導語：如何才能寫好一篇物業(yè)管理的基本制度，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、到本世紀末，要基本建立起適應社會主義市場經(jīng)濟體制要求，適用城鎮(zhèn)各類企業(yè)職工和個體勞動者，資金來源多渠道、保障方式多層次、社會統(tǒng)籌與個人帳戶相結合、權利與義務相對應、管理服務社會化的養(yǎng)老保險體系。企業(yè)職工養(yǎng)老保險要貫徹社會互濟與自我保障相結合、公平與效率相結合、行政管理與基金管理分開的原則，保障水平要與我省社會生產(chǎn)力發(fā)展水平及各方面的承受能力相適應。

二、社會保險制度改革是整個經(jīng)濟體制改革的重要組成部分。各級人民政府要把社會保險事業(yè)納入本地區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，把改革企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度與建立多層次的社會保障體系緊密結合起來，確保離退休人員的基本生活。為使離退休人員的生活隨著經(jīng)濟與社會發(fā)展不斷得到改善，體現(xiàn)按勞分配原則和企業(yè)經(jīng)濟效益的差異企業(yè)要在國家政策指導下大力發(fā)展企業(yè)補充養(yǎng)老保險，同時發(fā)揮商業(yè)保險的補充作用。

三、要進一步擴大養(yǎng)老保險覆蓋范圍。到本世紀末，將基本養(yǎng)老保險逐步擴大到全省城鎮(zhèn)所有企業(yè)職工（含私營企業(yè)雇工）及個體勞動者。勞動、工商、稅務部門要積極配合，做好城鎮(zhèn)私營企業(yè)和個體勞動者的基本養(yǎng)老保險費用社會統(tǒng)籌工作。

實行企業(yè)化管理的事業(yè)單位，按照企業(yè)養(yǎng)老保險制度執(zhí)行，仍參加由勞動部門的社會保險機構組織實施的社會統(tǒng)籌。

四、企業(yè)繳納基本養(yǎng)老保險費的比例。從1998年1月起，凡參加地方基本養(yǎng)老保險費用社會統(tǒng)籌的企業(yè)，負擔比例在20％（含20％）以下的，可逐步提高到按照職工繳費工資總額的20％繳納基本養(yǎng)老保險費；負擔比例在20％以上的，要分年逐步過渡到20％。各地區(qū)具體過渡辦法由省勞動廳審批。

個人繳納基本養(yǎng)老保險費的比例。從1998年1月起，職工按照個人繳費工資基數(shù)的4％繳納基本養(yǎng)老保險費；1999年1月起，職工按照個人繳費工資基數(shù)的5％繳費，以后每兩年提高1個百分點，最終達到個人繳費工資基數(shù)的8％。

五、職工基本養(yǎng)老保險個人帳戶比例。從1998年1月起，全省企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險個人帳戶比例按本人繳費工資11％的費率記入，職工個人繳費全部記入個人帳戶，其余部分從企業(yè)繳費中劃入。隨著個人繳費比例的提高，企業(yè)劃入的部分要逐步降至3％。個人帳戶儲存額，每年參考銀行同期存款利率計算利息。個人帳戶儲存額只能用于職工養(yǎng)老，不得提前支取。職工在本省范圍內調動時，不變換基本養(yǎng)老保險個人帳戶，個人帳戶儲存額不轉移。職工跨省跨行業(yè)（國務院批準的11個系統(tǒng)統(tǒng)籌的行業(yè)）調動時，個人帳戶全部隨同轉移。職工或退休人員死亡，個人帳戶余額中的個人繳費部分（本金和利息）可以繼承。

六、職工符合離退休、退職條件時，辦理有關手續(xù)，按月領取基本養(yǎng)老金。

（一）凡《甘肅省城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革實施辦法》（甘政辦發(fā)〔1996〕46號）實施后參加工作的職工，個人繳費年限累計滿15年者，退休后按月發(fā)給基本養(yǎng)老金。其基本養(yǎng)老金由基礎養(yǎng)老金和個人帳戶養(yǎng)老金組成。

月基礎養(yǎng)老金＝職工退休上年度全省職工月平均工資×20％

月個人帳戶養(yǎng)老金＝個人帳戶儲存額÷120

個人繳費年限累計不滿15年者，到達法定正常退休年齡后，不享受基礎養(yǎng)老金待遇，其個人帳戶儲存額（本金和利息）一次性支付給本人，同時終止養(yǎng)老保險關系。

（二）本辦法實施前已經(jīng)離退休、退職的人員，仍按本省有關規(guī)定發(fā)給基本養(yǎng)老金，同時享受每年基本養(yǎng)老金正常調整機制。

（三）《甘肅省城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革實施辦法》（甘政辦發(fā)〔1996〕46號）實施前參加工作，實施后退休且個人繳費和視同繳費年限累計滿15年的人員，按照新老辦法平穩(wěn)銜接、待遇水平基本平衡的原則，其基本養(yǎng)老金由基礎養(yǎng)老金、個人帳戶養(yǎng)老金和過渡性養(yǎng)老金組成。為保持平穩(wěn)過渡，本辦法實施后退休的人員，平均每人每月可增加過渡性調節(jié)金120元，分檔執(zhí)行（具體檔次、標準另行制定）。過渡期間的基本養(yǎng)老金計算公式為：

月基本養(yǎng)老金＝月基礎養(yǎng)老金＋月個人帳戶養(yǎng)老金＋月過渡性養(yǎng)老金＋調節(jié)金

月過渡性養(yǎng)老金＝職工本人指數(shù)化月平均繳費工資×1995年12月31日前的本人繳費年限（含視同繳費年限）×1.4％

（四）本辦法實施后三年內退休的人員，為保證他們基本養(yǎng)老保險待遇水平不降低，可繼續(xù)采取新老辦法對比計算，新辦法低于老辦法待遇標準的，差額部分可以補齊，高于老辦法待遇標準的，最高不得超過按老辦法計發(fā)的本人養(yǎng)老金的10％。按老辦法計發(fā)待遇的標準工資封限政策繼續(xù)執(zhí)行《甘肅省城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革實施辦法》（甘政辦發(fā)〔1996〕46號）規(guī)定。

（五）《甘肅省城鎮(zhèn)企業(yè)職工養(yǎng)老保險制度改革實施辦法》（甘政辦發(fā)〔1996〕46號）實施前參加工作的職工，繳費年限滿15年，不到退休年齡，經(jīng)縣以上勞動鑒定委員會確認完全喪失勞動能力，仍可按國務院〔1978〕104號文件規(guī)定辦理退職手續(xù)，并按月支付基本養(yǎng)老金，其基本養(yǎng)老金由基礎養(yǎng)老金和個人帳戶養(yǎng)老金兩部分組成。

七、城鎮(zhèn)個體勞動者和私營企業(yè)主等非工薪收入者，按本省上一年度職工月平均工資的20％繳納基本養(yǎng)老保險費，其中9％進入養(yǎng)老保險社會統(tǒng)籌基金，11％進入個人帳戶。凡個人繳費累計滿15年、到達正常退休年齡者，均可享受基本養(yǎng)老保險待遇，按月領取基本養(yǎng)老金。其基本養(yǎng)老金由基礎養(yǎng)老金和個人帳戶養(yǎng)老金組成。

八、加強對養(yǎng)老保險基金的管理?；攫B(yǎng)老保險基金實行收支兩條線管理，社會保險機構要嚴格履行經(jīng)辦和管好社會保險基金的職責；財政部門要通過財政專戶對社會保險基金收支和管理情況進行監(jiān)督；審計和監(jiān)察部門要定期審計和檢查社會保險基金的管理和使用情況。建立健全由政府、企業(yè)、職工等各方面代表組成的社會保險基金監(jiān)督機構，切實履行監(jiān)督職能。要保證基本養(yǎng)老保險基金專款專用，全部用于職工養(yǎng)老保險，基金結余額除預留相當于2個月的支付費用外，應全部購買國家債券和存放專戶，嚴禁擠占挪用和揮霍浪費，嚴禁投入其他金融和經(jīng)營性事業(yè)，不得動用社會保險基金平衡財政預算，確?；鸬陌踩?。基本養(yǎng)老保險基金納入財政專戶后的具體管理辦法，由省勞動廳、省財政廳按照國家統(tǒng)一規(guī)定，結合我省實際制定，報省政府批準后下發(fā)執(zhí)行。

要加強基本養(yǎng)老保險費用收繳工作。勞動、經(jīng)貿、財政、審計、稅務、工商、銀行、工會等部門要積極配合，采取有效措施和辦法，加強對收繳工作的領導，建立工作責任制，將養(yǎng)老保險工作列入企業(yè)目標責任制進行考核。對不參加養(yǎng)老保險和無故拖欠養(yǎng)老保險基金的企業(yè)或個體勞動者，不得評為先進，不得購買小汽車，不得兌現(xiàn)經(jīng)營者收入。工商和勞動部門要結合年檢工作，督促、教育企業(yè)和個體勞動者積極參加基本養(yǎng)老保險社會統(tǒng)籌，并按時足額繳納養(yǎng)老保險費用。

九、進一步加強和完善基本養(yǎng)老保險基金省級統(tǒng)籌工作，建立統(tǒng)一調劑使用基金制度。各地基本養(yǎng)老保險基金結余額，除預留相當于2個月的支付費用周轉金外，其余部分的40％上解省級財政專戶作為省級儲備金，30％存入省上在各地、州、市開設的調劑金專戶，專戶基金的使用權和調撥權在省上。不能按時劃轉的，由省財政廳相應扣減預算內補助經(jīng)費。剩余30％留在地、州、市，作為地區(qū)級儲備金，并按財政專戶管理辦法管理。

十、提高養(yǎng)老保險管理服務的社會化水平，盡快將目前由企業(yè)發(fā)放養(yǎng)老金改為社會化發(fā)放，已經(jīng)實行了養(yǎng)老金社會化發(fā)放的地、市、縣，要加以鞏固并進一步完善。積極創(chuàng)造條件將離退休人員的管理服務工作逐步由企業(yè)轉向社會，減輕企業(yè)的社會事務負擔。要進一步加強社會保險機構基礎建設，規(guī)范業(yè)務，改進和完善管理服務工作，不斷提高工作效率和服務質量。

十一、建立統(tǒng)一的企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險制度是深化社會保險制度改革的重要步驟，關系改革、發(fā)展和穩(wěn)定的全局。各級人民政府要高度重視，加強領導，精心組織實施。有關部門要通力合作，做好宣傳教育工作，及時研究解決工作中遇到的問題，重大問題要及時請示報告。

十二、省政府以前所發(fā)相關文件與之不一致的，以本文為準。

篇2

關鍵詞：規(guī)范物業(yè)；前期物業(yè)；物業(yè)管理

Abstract:Becausethepreliminaryestatemanagementhascertainparticularity,inthereallifeestatemanagement''''sdisputeconcentratestoagreatextentinthepreliminaryestatemanagementstage,studiesinthepreliminaryestatemanagementearnestlythequestion,tothestandardpreliminaryestatemanagement,thesafeguardpreliminaryestatemanagementmoveslitigant''''slegitimaterightsandinterests,reducesintheestatemanagementthecontradictionandthedispute,theenhancementpreliminaryestatemanagementtransparency,strengthensthepreliminaryestatemanagementtohavetheveryvitalsignificance.

keyword:Standardproperty;Preliminaryproperty;Estatemanagement

前言

本文從前期物業(yè)管理的主要內容、重要意義，以及前期物業(yè)管理中存在的主要問題，闡明加強前期物業(yè)管理是規(guī)范物業(yè)管理的重要前提。

一、前期物業(yè)管理的定位

前期物業(yè)管理一般是指自房屋出售之日起至業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)簽字的《物業(yè)管理合同》生效時止的物業(yè)管理。因此，商品房銷售階段的物業(yè)管理服務，是建設期的業(yè)主（建設單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡期的物業(yè)管理。它是整個物業(yè)管理活動中的初始階段，也是實施物業(yè)管理非常重要的環(huán)節(jié)。建設部頒布的《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》第二條明確指出：“前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！彼鼫蚀_地界定了前期物業(yè)管理的概念，把前期物業(yè)管理的責任定位在“由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理?！?/p>

二、前期物業(yè)管理的特殊性確定了其重要

前期物業(yè)管理是整個物業(yè)管理活動中的關鍵環(huán)節(jié)，具有一定的特殊性，是搞好整個物業(yè)管理活動的主要基礎。常言道：“萬丈高樓平地起”，基礎是高樓大廈建設的保障。

