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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 規(guī)劃 造價(jià)控制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

中圖分類(lèi)號(hào)： F253 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè), 發(fā)展房地產(chǎn)服務(wù)業(yè), 是房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、強(qiáng)化房地產(chǎn)業(yè)地位的重要方面。

近幾年隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展, 一個(gè)與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)――房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)服務(wù)業(yè)成了一門(mén)炙手可熱的職業(yè)。究其原因, 我們不難發(fā)現(xiàn)，如何向市場(chǎng)提供設(shè)計(jì)好、質(zhì)量高、環(huán)境優(yōu)的房地產(chǎn)產(chǎn)品,是房地產(chǎn)業(yè)在新的市場(chǎng)環(huán)境的下如何取得較好業(yè)績(jī)需要考慮的重要問(wèn)題，因此作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期的設(shè)計(jì)規(guī)劃理所當(dāng)然的成為房地產(chǎn)業(yè)工作的重中之重。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中, 房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目與施工建設(shè)方案通常是由開(kāi)發(fā)商內(nèi)部管理人員自行擬定的, 并沒(méi)有真正考慮到規(guī)劃、設(shè)計(jì)與建設(shè)施工過(guò)程中有可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題, 如設(shè)計(jì)不周全、設(shè)計(jì)深度不夠等等，此外由于設(shè)計(jì)周期偏短，急于開(kāi)工建設(shè)等因素，導(dǎo)致設(shè)計(jì)規(guī)劃沒(méi)創(chuàng)意, 設(shè)計(jì)理念不新穎,不能吸引社會(huì)有需求群體的熱衷與青睞, 從而大大地影響到后期使用和經(jīng)濟(jì)收益。

一、房地產(chǎn)規(guī)劃要考慮的因素

1、市場(chǎng)因素

作為房地產(chǎn)項(xiàng)目而言, 主要是對(duì)自身市場(chǎng)效益的體現(xiàn), 而市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的市場(chǎng)效益主要是來(lái)自于自身的協(xié)調(diào)與政府的宏觀調(diào)控與干預(yù)來(lái)形成的, 其中自身因素仍占主要因素。 尤其對(duì)于房地產(chǎn)的市場(chǎng)環(huán)境與發(fā)展形勢(shì), 在很大程度上是由開(kāi)發(fā)商及媒體的不斷引導(dǎo)與渲染而形成一種必然的現(xiàn)象。在項(xiàng)目規(guī)劃的前期, 主要包含對(duì)建設(shè)單位的投資決策與最終目標(biāo)的分析, 以及市場(chǎng)定位及相應(yīng)的供需關(guān)系。

通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析和預(yù)測(cè),可以初步了解某區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需求關(guān)系及其影響因素，基本把握該區(qū)域房地產(chǎn)客戶的主要消費(fèi)觀念及特性，認(rèn)知房地產(chǎn)市場(chǎng)變化的未來(lái)趨勢(shì)，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目主題概念與形象確立的基礎(chǔ)，在前期策劃時(shí)，進(jìn)行充分市場(chǎng)調(diào)查及對(duì)調(diào)查資料進(jìn)行準(zhǔn)確分析，以確定正確的發(fā)展方向，找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成功的最為關(guān)鍵的一步。

其中市場(chǎng)調(diào)查的主要內(nèi)容：

（1)房型:當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)各類(lèi)房型的需求比例。

（2)單元面積:每一種房型的面積控制指標(biāo)。

（3)平面布局：當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)房屋平面功能設(shè)計(jì)的傳統(tǒng)習(xí)慣要求，對(duì)房屋朝向、通風(fēng)、采光的特殊要求（如南北朝向、面海、面江河等）。

（4)建筑物檔次：正確確定擬建商品房的檔次，與開(kāi)發(fā)路段居民購(gòu)買(mǎi)力相吻合。

（5)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周?chē)淹度胧袌?chǎng)地盤(pán)的銷(xiāo)售情況（銷(xiāo)售價(jià)格及已出售成數(shù)）。

2、政府因素

房地產(chǎn)建設(shè)規(guī)劃者要具備相關(guān)的專業(yè)知識(shí), 對(duì)于土地資源的開(kāi)發(fā)與占用, 要進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)。規(guī)劃設(shè)計(jì)人員與相關(guān)的管理人員要對(duì)相關(guān)的知識(shí)有足夠深入地了解, 特別是對(duì)城市的主體建設(shè)現(xiàn)狀、結(jié)構(gòu)與相應(yīng)的發(fā)展計(jì)劃, 要作出積極地響應(yīng)。

二、房地產(chǎn)規(guī)劃的內(nèi)容

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)中規(guī)劃者應(yīng)通過(guò)深入的市場(chǎng)調(diào)研和準(zhǔn)確的項(xiàng)目定位，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，具體內(nèi)容應(yīng)包括：

1、項(xiàng)目建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的建筑和景觀設(shè)置，應(yīng)注重整體統(tǒng)一，并凸現(xiàn)現(xiàn)代特性，以反映經(jīng)濟(jì)的日益發(fā)展、社會(huì)生產(chǎn)、生活水平日益向上的特性。

2、項(xiàng)目綠化系統(tǒng)設(shè)計(jì)。項(xiàng)目綠化系統(tǒng)對(duì)于提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值具有重要意義，綠化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)要充分考慮消費(fèi)者的心理因素，強(qiáng)調(diào)生態(tài)、環(huán)保以及綠化系統(tǒng)的活動(dòng)功能。

3、項(xiàng)目公共配套設(shè)施規(guī)劃。社區(qū)公共設(shè)施的布局強(qiáng)調(diào)層次性和區(qū)域性，從消費(fèi)者的需求以及項(xiàng)目的整體出發(fā)，對(duì)公共配套設(shè)施進(jìn)行規(guī)劃。項(xiàng)目道路交通系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)同時(shí)要考慮項(xiàng)目將來(lái)的發(fā)展以及與公共道路交通系統(tǒng)的銜接。

三、房地產(chǎn)規(guī)劃的作用

1、對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的影響

有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)項(xiàng)目制定的績(jī)效目標(biāo)不現(xiàn)實(shí),在實(shí)施過(guò)程中會(huì)帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。有的公司喜歡打政策球,甚至違規(guī)操作,給項(xiàng)目帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)也是致命的。委托或篩選設(shè)計(jì)公司過(guò)程也隱含著風(fēng)險(xiǎn),對(duì)設(shè)計(jì)公司的了解和分析不夠深入,往往會(huì)造成成果與期望相差甚大,或者最初目標(biāo)無(wú)法成果化等。所以項(xiàng)目組織者要有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),對(duì)項(xiàng)目做風(fēng)險(xiǎn)定性分析,才可以防患于未然。

2、對(duì)產(chǎn)品的質(zhì)量影響

在此房產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中,房地產(chǎn)公司投入大量的人力資源和物力資源。如何保證各種資源最大限度地配合,發(fā)揮各種資源的能動(dòng)性,是項(xiàng)目資源管理的關(guān)鍵。首先要了解資源,分析各種資源的長(zhǎng)處和短處,才能優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。房地產(chǎn)公司要對(duì)市場(chǎng)的了解比較及時(shí),對(duì)先進(jìn)知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的獲得要通過(guò)市場(chǎng)考察，不能滯后。在現(xiàn)實(shí)中，有的房地產(chǎn)公司因種種問(wèn)題而將設(shè)計(jì)公司淪為繪圖公司,沒(méi)有對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)產(chǎn)品進(jìn)行市場(chǎng)把控，實(shí)在是資源的一大浪費(fèi)。方案項(xiàng)目質(zhì)量管理除了在方案的進(jìn)程中介入監(jiān)控、與設(shè)計(jì)單位共同合作、保證設(shè)計(jì)成果的內(nèi)容質(zhì)量外,同時(shí)成果的表現(xiàn)質(zhì)量也是管理的一個(gè)方面,包括成果的內(nèi)容、數(shù)量、質(zhì)量等,一般在委托設(shè)計(jì)合同中做詳細(xì)交代。

建設(shè)項(xiàng)目施工圖設(shè)計(jì)階段是在方案報(bào)建文本的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。由于方案已經(jīng)確立,設(shè)計(jì)工作流程相對(duì)簡(jiǎn)單、有序,因此此階段的項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理在執(zhí)行組織結(jié)構(gòu)、質(zhì)量控制、資源管理、項(xiàng)目知識(shí)積累等方面與方案階段有所不同。在這幾個(gè)環(huán)節(jié)中,中間過(guò)程質(zhì)量與進(jìn)度控制是關(guān)鍵,工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目的成功運(yùn)作起著關(guān)鍵作用。在選定設(shè)計(jì)單位后,要對(duì)實(shí)施項(xiàng)目設(shè)計(jì)的工程設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人進(jìn)行資質(zhì)考查,審查其主持設(shè)計(jì)工程項(xiàng)目的圖紙質(zhì)量,對(duì)其能力有全面的了解。要依據(jù)設(shè)計(jì)院的進(jìn)度安排進(jìn)行相應(yīng)的中間成果控制,保證成果的質(zhì)量與進(jìn)度。

3、對(duì)工程造價(jià)的影響

(1 )產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段中規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制的指導(dǎo)目標(biāo)是統(tǒng)一的,都是基于市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求,是以項(xiàng)目定位為導(dǎo)向的多方位控制。在設(shè)計(jì)研發(fā)階段的管理過(guò)程中,規(guī)劃設(shè)計(jì)是將市場(chǎng)需求產(chǎn)品的特征從項(xiàng)目定位的文字、概念狀態(tài)完成建筑語(yǔ)言化的描述,形成指導(dǎo)工程施工的圖紙語(yǔ)言,是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的關(guān)鍵階段。

造價(jià)控制是以投資決策目標(biāo)和項(xiàng)目定位為指導(dǎo)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程控制,產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段是造價(jià)控制力度最強(qiáng)、成本節(jié)約權(quán)數(shù)最大的階段,產(chǎn)品設(shè)計(jì)一旦完成,從項(xiàng)目造價(jià)形成機(jī)制上說(shuō),項(xiàng)目成本已經(jīng)基本確定。

(2)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),需要兩者相輔相成地互動(dòng)作用。造價(jià)控制是規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本邊界,也是創(chuàng)造高性價(jià)比產(chǎn)品的推進(jìn)因素。兩者分別從造價(jià)和設(shè)計(jì)的角度在經(jīng)濟(jì)成本和產(chǎn)品形態(tài)上進(jìn)行同一目標(biāo)兩個(gè)方面的控制。

(3)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)階段中的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理和造價(jià)控制之間的互動(dòng)管理機(jī)制是在實(shí)施中需要形成制度化的業(yè)務(wù)管理流程,互動(dòng)的管理思想必須形成制度化的業(yè)務(wù)流程才能夠在開(kāi)發(fā)過(guò)程中執(zhí)行,業(yè)務(wù)流程的制定和執(zhí)行需要在實(shí)際工作中反復(fù)總結(jié)經(jīng)驗(yàn),不斷完善和修正,在制度上納入到各級(jí)管理和業(yè)務(wù)工作中,形成從上至下各級(jí)人員的管理共識(shí)。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉志平.王學(xué)孝.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究的思考》[J].房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與住宅建設(shè).2010.

