導語：如何才能寫好一篇土地法征收土地規(guī)定，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

    為進一步規(guī)范地價管理工作，促進我市房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。經(jīng)研究，現(xiàn)將廈門市城鎮(zhèn)土地基準地價和國有土地使用權(quán)出讓收費若干規(guī)定發(fā)給你們，自之日起執(zhí)行。廈府[1993]地276號文同時廢止。

    廈門市城鎮(zhèn)土地基準地價

                                                                   單位：元／平方米

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│用途│              │ A1 │ A2 │ A3 │ B1 │ B2 │ B3 │ C1 │ C2 │ C3 │ D1 │

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│    │  土地出讓金  │2500│2250│2000│3000│3000│2200│2200│2200│1800│2000│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│商業(yè)│其│ 配 套 費 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 500│ 500│ 450│ 500│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 550│ 500│ 450│ 600│ 550│ 500│ 500│ 450│ 400│ 450│

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│    │  土地出讓金  │1400│1300│1200│1400│1300│ 900│ 900│ 850│ 750│ 800│

│辦公├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │其│ 配 套 費 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 500│ 500│ 450│ 500│

│居住│  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 200│ 150│ 130│ 150│ 100│ 100│  90│  85│  65│  80│

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│    │  土地出讓金  │1200│1100│1000│1200│1100│ 800│ 800│ 750│ 700│ 700│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│旅館│其│ 配 套 費 │ 400│ 400│ 400│ 300│ 300│ 300│ 400│ 400│ 400│ 400│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 150│ 100│ 100│ 110│ 110│  90│  85│  85│  70│  80│

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│    │  土地出讓金  │    │    │    │ 700│ 700│ 700│ 700│ 700│ 700│ 550│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│工業(yè)│其│ 配 套 費 │    │    │    │ 350│ 350│ 350│ 350│ 350│ 350│ 300│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│    │    │    │ 150│ 150│ 150│ 150│ 150│ 150│ 100│

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│    │⒈ G區(qū)（海滄投資區(qū)）標注的基準地價均為地面價且不計容積率修正。           │

│    │⒉ 除G區(qū)外，商業(yè)用地標注的是地上建筑物第一層且進深未滿10米的樓面基準地 │

│ 說 │   價；居住、辦公、旅館用地標注的是容積率等于3的樓面基準地價；工業(yè)用地標 │

│    │   注的是容積率等于2的地面基準地價。                                     │

│    │⒊ 土地出讓金＝征地拆遷費＋配套費＋土地純收益。                           │

│    │⒋ 商業(yè)用地是指商店、商場、市場（不含農(nóng)貿(mào)市場）、店鋪、餐飲、加油站、金融 │

│    │   服務(wù)業(yè)等營業(yè)性用地。                                                   │

│    │⒌ 居住用地是指住宅、公寓、別墅等居住性用地。                             │

│ 明 │⒍ 辦公用地是指各行業(yè)辦公樓、寫字樓等辦公用地。                           │

│    │⒎ 工業(yè)用地是指廠房、倉庫、堆場等生產(chǎn)性用地。                             │

│    │⒏ 旅館用地是指對外營業(yè)以住宿為主的酒店、賓館、飯店、旅游度假村等用地。   │

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                             廈門市城鎮(zhèn)土地基準地價（續(xù)一）

                                                                   單位：元／平方米

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│用途│              │ D2 │ D3 │ E1 │ E2 │ E3 │  F │ G1 │ G2 │ G3 │ G4 │

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│    │  土地出讓金  │1800│1500│1600│1500│1200│2000│1000│1000│ 700│ 500│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│商業(yè)│其│ 配 套 費 │ 450│ 400│ 500│ 450│ 400│1100│ 780│ 780│ 510│ 330│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 400│ 300│ 450│ 300│ 250│ 300│ 100│ 100│  70│  50│

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│    │  土地出讓金  │ 700│ 600│ 650│ 600│ 550│ 900│1000│1000│ 700│ 500│

│辦公├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │其│ 配 套 費 │ 450│ 400│ 500│ 450│ 400│ 750│ 780│ 780│ 510│ 330│

│居住│  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│  75│  60│  80│  70│  55│ 100│ 100│ 100│  70│  50│

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│    │  土地出讓金  │ 700│ 550│ 600│ 550│ 450│ 800│1000│    │ 700│ 500│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│旅館│其│ 配 套 費 │ 400│ 350│ 400│ 350│ 250│ 600│ 780│    │ 510│ 330│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│  75│  60│  70│  60│  45│ 100│ 100│    │  70│  50│

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│    │  土地出讓金  │ 550│ 500│ 700│ 700│ 500│    │ 180│ 260│ 180│ 150│

│    ├─┬─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│工業(yè)│其│ 配 套 費 │ 300│ 300│ 350│ 350│ 300│    │  40│ 120│  40│  10│

│    │  ├─────┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┼──┤

│    │中│土地純收益│ 100│  50│ 150│ 150│  50│    │  40│  40│  40│  40│

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│    │⒈ G區(qū)（海滄投資區(qū)）標注的基準地價均為地面價且不計容積率修正。           │

│    │⒉ 除G區(qū)外，商業(yè)用地標注的是地上建筑物第一層且進深未滿10米的樓面基準地 │

篇2

關(guān)鍵詞:土地征收;對比分析;啟示

中圖分類號:F301文獻標識碼:A文章編號:1672-3198(2009)16-0063-02

1 中日土地征收的概念和法律框架

1.1 征收的概念

日本土地征收,是“為特定公共事業(yè)之用,而強制性取得私人特定財產(chǎn)權(quán)的活動或制度”。因日本是實行私有制的資本主義國家,國有和公有的土地占不到土地總面積的百分之四十,且多為不能用于農(nóng)業(yè)、工業(yè)、住宅的森林地和原野。所以政府為了進行國家的經(jīng)濟、文化、軍事建設(shè),為了興辦社會的公共事業(yè),在必要時通過對私有土地有償?shù)膹娭菩哉魇?實現(xiàn)對公益事業(yè)用地的最大保護和促進。

1.2 征收的法律依據(jù)

憲法作為國家的根本準則,制定了私有財產(chǎn)的關(guān)系基準。日本土地征收制度采用了目前世界主要立法形式之一的獨立式,制定了《土地征收法》,它獨立于土地法而單獨以法律形式存在。目的是:為了全面地協(xié)調(diào)國家的公共利益與私有財產(chǎn)權(quán)利益之間的關(guān)系,為了使國家有限的土地能夠得到最有效的合理利用。“土地征收法”對國家穩(wěn)定和發(fā)展起到重要的作用,是協(xié)調(diào)國家全局性利益和個人私有財產(chǎn)利益的重要法典。日本的“土地征收法”頒布以后,日本還陸續(xù)頒發(fā)了一系列輔的法規(guī),保證土地征收合法、有序進行。

我國并非日本獨立式的立法形式,也非一些國家采取章節(jié)式的方法,即將土地征收的一些基本問題,作為土地法的一個章節(jié)處理。同時我國目前并沒有《土地法》,只有《土地管理法》。所以土地征收以《憲法》為基準,以《土地管理法》、《國家建設(shè)征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據(jù)對征收進行補充和解釋。因為法律并非很完善,所以在實施過程中會出現(xiàn)一些仍需解決的問題,比如征收審查、征收補償、征收糾紛裁決、強制救濟等。

2 中日兩國土地征收要素對比分析

2.1 對兩國的“公共利益”比較分析

公共利益原則是每個國家進行土地征收的先決條件,體現(xiàn)在憲法等相關(guān)法中并要貫徹到征地程序的始終。日本憲法中的征收權(quán)的行使也必須是出于“公共利益”的需要,對何為“公共利益事業(yè)”的項目進行詳盡的列舉式,在土地征收法中羅列出35種可以征收土地的項目,并且?guī)缀趺糠N“公益事業(yè)”均相應(yīng)有一部法律來約束,詳細地囊括了國家社會生活、生產(chǎn)和科學研究的基本公共利益。政府沒有任意行政權(quán),不可能出現(xiàn)“因公之名”而為私益發(fā)動征用權(quán)的現(xiàn)象。所以日本對公共利益的嚴格界定和對公益事業(yè)的認定。

在我國,則是公共利益概念內(nèi)容不明確,行政大量自由裁量權(quán)無法得到限制,導致土地征用權(quán)被濫用。我國《憲法》第10條規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。但是對什么是“公共利益”還缺乏相關(guān)法律規(guī)定,可見,我國實行的也是概括式規(guī)定。這種概括式使得公共利益范圍寬泛,為職能部門和主要行政領(lǐng)導自由裁量的權(quán)力提供了方便,在實際操作中,企業(yè)、工商業(yè)、房地產(chǎn)等經(jīng)營性項目用地也可通過征地途徑獲得土地使用權(quán)。土地征收權(quán)的濫用造成了很多社會問題,因此,有必要借鑒日本立法經(jīng)驗,將“公共利益”的目的嚴格要求起來。

2.2 對兩國的土地補償方式進行對比和分析

日本的土地征收補償原則上以相當補償為準,但在實踐中多以完全補償標準確定土地補償費,即當國家為了公共利益的需要必須征收土地時,國家根據(jù)被損利益的性質(zhì)、范圍、程度、價值等因素進行綜合考慮,并給予全額補償。日本對賠償?shù)念悇e和方式做了很詳盡的列舉。征用損失的補償原則為:(1)項目人支付原則:土地的征用造成土地所有人和關(guān)系人的損失時,征用土地的項目人要賠償土地權(quán)利人的損失。(2)分別支付原則:項目人賠償損失時,只要能夠分別進行損失評估,則要對土地所有人和關(guān)系人分別進行賠償。(3)按正常市場交易價計價原則。(4)現(xiàn)金支付原則:對于損失,原則上要用現(xiàn)金進行賠償。也可以通過土地征用委員會裁決,采用提供替用土地的方式進行賠償。(5)賠償金先付原則:賠償金必須在土地權(quán)利人失去權(quán)利之前支付。

賠償方式有五種:(1)征用損失賠償。即按被征用財產(chǎn)經(jīng)濟價值的正常市價計算賠償額,一般參考較近地區(qū)的交易價格確定。(2)通損賠償。即對權(quán)利者因土地征收而受到的附帶性損失進行賠償。(3)少數(shù)殘存者補償。水庫等大型公共事業(yè)建設(shè),使建設(shè)地區(qū)的社會本身遭受破壞,多數(shù)人要搬遷,但少數(shù)人殘存下來。對這些殘存者因脫離生活共同體而造成的損失,應(yīng)給予適當賠償?？梢?日本的征收補償范圍較廣,補償標準較合理。

我國憲法對土地征收之補償原則無明確的界定,但《土地管理法》等有關(guān)法規(guī)規(guī)定,征收農(nóng)民集體土地的必須向被征地單位支付土地補償費、安置補助費、地上附著物補償費及青苗補助費等,并妥善安排好被征地單位農(nóng)民的生產(chǎn)和生活?？梢娢覈捎玫氖沁m當補償法。補償?shù)姆秶容^小,僅僅限于與土地有直接聯(lián)系的一部分損失,殘余地損失和其他間接的損失沒有列入補償?shù)姆秶?計算方法可操作性不強,并且前兩項補償費不直接發(fā)給農(nóng)民,補償內(nèi)容事實上只有兩項。所以,補償范圍不可以除了表現(xiàn)在補償未包括因征收土地的集體組織和農(nóng)民的間接損失,也忽略了土地對農(nóng)民的社會保障功能。

2.3 對兩國的土地征收程序進行對比和分析

日本土地征收之所以很好的落實,除了建立了合理的補償機制外,還有一套土地征收法規(guī)體系,具體規(guī)定了土地征用的程序及征地雙方的權(quán)利和義務(wù),征地出現(xiàn)問題時解決的辦法和程序,從而規(guī)范了各征地主體的行為,充分保障被征地所有者的權(quán)利,也為征地糾紛的解決提供了法律救濟和援助。日本“土地征收法”明確規(guī)定,征收或使用土地的公益事業(yè),必須遵循法律的條件和程序進行土地的征收或使用。土地征收采用具有透明度的申請、聽取意見、審批、公告、通知、裁決等程序。程序通過各種條件對征收雙方進行一定約制,達到在推動公益事業(yè)發(fā)展的同時,保護私有土地的安全和土地所有人利益的目的。依據(jù)“土地征收法”規(guī)定,公益事業(yè)項目人進行土地的征收和使用時,則主要通過以下幾道程序:(1)政府對公益事業(yè)項目進行資格認定;(2)項目申請人編寫土地調(diào)查報告;(3)征用委員會對征收或使用土地的具體事項進行裁決。完善的法律體系保證了征收程序合法有序地進行。

