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篇1

關(guān)鍵詞：保障房建設(shè);財(cái)務(wù)管理;問(wèn)題;措施

隨著近年國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，國(guó)家不斷完善福利保障，保障房作為保障民生的重要工程，對(duì)維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，緩解人們的購(gòu)房壓力意義重大。但是，由于我國(guó)在建設(shè)保障房時(shí)經(jīng)驗(yàn)不足，或管理水平不高，雖投入了大量的人力、物力和財(cái)力，保障房建設(shè)中仍存在財(cái)務(wù)管理問(wèn)題。因此，需加大對(duì)保障房建設(shè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的研究力度，并制定有效措施進(jìn)行解決，現(xiàn)從以下幾點(diǎn)探討。

一、保障房建設(shè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)和意義

1.保障房建設(shè)財(cái)務(wù)管理的目標(biāo)。和其他公司的財(cái)務(wù)管理不同，保障房建設(shè)的財(cái)務(wù)管理目標(biāo)是滿足人們申請(qǐng)購(gòu)房的需求。一般來(lái)講，保障房財(cái)務(wù)管理目標(biāo)包括以下幾個(gè)：（1）加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)管。在建設(shè)保障房時(shí)，所有付出的資金都要監(jiān)督、管理，不能浪費(fèi)任何資金。財(cái)務(wù)部門(mén)要加強(qiáng)監(jiān)督資金的安全使用，杜絕資金隨意挪用。工作實(shí)踐中，要嚴(yán)格執(zhí)行資金的申請(qǐng)、付款程序，嚴(yán)格按合同進(jìn)度支付資金。針對(duì)付款的申請(qǐng)材料，審核內(nèi)容的合法性、完整性，認(rèn)真審核項(xiàng)目負(fù)責(zé)人是否簽字確認(rèn)。（2）保證資金的正常運(yùn)行。因?yàn)?a href="http://m.va2mtk70.com/haowen/232400.html" target="_blank">保障房建設(shè)中的大部分資金都來(lái)自國(guó)家財(cái)政，因此，財(cái)務(wù)管理的主要目標(biāo)就是預(yù)防貪污。要想保證政府、國(guó)家利益，必須預(yù)防資金挪用現(xiàn)象的出現(xiàn)，保證每筆資金都透明。（3）保證工程按時(shí)竣工。和其他工程相比，保障房建設(shè)有著相對(duì)嚴(yán)格的質(zhì)量、時(shí)間要求。保障房建設(shè)后，需按合同規(guī)定時(shí)間推進(jìn)建設(shè)。并且，財(cái)務(wù)部門(mén)要統(tǒng)籌各種資金，針對(duì)財(cái)務(wù)管理中的突發(fā)狀況，制定有效措施進(jìn)行應(yīng)對(duì)，盡最大限度的避免資金支付不及時(shí)帶來(lái)的影響。此外，保障房的財(cái)務(wù)管理還要滿足建設(shè)部門(mén)要求，通過(guò)行之有效的財(cái)務(wù)管理來(lái)保證建設(shè)質(zhì)量。制定保障房管理規(guī)定，針對(duì)申請(qǐng)保障房的家庭，要公平、公正地對(duì)待，維護(hù)保障房建設(shè)管理單位的社會(huì)形象，為日后工作的開(kāi)展提供便利。2.保障房建設(shè)財(cái)務(wù)管理的意義。財(cái)務(wù)管理工作多指企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)，根據(jù)自身情況，制定針對(duì)性的措施來(lái)管理財(cái)務(wù)，從而獲得更高的經(jīng)濟(jì)效益。企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中，要想提高利益，必須做好財(cái)務(wù)管理工作。保障房建設(shè)時(shí)，由財(cái)務(wù)部門(mén)參與到?jīng)Q策中，科學(xué)的預(yù)測(cè)投入成本。通過(guò)有效的管控項(xiàng)目成本，降低項(xiàng)目成本，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益最大化?？傊?，保障房建設(shè)過(guò)程中，必須加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管工作，確保保障房建設(shè)工作順利開(kāi)展。

二、保障房建設(shè)財(cái)務(wù)管理中存在的問(wèn)題

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，我國(guó)的住房市場(chǎng)建設(shè)競(jìng)爭(zhēng)形勢(shì)日益嚴(yán)峻。保障房建設(shè)過(guò)程中，財(cái)務(wù)管理、控制結(jié)果直接影響著保障房建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。為了提高保障房建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益，必須提高財(cái)務(wù)管理水平。從當(dāng)前的保障房建設(shè)財(cái)務(wù)管理工作看，仍存在各種各樣的問(wèn)題，比如：財(cái)務(wù)管理意識(shí)相對(duì)薄弱、融資管理問(wèn)題、資金營(yíng)運(yùn)安全問(wèn)題等，限制著財(cái)務(wù)管理水平的提高。1.融資管理方面。保障房建設(shè)資金來(lái)源較廣，所使用的渠道也比較多，例如：銀行貸款、財(cái)政資金等。因此，在對(duì)融資進(jìn)行處理時(shí)，極易出現(xiàn)各種問(wèn)題：無(wú)法保證財(cái)政資金的到位時(shí)間；銀行對(duì)保障性住房貸款資金的使用有很多限制，如抵押標(biāo)的物的選擇、抵押金額等。而且，地方政府融資平臺(tái)也存在一些問(wèn)題，無(wú)法保障建設(shè)方融資需求。這些情況的存在，加大保障房建設(shè)融資管理工作難度。另外，保障房建設(shè)收益也存在系列問(wèn)題，比如：保障房主要針對(duì)的是經(jīng)濟(jì)收入處于中低階層的群體，企業(yè)盈利并不是終極目標(biāo)，保障房租金明顯低于市場(chǎng)價(jià)。因保障房工程的審批環(huán)節(jié)過(guò)于繁瑣，使資金的回收速度較為緩慢，降低保障房建設(shè)效益?？傊?，住房保障建設(shè)管理單位，在資金的到位上存在很大的困難。2.資金營(yíng)運(yùn)方面。實(shí)際工作中，為保證投入資金的安全性，各融資單位需要簽訂資金的使用協(xié)議，對(duì)于自己貸出的資金，有著相對(duì)嚴(yán)格的要求，明確規(guī)定其只能用于特定用途。這種特殊約定條款，導(dǎo)致保障房建設(shè)管理部門(mén)無(wú)法及時(shí)應(yīng)對(duì)財(cái)務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。保障房建設(shè)過(guò)程中，因各種突發(fā)問(wèn)題的存在，導(dǎo)致資金的還款來(lái)源無(wú)法滿足需求，導(dǎo)致資金鏈斷裂現(xiàn)象頻發(fā)。與此同時(shí)，保障房建設(shè)中出現(xiàn)的問(wèn)題，也無(wú)法調(diào)用資金解決，最終形成惡性循環(huán)。另外，多數(shù)單位未從資金使用效益出發(fā)，資金管理過(guò)于懈怠，造成資金浪費(fèi)。3.預(yù)算管理方面。從本質(zhì)上看，保障房建設(shè)具備公益性，特別是公租房、廉租房建設(shè)時(shí)，都需要依賴財(cái)政的專項(xiàng)撥款。當(dāng)前，隨著保障房建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大，需要的財(cái)政資金越來(lái)越多，間接加大對(duì)資金的管理難度。一般來(lái)講，多數(shù)保障房建設(shè)期間，預(yù)算管理機(jī)制不健全，僅將財(cái)政預(yù)算納入管理機(jī)制中，對(duì)于金融機(jī)構(gòu)所提供的貸款，并未納入管理機(jī)制中，無(wú)法均衡資金收入、支出。因此，需要加強(qiáng)建設(shè)資金預(yù)算管理。除上述問(wèn)題外，保障房建設(shè)財(cái)務(wù)管理中還存在管理意識(shí)薄弱的現(xiàn)象，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)財(cái)務(wù)管理的重要性認(rèn)識(shí)不足，或單純地將財(cái)務(wù)管理用于項(xiàng)目的決策、設(shè)計(jì)階段，降低財(cái)務(wù)管理質(zhì)量。

三、保障房建設(shè)財(cái)務(wù)管理問(wèn)題的解決措施

1.提高財(cái)務(wù)管理意識(shí)。保障房建設(shè)期間，需提高自身的財(cái)務(wù)管理意識(shí)，便于提高財(cái)務(wù)管理水平，推動(dòng)保障房建設(shè)業(yè)務(wù)發(fā)展。實(shí)際工作中，需加大財(cái)務(wù)管理的宣傳力度，保證每位工作人員都充分了解財(cái)務(wù)管理的重要性，并制定針對(duì)性的激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)其積極參與財(cái)務(wù)管理工作中，進(jìn)而提升財(cái)務(wù)管理水平，提高保障房建設(shè)業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。財(cái)務(wù)人員應(yīng)通過(guò)參加各種繼續(xù)教育學(xué)習(xí)，提高財(cái)務(wù)管理水平。保障房建設(shè)的財(cái)務(wù)管理，財(cái)務(wù)人員工作能力和素質(zhì)直接影響著財(cái)務(wù)管理水平。因此，保障房建設(shè)過(guò)程中，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)需根據(jù)自身情況，制定規(guī)范性的培訓(xùn)方案，按時(shí)或不按時(shí)地培訓(xùn)管理人員。同時(shí)，還可借助講座、培訓(xùn)等途徑，來(lái)提高財(cái)務(wù)管理人員的操作技能和專業(yè)素養(yǎng)，為財(cái)務(wù)管理工作提供更為優(yōu)質(zhì)的工作人員。2.融資管理問(wèn)題的解決措施。對(duì)于保障房建設(shè)的財(cái)務(wù)管理而言，要想有效解決融資管理問(wèn)題，必須提高自己的資金存量。但從實(shí)際看，即便多數(shù)承建商已傾盡全力，也無(wú)法滿足該需求。另外，因保障房建設(shè)時(shí)間限制和公益性特征，很難從源頭上解決融資難問(wèn)題。財(cái)政資金、保障房租金、銷售收入是建設(shè)資金的主要來(lái)源，可將其作為單位資金的重要部門(mén)，并靈活的用于保障房的建設(shè)中。一方面，加大對(duì)保障房相關(guān)政策的宣傳力度，將符合條件的家庭納入保障房政策體系；另一方面，住房保障部門(mén)還要和合作銀行建立良好關(guān)系，達(dá)成長(zhǎng)時(shí)間的合作意向，讓銀行為保障房購(gòu)買(mǎi)者提供貸款，增加保障房購(gòu)買(mǎi)家庭的購(gòu)房能力。以上措施，加快資金的回收速度，快速收回建設(shè)成本，保證資金安全，減輕建設(shè)資金使用壓力。3.資金營(yíng)運(yùn)問(wèn)題的解決措施。保障房建設(shè)中使用營(yíng)運(yùn)資金時(shí)，政府的資金監(jiān)管部門(mén)、銀行等機(jī)構(gòu)作為提供資金者，需加大對(duì)資金使用程序的監(jiān)管力度，強(qiáng)化對(duì)資金賬戶的監(jiān)管，確保資金的合理安全使用。同時(shí)，銀行、政府也要加大對(duì)保障房建設(shè)可行性的分析，在建設(shè)項(xiàng)目可行性比較高的情況下，允許各單位在不超過(guò)規(guī)定的資金時(shí)，來(lái)解決經(jīng)營(yíng)問(wèn)題，只有這樣才能保證資金的靈活使用。對(duì)于保障房的建設(shè)范圍，極易出現(xiàn)缺乏資金管理的現(xiàn)象，資金提供方可按要求發(fā)放款項(xiàng)，不能在工程未竣工前發(fā)放資金，預(yù)防資金濫用現(xiàn)象的出現(xiàn)。保障房建設(shè)單位內(nèi)部，也要制定相對(duì)嚴(yán)格、規(guī)范的權(quán)責(zé)劃分機(jī)制，使各部門(mén)相互制約，在強(qiáng)化自身監(jiān)管能力的基礎(chǔ)上，從根本上杜絕違法亂紀(jì)現(xiàn)象的發(fā)生。針對(duì)財(cái)務(wù)核算，各單位要分別核算建設(shè)單位項(xiàng)目，并及時(shí)和銀行對(duì)賬，保證資金余額、銀行賬戶余額的一致性。4.預(yù)算管理問(wèn)題的解決措施。完善保障房財(cái)務(wù)預(yù)算管理機(jī)制時(shí)，相應(yīng)單位應(yīng)將全面預(yù)算管理作為基礎(chǔ)，建立科學(xué)、規(guī)范的管理模式，保證預(yù)算編制、監(jiān)控、執(zhí)行等工作的環(huán)環(huán)相扣，從而實(shí)現(xiàn)高效管理預(yù)算的目的。編制預(yù)算管理機(jī)制時(shí)，要做好以下幾點(diǎn)：（1）保障房經(jīng)營(yíng)中的收入，特別是保障房出租的租金收入；（2）保障房建設(shè)中的支出，比如，材料費(fèi)、設(shè)施費(fèi)等。相關(guān)單位在編制預(yù)算管理方案時(shí)，可同時(shí)編制項(xiàng)目預(yù)算書(shū)，使財(cái)務(wù)預(yù)算形成相對(duì)具體的工作總結(jié)，為日后的財(cái)務(wù)預(yù)算編制提供保障。

四、小結(jié)

綜上所述，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的現(xiàn)階段，民生保障事業(yè)被提到更高的高度，而保障房作為國(guó)家民生保障工作的重要內(nèi)容，對(duì)于社會(huì)的和諧穩(wěn)定，提高中低收入家庭生活質(zhì)量意義重大。和商品房一樣，保障房建設(shè)同樣需要足夠資金支持，特別是公益性保障房建設(shè)中，因自身性質(zhì)的特殊性，影響財(cái)務(wù)管理工作的進(jìn)行。因此，需要加大對(duì)財(cái)務(wù)管理的研究，提高財(cái)務(wù)管理水平。本文通過(guò)對(duì)保障房建設(shè)中財(cái)務(wù)管理工作進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，管理問(wèn)題多體現(xiàn)在融資管理、預(yù)算管理、資金營(yíng)運(yùn)上。通過(guò)提高財(cái)務(wù)人員管理工作效率和財(cái)務(wù)管理意識(shí)，并從預(yù)算管理、融資管理、資金營(yíng)運(yùn)方面強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，在保證資金合理使用的同時(shí)，推動(dòng)保障房建設(shè)業(yè)發(fā)展.

