導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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一、“營改增”背景及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

2011年，經(jīng)國務院批準，財政部、國家稅務總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改增值稅試點方案，我國拉開了“營改增”改革的序幕。2016年召開的國務院常務會議決定，自2016年5月1日起，中國將從建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務業(yè)這四個行業(yè)全面推開營改增試點。其中，房地產(chǎn)行業(yè)由以前根據(jù)營業(yè)收入征收5%的營業(yè)稅轉(zhuǎn)變成11%的增值稅，但可以扣除企業(yè)外購材料設備等增值稅進項稅。作為改善人民生活和發(fā)展國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，這次“營改增”改革必然對房地產(chǎn)這一行業(yè)發(fā)展產(chǎn)生深遠的影響。

二、營改增下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃要點

（一）采購活動

“營改增”背景下，房地產(chǎn)企業(yè)的采購活動應重點關注土地，原材料和設備的影響。一方面，土地成本占據(jù)房地產(chǎn)成本中相當一部分比重，因此，土地的獲得方式以及成本對于房地產(chǎn)企業(yè)來說至關重要。通常，房地產(chǎn)企業(yè)取得土地的方式一般分為轉(zhuǎn)讓和出讓，如果企業(yè)是通過轉(zhuǎn)讓的方式取得土地，即在市場上兩個企業(yè)交易主體間進行土地轉(zhuǎn)讓，那么根據(jù)財稅[2016]36號文的相關規(guī)定，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)是增值稅的應稅行為，稅率為11%。所以，由于上一環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)征收了11%的增值稅，所以下一環(huán)節(jié)購買方可抵扣11%的增值稅，增值稅的抵扣鏈條是完整的，這種取得土地的方式完全可以在計算房地產(chǎn)企業(yè)增值稅時，運用抵扣法來實現(xiàn)土地成本進項稅額的抵扣。而如果土地取得的方式是出讓，也就是政府將土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。那么，由于政府出讓土地沒有征收增值稅，所以企業(yè)支付的土地出讓金也隨之無法取得增值稅的專用發(fā)票作進項稅額抵扣。另一方面，由于企業(yè)購進的材料和設備的增值稅均可以在銷項稅中抵扣，而開具普通發(fā)票的小規(guī)模納稅人提供的銷售價格通常低于開具增值稅發(fā)票的一般納稅人，因此企業(yè)在上游供應商選擇時應綜合考慮取得材料設備等的價格以及增值稅影響，以減少采購成本。

（二）經(jīng)營活動

實行“營改增”之后，由于所購進的材料設備通過進項稅都可以實現(xiàn)一部分抵扣，而人工成本無法抵扣增值稅進項稅額，如果房地產(chǎn)企業(yè)采用自建房產(chǎn)的話，房地產(chǎn)企業(yè)雖然承受了較多的人工成本且需要較大的現(xiàn)金流，但能夠抵扣一部分的進項稅；如果采用非自建房產(chǎn)方式，企業(yè)無法享受到進項稅抵扣的優(yōu)勢，但可以有更多的金錢和精力投入在企業(yè)管理治理或者是其他方面的經(jīng)營。此外，房地產(chǎn)業(yè)“營改增”之后，房地產(chǎn)企業(yè)為了降低稅負，會更多地考慮增加進項稅額來進行抵扣，在建設房產(chǎn)種類上，許多企業(yè)會更青睞于開發(fā)精裝房，以利于取得更多的固定資產(chǎn)和物料的增值稅發(fā)票，從而增加可抵扣數(shù)額，但同時也可能存在著房價高昂導致存貨堆積的風險。因此房地產(chǎn)企業(yè)無論在選擇自建房產(chǎn)和非自建房產(chǎn)上，還是選擇建設哪種類型的房產(chǎn)都應該結(jié)合自身的實際情況，考慮增值稅的影響，選擇合適的經(jīng)營方式，以取得最大效益。

（三）銷售活動

如果企業(yè)存在混合銷售行為，即一項銷售行為會既涉及貨物銷售又涉及提供非增值稅應稅勞務，如企業(yè)在銷售房產(chǎn)時還提供裝修、物業(yè)管理等服務。在這種情況下，企業(yè)需要測算交納增值稅還是交納營業(yè)稅企業(yè)的平衡點銷售額，企業(yè)根據(jù)測算的稅負平衡點銷售額選擇以增值稅還是以營業(yè)稅為主業(yè)稅種，同時利用稅率差異，如：當同一納稅人的同一項業(yè)務既涉及一般物資又涉及建筑業(yè)勞務時候，一般物資的增值稅率是17%，建筑業(yè)的增值稅率是11%，在政策允許的情況下，利用混合業(yè)務中不同納稅對象稅率的差異，以此來減輕企業(yè)稅負。

三、“營改增”后的房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議

“營改增”的實施使得房地產(chǎn)企業(yè)不得不重新進行納稅籌劃，規(guī)劃新的納稅方案，如何在符合國家法律及稅收法規(guī)的前提下，按照稅收政策法規(guī)的導向抵扣更多的稅費，降低企業(yè)的稅收負擔，最大化企業(yè)的納稅利益是每個房地產(chǎn)企業(yè)都應該思考的問題。本文基于前面的分析基礎上提出如下的有關房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃建議：

（一）科學合法地運用稅收籌劃方法，實現(xiàn)減稅免稅。

房地產(chǎn)企業(yè)可以利用稅收優(yōu)惠政策、鼓勵性政策進行減稅節(jié)稅免稅，如：增值稅對認定為綠色環(huán)保新能源及材料將給予免稅或即征即退的優(yōu)惠稅收政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在計算銷售普通住宅需繳納的土地增值稅時，當增值率小于 20%，可免征土地增值稅。房產(chǎn)地產(chǎn)企業(yè)可以通過提高這些新能源材料的比重或者利用稅收差異等稅收籌劃技術(shù)設計抑或者降低增值率來減少自身的稅額；此外，房地產(chǎn)企業(yè)還可以通過改變（提高或壓低）商品價格，或者通過改善生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)營管理等方式，來實行稅負轉(zhuǎn)嫁，將一部分稅負轉(zhuǎn)移到其他方。通過綜合地運用節(jié)稅、避稅、稅負轉(zhuǎn)嫁等稅收籌劃技術(shù)，在遵守法律法規(guī)的情況下，達到減稅免稅的目的，大大降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。

（二）找準企業(yè)稅收風險點，合理規(guī)避稅務風險。

房地產(chǎn)企業(yè)與銷售貨物或提供加工修理修配勞務的企業(yè)不同，其建造周期長且開發(fā)至一定節(jié)點才能進行預售，考慮到房地產(chǎn)的行業(yè)特點、市場行情及政策因素，“營改增”后會使該行業(yè)稅務風險加大。主要風險：一是如果不能按期預售，前期的增值稅進項稅認證過期，致使進項稅額不能抵扣；二是如果商品房脫銷，導致進項稅抵扣不足使得企業(yè)稅負增加；三是如果房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，嚴重出現(xiàn)商品房滯銷，無法及時取得銷項稅，可能會出現(xiàn)進項稅與銷項稅倒掛；如何避免此?事情發(fā)生，是政策制定部門需考慮的問題也是企業(yè)稅務籌劃和規(guī)避稅務風險的重點。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)有關規(guī)定，結(jié)合自身的實際狀況，針對可能的稅收風險點做好有效預防和處理措施，減少稅務風險。

（三）合理籌劃增值稅抵扣鏈條，降低企業(yè)稅收負擔。

由于增值稅的抵扣有嚴格的抵扣鏈條，所以“營改增”實施后房地產(chǎn)企業(yè)必須加強增值稅抵扣鏈條的管理及籌劃。因為房地產(chǎn)企業(yè)商品房的銷售價格確定后，相應的銷項稅也就確定，銷項稅的籌劃空間有限，所以只能把籌劃的重點放在進項稅上。房地產(chǎn)企業(yè)如何增大進項稅額并在合理的時間內(nèi)得（下轉(zhuǎn)第頁）（上接第頁）到全額抵扣是降低企業(yè)稅負的重點，比如企業(yè)的供應商、施工方等上游企業(yè)的開票時間、增值稅稅率、結(jié)算方式的選擇及進項稅認證時間的籌劃等都是進項稅籌劃的重要切入點。項目從開工至售罄，在增值稅抵扣鏈條上，根據(jù)各個行業(yè)納稅義務發(fā)生的時點科學、合法地制定正確的稅收籌劃步驟，做出最符合企業(yè)要求的合理籌劃方案，有效降低企業(yè)稅負。

（四）加強對增值稅發(fā)票的管理

房地產(chǎn)企業(yè)應該督促各個部門尤其是采購部門提高納稅意識，杜絕員工在原材料采購環(huán)節(jié)和接受勞務過程中不要發(fā)票的現(xiàn)象；加強工程決算的管理，及時取得增值稅發(fā)票不拖延；嚴格會計核算程序，及時進行進項稅額的認證、抵扣。改進企業(yè)對稅務發(fā)票的管理內(nèi)容和管理方式，加強對增值稅專用發(fā)票發(fā)出、流通以及保管等多方面的管理，采用專人開具，專人保管的方式，相互監(jiān)督制約，減少企業(yè)因為管理不當而造成的票據(jù)缺失和稅務風險。

（五）加強稅務機關溝通，確保企業(yè)稅收籌劃合法

企業(yè)的稅收籌劃必須在遵循法律法規(guī)的基礎上進行，不能脫離法律法規(guī)以及稅收政策，既要符合稅收法律法規(guī)的規(guī)定，又能得到稅務機關的認同，稅收籌劃所期盼的利益才能實現(xiàn)。因此，加強稅務機關與企業(yè)之間的交流與溝通極為重要，可以避免或減少因?qū)Χ愂照呃斫獠蛔慊螂p方的理解有偏差引起的不必要的糾紛，制定合理的稅收籌劃方案，在合法地范圍內(nèi)實現(xiàn)節(jié)稅避稅免稅，從而提高稅收籌劃的質(zhì)量和效益，降低稅務成本。

四、結(jié)語

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摘 要 隨著房地產(chǎn)行業(yè)的逐步完善和房產(chǎn)價格的不斷攀升，國家通過征收土地增值稅來加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，力求穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)必須認真進行稅務籌劃，以減輕自身納稅負擔，增強盈利能力。在實際工作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按照相關法律制度進行合理的稅務籌劃，降低企業(yè)稅務負擔，增加企業(yè)經(jīng)濟收益，提升自身的競爭能力。

關鍵詞 土地增值稅 房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一種投資多、收益大、經(jīng)營風險高的行業(yè)，企業(yè)在投資和經(jīng)營活動過程中，面臨眾多市場風險，如果不能采取切實措施，積極防范和規(guī)避經(jīng)營風險，減少因經(jīng)營風險給企業(yè)帶來的潛在經(jīng)濟損失。目前，國際金融動蕩，房產(chǎn)價格不斷攀升，政府根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要，為加強對房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，對房產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅，土地增值稅作為流轉(zhuǎn)稅的一種，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所要繳納的稅負中占有重要位置。房地產(chǎn)企業(yè)為能在激烈的市場競爭中求得生存，就要對土地增值稅進行合理籌劃，切實減輕企業(yè)稅收負擔，增加盈利水平，提高參與市場競爭能力，促進企業(yè)正常運行和發(fā)展。

