)務(wù)報(bào)告中評(píng)估對(duì)象的原始數(shù)據(jù)內(nèi)涵。比如，投資性房地產(chǎn)賬面記錄的數(shù)據(jù)是“房地合一”的價(jià)值還是僅僅是房屋或土地使用權(quán)的價(jià)值？只有弄清楚這一點(diǎn)，才不會(huì)簡(jiǎn)單地給出房地一體的評(píng)估結(jié)論，不會(huì)對(duì)報(bào)告使用者產(chǎn)生誤導(dǎo)。

3.1.4要與注冊(cè)會(huì)計(jì)師進(jìn)行溝通，選擇恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，財(cái)務(wù)報(bào)告中應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的評(píng)估方法和重要的評(píng)估假設(shè)，需要說(shuō)明所確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值是有充足的市場(chǎng)證據(jù)還是依賴(lài)了其他因素，即在財(cái)務(wù)報(bào)告中要將評(píng)估人員所采用的評(píng)估方法和所依據(jù)的評(píng)估假設(shè)都進(jìn)行披露。所以，評(píng)估人員必須將評(píng)估方法和評(píng)估假設(shè)等內(nèi)容與注冊(cè)會(huì)計(jì)師溝通并在評(píng)估報(bào)告中披露，以便于注冊(cè)會(huì)計(jì)師引用。

3.1.5要關(guān)注投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)情況

與企業(yè)的其他資產(chǎn)不同，房地產(chǎn)是需要產(chǎn)權(quán)登記來(lái)確定權(quán)屬的資產(chǎn)。房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)是否完整、是否有瑕疵對(duì)其公允價(jià)值會(huì)產(chǎn)生重大影響，所以評(píng)估人員必須弄清楚待估的投資性房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況，以確定其在現(xiàn)況下的公允價(jià)值。

3.1.6了解投資性房地產(chǎn)實(shí)際出租情況及相關(guān)租約條款

一般情況下，投資性房地產(chǎn)均是有租約的，評(píng)估人員應(yīng)了解現(xiàn)有租約中的租金是否公允。如果存在租約租金與市場(chǎng)租金相差懸殊的情況下，要分別租期內(nèi)和租期外進(jìn)行考慮，在租期內(nèi)按照租約內(nèi)的租金進(jìn)行計(jì)算，在租期外則按市場(chǎng)租金計(jì)算。

3.2投資性房地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的評(píng)估

3.2.1國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別

與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則增加了采用公允價(jià)值計(jì)量模式的前提條件。企業(yè)只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。

從投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式需要滿足的條件看，國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定在某種程度上限制了市場(chǎng)法以外的其他評(píng)估方法的使用。因?yàn)槠渌脑u(píng)估方法通常有較多的假設(shè)，主觀性較大，容易產(chǎn)生爭(zhēng)議。所以，公允價(jià)值計(jì)量模式在使用條件上的限制一定程度上提高了采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量的可靠性。

3.2.2對(duì)評(píng)估的影響

國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的區(qū)別，在后續(xù)計(jì)量、評(píng)估方法和周期性評(píng)估等方面都會(huì)對(duì)投資性房地產(chǎn)的評(píng)估產(chǎn)生影響。

后續(xù)計(jì)量方面。對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更傾向于公允價(jià)值模式，而國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為基準(zhǔn)模式，公允價(jià)值只有滿足一定條件才可使用，是一種可選模式。其原因是公允價(jià)值下不計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，變動(dòng)直接進(jìn)損益，容易帶來(lái)利潤(rùn)操縱，進(jìn)而影響所得稅。

評(píng)估方法方面。在國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，首選的市場(chǎng)比較法。而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，收益法也是常用的評(píng)估方法之一。

周期性評(píng)估方面。國(guó)內(nèi)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，并不需要在每個(gè)會(huì)計(jì)期末都確認(rèn)公允價(jià)值。但在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，投資性房地產(chǎn)需要每年評(píng)估一次，以滿足會(huì)計(jì)報(bào)告計(jì)量或披露的需要。

【參考文獻(xiàn)】

[1]《資產(chǎn)評(píng)估》 全國(guó)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師考試用書(shū) 經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社.2013（05）.

篇2

【關(guān)鍵詞】收益法 房產(chǎn)評(píng)估 應(yīng)用探析

一、收益法的基本原理

收益法的理論依據(jù)為效用價(jià)值論，認(rèn)為房地產(chǎn)的價(jià)值在于該房地產(chǎn)未來(lái)所帶來(lái)的收益。收益法本著收益還原的思路對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，即把房地產(chǎn)未來(lái)預(yù)計(jì)收益還原為基準(zhǔn)日的資本額或投資額。具體評(píng)估辦法是通過(guò)估算被評(píng)估房地產(chǎn)在未來(lái)的預(yù)期收益，并采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產(chǎn)評(píng)估值。

二、收益年限的確定

收益年限是估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至未來(lái)可以獲得收益的時(shí)間。一般情況下，估價(jià)對(duì)象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟(jì)壽命。對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可收益的年限；對(duì)于房地合一的估價(jià)對(duì)象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來(lái)確定未來(lái)可獲利年限。但如果一宗房地產(chǎn)擬在持有一定年限后進(jìn)行出售或其他處理，評(píng)估的收益年限則為其準(zhǔn)備的持有期問(wèn)。房地產(chǎn)的收益年限一般較長(zhǎng)，一般都有幾十年。因此，在評(píng)估實(shí)務(wù)中估價(jià)人員常假設(shè)估價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)數(shù)年后將其轉(zhuǎn)讓來(lái)縮短收益年限，以利于更準(zhǔn)確地選取預(yù)期凈收益和還原利率，從而提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在理論中還存在收益年限為無(wú)限年的情況，現(xiàn)實(shí)的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無(wú)限年的情況下，房地產(chǎn)評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象的價(jià)值一般會(huì)較高，在實(shí)務(wù)中可用它來(lái)驗(yàn)證其他年限評(píng)估出的房地產(chǎn)價(jià)值是否偏高。

三、預(yù)期收益的預(yù)測(cè)與確定

房地產(chǎn)預(yù)期收益應(yīng)該是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費(fèi)用后的凈額。預(yù)測(cè)凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀、國(guó)家政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時(shí)，必須注意房地產(chǎn)的實(shí)際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實(shí)際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評(píng)估房地產(chǎn)實(shí)際取得的凈收益。實(shí)際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評(píng)估。因?yàn)樵谠u(píng)估時(shí)點(diǎn)被評(píng)估對(duì)象的實(shí)際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預(yù)測(cè)失真。例如，一個(gè)交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因?yàn)橛刑厥獾年P(guān)系而將一些會(huì)議活動(dòng)在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評(píng)估時(shí)點(diǎn)的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的基礎(chǔ)就會(huì)引起預(yù)測(cè)的收益不準(zhǔn)確。所以，預(yù)測(cè)房地產(chǎn)凈收益的基礎(chǔ)是實(shí)際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產(chǎn)凈收益時(shí)，不同收益類(lèi)型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測(cè)算其收入租金時(shí)，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費(fèi)用、額外的補(bǔ)償費(fèi)用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。

四、合理剝離出屬于無(wú)形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益

在運(yùn)用收益法對(duì)收益性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)。首先，要明確收益只能是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的。這里有兩層含義：一是要評(píng)估的房地產(chǎn)只包含房屋和土地或者只是單獨(dú)的房屋或者只是單獨(dú)的土地，這樣的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，收益一定是只有房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益；二是要評(píng)估的房地產(chǎn)包括其中的設(shè)備、器具以及運(yùn)營(yíng)所需要的所有設(shè)施，例如，酒店在轉(zhuǎn)讓時(shí)是將其中的所有設(shè)備物品一同轉(zhuǎn)讓?zhuān)虼耍谟檬找娣ㄔu(píng)估時(shí)，不需要?jiǎng)冸x其他的收益。但是這兩種收益中都包含了無(wú)形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，比如，管理者的管理能力、房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)等等。無(wú)論哪一種情況，房地產(chǎn)的收益中都不應(yīng)該包括無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，這就需要合理地評(píng)

估無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益。其次。如何評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益是能否準(zhǔn)確評(píng)估出房地產(chǎn)價(jià)值的關(guān)鍵。目前，比較公認(rèn)的一種方法是：將待估房地產(chǎn)與其他相類(lèi)似的房地產(chǎn)作比較，來(lái)剔除無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益。這種方法實(shí)際上是一種比較粗糙的評(píng)估方法.因?yàn)槠渌?lèi)似的房地產(chǎn)也會(huì)存在無(wú)形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，而且可能是正的，也可能是負(fù)的。并且，房地產(chǎn)獨(dú)一無(wú)二的特性決定了房地產(chǎn)評(píng)估的不可比較性，而且類(lèi)似房地產(chǎn)的詳細(xì)收益信息不可能很容易得到。因此，筆者建議可以借助企業(yè)價(jià)值評(píng)估中對(duì)無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值的處理來(lái)評(píng)估房地產(chǎn)收益中無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益，也就是將無(wú)形資產(chǎn)在房地產(chǎn)中的地位及其對(duì)房地產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)盡可能量化出來(lái)，用房地產(chǎn)整體收益表示出來(lái)，這樣做雖然需要準(zhǔn)確地把握無(wú)形資產(chǎn)在房地產(chǎn)中的作用，但是，避免了收集其他信息。當(dāng)然，這對(duì)評(píng)估時(shí)的理論和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)提出了很高的要求，要求必須合理準(zhǔn)確地把握無(wú)形資產(chǎn)所帶來(lái)的收益。

五、降低房地產(chǎn)評(píng)估收益法中的主觀因素的影響

（一）盡快制訂有關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)則、評(píng)估方法操作規(guī)范來(lái)約束主觀行為。實(shí)踐證明，現(xiàn)行的評(píng)估管理規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)則的內(nèi)容等難以約束應(yīng)用收益法的評(píng)估判斷隨意主觀行為，因此研究如何約束主觀因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響，特別是解決操縱評(píng)估結(jié)果的行為是當(dāng)務(wù)之急。

篇3

物業(yè)稅的概念自從進(jìn)入國(guó)人的視野，多年來(lái)一直備受社會(huì)關(guān)注。所謂物業(yè)稅，主要是針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，要求其所有者或承租人每年都繳付一定稅款，稅額隨房產(chǎn)的升值而提高。物業(yè)稅是一種房地產(chǎn)在保有期間征收的稅種，征稅的基礎(chǔ)是房地產(chǎn)在評(píng)稅時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。因此，房地產(chǎn)評(píng)估值的準(zhǔn)確程度直接關(guān)系到物業(yè)稅征收的準(zhǔn)確性。雖然物業(yè)稅的開(kāi)征比較復(fù)雜，2011年我國(guó)選擇上海、重慶作為試點(diǎn)城市，暫時(shí)進(jìn)行房產(chǎn)稅改革，采用市場(chǎng)價(jià)格作為稅基，不過(guò)對(duì)物業(yè)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估值的采用是其發(fā)展的必然。從一般的房地產(chǎn)評(píng)估角度來(lái)講，進(jìn)行房地產(chǎn)個(gè)案評(píng)稅能夠盡可能的準(zhǔn)確評(píng)估待估對(duì)象的價(jià)值。但是物業(yè)稅征收對(duì)象數(shù)目龐大，評(píng)稅時(shí)間以及資金有限，使得房地產(chǎn)評(píng)估必須兼顧準(zhǔn)確與快速高效兩個(gè)原則。在這種情況之下，國(guó)家地稅總局提出實(shí)行批量評(píng)稅的思路。試點(diǎn)評(píng)稅證實(shí)這種思路是完全可行的。物業(yè)稅的評(píng)估工作試點(diǎn)城市中有像北京、上海、重慶這樣的大型城市，也有像焦作、馬鞍山等偏小型城市。由于城市間的發(fā)展程度不同，評(píng)稅采取的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方案也有一定的差異。本文將針對(duì)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估方法進(jìn)行分析研究。

