導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

自上個(gè)世紀(jì)90年代以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱行業(yè)之一，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產(chǎn)行業(yè)利潤率非常高，發(fā)展情況也非常良好，但其實(shí)其中存在著大量的泡沫，業(yè)界也一直猜測(cè)何時(shí)這種泡沫會(huì)消失，屆時(shí)會(huì)引來房地產(chǎn)的一個(gè)大幅下跌。但是，在泡沫化自動(dòng)消失前，房地產(chǎn)的“限購令”卻提前給了重大一擊。

但我們可以看到中國房地產(chǎn)發(fā)展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房?jī)r(jià)格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個(gè)社會(huì)進(jìn)步和發(fā)展造成了重大影響。房地產(chǎn)業(yè)盲目的火爆，大量投機(jī)資本的存在，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫增大。為了解決這些問題和規(guī)范房好地產(chǎn)市場(chǎng)，國家頒布了一系列的調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。而隨著嚴(yán)厲的房地產(chǎn)政策的出臺(tái)，給房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大的影響，使得房地產(chǎn)行業(yè)一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產(chǎn)行業(yè)的銷售情況，減少了企業(yè)的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產(chǎn)行業(yè)的籌資成本。在這些政策下，房地產(chǎn)行業(yè)極容易發(fā)生資金斷裂而破產(chǎn)。緊繃的資金鏈，激烈的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，給房地產(chǎn)行業(yè)的生存和發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)。

二、限購令及其行業(yè)影響分析

自2009年開始，我國迎來了最為嚴(yán)峻房地產(chǎn)調(diào)控時(shí)期，通過表1“限購令”相關(guān)的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產(chǎn)行業(yè)面臨著重大的挑戰(zhàn)，進(jìn)行了重新一輪的洗牌。

進(jìn)一步地，限購令對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的影響可以非常明顯地從房地產(chǎn)開放投資額和房地產(chǎn)銷量上顯現(xiàn)出來。通過圖1房地產(chǎn)2008年-2013年房地產(chǎn)開放投資，圖2房地產(chǎn)2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產(chǎn)商品住宅開發(fā)同比增長在2010年達(dá)到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢(shì)明顯，但在2013年略微上升。同時(shí)，通過圖2，可以對(duì)比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達(dá)到了峰值，而后2010年有一個(gè)明顯的下滑，而后兩年持續(xù)下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產(chǎn)行業(yè)這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關(guān)的，作用與影響是非常明顯的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況影響分析

在前面行業(yè)基本形勢(shì)分析的前提下，以下以三家地產(chǎn)公司為例，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)狀況分析。

（一）資產(chǎn)狀況分析

通過圖3房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)?；境尸F(xiàn)逐年擴(kuò)大的趨勢(shì)，雖然有國家的調(diào)控政策和“限購令”的壓制，但是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他的資產(chǎn)規(guī)模還是持續(xù)的上升。但從三家企業(yè)的資產(chǎn)規(guī)模增長率上來看，可以看出，他們的規(guī)模擴(kuò)張效益，從2010年開始呈現(xiàn)出下滑趨勢(shì)，在2010年下滑趨勢(shì)最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續(xù)下滑，但是趨于平緩，側(cè)面也反應(yīng)出，在“限購令”初期，房地產(chǎn)企業(yè)打擊明顯，十分不適應(yīng)，而后做出了相應(yīng)的調(diào)整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢(shì)。

（二）銷售狀況分析

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產(chǎn)銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產(chǎn)企業(yè)銷售收入還基本呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產(chǎn)，其他兩家企業(yè)的波動(dòng)明顯。這也體現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）現(xiàn)金流量情況分析

以下通過圖5保利地產(chǎn)2008年―2013年現(xiàn)金流量情況圖，保利地產(chǎn)雖然現(xiàn)金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動(dòng)的現(xiàn)金流，而經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流確是負(fù)數(shù)，并且金額比較高，表明企業(yè)在經(jīng)營活動(dòng)方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量有一個(gè)正向的數(shù)值。投資活動(dòng)的現(xiàn)金流介于持平與小幅負(fù)值之間。從房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流量的整體情況和變化，企業(yè)的現(xiàn)金流量完全依靠籌資活動(dòng)去進(jìn)行，經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)基本上沒產(chǎn)生一個(gè)正向的現(xiàn)金流入凈額，這種情況是非常令人擔(dān)憂的。

篇2

我國房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

伴隨著改革開放的深入和我國加入世界貿(mào)易組織以來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的深化，我國的房地產(chǎn)行業(yè)取得了快速的發(fā)展，已經(jīng)成為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、國家民生工程和人民群眾物質(zhì)需求的提供者、保障者，并發(fā)揮著越來越重要的作用。進(jìn)入21世紀(jì)以來，伴隨著國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的開放，很多民營資本相繼進(jìn)入地產(chǎn)市場(chǎng)，很大程度上帶動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)新一輪的發(fā)展、投資和建設(shè)熱潮。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2005年上半年我國房地產(chǎn)業(yè)投資達(dá)到6193億元，而當(dāng)年我國社會(huì)總投資為32895億元，房地產(chǎn)行業(yè)所占的比重為18.8%。這意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍和深度發(fā)展已經(jīng)成為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的一股重要力量。在房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)起云涌的發(fā)展浪潮中，房地產(chǎn)企業(yè)起到了主導(dǎo)性的作用。受益于我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，很多房地產(chǎn)企業(yè)如雨后春筍般出現(xiàn)，如著名的萬科集團(tuán)、恒大集團(tuán)、碧桂園集團(tuán)等。這些房地產(chǎn)企業(yè)的崛起和發(fā)展加速了房地產(chǎn)市場(chǎng)的升級(jí)和變革，給撲朔迷離的市場(chǎng)形勢(shì)帶來了更多的不確定性。

在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中，財(cái)務(wù)管理問題常常成為企業(yè)格外關(guān)注的話題。這是因?yàn)?，?cái)務(wù)狀況是房地產(chǎn)企業(yè)安身立命的根本，也是企業(yè)能否立足于激烈市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心要素，歷來受到企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層、管理者和投資人的重視。從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理仍然存在不少的問題。這其中，既包含制度性的體系、體制和機(jī)構(gòu)問題，也有人力資源、財(cái)務(wù)涉外的問題，還有財(cái)務(wù)理念、內(nèi)部控制的問題……總之，房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問題多多，不一而足。面對(duì)新時(shí)期房地產(chǎn)市場(chǎng)的急速變化和深刻動(dòng)蕩，各個(gè)企業(yè)都在千方百計(jì)地針對(duì)市場(chǎng)情況制定戰(zhàn)略決策，以促進(jìn)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的提升。而財(cái)務(wù)管理是眾多企業(yè)極為關(guān)心的問題，因此尤為引人注目。能否切實(shí)理解房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的問題所在，找出解決問題的辦法和策略，一定程度上關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)今后的生存和發(fā)展，應(yīng)該受到廣大房地產(chǎn)企業(yè)的高度重視。

我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

在錯(cuò)綜復(fù)雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)下，我國廣大的房地產(chǎn)企業(yè)如何面對(duì)挑戰(zhàn)，找出財(cái)務(wù)管理的問題所在，強(qiáng)化企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是關(guān)系企業(yè)發(fā)展的重要議題。從目前的實(shí)際情況分析，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理主要存在如下問題。

·企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念落后，缺乏科學(xué)管理的理念

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，主要是依賴企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)部門和財(cái)務(wù)人員的工作。因此，財(cái)務(wù)人員的觀念、意識(shí)和理念，直接影響到日常企業(yè)財(cái)務(wù)工作的效率和質(zhì)量。是否具備現(xiàn)代化市場(chǎng)特征的財(cái)務(wù)操作、辦理和管理理念，是否具備科學(xué)化的財(cái)務(wù)運(yùn)行和問責(zé)觀念，直接關(guān)系到企業(yè)財(cái)務(wù)管理的水平。從目前我國很多地區(qū)的房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)研情況看，大部分企業(yè)的內(nèi)部財(cái)務(wù)觀念仍然很落后，缺乏科學(xué)管理和流程操作的必要程序，造成了企業(yè)財(cái)務(wù)狀況的混亂，影響了企業(yè)內(nèi)部管理的有序、協(xié)調(diào)。比如，很多企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)人員不熟悉財(cái)務(wù)辦理的流程，不了解或沒有掌握財(cái)務(wù)處理的規(guī)范，造成了財(cái)務(wù)程序的混雜，影響了財(cái)務(wù)工作的效率，給企業(yè)正常運(yùn)營帶來了很多不必要的麻煩。

同時(shí)，很多財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)之間的協(xié)調(diào)、交流和彼此扶持不夠，造成了各組織機(jī)構(gòu)之間存在不同類型的矛盾，影響了機(jī)構(gòu)間的合作和協(xié)助。由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部涉及的財(cái)務(wù)狀況較為繁雜，企業(yè)設(shè)立的財(cái)務(wù)管理部門通常情況下分為不同的枝干，也就是不同的小組、組織。這些小組、組織各自承擔(dān)的責(zé)任和義務(wù)不同，一旦出現(xiàn)某一個(gè)組織負(fù)擔(dān)財(cái)務(wù)工作義務(wù)時(shí)，就可能出現(xiàn)推諉卸責(zé)、彼此埋怨的情況，給財(cái)務(wù)工作的整體進(jìn)展造成了阻礙。所以，在房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部，協(xié)調(diào)、處理好各部門、各機(jī)構(gòu)組織間的責(zé)任與義務(wù)關(guān)系，加強(qiáng)宣傳、教育和培訓(xùn)，提升員工的財(cái)務(wù)責(zé)任意識(shí)，規(guī)范財(cái)務(wù)管理流程，是企業(yè)財(cái)務(wù)管理必然的選擇，也是提升企業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)力的有效路徑。

·房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)制度不健全，財(cái)務(wù)機(jī)制不夠完善

企業(yè)的管理和正常運(yùn)行，必須要依靠一系列科學(xué)、合理、民主化的管理制度作為約束。失去制度保障的企業(yè)，管理水平很難有質(zhì)的提升。沒有制度約束的企業(yè)，也不可能處理好內(nèi)部的事務(wù)，更不可能取得跨越式的發(fā)展。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，這些理論同樣適用。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，必須要依賴強(qiáng)有力的財(cái)務(wù)管理制度、體制的保障。所以，分析當(dāng)前我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的問題，是找出財(cái)務(wù)管理難點(diǎn)的一個(gè)有效方法?，F(xiàn)在，我國很多房地產(chǎn)企業(yè)都加強(qiáng)了對(duì)財(cái)務(wù)管理的重視程度，并建立了一些財(cái)務(wù)制度和體制。但是從現(xiàn)實(shí)的情況看，很多企業(yè)的財(cái)務(wù)管理存在著諸如多頭開戶、資金分散、企業(yè)財(cái)權(quán)分割、私自設(shè)立小金庫、帳外資金循環(huán)等問題。這些問題的存在，都有著深刻的制度背景，都離不開體制不健全的影響。