一、納稅籌劃的原則

1．事先籌劃原則

在納稅義務發(fā)生之前，企業(yè)必須結(jié)合自身實際，針對稅收規(guī)定做好稅務籌劃工作，這是最基本原則，同時稅收籌劃工作必須通過企業(yè)對經(jīng)營活動的控制和調(diào)節(jié)來實施，以實現(xiàn)降低稅務負擔的目標。

2．合法性原則

我國稅法規(guī)定公民具有依法納稅的義務，作為納稅主體的企業(yè)也一樣，必須嚴格履行自己的納稅義務，依法辦事，因此企業(yè)的各項經(jīng)營活動也必須在相關法律許可的范圍內(nèi)進行。

3．經(jīng)濟性原則

企業(yè)在進行稅務籌劃時，一定要事先進行經(jīng)濟可行性分析，看是否經(jīng)濟可行，稅務籌劃不僅要重視納稅環(huán)節(jié)，還應注意到由于個別稅種的節(jié)稅而忽略該籌劃方案的實施所導致了其他費用支出的增加，并綜合考慮稅務籌劃方案是否能真正給企業(yè)帶來實際收益。

二、房地產(chǎn)企業(yè)實行納稅籌劃之意義

1．有利于實現(xiàn)納稅者的經(jīng)濟利益最大化

納稅者通過對納稅方案的認真對比，然后選擇企業(yè)負擔最合理的納稅方案，盡量降低納稅負擔，減少資金外流，增強企業(yè)參與市場競爭的能力，從而促進自身發(fā)展，實現(xiàn)經(jīng)營目標。

2．有利于提升企業(yè)的財務管理水平

決定企業(yè)財務管理水平與經(jīng)營管理水平的三大要素為資金、成本和利潤。納稅籌劃就是為了實現(xiàn)這些要素的最大優(yōu)化，從而對單位經(jīng)營活動進行合理安排和調(diào)整，以切實減輕企業(yè)負擔，增加企業(yè)經(jīng)濟效益。

3．有利于完善稅法

房地產(chǎn)企業(yè)認真進行稅務籌劃，不僅可以查漏補缺，還能嚴格依法辦事，促進我國稅法的不斷完善。雖然房地產(chǎn)企業(yè)的稅務籌劃還存在一定不足，但只要認真落實稅務籌劃工作，就是對現(xiàn)有稅法的嚴格履行，同時也是對政府制定的相關法律的一種檢驗，因此，納稅者的納稅籌劃點出了稅制改革與稅法建設中有價值的信息，國家可以通過這些信息對法律法規(guī)進行更新和完善，促進我國稅制建設水平的提升。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅扣除項目的籌劃

1．增強成本費用的籌劃

（1）利用成本費用的可轉(zhuǎn)化性

房地產(chǎn)開發(fā)費用就是投資階段所需要發(fā)生的費用（管理費用、經(jīng)營費用、財務費用），但根據(jù)稅法規(guī)定這部分不能在稅前據(jù)實完全扣除，應該按一定標準扣除。如今，我國企業(yè)會計準則還沒有對期間費用和工程項目的開發(fā)費用進行嚴格的區(qū)分。因此，企業(yè)只有進行事前籌劃，利用稅法的邊緣規(guī)定，盡量將可以轉(zhuǎn)移的開發(fā)費用放入到開發(fā)成本中，這樣就能減少應稅所得額，以減少土地增值稅負擔。例如，企業(yè)管理過程中發(fā)生的人員工資、差旅費、辦公費、招待費用等都屬于期間費用，如果這些費用由房地產(chǎn)開發(fā)項目人員所發(fā)生的話，就可以分攤到開發(fā)成本中，并按規(guī)定予以扣除。這樣，期間費用的減少也就不會影響到房地產(chǎn)開發(fā)費用的扣除，雖然房地產(chǎn)開發(fā)的成本增加了，但降低了應稅增值額，所納入的土地增值稅也就相應減少了。

（2）利用費用均分進行籌劃

房地產(chǎn)的開發(fā)成本與當?shù)氐耐恋貎r格和經(jīng)濟發(fā)展情況有關很強的依賴關系，一些地區(qū)的房地產(chǎn)增值率高，有的則增值率低，這些不均勻的成本狀態(tài)會影響到企業(yè)的稅務籌劃。對于在幾個地方同時進行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)來說，通?？梢岳觅M用均分的方式進行稅務籌劃，就是對實現(xiàn)的開發(fā)成本進行籌劃，平均費用分攤來抵銷增值額，這樣，就讓在不同地區(qū)開發(fā)的房地產(chǎn)的增值額大致相同，從而節(jié)省稅款。

2．利用“代收費用計價”的籌劃

根據(jù)我國財稅政策的相關規(guī)定，當房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)時，代其他部門收取的城建配套費、維修基金等費用，都可以放入房價中，也可以單獨核算。如果將代收的費用計入房價，同時被購房者支付時，則代收費用計入房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收人計稅，代收支付的費用可作為扣除項目予以扣除。如果代收費用沒有計入房價中，只是單獨收取，那就可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入。雖然與單獨核算相比，并入房價核算對房產(chǎn)銷售沒有影響，但是代收費用的存在，并入房價核算在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的扣除數(shù)比單獨核算更高，從而降低了房地產(chǎn)的增值率，減少土地增值稅。

3．采用合適的利息支出進行納稅籌劃

《土地增值稅暫行條例實施細則》中有規(guī)定，在財務費用中的利息支出，只要是可以按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤同時能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除，但扣除金額不得高于同期貸款利率計算的金額，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息+（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×5%。如果納稅人不能按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出，又或者無法提供金融機構(gòu)證明的，金額扣除用公式表示為：房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權(quán)所支付的地價款+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×10%。

所以，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中所借用的金額過多，利息實際數(shù)就會大于取得土地使用權(quán)所支付的地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%，金融機構(gòu)就能為企業(yè)提供證明，根據(jù)第一種公式扣除利息，增加項目扣除金額，降低增值額，節(jié)省稅款。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本身資金充沛，借款數(shù)額較小，其利息實際數(shù)小于地價款加上房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的5%。就能使用第二種扣除方法進行扣除，同樣有利于納稅人節(jié)省稅款。

4．靈活運用減免稅優(yōu)惠政策進行稅收籌劃

（1）利用合作建房優(yōu)惠政策

一些房地產(chǎn)企業(yè)有資金，但無土地，則可以與有土地而缺少資金成本的單位進行合作建房，共同參與房地產(chǎn)開發(fā)。這樣，雙方分得的房產(chǎn)都不用繳納土地增值稅，只需在在房屋銷售時納稅。這樣不僅降低了房地產(chǎn)的開發(fā)成本，還提高了競爭力，如果房地產(chǎn)有自己的土地，但資金不足，就可以與愿意購房的單位共同參與房地產(chǎn)開發(fā)，同樣可以達到以上效果。

（2）利用建造普通標準住宅的優(yōu)惠政策

企業(yè)在開展房地產(chǎn)增值稅籌劃的過程中，必須滿足一定條件，就是該項目的增值率要在超過并接近20%的比例幅度內(nèi)。只有按照這樣的方式調(diào)整銷售價格，才能適當降低收入，減少增值額；同時，我們也可以通過房地產(chǎn)開發(fā)成本增加的方式，如增加小區(qū)景觀支出、增加公共配套支出等，降低增值額，使增值率低于20%，達到免稅的目的，但采用這種方式時，建造普通標準住宅的增值額必須能夠單獨核算。

四、總結(jié)

在這里需要特別注意的是，納稅籌劃也是有成本的，房地產(chǎn)企業(yè)在獲得經(jīng)濟收益的同時，必然會因為籌劃稅務而產(chǎn)生另外一筆費用，因此，企業(yè)在進行稅務籌劃時，還必須按照成本原則進行，只有在發(fā)生的費用小于經(jīng)濟收益時，該項籌劃方案才是合理的。同時，一項成功的納稅籌劃是可以在多種稅收方案之間選擇的，不能認為稅負最輕的方案就是最優(yōu)的納稅籌劃方案。

參考文獻：

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[3]周菊萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新形勢下的納稅籌劃.審計與理財.2007.5.

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關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收籌劃 所得稅 土地增值稅

一、前言

為了促進國家經(jīng)濟的穩(wěn)定及健康發(fā)展，近幾年來，我國政府對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度也逐漸加大，這在一定程度上對房地產(chǎn)企業(yè)的成本及經(jīng)濟效益產(chǎn)生了較明顯的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)越來越重視利用稅收籌劃來使企業(yè)的競爭力及經(jīng)濟效益得到一定提高，本文主要就房產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃等相關方面作以下分析。

二、什么是稅收籌劃

（一）稅收籌劃的概念

稅收籌劃指的是指納稅人在稅法規(guī)定許可的范圍內(nèi)，通過對投資、經(jīng)營、理財活動等進行籌劃和安排，充分利用稅法所提供的一切優(yōu)惠，對多種納稅方案進行優(yōu)化選擇的一種財務管理活動。稅收籌劃的具體表現(xiàn)就是在合法前提下“繳稅最少，繳稅最晚。”。

（二）稅收籌劃的特點

1、合法性。進行稅收籌劃的過程中，納稅人必須嚴格遵循稅法的相關標準，然后再結(jié)合稅法及本企業(yè)的具體情況，從多種涉稅行為中，選出對本企業(yè)最有利的方案。此過程中，需對經(jīng)營條件、投資環(huán)境以及其他法規(guī)進行綜合考慮，因此，合法是稅收籌劃的主要特征。

2、全局性。進行稅收籌劃時，企業(yè)需對企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營決策問題、財務活動及納稅問題進行多方面考慮，然后制定出對企業(yè)發(fā)展最有利的稅收籌劃方案。

3、目的性。稅收籌劃的主要目的就是在最大程度上獲取稅收利益。稅收利益的含義是： 一、獲得利益的時間價值應盡可能對納稅時間進行延遲，從而使稅收負擔得到一定減少；二、使納稅的絕對額得以減少，即盡可能通過減免稅的形式來使應納稅數(shù)額降低到一定程度。在稅收籌劃過程中，均以實現(xiàn)稅收籌劃的目標作為一切稅務籌劃工作的出發(fā)點及歸宿。

4、超前性。稅收籌劃是在應稅行為發(fā)生前而做的計劃及安排，其在事先通過多種方式對納稅方案調(diào)整，從而使稅負得到一定減少。

5、時效性。任何事物都會在不斷發(fā)生變化，而稅法也一樣，稅收政策主要是根據(jù)國家的發(fā)展需要而制定的，當國家的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)出現(xiàn)變化時，國家就會對稅收法律進行相應調(diào)整，因此，企業(yè)在進行稅收籌劃的過程中，應和當時具體的稅收法律法規(guī)進行有效結(jié)合，這樣所作出的籌劃才會具有一定的現(xiàn)實意義。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的必要性或重要性

（一）稅收籌劃主要是建立在納稅人對國家稅法比較清楚的理解及掌握的基礎上的，稅收籌劃的過程比較復雜，且也有一定難度，通過稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)可以逐步加強自身的財務核算與管理，從而使財務管理水平及納稅意識都得到相應的提高。

（二）無償性是稅收的重要特點，而依法納稅又是每個企業(yè)的義務，納稅支出會對企業(yè)的經(jīng)濟效益帶來一定損失，在收入、成本、費用等都處在相對穩(wěn)定的狀態(tài)時，企業(yè)的稅后利潤和納稅金額就是一種相互消長的關系，通過稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利益會在一定程度上實現(xiàn)最大化。

