導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)資產(chǎn)管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；品牌資產(chǎn)；管理；傳播推廣

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）02-0-01

在21世紀(jì)新形勢下，隨著房地產(chǎn)市場的不斷壯大，房地產(chǎn)業(yè)逐步進(jìn)入品牌競爭的時代，所以要想房地產(chǎn)業(yè)能夠站住腳跟，毋庸置疑的是房地產(chǎn)商必須將品牌資產(chǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的首要位置，品牌資產(chǎn)是企業(yè)能夠強大的保證。然而，作為房地產(chǎn)企業(yè)對自身品牌應(yīng)如何管理、傳播和推廣，是一個具有挑戰(zhàn)性的任務(wù)，只有將自身品牌管理好、傳播到位、推廣有效，才會對企業(yè)的發(fā)展起到推動作用。本文就針對這方面的知識進(jìn)行論述。

一、房地產(chǎn)的品牌資產(chǎn)概念及內(nèi)容

1.房地產(chǎn)的品牌資產(chǎn)的創(chuàng)造主體是房地產(chǎn)商，是房地產(chǎn)商根據(jù)市場要求和消費者心理有目的性地塑造某種迎合市場和消費者的形象，以突顯自身企業(yè)的品質(zhì)和價值，其表現(xiàn)形式可以是文字，也可以是圖形，但根本目的就是為了順應(yīng)房地產(chǎn)市場發(fā)展和消費者購買心理。

每一個房地產(chǎn)的品牌都是獨一無二的，對企業(yè)的產(chǎn)品和服務(wù)以及價值有決定性作用，一個好的品牌會給企業(yè)帶來消費群體，品牌在，企業(yè)就在。然而，只有優(yōu)質(zhì)的文化、獨特的品味和完美的個性，將這個屬于精神范疇的品牌不斷地擴(kuò)大，才有真正的永恒不變。

2.對于消費者而言，房地產(chǎn)的品牌資產(chǎn)是該企業(yè)所創(chuàng)造的產(chǎn)品、價值和對消費者的服務(wù)等具備良好的基礎(chǔ)條件，不管是該企業(yè)的聲譽名望，還是營銷手段，都有屬于自己的獨特性。只有在這種前提下，消費者才會認(rèn)可該企業(yè)，并與它建立良好的消費關(guān)系。

二、房地產(chǎn)的品牌資產(chǎn)管理意義

1.應(yīng)時代潮流發(fā)展，推進(jìn)品牌資產(chǎn)化

時代的進(jìn)步，國力的強盛必定會推動房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而一個企業(yè)要想恒久扎根在市場上，要想在市場競爭中取得勝利，就必須順應(yīng)時代的潮流，隨其共同前進(jìn)，將品牌放在第一位，持續(xù)走品牌之路。房地產(chǎn)業(yè)要想取得品牌的進(jìn)步，必須堅持對產(chǎn)業(yè)管理和經(jīng)營方式的創(chuàng)新，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)部協(xié)調(diào)能力，提升企業(yè)競爭力，不僅如此，作為一個以消費者為對象的企業(yè)，需要誠信經(jīng)營，具備良好的道德素質(zhì)，把消費者的權(quán)益放在經(jīng)營的突出位置。

2.構(gòu)造良好的品牌形象，提升企業(yè)競爭力

企業(yè)就和人一樣，形象很重要。于企業(yè)而言，良好的形象才會帶動消費者前往，才會推動自身經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。作為一個企業(yè)的品牌，一旦創(chuàng)造就是一種無形資產(chǎn)，不僅會給企業(yè)帶來效益，還會延續(xù)企業(yè)在市場的位置。在當(dāng)代社會，品牌資產(chǎn)在市場中和消費者心里都會產(chǎn)生某種認(rèn)同感和歸屬感，消費者會根據(jù)心里的依賴和信任去選擇自己喜歡的企業(yè)和產(chǎn)品，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，注重品牌意識很重要，去創(chuàng)造一個良好的品牌形象很重要，只有深得消費者的心，企業(yè)的競爭力才會不斷地提升。

3.改善企業(yè)體制，增強市場競爭力

一個企業(yè)注重追求品牌資產(chǎn)，就意味著該企業(yè)會根據(jù)自身目前存在的問題進(jìn)行調(diào)整和改善，可以是管理制度上的，可以是對外的消費市場研究能力等等，不可置疑的是企業(yè)正確的改革會帶動企業(yè)發(fā)展。在原有的體制基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)企業(yè)可以進(jìn)行創(chuàng)新，比如說對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)可以采用一些獨特的制造模式，對營銷手段可以采用廣告創(chuàng)意、宣傳等方式，對管理方面可以采用人力資源的調(diào)配整合，抓住企業(yè)職員的心，讓其對企業(yè)盡心盡力工作，爭取為企業(yè)取得最大的效益，提升企業(yè)在市場中的競爭力。

三、房地產(chǎn)的品牌資產(chǎn)管理傳播和推廣

1.房地產(chǎn)品牌資產(chǎn)管理傳播中的定位及傳播目標(biāo)

房地產(chǎn)企業(yè)要對品牌資產(chǎn)傳播，首先要對市場進(jìn)行了解分析，確定客戶群，可以通過市場調(diào)查的方式，也可以通過宣傳、發(fā)傳單方式讓這些消費群體了解企業(yè)文化和產(chǎn)品，兩者是相向的，運用恰當(dāng)就會給企業(yè)和消費者都帶來效益。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該正確了解市場的真正需求，了解客戶群體真正想要的是什么，需要的是何種品牌何種產(chǎn)品，品牌只有吸引消費者的目光并讓他們切身感覺需要這個品牌，才能贏得他們的青睞。在定位意識上，房地產(chǎn)商要拓展思維去挖掘消費群體的內(nèi)在需求和精神需求，把品牌升級到精神層面，引起消費者的共鳴。

傳播目標(biāo)有短暫的和長久的區(qū)分。短暫的目標(biāo)就是房地產(chǎn)企業(yè)要讓消費者了解自己的產(chǎn)品和服務(wù)，自己具備的品牌條件和企業(yè)文化品質(zhì)，再向消費者推銷自己的產(chǎn)品，讓消費者購買產(chǎn)品；長久的目標(biāo)就是從純粹的購買一件產(chǎn)品到與企業(yè)建立持續(xù)而長久的關(guān)系，讓消費者認(rèn)可自己的品牌，取得他們的信賴，為以后的長期友好合作做好準(zhǔn)備。

2.房地產(chǎn)品牌資產(chǎn)管理傳播包含的內(nèi)容

首先，一個企業(yè)生存和發(fā)展的理念需要傳播，每一個企業(yè)的理想和根本任務(wù)都是有所不同的，只有將自己的品牌理念讓消費者接受，將自己的可信度提高，讓消費者對企業(yè)有更清晰的了解，才會讓消費者喜歡并融身于自己的企業(yè)；其次，一個企業(yè)所具備的個性化內(nèi)容需要傳播，專屬于自己企業(yè)的獨一無二的東西是吸引消費者的法寶，因為獨特所以招來的目光會更多，但是這種獨特性只有被他們接受才是真正的成功，所以在創(chuàng)造獨特性的時候應(yīng)根據(jù)市場和消費者心理來抉擇；最后，一個企業(yè)的產(chǎn)品是否具備價值和升值空間也需要傳播，有價值的產(chǎn)品才會有潛力去競爭，消費者才會去爭著搶著購買，只有適應(yīng)他們生活需求的產(chǎn)品才有購買力，所以在傳播時應(yīng)該向消費者清楚說明該產(chǎn)品的價值和未來可能升值的空間有多大，以此來提高購買力。

3.房地產(chǎn)品牌資產(chǎn)管理的推廣方式

一般情形下，房地產(chǎn)企業(yè)都采用兩種品牌資產(chǎn)推廣方式。一是本區(qū)域性的推廣，因為在該企業(yè)設(shè)立并發(fā)展的區(qū)域推廣相當(dāng)于是知根知底，可以對市場有更多的熟悉，對消費群體也有較為清楚的了解，可以根據(jù)市場需要較為容易地作出應(yīng)付對策，讓自己的產(chǎn)品在市場上立足，那么企業(yè)的品牌就會在本區(qū)域有一定的知名度；二是跨區(qū)域的推廣，也就是在另一個地方推廣自己的產(chǎn)品，雖說對市場和消費群體并不是很了解，但是這將是對一個企業(yè)的挑戰(zhàn)，很多企業(yè)從跨區(qū)域的推廣中認(rèn)識到了自身的不足，然后經(jīng)過不斷的改善和進(jìn)步在跨區(qū)域的地方也形成了良好的品牌效果。

結(jié)語

在新形勢下，品牌資產(chǎn)在房地產(chǎn)市場有著不可或缺的作用，對房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展有關(guān)鍵性影響，所以房地產(chǎn)企業(yè)只有注重品牌意識，走品牌路線，才能更好地發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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資產(chǎn)用品采購及管理規(guī)范

編號：HSTJ-XZ-01

1.0定義

1.1兼職資產(chǎn)管理員：資產(chǎn)使用部門負(fù)責(zé)人指定的負(fù)責(zé)本部門日常資產(chǎn)管理的人員。

1.2固定資產(chǎn)：凡單位價值在2000元以上，并且使用期限超過兩年的勞動資料，列為固定資產(chǎn)。

1.3低耗品：即“低值易耗品”，是指：單位價值在2000元以上并且使用期限不超過兩年的資產(chǎn)或者單位購置價在500-2000元的一切物品。為便于歸類管理，列入下列范圍的物品，不論單位購置價的高低（包括符合固定資產(chǎn)條件的），均認(rèn)定為低值易耗品：

1.3.1 通訊器材：電話機（不含手機）、對講機等；

1.3.2 家具：桌（臺）、椅、沙發(fā)、茶幾、書柜、文件柜、儲物柜、衣柜、保險柜、皮箱（包）、黑（白）板等；

1.3.3 消防器材：消防栓、滅火器、消防桶等；

1.3.4 設(shè)備或儀器：電視機、錄像機、幻燈機、音響器材、照相機、攝像機、水箱、飲水器、計算器、消毒器、風(fēng)扇、洗衣機、點（驗）鈔機、打卡機、熱水器、鐘表、吸塵器、電飯煲、煤氣灶（瓶）、抽煙機、冰箱（柜）、鉸肉機、應(yīng)急燈、繪圖儀、裝訂機、運動器材等；

1.3.5 其它：軟件系統(tǒng)等。

1.4日常消耗辦公用品：是指日常消耗辦公文具用品、日常消耗清潔用品和接待用品（主要是洗滌用品、茶葉、一次性水杯、礦泉水等）。

2.0適用范圍

本規(guī)范適用于公司固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的管理。

3.0管理權(quán)限

3.1公司物資管理采取統(tǒng)一管理、分層負(fù)責(zé)的原則。

3.2人事行政部負(fù)責(zé)審批固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的購置手續(xù)和調(diào)配轉(zhuǎn)移事宜。負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員負(fù)責(zé)對購入的實物辦理入庫、領(lǐng)用登記、報廢查驗、盤點及管理；負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員負(fù)責(zé)公司所有固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的采購（特殊情況經(jīng)有審批權(quán)領(lǐng)導(dǎo)同意的除外）。

3.3各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)安排本部門領(lǐng)用的固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的使用和保管。

3.4物資使用人負(fù)責(zé)自行領(lǐng)用的固定資產(chǎn)、低耗品及日常消耗辦公用品的使用和保管。

4.0工作流程

4.1供應(yīng)商的選擇

4.1.1 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員根據(jù)所需物資或服務(wù)的要求，組織安排對供應(yīng)商進(jìn)行初步調(diào)查，并按以下評價原則擬定3-5家供應(yīng)商：

4.1.1.1 供應(yīng)商能滿足公司所需物資或服務(wù)的質(zhì)量要求（信譽好、價格合理、生產(chǎn)/供貨能力滿足要求、服務(wù)好、交通方便，運距短，便于聯(lián)絡(luò)）；

4.1.2 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員將擬定的供應(yīng)商的情況匯總并填寫《供應(yīng)商評估表》，

人事行政經(jīng)理負(fù)責(zé)審核。

4.1.3 人事行政經(jīng)理按第4.1.1.1條評價原則對供應(yīng)商進(jìn)行評估，并在評估表中簽署意見（認(rèn)可或不認(rèn)可）；對認(rèn)可的供應(yīng)商，流轉(zhuǎn)至常務(wù)副總經(jīng)理審批。原則上若同一物資或服務(wù)常務(wù)副總經(jīng)理評估認(rèn)可的供應(yīng)商少于2家，則負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員須再次組織新供應(yīng)商的初步調(diào)查。

4.1.4 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員將常務(wù)副總經(jīng)理審批通過的供應(yīng)商匯總或更新到《認(rèn)可供應(yīng)商一覽表》，每半年交人事行政經(jīng)理復(fù)核后連同原始資料轉(zhuǎn)交負(fù)責(zé)檔案管理的行政專員存檔，作為今后購買商品或服務(wù)時選擇供應(yīng)商的依據(jù)。