參考文獻(xiàn)：

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篇2

近年來(lái)，房?jī)r(jià)高是我國(guó)各省市房地產(chǎn)市場(chǎng)中普遍存在的問(wèn)題，對(duì)于一些中低收入人群來(lái)說(shuō)，受到房?jī)r(jià)的影響，住房需求無(wú)法有效的滿足，為了解決這一問(wèn)題，我國(guó)推出了保障房建設(shè)項(xiàng)目，隨著保障房建設(shè)項(xiàng)目大量的開(kāi)展，其中的會(huì)計(jì)核算工作受到社會(huì)各界的廣泛關(guān)注，基于此，本文在分析當(dāng)前保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算存在問(wèn)題的基礎(chǔ)上，闡述了做好會(huì)計(jì)核算工作的方法。

關(guān)鍵詞：

保障房；會(huì)計(jì)核算；方法

前言

保障房建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)展具有比較高的社會(huì)效益，可在一定程度上緩解中低收入人群的住房難問(wèn)題，同時(shí)，建設(shè)企業(yè)也可以獲得經(jīng)濟(jì)效益。由于保障房的特殊性，在建設(shè)過(guò)程中，其會(huì)計(jì)核算工作與普通住房建設(shè)項(xiàng)目的會(huì)計(jì)核算存在比較多的區(qū)別，需要在實(shí)際會(huì)計(jì)核算的過(guò)程中格外的注意，以便于保證會(huì)計(jì)核算工作開(kāi)展時(shí)的正確性。

一、當(dāng)前保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算存在的問(wèn)題

與普通的房產(chǎn)建筑項(xiàng)目相比，保障房建成后出售的價(jià)格比較低，而且采用出租的方式時(shí)，租金也比較低。保障房的建設(shè)由政府來(lái)主導(dǎo)，類型包含廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、公租房、限價(jià)房及棚戶區(qū)改造五種，這五種類型的保障房銷售或出租時(shí)，嚴(yán)格的要求購(gòu)房者或租房者的要求，如不符合要求，不具備申請(qǐng)資格，此外，申請(qǐng)對(duì)象的條件也會(huì)存在差別，依據(jù)申請(qǐng)對(duì)象的具體條件，對(duì)戶型和面積進(jìn)行限定[1]。此外，保障房在建設(shè)的過(guò)程中，政府會(huì)制定相應(yīng)的扶持政策，其中包含資金扶持，使得保障房的建設(shè)成本降低，進(jìn)而使被保障對(duì)象使用保障房時(shí)，支出減少。這一系列特殊的特征決定了保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作的復(fù)雜性，當(dāng)前，由于保障房項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作發(fā)展的還不成熟，因此，會(huì)計(jì)核算工作中還存在一定的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面，一是分?jǐn)傁禂?shù)問(wèn)題，而是建設(shè)核算制度問(wèn)題，三是資產(chǎn)負(fù)債率問(wèn)題?，F(xiàn)階段，建設(shè)企業(yè)在開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，方法主要包含三種，第一種是政府管理與開(kāi)發(fā)一體，各自采用核算方法進(jìn)行核算；第二種是建立平臺(tái)公司，在平臺(tái)中完成會(huì)計(jì)核算工作；第三種代建制。核算過(guò)程中，責(zé)權(quán)發(fā)生制、收付實(shí)現(xiàn)制是該項(xiàng)工作開(kāi)展的基礎(chǔ)性保障?，F(xiàn)階段，在房?jī)r(jià)一直升高的背景下，為了解決中低收入者的住房問(wèn)題，主要采用建設(shè)保障房的方法，建設(shè)過(guò)程中，資金緊張是突出性的問(wèn)題，由此，必須要加大財(cái)政投入，在此影響下，會(huì)大量的增加企業(yè)的賬套，造成制度過(guò)度復(fù)雜，不但提升核算工作的復(fù)雜性，也降低了核算工作的準(zhǔn)確性，影響了核算工作的順利開(kāi)展。

二、做好保障房建設(shè)項(xiàng)目會(huì)計(jì)核算工作的方法

(一)合理的選擇會(huì)計(jì)核算方式

保障房建設(shè)過(guò)程中，營(yíng)利并不包含在建設(shè)目的中，因此與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目存在較大的差別，其所采用的會(huì)計(jì)核算工作必然會(huì)存在一定的差別，但實(shí)際情況是保障房所采用的會(huì)計(jì)核算方式基本與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相同，影響會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性。保障房項(xiàng)目并非局限于某一個(gè)城市中，而是在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)，由此一來(lái)，具體的承建部門(mén)不同，選擇會(huì)計(jì)核算方式時(shí)，也應(yīng)該與實(shí)際情況相符合[2]。通常來(lái)說(shuō)，可供選擇的會(huì)計(jì)核算方式包含三種，第一，承建部門(mén)即具備政府的管理職能，同時(shí)，也具備開(kāi)發(fā)的職能，開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作時(shí)，應(yīng)采用兩種方法，成都就是使用此種方式的典型城市；第二，建立平臺(tái)公司，建立的方式有兩種，一種是在房管局的組織下，設(shè)置平臺(tái)公司，其與住房保障服務(wù)中心平行，具備投資和融資的功能，是一個(gè)住房投資公司，黃石為典型的城市，一種是由住房保障局出資，建立子公司，保障房的建設(shè)由該子公司來(lái)進(jìn)行，融資工作由住房保障局承擔(dān)，重慶建設(shè)保障房時(shí)采用的為此種核算方式；第三，代建制，保障房的建設(shè)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)進(jìn)行，開(kāi)展會(huì)計(jì)核算時(shí)，按照企業(yè)現(xiàn)有的會(huì)計(jì)制度和方式核算。

(二)密切注意會(huì)計(jì)核算中的關(guān)鍵性問(wèn)題

保障房建設(shè)的過(guò)程中，承擔(dān)的建設(shè)單位包含房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和事業(yè)單位兩種，第一種模式中，由于企業(yè)自身具備清晰的會(huì)計(jì)核算制度，因此，核算工作只需按照企業(yè)原有的制度來(lái)開(kāi)展即可，而在第二種模式中，會(huì)計(jì)核算工作需要分項(xiàng)目單獨(dú)建賬來(lái)進(jìn)行，實(shí)際操作中，繁瑣性非常強(qiáng)。通常，保障房建設(shè)項(xiàng)目由事業(yè)單位承建的例子比較少，而且即使由事業(yè)單位承建，建設(shè)資金均來(lái)源于財(cái)政部門(mén)或上級(jí)單位，不同于住房保障局承建項(xiàng)目時(shí)的實(shí)際情況。對(duì)于事業(yè)單位承建的保障房會(huì)計(jì)核算，國(guó)家尚未形成專門(mén)的制度，從而導(dǎo)致其會(huì)計(jì)核算工作的規(guī)范性比較差，基于此，本文主要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司承建時(shí)的關(guān)鍵性問(wèn)題進(jìn)行分析和闡述。保障房建設(shè)過(guò)程中，財(cái)政部門(mén)會(huì)撥付一部分的資金，會(huì)計(jì)核算工作中，還需要考慮財(cái)政部門(mén)的需要、完善會(huì)計(jì)信息質(zhì)量?jī)煞矫娴膯?wèn)題，核算的項(xiàng)目包含保障房分項(xiàng)目和各個(gè)支出大類，促使審計(jì)部門(mén)有效的進(jìn)行監(jiān)督與審計(jì)工作，保證核算工作的準(zhǔn)確性[3]。保障房的建設(shè)資金來(lái)源比較多，會(huì)計(jì)核算處理時(shí)，應(yīng)按照具體的來(lái)源采取恰當(dāng)?shù)暮怂惴椒?，?lái)源為財(cái)政資金時(shí)，核算的項(xiàng)目中，財(cái)政補(bǔ)助收入和支出項(xiàng)目應(yīng)設(shè)置在賬目中，同時(shí)，非流動(dòng)資產(chǎn)基金也應(yīng)該加入其中，來(lái)源為自有資金時(shí)，財(cái)政資金來(lái)源所增加的項(xiàng)目都應(yīng)該撤銷。通過(guò)不同的核算項(xiàng)目，保證核算的有效性。

三、結(jié)論

保障房建設(shè)的主要目的在于滿足中低收入人群的住房需求，開(kāi)展會(huì)計(jì)核算工作中，基于特殊性的存在，應(yīng)合理的選擇具體的核算方式，并在核算工作實(shí)施的過(guò)程中注意其中的關(guān)鍵性問(wèn)題，從而保證會(huì)計(jì)核算工作的準(zhǔn)確性及合理性，提升會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。

作者：張麗 單位：易門(mén)縣基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資管理中心

參考文獻(xiàn)：

[1]林勝義.探究工程項(xiàng)目成本會(huì)計(jì)核算系統(tǒng)設(shè)計(jì)及實(shí)現(xiàn)——以保障房建設(shè)項(xiàng)目為例[J].當(dāng)代會(huì)計(jì),2015,07:64-65.

篇3

    一、保障性住房的內(nèi)涵

    保障性住房是地方政府根據(jù)中央指示為當(dāng)?shù)刂械褪杖爰彝ヌ峁┑南迾?biāo)準(zhǔn)、限價(jià)格和限租金的,具有保障性質(zhì)的住房。中國(guó)特色的保障性住房有以下幾種類型:

    1. 經(jīng)濟(jì)適用房。 經(jīng)濟(jì)適用房是一種具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住房,因此它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房的住房面積一般是在60平方米左右,出售價(jià)格按低于同類普通住房市場(chǎng)價(jià)格的20%到30%計(jì)算,只能出售給符合政府規(guī)定條件的家庭且在取得完全產(chǎn)權(quán)前,只能用于自住,不得出售、出租、閑置、出借。

    2. 廉租房。廉租房是非產(chǎn)權(quán)的保障性住房。產(chǎn)權(quán)歸政府和機(jī)構(gòu)擁有, 由政府規(guī)定的低租金出租給城市低收入家庭,只租不售,低收入家庭沒(méi)有產(chǎn)權(quán)。

    3. 限價(jià)房。限價(jià)房是中低價(jià)位、中小套型住房,主要面向城市中等收入家庭。其單位面積限制在90平方米以內(nèi),價(jià)格由地方政府和開(kāi)發(fā)商約定,價(jià)格水平通常介于經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房之間。

    4. 公共租賃房。公共租賃房主要面向城市中等偏下住房困難家庭,部分地區(qū)將新就業(yè)職工(比如應(yīng)屆畢業(yè)生)或由穩(wěn)定職業(yè)并在城市居住一定年限的外來(lái)務(wù)工者納入供應(yīng)對(duì)象范圍。

    5. 棚戶區(qū)安置房。棚戶區(qū)居民是中國(guó)保障性住房計(jì)劃覆蓋的主要群體,中國(guó)大部分的棚戶區(qū)位于城區(qū)。雖然棚戶區(qū)不屬于保障房,但是棚戶區(qū)改造是我國(guó)保障性住房建設(shè)的重要組成部分。

    二、我國(guó)保障性住房建設(shè)融資的現(xiàn)狀

    (一)保障性住房建設(shè)融資的特點(diǎn)

    保障性住房建設(shè)不同于一般的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目,具有融資主體多元化、保障性、長(zhǎng)期性、政策性等特點(diǎn)。

    1. 融資主體多元化。我國(guó)保障性住房建設(shè)融資主要是以政府、社會(huì)機(jī)構(gòu)和自籌為主要渠道。(1)政府融資。政府是支持保障性住房建設(shè)的最好責(zé)任方,主要依靠地方財(cái)政預(yù)算、土地出讓金凈收益、公積金增值凈收益、公積金貸款以及地方債券來(lái)籌集。盡管當(dāng)前政府難以獨(dú)自提供建設(shè)保障性住房的所有資金,但這種通過(guò)政府自身來(lái)融資的模式在2003年以前一直是保障性住房融資的主要形式。但從2007年以后,尤其2011年以后,對(duì)這種政府獨(dú)自推行保障性住房建設(shè)的模式提出了極大挑戰(zhàn)。 [2] (2)社會(huì)機(jī)構(gòu)提供以及自籌資金。保障性住房是整個(gè)社會(huì)的保障福利分配問(wèn)題,必定關(guān)切到處于社會(huì)之中的企業(yè)、機(jī)構(gòu),他們也必須從社會(huì)貢獻(xiàn)的角度提供有限的幫助。目前其提供的資金主要依靠銀行貸款、社?；?、保險(xiǎn)資金等來(lái)籌集。從近年保障性住房資金來(lái)源結(jié)構(gòu)可以明顯看出,社會(huì)機(jī)構(gòu)類的資金支持呈逐年遞增趨勢(shì),而且增勢(shì)較為明顯。

    2. 融資規(guī)模大。 我國(guó)中低收入群體在短期內(nèi)難以通過(guò)純市場(chǎng)化方式獲得商品住房,各種形式的保障性住房需要覆蓋社會(huì)較大范圍,因此保障性住房建設(shè)需要的資金規(guī)模巨大。按國(guó)務(wù)院規(guī)劃,2011年我國(guó)保障性住房計(jì)劃建設(shè)1000萬(wàn)套,預(yù)計(jì)需要投入資金共1.3萬(wàn)億元,這一資金規(guī)模相當(dāng)于2010全國(guó)年財(cái)政收入的15.7%。 [3] 面對(duì)大規(guī)模融資需求,保障性住房建設(shè)不能完全依靠政府財(cái)政資金,必須通過(guò)多元化融資渠道,建立“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)運(yùn)作、社會(huì)參與”的保障性住房融資體系。