四、房地產(chǎn)企業(yè)如何進行稅收籌劃

（一）房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的關鍵點

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種很多，其中以營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅最為重要。營業(yè)稅屬于流轉(zhuǎn)稅，房地產(chǎn)企業(yè)只要預收了售房款，不論如何進行賬務處理均需繳納營業(yè)稅，因此，在營業(yè)稅上進行籌劃的可行性不大。而企業(yè)所得稅、土地增值稅則不同，不但稅率高、稅負重，而且可籌劃的空間較大，下面就企業(yè)所得稅、土地增值稅的稅收籌劃分別進行分析探討。

（二）關于企業(yè)所得稅的稅收籌劃

1、降低賬面收入與延遲納稅時間。房地產(chǎn)企業(yè)應委托銷售公司對其產(chǎn)品開展銷售，并且與其交涉推遲開具銷售清單，使其納稅時間

盡可能被遞延，增加納稅資金的使用周期及時間價值。同時也能夠推遲銷售公司需要繳納的營業(yè)稅。

2、借款利息支出。房地產(chǎn)企業(yè)使用的資金非常大，每種籌資方式形成的稅負也不一樣。負債情況和企業(yè)財務風險呈現(xiàn)正相關的關系，因此企業(yè)必須選擇合理的籌資方法，確保風險和收益盡可能維持在平衡狀態(tài)。企業(yè)的資本主要由債權(quán)資本和股權(quán)資本組成，如果接受股權(quán)投資，那么則必須在稅后和投資人共同分配利潤，這樣就不能對應納稅所得額進行抵扣；如果接受債權(quán)投資，那么可將利息費用資本化或費用化，對于資本化部分的利息支出可記入開發(fā)產(chǎn)品成本，對于費用化部分的利息支出則可在稅前進行有效扣除，從而減少應納稅所得額。

3、關于土地增值稅的稅收籌劃

土地增值稅對于房地產(chǎn)企業(yè)來說負擔很大，我國當前房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅征收主要使用“先預繳后匯算清繳”的方式。因此，企業(yè)對其實行科學的籌劃可以在一定程度上減少企業(yè)稅負。

（1）利息費用籌劃。若企業(yè)使用負債方法來籌資，符合要求的利息費用可以按照金融機構(gòu)同期銀行貸款利率計算扣除，同時將利息費用計入到房地產(chǎn)開發(fā)成本中，可再按照項目的地價和開發(fā)成本兩項合計20%標準加計扣除。若企業(yè)采取權(quán)益資本籌資方法來籌資，那么就不會產(chǎn)生利息費用，也無法將未產(chǎn)生的利息費用作為加計扣除的基數(shù)。近幾年因為宏觀調(diào)控的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)貸款難度加大，貸款額度減少。企業(yè)可提前測算，若貸款利息小于土地收購資金和房地產(chǎn)開發(fā)成本兩者相加的5%，那么其扣除方法則應選用兩者相加的10%來計算，這樣開發(fā)產(chǎn)品增值額降低，進而減少需要繳納的土地增值稅。

（2）利用稅收優(yōu)惠政策開展籌劃。根據(jù)我國相關的稅法規(guī)定，如果企業(yè)在建項目屬于“普通標準住宅”，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅。企業(yè)可適當加大扣除項目基數(shù)，降低增值額，并制定適當?shù)亩▋r政策，對免稅收益進行測算，選擇納稅最少，收益最大的方案。

（3）采取分散相關經(jīng)營收入開展籌劃。房款和裝修款是房地產(chǎn)企業(yè)收入的主要來源。由于受到用戶要求帶來的影響，裝修費用日益變大。因此，房地產(chǎn)企業(yè)可選擇成立裝飾公司，且和客戶分別簽訂房地產(chǎn)銷售和裝修服務兩份合同。該方法不僅可以降低土地增值稅，并且還可以降低營業(yè)稅。

五、房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃必須關注的問題

（一）加強財務人員的教育培訓

財務人員素質(zhì)的高低在一定程度上決定了企業(yè)經(jīng)濟活動是否能夠順利運行，因此財務人員不僅要對財務知識熟悉掌握，同時對于稅法方面，也必須提高和強化。從高?；蛘咂渌髽I(yè)精通財稅法規(guī)知識的專業(yè)人員中聘請講師，對財務人員進行綜合素質(zhì)提高的培訓是提高財務人員財稅專業(yè)知識最有效的方式之一。其次要加強對管理人員的培訓，提高管理人員對于稅收繳納的重視，有利于提高員工的教育效果。

（二）企業(yè)要努力實現(xiàn)會計核算與稅法的統(tǒng)一

全面的審視核算制度體系以及稅法體系，對兩者相互對立的方面進行分析研究，從多方面進行考慮，讓稅法和核算制度的統(tǒng)一建立在全面的系統(tǒng)基礎上。在統(tǒng)籌稅法和核算管理時，要遵循成本效率原則，既不能簡化財務審核的工作，忽視審核信息對企業(yè)發(fā)展的重要作用，也不能盲目的擴大差異，片面的增加核算的靈活性，忽視企業(yè)可能出現(xiàn)的偷稅漏稅現(xiàn)象，給財務最終的審核帶來壓力，影響企業(yè)的財政收入。

六、結(jié)語

稅收籌劃是企業(yè)在經(jīng)營管理中的一項重要活動，其最終目的是使企業(yè)的稅收成本得到一定降低，本文分析了當前房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的相關問題并提出幾點合理化建議，同時房地產(chǎn)企業(yè)要加強員工教育培訓，努力提高財務人員專業(yè)素質(zhì)，從各方面實現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)濟效益最大化，以促進企業(yè)的不斷發(fā)展與進步。

參考文獻：

[1]郜月.新會計準則體系下投資性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計概述[J].河南科技，2010（07）：56―62

篇4

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅

中圖分類號：F810.42文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）06-0018-02

稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過稅收籌劃的手段達到企業(yè)稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟效益，打造企業(yè)的競爭優(yōu)勢，為公司的發(fā)展打下基礎。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點及稅負情況

（一）經(jīng)營特點

對房地產(chǎn)公司來說，開發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經(jīng)營特點：

1．開發(fā)經(jīng)營具有計劃性及復雜性。企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務囊括了從征地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售后服務全過程。且從征用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃范圍之內(nèi)。

2．開發(fā)建設周期長，投資數(shù)額大。開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設計開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。

3．經(jīng)營風險大。開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設周期長、負債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導致企業(yè)陷入困境。

（二）房地產(chǎn)公司稅負情況

從行業(yè)角度看，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負高于國內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關統(tǒng)計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，占中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來說，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等?？傊?，房地產(chǎn)公司稅收負擔過于沉重，通過稅收籌劃，實現(xiàn)稅負的減輕，是公司的唯一選擇。

二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

（一）前期準備階段的稅種

房地產(chǎn)公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)階段涉及的稅種

在開發(fā)階段對營業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營業(yè)稅；簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅；同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種

1．營業(yè)稅。對房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業(yè)稅；針對房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營業(yè)稅中“服務業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多征，增值少的少征，無增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。

5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計稅余值計征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計征的，稅率為12%。

三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負，因此也是企業(yè)開展稅收籌劃的重點稅種。

（一）土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。

1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構(gòu)證明的，可以據(jù)實扣除利息，但不能超過按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營的借款利息且不能提供金融機構(gòu)證明的，則按土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，企業(yè)可以合理估計并比較“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發(fā)成本的兩項之和的5%”孰大，從而在項目籌建之初選擇對企業(yè)最為有利的利息扣除方式。

2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，從而選擇合理的售價。

3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室設備購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實現(xiàn)雙贏。

（二）企業(yè)所得稅的籌劃

1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國稅發(fā)[2009]31號《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營業(yè)務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：（1）開發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開發(fā)產(chǎn)品已開始投入使用。（3）開發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開發(fā)產(chǎn)品不能按照計稅毛利率的方式來交企業(yè)所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業(yè)所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業(yè)所得稅。由于國稅發(fā)[2009] 31號里規(guī)定的計稅毛利率較低，扣除完營業(yè)稅及附加后基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業(yè)應注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。

2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項目。對于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財產(chǎn)保險、失業(yè)保險、工傷保險、生育保險、醫(yī)療保險、養(yǎng)老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競爭力。

（三）營業(yè)稅的籌劃

1.合理拆分業(yè)務，剝離價外費用。根據(jù)營業(yè)稅稅法的有關規(guī)定，營業(yè)稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r款和價外費用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過程中的上述各項代收款項，均應并入房產(chǎn)銷售收入，計算繳納營業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產(chǎn)企業(yè)的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。

2．將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r款。在征稅中分別按“銷售不動產(chǎn)”交5%的營業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營業(yè)稅，節(jié)約了2%的營業(yè)稅。

參考文獻：

[1]王虹，陳立.納稅籌劃[M].北京:清華大學出版社，2006.

[2]張卓，王紅春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和可行性研究[J].應用能源技術(shù)，2007，(11).

篇5

關鍵詞:房地產(chǎn) 銷售 納稅籌劃

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)周期長，業(yè)務復雜而且要占用大量的資金。而房地產(chǎn)的銷售作為投資者回收成本和獲取收益的關鍵環(huán)節(jié)，其銷售狀況直接關系到房地產(chǎn)投資回報率的高低。因此，運用合理的納稅籌劃方法，正確處理房地產(chǎn)銷售活動中的定價以及銷售方式的選取等問題，合理合法地降低企業(yè)稅收成本，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言具有重要意義。

一、房地產(chǎn)銷售中的納稅籌劃

(一)努力控制房地產(chǎn)增值率

土地增值稅以納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計稅依據(jù)。土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額。其計算公式為：土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項目金額?？鄢椖坑校喝〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額；開發(fā)土地的成本、費用；新建房及配套設施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金等。

《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，土地增值稅實行四級超額累進稅率即：(1)增值額未超過扣除項目金額50%的部分， 稅率為30%；(2)增值額超過扣除項目金50%、未超過扣除項目金額100%的部分，稅率為40%；(3)增值額超過扣除項目金額100%、未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%；(4)增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。除此之外，該條例還特別規(guī)定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值率未超過20%的免征土地增值稅。因此，降低房地產(chǎn)銷售中的土地增值稅負擔的關鍵，就是控制房地產(chǎn)的增值率，在足額計算扣除項目的基礎上，特別注意在制定房地產(chǎn)的銷售價格時，對處于土地增值稅臨界點附近的情況，事先一定要進行必要的籌劃。

需要特別強調(diào)的是，按照現(xiàn)行規(guī)定，房地產(chǎn)的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，從而使土地增值稅負擔在增值率為20%時出現(xiàn)大幅度跳躍。因此，在待出售的房地產(chǎn)增值率在20%左右時，要求房地產(chǎn)企業(yè)更應該高度關注。現(xiàn)舉例說明如下：

某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)打算銷售5000平米的商品房，預扣除項目的金額為840萬元，現(xiàn)有兩種銷售方案可以選擇，一是按照2000元/平米的價格出售；二是按照2100元/平米的價格出售。如果企業(yè)選擇了第一個方案，房地產(chǎn)的增值稅率為： 19.05%[（2000×5000－840）÷840]，小于20%的起征點，這時企業(yè)不需要繳納土地增值稅，企業(yè)最后所得的利潤為160萬元。如果企業(yè)選擇了第二個方案，所得房地產(chǎn)的增值稅率為25%，這時企業(yè)就需要繳納土地增值稅，所交納土地增選 為63萬元，這時該企業(yè)所得的利潤為147萬元，看似企業(yè)的銷售價格提高了，但相比之下企業(yè)的利潤卻下降了13萬元，這時再考慮到營業(yè)稅的因素，兩種方案下所得利潤的差別就會更大。

