導(dǎo)語：如何才能寫好一篇不動(dòng)產(chǎn)登記建議，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

《征求意見稿》畢竟是征求意見稿，所以還是有一些可以完善的空間，公開向社會征求意見，目的也在于此。

一、統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記應(yīng)該是“化學(xué)”上的合而不是“物理”上的合

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記是國際慣例，房、地分別登記則使國外的同行們感到迷惑不解。以往，國內(nèi)已經(jīng)有一些城市為統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記做出了努力，其主要手段是將房屋和土地行政管理機(jī)構(gòu)合并。建設(shè)部也為此明文規(guī)定了：由一個(gè)部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)房屋和土地登記工作的，可以制作、頒發(fā)統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證書。但實(shí)際上這類合并只是“物理”上的合，而非“化學(xué)”上的合，對房屋和土地使用權(quán)的登記仍然是各行其是，有的城市在登記機(jī)構(gòu)內(nèi)部仍然是將房屋和土地的登記分在不同的科室辦理，沒有體現(xiàn)合一登記的優(yōu)勢。

有很多法學(xué)家認(rèn)為：對一個(gè)房屋所有權(quán)人而言，其最為關(guān)注的是房屋所有權(quán)，因?yàn)槲覈推渌麌液偷貐^(qū)的一個(gè)很大的區(qū)別就是由憲法來規(guī)定土地所有權(quán)的公有制。

按《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。抵押人未一并抵押的，視為一并抵押。建設(shè)部《房屋登記辦法》也規(guī)定了“辦理房屋登記，應(yīng)當(dāng)遵循房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則”。因此，按現(xiàn)行房屋登記制度，沒有合法的土地使用權(quán)，無法辦理房屋所有權(quán)的初始登記。房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的合法性、房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)設(shè)定的合法性和土地使用權(quán)的合法是完全一致的?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》在第42條規(guī)定了“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移”?？梢姡瑥耐恋厥褂脵?quán)管理的角度來看，只要把握土地使用權(quán)的出讓、劃撥以及土地使用權(quán)的收回這幾個(gè)環(huán)節(jié)，其間因土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和他物權(quán)的設(shè)定所引起的土地權(quán)利狀態(tài)的改變，其使用權(quán)登記完全可以融入房屋的轉(zhuǎn)移、變更登記和房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定登記中。作為房屋的權(quán)利人，在申請房屋登記時(shí)，可視為同時(shí)完成了土地使用權(quán)登記的申請。建設(shè)用地使用權(quán)的登記如此，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)范圍本來就很狹窄，所以同樣可以如此。這樣就大大方便社會公眾，也簡化了登記機(jī)構(gòu)的操作，真正體現(xiàn)出了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的優(yōu)越性。

對于極少量歷史上形成的房屋所有權(quán)和房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)權(quán)利主體不一致的現(xiàn)象，目前可以暫時(shí)限制其處分，日后通過調(diào)整或補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)等方法來解決。

二、規(guī)定由市、縣房屋登記機(jī)構(gòu)管轄不動(dòng)產(chǎn)登記

建議規(guī)定由市、縣房屋登記機(jī)構(gòu)管轄不動(dòng)產(chǎn)登記，包含兩方面的內(nèi)容：

（一）在一個(gè)城市，由房屋登記機(jī)構(gòu)管轄不動(dòng)產(chǎn)登記更為有利

在國家一級，由哪個(gè)部門管轄不動(dòng)產(chǎn)登記影響不是很大，但是在一個(gè)城市，由房屋登記機(jī)構(gòu)管轄不動(dòng)產(chǎn)登記，具有明顯有利的條件：

1.房屋登記是我國目前不動(dòng)產(chǎn)登記的主流

在梁慧星主編的《中國物權(quán)法草案建議稿條文、說明、理由與參考立法例》中，就明確表明了一個(gè)事實(shí)：“建設(shè)部管理下的房地產(chǎn)部門……目前擁有中國最為詳備的不動(dòng)產(chǎn)登記資料”（第142頁）。無論是管理工作的覆蓋面還是社會公眾的認(rèn)知程度，房屋登記機(jī)構(gòu)都明顯地優(yōu)于土地登記機(jī)構(gòu)，這也早為社會各界所公認(rèn)。自從建設(shè)部在1987年部署開展房屋總登記以來，通過開展產(chǎn)權(quán)管理創(chuàng)先達(dá)標(biāo)活動(dòng)、建立登記官培訓(xùn)和考核制度、公布《房地產(chǎn)登記技術(shù)規(guī)程》等方法，用近30年的不懈努力，不斷完善了房屋登記制度，有力地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。目前，房屋登記機(jī)構(gòu)具有穩(wěn)定的機(jī)構(gòu)和大批高素質(zhì)的工作人員。在大部分城市，房屋登記機(jī)構(gòu)每年辦理登記件的總量，數(shù)倍甚至于數(shù)十倍于土地登記機(jī)構(gòu)所辦理的總量。房屋登記早已成為我國不動(dòng)產(chǎn)登記的主流。

2.有利于建立權(quán)力運(yùn)行的制約和監(jiān)督體系

土地管理部門從土地作為資源來管理開始，到土地的出讓、劃撥、轉(zhuǎn)讓、儲備和抵押直到土地使用權(quán)的收回，既代表國家作為土地出讓方與受讓人簽訂民事合同，又負(fù)責(zé)查處土地違法行為，再由這一部門辦理包括土地使用權(quán)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記，好比身兼運(yùn)動(dòng)員和裁判員，明顯不符合十八屆三中全會關(guān)于“強(qiáng)化權(quán)力運(yùn)行制約和監(jiān)督體系”的精神。

3.有利于簡化房地產(chǎn)交易過程

按中編辦2014年1月24日所發(fā)的《中央編辦關(guān)于整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)的通知》，住建部的職能是：“負(fù)責(zé)制定房屋交易政策、規(guī)章制度并監(jiān)督執(zhí)行，指導(dǎo)監(jiān)督房屋產(chǎn)權(quán)管理等工作；協(xié)同國土資源部指導(dǎo)房屋登記工作；負(fù)責(zé)建設(shè)個(gè)人住房信息系統(tǒng)”。按這一分工，住建部領(lǐng)導(dǎo)下的各地房產(chǎn)管理部門在實(shí)行統(tǒng)一登記以后，仍然要對房屋的交易進(jìn)行管理，否則無法對房屋的交易政策、規(guī)章制度進(jìn)行監(jiān)督和執(zhí)行，也沒有信息來源用以建立個(gè)人住房信息系統(tǒng)。但是，如果由房產(chǎn)管理部門繼續(xù)對房屋的交易進(jìn)行管理，房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)的手續(xù)就比較繁瑣，當(dāng)事人需要分別到兩個(gè)部門辦理手續(xù)。而由房屋登記機(jī)構(gòu)管轄不動(dòng)產(chǎn)登記，則可以將房產(chǎn)交易的管理并入房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)移登記，從而大大簡化房地產(chǎn)交易的過程。

（二）應(yīng)當(dāng)由市、縣人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理不動(dòng)產(chǎn)登記

《征求意見稿》第6條明確了“不動(dòng)產(chǎn)登記由不動(dòng)產(chǎn)所在地的縣級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理”。而“縣級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)”和市、縣人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)有很大的區(qū)別。

第一，因?yàn)橐?guī)定了由“縣級人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理”，市一級人民政府的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)就不能辦理，直轄市的區(qū)所設(shè)的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)也不能辦理。而實(shí)際情況是：自從建設(shè)部1987年建立房屋登記制度以來，一直規(guī)定房屋登記由市、縣人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理，并不包括城市的區(qū)。部分高新區(qū)、開發(fā)區(qū)可以接受市人民政府不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的委托代為辦理。而現(xiàn)在如果作如此大的變更，易于造成機(jī)構(gòu)和人員的巨大變動(dòng)。

第二，縣級人民政府包括城市的區(qū)，以往的實(shí)踐證明，城市的區(qū)由于日常工作十分繁雜，不可能將不動(dòng)產(chǎn)登記作為一項(xiàng)重要工作來關(guān)注。因此，在城市的區(qū)設(shè)立登記機(jī)構(gòu)不利于登記機(jī)構(gòu)員工專業(yè)水平的提高，也不方便社會公眾辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。如有的當(dāng)事人把分別坐落在不同區(qū)的房屋共同來擔(dān)保一個(gè)債權(quán)，以及在同一城市跨區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)交換時(shí)，分區(qū)辦理就為當(dāng)事人帶來了很多麻煩，而這些都是常見的民事活動(dòng)。

第三，如果各區(qū)人民政府都設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，并具體辦理，區(qū)一級的登記機(jī)構(gòu)是向區(qū)人民政府負(fù)責(zé)，市一級登記機(jī)構(gòu)則必然形同虛設(shè)，對各區(qū)登記機(jī)構(gòu)只是業(yè)務(wù)上的指導(dǎo)，而并無隸屬關(guān)系，這樣極易政出多門，在同一個(gè)城市出現(xiàn)不同的做法和要求。

第四，我國目前實(shí)施土地垂直管理體制，即使是按區(qū)設(shè)立的土地管理部門，也并不隸屬于區(qū)人民政府。由此可見，如要求各區(qū)政府設(shè)立不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)，無論不動(dòng)產(chǎn)登記由房產(chǎn)管理部門或是土地行政管理部門管轄，都得徹底顛覆原有的機(jī)構(gòu)設(shè)置。

綜上所述，對一個(gè)城市來說，不動(dòng)產(chǎn)登記由市、縣房屋登記機(jī)構(gòu)辦理，更符合我國的實(shí)際狀況，也會大大加快不動(dòng)產(chǎn)登記職能整合的過程，并達(dá)到事半功倍的效果。

三、解決現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記中的問題

雖然《城市房地產(chǎn)管理法》和《物權(quán)法》都規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記制度，但具體的登記規(guī)則，以往還是依據(jù)各部門制訂的行政規(guī)章，而以行政法規(guī)專門來規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為，這在建國以來還是第一次。因而，建議充分利用這一很好的機(jī)會，解決現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記中尚存在的其他一些問題，使我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度更為完善。

（一）可以登記的權(quán)利建議增加預(yù)告登記的請求權(quán)

自從《物權(quán)法》公布實(shí)施以后，預(yù)告登記已列為房屋登記的種類。預(yù)告登記雖然是請求權(quán)登記，但目前已經(jīng)是一項(xiàng)常見的不動(dòng)產(chǎn)登記。但是，由于這是一項(xiàng)新的登記種類，有一部分社會公眾對預(yù)告登記的性質(zhì)和效力并不十分明確，加之《物權(quán)法》對預(yù)告登記的表述較為含蓄，易于被人誤讀。有些人把預(yù)告登記當(dāng)成所有權(quán)登記，并用以對抗人民法院的查封，一些抵押權(quán)人也誤以為辦理了房地產(chǎn)抵押的預(yù)告登記就具有了抵押的效力，在實(shí)際工作中，甚至發(fā)生過人民法院要求登記機(jī)構(gòu)協(xié)助執(zhí)行將已查封的房屋改為預(yù)告登記的事例。

按《物權(quán)法》的原則規(guī)定，明確預(yù)告登記的實(shí)際效力，可以讓社會公眾對預(yù)告登記有更為明確的認(rèn)識，使這一登記種類在保障當(dāng)事人以取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為目的的請求權(quán)的同時(shí)，避免因?qū)︻A(yù)告登記的誤讀而損害其利益。

（二）對部分登記申請應(yīng)以公證作為前置

在現(xiàn)實(shí)生活中，因繼承而引起的房地產(chǎn)糾紛較多，有的糾紛情況十分復(fù)雜，司法機(jī)關(guān)處理時(shí)也會感到十分棘手。因接受繼承或遺贈而申請不動(dòng)產(chǎn)登記是常見的現(xiàn)象，在申請登記時(shí)，有的被繼承人立有多份遺囑，而申請人只向登記機(jī)構(gòu)提供其中的一份，偽造遺囑的現(xiàn)象也并不鮮見。登記機(jī)構(gòu)由于其職能定位以及辦理時(shí)限的限制，難于在短時(shí)間內(nèi)判斷這類文書的真實(shí)性和有效性。為維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，登記機(jī)構(gòu)只能要求申請人對接受繼承和遺贈的文書進(jìn)行公證。但按《公證法》規(guī)定，只有法律和行政法規(guī)才可以規(guī)定強(qiáng)制公證。與此類似的問題還存在于監(jiān)護(hù)人處分智障人士的房地產(chǎn)、委托他人處分不動(dòng)產(chǎn)并申請登記的委托書以及在境外出具的委托書，這些事項(xiàng)如不經(jīng)公證，難以保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。

（三）登記機(jī)構(gòu)可以自行糾正登記中的錯(cuò)誤

篇2

內(nèi)容提要: 在借鑒德國和瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度來理解我國《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成中的善意要件時(shí)，必須注意德、瑞兩國立法在善意要件規(guī)定上的顯著差異。德國法以區(qū)分動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的二元論思維和物權(quán)行為的抽象性理論為基礎(chǔ)，確立了客觀化的制度性信賴，使善意要件與注意義務(wù)相分離；而瑞士法則堅(jiān)持物權(quán)變動(dòng)效果的有因性，將善意要件的判定與注意義務(wù)緊密相連。理解我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成中的善意要件也應(yīng)當(dāng)采取體系化的思考方法，以法律行為和注意義務(wù)的關(guān)系為判定善意范圍和標(biāo)準(zhǔn)的核心。從我國現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記法的規(guī)定和相關(guān)交易實(shí)踐來看，瑞士法關(guān)于注意義務(wù)的規(guī)定對于解釋我國法上的善意要件更具參考意義。 

 

 

    為保護(hù)從無權(quán)利人處取得不動(dòng)產(chǎn)的善意第三人，大陸法系中具有代表性的德國和瑞士民法均規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度，并對該制度構(gòu)成中的善意要件進(jìn)行了規(guī)定。不同于上述立法，《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡稱《物權(quán)法》）第106條規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。該條款雖將善意規(guī)定為構(gòu)成要件，但未規(guī)定善意的范圍。善意要件是不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的核心，而善意的范圍則是該要件的重點(diǎn)，因此，如何理解善意的范圍，在《物權(quán)法》頒布后成為學(xué)者們關(guān)注的焦點(diǎn)。綜合當(dāng)前有關(guān)此問題的研究成果，可以看出，學(xué)者們在如何理解善意的范圍方面，存在兩種截然不同的標(biāo)準(zhǔn)：一種是將善意的范圍與取得人的過錯(cuò)結(jié)合在一起，此標(biāo)準(zhǔn)與瑞士法上的善意標(biāo)準(zhǔn)有相似之處；另一種是不考慮取得人的過錯(cuò)，以德國法的善意標(biāo)準(zhǔn)來解釋不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件。

    不過，上述研究既未全面認(rèn)識德國、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的重大差異，也未充分考慮善意要件與物權(quán)法及不動(dòng)產(chǎn)登記制度在體系上的緊密關(guān)聯(lián)。這難免使得這些研究成果在理論基礎(chǔ)與研究方法上陷入孤立和片面，未能很好地與我國物權(quán)法和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法相契合，從而無法對不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件在體系上做出合乎邏輯的闡釋。本文擬采用體系化的研究方法，以法律行為對善意保護(hù)效果的影響為理論架構(gòu)，對德國、瑞士不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的立法特點(diǎn)、善意的范圍、善意的決定因素等進(jìn)行系統(tǒng)、深入的分析，以期為理解我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件探索出一條切實(shí)可行的研究思路。

    一、德國、瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定

    德國和瑞士雖然均將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的法定要件之一，但是并沒有在立法中對善意的含義進(jìn)行界定。不過，這兩個(gè)國家的立法都明確規(guī)定了善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)，并解決了關(guān)于善意的證明責(zé)任歸屬。

    （一）德國法

    法律不是將善意規(guī)定為不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的積極性構(gòu)成要件，而是將惡意作為排除善意保護(hù)的要件?！兜聡穹ǖ洹返?92條將善意要件表述為，取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的除外。這一規(guī)定體現(xiàn)了《德國民法典》獨(dú)特的立法技術(shù)，即通過“除非”（es sein denn）一語，不僅從實(shí)體法上實(shí)現(xiàn)了對善意要件范圍的限定，而且在程序法上起到了善意推定的作用，從而將證明取得人為惡意的負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給了持有異議的人。這種立法技術(shù)體現(xiàn)了立法者將善意作為默認(rèn)的前提條件的初衷。[1]這一立法模式簡潔、明確，用一個(gè)條文同時(shí)解決了實(shí)體法上的構(gòu)成要件和程序法上的證明責(zé)任。

    取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確究竟應(yīng)表現(xiàn)為結(jié)論性的價(jià)值判斷，還是陳述性的事實(shí)判斷，在《德國民法典》的立法過程中曾有過爭論。最終頒布的民法典刪除了關(guān)于取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí)的表述，[2]只保留了對不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的價(jià)值判斷的規(guī)定。在司法實(shí)踐中，證明取得人明知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確對于原權(quán)利人來說非常困難。有鑒于此，原權(quán)利人只要能夠證明取得人明知導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的事實(shí)，常常就能推導(dǎo)出取得人已明知登記簿本身不正確，法院一般也認(rèn)可此種替代性的證明途徑。類似的證明手段在《德國民法典》中也不乏其例，例如，第142條第2款規(guī)定：“明知或者可知法律行為的可撤銷性的人，在撤銷時(shí)，應(yīng)按照其已知或者可知該法律行為無效來處理?！笨梢姡@種間接的證明方法雖然最終沒有在不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度中得到明確規(guī)定，但其仍在實(shí)際上得到了很好的應(yīng)用。只不過，這種應(yīng)用不再體現(xiàn)為對取得人注意義務(wù)的要求，而僅表現(xiàn)為排除善意時(shí)的證明手段。這樣一來，法律進(jìn)一步降低了對取得人注意義務(wù)的要求，并將其轉(zhuǎn)化為了一種證明風(fēng)險(xiǎn)。

    除了上述實(shí)體法的規(guī)定體現(xiàn)了善意要件的規(guī)范特點(diǎn)之外，不動(dòng)產(chǎn)登記程序法強(qiáng)烈的獨(dú)立性也為善意要件的簡明規(guī)定提供了保障。[3]不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的一些特別規(guī)定使得善意要件的判斷不僅與債權(quán)行為的效力無關(guān)，而且通常也不涉及物權(quán)行為的效力。這表現(xiàn)為，法律嚴(yán)格地區(qū)分了不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)體法和程序法。從實(shí)體法方面來看，盡管不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易需要以債權(quán)合同和物權(quán)合意為基礎(chǔ)，由于物權(quán)行為具有抽象性，物權(quán)變動(dòng)的結(jié)果并不依賴于債權(quán)行為。就程序法方面而言，登記申請也僅具有程序法上的意義；除了土地所有權(quán)讓與和地上權(quán)設(shè)立的情形之外，登記同意替代物權(quán)合意成為登記審查的對象；登記同意的效力同樣不依賴于債權(quán)行為的效力。這就使得善意取得人無須關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記簿以外的債權(quán)行為和物權(quán)行為的效力問題，取得人信賴的客體僅表現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，而不牽涉導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的基礎(chǔ)行為、登記同意以及登記申請。

    綜上可知，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的特征和不動(dòng)產(chǎn)登記程序規(guī)定對善意要件的影響體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一方面，這個(gè)取得過程以法律行為的要素為基礎(chǔ)，而不具有實(shí)質(zhì)性的轉(zhuǎn)讓性行為的內(nèi)涵，其法律效果的產(chǎn)生不依賴于當(dāng)事人的意思，而只取決于法律的規(guī)定。因此，善意要件不能用一般的法律行為中的過失標(biāo)準(zhǔn)來判斷。另一方面，物權(quán)行為的抽象性和登記同意的特征促進(jìn)了善意要件判斷上的獨(dú)立性，使其不依賴于債權(quán)行為的效力和物權(quán)行為的效力。從以上方面來看，不論是將善意取得的效力定性為原始取得還是繼受取得，皆不會對善意保護(hù)的結(jié)果產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響，強(qiáng)調(diào)其原始取得特性無非是更重視法律效果的法定性，著重繼受取得則更彰顯法律行為中的意思表示特征。

    （二）瑞士法

    與德國法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的簡明規(guī)定相比，瑞士法上對善意要件的規(guī)定較為復(fù)雜，涉及《瑞士民法典》中的三個(gè)條文：第973條、第974條和第3條。第973條將善意（guten glauben）作為構(gòu)成要件，規(guī)定出于善意而信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記的人受到善意保護(hù)。不過，此處并沒有明確善意的范圍。這種關(guān)于善意要件的規(guī)定方式與我國《物權(quán)法》第106條不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中關(guān)于善意要件的規(guī)定非常相似。由此，為了理解第973條規(guī)定的善意要件的含義，需要借助另外兩個(gè)條文的規(guī)定。

    第974條第1款是關(guān)于“惡意第三人”的規(guī)定，即物權(quán)之登記不正當(dāng)?shù)?，該登記對于知悉或?yīng)知悉該瑕疵的第三人無效。從這個(gè)條款來看，惡意就是知道或應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)?shù)蔫Υ?。將這個(gè)條款和第973條的規(guī)定相結(jié)合，并采用反對解釋的方法，可推知善意的范圍為，不知道或不應(yīng)當(dāng)知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記不正當(dāng)。依第974條第2款，不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正當(dāng)是指，“無法律原因或依無約束力的法律行為而完成的登記”?？梢姡?74條的兩個(gè)條款不僅確定了善意的判斷標(biāo)準(zhǔn)，而且解決了善意保護(hù)與債權(quán)行為的關(guān)系。

    由上述分析可知，瑞士法和德國法都承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的法律效果是法定的。不過，在債權(quán)行為與善意保護(hù)的關(guān)系上，瑞士法與德國法存在顯著不同：不僅作為登記原因的前手債權(quán)行為的效力會影響善意保護(hù)的效力，而且取得人所為的債權(quán)行為效力的瑕疵也將影響善意保護(hù)的效力。[4]這兩個(gè)國家之所以在這個(gè)問題上存在差異，原因在于，瑞士法關(guān)于物權(quán)行為的規(guī)定及債權(quán)行為與物權(quán)行為的關(guān)系與德國法有所區(qū)別。瑞士法雖然承認(rèn)債權(quán)行為與物權(quán)行為的區(qū)分，但并不承認(rèn)獨(dú)立的物權(quán)合意。這就造成在不動(dòng)產(chǎn)登記過程中，具有程序法意義的不動(dòng)產(chǎn)登記申請同時(shí)也具備了實(shí)體法上的意義。登記申請包含了對物的處分，被視為獨(dú)立的單方物權(quán)行為，然而，它同時(shí)也是債權(quán)行為的履行行為（erfuellungshandlung），其效力要受到債權(quán)行為效力的影響。[5]由此，根據(jù)法律行為而為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)可分為兩個(gè)過程：債權(quán)行為和登記申請。由于瑞士法上物權(quán)行為的單方性和有因性，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的判斷不像德國法那樣不受法律行為效力的影響。從第974條第1款的規(guī)定可以看出，善意要件是以物權(quán)行為的有因性原則和有效的處分為基礎(chǔ)的。[6]

    第3條規(guī)定了善意的一般條款，它解決了兩個(gè)方面的問題：善意推定和注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。該條第1款規(guī)定：“當(dāng)本法認(rèn)為法律效果系屬于當(dāng)事人的善意的，應(yīng)推定該善意存在?！苯Y(jié)合第973條來看，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中取得人的善意應(yīng)被推定為存在。該條第2款規(guī)定：“憑具體情勢所要求的注意判斷不構(gòu)成善意的，當(dāng)事人無權(quán)援引善意。”[7]如將這一款與第974條聯(lián)系起來，那么取得人不應(yīng)當(dāng)知道的善意顯然應(yīng)與一定的注意義務(wù)相結(jié)合。根據(jù)善意要件與債權(quán)行為有效性之間的依存關(guān)系，注意義務(wù)的行為基礎(chǔ)應(yīng)限于債權(quán)行為。

    瑞士法對善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了兩個(gè)特色：一是對善意推定和注意義務(wù)的統(tǒng)一規(guī)定，二是善意要件對債權(quán)行為效力的依賴。如果說德國法對不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度善意要件的規(guī)定體現(xiàn)了以物權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特點(diǎn)，那么瑞士法關(guān)于善意要件的規(guī)定則顯現(xiàn)了以債權(quán)行為為核心的物權(quán)變動(dòng)模式的特征。

    二、善意要件的范圍

    （一）研究現(xiàn)狀

    我國學(xué)者關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的理解可概括為不知情，即不知道。這種理解上的統(tǒng)一并不意味著學(xué)者們在善意要件范圍的界定上達(dá)成了一致。相反，他們關(guān)于善意范圍的理解存在重大分歧。概言之，關(guān)于“不知道”的外延可分為兩大類型：廣義說和狹義說。廣義說是指不知道或不應(yīng)當(dāng)知道說；狹義說包括了三種觀點(diǎn)：不知道且無重大過失說、不知道說和非明知說。