我國并沒有一部具體的土地征收法來規(guī)范土地征收雙方的權(quán)利和義務(wù),其土地征收的程序就以《土地管理法》為主,以行政法規(guī)和各部門規(guī)章為輔。但同時,這些立法對征地的目的、程序、補償以及征地糾紛的解決等問題缺乏具體的規(guī)范,導致征地隨意性很大,補償安置存在極大的后遺癥,土地征收過程中引發(fā)的事故也無人承擔。其現(xiàn)有程序缺陷:一是程序種類繁多、交叉重疊;二是流程冗長、步驟繁雜;三是蓋章繁多、搭車收費;四是資料量大,報件復雜。另外,按我國《土地管理法》規(guī)定:有關(guān)部門批準征地要有公告程序,在征地前給予農(nóng)民知情權(quán)與參與權(quán)。但可以看到實際操作過程中缺乏透明度,并沒積極聽取農(nóng)民意見,公告內(nèi)容由政府單方面決定,帶有很大的強制性與壟斷性,農(nóng)民只能被動的服從。

3 日本土地征收對我國的啟示和借鑒

(1)嚴格限定以公共利益為目的的征地范圍。

國家行使土地征收權(quán)是為公共利益服務(wù),其范圍應(yīng)該局限在基礎(chǔ)建設(shè)、政府機關(guān)用地及為公益事業(yè)服務(wù)的公共用地。日本通過詳盡的列舉式對公共利益范圍加以限制,在土地征收法中列出35種公益性用途,進而嚴格限制征地的目的,對政府征收土地的權(quán)利形成較強約束。因而我國也應(yīng)該盡可能在立法上明確界定公共利益的范圍,使得公益性用地點種類得以明確。同時要將用地目的嚴格區(qū)分為公益性用地和經(jīng)營性用地,增設(shè)公益目的的認證程序。

(2)完善補償制度。

征地補償是土地征收制度的核心內(nèi)容,也與農(nóng)民切身利益相關(guān),因此對于這項制度的完善有著更大的意義。如上所述我國現(xiàn)行的征地補償制度存在著很多問題需要改進,依照市場原則,提高土地的補償范圍和標準。例如:土地管理法規(guī)定的土地補償費和安置補助費的標準是按被征土地前3年平均年產(chǎn)值的倍數(shù)計算,但這是一種與市場無關(guān)的政策性標準。以倍數(shù)計算難以體現(xiàn)級差地租導致補償費用偏低。失地農(nóng)民沒有了土地發(fā)揮的保障功能,在貨幣上也難以得到合理賠付。所以就要重新確定新的符合市場交易價格為基礎(chǔ)的補償金。

(3)建立健全土地征收程序。

科學合理的征收程序起著重要的作用,日本制定了一套完整的土地征收法規(guī)體系來保障土地征收到合法進行。我國也要建立健全土地征收程序,保障農(nóng)民的知情權(quán)和參與權(quán),完善救濟機制。在整個土地征收過程中,保證被征收者在征地行為過程中的參與,讓他們在征收的目的性、征收的范圍、征收補償安置和征收補償安置費用的使用、管理等方面都有充分發(fā)表意見的機會。即做好事前公告,事中聽證,事后救濟工作。

中國土地管理法及其實施細則均沒有條文規(guī)定個體土地使用者在對國家征用的命令或賠償金額發(fā)生異議時提出申訴的權(quán)利。但征收作為政府強制取得私有財產(chǎn)的損益,會對使用者造成不同形式的損失,因此必須通過法律設(shè)定有效的救濟途徑,這是保障私有財產(chǎn)權(quán)的最后防線。征收的救濟是公民的權(quán)利和利益因政府實施征收而受到侵害時的防衛(wèi)手段和申訴途徑。征收引起的糾紛,主要表現(xiàn)在兩個方面:一是對征收行為的合法性存在質(zhì)疑引起的糾紛,主要包括征收主體、征收目的以及征收程序等是否合法引起的糾紛;二是因補償問題引起的糾紛,主要有補償?shù)臉藴省?shù)額、方式以及補償費的歸屬問題引起的糾紛等。因兩者引起的糾紛,都可以采用行政復議、行政訴訟。同時在訴訟中,法院要加強憲法審查和行政審查。

參考文獻

[1]汪秀蓮,王靜.日本韓國土地管理法律制度與土地利用規(guī)劃制度及其借鑒[M].北京:中國大地出版社,2004.

篇3

(一)農(nóng)民發(fā)展權(quán)核心是農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)

農(nóng)民發(fā)展權(quán)是指作為個體與作為集體的農(nóng)民自由參與政治、經(jīng)濟、文化和社會生活等權(quán)利且享受其發(fā)展利益的權(quán)利，包括農(nóng)民政治發(fā)展權(quán)、農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)、農(nóng)民文化發(fā)展權(quán)和農(nóng)民社會生活發(fā)展權(quán)。而農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)是指農(nóng)民在社會經(jīng)濟生活中公平地占有社會資源，參與社會經(jīng)濟事務(wù)，享有社會經(jīng)濟發(fā)展收益的權(quán)利。農(nóng)民經(jīng)濟權(quán)益是主體農(nóng)民發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)也是農(nóng)民其他發(fā)展權(quán)實現(xiàn)的基礎(chǔ)。農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)主要包括土地發(fā)展權(quán)、農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)、勞動就業(yè)權(quán)、勞動成果收益權(quán)等內(nèi)容。農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)不是農(nóng)民發(fā)展權(quán)實現(xiàn)的最終目的，是農(nóng)民發(fā)展權(quán)的核心內(nèi)容，同時是實現(xiàn)農(nóng)民發(fā)展權(quán)實現(xiàn)的最重要條件。在人們貧困的所有成因中，經(jīng)濟因素為物質(zhì)基礎(chǔ)性的。人們的經(jīng)濟增長是減少人們貧困的強大動力。因此在我國，廣大農(nóng)民發(fā)展的核心是其經(jīng)濟發(fā)展，即經(jīng)濟發(fā)展權(quán)是農(nóng)民發(fā)展權(quán)的核心。

(二)農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)的基石是農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)

1.農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)。土地發(fā)展權(quán)是土地制度的重要內(nèi)容，農(nóng)地發(fā)展權(quán)為土地發(fā)展權(quán)的下位概念。廣義上講，我國農(nóng)地發(fā)展權(quán)內(nèi)容主要包括三方面。其一，在堅持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地所有權(quán)性質(zhì)不變的條件下, 農(nóng)民有權(quán)利對農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進行調(diào)整，投向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益高的經(jīng)濟作物。其二，在堅持農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下，權(quán)利主體享有將農(nóng)用地變更為集體建設(shè)用地的權(quán)利。其三，改變農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地所有權(quán)性質(zhì)，變更為國家建設(shè)用地的權(quán)利。從狹義上說，農(nóng)地發(fā)展權(quán)是權(quán)利主體基于農(nóng)地所有權(quán)，從農(nóng)地所有權(quán)中分離出來而單獨處分的權(quán)利，也是參與土地增值收益分配的權(quán)利。它既可和土地所有權(quán)合為一體由土地所有者擁有，也可由只擁有土地發(fā)展權(quán)的非土地所有者使用。在我國，將農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有的農(nóng)地變更為國家所有的建設(shè)用地即農(nóng)地征收，其土地增值收益表現(xiàn)為狹義的農(nóng)地發(fā)展權(quán)。因此，農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)是僅為權(quán)利主體之一的農(nóng)民所擁有的土地發(fā)展權(quán)。

2.農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)是其經(jīng)濟發(fā)展權(quán)的基石。農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)在經(jīng)濟上的實現(xiàn)表現(xiàn)為對農(nóng)民收益權(quán)和勞動權(quán)的補償。其主要表現(xiàn)為改變土地用途后的土地增值部分，農(nóng)民憑借其原生產(chǎn)要素擁有者的身份可以參與分享。發(fā)展權(quán)作為一項人權(quán)，是全體人類中的每一個人都享有的權(quán)利發(fā)展權(quán)以人的全面發(fā)展和價值實現(xiàn)為終極理想。發(fā)展權(quán)的根本則是主體的發(fā)展權(quán)，因此，發(fā)展的本質(zhì)則是人的發(fā)展。我國解決三農(nóng)問題以促進農(nóng)村發(fā)展的核心在于促進農(nóng)民主體的發(fā)展。農(nóng)民主體的積極性與創(chuàng)造性的發(fā)揮為其自身謀求發(fā)展的基本條件。而任何主體謀求發(fā)展必須依賴于一定的客體條件。在我國，一般說來，廣大農(nóng)民擁有的發(fā)展資源相對缺少，那么，作為發(fā)展利益的客體也相應(yīng)缺少。農(nóng)村土地既是農(nóng)民生存的根本資源，又是農(nóng)民發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。廣大農(nóng)民主要以土地為其發(fā)展客體。因此，農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)對于保護農(nóng)民的發(fā)展權(quán)尤其對經(jīng)濟發(fā)展權(quán)的實現(xiàn)有著奠基作用。

二、農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的立法缺失

(一)農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的憲法缺失

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定：國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。第十三條規(guī)定：公民的合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或征用并給予補償。由此可以得出，一是憲法規(guī)定的土地征收補償內(nèi)容并不包含土地發(fā)展權(quán)補償;二是憲法規(guī)定的保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)內(nèi)容并不包含作為公民財產(chǎn)組成部分的土地發(fā)展權(quán)。憲法第三十三條第二款規(guī)定：國家尊重和保障人權(quán)。但作為一項基本人權(quán)的公民發(fā)展權(quán)和作為農(nóng)民生存與發(fā)展的土地發(fā)展權(quán)，都沒有載入憲法。憲法中公民發(fā)展權(quán)和土地發(fā)展權(quán)的缺失狀況是產(chǎn)生農(nóng)村集體經(jīng)濟組織土地所有權(quán)主體不明和權(quán)能弱化的深層原因。因此，若農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)缺乏憲法保護，則農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)的完全實現(xiàn)將是空中樓閣。

(二)農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的土地法律缺失

《中華人民共和國土地管理法》(簡稱《土地管理法》)第四十七條第一款規(guī)定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償。第二款規(guī)定：征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。第三款規(guī)定：征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。從中可以看出，征收農(nóng)村集體土地補償標準的是依據(jù)農(nóng)業(yè)用途的土地收益，即征地補償中農(nóng)民得到的僅為農(nóng)業(yè)用途的農(nóng)地價值補償。雖然最新的《中華人民共和國土地管理法(修訂案送審稿)》草案明確了農(nóng)村集體土地征收將按照公平補償原則，因征地補償爭議較大，草案授權(quán)國務(wù)院制定具體的補償安置辦法。曹宗平研究土地收益分配得出：征地農(nóng)民得到5%~10%，農(nóng)村集體組織得25%~30%，政府部門得60%~70%。土地被征收后, 由農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲医ㄔO(shè)用地后的巨大土地增值收益被土地權(quán)利主體之外的利益主體占有。由此可見，農(nóng)地征收中政府對被征收土地的補償主要為土地使用權(quán)的補償，而缺乏土地發(fā)展權(quán)的補償，侵害農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)的現(xiàn)象十分突出。