二、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)值

評(píng)估基本方法無(wú)論地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度如何，房地產(chǎn)估價(jià)經(jīng)常采用的方法不外乎市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。在房地產(chǎn)模擬評(píng)稅中，同樣主要應(yīng)用這三種方法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。從本質(zhì)上來(lái)講，模擬評(píng)稅時(shí)所采用的方法和普通房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估所采用的方法基本一致。由于考慮到評(píng)稅快速高效以及實(shí)際可行性的要求，模擬評(píng)稅的實(shí)際工作中采用批量評(píng)稅的方法。采取批量評(píng)稅的關(guān)鍵步驟是分區(qū)和求取基準(zhǔn)價(jià)格。

（一）成本法是求取估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重新構(gòu)建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。通過(guò)分別評(píng)估房產(chǎn)價(jià)值和地產(chǎn)價(jià)值，以二者之和作為房地產(chǎn)整體價(jià)值。其中房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用重置成本法，地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，土地分區(qū)即為城市土地分等分級(jí)。成本法可適用居住、商業(yè)、綜合、工業(yè)四類(lèi)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，綜合、工業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估首選成本法進(jìn)行。

（二）市場(chǎng)比較法是在待估房地產(chǎn)所在的評(píng)估分區(qū)范圍內(nèi)按房地產(chǎn)的細(xì)類(lèi)劃分設(shè)定有代表性的樣本房地產(chǎn)，通過(guò)大量（三個(gè)以上）同一分區(qū)的相同細(xì)類(lèi)可比實(shí)例評(píng)估樣本房地產(chǎn)的價(jià)值，進(jìn)而由樣本房地產(chǎn)價(jià)值修正待估房地產(chǎn)價(jià)值的方法。市場(chǎng)法評(píng)估的基準(zhǔn)價(jià)格為標(biāo)準(zhǔn)樣本房地產(chǎn)市場(chǎng)單價(jià)。另外為計(jì)稅的方便性和易操作性起見(jiàn)，市場(chǎng)法評(píng)估分區(qū)是在房地產(chǎn)價(jià)格聚類(lèi)的基礎(chǔ)上，又綜合考慮行政區(qū)位和土地級(jí)別的影響因素得到的。市場(chǎng)法可適用居住、商業(yè)、工業(yè)、綜合四個(gè)大類(lèi)房地產(chǎn)的房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，在居住類(lèi)房地產(chǎn)和商業(yè)房地產(chǎn)中應(yīng)用廣泛。

（三）收益法適用商業(yè)類(lèi)房地產(chǎn)的計(jì)稅價(jià)值評(píng)估情形，是一種依據(jù)商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)純收益反算其市場(chǎng)價(jià)值的方法。在待評(píng)稅房地產(chǎn)所在的評(píng)稅商業(yè)分區(qū)范圍內(nèi)，按要求設(shè)定在區(qū)域內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)中具有代表性，能集中反映分區(qū)內(nèi)同類(lèi)房地產(chǎn)典型特征的商業(yè)樣本房地產(chǎn)，作為原始樣本商業(yè)用房。然后收集與原始樣本商業(yè)用房類(lèi)似的商用房地產(chǎn)的租金及售價(jià)價(jià)格案例測(cè)算原始基準(zhǔn)價(jià)格。在此基礎(chǔ)上通過(guò)因素修正確定待評(píng)稅房地產(chǎn)的評(píng)估值。收益法的分區(qū)的依據(jù)有：商業(yè)房地產(chǎn)租金收益數(shù)據(jù)或經(jīng)營(yíng)收益數(shù)據(jù)，城區(qū)商業(yè)用地土地級(jí)別和基準(zhǔn)地價(jià)體系，城市行政區(qū)域。

三、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，主要是指人均國(guó)民生產(chǎn)總值、人均財(cái)政收入、農(nóng)民人均純收入三項(xiàng)主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)低于平均水平的地區(qū)。經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)相對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)而言具有一些獨(dú)特的特點(diǎn)，總體表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)化程度較差。以下是筆者根據(jù)經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)的評(píng)估實(shí)際工作遇到的問(wèn)題總結(jié)出的房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估特點(diǎn)。

（一）房地產(chǎn)交易市場(chǎng)不成熟，安置房以及早期企業(yè)福利分房占居住類(lèi)房地產(chǎn)比重相對(duì)較大一個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展是與該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展密不可分的。房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是否成熟一定程度上取決于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)化程度。而經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相對(duì)落后，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)比重小。在房地產(chǎn)市場(chǎng)化前大量的企業(yè)內(nèi)部分房以及拆遷類(lèi)的安置房等如今進(jìn)入房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，占據(jù)了交易市場(chǎng)的一席之地，影響了房地產(chǎn)的正常交易，并使得在房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估測(cè)算過(guò)程中出現(xiàn)多種評(píng)估方法結(jié)論不一致的現(xiàn)象。

（二）一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)生的正常交易案例相對(duì)較少，交易成交價(jià)參差不齊應(yīng)用市場(chǎng)法和收益法進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)越繁榮、原始數(shù)據(jù)越多越廣泛，越能夠提高評(píng)估的準(zhǔn)確度。如果評(píng)稅基礎(chǔ)數(shù)據(jù)太少則會(huì)使得評(píng)估結(jié)果不能很好的表達(dá)房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值。在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)某些特定評(píng)估分區(qū)中，往往合適的數(shù)據(jù)量相對(duì)偏少，這給評(píng)估工作帶來(lái)了極大的不便。例如，利用市場(chǎng)法對(duì)某市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)居住類(lèi)房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估，該市有關(guān)部門(mén)提供的交易案例共5宗，其中一宗案例年代較為久遠(yuǎn)，另外四宗案例則出自同一個(gè)小區(qū)A，并且四宗案例中的一宗成交價(jià)格遠(yuǎn)低于其他三宗。這種情況下得到的樣本房地產(chǎn)價(jià)值顯然只能夠用于修正A小區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)值。

（三）商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展落后，商業(yè)物業(yè)分布不集中，商業(yè)形態(tài)樣本量少，同一區(qū)域內(nèi)相同商業(yè)細(xì)類(lèi)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況差異較大在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的城市，商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展相對(duì)落后，商業(yè)類(lèi)型少。較為繁華的商業(yè)街只有一兩條，其余的商業(yè)物業(yè)多呈點(diǎn)狀分布，較為成熟的商圈相對(duì)較少，這樣的布局顯然不利于評(píng)估分區(qū)的劃分。有些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地少（比如商場(chǎng)類(lèi)物業(yè)），使得評(píng)估結(jié)論說(shuō)服力不強(qiáng)。另外，盡管是在同一評(píng)估分區(qū)內(nèi)的同種商業(yè)類(lèi)型，也存在租金程度和收益水平差別較大的情況，給原始樣本商業(yè)用房的選取帶來(lái)了困難。

四、經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)計(jì)稅價(jià)值評(píng)估方法探究

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估最突出的特點(diǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)化程度較低，主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)建設(shè)和交易不活躍，房地產(chǎn)交易中福利性住房比例偏高。這給房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估工作中分區(qū)和確定基準(zhǔn)價(jià)值帶來(lái)了難度。鑒于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)在房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估方面的這些特點(diǎn)，在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中就要求參與人員在利用三種常用房地產(chǎn)評(píng)估方法時(shí)根據(jù)地區(qū)的特點(diǎn)制定適合該地區(qū)的評(píng)估方案。

（一）基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的基本條件，要盡量獲得更多的有效數(shù)據(jù)一般來(lái)講，大型城市房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量大，價(jià)格聚類(lèi)性明顯，價(jià)格變化層次性好，分區(qū)數(shù)量要多于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)。對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言在選取可比實(shí)例時(shí)要合理選擇適當(dāng)?shù)目杀葘?shí)例，特別是針對(duì)某一特定的樣本房地產(chǎn)、估價(jià)目的和估價(jià)時(shí)點(diǎn)來(lái)說(shuō)，有些交易實(shí)例并不適用。在評(píng)稅過(guò)程中，三種基本的評(píng)稅方法都需要相應(yīng)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。有效數(shù)據(jù)是房地產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)確與否的基礎(chǔ)條件，必須做好數(shù)據(jù)的搜集工作。這就要求委托方盡可能地提供條件，使得評(píng)估人員能夠獲取更多的有效數(shù)據(jù)。

（二）收益類(lèi)房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)適當(dāng)確定原始樣本商業(yè)用房的設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)評(píng)估分區(qū)原始樣本商業(yè)用房應(yīng)具有一定的代表性，能夠較好的表達(dá)該地區(qū)的商業(yè)細(xì)類(lèi)發(fā)展水平。在聚類(lèi)明顯的商業(yè)區(qū)內(nèi)選取原始樣本商業(yè)用房較為容易。但是對(duì)于經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)而言，其商業(yè)物業(yè)分布不集中多呈點(diǎn)狀分布，這無(wú)疑加大了樣本房的選取難度。因此，在設(shè)定不同商業(yè)類(lèi)型原始樣本商業(yè)用房時(shí)，要在分析該地區(qū)客觀的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平基礎(chǔ)上，參考土地分級(jí)，合理確定原始樣本商業(yè)用房，同時(shí)也要對(duì)部分修正因素進(jìn)行調(diào)整。特殊情況下，可對(duì)具體對(duì)象進(jìn)行個(gè)案評(píng)稅。

（三）評(píng)稅地區(qū)局部出現(xiàn)住宅類(lèi)物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量不足的可以考慮采用成本法替代市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估上文提到某市開(kāi)發(fā)區(qū)居住類(lèi)用房的評(píng)估案例，由于可比實(shí)例不合理，不能應(yīng)用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估的，可以應(yīng)用成本法代替市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估，特殊情況下還可以考慮個(gè)案評(píng)估。一般來(lái)講，每個(gè)評(píng)估分區(qū)內(nèi)都能找到三個(gè)以上的可比實(shí)例，但是無(wú)疑可比實(shí)例數(shù)量越多房地產(chǎn)評(píng)估的結(jié)果越接近真實(shí)價(jià)值。當(dāng)住宅類(lèi)房地產(chǎn)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)量較少或不足時(shí)，可以考慮參考成本法評(píng)估待估房地產(chǎn)價(jià)值。

（四）利用成本法和市場(chǎng)法評(píng)估結(jié)論存在差異性的探究在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)采用不同方法評(píng)估同一宗房地產(chǎn)結(jié)果存在差異性的原因可能有兩種情況。第一種情況是基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的缺乏導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果偏離實(shí)際價(jià)值，解決的辦法在上文中已經(jīng)分析過(guò)了；第二種情況是針對(duì)安置房和福利性分房比重較大的地區(qū)出現(xiàn)的大量居住類(lèi)物業(yè)成本法評(píng)估價(jià)值高于市場(chǎng)法評(píng)估值的現(xiàn)象，應(yīng)尊重市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果。從房地產(chǎn)評(píng)估原理上講，市場(chǎng)法的理論依據(jù)是替代原理；成本法的理論依據(jù)可分為從賣(mài)方的角度和買(mǎi)方的角度來(lái)看。從賣(mài)方角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，是基于房地產(chǎn)的“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過(guò)去的投入，即賣(mài)方愿意接受的價(jià)格，不能低于他為開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)。從買(mǎi)方角度來(lái)看，成本法的理論依據(jù)是替代原理。即買(mǎi)方愿意支付的價(jià)格不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)。可見(jiàn)，如果房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上大量賣(mài)方房源來(lái)自于企業(yè)福利分房，這些房地產(chǎn)并不符合嚴(yán)格的生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，因?yàn)檫@種獲取方式不同于重新構(gòu)建一宗房地產(chǎn)的獲得方式，賣(mài)方獲得該類(lèi)房地產(chǎn)所付出的直接投資遠(yuǎn)低于開(kāi)發(fā)或建造該房地產(chǎn)花費(fèi)的代價(jià)。而市場(chǎng)法的評(píng)估很好的遵循了替代原理，因此選用市場(chǎng)法的評(píng)估結(jié)果更具科學(xué)性。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；假設(shè)開(kāi)發(fā)法；在建工程

