導(dǎo)語：如何才能寫好一篇關(guān)于房產(chǎn)贈(zèng)與的法律法規(guī)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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[關(guān)鍵詞]房產(chǎn)繼承；贈(zèng)與；強(qiáng)制公證

[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110

廢止“強(qiáng)制公證才能順利辦理繼承房產(chǎn)和贈(zèng)與房產(chǎn)登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環(huán)節(jié)，節(jié)省了辦理公證的費(fèi)用，但并不是說所有的房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發(fā)糾紛的房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與的相關(guān)事項(xiàng)公證。機(jī)關(guān)辦理繼承房產(chǎn)等事項(xiàng)的公證。與原來的登記工作規(guī)范相比，現(xiàn)在新規(guī)范不但壓縮了辦理時(shí)限，還免去了登報(bào)、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應(yīng)了國家“放管服”等相關(guān)政策的要求。以前如果房產(chǎn)證丟失，當(dāng)事人必須去登報(bào)，必須拿著登報(bào)聲明才可以辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。而以后不需要登報(bào)聲明丟失，只要在規(guī)定的網(wǎng)站上刊發(fā)丟失聲明即可。

1房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的弊端分析

11缺乏必要的法律依據(jù)

我國繼承法規(guī)條率、物權(quán)法規(guī)條率和房地產(chǎn)管理法規(guī)條例中都沒有涉及房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的條款。我國的繼承法規(guī)并沒有將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與行為作為房產(chǎn)繼承登記的前提條件。對于房產(chǎn)繼承和贈(zèng)與的主要根據(jù)所有權(quán)人所設(shè)立的遺囑作為參考標(biāo)準(zhǔn)，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準(zhǔn)，沒有的以最終的遺囑為準(zhǔn)。顯然在我國物權(quán)法規(guī)中并沒有將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證作為一個(gè)必要條件。從公證法規(guī)的角度分析。雖然法規(guī)將繼承作為一項(xiàng)需要公證的重要內(nèi)容，但是需要公證內(nèi)容主要涉及法律、法規(guī)、政府規(guī)定的應(yīng)該公證的內(nèi)容，由此可以看出該項(xiàng)法規(guī)中的規(guī)定只是公證機(jī)構(gòu)的一個(gè)業(yè)務(wù)范圍，并不具備強(qiáng)制執(zhí)行的力度，不能將其意會(huì)為大眾必須履行的一種基本義務(wù)。從物權(quán)法規(guī)和城市房地產(chǎn)管理法規(guī)內(nèi)容分析，均沒有對房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證的相關(guān)規(guī)定，因此，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證不符合我國現(xiàn)有法律依據(jù)，是一種不符合規(guī)范制度，需要盡快廢除。

12房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與強(qiáng)制公證不符合我國的立法原則

2016年1月1日之前，我國的房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證，房屋所有權(quán)繼承人和贈(zèng)與當(dāng)事人必須到房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)換手續(xù)，房產(chǎn)的當(dāng)事人設(shè)立遺囑處理自己的房產(chǎn)需要對遺囑進(jìn)行公證。房產(chǎn)當(dāng)事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機(jī)構(gòu)出具遺囑公證書，遺囑繼承權(quán)產(chǎn)權(quán)公證書以及房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證等證書到當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)部門辦理相應(yīng)的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)化手續(xù)，而新修訂的物權(quán)法規(guī)、房產(chǎn)管理法規(guī)、土地登記法規(guī)以及房屋登記法規(guī)等法律條款都沒有對房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證進(jìn)行規(guī)定和特殊說明，新法律和20世紀(jì)90年代出臺(tái)的聯(lián)合通知中房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證等要求相悖，需要及時(shí)將房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證這項(xiàng)條款廢除。此外，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證侵犯了公民的基本權(quán)利。自愿原則是我國民法法規(guī)中的基本條款，而物權(quán)法規(guī)和繼承法規(guī)是我國民事法規(guī)體系的基本法律，而公證法規(guī)是對各種法律行文、文書的真實(shí)性和科學(xué)性的公證，由此可以看出，房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與要求強(qiáng)制公證侵犯了居民的基本權(quán)利。

2房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不再要求強(qiáng)制公證

21房產(chǎn)繼承可以不用辦理公證

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》中最重要的一項(xiàng)規(guī)定就是不做公證也可以進(jìn)行繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)的登記，公證只是申請人的一個(gè)可選項(xiàng)，申請人可以自行選擇是否公證。這一規(guī)定既是《不動(dòng)a登記暫行條例》相關(guān)規(guī)定落實(shí)的具體措施，也是一項(xiàng)探索性的措施，更是一項(xiàng)便民舉措。按照這一規(guī)定，申請人在繼承或者受遺贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有權(quán)選擇公證或者直接申請按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行核驗(yàn)和登記，而繼承（受遺贈(zèng)）公證就不再是一項(xiàng)必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權(quán)益及其財(cái)產(chǎn)安全，不要求必須公證并不等于不進(jìn)行相應(yīng)的審查核驗(yàn)，為此市規(guī)劃國土委專門出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》實(shí)施的配套文件《繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈(zèng)）不動(dòng)產(chǎn)登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進(jìn)行了統(tǒng)一的規(guī)范。也就是說，按照現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記政策規(guī)定，繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，繼承權(quán)公證文書不再作為必須提交的申請材料。

22不公證可節(jié)省費(fèi)用

有很多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的研究人員一直認(rèn)為，房地產(chǎn)繼承、贈(zèng)與不再進(jìn)行強(qiáng)制性公正，體現(xiàn)了對給公證人權(quán)利的尊重。在全新的歷史時(shí)期，隨著人們對自身權(quán)利的認(rèn)識(shí)逐漸加深，該項(xiàng)規(guī)定的出臺(tái)和實(shí)施正是符合大眾的權(quán)利要求。房產(chǎn)采用公正和不公正兩種模式有其各自的優(yōu)勢和劣勢，傳統(tǒng)的公正模式已經(jīng)運(yùn)行了很長一段時(shí)間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，但是工作效率有待進(jìn)一步提升，而不公正制度實(shí)施之后，可以大大節(jié)約申請人的時(shí)間和經(jīng)費(fèi)。

23新規(guī)范更加注重便民服務(wù)

《不動(dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試 行）》將一般登記業(yè)務(wù)的辦理時(shí)限統(tǒng)一壓縮為十個(gè)工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當(dāng)日辦理，這比國家規(guī)定整整縮短了二十個(gè)工作日。確定了繼承（遺贈(zèng)）不要求強(qiáng)制公證、簡化補(bǔ)換證手續(xù)以及抵押權(quán)的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經(jīng)公證處公證的材料或者已經(jīng)生效了的法律文書。申請人提交相關(guān)文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈(zèng)）的不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)情況。如果還存在不能進(jìn)行登記的情況，房產(chǎn)繼承或者贈(zèng)與申請人需要一次性攜帶好相關(guān)的申請資料到房產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應(yīng)的法定形式的，并且所要登記的不動(dòng)產(chǎn)沒有涉及限制性資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的，進(jìn)入到相關(guān)材料審查檢驗(yàn)環(huán)節(jié)后，根據(jù)申請人所提供的相關(guān)材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行受理、審核、公示和登記。

綜上所述，進(jìn)入新時(shí)期以來，國家對不動(dòng)產(chǎn)登記的改革勢在必行?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》和《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》實(shí)施一年多來，眾多的當(dāng)事人從中受益，特別是對房產(chǎn)繼承、贈(zèng)與進(jìn)行登記不再要求強(qiáng)制公證這一規(guī)定更是為當(dāng)事人簡化了手續(xù)，節(jié)省了時(shí)間，更節(jié)省了費(fèi)用，因此備受歡迎。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)不斷學(xué)習(xí)新規(guī)范和新要求，不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，以適應(yīng)新時(shí)期當(dāng)事人對不動(dòng)產(chǎn)登記的需要，做好不動(dòng)產(chǎn)登記工作，更好地為當(dāng)事人服務(wù)，為國家的經(jīng)濟(jì)騰飛做出貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]楊偉東繼承受遺贈(zèng)強(qiáng)制公證的合法性和未來走向――以陳愛華訴南京市江寧區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局不履行房屋登記法定職責(zé)案為分析基點(diǎn)[J].法律適用，2015（4）

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篇2

【關(guān)鍵詞】轉(zhuǎn)繼承；轉(zhuǎn)繼承公證；繼承公證

案情介紹：劉某于二一年十月去世，配偶孫某健在，劉某、孫某共有房屋一套，且二人共有三名成年子女，分別為劉大、劉二、劉三 ，劉大于二一二年四月去世，劉大的配偶為王先生，他們共生育四名子女（四子女均已成年），分別取名為王一、王二、王三、王四。現(xiàn)孫某、劉二、劉三、王一、王二、王三、王四、王先生前來本處申請辦理繼承公證，其中劉二、劉三、王一、王二、王三、王四、王先生表示放棄對上述房產(chǎn)的繼承，目的是將房產(chǎn)全部登記在孫某一人名下。

很顯然，繼承公證中繼承遺產(chǎn)與繼承人范圍的認(rèn)定是正確承辦繼承公證的關(guān)鍵。本案中涉及本繼承與轉(zhuǎn)繼承，本繼承在法律中有明確的規(guī)定，而轉(zhuǎn)繼承的規(guī)定卻顯得過于粗疏，轉(zhuǎn)繼承性質(zhì)的認(rèn)定將直接導(dǎo)致不同的公證證明后果，對公證申請人產(chǎn)生不同的權(quán)利、義務(wù)影響。轉(zhuǎn)繼承公證中如何認(rèn)定轉(zhuǎn)繼承的性質(zhì)將成為正確承辦轉(zhuǎn)繼承公證的關(guān)鍵問題所在。本文旨在簡析不同轉(zhuǎn)繼承性質(zhì)對繼承公證的影響，并在此基礎(chǔ)上提出自己的看法。

1 遺產(chǎn)份額說下的轉(zhuǎn)繼承公證

持遺產(chǎn)份額說的學(xué)者認(rèn)為轉(zhuǎn)繼承的本質(zhì)是被繼承人應(yīng)得的遺產(chǎn)份額轉(zhuǎn)移給他的合法繼承人，轉(zhuǎn)繼承的客體是遺產(chǎn)份額。如有學(xué)者將轉(zhuǎn)繼承做如下定義：轉(zhuǎn)繼承是指繼承開始后，遺產(chǎn)分割前，繼承人尚未實(shí)際取得遺產(chǎn)時(shí)死亡，其應(yīng)繼承份轉(zhuǎn)歸該繼承人自己的繼承人繼承的制度。[1]《繼承法》第二十五條規(guī)定：繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應(yīng)當(dāng)在遺產(chǎn)處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承。《物權(quán)法》第二十九條的規(guī)定：因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。按照遺產(chǎn)份額說，因?yàn)楸晦D(zhuǎn)繼承人生前并沒有對繼承的財(cái)產(chǎn)表示明確的放棄，因此對物權(quán)法第二十九條應(yīng)做如下理解：不論繼承人是否辦理了繼承手續(xù)，都應(yīng)當(dāng)推定被轉(zhuǎn)繼承人從繼承人死亡時(shí)起就已經(jīng)取得了遺產(chǎn)之物權(quán)，因此轉(zhuǎn)繼承的客體是遺產(chǎn)份額。因?yàn)檫z產(chǎn)份額為物權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用婚姻法第十七條、十八條、十九條的規(guī)定：婚姻關(guān)系存續(xù)期間，法定繼承所得屬于夫妻共同所有的規(guī)定，將被繼承人應(yīng)繼承的遺產(chǎn)份額應(yīng)為夫妻共同財(cái)產(chǎn)，所以具體來講發(fā)生轉(zhuǎn)繼承的客體是被繼承人應(yīng)繼承遺產(chǎn)的份額的一半，而不是應(yīng)繼承遺產(chǎn)份額的全部，因?yàn)槠渲卸种粸楸晦D(zhuǎn)繼承配偶按照婚姻法的規(guī)定所享有的財(cái)產(chǎn)。

按照該種觀點(diǎn)來處理上述案例，很顯然王一、王二、王三、王四、王先生要放棄繼承的財(cái)產(chǎn)是劉大應(yīng)繼承的房產(chǎn)份額的一半，而孫某作為劉大的母親對劉大遺留的遺產(chǎn)享有繼承權(quán)，這樣劉大遺留的應(yīng)得房產(chǎn)份額的一半就都由孫某繼承。劉二、劉三對劉某遺留的遺產(chǎn)也即房產(chǎn)的一半也放棄繼承，由于孫某也是劉某的法定第一順序繼承人，孫某對該遺產(chǎn)也有繼承權(quán)，因此到目前為止，該房產(chǎn)有兩個(gè)權(quán)利人（此時(shí)不論這兩個(gè)權(quán)利人享有的財(cái)產(chǎn)份額到底是多少）――孫某、王某，也就是說要達(dá)到該套房產(chǎn)通過繼承手續(xù)全部由孫某繼承的目的根本不可能實(shí)現(xiàn)。因?yàn)橥跄匙鳛閯⒋蟮呐渑家驗(yàn)榛橐龇ㄖ嘘P(guān)于夫妻共同財(cái)產(chǎn)的規(guī)定已經(jīng)取得了劉大應(yīng)繼承遺產(chǎn)的份額的一半，要達(dá)到上述目的，必須由王某再申請辦理贈(zèng)與公證，將其因婚姻法規(guī)定所取得的對該房產(chǎn)的份額贈(zèng)與給孫某。

從上述案例中按照繼承遺產(chǎn)份額說我們不難得出，存在轉(zhuǎn)繼承的繼承公證中，要達(dá)到遺產(chǎn)全部由被繼承人健在的第一順序繼承人繼承的目的，至少需要兩種不同的公證：繼承公證和贈(zèng)與公證。因?yàn)楸晦D(zhuǎn)繼承人的配偶已經(jīng)基于繼承法、婚姻法的規(guī)定先天性的享有一定遺產(chǎn)份額，被轉(zhuǎn)繼承的配偶不但要明確放棄被轉(zhuǎn)繼承人繼承應(yīng)得的遺產(chǎn)份額，還要贈(zèng)與自己基于繼承法、婚姻法的規(guī)定先天性的享有的被轉(zhuǎn)繼承人繼承財(cái)產(chǎn)的一半份額。

2 繼承權(quán)學(xué)說下的轉(zhuǎn)繼承公證

持遺產(chǎn)繼承權(quán)說的學(xué)者援引最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第52條的規(guī)定：繼承開始后，繼承人沒有表示放棄繼承，并于遺產(chǎn)分割前死亡的，其繼承遺產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移給他的合法繼承人之規(guī)定，將被轉(zhuǎn)繼承的客體界定為繼承權(quán)，意見第五十二條的規(guī)定是目前為止我國關(guān)于轉(zhuǎn)繼承制度唯一的成文規(guī)定，正如有些學(xué)者所言：轉(zhuǎn)繼承的實(shí)質(zhì)，只是繼承權(quán)利的轉(zhuǎn)移。[2]因此轉(zhuǎn)繼承只是繼承遺產(chǎn)權(quán)利的轉(zhuǎn)移，處理此類案件時(shí)不應(yīng)將被繼承人應(yīng)繼承的遺產(chǎn)份額視為同夫妻的共同財(cái)產(chǎn)。[3]