4.1.5 公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員每半年收集一次各部門對現(xiàn)使用產(chǎn)品的質(zhì)量反饋意見，若發(fā)現(xiàn)同類產(chǎn)品質(zhì)量不好，則立即通知負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員更換該產(chǎn)品或?qū)?yīng)商進(jìn)行重新評估，對不符合條件的予以更換。

4.2采購工作流程

4.2.1 固定資產(chǎn)及低耗品的采購

申請人填寫《資產(chǎn)用品購置申請單》部門負(fù)責(zé)人意見負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員意見負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員詢價人事行政經(jīng)理意見財務(wù)總監(jiān)意見常務(wù)副總經(jīng)理意見（根據(jù)公司管理權(quán)限）集團(tuán)總經(jīng)理意見（根據(jù)公司管理權(quán)限）集團(tuán)董事長意見（根據(jù)公司管理權(quán)限）負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員采購負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員驗收、入庫申請部門領(lǐng)用。

4.2.2 日常消耗辦公用品的采購

公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員每月底盤存庫存辦公用品情況，編制《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》；同時匯總各部門次月采購計劃，編制《日常消耗辦公用品采購計劃表》，按流程上報審批后，由負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員組織實施。申請人填寫《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》、《日常消耗辦公用品采購計劃表》人事行政經(jīng)理審批負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員采購負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員驗收、入庫。

4.2.3 各環(huán)節(jié)人員職責(zé)

4.2.3.1 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員職責(zé)：負(fù)責(zé)根據(jù)申請人要求，注明申購物資庫存狀態(tài)以及該部門領(lǐng)用情況；負(fù)責(zé)物資出、入庫的管理并做好購、用、存的臺帳；負(fù)責(zé)《日常消耗辦公用品采購計劃表》、《物資領(lǐng)用月報表》及《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》的編制工作。

4.2.3.2 負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員職責(zé)：負(fù)責(zé)根據(jù)實際需要篩選合格供應(yīng)商并編制《供應(yīng)商評估表》；負(fù)責(zé)按照經(jīng)審批的申請在《認(rèn)可供應(yīng)商一覽表》中對所申購物資進(jìn)行市場核價及物資采購工作。

4.2.3.3 人事行政經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)各部門資產(chǎn)申購的審核工作；負(fù)責(zé)規(guī)定范圍內(nèi)辦公用品（不含辦公設(shè)備，即可多次使用）申購的審批工作；負(fù)責(zé)審批每月《日常消耗辦公用品采購計劃表》及《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》；負(fù)責(zé)審批《超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請表》。

4.2.3.4 常務(wù)副總經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)公司價值0.5萬及以下所有資產(chǎn)購置的審批工作；負(fù)責(zé)0.5萬以上所有資產(chǎn)購置的審核工作。

4.2.3.5 集團(tuán)總經(jīng)理職責(zé)：負(fù)責(zé)公司價值0.5萬以上2萬及以下所有資產(chǎn)購置的審批工作；負(fù)責(zé)2萬以上所有資產(chǎn)購置的審核工作。

4.2.3.5 集團(tuán)董事長職責(zé)：負(fù)責(zé)公司價值2萬以上所有資產(chǎn)購置的審批工作。

4.2.4 公司日常消耗辦公用品的采購

4.2.4.1 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員于每月25日匯總各部門次月日常消耗辦公用品需求，月度采購金額在采購標(biāo)準(zhǔn)以內(nèi)的，制定當(dāng)月《日常消耗辦公用品采購計劃表》報人事行政經(jīng)理審批后，由負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員聯(lián)系合格供應(yīng)商予以購買；當(dāng)月所需辦公用品的采購，負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員應(yīng)于當(dāng)月5日前采購?fù)戤叀＃ㄓ龉?jié)假日順延）

4.2.4.2 對匯總后超標(biāo)的部分，由申請部門兼職資產(chǎn)管理員填寫《超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請表》并通過審批后，方可予以購買或領(lǐng)用。

4.3驗收

4.3.1 根據(jù)《資產(chǎn)用品購置申請單》與采購合同，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員組織對所購物資進(jìn)行質(zhì)量核驗。日常消耗辦公用品由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員驗收并辦理入庫手續(xù)。

4.3.2 大宗物資（服務(wù)）（單價100元以上或總價200元以上）的驗收，人事行政經(jīng)理應(yīng)參加驗收。

4.3.3 各部門申請的采購驗收，各部門負(fù)責(zé)人或部門兼職資產(chǎn)管理員應(yīng)參加驗收；技術(shù)含量較高的采購驗收，應(yīng)請專業(yè)技術(shù)人員協(xié)助。

4.3.4 采購物資送到后，由負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員提起入庫申請，參與驗收人員均須在《入庫單》上簽字確認(rèn)。

4.4采購費用報銷按公司財務(wù)制度執(zhí)行。

4.5資產(chǎn)用品的管理

4.5.1 固定資產(chǎn)、低耗品管理

4.5.1.1 新購資產(chǎn)驗收合格后，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員根據(jù)資產(chǎn)的類別、性質(zhì)等進(jìn)行編號，并在當(dāng)年度《資產(chǎn)清冊》上做好登記，并負(fù)責(zé)將該資產(chǎn)有關(guān)信息錄入電腦系統(tǒng)。

A、常規(guī)用途的資產(chǎn)編號的總則為：HSTJ-物資類別拼音首字母（最多僅取前四字）-流水號（如人事行政部辦公桌編號為：HSTJ-BGZ-001）。

B、特殊用途資產(chǎn)編號總則為：特殊用途事項拼音首字母-流水號（如用于員工活動的辦公桌編號為：YGHD-BGZ-001）。

4.5.1.2 資產(chǎn)使用說明書、質(zhì)量保證書或保修卡、光盤等資料注明資產(chǎn)編號后流轉(zhuǎn)負(fù)責(zé)檔案管理的行政專員存檔。

4.5.1.3 購置后未被領(lǐng)用的資產(chǎn)由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員負(fù)責(zé)統(tǒng)一保管，并在電腦系統(tǒng)里設(shè)置其庫存狀態(tài)。

4.5.1.4 各部門或員工領(lǐng)用貴重物品（可重復(fù)利用物品）時，由公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員將領(lǐng)用情況錄入電腦系統(tǒng)，同時建立個人物資領(lǐng)用卡片，交領(lǐng)用人簽字確認(rèn)。

4.5.1.5 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員接到資產(chǎn)使用部門兼職資產(chǎn)管理員提交的資產(chǎn)（含工程生產(chǎn)、營銷或員工活動臨時用后需回收的資產(chǎn)）回收通知后，負(fù)責(zé)安排資產(chǎn)存放的地點及后續(xù)處置工作，同時督促資產(chǎn)使用部門兼職資產(chǎn)管理員將資產(chǎn)按指定的地點、時間存放入庫，由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員在電腦系統(tǒng)設(shè)置庫存狀況。

4.5.1.6 當(dāng)部門資產(chǎn)發(fā)生變更或資產(chǎn)需要跨部門轉(zhuǎn)移時，部門兼職資產(chǎn)管理員負(fù)責(zé)填寫《資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請單》，經(jīng)負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員審核，人事行政經(jīng)理審批后，由負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員更新電腦記錄，部門兼職資產(chǎn)管理員同時進(jìn)行調(diào)入或調(diào)出的標(biāo)識登記。

4.5.1.7 每月底由各部門兼職資產(chǎn)管理員根據(jù)其保管的《資產(chǎn)清冊》，對部門資產(chǎn)進(jìn)行盤點，并將部門負(fù)責(zé)人審核后的盤點結(jié)果交公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員存檔。公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員每季度對各部門資產(chǎn)情況進(jìn)行核實，并提出季度盤點情況說明。

4.5.1.8 每年年終（12月份），負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員負(fù)責(zé)組織各部門兼職資產(chǎn)管理員、負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員及財務(wù)部會計師參與對公司資產(chǎn)進(jìn)行全面盤點，盤點時將公司當(dāng)年度《資產(chǎn)清冊》與部門負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的兼職資產(chǎn)管理員保管的《資產(chǎn)清冊》、財務(wù)部的資產(chǎn)帳務(wù)與實物一一核對。

4.5.1.9 盤點中發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)盤盈、盤虧或報損、報廢時，公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)在查明原因和責(zé)任的基礎(chǔ)上，提出處理意見，并填寫《物資盤盈、盤虧匯總表》，交財務(wù)部會計師，會計師提出年度盤點報告，連同《物資盤盈、盤虧匯總表》一起送交人事行政部，由人事行政經(jīng)理簽署意見后，報常務(wù)副總經(jīng)理審批。

4.5.1.10 對批示盤盈的資產(chǎn)，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)先登記入《資產(chǎn)清冊》，然后錄入電腦系統(tǒng)，并通知財務(wù)部會計師復(fù)核及作相應(yīng)資產(chǎn)變更登記；對于盤虧的資產(chǎn)，負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)在原《資產(chǎn)清冊》中加以注明，同時修改電腦系統(tǒng)記錄，并通知財務(wù)部會計師修改財務(wù)賬目中的相應(yīng)內(nèi)容。

4.5.1.11 對本部門需要報廢或報損的資產(chǎn)，部門兼職資產(chǎn)管理員應(yīng)填寫《物資報廢（報損）申請單》，按相關(guān)規(guī)定審核后予以報廢或報損。同時公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員在原《資產(chǎn)清冊》作報廢、報損注明，并修改相應(yīng)電腦記錄。（公司和人事行政部的資產(chǎn)報廢（報損）由公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員辦理）

4.5.1.12 對已經(jīng)批準(zhǔn)報廢或報損的資產(chǎn)，負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員經(jīng)調(diào)查市場價格或根據(jù)財務(wù)部會計師提供的資產(chǎn)折舊額，確定資產(chǎn)的變賣價格，以傳簽的形式經(jīng)由人事行政經(jīng)理、常務(wù)副總經(jīng)理批準(zhǔn)后，予以變賣。變賣后，由公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員在《資產(chǎn)清冊》上注銷，并由財務(wù)部進(jìn)行帳務(wù)處理。

4.5.1.13 變賣所得款項由財務(wù)部會計師負(fù)責(zé)記入公司營業(yè)外收入項目。

4.5.2 日常消耗辦公用品的管理

4.5.2.1 員工月辦公用品領(lǐng)用標(biāo)準(zhǔn)為20元以內(nèi)，每月領(lǐng)用一次，領(lǐng)用程序如下：

A、負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員負(fù)責(zé)登記員工領(lǐng)用記錄，并監(jiān)督個人領(lǐng)用標(biāo)準(zhǔn)。

B、新員工報到時，公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)主動為其提供基礎(chǔ)的辦公用品。

4.5.2.2 負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員每月至少檢查一次日常消耗辦公用品管理工作，核實其登記情況、發(fā)放情況及統(tǒng)計情況。

4.5.2.3 費用統(tǒng)計

A、公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員每月底統(tǒng)計各部門辦公用品領(lǐng)用情況以及各部門上報次月辦公用品采購計劃，將領(lǐng)用數(shù)量和費用每月匯總一次，填寫《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》，報人事行政經(jīng)理審批，作為當(dāng)月《日常消耗辦公用品采購計劃表》的附件。

B、每年12月份，公司負(fù)責(zé)資產(chǎn)管理的行政專員應(yīng)將全年辦公用品領(lǐng)用數(shù)量和庫存量進(jìn)行匯總登記，并與《入庫單》進(jìn)行核對，將核對結(jié)果寫成年度盤點報表，該報表經(jīng)負(fù)責(zé)總務(wù)管理的行政專員簽字后，交人事行政經(jīng)理審核，然后報常務(wù)副總經(jīng)理批示后交財務(wù)部。

5.0附件

5.1《供應(yīng)商評估表》

5.2《認(rèn)可供應(yīng)商一覽表》

5.3《資產(chǎn)用品購置申請單》

5.4《日常消耗辦公用品采購計劃表》

5.5《超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請表》

5.6《資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請單》

5.7《物資盤盈、盤虧匯總表》

5.8《資產(chǎn)清冊》

5.9《物資領(lǐng)用單》

5.10《物資報廢（報損）申請單》

5.11《日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表》

6.0附則

6.1本辦法由人事行政部負(fù)責(zé)解釋。

6.2本辦法自發(fā)文之日起執(zhí)行。

xxx房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

二二年三月二十八日

附表1

供應(yīng)商評估表

編號：

供應(yīng)商名稱

所品

地址

電話

聯(lián)系人

評估項目

在相應(yīng)的“”中劃“√”

評估人簽名

日期

(1)價格

A偏低

B適中

C偏高

(2)質(zhì)量

A好

B一般

C差

(3)供貨能力

A滿足

B基本滿足

C不滿足

(4)服務(wù)

A好

B一般

C差

(5)運距

A短

B中

C長

(6)質(zhì)量體系

A完善

B基本完善

C不完善

行政專員（總務(wù)管理）意見

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理

意見

認(rèn)可及撤銷

等級評定

認(rèn)可

不認(rèn)可

撤銷

A級

B級

C級

簽名： 日期：

簽名：日期：

常務(wù)副總經(jīng)理審批意見：

簽名： 日期：

說明：

1.凡三項以上評估結(jié)果為C則不得認(rèn)可。

2.對新供應(yīng)商評估時，在認(rèn)可或不認(rèn)可欄打√。

3.對供應(yīng)商評定等級時在等級評定欄打√。

4.撤銷供應(yīng)商時，在撤銷欄中打√

附表2

認(rèn)可供應(yīng)商一覽表

類別：最近更新日期：

序號

供應(yīng)商名稱

所提品和服務(wù)

