導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇不動(dòng)產(chǎn)稅，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

目前，我國(guó)房?jī)r(jià)高企已成為重要的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問(wèn)題。作為房?jī)r(jià)的組成部分，房地產(chǎn)稅收毫無(wú)疑問(wèn)是政府調(diào)控房?jī)r(jià)的重要手段之一。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓表示，無(wú)論是去年的“國(guó)八條”，還是今年的“國(guó)六條”，以及相關(guān)的各種房地產(chǎn)稅收政策，都是為打擊惡性炒樓行為而制定的。這些稅收政策只單純針對(duì)房屋銷(xiāo)售和流通環(huán)節(jié)，結(jié)果只能提高房?jī)r(jià)，并不會(huì)減少那些購(gòu)房人的購(gòu)買(mǎi)欲望，很難真正遏制炒房。

目前，正在進(jìn)行中的不動(dòng)產(chǎn)稅試點(diǎn)改革，目的就是為減少購(gòu)房投機(jī)行為，其核心是對(duì)居民占有第二套住宅實(shí)行累進(jìn)稅。

據(jù)劉桓透露，不動(dòng)產(chǎn)稅的主要內(nèi)容是對(duì)購(gòu)房者非自住的第二套、第三套住房征收高稅，對(duì)居民基本自住房則采取低稅，甚至免稅，讓房地產(chǎn)投機(jī)客買(mǎi)得起房但養(yǎng)不起。社科院金融研究中心主任易憲容也支持這個(gè)觀(guān)點(diǎn)，“唯一的手段就是提高對(duì)第二套、第三套住房的稅收，這樣才能真正打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)上的投機(jī)者。現(xiàn)在房?jī)r(jià)沒(méi)有降下來(lái)是因?yàn)檎{(diào)控力度還是太小。”

大部分消費(fèi)者對(duì)征收不動(dòng)產(chǎn)稅都表示歡迎，并期待房?jī)r(jià)能夠因此有所降低。劉桓表示，增加投資房屋擁有期間的稅收，對(duì)普通民眾確實(shí)是利好，但是真正實(shí)施并不容易。

“征收不動(dòng)產(chǎn)稅是很復(fù)雜的事情，涉及很多配套措施的實(shí)行情況。”劉桓說(shuō)，“最重要的是，房地產(chǎn)信息與財(cái)稅方面溝通機(jī)制的建立。”他認(rèn)為，這里涉及四方面要素：

第一，掌握購(gòu)房者信息。如何界定第一套、第二套住房，自住房還是投資房，需要嚴(yán)格把握買(mǎi)房者的信息。比如，在外地有住宅，后在北京發(fā)展又買(mǎi)房，算第一套還是第二套房？誰(shuí)來(lái)判斷是自住還是投資？目前，由于稅務(wù)部門(mén)并不掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)各種必要的信息，因此，房產(chǎn)信息在稅務(wù)部門(mén)基本還是空白。

掌握購(gòu)房者信息是一件很煩瑣復(fù)雜的工作，需要要稅務(wù)部門(mén)和房產(chǎn)登記部門(mén)以及銀行信貸部門(mén)進(jìn)行合作來(lái)完成。同時(shí)，發(fā)動(dòng)社區(qū)街道管理者，以社區(qū)街道為單位，對(duì)房屋的居住情況進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控。國(guó)家稅務(wù)總局有關(guān)人士表示，對(duì)房屋擁有期間征稅對(duì)打擊投機(jī)能起到很大作用，但實(shí)施難度不小，進(jìn)一步實(shí)施細(xì)則仍在研究論證中。

第二，明晰住房產(chǎn)權(quán)。國(guó)有單位的房產(chǎn)占用情況以及遺產(chǎn)中房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)如何確定，需要政府作進(jìn)一步詳細(xì)規(guī)定。

第三，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估。目前，我國(guó)的評(píng)估機(jī)構(gòu)良莠不齊，存在虛假注冊(cè)、低收費(fèi)、高回扣、惡性競(jìng)爭(zhēng)、高估低評(píng)等問(wèn)題，市場(chǎng)比較混亂。這就需要逐步制訂和推行一些措施，加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)的監(jiān)管，提高行業(yè)執(zhí)業(yè)水平。另外，按買(mǎi)房?jī)r(jià)格征稅還是按房屋現(xiàn)價(jià)征稅，也需要進(jìn)一步明確。

篇2

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)就是轉(zhuǎn)型之中最為尖銳的矛盾,為緩和這種矛盾,不動(dòng)產(chǎn)持有稅要不要征、房地產(chǎn)持有稅向誰(shuí)開(kāi)征等一系列問(wèn)題急需解決。

以土地支撐財(cái)政的經(jīng)濟(jì)模式不可持續(xù),以房地產(chǎn)持有稅彌補(bǔ)地方財(cái)政收支缺口是大勢(shì)所趨。該項(xiàng)稅費(fèi)可以替代土地財(cái)政,也可以抑制投資性需求,鼓勵(lì)自住性消費(fèi)。

本文針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)持有稅所面臨的實(shí)施環(huán)境,對(duì)其實(shí)施所需的條件,如何實(shí)施等問(wèn)題進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)、持有稅、前提、可行性。

1、前言

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)熱一定程度上刺激了過(guò)激了國(guó)民經(jīng)濟(jì),但各種附加費(fèi)用只是產(chǎn)生在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié),實(shí)際財(cái)富卻并未增加。另外作為生活必需品,其價(jià)格已經(jīng)超出了國(guó)民收入的平均水平,導(dǎo)致工薪收入階層住房困難,針對(duì)此矛盾,我國(guó)政府正逐步完善稅費(fèi)制度,其中不動(dòng)產(chǎn)持有稅就是一種可以考慮實(shí)施的稅費(fèi)。

房地產(chǎn)持有稅,就是對(duì)房地產(chǎn)的所有者,按其持有房產(chǎn)的價(jià)值(或面積)以規(guī)定的稅率征收的一種稅。目的是增加國(guó)家收入,控制個(gè)人手中大量的房產(chǎn)。

這種稅的稅率可以這樣理解,每年每人必須上交上千元。如果交不起,那他的房產(chǎn)便會(huì)被沒(méi)收。

在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期,國(guó)家為了遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī),強(qiáng)化了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多項(xiàng)交易稅費(fèi)(如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅均在交易環(huán)節(jié)計(jì)提)的征收。但高額交易稅費(fèi)的征繳在抑制了房產(chǎn)市場(chǎng)投資和投機(jī)性需求的同時(shí),也增加了房地產(chǎn)交易的成本。這樣既限制了房地產(chǎn)資源流動(dòng),降低了房產(chǎn)資源的配置效率,也形成市場(chǎng)供過(guò)于求的預(yù)期,加劇房產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)。因此,為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng),拉動(dòng)市場(chǎng)需求,有必要清理房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi),多數(shù)稅費(fèi)項(xiàng)目可以取消,部分必須保留的稅費(fèi)項(xiàng)目也應(yīng)適當(dāng)降低稅率。

加強(qiáng)對(duì)持有環(huán)節(jié)的監(jiān)管有利于持久遏制壟斷和投機(jī)行為,同時(shí)減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)并不等于鼓勵(lì)放任市場(chǎng)壟斷和投機(jī)。房地資源具有稀缺性特征,對(duì)房地資源的占用和使用隱含了多層面的公共外部性。為了保障大多數(shù)公眾對(duì)房地資源的基本使用權(quán),防止具有公共性的稀缺資源閑置和濫用,在做好與70年土地租金一次性繳納銜接工作的基礎(chǔ)上,對(duì)房地資源征收持有調(diào)節(jié)稅,有利于社會(huì)公平和提升房地產(chǎn)資源的使用效率。對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)超出規(guī)劃周期的閑置土地和未售房產(chǎn)征收房地資源閑置調(diào)節(jié)稅,抑制屯地屯房,加速土地資源和開(kāi)發(fā)資金流轉(zhuǎn),促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng);對(duì)于非開(kāi)發(fā)企業(yè)持有的房產(chǎn)統(tǒng)一征收房地資產(chǎn)持有調(diào)節(jié)稅。其中兩類(lèi)資產(chǎn)持有可給予稅收減免:其一,國(guó)家認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以下的自住房減免持有稅,以鼓勵(lì)自住性購(gòu)房需求;其二,租賃性住房憑合法租賃合同可申請(qǐng)稅收減免,鼓勵(lì)閑置住房資源進(jìn)入租賃市場(chǎng),增加租賃市場(chǎng)供給。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀

在世界上,很多國(guó)家和地區(qū)已通過(guò)物業(yè)稅等稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)并取得成效,在中國(guó)尚沒(méi)有對(duì)居住型不動(dòng)產(chǎn)課收物業(yè)稅的情況。因?yàn)樵谥袊?guó)法律中,作為原始的生產(chǎn)資料――土地,屬于公有財(cái)產(chǎn),個(gè)人沒(méi)有所有權(quán),而建立在土地之上的不動(dòng)產(chǎn),也因此只有使用權(quán)。所以說(shuō)從法理上講,物業(yè)稅并不成立,應(yīng)該引申為不動(dòng)產(chǎn)持有稅。

當(dāng)一個(gè)人持有房產(chǎn)的數(shù)量比較多的時(shí)候,可以針對(duì)其在基本自供型房產(chǎn)之外,所多余出的房地產(chǎn)予課稅。因?yàn)檫^(guò)多的房地產(chǎn),一方面是對(duì)稀缺土地的資源過(guò)多占用,另外一方面,也可能會(huì)基于這種稀缺投機(jī)炒作,試圖籍此贏(yíng)利。所以說(shuō),對(duì)持有過(guò)多的房地產(chǎn)采取征稅的措施是說(shuō)得通的。

供不應(yīng)求,剛性需求旺盛一直以來(lái)被認(rèn)為是某些地區(qū)房?jī)r(jià)上漲的主要原因,但據(jù)北京市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)調(diào)查顯示,北京的住房并不短缺,甚至潛在過(guò)剩,其顯性表現(xiàn)為住房緊張。而北京實(shí)際上閑置房比空置房要多好幾倍,少數(shù)人擁有多套住房,這和北京市統(tǒng)計(jì)局公布的北京10%的人擁有兩套住房的結(jié)果相一致。

房屋沒(méi)有得到有效的供應(yīng),大量閑置房屋又掌握在少數(shù)人手中,導(dǎo)致了住房分配不均,客觀(guān)上造成了北京房屋供給緊張,房?jī)r(jià)上漲。

就中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況來(lái)看,不僅發(fā)展模式問(wèn)題重重、信貸政策不合理,且稅收政策更注重不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)、不動(dòng)產(chǎn)取得和所得環(huán)節(jié)征稅,而不注重不動(dòng)產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)征稅。這樣不僅不能調(diào)節(jié)住房市場(chǎng)的個(gè)人收入分配問(wèn)題,反而通過(guò)稅收轉(zhuǎn)嫁效應(yīng),嚴(yán)重增加住房自住者的購(gòu)買(mǎi)成本,降低其住房福利水平。

我國(guó)政府現(xiàn)某些政策客觀(guān)上抑制了消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)第二套住房,但其作用在于限制了不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)的擴(kuò)展,但對(duì)于現(xiàn)已擁有多套住房者并未征收持有稅,并未造成不動(dòng)產(chǎn)交易市場(chǎng)萎縮。

而不動(dòng)產(chǎn)持有稅的作用在于,長(zhǎng)期占有大量不動(dòng)產(chǎn)將帶來(lái)持有成本,使得以買(mǎi)賣(mài)為目的交易市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大。而且如果這種稅收政策得出臺(tái),必將造成大量購(gòu)房者持幣觀(guān)望,不再急于入市,那么以不動(dòng)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)獲利為目的持有者,將會(huì)面臨極大地風(fēng)險(xiǎn)。

消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí),其房?jī)r(jià)中已經(jīng)包含了土地使用期限內(nèi)的幾乎全部的房地產(chǎn)稅費(fèi)。而不動(dòng)產(chǎn)持有稅的開(kāi)征,是將現(xiàn)行消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)階段一次性繳納的房地產(chǎn)稅費(fèi),轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段陸續(xù)收取,也就是說(shuō),把現(xiàn)在買(mǎi)房前一次性繳納的稅費(fèi),放到買(mǎi)房后,由房屋所有者按年繳納。目前的有關(guān)稅費(fèi)大約占到房地產(chǎn)價(jià)格的30%至40%,因此一旦開(kāi)征物業(yè)稅,必然導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的大幅下降。