    3. 使用期限長(zhǎng)。與一般房地產(chǎn)項(xiàng)目類似,保障性住房具有一定建設(shè)周期,資金的使用和償還都具有一定年限。因此,保障性住房融資必須考慮資金的期限配置問(wèn)題。在現(xiàn)有的各種融資渠道中,雖然財(cái)政資金理論上要受地方財(cái)政收入的影響,各年度資金來(lái)源并不穩(wěn)定,但由于近年來(lái)我國(guó)各地財(cái)政收入保持平穩(wěn)較快增長(zhǎng),因此財(cái)政資金在一定期限內(nèi)仍可視為較穩(wěn)定的資金來(lái)源;信貸資金渠道和金融渠道可能由于不同時(shí)期經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀調(diào)控政策的變化受到影響;社會(huì)公共資金具有積累時(shí)間長(zhǎng)、來(lái)源穩(wěn)定的特點(diǎn),與保障性住房資金使用期限長(zhǎng)的特點(diǎn)相一致。

    4. 流動(dòng)性差。當(dāng)保障性住房建成后,在短期內(nèi)一般難以通過(guò)金融渠道使資金獲得流動(dòng)性。從發(fā)達(dá)國(guó)家經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,大多以REITs等方式,通過(guò)資本市場(chǎng)使房地產(chǎn)建設(shè)資金實(shí)現(xiàn)流動(dòng)。但我國(guó)基于證券化方式的房地產(chǎn)金融工具尚處于起步階段,因此保障性住房的資金一旦投入, 資金供給方很難在短期內(nèi)收回投資, 只能依靠中長(zhǎng)期內(nèi)的租金收入等方式實(shí)現(xiàn)資金回收。

    5. 償還及收益性受政策影響較大。目前,我國(guó)的保障性住房方式主要可分為限價(jià)商品房、 經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房和公共租賃住房。限價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房可以通過(guò)出售房屋實(shí)現(xiàn)資金償還, 開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)出售獲得一定收益; 廉租住房和公共租賃住房主要由政府管理, 資金償還主要通過(guò)財(cái)政安排和長(zhǎng)期租金收入,收益性較差。按照目前的政策,保障性住房特別是公共租賃住房, 難以通過(guò)市場(chǎng)化的方式實(shí)現(xiàn)資金償還。從國(guó)外已有經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,發(fā)達(dá)國(guó)家在保障性住房的投資回收方面, 大多建立了由短期保障發(fā)展為中長(zhǎng)期市場(chǎng)化的制度安排, 保障性住房建成后, 短期內(nèi)發(fā)揮的是保障最低收入群體住房需求的功能, 而在中長(zhǎng)期則通過(guò)政府贖買(mǎi)或鼓勵(lì)租住者購(gòu)買(mǎi)的方式,實(shí)現(xiàn)保障性住房的私有化。如果我國(guó)未來(lái)可以建立相應(yīng)的機(jī)制, 則保障性住房的資金償還和收益性將得到增強(qiáng), 有利于吸引資金投資保障性住房建設(shè)。

    (二)保障性住房建設(shè)融資中存在的問(wèn)題

    1. 多元化融資模式有待探索。保障性住房建設(shè)是一項(xiàng)長(zhǎng)期復(fù)雜的工程,涉及規(guī)劃、建設(shè)、融資、運(yùn)營(yíng)、 管理等諸多方面, 其中融資是最關(guān)鍵的環(huán)節(jié)之一。 目前我國(guó)大規(guī)模實(shí)施保障性安居工程在歷史上尚屬首次,建設(shè)資金需求巨大,資金來(lái)源中除了政府政策性資金較有保障外, 大部分資金需要通過(guò)其他融資方式籌集,融資模式在國(guó)內(nèi)沒(méi)有可借鑒的先例。在國(guó)際上,新加坡、美國(guó)、法國(guó)等發(fā)達(dá)國(guó)家保障性住房建設(shè)起步較早,融資模式較為成熟,但其經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度較高, 國(guó)家經(jīng)濟(jì)實(shí)力雄厚, 資本市場(chǎng)運(yùn)作成熟,金融體系發(fā)達(dá),融資渠道廣泛。而我國(guó)屬于發(fā)展中國(guó)家, 整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度不高, 資本市場(chǎng)起步較晚,金融體系還欠發(fā)達(dá), 因而國(guó)際先例對(duì)于我國(guó)目前保障性住房融資的可借鑒意義有限。 [4] 因此,我國(guó)當(dāng)前需要積極探索多元化、創(chuàng)新型、符合我國(guó)國(guó)情的保障性住房融資模式,并在實(shí)際運(yùn)用中不斷完善。

    2. 地方政府財(cái)力問(wèn)題制約保障性住房建設(shè)。自從實(shí)行中央和地方分稅制后, 很多地方政府承擔(dān)不小的壓力: 事多稅少。 但中央為發(fā)展保障性住房建設(shè),穩(wěn)定社會(huì)秩序,明文要求地方政府必須對(duì)保障性住房用地供應(yīng)做到“應(yīng)保盡?！? [5] 即地方政府需要為保障性住房建設(shè)無(wú)償或以非常低的價(jià)格提供土地。這對(duì)很大程度上依靠土地出讓金維持地方事業(yè)發(fā)展的政府來(lái)說(shuō),無(wú)疑是雪上加霜。所以,地方政府在加大保障性住房建設(shè)力度上明顯力不從心,本來(lái)就很緊張的地方財(cái)政更加拮據(jù),社會(huì)事業(yè)發(fā)展的其他方面也受到影響。

    3. 缺乏社會(huì)力量參與,資金來(lái)源渠道單一。保障性住房項(xiàng)目投資既非競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目,又非壟斷性項(xiàng)目,其“福利性”決定了投資該領(lǐng)域的回報(bào)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于競(jìng)爭(zhēng)性投資項(xiàng)目。保障性住房投資除了具有一般不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目投資的投資回收周期長(zhǎng)、經(jīng)營(yíng)管理相對(duì)復(fù)雜的特點(diǎn),還具有投資收益率明顯偏低的特點(diǎn),而民間資本的逐利性特點(diǎn),會(huì)使其對(duì)幾乎沒(méi)有投資回報(bào)的保障房項(xiàng)目失去投資的原動(dòng)力,因而對(duì)民間資金吸引力較弱。保障性住房投資的低回報(bào)性,使得保障房市場(chǎng)成為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的盲區(qū),民間資金能否順利進(jìn)入保障性住房領(lǐng)域,從根本上講要使民間資本在保障性住房項(xiàng)目上有利可圖,取決于政府提供的優(yōu)惠政策、設(shè)計(jì)的利益激勵(lì)、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制以及合作模式是否符合社會(huì)資金的投資意愿。政府如何運(yùn)用稅收優(yōu)惠、投資補(bǔ)貼等經(jīng)濟(jì)手段引導(dǎo)社會(huì)資本積極投向保障性住房建設(shè)就顯得更為重要。目前,中國(guó)住房市場(chǎng)中普通商品住房和保障性住房的結(jié)構(gòu)比例失衡嚴(yán)重,改變這一局面,除了政府的直接投入外,還必須依賴市場(chǎng)力量。

    4. 銀行信貸資源的投入加劇了保障性住房面臨的風(fēng)險(xiǎn)。銀行等金融機(jī)構(gòu)資金的引入,確實(shí)給保障性住房資金來(lái)源拓寬了渠道,有力地緩解了資金緊張問(wèn)題,但同時(shí)也帶來(lái)了相當(dāng)多的風(fēng)險(xiǎn)。首先是利率風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)資本市場(chǎng)逐漸成熟,利率逐步市場(chǎng)化,收益率曲線變平。而且為減少放貸損失,貸款利率不斷提升,這樣房貸利率風(fēng)險(xiǎn)勢(shì)必成為重要的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),保障性住房的投資者面臨的風(fēng)險(xiǎn)損失也越來(lái)越復(fù)雜。其次是流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。房貸一般屬于長(zhǎng)期資產(chǎn),體現(xiàn)在銀行資產(chǎn)負(fù)債表上。如果銀行為獲得較高的利潤(rùn)率,減少流動(dòng)性資產(chǎn)占比,就會(huì)增加流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn),保障性住房資金的持續(xù)性與穩(wěn)定性就會(huì)受到直接的威脅。再次是資產(chǎn)負(fù)債表期限錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)。房貸等長(zhǎng)期資產(chǎn)在銀行業(yè)占比較高,而負(fù)債則仍以中短期存款為主。在我國(guó)現(xiàn)階段通貨膨脹劇烈的情況下,銀行流動(dòng)性壓力增大,經(jīng)營(yíng)發(fā)展略顯被動(dòng),直接影響到保障性住房的資金支持。

    5. 保障性住房補(bǔ)貼方式欠佳。我國(guó)目前的保障性住房補(bǔ)貼方式采取的是“磚頭補(bǔ)貼”,是通過(guò)對(duì)生產(chǎn)者的補(bǔ)貼來(lái)間接對(duì)消費(fèi)者進(jìn)行補(bǔ)貼。在市場(chǎng)上住房供給比較緊缺的情況下,政府采取“磚頭補(bǔ)貼”能起到一定的政策效果。 但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和住房制度改革的深入, 市場(chǎng)上的住房供給量逐漸增多,“磚頭補(bǔ)貼”固有的弊端也逐漸暴露出來(lái),又會(huì)導(dǎo)致一系列的問(wèn)題。

    三、完善我國(guó)保障性住房建設(shè)融資體系的政策建議

篇4

【關(guān)鍵詞】保障性住房；金融；政策建議

加大保障性住房建設(shè)力度，進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，是中央加強(qiáng)民生建設(shè)的重要舉措?！笆濉睍r(shí)期，我國(guó)將進(jìn)入保障性住房建設(shè)“加速跑”階段，全國(guó)計(jì)劃新建保障性住房3600萬(wàn)套，大約是過(guò)去10年建設(shè)規(guī)模的兩倍。通過(guò)大規(guī)模保障性住房建設(shè)，到“十二五”末，全國(guó)城鎮(zhèn)保障性住房覆蓋率將提高到20%以上，基本解決城鎮(zhèn)低收入家庭住房困難問(wèn)題。保障性住房的建設(shè)需要巨額的資金，單靠財(cái)政投資是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，大部分資金還有賴于商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)的融資支持。但是，由于保障性住房具有一定的社會(huì)福利性，與商業(yè)性金融的盈利性存在一定的矛盾，使其在發(fā)展過(guò)程中遇到很大的資金難題，嚴(yán)重影響了保障性住房建設(shè)的順利進(jìn)行。本文從發(fā)展保障性住房的深遠(yuǎn)意義出發(fā)，分析當(dāng)前金融支持保障性住房存在的主要問(wèn)題，在此基礎(chǔ)上提出相關(guān)政策建議。

一、發(fā)展保障性住房的重要意義

20 世紀(jì)80 年代初，我國(guó)啟動(dòng)了住房體制改革，福利分房舊體制逐漸讓位于住房商品化、社會(huì)化新體制，尤其是1998年7月公布實(shí)施的《國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》宣告了福利分房制度的終結(jié)和住房體制市場(chǎng)化改革的開(kāi)始。經(jīng)過(guò)近30年的“房改”，住房商品化和社會(huì)化問(wèn)題得到了很好的解決，住房不僅成了居民的居住場(chǎng)所，也成了居民保值增值、抵御通貨膨脹的良好投資品種。但是，市場(chǎng)化取向的住房體制改革也使得房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，尤其是房?jī)r(jià)上漲速度遠(yuǎn)大于低收入家庭收入增長(zhǎng)速度，低收入家庭只能“望房止步”。從發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，低收入家庭住房問(wèn)題是不可能通過(guò)市場(chǎng)機(jī)制得到解決的，需要政府提供公共服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)。發(fā)達(dá)國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)和我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀已經(jīng)說(shuō)明完全市場(chǎng)化改革是不可取的，政府有責(zé)任也有義務(wù)為低收入家庭提供保障性住房，“以商品房為主導(dǎo)，以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房和限價(jià)房為補(bǔ)充”的住房供給體制應(yīng)該成為我國(guó)住房政策的基本取向。

目前，我國(guó)住房保障體制已經(jīng)從制度構(gòu)建發(fā)展到實(shí)際規(guī)劃和實(shí)施，大量的保障性住房供給上市，不僅能夠解決低收入家庭的住房問(wèn)題，還能對(duì)房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)產(chǎn)生較大影響，抑制目前過(guò)快增長(zhǎng)并為各方詬病的高房?jī)r(jià)。具體地講，加快保障性住房建設(shè)的重要意義表現(xiàn)在以下三點(diǎn)：一是提供安居保障，使居者有其所。改善城市低收入居民的居住條件，是重要的民生問(wèn)題，加快建設(shè)保障性安居工程，對(duì)于改善民生、促進(jìn)社會(huì)和諧穩(wěn)定具有重要意義。中央對(duì)保障房建設(shè)的投資安排原則中，最重要的一條就是要投向使用效率最高、發(fā)展最為需要的地方。從這個(gè)意義上說(shuō)，下大力氣加快建設(shè)保障性安居工程，是促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的順時(shí)應(yīng)勢(shì)之舉。二是帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，提供就業(yè)機(jī)會(huì)。加快建設(shè)保障性安居工程，對(duì)相關(guān)產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的帶動(dòng)效應(yīng)。據(jù)權(quán)威機(jī)構(gòu)測(cè)算，以2010年新增的75億元廉租房建設(shè)投資為例，其所帶動(dòng)的地方和社會(huì)投資，可以拉動(dòng)鋼材消費(fèi)量65萬(wàn)噸，水泥消費(fèi)量50萬(wàn)噸；另外，中央用于棚戶區(qū)改造基礎(chǔ)設(shè)施工程建設(shè)17億元投資，可以拉動(dòng)鑄鐵消費(fèi)量2萬(wàn)噸，鋼材消費(fèi)量10萬(wàn)噸，水泥消費(fèi)量30萬(wàn)噸。同時(shí)，由此提供的就業(yè)機(jī)會(huì)也是不可估量的。三是拉動(dòng)消費(fèi)增長(zhǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。加快建設(shè)保障性住房，大力推進(jìn)廉租房建設(shè)、棚戶區(qū)改造、農(nóng)村危房改造和實(shí)施游牧民定居工程，都是改善城鄉(xiāng)居民消費(fèi)環(huán)境和條件的有效舉措，將有利于城鄉(xiāng)居民特別是低收入居民擴(kuò)大消費(fèi)，進(jìn)而拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，并優(yōu)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式。