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

原標(biāo)題：對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估中的假設(shè)開(kāi)發(fā)法探究

收錄日期：2016年4月29日

伴隨著我國(guó)房?jī)r(jià)一直居高不下，對(duì)于普通百姓而言，購(gòu)買(mǎi)一套房，甚至需要花費(fèi)一輩子的心血。因此，在房地產(chǎn)準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)前，就對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估顯得意義非常的重大。通過(guò)假設(shè)開(kāi)發(fā)法進(jìn)行評(píng)估，能為相關(guān)決策者提供一定的數(shù)據(jù)參考，為他們做出更好的決策做好準(zhǔn)備。

一、案例簡(jiǎn)介

某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法所涉及的企業(yè)存貨――在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（在建項(xiàng)目）。評(píng)估基準(zhǔn)日：2014年12月31日。土地面積12，600m2，國(guó)有出讓住宅用地（取得國(guó)有出讓土地使用權(quán)證），開(kāi)發(fā)程度為“七通一平”，土地剩余使用年限48年。規(guī)劃容積率4.0，總建筑面積為47，400m2。在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品賬面價(jià)值為8，310萬(wàn)元，其中：土地成本（含契稅）為6，642萬(wàn)元，已發(fā)生勘察設(shè)計(jì)等前期工程及管理費(fèi)約為945萬(wàn)元，已完成建筑工程成本約為723萬(wàn)元。投資建設(shè)方案：項(xiàng)目至基準(zhǔn)日已經(jīng)運(yùn)行1年，從評(píng)估基準(zhǔn)日計(jì)算，該工程尚需3年建設(shè)工期，預(yù)計(jì)第一年投入40%，第二年投入40%，第三年投入20%。建筑安裝工程費(fèi)估算為1，500元/m2。勘察設(shè)計(jì)、前期工程費(fèi)及管理費(fèi)用等估算為360元/m2。房地產(chǎn)銷(xiāo)售計(jì)劃：住宅在項(xiàng)目建成時(shí)預(yù)計(jì)銷(xiāo)售55%，建成第二年和第三年分別銷(xiāo)售35%和10%。平均銷(xiāo)售單價(jià)為6，250元/m2。銷(xiāo)售費(fèi)用和交易手續(xù)費(fèi)為收入的3.5%。測(cè)算過(guò)程如下：

1、后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本。根據(jù)預(yù)算，該項(xiàng)目建筑安裝工程單位成本造價(jià)約為1，500元/m2，勘察設(shè)計(jì)等前期工程及管理費(fèi)用成本造價(jià)約為360元/m2，合計(jì)約為1，860元/m2，則：

總開(kāi)發(fā)建設(shè)成本=47400×1860=8816.4（萬(wàn)元）

后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本=8816.4-945-723=7148.4（萬(wàn)元）

測(cè)算后期各年的投入金額如表1所示。（表1）

2、總銷(xiāo)售收入的預(yù)測(cè)。（表2）

住宅銷(xiāo)售收入=47400×6250=29625（萬(wàn)元）

3、營(yíng)業(yè)稅金及附加。營(yíng)業(yè)稅5%，城建稅7%，教育費(fèi)附加3%，合計(jì)是5.5%，以預(yù)售或銷(xiāo)售收入為基數(shù)進(jìn)行預(yù)繳或匯算清繳。

4、銷(xiāo)售費(fèi)用。主要是交易手續(xù)費(fèi)、銷(xiāo)售人員工資、廣告等費(fèi)用，以預(yù)售或銷(xiāo)售收入為基數(shù)，按3.5%測(cè)算。

5、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。管理費(fèi)用已在建設(shè)費(fèi)用中核算。財(cái)務(wù)費(fèi)用未單獨(dú)核算，不影響項(xiàng)目?jī)糇杂涩F(xiàn)金流量計(jì)算。

6、折舊與攤銷(xiāo)。金額小，不單獨(dú)計(jì)算。

7、土地增值稅。第3年度和第4年度以預(yù)售收入為基數(shù)按2%預(yù)繳，第5年度銷(xiāo)售完畢清盤(pán)后匯算清繳，即：第3年度土地增值稅預(yù)繳額=16293.75×2%=328.875（萬(wàn)元）；第4年度土地增值稅預(yù)繳額=10368.75×2%=207.375（萬(wàn)元）；第5年度土地增值稅匯算清繳如表3所示。（表3）

8、企業(yè)所得稅。第3年度和第4年度以預(yù)售或銷(xiāo)售收入為基數(shù)按1.25%（即等于5%×25%）預(yù)繳，第5年度銷(xiāo)售完畢清盤(pán)后匯算清繳，即：第3年度企業(yè)所得稅預(yù)繳額=16293.75×1.25%=203.67（萬(wàn)元）；第4年度企業(yè)所得稅預(yù)繳額=10368.75×1.25%=129.61（萬(wàn)元）；第5年度匯算清繳如表4所示。（表4）

9、折現(xiàn)率。按照評(píng)估所采取的收益口徑，根據(jù)在建項(xiàng)目所在地同類(lèi)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)收益水平、在建項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度與可能風(fēng)險(xiǎn)狀況和房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)正常的借貸資金規(guī)模和結(jié)構(gòu)，折現(xiàn)率為10%，年中折現(xiàn)。

10、在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品評(píng)估值。在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品評(píng)估值的測(cè)算如表5所示。（表5）取整，在建開(kāi)發(fā)產(chǎn)品評(píng)估值為10，631萬(wàn)元。

二、方法分析

本案例采用的是房地產(chǎn)評(píng)估中的在建工程價(jià)值評(píng)估。所謂在建工程指的是：合法取得《國(guó)有土地使用權(quán)證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑施工許可證》等正在建設(shè)中的工程。對(duì)在建工程進(jìn)行估價(jià)，實(shí)際上是對(duì)其土地使用權(quán)價(jià)值和工程價(jià)值的評(píng)估。

本文中的案例運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法來(lái)進(jìn)行評(píng)估。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是建立在估算開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)上，扣除在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤(rùn)、后續(xù)工程的建造成本、費(fèi)用及其利息和利潤(rùn)、買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi)、銷(xiāo)售稅費(fèi)等，求得在建工程的價(jià)值。用公式可以表述為：

在建工程價(jià)值=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-在建工程在續(xù)建階段的利息和利潤(rùn)-續(xù)建成本-管理費(fèi)-續(xù)建投資利息和利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程的稅費(fèi)-銷(xiāo)售稅費(fèi)

對(duì)尚不存在的續(xù)建工程作假設(shè)是假設(shè)開(kāi)發(fā)法需要做的。假設(shè)開(kāi)發(fā)法還需對(duì)建成后的樓價(jià)作出預(yù)測(cè)，然后確定資本化率，最終求出在建工程的評(píng)估價(jià)值。假設(shè)開(kāi)發(fā)法普遍存在假設(shè)條件多、時(shí)間長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)大、易產(chǎn)生偏差的情況，因此此方法適用于市場(chǎng)前景開(kāi)闊，且即將完工的在建工程價(jià)值評(píng)估。

使用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估在建工程，必須詳細(xì)調(diào)查了解估價(jià)對(duì)象的具置、周?chē)耐恋乩脿顩r，查清估價(jià)對(duì)象的地形、占地面積、地質(zhì)基礎(chǔ)設(shè)施狀況，為估算建筑費(fèi)用提供依據(jù)，根據(jù)相關(guān)材料掌握估價(jià)對(duì)象的容積率、用途、建筑高度限制、覆蓋率、土地使用年限、權(quán)利性質(zhì)等情況。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估工作中的難點(diǎn)是對(duì)在建工程的評(píng)估。讓在建工程的價(jià)值得到正確體現(xiàn)需要選擇合適的評(píng)估方法，而此方法需要滿足金融機(jī)構(gòu)放貸的謹(jǐn)慎原則和開(kāi)發(fā)商對(duì)在建工程評(píng)估價(jià)值的認(rèn)可，需要評(píng)估師在具體操作時(shí)做好權(quán)衡和取舍。

筆者認(rèn)為，成本法估價(jià)對(duì)于完工程度低于60%的在建工程較為合適，而假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于完工程度超過(guò)60%或已完工但尚未驗(yàn)收的在建工程。在實(shí)際工作中對(duì)在建工程進(jìn)行評(píng)估，還需要對(duì)其他特殊情況進(jìn)行分析，如在建工程評(píng)估時(shí)采用的合理工期與實(shí)際工時(shí)不等時(shí)需要進(jìn)行的分析?？傊?，在建工程的評(píng)估值與實(shí)際工程進(jìn)度的應(yīng)付款數(shù)、賬面已付工程款數(shù)都不是等同的，需要謹(jǐn)慎分析后才能確定。

主要參考文獻(xiàn)：

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[3]王小玲.我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)假設(shè)開(kāi)發(fā)法應(yīng)用研究[D].西安：長(zhǎng)安大學(xué)，2007.

篇5

（沈陽(yáng)工程學(xué)院，遼寧 沈陽(yáng)　110000）

摘　要：本文通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)和房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才應(yīng)具備核心能力進(jìn)行分析，提出房地產(chǎn)人才專(zhuān)業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)；專(zhuān)業(yè)人才；核心能力

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1000-8772（2015）08-0186-01

收稿日期：2015-02-10

作者簡(jiǎn)介：何紅（1973-），女，遼寧新民人，碩士，講師。研究方向：房地產(chǎn)稅費(fèi)改革、高等教育研究。

一、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)

房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才需求的發(fā)展趨勢(shì)主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：

第一，由傳統(tǒng)的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)為主的人才需求，向以房地產(chǎn)評(píng)估、咨詢(xún)、經(jīng)紀(jì)業(yè)、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理等方向?yàn)橹鞯娜瞬判枨筠D(zhuǎn)變。城市新增人口的數(shù)量會(huì)逐步放緩直至負(fù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也會(huì)在全國(guó)不同城市先后迎來(lái)下降甚至萎縮的發(fā)展階段。

第二，以住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理的人才需求為主，向住宅開(kāi)發(fā)、商業(yè)地產(chǎn)和其他類(lèi)型物業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理人才需求并行發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變。

第三，由早期的對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理通才的需求，向更強(qiáng)調(diào)實(shí)操能力的專(zhuān)業(yè)化、細(xì)分化人才需求轉(zhuǎn)變。未來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、房地產(chǎn)投資咨詢(xún)等不同工作門(mén)類(lèi)和工作內(nèi)容的崗位對(duì)人才的具體要求的差異會(huì)拉大，相互之間的工作轉(zhuǎn)換會(huì)比較困難。隨著房地產(chǎn)逐步成熟，土地招拍掛市場(chǎng)和金融市場(chǎng)的逐步規(guī)范，房地產(chǎn)評(píng)估、中介、咨詢(xún)的行業(yè)自律性組織逐步發(fā)揮作用，房地產(chǎn)類(lèi)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，對(duì)傳統(tǒng)的土地、資金等要素的依賴(lài)性逐步降低，而房地產(chǎn)類(lèi)人力資源的重要性日益增強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)化分工越來(lái)越細(xì)，各專(zhuān)業(yè)崗位對(duì)人力資源的要求越來(lái)越高。

二、房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才應(yīng)具備核心能力分析

根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等崗位群的需要，結(jié)合應(yīng)用型本科人才的培養(yǎng)特點(diǎn)，房地產(chǎn)人才應(yīng)具備的專(zhuān)業(yè)核心能力可以確定為：

1. 房地產(chǎn)投資分析

包括房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)營(yíng)方案、投資方案、融資方案、開(kāi)發(fā)方案、營(yíng)銷(xiāo)方案及項(xiàng)目投資計(jì)劃、進(jìn)度計(jì)劃、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃的編制能力；項(xiàng)目投資費(fèi)用估算、財(cái)務(wù)報(bào)表編制與財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)的能力。

2. 房地產(chǎn)策劃

包括完成房地產(chǎn)項(xiàng)目選址策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)項(xiàng)目STP 策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目形象策劃、房地產(chǎn)項(xiàng)目投融資策劃的能力。