備注

制表人簽字

人事行政經(jīng)理 復(fù)核意見

簽名： 日期：

附表3

資產(chǎn)用品購置申請單

申請部門：申請人：日期：

用品名稱

規(guī)格

單位

數(shù) 量

部門負(fù)責(zé)人意見

簽名：日期：

行政專員意見

簽名：日期：

行政專員（總務(wù)管理）詢價意見

用品名稱

價格

用品名稱

價格

用品名稱

價格

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理意見

簽名： 日期：

財務(wù)總監(jiān)意見

簽名： 日期：

常務(wù)副總經(jīng)理審批（根據(jù)權(quán)限）

簽名： 日期：

集團(tuán)總經(jīng)理審批

（根據(jù)權(quán)限）

集團(tuán)董事長審批

（根據(jù)權(quán)限）

簽名： 日期：

注：人民幣0.5萬元以上固定資產(chǎn)采購申請，須將本單連同專門請示報告一起報送。

附表4

日常消耗辦公用品采購計劃表

申請部門： 所屬月份： 統(tǒng)計人： 日期：

序號

物資名稱

物資

類別

規(guī)格

型號

單位

數(shù)量

單價

估算金額（元）

采購期限

用途說明

辦公

用品

辦公

耗材

保潔

用品

其他

合計金額

行政專員（總務(wù)管理）詢價意見

人事行政經(jīng)理意見

相關(guān)部門負(fù)責(zé)人意見

備注

附表5

超標(biāo)消耗辦公用品領(lǐng)用申請表

部門：

用品名稱

規(guī)格

單位

數(shù)量

單價(元)

金額(元)

領(lǐng)用時間

備注

合計

超標(biāo)原因

申請人：日期：

部門負(fù)責(zé)人意見

簽名：日期：

行政專員（總務(wù)管理）意見

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理審批

簽名：日期：

申請人領(lǐng)取后評價

簽名：日期：

附表6

資產(chǎn)調(diào)配轉(zhuǎn)移申請單

申請人： 申請時間：

編 號

物資名稱

數(shù)量

金額

原使用單及存放點

現(xiàn)使用單及存放點

轉(zhuǎn)移、調(diào)配原因

轉(zhuǎn)移時間

備注

部門負(fù)責(zé)人

意見

簽名： 日期：

行政專員（資產(chǎn)管

理）意見

簽名： 日期：

轉(zhuǎn)出部門負(fù)責(zé)人

意見

簽名： 日期：

人事行政經(jīng)理

意見

簽名： 日期：

行政專員（資產(chǎn)管

理）跟進(jìn)結(jié)果

簽名： 日期：

附表7

物資盤盈、盤虧匯總表

1．固定資產(chǎn)2. 低耗品

編號

名稱

類別

規(guī)格

數(shù)量

金額

使用地點

責(zé)任人

質(zhì)量情況

處理意見

備注

制表人

會計師

意見

人事行政經(jīng)理

意見

常務(wù)副總經(jīng)理意見

備注

填表說明：在物資盤點過程中，若出現(xiàn)盤盈、盤虧或報廢等情況，均須填寫本表并在處理意見欄中說明原因及處理意見。

附表8

資 產(chǎn) 清 冊

1．固定資產(chǎn) 2.低耗品

編號

資產(chǎn)名稱

類別

型號規(guī)格

數(shù)量

金額

責(zé)任人

使用地點

備 注

制表人：制表日期：

注：資產(chǎn)的登記、盤點用。

附表9

辦公用品領(lǐng)用單

領(lǐng)用人（僅限部門兼職資產(chǎn)管理員）： 申請日期：

物資名稱

編號

規(guī)格型號

數(shù)量

金額

使用人

使用地點

備注

部門負(fù)責(zé)人意見

簽名：日期：

行政專員（資產(chǎn)管理）

意見

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理意見

簽名：日期：

備注

附表10

物資報廢（報損）申請單

申請部門：申請人：

品名

規(guī)格

數(shù)量

單價

金額

購買日期

報廢（報損）原因：

經(jīng)辦人：日期：

部門負(fù)責(zé)人意見：

簽名：日期：

行政專員（資產(chǎn)管理）核實及處理意見：

簽名：日期：

行政專員（總務(wù)管理）核實及處理意見：

簽名：日期：

會計師核實及處理意見：

簽名：日期：

人事行政經(jīng)理意見：

簽名：日期：

財務(wù)總監(jiān)意見：

簽名：日期：

常務(wù)副總經(jīng)理意見：

簽名：日期：

行政專員（資產(chǎn)管理）事畢處理：

簽名：日期：

附表11

日常消耗辦公用品購、用、存統(tǒng)計表

制表人：所屬月份：制表日期：

序號

品名

規(guī)格

型號

單位

單價(元)

上期庫存

本期購進(jìn)

本期發(fā)出

本期庫存

人事行政部

財務(wù)部

營銷部

成本控制部

工程管理部

小計

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

金額

數(shù)量

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

一、目前房地產(chǎn)業(yè)融資問題現(xiàn)狀

1、融資壓力大。房地產(chǎn)業(yè)項目投資大，周期長，風(fēng)險高，融資壓力大，不容易實現(xiàn)供求平衡。近幾年我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，國六條國八條的出臺，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。

2、融資渠道單一。我國房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部融資主要包括自有資金和預(yù)收的購房定金或購房款。預(yù)收的購房定金或購房款不僅可以籌集到必要的建設(shè)資金，而且可以將部分市場風(fēng)險轉(zhuǎn)移給購房者。但是房地產(chǎn)企業(yè)單純依靠內(nèi)部融資是不能滿足全部資金需求的，更多的資金需要通過外部融資獲得。主要渠道有發(fā)行股票、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、銀行貸款、房地產(chǎn)信托、利用外資、合作開發(fā)、產(chǎn)業(yè)基金等。

但目前融資渠道單一，主要是銀行貸款。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款占23.86%，企業(yè)自籌占28.69%，定金及預(yù)收款占38.82%。而在定金及預(yù)收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金約有60%來源銀行貸款，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

二、造成房地產(chǎn)業(yè)融資問題的主要原因

1、土地取得成本提高。土地招掛拍的市場化運作大大增加了房地產(chǎn)企業(yè)拿地的成本，占用了企業(yè)更多的資金，同時也使得原先能夠通過土地的增值獲取超額利潤的房地產(chǎn)企業(yè)利潤變薄，資金的自我積累能力下降。

2、房地產(chǎn)業(yè)可能進(jìn)入調(diào)整期。任何產(chǎn)業(yè)的發(fā)展都不可能是直線上升發(fā)展的，相關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展波動周期一般為4-5年，與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本吻合。中國房地產(chǎn)市場從2000年以來已經(jīng)持續(xù)五年快速增長，未來幾年會不會進(jìn)入一個實質(zhì)性的調(diào)整期？一旦進(jìn)入調(diào)整期，產(chǎn)品銷售速度必然明顯下降，資金回籠周期延長，所有房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈都會面臨著巨大的壓力。

3、海外企業(yè)競爭加劇。近幾年海外房地產(chǎn)企業(yè)開始大舉進(jìn)入中國市場，他們有著數(shù)十年的行業(yè)經(jīng)驗、成熟的項目運作模式以及雄厚的資金實力。在未來以資金實力作為核心競爭能力的房地產(chǎn)行業(yè)，中國企業(yè)必須保證資金的供給，提高資金利用效率，趁目前大部分外資更多著眼于成熟項目的投資時機，快速壯大自身實力。

4、不重視自身資金的積累。作為一大投資熱點，中國房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)走高，中國房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的機遇和挑戰(zhàn)。海外資本、民間資本的大量涌入以及國外、港臺地產(chǎn)商的強勢進(jìn)入，加快了中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程，同時加劇了行業(yè)競爭。有些房地產(chǎn)企業(yè)在前幾年一味依賴貸款盲目投資開發(fā)，不重視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道較為單一。

5、房地產(chǎn)金融市場不發(fā)達(dá)。房地產(chǎn)金融市場不完善，住宅金融不配套，房地產(chǎn)信托、住房金融債券、住房抵押貸款證券化等新的金融產(chǎn)品的推出，雖然都對整個房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展作出有益的探索，但由于宏觀政策的調(diào)控，和銀行信貸對房地產(chǎn)業(yè)的緊縮，使得目前房地產(chǎn)業(yè)所需的資金不足，資金籌措渠道不暢，資金整體運行質(zhì)量不高。

6、法律法規(guī)不健全。相關(guān)政策、法規(guī)不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系,缺乏相互一致性與協(xié)調(diào)性,操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常開展。

上述1、2、3直接加劇了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力，而4、5、6使得我國房地產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴間接融資尤其是銀行貸款。比如信托融資相對銀行貸款受政策限制少、靈活、創(chuàng)新空間大，但信托產(chǎn)品尚沒有一個完善的二級市場，難于流通。再比如房地產(chǎn)投資基金被業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為是較好的直接融資方式,房地產(chǎn)證券化的概念也被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士接受，但是最關(guān)鍵的法律條件處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

三、加強房地產(chǎn)企業(yè)融資管理的主要途徑

1、完善房地產(chǎn)業(yè)金融市場，逐步建立多元化的融資渠道。筆者認(rèn)為當(dāng)前完善房地產(chǎn)金融市場的總體思路，應(yīng)該是以金融體制改革為契機，以國際慣例為參照，結(jié)合我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的實際情況，突破重點，帶動其他，分步到位，完善體系。所謂突破重點，指在結(jié)構(gòu)體系上著重培育房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和住宅抵押證券化業(yè)務(wù)等新型的金融業(yè)務(wù)，并以它們的發(fā)展推動其他市場的形成。同時在房地產(chǎn)金融政策方面則重在解禁，給房地產(chǎn)業(yè)制造一個寬松的金融環(huán)境，在房地產(chǎn)業(yè)金融管理方面，則要強調(diào)金融立法、經(jīng)濟(jì)杠桿和監(jiān)管措施的協(xié)調(diào)配合，根據(jù)這一思路，目前應(yīng)著手作好以下幾項工作。（1）根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)的實際需要和房地產(chǎn)金融市場的實際承載能力，積極推進(jìn)房地產(chǎn)抵押貸款的證券化和房地產(chǎn)信托等金融工具的發(fā)展，激勵金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，提高了融資市場的效率。

（2）適當(dāng)引進(jìn)國外先進(jìn)的金融工具和操作手段，同時以發(fā)行B股、H股或外匯債券的形式，擴(kuò)大在國際市場的資金籌措面，加速房地產(chǎn)金融的國際化進(jìn)程。

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險；防范；管理

中圖分類號：F293.30 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）06-0-02

房地產(chǎn)業(yè)作為一個有高額附加值的行業(yè)，對實現(xiàn)社會生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置、調(diào)節(jié)社會消費結(jié)構(gòu)、發(fā)展城市建設(shè)、為國家財政提供穩(wěn)定的收入、解決就業(yè)、引進(jìn)外資等方面都起到了重要作用。房地產(chǎn)業(yè)是一個典型的高投入、高風(fēng)險行業(yè)。在房地產(chǎn)投資中對風(fēng)險的估計、分析正確否將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。因此，分析房地產(chǎn)投資決策過程中面臨的各種風(fēng)險因素，并在此基礎(chǔ)上進(jìn)行有效的風(fēng)險防范和管理，對保證房地產(chǎn)投資收益，減少或避免不必要的風(fēng)險損失具有重要的作用。

一、房地產(chǎn)投資風(fēng)險及其特征

房地產(chǎn)投資是指投資者將其資金投放到房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營管理中，以獲取產(chǎn)業(yè)利潤的一種經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)開發(fā)是一個動態(tài)過程，它具有開發(fā)周期長、資金投入量大等特點，任何一項房地產(chǎn)投資的形成都要經(jīng)歷投資信息收集和整理、考察、評審、實施與管理、竣工后的評價與分析。某個環(huán)節(jié)的變化或某個因素的形成都會給房地產(chǎn)投資項目帶來多種多樣的風(fēng)險。

房地產(chǎn)投資風(fēng)險的特征主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，風(fēng)險的不可預(yù)知性。房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要特征是不確定性，也就是難以預(yù)知。如：國家政策的變化；戰(zhàn)爭的爆發(fā)；自然環(huán)境的變化等等。在投資項目初期，很難將這些風(fēng)險估計進(jìn)去。

第二，房地產(chǎn)的不可移動性。房地產(chǎn)的不可移動性是房地產(chǎn)商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。 因此，開發(fā)商在進(jìn)行房地產(chǎn)項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔(dān)因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風(fēng)險。

第三，房地產(chǎn)開發(fā)項目的高投入性。房地產(chǎn)開發(fā)項目的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入、房屋建筑安裝費用、征地拆遷安置費等投資額巨大，一個房地產(chǎn)項目少則數(shù)百萬元，多則上億元。這樣大的投資規(guī)模使投資者面臨融資風(fēng)險、利率風(fēng)險和通貨膨脹風(fēng)險。