按照該學(xué)說觀點(diǎn)來處理上述案例會(huì)產(chǎn)生如下結(jié)果：劉大對劉某遺留的財(cái)產(chǎn)享有的繼承權(quán)由她的法定第一順序繼承人也就是王一、王二、王三、王四、王先生、孫某來行使，結(jié)合本案具體情況，王一、王二、王三、王四、王先生可以發(fā)表放棄繼承權(quán)的聲明從而將劉大遺留的繼承權(quán)全部由孫某行使，劉二、劉三也發(fā)表相應(yīng)的繼承聲明，從而達(dá)到劉某遺留財(cái)產(chǎn)全部由孫某繼承的目的。因?yàn)閯⒋筮z留的繼承權(quán)并不屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)，因此王某與孫某無須辦理贈(zèng)與公證劉某遺留的財(cái)產(chǎn)就可以全部由孫某一人繼承。

綜上可以看出，對轉(zhuǎn)繼承不同性質(zhì)的認(rèn)定將會(huì)導(dǎo)致不同公證證明后果的產(chǎn)生，不論是從保護(hù)當(dāng)事人利益的角度出發(fā)還是從公證業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范出發(fā)，還是基于法律嚴(yán)謹(jǐn)性的考慮，筆者都認(rèn)為轉(zhuǎn)繼承的性質(zhì)噬待進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定。但由于現(xiàn)階段轉(zhuǎn)繼承的概念并未上升到立法高度，僅存在于司法解釋之中，轉(zhuǎn)繼承的性質(zhì)之爭并未平息。筆者認(rèn)為采取繼承權(quán)說更能體現(xiàn)立法之目的，可以更好的保護(hù)當(dāng)事人的利益。

筆者認(rèn)為，在轉(zhuǎn)繼承中對于《物權(quán)法》第二十九條的理解不能斷章取義，采取狹義的文義解釋，而應(yīng)結(jié)合《民法通則》、《繼承法》、《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈繼承法〉若干問題的意見》等相關(guān)法律法規(guī)中具體理解。首先，按照我國《民法通則》第九條的規(guī)定：公民的民事權(quán)利能力始于出生，終于死亡。按照遺產(chǎn)份額說，被轉(zhuǎn)繼承人根據(jù)《物權(quán)法》第二十九條的規(guī)定享有遺產(chǎn)的物權(quán)，那么以上述案件為例，二一二年四月劉大死亡到二一五當(dāng)事人申請繼承的這段時(shí)間劉大一直都是劉某遺產(chǎn)的所有人，而真實(shí)的情況是被轉(zhuǎn)繼承人劉大已經(jīng)死亡，不是民法主體，根本就不具有民法上規(guī)定的民事權(quán)利能力，當(dāng)然也就不能享有劉某遺產(chǎn)的物權(quán)。顯然如果認(rèn)為轉(zhuǎn)繼承的客體是遺產(chǎn)份額也即物權(quán)經(jīng)不起推敲，與法律、法理相違背。其次，縱觀整個(gè)《繼承法》不難發(fā)現(xiàn)，法定繼承中繼承人資格的取得要么基于血緣關(guān)系，要么基于繼承人與被繼承人的婚姻關(guān)系，或者付出了額外的代價(jià)（如《繼承法》中規(guī)定喪偶的兒媳或女婿對被繼承人盡了主要贍養(yǎng)義務(wù)的），如果根據(jù)《物權(quán)法》第二十九條的規(guī)定認(rèn)為被繼承的客體是物權(quán)，那么被轉(zhuǎn)繼承人的配偶會(huì)理所應(yīng)當(dāng)?shù)南碛斜晦D(zhuǎn)繼承人繼承的物權(quán)的一半，也就是說被繼承人的兒媳或女婿雖然與被繼承人沒有血緣關(guān)系、婚姻關(guān)系、也沒有付出額外的代價(jià)，他們?nèi)匀豢梢岳^承被繼承人的財(cái)產(chǎn)。筆者認(rèn)為這種做法是對被繼承人配偶權(quán)益的過度保護(hù)，而對一部分人權(quán)益的過度保護(hù)會(huì)造成對另部分人權(quán)益的侵害，將被轉(zhuǎn)繼承的客體界定為繼承權(quán)，將是否繼承的權(quán)利轉(zhuǎn)移給被轉(zhuǎn)繼承人的繼承人，這樣既可以解決遺產(chǎn)的繼承問題，又可以公平的保護(hù)涉及繼承的每個(gè)當(dāng)事人，也無疑是對以互諒互讓、和睦團(tuán)結(jié)精神來處理繼承糾紛的更好選擇。

筆者認(rèn)為結(jié)合《繼承法》、《最高院關(guān)于貫徹執(zhí)行〈繼承法〉若干問題的意見》等法律、司法解釋，《物權(quán)法》第二十九條可以做如下理解：繼承人是否取得繼承財(cái)產(chǎn)的物權(quán)取決于繼承人對繼承權(quán)的表達(dá)，即遺產(chǎn)分割時(shí)繼承人是否主張繼承權(quán)還是自愿放棄繼承權(quán)來決定：放棄繼承權(quán)的，視為自始為取得無權(quán)，主張繼承權(quán)的，取得的時(shí)間追溯到繼承發(fā)生時(shí)；相應(yīng)的將被轉(zhuǎn)繼承的客體界定為繼承權(quán)，由被轉(zhuǎn)繼承人的繼承人來行使是否繼承被繼承人的遺產(chǎn)的權(quán)利。這樣一方面能解決被繼承的客體界定為物權(quán)的漏洞，另一方面能更好的保護(hù)各方繼承人的利益，體現(xiàn)繼承法互諒互讓、和睦團(tuán)結(jié)的精神。

綜上所述，不論是從法理分析還是從最高人民法院出臺(tái)的司法解釋亦或是司法部律師公證工作指導(dǎo)司下發(fā)的繼承類要素式公證書，將轉(zhuǎn)繼承的客體界定為繼承權(quán)都更為科學(xué)。但迄今為止，關(guān)于轉(zhuǎn)繼承的明確規(guī)定并沒有上升到立法高度，學(xué)界對于它的性質(zhì)仍然爭論不休，司法界也沒有統(tǒng)一的處理原則，從而導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中同類案件采用不同學(xué)說產(chǎn)生的證明結(jié)果大相徑庭的現(xiàn)象。在法律沒有明確規(guī)定的情況下，不論采用何種學(xué)說來處理轉(zhuǎn)繼承案例都會(huì)存在不同程度的風(fēng)險(xiǎn)。因此不論是從法理的嚴(yán)謹(jǐn)性還是從防范職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，這個(gè)問題都噬需解決。筆者認(rèn)為必須通過立法的形式明確轉(zhuǎn)繼承的性質(zhì)。繼承是導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的重要方式，且繼承問題基本是每個(gè)家庭都會(huì)遇到的問題。轉(zhuǎn)繼承性質(zhì)的明確規(guī)定對于保護(hù)公民合法的繼承權(quán)利、減少家庭糾紛、促進(jìn)家庭和睦具有不可替代的作用。轉(zhuǎn)繼承的性質(zhì)之所以一直糾纏不清，法律規(guī)定的缺失具有不可推卸的責(zé)任。我們期待國家相應(yīng)的立法機(jī)關(guān)盡快出臺(tái)相應(yīng)的法律法規(guī)，讓這場沒有硝煙的戰(zhàn)爭盡快平息。

【參考文獻(xiàn)】

[1]李雙元，溫世揚(yáng)，主編.比較民法學(xué)[M].武漢大學(xué)出版社，1998，11：1056.

篇3

在登記實(shí)務(wù)中，各地的房屋登記機(jī)構(gòu)在辦理轉(zhuǎn)移業(yè)務(wù)時(shí)，通常都會(huì)要求轉(zhuǎn)讓方提供其已經(jīng)完成內(nèi)部審批或者許可處置的要件，例如：有限公司的股東會(huì)、董事會(huì)決議、機(jī)關(guān)事業(yè)單位的國資批復(fù)、集體企業(yè)或者組織的集體成員大會(huì)、村民大會(huì)決議，有時(shí)還要求提供企業(yè)章程、股東身份證明等。對這些處置權(quán)證明文件，登記時(shí)如果不予收取，會(huì)不會(huì)給登記部門帶來不利影響？本文從以下幾個(gè)方面進(jìn)行分析。

一、從房屋登記部門的行政行為方面分析

《物權(quán)法》第10條規(guī)定，國家對不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！斗课莸怯涋k法》第2條規(guī)定，本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機(jī)構(gòu)依法將房屋權(quán)利和其他應(yīng)當(dāng)記載的事項(xiàng)在房屋登記簿上予以記載的行為。

首先，從以上的法條我們可以得出，房屋登記是一種行政行為，既然是行政行為，則自然會(huì)有如何落實(shí)行政法也就是依法行政的問題。那什么才是依法行政呢，舉個(gè)簡單的例子，工商部門不能給房屋發(fā)放所有權(quán)證，因?yàn)檫@個(gè)權(quán)利是法律授權(quán)給房屋登記部門了，而不是工商部門，行政行為必須在法律授予范圍內(nèi)進(jìn)行，工商部門出具這個(gè)證明就違法了，所以才有那句經(jīng)典的名言：法無明文授權(quán)不可為。

其次，是在《房屋登記辦法》、《房屋登記技術(shù)規(guī)程》等法律依據(jù)中，轉(zhuǎn)移類的業(yè)務(wù)，除了企業(yè)自主清算的有要求提供股東大會(huì)、職代會(huì)決議，其他的我們都找不到可以收取相關(guān)申請人證明其有權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋的材料的明確依據(jù)。業(yè)內(nèi)通常收取依據(jù)的解釋是根據(jù)《房屋登記辦法》最后一條“其他必要材料”這個(gè)兜底性條款。筆者認(rèn)為，登記機(jī)構(gòu)不能濫用兜底條款，其使用時(shí)需要有其他法律法規(guī)的依據(jù)和授權(quán)，不能盲目擴(kuò)大。如在轉(zhuǎn)移登記中，通常都會(huì)收取契稅完稅證明，雖然其在《房屋登記辦法》中并未明文要求收取，但是其法律依據(jù)在于《契稅暫行條例》第11條，納稅人應(yīng)當(dāng)持契稅完稅憑證和其他規(guī)定的文件材料，依法向土地管理部門、房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產(chǎn)管理部門不予辦理有關(guān)土地、房屋的權(quán)屬變更登記手續(xù)。這就是兜底性條款應(yīng)用的典型例子，因?yàn)榉煞ㄒ?guī)另外賦予了登記部門權(quán)限。

而如果沒有類似《契稅暫行條例》這樣授權(quán)性條款的，無論是從行政法的原則還是從法律法規(guī)的具體性規(guī)定來看，登記機(jī)構(gòu)要求申請人在辦理房屋轉(zhuǎn)移登記時(shí)提供其有權(quán)處置的證明材料就有超越法律權(quán)限的問題。

二、從申請人方面分析

簡化手續(xù)后，許多人認(rèn)為沒有經(jīng)過相關(guān)部門批準(zhǔn)辦理的登記，可能導(dǎo)致登記無效。

首先，分析一下申請人無授權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為的效力。沒有經(jīng)過授權(quán)許可的轉(zhuǎn)讓行為，是否必然無效呢？從《合同法》第52條關(guān)于無效合同的規(guī)定來看，前面四款主要是侵害國家和公共利益的才無效，在這里著重分析第5款違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。在法律體系中，“強(qiáng)制性規(guī)定”分兩種，一種是效力性強(qiáng)制性規(guī)定，一種是管理性強(qiáng)制規(guī)定。效力性規(guī)范指法律及行政法規(guī)明確規(guī)定違反了這些禁止性規(guī)定將導(dǎo)致合同無效或者合同不成立的規(guī)范；或者是法律及行政法規(guī)雖然沒有明確規(guī)定違反這些禁止性規(guī)范后將導(dǎo)致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效將損害國家利益和社會(huì)公共利益的規(guī)范。其一般都會(huì)涉及到標(biāo)的物的違法或者限制流通，比如買賣、軍火買賣、企業(yè)資金拆借、居民購買集體土地上房屋等。管理性規(guī)范或取締性規(guī)范，指法律及行政法規(guī)沒有明確規(guī)定違反此類規(guī)范將導(dǎo)致合同無效或者不成立，而且違反此類規(guī)范后如果使合同繼續(xù)有效也并不損害國家或者社會(huì)公共利益，而只是損害當(dāng)事人的利益的規(guī)范?！逗贤ㄋ痉ń忉尪返?4條和《合同法》第52條規(guī)定的“強(qiáng)制性規(guī)定”，都是指效力性強(qiáng)制性規(guī)定。

以公司為例分析，《公司法》中未對企業(yè)處置房屋的權(quán)限做具體規(guī)定，實(shí)踐中，一般會(huì)要求提供公司章程來判斷應(yīng)當(dāng)提供董事會(huì)或者股東會(huì)決議，如果章程沒有具體規(guī)定時(shí)，都會(huì)引用《公司法》67條和105條的重大事項(xiàng)審批和表決原則來要求提供國資監(jiān)管機(jī)構(gòu)或者股東會(huì)決議。《關(guān)于國有企業(yè)辦理抵押貸款若干問題的批復(fù)》中規(guī)定：“企業(yè)以財(cái)產(chǎn)作抵押向金融機(jī)構(gòu)借款屬于法人財(cái)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)的自主行為，國有資產(chǎn)管理部門不應(yīng)越權(quán)干預(yù)，也無法逐一審查具體融資決策的正誤得失，更不能承擔(dān)任何連帶責(zé)任”。可以看出，企業(yè)的自主行為國資部門基本不干預(yù)，這也與目前我國對國企等采用寬泛式管理精神相一致。在相關(guān)法律中，皆沒有規(guī)定如果沒有提交該審批或者決議，合同會(huì)歸于無效。由此我們可以初步判斷即使沒有獲得許可，申請人提供處置房屋的行為也不一定無效。

其次，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第8條，當(dāng)事人以作為房屋登記行為基礎(chǔ)的買賣、共有、贈(zèng)與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關(guān)系無效或者應(yīng)當(dāng)撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應(yīng)當(dāng)告知當(dāng)事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計(jì)算在行政訴訟期限內(nèi)；已經(jīng)受理的，裁定中止訴訟。由此可見，民事法律關(guān)系的效力問題不是行政訴訟的事由，只是民事法律關(guān)系的無效不能導(dǎo)致登記違法。也就是說，即使需要相關(guān)部門批準(zhǔn)的，未經(jīng)批準(zhǔn)也并不一定導(dǎo)致合同無效。

