導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.12012年項(xiàng)目開展情況分析

南安市住房建設(shè)總公司在市委、市政府等相關(guān)部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下，2012年在工作中開展了多個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)，其具體建設(shè)情況如下：對(duì)于中心城區(qū)的建設(shè)項(xiàng)目為以下四個(gè)：市區(qū)江北大道、象山公園、江北大道帽山安置小區(qū)、江北保障住房。在進(jìn)行全年的建設(shè)中，項(xiàng)目的總投資為2.2億元。對(duì)于江北大道的工程項(xiàng)目來說，其項(xiàng)目的總占地面積在170畝，需要涉及到69戶的拆遷工作；二期安置區(qū)用地為19.5畝，建設(shè)面積為27214m2；三期安置區(qū)為14.34畝，建設(shè)安置房約11202m2。在2012年完成的工作，其工程項(xiàng)目的二期安置房已經(jīng)在9月份完成竣工的驗(yàn)收，對(duì)于需要拆遷的69戶人家，已經(jīng)完成了67戶的拆遷工作。對(duì)于三期安置房來說，已經(jīng)完成對(duì)其方案的審批，正在進(jìn)行對(duì)其工程設(shè)計(jì)方案的報(bào)批工作。對(duì)象山公園的工程項(xiàng)目建設(shè)來看，其項(xiàng)目的占地面積約有73.6畝，其中一、二期共占地約48.6畝，兩側(cè)的綠化占地約有25畝，項(xiàng)目的總投資為2000萬元。其在2012年中的無論是對(duì)公園的土石方工程還是周圍的綠化工程來說，都已經(jīng)達(dá)到基本完成目標(biāo)。

1.22013年項(xiàng)目開展情況分析

2013年是全面貫徹落實(shí)黨的十精神的重要一年，南安市住房建設(shè)總公司在此背景下，嚴(yán)格堅(jiān)持以科學(xué)發(fā)展觀作為指導(dǎo)，緊緊圍繞公司的工作部署，開展與各相關(guān)部門的配合工作，并較好的完成了預(yù)定的各項(xiàng)目標(biāo)任務(wù)，2013年開展的項(xiàng)目情況具體有以下幾個(gè)方面：我公司在2013年承建了一個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目為南石高速東互通口片區(qū)的改造工程，與其他4個(gè)（南金公路道路拓寬整治工程、南金公路省新復(fù)線、南安大道北延伸段、江北豪園）預(yù)備重點(diǎn)項(xiàng)目等工程的建設(shè)，總投資21.21億元。對(duì)南石高速東互通口片區(qū)的改造這個(gè)重點(diǎn)工程項(xiàng)目是由其項(xiàng)目辦負(fù)責(zé)，公司直接負(fù)責(zé)的是其他4個(gè)預(yù)備重點(diǎn)項(xiàng)目工程的建設(shè)，其建設(shè)總投入資金為8.72億元。其中，南金公路省新復(fù)線的項(xiàng)目全長13km，項(xiàng)目總計(jì)劃投資為14500萬元，在2013年全年中，完成了對(duì)其項(xiàng)目環(huán)評(píng)單位的要去、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)單位的招標(biāo)工作，并且就其可行性的報(bào)告、施工方案設(shè)計(jì)正在制定當(dāng)中。就南安大道北延伸段的功效建設(shè)來說，其項(xiàng)目的總道路全長5.5km，路面的寬度為42m，項(xiàng)目計(jì)劃的總投資約為30000萬元，其在2013年全年中完成了項(xiàng)目環(huán)評(píng)單位的搖取、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的招標(biāo)搖取等工作，正在進(jìn)行對(duì)其項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制、工程方案的設(shè)計(jì)等制定。以上為南安市住房建設(shè)總公司在近兩年里開展的一系列主要的開發(fā)工程項(xiàng)目工作，就各項(xiàng)工作開展的過程及在實(shí)施中以及資金的使用情況來看，為了保證公司各個(gè)項(xiàng)目有序的推進(jìn)以及公司的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)政府相關(guān)的指示精神，住房建設(shè)總公司也在積極的尋求各種融資渠道，并且就其中出現(xiàn)的問題進(jìn)行不斷反思與完善，以期在2014年全年，推動(dòng)住房建設(shè)總公司可持續(xù)的發(fā)展，確保房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目順利實(shí)施。

2房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理問題的解決措施

2.1加強(qiáng)對(duì)于工程項(xiàng)目的成本管理

在房地產(chǎn)開發(fā)工程中的項(xiàng)目成本管理，是所有投資者都關(guān)注的焦點(diǎn)，也是直接決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得經(jīng)濟(jì)效益的直接手段，因此，必須要采取有力的措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目在招投標(biāo)、設(shè)計(jì)、施工以及后期的驗(yàn)收、養(yǎng)護(hù)等過程中的成本管理工作，加強(qiáng)對(duì)全過程的成本管理。在對(duì)成本管理的各個(gè)環(huán)節(jié)中，應(yīng)該注意，必須要使用科學(xué)、合理、規(guī)范的手段予以管理，不能只是為了成本管理而一味的降低投入資金，忽略了對(duì)于建筑工程質(zhì)量方面的控制。對(duì)于項(xiàng)目成本管理的重點(diǎn)部分來說，是房地產(chǎn)開發(fā)工程前期的決策階段以及中期的施工階段。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行前期的決策階段時(shí)，必須要嚴(yán)格控制成本，從實(shí)際情況出發(fā)，結(jié)合工程各個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格的預(yù)算，嚴(yán)格控制成本投入；在進(jìn)行施工階段時(shí)，將成本控制的重點(diǎn)放在對(duì)工程的設(shè)計(jì)變更上，因?yàn)橐坏┥婕暗皆O(shè)計(jì)變更，就必須要有大量的資金支持，因此降低工程的設(shè)計(jì)變更，確保成本的有效管理；另外，必須嚴(yán)格控制建筑施工中所使用材料以及設(shè)備的質(zhì)量與數(shù)量，避免由于材料的浪費(fèi)造成的成本增加；嚴(yán)格控制工期等等。

2.2加強(qiáng)對(duì)于建設(shè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的質(zhì)量直接決定著其后期的使用性能，因此，房地產(chǎn)施工企業(yè)必須要加強(qiáng)對(duì)其的質(zhì)量管理，包括施工過程中的質(zhì)量控制以及竣工后的使用質(zhì)量。在這其中涉及到的因素就很多了，比如說施工人員的技術(shù)問題、施工工藝及方法、施工環(huán)境等等，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)這些問題都要逐一進(jìn)行分析，并且采取針對(duì)性的措施予以解決。

2.3加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

加強(qiáng)對(duì)于工程項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理與預(yù)防措施，不僅能夠使一些隱蔽性工程的風(fēng)險(xiǎn)帶來的損失降低到最小，而且可以有效保障房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。其中，主要的解決措施包括以下幾個(gè)方面：

2.3.1風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行各種決策時(shí)，采用放棄投資的決策等一系列措施來對(duì)相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行規(guī)避，這種使用的方法類似于一種消極迎戰(zhàn)法，因?yàn)槿绻徊扇∪魏未胧┲皇欠艞壨顿Y的話，不僅會(huì)使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得不到應(yīng)有的經(jīng)濟(jì)效益，而且還會(huì)為自身企業(yè)的發(fā)展帶來嚴(yán)重的阻礙，因此，除非是在迫不得已或者是沒有其它辦法的情況下，不然這種方法是不建議使用的。

2.3.2風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移

風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是采用科學(xué)、合理、規(guī)范的預(yù)防措施，在還未受到風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)候，以某種特定、有效的方式將其進(jìn)行轉(zhuǎn)化、化解。這種應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的方式在目前我國房地產(chǎn)開發(fā)工程的項(xiàng)目管理中有非常普遍的應(yīng)用。其中，風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移的常見形式主要有以下幾種：（1）利用簽訂的合同，采用合同的有效形式，來幫助轉(zhuǎn)移相關(guān)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，也就是說，在簽訂合同時(shí)，將一切風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任都?xì)w屬到執(zhí)行方身上，這樣今后在工程項(xiàng)目管理中發(fā)生了何種風(fēng)險(xiǎn)，都是由合同執(zhí)行方來承擔(dān)的。（2）利用購買保險(xiǎn)的方式，也就是通過為開發(fā)的建設(shè)工程購買保險(xiǎn)，將還未發(fā)生的、不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到保險(xiǎn)公司的頭上，這樣做的弊端就是會(huì)在一定程度上增加成本的投入，但是，相比起不可預(yù)知風(fēng)險(xiǎn)帶來的危害以及最終獲取的收益來看，這點(diǎn)則可以完全忽略不計(jì)。

2.4注重建設(shè)工程前期投資決策階段的可行性研究

在建設(shè)工程項(xiàng)目施工前期階段的可行性研究是建設(shè)工程項(xiàng)目的一項(xiàng)核心內(nèi)容，必須要加強(qiáng)對(duì)其的重視程度，具體可以從以下幾個(gè)方面著手：①在予以充足時(shí)間的前提下，加強(qiáng)對(duì)前期可行性研究的人力、財(cái)力、物力方面的投入；②建立、健全投資決策的支持與審核機(jī)構(gòu)，將決策的程序予以完善，繼而從根本上提高投資決策的整體水平與實(shí)施效率，使建設(shè)工程項(xiàng)目的市場定位或者是產(chǎn)品定位呈現(xiàn)系統(tǒng)性。

3結(jié)束語

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建設(shè)；項(xiàng)目管理

引言

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展迅速，競爭日益激烈，如何在競爭中站穩(wěn)腳步不被市場淘汰，還要獲取較大的利益，所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的管理就顯得由為重要，因?yàn)橹挥泄芾砩先チ?，每一?xiàng)工作才能完整的很好，各個(gè)部門才能協(xié)調(diào)。房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程的任務(wù)量很大，任務(wù)形式眾多，就目前的形式來看，我國的房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理還存在著很多漏洞，制度還不夠完善，我們需要在發(fā)現(xiàn)和解決問題的過程中積累經(jīng)驗(yàn)，將利益合理的擴(kuò)到最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式，僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制，不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理，以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，管理混亂。建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍，包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等，各專業(yè)管理人員配備齊全，各司其職，且掌握了投資控制權(quán)。因此，建設(shè)單位常直接向施工單位指令，或干涉監(jiān)理工作，造成多頭指揮，在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。提供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮，對(duì)于某些大宗材料，采取低價(jià)招標(biāo)競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者，對(duì)于材質(zhì)有最終決定權(quán)，且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的，因此對(duì)于甲供材料，常疏于管理，或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購進(jìn)，故材質(zhì)往往有偏差，質(zhì)量難以控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目管理的要素

（一）質(zhì)量

質(zhì)量是一切良好品牌的基礎(chǔ)，尤其是房地產(chǎn)企業(yè)，行業(yè)內(nèi)品牌優(yōu)質(zhì)的企業(yè)近四分之一的客戶就是老客戶，并且十分看重質(zhì)量和相對(duì)應(yīng)服務(wù)的保證。

（二）成本

在現(xiàn)代項(xiàng)目管理體系中，成本就是競爭力、成本就是經(jīng)濟(jì)收益。一般來講房地產(chǎn)企業(yè)的成本主要來自于建設(shè)成本和土地成本，在建設(shè)成本和土地成本相對(duì)均衡的今天，土地市場和整個(gè)房地產(chǎn)市場的標(biāo)準(zhǔn)操作，利潤差距則主要來自于管理效率的高低。

（三）進(jìn)度

產(chǎn)品交付是商品流通的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)產(chǎn)品生命周期很長，更多的進(jìn)度問題在工程中起著非常重要的作用。