物業(yè)管理涉及物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主的共同利益，物業(yè)管理企業(yè)無法和單個業(yè)主逐一簽訂物業(yè)管理服務合同，只能在成立業(yè)主大會，業(yè)主大會選聘之后，由業(yè)主委員會代表全體業(yè)主簽訂物業(yè)服務合同。也就是說，物業(yè)管理的法律關系是建立在業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的關系。然而，在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)項目的滾動開發(fā)，業(yè)主人住是一個漸進的過程，不可能同時人住。物業(yè)從開始交付給業(yè)主到成立業(yè)主委員會，按《重慶物業(yè)管理條例》，業(yè)主人住率50%，滿兩年。為搞好物業(yè)的后期管理，在物業(yè)建設的過程中，往往就需要前期介入管理了。因此，前期物業(yè)管理，通常是分為兩個不同的階段：前期物業(yè)管理法律關系，不是根據(jù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的物業(yè)服務合同，而是根據(jù)建設單位（開發(fā)商）與物管企業(yè)簽訂的前期物業(yè)服務合同形成的；再之，前期物業(yè)管理通常是包括一些不具體的一些內容，物管配置的掃尾工程、空置房出租、看管其它經(jīng)營事項。因此，前期物業(yè)的特殊性就在于此。

加強前期物業(yè)管理，不但能保證業(yè)主（購房人）的長遠利益，還能減少開發(fā)企業(yè)在建設過程中隨意改變物業(yè)規(guī)劃，保證物業(yè)的施工質量，達到完善物業(yè)的使用功能，促進房產(chǎn)的銷售。同時，加強了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)三者的對主情緒，減少“三方”之間的矛盾和前期遺留的諸多問題。建設單位在前期物業(yè)管理中通過招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理，有利于實現(xiàn)建設單位與物業(yè)管理企業(yè)的“雙贏”。前期物業(yè)管理是實施物業(yè)管理的重要的基礎，是后期物業(yè)管理的前提。

三、前期物業(yè)管理的內容確定了其特殊性

《物業(yè)管理條例》總共70條，其中前期物業(yè)管理就有11條，并就前期物業(yè)管理設專章，由此可知前期物業(yè)管理的重要性。前期物業(yè)管理涉及的內容較多，〈條例〉規(guī)定了前期物業(yè)服務合同、業(yè)主臨時公約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等。

（一）前期物業(yè)服務合同是開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)簽訂的，這是前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的一個基本的法律文件，依法共同遵守前期物業(yè)管理合同的約定，是開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的基本義務?！肚捌谖飿I(yè)服務合同（示范文本）》中，把前期物業(yè)服務的主要內容分為14個部分，例如：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護、運行和管理；2、物業(yè)共有設施設備的維護、養(yǎng)護、運行和管理；3、市政共用設施和附屬建筑物、構筑物維修、養(yǎng)護和管理；4、公共場所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5、公共秩序安全、消防等事項的協(xié)作管理和服務等內容，開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)根據(jù)小區(qū)（大廈）建設的實際和服務事項的需要和要求共同約定。

（二）前期物業(yè)招投標是開發(fā)商應當通過招投標方式采取公開招標和邀標的方式選聘物業(yè)企業(yè)的過程?！墩袠送稑朔ā泛汀肚捌谖飿I(yè)管理招標投標管理暫行辦法》是物業(yè)管理招投標的基本依據(jù)，物業(yè)招投標在招標、投標、開標、評標以及依據(jù)招投標文件簽訂物業(yè)服務合同的各個環(huán)節(jié)必須按法律法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行。

（三）業(yè)主臨時公約是由開發(fā)商制定。業(yè)主臨時公約是維護物業(yè)全體業(yè)主合法權益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序，創(chuàng)造良好環(huán)境的一部約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動中的共同約定。有的地區(qū)業(yè)主和專家認為業(yè)主公約可以稱之為小區(qū)（大廈）的憲法，它對業(yè)主和使用人在物業(yè)的使用、房屋的裝飾裝修等作了明確的規(guī)定，對物業(yè)使用中的禁止行為，對物業(yè)的維護、物業(yè)的管理、業(yè)主的共同利益方面均作了明確的界定，把共建美好家園的責任落實在開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)和全體業(yè)主身上。

（四）物業(yè)承接驗收是前期物業(yè)管理的基礎。它是指物業(yè)企業(yè)在承接物業(yè)時，進行以物業(yè)的主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗，是實施物業(yè)管理必不可少的首要環(huán)節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物管企業(yè)往往無法進行嚴格的物業(yè)承接驗收。一些物管企業(yè)為擴大規(guī)模，在物業(yè)承接驗收中敷衍了事，帶來后期大量的物業(yè)矛盾，如房屋質量、公用設施中的問題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物營企業(yè)“替人受過”。

因此，物業(yè)承接驗收不可忽視。應嚴格對物業(yè)的共用部位、共用設施設備，特別是管網(wǎng)設施、隱蔽工程等，嚴格地進行承接驗收。分清產(chǎn)品的質量責任、施工安裝質量責任、管理維護責任，以保證開發(fā)商、業(yè)主、物業(yè)企業(yè)的合法權益，提供開展物業(yè)管理的必備條件，確保物業(yè)使用安全和功能，保障房屋買受人的物業(yè)管理消費權益。

應嚴格按照建設部1997年7月1日的《房屋接管驗收標準》的內容，對房屋主體結構、外墻、屋面、樓地面、裝修、電、氣、水、衛(wèi)、消防、采暖、電梯、附屬工程等物業(yè)共同部位、共有設施設備進行查驗。

四、前期物業(yè)管理中的問題

《物業(yè)管理條例》頒布實施近一年時間了，然而，在前期物業(yè)管理中仍然存在著諸多問題?？梢詺w納為以下八個方面：

（一）前期物業(yè)服務合同不規(guī)范，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)雙方的責、權、利不明確。

《條例》第21條規(guī)定：“在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當簽訂書面的前期物業(yè)服務合同?！睂嶋H上，有的建設單位與物業(yè)管理企業(yè)在簽訂前期物業(yè)服務合同時，沒有按規(guī)范的合同辦理，使合同的核心內容（即雙方的權利義務及違約責任），沒有明確寫進合同中，造成了雙方的矛盾和分歧，影響了物業(yè)管理，殃及到業(yè)主的利益。

（二）物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

在前期物業(yè)管理中，由于建管不分，依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理企業(yè)往往無法接正常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗收制度不完善，移交不完整。

（三）共用設施設備不明確。

物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)后，建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)對所屬共用設施設備進行完整的劃分，并辦理驗收手續(xù)。然而，有的建設單位在房屋建設中，忽視了共用設施設備的配套建設，造成了共用設施設備的不完整。共用設施設備劃分不明確或者配套不完整，會給物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中帶來諸多困難，也容易使廣大業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間產(chǎn)生不少矛盾和糾紛。

（四）業(yè)主臨時公約未建立或未約定。

《條例》第22條明確規(guī)定：“建設單位應當在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關物業(yè)的使用、維護、管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應當履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。建設單位制定的業(yè)主臨時公約，不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。

可是，有的開發(fā)商在銷售過程中，片面追求房屋的銷售量，忽視了業(yè)主臨時公約的制定和建立；有的開發(fā)商即使制定了業(yè)主臨時公約，但條款簡單，文本不規(guī)范，雙方的責權利未在書面上進行認真的約定，這樣就會使雙方的合法權益得不到有效的保護，也為前期物業(yè)管理留下了許多后遺癥。

（五）前期物業(yè)管理招投標不規(guī)范。

目前，由于不少地方對推行招投標制度的重要性缺乏認識，導致招投標選聘物業(yè)管理企業(yè)沒有成為主要的方式。有的開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)本是“父子”關系，“老子”開發(fā)的物業(yè)直接給請外來“管家”，多數(shù)情況仍然是開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)“私下”協(xié)協(xié)商而定；有些招標方在實際已內定中標對象的情況下進行虛假招標，使招標成為一種過場和形式；有些招標的業(yè)主不考慮“質價相符”的原則，片面強調最低價格，造成投標企業(yè)的競相壓價；有些參與投標的物業(yè)管理企業(yè)惡性競爭，相互殺價，靠不切實際的承諾贏得中標；物業(yè)管理招投標市場發(fā)育還不成熟；政府主管部門的監(jiān)管方式和能力還有待提高。

（六）物業(yè)服務和收費“質價不符”。

《條例》第36條規(guī)定：“物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定，提供相應的服務。”

國家發(fā)改委、建設部頒布的《物業(yè)服務收費管理辦法》第5條規(guī)定：“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則?！边@個原則就是人們常說的“質價不符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質價不符”的服務收費機制未完全建立，尤其是在前期物業(yè)管理活動中，一些不規(guī)范的物業(yè)管理企業(yè)為了取得物業(yè)管理權，采取了不正當?shù)母偁?，相互殺價；以及有些業(yè)主不考慮物業(yè)服務的質量，片面追求最低價格，使前期物業(yè)管理的物業(yè)服務收費“質價不符”，違背了物業(yè)服務收費的基本原則。

（七）物業(yè)管理用房未配置。

《條例》第30條規(guī)定：“建設單位應當按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房?！?/p>

物業(yè)管理用房的規(guī)范化管理是物業(yè)管理活動是否能順利開展的基本條件，也是業(yè)主合法權益能否得到有效保障的重要前提。建設單位為聘請的物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理區(qū)域內配置必要的物業(yè)管理用房，是為了使物業(yè)管理企業(yè)有利于搞好物業(yè)管理工作，有一些建設單位在建設規(guī)劃時，就有意放棄了物業(yè)管理用房的配置，忽視了物業(yè)管理用房的作用，造成了物業(yè)管理企業(yè)接管物業(yè)后難于開展正常的物業(yè)管理工作。

（八）物業(yè)維修資金管理制度未建立。

《條例》第54條規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應當按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金。專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位，共用設施設備的維修和更新、改造，不得挪作他用。”

在前期物業(yè)管理中對專項維修資金管理制度有些地方未建立，有些地方制度不規(guī)范。由于長期受傳統(tǒng)公有住房管理模式的影響，有些業(yè)主對交納物業(yè)專項維修資金認識不足，不愿意交納專項維修資金，使得有些物業(yè)小區(qū)專項維修資金收取困難；有的開發(fā)商在按比例收取物業(yè)專項維修資金后，又沒有按有關規(guī)定執(zhí)行，挪作他用，使物業(yè)專項維修資金制度難于完全建立；一些地方商品房專項維修資金由建設單位或者物業(yè)企業(yè)掌握，不能接業(yè)主意愿使用，住房共用部位、共用設施設備的大、中修及更新改造不能及時進行，侵害了購房人的合法權益。上述問題，均是在前期物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的問題。

五、加強前期物業(yè)管理的對策

鑒于前期物業(yè)管理的復雜性和特殊性，由此加強前期物業(yè)管理就顯得十分重要。研究和解決好前期物業(yè)管理中出現(xiàn)的諸多問題，抓好前前期物業(yè)中的主要問題，是物業(yè)管理中的一個重要的課題，前期物業(yè)管理著重應在以下幾個問題把好關口：

（一）規(guī)范前期物業(yè)管理招投標行為。

《條例》第24條規(guī)定：“國家提倡建設單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)?！蔽飿I(yè)管理招標投標制度是《物業(yè)管理條例》確定的一項基本制度，《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》為規(guī)范發(fā)展物業(yè)管理提供了有利的保證。目前的實踐中，一些地區(qū)的開發(fā)商、業(yè)主大會、業(yè)主委員會已經(jīng)開始以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標意識正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標市場正逐步建立。推行物業(yè)管理的招投標對保障開發(fā)商選聘物業(yè)企業(yè)的行為公開透明，維護業(yè)主自主選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利，推動房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理的分離，促進物業(yè)管理市場的公平競爭，提高物業(yè)管理的整體水平。

《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標原則，對于規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業(yè)管理招投標制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權的唯一途徑。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理招投標，可以采取以下對策：

1、加強前期物業(yè)管理招投標制度的學習，使建設單位及物業(yè)管理企業(yè)樹立依法招投標的意識；2、建立公正、公開、公平的招投標競爭市場；3、建立健全招投標備案制度；4、培育和發(fā)展招投標中介服務機制；5、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機構；6、政府主管部門要切實做好對前期物業(yè)管理招投標的指導和監(jiān)督工作。

（二）制定前期物業(yè)管理業(yè)主臨時公約

《條例》規(guī)定：建設單位在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約。業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權益。建設單位有責任在物業(yè)銷售前將業(yè)主臨時公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。物業(yè)買受人在與建設單位簽訂物業(yè)買賣合同時，應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面承諾。同時，業(yè)主臨時公約對全體業(yè)主具有約束力。實行業(yè)主臨時公約制度有利于提高業(yè)主的自律意識，預防和減少前期物業(yè)管理活動中的糾紛。

1、建設單位在制定前期物業(yè)臨時公約時，必須按《條例》規(guī)定；使業(yè)主臨時公約盡量規(guī)范化，并不得侵犯物業(yè)買受人的合法權益；2、建設單位制定的業(yè)主臨時公約應對有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益、業(yè)主應履行的義務、違反公約應當承擔的責任等事項依法作出合理合法的約定；3、業(yè)主應自覺遵守業(yè)主臨時公約，并予以書面承諾。

綜上所述，由此可見前期物業(yè)管理的重要性及特殊性。由于前期物業(yè)管理法律關系的主體包括了建設單位（開發(fā)商）、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動中存在著不可分割的聯(lián)系和諸多問題，要使前期物業(yè)管理活動健康有序發(fā)展，就必須加強前期物業(yè)管理，它在整個物業(yè)管理活動中有著舉足輕重的作用。搞好前期物業(yè)管理，就會使整個物業(yè)管理活動有個好的開端，也是規(guī)范整個物業(yè)管理活動的重要前提。加強和規(guī)范了前期物業(yè)管理，可減少整個物業(yè)管理活動中的諸多矛盾，為物業(yè)管理的后期發(fā)展鋪平了道路。