二、當(dāng)前金融支持保障性住房建設(shè)中存在的主要問(wèn)題

保障性住房涉及到大量的建設(shè)資金，目前最需要解決的就是資金不足的難題。近年來(lái)，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)在支持保障性住房建設(shè)方面做了大量工作，已為經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造、廉租房、公租房建設(shè)、普通商品住房中的保障房配建提供了大量信貸支持。但是，與商業(yè)銀行當(dāng)前龐大的總資產(chǎn)規(guī)模、總貸款余額相比，其對(duì)保障房建設(shè)的信貸支持力度仍顯不足。2011年以來(lái)，國(guó)家提出了在“十二五”期間大規(guī)模的保障性住房建設(shè)規(guī)劃，商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)在這項(xiàng)重大的民心工程中擔(dān)當(dāng)資金支持“主力軍”是義不容辭的。然而，商業(yè)銀行要輕裝上陣，就不得不正視在支持國(guó)家保障房建設(shè)中存在的主要問(wèn)題。筆者認(rèn)為，這些問(wèn)題主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）還款來(lái)源有限

一方面，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的還款來(lái)源為房屋銷售回籠款，而保障性住房的銷售周期、資金回籠都較普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期要長(zhǎng)，這樣會(huì)對(duì)企業(yè)形成一定資金壓力，間接地也會(huì)影響銀行的流動(dòng)性。另一方面，一部分公租房不能出售且租賃價(jià)格控制得較低，加上日常運(yùn)營(yíng)和維護(hù)成本并不低，可以用來(lái)還貸的現(xiàn)金流就很有限?；谶@兩方面的原因，導(dǎo)致商業(yè)銀行對(duì)保障性住房的介入就顯得不是特別積極。

（二）缺乏足額的抵押物

商業(yè)銀行介入經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)遇到的一個(gè)最困難的問(wèn)題就是缺少足額抵押物。房地產(chǎn)貸款的抵押物主要有土地抵押和住房抵押。據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)統(tǒng)計(jì)， 目前超過(guò)80%的開(kāi)發(fā)商貸款都是以土地作為抵押，而在建工程抵押不到兩成。但是，保障性住房的土地均由國(guó)家劃撥，沒(méi)有土地證，這就意味著商業(yè)銀行不能將土地作為發(fā)放貸款的抵押物。因此，按照傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要求，從抵押物的意義上講，商業(yè)銀行很難對(duì)保障性住房建設(shè)融資。

（三）政策條款的制約

保障性住房項(xiàng)目有其自身的特殊性，一般項(xiàng)目手續(xù)辦理時(shí)間較長(zhǎng)，有些手續(xù)是邊開(kāi)工邊辦理，尤其是“四證”，不像商業(yè)性項(xiàng)目是手續(xù)基本辦理齊全才開(kāi)工，而銀行將保障性住房信貸業(yè)務(wù)與商業(yè)性住房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目同等對(duì)待，要求“四證”齊全后才能發(fā)放貸款。由此造成資金供給與需求時(shí)間上的脫節(jié)，制約了保障性住房建設(shè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信貸融資的順利進(jìn)行。

（四）利率優(yōu)惠影響銀行利潤(rùn)

保障性住房是國(guó)家大力倡導(dǎo)的惠民工程，因此要求各家商業(yè)銀行在開(kāi)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)時(shí)，都必須對(duì)保障性住房給予不同程度的利率優(yōu)惠，優(yōu)惠后的利率大大低于普通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款至少上浮10%的利率。但是，商業(yè)銀行畢竟不同于政策性銀行，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化是其經(jīng)營(yíng)的根本準(zhǔn)則，當(dāng)面對(duì)更有利可圖的信貸資源時(shí)，商業(yè)銀行往往更多地考慮其綜合回報(bào)，減少對(duì)保障性住房的信貸支持。

（五）地方政府投融資平臺(tái)潛在較大風(fēng)險(xiǎn)

目前各地的保障性住房一般由政府投融資平臺(tái)具體負(fù)責(zé)建設(shè)與融資，而這些地方政府的投融資平臺(tái)往往都存在過(guò)度融資現(xiàn)象，有的甚至導(dǎo)致地方政府的債務(wù)危機(jī)，潛在較大的風(fēng)險(xiǎn)。2010年國(guó)家對(duì)地方政府投融資平臺(tái)開(kāi)始清理整頓后，許多融資平臺(tái)已成為治理的對(duì)象，商業(yè)銀行對(duì)于該類企業(yè)的新增貸款也隨之停止，進(jìn)而對(duì)地方保障性住房的建設(shè)產(chǎn)生較大影響。

（六）融資主體的融資能力欠缺

目前，大部分銀行房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款都要報(bào)上級(jí)行審批，而上級(jí)行審批時(shí)很少現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，基本上靠報(bào)表判斷，而許多地方的住房保障中心作為融資主體，并無(wú)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，且自有資金較少，資產(chǎn)負(fù)債率較高，從而制約了銀行貸款的發(fā)放。

（七）開(kāi)發(fā)商資金風(fēng)險(xiǎn)較大

項(xiàng)目的自有資本金來(lái)源一般都是開(kāi)發(fā)商的自有資金。在項(xiàng)目建設(shè)中，開(kāi)發(fā)商承擔(dān)了主要的風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為：一是在擔(dān)保貸款環(huán)節(jié)，貸款主體是開(kāi)發(fā)商，抵押物也是開(kāi)發(fā)商以自有資金拍得的土地，即其自有資產(chǎn)。二是在房屋銷售之前，項(xiàng)目的所有資金都由開(kāi)發(fā)商自行解決，政府不墊資。三是在銷售環(huán)節(jié)，盡管由政府安排銷售，且承諾回購(gòu)，但實(shí)際操作過(guò)程中也存在風(fēng)險(xiǎn)。如政府拆遷安置資金沒(méi)有及時(shí)到位，而拆遷戶又急需拿房，出現(xiàn)政府打白條抵房款的現(xiàn)象；如果政府無(wú)法及時(shí)安排充足的銷售對(duì)象，導(dǎo)致房屋不能及時(shí)銷售，而回購(gòu)款又不足，開(kāi)發(fā)商就會(huì)出現(xiàn)資金回籠困難。因此，低價(jià)位商品房建設(shè)的直接風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者往往是開(kāi)發(fā)商，而一旦其資金鏈緊繃甚至斷裂，金融機(jī)構(gòu)也將受到波及。

（八）對(duì)政策性租賃住房及廉租房建設(shè)支持較少

目前金融機(jī)構(gòu)支持保障性住房建設(shè)主要集中在還款來(lái)源相對(duì)比較可靠的安置房建設(shè)領(lǐng)域，對(duì)國(guó)家大力推進(jìn)的政策性租賃住房及廉租房建設(shè)金融支持較少，主要原因在于：一是總量小。目前保障性住房絕大部分是拆遷安置房及經(jīng)濟(jì)適用房，政策性租賃住房及廉租房占比較小，總量不大。二是收入少。政策性租賃住房及廉租房租金收入較少，難以完全覆蓋貸款本息，而政府對(duì)差價(jià)部分的財(cái)政補(bǔ)貼政策未能及時(shí)出臺(tái)，貸款本息回收得不到有效保障。三是擔(dān)保難。政策性租賃住房及廉租房一般是政府主導(dǎo)建設(shè)，項(xiàng)目用地評(píng)估價(jià)值較低，不足以覆蓋貸款本息，需補(bǔ)充其他抵押資產(chǎn)，而政府往往無(wú)法提供其他符合銀行要求的其他擔(dān)保。四是效益低。政策性租賃住房及廉租房建設(shè)屬民生工程，本來(lái)就是非盈利項(xiàng)目，政府對(duì)金融機(jī)構(gòu)相關(guān)稅收、補(bǔ)貼政策不明朗，影響了銀行介入此類項(xiàng)目的積極性。

三、對(duì)金融支持保障房建設(shè)的對(duì)策建議

保障性住房建設(shè)是我國(guó)全面建設(shè)小康社會(huì)的重大惠民工程，如何解決商業(yè)銀行信貸“盈利性”與國(guó)家保障性住房“惠民性”之間的矛盾。筆者認(rèn)為可以從以下幾個(gè)方面采取措施：

（一）進(jìn)一步完善保障性住房建設(shè)的有關(guān)政策

保障性住房政策應(yīng)解決三個(gè)層面的問(wèn)題：一是準(zhǔn)入門(mén)檻，政府要制定科學(xué)的、完善的、可行的審查標(biāo)準(zhǔn)；二是運(yùn)營(yíng)方式，是政府建房，還是包給開(kāi)發(fā)商，還是發(fā)動(dòng)社會(huì)力量來(lái)為低收入群體提供一定量的社會(huì)住房，應(yīng)當(dāng)確立一個(gè)明確的制度；三是退出機(jī)制，保障性住房在性質(zhì)上是用于解決特定對(duì)象的公共資源，應(yīng)實(shí)行動(dòng)態(tài)管理，當(dāng)受益者經(jīng)濟(jì)狀況改變以后，要退出來(lái)讓其他低收入者受益。

（二）政府加大扶持力度，解決金融機(jī)構(gòu)后顧之憂

社會(huì)各方面應(yīng)該尊重和理解商業(yè)銀行的商業(yè)屬性，尤其是政府應(yīng)考慮通過(guò)財(cái)政適當(dāng)補(bǔ)貼、稅收適當(dāng)優(yōu)惠等手段，為商業(yè)銀行支持民生工程創(chuàng)造更加良好的外部環(huán)境，促使商業(yè)銀行更加有意愿為保障房建設(shè)作出更大貢獻(xiàn)。具體地講，應(yīng)出臺(tái)鼓勵(lì)和引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)積極參與該類項(xiàng)目融資的政策，包括明確保障性住房建設(shè)項(xiàng)目財(cái)政擔(dān)保的有效性和合法性；對(duì)參與保障性住房項(xiàng)目給予財(cái)政貼息、稅收優(yōu)惠、建立風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償金制度；對(duì)保障性住房建設(shè)項(xiàng)目證照審查、貸款資產(chǎn)質(zhì)量認(rèn)定、不良貸款核銷等方面執(zhí)行較為寬松的監(jiān)管政策。

（三）不斷加大保障性住房的金融創(chuàng)新力度

一是人民銀行與地方政府合作，共同推動(dòng)保障性住房投融資機(jī)制建設(shè)。通過(guò)規(guī)劃先行、融資推動(dòng)，彌補(bǔ)制度缺損和信用缺失，推動(dòng)建立保障性住房融資平臺(tái)，通過(guò)融資規(guī)劃推動(dòng)建立保障性住房投融資體制。二是創(chuàng)新融資支持模式。嘗試通過(guò)設(shè)立保障性住房專項(xiàng)基金的方式重點(diǎn)解決保障性住房建設(shè)項(xiàng)目資本金來(lái)源問(wèn)題。三是給予保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款規(guī)模傾斜。優(yōu)先給予保障性住房貸款項(xiàng)目支持，減少審批環(huán)節(jié)，開(kāi)辟項(xiàng)目評(píng)審綠色通道，在政策范圍內(nèi)適當(dāng)放寬貸款條件，全力支持保障性住房項(xiàng)目建設(shè)。

（四）推動(dòng)保障性住房融資渠道的多元化

當(dāng)前，支持保障性住房建設(shè)除了加大財(cái)政撥款及銀行貸款等手段外，還應(yīng)調(diào)動(dòng)各種資源盡其所用，盡快挖掘出更為靈活多樣的市場(chǎng)化手段與之相配，建立起與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制和經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)相協(xié)調(diào)的資金保障體系。具體地講，一是地方人大應(yīng)該通過(guò)立法手段強(qiáng)制規(guī)定從土地出讓金中提取一定比例用于保障性住房建設(shè)，從而為保障性住房建設(shè)提供基本的資金來(lái)源。二是應(yīng)該將部分閑置住房公積金用于保障房建設(shè)，這不僅可以解決住房公積金運(yùn)行效率越來(lái)越低下的問(wèn)題，也能提高住房公積金的收益率。根據(jù)住建部的研究報(bào)告，我國(guó)住房公積金運(yùn)行效率近年來(lái)呈現(xiàn)逐年下降之勢(shì)，2008年我國(guó)住房公積金使用率和住房公積金運(yùn)用率分別為72.81% 和53.54%，同比下降1.78% 和3.51%，之后的2009年、2010年、2011年均在此基礎(chǔ)上改觀不大，說(shuō)明目前我國(guó)住房公積金運(yùn)行效率不高已經(jīng)成為一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。如果將閑置資金用于保障性住房建設(shè)，不僅可以提高住房公積金運(yùn)行效率，也能夠通過(guò)“對(duì)公貸款”來(lái)提高住房公積金收益率，是“一舉兩得”的好事。因此，利用住房公積金建設(shè)保障性住房將大有可為。三是商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)應(yīng)該商業(yè)效益和社會(huì)效益并重，積極承擔(dān)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，加大向保障性住房建設(shè)提供金融支持的力度。在融資中可試用包括項(xiàng)目捆綁貸款、信托投資基金、住房建設(shè)公債、資產(chǎn)證券化等多種工具來(lái)籌集建設(shè)資金。

篇5

科研項(xiàng)目配套資金作為科研項(xiàng)目的資金保障，其對(duì)于整個(gè)科研項(xiàng)目來(lái)說(shuō)都是十分重要的。對(duì)于每個(gè)科研項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，空有一個(gè)充滿想象的想法是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能達(dá)到完成科研項(xiàng)目的目標(biāo)，必須要有相應(yīng)的物質(zhì)基礎(chǔ)，通過(guò)實(shí)驗(yàn)等方法獲得正確的科研成果。現(xiàn)在的科研項(xiàng)目很多配套資金都不能及時(shí)到位或者會(huì)被別的項(xiàng)目占用。這些問(wèn)題不但困擾科研項(xiàng)目研制人員，更對(duì)整個(gè)科研項(xiàng)目都有一定的影響。本文通過(guò)對(duì)科研項(xiàng)目配套資金管理中存在的問(wèn)題進(jìn)行分析，經(jīng)過(guò)查詢相應(yīng)的資料，結(jié)合自身的工作經(jīng)驗(yàn)，得出這些問(wèn)題的解決辦法?？蒲许?xiàng)目配套資金管理中的問(wèn)題通過(guò)這些解決辦法可以得到相應(yīng)解決，希望可以給從事科研項(xiàng)目的人員一定的參考。