3、不動(dòng)產(chǎn)持有稅的實(shí)施方式

首先是稅收法定問(wèn)題,稅收作為國(guó)家剝奪納稅人財(cái)產(chǎn)的合法手段強(qiáng)調(diào)嚴(yán)格的稅收法定,即必須通過(guò)相應(yīng)的立法才能征稅。

其次征收的起點(diǎn)如何確定,家庭的第一套不動(dòng)產(chǎn)一般用于自住,所以不應(yīng)對(duì)其征稅。政府應(yīng)該從第二套住房開(kāi)始每年征收房產(chǎn)持有稅,第三套住房比第二套住房的房產(chǎn)持有稅要更重一些,以此類(lèi)推,加大那些持有多套住房的成本。

不動(dòng)產(chǎn)保有稅在計(jì)算稅基的時(shí)候,房地產(chǎn)的抵押貸款即負(fù)債不得扣除。而且不動(dòng)產(chǎn)稅在大多數(shù)國(guó)家都屬于地方稅,為地方政府財(cái)政收入最重要的一部分。如美國(guó)1996年地方財(cái)政收入1萬(wàn)多億美元,其中不動(dòng)產(chǎn)稅就占20%以上。

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)稅稅種繁多、收費(fèi)復(fù)雜、租費(fèi)雜亂,如各種所得稅、印花稅、城市建設(shè)稅等有6種之多,而且,不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)過(guò)輕而流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收負(fù)擔(dān)過(guò)重。房地產(chǎn)稅僅占全部稅收收入的2.36%,占地方財(cái)政收入的比重也僅為8.12%。

更為嚴(yán)重的是,由于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)物業(yè)稅費(fèi)偏低及凌亂無(wú)序,房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作嚴(yán)重,從而使得通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)讓社會(huì)財(cái)富在短期時(shí)間內(nèi)向少數(shù)人集中,社會(huì)財(cái)富兩極分化越來(lái)越嚴(yán)重。

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)的偏低也使個(gè)人住房消費(fèi)盲目擴(kuò)張,比如目前國(guó)內(nèi)購(gòu)房者主要是25-35歲的人,但是歐美國(guó)家這個(gè)年齡段很少有自己購(gòu)房的,基本上是租房住;還使得國(guó)內(nèi)城市居民住房持有率嚴(yán)重偏高,每個(gè)人都恨不得能有一套房子;再就是每套住房面積的夸張性擴(kuò)張,動(dòng)輒100平方米以上,大的200多平方米,即所謂購(gòu)買(mǎi)住房一步到位。

房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)炒作嚴(yán)重,不僅使得許多民眾居住條件不能改善,帶來(lái)了許多嚴(yán)重的社會(huì)問(wèn)題,而且導(dǎo)致國(guó)內(nèi)不少地方的房地產(chǎn)泡沫四起,使得國(guó)內(nèi)金融市場(chǎng)、銀行體系面臨著巨大的潛在危機(jī)。因此,開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)保有稅不僅勢(shì)在必行,而且對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)是一個(gè)全面多贏(yíng)的事情。特別是對(duì)炒作較為嚴(yán)重的地方,通過(guò)開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)保有稅,讓房地產(chǎn)炒作者損手而出,那么國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的價(jià)格一定會(huì)回落到真實(shí)的市場(chǎng)水平上來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫也會(huì)自然消退,從而保證國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

4、不動(dòng)產(chǎn)持有稅的實(shí)施條件

為什么征收不動(dòng)產(chǎn)稅的好處這樣多,這項(xiàng)稅收政策卻遲遲無(wú)法出臺(tái)?最為根本的就在于目前中國(guó)有沒(méi)有征收不動(dòng)產(chǎn)稅的條件。依照各國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)稅稅制,每一筆土地及房屋都得征稅,都得根據(jù)政府定期查定之價(jià)格加以計(jì)算征定。為了課稅的目的,政府通常會(huì)每隔一階段就對(duì)所管轄區(qū)域內(nèi)之房地產(chǎn)進(jìn)行一次估價(jià),此工作完成后,每幢房產(chǎn)應(yīng)納稅就得根據(jù)查定價(jià)格加以計(jì)算。而這種查定的價(jià)格,在進(jìn)行下一次查定價(jià)格之前,沒(méi)有重大事故發(fā)生,不得變更。

同時(shí),如同個(gè)人所得稅的征收一樣,不動(dòng)產(chǎn)保有稅的征收同樣對(duì)某些特定人持有房地產(chǎn)設(shè)定優(yōu)惠辦法。其優(yōu)惠對(duì)象通常包括:政府機(jī)構(gòu)所持有的房屋;宗教、教育、慈善或非營(yíng)利機(jī)構(gòu)所擁有的房屋;自用住宅及個(gè)人收入低于某一水準(zhǔn)或年齡高于某一水準(zhǔn)者所持有的房屋。從這個(gè)意義上說(shuō),對(duì)住房過(guò)度消費(fèi)收取不動(dòng)產(chǎn)保有稅費(fèi),既要對(duì)房地產(chǎn)過(guò)度消費(fèi)征收一定的稅收,又得對(duì)滿(mǎn)足基本住房消費(fèi)者給予一定人稅收優(yōu)惠。

也就是說(shuō),開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)保有稅需要一定的基礎(chǔ)條件,一是詳實(shí)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料,即能夠全面了解當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的實(shí)際情況;二是用科學(xué)方法或市場(chǎng)方式對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行低成本估價(jià);三是政府有稅收征管能力;四是要有嚴(yán)格細(xì)化科學(xué)規(guī)范的征收規(guī)則。如不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基、稅率及其他稅種之間的關(guān)系、中央與地方之間稅收分配、征稅的減免與優(yōu)惠對(duì)象界定等,只有在這些方面創(chuàng)造條件,不動(dòng)產(chǎn)稅的開(kāi)征才能有效地進(jìn)行,并達(dá)到開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅所要達(dá)到的目標(biāo)。所以開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅先得制定法律與規(guī)則,然后試點(diǎn),并在這個(gè)基礎(chǔ)上全面展開(kāi)。

5、不動(dòng)產(chǎn)持有稅的實(shí)施現(xiàn)狀

就目前的情況來(lái)看,由于中國(guó)住房體系的復(fù)雜性,如有商品房、單位建房、公房、個(gè)人建房等,如果不對(duì)當(dāng)?shù)氐恼麄€(gè)住房存量有一個(gè)全面清楚的了解,不僅不動(dòng)產(chǎn)稅的稅基無(wú)法確立,而且也不能夠?qū)Σ粍?dòng)產(chǎn)稅的稅收減免做一個(gè)清楚的規(guī)定。同時(shí),由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)剛剛發(fā)展幾年,二手房市場(chǎng)相當(dāng)不發(fā)達(dá)。在此情況下,有效住房評(píng)估體系也就無(wú)法確立。還有,物業(yè)法律缺乏、個(gè)人征信體系的缺乏、銀行信用體系不健全,這些都是征收不動(dòng)產(chǎn)稅的基礎(chǔ)條件。如果這些基礎(chǔ)條件沒(méi)有,開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅就會(huì)面對(duì)許多困難。

但是,如果能讓不動(dòng)產(chǎn)稅制簡(jiǎn)化,也可以創(chuàng)造條件開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅。比如,首先規(guī)定,每個(gè)家庭持有一套住房不必征稅(第一套住房無(wú)論其條件如何,家庭情況如何都不征不動(dòng)產(chǎn)稅),不動(dòng)產(chǎn)稅從第二套住房開(kāi)始征收。而第二套住房征稅,不同地方所征收的稅率不同,基本上由各地方來(lái)決定,但稅收分配,則采取越是發(fā)達(dá)地方或房?jī)r(jià)高的地方,其地方所占的比重越低的原則。這樣,一則使得地方政府沒(méi)有動(dòng)力來(lái)推高當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià),二則可用中央所收取的不動(dòng)產(chǎn)稅轉(zhuǎn)移到不發(fā)達(dá)地方。然后,在這基礎(chǔ)上逐漸完善中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅征收制度。當(dāng)然,要做到這一點(diǎn),首先就要對(duì)全國(guó)住房進(jìn)行普查,嚴(yán)格采取住房購(gòu)買(mǎi)實(shí)名制(在這一點(diǎn)上,政府可以采取嚴(yán)格的規(guī)則,對(duì)不采取實(shí)名購(gòu)買(mǎi)的住房限制轉(zhuǎn)讓與交易等)。

可以說(shuō),目前不動(dòng)產(chǎn)稅之所以遲遲沒(méi)有啟動(dòng),市場(chǎng)的困難與問(wèn)題、體制的問(wèn)題是自然的,更為重要的是,不動(dòng)產(chǎn)稅制度規(guī)則的制定與推動(dòng)者往往是最大既得利益者,如果在這一點(diǎn)不能有所突破,中國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)稅的出臺(tái)將是遙遠(yuǎn)的事情。

總之,開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅不僅能夠增加政府財(cái)政收入來(lái)源,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的收益公平分配,也是減少房地產(chǎn)過(guò)度投機(jī)與過(guò)度消費(fèi)、遏制房?jī)r(jià)瘋漲、減少房地產(chǎn)非法行為,保證房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展的重要一步。

參考文獻(xiàn):

[1]裴桂芬,馬文秀.《戰(zhàn)后日本的資產(chǎn)稅改革與泡沫形成》[J].《日本學(xué)刊》.2007年02期

[2]劉元.《將搭建新的住宅供求模式》[J].《城市開(kāi)發(fā)》.2007年07期

[3]宋天敏.《中國(guó)房地產(chǎn)投機(jī)的成因及對(duì)策研究》[J].西南大學(xué).2009年

[4]余建元.《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控研究》.上海社會(huì)科學(xué)院[D].2009年

[5]顏曉春.《我國(guó)物業(yè)稅實(shí)施難點(diǎn)及實(shí)施方案討論》[D].華東師范大學(xué)

[6]劉麗.《日本房地產(chǎn)泡沫破裂前后的土地財(cái)稅政策對(duì)比分析》[J].國(guó)土資源報(bào).2006年01期

篇3

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；國(guó)際比較；稅收改革

一、國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度改革歷程

世界上絕大多數(shù)國(guó)家和地區(qū)都開(kāi)征了房地產(chǎn)稅，并已成功建立較為完善的房地產(chǎn)稅制，使房地產(chǎn)稅不僅成為地方政府的有效收入來(lái)源，而且也使房地產(chǎn)稅有效發(fā)揮了調(diào)節(jié)市場(chǎng)運(yùn)行的作用。為促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，近百年來(lái)，英國(guó)、美國(guó)、德國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，都在對(duì)房地產(chǎn)稅制不斷進(jìn)行調(diào)整、改革以適應(yīng)地方治理、民主政治發(fā)展需求。

近幾十年以來(lái)，印度尼西亞、印度、菲律賓、尼日利亞、巴西等發(fā)展中國(guó)家在推進(jìn)地方自治過(guò)程中，也開(kāi)始了不動(dòng)產(chǎn)稅改革，并將其作為地方自治改革的重要內(nèi)容。20世紀(jì)90年代后期，俄羅斯、拉脫維亞、立陶宛、阿塞拜疆、吉爾吉斯斯坦等一些中東歐、中亞等轉(zhuǎn)軌國(guó)家開(kāi)始了重建不動(dòng)產(chǎn)稅的進(jìn)程。

世界各國(guó)和地區(qū)不動(dòng)產(chǎn)稅改革的主要內(nèi)容集中在納稅人范圍、課稅對(duì)象確定、稅基確定、稅率、減免優(yōu)惠等方面。納稅人范圍主要是房地產(chǎn)所有人，少數(shù)國(guó)家為實(shí)際占用人或受益人。課稅對(duì)象包括住宅和商業(yè)地產(chǎn)，有些國(guó)家或地區(qū)對(duì)出租用房地產(chǎn)、空置房地產(chǎn)另外課征稅收。稅基確定上逐步由面積、數(shù)量、租金、原價(jià)值，向市場(chǎng)現(xiàn)值加一定優(yōu)惠或折扣計(jì)算，發(fā)達(dá)國(guó)家近幾十年來(lái)的不動(dòng)產(chǎn)稅改革主要集中在稅基的確定上。在稅率上一般采用固定稅率，有些國(guó)家如美國(guó)大部分州沒(méi)有固定稅率，而是按照地方政府年度預(yù)算支出減去財(cái)產(chǎn)稅外其他財(cái)政收入后，除以不動(dòng)產(chǎn)稅基的辦法計(jì)算稅率。在減免優(yōu)惠主要范圍上，有些國(guó)家按照房地產(chǎn)用途確定，主要是對(duì)醫(yī)院、養(yǎng)老院、學(xué)校等公益用房屋；有些國(guó)家按照納稅人的類(lèi)型確定，如低收入者、退伍軍人、國(guó)家榮譽(yù)獲得者等；有些國(guó)家采用兩者結(jié)合的方式。