3. 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)

包括運(yùn)作房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的職業(yè)能力，達(dá)到房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)理從業(yè)資格的基本要求，具備全程運(yùn)作二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的能力、新建商品房銷(xiāo)售執(zhí)行的能力和經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門(mén)店、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)的能力。

4. 房地產(chǎn)估價(jià)

包括運(yùn)用掌握的房地產(chǎn)評(píng)估基礎(chǔ)知識(shí)，選擇合適的評(píng)估方法完成從政府基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估開(kāi)始到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商拍賣(mài)土地價(jià)格的評(píng)估、房屋征收補(bǔ)償價(jià)格的評(píng)估及房地產(chǎn)建設(shè)和銷(xiāo)售階段的各項(xiàng)評(píng)估工作的能力。

5. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理

包括組織與管理一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，包括市場(chǎng)調(diào)研、土地使用權(quán)的獲得、編制可行性研究報(bào)告、進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目報(bào)建、領(lǐng)取五證、工程施工、銷(xiāo)售、竣工驗(yàn)收和物業(yè)管理的能力。

三、房地產(chǎn)人才專(zhuān)業(yè)核心能力的培養(yǎng)措施

1. 強(qiáng)化實(shí)踐教學(xué)，建立“一體兩翼”實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)

實(shí)踐教學(xué)環(huán)節(jié)是培養(yǎng)房地產(chǎn)人才的重要環(huán)節(jié)，是提高學(xué)生專(zhuān)業(yè)應(yīng)用能力和在應(yīng)用中創(chuàng)新能力的關(guān)鍵。建立“一體兩翼”實(shí)踐教學(xué)平臺(tái)，應(yīng)以房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才通識(shí)實(shí)踐教育為主體，以專(zhuān)業(yè)應(yīng)用、應(yīng)用創(chuàng)新實(shí)踐教育為兩翼。專(zhuān)業(yè)通識(shí)教育實(shí)踐平臺(tái)本著專(zhuān)業(yè)知識(shí)的共性需求與應(yīng)用型人才培養(yǎng)相結(jié)合的原則，力求加大實(shí)踐教學(xué)的比重，側(cè)重對(duì)學(xué)生應(yīng)用知識(shí)的傳授和能力的培養(yǎng)。在通識(shí)教育平臺(tái)的基礎(chǔ)上，通過(guò)校企合作、無(wú)縫對(duì)接等方式，為學(xué)生提供到企業(yè)鍛煉的機(jī)會(huì)，側(cè)重培養(yǎng)學(xué)生的專(zhuān)業(yè)應(yīng)用能力。

2. 改革考核方式，引入“雙證融通”的理念

重視技能教學(xué)，將房地產(chǎn)策劃師、房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等執(zhí)業(yè)資格要求的知識(shí)點(diǎn)、技能點(diǎn)融入核心課程教學(xué)中，在教學(xué)考核中，引入行業(yè)或職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，并將資格考試內(nèi)容融入到教學(xué)考核內(nèi)容中，使學(xué)生在校期間扎實(shí)掌握?qǐng)?zhí)業(yè)資格考試知識(shí)系統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)知識(shí)，以利于更快地獲取相應(yīng)的執(zhí)業(yè)資格。

3. 改革教學(xué)手段與方法，建設(shè)優(yōu)質(zhì)的教學(xué)資源

根據(jù)房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人才培養(yǎng)的需要，深入開(kāi)展產(chǎn)學(xué)合作，加強(qiáng)教學(xué)資源與環(huán)境建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)相關(guān)行業(yè)的仿真、模擬、真實(shí)的教育教學(xué)環(huán)境和實(shí)踐實(shí)習(xí)基地。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：工程造價(jià) 房地產(chǎn)評(píng)估 運(yùn)用

中圖分類(lèi)號(hào)：TU72 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1672-3791（2013）03（c）-0228-02

房地產(chǎn)評(píng)估指的是估價(jià)人員通過(guò)模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格形成機(jī)制，根據(jù)房地產(chǎn)形態(tài)的差異，采用不同的評(píng)估方法，模擬房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的形成的過(guò)程。在房地產(chǎn)評(píng)估過(guò)程中，會(huì)產(chǎn)生不同的房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果，再?gòu)姆康禺a(chǎn)的估價(jià)理論出發(fā)，選取適當(dāng)參數(shù)，以不同的計(jì)算方法使各估價(jià)結(jié)果能夠趨于一致。但在估價(jià)過(guò)程中，由于對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)因素的分析不夠充分，特別是成本法計(jì)算時(shí)，可能會(huì)導(dǎo)致估價(jià)結(jié)果會(huì)有很大差異，估價(jià)結(jié)果與其他算法的結(jié)果相差較遠(yuǎn)。這就是說(shuō)，在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)受到限制的情況下，以成本法來(lái)估算價(jià)值會(huì)受到很大限制。在這種情況下，由于估價(jià)對(duì)象的建筑形態(tài)多樣，如何保證重建價(jià)格或重置價(jià)格的準(zhǔn)確性，是房地產(chǎn)評(píng)估中應(yīng)注意的問(wèn)題。

1 工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用

在房地產(chǎn)評(píng)估中，成本法的計(jì)算公式為房地產(chǎn)價(jià)格=開(kāi)發(fā)成本+土地取得成本+銷(xiāo)售費(fèi)用+管理費(fèi)用+銷(xiāo)售稅額+投資利息﹣建筑折舊費(fèi)用。因此，以成本法來(lái)計(jì)算房地產(chǎn)的價(jià)值，主要指開(kāi)發(fā)成本和土地取得成本，在管理費(fèi)用、利潤(rùn)、利息、建筑折舊、銷(xiāo)售稅額和土地取得成本都有明確的數(shù)值取用的依據(jù)和計(jì)算方法。因此，本文重點(diǎn)對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行闡述。

1.1 開(kāi)發(fā)成本

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)成本指的是建筑物的重建價(jià)格或者重置價(jià)格。建筑物的重建價(jià)格指的是將原有建筑技術(shù)和建筑材料作為估價(jià)對(duì)象，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平為依據(jù)，重新建造一個(gè)與估價(jià)對(duì)象相同的建筑物正常價(jià)格。建筑物的重置價(jià)格指的是將估價(jià)時(shí)點(diǎn)建筑技術(shù)和建筑材料作為估價(jià)對(duì)象，以估價(jià)時(shí)點(diǎn)價(jià)格水平為依據(jù)，重新建造一個(gè)與估價(jià)對(duì)象功效相同的建筑物正常價(jià)格。從兩者的特點(diǎn)來(lái)看，重置價(jià)格一般適用于年代久遠(yuǎn)的不能找出與舊建筑物相同建筑材料，或者是因?yàn)榻ㄖ夹g(shù)發(fā)生變化，導(dǎo)致舊建筑物難以復(fù)原，對(duì)這些建筑物進(jìn)行估價(jià)則可以使用重置價(jià)格。重建價(jià)格的使用適用于具有特殊保護(hù)價(jià)值的某些建筑物的價(jià)值評(píng)估。

1.2 開(kāi)發(fā)成本估價(jià)規(guī)范

在開(kāi)發(fā)成本估價(jià)過(guò)程中，可以采用市場(chǎng)比較法、成本法?；蛘呤且哉_定的房屋重置價(jià)格來(lái)求取，也可以按照工程估價(jià)的方法來(lái)計(jì)算。在實(shí)際評(píng)估過(guò)程中，對(duì)建筑物的重置成本的計(jì)算一般采用分部分項(xiàng)方法、單位比較法、指數(shù)調(diào)整法、工程測(cè)量法。從這些可以看出，不管是工程估價(jià)或是實(shí)際操作，在建筑重置成本和重建成本的計(jì)算上，都可以使用工程造價(jià)方法來(lái)估算，但并非最佳方法。

第一，在成本法估算時(shí)，評(píng)估人員一般采用指數(shù)調(diào)整法和單位比較法，因?yàn)檫@種方法比較簡(jiǎn)單。但工程測(cè)量法和分部分項(xiàng)法需要采用工程造價(jià)方法，則需要造價(jià)工程師的配合，還需要詳細(xì)的工程圖紙、構(gòu)造尺寸等數(shù)據(jù)資料，因而估價(jià)師并不常用該種方法。

第二，在采用單位比較法和指數(shù)法時(shí)，建筑成本的價(jià)格指數(shù)、平米造價(jià)一般都是由工程造價(jià)站和評(píng)估公司的數(shù)據(jù)資料，還有一些來(lái)自于估價(jià)師、評(píng)估公司對(duì)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行收集和整理，這些資料一般以時(shí)間歸類(lèi)，以大的結(jié)構(gòu)型式來(lái)劃分，如鋼結(jié)構(gòu)廠房、框架、磚混等。在房地產(chǎn)評(píng)估中，一般將這些作為基礎(chǔ)的數(shù)據(jù)，對(duì)工程成本進(jìn)行分析。

第三，這些基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的歸納也有一定的缺陷。因?yàn)閿?shù)據(jù)歸納趨向于概況化，比較籠統(tǒng)。對(duì)于某些與標(biāo)準(zhǔn)建筑相符合的建筑物，其數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)則與實(shí)際情況比較符合，但是對(duì)于某些個(gè)別性較強(qiáng)的建筑物過(guò)著是與標(biāo)準(zhǔn)建筑不相符合的建筑物，其統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與實(shí)際情況則相差較大，數(shù)據(jù)取用的說(shuō)服力較弱。隨著現(xiàn)代建筑的發(fā)展，高層建筑、多層建筑、超高層建筑也不斷發(fā)展起來(lái)，建筑裝飾藝術(shù)的應(yīng)用也不斷發(fā)展，建筑物的個(gè)性得到彰顯，建筑物的開(kāi)發(fā)成本也發(fā)生了很大變化，如外墻乳膠漆、鋁塑板幕墻等對(duì)建筑物開(kāi)發(fā)成本有較大影響。在工業(yè)建筑的成本估算中，出了標(biāo)準(zhǔn)廠房可以使用統(tǒng)一性的建安成本來(lái)計(jì)算，對(duì)于一般構(gòu)筑物和非標(biāo)廠房，都比較難使用統(tǒng)一性的建安成本來(lái)計(jì)算。在同類(lèi)建筑中，由于地理位置的差異，在建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)上也會(huì)有所不同，以四川為例，成都市和西昌市在防震標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)上有很大不同，成都的是6度設(shè)防，而西昌為8度。同時(shí)，由于地區(qū)差異，建筑物節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)也會(huì)有所不同，墻體保溫設(shè)計(jì)會(huì)有很大差異。

第四，在數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中，一般是將一定時(shí)間段的建安成本進(jìn)行計(jì)算。由于建材市場(chǎng)變化較快，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)與市場(chǎng)狀況并不相符，估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般是將基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行調(diào)整后再進(jìn)行估算，因此，指數(shù)來(lái)源的可靠性也受到質(zhì)疑。在房地產(chǎn)評(píng)估中，以成本法尤其是建筑成本法進(jìn)行估算，很難對(duì)某一建筑試點(diǎn)的建筑成本進(jìn)行估價(jià)。但在估價(jià)過(guò)程中，一般以估價(jià)時(shí)點(diǎn)作為建筑成本估算的依據(jù)。因此，在估價(jià)過(guò)程中，應(yīng)將估價(jià)時(shí)點(diǎn)控制在一定時(shí)間范圍內(nèi)，假定在該時(shí)間段內(nèi)，建筑市場(chǎng)的價(jià)格變化并不明顯，才能對(duì)建安成本進(jìn)行有效估計(jì)。同時(shí)，還應(yīng)該技術(shù)補(bǔ)充價(jià)格指數(shù)及單價(jià)指數(shù)，才能及時(shí)獲取建材市場(chǎng)的變化情況。

2 工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中運(yùn)用應(yīng)注意的問(wèn)題

