導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)管理辦法，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

為加強(qiáng)我縣房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的日常監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)行為，維護(hù)房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)秩序，保障房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)活動(dòng)當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)建設(shè)部《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題的通知》和有關(guān)文件精神，結(jié)合我縣實(shí)際，現(xiàn)就進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)監(jiān)管工作提出如下意見(jiàn)：

一、建立健全估價(jià)機(jī)構(gòu)資料檔案及信用檔案。

凡房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)來(lái)我縣從事房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)，必須持相關(guān)材料到房產(chǎn)服務(wù)中心備案后方可執(zhí)業(yè)。自備案之日起，將為每個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)建立分戶(hù)管理檔案資料，對(duì)歸檔內(nèi)容（機(jī)構(gòu)資料、估價(jià)師情況、技術(shù)分析資料、估價(jià)報(bào)告等）、歸檔形式（紙質(zhì)文檔、電子文檔、影像資料等）、歸檔時(shí)間、檔案管理等各個(gè)環(huán)節(jié)都嚴(yán)格按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的要求進(jìn)行落實(shí)，并注重對(duì)原始資料的收集和整理。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、解散時(shí)，其房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告及相關(guān)資料應(yīng)當(dāng)移交當(dāng)?shù)胤抗懿块T(mén)。建立健全房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師信用檔案，并將信用檔案的主要內(nèi)容在房管網(wǎng)站上進(jìn)行公示，接受社會(huì)監(jiān)督。

二、加大估價(jià)業(yè)務(wù)日常監(jiān)管力度。

對(duì)估價(jià)業(yè)務(wù)從接受委托、現(xiàn)場(chǎng)勘察、技術(shù)分析、估價(jià)報(bào)告等全過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)管，定期或不定期地實(shí)地檢查房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)情況、專(zhuān)職注冊(cè)估價(jià)師執(zhí)業(yè)情況、資信情況、投訴處理、主要業(yè)績(jī)等，并記入信用檔案。對(duì)違反規(guī)定、評(píng)估不公、評(píng)估失誤、弄虛作假出具評(píng)估報(bào)告的，給予通報(bào)批評(píng)，情節(jié)嚴(yán)重的，暫停在我縣的評(píng)估執(zhí)業(yè)資格，并按規(guī)定追究評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員責(zé)任。切實(shí)加強(qiáng)本行政區(qū)域內(nèi)執(zhí)業(yè)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)的管理，對(duì)需作出撤回資質(zhì)處理的，及時(shí)上報(bào)市局。

三、規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)分支管理。

一級(jí)資質(zhì)機(jī)構(gòu)可以設(shè)立分支機(jī)構(gòu)并辦理備案手續(xù)。二級(jí)、三級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立分支機(jī)構(gòu)。各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)不得設(shè)立類(lèi)似分支機(jī)構(gòu)的“辦事處”、“聯(lián)絡(luò)點(diǎn)（站）”等機(jī)構(gòu)。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評(píng)估；現(xiàn)狀；對(duì)策

隨著住房制度的進(jìn)一步改革和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，目前，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)已經(jīng)成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)的關(guān)系非常密切，在目中程度上來(lái)講，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展為評(píng)估行業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的空間，但是，從發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，估價(jià)的發(fā)展還不能適應(yīng)社會(huì)需求，有必要提出有針對(duì)性的解決方案，切實(shí)為老百姓解決關(guān)系切身利益，解決一些實(shí)際問(wèn)題。

一、發(fā)展現(xiàn)狀分析

在我國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步比較晚，但是，經(jīng)過(guò)近幾年的發(fā)展、創(chuàng)新，逐步建立起房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格制度，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)在主管部門(mén)的指導(dǎo)下逐漸步入正軌，其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是制定了較為完善的有關(guān)法律規(guī)章。主要有《城市房地產(chǎn)管理法》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等。二是建立并逐步完善房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)資格制度和評(píng)估的技術(shù)規(guī)范。據(jù)統(tǒng)計(jì)，我國(guó)目前約有15000人獲得房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)資格，已經(jīng)注冊(cè)成立的房地產(chǎn)估價(jià)的各類(lèi)機(jī)構(gòu)三千余家，按照資質(zhì)級(jí)別的不同，規(guī)定了他們的業(yè)務(wù)范圍，同時(shí)，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》已經(jīng)出臺(tái)，對(duì)評(píng)估的程序、技術(shù)規(guī)范等都進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)定。三是逐步形成了具有行業(yè)自律標(biāo)準(zhǔn)的、統(tǒng)一的、開(kāi)放的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。按照國(guó)家規(guī)定，屬于經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)中介機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行了脫鉤改制，原有的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)改制有限責(zé)任公司或者合伙制企業(yè)。在改制中介機(jī)構(gòu)的同時(shí)，我國(guó)的各級(jí)房地產(chǎn)管理部門(mén)逐步實(shí)行政事分開(kāi)，充分發(fā)揮房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)在房地產(chǎn)市場(chǎng)上的職能，建立并逐步完善了房地產(chǎn)市場(chǎng)的自律機(jī)制。

二、主要問(wèn)題分析

從總體上看，我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)還存在著一些比較突出的問(wèn)題，下面我們對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行簡(jiǎn)要地分析。

一是房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)問(wèn)題還不十分明確。我國(guó)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員沒(méi)有在真正意義上實(shí)現(xiàn)脫鉤，估價(jià)人員表面上是脫鉤了，實(shí)際上其管理部門(mén)仍然是原來(lái)沒(méi)有脫鉤時(shí)的主管部門(mén)，一些人員還在原來(lái)的主管部門(mén)擔(dān)任職務(wù)。估價(jià)機(jī)構(gòu)的管理人員是由原來(lái)的主管部門(mén)任命的，主要業(yè)務(wù)來(lái)源仍然是原來(lái)的主管部門(mén)，與原來(lái)的主管部門(mén)之間仍然有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。雖然房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以是合伙制，也可以是有限責(zé)任公司，但是，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，幾乎是清一色的有限責(zé)任公司，因?yàn)?，有限?zé)任公司出資人不會(huì)承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任。根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》中的有關(guān)規(guī)定，采取有限責(zé)任公司制的一級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)資金也只有200萬(wàn)元，在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，保障性不是很好。我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)效率比較低，主要是因?yàn)槭艿接邢挢?zé)任公司體制的影響，出資人的投資主要是為了分紅，如果一些人出資比較少，在公司所占的股份就比較少，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)狀況就很難做到盡職盡責(zé)，因此，導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)效率不高。

二是相關(guān)的法制建設(shè)還不能夠滿(mǎn)足房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的發(fā)展需要，在我國(guó)，律師、會(huì)計(jì)師、估價(jià)師屬于當(dāng)前的三個(gè)比較大的中介行業(yè)，目前已經(jīng)有了《律師法》和《注冊(cè)會(huì)計(jì)師法》，但是，針對(duì)估價(jià)師卻沒(méi)有一部具有針對(duì)性的法律來(lái)進(jìn)行規(guī)范，雖然也制定了《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，但是，這畢竟不是法律，因此，在房地產(chǎn)估價(jià)的各項(xiàng)法律、法規(guī)中，實(shí)施的細(xì)則還不健全，對(duì)于不同用途的房地產(chǎn)沒(méi)有針對(duì)性很強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。

三是房地產(chǎn)估價(jià)人員的素質(zhì)參差不齊，還不能夠滿(mǎn)足本行業(yè)對(duì)人才的需求。在估價(jià)師考試中，最主要的還是理論考核，沒(méi)有對(duì)相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)工作經(jīng)歷進(jìn)行限制，因此就出現(xiàn)了一些沒(méi)有工作實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，但是理論基礎(chǔ)比較好的大學(xué)畢業(yè)生在考試中的通過(guò)率比較高，而那些工作經(jīng)驗(yàn)比較豐富的從業(yè)人員在考試中的通過(guò)率非常低，并且，由于工作單位業(yè)務(wù)范圍的單一性，使從業(yè)人員只是比較熟悉某一方面的業(yè)務(wù)，對(duì)相關(guān)性不是很強(qiáng)的其他類(lèi)型評(píng)估業(yè)務(wù)不夠熟悉，綜合能力不強(qiáng)。注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的級(jí)別設(shè)置還比較單一，沒(méi)有按照初、中、高的級(jí)別來(lái)設(shè)置，而是只設(shè)置了相當(dāng)于中級(jí)職稱(chēng)的房地產(chǎn)估價(jià)師。對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的再教育還比較缺乏。

三、對(duì)策與建議

針對(duì)以上對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀以及存在的主要問(wèn)題的分析，我們提出以下建議和策略：

一是采取有效措施，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的監(jiān)管力度。首先，要進(jìn)一步做好房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制，讓房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的各個(gè)機(jī)構(gòu)真正作為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)在平等競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境良性發(fā)展，并保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)不受外界因素干預(yù)，確保估價(jià)成果的公正性和獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)該在充分調(diào)查房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，制定房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)運(yùn)行以及監(jiān)管規(guī)則。二是做好房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)相關(guān)法律法規(guī)體系建設(shè)工作。制定出適合當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)技術(shù)規(guī)范，并在有關(guān)法律法規(guī)定基礎(chǔ)上制定出可操作性更強(qiáng)的實(shí)施細(xì)則，國(guó)家立法部門(mén)應(yīng)該在相關(guān)規(guī)范和法規(guī)定基礎(chǔ)上，研究制定《估價(jià)師法》。三是打破目前估價(jià)師級(jí)別設(shè)置比較單一的局面，實(shí)行分級(jí)制，對(duì)從業(yè)人員實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)管理，以便形成結(jié)構(gòu)合理的從業(yè)人員梯隊(duì)，同時(shí)，通過(guò)嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)、完善繼續(xù)教育機(jī)制等措施提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)。四是以創(chuàng)新的思維強(qiáng)力推進(jìn)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的信用體系建設(shè)。

四、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)評(píng)估是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過(guò)程中有著非常重要的作用，雖然，目前處于初級(jí)階段，且還存在著一些亟待解決的問(wèn)題，但是，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情采取措施進(jìn)行規(guī)范，房地產(chǎn)評(píng)估會(huì)日趨成熟，可以在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

參考文獻(xiàn)：

篇3

關(guān)鍵詞：商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估；現(xiàn)存問(wèn)題；對(duì)策

近些年來(lái)，我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的同時(shí)，商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)也呈現(xiàn)出一種高速發(fā)展的狀態(tài)。這也為我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)帶來(lái)了更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。在國(guó)家相關(guān)部門(mén)以及工作人員等的共同努力下，我國(guó)的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，經(jīng)歷了十多年的創(chuàng)新與發(fā)展的歷程，也逐漸走向了正常發(fā)展的軌道。然而，縱觀我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)狀，還存在著一些不可避免的問(wèn)題。這些問(wèn)題制約著我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估尚不能完全地適應(yīng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的要求，這些問(wèn)題是迫切需要解決的。因此，要想把握整個(gè)行業(yè)的發(fā)展規(guī)律與趨勢(shì)，并積極地尋求解決這些問(wèn)題的對(duì)策，盡快縮短與國(guó)際之間的行業(yè)差距，進(jìn)一步健全、完善我國(guó)現(xiàn)有的商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)，就必須正視商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀及現(xiàn)存問(wèn)題。

一、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)存的問(wèn)題

從發(fā)展的角度來(lái)看，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，盡管取得了很大的進(jìn)步，但從整體上看，仍沒(méi)有一個(gè)較為健全的市場(chǎng)體系以及規(guī)范的管理制度，在這種環(huán)境下，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估不可回避地存在著很多問(wèn)題。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方面的法律制度欠缺

雖然目前我國(guó)已形成了以《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》為基礎(chǔ)，由《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等規(guī)章構(gòu)成，以房地產(chǎn)評(píng)估師注冊(cè)兩項(xiàng)行政許可和房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為核心的房地產(chǎn)評(píng)估法律體系，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估人員、評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理進(jìn)行了規(guī)定，但仍然缺乏相關(guān)的實(shí)施細(xì)則，同時(shí)，關(guān)于商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的專(zhuān)門(mén)法律卻一直尚未出臺(tái)。而對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的程序、規(guī)范以及執(zhí)業(yè)的道德標(biāo)準(zhǔn)等提供系統(tǒng)和權(quán)威的法律依據(jù)的各種規(guī)范性文件以及規(guī)章制度中也缺乏相關(guān)的規(guī)定。因此，使得房地產(chǎn)評(píng)估師由于沒(méi)有充分的法律保障在執(zhí)業(yè)過(guò)程中往往受到很多限制，不能充分發(fā)揮其在評(píng)估過(guò)程中的作用，導(dǎo)致很難獲得社會(huì)認(rèn)可的評(píng)價(jià)結(jié)果。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中易出現(xiàn)連帶責(zé)任