    就廣義說來看，它包括了非明知和無重大過失的不知道兩種情形，認(rèn)為善意即不知情，或?qū)⑸埔獾韧诓恢榍覠o重大過失，并將知道或應(yīng)當(dāng)知道作為排除善意的標(biāo)準(zhǔn)。[8]就狹義說而言，三種觀點(diǎn)關(guān)于善意范圍的理解各有側(cè)重。第一種觀點(diǎn)只包括無重大過失的不知道一種情形，認(rèn)為明知屬于受讓人內(nèi)心狀態(tài)，難以舉證，因此善意應(yīng)以無重大過失的不知道為限。[9]第二種觀點(diǎn)主張有無過失在所不問，并認(rèn)為與動(dòng)產(chǎn)善意取得的善意為明知或因重大過失而不知不同，不動(dòng)產(chǎn)善意取得之善意不考慮取得人的過失，其目的在于強(qiáng)化土地登記的公信力。就取得人注意義務(wù)方面而言，取得人不負(fù)查閱義務(wù)。[10]此種觀點(diǎn)與德國法的學(xué)說最為接近。第三種觀點(diǎn)借鑒德國不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的標(biāo)準(zhǔn)，將善意界定為非明知，與德國法不同的是，它認(rèn)為取得人只負(fù)查閱義務(wù)，不負(fù)調(diào)查義務(wù)。[11]

    由上可知，我國學(xué)者關(guān)于善意范圍爭議的焦點(diǎn)在于，善意的判斷是否應(yīng)考慮取得人的過失。以下將結(jié)合德國和瑞士關(guān)于善意要件范圍的立法、判例和學(xué)說，對這一問題進(jìn)行分析。

    （二）善意的范圍及對善意的理解

    1．非明知

    《德國民法典》第892條明確將善意表述為不知道（nicht bekannt）。按照文義解釋方法，很難得出德國法將善意規(guī)定為非明知（positive kenntnis）的結(jié)論。對比我國學(xué)者在解釋善意范圍上的幾種觀點(diǎn)，僅從條文的字面意思來看，將德國法上的不知道做廣義或狹義理解皆不為過。那么，德國法是通過什么方法來確定善意的范圍的呢？筆者認(rèn)為，德國法運(yùn)用了兩項(xiàng)立法技術(shù)在法律條文的字面意義上排除了廣義解釋善意的可能性。一是分別規(guī)定的立法技術(shù)，即將從無權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意標(biāo)準(zhǔn)分別加以規(guī)定。從無權(quán)利人處取得動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)時(shí)，非善意是指知道（bekannt）或因重大過失而不知道（infolge grober fahrlaessigkeit unbekannt）（《德國民法典》第932條第2款）。該條文使用了或者（oder）這種并列式的立法用語，據(jù)此，動(dòng)產(chǎn)善意要件范圍應(yīng)理解為：非明知或非因重大過失而不知道。[12]對比可知，不動(dòng)產(chǎn)善意要件的不知道并不包含因重大過失而不知道。二是關(guān)于善意表達(dá)的獨(dú)特立法技術(shù)。與我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度不同，德國法未將善意規(guī)定為構(gòu)成要件，而只是將知道作為排除善意保護(hù)的要件。根據(jù)判例和學(xué)說的一致見解，這表明不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度對善意的判斷，不需要取得人證明自己主觀為善意并無過失，并且因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為。取得人即使出于重大過失、間接故意而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，也不影響他受到善意保護(hù)。這種消極性規(guī)定的立法技術(shù)將對善意的主觀要求降至了最低限度，取得人所有的注意義務(wù)也由此得以免除。[13]當(dāng)然，這種立法技術(shù)并不是決定善意要件范圍的根本原因，而只是對原因的一種表現(xiàn)形式，德國法決定善意要件的主要原因?qū)⒃谙挛淖髟敿?xì)分析。

    雖然德國法將善意規(guī)定為非明知，并且法院和學(xué)界對善意要件的理解也嚴(yán)格遵循了這一規(guī)定，但由于實(shí)際交易的復(fù)雜性，關(guān)于如何理解非明知也經(jīng)歷了一個(gè)長期的變化過程。這一變化主要體現(xiàn)在，取得人是否只有對不動(dòng)產(chǎn)登記簿有積極的信賴時(shí)才能獲得善意保護(hù)上。也就是說，取得人的信賴與其行為之間是否應(yīng)存在因果關(guān)系。早期的判例認(rèn)為，取得人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的信賴是被推定的，而且對取得人善意的推定是可以反駁的，即如果證明取得人并非基于信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿而進(jìn)行取得，那么就可以推翻其善意。[14]例如，取得人的取得僅是因?yàn)樾刨囎屌c人的表述，或者不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確在取得人為取得行為時(shí)尚未發(fā)生，此時(shí)，取得人皆未基于對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而取得權(quán)利，因此他不受不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的保護(hù)。[15]后來，判例的立場發(fā)生了變化，認(rèn)為《德國民法典》第892條對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性假定和完整性假定是不可反駁的，除非登記簿的不正確可由不動(dòng)產(chǎn)登記簿自身推導(dǎo)出來或者原權(quán)利人能證明取得人對其不正確是明知的。[16]這種變化在立法技術(shù)上主要表現(xiàn)為，第892條中使用的“視為正確”（ gilt… als richtig）一語不再被理解為一種可以推翻的擬制，而是被看作一種不可推翻的擬制。在這個(gè)觀點(diǎn)確立了之后，取得人的信賴與其行為之間的因果關(guān)系被法院否認(rèn)，并最終確立了對非明知涵義的理解標(biāo)準(zhǔn)：取得人既不需要知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容并信賴該內(nèi)容，也不需要基于對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴而為取得行為。[17]

    2．不知或不應(yīng)知

    前已述及，瑞士法有三個(gè)條款涉及對不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力善意要件的規(guī)定，在理解善意范圍時(shí)如何運(yùn)用這三個(gè)條款，學(xué)者之間存在分歧。比較有代表性的見解可分為兩種：一種將善意的范圍界定為不知或不應(yīng)知（nicht kennensollen）。所謂不知是指不以過失因素為要件的不知（nich-twissen），而不應(yīng)知是指包含了過失因素的不知，即未盡到必要的注意義務(wù)而不知。此種見解的法律依據(jù)是第973條、第974條和第3條第2款。另一種僅將善意的范圍界定為不應(yīng)知，其法律依據(jù)為第973條和第3條第2款。這兩種見解在如何認(rèn)識不應(yīng)知方面是一致的，即都認(rèn)為輕過失也應(yīng)排除在外；他們的根本不同在于善意是否應(yīng)包括不知，即德國法上所稱的非明知。

    雖然法律并沒有對善意的涵義進(jìn)行界定，但是學(xué)者們在解讀法律規(guī)定時(shí)總是從對善意涵義的界定出發(fā)。因此，要深入了解學(xué)者們在善意范圍認(rèn)識上的分歧，必須先從他們關(guān)于善意的定義談起。與德國學(xué)者一樣，多數(shù)瑞士學(xué)者也將善意理解為消極性概念，而非積極性概念。有的學(xué)者認(rèn)為，善意是不知道重要的法律情勢，即不知道權(quán)利取得或權(quán)利狀況的瑕疵。從過失的角度來看，這種善意理解方式可表述為對于不知道法律瑕疵沒有過失；與此對應(yīng)，惡意不僅指事實(shí)上知道而且包括因?yàn)檫^失而不知道法律瑕疵。根據(jù)《瑞士民法典》第974條第1款的規(guī)定，在這兩種情況下，取得人皆不得主張善意保護(hù)。[18]瑞士著名學(xué)者彼得·雅吉（peter jaeg-gi）則認(rèn)為，善意是指，在存在法律瑕疵（rechtsmangel）的情況下，取得人并未意識到法律瑕疵的不法性（unrechtsbewusstsein）。[19]這個(gè)觀點(diǎn)為取得人在法律瑕疵存在的情況下，設(shè)定了注意義務(wù)。依據(jù)這個(gè)定義，如果取得人盡到了注意義務(wù)，那么他就能夠認(rèn)識到法律瑕疵。由此推知，取得人沒有認(rèn)識到法律瑕疵應(yīng)被看作違反了注意義務(wù)，據(jù)此，不知道的涵義為應(yīng)知（ken-nensollen），而善意應(yīng)限定為不應(yīng)知。[20]雅吉關(guān)于善意的定義為當(dāng)今多數(shù)瑞士學(xué)者所接受。這些學(xué)者雖然都將此定義作為理解善意的出發(fā)點(diǎn)，然而他們卻在關(guān)于善意范圍的理解上出現(xiàn)了重大分歧。[21]

    判斷瑞士法上善意范圍的關(guān)鍵為，是否應(yīng)將善意的范圍與惡意的排除聯(lián)系在一起。多數(shù)學(xué)者及法院對此持肯定態(tài)度，理由如下：第一，瑞士法也像德國法那樣，在善意要件的規(guī)定上采用了并列式的立法用語。第974條第1款將善意規(guī)定為不知道（nicht kennen）或不應(yīng)當(dāng)知道（ nicht kennen sollte ）。類似的規(guī)定在《瑞士民法典》中也不乏其例，如第202條第2款、第217條第2款、第913條第2款等。第二，雅吉對第3條第2款的解讀與第974條第1款的特別規(guī)定并不矛盾。雖然第3條第2款的解釋只適用于對應(yīng)知的說明，但這并不意味著它就將不知道排除在善意的范圍之外。例如，《瑞士債法典》第26條第1款和第29條第2款同時(shí)規(guī)定了知道或應(yīng)當(dāng)知道的情形，雅吉認(rèn)為這些規(guī)定也體現(xiàn)了第3條第2款關(guān)于應(yīng)知的涵義。[22]由此看來，在解釋具體法條時(shí)，即使是堅(jiān)持雅吉關(guān)于善意的界定，也并不必然意味著應(yīng)將善意的范圍局限于不應(yīng)知。因此，將善意界定為不應(yīng)知與非明知并不矛盾，只不過這種界定方法未能從不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的前提出發(fā)，考察取得人可能為善意的所有情形。第三，法院的判例包括了對善意理解的兩種可能性。法院在實(shí)踐中對第973條中善意含義的理解并不統(tǒng)一，只是要求應(yīng)根據(jù)具體的情況來進(jìn)行判斷。法院有時(shí)將善意理解為既非明知又非因過失而不知，[23]有時(shí)又從有無過失的角度，即是否應(yīng)知的角度來考慮不知道是否是可原諒的（entschuldbar）。[24]

    通過上述德國法和瑞士法上善意范圍的分析，可以看出，這兩個(gè)國家都將善意作為取得人獲得善意保護(hù)的主觀要件。所不同的是，在德國，因重大過失、間接故意等原因不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的，不影響取得人獲得善意保護(hù)；而在瑞士，因過失而不知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的，將不能獲得善意保護(hù)。瑞士法這樣規(guī)定的目的不是為了減輕原權(quán)利人的舉證負(fù)擔(dān)，而是從取得人角度對其提出了注意義務(wù)的要求，從一定程度上限制了取得人獲得保護(hù)的可能性。瑞士法要求取得人在一定情況下應(yīng)履行注意義務(wù)，這并不代表就將非明知排除在善意要件之外。如果取得人實(shí)際上因有意識地疏忽而未去獲悉信息，那么這種不愿了解瑕疵存在的間接故意和對瑕疵存在的明知之間沒有實(shí)質(zhì)差別。[25]從過錯(cuò)角度來看，因過失而不知的過錯(cuò)顯然要低于故意不去了解信息。因此，在前者尚不能獲得善意保護(hù)的情況下，后者當(dāng)然更無法獲得善意保護(hù)。

    三、善意要件的決定因素

    如果說在德國法和瑞士法區(qū)分動(dòng)產(chǎn)善意取得和不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意要件的過程中，權(quán)利外觀的可信賴度的強(qiáng)弱起到了決定性影響的話，[26]那么又是什么因素決定了這兩個(gè)國家不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的不同范圍呢？在前面從實(shí)證法的角度分析了善意要件的范圍之后，下面將主要從理論層面對善意要件的決定要素進(jìn)行深入剖析。

    （一）道德因素與善意的關(guān)系

    從學(xué)者們關(guān)于善意涵義的理解來看，是否將道德因素納入善意之中是決定德國和瑞士善意范圍的關(guān)鍵要素之一。道德因素與善意之間之所以在很多情況下具有緊密聯(lián)系，是因?yàn)闄?quán)利外觀的形成與善意之間存在因果關(guān)系。這種因果關(guān)系在德國法上體現(xiàn)為對動(dòng)產(chǎn)善意要求的可歸責(zé)性，而在瑞士法上則體現(xiàn)為產(chǎn)生注意義務(wù)的情勢與善意之間的因果關(guān)系。

    善意一詞起源于羅馬法中取得時(shí)效制度的善意（bona fides），德國和瑞士從無權(quán)利人處取得制度中善意的涵義均來源于此。究竟應(yīng)如何理解源自羅馬法中的善意，德國和瑞士的法學(xué)家從倫理學(xué)和心理學(xué)層面對善意的涵義曾展開過針鋒相對的爭辯。認(rèn)為善意是倫理學(xué)概念的學(xué)者直接從法律意識的層面來理解善意，將善意看作缺乏不法意識（fe-hlen des unrechtbewusstsein），或者認(rèn)為善意是確信自己的行為是可信賴的（redlich）；而主張善意是心理學(xué)概念的學(xué)者則從認(rèn)知能力或理解力的角度來看待善意，認(rèn)為善意是一種認(rèn)識上的錯(cuò)誤，或者是不知道的狀態(tài)，這種理解堅(jiān)持善意與自己的過錯(cuò)無關(guān)。[27]如果說這些爭辯對于瑞士法上善意的判斷以及德國法上的動(dòng)產(chǎn)交易還具有較大意義的話，那么對于德國法上的不動(dòng)產(chǎn)登記而言，則意義甚微。就不動(dòng)產(chǎn)登記法來看，德國立法者并未將道德因素納入善意范圍之中。

    關(guān)于道德因素與法政策的選擇之間的關(guān)系，在下面還要著重談到。不過，從法技術(shù)層面而言，道德義務(wù)的存在與它所依存的環(huán)境之間的因果關(guān)系密切相連。前已述及，《瑞士民法典》第3條規(guī)定了善意的一般條款，該條第2款不僅規(guī)定了一定情勢下的注意義務(wù)，還規(guī)定了這一情勢和善意之間的因果關(guān)系。[28]而德國法上動(dòng)產(chǎn)的善意取得和很多情況下的善意要件一樣，都需要考慮善意要件的可歸責(zé)性，因?yàn)閷η罢叨?，一定的道德義務(wù)以及決定這一道德義務(wù)的情勢與善意之間存在因果關(guān)系。這就和上面談到的善意起源中，羅馬法關(guān)于時(shí)效取得制度中善意要件的要因性有關(guān)。[29]要因性強(qiáng)調(diào)，主張自己善意的人之主觀的善意與客觀的行為之間存在關(guān)聯(lián)性，以使他沒有理由懷疑自己的善意。這要求他謹(jǐn)言慎行，必須盡到一定的注意義務(wù)，以避免使自己的善意受到懷疑和出現(xiàn)對自己不利的結(jié)果。就不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言，瑞士法要求取得人不僅要信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，而且沒有理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿登記的合法性。這就要求取得人必須注意那些可能會動(dòng)搖他對不動(dòng)產(chǎn)登記簿產(chǎn)生信賴的事實(shí)。如果他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性，或者懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外的事實(shí)，那么他將對此負(fù)有進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。[30]因此，毋寧說取得人信賴的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容，不如說取得人信賴的對象是在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上被登記錯(cuò)誤的處分人或讓與人在物權(quán)上的正當(dāng)性。因?yàn)?，并不是不?dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容引發(fā)了取得人的善意，而是取得人缺少對違法性的意識產(chǎn)生了善意。[31]

    與之相比，德國法上不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件并不要求取得人負(fù)有任何注意義務(wù)，因?yàn)槿〉萌说纳埔馀c不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的權(quán)利外觀之間并不存在因果關(guān)系。哪怕不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確發(fā)生在取得人查閱過不動(dòng)產(chǎn)登記簿之后，或者是在登記申請被提交之后，皆不影響他根據(jù)這個(gè)權(quán)利外觀受到善意保護(hù)。權(quán)利外觀并不是促使他為法律行為的動(dòng)因。因此，即使他懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性或者是對不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的發(fā)生持間接放任的態(tài)度，或者他根本不信任不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性，也不能動(dòng)搖客觀的權(quán)利外觀。[32]德國法之所以如此規(guī)定，原因在于立法者在制定該不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度時(shí)有兩方面的考慮：一是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的宗旨，不動(dòng)產(chǎn)法領(lǐng)域只有善意取得人才能受到保護(hù)，對此無需以道德義務(wù)作支撐。知道實(shí)際權(quán)利和登記簿記載不一致的人沒有理由要求獲得公信力的保護(hù)。二是將善意規(guī)定為消極排除條件的立法方法，使不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不依賴于善意要件?；谏鲜隹紤]，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容對于與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的法律關(guān)系具有決定性意義，而取得人明知內(nèi)容的不正確只作為排除要件。這種立法技術(shù)將取得人的善意看作是默認(rèn)的前提條件，而不是作為主張善意保護(hù)的要素。[33]

    （二）絕對的交易保護(hù)

    1．客觀善意要素與主觀善意要素

    一般認(rèn)為，在德國法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中，善意要件由主觀善意要素和客觀善意要素組成。前者是指取得人是否知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確，而后者指的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的可信賴性（verlaesslichkeit des grundbuchs），即公信力?？陀^善意要素體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)登記簿的設(shè)置規(guī)程上，它包括了登記機(jī)關(guān)的設(shè)置、登記簿的設(shè)置和登記范圍的確定。如前所述，取得人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴（konkretes vertrauen）與善意保護(hù)之間不存在因果關(guān)系，這就決定了主觀善意要素不是善意保護(hù)的必備構(gòu)成要件，而只是排除要件，取得人知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確就不能獲得保護(hù)。[34]因此，對善意持有異議的人也不能夠通過證明取得人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿不具有主觀信賴而否定其善意。這樣一來，就排除了取得人因未盡到必要注意義務(wù)而被認(rèn)定為非善意的可能性。從這個(gè)意義上來說，德國法上的善意推定可看作是一種不可反駁的法律擬制。導(dǎo)致這種具體信賴與善意保護(hù)相分離的根本原因在于德國法上物權(quán)行為的抽象性。取得人即使知道了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的基礎(chǔ)行為無效的原因，也不影響他根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿取得物權(quán)。從主觀善意要素和客觀善意要素的關(guān)系來看，客觀善意要素在善意保護(hù)中居于核心地位。由此，學(xué)者們將善意要件稱為制度性的信賴（institutionelles vertrauen） 。[35]

    瑞士法之所以規(guī)定了不同于德國法的善意要件，學(xué)者們的解釋是，德國法上不動(dòng)產(chǎn)登記具有形式上的絕對效力的做法夸大了公示思想的作用，而未充分考慮處分行為的原因。因此，對于瑞士法上的不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度而言，除了不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確的客觀條件以外，取得人主觀上必須因?yàn)樾刨嚨怯浂鵀榉尚袨?。否則，對于第三人而言，根本不存在所謂的權(quán)利外觀，由權(quán)利外觀產(chǎn)生的信賴保護(hù)更無從談起。這就突出了取得人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴的重要性。這種具體的信賴一方面體現(xiàn)為取得人應(yīng)當(dāng)相信不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性和完整性，另一方面表現(xiàn)為他沒有足夠的理由懷疑不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。否則，他將被認(rèn)為缺乏對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體信賴，對他的善意的推定也將被推翻。[36]這種做法實(shí)際上強(qiáng)調(diào)了主觀善意要素的決定性作用。

    2．動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的二元論

    德國法上對動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)善意要件的區(qū)分做法體現(xiàn)了其對動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行區(qū)分的二元論（dualismus）思想。這種動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間的二元論思想是繼受日耳曼法的結(jié)果。中世紀(jì)的日耳曼法認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)較之動(dòng)產(chǎn)不僅是更具經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)權(quán)利客體，而且從社會功能角度來看具有不會枯竭的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。德國在繼受羅馬法的過程中受到了這一思想的影響。自19世紀(jì)70年代以后，動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在德國日益明確。隨著動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分，主觀善意要素在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的重要意義日漸式微。動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分在法律上得到了充分體現(xiàn)，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)定顯示出與羅馬法的重大差異，展示出動(dòng)產(chǎn)無可比擬的優(yōu)越的法律地位。德國法對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行特殊保護(hù)的做法較之羅馬法在經(jīng)濟(jì)意義上具有明顯的優(yōu)勢。德國人認(rèn)為，土地及其他不動(dòng)產(chǎn)不僅是每個(gè)人生存和自由發(fā)展的基礎(chǔ)，也是人類共同生活和特殊公共利益的基礎(chǔ)。雖然它的流通能力較弱，但鑒于其巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會意義必須對其規(guī)定特殊的形式要求，以平衡由此產(chǎn)生的個(gè)人利益和公共利益的沖突。而動(dòng)產(chǎn)從功能價(jià)值上則與不動(dòng)產(chǎn)完全不同，難以從總體上對其價(jià)值進(jìn)行衡量。因此，立法者在制定民法典時(shí)便根據(jù)這種二元論的思想對動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了區(qū)別性對待。[37]立法者考慮到動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)之間在功能上的差異，除了對一些具有共同性的問題進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定外（如占有、所有權(quán)的內(nèi)容、種類以及保護(hù)），對其他部分都進(jìn)行了區(qū)別性規(guī)定（如所有權(quán)與限制物權(quán)的設(shè)立、轉(zhuǎn)讓和廢止）。[38]

    動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的二元論不僅體現(xiàn)在實(shí)體法規(guī)定上，更表現(xiàn)在程序法規(guī)定方面。不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立為不動(dòng)產(chǎn)交易提供了一種客觀上值得信賴的基礎(chǔ)，由此建立起了不同于其他國家的不動(dòng)產(chǎn)登記制度體系。德國法的不動(dòng)產(chǎn)公示制度雖受到羅馬法的影響，但在糅合了日耳曼法理論之后，便呈現(xiàn)出與羅馬法完全不同的面貌。眾所周知，羅馬法上物權(quán)及其變動(dòng)為外界認(rèn)知的方式是占有交付，即使抵押權(quán)的設(shè)定也不例外。由于羅馬法沒有建立公開的、制度性的公示方式，因此，不論是動(dòng)產(chǎn)交易，還是不動(dòng)產(chǎn)交易，當(dāng)事人對物權(quán)的信賴均僅局限于對相對人個(gè)人信用的信賴。這種物權(quán)公示方式無法為大宗的和經(jīng)常性的物權(quán)變動(dòng)提供公開、便捷的安全性保障。[39]中世紀(jì)以后，德國吸收日耳曼法思想，在不動(dòng)產(chǎn)交易中要求不動(dòng)產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和設(shè)定負(fù)擔(dān)應(yīng)當(dāng)具有公開性，因?yàn)槲ㄓ腥绱?，方能為善意第三人提供交易安全的保障。起初，不?dòng)產(chǎn)讓與交易雙方必須在法官面前表示讓與合意，隨著不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度的建立，這種讓與合意還必須進(jìn)行登記。這就要求所有與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利變更有關(guān)的登記都必須制作成公開的書證。由于法院在不動(dòng)產(chǎn)交易程序中作為國家公權(quán)力的代表出現(xiàn)，因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿制度具有的公開性和權(quán)威性使不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序產(chǎn)生了合法性效力，這種效力逐漸演化為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公信力。[40]

    建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的目的在于，通過登記給不動(dòng)產(chǎn)交易創(chuàng)造一個(gè)值得信賴的基礎(chǔ)。使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的產(chǎn)生、變更、消滅都通過不動(dòng)產(chǎn)登記來實(shí)現(xiàn)，讓不動(dòng)產(chǎn)登記成為不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為的實(shí)質(zhì)構(gòu)成要件。不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容成為決定法律關(guān)系的基礎(chǔ)，這就明確地切斷了主觀信賴與善意保護(hù)之間的聯(lián)系，實(shí)現(xiàn)了對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的客觀信賴保護(hù)。這樣一來，每個(gè)人都可以信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，而對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴并不是他取得不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的構(gòu)成要件。這也為注意義務(wù)的免除提供了基礎(chǔ)，取得人既不需要因?yàn)樾刨嚥粍?dòng)產(chǎn)登記簿而為法律行為，也無須在對此持有疑問時(shí)負(fù)有調(diào)查義務(wù)。因?yàn)椋粍?dòng)產(chǎn)登記簿公信力對善意第三人的保護(hù)作為法律擬制具有不可反駁性。而在不動(dòng)產(chǎn)登記簿之外使第三人負(fù)擔(dān)調(diào)查義務(wù)的做法，則違背了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力的絕對性。[41]因此，德國學(xué)者將不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)稱為絕對的交易保護(hù)，因?yàn)樗幕A(chǔ)并非是個(gè)人的具體的信賴，而是客觀的、擬制的信賴。[42]