從我國(guó)建筑市場(chǎng)來(lái)看，建筑市場(chǎng)仍屬于賣(mài)方市場(chǎng)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。在房地產(chǎn)評(píng)估中，工程造價(jià)的運(yùn)用強(qiáng)調(diào)了建筑市場(chǎng)的客觀情況和一般水平。以工程造價(jià)對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，通過(guò)定額的造價(jià)信息，能夠?yàn)樵靸r(jià)評(píng)估提供科學(xué)合理的技術(shù)支持。同時(shí)，造價(jià)信息反映了一定時(shí)間內(nèi)，一個(gè)地區(qū)的平均水平，提供了各時(shí)段、各區(qū)域的工程材料的平均價(jià)格，其數(shù)據(jù)具有很強(qiáng)的代表性，體現(xiàn)了社會(huì)化的一般水平。

因此，從理論上說(shuō)，工程造價(jià)的數(shù)據(jù)基礎(chǔ)越完善，與市場(chǎng)情況越相符，在實(shí)際運(yùn)用過(guò)程中，工程造價(jià)在房地產(chǎn)建安成本計(jì)算中的應(yīng)用也就越普遍。當(dāng)然，由于工程造價(jià)本身也是模擬建筑價(jià)格的重要組成部分，誤差的存在是不可避免的，從總體上說(shuō)，房地產(chǎn)的估價(jià)規(guī)范與工程造價(jià)規(guī)范基本是一致的。因此，工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的應(yīng)用，能夠保證建安成本與工程實(shí)際成本基本相符，通過(guò)調(diào)整計(jì)算方法、單價(jià)比較法，還能夠提高數(shù)據(jù)的可靠性。

3 結(jié)語(yǔ)

工程造價(jià)在房地產(chǎn)評(píng)估中的運(yùn)用，能夠提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展也有重要影響。近年來(lái)，工程量清單計(jì)價(jià)的方法得到推廣，工程造價(jià)不斷進(jìn)行變革，使工程造價(jià)的社會(huì)性、實(shí)用性更強(qiáng)，與建筑市場(chǎng)的運(yùn)行情況也更加符合。但在工程造價(jià)計(jì)算時(shí)，應(yīng)注意工程造價(jià)的客觀化處理方式，完善建筑市場(chǎng)的成本組成的計(jì)算方法。將工程造價(jià)運(yùn)用于建安成本計(jì)算中，以工程造價(jià)數(shù)據(jù)作為房地產(chǎn)評(píng)估的技術(shù)數(shù)據(jù)，以得出客觀性、一般化的建安成本，提高評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性和可靠性。

參考文獻(xiàn)

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[2]孫野.淺談房地產(chǎn)項(xiàng)目成本后評(píng)估的作用與方法[J].中華民居，2012（3）：973-974.

[3]薛倩倩.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制研究—— 以淄博盛錦東方星座一期為例[D].中國(guó)海洋大學(xué)，2010.

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篇7

關(guān)鍵詞：投資性 房地產(chǎn) 公允價(jià)值 企業(yè) 會(huì)計(jì) 準(zhǔn)則

引言：考慮到中國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展以及中國(guó)人口規(guī)模龐大，中國(guó)城市化步伐的不斷加速，勢(shì)必形成大規(guī)模的房地產(chǎn)需求，也就促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展繁榮。根據(jù)中國(guó)社會(huì)科學(xué)院住房綠皮書(shū)《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告（2009-2010）》即《住房綠皮書(shū)》“2008-2009年中國(guó)城市化發(fā)展對(duì)城市住房產(chǎn)生了巨大的影響，城市化進(jìn)程中住房的真實(shí)需求得到釋放”，“ 中國(guó)城市化進(jìn)程加速 成中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)基本動(dòng)力”。房地產(chǎn)與現(xiàn)代企業(yè)密切相關(guān)，財(cái)政部于2006年2月15日了與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則趨同的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，其中包含《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》, 投資性房地產(chǎn)是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中出現(xiàn)的新概念,并且作為新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則一大亮點(diǎn)，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)運(yùn)用,對(duì)企業(yè)影響較大，學(xué)習(xí)研究好并靈活運(yùn)用準(zhǔn)則至關(guān)重要。

一、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》及其指南、解釋、專(zhuān)家工作組意見(jiàn)中對(duì)投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值核算的規(guī)定：

1、投資性房地產(chǎn)的范圍：（1）已出租的土地使用權(quán)（2）已出租的建筑物（3）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)。

2、采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)滿足以下條件（1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的交易市場(chǎng)（2）企業(yè)能夠從交易市場(chǎng)取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)行或最近市場(chǎng)價(jià)格，并考慮交易情況、交易日期、所在區(qū)域等因素，從而對(duì)公允價(jià)值作出合理估計(jì)。

3、（1）自用投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于帳面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為“資本公積”；轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于帳面價(jià)值的，其差額確認(rèn)為“公允價(jià)值變動(dòng)損益”

（2）從成本計(jì)量模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值計(jì)量模式的，應(yīng)做為會(huì)計(jì)政策變更，并按變更時(shí)點(diǎn)的公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。

（3）首次執(zhí)行日，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)入帳價(jià)值，并將公允價(jià)值和帳面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益。

二、國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的的相關(guān)規(guī)定

《國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)》(IAS40)明確：(1)鼓勵(lì)采用公允價(jià)值，并規(guī)定在附注中披露公允價(jià)值是最基本的要求，所有企業(yè)為計(jì)量目的或披露目的都需要確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。(2)鼓勵(lì)但不要求企業(yè)根據(jù)獨(dú)立評(píng)估師的評(píng)估結(jié)果確定投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。(3)國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下的公允價(jià)值可采用三種方式獲得：活躍交易市場(chǎng)的報(bào)價(jià)；類(lèi)似資產(chǎn)可觀察到的市價(jià)；運(yùn)用估值技術(shù)所確定的價(jià)值。

《香港會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)投資性房地產(chǎn)》：公司需要對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，每年均應(yīng)聘請(qǐng)獨(dú)立的測(cè)量師（即價(jià)值評(píng)估師）對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，以獲得符合要求的公允價(jià)值。

三、目前我國(guó)上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的情況

1、白云山A（2006年報(bào)）：經(jīng)廣州羊城資產(chǎn)評(píng)估與土地房地產(chǎn)估價(jià)有限公司對(duì)上述投資性房地產(chǎn)采用市場(chǎng)類(lèi)比法進(jìn)行評(píng)估，出具的（2007）羊資字第53 號(hào)、64 號(hào)、65 號(hào)、66 號(hào)、67 號(hào)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，確認(rèn)評(píng)估價(jià)值為249,827,232.00 元。本公司根據(jù)該評(píng)估結(jié)果，并參考房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，對(duì)上述投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行合理估計(jì)而確定為249,827,232.00 元。

2、昆百大A（2008年董事會(huì)決議）公司聘請(qǐng)昆明田野房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司對(duì)相關(guān)市場(chǎng)交易情況進(jìn)行調(diào)查，并提供《高新區(qū)住宅與一環(huán)以?xún)?nèi)商業(yè)物業(yè)銷(xiāo)售狀況調(diào)查報(bào)告》后，由中和正信會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司提供價(jià)值咨詢(xún)意見(jiàn)，以其價(jià)值咨詢(xún)意見(jiàn)確定的相關(guān)投資性房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值。

3、海欣股份（2008年中報(bào)）：本公司聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)所持有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，按其出具的評(píng)估報(bào)告確定投資性房地產(chǎn)的期末公允價(jià)值。

4、津?yàn)I發(fā)展（2007年年報(bào)）：公允價(jià)值分別取自本公司投資性房地產(chǎn)所在地有關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。

5、方大A（2007年年報(bào)）：本公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)依據(jù)為：深圳市國(guó)政房地產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的深國(guó)政評(píng)字[2007]-01036 號(hào)及深國(guó)政評(píng)字[2008]-01032 號(hào)《房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告》。

6、武漢控股（2007年年報(bào)）：公司選取與該處房地產(chǎn)相近、結(jié)構(gòu)及用途相同的三處房地產(chǎn)，參照武漢市場(chǎng)07年2月平均銷(xiāo)售價(jià)格，結(jié)合周遍市場(chǎng)信息及自有房產(chǎn)特點(diǎn)，并依照湖北眾聯(lián)資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的“鄂眾聯(lián)評(píng)報(bào)字（2008）第007號(hào)資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告”確定公允價(jià)值。

7、沱牌曲酒（2007年年報(bào)）：公允價(jià)值根據(jù)遂寧市正和房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司提供的遂寧市城區(qū)二手房及土地交易價(jià)格測(cè)算。

四、對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量對(duì)企業(yè)積極影響

目前上市公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值的情況愈來(lái)愈多。由于我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)總的趨勢(shì)向好，處于非常景氣的市場(chǎng)環(huán)境，非特殊情況下,投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值都高于成本價(jià)。采用公允價(jià)值對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量，除真實(shí)反映了企業(yè)當(dāng)時(shí)資產(chǎn)價(jià)值，同時(shí)也帶來(lái)了公司的利潤(rùn)增加。

1、根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)等。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)在符合條件的情況下，可自主決定是采用成本模式還是公允價(jià)值模式計(jì)量。在采用公允價(jià)值模式計(jì)量情況下，由于資產(chǎn)價(jià)值重估帶來(lái)賬面價(jià)值增加，也帶來(lái)了進(jìn)入損益的公允價(jià)值變動(dòng)，給企業(yè)帶來(lái)的額外的利潤(rùn)增加。在中國(guó)先階段，投資性房地產(chǎn)有持續(xù)穩(wěn)定的增值潛力，將對(duì)企業(yè)盈利狀況是一個(gè)持續(xù)不斷改善或者利潤(rùn)增加。如成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量，應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理。

2、在公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷(xiāo)而減少的成本支出，此部分同樣增加了企業(yè)利潤(rùn)。

3、企業(yè)在首次執(zhí)行《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》時(shí)，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。在企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額計(jì)入所有者權(quán)益，兩種調(diào)整方法都將大幅度增加企業(yè)凈資產(chǎn)。

4、受不同條件下評(píng)估者評(píng)估方法不同的影響，投資性房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值往往難以統(tǒng)一，有的企業(yè)是聘請(qǐng)房地產(chǎn)評(píng)估專(zhuān)家進(jìn)行計(jì)量，有的由企業(yè)自己進(jìn)行估計(jì)，還有的以房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)公司調(diào)查報(bào)告為計(jì)量依據(jù)。估值方法和技術(shù)可能導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)價(jià)值不盡一致，企業(yè)出于自身利潤(rùn)規(guī)劃目的，會(huì)有選擇趨向。

5、企業(yè)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)入損益，因沒(méi)有發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，不繳納土地增值，也不繳納企業(yè)所得稅。不增加企業(yè)的納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。

根據(jù)《企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》第五十六條規(guī)定和財(cái)稅[2007]80號(hào)文第三項(xiàng)的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價(jià)值變動(dòng)損益” 不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。即以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)發(fā)生的投資浮盈或浮虧在稅法上不計(jì)稅，等盈利落實(shí)即實(shí)際處置時(shí)再按處置取得的價(jià)款扣除歷史成本后的差額計(jì)入應(yīng)納稅所得額。換句話說(shuō)，投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無(wú)需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，企業(yè)因公允價(jià)值變動(dòng)增加利潤(rùn)，但不增加企業(yè)納稅的現(xiàn)金流支出負(fù)擔(dān)。

總之，在我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本接軌情況下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的采用，可以真實(shí)及時(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和盈利能力，使資產(chǎn)增值表內(nèi)化、顯性化，有利于企業(yè)在海內(nèi)外資本市場(chǎng)增加信用評(píng)級(jí)，增強(qiáng)企業(yè)融資能力，更好地借助資本市場(chǎng)的力量來(lái)獲得發(fā)展。

五、投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)一些負(fù)面影響

1、采用公允價(jià)值模式計(jì)量的成本大

采用公允價(jià)值計(jì)量，需要建立科學(xué)的估值系統(tǒng)。首先，應(yīng)判斷是否能夠持續(xù)取得確鑿證據(jù)支持采用公允模式計(jì)量，在采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)，科學(xué)的估計(jì)投資性房地產(chǎn)的價(jià)值。