篇2

關(guān)鍵字：房地產(chǎn) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 品牌質(zhì)量 品牌定位

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的技術(shù)和理念的銳意創(chuàng)新，規(guī)劃設(shè)計(jì)中的質(zhì)量管理已經(jīng)大大超越了傳統(tǒng)模式。該領(lǐng)域的工作范圍已經(jīng)覆蓋了前期的策劃籌備、中期的設(shè)計(jì)規(guī)劃、后期的工程施工乃至竣工使用的整個(gè)過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的重中之重就是規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞決定了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成敗。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的規(guī)劃設(shè)計(jì)有著本身的市場(chǎng)屬性。因此，以企業(yè)價(jià)值最大化為目標(biāo)來(lái)評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量，再通過(guò)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量管理，最終實(shí)現(xiàn)具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)自身特點(diǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)的品牌質(zhì)量。因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量管理工作是一個(gè)涵蓋面廣，技術(shù)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，必須充分梳理整個(gè)流程以保證工作的有序進(jìn)行。

1.市場(chǎng)調(diào)研的重要性

項(xiàng)目投資運(yùn)作成功的唯一標(biāo)準(zhǔn)就是市場(chǎng)。市場(chǎng)的需求可以分為兩個(gè)方面：一方面取決于已經(jīng)在當(dāng)?shù)匦纬傻姆€(wěn)定的消費(fèi)水平；另一方面取決于市場(chǎng)引導(dǎo)，可以通過(guò)采用新型技術(shù)和新型材料等技術(shù)層面來(lái)引領(lǐng)潮流，也可以通過(guò)引進(jìn)新的生活方式及生活理念來(lái)改造原有的傳統(tǒng)市場(chǎng)。無(wú)論哪種方式，首先必須解決的便是市場(chǎng)的研究調(diào)研，有著充分的市場(chǎng)調(diào)研，才能做出更有針對(duì)性的規(guī)劃與設(shè)計(jì)。比如高檔產(chǎn)品與低端產(chǎn)品的選擇，戶型的多樣化、高低層的優(yōu)化配置都是在市場(chǎng)調(diào)研階段所要解決的關(guān)鍵問(wèn)題。地產(chǎn)與其他商品最大的不同就在于其不可流動(dòng)性，此種特性造就了房地產(chǎn)行業(yè)具有極強(qiáng)的地域性，一個(gè)城市甚至一個(gè)小小的片區(qū)都可能成為競(jìng)爭(zhēng)的主要矛盾。這對(duì)于熟悉本地環(huán)境的成熟的房地產(chǎn)商去開(kāi)發(fā)一個(gè)新城市，并如何將成熟的管理和技術(shù)經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到這一新城市具有深遠(yuǎn)的意義。倘若沒(méi)有前期充分的市場(chǎng)調(diào)研，規(guī)劃設(shè)計(jì)也不會(huì)精準(zhǔn)到位，更無(wú)從談起對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的詳細(xì)了解，最終整個(gè)項(xiàng)目也會(huì)因?yàn)槎ㄎ徊粶?zhǔn)確而遭到擱淺。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)能力對(duì)開(kāi)發(fā)效益的影響

房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)單方面消費(fèi)者需求型的市場(chǎng)，隨著人民生活水平的普遍提高，個(gè)性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)是當(dāng)今房地產(chǎn)行業(yè)所面臨的重要課題。房地產(chǎn)商作為資源的終端整合方，為滿足日益增長(zhǎng)的消費(fèi)者的消費(fèi)需求，就必須不斷的提高其自身的產(chǎn)品品質(zhì)以適應(yīng)這種挑戰(zhàn)。而產(chǎn)品品質(zhì)的優(yōu)劣就是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)定位，而目標(biāo)的定位追宗溯源就是企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力。房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)能力包括市場(chǎng)定位、需求發(fā)現(xiàn)、功能規(guī)劃以及設(shè)計(jì)識(shí)別四個(gè)方面的能力。其目的是要提高土地、資金等整體業(yè)務(wù)鏈中每個(gè)環(huán)節(jié)的經(jīng)營(yíng)效率，追求具有更高價(jià)值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。其中，市場(chǎng)定位是指市場(chǎng)調(diào)研及定位目標(biāo)消費(fèi)者；需求發(fā)現(xiàn)是指分析目標(biāo)消費(fèi)者的消費(fèi)特征和需求特征，進(jìn)而對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行精確的界定分類(lèi)，綜合分析不同消費(fèi)者的消費(fèi)偏好并作出相應(yīng)的評(píng)價(jià)，最終提出能滿足不同消費(fèi)者的產(chǎn)品功能規(guī)劃；設(shè)計(jì)識(shí)別能力是指在具體實(shí)施中對(duì)設(shè)計(jì)單位清晰的規(guī)劃設(shè)計(jì)表述、設(shè)計(jì)及修改圖紙的技術(shù)能力，以及在此過(guò)程中與開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)施工單位的溝通管理能力。

在當(dāng)前消費(fèi)者的消費(fèi)層次與消費(fèi)水平的大環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力主要還是集中在規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的較量。相對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，規(guī)劃設(shè)計(jì)只是前期的醞釀階段，投入成本又是最少的環(huán)節(jié)。但是規(guī)劃設(shè)計(jì)的好壞直接影響到項(xiàng)目的定位及后期成本的投入。如果在這一階段不進(jìn)行細(xì)致的規(guī)劃，導(dǎo)致定位失準(zhǔn)，再由于后期的成本投入具有不可逆性，因此，越到后期損失就越為重大。在多數(shù)情況下，規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本只占整個(gè)項(xiàng)目投入的1%，但對(duì)整個(gè)建設(shè)成本的影響卻在80%以上。除此之外，好的銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)也大部分集中在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)之中，同時(shí)，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)可以使得后續(xù)的建設(shè)有條不紊的進(jìn)行，避免由于規(guī)劃不周詳而導(dǎo)致的人力和物力的嚴(yán)重浪費(fèi)。

綜上所述，規(guī)劃設(shè)計(jì)能力是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中的重中之重，決定著整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)效益，也是房地產(chǎn)企業(yè)的不可替代的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

3.房地產(chǎn)品牌質(zhì)量的創(chuàng)建

房地產(chǎn)的品牌是指某一特定的房地產(chǎn)產(chǎn)品。需要說(shuō)明的是，這里的房地產(chǎn)的產(chǎn)品不僅僅局限于有形產(chǎn)品，如住宅、店面及寫(xiě)字樓等等；它同樣包括所附屬的無(wú)形產(chǎn)品，如售樓咨詢、中介服務(wù)、物業(yè)管理以及售后服務(wù)等等。因此，鑒于房地產(chǎn)產(chǎn)品的特殊性質(zhì)，導(dǎo)致其品牌化的表現(xiàn)形式可以是多種多樣的。在某一房地產(chǎn)商品的建設(shè)及銷(xiāo)售階段，對(duì)其所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)商大都采用多種品牌并用的戰(zhàn)略手段，這就導(dǎo)致了不同的商品具有不同的品牌。而在消費(fèi)階段，由于房地產(chǎn)本身所具有的持續(xù)性效用，服務(wù)質(zhì)量的優(yōu)劣便成為了消費(fèi)者的滿意程度的決定因素。這一階段消費(fèi)者更著眼于物管企業(yè)所提供的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，因此，物管企業(yè)服務(wù)的品牌就成了這一階段房地產(chǎn)產(chǎn)品的品牌形式。

房地產(chǎn)品牌具有三大效應(yīng)。一是擴(kuò)散效應(yīng)：品牌一經(jīng)確定就會(huì)通過(guò)銷(xiāo)售階段的全方位覆蓋以及消費(fèi)階段的大量傳播，迅速占領(lǐng)市場(chǎng)，在消費(fèi)者身上建立強(qiáng)大消費(fèi)信心；二是持續(xù)效應(yīng)：品牌就如人的姓名一樣，只要品牌存在于市場(chǎng)，企業(yè)的知名度和行業(yè)中的影響力就會(huì)與日劇增，相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)效益也會(huì)不斷的增長(zhǎng)。三是放大效應(yīng)：通常品牌是針對(duì)某一種商品所創(chuàng)立的，但經(jīng)過(guò)市場(chǎng)的熏陶后，其信譽(yù)便會(huì)鋪展到相關(guān)的其他商品上，甚至輻射到一系列的品牌商品，從品牌形象放大到企業(yè)形象。

房地產(chǎn)品牌定位，是指通過(guò)品牌形象來(lái)傳遞本房地產(chǎn)產(chǎn)品的價(jià)值行為，從而區(qū)別于其他品牌，凸顯自身的優(yōu)越性，最終在消費(fèi)者心中占據(jù)重要位置。其核心是要了解消費(fèi)者的心里訴求，滿足其消費(fèi)條件，給他們切實(shí)的消費(fèi)權(quán)益。若能做到以上幾點(diǎn)，必能使品牌的定位具有不可替代的優(yōu)勢(shì)，使競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手望塵莫及。

4.房地產(chǎn)品牌定位的作用

提高消費(fèi)者的承受能力。無(wú)論什么樣的樓盤(pán)，都不可避免的有著這樣那樣的缺陷。但有著較高信譽(yù)度的品牌樓盤(pán)會(huì)削弱消費(fèi)者對(duì)該樓盤(pán)的心里障礙。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品本身具有的與其他商品不同的特殊屬性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種典型的后驗(yàn)型商品。消費(fèi)者在為對(duì)商品進(jìn)行消費(fèi)前，不可能對(duì)其進(jìn)行長(zhǎng)期體驗(yàn)，也就是說(shuō)消費(fèi)者不可能精準(zhǔn)的判斷某一商品的好壞優(yōu)劣。然而，品牌效應(yīng)可以彌補(bǔ)房地產(chǎn)產(chǎn)品這一后驗(yàn)性商品所帶來(lái)的不足。這是由于消費(fèi)者非常清楚企業(yè)要想建立具有較高信譽(yù)度的品牌就必須支付相當(dāng)高的成本。不難理解，消費(fèi)者只要根據(jù)產(chǎn)品的知名度，就能迅速的了解此種產(chǎn)品在市場(chǎng)上的定位，以便及時(shí)的判斷對(duì)該產(chǎn)品的滿意度。

降低需求的價(jià)格彈性。由于市場(chǎng)的自由競(jìng)爭(zhēng)，房地產(chǎn)行業(yè)也會(huì)面對(duì)新的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手進(jìn)入該行業(yè)。但由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的已有品牌在該行業(yè)的影響力，可以對(duì)潛在的競(jìng)爭(zhēng)者構(gòu)成強(qiáng)大的障礙。新的競(jìng)爭(zhēng)者在進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)時(shí)，必會(huì)經(jīng)歷的打造自有品牌，前期市場(chǎng)調(diào)研、廣告宣傳及策劃公關(guān)的階段。在其他成本因素相差無(wú)幾的條件下，行業(yè)中現(xiàn)有品牌在這一方面的投入會(huì)大大低于新進(jìn)入這的投資成本，從而在價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)的有力位置。同時(shí)，由于房地產(chǎn)的后驗(yàn)性的特點(diǎn)導(dǎo)致信譽(yù)度高的品牌可以使消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的敏感度降低，使得優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品在市場(chǎng)具有較高的競(jìng)爭(zhēng)力。這樣，品牌優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品會(huì)不斷地吸引著消費(fèi)者，消費(fèi)者對(duì)該產(chǎn)品的美譽(yù)度也同樣不斷地被提升，從而形成可以長(zhǎng)期占據(jù)市場(chǎng)的良性循環(huán)，最終使其產(chǎn)品增值，實(shí)現(xiàn)雙贏。

參考文獻(xiàn)

蔡新春,黃壽德．現(xiàn)代市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)[M].廣州:中山大學(xué)出版社,1999.

菲利普.科特勒．營(yíng)銷(xiāo)管理分析、計(jì)劃、執(zhí)行和控制[M].上海:上海人民出版社,1997.

篇3

摘要:基于房地產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)以及供應(yīng)鏈管理發(fā)展現(xiàn)狀，將精益思想和供應(yīng)鏈管理思想運(yùn)用到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，提出了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)模式，并就精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作以及精益管理平臺(tái)的構(gòu)成進(jìn)行了詳細(xì)分析，同時(shí)探討了在精益供應(yīng)鏈中精益設(shè)計(jì)、精益施工和精益營(yíng)銷(xiāo)等具體應(yīng)用，是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)模式進(jìn)行了深層次探索。

關(guān)鍵詞:精益供應(yīng)鏈;房地產(chǎn);集成開(kāi)發(fā)

一、引言

隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)從賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變，客戶的個(gè)性化需求日益突出，為顧客提供定制化產(chǎn)品，全面提升顧客滿意度，已成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)的必然趨勢(shì)。這要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)創(chuàng)新房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，重新認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的現(xiàn)實(shí)，建立適合市場(chǎng)要求和顧客要求的新的開(kāi)發(fā)模式。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)從開(kāi)發(fā)企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)變?yōu)殚_(kāi)發(fā)供應(yīng)鏈之間的競(jìng)爭(zhēng)，要以顧客為中心，快速地響應(yīng)用戶需求，僅憑單個(gè)企業(yè)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)精益化已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，因此必須將精益生產(chǎn)LP(Lean Production)[1]的思想擴(kuò)展到整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)供應(yīng)鏈中去，這正是本文論述的重點(diǎn)。

房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)精益供應(yīng)鏈，就是將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程所必需的步驟和合作伙伴整合起來(lái)，快速響應(yīng)顧客多變的需求，其核心就是用盡可能少的資源最大程度地滿足客戶需求。國(guó)內(nèi)關(guān)于精益供應(yīng)鏈的研究2000年后才有出現(xiàn)[2]，相關(guān)文獻(xiàn)很少，基于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)精益供應(yīng)鏈的研究更是少之又少。吳光東，蘇振民[3]將精益思想應(yīng)用于房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，主張把顧客需求作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的源泉;陳偉寧，倪衛(wèi)紅[4]對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用供應(yīng)鏈管理思想進(jìn)行流程再造存在的問(wèn)題提出對(duì)策研究。范豐秋[5]運(yùn)用供應(yīng)鏈管理有關(guān)理論，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)特點(diǎn)分析了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系管理的概念及組織模型;應(yīng)憶[6]重點(diǎn)探討了供應(yīng)商、客戶和合作伙伴所組成的精益供應(yīng)鏈的應(yīng)用，使供應(yīng)鏈本身能夠快捷地響應(yīng)產(chǎn)品需求變化，為企業(yè)在復(fù)雜多變的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中生存、發(fā)展并擴(kuò)大競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)提供了理論研究。 

