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[關(guān)鍵詞] 投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 新會計(jì)準(zhǔn)則

財(cái)政部于2006年2月15日頒布了新的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則，其中《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》(以下簡稱新準(zhǔn)則)首次將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)單獨(dú)的資產(chǎn)予以確認(rèn)，并首次在非金融資產(chǎn)計(jì)量中引入公允價(jià)值，因此具有十分重要的意義。

一、單獨(dú)列示投資性房地產(chǎn)

新準(zhǔn)則中規(guī)范的投資性房地產(chǎn)，是指能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，企業(yè)為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。它包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，以及已出租的建筑物。因此，一般開發(fā)企業(yè)用于銷售的房地產(chǎn)，以及為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營管理而持有的建筑物或土地使用權(quán)，不屬于投資性房地產(chǎn)，應(yīng)分別在存貨、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中進(jìn)行核算。

長期以來，我國并未針對投資性房地產(chǎn)單獨(dú)制定相關(guān)準(zhǔn)則，而是將其分散在“存貨”、“固定資產(chǎn)”和“無形資產(chǎn)” 等其他相關(guān)的會計(jì)準(zhǔn)則中加以處理。然而，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和投資觀念的改變, 投資性房地產(chǎn)已成為一項(xiàng)經(jīng)營性活動, 而不是傳統(tǒng)意義上的固定資產(chǎn)：一方面，投資性房地產(chǎn)經(jīng)過數(shù)年以后，其市場價(jià)值不僅可能高于賬面凈值，而且還經(jīng)常高出其賬面原值的數(shù)倍，甚至數(shù)十倍；另一方面，由于房地產(chǎn)的價(jià)值對市場的依賴程度很高，使得對房地產(chǎn)的投資往往具有高收益和高風(fēng)險(xiǎn)并存的特點(diǎn)。在這種情況下，將投資性房地產(chǎn)作為存貨、一般性固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)無法在會計(jì)上真實(shí)反映其價(jià)值，導(dǎo)致投資性房地產(chǎn)市場價(jià)值與賬面價(jià)值相背離。新準(zhǔn)則將投資性房地產(chǎn)從一般性固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離，更加清晰地反映了企業(yè)持有房地產(chǎn)的構(gòu)成情況和盈利能力，提高了會計(jì)信息的相關(guān)性，符合我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀。

二、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的具體運(yùn)用

采用公允價(jià)值作為計(jì)量屬性是新會計(jì)準(zhǔn)則的一大亮點(diǎn)。公允價(jià)值計(jì)量模式，是指以市場價(jià)值，即熟悉情況的當(dāng)事人在公平交易中自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用主要涉及以下幾個(gè)方面：

1.投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量

新準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量，通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式，存在確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以采用公允價(jià)值模式。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

采用成本模式的，會計(jì)處理方法同原有的準(zhǔn)則要求基本一致，即將有關(guān)資產(chǎn)的賬面價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備，期末按賬面價(jià)值在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，只需單賬戶反映資產(chǎn)的實(shí)際成本即可。

而在公允價(jià)值模式下，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按照首次執(zhí)行日的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原資產(chǎn)賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整期初留存收益。在后續(xù)支出的確認(rèn)與計(jì)量上，如果后續(xù)支出使可能流入企業(yè)的未來經(jīng)濟(jì)利益超過了原先的估計(jì)，應(yīng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，否則應(yīng)計(jì)入當(dāng)期損益。日常核算過程中對投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，資產(chǎn)負(fù)債表日也不需要對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試，其折舊、減值或土地使用權(quán)攤銷價(jià)值直接反映在公允價(jià)值變動中，并通過“公允價(jià)值變動損益”對企業(yè)利潤產(chǎn)生影響。企業(yè)應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

舉例說明：某企業(yè)于20x7年5月1日起將新開發(fā)完成的一棟寫字樓租賃給甲公司使用，租賃期為五年。寫字樓造價(jià)3000萬元，20x7年5月1日的公允價(jià)值為3200萬元，則在公允價(jià)值模式下，應(yīng)確定該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值為3200萬元（其中成本3000萬元，公允價(jià)值變動200萬元）。假如當(dāng)期期末該項(xiàng)資產(chǎn)的公允價(jià)值上升為3500萬元，則應(yīng)補(bǔ)調(diào)其賬面價(jià)值300萬元，并將該差額記入“公允價(jià)值變動損益”。

2.后續(xù)計(jì)量模式變更

為保證會計(jì)信息的可比性，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式時(shí)，由于兩種模式下投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值不同，因而公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間產(chǎn)生了差額，這個(gè)差額不直接計(jì)入損益，而是作為會計(jì)政策變更處理，調(diào)整期初留存收益(未分配利潤)。而已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

3.投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變，并且滿足條件的，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

在成本模式下，應(yīng)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

三、公允價(jià)值計(jì)量對投資性房地產(chǎn)的影響

與國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則相比，我國新會計(jì)準(zhǔn)則對公允價(jià)值計(jì)量的應(yīng)用十分謹(jǐn)慎。企業(yè)采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，主要有以下幾個(gè)方面的影響：

1.對企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

新會計(jì)準(zhǔn)則將“投資性房地產(chǎn)”在資產(chǎn)負(fù)債表上單獨(dú)列示，使原先分別在“存貨”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，統(tǒng)一列入“投資性房地產(chǎn)”中核算，這一變化將影響企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，尤其是有大量投資性房地產(chǎn)在存貨中核算的企業(yè)，由于執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則后全部轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”中核算，將使企業(yè)的流動資產(chǎn)（存貨）減少，流動比率降低。

2.對所有者權(quán)益的影響

企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)由成本模式計(jì)量轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的首年，將采取追溯調(diào)整的方式調(diào)整年初所有者權(quán)益。而在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于歷史成本的情況下，這會導(dǎo)致企業(yè)上年度的資本公積有較大幅度的提升，所有者權(quán)益大大增加。

而且，企業(yè)將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，如果轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值，其差額計(jì)入資本公積，也將增加企業(yè)的所有者權(quán)益。

3.對企業(yè)利潤的影響

公允價(jià)值模式下，企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行重估，如果投資性房地產(chǎn)升值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，企業(yè)當(dāng)年的利潤就會增加；又由于公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)不需要計(jì)提折舊和攤銷，從而可以減少費(fèi)用的支出，也會增加當(dāng)年的利潤。而我國目前房地產(chǎn)價(jià)格剛好處于持續(xù)上漲階段，因此采用公允價(jià)值模式，可以提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的盈利水平，使企業(yè)凈利潤有所提升。

4.對稅負(fù)的影響

由于現(xiàn)行稅法仍將投資性房地產(chǎn)作為一般固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)對待，因此在成本計(jì)量模式下，新會計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，而在公允價(jià)值模式下二者存在明顯差異：會計(jì)上年末按投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，不再計(jì)提折舊或攤銷；而稅法按實(shí)際成本確定投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，不確認(rèn)公允價(jià)值變化產(chǎn)生的所得，待處理時(shí)一并計(jì)算確定應(yīng)計(jì)入應(yīng)納稅所得額的金額，這樣就可能產(chǎn)生遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。

綜上所述，此次新準(zhǔn)則中對投資性房地產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定，尤其是公允價(jià)值的引入，意義十分重大，對房地產(chǎn)行業(yè)將產(chǎn)生一定的影響。但是，目前公允價(jià)值的確定仍是一個(gè)難點(diǎn)，未來還應(yīng)加強(qiáng)對投資性房地產(chǎn)價(jià)值評估的研究，只有把握好公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的應(yīng)用，才能進(jìn)行正確的會計(jì)核算，提升企業(yè)的投資價(jià)值。

參考文獻(xiàn)：

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[2]中華人民共和國財(cái)政部.企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則――應(yīng)用指南.財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社,2006

[3]劉秋雁:房地產(chǎn)投資分析.東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社,2004

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關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；計(jì)量

中圖分類號：F23 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2013年4月23日

根據(jù)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量時(shí)，可以采用兩種計(jì)量模式，即公允價(jià)值計(jì)量模式和歷史成本計(jì)量模式。有確鑿證據(jù)表明，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的條件下，企業(yè)可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但準(zhǔn)則沒有規(guī)定必須采用公允價(jià)值計(jì)量模式或是成本計(jì)量模式，這就給許多擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)有選擇或者不選擇公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的自由。

一、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式比較選擇

1、成本計(jì)量模式。成本計(jì)量模式是指按照投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值、使用年限等因素，按期考慮投資性房地產(chǎn)的累計(jì)折舊或累計(jì)攤銷價(jià)值，在會計(jì)期末需對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行減值測試，如果發(fā)生減值，還要根據(jù)資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備。成本計(jì)量模式具有較好的客觀性及可驗(yàn)證性，在一定程度上可以防止企業(yè)財(cái)務(wù)舞弊行為。另外，會計(jì)核算操作簡單，易被接受。但是，成本計(jì)量模式無法跟上市場的千變?nèi)f化，不能反映資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值。

2、公允價(jià)值計(jì)量模式。公允價(jià)值計(jì)量模式是指以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整賬面價(jià)值，公允價(jià)值和原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式不對投資性房產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，能更加客觀地反映企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，提高企業(yè)會計(jì)信息的決策相關(guān)性，加速與國際會計(jì)準(zhǔn)則的接軌。但是，公允價(jià)值要受時(shí)間、空間變化的影響。公允價(jià)值的確定帶有很強(qiáng)的主觀性，目前在我國仍缺乏詳細(xì)規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量技術(shù)和操作指南。

3、投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的選擇。企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式時(shí)，主要是從成本收益角度進(jìn)行權(quán)衡。在成本方面，與歷史成本計(jì)量模式相比，由于市場環(huán)境不健全，公允價(jià)值計(jì)量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量后，會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、所有者權(quán)益、利潤均產(chǎn)生巨大影響，增加股東賬面財(cái)富，動態(tài)反映企業(yè)利潤的增減。因此，擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，會因?yàn)槌杀靖哂谛б妫x擇成本計(jì)量模式，也會因?yàn)樾б娓哂诔杀?，選擇公允價(jià)值計(jì)量模式。

二、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用現(xiàn)狀

新會計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施至今，持有投資性房地產(chǎn)的上市公司數(shù)量在逐步增加，其中僅有3%左右的公司選擇采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，具體情況見表1。（表1）