（四）安全

從房地產(chǎn)本身的安全問題考慮，住房的消防等基礎(chǔ)設(shè)施是否符合安全要求是一個(gè)重要的標(biāo)準(zhǔn)。

（五）技術(shù)支持

使用新技術(shù)、新工藝、新材料、降低工程造價(jià)，縮短施工周期，提高項(xiàng)目的科技含量。

三、提高房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理

（一）房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理

房地產(chǎn)開發(fā)中的設(shè)計(jì)管理直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)的規(guī)范性、布局的合理性以及給排水、安防、電訊、電氣、燃?xì)獾认到y(tǒng)設(shè)計(jì)的質(zhì)量，因此，工程管理中的設(shè)計(jì)管理應(yīng)該從以下幾個(gè)方面入手： 其一，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該慎重選擇設(shè)計(jì)單位，切忌過分強(qiáng)調(diào)節(jié)約設(shè)計(jì)成本而選擇缺乏設(shè)計(jì)實(shí)例以及綜合素質(zhì)較差的設(shè)計(jì)單位，選擇具有良好信譽(yù)且資歷較深的設(shè)計(jì)單位。其二，在設(shè)計(jì)的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該將對(duì)項(xiàng)目的期望目標(biāo)以及相關(guān)的設(shè)計(jì)要求，提供給設(shè)計(jì)單位，通過與設(shè)計(jì)人員的溝通，能夠保證設(shè)計(jì)人員的設(shè)計(jì)效果更能夠滿足房地產(chǎn)開發(fā)公司的要求； 其三，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，時(shí)間就是金錢，因此應(yīng)該要求設(shè)計(jì)單位在保證設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，盡可能的提高設(shè)計(jì)工作的效率；其四，房地產(chǎn)開發(fā)公司應(yīng)該督促設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格的執(zhí)行國家的強(qiáng)制性技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，重視開發(fā)工程項(xiàng)目的科技含量。

（二）加強(qiáng)對(duì)成本管理的考核監(jiān)督

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)業(yè)務(wù)部門及項(xiàng)目建設(shè)管理內(nèi)容的不同，準(zhǔn)確劃分責(zé)任單位，并明確責(zé)任單位的成本管理目標(biāo)及權(quán)責(zé)，以責(zé)任化的方式推行成本管理。在成本管理手段上，建立成本控制信息系統(tǒng)，及時(shí)匯總、分析、掌握各個(gè)責(zé)任單位的成本管理信息數(shù)據(jù)，對(duì)成本控制存在較多問題的責(zé)任單位進(jìn)行監(jiān)督，提高成本管理的針對(duì)性。此外，應(yīng)根據(jù)成本支出內(nèi)容，全面制定成本管理考核評(píng)價(jià)指標(biāo)，對(duì)不同責(zé)任部門的成本管理績效，以數(shù)據(jù)為支撐進(jìn)行評(píng)價(jià)，并與獎(jiǎng)懲機(jī)制掛鉤，提高成本管理的激勵(lì)效果。

（三）強(qiáng)化現(xiàn)場施工進(jìn)度管理

在房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目施工的過程中應(yīng)該嚴(yán)格的控制各個(gè)施工階段的工作時(shí)間，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目的總工期，將房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目分解成若干個(gè)分項(xiàng)工程，并制定各個(gè)分項(xiàng)工程的工作時(shí)間，然后對(duì)各個(gè)分項(xiàng)工程進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和審核，同時(shí)還應(yīng)該協(xié)調(diào)和控制各個(gè)施工單位和監(jiān)理單位的施工進(jìn)度，根據(jù)自身的工作經(jīng)驗(yàn)劃分工作順序和工作流程，有效的控制房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目現(xiàn)場施工的進(jìn)度。

（四）加強(qiáng)施工的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的質(zhì)量管理主要包括：第一個(gè)是設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，搞好質(zhì)量管理的前提是對(duì)深度設(shè)計(jì)圖紙的設(shè)計(jì)保持高質(zhì)量要求，使其能夠滿足工程建設(shè)的所有要求；第二個(gè)是管理者對(duì)施工現(xiàn)場“人、機(jī)、料、法、環(huán)”合理部署。實(shí)施過程質(zhì)量管理是指在房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)體質(zhì)量的形成階段施工中對(duì)現(xiàn)場工作進(jìn)行的質(zhì)量管理措施。房地產(chǎn)工程管理人員需要綜合分析項(xiàng)目質(zhì)量管理的關(guān)鍵，根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目具體的特點(diǎn)、難點(diǎn)建立質(zhì)量管理體系。同時(shí)要建立質(zhì)量獎(jiǎng)罰制度，通過對(duì)承包單位管理人員、監(jiān)理單位現(xiàn)場人員監(jiān)督，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過程的質(zhì)量管理進(jìn)行促進(jìn)。

（五）加強(qiáng)管理工作的信息化建設(shè)

在當(dāng)前信息化時(shí)代，信息化建設(shè)及管理水平對(duì)企業(yè)意義重大。房地產(chǎn)資金投入大，生產(chǎn)周期長，信息化管理更是重中之重。信息化建設(shè)不僅是辦公自動(dòng)化，還在于針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身的管理工作需要有效適應(yīng)自動(dòng)化管理軟件，從而加強(qiáng)項(xiàng)目開發(fā)管理及工作中各部門的有效聯(lián)系，提升信息的交互速度與質(zhì)量，避免因信息孤島而出現(xiàn)管理工作滯后、疏漏以及錯(cuò)誤的發(fā)生，進(jìn)而全面提升管理水平。同時(shí)還有利于幫助企業(yè)樹立現(xiàn)代化、信息化、科技化的社會(huì)形象，贏得更多消費(fèi)者的青睞。

（六）加強(qiáng)建設(shè)工程的監(jiān)理管理

加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的資質(zhì)管理，建立公有序的監(jiān)理市場；適當(dāng)提高監(jiān)理取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，制止監(jiān)理企業(yè)惡性競爭；加大培訓(xùn)教育力度，提高監(jiān)理人員的整體素質(zhì)。明確監(jiān)理單位與建設(shè)單位、承建單位的關(guān)系。建設(shè)單位與監(jiān)理單位的關(guān)系是平等的合同約定關(guān)系，是委托與被委托的關(guān)系。監(jiān)理單位所承擔(dān)的任務(wù)由雙方事先按平等協(xié)商的原則確定于合同之中，監(jiān)理委托合同一經(jīng)確定，建設(shè)單位不得干涉監(jiān)理工程師的正常工作。監(jiān)理單位依據(jù)監(jiān)理合同中建設(shè)單位授予的權(quán)力行使職責(zé)，公正獨(dú)立地開展監(jiān)理工作。建設(shè)單位協(xié)調(diào)、監(jiān)督與檢查監(jiān)理工作。

結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)工程項(xiàng)目的管理，對(duì)于工程質(zhì)量，獲取的利益有很大影響，我們需要不斷的加強(qiáng)和完善管理制度，這不僅僅關(guān)乎一個(gè)企業(yè)的發(fā)展，同樣也在為我國的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展保駕護(hù)航，我們一定要嚴(yán)肅的對(duì)待。

參考文獻(xiàn)

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；建設(shè)項(xiàng)目；合同管理；招投標(biāo)；項(xiàng)目建設(shè)

引言

建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭議[1]?，F(xiàn)階段我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)過程中普遍存在著履約意識(shí)不強(qiáng)、項(xiàng)目合同管理水平不高、管理機(jī)制不健全的問題，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理水平迫在眉睫。

1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理的意義

1.1決定著項(xiàng)目的計(jì)劃與實(shí)施

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理重要作用于對(duì)建設(shè)項(xiàng)目任務(wù)的分配，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目一系列問題展開明確的規(guī)定，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目所相關(guān)的設(shè)施設(shè)備、生產(chǎn)材料運(yùn)輸供應(yīng)，不同建設(shè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工分工協(xié)作關(guān)系，建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)人員的行為進(jìn)行協(xié)調(diào)統(tǒng)一，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)人員不同內(nèi)容的工作分配情況、經(jīng)濟(jì)債權(quán)關(guān)系進(jìn)行合理安排；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目承接和委托的重要法律依據(jù)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理不僅能夠有效調(diào)節(jié)建設(shè)項(xiàng)目相關(guān)參與者相互間經(jīng)濟(jì)從屬關(guān)系，還能夠?yàn)榻ㄔO(shè)項(xiàng)目相關(guān)參與者相互最高行為準(zhǔn)則、調(diào)解相互爭執(zhí)提供有利依據(jù)[2]。

1.2是項(xiàng)目管理工作中的核心

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目所涉及的周期長、內(nèi)容繁多、面廣泛，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同涵蓋的范圍寬、層面復(fù)雜、金額龐大，經(jīng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目合同管理，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目任務(wù)進(jìn)行有效落實(shí)，將建設(shè)項(xiàng)目計(jì)劃工期、經(jīng)濟(jì)成本以及質(zhì)量任務(wù)進(jìn)行和諧統(tǒng)一[3]。從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目管理制度化內(nèi)容出發(fā)，對(duì)建設(shè)項(xiàng)目合同管理進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)范，嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目施工以及項(xiàng)目運(yùn)營，經(jīng)科學(xué)合理的合同管理，積極促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目如期、保質(zhì)保量的完成。

2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目各階段合同管理

2.1項(xiàng)目招投標(biāo)階段

2.1.1分析合同合法性

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)階段，務(wù)必要確保合同簽訂與實(shí)施是在合同有根據(jù)的法律基礎(chǔ)范圍之內(nèi)，若合同沒有法律根據(jù)則會(huì)造成合同一定程度的無效，為合同簽訂雙方形成不可估量的損失，由此可見分析合同合法性是十分重要的一項(xiàng)工作。就分析合同合法性可從三個(gè)不同角度展開：①分析發(fā)包人的相關(guān)資格，即對(duì)發(fā)包人所具備的相關(guān)民事行為能力、民事權(quán)利能力等進(jìn)行明確確認(rèn)；②分析建設(shè)項(xiàng)目合法性，即對(duì)建設(shè)項(xiàng)目所擁有招投標(biāo)、簽訂以及實(shí)施合同的所有條件，包括一系列批準(zhǔn)文書、許可證及滿足法定招投標(biāo)流程等，進(jìn)行明確確認(rèn)；③分析合同內(nèi)容合法性；即對(duì)合同內(nèi)容是否有法律依據(jù)，包括是否符合勞保護(hù)法、環(huán)境保護(hù)法等，進(jìn)行明確確認(rèn)。

2.1.2分析合同完備性

受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目涉及內(nèi)容復(fù)雜、周期冗長及未知因素繁多等影響，勢必會(huì)給合同的實(shí)施造成一定的風(fēng)險(xiǎn)，因此在項(xiàng)目招投標(biāo)階段對(duì)合同完備性進(jìn)行有效分析自然是不可或缺的。就合同完備性的分析，第一步應(yīng)當(dāng)分析合同文件的完備性，包括分析建設(shè)項(xiàng)目專業(yè)技術(shù)、建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境等文件完備與否；第二步應(yīng)當(dāng)分析合同條款的完備性，針對(duì)為選取合同示范文本的合同條款分析，可通過選取相關(guān)合同示范文本作為參考，就實(shí)際使用合同進(jìn)行逐一比對(duì)，找出合同潛在不完備的地方。