而且，所謂的合同無效也并不必然導(dǎo)致登記行為的無效?！段餀?quán)法》第106條規(guī)定，無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：1.受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；2.以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；3.轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人。受讓人依照前款規(guī)定取得不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)的，原所有權(quán)人有權(quán)向無處分權(quán)人請求賠償損失。對于處置房屋的企業(yè)來說，只要其申請的形式合法，要件齊全如申請表、買賣合同上公章都齊全，對于登記部門和房屋所有權(quán)的承受方來說，都會(huì)認(rèn)為其是合法轉(zhuǎn)讓的。而且從以上規(guī)定也可以看出，對于善意取得所有權(quán)的只要是符合法律規(guī)定的，即是合法有效的，且賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)由無權(quán)處分人承擔(dān)。

從以上分析可以看出，申請人處置此類房產(chǎn)有無權(quán)限，主要由申請人自己把握，而不是登記部門進(jìn)行審核。

三、從法律后果和救濟(jì)途徑方面分析

首先，從申請人內(nèi)部審批的責(zé)任來分析，《公司法》第20條規(guī)定，公司股東應(yīng)當(dāng)遵守法律、行政法規(guī)和公司章程，依法行使股東權(quán)利，不得濫用股東權(quán)利損害公司或者其他股東的利益；不得濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任損害公司債權(quán)人的利益。公司股東濫用股東權(quán)利給公司或者其他股東造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。公司股東濫用公司法人獨(dú)立地位和股東有限責(zé)任，逃避債務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害公司債權(quán)人利益的，應(yīng)當(dāng)對公司債務(wù)承擔(dān)連帶責(zé)任?！镀髽I(yè)國有資產(chǎn)法》也規(guī)定造成國有資產(chǎn)損失的由做出具體決定的董事、監(jiān)事、高級管理人員等承擔(dān)責(zé)任。

因此，公司只要使用了公章和有法定代表人的簽字，對外簽訂的房屋買賣合同都是有效的，是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，出現(xiàn)其他問題，其責(zé)任的承擔(dān)應(yīng)由作出具體行為的人向被侵害人承擔(dān)，與房屋登記機(jī)構(gòu)無關(guān)。

其次，從登記部門自身承擔(dān)的責(zé)任來分析：《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問題的規(guī)定》第12條規(guī)定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機(jī)構(gòu)未盡合理審慎職責(zé)的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)其過錯(cuò)程度及其在損害發(fā)生中所起作用承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。且最高院在其解讀中明確指出該條第2款規(guī)定的“登記錯(cuò)誤”應(yīng)當(dāng)是指房屋登記機(jī)構(gòu)辦理登記過程中所犯的錯(cuò)誤，這種錯(cuò)誤就是未盡到法定的審核職責(zé)，具體說就是登記機(jī)構(gòu)的審核未達(dá)到《物權(quán)法》第12條規(guī)定的審核標(biāo)準(zhǔn)。據(jù)此可以得出，登記部門只對要件進(jìn)行形式審查，而對于其真?zhèn)渭笆欠穹蟽?nèi)部審批規(guī)定等是沒有必要進(jìn)行審查的。

篇4

夫妻共有房產(chǎn)登記是指房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在受理夫妻婚姻狀況存續(xù)期間取得的房產(chǎn)進(jìn)行權(quán)屬登記時(shí)，實(shí)行共有房產(chǎn)登記。

一、房屋共有的形式及夫妻共有房產(chǎn)權(quán)屬登記的界定

1、房屋的共有有兩種形式：按份共有與共同共有。許多人對此并不太了解，在此，有必要進(jìn)行比較與區(qū)分。

按份共有與共同共有的概念

所謂房屋的按份共有（又稱分別共有），是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的公民或法人按照各自占有份額，分別對共同所有的房屋享有權(quán)利并承擔(dān)義務(wù)。需要明確兩點(diǎn)：第一，各個(gè)共有人對共有房屋按照各自份額享有所有權(quán)，其份額在共有關(guān)系產(chǎn)生時(shí)共有人就應(yīng)當(dāng)將之明確。第二，按份共有并不是指把共有房屋分為若干份，各共有人各自享有所有權(quán)，而是共有人對共有房屋整體按各自的份額享有權(quán)利承擔(dān)義務(wù)。各共有人雖然擁有一定的份額，但是共有人的權(quán)利并不僅限于共有房屋的某一部分上，而是及于共有房屋的全部。例如，甲乙二人共有四間房屋，雙方各占二分之一，這并不是指甲乙二人分別占有兩間房屋，而是指兩個(gè)人都對這四間房屋享有權(quán)利，該權(quán)利的份額由共有人所占的份額即各半進(jìn)行分配。

房屋的共同共有是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的公民或法人對同一房屋平等的、不分份額的享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。這種共有具有以下幾個(gè)特征：第一，共同共有的產(chǎn)生基于一定的共同關(guān)系，這種共同關(guān)系，或是由法律直接規(guī)定，如夫妻關(guān)系、家庭關(guān)系，或是由合同約定，如合伙合同。第二，在共同共有中，各個(gè)共有人對共同共有房屋平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，每個(gè)共有人在使用房屋時(shí)都不能排斥其他共有人的使用。

2、夫妻共有房產(chǎn)權(quán)屬登記的界定

夫妻共同房產(chǎn)采用共同共有或按份共有登記都可以，修改前的《婚姻法》第十三條規(guī)定：“夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，屬夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”。在該條第二款規(guī)定：“夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)”。2001年修改的《婚姻法》將原第十三條設(shè)為第十七條，并增加了第十八條（財(cái)產(chǎn)歸一方所有的幾種情形）及第十九條，第十九條規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定”?？梢姡薷暮蟮摹痘橐龇ā穼彝ヘ?cái)產(chǎn)的規(guī)定，更傾向于由當(dāng)事人自行約定。也就是說當(dāng)事人可以在合法、自愿的基礎(chǔ)上對財(cái)產(chǎn)進(jìn)行約定。登記機(jī)關(guān)在受理此類房屋所有權(quán)登記申請時(shí)，已不能單憑是婚前財(cái)產(chǎn)或婚姻關(guān)系存續(xù)期間取得的財(cái)產(chǎn)來確定，而必須采用具體問題具體分析的方法，要根據(jù)當(dāng)事人提供的合法有效憑證嚴(yán)格審查，按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，予以確權(quán)。

二、我國夫妻共有房產(chǎn)登記的現(xiàn)狀及弊端

現(xiàn)在，對屬于夫妻共同的房產(chǎn)，我國絕大部分市民都習(xí)慣于由一方登記產(chǎn)權(quán)，全國各地的登記機(jī)關(guān)一般也不強(qiáng)求當(dāng)事人以夫妻共有的房產(chǎn)進(jìn)行登記。只是對房屋所有權(quán)進(jìn)行處分（如出賣或設(shè)定抵押）時(shí)，才依據(jù)修改前的《婚姻法》第十三條關(guān)于“夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)，歸夫妻共同所有，雙方另有約定的除外”的規(guī)定，要求產(chǎn)權(quán)人的配偶作為共有人在相關(guān)的文件上簽字。

但是，這種登記方式的問題也是顯而易見的：一是按物權(quán)立法的理論，政府權(quán)屬登記機(jī)關(guān)所登記的產(chǎn)權(quán)人才是房屋所有權(quán)人，而不能包括配偶在內(nèi)的其他人。將本屬于夫妻共有的房產(chǎn)登記為一方所有，就不利于保護(hù)另一方的合法權(quán)益。例如：

二是在2001年修改的《婚姻法》更進(jìn)一步明確規(guī)定：“夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。因此，夫妻間的財(cái)產(chǎn)問題趨于復(fù)雜，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)形式多元化，不能簡單地確定為一方所有或共同所有。

因而，原來的登記方式已經(jīng)不相適應(yīng)，而將夫妻共有的房產(chǎn)按共有房產(chǎn)登記，能真實(shí)地反映權(quán)利狀態(tài)，這對保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益，維護(hù)正常的房產(chǎn)交易安全，降低和減少房屋權(quán)屬登記部門的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，將發(fā)揮積極有效的作用。

三、對于夫妻共有房產(chǎn)登記過程中可能存在的問題進(jìn)行分析和探討

㈠．夫妻婚姻關(guān)系存續(xù)期間房屋權(quán)屬登記問題

根據(jù)修改后的《婚姻法》第十七條、第十八條、十九條的規(guī)定夫妻對房產(chǎn)所有權(quán)有多種形式，具體可分為以下幾種：

1、共同共有。夫妻雙方不分份額地享有和行使房屋所有權(quán)，包括⑴、夫妻雙方婚姻關(guān)系存續(xù)期間，由一方或雙方購置、自建、交換的房產(chǎn)，以及繼承所得的房產(chǎn)，而且雙方?jīng)]有明確規(guī)定的。⑵、夫妻一方或雙方按遺囑或贈(zèng)與合同中沒有明確規(guī)定只歸夫或妻的房產(chǎn)。夫妻對共同所有的房產(chǎn)享有平等的處理權(quán)，任何一方都不能無視他方擅自處理。根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》規(guī)定：共同所有的房屋，由共有人共同申請。因此夫妻雙方作為共有人都應(yīng)到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請登記。

2、個(gè)人所有。包括⑴、婚前通過購置、自建、交換等方式到得的房產(chǎn)。⑵、遺囑或贈(zèng)與合同中確定只歸夫或妻一方的房產(chǎn)。此類房產(chǎn)，只需個(gè)人申請登記，今后，對已經(jīng)登記為一方所有的房產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓或設(shè)定抵押時(shí)，只需要登記的一方簽字，不必取得對方的同意。

3、按份共有。夫妻雙方按確定份額對房產(chǎn)行使所有權(quán)?！痘橐龇ā返谑艞l賦予夫妻雙方可以對婚前婚后房產(chǎn)在不違背法律的前提下，約定歸一方所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。也就是說夫妻雙方可以通過合法有效的約定來改變房產(chǎn)的所有權(quán)形式?！痘橐龇ā返谑艞l正是體現(xiàn)了我國民法中的“意思自治原則”。法律規(guī)定夫妻雙方所有的房產(chǎn)可以通過約定來確定所有權(quán)形式。因此，當(dāng)夫妻雙方通過約定變更為一方所有時(shí)，夫妻雙方必須親自到房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽署約定書。值得注意的是，在夫妻共有產(chǎn)登記中，存在著產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記問題。如本屬于夫妻共有產(chǎn)，現(xiàn)雙方書面約定歸一方所有，根據(jù)我國房地產(chǎn)法相關(guān)規(guī)定，必須按轉(zhuǎn)移登記辦理并征收稅費(fèi)。

2、房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)在受理夫妻共有產(chǎn)登記中的審查職責(zé)

房屋權(quán)屬登記是依當(dāng)事人申請，對當(dāng)事人所有的房屋狀態(tài)加以記載、予以認(rèn)可和證明的一種行政行為。登記的功能在于推定了所登記的房屋的合法性，起公示作用，社會(huì)公眾可以通過查閱房屋登記機(jī)關(guān)登記簿的記載和頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，了解相應(yīng)的權(quán)利狀況，使之具有社會(huì)公信力。

房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)的登記行為是依當(dāng)事人的申請并依照法律規(guī)定進(jìn)行審查，登記部門的職責(zé)在于審查申請人是否依法律提交了申請登記所需的材料，申請登記的房屋有無違反法律的禁止性規(guī)定。只要申請人提交的材料符合法律的規(guī)定，登記機(jī)關(guān)即應(yīng)依法予以登記。至于申請人的民事法律關(guān)系狀態(tài)在實(shí)質(zhì)上是否合法有效，則不在登記范圍之內(nèi)。房屋權(quán)屬登記的特性決定了權(quán)屬登記部門依法作出登記行為時(shí)，依法只應(yīng)負(fù)形式審查義務(wù)，如當(dāng)事人以虛假材料申請登記的其所獲行政登記缺乏合法基礎(chǔ)，房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)可以依據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第二十五條第一款之規(guī)定，以“申報(bào)不實(shí)”為由注銷其發(fā)放的房屋所有權(quán)證書。

因此，房屋權(quán)屬登記在受理夫妻共有產(chǎn)登記申請，特別是約定為所有權(quán)登記時(shí)，必須認(rèn)真做好房屋產(chǎn)權(quán)審查工作，把好產(chǎn)權(quán)審查關(guān)。在審查中，一方面要對房屋取得的來源搞清楚。在這一點(diǎn)上，重點(diǎn)要做好內(nèi)部查檔，力爭做到登記資料與原檔案資料不矛盾，盡量減少因登記機(jī)關(guān)的過失而導(dǎo)致出現(xiàn)登記差錯(cuò)?？傊?，在市場經(jīng)濟(jì)中，夫妻間房屋所有權(quán)的主體呈多元化趨勢，但只要房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)認(rèn)真掌握相關(guān)法律法規(guī)，就可以在所有權(quán)人的確定上做到準(zhǔn)確無誤。

四、在辦理夫妻共有房屋所有權(quán)證過程中，針對權(quán)屬登記實(shí)踐中的問題的建議和對策的探討

辦理房屋共有權(quán)登記，共有的形式應(yīng)當(dāng)作為登記的一項(xiàng)重要內(nèi)容，記載于權(quán)利憑證（房屋所有權(quán)證）中。根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第十一條的規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記由權(quán)利人（申請人）申請。共有的房屋，由共有人共同申請?！笨梢?，登記行為的前提必須是當(dāng)事人的申請。因而必須使當(dāng)事人在申請時(shí)，對于該項(xiàng)內(nèi)容多加了解并重視。而在實(shí)踐中，存在的問題比較多，當(dāng)事人申請共有房產(chǎn)登記時(shí)，普通人對共有權(quán)的兩種形式缺乏了解，更無法區(qū)分二者的不同，相當(dāng)一部分人簡單的認(rèn)為，所謂共同共有就是權(quán)利人平均享有份額，在申報(bào)產(chǎn)權(quán)的時(shí)候，不分情況都填寫成共同共有。如果登記機(jī)關(guān)完全按照當(dāng)事人填寫的申請表來登記，就存在著比較大的隱患。事實(shí)上，共有的形式不同有時(shí)候?qū)Ξ?dāng)事人的權(quán)利也會(huì)產(chǎn)生影響。例如，甲乙二人共同購置一套房屋，如果按照按份共有進(jìn)行登記，則甲乙二人可以隨時(shí)處置屬于自己份額；如果登記成共同共有，則雙方都無權(quán)處置，必須在征得對方同意的情況下才可以將該房產(chǎn)進(jìn)行處分。又如，在商品房的買賣中，甲與乙共同簽訂買賣契約，各出資一半購置一套房屋。其中甲有配偶丙，甲與乙無任何關(guān)系。在登記的時(shí)候，按照出資份額，那么應(yīng)該是甲與丙共同占有1/2，乙獨(dú)自占有1/2?？墒侨绻谏暾垥r(shí)當(dāng)事人籠統(tǒng)的注明“共同共有”，而登記成甲乙丙三人的共同共有房屋。那么，根據(jù)最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國民法通則》若干問題的意見（以下簡稱《民通意見》）第九十條的有關(guān)規(guī)定，在對共同共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割的時(shí)候，假如不能提供書面的協(xié)議，將按照等分原則處理。這時(shí)候，他們享有的份額有了很大的不同。由此可見，如果登記時(shí)當(dāng)事人未考慮到這些情況，將來一旦出現(xiàn)矛盾，將引起不必要的糾紛，增加行政機(jī)關(guān)的工作負(fù)擔(dān)。因此，我認(rèn)為在實(shí)行共有權(quán)登記方面有以下兩點(diǎn)建議：