（三）規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同

《條例》第35條明確指出：“物業(yè)服務合同應對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。”尤其是前期物業(yè)管理服務合同更應嚴格按《條例》規(guī)定執(zhí)行，合同的內容和約定，一項也不能減少。因為前期物業(yè)管理服務合罔是前期物業(yè)管理權利和義務的唯一法定文件。所以，規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節(jié)以及重建輕管的現(xiàn)象發(fā)生，還能保護先期入住業(yè)主的合法權益，并為今后雙方處理有關糾紛提供有效的依據(jù)。規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同應采取以下對策：

篇3

一、XXX綜合樓的物業(yè)管理簡介

XXX綜合樓是南京西路上的一座超高層建筑，高度為288米，地下3層，地上66層，裙房5層，是目前浦西第一高樓，它與上海展覽中心、波特曼酒店相鄰，已經(jīng)成為上海浦西的新一代標志性建筑。2001年5月竣工開業(yè)以來，目前商場店鋪出租率已接近98%，辦公樓客戶入住率已經(jīng)達到了100%。

XXX綜合樓主要由辦公樓、商場、地下停車場三部分組成，裙房1-5層為商場。商場內有4個區(qū)域采用跳空結構和玻璃天頂（分別為中庭、圓庭、內庭、內街），每層商場劃分為5個區(qū)，各個區(qū)域之間通過內街、回廊、天橋相互連通。整個商場由130多家店鋪組成，各個店鋪的面積可以通過隔斷靈活調整，共計營業(yè)面積為57000平米。每天營業(yè)時間為12小時，日營業(yè)額在500萬人民幣左右。

（一）XXX綜合樓物業(yè)管理特點

XXX綜合樓高度大、樓層數(shù)多，功能復雜，人口稠密，物業(yè)管理任務較為艱巨。綜合樓包括停車場、商業(yè)、餐飲、娛樂健身場所、辦公樓、流動人口極多。要管理好綜合樓，確保綜合樓各部分正常運作，確保物業(yè)和樓內居民的生命財產(chǎn)安全，任務十分艱巨。

XXX綜合樓設備多、結構復雜、管理起點高，對物業(yè)管理隊伍的素質要求較高。XXX綜合樓設有中央空調系統(tǒng)、上排水、排污系統(tǒng)、高低壓供電系統(tǒng)，煤氣供應系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)，還設有樓宇自控系統(tǒng)，通信系統(tǒng)、辦公、保安、消防系統(tǒng)。物業(yè)管理需要建立一支素質較高的專業(yè)技術人員管理隊伍，運用先進的管理手段、方法，對綜合樓各系統(tǒng)進行維護、保養(yǎng)和管理，保證這些系統(tǒng)的正常運轉。

（二）物業(yè)管理的服務內容

由于XXX綜合樓的復雜性、混合性、綜合性，給管理帶來了一定難度，但XXX綜合樓的基本服務內容

就是實現(xiàn)對物的管理、對人的服務。其基本內容按服務的性質和提供的方式可分為：常規(guī)性的公共服務、針對性的專項服務和委托性的特約服務三大類。

1、常規(guī)性的公共服務

這是指管理中的基本管理內容，是XXX物業(yè)管理面向所有租用人提供的最基本的管理與服務，目的是確保物業(yè)的完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和凈化、美化生活工作環(huán)境。其中包括：

房屋建筑主體的維修管理。定期掌握房屋的基本情況，對綜合樓的樓面、樓道等房屋進行經(jīng)常的維修、養(yǎng)護和管理，使建筑物保持完好、整潔和美觀。對租戶、用戶的房屋裝修進行嚴格的監(jiān)督管理，使綜合樓不因裝修而影響壽命和危及他人安全。維持綜合樓價值，創(chuàng)造增值潛力。

綜合樓各系統(tǒng)設備設施的管理。物業(yè)管理人員要經(jīng)常對綜合樓的供電供水及排水、電梯、消防、中央空調、公共照明等公用設施進行維護檢查，發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，保證設備完好的運行狀態(tài)。

清潔衛(wèi)生的管理。清掃保潔人員應全面負責綜合樓各房屋以及公共場所的清潔和保潔工作，保持公共部位不被占用，垃圾日產(chǎn)日清。一般由專業(yè)清潔公司承辦。

綠化管理。綠化人員應對綜合樓周圍及內部的花草樹木和景點進行養(yǎng)護和管理，為用戶、租戶創(chuàng)造優(yōu)美整潔舒適的高雅的環(huán)境。

停車場、車輛及交通管理。管理人員要對用戶、租戶以及外來人員的車輛進行管理，保證停車場的車輛停放整齊、管理有序，保證車輛安全。

消防及治安管理。保安人員對綜合樓及其范圍內進行全天候保安值勤，設立監(jiān)控中心和消防控制中心及固定保安崗位和流動巡邏崗。確保用戶、租戶人身財產(chǎn)安全。監(jiān)控系統(tǒng)要保證24小時值班監(jiān)控。做好消防器材的維護，對違法違紀行為要及時處理。如有設備等報警或故障顯示，需立即通知有關部門人員，及時到場解決。

收費管理。要嚴格按照協(xié)議或合同當?shù)匚飪r部門核定的物業(yè)管理服務收費標準，及時、定期收取租金及管理費用，并接受用戶、租戶監(jiān)督。其中涉及：租金、水電費用、停車場收費及有償服務收費。

全方位服務。物業(yè)管理應對用戶、租戶提供全方位、多層次、有效且經(jīng)濟的服務，使用戶、租戶更為舒適便利?？砷_設常規(guī)，如：機車船票代辦、辦設儲蓄所、速遞公司等。

2、針對性的專項服務

XXX物業(yè)管理為改善和提高租用人的工作、生活條件，面向廣大租用人，為滿足其中一些用戶、群體和單位的一定需要而提供的各項服務。

3、委托性的特約服務

為滿足物業(yè)租用人的個別需求受其委托而提供的服務，通常指在物業(yè)管理委托合同未要求、物業(yè)管理在專項服務中也未設立，而物業(yè)使用人又提出該方面的需求，此時，物業(yè)管理應在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務。并根據(jù)租戶需要，提供特約服務。

二、XXX綜合樓設備管理的重要性

XXX綜合樓的價值不但取決于座落位置、建筑結構、空間布局和室內外裝潢，而且在很大程度上還取決于配備設備的品質性能、系統(tǒng)結構和運行狀況。

物業(yè)管理的設備管理是一門發(fā)展中的應用學科，它包括系統(tǒng)理論和豐富的實踐經(jīng)驗兩個有機的組成部分。為了實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設備管理現(xiàn)代化的目的，必須學習和掌握設備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學管理的思想，結合物業(yè)設備的特征和具體實踐，完善科學的管理組織機構和管理制度，提高管理人員的素質水平，推廣先進的設備管理方法和管理技術手段，以促進物業(yè)管理企業(yè)的設備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。隨著經(jīng)濟體制改革的深化和競爭機制的引入，物業(yè)對現(xiàn)代化設備的需求和依賴程度越來越高，設備的作用也越來越突出。事實上，設備管理幾乎涉及到物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營過程的各個環(huán)節(jié)，歸納其功效與意義主要有以下幾個方面。

（一）關系到聲譽和生存

作為XXX物業(yè)管理的重要組成部分，設備管理的好壞對企業(yè)的社會聲譽乃至生存有著重要意義。物業(yè)設施一直處于良好狀態(tài)，人們能安心方便地生活和工作，企業(yè)被認可，社會地位逐漸提高，競爭力得以加強，企業(yè)發(fā)展前景廣闊。反之，如果一些設備經(jīng)常處于性能不良或停機待修狀態(tài)，直接影響整個物業(yè)的功能發(fā)揮，降低物業(yè)的使用價值和社會聲譽。甚至無法再取得人們的承認，丟掉市場，喪失生存的根本條件。

（二）關系到服務的成本和企業(yè)資金的合理利用

設備管理對服務成本的影響，除了表現(xiàn)在數(shù)量和質量上外，還有設備的投資效果、停工損失、維修費用、能源和材料消耗等。加強維護保養(yǎng)，能有效地延長設備的使用壽命和檢修周期，節(jié)省維修費用和減少停工損失。樹立經(jīng)濟運行的意識，注意節(jié)約運行中的能耗費用、操作費用，通過嚴格、規(guī)范的管理來減少日常物料的使用量，杜絕“跑、冒、滴、漏”等缺陷，以減少相關費用開支，使設備一直處于最佳、最經(jīng)濟的運行狀態(tài)。

隨著現(xiàn)代化設備的不斷發(fā)展和普遍使用，設備所占資金在固定資產(chǎn)中的比例越來越高，顯然，要提高企業(yè)的經(jīng)濟效益，就要設法提高資金的合理利用程度，而設備管理的科學化無疑是關鍵。具體說，就是取決于設備經(jīng)濟管理的一系列環(huán)節(jié)是否達到最佳水平。

（三）關系到技術安全和環(huán)境保護

若設備的可靠性低，管理不善，在運行中發(fā)生意外，不僅破壞了企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，同時也使國家和企業(yè)遭受重大的經(jīng)濟損失，也給家庭帶來不幸。若設備陳舊落后，排放有害物質或噪聲超標，就會污染環(huán)境、危害人類和生物的生存，成為社會公害。因此，保證安全生產(chǎn)，消除環(huán)境污染，有效地預防設備和人身事故及社會公害，是現(xiàn)代設備管理的重要課題。

物業(yè)管理企業(yè)的迅猛發(fā)展，物業(yè)建設中的科技含量在迅速上升，網(wǎng)絡化、智能化管理服務已經(jīng)成為當前物業(yè)管理企業(yè)競爭致勝的關鍵籌碼。為保證在激烈的競爭中具有較強的應變能力，就必須依靠技術進步，而先進的設備管理是企業(yè)技術進步的根本保證。

三、XXX綜合樓現(xiàn)代化設備帶來的新問題

現(xiàn)代化設備在XXX綜合樓的大量使用，使企業(yè)在服務過程中產(chǎn)生了許多前所未有的新情況，給設備管理工作帶來了一系列的新問題。例如:竣工后

的基礎資料不齊全；早期無先進的設備管理體制；現(xiàn)代化設備的使用可以獲得高效率和高經(jīng)濟效益，但同時也導致了一系列嚴重的后果，如：故障損失大、磨損腐蝕加快、嚴重污染環(huán)境和能源資源消耗大等；設備的投資和使用維護費用大量增加，迫切要求注重設備與設備管理的經(jīng)濟效果；現(xiàn)代化設備技術綜合性強，全過程環(huán)節(jié)多，且相互影響、相互制約；使用現(xiàn)代化設備，崗位分工較細，經(jīng)常是單工序操作，設備結構復雜，人的感官能力難以適應。

四、XXX綜合樓設備管理的解決措施

（一）建立先進的設備管理體制

1、按設備的數(shù)量、復雜程度和設備集中程度、管理人員的業(yè)務水平、檢修人員的技術力量和組織形式，結合企業(yè)的特性、功能及工作特點（運行班次、有無假日）等各種因素、實事求是地設置設備管理體制。管理體制力求理順關系，提高工作效率，體現(xiàn)先進性。

2、設備管理負責人必須熟悉國家的有關政策、法規(guī)、條例；必須熟悉設備的技術理論知識，必須具有一定的業(yè)務能力。

3、加強設備管理體系的人員培訓教育工作、提高員工的職業(yè)道德及業(yè)務水平，對管理人員實行崗位責任培訓，對操作人員實行使用維護培訓，對檢修人員實行技能培訓，并把各項培訓工作列入設備管理工作計劃中。

（二）建立完善的設備管理規(guī)章制度

作為一個好的物業(yè)管理企業(yè)必須建立完善的設備管理規(guī)章制度，設備管理規(guī)章制度包括：設備管理崗位責任制度；設備基礎資料管理制度；設備運行和維護保養(yǎng)制度；設備檢修制度；固定資產(chǎn)管理制度；培訓教育制度；特殊設備管理及應急制度；各類機房、變配電機房的出入登記制度等。

（三）做好設備管理的基礎資料工作

基礎資料工作是設備管理工作的根本依據(jù)，基礎資料必須正確齊全。利用現(xiàn)代手段，運用計算機進行管理，使基礎資料電子化、網(wǎng)絡化，活化其作用。

設備的基礎資料包括：

1、設備的原始檔案

設備的原始檔案包括：基本技術參數(shù)和設備價格；質量合格證書；使用安裝說明書；驗收資料；安裝調試及驗收記錄；出廠、安裝、使用的日期。

2、設備卡片及設備臺帳

設備卡片將所有設備按系統(tǒng)或部門、場所編號。一臺設備有一張設備卡片，設備卡片上登記設備的編號、名稱、規(guī)格型號、基本技術參數(shù)、設備價格、制造廠商、使用部門、安裝場所、使用日期等。