稅收也是政府調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要政策，對(duì)房地產(chǎn)征稅將引起房地產(chǎn)交易頻率、交易量和交易價(jià)格變化。世界各國(guó)的房地產(chǎn)稅制改革經(jīng)驗(yàn)表明房地產(chǎn)稅制改革有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用，遏制房地產(chǎn)投機(jī)行為，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。反映在房地產(chǎn)價(jià)格上則表現(xiàn)為房地產(chǎn)稅制改革前后的房?jī)r(jià)變化，通常有助于降低房地產(chǎn)稅收負(fù)擔(dān)的房地產(chǎn)稅制改革將抑制房?jī)r(jià)上漲，而旨在打擊房地產(chǎn)投機(jī)、增加房地產(chǎn)持有成本的房地產(chǎn)稅收政策則會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。對(duì)世界各國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的變化情況進(jìn)行了研究，以分析稅收政策對(duì)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的作用。結(jié)果發(fā)現(xiàn)：一些國(guó)家并沒(méi)有取得預(yù)期的效果，如比利時(shí)、法國(guó)、荷蘭等，還有一些國(guó)家取得了預(yù)期的效果，如丹麥、瑞典、德國(guó)、美國(guó)等。在各國(guó)房地產(chǎn)稅制改革過(guò)程中，都不同程度地在吸收民意的基礎(chǔ)上，對(duì)其他國(guó)家的改革經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行了借鑒。一些發(fā)展中國(guó)家與轉(zhuǎn)軌國(guó)家在制度改革的初期，直接引入外國(guó)專(zhuān)家參與稅制設(shè)計(jì)；有的甚至直接照搬其他國(guó)家的不動(dòng)產(chǎn)稅制規(guī)定或改革方案。

二、房地產(chǎn)稅收制度國(guó)際比較及借鑒

國(guó)際上存在一些較為成熟的房地產(chǎn)稅收制度可供我們?cè)跇?gòu)建改革模式時(shí)加以借鑒，歸納了一些國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅制基本狀況。在這些較為成熟的房地產(chǎn)稅收模式中，存在一些共性，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）稅制要素方面

課稅對(duì)象由土地、建筑物分離，向土地建筑物合一的方向調(diào)整。按照早期的稅收理論，對(duì)土地價(jià)值的課征是合乎公平和效率要求的，因此初期的不動(dòng)產(chǎn)稅征收一般將土地、建筑物分離，重點(diǎn)對(duì)土地進(jìn)行課征，但后來(lái)逐步向房地合一、共同評(píng)估的方向發(fā)展。在稅率方面，由多重、復(fù)合型稅率向單一稅率、低稅率方向調(diào)整。為適應(yīng)房地合一、稅基單一化的趨勢(shì)，稅率設(shè)計(jì)也逐步簡(jiǎn)化，由多重的復(fù)合型稅率向單一稅率方向發(fā)展，適應(yīng)世界稅制改革中簡(jiǎn)化稅制、降低稅率的要求，以增強(qiáng)稅收的合理性，提高不動(dòng)產(chǎn)稅征管效率。減免項(xiàng)目逐步減少，稅制得以簡(jiǎn)化。在保留必要的減免優(yōu)惠項(xiàng)目的同時(shí)，將減免數(shù)量減少，數(shù)額降低，稅收優(yōu)惠逐步由補(bǔ)償性支出政策所取代。以?xún)r(jià)值為基礎(chǔ)的稅基逐步代替面積、因素調(diào)節(jié)型稅基。以?xún)r(jià)值為基礎(chǔ)的稅基其優(yōu)勢(shì)在于，可以使稅收具有成長(zhǎng)性，具有財(cái)政收入彈性，以適應(yīng)地方政府財(cái)政支出不斷增長(zhǎng)的需求。

（二）征管基礎(chǔ)建設(shè)方面

重視征管信息共享機(jī)制建設(shè)。包括：建立不動(dòng)產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍登記系統(tǒng)，加強(qiáng)征管信息、產(chǎn)權(quán)信息、納稅人身份信息、納稅人收入信息的共享機(jī)制建立?，F(xiàn)代信息技術(shù)得以廣泛應(yīng)用。在不動(dòng)產(chǎn)稅征管中，廣泛使用現(xiàn)代地理信息系統(tǒng)（GIS）、計(jì)算機(jī)輔助批量評(píng)估系統(tǒng)（CAMA）、數(shù)據(jù)庫(kù)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，以提高征管效率，降低稅收成本。

（三）稅收民主化：透明、參與和保護(hù)

不動(dòng)產(chǎn)稅收入一般是地方收入，支出用于公眾直接享受到的、感覺(jué)到的公共設(shè)施、公共服務(wù)，課稅對(duì)象明顯。同時(shí)，不動(dòng)產(chǎn)稅收入支出的對(duì)應(yīng)性強(qiáng)，稅收的損失感明顯，所以通過(guò)政府公共服務(wù)提供稅收補(bǔ)償?shù)囊蟾訌?qiáng)烈。因此，不動(dòng)產(chǎn)稅改革不同于其他改革的地方在于，它有著充分的制度設(shè)計(jì)讓公眾參與改革和征管的進(jìn)程。在很多國(guó)家的改革中，就是通過(guò)增強(qiáng)公眾對(duì)征管、政策調(diào)整過(guò)程的參與，保護(hù)納稅人的合法權(quán)益，從而提高不動(dòng)產(chǎn)稅的稅收遵從度。

三、國(guó)外房產(chǎn)稅改革成功經(jīng)驗(yàn)

（一）國(guó)外房產(chǎn)稅功能定位

國(guó)外關(guān)于房產(chǎn)稅的研究歷史比較悠久，這為房產(chǎn)稅的開(kāi)征奠定了良好的理論基礎(chǔ)。國(guó)外關(guān)于房產(chǎn)稅的研究也主要集中在房產(chǎn)稅的功能定位以及房產(chǎn)稅制的設(shè)計(jì)上，具體說(shuō)來(lái)，關(guān)于房產(chǎn)稅的功能研究觀(guān)點(diǎn)主要包括以下幾個(gè)方面：

1. 財(cái)政收入說(shuō)。首先稅收是國(guó)家財(cái)政收入的主要來(lái)源，而房產(chǎn)稅作為一項(xiàng)稅收也具有增加財(cái)政收入的功能。其次，由于房產(chǎn)稅本身的特性，房產(chǎn)稅是地方政府重要的財(cái)政收入。國(guó)外征收房產(chǎn)稅的實(shí)踐證明，由于房地產(chǎn)本身不易轉(zhuǎn)移，房產(chǎn)稅具有穩(wěn)定的稅源，因此房產(chǎn)稅是各國(guó)地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。房產(chǎn)稅的征稅遵循財(cái)政的稅收原則，重視房產(chǎn)稅的財(cái)政功能，房產(chǎn)稅用于增加地方財(cái)政收入，支出于地方公共設(shè)施建設(shè)，真正做到取之于民用之于民。

2. 效率說(shuō)。該理論主要觀(guān)點(diǎn)是，在保有環(huán)節(jié)征收房產(chǎn)稅對(duì)于房產(chǎn)這項(xiàng)資源的合理有效配置具有重要的調(diào)節(jié)作用，房產(chǎn)資源的擁有者由于較大的稅收負(fù)擔(dān)而對(duì)空置的房產(chǎn)進(jìn)行充分利 用，最終達(dá)到合理配置資源的目的。這主要是因?yàn)楝F(xiàn)實(shí)中的市場(chǎng)并不像理論中的那樣有效，在現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常存在市場(chǎng)失靈現(xiàn)象，這就要求政府在必要的時(shí)候進(jìn)行調(diào)控，而稅收則是政府干預(yù)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調(diào)控的重要方式。房產(chǎn)稅政策如果運(yùn)用得當(dāng)，可以有效的發(fā)揮調(diào)控市場(chǎng)的作用，促進(jìn)房地產(chǎn)市 場(chǎng)的資源有效配置。房產(chǎn)稅遵循稅收經(jīng)濟(jì)效率的原則，把房產(chǎn)稅功能定位在合理配置資源，調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)上，通過(guò)合理的設(shè)置稅收要素加強(qiáng)針對(duì)性，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)性需求。

3. 公平說(shuō)。這種學(xué)說(shuō)的總體思路是房地產(chǎn)是居民財(cái)產(chǎn)的重要組成部分，房地產(chǎn)作為一項(xiàng)重要的財(cái)產(chǎn)所得，不同的人擁有的財(cái)產(chǎn)數(shù)量不同，過(guò)大的差異就會(huì)導(dǎo)致收入差距過(guò)大，因此需要一種財(cái)產(chǎn)稅對(duì)其進(jìn)行征稅，從而調(diào)節(jié)收入差距保證社會(huì)公平。遵循房產(chǎn)稅的公平原則，房產(chǎn)稅功能定位在調(diào)節(jié)收入差距上，通過(guò)累進(jìn)稅率等使富裕者負(fù)擔(dān)更高的稅負(fù)，而稅收收入用于基本的保障住房建設(shè)，從而達(dá)到調(diào)節(jié)貧富差距的功能。

明確房產(chǎn)稅的功能，根據(jù)房產(chǎn)稅的功能定位，科學(xué)合理有針對(duì)性地設(shè)置稅收要素，可以更好的發(fā)揮房產(chǎn)稅的作用。從國(guó)外的典型國(guó)家的房產(chǎn)稅政策來(lái)看，不同國(guó)家的房產(chǎn)稅定位不同，但是都定位明確。在定位明確的基礎(chǔ)上，合理的量化和標(biāo)準(zhǔn)化稅收原則， 據(jù)此來(lái)設(shè)計(jì)房產(chǎn)稅稅收要素，從而保證了房產(chǎn)稅發(fā)揮應(yīng)有的作用，因而明確定位房產(chǎn)稅的功能，以此為原則進(jìn)行稅收政策設(shè)置可以更好的發(fā)揮稅收的作用。房產(chǎn)稅改革的首要任務(wù)就是明確稅收目的，結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本情況以及稅收體系，對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行正確的功能定位，從而更有針對(duì)性的設(shè)置稅收要素，更好的發(fā)揮稅收的作用。

（二）國(guó)外房產(chǎn)稅的制度設(shè)計(jì)

縱觀(guān)世界范圍內(nèi)征收房產(chǎn)稅的國(guó)家，在功能定位明確的基礎(chǔ)上設(shè)計(jì)的房產(chǎn)稅制度有很多經(jīng)驗(yàn)值得借鑒。

1. 房產(chǎn)稅是地方稅收的主體稅種。整體來(lái)看，房產(chǎn)稅是世界上大多數(shù)國(guó)家地方的主體稅種，這樣才能保證房產(chǎn)稅成為地方政府收入的主要來(lái)源，房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入比例較高，這樣可以減少地方政 府財(cái)政收入中土地財(cái)政收入的比例。如美國(guó)房產(chǎn)稅的收入占地方稅收收入的比例在70%左右，而加拿大則高達(dá)92%，另外，西方國(guó)家特別是地方房產(chǎn)稅權(quán)較 大的國(guó)家，房產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比例普遍較高，房產(chǎn)稅是地方的主體稅種，房產(chǎn)稅收入是地方財(cái)政收入的重要來(lái)源。這一點(diǎn)充分證明了房產(chǎn)稅增加地方財(cái)政的功能，長(zhǎng)期來(lái)看，房產(chǎn)稅是地方穩(wěn)定的主體稅種。