［關(guān)鍵詞］

科研項(xiàng)目;配套資金管理;管理制度

現(xiàn)今的科研項(xiàng)目需要所依托單位提供一定的配套資金，這些配套資金不但是科研項(xiàng)目開(kāi)始的啟動(dòng)資金，更是為后續(xù)帶動(dòng)其他資金投入的基礎(chǔ)。對(duì)于科研項(xiàng)目配套資金來(lái)說(shuō)，最重要的就是在科研項(xiàng)目進(jìn)行到關(guān)鍵時(shí)候的資金支持。如果與科研項(xiàng)目配套的資金量比較充足，可以對(duì)科研項(xiàng)目的關(guān)鍵階段起到資金支撐的作用，那么這樣的科研項(xiàng)目配套資金是十分有用的。如果科研項(xiàng)目配套資金比較匱乏，對(duì)科研項(xiàng)目的關(guān)鍵階段不能起到支撐的作用，那么就需要其他的資金進(jìn)行補(bǔ)充。但不管科研項(xiàng)目配套資金多還是少，都為科研項(xiàng)目的啟動(dòng)提供了資金保障。但對(duì)于科研項(xiàng)目配套資金管理，還是存在若干問(wèn)題。

1科研項(xiàng)目配套資金管理中存在的問(wèn)題

1.1科研項(xiàng)目依托單位缺乏為項(xiàng)目配套的資金來(lái)源，無(wú)法滿足硬性配套要求

科研項(xiàng)目配套資金多是來(lái)源于科研項(xiàng)目依托的單位，但并不是每個(gè)依托的單位都具有十分雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力。如果項(xiàng)目依托的單位為科研項(xiàng)目提供配套資金比較充足，就能滿足科研項(xiàng)目所需要的硬性配置。但從整體上來(lái)看，基本上每個(gè)科研項(xiàng)目所依托的單位，都沒(méi)有充足的資金為科研項(xiàng)目配備比較完善的硬件配套設(shè)施。根據(jù)對(duì)依托的單位統(tǒng)計(jì)分析，絕大多數(shù)都是高?；蛘呤强蒲性?。這些單位基本都是事業(yè)單位，資金的獲得途徑絕大多數(shù)都是財(cái)政撥款。因此這些單位的資金基本都是有規(guī)定使用方向的，如果想要提供更多的資金支撐科研項(xiàng)目，就要挪用?？钯Y金，這顯然是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。

1.2配套資金到位率低，導(dǎo)致科研項(xiàng)目虛編預(yù)算、虛列支出、虛報(bào)決算等虛假配套問(wèn)題

根據(jù)最近幾年對(duì)科研項(xiàng)目配套資金的統(tǒng)計(jì)分析，絕大多數(shù)科研項(xiàng)目配套資金的到位率偏低。這從一定程度上導(dǎo)致了科研項(xiàng)目的擱淺，很多科研項(xiàng)目不得不虛編預(yù)算、虛列支出、虛報(bào)決算。通過(guò)虛編預(yù)算可以在沒(méi)有充足配套資金的情況下申請(qǐng)科研項(xiàng)目，再通過(guò)虛列支出將多余的資金挪用至配套資金。這樣雖然是一種解決配套資金到位的方法，但明顯是不可取的，也是不能取的。想要使得科研項(xiàng)目得以順利進(jìn)行，就必須要保證科研項(xiàng)目配套資金的及時(shí)到位，以便為科研項(xiàng)目提供充足的資金支持。

1.3科研項(xiàng)目重復(fù)設(shè)置，導(dǎo)致不同來(lái)源渠道的科研項(xiàng)目間相互配套

我國(guó)的科學(xué)研究領(lǐng)域的劃分不是十分清楚，很多科研機(jī)構(gòu)所從屬的科研領(lǐng)域不僅僅是一個(gè)。因此在進(jìn)行科研項(xiàng)目配套資金申請(qǐng)時(shí)，可以向很多方面進(jìn)行申請(qǐng)。這不僅導(dǎo)致了科研經(jīng)費(fèi)的重復(fù)申請(qǐng)，更使得有關(guān)部門(mén)進(jìn)行科研項(xiàng)目配套資金管理時(shí)，出現(xiàn)很多問(wèn)題。同一個(gè)科研項(xiàng)目在進(jìn)行申報(bào)科研項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)時(shí)，既要保證申請(qǐng)的統(tǒng)一性，又要保證申請(qǐng)的單一性，只有這樣才能為科研項(xiàng)目配套資金的管理提供保障。

1.4配套資金不足，導(dǎo)致項(xiàng)目擠占或挪用依托單位的其他專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)

配套資金不足問(wèn)題一直是困擾科研項(xiàng)目持續(xù)進(jìn)行的主要問(wèn)題，很多項(xiàng)目由于資金的不足擱淺，甚至錯(cuò)過(guò)最佳研制時(shí)期。為了順利地完成科研項(xiàng)目的研究目標(biāo)，經(jīng)常項(xiàng)目擠占或挪用依托單位的其他專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。這雖然可以保證科研項(xiàng)目的資金暫時(shí)性的充足，但為依托單位出了一道難題。擠占或挪用依托單位的其他專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)不但會(huì)導(dǎo)致依托單位各項(xiàng)專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)的相互擠占，更會(huì)導(dǎo)致依托單位的整體資金混亂。

2解決科研項(xiàng)目配套資金管理中存在問(wèn)題的建議

2.1完善國(guó)家對(duì)科研項(xiàng)目配套資金的管理制度

(1)通過(guò)對(duì)科研項(xiàng)目配套資金到位不足問(wèn)題進(jìn)行制度完善，建立確保科研項(xiàng)目資金及時(shí)到位的管理制度，進(jìn)而保障科研項(xiàng)目資金在啟動(dòng)之初就有充足的資金保障。在科研項(xiàng)目進(jìn)行到關(guān)鍵階段時(shí)，不會(huì)因?yàn)橘Y金的不足導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)進(jìn)行。

(2)科研項(xiàng)目在進(jìn)行單位依托時(shí)，要充分考慮自身的資金需要與依托單位資金情況的問(wèn)題。只有依托的單位資金能夠支持科研項(xiàng)目，才能允許依托，不然不允許依托。這樣不但能保證依托單位不會(huì)發(fā)生資金挪用或擠占其他專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)，更能保證科研項(xiàng)目的配套經(jīng)費(fèi)能夠充足的及時(shí)到賬。

(3)通過(guò)對(duì)依托單位建立相應(yīng)的信息檔案庫(kù)，記錄其對(duì)于所依托科研項(xiàng)目的資金到位情況及時(shí)間，得出被依托單位的信用情況。這不但總結(jié)了以前在此單位依托的科研項(xiàng)目配套資金情況，更為以后科研項(xiàng)目在此單位的依托提供了信用上支持。

2.2調(diào)整科研經(jīng)費(fèi)資源配置，杜絕多頭申報(bào)并相互配套

對(duì)于科研經(jīng)費(fèi)的資源配置，一定要進(jìn)行大力調(diào)整。通過(guò)對(duì)科技的統(tǒng)一分類，將科研項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)的分配管理。在后續(xù)科研項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)資源配置時(shí)，不但要進(jìn)行經(jīng)費(fèi)配置的整體化考慮，更要對(duì)每個(gè)進(jìn)行配置的項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)查，防止多頭申報(bào)獲取重復(fù)經(jīng)費(fèi)。只有建立高效的經(jīng)費(fèi)資源配置體系，才能在保證科研項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)及時(shí)到賬的同時(shí)，杜絕多頭申報(bào)經(jīng)費(fèi)的情況發(fā)生。

2.3要加強(qiáng)對(duì)科研項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)的后續(xù)監(jiān)管

科研項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)在配置后，一定要進(jìn)行長(zhǎng)期的嚴(yán)密的后續(xù)監(jiān)管。如果在經(jīng)費(fèi)到賬后不對(duì)經(jīng)費(fèi)的用途進(jìn)行監(jiān)管，不能保證經(jīng)費(fèi)的用途，這不但是對(duì)科研項(xiàng)目的不負(fù)責(zé)任，更會(huì)導(dǎo)致科研資金的流失。只有建立長(zhǎng)效的科研項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)后續(xù)監(jiān)管機(jī)制，才能在保障科研項(xiàng)目配套資金到位后，不會(huì)被用作其他方面。在項(xiàng)目沒(méi)有完成前，要進(jìn)行項(xiàng)目的跟蹤監(jiān)管，以確?？蒲许?xiàng)目配套資金的使用方向。在項(xiàng)目完成后，對(duì)已經(jīng)完成的項(xiàng)目要進(jìn)行科研項(xiàng)目配套資金的使用審查，以確?？蒲许?xiàng)目配套資金的使用是否都是圍繞科研項(xiàng)目。只有在經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的科研項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)監(jiān)管和審查后，才能確定科研經(jīng)費(fèi)的真正使用情況。加強(qiáng)對(duì)科研項(xiàng)目經(jīng)費(fèi)的后續(xù)監(jiān)管，不但能保證科研項(xiàng)目資金的正確使用，更能為以后科研項(xiàng)目資金的使用指明方向。

3結(jié)論

科研項(xiàng)目配套資金管理中存在的問(wèn)題很多，其中不單單是制度不完全對(duì)配套資金的影響，很多時(shí)候是人為的因素對(duì)配套資金的影響。想要從根本上解決科研項(xiàng)目配套資金管理中的問(wèn)題，一定要以建立和完善科研項(xiàng)目配套資金管理制度為核心，通過(guò)制度的建立，確?？蒲许?xiàng)目配套資金的正確使用。當(dāng)然與此同時(shí)我們不能忽略人為的因素對(duì)配套資金的影響，其中一個(gè)項(xiàng)目多頭申報(bào)就是一定要杜絕的現(xiàn)象。對(duì)于科研項(xiàng)目的經(jīng)費(fèi)，一定要加強(qiáng)后續(xù)的監(jiān)管，這不但能提高對(duì)科研資金的使用率，更能為后續(xù)項(xiàng)目的資金使用指明方向。

作者：姜艷艷 單位：山東省煙臺(tái)市高新區(qū)紀(jì)工委

參考文獻(xiàn):

［1］潘燕，潘峰，鄭素榮.關(guān)于強(qiáng)化科研單位的財(cái)務(wù)控制［J］．科學(xué)與管理，2012(2).

［2］王向青.科研單位如何有效實(shí)施配套資金管理控制［J］．河南科技，2014(3).

［3］陳光偉.科研項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程質(zhì)量評(píng)價(jià)與決策方法研究［D］．重慶:第三軍醫(yī)大學(xué)，2013.

篇6

為更加準(zhǔn)確地反映保障性安居工程建設(shè)規(guī)模和進(jìn)度，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等八部委要求，2011年北京建立了《北京市保障性安居工程統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度》。筆者擬結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在填報(bào)《保障性安居工程建設(shè)情況》（Z201表）時(shí)經(jīng)常出現(xiàn)的問(wèn)題，對(duì)幾個(gè)需要特別注意的指標(biāo)進(jìn)行詳解，希望對(duì)您有所幫助。

本年計(jì)劃投資：注意“本年”

“本年計(jì)劃投資”，指按照保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)劃和計(jì)劃，保障性安居工程建設(shè)項(xiàng)目的房屋建筑工程、土地開(kāi)發(fā)工程以及必要的配套服務(wù)設(shè)施等工程，計(jì)劃在報(bào)告期當(dāng)年完成的投資額。

請(qǐng)您注意：指標(biāo)名稱中已將報(bào)告期限界定在“本年”，即僅指項(xiàng)目在報(bào)表當(dāng)年計(jì)劃完成的投資額，不含以前年度的計(jì)劃投資。企業(yè)統(tǒng)計(jì)人員在填表過(guò)程中，不要簡(jiǎn)單地將該指標(biāo)與“計(jì)劃總投資”指標(biāo)等同。

資金來(lái)源合計(jì)：注意“其他”

“資金來(lái)源合計(jì)”，指自年初至報(bào)告期末，保障性安居工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位收到的用于保障性安居工程項(xiàng)目建設(shè)的各種資金之和，包括本年到位資金和上年末結(jié)余資金兩部分。填報(bào)該指標(biāo)時(shí)，應(yīng)正確反映保障性安居工程項(xiàng)目的資金來(lái)源情況，不要簡(jiǎn)單地將該指標(biāo)與“本年投資完成額”數(shù)據(jù)等同。

請(qǐng)您注意：“資金來(lái)源合計(jì)”其中項(xiàng)“其他資金”指標(biāo)，指保障性安居工程項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)單位實(shí)際籌集的用于保障性安居工程建設(shè)的資金總額中，從“政府安排資金”和“銀行貸款”兩種渠道以外籌集的資金數(shù)額。在填表過(guò)程中，不要簡(jiǎn)單地將該指標(biāo)與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金到位情況》（X202-1表）中“其他資金”指標(biāo)等同。

住房施工面積：注意“住房”

“住房施工面積”，指自年初至報(bào)告期末，施工的各類保障性住房和棚戶區(qū)改造安置住房的建筑面積。包括本期新開(kāi)工和上年開(kāi)工未完工本期繼續(xù)施工的面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的面積。本期竣工和本期施工后又停建、緩建的面積包括在施工面積中。集中新建、配建、改（擴(kuò)、翻）建住房都應(yīng)計(jì)入施工面積。

請(qǐng)您注意：指標(biāo)名稱中已將范圍界定為住房，即僅指住宅部分的施工面積，不包括配套設(shè)施。在填表過(guò)程中，不要簡(jiǎn)單地將該指標(biāo)與《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資完成情況》（X202表）中“房屋施工面積”指標(biāo)等同。