    四、善意要件與注意義務(wù)

    我國也有學(xué)者注意到了德國法在善意要件上以客觀信賴取代了主觀信賴，但是他認(rèn)為這是一種對善意界定的純客觀化方法。在這位學(xué)者看來，支持這種純客觀化的論據(jù)是查閱義務(wù)的免除和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制。[43]如前所言，德國和瑞士同樣規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制，并且德國法上的善意要件不要求取得人負(fù)有注意義務(wù)。那么，查閱義務(wù)是否與善意要件的判斷標(biāo)準(zhǔn)存在聯(lián)系，瑞士法上注意義務(wù)的范圍包括哪些？下文將就此展開論述。

    （一）查閱義務(wù)

    德國法免除取得人查閱義務(wù)的原因，并不是因?yàn)闅v史上人們形成了信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的傳統(tǒng)，或是不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載與事實(shí)的吻合度高而值得信賴，而是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度不要求對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記有具體的信賴。這一方面表現(xiàn)為取得人無需知道登記簿的內(nèi)容，也不需要信賴該內(nèi)容；另一方面體現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容和權(quán)利取得之間沒有因果關(guān)系，取得人不需要基于信賴該內(nèi)容而做出取得的決定。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中的善意要件完全是一個(gè)獨(dú)立的、從不動(dòng)產(chǎn)登記簿特性中發(fā)展出來的否定性的概念。取得人不需要積極地信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，也不需要基于這種信賴而積極地行為。由此可見，德國法上關(guān)于善意要件客觀化的理論并不是建立在取得人的信賴之上的，恰恰相反，它超越了個(gè)人的具體的信賴。主張德國法對善意界定純客觀化的學(xué)者認(rèn)為，我國大多數(shù)當(dāng)事人并不信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿，并認(rèn)為這是我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度和德國不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度在善意要件上的一大差別。這種看法說明他并未領(lǐng)會德國法上善意要件客觀化的真正含義。不僅如此，他也忽略了德國法上支持善意標(biāo)準(zhǔn)客觀化的制度基礎(chǔ)，而從法解釋學(xué)的角度來看，這些制度基礎(chǔ)正是查閱義務(wù)得以免除的原因。

    德國法之所以不要求取得人查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，主要原因在于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性。《德國民法典》第892條不僅規(guī)定了善意推定，而且規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度的善意保護(hù)效果只能對取得人有利。基于善意推定，取得人無需知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也能夠獲得信賴保護(hù)。這一條文還有一個(gè)功能，那就是將取得人根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)對不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的信賴視為不可推翻的假定，這就是前面提到的將取得人的善意作為默認(rèn)的前提條件。因此，不論取得人是否事先查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿，對他來說，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容作為客觀的權(quán)利外觀只會產(chǎn)生對他有利的法律后果。

    不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有公開性，這一原則一方面構(gòu)成了公信力的基礎(chǔ)，即不動(dòng)產(chǎn)登記簿形式上是公開的，有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)交易當(dāng)事人可查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿；另一方面使取得人保有其所獲得的權(quán)利。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)取得行為只能依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記簿所表明的主觀和客觀權(quán)利狀況來進(jìn)行，即, , 使取得人沒有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容也被視為對其是已知的并且對其有效。這就促使取得人實(shí)際上必須要去查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿，因?yàn)槿〉萌瞬坏靡詻]有查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿為理由作為主張不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力保護(hù)的抗辯。因此，取得人無需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿構(gòu)成了客觀信賴的表現(xiàn)形式，但并不是客觀信賴產(chǎn)生的原因。

    在瑞士，取得人無需查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的原因與德國法類似，同樣是基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性。只不過，在立法技術(shù)上，這兩個(gè)方面不是通過不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度規(guī)定的，而是分別在《瑞士民法典》第3條第1款的善意推定條款和第970條不動(dòng)產(chǎn)登記簿的查閱條款中規(guī)定的。對取得人而言，善意推定的好處在于，法律假定不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度要求的前提條件都已經(jīng)具備?；谏埔馔贫?，取得人可以認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記是正確的和完整的，他不必通過查閱不動(dòng)產(chǎn)登記簿的憑證來核對債權(quán)行為是否有效，也不用證明自己對登記簿內(nèi)容的明知。這種推定完全符合第970條關(guān)于登記簿查閱的規(guī)定，取得人不必表示他實(shí)際上查閱了不動(dòng)產(chǎn)登記簿的各個(gè)組成部分，因?yàn)榈怯洸镜膬?nèi)容原則上被視為是已知的。雖然第973條要求取得人“出于善意信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記”，但是結(jié)合善意推定和登記簿的公開性來看，這樣規(guī)定顯然假定取得人已經(jīng)知道了登記的內(nèi)容，并對其善意進(jìn)行保護(hù)—即便他實(shí)際上并不真正知道不動(dòng)產(chǎn)登記簿的內(nèi)容。為了防止這種做法帶來的不利后果，第970條第3款也要求任何人不得提出其不知不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記的抗辯，此外，如果原權(quán)利人能證明他有理由懷疑取得人的善意，那么這種善意推定將被推翻。[44]

    應(yīng)當(dāng)指出的是，雖然瑞士法也基于善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性免除了取得人的查閱義務(wù)，但是由于瑞士法要求取得人必須信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿并且強(qiáng)調(diào)信賴和善意保護(hù)之間的因果關(guān)系，因此，它并沒有像德國法那樣實(shí)現(xiàn)信賴保護(hù)的客觀化，而是對取得人提出了注意義務(wù)的要求。由德國法和瑞士法對查閱義務(wù)的規(guī)定可以看出，善意要件無論在德國法還是瑞士法上都不是作為積極要件出現(xiàn)的，而是從法律技術(shù)角度被推定的。這種推定的技術(shù)在免除了取得人對善意的證明責(zé)任的同時(shí)，也達(dá)到了免除其查閱義務(wù)的效果。由此來看，善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的公開性以及不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度三者之間存在密不可分的關(guān)聯(lián)，它們之間通過立法技術(shù)的方式實(shí)現(xiàn)了邏輯上的銜接?？偟目磥恚@兩個(gè)國家對取得人的信賴進(jìn)行保護(hù)的基礎(chǔ)均建立在善意推定的規(guī)定之上，而不是建立在取得人實(shí)際的查閱行為和查閱結(jié)果之上。所不同的是，瑞士法仍然強(qiáng)調(diào)取得人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的具體的、個(gè)人化的信賴，強(qiáng)調(diào)個(gè)人的行為（包括了注意義務(wù)的履行）與善意保護(hù)之間的因果關(guān)系；而德國法所突出的是一種對潛在信賴的保護(hù)，強(qiáng)調(diào)的是不動(dòng)產(chǎn)登記簿內(nèi)容的可靠性、可信賴性，不要求個(gè)人的行為與善意保護(hù)之間存在因果關(guān)系，也因此免除了所有的注意義務(wù)。

    （二）調(diào)查義務(wù)

    瑞士學(xué)者認(rèn)為，要證明取得人明知或應(yīng)知不動(dòng)產(chǎn)登記簿不正確，明顯過于困難。因此，法律只要求，如果取得人盡到一定情勢所要求的注意義務(wù)，那么就應(yīng)該能認(rèn)識到不動(dòng)產(chǎn)登記簿的不正確。注意義務(wù)的依據(jù)是《瑞士民法典》第3條第2款。雖然從字面意義來看，該條款可以解釋成善意應(yīng)當(dāng)排除輕過失，但法院并沒有用過錯(cuò)作為善意的衡量標(biāo)準(zhǔn)，也沒有采取嚴(yán)格的過失劃分標(biāo)準(zhǔn)。學(xué)界和司法界普遍主張，應(yīng)以客觀化標(biāo)準(zhǔn)來衡量注意義務(wù)，而不應(yīng)直接采取無過失標(biāo)準(zhǔn)來界定善意的范圍。其原因在于：有時(shí)只要行為明確地偏離了一般的行為標(biāo)準(zhǔn)，就可以排除善意，并不要求行為人有重大過失；而在另一些情況下，行為人只有在具有重大過失時(shí)，才能被排除善意。這說明，過失程度與善意要件之間缺乏規(guī)律性的聯(lián)系。實(shí)踐中，法院一般也是根據(jù)具體情況靈活掌握輕過失和重過失的程度，而沒有對注意義務(wù)的程度做出嚴(yán)格區(qū)分。學(xué)界和司法界公認(rèn)的衡量注意義務(wù)的客觀化標(biāo)準(zhǔn)為，在特定的情況下經(jīng)常采用的一般標(biāo)準(zhǔn)（ durchschnittsmass ），其常根據(jù)生活經(jīng)驗(yàn)和專家意見來確定。它要求行為人具有通常的理解力和勤勉程度，其行為符合一個(gè)正常的、并且是正直的人在這種情況下對待他人利益的方式。[45]

    根據(jù)學(xué)術(shù)界對客觀化標(biāo)準(zhǔn)的理解，司法界通過判例確立了注意義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)：如果取得人獲悉了一個(gè)事實(shí)，而這個(gè)事實(shí)足以引起一個(gè)具有通常的智力和注意程度的人對不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的懷疑，那么此時(shí)取得人應(yīng)負(fù)有對這一事實(shí)進(jìn)一步調(diào)查的義務(wù)。取得人履行調(diào)查義務(wù)的目的，在于消除自己對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的懷疑，并由此確立對不動(dòng)產(chǎn)登記簿的信賴。那么，他的調(diào)查義務(wù)應(yīng)當(dāng)涉及哪些內(nèi)容呢？學(xué)術(shù)界的看法是，調(diào)查的范圍不應(yīng)當(dāng)僅局限于不動(dòng)產(chǎn)登記簿的主簿（hauptbuch）所記載的內(nèi)容，還應(yīng)當(dāng)包括其他可能導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)登記簿之登記不正當(dāng)?shù)膽{證、登記日志，必要時(shí)應(yīng)進(jìn)行實(shí)地察看。進(jìn)行實(shí)地察看的依據(jù)是《瑞士民法典》第676條第3款規(guī)定的自然公示（natuerliche publizitaet）。[46]雖然這一條款本來的適用范圍是外在的管道，但對這一條款的適用范圍可以進(jìn)行擴(kuò)展，使其也適用于不動(dòng)產(chǎn)的外在物理狀況。依據(jù)自然公示的法理，與不動(dòng)產(chǎn)外在狀況有關(guān)一些情況可能在不動(dòng)產(chǎn)登記簿中并未被登記為物權(quán)，但這些情況的存在可能會對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)造成重要影響。取得人如果沒有通過調(diào)查去查知這些不動(dòng)產(chǎn)的外在狀況，那么他不能主張自己是善意的。此外，還有一些問題并不適用自然公示的法理，因?yàn)檫@些情況的存在與不動(dòng)產(chǎn)本身并無直接關(guān)系，但有可能構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)周圍重要的環(huán)境，例如過道、圍墻等外圍設(shè)施，這些設(shè)施的存在無法運(yùn)用自然公示來確定其物權(quán)歸屬。如果根據(jù)一般交易習(xí)慣的要求，這些設(shè)施的存在可能對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)交易產(chǎn)生重要影響的，那么取得人也應(yīng)當(dāng)盡到相應(yīng)的調(diào)查和詢問義務(wù)。否則，取得人不得主張自己為善意。[47]

    取得人不僅要關(guān)注與不動(dòng)產(chǎn)登記簿有關(guān)的登記材料和不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況，還應(yīng)當(dāng)對與不動(dòng)產(chǎn)交易有關(guān)的其他登記簿（如商事登記簿）的登記有充分的了解。此外，對于夫妻一方處分共同財(cái)產(chǎn)的問題，取得人也應(yīng)履行一定的調(diào)查義務(wù)。[48]《瑞士民法典》第228條第2款規(guī)定，只要第三人不知或理應(yīng)不知（wissen sollte）缺少另一方處分共同財(cái)產(chǎn)的同意，允許其以該同意為先決條件。從這一條款的規(guī)定來看，取得人雖然可以假定另一方已經(jīng)同意對共同財(cái)產(chǎn)的處分，但他必須對此盡到應(yīng)有的注意義務(wù)。

    五、關(guān)于我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的體系性思考

    從德國、瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度中善意要件的規(guī)定來看，善意要件最終的決定因素是物權(quán)變動(dòng)模式和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定。這些法政策選擇背后既有經(jīng)濟(jì)和道德因素，也有一定的交易習(xí)慣和法律文化背景。以下將對我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件進(jìn)行系統(tǒng)分析。

    （一）物權(quán)變動(dòng)模式

    關(guān)于我國物權(quán)法規(guī)定的物權(quán)變動(dòng)模式，有兩種代表性學(xué)說：債權(quán)形式主義說和物權(quán)形式主義說。兩者的共同之處在于，將登記機(jī)關(guān)的登記行為看作不動(dòng)產(chǎn)登記效果發(fā)生的生效要件。區(qū)別之處在于，債權(quán)形式主義否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性，認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)登記是履行債權(quán)意思的結(jié)果；而物權(quán)形式主義則認(rèn)為，不動(dòng)產(chǎn)登記的結(jié)果是履行物權(quán)意思的效果，承認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性和抽象性。

    這兩種學(xué)說均系舶來品，前者以奧地利法為藍(lán)本，后者以德國法為淵源。這兩種立法模式的爭議在我國由來已久，在《物權(quán)法》頒布之后仍然沒有達(dá)成一致意見。筆者認(rèn)為，我國學(xué)者對奧地利和德國法上物權(quán)變動(dòng)模式的理解不夠全面，主要體現(xiàn)在對登記行為性質(zhì)的認(rèn)定上。在我國學(xué)者看來，這兩種學(xué)說都將登記效果看作是實(shí)體法上的意思表示（債權(quán)意思或物權(quán)意思）加登記行為的結(jié)果，然而，這種解讀方式忽視了不動(dòng)產(chǎn)登記程序的獨(dú)立性。這兩種學(xué)說都將不動(dòng)產(chǎn)登記過程看作是當(dāng)事人的法律行為與不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的登記行為共同作用的結(jié)果，卻未對不動(dòng)產(chǎn)登記過程中當(dāng)事人登記申請行為的性質(zhì)給予足夠關(guān)注。換言之，在這兩種物權(quán)變動(dòng)模式中，登記機(jī)關(guān)的登記記載行為替代了當(dāng)事人在登記過程中可能的意思表示行為。

    由前面對德國和瑞士不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)模式的分析可以看出，德國法上的不動(dòng)產(chǎn)登記過程為登記申請（程序行為）＋物權(quán)合意（或登記同意）＋登記記載，而在瑞士法和奧地利法上，不動(dòng)產(chǎn)登記過程可概括為債權(quán)行為＋登記申請（或登記同意）＋登記記載，而登記申請（或登記同意）被視為單方物權(quán)行為j49]瑞士法和奧地利法并非不承認(rèn)（單方）物權(quán)行為的獨(dú)立性，只不過它們均不認(rèn)可物權(quán)合意的獨(dú)立性，而使得物權(quán)變動(dòng)效果仍然依賴于債權(quán)行為的效力。遺憾的是，我國的兩種學(xué)說都沒有注意到德國法、瑞士法和奧地利法對不動(dòng)產(chǎn)登記程序中登記申請或登記同意的規(guī)定。

    （二）不動(dòng)產(chǎn)登記申請行為

    關(guān)于登記行為的性質(zhì)，我國學(xué)者主要有三種見解：債權(quán)行為外在形式說、行政行為說和物權(quán)合意外在形式說。債權(quán)行為外在形式說和行政行為說的基礎(chǔ)都是物權(quán)變動(dòng)模式上的債權(quán)形式主義。這兩種學(xué)說均認(rèn)為，物權(quán)變動(dòng)以“債權(quán)行為加登記（交付）生效主義”為特征，否認(rèn)物權(quán)行為的獨(dú)立性。不同的是，債權(quán)行為外在形式說只是將登記行為看作債權(quán)行為的外在形式，未對其作進(jìn)一步的定性。[50]而行政行為說則認(rèn)為，登記行為是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的依法而為的公法行為，并非民事行為。[51]物權(quán)合意外在形式說認(rèn)為，物權(quán)法采取的是物權(quán)合意加登記行為的物權(quán)變動(dòng)模式，登記行為是物權(quán)合意的外在形式，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)視為民事司法機(jī)關(guān)，登記行為應(yīng)看作民事行為。[52]

    這三種學(xué)說皆以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為主體來分析登記行為的性質(zhì)。這種做法雖關(guān)注了登記結(jié)果，卻忽視了登記申請人的申請行為。前已述及，與物權(quán)變動(dòng)模式直接相關(guān)的是登記申請人申請行為的性質(zhì)。根據(jù)我國不動(dòng)產(chǎn)登記程序法，登記申請以雙方共同申請為原則，以單方申請為例外。就不動(dòng)產(chǎn)善意取得而言，主要涉及雙方登記申請的情形。此時(shí)，雙方當(dāng)事人必須到場，在不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)面前就不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的處分達(dá)成一致意思，并共同填寫書面的登記申請書。以《北京市房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記申請書》為例，該申請書共分三個(gè)部分：一是房屋位置、權(quán)屬證書號以及房屋狀況；二是房屋買賣有關(guān)的價(jià)款、契稅、購房時(shí)間；三是雙方申請人的信息及簽名。如何認(rèn)定登記申請書的性質(zhì)，成為認(rèn)定登記申請行為性質(zhì)的關(guān)鍵。登記申請書雖然形式上是雙方為了辦理不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記而向登記機(jī)關(guān)提交的格式文件，但從法律關(guān)系來看，其實(shí)際上構(gòu)成了對申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的處分行為。根據(jù)登記申請書直接發(fā)生不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更和消滅的法律效果，而不是產(chǎn)生債權(quán)性質(zhì)的請求權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記所依據(jù)的正是不動(dòng)產(chǎn)登記申請書。因此，在共同申請登記的情況下，登記申請書應(yīng)視為雙方當(dāng)事人對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行處分的物權(quán)合意。

    不動(dòng)產(chǎn)登記申請?jiān)诘聡腿鹗糠ㄉ暇詥畏叫袨槌霈F(xiàn)，且德國法上僅具有程序法意義，與之相比，我國關(guān)于雙方登記申請行為的規(guī)定具有獨(dú)特性。不過，從要求提交的登記申請材料來看，我國不動(dòng)產(chǎn)登記的效果仍依賴于債權(quán)行為的效力。申請人在提交不動(dòng)產(chǎn)登記申請時(shí)需要提供權(quán)屬證明和債權(quán)合同。不少地方不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)施細(xì)則和登記收件辦法等也將債權(quán)合同列為必備申請材料。不僅如此，多數(shù)法院在審理不動(dòng)產(chǎn)善意取得案件時(shí)，也以合同的有效性作為判定不動(dòng)產(chǎn)善意取得的基礎(chǔ)。這充分說明，不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的法律效果雖源于法律規(guī)定，但其仍受到債權(quán)合同效力和前手登記行為瑕疵的影響。這一點(diǎn)集中地體現(xiàn)在對取得人注意義務(wù)的要求上。

    （三）關(guān)于注意義務(wù)的規(guī)定

    從《物權(quán)法》和不動(dòng)產(chǎn)登記程序法的規(guī)定來看，在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，取得人必須盡到一定的注意義務(wù)，這體現(xiàn)在不動(dòng)產(chǎn)物理狀況、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬狀況和不動(dòng)產(chǎn)實(shí)地調(diào)查三個(gè)方面。

    就不動(dòng)產(chǎn)物理狀況而言，申請人應(yīng)提交與不動(dòng)產(chǎn)物理狀況有關(guān)的證明材料，如地籍調(diào)查表、宗地圖及宗地界址坐標(biāo)、房屋平面圖、房屋勘測報(bào)告等。[53]這些屬于與土地登記密切相關(guān)的其他證明材料，或者現(xiàn)場勘查材料。這間接地體現(xiàn)了取得人在進(jìn)行土地登記時(shí)應(yīng)履行的注意義務(wù)。

    登記機(jī)關(guān)對申請人進(jìn)行詢問體現(xiàn)了對處分權(quán)限的審查。不動(dòng)產(chǎn)登記簿具有權(quán)利推定效力，處分人的處分權(quán)無需通過詢問程序加以確認(rèn)。但是，不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)范性文件均將對處分權(quán)的詢問列為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的職權(quán)。[54]根據(jù)《珠海市房地產(chǎn)登記詢問表填寫說明》的規(guī)定，申請人需對與其處分權(quán)有關(guān)的問題進(jìn)行回答，如是否存在其他共有人、申請登記的房地產(chǎn)是否不存在產(chǎn)權(quán)糾紛、不存在查封或者預(yù)查封等權(quán)利限制等。若存在這些權(quán)利限制情形的，登記機(jī)關(guān)可不予受理。

    由于我國沒有關(guān)于善意推定的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的詢問程序顯然暗含了要求取得人盡到查閱義務(wù)的意義。與不動(dòng)產(chǎn)處分權(quán)有關(guān)的事項(xiàng)屬于實(shí)體權(quán)利狀況，取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)是否知道這些情況，并不應(yīng)構(gòu)成取得人善意取得的前提。只要取得人信賴不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記載，就應(yīng)該受到善意保護(hù)。關(guān)于詢問和查閱義務(wù)的上述規(guī)定，起到了進(jìn)一步確認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬狀況，從而保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利一致的目的。這些規(guī)定的實(shí)際目的在于，“規(guī)避因當(dāng)事人提供虛假、隱瞞真實(shí)情況所引發(fā)的行政及法律風(fēng)險(xiǎn)”（《珠海市房地產(chǎn)登記詢問表填寫說明》二、表格制定目的）。這些規(guī)定在一定意義上起到了將一般交易中的查閱義務(wù)等注意義務(wù)法定化的作用，登記機(jī)關(guān)扮演了督促、協(xié)助申請人履行注意義務(wù)的角色。此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)還具有實(shí)地查看的職權(quán)，其目的仍是為了保證登記權(quán)利與實(shí)體權(quán)利的一致性，而這在一定程度上也幫助當(dāng)事人履行了注意義務(wù)。

    我國之所以在注意義務(wù)方面做出了不同于德國和瑞士法的規(guī)定，是出于以下原因：第一，我國土地實(shí)行國有制和集體所有制，因此不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的變動(dòng)不能完全視為是與公共利益無關(guān)的私法行為。至少就土地權(quán)利而言，土地是否存在閑置、是否應(yīng)當(dāng)收回等不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)合法性在一定程度上關(guān)系到國家和集體的利益。不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)為了保證實(shí)質(zhì)合法性而規(guī)定這些審查程序，實(shí)際上超越了登記機(jī)關(guān)的中立地位，在一定程度上保留了以往的行政管理職能。第二，我國房、地分離登記的二元制的登記體制決定了不動(dòng)產(chǎn)交易主體必須履行更多的注意義務(wù)，例如查閱、核實(shí)房屋和土地權(quán)屬證書、登記簿等，以規(guī)避登記體制本身帶來的風(fēng)險(xiǎn)。第三，交易習(xí)慣使然。農(nóng)村的房屋長期不進(jìn)行登記，家庭共有、夫妻共有的房屋常常登記在一人名下，這些現(xiàn)象非常普遍，也屬于基本的交易常識。這就要求取得人在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)交易時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮到我國的實(shí)際情況，而不是閉目塞聽，對可能是共有的房屋不進(jìn)行查證。這事實(shí)上對真正的權(quán)屬狀況的不知起到了間接放任的作用。

    （四）關(guān)于借鑒瑞士法關(guān)于善意規(guī)定的意見（代結(jié)語）

    不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度兼具了依法律行為和依法律規(guī)定發(fā)生物權(quán)變動(dòng)這兩種方式的特征。該制度法律效果的法定性通常會排擠其在法律行為方面的特征。從形式上看，善意要件的判定與善意推定、不動(dòng)產(chǎn)登記簿的正確性擬制密不可分，就實(shí)質(zhì)上而言，善意要件的確定始終以物權(quán)行為的抽象性或有因性為根基。在善意要件賴以存在的法律行為中，與善意要件相伴生的注意義務(wù)體現(xiàn)的正是法律行為所具有的特征。只不過，在法政策的選擇上，德國法采取了不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)的二元論思想和物權(quán)行為的抽象性理論，實(shí)現(xiàn)了善意要件和注意義務(wù)的分離；而在瑞士，物權(quán)變動(dòng)效果始終與債權(quán)行為的效力相聯(lián)系，這就使得善意要件的判定與注意義務(wù)緊密相連。

    由于我國并未明確規(guī)定善意推定和不動(dòng)產(chǎn)登記簿正確性的擬制，因此，對于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中善意要件的判定必須以法律行為（不動(dòng)產(chǎn)交易行為）作為切入點(diǎn)。結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)交易程序法和不動(dòng)產(chǎn)交易的習(xí)慣來看，不動(dòng)產(chǎn)登記程序法關(guān)于雙方登記申請和登記申請材料等相關(guān)規(guī)定體現(xiàn)了物權(quán)行為的有因性和對注意義務(wù)的要求。綜上所述，在理解我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度中的善意要件時(shí)，應(yīng)結(jié)合法律行為和注意義務(wù)進(jìn)行系統(tǒng)性思考?？蛇m當(dāng)借鑒瑞士法不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力制度關(guān)于善意要件的規(guī)定，來進(jìn)一步明確我國法關(guān)于善意的范圍和判斷標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。

 

 

 

 

注釋:

[1]vgl. reinhold johow, sachenrecht, teil 1，allgemeine bestimmungen, besitz und eigentum, walter degruyter＆co. , berlin, new york ,1982 , s. 361.