2. 稅收要素設(shè)計(jì)合理。從征稅范圍看，國(guó)外房產(chǎn)稅大多堅(jiān)持寬稅基的基本原則，因?yàn)閷挾惢梢员Ｕ戏慨a(chǎn)稅有穩(wěn)定龐大的稅源，與提高稅率相比，拓寬稅基相對(duì)比較隱蔽，這樣可以在保證量能課稅的原則下充分發(fā)揮房產(chǎn)稅的財(cái)政功能。同時(shí)大多數(shù)國(guó)家在寬稅基的基礎(chǔ)上，設(shè)定一個(gè)合理的稅收優(yōu)惠，例如對(duì)老人等特殊群體免稅或者設(shè)定一個(gè)免稅面積，稅收優(yōu)惠的規(guī)定可以降低低收入群體的稅收負(fù)擔(dān)而且減少房產(chǎn)稅的征管阻力。

從稅率來(lái)看，各個(gè)國(guó)家的稅率制定方法和稅率的高低都不同，但是都在功能定位的基礎(chǔ)上，當(dāng)?shù)卣几鶕?jù)自己的實(shí)際情況因地制宜的設(shè)計(jì)稅率。例如美國(guó)各地政府在稅率的制定上擁有較大的自，房產(chǎn)稅的稅率是地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐漠?dāng)年的財(cái)政預(yù)算 應(yīng)納房產(chǎn)稅的房產(chǎn)的總價(jià)值等變量計(jì)算出來(lái)的，這樣由于各個(gè)地方的計(jì)算稅率的變量連同稅率也不同，但大多都在0.8%-3%這個(gè)范圍之間。英國(guó)房產(chǎn)稅的稅率采用的是調(diào)節(jié)收入差距效果明顯的累進(jìn)稅率，累進(jìn)稅率可以使房產(chǎn)稅更好地發(fā)揮調(diào)節(jié)收入差距的功能?？傮w上來(lái)看，各個(gè)國(guó)家的稅率普遍較低，較低的稅率是考慮到納稅人的稅收負(fù)擔(dān)，減少了房產(chǎn)稅征管的阻力從而保證房產(chǎn)稅可以穩(wěn)定的征收。

從計(jì)稅依據(jù)來(lái)看，大多數(shù)國(guó)家都采用了能夠反映市場(chǎng)價(jià)值的房產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，也有一些國(guó)家采用了也可以反映市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估租金作為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)。當(dāng)然采用評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)的前提是擁有比較完善的房產(chǎn)稅評(píng)估機(jī)制，包括科學(xué)有效的評(píng)估方法、高素質(zhì)的評(píng)估人員以及公平的評(píng)估糾紛等事后處理機(jī)制。

3. 保障措施完善。首先為了保障房產(chǎn)稅制度順利實(shí)施，實(shí)施房產(chǎn)稅的各國(guó)大多都有完善的住房信息系統(tǒng)以及科學(xué)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制，這有利于減少稅源的流失。住房信息系統(tǒng)主要包括房屋數(shù)量和產(chǎn)權(quán)類(lèi)型、房產(chǎn)所在地的土地類(lèi)型、所有權(quán)等詳細(xì)的信息。除了完善的住房信息系統(tǒng)，國(guó)外房產(chǎn)稅實(shí)施的保障措施還包括建立在高效的住房信息系統(tǒng)上的科學(xué)的房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估機(jī)制，科學(xué)的評(píng)估機(jī)制是房產(chǎn)稅計(jì)稅依據(jù)合理的重要保障也是房產(chǎn)稅是否公平的重要保障。因此為了保證評(píng)估價(jià)值的公平很多國(guó)家還設(shè)有房產(chǎn)評(píng)估糾紛解決機(jī)構(gòu)，如果納稅人對(duì)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估出來(lái)的評(píng)估價(jià)值存在異議，納稅人可以向評(píng)估糾紛解決部門(mén)申訴， 從而保證評(píng)估值公平科學(xué)。

其次，為了減少房產(chǎn)稅征管的阻力，提高房產(chǎn)稅征管的效率，大多數(shù)國(guó)家都采用征稅軟件對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行征管，房產(chǎn)稅從申報(bào)到征收等一系列工作都可由其完成。同時(shí)對(duì)于納稅人的逃稅行為，各個(gè)國(guó)家都制定了較為嚴(yán)厲的懲罰制度，逃稅人要繳納數(shù)額相對(duì)較 高的罰款，同時(shí)稅務(wù)部門(mén)還可以對(duì)納稅人的房產(chǎn)行使留置權(quán)和拍賣(mài)權(quán)。完善的保障措施不僅可以減少房產(chǎn)稅的征管阻力而且可以減少稅收征管成本。

參考文獻(xiàn)

[1] 杜雪君，吳次芳，黃忠華.房地產(chǎn)價(jià)格、地方公共支出與房地產(chǎn)稅負(fù)關(guān)系研究――理論分析與基于中國(guó)數(shù)據(jù)的實(shí)證檢驗(yàn)[J].數(shù)量經(jīng)濟(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)研究，2009（1）.

[2] 謝伏瞻.中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅收政策研究[M].北京：中國(guó)大地出版社.2005

[3] 段曉力.國(guó)外房地產(chǎn)稅制的借鑒和啟示[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融.2005（9）.

篇4

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)稅 稅費(fèi)改革 稅制結(jié)構(gòu) 征稅范圍

國(guó)外經(jīng)驗(yàn)表明：一個(gè)結(jié)構(gòu)完備、運(yùn)行良好的房地產(chǎn)市場(chǎng)離不開(kāi)一個(gè)能同市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相吻合，并將國(guó)家的宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)政策及其意圖滲透于市場(chǎng)的完善、高效的房地產(chǎn)稅收制度。它的有效運(yùn)行，不僅可以增加財(cái)政收入，為城市建設(shè)積累資金，而且可以調(diào)整土地等資源的配置，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)，調(diào)節(jié)城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行及收入分配。但我國(guó)現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收制度尚存在諸多不合理因素，不能發(fā)揮稅收應(yīng)有的功能，一定程度阻礙了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。因此，有必要借鑒國(guó)外房地產(chǎn)稅制的成功經(jīng)驗(yàn)，健全完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制，從而促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

一、國(guó)際經(jīng)驗(yàn)：國(guó)外房地產(chǎn)稅制及基本特征

在國(guó)民經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，房地產(chǎn)業(yè)占有舉足輕重的地位，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、持有、使用和轉(zhuǎn)讓等活動(dòng)進(jìn)行課稅，構(gòu)成了當(dāng)今世界各國(guó)稅收制度的一項(xiàng)重要內(nèi)容。由于歷史、文化、國(guó)情以及經(jīng)濟(jì)調(diào)控目標(biāo)各異，各國(guó)在房地產(chǎn)稅制方面有諸多不同之處。綜合來(lái)看，房地產(chǎn)稅種的設(shè)置主要涉及房地產(chǎn)保有、轉(zhuǎn)移和取得三個(gè)方面。

（一）房地產(chǎn)保有稅制

房地產(chǎn)保有稅制是在一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上，對(duì)個(gè)人或法人所擁有的房地產(chǎn)課征的一種稅收，其主要功能是合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)收益分配，以確保房地產(chǎn)保有的負(fù)擔(dān)公平和降低房地產(chǎn)作資產(chǎn)保有的有利性。目前世界上通行的房地產(chǎn)保有稅主要有以下幾種：

1.不動(dòng)產(chǎn)稅。不動(dòng)產(chǎn)稅是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅，計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)稅又可分為三種類(lèi)型：將土地、房屋、有關(guān)建筑物和其它固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大的不動(dòng)產(chǎn)稅等；只對(duì)土地和房屋合并課征的房地產(chǎn)稅。如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅、泰國(guó)的住房建筑稅等；單獨(dú)對(duì)土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。如奧地利的土地價(jià)值稅、韓國(guó)的綜合土地稅等。

2.財(cái)產(chǎn)稅。在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家里，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國(guó)、英國(guó)、荷蘭、瑞典等國(guó)，操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其它財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課證的一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。其中，美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅最具代表性。美國(guó)把房地產(chǎn)歸為一般財(cái)產(chǎn)，征收一般財(cái)產(chǎn)稅，以所有人為納稅義務(wù)人，計(jì)稅依據(jù)為房地產(chǎn)的核定價(jià)格，各州稅率不一，一般為3%—l0%.

3.定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅。該稅種主要是針對(duì)占有房地產(chǎn)超過(guò)一定年限的產(chǎn)權(quán)者征收，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的重新評(píng)估，對(duì)其增值額征收，一般分為十年期和五年期增值稅種。德國(guó)、英國(guó)、日本曾實(shí)行過(guò)的土地增值稅及意大利現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)增值稅都是對(duì)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的土地自然增值征稅。

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅制

房地產(chǎn)權(quán)益的轉(zhuǎn)移分為有償和無(wú)償兩種。當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)等有償轉(zhuǎn)移時(shí)，大多數(shù)國(guó)家要對(duì)轉(zhuǎn)讓收益即增值部分課稅，主要有以下幾類(lèi)：

1.以所得稅的形式對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益課稅。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅。其具體做法又可分為分離征收和綜合征收兩種。分離征收是把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中顯化的增值收益從一般財(cái)產(chǎn)收益中顯化出來(lái)，作為單獨(dú)的課征對(duì)象，實(shí)行有別于一般所得稅計(jì)征的一種征收方法。如日本對(duì)個(gè)人房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓行為課征的個(gè)人所得稅綜合征收，即把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中顯化的增值歸為一般房產(chǎn)收益統(tǒng)一征收所得稅。

2.直接征收土地增值稅。意大利和我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)將房地產(chǎn)中顯化的增值收益分離出來(lái)，單獨(dú)征收增值稅。意大利不動(dòng)產(chǎn)增值稅是地方稅種，將從買(mǎi)入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為征稅對(duì)象，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按5%—30%的稅率征收。

3.對(duì)房地產(chǎn)投資增值課稅。美國(guó)的房地產(chǎn)收益稅規(guī)定一定時(shí)期所購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)，其增值在一定限度內(nèi)免征。日本的特別土地保有稅中對(duì)取得房地產(chǎn)的交易也實(shí)行課稅，它以土地購(gòu)置者為納稅人。

在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈(zèng)與等無(wú)償轉(zhuǎn)移行為時(shí)，各國(guó)一般要根據(jù)資產(chǎn)價(jià)值征收遺產(chǎn)稅或贈(zèng)與稅。

（三）房地產(chǎn)取得稅制

1.登記許可稅（費(fèi)）。無(wú)論有償還是無(wú)償轉(zhuǎn)移，在房地產(chǎn)發(fā)生權(quán)益變更進(jìn)行所有權(quán)益登記時(shí)，許多國(guó)家按財(cái)產(chǎn)價(jià)值課征登錄稅或登錄費(fèi)，一般以登記時(shí)的價(jià)格為計(jì)稅依據(jù)，稅率有所不同。

2.印花稅。納稅人是作出、領(lǐng)受特殊文件、合同、公證和稅法上列舉的其它憑證的人。芬蘭對(duì)不動(dòng)產(chǎn)等轉(zhuǎn)讓行為及有關(guān)證件征收印花稅，稅率從1.5％到6％不等。日本房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同應(yīng)繳印花稅，稅率根據(jù)合同的交易價(jià)值確定，合同價(jià)值低于（含）l萬(wàn)日元的免稅。

3.不動(dòng)產(chǎn)取得稅。不動(dòng)產(chǎn)原始取得或繼承取得，需向政府交納不動(dòng)產(chǎn)取得稅，計(jì)稅依據(jù)為取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的評(píng)估價(jià)格。如日本的不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置稅，屬地方稅，稅率為4％；購(gòu)置房產(chǎn)用于居住的土地稅率為3％；該稅的減免是根據(jù)土地或房屋的用途和面積決定的。

盡管各國(guó)具體稅制存有一定差異，但從宏觀(guān)角度看，世界各國(guó)特別是發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)稅制一般有以下幾個(gè)顯著的基本特征：

首先，房地產(chǎn)稅收在政府組織的稅收收入中占有較重要的地位，已成為地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。房地產(chǎn)稅具有稅源穩(wěn)定、容易征收管理等特點(diǎn)。目前在許多國(guó)家，該項(xiàng)稅收收入在政府組織的稅收收入中占有相當(dāng)大的比重，特別是在地方政府組織的稅收收入中具有舉足輕重的作用。如美國(guó)，房地產(chǎn)稅一般要占到地方財(cái)政收入的50％—80%.