第一，登記機(jī)關(guān)在受理當(dāng)事人的申請時(shí)，必須向當(dāng)事人詳細(xì)說明兩種共有形式的含義和區(qū)別，這種說明可以以公告的方式明示作出，或者以書面形式向當(dāng)事人出示，并且其主管部門也可以借助媒體向廣大市民進(jìn)行有關(guān)內(nèi)容的宣傳。

第二，除夫妻共有和家庭共有等形式外，其他形式的共有不宜登記為共同共有。原因有二：其一，夫妻關(guān)系的共有是典型的共同共有，其關(guān)系受《婚姻法》的調(diào)整，根據(jù)《婚姻法》第十九條的規(guī)定，只要有夫妻雙方的書面約定，登記成任何一種共有形式都是可以的；家庭共有也是共同共有中一種特殊的形式。而其他類型的共有則不同于此。前面已經(jīng)提到過，共同共有的前提是共同關(guān)系的存在，而除夫妻共有和家庭共有等形式，一般情況下，顯然不存在法理上所謂的共同關(guān)系。其二，登記為按份共有分清具體的份額有利于保護(hù)各個(gè)共有人的利益，也方便其處分各自的份額。另外，《民通意見》第八十八條提到，“對于共有財(cái)產(chǎn)，部分共有人主張按份共有，部分共有人主張共同共有，如果不能證明財(cái)產(chǎn)是按份共有的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定共同共有。”但如果產(chǎn)權(quán)變更的事實(shí)發(fā)生在登記前的近期內(nèi)，例如最近購買的商品房或二手房，共有的份額可以根據(jù)購買房屋時(shí)各個(gè)共有人出資額的不同而加以明確，不應(yīng)當(dāng)屬于《民通意見》中所指的這種情況。因此我認(rèn)為，在其他的共有形式下，登記成按份共有較為適宜。

五、另外，還有一些其他問題需要說明

1、對于權(quán)利人新購商品房，此類登記分以下幾種情形。

(1)、簽訂商品房買賣合同日期在領(lǐng)取結(jié)婚證之前，即屬于婚前財(cái)產(chǎn)的夫妻雙方必須親自到場填寫產(chǎn)權(quán)歸屬的約定書或提供公證機(jī)關(guān)的公證書。

(2)、商品房買賣合同、發(fā)票、結(jié)算單是領(lǐng)取結(jié)婚證前的，在產(chǎn)權(quán)登記時(shí)應(yīng)填報(bào)婚姻狀況聲明書或雙方約定。

婚前房產(chǎn)雙方約定辦理夫妻共有產(chǎn)登記的，雙方需共同到場。例如：在收件中碰到申請婚前財(cái)產(chǎn)登記的情況，即訂立合同日期在領(lǐng)取結(jié)婚證之前，而購房發(fā)票、結(jié)算單上的日期均在領(lǐng)取結(jié)婚證之后，不能明確判定是婚前還是婚后財(cái)產(chǎn)，鑒于此，必須夫妻雙方到場填寫約定：本人于某年某月某日簽訂商品房購銷合同，并于某年某月某日與配偶申請結(jié)婚，現(xiàn)該房屋歸某一方所有（或雙方共同共有）。這樣手續(xù)才算比較完備。

2、關(guān)于離婚后當(dāng)事人對房屋產(chǎn)權(quán)的若干情形

(1)、婚姻關(guān)系存續(xù)期間簽訂的合同（一直未辦產(chǎn)權(quán)），之后雙方離婚，產(chǎn)權(quán)歸于一方所有，須前妻／夫到場填寫約定并作析產(chǎn)處理。如：夫妻二人購買了一套商品房，一直未辦產(chǎn)權(quán)，后因夫妻感情破裂而離異，此套房屋是他們婚姻關(guān)系存續(xù)期間的財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)歸女方所有，須男方約定：愿意放棄該房屋產(chǎn)權(quán)，歸女方所有。

(2)、離婚之后（至今未再婚）一方所購房屋，須持身份證、離婚證、離婚協(xié)議或民事判決／調(diào)解書等相關(guān)資料，并填寫婚姻狀況聲明書。另外，夫妻雙方對財(cái)產(chǎn)歸屬問題，必須當(dāng)工作人員的面，以書面或口頭形式約定、雙方無爭議的，離婚后應(yīng)按約定處理。但規(guī)避法律的除外。又如，某人結(jié)婚之后一直未辦理房產(chǎn)證，而目前已離婚，則須將已注銷的結(jié)婚證復(fù)印件及離婚證復(fù)印件存入收件材料，約定的填寫則視相關(guān)情況而定。有些離婚人士，他們是帶著情緒來辦理權(quán)證的，尤其是歸屬于另一方所有，須其在約定上簽字，往往會(huì)產(chǎn)生抵觸情緒，這就要求我們登記機(jī)關(guān)工作人員耐心講解，以處理好他們之間的產(chǎn)權(quán)歸屬問題。

隨著人們法律意識(shí)的不斷增強(qiáng)，通過我們對房地產(chǎn)政策法律法規(guī)的宣傳，我相信市民會(huì)對夫妻共有權(quán)登記政策不斷的認(rèn)識(shí)和了解。要維護(hù)自身合法權(quán)益，就必須依法辦事，以切實(shí)保護(hù)自身利益，使房產(chǎn)共有權(quán)登記政策進(jìn)一步完善，為今后房產(chǎn)檔案的無紙化管理，建立電子檔案、產(chǎn)籍信息網(wǎng)絡(luò)化等奠定基礎(chǔ)。

篇5

住所：_________

身份證號：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

受贈(zèng)人：_________

住所：_________

身份證號：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

為明確雙方本次贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為的權(quán)利義務(wù)，雙方本著誠實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。

第一條贈(zèng)與房產(chǎn)

贈(zèng)與人將其所有的_________(寫明標(biāo)的物)贈(zèng)送給受贈(zèng)人，其所有權(quán)證明為：_________(寫明證明贈(zèng)與人所有權(quán)的證據(jù)名稱)

第二條贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的狀況

名稱：_________

數(shù)量：_________

質(zhì)量：_________

價(jià)值：_________

位置：_________

第三條贈(zèng)與目的：_________

第四條贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的交付

贈(zèng)與人會(huì)同受贈(zèng)人于_________年_________月_________日，到_________(寫明具體的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)名稱)進(jìn)行贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第五條手續(xù)辦理

受贈(zèng)人應(yīng)在_________(寫明具體的期間)期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)，逾期不辦的，視為拒絕贈(zèng)與。

第六條權(quán)利保證

贈(zèng)與人確認(rèn)本件贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)土地及房屋，在贈(zèng)與前并無積欠稅金，倘有贈(zèng)與人應(yīng)負(fù)責(zé)繳清。

第七條費(fèi)用負(fù)擔(dān)

受贈(zèng)人無須向贈(zèng)與人支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由受贈(zèng)人負(fù)擔(dān)。

第八條贈(zèng)與的撤銷

贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。

具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款。

第九條贈(zèng)與物的交付

具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不交付贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以要求交付。

第十條贈(zèng)與物的損毀

因贈(zèng)與人故意或者重大過失致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第十一條贈(zèng)與物的瑕疵

贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。

附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。贈(zèng)與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第十二條贈(zèng)與的撤銷

1、受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：

(1)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬;

(2)對贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;

(3)不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù);

(4)因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈(zèng)與，并要求受贈(zèng)人返還贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn);

(5)_________。

2、贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。

第十三條通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

第十四條合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第十五條合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第十六條不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能

或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

篇6

新不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同范本一合同編號：_________

贈(zèng)與人：_________

住所：_________

身份證號：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

受贈(zèng)人：_________

住所：_________

身份證號：_________

通訊地址：_________

郵政編碼：_________

電話：_________

為明確雙方本次贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)行為的權(quán)利義務(wù)，雙方本著誠實(shí)信用的原則，并根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制訂本協(xié)議，以資共同遵守。

第一條　贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)

贈(zèng)與人將其所有的_________(寫明標(biāo)的物)贈(zèng)送給受贈(zèng)人，其所有權(quán)證明為：_________(寫明證明贈(zèng)與人所有權(quán)的證據(jù)名稱)

第二條　贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的狀況

名稱：_________

數(shù)量：_________

質(zhì)量：_________

價(jià)值：_________

位置：_________

第三條　贈(zèng)與目的：_________

第四條　贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的交付

贈(zèng)與人會(huì)同受贈(zèng)人于_________年_________月_________日，到_________(寫明具體的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)名稱)進(jìn)行贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第五條　手續(xù)辦理

受贈(zèng)人應(yīng)在_________(寫明具體的期間)期限內(nèi)辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移的手續(xù)，逾期不辦的，視為拒絕贈(zèng)與。

第六條　權(quán)利保證

贈(zèng)與人確認(rèn)本件贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)土地及房屋，在贈(zèng)與前并無積欠稅金，倘有贈(zèng)與人應(yīng)負(fù)責(zé)繳清。

第七條　費(fèi)用負(fù)擔(dān)

受贈(zèng)人無須向贈(zèng)與人支付任何費(fèi)用，但與移交上述房屋有關(guān)的費(fèi)用包括到有關(guān)房產(chǎn)管理部門辦理有關(guān)手續(xù)的費(fèi)用以及有關(guān)契稅應(yīng)由受贈(zèng)人負(fù)擔(dān)。

第八條　贈(zèng)與的撤銷

贈(zèng)與人在贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈(zèng)與。

具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，不適用前款。

第九條　贈(zèng)與物的交付

具有救災(zāi)、扶貧等社會(huì)公益、道德義務(wù)性質(zhì)的贈(zèng)與合同或者經(jīng)過公證的贈(zèng)與合同，贈(zèng)與人不交付贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)的，受贈(zèng)人可以要求交付。

第十條　贈(zèng)與物的損毀

因贈(zèng)與人故意或者重大過失致使贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)毀損、滅失的，贈(zèng)與人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第十一條　贈(zèng)與物的瑕疵

贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人不承擔(dān)責(zé)任。

附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)責(zé)任。贈(zèng)與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第十二條　贈(zèng)與的撤銷

1、受贈(zèng)人有下列情形之一的，贈(zèng)與人可以撤銷贈(zèng)與：

(1)嚴(yán)重侵害贈(zèng)與人或者贈(zèng)與人的近親屬;

(2)對贈(zèng)與人有扶養(yǎng)義務(wù)而不履行;

(3)不履行贈(zèng)與合同約定的義務(wù);

(4)因受贈(zèng)人的違法行為致使贈(zèng)與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈(zèng)與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈(zèng)與，并要求受贈(zèng)人返還贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn);

(5)_________。

2、贈(zèng)與人的經(jīng)濟(jì)狀況顯著惡化，嚴(yán)重影響其生產(chǎn)經(jīng)營或者家庭生活的，可以不再履行贈(zèng)與義務(wù)。

第十三條　通知

1、根據(jù)本合同需要一方向另一方發(fā)出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關(guān)的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報(bào)、當(dāng)面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。

2、各方通訊地址如下：_________。

3、一方變更通知或通訊地址，應(yīng)自變更之日起_________日內(nèi)，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔(dān)由此而引起的相關(guān)責(zé)任。

第十四條　合同的變更

本合同履行期間，發(fā)生特殊情況時(shí)，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應(yīng)及時(shí)書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規(guī)定的時(shí)限內(nèi)(書面通知發(fā)出_________天內(nèi))簽訂書面變更協(xié)議，該協(xié)議將成為合同不可分割的部分。未經(jīng)雙方簽署書面文件，任何一方無權(quán)變更本合同，否則，由此造成對方的經(jīng)濟(jì)損失，由責(zé)任方承擔(dān)。

第十五條　合同的轉(zhuǎn)讓

除合同中另有規(guī)定外或經(jīng)雙方協(xié)商同意外，本合同所規(guī)定雙方的任何權(quán)利和義務(wù)，任何一方在未經(jīng)征得另一方書面同意之前，不得轉(zhuǎn)讓給第三者。任何轉(zhuǎn)讓，未經(jīng)另一方書面明確同意，均屬無效。

第十六條　不可抗力

1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務(wù)，該義務(wù)的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應(yīng)予中止。

2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應(yīng)盡可能在最短的時(shí)間內(nèi)通過書面形式將不可抗力事件的發(fā)生通知另一方，并在該不可抗力事件發(fā)生后_________日內(nèi)向另一方提供關(guān)于此種不可抗力事件及其持續(xù)時(shí)間的適當(dāng)證據(jù)及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。

3、不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復(fù)履行各自在本合同項(xiàng)下的各項(xiàng)義務(wù)。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。當(dāng)事人遲延履行后發(fā)生不可抗力的，不能免除責(zé)任。

4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災(zāi)害如水災(zāi)、火災(zāi)、旱災(zāi)、臺(tái)風(fēng)、地震，以及社會(huì)事件如戰(zhàn)爭(不論曾否宣戰(zhàn))、動(dòng)亂、罷工，政府行為或法律規(guī)定等。

第十七條　合同的解釋

本合同未盡事宜或條款內(nèi)容不明確，合同雙方當(dāng)事人可以根據(jù)本合同的原則、合同的目的、交易習(xí)慣及關(guān)聯(lián)條款的內(nèi)容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。

第十八條　補(bǔ)充與附件

本合同未盡事宜，依照有關(guān)法律、法規(guī)執(zhí)行，法律、法規(guī)未作規(guī)定的，雙方可以達(dá)成書面補(bǔ)充合同。本合同的附件和補(bǔ)充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。

第十九條　爭議的處理

1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進(jìn)行解釋。

2、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解;協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：

(1)提交_________仲裁委員會(huì)仲裁;

(2)依法向人民法院起訴。

第二十條　本合同自_________日起生效。

第二十一條　本合同一式兩份，雙方各執(zhí)一份。

贈(zèng)與人(蓋章)：_________　受贈(zèng)人(蓋章)：_________

委托人(簽字)：_________　委托人(簽字)：_________

簽訂地點(diǎn)：_________簽訂地點(diǎn)：_________

_________年____月____日_________年____月____日

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│　鑒(公)證意見：　│

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│　經(jīng)　辦　人：鑒(公)證機(jī)關(guān)(章)　│

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│　年月日│

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│(注：除國家另有規(guī)定外，鑒(公)證實(shí)行自愿原則)│

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附件：

不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示：

1、土地：坐落于_________市_________街_________號，面積：_________(畝/平方米)

2、建筑物：房屋_________層，面積：一樓_________(畝/平方米)，二樓_________(畝/平方米)。

新不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同范本二贈(zèng)與人(甲方)：_________________