2.1.3明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目招投標(biāo)階段合同管理，應(yīng)當(dāng)明確合同雙方權(quán)益與職責(zé)，確保權(quán)益與職責(zé)的全面平衡性。合同管理過程中，若合同在先規(guī)定業(yè)主擁有某方面的特權(quán)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)分析了解此類特權(quán)的使用會(huì)給承包商造成何種影響，此類特權(quán)應(yīng)不應(yīng)當(dāng)?shù)玫揭欢ǖ闹萍s，針對(duì)業(yè)主就特權(quán)不正當(dāng)使用情況下應(yīng)當(dāng)如何處理等；若合同在先規(guī)定承包商需要履行相關(guān)職責(zé)，此時(shí)應(yīng)當(dāng)分析了解履行這些職責(zé)存在何種條件前提，若這些條件前提需要得到業(yè)主的配合方能夠?qū)崿F(xiàn)，則需要將其作為一項(xiàng)職責(zé)明確規(guī)定于合同中以展開共同制約；應(yīng)當(dāng)盡最大限度清晰明確的界定業(yè)主、承包商雙方權(quán)益與職責(zé)，同時(shí)要重視對(duì)權(quán)益與職責(zé)范圍的限定，業(yè)主、承包商需要特別注意合同中保障自身權(quán)益的保護(hù)條條款款。

2.1.4分析合同條款關(guān)系

合同條款所界定的合同事件問題具有各種建設(shè)項(xiàng)目技術(shù)相互依賴、建設(shè)項(xiàng)目開展流程以及權(quán)益與職責(zé)平衡和制約等邏輯關(guān)系，即促使合同條款方方面面存在一定的內(nèi)在關(guān)聯(lián)性，相互結(jié)合成一個(gè)有機(jī)的系統(tǒng)，由此可見，分析合同條款關(guān)系是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目各階段合同管理中十分重要的工作內(nèi)容。分析合同條款關(guān)系，首先應(yīng)當(dāng)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目工作范圍、進(jìn)度計(jì)劃、建設(shè)項(xiàng)目質(zhì)量、建設(shè)項(xiàng)目款項(xiàng)以及支付問題的方面展開計(jì)劃，然后在開展全面分析與實(shí)施工作，經(jīng)對(duì)分析的結(jié)果展開控制，經(jīng)對(duì)尋找出的相關(guān)問題展開解決，最后對(duì)合同文件展開持續(xù)地完善。

2.2項(xiàng)目建設(shè)階段

2.2.1合同對(duì)象選擇

第一步，結(jié)合我國現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)，在符合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身需求的前提下，對(duì)合同對(duì)象展開選擇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目建設(shè)過程中，通常選取的發(fā)包方式包括根據(jù)國家定額整體發(fā)包方式、定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機(jī)械部分材料的發(fā)包方式等[3]。為了實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成本的有利控制，當(dāng)前一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通常選用定額發(fā)包并由甲方給予相關(guān)材料的方式、同建筑企業(yè)協(xié)同采取勞務(wù)+機(jī)械部分材料的發(fā)包方式。由于這兩種發(fā)包方式存在相互推諉責(zé)任、責(zé)任分工不明確的潛在隱患，往往會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)后期出現(xiàn)管理困難、管理風(fēng)險(xiǎn)的局面，一定程度上提升了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的責(zé)任及風(fēng)險(xiǎn)；尤其是最后一種發(fā)包方式，事實(shí)承包商在結(jié)束自身項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)后別撒腿走人，對(duì)項(xiàng)目后期質(zhì)量、維修不進(jìn)行一定的承擔(dān)，而由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)全部項(xiàng)目建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行承擔(dān)[4]。

2.2.2合同洽商簽訂

合同的履行與實(shí)現(xiàn)是一個(gè)需要耗費(fèi)很長時(shí)間的過程，在這個(gè)長周期內(nèi)的各類影響因素，包括市場供求關(guān)系、設(shè)備材料價(jià)格及勞動(dòng)工資等，均有著不確定性，無不對(duì)合同最終的順利履行與實(shí)現(xiàn)造成一定程度的影響。雙方通過對(duì)自身風(fēng)險(xiǎn)因素、利益因素進(jìn)行評(píng)估，取得共識(shí)后簽訂合同，合同的簽訂不僅要明確規(guī)定雙方達(dá)成的標(biāo)的物、合同額、價(jià)格、工期等常規(guī)要素，還要明確規(guī)定雙方為完成合同任務(wù)而務(wù)必傾心付出的職責(zé)范圍；防止由于雙方職責(zé)模糊，當(dāng)合同出現(xiàn)難以根據(jù)約定有效履行與實(shí)現(xiàn)時(shí)，形成追究責(zé)任無果的情況[5]。

2.2.3合同文本制作

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目項(xiàng)目建設(shè)階段合同文本制作可從三方面可能存在合同風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容出發(fā)，風(fēng)險(xiǎn)一：對(duì)合同協(xié)議相關(guān)頁碼進(jìn)行替換，以達(dá)到對(duì)合同條款變更的目的。為了防止一些不守承諾的承包對(duì)合同內(nèi)容進(jìn)行惡意變更，應(yīng)當(dāng)對(duì)合同文本進(jìn)行改騎縫章、標(biāo)注明確頁碼處理。風(fēng)險(xiǎn)二：針對(duì)合同條款手寫內(nèi)容、文字間隙做惡意變更[6]。一些不良合同簽訂方為了謀求自身利益，對(duì)合同條款文字間隙大做文章，變換合同真實(shí)涵義；不良合同簽訂方還會(huì)針對(duì)合同出現(xiàn)手術(shù)方式進(jìn)行做手腳，在合同中擅自增添對(duì)自身有利的條款。③風(fēng)險(xiǎn)三：合同簽訂對(duì)象疏忽對(duì)待。一些合同簽訂方為了快速簽訂合同，對(duì)合同中潛在紕漏不予以重視，讓擁有合同簽訂權(quán)的人員代替簽訂合同，造成不良后果。因此合同的簽訂必須是雙方企業(yè)法人代表或者授權(quán)委托人。

2.3項(xiàng)目銷售階段

2.3.1銷售合同內(nèi)容分歧銷售合同內(nèi)容分歧常見之處包括裝修內(nèi)容分歧、房屋實(shí)際面積分歧等，這些分歧一定程度給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)造成風(fēng)險(xiǎn)，為了防止這些風(fēng)險(xiǎn)形成，以相互負(fù)責(zé)為原則，于簽訂房屋銷售合同過程中，相互做好權(quán)利、義務(wù)約定工作，約定好合同中不明確的相關(guān)內(nèi)容[7]。

2.3.2球銷售政策

一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了獲取眼前利益，針對(duì)國家實(shí)行的法律法規(guī)推行打球銷售政策。

2.4項(xiàng)目使用階段

項(xiàng)目建設(shè)完畢達(dá)到入住條件，業(yè)主入住后，在對(duì)房屋進(jìn)行裝修時(shí)往往會(huì)根據(jù)自身喜好對(duì)房屋整體架構(gòu)進(jìn)行大肆修改，對(duì)房屋正常安全使用造成不良影響。由此可見，在項(xiàng)目使用階段要提升對(duì)合同文書的風(fēng)險(xiǎn)管理的重視程度，以將各流程可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)消滅在萌芽狀態(tài)下。

3.結(jié)束語

總而言之，在房地產(chǎn)開發(fā)各個(gè)階段總是會(huì)存在相應(yīng)的合同風(fēng)險(xiǎn)，合同風(fēng)險(xiǎn)屬于房地產(chǎn)開發(fā)各階段的一個(gè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，但經(jīng)科學(xué)合理的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目各階段合同管理，這一風(fēng)險(xiǎn)是能夠被控制的。提升對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建設(shè)項(xiàng)目各階段合同管理關(guān)注度、重視度，積極促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各階段的規(guī)范、完善、效率，促進(jìn)開發(fā)企業(yè)、承包商及業(yè)務(wù)相互關(guān)系的和諧、融洽。（作者單位：天津京鐵房地產(chǎn)開發(fā)公司）

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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；管理團(tuán)隊(duì)；企業(yè)競爭力；社會(huì)效益；制度建設(shè)

0 引言

近幾年來，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，現(xiàn)已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)管理成為重要的項(xiàng)目管理內(nèi)容，并對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展起著重要作用，因此房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理伴隨著社會(huì)發(fā)展、開發(fā)建設(shè)和管理大型項(xiàng)目的需要而產(chǎn)生，并作為一種現(xiàn)代化的管理方式日益受到重視。

1 項(xiàng)目管理的階段性措施

1.1 起始準(zhǔn)備階段

在資金使用方面，主要是對(duì)項(xiàng)目的投資成本進(jìn)行分析，測算各種經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，同時(shí)根據(jù)規(guī)劃要求確定建筑物的容積率和配套設(shè)施面積等，從而計(jì)算可銷售的面積和成本單價(jià)指標(biāo)，建立各方面的成本控制指標(biāo)，這其中包括工程項(xiàng)目的土地開發(fā)成本、工程建設(shè)成本、銷售成本等，為各階段的投資控制提供依據(jù)；同時(shí)要對(duì)項(xiàng)目的資金籌集進(jìn)行詳細(xì)策劃，確定融資渠道并結(jié)合項(xiàng)目的進(jìn)度研究融資計(jì)劃，最大限度降低財(cái)務(wù)成本。

在時(shí)間進(jìn)度方面，主要是對(duì)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行分析，確定項(xiàng)目總目標(biāo)進(jìn)度計(jì)劃，這其中包括征地拆遷進(jìn)度計(jì)劃、資金籌措進(jìn)度計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度計(jì)劃和銷售進(jìn)度計(jì)劃等，總進(jìn)度計(jì)劃是各階段進(jìn)度的控制依據(jù)，必須依據(jù)項(xiàng)目開發(fā)的特點(diǎn)及資金運(yùn)作的要求進(jìn)行編制，各階段進(jìn)度應(yīng)在總進(jìn)度目標(biāo)的基礎(chǔ)上進(jìn)行合理編制，達(dá)到進(jìn)度控制的目的。

在質(zhì)量目標(biāo)方面，主要是對(duì)各種經(jīng)濟(jì)測算指標(biāo)的準(zhǔn)確性、進(jìn)度計(jì)劃的合理性進(jìn)行審核，確定融資渠道的通暢性，保障資金來源，做好營銷策劃工作，完成可行性研究報(bào)告。

1.2 前期設(shè)計(jì)階段

在資金使用方面，主要是根據(jù)投資意向和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告，讓符合資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)初步構(gòu)想，做好設(shè)計(jì)概算是這個(gè)階段投資管理的主要工作；同時(shí)，由于現(xiàn)實(shí)情況，設(shè)計(jì)單位對(duì)設(shè)計(jì)都趨于保守，設(shè)計(jì)招標(biāo)時(shí)可以把方案的造價(jià)作為評(píng)標(biāo)的一項(xiàng)內(nèi)容，促使設(shè)計(jì)單位變?yōu)樵O(shè)計(jì)與預(yù)算同時(shí)進(jìn)行。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要與設(shè)計(jì)單位定期召開設(shè)計(jì)會(huì)議，討論設(shè)計(jì)方案，安排合理的設(shè)計(jì)進(jìn)度，盡量讓出圖的時(shí)間與招標(biāo)施工計(jì)劃吻合，核查設(shè)計(jì)進(jìn)度，控制設(shè)計(jì)進(jìn)程，與總進(jìn)度安排相一致。

在質(zhì)量管理方面，主要是設(shè)計(jì)方案的優(yōu)化和完善，要注重設(shè)計(jì)品質(zhì)，利用競爭機(jī)制使設(shè)計(jì)單位在競爭中提高設(shè)計(jì)水平，項(xiàng)目公司從中選擇經(jīng)濟(jì)實(shí)用品質(zhì)優(yōu)秀的方案，以最小的成本達(dá)到相對(duì)最優(yōu)的效果。

1.3 建設(shè)實(shí)施階段

在資金使用方面，這是資金大量投入的階段，因此預(yù)算審核是這個(gè)階段重要的成本控制環(huán)節(jié)。在項(xiàng)目實(shí)施過程中，對(duì)項(xiàng)目的資金流量進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，根據(jù)計(jì)劃控制項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的收支，及時(shí)發(fā)現(xiàn)實(shí)際收支與計(jì)劃之間的差異，進(jìn)而采取適當(dāng)措施及時(shí)糾偏。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要建立完善的進(jìn)度計(jì)劃及監(jiān)控體系，這個(gè)階段是能否按照總進(jìn)度計(jì)劃進(jìn)行的關(guān)鍵階段，建設(shè)實(shí)施過程本身除了受到人為因素的影響，還會(huì)受到自然因素的影響。