其次，采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，準(zhǔn)則要求每年年末對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行估值，因此應(yīng)隨時(shí)按照準(zhǔn)則要求監(jiān)控周邊類(lèi)似房地產(chǎn)價(jià)值的變動(dòng)，并隨時(shí)取得確鑿證據(jù)，以支持資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)投資性房地產(chǎn)的估值。企業(yè)建立估值系統(tǒng)并持續(xù)收集相關(guān)數(shù)據(jù)，聘請(qǐng)相關(guān)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)等的費(fèi)用支出，對(duì)企業(yè)來(lái)講是持續(xù)的成本支出。

2、企業(yè)面臨利潤(rùn)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)在總體市場(chǎng)環(huán)境不好，房地產(chǎn)市場(chǎng)蕭條時(shí)，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量將會(huì)使企業(yè)利潤(rùn)大幅下滑，資產(chǎn)賬面價(jià)值減少的風(fēng)險(xiǎn)。

3、根據(jù)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

4、投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和進(jìn)行攤銷(xiāo)而減少的成本支出，沒(méi)有發(fā)揮資產(chǎn)折舊攤銷(xiāo)的抵稅功能，增加了因繳納所得稅的現(xiàn)金流出。

在目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)情況和國(guó)家現(xiàn)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、相關(guān)法規(guī)下，企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行投資性房地產(chǎn)計(jì)量，對(duì)企業(yè)有很多的積極影響，這也是愈來(lái)愈多企業(yè)趨向采用公允價(jià)值計(jì)量的原因。但在我國(guó)公允價(jià)值普遍不夠公允的情況下，很容易為企業(yè)進(jìn)行利潤(rùn)操縱提供良好機(jī)會(huì)。企業(yè)投資者、債權(quán)人等企業(yè)外部利益主體應(yīng)密切關(guān)注這一影響，切實(shí)防范企業(yè)利用公允價(jià)值模式進(jìn)行利潤(rùn)操縱，以求獲得較真實(shí)的企業(yè)盈利能力信息、償債能力信息和現(xiàn)金流動(dòng)能力信息。

參考文獻(xiàn)：

[1] 財(cái)政部. 《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》2006.

篇8

我們的專(zhuān)業(yè)是工程管理，房地產(chǎn)是我們以后就業(yè)的主要方向之一，加上我倆對(duì)房地產(chǎn)十分地感興趣，所以我們選擇了一個(gè)房地產(chǎn)信息充足的企業(yè)來(lái)豐滿自己幼嫩的翅膀。房地產(chǎn)評(píng)估公司屬于房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與消費(fèi)者之間的橋梁，在這里實(shí)習(xí)會(huì)使我們得到更好的鍛煉。而許多專(zhuān)家學(xué)者給房地產(chǎn)估價(jià)下了一個(gè)美妙的定義房地產(chǎn)=科學(xué)+藝術(shù)。正式這種既有科學(xué)知識(shí)的嚴(yán)謹(jǐn)也有藝術(shù)的魅力，我們才能滿腔熱血的愛(ài)上房地產(chǎn)估價(jià)這一行業(yè)，才能主動(dòng)的才房地產(chǎn)的知識(shí)中自由的遨游!

實(shí)習(xí)的一個(gè)月很快就要結(jié)束了，再回首這豐收的一個(gè)月，我們感到十分的欣慰，它使我們?cè)趯?shí)踐中了解社會(huì)，讓我們學(xué)到了很多在課堂上根本就學(xué)不到的知識(shí)，，也打開(kāi)了視野，增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，為我們即將走向社會(huì)打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

一，公司介紹

北京北方房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)北方公司)系北京北方房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估中心(隸屬于國(guó)土資源部)脫鉤改制后形成的公司。是國(guó)內(nèi)最早從事評(píng)估業(yè)務(wù)且具備最全面評(píng)估資質(zhì)的中介服務(wù)機(jī)構(gòu)之一。北方公司以北京為依托，業(yè)務(wù)范圍輻射全國(guó)。具有技術(shù)力量雄厚，信息靈敏可靠，服務(wù)行為規(guī)范，規(guī)模信譽(yù)良好的優(yōu)勢(shì)。

1，公司的主要業(yè)務(wù)有

①，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地使用權(quán)獲取方式前期策劃；房地產(chǎn)投資分析，可行性研究；房地產(chǎn)投資的資金融通；房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策劃；房地產(chǎn)抵押貸款(個(gè)貸)評(píng)估；房地產(chǎn)拆遷評(píng)估。北方公司自1993年以來(lái)，對(duì)不少項(xiàng)目參與了整個(gè)策劃，并成為多家集團(tuán)公司的長(zhǎng)期咨詢(xún)?cè)u(píng)估機(jī)構(gòu)，成為許多集團(tuán)公司的顧問(wèn)單位，比如北大青鳥(niǎo)集團(tuán)，隆達(dá)集團(tuán)，北京市供銷(xiāo)社，北京金隅集團(tuán)，首創(chuàng)置業(yè)，國(guó)貿(mào)，北辰等。

②，基準(zhǔn)地價(jià)及各類(lèi)宗地地價(jià)，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估業(yè)務(wù)。

基準(zhǔn)地價(jià)編制：北方公司曾在1993年主持制定了浙江省溫州市的基準(zhǔn)地價(jià)，并參與了其它省市基準(zhǔn)地價(jià)的制定，獲得原國(guó)家土地管理局頒發(fā)的1993年局級(jí)科技進(jìn)步二等獎(jiǎng)和浙江省土地管理局頒發(fā)的1992年度局級(jí)科技進(jìn)步一等獎(jiǎng)；業(yè)務(wù)包括出讓或國(guó)家收回土地的地價(jià)評(píng)估；轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎?，抵押，作價(jià)入股房地產(chǎn)的評(píng)估；企業(yè)兼并，破產(chǎn)，清產(chǎn)核資涉及的房地產(chǎn)估價(jià)；司法仲裁涉及到的房地產(chǎn)估價(jià)；征收土地稅費(fèi)涉及的土地估價(jià)；其它依照法律，法規(guī)需要進(jìn)行的房地產(chǎn)估價(jià)。

③，在全國(guó)范圍內(nèi)為企業(yè)股份制改制提供土地資產(chǎn)評(píng)估及政策，法律咨詢(xún)。

北方公司自1993年起一直被國(guó)土資源部確認(rèn)為a級(jí)土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，是全國(guó)最早從事上市公司土地估價(jià)的機(jī)構(gòu)。已參與了百余家上市企業(yè)股份制改造中土地資產(chǎn)評(píng)估，政策咨詢(xún)，及土地資產(chǎn)處置的協(xié)調(diào)工作，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，熟悉股份制改造中的各個(gè)環(huán)節(jié)，能夠?yàn)槠髽I(yè)提供最合理的土地資產(chǎn)處置方案，便于土地資產(chǎn)與其他資產(chǎn)銜接平衡，達(dá)到上市標(biāo)準(zhǔn)。

④，為各種形式的產(chǎn)權(quán)變動(dòng)提供整體資產(chǎn)的咨詢(xún)?cè)u(píng)估服務(wù)。

目前已為幾十家企業(yè)進(jìn)行了整體資產(chǎn)評(píng)估及其咨詢(xún)服務(wù)，積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)。包括企業(yè)清算資產(chǎn)評(píng)估，企業(yè)工商注冊(cè)資產(chǎn)作價(jià)入資評(píng)估，資產(chǎn)補(bǔ)償評(píng)估，無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估等，類(lèi)型豐富多樣。

⑤，具備提供完備法律咨詢(xún)服務(wù)的能力。

北方公司現(xiàn)有法學(xué)碩士4名，其中具有律師資格的3名，具備提供全套法律咨詢(xún)服務(wù)的能力，尤其在房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)法律方面具有豐富的經(jīng)驗(yàn)，使客戶(hù)的權(quán)益得到最大限度的保護(hù)。

2，公司特點(diǎn)及優(yōu)勢(shì)

①，公司具備五種資質(zhì):

⑴中國(guó)土地估價(jià)師協(xié)會(huì)頒發(fā)的全國(guó)土地評(píng)估資格。

⑵國(guó)家建設(shè)部頒發(fā)的一級(jí)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資質(zhì)。

⑶北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的評(píng)估資質(zhì)。

⑷北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)資質(zhì)。

⑸北京市國(guó)土資源和房屋管理局認(rèn)定的房屋拆遷評(píng)估機(jī)構(gòu)(第一批)。

作為目前全國(guó)具備資質(zhì)最全面，最高級(jí)別的的評(píng)估機(jī)構(gòu)，北方公司在目前許多評(píng)估項(xiàng)目同時(shí)歸口兩個(gè)以上政府部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)的情況下，在協(xié)調(diào)各方關(guān)系方面更顯示出我公司的巨大優(yōu)勢(shì)。這一點(diǎn)是那些資質(zhì)不全或不具備資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)無(wú)法比擬的。

②，靈敏可靠的信息來(lái)源

北方公司與國(guó)土資源部，建設(shè)部，財(cái)政部，外經(jīng)貿(mào)委，各省及地方房地產(chǎn)管理部門(mén)等建立了良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，能及時(shí)準(zhǔn)確地了解國(guó)家各項(xiàng)政策法規(guī)，并融會(huì)貫通。尤其與各省市土地管理部門(mén)及土地評(píng)估機(jī)構(gòu)關(guān)系密切，了解和掌握全國(guó)各地地價(jià)行情，可以協(xié)助客戶(hù)辦理評(píng)估結(jié)果確認(rèn)，土地資產(chǎn)處置，權(quán)屬變更登記等手續(xù)，有協(xié)調(diào)各方面關(guān)系的能力和經(jīng)驗(yàn)。截止目前，公司已為數(shù)百家企事業(yè)單位進(jìn)行了高質(zhì)量的房地產(chǎn)咨詢(xún)?cè)u(píng)估及交易服務(wù)。

③，良好的信譽(yù)

北方公司是中國(guó)銀行總部，國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行，建設(shè)銀行北京分行的指定評(píng)估機(jī)構(gòu)之一，與其他銀行亦有業(yè)務(wù)聯(lián)系，享有良好的信譽(yù)。目前，房地產(chǎn)抵押評(píng)估業(yè)務(wù)量日益擴(kuò)大。北方公司在接受評(píng)估工作過(guò)程中，從專(zhuān)業(yè)的角度協(xié)助銀行機(jī)構(gòu)審查貸款企業(yè)的抵押財(cái)產(chǎn)證明的合法性，并協(xié)助企業(yè)明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系。既為金融機(jī)構(gòu)的貸款安全性提供保障，又為企業(yè)理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系，順利取得金融支持提供法律咨詢(xún)及協(xié)調(diào)工作。

④，雄厚的技術(shù)力量

北方公司是國(guó)內(nèi)成立最早，技術(shù)力最雄厚的專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)。從事過(guò)各類(lèi)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目，并與境外評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行過(guò)多次合作，有豐富的協(xié)調(diào)經(jīng)驗(yàn)。在長(zhǎng)期的房地產(chǎn)評(píng)估工作中，全體員工不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，熟悉并掌握國(guó)際公認(rèn)的評(píng)估原則和方法，目前已形成了一套科學(xué)有效的評(píng)估程序，確保了評(píng)估工作的客觀，公正和具有權(quán)威性。自1992年以來(lái)，各省市基準(zhǔn)地價(jià)的制定，北方公司從長(zhǎng)期的宗地評(píng)估中積累了基準(zhǔn)地價(jià)的制定方法的豐富經(jīng)驗(yàn)，并對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的數(shù)字化，標(biāo)準(zhǔn)化有獨(dú)到的見(jiàn)解。

⑤，高素質(zhì)的人才結(jié)構(gòu)