住所：___________________________

有效證件號碼：___________________

受贈(zèng)人(乙方)：_________________

住所：___________________________

有效證件號碼：___________________

甲乙雙方依照有關(guān)法律規(guī)定，經(jīng)協(xié)商一致，訂立扶養(yǎng)贈(zèng)與協(xié)議，共同遵守執(zhí)行。

第一條　贈(zèng)與標(biāo)的物：

甲方將自己擁有的位于___________市___________區(qū)___________ 街(路)___________號，建筑面積為___________平方米房屋自愿贈(zèng)與給乙方。

第二條　乙方應(yīng)按約定履行扶養(yǎng)甲方的義務(wù)，否則不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。

第三條　若乙方未按合同約定履行義務(wù)，則甲方可以撤銷贈(zèng)與。

第四條　甲方對不動(dòng)產(chǎn)負(fù)瑕疵擔(dān)保責(zé)任，若故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成乙方損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

第五條　合同成立后，贈(zèng)與人應(yīng)將贈(zèng)與的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記與乙方。

第六條　自合同生效之日起，由乙方負(fù)擔(dān)與不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)的有關(guān)的一切費(fèi)用。

第七條　本合同自公證之日起生效。

第八條　本合同一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。

甲方(簽章)：___________

乙方(簽章)：___________

簽章時(shí)間：______________

新不動(dòng)產(chǎn)贈(zèng)與合同范本三贈(zèng)與人___________(以下簡稱甲方)、受贈(zèng)人___________(以下簡稱乙方)雙方締結(jié)如下贈(zèng)與合同：

第一條　甲方將其所有的不動(dòng)產(chǎn)依以下各條約定贈(zèng)與乙方。

第二條　甲方會(huì)同乙方于_________年________月_______日進(jìn)行登記的不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記及轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

第三條　前條的轉(zhuǎn)讓系以現(xiàn)有狀況下交付乙方。而自簽約日始至_________年______月______日止，乙方可以繼受為不動(dòng)產(chǎn)建筑物的出租人。

甲方須將前述房屋租賃合同交付予乙方。

第四條　乙方受贈(zèng)不動(dòng)產(chǎn)后，應(yīng)負(fù)撫養(yǎng)甲方夫妻之責(zé)。

但，乙方應(yīng)自不動(dòng)產(chǎn)租賃所得租金___________元于每月前交付予甲方。

但，當(dāng)甲方夫妻之一生病時(shí)、或乙方生于時(shí)，雙方可重新酌商前述但書的約定。

第五條　乙方如有下列情形之一時(shí)，甲方可撤銷本合同：

(1)無法履行前述的撫養(yǎng)義務(wù)時(shí)。

(2)對甲方犯下重大罪行。

第六條　乙方若因前條任一事由遭致撤銷合同時(shí)，不得將不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，并應(yīng)立即將之歸還甲方。

第七條　根據(jù)第二條所述不動(dòng)產(chǎn)于辦理移轉(zhuǎn)登記或交付日之前損壞時(shí)，則撤銷不動(dòng)產(chǎn)建筑物的贈(zèng)與，而僅贈(zèng)與土地使用權(quán)。

乙方可不支付第四條但書中的撫養(yǎng)費(fèi)。

不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示：

(1)土地使用權(quán)：

坐落于___________市___________街___________號

面積：___________畝

(2)建筑物

本房屋二層

面積：一樓___________畝

二樓___________畝

上列建筑物正租賃中。

本合同一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)一份為憑。

贈(zèng)與人(甲方)：

篇7

在人民愈發(fā)重視法律的社會(huì)中，合同的地位越來越不容忽視，合同協(xié)調(diào)著人與人，人與事之間的關(guān)系。擬定合同的注意事項(xiàng)有許多，你確定會(huì)寫嗎?以下是小編為大家推薦的關(guān)于一些房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書，希望能幫助到大家!

房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書1出賣人(甲方)： 身份證：

買受人(乙方)： 身份證：

甲乙雙方就房屋買賣事宜，依據(jù)《合同法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)，并經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下合同條款：

一、甲方自愿將坐落于合肥市 區(qū)路 小區(qū) 號樓單元室(建筑面積平方米，產(chǎn)權(quán)證號)房地產(chǎn)出賣給乙方，并將與所出賣該房產(chǎn)的相關(guān)的土地使用權(quán)同時(shí)出賣給乙方(附房產(chǎn)證復(fù)印件及該房產(chǎn)位置圖)。

二、雙方議定上述房地產(chǎn)及附屬建筑物(如有)總價(jià)款為人民幣大寫 (小寫： )。

三、乙方在簽訂本合同時(shí)，支付甲方房款 元(其中房屋總價(jià)款的20%作為定金，剩余部分作為預(yù)付款)。

四、甲方保證該房產(chǎn)合法、權(quán)屬清楚，不得有任何除甲方以外的第三人主張?jiān)摲慨a(chǎn)的合法權(quán)利，并不得在本合同簽訂后又與其他方簽訂關(guān)于本合同所記載的房屋的買賣合同并辦理過戶手續(xù)。

五、自本合同簽訂之日起三個(gè)月內(nèi)，甲方須將房屋過戶給乙方(包括房產(chǎn)證、土地證等證件)，如遇特殊情況，雙方協(xié)商后可延期，但延期不得超過一個(gè)月。

六、房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)證明辦理完過戶手續(xù)后十日內(nèi)，甲方應(yīng)將將水、電、氣、有線電視等相關(guān)附屬設(shè)施過戶給乙方。

七、辦理房產(chǎn)證過戶所應(yīng)繳納的稅、費(fèi)均由乙方承擔(dān)，但不包含甲方房屋貸款費(fèi)用，且過戶前甲方必須結(jié)清該房屋銀行剩余貸款。

八、雙方約定，自本合同簽訂之日起三日內(nèi)，甲方即將該房屋交由乙方占有使用，同時(shí)，甲方須將水、電、氣、有線電視等附屬設(shè)施的費(fèi)用結(jié)清。

九、違約責(zé)任：甲乙雙方應(yīng)自本合同簽訂之日起，嚴(yán)格履行本合同，不得違約。如甲方違約，則須雙倍返還乙方已付定金，同時(shí)返還乙方所支付的預(yù)付款，乙方違約，則甲方有權(quán)沒收乙方所付定金。

十、雙方約定其他事項(xiàng)：

十一、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可以合同附件形式另行約定，約定條款與本合同具有同等效力。

十二、本合同履行中如發(fā)生爭議，雙方應(yīng)通過協(xié)商解決，協(xié)商解決不成，可向合肥市瑤海區(qū)人民法院起訴。

十三、本合同正本一式三份，甲方執(zhí)一份，乙方執(zhí)一份，房地產(chǎn)管理部門一份自雙方簽字之日起生效。

甲方： 乙方：

電話： 電話：

年 月 日 年 月 日

房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書2甲方：

乙方：

依據(jù)《中華人民共和國合同法》及相關(guān)法律法規(guī)之規(guī)定，買賣雙方本著平等、自愿、協(xié)商一致的原則，就房屋買賣有關(guān)事項(xiàng)，達(dá)成如下協(xié)議：

1、乙方購買甲方合法擁有的座落在___鎮(zhèn)___小區(qū)___號樓___單元___室，建筑面積為___平方米的房產(chǎn)一套。

2、雙方議定上述房產(chǎn)出售價(jià)格為人民幣(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)。

3、甲方于20

年 月 日收到乙方定金人民幣(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)。(另附收據(jù))

4、甲方負(fù)責(zé)為乙方辦理房屋過戶手續(xù)，(契稅完稅憑證、房產(chǎn)過戶證明、房屋所有權(quán)證書等)，辦理手續(xù)時(shí)間不得超過半年，否則按甲方違約處理。

5、甲方將過戶手續(xù)辦理完成后，交于乙方認(rèn)定手續(xù)齊全后，乙方一次性將房屋余款(大寫)___萬元整(小寫￥___元整)交付甲方(另附收據(jù))，甲方將房屋按時(shí)交付乙方。

6、本合同簽訂后，雙方不得違約，如有一方違約，則付給對方違約金人民幣_(tái)__萬元整(小寫￥___元整)。

7、甲方保證出售房產(chǎn)符合國家房產(chǎn)的規(guī)定，并保證產(chǎn)權(quán)清晰，無抵押、查封和任何糾紛，保證所提供的材料真實(shí)有效，不含虛假內(nèi)容，若有違反上述約定造成的責(zé)任由甲方承擔(dān)。

8、本合同履行過程中，如發(fā)生爭議，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，解決不成時(shí)，可向有關(guān)有管轄權(quán)的人民法院起訴。

9、本合同經(jīng)甲、乙雙方簽字之日起即生效。

10、本合同共2頁，一式2份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，均具有同等法律效力。

甲方：_____________________乙方：_____________________

身份證號：__________________身份證號：__________________

身份證號：__________________身份證號：__________________

簽約日期：_____年___月___日簽約日期：_____年___月___日

房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書3甲方(出售人)：_____________

乙方(認(rèn)購人)：_____________

丙方(經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu))：___________

乙方經(jīng)過了解，有意向購買甲方開發(fā)建設(shè)的________________物業(yè)(以下簡稱“該物業(yè)”)。其建筑面積___________平方米，套內(nèi)建筑面積____________平方米，認(rèn)購價(jià)￥____________(大寫：________)。《商品房預(yù)售許可證》號：________________。

經(jīng)與甲方協(xié)商，達(dá)成以下協(xié)議：

1、甲乙雙方在簽訂本認(rèn)購書時(shí)，乙方愿意支付￥_______________(大寫：____________________)給甲方作為認(rèn)購該物業(yè)的訂金。

2、乙方應(yīng)于本認(rèn)購書簽訂后______日內(nèi)(即____年____月____日起，至____年____月____日止)到____________簽訂《商品房買賣合同》。

并帶上如下證件和資料：

(1)本認(rèn)購書。

(2)身份證明原件和復(fù)印件。

3、訂金退還與不退還的約定。

如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi)簽訂《商品房買賣合同》，訂金抵作購房價(jià)款。如甲乙雙方在約定簽訂《商品房買賣合同》的時(shí)間內(nèi)，甲方已將物業(yè)另售他人，甲方應(yīng)雙倍返還乙方已付訂金。如乙方在約定的時(shí)間內(nèi)不前來協(xié)商簽訂《商品房買賣合同》，訂金不予退還，甲方可將該物業(yè)另售他人。如甲乙雙方在約定的時(shí)間內(nèi)，對《商品房買賣合同》的條文未能協(xié)商一致的，甲方應(yīng)將訂金退還乙方，甲方可將該物業(yè)另售他人。

4、甲乙雙方如需變更本協(xié)議內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商一致，并簽訂書面補(bǔ)充協(xié)議。

5、乙方如對所購物業(yè)了解清楚，有購買意向，甲方或乙方均可要求與對方直接簽訂《商品房買賣合同》。

6、甲方如委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)銷售的，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)作為丙方在本認(rèn)購書上簽章。

本認(rèn)購書一式____份，具有同等法律效力。其中甲方持____份，乙方持____份，丙方持____份。

甲方(簽章)：____________

乙方(簽章)：____________

丙方(簽章)：____________

簽訂日期：___年___月____日

房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書4購買方(甲方)：

方(乙方)：

經(jīng)甲乙雙方協(xié)商，自愿達(dá)成如下協(xié)議：

一、甲方經(jīng)過對珠海市 (建筑面積 m2，其中附屬面積 m2)的詳細(xì)考察，確定購買該房屋，并全權(quán)委托乙方購宜。

二、乙方甲方購買該房屋的單價(jià)為 元/ m2，實(shí)付房款(小寫) 元，(大寫) 拾 萬 仟 佰 拾 元(含傭金，不含交易稅費(fèi)及按揭費(fèi)用)。

三、簽訂本合同時(shí)，甲方即付認(rèn)購金 元，并于 年 月 日前來辦理按揭申請手續(xù)和交清首期房款 元。否則按甲方棄權(quán)處理，并不得要回認(rèn)購金。

四、甲方要求乙方擔(dān)保并向銀行申請二手樓宇按揭服務(wù)，要求借款金額為 元，還款期限為 年(以銀行實(shí)際批核為準(zhǔn))。

五、甲方須如實(shí)填寫按揭申請材料交由乙方遞交按揭銀行，若銀行同意按甲方申請的按揭事項(xiàng)，甲方必須及時(shí)到銀行辦理按揭手續(xù)，并簽訂《房地產(chǎn)買賣契約》，同時(shí)繳納過戶時(shí)政府規(guī)定應(yīng)由買方交納的稅費(fèi)以及按揭借款之評估費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、抵押登記費(fèi)、律師費(fèi)、公證費(fèi)。

六、若甲方不供房款超過三個(gè)月，乙方有權(quán)協(xié)助按揭銀行處分該房屋。

七、若發(fā)生下列情形之一時(shí)，乙方須將認(rèn)購金扣除評估費(fèi)和總房款的0。5%的手續(xù)費(fèi)后二個(gè)工作日內(nèi)退還甲方。

A、按揭銀行不同意為該房屋的交易提供按揭服務(wù);

B、按揭銀行同意提供借款的額度或年限，低于甲方要求的借款額度或年限而導(dǎo)致該房屋實(shí)際不能成交。

八、本合同一式二份，甲乙雙方各執(zhí)一份，簽名或蓋章即時(shí)生效，均具有同等法律效力。

甲方(公章)：_________ 乙方(公章)：_________

法定代表人(簽字)：_________ 法定代表人(簽字)：_________

_________年____月____日 _________年____月____日

房地產(chǎn)認(rèn)購協(xié)議書5甲方：

乙方：

現(xiàn)就甲方借用乙方名義購宜，在平等、自愿的基礎(chǔ)上，經(jīng)充分協(xié)商達(dá)成如下協(xié)議，望共同遵守：

一、甲方借用乙方名義購買的房屋位于

二、上述房屋的買賣合同以乙方名義簽訂后交由甲方持有和保管，以后關(guān)于該房屋取得的一切手續(xù)、資料包括但不限于房產(chǎn)證、土地使用證、完稅證明、交款憑證等均由甲方持有和保管。

三、甲方保證乙方因代為甲方購買該房屋產(chǎn)生的購房款及還貸、中介費(fèi)、抵押費(fèi)、保證金、稅收等一切費(fèi)用均由甲方承擔(dān)，乙方不承擔(dān)任何費(fèi)用，該房屋的所有權(quán)也歸甲方完全所有。甲方享有該房屋的占有、使用、收益及處分的權(quán)利，乙方對受甲方委托購買的房屋無權(quán)行使甲方享有的前述權(quán)利，亦不得對受甲方委托購買的房屋進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押及贈(zèng)與等。

四、甲方如需在取得該房屋的房產(chǎn)證前轉(zhuǎn)讓該房屋，乙方應(yīng)當(dāng)協(xié)助甲方辦理更名手續(xù)。如因房屋質(zhì)量問題及房屋買賣合同問題而導(dǎo)致訴訟，乙方應(yīng)配合甲方辦理相關(guān)訴訟程序，所有涉及轉(zhuǎn)讓及維護(hù)該房屋的相關(guān)費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。