在質(zhì)量管理方面，一方面要完善招標(biāo)制度，選用信譽(yù)好的承包商進(jìn)行施工，大型項(xiàng)目則要選用優(yōu)秀的總承包商，通過招標(biāo)選擇最適合的施工單位；另一方面要選擇合適的監(jiān)理單位，對(duì)工程項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督管理，通過監(jiān)理公司著重對(duì)各施工單位、設(shè)備安裝單位、材料供應(yīng)商等進(jìn)行協(xié)調(diào)管理，目的在于保證工程的施工質(zhì)量、進(jìn)度及投資達(dá)到計(jì)劃要求。

1.4 后期管理階段

在資金使用方面，主要是營銷策劃、營銷廣告等營銷實(shí)施過程中的資金投入，以及運(yùn)營維護(hù)，物業(yè)管理等費(fèi)用的支出。

在時(shí)間進(jìn)度方面，需要把握營銷節(jié)奏，按照銷售進(jìn)度安排，完成后期進(jìn)度管理工作；對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，則應(yīng)在建設(shè)實(shí)施階段后期及后期管理階段，進(jìn)行招商，按時(shí)租售商業(yè)地產(chǎn)；同時(shí)制定運(yùn)營維護(hù)計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)正常運(yùn)營。

在質(zhì)量管理方面，主要是建立良好的開發(fā)商形象，做好營銷工作以及項(xiàng)目后評(píng)價(jià)工作。

2 項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)建設(shè)

2.1 了解項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)的特點(diǎn)

必須明確項(xiàng)目管理的目標(biāo)，讓每一個(gè)團(tuán)隊(duì)成員清楚地了解目標(biāo)，并對(duì)此及其帶來的收益有共同的思考，做經(jīng)常性的有效溝通，這樣易于形成高度的凝聚力。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行合理的分工與協(xié)作，責(zé)權(quán)利要有明顯的界限，本著“責(zé)任有邊界，服務(wù)無邊界”的思想，團(tuán)隊(duì)成員之間要相互信任，承認(rèn)彼此存在差異，信任其他人所做和所要做的事情。

2.2 了解項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的構(gòu)成

理想的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)具備領(lǐng)導(dǎo)有足夠的凝聚力、項(xiàng)目管理目標(biāo)明確、做出正確的決策并迅速實(shí)施、良好的溝通渠道、注重完成任務(wù)的方式方法，每個(gè)成員都朝著既定目標(biāo)努力，從這也可以看出一個(gè)合格的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)構(gòu)成通常是由決策者、執(zhí)行者、協(xié)調(diào)人、出主意者、評(píng)論者等組成，團(tuán)隊(duì)中一個(gè)成員扮演多個(gè)角色是可行的，只要保證能夠滿足團(tuán)隊(duì)需要，同時(shí)成員還必須能夠勝任多個(gè)角色。

2.3 做好團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)建設(shè)

由于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是個(gè)復(fù)雜的過程，牽涉到的環(huán)節(jié)眾多，因此不可能僅靠本企業(yè)或組織內(nèi)部資源完成，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工作必須借助外力、集合各方優(yōu)勢、專業(yè)特長才能完成。所以房地產(chǎn)項(xiàng)目的團(tuán)隊(duì)建設(shè)是要將各個(gè)有著不同利益目標(biāo)的項(xiàng)目各參與方，同業(yè)主設(shè)立的項(xiàng)目開發(fā)成員共同組建成以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為首的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)。

2.4 選擇一個(gè)合適的監(jiān)理公司

國家規(guī)定項(xiàng)目建設(shè)實(shí)行工程監(jiān)理制，這是我國現(xiàn)行建筑市場規(guī)范化管理的一項(xiàng)重要制度，也是國際上通行的項(xiàng)目管理方式。通過聘請(qǐng)監(jiān)理單位，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)活動(dòng)進(jìn)行咨詢、顧問，以及負(fù)責(zé)各類合同的履行管理。力求能夠在實(shí)施階段建立小業(yè)主大監(jiān)理的混合管理模式，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將更多的精力投入到規(guī)劃、決策，以及保證項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施的外部協(xié)調(diào)工作中。

2.5 做好設(shè)計(jì)單位的管理

設(shè)計(jì)的工作由設(shè)計(jì)單位完成，房地產(chǎn)開發(fā)商的工程管理人員在設(shè)計(jì)過程中起溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控作用?？梢詫㈤_發(fā)企業(yè)的開發(fā)理念、要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)通過溝通、監(jiān)控的方式貫穿于設(shè)計(jì)過程中，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的控制過程更為具體化，有助于決策的理性化及對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)度、成果和質(zhì)量的控制，并減少后期實(shí)施過程中變更的發(fā)生。

2.6 選擇合適的承包商

這其中包括總承包商和專業(yè)分包商的選擇?？偝邪痰倪x擇應(yīng)該以承包商的綜合實(shí)力作為指標(biāo)，特別是其工程管理經(jīng)驗(yàn)是重點(diǎn)考察的方面。對(duì)于專業(yè)分包商來說，開發(fā)商應(yīng)該建立專業(yè)分包商信息庫，重點(diǎn)對(duì)其專業(yè)資質(zhì)，專業(yè)水平作更多的考察，通過專業(yè)水平來進(jìn)行選擇。

2.7 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的組織協(xié)調(diào)與溝通管理

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，組織與協(xié)調(diào)工作十分重要，其作用主要就是圍繞項(xiàng)目要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)，組織協(xié)調(diào)各參建單位、需協(xié)調(diào)的單位及個(gè)人、政府部門全力配合項(xiàng)目的實(shí)施，共同努力去實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)的過程。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)涉及多個(gè)界面的非常復(fù)雜的工程系統(tǒng)，為了開發(fā)建設(shè)的需要，通常會(huì)將開發(fā)項(xiàng)目以不同的方式，將之劃分為許多子系統(tǒng)、階段或?qū)哟巍?/p>

3 結(jié)束語

總之，房地產(chǎn)業(yè)是近幾年隨著我國改革開放及住房制度改革而發(fā)展起來的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，隨著我國城市化進(jìn)程的不斷推進(jìn)，未來房地產(chǎn)業(yè)也將得到迅速的發(fā)展，行業(yè)市場競爭將更加激烈，所以未來房地產(chǎn)開發(fā)的模式將會(huì)因市場的變化而發(fā)生改變并得到不斷完善。

【參考文獻(xiàn)】

篇5

關(guān)鍵詞：建設(shè)項(xiàng)目工程造價(jià)管理現(xiàn)狀措施

中圖分類號(hào)：TU723.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

引言

工程造價(jià)的有效控制是指在投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、建設(shè)項(xiàng)目發(fā)包階段和建設(shè)實(shí)施階段，把建設(shè)工程造價(jià)的實(shí)際發(fā)生控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)，隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，以求在各個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中能合理使用人力、物力、財(cái)力，取得較好的投資效益和社會(huì)效益。具體來說，是用投資估算控制初步設(shè)計(jì)和初步設(shè)計(jì)概算；用設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和修正概算；用概算或者修正概算控制施工圖設(shè)計(jì)和預(yù)算

一、投資估算時(shí)期的成本管理活動(dòng)

首先，進(jìn)行估算編寫的意義在項(xiàng)目開始以前的工作中，投資估算是非常重要的。只有合理的制定，才可以確保項(xiàng)目具有高效的經(jīng)濟(jì)性特點(diǎn)。在可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)后，估算就作為設(shè)計(jì)任務(wù)下達(dá)的投資限額，對(duì)初步設(shè)計(jì)概算起控制作用，并作為資金籌措及向銀行貸款的依據(jù)。所以，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中必需要認(rèn)真地反映出設(shè)計(jì)思想，合理的體現(xiàn)出建設(shè)區(qū)域的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)，需要從最初的估算活動(dòng)就合理的體現(xiàn)出項(xiàng)目的建設(shè)投資情況。其次，估算應(yīng)該合理的體現(xiàn)出設(shè)計(jì)要想確保其能夠最真實(shí)的提希艾娜出設(shè)計(jì)要素，就需要設(shè)計(jì)者從項(xiàng)目的面積和具體要素上合理的體現(xiàn)出設(shè)計(jì)的思想。對(duì)于關(guān)鍵工藝要進(jìn)行合理的比對(duì)，確保方案最優(yōu)，不但有技術(shù)達(dá)標(biāo)，還要經(jīng)濟(jì)性客觀。因此，工程經(jīng)濟(jì)人員從建設(shè)方案的優(yōu)選開始，就應(yīng)該滲透到設(shè)計(jì)的全過程中去，按照工程造價(jià)管理的原則，合理預(yù)測投資估算中各種動(dòng)態(tài)因素的變化，盡可能做到投資不留缺口，這是編制投資估算工作的關(guān)鍵，也是下階段的重要依據(jù)

二、設(shè)計(jì)階段工程造價(jià)的控制

1、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案有效控制工程造價(jià)

設(shè)計(jì)質(zhì)量和嘗試是否達(dá)到國家規(guī)定、功能是否滿足使用要求，不僅關(guān)系到建設(shè)項(xiàng)目一次性投資的多少，而且在建成交付使用后影響項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。國外專家指出，雖然設(shè)計(jì)費(fèi)用占工程總投資的比例很小，不到1%，但它對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)到75%。在選擇工藝技術(shù)方案時(shí)，要認(rèn)真進(jìn)行經(jīng)濟(jì)分析，根據(jù)我國國情和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，確定先進(jìn)適用、經(jīng)濟(jì)合理、切實(shí)可行的工藝技術(shù)方案。

2、工程項(xiàng)目實(shí)行限額設(shè)計(jì)

初步設(shè)計(jì)階段的限額設(shè)計(jì)工程量應(yīng)以可行性研究階段審定的設(shè)計(jì)工程量和設(shè)備、材質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，對(duì)可行性研究階段不易確定的某些工程量，可參照設(shè)計(jì)和通用設(shè)計(jì)或類似已建工程的實(shí)物工程量確定。在初步設(shè)計(jì)限額中，各專業(yè)設(shè)計(jì)人員要增強(qiáng)工程造價(jià)意識(shí)，嚴(yán)格按照限額設(shè)計(jì)所分解的投資額和控制工程量以及保證使用功能的條件下進(jìn)行設(shè)計(jì)，力求將工程造價(jià)和工程量控制在限額內(nèi)。為鼓勵(lì)、促進(jìn)設(shè)計(jì)人員做好設(shè)計(jì)方案選擇，要把競爭機(jī)制引入設(shè)計(jì)中，實(shí)行設(shè)計(jì)招標(biāo)，促進(jìn)設(shè)計(jì)人員增強(qiáng)競爭意識(shí)，增加危機(jī)感和緊迫感，克服和杜絕方案比選中的片面性和局限性以及經(jīng)驗(yàn)為主。