雖然評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了脫鉤改制，但大部分估價(jià)人員仍然受原來(lái)的主管部門(mén)的管理，甚至一些人員的主要業(yè)務(wù)來(lái)源仍然是原來(lái)的主管部并且還在其中擔(dān)任職務(wù)，這使評(píng)估人員在評(píng)估過(guò)程仍存在著“人情交易”，這就避免不了連帶責(zé)任的出現(xiàn)。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)業(yè)資格水平欠缺

房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試，是嚴(yán)肅和權(quán)威的。然而，不可避免的是，有一部分人，雖然根本沒(méi)有真正領(lǐng)悟到商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的基本理論和方法也沒(méi)有商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方面的相關(guān)經(jīng)驗(yàn)，但通過(guò)出具假的資歷證明取得報(bào)考資格，然后通過(guò)強(qiáng)行記憶理論條文通過(guò)考試，再者，獲得評(píng)估師資質(zhì)的人員也并不一定是可以從事商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估工作的專(zhuān)業(yè)人員，像不是專(zhuān)業(yè)從事商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估工作的評(píng)估師也可以取得房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格，這就使得行業(yè)管理的難度增大，從而影響了整個(gè)行業(yè)的整體形象。

4.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中存在不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)

伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估在整個(gè)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中扮演的角色也越來(lái)越重要。由于目前一些不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)在我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在，這就使得委托方經(jīng)常在評(píng)估業(yè)務(wù)中制約著評(píng)估人員或機(jī)構(gòu)的工作，使得獨(dú)立、客觀、公正的原則不能得到很好地遵從。譬如為了使自己獲取更多的利益，在商業(yè)房地產(chǎn)拆遷補(bǔ)償過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)委托方“給商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師回扣”的現(xiàn)象，從而導(dǎo)致估價(jià)人員的評(píng)估和判斷受到影響。此外，由于我國(guó)建立的評(píng)估機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入制度方面要求比較低以及日益增長(zhǎng)的評(píng)估需求，使得評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量逐漸增加，進(jìn)而導(dǎo)致眾多評(píng)估機(jī)構(gòu)之間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)增多，背離了評(píng)估行業(yè)的一些基本原則，從而使執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)增加。因此，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)成為影響商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展的關(guān)鍵。

二、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中現(xiàn)存問(wèn)題的原因

我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)起步較晚，并且各方面的建設(shè)和工作目前還尚不成熟，必然會(huì)存在很多的問(wèn)題，出現(xiàn)這些問(wèn)題的原因也是多方面的。

1.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展時(shí)間較短

改革開(kāi)放以后，我國(guó)才開(kāi)始發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)，所以相對(duì)來(lái)說(shuō)發(fā)展歷史較短。因此目前，還沒(méi)有相關(guān)的各項(xiàng)法律法規(guī)，來(lái)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的實(shí)施細(xì)則進(jìn)行完善地規(guī)定。同時(shí)，針對(duì)評(píng)估師工作的相關(guān)法律法規(guī)也是同樣匱乏。目前，商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)的盲點(diǎn)隨著商業(yè)房地產(chǎn)交易種類(lèi)地增多也逐漸增多，從而導(dǎo)致了許多由估價(jià)不合理引起的法律糾紛。

2.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估管理體制欠缺

主要表現(xiàn)為兩個(gè)方面。其一，機(jī)構(gòu)管理體制欠缺。雖然合伙制或有限責(zé)任公司制這兩種組織形態(tài)可以自由選擇，但是為了避免出資人承擔(dān)無(wú)限連帶責(zé)任，在現(xiàn)實(shí)社會(huì)中，大多商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)都采用有限責(zé)任公司制。但是在這樣的情況下，就不能夠保障委托人的合法權(quán)益，評(píng)估過(guò)程中的連帶責(zé)任便會(huì)大大增加。其二，行業(yè)管理體制欠缺。目前“政府主管、協(xié)會(huì)自律管理”成為我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的主要管理模式。因此，作為非自發(fā)性的行業(yè)自律，靠著政府推動(dòng)，效果較弱，這便造成了目前我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的紊亂。

3.商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的準(zhǔn)入門(mén)檻較低

目前我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)也還不夠健全，尚未形成一套科學(xué)和完整的針對(duì)人才培養(yǎng)、準(zhǔn)入以及晉級(jí)的機(jī)制。這導(dǎo)致了許多并非相關(guān)專(zhuān)業(yè)出身，學(xué)歷層次也相對(duì)較低的人員進(jìn)入商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)，對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的嚴(yán)謹(jǐn)性和科學(xué)性并沒(méi)有足夠的認(rèn)識(shí)，職業(yè)道德的遵守情況也較差。同時(shí)，目前我國(guó)一次性的房地產(chǎn)評(píng)估師資格考試制度，由于只有一個(gè)注冊(cè)級(jí)別，很難使評(píng)估師的水平高低和資歷深淺得到充分體現(xiàn)，因此很多評(píng)估師都不愿繼續(xù)學(xué)習(xí)和深造以提升業(yè)務(wù)水平或執(zhí)業(yè)資格。

三、解決商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估現(xiàn)存問(wèn)題的相關(guān)對(duì)策

在我國(guó)市場(chǎng)化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展中，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)面臨著巨大挑戰(zhàn)的同時(shí)也迎來(lái)了許多機(jī)遇，要想戰(zhàn)勝挑戰(zhàn)，把握住機(jī)遇，就必須制定合理的對(duì)策去解決當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中存在的問(wèn)題。

1.建立健全商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律體系

有法可依是商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。為了確保商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估的健康順利發(fā)展，國(guó)家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法》《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專(zhuān)門(mén)的《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法除了應(yīng)該綜合現(xiàn)有的法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定，還應(yīng)該完善以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。制定商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的操作規(guī)范和規(guī)程并強(qiáng)制推行。二是規(guī)范收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)該詳細(xì)地對(duì)項(xiàng)目收費(fèi)檔次進(jìn)行劃分并適當(dāng)調(diào)整其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。三是制定職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)。出臺(tái)《商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師守則》等相關(guān)規(guī)定來(lái)規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的評(píng)估行為。四是提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和責(zé)任意識(shí)。因此要解決評(píng)估結(jié)果與社會(huì)發(fā)展不相協(xié)調(diào)的問(wèn)題，就必須對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方法和程序進(jìn)行規(guī)范和完善。

2.加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管力度

由于在不同的部門(mén)壟斷和行業(yè)壟斷，使得商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng)一直處于不平等的狀態(tài)。為了使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)能夠成為真正獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，今后應(yīng)加快評(píng)估機(jī)構(gòu)的脫鉤改制工作，使得各評(píng)估機(jī)構(gòu)在平等的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中靠質(zhì)取勝，這樣才能使商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的估價(jià)水平得到整體提高。對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員的工作，房地產(chǎn)主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)避免干涉，以防止保評(píng)估結(jié)果完整性或規(guī)范性的缺失。商業(yè)房地產(chǎn)主管部門(mén)要組織對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的調(diào)查研究，制定評(píng)估市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)則，明確評(píng)估的違規(guī)性質(zhì)，制定評(píng)估的懲罰機(jī)制，追究違規(guī)人員的行政或法律責(zé)任。

3.加強(qiáng)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的資格認(rèn)證和后續(xù)教育

要想使商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的自身素質(zhì)和行業(yè)的整體水平都能得到提高，一方面，應(yīng)該結(jié)合我國(guó)的客觀實(shí)際，加強(qiáng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的資格認(rèn)證工作，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)師職業(yè)道德的好壞、執(zhí)業(yè)能力的強(qiáng)弱、等實(shí)際情況來(lái)確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。同時(shí)，要提高商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員的綜合素質(zhì)。具體措施包括：（1）適當(dāng)?shù)靥岣邚臉I(yè)人員的準(zhǔn)入門(mén)檻，將報(bào)考人員的學(xué)歷要求提高。規(guī)定報(bào)考房地產(chǎn)評(píng)估師的專(zhuān)業(yè)人員應(yīng)該至少具備大學(xué)本科以上的學(xué)歷；（2）嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度。加強(qiáng)對(duì)該制度的執(zhí)行力度；（3）適當(dāng)加大考試的難度，同時(shí)擴(kuò)大考察知識(shí)面，選優(yōu)錄取。最后，為了能夠提高從業(yè)人員的業(yè)務(wù)水平，以及及時(shí)地更新專(zhuān)業(yè)知識(shí)，相關(guān)從業(yè)人員的后續(xù)教育工作也將成為房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)協(xié)會(huì)的重要任務(wù)。

四、結(jié)論

商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)的快速對(duì)發(fā)展我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。作為我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成部分，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康、全面的發(fā)展起到關(guān)鍵作用。在推動(dòng)商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)趨于規(guī)范化和穩(wěn)定化的進(jìn)程中的價(jià)值也不可替代。我國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估作為新型產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勁頭十足。雖然目前仍處于初級(jí)階段，且還存在著一些問(wèn)題，但是，結(jié)合我國(guó)的國(guó)情采取適當(dāng)?shù)拇胧┘右砸?guī)范，商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估會(huì)日趨成熟，將在推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速協(xié)調(diào)發(fā)展方面發(fā)揮更大的作用。

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篇4

第二條城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上房屋拆遷涉及的房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)，適用本意見(jiàn)。

第三條本意見(jiàn)所稱(chēng)城市房屋拆遷估價(jià)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拆遷估價(jià)），是指為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額,根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行的評(píng)估。

房屋拆遷評(píng)估價(jià)格為被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，以及被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額。搬遷補(bǔ)助費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)和拆遷非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的補(bǔ)償費(fèi)，按照省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。被拆遷房屋室內(nèi)自行裝修裝飾的補(bǔ)償金額，由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以通過(guò)委托評(píng)估確定。

第四條拆遷估價(jià)由具有房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估資格的估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)機(jī)構(gòu)）承擔(dān)，估價(jià)報(bào)告必須由專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字。

第五條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、合法的原則。任何組織或者個(gè)人不得非法干預(yù)拆遷估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)結(jié)果。

第六條市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向社會(huì)公示一批資質(zhì)等級(jí)高、綜合實(shí)力強(qiáng)、社會(huì)信譽(yù)好的估價(jià)機(jī)構(gòu)，供拆遷當(dāng)事人選擇。

拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)的確定應(yīng)當(dāng)公開(kāi)、透明，采取被拆遷人投票或拆遷當(dāng)事人抽簽等方式。

房屋拆遷許可證確定的同一拆遷范圍內(nèi)的被拆遷房屋，原則上由一家估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。需要由兩家或者兩家以上估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，估價(jià)機(jī)構(gòu)之間應(yīng)當(dāng)就拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取等進(jìn)行協(xié)調(diào)并執(zhí)行共同的標(biāo)準(zhǔn)。

第七條拆遷估價(jià)機(jī)構(gòu)確定后，一般由拆遷人委托。委托人應(yīng)當(dāng)與估價(jià)機(jī)構(gòu)簽訂書(shū)面拆遷估價(jià)委托合同。

第八條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)不得轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的估價(jià)業(yè)務(wù)。

估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員與拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

第九條拆遷當(dāng)事人有義務(wù)向估價(jià)機(jī)構(gòu)如實(shí)提供拆遷估價(jià)所必需的資料，協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查勘。

第十條受托估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員需要查閱被拆遷房屋的房地產(chǎn)權(quán)屬檔案和相關(guān)房地產(chǎn)交易信息的，房地產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)允許查閱。

第十一條拆遷估價(jià)目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評(píng)估其房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格?！?/p>

拆遷估價(jià)時(shí)點(diǎn)一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。拆遷規(guī)模大、分期分段實(shí)施的，以當(dāng)期（段）房屋拆遷實(shí)施之日為估價(jià)時(shí)點(diǎn)。

拆遷估價(jià)的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，不考慮房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

第十二條委托拆遷估價(jià)的，拆遷當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)明確被拆遷房屋的性質(zhì)（包括用途，下同）和面積。