北方公司現(xiàn)有專(zhuān)職人員中，50%左右具有碩士學(xué)位，形成了以經(jīng)濟(jì)，財(cái)會(huì)，建筑，法律等專(zhuān)業(yè)人員為主的業(yè)務(wù)隊(duì)伍，體現(xiàn)了最佳的組合效益。其中主要成員為原國(guó)土資源部土地經(jīng)濟(jì)研究所地價(jià)所成員，多年以來(lái)從事土地經(jīng)濟(jì)理論，地價(jià)理論及評(píng)估方法的研究，參與了多項(xiàng)國(guó)家重點(diǎn)課題的研究和國(guó)土資源部《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》等重要文件的起草。公司現(xiàn)有人員中，具有國(guó)土資源部土地估價(jià)師證書(shū)的15名，建設(shè)部注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的12名。除此之外，還擁有一支穩(wěn)定的具有評(píng)估執(zhí)業(yè)資格的兼職人員隊(duì)伍，能承接各種類(lèi)型的評(píng)估項(xiàng)目及基準(zhǔn)地價(jià)編制項(xiàng)目。

二，在公司的工作情況

能在這么有實(shí)力的房地產(chǎn)公司實(shí)習(xí)，我們十分的高興，這就像給與了我們一個(gè)巨大的舞臺(tái)，讓我們?cè)谏厦嬗袡C(jī)會(huì)揮灑自己的才華，演繹自己的青春。我們也十分的珍稀這樣來(lái)之不易的機(jī)會(huì)，好好的向同事們學(xué)習(xí)，增長(zhǎng)自己的知識(shí)與經(jīng)驗(yàn)。

在北方的這一個(gè)多月，我們是慢慢的進(jìn)入工作角色的，由開(kāi)始的學(xué)習(xí)房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，到成為同事們的助理，再到參與到項(xiàng)目中來(lái)，最后得到項(xiàng)目主力的位置。這些漸漸的進(jìn)步是同事們給與我們的肯定，也是我們努力的結(jié)果，我們獲得的不僅僅是知識(shí)，還得到了走向社會(huì)的自信。下面簡(jiǎn)單介紹一下我們小組在北方所參與的一些項(xiàng)目。

項(xiàng)目一:國(guó)家土地局XX年的北京地價(jià)監(jiān)測(cè)

北京地價(jià)監(jiān)測(cè)是為了方便國(guó)土局對(duì)北京的地價(jià)控制和管理，在每年年末的時(shí)候，在每個(gè)地區(qū)選取一兩個(gè)代表性的地點(diǎn)進(jìn)行估價(jià)，從而掌握北京的地價(jià)分布。

國(guó)土局分給北方公司6個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的任務(wù)，由于任務(wù)比較艱巨，這次總共有6人參加了這個(gè)項(xiàng)目。按照國(guó)家土地局的要求，我們分別測(cè)算出在現(xiàn)狀容積率和現(xiàn)狀土地開(kāi)發(fā)程度條件下的樓面毛地價(jià)和地面熟地價(jià)以及在設(shè)定容積率2，土地開(kāi)發(fā)程度chr(39)七通一平chr(39)條件下的樓面毛地價(jià)和地面熟地價(jià)。在5天內(nèi)完成工作任務(wù)。外出考察花費(fèi)了3天時(shí)間，2天用于寫(xiě)估價(jià)報(bào)告。外出考察的主要任務(wù)就是考察監(jiān)測(cè)點(diǎn)以及使用市場(chǎng)比較法而使用比較案例的地點(diǎn)，做好記錄和拍照工作。

這次過(guò)程我們學(xué)了一些從未接觸過(guò)的森林的東西，我倆都有一種體會(huì)，就是其實(shí)知識(shí)沒(méi)有界限，只要你肯學(xué)，就肯定能進(jìn)入到這個(gè)知識(shí)的領(lǐng)域中來(lái)，這對(duì)我們以后的工作生活是一個(gè)很好的啟示。只要努力，你就可以得到你所想要的東西。

項(xiàng)目四，某工廠污染擾民搬遷的評(píng)估有了前些日子圓滿的完成工作的經(jīng)歷，領(lǐng)導(dǎo)和同事對(duì)我們也是給與了很大的信任與肯定。上幾天，領(lǐng)導(dǎo)把一個(gè)項(xiàng)目交給我們，讓我們獨(dú)立去完成，就是有關(guān)北京汽車(chē)工業(yè)控股有限責(zé)任公司某一工廠污染擾民搬遷的評(píng)估，這個(gè)項(xiàng)目從開(kāi)始的見(jiàn)面交涉到合約的簽訂我們都起到主要的作用，只是有不懂的地方就向同事們咨詢(xún)，這次項(xiàng)目的前期經(jīng)歷讓我們懂得了一個(gè)項(xiàng)目是如何談判成功的，再過(guò)幾天項(xiàng)目就要進(jìn)入正式的評(píng)估階段了，我們自己也十分的高興能有機(jī)會(huì)展現(xiàn)自己。我們?cè)谶@次項(xiàng)目的前期工作中我們學(xué)到的更多的是談判技巧，學(xué)到的是社會(huì)經(jīng)歷。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅制，地方財(cái)政，房地產(chǎn)

現(xiàn)在隨著改革開(kāi)放的深入和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的越來(lái)越完善，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的很快。通過(guò)近幾年來(lái)看，在中國(guó)一些地區(qū)如北京，上海，深圳，杭州，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格扭曲的增高，運(yùn)行也是越來(lái)越偏離正常軌道。問(wèn)題的原因是有很多因素的，房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收制度的不合理是其中一個(gè)重要原因。在關(guān)系到人民的重大民生問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)更應(yīng)該健康發(fā)展。它也是在很大程度上影響到了宏觀經(jīng)濟(jì)可持續(xù)的不震蕩的發(fā)展，還要合理的規(guī)范產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)這樣才能協(xié)調(diào)發(fā)展，金融機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，高質(zhì)量的勞動(dòng)力流向，政府還要保證廣大人民的信心。房地產(chǎn)稅制在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格上是起著很大的作用的是非常有效地工具，也是影響重要政策和地方財(cái)政來(lái)源。一個(gè)規(guī)范的好的制度是能夠引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)有序地，不畸形的發(fā)展，房地產(chǎn)稅保證穩(wěn)定和地方財(cái)政可以可持續(xù)增長(zhǎng)。因此，中國(guó)的房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型改革是必須的。

第一，房地產(chǎn)稅改革可以很好的解決很多稅費(fèi)方面的問(wèn)題。改革最重要內(nèi)容是稅收代替收費(fèi)，這樣德牧的是為了解決現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)亂收費(fèi)的問(wèn)題，一個(gè)房地產(chǎn)稅收形成的有很多的稅種，這些稅種作為地方稅體系的輔助稅。

第二，房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型改革可以監(jiān)官各個(gè)地方政府的財(cái)政收入和支出。從房地產(chǎn)收入的所有房地產(chǎn)稅的形式直接向地方政府財(cái)政預(yù)算提供，形成詳細(xì)的房地產(chǎn)稅收和支出數(shù)額的項(xiàng)目，根據(jù)房地產(chǎn)稅收利益多的規(guī)定，房地產(chǎn)稅收入基本滿足的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需求。我們還要防當(dāng)?shù)卣逊康禺a(chǎn)收入作為一個(gè)有利可圖的對(duì)象，亂收費(fèi)，隨隨便便浪費(fèi)的情況發(fā)生。

還有就是，房地產(chǎn)稅改革對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展是非常有利的。房地產(chǎn)稅可分為流轉(zhuǎn)稅和保有環(huán)節(jié)這兩種稅。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)稅的科學(xué)設(shè)計(jì)，如增加土地溢價(jià)來(lái)積累增值稅，可以避免房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資投機(jī)行為，削弱了一些地產(chǎn)商的利潤(rùn)，抑制房?jī)r(jià)過(guò)熱，這樣可以更好的讓房地產(chǎn)市場(chǎng)走向可持續(xù)發(fā)展的道路。

據(jù)財(cái)政稅收方面的說(shuō)法，在稅收過(guò)程中政府應(yīng)該在對(duì)有效性和公平性進(jìn)行一個(gè)保證。雖然許多的情形下，效率和公平這兩個(gè)方面雖然很多時(shí)候不能同時(shí)做到。但是我們應(yīng)該發(fā)揮我們最大的能力來(lái)做到，在進(jìn)行對(duì)房地產(chǎn)稅的過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的不好的問(wèn)題，我們應(yīng)該制定相關(guān)的法律法規(guī)，并努力使房地產(chǎn)稅制改革的更有效率與更為公平。

建立一個(gè)全新的房地產(chǎn)稅制。中國(guó)應(yīng)該對(duì)房地產(chǎn)投資，貿(mào)易，職業(yè)，收入等各個(gè)環(huán)節(jié)都進(jìn)行征稅，形成許多環(huán)節(jié)稅，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)稅制度的功能互補(bǔ)。保持征收房地產(chǎn)稅，這樣就能有效的解決以前的那種不合理的條件，也可以加速房地產(chǎn)的循環(huán)。

完善相關(guān)的稅收法律法規(guī)。調(diào)節(jié)稅取消不合理和不合法的收費(fèi)項(xiàng)目來(lái)減少現(xiàn)在交稅的負(fù)擔(dān)。中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)是非常復(fù)雜的，稅收成本縮減稅收嚴(yán)重混亂。負(fù)責(zé)城市建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的費(fèi)用有幾十個(gè)，這當(dāng)中不乏有很多一些不合法律法規(guī)的收費(fèi)，究其根底還是這方面的法律法規(guī)還不健全，房地產(chǎn)是收入的不足的一個(gè)重要組成部分，將使地方財(cái)政收入的減少，當(dāng)?shù)卣梢造`活調(diào)整物業(yè)費(fèi)、房產(chǎn)稅改變財(cái)政收入，這不可避免地會(huì)出現(xiàn)亂收費(fèi)的現(xiàn)象。

完善房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，房地產(chǎn)評(píng)估系統(tǒng)。另一方面，保持房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估方法，并逐漸形成了一套符合我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)理論和房地產(chǎn)稅評(píng)估方法體系的實(shí)際情況，為測(cè)量提供科學(xué)依據(jù)；另一方面，稅務(wù)部門(mén)內(nèi)部培訓(xùn)的專(zhuān)業(yè)評(píng)估人員，增加對(duì)房地產(chǎn)稅的征收力度。通過(guò)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的估價(jià)，以實(shí)際數(shù)據(jù)做出判斷，這樣就對(duì)住房稅收制定有效的措施。

稅收應(yīng)簡(jiǎn)化，統(tǒng)一系統(tǒng)內(nèi)部和外部的。簡(jiǎn)化稅收不僅有利于有效的計(jì)征，但也降低了房地產(chǎn)稅，從而引起納稅人的熱情。此外，團(tuán)結(jié)稅收促進(jìn)公平和提高效率。將“明租，正稅，清費(fèi)”的基本方向的房地產(chǎn)稅制改革產(chǎn)生效應(yīng)。

加大稅法宣傳。懲治偷稅、逃稅行為，提高納稅意識(shí)。一些房地產(chǎn)企業(yè)納稅申報(bào)，有房屋的土地，偽造或高估了開(kāi)發(fā)成本，對(duì)隱藏收入的行為方式應(yīng)該加大處罰。稅收宣傳工作應(yīng)是稅務(wù)機(jī)關(guān)日常工作的重要組成部分，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)通過(guò)媒體和其他方式，以稅法宣傳為工作，讓所有人知道納稅是公民應(yīng)盡的職責(zé)，偷稅，逃稅將受到懲罰。偷稅，逃稅不僅影響財(cái)政收入，也會(huì)影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)，從而使房地產(chǎn)稅的效果大打折扣。因此，在稅務(wù)機(jī)關(guān)不能忽視。

提高地方政府公共預(yù)算的透明度。房地產(chǎn)稅是一種“稅”，要體現(xiàn)互利的原則。通過(guò)房地產(chǎn)稅制改革，提高房地產(chǎn)的收入，基本上能滿足需求的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。在預(yù)算，用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅和基礎(chǔ)設(shè)施支出緊密相連，因此可以有效地促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性發(fā)展。讓納稅人真正理解財(cái)政支出的使用。此外，為了提高公共預(yù)算的透明度，加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收監(jiān)管，讓納稅人的信任，以確保房地產(chǎn)稅。

畢竟，中國(guó)是一個(gè)幅員遼闊人口眾多的國(guó)家，多民族的文化，特定的局部差異也很大，房地產(chǎn)市場(chǎng)是非常復(fù)雜的，和房地產(chǎn)本身是一個(gè)非常強(qiáng)大的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，可以說(shuō)多米諾。房地產(chǎn)稅制改革作為對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)的全面發(fā)展和關(guān)鍵環(huán)節(jié)的有序發(fā)展，需要實(shí)事求是，具體結(jié)合本地市場(chǎng)的發(fā)展，以點(diǎn)到面，積極推進(jìn)稅制改革的認(rèn)真，真正實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)和繁榮有序發(fā)展。（作者單位：成都電子科技大學(xué)）

參考文獻(xiàn)：

[1]吳鵬.時(shí)開(kāi)征物業(yè)稅的幾點(diǎn)質(zhì)疑

[2]社科院籃皮書(shū)：地方政府土地財(cái)政推高房?jī)r(jià)（N）.