三、對(duì)招投標(biāo)進(jìn)行工程造價(jià)管理

工程招標(biāo)制度是建設(shè)單位在控制工程造價(jià)上的重要手段，現(xiàn)在的招標(biāo)活動(dòng)在實(shí)際操作要求中需要更加的規(guī)范和法制化。在工程施工過程中要求統(tǒng)一計(jì)價(jià)口徑，以標(biāo)價(jià)合理等等綜合原因選擇合適的施工單位。土木工程招標(biāo)制度是單位對(duì)于控制工程造價(jià)的手段，《中華人民共和國》頒布了有關(guān)土木工程的條例，包括：投標(biāo)書的內(nèi)容、技術(shù)要求、報(bào)價(jià)評(píng)標(biāo)時(shí)間、合同的確定方式，明確計(jì)價(jià)的統(tǒng)一口徑，都要以標(biāo)注的合理性來選擇合適的企業(yè)。這樣不僅可以提高招標(biāo)工作的質(zhì)量，使其更加規(guī)范，更能保證建設(shè)工作上的合理性和合法性。減少雙方的糾紛，維護(hù)好兩方的利益。因?yàn)閮?yōu)化施工組織進(jìn)度的規(guī)劃是由施工的單位編制的，用來指導(dǎo)施工準(zhǔn)備的經(jīng)濟(jì)性文件。用科學(xué)的辦法對(duì)施工組織設(shè)計(jì)和施工的方案進(jìn)行嚴(yán)密認(rèn)真的審查，如有多方案的施工組織，則要對(duì)其進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的分析確定好最佳的方案，從施工的進(jìn)度計(jì)劃中來看，可以把施工中各項(xiàng)工作有機(jī)的結(jié)合，確保施工的任務(wù)可以順利完成。對(duì)整個(gè)施工工程影響最大的就是施工進(jìn)度的計(jì)劃是否合理。而工程造價(jià)中，施工工期又是很關(guān)鍵的一個(gè)因素。工期是否合理要在計(jì)劃工期的前提下以費(fèi)用最低為標(biāo)準(zhǔn)，一般來說，整個(gè)工程的費(fèi)用與工期有著密切的關(guān)系，因?yàn)楣こ炭傎M(fèi)用由直接費(fèi)用和間接費(fèi)用組成。直接費(fèi)用是隨著工期的延長而減少，與工期成反比，而間接費(fèi)用是隨著工期的延長而增長，是與工期費(fèi)用成正比的關(guān)系。

四、實(shí)施階段工程造價(jià)的控制

1、在施工階段的工程造價(jià)的控制方法

在施工過程中，造價(jià)的控制管理尤為的重要。對(duì)于前期的設(shè)計(jì)需要大體的遵循，通過技術(shù)的能力以及施工的優(yōu)質(zhì)方法，避免進(jìn)行重復(fù)施工，從而減少初期的造價(jià)金額。因此前期階段的造價(jià)控制就非常重要，在前期的造價(jià)控制調(diào)研階段需要充分的了解到施工的環(huán)境以及施工設(shè)計(jì)的可行性、施工過程中可能遇到的問題，還有施工過程中的其他因素。這些都需要計(jì)算在施工造價(jià)內(nèi)。其次是對(duì)主要目標(biāo)進(jìn)行分解落實(shí)，在合同文件中一般只明確大的工程建設(shè)目標(biāo)和節(jié)點(diǎn)，將工期和投資都分解到每一個(gè)單元工程中去。這樣做的目的是在工程施工過程中可隨時(shí)進(jìn)行投資偏差分析與控制，實(shí)現(xiàn)造價(jià)動(dòng)態(tài)管理，保證整個(gè)工程投資造價(jià)始終處于可控和在控之中。另外，優(yōu)化技術(shù)措施合理組織施工，在中標(biāo)單位進(jìn)場后還須對(duì)其在施工過程中具體實(shí)施的技術(shù)方案及措施認(rèn)真組織審查，幫助施工單位盡量減少人員、材料、設(shè)備的投入，避免窩工損失和設(shè)備閑置，使之更符合工程實(shí)際的需要。

2、工程變更與索賠

工程變更的管理是一項(xiàng)復(fù)雜而重要的系統(tǒng)工作，工程變更常常伴隨著合同價(jià)格的調(diào)整。為保證工程變更對(duì)工程造價(jià)影響的可控性，應(yīng)遵循一定的工作程序和規(guī)范，努力提高工程造價(jià)控制和合同管理的水平。就工程承包合同的雙方而言，建設(shè)單位為保證建筑的規(guī)模不出現(xiàn)大的偏差總是力圖盡可能小的變更，而承包方，因?yàn)樽兏鼤?huì)打亂其進(jìn)度計(jì)劃，給施工帶來不同程的難度，承包人而會(huì)以此為理由向投資方索取比變更工程實(shí)際費(fèi)用大得多變更費(fèi)用，這無疑又是承包方的一個(gè)增加利潤的方式。在索賠問題的處理方面，現(xiàn)場簽證項(xiàng)目的管理問題最大，所以施工管理人員要做好現(xiàn)場簽證項(xiàng)目的管理。施工單位在遇到簽證問題時(shí)，要及時(shí)辦理簽證手續(xù)，同時(shí)做好現(xiàn)場第一手資料，為索賠工作提供充足的證據(jù)。對(duì)已發(fā)生的索賠事件應(yīng)及時(shí)、合理地處理，把索賠問題擱置下來會(huì)給以后的工作帶來很大的麻煩，有時(shí)會(huì)因索賠工作過度積累而影響承包商的資金周轉(zhuǎn)，從而影響整個(gè)工程進(jìn)度，甚至造成承包方的經(jīng)濟(jì)損失得不到應(yīng)有的補(bǔ)償?shù)取Ｋ?，在施工過程中對(duì)索賠工作要采取干凈利落的手法，發(fā)生一件，處理好一件，不留后患，為后期工作排除阻礙。

3、工程竣工階段應(yīng)采取的措施

在項(xiàng)目審核階段以及項(xiàng)目的結(jié)算階段，造價(jià)的控制需要做到精細(xì)化的管理。項(xiàng)目審核階段需要細(xì)化項(xiàng)目審核的時(shí)間，將項(xiàng)目的各個(gè)階段中的每一個(gè)小工程進(jìn)行定位細(xì)化，對(duì)于每一個(gè)分解出來的小工程進(jìn)行單獨(dú)的審核，及時(shí)的糾正項(xiàng)目施工過程中出現(xiàn)的誤差，控制誤差在一個(gè)可以接受的范圍內(nèi)。在結(jié)算階段，對(duì)于造價(jià)的控制也要具體到每一個(gè)部門，每一個(gè)環(huán)節(jié)。尤其在設(shè)備的后期折舊中需要考慮到設(shè)備的折舊和保值因素，廢料的利用等也需要考慮在內(nèi)。

結(jié)束語

綜上所述，工程造價(jià)管理不只是針對(duì)某一個(gè)部門或某一程序，而是要對(duì)施工中的每一個(gè)階段都要提高造價(jià)控制管理意識(shí)。通過工程建設(shè)周期性問題以及積累施工階段的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行分析，從每一個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行控制。從最大的程度上減少資金投入的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)施工中的全面造價(jià)控制。

參考文獻(xiàn)

[1]李玲.關(guān)于工程項(xiàng)目全過程工程造價(jià)的控制及管理[J].山西建筑，2011，(01)

篇6

【【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；設(shè)計(jì)；管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

二一、房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的意義

1、設(shè)計(jì)管理是建筑項(xiàng)目開發(fā)中的重要環(huán)節(jié)，它關(guān)系到建筑項(xiàng)目的優(yōu)劣，同時(shí)也關(guān)系到房地產(chǎn)公司的切身利益，加強(qiáng)建筑工程設(shè)計(jì)管理可以有效地提高建筑工程的質(zhì)量，對(duì)于建筑行業(yè)存在的工程質(zhì)量通病給予很好的控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理的目的，是為了確保設(shè)計(jì)圖紙按照設(shè)計(jì)任務(wù)書的要求保質(zhì)保量的完成。建筑設(shè)計(jì)管理包括以下幾個(gè)方面：設(shè)計(jì)合同管理，設(shè)計(jì)周期管理、設(shè)計(jì)質(zhì)量管理、專業(yè)設(shè)計(jì)交叉配合管理等。在設(shè)計(jì)管理中，最終的設(shè)計(jì)結(jié)果是由專業(yè)的建筑設(shè)計(jì)人員所完成，同時(shí)在項(xiàng)目策劃以及項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段，相關(guān)的設(shè)計(jì)方還要進(jìn)行及時(shí)的溝通調(diào)整，這樣才能充分調(diào)動(dòng)各種有利資源，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)管理，從而實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理目標(biāo)。

2、在房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理中，要想達(dá)到設(shè)計(jì)任務(wù)書的各項(xiàng)目標(biāo)，就要強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目中各部分的質(zhì)量的管理，這樣才能保證施工有序進(jìn)行，達(dá)到預(yù)期的質(zhì)量要求。由于房地產(chǎn)工程項(xiàng)目本身具有的復(fù)雜性和龐大性，在項(xiàng)目工程建設(shè)的過程中，需要各專業(yè)設(shè)計(jì)單位承擔(dān)自身的工作內(nèi)容、完成各自的工作任務(wù)，共同構(gòu)建一個(gè)完整的房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理體系。

3、對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)設(shè)計(jì)管理部門來說，其主要的職能就是使項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案符合實(shí)際市場需求，保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行，因此在進(jìn)行方案設(shè)計(jì)時(shí)，要組織專業(yè)人員進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，同時(shí)還要與各個(gè)部門及時(shí)進(jìn)行溝通交流，針對(duì)具體施工可能出現(xiàn)的問題給出具體的解決方案，同時(shí)考慮施工方的建議，滿足施工場地的要求。設(shè)計(jì)管理部門還要協(xié)調(diào)各方面的意見，對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行優(yōu)化，使設(shè)計(jì)方案更加科學(xué)合理。

三二、我國房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)管理中存在的問題

1、合同管理問題

設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理當(dāng)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)合同是保障合同雙方法律權(quán)利實(shí)施和履行的法律性文件，而且能夠支撐整個(gè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目管理。但是很多業(yè)主并不重視合同，這導(dǎo)致后期設(shè)計(jì)管理上的很多問題和管理困難。

另外一些業(yè)主對(duì)合同不熟悉,在合同中沒有明確規(guī)定設(shè)計(jì)單位和業(yè)主單位的職責(zé)和應(yīng)該履行的義務(wù)，對(duì)合同的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)周期也沒有進(jìn)行明確的規(guī)定，其內(nèi)容模糊，對(duì)合同雙方的權(quán)、責(zé)、利規(guī)定不明確，導(dǎo)致后期產(chǎn)生一些合同糾紛問題。

篇7

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；甲方代表；職能；管理

中圖分類號(hào)：F293.33文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場最近幾年呈現(xiàn)飛速發(fā)展的態(tài)勢，業(yè)內(nèi)普遍反映工程技術(shù)管理人員的增長速度始終滯后于房地產(chǎn)市場的發(fā)展速度，建筑行業(yè)從業(yè)人員呈現(xiàn)年輕化態(tài)勢，經(jīng)驗(yàn)的不足、人員的短缺是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的嚴(yán)重問題。筆者長年從事房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程建設(shè)的甲方代表管理工作，結(jié)合工作實(shí)際，談?wù)勔幻细竦募追酱砑艾F(xiàn)場工程管理的技巧與策略。

一、現(xiàn)場甲方代表的職能分析

甲方代表是房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場管理授權(quán)的第一責(zé)任人，其職能體現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：

1.貫徹執(zhí)行國家有關(guān)工程建設(shè)法律法規(guī)，認(rèn)真熟悉圖紙、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。

2.負(fù)責(zé)擬建場地的三通一平，落實(shí)施工現(xiàn)場的供水供電和地面建筑物與設(shè)施拆除及場地其它障礙物的拆除，協(xié)商處理施工現(xiàn)場的各項(xiàng)工作。

3.組織、參與工程項(xiàng)目的放線、驗(yàn)線工作，落實(shí)施工圖交底工作，對(duì)工程變更簽證的辦理。

4.配合質(zhì)安監(jiān)督站的現(xiàn)場監(jiān)督檢查工作；落實(shí)工程施工過程中的相關(guān)檢測。

5.負(fù)責(zé)監(jiān)理合同的實(shí)施管理，督促總監(jiān)及監(jiān)理人員嚴(yán)格執(zhí)行監(jiān)理合同，履行監(jiān)理職責(zé)