本文在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中導(dǎo)入精益供應(yīng)鏈，建立了精益供應(yīng)鏈房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)模式，并就房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作關(guān)鍵問(wèn)題進(jìn)行詳細(xì)分析，形成一套通用的業(yè)務(wù)流程，使得供應(yīng)鏈的參與者更加專注于滿足消費(fèi)者需求，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)沿著持續(xù)健康快速地軌道進(jìn)行，提供一次有意義的理論探索。

二、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)模式

(一)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)一般要經(jīng)歷投資決策——前期工作——建設(shè)施工——營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)四個(gè)階段。其中投資決策階段包括了提出投資設(shè)想、投資設(shè)想細(xì)化、可行性研究等內(nèi)容[7];前期工作階段包括了獲取土地、籌集資金、拆遷安置、規(guī)劃設(shè)計(jì)等內(nèi)容;建設(shè)施工階段包括招投標(biāo)、施工管理、竣工驗(yàn)收等內(nèi)容;營(yíng)銷(xiāo)服務(wù)階段包括銷(xiāo)售管理、物業(yè)管理等內(nèi)容。由此形成了包含規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)、咨詢機(jī)構(gòu)等諸多專業(yè)機(jī)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)鏈。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商通常將規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等工作委托專業(yè)機(jī)構(gòu)完成，使自己成為供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，組織引導(dǎo)各種有效資源，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力。

在房地產(chǎn)企業(yè)作為供應(yīng)鏈核心企業(yè)的同時(shí)，將精益思想引入供應(yīng)鏈中，形成基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)模式。將相對(duì)獨(dú)立的的投資決策、前期工作、施工管理、營(yíng)銷(xiāo)策劃等階段有機(jī)的結(jié)合成一個(gè)整體，將精益管理思想應(yīng)用于建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)全過(guò)程，提供項(xiàng)目管理信息交流平臺(tái)，集成處理各階段所需信息，優(yōu)化項(xiàng)目開(kāi)發(fā)流程，協(xié)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的物質(zhì)資源流、信息流和資金流在各個(gè)階段的優(yōu)化運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工管理到銷(xiāo)售全過(guò)程的精益管理。

(二)運(yùn)作架構(gòu)

本文所探討的房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)模式的運(yùn)作體系如圖1所示。

運(yùn)行體系中包括設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、咨詢動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和最終顧客。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為核心企業(yè)，首先在企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)精益管理，然后要求在房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上各個(gè)節(jié)點(diǎn)的合作企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位實(shí)現(xiàn)精益設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工單位實(shí)現(xiàn)精益施工，房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)單位實(shí)現(xiàn)精益營(yíng)銷(xiāo)，最終通過(guò)各節(jié)點(diǎn)上合作企業(yè)的相互合作與交流實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的精益供應(yīng)鏈管理。在整個(gè)供應(yīng)鏈上，房地產(chǎn)企業(yè)作為核心企業(yè)組建信息交流平臺(tái)，保證所有的精益企業(yè)都根據(jù)最終顧客的需求做出快速反應(yīng)，信息資源從最終顧客出發(fā)實(shí)現(xiàn)對(duì)上游節(jié)點(diǎn)企業(yè)的拉動(dòng)。

為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的高效運(yùn)作提供了兩個(gè)協(xié)助開(kāi)發(fā)的機(jī)構(gòu):一個(gè)是精益管理平臺(tái)——核心企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)整合精益供應(yīng)鏈上所有參與者，包括了設(shè)計(jì)方、施工方、營(yíng)銷(xiāo)方、最終顧客等，同時(shí)可以吸納材料供應(yīng)、專業(yè)人士、政府機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理公司等非精益供應(yīng)鏈單位參與。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程的各階段最大限度的滿足最終顧客的要求，為精益供應(yīng)鏈上的合作企業(yè)提供了合作交流的平臺(tái)。另一個(gè)是咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟，為了保證房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)精益化管理，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程中，引入獨(dú)立的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，由咨詢機(jī)構(gòu)聯(lián)盟中的精益企業(yè)向精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上其它成員企業(yè)提供管理與咨詢服務(wù)，協(xié)助核心企業(yè)促使供應(yīng)鏈上其它成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益化，進(jìn)而達(dá)到整條供應(yīng)鏈的精益化。

(三)外部支持條件

明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在供應(yīng)鏈中核心地位的同時(shí)，將精益思想融入供應(yīng)鏈中去，應(yīng)用精益技術(shù)工具，優(yōu)化供應(yīng)鏈合作伙伴之間的供應(yīng)流程，消除浪費(fèi)，達(dá)到降低成本、快速響應(yīng)最終顧客需求的目標(biāo)，需要房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)一系列的變革，滿足房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)供應(yīng)鏈實(shí)現(xiàn)精益化的外部條件。

1.精益組織。精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)上的每一個(gè)企業(yè)都應(yīng)是一個(gè)精益企業(yè)。精益企業(yè)內(nèi)部的每一個(gè)員工都在從事減少浪費(fèi)，提高效率的增值工作，精益企業(yè)的項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)能及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題同時(shí)自覺(jué)采取糾正措施，每個(gè)人都在積極的參與項(xiàng)目活動(dòng)和項(xiàng)目決策，濃縮了集體的智慧，更加符合現(xiàn)實(shí)的要求。精益企業(yè)之間都要接受來(lái)自下游企業(yè)的需求信號(hào)，形成一個(gè)有效的拉動(dòng)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)精益企業(yè)之間的高效協(xié)作。對(duì)傳統(tǒng)模式下的企業(yè)組織的變革，是精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)精益管理所面臨的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

2.精益文化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)充分認(rèn)識(shí)到精益供應(yīng)鏈上的每一個(gè)合作伙伴，都是房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的一份子，共同為最終顧客提供具有最大價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)從管理層到基層員工都應(yīng)有團(tuán)隊(duì)協(xié)作的概念;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也要組織精益供應(yīng)鏈上的合作伙伴通過(guò)定期會(huì)面、討論與信息交流等方式進(jìn)行協(xié)作。那么房地產(chǎn)企業(yè)員工如何改變傳統(tǒng)的行事方式，改變傳統(tǒng)環(huán)境下人的觀點(diǎn)及企業(yè)文化理念的變革，都是房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈順利實(shí)現(xiàn)亟待解決的問(wèn)題。

3.精益供應(yīng)鏈節(jié)點(diǎn)。精益供應(yīng)鏈上的成員企業(yè)實(shí)現(xiàn)了精益管理，精益供應(yīng)鏈整體未必能夠真正實(shí)現(xiàn)精益管理。精益供應(yīng)鏈的各個(gè)結(jié)點(diǎn)也要符合精益的要求。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈包括了設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與房地產(chǎn)企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)與營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟、營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟與最終顧客等多個(gè)節(jié)點(diǎn)。要實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)等各階段的有效合作，設(shè)計(jì)方與施工方的相互支持，營(yíng)銷(xiāo)與設(shè)計(jì)方、施工方的合作等都需要進(jìn)一步的優(yōu)化整合。各參與方應(yīng)在項(xiàng)目前期積極參與，并為項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)做出貢獻(xiàn)，實(shí)現(xiàn)信息集合與共享，減少中間費(fèi)用，降低項(xiàng)目建設(shè)成本，縮短工期，提高組織效率與項(xiàng)目收益。

4.技術(shù)創(chuàng)新。計(jì)算機(jī)集成技術(shù)與網(wǎng)絡(luò)技術(shù)使企業(yè)與客戶之間的交流變得更加便捷，交流成本大幅下降。精益供應(yīng)鏈上的精益企業(yè)可以與最終顧客方便的進(jìn)行交流，最終顧客可以及時(shí)參與到設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)各個(gè)階段，使得產(chǎn)品開(kāi)發(fā)變得更加適應(yīng)市場(chǎng)的需求且成本變化很小。另外，先進(jìn)生產(chǎn)技術(shù)的應(yīng)用，也為降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、提高產(chǎn)品質(zhì)量、滿足房地產(chǎn)形式多樣化提供了可能性。

5.高效信息傳遞平臺(tái)。基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)，要求快速有效的實(shí)現(xiàn)信息共享與交流，供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)之間、各結(jié)點(diǎn)內(nèi)部都需要有效快捷的信息交流，房地產(chǎn)企業(yè)作為精益供應(yīng)鏈的核心企業(yè)，必須建立可靠的信息交流平臺(tái)。

6.動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈要實(shí)現(xiàn)跨企業(yè)合作，房地產(chǎn)企業(yè)需要讓每個(gè)精益供應(yīng)鏈成員最大限度為最終顧客提供最有效價(jià)值的服務(wù)。房地產(chǎn)企業(yè)要在精益供應(yīng)鏈上的每個(gè)節(jié)點(diǎn)采取動(dòng)態(tài)合作模式，不斷淘汰不符合標(biāo)準(zhǔn)的合作企業(yè)，保留為房地產(chǎn)項(xiàng)目能夠提供最大價(jià)值的優(yōu)秀合作伙伴。通過(guò)優(yōu)勝劣汰的動(dòng)態(tài)合作機(jī)制，促使整個(gè)精益供應(yīng)鏈在最優(yōu)的狀態(tài)下運(yùn)行。

三、房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)子節(jié)點(diǎn)運(yùn)作

從工作內(nèi)容來(lái)看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合作伙伴包括了規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、咨詢、招投標(biāo)、工程監(jiān)理、營(yíng)銷(xiāo)策劃、材料供應(yīng)、銷(xiāo)售等諸多的單位。本文精益供應(yīng)鏈集成開(kāi)發(fā)模式中，為減少浪費(fèi)、提高效率，最終將房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈的合作企業(yè)歸結(jié)為:設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟和咨詢動(dòng)態(tài)聯(lián)盟等。供應(yīng)鏈合作伙伴動(dòng)態(tài)聯(lián)盟，是指供應(yīng)鏈子節(jié)點(diǎn)內(nèi)部?jī)蓚€(gè)或者兩個(gè)以上成員構(gòu)成的合作與協(xié)調(diào)的關(guān)系。每個(gè)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中有多家合作企業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)合作，采取動(dòng)態(tài)合作機(jī)制。

(一)設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益設(shè)計(jì)

從項(xiàng)目管理的角度而言，項(xiàng)目開(kāi)始施工之后，成本控制的作用很有限，對(duì)于整個(gè)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，降低成本，提高項(xiàng)目效益，重點(diǎn)主要是在設(shè)計(jì)階段。盡管設(shè)計(jì)費(fèi)用一般只占總成本的1.5%-2%，但是對(duì)工程造價(jià)的影響很大。所以設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的精益企業(yè)，應(yīng)該采取精益設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、營(yíng)銷(xiāo)的整合。

精益設(shè)計(jì)要求詳細(xì)分析、理解和滿足施工企業(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)和最終用戶需求;整合設(shè)計(jì)方案與施工流程;最小化后續(xù)工作變更，減少或消除返工，避免浪費(fèi);增進(jìn)項(xiàng)目成員之間的溝通和理解。設(shè)計(jì)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)應(yīng)在精益管理平臺(tái)基礎(chǔ)上，形成設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)、營(yíng)銷(xiāo)、咨詢等多家合作企業(yè)組成的聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)形成一個(gè)積極參與合作的整體，共同向房地產(chǎn)企業(yè)和最終顧客負(fù)責(zé)。

(二)施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益施工

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，施工企業(yè)通過(guò)招投標(biāo)取得建筑工程項(xiàng)目，多遵循合理低價(jià)的原則，因此企業(yè)利潤(rùn)空間十分有限，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的首要問(wèn)題是提高效率，降低成本。作為房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈上的施工企業(yè)必然要實(shí)行精益施工，從而提高企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的競(jìng)爭(zhēng)力。