第四，房地產(chǎn)投資周期的長久性。房地產(chǎn)項目的開發(fā)及交易具有較長的時間過程。房地產(chǎn)商品的耐久性使房地產(chǎn)的自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命很長。因此，在房地產(chǎn)項目投資過程中，時間因素是一個永恒的不確定因素，也是最主要的風(fēng)險源之一。

第五，房地產(chǎn)項目投資的專業(yè)管理依賴性。專業(yè)管理依賴性是指項目投資離不開專業(yè)化的投資管理活動，可分為內(nèi)部和外部兩部分。內(nèi)部專業(yè)管理依賴性是指在投資過程中，需要投資者本身在獲取土地使用權(quán)、規(guī)劃設(shè)計、工程管理、市場營銷、項目融資等方面所具有的管理經(jīng)驗和能力。外部專業(yè)管理依賴性是指投資者一方面要服從政府的計劃、土地、規(guī)劃、城建、市政、道路、環(huán)保、消防等部門的專業(yè)管理；另一方面可能會利用外部咨詢、中介等機構(gòu)的專業(yè)指導(dǎo)。若投資者不具有以上專業(yè)能力或不遵守國家有關(guān)部門的專業(yè)管理，則面臨項目前期已投入?yún)s得不到審批或違反有關(guān)部門的規(guī)定而被處罰等一系列的風(fēng)險。

第六，房地產(chǎn)投資活動的相關(guān)性。房地產(chǎn)的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產(chǎn)對當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動作出反應(yīng)并進(jìn)行調(diào)整卻相當(dāng)遲鈍，這同樣是房地產(chǎn)投資風(fēng)險之所在。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險的主要類型

傳統(tǒng)上，房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要分為投資系統(tǒng)性風(fēng)險和非投資系統(tǒng)性風(fēng)險。前者會影響整個房地產(chǎn)市場變化，后者只影響單項房地產(chǎn)價格變化。

1.投資系統(tǒng)性風(fēng)險

第一，政策風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要支柱產(chǎn)業(yè)，在我國市場經(jīng)濟(jì)尚未完善的情況下，國家對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展作了嚴(yán)格的控制，如第二套住房首付按揭規(guī)定、限制別墅建設(shè)等等相關(guān)宏觀調(diào)控政策都給房地產(chǎn)投資者帶來風(fēng)險。

第二，利率風(fēng)險。當(dāng)前房地產(chǎn)投資的資金 60% 主要來自銀行貸款，所以，銀行利率的少許變化，都會給房地產(chǎn)投資帶來較大風(fēng)險。一般來說，利率越低，房地產(chǎn)投資成本越低，其投資收益越大；反之，利率越高，房地產(chǎn)投資成本越高，其投資收益越低。

第三，通貨膨脹風(fēng)險。通貨膨脹是指因紙幣發(fā)行量超過市場流通的實際所需要量而引起的紙幣貶值、物價飛漲、實際購買力下降。我國從 2007 年年底開始物價逐月上升，通貨膨脹現(xiàn)象顯現(xiàn)。通貨膨脹越高，其購買力越低，使更多房地產(chǎn)投資項目建設(shè)完成后所收回的資金與投入的資金之間的差距拉大，造成實際收益率降低的風(fēng)險。

第四，供求變化的風(fēng)險。當(dāng)房地產(chǎn)供不應(yīng)求時，房地產(chǎn)價格急速上升，產(chǎn)生高額利潤，吸引大量的投資者進(jìn)入，逐步增大供給量，使之達(dá)到平衡。消費者需求的偏好會隨著時間推移和價格的變化而發(fā)生變化，其不確定性給房地產(chǎn)投資帶來極大的風(fēng)險，當(dāng)市場供給量超越需求達(dá)到一定程度時，房地產(chǎn)投資者將面臨“空房”率高漲的局面。

第五，自然風(fēng)險。自然風(fēng)險是指由于自然因素(如地震、火災(zāi)、洪水、風(fēng)暴、雪災(zāi)等等)的不確定性和不可抗拒性對房地產(chǎn)投資項目產(chǎn)生的風(fēng)險。

2.非投資系統(tǒng)風(fēng)險

第一，經(jīng)營風(fēng)險。當(dāng)前的房地產(chǎn)市場是完全競爭市場，由于房地產(chǎn)投資者在經(jīng)營上的不善或失誤，會喪失對房地產(chǎn)市場的占有率，造成期望收入水平與實際結(jié)構(gòu)相背離的風(fēng)險。經(jīng)營競爭風(fēng)險的出現(xiàn)主要來源投資者的主觀因素，它包括投資地點選擇失誤、對法律條文的不了解等等。

篇5

【關(guān)鍵詞】地方高校；國有資產(chǎn)管理；概念解讀

國有資產(chǎn)管理相關(guān)概念

所謂國有資產(chǎn)管理是指對所有權(quán)屬于國家的各類資產(chǎn)的經(jīng)營和使用，進(jìn)行組織、指揮、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的一系列活動的總稱。具體地說，就是對國有資產(chǎn)的占有、使用、收益和處置進(jìn)行管理。國有資產(chǎn)管理的基本目標(biāo)是實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值與增值①。

（1）國有資產(chǎn)管理的特點

①產(chǎn)權(quán)管理的基礎(chǔ)性

國有資產(chǎn)管理的主體是國家，但此時的國家與管理整個國民經(jīng)濟(jì)的國家的身份是不同的，做為管理整個國民經(jīng)濟(jì)的國家，是以公共權(quán)力作為基礎(chǔ)的，而做為國有資產(chǎn)管理的國家，是以財產(chǎn)所有權(quán)作為依據(jù)的以生產(chǎn)所有者的身份出現(xiàn)的。以資產(chǎn)所有權(quán)為基礎(chǔ)進(jìn)行國有資產(chǎn)管理是市場經(jīng)濟(jì)的客觀要求。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，必須合理界定資產(chǎn)所有者、經(jīng)營使用者的權(quán)益，明確各自的職責(zé)，才能既保證所有者的合法權(quán)益，又使經(jīng)營者能夠自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧而成為真正的市場競爭主體。

②管理目標(biāo)的二元性

國有資產(chǎn)管理目標(biāo)的二元性指的是國有資產(chǎn)管理要實現(xiàn)的雙重目標(biāo)：經(jīng)濟(jì)目標(biāo)、社會目標(biāo)。這是由國有資產(chǎn)本身功能的二重屬性所決定的。一方面，國有資產(chǎn)具有企業(yè)屬性，具有參與企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，不斷地實現(xiàn)自身價值的功能；另一方面，國有資產(chǎn)又是一種以國家為代表的社會性資產(chǎn)，它要適應(yīng)國家利益的需要，達(dá)到國家對社會經(jīng)濟(jì)活動實行有效調(diào)節(jié)的目的，執(zhí)行著一種社會職能。

（2）國有資產(chǎn)管理中的組成要素

從歷史和現(xiàn)實的角度來看，國有資產(chǎn)管理要素包括管理主體、管理客體、管理內(nèi)容、管理目標(biāo)、管理手段幾個方面。

①國有資產(chǎn)管理主體

國有資產(chǎn)管理主體即由誰來代表國家管理國有資產(chǎn)。2006年5月，財政部頒布的《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》中規(guī)定：各級財政部門是政府負(fù)責(zé)事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理的職能部門，對事業(yè)單位的國有資產(chǎn)實施綜合管理。其主要職責(zé)是：根據(jù)相關(guān)規(guī)定，制定規(guī)章制度，并實施監(jiān)管；研究制定本級事業(yè)單位實物資產(chǎn)配置標(biāo)準(zhǔn)和相關(guān)的費用標(biāo)準(zhǔn)；按規(guī)定審批本級事業(yè)單位資產(chǎn)購置、投資、租借、擔(dān)保、閑置低效超標(biāo)資產(chǎn)的調(diào)劑使用；推進(jìn)本級符合條件的事業(yè)單位資產(chǎn)市場社會化、加強事改企資產(chǎn)和資產(chǎn)收益監(jiān)管；建立國有資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)和完善資產(chǎn)管理績效體系等。事業(yè)單位的主管部門負(fù)責(zé)對本部門所屬事業(yè)單位的國有資產(chǎn)實施監(jiān)督管理。其主要職責(zé)是：根據(jù)有關(guān)規(guī)定，制定資產(chǎn)管理的實施辦法，并實施監(jiān)督；組織本部門所屬事業(yè)單位國有資產(chǎn)的清查、登記、統(tǒng)計匯總及檢查工作；審核本部門所屬事業(yè)單位利用國有資產(chǎn)對外投資、租借、擔(dān)保、處置、調(diào)劑工作；督促本部門所屬事業(yè)單位按規(guī)定上繳國有資產(chǎn)收益；組織實施對本部門所屬事業(yè)單位國有資產(chǎn)進(jìn)行考核；接受同級財政部門的監(jiān)督、指導(dǎo)并向其報告有關(guān)事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理工作。事業(yè)單位負(fù)責(zé)對本單位占有、使用的國有資產(chǎn)實施具體管理。其主要職責(zé)是：制定本單位國有資產(chǎn)管理的具體辦法并組織實施；負(fù)責(zé)本單位資產(chǎn)購置、驗收入庫、維護(hù)保管等日常管理，負(fù)責(zé)本單位資產(chǎn)的賬卡管理、清查登記、統(tǒng)計報告及日常監(jiān)督檢查工作；辦理本單位國有資產(chǎn)配置、處置和對外投資、出租、出借和擔(dān)保等事項的報批手續(xù)；負(fù)責(zé)本單位用于對外投資、出租、出借和擔(dān)保的資產(chǎn)的保值增值，按照規(guī)定及時、足額繳納國有資產(chǎn)收益；負(fù)責(zé)本單位存量資產(chǎn)的有效利用，參與大型儀器、設(shè)備等資產(chǎn)的共享、共用和公共研究平臺建設(shè)工作；接受主管部門和同級財政部門的監(jiān)督、指導(dǎo)并向其報告有關(guān)國有資產(chǎn)管理工作。

②國有資產(chǎn)管理客體

國有資產(chǎn)管理的客體即管理的對象，從一般意義上講，包括所有產(chǎn)權(quán)歸國家所有的資產(chǎn)，即包括經(jīng)營性國有資產(chǎn)、非經(jīng)營性國有資產(chǎn)及資源性國有資產(chǎn)。雖然目前我國社會各界關(guān)注的國有資產(chǎn)管理焦點仍是經(jīng)營性國有資產(chǎn)，但在國有經(jīng)濟(jì)戰(zhàn)略性調(diào)整逐步完成后，管理重點應(yīng)適度向非經(jīng)營性國有資產(chǎn)及資源性 國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，以充分發(fā)揮這兩類資產(chǎn)在提供社會公共服務(wù)、體現(xiàn)社會公平、實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會可持續(xù)發(fā)展方面的功能。

③國有資產(chǎn)管理內(nèi)容

國有資產(chǎn)管理的具體內(nèi)容是什么？從我國國有資產(chǎn)管理的理論實踐來看，國有資產(chǎn)管理內(nèi)容包括以下四點：國有資產(chǎn)投資管理，是指國家以一定數(shù)量的資本金進(jìn)行的投資行為，可采取直接投資、間接投資、委托投資等多種投資方式；國有資產(chǎn)經(jīng)營管理，是指為了實現(xiàn)國有資產(chǎn)的保值和增值進(jìn)行的籌劃和組織等行為，是對國家進(jìn)行的投入資源、利用資源及其反饋控制系統(tǒng)的總稱，其經(jīng)營方式包括承包制、股份制、合作制等；國有資產(chǎn)收益管理，是指國家憑借資產(chǎn)所有權(quán)取得收益，其方式包括企業(yè)上繳利潤、租金、資產(chǎn)占用費等；國有資產(chǎn)評估管理，是指按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和一定程序?qū)匈Y產(chǎn)價值及其預(yù)期效益作出評定和估量的活動。

④國有資產(chǎn)管理目標(biāo)

國有資產(chǎn)管理對象分為三類，與此相對應(yīng)的，國有資產(chǎn)的管理目標(biāo)也可以分為三類：做為經(jīng)營性國有資產(chǎn)，其管理目標(biāo)是保護(hù)國有產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)資產(chǎn)價值的保值增值，為政府提供更多的財政收入；做為非經(jīng)營性國有資產(chǎn)，管理目標(biāo)是維護(hù)國有資產(chǎn)的安全性、完整性，提高資產(chǎn)利用效率，以最少的資產(chǎn)占用為社會提供最大限度的公共服務(wù)；對資源性國有資產(chǎn)來說，其管理目標(biāo)是，實現(xiàn)資源的有序、合理利用，對可再生資源達(dá)到利用與開發(fā)的良性循環(huán)，對不可再生資源提高其利用率，走經(jīng)濟(jì)與資源和環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的道路。

⑤國有資產(chǎn)管理手段

國有資產(chǎn)管理的手段主要包括法律手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段。法律手段主要是政府通過建立健全國有資產(chǎn)管理的法律、法規(guī)體系維護(hù)國有資產(chǎn)權(quán)益；經(jīng)濟(jì)手段是指國家運用稅收、財政補貼、利潤分配、工資制度等工具，為國有資產(chǎn)管理服務(wù)；行政手段則是指政府利用行政權(quán)力和命令，強行改變國有企事業(yè)單位的行為方式。