6.負(fù)責(zé)施工合同的實(shí)施管理及工程現(xiàn)場的管理，發(fā)現(xiàn)不合格材料有權(quán)責(zé)令其停止使用，對(duì)不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的分項(xiàng)工程令其返工并建議進(jìn)行罰款。

7.參加主要分項(xiàng)、分部工程質(zhì)量的驗(yàn)收，組織工程竣工驗(yàn)收。

8.參與工程設(shè)備、材料進(jìn)場驗(yàn)收工作，做好工程竣工結(jié)算資料的收集和完善工作。

二、 甲方代表現(xiàn)場管理優(yōu)化策略

1.科學(xué)合理策略。施工現(xiàn)場的各項(xiàng)工作都應(yīng)當(dāng)按照既科學(xué)又合理的原則辦事，以期做到現(xiàn)場管理的科學(xué)化。處理好工期、成本和質(zhì)量、安全的關(guān)系，嚴(yán)禁違章指令和違章作業(yè)。

2.經(jīng)濟(jì)效益策略。項(xiàng)目部應(yīng)在精品奉獻(xiàn)、降低成本、拓展市場等方面下工夫，并同時(shí)在生產(chǎn)經(jīng)營諸要素中，時(shí)時(shí)處處精打細(xì)算，重視設(shè)計(jì)優(yōu)化和工藝優(yōu)化帶來的成本節(jié)約，最大可能的避免各種因素造成成本浪費(fèi)、施工索賠以及售后業(yè)主索賠。

3.標(biāo)準(zhǔn)化規(guī)范化策略。標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化是對(duì)施工現(xiàn)場最基本的管理要求。事實(shí)上，為了有效協(xié)調(diào)地進(jìn)行施工生產(chǎn)活動(dòng)，施工現(xiàn)場的諸要素都必須堅(jiān)決服從一個(gè)統(tǒng)一的意志，克服主觀隨意性。

4.過程監(jiān)督與考核策略。項(xiàng)目管理的最基本的方法是過程控制。有了管理制度和辦法，是否能執(zhí)行落實(shí)到位，必須依靠一個(gè)行之有效的監(jiān)督考核體系。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)設(shè)置高于項(xiàng)目部層面的公司級(jí)別的監(jiān)督考核機(jī)構(gòu)，對(duì)下級(jí)項(xiàng)目部進(jìn)行全面監(jiān)督考核，從而保障現(xiàn)場的施工管理平穩(wěn)有序的進(jìn)行。

三、甲方代表為中心的加強(qiáng)施工過程質(zhì)量控制

1.甲方在施工過程中的質(zhì)量控制。甲方配合監(jiān)理工程師在此階段主要執(zhí)行以下質(zhì)量管理工作：對(duì)自檢系統(tǒng)與工序的質(zhì)量控制，對(duì)施工承包商的質(zhì)量控制工作的監(jiān)控。在施工過程中對(duì)承包商各項(xiàng)工程活動(dòng)進(jìn)行質(zhì)量跟蹤監(jiān)控，嚴(yán)格工序間交接檢查。處理已發(fā)生的質(zhì)量問題或質(zhì)量事故。下達(dá)停工指令、控制施工質(zhì)量等。

2.工程施工工藝質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目的施工過程，是由一系列相互關(guān)聯(lián)、相互制約的工序所構(gòu)成，工序質(zhì)量是基礎(chǔ)。直接影響工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量。要控制工程項(xiàng)目施工過程的質(zhì)量，首先必須控制工序的質(zhì)量，對(duì)質(zhì)量控制應(yīng)注意以預(yù)防為主。

3.做好工程變更管理工作。注意工程變更的嚴(yán)肅性和預(yù)見性，貫徹先洽后干的原則，要做到及時(shí)、準(zhǔn)確齊全、有效，即辦理簽證要齊全，文字規(guī)格，圖表、數(shù)字要準(zhǔn)確無誤，各種變更辦理要及時(shí)，特別是返工量的認(rèn)可必須核準(zhǔn)，經(jīng)過相當(dāng)一級(jí)的認(rèn)可簽證才能實(shí)施。要有完整的原始記錄。整個(gè)工程施工時(shí)間長，工程量大，分包單位多，在工程變更的同時(shí)，要建立完整地記錄。要盡量簡化施工程序，以提高工程質(zhì)量，縮短工期，降低成本為目的。

4.甲方在工程施工中對(duì)監(jiān)理工作的控制。建設(shè)工程項(xiàng)目監(jiān)理的主要內(nèi)容之一就是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行質(zhì)量控制。為了能夠保證項(xiàng)目的正確實(shí)施和有效地對(duì)實(shí)施過程進(jìn)行質(zhì)量控制，甲方應(yīng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理。簽訂監(jiān)理合同、明確質(zhì)量責(zé)任，將監(jiān)理工作內(nèi)容具體化，并賦予監(jiān)理相應(yīng)權(quán)力。為確保監(jiān)理單位有能力履行監(jiān)理合同，甲方必須對(duì)監(jiān)理單位進(jìn)行資質(zhì)審查，優(yōu)選監(jiān)理單位。在此基礎(chǔ)上，甲方通過對(duì)以上委托內(nèi)容具體實(shí)施過程的監(jiān)督控制，使監(jiān)理工程師較好地履行監(jiān)理委托合同所規(guī)定的各項(xiàng)職責(zé)，達(dá)到對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行控制的目的。

甲方對(duì)監(jiān)理的監(jiān)督控制，主要通過監(jiān)理工作月報(bào)和進(jìn)行現(xiàn)場監(jiān)督。監(jiān)理工作月報(bào)主要反映內(nèi)容之一就是對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量的控制情況。包括：分項(xiàng)工程、分部工程、單位工程驗(yàn)收，旁站監(jiān)理和隱蔽工程驗(yàn)收；分項(xiàng)工程驗(yàn)收合格率、優(yōu)良率統(tǒng)計(jì)；施工試驗(yàn)情況；質(zhì)量事故；暫停施工指令；本期工程質(zhì)量分析(包括產(chǎn)生工程質(zhì)量問題的原因和質(zhì)量對(duì)策一覽表)等。根據(jù)監(jiān)理月報(bào)反映的質(zhì)量情況，并通過現(xiàn)場勘察來督促監(jiān)理和施工單位對(duì)有關(guān)質(zhì)量問題采取相應(yīng)措施，共同搞好質(zhì)量控制，達(dá)到質(zhì)量控制的預(yù)期目標(biāo)。

在建筑施工過程中，房地產(chǎn)甲方的施工管理工作是一個(gè)系統(tǒng)工程。凝聚著許多人的勞動(dòng)和汗水，工程的順利進(jìn)行需要各方面的協(xié)作、配合。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣性和繁復(fù)性進(jìn)行管理。對(duì)工程中涉及到的各項(xiàng)專業(yè)內(nèi)容從了解認(rèn)識(shí)到熟悉掌握。時(shí)代的發(fā)展，新技術(shù)、新工藝、新材料的運(yùn)用，給甲方管理提出了更高的要求，為此，甲方及其現(xiàn)場代表應(yīng)不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，更新業(yè)務(wù)知識(shí)．提高自身修養(yǎng)，以適應(yīng)新形勢下不斷發(fā)展的基本建設(shè)的需要。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞:房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理 優(yōu)化組合

1.前言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須重視項(xiàng)目的前期市場定位和產(chǎn)品研究,使整個(gè)房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)以產(chǎn)品和價(jià)格為主導(dǎo)的市場競爭格局。要做好項(xiàng)目的市場定位,就要做到:

首先,深入研究國家及地方的有關(guān)政策、法規(guī),了解政府對(duì)該行業(yè)的政策取向。如果政府扶植該行業(yè)的發(fā)展,它必將在稅費(fèi)、金融、法規(guī)等方面給予支持,使該行業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)減少。因此必須清楚公司擬開發(fā)的項(xiàng)目是否屬于國家政策支持的產(chǎn)業(yè),不能逆政策而行。其次,要根據(jù)項(xiàng)目地點(diǎn)、環(huán)境及規(guī)劃要求等自身特點(diǎn),廣泛了解市場的需求情況,確定本項(xiàng)目主要的消費(fèi)群體。通過廣泛調(diào)研掌握這些消費(fèi)群體的購買力水平、對(duì)居住空間、環(huán)境及配套設(shè)施的要求等。最后了解附近樓盤的設(shè)計(jì)、售價(jià)、銷售面積、銷售情況及其開發(fā)商的實(shí)力等,權(quán)衡本公司競爭力是否能擊敗對(duì)手,務(wù)求知己知彼。目前,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),應(yīng)結(jié)合企業(yè)自身的現(xiàn)狀,通過對(duì)市場的深入分析和準(zhǔn)確判斷,選擇合適的細(xì)分市場進(jìn)入,形成特色經(jīng)營,即為某一特定客層的消費(fèi)者提供具有某些特質(zhì)的產(chǎn)品,以更大程度地滿足他們的消費(fèi)需求,這樣,才能保證產(chǎn)品的銷售速度及項(xiàng)目的成功,在激烈競爭的房地產(chǎn)市場中占據(jù)一席之地。

2.我國房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理存在的問題

2.1 業(yè)主方項(xiàng)目管理自身存在的問題

(1)由于項(xiàng)目實(shí)施的一次性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大部分屬于項(xiàng)目公司,使得業(yè)主方自行進(jìn)行項(xiàng)目管理往往存在很大的局限性,項(xiàng)目管理缺乏系統(tǒng)的管理模式與經(jīng)驗(yàn)。

(2)資金短缺,融資能力不足,建設(shè)資金難以保障,工程款拖欠嚴(yán)重。由于房地產(chǎn)開發(fā)投資額巨大,建設(shè)用地大多為競拍所得,地價(jià)款必須在三個(gè)月內(nèi)支付,且建設(shè)周期長,故多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金短缺。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資基本上是土地抵押及在建工程抵押貸款,貸款額度為60%～70%,融資能力較差。因此工程承包多為墊款建設(shè),工程款拖欠嚴(yán)重。

(3)技術(shù)、管理人才素質(zhì)較差。根據(jù)《房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》 ,房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)配備有相應(yīng)職稱的建筑、結(jié)構(gòu)、房地產(chǎn)及有關(guān)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員,工程技術(shù)負(fù)責(zé)人應(yīng)具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。我國對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)技術(shù)、管理人員卻未實(shí)施執(zhí)業(yè)資格管理制度。而房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)技術(shù)、管理人員素質(zhì)的要求很高,需要具有設(shè)計(jì)、施工、管理等各方面齊全的經(jīng)驗(yàn),但目前具備如此高素質(zhì)的人才并不多。

(4)工程發(fā)包多為邀請(qǐng)招標(biāo),未實(shí)行真正意義上的公開招標(biāo)。因此選擇的施工隊(duì)伍,多數(shù)由包工頭組成,掛靠有資質(zhì)的施工企業(yè),施工管理人員也是臨時(shí)聘請(qǐng)的。施工單位缺乏建設(shè)經(jīng)驗(yàn),沒有完整有效的管理制度,建筑水平較差。

2.2 委托監(jiān)理存在的問題

目前建設(shè)監(jiān)理制與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行時(shí),存在以下一些問題。

(1)權(quán)責(zé)不明,責(zé)任不清。房地產(chǎn)開發(fā)采取委托監(jiān)理與業(yè)主方項(xiàng)目管理并行的管理模式,僅將施工階段委托監(jiān)理。且為了確保其利益、便于造價(jià)控制,不將設(shè)計(jì)變更與投資控制的權(quán)力授予監(jiān)理,以致監(jiān)理單位與建設(shè)單位和承建單位關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜,管理混亂。