1、僅有少部分公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式。通過資料分析顯示，從投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則實(shí)施至今，雖然在滬深A(yù)股上市公司中，擁有投資性房地產(chǎn)的上市公司比較多，約占全部上市公司的40%。但是，絕大部分上市公司采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。截至2011年底，900多家擁有投資性房地產(chǎn)的A股上市公司中，采用公允價(jià)值計(jì)量的只有30余家，占比約3.3%，其中約140家房地產(chǎn)上市公司中，只有臥龍地產(chǎn)、金融街、金科地產(chǎn)、世茂地產(chǎn)、中航地產(chǎn)等少數(shù)幾家采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)。

2、公允價(jià)值的確定方法各異。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法沒有明確規(guī)定，導(dǎo)致上市公司在確定公允價(jià)值時(shí)方法不統(tǒng)一。在上市公司中，有的評估價(jià)格確定公允價(jià)值；有的采用第三方機(jī)構(gòu)調(diào)查報(bào)告為依據(jù)；有的參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格。三種方法中，評估價(jià)格的可靠性最高，第三方調(diào)查報(bào)告次之，市場類比加入了管理層的主觀判斷，可靠性相對最差。（表2）

3、公允價(jià)值信息披露不完全。大部分上市公司對投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的信息披露不夠充分，也不夠規(guī)范。有的上市公司僅披露投資性房地產(chǎn)的年度公允價(jià)值及公允價(jià)值變動情況，報(bào)表使用者無法了解公司主要投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定方法、同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，所以無法判斷上市公司投資性房地產(chǎn)信息的真實(shí)性以及公允價(jià)值的可靠性。僅有少數(shù)幾家公司，詳細(xì)披露了公允價(jià)值確定原則、方法、程序?？偟膩碇v，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息表外披露過于分散，沒有統(tǒng)一項(xiàng)目涵蓋公允價(jià)值信息，削弱公允價(jià)值信息的敏感度，不利于投資者快速獲取所需信息。

4、利用公允價(jià)值計(jì)量粉飾業(yè)績?；仡櫧鼛啄甑姆康禺a(chǎn)市場，多家涉及投資性房地產(chǎn)的上市公司上演財(cái)務(wù)伎倆成功粉飾經(jīng)營業(yè)績。僅就2012年，這樣的案例也是相當(dāng)多見。*ST國商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式由成本計(jì)量改為公允價(jià)值計(jì)量，年度所有者權(quán)益分別增加約19.89億元和1.07億元，凈利潤分別增加33.15億元和1.07億元，從而實(shí)現(xiàn)凈資產(chǎn)轉(zhuǎn)正、凈利突增，進(jìn)而得以保殼。中茵股份（600745）通過變更投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式，預(yù)計(jì)增加公允價(jià)值變動損益部分為908萬元，增加凈利潤1，886.65萬元。在國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的背景下，房地產(chǎn)上市公司憑借財(cái)務(wù)處理伎倆粉飾報(bào)告期的經(jīng)營業(yè)績，相關(guān)監(jiān)管當(dāng)局對此并沒有采取相應(yīng)的監(jiān)管措施進(jìn)行監(jiān)控和規(guī)范。

三、不愿意采用公允價(jià)值計(jì)量模式的原因

1、計(jì)量條件嚴(yán)格。我國的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則不鼓勵(lì)上市公司采用公允價(jià)值計(jì)量模式，賦予管理層的公允價(jià)值選擇權(quán)異常嚴(yán)格，并且限定了使用公允價(jià)值計(jì)量模式相對應(yīng)的條件。一是有活躍市場的要求，我國房地產(chǎn)交易市場還不夠完善；二是有整體性要求，一旦采用公允價(jià)值模式就必須對企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；三是會計(jì)核算方法上不可逆轉(zhuǎn)性規(guī)定，公司一旦采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，就不能通過會計(jì)政策變更為成本計(jì)量模式。由于投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的嚴(yán)格要求，導(dǎo)致公司對采用公允價(jià)值計(jì)量模式相當(dāng)慎重。

2、增加業(yè)績的波動。投資性房地產(chǎn)首次采用公允價(jià)值計(jì)量會將以前年度累計(jì)的增值提前實(shí)現(xiàn)利潤，增大當(dāng)期凈資產(chǎn)和總資產(chǎn)。如果公司投資性房地產(chǎn)沒有持續(xù)性，將會嚴(yán)重影響公司后期業(yè)績的增長。房價(jià)的上漲會引起公允價(jià)值變動損益的大幅增長，從而導(dǎo)致公司凈利潤快速增長；相反，一旦房地產(chǎn)價(jià)格變化不大或有所下跌，就會導(dǎo)致利潤的下降。近些年，房地產(chǎn)價(jià)格波動變化較大，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)會增加企業(yè)利潤的波動，造成經(jīng)營業(yè)績不穩(wěn)定。目前，房地產(chǎn)市場形勢相對比較嚴(yán)峻，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值下降的概率將會逐步加大，致使公司未來的業(yè)績風(fēng)險(xiǎn)也會增大。

3、縮小利潤操作空間。在成本計(jì)量模式下，公司可以將投資性房地產(chǎn)的增值進(jìn)行累積，一旦有公司財(cái)務(wù)業(yè)績方面的需要，比如融資需求，可以將投資性房地產(chǎn)出售或者轉(zhuǎn)換投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式，便可將出售收益或前期累積公允價(jià)值變動損益及前期計(jì)提的折舊一次性調(diào)整當(dāng)期利潤或凈資產(chǎn)。但在公允價(jià)值計(jì)量模式下，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動損益已經(jīng)在每個(gè)報(bào)告期末確認(rèn)，公司既不能通過轉(zhuǎn)變計(jì)量模式來調(diào)節(jié)利潤，也無法通過出售投資性房地產(chǎn)來調(diào)節(jié)利潤。

4、公允價(jià)值獲取成本高。為保證公允價(jià)值的可靠性，企業(yè)往往會聘請?jiān)u估機(jī)構(gòu)或者調(diào)研機(jī)構(gòu)出具獨(dú)立的外部評估報(bào)告和調(diào)查報(bào)告。但是，評估機(jī)構(gòu)或調(diào)研機(jī)構(gòu)一般會根據(jù)工作的難易程度、工作量的大小、項(xiàng)目的評估金額等收取評估費(fèi)。企業(yè)投資性房地產(chǎn)每年的評估費(fèi)會增大企業(yè)的經(jīng)營管理成本。根據(jù)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的企業(yè)要在資產(chǎn)負(fù)債表日詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動情況、公允價(jià)值的確定方法及理由等。可見，雖然公允價(jià)值計(jì)量符合投資性房地產(chǎn)的特性，也滿足會計(jì)信息相關(guān)性、真實(shí)性的要求，但是公允價(jià)值的確定仍然是一個(gè)難點(diǎn)，不僅計(jì)量過程繁瑣，而且獲取成本較高。

5、配套稅收政策尚未完善。采用公允價(jià)值計(jì)量模式將公司沒有實(shí)現(xiàn)的隱性利潤顯性化，目前我國尚未出臺相應(yīng)的配套稅收政策。公允價(jià)值變動一般會增加公司的會計(jì)利潤，該部分利潤今后是否需要納稅，截至當(dāng)前依然沒有定論。另外，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量不再對其擁有的投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊、攤銷，不再具有成本模式計(jì)量的折舊抵稅功能，使企業(yè)失去重要的“稅盾”。企業(yè)出于謹(jǐn)慎原則考慮，必定會在采用公允價(jià)值模式給企業(yè)帶來收益和利用折舊、攤銷作為“稅盾”給企業(yè)帶來稅務(wù)成本的遞減之間進(jìn)行利益的權(quán)衡，從而暫且不采用公允價(jià)值計(jì)量。

四、結(jié)論和建議

公允價(jià)值模式雖然相對成本模式能夠保證會計(jì)信息的相關(guān)性，但是僅有少部分上市公司采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采取公允價(jià)值計(jì)量的上市公司也存在公允價(jià)值確定方法各異、信息披露不完全、操作利潤等問題。上市公司不愿意采取公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的主要原因是公允價(jià)值計(jì)量條件比較嚴(yán)格，公允價(jià)值計(jì)量會增加業(yè)績的波動，還將會縮小企業(yè)的利潤操作空間，并且公允價(jià)值較難確定且獲取成本高，目前相配套的稅收政策尚未完善。為完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量，應(yīng)鼓勵(lì)企業(yè)優(yōu)先選擇公允價(jià)值計(jì)量模式，還應(yīng)加快與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的稅制改革，完善投資性房地產(chǎn)評估及審計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)產(chǎn)信息披露的監(jiān)管，另外還要從多方面提升從業(yè)人員職業(yè)判斷能力。

主要參考文獻(xiàn)：

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篇3

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值 房地產(chǎn)估價(jià)

1 新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的規(guī)定

新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定：投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)、已出租的建筑物。

新準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量的規(guī)定：企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但同一企業(yè)只能采用一種模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。這意味著企業(yè)可以對兩種計(jì)量模式進(jìn)行選擇，而且對統(tǒng)一企業(yè)計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式的，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。從原有成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額調(diào)整留存收益。準(zhǔn)則還規(guī)定，如果投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。之所以對采用公允價(jià)值計(jì)量的房地產(chǎn)不再計(jì)提折舊，主要是折舊的部分已經(jīng)通過公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額調(diào)整留存收益而相應(yīng)地得到了補(bǔ)償。

2 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量引入房地產(chǎn)估價(jià)的原因1 新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)提出的理由 隨著近幾年我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，各地的房地產(chǎn)市場也逐步活躍起來，房地產(chǎn)的價(jià)格不但不會低于成本，反而大幅增值。因此，將以投資為目的持有的房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中分離出來，單獨(dú)核算和列報(bào)是十分必要的。而正是由于房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲，才把不同于房地產(chǎn)開發(fā)售房和企業(yè)自用的房地產(chǎn)的分離出來。2 房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格本身的復(fù)雜性 房地產(chǎn)是土地、建筑物等定著物及其權(quán)屬的總稱。土地由于它的供給特性的不同分為自然供給和經(jīng)濟(jì)供給，進(jìn)而所具有的自然特性和經(jīng)濟(jì)特性都影響著土地的使用權(quán)的權(quán)益價(jià)格。建筑物是房屋及其構(gòu)筑物。房屋，是具有房屋基本構(gòu)造用于人們生產(chǎn)生活的場所；構(gòu)筑物，是無法密閉的定著物，包括水井、水塔、隧道、橋、路等。房地產(chǎn)的價(jià)格是房地產(chǎn)的權(quán)益價(jià)格，包括土地使用權(quán)價(jià)格和房屋所有權(quán)價(jià)格，土地使用權(quán)價(jià)格基于取得土地使用權(quán)的途徑不同，價(jià)格屬于出讓價(jià)格，還是轉(zhuǎn)讓價(jià)格。房地產(chǎn)價(jià)格還與房地產(chǎn)的用途密切相關(guān)，用途的確定受國家及各地區(qū)有關(guān)政策規(guī)定的影響，房地產(chǎn)的價(jià)格還具有區(qū)位性和個(gè)別性的特征，但不同用途的房地產(chǎn)對于區(qū)位的具體要求不同，進(jìn)而對房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。