其他三點(diǎn)注意別忽視

篇7

據(jù)國(guó)內(nèi)上市房地產(chǎn)公司2011年三季報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示：截至2011年9月30日，有8家A股上市房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)85%，16家上市房企資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)80%。

覆巢之下，焉有完卵？身披“保障房第一股”的中天城投集團(tuán)股份有限公司（000540.SZ，以下簡(jiǎn)稱“中天城投”）以86%的資產(chǎn)負(fù)債率位列前十之內(nèi)，已然問(wèn)題頻出。

在今年上半年尚處于平穩(wěn)狀態(tài)的中天城投卻從7月底以開(kāi)盤(pán)價(jià)16.70元開(kāi)始一路狂跌，截至12月5日，中天城投以7.09元收盤(pán)，其下跌幅度約為57.54%，令人驚愕。

“中天，現(xiàn)在即未來(lái)”，這家位屬貴州省貴陽(yáng)市的地方龍頭房地產(chǎn)企業(yè)，作為當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患疑鲜械姆康禺a(chǎn)企業(yè)，與地方政府合作頗多，在眾多房企都渴望分一杯“保障房”羹的情況下，中天城投拿下貴陽(yáng)市大面積的保障房建設(shè)項(xiàng)目。

拿下如此“香饃饃”，為何股價(jià)下跌卻如此迅猛？綜看中天城投財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，拿下如此多項(xiàng)目的中天城投，卻面臨“巧婦難為無(wú)米之炊”的尷尬境地―過(guò)高負(fù)債率。

保障房第一股大跌

與今天的大幅下跌形成鮮明對(duì)比的是，在今年3月份，中天城投得助于保障房概念曾受到市場(chǎng)狂熱追捧，一度上漲至18.99元/股。暴跌始于7月11日遭遇空頭突襲，股價(jià)大跌。 走勢(shì)極其平穩(wěn)的中天城投跌3.47%，盤(pán)中瞬時(shí)最大跌幅達(dá)到8%。

“保障房建設(shè)周期短，工程回款快，能夠獲得信貸支持，將有利保障中小企業(yè)的生存空間。另外，從保障房建設(shè)的國(guó)家支持力度來(lái)看，短期內(nèi)不會(huì)減少保障房投資量，因此中小企業(yè)都愿意參與保障房建設(shè)?！敝型额檰?wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

中天城投“保障房第一股”，源于今年3月與貴州省政府簽訂的《中天城投參與貴州省“十二五”保障性安居工程建設(shè)框架協(xié)議》。計(jì)劃顯示中天城投將計(jì)劃5年內(nèi)完成1000萬(wàn)平方米，年均200萬(wàn)平方米保障房任務(wù)，如此大面積在當(dāng)?shù)乇Ｕ戏拷ㄔO(shè)中位列第一。

據(jù)公開(kāi)資料顯示：截至6月底，中天城投已在貴陽(yáng)市著手開(kāi)展約130萬(wàn)平方米的保障房建設(shè)。

其中，漁安安井回遷安置區(qū)項(xiàng)目為最大一筆保障房投資協(xié)議的第一個(gè)大型項(xiàng)目，但在今年7月被媒體爆出：工程在今年春節(jié)后幾乎處于停工狀態(tài)。對(duì)此，中天城投董秘李俊曾對(duì)媒體表示：“停工是被迫的，有些事情我們不好說(shuō)，但公司保障房項(xiàng)目資金需求缺口比較大。”

除此而外，中天城投旗下另一重點(diǎn)項(xiàng)目未來(lái)方舟也被爆出未能如期開(kāi)工。據(jù)中天城投相關(guān)信息顯示：“未來(lái)方舟”將在國(guó)慶前后推向市場(chǎng)，該項(xiàng)目今年的計(jì)劃銷售額為50億元，占全年銷售額的62%。

然而，貴陽(yáng)一地產(chǎn)記者對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“‘未來(lái)方舟’一期預(yù)計(jì)是2013年交房，但今年肯定完成不了任務(wù)，這個(gè)盤(pán)太大了?！倍诖饲懊襟w的報(bào)道中，中天城投旗下除上述漁安安井回遷安置區(qū)項(xiàng)目外，中天會(huì)展城、中天花園三期及中天世紀(jì)新城等項(xiàng)目也均處于停工和半停工的狀態(tài)。

媒體報(bào)道后，中天城投方面及時(shí)作出了回饋，表明在建項(xiàng)目開(kāi)工一切正常，而在10月，記者也曾來(lái)到中天城投未來(lái)方舟項(xiàng)目建設(shè)基地，的確看到塵土飛揚(yáng)的開(kāi)工場(chǎng)地。

中天城投三季度報(bào)表中提及：“預(yù)計(jì)可售房源在今年國(guó)慶前后陸續(xù)推向市場(chǎng)?！比欢呀觋P(guān)，據(jù)當(dāng)?shù)鼐用裢嘎?，中天城投未?lái)方舟項(xiàng)目可售房依然沒(méi)有在市面上有所宣傳。

拿下如此多的地方優(yōu)良項(xiàng)目，卻有多個(gè)項(xiàng)目停工或半停工，中天城投的問(wèn)題何在？

對(duì)此，韓長(zhǎng)吉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示：“保障房建設(shè)將有利保障中小企業(yè)的生存空間，然而，由于保障房建設(shè)的盈利模式不明確，中小企業(yè)有可能遭遇盈利風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

負(fù)債率一路飆高

時(shí)代周報(bào)記者根據(jù)上述項(xiàng)目為中天城投算了一筆賬。以漁安安井為例，這一項(xiàng)目將耗資達(dá)600億元。9月拿下的包括筑城廣場(chǎng)在內(nèi)的三大項(xiàng)目預(yù)期總投資額為6.47億元。但據(jù)中天城投2011年三季報(bào)顯示，公司前三季度實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入20.04億元，同比增長(zhǎng)42.75%；實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)3.25億元。

那么，一家營(yíng)業(yè)利潤(rùn)3.25億元的公司，如何投資建設(shè)投資規(guī)模600億元的保障房建設(shè)？此外中天城投表示： 600億元的保障房建設(shè)將在未來(lái)3-5年全面完工，然而，中天城司去年總資產(chǎn)額，僅為124億元。

面對(duì)上述情況，中天城投表示：隨著重點(diǎn)銷售項(xiàng)目“未來(lái)方舟”下半年進(jìn)入銷售后，公司的資金狀況有望得到緩解。然而據(jù)貴陽(yáng)地產(chǎn)記者對(duì)時(shí)代周報(bào)記者的描述，“未來(lái)方舟”盤(pán)過(guò)大，今年如期銷售的可能性并不大。

自2009年起，中天城投負(fù)債率過(guò)高的問(wèn)題一直存在。2009年全年公司凈負(fù)債率均超過(guò)100%，2010年公司凈負(fù)債率最高點(diǎn)接近200%，2011年凈負(fù)債率更是一路飄高，截至今年竟高達(dá)214%。

申銀萬(wàn)國(guó)分析指出：中天城投負(fù)債率偏高，源于公司的快速擴(kuò)張。今年上半年公司已開(kāi)發(fā)138萬(wàn)平方米（不含保障房），但同期公司銷售近18億元，較去年下降33%，主要仍系可售量較少所致。

今年5月，在深交所上市公司投資者關(guān)系互動(dòng)平臺(tái)上，便有投資者就中天城投的資金情況提出過(guò)質(zhì)疑。

此時(shí)公司表示公司正積極與有關(guān)部門(mén)及金融機(jī)構(gòu)對(duì)接融資事宜，但至今并未對(duì)運(yùn)營(yíng)資金是否充足給出明確的說(shuō)法。

爆發(fā)式擴(kuò)張入不敷出

9月8日，對(duì)于中天城投而言是一個(gè)忙碌的日子。在這一天，公司連續(xù)了三條公告；公司總裁周力因身體健康原因辭職。

此外董事會(huì)通過(guò)了組建貴州文化產(chǎn)業(yè)股份有限公司、BT模式建設(shè)貴陽(yáng)市規(guī)劃展覽館及參與筑城廣場(chǎng)BOT項(xiàng)目三個(gè)議案。

“筑城廣場(chǎng)這塊地屬于貴陽(yáng)市黃金地段，中天拿下這塊地，背景不淺?！辟F陽(yáng)市一業(yè)內(nèi)人士對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示。

這塊地位于貴陽(yáng)老城區(qū)中心，毗鄰貴陽(yáng)市人民廣場(chǎng)附近，此前為當(dāng)?shù)刈詈玫某醺咧匈F陽(yáng)一中，被譽(yù)為貴陽(yáng)“城市名片”，因其位處穿城而過(guò)的南明河一拐角處，因此曾被當(dāng)?shù)厝俗u(yù)為“龍的明珠”。

“貴陽(yáng)一中同意搬遷時(shí)，官方說(shuō)法是原址要用作綠地建設(shè)，完全沒(méi)想到最后是地產(chǎn)公司接手?！辟F陽(yáng)當(dāng)?shù)鼐用駟涡蹖?duì)時(shí)代周報(bào)記者稱。

9月6日，這顆“明珠”的主人不再是學(xué)校，雖此前一度傳聞保利國(guó)際接手。但隨著中天城投簽訂《貴陽(yáng)市筑城廣場(chǎng)項(xiàng)目投資協(xié)議》，中天城投正式入主這塊寶地。

據(jù)悉，這塊規(guī)劃總用地面積87433平方米，廣場(chǎng)以下建筑面積64321平方米的地塊，中天城投預(yù)期總投資額達(dá)6.47億元。

另一邊，房地產(chǎn)企業(yè)可謂“涉礦成風(fēng)”。目前約有1/6的房地產(chǎn)企業(yè)在上半年涉及了礦產(chǎn)業(yè)務(wù)，涉及資金超過(guò)了200億元。據(jù)搜房網(wǎng)調(diào)查顯示：70%的網(wǎng)友認(rèn)為房企涉礦主要原因是為了套現(xiàn)，以緩解緊張的資金流問(wèn)題。

而“拉開(kāi)了中小上市房企涉礦大幕”的，即為中天城司。

今年4月份，中天城告稱將于貴州聯(lián)合能源清潔燃料有限公司設(shè)立控股子公司發(fā)展礦業(yè)。但至今仍未有過(guò)多實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

顯然，組建文化公司以及進(jìn)軍礦業(yè)等多元化舉動(dòng)，將是中天城投在大背景下欲擴(kuò)張資金來(lái)源的“賺錢(qián)”方式之一，而入主筑城廣場(chǎng)BOT項(xiàng)目，則是繼保障房項(xiàng)目后又一“花錢(qián)”的投資項(xiàng)目。

篇8

關(guān)鍵詞：城鎮(zhèn)；保障性；安居工程；跟蹤審計(jì)

一、保障性安居工程跟蹤審計(jì)的概念

跟蹤審計(jì)是指跟隨審計(jì)事項(xiàng)實(shí)施過(guò)程而持續(xù)進(jìn)行監(jiān)督，在審計(jì)事項(xiàng)發(fā)生的全過(guò)程分階段、有重點(diǎn)實(shí)施審計(jì)的一種審計(jì)方式。跟蹤審計(jì)具有時(shí)效性強(qiáng)、過(guò)程性突出和預(yù)防作用突出的三大優(yōu)點(diǎn)，區(qū)別于傳統(tǒng)審計(jì)的方法，同時(shí)優(yōu)于傳統(tǒng)的審計(jì)方法。

保障性安居工程跟蹤審計(jì)是財(cái)務(wù)審計(jì)和工程審計(jì)的綜合體，嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶徲?jì)監(jiān)督過(guò)程對(duì)于安居工程來(lái)說(shuō)是一件大有裨益的事情，是一項(xiàng)利于民生的事情。

二、跟蹤審計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題及主要原因

通過(guò)幾年審計(jì)發(fā)現(xiàn)：目前我國(guó)的保障性安居工程跟蹤審計(jì)存在以下主要問(wèn)題：

（一）棚戶區(qū)改造規(guī)劃和管理方面

一是棚戶區(qū)改造規(guī)劃不及時(shí)和詳細(xì)，致使計(jì)劃不能落實(shí)到具體建設(shè)項(xiàng)目造成進(jìn)度緩慢。二是部門(mén)之間缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，造成保障性安居工程重復(fù)上報(bào)。三是由于缺乏統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、政策標(biāo)準(zhǔn)不一致、資金不足等原因，未納入當(dāng)?shù)嘏飸魠^(qū)改造范圍而無(wú)法享受優(yōu)惠政策的問(wèn)題，以及部分棚戶區(qū)改造項(xiàng)目無(wú)法按計(jì)劃啟動(dòng)、實(shí)施進(jìn)展緩慢或停滯等問(wèn)題。

（二）保障性安居工程用地、審批和建設(shè)方面

在進(jìn)行土地拆遷的過(guò)程中，會(huì)發(fā)生賠償問(wèn)題，經(jīng)常會(huì)在新聞上看到“釘子戶”等原因形成毛地供應(yīng)等現(xiàn)象，造成保障性住房的建設(shè)用地得不到有效供應(yīng)，工程的進(jìn)度就會(huì)受到影響，造成不同程度上的經(jīng)濟(jì)損失。與此同時(shí)，有關(guān)部門(mén)在立項(xiàng)報(bào)批、招標(biāo)投標(biāo)、法定程序過(guò)程中沒(méi)有履行好自身的責(zé)任，將項(xiàng)目一拖再拖，導(dǎo)致保障性安居工程項(xiàng)目未批先建，出現(xiàn)一系列沒(méi)有完善審批手續(xù)的建筑；如少數(shù)工程項(xiàng)，未執(zhí)行抗震設(shè)防等工程建設(shè)強(qiáng)制性等標(biāo)準(zhǔn)審批，這些建筑的質(zhì)量參差不齊，對(duì)于居住的居民安全是一個(gè)較大的威脅。