(2) 建設(shè)項(xiàng)目監(jiān)理缺乏獨(dú)立性、公正性。因建設(shè)單位配備有齊全的管理隊(duì)伍,包括設(shè)計(jì)部、造價(jià)部及工程部等,各專業(yè)管理人員配備齊全,各司其責(zé),且掌握了投資控制權(quán)。因此,建設(shè)單位常直接向施工單位指令,或干涉監(jiān)理工作,造成多頭指揮,在很大程度上影響了監(jiān)理的積極性和責(zé)任心。

(3)甲供材料的質(zhì)量難以控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出于節(jié)約造價(jià)考慮,對(duì)于某些大宗材料,采取低價(jià)招標(biāo)競買等方式采購。由于房地產(chǎn)企業(yè)是投資建設(shè)者,對(duì)于材質(zhì)有最終決定權(quán),且監(jiān)理是受房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托的,因此對(duì)于甲供材料,常疏于管理,或是勉強(qiáng)放行。由于材料是低價(jià)購進(jìn),故材質(zhì)往往有偏差,質(zhì)量難以控制。

3.房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的措施

3.1 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的成本控制

成本控制直接決定企業(yè)是否能夠獲利,獲利多少的問題。在整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中,從前期的土地開發(fā)一直到最后的房屋銷售以及管理費(fèi)等都可以通過采取合理措施降低成本。例如在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié),降低成本一方面體現(xiàn)在好的設(shè)計(jì)、較低的價(jià)格;另一方面也體現(xiàn)在找好的設(shè)計(jì)單位,避免所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品一旦得不到市場認(rèn)可而出現(xiàn)滯銷等情況。但是,建筑安裝成本依然是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)日中的重要部分,占整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)成本的30%～40%,建筑安裝成本能不能得到有效控制,是房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制的重點(diǎn)。其中尤應(yīng)注意降低材料成本。

3.2 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的進(jìn)度控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目涉及進(jìn)度控制的活動(dòng)有:投資機(jī)會(huì)選擇與策劃、可行性研究、前期工作(包括土地開發(fā)、項(xiàng)目融資、規(guī)劃設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、合同的簽署等等)、建設(shè)階段、租售階段( 還可能包括物業(yè)管理階段) 。做好房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度管理,就應(yīng)在這些環(huán)節(jié)上做好時(shí)問上的安排。 (1)應(yīng)對(duì)參與各方進(jìn)行范圍管理,某一參與方何時(shí)介入、何時(shí)退出及其責(zé)任范圍;(2)研究項(xiàng)目各個(gè)工作的相關(guān)程度,有的是互不影響的并行工作,有的是完全相關(guān)的,有的是不完全相關(guān)的;(3)針對(duì)項(xiàng)目的情況,制定出房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目各個(gè)工作的先后次序及預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間,并對(duì)項(xiàng)目的進(jìn)展情況及時(shí)監(jiān)控;(4)建筑工程的進(jìn)度控制是在房地產(chǎn)項(xiàng)目施工工期要求的前提下進(jìn)行的,它服務(wù)于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)流程的進(jìn)度控制。房地產(chǎn)項(xiàng)目的工作流程并不是唯一的,所以開發(fā)周期的活動(dòng)性較大,不同的開發(fā)企業(yè)其項(xiàng)目開發(fā)持續(xù)時(shí)間也不一樣。我國某知名房地產(chǎn)企業(yè)所采用的“快速開工快速銷售”模式,強(qiáng)凋操作流程的創(chuàng)新與優(yōu)化,產(chǎn)品研發(fā)、開發(fā)手續(xù)、工程建設(shè)三者之間的交叉與搭接,準(zhǔn)確地進(jìn)行市場定位和推廣定位,擁有強(qiáng)大的銷售網(wǎng)絡(luò)和銷售能力。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司操作項(xiàng)目“一環(huán)套一環(huán)”的串聯(lián)方式,該企業(yè)改為并聯(lián)的方式,從而從拿地到項(xiàng)目開工到開盤的時(shí)間大大縮短。

在項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段,市場調(diào)研、項(xiàng)目策劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等同步進(jìn)行,強(qiáng)調(diào)各部門充分介入與相互之間搭接,所有的項(xiàng)目都是從研發(fā)到工程,到運(yùn)營、物業(yè)管理的全程跟進(jìn)。所以在全國各地的眾多項(xiàng)目,從土地中標(biāo)到開始銷售,全部控制在半年以內(nèi),而大多房地產(chǎn)企業(yè)常常需要 1 ～2 年。

3.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的溝通管理

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言,首先應(yīng)做好組織內(nèi)部的溝通交流。由于大部分的房地產(chǎn)公司都采用矩陣式的組織模式,企業(yè)應(yīng)注重職能部門之間的溝通和職能部門與項(xiàng)目部之間的交流。

(1)職能部門之間的溝通。例如:營銷策劃部通過其獲得的市場信息為投資發(fā)展部提供決策支持;財(cái)務(wù)部依據(jù)投資預(yù)算進(jìn)行融資,做好資金流的保障工作,同時(shí)控制工程、營銷等等費(fèi)用;人力資源部則根據(jù)需要為整個(gè)組織提供人力保障等。

(2)應(yīng)做好開發(fā)項(xiàng)目參與各方的溝通工作。例如,在工程施工中,承包商、監(jiān)理

單位、規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、供應(yīng)商之間的溝通對(duì)于工程項(xiàng)目的順利實(shí)施至關(guān)重要。

(3)界面溝通管理。當(dāng)然在房地產(chǎn)企業(yè)中,信息管理、合同管理、風(fēng)險(xiǎn)管理也是至關(guān)重要的。

3.4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,產(chǎn)業(yè)鏈很長,而其中房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體,是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目決策到工程竣工驗(yàn)收交付使用的組織者,對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。同時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)也是一個(gè)綜合性的資源整合過程, 牽涉到規(guī)劃、 設(shè)計(jì)、 建筑施工、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)以及規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、 施工單位、 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)單位和政府管理部門等諸多單位, 開發(fā)商則是這個(gè)過程的主導(dǎo)者。因此要求開發(fā)商在實(shí)際工作中要與各個(gè)單位之間相互學(xué)習(xí)、相互交流。

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建筑；建設(shè)工程；管理

中圖分類號(hào)：F293文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

近年來，我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，我國人民對(duì)于消費(fèi)的理解開始升華，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨著轉(zhuǎn)型，從傳統(tǒng)的衣、食消費(fèi)觀念逐漸進(jìn)入到住、行消費(fèi)觀念階段。由于消費(fèi)結(jié)構(gòu)改革，我國企業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也面臨了改革趨勢，所以，在我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的道路上，房地產(chǎn)行業(yè)必將大放異彩，并逐漸成為我國經(jīng)濟(jì)主要的增長點(diǎn)，在這樣的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)成為了高回報(bào)、高風(fēng)險(xiǎn)的行業(yè)。為了使房地產(chǎn)工程建設(shè)取得預(yù)想中的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，對(duì)管理模式的選擇就成為實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)增長的重點(diǎn)。

1、房地產(chǎn)建設(shè)工程管理簡介

房地產(chǎn)建設(shè)工程的管理主要包括三方面內(nèi)容：管理開發(fā)、管理規(guī)劃以及管理施工。管理開發(fā)指的是房地產(chǎn)單位為了順利的完成建設(shè)工程開發(fā)而對(duì)企業(yè)內(nèi)部的后勤、銷售、工程、財(cái)務(wù)以及人事等部門進(jìn)行統(tǒng)一管理和統(tǒng)一調(diào)配，同時(shí)其也是為了成功的實(shí)現(xiàn)企業(yè)物業(yè)管理、規(guī)劃管理以及施工管理所采取的最有利的經(jīng)營方式。管理規(guī)劃指的是對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃中的過程管理，房地產(chǎn)開發(fā)單位將建筑樓盤的設(shè)計(jì)規(guī)劃托付給相應(yīng)的設(shè)計(jì)單位來完成，就必然要對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)劃的目標(biāo)、進(jìn)度以及成本進(jìn)行有效的管理和控制。而所謂的管理施工指的就是對(duì)建設(shè)工程的建設(shè)施工過程進(jìn)行全方位的管理。房地產(chǎn)建設(shè)的全部環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)工程建設(shè)是房地產(chǎn)單位開發(fā)過程中的重要環(huán)節(jié)之一。房地產(chǎn)單位要想健康、長久、持續(xù)地發(fā)展，就必須要重視工程建設(shè)的全部生命周期過程，并對(duì)其過程進(jìn)行有效的管理，從而使產(chǎn)品質(zhì)量得到保障，并且時(shí)刻維護(hù)企業(yè)自身的社會(huì)影響力。

2、房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理措施

2.1合約管理

在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，項(xiàng)目實(shí)施必須按照完善的合約來進(jìn)行管理，一份好的合約能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的成本風(fēng)險(xiǎn)有效的轉(zhuǎn)移，甚至現(xiàn)實(shí)低成本高質(zhì)量的轉(zhuǎn)變。同時(shí)，招標(biāo)是完善合約管理的前提和基礎(chǔ)，而招標(biāo)過程也可以讓建設(shè)方更多的對(duì)過程實(shí)施者和控制的過程進(jìn)行全面的認(rèn)識(shí)，制定完善的招標(biāo)制度，有效減少了風(fēng)險(xiǎn)要素，因此，在進(jìn)行合約管理時(shí)，應(yīng)該在項(xiàng)目管理中設(shè)立專門的管理部門，與工程管理部門建立良好的管理鏈條。

2.2安全管理

所謂安全，即無危為安，無損為全。安全就是生命、就是效益。施工生產(chǎn)的指導(dǎo)方針即是“安全第一、預(yù)防為主”。堅(jiān)持安全工作放于生產(chǎn)中的首位不動(dòng)搖，對(duì)全員進(jìn)行各種形式的安全教育，使參與建設(shè)的所有人員頭腦中始終繃著安全這根弦，并做好安全預(yù)防工作即事前控制。

安全管理首先要保證安全資金的合理投入，建設(shè)單位不得為了控制成本而在安全措施費(fèi)上做文章，施工單位也不得將安全措施費(fèi)挪做他用或減少投入額。對(duì)項(xiàng)目管理人員制定適度的安全獎(jiǎng)罰措施，根據(jù)實(shí)際結(jié)果進(jìn)行相應(yīng)獎(jiǎng)罰。根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)模配備相應(yīng)數(shù)量的專職安全管理人員，制定安全管理措施，對(duì)辨識(shí)出的危險(xiǎn)源的防范措施進(jìn)行詳細(xì)的論述并明確責(zé)任人進(jìn)行檢查。重視安全檢查工作，對(duì)日常檢查和定期的聯(lián)合檢查所查出的問題必須整改落實(shí)，并根據(jù)施工單位的表現(xiàn)進(jìn)行獎(jiǎng)懲。生產(chǎn)中必須堅(jiān)持全員、全過程、全方位、全天候的動(dòng)態(tài)管理，發(fā)現(xiàn)安全隱患及時(shí)消除。控制人的不安全行為和物的不安全狀態(tài)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，88%的安全事故是由人的不安全行為造成的，因此必須針對(duì)人的生理和心理特點(diǎn)對(duì)安全的影響，培養(yǎng)提高勞動(dòng)者的自我保護(hù)能力。

2.3質(zhì)量管理

質(zhì)量管理貫穿于從勘察設(shè)計(jì)直到使用維護(hù)的全過程，要把所有影響工程質(zhì)量的環(huán)節(jié)和因素控制起來?？辈煸O(shè)計(jì)是工程建設(shè)質(zhì)量控制的起點(diǎn)，這個(gè)階段質(zhì)量控制的好，就為整個(gè)工程建設(shè)質(zhì)量奠定了比較好的基礎(chǔ)。首先對(duì)總體方案進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核設(shè)計(jì)依據(jù)、設(shè)計(jì)規(guī)模、工藝流程、工程布局、協(xié)作條件、環(huán)境保護(hù)、投資概算等方面的可靠性、合理性、經(jīng)濟(jì)性、先進(jìn)性和協(xié)調(diào)性，是否滿足決策質(zhì)量目標(biāo)和水平。影響工程質(zhì)量的五要素是：人、機(jī)械、材料、方法和環(huán)境，把五要素控制好，工程質(zhì)量肯定能得到有效的控制。