精益施工是指工程進(jìn)行時(shí)，根據(jù)最終顧客要求實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化、浪費(fèi)最小化。與傳統(tǒng)的“推進(jìn)式”施工方式不同，精益施工采用“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)。只有“拉動(dòng)式”控制系統(tǒng)才能真正做到適時(shí)適量的施工。施工計(jì)劃部門(mén)只制定各主要施工階段(樁基階段、基礎(chǔ)階段、主體階段、裝修階段)的主要施工計(jì)劃，其他各分項(xiàng)工程及各工序根據(jù)各階段的最終計(jì)劃，按下道工序、各分項(xiàng)工程的需求來(lái)制定施工計(jì)劃，最終實(shí)現(xiàn)各工序之間、各分項(xiàng)工程的間隔時(shí)間為零的極限。精益施工最終將成為施工企業(yè)在施工動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中獲取發(fā)展的關(guān)鍵。

(三)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟:精益營(yíng)銷(xiāo)

現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)在管理過(guò)程中堅(jiān)持以“市場(chǎng)為導(dǎo)向、客戶為中心、效益為目標(biāo)”的經(jīng)營(yíng)理念。這些理念正是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的起點(diǎn)，精益思想提倡以客戶為中心，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，帶動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟中的營(yíng)銷(xiāo)合作企業(yè)實(shí)行精益營(yíng)銷(xiāo)，正是房地產(chǎn)銷(xiāo)售中的重中之重。

精益營(yíng)銷(xiāo)首先就要根據(jù)顧客需求設(shè)計(jì)出人性化的優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)來(lái)保證銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的提升;把完成優(yōu)質(zhì)的銷(xiāo)售服務(wù)當(dāng)作新的起點(diǎn)，提倡以顧客為中心，不僅僅向顧客提品和服務(wù)，而且要把顧客看作管理過(guò)程的組成部分，同時(shí)根據(jù)顧客的需求對(duì)產(chǎn)品做出創(chuàng)新。精益營(yíng)銷(xiāo)同時(shí)需要真正落實(shí)房地產(chǎn)銷(xiāo)售流程標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化，增強(qiáng)員工參與意識(shí)與質(zhì)量意識(shí)。精益營(yíng)銷(xiāo)核心目標(biāo)就是營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)態(tài)聯(lián)盟的精益企業(yè)消除銷(xiāo)售過(guò)程中的一切浪費(fèi)，最大限度地提高銷(xiāo)售過(guò)程的有效性，盡善盡美地滿足最終顧客的需求。

(四)精益管理平臺(tái)

為了保證整個(gè)精益供應(yīng)鏈的暢通，所有合作企業(yè)都圍繞客戶需求來(lái)進(jìn)行運(yùn)作，由核心企業(yè)組織整個(gè)精益供應(yīng)鏈上的所有參與者組成核心企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)，快速響應(yīng)客戶個(gè)性化需求。核心企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)聯(lián)合團(tuán)隊(duì)構(gòu)成如圖2所示。核心企業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理團(tuán)隊(duì)通過(guò)有效地信息交流機(jī)制，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)階段，引入供應(yīng)鏈上各環(huán)節(jié)中的合作伙伴共同參與，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的有效的精益化管理。

四、結(jié)論

基于當(dāng)前房地產(chǎn)消費(fèi)者的多樣化、個(gè)性化的需求，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始從成本和質(zhì)量的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向基于時(shí)間和客戶需求的競(jìng)爭(zhēng)，由客戶的需求拉動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成為可能。本文通過(guò)導(dǎo)入房地產(chǎn)精益供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)作過(guò)程中與合作企業(yè)的集成，構(gòu)造了基于精益供應(yīng)鏈管理的房地產(chǎn)集成開(kāi)發(fā)模式，真正實(shí)現(xiàn)了以最終顧客為中心的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)理念，增強(qiáng)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力。需要注意的是，應(yīng)用精益供應(yīng)鏈改造房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，應(yīng)該詳細(xì)透徹的了解開(kāi)發(fā)企業(yè)特點(diǎn)，對(duì)癥下藥，具體的實(shí)施仍需要按照房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際進(jìn)行深入分析探討。

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篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)管理；成本控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

前言：

隨著我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作成為了企業(yè)提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷(xiāo)售及后勤部門(mén)進(jìn)行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理、項(xiàng)目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來(lái)開(kāi)展房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理工作。

1．我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀

1.1市場(chǎng)現(xiàn)狀。上世紀(jì)90年末至今，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)速度接近25%。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱地位和作用顯而易見(jiàn)。然而我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)既處于高速發(fā)展期，又處于轉(zhuǎn)型、過(guò)渡期，市場(chǎng)發(fā)育還不成熟，行為還不規(guī)范，市場(chǎng)運(yùn)行中還存在諸多風(fēng)險(xiǎn)。既需要警惕房地產(chǎn)市場(chǎng)的“泡沫性過(guò)熱”現(xiàn)象出現(xiàn)，還需要警惕由于政府工程規(guī)模過(guò)大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過(guò)熱”危險(xiǎn)。現(xiàn)實(shí)要求政府和企業(yè)要共同把握市場(chǎng)脈搏，通過(guò)“無(wú)形的手”和“有形的手”，共同促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康的發(fā)展。

1.2政府對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的物質(zhì)文化需求的內(nèi)在要求，有利于促進(jìn)消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需，拉動(dòng)投資，增加就業(yè)，推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。

1.3消費(fèi)者對(duì)現(xiàn)狀的態(tài)度。大多數(shù)消費(fèi)者關(guān)心的問(wèn)題是現(xiàn)在買(mǎi)房是否合算，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)再度升高，質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的房產(chǎn)是否能夠真正買(mǎi)到，購(gòu)房置業(yè)成為城鎮(zhèn)居民消費(fèi)和投資關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。

2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的意義

成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，微利時(shí)代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的戰(zhàn)略意義有時(shí)甚至比規(guī)模擴(kuò)張更為重要。

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量過(guò)大，其中除宏觀經(jīng)濟(jì)體制方面的原因外，也有其價(jià)格形成機(jī)制方面的原因。根據(jù)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，商品房如果售價(jià)下調(diào)則有助于樓市跑量。開(kāi)發(fā)商之所以長(zhǎng)年不能下調(diào)售價(jià)，其中一個(gè)主要原因就是由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制不力，成本居高不下的緣故。從宏觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制進(jìn)行研究，對(duì)合理利用土地資源，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫經(jīng)濟(jì)，減少國(guó)民經(jīng)濟(jì)損失有著一定的意義。

隨著國(guó)家逐步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)范，特別是國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)土地市場(chǎng)的管理與整頓，對(duì)經(jīng)營(yíng)性用地取消了有不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)及暗箱操作之嫌的協(xié)議取得土地使用權(quán)的方式，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)必須按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)范的要求進(jìn)行，即必須以掛牌、招標(biāo)、拍賣(mài)方式取得，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)始逐步走上了集約化經(jīng)營(yíng)管理的發(fā)展道路。國(guó)家加強(qiáng)了金融市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，對(duì)資本市場(chǎng)各種違規(guī)行為加以整頓和規(guī)范，同時(shí)抑制房地產(chǎn)過(guò)度的市場(chǎng)消費(fèi)需求；使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正認(rèn)識(shí)到以極高的財(cái)務(wù)杠桿進(jìn)行高風(fēng)險(xiǎn)、粗放式的開(kāi)發(fā)已成往事，必須踏踏實(shí)實(shí)地合理利用資金，加強(qiáng)成本控制，練好內(nèi)功。

隨著中國(guó)加入WTO后房地產(chǎn)業(yè)的日益放開(kāi)，一些資本實(shí)力雄厚或有相當(dāng)融資能力的境外企業(yè)的涌入（如和記黃浦、新鴻基、恒基等）以及國(guó)內(nèi)的一些集團(tuán)型企業(yè)在全國(guó)的擴(kuò)張（如萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)、世貿(mào)等），房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)將更加日趨激烈，在同等條件下，在未來(lái)售價(jià)不明確或只能預(yù)估售價(jià)的情況下，只有成本控制得較好的企業(yè)才有可能在土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中有相對(duì)的比較優(yōu)勢(shì)，才有可能取得土地的使用權(quán)及開(kāi)發(fā)權(quán)，成本控制不力的企業(yè)必將會(huì)被市場(chǎng)所淘汰。

房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤(rùn)騰出了上升的空間，也有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)跑量。從微觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷(xiāo)售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意義。

3．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制與管理的關(guān)系

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制與房地產(chǎn)管理密不可分。房地產(chǎn)管理包括規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，這四個(gè)方面的管理都與成本控制有著密切的關(guān)系。必須進(jìn)行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本控制的核心工作。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工的脫節(jié)也帶來(lái)了許多嚴(yán)重成本問(wèn)題，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，成本增加。為了解決這類(lèi)問(wèn)題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法?？墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最優(yōu)化，成本控制的合理化。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理中，設(shè)計(jì)者應(yīng)根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)易行的方案；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒ǎ谝?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)設(shè)計(jì)者給出相關(guān)建議，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難?？墒┕ば苑治鰪?qiáng)調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的建筑工程設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行討論、分析并提出改進(jìn)的辦法。

許多情況下，施工單位或開(kāi)發(fā)商的成本控制部門(mén)、工程管理部門(mén)未能和設(shè)計(jì)單位溝通或達(dá)成意見(jiàn)上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致，并使建筑成本增加。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工必須要具備以下條件：

3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開(kāi)研究會(huì)議，通過(guò)有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)，從而達(dá)到減少開(kāi)發(fā)成本的目的。

3.2可施工性分析的盡早實(shí)施。在工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項(xiàng)目的整體成本，可施工性研究對(duì)工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、開(kāi)發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段呈遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開(kāi)發(fā)商和施工單位應(yīng)該將可施工性分析盡早實(shí)施，并做好前期的項(xiàng)目決策。

3.3在建設(shè)過(guò)程中持續(xù)開(kāi)展研究。可施工性分析強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。另一方面，通過(guò)系統(tǒng)的計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行完整的紀(jì)錄并改進(jìn)，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實(shí)現(xiàn)知識(shí)的共享和再利用。

4．結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代城市的不斷進(jìn)步與我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)大，不但加速改善了我國(guó)居民的住房條件,也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想要獲取長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本控制工作，使開(kāi)發(fā)企業(yè)有利可圖，才能不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[l]李元明．房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理之淺見(jiàn)[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2.

[2]仇慎謙．物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問(wèn)題的研究．中國(guó)物業(yè)管理．2002年3月．

篇5

【關(guān)鍵詞】建筑工程；項(xiàng)目管理；協(xié)調(diào)；平衡

1 前言

近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要，它的迅猛發(fā)展已使其成為了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來(lái)看，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長(zhǎng)期，仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)周期之中，其主要內(nèi)容按過(guò)程順序可分為規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，做好工程全過(guò)程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤(pán)獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問(wèn)題。

2 開(kāi)發(fā)管理

開(kāi)發(fā)管理是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷(xiāo)售及后勤部門(mén)進(jìn)行的組織和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營(yíng)模式。

開(kāi)發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力，建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，不斷開(kāi)發(fā)出適銷(xiāo)對(duì)路的深受顧客喜愛(ài)的住宅或商用房。開(kāi)發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營(yíng)，核心在于工程項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程，而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的具體要求。

3 施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過(guò)程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司一般由工程管理部門(mén)具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來(lái)確定。常見(jiàn)的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工）承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國(guó)，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來(lái)進(jìn)行，即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來(lái)完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤(pán)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來(lái)進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開(kāi)發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開(kāi)發(fā)企業(yè)委托CM單位，以一個(gè)承包商的身份，采取Fast Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來(lái)進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開(kāi)發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的：在合理的成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開(kāi)發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過(guò)施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查（包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等）、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施，開(kāi)發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

4 建筑工程開(kāi)發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開(kāi)發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容（部分地體現(xiàn)在開(kāi)發(fā)管理工作中）。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高；但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來(lái)了很多問(wèn)題。比如，設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使設(shè)計(jì)方案施工困難，影響項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度；或者施工單位經(jīng)驗(yàn)不足，不太懂建筑設(shè)計(jì)，未能“按圖施工”。為了解決這類(lèi)問(wèn)題，工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法?？墒┕ば裕–onstructability）是指“將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)最佳地應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、采購(gòu)和現(xiàn)場(chǎng)操作中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中，也即建筑師、工程師根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案；項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理人員依據(jù)該方案，考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工（管理）經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸し?，在?guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑師、工程師提出建議，在一定程度上影響設(shè)計(jì)方案，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難?？墒┕ば詮?qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性，比如場(chǎng)地大小、施工設(shè)備、時(shí)間氣候以及勞動(dòng)成本等方面的限制在設(shè)計(jì)中未能加以考慮，可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行討論、分析和改進(jìn)。

另一方面，施工單位或開(kāi)發(fā)商的工程管理部門(mén)未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

4.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者，開(kāi)發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開(kāi)研究會(huì)議。通過(guò)有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

4.2 盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說(shuō)明一旦提交要更改就比較困難了，因此開(kāi)發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開(kāi)發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

4.3 持續(xù)開(kāi)展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過(guò)程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過(guò)計(jì)劃和總結(jié)，將研究過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無(wú)序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

5 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的全過(guò)程中實(shí)施顧客滿意管理，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)，加強(qiáng)管理，并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)：

[1]畢星，翟麗.項(xiàng)目管理.上海復(fù)旦大學(xué)出版社，2002-12.