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)制度的不健全，還表現(xiàn)為企業(yè)資金支付、調(diào)動(dòng)和運(yùn)行的混亂，導(dǎo)致企業(yè)高層和管理者無法掌握資金流通的真正情況，無法為企業(yè)下一步的整體決策作出參考。同時(shí)，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核和審批機(jī)制的不完善，也存在于眾多的房地產(chǎn)企業(yè)中。倘若企業(yè)財(cái)務(wù)管理的相關(guān)機(jī)制不完善，那么財(cái)務(wù)管理的科學(xué)性和可靠性就會(huì)受到質(zhì)疑，財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量也會(huì)大打折扣。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部缺乏有效的財(cái)務(wù)監(jiān)督體制，給財(cái)務(wù)管理的透明、民主帶來了嚴(yán)重的阻礙，一定程度上影響了員工的工作積極性，也影響了企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的戰(zhàn)略決策科學(xué)化水平。所以，綜合我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的發(fā)展大勢(shì)，必須要對(duì)財(cái)務(wù)管理制度、體制的問題作出深刻的反省和思考，并針對(duì)現(xiàn)實(shí)存在的問題、困難制定相應(yīng)的解決對(duì)策，并堅(jiān)決的予以貫徹執(zhí)行。只有企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理制度健全了，財(cái)務(wù)監(jiān)督、審核機(jī)制完善了，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理才能實(shí)現(xiàn)科學(xué)、透明和民主。換言之，建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度，運(yùn)用更為積極、穩(wěn)健的財(cái)務(wù)監(jiān)督機(jī)制，才能為提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平，保障企業(yè)穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的后續(xù)力量。

·企業(yè)缺乏有效的財(cái)務(wù)激勵(lì)與約束機(jī)制，獎(jiǎng)懲體系不健全

激勵(lì)與約束，就是企業(yè)管理中獎(jiǎng)懲機(jī)制的具象化分解，也反映了現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下企業(yè)管理的整體趨勢(shì)。也就是說，企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，僅僅依靠道德約束、制度保障還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。在加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)控制、相關(guān)制度建設(shè)和人才培養(yǎng)的同時(shí)，應(yīng)該重視對(duì)獎(jiǎng)懲體制的設(shè)計(jì)和完善。企業(yè)要本著對(duì)員工負(fù)責(zé)、為企業(yè)謀劃的態(tài)度，堅(jiān)決執(zhí)行激勵(lì)與約束的制度規(guī)范，用“兩手抓，兩手都要硬”的工作理念指導(dǎo)獎(jiǎng)懲機(jī)制的建設(shè)工作。在我國的房地產(chǎn)企業(yè)中，很多企業(yè)不知獎(jiǎng)懲機(jī)制為何物，不了解獎(jiǎng)懲機(jī)制的運(yùn)行規(guī)律和好處，自然也就忽略了對(duì)獎(jiǎng)懲體系的建設(shè)和布局。從房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展來看，這些現(xiàn)象都是應(yīng)該徹底杜絕的。要想房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理的高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量，就必須引入、應(yīng)用獎(jiǎng)懲機(jī)制，建立健全科學(xué)化的激勵(lì)與約束體系。所以，房地產(chǎn)企業(yè)獎(jiǎng)懲機(jī)制不健全的問題，是應(yīng)該引起足夠警示的。

如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的獎(jiǎng)懲機(jī)制不夠完善，造成了財(cái)務(wù)主管權(quán)力過大的情況，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理科學(xué)化是一個(gè)嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。具體來說，財(cái)務(wù)主管的業(yè)務(wù)工作范圍往往不納入到績(jī)效考核的范疇，所以給獎(jiǎng)懲的考察、運(yùn)用帶來困難。諸如此類，不少房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，都一定程度上存在著績(jī)效考核不科學(xué)、預(yù)算執(zhí)行不嚴(yán)謹(jǐn)、激勵(lì)約束不明確的問題，這些問題是阻礙財(cái)務(wù)管理的“毒瘤”和“定時(shí)炸彈”，如果不進(jìn)行適時(shí)的“清除”，后果將很難預(yù)料。另外，有些房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)自身發(fā)展實(shí)際，設(shè)計(jì)和建設(shè)了“所謂”的激勵(lì)體制、懲罰體制和考核體制，但是由于執(zhí)行不力、處罰不嚴(yán)，還是使得這些看似嚴(yán)密的制度體系難以真正貫徹和落實(shí)。所以，企業(yè)中既存在獎(jiǎng)懲體制不健全的問題，也有執(zhí)行落實(shí)不徹底的問題。如何深入剖析問題的根源，找到根除問題的思路和對(duì)策，恐怕是廣大房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層必須思考的問題。

·企業(yè)投資活動(dòng)方向盲目，流動(dòng)資金管理不科學(xué)

縱觀我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大部分房地產(chǎn)企業(yè)以民營企業(yè)為主，而在房地產(chǎn)主力軍的民營企業(yè)中，管理者和領(lǐng)導(dǎo)層的管理智慧、知識(shí)技能水平將直接決定企業(yè)財(cái)務(wù)管理的質(zhì)量高低。而現(xiàn)實(shí)的狀況則是，大部分房地產(chǎn)企業(yè)管理者不具備科學(xué)的管理思路，忽略了市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的存在，一定程度上給企業(yè)的財(cái)務(wù)投資造成了困難。比如，很多房地產(chǎn)企業(yè)的投資活動(dòng)較為盲目，往往只考慮回報(bào)成果，而忽視了其中存在的風(fēng)險(xiǎn)和不確定因素。另外，很多房地產(chǎn)企業(yè)追求多元化經(jīng)營，力圖擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營的范圍和版圖，提升企業(yè)市場(chǎng)占有率。其出發(fā)點(diǎn)雖然是值得鼓勵(lì)的，但是在多元化戰(zhàn)略布局的進(jìn)程中，不少企業(yè)陷入了資金鏈條斷裂、技術(shù)人才匱乏、資源調(diào)配不合理和市場(chǎng)開拓不力的窘境。這些問題的出現(xiàn)，不得不說是企業(yè)財(cái)務(wù)管理出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題。簡(jiǎn)言之，房地產(chǎn)企業(yè)過度追求虛榮性、浮華的多元化經(jīng)營，換來的必然是市場(chǎng)分散風(fēng)險(xiǎn)的增大。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律告訴我們，跨區(qū)域、跨行業(yè)的多元化經(jīng)營活動(dòng)，如果失去了內(nèi)部財(cái)務(wù)科學(xué)化管理的支撐，失去了正確戰(zhàn)略決策的保障，其結(jié)果往往殊難預(yù)料。

其次，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動(dòng)資金的管理，忽視了“現(xiàn)金流”的重要性，這給企業(yè)的財(cái)務(wù)科學(xué)化管理帶來不小的壓力。在現(xiàn)代企業(yè)管理理論中，現(xiàn)金流的重要性是不言而喻的。李嘉誠曾經(jīng)說過，企業(yè)成功的秘訣就是“現(xiàn)金為王”，這也進(jìn)一步說明了企業(yè)運(yùn)行中流動(dòng)資金的重要性。毫不避諱的說，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)流動(dòng)資金的需求是很大的，倘若失去了可供企業(yè)調(diào)配、使用的大量流動(dòng)資金，那么企業(yè)的運(yùn)營就會(huì)立刻受到影響?，F(xiàn)今，很多房地產(chǎn)企業(yè)不重視流動(dòng)資金的管理，缺乏對(duì)流動(dòng)資金長期、中期和短期的規(guī)劃、布局，缺乏現(xiàn)金儲(chǔ)備的意識(shí)，企業(yè)的現(xiàn)金波動(dòng)較大，給企業(yè)的正常運(yùn)營活動(dòng)帶來了很多不確定因素。另外，很多的房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大生產(chǎn)，采取所謂的多元化經(jīng)營，會(huì)進(jìn)一步壓縮現(xiàn)金流空間，使企業(yè)的資金鏈條運(yùn)行出現(xiàn)困難，帶來難以想象的結(jié)果。同時(shí)，一些房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)內(nèi)和對(duì)外的資金管理不善，造成了資金的呆滯甚至流失，給企業(yè)財(cái)務(wù)管理帶來不小的壓力。如果再出現(xiàn)存貨積壓、不良資產(chǎn)掛賬的情況，那么企業(yè)的正常運(yùn)營就必然受到嚴(yán)重的影響。上述的這些問題都是客觀存在的，都是需要企業(yè)經(jīng)營者和管理者深刻警醒的。如果不解決好企業(yè)的財(cái)務(wù)管理問題，那么房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展就必須受到?jīng)_擊，這一點(diǎn)廣大企業(yè)經(jīng)營者必須認(rèn)識(shí)清楚。

總結(jié)和展望

房地產(chǎn)行業(yè)是推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)民生和基礎(chǔ)建設(shè)的重要力量，其發(fā)展歷來受到社會(huì)各界的關(guān)注。尤其是作為處于“風(fēng)口浪尖”的眾多房地產(chǎn)企業(yè)來說，如何調(diào)整管理思維，實(shí)施科學(xué)化管理戰(zhàn)略，不僅是企業(yè)生存發(fā)展的大問題，也是關(guān)系我國經(jīng)濟(jì)健康運(yùn)行的大問題。所以，要重視房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理情況，要對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理中存在的一系列問題進(jìn)行科學(xué)的分析和解讀，要找到問題存在的根源和本因，為接下來制定科學(xué)、有序的解決對(duì)策、措施提供依據(jù)。

篇3

關(guān)鍵詞：財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理 企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展 促進(jìn)作用

隨著知識(shí)經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，國內(nèi)各企業(yè)基本實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化企業(yè)管理，企業(yè)管理的最重要目標(biāo)是：促進(jìn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。為了適應(yīng)不斷變化的內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境，企業(yè)管理正向著國際化、現(xiàn)代化的方向發(fā)展，這就要求企業(yè)必須將與自身經(jīng)營相關(guān)的資源緊密結(jié)合在一起，以此來完成對(duì)經(jīng)營成本、資金流向的控制，提高企業(yè)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的應(yīng)變能力，以全面掌握市場(chǎng)動(dòng)向，適應(yīng)市場(chǎng)，并最終引領(lǐng)市場(chǎng)。

企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是企業(yè)戰(zhàn)略的一個(gè)子系統(tǒng)，是對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)活動(dòng)制定并實(shí)施的中長期目標(biāo)和戰(zhàn)略規(guī)劃。它關(guān)注的焦點(diǎn)是企業(yè)資本資源的合理配置與有效使用，以此來達(dá)到為企業(yè)創(chuàng)造內(nèi)在價(jià)值和實(shí)現(xiàn)企業(yè)市場(chǎng)價(jià)值的目標(biāo)。作為職能戰(zhàn)略，它既為公司整體戰(zhàn)略服務(wù)，又為公司經(jīng)管戰(zhàn)略服務(wù)。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略被有效實(shí)施程度的高低，將影響著企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的成敗。因此，為了企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，必須加強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理，這是企業(yè)戰(zhàn)略管理的重要組成部分，也是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的最基本保障。

一、戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的區(qū)別

新時(shí)期隨著信息技術(shù)的廣泛運(yùn)用，企業(yè)對(duì)于財(cái)務(wù)管理的觀念也在發(fā)生著深刻地變化，在傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)基礎(chǔ)上逐漸形成了財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理理念，與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理相比，戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理與傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理存在著區(qū)別：

（一）立足點(diǎn)不同

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理主要是以實(shí)現(xiàn)企業(yè)產(chǎn)品成本的最低、追求利潤的最大化為主要目標(biāo)，這一管理理念沒有將企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展趨勢(shì)納入管理范圍，這將導(dǎo)致企業(yè)在經(jīng)營管理方面的短期行為。財(cái)務(wù)戰(zhàn)略是在企業(yè)戰(zhàn)略的框架下，為企業(yè)設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)活動(dòng)戰(zhàn)略和資本籌措與使用戰(zhàn)略，它的目標(biāo)是通過資本的配置與使用為企業(yè)創(chuàng)造內(nèi)在價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)值。