（三）資金籌集管理和使用方面

建設(shè)保障性安居工程時(shí)國(guó)家會(huì)投入大量的城鎮(zhèn)保障安居工程資金，并出臺(tái)各項(xiàng)優(yōu)惠政策，在資金撥付過(guò)程中很容易出現(xiàn)、截留滯拔、閑置浪費(fèi)；按土地出讓金收入的一定比例提取資金用于保障性安居工程，但時(shí)常出現(xiàn)提取不足的問(wèn)題；由于審批不及時(shí)，未批發(fā)建，手續(xù)不全，合同未注明安居工程字樣，造成優(yōu)惠政策落實(shí)不到位。無(wú)法享受稅務(wù)、電力、通訊、市政、銀行信貸單位等單位給予保障性安居工程的優(yōu)惠稅、費(fèi)以及利率等。

（四）保障性住房分配管理和使用方面

未嚴(yán)格審核申請(qǐng)人家庭住房狀況、收入狀況，保障對(duì)象存在盲點(diǎn)；后續(xù)管理缺失，雖建立了退出機(jī)制，但執(zhí)行不是很好。造成已擁有住房、高收入人群享受住房保障住房；已享受住房保障后找到工作或購(gòu)買(mǎi)房屋，但未按規(guī)定退出已享受的保障性住房。

三、提高跟審計(jì)工作的應(yīng)對(duì)策略

針對(duì)我國(guó)跟蹤審計(jì)的工作現(xiàn)狀，可以從如下幾點(diǎn)應(yīng)對(duì)策略來(lái)提高跟蹤審計(jì)的工作水平：

（一）明確安居工程跟蹤審計(jì)的范圍和內(nèi)容

安居工程的房子來(lái)源十分廣泛，并且資金的投入也是來(lái)自不同渠道，因此要明確安居工程的類型，從財(cái)政資金運(yùn)用、專項(xiàng)支出、建設(shè)、維護(hù)和購(gòu)置方面明確安居工程跟蹤審計(jì)的范圍和內(nèi)容。

（二）采用嚴(yán)格的審計(jì)方法

一是審計(jì)資金撥付及到位情況。了解資金來(lái)源、分配情況，延伸到項(xiàng)目建設(shè)單位審查資金到位、撥付情況，核對(duì)相關(guān)文件、批復(fù)，審查建設(shè)資金是否按規(guī)定使用和專戶核算，全面真實(shí)地反映項(xiàng)目資金的使用情況。

二是從兩方面有針對(duì)性的做好工作。一是摸清城鎮(zhèn)保障安居工程的實(shí)際情況，掌握該工程的開(kāi)工和竣工規(guī)模、實(shí)際交付情況、保障范圍、保障規(guī)劃以及分配運(yùn)行等制度；二是掌握城鎮(zhèn)建設(shè)安居工程時(shí)在社會(huì)公平、改善民生方面取得的實(shí)效，對(duì)于城鎮(zhèn)內(nèi)的低收入家庭、新就業(yè)職工、棚戶區(qū)居住人員等的基本情況有一個(gè)基本的了解，來(lái)確保不同的群體的住房基本情況。

（三）保障性安居工程建設(shè)審批管理方面

一是立項(xiàng)審批方面。查閱相關(guān)部門(mén)和單位履行基本建設(shè)立項(xiàng)報(bào)批資料、發(fā)改委的批復(fù)以及建委、規(guī)劃局、環(huán)保局、地震局等有關(guān)部門(mén)查閱有關(guān)資料，以及在建設(shè)單位查看：是否取得了建設(shè)工程規(guī)劃許可證等有審批手續(xù)。

二是招投標(biāo)程序方面。是否按國(guó)家規(guī)定進(jìn)行了公開(kāi)招投標(biāo)；施工合同的簽訂是否與招標(biāo)文件的內(nèi)容相符等法定程序。

三是工程竣工驗(yàn)收方面。查看竣工驗(yàn)收的有關(guān)資料是否符合有關(guān)規(guī)定。防此止建設(shè)項(xiàng)目未辦理竣工驗(yàn)收資料而進(jìn)行分配使用。

（四）保障性安居工程分配方面

通過(guò)戶籍、地籍、房籍、以及房產(chǎn)交易、工商、稅務(wù)、住房公積金、社會(huì)保險(xiǎn)等信息共享平臺(tái)，查詢個(gè)人經(jīng)濟(jì)信息，提高審批準(zhǔn)確度和效率，有效堵塞政策漏洞， 使低收入困難家庭真正體會(huì)到國(guó)家保障性住房政策的實(shí)惠。

四、結(jié)束語(yǔ)

如何開(kāi)展城鎮(zhèn)保障性安居工程跟蹤審計(jì)的工作涉及到政府和社會(huì)各個(gè)階層，隨著制度的不斷完善，跟蹤審計(jì)工作也會(huì)有條不紊的展開(kāi)，作為一名審計(jì)人員，應(yīng)當(dāng)及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，分析問(wèn)題，給予專業(yè)、實(shí)際、妥善的審計(jì)建議，從制度上完善我國(guó)的住房保障政策，順利開(kāi)展住房保障工作的展開(kāi)，充分發(fā)揮跟蹤審計(jì)在建設(shè)城鎮(zhèn)保障安居工程中的作用。

參考文獻(xiàn)：

[1]馬麗娟.工程跟蹤審計(jì)相關(guān)問(wèn)題研究[J].山東工業(yè)技術(shù)，2015（03）.

篇9

文章編號(hào)：1005-913X（2016）01-0112-02

隨著中國(guó)工業(yè)化和城市化進(jìn)程的加速，城市人口不斷增加，導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的潛在需求加大。增長(zhǎng)的居住需求使得房?jī)r(jià)高啟，中低收入者住房支付能力與具有適宜標(biāo)準(zhǔn)的住房的價(jià)格之間出現(xiàn)巨大的落差，難以憑借自身能力解決住房問(wèn)題， “夾心層”群體的住房問(wèn)題日益凸顯。資金保障性住房建設(shè)最基本的保障，也是目前制約其發(fā)展的主要瓶頸。巨大的資金缺口，越來(lái)越多地困擾我國(guó)保障性住房建設(shè)的進(jìn)度。公共租賃住房將是我國(guó)重點(diǎn)發(fā)展的保障類住房，其核心問(wèn)題仍然是融資問(wèn)題。

一、我國(guó)公共租賃住房融資模式現(xiàn)狀

我國(guó)公共租賃住房融資模式發(fā)展時(shí)間比較短，正處于初步發(fā)展階段，但總體可以概括為三種模式：一是政府財(cái)政劃撥為主的融資模式；二是政府專門(mén)機(jī)構(gòu)融資模式；三是投融資平臺(tái)融資模式。第一種模式主要特征是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和收購(gòu)房源等資金完全由政府通過(guò)財(cái)政撥款、專項(xiàng)資金及政府信用為基礎(chǔ)的貸款等方式提供，依靠政府補(bǔ)貼來(lái)彌補(bǔ)運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)虧損、維持項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)。這種模式主要適用于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)、公共租賃住房建設(shè)規(guī)模較小的城市和地區(qū)，因此只有少數(shù)城市或一些城市在發(fā)展初期采用，如無(wú)錫、深圳、廈門(mén)、青島等。第二種模式主要特征是以政府的專門(mén)機(jī)構(gòu)（如住房保障管理部門(mén)或?qū)ｉT(mén)的公共租賃住房管理部門(mén)）負(fù)責(zé)公共租賃住房項(xiàng)目的資金籌集；融資范圍不局限于財(cái)政資金，更多的是利用公共租賃住房的政策支持、以各種形式吸收社會(huì)資金和私人部門(mén)的投資和參與。由于此種融資模式以政府部門(mén)信用為支撐，吸收貸款和其他金融機(jī)構(gòu)支持相對(duì)比較容易，因此在開(kāi)展公共租賃住房建設(shè)的多個(gè)城市中采取了此種模式，如深圳、北京等。第三種融資模式的主要特征是政府組建的國(guó)有投融資平臺(tái)為核心，采取各種融資方式、利用不同融資渠道為公共租賃住房籌集資金，并負(fù)責(zé)公共租賃住房的融資、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等，目前有常州、重慶、邯鄲等城市采取了該種融資模式。

二、我國(guó)公共租賃租房融資模式存在的問(wèn)題

（一）缺少科學(xué)定價(jià)機(jī)制

目前，各地方只是規(guī)定公共租賃住房的租金要低于市場(chǎng)租賃價(jià)格，但是對(duì)于租賃類保障住房租金標(biāo)準(zhǔn)仍然沒(méi)有統(tǒng)一的、科學(xué)的定價(jià)機(jī)制。這需要對(duì)公共租賃住房租金標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定的合理性、多樣性及差異性作進(jìn)一步研究。一方面，由于各群體收入不同、住房需求存有差異等實(shí)際情況，以致政府在租金方面已給予了優(yōu)惠，但部分租賃住房項(xiàng)目租金標(biāo)準(zhǔn)仍與少數(shù)家庭經(jīng)濟(jì)承受能力不相適應(yīng)。另一方面，成本租金、準(zhǔn)市場(chǎng)租金等沒(méi)有從投資者角度考慮，難以吸引社會(huì)投資參與租賃類保障住房建設(shè)，市場(chǎng)租金沒(méi)有考慮政府的政策支持因素對(duì)租金控制的影響。

（二）缺少融資模式創(chuàng)新

引入社會(huì)資金的做法沒(méi)有普遍推廣。由于缺乏規(guī)范化、制度化的住房建設(shè)長(zhǎng)期融資渠道，以及對(duì)社會(huì)資金參與保障性住房建設(shè)認(rèn)識(shí)不足，公共租賃住房建設(shè)還依靠財(cái)政投入，難以持續(xù)。商業(yè)銀行沒(méi)有長(zhǎng)期信貸產(chǎn)品，住房公積金貸款提供支持以及債券、房地產(chǎn)信托基金都處于方案研究階段。

（三）缺少相關(guān)政策支持

土地供應(yīng)和稅費(fèi)政策是降低租賃類保障住房成本，實(shí)現(xiàn)相對(duì)低租金基礎(chǔ)上正常運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。雖然對(duì)于廉租住房已有較為明確的優(yōu)惠政策規(guī)定，但對(duì)于公共租賃住房因定位尚不清晰，相關(guān)土地供應(yīng)、稅費(fèi)政策不明確。按現(xiàn)有規(guī)定，公共租賃住房還不能享受廉租住房的相關(guān)政策。鑒于國(guó)家對(duì)于公共租賃住房保障范圍和條件并無(wú)統(tǒng)一規(guī)定，因此各地方在制訂公共租賃住房政策時(shí)沒(méi)有參照標(biāo)準(zhǔn)，政策執(zhí)行也有差異，這不利于全國(guó)公共租賃住房保障的統(tǒng)一性和規(guī)范性。

（四）缺少相應(yīng)的資金渠道

目前，公共租賃住房資金渠道主要是財(cái)政資金、公積金增值收益、土地出讓金、社會(huì)捐贈(zèng)或其他資金來(lái)源，在公共租賃住房融資實(shí)踐中可以發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是財(cái)政撥款和專項(xiàng)資金、土地出讓金凈收益、住房公積金增值收益和專項(xiàng)支持貸款中的任何一項(xiàng)，都是政府管轄和支配的資源。投融資體制改革吸收社會(huì)資金也是在政府政策的推動(dòng)之下進(jìn)行的。由此看出，公共租賃住房建設(shè)的融資更多的依賴財(cái)政撥款和各種專項(xiàng)資金，很少有金融機(jī)構(gòu)和其他主體的資金參與，資金融通渠道單一，渠道不暢通。公共租賃住房建設(shè)融資過(guò)度依賴于政府財(cái)政性資金，不僅不能保證公共租賃住房建設(shè)的順利實(shí)施，同時(shí)加重了政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)，壓縮了市場(chǎng)機(jī)制參與公共租賃住房融資的空間。

（五）缺乏專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)

面對(duì)租賃類保障住房大量需求，公共租賃住房建設(shè)需要龐大數(shù)額的資金支持。要能夠及時(shí)有效的籌集資金，一個(gè)專業(yè)的融資機(jī)構(gòu)是不可或缺的。發(fā)達(dá)國(guó)家或地區(qū)保障性住房融資模式中，無(wú)一例外的存在一個(gè)強(qiáng)有力的融資機(jī)構(gòu)，為保障性住房建設(shè)提供專業(yè)、系統(tǒng)的融資服務(wù)和技術(shù)支持。但目前我國(guó)各城市中，無(wú)論是政府的住房保障管理部門(mén)、還是投融資平臺(tái)，公共租賃住房建設(shè)融資的專業(yè)化水平都不高，需要專業(yè)化運(yùn)作和管理。

三、公共租賃租房融資模式運(yùn)行框架

（一） 投資主體選擇

不同性質(zhì)的投資主體，有各自的特點(diǎn)：政府投資公共租賃住房的優(yōu)勢(shì)在于能準(zhǔn)確地執(zhí)行相關(guān)政策，便于協(xié)調(diào)相關(guān)部門(mén)，能合理地利用政府信用和資源，改變住房市場(chǎng)預(yù)期、穩(wěn)定市場(chǎng)等方面，但是在運(yùn)作效率和資金來(lái)源方面相對(duì)不足；社會(huì)投資的優(yōu)勢(shì)在于資金充裕，運(yùn)作效率較高，但逐利性較強(qiáng)，需要政府監(jiān)管力度大。目前我國(guó)住房市場(chǎng)處于以增量市場(chǎng)為主的階段，結(jié)合國(guó)際公共住房實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，租賃保障住房推行之初，需要有政府控制的平臺(tái)進(jìn)行相關(guān)的融資和運(yùn)作，確保租賃保障住房政策的有效執(zhí)行。政府投資為主的同時(shí)，積極引導(dǎo)社會(huì)投資的參與，以彌補(bǔ)投資的不足。