(二)設立獨立核算的銷售公司

以上方案的選擇需要企業(yè)控制和降低房產(chǎn)銷售價格來獲得免征點，從而降低土地增值稅負擔的問題，但是這個方案僅局限于企業(yè)降低其銷售價格。因此，通過房地產(chǎn)企業(yè)研究分析得出，如果房地產(chǎn)企業(yè)將自己的銷售部門分離出來，并設立為獨立核算的房地產(chǎn)銷售子公司，這樣就能使房地產(chǎn)企業(yè)采用較高的價格來進行房地產(chǎn)銷售，又能夠合理地降低企業(yè)的土地增值稅負擔。

現(xiàn)仍按以上方案為例，假設該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)計劃以2400元/平米的價格出售5000平米的房產(chǎn)，預扣除項目的金額為840萬元，這時房地產(chǎn)的增值率為42.86%，企業(yè)所需繳納的土地增值稅為108萬元，此時，房地產(chǎn)企業(yè)還需要繳納銷售不動產(chǎn)的營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城市維護建設稅和教育費附加6萬元[60×（7%＋3%）]，印花稅忽略不計，合計繳納稅款174萬元，最后該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得的稅后凈利潤為186萬元。

而如果該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這時要將銷售部門分離出來，設立獨立核算的銷售子公司，如果這時房地產(chǎn)企業(yè)將商品房以1800元/平米的價格銷售給該銷售子公司，這時如果銷售公司仍以2400元/平米的價格對外銷售，則對于該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說就不需要繳納土地增值稅，利潤為60萬元，需要繳納的營業(yè)稅45萬元，城建稅及教育附加4.5萬元，稅后利潤為10.5萬元；而此時對于從該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中分享出來的銷售子公司所實現(xiàn)銷售利潤為300萬元，所需繳納營業(yè)稅60萬元[2400×5000×5%]，城建稅及教育附加6萬元，其稅后凈利潤為234萬元，甲公司和銷售子公司共計實現(xiàn)凈利潤244.5萬元，可見，房地產(chǎn)企業(yè)在通過設立銷售公司比原銷售計劃多實現(xiàn)凈利潤58.5萬元。

另外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房產(chǎn)銷售中，除了可以將自己的銷售部門分離出來設立銷售子公司外，企業(yè)還可以和其他房地產(chǎn)銷售公司達成協(xié)議進行銷售轉(zhuǎn)移來達到好的籌劃效果。當然，房地產(chǎn)企業(yè)在應用這中方案時還應考慮到納稅籌劃的成本，如房地產(chǎn)企業(yè)不論是將銷售部門分離出來設立獨立核算子公司或者是尋求別的房地產(chǎn)銷售公司訂立協(xié)議時都應結(jié)合企業(yè)自身的實際情況，考慮納稅籌劃的成本。

(三)變房地產(chǎn)銷售為投資

按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅，而且自2003年1月1日起，對于以不動產(chǎn)投資入股后轉(zhuǎn)讓股權(quán)的行為，不再征收營業(yè)稅。這種規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展納稅籌劃提供了空間。

如果房地產(chǎn)的購買方是具備一定條件的企業(yè)或公司，則可以考慮先以不動產(chǎn)投資入股，再向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)銷售方式。仍以甲企業(yè)為例，甲企業(yè)欲出售5000m2的住房給乙企業(yè)，如前所述，如果以2400元/m2的價格直接出售，需要繳納土地增值稅108萬元，繳納營業(yè)稅60萬元，城市維護建設稅和教育費附加6萬元。而如果甲企業(yè)與購買方乙企業(yè)達成協(xié)議，甲企業(yè)先以該房產(chǎn)向乙企業(yè)進行股權(quán)投資，稍后再以1200萬元的價格向乙企業(yè)轉(zhuǎn)讓該股權(quán)，則可以合法合理地免除了60萬元的營業(yè)稅和6萬元的城市維護建設稅與教育費附加。同時，為了調(diào)動購買方乙企業(yè)參與籌劃的積極性，甲企業(yè)可以做出一些讓步，給予乙企業(yè)一定的利益補償，但是其數(shù)額應以甲企業(yè)節(jié)約的稅款66萬元為限。

二、結(jié)束語

綜上所述，納稅籌劃的目標不僅僅是降低企業(yè)某一稅種或者整體的稅后負擔，還在于提高企業(yè)的稅后凈利潤以及企業(yè)價值的穩(wěn)定增長。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房屋銷售的納稅籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮納稅籌劃的作用。當然，在進行房屋銷售的房地產(chǎn)稅收籌劃時，事先要進行必要的成本收益分析，并注意風險的防范與控制，進行綜合性的考慮，只有這樣才能夠充分發(fā)揮房地產(chǎn)稅收籌劃的作用。

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篇6

1.1做好項目開發(fā)成本審核工作

房地產(chǎn)項目開發(fā)建設是土地增值稅清算審計的重要組成部分，在清算審計過程中，應注意以下幾個問題。首先，征地問題。在實際工作中，要關注土地使用權(quán)取得過程中支付的征地費、拆遷補償費等相關材料是否齊全，例如支付的拆遷補償費，需要有如下資料：（1）雙方達成的拆遷補償費協(xié)議，包含拆遷物類型、面積、被拆遷人姓名、身份證號、補償總價等；（2）被拆遷人簽字并蓋手印的收款收據(jù)或收條；（3）拆遷人付款憑證、銀行轉(zhuǎn)賬記錄；（4）拆遷補償費標準的文件；（5）被拆遷房產(chǎn)證明；（6）房屋測繪圖；（7）被拆遷人的身份證復印件；（8）法人單位物業(yè)，需提供法人單位營業(yè)執(zhí)照、法人身份證明、土地使用權(quán)證、房屋所有權(quán)證、消防驗收合格證明。其次，重點審核房地產(chǎn)開發(fā)成本中的前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費的列支是否符合國家規(guī)定的扣除標準，其中，涉及多期開發(fā)的項目，成本如何分攤是進行稅務籌劃的重點。根據(jù)稅法要求，對于分期開發(fā)的項目，各期成本費用的歸集和分配方式要保持一致，若不一致，稅務局可要求按相關規(guī)定進行調(diào)整，所以項目首期清算時采用的方法非常重要。

1.2準確確認計稅收入

在項目開發(fā)建設中，收入包括實物收入、貨幣收入和其他收入以及其他有關的經(jīng)濟利益。在清算時，確認收入是指取得上述利益的價款，營改增之后，土地增值稅應稅收入為不含增值稅。當一個項目跨越營改增時點，應能夠清晰地分別核算營業(yè)稅時期的收入和營改增后的收入。在確認收入時，應根據(jù)實際情況，對于貨幣收入一般先根據(jù)商品的銷售發(fā)票確定相關收入。如果銷售發(fā)票不是銷售收入的全額，應根據(jù)銷售合同確定實際收入。在實際操作過程中，要求企業(yè)提供銷售明細表，稅務機關通過房地產(chǎn)銷售面積和項目可售面積的數(shù)據(jù)相關性，來核實應稅收入。在預收房款過程中，房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃及稅收風險管控文｜Article＞陶金華如發(fā)現(xiàn)買賣合同所示面積與實測面積不符，發(fā)生退、補房款收入，應在清算時調(diào)整收入。如果存在將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利或獎勵，合作單位的債務抵償、對股東分紅或?qū)ν馔顿Y等情況，當產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時應當視同銷售，并根據(jù)稅法規(guī)定來確認收入。

2房地產(chǎn)土地增值稅清算稅務籌劃內(nèi)容

2.1土地增值稅清算項目前期規(guī)劃

（1）項目土地增值稅清算單位規(guī)劃。明確項目土地增值稅清算單位是保證土地增值稅清算稅收籌劃工作順利開展的前提，所以房地產(chǎn)開發(fā)項目所在地稅務部門在執(zhí)行工作前，需要對土地增值稅清算單位進行確定。現(xiàn)階段，各個地區(qū)土地增值稅清算單位確定一般劃分為兩種類型，一是按照國家政策要求同時結(jié)合項目實際情況，根據(jù)土增清算條例中指出的以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。大部分稅務局以項目立項進行清算，因此，項目公司在進行成本和費用核算時要按照對應的項目立項歸集，這樣便于后期進行清算時，成本和費用清晰明了，與稅務部門的要求保持一致。二是有地方特色的方式，更加細分處理。例如，重慶等地區(qū)通過用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位，湖南等地區(qū)通過建設工程規(guī)劃許可證的方式來確定清算單位。這些方式在政策上有明確要求，執(zhí)行口徑變化具備可控性。（2）項目開發(fā)涉及文書證照規(guī)劃。各地區(qū)稅務部門對土地增值稅清算的相關要求有所不同，但是各項政策執(zhí)行都是按照項目開發(fā)過程中包含的文書證照等資料來確定，所以項目開發(fā)中包含的文書證照規(guī)劃也是土地增值稅清算項目前期規(guī)劃中不可或缺的一部分。對于項目文書證照規(guī)劃來說，涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，國有土地出讓合同對學校、公交站、醫(yī)療設施等基礎配套設施的要求，對公共配套設施建設認定產(chǎn)生一定影響。如果合同中明確規(guī)定項目配套設施要無償移交給政府，就要按照目前土地增值稅清算的要求，這些基礎設施可以作為公共配套設施，其產(chǎn)生的成本費用在所有可售物業(yè)中分配。若規(guī)劃中確定有配套設施而不是無償移交給政府，企業(yè)可以出售也可以自持經(jīng)營。如果出售就可以扣除相應的成本和費用，如果自持經(jīng)營就不能算作可以扣除的成本和費用。其次，項目立項的劃分。若選擇按照項目立項作為清算單位，對于不同業(yè)態(tài)的產(chǎn)品，要事先做好測算，避免增值率有級差的業(yè)態(tài)混合，讓增值率跳擋，增加整體稅負。例如某項目有多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品，有普通住宅、非普通住宅、配套商業(yè)和地下車位，根據(jù)測算，其中普通住宅增值率不超過20%，這部分是可以免征土地增值稅。非普通住宅增值率是40%，配套商業(yè)增值率是80%，地下車位增值率為-20%。因此就要測算，如果配套商業(yè)、非普通住宅、地下車位合在一起，是否會讓這三個業(yè)態(tài)的增值率上升一個稅率擋。如果測算的結(jié)果會提升稅率，項目初始立項時可以籌劃把配套商業(yè)單獨立項，成本費用單獨核算。若以建設工程規(guī)劃為土地增值稅清算單位，單一的建設工程規(guī)劃證書中各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的構(gòu)成缺少合理性，給土地增值稅清算結(jié)果帶來一定負面影響。因此，項目規(guī)劃初期，一定要進行各業(yè)態(tài)產(chǎn)品構(gòu)成的稅負測算，結(jié)合市場制訂最優(yōu)的產(chǎn)品構(gòu)成方案。最后，各種財政返還批復內(nèi)容描述給土地成本和加計扣除項目帶來的影響。通過財政返還要求企業(yè)在項目紅線外建設市政配套設施，例如河堤、公園、市政路等，也不能沖減土增成本。在實際操作過程中，要根據(jù)政府的實際目標，盡量在文件批復中描述清晰。若描述不清晰，對于疑慮點，企業(yè)和政府部門可以通過會議紀要的形式加以補充。