（二）管理范圍不同

傳統(tǒng)財(cái)務(wù)管理的范圍僅限于對(duì)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)事后分析，對(duì)于企業(yè)的投資活動(dòng)、籌資活動(dòng)、分配職能、監(jiān)督職能并未深入涉及。而財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理的范圍要廣得多，不僅涉及到以上職能，還將視線投向企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境變化中，并時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)的動(dòng)向和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的信息，同時(shí)，還積極參與企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的制定與實(shí)施，對(duì)市場(chǎng)的變化隨時(shí)進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析，通過與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的比較，尋找企業(yè)的行業(yè)差距，及時(shí)對(duì)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略做出調(diào)整。

（三）具有不同的起點(diǎn)

傳統(tǒng)的財(cái)務(wù)管理主要是將成本、費(fèi)用、利潤視為企業(yè)預(yù)算編制的起點(diǎn)，僅采取簡(jiǎn)單趨勢(shì)分析法來對(duì)財(cái)務(wù)計(jì)劃進(jìn)行規(guī)劃。而財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理主要是以對(duì)企業(yè)的理財(cái)環(huán)境分析和企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)作為起點(diǎn)，根據(jù)企業(yè)發(fā)展的周期來規(guī)劃企業(yè)是采用擴(kuò)張型戰(zhàn)略，還是實(shí)行穩(wěn)健型或者防御型戰(zhàn)略。比如像現(xiàn)階段的房地產(chǎn)企業(yè)就不應(yīng)該再實(shí)行擴(kuò)張型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略，而應(yīng)該采用穩(wěn)健型或者防御型財(cái)務(wù)戰(zhàn)略。

二、財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理對(duì)企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的促進(jìn)作用

（一）企業(yè)財(cái)務(wù)管理是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展決策的數(shù)據(jù)依據(jù)

企業(yè)的戰(zhàn)略決策是一個(gè)十分復(fù)雜的過程，具有較高的不確定性。這就要求企業(yè)必須在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，依據(jù)詳實(shí)的數(shù)據(jù)資料對(duì)企業(yè)未來做出預(yù)測(cè)。一方面，企業(yè)不僅要了解當(dāng)前的行業(yè)環(huán)境和企業(yè)的經(jīng)營狀況；另一方面，還必須對(duì)企業(yè)的戰(zhàn)略財(cái)務(wù)管理制定出相應(yīng)的計(jì)劃和目標(biāo)。而企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理目標(biāo)又是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃的可靠的、科學(xué)的、真實(shí)的數(shù)據(jù)依據(jù)，是企業(yè)戰(zhàn)略決策發(fā)展的重要依據(jù)。

（二）企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理能夠使企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃更具有靈活性和適應(yīng)性

企業(yè)制定出各種戰(zhàn)略方案后，企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門應(yīng)對(duì)其可行性進(jìn)行評(píng)估，企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略決策中涉及到了企業(yè)經(jīng)營者對(duì)企業(yè)發(fā)展方向的觀念和想法，對(duì)企業(yè)未來的發(fā)展方向起到導(dǎo)向的作用，更是企業(yè)全體員工長期奮斗的具體目標(biāo)。企業(yè)所面臨的發(fā)展環(huán)境瞬息萬變，而企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃的制定并不一定能夠完全適應(yīng)企業(yè)的變化，所以，企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理能為企業(yè)的戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整提供數(shù)據(jù)依據(jù)，使企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃更具有靈活性和適應(yīng)性。

（三）企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理能夠是企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展順利實(shí)施的重要保證

企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的順利實(shí)施還需要企業(yè)付出巨大的努力。企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的確定為企業(yè)的發(fā)展指明了前進(jìn)的道路和發(fā)展的方向，但是如何更好地實(shí)施還需要企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中進(jìn)行不斷地調(diào)整和摸索，調(diào)整與摸索的依據(jù)仍舊是企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)?？梢?，企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須有企業(yè)財(cái)務(wù)管理為其保駕護(hù)航。例如：由于國家宏觀政策調(diào)控的需要，為抑制房?jī)r(jià)過快增長，出臺(tái)了許多限制性政策，財(cái)務(wù)管理者應(yīng)把握政策變化趨勢(shì)，作好企業(yè)投資、融資、收益分配戰(zhàn)略規(guī)劃，為企業(yè)戰(zhàn)略決策提供數(shù)據(jù)支持。

（四）企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理中的成本控制是提高企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要依據(jù)

企業(yè)成本控制是提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要參數(shù)。企業(yè)的戰(zhàn)略通常是在保證產(chǎn)品盈余的情況下，盡快回收產(chǎn)品的投資并努力改善企業(yè)的經(jīng)營效率。企業(yè)通過對(duì)戰(zhàn)略性成本信息的分析與利用，協(xié)助企業(yè)經(jīng)營者對(duì)企業(yè)的經(jīng)營狀況做出正確評(píng)價(jià)，促進(jìn)企業(yè)在競(jìng)爭(zhēng)中形成優(yōu)勢(shì)，并有效控制企業(yè)成本，增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)占有率。

三、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效措施

（一）加大在房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的實(shí)施和監(jiān)督方面的力度

財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效實(shí)施必須是建立在合理的監(jiān)督和實(shí)施基礎(chǔ)上的。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目在實(shí)施中周期較長，資金的周轉(zhuǎn)時(shí)間也較長，因此，對(duì)其實(shí)施全面預(yù)算管理是十分重要的。作為房地產(chǎn)企業(yè)，在預(yù)算的過程中必須將國家政策和企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)放在首位，對(duì)各種政策和實(shí)施方案進(jìn)行全面落實(shí)，以保證企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的順利實(shí)施。只有實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面預(yù)算管理才能確保房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略的有效實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)必須將財(cái)務(wù)預(yù)算、銷售預(yù)算、生產(chǎn)預(yù)算進(jìn)行全面有機(jī)的結(jié)合，從根本上解決房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略中人事、生產(chǎn)、營銷等部門的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的全面發(fā)展。

（二）全面實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)只有不斷的完善企業(yè)的財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制才能確保財(cái)務(wù)戰(zhàn)略能夠順利的轉(zhuǎn)化成企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的動(dòng)力。房地產(chǎn)企業(yè)的所有者與經(jīng)營者之間是一種委托與的關(guān)系，存在很明顯的信息不對(duì)稱現(xiàn)象，很容易發(fā)生道德風(fēng)險(xiǎn)。因此，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)必須根據(jù)經(jīng)營與索取權(quán)的分享模式在房地產(chǎn)企業(yè)中建立起現(xiàn)代化的財(cái)務(wù)激勵(lì)機(jī)制，充分發(fā)揮人的潛力。例如：對(duì)企業(yè)中的部分核心員工采取股權(quán)激勵(lì)制度，解決在薪酬分配中的不足，充分發(fā)揮核心員工的積極性。再例如：采取業(yè)績(jī)考核制度，將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)按階段進(jìn)行量化，把進(jìn)度的完成率與員工效益掛鉤，促進(jìn)企業(yè)的相關(guān)人員全力為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)而努力。

（三）加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)與戰(zhàn)略觀念

房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理要求企業(yè)按照競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)的標(biāo)準(zhǔn)來處理各種問題，將企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展視為核心目標(biāo)與任務(wù)，充分發(fā)揮員工的個(gè)人潛能。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要求重視企業(yè)內(nèi)部的各種資源，堅(jiān)持以人為本的新理念，從根本上實(shí)現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展與人的發(fā)展的有機(jī)協(xié)調(diào)，樹立全新的財(cái)務(wù)經(jīng)營理念，為企業(yè)的發(fā)展提供有價(jià)值的財(cái)務(wù)信息。房地產(chǎn)企業(yè)的理財(cái)環(huán)境是企業(yè)財(cái)務(wù)戰(zhàn)略有效實(shí)施的根本出發(fā)點(diǎn)。因此房地產(chǎn)企業(yè)必須高度重視理財(cái)環(huán)境的建設(shè)，全面把握財(cái)務(wù)管理的真正內(nèi)涵。

（四）建立有效的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)體系的建立將有效的緩解企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。任何企業(yè)在預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況與實(shí)際財(cái)務(wù)狀況中存在著很大的差異，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，必須采取積極地財(cái)務(wù)預(yù)警體系才能保證房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資的順利實(shí)施。房地產(chǎn)企業(yè)在投資過程中，必須要對(duì)投資的項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，形成項(xiàng)目投資的可行性分析報(bào)告，有效地降低房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)投資風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。另外，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析必須要進(jìn)一步完善，只有全面了解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，才能在不同階段為企業(yè)制定出合理、科學(xué)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略目標(biāo)。

總之，企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)為企業(yè)確定了發(fā)展方向，企業(yè)必須以質(zhì)量和服務(wù)為核心，以有效控制成本為主線，努力提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，而企業(yè)的財(cái)務(wù)戰(zhàn)略管理是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的重要保障。

參考文獻(xiàn)：

[1]王琦.企業(yè)財(cái)務(wù)管理目標(biāo)：持續(xù)發(fā)展能力最大化[J].榆林學(xué)院學(xué)報(bào)，2008

篇4

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè);財(cái)務(wù)危機(jī);策略;研究

一、房地產(chǎn)企業(yè)的概述

所謂的房地產(chǎn)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租賃經(jīng)營及相關(guān)中介服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的獨(dú)立產(chǎn)業(yè)部門。它主要包括土地開發(fā)、房屋買賣、房屋租賃、物業(yè)等，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營是屬于周期性質(zhì)的。同時(shí)它的發(fā)展也能夠帶動(dòng)相關(guān)企業(yè)的發(fā)展，其中包含建筑業(yè)、建材、機(jī)械、家電制造、家具銷售以及相關(guān)的服務(wù)行業(yè)，因此對(duì)于新時(shí)代的發(fā)展來說，房地產(chǎn)企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的促進(jìn)因素和經(jīng)濟(jì)支柱，還可以體現(xiàn)出一個(gè)國家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)產(chǎn)生的原因