被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般以房屋權(quán)屬證書(shū)及權(quán)屬檔案的記載為準(zhǔn)；各地對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定；拆遷人與被拆遷人對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)或者面積協(xié)商一致的，可以按照協(xié)商結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。

對(duì)被拆遷房屋的性質(zhì)不能協(xié)商一致的，應(yīng)當(dāng)向城市規(guī)劃行政主管部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)。對(duì)被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測(cè)繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請(qǐng)鑒定；沒(méi)有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測(cè)繪資格的房產(chǎn)測(cè)繪單位測(cè)算。

對(duì)拆遷中涉及的被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認(rèn)定的具體問(wèn)題，由市、縣規(guī)劃行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)管理部門(mén)制定辦法予以解決。

第十三條市、縣人民政府或者其授權(quán)的部門(mén)應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格，至少每年定期公布一次不同區(qū)域、不同用途、不同建筑結(jié)構(gòu)的各類(lèi)房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。

第十四條拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)參照類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格和市、縣人民政府或者其授權(quán)部門(mén)定期公布的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，結(jié)合被拆遷房屋的房地產(chǎn)狀況進(jìn)行。

第十五條拆遷估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，做好實(shí)地查勘記錄，拍攝反映被拆遷房屋外觀和內(nèi)部狀況的影像資料。

實(shí)地查勘記錄由實(shí)地查勘的估價(jià)人員、拆遷人、被拆遷人簽字認(rèn)可。

因被拆遷人的原因不能對(duì)被拆遷房屋進(jìn)行實(shí)地查勘、拍攝影像資料或者被拆遷人不同意在實(shí)地查勘記錄上簽字的，應(yīng)當(dāng)由除拆遷人和估價(jià)機(jī)構(gòu)以外的無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，并在估價(jià)報(bào)告中作出相應(yīng)說(shuō)明。

第十六條拆遷估價(jià)一般應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)比較法。不具備采用市場(chǎng)比較法條件的，可以采用其他估價(jià)方法，并在估價(jià)報(bào)告中充分說(shuō)明原因。

第十七條拆遷評(píng)估價(jià)格應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。

第十八條估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示7日，并進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明，聽(tīng)取有關(guān)意見(jiàn)。

公示期滿(mǎn)后，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向委托人提供委托范圍內(nèi)被拆遷房屋的整體估價(jià)報(bào)告和分戶(hù)估價(jià)報(bào)告。委托人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶(hù)估價(jià)報(bào)告。

第十九條拆遷人或被拆遷人對(duì)估價(jià)報(bào)告有疑問(wèn)的，可以向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢(xún)。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向其解釋拆遷估價(jià)的依據(jù)、原則、程序、方法、參數(shù)選取和估價(jià)結(jié)果產(chǎn)生的過(guò)程。

第二十條拆遷當(dāng)事人對(duì)估價(jià)結(jié)果有異議的，自收到估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向原估價(jià)機(jī)構(gòu)書(shū)面申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)，也可以另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估。

第二十一條拆遷當(dāng)事人向原估價(jià)機(jī)構(gòu)申請(qǐng)復(fù)核估價(jià)的，該估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核估價(jià)申請(qǐng)之日起5日內(nèi)給予答復(fù)。估價(jià)結(jié)果改變的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)結(jié)果沒(méi)有改變的，出具書(shū)面通知。

拆遷當(dāng)事人另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估的，受托估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)出具估價(jià)報(bào)告。

第二十二條拆遷當(dāng)事人對(duì)原估價(jià)機(jī)構(gòu)的復(fù)核結(jié)果有異議或者另行委托估價(jià)的結(jié)果與原估價(jià)結(jié)果有差異且協(xié)商達(dá)不成一致意見(jiàn)的，自收到復(fù)核結(jié)果或者另行委托估價(jià)機(jī)構(gòu)出具的估價(jià)報(bào)告之日起5日內(nèi)，可以向被拆遷房屋所在地的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專(zhuān)家委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)）申請(qǐng)技術(shù)鑒定。

第二十三條估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)自收到申請(qǐng)之日起10日內(nèi)，對(duì)申請(qǐng)鑒定的估價(jià)報(bào)告的估價(jià)依據(jù)、估價(jià)技術(shù)路線、估價(jià)方法選用、參數(shù)選取、估價(jià)結(jié)果確定方式等估價(jià)技術(shù)問(wèn)題出具書(shū)面鑒定意見(jiàn)。

估價(jià)報(bào)告不存在技術(shù)問(wèn)題的，應(yīng)維持估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告存在技術(shù)問(wèn)題的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯(cuò)誤，重新出具估價(jià)報(bào)告。

第二十四條省、自治區(qū)建設(shè)行政主管部門(mén)和設(shè)區(qū)城市的市房地產(chǎn)管理部門(mén)或者其授權(quán)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性組織，應(yīng)當(dāng)成立由資深專(zhuān)職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及房地產(chǎn)、城市規(guī)劃、法律等方面專(zhuān)家組成的估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)，對(duì)拆遷估價(jià)進(jìn)行技術(shù)指導(dǎo)，受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定。

第二十五條受理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定后，估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)應(yīng)當(dāng)指派3人以上（含3人）單數(shù)成員組成鑒定組，處理拆遷估價(jià)技術(shù)鑒定事宜。

鑒定組成員與原估價(jià)機(jī)構(gòu)、拆遷當(dāng)事人有利害關(guān)系或者是拆遷當(dāng)事人的，應(yīng)當(dāng)回避。

原估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)配合估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)做好鑒定工作。

第二十六條估價(jià)專(zhuān)家委員會(huì)成員、估價(jià)機(jī)構(gòu)、估價(jià)人員應(yīng)當(dāng)回避而未回避的，其鑒定意見(jiàn)或者估價(jià)結(jié)果無(wú)效。

拆遷當(dāng)事人不如實(shí)提供有關(guān)資料或者不協(xié)助估價(jià)機(jī)構(gòu)實(shí)地查勘而造成估價(jià)失實(shí)或者其他后果的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

第二十七條對(duì)有下列行為之一的估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員，依據(jù)《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)管理辦法》等規(guī)定進(jìn)行處罰，或記入其信用檔案：

（一）出具不實(shí)估價(jià)報(bào)告的；

（二）與拆遷當(dāng)事人一方串通，損害對(duì)方合法權(quán)益的；

（三）以回扣等不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段獲取拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（四）允許他人借用自己名義從事拆遷估價(jià)活動(dòng)或者轉(zhuǎn)讓、變相轉(zhuǎn)讓受托的拆遷估價(jià)業(yè)務(wù)的；

（五）多次被申請(qǐng)鑒定，經(jīng)查證，確實(shí)存在問(wèn)題的；

（六）違反國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和本意見(jiàn)其他規(guī)定的；

（七）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

篇5

    為了加快核發(fā)《換地權(quán)益書(shū)》收回閑置土地工作進(jìn)度，切實(shí)做好處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)工作，根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)海南省人民政府、建設(shè)部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行處置海南省積壓房地產(chǎn)試點(diǎn)方案的通知》（〔1999〕62號(hào)）、《海南經(jīng)濟(jì)特區(qū)換地權(quán)益書(shū)管理辦法》和《海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好閑置土地處置工作的通知》（瓊府辦〔2000〕41號(hào)），現(xiàn)就核發(fā)《換地權(quán)益書(shū)》的有關(guān)問(wèn)題通知如下：

    一、各市、縣政府是簽發(fā)《換地權(quán)益書(shū)》的法定主體，負(fù)責(zé)依法審查土地權(quán)益關(guān)系，核定土地權(quán)益數(shù)量，向土地權(quán)益人簽發(fā)《換地權(quán)益書(shū)》和收回閑置土地，并對(duì)簽發(fā)《換地權(quán)益書(shū)》記載的權(quán)益事項(xiàng)的真實(shí)、合法性負(fù)責(zé)。省政府為《換地權(quán)益書(shū)》的核準(zhǔn)機(jī)關(guān)，授權(quán)省土地行政主管部門(mén)對(duì)空白《換地權(quán)益書(shū)》印制的有效性進(jìn)行核準(zhǔn)，加蓋海南省國(guó)土環(huán)境資源廳印章。經(jīng)核準(zhǔn)蓋章的《換地權(quán)益書(shū)》，由市、縣政府依法填寫(xiě)簽發(fā)。

    二、各市、縣政府應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格審查土地權(quán)益關(guān)系，準(zhǔn)確核定土地權(quán)益數(shù)量，依照有關(guān)法律、法規(guī)和政策簽發(fā)《換地權(quán)益書(shū)》。簽發(fā)《換地權(quán)益書(shū)》應(yīng)當(dāng)同時(shí)收回相應(yīng)的土地。

    三、簽發(fā)《換地權(quán)益書(shū)》收回土地，必須依照有關(guān)規(guī)定評(píng)估擬收回土地地價(jià)現(xiàn)值。承擔(dān)《換地權(quán)益書(shū)》評(píng)估業(yè)務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，必須具備B級(jí)以上土地評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)。禁止地價(jià)評(píng)估和確認(rèn)中的弄虛作假行為。各市、縣政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)地價(jià)評(píng)估結(jié)果的審查、確認(rèn)和評(píng)估異議處理工作的管理。土地權(quán)益人對(duì)地價(jià)評(píng)估和確定結(jié)果有異議的，可以依照有關(guān)規(guī)定申請(qǐng)市、縣房地產(chǎn)估價(jià)鑒定委員會(huì)或省土地估價(jià)鑒定委員會(huì)鑒定。

篇6

[關(guān)鍵詞]商品房按揭貸款

風(fēng)險(xiǎn)及防范

一、按揭貸款中銀行所存在的風(fēng)險(xiǎn)

(一)來(lái)源于購(gòu)房人的風(fēng)險(xiǎn)

1、客觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀行均按照中國(guó)人民銀行1999年9月21日頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的最高期限為30年，如此長(zhǎng)期的借款期限，購(gòu)房人自身因素往往會(huì)發(fā)生各種變化，這期間的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括自然原因造成的風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。前者主要表現(xiàn)為借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳?、傷殘、喪失工作能力而失去還款能力可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個(gè)人無(wú)法抗拒的原因而失業(yè)，或造成收入下降，致使借款人無(wú)法繼續(xù)歸還購(gòu)房貸款可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2、主觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟(jì)利益的考慮而故意違約。當(dāng)違約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益超過(guò)所帶來(lái)的損失，如樓價(jià)下降，抵押該房?jī)r(jià)值低于應(yīng)償債務(wù)和應(yīng)交罰金時(shí)，借款人可能會(huì)主動(dòng)違約，從而使購(gòu)房貸款存在風(fēng)險(xiǎn)。

(二)來(lái)源于開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)

1、開(kāi)發(fā)商的欺詐行為。開(kāi)發(fā)商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時(shí)，銀行可能會(huì)被購(gòu)房者指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過(guò)錯(cuò)而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

2、開(kāi)發(fā)商延期交房。開(kāi)發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P(pán)“爛尾”，致使購(gòu)房合同無(wú)法履行，從而導(dǎo)致購(gòu)房人對(duì)按揭貸款合同的履行失去信心，由此使銀行貸款受到損害。

3、開(kāi)發(fā)商所建房屋與合同不符。雖然房屋按期竣工，但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問(wèn)題，導(dǎo)致購(gòu)房者不能正常按約償還銀行貸款本息，從而損害銀行的利益。

4、開(kāi)發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷。開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)未取得土地使用權(quán)，無(wú)法取得房證或違法預(yù)售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

5、開(kāi)發(fā)商用“假按揭”的方式套用銀行信用。開(kāi)發(fā)商因資金不足，或樓盤(pán)銷(xiāo)售不暢，或根本無(wú)法銷(xiāo)售出去的房屋等情況，通過(guò)“假按揭”獲取貸款而達(dá)到籌集資金或回籠的目的，導(dǎo)致銀行很難或無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。

(三)來(lái)源于被按揭房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)

出現(xiàn)這種情況的風(fēng)險(xiǎn)在于按揭房產(chǎn)價(jià)值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。

在我國(guó)，按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險(xiǎn)尤為銀行所擔(dān)心。目前，由于我國(guó)市場(chǎng)機(jī)制不完善，競(jìng)爭(zhēng)的盲目性以及其他原因，相對(duì)于我國(guó)居民的收入水平，房產(chǎn)價(jià)格普遍偏高。因此，一旦房?jī)r(jià)的波動(dòng)發(fā)生比較大的變化，銀行承擔(dān)的房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)很大。