房地產(chǎn)及房地產(chǎn)價(jià)格的這種復(fù)雜性，使房地產(chǎn)估價(jià)從資產(chǎn)評估中單獨(dú)的分離出來，作為獨(dú)立的估價(jià)機(jī)構(gòu)存在。也正是由于這點(diǎn)，會計(jì)計(jì)量上把原有的投資性房地產(chǎn)從固定資產(chǎn)上分離出來。3 房地產(chǎn)估價(jià)對于基于不同投資用途的房地產(chǎn)價(jià)格的專業(yè)把握 房地產(chǎn)估價(jià)就是房地產(chǎn)估價(jià)專業(yè)人員基于對房地產(chǎn)價(jià)格成因的了解和熟悉，遵循國家對于房地產(chǎn)制定的法律法規(guī)、評估準(zhǔn)則，根據(jù)不同的房地產(chǎn)用途，遵循評估原則，依照相關(guān)的程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算的行為和過程。之所以進(jìn)行投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)及計(jì)量，就是由于很多并非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的企業(yè)從房地產(chǎn)上看到更大的贏利點(diǎn)，而這個(gè)贏利點(diǎn)的計(jì)量還不明確，尤其是后續(xù)計(jì)量上。非房地產(chǎn)企業(yè)對于基于不同用途的房地產(chǎn)的價(jià)格水平的掌握不具有專業(yè)性，而房地產(chǎn)估價(jià)人員對于不同用途房地產(chǎn)價(jià)值確認(rèn)計(jì)量上具有專業(yè)性，尤其是投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量所采用的公允價(jià)值的計(jì)量上更具專業(yè)性。

4 投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量條件與房地產(chǎn)估價(jià)方法前提一致 投資性房地產(chǎn)的計(jì)量屬性準(zhǔn)則中已經(jīng)明確規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一般采用成本法，只有存在確著證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的取得的，才可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量。采用成本法計(jì)量的規(guī)定與原有的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)的計(jì)量方法基本一樣，只是在名稱上的改變，并沒有從根本上改變會計(jì)計(jì)量，只有引入了公允價(jià)值的計(jì)量屬性才是從根本意義上的改變。正是國家了解投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的計(jì)量對于持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說很難把握，所以才有明確規(guī)定必須有確著證據(jù)表明，而確著證據(jù)正是專業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)人員的基本工作。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足兩個(gè)條件①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場；②企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息。這兩個(gè)條件恰恰就是房地產(chǎn)估價(jià)用市場法來評估房地產(chǎn)價(jià)格的前提條件，而對于條件中“同類或相似的房地產(chǎn)”在房地產(chǎn)估價(jià)的市場法中有詳細(xì)的闡述，所謂的類似房地產(chǎn)，是與估價(jià)對象在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與估價(jià)對象相同或相似。用途相似主要指大類用途相同，大類用途即是居住、商業(yè)、辦公、旅游、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等；規(guī)模相當(dāng)指一般在計(jì)量對象規(guī)模0.5—2倍范圍內(nèi)；檔次與估價(jià)對象要相當(dāng)，權(quán)利性質(zhì)要與估價(jià)對象相同，而估價(jià)對象，從實(shí)質(zhì)上就是投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值計(jì)量對象。

3 投資性房地產(chǎn)引入房地產(chǎn)估價(jià)的途徑1 國家在法律法規(guī)層面上進(jìn)行引導(dǎo) 正是由于國家出臺新會計(jì)準(zhǔn)則，對于目前房地產(chǎn)市場給企業(yè)帶來的影響在會計(jì)賬務(wù)處理上進(jìn)行了調(diào)整，同時(shí)提出了投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)類型，并在準(zhǔn)則中引進(jìn)了公允價(jià)值的計(jì)量屬性，而在公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用中反映出了很多問題，比如，投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)量的企業(yè)的所有者權(quán)益的變動幅度很大，在某種程度上也說明公允價(jià)值的計(jì)量規(guī)定還不完善，應(yīng)出臺進(jìn)一步明確的公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則與規(guī)范，在其中引入房地產(chǎn)估價(jià)程序，具體來講，即通過房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的專業(yè)估價(jià)給予公允價(jià)值的計(jì)量以依據(jù)，同時(shí)，對于非活躍市場條件下的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)也可以給予專業(yè)的判斷。2 擁有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)通過有償形式尋求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)給予專業(yè)支持 企業(yè)對于投資性房地產(chǎn)的把握如引入房地產(chǎn)估價(jià)手段，除國家在政策性上進(jìn)行引導(dǎo)外，還要靠投資性房地產(chǎn)企業(yè)主動尋求專業(yè)的幫助，而目前的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)都屬于經(jīng)營性的中介機(jī)構(gòu)，企業(yè)是作為估價(jià)機(jī)構(gòu)的客戶，收費(fèi)也是正常的。但由于投資性房地產(chǎn)的經(jīng)營對于部分企業(yè)來講屬于經(jīng)常性的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，自然計(jì)量也是頻繁的，估價(jià)機(jī)構(gòu)對于投資性房地產(chǎn)企業(yè)的收費(fèi)也不能按正常的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收費(fèi)，同時(shí)要考慮企業(yè)與估計(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)建立長期的協(xié)助關(guān)系，在費(fèi)用上收取需雙方協(xié)商。

投資性房地產(chǎn)企業(yè)在對于公允價(jià)值計(jì)量屬性的引入，主要是從國際財(cái)務(wù)報(bào)告的公允價(jià)值計(jì)量上來考慮的，但美國次貸危機(jī)的教訓(xùn)，讓我們也應(yīng)該把注意力放在公允價(jià)值計(jì)量的后續(xù)計(jì)量的調(diào)整上，同時(shí)讓房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對于房地產(chǎn)市場價(jià)格的敏銳性來幫助把握后續(xù)計(jì)量的時(shí)間階段。

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篇4

［關(guān)鍵詞］公允價(jià)值計(jì)量模式 投資性房地產(chǎn) 影響

公允價(jià)值模式計(jì)量的采用可以與國際會計(jì)準(zhǔn)則基本接軌，方便投資者橫向?qū)Ρ葒鴥?nèi)、國外企業(yè)的價(jià)值。同時(shí)，公允價(jià)值的運(yùn)用能使企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績等信息得到更加公允的反應(yīng)，能有效地增強(qiáng)會計(jì)信息的相關(guān)性和信息質(zhì)量，有利于公司股票在證券市場上獲得更加公允的定價(jià)。

一、公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用

有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，并同時(shí)滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)時(shí)，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，投資性房地產(chǎn)按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià)，轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益；轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入所有者權(quán)益。

二、以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)的影響

1.對企業(yè)實(shí)質(zhì)性稅賦的影響

第一，從企業(yè)所得稅角度看，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值增加導(dǎo)致的利潤增長將會使賬面所得稅費(fèi)用增加，但稅法遵循的是收付實(shí)現(xiàn)制，由于評估增值帶來的公允價(jià)值變動損益不具備收付實(shí)現(xiàn)的特點(diǎn)，因此稅法對這部分收益不征收所得稅的可能性較大。第二，從即將開征的物業(yè)稅角度看，世界主要國家已就對房地產(chǎn)進(jìn)行評估并根據(jù)評估值征收房地產(chǎn)稅達(dá)成共識，我國改革后的新稅制也可能將目前從量又從價(jià)的雙重征收方法統(tǒng)一為從價(jià)計(jì)征，且按照房地產(chǎn)評估值征稅。按照新時(shí)期稅制改革“簡稅制、寬稅基、低稅率、嚴(yán)征管”的原則，即使投資性房地產(chǎn)評估價(jià)值增加造成稅基增加，在低稅率的前提下，對企業(yè)實(shí)際稅負(fù)帶來的影響也不會太大。

2.對房地產(chǎn)業(yè)的影響

房地產(chǎn)業(yè)的資金需求量巨大，目前房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要是銀行貸款。近年來，國家為控制信貸風(fēng)險(xiǎn)出臺了一系列政策，使房地產(chǎn)企業(yè)向銀行貸款的門檻提高，房地產(chǎn)企業(yè)陷入了資金緊缺的困境。新準(zhǔn)則的出臺為企業(yè)提供了以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)的選擇，使被低估的房地產(chǎn)估價(jià)更符合其市場價(jià)值，無疑將有助于提高企業(yè)向銀行貸款的信譽(yù)，增強(qiáng)其融資能力，在一定程度上緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金緊張的局面。

3.對企業(yè)利潤的影響

根據(jù)新準(zhǔn)則的規(guī)定，采用公允價(jià)值模式的企業(yè)應(yīng)在每個(gè)會計(jì)期末以公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與資產(chǎn)原賬面價(jià)值的差額計(jì)入“公允價(jià)值變動損益”科目。從長遠(yuǎn)來看，執(zhí)行新準(zhǔn)則后，每個(gè)會計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的價(jià)值調(diào)整都將以前一期的公允價(jià)值為基礎(chǔ)，價(jià)值調(diào)整幅度將小于首次執(zhí)行新準(zhǔn)則時(shí)的價(jià)值調(diào)整幅度，利潤也不會因此出現(xiàn)更大程度的波動。與此同時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)將不再計(jì)提固定資產(chǎn)折舊和無形資產(chǎn)攤銷，在評估投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值時(shí)，資產(chǎn)的折舊或攤銷已被考慮在內(nèi)，其結(jié)果應(yīng)已體現(xiàn)在“公允價(jià)值變動損益”科目內(nèi)，因此并不會對企業(yè)期末凈利潤產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響。

4.對公司信息披露的影響

近幾年，隨著房地產(chǎn)市場的高速膨脹，企業(yè)若繼續(xù)按照歷史成本的原則來計(jì)量所擁有的投資性房地產(chǎn)，特別是土地使用權(quán)，這顯然會使會計(jì)信息無法真實(shí)公允地反映企業(yè)的真實(shí)價(jià)值，而且在我國目前的市場環(huán)境里，投資性房地產(chǎn)物業(yè)大都存在很大程度的升值。公允價(jià)值模式的引入肯定將加大市場對一些原來信息披露不夠充分的公司價(jià)值的挖掘，使投資者對這類公司價(jià)值的認(rèn)識更為全面。會計(jì)政策的變更能夠使公司提供更可靠、更相關(guān)的會計(jì)信息，同時(shí)也使投資者更全面充分地把握相關(guān)企業(yè)的真實(shí)信息。在采用公允價(jià)值模式記賬的當(dāng)年，公司應(yīng)當(dāng)采用追溯調(diào)整法調(diào)整期初留存收益，即這些企業(yè)的上年度凈資產(chǎn)值將會得到較大幅度的提升。