人是其中最關(guān)鍵的要素，人的思想、專業(yè)技術(shù)水平、心理行為等對(duì)工程質(zhì)量影響很大，因此要發(fā)揮人的積極性，發(fā)揮人的主導(dǎo)作用。加強(qiáng)政治思想教育、職業(yè)道德教育、專業(yè)技術(shù)培訓(xùn)、健全崗位責(zé)任制，改善勞動(dòng)關(guān)系，公平合理地激勵(lì)勞動(dòng)熱情。

根據(jù)工程的特點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)合理的選用機(jī)械設(shè)備，正確地進(jìn)行操作，貫徹“人機(jī)固定”原則，對(duì)有問題的機(jī)械及時(shí)維修，不能帶病作業(yè)。原材料、半成品、設(shè)備是構(gòu)成工程實(shí)體的基礎(chǔ)，其質(zhì)量是工程項(xiàng)目實(shí)體質(zhì)量的組成部分。選擇質(zhì)量優(yōu)良的材料品牌，加強(qiáng)材料檢查驗(yàn)收，嚴(yán)把材料質(zhì)量關(guān)，嚴(yán)格按材料、設(shè)備說明書進(jìn)行操作。審核施工組織設(shè)計(jì)、施工方案、施工技術(shù)措施、施工工藝是否可靠和合理，確保方案技術(shù)可行、工藝先進(jìn)、措施得力、操作方便。施工階段做好質(zhì)量預(yù)防工作，把質(zhì)量問題消滅于萌芽狀態(tài)。施工過程中控制好施工工序，不能隨意變化，比如電氣工程中穿線與地暖施工顛倒后，就容易發(fā)生因電線不能穿過而剔鑿地面，造成地暖管破壞的結(jié)果。環(huán)境因素對(duì)質(zhì)量的影響，具有復(fù)雜而多變的特點(diǎn)，根據(jù)工程特點(diǎn)和具體條件，對(duì)影響質(zhì)量的環(huán)境因素，采取有效的措施嚴(yán)加控制。

2.4進(jìn)度管理

工程進(jìn)度影響著項(xiàng)目投入使用的日期，進(jìn)而影響項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益，因此項(xiàng)目立項(xiàng)后建設(shè)單位就要制定合理的工期目標(biāo)，對(duì)重要的、關(guān)鍵的節(jié)點(diǎn)日期要格外重視，對(duì)重要節(jié)點(diǎn)工期制定合理的獎(jiǎng)罰措施并嚴(yán)格執(zhí)行。招標(biāo)時(shí)對(duì)施工單位的施工組織設(shè)計(jì)認(rèn)真審查，看施工方案的設(shè)計(jì)是否滿足工期的要求，以及所報(bào)工期是否響應(yīng)了招標(biāo)文件的要求。影響項(xiàng)目進(jìn)度的因素主要有人為因素、技術(shù)因素、材料、設(shè)備與構(gòu)配件的因素、機(jī)具因素、水文、地質(zhì)與氣象因素以及其他難以預(yù)料的因素。對(duì)這些因素要積極應(yīng)對(duì)，做好預(yù)防并早做準(zhǔn)備。比如盡早安排材料、設(shè)備的考察和招標(biāo)工作；制定合理的施工方案；采取高效的生產(chǎn)設(shè)備來提高生產(chǎn)率等。

施工前要求施工單位上報(bào)符合合同工期要求的詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，建設(shè)單位組織經(jīng)驗(yàn)豐富的專家對(duì)進(jìn)度計(jì)劃的可實(shí)施性、滿足性、合理性等進(jìn)行分析，對(duì)計(jì)劃的不明之處進(jìn)行問詢，對(duì)不合理的地方提出合理化建議，要求施工單位修改后重新上報(bào)，待施工進(jìn)度計(jì)劃審批通過后按計(jì)劃執(zhí)行。施工中經(jīng)常將實(shí)際進(jìn)度與計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行對(duì)比，若發(fā)現(xiàn)存在偏差要及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、修改進(jìn)度計(jì)劃，使之滿足總體進(jìn)度的要求。對(duì)施工中處于關(guān)鍵線路上的工作要重點(diǎn)進(jìn)行監(jiān)控，出現(xiàn)比較大的偏差后，施工單位必須采取有效的措施。

2.5成本管理

成本管理是房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中的重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施建設(shè)項(xiàng)目的最終目的是為了獲得利潤的最大化，因此，在追求經(jīng)濟(jì)利潤的前提下，成本管理就顯得尤為重要。在房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目管理中，成本管理貫穿始終，從建設(shè)項(xiàng)目的定位到計(jì)劃、再到初步設(shè)計(jì)、施工設(shè)計(jì)、工程建設(shè)，直至建成交付等的每一個(gè)階段都需要進(jìn)行有效的成本管理，介于此，房地產(chǎn)企業(yè)在每一個(gè)環(huán)節(jié)中都要做到對(duì)自己產(chǎn)品進(jìn)行詳細(xì)的研究，設(shè)立專門的財(cái)務(wù)管理團(tuán)隊(duì)，根據(jù)項(xiàng)目的總體規(guī)劃、項(xiàng)目布置以及內(nèi)部構(gòu)造和設(shè)備安裝等的配套運(yùn)營出發(fā)，通過價(jià)值工程理論進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)各個(gè)階段的造價(jià)進(jìn)行有效的控制。

結(jié)語

管理工程項(xiàng)目要使工程既安全又質(zhì)優(yōu)，不但技術(shù)要過硬，還要具備科學(xué)的管理方法，非常強(qiáng)的協(xié)調(diào)能力。企業(yè)想要發(fā)展得更快更好，就必須堅(jiān)持以人為本的戰(zhàn)略思想，從基礎(chǔ)做起，做好工程項(xiàng)目的造價(jià)和質(zhì)量管理。

參考文獻(xiàn)：

篇10

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)  開發(fā)  工程項(xiàng)目  管理

        0 引言

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，具有開發(fā)周期長、投資金額大、面臨風(fēng)險(xiǎn)多的特點(diǎn)。一般劃分為項(xiàng)目策劃階段，項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段和項(xiàng)目實(shí)施階段。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商作為管理主體，是整個(gè)建設(shè)項(xiàng)目從策劃到竣工驗(yàn)收交付使用階段的全程組織者、實(shí)施者，對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目要負(fù)總責(zé)。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)其工程建設(shè)的項(xiàng)目管理是否有效，緊密關(guān)系到房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量好壞、工期長短、是否可獲取高額利潤等方面，因此顯得尤其重要?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)開發(fā)商的項(xiàng)目管理歷史較短、缺乏經(jīng)驗(yàn)，尚未形成一個(gè)科學(xué)有效的管理模式。

        1 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理現(xiàn)狀概述

        當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理方法主要分為四種，就是部門制、公司制、事業(yè)部制以及專業(yè)管理。作為部門制度的項(xiàng)目管理方式，其是最為普遍的管理方式，主要設(shè)置一系列的管理部門，用來管理各項(xiàng)工程。公司制度的項(xiàng)目管理方式，主要管理單一項(xiàng)目。而事業(yè)部制，從開發(fā)到工程施工，都必須參與管理，參與財(cái)務(wù)核算，以及參與工程的具體經(jīng)營。專業(yè)管理運(yùn)用比較少，主要承擔(dān)設(shè)計(jì)后的一般管理工作。然而，當(dāng)前形勢下，房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理形勢不容樂觀，其具體表現(xiàn)為：

        1.1 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理薄弱

        房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的奉賢，一般來講無外乎七種：首先是政治風(fēng)險(xiǎn)，：即當(dāng)政治環(huán)境變化后，影響相關(guān)投資走向，所產(chǎn)生的房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。接著是環(huán)保風(fēng)險(xiǎn)，即在房地產(chǎn)施工中，涉及到的噪音污染，廢水排除等相關(guān)環(huán)境影響，所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中必須注意的風(fēng)險(xiǎn)，一般是跨國或者金融風(fēng)暴，以及國家貨幣政策所帶來的投資以及經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。而市場風(fēng)險(xiǎn)則是隨著建筑市場的供求關(guān)系以及設(shè)備相關(guān)資源的短缺，加上企業(yè)的購買能力進(jìn)行對(duì)比，所帶來的風(fēng)險(xiǎn)。任何房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須堅(jiān)持信譽(yù)第一，所以信用風(fēng)險(xiǎn)是最為關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)，他涉及到開發(fā)商和承包商，更涉及到房地產(chǎn)企業(yè)的營銷。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)經(jīng)營必須規(guī)避的，如果企業(yè)面臨嚴(yán)重的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，其必然會(huì)造成資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。最后便是經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，即由于管理方面的原因，對(duì)企業(yè)造成嚴(yán)重的損失。如市場研究不熟悉，開發(fā)商管理手段不先進(jìn)等都會(huì)造成經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。然而很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)其風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的能力十分欠缺，通常導(dǎo)致工程質(zhì)量得不到保證，工程造價(jià)過高。

        1.2 項(xiàng)目成本管理問題

        無論是從項(xiàng)目決策階段以及設(shè)計(jì)階段，到房地產(chǎn)施工以及竣工階段，每時(shí)每刻都涉及到工程造價(jià)，優(yōu)化項(xiàng)目成本管理，意義重大。在決策階段，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)因錯(cuò)誤的決策，導(dǎo)致工程投資增多，有形和無形的投資比例肆意增加。在招投標(biāo)中，有的企業(yè)只是一味地追求造價(jià)，忽略了實(shí)際建設(shè)中的問題，導(dǎo)致在實(shí)際工程施工中，簽證變更量大，施工進(jìn)程無法保證，從而變相地增加的工程成本，影響房地產(chǎn)投資效益。

        2 房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目管理優(yōu)化措施

        2.1 加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理

        風(fēng)險(xiǎn)防范是指利用一定的技術(shù)管理方法來規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，用來減少房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的隱蔽損失，維護(hù)投資方的利益。風(fēng)險(xiǎn)防范的方式一般有以下幾種：①風(fēng)險(xiǎn)回避，所謂風(fēng)險(xiǎn)回避指的是在風(fēng)險(xiǎn)超過投資方心中的底線時(shí)，必須采取放棄投資決策相關(guān)措施，這樣能有效地規(guī)避相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。但是風(fēng)險(xiǎn)回避必定是一種消極的方法，逼不得已的情況下，才能采用，因?yàn)椴捎蔑L(fēng)險(xiǎn)回避的手段，必定使房地產(chǎn)開發(fā)不能獲得任何可能的利潤。②風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移，所謂風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移就是運(yùn)用一定的防范，將一種特定的風(fēng)險(xiǎn)以其他形式轉(zhuǎn)移到無形。在當(dāng)前的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理中，這種形式運(yùn)用最為廣泛。通常風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是以兩種方式來完成，首先是簽訂合同，即以合同的方式，來轉(zhuǎn)移相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，在簽訂合同后，無論發(fā)生相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，都有乙方來承擔(dān)。然后便是保險(xiǎn)，即通過買保險(xiǎn)的方式，將不能預(yù)知的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)來轉(zhuǎn)移給保險(xiǎn)公司，雖然這樣會(huì)增加部分成本，但是通過這種方式，最為有利。比如當(dāng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，遇到重大自然災(zāi)害，或在房地產(chǎn)施工中因意外而產(chǎn)生相關(guān)的賠償?shù)取?/p>

 2.2 全面完善項(xiàng)目成本管理