(一)財(cái)務(wù)管理人員缺少財(cái)務(wù)管理危機(jī)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員由于門檻低，很多都缺乏對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的了解和缺少財(cái)務(wù)的知識(shí)，再加上房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)混亂，自然管理人員對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)的意識(shí)就很淡薄，很多人對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)無動(dòng)于衷。而房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)的經(jīng)營決策的時(shí)候往往沒有依據(jù)企業(yè)的財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析，對(duì)企業(yè)未來即將面對(duì)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒有得到充分的認(rèn)識(shí)，這很容易導(dǎo)致企業(yè)的決策失誤，這種失誤的結(jié)果無可想象。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況出現(xiàn)問題的時(shí)候，財(cái)務(wù)管理人員對(duì)危機(jī)的認(rèn)識(shí)不足，在面對(duì)危機(jī)的時(shí)候缺少合理的解決措施，也就沒有辦法化解財(cái)務(wù)危機(jī)的負(fù)面影響。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債的幾率大。房地產(chǎn)企業(yè)的主要經(jīng)營特征是資金的使用率大，回收需要一定的時(shí)間，這就導(dǎo)致資產(chǎn)的負(fù)債率增大。很多房地產(chǎn)商在進(jìn)行融資或者集資的時(shí)候，一般都把快速籌集到所需資金啟動(dòng)自己的項(xiàng)目當(dāng)做首要思考問題，或者利用籌集到的資金來為企業(yè)擺脫資金不足的問題，而大都忽視對(duì)企業(yè)整體經(jīng)營狀況的思考和分析，或者企業(yè)進(jìn)行融資的整體規(guī)劃問題，鑒于這樣的情形，企業(yè)在經(jīng)營的路上負(fù)債的幾率是很大的，所以企業(yè)需要支付的利息費(fèi)用也是應(yīng)該在考慮的范圍內(nèi)，這筆費(fèi)用也加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)，一般情況下企業(yè)認(rèn)為高的負(fù)債率經(jīng)營是能夠擴(kuò)大企業(yè)資本的回收的，但是卻忽視了高負(fù)債率給企業(yè)帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營范圍。在我國的現(xiàn)代化進(jìn)程中，房地產(chǎn)企業(yè)屬于高利潤的企業(yè)，因此受到廣大企業(yè)家的青睞，各地的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅速，發(fā)展勢(shì)頭過猛，大家都想把自己的房地產(chǎn)企業(yè)做強(qiáng)，成為行業(yè)領(lǐng)頭羊，因此大家都盲目地進(jìn)行擴(kuò)張。房地產(chǎn)企業(yè)的資金流動(dòng)性強(qiáng)，同時(shí)資金使用量大，資金的剩余也很多，因此在剩余資金的時(shí)候企業(yè)就想著去擴(kuò)大自己的經(jīng)營范圍，以提高自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)控的，這樣的方式也提高了我國房地產(chǎn)企業(yè)的投資熱情，導(dǎo)致我國的房?jī)r(jià)上漲厲害，企業(yè)家們就看到了可觀的利潤，完全忽視了財(cái)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)的存在，大家都這樣的盲目經(jīng)營，也會(huì)影響到整個(gè)房地產(chǎn)的圈的發(fā)展，最終帶領(lǐng)很多房地產(chǎn)企業(yè)走向財(cái)務(wù)危機(jī)。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不合理。房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)橥顿Y的項(xiàng)目很多，因此旗下的子公司也就很多，這是為了更好的管理每一個(gè)公司，但是卻會(huì)給企業(yè)的發(fā)展帶來管理風(fēng)險(xiǎn)和難題。一個(gè)房地產(chǎn)公司有一個(gè)總公司，還有很多子公司，他們之間的關(guān)系是委托的關(guān)系，每一個(gè)子公司都有自己的獨(dú)立經(jīng)營的權(quán)力，資金的使用也就出現(xiàn)差距，導(dǎo)致子公司和總公司之間財(cái)務(wù)信息不真實(shí)出現(xiàn)。總公司獲得的財(cái)務(wù)信息會(huì)存在不確定性，因?yàn)榭偣镜姆艡?quán)行為，導(dǎo)致子公司的經(jīng)營理念和經(jīng)營方式脫離了總公司的發(fā)展目標(biāo)，總公司就很難控制和管理子公司的財(cái)務(wù)工作，這不僅加大了房地產(chǎn)總公司的財(cái)務(wù)危機(jī)，也是阻礙企業(yè)的發(fā)展，造成這種局面的原因就是房地產(chǎn)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)不合理造成的。

(五)國家宏觀政策調(diào)控作用。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展要在國家房地產(chǎn)的各項(xiàng)法規(guī)的基礎(chǔ)上開展自己的經(jīng)營活動(dòng)。我國房地產(chǎn)的大部分資金來源于銀行的貸款，因此政府要想對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行管理，就只要對(duì)銀行進(jìn)行施壓就行，壓縮企業(yè)的貸款數(shù)額，實(shí)行嚴(yán)肅的貨幣政策，這樣的手段，影響的不是只有企業(yè)的成本，還有企業(yè)貸款利率，這種做法也會(huì)影響到企業(yè)的銷售，最終企業(yè)的資金回籠較慢，影響企業(yè)的擴(kuò)大經(jīng)營?，F(xiàn)在我國有一些針對(duì)房地產(chǎn)泡沫的影響策略，這會(huì)嚴(yán)重打擊房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，如果國家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)控的時(shí)候，那么企業(yè)就會(huì)突發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)，給企業(yè)弄一個(gè)措手不及的局面。

三、針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)提出的防范策略

(一)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)工作做好規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)規(guī)劃工作是預(yù)防企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的有效措施，企業(yè)的財(cái)務(wù)工作要在企業(yè)規(guī)劃的范圍內(nèi)進(jìn)行。房地產(chǎn)企業(yè)可以定期對(duì)財(cái)務(wù)規(guī)劃做總結(jié)和分析，結(jié)合企業(yè)的發(fā)展實(shí)際情況，來調(diào)整企業(yè)財(cái)務(wù)規(guī)劃，以適應(yīng)企業(yè)的發(fā)展，對(duì)企業(yè)會(huì)面臨的問題進(jìn)行整理，有效的防止企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)。企業(yè)做好財(cái)務(wù)規(guī)劃的內(nèi)容是資金的使用情況，適用范圍;企業(yè)財(cái)務(wù)的收入與支出;企業(yè)資金的結(jié)構(gòu)成本等，分析企業(yè)的財(cái)務(wù)落實(shí)情況，預(yù)防企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該不同情況不同政策，對(duì)待發(fā)展的每一階段都要做好分析工作，不管企業(yè)是縮減投資成本還是加大投資數(shù)額，都應(yīng)該在了解自己企業(yè)的財(cái)務(wù)情況下通過合理的分析，科學(xué)的預(yù)測(cè)，來選擇合適的投資策略，符合企業(yè)當(dāng)前的發(fā)展需要，預(yù)防財(cái)務(wù)危機(jī)。

(二)加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)重視對(duì)財(cái)務(wù)工作的管理，是減少企業(yè)財(cái)務(wù)危機(jī)出現(xiàn)的重要表現(xiàn)，也是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展的重要作用，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以完善企業(yè)投資戰(zhàn)略，完善企業(yè)的利潤分配制度，同時(shí)更要對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作做好管理，管理財(cái)務(wù)的基礎(chǔ)工作報(bào)表，明確財(cái)務(wù)人員的職責(zé)，保證財(cái)務(wù)信息的真實(shí)性，最終企業(yè)的監(jiān)督部門也要發(fā)揮作用，監(jiān)督企業(yè)的財(cái)務(wù)工作，這不僅對(duì)財(cái)務(wù)工作的規(guī)范管理，同時(shí)也是增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，合理的利用資金，把企業(yè)的實(shí)際需要與企業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)有機(jī)結(jié)合，推動(dòng)房地產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展。

(三)建立房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)警機(jī)制。房地產(chǎn)企業(yè)建立自己的預(yù)警機(jī)制，是避免企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)的有效措施，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)是具有多變性和不確定性的，所以應(yīng)該防止財(cái)務(wù)危機(jī)發(fā)生房地產(chǎn)企業(yè)中，并為此作出努力。房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)不是很顯現(xiàn)的存在于企業(yè)中，而是隱藏的很神秘，所以需要我們不斷的預(yù)防和觀察，而預(yù)警機(jī)制就是起到預(yù)防的效果，一旦覺察到企業(yè)即將面臨的預(yù)警機(jī)制，那么企業(yè)的各個(gè)部門就應(yīng)該行動(dòng)起來，做好應(yīng)對(duì)措施，及時(shí)扼殺在萌芽中，進(jìn)而充分發(fā)揮出預(yù)警機(jī)制在企業(yè)中的作用，保存自己的利用價(jià)值，為企業(yè)的預(yù)防服務(wù)。

(四)采用資金集中管理模式。資金集中管理的方式主要發(fā)生在總公司與子公司的房地產(chǎn)企業(yè)中?？偣究梢詫?duì)子公司的資金進(jìn)行統(tǒng)一管理，及時(shí)掌握各公司的資金使用情況和收入情況，然后依據(jù)各公司的發(fā)展勢(shì)頭，來優(yōu)化資金配置，分配資金。總公司對(duì)資金的集中管理，避免資金的浪費(fèi)，這也是對(duì)各公司的財(cái)務(wù)工作的管理，有統(tǒng)一的工作方法和管理模式，可以控制資金的流向，控制企業(yè)的現(xiàn)金流。這也是對(duì)整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營和財(cái)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行統(tǒng)籌管理，及時(shí)地了解公司資金的流向、流量和存量等財(cái)務(wù)狀況，有效地監(jiān)控各公司資金的使用情況，合理分配和使用總公司資金，滿足重點(diǎn)項(xiàng)目的資金需求，加快資金的周轉(zhuǎn)效率，從而提高整個(gè)集團(tuán)公司資金使用效率，減少財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生。

(五)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式要科學(xué)。房地產(chǎn)企業(yè)在了解自己面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)的基礎(chǔ)上要選擇適合自己的融資方式，以增加現(xiàn)金，減少財(cái)務(wù)危機(jī)的出現(xiàn)。企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)很高的時(shí)候，要利用銀行借款或者債卷的形式來降低財(cái)務(wù)危機(jī);當(dāng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)非常低的時(shí)候，通過債券市場(chǎng)或者銀行進(jìn)行大量舉債，以此提高資本回報(bào)率，減少財(cái)務(wù)危機(jī)的發(fā)生幾率，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的財(cái)務(wù)危機(jī)程度合理選擇融資方式。

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展速度和特性決定了它在發(fā)展中要面臨的財(cái)務(wù)危機(jī)，危機(jī)不可清除，只有有效的減少和做好充足的防范就可以避免財(cái)務(wù)危機(jī)給企業(yè)的發(fā)展帶來積極影響。本文主要講述了房地產(chǎn)企業(yè)的概況以及房地產(chǎn)企業(yè)存在的危機(jī)的原因，以此為下文提出的合理的措施避免房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)危機(jī)問題提出的防范策略，以幫助房地產(chǎn)企業(yè)面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)臨危不懼，拿出自己的應(yīng)有的工作熱情，幫助企業(yè)渡過難關(guān)。

【參考文獻(xiàn)】

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篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理 探討

改革開放以來，雖然我國社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域都有著不同程度的發(fā)展，房地產(chǎn)領(lǐng)域更是成為我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要推動(dòng)力量，但就房地產(chǎn)內(nèi)部的狀況而言，由于其自身在發(fā)展過程中對(duì)于內(nèi)部結(jié)構(gòu)性的管理缺乏科學(xué)的認(rèn)識(shí)和理解，因此，企業(yè)的發(fā)展，特別是在企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面，還是存在著一定的問題的，這將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康深入發(fā)展產(chǎn)生負(fù)面影響。

一、房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理上的明顯問題

（一）企業(yè)缺乏合理的規(guī)劃，對(duì)待貸款比較隨意

從行業(yè)發(fā)展的整體上看，我國房地產(chǎn)行業(yè)在一段時(shí)間內(nèi)，具有良好的發(fā)展前景和市場(chǎng)潛力，但是從其內(nèi)部的狀況來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)存在著業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上的問題，其中，在資金應(yīng)用方面，很多房地產(chǎn)公司都是比較盲目地使用，缺乏相應(yīng)的整體性計(jì)劃。一些較小的房地產(chǎn)企業(yè)由于自身實(shí)力以及業(yè)務(wù)規(guī)模較小等原因，基本不會(huì)對(duì)項(xiàng)目資金進(jìn)行規(guī)劃處理，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況也缺乏足夠的認(rèn)識(shí)，而項(xiàng)目資金的最主要來源又是向銀行貸款，這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的良好發(fā)展是相當(dāng)不利的。另外，部分房地產(chǎn)企業(yè)并沒有根據(jù)自身的發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行項(xiàng)目選擇，盲目地接受業(yè)務(wù)，導(dǎo)致企業(yè)的發(fā)展所需的資金鏈面臨著威脅。