5.未來投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確認(rèn)

公允價(jià)值模式符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠較好地反映投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值和盈利能力，盡管公允價(jià)值的確認(rèn)仍然是一個(gè)難點(diǎn)，很多人擔(dān)心在現(xiàn)階段的實(shí)務(wù)操作中公允價(jià)值容易導(dǎo)致利潤操縱，但是隨著我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)發(fā)展，售房信息的公開化、透明化，相對于其他資產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)物業(yè)的公允價(jià)值還是比較容易取得的。同時(shí)，新會計(jì)準(zhǔn)則也借鑒了國際會計(jì)準(zhǔn)則中確定公允價(jià)值的方法，需要每年聘請獨(dú)立的評估師對其投資性房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行評估，并在年報(bào)中詳細(xì)披露房地產(chǎn)當(dāng)期賬面價(jià)值的增減變動情況、公允價(jià)值的確認(rèn)方法及其理由等；而且巨額利潤的出現(xiàn)意味著企業(yè)繳納的稅額也相應(yīng)攀升，之前投資性房地產(chǎn)物業(yè)計(jì)入固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)進(jìn)行折舊、攤銷的抵稅功能也沒有了。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊海叢.我國運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量的必要性與現(xiàn)實(shí)條件分析[J].科技創(chuàng)業(yè)月刊，2007.

[2]孫景翠.淺析公允價(jià)值應(yīng)用的現(xiàn)實(shí)合理性[J].商業(yè)研究，2005（14）

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司；EVA；投資價(jià)值

本文為2016年廣西財(cái)經(jīng)學(xué)院研究生創(chuàng)新項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目：“以投資者視角的保利房地產(chǎn)企業(yè)的投資價(jià)值研究”（項(xiàng)目編號：YCJ201615）階段性成果

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2017年3月31日

從2011年我國調(diào)控政策逐步趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入寒冬時(shí)期。為將投資投機(jī)需求轉(zhuǎn)化為剛需，2016年出臺的各種宏觀政策，例如五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、“新國五條”和限購限貸等。在這種市場環(huán)境下，下滑的股價(jià)與上漲的企業(yè)經(jīng)營業(yè)績這一矛盾現(xiàn)象，給眾多投資者帶來了極大的困惑。對投資者而言，根據(jù)當(dāng)今的市場形勢和經(jīng)濟(jì)狀況，如何正確分析市場股利和宏觀調(diào)控政策，需要一種更準(zhǔn)確的方法來衡量企業(yè)的投資價(jià)值，以最大限度地降低風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)行理性投資，因此對房地產(chǎn)公司的投資價(jià)值進(jìn)行研究具有重要意義。

一、EVA模型簡介

經(jīng)濟(jì)增加值（EVA）是由美國思騰思特（Stern Sewart）咨詢公司1982年正式提出，并于20世紀(jì)90年代后期推廣的一種價(jià)值評估指標(biāo)?？鄢苯映杀竞烷g接成本后的余值即為企業(yè)經(jīng)濟(jì)增加值。企業(yè)的價(jià)值能夠被較為準(zhǔn)確地界定，是基于企業(yè)所有者角度來講最鮮明的特征，將資本成本這個(gè)問題考慮得更為周到和全面，并且可以較為精準(zhǔn)地反映企業(yè)創(chuàng)造價(jià)值的能力。

基于EVA的企業(yè)價(jià)值評估模型是以經(jīng)濟(jì)增加值為基礎(chǔ)來進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估的一種模型，該模型的收益出發(fā)點(diǎn)是經(jīng)濟(jì)增加值，以加權(quán)平均資本成本為折現(xiàn)率，企業(yè)的內(nèi)在價(jià)值等于企業(yè)未來的EVA折現(xiàn)后的現(xiàn)值再加上企業(yè)期初的資本總額，這是該模型的理論基礎(chǔ)。EVA模型分為穩(wěn)定增長模型、兩階段EVA模型和三階段EVA模型。

基于EVA企業(yè)價(jià)值評估模型如公式1表示：

企業(yè)價(jià)值V=期初投入資本+預(yù)期未來EVA的現(xiàn)值 （1）

（一）穩(wěn)定增長模型。單階段EVA價(jià)值評估模型針對的是已經(jīng)進(jìn)入成熟期的企業(yè)。此時(shí)企業(yè)的利潤增長率、新投入資本的期回報(bào)率、加權(quán)平均資本成本和EVA值均保持相對穩(wěn)定。如公式2所示：

其中：V-當(dāng)前企業(yè)價(jià)值；V0-期初資本總額；g0-EVA恒定增長率；WACC-加權(quán)平均資本成本。

（二）兩階段EVA模型。如果一個(gè)公司經(jīng)歷的發(fā)展過程如下：首先，經(jīng)歷一個(gè)高速增長期；其次，該高速增長期由于受其他因素影響而消失，于是公司便進(jìn)入低速增長階段或零增長階段，那么EVA價(jià)值評估模型可以選用兩階段模型來評估該企業(yè)價(jià)值，如公式3所示：

企業(yè)價(jià)值=期初資本總額+高速增長階段現(xiàn)值+穩(wěn)定增長階段現(xiàn)值

其中：V0-期初資本總額；EVAt-穩(wěn)定增長期第一年的EVA值；g-EVA穩(wěn)定增長率；WACC-加權(quán)平均資本成本。

（三）三階段EVA模型。如果一個(gè)公司經(jīng)歷的發(fā)展過程是先經(jīng)歷一個(gè)高速增長階段，然后增長速度放緩，接著緩慢過渡到穩(wěn)定增長或零增長階段，那么EVA價(jià)值評估模型可以選用三階段模型來評估該企業(yè)價(jià)值。

企業(yè)價(jià)值為期初資本總額、過渡階段價(jià)值現(xiàn)值、高速增長階段現(xiàn)值和穩(wěn)定增長階段現(xiàn)值的合計(jì)，雖然該模型假設(shè)的公司情況更加復(fù)雜，但更加能與公司生命周期理論相符合，更具有現(xiàn)實(shí)意義。

二、基于EVA進(jìn)行投資價(jià)值評估優(yōu)勢分析

（一）EVA指標(biāo)能夠真實(shí)反映企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。與傳統(tǒng)的會計(jì)指標(biāo)相比，EVA在計(jì)算時(shí)不僅考慮了債務(wù)資本成本，還考慮了權(quán)益資本成本，能夠真正地反映企業(yè)盈利能力。EVA值本身能夠考慮利潤與投入成本之間的邏輯關(guān)系，而且在計(jì)算時(shí)需要對各項(xiàng)干擾企業(yè)價(jià)值的指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，能夠更加精確地評估企業(yè)價(jià)值。

（二）EVA指標(biāo)更加注重企業(yè)長期可持續(xù)發(fā)展。它考慮股東利益，著眼于企業(yè)未來的長遠(yuǎn)發(fā)展，促使企業(yè)的經(jīng)營者們做出能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來長遠(yuǎn)發(fā)展利益的投資決策。

（三）EVA指標(biāo)將企業(yè)的績效評估與公司的估價(jià)緊密地聯(lián)系起來，也即是企業(yè)管理層和員工的薪資水平與公司在資本市場上的表現(xiàn)是一致的。因此，企業(yè)能否滿足資本市場的要求將直接影響公司的績效評估，這樣就能促使企業(yè)經(jīng)營者做出更加有利于企業(yè)價(jià)值最大化的投資決策。

三、保利房地產(chǎn)公司投資價(jià)值案例分析

本文以2011～2015年為保利地產(chǎn)EVA模型中的歷史期，根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表中的對應(yīng)數(shù)據(jù)，計(jì)算保利地產(chǎn)調(diào)整后的稅后凈營業(yè)利潤、加權(quán)平均資本成本和調(diào)整后的總資產(chǎn)。

（一）計(jì)算稅后凈經(jīng)營利潤（NOPAT）

稅后凈營業(yè)利潤=凈利潤+（利息支出+資產(chǎn)減值損失+開發(fā)支出-營業(yè)外收入+營業(yè)外支出）×（1-所得稅稅率）+遞延所得負(fù)債增加額-遞延所得稅資產(chǎn)增加額 （4）

根據(jù)計(jì)算，保利地產(chǎn)在此期間的稅后凈營業(yè)利潤如表1所示。（表1）

（二）計(jì)算總投入資本（TC）

總投入資本=所有者權(quán)益合計(jì)+短期借款+長期借款+一年內(nèi)到期的長期借款+應(yīng)付債券+資產(chǎn)減值損失+遞延所得稅負(fù)債的增加-遞延所得稅資產(chǎn)的增加（5）

根據(jù)計(jì)算，保利地產(chǎn)在此期間的總投入資本如表2所示。（表2）

（三）計(jì)算加權(quán)平均資本（WACC）。在計(jì)算加權(quán)平均成本時(shí)需要分別確認(rèn)權(quán)益資本成本和債務(wù)資本成本的數(shù)值，以及在資本總額構(gòu)成中的比例。

1、資本結(jié)構(gòu)計(jì)算。保利地產(chǎn)資本結(jié)構(gòu)的構(gòu)成比例如表3所示。（表3）

2、債務(wù)資本成本的計(jì)算。根據(jù)對外公布的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)可知，保利地產(chǎn)的債務(wù)主要為銀行貸款，為計(jì)算方便，本文2016年銀行一年期貸款利率作為模型中短期借款的利率，長期借款利率按照三至五年期的基本銀行貸款利率計(jì)算。計(jì)算結(jié)果如表4所示。（表4）

3、權(quán)益資本成本的計(jì)算。按照企業(yè)價(jià)值評估實(shí)踐中最常用的資本資產(chǎn)定價(jià)模型，股權(quán)資本成本的計(jì)算公式為：

股權(quán)資本成本=無風(fēng)險(xiǎn)利率+系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)×風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià) （6）

式中，無風(fēng)險(xiǎn)利率是指在有效市場的環(huán)境下，投資者可以自由借貸資金的市場利率水平。本文在構(gòu)建模型時(shí)，選取國泰安數(shù)據(jù)庫中5年期的國債債券利率作為無風(fēng)險(xiǎn)收益報(bào)酬率，這與EVA模型中的期限更為契合。公式中系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，將直接采用國泰安數(shù)據(jù)庫中的貝塔系數(shù)值為基礎(chǔ)進(jìn)行價(jià)值評估模型的構(gòu)建。根據(jù)大多數(shù)學(xué)者在價(jià)值評估實(shí)務(wù)中的做法，公式中的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)將比照我國國內(nèi)生產(chǎn)總值的增長率。具體計(jì)算如表5所示。（表5）