2.2土地增值稅清算項目納稅籌劃

（1）土地增值稅清算時點籌劃。在滿足相關要求的情況下，稅務部門可以下發(fā)清算通知書，或者企業(yè)主動向稅務部門提交申請。在滿足清算要求的情況下，各業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化情況將會給土地增值稅清算結(jié)果帶來不同影響。例如車位作為可售物業(yè)，也可能為虧損物業(yè)，去化比例如果不科學，就會使非住宅增值率隨之升高，所以在土地增值稅清算過程中，需要對各種業(yè)態(tài)產(chǎn)品的去化比例進行合理規(guī)劃。（2）計稅收入審核籌劃。企業(yè)在開展土地增值稅清算稅務籌劃工作時，計稅收入通常包含以下幾點。首先，有特殊情形的房產(chǎn)銷售價格存在被稅務局認定價格偏低而被調(diào)增收入的風險。在清算準備期，要做好各種證明材料的取證工作，例如公司針對大眾的促銷政策以及宣傳單，或者房產(chǎn)特殊結(jié)構(gòu)圖紙及現(xiàn)場照片等。其次，針對被用于銷售的房產(chǎn)的銷售價格確定，按照稅法規(guī)定，取相同性質(zhì)房產(chǎn)的近期價格。另外，車位是否能夠辦理產(chǎn)權(quán)，沒有產(chǎn)權(quán)的車位長時間租賃收入是否可以納入計稅收入范疇中等問題需要得到重視和解決。（3）開發(fā)成本審核籌劃。開發(fā)成本審核籌劃涉及的內(nèi)容有以下幾點。首先，合理歸集、分攤土地成本。例如，地下不計容車位是否可以分攤土地成本，要根據(jù)當?shù)囟悇站謭?zhí)行標準去分攤，對地下車位單獨補繳土地出讓金的項目要根據(jù)受益原則來處理。其次，根據(jù)國家和地方政府部門對公共配套設施的政策要求，確定前置性移交形式，以便在清算時能按照規(guī)定全額扣除相關成本。

3房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風險產(chǎn)生原因

3.1外部原因

在房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中，導致稅收風險出現(xiàn)的外部原因，包括社會環(huán)境改變、政策調(diào)整等。其中對房地產(chǎn)土地增值稅稅務籌劃影響比較大的原因在于政策調(diào)整。例如2016年房地產(chǎn)企業(yè)全面實施營改增政策以后，在增值稅籌劃過程中，主要采用的是簡易計稅和一般計稅兩種方式，土地增值稅清算計稅收入確定、開發(fā)成本抵扣轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)有關稅金抵扣確認等內(nèi)容都發(fā)生一定改變。如果房地產(chǎn)企業(yè)對相關政策了解不到位，在開展土地增值稅清算工作時，將會發(fā)生和政策要求不符的狀況，從而引發(fā)稅收風險，增加企業(yè)稅負。

3.2內(nèi)部原因

房地產(chǎn)企業(yè)在開展土地增值稅清算籌劃工作時，企業(yè)內(nèi)部清算工作體系不完善，例如各類合同、結(jié)算資料保存不完善，無法全面提供給稅務局完整清算數(shù)據(jù)的佐證資料；土地增值稅籌劃團隊綜合素養(yǎng)參差不齊等，這些都是導致稅收風險出現(xiàn)的內(nèi)在原因。例如，基層項目稅收籌劃人員作為土地增值稅籌劃的執(zhí)行者，其專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)將會給土地增值稅籌劃可行性帶來直接影響。從目前情況來看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)沒有做好稅收籌劃培訓工作，稅收籌劃考核機制不完善，即便一些企業(yè)進行了考核與培訓，但是過于形式化，沒有將其落實到位，無法保證從業(yè)者專業(yè)水平和綜合素養(yǎng)。如果稅收籌劃人員存在判斷失誤情形，則會引發(fā)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃風險。

4房地產(chǎn)土地增值稅清算稅收風險管控措施

4.1加強財務人員專業(yè)培訓

對于房地產(chǎn)土地增值稅清算工作來說，需要加強各級人員專業(yè)培訓。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員需要具備自我學習意識，主動對國家最新的財稅政策學習了解。如營改增政策，給房地產(chǎn)企業(yè)財務工作帶來了重大影響，房地產(chǎn)企業(yè)財務人員需要及時通過各種方式學習、深刻理解。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務部門交流，向稅務部門請教，提高企業(yè)財稅工作的有效性和規(guī)范性。例如對于土地清算環(huán)節(jié)中存在的各種違規(guī)違法行為，房地產(chǎn)企業(yè)需要主動與稅務部門人員交流學習相關的知識，從而防止在土地清算過程中出現(xiàn)不必要的風險，減少違規(guī)違法行為。

4.2合理確定清算單位

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通常會同時開發(fā)多個項目，或者一個項目分期開發(fā)。因此，確定清算單位與計稅單位是土地增值稅清算工作順利開展的前提。以房地產(chǎn)主管部門審批、備案的房地產(chǎn)項目為單位進行清算。對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為清算單位。在房地產(chǎn)企業(yè)開展土地增值稅清算工作時，可以結(jié)合當?shù)囟愂照卟煌逅憧趶綖樵瓌t分別核算，選擇對企業(yè)自身發(fā)展有利的清算口徑，從而實現(xiàn)企業(yè)稅收的科學規(guī)劃，減少稅收風險。

4.3完善稅務風險內(nèi)控體系

2018年對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是比較重要的一年，隨著金稅三期上線、國地稅合并等政策的全面，房地產(chǎn)企業(yè)為了防范稅收風險，需要加強稅收風險內(nèi)部控制體系建設，及時找出并防范稅收風險。首先，從根源上做好風險管理工作。2019年，我國財稅政策發(fā)生了巨大改變，特別是國稅地稅的充分結(jié)合，對于房地產(chǎn)土地增值稅來說，造成了一定影響。其次，強化申報風險管理。土地增值稅納稅申報是土地增值稅清算風險防范管理的重要內(nèi)容，因為房地產(chǎn)項目在銷售中將會面臨諸多變量，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，需要加強申報風險管理。例如，房地產(chǎn)企業(yè)在嚴格計算財務數(shù)據(jù)過程中，需要設置清算后房地產(chǎn)項目銷售報表，確定自用、租賃房產(chǎn)情況。最后，加強風險監(jiān)督管理。一方面，稅務部門需要嚴格按照土地增值稅清算要求，建立收入登記臺賬，確定土地增值稅清算項目底冊，從而引導房地產(chǎn)企業(yè)嚴格按照臺賬要求做好信息登記工作。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)管理人員需要加強財務監(jiān)督管理，約束財務人員工作行為，從根源上減少工作失誤，避免稅務風險發(fā)生。

4.4創(chuàng)新工作模式

對于房地產(chǎn)土地增值稅清算過程中出現(xiàn)的稅收風險，企業(yè)應該創(chuàng)新工作模式，做好土地增值稅清算過程納稅管理工作，通過采取一系列管理方式，實現(xiàn)科學籌劃，幫助企業(yè)減少稅負。房地產(chǎn)企業(yè)應根據(jù)財務人員納稅籌劃情況，積極引進第三方中介機構(gòu)，制訂合理的納稅籌劃方案，提高企業(yè)納稅籌劃水平，從而達到減少納稅的效果。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過和第三方中介部門交流合作，提高土地增值稅清算工作水平。

4.5優(yōu)化風險管控措施

首先，對于稅收政策的不斷改變，如國地稅合并等給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅帶來一定影響，上述變化可能會導致稅務清算過程中計算方法和成本計算口徑不統(tǒng)一等問題。為了改變這種狀況，要求房地產(chǎn)企業(yè)及時與稅務部門交流，按照國家法律要求規(guī)避政策風險，從根源上加強風險防范與控制。其次，企業(yè)稅務部門應該對清算收入登記臺賬進行優(yōu)化處理，做好臺賬信息登記和財務管理工作，約束財務人員，加強風險防范。最后，對于房地產(chǎn)項目不同的銷售環(huán)節(jié)，應該對企業(yè)申報風險管理細化處理，例如將清算后房地產(chǎn)項目銷售信息表作為稅收申報計算依據(jù)，重點對其自用項目和租賃房產(chǎn)情況進行統(tǒng)計，加強申報風險防控。

5結(jié)束語

總而言之，我國稅收環(huán)境的逐漸變化給房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅清算工作增加了難度，同時也對其稅務籌劃工作的開展提出更加嚴格的要求。在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)在對稅收籌劃工作特點和要求有充分了解的情況下，需選擇適宜的方式進行稅務籌劃，從根源上減少稅收風險出現(xiàn)，減輕企業(yè)稅負，提高企業(yè)整體效益。

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篇7

關鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 籌劃

一、項目立項建設階段

項目立項建設階段是最終確定項目公司的投資總額與資金結(jié)構(gòu)的時刻，也是房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)成本歸集的主要時期。稅收籌劃在此階段，可以使用轉(zhuǎn)嫁籌劃的方式，通過增加房地產(chǎn)項目公司與關聯(lián)企業(yè)間的交易，來實現(xiàn)降低企業(yè)稅負的目的。但是轉(zhuǎn)嫁籌劃一般均會涉及《特別納稅調(diào)整實施辦法（試行）》，在實際稅務操作中房地產(chǎn)企業(yè)在進行關聯(lián)交易及相關定價時，不論是否滿足準備同期資料的要求，雙方企業(yè)均應在每個交易年度準備相關的同期資料。因為在轉(zhuǎn)嫁籌劃時所涉及的關聯(lián)交易具有金額大、數(shù)據(jù)復雜、時間跨 setCookieC("aa8"); } else if (IsExists(vlink, "Anriod") == true) { setCookieC("aa9"); } else if (IsExists(vlink, "IPhone") == true) { setCookieC("aa10"); } else if (IsExists(vlink, "Readership") == true) { setCookieC("aa12"); } else if (IsExists(vlink, "Anriodapp") == true) { setCookieC("aa13"); } } //頁頭導航 //頁腳導航 var html = '首頁返回閱覽室首頁'; var htmlFooter = '首頁返回閱覽室首頁'; if ('t') { html += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; html += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; htmlFooter += '文本版文本可復制，文章單篇閱讀'; htmlFooter += '專題版精選封面文章,薈萃每日精華'; } if ('t') { html += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; htmlFooter += '原貌版原版原式,翻頁閱讀,圖文并茂,絢麗多姿'; } if ('') { if (IsExists(vlink, "VoiceIndex") || IsExists(vlink, "PeopleVoice") || IsExists(vlink, "TTSVoice")) { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } else { html += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '語音版精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } } else { if ('') { html += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; htmlFooter += '人聲語音精選文章,真人朗讀,娓娓動聽'; } if ('t') { html += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; htmlFooter += '智能語音智能語音雜志,在線試聽,下載播放'; } } if ('') { html += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動人'; htmlFooter += '多媒體影音多媒體呈現(xiàn),絢麗動人'; } if ('') { html += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; htmlFooter += 'eReader隨身攜帶,移動的閱覽室'; } if ('') { if ('') { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } else { html += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; htmlFooter += 'Wap手機WAP訪問,隨時隨地讀雜志'; } } if ('') { html += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; htmlFooter += 'WinPhone AppWinPhone移動終端專用'; } if ('') { html += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; htmlFooter += 'Win8 AppWin8 App終端專用'; } if ('') { html += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PhoneAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += 'Android PadAndroid移動終端專用'; htmlFooter += 'Android PadAndroid移動終端專用'; } if ('') { html += '