地方高校國有資產(chǎn)管理的科學(xué)定位

①明確地方高校國有資產(chǎn)管理主體

國有資產(chǎn)管理主體即由誰來代表國家管理國有資產(chǎn)。根據(jù)財政部頒布的《事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理暫行辦法》，各級財政部門是政府負(fù)責(zé)事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理的職能部門，對事業(yè)單位的國有資產(chǎn)實施綜合管理。事業(yè)單位的主管部門則負(fù)責(zé)對本部門所屬事業(yè)單位的國有資產(chǎn)實施監(jiān)督管理。事業(yè)單位負(fù)責(zé)對本單位占有、使用的國有資產(chǎn)實施具體管理。由此我們可以看出，站在國家宏觀的角度來看，地方高校的國有資產(chǎn)管理主體是各省、自治區(qū)、直轄市的財務(wù)部門，負(fù)責(zé)對地方高校的國有資產(chǎn)實施綜合管理。站在上下垂直的角度看，地方高校的國有資產(chǎn)管理主體則是各省、自治區(qū)、直轄市的所屬廳局，主要是教育廳，負(fù)責(zé)對地方高校的國有資產(chǎn)實施監(jiān)督管理。站在具體使用和占有者的角度來說，地方高校的國有資產(chǎn)管理主體則是其本身，負(fù)責(zé)對本單位占有、使用的國有資產(chǎn)實施具體管理。這三者在地方高校國有資產(chǎn)管理中，是一個相輔相成的整體，既監(jiān)督制衡，又上下聯(lián)通，形成地方高校國有資產(chǎn)管理的良性循環(huán)。

②清楚地方高校國有資產(chǎn)管理客體

國有資產(chǎn)管理的客體即管理的對象。地方高校國有資產(chǎn)管理的對象可謂是多而且繁雜，包括土地、房屋（教室、實驗室、辦公樓等）、辦公設(shè)備、教學(xué)設(shè)備、實驗設(shè)備等多種多樣。主要是非經(jīng)營性資產(chǎn)，圍繞教學(xué)科研進(jìn)行服務(wù)的。高校對其管理的目的，就是保證正常教學(xué)科研工作的進(jìn)行，并使各種資產(chǎn)能夠得到最高效的利用。另一方面，隨著今天市場經(jīng)濟(jì)的高度發(fā)展，很多地方高校也開始根據(jù)自身特點，從事市場經(jīng)營活動。如：有些地方那個高校出租自己臨街的房屋收取租金，有些地方高校結(jié)合自身優(yōu)勢和所處地方特點成立校辦公司盈利，有些地方高校則利用自己的技術(shù)優(yōu)勢，走產(chǎn)學(xué)研結(jié)合之路，將自己的專利等轉(zhuǎn)化為生產(chǎn)力，這些都是高校從事的市場經(jīng)營活動。這些經(jīng)營性資產(chǎn)，也是高校需要重點管理的部分。

③了解地方高校管理國有資產(chǎn)的具體內(nèi)容

國有資產(chǎn)管理主體對客體的管理必然要體現(xiàn)在一定的內(nèi)容中，或者說，主體就是要通過對對象的管理實現(xiàn)對管理內(nèi)容的有效監(jiān)控。從我國地方高校國有資產(chǎn)管理的理論實踐來看，地方高校國有資產(chǎn)管理的內(nèi)容主要包含以下幾點：制定本單位國有資產(chǎn)管理的具體辦法并組織實施；負(fù)責(zé)本單位資產(chǎn)購置、驗收入庫、維護(hù)保管等日常管理，負(fù)責(zé)本單位資產(chǎn)的賬卡管理、清查登記、統(tǒng)計報告及日常監(jiān)督檢查工作；辦理本單位國有資產(chǎn)配置、處置和對外投資、出租、出借和擔(dān)保等事項的報批手續(xù)；負(fù)責(zé)本單位用于對外投資、出租、出借和擔(dān)保的資產(chǎn)的保值增值，按照規(guī)定及時、足額繳納國有資產(chǎn)收益；負(fù)責(zé)本單位存量資產(chǎn)的有效利用，參與大型儀器、設(shè)備等資產(chǎn)的共享、共用和公共研究平臺建設(shè)工作；接受主管部門和同級財政部門的監(jiān)督、指導(dǎo)并向其報告有關(guān)國有資產(chǎn)管理工作。

④清晰地方高校國有資產(chǎn)管理目標(biāo)

根據(jù)國有資產(chǎn)管理對象分類來說，國有資產(chǎn)分為經(jīng)營性國有資產(chǎn)、非經(jīng)營性國有資產(chǎn)和資源性國有資產(chǎn)。地方高校國有資產(chǎn)以非經(jīng)營性國有資產(chǎn)為主，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也存在著部分的經(jīng)營性國有資產(chǎn)。對于這兩類不同性質(zhì)的國有資產(chǎn)，其管理目標(biāo)也可以明確為兩類：對非經(jīng)營性國有資產(chǎn)，其管理目標(biāo)是，維護(hù)國有資產(chǎn)的安全性、完整性，提高資產(chǎn)利用效率，以最少的資產(chǎn)占用為社會提供最大限度的公共服務(wù)。對于經(jīng)營性國有資產(chǎn)來說，它的管理目標(biāo)是保護(hù)國有產(chǎn)權(quán)，實現(xiàn)價值增值，為政府、單位提供更多的財政收入。只有明確了地方高校國有資產(chǎn)的管理目標(biāo)，資產(chǎn)管理才能夠做到如魚得水，有的放矢。

⑤熟練掌握地方高校國有資產(chǎn)管理手段

國有資產(chǎn)管理手段大致可分為法律手段、經(jīng)濟(jì)手段、行政手段三類。站在地方高校的角度，首先，相關(guān)部門和管理人員要熟練掌握國家制定的有關(guān)事業(yè)單位國有資產(chǎn)管理的各項政策法規(guī)，并學(xué)會運用，在實際工作中嚴(yán)格遵循。其次，充分利用國家針對地方高校的各項稅收、補貼優(yōu)惠政策，充分合理的利用資源。最后，對于涉嫌違規(guī)違紀(jì)的各項資產(chǎn)使用及操作，采取堅決的強制手段，迅速行動，保證國有資產(chǎn)安全完整。這三種手段相輔相成，合理使用，形成資產(chǎn)管理的良性循環(huán)。

篇6

人力資源是企業(yè)最為重要的核心要素和戰(zhàn)略資源，任何企業(yè)的發(fā)展都離不開人力資源的有效管理，房地產(chǎn)企業(yè)更是如此。尋找人才、留住人才、發(fā)展人才，為企業(yè)保持強勁的生命力和競爭力，為實現(xiàn)企業(yè)的遠(yuǎn)景及目標(biāo)提供有力的人才支持，對國有房地產(chǎn)項目公司尤為重要。

2人力資源管理對項目公司的特殊意義

2.1激烈的房地產(chǎn)市場競爭的需要

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，項目公司面臨更多的機遇和挑戰(zhàn)，在上級集團(tuán)公司授權(quán)下，可以直接參與市場競爭，但從可行性研究、前期規(guī)劃、工程管理、成本控制到銷售回款，每一個環(huán)節(jié)都需要有專業(yè)的人才來保證實施，都需要優(yōu)秀的人力資源管理來調(diào)配，否則遲早將被市場所淘汰。

2.2項目運行安全的保障

房地產(chǎn)行業(yè)作為高投入、高風(fēng)險的行業(yè)，存在著資金、質(zhì)量、安全等各方面的風(fēng)險隱患，只有在人力資源管理中做好人的工作，才能從源頭上規(guī)避這些潛在的風(fēng)險，保證項目公司的安全運行。

2.3企業(yè)戰(zhàn)略成功實施的前提

必須通過實施人力資源管理來確保項目公司經(jīng)營方針和年度目標(biāo)的實現(xiàn)，從而保證整個房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)的完成，使企業(yè)立于不敗之地。

3項目公司人力資源管理工作中存在的問題

大型國有房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的高速發(fā)展，下屬項目公司基本數(shù)量較多，但規(guī)模小、人數(shù)少，與大企業(yè)、外資企業(yè)相比，在人力資源管理的各個環(huán)節(jié)都存在著不盡如人意的表現(xiàn)：

3.1優(yōu)秀人才引進(jìn)難

困難集中體現(xiàn)在難以吸引、留住和合理運用優(yōu)秀的員工，項目公司的管理人員和核心人員基本是集團(tuán)公司委派的，大部分員工都是外聘的，而外聘的優(yōu)秀員工始終無法進(jìn)入企業(yè)的核心層，難以發(fā)揮其才能，從而造成大量的優(yōu)秀員工流失。

3.2人才結(jié)構(gòu)不合理

雖然房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過近幾年快速發(fā)展過程，也引進(jìn)了大批經(jīng)營管理和專業(yè)技術(shù)人才，但是相比于科技的進(jìn)步和企業(yè)的需求，項目公司所需的高素質(zhì)管理人才和高水平科技人才仍無法得到滿足。引進(jìn)人才雖然地緣相連、人緣相親、經(jīng)濟(jì)相容、文化相通，但由于企業(yè)性質(zhì)大都是從內(nèi)部施工企業(yè)管理崗位轉(zhuǎn)入，和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)上相比存在較大差異。

3.3人才流動速度快

目前房地產(chǎn)人才市場上高端人才一部分流向海外，一部分流向國內(nèi)的大型外企。項目公司面臨著人才“選、用、育、留”難的問題，人才的缺乏已嚴(yán)重制約了項目公司的健康發(fā)展。

4項目公司人力資源管理工作開展不利的原因

4.1缺乏專業(yè)管理人員來開展人力資源管理工作

國有房地產(chǎn)項目公司一般都是單一項目，規(guī)模較小，沒有專門的人力資源管理部門和專業(yè)管理人員，在人力資源管理上，往往也只是根據(jù)上級集團(tuán)公司的要求，按部就班地實施招聘、合同管理、考勤、薪酬、調(diào)動等工作，而在員工激勵、自主培訓(xùn)、企業(yè)文化建設(shè)等方面的工作基本沒有。

4.2項目公司市場地位低下，培訓(xùn)資金投入不足，制約著人力資源管理的發(fā)展

除參加上級集團(tuán)公司組織的培訓(xùn)外，項目公司對骨干進(jìn)行系統(tǒng)、長期培訓(xùn)的能力缺乏。一方面是每年用于員工的培訓(xùn)費用不足，另一方面缺乏專人組織培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容和培訓(xùn)形式單一，培訓(xùn)計劃缺少規(guī)劃，嚴(yán)重制約了項目公司人力資源管理的發(fā)展。

4.3薪酬體系缺乏合理的激勵機制，給人力資源管理工作的開展帶來困難

（1）項目公司的薪酬體系一般參照集團(tuán)公司標(biāo)準(zhǔn)，沒有與公司的實際結(jié)合起來，靈活性、透明性差。員工基本工資的等級較少，其調(diào)整除了職位的晉升外別無它法；

（2）薪酬沒有真正與績效掛鉤。雖然實行年終考核獎等績效管理手段，但員工年終考核結(jié)果還是以基層主管的主觀判斷為主，缺乏一定的科學(xué)性，且年終考核獎的檔次也沒有真正拉開，員工對考核的感受不深；

（3）福利機制不完善。外聘員工由于檔案、黨團(tuán)關(guān)系不在公司內(nèi)，原就對企業(yè)的歸屬感不強，加之升職通道、高層次培訓(xùn)、職稱評定等其他激勵手段不足，無法提供人才干好事業(yè)的良好環(huán)境；

（4）缺乏對地域特點的區(qū)別。各項目公司所處的區(qū)域不同，各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r又有著極大的差異，一、二線經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的住房、消費、醫(yī)療、教育成本都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他城市，而集團(tuán)公司對各項目公司的工資總額、崗位工資標(biāo)準(zhǔn)通常采取一刀切、平均主義的做法，給部分區(qū)域的項目公司增加了引進(jìn)優(yōu)秀人才、留住優(yōu)秀人才的難度。

4.4對人才重使用輕開發(fā)

人力資源管理中人是核心，而有些項目公司對員工存在重使用、輕開發(fā)的現(xiàn)象。人應(yīng)該像蓄電池一樣，充足電后自然會放電，然后再進(jìn)行充電循環(huán)使用，如果一味地過度使用，而不及時補充新的能量和知識，員工遲早會在高壓下選擇另謀出路，企業(yè)永遠(yuǎn)無法留住人才。