[2]vgl. staudinger/karl kober, band iii, sachenrecht, 3. /4. neubearb. aufl.，j. schweitzer verlag,muenchen,1907,s.160.

[3]參見（德）鮑爾／施蒂爾納：《德國物權(quán)法》（上冊），張雙根譯，法律出版社2004年版，頁275。

[4]vgl. astrid stadler, gestaltungsfreiheit und verkehrsschutz durch abstraktion, mohr, tubingen, 1996, s.513.

[5]vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts und das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag bern, 2007, s. 98,439,441.

[6]vgl. basler kommentar zgb/juerg schmid, ⅱ, 3. aufl.，helbing＆lichtenhahn verlag, basel, 2007，s. 2371.

[7]《瑞士民法典》，殷生根、王燕譯，中國政法大學(xué)出版社1999年版，頁3。

[8]參見王利明：《物權(quán)法研究》（上卷），中國人民大學(xué)出版社2007年版，頁451 -452；梁慧星、陳華彬：《物權(quán)法》，法律出版社2007年版，頁102。

[9]參見崔建遠(yuǎn)：《物權(quán)法》，中國人民大學(xué)出版社2009年版，頁86。

[10]參見王澤鑒：《民法物權(quán)》（第一冊），中國政法大學(xué)出版社2001年版，頁124。

[11]參見程嘯：“論不動(dòng)產(chǎn)善意取得之構(gòu)成要件—《中華人民共和國物權(quán)法》第106條釋義”，《法商研究》2010年第5期，頁79-80；程嘯：“論不動(dòng)產(chǎn)登記簿公信力與動(dòng)產(chǎn)善意取得的區(qū)分”，《中外法學(xué)》2010年第4期，頁537-538。

[12]vgl. soergel/henssler, band 14,13. aufl. , verlag w. kohlhammer, stuttgart, 2002, s. 511.

[13] vgl. muenchkomm/ wacke , band 6,4. auf. , c. h. beck verlag, muenchen, 2004 , s. 308 ; staudinger/gursky，§ § 883-902, seiller de-gruyter, berlin, 2008 , s. 437,512.

[14]rgz86,356.

[15]rgz61,195;rgz74,420.

[16]rgz86,356.

[17] bghz njw 1980 2414.

[18]vgl. august egger, kommentar zum schweizerischen zivilgesetzbuch, band 1，einleitung art. 1-10.das personenrecht, art.11-89，2.，umgearb. aufl.，schulthess, zuerich, 1930, s. 82f; franz jenny, deroffentliche glaube des grundbuches nach dem schweizenschen zgb, stampfli, bern ,1926 , s. 50f.

[19]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-1ozgb, verlagstaempfli＆cie. , bern ,1962 , s. 388.

[20]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie. , bern, 1962 , s. 406.

[21] vgl. henri deschenaux, das grundbuch, spr, v/3, ii, helbing＆lichtenhahn verlag, basel u. frankfurtam main,1989，s. 788, 792; dieter zobl, grundbuchrecht, 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte aufl.，schulthess, zue-rich, basel, genf, 2004, s. 81.

[22]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie.，bern.1962 , s. 388,414.

[23] vgl. basler kommentar zgb/juerg schmid, ii , 3. aufl. , helbing＆lichtenhahn verlag, basel, 2007, s.2367,2372.

[24]der gute glaube im immobiliarsachenrecht,in das zgb lehren,hrsg. von alexandra rumo-jungo, jo-erg schmid, peter gauch, universitaetsverlag freiburg schweiz, 2001．

[25]vgl. august egger, kommentar zum schweizerischen zivilgesetzbuch, band i，einleitung art. 1－10. das personenrecht, art. 11-89，2.，umgearb. aufl.，schulthess，zuerich,1930,s.83.

[26]鮑爾／施蒂爾納，見前注[3]，頁500。

[27]vgl. peter jaeggi，berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb，verlag staempfli＆cie.，bern, 1962，s. 387；august egger, kommentar zum schweizerischen zivilgesetzbuch,band 1，einleitung art. 1-10. das personenrecht, art. 11-89，2.，umgearb. aufl.，schulthess，zuerich,1930，s. 82.

[28]vgl. peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht,einleitung,art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie. , bern, 1962 , s. 406.

[29]參見徐國棟：“論取得時(shí)效制度在人身關(guān)系法和公法上的適用”，《中國法學(xué)》2005年第4期。

[30]vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts und das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag, bern, 2007, s. 389-390.

[31]vgl. dieter zobl, crundbuchrecht, 2.，ergaenzte u. nachgefuehrte aufl.，schulthess, zuerich, basel,genf, 2004, s. 81；peter jaeggi, berner kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-1ozgb, ver-lag staempfli＆cie. , bern ,1962 , s. 388.

[32]vgl. muenchkomm/wacke,band 6,4. auf. ,c. h. beck verlag,muenchen,2004,s.308;staudinger/gur-sky,ⅲ, § § 883-902, neubearbeitung 2008, sellier-de gruyter,berlin , 2008 , s. 439 .

[33]vgl. reinhold johow, sachenrecht, teil 1，allgemeine bestimmungen, besitz und eigentum, walter degruyter＆co. , berlin, new york ,1982 , s. 360-361.

[34]bghz njw 1980 2414.

[35]vgl. hermann eichler, die rechtslehre vom vertrauen, pnvatrechtliche untersuchungen ueber denschutz des vertrauens,j. c. b. mohr( paul siebeck） ,tuebingen,1950，s. 97-98.

[36]vgl. oskar leumann, rechtsschein und offenkundigkeitsgedanke im schweizerischen recht, druck vonhuber＆co.. ag, frauenfeld, 1933,s. 45-46.

[37] vgl. carl butz, der bute glaube auf dem gebiete des liegenschaftsrecbts, universitaets-buchdruckereivon j. hoerning, heidelberg, 1906，s. 24-25 ;juergen f. baur, rolf stuerner, sachenrecht,18.，neu bearb. aufl.，verlag c. h. beek, muenchen, 2009, s. 9-10.

[38]vgl. juergen f. baur, rolf stuerner, sachenrecht, 18.，neu bearb. aufl. , verlag c. h. beck, muenchen,2009,s.10.

[39]vgl. ludwig kuhlenbeck, von den pandekten zum btirgerlichen gesetzbuch, band 2，carl heymann ver-lag, berlin, 1899, s. 477-480.

[40]vgl. carl butz, der gute glaube auf dem gebiete des lbegenschaftsrechts, universitaets-buchdruckereivon j. hoerning, heidelberg, 1906, s. 24-25.

[41]vgl. hermann eichler, die rechtslehre vom vertrauen,privatrechtliche untersuchungen ueber den schutzdes vertrauens,j. c. b. mohr（paul siebeck] ,tuebingen,1950,s.97-98.

[42]vgl. marcus lutter, die grenzen des sogenannten gutglaubensschutzes im grundbuch, acp164, s. 124,166.

[43]程嘯，見前注[11]，頁79。

[44] vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts und das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag bern,2007,s.388；henri deschenaux, das grundbuch, spr , v/3 , ii, helbing＆lichten-hahn verlag, basel u. frankfurt am main, 1989, s. 790.

[45]vgl. peter jaeggi, bemer kommentar zum schweizerischen zivilrecht, einleitung, art. 1-10zgb, verlagstaempfli＆cie. , bern, 1962 , s. 411f; rudolf pfister, der schutz des oeffentlichen glaubens im schweizerischen sa-chenrecht, verlag schulthess＆co. ag,zuerich,1969,s.68f.

[46]該款規(guī)定：“前款的地役權(quán)，如管道未暴露于地面的，依不動(dòng)產(chǎn)登記簿的登記產(chǎn)生；其他情形，依該管道的安置而產(chǎn)生?！?/p>

[47] vgl. basler kommentar zgb/juerg schmid, ⅱ,3. aufl. , helbing＆lichtenhahn verlag, basel, 2007, s.2368.

[48] vgl. heinz rey, die grundlagen des sachenrechts and das eigentum, 3.，ergaenzte u. ueberarbeitete.aufl. , staempfli verlag ag, bern, 2007, s. 390.

[49]參見常鵬翱：“另一種物權(quán)行為理論—以瑞士法為考察對象”，《環(huán)球法律評論》2010年第2期，頁101 ; bernhard eccher, kurzkommentar zum abgb, hrsg. von helmut koziol, peter bydlinski, raimund bollenberg-er,2. ueberarb. u. erweiterte aufl.，springer, wien, new york, 2007，s. 389，s. 405；franz bydilinski, rechtsge-schaeftliche voraussetzungen der eingentumsuebertragung, in festschrift fuer karl larenz, hrsg. von gotthard pan-lus, c. h. beck'sche verlagsbuchhandlung, muenchen,1973 , s. 1028.

[50]參見梁慧星：“對物權(quán)法草案（第四次審議稿）的修改意見”，載吳漢東、陳小君主編：《私法研究》（第6卷），法律出版社2008年版，頁75；崔建遠(yuǎn)，見前注[9]，頁49 。

[51]參見王澤鑒，見前注[10]，頁79；王利明，見前注[8]，頁262，這位學(xué)者對不動(dòng)產(chǎn)登記行為的性質(zhì)和物權(quán)變動(dòng)模式的理解前后有不一致之處。在同一本書的頁305，他認(rèn)為登記有民事行為屬性。在此書的頁255-256，他贊同不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的債權(quán)形式主義說，而在頁305，他又認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)變動(dòng)之實(shí)體法上法律效果發(fā)生的根本原因在于當(dāng)事人之間的物權(quán)合意，而非登記機(jī)關(guān)的登記行為。

[52]參見孫憲忠：“我國物權(quán)法中物權(quán)變動(dòng)規(guī)則的法理評述”，《法學(xué)研究》2008年第3期；孫憲忠：《中國物權(quán)法總論》（第二版），法律出版社2009年版，頁334。

篇3

一、以虛假村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書申請不動(dòng)產(chǎn)登記的問題及處理建議

在2008年《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》實(shí)施前，對于集體土地上建房，審批部門存在多頭管理、不統(tǒng)一的現(xiàn)象，如批準(zhǔn)部門既有鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府或鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府下設(shè)的村鎮(zhèn)辦公室，也有建設(shè)管理部門。不同審批部門按照本部門的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批管理，寬嚴(yán)不一，審批資料的保管利用也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。而且，存在很多先建后批、審批與實(shí)際建設(shè)不一致的情況。以上這些情況都容易成為虛假風(fēng)險(xiǎn)防控的漏洞。目前，以虛假村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書申請不動(dòng)產(chǎn)登記，主要表現(xiàn)為3種形式。

1.假證假信息

村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書的載體是虛假的，即提供的系非村鎮(zhèn)建設(shè)主管部門監(jiān)制的證書。證書的內(nèi)容也與實(shí)際建造不符。非法申請人從其他渠道獲取仿真度高的證書或私自印制的證書來騙取不動(dòng)產(chǎn)登記，以此獲得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，謀取私利。

2.真證假信息

非法申請人通過非法渠道騙取貨真價(jià)實(shí)的套好印章的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書，但證書的內(nèi)容與實(shí)際建造的房屋信息完全不符。

3.假證但信息與實(shí)地一致

非法申請人提供的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書為虛假證書，但證書記載的內(nèi)容與實(shí)際建造完全相符。如何處理這種可能虛假的村鎮(zhèn)工程建設(shè)證書問題？

首先，與頒發(fā)證書的村鎮(zhèn)工程批準(zhǔn)建設(shè)部門聯(lián)系，調(diào)取當(dāng)時(shí)的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書樣本，留存，方便登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行真證與假證對比。也可以從已發(fā)證的檔案里，找出類似的村鎮(zhèn)工程建設(shè)許可證書，以作參考。

其次，加強(qiáng)與村鎮(zhèn)工程建設(shè)批準(zhǔn)部門的聯(lián)系，如發(fā)現(xiàn)疑似虛假證書或批準(zhǔn)部門無法找到存根的情況，建議不要收取此類證書。若申請人不認(rèn)可虛假的，登記機(jī)構(gòu)可聯(lián)系當(dāng)?shù)胤ㄔ?，通過司法鑒定部門來解決。司法鑒定部門可以通過證書的公章和筆記來辨別真?zhèn)?。?dāng)然，如果申請人能提交村鎮(zhèn)工程建設(shè)批準(zhǔn)部門出具的符合規(guī)劃建設(shè)要求的證明，并經(jīng)批準(zhǔn)部門的負(fù)責(zé)人或授權(quán)人同意，也可以視為適格的建設(shè)許可證明。

再次，了解集體土地房屋建設(shè)的基本知識，提高自身專業(yè)水平，做到層層把關(guān)，使虛假證書無可乘之機(jī)。

二、房屋超建部分申請不動(dòng)產(chǎn)登記的問題及處理建議

農(nóng)村房屋的建造因自然條件、經(jīng)濟(jì)條件等因素存在著“未批就建”、“邊批邊建”、“批少占多”、“批東占西”等情況。另外，農(nóng)村房屋與城市房屋不同，除用于居住外，還為滿足農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，如居住房屋旁搭建的豬圈、工具房等，其建筑多為簡易或棚戶結(jié)構(gòu)。

上述種種情況造成規(guī)劃、土地審批手續(xù)與實(shí)際建造不一致，給登記機(jī)構(gòu)的房屋登記帶來了較大的困難。對于申請人超土地批準(zhǔn)面積建造的房屋，登記機(jī)構(gòu)如何登記？規(guī)劃審批面積與實(shí)際建造面積不一致時(shí)，房屋登記中是按規(guī)劃審批面積，還是按房屋實(shí)際建筑面積進(jìn)行登記？針對以上兩個(gè)問題，筆者作如下解答。

1.違反規(guī)劃許可證明建設(shè)的問題

對于規(guī)劃審批面積與實(shí)際建造面積不一致的問題，如規(guī)劃批準(zhǔn)建造2層樓房，實(shí)際建造了3層樓房；規(guī)劃批準(zhǔn)建造50平方米平房，實(shí)際建造了100平方米平房。前一種現(xiàn)象屬加層違章，后一種屬擴(kuò)建違章。這兩種現(xiàn)象，登記機(jī)構(gòu)該如何處理呢？

根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第六十五條規(guī)定，在鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)未依法取得鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證或者未按照鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)的，由鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府責(zé)令停止建設(shè)、限期改正；逾期不改正的，可以拆除。由此可見，規(guī)劃審批建造2層，但實(shí)際上建造了3層或3層以上的情況，就是未按規(guī)劃的規(guī)定進(jìn)行建設(shè)，而并非其中2層為合法建筑。因此，筆者建議，應(yīng)由建造人補(bǔ)辦好相應(yīng)的規(guī)劃審批手續(xù)后，登記機(jī)構(gòu)方可登記。對于規(guī)劃批準(zhǔn)建造50平方米平房，而實(shí)際卻建造了100平方米或以上平房的情況，若已建50平方米的房屋符合登記基本單元的條件且在土地用地范圍內(nèi)，登記機(jī)構(gòu)可認(rèn)定50平方米符合規(guī)劃的規(guī)定，擴(kuò)建的部分則屬于違章建筑。

2.符合規(guī)劃許可證明的要求但超土地批準(zhǔn)面積的問題

在目前法制較為健全的年代，這種問題基本不會發(fā)生。對于已經(jīng)存留的此類問題，超土地批準(zhǔn)面積建設(shè)的房屋，而土地使用證附記欄注明該用戶超占規(guī)劃用地面積的，可通過兩種方式來處理：一是由申請人先到土地管理部門補(bǔ)辦土地批準(zhǔn)手續(xù)，然后再辦理不動(dòng)產(chǎn)登記。二是申請人無法補(bǔ)辦超土地面積的，登記人員至實(shí)地查看，若在合法用地范圍內(nèi)建設(shè)的房屋符合基本單位且屬規(guī)劃批準(zhǔn)的，登記人員可按基本單元登記符合土地用地范圍的房屋，超出土地批準(zhǔn)面積建設(shè)的房屋則不予登記。若整體房屋部分在合法用地范圍，部分建造在未批準(zhǔn)的土地范圍內(nèi)，由于房屋無法實(shí)體分割，則該房屋不能辦理登記。如果涉及同時(shí)超土地或超規(guī)劃的情況，筆者建議，登記機(jī)構(gòu)可根據(jù)前述的處理方法。若部分合法建筑符合登記單元的，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證上注記兩方面內(nèi)容，如：李某批準(zhǔn)建房180平方米，后建成200平方米，其中土地核準(zhǔn)120平方米，超占20平方米。建議登記機(jī)構(gòu)在合法面積寫明120平方米，并在附記內(nèi)注記“核準(zhǔn)建筑面積180平方米，超建20平方米，核準(zhǔn)土地面積120平方米，超占20平方米”。

三、房地權(quán)利人不一致的問題及處理建議

1.土地審批手續(xù)的使用人與規(guī)劃審批手續(xù)的建房人不一致的問題

實(shí)務(wù)操作中，登記機(jī)構(gòu)會遇到土地審批手續(xù)記載的使用人與規(guī)劃審批手續(xù)的建房人不一致的情況，根據(jù)房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人主體一致原則，這種情況是不能辦理房屋登記的。但是，對于已存在的建實(shí)，筆者認(rèn)為，可采取和諧處理、避免矛盾的登記原則，規(guī)劃審批手續(xù)的建房人要取得房屋所有權(quán)，前提條件是征得土地使用權(quán)人同意，并向土地管理部門取得合法的土地使用手續(xù)，方可辦理房屋初始登記。由于《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》已正式施行，今后面對此類情況，建議土地使用權(quán)人和房屋所有權(quán)人統(tǒng)一協(xié)商，形成一致的房、地權(quán)利人，方可辦理不動(dòng)產(chǎn)初始登記。

2.登記簿記載的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人不一致的問題

對于已經(jīng)存在的登記簿記載的房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人不一致的情況，若房屋所有權(quán)人需轉(zhuǎn)讓房屋時(shí)，可與土地使用權(quán)人一并申請不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，在房屋所有權(quán)人、土地使用權(quán)人都同意將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)讓給受讓人的前提下，筆者建議，可給予辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。若是房屋繼承或申請人憑生效法律文書轉(zhuǎn)讓房屋，但未取得土地使用權(quán)人同意的情況下，登記機(jī)構(gòu)只能根據(jù)《繼承法》或法院的協(xié)助執(zhí)行通知書辦理轉(zhuǎn)移登記，對于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的，登記機(jī)構(gòu)可在不動(dòng)產(chǎn)登記簿和權(quán)證上注記土地使用情況，以避免矛盾和糾紛。

篇4

    注：“草案”條文以T表示，如第103條，記為T103

    一、第一編 第一章  一般規(guī)定

    1、T1表現(xiàn)為立法宗旨，性質(zhì)為宣示規(guī)范，中國立法慣用方式。

    （1）從立法技術(shù)上講，沒有必要規(guī)定立法目的，但考慮這已是我國立法慣例，仍可保留。

    （2）立法目的應(yīng)體現(xiàn)本法特色，因此一般性的目的不應(yīng)再予重復(fù)，故建議刪除“維護(hù)……”內(nèi)容。

    （3）“明確、保護(hù)、充分發(fā)揮”三者之間的邏輯關(guān)系可以重新調(diào)整，即修改為“明確……，充分發(fā)揮……，保護(hù)……”，和T2應(yīng)合。

    2、T2 規(guī)定調(diào)整對象

    （1）主體問題：目前采取的概括方式，回避對主體范圍問題表態(tài)。雖然在立法技術(shù)上可資贊同，但回避矛盾仍非良策。

    （2）平等主體的關(guān)系應(yīng)當(dāng)為私法關(guān)系，與物權(quán)法規(guī)定的所有制形式物權(quán)關(guān)系性質(zhì)不合。但這屬于意識形態(tài)引致的問題，似乎無法消除這種內(nèi)在矛盾。

    （3）第2款關(guān)于動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)沒有進(jìn)一步定義，考慮到我國理論通說有加以法律化的必要性，最好明文規(guī)定。在技術(shù)上，規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)范圍即可，用除外法界定動(dòng)產(chǎn)。

    （4）第3款物權(quán)定義應(yīng)增加“并排斥他人干涉”內(nèi)容，刪除T6.物權(quán)分類問題沒有意義，反而增加解釋上的疑慮，比如，“采礦權(quán)”等就無法納入其中，故建議刪除第二句。

    3、T3關(guān)于物權(quán)法定原則的規(guī)定

    （1）物權(quán)法定的“法”，是否應(yīng)當(dāng)排除“習(xí)慣創(chuàng)設(shè)物權(quán)”的可能性？這涉及立法政策的選取問題，值得注意。

    （2）應(yīng)當(dāng)增加規(guī)定違反物權(quán)法定的后果：“當(dāng)事人非依本法或其他法律規(guī)定的物權(quán)種類或內(nèi)容設(shè)定物權(quán)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！?/p>

    4、T4物權(quán)公示原則

    （1）公示為物權(quán)之基本規(guī)范，應(yīng)予明確。

    （2）第1、2、3句分別規(guī)定公示原則、權(quán)利推定和公示例外三種內(nèi)容，不應(yīng)并置一條。

    第2句屬于權(quán)利推定，應(yīng)當(dāng)分別規(guī)定于不動(dòng)產(chǎn)登記與動(dòng)產(chǎn)占有相關(guān)部分。目前規(guī)定與“草案”其他相關(guān)規(guī)定存在重復(fù)，建議刪除。

    不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利推定應(yīng)修改為“不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載某人享有某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定其享有該項(xiàng)物權(quán)；涂銷某項(xiàng)物權(quán)時(shí)，推定該權(quán)利消滅。但是，有相反證據(jù)證明的除外?！?/p>

    動(dòng)產(chǎn)占有的權(quán)利推定，可以在現(xiàn)第260條增設(shè)第2款：“占有人在動(dòng)產(chǎn)上行使的權(quán)利，推定其有此權(quán)利。但是，有相反證據(jù)證明的除外。”

    第3句作為本條第2款。

    5、T5物權(quán)的取得和行使：解決的是行為問題

    （1）物權(quán)的取得不論是否依法律行為取得，其效力依有關(guān)法律規(guī)定處理，沒有必要將取得行為的效力原則在物權(quán)法中重復(fù)加以宣示。

    （2）保留對行使的規(guī)定。

    6、T6關(guān)于物權(quán)排他性或義務(wù)人的一般義務(wù)的規(guī)定，可以納入物權(quán)定義中規(guī)定，第40條已有保護(hù)規(guī)定，此處沒有必要獨(dú)立專條規(guī)定。建議刪除。

    7、T7物權(quán)受保護(hù)原則：宣示規(guī)定，可以保留。但似有和T1重復(fù)之嫌，可以考慮在T1和T7之間作出取舍。

    8、T8似與T3有重復(fù)之嫌。既然承認(rèn)其他法律可以規(guī)定物權(quán)種類和內(nèi)容，就沒有必要再考慮其他法律規(guī)定和物權(quán)法之間在這方面的沖突問題。建議刪除本條。

    9、其他問題：是否規(guī)定一物一權(quán)原則？

    一物一權(quán)是針對所有權(quán)而言的，其例外是多物一權(quán)的問題，即多個(gè)物組成集合物而成為權(quán)利或法律關(guān)系的標(biāo)的。集合物作為權(quán)利的標(biāo)的不影響一物一權(quán)原則。該原則有助于法律關(guān)系的明確，有其意義。建議補(bǔ)充規(guī)定。

    二、第二章  物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅

    1、T9登記效力原則

    （1）物權(quán)的設(shè)立：必須是法律行為，還是可以是事實(shí)行為？“設(shè)立”和“取得”不同，前者一般指依法律行為設(shè)定物權(quán)，權(quán)利人因?yàn)樵摲尚袨槎〉茫笳甙ㄈ魏卧蛉〉梦餀?quán)。 “草案”第14、15條和“草案”第28、29、32、34條規(guī)定的“設(shè)立”不具有同一含義。因此建議用“取得”取代“設(shè)立”。