按編號將設備卡片匯集進行統(tǒng)一登記，形成一本企業(yè)的設備臺帳，從而反映全部設備的基本情況，給設備管理工作提供方便。

3、設備技術登記簿

設備從一開始到報廢的全過程。包括計算、設計、制造、采購、安裝、調試、使用、維修、改造、報廢，均應有比較詳細的記載。

每臺設備建立一本設備技術登記簿，它是設備的檔案材料。設備技術登錄簿中有：設備概況：即設備臺帳上的資料；設計參數(shù)和條件、技術標準及簡圖；設備運行狀況；備品配件；設備維護保養(yǎng)和檢修情況；設備大中修記錄（包括時間、費用、人員）；卡；設備事故記錄；更新改造及移裝記錄；報廢記錄。

設備技術登錄應及時準確齊全，應反映該臺設備的真實情況，用于指導實際工作。

4、設備系統(tǒng)資料

XXX綜合樓的物業(yè)設備都是組成系統(tǒng)才發(fā)揮作用的。例如中央空調系統(tǒng)由冷水機組、冷卻泵、冷凍泵、空調末端設備、冷卻塔、管道、閥門、電控設備及監(jiān)控調節(jié)裝置等一系列設備組成，任何一種設備或傳導設施發(fā)生故障，系統(tǒng)都不能正常制冷。

因此，除了設備單機資料的管理之外，對系統(tǒng)的資料管理也必須加以重視。系統(tǒng)的資料包括：

竣工圖。在施工時原則上應該按施工圖施工，但在實際施工時往往會碰到許多具體問題需要變動，把變動的地方在施工圖上隨時表注或記錄下來，尤其是管道及閥門安裝的規(guī)格、位置、標高及走向等。如果在施工時沒有把變動的地方表注或記錄下來，容易造成管理上的困難。施工結束，把施工中變動的地方全部用圖重新表示出來，這樣的圖紙符合實際情況，這就是竣工圖?？⒐D應由資料室及管理設備部門保管。

系統(tǒng)圖。竣工圖是整個物業(yè)或整個層面的布置圖，在竣工圖上各類管線密密麻麻，縱橫交錯，非常復雜，不熟悉的人員一時也很難查閱清楚，系統(tǒng)圖就是把各系統(tǒng)分割成若干子系統(tǒng)（也稱分系統(tǒng)），子系統(tǒng)中可以用文字對系統(tǒng)的結構原理、運作過程及一些重要部件的具置等作比較詳細的說明，表示方法靈活直觀、圖文并茂、使人一目了然，可以很快解決問題。系統(tǒng)圖也是對員工培訓教育的一種行之有效的參考教材。

（四）加強培訓教育工作，做到專業(yè)管理同全員管理相結合

越是優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)，越應注意對員工的培訓、教育。

專職設備管理人員應成為具有一定專業(yè)知識及管理業(yè)務水平的人才。但是單純依靠少數(shù)專職設備管理人員來管好企業(yè)的所有設備是不可能的，還應該發(fā)動企業(yè)全體員工自覺執(zhí)行各項規(guī)章制度，共同用好管好所管轄區(qū)域內的所有設備。因此，對操作使用設備的人員要加以培訓教育，要求操作使用人員懂設備的用途、結構、原理、技術性能、使用要點、維護方法、故障的排除及報告等基本知識，教育大家正確使用設備、愛護設備。最后應該做到操作人員會檢修設備、維修人員會操作設備，并要求只有取得了國家考核頒布的技術資格等級證書的人員才能上崗，全面提升從業(yè)人員的整體素質。

篇4

1.中小城市物業(yè)管理企業(yè)基本為低潮狀態(tài)。到2000年為止，我國已經(jīng)破產(chǎn)的企業(yè)達到25000家，注冊資本在50萬元以下的民營企業(yè)平均壽命只有1.8年，高新技術園區(qū)5000家企業(yè)中能堅持3年的大約為5％，能堅持8年的只有3％。因此，企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的背后是企業(yè)對穩(wěn)定利潤的追逐。一個企業(yè)也只有做到可持續(xù)發(fā)展，不斷地從戰(zhàn)略轉型中成長蛻變，才能不斷延長企業(yè)的壽命，擴大企業(yè)的成長空間，真正實現(xiàn)企業(yè)價值最大化。五家渠19個物業(yè)管理有限責任公司（注冊資金50萬元）均屬三級類型。以中小城市物業(yè)管理相關問題及企業(yè)生命周期性看，多屬前期性即創(chuàng)業(yè)時間處于3年以下的企業(yè)，沒有以前的周期可以印證，判斷比較困難，只能根據(jù)目前企業(yè)所處的實際情況和本人研究經(jīng)驗加以判斷。就企業(yè)管理生命周期理論來說在2000年后創(chuàng)辦的企業(yè)，如處于低潮狀態(tài)，這類企業(yè)就屬于普通型，下個周期將在2003年進入上升期；如處于平穩(wěn)期，則可能屬于起落型變化的企業(yè)。

2.對五家渠城市物業(yè)管理的數(shù)據(jù)分析研究結論

結論一：五家渠物業(yè)管理工作四項指標確實可行，即環(huán)境管理部工作指標、工程管理部管理工作指標、秩序管理部工作管理指標、質量管理經(jīng)理管理工作指標。而這四項指標正是中小城市普通住宅物業(yè)服務項目指標內容。對相對較高層次的經(jīng)營性物業(yè)服務、物業(yè)租賃服務、物業(yè)綜合服務及相關的法律問題咨詢服務并沒有涉及。

結論二：中小城市物業(yè)管理工作正在城市規(guī)劃建設之中，但并沒有受到重視。主要反映在以下幾個方面：一是中小城市處在招商引資的經(jīng)濟發(fā)展階段，重點是房地產(chǎn)等宏觀經(jīng)濟行業(yè)的開發(fā)，而對微觀利潤的物業(yè)管理只是指標的下放并沒有嚴格管理和執(zhí)行；二是中小城市物業(yè)管理有限公司基本是民營企業(yè)或房地產(chǎn)開發(fā)商時的物業(yè)管理，注重水、電、曖、交通及相應的安全收費工作；三是該時期物業(yè)管理工作人員素質和年齡的問題。在五家渠市從事物業(yè)管理工作的人員基本是40~50歲人員即企業(yè)下崗職工。工作既辛苦又連續(xù)，基本沒有節(jié)假日，同時，薪酬還很低，不時帶著情緒上班，時常和業(yè)主發(fā)生口角。

結論三：中小城市物業(yè)管理公司管理存在嚴重問題。這就是物業(yè)管理的利潤如何產(chǎn)生？經(jīng)理人不清楚、員工更不清楚，多數(shù)人只知道勞動拿工資。物業(yè)管理公司屬服務勞動型企業(yè)，和其他經(jīng)營服務在利潤獲得方面有較大差別，重在業(yè)主滿意率及微薄利潤。通過調查數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)管理及服務的重要性日漸凸顯。接近八成的計劃購房者認為物業(yè)管理對自己很重要，其中36%的人認為非常重要，42%的人認為比較重要，15%的人處于中立狀態(tài)，僅9%的消費者沒有意識到物業(yè)管理對自己的重要性，認為毫不重視物業(yè)管理及服務的比例幾乎為零。這就形成老社區(qū)物業(yè)管理投資少，服務跟不上連年虧損，基本的物業(yè)管理費用每年收不上；發(fā)展中社區(qū)物業(yè)管理費已由開發(fā)商獲取，留給物業(yè)管理公司進行物業(yè)管理工作的資金很少，但基本可以運轉，這類社區(qū)的物業(yè)管理業(yè)主對物業(yè)管理費基本理解和支持；正在開發(fā)建設入住的社區(qū)的物業(yè)管理工作內容對中小城市的經(jīng)濟發(fā)展及形象十分重要。

二、對中小城市物業(yè)管理的幾點建議

1.城市建設必須有長遠規(guī)劃。當然，這屬于政府思考的問題。不能只下文件而不嚴格控制和執(zhí)行。物業(yè)管理工作是一個城市人工作和生活的重要需求。中國至2012年末城市人口已超過農(nóng)村人口。從這點思考，中小城市的長遠規(guī)劃建設應充分考慮今后的物業(yè)管理工作的流動資金量。這會有利于企業(yè)管理工作激勵機制的形成。

2.認清中小城市物業(yè)管理所在區(qū)域。對物業(yè)管理員工的培訓必須和城市規(guī)劃建設結合，不能走形式、走過場、講關系。

3.物業(yè)管理工作人員的培訓應和當?shù)馗咝；驅I(yè)職業(yè)部門聯(lián)手。正如十八屆三中全會提出的“發(fā)揮市場的決定性作用關鍵在改革”。物業(yè)管理公司所在區(qū)域的定位很重要，這是物業(yè)管理工作規(guī)章制度及內容標準的定位基礎。

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通過物業(yè)公司提供多層次、全方位和專業(yè)化的物業(yè)服務，可以為高校的建筑物實現(xiàn)保值增值的效果。物業(yè)服務企業(yè)對老舊建筑的管理多是強化保安、保潔服務，更加體現(xiàn)維護功能，減少業(yè)主的維修成本。通過物業(yè)的管理，更加彰顯老舊建筑的文化底蘊。新建建筑專業(yè)化、現(xiàn)代化水平較高，從外表上，用戶可以看到基本使用功能，但是除了基本的使用功能之外，還有用戶看不到或者不怎么關注的專門設備層，包括配電室，水泵房，電梯機房等設備設施集中地。這些設備設施從資產(chǎn)角度都是大額資產(chǎn)，并且是維護大樓日常運轉的心臟?？陀^上需要更加專業(yè)化的管理，這些都是一般業(yè)主能力不及的。物業(yè)管理的優(yōu)勢就體現(xiàn)在通過對設備層的專業(yè)化養(yǎng)護、維護和管理，使這些設備設施能夠延長使用壽命，從而提高現(xiàn)代化樓宇的運行效率，尤其是倡導節(jié)能減排的情況下，通過物業(yè)公司的管理服務，可以最大限度地實現(xiàn)資源的合理化利用，能為業(yè)主節(jié)省很大的能源開支。從這些角度，專業(yè)化的物業(yè)公司對新建樓宇的管理能體現(xiàn)出優(yōu)勢，從根本上實現(xiàn)大樓的保值增值。

二、督促物業(yè)服務企業(yè)履行合同，加強對物業(yè)公司的管理

第一、為了更好地實現(xiàn)物業(yè)管理的效果，還要加強對物業(yè)公司的管理。物業(yè)公司本身是企業(yè)，以盈利為目的。目前人工成本在逐年上升，在講求服務的同時，不能忽視人工成本的上漲實際。所以在招投標過程中，要求報名的企業(yè)考慮到成本上漲的風險，避免低價中標，接下來的低價低服務，這就失去了最初的目的。服務的質量是跟成本直接掛鉤的，但是高校的實際又無法和商業(yè)寫字樓相比?？茖W發(fā)展的前提不可能讓物業(yè)公司虧本經(jīng)營。為此，一方面對公司要求成本核算，一旦中標后，就嚴格按照投標文件和合同進行物業(yè)服務，另一方面，定期組織在校物業(yè)公司進行經(jīng)驗交流，實現(xiàn)優(yōu)勢互補和學習，更好地為高校教學科研服務。并把這個機制制度化，形成校方很好的管理經(jīng)驗。

第二、在物業(yè)服務過程中加強監(jiān)督檢查，不斷檢查合同的落實情況。物業(yè)文化和高校文化存在著差異，需要長期磨合，通過對物業(yè)管理工作的監(jiān)督檢查，能更好地督促物業(yè)企業(yè)落實管理服務職責。尤其是重要的節(jié)假日寒暑假前，都要督促檢查。保證物業(yè)企業(yè)能夠根據(jù)規(guī)范，結合實際，根據(jù)服務對象的要求持續(xù)改進，規(guī)范服務，不斷提升物業(yè)管理水平。

第三、完善物業(yè)備案查詢制度。進入高校進行物業(yè)服務的公司都為學校的發(fā)展貢獻了自己的力量，為了方便使用方查詢和監(jiān)督。要完善物業(yè)登記備案查詢制度，登記在校的每一家物業(yè)公司及主管項目經(jīng)理合同基本情況，方便使用方能夠了解到物業(yè)的基本情況，也方便了校方的管理。這也是制度化、規(guī)范化物業(yè)管理的需要。

第四、為了能提高服務品質，督促物業(yè)公司不斷持續(xù)地實現(xiàn)員工的培訓，在員工的專門技能、禮貌禮儀、文明執(zhí)勤和行為作風等方面進行專業(yè)化培訓，并考核培訓效果，形成一個自我培訓，自我開發(fā)的人才機制，并逐步實現(xiàn)持證上崗，不斷提高管理和服務的技術水平。高校是文化教育機構，要實現(xiàn)更好的物業(yè)管理，就需要物業(yè)公司融入高校，不僅是工作上更是文化上。實踐中，我們創(chuàng)造條件，讓物業(yè)員工可以參加清華的職員培訓，提高他們的工作能力，比如參加《公文寫作》課程，對他們的日常很有幫助，通過校史課程的介紹，讓他們更好地了解清華的歷史。讓他們有更好的文化理解，有利于物業(yè)公司更好地形成歸屬感。這些工作可以內生性地產(chǎn)生物業(yè)員工服務教學科研的動力，也能為他們自身素質的提高帶來幫助?？傊瑢崿F(xiàn)高校物業(yè)的科學發(fā)展的最終目標就是實現(xiàn)高校和物業(yè)公司的共贏。