（二）每個(gè)項(xiàng)目所涉及的資金投入較大在

在我國，很多房地產(chǎn)企業(yè)不具備足夠的貯備資金，其用于發(fā)展業(yè)務(wù)的資金來源往往是向銀行進(jìn)行大數(shù)目的借貸，而且該項(xiàng)目的負(fù)債狀況與其所形成的規(guī)模是成正比的，換句話說，當(dāng)房地產(chǎn)公司進(jìn)行某個(gè)項(xiàng)目時(shí)，由于自身所具有的資源量較小以及對(duì)項(xiàng)目中的各項(xiàng)事務(wù)管理不到位等原因，該公司需要在很長時(shí)間里面臨市場(chǎng)的考驗(yàn)，這也增加了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）企業(yè)發(fā)展中的資本結(jié)構(gòu)存在著問題

資本的結(jié)構(gòu)不當(dāng)主要是指房地產(chǎn)公司自身的資金儲(chǔ)備量與借貸的資金之間存在著比例上的問題，往往是借貸資本遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于房地產(chǎn)公司自身的資金，而這個(gè)問題的出現(xiàn)，也會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中的相當(dāng)一大部分收益被用于還貸。另外，這一問題的出現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也產(chǎn)生了巨大的影響，借貸資金的狀況將直接威脅到企業(yè)的業(yè)務(wù)發(fā)展問題，長此以往，該問題將會(huì)對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成很大的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

（一）完善房地產(chǎn)政策和法律法規(guī)

在近10年的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相當(dāng)迅速，在很多大城市的房?jī)r(jià)不斷刷新著歷史記錄，也讓我國經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了泡沫等問題，雖然國家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作出了很多政策性的調(diào)整，但還需要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的方方面面進(jìn)行嚴(yán)格的規(guī)范，從項(xiàng)目的制定，實(shí)施，到銷售及收益等，特別是企業(yè)財(cái)務(wù)方面，都應(yīng)該制定細(xì)致全面的法律規(guī)范，這既是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展所進(jìn)行的保護(hù)，也是進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的行為。另外，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，國家還需要給予政策上的鼓勵(lì)和支持，使其帶動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展。

（二）從細(xì)節(jié)上對(duì)財(cái)務(wù)管理風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行控制，嚴(yán)格管理企業(yè)每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的發(fā)展

由于房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行業(yè)務(wù)發(fā)展過程中，每一項(xiàng)業(yè)務(wù)的資金投資都比較大，對(duì)資金的管理也比較困難，因此，單筆項(xiàng)目財(cái)務(wù)出現(xiàn)問題，可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的生存危機(jī)，所以，企業(yè)需要對(duì)每一個(gè)項(xiàng)目做好科學(xué)正確的評(píng)估，并且對(duì)可能出現(xiàn)的問題制定多套應(yīng)急處理辦法，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的監(jiān)管力度。另外，在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)問題上，更應(yīng)該注重社會(huì)群體之間的集聚效應(yīng)，加強(qiáng)不同項(xiàng)目之間的合作效應(yīng)，既可以以方便實(shí)惠的條件吸引更多的消費(fèi)者，加快銷售的速度，也可以盡快地回籠資金，降低企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)一步提高房地產(chǎn)公司的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

（三）增強(qiáng)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)方面的管理，控制信貸風(fēng)險(xiǎn)

由于房地產(chǎn)行業(yè)的單線業(yè)務(wù)所涉及的資金量更加龐大，在項(xiàng)目的制定和實(shí)施過程中，更加需要加強(qiáng)對(duì)財(cái)務(wù)工作方面的監(jiān)管，因此，企業(yè)首先需要制定科學(xué)適當(dāng)?shù)馁Y金利用計(jì)劃，統(tǒng)籌兼顧，合理安排，加強(qiáng)分散資金的使用效率，使項(xiàng)目中的每一筆花費(fèi)都用到“刀刃上”；其次，企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理工作需要對(duì)項(xiàng)目的每一筆資金的使用狀況作出評(píng)估和監(jiān)管，做好企業(yè)項(xiàng)目中的財(cái)務(wù)管理工作，提高對(duì)財(cái)務(wù)信息的分析能力，并且對(duì)每一個(gè)階段企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行科學(xué)細(xì)致的審查和評(píng)估，為企業(yè)下一階段的發(fā)展決策提供一定的依據(jù)。

三、 結(jié)束語

在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理方面，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都需要更加關(guān)注以及對(duì)所面臨的形勢(shì)和問題給出相應(yīng)的解決方案，每一個(gè)企業(yè)都需要根據(jù)自身的發(fā)展需求以及發(fā)展?fàn)顩r，對(duì)本公司的財(cái)務(wù)進(jìn)行更加科學(xué)嚴(yán)格的管理，進(jìn)而推動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展升級(jí)，不斷帶動(dòng)我國整體性經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]戴健敏.淺談房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理[J].科技咨詢導(dǎo)報(bào)，2011，9（16）：147-148

篇6

[關(guān)鍵字]房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 防范機(jī)制

隨著國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控力度的進(jìn)一步加大,房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營環(huán)境產(chǎn)生了巨大的變化。尤其是在資金層面上,房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將更加復(fù)雜化,多樣化。針對(duì)可能發(fā)生或者已經(jīng)發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),如果不能及時(shí)地采取化解措施或采取的措施有效程度不足,房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)。因此,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)管理中的一個(gè)重要組成部分,是房地產(chǎn)管理者不得不重點(diǎn)面對(duì)的一個(gè)課題。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在各種財(cái)務(wù)活動(dòng)中,由于各種難以預(yù)料和控制的因素存在,使企業(yè)的財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益有所差異的不確定性。根據(jù)這一定義以及國內(nèi)外關(guān)于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)研究成果做出總結(jié),大致可以將房地產(chǎn)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因歸為四類。

1、自然因素的影響

一方面包括由于自然界運(yùn)動(dòng)的不規(guī)律性而產(chǎn)生的人類難以預(yù)防的自然災(zāi)害,如風(fēng)暴、洪水、地震等自然災(zāi)害,使房地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)資產(chǎn)或者固定資產(chǎn)蒙受損失。另一方面包括房地產(chǎn)企業(yè)因債務(wù)人的死亡而無法收回應(yīng)收賬款而引起應(yīng)收賬款難以回收的風(fēng)險(xiǎn)。

2、政治因素的影響

社會(huì)的政治、法律制度變化都可能給企業(yè)的財(cái)務(wù)造成影響。比如國家宏觀調(diào)控政策的出臺(tái),國家有關(guān)房地產(chǎn)稅收、費(fèi)用方面的政策變化、國家資金供給緊縮、利率水平的提高,這一系列的因素都對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金流產(chǎn)生重大的影響,使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金短缺,或者現(xiàn)金流斷裂等風(fēng)險(xiǎn)。

3、市場(chǎng)因素的影響

中國的房地產(chǎn)企業(yè)處于一個(gè)相對(duì)競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的環(huán)境,房地產(chǎn)市場(chǎng)格局并不是一成不變的。人們對(duì)房子的消費(fèi)觀的改變,市場(chǎng)供求關(guān)系的變化,房?jī)r(jià)的調(diào)整,市場(chǎng)信息的不對(duì)稱,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)整戰(zhàn)略等都有可能引起房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。

4、內(nèi)部因素的影響

內(nèi)部因素主要包括企業(yè)管理水平和員工素質(zhì)。房地產(chǎn)企業(yè)管理水平高,抗拒風(fēng)險(xiǎn)的能力就強(qiáng)。管理水平低,對(duì)資金管理不善,就可能導(dǎo)致企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈。盲目投資會(huì)給企業(yè)帶來損失,而過于保守又可能使企業(yè)喪失競(jìng)爭(zhēng)能力。對(duì)于員工而言,如果員工素質(zhì)低,風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)淡薄,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的駕御能力差,就可能使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財(cái)務(wù)危機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類

1、房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響,導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益,從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性,前期投入成本較高,投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的主旋律。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉的范圍非常廣,項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜,因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。

2、房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)

項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債,增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān),潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能,以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用,導(dǎo)致賬面利潤大幅度下降的可能。另外,當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化,如果資金籌集不當(dāng),就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。

3、項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)

資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開發(fā)成功后,在向公眾出售的過程中,由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候,可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金,這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況,甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范機(jī)制

考慮到房地產(chǎn)企業(yè)存在投資、籌資、資金回籠等類型的風(fēng)險(xiǎn),而且國家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策從緊的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)必須采取適當(dāng)?shù)姆婪洞胧﹣斫档推髽I(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

1、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)環(huán)境變化和適應(yīng)能力

企業(yè)面對(duì)環(huán)境變化要及時(shí)做出反應(yīng)。為防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),必須對(duì)不斷變化的財(cái)務(wù)管理環(huán)境進(jìn)行認(rèn)真分析研究,掌握好變化趨勢(shì)及規(guī)律,適時(shí)調(diào)整財(cái)務(wù)管理政策和改變管理方法,進(jìn)而提高企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)管理環(huán)境變化的適應(yīng)能力和應(yīng)變能力。

2、建立完善的財(cái)務(wù)管理系統(tǒng),以適應(yīng)不斷變化的財(cái)務(wù)管理環(huán)境

面對(duì)不斷變化的財(cái)務(wù)管理環(huán)境,企業(yè)應(yīng)設(shè)置高效的財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),配備高素質(zhì)的財(cái)務(wù)管理人員,健全財(cái)務(wù)管理規(guī)章制度,強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理的各項(xiàng)基礎(chǔ)工作,使企業(yè)財(cái)務(wù)管理系統(tǒng)有效運(yùn)行,以防范因?yàn)樨?cái)務(wù)管理系統(tǒng)不適應(yīng)環(huán)境變化而產(chǎn)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3、加強(qiáng)房產(chǎn)項(xiàng)目員工風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不僅僅存在于財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié),任何環(huán)節(jié)的工作失誤都可能會(huì)給企業(yè)帶來財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),因此,風(fēng)險(xiǎn)管理不是某些部門的工作,也不是某個(gè)人的工作,而是全體員工的工作,必須提高全員的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。財(cái)務(wù)部門是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的主要職能部門,具體組織實(shí)施本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制工作,但要控制財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),還必須取得其他部門的支持和配合。

4、強(qiáng)化項(xiàng)目財(cái)務(wù)控制制度

財(cái)務(wù)控制制度是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的有機(jī)組成部分,完善內(nèi)控制度是防范企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要措施,有效的內(nèi)控制度可以保護(hù)企業(yè)財(cái)產(chǎn)的安全、保證會(huì)計(jì)信息的可靠性和財(cái)務(wù)活動(dòng)的合法性,有利于財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的控制。

四、結(jié)束語

在“國十條”對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)厲宏觀調(diào)控的背景下,房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的防范是一個(gè)長期的過程。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),在企業(yè)內(nèi)部主要受到企業(yè)決策層、企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)態(tài)度、企業(yè)財(cái)務(wù)機(jī)制等一系列因素的影響。因此,為進(jìn)一步降低房地產(chǎn)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),企業(yè)必須從內(nèi)外同時(shí)出發(fā),從宏觀環(huán)境和內(nèi)部企業(yè)內(nèi)部管理入手,增強(qiáng)企業(yè)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn):

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篇7

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會(huì)計(jì)信息質(zhì)量;新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

隨著房?jī)r(jià)的飛漲,我國房地產(chǎn)行業(yè)的會(huì)計(jì)核算問題也逐漸進(jìn)入人們的視線。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn),其會(huì)計(jì)核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實(shí)施新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,但是從我國的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度在房地產(chǎn)企業(yè)中的實(shí)施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點(diǎn)檢查32家房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,把對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的關(guān)注推到一個(gè)新的。檢查發(fā)現(xiàn),會(huì)計(jì)信息失真非常嚴(yán)重,稅款流失極其嚴(yán)重。在面對(duì)我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息嚴(yán)重失真和稅收流失極其嚴(yán)重的事實(shí)。因此,本文試圖在前人的基礎(chǔ)上,進(jìn)一步分析和探討我國房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中的會(huì)計(jì)信息質(zhì)量問題。