    （2）如果在T4作出違反物權(quán)法定原則效果的規(guī)定，此處應(yīng)取消“未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力”的規(guī)定。“除外”是指有關(guān)登記對抗原則的規(guī)定。依本人所見，應(yīng)統(tǒng)一規(guī)定為登記要件原則。故無除外問題。

    （3）第2款可以取消?！白匀毁Y源”的規(guī)定和“草案”第2條物權(quán)定義中“特定物”規(guī)定沖突，此為主權(quán)原則，憲法已有規(guī)定，物權(quán)法不必重復(fù)宣示。

    2、T10登記機(jī)關(guān)和登記制度問題

    （1）第1款確定不動(dòng)產(chǎn)登記的“屬地管轄原則”，可采。

    （2）第2款確定統(tǒng)一登記制度，合理可采。但第二句不當(dāng)，可以修改為：“不動(dòng)產(chǎn)登記制度的具體內(nèi)容，除本法已有規(guī)定者外，由其他法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?/p>

    3、T11申請人義務(wù)

    （1）“當(dāng)事人”是誰？當(dāng)然可以由合同約定，但一般應(yīng)當(dāng)是誰？

    11 條“當(dāng)事人”指誰？（可以單、也可以雙、多方，在訴訟中只有雙方，在合同關(guān)系中可能涉及第三人；公司法中能否說“當(dāng)事人”是誰？公司、股東、職工、高管、債權(quán)人？）物權(quán)法中誰是當(dāng)事人？所有權(quán)人？權(quán)利人義務(wù)人的用語可能更明確。有人是有權(quán)登記，有人是有義務(wù)登記，登記要花錢。

    在物權(quán)設(shè)立變更里面，誰是申請人？

    （2）語句不順，應(yīng)予修訂。另外，由于該條主要目的在于規(guī)定登記申請人應(yīng)提交為登記所必要的證明文件，“草案”目前規(guī)定文義似乎超過此目的，涉及證明文件種類，但由于無法窮盡，反生歧義，不如直接規(guī)定為：“當(dāng)事人申請登記的，應(yīng)當(dāng)依法提交登記所必要的證明文件?！?/p>

    4、T12登記機(jī)關(guān)的職責(zé)

    （1）登記機(jī)構(gòu)性質(zhì)上為行政機(jī)關(guān)或準(zhǔn)司法機(jī)關(guān)，其職責(zé)規(guī)定應(yīng)由其他法律或行政法規(guī)規(guī)定，不宜納入物權(quán)法加以規(guī)定。

    （2）可以將本條修改為登記程序規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)可以就有關(guān)事項(xiàng)訊問申請人，申請人由義務(wù)如實(shí)回答。登記機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要對申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)際狀況進(jìn)行查看的，申請人以及其他有義務(wù)的人應(yīng)當(dāng)協(xié)助?！?/p>

    5、T13性質(zhì)為行政規(guī)范，應(yīng)在不動(dòng)產(chǎn)登記法中加以規(guī)定。

    6、T14不動(dòng)產(chǎn)登記的效力（略）

    7、T15區(qū)分原則。但只規(guī)定在不動(dòng)產(chǎn)中，就限縮其價(jià)值，建議規(guī)定在“一般規(guī)定”中。

    8、T16不動(dòng)產(chǎn)登記簿的證據(jù)資格

    應(yīng)當(dāng)和第17條協(xié)調(diào)，修改為：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿是確定物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。”

    9、T17權(quán)屬證書的證明力（略）

    10、T18查閱權(quán)問題

    （1）查閱權(quán)主體范圍：一般公開？（比較法：《瑞民》第970條第1款：任何人均有權(quán)獲悉，在不動(dòng)產(chǎn)登記簿上登記為不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)人為何人。）

    “利害關(guān)系人”如何定其范圍？

    （2）查閱范圍：如遺囑、合同不能查閱，“附件”不允許查閱。

    11、T19異議登記制度

    （1）第1款：異議登記的條件：登記同意或法院裁定。調(diào)和利益沖突。

    比較法：《德民》第899條。

    （2）第3款第一句不當(dāng)，實(shí)際上賦予登記機(jī)構(gòu)司法權(quán)，應(yīng)予修改。“權(quán)利人可以根據(jù)意義人的書面同意，或法院裁定向登記機(jī)構(gòu)申請注銷異議登記?！?/p>

    （3）第3款第二句作為第4款。

    12、T20更正登記

    （1）第1款第2句賦予登記機(jī)構(gòu)審查權(quán)，似有不當(dāng)。建議刪除之。

    （2）第2款為異議登記之效果，非屬一般更正登記之效果，應(yīng)移至第19條作為第2款，或刪除之。

    （3）重訂第2款為：“登記機(jī)構(gòu)根據(jù)更正涉及其權(quán)利的人的書面同意，或者法院裁定進(jìn)行更正登記。”

    13、T21預(yù)告登記：

    （1）第1款為預(yù)告登記一般效果

    預(yù)告登記的適用范圍：是否適用于“期房”買賣？答案應(yīng)為否定，因?yàn)?，房屋不存在，登記機(jī)構(gòu)就不能登記，無本權(quán)利登記，自無預(yù)告登記。

    第二句歧義太大，限制過窄，賦權(quán)不當(dāng)（對登記機(jī)構(gòu)），建議修訂為：“依照義務(wù)人的書面同意，或者法院裁定，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行預(yù)告登記。已經(jīng)支付一半以上價(jià)款的債權(quán)人，可以申請法院準(zhǔn)予預(yù)告登記的裁定?！?/p>

    第三句明顯對預(yù)告登記功能理解有誤。預(yù)告登記在于防止因債務(wù)人事后處分行為妨害債權(quán)人取得物權(quán)，而不在于限制物權(quán)之處分。因此應(yīng)修改為：“預(yù)告登記后，義務(wù)人未經(jīng)權(quán)利人同意處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不得對抗權(quán)利人。”

    預(yù)告登記效力不完整，其決定將來債權(quán)人所取得物權(quán)之順位，可以明確規(guī)定。

    （2）第2款規(guī)定預(yù)告登記的涂銷。但涂銷涉及權(quán)利限制之除去，登記機(jī)關(guān)是否能夠決定，如前所述，值得討論。

    涂銷登記：沒有寫。物權(quán)消滅可以是事實(shí)行為，也可以是法律行為。涂銷登記可寫可不寫。

    14、T22物權(quán)相互獨(dú)立，似乎沒有必要，反生歧義。建議刪除。

    15、T23不動(dòng)產(chǎn)公信力

    不動(dòng)產(chǎn)善意取得基于不動(dòng)產(chǎn)登記之公信力（權(quán)利推定制度），建議依前述意見將本條修改為完整的不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利推定規(guī)定。

    16、T24詐欺登記與登記錯(cuò)誤

    （1）第1款前段規(guī)定欺詐登記的賠償責(zé)任，性質(zhì)為民事侵權(quán)，沒有強(qiáng)調(diào)的必要。與登記本身無直接關(guān)系。后段規(guī)定刑事責(zé)任，純屬贅語。應(yīng)刪除本款。

    （2）第2款涉及登記錯(cuò)誤的賠償問題，性質(zhì)應(yīng)為“國家機(jī)關(guān)及其工作人員之物侵權(quán)行為的民事責(zé)任”（民通第121條），強(qiáng)調(diào)的是登記機(jī)構(gòu)的過錯(cuò)，本款適用條件界定不明。前段應(yīng)修改為：“因登記機(jī)關(guān)的原因，導(dǎo)致登記錯(cuò)誤給他人造成損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！焙蠖螢樽穬斬?zé)任，民通等法律已有規(guī)定，不必重復(fù)。

    17、T25登記收費(fèi)，此規(guī)定針對現(xiàn)實(shí)而作，可以保留。

    18、T26參引規(guī)范，含義不明。是參照登記程序規(guī)定，還是效力規(guī)定？應(yīng)指程序規(guī)定。建議修改。

    19、T27交付公示

    動(dòng)產(chǎn)質(zhì)權(quán)不可轉(zhuǎn)讓？“等”為何意？應(yīng)修改為“設(shè)立”

    20、T28特殊動(dòng)產(chǎn)的登記公示

    動(dòng)產(chǎn)登記公示和占有公示的關(guān)系：登記優(yōu)于占有

    21、T29－31簡易交付、指示交付和占有改定

    22、T32－35非依法律行為發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，改“設(shè)定”為“取得”。

    三、第三章  物權(quán)的保護(hù)

    1. T36無意義，建議取消。

    2. T37物權(quán)確認(rèn)請求權(quán)

    3. T38（略）

    4. T39回復(fù)原狀請求權(quán)

    （1）  性質(zhì)為物權(quán)請求權(quán)還是債權(quán)請求權(quán)？其與第40條具有何種關(guān)系？

    （2）  “毀損”含有“毀滅和損壞”，“毀滅”后是否可以產(chǎn)生回復(fù)原狀問題？建議修改為“損壞”。從解釋上看，本條“回復(fù)原狀”規(guī)定似可以納入T40文義之中。

    5. T40妨害排除請求權(quán)

    6. T41妨害防止請求權(quán)

    7. T42侵權(quán)賠償請求權(quán)，應(yīng)由侵權(quán)法規(guī)定（已有民通第106條第2款之規(guī)定），可予刪除。

    8. T43保護(hù)方式

    保護(hù)方式互不排斥原則，沒有必要?？捎鑴h除。

    9. T45訴訟時(shí)效：從時(shí)效制度的目的看，這兩種物權(quán)請求沒有不適用訴訟時(shí)效的理由存在。建議刪除。

    10.其他問題

    自力救濟(jì)問題：不是物權(quán)法問題，而是整個(gè)民法的問題，不必在本法規(guī)定。

    四、第二編  第四章  所有權(quán)

    1. T45一般規(guī)定（略）

    2. T46沒有意義，可以刪除。

    3. T47重復(fù)憲法條文，為純粹的宣示規(guī)定，意義不大。第二句“財(cái)產(chǎn)”用語也明顯失當(dāng)，可以修改為“物權(quán)”，但未包含占有，可以刪除。

    4. T48國家獨(dú)占所有權(quán)，其范圍應(yīng)根據(jù)本法及其他法律加以規(guī)定

    5. T49征收、征用

    （1）社會公共利益需要：需要加以明確規(guī)定，但在民法中難以明定，需要有《征收法》；

    （2）如何補(bǔ)償   單行法中的規(guī)定不一致――“適當(dāng)”（土地法），“相應(yīng)”（房地產(chǎn)法）：“充分、及時(shí)、有效”（國投法），“給予補(bǔ)償”（憲法）：“合理”（物草）；

    五、第五章 國家、集體和私人所有權(quán)

    1. T50－53基本重復(fù)憲法規(guī)定

    憲法上的財(cái)產(chǎn)或所有權(quán)與民法或物權(quán)法上的所有權(quán)的區(qū)別。這里產(chǎn)生的問題是，將憲法規(guī)范搬到物權(quán)法中會導(dǎo)致兩個(gè)后果：要么是因憲法規(guī)定打亂了物權(quán)法調(diào)整對象的確定性，要么憲法規(guī)范因物權(quán)法而限制了原來的文義。其原因正在于兩個(gè)法律所說的“所有權(quán)”含義存在明顯不同。

    “資源”可以成為所有權(quán)的客體？這是憲法規(guī)范引入民法規(guī)范必然導(dǎo)致的結(jié)果。

    2. T56－58法人的分類和法人的所有權(quán)

    （1）T56國家機(jī)關(guān)的財(cái)產(chǎn)屬于國家，沒有收益權(quán)。理想狀態(tài)，實(shí)際中的收益歸屬如何確定？

    （2）T57事業(yè)單位物權(quán)的規(guī)定對物權(quán)有何影響？

    實(shí)際情況處理：事業(yè)單位已經(jīng)混亂了，已經(jīng)分化為企業(yè)經(jīng)營、公益單位、國家機(jī)關(guān)等。

    （3）國有企業(yè)財(cái)產(chǎn)歸屬，建議刪除。

    投資財(cái)產(chǎn)和投資者權(quán)益應(yīng)予區(qū)分。如果是指權(quán)益，就不應(yīng)在此規(guī)定；如指投資財(cái)產(chǎn)，則可能違反企業(yè)法原理。

    3. T59集體所有權(quán)的標(biāo)的（略）

    4. T60城鎮(zhèn)集體所有權(quán)“勞動(dòng)群眾集體”范圍如何劃定，其標(biāo)的范圍如何？不明確。

    5. T61農(nóng)村集體“成員集體”相對確定，類似于總有關(guān)系；但是“村”“社”關(guān)系如何確定？

    （1）第2款規(guī)定了集體成員權(quán)，“集體”的范圍，“村民會議”是否民事主體？（涉及后文“業(yè)主大會”為訴訟主體的問題）

    （2）第四項(xiàng)是否應(yīng)有限制？集體企業(yè)的經(jīng)營自主權(quán)和村民會議之間的關(guān)系如何處理？這是企業(yè)法的問題，但談不清楚。不如留給其他法律規(guī)定。

    6. T62有關(guān)土地等集體所有權(quán)的行使

    （1）第一項(xiàng)“集體經(jīng)濟(jì)組織”和“農(nóng)民集體”是何種關(guān)系？“集體經(jīng)濟(jì)組織”和“村民委員會”是何關(guān)系？“代表行使”和T61條第2款關(guān)系如何？

    （2）是否認(rèn)可“村民小組”的權(quán)利主體地位？有無“代表問題”？（村民小組組長）

    （3）“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體”是否應(yīng)有代表問題？“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府”是否為代表機(jī)關(guān)？

    7. T63（略）

    8. T64訴權(quán)

    （1）“受害人”是誰？“派生訴訟”？

    （2）誰是被告？“集體經(jīng)濟(jì)組織”和“管理人”能否成為被告？

    9. T65是否為物權(quán)法調(diào)整？現(xiàn)實(shí)針對性很強(qiáng)，但規(guī)定錯(cuò)位。建議由其他法律規(guī)定。

    10.T66－67重復(fù)宣示憲法規(guī)范，沒有意義。但在所有制形式立法的必然結(jié)果。體系上直接重復(fù)憲法規(guī)定即可。但T68已達(dá)到目的，列舉反而不好，建議取消此二條。

    《憲法》第13條：“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯?！薄皣乙勒辗梢?guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)?！薄皣覟榱斯怖娴男枰?，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！?/p>

篇5

內(nèi)容提要：我國《物權(quán)法》第二十一條規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤，致他人損害，登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。文章以為這一規(guī)定原則，應(yīng)當(dāng)予以細(xì)化。文章以為不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任性質(zhì)定位于民事責(zé)任有利于對受到損害的正當(dāng)權(quán)益的保護(hù)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任回責(zé)原則應(yīng)采過錯(cuò)責(zé)任原則，文章還列舉了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任的情形，并建議在制定不動(dòng)產(chǎn)登記辦法時(shí)列進(jìn)。

編者按：為維護(hù)國家的基本經(jīng)濟(jì)制度，維護(hù)社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，明確物的回屬、發(fā)揮物的效用、保護(hù)物權(quán)，我國《物權(quán)法》于2007年3月16日頒布并將于10月1日生效。為些，本刊特編發(fā)海南大學(xué)部分學(xué)者的論文。這些論文分別從不同的視角，就物權(quán)的限制、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任性質(zhì)、回責(zé)原則、不動(dòng)產(chǎn)善意取得、權(quán)利質(zhì)權(quán)以及船舶抵押權(quán)等題目進(jìn)行闡述，并提出了自己的見解，相信對于正確理解、適用并進(jìn)一步完善物權(quán)法律制度具有一定的意義。

我國《物權(quán)法》第二十一條第二款規(guī)定：“因登記錯(cuò)誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償?！边@標(biāo)志著我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)在進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，假如登記錯(cuò)誤，導(dǎo)致物權(quán)及其利害關(guān)系人之損害，登記機(jī)關(guān)要承擔(dān)起賠償?shù)呢?zé)任。這對于保護(hù)登記物權(quán)人及其利害關(guān)系人的正當(dāng)權(quán)益，確保登記的資料的正確和登記的效力，維護(hù)交易的安全都有著重大的制度保障價(jià)值。

然而，我國《物權(quán)法》第二十一條之規(guī)定過于原則和粗放，所有的價(jià)值意義更多地體現(xiàn)在宣示層面。從裁判層面而言，它遠(yuǎn)不能滿足司法裁判之需。好在《物權(quán)法》第十條已規(guī)定在先：“？？登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！蔽覈餀?quán)法于2007年10月1日生效，物權(quán)法之施行，離不開不動(dòng)產(chǎn)登記制度，由此來判定，我國不動(dòng)產(chǎn)登記辦法當(dāng)已在制定之中并應(yīng)當(dāng)在2007年10月1日前頒行。故過于原則、粗放、落于宣示層面的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任將納進(jìn)更具操縱意義，能充分司法裁判內(nèi)容的不動(dòng)產(chǎn)登記辦法自是當(dāng)然。本文擬就不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)定位題目、回責(zé)原則題目、賠償機(jī)構(gòu)的賠償情形等題目進(jìn)行必要的闡述，以有益于我國不動(dòng)產(chǎn)登記辦法的制定。

一、我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任性質(zhì)應(yīng)定位于民事責(zé)任

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任的性質(zhì)決定著賠償?shù)幕刎?zé)原則，賠償原則以及受到損害的物權(quán)人及其利害關(guān)系受救濟(jì)的范圍和程度等諸多方面，也決定著賠償規(guī)范體系是否科學(xué)，以及如何規(guī)范和展開的題目。我國有相當(dāng)多的省市，如：上海市、深圳市、武漢市、福建省、山東省、吉林省等，在物權(quán)法出臺之前，就土地或房產(chǎn)發(fā)生的過戶登記、他物權(quán)登記等具有物權(quán)性質(zhì)的登記，制定了地方性法規(guī)、規(guī)章。在這些地方立法實(shí)踐中，對登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤造成物權(quán)人或利害關(guān)系人損害，其賠償性質(zhì)不同一，如《福建省土地登記條例》第四十四條、《貴州省土地登記條例》第三十二條等明文規(guī)定，依照國家賠償法規(guī)定負(fù)責(zé)賠償，此系國家賠償性質(zhì)無疑。有相當(dāng)多的省市，如：《上海市房地產(chǎn)登記條例》第六十一條、《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第五十九條，則規(guī)定登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，此類規(guī)定，未明確其責(zé)任性質(zhì)是民事責(zé)任。但結(jié)合司法實(shí)踐來看，受到損害的物權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)作為民事被告，制成民事訴狀，訴至人民法院，人民法院以民事案件立案，交民事庭依民事程序進(jìn)行審理并以民事判決書之方式判令不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償受到損害的物權(quán)人之損害的情形來判定，此系民事責(zé)任性質(zhì)應(yīng)是不爭之理。學(xué)界也極為關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的性質(zhì)，但學(xué)界對此題目的看法也有分歧。一種觀點(diǎn)以為，由于我國辦理不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)的機(jī)關(guān)屬于我國行政治理機(jī)關(guān)，其以國家的公信力為基礎(chǔ)為當(dāng)事人提供不動(dòng)產(chǎn)交易安全保障，所以在它因行使職權(quán)而給當(dāng)事人造成損害時(shí)應(yīng)承擔(dān)的是國家賠償責(zé)任。因此“因登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)，致不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)生錯(cuò)誤，且因該錯(cuò)誤登記導(dǎo)致當(dāng)事人或者利害關(guān)系人遭受損害的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)依照國家賠償法的相應(yīng)規(guī)定承擔(dān)賠償責(zé)任”.另一種觀點(diǎn)以為，登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記而給當(dāng)事人造成損害的行為侵犯的是當(dāng)事人的民事權(quán)利，這屬于民法領(lǐng)域中的侵權(quán)行為，因此，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)是民事侵權(quán)責(zé)任。已有的實(shí)踐和學(xué)界觀點(diǎn)的兩面性，折射出對賠償責(zé)任性質(zhì)熟悉尚未達(dá)成共叫。由此觀之，不動(dòng)產(chǎn)登記辦法之制定究以賠償責(zé)任性質(zhì)為國家賠償抑或民事賠償之定位頗值得推敲。

筆者以為，我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任性質(zhì)宜定位于民事責(zé)任性質(zhì)。其根本原因在于不動(dòng)產(chǎn)登記雖是由土地治理部、房產(chǎn)治理部分等行政治理機(jī)關(guān)作出，帶有濃厚的行政色彩，但是不動(dòng)產(chǎn)登記行為其本質(zhì)是物權(quán)變動(dòng)行為，屬私法性質(zhì)。登記機(jī)關(guān)及其工作職員所為的登記行為系私法行為的延伸或者說是為私法行為服務(wù)并附著于私法行為，因此，登記機(jī)關(guān)及其工作職員因錯(cuò)誤登記引起的損失，是民事侵權(quán)的類型之一。只不過此種侵權(quán)在主體上具有一定的特殊性而已，但不能由于此類侵權(quán)主體的特殊性——國家機(jī)關(guān)及其工作職員，而改變其民事責(zé)任性質(zhì)。其次，將不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任定位為國家賠償責(zé)任不利于保護(hù)受損害確當(dāng)事人的正當(dāng)利益。國家賠償必須要有明文規(guī)定才能索賠，法無明文規(guī)定國家不承擔(dān)賠償責(zé)任。而我國《國家賠償法》尚未將其納進(jìn)到國家賠償?shù)姆懂?。根?jù)《國家賠償法》第二條規(guī)定：“國家機(jī)關(guān)和國家工作職員違法行使職權(quán)侵犯公民、法人和其他組織正當(dāng)權(quán)益造成損害的，受害人有依照本法取得國家賠償?shù)臋?quán)利?！眹屹r償以違法為條件，假如登記機(jī)關(guān)及其工作職員作出登記行為時(shí)有過錯(cuò)，并造成了當(dāng)事人的損失，但是其行為本身卻不違反相關(guān)法律規(guī)定。在此種情形下，受到損失的物權(quán)人及其利害關(guān)系人就無法通過國家賠償?shù)耐緩街\求救濟(jì)。《國家賠償法》規(guī)定的賠償是名為賠償，實(shí)為撫慰或者補(bǔ)償，不具有民事賠償?shù)奶钛a(bǔ)性，故國家賠償?shù)馁r償數(shù)額僅限于直接的損失，當(dāng)事人的間接損失，如預(yù)期的利潤則無法獲得賠償。此外，國家賠償采用的是行政賠償程序，而行政賠償程序則存在一個(gè)先行處理程序，即賠償請求人要求賠償應(yīng)當(dāng)先向賠償義務(wù)機(jī)關(guān)提出。假如賠償義務(wù)機(jī)關(guān)逾期不賠償或者賠償請求人對賠償數(shù)額有異議，請求人再提起行政訴訟。該種救濟(jì)模式，無故增加了救濟(jì)的程序、難度和本錢，使賠償救濟(jì)成為畏途。但是，假如將不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤引發(fā)的損失而承擔(dān)的責(zé)任定位為民事責(zé)任性質(zhì)，那么，由于民事責(zé)任功能在于救濟(jì)被侵權(quán)的權(quán)利回回到權(quán)利被侵犯前的完滿狀態(tài)，使權(quán)利人遭受的損失能得到充分的填補(bǔ)。因此，受到侵害的權(quán)利人之直接損失和間接損失均會得到賠償。將其定位為民事責(zé)任，則適用民事程序，權(quán)利受到損害者則可以直接提起民事訴訟，無須行政處理在先，程序減少了，救濟(jì)變直接了，獲得賠償之本錢、時(shí)間均會大大下降或減少。司法實(shí)踐也印證了上述的分析。因此，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任定位于民事責(zé)任，更利于保護(hù)受害人的正當(dāng)權(quán)益。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的回責(zé)原則應(yīng)采過錯(cuò)責(zé)任原則

我國《物權(quán)法》第十二條規(guī)定：“登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)履行下列職責(zé)：（一）查驗(yàn)申請人提供的權(quán)屬證實(shí)和其他必要材料；（二）就有關(guān)登記事項(xiàng)詢問申請人；（三）如實(shí)、及時(shí)登記有關(guān)事項(xiàng)；（四）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他職責(zé)。申請登記的不動(dòng)產(chǎn)的有關(guān)情況需進(jìn)一

步證實(shí)的，登記機(jī)構(gòu)可以要求申請人補(bǔ)充材料，必要時(shí)可以實(shí)地查看?！备鶕?jù)此條規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記一改過往采用的“形式審查”的做法，為確保登記資料和登記事項(xiàng)的真實(shí)、正確，確保物權(quán)人正當(dāng)權(quán)益得到維護(hù)，確保不動(dòng)產(chǎn)登記的公信力，為交易安全提供最有力保障，而采“實(shí)質(zhì)審查”原則。這一原則的采納對我國不動(dòng)產(chǎn)登記賠償責(zé)任的回責(zé)原則的確定具有重大的影響。