4、加權(quán)平均資本成本的計(jì)算

加權(quán)平均資本成本=稅后債務(wù)資本成本×債務(wù)資本比例+權(quán)益資本成本×權(quán)益資本比例 （7）

具體計(jì)算結(jié)果如表6所示。（表6）

（四）計(jì)算保利地產(chǎn)投資價(jià)值

1、2011～2015年EVA的計(jì)算

EVA=稅后凈營業(yè)利潤-投入資本總額×資本加權(quán)平均成本 （8）

具體計(jì)算如果如表7所示。（表7）

2、2016年保利企業(yè)投資價(jià)值的計(jì)算。通過國家統(tǒng)計(jì)局近幾年的數(shù)據(jù)顯示，我國GDP一般在五年內(nèi)增減幅度較為穩(wěn)定，近年來保持在6.3%～7.2%，為了方便測算企業(yè)價(jià)值，預(yù)計(jì)未來幾年的GDP增長率將保持在7%左右，加權(quán)資本成本采用近五年保利企業(yè)求得的權(quán)益資本成本的平均數(shù)13.74%，并將以GDP增速預(yù)估增長率。根據(jù)公式計(jì)算如下：

2016年保利企業(yè)投資價(jià)值=17029009.04+132886.55/（13.74%-7%）=19000619.57萬元

（五）保利地產(chǎn)公司業(yè)績評價(jià)分析。EVA值與公司創(chuàng)造的價(jià)值成正比，EVA值的高低與公司的規(guī)模以及經(jīng)營狀況有密切的關(guān)系。由表7可以看出，保利地產(chǎn)公司2011年和2012年EVA值為負(fù)，2013～2015年為正值，保利地產(chǎn)在2011年和2012年EVA值為負(fù)主要是因?yàn)槎惡髢魻I業(yè)利潤較低造成的，受2008年全球濟(jì)危機(jī)影響，房地產(chǎn)行業(yè)也隨之萎靡，整個(gè)行業(yè)一片蕭條，這種影響直至2012年才逐漸消除。隨后保利地產(chǎn)的EVA值逐漸恢復(fù)正常。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]彭達(dá)霄.基于EVA的企業(yè)價(jià)值評估――以XX地產(chǎn)公司為例[J].財(cái)經(jīng)縱覽，2016.

[2]趙安琦.基于EVA的企業(yè)價(jià)值評估研究[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016.

[3]劉云.基于企業(yè)價(jià)值不同模型對保利地產(chǎn)的實(shí)證分析[D].云南大學(xué)，2015.

[4]李海波.萬科房地產(chǎn)公司投資價(jià)值分析[D].西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2013.

篇6

關(guān)鍵詞:系統(tǒng)聚類;房地產(chǎn);投資價(jià)值;武漢市

中圖分類號:F293文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

房地產(chǎn)投資需要大量資金的投入,而且投資回收期比較長,風(fēng)險(xiǎn)大。因此,進(jìn)行房地產(chǎn)投資之前,應(yīng)當(dāng)通觀全局,審時(shí)度勢,綜合考慮各種影響因素,謹(jǐn)慎地進(jìn)行投資決策,從而實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的降低和利潤最大化。

一、聚類分析在房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分中的應(yīng)用

1、房地產(chǎn)投資價(jià)值細(xì)分。由于中國地域大、人口多,地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同,各地區(qū)間房地產(chǎn)投資市場有很大的差距,研究房地產(chǎn)投資市場十分重要的一項(xiàng)工作就是研究各地區(qū)的差異。其中一種有效的方法就是把各地區(qū)按某些指標(biāo)分成幾類,根據(jù)不同的類區(qū)別對待,減少房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)和提高經(jīng)濟(jì)效益。

2、聚類分析概述。聚類分析是研究“物以類聚”的一種科學(xué)有效的方法,是指將數(shù)據(jù)分組成為多個(gè)類,在同一個(gè)類內(nèi)對象之間具有較高的相似度,不同類之間的對象差別較大。

聚類分析的一般做法是:先確定聚類統(tǒng)計(jì)量,然后利用統(tǒng)計(jì)量對樣品或者變量進(jìn)行聚類。從統(tǒng)計(jì)學(xué)角度來講,根據(jù)相似度方法,對樣本聚類叫做Q型聚類,對變量進(jìn)行聚類叫做R型聚類。

目前在實(shí)際應(yīng)用中存在著大量的聚類方法,算法的選擇取決于數(shù)據(jù)的類型、聚類的目的和應(yīng)用,本文采用的是系統(tǒng)聚類算法。

3、系統(tǒng)聚類算法。系統(tǒng)聚類法是先將需要聚類的樣本或者指標(biāo)各自看成一類,然后確定類與類之間相似性統(tǒng)計(jì)量,并選擇最近的兩類或若干類合成一個(gè)新類;計(jì)算新類與其他類之間的相似性統(tǒng)計(jì)量,再選擇最接近的兩類或若干類合成一個(gè)新類,直到所有的樣品或指標(biāo)都合成一類為止。以此指標(biāo)就可以對城市區(qū)域房地產(chǎn)投資價(jià)值進(jìn)行排序。

二、武漢市實(shí)證分析

1、指標(biāo)選擇。武漢市作為中部崛起的支點(diǎn)和承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的橋梁,其經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展一直處于中部省會城市前列。但由于山水相隔,武漢市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)塊狀而非傳統(tǒng)圈狀分布,再加上房地產(chǎn)區(qū)位的不可移動性,因此在武漢市房地產(chǎn)投資中,必須考慮各區(qū)域?qū)嶋H情況。本文從武漢市中心城區(qū)相關(guān)數(shù)據(jù)出發(fā),設(shè)定房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)指標(biāo),綜合評價(jià)各區(qū)域主要特點(diǎn)和投資優(yōu)劣勢。

房地產(chǎn)投資需要考慮的因素很多,為充分說明、適度簡化和避免單個(gè)指標(biāo)解釋的充足性和牽連性問題,本文抽取2008年度武漢市重點(diǎn)區(qū)域影響房地產(chǎn)投資的七個(gè)主要指標(biāo)(商品住宅銷售面積、商品住宅新增供應(yīng)面積、商品住宅用地平均成交樓面地價(jià)、商品住宅成交均價(jià)、平均商品住宅成交總價(jià)、人均可支配收入、二手住宅成交均價(jià)),組合成相對獨(dú)立的四個(gè)綜合性評價(jià)指標(biāo):X1銷供比,X2房價(jià)地價(jià)比,X3收入房價(jià)比,X4折價(jià)率,分別反映各區(qū)域房地產(chǎn)投資的銷售、利潤、購買力和性價(jià)比等涉及投資需要考慮的最重要的四個(gè)方面。

X1銷供比=區(qū)域商品住宅銷售面積/區(qū)域商品住宅新增供應(yīng)面積;X2房價(jià)地價(jià)比=區(qū)域商品住宅成交均價(jià)/區(qū)域住宅用地平均樓面地價(jià);X3收入房價(jià)比=(區(qū)域人均可支配收入×3)/(區(qū)域商品住宅成交均價(jià)×90);X4折價(jià)率=區(qū)域二手住宅成交均價(jià)/區(qū)域商品住宅成交均價(jià)。

2、數(shù)據(jù)資料。(表1、表2)

3、系統(tǒng)聚類分析。采用上述四個(gè)綜合性評價(jià)指標(biāo)對武漢市重點(diǎn)區(qū)域使用系統(tǒng)聚類法進(jìn)行聚類分析。首先對每個(gè)變量(指標(biāo))的數(shù)據(jù)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理,經(jīng)過定性和pearsom相關(guān)系數(shù)檢驗(yàn)分析,指標(biāo)間相關(guān)性不高。樣本間相近性采用歐式平方距離度量,類間距離的計(jì)算采用類平均法,進(jìn)行Q聚類,得到聚類結(jié)果。(表3、表4、表5、圖1)

4、分析結(jié)果。依據(jù)聚類分析的結(jié)果可以把武漢市重點(diǎn)區(qū)域劃分為三類。

第一類,江岸區(qū)、江漢區(qū)。第一類在綜合評析中,收入銷供比方面明顯領(lǐng)先于其他兩類,在房價(jià)地價(jià)比上位于第二,折價(jià)率、收入房價(jià)比排名靠最后。這說明江岸和江漢區(qū)市場需求量大,而供應(yīng)方面偏緊。雖然本類內(nèi)房價(jià)相對區(qū)域內(nèi)居民收入較高,但是本區(qū)域客戶源來自于整個(gè)武漢市乃至市外,因此房價(jià)受到支撐。由于需求、房價(jià)一直居高不下,本區(qū)域地塊更受青睞,地價(jià)也較高。由于區(qū)域內(nèi)板塊差異較大和二手房建筑年代更長久,綜合二手房和新房價(jià)差較大,實(shí)際江漢區(qū)價(jià)差較小,甚至在部分區(qū)域出現(xiàn)“新舊倒掛”現(xiàn)象。隨著CBD、漢口火車站等項(xiàng)目工程的推進(jìn)和武漢市中部領(lǐng)頭羊地位的鞏固,處于武漢市發(fā)展頂端的本類區(qū)域投資前景更樂觀,但在地塊選擇的局限性和爭奪的激烈度方面未來將更加明顯。

第二類,口區(qū)、洪山區(qū)、武昌區(qū)。第二類在房價(jià)地價(jià)比、折價(jià)率比上均位列第一,收入房價(jià)比、銷供比均位列第二。本類地價(jià)相對不高,供應(yīng)比較充分。由于房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間較短,新舊房差價(jià)較小。在房地產(chǎn)發(fā)展的強(qiáng)勁沖擊下,房價(jià)增長較快,與收入增長情況形成一定反差。由于在2008年上市量較大,本類區(qū)域暫時(shí)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性供大于求,銷供比并不特別理想,部分區(qū)域和部分產(chǎn)品競爭比較激烈。