(四)來(lái)源于銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和管理風(fēng)險(xiǎn)

我國(guó)各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來(lái)源主要是儲(chǔ)蓄存款，基本上屬于短期資金來(lái)源。而商品房按揭一般為個(gè)人住房貸款，貸款期限一般較長(zhǎng)，少則三五年，多則10年、20年，甚至30年，因此，銀行就存在著以短期資金負(fù)擔(dān)長(zhǎng)期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前，由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段，尚缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)，如對(duì)借款人資信審查不嚴(yán)、對(duì)借款人發(fā)放了超過(guò)其支付能力的款項(xiàng)等。

二、銀行風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

(一)加強(qiáng)對(duì)購(gòu)房者的調(diào)查工作。銀行在提供按揭貸款之前，要調(diào)查了解借款人(購(gòu)房者)的個(gè)人信用情況、收入來(lái)源，要制定適用的個(gè)人資信評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)定工作程序，對(duì)借款人(購(gòu)房者)的個(gè)人素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)狀況、付款能力等信用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析和評(píng)估，特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)個(gè)人住房貸款申請(qǐng)人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化。

(二)強(qiáng)化對(duì)開(kāi)發(fā)商的審查和監(jiān)管

1、加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商的按揭申請(qǐng)審查。主要包括：(1)資信審查，如開(kāi)發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級(jí)、公司的注冊(cè)資金是否到位、公司以往的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；(2)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的審查，如要求開(kāi)發(fā)商提供按揭開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績(jī)情況以及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程進(jìn)度等。

2、強(qiáng)化開(kāi)發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任。開(kāi)發(fā)商在按揭貸款中作為擔(dān)保人可以說(shuō)是我國(guó)內(nèi)地商品房按揭的一大特色。目前，我國(guó)商品房按揭實(shí)務(wù)中，開(kāi)發(fā)商的保證責(zé)任主要有兩種：(1)保證將《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》交給按揭權(quán)人(即銀行)；(2)代位償付責(zé)任。這種保證責(zé)任看起來(lái)似乎對(duì)開(kāi)發(fā)商過(guò)于苛刻，但就我國(guó)目前的商品房銷(xiāo)售，尤其是在商品房預(yù)售中還是很有必要的。理由是：(1)從商品房按揭貸款設(shè)定來(lái)看，在將取得的商品房上設(shè)定擔(dān)保是購(gòu)房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押，開(kāi)發(fā)商在商品房竣工辦理有關(guān)手續(xù)后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押，按揭權(quán)真正得到實(shí)現(xiàn)，可以說(shuō)是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。(2)從商品經(jīng)濟(jì)發(fā)展看，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，銀行貸款安全性越來(lái)越差，單獨(dú)的房地產(chǎn)抵押已經(jīng)不能適應(yīng)銀行對(duì)貸款安全性的需求，為減少貸款風(fēng)險(xiǎn)，在抵押的基礎(chǔ)上再設(shè)立一種保險(xiǎn)機(jī)制，以求達(dá)到雙重保險(xiǎn)已經(jīng)是房地產(chǎn)抵押的趨勢(shì)。

(三)加強(qiáng)銀行自身對(duì)貸款風(fēng)險(xiǎn)的監(jiān)控和管理

銀行應(yīng)建立一套全面評(píng)估貸款行為的風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控體系，加強(qiáng)對(duì)抵押物的資產(chǎn)評(píng)估，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的研究分析，以保證房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的良性運(yùn)作。

1、科學(xué)評(píng)估抵押房產(chǎn)。在評(píng)估方面，銀行最好要培養(yǎng)自己的房地產(chǎn)估價(jià)員，進(jìn)行科學(xué)的估價(jià)，以防范價(jià)格高估。對(duì)預(yù)售商品房的估計(jì)要尤為慎重，要把自己的估價(jià)與現(xiàn)行市價(jià)進(jìn)行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。

篇7

一房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基本情況

(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)增長(zhǎng)，住宅建設(shè)速度加快.

一是房地產(chǎn)總投資額持續(xù)增長(zhǎng).年上半年,全市共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資44505萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)39%；二是住宅建設(shè)速度加快,年上半年,全市商品房新開(kāi)工面積達(dá)32.72萬(wàn)元平方米，同比增長(zhǎng)37%；商品房竣工面積31.49萬(wàn)平方米，與去年同期持平，其中商品房住宅新開(kāi)工面積24.57平方米，同比增長(zhǎng)48%；商品房住宅竣工面積23.76萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)12%.

(二)商品房供求結(jié)構(gòu)趨于合理，價(jià)格基本穩(wěn)定.

1、商品房銷(xiāo)售總面積增加，價(jià)格趨于合理.年上半年，全市共批準(zhǔn)預(yù)售商品房面積18.45萬(wàn)平方米，同比下降45.94%，而實(shí)際銷(xiāo)售面積達(dá)21.18萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)16.63%，銷(xiāo)售金額達(dá)22443.4萬(wàn)元，同比下降18.93%，且中心城區(qū)的申報(bào)價(jià)格穩(wěn)定在850元/平方米左右.

2、住宅類(lèi)商品房銷(xiāo)售勢(shì)態(tài)良好，年上半年，全市共批準(zhǔn)住宅預(yù)售面積為16.57萬(wàn)平方米，占預(yù)售商品房總量的89.22%，而實(shí)際銷(xiāo)售面積達(dá)17.92萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)31.76%，銷(xiāo)售金額為14572萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)30.11%.

3、商品房空置率有所上升.年上半年,全市累計(jì)空置房13.54萬(wàn)平方米,同比增長(zhǎng)26%,但空置房主要集中于營(yíng)業(yè)用房中,且營(yíng)業(yè)用房在可售商品房總量中所占比例較小,故其空置比例仍基本合理.

4、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房需求量下降.年上半年，全市共銷(xiāo)售商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積達(dá)2.03萬(wàn)平方米，同比下降55.27%，銷(xiāo)售金額達(dá)7491.3萬(wàn)平方米，同比下降19.15%.

5、經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度加大.1---6月共批準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房7萬(wàn)平方米，竣工面積突破12萬(wàn)平方米.

6、廉租房建設(shè)步伐加大.《六盤(pán)水市廉租房住房管理辦法》已經(jīng)政府批準(zhǔn)，目前正處于逐步實(shí)施階段.

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)制逐步完善，管理日趨規(guī)范化，制度化.

1、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記管理等業(yè)務(wù)大幅增長(zhǎng).1---5月共完成產(chǎn)籍管理歸檔2138宗，面積10.37萬(wàn)平方米，交易金額13410.74元，同比增長(zhǎng)62.01%，且其它相關(guān)業(yè)務(wù)量也呈現(xiàn)不同層次的增長(zhǎng).

2、繼續(xù)開(kāi)展房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理工作創(chuàng)先達(dá)標(biāo)活動(dòng).

3、加強(qiáng)整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，查處違法違規(guī)行為，對(duì)個(gè)別違規(guī)企業(yè)給予了處罰.

4、積極開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究工作定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況作出認(rèn)真分析,年上半年共完成房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行分析報(bào)告2篇.

(四)房地產(chǎn)金融放貸力度穩(wěn)定，為房地產(chǎn)市場(chǎng)建康發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)后盾.

年上半年，全市共辦理房地產(chǎn)抵押登記2055宗，抵押貸款面積34.37萬(wàn)平方米，抵押權(quán)利價(jià)值28304.99萬(wàn)元，同比分別增長(zhǎng)20.31%、16.67%和66.50%.

二存在的問(wèn)題

(一)企業(yè)實(shí)力弱，規(guī)模小、經(jīng)驗(yàn)不足、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員缺乏、經(jīng)營(yíng)管理水平不高,自有資金不足,對(duì)金融機(jī)構(gòu)依賴(lài)性強(qiáng),風(fēng)險(xiǎn)防范能力差.

(二)住房分配貨幣化進(jìn)度慢,住房補(bǔ)貼資金的財(cái)政供給體制不健全,存量房物業(yè)管理工作難以配套等問(wèn)題的存在,導(dǎo)致潛在的住房需求沒(méi)有充分調(diào)動(dòng).

(三)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度不夠大,與各相關(guān)職能部門(mén)的協(xié)調(diào)工作尚需進(jìn)一步加強(qiáng).

三、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的建議

(一)加大住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，建立健全住房供應(yīng)體系

1、進(jìn)一步完善住房供應(yīng)政策.

一是按照市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平、居民住房狀況和居民承受能力等因素,合理確定各類(lèi)住房供應(yīng)比例，對(duì)高檔商品住房、普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施分類(lèi)別供應(yīng)的政策導(dǎo)向，逐步形成以普通商品住房為主體的多層次的住房供應(yīng)體系.二是合理確定住房對(duì)象,高檔商品住房主要面向少數(shù)高收入家庭，普通商品住房主要面向廣大中等收入家庭，經(jīng)濟(jì)適用住房面向城鎮(zhèn)中低偏下收入家庭，廉租住房面向城鎮(zhèn)最低收入家庭中的雙困戶(hù).

2、加強(qiáng)對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理.

一是認(rèn)真落實(shí)《六盤(pán)水市住房分配貨幣化改革方案》和《六盤(pán)水市住房分配改革方案實(shí)施細(xì)則》有關(guān)要求,加大經(jīng)濟(jì)適用住房的優(yōu)惠政策和管理辦法的實(shí)施力度.二是堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)適用房保本微利的原則,嚴(yán)格按照建設(shè)部《關(guān)于大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的若干意見(jiàn)》中關(guān)于經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格的八項(xiàng)因素,核定經(jīng)濟(jì)適用房的銷(xiāo)售價(jià)格.三是結(jié)合我市普通商品住房?jī)r(jià)格、購(gòu)買(mǎi)對(duì)象征可支配收入等因素,合理劃分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),確定指導(dǎo)價(jià)格,并向社會(huì)公布,廣泛接受監(jiān)督.四是經(jīng)濟(jì)適用房按照政府組織協(xié)調(diào)、運(yùn)作的模式,實(shí)行項(xiàng)目招投標(biāo),并嚴(yán)格控制戶(hù)型面積.

3、增加普通商品住房供應(yīng)，適度控制營(yíng)業(yè)用房及高擋商品住房建設(shè).

一是根據(jù)市場(chǎng)需求，加快普通商品住房建設(shè)，盡快提高其市場(chǎng)供應(yīng)比例；二是合理確定營(yíng)業(yè)用房、高檔商品住房和普通商品住房的劃分標(biāo)準(zhǔn)和供應(yīng)比例，提高營(yíng)業(yè)用房和高檔商品住房門(mén)檻,嚴(yán)格控制營(yíng)業(yè)用房、高檔商品房項(xiàng)目審批，適當(dāng)提高項(xiàng)目資本金比例和預(yù)售條件.

4、逐步完善廉租住房制度.對(duì)城鎮(zhèn)最低收入家庭的“雙困戶(hù)”發(fā)放租賃補(bǔ)貼.

(二)加大金融支持和監(jiān)管力度，協(xié)助金融機(jī)構(gòu)強(qiáng)化房地產(chǎn)信貸管理

1、協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)貸款的監(jiān)督管理.

一是積極支持房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大對(duì)運(yùn)作規(guī)范、信用等級(jí)高的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目的信貸支持，尤其要支持經(jīng)濟(jì)適用住房和普通商品住房的開(kāi)發(fā)建設(shè)，重點(diǎn)滿(mǎn)足中低收入家庭的購(gòu)房要求.二是加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款的審核和管理，對(duì)商品房空置量大、負(fù)債率高的開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款要嚴(yán)格審批并重點(diǎn)監(jiān)控..三是積極協(xié)助金融機(jī)構(gòu)加強(qiáng)團(tuán)結(jié)對(duì)信貸資金的監(jiān)控，妥善處理各種違規(guī)貸款，切實(shí)防范化解房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，維護(hù)金融秩序的穩(wěn)定.

2、加大住房公積金貸款力度.要簡(jiǎn)化手續(xù)、減少環(huán)節(jié)、降低費(fèi)用、縮短時(shí)限，大力發(fā)展住房公積金委托貸款，提高住房公積金的使用率和職工購(gòu)買(mǎi)力.

3、逐步建立個(gè)人住房置業(yè)擔(dān)保體系.一是鼓勵(lì)成立獨(dú)立規(guī)范的住房置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)，實(shí)行企業(yè)化管理、專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)、市場(chǎng)化運(yùn)作.二是積極開(kāi)拓融資渠道，吸收優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金等民間資金的介入，鼓勵(lì)其為中低收入家庭住房貸款提供擔(dān)保，支持個(gè)人住房消費(fèi).