一、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量存在的問題

(一)銷售收入確認(rèn)的問題

當(dāng)前由于房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品價(jià)值較高,往往采用預(yù)售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》以四個(gè)原則作為收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn),而在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)收入實(shí)現(xiàn)的確認(rèn)有以下方法:一是在簽訂預(yù)售合同后并收取預(yù)收房款確認(rèn)收入;二是在簽訂預(yù)售合同后以合同金額確認(rèn)收入;三是在房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認(rèn)收入;四是在收訖房款并辦妥產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時(shí)確認(rèn)收入。上述收入確認(rèn)情況在房地產(chǎn)上市企業(yè)年報(bào)披露中有不同的會(huì)計(jì)處理注明,以往年度,都有數(shù)家房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)上市企業(yè)年報(bào)因當(dāng)年房地產(chǎn)銷售收入確認(rèn)原則的問題,被其注冊(cè)會(huì)計(jì)師出具保留意見審計(jì)報(bào)告或非標(biāo)準(zhǔn)無保留意見審計(jì)報(bào)告。而企業(yè)與注冊(cè)會(huì)計(jì)師分歧的焦點(diǎn)集中在商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移這一關(guān)鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結(jié)果不能被注冊(cè)會(huì)計(jì)師認(rèn)同。其實(shí),在確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)時(shí),不論是國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則,還是美國公認(rèn)會(huì)計(jì)原則都注重交易的實(shí)質(zhì),比如確認(rèn)是否存在與銷售產(chǎn)品所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬在實(shí)質(zhì)上已經(jīng)轉(zhuǎn)移,為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成,是否具有收取現(xiàn)金的權(quán)利等事實(shí)。這里“為實(shí)現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經(jīng)完成”代表著供需雙方對(duì)已銷售的產(chǎn)品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績(jī)信息的問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認(rèn)收入短則一年,長則三四年,在項(xiàng)目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期損益;由于部分項(xiàng)目尚未完工,其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入,這樣看來,會(huì)計(jì)理論中的收入費(fèi)用配比原則在房地產(chǎn)業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項(xiàng)目在不同狀態(tài)下而使利潤波動(dòng)大,如果某房地產(chǎn)企業(yè)的大部份項(xiàng)目在建設(shè)期內(nèi),該年度的業(yè)績(jī)只反映費(fèi)用的投入,因此該年的財(cái)務(wù)報(bào)表就不能適當(dāng)?shù)胤从称髽I(yè)的真實(shí)情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項(xiàng)目竣工并出售后,大量預(yù)售款項(xiàng)確認(rèn)為收入。該年度的收入實(shí)質(zhì)是企業(yè)幾年的經(jīng)營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績(jī)?cè)u(píng)價(jià)指標(biāo),如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產(chǎn)企業(yè)的真實(shí)經(jīng)營情況,并可能誤導(dǎo)投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問題

根據(jù)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應(yīng)以企業(yè)為編制主體。但是,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動(dòng)和投資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項(xiàng)目為基本單位的,即每一開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中產(chǎn)生的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產(chǎn)生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產(chǎn)生的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品等通過銷售所產(chǎn)生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流入與流出相對(duì)于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風(fēng)險(xiǎn),包括政策風(fēng)險(xiǎn)、項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、土地風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等。這種企業(yè)高風(fēng)險(xiǎn)性狀況,要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相對(duì)于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關(guān)風(fēng)險(xiǎn)事項(xiàng)。不過從目前我國的相關(guān)會(huì)計(jì)法規(guī)制度來看,關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)信息披露問題可大體歸納為下列三點(diǎn):一是證監(jiān)會(huì)允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提取質(zhì)量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告附注中披露的風(fēng)險(xiǎn)僅限于抵押貸款的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn);三是目前我國會(huì)計(jì)制度中并沒有針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)質(zhì)量保證金提取的相關(guān)規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實(shí)際情況看,對(duì)質(zhì)量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的對(duì)策

通過上述分析,要加快會(huì)計(jì)規(guī)范國際化進(jìn)程,提高房地產(chǎn)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量,就要按照國際會(huì)計(jì)規(guī)范的構(gòu)成構(gòu)建我國會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的結(jié)構(gòu)框架。

(一)完善房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會(huì)計(jì)理論研究的深化,政府財(cái)政部門和會(huì)計(jì)學(xué)術(shù)界已開始考慮和探討建立一些新的會(huì)計(jì)分支,如人力資源會(huì)計(jì)、質(zhì)量成本會(huì)計(jì)、物價(jià)變動(dòng)會(huì)計(jì)、金融工具會(huì)計(jì)等。但是,目前房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會(huì)計(jì)核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。比如我們?cè)诮⒘耸杖氪_認(rèn)一般標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上,應(yīng)當(dāng)建立并推廣針對(duì)特殊業(yè)務(wù)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引,讓所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)方法。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)有更深一步的指引,比如香港會(huì)計(jì)師公會(huì)在2005年1月亦推出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則指引第24號(hào)――房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)準(zhǔn)則指引,目的在于統(tǒng)一房地產(chǎn)售樓收入的確認(rèn)原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產(chǎn)品,因此在指引中規(guī)定房地產(chǎn)業(yè)的收入確認(rèn)需按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――收入》四個(gè)原則外,項(xiàng)目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產(chǎn)企業(yè)才可將預(yù)售款全部結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)年收入,該指引清楚指出了收入確認(rèn)的基礎(chǔ),減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度制度》曾對(duì)配套設(shè)施費(fèi)用的預(yù)提及會(huì)計(jì)處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》對(duì)配套設(shè)施成本核算的指引不足,不同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質(zhì)量及其可比性。以預(yù)提應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用為例,如果某企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)預(yù)提了1億元的配套設(shè)施費(fèi)用,不僅在當(dāng)期利潤表中增加了開發(fā)產(chǎn)品成本1億元,而且在當(dāng)期資產(chǎn)負(fù)債表中增加負(fù)債1億元,因此必將對(duì)企業(yè)當(dāng)期財(cái)務(wù)狀況產(chǎn)生重大影響。但是,該1億元的配套設(shè)施預(yù)提費(fèi)用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費(fèi)用。國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在2009年對(duì)一些準(zhǔn)則條例進(jìn)行了一系列的改進(jìn),旨在提高財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表的真實(shí)性及加強(qiáng)會(huì)計(jì)信息的透明度,其中亦十分強(qiáng)調(diào)資產(chǎn)負(fù)債表應(yīng)該正確反映企業(yè)的實(shí)際已發(fā)生的成本和可以準(zhǔn)確計(jì)量的負(fù)債。

(三)完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算

現(xiàn)時(shí)許多企業(yè)缺乏健全、完善的內(nèi)部核算制度。完善的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會(huì)計(jì)制度等,而且還包括企業(yè)根據(jù)其經(jīng)營特點(diǎn)和管理要求制定的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,包括會(huì)計(jì)核算的基礎(chǔ)管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內(nèi)部財(cái)務(wù)成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)規(guī)范,而無完善的內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會(huì)計(jì)制度規(guī)定的利潤表格式的基礎(chǔ)上,增加“預(yù)提的公共配套設(shè)施費(fèi)用”項(xiàng)目。該項(xiàng)目反映企業(yè)按權(quán)責(zé)發(fā)生制原則和收入費(fèi)用配比原則,在結(jié)轉(zhuǎn)商品房等開發(fā)產(chǎn)品銷售成本時(shí)所預(yù)提的應(yīng)由商品房等開發(fā)產(chǎn)品負(fù)擔(dān)的配套設(shè)施費(fèi)用。二是披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況。由于在項(xiàng)目未竣工前,預(yù)售收入不能結(jié)轉(zhuǎn),但預(yù)售情況亦能反映企業(yè)的經(jīng)營情況,現(xiàn)時(shí)因?yàn)楦髌髽I(yè)的預(yù)售政策不同,不同的預(yù)售政策對(duì)企業(yè)各期財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果的影響較大,如此投資者很難在財(cái)務(wù)報(bào)告中獲得預(yù)售的會(huì)計(jì)信息。以上海為例,按目前上海有關(guān)預(yù)售政策規(guī)定的要求,商品房結(jié)構(gòu)封頂或結(jié)構(gòu)施工至2/3高,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方可申請(qǐng)預(yù)售許可證。而其他地方的有關(guān)規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預(yù)售政策及情況讓投資者在財(cái)務(wù)報(bào)表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財(cái)務(wù)報(bào)告附注中增加分項(xiàng)目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項(xiàng)目為基本單位,披露其在開發(fā)經(jīng)營過程中形成的經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補(bǔ)利潤表信息的不足。

總之,目前房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的一些特殊事項(xiàng)還沒有相關(guān)具體準(zhǔn)則或會(huì)計(jì)制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營業(yè)績(jī)信息的可比性和有用性。因此我們應(yīng)在現(xiàn)行的常規(guī)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基礎(chǔ)上,建立完善的房地產(chǎn)企業(yè)的會(huì)計(jì)規(guī)范體系,完善配套工程的會(huì)計(jì)核算準(zhǔn)則指引,完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部會(huì)計(jì)核算,提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

參考文獻(xiàn):

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篇8

    水平。

    1.房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)

    1.1 周期長,籌資難

    房地產(chǎn)業(yè)的最大特點(diǎn)就是開發(fā)周期長、投資大,因此籌資的任務(wù)比較難。房地產(chǎn)企業(yè)往往不只開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目,而且時(shí)間、地域等跨度大,進(jìn)行項(xiàng)目決算等時(shí)間長。企業(yè)文化的建立、知識(shí)的積累、對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)的分析等決定著房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程管理、工作運(yùn)轉(zhuǎn)的高效性、準(zhǔn)確的市場(chǎng)分析、項(xiàng)目的科學(xué)管理。

    1.2 財(cái)務(wù)關(guān)系復(fù)雜,管理難

    房屋購買者、材料供應(yīng)單位、勘察設(shè)計(jì)單位、土地轉(zhuǎn)讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權(quán)者等,財(cái)務(wù)關(guān)系比較復(fù)雜,而且還要與稅務(wù)、工商、土地等多個(gè)部門協(xié)調(diào),因此管理難度大。

    1.3 形式多樣

    財(cái)務(wù)關(guān)系的復(fù)雜性使得財(cái)務(wù)形式具有多樣性。但就購買房屋而論,有分期付款的,也有一次性現(xiàn)金支付的。在對(duì)外支出上,有承包商在建設(shè)完工程后進(jìn)行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應(yīng)。

    2.加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)管理措施

    2.1 強(qiáng)化基礎(chǔ)工作

    財(cái)務(wù)管理得到加強(qiáng)的前提條件是企業(yè)做好財(cái)會(huì)基礎(chǔ)工作。小型房地產(chǎn)企業(yè)要有一名總會(huì)計(jì)師,行駛會(huì)計(jì)師職責(zé),大中型房地產(chǎn)企業(yè)要建立總會(huì)計(jì)師責(zé)任制。要建立良好的管理體制,分級(jí)管理、分級(jí)核算,這對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)尤為重要。按照開發(fā)經(jīng)營管理體制和核算體制適應(yīng)的原則,給予不同地區(qū)開發(fā)經(jīng)營單位相應(yīng)的權(quán)利,以便其對(duì)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時(shí)的處理。在企業(yè)內(nèi)部建立崗位責(zé)任制,對(duì)審核、登記、報(bào)表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專人負(fù)責(zé)各種核算工作。