本類各區(qū)域?qū)儆诜康禺a(chǎn)發(fā)展第二梯隊(duì),近年來發(fā)展勢頭迅猛,供需兩旺,由于遭受經(jīng)濟(jì)調(diào)整和房地產(chǎn)調(diào)整雙重打擊,受到的沖擊也比較明顯。但是從較長期看,本類區(qū)域起著重要的承上啟下的作用,承接著武漢市中心城區(qū)居民大部分的住房消費(fèi)需求。在城市建設(shè)方面,本類區(qū)域受到重視,市政投資較大,過江隧道、地鐵、大東湖生態(tài)水網(wǎng)、集中供暖制冷工程、武昌和武漢火車站以及道路和立交橋的項(xiàng)目均在穩(wěn)步推進(jìn),城市面貌得到改善,投資環(huán)境得到優(yōu)化,增加了房地產(chǎn)投資價(jià)值。

第三類,青山區(qū)、漢陽區(qū)。第三類在綜合評比中,收入房價(jià)比排名第一,在折價(jià)率上位列第二,房價(jià)地價(jià)、銷供比均排名最后。從購買力上講,本類區(qū)域潛在消費(fèi)能力較強(qiáng),這與區(qū)域內(nèi)房價(jià)相對不高有關(guān),特別是青山區(qū),其購買力絲毫不遜于其他重點(diǎn)區(qū)域。由于最近幾年其他區(qū)域發(fā)展勢頭更加強(qiáng)勁,青山區(qū)和漢陽區(qū)受到的關(guān)注度略有下降,因此本類區(qū)域地價(jià)也相對便宜。2008年本區(qū)域在銷售和供給量方面較少,受市場大環(huán)境影響較大,這與本區(qū)域所屬兩個(gè)區(qū)均屬于工業(yè)區(qū)有關(guān)。

由于歷史原因,本類兩個(gè)區(qū)域發(fā)展相對獨(dú)立,受到區(qū)域外消費(fèi)者關(guān)注度不高,房地產(chǎn)消費(fèi)以當(dāng)?shù)貫橹?隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展和配套完善,區(qū)域投資潛力將逐漸得到挖掘和展現(xiàn)。

以上定量分析結(jié)果與武漢市實(shí)際情況基本相符,但由于投資環(huán)境的動態(tài)性以及單個(gè)項(xiàng)目的具體性,因此對具體投資項(xiàng)目還需要做具體的分析。

(作者單位:中國地質(zhì)大學(xué)(武漢)資源學(xué)院)

主要參考文獻(xiàn):

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[2]張永岳,陳伯庚,孫斌藝.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)[M].北京:高等教育出版社,2005.12.

篇7

關(guān)鍵詞：投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值；影響

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）01-0-01

近年來，越來越多的企業(yè)把自有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換為以出租為目的的投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)象已經(jīng)屢見不鮮，而對于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式則越來越多的引入公允價(jià)值計(jì)量模式。本文就投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式對企業(yè)產(chǎn)生的影響進(jìn)行簡要分析。

一、公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)資產(chǎn)的影響

1.對資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的影響

對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進(jìn)行計(jì)量時(shí)，雖然企業(yè)的資產(chǎn)總量不會發(fā)生變化，但是會影響到企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)情況。而采用公允價(jià)值計(jì)量模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量時(shí)，企業(yè)的總資產(chǎn)和資本結(jié)構(gòu)都會發(fā)生一些變化。

新準(zhǔn)則規(guī)定企業(yè)必須對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立核算。因此，企業(yè)首先應(yīng)確認(rèn)投資性房地產(chǎn)是否符合投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定的采用公允價(jià)值模式計(jì)量的兩個(gè)條件，即：(1)投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場。(2)企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。

在對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算時(shí)，那些原來計(jì)入存貨、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)中核算和列報(bào)的投資性房地產(chǎn)，都會統(tǒng)一放到“投資性房地產(chǎn)”這一會計(jì)科目中核算，并且會單獨(dú)列報(bào)在資產(chǎn)負(fù)債表上，這樣就會對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，對于那些擁有很多投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，經(jīng)過調(diào)整，該企業(yè)的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會下降，投資性房地產(chǎn)在總資產(chǎn)中的比重會增加，從而對企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。

2.對資產(chǎn)賬面價(jià)值的影響

新準(zhǔn)則規(guī)定，“對于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，并將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額調(diào)整留存收益”。投資性房地產(chǎn)用公允價(jià)值模式與成本模式計(jì)量的差別，不僅在于企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)會發(fā)生改變，而且公允價(jià)值上升也會使企業(yè)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值得到提升，這會使那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司凈資產(chǎn)賬面價(jià)值得到大幅提升，而資產(chǎn)賬面價(jià)值的增加會相應(yīng)的降低企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率以及有形凈值債務(wù)率，會使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降低。

二、公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)所有者權(quán)益的影響

房地產(chǎn)企業(yè)通常采用成本模式對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量，只有在有確鑿證據(jù)表明其所有投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，才允許采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式對所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)的投資性房地產(chǎn)從成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式時(shí)，視為會計(jì)政策的變更，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第28號――會計(jì)政策、會計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此，在符合條件的情況下，企業(yè)在對投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式由成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的首年，各相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取追溯調(diào)整法，調(diào)整年初的所有者權(quán)益。另外，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，若轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值大于原來的賬面價(jià)值，應(yīng)該將其差額計(jì)入資本公積，企業(yè)的所有者權(quán)益也將會得到較大幅度的提升，更好地反映出投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值，為會計(jì)信息的使用者提供客觀、真實(shí)的決策信息。

三、公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)稅負(fù)的影響

2008年1月1日起施行的《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》中明確規(guī)定，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)，企業(yè)按照稅法規(guī)定計(jì)算的固定資產(chǎn)折舊、無形資產(chǎn)攤銷費(fèi)用，準(zhǔn)予在稅前扣除。稅法允許投資性房地產(chǎn)的這部分折舊額在稅前扣除，這樣就減少了企業(yè)當(dāng)期應(yīng)交的所得稅。在用成本模式計(jì)量時(shí)，新會計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定和稅法上的處理基本一致，若不一致，也只需調(diào)整其折舊或攤銷額。

但是在公允價(jià)值計(jì)量模式下，按照稅法規(guī)定計(jì)算的計(jì)稅基礎(chǔ)與采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值二者之間存在差異。會計(jì)準(zhǔn)則要求期末要按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值和賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，不需要繼續(xù)計(jì)提折舊；而在目前稅法上，按照資產(chǎn)負(fù)債表債務(wù)法核算所得稅時(shí)，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)不一致時(shí)會產(chǎn)生應(yīng)納稅暫時(shí)性差異或者可抵扣暫時(shí)性差異，由此會相應(yīng)的產(chǎn)生遞延所得稅負(fù)債或遞延所得稅資產(chǎn)，這部分資產(chǎn)或負(fù)債雖然不會影響當(dāng)期的應(yīng)交所得稅，但是會影響到利潤表中的所得稅費(fèi)用，進(jìn)而會對凈利潤產(chǎn)生一定影響。

四、公允價(jià)值計(jì)量對企業(yè)利潤的影響

投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量時(shí)，需要對其按照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，甚至可能還要計(jì)提投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn)備，這樣使得資產(chǎn)賬面價(jià)值減少；同時(shí)由于對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷以及計(jì)提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備以后，使得費(fèi)用和損失增加，進(jìn)而使當(dāng)期利潤減少。

相比較而言，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，以評估的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，今后每年對投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值將得到重估，如果以后投資性房地產(chǎn)得到增值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的變動會對當(dāng)期的凈利潤產(chǎn)生正面影響。但是當(dāng)投資性房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)貶值的情況時(shí)，很可能由于前期確認(rèn)了大量的增值收益，而需要在后期確認(rèn)更多的減值損失，從而使得企業(yè)在該年度因該項(xiàng)業(yè)務(wù)嚴(yán)重虧損，出現(xiàn)了先盈后虧的情況，加大了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，我國房地產(chǎn)市場暫時(shí)處于一個(gè)下滑的階段，其公允價(jià)值不斷下降，雖然暫時(shí)不會低于其成本，但還是對公司的利潤產(chǎn)生了一定的影響，企業(yè)應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式，全面衡量公允價(jià)值對企業(yè)的影響，以期投資性房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)健康向上發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[2]王瑞,王麗文.公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)企業(yè)的影響[J].財(cái)會研究,2008.

篇8

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號――投資性房地產(chǎn)》第十條規(guī)定：“有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量?！钡谑粭l規(guī)定：“采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。”投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值為該投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，即“初始成本+公允價(jià)值變動”。

財(cái)政部、國家稅務(wù)總局在2007年10月的《關(guān)于執(zhí)行有關(guān)企業(yè)所得稅政策問題的通知》(財(cái)稅[2007]80號)第三條規(guī)定：“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)、金融負(fù)債以及投資性房地產(chǎn)等，持有期間公允價(jià)值的變動不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額?！睆亩鞔_了采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，其公允價(jià)值的變動不作為稅法上的應(yīng)納稅所得，并允許按固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷，即投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為“初始成本－折舊攤銷”。

由此可見，投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，其賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)存在著差異，因此，一方面在申報(bào)繳納所得稅時(shí)需要根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，在納稅申報(bào)表中對應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整；另一方面，需要根據(jù)《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第18號――所得稅》第四條的規(guī)定，確認(rèn)所產(chǎn)生的遞延所得稅資產(chǎn)或遞延所得稅負(fù)債。

二、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)納稅調(diào)整

一是確認(rèn)投資性房地產(chǎn)時(shí)的納稅調(diào)整。(1)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，對外購、自行建造的投資性房地產(chǎn)應(yīng)以其實(shí)際成本作為其初始成本，這與稅法中規(guī)定的計(jì)稅基礎(chǔ)相一致，不存在差異也無需調(diào)整。(2)以存貨、自用建筑等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)的，以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值為初始成本，其賬面價(jià)值高于公允價(jià)值的，按差額記入“公允價(jià)值變動損益”，此時(shí)，賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)出現(xiàn)了差異，需按會計(jì)確認(rèn)的公允價(jià)值變動損益調(diào)增當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。反之，若其賬面價(jià)值低于公允價(jià)值，按差額記入“資本公積――其他資本公積”，此時(shí)雖然賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)出現(xiàn)了差異，但因初始計(jì)量的公允價(jià)值變動記入資本公積，既不影響當(dāng)期會計(jì)利潤，又不影響當(dāng)期應(yīng)納稅所得額，無需在當(dāng)年調(diào)整，待該投資性房地產(chǎn)處置或轉(zhuǎn)換為自用固定資產(chǎn)確認(rèn)當(dāng)期收益時(shí)再做調(diào)整。

二是投資性房地產(chǎn)持有期間的納稅調(diào)整。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)在持有期的賬面價(jià)值為“初始成本+公允價(jià)值變動”，計(jì)稅基礎(chǔ)為“初始成本－折舊攤銷”，此時(shí)應(yīng)按稅法認(rèn)可的本期折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，同時(shí)按會計(jì)確認(rèn)的本期公允價(jià)值變動損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額(若為公允價(jià)值變動損失則調(diào)增)。