三、總結

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21世紀是物業(yè)管理行業(yè)進入完善和成熟的重要階段。隨著市場環(huán)境的變化、競爭格局的形成、高新技術的應用、消費觀念的更新，房地產(chǎn)物業(yè)管理企業(yè)只有在服務觀念、服務方式、服務質量、經(jīng)營理念、市場定位等方面進行相應的變革，才能適應新的發(fā)展形勢的需要。

二、當前房地產(chǎn)物業(yè)管理中存在的主要問題

1 物管企業(yè)的監(jiān)管機制不完善。隨著城市建設步伐的加快，物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量不斷增多，物業(yè)市場運行環(huán)境已基本形成，盡管《物權法》、《全國物業(yè)管理條例》、《勞動合同法》等均已進行了修改和補訂，但是各地相關的配套落實政策不健全、不完整、不平衡，缺乏系統(tǒng)而科學的物業(yè)管理理論體系的指導，在制定配套法規(guī)的過程中，往往局限于對境內外成功的經(jīng)驗模仿或就事論事的解決方法上，存在許多不足之處。

2 物管企業(yè)的市場化程度不高。物業(yè)管理項目獲得權的市場競爭機制還未真正形成，“誰開發(fā)、誰管理”的地方保護、壟斷管理、建管不分、責任不清的局面還沒有完全改變。

3 物業(yè)管理專業(yè)化程度不高。隨著人們居住硬件條件的改善，對居住服務、居住環(huán)境等軟件方面的物業(yè)管理服務質量有了更高的要求。當前一些物業(yè)管理企業(yè)的服務意識、服務水平，距離業(yè)主的要求尚有較大的差距，一部分企業(yè)由于舊的管理理念和體制，還沒有把自己的位置擺正，總是以管理者自居，雖然也講服務，但服務意識很難到位。

4 物業(yè)管理的招投標市場運行機制不完善。當前，全國各地大城市基本建立了物業(yè)管理招投標市場，開展了一些物業(yè)管理項目招投標。但從實際效果及外界反映看，并未達到預期的效果，物業(yè)管理招投標普及率不高，行政領導、企業(yè)單位干預大；物業(yè)管理投標市場化程度不足。暗箱操作、壓價不正當競爭時有發(fā)生，使物管招投標缺乏公平、公正性。

三、完善房地產(chǎn)物業(yè)管理的對策

1 健全物業(yè)管理相應的法律法規(guī)。一是建立房屋及維修管理的法律、法規(guī)、規(guī)章；二是建立設備設施管理法律、法規(guī)及規(guī)章；三是建立環(huán)境衛(wèi)生管理的法律、法規(guī)及規(guī)章；四是建立保安保衛(wèi)、消防管理的法律、法規(guī)及規(guī)章。另外，完善的物業(yè)管理法律體系要覆蓋物業(yè)管理行業(yè)的各個領域，使物業(yè)管理的各項活動均有法可依。

2 加強物業(yè)管理市場的培育。限制開發(fā)商盲目組建自己的物業(yè)管理公司，鼓勵開發(fā)商從社會上聘請那些經(jīng)過實踐被業(yè)主認可的物業(yè)管理公司來進行專業(yè)化的管理。鼓勵通過招投標等方式公開選聘物業(yè)管理公司，引進競爭機制，促使物業(yè)管理行業(yè)向高度市場化方向發(fā)展。

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［關鍵詞］物業(yè)公司  財務管理  企業(yè)融資

        物業(yè)管理公司有其獨特的經(jīng)營模式與服務對象，物業(yè)管理公司的財務管理工作要遵循財務管理的基本原則，使公司財務管理目標符合公司經(jīng)營目標的要求。在具體工作過程中要體現(xiàn)其特有的一些要求和方法，結合行業(yè)特征和公司實際情況制定財務管理的具體措施。

        一、物業(yè)管理公司財務管理工作的現(xiàn)狀分析

        （一）會計基礎工作不夠完善

        會計核算工作是對單位財務管理活動實際實施效果的度量，是開展整個財務管理工作的基礎工作，當前物業(yè)管理公司會計核算工作存在的問題嚴重制約了財務管理的順利開展，主要表現(xiàn)在一下方面：

        1．物業(yè)管理公司缺乏即統(tǒng)一又適用的會計核算體系

        物業(yè)管理屬于一個新興的行業(yè)，在過去行業(yè)會計制度時期沒有關于物業(yè)管理的相關會計制度，導致物業(yè)管理公司在會計核算工作中沒法吸取行業(yè)會計制度的經(jīng)驗，現(xiàn)行會計制度又過于寬泛，是一種指導性的規(guī)章制度。物業(yè)管理公司的經(jīng)營狀況決定了其財務管理工作在會計核算上的特征，由于物業(yè)管理的對象具有多樣化的特征，會計的明細科目設置上具有很高的靈活性，導致科目設置比較混亂。在具體的會計工作中，公司財務受財務主管人員自身行業(yè)背景影響較大，以前從事建筑行業(yè)會計與先前從事工業(yè)企業(yè)會計的財務人員在單位賬簿設置與業(yè)務處理上就存在著顯著的差別，這種既不統(tǒng)一又缺乏適用性的規(guī)章制度降低了物業(yè)管理公司會計信息的可比性。

        2．多數(shù)物業(yè)管理公司缺乏行之有效的內部控制制度

        內部控制制度是企業(yè)財務管理工作的重要內容，是企業(yè)從內部實施的一種自我監(jiān)督和完善措施。物業(yè)管理公司的內部控制很不完善，究其原因，一方面是領導不重視。物業(yè)管理公司的經(jīng)營規(guī)模一般不大，業(yè)務活動涉及的金額一般較小，但是業(yè)務量卻很大，例如有關水電費、環(huán)境維護費用的收取等工作。部分領導認為公司的業(yè)務活動非常簡單，沒必要專門設置內部控制部門和機構；另一方面，在物業(yè)管理公司缺少有內部控制管理工作經(jīng)驗的財務人員，內部控制管理在我國企業(yè)中的推廣和應用時間還不長，并且以大型單位為主，在一些中小企業(yè)中還沒有建立起真正意義上的內部控制體系，物業(yè)管理公司的財務人員往往也并未真正全面的學習和應用過內部控制的相關理論和方法。

        3．物業(yè)管理公司會計從業(yè)人員的素質有待提高

        客觀性、真實性是會計核算的基本特征，也是會計人員在會計核算過程中必須秉承的基本原則。從物業(yè)管理公司的實際情況看，公司領導在人事安排上的用人唯親，不以會計人員的職業(yè)道德素質和專業(yè)知識為標準，而以方便自己對財務人員的控制為依據(jù)選拔會計人員。在單位職務設置上也不盡合理，不相容職務分離的原則未被貫徹實施，會計人員一人兼任不相容職務的現(xiàn)象普遍存在。由于公司在財務人員選拔上存在的上述問題，致使公司會計從業(yè)人員在職業(yè)道德素質、專業(yè)技術素質等方面不能適應日益復雜的物業(yè)管理業(yè)務的要求。

        （二）融資困難是制約物業(yè)管理公司發(fā)展的重要因素

        融資困難是當前許多中小企業(yè)發(fā)展過程中面臨的一個瓶頸，在一些規(guī)模較大的民營企業(yè)中也存在這樣的問題。物業(yè)管理行業(yè)利潤低，物業(yè)管理公司規(guī)模普遍較小，在融資渠道與融資方式上可選擇的余地很小。內部融資是物業(yè)管理公司籌措資金的主要方式。

        （三）企業(yè)投資水平不高

        物業(yè)管理公司在投資管理方面存在許多不足之處?？晒┩顿Y的項目較少，受物業(yè)管理公司自身經(jīng)營規(guī)模與資質的限制，物業(yè)管理公司往往缺少好的投資項目，投資決策又缺乏科學性，表現(xiàn)在決策者缺少足夠的資料收集與科學分析，往往憑感覺做決定，沒有一個好的投資管理團隊，致使投資項目存在很大的風險。風險之一是投資方向的錯誤，會導致投資項目無法滿足消費者需求，沒有足夠市場的投資自然無法取得回報；風險之二是對投資的資金支持斷裂，如果沒有完善的投資計劃作保證，缺乏足夠的后續(xù)資金作為投資項目發(fā)展的后盾，很容易導致投資項目的夭折，導致前期資金的投入也無法收回，造成巨大損失與浪費。

        （四）企業(yè)營運資金管理水平低

        企業(yè)營運資金的管理是體現(xiàn)公司財務管理能力的重要方面，營運資金管理得當資金循環(huán)越快，對資金的需求壓力就小，資金的使用效率也就高。物業(yè)管理公司在營運資金管理過程中由于自身管理不善，資金從投入到收回的運轉周期長，滯留資金多，影響了資金的盈利能力，此外，由于經(jīng)營管理不善，資產(chǎn)破損丟失的現(xiàn)象時有發(fā)生，影響了營運資金的正常使用。

        二、提高物業(yè)管理公司財務管理水平的幾點建議

        （一）加強對物業(yè)管理公司的外部支持

        1．政府部門應給予必要的支持

        物業(yè)管理服務水平關系到居民居住環(huán)境的好壞，物業(yè)管理水平高，居民的居住環(huán)境才能安全、舒適。國家在大力支持經(jīng)濟適用房的同時，有必要關注相關配套設施的建設，給予物業(yè)管理行業(yè)以必要的扶持。

        2．制定一套會計準則實施意見作為開展會計工作的指導

        當前，企業(yè)會計準則與小企業(yè)會計準則是指導我國會計工作的兩大基本準則，是我國會計人員開展會計工作的基本準繩。在實際工作中，對于企業(yè)具體會計科目的設置卻依賴于會計從業(yè)人員的經(jīng)驗與職業(yè)判斷，依賴于公司的業(yè)務需要。對于物業(yè)管理公司來說，缺乏以往的經(jīng)驗可以借鑒，當前的會計準則也沒有提供具體的指導意見，這就要求有關部門在了解、分析物業(yè)管理公司業(yè)務特點的基礎上，建立一套適用于物業(yè)管理公司的會計準則實施意見，保證各物業(yè)管理公司在會計體系建設過程中“有法可依”，使各個物業(yè)管理公司的會計賬簿、會計報表具有可比性。同時，還要保證各個物業(yè)管理公司在會計工作中具有足夠的自主權，可以根據(jù)實際情況靈活應用。因此，這套會計規(guī)范實施意見是一種引導和幫助，而不是強制性的實施規(guī)范。

        （二）物業(yè)管理公司要努力提升自身的財務管理水平

        1．物業(yè)管理公司要努力拓寬融資渠道

        融資問題始終應該作為物業(yè)管理公司財務工作的一項重要內容，常抓不懈，努力開拓新渠道，開創(chuàng)新方式，滿足日常經(jīng)營與項目投資的需求。從具體的融資方式來看，在未來一定時期內內部融資仍然是物業(yè)管理公司主要的融資方式，如何做好內部融資工作是解決物業(yè)管理公司融資問題的關鍵。物業(yè)管理公司要從提高自身經(jīng)營管理水平出發(fā)，努力提高企業(yè)的盈利能力，只有保持良好的發(fā)展勢頭，原有的投資者才會增加投入的資本金，才能吸引新的投資者對公司進行投資。在公司盈利狀況良好的情況下，公司才能產(chǎn)生足夠的留存收益轉作對公司的投資，因此，提高企業(yè)的盈利能力是實現(xiàn)企業(yè)內部融資良性循環(huán)的關鍵所在。

        在做好內部融資工作的同時，物業(yè)管理公司應該積極探索可能的外部融資渠道。銀行借款是當前物業(yè)管理公司可以選擇的外部融資渠道之一。物業(yè)管理公司要想取得較多的銀行貸款首先還是要立足于自身良好的經(jīng)營狀況，提高盈利能力，降低公司的經(jīng)營風險。其次，公司要恪守信用，在業(yè)主、同行業(yè)企業(yè)之間形成良好的聲譽，按規(guī)定辦理各項銀行存貸業(yè)務，逐步建立起良好的銀企關系。、