賠償責(zé)任回責(zé)原則，就是確定侵權(quán)行為人侵權(quán)損害賠償責(zé)任的一般準(zhǔn)則。它是在損害事實(shí)已經(jīng)發(fā)生的情況下，為確定侵權(quán)行為人對自己的行為所造成的損害是否需要承擔(dān)民事賠償責(zé)任的原則.對于侵權(quán)回責(zé)原則體系構(gòu)成雖有一元論、二元論、三元論等觀點(diǎn)，但通說以為我國侵權(quán)回責(zé)原則體系由過錯(cuò)責(zé)任原則、無過錯(cuò)責(zé)任原則、公平責(zé)任原則構(gòu)成。就不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)因登記錯(cuò)誤承擔(dān)的賠償責(zé)任的回責(zé)原則究為何者，《物權(quán)法》第二十一條并沒有明確規(guī)定。有觀點(diǎn)以為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)采無過錯(cuò)責(zé)任原則，只要登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤造成了當(dāng)事人的損害就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。目前，國內(nèi)一些地方法規(guī)中也采用了此原則，如《上海市房地產(chǎn)登記條例》第六十一條規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作職員違反本條例規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！薄渡钲诮?jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)登記條例》第五十九條規(guī)定：“登記機(jī)關(guān)及其工作職員因不當(dāng)核準(zhǔn)登記，造成權(quán)利人損失的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任，賠償費(fèi)從賠償基金中列出?！薄墩憬〕鞘蟹课莓a(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理?xiàng)l例》第三十一條第一款也有相似規(guī)定。另一種以為，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任應(yīng)采過錯(cuò)責(zé)任原則.即不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤，造成了當(dāng)事人的損害，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主觀上有過錯(cuò)作為價(jià)值判定標(biāo)準(zhǔn)，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)僅在登記行為主觀上有過錯(cuò)時(shí)，才對損失承擔(dān)賠償責(zé)任。此種觀點(diǎn)中，甚至于還分兩派，一派以為只要登記機(jī)關(guān)主觀上具有過錯(cuò)就應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任，另一派則以為必須是登記機(jī)關(guān)因重大過失造成登記錯(cuò)誤的，才承擔(dān)賠償責(zé)任。筆者以為，登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任的采用何種回責(zé)原則，應(yīng)當(dāng)在考慮諸多的因素，權(quán)衡利弊，平衡各方利益后作出選擇。筆者以為，根據(jù)《物權(quán)法》第十二條的規(guī)定，我國不動(dòng)產(chǎn)登記采用的是實(shí)質(zhì)審查方式或原則。登記機(jī)關(guān)“采用實(shí)質(zhì)審查方式，則承擔(dān)的責(zé)任就會重”.這是由于實(shí)質(zhì)審查方式對于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因與事實(shí)是否相符，有無瑕疵、登記資料是否真實(shí)、登記的不動(dòng)產(chǎn)是否客觀存在，均須具體審查。經(jīng)確定無疑后才予以登記，它不同于形式審查，由于形式審查只關(guān)心登記申請人提交的登記資料是否能夠滿足法律規(guī)定的登記條件之需，它對于不動(dòng)產(chǎn)交易上的權(quán)利事項(xiàng)實(shí)質(zhì)上是否真實(shí)、有無瑕疵不予考慮。在實(shí)質(zhì)審查方式下，登記機(jī)構(gòu)為保證登記的客觀真實(shí)付出遠(yuǎn)較形式審查方式下的要多。因此，當(dāng)出現(xiàn)登記錯(cuò)誤時(shí)，確定其承擔(dān)賠償責(zé)任的回責(zé)原則輕重則應(yīng)當(dāng)與其付出成反比才能體現(xiàn)法之公平正義。過錯(cuò)責(zé)任原則和無過錯(cuò)責(zé)任原則相較而言，過錯(cuò)責(zé)任原則因只有在登記機(jī)關(guān)對于登記錯(cuò)誤有過錯(cuò)時(shí)才承擔(dān)民事賠償責(zé)任，它顯然比無過錯(cuò)責(zé)任原則下，只要存在登記錯(cuò)誤，只要登記錯(cuò)誤導(dǎo)致了損害發(fā)生即承擔(dān)賠償責(zé)任，而不問其主觀上有無過錯(cuò)的回責(zé)原則要輕得多。因此，從此方面言，不動(dòng)產(chǎn)登記對實(shí)質(zhì)審查方式的采用，則必然導(dǎo)致采用過錯(cuò)責(zé)任原則。

筆者以為，我國《物權(quán)法》規(guī)定登記錯(cuò)誤的賠償責(zé)任，其表征體現(xiàn)為兩個(gè)方面：一方面在于對遭受損害的權(quán)利予以救濟(jì)，使其盡可能地回復(fù)到遭到侵害前的完善狀態(tài)；另一方面，通過承擔(dān)賠償責(zé)任的懲罰方式達(dá)到矯正、警示的作用。實(shí)際上，物權(quán)人以及其利害關(guān)系人其期許的是物權(quán)登記的正確，而不是獲得賠償，法律規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)對登記錯(cuò)誤導(dǎo)致的損失承擔(dān)賠償責(zé)任也不是僅僅為了懲罰，它只不過是以此種強(qiáng)有力的方式表達(dá)對錯(cuò)誤的否定態(tài)度，并要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作職員敬業(yè)愛崗，謹(jǐn)慎工作，一絲不茍，創(chuàng)造并維系不動(dòng)產(chǎn)登記不庸置疑的公信力。從此角度言，過錯(cuò)責(zé)任原則和無過錯(cuò)責(zé)任原則兩者相較的話，過錯(cuò)責(zé)任原則因其承擔(dān)責(zé)任主觀上需有過錯(cuò)，遠(yuǎn)比在承擔(dān)賠償責(zé)任時(shí)，徑依法之規(guī)定，不問主觀上過錯(cuò)之有無對不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)及其工作職員的警示、引導(dǎo)作用要明顯得多。主張我國不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任回責(zé)原則不宜采過錯(cuò)責(zé)任原則，而應(yīng)采無過錯(cuò)責(zé)任原則的人以為，我國的不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)屬于國家機(jī)關(guān)之一，官本位色彩濃厚。登記機(jī)構(gòu)與物權(quán)人及其利害關(guān)系人之間的地位不同等，一旦登記錯(cuò)誤并導(dǎo)致?lián)p害，受害人常處于弱勢地位。假如采用過錯(cuò)責(zé)任原則，則舉證證實(shí)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤主觀上有過錯(cuò)的舉證責(zé)任依法應(yīng)當(dāng)由受害人承擔(dān)。受害人因與登記機(jī)構(gòu)把握的信息不對稱，加之其所處的劣勢地位，要其證實(shí)登記機(jī)構(gòu)主觀存有過錯(cuò)難度太大。倘使其無法舉證，勢必承擔(dān)舉證不能的后果。筆者以為，無過錯(cuò)責(zé)任原則系針對特殊侵權(quán)而設(shè)定的一種回責(zé)原則，登記機(jī)構(gòu)賠償責(zé)任從本質(zhì)上屬于一般侵權(quán)責(zé)任。倘使要將其界定為特殊侵權(quán)類型，法律上需明文規(guī)定。在法無明文的情況下，簡單將其回類于特殊侵權(quán)責(zé)任，無異于置其無救濟(jì)的境地。登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任之承擔(dān)，正如耶林所言：“不是損害而是過錯(cuò)使侵害者負(fù)有賠償義務(wù)?！蔽覈恍┎课?guī)章、地方性法規(guī)中已普遍采用了過錯(cuò)責(zé)任原則來調(diào)整登記機(jī)構(gòu)的賠償責(zé)任。如《城市房屋權(quán)屬登記治理辦法》第三十七條就規(guī)定：“因登記機(jī)關(guān)工作職員工作過失導(dǎo)致登記不當(dāng)，致使權(quán)利人受到經(jīng)濟(jì)損失的，登記機(jī)關(guān)對當(dāng)事人的直接經(jīng)濟(jì)損失負(fù)賠償責(zé)任。”又如《江西省土地登記辦法》第三十五條規(guī)定：“因土地登記工作職員過錯(cuò)造成土地登記錯(cuò)誤、漏登的，土地主管部分應(yīng)當(dāng)及時(shí)更正或者補(bǔ)登，給土地權(quán)利人造成損失的，依法予以賠償?！鄙鲜鲆?guī)定，已在實(shí)際生活中運(yùn)行多年。在其運(yùn)行過程中，有關(guān)受害人之舉證證實(shí)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤主觀上有過錯(cuò)并非如人們想象的那么困難，那么不可為。由于主觀之過錯(cuò)不是躲于內(nèi)心的東西，它總是通過各種方式呈現(xiàn)在外，并以一定的形式固化，能為人力所熟悉、收集并運(yùn)用。在這些方面積累下來的豐富經(jīng)驗(yàn)對我國不動(dòng)產(chǎn)登記辦法制定應(yīng)有極高的參考價(jià)值。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)登記錯(cuò)誤應(yīng)予賠償?shù)那樾?/p>

我國《物權(quán)法》第二十一條未列出登記錯(cuò)誤應(yīng)予賠償?shù)那樾?，這是物權(quán)法欠操縱性的一個(gè)遺憾，在制定《不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》時(shí)應(yīng)當(dāng)總結(jié)《城市房屋權(quán)屬登記治理辦法》和一些地方性法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的登記錯(cuò)誤的應(yīng)予賠償情形，吸納學(xué)者民法典物權(quán)編草案建議稿中建議條文中所列舉的登記錯(cuò)誤應(yīng)予賠償情形，使《不動(dòng)產(chǎn)登記辦法》更具操縱性，能滿足不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記所需。筆者以為，登記錯(cuò)誤應(yīng)予賠償?shù)那樾沃辽賾?yīng)包括如下幾點(diǎn)：

1.登記機(jī)關(guān)及其工作職員主觀上有過錯(cuò)導(dǎo)致登記錯(cuò)誤、遺漏和遺失登記資料，使物權(quán)人及利害關(guān)系人遭到損失。此處過錯(cuò)，有學(xué)者以為應(yīng)當(dāng)是“重大過失”才承擔(dān)責(zé)任，假如是由于一般的甚至稍微的過失而發(fā)生登記錯(cuò)誤，不應(yīng)該使登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任.筆者不同意這種觀點(diǎn)，由于登記機(jī)關(guān)的一般的或稍微的過錯(cuò)造成的損害后果其嚴(yán)重的程度不一定就亞于“重大過失”。且在實(shí)質(zhì)審查原則下，如還發(fā)生登記的錯(cuò)漏或遺失登記資料，這是不能容忍的。因此，登記機(jī)關(guān)承擔(dān)責(zé)任與否，應(yīng)看其是否有過錯(cuò)及其過錯(cuò)是否給當(dāng)事人造成損失，并不能以過錯(cuò)大小來加以區(qū)分。

2.違反登記程序給當(dāng)事人造成的損失。主要包括不公告或違反公告期限、

*無正當(dāng)理由拖延登記時(shí)間、無故拒盡有關(guān)當(dāng)事人的正當(dāng)?shù)牟樵兊怯浀恼埱?、有限公然登記資料、拒盡變更或更正登記等等。建立同一的登記程序的目的在于保證登記的過程能夠順利完成。沒有按照登記程序的要求完成登記手續(xù)而給當(dāng)事人造成損害的，應(yīng)當(dāng)賠償。

3.登記機(jī)構(gòu)工作職員與他人相互勾結(jié)、惡意串通，造成對當(dāng)事人的損害。在這種情況下，也應(yīng)由登記機(jī)關(guān)對其工作職員的故意侵權(quán)行為承擔(dān)責(zé)任。這是由于登記機(jī)構(gòu)工作職員在執(zhí)行職務(wù)中，給物權(quán)人及利害關(guān)系人的正當(dāng)權(quán)益造成了損害。

4.假如登記機(jī)關(guān)為執(zhí)行上級機(jī)關(guān)的指令、其他權(quán)威的機(jī)構(gòu)的指令或有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)職員的指令等外來干涉而進(jìn)行了錯(cuò)誤的登記，仍然應(yīng)當(dāng)理解為登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)。對于這類的過錯(cuò)，為了及時(shí)救濟(jì)，登記機(jī)關(guān)應(yīng)先行承擔(dān)責(zé)任，然后再由登記機(jī)關(guān)系統(tǒng)內(nèi)部平衡其各自的責(zé)任。

此外，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的錯(cuò)誤登記，系登記機(jī)關(guān)以外的人的行為造成的。根據(jù)《物權(quán)法》第二十一條第二款之規(guī)定，也應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償責(zé)任，登記機(jī)構(gòu)不得借口他人的行為而推諉責(zé)任。但登記機(jī)構(gòu)賠償后，可以向造成登記錯(cuò)誤的人追償。此處被追償人應(yīng)當(dāng)不包含登記機(jī)構(gòu)的工作職員。（來源：《河南省政法治理干部學(xué)院學(xué)報(bào)》）

注釋：

該條規(guī)定：“因登記部分及工作職員過錯(cuò)造成錯(cuò)、漏登記的，登記部分應(yīng)及時(shí)負(fù)責(zé)更正或補(bǔ)登記，給房地產(chǎn)人造成經(jīng)濟(jì)損失的，依照國家賠償法規(guī)定負(fù)責(zé)賠償?！?/p>

該條規(guī)定：“房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)及其工作職員違反本條例的規(guī)定，導(dǎo)致房地產(chǎn)登記錯(cuò)誤，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失的，由市房地資源局或者市登記處承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！?/p>

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篇6

不動(dòng)產(chǎn)是人類生存的基礎(chǔ)與前提，大多具有不可再生性和唯一性，因此其無論是對國家、社會或公民都有重大意義，所以不動(dòng)產(chǎn)立法歷來是各國民法的重點(diǎn)。不動(dòng)產(chǎn)立法在我國即將制訂的物權(quán)法中占有重要位置。而不動(dòng)產(chǎn)登記制度必將是不動(dòng)產(chǎn)立法中的核心問題之一。本文擬結(jié)合司法實(shí)踐和物權(quán)法理論。對我國不動(dòng)產(chǎn)登記制度的缺陷和立法完善略陳薄見。目前世界各國有三種不同的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)公示制度：一是契據(jù)登記制度，法國、日本、意大利、比利時(shí)、西班牙、美國多數(shù)州均采此制；二是權(quán)利登記制度，德國外，瑞士、荷蘭、奧地利均采此制。三是托倫斯登記制度，英國、愛爾蘭、加拿大、菲律賓、美國加利福尼亞州、伊利諾州及馬薩諸塞州等英語國家均采此制。

故實(shí)我們有對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度加以研究的必要性，論文分三部分，第一部分是對不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義的了解；第二部分是不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)的刨析，這里又分別詳細(xì)的介紹了不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)和登記的性質(zhì)；第三部分對我國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問題與解決方案的研究。對我國現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記制度存在問題一一的列出，并針對這些制度的不健全的問題作了分別的分析及對這些問題的解決方法作了個(gè)人的見解，第三部分共有五個(gè)問題的闡述：一是登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問題的解決；二是登記中公權(quán)國力干預(yù)私權(quán)利問題的解決；三是不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題；四是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問題；五是即將形成物權(quán)的債權(quán)或請求權(quán)的保護(hù)問題?；诒疚纳鲜?，確立登記行為私法、建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等。

《合同法》頒布之后，物權(quán)立法正式提到日程。因我國長期將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記視為行政管理之手段，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記制度的規(guī)定較為混亂，故實(shí)有加以研究的必要。

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義

登記，也稱不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記，指經(jīng)當(dāng)事人申請國家專門機(jī)關(guān)將物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)記載在國家設(shè)計(jì)的專門薄冊上的事實(shí)或行為。廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。

（一）不動(dòng)產(chǎn)的含義

一般而言，所謂動(dòng)產(chǎn)，是指易于被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)；所謂不動(dòng)產(chǎn)，則指不能被移動(dòng)的財(cái)產(chǎn)。這種從表面上看來“純粹”僅具有物理意義上的分類，何以會導(dǎo)致兩類財(cái)產(chǎn)在政治上、經(jīng)濟(jì)上和社會意義上有如此不同的效果呢？頗值深思。

動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)確定的根據(jù)是法律而非所有人的意志，但是，這種分類的物理性并不妨礙法律允許所有人依照其意志、通過確定財(cái)產(chǎn)的目的而將之不動(dòng)產(chǎn)化，或人為地將財(cái)產(chǎn)動(dòng)產(chǎn)化。不動(dòng)產(chǎn)主要包括土地及建筑物，但又不限于此，尚包括其上人為的可自然附著物及其收益，所以在登記制度上，各國不論稱“土地登記”抑或稱不動(dòng)產(chǎn)登記，在觀念上應(yīng)把握兩點(diǎn)：其一，這里的土地與不動(dòng)產(chǎn)為同意語，即使規(guī)定在土地法中的登記也兼指房地及其附著物等總體的登記制度；其二，不動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)并無區(qū)分之必要，《意大利民法典》規(guī)定：“除法律另有規(guī)定的以外，有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)的規(guī)則準(zhǔn)用于客體為不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)以及相關(guān)的訴權(quán)……”也可以不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)為不動(dòng)產(chǎn)。為明晰法律關(guān)系，我們應(yīng)采不動(dòng)產(chǎn)登記這一用語。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記制度立法例

當(dāng)今世界各國的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，源于三種基本的登記制度，即“契據(jù)登記制度”，又稱“法國登記制度”；“權(quán)利登記制度”，又稱“德國登記制度”；“托倫斯登記制度”；又稱“澳大利亞登記制度”。

1.德國法主義。德國登記制度之特色：（1）登記（eintragung ）為土地物權(quán)變動(dòng)之效力發(fā)生要件。即土地物權(quán)之發(fā)生變動(dòng)效力，除當(dāng)事人之合意外，尚須登記。（2 ）登記官吏為登記時(shí)有審查土地物權(quán)變動(dòng)實(shí)質(zhì)關(guān)系之權(quán)限——所謂實(shí)質(zhì)審查主義。（3）登記有公信力， 即登記簿上之事實(shí)，縱實(shí)體法上不成立或無效，不得以其不成立或無效對抗善意第三人，常視為實(shí)體上有效。（4 ）登記簿的編成采物之編成主義（prin-zip des reaifoliums）即以不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)編成之。（5 ）登記物權(quán)之靜的狀態(tài)，即于登記簿不記入物權(quán)的變動(dòng)事實(shí)，而記入物權(quán)的現(xiàn)在狀態(tài)。

2.托倫斯登記制度（torenssyhem），此制度為sir robet tomens所創(chuàng)，1855年始行于南澳洲，現(xiàn)在美國多數(shù)州亦采之，乃登記制度中最優(yōu)者。其主要特色如下：（1）始登記一定不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，登記局依一定的程序，精查確定其不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)后，制成記載此權(quán)利狀態(tài)之地券二份。一份交與所有人，一份保存，依物的編成主義，編入登記簿。（ 2）不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)之時(shí)使用一定的官制用紙，或轉(zhuǎn)讓為證書，存于登記局。登記官制審查以后，記入權(quán)利的移轉(zhuǎn)于登記簿，讓與證書存于登記局，對于受讓人交付新地券，成為背書之原來地券。（3 ）不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時(shí)應(yīng)依一定的形式，作成抵押書二份，連同地券，提出于登記局，登記審查后，記入于登記簿及地券，返地券于債務(wù)人。（4 ）不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之變動(dòng)，非登記于登記簿，不生效力。（5 ）其登記官有實(shí)質(zhì)審查的權(quán)限。（6）登記有公信力。 其結(jié)果真權(quán)利人因不實(shí)的登記而受損害時(shí)，國家負(fù)賠償?shù)呢?zé)任。

3.法國法主義。法國法登記的特色：（1 ）登記為物權(quán)變動(dòng)對抗第三人之要件，即物之變動(dòng)，依當(dāng)事人的合意發(fā)生效力，登記不過為已發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)對抗第三人的要件。（2）登記官吏于登記時(shí)，只得為形式的審查，對于物權(quán)變動(dòng)更無實(shí)質(zhì)的審查的權(quán)限。（3 ）登記無公信力，故登記事項(xiàng)，實(shí)質(zhì)上不成立或無效之時(shí)，其不成立不得以之對抗善意之第三人。（4）登記簿的編成采人的編成主義（prinzip desporsonenfoliuncs），即不以不動(dòng)產(chǎn)為標(biāo)準(zhǔn)，而以權(quán)利人為標(biāo)準(zhǔn)編成之。 （5）登記物之動(dòng)的狀態(tài)，即不僅登記物權(quán)之現(xiàn)在狀態(tài)，而且登記物權(quán)之變動(dòng)。

但我們認(rèn)為，我國目前立法受轉(zhuǎn)型社會的影響，其行政管理傾向較為明顯，保障交易安全功能不足，主要是德國登記規(guī)則，如登記生效主義、物的編成主義，登記的公信力等，其制度基礎(chǔ)是國家干預(yù)主義。但并未建立地券、賠償儲金等制度，故不具以自由主義為基礎(chǔ)的托倫斯登記制度的特色。我國正處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，物權(quán)法負(fù)有整理舊物權(quán)，確定、穩(wěn)定物權(quán)關(guān)系的使命，登記制度是完成這一使命的重要工具。我國長期以來房地產(chǎn)登記為部門利益所左右，造成房產(chǎn)、地產(chǎn)的不統(tǒng)一，登記機(jī)關(guān)的不統(tǒng)一，登記程序的不統(tǒng)一，登記效力的不統(tǒng)一，登記權(quán)屬證書的不統(tǒng)一。

立法建議上，我國學(xué)者們比較贊同德國法主義，但應(yīng)考慮托倫斯登記制度之優(yōu)點(diǎn)。在登記自主主義這一點(diǎn)上，從中國實(shí)際出發(fā)則不宜采用，對一些法定物權(quán)應(yīng)強(qiáng)制登記，我們贊同上述之觀點(diǎn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)及性質(zhì)

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)

每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。我國土地立法過分強(qiáng)調(diào)國家利益，強(qiáng)調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來諸多交易安全上的問題。

80年代我國重建不動(dòng)產(chǎn)登記制度時(shí)借鑒了前蘇聯(lián)立法經(jīng)驗(yàn)，亦十分強(qiáng)調(diào)國家目標(biāo)，可謂歷史上退步式的回歸。在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，部門利益又使登記目標(biāo)加上了部門利益目標(biāo)?，F(xiàn)在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基。

（二）登記的性質(zhì)

對登記的性質(zhì)大體有三種學(xué)說：1.公法上行為說。該說認(rèn)為：“從登記行為看，房地產(chǎn)權(quán)屬登記在我國是房地產(chǎn)管理部門依其職權(quán)所實(shí)施的行政行為?！?.證明行為說。該說避免公、私法性質(zhì)上的判斷，認(rèn)為“房屋產(chǎn)權(quán)管理機(jī)關(guān)的職責(zé)范圍也只是審查買賣雙方是否具備辦證（交付）條件，房屋產(chǎn)權(quán)變更登記本身，也只是對買賣雙方履行買賣合同的結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)和公示，而不是對房屋買賣合同的審查和批準(zhǔn)?！备腥苏J(rèn)為：“不動(dòng)產(chǎn)登記在本質(zhì)上是國家證明行為，而不是批準(zhǔn)行為。” 3.我們認(rèn)為， 上述學(xué)說均有偏頗，登記本質(zhì)上應(yīng)為私法行為。證明行為說回避這一問題，不甚確切，必然說不清證明與登記行為的關(guān)系如何。

首先，從登記行為過程來看，登記行為包含了諸多行為，但真正由當(dāng)事人參與的僅是登記請求及登記申請兩部分，研究登記行為的性質(zhì)應(yīng)從這兩項(xiàng)權(quán)利去考察。

其次，從登記所產(chǎn)生的效力來看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，登記的首要意義在于物權(quán)變動(dòng)的公示及公信，相對人及利害關(guān)系人均可查閱登記簿冊，并且任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。另外，雖然登記之效力具有統(tǒng)一性，并且自登記簿上登記后始生效力，但是登記并不是行政機(jī)關(guān)的權(quán)力，對于符合法律要求的形式要件的登記申請.

再次，自羅馬法以來，法律在理論上被劃分為公法與私法，其區(qū)別之實(shí)意“除理論認(rèn)識目的以外，厥載于救濟(jì)程序。易言之，即私法案件由普通法院管轄；公法案件，除刑事案件由普通法院管轄外，原則上得受行政救濟(jì)，由行政機(jī)關(guān)或行政法院管轄?！本偷怯浿贫榷?，預(yù)告登記、異議登記、撤銷登記性質(zhì)上均為向法院提起的私法上之訴權(quán)，并且登記機(jī)關(guān)應(yīng)負(fù)登記錯(cuò)誤之賠償責(zé)任。

綜上所述，登記性質(zhì)上為私法行為當(dāng)無異議，其特殊之處在于其是國家設(shè)立的擔(dān)負(fù)公共職能的機(jī)關(guān)參與的私法行為。故此，立法者應(yīng)注意登記之私法屬性及保護(hù)交易安全之功能，應(yīng)摒棄批準(zhǔn)式的行政行為觀念，剝奪登記機(jī)關(guān)之行政特權(quán)，確立其為法律服務(wù)、為當(dāng)事人服務(wù)的立場，這對中國真正登記制度的建立具有指導(dǎo)性意義。

三、中國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問題與解決方案

我們認(rèn)為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預(yù)私權(quán)的問題，登記的效力問題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護(hù)問題以及物權(quán)爭議訴訟的保全問題。

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問題的解決

我們認(rèn)為，我國登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊自然便統(tǒng)一了。我國舊民法制定之時(shí)，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門——地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一性的問題，廣州、深圳等地已實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認(rèn)。我們認(rèn)為，物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，解決好這一問題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一獨(dú)立的登記機(jī)關(guān).