三是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用固定資產(chǎn)時(shí)的納稅調(diào)整。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額記人“公允價(jià)值變動損益”，此時(shí)，該固定資產(chǎn)的賬面價(jià)值為“初始成本+公允價(jià)值變動”，計(jì)稅基礎(chǔ)為“初始成本－折舊攤銷”，需按稅法認(rèn)可的轉(zhuǎn)換前本期折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，同時(shí)按會計(jì)確認(rèn)的本期公允價(jià)值變動損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額(若為公允價(jià)值變動損失則調(diào)增)。另外，由于轉(zhuǎn)換后該固定資產(chǎn)折舊原值、折舊期限等發(fā)生了變化，會計(jì)上實(shí)際計(jì)提的折舊額與稅法認(rèn)可的折舊額會有所不同，應(yīng)通過“應(yīng)納稅所得額調(diào)整明細(xì)表”中資產(chǎn)調(diào)整項(xiàng)目下的“固定資產(chǎn)折舊”欄目對應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整。

四是投資性房地產(chǎn)處置時(shí)的納稅調(diào)整。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)處置后，其賬面價(jià)值和計(jì)稅基礎(chǔ)均為零，二者之間亦不再存在差異，此時(shí)應(yīng)將前期確認(rèn)的該投資性房地產(chǎn)的暫時(shí)性差異轉(zhuǎn)回，據(jù)以對當(dāng)期應(yīng)納稅所得額進(jìn)行調(diào)整。根據(jù)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)按實(shí)際收到的金額貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值(初始成本+公允價(jià)值變動)借記“其他業(yè)務(wù)成本”科目，按該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動及其在轉(zhuǎn)換日記入“資本公積”科目的金額，分別借記“公允價(jià)值變動損益”科目和“資本公積――其他資本公積”科目，貸記“其他業(yè)務(wù)收入”科目。由此可見，處置投資性房地產(chǎn)時(shí)會計(jì)確認(rèn)了兩項(xiàng)損益：公允價(jià)值變動損益，按轉(zhuǎn)讓收入與初始成本的差額確認(rèn)的其他業(yè)務(wù)利潤。而根據(jù)稅法規(guī)定，轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)為為轉(zhuǎn)讓收入與“初始成本一折舊攤銷”的差額。因此，投資性房地產(chǎn)處置時(shí)應(yīng)按會計(jì)上確認(rèn)的公允價(jià)值變動損益調(diào)減應(yīng)納稅所得額(若為公允價(jià)值變動損失則調(diào)增)，同時(shí)按該投資性房地產(chǎn)自轉(zhuǎn)換日至處置日之間稅法認(rèn)可但未計(jì)提的折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額，再按該投資性房地產(chǎn)稅法認(rèn)可的本期處置前的折舊攤銷額調(diào)減應(yīng)納稅所得額。

三、公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)納稅申報(bào)與賬務(wù)處理

[例]甲公司對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，該公司于第一年2月將一套自用房產(chǎn)出租給乙公司使用，出租日該房產(chǎn)的原值600萬元，折舊年限20年，不考慮殘值，月折舊額為2.5萬元，已提折舊250萬元，公允價(jià)值為300萬元。第一年末該房產(chǎn)的公允價(jià)值為450萬元。第二年末該房產(chǎn)的公允價(jià)值為480萬元。第三年4月，該公司終止與乙公司的房屋租賃，并于當(dāng)月以460萬元價(jià)格將該房產(chǎn)出售。該公司三年的會計(jì)利潤均為500萬元，假設(shè)不存在除此項(xiàng)投資性房地產(chǎn)以外的其他所得稅調(diào)整項(xiàng)目。

(1)按企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定，甲公司對該投資性房地產(chǎn)應(yīng)作如下賬務(wù)處理：

第一年轉(zhuǎn)換日

借：投資性房地產(chǎn)――成本　3000000

累計(jì)折舊　2500000

公允價(jià)值變動損益　500000

貸：固定資產(chǎn)　6000000

第一年末調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動　1500000

貸：公允價(jià)值變動損益　1500000

第二年末調(diào)整投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值

借：投資性房地產(chǎn)――公允價(jià)值變動　300000

貸：公允價(jià)值變動損益　300000

第三年轉(zhuǎn)讓日

借：銀行存款　4600000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　4600000

借：其他業(yè)務(wù)成本　4800000

貸：投資性房地產(chǎn)――成本　3000000

――公允價(jià)值變動　1800000

借：公允價(jià)值變動損益　1300000

貸：其他業(yè)務(wù)收入　1300000

(2)甲公司該投資性房地產(chǎn)的納稅調(diào)整。

甲公司該投資性房地產(chǎn)三年的賬載金額和計(jì)稅基礎(chǔ)等相關(guān)數(shù)據(jù)如表1所示。其中第一年納稅差異調(diào)整額包括三部分：一是自用固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成投資性房地產(chǎn)時(shí)會計(jì)確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的公允價(jià)值變動收益50萬元；二是會計(jì)確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的投資性房地產(chǎn)在第一年后續(xù)計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動損益－150萬元；三是投資性房地產(chǎn)未計(jì)提但稅法認(rèn)可的折舊－25萬元。三項(xiàng)調(diào)整綜合為調(diào)減應(yīng)納稅所得額125萬元。第二年納稅差異調(diào)整額包括兩部分：一是會計(jì)確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的投資性房地產(chǎn)在第二年后續(xù)計(jì)量產(chǎn)生的公允價(jià)值變動損益－30萬元；二是投資性房地產(chǎn)未計(jì)提但稅法認(rèn)可的折舊－30萬元。二項(xiàng)調(diào)整綜合為調(diào)減應(yīng)納稅所得額60萬元。第三年納稅差異調(diào)整額包括三部分：一是投資性房地產(chǎn)處置前未計(jì)提但稅法認(rèn)可的折舊－10萬元；二是投資性房地產(chǎn)處置時(shí)會計(jì)確認(rèn)但稅法不認(rèn)可的公允價(jià)值變動收益130萬元；三是該投資性房地產(chǎn)自轉(zhuǎn)換日至處置日之間稅法認(rèn)可但未計(jì)提的折舊額65萬元；三項(xiàng)調(diào)整綜合為調(diào)增應(yīng)納稅所得額185萬元。

企業(yè)在填報(bào)所得稅年度納稅申報(bào)表時(shí)，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的納稅調(diào)整內(nèi)容主要涉及附表七“以公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)納稅調(diào)整表”中相關(guān)內(nèi)容，甲企業(yè)三年間各年填報(bào)數(shù)據(jù)如表2所示。

此外，還需根據(jù)該表第10行的納稅調(diào)整額合計(jì)數(shù)，填列附表三“應(yīng)納稅所得調(diào)整明細(xì)表”中第10行“公允價(jià)值變動凈收益”的第三項(xiàng)“調(diào)增金額”(金額為負(fù)時(shí)填寫第四項(xiàng)調(diào)減金額)。

需要說明的是，采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)若存在應(yīng)納稅的調(diào)整，應(yīng)與自有固定資產(chǎn)一并，填報(bào)附表九“資產(chǎn)折舊、攤銷納稅調(diào)整明細(xì)表”，對投資性房地產(chǎn)的折舊、攤銷會計(jì)與稅法差異進(jìn)行調(diào)整。

篇9

論文關(guān)鍵詞：成本計(jì)價(jià)模式，公允價(jià)值模式，客觀因素，自利

 

1.引言

為適應(yīng)市場需求和建立與國際財(cái)務(wù)報(bào)告趨同的企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系，財(cái)政部于2006年初構(gòu)建起了一套包含39項(xiàng)會計(jì)準(zhǔn)則的新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則體系。準(zhǔn)則體系于2007年1月1日起在上市公司中執(zhí)行，同時(shí)鼓勵(lì)其他形式企業(yè)執(zhí)行。在此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是由于可采用公允價(jià)值模式對投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)，因而過去形成的由成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而可實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

此次準(zhǔn)則體系修改中，對企業(yè)影響重大的修改之一是允許企業(yè)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，即在符合條件的情況下，企業(yè)可對部分資產(chǎn)選擇公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)價(jià)。其中《第三號會計(jì)準(zhǔn)則——投資性房地產(chǎn)》的實(shí)行被認(rèn)為將對持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)產(chǎn)生較大影響，理由是持有投資性房地產(chǎn)的企業(yè)會迅速將其過去采用的成本計(jì)價(jià)模式變更為公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式，這樣可以對因使用成本計(jì)價(jià)而被低估的投資性房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)價(jià)值的快速回歸，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)績大幅攀升[1-3] 。

但直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少，允許企業(yè)對投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值計(jì)價(jià)的準(zhǔn)則變動對上市企業(yè)的整體影響很小[4, 5] 。針對此現(xiàn)象學(xué)者們展開了積極地探討，主要從客觀角度總結(jié)了許多影響企業(yè)選擇公允價(jià) 值計(jì)價(jià)的因素[6, 7] 。

本文認(rèn)為客觀因素制約影響了小部分上市公司對公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的選擇，而更主要的原因在于上市企業(yè)管理層基于自身利益的考慮做出了不變更計(jì)價(jià)模式的選擇。后文將對此觀點(diǎn)進(jìn)行論證，并對管理層如何進(jìn)行計(jì)價(jià)變更決策展開具體分析自利，對為何采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量很少的現(xiàn)象給出解釋。

2.新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)及公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

新會計(jì)準(zhǔn)則對投資性房地產(chǎn)定義為能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的，為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)，并規(guī)定為如下范圍：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。企業(yè)自用或作為存貨的房地產(chǎn)在新準(zhǔn)則中被認(rèn)為不屬于投資性房地產(chǎn)。

新會計(jì)準(zhǔn)則單獨(dú)劃分投資性房地產(chǎn)是基于房地產(chǎn)實(shí)務(wù)對固定資產(chǎn)區(qū)分的需要而提出的，目的是規(guī)范企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的會計(jì)處理和相關(guān)的披露，提高會計(jì)的相關(guān)性。舊準(zhǔn)則里投資性房地產(chǎn)被當(dāng)作和其他固定資產(chǎn)一樣的資產(chǎn)看待，也采用相應(yīng)的估計(jì)使用年限對其提取折舊。隨著我國經(jīng)濟(jì)的市場化程度提高，發(fā)現(xiàn)投資性房地產(chǎn)的市場價(jià)值不僅可能高于其賬面凈值，而且還經(jīng)常高出數(shù)倍甚至數(shù)十倍，而采用折舊后的固定資產(chǎn)凈值往往不能反映此類投資性房地產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值?；诖?，業(yè)界和學(xué)術(shù)界認(rèn)為將投資性房地產(chǎn)作為一般的固定資產(chǎn)處理不合適。因此，需要將投資性房地產(chǎn)從原有的固定資產(chǎn)中劃分出來，作為單獨(dú)一類確定會計(jì)規(guī)范，投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則由此應(yīng)運(yùn)而生。