        2．提高物業(yè)管理公司的人員素質

        人才建設始終應該放在公司發(fā)展中的首要位置，提高人員素質是提高公司管理水平的條件之一。公司財務管理工作不僅僅是公司財務部門的事情，而是關系到公司整體利益又取決于公司整體的一項管理活動。財務管理活動為公司經(jīng)營管理籌集、分配所需資金，涉及到公司經(jīng)營的整個過程。同時，財務管理活動受到公司經(jīng)營狀況、公司規(guī)模等方面的限制，因此財務管理活動與公司經(jīng)營管理活動密不可分。因此，要提高公司財務管理水平，為公司里財務管理活動營造一個好的融資環(huán)境需要所有員工的共同努力。在財務人員的培養(yǎng)過程中，首先要嚴把會計從業(yè)人員的準入關，堅決杜絕不具備會計從業(yè)能力的人員進入財務部門，要對會計從業(yè)人員加強思想道德教育，注重對會計人員職業(yè)道德素質的考察和培養(yǎng)，使公司財務部門成為一個思想覺悟高，專業(yè)技能強的部門。公司要鼓勵財務人員進行會計繼續(xù)教育和學習，及時更新自己的知識和技能。

        3．積極拓展與開發(fā)新的投資項目

        物業(yè)管理公司要在做好服務社區(qū)工作的同時，努力探索新的經(jīng)營途徑，發(fā)現(xiàn)新的投資項目。物業(yè)管理公司要在立足自身服務項目的基礎上拓展服務范圍，通過與其他部門、單位的合作實現(xiàn)互利共贏。例如與城市商業(yè)銀行或者儲蓄所合作，為居民提供便利的自助服務金融機構，物業(yè)管理公司提供場所并負責機器設備與場所安全，銀行部門提供技術支持，這樣既能為居民提供便利服務，又可以開辟新的收入來源；物業(yè)管理公司還可以利用自身服務社區(qū)的優(yōu)勢，創(chuàng)辦自己的家政服務公司，從事房屋維修、管道維修、室內裝飾、園林綠化等工作，通過增加服務項目來提高自己的收入等。

參考文獻：

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六項措施---B措施一：超前化服務啟動某物業(yè)公司特別重視物業(yè)管理的前期介入，在工程施工期，物業(yè)管理工程部的人員深入現(xiàn)場，積極與施工方接觸，并根據(jù)大廈使用功能，結合設計、施工、用戶入駐后的使用和方便管理的角度，提出意見和建議，從而保證了大廈使用功能的充分發(fā)揮。措施二：個性化服務設計某物業(yè)公司每承接一個新的項目，都不是原有模式簡單的“克隆”、“拷貝”，而是在延續(xù)公司企業(yè)文化基礎上的再創(chuàng)新、再升華，在考慮區(qū)域因素、施工單位要素、用戶要素以及需求的基礎上，為項目度身定做“時尚且適合”的管理方案。某大廈的硬件設施在某市的各個辦公大廈中都堪稱一流。某物業(yè)公司在某市的物業(yè)管理行業(yè)中也是站在排頭，所以在服務項目上，在保證傳統(tǒng)項目高質量完成的同時，也會針對大廈的特點、用戶需求和愿望等為某大廈設計出一套個性化服務菜單，做好某大廈的管家。措施三：即時服務與隱形管理即時服務就是通過對所有服務對象的需求做全面、深入的了解，設立服務熱線，保證在用戶需要的時候會即時出現(xiàn)，為其提供滿意、即時的優(yōu)質服務；隱形管理的主旨就是充分尊重用戶的私人空間，在用戶需要幫助的時候即時出現(xiàn)，用戶沒有服務需求的時候不去打擾，如調整保潔員的上下班時間，避開在上班或下班高峰期清理保潔等。措施四：流程管理與控制在ISO9000質保體系中，流程管理與控制是一項非常重要的工作，是規(guī)范化管理運作的基本保證，流程的合理性和可控性是保證用戶需求得到及時回應、各項服務標準化作業(yè)的基本保證。

通過對某大廈基本情況的了解、用戶需求的分析，設定合理的流程，加強流程管理與控制，保證為用戶提供方便、快捷、優(yōu)質的服務，達到用戶滿意。措施五：人本化服務u某物業(yè)公司在員工培訓過程中，不斷灌輸“用戶不一定是對的，但永遠都是第一位的”的執(zhí)業(yè)意識，以用戶滿意作為管理服務工作的出發(fā)點和歸宿點，由點及面，對常規(guī)物業(yè)管理服務進行整合，從服務主旨、服務架構、服務項目、服務手段、服務標準、服務控制等方面全面導入管家式管理要素，在充分尊重、關心員工的基礎上，讓員工以更大的愛心、耐心、熱心為用戶提供更多更好的人性化服務，“以人為本”是某物業(yè)公司服務工作開展的基礎。措施六：文化運作某物業(yè)公司深諳人才是企業(yè)最大的資本，團隊合作是企業(yè)成功運作的基本保障，而良好的企業(yè)文化運作使企業(yè)產(chǎn)生強大凝聚力和向心力，提高員工工作效率，鼓勵全體員工向著企業(yè)遠景目標共同前進的動力，所以某物業(yè)公司從創(chuàng)業(yè)之初就致力于創(chuàng)造一種專業(yè)、規(guī)范、合作、學習、創(chuàng)新的企業(yè)文化，在這種企業(yè)文化的感召、融合下，各路精英充分發(fā)揮自己的聰明才智，以團隊為單位，為企業(yè)的發(fā)展默默的做著自己的貢獻，共同鑄就某物業(yè)公司的輝煌！

一、項目定位某大廈作為一個多功能、大綠化、環(huán)保型的現(xiàn)代物業(yè)，項目整體形象定位是開放、高效、親和。開放體現(xiàn)某大廈開放的思想和現(xiàn)代化的辦公方式。高效展示該局領導進取、創(chuàng)新的精神境界和高效率工作效果親和象征某大廈為民服務的宗旨及與外界的和諧關系。

二、工作重點以用戶滿意導向理論為依據(jù)，從某大廈使用功能的角度分析物業(yè)管理服務需求，確定了物業(yè)管理服務的三項工作重點：重點一：樹立大廈物業(yè)整體形象通過環(huán)境形象樹立、樓宇形象控制、設備和公共設施管理、治安和交通控制、管理服務人員行為規(guī)范等專業(yè)管理和文化氣氛的融合，塑造某大廈開放、高效、親和的整體形象。重點二：樓宇設備管理大廈內部設備的安裝、調試科技含量大，關鍵設備智能程度高，而某大廈物業(yè)的特殊性又要求設備運行萬無一失，這對物業(yè)管理公司設備管理的技術實力是嚴峻的考驗。物業(yè)管理公司必須在前期介入期全面參與設備安裝、調試，熟悉設備特性，掌握運行規(guī)律；在正式運行后，要確保電梯系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、消防控制系統(tǒng)、中央空調、智能監(jiān)控系統(tǒng)及通訊系統(tǒng)等關鍵設備運行正常。重點三：提供綜合性配套服務某大廈包括主樓、附樓、綜合樓、動力站、地上車庫、廣場等，集多種功能于一體，要求物業(yè)管理公司在保證物業(yè)管理主業(yè)基礎上，提供綜合配套服務，包括會務服務、代辦業(yè)務、室內保潔、盆栽養(yǎng)護、節(jié)日布置、搬運服務等。

三、指導思想指導思想：真誠合作、專業(yè)保障、長遠承擔真誠合作體現(xiàn)了公司尊重用戶、依法經(jīng)營的一貫風格，重合同、講道德、守信譽，注意及時與相關職能部門溝通和協(xié)調，真誠為某大廈提供專業(yè)、規(guī)范服務，為社會創(chuàng)造價值。服務用戶、拓展市場的意義重于創(chuàng)造利潤。專業(yè)保障展示公司“超越自我，爭創(chuàng)一流”的企業(yè)精神，充分發(fā)揮公司ISO9000質保體系、 人力資源管理體系、財務預算及執(zhí)行控制系統(tǒng)、物業(yè)管理制度以及專用物業(yè)管理軟件五大體系的巨大作用，組織專業(yè)力量，體現(xiàn)專業(yè)水準，保障專業(yè)效果。長遠承擔既注重合作的即效性，更著眼于合作的長遠前景和綜合效益，力避急功近利、華而不實和短期行為。在具體的管理服務過程重，既有階段計劃，又有長遠安排，將服務概念由委托管理期局部擴展到物業(yè)的使用壽命期，是物業(yè)管理人的應盡職責。四、三大優(yōu)勢觀念優(yōu)勢：滿意只是起點（以服務用戶為最高原則）某物業(yè)公司管理水平居于某市市同行業(yè)前列，其核心內因在于觀念領先。觀念激發(fā)活力，觀念產(chǎn)生動力。公司將用戶滿意作為工作業(yè)績評價的最終指標，以用戶滿意為起點，最大限度地滿足用戶需求。在這種理念支持下，公司在員工隊伍中堅持不懈地強化用戶滿意服務觀念、市場觀念以及危機意識、質量意識、成本意識。正是由于導入用戶滿意服務觀念，自公司組建以來，在所管轄的四十萬余平方米物業(yè)中，年有效投訴率均控制在千分之二以下。

技術優(yōu)勢：強大的樓宇設備管理技術支持公共事業(yè)與物業(yè)管理中心作為物業(yè)管理的老牌專業(yè)公司，從事物業(yè)管理工作多年，中心內部積累了大量的相關樓宇設備管理經(jīng)驗和各路精英。某物業(yè)公司在技術、人力資源等方面都得到了母公司的大力支持，一方面在技術上能夠調動大量的技術精英保證業(yè)務發(fā)展的需要；另一方面，作為探索市場化管理的觸角，某物業(yè)公司還享有用人的充分自，可以面向社會，積極引進社會專業(yè)精英，并與相關行業(yè)保持密切的關系。精干的專業(yè)技術人員對各類物業(yè)基本設施，包括電梯、中央空調、供配電、給排水、消防系統(tǒng)、保安系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、停車場自動管理系統(tǒng)等均有完善的技術保障和豐富的實踐經(jīng)驗，可以為某大廈制訂高效率的設備管理方案，確保各項系統(tǒng)運行正常、維修及時，并有效延長設備的使用壽命。經(jīng)驗優(yōu)勢：唯才是舉，為公司的發(fā)展出謀劃策公司自組建之初就嚴把用人關，一方面通過在母公司內部通過競聘的方式選擇優(yōu)秀的人才，另一方面面向社會招聘，廣攬群豪，共同為公司的發(fā)展出謀劃策。同時，為了更好的借鑒深圳、北京、上海等地先進的物業(yè)管理經(jīng)驗，聘請顧問定期為企業(yè)把脈，與企業(yè)高層人員座談交流，使企業(yè)的管理逐步走向規(guī)范化、合理化、科學化，逐步探索出具有經(jīng)營特色的管理模式，在積極探索、大膽嘗試的過程中積累了豐富的管理經(jīng)驗。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

第二章管理方式、工作計劃和物資裝備一、管理方式當今社會倡導“以人為本”，作為服務性行業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，其服務目標不是單純提升企業(yè)形象、追求利潤，而是要重視用戶需求的價值，最大限度的滿足用戶需求，企業(yè)的經(jīng)營與管理必須圍繞著“人”來進行。以用戶為中心，強調服務質量和成本控制兩手抓，將社會效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益高度統(tǒng)合，為用戶提供零缺陷、精細化、全方位的服務，是某物業(yè)公司一貫的經(jīng)營思想和矢志追求的長遠目標。針對某大廈的物業(yè)特點、用戶特征并源引某物業(yè)公司的企業(yè)文化，我們將在某大廈實施CS管理（CustomerSatifacation），即一種以用戶滿意為核心，以信息技術為基礎，以用戶滿意相關指標為主要工具，以數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析為主要測量工具，綜合、宏觀的測定用戶的滿意程度，并根據(jù)反饋結果不斷修正工作的方式方法，力求為某大廈提供專業(yè)化、個性化、品牌化、管家式的物業(yè)管理方式。專業(yè)化公司利用自身專業(yè)優(yōu)勢，利用現(xiàn)代管理手段，提供專業(yè)保障，總體協(xié)調、管理，實現(xiàn)管理目標；個性化公司根據(jù)某大廈的實際情況以及相關需求，結合自身專長和特點，制定無償和有償相結合的個性化服務項目，為各職能部門提供方便快捷、貼心周到的服務；品牌化公司通過實施品牌、形象戰(zhàn)略，全面、長遠承擔物業(yè)管理責任，樹立某大廈開放、高效、親和的整體品牌形象；管家式所謂的管家式服務有別于物業(yè)管理中的英式管家服務，它主要是指針對用戶委托，為用戶提供一種“全程關懷，全心服務”的服務方式。通過專業(yè)服務為用戶塑造一種高品質的工作環(huán)境。

以上四個方面的物業(yè)管理方式確定了某物業(yè)公司服務的基調和方法：采用CS管理方式，嚴格資質管理，確保各崗位人員思想素質和專業(yè)素質，加強員工培訓，力求管理人員隊伍精干、一專多能；建立健全科學的管理程序和嚴格但富有人情味的管理制度，一方面用以規(guī)范組織和個人的管理服務行為，另一方面通過企業(yè)文化的灌輸、融合，創(chuàng)造一種融洽、高效、團結、積極的管理團隊；借鑒成功管理經(jīng)營模式，結合自身實際，洋為中用、古為今用、他為我用，在立足做好基礎服務的同時，加強精神文明建設、服務品牌建設，實施整體全面的企業(yè)視覺形象管理，予管理于服務、予隱形管理于顯性成效，使某大廈真正成為某市，乃至黑龍江、全國的一座典型的示范管理大廈。我們的管理方式由組織機構、運作系統(tǒng)、信息系統(tǒng)和管理機制四部分構成。