(三)農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的物權(quán)法缺失

《中華人民共和國物權(quán)法》(簡稱《物權(quán)法》)第四十二條第一款規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。第二款規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當依法足額支付土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗的補償費等費用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。由此可以看出，《物權(quán)法》也沒有土地發(fā)展權(quán)及其補償?shù)囊?guī)定。農(nóng)地征收補償只能是農(nóng)業(yè)用途的農(nóng)地價值補償。若從另一角度看，這是政府為了公共建設(shè)目的動用國家公權(quán)力強制部分農(nóng)民低價轉(zhuǎn)讓私人財產(chǎn)。但是原土地權(quán)利人對于公共利益原無特定義務(wù)，僅由于土地征收行為蒙受損失，是無義務(wù)的特定人對于國家所做的特別犧牲，如果僅由原土地權(quán)利人負擔此種公共成本，顯然違背了基本的公平正義觀念。土地發(fā)展權(quán)的物權(quán)法缺失同樣阻礙了農(nóng)民其他經(jīng)濟發(fā)展權(quán)的實現(xiàn)。

(四)農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的其他法律、法規(guī)及規(guī)章缺失

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》等法律從不同角度規(guī)定了農(nóng)村集體及其成員、其他組織的土地承包經(jīng)營權(quán)。但從其規(guī)定來看，缺乏土地發(fā)展權(quán)所包含的農(nóng)民對承包經(jīng)營地增加投入、增強地力所形成的發(fā)展性利益的規(guī)定，相應(yīng)的，在土地征收補償中缺乏對土地增加投入和增強地力方面的補償。這不僅影響廣大農(nóng)民對承包經(jīng)營地增加投入的生產(chǎn)積極性，而且不利于農(nóng)民其他經(jīng)濟發(fā)展權(quán)的實現(xiàn)，最終影響農(nóng)業(yè)發(fā)展。

三、完善農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)立法以促進農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)的實現(xiàn)

(一)立法明確規(guī)定農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)以促進農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)的實現(xiàn)

1.憲法規(guī)定公民發(fā)展權(quán)、土地發(fā)展權(quán)及其主體。首先，人權(quán)是憲法的核心價值和根本追求, 人權(quán)法哲學是憲法法哲學的主要內(nèi)容之一。若對新的人權(quán)基本形態(tài)不及時提升為一項憲法人權(quán)，便有悖于憲法的基本精神。憲法應(yīng)規(guī)定發(fā)展權(quán)為公民基本權(quán)利之一，使之獲得根本法的最高效力，這是農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)得以實現(xiàn)的保障基石。其次，土地發(fā)展權(quán)是發(fā)展權(quán)在土地使用中表現(xiàn)出來的一項財產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)獲得憲法保護。因此，在憲法明確規(guī)定公民享有發(fā)展權(quán)和土地權(quán)利主體享有土地發(fā)展權(quán)之后，才可在其他法律法規(guī)中具體創(chuàng)立和完善農(nóng)民經(jīng)濟發(fā)展權(quán)。

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關(guān)鍵字：農(nóng)村土地征收 主要問題 解決措施

一、 農(nóng)村土地征收概述

土地征收是征收的下位概念，對土地的征收是國家財產(chǎn)權(quán)征收的最主要形式，同時由于土地本身在一國經(jīng)濟和社會發(fā)展中的重要地位，因而土地征收也就成為國家征收的最重要內(nèi)容。依據(jù)征收的定義，土地征收可以界定為：國家強制取得他人土地所有權(quán)或者對他人土地權(quán)利過度限制的行為和制度。就我國而言，由于國家實行土地二元化所有制度，城市土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有，因此，不存在國家對城市土地的征收問題，只有對農(nóng)村土地的征收一種情形，即單向性的農(nóng)民集體所有土地被征收為國家所有的土地。由此，可以將農(nóng)村土地征收定義為：國家強制取得農(nóng)民集體土地所有權(quán)或?qū)r(nóng)民集體土地權(quán)利過度限制的一種行為和制度。

二、 農(nóng)村土地征收過程中存在的問題

土地征收權(quán)利只有在符合公共目的時才能為法律和社會所接受，土地征收權(quán)利不能濫用。但在實際運作過程中，借土地征收的機會隨意侵犯被征收者合法權(quán)益的情形時有發(fā)生，從而引發(fā)了一系列矛盾。

（一）農(nóng)村土地征收范圍過寬

土地征收作為一項重要的政府公權(quán)力，應(yīng)當保證公權(quán)公用。但是，在我國土地征用實踐中，一些征地范圍已經(jīng)突破了法律的界限，造成了濫用土地征用權(quán)的現(xiàn)象。個別非國家建設(shè)用地也是沿用國家建設(shè)用地征用土地的辦法獲得的。非公共利益的征地已經(jīng)涉及住宅、娛樂場所、廠房等商業(yè)用地。與土地征用權(quán)相關(guān)的公共利益，內(nèi)涵已經(jīng)發(fā)生改變，使得一些經(jīng)濟建設(shè)領(lǐng)域開始打著公共利益的旗號牟利。

（二）農(nóng)村土地征收法律程序缺乏系統(tǒng)的專門規(guī)定

目前，我國尚無一部專門規(guī)范征收的法律法規(guī)，更談不上專門規(guī)范征收程序的法律法規(guī)。由于缺乏系統(tǒng)且專門的農(nóng)地征收程序法律法規(guī)，致使實際的農(nóng)地征收過程中出現(xiàn)大量的違法違規(guī)問題?！锻恋毓芾矸ā泛汀锻恋毓芾矸▽嵤l例》對于農(nóng)地征收的規(guī)定比較原則化，致使農(nóng)地征收中的很多程序性規(guī)定根本無法實施，有損國家的權(quán)威性。同時，我國各地制定的農(nóng)地征收程序也是五花八門，有的甚至與《土地管理法》和《土地管理法實施條例》規(guī)定的程序相左，特別是有利于農(nóng)民的規(guī)定大打折扣，從而導致“合法”地侵犯農(nóng)民權(quán)益的現(xiàn)象大量發(fā)生。

（三）農(nóng)村土地征收補償標準偏低

我國土地征用補償項目主要是土地補償費、勞動力安置費、附著物補償費等。征用補償項目存在的問題是：

1、土地補償費是按農(nóng)地收益來計算，并沒有反應(yīng)農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)地的預期土地收益，單純以被征用土地年均產(chǎn)值為依據(jù)來確定和計算補償安置標準的方法并不科學。因為我國農(nóng)業(yè)已由計劃經(jīng)濟轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟，傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)已向現(xiàn)代農(nóng)業(yè)過渡，農(nóng)業(yè)種植結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)多元化，種植方法科技含量提高，這使得土地年產(chǎn)值有很大的不確定性，從而造成了征地補償安置費的差異性和不確定性。

2、征地低價位補償與供地高價位出讓反差明顯。在市場經(jīng)濟條件下，土地用途的變化將直接帶來經(jīng)濟效益的變化。除國家按規(guī)定用途采用劃撥方式工地之外，凡是采用出讓方式供地的，土地出讓價格都明顯高于征地補償安置標準。這就造成了同一土地因法律調(diào)整標準不同產(chǎn)生的不平等。

三、農(nóng)村土地征收問題的解決措施

（一）健全農(nóng)村征地補償?shù)谋O(jiān)督制約機制

嚴格區(qū)分經(jīng)營性建設(shè)用地和公共利益用地，明確界定公共利益的范圍。經(jīng)營性用地確實需要土地的，其行為屬于市場交易行為，受民事法調(diào)整。對于公共利益作狹義解析，并結(jié)合現(xiàn)實情況考慮對其做明確的列舉式規(guī)定，以防止對公共利益的不當解釋。對于征收的土地嚴格限定公用，建立專門的舉報監(jiān)督機制，如果發(fā)現(xiàn)借公用名義予以私用的現(xiàn)象，取消其用地資格，并且處以罰款，對相關(guān)責任人追究法律責任。

（二）統(tǒng)一農(nóng)地征收補償法律程序的制度體系

1、盡快頒布實施《土地征收法》，對農(nóng)地征收主體的實體性權(quán)利義務(wù)和程序性權(quán)力義務(wù)進行詳細規(guī)定。其中，對于農(nóng)地征收程序中的各個環(huán)節(jié)進行有效的規(guī)制。

2、進一步修改《行政訴訟法》、《行政復議法》、《行政監(jiān)察法》、《行政許可法》等法律，完善涉及農(nóng)地征收的相應(yīng)法律程序，確保被征地主體獲得有效的權(quán)利救濟，確保土地執(zhí)法嚴格、公正，確保農(nóng)地征收違法行為得到有效的追究。

（三）細化補償標準，擴大補償范圍，實行可得利益補償和土地附屬利益補償原則。土地征用是依法定事由發(fā)生的合法而不可抗辯的強制，對土地所有人來說，它所導致的財產(chǎn)關(guān)系變化 而非自然原因可預測、法定原因可預期，其突發(fā)性往往使土地權(quán)利人、相關(guān)投資者始料不及，財產(chǎn)風險也大于一般的商業(yè)風險，這里的風險不僅指土地及附著物的直接損失，而且包括因征用而發(fā)生的可預期利益，相鄰土地商業(yè)經(jīng)營環(huán)境的變化。按國際通行的征地補償管理理論，這些都屬于特定權(quán)利人為征用而所負擔的普通民事主體所未能負擔的特別犧牲，所以，只有對預期利益、附帶的商業(yè)利益如殘余的分割損害、征用發(fā)生的必要費用等可物化、量化的財產(chǎn)損失給予補償，才能符合被征用個體為公共利益而負擔特別犧牲的精神，才能使國家與民眾的關(guān)系更公正、民主。

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目前，我國的農(nóng)村土地管理中存在著一些問題制約著農(nóng)村土地資源的合理利用，使得農(nóng)民的土地權(quán)益受到損害，引起農(nóng)民的一些不滿。下面從一些土地利用不規(guī)范不合理的內(nèi)容來對問題進行詳細地說明。

第一，集體經(jīng)濟的質(zhì)量不夠高，土地利用率比較低。根據(jù)我國的《憲法》和《土地管理法》中有關(guān)于農(nóng)村土地歸屬權(quán)的相關(guān)規(guī)定，其中說明農(nóng)村土地的所有權(quán)是屬于集體的。而集體是一個較為復合的概念，它使得土地是歸農(nóng)民所共用的，但農(nóng)民又不能自主地決定土地的使用，也不能對土地進行隨意地處置。在農(nóng)村實施了稅費改革等制度后，集體的經(jīng)濟模式使得農(nóng)民的收入較之前有一些降低，很多農(nóng)民在土地上得到的收入也僅僅是靠農(nóng)作物來實現(xiàn)，這些收入勉強只夠他們的基本生活而并不能使其生活質(zhì)量有很好的改善，農(nóng)民種地的積極性不高。因此現(xiàn)在越來越多的人選擇將土地承包給他人而自己選擇外出打工或者做生意。還有一些地方有土地外包的情況，即從農(nóng)民那里以便宜的價格承包土地之后再將其進行高價的轉(zhuǎn)讓，從中謀取暴利。這些都使得農(nóng)民的土地權(quán)益受到損害。

第二，土地過戶流程還有一些問題需要優(yōu)化。根據(jù)目前的相關(guān)流程，土地在流轉(zhuǎn)的過程中農(nóng)民很難通過正常的途徑使自己獲得更多的利益。農(nóng)民在土地經(jīng)營的過程中主要受到國家政策的引導，集體經(jīng)濟的環(huán)境使得在土地承包合同中農(nóng)民的權(quán)益不能得到很好的落實。因此在目前，農(nóng)村很多的土地管理干部會利用這一點將大筆的土地轉(zhuǎn)讓金收入自己的腰包，而農(nóng)民只得到很少的一部分，使農(nóng)民的利益受到極大的損失。這也是農(nóng)村土地管理中存在的重點問題。

第三，在征地的過程中存在一些不合理的現(xiàn)象。農(nóng)村的土地征用程序要按照相關(guān)的政策來執(zhí)行，但很多的農(nóng)村干部并不遵從相關(guān)的規(guī)定來進行，反而克扣農(nóng)民的土地征收所得款。農(nóng)民對于這一現(xiàn)象有很大的不滿，希望這一問題能夠得到有效的解決。