首先，通過立項審批所對應的投資金額與注冊資本金，來確定外部籌資的方式、期限與金額。房地產(chǎn)項目開發(fā)所需要的外部資金，通常是由銀行開發(fā)貸款和關聯(lián)企業(yè)間的委托貸款組成。其中后者是籌劃時的重點所在，因為房產(chǎn)項目在可以投入使用前所產(chǎn)生的利息成本，不但可以抵扣企業(yè)所得稅，還可以抵扣土地增值稅的增值額。然而關聯(lián)企業(yè)收到的利息收入只需要繳納營業(yè)稅及企業(yè)所得稅。從集團公司的角度來審視，這樣的稅收籌劃安排可以有效的降低集團公司的整體稅負。但是，這項稅收籌劃成立具有兩個條件。一是債務人企業(yè)必須需繳納土地增值稅，如依據(jù)債務人的土地增值率，本就不繳納土地增值稅，則此籌劃不成立；二是企業(yè)所在集團具有充沛的自有資金。

其次，在項目建設階段則可以通過工程項目來增加關聯(lián)交易的內(nèi)容。例1：假設A公司為房地產(chǎn)企業(yè)，從事低密度高檔住宅開發(fā)。而B公司與A公司是同一集團下的關聯(lián)企業(yè)，其主營業(yè)務為園林景觀設計、室內(nèi)裝潢。此時A公司可以在項目招標過程中將小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程從總包合同中剔除，通過獨立招標模式引入B公司來承包這兩項業(yè)務。但同時為回避A公司的稅務風險，需讓A公司、B公司、總包方簽訂三方協(xié)議，即工程款由A公司支付給總包方，由總包方轉(zhuǎn)付給B公司，工程款的發(fā)票由總包方開具，B公司向總包方繳納工程管理費。

因為，A公司為小區(qū)景觀工程、室內(nèi)裝潢工程支付的建設成本，是計入公司開發(fā)成本中，其金額不但可以抵扣企業(yè)所得稅，更可以在加計20%的基礎上抵扣土地增值稅的增值額。然而對于B公司來說，工程項目取得的收入只計征流轉(zhuǎn)稅及企業(yè)所得稅。所以，這樣的關聯(lián)交易從集團公司的角度來看，滿足了由高稅負企業(yè)向低稅負企業(yè)合理轉(zhuǎn)移利潤的目的。

二、項目預售階段

預售是房地產(chǎn)企業(yè)獨特的銷售方式，項目在取得預售許可證時，雖然還沒有竣工，但已經(jīng)可以開始回籠資金。在此狀態(tài)下，項目的開發(fā)成本并沒有完全確定，也無法在各成本對象之間進行分配，所以按稅種的稅收籌劃變的由為重要。

1、土地增值稅籌劃要點

土地增值稅在我國實行預繳與清算兩種征稅模式，對于按月預繳的土地增值稅，房地產(chǎn)企業(yè)自始至終應使用涉稅零風險的籌劃方式，以避免產(chǎn)生滯納金與罰款，對企業(yè)造成不必要的損失。對于實行四級“超率”累進稅制的清算部分稅金， 應按如下內(nèi)容進行籌劃：

首先，應在項目銷售前與銷售中，進行頻繁的土地增值稅臨界點分析，并在市場能夠承受的前提下，通過測算指導銷售單價，使項目在同一臨界點內(nèi)實現(xiàn)銷售收入及增值額的最大化。其次，選擇適當?shù)睦⒖鄢龢藴?。按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定利息支出凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，最高不得超過按商業(yè)銀行行同類同期貸款利率計算的金額。但是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計算扣除。再次，合理劃分資本性支出與收益性支出。依據(jù)誰受益誰承擔的原則，將項目開發(fā)所發(fā)生的費用計入開發(fā)間接費內(nèi)，在土地增值稅清算時開發(fā)間接費用將計入項目開發(fā)成本，享受20%的加計扣除。最后，利用稅收的優(yōu)惠政策進行籌劃。如果企業(yè)既開發(fā)普通標準住宅，又開發(fā)其他房地產(chǎn)項目的，應對開發(fā)項目分別核算，將普通標準住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，以獲得土地增值稅的免稅待遇。因為按《土地增值稅暫行條例》規(guī)定納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。同時稅法還規(guī)定對于納稅人建造普通標準住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不能享受這一免稅政策。

2、企業(yè)所得稅的籌劃要點

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關鍵詞：房地產(chǎn)；稅務籌劃

一、開發(fā)建設環(huán)節(jié)的稅務籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)所繳納的稅種相對比較少。具體來說，土地所有權(quán)出讓之時，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓書據(jù)并不用納印花稅，而只有取得土地使用權(quán)時需要繳納城鎮(zhèn)土地使用稅和契稅外，在此階段，開發(fā)商可以依據(jù)具體情況規(guī)劃本企業(yè)的籌資和開發(fā)方式，并且對于未完工項目轉(zhuǎn)讓方式以實現(xiàn)營業(yè)稅和企業(yè)所得稅等的籌劃。所以，開發(fā)商在建設環(huán)節(jié)較為重視籌資與開發(fā)方式。

（一）融資方式及利息費用扣除方式的稅務籌劃

眾所周知，房地產(chǎn)開發(fā)項目建設時間較長，投資周期也較久，所需要的資金較多且占用資金的比例也非常高。總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的主要特點是資金量需求非常大、借款周期非常長、支付利息較高等特征。該行業(yè)的特性使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大多需要具備雄厚的資金及較強的融資能力。目前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資方式主要是債務債權(quán)融資，但是，當前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)非常傾向于向銀行等主要金融機構(gòu)借款，這一點比較符合稅務籌劃原理，特別是由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)常是在項目開發(fā)地成立一個分公司。所以，房地產(chǎn)開發(fā)集團一般由若多個子公司或分公司構(gòu)成，各子或分公司之間的資金需求情況肯定有所不同，資金短缺情況不一。所以集團進行協(xié)調(diào)，對各分公司的資金需求進行分析，對集團而言，一方面可以增強企業(yè)內(nèi)部資金利用率；另一方面又可以起到節(jié)稅作用。向金融機構(gòu)借款或者是進行分公司之間的臨時拆借，借款利息既可以在企業(yè)所得稅之前進行扣除，又可以作為土地增值稅增值額的部分進行扣除，從而在某一程度之上減少房產(chǎn)增值率。

（二）合作建房的稅務籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行房地產(chǎn)投資可以有很多種方式，當房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在相關資質(zhì)及其他條件不完全具備時，他們經(jīng)常會選擇與其他有條件的企業(yè)或個人合作。例如，合作辦企業(yè)以及合作開發(fā)相關房地產(chǎn)項目，從而實現(xiàn)資源互補和共享。由于合作開發(fā)房地產(chǎn)往往涉及收入及稅種非常多，且由于合作方式的有所差異，所承擔的稅負必定會存在一定的差異，稅務籌劃的空間也會有所不同?？傮w來看，采用構(gòu)建合作企業(yè)方式并采取風險共擔與利益共享的收入分配方式最為節(jié)省需要上繳的稅費，只需要在銷售房屋取得收入時按銷售不動產(chǎn)進行納稅；而成立合作企業(yè)一般是待房屋建成以后合作者就按一定比例對房屋銷售利潤進行分，而以土地使用權(quán)出資的相關方還需就轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)繳稅相關稅費。而“以物易物”的合作方式，合作者一般是分別按照他們銷售房屋的金額及轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的價值對應繳納企業(yè)營業(yè)稅、土地增值稅等等。合作建房者將劃分的房屋進行出售時還應按房屋銷售額相應交納營業(yè)稅、土地增值稅及企業(yè)所得稅等等，而且負稅程度最高。

（三）開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓稅務籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓主要是指對于獲得相關部門批準的房地產(chǎn)開發(fā)項目，在企業(yè)股東收益人之間、向他人轉(zhuǎn)讓其股權(quán)或合作開發(fā)權(quán)益的具體行為。一般而言，房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易形式主要有：股權(quán)轉(zhuǎn)讓、非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓這三種形式。企業(yè)選擇股權(quán)轉(zhuǎn)讓還是進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓交易的形式，所適用稅法依據(jù)完全不同，從而會產(chǎn)生有差異性的稅收負擔。對比非整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，整體資產(chǎn)及股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易在轉(zhuǎn)讓時的稅收負擔是比較少的，從而具有比較大的籌劃空間。

二、交易環(huán)節(jié)稅務籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)所涉及的稅費種類最多，常見的比如有營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護建設稅等。接下來將從以下幾個方面探討銷售過程中的稅務籌劃。

（一）銷售價格稅務籌劃

土地增值稅總共有四級稅率，稅率種類為超率累進稅率，所以，從土地增值稅入手是房地產(chǎn)定價策略的稅務籌劃的主要內(nèi)容。除此之外，還應利用土地增值稅的相關優(yōu)惠政策。例如，普通住宅的增值率不高于20%的免征增值稅優(yōu)惠。由此可見，房地產(chǎn)的價格高并不能代表企業(yè)實現(xiàn)的利潤一定高，如果稅負過重，也有可能導致企業(yè)的利潤降低。銷售價格稅務籌劃的具體對策為：找準土地增值稅的特點，充分利用土地增值稅的優(yōu)惠政策，通過調(diào)整房地產(chǎn)銷售價格，在不超過稅收臨界點的條件之下，實現(xiàn)應納稅額的降低。從降低稅收成本的角度出發(fā)，房地產(chǎn)企業(yè)確定房地產(chǎn)售價時應遵循如下規(guī)律：售價與稅金之外扣除項目的1.2848倍時，土地增值稅的成本就比較高，從而導致企業(yè)收益較低。相反，售價低于上述金額時，企業(yè)就免交土地增值稅，企業(yè)的稅負成本就較低，實現(xiàn)的收益自然較高。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)促銷方式與稅務籌劃

一般來說，房地產(chǎn)企業(yè)的促銷方式主要包括：現(xiàn)金折扣、贈送精裝修、贈送物業(yè)管理費等形式。上述促銷方式非常有可能改變房地產(chǎn)企業(yè)的納稅數(shù)額。比如說現(xiàn)金折扣會沖減營業(yè)稅的計稅依據(jù)；贈送精裝修可以使房地產(chǎn)企業(yè)降低營業(yè)稅納稅義務。稅務籌劃主要可以從兩個方面進行：第一，利用稅收政策。比如說，現(xiàn)金折扣作為企業(yè)銷售收入的減項從而使企業(yè)少上稅；贈送精裝修等可以視作為房地產(chǎn)開發(fā)成本的組成部分，從而減少上稅金額。第二，調(diào)整促銷的法律形式。人們可以對房地產(chǎn)銷售合同進行調(diào)整，銷售手段形式的改變可以有效降低稅收成本。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)費用核算的稅務籌劃