    2.2 提高人員素質(zhì)

    房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特殊性,房地產(chǎn)企業(yè)的人員對(duì)相關(guān)的業(yè)務(wù)知識(shí)要了解,還要掌握成本控制、財(cái)務(wù)管理、工程管理等相應(yīng)知識(shí)。為了提高人員的素質(zhì),提高其業(yè)務(wù)水平,掌握必要的財(cái)務(wù)管理技能和方法,使企業(yè)的財(cái)務(wù)管理更趨合理,降低企業(yè)投資,節(jié)省企業(yè)資金,房地產(chǎn)企業(yè)要組織財(cái)務(wù)人員定期或不定期開展業(yè)務(wù)培訓(xùn),使其了解企業(yè)財(cái)務(wù)狀況,應(yīng)對(duì)出現(xiàn)的各種問題、情況。財(cái)務(wù)人員還要加強(qiáng)職業(yè)道德修養(yǎng),提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)方面的整體水平。

    2.3 加快制度建設(shè)

    國家有關(guān)單位制定了相應(yīng)的財(cái)務(wù)管理規(guī)則,房地產(chǎn)企業(yè)要遵守這些規(guī)章制度,另外根據(jù)企業(yè)自身的情況制定企業(yè)自己的制度。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員要按照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動(dòng)及財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn),對(duì)從征地、搬遷、施工、商品房營銷、物業(yè)管理等房地產(chǎn)經(jīng)營全過程的財(cái)務(wù)管理制度主動(dòng)積極的進(jìn)行探索,并根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行修訂。我國房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財(cái)務(wù)管理體系和方法,所以,房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理部門要借鑒成功企業(yè)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn),學(xué)習(xí)國外房地產(chǎn)企業(yè)的管理方法,加快我國房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度建設(shè)的速度。

    2.4 對(duì)財(cái)務(wù)行為進(jìn)行規(guī)范

    房地產(chǎn)企業(yè)要從自身的開發(fā)能力和自己所服務(wù)市場(chǎng)的需求出發(fā),對(duì)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行合理安排。企業(yè)的財(cái)務(wù)行為必須要符合相應(yīng)的要求、規(guī)范,嚴(yán)格對(duì)投資開發(fā)項(xiàng)目的程序做好可行性研究。嚴(yán)格按照規(guī)定制度進(jìn)行管理資金的運(yùn)行。例如,對(duì)必要的固定資產(chǎn)進(jìn)行購買時(shí),一定要在自身資金做基礎(chǔ),有一定的還款能力;向購房者預(yù)收的買房資金,要在商品房開工后用在商品房的建設(shè)上,尤其是在開發(fā)小區(qū)時(shí),要預(yù)先進(jìn)行周密的計(jì)劃,使收支平衡。

    2.5 加強(qiáng)資金管理工作,提高利用率

    財(cái)務(wù)管理的中心是資金管理。在使用資金的過程中,房地產(chǎn)企業(yè)要做好統(tǒng)籌安排工作,對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)度和運(yùn)用。房地產(chǎn)企業(yè)要建立相應(yīng)的資金管理機(jī)構(gòu),以結(jié)算中心的形式進(jìn)行資金的管理,使得使用的資金能夠統(tǒng)籌安排。對(duì)資金進(jìn)行合理調(diào)度后,能夠使得貨幣的時(shí)間價(jià)值充分發(fā)揮出來,使資金得到合理的應(yīng)用。在進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理時(shí),要將所有資金收支、貨物的轉(zhuǎn)移和發(fā)送等都記錄填票,并對(duì)資金、貨物的使用情況進(jìn)行審核,并記錄下來,定期或不定期的根據(jù)經(jīng)濟(jì)責(zé)任制進(jìn)行清查,一旦發(fā)現(xiàn)有賬目不實(shí)的要盡快找出原因,追究相應(yīng)個(gè)人或組織的責(zé)任,避免出現(xiàn)財(cái)務(wù)問題,同時(shí)提高資金利用率。

    3.結(jié)語

    總之,房地產(chǎn)企業(yè)能夠平穩(wěn)運(yùn)行的前提是有一套有效的財(cái)務(wù)管理方法和措施。通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn),財(cái)務(wù)一系列的措施、方法,加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)管理,就能很好的保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常運(yùn)行,加快房地產(chǎn)企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

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篇9

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)　財(cái)務(wù)預(yù)算　管理

財(cái)務(wù)預(yù)算是一系列專門反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支等價(jià)值指標(biāo)的各種預(yù)算的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有投入資金多、開發(fā)周期長等特點(diǎn)，且國家持續(xù)加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的政策風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也較大。“凡事預(yù)則立，不預(yù)則廢”，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算管理尤為重要。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算主要分為損益預(yù)算和資金預(yù)算兩部分，其中:損益預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)生產(chǎn)經(jīng)營成果及其分配情況，資金預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)現(xiàn)金收支情況。

1.損益預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)損益預(yù)算主要包括收入預(yù)算、成本預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算（管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)預(yù)算）、稅費(fèi)支出預(yù)算等。

按照上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的通行會(huì)計(jì)核算辦法規(guī)定，房地產(chǎn)銷售收入一般要同時(shí)滿足下列五個(gè)條件時(shí)確認(rèn)收入：一是商品房竣工驗(yàn)收合格，取得竣工備案表；二是已簽定商品房銷售合同；三是房款已經(jīng)取得或確信可以取得（通常收到銷售合同首期款及已確認(rèn)余下房款的付款安排）；四是房屋相關(guān)成本能夠可靠計(jì)量；五是房屋經(jīng)客戶驗(yàn)收，買賣雙方辦妥房屋移交手續(xù)。因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收入預(yù)算與營銷部、工程部、成本管理部等各個(gè)業(yè)務(wù)部門密切相關(guān)。

稅費(fèi)支出預(yù)算主要包括計(jì)入營業(yè)稅金及附加的土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及其他。其中土地增值稅按照超額累進(jìn)稅率的30%~60%，一般按照清算口徑計(jì)提。

2.資金預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算主要包括資金流入和資金流出兩部分。

資金流入主要包括銷售回款、銀行貸款、其他資金流入（如收取工程單位的招投標(biāo)保證金等）。銷售回款受工程節(jié)點(diǎn)（取得預(yù)售許可證才能銷售）、市場(chǎng)環(huán)境制約，銀行貸款受銀行信貸政策、工程節(jié)點(diǎn)進(jìn)度（按照銀監(jiān)會(huì)相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證銀行才能放款）制約。

資金流出主要包括土地支出、工程建設(shè)支出、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三項(xiàng)費(fèi)用支出，稅費(fèi)支出，償還銀行貸款支出，其他支出。工程建設(shè)支出主要受工程進(jìn)度制約。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理中存在的主要問題

1.存在“編制財(cái)務(wù)預(yù)算純屬財(cái)務(wù)行為”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)

財(cái)務(wù)預(yù)算反映企業(yè)未來一定預(yù)算期內(nèi)預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營成果，以及現(xiàn)金收支情況，但不能據(jù)此就認(rèn)為財(cái)務(wù)預(yù)算只是一種財(cái)務(wù)行為, 由財(cái)務(wù)部門負(fù)責(zé)制定和控制預(yù)算就可以。房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算與項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、工程、營銷、成本控制、物資采購等各個(gè)環(huán)節(jié)息息相關(guān), 是所有相關(guān)管理的集中體現(xiàn)。

2.財(cái)務(wù)預(yù)算準(zhǔn)確率及分解的科學(xué)性有待提高

多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)預(yù)算（包括收入預(yù)算、費(fèi)用預(yù)算、資金預(yù)算等）預(yù)算執(zhí)行差異率均較大，但財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行差異率較大的主要原因是各個(gè)業(yè)務(wù)部門預(yù)算執(zhí)行的較差。

部分房地產(chǎn)企業(yè)簡(jiǎn)單按月平均收入、回款等財(cái)務(wù)預(yù)算，沒有結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營特點(diǎn)、營銷和工程等工作節(jié)點(diǎn)、投融資計(jì)劃等進(jìn)行分解，財(cái)務(wù)預(yù)算分解的科學(xué)性有待提高。

3.與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠, 重年度預(yù)算, 輕項(xiàng)目開發(fā)預(yù)算

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)周期較長，從取得土地使用權(quán)證到銷售清盤，少則2年~3年, 不確定性因素多, 如設(shè)計(jì)變更、政策變化、進(jìn)度延緩等,因此編制財(cái)務(wù)預(yù)算不僅是對(duì)年度財(cái)務(wù)狀況做出的反映, 而且是對(duì)項(xiàng)目綜合情況做出的反映。許多房地產(chǎn)企業(yè)還是套用工業(yè)企業(yè)傳統(tǒng)預(yù)算方式，在年度經(jīng)營計(jì)劃指導(dǎo)下編制房地產(chǎn)項(xiàng)目的年度預(yù)算, 并且通常是單項(xiàng)預(yù)算, 考慮項(xiàng)目的開發(fā)期不夠，與企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)聯(lián)系不夠。

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理的措施

1.財(cái)務(wù)預(yù)算，現(xiàn)金為王

房地產(chǎn)行業(yè)高利潤、高負(fù)債，同時(shí)高風(fēng)險(xiǎn)，必須時(shí)時(shí)保證現(xiàn)金流的健康順暢。盡管自今年3月份以來商品重點(diǎn)城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購、限貸、限價(jià)等多重政策影響，加上房地產(chǎn)企業(yè)以往常用的開發(fā)貸款、國內(nèi)資本市場(chǎng)募資等方式受到層層限制，房地產(chǎn)開發(fā)商整體現(xiàn)金流趨緊。因此財(cái)務(wù)預(yù)算要堅(jiān)持現(xiàn)金為王，確保收入項(xiàng)目資金的及時(shí)回籠及各項(xiàng)費(fèi)用的合理支出，資金優(yōu)先保證償還銀行貸款本金和利息，優(yōu)先保證項(xiàng)目建設(shè)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高資金使用效率。

2.各個(gè)業(yè)務(wù)部門密切配合，從業(yè)務(wù)部門發(fā)起編制資金預(yù)算和損益預(yù)算

房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)算涉及項(xiàng)目開發(fā)前期研發(fā)、營銷策劃、工程管理、物業(yè)管理等各個(gè)部門, 涉及項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的各個(gè)環(huán)節(jié), 因此,房地產(chǎn)財(cái)務(wù)預(yù)算編制要加強(qiáng)與業(yè)務(wù)部門密切配合，分工編制預(yù)算，具體是：

資金預(yù)算方面，營銷部門負(fù)責(zé)編制銷售回款預(yù)算、銷售費(fèi)用預(yù)算，工程管理部、前期部等部門負(fù)責(zé)編制土地支出和工程建設(shè)資金支出，財(cái)務(wù)部門編制稅費(fèi)支出預(yù)算、償還銀行貸款本金及利息支出預(yù)算，人力資源部負(fù)責(zé)編制人工成本、培訓(xùn)費(fèi)等預(yù)算。

損益預(yù)算方面，工程建設(shè)部要保證計(jì)劃確認(rèn)收入的地塊按期取得預(yù)售許可證，按期建設(shè)完畢、取得竣工備案單，提高建筑質(zhì)量并提交內(nèi)部驗(yàn)收；客服部要保證計(jì)劃確認(rèn)收入的地塊按期完成內(nèi)部驗(yàn)收（物業(yè)公司、開發(fā)商、總包單位、監(jiān)理公司組織四方驗(yàn)收，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改，所有問題整改完畢后物業(yè)公司收鑰匙）并按時(shí)、順利交房，取得客戶簽收憑據(jù)或其他交房證據(jù)；成本管理部要保證按期完成結(jié)算，為確認(rèn)收入時(shí)成本的可靠計(jì)量提供依據(jù)。