2.我國現(xiàn)在的土地管理法存在的一些問題

之前論述的農(nóng)村土地管理中存在的一些問題，在我國的土地管理法都沒有具體的規(guī)范，這也使得這一問題解決起來較為困難，很難有一個嚴格的標準去保障農(nóng)民的土地權(quán)益。目前土地管理法中所存在的一些問題主要表現(xiàn)為：第一，對權(quán)力的規(guī)定缺乏相應(yīng)的說明。比如土地法中規(guī)定財產(chǎn)在進行分配的時候要按照所有人的利益來進行分配，這一規(guī)定是為了解決土地權(quán)力中存在的限制問題。但是在實際的操作過程中，由于我國的土地使用權(quán)是集體使用權(quán)，集體土地的最終處置權(quán)是屬于國家的。這就剝奪了農(nóng)民集體土地的出讓權(quán)，使得農(nóng)民集體所應(yīng)享受的收益不能得到落實，全部流入國庫。第二，根據(jù)《土地管理法》的相關(guān)規(guī)定，當國家為了公共利益而需要對土地進行征用的時候給予一定的補償。但是在法律中卻并沒有對“公共利益”進行明確的說明。這就使得只要取得了土地征收的批文，無論其用途是什么，均認為是符合“公共利益”的，這一法律條款被濫用。《土地管理法》和《物權(quán)法》中規(guī)定的征收土地的補償是十分少的，一旦農(nóng)民的土地被征收，補償款完全不能保障農(nóng)民的生活，再加上一些部門既是權(quán)利部門又是土地征收方，這使得其根本不會考慮農(nóng)民的利益，而一味地去鉆法律的空子，減少對農(nóng)民土地的補償，使得土地被征收的農(nóng)民的權(quán)益被大大的損害。第三是對集體土地被征收的農(nóng)民相關(guān)的救濟政策沒有落實到位。在法律中規(guī)定了如果土地的被征收者對于補償?shù)臉藴视袪幾h可以經(jīng)由縣級人民政府協(xié)調(diào)，如果協(xié)調(diào)不成功可以由人民政府進行裁決，但是在實際的操作過程中，縣級的人民政府根本沒有依法設(shè)立協(xié)調(diào)機構(gòu)來專門解決土地征收補償標準爭議的案例。因此這項條款就形同虛設(shè)，并沒有起到保護土地被征收者的權(quán)益。

3.改變農(nóng)村土地管理中問題的相關(guān)對策

3.1依法行政，落實政策

土地管理法的中相關(guān)權(quán)利能否得到落實很大程度上取決于干群關(guān)系是否緊密。因此要加強對農(nóng)村干部相關(guān)法律知識的培訓，提升其政治覺悟，使其在工作中努力做到依法行政，運用自己手中的權(quán)利為百姓的利益和人民的富裕盡自己的一份力。政策的落實可以使得廣大農(nóng)民的權(quán)益得到保障。

3.2努力落實農(nóng)村土地承包經(jīng)營管理制度

要在農(nóng)村地區(qū)普及土地承包法的相關(guān)規(guī)定，采用多種方法和形式使農(nóng)民了解土地承包經(jīng)營管理的制度，從而使得他們對國家的土地政策更加了解，更好地利用法律來維護自己的權(quán)益，同時也明確自己的義務(wù)。對農(nóng)村的干部要加強法律法規(guī)的教育，提升其法律的意識，使其工作做到有法可依，依法行政，這樣就可以使其轉(zhuǎn)變工作的思想，端正作風，更好地維護農(nóng)民的利益。對于土地承包，要以穩(wěn)定和健全的承包關(guān)系為前提，做到有償、自愿并且依法進行土地承包，并不斷地探索新的機制，使得土地的流轉(zhuǎn)更加順暢同時使農(nóng)民的土地利益更加有保障。

3.3做到保護耕地和發(fā)展經(jīng)濟兩手抓

現(xiàn)在，我國越來越意識到農(nóng)村土地管理的重要性，加大了土地管理的力度。因此，在這樣的大環(huán)境下，我們要努力做到既保護耕地又發(fā)展經(jīng)濟，轉(zhuǎn)變原有的傳統(tǒng)思想，與時俱進來給農(nóng)民創(chuàng)造更多的利益，使其生活更加有保障。要積極地開發(fā)新的耕地，并加大對舊城以及老村的改造力度，將閑置的基地充分地利用起來，努力使得農(nóng)村土地的利用率得到提高。

3.4提高土地補償?shù)臉藴?/p>

目前征收農(nóng)村的土地補償標準太低，并且土地增值分配非常的不合理，這使得廣大的農(nóng)民利益受到損害，引起極大的不滿。同時土地補償標準太低也導致現(xiàn)在大量的耕地被人以極低的代價征用，造成耕地的大量減少。為了解決這一問題要盡快提高土地補償標準，出臺一些政策給予農(nóng)民合理的補償。在對土地補償標準進行計算時，除了要考慮到征地前幾年糧食作物的價值外還要考慮到土地這一重要資源的市場價值。將補償?shù)姆峙錂C制進行適當?shù)母母?，使得集體和農(nóng)民個人所享有的補償比例在一個較為合理的范圍內(nèi)。對于農(nóng)民應(yīng)該享有的補償費要直接分到農(nóng)民的手里，避免層層分撥層層被克扣的情況發(fā)生。對于耕地征收要采用慎重的態(tài)度，堅持科學的發(fā)展觀，不能僅僅為了招商而大量地征收土地導致農(nóng)民失業(yè)，生活失去保障。

篇6

[關(guān)鍵詞] 土地征收 公共利益 補償 程序

近年來,全國各地因土地征收問題引起的各類不斷發(fā)生,農(nóng)民上訪也很大程度集中在土地征收問題上,大規(guī)模的土地征收已經(jīng)嚴重地影響到了社會穩(wěn)定。土地征收問題在當今中國社會已經(jīng)變得越來越突出,而土地征收所反映的社會問題和矛盾很大程度上是由于法治缺失而造成。我國的土地征收制度存在著非常嚴重的不規(guī)范現(xiàn)象,這些現(xiàn)象雖然紛繁多樣,但主要反映了我國土地征收中的三個深層次問題:土地征收的公共利益目的性問題;對農(nóng)民的補償問題;征收要履行的程序問題。

一、制度設(shè)計缺陷導致征收的公益目的性被嚴重濫用

1.土地制度的設(shè)計存在缺陷

《中華人民共和國土地管理法》第2條第4款規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償?！痹摲ǖ?3條第1款又規(guī)定:“任何單位和個人進行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地;但是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅,經(jīng)依法批準使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的,或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè),經(jīng)依法批準使用農(nóng)民集體所有的土地除外?！痹摋l第2款又規(guī)定:“前款所稱依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！?/p>

依據(jù)《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》的規(guī)定,土地征收的理由只能是為了公共利益目的,私人或商業(yè)用地建設(shè)是不能通過征收集體土地進行的。但是“任何單位和個人進行建設(shè),需要使用土地的,必須依法申請使用國有土地”,“依法申請使用的國有土地包括國家所有的土地和國家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地。”于是,在同一部土地管理法律中出現(xiàn)了不協(xié)調(diào)的兩處規(guī)定。也就是說法律并未限定死“任何單位和個人進行建設(shè)需要使用土地的,如商業(yè)用地,不得使用土地征收手段?！?/p>

這就導致為了非公共利益的需要而征地的現(xiàn)象普遍存在。而基于現(xiàn)實情況,飛速城市化進程需要大量的土地作為建設(shè)材料,而農(nóng)村集體土地又不能直接進入市場流轉(zhuǎn),這種土地制度設(shè)計上的缺陷必然會導致實踐中為了經(jīng)濟建設(shè)、為了非公共利益而征收集體所有土地。

2.公共利益條款被地方政府濫用

在土地征收的實踐中,是否征收、如何征收、征收何處均由地方政府主導,法律對公共利益的范圍又未作任何界定,地方政府往往隨意找個促進經(jīng)濟發(fā)展、解決就業(yè)問題或改善城市環(huán)境的借口以實現(xiàn)征收。而基于政績考量或不正當?shù)臋?quán)力尋租,地方官員們就將征收的土地用于商業(yè)目的了。譬如搞房地產(chǎn)開發(fā),譬如設(shè)立經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。更為吸引他們熱衷征收土地的原因還在于大量的土地出讓金極為增加財政收入。國務(wù)院發(fā)展研究中心的調(diào)查表明,在一些地方,土地出讓金收入占地方財政預算外收入的60%以上。因此,在土地征收中,公共利益條款幾乎形同虛設(shè),被地方政府嚴重濫用。

日本在1951年頒布了《土地征收法》,該法第3條列舉了35種可以征收土地的情形或理由,這些情形基本限定在關(guān)系國家和公民利益的重大事項內(nèi)。這些基本情形包括:依據(jù)道路法進行的道路建設(shè);以治水和發(fā)展水利為目的在江河上設(shè)置的防堤、護岸、攔河壩、水渠、蓄水池及其他設(shè)施;國家和地方團體進行的農(nóng)地改造與綜合開發(fā)所建的道路、水渠等設(shè)施;鐵路、港口、機場、氣象觀測、電信、電力、廣播、煤氣、博物館、醫(yī)院、墓地、公園等設(shè)施。相比于日本,我們在這一方面落后了近六十年,我國的土地征收法律對于公共利益條款的規(guī)定是如此的模糊,這就導致這一條款在法律適用上的不具有可操作性,淪為地方政府濫用征收權(quán)的極好借口。地方官員動輒聲稱為了人民的公共利益,為了整個城市的發(fā)展,而其行為沒有規(guī)范的法律條款約束,最終導致土地資源的浪費和人民權(quán)益的嚴重傷害。

二、土地征收的補償機制不健全導致農(nóng)民權(quán)益損害

按照我國《土地管理法》第47條的規(guī)定:“征地補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。征地的土地補償費,為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。征地的安置補助費,按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù),按照被征地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準,最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是,每公頃被征收耕地的安置補助費,最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征收其他土地的土地補償費和安置補助費標準,由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補償標準,由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地,用地單位應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第2款的規(guī)定支付土地補償費和安置補助費,尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的,經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準,可以增加安置補助費。但是,土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征收前3年平均年產(chǎn)值的30倍。國務(wù)院根據(jù)社會、經(jīng)濟發(fā)展水平,在特殊情況下,可以提高征收耕地的土地補償費和安置補助費的標準?！?/p>

首先,土地征收的補償標準是依照被征收土地的“原用途”。原用途是無法正確反映土地價值的,按照“原用途”補償標準制定的“產(chǎn)值倍數(shù)法”進行計算也不能反映土地的增值價值。這種補償?shù)臉藴蔬^低,沒有反映出土地的真正價值,農(nóng)民的生活沒有因為土地被征收而有所提高,反而是失去了賴以生存的衣食保障,這是不公平的?？傊?我國集體土地征收的補償是一種不完全補償,而且這種不完全補償是一種較低層次的補償。

其次,我國土地征收的法律中缺乏必要的補償原則。2004年通過了《憲法修正案》第20條,規(guī)定:“國家為了公共利益的需要,可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。”隨后,《土地管理法》第2條第4款修改為:“國家為了公共利益的需要,可以依法對土地實行征收或者征用并給予補償。”但兩部法律都未規(guī)定土地征收的補償原則,而美國、英國、德國、法國、日本等國以及我國臺灣地區(qū)的憲法中都對土地征收補償?shù)脑瓌t做出了明確規(guī)定。通常來說,世界各國基本都采用公平補償原則,而我國對此卻未作一字限定。