五、甲方如不需在取得該房屋的房產(chǎn)證前轉(zhuǎn)讓該房屋，那么房屋產(chǎn)權(quán)證暫辦至乙方名下，產(chǎn)權(quán)證由甲方保管。待甲方需要辦理過戶手續(xù)時(shí)按照甲方的指示過戶到甲方或甲方指定的其他人名下。

六、該房屋交付時(shí)由甲方收房;甲方對該房屋進(jìn)行的裝修及在該房屋內(nèi)添置的所有家具、家電及所有物品等均由甲方所有。

七、乙方為合法夫妻關(guān)系，乙方已經(jīng)對該協(xié)議進(jìn)行了充分了解，甲方只是借用乙方的名義購買房屋，該房屋的所有權(quán)益與乙方無任何關(guān)系，并保證乙方的利害關(guān)系人不得就該房屋主張任何權(quán)益。

八、如因乙方替甲方購買該房屋，乙方再行購買其他房屋時(shí)額外支付的費(fèi)用由甲方替其承擔(dān)。

九、本協(xié)議如需要補(bǔ)充，另行協(xié)商達(dá)成的協(xié)議與本協(xié)議具有相同的法律效力。

十、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份;本協(xié)議自雙方簽字或按印之日起生效。

甲方：

篇8

作者簡介：李潔媚，中國地質(zhì)大學(xué)（武漢）。

建筑物區(qū)分所有權(quán)是與房屋所有權(quán)登記相關(guān)的一種單獨(dú)所有權(quán)類型，它的獨(dú)立性與完整性體現(xiàn)在包含專有權(quán)、共有權(quán)與管理權(quán)三項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容。對于專有權(quán)這種排他性的權(quán)力，在現(xiàn)行的房屋登記簿與房產(chǎn)證上可以得到登記上的保障。而對于共有權(quán)的客體共有部分則存在缺乏明確劃分標(biāo)準(zhǔn)、缺少登記規(guī)定等問題。在2015年全面推行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的大形勢下，筆者將就共有部分登記相關(guān)規(guī)定進(jìn)行研究討論。

一、共有部分登記范圍的認(rèn)定

（一）法律規(guī)定中的問題

在我國現(xiàn)行的法律法規(guī)中，缺乏對共有部分登記的專門規(guī)定。在建筑物所有權(quán)證書上的共有部分登記只涉及到“公攤”。以住房為例，“房屋公攤”是指分?jǐn)偟墓妹娣e，與套內(nèi)面積一起構(gòu)成了商品房的建筑面積，在房產(chǎn)證書上得到列明，以證明是業(yè)主所有權(quán)的一部分。但是，公攤部分與共有部分的范圍是不一致的，它主要集中于建筑體內(nèi)部與套內(nèi)居住相關(guān)的外墻墻體、樓梯、公共過道等公用部分。而如今建筑物共有權(quán)爭議熱點(diǎn)涉及到的車庫、綠化帶、樓頂平臺(tái)等部分則缺乏法律規(guī)定的登記規(guī)則與形式。權(quán)力狀況與登記客體不匹配，在現(xiàn)行的不動(dòng)產(chǎn)登記模式下，共有權(quán)無法得到保障。

在對這一部分的登記展開研究前，要對建筑組區(qū)分所有權(quán)的共有具體部分進(jìn)行明確。這是開展登記研究的前提與重要環(huán)節(jié)。

在對這一范圍的認(rèn)定上，一般存在三種模式，一是排除式，二是列舉式，三是排除與推定、列舉相結(jié)合式。我國《物權(quán)法》中采用的就是第三種，排除的方法。規(guī)定建筑物內(nèi)除住宅、經(jīng)營性用房等專有部分以外就是共有部分。具體來說在該法第七十條規(guī)定了：“業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、經(jīng)營性用房等專有部分享有所有權(quán)，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利”；第七十三條補(bǔ)充規(guī)定了道路、綠地、公共設(shè)施等也屬共有部分。這種以專有部分為主導(dǎo)的模式造成了對共有部分認(rèn)定的模糊，只是一般性籠統(tǒng)的規(guī)定，而且在實(shí)踐中往往有與之沖突的情況。第七十三條中將“其他公共場所、公共設(shè)施”全部認(rèn)為是業(yè)主共有就是不合理的，如已被租賃或認(rèn)購的公共服務(wù)設(shè)施建筑就不能籠統(tǒng)的被確定為業(yè)主共有。因此，在2009年出臺(tái)的《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》采取了列舉法加排除法的方式對《物權(quán)法》的不足進(jìn)行彌補(bǔ)，對專有部分概念定義為具有構(gòu)造上的獨(dú)立性、利用上的獨(dú)立性、能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。并對共有部分做出了一些列舉式的補(bǔ)充。此外，涉及到區(qū)分所有權(quán)登記的還有《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》這兩部規(guī)章。但這樣的登記規(guī)則只是原則性的規(guī)定，對于具體劃分和如何登記都沒有涉及。

時(shí)至今日，我國立法中仍未提供對共有部分的認(rèn)定要件，認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)也不能最終確定，單純通過增加列舉項(xiàng)難以適應(yīng)新發(fā)展，實(shí)踐中的合理區(qū)分也無法實(shí)現(xiàn)。可見在我國現(xiàn)有法律法規(guī)上，共有部分的認(rèn)定、登記仍然存在很大的空白。

（二）共有部分的區(qū)分標(biāo)準(zhǔn)不明

在對共有部分的登記進(jìn)行討論前，從理論上上進(jìn)行認(rèn)定是前提。如前文所述，共有部分普遍通過對專有部分的“排他”來認(rèn)定。這種“非此即彼”的籠統(tǒng)界定方式，反映出了對區(qū)分共有的不重視。也在實(shí)務(wù)中帶來很多爭議。

二、實(shí)踐中的特殊共有部分登記

對于電梯、公共道路和樓梯間這一類共同使用性顯著的共有部分，實(shí)踐中爭議較少?，F(xiàn)實(shí)中糾紛頻發(fā)，認(rèn)定模糊且讓所有權(quán)人常常感到權(quán)利受損的共有部分，如車庫、屋頂平臺(tái)、會(huì)所、小區(qū)綠地等的歸屬往往是認(rèn)定以及登記的難點(diǎn)。本文將以車庫與小區(qū)會(huì)所涉及到的共有部分登記進(jìn)行單獨(dú)的分析。

（一）車位車庫

《物權(quán)法》的七十四條中有做出相關(guān)規(guī)定。規(guī)定車庫應(yīng)首先滿足業(yè)主的需要，并區(qū)分為專有的車庫與共有的車庫兩類。前者包括通過買賣歸個(gè)人所有和開發(fā)商所有，后者就是我們需要討論的共有的車位車庫?，F(xiàn)實(shí)在這些共有的停車位存在開發(fā)商占用、侵占原有停車位進(jìn)行建設(shè)的問題，使得業(yè)主因停車難問題與物業(yè)、開發(fā)商產(chǎn)生摩擦。

為了維護(hù)這一共有權(quán)，首先需要明確，未經(jīng)買賣登記、不屬于開放商保有的、占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位是區(qū)分所有權(quán)的共有部分。所以房地產(chǎn)開發(fā)商不享有對共有車庫車位的處分權(quán)力，否則就違反了規(guī)劃用地許可文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可文件和購房合同的相關(guān)約定，涉及違約和侵權(quán)。其次，《物權(quán)法》中只做出了滿足業(yè)主優(yōu)先使用權(quán)的規(guī)定，在不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記下可以將這一所有權(quán)進(jìn)行確認(rèn)，將小區(qū)全部業(yè)主登記為權(quán)力主體，于登記簿上列明共有車庫車位的面積、四至。對共有車位所有權(quán)的登記，有利于業(yè)主進(jìn)一步維護(hù)除使用權(quán)外的收益權(quán)與管理權(quán)，限制物業(yè)開發(fā)商對共有部分的任意處分。

（二）會(huì)所

小區(qū)會(huì)所是近些年開發(fā)商為了促進(jìn)銷售，規(guī)劃在小區(qū)公共面積內(nèi)，為業(yè)主提供餐廳、酒吧、游泳館等有償服務(wù)的場所。但在實(shí)際運(yùn)營中，一般被相關(guān)公司租用。對于會(huì)所的權(quán)屬，我國的法律法規(guī)及規(guī)章中均未作出明確規(guī)定，所以主要爭議點(diǎn)在于，會(huì)所是否屬于《房屋登記辦法》中規(guī)定的“屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”。 會(huì)所是否屬于共有部分的歸屬，應(yīng)當(dāng)分情況區(qū)分。會(huì)所是作為單獨(dú)建筑進(jìn)行報(bào)建設(shè)時(shí)，所有權(quán)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留，當(dāng)小區(qū)會(huì)所作為獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行登記時(shí)，開放商有權(quán)決定其轉(zhuǎn)讓、使用、出售，在房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)核發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證時(shí)，需要有對“會(huì)所”的特別注釋與標(biāo)記；但在建設(shè)審批時(shí)，如果確定了該會(huì)所是建筑區(qū)劃內(nèi)的公共配套場所，根據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定則所有權(quán)歸屬全體業(yè)主，要以共有部分進(jìn)行登記，雖然不發(fā)放房地產(chǎn)權(quán)證書，但可以在不動(dòng)產(chǎn)登記薄上進(jìn)行相關(guān)記載。開發(fā)商不得出售，收益也歸于全體業(yè)主。 （三）屋頂平臺(tái)

屋頂平臺(tái)一般是歸業(yè)主共有，即使沒有合同約定，也因其事關(guān)業(yè)主基本利益與共有構(gòu)造而推定為業(yè)主共有。作為建筑物的天然部分，一般不具備登記條件。

然而屋頂平臺(tái)存在依照專有部分來進(jìn)行登記的情形。根據(jù)《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)符合條件的房屋、車位、攤位等特定空間是可以認(rèn)定為專有部分的。將屋頂平臺(tái)與頂層進(jìn)行搭售，符合了房屋建筑規(guī)劃與簽訂了買賣合同后，這一部分就具有了專屬性。

而對于實(shí)踐中出現(xiàn)的占用公共屋頂，修建個(gè)人使用的“空中樓閣”是對共有權(quán)的侵害，是違反法律法規(guī)的侵權(quán)行為。也可以依照相鄰關(guān)系來進(jìn)行調(diào)整。

三、建筑區(qū)分共有的登記程序

根據(jù)我國建設(shè)部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑物區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記。由此可見，房產(chǎn)開發(fā)商是共有部分申請初始登記的主體。但在實(shí)踐中，開發(fā)商在進(jìn)行建設(shè)審批時(shí)，往往是通過“分期分批”的方式，這種分割式的房屋登記方式使得區(qū)分所有權(quán)的共有部分得不到確認(rèn)，建筑區(qū)劃內(nèi)對共有部分的原始規(guī)劃，可能會(huì)因后期的審批產(chǎn)生較大改變。實(shí)踐案例中，業(yè)主常常發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商事先承諾的公園綠地在后期建設(shè)中建成了新的住宅樓，當(dāng)業(yè)主進(jìn)行維權(quán)時(shí)，開發(fā)商卻出示規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)的建設(shè)工程規(guī)劃許可。這反映了登記程序上的缺漏。

根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，初始登記時(shí)需要提交相應(yīng)的材料并進(jìn)行審查。因此，為了保護(hù)業(yè)主的共有權(quán)，在房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，就應(yīng)該強(qiáng)調(diào)對共有部分登記的重視。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，登記機(jī)構(gòu)就應(yīng)要求其提供依法屬于業(yè)主共有部分范圍的法定資料，包括這些部分的類型、具體用途、面積大小、所在位置、權(quán)利歸屬等證明文件。保證在該建筑區(qū)劃內(nèi)接下來的開發(fā)建設(shè)與預(yù)售中規(guī)劃一致。確保共有部分權(quán)利的完整性。

此外《房屋登記辦法》第十九條規(guī)定，房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)地查看。根據(jù)《暫行條例》第十八條的規(guī)定，要求對受理的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行查驗(yàn)，包含界址、空間面積、位置等。第十九條第一款也指出，對房屋建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)的首次登記，登記機(jī)構(gòu)可以進(jìn)行實(shí)地查看。參考房屋所有權(quán)登記，區(qū)分所有權(quán)的共有部分登記在進(jìn)行完善時(shí)，也應(yīng)該增加實(shí)地查看這一部分。

除了登記階段的保護(hù)。在建筑物申請建設(shè)工程規(guī)劃許可時(shí)，就應(yīng)當(dāng)列明建筑區(qū)劃內(nèi)公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房的具體范圍。對商品房銷售許可行政審批環(huán)節(jié)也應(yīng)該加大對列明建筑物區(qū)分所有權(quán)的重視，同樣的，房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)商品房預(yù)售許可時(shí)也應(yīng)要求建設(shè)單位提交列明屬于業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施、公共道路等共有部分以及開發(fā)商將具有營利性的公共場所處置（出售、贈(zèng)與或留作自用）的文件，使得預(yù)售方案不只是開發(fā)商與銷售方的一紙口頭承諾或廣告宣傳手段，要求其能產(chǎn)生切實(shí)的法律上的、行政上的效力。公共場所、公用設(shè)施等共有部分的具體范圍，經(jīng)過審批后不得任意做出更改，任何人不得侵占或擅自改變公共建筑空間、公共場所設(shè)施原先規(guī)劃的功能與位置。同時(shí)建筑物開發(fā)商在與業(yè)主簽訂《商品房買賣合同》時(shí)也要載明上述內(nèi)容的條款。保障所有權(quán)人在就公共部分進(jìn)行維權(quán)時(shí)有理有據(jù)，也規(guī)范了房地產(chǎn)市場交易的開發(fā)行為。具體可從以下幾個(gè)方面對建筑區(qū)分共有部分的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行闡述。

（一）登記申請人

根據(jù)我國建設(shè)部《房屋登記辦法》第三十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)對建筑區(qū)劃內(nèi)依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房等房屋一并申請登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書?！?/p>

據(jù)此，我國房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，是由房地產(chǎn)開發(fā)商作為申請人，提起對公共區(qū)域與公共建筑物這一類建筑區(qū)分共有部分的登記。且根據(jù)《房屋管理辦法》第十二條，對于合法建造房屋進(jìn)行所有權(quán)申請，可以由房產(chǎn)開發(fā)商單方進(jìn)行。此外，根據(jù)《房屋登記簿管理試行辦法》的記載說明，建筑面積包括單體建筑的共有部分與專有部分兩類。其中單體建筑共有部分是與專有部分一并登記的，在登記簿上以建筑面積為形式量化。在進(jìn)行房屋登記時(shí)，這一部分共有是依附于專有面積，申請人為當(dāng)事人雙方。

這一現(xiàn)狀反映出我國現(xiàn)行的關(guān)于區(qū)分所有建筑物共有部分的登記申請是割裂開的，單體建筑內(nèi)共有部分由房屋權(quán)利人申請登記，建筑區(qū)劃內(nèi)其他共有部分則由房地產(chǎn)商申請初始登記。