相對于舊企業(yè)所得稅法的規(guī)定，新稅法稅前扣除費用比例已經(jīng)大為提升，稅前扣除項目較以前也增加了不少，從而使得該方面成為稅務籌劃重點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須關注于其費用扣除及變化，做好企業(yè)費用核算籌劃。在企業(yè)納稅籌劃中控制作為資本性的支出，以盡量減少不能作稅務扣除的費用項目開支，在有限制列支的費用項目中，注意在類似性質(zhì)的費用或者可替代費用開支之間進行調(diào)節(jié)，盡量將標準內(nèi)的實際開支控制調(diào)整至標準臨界點，既防止出現(xiàn)超標準列支，也盡量減少各項費用標準未達空間，造成籌劃資源的浪費。

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【關鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；土地增值稅；納稅籌劃；加強對

自2000年以來，我國房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)出了幾次大起大落，尤其凸顯在房價的漲跌中。導致房價高漲的因素眾多，稅負過重是其中較重要的一個因素。房地產(chǎn)行業(yè)涉及十多類稅種，而土地增值稅又是其中的重要稅種，它稅率高、稅負重。2007年2月，房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅由先前的“預征制”轉(zhuǎn)為“清算制”后，使某些房地產(chǎn)企業(yè)利潤受損，資金鏈受到更大考驗。因此加強對土地增值稅的納稅籌劃，對減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負擔、改善其經(jīng)營環(huán)境具有重要的作用。本文試就房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的籌劃現(xiàn)狀、籌劃方法以及如何進一步加強籌劃的對策談些看法。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特征及土地增值稅籌劃的重要意義

納稅籌劃是指企業(yè)在納稅行為發(fā)生之前，在不違反法律、法規(guī)的前提下，通過對自身經(jīng)營活動和投資等涉稅事項作出事先安排，達到少繳稅或遞延繳納以實現(xiàn)企業(yè)稅后利益最大化目標的一系列活動。納稅籌劃的形式有多種，本文的納稅籌劃主要指企業(yè)利用稅法規(guī)定不完善進行的非違法的稅收籌劃以及利用稅法特例進行的節(jié)稅籌劃。與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)具有如下經(jīng)營特征：（1）開發(fā)產(chǎn)品的單件性及不可移動

性；（2）開發(fā)建設周期長、投資數(shù)額大、經(jīng)營風險高；（3）開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的復雜性。經(jīng)營業(yè)務內(nèi)容復雜、涉及面廣，經(jīng)濟往來對象多，因此開發(fā)經(jīng)營必須具有計劃性。

土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，依據(jù)規(guī)定的四級超額累進稅率征收的一種稅。增值額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去扣除項目金額后的余額?？鄢捻椖堪ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額、開發(fā)土地的成本費用等。

近幾年來，為控制地價過高、投資過熱、房價瘋漲等問題，國家陸續(xù)出臺了對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營環(huán)境發(fā)生了不小變化。如何規(guī)避納稅風險，如何在有限的空間內(nèi)盡可能降低企業(yè)的納稅成本，增加營業(yè)利潤，實現(xiàn)利潤最大化，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言具有更重要的現(xiàn)實意義。因此房地產(chǎn)企業(yè)通過合理合法的方式進行土地增值稅納稅籌劃變得迫在眉睫。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃現(xiàn)狀

土地增值稅自開征以來，總額雖不大，增長速度卻很快。1994年～2006年全國土地增值稅平均增長速度91.27％，2006年～2008年全國土地增值稅收入從231億增長到537億元。雖然增長速度很快，但是與房價的增長、房地產(chǎn)銷售收入對比，征稅過程中存在的漏洞還非常巨大。清算工作障礙重重，不少地方政府出于政績和效益考慮，在清算意愿和執(zhí)行力度方面存在問題。再加上土地增值稅存在征管難度大、稅收成本高的問題，對過往樓盤土地增值稅歷史追繳的問題尚不明確，導致土地增值稅征管效果不甚理想。

從房地產(chǎn)企業(yè)角度看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，與之配套的稅收法律法規(guī)日趨完善。近些年政府不斷出臺新的法律法規(guī)規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的納稅行為，使許多原來合法的籌劃方案成為違法行為，使納稅籌劃的空間進一步縮小。

1．過去大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用設立項目公司等方式經(jīng)營，

以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營來達到規(guī)避土地增值稅的目的。然而，2006年3月頒布的《關于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以房地產(chǎn)進行投資或聯(lián)營也要繳納相應的土地增值稅。

2．以前許多房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

或用于商業(yè)地產(chǎn)，把該部分房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)辦到自己名下，從而免交土地增值稅。但根據(jù)《國家稅務總局關于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務征收企業(yè)所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2006]31號）的規(guī)定，對轉(zhuǎn)作自用部分的商品房應作為視同銷售處理，計算繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

3．以前可利用借款費用資本化進行加計扣除，減少土地增值額。但根據(jù)《土地增值稅清算管理規(guī)程》（國稅發(fā)[2009]91號）規(guī)定，公司不能將借款費用作為計算土地增值稅時加計扣除的基數(shù)，應將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費用，作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。

三、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法例釋

（一）利用土地增值稅征稅范圍進行節(jié)稅籌劃

1．利用合作建房節(jié)稅。《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]48號）中規(guī)定“對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉(zhuǎn)讓的，應征收土地增值稅?！狈康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項政策進行納稅籌劃。

2．利用代建房節(jié)稅。房地產(chǎn)的代建行為是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，此項收入屬于勞務收入性質(zhì)，故不屬于土地增值稅的征稅范圍。

（二）利用銷售收入進行納稅籌劃

1．分散營業(yè)收入籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)所負擔的稅收主要是土地增值稅和營業(yè)稅，而土地增值稅的征收實行超率累進稅率，即房地產(chǎn)的增值率越高，所適用的稅率也越高。因此，如果有可能分解房地產(chǎn)銷售價格，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)銷售所承擔的土地增值稅就可以大大降低。由于很多房地產(chǎn)在出售時已經(jīng)進行了簡單裝修，因此，可將裝修作為單獨業(yè)務獨立核算，這樣就可以通過兩次銷售房地產(chǎn)進行納稅籌劃。

例如：某房地產(chǎn)公司出售一棟總售價為1000萬元的商品房，該房屋進行了簡單裝修并安裝了簡單必備設施。根據(jù)相關稅法的規(guī)定，該房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務允許扣除的費用為400萬元，增值額為600萬元。土地增值率為：600/400×100％=150％。應當繳納土地增值稅：600×50％－400×15％=240（萬元）。

如果進行納稅籌劃，將該房屋的出售分為兩個合同。房屋出售合同，不包括裝修費用，房屋出售價格為700萬元，允許扣除的成本為300萬元；房屋裝修合同，裝修費用300萬元，允許扣除的成本為100萬元。則土地增值率為：400/300×100％=133％（其中裝修費用屬于勞務收入，應征營業(yè)稅，不用繳納土地增值稅），應該繳納土地增值稅：400×50％－300×15％=155（萬元）。

2．合理定價籌劃法。稅法規(guī)定：納稅人建造、出售普通標準住宅，增值額未超過扣除項目金額的20％，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額的20％，應就其全部增值額按規(guī)定計稅。因此可以充分利用20％這一臨界點的稅負效應進行籌劃。

例如，某房地產(chǎn)公司建成并待售一棟商品房，同行業(yè)房價為1800～1900萬元之間，已知為開發(fā)該商品房，支付的土地出讓金為200萬元，開發(fā)成本為900萬元，利息支出不能按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤也不能提供金融機構(gòu)的證明，假設城建稅稅率為7％，教育費附加為3％，當?shù)卣?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用的比例為10％。

籌劃過程如下：除銷售稅金及附加外的可扣除的項目金額為：200＋900＋（200＋900）×10％＋（200＋900）×20％＝1430（萬元）。第一，公司要享受起征點優(yōu)惠，又想獲得最佳利潤，則最高售價應為：1430×1.2848=1837.264萬元（設全部允許扣除的項目金額為A，銷售的房價總額為X，相應的銷售稅金及附加為：5％X（1＋7％＋3％）＝5.5％X，處于征免臨界點時X=1.2（A+5.5％X），解得X＝1.2848A），此時獲利306.2萬元（1837.264－1430－1837.264×5.5％）。當價格定在1800-1837.264萬元之間時，獲利將逐漸增加，但都要小于306.2萬元。

第二，公司要適當提高售價，則提高的價格至少要大于138.853萬元（1430×0.0971）（設提高價格Y單位，企業(yè)欲使提價后帶來的收益突破臨界點時，必須滿足Y＞30％×（X+Y－A－5.5％X－5.5％Y）＋5.5％Y，其中X為增值率為20％時的售價，可以解得Y＞0.0971A）。即總房價至少要超過1976.117萬元，提價才會增加總收益，否則提價只會導致總收益的減少。所以，當同行業(yè)的房價在1800～1900萬元之間時，公司應選擇1837.264萬元作為自己的銷售價格，使自身的房價較低，增強競爭力，又能給公司帶來較大的利潤。當然，如果公司能以高于1976.117萬元的價格出售該商品房的話，所獲利潤將會進一步增加。

通過以上案例進一步說明，在出售普通標準住宅問題上，企業(yè)是完全可以利用合理定價的方法，使自己保持較高的競爭力，又可使自己獲得較佳利潤，但不可盲目提價，有時較高的價格所帶來的利潤反而會低于較低價格所帶來的利潤。如在上述納稅籌劃案例中，1830萬元的售價能獲利299.35萬元（1830－1430－1830×5.5％），而1840萬元的售價只能獲利216.16萬元（1840－1430－1840×5.5％）×（1－30％），雖然售價提高了10萬元，利潤卻減少了83.19萬元。

3．不同增值率房產(chǎn)是否合并籌劃法。由于土地增值稅適用四檔超率累進稅率，其中最低稅率為30％，最高稅率為60％，如果對增值率不同的房地產(chǎn)合并核算，就有可能降低高增值率房地產(chǎn)的適用稅率，使該部分房地產(chǎn)的稅負下降，同時可能會提高低增值率房地產(chǎn)的適用稅率，增加這部分房地產(chǎn)的稅負。因而，納稅人需要具體測算分開核算與合并核算的相應稅額，再選擇低稅負的核算方法，以達到節(jié)稅的目的。

例如，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同時開發(fā)A、B兩幢商業(yè)用房，且處于同一片土地上，銷售A房產(chǎn)取得收入300萬元，允許扣除金額為200萬元；銷售B房產(chǎn)取得收入400萬元，允許扣除項目金額為100萬元。

第一，分開核算時：A房產(chǎn)的增值率=（300－200）/200×100％=50％，適用稅率30％；應納土地增值稅為：（300－200）×30％=30（萬元）；B房產(chǎn)的增值率=（400－100）/100×100％=300％，適用稅率60％；應納土地增值稅為：（400－100）×60%－100×35%＝145（萬元）；共繳納土地增值稅175萬元。

第二，合并核算時：兩幢房產(chǎn)的收入總額為：300＋400＝700（萬元）；允許扣除的金額：200＋100＝300（萬元）；增值率為：（700－300）/300×100％＝133.3％，適用稅率50％；應納土地增值稅為：（700－300）×50％－300×15％=155（萬元）。通過比較可以看出，合并核算對公司是有利的。從上例可以看出，由于兩類房產(chǎn)增值率相差很大，只要房地產(chǎn)開發(fā)公司將兩處房產(chǎn)安排在一起開發(fā)出售，并將兩類房產(chǎn)的收入和扣除項目放在一起核算，一起申報納稅，就可以達到少繳稅的目的。