2.1新準(zhǔn)則下投資性房地產(chǎn)計(jì)價(jià)特點(diǎn)

相對于舊準(zhǔn)則，新準(zhǔn)則中投資性房地產(chǎn)在初始確認(rèn)和后續(xù)計(jì)量上有較大變化，主要體現(xiàn)在：

1）歸入的資產(chǎn)性質(zhì)變化

在舊的會計(jì)準(zhǔn)則中，將與投資性房地產(chǎn)相關(guān)的內(nèi)容分散在存貨準(zhǔn)則、固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則三個(gè)部分，由于各個(gè)部分的資產(chǎn)性質(zhì)不同，因而會計(jì)處理方式也有較大差異。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租的，作為企業(yè)存貨，按存貨準(zhǔn)則規(guī)范處理：對外出租的固定資產(chǎn)和企業(yè)的一般性固定資產(chǎn)一樣作為企業(yè)固定資產(chǎn)，按固定資產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)范處理；對外出租土地使用權(quán)或者持有并增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，作為企業(yè)的無形資產(chǎn)，按無形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)范來進(jìn)行處理。而在新準(zhǔn)則中，這些不同用途的房地產(chǎn)統(tǒng)一歸于投資性房地產(chǎn)，按照同樣方式進(jìn)行會計(jì)處理。

2.價(jià)值計(jì)量模式的選擇變化

舊準(zhǔn)則中，歸入固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)主要以成本模式計(jì)價(jià)，歸入存貨資產(chǎn)的房地產(chǎn)則以成本與市價(jià)熟低法原則計(jì)價(jià)，在房地產(chǎn)市場價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的情況下，成本價(jià)格要遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，由此會計(jì)賬目價(jià)值與資產(chǎn)的實(shí)際市場價(jià)值存在較大差額。而新會計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)可采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，公允價(jià)值（fair value）意指“公平合理之價(jià)值”。

3.后續(xù)計(jì)量變化

在舊會計(jì)準(zhǔn)則中，歸屬于存貨、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的房地產(chǎn)分別按照該類資產(chǎn)的后續(xù)計(jì)價(jià)規(guī)定進(jìn)行計(jì)量。

新會計(jì)準(zhǔn)則下的房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量則規(guī)定：原來采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，可以變更為公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量；但是一旦采用了公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則不允許再變更為成本模式計(jì)量。在成本模式下，投資性房地產(chǎn)比照固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)準(zhǔn)則計(jì)提折舊或攤銷，并在期末進(jìn)行減值測試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備；在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的自利，不對投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。

2.2公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)

我國上市企業(yè)已普遍設(shè)立投資性房地產(chǎn)科目，在已實(shí)施公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)，公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式變更決策為實(shí)施企業(yè)帶來了巨大的積極影響。主要體現(xiàn)在：1）極大地提升企業(yè)利潤，改善企業(yè)以往較差的經(jīng)營業(yè)績，甚至力挽狂瀾幫助企業(yè)避免被退市。2）改善企業(yè)報(bào)表中如資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率等會計(jì)指標(biāo)，增強(qiáng)債權(quán)人和投資者對企業(yè)償債能力、盈利能力信心，有利于企業(yè)進(jìn)一步融資以獲得發(fā)展。例如ST百花通過計(jì)價(jià)模式的變更獲得了巨大的價(jià)值。作為一家以餐飲為主的上市企業(yè)，ST百花2004、2005連續(xù)兩年虧損，而且2006年也了預(yù)虧的報(bào)告，但最后在年報(bào)中公司通過對投資性房地產(chǎn)選擇公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式實(shí)現(xiàn)了凈利潤，從而避免了被退市的厄運(yùn)。

雖然具有可觀的公允價(jià)值計(jì)價(jià)效應(yīng)，然而直到2009年10月，上市企業(yè)的相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)告顯示采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的企業(yè)數(shù)量仍很少。表1是我國設(shè)有投資性房地產(chǎn)科目的上市企業(yè)有關(guān)計(jì)量模式的統(tǒng)計(jì)表，說明了上市企業(yè)對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)的積極性不高，可看出采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)模式的上市企業(yè)數(shù)量呈現(xiàn)出逐漸增多趨勢。上市企業(yè)仍較普遍地實(shí)施成本計(jì)價(jià)模式，與新會計(jì)準(zhǔn)則推出前預(yù)測上市企業(yè)將廣泛采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)大相徑庭。

表1 我國上市公司投資性房地產(chǎn)采用計(jì)量模式情況表

 

年 度

2006

2007

2008

采用成本計(jì)量模式的上市公司

619家

657家

690家

采用公允價(jià)值計(jì)量模式的上市公司

10家

篇10

【關(guān)鍵詞】 估值技術(shù); 公允價(jià)值; 投資性房地產(chǎn)

1990年,我國的住宅分配制度完成了從實(shí)物分配向貨幣分配的巨大轉(zhuǎn)變,隨之而來的是房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展,而投資性房地產(chǎn)也日益成為企業(yè)的一項(xiàng)重要投資手段。順應(yīng)這一發(fā)展趨勢,2006年頒布,2007年施行的《新會計(jì)準(zhǔn)則》,首次將投資性房地產(chǎn)單獨(dú)列示,并且允許使用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但在新準(zhǔn)則實(shí)行的兩年間,公允價(jià)值的使用受到了冷遇,公允價(jià)值的計(jì)量成為使用者的主要困擾之一。2009年底,財(cái)政部網(wǎng)站公布了《投資性房地產(chǎn)評估指導(dǎo)意見(試行)》,明確提出了收益法與市場法兩種評估公允價(jià)值的方法,這一舉措表明投資性房地產(chǎn)評估技術(shù)的改進(jìn)。

一、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

公允價(jià)值雖然具有準(zhǔn)確反映企業(yè)的財(cái)務(wù)信息,提高信息使用者決策能力的優(yōu)勢,但是由于存在市場機(jī)制不健全、公司治理不完善等缺陷,尤其是在其應(yīng)用存在嚴(yán)重技術(shù)障礙的情況下,公允價(jià)值的實(shí)際應(yīng)用正如表1所反映的那樣,并不如期望的那么廣泛。

2007年,存在投資性房地產(chǎn)的630家上市公司中,僅18家選擇公允價(jià)值計(jì)量模式,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.86%。2008年上市公司年報(bào)的調(diào)查報(bào)告中指出,1 624家上市公司有690家存在投資性房地產(chǎn),而采用公允價(jià)值模式的只有20家,占有此類業(yè)務(wù)公司數(shù)的2.89%,且出現(xiàn)了三種計(jì)量方式,分別是評估價(jià)格(14家公司)、第三方調(diào)查報(bào)告(1家公司)及參考同類同條件房地產(chǎn)的市場價(jià)格(5家公司)。

二、估值技術(shù)的應(yīng)用難題

(一)地域差異問題

《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)》指出“投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場并且企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格及其他相關(guān)信息,從而對投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)”就可采用公允價(jià)值模式計(jì)量。

然而

由于數(shù)據(jù)庫的建立一方面需要不同交易市場提供及時(shí)可靠的交易數(shù)據(jù),另一方面要保證該數(shù)據(jù)庫擁有必要的技術(shù)支持,而在我國要素市場、資本市場和商品市場都存在不同程度問題的情況下,其實(shí)施起來比較困難。因此,房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)庫的建立必需堅(jiān)持國家主導(dǎo)、市場導(dǎo)向的原則,采取逐步推進(jìn)的方式,以現(xiàn)有公開市場交易數(shù)據(jù)為主要數(shù)據(jù)來源,同時(shí)結(jié)合國家統(tǒng)計(jì)局等有關(guān)部門的調(diào)研數(shù)據(jù)。另外,國家有必要通過制定和修改相關(guān)政策法規(guī)強(qiáng)化信息數(shù)據(jù)庫的權(quán)威性。

(三)提高估值技術(shù)在報(bào)表披露中的地位

由估值技術(shù)所確定的公允價(jià)值數(shù)額會直接出現(xiàn)在報(bào)表中,建議企業(yè)在附注中增加對具體估值計(jì)算確認(rèn)的過程。首先是估值方法的選定,其依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)是什么,所擁有的投資性房地產(chǎn)在同類資產(chǎn)中的地位。其次是具體參數(shù)的選定,如果選用的是市場法,應(yīng)該具體披露所參照的類似市場、參照的標(biāo)準(zhǔn)以及各指標(biāo)的相似度;若是收益法,那應(yīng)該分別對凈收益、收益期限以及折現(xiàn)率的數(shù)值標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行解釋。

通過附注的披露可以使整個(gè)計(jì)算過程受到信息使用者的監(jiān)督,增強(qiáng)公允價(jià)值確認(rèn)和計(jì)量的準(zhǔn)確性和透明度,防止利潤操作,提高人們對估值技術(shù)的信心,推動估值技術(shù)的運(yùn)用。

(四)加強(qiáng)專業(yè)培訓(xùn),提高資產(chǎn)評估水平

估值技術(shù)本身就受資產(chǎn)評估人員和會計(jì)人員主觀判斷的影響,所以兩者業(yè)務(wù)水平的提高是公允價(jià)值可以順利運(yùn)用的保障。

相關(guān)人員一方面要豐富自身的專業(yè)知識,尤其是對公允價(jià)值的認(rèn)識與理解;另一方面又需要在不確定因素面前作出自己的職業(yè)判斷。所以他們除了通過后續(xù)教育機(jī)構(gòu)進(jìn)行再培訓(xùn)、學(xué)習(xí)歐美先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)以及最新的國家方針政策外,還要在工作中不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn),了解整體經(jīng)濟(jì)走勢和行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r,提高經(jīng)濟(jì)敏感度和職業(yè)判斷能力。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 財(cái)政部會計(jì)司.我國上市公司2007年執(zhí)行新會計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[r].2008.

[2] 財(cái)政部會計(jì)司.我國上市公司2008年執(zhí)行企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告[r].2009.

[3] 財(cái)政部.企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則第3號——投資性房地產(chǎn)[s].2006.

[4] 財(cái)政部.企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則講解(2008)[s].2008.