再次,還存在著補償標準計算方式不合理,征收補償范圍較窄,各地補償標準不統(tǒng)一等問題。

三、土地征收的過程缺乏嚴格、規(guī)范的程序保障

1.土地征收程序仍不夠細致完善

1999年1月1日實施的新《土地管理法》及其實施條例、國土資源部于2001年10月18日以部令形式的《征用土地公告辦法》、國土資源部2004年1月9日的《國土資源聽證規(guī)定》等法律法規(guī)對我國土地征收的程序做出了若干規(guī)定,依據(jù)《土地管理法》及其配套法規(guī)、規(guī)章,農(nóng)村土地征收大致包含如下程序:(1)擬定征收土地的方案并報上級政府審查批準。擬征收土地所在地縣、市人民政府或其土地行政主管部門擬定土地征收方案,內(nèi)容包括征收土地的目的及用途,征收土地的范圍、地類、面積、地上附著物的種類及數(shù)量,征收土地及地上附著物和青苗的補償,勞動力安置途徑,原土地的所有權(quán)人及使用權(quán)人情況等。(2)征收土地方案公告和征地補償?shù)怯?。征收土地方案依法定程序批準?由縣級以上人民政府予以公告。被征收土地的所有權(quán)人和使用權(quán)人應(yīng)當在公告規(guī)定期限內(nèi),持土地權(quán)屬證書到當?shù)厝嗣裾恋匦姓鞴懿块T辦理征地補償?shù)怯洝?3)制定征地補償安置方案并公告。縣、市人民政府土地行政主管部門制定征地補償、人員安置及地上附著物拆遷等具體的方案,并予以公告。有關(guān)政府部門應(yīng)聽取被征收土地的農(nóng)村集體組織和農(nóng)民的意見,國土資源部門應(yīng)書面告知當事人有要求舉行聽證的權(quán)利。(4)實施征收階段。征收土地補償和人員安置方案實施后,縣、市人民政府土地行政主管部門組織有關(guān)單位對被征收的土地實施征收。

2.縱觀我國法律規(guī)定的土地征收程序,我們不難發(fā)現(xiàn)里面存在的諸多問題

首先,我國的土地征收程序欠缺征地是否符合公益目的的審查程序。無論是《憲法》還是《土地管理法》皆規(guī)定了土地征收只能是出于公共利益目的,但是這一規(guī)定卻缺乏程序保障。《國土資源聽證規(guī)定》第19條第2項規(guī)定:“土地主管部門在報批非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用基本農(nóng)田方案之前,應(yīng)當書面告知當事人有要求舉行聽證的權(quán)利。”但是聽證是否包含對農(nóng)用地轉(zhuǎn)用公益目的要件的確認,該規(guī)定并未說明。誰來確定征收符合公共利益,行政機關(guān)單方?jīng)Q定這一合法前提成立之后是否需要審查,被征收土地的權(quán)利人是否可以對此提出異議?這些答案我們無法從現(xiàn)存法律中發(fā)現(xiàn),而這恰恰是土地征收的第一關(guān),缺少程序性的制約,公共利益條款被濫用,被無限解釋,像彈簧一樣無限伸縮也就不足為奇了。

其次,土地征收程序中土地權(quán)利人的參與機會很少,參與時間放在了最后的補償爭議階段,參與所表達的意見沒有拘束力。《土地管理法》第48條規(guī)定:“征地補償安置方案確定后,有關(guān)地方人民政府應(yīng)當公告,并聽取被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民的意見。”“對補償標準有爭議的,由縣級以上政府協(xié)調(diào),協(xié)調(diào)不成的,由批準征地的政府裁決?！薄罢鞯匮a償、安置爭議不影響征地方案的實施。”“對土地征收的決定不服,申請行政復議的,行政復議決定為最終裁決。”除此之外,被征地者在征收的目的性、征收的范圍等方面都沒有表達自己意見的權(quán)利?？梢?被征收人的意見表達對征收行為基本不具有拘束力。

再次,對違反土地征收程序的行為缺乏制裁和懲戒性規(guī)定,對違反法定程序的法律后果規(guī)定不夠明確。這導致了實踐中規(guī)避必要的土地征收程序,實施突擊征收的現(xiàn)象大量存在。不遵守法定程序,強行施加給農(nóng)民較低的補償標準,不給予農(nóng)民知情權(quán)和參與權(quán),最后導致土地征收中的矛盾、沖突不斷,農(nóng)民上訪、申訴事件層出不窮。

四、結(jié)束語

由于我國法制建設(shè)的不完善,在土地征收中反應(yīng)的問題多如牛毛。但筆者認為如上三類問題是最棘手和最關(guān)鍵的問題,解決了這些問題才能較好地規(guī)范我國的土地征收法律制度,使之良性、有序發(fā)展。

參考文獻:

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篇7

【關(guān)鍵詞】土地征收；矛盾排查；補償；安置；土地權(quán)

改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟建設(shè)的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化水平的不斷提高，大量的農(nóng)村土地被征用，隨之產(chǎn)生在農(nóng)民土地征收中的利益問題也越來越突出，矛盾糾紛和沖突也在不斷加劇，嚴重阻礙了我國社會主義和諧社會的建設(shè)和發(fā)展。尤其是在民族地區(qū)，情況更為特殊若不妥善處理勢必影響農(nóng)村和諧、民族團結(jié)。如何調(diào)處好在土地征收中所產(chǎn)生的矛盾工作，也成為了基層工作人員的一條難題。筆者以張家川回族自治縣為例，對民族地區(qū)農(nóng)村土地征收中所出現(xiàn)的一系列問題和解決方法進行探討。

一、民族地區(qū)農(nóng)村土地征收中存在的問題

（一）土地征收中的補償費用。在農(nóng)村，耕地是農(nóng)民賴以生存的生產(chǎn)生活資料。我國征地補償是按被征用土地原用途產(chǎn)值倍數(shù)計算，是對農(nóng)民原有土地從事農(nóng)業(yè)收益補償。農(nóng)民依賴土地種植，收獲之后一部分維持家庭自給，一部分進行商業(yè)交易。而如果土地被征用，這就意味著農(nóng)民喪失了生活的基礎(chǔ)。以前種植農(nóng)田收益低，尤其是在張家川地區(qū)，由于自然條件的限制，種田收入遠遠不能滿足家庭生活需求，農(nóng)民對種田缺乏積極性。

（二）土地權(quán)歸屬。《土地管理法》規(guī)定農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體可以是鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組為屬權(quán)個體，這也就造成了農(nóng)村集體土地所有權(quán)的不確定性，對集體土地權(quán)難以進行有效的歸屬劃分。直到現(xiàn)在為止，農(nóng)村中耕地和宅基地都還沒有明確的界定和劃分，農(nóng)民期盼的證明自己土地所有權(quán)的“紅本本”至今還未有。這是一個巨大的隱患，有時候甚至會嚴重影響著農(nóng)村鄰里的和睦相處。

（三）拆遷安置。拆遷安置分配是農(nóng)村土地征收環(huán)節(jié)中的關(guān)鍵問題和熱點，土地征收中的補償問題也是一個黑洞，這都成為了各種矛盾的交點。在施行征收土地的過程中，出臺的征收標準和鄉(xiāng)村干部的工作過程中，也會出現(xiàn)只講情面，不講社會公理，致使分配不公平的現(xiàn)象發(fā)生，安置中可以享受條件的農(nóng)民沒有達到安置的標準，和村鎮(zhèn)工作人員有關(guān)系的農(nóng)民安置超標，這種現(xiàn)象在群眾中造成了極大地反響，這樣以來，在工作的施行中、完成程度上和想要達到的目的中都大大的提高了工作難度。

（四）土地款使用?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定，土地征用后，村集體經(jīng)濟組織可以提取土地補償費和部分安置補助費及集體提留的資金由村統(tǒng)一納入集體經(jīng)濟組織管理范圍。土地款發(fā)放中，鄉(xiāng)村干部與鎮(zhèn)鄉(xiāng)工作部門握有很大的自也會因監(jiān)督不力，造成款項挪用，款項去向不明的問題，為廣大農(nóng)民帶來了很多損失，也激化了干群之間的矛盾。

二、民族地區(qū)農(nóng)村土地征收中的矛盾調(diào)處策略

（一）加強土地法律法規(guī)的普及。宣傳普及法律法規(guī)，更正農(nóng)民群眾心里的錯誤意識，緩和干群矛盾。國家出臺法律法規(guī)，為的是滿足廣大人民群眾的物質(zhì)文化需求，只有普及和宣傳，才會讓農(nóng)民了解和認識到自己的義務(wù)和存在的必然性，從而懂得以大局為重。

（二）完善征地程序，維護農(nóng)民的利益。完善和制定一套完整的土地征收程序，實行公告制度，所有程序都曝光化，讓農(nóng)民群眾看得見，這樣以來也可以避免暗箱操作。村務(wù)公開，財務(wù)公開，征地款項使用分配情況公開，讓群眾參與監(jiān)督，舉報，賦予所有人以知情權(quán)和參與的資格。最重要的是利用法律手段維護好農(nóng)民群眾的最大利益，保證農(nóng)民群眾失地的補償與安置，提供必需的法律援助，最好是與法律部門聯(lián)合辦公。

（三）堅持以人為本原則。土地征收中存在的最大問題就是補償，所以國家應(yīng)該提高補償標準，以人為本，以至少達到可以滿足農(nóng)民生活的必要條件。提到以人為本，國家應(yīng)該考慮民生問題，連帶的就是補償?shù)膯栴}，其中多與少的關(guān)系就應(yīng)該另行考慮了，這個問題尤為關(guān)鍵，我們可以從征地使用中獲得的利益來界定補償?shù)臉藴省?/p>

（四）合理界定土地歸屬權(quán)。土地權(quán)屬牽扯到農(nóng)村集體、農(nóng)民自己、國家。經(jīng)濟利益分配是征地矛盾核心問題，征地中對土地權(quán)屬不詳?shù)?，要依?jù)尊重歷史，面對現(xiàn)實原則，依法確權(quán)。在此過程中既要考慮農(nóng)民利益，又要考慮集體利益，在各種利益碰撞時，要本著以人為本原則，讓利于民。在早期開展農(nóng)村集體土地歸屬權(quán)調(diào)查工作，為后期的征地工作奠定基礎(chǔ)。

（五）設(shè)立農(nóng)村土地征用矛盾排查調(diào)處辦法。思路決定出路。土地征收中的種種矛盾往往是干部的工作沒有細化，方法簡單，和農(nóng)民群眾產(chǎn)生激化矛盾引起的。還有就是補償標準過低，農(nóng)民群眾想方設(shè)法要達到自己心目中的補償標準而做的干群沖突問題等等。這是，領(lǐng)導干部就應(yīng)該站出來，設(shè)立一些矛盾調(diào)查辦法，排查和排除矛盾，有效的化解矛盾。這樣，農(nóng)村土地征收才會順利的進行和完成。

中國是一個農(nóng)業(yè)大國，三農(nóng)問題一直是黨和國家工作的重中之重，因此，我們必須解決好農(nóng)村農(nóng)民問題。現(xiàn)階段農(nóng)村土地征收問題已成為我們不能忽視的重點工作。土地是農(nóng)民的生存之本，維護和保障農(nóng)民的土地權(quán)益是解決農(nóng)村土地征收中矛盾和沖突的關(guān)鍵，除了上述的解決策略外，我們還必須建立清晰明確的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度和征收補償制度，形成一個長效機制，定位好政府在處理農(nóng)村土地征收中的職能，加大宣傳和普及力度，提高農(nóng)民保護自己合法權(quán)益的能力，唯于此，我們才能更好的發(fā)揮好政府為人民服務(wù)的職能作用，樹立黨和政府的公信力，得到廣大人民群眾的擁護和支持，從而才能為建設(shè)社會主義新農(nóng)村和構(gòu)建社會主義和諧社會打下堅實的基礎(chǔ)。

篇8

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅；法律基礎(chǔ)；法律制度；中國

中圖分類號：D922.22文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2011）06-0102-02

一、物業(yè)稅的物權(quán)法基礎(chǔ)

物業(yè)稅的法律地位與私有財產(chǎn)的制度確立相關(guān)聯(lián)。私有財產(chǎn)制度受法律保護的程度越高，物業(yè)稅的法律地位越高；財產(chǎn)的公有制程度越高，私有化程度越低，物業(yè)稅的法律地位就越低。2007年頒布的《物權(quán)法》對私有財產(chǎn)的合法權(quán)益提供了強有力的保障，為物業(yè)稅的構(gòu)建提供了法律基礎(chǔ)。