篇6

一、市場(chǎng)定位與產(chǎn)品設(shè)計(jì)定位

根據(jù)前期市場(chǎng)分析，確定項(xiàng)目的整體市場(chǎng)定位，并確定目標(biāo)客戶群定位，進(jìn)行目標(biāo)客戶群體分析，在市場(chǎng)定位和營(yíng)銷(xiāo)策劃總體思路下，提出產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)基本要求，協(xié)助確定符合市場(chǎng)需求和投資回報(bào)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案，產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念，最終完成產(chǎn)品定位。

具體內(nèi)容包括：項(xiàng)目總體市場(chǎng)定位；目標(biāo)人群定位；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體規(guī)劃建議；組團(tuán)規(guī)劃建議；交通道路規(guī)劃建議；戶型設(shè)計(jì)建議；整體風(fēng)格建議；外立面設(shè)計(jì)建議 園林景觀規(guī)劃建議；社區(qū)配套設(shè)施；會(huì)所建議；樓宇配套建議；建議裝修標(biāo)準(zhǔn)建議；裝飾材料建議；物業(yè)管理建議。

二、市場(chǎng)推廣策劃

根據(jù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析和項(xiàng)目自身優(yōu)劣勢(shì)分析，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)需求，制定有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，為產(chǎn)品上市銷(xiāo)售做好準(zhǔn)備。

內(nèi)容包括市場(chǎng)推廣主題策略；營(yíng)銷(xiāo)策略；銷(xiāo)售策略；市場(chǎng)推廣工具設(shè)計(jì)（VI設(shè)計(jì)及宣傳品、銷(xiāo)售工具設(shè)計(jì)）；廣告設(shè)計(jì)創(chuàng)作；媒體投放；公關(guān)活動(dòng)策劃等。

具體內(nèi)容是：

（1）市場(chǎng)推廣主題定位：市場(chǎng)推廣主題，市場(chǎng)推廣概念；

（2）項(xiàng)目核心賣(mài)點(diǎn)提煉。

（3）項(xiàng)目案名建議。

（4）銷(xiāo)售策略：開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，定價(jià)方法，付款方式，銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計(jì)劃，銷(xiāo)售控制。

（5）廣告策略 ：廣告推廣階段計(jì)劃，廣告推廣目標(biāo)，訴求人群 項(xiàng)目訴求重點(diǎn)，各類(lèi)廣告創(chuàng)意（報(bào)紙，戶外，電播等）。

（6）媒體投放策略 ：媒體選擇，媒體組合，投放預(yù)算，媒體計(jì)劃，媒體排期。

（7）公關(guān)策略：媒體公關(guān)，軟文撰寫(xiě)，公關(guān)活動(dòng)策劃，協(xié)助活動(dòng)執(zhí)行。

三、項(xiàng)目銷(xiāo)售策劃（項(xiàng)目銷(xiāo)售階段）

制定銷(xiāo)售計(jì)劃，協(xié)助展開(kāi)促銷(xiāo)工作，做好銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理以實(shí)現(xiàn)預(yù)定銷(xiāo)售時(shí)間計(jì)劃和收入計(jì)劃。

具體內(nèi)容包括：

1、開(kāi)盤(pán)時(shí)機(jī)選擇，回款計(jì)劃，回款方式，定價(jià)方法，付款方式。

2、銷(xiāo)售組織，銷(xiāo)售計(jì)劃，銷(xiāo)售控制，銷(xiāo)售流程，統(tǒng)一說(shuō)辭。

3、銷(xiāo)售培訓(xùn)，銷(xiāo)售制度，銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)包裝策略，樣板間策略。

4、布開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，讓訪客變?yōu)闃I(yè)主。

5、銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)管理，客戶資料管理，客戶服務(wù)跟蹤，促銷(xiāo)計(jì)劃。

6、促銷(xiāo)策略，月度資金分配，月度銷(xiāo)售分析，競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手跟蹤。

7、市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)分析，深度賣(mài)點(diǎn)挖掘，價(jià)格策略調(diào)整，銷(xiāo)售策略調(diào)整。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)觀念的演變:

（1）生產(chǎn)觀念階段：人們普遍喜歡低廉的房產(chǎn)。

（2）產(chǎn)品觀念階段：人們的需求并非局限于價(jià)格上，還有高質(zhì)量，好性能和多樣化的特色。

（3）推銷(xiāo)觀念階段：顧客總是處于被動(dòng)地位，通常對(duì)產(chǎn)品的判斷力不足。

（4）市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)觀念階段：與推銷(xiāo)階段相比，市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)階段將企業(yè)和顧客在產(chǎn)品關(guān)系上單向的“推”轉(zhuǎn)化到企業(yè)主導(dǎo)的“推”和“拉”結(jié)合的模式。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃分3個(gè)階段：(1)單項(xiàng)策劃階段。(2)綜合策劃階段。(3)復(fù)合策劃階段。

房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的類(lèi)型 :

（1）房地產(chǎn)投資營(yíng)銷(xiāo)。

（2）房地產(chǎn)定位營(yíng)銷(xiāo)。

（3）房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)。

（4）房地產(chǎn)形象營(yíng)銷(xiāo)。

（5）房地產(chǎn)建筑質(zhì)量。

營(yíng)銷(xiāo)策劃走向誤區(qū)：

（1）過(guò)分夸大營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用。

（2）忽視營(yíng)銷(xiāo)策劃的作用。

（3）營(yíng)銷(xiāo)策劃的“經(jīng)驗(yàn)論”。

篇7

策劃組織架構(gòu)是實(shí)施房地產(chǎn)策劃的核心靈魂。結(jié)合房地產(chǎn)策劃階段，在房地產(chǎn)策劃過(guò)程中需要有項(xiàng)目決策、項(xiàng)目報(bào)批、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目招標(biāo)、項(xiàng)目施工、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收，分別對(duì)應(yīng)項(xiàng)目管理活動(dòng)階段工作，需要設(shè)立專門(mén)的房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目部門(mén)實(shí)施管理工作。在房地產(chǎn)策劃工作中，項(xiàng)目經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)項(xiàng)目整體管理工作，下設(shè)報(bào)建管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目前期可行性分析、報(bào)建審批工作，設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)策劃工作，招標(biāo)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)建筑施工工作，施工管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目具體施工現(xiàn)場(chǎng)管理和監(jiān)督管理工作，造價(jià)管理部負(fù)責(zé)房地產(chǎn)項(xiàng)目整體估算、預(yù)算、預(yù)決算控制工作。

2.項(xiàng)目計(jì)劃管理——策劃工作分解

房地產(chǎn)策劃工作按照工作流程進(jìn)行結(jié)構(gòu)分解，即將策劃總體工作分解為任務(wù)模塊，并確保各模塊之間形成聯(lián)動(dòng)機(jī)制，實(shí)現(xiàn)策劃各模塊工作配合順暢運(yùn)轉(zhuǎn)。為此，房地產(chǎn)策劃項(xiàng)目組織部門(mén)應(yīng)在不同的策劃階段，以項(xiàng)目經(jīng)理辦公室為牽頭，實(shí)現(xiàn)各部門(mén)工作協(xié)調(diào)實(shí)施。根據(jù)房地產(chǎn)策劃各階段的具體工作任務(wù)，結(jié)合項(xiàng)目組織部門(mén)進(jìn)行科學(xué)分工，做到責(zé)任到人，確保房地產(chǎn)策劃所有部門(mén)和員工能夠各司其職，整體聯(lián)動(dòng)。在房地產(chǎn)項(xiàng)目具體策劃工作中，進(jìn)行項(xiàng)目工作分解，可以將房地產(chǎn)項(xiàng)目劃分為市場(chǎng)分析、市場(chǎng)需求調(diào)研分析、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃五大模塊，其中市場(chǎng)分析模塊包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r及預(yù)測(cè)、房地產(chǎn)所在區(qū)域城建規(guī)劃兩大工作任務(wù)，市場(chǎng)需求調(diào)研分析包括土地市場(chǎng)供求分析、年度區(qū)域土地供求分析、價(jià)格走勢(shì)分析三大工作任務(wù)；項(xiàng)目定位包括房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)定位、客戶群體定位、產(chǎn)品方案和售價(jià)確定三大工作任務(wù)；項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括項(xiàng)目平面規(guī)劃、項(xiàng)目戶型分析、項(xiàng)目園林景觀和項(xiàng)目室內(nèi)設(shè)計(jì)四大工作任務(wù)；項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策劃包括入市時(shí)機(jī)、營(yíng)銷(xiāo)思路和市場(chǎng)推廣策略三大工作任務(wù)。

3.項(xiàng)目實(shí)施管理——關(guān)鍵控制點(diǎn)

在項(xiàng)目組織管理和項(xiàng)目計(jì)劃管理工作結(jié)束后，要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)確保落實(shí)項(xiàng)目工作分解中的各項(xiàng)工作任務(wù)，保證各項(xiàng)工作任務(wù)的質(zhì)量。項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)，緊抓項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的關(guān)鍵環(huán)節(jié)進(jìn)行控制，即關(guān)鍵控制點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施整體狀況進(jìn)行查缺補(bǔ)漏，有效監(jiān)督，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理“以點(diǎn)帶線+以線帶面”全程管理，做好項(xiàng)目實(shí)施管理。此外，項(xiàng)目經(jīng)理還需要結(jié)合項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況進(jìn)行有效控制，制定項(xiàng)目應(yīng)急預(yù)案，消除項(xiàng)目后顧之憂。在房地產(chǎn)項(xiàng)目市場(chǎng)分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)環(huán)境的分析比較，房地產(chǎn)項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比分析、房地產(chǎn)成功項(xiàng)目案例借鑒啟示、結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目土地性質(zhì)分析項(xiàng)目?jī)r(jià)值，為房地產(chǎn)項(xiàng)目定位提高數(shù)據(jù)支撐；在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品方案分析中，策劃工作關(guān)鍵控制點(diǎn)在：參照土地、客戶、市場(chǎng)進(jìn)行環(huán)境分析，確定房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)的定位，確定項(xiàng)目客戶群體定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品定位，確定項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格，實(shí)現(xiàn)和市場(chǎng)快速有效對(duì)接。按照房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃工作側(cè)重點(diǎn)，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度周期進(jìn)行計(jì)劃、控制，最終對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行整體評(píng)估；在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：產(chǎn)品設(shè)計(jì)涉及到房地產(chǎn)整個(gè)項(xiàng)目元素設(shè)計(jì)規(guī)劃，是房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品策劃的重要點(diǎn)，是房地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)營(yíng)銷(xiāo)包裝的重要過(guò)程，具體包括土地平面規(guī)劃、戶型設(shè)計(jì)、園林景觀設(shè)計(jì)、交通道路規(guī)劃、智能化系統(tǒng)、建筑設(shè)計(jì)等方面；在房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)方案分析中，策劃工作的關(guān)鍵控制點(diǎn)在：銷(xiāo)售方案和市場(chǎng)推廣方案。其中，銷(xiāo)售方案要做好賣(mài)點(diǎn)提煉、形象定位、制定銷(xiāo)售策略、價(jià)格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費(fèi)用統(tǒng)籌和具體推廣策略的策劃工作。

4.項(xiàng)目評(píng)估管理——反饋總結(jié)

篇8

［關(guān)鍵詞］房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；成本控制；管理

我國(guó)自改革開(kāi)放以來(lái)，在社會(huì)和經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，有效推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)良好的發(fā)展，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展已經(jīng)具有一定的規(guī)模，不僅成為了社會(huì)發(fā)展過(guò)程中的重要支柱企業(yè)，還為國(guó)家以及地方財(cái)政做出了巨大的貢獻(xiàn)。而隨著一些國(guó)有大中型企業(yè)的加入，使得房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越發(fā)激烈，但是不少房地產(chǎn)企業(yè)依舊使用傳統(tǒng)的方式和手段來(lái)進(jìn)行預(yù)算，而企業(yè)自身都不具備事前防范的意識(shí)，通常都是在事情發(fā)生以后再進(jìn)行管控，因此使得房地產(chǎn)成本管控水平的提升就受到了嚴(yán)重的影響，所以一定要將成本管控落實(shí)到實(shí)際中，進(jìn)而更好的推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。