其次，大多數(shù)國(guó)家趨向于按房地產(chǎn)的評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，使其具有隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)而增長(zhǎng)的彈性特征。目前大多數(shù)國(guó)家改變了原來(lái)從量課征房地產(chǎn)稅的做法，而采用認(rèn)價(jià)征收。這樣做，一是按現(xiàn)行實(shí)際的價(jià)值計(jì)稅，比較客觀(guān)；二是在征收管理上具有統(tǒng)一性，比較公平合理；三是隨土地房產(chǎn)價(jià)格的升值相應(yīng)增加稅收，有利于有效組織收入。

再次，各國(guó)重視對(duì)房地產(chǎn)保有的征稅，而房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的稅收則相對(duì)較少，這樣的稅種結(jié)構(gòu)極大地鼓勵(lì)不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)，刺激了土地的經(jīng)濟(jì)供給。高額的保有房地產(chǎn)稅率避免了業(yè)主空置或低效利用其財(cái)產(chǎn)，刺激了頻繁的交易活動(dòng)，這樣既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

最后，各國(guó)房地產(chǎn)稅收政策堅(jiān)持“寬稅基、少稅種、低稅率”的基本原則。寬稅基，即除對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)行免稅外，其余的不動(dòng)產(chǎn)所有者或占有者均為納稅主體；少稅種，即房地產(chǎn)的稅種較少，多數(shù)國(guó)家開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)稅，這樣，一方面可以避免因稅種復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征稅現(xiàn)象的發(fā)生，另一方面又可以降低稅收征管成本，提高稅收效率；低稅率，即主體稅種的稅率一般都較低，總體稅收負(fù)擔(dān)水平也偏低，從而既降低了稅收征管阻力，又有效推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

二、借鑒思考：完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的政策建議

應(yīng)該說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制在調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)和組織財(cái)政收入諸方面發(fā)揮了一定的積極作用，但根據(jù)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新情況以及參照國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)和通行做法，我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制仍存在一些亟待改進(jìn)的方面。主要表現(xiàn)在：現(xiàn)行涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種結(jié)構(gòu)松散繁雜，各種稅之間主輔作用不清，調(diào)節(jié)單一，同時(shí)存在稅種重疊設(shè)置和稅負(fù)上重復(fù)課征的問(wèn)題。如現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，既有對(duì)內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人征收的城市稅，又有對(duì)涉外企業(yè)和外藉個(gè)人征收的城市房地產(chǎn)稅，這兩個(gè)稅種的征稅對(duì)象均為房產(chǎn)，明顯屬于重復(fù)設(shè)置。契稅是對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)就雙方當(dāng)事人所訂立的契約征收的一種稅，印花稅是就經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中書(shū)立的憑證所征收的一種稅，就征稅范圍來(lái)看，存在重復(fù)征稅問(wèn)題。征稅范圍相對(duì)狹窄，抑制了房地產(chǎn)稅收作用的發(fā)揮，長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)稅收范圍都很有限，如其中的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，僅限于對(duì)城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)所在企業(yè)征稅，不僅產(chǎn)生位于城鎮(zhèn)的企業(yè)和位于城鎮(zhèn)范圍之外的企業(yè)之間的稅負(fù)不公問(wèn)題，而且隨著城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鄉(xiāng)界線(xiàn)難以劃分與界定，在實(shí)際操作上造成困難；費(fèi)大于稅，費(fèi)擠稅現(xiàn)象嚴(yán)重，按照稅收?qǐng)?zhí)行情況估算，1998年來(lái)自房地產(chǎn)的稅收總額約450億元左右，而來(lái)自房地產(chǎn)的各項(xiàng)收入則大約在1200—1500億元之間，費(fèi)大稅小的問(wèn)題十分突出，其格局既明顯加重了房地產(chǎn)行業(yè)的整體負(fù)擔(dān)水平，擾亂了正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)秩序，又大大弱化了稅收的調(diào)控能力；稅負(fù)的環(huán)節(jié)分布不合理，我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)特別是對(duì)土地的保有稅負(fù)過(guò)低，幾乎占城鎮(zhèn)土地總量98％的土地由企業(yè)無(wú)償取得，并仍近似無(wú)償?shù)爻钟兄?，而進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地（使用權(quán)）卻要承擔(dān)較高的稅負(fù)，其結(jié)果不僅抑制了土地的合理流通和正常的市場(chǎng)交易，助長(zhǎng)了土地的隱性流動(dòng)，并直接阻礙了大量劃撥存量土地步入市場(chǎng)的過(guò)程；等等。

針對(duì)以上問(wèn)題，對(duì)進(jìn)一步改革完善我國(guó)房地產(chǎn)稅制的政策建議主要有：

（一）深化稅費(fèi)改革，擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收收入規(guī)模

應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要求科學(xué)地確定稅費(fèi)體系，理順目前房地產(chǎn)業(yè)的稅費(fèi)關(guān)系，通過(guò)清費(fèi)改稅，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，擴(kuò)大稅收規(guī)模。具體講，保留補(bǔ)償性、資源性和證照性的收費(fèi)項(xiàng)目，對(duì)一部分納入國(guó)家預(yù)算、管理比較規(guī)范的基金和收費(fèi)項(xiàng)目亦可考慮保留，其它屬于管理性和建設(shè)性的項(xiàng)目一律取消，其一部分收入通過(guò)改稅取代。同時(shí)，房地產(chǎn)稅收應(yīng)當(dāng)貫徹到房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)階段和各個(gè)環(huán)節(jié)之中，即要貫穿房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全部過(guò)程。克服當(dāng)前房地產(chǎn)稅收主要集中在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的生產(chǎn)環(huán)節(jié)上，而忽視流通、分配和消費(fèi)環(huán)節(jié)的狀況，以有效擴(kuò)大房地產(chǎn)稅收收入規(guī)模，調(diào)動(dòng)地方政府組織房地產(chǎn)稅收的積極性，并更好地利用稅收政策杠桿調(diào)控房地產(chǎn)資源配置，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。

（二）統(tǒng)一規(guī)范稅制，科學(xué)設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅收結(jié)構(gòu)

按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)體制改革的要求，遵循協(xié)調(diào)、效率與公平的原則，統(tǒng)一規(guī)范房地產(chǎn)稅收制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收的透明度，在一定時(shí)期內(nèi)保證房地產(chǎn)稅收的相對(duì)穩(wěn)定性。首先歸并內(nèi)外兩套企業(yè)所得稅制，為內(nèi)外房地產(chǎn)企業(yè)的平等競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)造一個(gè)良好的稅收環(huán)境；其次，科學(xué)合理地設(shè)計(jì)房地產(chǎn)稅種結(jié)構(gòu)，借鑒國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，按使用、轉(zhuǎn)讓、收益三個(gè)環(huán)節(jié)設(shè)計(jì)稅種，在使用保有環(huán)節(jié)，合并房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅，設(shè)置內(nèi)外資企業(yè)統(tǒng)一執(zhí)行的房地產(chǎn)稅；在轉(zhuǎn)讓銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，繼續(xù)征收營(yíng)業(yè)稅，同時(shí)考慮將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的一些收費(fèi)項(xiàng)目轉(zhuǎn)為征收營(yíng)業(yè)稅，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)將現(xiàn)行契稅和房地產(chǎn)印花稅合并；在收益所得環(huán)節(jié)，征收企業(yè)和個(gè)人所得稅。同時(shí)在適當(dāng)時(shí)機(jī)取消投資方向調(diào)節(jié)稅和土地增值稅；做到在稅制設(shè)計(jì)上注意分清各稅種屬性與課稅范圍，簡(jiǎn)化規(guī)范稅制，有效克服稅制上的重復(fù)設(shè)置和重復(fù)課稅。通過(guò)改革調(diào)整，建立起以房地產(chǎn)稅為主，所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅種為輔的房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)。

（三）適當(dāng)調(diào)整征稅范圍，進(jìn)一步擴(kuò)大稅基

根據(jù)量能負(fù)擔(dān)原則，擴(kuò)大征稅范圍，實(shí)行普遍征收，進(jìn)一步發(fā)展房地產(chǎn)稅收的作用。將農(nóng)村的經(jīng)營(yíng)和出租用房納入房地產(chǎn)稅的征收范圍；除對(duì)全民、集體所有制單位購(gòu)買(mǎi)房屋應(yīng)恢復(fù)征收契稅外，對(duì)承受出讓、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、繼承、承典和抵押城鎮(zhèn)土地使用權(quán)的也應(yīng)恢復(fù)征稅；取消對(duì)“三資企業(yè)”不征城建稅、教育費(fèi)附加、耕地占用稅的稅收優(yōu)惠，內(nèi)外資企業(yè)一視同仁；開(kāi)設(shè)空地稅，在空地稅下設(shè)閑置土地和荒蕪?fù)恋貎蓚€(gè)稅目；嚴(yán)格掌握減免稅的政策口徑；通過(guò)擴(kuò)大征稅范圍，減少稅式支出，以公平稅負(fù)，合理調(diào)節(jié)資源利用，保證財(cái)政收入。

篇5

稅收政策是政府調(diào)控住宅市場(chǎng)供求的一種有效手段。政府可以通過(guò)設(shè)置不同稅種、稅率，調(diào)整房地產(chǎn)稅制結(jié)構(gòu)，通過(guò)附加、減免或加強(qiáng)征管等方式介入住宅收益的分配，以影響住宅開(kāi)發(fā)者和購(gòu)房者各自的決策，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)政府對(duì)住宅市場(chǎng)供需總量和結(jié)構(gòu)的調(diào)控，這種調(diào)控作用的結(jié)果最終可以通過(guò)預(yù)期公共目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)程度得以反映。

1　稅收政策對(duì)住宅市場(chǎng)供給的作用

稅收政策作用于住宅市場(chǎng)供給，主要體現(xiàn)在供給者開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售住宅階段。政府調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和銷(xiāo)售企業(yè)征收的稅(如企業(yè)所得稅、銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和城市建設(shè)維護(hù)稅等)，會(huì)改變開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售成本，從而影響企業(yè)的利潤(rùn)，最后引起開(kāi)發(fā)商供給決策的變化，對(duì)供給總量和供給結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響。按照投資的檔次和價(jià)格，住宅可分為中低檔普通住宅和高檔豪華住宅等。通過(guò)設(shè)定差別性稅率，可以適當(dāng)限制高檔住宅的開(kāi)發(fā)而加大中低價(jià)位商品房的供給比重，達(dá)到緩解住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾和平抑房?jī)r(jià)的政策意圖。

2　稅收政策對(duì)住宅市場(chǎng)需求的作用

稅收政策作用于住宅市場(chǎng)需求，主要體現(xiàn)在消費(fèi)者購(gòu)置和保有住宅階段。一般說(shuō)來(lái)，直接或間接地對(duì)購(gòu)置或持有住宅課稅，實(shí)際上會(huì)增加持有成本，使住宅自用需求者傾向于購(gòu)置較小面積的住宅，并會(huì)抑制住宅投資和投機(jī)需求，從而使住宅需求減少。稅收政策對(duì)各需求類(lèi)型的調(diào)節(jié)途徑，見(jiàn)圖1。

二、鼓勵(lì)保障性住房供給，優(yōu)化住宅供給結(jié)構(gòu)的稅收政策取向

1　對(duì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)施補(bǔ)貼

為了鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商建設(shè)保障性住房，政府應(yīng)對(duì)其實(shí)施財(cái)稅支持政策。一方面，可以對(duì)建設(shè)保障性住房的開(kāi)發(fā)商給予財(cái)政補(bǔ)貼，也可以用政府收取來(lái)的土地出讓金對(duì)這些開(kāi)發(fā)商實(shí)施補(bǔ)貼。另一方面，可以對(duì)保障性住房土地出讓金進(jìn)行減免。通過(guò)這些措施鼓勵(lì)建造更多的保障性住房。

2　對(duì)建設(shè)廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的開(kāi)發(fā)商實(shí)施稅收優(yōu)惠

為鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司建設(shè)保障性住房，可以對(duì)其實(shí)施稅收優(yōu)惠。比如在現(xiàn)行企業(yè)所得稅法定稅率25％的基礎(chǔ)上，按20％征收；對(duì)其銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)收入繳納的營(yíng)業(yè)稅實(shí)施減半征收；對(duì)開(kāi)發(fā)商建造廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房，可以免征其應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅；對(duì)企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房房源且增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20％的，免征土地增值稅；對(duì)建設(shè)高檔住房、別墅的開(kāi)發(fā)商在相關(guān)稅收方面提高稅率，減少其利潤(rùn)空間。通過(guò)稅收手段，使生產(chǎn)高價(jià)房與低價(jià)房的房地產(chǎn)商獲得同樣的利潤(rùn)，讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商心甘情愿提供經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)房。