（一）組織機構設置原則：精簡高效、管理服務無盲區(qū)p2精簡高效的組織機構，能夠使各種信息流順暢的系統(tǒng)中流動，減少信息阻滯，從而為提高服務質量、減少管理盲區(qū)奠定基礎。設置形式：垂直領導，整體協(xié)調5垂直領導形式，目的是減少管理環(huán)節(jié)，提高各部門的工作效率；各辦公室業(yè)務獨立操作的同時，設置協(xié)調管理職能，旨在達成整體有機運作。1、在單一業(yè)主的綜合型物業(yè)中，組建管委會有利于物業(yè)管理工作的順利開展。某物業(yè)公司將根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關規(guī)定和管理實際，與該局積極接觸，組建某大廈物業(yè)管理委員會。2、客戶服務中心接受某物業(yè)公司的領導、某大廈管理委員會的監(jiān)督和某市城市管理局的業(yè)務指導。3、客戶服務中心作為某物業(yè)公司派駐的專門機構，財務相對獨立，在公司授權下，履行“某大廈物業(yè)管理委托合同”中規(guī)定的權利、義務和責任，全心全意提供優(yōu)質服務。4、客戶服務中心實行公司領導下的主任目標責任制?？蛻舴罩行膬炔繉嵭写怪鳖I導。5、組織機構設置的原則是精干高效、一專多能。圖2.1外部組織體系圖深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

5圖2.2內部管理組織機構圖深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。

（二）運作程序1.整體運作流程,深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。圖2.3整體運作流程圖（1）整體運作流程的設計原則是全面、高效、合理，功能無缺項，管理無盲點。（2）整體流程的具體運行，按ISO9000質量保證體系要求運作。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。2.內部運作流程：深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。圖2.4內部運作流程圖深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。（1）專設用戶服務中心，24小時擔負統(tǒng)一指揮、協(xié)調工作，處理日常管理事務和緊急事項。（2）設立值 班主任制。由客戶服務中心正、副主任輪值負責，堅持每天工作例會，一般問題不過夜。（3）實施首問責任制?？蛻舴罩行娜魏螁T工對用戶的報修、建議、意見及投訴，均須第一時間接受，立即報告相關部門并跟蹤落實結果，確保問題解決、用戶滿意。否則，按相應規(guī)定處理。信息系統(tǒng)、堅持客戶服務中心正、副主任每季安排專門的用戶專訪，每月隨機走訪有關職能部門辦公室不少于七間，收集用戶要求、意見、建議或投訴。2、客戶服務中心員工日常隨機走訪征詢意見。3、客戶服務中心每季度向某大廈管委會作正式匯報，征詢各方面意見和建議。4、堅持每季組織一次用戶座談會，廣泛了解機關各部門、員工對物業(yè)管理服務的需求。5、強化系統(tǒng)的持續(xù)改進和有效溝通，最大限度地滿足用戶服務需求。

管理機制

1、實行目標管理責任制現(xiàn)代科學管理包括基礎管理、職能管理和戰(zhàn)略管理三個層次，激烈的市場競爭又催生出新一代前沿管理理論，如全新的人力資源管理理論、激勵理論、企業(yè)再造（業(yè)務流程重組）、管理創(chuàng)新理論、學習型組織（第五項修練）以及顧客導向概念等。這些嶄新的管理理論核心內涵都體現(xiàn)在重視用戶需求、重視人的因素和組織效率。_公司奉行管理制勝理論，注重企業(yè)競爭中的管理因素，并在管理實踐中，總結、推行出嚴格、量化、規(guī)范的管理三要素和目標管理責任制，并把這些經(jīng)驗作為建立現(xiàn)代企業(yè)制度、推動科學管理的重要措施，收到了積極效果。目標管理責任制就是將管轄項目的管理目標、經(jīng)營目標、競爭性目標以量化形式作為重要職責交給客戶服務中心的管理團隊，并賦予相應的權力，同時，將目標的實現(xiàn)與管理人員集體切身利益（薪金、培訓、崗位升遷）掛鉤。這種管理體制使客戶服務中心各級骨干責、權、利明確，在客戶服務中心與員工之間形成事業(yè)和利益共同體，共同參與管理，共同承擔壓力，共同邁向成功。、激勵機制某大廈客戶服務中心員工隊伍中，骨干員工從某物業(yè)公司內部其他團隊調配，部分員工是面向社會招聘。如何建立有效的激勵機制，激發(fā)全體員工的積極性和創(chuàng)造性，直接關系到項目的成敗。某物業(yè)公司深諳員工激勵的巨大推動力，強調在嚴格、量化、規(guī)范管理的基礎上融合激勵機制。

在某大廈客戶服務中心，我們將重點通過三個方面建立激勵機制。

（1）事業(yè)激勵。用創(chuàng)建中國物業(yè)管理名牌企業(yè)發(fā)展目標感召人、吸引人，為廣大員工創(chuàng)造團結協(xié)作、共創(chuàng)未來的工作環(huán)境和競爭上崗、優(yōu)勝劣汰的發(fā)展空間。實行各級崗位考評和聘任制，形成客戶服務中心員工重事業(yè)、比業(yè)績、靠真才實學求發(fā)展的良好風氣，在物業(yè)管理行業(yè)奮力前行。（2）量化目標激勵。實行量化管理和目標管理是推動科學管理的重要措施和經(jīng)驗?？蛻舴罩行膬炔康牧炕繕斯芾硎菍⒐芾砟繕朔纸獬筛鞑块T、班組分項目標，并基本以量化形式體現(xiàn)，使各部門、班組直至員工明確個體指標，做到“千斤重擔大家挑，人人肩上有指標”，共同參與管理，推動總體目標的實現(xiàn)，并將員工收益與量化目標實現(xiàn)緊密掛鉤。（3）效益激勵。優(yōu)秀管理機制的重要內容之一是分配機制。客戶服務中心在薪金分配體系中，采取月度考核、年終考評的監(jiān)督約束機制，嚴格兌現(xiàn)量化目標管理的獎罰措施，并堅持年度考評中首數(shù)5加薪或晉升、尾數(shù)5降職或淘汰的原則，保持客戶服務中心員工隊伍的素質和活力。

2、監(jiān)督與自我約束機制：深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。深圳物業(yè)管理信息網(wǎng)--物業(yè)管理信息論壇，討論物業(yè)管理的方方面面。自我約束機制制定客戶服務中心廉潔自律基本要求?？蛻舴罩行娜w員工嚴格遵守道德標準、行為規(guī)范和員工守則。堅持每季度公布物業(yè)管理費收支狀況。高度重視用戶意見征詢工作，對發(fā)現(xiàn)問題徹底跟蹤、解決。

篇9

關鍵詞：前期物業(yè)管理；法律關系；法律責任

中圖分類號：D92 文獻標識碼：A

文章編號：1009-0118（2012）04-0093-02

前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由建設單位選聘物業(yè)服務企業(yè)實施的物業(yè)管理。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在我國仍處于發(fā)展階段，在其逐步走向成熟的過程中也暴露出許多深層次的法律問題，在審判實踐中也面臨許多問題。近年來，在實踐中，有關前期物業(yè)管理的糾紛越來越常見，并且它作為一種新類型案件審理難度較大。我國于2003年出臺的行政法規(guī)《中華人民共和國物業(yè)管理條例》，結束了前期物業(yè)管理的缺失狀況，2007年頒布了《中華人民共和國物權法》，確立了我國的建筑物區(qū)分所有權制度，隨后，《中華人民共和國物業(yè)管理條例》也進行了修正和補充，加強了對前期物業(yè)建設單位的管理，將物業(yè)管理納入了法制軌道，有效規(guī)范了前期物業(yè)管理市場。但實踐中，前期物業(yè)管理制度存在眾多法律問題，這些問題嚴重制約了中國物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)、健康發(fā)展。那么前期物業(yè)管理制度存在哪些問題？本文擬對這些問題做一個粗淺的梳理。

一、前期物業(yè)管理法律關系主體的地位及權利義務不對等

從上文分析可以看出，根據(jù)我國現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)，前期物業(yè)管理法律關系的主體主要涉及開發(fā)商(建設單位)、購房人(業(yè)主)、前期物業(yè)服務公司三方。

前期物業(yè)管理法律關系是民事法律關系的一種，那么有關民事活動必須遵循的基本原則也同樣適用于前期物業(yè)管理，因此其也應當遵循平等自愿的原則，物業(yè)服務公司作為獨立的一方當事人，在接受開發(fā)商委托時與開發(fā)商法律地位是平等的，也有是否接受委托的意志自由，然而事實上并非如此。實踐中，獨立的物業(yè)服務企業(yè)模式在我國并不多。目前，大量物業(yè)服務公司都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的下屬單位或子公司，并不具有實質意義上的獨立經(jīng)營的法人品格，會受制于開發(fā)商，開發(fā)項目在規(guī)劃、設計、施工階段留下的問題，在業(yè)主入住之后逐步暴露出來，引發(fā)業(yè)主對物業(yè)管理的不滿，現(xiàn)有的前期物業(yè)管理體制很難確保雙方在委托的合同關系中真正實現(xiàn)平等和自愿，這也為一系列糾紛埋下了隱患。從這個角度來講新業(yè)主在選擇物業(yè)管理這一法律行為中根本談不上平等和自愿，這也說明物業(yè)服務公司與購房人地位也不平等。

法律關系中最為核心的部分是權利和義務，雙方當事人完全有充分的自由來協(xié)商和確定各自在法律關系中的權利和義務，這也是雙方當事人法律地位平等和意志自由的體現(xiàn)。基于前述的雙方法律地位的不平等性，雙方的權利義務的協(xié)商也難以做到一致和對等。一方面，由于物業(yè)服務公司經(jīng)營的非獨立性，使得物業(yè)公司難以真正實現(xiàn)其本應行使的權利。另一方面，在購房者與物業(yè)公司之間，權利和義務也難真正實現(xiàn)對等。實踐中，雙方根本不存在機會去協(xié)商雙方的權利和義務。購房者在購房時也就簽訂了一些“不平等”條約。現(xiàn)實中的沖突正是由于物業(yè)公司和業(yè)主之間缺乏充分談判與協(xié)商，權利和義務的畸形與變異，直接引發(fā)了矛盾。