1簡(jiǎn)述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中的成本管控

1．1成本管控的含義

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所使用的成本管理，就是房產(chǎn)企業(yè)在建設(shè)相應(yīng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目過(guò)程中對(duì)所支出費(fèi)用、消耗各項(xiàng)資源等進(jìn)行有效且合理的管控過(guò)程。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行有效的管理和控制，進(jìn)而減少實(shí)際成本投入，提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的整體收益。一般開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程中包含了獲取土地階段、投資階段、決策階段、規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、施工階段、竣工驗(yàn)收階段［1］。

1．2管控原則

在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管理一定要按照以下原則來(lái)進(jìn)行，只有這樣才能夠保證成本管控的有效性。首先，整體成本最小化原則。在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管控期間，一定不能過(guò)于片面的追求某一時(shí)期內(nèi)成本最小化，而是要放眼全局，從整體的角度上來(lái)對(duì)項(xiàng)目成本進(jìn)行管控，進(jìn)而保證項(xiàng)目整體能夠?qū)⒊杀究刂圃谧钚》秶鷥?nèi)。其次，全面成本管控原則。在成本管控期間，一定要借助于整體的力量，并在各部門(mén)和人員良好溝通的基礎(chǔ)上，對(duì)影響項(xiàng)目成本的實(shí)際因素進(jìn)行管控，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目成本管控進(jìn)行合理且科學(xué)的管控［2］。再次，責(zé)任制原則。想要保證項(xiàng)目成本管控能順利且良好的進(jìn)行，就一定制定完善的成本管控目標(biāo)，進(jìn)一步明確各相關(guān)部門(mén)以及人員職能和責(zé)任，然后再按照管控目標(biāo)的完成情況，來(lái)對(duì)其進(jìn)行相應(yīng)的評(píng)價(jià)和考核，進(jìn)而達(dá)到激勵(lì)相關(guān)人員主動(dòng)參與到項(xiàng)目成本的管控過(guò)程。第四，有效化原則。就是以最少的成本、人力、物力等方面的投入，高效率的完成相應(yīng)工作，進(jìn)而獲得最大的收益，達(dá)到經(jīng)濟(jì)有效性目的。最后，科學(xué)化原則，在進(jìn)行成本管控過(guò)程，一定要使用科學(xué)且有效的方式來(lái)完成管控，這些科學(xué)方法中包含了科學(xué)的預(yù)測(cè)和決策方法、價(jià)值工程以及不確定分析法等。

1．3管理內(nèi)容

通常情況下，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理過(guò)程中不僅包含了項(xiàng)目計(jì)劃、成本估算、成本預(yù)算、成本控制以及成本核算等。其中項(xiàng)目資源計(jì)劃就是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)期間所使用的資源類(lèi)型、使用數(shù)量以及使用時(shí)間等進(jìn)行分析和確定，進(jìn)而保證成本管理能夠順利進(jìn)行；成本估算就是以完善的資源計(jì)劃作為基礎(chǔ)，并充分結(jié)合相應(yīng)的市場(chǎng)價(jià)格信息，進(jìn)而對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際成本支出進(jìn)行估算和確定；成本預(yù)算一定要按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際施工進(jìn)度和水平，從而對(duì)各分項(xiàng)目的成本以及工程總成本進(jìn)行預(yù)算；成本控制是按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本復(fù)算，然后對(duì)成本預(yù)算與實(shí)際成本之間所存在的差異進(jìn)行分析，并使用完善且科學(xué)的措施和方法來(lái)對(duì)誤差進(jìn)行糾正，進(jìn)而使項(xiàng)目成本預(yù)算在可控范圍之內(nèi)；成本核算就是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)期間所產(chǎn)生的各項(xiàng)成本、單位面積建設(shè)成本以及項(xiàng)目總成本進(jìn)行相應(yīng)的記錄，進(jìn)而有效為項(xiàng)目成本管控提供相應(yīng)的數(shù)據(jù)參考［3］。雖然對(duì)成本管理的內(nèi)容進(jìn)行了有效的明確，但是在實(shí)際成本管控過(guò)程，并不具備十分明顯的且較為嚴(yán)格的界限，使得管理內(nèi)容之間經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)相互影響又相互促進(jìn)的現(xiàn)象，因此在實(shí)際管理過(guò)程中就要按照完善且科學(xué)的流程來(lái)進(jìn)行成本管理。

2房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本控制的策略

2．1投資決策過(guò)程中的成本控制

想要保證項(xiàng)目成本管理的科學(xué)性以及合理性，就一定要保證項(xiàng)目實(shí)際決策的正確性，因?yàn)橐坏╉?xiàng)目決策不準(zhǔn)確就會(huì)使成本支出沒(méi)有任何效用，并且還會(huì)在一定程度上造成嚴(yán)重的浪費(fèi)，嚴(yán)重的就會(huì)導(dǎo)致無(wú)法挽回的損失出現(xiàn)，所以一定要在事前就對(duì)其成本進(jìn)行有效管控，保證所做決策的正確性，進(jìn)而減少因?yàn)闆Q策失誤而導(dǎo)致的損失出現(xiàn)。因此投資決策階段的成本管控需要對(duì)可研成本進(jìn)行編制，并且還要求企業(yè)內(nèi)部各職能部門(mén)能夠進(jìn)行良好的溝通與配合，進(jìn)而保證可研成本的全民性。但是還需要注意的是，可研成本的編制以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目決策是一項(xiàng)具有系統(tǒng)系以及專業(yè)性較強(qiáng)的工作，因此一定要保證可研成本測(cè)算的精準(zhǔn)性，進(jìn)而保證決策的合理性。此外在實(shí)際編制過(guò)程中，一定要根據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況，在充分結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部各部門(mén)和人員的狀況來(lái)組建全新的項(xiàng)目小組，從而保證投資決策期間的成本控制工作可以順利的完成［4］。不僅如此，想要進(jìn)一步保證可研成本工作能夠做到測(cè)算準(zhǔn)確、合理，就要做好以下幾個(gè)方面的工作：首先，要盡最大限度的做好市場(chǎng)調(diào)查工作。加強(qiáng)對(duì)可能會(huì)影響開(kāi)發(fā)項(xiàng)目因素的研究，如，社會(huì)因素、市場(chǎng)因素等。同時(shí)為了進(jìn)一步保證項(xiàng)目預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確定，一定要對(duì)項(xiàng)目建設(shè)期間的市場(chǎng)需求以及供給情況進(jìn)行調(diào)查分析，進(jìn)而保證項(xiàng)目成本測(cè)算的合理性。其次，要對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)做出正確的評(píng)價(jià)。在進(jìn)行評(píng)價(jià)工作時(shí)，必須要按照開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際規(guī)劃情況，充分對(duì)項(xiàng)目容積率、建設(shè)密度、建筑面積、建筑物實(shí)際高度以及不能夠出售的建筑面積比例等因素進(jìn)行考慮，并對(duì)這些影響因素進(jìn)行逐個(gè)分析，進(jìn)而保證評(píng)價(jià)的準(zhǔn)確性。同時(shí)，還要對(duì)項(xiàng)目自身開(kāi)發(fā)建設(shè)的性價(jià)比以及經(jīng)濟(jì)性等進(jìn)行評(píng)價(jià)，從而保證規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的有效性。最后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際定位一定要精準(zhǔn)。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位之前，一定要對(duì)項(xiàng)目所處地區(qū)、周?chē)h(huán)境、人流量等信息進(jìn)行匯總、分析、研究，然后在與項(xiàng)目周?chē)?lèi)型的房地產(chǎn)的實(shí)際售價(jià)等進(jìn)行分析，之后對(duì)產(chǎn)品、市場(chǎng)以及客戶等方面的定位，進(jìn)而有效對(duì)項(xiàng)目的回款周期以及回款額度等進(jìn)行預(yù)估，更好地對(duì)財(cái)務(wù)成本進(jìn)行預(yù)算。

2．2規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)程中的成本控制

現(xiàn)階段，大部門(mén)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際的規(guī)劃方案確定以后的一段時(shí)間內(nèi)，就要求對(duì)目標(biāo)成本進(jìn)行定稿和實(shí)施，這樣可以游俠達(dá)到成本前置的目的。一般情況下目標(biāo)成本是建立在可研成本基礎(chǔ)上，它還可以將科研階段內(nèi)所制定的指標(biāo)、方案、標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)一步落實(shí)和細(xì)化，一旦目標(biāo)成本完成落實(shí)以后，就不會(huì)輕易做出更改。同時(shí)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)期間一定要對(duì)以下幾點(diǎn)進(jìn)行有效管控，進(jìn)而保證規(guī)劃設(shè)計(jì)期間成本控制工作的良好［5］。如，項(xiàng)目中樓座組合形式、面積指標(biāo)、建筑結(jié)構(gòu)形式、項(xiàng)目結(jié)構(gòu)自身的經(jīng)濟(jì)性、項(xiàng)目層數(shù)、窗地比、外墻裝飾、園林景觀等。而在規(guī)劃方案確定以后，目標(biāo)成本也會(huì)隨之確定，但是一定要保證規(guī)劃設(shè)計(jì)的科學(xué)性以及合理性，只有這樣才能保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。并且確保建造成本的可控性，這是由于規(guī)劃設(shè)計(jì)方案對(duì)項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)、項(xiàng)目實(shí)際獲利等有著極為嚴(yán)重的影響，所以，在這一階段對(duì)成本進(jìn)行管控是非常重要，這樣一來(lái)不僅能夠提升項(xiàng)目各方面收益，還能提升成本控制成效和水平。然而想要更好的保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成本管控的良好就需要做好以下幾點(diǎn)：第一，做好投資估算工作。在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)之前，就需要對(duì)市場(chǎng)同類(lèi)型項(xiàng)目信息進(jìn)行收集、分析，然后編制出合理的投資估算報(bào)告，并且將其作為規(guī)劃設(shè)計(jì)以及目標(biāo)成本管控工作的參考和依據(jù)。第二，做好方案選擇工作。因?yàn)樵O(shè)計(jì)方案的差異也會(huì)使項(xiàng)目成本的不一致，因此在進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，一定要編制多個(gè)可行方案，然后對(duì)成本測(cè)算進(jìn)行對(duì)比，并從中選擇一個(gè)最為合適的方案，這樣不僅達(dá)到了對(duì)成本進(jìn)行管控的目標(biāo)，還能保證成本管控工作能夠順利進(jìn)行。第三，執(zhí)行成本限額設(shè)計(jì)。在對(duì)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)項(xiàng)目過(guò)程中，一定要嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)方案以及施工圖紙方案的隨意變更，減少因?yàn)樵O(shè)計(jì)不足或者是失誤而導(dǎo)致的無(wú)效成本出現(xiàn)，進(jìn)而致使目標(biāo)成本總額預(yù)算不足，使得房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生大量不必要的成本支出。

2．3招投標(biāo)過(guò)程成本控制

在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行招投標(biāo)期間，可以從以下幾個(gè)方面來(lái)對(duì)成本管理進(jìn)行控制，首先，選擇最為適合的施工企業(yè)。在招投標(biāo)過(guò)程中，如果三級(jí)施工單位的情況能夠滿足開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際需要，能夠滿足工程項(xiàng)目本身施工要求即可，就不用在找尋更高水平和資質(zhì)的施工企業(yè)。這是因?yàn)樵趯?duì)預(yù)算編制過(guò)程中，資質(zhì)較高的企業(yè)收取的費(fèi)用也會(huì)相對(duì)較高，因此房地產(chǎn)企業(yè)所要支出也會(huì)更高，這樣一來(lái)就提升了房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)成本。其次，做好招標(biāo)文件的編制文件。相關(guān)人員一定要在編制招標(biāo)文件之前對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)、資料等進(jìn)行收集、整理和探究，并結(jié)合市場(chǎng)行情、工程圖紙、以及行業(yè)規(guī)范等來(lái)對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行確定，然后還對(duì)有關(guān)條款、文件等進(jìn)行多次推敲，進(jìn)而可以對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行控制。再次，要對(duì)招標(biāo)參考價(jià)格進(jìn)行合理的編制。在實(shí)際招標(biāo)過(guò)程中一定要對(duì)招標(biāo)參考價(jià)格進(jìn)行合理編制，并且還要保證其精準(zhǔn)性以及合理性、符合市場(chǎng)規(guī)律性，只有這樣才能將其自身作用充分發(fā)揮出來(lái)。此外，保證招標(biāo)參考價(jià)格的合理性，還能達(dá)到減少工程成本，有效控制項(xiàng)目實(shí)際投資等目的。不僅要做好以上幾個(gè)方面的工作，還要做好施工范圍界定劃分、工程量清單的編制、參考價(jià)編制以及做好定標(biāo)與合同簽署等工作，只有這樣才能對(duì)招投標(biāo)過(guò)程中的成本進(jìn)行合理、有效管控［6］。