(三)標(biāo)本兼顧綜合治理，整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

1、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，嚴(yán)格查處各種違法違規(guī)行為.

一是重點(diǎn)查處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、中介服務(wù)和物業(yè)管理中的各種違法違規(guī)行為，對(duì)違反城市規(guī)劃、蠶食土地收益、無(wú)證或越級(jí)開(kāi)發(fā)、合同欺詐、面積縮水、虛假?gòu)V告等行為要從嚴(yán)查處.二是積極開(kāi)展調(diào)查研究工作,定期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行整頓和規(guī)范，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境.三是按照審批權(quán)限與責(zé)任掛鉤和“誰(shuí)審批誰(shuí)負(fù)責(zé)”的原則，建立責(zé)任追究制度.

2、完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系.

一是逐步建立和完善全市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，做好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用信息登記入庫(kù)工作，將企業(yè)的基本情況、業(yè)績(jī)情況以及不良行為記錄在案，向社會(huì)公開(kāi)，形成房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的長(zhǎng)效機(jī)制，引導(dǎo)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)形成“誠(chéng)信為本，操守為重”的良好職業(yè)道德.二是建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警預(yù)報(bào)體系，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，穩(wěn)定房?jī)r(jià).

3、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的管理.

一是要按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，加快企業(yè)改制步伐，指導(dǎo)各開(kāi)發(fā)企業(yè)的改革、改制工作.二是嚴(yán)格控制開(kāi)發(fā)企業(yè)的數(shù)量，對(duì)無(wú)開(kāi)發(fā)實(shí)力、業(yè)績(jī)較差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，取消其開(kāi)發(fā)資質(zhì)；三是積極支持具有資信和品牌優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展,培育龍頭企業(yè).

4、深化房改工作，積極活躍住房二級(jí)市場(chǎng).按照統(tǒng)一政策、統(tǒng)一程序、統(tǒng)一市場(chǎng)和統(tǒng)一物業(yè)管理原則制定合理政策，鼓勵(lì)職工已購(gòu)公有住房上市交易，促進(jìn)住房二級(jí)市場(chǎng)發(fā)展的市場(chǎng)化，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng).

5、規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù).

一是加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押及中介機(jī)構(gòu)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)中介市場(chǎng)，嚴(yán)格中介機(jī)構(gòu)和中介從業(yè)人員市場(chǎng)準(zhǔn)入制度.二是健全房地產(chǎn)中介服務(wù)市場(chǎng)規(guī)則，嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)（職）業(yè)資格制度，為居民提供準(zhǔn)確的信息和便捷的服務(wù).

(四)加強(qiáng)和改進(jìn)對(duì)房地市場(chǎng)的指導(dǎo)和監(jiān)管，搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)的綜合治理工作

篇8

關(guān)鍵詞：房屋安全；管理；治理

中圖分類(lèi)號(hào)：TU714文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

引言

房屋安全是生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、居住、學(xué)習(xí)、娛樂(lè)活動(dòng)安全的基本保證。如果對(duì)房屋質(zhì)量安全管理不善,一旦發(fā)生安全事故,不僅給業(yè)主及其他人群造成重大經(jīng)濟(jì)損失,而且給國(guó)家和社會(huì)造成惡劣的影響。房屋安全使用已不僅是珍惜個(gè)人生命財(cái)產(chǎn)安全的問(wèn)題,實(shí)際上已成為極其重要的社會(huì)公共安全問(wèn)題。

一、房屋安全管理現(xiàn)狀

1、危舊房屋面廣,整治難度較大

全國(guó)各地危舊房屋量大面廣,據(jù)統(tǒng)計(jì),廣州市目前尚有50萬(wàn)平方米的危房,河南省有306萬(wàn)平方米不同程度、不同層次的危房,黑龍江省尚有鄉(xiāng)鎮(zhèn)以下農(nóng)村中小學(xué)D級(jí)危房113.9萬(wàn)平方米。這些危房中,土木、磚木、磚混、石混結(jié)構(gòu)的占90%以上,大部分為民宅、鄉(xiāng)鎮(zhèn)中小學(xué)校舍、農(nóng)民自建房。受經(jīng)濟(jì)能力和城市規(guī)劃等因素制約,這些危房改造難度較大。

2、建立了城市危險(xiǎn)房屋管理法規(guī)和規(guī)章制度

根據(jù)國(guó)務(wù)院令第393號(hào)《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部令第129號(hào)《城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定》,建設(shè)部負(fù)責(zé)全國(guó)城市危險(xiǎn)房屋管理工作,縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)負(fù)責(zé)本轄區(qū)的城市危險(xiǎn)房屋管理工作,市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)房屋質(zhì)量安全鑒定工作。

3、建立了房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)和資質(zhì)審查制度

全國(guó)各地、市、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門(mén)基本上設(shè)立了房屋安全鑒定機(jī)構(gòu),負(fù)責(zé)房屋的安全鑒定,并統(tǒng)一啟用“房屋安全鑒定專(zhuān)用章”?！督ㄔO(shè)領(lǐng)域安全生產(chǎn)行政責(zé)任規(guī)定》(建發(fā)[2002]223號(hào))文件規(guī)定,建設(shè)行政主管部門(mén)對(duì)城市房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行嚴(yán)格審查；對(duì)不符合條件的,不得批準(zhǔn)或者委托。

4、制定了一些國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)

房屋安全鑒定應(yīng)當(dāng)符合1984年原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部批準(zhǔn)的《房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》(試行)、建設(shè)部的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《建筑拆除工程安全技術(shù)規(guī)范》(JGJ147-2004)、國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《建筑抗震鑒定標(biāo)準(zhǔn)》(GB50023-95)等要求。

二、房屋安全管理中存在的突出問(wèn)題

1、房屋安全管理法律法規(guī)不健全

一方面,我國(guó)現(xiàn)行的《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》和安全生產(chǎn)管理方面的法規(guī),大部分是針對(duì)在建的建筑工程施工安全管理,很少涉及既有房屋的安全管理,致使私有房屋在安全管理上形成“真空”。另一方面,我國(guó)房屋安全立法管理體系不健全,與國(guó)外房屋安全管理體系不接軌,需要補(bǔ)充完善。

2、房屋使用安全觀念淡漠

長(zhǎng)期以來(lái)，建設(shè)領(lǐng)域存在“重建設(shè)、輕管理”的現(xiàn)象。重建設(shè)，無(wú)可厚非，只有建造符合各項(xiàng)建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范要求的建筑物，房屋的后期使用安全才有可靠的前提和基礎(chǔ)。但是應(yīng)該清醒地看到，房屋的建造過(guò)程，只有短短的二三年時(shí)間，而使用時(shí)間則長(zhǎng)達(dá)五六十年甚至數(shù)百年，因此，房屋使用過(guò)程中的安全管理更為重要。當(dāng)前對(duì)于社會(huì)公共安全重要組成部分之一的房屋使用安全，我國(guó)各級(jí)政府和行政主管部門(mén)重視程度不足。許多地區(qū)，尤其是西部地區(qū)，除省會(huì)城市外，大部分地市級(jí)城市沒(méi)有相關(guān)法規(guī)。目前房屋產(chǎn)權(quán)人或者使用者，為了滿(mǎn)足使用要求，盲目亂拆亂建或者私自改變使用用途，留下了嚴(yán)重的房屋安全隱患。近年來(lái)，全國(guó)各地發(fā)生的多起因盲目加層，擴(kuò)建和野蠻裝修引起的安全事故，給國(guó)家、集體、個(gè)人的生命及財(cái)產(chǎn)安全帶來(lái)巨大的損失，影響社會(huì)和諧穩(wěn)定。

3、房屋安全鑒定業(yè)務(wù)的壟斷性

目前來(lái)看,總的說(shuō)來(lái),房屋安全鑒定業(yè)務(wù)基本上是房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)所壟斷,非房地產(chǎn)行政主管部門(mén)設(shè)立的房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)，諸如一些已脫鉤改制的建筑科研、質(zhì)量檢測(cè)、設(shè)計(jì)單位很少得到房屋安全鑒定業(yè)務(wù)。

4、對(duì)公共房屋建筑及其附屬設(shè)施的安全無(wú)強(qiáng)制性檢查和鑒定

在現(xiàn)有的國(guó)家法律法規(guī)、規(guī)章制度中,只有房屋業(yè)主(使用人)提出申請(qǐng),才能進(jìn)行安全檢查和鑒定；在房屋業(yè)主(使用人)未提出申請(qǐng)時(shí),就無(wú)法定期對(duì)房屋進(jìn)行強(qiáng)制性“體檢”,也就無(wú)法保證房屋的安全性。

5、房屋安全鑒定人員執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)不高

在房地產(chǎn)業(yè)中,房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等三個(gè)領(lǐng)域建立了執(zhí)業(yè)人員資格和市場(chǎng)準(zhǔn)入制度,而在房屋安全鑒定方面還是一片空白。房屋安全鑒定人員缺乏系統(tǒng)的教育培訓(xùn),憑經(jīng)驗(yàn)鑒定作業(yè),執(zhí)業(yè)水準(zhǔn)不高,無(wú)法保證房屋安全鑒定結(jié)論報(bào)告的正確性。

三、加強(qiáng)房屋安全管理工作的對(duì)策

1、加強(qiáng)法律法規(guī)建設(shè),依法監(jiān)督管理

為繼續(xù)完善和加強(qiáng)房屋安全管理,建議國(guó)家出臺(tái)一部《房屋安全管理法》或《房屋安全管理?xiàng)l例》。在國(guó)家出臺(tái)這部法律法規(guī)之前,各地人大常委會(huì)或人民政府可先行一步,針對(duì)房屋安全管理專(zhuān)門(mén)制定一部綜合性法規(guī)或規(guī)章。

2、建立定期房屋使用安全檢查制度

根據(jù)筆者調(diào)研結(jié)果，許多省會(huì)級(jí)城市，已經(jīng)開(kāi)始對(duì)全市的房屋進(jìn)行安全普查或者檢查。如杭州、哈爾濱等城市，在政府的要求下，對(duì)全市各類(lèi)房屋進(jìn)行安全檢查或者定期檢查，尤其是杭州市，在對(duì)全市房屋進(jìn)行安全檢查的基礎(chǔ)上，運(yùn)用現(xiàn)代科技手段，建立房屋健康檔案，對(duì)各類(lèi)房屋按照用途、結(jié)構(gòu)形式、安全現(xiàn)狀、使用情況，分門(mén)別類(lèi)進(jìn)行登記，從而使房屋在交付使用后，管理者隨時(shí)可以掌握其安全程度。發(fā)生重大事故或者自然災(zāi)害時(shí)，做到重點(diǎn)預(yù)防，為決策提供第一手依據(jù)。又如上海市為了迎接2010年召開(kāi)的世博會(huì)，專(zhuān)門(mén)對(duì)全市臨街建筑物的外墻飾面磚粘結(jié)情況進(jìn)行了檢測(cè)，對(duì)存在缺陷的要求立即整改，以防因飾面磚脫落發(fā)生不安全事故。中國(guó)工程院和住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部舉辦的“房屋建筑質(zhì)量與安全管理制度的發(fā)展與創(chuàng)新”科技論壇暨學(xué)術(shù)研討會(huì)也建議對(duì)一些大型群眾聚集活動(dòng)場(chǎng)所及一些重要的建筑物進(jìn)行定期安全鑒定。

同時(shí)，對(duì)超出使用年限而由于種種原因仍在使用的各類(lèi)建筑物，應(yīng)該實(shí)行強(qiáng)制安全鑒定，可以有效地避免重特大建筑安全事故的發(fā)生。

3、推行房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)市場(chǎng)準(zhǔn)入制度和鑒定人員執(zhí)業(yè)資格制度

房屋安全鑒定應(yīng)該朝專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化方向發(fā)展,實(shí)行房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理和市場(chǎng)準(zhǔn)入制度,制定《房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)管理辦法》,并統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。房屋安全鑒定人員的執(zhí)業(yè)資格,必須達(dá)到相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn),如理論基礎(chǔ)、工作經(jīng)驗(yàn)與技術(shù)能力等,建議國(guó)家施行房屋安全鑒定注冊(cè)工程師執(zhí)業(yè)資格制度。