三、抑制住宅投機(jī)需求，引導(dǎo)住宅合理消費(fèi)的稅收政策取向

1　對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房或租房給予稅收方面的優(yōu)惠

對(duì)低收入者購(gòu)房或無(wú)自有住房而租房住的低收入者或老年人實(shí)施稅收優(yōu)惠，允許將其購(gòu)房貸款利息或每月租房的租金在個(gè)人所得稅中進(jìn)行適當(dāng)?shù)挚?，從而引?dǎo)合理的住房消費(fèi)理念，調(diào)節(jié)收入分配，更有利于保障基本民生的居住需求。

2　對(duì)購(gòu)買(mǎi)住宅采取差別性稅收調(diào)控政策

一是對(duì)購(gòu)買(mǎi)首套普通住房和改善性住房的，適用契稅優(yōu)惠稅率，減半征收。二是對(duì)高檔住宅、別墅開(kāi)征消費(fèi)稅以體現(xiàn)政策的導(dǎo)向性，引導(dǎo)住宅合理消費(fèi)。建議對(duì)建筑面積大于150平方米的高檔住宅、別墅征收消費(fèi)稅。三是對(duì)空置房征稅。對(duì)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)后一定時(shí)期仍然空置的房屋，加大其持有成本，減少投機(jī)收益，是解決房屋空置的一條重要渠道。

3　對(duì)住宅轉(zhuǎn)讓收益課以重稅，調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益

一是開(kāi)征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”。對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)1年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25％的所得稅，3年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收15％的所得稅，3年以上的免征。二是對(duì)購(gòu)入未滿(mǎn)3年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營(yíng)業(yè)稅，以及營(yíng)業(yè)稅稅額7％的城建稅和3％的教育費(fèi)附加，3年以上減半征收。這項(xiàng)政策需要與開(kāi)征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”相配合，采用“組合拳”的方式，這樣可以避免房地產(chǎn)投機(jī)需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。三是盡快取消住宅二級(jí)(二手房)交易的各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策。經(jīng)測(cè)算，目前二手房交易實(shí)際征收稅收不到總房?jī)r(jià)的2％，如果取消優(yōu)惠稅率，從嚴(yán)征收土地增值稅和個(gè)人所得稅，則炒房者收益的50％以上需要繳稅。

4　加大住宅保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)控力度，減少投機(jī)性需求

第一，短期策略?？梢圆扇∫韵麓胧阂皇切薷膰?guó)務(wù)院1986年的《房產(chǎn)稅暫行條例》，取消房產(chǎn)稅中對(duì)個(gè)人住房的稅收優(yōu)惠，或者規(guī)定個(gè)人所有非營(yíng)業(yè)用的第一套住房可以免稅，對(duì)第二、三套住房則實(shí)行累進(jìn)稅率征稅。二是完善土地使用稅，按占用土地面積設(shè)置多檔稅額。對(duì)城市別墅房屋和平房實(shí)際占用土地規(guī)定較高稅額，對(duì)高層樓房規(guī)定較低稅額，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房屋”單獨(dú)設(shè)計(jì)較高的土地使用稅。

第二，長(zhǎng)期策略。我國(guó)應(yīng)開(kāi)征統(tǒng)一規(guī)范的“不動(dòng)產(chǎn)稅”，就是將現(xiàn)行住宅保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅等合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)稅。在新的不動(dòng)產(chǎn)稅稅法中，應(yīng)明確將個(gè)人住宅納入征稅范圍。征收辦法是：由政府對(duì)居民住房確定一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，以家庭為單位，對(duì)人均住房面積在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)(如30平方米)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)的房產(chǎn)實(shí)施免稅，對(duì)購(gòu)買(mǎi)超額房產(chǎn)面積的征收一定額度的稅金，這個(gè)稅收同樣采取累進(jìn)稅的形式，超過(guò)標(biāo)準(zhǔn)面積越多，所征的稅就越高，以此增加投機(jī)性購(gòu)房者的成本和擁有房產(chǎn)者的支出，起到抑制非真實(shí)市場(chǎng)需求(主要是投機(jī)需求)的目的。

參考文獻(xiàn)：

1　倪紅日，我國(guó)住宅房地產(chǎn)稅收政策的效應(yīng)分析，中國(guó)稅務(wù)報(bào)，2007，3，7

2　唐明，不動(dòng)產(chǎn)稅收調(diào)控的運(yùn)行機(jī)理及對(duì)我國(guó)的考察，財(cái)貿(mào)研究，2008，5

篇6

關(guān)鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產(chǎn)市場(chǎng)；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀(guān)調(diào)控

前言

   就發(fā)展歷程來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過(guò)短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國(guó)政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控體系，無(wú)疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。

一、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法

各國(guó)對(duì)利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)均有自己的觀(guān)點(diǎn)和措施，如果拋開(kāi)文化背景和歷史因素不看，歸納起來(lái)其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是世界各國(guó)都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對(duì)住房保障問(wèn)題的；二是為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面：對(duì)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國(guó)家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢(shì)必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀(guān)上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期，實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒(méi)壓下來(lái)，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國(guó)在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國(guó)，購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來(lái)法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。如韓國(guó)的做法是，從2007年起，將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣(mài)主征收60%的資本收益稅。也就是說(shuō)，投機(jī)者賣(mài)掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無(wú)利可圖甚至虧本；三是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80％。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀(guān)上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。

（二）對(duì)低收入購(gòu)房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來(lái)越多的低收入者購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國(guó)家都對(duì)低收入購(gòu)房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺(tái)了各種補(bǔ)貼方案：一是對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國(guó)為了使低收入者能買(mǎi)得起和租得起房子,美國(guó)國(guó)會(huì)在1986年通過(guò)了低收入者購(gòu)房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過(guò)55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時(shí),符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏(yíng)利的政策；二是實(shí)施廉租房制度，運(yùn)用各級(jí)稅收對(duì)廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。如法國(guó)政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長(zhǎng)期運(yùn)用稅收推行租房補(bǔ)貼等福利制度，社會(huì)各階層的無(wú)房戶(hù)都可在租房時(shí)享受政府相關(guān)的稅收補(bǔ)貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿(mǎn)足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國(guó)家資助建造、租金較低、專(zhuān)門(mén)租給低收入者的住宅。例如德國(guó)，多年來(lái)，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿(mǎn)足了市場(chǎng)尤其是低收入階層對(duì)“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來(lái)自于國(guó)家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國(guó)家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國(guó)政府施行的具體措施不同，但均對(duì)從事開(kāi)發(fā)廉價(jià)住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房?jī)r(jià)的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。二是對(duì)擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財(cái)產(chǎn)稅等。三是對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱(chēng)主住宅)收益的個(gè)人所得稅。如美國(guó)按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿(mǎn)二年以上的住宅,如果是單身,其售價(jià)與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)收入不超過(guò)25萬(wàn)美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價(jià)收入不超過(guò)50萬(wàn)美元,也可免稅。由于美國(guó)房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn),售房差價(jià)收益很難超過(guò)這一限額,這意味著美國(guó)房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費(fèi)者的居住條件,同時(shí)也活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng),擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)的有效需求,推動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

（四）設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系，即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無(wú)償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對(duì)待，保護(hù)合理的理性需求，增加投機(jī)性需求的交易成本。

篇7

   關(guān)鍵詞：稅收杠桿；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀(guān)調(diào)控

abstract: the tax revenue method has been playing the positive role in the government macroeconomic regulation and control real estate market's measure. the government through the use tax preference, the high tax rate and so on many kinds of ways has the influence to the real estate market, and attacks to the illegal real estate business's congenial behavior, gives preferential benefit to or the subsidy to the low income home-buyer, thus the balanced real estate market's supply and demand is contradictory, avoids the adverse effect which as far as possible the real estate froth brings. this article from uses for reference overseas embarks using the tax revenue method regulation real estate market experience, hoped that can consummate our country real estate market for the government the decision-making to provide some references.

   key word: tax revenue release lever; property tax; balance between supply and demand; macroeconomic regulation and control

前言

   就發(fā)展歷程來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過(guò)短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國(guó)政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控體系，無(wú)疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。

一、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法

各國(guó)對(duì)利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)均有自己的觀(guān)點(diǎn)和措施，如果拋開(kāi)文化背景和歷史因素不看，歸納起來(lái)其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是世界各國(guó)都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對(duì)住房保障問(wèn)題的；二是為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面：對(duì)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國(guó)家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢(shì)必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀(guān)上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期，實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒(méi)壓下來(lái)，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國(guó)在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國(guó)，購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來(lái)法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。如韓國(guó)的做法是，從2007年起，將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣(mài)主征收60%的資本收益稅。也就是說(shuō)，投機(jī)者賣(mài)掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無(wú)利可圖甚至虧本；三是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80％。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀(guān)上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。

（二）對(duì)低收入購(gòu)房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來(lái)越多的低收入者購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國(guó)家都對(duì)低收入購(gòu)房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺(tái)了各種補(bǔ)貼方案：一是對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國(guó)為了使低收入者能買(mǎi)得起和租得起房子,美國(guó)國(guó)會(huì)在1986年通過(guò)了低收入者購(gòu)房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過(guò)55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時(shí),符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏(yíng)利的政策；二是實(shí)施廉租房制度，運(yùn)用各級(jí)稅收對(duì)廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。如法國(guó)政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長(zhǎng)期運(yùn)用稅收推行租房補(bǔ)貼等福利制度，社會(huì)各階層的無(wú)房戶(hù)都可在租房時(shí)享受政府相關(guān)的稅收補(bǔ)貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿(mǎn)足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國(guó)家資助建造、租金較低、專(zhuān)門(mén)租給低收入者的住宅。例如德國(guó)，多年來(lái)，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿(mǎn)足了市場(chǎng)尤其是低收入階層對(duì)“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來(lái)自于國(guó)家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國(guó)家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國(guó)政府施行的具體措施不同，但均對(duì)從事開(kāi)發(fā)廉價(jià)住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房?jī)r(jià)的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。二是對(duì)擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財(cái)產(chǎn)稅等。三是對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱(chēng)主住宅)收益的個(gè)人所得稅。如美國(guó)按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿(mǎn)二年以上的住宅,如果是單身,其售價(jià)與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)收入不超過(guò)25萬(wàn)美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價(jià)收入不超過(guò)50萬(wàn)美元,也可免稅。由于美國(guó)房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn),售房差價(jià)收益很難超過(guò)這一限額,這意味著美國(guó)房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費(fèi)者的居住條件,同時(shí)也活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng),擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)的有效需求,推動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

（四）設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系，即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無(wú)償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對(duì)待，保護(hù)合理的理性需求，增加投機(jī)性需求的交易成本。

從國(guó)際稅收實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國(guó)實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買(mǎi)入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。

（五）針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動(dòng)產(chǎn)稅，是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)又可分為三種類(lèi)型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動(dòng)產(chǎn)稅；二是只對(duì)土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住宅建筑稅等；三是單獨(dú)對(duì)土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，西方多采用地價(jià)稅（主要采用估價(jià)計(jì)稅方法）。除此之外，在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國(guó)、英國(guó)、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國(guó)，操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其中美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對(duì)占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的重新評(píng)估，對(duì)其增值額征收，一般為5 年期和10 年期增值稅兩種。因此，以上三種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動(dòng)，這既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時(shí)也打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為和非法交易行為。

二、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)

從以上國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點(diǎn)：一是大多數(shù)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國(guó)外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國(guó)家按房屋和土地的評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國(guó)家建立了比較完備的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度，按照一定的周期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；四是大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對(duì)所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。

三、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）開(kāi)征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。

具體做法可以參照國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開(kāi)征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù)真實(shí)購(gòu)房需求的同時(shí)，有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。其次是對(duì)購(gòu)入未滿(mǎn)三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營(yíng)業(yè)稅，以及營(yíng)業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因?yàn)閮H僅征收營(yíng)業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機(jī)需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實(shí)踐已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。

（二）充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控，尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。

眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于暴利行業(yè)，年增長(zhǎng)率極高。房地產(chǎn)廠(chǎng)商的一舉一動(dòng)，牽動(dòng)著社會(huì)上千家萬(wàn)戶(hù)的心，甚至影響了滬深股市的走勢(shì)，給股市帶來(lái)了一定的安全隱患。老百姓對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的抱怨，媒體對(duì)房地產(chǎn)泡沫的置疑，專(zhuān)家對(duì)房地產(chǎn)隱患的責(zé)問(wèn)，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對(duì)房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為，我國(guó)改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀(guān)地反映房地產(chǎn)價(jià)值；

3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對(duì)第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。

（三）切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)制定相關(guān)稅收政策，對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。

稅收政策是國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來(lái)改革我國(guó)稅收杠桿，支持我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國(guó)還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當(dāng)多的低收入者，合理地解決低收入者居住問(wèn)題是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)安全的重要問(wèn)題。如果通過(guò)稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老年人購(gòu)房和售房,不僅能完善社會(huì)保障體系，解決老年人的居住問(wèn)題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場(chǎng)的房源，激活樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。 參考文獻(xiàn)

[1]李蘊(yùn),朱雨可.美國(guó)房地產(chǎn)稅收體制對(duì)我國(guó)的啟示[j].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2003(12):29-31.