2．4項(xiàng)目整體施工期間的成本管控

首先，要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)自身成本以及財(cái)務(wù)管控制度的相關(guān)規(guī)定，來(lái)對(duì)合同進(jìn)行有效的執(zhí)行，并且還要明確房地產(chǎn)企業(yè)自身成本目標(biāo)和成本管理的實(shí)際需求，制定完善的管理體制，并將其相應(yīng)責(zé)任落實(shí)到各部門(mén)、各人員身上，這樣能夠有效使責(zé)任、權(quán)利清晰明了，更好地對(duì)成本支出進(jìn)行管理。其次，要做好合同資金計(jì)劃管理工作。在對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行建設(shè)期間，必須要根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況、施工進(jìn)度等對(duì)成本資金支付計(jì)劃進(jìn)行編制，進(jìn)而更好地達(dá)到對(duì)資金合理科學(xué)使用、節(jié)約成本，提升項(xiàng)目實(shí)際收益的目的。同時(shí)還要對(duì)資金使用計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)控，并且要根據(jù)施工方案來(lái)進(jìn)行有序施工，盡最大限度保證施工建設(shè)的順利，避免資源不必要的浪費(fèi)，只有這樣才能保證成本管控的合理性。此外，還應(yīng)該對(duì)項(xiàng)目合同、施工組織結(jié)構(gòu)、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)以及成本技術(shù)等多個(gè)方面進(jìn)行重視和管控，從而保證項(xiàng)目建設(shè)在成本支出方面是合理的。但是還需要注意的就是，在施工建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可能會(huì)受到多種外界因素的實(shí)際影響，因此一定要對(duì)施工期間做好現(xiàn)場(chǎng)簽證以及設(shè)計(jì)變更等工作進(jìn)行重視。所以為了進(jìn)一步簽證和變更工作的有序進(jìn)行，還要制定完善的制度，進(jìn)而對(duì)其進(jìn)行有效的約束，保證項(xiàng)目施工建設(shè)的順利，同時(shí)還有效減少了項(xiàng)目成本的支出，提升了項(xiàng)目的實(shí)際收益。最后，做好合同變更工作。在項(xiàng)目開(kāi)始成立時(shí)，就需要組建相應(yīng)的合同管理組織，然后對(duì)合同進(jìn)行研究和優(yōu)化，保證合同內(nèi)容、范圍的合理性，符合國(guó)家以及行業(yè)的規(guī)范和制度。盡可能減少合同中不清晰的條款存在，加強(qiáng)對(duì)合同變更的審查和審批，進(jìn)而從根本上提升合同執(zhí)行效率，提高成本控制水平。此外，在施工過(guò)程中經(jīng)常出現(xiàn)工程索賠等問(wèn)題，因此要使用具有前瞻性眼光來(lái)看待索賠事件，盡可能減少工程索賠事件的發(fā)生，并且還要對(duì)索賠風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分解、規(guī)避或者使轉(zhuǎn)移，進(jìn)而達(dá)到對(duì)工程造成進(jìn)行控制的效果。

2．5項(xiàng)目完工以后的成本控制

首先，要對(duì)有管資料進(jìn)行收集。按照完整性原則來(lái)進(jìn)行收集，為成本管控提供參考。其次，要按照合同項(xiàng)目來(lái)進(jìn)行有效結(jié)算，同時(shí)還要對(duì)這些資料進(jìn)行收集整理，然后編制成相應(yīng)的結(jié)算文件，為其他類(lèi)似項(xiàng)目提供參考依據(jù)［7］。

3結(jié)語(yǔ)

總而言之，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行成本管控，不僅能夠提升企業(yè)利潤(rùn)空間，還能夠有效推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)良好的發(fā)展，因此一定要對(duì)好各階段成本管控工作，進(jìn)而為企業(yè)發(fā)展提供動(dòng)力。

主要參考文獻(xiàn)

［1］楊松生．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本研究［J］．房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015（1）．

［2］陳霞勤．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程成本控制探析［J］．科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2015（13）．

［3］徐長(zhǎng)瞳．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段［J/OL］．城市建設(shè)理論研究：電子版，2015（19）．

［4］王洪霞．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目關(guān)鍵階段的成本控制解析［J/OL］．城市建設(shè)理論研究：電子版，2015（22）．

［5］楊云，何威鵬．新形勢(shì)下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的探討［J］．房地產(chǎn)導(dǎo)刊，2015（8）．

［6］李遠(yuǎn)，劉喜格．基于工程量清單計(jì)價(jià)模式下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招投標(biāo)階段成本控制研究［J/OL］．城市建設(shè)理論研究：電子版，2015（20）：4618－4619．

篇9

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；流程；風(fēng)險(xiǎn)控制

一、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施內(nèi)部控制的重要性

在房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段后，企業(yè)的資金、人員、市場(chǎng)等發(fā)展到了一定的規(guī)模，使得企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置、財(cái)務(wù)管理水平和人力資源的配備等方面需要進(jìn)一步的發(fā)展，以適應(yīng)企業(yè)發(fā)展的需要，從嚴(yán)管理企業(yè)，實(shí)現(xiàn)管理創(chuàng)新，使傳統(tǒng)的管理模式向現(xiàn)代企業(yè)管理過(guò)渡，因此加強(qiáng)內(nèi)部控制制度是不僅是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的內(nèi)在要求也是企業(yè)進(jìn)行內(nèi)部管理的需要，是現(xiàn)代企業(yè)最重要、最關(guān)鍵、最基本的一項(xiàng)管理方式。

二、房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程及風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程可以分為五個(gè)階段，分別是投資決策階段、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、工程施工階段、營(yíng)銷(xiāo)階段、后評(píng)價(jià)階段。

（一）投資決策階段

投資決策階段包括市場(chǎng)調(diào)研、可行性報(bào)告以及項(xiàng)目可行性評(píng)估決策。首先要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)信息、微觀經(jīng)濟(jì)信息、競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)信息和土地招拍信息進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研，然后出具可行性報(bào)告。可行性報(bào)告的內(nèi)容要涵蓋項(xiàng)目背景、投資環(huán)境分析、市場(chǎng)分析、項(xiàng)目策劃、經(jīng)濟(jì)測(cè)算、風(fēng)險(xiǎn)分析以及結(jié)論和建議。最后是項(xiàng)目可行性評(píng)估決策，包括可行性報(bào)告評(píng)審和項(xiàng)目可行性決策。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：預(yù)算與實(shí)際相差太大；可行性報(bào)告是否可行；投資環(huán)境分析不準(zhǔn)確；市場(chǎng)前景分析有偏差以及投資最高限額的估計(jì)。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段包括產(chǎn)品策劃、項(xiàng)目策劃和設(shè)計(jì)管理：產(chǎn)品策劃即通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查和潛在客戶群的分析，確定產(chǎn)品及市場(chǎng)定位，形成策劃報(bào)告；項(xiàng)目策劃即項(xiàng)目策劃包括根進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、制訂項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體計(jì)劃，編制項(xiàng)目開(kāi)發(fā)分階段工作計(jì)劃、編制成本控制計(jì)劃書(shū)、進(jìn)行經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、制訂項(xiàng)目資金統(tǒng)籌計(jì)劃、組建項(xiàng)目管理班子，配置相應(yīng)資源；設(shè)計(jì)管理包括設(shè)計(jì)計(jì)劃書(shū)、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)、設(shè)計(jì)委托、設(shè)計(jì)合同、規(guī)劃方案深化設(shè)計(jì)。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：造價(jià)控制；是否能優(yōu)化設(shè)計(jì)；規(guī)劃驗(yàn)收；樣板房的具體功能設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)方案脫離實(shí)際以及設(shè)計(jì)人員疏于現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)與檢查。

（三）工程施工階段

工程施工階段包括現(xiàn)場(chǎng)管理、技術(shù)管理和竣工驗(yàn)收?，F(xiàn)場(chǎng)管理階段包括監(jiān)理組織設(shè)計(jì)施工組織設(shè)計(jì)質(zhì)量管理進(jìn)度管理、安全管理、成本管理；技術(shù)管理包括設(shè)計(jì)變更以及技術(shù)資料的整理；竣工驗(yàn)收階段包括基礎(chǔ)驗(yàn)收、中間驗(yàn)收、主體驗(yàn)收、分項(xiàng)驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收和竣工備案。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：關(guān)鍵崗位職責(zé)是否明確；情況；施工過(guò)程中資金的管理；有沒(méi)有按規(guī)定進(jìn)行財(cái)產(chǎn)清查施工技術(shù)指標(biāo)是否明確；施工計(jì)劃；施工現(xiàn)場(chǎng)管理以及工程驗(yàn)收。

（四）營(yíng)銷(xiāo)階段

營(yíng)銷(xiāo)階段包括營(yíng)銷(xiāo)工作、營(yíng)銷(xiāo)推廣、和物業(yè)交付三個(gè)階段：營(yíng)銷(xiāo)工作包括營(yíng)銷(xiāo)方案、營(yíng)銷(xiāo)計(jì)劃、預(yù)售許可證辦理、客戶服務(wù)；營(yíng)銷(xiāo)推廣包括推廣計(jì)劃、顧問(wèn)公司選擇、活動(dòng)推廣、廣告推廣；物業(yè)交付包括物業(yè)驗(yàn)收和交付手續(xù)。

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：品牌風(fēng)險(xiǎn)；售樓合同；定價(jià)管理；銷(xiāo)售流程管理；折扣管理；特價(jià)審批；收款管理以及客戶關(guān)系的維護(hù)。

三、完善各階段的內(nèi)部控制

（一）投資決策階段

投資決策階段是建設(shè)工程造價(jià)控制的重要階段與項(xiàng)目決策前的準(zhǔn)備工作，對(duì)建設(shè)工程造價(jià)以及投產(chǎn)后的經(jīng)濟(jì)效益有著決定性的影響，因此要切實(shí)做好可行性研究，根據(jù)市場(chǎng)需要及發(fā)展前景合理確定建設(shè)規(guī)模。加強(qiáng)項(xiàng)目?jī)?yōu)化評(píng)選，細(xì)致做好投資估算，形成投資最高限額，以便有效地遏止“三超”現(xiàn)象。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

在投資控制完成后，真正的內(nèi)部控制就從設(shè)計(jì)階段開(kāi)始。后續(xù)的造價(jià)控制都是施工圖預(yù)算的基礎(chǔ)上進(jìn)行調(diào)整的。如果設(shè)計(jì)人員在設(shè)計(jì)階段未能進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，則勢(shì)必增加工程不必要的投入，從而造成浪費(fèi)。具體來(lái)講，企業(yè)應(yīng)該在定貨時(shí)留樣品，按樣品驗(yàn)貨，不符規(guī)定的退回并及時(shí)聯(lián)系第二供應(yīng)商。在設(shè)計(jì)時(shí)必須確定準(zhǔn)確的參數(shù)，非特殊情況供應(yīng)單位必須提供樣板，以防止無(wú)樣板的情況出現(xiàn)。

（三）工程施工階段

1.授權(quán)審批

科學(xué)授權(quán)應(yīng)當(dāng)與整個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理、會(huì)計(jì)政策、內(nèi)控目標(biāo)相結(jié)合，授權(quán)的方式方法應(yīng)當(dāng)做到使關(guān)鍵崗位員工的職責(zé)得到明確并充分加以規(guī)定。這要求企業(yè)明確規(guī)定涉及會(huì)計(jì)及相關(guān)工作的授權(quán)批準(zhǔn)范圍、權(quán)限、程序、責(zé)任等內(nèi)容。根據(jù)公司內(nèi)部規(guī)定和程序?qū)?zhí)行的業(yè)務(wù)進(jìn)行授權(quán)審批，對(duì)資產(chǎn)和數(shù)據(jù)的處理進(jìn)行授權(quán)。

2.實(shí)施職責(zé)分離

實(shí)施職責(zé)分離控制，防止個(gè)人隱瞞錯(cuò)誤，舞弊或違規(guī)行為。根據(jù)企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)及員工的崗位責(zé)任，一個(gè)人不能同時(shí)從事可以隱蔽自己所犯錯(cuò)誤和不軌行為的職務(wù)，比如出納人員不兼任稽核、會(huì)計(jì)檔案保管和收入、支出、費(fèi)用的登記工作，做賬會(huì)計(jì)與復(fù)核會(huì)計(jì)職務(wù)相分離等等，以有效防止挪用資產(chǎn)，修改會(huì)計(jì)記錄的違規(guī)行為。