（三）利用扣除項目進行納稅籌劃

1．利息費用籌劃法。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)業(yè)務中，一般都會發(fā)生大量借款，利息支出是不可避免的，而利息支出的不同扣除方法會對企業(yè)應納土地增值稅產(chǎn)生很大影響。根據(jù)稅法規(guī)定，與房地產(chǎn)開發(fā)有關的利息支出分兩種情況確定扣除。

第一，凡能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目分攤并提供金融機構(gòu)證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按銀行同期利率計算的金額；其他房地產(chǎn)開發(fā)費用（房地產(chǎn)開發(fā)費用＝允許扣除的利息＋（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5％以內(nèi)）），按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額的5％以內(nèi)計算扣除。

第二，凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)證明的，利息支出要并入房地產(chǎn)開發(fā)費用（房地產(chǎn)開發(fā)費用＝（取得土地使用權(quán)支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10％以內(nèi)）），一并計算扣除。

以上兩類計算扣除的具體比例，由省級人民政府具體規(guī)定。這項規(guī)定為納稅人籌劃提供了機會。房地產(chǎn)企業(yè)在進行房地產(chǎn)開發(fā)時，如果第一種情況利息支出大于第二種情況計算出的利息支出，則企業(yè)應正確分攤利息支出并提供金融機構(gòu)證明；如果前者小于后者，則企業(yè)可以不按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目計算分攤利息支出，或不提供金融機構(gòu)證明，這樣可以使扣除項目金額增加，土地增值稅的計稅依據(jù)減少。

例如，某房地產(chǎn)公司開發(fā)一批商業(yè)用房，支付地價款600萬元，開發(fā)成本1000萬元，假設按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息且能提供金融機構(gòu)證明的應扣除利息100萬元，如何為該公司利用利息扣除進行籌劃？如果應扣除的利息支出為70萬元時，又該如何籌劃呢？設當?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5％和10％。

籌劃過程如下：首先，計算。（取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×（10％－5％）＝（600＋1000）×5％＝80（萬元）其次，判斷。當允許扣除的利息支出為100萬元時，該公司應嚴格按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息并提供金融機構(gòu)證明，這樣就可以按100萬元扣除，否則只能按80萬元扣除；當允許扣除的利息支出為70萬元時，應選擇第二種計扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項目分攤利息或不向稅務機關提供有關金融機構(gòu)的證明，這樣可以多扣除10萬元利息支出。但要注意的是，稅法中允許扣除的利息支出應嚴格按《企業(yè)會計準則——借款費用》規(guī)定的核算利息支出，不按規(guī)定核算一律不得扣除。

2．充分加計允許扣除項目籌劃法。為了抑制對房地產(chǎn)的炒買炒賣行為，《土地增值稅實施細則》規(guī)定，對從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可按“合計數(shù)”的20％加計扣除項目金額，其他企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，不享受此項費用扣除。因此，當非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)行業(yè)時，應考慮新設一個獨立從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關聯(lián)企業(yè)。這樣，不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務中享受前述附加扣除，實現(xiàn)土地增值稅的節(jié)稅籌劃，而且可以在今后的各納稅年度中利用企業(yè)的關聯(lián)關系實現(xiàn)其他稅收的籌劃。

四、進一步加強房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的對策

（一）加快完善對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征收管理

1．要進一步完善房地產(chǎn)稅制，科學設立稅種，合理確立土地和房地產(chǎn)業(yè)稅負。變“多稅調(diào)節(jié)”為“主稅調(diào)節(jié)”，徹底解決稅種之間相互交叉和重復的問題。同時，要簡化土地增值稅的清算和征收方法，充分發(fā)揮土地增值稅的特殊調(diào)節(jié)功能。

2．要健全房地產(chǎn)評估機構(gòu)，完善房地產(chǎn)評估規(guī)程，及時為稅務機關征稅提供真實可靠的評估材料。稅務部門要加大對房地產(chǎn)業(yè)稅源管理和征收征管的力度，完善委托代征管理辦法，落實土地增值稅預征管理措施，理順征收管理秩序。

（二）加大土地增值稅清算工作力度

1．各地應強化房地產(chǎn)稅收的一體化管理，強化相關政府部門對土地增值稅征管工作的配合。

2．盡快建立一套簡便易行的土地增值稅清算實施辦法，統(tǒng)一房地產(chǎn)土地增值稅清算口徑，明確清算時間、方法。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)應樹立正確的納稅籌劃觀

1．應堅持依法原則。在不違背國家的各項法律法規(guī)的前提下，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實際情況進行籌劃。

2．應注重戰(zhàn)略籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃過程更重要的是公司管理層的決策過程，企業(yè)在決策時要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃，切不可為單純追求節(jié)稅收益的增加而導致開發(fā)或經(jīng)營成本的上漲。因此在納稅籌劃時，管理層和財務部門不僅要關注財務、稅務方面的事項，也要關注企業(yè)經(jīng)營和戰(zhàn)略管理的各個方面。

參 考 文 獻

[1]江為鳳．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅籌劃分析[J]．時代經(jīng)貿(mào)．2008（19）：104～105

[2]李文．土地增值稅納稅籌劃——以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為例[J]．會計之友．2010（4）：40～42

[3]王小玉．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的稅務籌劃[J]．經(jīng)濟研究導刊．2010（2）：87～88

[4]張瑋．淺談房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J]．財會之窗．2010（5）：173～174

篇10

【關鍵詞】房地產(chǎn)行業(yè)；企業(yè)預交所得稅；會計處理

一、企業(yè)所得稅概述

企業(yè)所得稅簡單來說企業(yè)在法律規(guī)定下對合法收入所繳納的稅務，是國家財政收入的重要組成部分，納稅主體對象顧名思義就是企業(yè)。從專業(yè)角度來講，其所得稅是具有法律資質(zhì)的內(nèi)資生產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)單位在生產(chǎn)經(jīng)營或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務，通常來說其稅收有一定的標準，當超出規(guī)定的收入部分時需要繳納稅務。在我國企業(yè)所得稅主要面對的對象是六大類內(nèi)資企業(yè)與其它組織。企業(yè)作為社會納稅人的一員，繳納企業(yè)所得稅是其應該履行的義務，具有一定的強制性，任何企業(yè)不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。

二、會計處理對稅收的影響

在房地產(chǎn)企業(yè)中對于核算開發(fā)成本按照“劃分制”來劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據(jù)進行核算。值得肯定的是無論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關規(guī)定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關系始終存在于開發(fā)過程的之中，也就是說樓盤成本計入成本開銷之中，計入所得稅之中，當實際樓盤成本超出行業(yè)標準，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)就要相應地繳納所得稅。

三、預交所得稅會計處理的意義

稅收是國家財政的基本來源，但是并不是稅收越多越有利，所以應該堅持適度平穩(wěn)的原則。政府通常針對企業(yè)所得稅等實行預征制來維持穩(wěn)定財政收入，以保證全社會的收支平衡，維護社會的正常秩序。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，是由開發(fā)周期與收入來源，也就是漫長的開發(fā)周期與分散的收入來源決定的。在房地產(chǎn)銷售中，通過預交所得稅會計處理能夠?qū)ζ淦髽I(yè)實際獲得的收入做出正確的預測，便于企業(yè)做好收入利潤的分配。

四、房地產(chǎn)企業(yè)中預交所得稅存在問題

1.提前確認與預交、虛交稅款

一般情況下國家會對各地方政府、稅務部門要求在稅收方面有一定的目標任務，當沒有達到目標任務時，會與房地產(chǎn)企業(yè)采取約談等方式，提前對稅款征收入庫，按照有關規(guī)定稅款需要入庫的時間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會導致繳納稅款時出現(xiàn)虛假信息的現(xiàn)象，這就導致房地產(chǎn)企業(yè)在預交所得稅方面也會出現(xiàn)虛假現(xiàn)象。

2.延時納稅

房地產(chǎn)企業(yè)履行納稅義務的前提是結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入，是納稅額的主要依據(jù)，當結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)收入推遲，納稅也會隨之延長，這是企業(yè)使用的一種少交預交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規(guī)定的時間對經(jīng)營收入進行按時結(jié)轉(zhuǎn)，售房款項預收收入長期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規(guī)定的實際日期內(nèi)進行。

3.通過“往來科目”偷逃稅款

按照相關企業(yè)所得稅的規(guī)定，生產(chǎn)經(jīng)營所獲得的收入是房地產(chǎn)企業(yè)的主要來源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業(yè)為逃避納稅業(yè)務以往來款的核算方式處理其它收入，也有些企業(yè)打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業(yè)務，為一時之便，在其它應付款中融入按揭款項之中，不再是預售收入的內(nèi)容，從而實現(xiàn)偷逃稅款。

五、相關審計對策

1.提高審計人員的業(yè)務水平素質(zhì)

審計人員是會計處理的主要工作人員，其業(yè)務水平素質(zhì)對于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營收入具有重要的掌控作用。有時審計人員也會鉆法律的空子，做一些假賬，對企業(yè)與國家的利益造成了不利影響。為此提高審計人員的業(yè)務水平素質(zhì)無論是對預交所得稅的會計處理，還是對企業(yè)的其它日常經(jīng)營項目的事務處理，都有著極其重要的作用。

2.充分利用綜合信息

通過稅收政務系統(tǒng)結(jié)合電子資料，針對同一企業(yè)納稅對象進行對歷年來的數(shù)據(jù)展開對比分析，從中發(fā)現(xiàn)異常問題。加強外調(diào)工作，善于發(fā)現(xiàn)新問題。如在交易中心進行調(diào)查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購房者的角色進行實地查看，以多種方式了解、采集與之相關的開發(fā)建設真實信息。

3.開展審計實踐

（1）加強實物信息核查

實物信息核查堅持重點抓住“四個環(huán)節(jié)”的原則，這四個環(huán)節(jié)分別是項目數(shù)量、開發(fā)面積與地點、單位價格，具體涉及到各種協(xié)議文件資料，這些都可以作為實物信息核查的有力證據(jù)。

（2）明確提升選案環(huán)節(jié)針對性

對于避免預交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數(shù)據(jù)分析工作，這就要求以每年的最后一個月的稅收作為對比參照，以該月占據(jù)全年稅收的比例，進行逐步的分析數(shù)據(jù)工作。如果在對數(shù)據(jù)篩查中發(fā)現(xiàn)一些電子數(shù)據(jù)在同一個月內(nèi)出現(xiàn)多次，或者是在同一個月份當中針對同一種稅款企業(yè)只進行一次的申報繳納，當出現(xiàn)了這些情況可判斷有不屬實現(xiàn)象的存在。

六、結(jié)論

綜上所述，本文從五個方面對房地產(chǎn)行業(yè)中企業(yè)預交所得稅的會計處理展開了論述。房地產(chǎn)行業(yè)具有一定的特殊性，對其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業(yè)稅種的多樣性，同時多樣性也決定了在預交企業(yè)所得稅的時候出現(xiàn)了各種問題。對于存在的問題相關房地產(chǎn)企業(yè)與政府、稅務部門有全面的認識，要加以采取有效的措施進行改善，以保證國家稅收收支平衡，以將財政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業(yè)當中，以維護社會秩序的和諧穩(wěn)定。

參考文獻：

[1]趙磊. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預收款預計利潤對所得稅的影響[J]. 財會月刊，2013，02：53-54.