4、建議國(guó)家對(duì)公共房屋建筑及其附屬設(shè)施的安全定期進(jìn)行強(qiáng)制性“體檢”

學(xué)校、政府機(jī)關(guān)、商場(chǎng)、醫(yī)院、體育場(chǎng)館、娛樂(lè)場(chǎng)所等人群聚集的公共房屋安全與否,事關(guān)百姓人身安危,房地產(chǎn)行政主管部門(mén)應(yīng)定期組織房屋安全鑒定機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門(mén),對(duì)這些公共場(chǎng)所的房屋安全進(jìn)行普查和安全鑒定。

5、房地產(chǎn)行政主管部門(mén)建立健全房屋安全管理動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)

為實(shí)現(xiàn)房屋安全管理的網(wǎng)絡(luò)信息化,應(yīng)建立健全房屋安全管理動(dòng)態(tài)信息系統(tǒng)。通過(guò)該系統(tǒng),可以對(duì)房屋的安全、修繕、防汛、災(zāi)害等數(shù)據(jù)進(jìn)行全方位網(wǎng)絡(luò)信息化管理,保障信息及時(shí)、準(zhǔn)確和完整；可以掌握危險(xiǎn)房屋治理和滅失情況。建立健全危險(xiǎn)房屋登記、注銷(xiāo)制度。

結(jié)束語(yǔ)

房屋安全管理是我國(guó)安全工作的一項(xiàng)重要任務(wù),從我國(guó)的現(xiàn)狀和房屋結(jié)構(gòu)潛在的破壞性,都要求我們對(duì)房屋安全加強(qiáng)管理,制定詳細(xì)而可操作的規(guī)程、制度、標(biāo)準(zhǔn)、方案,以此來(lái)規(guī)范房屋安全和使用管理,為全面落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、加快構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)創(chuàng)造良好的條件。

參考文獻(xiàn)

[1]陳肇元.完善技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與管理法規(guī)確保建筑物合理使用壽命與使用安全明[J].工程質(zhì)量,2008,6:1-9.

篇9

關(guān)鍵詞： 智能建筑 機(jī)遇 挑戰(zhàn)

概況:

自從上個(gè)世紀(jì)70年代末，中國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放政策以來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了巨大的發(fā)展。在這20年的時(shí)間里，中國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值（GDP）每年平均增長(zhǎng)約9%；在最近4年中，中國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總的增長(zhǎng)情況是：1998年增長(zhǎng)7.8%，1999年增長(zhǎng)7.2%，2000年增長(zhǎng)8.2%，而2001年增長(zhǎng)超過(guò)7%.中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，直接帶動(dòng)了中國(guó)建筑業(yè)的發(fā)展。從建設(shè)規(guī)模論，中國(guó)建筑業(yè)的規(guī)模在世界建筑業(yè)近排行中可算是首屈一指的。目前中國(guó)建筑業(yè)有雇員3400萬(wàn)人，而在1978年中國(guó)實(shí)行改革開(kāi)放初期，中國(guó)建筑業(yè)雇員約為800萬(wàn)人?，F(xiàn)在中國(guó)建筑業(yè)的年產(chǎn)值約為5500億元，約合670億美元，在建建筑面積約為14億平方米，每年竣工的建筑面積約為6億平方米。此外，中國(guó)對(duì)公共市政設(shè)施每年約投入6000億元，約合733億美元。

由于經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展和科技的突飛猛進(jìn)，人們對(duì)建筑工程要求的數(shù)量上大發(fā)展的同時(shí)，對(duì)建筑工程美觀、品質(zhì)、安全、環(huán)境和功能方面提出了更大、更高的要求。面對(duì)這樣繁重而復(fù)雜的任務(wù)，建筑設(shè)計(jì)與營(yíng)造必須要具有現(xiàn)代化理念，開(kāi)發(fā)采用現(xiàn)代化技術(shù)和運(yùn)用現(xiàn)代化管理。其中智能化融入于建筑之中，乃是當(dāng)今現(xiàn)代化建筑發(fā)展的一項(xiàng)重要內(nèi)容和發(fā)展趨勢(shì)。

1 WTO與中國(guó)建筑市場(chǎng)的開(kāi)放

中國(guó)入世既是機(jī)遇更是挑戰(zhàn)，經(jīng)過(guò)15年的入世談判，過(guò)程非常艱苦，時(shí)間長(zhǎng)了些，但是從某些方面看，中國(guó)晚一些入世也有其好處，至少在人們思想上，體制適應(yīng)上，政策法規(guī)梳理方面，都會(huì)有較充裕的準(zhǔn)備，但入世對(duì)一個(gè)國(guó)家固有的經(jīng)濟(jì)的體制，特別是像中國(guó)這樣一個(gè)既大又欠發(fā)展的國(guó)家來(lái)說(shuō)，畢竟會(huì)受到十分巨大的“沖擊”。

據(jù)建設(shè)部2000年的初步統(tǒng)計(jì)，1998年和1999年兩年間，外國(guó)企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)承包工程的境外企業(yè)共有138家，分別來(lái)自香港、日本、美國(guó)、德國(guó)、韓國(guó)、法國(guó)等十幾個(gè)國(guó)家和地區(qū)。承包工程總數(shù)383個(gè)，工程承包合同總額為46億美元，占建筑市場(chǎng)的1.02%.

中國(guó)建筑業(yè)是80年代初率等實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的行業(yè)，也是對(duì)國(guó)外開(kāi)放的行業(yè)，但從上面所引統(tǒng)計(jì)數(shù)字來(lái)看，在中國(guó)進(jìn)入WTO前，這種開(kāi)放應(yīng)當(dāng)說(shuō)是初步的，有相當(dāng)局限的，而在中國(guó)進(jìn)入WTO后，建設(shè)領(lǐng)域?qū)ν獬兄Z有以下一些內(nèi)容：

建筑業(yè)：

1）允許外國(guó)企業(yè)在中國(guó)成立合資、合作企業(yè)；

2）合資、合作企業(yè)注冊(cè)資本金水平高于國(guó)內(nèi)企業(yè)注冊(cè)資本金的水平；

3）合資、合作企業(yè)要承擔(dān)一定比例的外資工程；

4）不允許外國(guó)企業(yè)在中國(guó)國(guó)內(nèi)設(shè)立分支機(jī)構(gòu)直接承攬工程。

加入WTO后三年內(nèi)開(kāi)始允許外商成立獨(dú)資企業(yè)，但只能承攬以下工程：

1）全部由外國(guó)投資、贈(zèng)款或外國(guó)投資和贈(zèng)款建設(shè)的工程；

2）我國(guó)利用國(guó)際金融組織貸款并采取國(guó)際招標(biāo)的工程；

3）外商投資占50%（含）以上的中外合資、合作建筑的工程；

4）國(guó)內(nèi)建筑業(yè)難以單獨(dú)完成的國(guó)內(nèi)投資建設(shè)工程，經(jīng)省級(jí)建設(shè)行政主管部門(mén)批準(zhǔn)，允許與國(guó)內(nèi)建筑企業(yè)合作總承包或外包。

合資合作企業(yè)在加入WTO后三年內(nèi)開(kāi)始享受?chē)?guó)民待遇。

加入WTO后五年內(nèi)開(kāi)始允許外商成立獨(dú)資企業(yè)。

勘察設(shè)計(jì)咨詢(xún)業(yè)：

1）允許外國(guó)企業(yè)在中國(guó)成立合資、合作企業(yè)；

2）進(jìn)入中國(guó)從事設(shè)計(jì)的建筑師、工程師及企業(yè)必須是在本國(guó)從事設(shè)計(jì)工作的注冊(cè)建筑師、工程師及注冊(cè)企業(yè)。

加入WTO后5年內(nèi)開(kāi)始允許外商成立獨(dú)資企業(yè)。

標(biāo)準(zhǔn)定額及其工程服務(wù)：

1）允許外國(guó)企業(yè)在中國(guó)設(shè)立合資合作企業(yè)；

2）進(jìn)入中國(guó)的個(gè)人及企業(yè)必須是在本國(guó)從事該行業(yè)工作的注冊(cè)造價(jià)工程師及注冊(cè)企業(yè)；

加入WTO后五年內(nèi)開(kāi)始允許外商成立獨(dú)資企業(yè)。

房地產(chǎn)業(yè)：

1）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，除高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場(chǎng)等）不允許外商獨(dú)資外，其它房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有限制；

2）在房地產(chǎn)中介服務(wù)方面（包括房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、中介服務(wù)等）允許外商成立合資、合作企業(yè)。

加入WTO后五年內(nèi)開(kāi)始允許外商成立獨(dú)資企業(yè)。

城市規(guī)劃：

1）我國(guó)城市總體規(guī)劃不對(duì)外開(kāi)放；

2）除城市總體規(guī)劃的規(guī)劃領(lǐng)域，允許外商在中國(guó)成立合資、合作企業(yè)；

3）進(jìn)入中國(guó)的個(gè)人及企業(yè)必須是在本國(guó)從事規(guī)劃工作的注冊(cè)規(guī)劃師和注冊(cè)企業(yè)。

2 智能建筑在中國(guó)

中國(guó)智能建筑是逐步發(fā)展起來(lái)的，在上世紀(jì)八十年代末，九十年代初，隨著改革開(kāi)放的深入，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，綜合國(guó)力不斷增強(qiáng)，人們對(duì)工作和生活環(huán)境的要求也不斷提高，一個(gè)安全、高效和舒適的工作和生活環(huán)境已成為人們的迫切需要；同時(shí)科學(xué)技術(shù)飛速發(fā)展，特別是以微電子技術(shù)為基礎(chǔ)的計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)和控制技術(shù)的迅猛發(fā)展，為滿(mǎn)足人們這些需要提供了技術(shù)基礎(chǔ)。這一時(shí)期智能建筑主要是一些涉外的酒店和特殊需要的工業(yè)建筑，采用的技術(shù)和設(shè)備主要是從國(guó)外引進(jìn)的。雖然普及程度不高，但是人們的熱情是高漲的，得到設(shè)計(jì)單位、產(chǎn)品供應(yīng)商以及業(yè)內(nèi)專(zhuān)家的積極響應(yīng)，可以說(shuō)他們是智能建筑的第一推動(dòng)。

在八十年代末建設(shè)部編制的《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》中，就已經(jīng)提出了樓宇自動(dòng)化和辦公自動(dòng)化，對(duì)智能建筑理念和各種系統(tǒng)有了比較全面的涉及。這個(gè)時(shí)候人們對(duì)建筑智能化理解主要是將電話、有線電視系統(tǒng)接到建筑中來(lái)，同時(shí)利用計(jì)算機(jī)對(duì)建筑中機(jī)電設(shè)備進(jìn)行控制和管理。各個(gè)系統(tǒng)是獨(dú)立，相互沒(méi)有聯(lián)系，與建筑結(jié)合也不密切。

雖然把綜合布線這樣一種布線方式技術(shù)的引入曾使人們對(duì)智能建筑的概念產(chǎn)生一些誤解，把綜合布線當(dāng)作智能建筑的唯一方式。但它確實(shí)吸引了一大批通信網(wǎng)絡(luò)和IT行業(yè)的公司進(jìn)入智能建筑領(lǐng)域，促進(jìn)了信息技術(shù)行業(yè)對(duì)智能建筑發(fā)展的關(guān)注。同時(shí)由于綜合布線系統(tǒng)對(duì)語(yǔ)音通信和數(shù)據(jù)通信的模塊化結(jié)構(gòu)，在建筑內(nèi)部為語(yǔ)音和數(shù)據(jù)的傳輸提供了一個(gè)開(kāi)放的平臺(tái)，加強(qiáng)了信息技術(shù)與建筑功能的結(jié)合，對(duì)智能建筑的發(fā)展和普及產(chǎn)生了巨大的作用。

1995年中國(guó)工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化協(xié)會(huì)通信工程委員會(huì)了《建筑與建筑綜合布線系統(tǒng)和設(shè)計(jì)規(guī)范》，這些都促進(jìn)了通信網(wǎng)絡(luò)和辦公自動(dòng)化系統(tǒng)在建筑中的應(yīng)用。同年上海正式頒發(fā)了地方標(biāo)準(zhǔn)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》，它根據(jù)不同的需求，把智能建筑劃分為三級(jí)，為智能建筑規(guī)劃、設(shè)計(jì)和施工提供了依據(jù)，推動(dòng)了智能建筑的發(fā)展。