《物權(quán)法》立法重心從“所有”轉(zhuǎn)到“利用”，政府要向不動產(chǎn)所有者征稅。市場經(jīng)濟是通過資源的優(yōu)化配置而實現(xiàn)效益目標的，資源是否能優(yōu)化配置，不僅取決于資源的占有量，更重要的是要有一套有效的資源配置規(guī)則。這種規(guī)則主要是通過確定財產(chǎn)的所有權(quán)歸屬，明確財產(chǎn)所有權(quán)的主體，從而為資源的交易提供法律基礎(chǔ)，而只有清晰界定產(chǎn)權(quán)才能為有效率地利用財產(chǎn)創(chuàng)造前提、奠定基礎(chǔ)。而《物權(quán)法》確定和保護了所有權(quán)，有助于實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。自物權(quán)制度產(chǎn)生以來，人類社會就形成了兩種各具特色的物權(quán)體系，即以“所有”為中心的羅馬法物權(quán)體系和以“利用”為中心的日耳曼法物權(quán)體系。羅馬法物權(quán)體系由于受個人主義思想的影響，強調(diào)所有而非利用；而日耳曼法物權(quán)體系受團體主義的影響，強調(diào)利用而非所有。羅馬法以“所有”為中心的物權(quán)體系適應(yīng)了早期資本主義經(jīng)濟發(fā)展的需要，為大多數(shù)資本主義國家所接受。在這種物權(quán)體系下，物權(quán)法注重保護所有權(quán)主體的完整性，強調(diào)對所有人享有的各項權(quán)能進行全面保護。此時，物由所有人進行現(xiàn)實的支配并由其利用，從而導致權(quán)利主體對物的所有關(guān)系和利用關(guān)系趨于一致。然而，所有權(quán)僅意味著權(quán)利主體對財產(chǎn)的支配、控制狀態(tài)獲得了法律的確認和保障，這一確認本身并不意味著一定能實現(xiàn)物盡其用、促進社會財富的增長。首先，強調(diào)僅能由所有人對物加以利用就排斥了他人對物的利用，當所有人不能或不愿利用時，他人亦無法利用。其次，欲使資源最大限度地發(fā)揮效用，就必須由最能有效利用資源的人來利用資源。根據(jù)經(jīng)濟分析法學派的觀點，判斷財產(chǎn)權(quán)制度是否有效率的一個重要的標準就是財產(chǎn)權(quán)是否具有可轉(zhuǎn)讓性。財產(chǎn)權(quán)具有可轉(zhuǎn)讓性，就意味著資源能夠流向最能有效利用該資源的主體，從而實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。在財產(chǎn)只能由所有人利用的情形下，由于所有人不一定就是財產(chǎn)的最佳利用人，并不一定能做到物盡其用，由此產(chǎn)生了所有權(quán)權(quán)能分離的必要性，即所有人在保留所有權(quán)的前提下，將所有權(quán)的部分權(quán)能分離給他人。此時，所有權(quán)獲得了一種觀念的存在，變成了對物的抽象的支配，但所有人卻通過權(quán)能的分離使自身的利益獲得最大的實現(xiàn)，而非所有人則可以利用所有人的財產(chǎn)組織生產(chǎn)經(jīng)營，物的效益由此得到充分發(fā)揮。與這一現(xiàn)象相伴隨的，實際上就是物權(quán)法從“歸屬”到“利用”或從“所有”到“利用”的轉(zhuǎn)變過程。

由此可見，現(xiàn)代物權(quán)法除具有界定財產(chǎn)歸屬、明晰產(chǎn)權(quán)的功能外，其重心已轉(zhuǎn)移到最大限度地發(fā)揮資源的效用以獲得最佳的社會經(jīng)濟效益上來。為了充分利用資源，充分發(fā)揮財產(chǎn)的效用，吸收更多的主體利用資源，在一物之上需要設(shè)立越來越多的物權(quán)形態(tài)。在系統(tǒng)地分析借鑒國際物權(quán)法的立法理念的基礎(chǔ)上，結(jié)合中國的實際情況，本著物權(quán)法定的原則，中國《物權(quán)法》中規(guī)定的房地產(chǎn)物權(quán)不僅包括了房地產(chǎn)所有權(quán)，而且具體規(guī)范了房地產(chǎn)用益物權(quán)（如土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)）、房地產(chǎn)擔保物權(quán)（如房地產(chǎn)抵押權(quán)）等等，從而為中國房地產(chǎn)稅制的結(jié)構(gòu)性調(diào)整奠定了堅實的法律基礎(chǔ)。假如把所有制問題（即什么人能享有什么樣的財產(chǎn)權(quán)）作為憲法規(guī)定的主要內(nèi)容，那《物權(quán)法》的主要內(nèi)容就不再是什么人可以享有什么樣的財產(chǎn)權(quán)，而是說，不管你是什么身份，一旦你享有所有權(quán)，這種所有權(quán)的內(nèi)容是什么。中國物權(quán)立法首先確認和保護了房地產(chǎn)物權(quán)和具體權(quán)能，在房地產(chǎn)權(quán)屬界定上從法律上實踐了“風可進雨可進國王不可進”這句古老的格言。物業(yè)稅作為主要針對具有私有財產(chǎn)性質(zhì)的不動產(chǎn)――土地和房屋征稅的一種財產(chǎn)稅，以《物權(quán)法》出臺為前提。只有在將所有權(quán)和與財產(chǎn)所有權(quán)有關(guān)的財產(chǎn)權(quán)厘清并納入法律框架后，物業(yè)稅征收才能有良好的法律基礎(chǔ)。但同時，在中國房產(chǎn)和土地分離的情況下，公民的私有財產(chǎn)權(quán)利實際上也分離了，自然也會產(chǎn)生涉及這些權(quán)利的沖突。通過《物權(quán)法》對涉及房地產(chǎn)的一些權(quán)利范圍做的明確規(guī)定，讓權(quán)利人知曉自己的具體權(quán)益，有利于物業(yè)稅稅基的確立和征管各環(huán)節(jié)法律制度的配套保障。

二、物業(yè)稅與配套法律制度

在發(fā)達國家和發(fā)展中國家內(nèi)部，物業(yè)稅的比例有很大差異。影響物業(yè)稅構(gòu)建的因素并非只有經(jīng)濟發(fā)展水平，同時還取決于很多其他因素。從法律角度看，影響物業(yè)稅構(gòu)建法律因素主要是相關(guān)的配套法律制度，主要有以下幾個方面：

1．物業(yè)稅與農(nóng)村土地法律制度

房屋與土地之間具有特殊的依存關(guān)系，物業(yè)稅的基石是土地制度。從內(nèi)容劃分，中國土地制度包括土地所有權(quán)制度和土地使用權(quán)制度；從范圍劃分，分為城鎮(zhèn)土地制度和農(nóng)村土地制度。就農(nóng)村土地制度而言，目前實行的是集體所有加一定年限歸農(nóng)戶承包經(jīng)營的模式。現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍僅僅包括城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)，而沒有涉及廣大農(nóng)村地區(qū)，那么，未來的物業(yè)稅是否要將農(nóng)村土地和房屋納入其調(diào)整范圍呢？從開征物業(yè)稅的背景和目的來看，為克服現(xiàn)有房地產(chǎn)稅制征稅范圍過窄的缺陷，并充分體現(xiàn)稅收公平原則，物業(yè)稅應(yīng)當實行城鄉(xiāng)統(tǒng)一征收，但鑒于中國農(nóng)村土地制度的特殊性和復雜性，應(yīng)當有所區(qū)別。

2．物業(yè)稅與城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)法律制度

根據(jù)財產(chǎn)稅法的基本原理，具有完全意義上產(chǎn)權(quán)的物品是不能整體成為財產(chǎn)稅的征稅對象的，物業(yè)稅所調(diào)整的應(yīng)稅房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)必須是清晰完整的，完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)又是以完整的土地所有權(quán)為基礎(chǔ)的。在實行土地私有制的國家，房屋所有權(quán)與土地所有權(quán)構(gòu)成一個完整的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，對房屋與土地統(tǒng)一征收物業(yè)稅沒有法律障礙。但是，中國城鎮(zhèn)土地屬于國家所有，所謂的房屋“產(chǎn)權(quán)人”擁有房屋永久所有權(quán)和一定年限的土地使用權(quán)，即房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)具有不完整性，這就為開征物業(yè)稅設(shè)置了法律障礙。于是，有學者提出將土地和房屋分開征稅，土地部分單獨征收土地稅，房屋部分征收物業(yè)稅。且不論這種提法是否符合物業(yè)稅的基本原則和慣例，就其可行性而言也存在許多問題。首先，房屋的載體是土地，兩者之間具有“先天一體性”，將土地與房屋分別計稅將面臨稅基評估的困難，一個房產(chǎn)價值的確定與變化，很難區(qū)分房屋部分占多少，土地部分又占多少；其次，房屋和土地分別征收不同的稅種，不利于稅制結(jié)構(gòu)簡化，增加了征管環(huán)節(jié)和征稅成本，違背稅收效率原則。所以，將房產(chǎn)與土地合并征收物業(yè)稅是符合財產(chǎn)稅發(fā)展方向的選擇。中國城鎮(zhèn)房屋土地所有權(quán)問題難以在短期內(nèi)解決，應(yīng)把重點放在城鎮(zhèn)土地使用制度上。在城鎮(zhèn)土地屬于國家所有的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)者是通過批租出讓制以支付土地出讓金為代價而獲得一定期限（一般是四十至七十年）的土地使用權(quán)，并隨著房屋銷售將包括土地出讓金在內(nèi)的稅費轉(zhuǎn)嫁給購房者，這將產(chǎn)生兩方面的法律后果：一是購房者將一次性承擔土地使用年限內(nèi)的全部土地稅費，并有權(quán)在剩余年限內(nèi)使用該房屋所占用土地；二是房屋使用年限與土地使用年限不一致，當土地使用期限屆滿，購房者將不得不面臨土地及其房屋可能被國家無償收回或重新交納土地使用權(quán)出讓金的不利局面。

3．物業(yè)稅與不動產(chǎn)評估法律制度

中國農(nóng)村土地法律制度和城鎮(zhèn)房屋產(chǎn)權(quán)法律制度現(xiàn)狀，影響了物業(yè)稅的征稅范圍以及征稅對象等內(nèi)容，而不動產(chǎn)評估法律制度則直接關(guān)系到物業(yè)稅計稅依據(jù)的核定。

現(xiàn)階段，中國不動產(chǎn)評估主要由政府相關(guān)主管部門辦理：以建設(shè)部為主的房地產(chǎn)評估；國土資源部所屬的土地評估；國有資產(chǎn)管理局所屬的資產(chǎn)評估。同時，還存在大量盈利性的社會評估機構(gòu)所作的商業(yè)性評估，但完善的不動產(chǎn)價值評估體系尚未形成，主要體現(xiàn)在以下幾方面：不動產(chǎn)評估立法嚴重不足；評估依據(jù)缺乏統(tǒng)一性、權(quán)威性和強制性，基本上是一些行政規(guī)章和行業(yè)規(guī)范；評估機構(gòu)多元化，評估人員水平參差不齊；評估市場按行政部門條塊分割現(xiàn)象突出；評估技術(shù)比較落后等等。很顯然，這樣的不動產(chǎn)評估體系很難為征收物業(yè)稅提供統(tǒng)一、準確的房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)。因此，應(yīng)加快制定相關(guān)的法律法規(guī)，構(gòu)建不動產(chǎn)評估法律制度體系。

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篇9

關(guān)鍵詞：集體土地所有權(quán)制度；不可分共同共有；所有權(quán)主體；農(nóng)民利益

一、我國現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度的弊端

農(nóng)村實行土地承包經(jīng)營制度以后，土地所有權(quán)與使用權(quán)逐漸分離，使用權(quán)成為相對獨立的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到了農(nóng)民個人手中，集體統(tǒng)一經(jīng)營變成農(nóng)戶分散經(jīng)營，但土地所有權(quán)仍然保持著所形成的格局，即仍歸集體所有。[1]盡管集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體，但農(nóng)民集體沒有一個人格化的組織彰顯其主體地位，并且國家對集體土地所有權(quán)的限制過嚴，從而導致現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度出現(xiàn)了主體虛位、權(quán)能殘缺及效力不強等一系列弊端。