5加強和完善項目公司人力資源管理的對策及建議

項目公司的人力資源管理，應(yīng)從選人、用人、育人及留人等方面著手，逐步建立起完善的人力資源管理體系。

5.1招聘人才的天平應(yīng)向無資歷有潛力的新手傾斜

招聘人才的天平應(yīng)向無資歷有潛力的新手傾斜，這是項目公司彌補外部挖掘人才弱勢的現(xiàn)實選擇。項目公司受自身各方面因素所限，無法吸引更多工作經(jīng)驗豐富的高素質(zhì)人才，而且即使引進(jìn)了這樣的人才，也未必能長期留住，反而會給企業(yè)人力資源帶來不利影響。因此，項目公司要建立切實可行的人才儲備機制，在招聘時，要更關(guān)注應(yīng)聘者的學(xué)習(xí)能力、發(fā)展?jié)摿偷赖滦摒B(yǎng)，即使是沒有任何資歷的畢業(yè)生，也可以從一張白紙開始，根據(jù)企業(yè)的需要畫出最美的圖畫，同時還能培養(yǎng)員工對企業(yè)的感情和忠誠度。

5.2應(yīng)重在內(nèi)部培養(yǎng)為主

項目公司應(yīng)當(dāng)主動擔(dān)負(fù)起員工知識更新的責(zé)任，要立足自我培養(yǎng)為主、外部培訓(xùn)為輔，面向高級經(jīng)營管理人員、專業(yè)技術(shù)人員和基層員工，建立健全以能力建設(shè)為核心的人才培養(yǎng)機制、內(nèi)外培訓(xùn)相結(jié)合的多層次、多渠道的教育培訓(xùn)體系和企業(yè)內(nèi)部的終生學(xué)習(xí)系統(tǒng)。不僅要有對專業(yè)知識、專業(yè)技能的培養(yǎng)，而且還必須要有對團(tuán)隊精神、開拓創(chuàng)新、道德素養(yǎng)、政策理論水平的培養(yǎng)。

5.3加大培訓(xùn)投入，不斷促使企業(yè)人才輩出

項目公司通過各種專業(yè)技術(shù)、繼續(xù)教育、政治理論以及學(xué)歷深造等方面的培訓(xùn)，不僅提高員工的素質(zhì)和能力，提高公司的整體水平和工作效益，還能使員工真切感受到企業(yè)對自己的重視和企業(yè)未來的發(fā)展，從而產(chǎn)生對企業(yè)的歸屬感，改善工作動機，調(diào)動工作積極性。

5.4要重視情感管理

情感需求是人類需求的最高層次，正向的情感管理能從內(nèi)心深處激發(fā)每個員工的內(nèi)在潛力、主動性和創(chuàng)造精神，消除職工的消極情緒，就項目公司而言，其薪酬、福利、名氣、社會地位等可能不盡如人意，但“情”能補拙，通過雙向的情感交流和溝通，能使員工切身感受到被需要和被肯定，感受到自身價值得到了體現(xiàn)，從而激發(fā)員工的斗志，使個人目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)保持一致，形成良性循環(huán)。

5.5建立有效的激勵機制

（1）建立科學(xué)、合理、有效的薪酬制度。項目公司要根據(jù)德才兼?zhèn)涞囊?，建立健全崗位目?biāo)責(zé)任制，建立以業(yè)績?yōu)橐罁?jù)，由品德、知識、能力等要素構(gòu)成的各類人才評價指標(biāo)體系，堅持效率優(yōu)先、兼顧公平。對績效薪酬的分配，要向一線基層崗位、關(guān)鍵管理崗位、有突出貢獻(xiàn)人才傾斜，適當(dāng)拉開收入差距；

（2）健全員工的職業(yè)發(fā)展通道。打破論資排輩的觀念和做法，通過內(nèi)部輪崗制度、末位淘汰制度及業(yè)績考核制度，使每個人都能發(fā)揮所長、人盡其用，引導(dǎo)員工多渠道成才，形成能上能下、能進(jìn)能出、競爭充滿活力的選人用人機制；

（3）完善配套的激勵措施。項目公司除了制定出好的薪酬和晉升制度外，還應(yīng)該以企業(yè)的核心價值觀為導(dǎo)向，宣傳企業(yè)文化，在政治上、生活上關(guān)心員工，建立工會組織，加強工作保障、改善生活條件、解決實際困難，為所有員工提供一個沒有后顧之憂、能夠充分發(fā)揮自己才能的平臺。

6結(jié)語

篇7

摘要作為準(zhǔn)一線城市的蘇州，是全國性房地產(chǎn)企業(yè)的兵家必爭之地，各類大牌房企的相繼落戶，給蘇州房地產(chǎn)營銷界帶來了巨大的變革。伴隨著房產(chǎn)巨頭的不斷入蘇，全國性公司世聯(lián)、中原等在蘇州落地生根發(fā)展壯大。面對全國一線公司的競爭，蘇州本土公司立足蘇州，勇于創(chuàng)新，誕生了房多多、好屋中國等互聯(lián)網(wǎng)營銷公司，引領(lǐng)了中國房產(chǎn)營銷新方向。外來巨頭和本土公司的營銷大戰(zhàn)愈演愈烈，對人才的渴求和爭奪也不斷升級，銷售人員的流失問題日益突出。在這樣的大背景下，中小企業(yè)如何做好人力資源管理，留住人才，就成為其生存和發(fā)展的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理知識管理

一、蘇州市房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展特點

隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場被迅速引爆?；鸨氖袌鑫巳珖闹科?，在蘇州搶人、搶地、搶資源。目前蘇州行業(yè)的基本格局如同一個金字塔，處于頂端的是少數(shù)整合資源性的公司；中間是大量中等型公司，他們在某些方面擁有一技之長，能夠在競爭中生存下去；處于底層的是一些實力不濟(jì)的小公司，他們今后必然會轉(zhuǎn)型，或是去城市圈周邊的二、三線城市尋找項目，整個房地產(chǎn)行業(yè)分化趨勢日益明顯。

蘇州博梁房地產(chǎn)營銷策劃有限公司成立于2013年末，是一家充滿激情、銳意進(jìn)取、快速發(fā)展的房地產(chǎn)營銷綜合服務(wù)提供企業(yè)。經(jīng)營范圍包括項目定位、投資咨詢、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、樓盤、渠道拓展、招商運營。

自成立以來，公司堅持“誠信、專業(yè)、創(chuàng)新、團(tuán)隊”的經(jīng)營理念，持續(xù)擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，提升經(jīng)營效益。公司走精兵路線，操盤項目不求量多，以質(zhì)取勝。短短兩年多時間里，操盤項目從1個增長到4個，經(jīng)營業(yè)績從150萬增長到1500萬，實現(xiàn)了10倍增長。

二、當(dāng)前蘇州房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理存在的問題

隨著房地產(chǎn)由黃金時代進(jìn)入白銀時代以及地價高企，當(dāng)前蘇州房地產(chǎn)業(yè)正面臨著以下轉(zhuǎn)變：一是由分散型、粗放型發(fā)展向集中化、集約化發(fā)展；二是土地越來越集中于少數(shù)開發(fā)商手中，市場集中度越來越高；三是房地產(chǎn)企業(yè)的增長方式正在由速度規(guī)模型向質(zhì)量效益型轉(zhuǎn)變；四是房地產(chǎn)進(jìn)入門檻越來越高，產(chǎn)品豪宅化，專業(yè)度要求越來越高。這些新特點對行業(yè)、對從業(yè)人員提出了更高的要求。不斷提升的專業(yè)度要求房地產(chǎn)企業(yè)必須要由前期的粗放型人海式管理向知識型員工管理階段發(fā)展。這也對房地產(chǎn)企業(yè)人力資源管理政策和相關(guān)制度的制定，提出了更高的要求。

蘇州博梁房地產(chǎn)營銷策劃有限公司由于公司創(chuàng)始人之一研究生階段的專業(yè)方向就是知識管理，所以在博梁成立之初就已認(rèn)識到精英政策和知識型員工管理的重要性，博梁的人力資源管理具有更多的知識管理特征。他們認(rèn)為：

第一，從前提來說，擁有專業(yè)知識是知識型員工產(chǎn)生績效的必要條件，這就要求人力資源培訓(xùn)與開發(fā)工作要開展的更有針對性，著力使員工的知識與技能得到提升，并轉(zhuǎn)換為生產(chǎn)力。

第二，從過程來說，知識型員工績效實現(xiàn)的過程就是運用專業(yè)技能的過程，這就要求在規(guī)劃工作流程、設(shè)計工作任務(wù)時，不光要去考慮目標(biāo)導(dǎo)向，還要從知識的傳輸和增值的角度去規(guī)劃。

第三，從人性來講，知識型員工是情感豐富、有血有肉的社會人，他們不是僅僅把薪酬當(dāng)作一切的機械人，公司提供的文化環(huán)境、人際關(guān)系在他們看來也極度重要，如果不能解決好員工的情感需求，那么再高的薪酬也解決不了員工離職的問題。

第四，從結(jié)果來說，知識型員工的績效包含有豐富的專業(yè)知識成分，需要專業(yè)人員才能真正識別其績效的價值，這就要求人力資源管理的參與人員也要著力提高自己的專業(yè)知識素養(yǎng)和業(yè)務(wù)技術(shù)水平。

觀念決定了思維方式，而思維方式?jīng)Q定行為。雖然蘇州城市圈大量企業(yè)仍處于項目公司的發(fā)展階段，但企業(yè)決策層的關(guān)注點不能僅僅集中在運營的贏利水平上，不能重績效輕培訓(xùn)，重技能輕素質(zhì)。目前，人力資源管理的重要性更多是停留在決策者的口頭支持，或給予支持但缺乏成體系的配套措施。一方面企業(yè)對于人才的需求如饑似渴，一方面在企業(yè)內(nèi)部卻忽視人才管理。行業(yè)內(nèi)流行的一句話，企業(yè)外是人才，企業(yè)內(nèi)是人力。就如同一個上下聯(lián)通的空管，人才只是在企業(yè)中打個轉(zhuǎn)，在行業(yè)平均30%以上的離職率面前，人才進(jìn)入速度遠(yuǎn)低于流出速度，就導(dǎo)致企業(yè)人力資本被逐漸攤薄。

三、蘇州博梁房地產(chǎn)營銷策劃有限公司人力資源管理有效策略

企業(yè)整體績效的提升，在很大程度上是要依賴知識型員工個體績效提升來達(dá)成的。如何招聘、留住知識型員工，如何提升知識型員工，如何實現(xiàn)知識型員工滿意度等是當(dāng)前蘇州界亟需解決的問題。對此，博梁在人力資源管理上采取了以下做法：

（一）打造充滿活力的企業(yè)文化

企業(yè)文化是企業(yè)最核心的競爭力，它是企業(yè)經(jīng)營目標(biāo)、經(jīng)營理念及企業(yè)所秉持的經(jīng)營哲學(xué)等資源。對于房地產(chǎn)公司這種知識密集型企業(yè)而言，其重要性更超過固定資產(chǎn)和現(xiàn)金流等財物。博梁在成立之初就明確了企業(yè)的發(fā)展愿景和核心價值觀，并在企業(yè)運營的過程中不斷將這種理念傳遞給員工，博梁的追求是在房地產(chǎn)營銷領(lǐng)域成為客戶的首選，并依靠點點滴滴、鍥而不舍的艱苦追求，使自己成為行業(yè)領(lǐng)先企業(yè)。博梁將偉大的使命感傳遞給員工，引起員工的內(nèi)心共鳴，得到他們的認(rèn)同。在為員工樹立偉大的理想的同時，博梁還努力在公司營造一種輕松、愉悅、平等的工作氛圍。公司的高層和基礎(chǔ)員工之間保持良好的人際關(guān)系，公司杜絕一切小集體，不浮夸、不任人唯親，為員工營造了家庭般的溫暖和公平公正的工作環(huán)境。在這樣的公司里，大家都努力把自己的工作做好，以得到公司同仁的認(rèn)可。

（二）打造有競爭力的薪酬體系

薪酬體系是一個公司的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。一個公司無論企業(yè)文化多么優(yōu)秀，如果不能給員工提供有競爭力的薪酬，短時間內(nèi)可能士氣高昂，人員穩(wěn)定，但長時間一定會出現(xiàn)員工幸福感下降，離職率上升的問題。博梁在薪酬戰(zhàn)略的實踐中不斷調(diào)整，采取能夠體現(xiàn)員工價值的薪酬政策，作為留住員工的基本條件。房地產(chǎn)企業(yè)的一線銷售人員底薪一般不高，且比較固定，差距主要體現(xiàn)在傭金上，相對于行業(yè)平均的千一提成，博梁的提成為千分之一點五，為行業(yè)平均水平的1.5倍。除此之外，博梁在激勵上也較為舍得，每個月超額完成任務(wù)會提供較高的現(xiàn)金獎勵。公平的薪酬制度，加上高額的收入，使博梁的員工獲得了一份在社會上較為體面的收入，極大的提升了員工的幸福感。除了較高的薪酬外，博梁對員工的福利待遇和安全感也非常重視，雖然福利待遇花費并不多，但它對提高員工幸福感卻至關(guān)重要，博梁會根據(jù)員工情況為員工提供宿舍、交通補貼，逢年過節(jié)會發(fā)放購物卡，時令水果上市的季節(jié)還會發(fā)放水果。為了提升員工的安全感，博梁為所有員工繳納社保，對于司齡超過一年的員工，還會為其繳納公積金，以保證其能在蘇州安家置業(yè)。