（二）登記人

我國現(xiàn)行法規(guī)中，并未對區(qū)分所有建筑物共有部分的登記部門做出單獨(dú)規(guī)定。共有部分依附專有部分的登記，由房產(chǎn)部門管理。而我國目前存在的有關(guān)建筑物區(qū)分所有權(quán)登記的法律規(guī)定主要體現(xiàn)在建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》。該法第四條規(guī)定：房屋登記，由房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)辦理。第十一條規(guī)定：申請房屋登記，申請人應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的房屋登記機(jī)構(gòu)提出申請，并提交申請登記材料。

“臺(tái)灣土地登記規(guī)則”第77條指出建物所有權(quán)第一次登記，除本款規(guī)定者外，準(zhǔn)用土地總登記程序。所以共有部分的登記依照土地登記規(guī)則，由所在地的直轄市、縣（市）地政機(jī)關(guān)辦理。

實(shí)踐中建筑區(qū)分共有部分的登記機(jī)關(guān)一般為住建部門或土地部門。不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記后，多頭分散的登記將劃歸到統(tǒng)一部門。所以共有部分登記應(yīng)與房地產(chǎn)登記一起歸由縣級以上統(tǒng)一政府辦理。

（三）登記的客體范圍

建設(shè)部頒布的《房屋登記辦法》第十條規(guī)定：“房屋應(yīng)當(dāng)按照基本單元進(jìn)行登記。房屋基本單元是指固有界限、可以獨(dú)立使用并且有明確、唯一的編號（幢號、室號）的房屋或者特定空間?！庇纱宋覀兛梢缘贸霈F(xiàn)行房屋登記的對象主要是是指房屋的專有部分。涉及到共有部分登記的是《房屋登記辦法》中三十一條中“屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房”；以及《房產(chǎn)測量規(guī)范》中規(guī)定的單體建筑的分?jǐn)偛糠郑娞菥?管道井、樓梯間、垃圾道等，以及為整幢服務(wù)的公共用房和管理用房，共有外墻等）。《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》第八條中同樣也僅僅規(guī)定了這一部分公用建筑面積。從上述現(xiàn)行的指導(dǎo)文件可看出，登記的客體是不全面且缺乏標(biāo)準(zhǔn)的。 對建筑物區(qū)分共有部分所有權(quán)的討論往往是以單體的建筑物為其存在前提，但實(shí)踐中小區(qū)中建筑區(qū)分所有權(quán)范圍又大大超過了單體建筑物區(qū)分所有權(quán)之共有權(quán)的權(quán)利內(nèi)容?，F(xiàn)有對于共有部分的登記客體局限于公攤面積，即單體建筑內(nèi)部的共有部分。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他部分也應(yīng)該納入登記范圍。

建筑區(qū)分共有部分的客體應(yīng)包括法定共有部分、天然共有部分和約定共有部分。墻面、梁、屋頂?shù)忍烊坏墓灿胁糠郑y以測量，缺乏登記的必要性。而電梯、樓梯、門廳、消防通道等可以測算量化進(jìn)行登記的一部分天然共有部分，可合并記載在登記簿。因此，需要進(jìn)行登記的客體主要為法定共有部分和約定共有部分，具有獨(dú)立性的建筑部分，如公共場所、公用設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房、車庫、架空層等，應(yīng)均在登記簿上予以單獨(dú)記載，同時(shí)與相關(guān)專有部分的登記形成關(guān)聯(lián)。有學(xué)者指出，對于沒有登記為專有部分也沒有登記為共有部分的建筑物、設(shè)備、設(shè)施，為了避免爭議，應(yīng)做出為共有部分的推定。

（四）登記方式

關(guān)于共有部分在權(quán)屬登記中的缺乏，在實(shí)踐中，我們可以看出共有部分實(shí)際范圍是分為兩大類的。一類是前面所討論到的，現(xiàn)行登記中的公攤概念。這主要是以一幢建筑范圍內(nèi)的共有部分為客體，對屬于整幢業(yè)主共有的部分。另一類是整個(gè)建筑區(qū)劃范圍內(nèi)所有權(quán)人的共有部分（車庫、綠化、道路等）。兩類共有部分的所有權(quán)主體不同，若將兩類不做區(qū)分的一并登記會(huì)導(dǎo)致主體不明等混亂。在房地產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)中，雖然做出了對建筑區(qū)分共有部分登記的規(guī)定，但缺乏相應(yīng)的登記方式。共有部分的登記落實(shí)仍然存在較大空白。日、美、德在這一不動(dòng)產(chǎn)類型上采取了一種“一體化”的登記方式。

德國《住宅所有權(quán)與長期居住權(quán)法》第七條規(guī)定：“（1）在本法第三條第一款的情形，依職權(quán)為每一份共有所有權(quán)份額編制一份專門的土地登記簿頁（住宅土地登記簿、非住宅用房所有權(quán)土地登記簿）。在此種簿頁上登記從屬于共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)和作為對共有所有權(quán)的限制的屬于其他共有所有權(quán)份額的專有所有權(quán)權(quán)利的授予?！痹摰怯泴⒐灿胁糠謩澐譃閱为?dú)的份額，與所屬的專有部分聯(lián)系，與專有部分一并登記。

臺(tái)灣地區(qū)“公寓大廈管理?xiàng)l例”第四十四條規(guī)定：“公寓大廈之起造人或區(qū)分所有權(quán)人應(yīng)依使用執(zhí)照所記載之用途及下列測繪規(guī)定，辦理建物所有權(quán)第一次登記?！薄芭_(tái)灣土地登記規(guī)則”第七十五條指出：區(qū)分所有建物之共同使用部分，應(yīng)另編建號，單獨(dú)登記。

根據(jù)上述規(guī)定，我國臺(tái)灣地區(qū)，共有部分是分別合并登記，采取設(shè)立標(biāo)示部，在標(biāo)示部上列明共有權(quán)人的方式進(jìn)行登記。專有部分也列明相關(guān)的共有部分。

（五）登記類型

2014年頒布的《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第三條，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記包括首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記等多種類型。在區(qū)分所有建筑物權(quán)上，由于共有部分相關(guān)權(quán)利的存廢是依其所屬的專有權(quán)設(shè)立的。所以共有部分所有權(quán)需要變更時(shí)，相應(yīng)的移轉(zhuǎn)、消滅、變更、權(quán)利限制等應(yīng)隨其所屬的專有部分進(jìn)行。《房屋登記辦法》已經(jīng)規(guī)定了相關(guān)的初始登記、注銷登記、抵押登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記和更正登記。相對較為完善。

但對于首次登記，涉及到明晰產(chǎn)權(quán)。《房屋登記辦法》第三十一條，僅對一部分共有部分的初始登記進(jìn)行了規(guī)定，缺乏完整性。應(yīng)對區(qū)分所有建筑物的共同使用部分進(jìn)行整合明確，可與其相關(guān)區(qū)分所有建筑物同時(shí)申請登記。保持專有部分與共有部分登記的一致性。

篇9

本人于2009年9月購入一套商品房，支付了首付款30萬元，并在銀行以個(gè)人名義辦理了貸款，該房屋的產(chǎn)權(quán)人為本人所有。2011年5月，本人與妻子小辛領(lǐng)取了結(jié)婚登記證，婚后仍由本人歸還房屋貸款，現(xiàn)本人與妻子發(fā)現(xiàn)性格不合，經(jīng)常爭吵，現(xiàn)雙方均同意解除婚姻關(guān)系，但我的妻子要求獲得上述房產(chǎn)所對應(yīng)市場價(jià)格的一半。我想咨詢一下，我妻子的要求是否有法律依據(jù)？在司法實(shí)踐中對于我們這種情況又是如何處理的？

此外，我還想向王律師咨詢一下，聽說婚前買的房，只要婚姻存續(xù)一定時(shí)間（一般說是八年），就自動(dòng)轉(zhuǎn)成夫妻共同財(cái)產(chǎn)，現(xiàn)在到底有沒有這種規(guī)定。謝謝！

求助人：小岑

A：小岑，你好！

根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第十條的規(guī)定：夫妻一方婚前簽訂不動(dòng)產(chǎn)買賣合同，以個(gè)人財(cái)產(chǎn)支付首付款并在銀行貸款，婚后用夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸，不動(dòng)產(chǎn)登記于首付款支付方名下的，離婚時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)由雙方協(xié)議處理。

依前款規(guī)定不能達(dá)成協(xié)議的，人民法院可以判決該不動(dòng)產(chǎn)歸產(chǎn)權(quán)登記一方，尚未歸還的貸款為產(chǎn)權(quán)登記一方的個(gè)人債務(wù)。雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及其相對應(yīng)的財(cái)產(chǎn)增值部分，離婚時(shí)應(yīng)根據(jù)《婚姻法》第三十九條第一款規(guī)定的原則，由產(chǎn)權(quán)登記一方對另一方進(jìn)行補(bǔ)償。

依據(jù)上述規(guī)定，夫妻離婚對于雙方財(cái)產(chǎn)的分割，一般而言，有約定從約定，也就是說，夫妻雙方就夫妻共同財(cái)產(chǎn)或是夫妻一方的財(cái)產(chǎn)分割或補(bǔ)償有約定的，按照彼此已達(dá)成的約定辦理。若小岑你同意你妻子的要求，給予上述房產(chǎn)所對應(yīng)市場價(jià)格的一半作為對她的補(bǔ)償，這不違反法律的規(guī)定。

但若雙方協(xié)議不成，訴至法院的話，就當(dāng)前的司法實(shí)踐而言，人民法院一般將該房產(chǎn)判歸房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記一方也就是小岑的名下，對于尚未歸還的貸款也應(yīng)由作為產(chǎn)權(quán)登記一方的小岑獨(dú)自承擔(dān)。

根據(jù)小岑的介紹，婚后該房屋的貸款仍由小岑支付，但根據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，在夫妻雙方未對夫妻共同財(cái)產(chǎn)有所約定的前提下，仍屬于以夫妻共同財(cái)產(chǎn)還貸。

離婚時(shí)由產(chǎn)權(quán)登記一方的小岑對妻子進(jìn)行補(bǔ)償。法院補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)一般為：以雙方婚后共同還貸支付的款項(xiàng)及該部分貸款所相對應(yīng)該房產(chǎn)的增值部分為限，并根據(jù)照顧子女和女方權(quán)益的原則按一定比例進(jìn)行劃分。

其次，關(guān)于婚前購房，且房屋的產(chǎn)權(quán)僅為購房人的前提下，只要婚姻存續(xù)八年，就自動(dòng)轉(zhuǎn)成夫妻共同財(cái)產(chǎn)的問題，也經(jīng)常有人向我咨詢。根據(jù)《婚姻法解釋一》第十九條的規(guī)定，夫妻一方所有的財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系的延續(xù)而轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。但當(dāng)事人另有約定的除外。由此可見，除夫妻雙方對該財(cái)產(chǎn)有約定外，夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，不因婚姻關(guān)系延續(xù)時(shí)間的長短轉(zhuǎn)化為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。因此，上述說法是不正確的。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務(wù)所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務(wù)運(yùn)作、房地產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎(chǔ)培訓(xùn)等法律業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)方面，王棟律師作為主辦律師為多個(gè)大型房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供從土地開發(fā)、工程建設(shè)與管理直至商品房銷售的全程法律服務(wù)。作為眾多房地產(chǎn)開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負(fù)責(zé)了十多個(gè)高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)各類房地產(chǎn)的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務(wù)。在婚姻家事方面，王棟律師對于《婚姻法》、《繼承法》等相關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行了專項(xiàng)的研究，對于離婚及家庭財(cái)產(chǎn)分割的處理有著獨(dú)到的見解，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財(cái)產(chǎn)分割復(fù)雜的婚姻家事案件；并受邀作為上海法治頻道《熱點(diǎn)》欄目的嘉賓及報(bào)紙雜志的采訪，對婚姻家事、房產(chǎn)糾紛等熱點(diǎn)法律問題進(jìn)行講解和評述，受到了廣大觀眾和讀者的好評。

Q2：王律師，您好！

我的兒子和兒媳婦于2010年3月登記結(jié)婚，婚后與我和老伴同住，但由于我們與兒子兒媳的生活習(xí)慣不同，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾。現(xiàn)在我和親家商量，同意共同出資給孩子們買一套房，讓他們小夫妻倆獨(dú)立生活。但對方要求在產(chǎn)證上只寫我兒媳婦一個(gè)人的名字，我想咨詢一下，像這種情況，該房產(chǎn)是屬于他們小兩口的夫妻共同財(cái)產(chǎn)，還是我兒媳婦的個(gè)人財(cái)產(chǎn)？謝謝。

求助人： 徐先生

A：徐老先生，你好。

根據(jù)《婚姻法司法解釋三》第七條的規(guī)定，婚后由一方父母出資為子女購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在出資人子女名下的，可按照《婚姻法》第十八條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，視為只對自己子女一方的贈(zèng)與，該不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為夫妻一方的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

由雙方父母出資購買的不動(dòng)產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)登記在一方子女名下的，該不動(dòng)產(chǎn)可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有，但當(dāng)事人另有約定的除外。

依據(jù)上述規(guī)定，若婚后由你的親家一方出資為你兒媳婦購買房屋，且產(chǎn)權(quán)登記在你兒媳婦名下的，視為你親家對于你兒媳婦一方的贈(zèng)與，該房產(chǎn)應(yīng)認(rèn)定為你兒媳婦的個(gè)人財(cái)產(chǎn)。

但若按照您的介紹，是由你們兩家老人共同出資購買房屋的，除你們兩家對該房產(chǎn)有約定（例如，該房產(chǎn)確定歸誰所有）外，該房產(chǎn)無論登記在你兒子名下還是你兒媳婦名下，該房產(chǎn)均可認(rèn)定為雙方按照各自父母的出資份額按份共有。

但為了避免日后不必要的矛盾和糾紛，本律師建議徐老先生在支付購房款時(shí)，最好用銀行轉(zhuǎn)賬的方式，并保留相應(yīng)的轉(zhuǎn)賬憑證、收條等能證明由您支付購房款的付款憑證。

Q3：王律師，您好！

我和我丈夫婚后買了一套房，并對外出租，該房屋的權(quán)利人僅寫了我丈夫一個(gè)人的名字。但他未經(jīng)我允許擅自將該房屋賣予他人，并已經(jīng)辦理了產(chǎn)權(quán)登記過戶手續(xù)，我想咨詢一下，我能否撤銷他們的房屋買賣合同，追回該房屋？

求助人：李女士

A：李女士，你好！

根據(jù)《婚姻法解釋三》第十一條規(guī)定，一方未經(jīng)另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意購買、支付合理對價(jià)并辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，另一方主張追回該房屋的，人民法院不予支持。

夫妻一方擅自處分共同共有的房屋造成另一方損失，離婚時(shí)另一方請求賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