3.提高財(cái)務(wù)預(yù)算分解的準(zhǔn)確率

一是總體構(gòu)成的分解。收入總體構(gòu)成的分解, 需與開發(fā)的房地產(chǎn)產(chǎn)品物業(yè)類型、銷售面積、擬銷售均價(jià)掛鉤, 然后分解、預(yù)測(cè)出各地塊物業(yè)類型的銷售總價(jià)。開發(fā)成本總體構(gòu)成的分解, 需將土地、前期、基礎(chǔ)、建安、配套等成本項(xiàng)目根據(jù)工程逐步分解, 然后一一對(duì)應(yīng)到相關(guān)成本項(xiàng)目中, 最終預(yù)測(cè)總成本。費(fèi)用、稅金等按國家相關(guān)政策和企業(yè)財(cái)務(wù)制度等進(jìn)行費(fèi)用科目、稅金科目的分解, 然后測(cè)算費(fèi)用、稅金總價(jià)。

二是構(gòu)成項(xiàng)目按年度、月份的分解。將總體構(gòu)成的各項(xiàng)科目按照工程進(jìn)度和預(yù)計(jì)付款方式以及工程總額控制點(diǎn)的要求等, 結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)周期進(jìn)行各個(gè)年度、月份的分解, 將預(yù)算責(zé)任落實(shí)到各個(gè)單位直至各個(gè)項(xiàng)目。

4.加強(qiáng)財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行分析與考核

預(yù)算管理的本質(zhì)要求是一切經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都圍繞企業(yè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而開展，在預(yù)算執(zhí)行過程中落實(shí)經(jīng)營策略，強(qiáng)化企業(yè)管理。因此，必須圍繞實(shí)現(xiàn)企業(yè)業(yè)務(wù)預(yù)算和財(cái)務(wù)預(yù)算，提高預(yù)算的控制力和約束力。企業(yè)各部門在房地產(chǎn)建設(shè)及銷售的各項(xiàng)活動(dòng)中，要嚴(yán)格執(zhí)行，切實(shí)圍繞預(yù)算開展經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動(dòng)預(yù)算，并建立每周資金調(diào)度會(huì)、每月預(yù)算執(zhí)行情況分析會(huì)等例會(huì)制度，嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)算政策，及時(shí)反映和監(jiān)督預(yù)算執(zhí)行情況，適時(shí)實(shí)施必要的制約手段，把企業(yè)管理的方法策略全部融會(huì)貫通于執(zhí)行預(yù)算的過程中，最終形成全員和全方位的預(yù)算管理局面。

要把財(cái)務(wù)預(yù)算執(zhí)行偏差率（如收入預(yù)算執(zhí)行偏差率，銷售回款預(yù)算偏差率等）作為重要的績(jī)效考核指標(biāo)，并責(zé)任到人。

5.密切關(guān)注國家宏觀調(diào)控政策

篇10

摘 要 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指在企業(yè)的正常運(yùn)營活動(dòng)過程中，受到內(nèi)外部環(huán)境和各種難以預(yù)計(jì)或難以把握的因素影響而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。隨著國家對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的不斷調(diào)控，房產(chǎn)企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就隨之加大。本文對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)問題進(jìn)行了詳細(xì)的探討。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn) 特征 問題 對(duì)策

一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的內(nèi)涵

1．什么是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)？財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財(cái)務(wù)收益與預(yù)期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經(jīng)營與管理帶來困難和損失。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)化大生產(chǎn)的客觀產(chǎn)物。但是企業(yè)可以通過加強(qiáng)內(nèi)部控制、財(cái)務(wù)管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的良性化運(yùn)作，提高抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的種類構(gòu)成。①房產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)就是指由于不確定因素的影響，導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目不能達(dá)到預(yù)期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，前期投入成本較高，投資活動(dòng)是房地產(chǎn)企業(yè)活動(dòng)的主旋律。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目牽涉的范圍非常廣，項(xiàng)目環(huán)境很復(fù)雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風(fēng)險(xiǎn)。②房產(chǎn)項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目籌資風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)項(xiàng)目為了取得財(cái)務(wù)杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負(fù)擔(dān)，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財(cái)務(wù)杠桿的作用，導(dǎo)致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當(dāng)前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當(dāng)，就會(huì)給企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營帶來風(fēng)險(xiǎn)。③項(xiàng)目資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。資金回籠風(fēng)險(xiǎn)主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時(shí)間和金額不確定性所導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目在回籠資金的時(shí)候，可能會(huì)受到結(jié)算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導(dǎo)致不能回籠全部或部分資金，這就嚴(yán)重影響了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況，甚至導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。

3．房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特征。①不確定性。房地產(chǎn)的不確定性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資開發(fā)時(shí)，必須面臨并承擔(dān)因項(xiàng)目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)，該風(fēng)險(xiǎn)來源就是房地產(chǎn)位置的固定性、區(qū)域性和個(gè)別性特點(diǎn)。不確定性是房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的基本特性。企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然可以事前加以估計(jì)和控制，但由于影響財(cái)務(wù)活動(dòng)結(jié)果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準(zhǔn)確地確定財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的大小。②分散轉(zhuǎn)移性。房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性和區(qū)域性，決定了其投資對(duì)于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢(shì)十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對(duì)形勢(shì)波動(dòng)做出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)緩慢，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)之所在。雖然財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)，采取專門的方法和手段，可以分散和轉(zhuǎn)移財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，避免或減少風(fēng)險(xiǎn)的損失。③預(yù)測(cè)決策性。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營是持續(xù)進(jìn)行的，財(cái)務(wù)管理者可以通過財(cái)務(wù)技術(shù)，基于歷史平臺(tái)對(duì)未來不確定的環(huán)境因素進(jìn)行估計(jì)，在事前對(duì)損失進(jìn)行預(yù)測(cè)，從而做出投資經(jīng)營決策，將可能發(fā)生的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)降至最低。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理存在的問題與不足

1．債務(wù)負(fù)擔(dān)重，資本結(jié)構(gòu)不當(dāng)。房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目投資需要大量的營運(yùn)資金。有些房地產(chǎn)企業(yè)在新項(xiàng)目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內(nèi)部挖掘潛在資金，沒有通過催回應(yīng)收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計(jì)地想從銀行及其他金融機(jī)構(gòu)貸款，這無疑加大了房地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的借入資本越大，資產(chǎn)負(fù)債率就越高，財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)也會(huì)越大，隨之而來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也就越大。有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，滬深兩市近五十家房地產(chǎn)上市公司2009年的年報(bào)數(shù)據(jù)，剔除不具代表性的房企（如負(fù)債率畸高或畸低）之后，對(duì)40家上市房企的負(fù)債總額和資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)行了統(tǒng)計(jì)。分析結(jié)果顯示，這40家房企的負(fù)債總額余約5 000億，平均資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)64.61%，而國際公認(rèn)的負(fù)債率警戒線是60%.另一份調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報(bào)，累計(jì)實(shí)現(xiàn)凈利潤347.15億元。而與此同時(shí)，賬面?zhèn)鶆?wù)總額高達(dá)6 000多億元，這86家房企中，有56家資產(chǎn)負(fù)債率超過60%，46家超過70%。可見，2009年房企華麗的報(bào)表背后，隱藏著巨大的償債風(fēng)險(xiǎn)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，有關(guān)部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設(shè)想。

2．資金日常管理水平低下。許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有制定資金的使用計(jì)劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作只是停留在簡(jiǎn)單的會(huì)計(jì)核算上面，沒有有效地進(jìn)行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負(fù)擔(dān)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)度。

3．投資前的預(yù)測(cè)工作不到位。很多企業(yè)只要有項(xiàng)目就盲目投資，在事前沒有從資金運(yùn)作、投資回報(bào)率等方面進(jìn)行細(xì)致的財(cái)務(wù)分析。在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，對(duì)于行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r沒有進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)，從而導(dǎo)致決策沒有依據(jù)，加大了財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、如何強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理

1．不斷拓寬融資渠道。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實(shí)施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉(zhuǎn)變，比如企業(yè)可以實(shí)施信托計(jì)劃、進(jìn)行股權(quán)融資、房地產(chǎn)投資基金融資、典當(dāng)、銷售融資、采購融資、資產(chǎn)證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，優(yōu)化企業(yè)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。通過融資渠道多元化、搭配好資產(chǎn)權(quán)益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負(fù)債的財(cái)務(wù)杠桿作用，又可以將財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制在企業(yè)可以承受的范圍內(nèi)，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2．優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。資本結(jié)構(gòu)是指企業(yè)長期資金的構(gòu)成及其比例關(guān)系，即企業(yè)的長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占多大的比重。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營會(huì)給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負(fù)債比例的上升，企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產(chǎn)權(quán)資本與債務(wù)資本比例，尋求最佳資本結(jié)構(gòu)，適度負(fù)債經(jīng)營，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

3．加強(qiáng)資金管理，提高資金的利用率。資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)都需要足夠的資金來支撐，房地產(chǎn)企業(yè)更是需要大量資金的投入，對(duì)于資金的管理要求就更高了。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財(cái)務(wù)上實(shí)施嚴(yán)格的財(cái)務(wù)監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計(jì)劃，合理安排資金的調(diào)度，保證生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)所需的現(xiàn)金。其次，要加強(qiáng)應(yīng)收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評(píng)估和等級(jí)評(píng)級(jí)，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運(yùn)轉(zhuǎn)，提高資金的利用率。

4．要加強(qiáng)投資項(xiàng)目管理，控制投資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的相關(guān)性等特點(diǎn)，這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是一項(xiàng)具有高風(fēng)險(xiǎn)的綜合經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目投資前，首先要進(jìn)行嚴(yán)密的市場(chǎng)調(diào)研，聘請(qǐng)專業(yè)人員參與調(diào)研工作，做好項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析和可行性分析，要避免因管理者個(gè)人的喜好導(dǎo)致項(xiàng)目定位失誤，降低和減少財(cái)務(wù)決策的盲目性和風(fēng)險(xiǎn)性。另外，投資項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期越長，風(fēng)險(xiǎn)管理中的不確定性就越多，風(fēng)險(xiǎn)也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項(xiàng)目建設(shè)周期，這不僅有利于加快資金周轉(zhuǎn)，也有利于減小因開發(fā)期內(nèi)外界經(jīng)濟(jì)條件的變化而對(duì)項(xiàng)目帶來的風(fēng)險(xiǎn)。

5．要加強(qiáng)企業(yè)之間的合作。隨著經(jīng)濟(jì)全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機(jī)遇時(shí)，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關(guān)系，如果投資項(xiàng)目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實(shí)現(xiàn)共享收益、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，還要促使企業(yè)間合作和競(jìng)爭(zhēng)的統(tǒng)一，實(shí)現(xiàn)信息資源的共享，從而增強(qiáng)自身防范財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力。

四、小結(jié)

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，面對(duì)激烈的競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競(jìng)爭(zhēng)能力，就必須提高本企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理水平。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應(yīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中的一些問題，就如何進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)決策分析還有待進(jìn)一步的研究，各房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分重視風(fēng)險(xiǎn)管理在財(cái)務(wù)管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產(chǎn)公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻(xiàn)：

[1]李曉梅.淺析房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理.財(cái)會(huì)研究.2007(01).