[2]李進(jìn)都.房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)務(wù)[m].北京:中國(guó)稅務(wù)出版社,2000.

[3]鄧宏乾.中國(guó)房地產(chǎn)稅制研究[m].武漢:華中師范大學(xué)出版社,2000.12.

篇8

關(guān)鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產(chǎn)市場(chǎng)；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀(guān)調(diào)控

前言

就發(fā)展歷程來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展至今不過(guò)短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財(cái)功能、進(jìn)一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟(jì)杠桿作用、保護(hù)和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國(guó)外相比,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴(yán)重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國(guó)外成功的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的措施對(duì)于我國(guó)政府進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀(guān)調(diào)控體系，無(wú)疑是值得借鑒和學(xué)習(xí)的。

一、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法

各國(guó)對(duì)利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)均有自己的觀(guān)點(diǎn)和措施，如果拋開(kāi)文化背景和歷史因素不看，歸納起來(lái)其共性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：一是世界各國(guó)都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對(duì)住房保障問(wèn)題的；二是為確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的和諧發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的稅收調(diào)控政策主要分為兩個(gè)層面：對(duì)供給的掌控與對(duì)需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國(guó)家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢(shì)必進(jìn)一步加劇供求關(guān)系的扭曲，客觀(guān)上增加需求方對(duì)價(jià)格上漲的預(yù)期，實(shí)際的結(jié)果便是房地產(chǎn)價(jià)格不但沒(méi)壓下來(lái)，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎(chǔ)上，發(fā)揮稅收政策對(duì)需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結(jié)構(gòu)和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異常現(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機(jī)性需求造成的。各國(guó)在利用重稅抑制投機(jī)行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機(jī)行為。如在法國(guó)，購(gòu)房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導(dǎo)致了長(zhǎng)期以來(lái)法國(guó)人不把房地產(chǎn)市場(chǎng)視為投資或財(cái)產(chǎn)保值的重要領(lǐng)域；二是采用逐步升級(jí)的辦法，用重稅打擊投機(jī)。如韓國(guó)的做法是，從2007年起，將對(duì)出售第二套房產(chǎn)的賣(mài)主征收50%的資本收益稅，對(duì)擁有第三套住房的賣(mài)主征收60%的資本收益稅。也就是說(shuō)，投機(jī)者賣(mài)掉一套住房，政府就拿走一半，使投機(jī)者無(wú)利可圖甚至虧本；三是對(duì)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國(guó)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財(cái)產(chǎn)稅收入的80％。而我國(guó)在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對(duì)較少，稅負(fù)相對(duì)較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)，在客觀(guān)上增加了房地產(chǎn)投機(jī)者的需求。

（二）對(duì)低收入購(gòu)房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼

房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的持續(xù)升溫，導(dǎo)致越來(lái)越多的低收入者購(gòu)買(mǎi)住房時(shí)力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，平衡供求關(guān)系，許多國(guó)家都對(duì)低收入購(gòu)房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺(tái)了各種補(bǔ)貼方案：一是對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國(guó)為了使低收入者能買(mǎi)得起和租得起房子,美國(guó)國(guó)會(huì)在1986年通過(guò)了低收入者購(gòu)房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項(xiàng)法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個(gè)人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過(guò)55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時(shí),符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏(yíng)利的政策；二是實(shí)施廉租房制度，運(yùn)用各級(jí)稅收對(duì)廉租房進(jìn)行補(bǔ)貼。如法國(guó)政府規(guī)定，各大城市必須建設(shè)一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)需求減少，房?jī)r(jià)因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長(zhǎng)期運(yùn)用稅收推行租房補(bǔ)貼等福利制度，社會(huì)各階層的無(wú)房戶(hù)都可在租房時(shí)享受政府相關(guān)的稅收補(bǔ)貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補(bǔ)貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿(mǎn)足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國(guó)家資助建造、租金較低、專(zhuān)門(mén)租給低收入者的住宅。例如德國(guó)，多年來(lái)，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿(mǎn)足了市場(chǎng)尤其是低收入階層對(duì)“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預(yù)算絕大部分都來(lái)自于國(guó)家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國(guó)家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）充分運(yùn)用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國(guó)政府施行的具體措施不同，但均對(duì)從事開(kāi)發(fā)廉價(jià)住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房?jī)r(jià)的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對(duì)利用抵押貸款購(gòu)買(mǎi)、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個(gè)人所得稅時(shí)減免抵押貸款的利息支出。二是對(duì)擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財(cái)產(chǎn)稅等。三是對(duì)出租房屋的業(yè)主實(shí)行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱(chēng)主住宅)收益的個(gè)人所得稅。如美國(guó)按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿(mǎn)二年以上的住宅,如果是單身,其售價(jià)與購(gòu)入價(jià)的差價(jià)收入不超過(guò)25萬(wàn)美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價(jià)收入不超過(guò)50萬(wàn)美元,也可免稅。由于美國(guó)房?jī)r(jià)一直比較平穩(wěn),售房差價(jià)收益很難超過(guò)這一限額,這意味著美國(guó)房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費(fèi)者的居住條件,同時(shí)也活躍了房地產(chǎn)市場(chǎng),擴(kuò)大了國(guó)內(nèi)的有效需求,推動(dòng)了國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。

（四）設(shè)計(jì)差別性稅收政策體系，即對(duì)房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無(wú)償，并考慮實(shí)際占有權(quán)屬時(shí)間長(zhǎng)短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機(jī)性房地產(chǎn)需求，但可以在相當(dāng)程度上實(shí)現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對(duì)待，保護(hù)合理的理性需求，增加投機(jī)性需求的交易成本。

從國(guó)際稅收實(shí)踐來(lái)看，當(dāng)房地產(chǎn)發(fā)生買(mǎi)賣(mài)等有償轉(zhuǎn)讓時(shí)，大多數(shù)國(guó)家都規(guī)定應(yīng)對(duì)轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國(guó)、日本、英國(guó)、法國(guó)、芬蘭等國(guó)家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個(gè)人或法人的綜合收益，征收個(gè)人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國(guó)實(shí)行15%到34%的累進(jìn)稅率。意大利將從買(mǎi)入到轉(zhuǎn)讓時(shí)的價(jià)格上漲部分作為稅基，按照價(jià)格增長(zhǎng)幅度采用累進(jìn)制，按5%至30%的稅率征收不動(dòng)產(chǎn)增值稅。

（五）針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)征收不動(dòng)產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商業(yè)活動(dòng)出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動(dòng)產(chǎn)稅，是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)又可分為三種類(lèi)型：一是將土地、房屋和有關(guān)建筑物、機(jī)械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動(dòng)產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動(dòng)產(chǎn)稅；二是只對(duì)土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國(guó)的住宅建筑稅等；三是單獨(dú)對(duì)土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價(jià)稅兩種形式，西方多采用地價(jià)稅（主要采用估價(jià)計(jì)稅方法）。除此之外，在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅的國(guó)家，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國(guó)、英國(guó)、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國(guó)，操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時(shí)點(diǎn)的所有財(cái)產(chǎn)課征一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值。其中美國(guó)的財(cái)產(chǎn)稅最具代表性。當(dāng)然還有定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對(duì)占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權(quán)所有者征收，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)的重新評(píng)估，對(duì)其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動(dòng)，這既繁榮了房地產(chǎn)市場(chǎng)，又推動(dòng)了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時(shí)也打擊了房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投機(jī)行為和非法交易行為。

二、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)

從以上國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本做法，可以總結(jié)出其主要特點(diǎn)：一是大多數(shù)國(guó)家對(duì)房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國(guó)外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國(guó)家按房屋和土地的評(píng)估值征收房地產(chǎn)稅，評(píng)估價(jià)值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點(diǎn)、建筑結(jié)構(gòu)、成新程度等因素確定，相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)值的一定比例。與此相適應(yīng)，大多數(shù)國(guó)家建立了比較完備的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估制度，按照一定的周期對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估；四是大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對(duì)所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國(guó)家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構(gòu)成了地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。

三、國(guó)外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)我國(guó)的經(jīng)驗(yàn)借鑒

（一）充分利用稅收手段加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調(diào)控，尤其是對(duì)那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅(jiān)決打擊各種投機(jī)行為。

眾所周知，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)屬于暴利行業(yè)，年增長(zhǎng)率極高。房地產(chǎn)廠(chǎng)商的一舉一動(dòng)，牽動(dòng)著社會(huì)上千家萬(wàn)戶(hù)的心，甚至影響了滬深股市的走勢(shì)，給股市帶來(lái)了一定的安全隱患。老百姓對(duì)房?jī)r(jià)居高不下的抱怨，媒體對(duì)房地產(chǎn)泡沫的置疑，專(zhuān)家對(duì)房地產(chǎn)隱患的責(zé)問(wèn)，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國(guó)外先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對(duì)房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認(rèn)為，我國(guó)改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對(duì)土地、房產(chǎn)開(kāi)征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)，以客觀(guān)地反映房地產(chǎn)價(jià)值；

3.適當(dāng)擴(kuò)大征稅范圍，將發(fā)達(dá)地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對(duì)第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應(yīng)逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應(yīng)在法律層面上對(duì)房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動(dòng)幅度等方面賦予地方相應(yīng)的立法和管理權(quán)限。

（二）切實(shí)利用稅收杠桿促進(jìn)住宅業(yè)的發(fā)展，同時(shí)制定相關(guān)稅收政策，對(duì)低收入者和老年人購(gòu)房和租房實(shí)行稅收優(yōu)惠或補(bǔ)貼。

稅收政策是國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國(guó)應(yīng)當(dāng)借鑒美國(guó)稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來(lái)改革我國(guó)稅收杠桿，支持我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國(guó)還處在經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當(dāng)多的低收入者，合理地解決低收入者居住問(wèn)題是關(guān)系我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)安全的重要問(wèn)題。如果通過(guò)稅收優(yōu)惠政策，鼓勵(lì)老年人購(gòu)房和售房,不僅能完善社會(huì)保障體系，解決老年人的居住問(wèn)題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場(chǎng)的房源，激活樓市，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

（三）開(kāi)征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤(rùn)征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應(yīng)針對(duì)消費(fèi)性需求和投機(jī)性需求實(shí)行差別性稅收政策，這是當(dāng)前稅收政策調(diào)控的力度點(diǎn)所在。

具體做法可以參照國(guó)外成功的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開(kāi)征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護(hù)真實(shí)購(gòu)房需求的同時(shí)，有效地抑制投機(jī)性需求，降低泡沫風(fēng)險(xiǎn)。其次是對(duì)購(gòu)入未滿(mǎn)三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營(yíng)業(yè)稅，以及營(yíng)業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費(fèi)附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因?yàn)閮H僅征收營(yíng)業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機(jī)需求將稅負(fù)向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實(shí)踐已經(jīng)表明了這一點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1]李蘊(yùn),朱雨可.美國(guó)房地產(chǎn)稅收體制對(duì)我國(guó)的啟示[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融,2003(12):29-31.

[2]李進(jìn)都.房地產(chǎn)稅收理論與實(shí)務(wù)[M].北京:中國(guó)稅務(wù)出版社,2000.

[3]鄧宏乾.中國(guó)房地產(chǎn)稅制研究[M].武漢:華中師范大學(xué)出版社,2000.12.