二、前期物業(yè)管理相關制度不規(guī)范

我國前期物業(yè)管理的法定內容涉及眾多方面，主要包括了前期物業(yè)服務合同、臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)管理招標投標、物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)資料移交、物業(yè)管理用房、物業(yè)保修等方面內容。本文就前期物業(yè)管理實踐中存在較多糾紛的幾個方面予以分析：首先，前期物業(yè)服務合同存在的問題。前期物業(yè)管理合同，是指在物業(yè)區(qū)域內的業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務企業(yè)之前，由房地產(chǎn)開發(fā)商與其所選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的物業(yè)管理合同。它是確定業(yè)主與前期物業(yè)服務公司具體權利義務、確保前期物業(yè)管理活動得以實現(xiàn)的最基本法律文件之一。筆者認為，前期物業(yè)管理合同對業(yè)主的法律效力是基于我國《物權法》關于建筑物區(qū)分所有權制度的規(guī)定。建筑物區(qū)分所有權在轉讓、抵押、繼承時，受讓人同時取得此三項權利。在銷售物業(yè)前，開發(fā)商是物業(yè)的唯一業(yè)主，按照建筑物區(qū)分所有權理論，其當然有權選聘物業(yè)服務企業(yè)并與之簽定前期物業(yè)管理合同。在物業(yè)銷售后，開發(fā)商的物業(yè)所有權以建筑物區(qū)分所有權的形式開始分散轉移給各業(yè)主，業(yè)主從開發(fā)商處不僅僅繼受了建筑物的專有部分所有權，也同時繼受了共有權和成員權。因此，理論上前期物業(yè)服務合同對業(yè)主是具有法律效力的，但是，隨著開發(fā)商轉讓商品房，漸次設立出數(shù)個建筑物區(qū)分所有權，而對小區(qū)進行管理的權利依然僅有一個，由開發(fā)商單獨享有，實際上，前期物業(yè)管理階段業(yè)主所擁有的管理權實際上并不存在，更不能真實的行使，由于前期物業(yè)管理階段管理權由開發(fā)商獨享，因此，業(yè)主沒有對前期物業(yè)服務合同解除的權利，合同解除權利在前期物業(yè)服務合同轉讓過程中并沒有轉讓給業(yè)主，也就是業(yè)主并不具有建筑物區(qū)分所有形式下的管理權，也就無從行使合同救濟權。其次、臨時管理規(guī)約存在的問題。臨時管理規(guī)約是由開發(fā)商在銷售物業(yè)之前制訂的、維護物業(yè)全體業(yè)主合法權益、保障物業(yè)的安全合理使用、維護公共秩序、創(chuàng)造良好環(huán)境、約束全體業(yè)主的前期物業(yè)管理活動的共同約定，是小區(qū)前期物業(yè)管理階段管理的憲法，因此可以說臨時管理規(guī)約是規(guī)范前期物業(yè)管理活動、確定業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)權利義務的根本性文件。然而，無論是開發(fā)商還是業(yè)主對臨時管理規(guī)約的重視都不夠，在當前前期物業(yè)管理制現(xiàn)狀中，開發(fā)商、物業(yè)公司利用制定這個文件的獨特地位侵害業(yè)益的事情卻屢見不鮮。在前期物業(yè)管理這個階段中，業(yè)主委員會尚未成立，臨時管理規(guī)約，也由建設單位制定。實踐中，存在著開發(fā)商用經(jīng)營收益補充管理服務費的情況，此時，臨時規(guī)約有條款約定物業(yè)服務企業(yè)有權經(jīng)營小區(qū)的共用配套設施、共用場地，又有權把經(jīng)營納入物業(yè)服務企業(yè)的收入。因此，在物業(yè)的真正主人——業(yè)主缺席的情況下，由建設商和物業(yè)服務企業(yè)擬定的臨時管理規(guī)約的公正性值得商榷。最后，前期物業(yè)管理招標投標存在的問題。開發(fā)商片面地注重經(jīng)營的控制權和管理的自，從而忽視了外來物業(yè)服務企業(yè)在前期物業(yè)管理工作中的積極作用，也希望使用自己的物業(yè)服務公司，來緩解商品房交接過程中可能因質量和其他產(chǎn)品問題引發(fā)的矛盾，通過自己的物業(yè)服務公司來掩飾問題，蒙蔽過關，而不是把問題解決在業(yè)主進住之前。從獲取最大經(jīng)濟利益出發(fā)，開發(fā)商也不愿意將自己所開發(fā)項目的物業(yè)管理利潤，轉移給其他物業(yè)服務企業(yè)。以上幾個方面直接導致了開發(fā)商在招投標工作中采取不正當競爭手段，存在大量的招投標暗想操作行為。同時由于地方保護主義的存在，當?shù)卣嘘P部門或開發(fā)商，從本地區(qū)或部門的利益出發(fā)，采取不合作態(tài)度，或提出苛刻條件，使跨區(qū)域的物業(yè)管理招投標困難重重。即使是有影響力的知名物業(yè)服務公司，由于中標后各項管理工作無法正常開展，無奈也被迫撤出，更有甚者，開發(fā)商利用招投標形式，騙取物業(yè)服務公司的投標資料和管理方案后，再找借口或理由自己成立物業(yè)服務公司接管物業(yè)，使用騙取來的管理方案進行管理運作，或者先利用外地名牌物業(yè)服務公司的影響力，幫助自己把物業(yè)推出或進行前期管理運作，等管理工作基本正常后，再找借口令外地公司退出，另組服務公司進行管理。

三、開發(fā)商在前期物業(yè)管理中的法律責任存在問題

物業(yè)管理行業(yè)的投資主體大多是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，雖然《物業(yè)管理條例》、《前期物業(yè)管理招標投標管理暫行辦法》都提出推行物業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)“建管分離”、“分業(yè)經(jīng)營”的模式，然而實踐幾年來，“建管分離”模式并沒有很好地落實，“自建自管”的模式在物業(yè)管理市場上仍占據(jù)了相當?shù)谋壤Ｔ谖飿I(yè)公司與房地產(chǎn)開發(fā)商之間，很多物業(yè)服務公司都和房地產(chǎn)商捆綁在一起，許多物業(yè)公司屬于房地產(chǎn)開發(fā)商的子公司，雙方這種過于親密的“血緣”關系，使得雙方關系不明，使得一些物業(yè)在交付給業(yè)主使用之前，就埋下了導致日后物業(yè)管理過程中出現(xiàn)矛盾和糾紛的隱患。

參考文獻：

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\[3\]劉興桂,劉文清.物業(yè)服務合同主體研究\[J\].法商研究,2004,(3).

篇10

一、管理方式

投標單位主要是依據(jù)招標的物業(yè)現(xiàn)狀以及自身的專業(yè)經(jīng)驗和優(yōu)勢，選擇最適合的招標物業(yè)的管理方式。比如選擇獨資管理方式，還是股份制的管理方式，仰或是有限責任公司的管理形式等等，對目標物業(yè)的管理與現(xiàn)在的物業(yè)管理企業(yè)正在管理的物業(yè)之間采取形式的聯(lián)系等等。

二、管理組織架構

所謂管理組織架構就是介紹目標物業(yè)的組織機構，根據(jù)目前我國物業(yè)管理發(fā)展情況來看，物業(yè)管理組織機構有三個特征：

1、管理體制

管理體制主要有三類：

（1）總經(jīng)理負責制；

（2）董事會下的三總師負責制；

（3）董事會下的總經(jīng)理負責制。

2、管理方法

目前國內的管理方法有兩種：

（1）垂直領導方式（直線式管理模式）。優(yōu)點是政令淌通，管理到位，管理層直接對成本，對管理質量負責。缺點是人力資源分散，橫向協(xié)調配合困難。

（2）矩陣式領導方式。這種方式的優(yōu)點是充分利用人力資源，調動個方面的積極性，可采用現(xiàn)代化管理手段進行管理。缺點是管理結構穩(wěn)定性較差，人員經(jīng)常變動，容易形成多頭領導。這種方法適用于多品種而且形成規(guī)模的物業(yè)管理。

3、機構的設置

根據(jù)管理物業(yè)的多少，以及業(yè)主的需求來確定管理組織結構。目前我國物業(yè)管理體制下的物業(yè)管理的管理機構有以下幾種：

（1）三部一室。即機構具體設置為：辦公室、財務部、管理部、工程部。

（2）四部一室。即機構具體設置為：辦公室、財務部、管理部、工程部、經(jīng)營服務部。

（3）六部一室。即機構具體設置為：辦公室、財務部、管理部、工程部、房產(chǎn)部、社區(qū)文化部、公關部。

除了機構明確以外，對參加管理服務人員的素質構成要進行策劃、培訓。比如目標物業(yè)管理的管理經(jīng)理、副經(jīng)理，他們的文化層次，年齡結構，工作經(jīng)驗，都應明確規(guī)定下來。然后對從事目標物業(yè)管理服務的人員結構也要明確，對他們的文化素質，工作能力，基本條件都要提出要求，甚至要制定好接受目標物也管理以后的人才培訓計劃。

三、管理費用的收支預算方案

經(jīng)費是物業(yè)管理運轉的基礎和保證，所以對目標物業(yè)必須要進行經(jīng)營測算。測算應本著“實事求是”、“取之于民、用之于民”、“用戶至上、服務第一”、“根據(jù)物業(yè)功能、分層次收費”等原則進行。

1、收入測算

物業(yè)管理費用主要來源于物業(yè)管理服務收取的各類費用。因此，該收的費用都要收齊，不能漏收。通常收費的項目有：

（1）目標物業(yè)的管理費用。按照政府物價部門核準的標準進行測算。

（2）物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)所給的營業(yè)用房而開展“三產(chǎn)”經(jīng)營獲得的收入。

（3）維修基金每年可取的利息金額。

（4）其他方面的服務收入。

2、支出預算

圍繞著目標物業(yè)開展管理服務所支出的成本核算。通常有：

（1）人員工資、福利、津貼、獎金，以及其他各類保險支出。

（2）各類服務成本的開支。例如，能源有水，電，氣，汽油等的消耗；各種設備的添置；各類服務所需要的的消耗品。

（3）物業(yè)管理企業(yè)正常的辦公管理服務所需要的各項開支。

（4）其他有關各項的開支等。

通常根據(jù)招標文件的要求，要進行3年預算。

四、管理操作

這部分要求細化，他體現(xiàn)出物業(yè)管理企業(yè)的管理水平、管理質量，以及規(guī)范化的管理的標準，從這些制度中可以看出物業(yè)管理企業(yè)的實力、能力，所以各物業(yè)管理企業(yè)都對此很重視。其通常分為兩大類：

1、根據(jù)目標的物業(yè)情況，認真制定相應的規(guī)章制度。通常物業(yè)管理規(guī)章制度分為：

（1）公眾管理制度，主要包括：

①業(yè)主公約；

②精神文明建設公約；

③樓宇使用及維護管理規(guī)定；

④裝修管理規(guī)定；

⑤治安管理規(guī)定；

⑥清潔衛(wèi)生管理規(guī)定；

⑦消防管理規(guī)定；

⑧交通車輛管理規(guī)定；

⑨環(huán)境保護管理規(guī)定。

（2）崗位責任制度，主要包括：

①管理處主任崗位職責；

②管理處主任助理崗位職責；

③環(huán)境主管崗位職責；

④保潔員崗位職責；

⑤保安主管崗位職責；

⑥工程主管崗位職責；

⑦維修人員崗位職責；

⑧會計人員崗位職責；

⑨行政人員崗位職責。

（3）內部管理運作制度，主要包括：

①員工行為規(guī)范；

②培訓制度；

③考核制度；

④獎懲制度；

⑤回訪制度；

⑥來訪，投訴處理制度等。

2、根據(jù)目標物業(yè)，確定各管理崗位工作人員的職責

管理崗位主要有：

①保安；

②機電維修；

③清掃保潔；

④園林綠化；

⑤電梯操作；

⑥社區(qū)文化。

五、管理目標，經(jīng)營管理宗旨、方針

投標書中應表明投標單位對目標物業(yè)的管理目標、管理方針、管理宗旨，便于業(yè)主委員會成立的招標領導小組及評委們更加清楚理解物業(yè)管理的理念、宗旨。例如某物業(yè)管理企業(yè)投標某商住樓時，提出管理目標：樹立“服務至上，客戶第一”的管理思想，達到一流管理、一流形象、一流效益，一促進后期的樓宇銷售；提出管理經(jīng)營方針：保本經(jīng)營、獨立核算、自負盈虧、開展一業(yè)為主，多種經(jīng)營，求得自身的生存與發(fā)展。

六、便民服務措施

物業(yè)管理是有償?shù)姆栈顒?，這是其性質所決定的；然而開展物業(yè)管理并不是一味只追求經(jīng)濟效益，而是要正確處理好社會效益，環(huán)境效益與經(jīng)濟效益三者的關系，使之有機的統(tǒng)一。一些物業(yè)管理企業(yè)，在開展物業(yè)管理有償服務的同時，還向業(yè)主公開承諾無償便民服務項目若干項，深受業(yè)主的歡迎和好評。

七、社區(qū)文化

隨著一幢幢樓房的建好，新的社區(qū)環(huán)境形成，人們從熟悉的環(huán)境般到不熟悉的環(huán)境，特別是老年人的“高樓病”多了，孩子也變得孤獨了。為此，社區(qū)文化的重要性越來越被老百姓看中，成為購房中的一個重要因素。物業(yè)管理企業(yè)在寫投標書時，應認真考慮到社區(qū)文化的開展，制定有關社區(qū)文化制度，安排好各類社區(qū)文化活動，使住宅小區(qū)內的業(yè)主不僅享受到物質文明，也享受到精神文明。

八、管理指標的承諾

物業(yè)管理是新生事物。國家為了規(guī)范和指導物業(yè)管理，對一些管理服務也相應的作出了一些基本要求。作為投標的物業(yè)管理企業(yè)，針對目標物業(yè)，對照國家有關規(guī)定，向業(yè)主委員會作出相應的承諾。通常有以下主要內容的承諾：

⑴房屋及配套設施的完好率；

⑵房屋零修，急修及時率；

⑶維修質量合格率；

⑷清潔保潔率；

（5）道路車輛完好率；

（6）小區(qū)治安案件發(fā)生率；

（7）業(yè)主綜合服務滿意率；

（8）綠化完好率；

（9）重復維修率；

（10）住戶有效投訴率等。

九、檔案資料的建立和管理

為了使物業(yè)管理規(guī)范化、程序化，為了對物業(yè)管理狀況進行連續(xù)化記錄，并保留資料，需要建立檔案資料管理。投標的物業(yè)管理企業(yè)應對建立檔案管理制度提出相應的設想：是否建立單獨的檔案室，還是放在辦公室合署辦公；派幾位同志負責檔案管理；管理的程序圖；采用什么樣的管理制度，是否實行現(xiàn)代化、系統(tǒng)化、科學化、規(guī)范化的電子計算機管理檔案等等。

十、提高物業(yè)管理水平的新設想

物業(yè)管理企業(yè)在對目標物業(yè)進行投標時，也需要表明本企業(yè)對未來的物業(yè)管理上水平、創(chuàng)一流、達國優(yōu)提出一些設想，使人們感到實實在在，同時又大膽創(chuàng)新。例如，某物業(yè)管理企業(yè)對目標物業(yè)經(jīng)過調查之后，對未來目標明確提出，接管后一年達到市優(yōu)，兩年達到省優(yōu)，三年達到國優(yōu)，在達到國優(yōu)的同時，一定通過ISO9002貫標，使物業(yè)管理質量標準化、規(guī)范化令人可敬、可佩、可信。