（三）建立健全績效考核體制

科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)目冃Э荚u體系，能為企業(yè)造就一支業(yè)務(wù)精干、高素質(zhì)、高境界、具有高度凝聚力和團(tuán)隊精神的人才隊伍。其次，它還可以吸引大量外部高素質(zhì)企業(yè)精英，有利于人才招聘工作的開展。再次，通過績效考核，表彰先進(jìn)，樹立模范，可以帶動全員實現(xiàn)共同進(jìn)步。通過績效考核，博梁及時、公正地對每一個員工過去一段時間的工作績效進(jìn)行評估，肯定成績，發(fā)現(xiàn)問題，并與員工進(jìn)行深度的溝通，為下一階段的工作績效改進(jìn)做好準(zhǔn)備。博梁績效管理制度的制定和實施，使人力資源管理向精細(xì)化方向發(fā)展，制定了標(biāo)準(zhǔn)，明確了努力方向，提高了員工積極性，實現(xiàn)了公司業(yè)績水平的跨越式增長。

（四）建立學(xué)習(xí)型組織

博梁一直重視員工培訓(xùn)和學(xué)習(xí)，力爭在公司打造學(xué)習(xí)型組織。比如每月舉辦讀書會，每天早晨舉辦晨會讀書讀報，每周五晚上開例會的時候，安排學(xué)習(xí)觀看培訓(xùn)視頻等。公司領(lǐng)導(dǎo)高度重視，員工對培訓(xùn)也能積極參與，并學(xué)以致用不斷充實自己，在崗位上發(fā)揮更大的作用。博梁充分認(rèn)識到人員培訓(xùn)與單位生存發(fā)展的關(guān)系，在保證培訓(xùn)資金充足和按時到位的前提下，建立有本公司特色的培訓(xùn)計劃，培養(yǎng)對單位有認(rèn)同感的“博梁人”，從根本上解決行業(yè)人才流失的問題。在培養(yǎng)目標(biāo)上，博梁提出了“一專多能”的口號，具體到銷售上，要求業(yè)務(wù)員在做好銷售工作的同時，要分別掌握其他技能，包括市場研究、企策劃工作。通過員工的兼職，一方面壓縮單個項目的服務(wù)人員，節(jié)約成本，一方面實現(xiàn)項目內(nèi)部的更好溝通。

（五）合理使用輪換制度

崗位輪換制是單位有計劃地按照大體確定的期限，讓員工輪換擔(dān)任若干種不同工作的做法，從而達(dá)到考查的適應(yīng)性和開發(fā)職工多種能力、進(jìn)行在職訓(xùn)練、培養(yǎng)主管的目的。由于博梁為初創(chuàng)公司，新項目較少，員工的升值機會相對也少，因此為了儲備人才、提升員工專業(yè)技能，博梁大規(guī)模使用輪換制度。不同于其他公司，博梁的輪換制度輪換崗位更加廣泛，包括專案、副專、市場、企劃等崗位。博梁根據(jù)員工當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r，按照月度實行輪換制度。如讓普通銷售員去做市場、企劃和副專的各項工作，撰寫報告，管理員工，一方面提高了他們的寫作水平和分析問題的能力，一方面提升了他們的視野和責(zé)任心，更能站在公司的角度考慮問題。

中小型房地產(chǎn)企業(yè)要在復(fù)雜而激烈的環(huán)境中生存發(fā)展，必須應(yīng)用現(xiàn)代企業(yè)人力資源管理方法，加強人力資源管理和知識管理，盡最大努力將人力資源轉(zhuǎn)化為人力資本，使之產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，才能提高企業(yè)的競爭能力，加速提高從業(yè)人員的素質(zhì)，參與更廣闊范圍的市場競爭，才能在日益激烈的競爭中殺出一條血路。

參考文獻(xiàn)：

[1] [美]雷蒙德?A?諾伊等著.劉昕譯著.人力資源管理贏得競爭優(yōu)勢[J].中國人民大學(xué)出版社，2013.8.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)投資；風(fēng)險管理；對策

一、房地產(chǎn)投資的特點

1、房地產(chǎn)產(chǎn)品具有區(qū)域性和位置的不可移動性。

房地產(chǎn)位置的固定性導(dǎo)致房地產(chǎn)的區(qū)域性和不可移動的特性，造成城市與城市之間、地區(qū)與地區(qū)之間，同一城市不同地段之間的差異性，因此房地產(chǎn)的價值在很大程度上取決于其所處的地理位置。

2、房地產(chǎn)資金需求量大、來源渠道廣

房地產(chǎn)投資資金需要量大，少則百萬、多則幾千萬甚至上億元，單純依靠開發(fā)商自有資金的投入是比較困難的，需要多方投入。目前，我國房地產(chǎn)投資資金主要來源于自有資金、前期的銀行貸款、中期的商品房預(yù)售收入、建筑商帶資承包，有些保障性建設(shè)項目由政府財政撥款。

3、開發(fā)經(jīng)營周期長,變現(xiàn)能力差

房地產(chǎn)項目的建設(shè)期少則1年、多則2～3年，甚至更長。房地產(chǎn)投資規(guī)模越大，投資額越大，投資周期越長，資金周轉(zhuǎn)也就越緩慢，流動性也就越差。房地產(chǎn)商品只有在完全配套建成之后，才能發(fā)揮其功能，因此其變現(xiàn)能力較差，房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)常面臨能否按期籌措項目所需資金及償還資金的風(fēng)險。

4、高風(fēng)險與高回報

由于不確定性因素大，投資具有高風(fēng)險性。由于房地產(chǎn)投資金額巨大，投資回收周期較長，投資過程會涉及政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等各個方面，投資回收期間會受很多不確定因素的影響，使得項目在進(jìn)行過程中，始終伴隨著高風(fēng)險。所以在房地產(chǎn)投資決策中，投資風(fēng)險的大小、可接受程度及風(fēng)險評價分析準(zhǔn)確程度是決定投資與否的重要依據(jù)。

二、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的問題及原因分析

1、融資方式單一，自有資金比例低，房地產(chǎn)金融風(fēng)險高

目前我國房地產(chǎn)融資主要依賴于金融機構(gòu)的支持與配合。房地產(chǎn)項目的融資結(jié)構(gòu)中銀行貸款比例過高，占到60%～70%，這部分資金來源于開發(fā)商直接向銀行貸款和預(yù)購商品房抵押貸款。由于受房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響，在銀行逐漸壓縮信貸的大環(huán)境下，各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)試圖通過其他渠道融資，利率風(fēng)險高。

2、投資經(jīng)營管理不規(guī)范，投資決策水平低

目前許多房地產(chǎn)企業(yè)習(xí)慣于探討產(chǎn)品創(chuàng)新、品牌建設(shè)、規(guī)模擴(kuò)張等熱點問題,而很少關(guān)注內(nèi)部的管理問題，管理手段與水平相對落后，并且缺乏專業(yè)人才，尤其缺少投資策劃、營銷策劃、資本運作等方面的高級管理人才。在這樣的房地產(chǎn)行業(yè)整體背景下，房地產(chǎn)企業(yè)投資極易產(chǎn)生較大的非理性。很多事實證明,我國房地產(chǎn)企業(yè)幾乎不采用現(xiàn)代的投資決策理論與方法來進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策，由此造成投資決策水平低下，大量房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)盲目投資的趨勢，而這種房地產(chǎn)企業(yè)投資決策的盲目性及非理性成為房地產(chǎn)投資失敗的主要根源。

3、產(chǎn)生風(fēng)險的因素較多

從產(chǎn)生風(fēng)險的因素來看，房地產(chǎn)投資風(fēng)險主要有政策風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、利率風(fēng)險、變現(xiàn)風(fēng)險、意外事故風(fēng)險等因素。其中尤以財務(wù)風(fēng)險居高，財務(wù)風(fēng)險因素主要有融資風(fēng)險和購房者拖欠購房款風(fēng)險。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的，如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率，則不僅資金籌集變得非常困難，而且會造成負(fù)債經(jīng)營的局面，出現(xiàn)融資風(fēng)險。在房地產(chǎn)經(jīng)營過程中，由于購買者財務(wù)狀況與開發(fā)時預(yù)測的財務(wù)狀況發(fā)生了變化，直接影響到房地產(chǎn)投資回收的可靠性，造成資金回收的拖欠風(fēng)險，這兩個風(fēng)險是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營中財務(wù)風(fēng)險的主要因素。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理的對策

房地產(chǎn)投資風(fēng)險管理是企業(yè)通過風(fēng)險預(yù)測、風(fēng)險回避、風(fēng)險分散 、風(fēng)險控制等一系列活動來規(guī)避和防范風(fēng)險，并在此基礎(chǔ)上有效地處置風(fēng)險，以最低成本實現(xiàn)最大安全保障。

1、風(fēng)險預(yù)測

由于房地產(chǎn)投資一旦進(jìn)行，所面臨的將是一個相對狹窄的消費市場，這就具有較大的風(fēng)險性。通過房地產(chǎn)市場的供求狀祝和趨勢進(jìn)行全面的調(diào)查分析，從中選擇社會最需要的并能夠取得較大收益的投資項目，這將直接影響到房地產(chǎn)投資項目的成功與否。

2、風(fēng)險回避

在房地產(chǎn)投資過程中，選擇風(fēng)險小的投資項目或者放棄那些風(fēng)險較大的投資項目，這是一種相對保險的處理房地產(chǎn)投資風(fēng)險的方法，這種策略的一個不良后果是得到高額利潤的機會相對減少了。但預(yù)期收益值隨著風(fēng)險的大小而增降是市場經(jīng)濟(jì)中一個不可避免的特性。假如預(yù)期獲益的機會沒有風(fēng)險，投資者將很快涌入市場，使預(yù)期收益降低。

3、分散風(fēng)險

不同類型房地產(chǎn)的商業(yè)風(fēng)險不一樣,獲利能力不一樣，為了降低投資的商業(yè)風(fēng)險，又要保證獲取預(yù)期的投資收益，較理想的對策是進(jìn)行房地產(chǎn)類型組合投資。利用不同類型房地產(chǎn)功能的相互補充，以及不同類型房地產(chǎn)資金的調(diào)劑作用，適應(yīng)市場需要，提高總體抗風(fēng)險能力和獲利能力。 另外，開發(fā)商還可以采用分期付款、貸款購房、預(yù)租預(yù)售等方式來分散風(fēng)險。投資者應(yīng)該積極研究和分析當(dāng)前的金融政策，采取有效的銷售方式來規(guī)避和分散投資過程的風(fēng)險。

4、風(fēng)險控制

工程建設(shè)既是投資項目資金的消耗過程，又是工程項目建設(shè)完成過程。在這一過程中,節(jié)約資金的可能性很小,但增加資金的可能性很大。因此,房地產(chǎn)開發(fā)商要認(rèn)真簽訂施工合同，保證經(jīng)濟(jì)利益，聘請工程監(jiān)理對項目施工進(jìn)行全面的監(jiān)督和管理，在施工過程中不對施工圖做較大的修改等有效的管理措施，減少因工期、質(zhì)量、成本所引起的風(fēng)險。

5、風(fēng)險自留

投資者預(yù)期某些風(fēng)險不可避免時,可以自行設(shè)立風(fēng)險基金,自行承擔(dān)風(fēng)險變現(xiàn)后的財務(wù)后果。通過風(fēng)險的分析,明確風(fēng)險的性質(zhì)及其預(yù)期變現(xiàn)損失,對多種預(yù)計方式的優(yōu)劣對比后,投資者主動選擇風(fēng)險自留措施，同時做好財務(wù)準(zhǔn)備。在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)中,可以在工程概預(yù)算時設(shè)置不可預(yù)見費用，在資產(chǎn)運營過程中,可建立意外損失基金。這將在一定程度上轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

在房地產(chǎn)投資環(huán)境日益復(fù)雜，企業(yè)間競爭日益激烈，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險不斷提高的大環(huán)境下，對企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險進(jìn)行準(zhǔn)確的辨別、分析、控制和防范，已成為房地產(chǎn)投資機構(gòu)內(nèi)部控制管理的重要內(nèi)容之一。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫思忠,史偉利.關(guān)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險防范策略的探討：集團(tuán)經(jīng)濟(jì)研究,2007,(18).