集體土地所有權(quán)主體虛位是指農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體在法律上徒有虛名的狀況。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體土地所有權(quán)的主體是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體或村民小組農(nóng)民集體。但集體是一個抽象的概念，其內(nèi)涵模糊不清。從現(xiàn)實情況來看，農(nóng)民集體自創(chuàng)立以來一直缺乏明確和健全的組織機構(gòu)，無法形成自己獨立的意志，作為農(nóng)民集體的成員不能通過法定程序行使自己的權(quán)利，其實質(zhì)上形同虛設(shè)。[2]由于所有權(quán)主體不明，集體所有成了既非法人所有、又非集體成員個人共有的高度抽象化了的懸空狀態(tài)所有，集體成員缺乏對土地的有效介入和控制，從而造成農(nóng)民利益得不到有效保障。

所有權(quán)是民事主體依法以占有、使用、收益、處分等方式對其物所享有的全面支配的權(quán)利。[3]土地所有權(quán)是一種特殊的財產(chǎn)權(quán)，但仍具有財產(chǎn)所有權(quán)的基本特性。然而，我國法律通過土地規(guī)劃、用途管制、建設(shè)用地行政審批、土地征用等制度過分限制了集體土地所有權(quán)的行使，使其成為一種權(quán)能不完全的所有權(quán)。首先，使用權(quán)殘缺。集體所有的土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而對于房地產(chǎn)等有巨大經(jīng)濟效益的用途則嚴格禁止。其次，收益權(quán)殘缺。一方面由于農(nóng)地受到土地用途管制原則的限制只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其收益大為降低；另一方面國家通過低價征購農(nóng)產(chǎn)品拿走了大量土地收益。最后，處分權(quán)殘缺。[4]集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租用于非農(nóng)業(yè)用途，其土地發(fā)展權(quán)被剝奪。法律的過多限制與政府的過多干預造成了集體土地所有權(quán)權(quán)能殘缺和權(quán)利行使方式單一，降低了土地價值，削弱了土地的融資功能，不適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟多元化發(fā)展的需要。

二、變革集體土地所有權(quán)制度的理論創(chuàng)新

我國現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度由于弊端明顯，改革已勢在必行，但是在徹底變革的風險與利益無法預測時，以任何暴風驟雨式的運動來改變集體土地所有權(quán)的做法不僅是不可取的，而且是危險的。[5]因而需要按照改革穩(wěn)定穩(wěn)妥的要求，把我國的特殊國情與傳統(tǒng)民法理論結(jié)合起來，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上指導集體土地所有權(quán)制度的重構(gòu)。筆者認為，創(chuàng)立不可分共同共有土地權(quán)利制度切實可行，它符合我國當前國情的需要。

我國的集體土地所有權(quán)是一種類似于總有而獨具特色的所有權(quán)形態(tài)。[6]總有是指多數(shù)人結(jié)合而不具有法律上人格的共同體，以團體資格對特定之物享有所有權(quán)，其成員享有收益利用權(quán)的制度。這種制度會產(chǎn)生主體模糊的現(xiàn)象。任何一種權(quán)利必須和一定的明確的主體相結(jié)合，權(quán)利的存在方有意義。因此，集體土地所有制應(yīng)變革為一種權(quán)利主體明確的特殊共有——不可分共同共有。

共同共有是指兩個或兩個以上的人基于某種共同關(guān)系，而共同享有某項財產(chǎn)的所有權(quán)[7]；或者因一定原因成立共同關(guān)系之數(shù)人，基于其共同關(guān)系，而共享一物之所有權(quán)者謂之共同共有[8]。

不可分共同共有是指兩個以上的權(quán)利主體，基于某種共同關(guān)系或法律規(guī)定，對于同一項特定財產(chǎn)不分份額且不能分割，但平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其特征是：所有權(quán)是一個，而不是多個；共有關(guān)系的主體即所有人不具有單一性，是兩個以上；依據(jù)共同關(guān)系或法律規(guī)定而發(fā)生；客體是同一項特定財產(chǎn)；財產(chǎn)不分份額且不能分割；權(quán)利主體對財產(chǎn)平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。創(chuàng)立不可分共同共有的意義在于：

首先，它有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地關(guān)系，維護社會主義公有制。公有和私有的劃分標準有二：其一是從所有權(quán)的主體劃分，若權(quán)利主體是個人，則屬私有，權(quán)利主體是多人，則屬公有；其二是從財產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)劃分，若財產(chǎn)屬于公共需要和公益目的，則屬公有，反之為私有。[9]我國衡量公私的標準是前者，那么集體土地由一定社區(qū)范圍內(nèi)的成員共有就沒有改變社會主義公有制的性質(zhì)。并且這種特殊共有的財產(chǎn)不能分割，可以長期存在，沒有必要擔心私有化的產(chǎn)生。

其次，它明確了集體土地所有權(quán)的主體，有利于農(nóng)民利益的保護?，F(xiàn)行的集體土地所有制是一種團體所有，集體作為單一主體享有所有權(quán)，農(nóng)民個人不享有所有權(quán)。變革為不可分共同所有，集體土地的權(quán)利主體是每一位集體成員，農(nóng)民對集體土地擁有的是明確的所有者權(quán)利，農(nóng)民享有的土地使用權(quán)是所有者行使的自物權(quán)，而不是基于承包合同基礎(chǔ)上的用益物權(quán)。這樣，農(nóng)民土地權(quán)利的保護就更有據(jù)可依，從而不會出現(xiàn)像征地補償款留于集體而農(nóng)民無法享有的情形。

再次，它有利于用物權(quán)制度規(guī)范土地權(quán)利，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。市場經(jīng)濟是資源配置的高效率機制，其要求主體特定，權(quán)利明確。不可分共同共有土地權(quán)利制度可基本滿足市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。盡管在我國當今社會制度下，土地所有權(quán)不得買賣，但是，我們可以將土地使用權(quán)作為一項獨立的可交易的財產(chǎn)權(quán)，利用物權(quán)法加以改造，通過土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、折價入股等多種方式，參與市場流轉(zhuǎn)，讓其發(fā)揮土地所有權(quán)的功能，從而達到推動市場經(jīng)濟運作、促進生產(chǎn)力發(fā)展的目的。

三、不可分共同共有：走出集體土地所有權(quán)變革困境的最佳選擇

當代中國，在農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的變革問題上，無論是實行農(nóng)村土地私有化、國有化、股份化，還是國家、集體、個人三者所有并存，都因為存在各種各樣的缺陷而不足取。于是在承認農(nóng)民既得利益和保持農(nóng)村社會安定的前提下，選擇不可分共同共有方案是符合我國人多地少基本國情的最佳選擇。改革的初步設(shè)想是：

1.明確集體土地的權(quán)利主體。農(nóng)民集體所有就是一定社區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民共同所有。對于土地這一特殊財產(chǎn)，規(guī)定為不可分共有財產(chǎn)，集體土地所有權(quán)主體是集體經(jīng)濟組織內(nèi)的每一個成員。這樣，農(nóng)民個人對集體土地就享有了共有權(quán)，農(nóng)民成了土地的主人，對土地平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2.健全行使共有財產(chǎn)管理權(quán)的組織機構(gòu)。雖然集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體是集體經(jīng)濟組織內(nèi)的每一位成員，但對于共有財產(chǎn)必須有一個健全的組織機構(gòu)來行使管理權(quán)。在民主選舉、民主決策、民主監(jiān)督、民主管理的基礎(chǔ)上改革原有的集體經(jīng)濟組織或農(nóng)村自治組織不失為一條捷徑。根據(jù)各地實際，在尊重農(nóng)民自的前提下可以選擇村委會或村民小組作為管理機構(gòu)，法律應(yīng)承認其為一個獨立的民事法律主體。在這種管理體制中，集體成員當然享有參與決策的權(quán)利與選任和罷免管理人員的權(quán)利。對于任何組織或個人侵害集體成員利益，法律應(yīng)賦予被侵害者訴權(quán)來保障其合法權(quán)利。

3.完善集體土地所有權(quán)的權(quán)能和權(quán)利行使方式。集體所有權(quán)與國家所有權(quán)在法律上地位是平等的，具有所有權(quán)的全部權(quán)能，集體土地使用權(quán)應(yīng)同樣可以進入市場流轉(zhuǎn)。農(nóng)民作為享有共有權(quán)的集體成員應(yīng)享有永久性的土地使用權(quán)，而不是有期限的承包經(jīng)營權(quán)。我們應(yīng)考慮在國家統(tǒng)一的監(jiān)管體系下，開放集體土地一級市場，允許集體土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，發(fā)揮土地的市場價值，使其進入市場優(yōu)化配置的軌道，從而促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。

4.限定集體土地的公法義務(wù)。傳統(tǒng)民法認為所有權(quán)人對其財產(chǎn)享有充分自；在現(xiàn)代社會，立法指導思想由個人本位向社會本位轉(zhuǎn)變，社會利益作為一種價值載體被引入所有權(quán)制度，所有權(quán)承擔一定的公法義務(wù)也就成為必然。但這種義務(wù)必須合理適度，否則所有權(quán)人的利益會受到嚴重傷害。集體土地所承載的公法義務(wù)主要是：保證用于農(nóng)業(yè)用途的基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)的耕地面積不減少，確保國家糧食安全。因此，必須對集體土地重新規(guī)劃分類。筆者認為集體土地應(yīng)該規(guī)劃為：(1)基本農(nóng)田用地，(2)宅基地與公益事業(yè)用地，(3)資源性土地(包括草原、林地、水面、礦藏地)，(4)經(jīng)濟發(fā)展用地。荒山、荒坡、荒溝、荒灘、自留地、自留山以及沒有劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他少量耕地應(yīng)劃入經(jīng)濟發(fā)展用地，賦予農(nóng)民“土地發(fā)展權(quán)”，可以用于二、三產(chǎn)業(yè)，幫助農(nóng)民脫貧致富。對于土地轉(zhuǎn)讓因區(qū)位優(yōu)勢而獲得的巨大利益，可以征收一定比例的社會保障統(tǒng)籌基金用于全國農(nóng)村醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障事業(yè)，以平衡不同地區(qū)的利益差別。

5.改革土地法律管理體系。當前，我國的土地法律管理體系是一種以行政管理為主，而不是以保障土地權(quán)利人的權(quán)利為核心的法律體系。這與土地集體所有的現(xiàn)實不符。實際上，土地法律管理體系應(yīng)是一種綜合法制體系，國家的管理應(yīng)主要集中在基本農(nóng)田保護以及國家因公益目的對集體土地征收征用與環(huán)境保護上，而對于集體土地的處分，除要求遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃外，要基于國情給予合理引導。同時法律必須明確，政府應(yīng)以指導、扶持、服務(wù)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的發(fā)展為其主要經(jīng)濟職能，杜絕政府對集體土地利用的不當干預，把政府的管理轉(zhuǎn)到宏觀調(diào)控上來。

參考文獻：

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關(guān)鍵詞：集體土地所有權(quán)制度；不可分共同共有；所有權(quán)主體；農(nóng)民利益

Abstract：Inthecontinuousdeepeningprocessofruralreform，China''''scollectivelandownershipsystemhasaseriesofdrawbacks，suchasabsentsubjectandincompleteempowerment，nothelpfultotheprotectionoftherightsofthepeasantsandtomarketeconomydevelopment.Thesystemofcollectivelandownershipwithindivisibleandjointpossessioncharacteristics，andwhichdefinesthemainbodyofcollectivelandownership，whichishelpfultostabilizingrurallandrelationandtoprotectingpeasantrightsandinterestsandtousingpropertyrightsystemtostandardizelandrights，shouldbeoptimalchoiceofthereform.Currently，Chinashouldclarifythecollectivelandownership，perfecttheorganizationsandagenciesforrunningpublicassetsmanagement，perfecttherightanditsenforcementmethodsforcollectivelandownership，restricttheobligationofpubliclawsofthecollectiveland，andreformthelandlawmanagementsystem.