（二）構(gòu)建方式

構(gòu)建融資平臺(tái)有新建和借助現(xiàn)有平臺(tái)兩種途徑。新建租賃保障住房融資平臺(tái)，需要政府將合法、有效的資產(chǎn)投入，在原始投入基礎(chǔ)上運(yùn)用金融工具進(jìn)行必要的資金融通，籌措租賃保障住房所需的資金。如果有合適的現(xiàn)成的政府控制的房地產(chǎn)企業(yè)或者政府下設(shè)的事業(yè)單位，可以利用企業(yè)或單位現(xiàn)有資產(chǎn)和資質(zhì)，直接進(jìn)行租賃保障住房專項(xiàng)融資。新設(shè)平臺(tái)的優(yōu)點(diǎn)在于沒(méi)有歷史遺留問(wèn)題的干擾，可根據(jù)政策需要規(guī)劃實(shí)體的發(fā)展，缺點(diǎn)是需要財(cái)政專項(xiàng)投入，沒(méi)有既往業(yè)績(jī)，融資難度相對(duì)較大。借助政府已有的平臺(tái)的優(yōu)點(diǎn)在于有現(xiàn)成的資產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，便于融資；缺點(diǎn)在于需要解決很多與資產(chǎn)相關(guān)的剝離改制等問(wèn)題。

（三）平臺(tái)結(jié)構(gòu)

根據(jù)層級(jí)結(jié)構(gòu)關(guān)系，融資平臺(tái)可以為單級(jí)，也可以為多級(jí)結(jié)構(gòu)。單級(jí)結(jié)構(gòu)，即由一個(gè)平臺(tái)統(tǒng)一完成所有涉及公共租賃住房的投資融資事務(wù)；多級(jí)結(jié)構(gòu)，即在一個(gè)實(shí)體基礎(chǔ)上根據(jù)具體需要增設(shè)二級(jí)或三級(jí)實(shí)體，形成公共租賃住房的綜合融資平臺(tái)。單級(jí)結(jié)構(gòu)設(shè)立相對(duì)簡(jiǎn)單，但不同的具體項(xiàng)目融資之間有影響；多級(jí)結(jié)構(gòu)對(duì)于具體項(xiàng)目融資較為靈活，不同的層級(jí)之間還有防火墻作用，有利于項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制，但設(shè)立較為復(fù)雜。目前房地產(chǎn)行業(yè)的通行做法是采用多級(jí)結(jié)構(gòu)。

（四）運(yùn)行框架

政府部門(mén)或者以資產(chǎn)（房地產(chǎn)）注入方式建立特殊目的機(jī)構(gòu)（SPV）。SPV作為人負(fù)責(zé)對(duì)租賃類保障住房進(jìn)行建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和融資。SPV首先通過(guò)向銀行等信貸機(jī)構(gòu)借款，用于租賃保障住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)。SPV使用從銀行貸款向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買(mǎi)或者委托房地產(chǎn)建筑商建設(shè)租賃類保障住房。當(dāng)租賃保障住房建成之后，以其資產(chǎn)作為抵押，在資本市場(chǎng)發(fā)行金融產(chǎn)品，獲取社會(huì)資金，用于償還貸款，其資金成本由資本市場(chǎng)平均資金成本、行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益特征及項(xiàng)目具體情況綜合決定。當(dāng)金融產(chǎn)品到期后，SPV利用租金收入和財(cái)政補(bǔ)貼等資金收益向投資者償還本息。SPV再將租賃保障住房租賃給保障對(duì)象。租賃保障住房的產(chǎn)權(quán)屬于政府，SPV對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)和管理。當(dāng)租賃期滿后，可以將租賃保障住房進(jìn)行銷售，銷售收入用于支付運(yùn)營(yíng)和融資成本。同時(shí)SPV可以對(duì)租賃保障住房建設(shè)項(xiàng)目中的配套商業(yè)設(shè)施和物業(yè)管理進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，獲取的收益也將作為支付日常運(yùn)營(yíng)和融資成本。具體運(yùn)行框架如圖1。

（五）收益模式

租賃保障住房融資模式收益來(lái)源主要有：第一是靠租賃保障住房應(yīng)收取的租金，第二是為彌補(bǔ)租賃保障住房租金缺口政府給予租戶的租金補(bǔ)貼。具體運(yùn)行模式如下。

篇10

【關(guān)鍵詞】保障性住房 PPP模式 概念特征 運(yùn)用

建設(shè)保障性住房是緩解和消除我國(guó)人與住房之間的暫時(shí)性矛盾的關(guān)鍵途徑，為了確保保障性住房在建設(shè)過(guò)程當(dāng)中的資金運(yùn)轉(zhuǎn)與整體效益，將保障性住房的社會(huì)效益最大化的發(fā)揮出來(lái)，就應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)PPP模式的研究與實(shí)踐運(yùn)用。

一、當(dāng)前我國(guó)保障性住房建設(shè)中存在的問(wèn)題分析

（一）資金缺口較大

當(dāng)前，我國(guó)的保障性住房建設(shè)資金基本上都來(lái)自于中央政府或是地方政府的供給，但我國(guó)的人口眾多、地域?qū)拸V，保障性住房的需求量非常大，而政府特別是地方政府的可支配財(cái)力又十分有限，因此我國(guó)的保障性住房建設(shè)始終存在著較大的資金缺口。

（二）進(jìn)程不甚均衡

保障性住房建設(shè)不應(yīng)以盈利為主要目的，但在很多城市的核心區(qū)域，政府可以通過(guò)拆建結(jié)合，土地一二級(jí)開(kāi)發(fā)聯(lián)動(dòng)獲得較好的土地出讓收益。相應(yīng)的，政府推進(jìn)保障性住房建設(shè)的積極性就較高。而在很多急需改善居住條件的非核心廠礦地區(qū)，由于土地級(jí)差地租效益不明顯，甚至難有產(chǎn)出，保障房建設(shè)往往較為滯后。因此，經(jīng)濟(jì)效益的差異常常影響了保障性住房建設(shè)的整體進(jìn)程。

（三）規(guī)劃不盡合理

我國(guó)當(dāng)前的保障性住房大多建設(shè)在城郊偏僻的地方，或是城鄉(xiāng)結(jié)合的地方，設(shè)置與規(guī)劃不盡合理，周邊的交通、公共設(shè)施、公共服務(wù)等都較不完善，醫(yī)療、教育以及生活休閑水平落后，這會(huì)給居住者的生活帶來(lái)非常大的不便，極大影響保障房應(yīng)該發(fā)揮的社會(huì)效益。

二、PPP模式的基本概念與特征分析

（一）PPP模式的基本概念

PPP模式即Public-Private-Partnership的縮寫(xiě)簡(jiǎn)稱，它具體所指的是在相關(guān)法律法規(guī)所允許的范圍內(nèi)，私人機(jī)構(gòu)與政府公共部門(mén)在地位完全平等的情況下，自愿達(dá)成協(xié)議，一同進(jìn)行公共基礎(chǔ)建設(shè)。在PPP模式下，私人機(jī)構(gòu)與政府公共部門(mén)將分?jǐn)偫媾c風(fēng)險(xiǎn)，且雙方的優(yōu)勢(shì)與長(zhǎng)處都能夠得到全面發(fā)揮，能夠有效提高公共基礎(chǔ)建設(shè)的質(zhì)量與效率。

（二）PPP模式的特征

第一，伙伴關(guān)系。PPP模式下的政府部門(mén)與社會(huì)資本簽訂協(xié)議，通過(guò)合作形成伙伴關(guān)系，并存在一個(gè)共同的目標(biāo)。企業(yè)是以此目標(biāo)實(shí)現(xiàn)自身利益的追求，而政府部門(mén)則是以此目標(biāo)實(shí)現(xiàn)公共福利和利益的追求。

第二，以提供準(zhǔn)公共物品或公共服務(wù)為目的。即PPP模式下的政府部門(mén)與私人機(jī)構(gòu)合作，必須是以提供準(zhǔn)公共物品或公共服務(wù)為目的，在合作中政府部門(mén)充當(dāng)提供者的角色，私人機(jī)構(gòu)則主要負(fù)責(zé)生產(chǎn)，以發(fā)揮各自的特長(zhǎng)與優(yōu)勢(shì)。

第三，利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。政府不以分享利潤(rùn)為唯一目的，也不允許企業(yè)在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中形成超額利潤(rùn)（利益的可調(diào)節(jié)性）。社會(huì)資本在PPP模式中可取得相對(duì)合理、穩(wěn)定的投資回報(bào)。同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)的合理分擔(dān)是PPP項(xiàng)目成功的關(guān)鍵，應(yīng)考慮公私雙方風(fēng)險(xiǎn)的最優(yōu)應(yīng)對(duì)、最佳分擔(dān)，而將整體風(fēng)險(xiǎn)最小化。

第四，合作周期采用全壽命周期管理模式。PPP屬長(zhǎng)期合作關(guān)系，包含了項(xiàng)目從規(guī)劃、立項(xiàng)、評(píng)估、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、移交等整個(gè)周期。合作各方在各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行密切合作，通過(guò)生產(chǎn)技術(shù)和管理技術(shù)創(chuàng)新提高提供公共物品或服務(wù)的效率和水平，通過(guò)私人機(jī)構(gòu)提高經(jīng)濟(jì)資源特別是公共資源的使用效益和綜合效率，最大限度地滿足社會(huì)公眾的需要[1]。

三、PPP模式在保障性住房中的運(yùn)用

（一）根據(jù)項(xiàng)目種類合理選擇PPP模式

就保障性住房PPP而言，公共部門(mén)與私營(yíng)部門(mén)之間應(yīng)根據(jù)自身在融資、設(shè)計(jì)、建設(shè)以及運(yùn)營(yíng)和維護(hù)等四個(gè)方面的優(yōu)勢(shì)來(lái)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)不同組合，形成不同的合作模式，例如TOT模式、DBL模式、BOT模式、BTO模式、DBFO模式等，這些模式都具有各自的特點(diǎn)，可以適用于不同的PPP項(xiàng)目。例如，對(duì)于已經(jīng)建設(shè)成功的保障性住房而言，它已經(jīng)不再需要過(guò)高的融資，主要滿足其在后期的管理與維護(hù)即可，所以選擇TOT等模式即可。而如果是對(duì)于將要新建的保障性住房建設(shè)而言，就應(yīng)當(dāng)選擇DBFO模式、BTO模式、BOT模式或是DBL模式等。

（二）完善PPP模式管理制度

第一，出臺(tái)具體的管理辦法。對(duì)PPP范圍進(jìn)行界定，明確政府部門(mén)和私人機(jī)構(gòu)各自的權(quán)利和義務(wù)，建立PPP項(xiàng)目承包商競(jìng)爭(zhēng)性程序，明確PPP項(xiàng)目運(yùn)用與保障性住房建設(shè)的程序設(shè)定、參與方權(quán)責(zé)、風(fēng)險(xiǎn)分配、退出以及糾紛處理機(jī)制。

第二，構(gòu)建PPP運(yùn)行框架，明確各方主體職責(zé)。明確財(cái)政部門(mén)主要負(fù)責(zé)PPP項(xiàng)目審核、風(fēng)險(xiǎn)把關(guān)，保證在PPP生命周期內(nèi)政府財(cái)力可負(fù)擔(dān)，宏觀財(cái)政狀況可持續(xù)。成立PPP中心等單獨(dú)機(jī)構(gòu)作為政府唯一代表，將保障房投資、建設(shè)、管理等職能從政府部門(mén)分離出來(lái)，克服政府“多部門(mén)多頭管理”的問(wèn)題。采取公開(kāi)、透明的名單化管理，接受社會(huì)監(jiān)督，確保合作方的資質(zhì)合格。健全法律、財(cái)務(wù)、金融等第三方專業(yè)咨詢市場(chǎng)，借鑒國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)完善信息披露和審計(jì)制度，提高項(xiàng)目透明度為[2]。

第三，引入用戶監(jiān)督機(jī)制。在政府PPP監(jiān)管機(jī)構(gòu)中吸收最終用戶（中低收入家庭）代表，將用戶使用評(píng)價(jià)作為PPP項(xiàng)目成效的關(guān)鍵指標(biāo);在具體的PPP合作項(xiàng)目公司中成立類似業(yè)主委員會(huì)的機(jī)構(gòu)行使用戶監(jiān)督權(quán)，保障項(xiàng)目的社會(huì)效益。

（三）建立健全PPP模式保障機(jī)制

為了解決保障性住房建設(shè)中的資金缺口和進(jìn)程不均衡等問(wèn)題，可以考慮由政府部門(mén)和私人機(jī)構(gòu)共同合作，成立互助保障基金，政府將優(yōu)質(zhì)拆遷地塊的土地出讓收入經(jīng)規(guī)范程序注入基金，專門(mén)用于保障PPP模式下的各方利益與安全性，例如在項(xiàng)目出現(xiàn)融資問(wèn)題的時(shí)候，以基金名義提供擔(dān)保（如基金收益權(quán)質(zhì)押），確保融資的有效性;或是在廠礦地區(qū)項(xiàng)目進(jìn)程陷入困境時(shí)，從基金中進(jìn)行定向補(bǔ)償，以高收益地塊帶動(dòng)低收益區(qū)域保障房建設(shè)，保證社會(huì)公共利益不受影響。同時(shí)，為了防止政府部門(mén)陷入財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)當(dāng)設(shè)立一個(gè)PPP項(xiàng)目上限，不過(guò)考慮到保障性住房的特殊性，所以保障性住房的PPP項(xiàng)目上限應(yīng)當(dāng)高于其他項(xiàng)目。

四、結(jié)語(yǔ)

保障性住房在緩解和消除我國(guó)住房矛盾中具有重要的作用意義，所以我們應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)PPP模式的探討與實(shí)踐應(yīng)用，確保建設(shè)資金，提高建設(shè)質(zhì)量，將保障性住房的社會(huì)效益最大化發(fā)揮出來(lái)，推動(dòng)社會(huì)健康和諧發(fā)展，助力廣大人民群眾實(shí)現(xiàn)“安居”而“樂(lè)業(yè)”的中國(guó)夢(mèng)。

參考文獻(xiàn)

[1]中國(guó)財(cái)政學(xué)會(huì)公私合作（PPP） 研究專業(yè)委員會(huì)課題組，賈康，孫潔.運(yùn)用PPP機(jī)制提供保障性住房的建議[J].經(jīng)濟(jì)研究參考，2014，13：35-39.