（二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問題的解決

利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時(shí)也帶來了公權(quán)力對私權(quán)利侵?jǐn)_的問題。為解決這一問題，無論采取實(shí)質(zhì)審查主義國家還是采取形式審查主義國家，均采取了一些補(bǔ)救措施，典型的如德國的物權(quán)行為理論、法國及日本的公證制度等。

1、實(shí)質(zhì)審查主義。實(shí)質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機(jī)關(guān)不僅就登記之申請?jiān)诘怯洺绦蚍ㄉ鲜欠襁m合加以審查，同時(shí)就其登記的申請，是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請，是否在登記程序法上賦予登記機(jī)關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請，是否為實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是公權(quán)力不干預(yù)私權(quán)利，登記的效力純依當(dāng)事人意思自治，登記并無公信力，僅有對抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)所擁有的權(quán)利相當(dāng)大，不僅如德國實(shí)質(zhì)登記主義那樣對當(dāng)事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限，力求達(dá)到“客觀真實(shí)”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。我國土地立法實(shí)質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對其弊端加以補(bǔ)救，才能達(dá)到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開放以來的登記實(shí)踐看，大部分登記機(jī)關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實(shí)性得到保證，登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實(shí)質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點(diǎn)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題

物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對相關(guān)當(dāng)事人所施加的實(shí)際作用。它是整個(gè)登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國可以劃分為登記生效主義及登記對抗主義，德國是典型的登記生效主義國家，而且其登記還有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的問題，目前在我國出現(xiàn)的問題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例，實(shí)踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時(shí)生效，但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效?！边@樣的規(guī)定不僅在理論上說不通，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。國外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對抗要件，都是針對不動(dòng)產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對抗第三人，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買賣合同本身無效。否則，當(dāng)事人之間不僅沒有登記請求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動(dòng)產(chǎn)民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對債權(quán)合同之效力。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對抗力，依目前大多數(shù)學(xué)者的看法及我國司法、立法實(shí)踐，應(yīng)采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利范圍的問題

登記的客體為物權(quán)及其相關(guān)因素，特定的債權(quán)登記屬特殊登記程序，但債權(quán)的效力一般不受登記之影響，我國立法及司法實(shí)踐中將租賃權(quán)的登記等同于物權(quán)登記，認(rèn)為租賃權(quán)不經(jīng)登記不生效力，這是極端錯(cuò)誤的，沒有明確的登記權(quán)利范圍的概念。登記制度為物權(quán)實(shí)體法服務(wù)，故實(shí)體物權(quán)種類、內(nèi)容、方式的法定是不動(dòng)產(chǎn)登記權(quán)利的基礎(chǔ)，登記權(quán)利范圍就因各國法定物權(quán)之不同而不同。《日本不動(dòng)產(chǎn)登記法》第1 條規(guī)定：“登記，就不動(dòng)產(chǎn)標(biāo)示或下列不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的設(shè)定、保存、移轉(zhuǎn)變更、處分限制或消滅而制定：1.所有權(quán)；2.地上權(quán)；3.永佃權(quán)；4.地役權(quán)；5.先取特權(quán)；6.質(zhì)權(quán)；7.抵押權(quán)；8.承租權(quán)；9.采石權(quán)?！倍覈_灣登記權(quán)利范圍與此不同，計(jì)有所有權(quán)、地上權(quán)、永佃權(quán)、地役權(quán)、典權(quán)、抵押權(quán)、耕作權(quán)?？梢娢餀?quán)法定是登記權(quán)利的基礎(chǔ)。而我國現(xiàn)代的物權(quán)制度呈開放性體系，尚未法定，不僅表現(xiàn)為法的依據(jù)的不統(tǒng)一，而且表現(xiàn)為類型的未法定，物權(quán)變動(dòng)的未法定，如我國農(nóng)村承包經(jīng)營權(quán)、“四荒”土地使用權(quán)等作為物權(quán)的依據(jù)是否充分頗值討論，但這些權(quán)利類型不僅存在，而且日益有物權(quán)的特征。在我國存在這樣的現(xiàn)象，法定需要登記的物權(quán)并不涵蓋所有物權(quán)，這就使得有些物權(quán)不經(jīng)法定登記方式也可獲得，實(shí)質(zhì)上否定了物權(quán)法定。《土地登記規(guī)則》亦采開放式方法，其第2 條規(guī)定：土地登記是依法對國有土地使用權(quán)和他項(xiàng)權(quán)利的登記。不能認(rèn)為這里的“他項(xiàng)權(quán)利”即法律上的他物權(quán)。大陸法系的大多數(shù)國家由于采物權(quán)法定之立法主義，故其登記權(quán)利亦隨之法定，整個(gè)物權(quán)制度的概念、內(nèi)容、體系歷經(jīng)百年而無實(shí)質(zhì)改變；而我國轉(zhuǎn)軌時(shí)期，物權(quán)放任主義有其適宜的土壤，并且一定程度上有挖掘、整理、發(fā)展中國物權(quán)之功效，但相應(yīng)地卻帶來了登記權(quán)利的開放性及開放性弊端防止問題，如在法律上，土地他項(xiàng)權(quán)利就是一個(gè)開放的概念；隨著土地所有權(quán)和土地使用權(quán)利以外的土地權(quán)利的逐漸增加，土地他項(xiàng)權(quán)利所涵蓋的具體權(quán)利也會越來越多。登記權(quán)利的開放性必然會帶來物權(quán)法定的否定，而物權(quán)放任主義立法不僅有違物權(quán)絕對、排他性質(zhì)，而且使以物權(quán)為內(nèi)容的契約不能無爭議的事先確定，進(jìn)而使契約無以自由，同時(shí)也會造成交易程序混亂。所以，當(dāng)務(wù)之急是登記權(quán)利的法定化，使復(fù)雜的物權(quán)社會關(guān)系明晰化。

中國的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型紛繁復(fù)雜，難點(diǎn)在于對農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)的整理。城市不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利在流通中已逐步有明確的權(quán)利內(nèi)容及類型，如國有土地使用權(quán)，而農(nóng)村不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利則不然，并未真正建立土地他物權(quán)體系，土地及房屋缺乏流通性，從而并未真正進(jìn)行保障交易安全的登記，所進(jìn)行的登記不過是為了保護(hù)耕地，整理土地，政府財(cái)稅等。

我國民法通則、土地管理法、擔(dān)保法、漁業(yè)法、城市房地產(chǎn)管理法、礦產(chǎn)資源法、海商法及水法等法律，已規(guī)定了所有權(quán)、國有土地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、抵押權(quán)、留置權(quán)、采礦權(quán)等若干不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型，但法律并未明確這些權(quán)利的性質(zhì)與效力。如果登記權(quán)利范圍容納了這些權(quán)利，同時(shí)又規(guī)定登記生效主義，則就完成了這些權(quán)利物權(quán)化及法定化，這一工作又是特定物權(quán)法的前提。登記權(quán)利范圍的確定解決了物權(quán)法定的問題，而登記制度本身又可避免物權(quán)法定的僵化，平衡物權(quán)法定與意定的沖突。現(xiàn)代生活日益復(fù)雜，債權(quán)與物權(quán)的界限有模糊的領(lǐng)域，典型的如土地上債權(quán)所出現(xiàn)的物權(quán)化現(xiàn)象，故物權(quán)有一定公示方法后，其具體存在的合理性便可以被確認(rèn)。

（五）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請求權(quán)的保護(hù)問題。

為解決債權(quán)及物權(quán)請求權(quán)保護(hù)的問題，各國規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國民法的異議登記。預(yù)告登記（vormerkungen）為債權(quán)請求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)，例如在瑞士民法，先買權(quán)、買回權(quán)、購買權(quán)、用益和使用權(quán)、使用租賃權(quán)等債權(quán)均可預(yù)登記。登記順位也可預(yù)先保留，由此可見這種制度的優(yōu)越性； 異議登記（widresprudn）為物的請求權(quán)的準(zhǔn)備登記， 即因登記原因的無效或撤銷之物的請求權(quán)，提起登記、涂銷或恢復(fù)之訴時(shí)，對于既有物權(quán)所為之異議登記，有阻止公信力之效力。預(yù)告登記制度的核心問題在于其效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬θ讼碛械膫鶛?quán)的相對性，并不能對抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請求權(quán)既獲得物權(quán)的對抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對于一切人，并對于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見，“處分行為的重點(diǎn)其實(shí)是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對的，無法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果?！?/p>

我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記?！痹诮üこ痰盅旱怯浭欠駷轭A(yù)登記，值得探討。從整體看，我國并無預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應(yīng)借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當(dāng)事人間的利益。

基于上述，我們得出如下立法建議：確立登記行為私法觀念，建立統(tǒng)一、獨(dú)立、以服務(wù)于交易安全為任務(wù)的登記機(jī)關(guān)、登記賠償制度、異議登記制度等；確立物權(quán)行為獨(dú)立與無因基礎(chǔ)上的實(shí)質(zhì)審查主義，公開登記簿以確立公示與公信原則；確立囑托登記、宣告登記、公有物登記、區(qū)分建筑物登記、預(yù)告登記等登記種類。同時(shí)建議在物權(quán)立法中僅規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記效力、權(quán)利范圍、順位保留及預(yù)告登記等私法內(nèi)容，并另行起草一部《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，以為物權(quán)程序法。

參考文獻(xiàn)

1、《中華人民共和國土地管理法》第12條；

2、《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第3條、第6條；

3、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第16條；

4、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱《房地產(chǎn)管理法》）第59條；

5、《中華人民共和國草原法》第3條；

6、《中華人民共和國擔(dān)保法》第41條。

7、《中國物權(quán)法草案建議稿及說明》，182頁，中國法制出版社，

8、著：《中國民法總論》，162頁，中國政法大學(xué)出版社，1997年。

篇7

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記

一、不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的含義

登記制度是物權(quán)法中的一項(xiàng)核心制度，其作為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的公示手段，有著深刻的自由、安全、公平效益的價(jià)值，廣義上的不動(dòng)產(chǎn)登記包括權(quán)利來源、取得時(shí)間、權(quán)利變化情況和地產(chǎn)的面積、結(jié)構(gòu)、用途價(jià)值、等級、坐落、從坐標(biāo)、圖形等事項(xiàng)。狹義上，不動(dòng)產(chǎn)登記是土地上建筑物的所有權(quán)與他項(xiàng)權(quán)利的登記。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記的目標(biāo)

每一部法律都應(yīng)有明確的目標(biāo)，其中的每一制度有相應(yīng)的制度價(jià)值。我國土地立法過分強(qiáng)調(diào)國家利益，強(qiáng)調(diào)管理。而在轉(zhuǎn)軌時(shí)期，國家利益又多為部門利益所代替，所以形成登記制度的五種不統(tǒng)一，即登記機(jī)關(guān)、登記根據(jù)、登記簿冊、登記程序、登記效力的不統(tǒng)一，由此帶來諸多交易安全上的問題?，F(xiàn)在的中國不僅土地流通性很差，而且登記所保護(hù)之交易安全時(shí)有被破壞之虞。所以，我們建議立法目標(biāo)應(yīng)向個(gè)人傾斜，以維護(hù)交易安全，并以之為登記制度之根基。

三、中國不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利登記的制度問題與解決方案

我們認(rèn)為土地權(quán)利登記能解決登記不統(tǒng)一，登記中公權(quán)干預(yù)私權(quán)的問題，登記的效力問題、登記的物權(quán)法定與意定平衡的問題，即將形成物權(quán)的債權(quán)的保護(hù)問題以及物權(quán)爭議訴訟的保全問題。

（一）登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一問題的解決

我們認(rèn)為，我國登記五不統(tǒng)一的根源在于部門利益之爭，解決的根本途徑是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)。統(tǒng)一了不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記原則、根據(jù)、程序、效力、簿冊自然便統(tǒng)一了。我國舊民法制定之時(shí)，也采用由地方法院統(tǒng)一登記的作法，但后來由于民國初期的司法混亂而改為由不屬于行政機(jī)關(guān)的獨(dú)立部門――地政局統(tǒng)一負(fù)責(zé)。二是不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的統(tǒng)一性。為維護(hù)在不動(dòng)產(chǎn)登記上的司法統(tǒng)一性，同時(shí)也因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)在自然聯(lián)系上的緊密性，國家法律均規(guī)定一國之內(nèi)或一個(gè)統(tǒng)一司法區(qū)域內(nèi)實(shí)行統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度，即不論是土地房屋還是其它不動(dòng)產(chǎn)，也不論是何種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，均由統(tǒng)一的登記機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)。

關(guān)于登記機(jī)關(guān)統(tǒng)一性的問題，廣州、深圳等地已實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)證合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認(rèn)。我們認(rèn)為，物權(quán)立法應(yīng)協(xié)調(diào)各有關(guān)部門，解決好這一問題，學(xué)習(xí)成功經(jīng)驗(yàn)，建立統(tǒng)一獨(dú)立的登記機(jī)關(guān)。

（二）登記中公權(quán)力干預(yù)私權(quán)利問題的解決

利用登記機(jī)關(guān)行政權(quán)力的高效、權(quán)威性使物權(quán)得以公示并獲得公信力，但同時(shí)也帶來了公權(quán)力對私權(quán)利侵?jǐn)_的問題。為解決這一問題，無論采取實(shí)質(zhì)審查主義國家還是采取形式審查主義國家，均采取了一些補(bǔ)救措施，典型的如德國的物權(quán)行為理論、法國及日本的公證制度等。

1、實(shí)質(zhì)審查主義。實(shí)質(zhì)審查主義是與公示、公信原則相協(xié)調(diào)的制度，登記機(jī)關(guān)不僅就登記之申請?jiān)诘怯洺绦蚍ㄉ鲜欠襁m合加以審查，同時(shí)就其登記的申請，是否與實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系相一致，且其實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，是否有效，亦加以審查。

2、形式主義審查制度。形式主義審查制度，指就登記的申請，是否在登記程序法上賦予登記機(jī)關(guān)以審查的權(quán)限，惟就其登記的申請，是否為實(shí)體法上的權(quán)利關(guān)系，一般不得加以審查，亦不得決定其登記申請的許否。法、日采之。這種方法的優(yōu)點(diǎn)是公權(quán)力不干預(yù)私權(quán)利，登記的效力純依當(dāng)事人意思自治，登記并無公信力，僅有對抗力，故登記效率很高，但由此產(chǎn)生的弊端亦不少。

我國登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記時(shí)所擁有的權(quán)利相當(dāng)大，不僅如德國實(shí)質(zhì)登記主義那樣對當(dāng)事人提交的文件資料有審查權(quán)，而且享有審查這些資料以外事實(shí)的權(quán)限，力求達(dá)到“客觀真實(shí)”的理想狀態(tài)。所以，公權(quán)力對私權(quán)利的侵?jǐn)_甚大。我國土地立法實(shí)質(zhì)登記主義是正確的，但必須有相應(yīng)的立法技術(shù)對其弊端加以補(bǔ)救，才能達(dá)到權(quán)力與私權(quán)平衡的目的。從改革開放以來的登記實(shí)踐看，大部分登記機(jī)關(guān)要求公證這一程序，只有公證的真實(shí)性得到保證，登記機(jī)關(guān)的審查權(quán)加以弱化，方能結(jié)合實(shí)質(zhì)審查與形式審查的優(yōu)點(diǎn)。

（三）不動(dòng)產(chǎn)登記效力問題

物權(quán)登記的效力，是指物權(quán)獲致登記后所取得的私法上的效果，亦即對相關(guān)當(dāng)事人所施加的實(shí)際作用。它是整個(gè)登記制度的核心。因登記效力的不同，世界各國可以劃分為登記生效主義及登記對抗主義，德國是典型的登記生效主義國家，而且其登記還有公信的效力，有的學(xué)者稱之為公信原則。公信原則系指依公示方法所表現(xiàn)的物權(quán)縱不存在或有異，但對于信賴此項(xiàng)公示方法所表示之物權(quán)、而為物權(quán)交易之人，法律仍承認(rèn)具有與真實(shí)物權(quán)存在相同法律效果，以為保護(hù)的原則。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的問題，目前在我國出現(xiàn)的問題表現(xiàn)為其效力的不統(tǒng)一，以不動(dòng)產(chǎn)抵押登記為例，實(shí)踐中大體有四種做法：一是規(guī)定自完成抵押登記時(shí)生效；二是規(guī)定自合同公證后生效；三是規(guī)定合同鑒字后生效；四是規(guī)定登記時(shí)生效，但當(dāng)事人得另行約定。這里的生效一般指合同生效，如《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)抵押合同自抵押登記之日起生效?！边@樣的規(guī)定不僅在理論上說不通，實(shí)踐中也必侵害當(dāng)事人的利益。國外的有關(guān)立法中，不論把登記作為成立要件還是對抗要件，都是針對不動(dòng)產(chǎn)合同履行或物權(quán)行為效力而言的，已經(jīng)登記只是說明不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)已發(fā)生移轉(zhuǎn)或不能對抗第三人，并不意味著不動(dòng)產(chǎn)買賣合同本身無效。否則，當(dāng)事人之間不僅沒有登記請求權(quán)，發(fā)生糾紛時(shí)亦不能以有效合同為據(jù)提訟。所以，不動(dòng)產(chǎn)民事立法應(yīng)規(guī)定登記的效力，并僅針對物權(quán)的設(shè)立或移轉(zhuǎn)，而不針對債權(quán)合同之效力。關(guān)于產(chǎn)生物權(quán)公信力還是對抗力，依目前大多數(shù)學(xué)者的看法及我國司法、立法實(shí)踐，應(yīng)采公信力主義立法，以統(tǒng)一登記效力。

（四）即將形成物權(quán)的債權(quán)或請求權(quán)的保護(hù)問題。

為解決債權(quán)及物權(quán)請求權(quán)保護(hù)的問題，各國規(guī)定了兩種性質(zhì)的準(zhǔn)備登記，即異議登記及預(yù)告登記。德國法稱預(yù)告登記與異議登記，日本相應(yīng)稱為假登記及預(yù)登記。瑞士則分為三種，第一種為債權(quán)的預(yù)登記，第二種為處分權(quán)限制，第三種為暫時(shí)登記，前兩種相當(dāng)于德國民法的預(yù)告登記，第三種相當(dāng)于德國民法的異議登記。預(yù)告登記（vormerkungen）為債權(quán)請求權(quán)的準(zhǔn)備登記。目的是為了保全關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的請求權(quán)，并有警示的作用，其登記權(quán)利并不是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)完成權(quán)。預(yù)告登記制度的核心問題在于其效力。在不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)行為成立之后和不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)移轉(zhuǎn)之前，雖然，不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)人或者其他物權(quán)的持有人已經(jīng)承擔(dān)了未來移轉(zhuǎn)物權(quán)的義務(wù)，但因?yàn)楹贤鄬θ讼碛械膫鶛?quán)的相對性，并不能對抗第三人，所以為平衡當(dāng)事人間的利益，將債的請求權(quán)預(yù)告登記之后，該項(xiàng)請求權(quán)既獲得物權(quán)的對抗力及排他力。關(guān)于異議登記的效力，有國家規(guī)定物權(quán)經(jīng)異議登記后，即凍結(jié)登記簿，即物權(quán)不得為處分，如德國。而瑞士的暫時(shí)登記卻不生凍結(jié)土地登記簿之效力，原登記名義人，仍得為處分，被暫時(shí)登記人無處分權(quán)。如果其主張暫被登記之權(quán)因判決而確定，則其確定溯及于暫時(shí)登記之時(shí)，發(fā)生效力。登記名義人于其間所為之登記不發(fā)生效力，而且對于一切人，并對于處分人及其繼承人不發(fā)生效力。勝訴之原告，得逕請不正當(dāng)?shù)怯浀淖兏蛲夸N。由上可見，“處分行為的重點(diǎn)其實(shí)是在交付或登記，藉以滿足物權(quán)的公示性需求。此所以在沒有處分合意的買賣預(yù)告登記，反而可以有一定的處分權(quán)限制效果；相對的，無法滿足公示性需求的物權(quán)合意，反而不承認(rèn)任何處分權(quán)限制的效果。”

我國《城市房地產(chǎn)管理辦法》第34條規(guī)定：“以預(yù)售商品房或者在建工程抵押的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在抵押合同上記載。抵押的房地產(chǎn)在抵押期間峻工，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在抵押人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書后，重新辦理房地產(chǎn)抵押登記。”在建工程抵押登記是否為預(yù)登記，值得探討。從整體看，我國并無預(yù)告登記及異議登記制度，實(shí)踐中卻有確立二制度之需要。所以，物權(quán)立法應(yīng)借鑒之，規(guī)定其定義、程序內(nèi)容及效力，以其衡平當(dāng)事人間的利益。

參考文獻(xiàn)

篇8

《物權(quán)法》第106條第一款規(guī)定：“無處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)：（一）受讓人受讓該動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的；（二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓；（三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受讓人”。本文討論的是不動(dòng)產(chǎn)，因此，筆者將結(jié)合《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，從不動(dòng)產(chǎn)的角度，來分析不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件。

1.受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的。這是對受讓人主觀方面的要求。善意是相對于惡意而言的，受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)應(yīng)是基于善意，不知道出讓人沒有處分權(quán)，并且因相信不動(dòng)產(chǎn)登記公示公信的效力而與出讓人進(jìn)行交易。

2.以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓。這是對受讓人受讓方式的要求。善意取得必須支付合理的對價(jià)。不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度，是犧牲財(cái)產(chǎn)交易靜的安全來維護(hù)動(dòng)的安全，是犧牲原權(quán)利人的利益來保護(hù)善意第三人的利益。受讓人如果不支付合理的對價(jià)，沒有為取得該不動(dòng)產(chǎn)付出相應(yīng)的代價(jià)，則原權(quán)利人如果要追回該不動(dòng)產(chǎn)，這一行為雖然會對受讓人造成一定的影響或不必要的麻煩，但由于受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)是無償?shù)模删蜎]有必要犧牲原權(quán)利人的利益來保護(hù)受讓人的利益。

3.通過一定的公示方法完成了物權(quán)的變動(dòng)。這是對受讓人受讓形式的要求。依照《物權(quán)法》第106條的規(guī)定，轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀谋仨氁呀?jīng)登記，不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間為該不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)間。

以上三點(diǎn)是關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度構(gòu)成要件的簡要分析，跟2005年的《物權(quán)法草案》相比，刪除了“轉(zhuǎn)讓合同有效”這一要件。筆者認(rèn)為，這一做法是科學(xué)的，“三要件”說比“四要件”說更加合理。關(guān)于轉(zhuǎn)讓合同的效力問題，《合同法》第五十一條有明確的規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同有效。”《物權(quán)法草案》“轉(zhuǎn)讓合同有效”的規(guī)定，其實(shí)事實(shí)上是通過物權(quán)法的規(guī)定修改和補(bǔ)充了《合同法》第五十一條的規(guī)定。而合同的效力問題是屬于合同法的范疇，應(yīng)該通過合同法的完善來完善，而不能通過物權(quán)法來加以規(guī)定。

二、《物權(quán)法》第106條對不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的規(guī)定及完善

在簡單分析了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件之后，接下來筆者將結(jié)合該構(gòu)成要件談一談《物權(quán)法》第106條對不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度規(guī)定存在的缺陷，并在分析其缺陷的基礎(chǔ)上提出幾點(diǎn)看法。

（一）關(guān)于善意的問題

首先是關(guān)于善意與否的標(biāo)準(zhǔn)問題?！段餀?quán)法》規(guī)定善意取得必須是基于善意，但并沒有指出善意的標(biāo)準(zhǔn)，即如何才能認(rèn)定為善意。這是因?yàn)樯埔馐且粋€(gè)主觀的心理活動(dòng)狀況，不顯于外部，很難進(jìn)行認(rèn)定。這種關(guān)于善意規(guī)定的模糊性，在現(xiàn)實(shí)案例中不利于法官的操作。