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項目；投資收益；管理

中圖分類號：F416 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2014）09-0398-01

房地產(chǎn)開發(fā)項目具有投資大、周期長、工序復(fù)雜、資金周轉(zhuǎn)慢、風(fēng)險大等特點，這些特點就決定了房地產(chǎn)開發(fā)項目首先是投資不容有失，一旦投資失敗，損失動輒幾千萬甚至上億，而且開發(fā)項目一般都是一次性的。因此必須在房地產(chǎn)開發(fā)項目投資前和投資后進(jìn)行項目收益管理。本文根據(jù)自己的經(jīng)驗和體會，要做好房地產(chǎn)項目投資收益管理，應(yīng)從下四個方面進(jìn)行。

一、構(gòu)建適合企業(yè)的投資收益測算模型

建立投資收益模型，其目的在于保持項目的收益對比；為項目實施目標(biāo)和實施效果的評價建立標(biāo)尺；規(guī)范投資收益測算、提高工作效率。投資收益測算模型可以分為銷售型、持有型和混合型。

中鐵二局集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要是承擔(dān)舊城、小區(qū)開發(fā)及土地整理等業(yè)務(wù)，屬于銷售型物業(yè)投資收益模型。對于銷售型物業(yè)的經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)很多。歸結(jié)起來，其核心指標(biāo)關(guān)注兩個，靜態(tài)指標(biāo)為銷售利潤率，動態(tài)指標(biāo)為內(nèi)部收益率。要得出上述指標(biāo)，將形成項目利潤表、現(xiàn)金流量表、資金計劃表三張主表以及項目核心關(guān)鍵節(jié)點表、銷售回款進(jìn)度表、投資估算及投資進(jìn)度表、成本分配表等若干輔表。另外，為提高投資測算效率，對項目規(guī)劃指標(biāo)，應(yīng)作列表反映，為相關(guān)測算提供基礎(chǔ)信息。

二、構(gòu)建項日收益評價體系

項目從征地到建設(shè)驗收完成都需要項目收益的評價，尤其征地這個環(huán)節(jié)的項目收益評價最為重要，這個環(huán)節(jié)用到的評價方法是定量。項目投資收益測量計算的時候，每一個物業(yè)都有一些核心經(jīng)濟(jì)指標(biāo)與輔助經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，它們用來檢測項目是否給企業(yè)帶來收益。

企業(yè)建設(shè)成立前會對所有指標(biāo)設(shè)置基準(zhǔn)值，企業(yè)分析所有指標(biāo)對于企業(yè)的重要性，然后設(shè)置每一個指標(biāo)在整體評價中的相對重要程度之后，會和基準(zhǔn)值進(jìn)行對比，然后依據(jù)相關(guān)規(guī)則，對所有指標(biāo)打分，從而建設(shè)成立項目收益評價體系。

三、項日收益管理要貫穿于項日幾個重要階段

3.1 征地階段投資收益管理

征地階段非常重要，關(guān)系到項目收益的整個過程。征地階段投資收益管理，一般情況下要和項目可行性一起研究。因為可行陛與收益管理是相輔相成的，項目收益測量計算得到的數(shù)據(jù)，是可行性研究需要的對象。而可行性研究的對象，是項目收益測量計算的依據(jù)。征地階段的投資收益管理，需要很多方面共同努力，下面介紹一些相關(guān)的內(nèi)容。

（1）全面理解目標(biāo)項目的規(guī)劃條件和設(shè)計要求。限高、容積率、覆蓋率這三個指標(biāo)是重點要注意的地方。這三個指標(biāo)之間既互相聯(lián)系又互相限制約束。

（2）認(rèn)識和價格相關(guān)的信息。①明確實際交易的價格；②了解價格計算口徑；③了解房屋自身配套設(shè)置的情況；④了解項目內(nèi)外所有配置。

注重隱型成本。①開發(fā)土地內(nèi)房屋拆遷需要的成本；②項目建設(shè)范圍周邊環(huán)境治理和市政設(shè)施建設(shè)需要的成本；③地下車庫，地下室等建筑需要的成本。

做好風(fēng)險分析，確定獲取項目底價。投資收益管理工作的進(jìn)行，需要對一些因素進(jìn)行分析，比如，非土地成本變化、土地拍賣價格變化、銷售單價變化等，這些因素都比較敏感，變化頻率很快。對這些因素進(jìn)行分析，得出項目收益和這些因素變化之間的聯(lián)系，根據(jù)它們之間的聯(lián)系對項目競買底價進(jìn)行分析。

3.2 策劃階段投資收益管理

策劃階段是對征地階段的補充和加深，是對項目的產(chǎn)品、項目、客戶進(jìn)行詳細(xì)的定位。這一階段重要作用是對預(yù)備方案進(jìn)行篩選，然后確實最合理的設(shè)計方案。項目策劃階段是征地階段的深化，征地階段因為某些原因沒有確定工作方案，在項目策劃階段會對其進(jìn)行確定，因為它會對項目收益的方案提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)，確保決策準(zhǔn)確。

此外，還有項目的配套設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)，也會在這個階段確定。在確定的過程中，要結(jié)合項目成本效益原則、銷售定價、競爭項目實際情況、市場需求，得出可以準(zhǔn)確測算項目投資的項目配套設(shè)備。

3.3 方案階段投資收益管理

方案階段重心是在符合規(guī)劃指標(biāo)要求的基礎(chǔ)上，依據(jù)項目策劃確定的方案，盡最大努力增加項目收益。在這個階段，是對項目規(guī)劃中的投資收益更深的測算。

3.4 定價階段投資收益管理

項目進(jìn)行過程中，項目成本也在不斷變化，項目收益也開始明確?，F(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)定價的時候運用的方法是競爭導(dǎo)向法與需求導(dǎo)向法，但是項目進(jìn)行是分批進(jìn)行定價的，所以仍然需要強制性跟蹤收益，依據(jù)成本導(dǎo)向推算出開盤時候的價格。這個階段要注意某種情況下項目收益的情況。

3.5 結(jié)案階段投資收益管理

這個階段中心工作是對整個項目進(jìn)行總結(jié)，得出經(jīng)驗和教訓(xùn)，對整個項目收益進(jìn)行最后的評價估量，方便后面的工作揚長補短，最大限度的增加項目收益。進(jìn)展報告與好的經(jīng)驗都是在這個階段完成的，進(jìn)展報告與好的經(jīng)驗的制作過程中要認(rèn)真的對每一個數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計，并且把每一個數(shù)據(jù)表明出處，然后計算收益，分析收益降低的原因。同時，還要調(diào)查客戶的滿意程度。為后面的工作打下良好的基礎(chǔ)。

四、建設(shè)成立投資收益管理的組織機制

項目投資收益管理是一個復(fù)雜的工作，有很多階段組成，這些階段的工作，需要很多部門完成。所以，收益管理要想做好必須建設(shè)成立投資收益管理組織機制。這個機制的總體架構(gòu)，就是打破部門分割辦限，建立以項目收益管理專員為中心，統(tǒng)一管理、分頭負(fù)責(zé)的組織機制。

篇10

房地產(chǎn)行業(yè)存在著“跟風(fēng)”現(xiàn)象，一些房地產(chǎn)企業(yè)熱衷于在繁華地段投資建房，片面的追逐眼前利益，而不重視開發(fā)周期中可能存在的風(fēng)險。由于企業(yè)對項目的合理性，以及行業(yè)未來的發(fā)展趨勢沒有充分的認(rèn)識，也沒有對市場需求進(jìn)行全面的調(diào)研，使得企業(yè)的投資難以在短時間內(nèi)見到成效，難以快速回收資金，從而降低資金的使用效率。

（六）資金的管控手段過于簡單

雖然我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的時間不短，但是其資金管控手段卻比較落后，基本都是以承包的形式進(jìn)行的。再加上房地產(chǎn)行業(yè)會涉及多方面的產(chǎn)業(yè)鏈，且每條產(chǎn)業(yè)鏈對資金管理的要求是不同的，承包的資金管理形式會阻斷各產(chǎn)業(yè)鏈，不利于資金的聚集，從而使企業(yè)管理層不明確資金的走向。同時，這種簡單的資金管控形式，也會延長資金的回籠時間，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的資金流通。

三、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對策建議

（一）強化資金的風(fēng)險管控意識

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該強化資金的風(fēng)險管控意識，讓全部員工都必須具備應(yīng)有的風(fēng)險意識，只有每位員工在實際工作中都有意識的防范風(fēng)險，不僅可以有效降低風(fēng)險發(fā)生的概率，而且在風(fēng)險出現(xiàn)時，大家才能有條不紊的采取措施規(guī)避風(fēng)險，從而維持企業(yè)的正常運營。同時，作為高風(fēng)險的行業(yè)，將風(fēng)險控制在房地產(chǎn)企業(yè)能接受的范圍內(nèi)，還有利于企業(yè)資金的正常流動，通過對資金的全方位調(diào)控，有效規(guī)避資金運營中存在的風(fēng)險。

（二）合理執(zhí)行資金的計劃管理

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視資金計劃環(huán)節(jié)，并采用科學(xué)的方法，集合房地產(chǎn)企業(yè)投資、前期工作、工程施工、銷售、財務(wù)等專業(yè)人員對房地產(chǎn)項目資金及企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)進(jìn)行全面深入的分析，圍繞房地產(chǎn)項目投資計劃、施工節(jié)奏、銷售計劃、融資計劃、項目預(yù)算等制定切合實際的房地產(chǎn)項目全過程資金計劃，在全過程資金計劃的基礎(chǔ)上編制年度資金計劃、月度資金計劃，以確保資金計劃得到合理執(zhí)行，并能嚴(yán)格按照資金計劃管理資金。與此同時，企業(yè)還應(yīng)安排專門的人員，對資金的計劃情況作出全面的檢查，并嚴(yán)格監(jiān)督資金計劃執(zhí)行過程，不能忽略任何細(xì)節(jié)，以免給企業(yè)的資金管理帶來風(fēng)險。如果在檢查和監(jiān)督過程中，發(fā)現(xiàn)有問題存在，則應(yīng)及時解決問題，或根據(jù)實際情況及時調(diào)整資金計劃，或嚴(yán)格執(zhí)行資金計劃合理有效安排資金，避免其阻礙資金計劃的合理執(zhí)行。

（三）建立完善的資金管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理是整個企業(yè)管理中的重點，為提高資金管理效率，需要完善相關(guān)的資金管理制度，并制定相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，要求企業(yè)的資金管理人員嚴(yán)格按照制度要求開展工作。比如，在房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部，構(gòu)建一套行之有效的全面預(yù)算管理制度、房地產(chǎn)項目投資制度、房地產(chǎn)項目銷售制度、資金計劃管理制度、項目融資管理制度、資金審批管理制度、資金安全使用制度等資金管理制度，規(guī)范房地產(chǎn)項目開發(fā)資金計劃、使用、回收等過程，讓企業(yè)所有與資金有關(guān)的行為和活動都處于可控狀態(tài)，增加資金運行的透明度，提高資金的利用率。同時，構(gòu)建項目經(jīng)濟(jì)后評價制度，評價項目資金使用、管理情況，不斷積累經(jīng)驗，提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理。

（四）豐富資金的融資渠道

單一的融資渠道會阻礙房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，為促進(jìn)其發(fā)展，就需要不斷的豐富其資金融資渠道。首先，可以通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條與上、下游客戶建立融資渠道，如通過延長支付時間等從上游施工方、材料商等處進(jìn)行融資，或者通過促銷形式客戶提高首付款金額、售后回租等方式進(jìn)行融資。其次，可以通過金融機構(gòu)以多種形式進(jìn)行融資，如傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項目開發(fā)銀行貸款融資，在無法獲得銀行貸款支持下，可向信托公司或私募基金進(jìn)行債權(quán)融資，籌集資金，從而減輕資金周轉(zhuǎn)的壓力。另外，還可以通過股權(quán)形式進(jìn)行融資，如處于創(chuàng)業(yè)初期的中小型房地產(chǎn)企業(yè)，可以產(chǎn)業(yè)基金的形式進(jìn)行融資，使中小型房地產(chǎn)企業(yè)可以得到不斷的發(fā)展，如上市公司通過收購、兼并房地產(chǎn)企業(yè)等資本運作方式，使房地產(chǎn)企業(yè)間接上市融資，得到更大的發(fā)展。

（五）提高資金的使用效率

房地產(chǎn)企業(yè)回收資金的根本途徑是房地產(chǎn)銷售，而在銷售環(huán)節(jié)，可能會出現(xiàn)供不應(yīng)求的現(xiàn)象，也可能存在無人問津的情況。因此，為了確保房地產(chǎn)的銷量，首先要提高項目開發(fā)的準(zhǔn)確性。這就要求企業(yè)在投資項目前，要做好市場調(diào)研工作，通過科學(xué)的分析，進(jìn)行正確的投資，力求能夠縮短資金回收的時間，并確保資金回收額。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要開拓思路，以創(chuàng)新的思維，開展精準(zhǔn)的營銷手段，通過快速實現(xiàn)銷售與回收資金，提高資金的使用效率。

（六）運用多樣化的資金管控手段

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)隨時掌握資金的使用情況和流動情況，所有的資金活動都應(yīng)建立相應(yīng)的臺賬，便于企業(yè)加強對資金的管控。與此同時，為保證資金信息的準(zhǔn)確性，應(yīng)同時建立手工臺賬和系統(tǒng)臺賬，并定期對其進(jìn)行專項檢查，對賬目進(jìn)行匯總，并對賬單開展跟蹤工作，保證所有的資金流向都有據(jù)可依。此外，為了監(jiān)督資金管理人員的工作，還應(yīng)該建立相應(yīng)的績效考核機制和獎懲辦法，并制定資金管控每個階段的對應(yīng)制度，以確保房地產(chǎn)企業(yè)資金管控的有效性。綜上所述，伴隨著市場環(huán)境的變化，房地產(chǎn)企業(yè)的資金管理面臨著越來越多的問題。因此，需要強化企業(yè)員工的風(fēng)險管控意識，豐富融資渠道和管控手段，建立完善的資金管理制度來提高資金的使用效率，才能有效解決房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的困境。

參考文獻(xiàn)：

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