對(duì)智能建筑另一個(gè)重要推動(dòng)力量來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在九十年代房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，在還沒(méi)有完全弄清智能建筑的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)了智能建筑這個(gè)標(biāo)簽的商業(yè)價(jià)值，于是“智能建筑”、“5A 建筑”、甚至“7A建筑”的名詞出現(xiàn)在他們促銷(xiāo)廣告中。正是這些情況，智能建筑迅速在中國(guó)普及起來(lái)，在九十年代后期沿海一帶新建的高層建筑幾乎全都自稱(chēng)是智能建筑，并迅速向西部擴(kuò)展。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，全國(guó)各地累計(jì)已經(jīng)建成或正在建設(shè)的各類(lèi)智能建筑已近兩千多項(xiàng)。迅速膨脹的市場(chǎng)在鍛煉和培養(yǎng)一支智能建筑設(shè)計(jì)和施工隊(duì)伍的同時(shí)，也出現(xiàn)一些不規(guī)范的現(xiàn)象，智能建筑的工程質(zhì)量也出現(xiàn)一些隱患。

為此建設(shè)部在1997年頒布了《建筑智能化系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)管理暫行規(guī)定》，在1998年10月又頒布了《建筑智能化系統(tǒng)工程設(shè)計(jì)和系統(tǒng)集成專(zhuān)項(xiàng)資質(zhì)管理暫行辦法》以及與之相應(yīng)的《執(zhí)業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》兩個(gè)法令。這兩個(gè)法令規(guī)定了承擔(dān)智能建筑設(shè)計(jì)和系統(tǒng)集成的資格，實(shí)際上是個(gè)市場(chǎng)準(zhǔn)入的標(biāo)準(zhǔn)，它禁止一切不符標(biāo)準(zhǔn)、不具實(shí)力、沒(méi)有業(yè)績(jī)的不合格企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，以確保市場(chǎng)的秩序和產(chǎn)品的質(zhì)量。到2001年底，全國(guó)獲得建設(shè)部批準(zhǔn)頒布的建筑智能化專(zhuān)項(xiàng)資質(zhì)證書(shū)的單位共有905家（含國(guó)外獨(dú)資企業(yè)）。其中工程設(shè)計(jì)資質(zhì)257 家，系統(tǒng)集成商資質(zhì)339家，子系統(tǒng)集成商資質(zhì)309家。

如果說(shuō)把綜合布線當(dāng)作智能建筑的全部，同似過(guò)于簡(jiǎn)單化，那么盲目追求智能建筑一體化集成，則對(duì)智能建筑不分對(duì)象和需要，過(guò)于復(fù)雜化了，針對(duì)智能建筑系統(tǒng)集成這個(gè)問(wèn)題，建設(shè)部建筑智能化文化教育工作專(zhuān)家委員會(huì)1999 年在北京舉辦了“智能建筑系統(tǒng)集成高峰論壇”，與會(huì)代表就智能建筑系統(tǒng)集成的必要性、如何進(jìn)行系統(tǒng)集成等有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了研討，有關(guān)代表提出了系統(tǒng)集成應(yīng)該主要是以樓宇自控系統(tǒng)為主的系統(tǒng)集成、和利用開(kāi)放標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行系統(tǒng)集成的觀點(diǎn)；這些觀點(diǎn)在后來(lái)的系統(tǒng)集成實(shí)踐中成為主要指導(dǎo)思想。這標(biāo)志著智能建筑建設(shè)從盲目追求智能化、貪大求全轉(zhuǎn)向務(wù)實(shí)。

這種實(shí)踐務(wù)實(shí)的思想，在2000年出臺(tái)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《智能建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》中得到了充分的體現(xiàn)。同年信息產(chǎn)業(yè)部頒布了《建筑與建筑群綜合布線工程設(shè)計(jì)規(guī)范》和《建筑與建筑群綜合布線工程驗(yàn)收規(guī)范》，這些國(guó)家級(jí)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的制定為我國(guó)智能建筑健康有序發(fā)展提供了保證。

中國(guó)對(duì)智能建筑的最大貢獻(xiàn)是開(kāi)發(fā)智能小區(qū)建設(shè)。在上世紀(jì)末在中國(guó)開(kāi)發(fā)的住宅小區(qū)建設(shè)是中國(guó)獨(dú)有的現(xiàn)象，在住宅小區(qū)應(yīng)用信息技術(shù)主要是為住戶(hù)提供先進(jìn)的管理手段，安全的居住環(huán)境和便捷的通信娛樂(lè)工具。這和以公共建筑如酒店、寫(xiě)字樓、醫(yī)院、體育館等為主的智能大廈有很大的不同，智能小區(qū)的提出正是信息化社會(huì)，人們改變生活方式的一個(gè)重要體現(xiàn)。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)促進(jìn)中心于1999年底頒布了《全國(guó)智能化住宅小區(qū)系統(tǒng)示范工程建設(shè)要點(diǎn)與技術(shù)導(dǎo)則》（試行稿），導(dǎo)則計(jì)劃用5年時(shí)間，組織實(shí)施全國(guó)智能化住宅小區(qū)系統(tǒng)示范工程，以此帶動(dòng)和促進(jìn)我國(guó)智能化住宅小區(qū)建設(shè)，以適應(yīng)21世紀(jì)現(xiàn)代居住生活的需要。

推動(dòng)智能化住宅小區(qū)建設(shè)的主角是電信運(yùn)行商，人們?cè)噲D通過(guò)投資建設(shè)一個(gè)到達(dá)各家各戶(hù)的寬帶網(wǎng)絡(luò)，并以此網(wǎng)絡(luò)開(kāi)展各種增值服務(wù)如：電子商務(wù)、網(wǎng)上娛樂(lè)、遠(yuǎn)程教育、遠(yuǎn)程醫(yī)療及其他各種數(shù)據(jù)傳輸和通信業(yè)務(wù)等，并以這些增值服務(wù)來(lái)回收投資。于是開(kāi)發(fā)商和住戶(hù)便享受起這個(gè)“免費(fèi)的晚餐”，一個(gè)遍及全國(guó)的“寬帶熱”正在各地興起。各種類(lèi)型的公司紛紛加入這場(chǎng)“圈地”運(yùn)動(dòng)中，惡性競(jìng)爭(zhēng)頻頻發(fā)生，甚至有些住宅小區(qū)同時(shí)幾套寬帶網(wǎng)絡(luò)同時(shí)建設(shè)。為了規(guī)范寬帶用戶(hù)駐地網(wǎng)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)，鼓勵(lì)公平競(jìng)爭(zhēng)，保證廣大電信用戶(hù)的權(quán)益，促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)和寬帶業(yè)務(wù)的發(fā)展，信息產(chǎn)業(yè)部于2001年出臺(tái)了《關(guān)于開(kāi)放用戶(hù)駐地網(wǎng)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)試點(diǎn)工作的通知》及《關(guān)于開(kāi)放寬帶用戶(hù)駐地網(wǎng)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)的框架意見(jiàn)》。

根據(jù)這兩個(gè)文件中國(guó)將在13個(gè)城市首先開(kāi)展寬帶用戶(hù)駐地網(wǎng)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)開(kāi)放、管理試點(diǎn)工作。試點(diǎn)工作是為了摸索出行之有效的管理辦法、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)而在全國(guó)推廣，進(jìn)一步推進(jìn)中國(guó)的寬帶建設(shè)。雖然文件將寬帶駐地網(wǎng)運(yùn)營(yíng)定義為基礎(chǔ)電信業(yè)務(wù)，但也規(guī)定了寬帶用戶(hù)駐地網(wǎng)運(yùn)營(yíng)許可證的發(fā)放將比照增值業(yè)務(wù)許可證的發(fā)放方式來(lái)管理。因此《框架意見(jiàn)》的出臺(tái)，雖然提高寬帶市場(chǎng)的準(zhǔn)入門(mén)檻，但還是明確了對(duì)有實(shí)力的企業(yè)開(kāi)放了市場(chǎng)。

雖有人對(duì)這種發(fā)展建筑智能化的思路持懷疑態(tài)度，但這并不影響“寬帶網(wǎng)”成為建筑智能化行業(yè)，乃至房地產(chǎn)行業(yè)最熱門(mén)的話題。更重要的是他將會(huì)改變?nèi)藗冞M(jìn)行建筑智能化建設(shè)的技術(shù)路線和運(yùn)作模式，也許這也標(biāo)志著智能化已經(jīng)突破建筑，走向整個(gè)城市、整個(gè)社會(huì)。于是有人對(duì)智能建筑進(jìn)行新的解釋和理解，所謂建筑智能化就是通過(guò)接入到各種建筑的寅帶網(wǎng)絡(luò)，為生活和工作在這些建筑內(nèi)的人們提供各種人們需要的智能化信息服務(wù)業(yè)務(wù)，用戶(hù)通過(guò)這個(gè)網(wǎng)絡(luò)接受和傳送各種語(yǔ)音、數(shù)據(jù)和視頻信號(hào)，滿(mǎn)足人們信息交流、安全保障、環(huán)境監(jiān)測(cè)和物業(yè)管理的需要。

3 中國(guó)智能建筑的發(fā)展前景

中國(guó)加入WTO以及北京將于2008年舉辦奧運(yùn)會(huì)，對(duì)世界，對(duì)中國(guó)都是一件大事，對(duì)中國(guó)建筑業(yè)，對(duì)中國(guó)智能建筑行業(yè)更是一件大事，中國(guó)智能建筑市場(chǎng)充滿(mǎn)無(wú)限商機(jī)，也充滿(mǎn)著挑戰(zhàn)。

3.1 中國(guó)智能建筑市場(chǎng)廣闊

據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前智能建筑的投資約占建筑總投資的5%至 8%，有的可達(dá)10%.其中，住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)投資稍低，而公共建筑智能化系統(tǒng)投資稍高。根據(jù)最近幾年全國(guó)平均建筑造價(jià)，每平方米約在1200左右，因此智能化系統(tǒng)的投資為每平方米60元以上。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，在過(guò)去五年內(nèi)全國(guó)各地共完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)投資22042.22億元，并且增長(zhǎng)速度強(qiáng)勁。若按其中四分之一建筑實(shí)施智能化系統(tǒng)工程，并且以6%計(jì)算智能化系統(tǒng)工程投資，那么在過(guò)去五年內(nèi)建筑智能化系統(tǒng)工程投資已達(dá)330億元。

在本世紀(jì)開(kāi)始5年期間，全國(guó)城鄉(xiāng)住宅累計(jì)竣工面積將達(dá)57億平方米，其中城鎮(zhèn)為27億平方米，農(nóng)村為30億平方米。如按“十五”期間新增城鎮(zhèn)住宅的半數(shù)實(shí)現(xiàn)智能化計(jì)算，單就這部分智能化系統(tǒng)的投資就可達(dá) 810億元，其經(jīng)濟(jì)社會(huì)效益均不可低估。同時(shí)，已有城鎮(zhèn)住宅的智能化改造也將逐步進(jìn)行，同樣會(huì)有不小的商機(jī)。此外，中國(guó)加入WTO后，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的國(guó)際化對(duì)辦公建筑的智能化水平提出了更高要求，不僅對(duì)新建辦公樓，而且對(duì)量大而面廣的已有辦公建筑的改造都提出了智能化需求。根據(jù)過(guò)去五年資料估計(jì)，同期公共建筑智能化系統(tǒng)的投資約為住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)的投資的一半左右，由此可見(jiàn)中國(guó)智能建筑市場(chǎng)潛力巨大。

另外北京為舉辦2008年奧運(yùn)會(huì)，提出了“數(shù)字奧運(yùn)” 的口號(hào)，北京為了實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)將要建設(shè)眾多數(shù)字化設(shè)施，這包括：2008年奧運(yùn)會(huì)的技術(shù)指揮中心、數(shù)據(jù)中心、信息資源中心和網(wǎng)絡(luò)管理中心、安全監(jiān)測(cè)中心等。同時(shí)在北京現(xiàn)有的通信網(wǎng)絡(luò)基礎(chǔ)上，加快建設(shè)各類(lèi)先進(jìn)的通信設(shè)施，最終提供一個(gè)高度可靠、高度靈活、可擴(kuò)展、可重新利用，能適應(yīng)新技術(shù)發(fā)展的寬帶、數(shù)字化的通信系統(tǒng)。而廣播電視要實(shí)現(xiàn)從模擬向數(shù)字的技術(shù)轉(zhuǎn)變，為奧運(yùn)會(huì)廣播電視的轉(zhuǎn)播和信號(hào)傳輸構(gòu)筑網(wǎng)絡(luò)的支撐平臺(tái)。此外還要建設(shè)22個(gè)現(xiàn)代化的體育場(chǎng)館，提高場(chǎng)館設(shè)施的智能化水平，這些本身就會(huì)增加對(duì)建筑智能化系統(tǒng)的需求。更為重要的是這些智能化系統(tǒng)的建設(shè)將會(huì)起到示范和推廣作用，必將極大地推動(dòng)智能建筑的進(jìn)一步發(fā)展。實(shí)際上“數(shù)字奧運(yùn)”是實(shí)現(xiàn)北京信息化跨越式發(fā)展最現(xiàn)實(shí)的需求、最重要的機(jī)遇、最有價(jià)值的品牌和最直接的動(dòng)力。