3.財(cái)產(chǎn)清查盤(pán)點(diǎn)制度

對(duì)現(xiàn)金、銀行存款等業(yè)務(wù)做到日清月結(jié)，確保賬實(shí)相符。這里需要強(qiáng)調(diào)的是企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)銀行賬戶對(duì)賬管理，必須由非出納人員在月末編制《銀行余額調(diào)節(jié)表》，分析未達(dá)賬項(xiàng)產(chǎn)生的原因，及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理。對(duì)于發(fā)生的盤(pán)盈或盤(pán)虧，要查明原因，并追究該項(xiàng)資產(chǎn)管理者的責(zé)任。

4.費(fèi)用指標(biāo)

房地產(chǎn)集團(tuán)內(nèi)部有多個(gè)部門(mén)，為了有效控制經(jīng)營(yíng)成本，應(yīng)實(shí)行費(fèi)用指標(biāo)分管，各項(xiàng)費(fèi)用指標(biāo)由財(cái)務(wù)部門(mén)統(tǒng)一掌握、各部門(mén)分別管理，以調(diào)動(dòng)各部門(mén)的積極性和增強(qiáng)責(zé)任感。例如，財(cái)務(wù)費(fèi)用由財(cái)務(wù)部門(mén)將指標(biāo)下到各部門(mén)并落實(shí)掌握各項(xiàng)指標(biāo)的責(zé)任者。年終由財(cái)務(wù)管理部門(mén)考核各承包部門(mén)費(fèi)用的節(jié)超情況，并按一定比例給予獎(jiǎng)罰。

（四）營(yíng)銷(xiāo)階段

銷(xiāo)售過(guò)程中要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)以下幾個(gè)方面的監(jiān)督：

1.定價(jià)及折扣管理

定價(jià)管理階段要注意分析成本、區(qū)域、政策、戶型、樓層、朝向、景觀、通透、花園、裝修等情況，運(yùn)用差價(jià)系數(shù)等策略制定科學(xué)的算法，另外要考慮具體情況，不能胡亂定價(jià)。在指定銷(xiāo)售折扣時(shí)要在公司層面、集團(tuán)層面嚴(yán)格控制相應(yīng)的常規(guī)折扣、身份折扣以及促銷(xiāo)折扣（某段時(shí)期的整體促銷(xiāo)辦法），并制定詳細(xì)可行的計(jì)劃。

2.銷(xiāo)售流程管理

在銷(xiāo)售過(guò)程中，應(yīng)對(duì)客戶從預(yù)售登記、交小定、簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、交大定、簽約、交首付、辦妥銀行按揭手續(xù)、按揭到帳、面積補(bǔ)差、入住通知、辦理入住、產(chǎn)權(quán)登記等各銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)行管理。特別是對(duì)退房、換房、更名等特殊事務(wù)要徹底弄明白事情原委之后再進(jìn)行處理，另外還要進(jìn)行監(jiān)督審計(jì)，因?yàn)檫@些特殊事務(wù)是最容易失去控制的環(huán)節(jié)。

3.客戶關(guān)系管理

我們將客戶分為兩類(lèi)進(jìn)行管理，一類(lèi)是個(gè)人客戶，我們要注重客戶的基本信息、各種聯(lián)絡(luò)方式、家庭的情況、行為愛(ài)好、置業(yè)的意向、以及客戶與我們交流過(guò)程中的一些客戶事件等；另一類(lèi)是公司客戶，我們要關(guān)注客戶的公司基本情況、法人信息、公司關(guān)于租售的決策架構(gòu)、客戶事件等信息。

參考文獻(xiàn)

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篇10

    引言

當(dāng)前，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的水平普遍不高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益低于當(dāng)前國(guó)際的一般水平，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在著質(zhì)量低劣、交房脫期、貨不對(duì)板、空置率高等問(wèn)題。要解決這些問(wèn)題，開(kāi)發(fā)企業(yè)就要在管理模式上下功夫，加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目管理的研究和應(yīng)用，把項(xiàng)目管理作為一種新生的、先進(jìn)的、高效的管理摸式來(lái)關(guān)注。下面僅根據(jù)對(duì)成本管理的理解和認(rèn)識(shí)，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各個(gè)階段粗略談?wù)勅绾卧诠こ坛杀竟芾磉^(guò)程中加強(qiáng)控制及應(yīng)注意的問(wèn)題。

1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本管理的重要性

任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目出發(fā)點(diǎn)均是為了追求利潤(rùn)最大化，那么在這個(gè)過(guò)程中，成本控制是十分重要的，而且成本的控制是貫穿于項(xiàng)目的始終，從項(xiàng)目的定位，初步設(shè)計(jì)，施工設(shè)計(jì)，工程建設(shè)，交付使用等每個(gè)階段都要做出相應(yīng)的投資估算價(jià)格、概算價(jià)格、標(biāo)底價(jià)格、決算價(jià)格等，根據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，在設(shè)計(jì)階段節(jié)約投資的可能性為88％，所以在此階段，房地產(chǎn)公司要對(duì)自己開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的研究，成立自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的檔次從項(xiàng)目的總體規(guī)劃、樓位布置、建筑外立、內(nèi)苗^構(gòu)造、設(shè)備安裝及整個(gè)項(xiàng)目的配套方面出發(fā)，運(yùn)用價(jià)值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)。而施工開(kāi)始后節(jié)約投資的可能性僅為12％，這個(gè)階段只要自身不再更改原規(guī)劃設(shè)計(jì)，做好現(xiàn)場(chǎng)工程管理.不隨意下發(fā)變更指令，利用監(jiān)理單位管理好施工單位，那么這個(gè)階段的造價(jià)便可進(jìn)行有效的控制。

在建筑法律不斷健全的今日，要從招標(biāo)階段進(jìn)行嚴(yán)格的篩選協(xié)作單位，不能超越招投標(biāo)等相關(guān)法律的規(guī)定，設(shè)計(jì)階段包括方案設(shè)計(jì)，施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。建設(shè)過(guò)程中包括監(jiān)理單位，施工單位(總分包單位），材料供應(yīng)單位的確定，甚至后期物業(yè)管理單位的確定，都通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)或者邀請(qǐng)招標(biāo)，擇優(yōu)選取，以取得項(xiàng)目各參與共贏。

2、成本管理措施

2.1投資決策階段

①認(rèn)真做好市場(chǎng)調(diào)査研究工作。應(yīng)調(diào)査國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)近期需求狀況，對(duì)未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)；對(duì)產(chǎn)品銷(xiāo)售進(jìn)行預(yù)測(cè)、價(jià)格分析，判斷產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力及進(jìn)入市場(chǎng)的前景;對(duì)產(chǎn)品的方案和發(fā)展的方向進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證比較，在充分考慮市場(chǎng)、技術(shù)、環(huán)境等因索的基礎(chǔ)上合理確定擬建項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模，努力實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。

②合理確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平應(yīng)從目前的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平出發(fā)，區(qū)別不同地區(qū)、不同規(guī)摸、不同等級(jí)、不同功能、不同消費(fèi)群體，充分研究建筑標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量要求、建筑材料的性能價(jià)格等情況，合理確定。如針對(duì)別墅項(xiàng)目，我們應(yīng)充分分析以上各種因素，確定我們的品質(zhì)定位是豪宅型、中間型、經(jīng)濟(jì)適用型。據(jù)此再來(lái)確定需要達(dá)到何種建造標(biāo)準(zhǔn)。

③認(rèn)真編制投資估算。準(zhǔn)確的工程建設(shè)投資估算可為項(xiàng)目投資資金等措、工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、工程限額設(shè)計(jì)提供可靠的依據(jù)。編制投資估算時(shí)，應(yīng)認(rèn)真負(fù)責(zé)，實(shí)亊求是，既不可有意高估冒算，以免積壓和浪費(fèi)資金，也不應(yīng)故意壓價(jià)少估，而后進(jìn)行投資追加，打亂投資計(jì)劃。應(yīng)注意不同地區(qū)、不同時(shí)間差價(jià)的調(diào)整，注意項(xiàng)目投資總額的綜合平衡。

2.2設(shè)計(jì)階段

①規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本主要包含一些項(xiàng)目整體方案的設(shè)計(jì)費(fèi)、建筑施工設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、報(bào)建及其他費(fèi)用等。在這個(gè)階段需要選擇具有市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性的設(shè)計(jì)方案。選擇經(jīng)濟(jì)合理的方案非常重要.因?yàn)橐?guī)劃方案一

經(jīng)選定，整個(gè)項(xiàng)目的后續(xù)成本組成也基本上確定，因此這個(gè)階段也比較重要，同樣要進(jìn)行成本管理，并且一定是要在規(guī)劃方案設(shè)計(jì)過(guò)程中加強(qiáng)成木管理，以優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)成本。

②規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管控要做好以下工作：推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，多方案成本對(duì)比，選擇盈利性經(jīng)濟(jì)性更好的方案；加強(qiáng)出圖前的審核工作。在出圖前，由專業(yè)人士結(jié)合實(shí)地狀況審核，將工程設(shè)計(jì)變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，減小變更所花費(fèi)的代價(jià)；結(jié)合預(yù)算控制，合同限額設(shè)計(jì)。合同設(shè)計(jì)成本應(yīng)與事先編制的預(yù)算相對(duì)比，對(duì)于在此限額內(nèi)滿足投資要求和技術(shù)要求的設(shè)計(jì)實(shí)行獎(jiǎng)勵(lì)，對(duì)于超出此限額的設(shè)計(jì)，則可以通過(guò)多方論證、談判，采取調(diào)整設(shè)計(jì)預(yù)算:或協(xié)商報(bào)價(jià)來(lái)實(shí)現(xiàn)。

2.3施工階段

①結(jié)合施工組織及施工工藝，控制工程成本開(kāi)發(fā)單位的成本管理人員應(yīng)做到“三多”，即“多看、多問(wèn)、多思考”。“多看”，就是要多看工程的施工組織方案、施工工藝流程、現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況?！岸鄦?wèn)”，就是對(duì)于預(yù)算中不常遇到的較邊緣的工程問(wèn)題.或是對(duì)自己經(jīng)驗(yàn)不充分的問(wèn)題不匆忙作定論，要向?qū)I(yè)人員和工程師進(jìn)行咨詢核實(shí)。定額仍是目前建設(shè)市場(chǎng)確定造價(jià)的主要依據(jù)，但也應(yīng)客觀地認(rèn)識(shí)到定額不可能囊括市場(chǎng)。由于新工藝、新材料的不斷涌現(xiàn)，工程現(xiàn)場(chǎng)的特殊情況都使得子目組價(jià)、項(xiàng)目組價(jià)仍為目前造價(jià)中不可避免的工作。

②嚴(yán)格控制材料用量，合理確定材料價(jià)格。工程材料費(fèi)一般要占工程總成本的60％左右，顯然材料費(fèi)的高低直接影響工程總成本。應(yīng)建立起企業(yè)自身的價(jià)格信息網(wǎng)絡(luò),保持信息渠道的暢通，及時(shí)準(zhǔn)確地把握不同地區(qū)及不同規(guī)格的材料、半成品的價(jià)格信息，保證相關(guān)人員可隨時(shí)隨地的調(diào)用及監(jiān)督，做到資源共享。需強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)，政府公布的價(jià)格是市場(chǎng)的平均價(jià)，詳細(xì)的價(jià)格管理遠(yuǎn)不能簡(jiǎn)單停留在這一深度，要進(jìn)一步利用長(zhǎng)期與商家建立起的經(jīng)濟(jì)往來(lái)關(guān)系和社會(huì)公開(kāi)渠道，盡量尋找物美價(jià)廉的產(chǎn)品。

③做好反索賠工作。許多開(kāi)發(fā)商把重點(diǎn)放在了如何應(yīng)對(duì)施工單位的索賠，而常常忽視了反索賠條款的應(yīng)用。施工單位由于措施不當(dāng)，延誤了承諾的工期；交叉作業(yè)中，一方因現(xiàn)場(chǎng)淸理不及時(shí)防礙了另一方正常的工作程序，或因潑水等情況損壞了工程成品;使用了非業(yè)主指定的產(chǎn)品等等，對(duì)此開(kāi)發(fā)商均可進(jìn)行反索賠。做好反索賠工作，需要有充分有力的證據(jù)，并利用監(jiān)理的作用，保存好現(xiàn)場(chǎng)工程圖片、照片等原始資料。

3、結(jié)束語(yǔ)