依據(jù)上述規(guī)定，若該購房人并不知道該房屋是你和你丈夫的共同財(cái)產(chǎn)，且已經(jīng)支付了該房產(chǎn)合理的對價(jià)并辦理了房屋過戶登記手續(xù)的，你再向法院主張追回該房屋，人民法院將不予支持。但是，若你丈夫擅自處分你們共同共有房屋造成你損失的，離婚時(shí)你可以向你丈夫請求賠償，該賠償請求，法院應(yīng)予支持。

此外，若你丈夫有隱藏、轉(zhuǎn)移、變賣、毀損、揮霍夫妻共同財(cái)產(chǎn)或者偽造夫妻共同債務(wù)等嚴(yán)重?fù)p害夫妻共同財(cái)產(chǎn)利益的行為，你也可以在你們婚姻關(guān)系存續(xù)期間，向人民法院提出分割夫妻共同財(cái)產(chǎn)的請求。

夫妻財(cái)產(chǎn)約定

《婚姻法》第十九條，夫妻可以約定婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)歸各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。約定應(yīng)當(dāng)采用書面形式。沒有約定或約定不明確的，適用本法第十七條、第十八條的規(guī)定。

夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)以及婚前財(cái)產(chǎn)的約定，對雙方具有約束力。

夫妻對婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的財(cái)產(chǎn)約定歸各自所有的，夫或妻一方對外所負(fù)的債務(wù)，第三人知道該約定的，以夫或妻一方所有的財(cái)產(chǎn)清償。

根據(jù)《婚姻法司法解釋二》的規(guī)定，離婚協(xié)議中關(guān)于財(cái)產(chǎn)分割的條款或者當(dāng)事人因離婚就財(cái)產(chǎn)分割達(dá)成的協(xié)議，對男女雙方具有法律約束力。

篇10

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房 流轉(zhuǎn) 途徑

引言 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和房地產(chǎn)市場的跌宕起伏，在城市及其周邊近郊地區(qū)出現(xiàn)了小產(chǎn)權(quán)房購銷兩旺的現(xiàn)象，雖然國家屢次明令禁止城鎮(zhèn)居民購買小產(chǎn)權(quán)房，但隨著近年房價(jià)的大幅度上漲，小產(chǎn)權(quán)房購銷現(xiàn)象卻呈現(xiàn)出不減反增的趨勢。國家政府對于小產(chǎn)權(quán)房的處理辦法，目前亦沒有得到統(tǒng)一。可見，探尋小產(chǎn)權(quán)房出路，已成勢之必然。

一、小產(chǎn)權(quán)房概述

小產(chǎn)權(quán)房，又稱鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，是指未經(jīng)法定征地和審批等程序，由村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府獨(dú)立或與開發(fā)商（以下通稱開發(fā)建設(shè)單位）聯(lián)合在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)的商品房。購買此房者無法取得法定機(jī)關(guān)頒發(fā)的土地使用權(quán)證書和房屋所有權(quán)證書，而是由村委會(huì)或鎮(zhèn)政府給購房者頒發(fā)的房屋所有權(quán)證明，俗稱小產(chǎn)權(quán)房。[1]小產(chǎn)權(quán)房是相對于大產(chǎn)權(quán)房而言的，所謂大產(chǎn)權(quán)房是指通過劃撥或轉(zhuǎn)讓的方式取得國有土地使用權(quán)后建設(shè)的并且南國家房管部門頒發(fā)合法產(chǎn)權(quán)證的房屋。所以，嚴(yán)格來說，小產(chǎn)權(quán)房其實(shí)并不是一個(gè)法定的概念，只是人們對特定社會(huì)現(xiàn)象的一種描述。小產(chǎn)權(quán)房與大產(chǎn)權(quán)房相比較而言，具有如下幾個(gè)特征。[2]

首先，小產(chǎn)權(quán)房的土地使用不合法。小產(chǎn)權(quán)房是由開發(fā)建設(shè)單位直接在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)房屋并出售給購房人，未將集體所有的土地征用為國家用地并轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，未辦理土地出讓手續(xù)并按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和稅費(fèi)，所建房屋因用地不符合法律規(guī)定的程序和條件，小產(chǎn)權(quán)房所占有的土地屬于非法用地。

其次，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)程序違法。根據(jù)現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定，開發(fā)建設(shè)和出售商品房，必須"五證"齊全，即土地使用證、規(guī)劃許可證、開工證、預(yù)售許可證、銷售許可證等。小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)單位未取得合法的土地使用證，未辦理且事實(shí)上也無法辦理規(guī)劃許可證等相關(guān)手續(xù)，未按規(guī)定上繳給國家土地出讓金和各項(xiàng)稅費(fèi)，其開發(fā)建設(shè)房屋的程序不符合法律、法規(guī)規(guī)定。

再次，小產(chǎn)權(quán)房無合法產(chǎn)權(quán)證書　?！段餀?quán)法》第9條規(guī)定，"不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力"。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，即必須要經(jīng)過國家規(guī)定的政府部門登記、頒發(fā)證書才依法對該房屋享有完整的所有權(quán)。另根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第60條及《土地管理法實(shí)施條例》第6條規(guī)定，房屋登記部門是縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門。換句話說，只有縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門頒發(fā)房屋所有權(quán)證書才是合法有效，其他任何單位或部門都不具有頒發(fā)的房屋所有權(quán)證書的職權(quán)。因此，村集體或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)的所謂的房屋"產(chǎn)權(quán)證"不具有房屋產(chǎn)權(quán)證的法律效力，小產(chǎn)權(quán)或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)實(shí)質(zhì)上無產(chǎn)權(quán)證書，購房者對所購房屋的所有權(quán)存在較大的瑕疵。[3]

由此可見，小產(chǎn)權(quán)房的存在和發(fā)展是不合法的，國家也三令五申地強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，建設(shè)部對此還了風(fēng)險(xiǎn)提示規(guī)勸城鎮(zhèn)居民不要購買小產(chǎn)權(quán)房。盡管如此，我國的小產(chǎn)權(quán)房購銷現(xiàn)象還是愈演愈烈，究其原因，除了各地的商品房價(jià)格不斷上漲已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了普通老百姓的承受能力之外，在我國法律制度體系中存在著缺陷也是小產(chǎn)權(quán)房市場存在的另一個(gè)原因。

二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

由于"小產(chǎn)權(quán)房"是由一些村集體組織或者開發(fā)商出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的"商品房"，它未經(jīng)國家產(chǎn)權(quán)部門登記認(rèn)可，只在一定范圍內(nèi)被賦予產(chǎn)權(quán)，被認(rèn)可有產(chǎn)權(quán)，從法律上而言即沒有物權(quán)特性，不能享有物權(quán)的完整權(quán)利，不能隨意處分，也不會(huì)受到《物權(quán)法》完整的保護(hù)。小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展到今天已呈難以遏制之勢，其發(fā)展現(xiàn)狀可以概括為以下三個(gè)方面。

第一，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量多。小產(chǎn)權(quán)房之所以能得以生存和發(fā)展，始終與政府的相關(guān)政策有著密切的關(guān)系。小產(chǎn)權(quán)房銷售的不規(guī)范性，致使有關(guān)部門很難進(jìn)行精確統(tǒng)計(jì)其具體的數(shù)量，但一些機(jī)構(gòu)、專家的抽樣調(diào)查卻表示，小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量的廣泛性超出人們的想象，已經(jīng)達(dá)到驚人的地步。小產(chǎn)權(quán)房大量、廣泛地存在，牽涉到各個(gè)方面的利益，是關(guān)乎國計(jì)民生的一個(gè)重大問題，處置時(shí)必須慎重考慮。

第二，小產(chǎn)權(quán)房保障差。因?yàn)槟壳暗姆煞ㄒ?guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷售，所以一旦國家決定對該集體土地予以征用或?qū)w經(jīng)濟(jì)組織成員予以拆遷，小產(chǎn)權(quán)房購買者可能因其并非合格的購房者而被排斥在補(bǔ)償范圍之外，無法享受有關(guān)補(bǔ)償或優(yōu)惠條件，小產(chǎn)權(quán)人的權(quán)益無法保護(hù)。另外，小產(chǎn)權(quán)房沒有按照法律規(guī)定履行相應(yīng)的報(bào)備、報(bào)批手續(xù)，不符合法律規(guī)定，其即使取得了由鄉(xiāng)政府頒發(fā)的"小產(chǎn)權(quán)"，也將因不符合法律規(guī)定而無法受到法律保護(hù)，不能進(jìn)行正常的上市交易，也不能繼承，不能辦理抵押。

第三　，小產(chǎn)權(quán)房效應(yīng)強(qiáng)。拆除違法小產(chǎn)權(quán)房不僅意味著巨大的經(jīng)濟(jì)損失，嚴(yán)重時(shí)還會(huì)引致社會(huì)不安。如何賠償購房者的損失，如何安排他們的住所這些問題都是及具敏感性的，是必須解決的問題。另外，對部分小產(chǎn)權(quán)房的合法化也會(huì)帶來一些現(xiàn)實(shí)難題：如何均衡罰款和補(bǔ)繳稅費(fèi)后的各方利益，如何對守法不購買小產(chǎn)權(quán)房的人做合理解釋，對已拆除的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的損失該如何彌補(bǔ)？這種種而難題都關(guān)乎國家安定，可見，小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)處理行為是極其敏感的。[4]

三、小產(chǎn)權(quán)房的限制流轉(zhuǎn)

我國政府以保護(hù)農(nóng)民基本生活保障為目的，嚴(yán)格限制和禁止小產(chǎn)權(quán)房的建造和流轉(zhuǎn)?！稇椃ā返?0條規(guī)定了農(nóng)村和城市郊區(qū)土地的歸屬，但對其流轉(zhuǎn)事項(xiàng)未做規(guī)定。《物權(quán)法》第151條規(guī)定，集體所有的土地作為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依照土地管理法等法律規(guī)定辦理；第153條規(guī)定，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

《土地管理法》第43條規(guī)定"建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)"第63條規(guī)；定"農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)"。2008年1月國務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，"農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或'小產(chǎn)權(quán)房'"；"其他任何單位和個(gè)人進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地"。[5]

一般認(rèn)為，我國之所以要限制小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)，主要有以下原因：　首先，保護(hù)耕地。有人指出，允許城市居民到農(nóng)村買房，"將使我國耕地資源稅減，加劇我國人多地少的矛盾"，并"導(dǎo)致某些農(nóng)民流離失所"。國辦通知禁止小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)的直接原因，就是"我國人多地少，必須實(shí)行最嚴(yán)格的土地管理制度"，故此，農(nóng)村的土地只能用于農(nóng)業(yè)用途，只有因公共利益需要，才可由政府依照法定的權(quán)限和程序征收集體所有的土地。其次，保障農(nóng)民生存權(quán)。我國城鄉(xiāng)二元分化的現(xiàn)象嚴(yán)重，農(nóng)村地區(qū)傳統(tǒng)上醫(yī)療、養(yǎng)老保險(xiǎn)等社會(huì)保障措施十分匱乏，而住宅是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民生存權(quán)的必要條件，如果允許其流轉(zhuǎn)，那么在一定程度上將導(dǎo)致居無定所，無法真正的保障農(nóng)民的生存權(quán)。另外，小產(chǎn)權(quán)房是集體組織內(nèi)部福利。"宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份，而無償取得的一種物權(quán)"，"農(nóng)村宅基地制度是保障農(nóng)民居住權(quán)的一種帶有福利性質(zhì)的保障制度"，在集體組織土地上建房無需繳納土地使用費(fèi)，以特定的集體成員身份為基礎(chǔ)，是集體組織內(nèi)部成員的一種福利。城市居民不具備這種身份，如果允許其購買農(nóng)民住宅，則其通過受讓也享受了這種福利，這有違社會(huì)主義分配原則。

四、小產(chǎn)權(quán)房解決途徑

我國現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模大，且對小產(chǎn)權(quán)房問題的處理不僅關(guān)系到政府管理社會(huì)的權(quán)威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會(huì)涉及更深層次的問題。處理不當(dāng)，就會(huì)引起社會(huì)的不穩(wěn)定。探析小產(chǎn)權(quán)房的出路，可以從以下幾個(gè)方面人手：

首先，對現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行統(tǒng)一回收和再利用。對于非農(nóng)民集體所有制成員所屬的小產(chǎn)品房，無論是購買的還是贈(zèng)與的，一律沒收；對統(tǒng)一回收的房產(chǎn)進(jìn)行評估，或建議本村村民回購，或發(fā)展為旅游度假，暫作短期有效使用；而對于非法占用的，危害到國防安全的，違反防洪、防汛及危害社會(huì)公共利益的，違反文物、名勝古跡的必須強(qiáng)行拆除　。

其次，制度完善和加強(qiáng)監(jiān)督。其一，完善農(nóng)村集體土地所有制制度。明確農(nóng)民集體土地所有權(quán)的主體，農(nóng)民集體的法律地位和農(nóng)民土地所有權(quán)的性質(zhì)，提高集體土地利用效率，真正維護(hù)農(nóng)民集體的合法權(quán)益，切實(shí)調(diào)動(dòng)農(nóng)民耕種積極性。其二，提高監(jiān)管力度。由于集體土地和國家土地間的成本差價(jià)大，違法收益的空間大，況且目前又缺少一套完整的監(jiān)督機(jī)制，使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)，村集體與開發(fā)商違法私自簽訂用地協(xié)議，擅自改變耕地用途等。因此，必須嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)行的國家法律和規(guī)定，加強(qiáng)和完善監(jiān)督和管理機(jī)制。

第三，健全和完善房地產(chǎn)市場。小產(chǎn)權(quán)房的愈演愈烈凸顯高房價(jià)及住房保障體系的不完善。小產(chǎn)權(quán)房是居民躲避高價(jià)房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)選擇，在客觀上滿足了中低收人者的住房需求，成為除商品房、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房之外的一種城市房屋供應(yīng)類型。因此，要有效地解決小產(chǎn)權(quán)房問題，政府不但要管理好房地產(chǎn)市場，而且需要加大對居民保障性住房的供給，逐步健全商品房供應(yīng)機(jī)制，滿足中低收入者的住房需求。[6]

五、結(jié)語

小產(chǎn)權(quán)房問題牽涉到政府、農(nóng)民、開發(fā)商、購房者等多方面的利益，國家應(yīng)以解決小產(chǎn)權(quán)房問題為契機(jī)，盡快制定或修改相關(guān)法律，在兼顧各方利益的基礎(chǔ)上，推行農(nóng)村集體土地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)，妥善處理小產(chǎn)權(quán)房的各種問題，使其盡快走人正軌，進(jìn)而促進(jìn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展，資源優(yōu)化，實(shí)現(xiàn)和諧社會(huì)。

參考文獻(xiàn)：

[1]葛欣：法律政策規(guī)范下小產(chǎn)權(quán)房的困境與出路D1．經(jīng)濟(jì)管理者　2008，（13）．

[2]宋石磊：小產(chǎn)權(quán)房出路探析田．經(jīng)營管理者　2010（7）．

[3]　宋要閹、王媛麗：我國農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房的法律問題探究．《前沿》　2011年第01期總第279期

[4]陳美華："小產(chǎn)權(quán)房"存在的若干問題及對策[期刊論文]-科技廣場　2009（6）