篇10

一、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中運(yùn)用的現(xiàn)狀及原因

（一）企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值核算投資性房地產(chǎn)的熱情并不高

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到2012年，在上市公司范圍內(nèi)，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)只占到擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的4%，絕大多數(shù)企業(yè)還是采用歷史成本，這樣的比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于最初的預(yù)期。這說(shuō)明，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式的選擇比較謹(jǐn)慎。當(dāng)然，這種局面的背后隱藏著多層次的原因。首先，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值的限制條款較多。例如，企業(yè)如果采用公允價(jià)值，需同時(shí)滿足兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。由此可以看出，監(jiān)管者并不鼓勵(lì)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量。其次，公允價(jià)值計(jì)量會(huì)引起財(cái)務(wù)的波動(dòng)性。因?yàn)檫@幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)很不穩(wěn)定，反映到財(cái)務(wù)報(bào)表中，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值會(huì)出現(xiàn)變動(dòng)，并且，因?yàn)橥顿Y房地產(chǎn)的公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入損益，因而會(huì)影響到企業(yè)的利潤(rùn)。再者，監(jiān)管者對(duì)公允價(jià)值的使用缺乏技術(shù)性指導(dǎo)，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則只給出了公允價(jià)值的定義，對(duì)于公允價(jià)值的操作卻沒(méi)做出詳細(xì)的說(shuō)明。并且我國(guó)的資本市場(chǎng)尚未發(fā)達(dá)，缺乏大數(shù)據(jù)信息庫(kù)，企業(yè)獲取數(shù)據(jù)的渠道很少，如果借助于專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)的成果，又要付出一定的費(fèi)用，既費(fèi)錢(qián)又費(fèi)事。

（二）公允價(jià)值的確定標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一

從上市公司披露的會(huì)計(jì)政策來(lái)看，企業(yè)在確定公允價(jià)值時(shí)采用方法和標(biāo)準(zhǔn)并不統(tǒng)一，其中運(yùn)用較多的是：評(píng)估價(jià)格法、第三方調(diào)查報(bào)告、市場(chǎng)類(lèi)比法。評(píng)估價(jià)格法是指企業(yè)聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估，評(píng)估價(jià)格相對(duì)可靠。市場(chǎng)類(lèi)比法是指參考同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格?？梢?jiàn)，上市公司采用的方法是多樣的，然而，這也帶來(lái)兩個(gè)問(wèn)題。一個(gè)是，會(huì)計(jì)信息的可比性較差。不同的機(jī)構(gòu)在確定公允價(jià)值時(shí)采用的模型、參數(shù)等的口徑是不統(tǒng)一的，因此，不同公司的公允價(jià)值所傳遞的信息不具有可比性，這給財(cái)務(wù)報(bào)表使用者正確解讀財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)很多麻煩。另一個(gè)是，會(huì)計(jì)政策容易被人為干預(yù)。因?yàn)椴淮嬖诮y(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)往往會(huì)選擇對(duì)自身有利的方法，監(jiān)管方很難進(jìn)行管理，但是，企業(yè)選用的評(píng)價(jià)方法往往隱藏其特定的意圖。認(rèn)定方法不統(tǒng)一是由制度漏洞造成的，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在這方面沒(méi)有做出詳細(xì)的說(shuō)明和指導(dǎo)。

（三）公允價(jià)值模式常常成為盈余管理的工具

任何會(huì)計(jì)政策都會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)后果，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值模式也不例外，主要體現(xiàn)在：引起資產(chǎn)總額的變動(dòng)。根據(jù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求，公允價(jià)值計(jì)量下的賬面價(jià)值會(huì)隨著市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)而變動(dòng)，市場(chǎng)價(jià)格上升，調(diào)增相應(yīng)的賬面價(jià)值，反之，則調(diào)減賬面價(jià)值。資產(chǎn)發(fā)生變動(dòng)，負(fù)債不變，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率也會(huì)發(fā)生改觀；影響企業(yè)的利潤(rùn)。公允價(jià)值變動(dòng)損益是和利潤(rùn)掛鉤的，公允價(jià)值的變動(dòng)都會(huì)傳到企業(yè)的利潤(rùn)，相比成本模式，利潤(rùn)對(duì)公允價(jià)值模式的敏感度更高。另外，準(zhǔn)則規(guī)定公允價(jià)值模式下計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不能再計(jì)提折舊，對(duì)應(yīng)的營(yíng)業(yè)成本就少了，利潤(rùn)因此增加。為了融資或者改善公司業(yè)績(jī)，再加上這幾年房地產(chǎn)增長(zhǎng)迅猛，上市公司通常在關(guān)鍵的時(shí)候采用公允價(jià)值計(jì)量模式，這樣就將過(guò)去隱藏的增值轉(zhuǎn)化為公司當(dāng)期的盈利，這種盈利具有欺騙性，因?yàn)樗⒉荒艽懋?dāng)期經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的增長(zhǎng)。例如，根據(jù)2010年和2011年的財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，冠福家用的經(jīng)營(yíng)都處于虧損狀態(tài)，根據(jù)深圳交易所的規(guī)定，如果到2012年，冠福家用的凈利潤(rùn)扣除非經(jīng)常性損益后仍為負(fù)值，就會(huì)被退市。到了2012年，冠福家用突然由虧損轉(zhuǎn)為盈利。從其報(bào)表不難看出，在2012年，冠福家用對(duì)其賬面上長(zhǎng)期股權(quán)投資實(shí)行了會(huì)計(jì)政策變更，變更的結(jié)果是實(shí)現(xiàn)了1.49億的公允價(jià)值變動(dòng)損益。

二、進(jìn)一步推動(dòng)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用的措施

（一）修訂會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，鼓勵(lì)企業(yè)使用公允價(jià)值

會(huì)計(jì)準(zhǔn)則是會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)繩，如果會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用限制過(guò)于嚴(yán)格的話，這將向企業(yè)傳達(dá)不鼓勵(lì)使用公允價(jià)值的信號(hào)，企業(yè)就沒(méi)有動(dòng)力使用公允價(jià)值，并且公允價(jià)值比歷史成本更難操作?，F(xiàn)有的數(shù)據(jù)就能說(shuō)明問(wèn)題。當(dāng)務(wù)之急就是修訂會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。公允價(jià)值的使用條件不應(yīng)該是是否具有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，而是能否可靠地確定公允價(jià)值。本身活躍這個(gè)詞非常模糊，增加對(duì)其的判斷難度，另外，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚未發(fā)達(dá)，且不同區(qū)域呈現(xiàn)不同的特點(diǎn)，修改使用條件后，對(duì)于企業(yè)的限制就變少了。另外，不得由公允價(jià)值變?yōu)闅v史成本的規(guī)定不合理，如果企業(yè)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)用房地產(chǎn)，就不再具有投資功能了，那么，采用歷史成本計(jì)量也是有一定道理的。相關(guān)準(zhǔn)則的修訂應(yīng)與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同。

（二）構(gòu)建活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)是公允價(jià)值計(jì)量模式的前提，活躍的交易市場(chǎng)一定是規(guī)范的、透明的和競(jìng)爭(zhēng)性的交易市場(chǎng)，而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一系列問(wèn)題，如交易形式不規(guī)范，價(jià)格信息不透明，競(jìng)爭(zhēng)不充分。這些都需要國(guó)家大力整治。目前，我國(guó)還沒(méi)有權(quán)威的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫(kù)和信息平臺(tái)，這很不利于企業(yè)的信息搜集工作，企業(yè)也很難保證數(shù)據(jù)的可靠性。政府應(yīng)該利用其統(tǒng)計(jì)的優(yōu)勢(shì)，牽頭建立房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)庫(kù)和信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)交易信息的動(dòng)態(tài)跟蹤。還有，國(guó)家應(yīng)定期公布不同區(qū)域的房地產(chǎn)交易參數(shù)，以便企業(yè)參考使用。

（三）建立權(quán)威的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系

目前，企業(yè)確定公允價(jià)值的方法不唯一，但是，由于區(qū)域化的特點(diǎn)，很難找到普遍適用的唯一方法。為此，政府應(yīng)加緊房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估方法研究，可以推出幾種相對(duì)可靠的方法，對(duì)評(píng)估方法所涉及的模式、參數(shù)等應(yīng)作出詳細(xì)的說(shuō)明。并且應(yīng)盡量消除不同方法造成的結(jié)果差異。也可以對(duì)現(xiàn)有的運(yùn)用較多的方法進(jìn)行驗(yàn)證，如果驗(yàn)證的結(jié)果和市場(chǎng)的預(yù)期保持一致性，就可以將這種方法進(jìn)行廣泛地推廣。另外，要注重培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)。公允價(jià)值的確定需要可靠的數(shù)據(jù)和成熟的技術(shù)方法，是一項(xiàng)相對(duì)復(fù)雜的工作，很多企業(yè)不愿意做這樣的事情，并且也缺少相關(guān)的技術(shù)人才。專(zhuān)業(yè)的評(píng)估機(jī)構(gòu)在這方面有很大的優(yōu)勢(shì)，數(shù)據(jù)處理效率很高，并且集聚了很多的專(zhuān)業(yè)人才。相比于企業(yè)，專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)在價(jià)值評(píng)估方面工作效率更高，成本更低。

（四）加強(qiáng)監(jiān)管

公允價(jià)值模式具有很大的操控空間，容易被利用，因此，要加強(qiáng)監(jiān)管，降低操控空間。監(jiān)管可以從三方面入手。首先，操控空間的存在實(shí)際上反映了會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的漏洞，未來(lái)在修訂準(zhǔn)則時(shí)，具體的準(zhǔn)則條款應(yīng)盡量采用明確的說(shuō)辭，以免企業(yè)利用模糊的規(guī)定進(jìn)行操控；要多加考慮準(zhǔn)則帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)后果，特別是可能影響企業(yè)凈利潤(rùn)的條款；還要多設(shè)想企業(yè)能運(yùn)用到操控手段，盡量降低操控空間。其次，完善信息披露制度。在現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定下，企業(yè)必須在財(cái)務(wù)報(bào)表附注中對(duì)于投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策、公允價(jià)值的確定方法等做出說(shuō)明。但是，這些還不全面，還應(yīng)披露公允價(jià)值和歷史成本轉(zhuǎn)化的理由和影響，以及公允價(jià)值對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率、利潤(rùn)總額等的影響。還應(yīng)嚴(yán)厲懲處那些披露不完善的企業(yè)。再者，提高制度的監(jiān)管效力。例如，證券交易所規(guī)定，企業(yè)連續(xù)三年的扣除非經(jīng)常損益后的凈利潤(rùn)為負(fù)值，就要面臨退市的懲罰，如果政策將當(dāng)年的投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策變更帶動(dòng)后果也納入扣除項(xiàng)目，那么就企業(yè)再利用投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策來(lái)調(diào)節(jié)利潤(rùn)就走不通了。