3.2 中國(guó)智能建筑市場(chǎng)的未來(lái)

中國(guó)智能建筑廣闊市場(chǎng)潛力為智能建筑的發(fā)展提供了巨大機(jī)遇，但也隨著中國(guó)加入WTO，管理制度與國(guó)際接軌，市場(chǎng)的開(kāi)放，中國(guó)智能建筑行業(yè)也面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

首先對(duì)智能建筑要有正確認(rèn)識(shí)，根據(jù)不同的需求來(lái)發(fā)展智能建筑。建筑中各種智能化系統(tǒng)存在的必要性在于他們能否滿(mǎn)足人們各種需要，要樹(shù)立以人為本的思想。智能建筑應(yīng)該是利用信息技術(shù)來(lái)提升建筑的服務(wù)功能、管理功能和安全功能，不同類(lèi)型的建筑因?yàn)榉?wù)對(duì)象不同其智能化應(yīng)該有不同的解決方案；不同檔次、不同地區(qū)的建筑因?yàn)樾枨蟮牟煌渲悄芑矐?yīng)該有不同配置，不應(yīng)該強(qiáng)求一致，應(yīng)該根據(jù)人們的需求對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行細(xì)分和優(yōu)化，并為此制定出可以滿(mǎn)足不同需要的建筑智能化發(fā)展道路。

其次要充分應(yīng)用當(dāng)今的信息技術(shù)，加強(qiáng)國(guó)際間的學(xué)術(shù)交流。智能建筑是信息技術(shù)發(fā)展的產(chǎn)物，智能建筑中各種系統(tǒng)無(wú)非是各種服務(wù)信息采集、傳輸和處理的工具，當(dāng)今寬帶網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、智能卡技術(shù)以及移動(dòng)通信技術(shù)發(fā)展迅速，建筑智能化也應(yīng)該順應(yīng)信息技術(shù)的發(fā)展，利用這些技術(shù)來(lái)解決智能建筑中的問(wèn)題，把這些技術(shù)作為智能建筑的技術(shù)基礎(chǔ)?？茖W(xué)技術(shù)是沒(méi)有國(guó)界的，要認(rèn)真、全面的了解和學(xué)習(xí)國(guó)際上先進(jìn)的技術(shù)，加強(qiáng)國(guó)際間的學(xué)術(shù)交流，趕上國(guó)際技術(shù)發(fā)展的步伐，而不應(yīng)該重復(fù)別人走過(guò)的道路。

篇10

一、預(yù)防金融風(fēng)險(xiǎn)是否能成為限制競(jìng)爭(zhēng)的理由

發(fā)放貸款是銀行的主管業(yè)務(wù)之一，而放貸過(guò)程中出現(xiàn)“壞賬”、“死賬”等，必然帶來(lái)金融風(fēng)險(xiǎn)。為此，根據(jù)《商業(yè)銀行法》，銀行要求借款人提供的資產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)由具備相應(yīng)資格的評(píng)估單位進(jìn)行評(píng)估，但不能單方限定評(píng)估參與單位，否則，便構(gòu)成不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)行為。

1、依法成立的評(píng)估機(jī)構(gòu)才有權(quán)平等參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

評(píng)估行業(yè)有其特殊的準(zhǔn)人制度。評(píng)估單位的設(shè)立，依據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》等規(guī)定按其具備的評(píng)估師人數(shù)、注冊(cè)資本額等條件，分別向財(cái)政、建設(shè)等部門(mén)申請(qǐng)取得相應(yīng)等級(jí)的評(píng)估資質(zhì)后再到工商部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。依法成立的評(píng)估單位即取得從事評(píng)估業(yè)務(wù)的資格，“可從事與其等級(jí)相適應(yīng)的評(píng)估業(yè)務(wù)。不受地區(qū)、行業(yè)的限制”。取得合法主體資格的評(píng)估單位作為市場(chǎng)主體應(yīng)當(dāng)享有平等參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的權(quán)利，并不受他人的非法干涉。銀行自行擬定標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)立“準(zhǔn)人制度”，限定借款人選擇其指定評(píng)估單位從事評(píng)估業(yè)務(wù)，實(shí)質(zhì)上是一種差別待遇，非法剝奪了合法市場(chǎng)主體的平等權(quán)利，妨害了公平、自由的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

2、評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)其評(píng)估業(yè)務(wù)依法承擔(dān)法律責(zé)任。

作為經(jīng)濟(jì)鑒證類(lèi)的中介機(jī)構(gòu)，評(píng)估行業(yè)在從事評(píng)估業(yè)務(wù)過(guò)程中都應(yīng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的職業(yè)操守，獨(dú)立進(jìn)行評(píng)估業(yè)務(wù)，確保評(píng)估結(jié)果的真實(shí)、客觀、公正和準(zhǔn)確。如果評(píng)估單位違反有關(guān)規(guī)定，與他人惡意串通，提供虛假評(píng)估報(bào)告，除了造成損失應(yīng)承擔(dān)連帶賠償?shù)拿袷仑?zé)任外，還要依法承擔(dān)相應(yīng)的行政責(zé)任、刑事責(zé)任?！顿Y產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)管理暫行辦法》第34條規(guī)定，“資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)故意出具虛假報(bào)告，沒(méi)收違法所得，處以違法所得一倍以上五倍以下的罰款，并予以暫停執(zhí)業(yè)，吊銷(xiāo)直接責(zé)任人員的資格證書(shū)：給利害關(guān)系人造成重大經(jīng)濟(jì)損失或產(chǎn)生惡劣社會(huì)影響的，吊銷(xiāo)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)評(píng)估資格證書(shū)：構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任?！薄缎谭ā返?29條規(guī)定，“承擔(dān)資產(chǎn)評(píng)估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會(huì)計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金?！?。因此，一旦發(fā)生銀行貸款難以收回的情況，不僅借款人，而且評(píng)估單位也需依法對(duì)其行為承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任，

3、銀行限定評(píng)估單位，剝奪了借款人的選擇自由。

由于抵押物的評(píng)估是由借款人而非銀行委托進(jìn)行的，并由其承擔(dān)費(fèi)用；因此，借款人作為接受服務(wù)的一方當(dāng)事人，有權(quán)按自己意愿自由選擇有評(píng)估資格的單位提供服務(wù)，只要評(píng)估單位出具的評(píng)估報(bào)告真實(shí)、客觀，符合行業(yè)規(guī)范，銀行就應(yīng)予以采納。銀行利用其優(yōu)勢(shì)地位限定借款人選擇評(píng)估單位的范圍，剝奪了其選擇自由，違反了民事活動(dòng)的自愿原則，實(shí)際是一種濫用優(yōu)勢(shì)地位實(shí)施強(qiáng)制交易的行為。

4、銀行應(yīng)履行審慎經(jīng)營(yíng)規(guī)則，嚴(yán)格審查評(píng)估結(jié)果。

審慎經(jīng)營(yíng)是銀行業(yè)開(kāi)展業(yè)務(wù)活動(dòng)的基本要求之一，既然貸款風(fēng)險(xiǎn)是銀行的主要風(fēng)險(xiǎn)之一，那么銀行就應(yīng)當(dāng)建立一套嚴(yán)格、規(guī)范的審查制度。首先，應(yīng)對(duì)借款人的資信情況、償還能力進(jìn)行全面細(xì)致的考察：其次，對(duì)直接影響抵押物價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估內(nèi)容、評(píng)估結(jié)果進(jìn)行嚴(yán)格的審核、把關(guān)。在有充分依據(jù)的情況下，拒絕采納評(píng)估單位違規(guī)作出的不真實(shí)、不客觀、不公正的評(píng)估，才是其應(yīng)當(dāng)和有權(quán)作出的行為，而非按主觀意愿任意指定所謂“放心”的評(píng)估單位。

二、是正常的勞務(wù)收入還是商業(yè)賄賂

1、銀行在此業(yè)務(wù)中并不具備合法中間人資格。

根據(jù)《商業(yè)銀行法》的有關(guān)規(guī)定，銀行可以從事中間業(yè)務(wù)。中間業(yè)務(wù)的概念是指經(jīng)中國(guó)人民銀行審查批準(zhǔn)、與其經(jīng)營(yíng)有關(guān)的金融衍生業(yè)務(wù)及代辦業(yè)務(wù)，范圍限于中國(guó)人民銀行《商業(yè)銀行中間業(yè)務(wù)暫行規(guī)定》所規(guī)定的“證券業(yè)務(wù)”、“保險(xiǎn)業(yè)務(wù)”等。為評(píng)估中介機(jī)構(gòu)提供中間人服務(wù)的行為，既未經(jīng)中國(guó)人民銀行批準(zhǔn)也不在上述規(guī)定范圍內(nèi)，同時(shí)工商部門(mén)也未核準(zhǔn)其從事該項(xiàng)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)范圍，因此銀行在此業(yè)務(wù)中并不具備合法中間人資格。

2、銀行從事的不是合法的中間人業(yè)務(wù)。

合法的中間人業(yè)務(wù)是指具有合法資格的中間人利用掌握的信息通過(guò)介紹、聯(lián)絡(luò)、咨詢(xún)等合法、正當(dāng)?shù)氖侄未俪山灰撞⑹杖蚪鸬男袨?。銀行雖然“促成”評(píng)估單位的交易，但是它不僅不具備合法中間人資格，并且是通過(guò)利用其優(yōu)勢(shì)地位進(jìn)行強(qiáng)制交易的不正當(dāng)手段促成交易，顯然不屬提供合法的中間人勞務(wù)，當(dāng)然也不可能收取合法的傭金。

3、銀行收取的費(fèi)用不是合法的勞動(dòng)報(bào)酬。

銀行既然不能收取合法的中間人傭金，那么銀行安排相關(guān)人員對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行的登記管理、審查等工作是否可以向評(píng)估單位收取勞動(dòng)報(bào)酬呢?首先，根據(jù)前面分析可以看出，借款人委托評(píng)估單位從事資產(chǎn)評(píng)估支付評(píng)估費(fèi)用這一交易行為本身與銀行并無(wú)直接關(guān)系，是交易雙方“自己”的事，并不需要銀行提供所謂“管理服務(wù)”：其次，如果銀行為了預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)建立內(nèi)部管理機(jī)制，對(duì)評(píng)估業(yè)務(wù)進(jìn)行管理及審查，應(yīng)屬于銀行工作人員崗位職責(zé)的一部分，沒(méi)有理由讓評(píng)估單位支付銀行人員分內(nèi)工作的勞動(dòng)報(bào)酬：再次，銀行收費(fèi)不是根據(jù)所提供服務(wù)的內(nèi)容、項(xiàng)目及勞動(dòng)量為標(biāo)準(zhǔn)而是按評(píng)估費(fèi)收入的一定比例收取，與其實(shí)際的勞務(wù)支出之間不是一個(gè)等價(jià)交換的過(guò)程。因此，銀行以手續(xù)費(fèi)、勞務(wù)費(fèi)等名義收取的費(fèi)用不是合法的勞動(dòng)報(bào)酬。

4、評(píng)估單位支付費(fèi)用只是為了謀取交易機(jī)會(huì)。

評(píng)估單位之所以心甘情愿地將自己收入的相當(dāng)份額給付銀行，其目的并非為了交換銀行提供的所謂“勞務(wù)”，而是“交換”銀行利用不正當(dāng)手段為其謀取交易機(jī)會(huì)。這種費(fèi)用不論是以何種名義支付，只能屬于賄賂款：也不論其是否入賬，都不能改變其商業(yè)賄賂的行為本質(zhì)。