針對善意的標(biāo)準(zhǔn)這一問題，筆者覺得可以從兩個(gè)方面進(jìn)行考慮：首先，從是否是惡意的角度來考慮。既然善意與否難以確定，那我們可以從善意的相對面即惡意來考慮。臺灣學(xué)者史尚寬提出關(guān)于惡意的證明方法可以從以下幾個(gè)事實(shí)來考慮：（1）以不當(dāng)之低廉價(jià)格買受其物；（2）讓與人屬于身份可疑之人，例如由有寄藏贓物嫌疑的舊貨店買取其物；（3）授受行為，行于近親屬之間，可以確定其讓與人為惡意的；（4）善意取得人通常由誰受讓及在如何情形之下取得其物，應(yīng)有記憶，如經(jīng)原告之要求，被告拒絕為此項(xiàng)陳述的，則被告之取得應(yīng)推定為惡意；（5）取得人確知讓與人非為所有人，應(yīng)推定其為善意。以上雖然是從惡意來分析的，但對善意的判斷認(rèn)定有很好的借鑒作用。另外，從是否支付了合理的對價(jià)來考慮。相對于善意標(biāo)準(zhǔn)的主觀性而言，是否支付對價(jià)是一種客觀行為，便于考查。因此法官在處理現(xiàn)實(shí)案例時(shí)，對于是否是善意的區(qū)分，可以結(jié)合受讓人受讓財(cái)產(chǎn)時(shí)支付的對價(jià)來考慮。

其次是關(guān)于善意取得的舉證問題。在判斷受讓人是否為善意時(shí)，應(yīng)當(dāng)采用推定的方法，即推定受讓人是善意的。善意取得的取證應(yīng)由否定受讓人為善意之人負(fù)舉證責(zé)任，通常情況下，應(yīng)當(dāng)由原權(quán)利人對受讓人是否具有惡意進(jìn)行舉證，如果不能證明其為惡意，則推定其為善意。

（二）關(guān)于價(jià)格合理與否的標(biāo)準(zhǔn)問題

從上面的分析可以看出，價(jià)格合理是善意取得的構(gòu)成要件之一，同時(shí)也是區(qū)分善意與否的重要標(biāo)準(zhǔn)，因此關(guān)于價(jià)格合理與否的標(biāo)準(zhǔn)問題就顯得尤為重要。但是《物權(quán)法》并沒有對“以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓”中的“合理”作準(zhǔn)確的解釋，而是采取了一種比較模糊的表述，這在給法官發(fā)揮自由裁量權(quán)的同時(shí)，也給他們辦案帶來了一定的麻煩，甚至因自由裁量的擴(kuò)大而造成司法上的腐敗，不利于司法公正。由于法官主觀上的不同，對價(jià)格是否合理的看法也不盡相同，以至于出現(xiàn)同一案例不同判決的現(xiàn)象。這樣是很難真正維護(hù)善意第三人的利益的，更不利于維護(hù)市場交易秩序的穩(wěn)定。

針對這一缺陷，筆者認(rèn)為，在法律對不動(dòng)產(chǎn)交易的價(jià)格是否合理做出彈性規(guī)定的同時(shí)，也應(yīng)該出臺相應(yīng)的制度對法官的自由裁量予以限制。具體來說，可以從以下幾個(gè)方面來加以完善：首先，立法部門應(yīng)盡快出臺相關(guān)的司法解釋，規(guī)定具體的合理價(jià)格的判斷標(biāo)準(zhǔn)，配合《物權(quán)法》的施行。其次，在相關(guān)的司法解釋尚未出臺之前，法官應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膬r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r(jià)格、不動(dòng)產(chǎn)所處的地理位置、周圍的環(huán)境等各方面因素來判斷受讓人支付的對價(jià)是否合理。以上兩點(diǎn)建議尤其是第二點(diǎn)建議在操作上可能仍然會過于主觀。筆者認(rèn)為，還有一種相對來說會比較公正和客觀的建議，就是建立價(jià)格評估機(jī)制，成立一批獨(dú)立于司法機(jī)關(guān)之外而具備相應(yīng)資質(zhì)條件的價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，進(jìn)入價(jià)格司法鑒定的評判市場。

（三）關(guān)于轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記的問題

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的善意取得，在受讓形式上要求不動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記。善意取得制度是為了維護(hù)善意第三人的利益，但《物權(quán)法》的這一規(guī)定仍不能很好地保護(hù)善意第三人的利益。因?yàn)?，依照此?guī)定，如果是基于出讓人的故意或過失而導(dǎo)致受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)后未及時(shí)登記的，善意第三人的利益仍得不到保護(hù)。

針對這一問題，筆者認(rèn)為，更需要立法機(jī)關(guān)盡快出臺相關(guān)的司法解釋，對這一問題作出相應(yīng)規(guī)定。至于司法解釋的具體內(nèi)容，筆者認(rèn)為，應(yīng)考慮造成受讓人受讓不動(dòng)產(chǎn)后沒有登記的原因，是出讓人的原因造成的還是受讓人自己造成的，以及相應(yīng)的期限，從而對善意受讓人加以區(qū)別保護(hù)。如果是基于出讓人的原因造成的，那么經(jīng)過一定的期限后，即使善意受讓人沒有對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記，他仍然可以取得對該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)；如果是基于受讓人自己的原因造成的，那么經(jīng)過一定的期限后，善意受讓人則不能當(dāng)然地取得對該不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)，除非他有正當(dāng)?shù)目罐q原不動(dòng)產(chǎn)所有人主張?jiān)摬粍?dòng)產(chǎn)所有權(quán)的理由。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)善意取得制度是為了維護(hù)善意第三人的利益，最終的目的是為了維護(hù)交易秩序的安全和穩(wěn)定，如果善意第三人不及時(shí)行使自己的權(quán)利或履行自己的義務(wù)，造成市場交易秩序的混亂，那么此時(shí)我們就不能只考慮善意第三人的利益，而要從維護(hù)整個(gè)交易秩序出發(fā)來考慮。

以上是關(guān)于善意取得制度完善的一些看法，有些方面考慮得還不是很全面甚至有欠妥當(dāng)，有些還沒有形成完整的體系，在這里提出來，只是希望能起到一個(gè)拋磚引玉的作用，期待能有更多更好的建議提出。

篇9

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；統(tǒng)一登記；管理制度

不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度是為了更好的保護(hù)所有人的合法權(quán)益，如今很多的不動(dòng)產(chǎn)交易帶動(dòng)了大量資金流的流動(dòng)，同時(shí)也發(fā)現(xiàn)了很多不合理的問題和存在的不法現(xiàn)象，給制度建設(shè)帶來了很大的影響。統(tǒng)一制度并不統(tǒng)一，在今后的工作中要整合登記管理的相應(yīng)資源，完善制度建設(shè)。

1實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理的意義

1.1維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益

登記制度是確立所有人身份及其名下不動(dòng)產(chǎn)具體情況的重要制度體系，是具備相應(yīng)的法律效力的，對所有人的合法的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益給予法律層面的保護(hù)，包括不動(dòng)產(chǎn)升值后所增長的部分價(jià)值，也受到統(tǒng)一登記制度的管理與維護(hù)。這樣就避免了很多冒充和頂替的非法事件發(fā)生導(dǎo)致的對當(dāng)事人的權(quán)益損害，規(guī)范了市場中不動(dòng)產(chǎn)的交易活動(dòng)，維持了良好的市場秩序。也可以幫助所有人理清名下所擁有的不動(dòng)產(chǎn)的具體情況，方便做出合理的選擇，更好的維護(hù)自身的利益。

1.2利于宏觀調(diào)控與反腐倡廉

國家的反腐行動(dòng)也在不動(dòng)產(chǎn)方面刮起了一場風(fēng)暴，由于登記制度的存在和相關(guān)要求，一些以不動(dòng)產(chǎn)為行賄受賄的主要手段的貪贓枉法之徒，通過查起名下的不動(dòng)產(chǎn)登記的時(shí)間和數(shù)量，就可以說明其財(cái)產(chǎn)來源的性質(zhì)，從而更容易確定其違法犯罪的事實(shí)，方便司法機(jī)關(guān)的調(diào)查取證，登記制度也成為了一項(xiàng)“反腐利器”。

2當(dāng)前我國不動(dòng)產(chǎn)登記存在的問題

2.1不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)雜亂

盡管登記制度發(fā)揮了重要的作用，但是其本身還存在一些固有的矛盾和問題，比如目前我國的不動(dòng)產(chǎn)登記辦理的機(jī)構(gòu)和機(jī)關(guān)事業(yè)單位權(quán)利重疊，各種名目的機(jī)關(guān)名稱很多，而在不同的機(jī)關(guān)部門之中，還存在一些管理不動(dòng)產(chǎn)登記的機(jī)構(gòu)，使得很多人在辦理自己的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)時(shí)，常常會被各種機(jī)構(gòu)和機(jī)關(guān)的職能和真實(shí)的效力問題弄得困擾不已。眾多登記機(jī)關(guān)的存在還嚴(yán)重影響了統(tǒng)一登記的有效執(zhí)行和發(fā)揮作用，現(xiàn)實(shí)中就出現(xiàn)了一個(gè)人名下的不動(dòng)產(chǎn)登記在不同的權(quán)力機(jī)關(guān)中，一旦出現(xiàn)問題，就會陷入多方分歧和矛盾之中，都具備法律效力，各方各執(zhí)一詞，使得所有人難以應(yīng)對這樣的局面，自身的合法權(quán)益難以受到合法的保護(hù)。

2.2不動(dòng)產(chǎn)登記人員的知識結(jié)構(gòu)有待完善

從事登記業(yè)務(wù)程序的工作人員的自身素質(zhì)以及專業(yè)素養(yǎng)較低，甚至一些人員針對不動(dòng)產(chǎn)的相關(guān)知識和相應(yīng)的國家政策都不了解，遇到別人的問詢，就以各種理由搪塞他人，服務(wù)態(tài)度很差。

2.3不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記技術(shù)有待完善

統(tǒng)一登記不僅要達(dá)到所有擁有不動(dòng)產(chǎn)的人或者企業(yè)都要在登記機(jī)關(guān)進(jìn)行登記，而且從機(jī)關(guān)自身也要做到職能和法律效力上的統(tǒng)一，而目前由于各機(jī)關(guān)機(jī)構(gòu)權(quán)利歸屬混亂，難以形成統(tǒng)一的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，致使在登記技術(shù)方面還存在各自之間的差異和不同，不僅群眾辦理登記麻煩，受到諸多困擾，對于辦理登記業(yè)務(wù)的工作人員來說，技術(shù)還有待進(jìn)一步的完善，登記程序繁瑣復(fù)雜，很多信息和數(shù)據(jù)還需要大量手工操作和整理，工作效率低下，也會發(fā)生很多的人為操作失誤，從而對所有人的權(quán)益造成一定的損害，很可能爆發(fā)權(quán)益糾紛。

3統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記制度的完善措施

3.1統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)

統(tǒng)一登記制度需要統(tǒng)一的權(quán)利歸屬機(jī)關(guān)來統(tǒng)一執(zhí)行和保障，為了減少不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益上的糾紛和矛盾，簡化登記業(yè)務(wù)辦理流程，提高工作效率，防止出現(xiàn)多個(gè)機(jī)關(guān)權(quán)利重疊的情況，必須要對所有的登記管理機(jī)關(guān)開展合并和重組，形成統(tǒng)一規(guī)定和制度下的唯一辦理不動(dòng)產(chǎn)登記和執(zhí)行登記權(quán)利的機(jī)構(gòu)。制度建設(shè)也需要統(tǒng)一的機(jī)構(gòu)上下一心執(zhí)行統(tǒng)一的規(guī)范措施，不僅能夠?yàn)槿藗內(nèi)罕娞峁└觾?yōu)質(zhì)高效的登記服務(wù)，而且還可以加速我國不動(dòng)產(chǎn)登記的制度建設(shè)和創(chuàng)新發(fā)展，只有將零散的力量統(tǒng)一起來，集中所有的管理資源，才能做到完美的統(tǒng)一，在處理矛盾糾紛時(shí)，就有了統(tǒng)一遵守的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。

3.2加強(qiáng)不動(dòng)產(chǎn)登記人員的培訓(xùn)工作

實(shí)行不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，使得不動(dòng)產(chǎn)登記成為一項(xiàng)服務(wù)職責(zé)，為了促進(jìn)其業(yè)務(wù)的不斷發(fā)展，相關(guān)部門要不斷提高業(yè)務(wù)人員的綜合素質(zhì)，對現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，定期辦理培訓(xùn)班，采取講座與實(shí)際相結(jié)合的培訓(xùn)方式，針對不同的不動(dòng)產(chǎn)登記項(xiàng)目給予相應(yīng)的技術(shù)指導(dǎo)，提升相關(guān)業(yè)務(wù)人員的綜合業(yè)務(wù)辦理能力以及不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)的整體辦事效率，為廣大人民群眾提供更加高效、便捷的服務(wù)。

3.3建立完備的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息共享平臺

不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要目的是，便于不動(dòng)產(chǎn)信息的公式與公信，因此，相關(guān)部門要統(tǒng)一規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記與測量指標(biāo)，利用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)對現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記平臺進(jìn)行更新升級，不斷完善不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)庫信息，建立起統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)信息資源共享平臺，將不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)信息以數(shù)字的形式通過數(shù)據(jù)庫傳輸?shù)皆撔畔⒐蚕砥脚_中，并設(shè)立相應(yīng)的變更與查詢機(jī)制，確保不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)能夠根據(jù)特定條件對該項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行登記、變更與查詢等處理。

4結(jié)語

實(shí)施不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記管理，不僅能夠維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法財(cái)產(chǎn)權(quán)益，提升不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的辦事效率，也有利于國家的宏觀調(diào)控，規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)交易市場，更有利于政府反腐倡廉工作的進(jìn)行。

參考文獻(xiàn):

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篇10

一、不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記應(yīng)以便民、高效為服務(wù)宗旨

建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度是貫徹落實(shí)《物權(quán)法》的重要舉措，而《條例》的頒布并于2015年3月1日正式實(shí)施使這一制度得以落地?！稐l例》第一條就明確包含了“方便群眾申請登記是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心”和“保護(hù)權(quán)利人合法權(quán)益是不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記的目的”兩層意思。第四條中再次強(qiáng)調(diào)了“方便群眾”的原則和遵循“嚴(yán)格管理、穩(wěn)定連續(xù)”的原則，同時(shí)，也明確了“不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人已經(jīng)依法享有的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利，不因登記機(jī)構(gòu)和登記程序的改變而受到影響”。為此，筆者認(rèn)為已完成機(jī)構(gòu)整合的登記機(jī)構(gòu)應(yīng)盡快按照國土資源部“四統(tǒng)一”的要求，緊緊圍繞“如何方便群眾和權(quán)利人合法權(quán)益得以保障”的工作目標(biāo)來有序推進(jìn)后續(xù)工作，把群眾最終是否真正滿意作為檢驗(yàn)我們不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)整合效果的標(biāo)尺，也使黨的“三嚴(yán)三實(shí)”活動(dòng)在工作中得以踐行。

不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)要實(shí)現(xiàn)“便民、高效”的工作目標(biāo)，除工作人員要具備良好的業(yè)務(wù)素質(zhì)外，還需要有先進(jìn)的信息化技術(shù)作保障。在當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記信息平臺的建設(shè)中，如何做好不動(dòng)產(chǎn)登記簿的準(zhǔn)確記載和合理更換，從而保證不動(dòng)產(chǎn)登記的穩(wěn)定性和連續(xù)性是關(guān)鍵所在。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記簿應(yīng)建立分類更換的靈活模式

不動(dòng)產(chǎn)登記簿是不動(dòng)產(chǎn)登記工作的核心所在。根據(jù)《條例》第八條：“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記。不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼”之規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)登記簿與不動(dòng)產(chǎn)單元編碼建立了對應(yīng)關(guān)系。由于不動(dòng)產(chǎn)單元編碼不僅僅會因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)分割、合并而變化，也會因行政區(qū)劃等特殊原因發(fā)生變更，因此，不能簡單地采用“不動(dòng)產(chǎn)登記簿隨不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的變更而更換”的單一模式，而應(yīng)視不動(dòng)產(chǎn)單元編碼的變更類型建立不動(dòng)產(chǎn)登記簿相對靈活的更換模式。

“不動(dòng)產(chǎn)單元具有唯一編碼”實(shí)質(zhì)包含兩層意思：一是指每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元的編碼是唯一的，不能重復(fù)，即一個(gè)編碼只能對應(yīng)一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元，不能同時(shí)對應(yīng)兩個(gè)或以上不動(dòng)產(chǎn)單元；二是每個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元編碼盡管是唯一的但不代表它是一成不變的。因?yàn)榧词共粍?dòng)產(chǎn)單元自身沒有發(fā)生分割、合并，但它的編碼也會因?yàn)樾姓^(qū)界線變化或宗地的分割、合并等情形而發(fā)生變更。可以理解為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元在現(xiàn)勢狀態(tài)下只能擁有一個(gè)編碼，但在歷史和未來狀態(tài)下也可以分別擁有不同的編碼，前提是該編碼一定是唯一的，不能與其它不動(dòng)產(chǎn)單元編碼重復(fù)。另外，如果僅僅因?yàn)樾姓^(qū)界線變化而不動(dòng)產(chǎn)單元自身卻沒有任何變化的，其相關(guān)權(quán)利信息不會隨著編碼的變更而發(fā)生變化。因此，筆者認(rèn)為，只要不動(dòng)產(chǎn)單元自身不發(fā)生變化，那么因其它原因?qū)е虏粍?dòng)產(chǎn)單元編碼發(fā)生變更的，不動(dòng)產(chǎn)單元的登記簿不需要更換；但需在登記簿的附記中記錄不動(dòng)產(chǎn)單元號的前后變更關(guān)系。

《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》第六條：“不動(dòng)產(chǎn)登記簿以宗地或者宗海為單位編成，一宗地或者一宗海內(nèi)的全部不動(dòng)產(chǎn)單元編入一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記簿”和《不動(dòng)產(chǎn)登記簿使用和填寫說明》第四條：“按一個(gè)宗地宗海一簿、一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元一本、一類不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利或事項(xiàng)登記信息一頁，填寫本數(shù)和頁數(shù)”可以理解為：首先，要建立先有宗地再有不動(dòng)產(chǎn)單元（房屋等定著物）的邏輯關(guān)系；其次，以宗地為單位進(jìn)行登記并建立登記簿，可形象地理解為一個(gè)承載本宗地及所有定著物的大盒子，而宗地內(nèi)所有定著物形成的登記本可形象地理解為裝在大盒子里面的無數(shù)個(gè)承載定著物信息的小盒子。那么，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，當(dāng)宗地的界址、面積等變化導(dǎo)致宗地范圍變化的，須更換登記簿。此時(shí)，只要不動(dòng)產(chǎn)單元沒有變化即小盒子無變化，僅僅由于宗地范圍發(fā)生變化即大盒子尺寸發(fā)生變化，那么可以更換一個(gè)新的大盒子而無需更換原有的小盒子。因此，登記簿的管理應(yīng)該首先以“一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元一本”為基礎(chǔ)，只要不動(dòng)產(chǎn)單元不發(fā)生變化，那么即使宗地發(fā)生變更需要更換登記簿，原登記簿內(nèi)的所有不動(dòng)產(chǎn)單元登記本也無需更換，可全部移入新的登記簿。當(dāng)然，簿-本-頁的內(nèi)在邏輯關(guān)系需要用信息技術(shù)實(shí)現(xiàn)。另外，因行政區(qū)劃調(diào)整導(dǎo)致不動(dòng)產(chǎn)單元編碼發(fā)生變化的，由于宗地及其上的不動(dòng)產(chǎn)均未發(fā)生變化，則更無須更換新的登記“簿-本”。試想，仍使用紙質(zhì)登記簿的落后地區(qū)，在以上兩種情形下會否棄用原有登記簿而全部更換全新的空白登記簿。

三、信息化平臺應(yīng)與不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查相適應(yīng)

權(quán)籍調(diào)查是不動(dòng)產(chǎn)登記的基礎(chǔ)，信息技術(shù)是不動(dòng)產(chǎn)登記的抓手，因此，兩者必須緊密銜接。國土資源部頒布的《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》中附錄A“不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)定與代碼編制規(guī)則”明確了不動(dòng)產(chǎn)單元編碼分情形的變更規(guī)則，為建立登記簿的分類更換提供了技術(shù)依據(jù)。如果采用登記簿隨不動(dòng)產(chǎn)單元編碼變更而更換的單一模式，那么，國土資源部制定“編碼變更規(guī)則”實(shí)屬多余。

不動(dòng)產(chǎn)單元編碼采用分段表示，段與段之間可用全角字符“空格”進(jìn)行分隔，“空格”不占用不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的位數(shù)。這充分體現(xiàn)了不動(dòng)產(chǎn)單元代碼編制的層級性和靈活性。

代碼變更規(guī)則：不動(dòng)產(chǎn)單元編碼雖然具有唯一性，但不代表一成不變。因此，此規(guī)定結(jié)合實(shí)際情況分8類情形分別制定了不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的變更規(guī)則（詳見《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》）。總體原則是把不動(dòng)產(chǎn)單元代碼分成四個(gè)層級，當(dāng)發(fā)生變更時(shí)，只需變更對應(yīng)層級代碼而其它層級的代碼保持不變即可，無需把四個(gè)層級的代碼全部變更。

根據(jù)以上，我們認(rèn)為登記簿的更換也應(yīng)該對照以上規(guī)定建立不動(dòng)產(chǎn)單元代碼與登記簿的對應(yīng)關(guān)系：宗地的登記簿對應(yīng)第三層級宗地號；宗地內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)的登記本對應(yīng)第四層級定著物代碼。這樣，登記簿的更換可以大致分為四大類：一是當(dāng)?shù)谝粚蛹壭姓^(qū)劃和第二層級地籍區(qū)、子區(qū)的代碼發(fā)生變更時(shí)，登記“簿-本”無需作任何更換；二是當(dāng)?shù)谌龑蛹壸诘匕l(fā)生變化時(shí)，如果只是宗地局部界址和少量土地面積變化而宗地內(nèi)所有不動(dòng)產(chǎn)單元均無變化，則只更換登記簿，所有不動(dòng)產(chǎn)登記本保持不變；三是當(dāng)?shù)谌龑蛹壸诘匕l(fā)生分割且原宗地內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)單元將分別劃入新的宗地，則需根據(jù)新的宗地-不動(dòng)產(chǎn)單元的從屬關(guān)系重新建立新的登記“簿-本”；四是當(dāng)?shù)谒膶蛹壎ㄖ锎a發(fā)生變更時(shí)，可只更換涉及變化的不動(dòng)產(chǎn)單元的登記本，其它保持不變。

四、在信息平臺中實(shí)現(xiàn)登記簿分類更換的設(shè)想

綜上分析，我們認(rèn)為不動(dòng)產(chǎn)單元代碼不能作為不動(dòng)產(chǎn)登記簿的強(qiáng)關(guān)聯(lián)。不動(dòng)產(chǎn)單元代碼雖然具有唯一性，但它與不動(dòng)產(chǎn)單元并非一對一的關(guān)系，這是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)單元即便是自身不變的情況下也會因?yàn)樾姓^(qū)劃等管理要素的變化而變化，因此，一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元會擁有歷史、現(xiàn)勢和未來不同階段的代碼，當(dāng)然每個(gè)時(shí)期下的代碼肯定都是唯一的，這樣實(shí)際上不動(dòng)產(chǎn)單元代碼與不動(dòng)產(chǎn)單元是多對一的關(guān)系。這就決定了我們在信息化實(shí)現(xiàn)時(shí)必須考慮到不動(dòng)產(chǎn)單元代碼與不動(dòng)產(chǎn)單元的多對一的實(shí)質(zhì)特征，不能將不動(dòng)產(chǎn)單元代碼作為不動(dòng)產(chǎn)單元與登記簿的唯一關(guān)聯(lián)，否則就會出現(xiàn)只要不動(dòng)產(chǎn)單元代碼發(fā)生變更，不動(dòng)產(chǎn)單元登記簿也必須更換，進(jìn)而可能出現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元自身在沒有任何變化的情況下而找不到原有的登記簿、本。因此，我們擬采用以下思路實(shí)現(xiàn)：

首先，分別增加宗地、定著物不動(dòng)產(chǎn)單元的唯一標(biāo)識。唯一標(biāo)識采用不表義的流水號來體現(xiàn)，不動(dòng)產(chǎn)單元自設(shè)立至滅失，無論行政區(qū)、地籍區(qū)、地籍子區(qū)、宗地是否發(fā)生變化，只要不動(dòng)產(chǎn)單元本身不發(fā)生拆分、合并，唯一標(biāo)識均不變化。建立宗地與定著物兩個(gè)層級唯一標(biāo)識的隸屬關(guān)聯(lián)關(guān)系。

其次，不動(dòng)產(chǎn)單元代碼與不動(dòng)產(chǎn)單元唯一標(biāo)識進(jìn)行多對一關(guān)聯(lián)，以此體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)單元在歷史、現(xiàn)勢和未來不同時(shí)期的代碼。