篇9

[關(guān)鍵詞] 物業(yè)稅 地方經(jīng)濟(jì) 影響

物業(yè)稅，是在一定時(shí)期或一定時(shí)點(diǎn)上，對(duì)擁有不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅，我國(guó)學(xué)術(shù)界所提出的“物業(yè)稅”事實(shí)上是一種不動(dòng)產(chǎn)保有稅。如果開(kāi)征物業(yè)稅，必將會(huì)對(duì)我國(guó)地方經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生一定的影響，并可由對(duì)各省房不動(dòng)產(chǎn)稅收收入與GDP分別做回歸分析而測(cè)定。

取31個(gè)省、市、自治區(qū)1999年～2007年的房地產(chǎn)稅收作為因變量Xi，對(duì)應(yīng)省份的GDP作為自變量Yi，設(shè)Yi=a+bXi+ei，其中a為截距系數(shù)、b為相關(guān)系數(shù)、ei為殘差，分別對(duì)31省的線(xiàn)性模型作最小二乘估計(jì)（由于估計(jì)結(jié)果數(shù)量較多，在此只取相關(guān)系數(shù)b進(jìn)行列表比較）：

通過(guò)檢驗(yàn)表明:31個(gè)省的回歸結(jié)果中只有的回歸模型的擬合優(yōu)度差、顯著性弱(予以剔除);其他30省的可決系數(shù)都在0.95以上，回歸模型整體上擬合良好；30省模型的t估計(jì)值均大于7，可認(rèn)為解釋變量的影響是顯著的，且此時(shí)犯錯(cuò)誤的概率不超過(guò)0.05，說(shuō)明各省的房地產(chǎn)稅收對(duì)GDP都有顯著的影響；30省模型D-W值主要集中在之間，通過(guò)D-W檢驗(yàn)可知各省的模型自相關(guān)性均較弱。總體來(lái)看，30省模型的回歸效果都良好，表示的經(jīng)濟(jì)意義都具有代表性。

通過(guò)上表可以看出：東、中、西部三個(gè)地區(qū)的可決系數(shù)存在較大的差異，其中東部地區(qū)(除河北外)，可決系數(shù)普遍高于中西部地區(qū)，中西部地區(qū)的情況相差不大，總體處于較低水平，說(shuō)明東部地區(qū)房地產(chǎn)稅收與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的相關(guān)性高于中西部地區(qū)；在東、中、西內(nèi)部相關(guān)系數(shù)也存在差異，如東部的北京、上海、遼寧、浙江、江蘇處于較高水平，而河北則處于很低的水平；中部的江西、安徽、湖南高于其他地區(qū)；西部的四川、重慶遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他省份。同時(shí)，我們發(fā)現(xiàn)各省的相關(guān)系數(shù)的絕對(duì)額都較小，最大的屬上海，但也僅為0.031,即GDP變動(dòng)一單位房地產(chǎn)稅平均變動(dòng)0.031單位，而最小的河北和山西只有0.003，幾乎不存在相關(guān)性。總體看來(lái)，30省的不動(dòng)產(chǎn)稅收與GDP的相關(guān)性均比較弱；發(fā)達(dá)地區(qū)之間、不發(fā)達(dá)地區(qū)之間相關(guān)系數(shù)b存在差異除經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等客觀(guān)影響因素外，各省在處理招商引資、發(fā)展經(jīng)濟(jì)與增加稅收之間關(guān)系時(shí)采取的不同策略也是重要原因。

在現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制下，若物業(yè)稅改革按“中央制定稅率浮動(dòng)范圍，地方根據(jù)實(shí)際情況選擇具體稅率或完全由地方設(shè)定稅率；由地方?jīng)Q定稅基、征稅對(duì)象、減免稅”等思路進(jìn)行，則新一輪政府間稅收競(jìng)爭(zhēng)將在所難免。根據(jù)前文的分析，地方政府將出現(xiàn)以下幾種行為博弈：（1）征收高稅。發(fā)達(dá)地區(qū)：A忽略稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響；欠發(fā)達(dá)地區(qū)：B優(yōu)先彌補(bǔ)財(cái)力缺口。（2）征收高低稅。發(fā)達(dá)地區(qū)：C利用稅收優(yōu)勢(shì)增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力；欠發(fā)達(dá)地區(qū)：D不惜血本發(fā)展經(jīng)濟(jì)。（3）居民住宅重稅。發(fā)達(dá)地區(qū)：E提高公共服務(wù)能力，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)；欠發(fā)達(dá)地區(qū)：F兼顧地方財(cái)力與經(jīng)濟(jì)發(fā)展。（4）企業(yè)用房重稅。發(fā)達(dá)地區(qū)：G保護(hù)有限的土地資源，提高土地利用率；欠發(fā)達(dá)地區(qū)：H廣辟稅源增加地方財(cái)力。

發(fā)達(dá)地區(qū)(如上海、北京等)資本來(lái)源寬廣、公共服務(wù)優(yōu)良，但土地資源稀缺、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)亟待升級(jí)，可能忽略稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，而采用可能采取(A,E)或（A,G)策略，即總體稅負(fù)重，在居民和企業(yè)的房產(chǎn)中有選擇的課征重稅，以在增加地方財(cái)力、優(yōu)化公共服務(wù)的同時(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和提高土地利用率目標(biāo)之一。

發(fā)達(dá)地區(qū)(如河北)則可能采取C或（C，E)策略，雖同處于東部且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，但是2005年房地產(chǎn)稅僅占GDP的0.33%、占財(cái)政收入的2%；2004年分別占0.03%和2%，遠(yuǎn)低于同地區(qū)的其他省份。表明河北省可能出于發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)出發(fā)或由于本身經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)原因造成了客觀(guān)上的低稅策略，開(kāi)征物業(yè)稅后可能延續(xù)該策略。

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)(如:江西、四川等)基于優(yōu)先彌補(bǔ)地方財(cái)力缺口、提高公共服務(wù)能力等考慮，可能采取(B，F(xiàn))策略：利用居民住宅不具有流動(dòng)性而資本具有流動(dòng)性等特點(diǎn)，對(duì)居民住宅課征重稅而對(duì)企業(yè)用房課征輕稅，以達(dá)到增加財(cái)力的同時(shí)規(guī)避稅收對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的負(fù)面影響。此策略將加重本地居民的稅負(fù)，尤其是對(duì)中低收入階層的影響特別顯著，不利于社會(huì)的穩(wěn)定。

經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)(如貴州、青海等)則可能仍采取傳統(tǒng)的低稅策略(D，F(xiàn))，此策略大都為形勢(shì)所逼而被動(dòng)采取，無(wú)選擇余地，必將導(dǎo)致此類(lèi)地區(qū)與其他地區(qū)的財(cái)力差距進(jìn)一步拉大。

鑒于此，在物業(yè)稅改革中，中央有必要保留稅率設(shè)定、稅收減免、統(tǒng)一征稅對(duì)象等稅權(quán)，避免造成新一輪的稅收競(jìng)爭(zhēng)，加劇地區(qū)間經(jīng)濟(jì)和財(cái)力的差距。

參考文獻(xiàn)：

篇10

我國(guó)流轉(zhuǎn)稅為主，所得稅為輔的稅收體制決定了我國(guó)稅收收入的構(gòu)成，其收入構(gòu)成和增 收更多的依賴(lài)于受非典影響較小的第二產(chǎn)業(yè)。2002年第二產(chǎn)業(yè)GDP比上年增長(zhǎng)8.0％，由第 二產(chǎn)業(yè)提供的稅收收入增長(zhǎng)率為16.8％，兩者之間的彈性系數(shù)為1：1.70。目前分析，這 部分稅源并未受到非典疫情的太大影響。而尚未受到非典疫情嚴(yán)重影響的商業(yè)零售業(yè)2002年 入庫(kù)國(guó)內(nèi)增值稅1098億元，占6.5％，二者所占比重幾近全部稅收收入的半壁江山。

從今年一季度情況看，全國(guó)工業(yè)生產(chǎn)呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭。一季度工業(yè)環(huán)節(jié)國(guó)內(nèi)增值稅和 國(guó)內(nèi)消費(fèi)稅增幅高達(dá)20％以上。

旅游業(yè)、餐飲業(yè)、交通運(yùn)輸業(yè)等受到非典疫情影響較大的行業(yè)入庫(kù)營(yíng)業(yè)稅收入在全部稅 收收入中的比重較低，2002年服務(wù)業(yè)營(yíng)業(yè)稅收入為658億元，交通運(yùn)輸營(yíng)業(yè)稅為223億元，分 別占全部稅收收入的3.9％和1.3％，尚不足以對(duì)稅收收入整體增長(zhǎng)形成向下拉動(dòng)。

從所得稅收入分析，這部分稅源也主要來(lái)自工業(yè)環(huán)節(jié)。今年一季度全國(guó)工業(yè)企業(yè)利潤(rùn)繼 續(xù)保持了2002年下半年以來(lái)高速增長(zhǎng)的慣性。個(gè)人所得稅2002年收入占全部稅收收入的比重 為7.1％，由于目前非典對(duì)個(gè)人所得稅稅基一個(gè)人收入的侵蝕作用也不明顯，再考慮當(dāng)前個(gè) 人所得稅對(duì)稅收收入的貢獻(xiàn)與勞動(dòng)者報(bào)酬對(duì)GDP的貢獻(xiàn)的不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)狀，個(gè)人所得稅收入增長(zhǎng) 仍存在很大空間，今年其兩位數(shù)的增幅相信可以保持。雖然在萬(wàn)眾一心抗治非典期間，國(guó)家 出臺(tái)了對(duì)抗擊非典的捐贈(zèng)可以稅前扣除的優(yōu)惠政策，但由于相對(duì)量和執(zhí)行期的有限，其對(duì)整 個(gè)所得稅收入增長(zhǎng)的影響不大。

而2002年占稅收收入的13.3％的海關(guān)代征和車(chē)輛購(gòu)置稅收入（今年一季度這一比例已 提高到14.3％）受非典疫情的不利影響也很小，全國(guó)一季度一般貿(mào)易進(jìn)口增長(zhǎng)高達(dá)65.8％ ，而廣東占的份額在40％以上，這與一季度海關(guān)代征收入增幅基本一致。另一方面，出于避 免乘坐公共交通工具感染非典的考慮，部分潛在購(gòu)車(chē)者提前兌現(xiàn)了購(gòu)車(chē)行為，對(duì)車(chē)輛購(gòu)置稅 收入增長(zhǎng)形成了促進(jìn)作用。今年一季度全國(guó)轎車(chē)銷(xiāo)售增長(zhǎng)1倍，車(chē)輛購(gòu)置稅增長(zhǎng)42.1％。

分地區(qū)分析，對(duì)拉動(dòng)稅收收入增長(zhǎng)起重要作用的一些地區(qū)，特別是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，上 海、江蘇、浙江等，環(huán)渤海大部分地區(qū)，特別是山東、遼寧非典疫情較輕，中西部地區(qū)非典 影響也較小，不足以對(duì)稅收收入增長(zhǎng)形成較大影響。

從非典疫情發(fā)生較早較重的廣東省情況看，非典對(duì)整體稅收收入的影響度較低。最新統(tǒng) 計(jì)數(shù)據(jù)表明，廣東非典疫情主要對(duì)餐飲業(yè)和旅游業(yè)的影響較為嚴(yán)重，如餐飲業(yè)零售額逐月下 降，分別為83.42億元、80.04億元和65.46億元，但一季度廣東餐飲業(yè)仍然保持了10.3 ％的增幅，影響主要體現(xiàn)在增速回落了4.3個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)總體消費(fèi)影響不明顯，一季度廣東 消費(fèi)品零售額和批發(fā)零售貿(mào)易額分別增長(zhǎng)11.2％和11.4，分別高于全國(guó)平均水平2.0和2 .6個(gè)百分點(diǎn)。另一方面，一季度跨國(guó)公司持續(xù)擴(kuò)大在廣東的投資，廣東招商引資勢(shì)頭依然 強(qiáng)勁，珠三角及其他地區(qū)利用外資普遍增長(zhǎng)；對(duì)外貿(mào)易進(jìn)出兩旺，增勢(shì)強(qiáng)勁，非典型肺炎對(duì) 利用外資和對(duì)外貿(mào)易暫無(wú)實(shí)質(zhì)性影響。從稅收收入數(shù)據(jù)分析，廣東稅收收入并未出現(xiàn)嚴(yán)重下 降。