Keywords：collectivelandownershipsystem；indivisibleandjointpossession；mainbodyofpropertyright；peasantinterests

一、我國現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度的弊端

農(nóng)村實行土地承包經(jīng)營制度以后，土地所有權(quán)與使用權(quán)逐漸分離，使用權(quán)成為相對獨立的財產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)到了農(nóng)民個人手中，集體統(tǒng)一經(jīng)營變成農(nóng)戶分散經(jīng)營，但土地所有權(quán)仍然保持著所形成的格局，即仍歸集體所有。[1]盡管集體土地所有權(quán)的主體是農(nóng)民集體，但農(nóng)民集體沒有一個人格化的組織彰顯其主體地位，并且國家對集體土地所有權(quán)的限制過嚴，從而導致現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度出現(xiàn)了主體虛位、權(quán)能殘缺及效力不強等一系列弊端。

集體土地所有權(quán)主體虛位是指農(nóng)村集體土地所有權(quán)的主體在法律上徒有虛名的狀況。根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，集體土地所有權(quán)的主體是鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體或村民小組農(nóng)民集體。但集體是一個抽象的概念，其內(nèi)涵模糊不清。從現(xiàn)實情況來看，農(nóng)民集體自創(chuàng)立以來一直缺乏明確和健全的組織機構(gòu)，無法形成自己獨立的意志，作為農(nóng)民集體的成員不能通過法定程序行使自己的權(quán)利，其實質(zhì)上形同虛設(shè)。[2]由于所有權(quán)主體不明，集體所有成了既非法人所有、又非集體成員個人共有的高度抽象化了的懸空狀態(tài)所有，集體成員缺乏對土地的有效介入和控制，從而造成農(nóng)民利益得不到有效保障。

所有權(quán)是民事主體依法以占有、使用、收益、處分等方式對其物所享有的全面支配的權(quán)利。[3]土地所有權(quán)是一種特殊的財產(chǎn)權(quán)，但仍具有財產(chǎn)所有權(quán)的基本特性。然而，我國法律通過土地規(guī)劃、用途管制、建設(shè)用地行政審批、土地征用等制度過分限制了集體土地所有權(quán)的行使，使其成為一種權(quán)能不完全的所有權(quán)。首先，使用權(quán)殘缺。集體所有的土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而對于房地產(chǎn)等有巨大經(jīng)濟效益的用途則嚴格禁止。其次，收益權(quán)殘缺。一方面由于農(nóng)地受到土地用途管制原則的限制只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，其收益大為降低；另一方面國家通過低價征購農(nóng)產(chǎn)品拿走了大量土地收益。最后，處分權(quán)殘缺。[4]集體土地不得出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、出租用于非農(nóng)業(yè)用途，其土地發(fā)展權(quán)被剝奪。法律的過多限制與政府的過多干預造成了集體土地所有權(quán)權(quán)能殘缺和權(quán)利行使方式單一，降低了土地價值，削弱了土地的融資功能，不適應(yīng)農(nóng)村經(jīng)濟多元化發(fā)展的需要。

二、變革集體土地所有權(quán)制度的理論創(chuàng)新

我國現(xiàn)行集體土地所有權(quán)制度由于弊端明顯，改革已勢在必行，但是在徹底變革的風險與利益無法預測時，以任何暴風驟雨式的運動來改變集體土地所有權(quán)的做法不僅是不可取的，而且是危險的。[5]因而需要按照改革穩(wěn)定穩(wěn)妥的要求，把我國的特殊國情與傳統(tǒng)民法理論結(jié)合起來，在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上指導集體土地所有權(quán)制度的重構(gòu)。筆者認為，創(chuàng)立不可分共同共有土地權(quán)利制度切實可行，它符合我國當前國情的需要。

我國的集體土地所有權(quán)是一種類似于總有而獨具特色的所有權(quán)形態(tài)。[6]總有是指多數(shù)人結(jié)合而不具有法律上人格的共同體，以團體資格對特定之物享有所有權(quán)，其成員享有收益利用權(quán)的制度。這種制度會產(chǎn)生主體模糊的現(xiàn)象。任何一種權(quán)利必須和一定的明確的主體相結(jié)合，權(quán)利的存在方有意義。因此，集體土地所有制應(yīng)變革為一種權(quán)利主體明確的特殊共有——不可分共同共有。

共同共有是指兩個或兩個以上的人基于某種共同關(guān)系，而共同享有某項財產(chǎn)的所有權(quán)[7]；或者因一定原因成立共同關(guān)系之數(shù)人，基于其共同關(guān)系，而共享一物之所有權(quán)者謂之共同共有[8]。

不可分共同共有是指兩個以上的權(quán)利主體，基于某種共同關(guān)系或法律規(guī)定，對于同一項特定財產(chǎn)不分份額且不能分割，但平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。其特征是：所有權(quán)是一個，而不是多個；共有關(guān)系的主體即所有人不具有單一性，是兩個以上；依據(jù)共同關(guān)系或法律規(guī)定而發(fā)生；客體是同一項特定財產(chǎn)；財產(chǎn)不分份額且不能分割；權(quán)利主體對財產(chǎn)平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。創(chuàng)立不可分共同共有的意義在于：

首先，它有利于穩(wěn)定農(nóng)村土地關(guān)系，維護社會主義公有制。公有和私有的劃分標準有二：其一是從所有權(quán)的主體劃分，若權(quán)利主體是個人，則屬私有，權(quán)利主體是多人，則屬公有；其二是從財產(chǎn)權(quán)利的性質(zhì)劃分，若財產(chǎn)屬于公共需要和公益目的，則屬公有，反之為私有。[9]我國衡量公私的標準是前者，那么集體土地由一定社區(qū)范圍內(nèi)的成員共有就沒有改變社會主義公有制的性質(zhì)。并且這種特殊共有的財產(chǎn)不能分割，可以長期存在，沒有必要擔心私有化的產(chǎn)生。

其次，它明確了集體土地所有權(quán)的主體，有利于農(nóng)民利益的保護?，F(xiàn)行的集體土地所有制是一種團體所有，集體作為單一主體享有所有權(quán)，農(nóng)民個人不享有所有權(quán)。變革為不可分共同所有，集體土地的權(quán)利主體是每一位集體成員，農(nóng)民對集體土地擁有的是明確的所有者權(quán)利，農(nóng)民享有的土地使用權(quán)是所有者行使的自物權(quán)，而不是基于承包合同基礎(chǔ)上的用益物權(quán)。這樣，農(nóng)民土地權(quán)利的保護就更有據(jù)可依，從而不會出現(xiàn)像征地補償款留于集體而農(nóng)民無法享有的情形。

再次，它有利于用物權(quán)制度規(guī)范土地權(quán)利，促進市場經(jīng)濟的發(fā)展。市場經(jīng)濟是資源配置的高效率機制，其要求主體特定，權(quán)利明確。不可分共同共有土地權(quán)利制度可基本滿足市場經(jīng)濟發(fā)展的要求。盡管在我國當今社會制度下，土地所有權(quán)不得買賣，但是，我們可以將土地使用權(quán)作為一項獨立的可交易的財產(chǎn)權(quán)，利用物權(quán)法加以改造，通過土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)的出讓、轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、折價入股等多種方式，參與市場流轉(zhuǎn)，讓其發(fā)揮土地所有權(quán)的功能，從而達到推動市場經(jīng)濟運作、促進生產(chǎn)力發(fā)展的目的。

三、不可分共同共有：走出集體土地所有權(quán)變革困境的最佳選擇

當代中國，在農(nóng)村集體土地所有權(quán)制度的變革問題上，無論是實行農(nóng)村土地私有化、國有化、股份化，還是國家、集體、個人三者所有并存，都因為存在各種各樣的缺陷而不足取。于是在承認農(nóng)民既得利益和保持農(nóng)村社會安定的前提下，選擇不可分共同共有方案是符合我國人多地少基本國情的最佳選擇。改革的初步設(shè)想是：

1.明確集體土地的權(quán)利主體。農(nóng)民集體所有就是一定社區(qū)范圍內(nèi)的農(nóng)民共同所有。對于土地這一特殊財產(chǎn)，規(guī)定為不可分共有財產(chǎn)，集體土地所有權(quán)主體是集體經(jīng)濟組織內(nèi)的每一個成員。這樣，農(nóng)民個人對集體土地就享有了共有權(quán)，農(nóng)民成了土地的主人，對土地平等地享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

2.健全行使共有財產(chǎn)管理權(quán)的組織機構(gòu)。雖然集體土地所有權(quán)的權(quán)利主體是集體經(jīng)濟組織內(nèi)的每一位成員，但對于共有財產(chǎn)必須有一個健全的組織機構(gòu)來行使管理權(quán)。在民主選舉、民主決策、民主監(jiān)督、民主管理的基礎(chǔ)上改革原有的集體經(jīng)濟組織或農(nóng)村自治組織不失為一條捷徑。根據(jù)各地實際，在尊重農(nóng)民自的前提下可以選擇村委會或村民小組作為管理機構(gòu)，法律應(yīng)承認其為一個獨立的民事法律主體。在這種管理體制中，集體成員當然享有參與決策的權(quán)利與選任和罷免管理人員的權(quán)利。對于任何組織或個人侵害集體成員利益，法律應(yīng)賦予被侵害者訴權(quán)來保障其合法權(quán)利。

3.完善集體土地所有權(quán)的權(quán)能和權(quán)利行使方式。集體所有權(quán)與國家所有權(quán)在法律上地位是平等的，具有所有權(quán)的全部權(quán)能，集體土地使用權(quán)應(yīng)同樣可以進入市場流轉(zhuǎn)。農(nóng)民作為享有共有權(quán)的集體成員應(yīng)享有永久性的土地使用權(quán)，而不是有期限的承包經(jīng)營權(quán)。我們應(yīng)考慮在國家統(tǒng)一的監(jiān)管體系下，開放集體土地一級市場，允許集體土地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，發(fā)揮土地的市場價值，使其進入市場優(yōu)化配置的軌道，從而促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。

4.限定集體土地的公法義務(wù)。傳統(tǒng)民法認為所有權(quán)人對其財產(chǎn)享有充分自；在現(xiàn)代社會，立法指導思想由個人本位向社會本位轉(zhuǎn)變，社會利益作為一種價值載體被引入所有權(quán)制度，所有權(quán)承擔一定的公法義務(wù)也就成為必然。但這種義務(wù)必須合理適度，否則所有權(quán)人的利益會受到嚴重傷害。集體土地所承載的公法義務(wù)主要是：保證用于農(nóng)業(yè)用途的基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)的耕地面積不減少，確保國家糧食安全。因此，必須對集體土地重新規(guī)劃分類。筆者認為集體土地應(yīng)該規(guī)劃為：(1)基本農(nóng)田用地，(2)宅基地與公益事業(yè)用地，(3)資源性土地(包括草原、林地、水面、礦藏地)，(4)經(jīng)濟發(fā)展用地。荒山、荒坡、荒溝、荒灘、自留地、自留山以及沒有劃入基本農(nóng)田保護區(qū)的其他少量耕地應(yīng)劃入經(jīng)濟發(fā)展用地，賦予農(nóng)民“土地發(fā)展權(quán)”，可以用于二、三產(chǎn)業(yè)，幫助農(nóng)民脫貧致富。對于土地轉(zhuǎn)讓因區(qū)位優(yōu)勢而獲得的巨大利益，可以征收一定比例的社會保障統(tǒng)籌基金用于全國農(nóng)村醫(yī)療、養(yǎng)老等社會保障事業(yè)，以平衡不同地區(qū)的利益差別。

5.改革土地法律管理體系。當前，我國的土地法律管理體系是一種以行政管理為主，而不是以保障土地權(quán)利人的權(quán)利為核心的法律體系。這與土地集體所有的現(xiàn)實不符。實際上，土地法律管理體系應(yīng)是一種綜合法制體系，國家的管理應(yīng)主要集中在基本農(nóng)田保護以及國家因公益目的對集體土地征收征用與環(huán)境保護上，而對于集體土地的處分，除要求遵守城鄉(xiāng)規(guī)劃外，要基于國情給予合理引導。同時法律必須明確，政府應(yīng)以指導、扶持、服務(wù)農(nóng)業(yè)和農(nóng)村的發(fā)展為其主要經(jīng)濟職能，杜絕政府對集體土地利用的不當干預，把政府的管理轉(zhuǎn)到宏觀調(diào)控上來。

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