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篇1

作者：王孝千 單位：富陽市東洲街道社區(qū)衛(wèi)生服務中心

建立健全文化建設領導小組和工作小組，做到有人干事、分工負責、責任到人，發(fā)揮黨、政、工會、共青團、婦女組織各自的優(yōu)勢和積極性，齊抓共管，形成全體職工積極參與的文化建設格局。制訂出與“十二五”經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃相銜接的文化發(fā)展總體規(guī)劃和計劃［3］，明確目標任務和工作重點。通過文體活動抓凝聚力建設和精神文化；通過競賽比武抓學習文化；通過醫(yī)療衛(wèi)生工作者評先評優(yōu)抓服務文化；通過崗位廉政教育和營造廉政建設氛圍抓廉政文化；通過制度建設和規(guī)范化管理抓管理文化，同時給予一定經(jīng)費保障。明確主題“守護健康，共創(chuàng)和諧”是社區(qū)衛(wèi)生服務工作者的共同愿望，也是社區(qū)衛(wèi)生服務中心文化建設的宗旨和主題。它內(nèi)涵豐富、個性鮮明，充分體現(xiàn)了社區(qū)衛(wèi)生服務的特點，具有豐富的文化內(nèi)涵?？梢园研麄骶?、形象、標志文化內(nèi)涵作為文化建設的切入點，激發(fā)所有工作人員的創(chuàng)新熱情，形成團隊精神，產(chǎn)生共鳴的效果，使工作人員的奮斗目標與社區(qū)衛(wèi)生服務的發(fā)展目標相統(tǒng)一。將文化建設納入日常工作的議事日程，定期研究，中心負責人切實擔負起對單位文化建設的領導和指導責任，保證文化建設的順利實施。將文化建設工作納入到各科室年度考核指標體系，與科室評先評優(yōu)掛鉤。同時，把文化建設與黨建、思想政治工作、精神文明建設、制度建設和行政管理工作結(jié)合起來，使其協(xié)調(diào)發(fā)展，相互促進。

突出重點在辦公大樓一樓設立宣傳欄，專門進行社區(qū)衛(wèi)生文化建設宣傳。在一樓大廳增設電子顯示屏，公布社區(qū)衛(wèi)生服務工作動態(tài)、辦事程序、服務承諾等內(nèi)容。鞏固和開展巾幗文明示范崗、青年文明號創(chuàng)建活動，發(fā)揮年輕工作人員、婦女同志的積極性。在辦公樓樓梯張貼廉政警示用語，體現(xiàn)濃厚的文化氛圍。加強圖書室管理，充實業(yè)務書籍數(shù)量，延長閱覽室開放時間。經(jīng)常開展群眾性文體活動，為工作人員搭建一個相互交流的平臺。建立榮譽室，展覽獲得的各項獎勵等。精神文化突現(xiàn)“四個一”：即一個宗旨：守護健康，共創(chuàng)和諧；一種社區(qū)衛(wèi)生服務團隊精神：敬業(yè)、務實、責任、奉獻；一種質(zhì)量理念：用高水平高質(zhì)量的服務促進社區(qū)衛(wèi)生事業(yè)的發(fā)展；一種歷史使命：爭當人民健康事業(yè)的“守門人”。強化執(zhí)行要進一步拓展社區(qū)衛(wèi)生服務功能，加強專業(yè)技術隊伍建設，著重在內(nèi)涵建設上下功夫，樹立品牌意識［4］，發(fā)動全體工作人員尤其是醫(yī)生學習工作人員守則、行為規(guī)范、行風效能建設、道德規(guī)范等規(guī)章制度。完善各類人員的考評制度和考核標準，制度和標準重點體現(xiàn)工作業(yè)績、職業(yè)道德、行為規(guī)范、價值觀、作風等內(nèi)容。要求每個科室開展一次社區(qū)衛(wèi)生服務文化建設大討論，寫好關于文化建設學習討論心得體會，把執(zhí)行力建設納入科室和人員考核準則。社區(qū)衛(wèi)生服務中心應充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，主動深入社區(qū)，貼近居民，贏得社區(qū)居民的信賴，這也是社區(qū)衛(wèi)生服務能夠持續(xù)、健康運行的基礎［5］。加強社區(qū)衛(wèi)生文化建設對塑造這一功能有著深遠的影響和現(xiàn)實意義，當前必須增強具有時代特征的社區(qū)衛(wèi)生服務文化氛圍，深入開展全心全意為人民健康服務的宗旨教育、文明行為常識教育、典型人物模范事跡教育，在工作人員中倡導“愛國守法、明禮誠信、團結(jié)友善、勤儉自強、敬業(yè)奉獻”的基本道德規(guī)范，不斷引導工作人員追求更高的思想道德目標。在宣傳方面，擴大全科醫(yī)生在社區(qū)的知名度和影響力［6］，規(guī)范社區(qū)衛(wèi)生服務文明用語和著裝要求，提升社區(qū)衛(wèi)生服務形象。

社區(qū)衛(wèi)生服務中心辦公樓大廳和走廊要體現(xiàn)社區(qū)衛(wèi)生特色和文化內(nèi)涵，建立文化宣傳窗（廊）和文體健身活動場所，進一步提升文化建設氛圍?？傊幕ㄔO是從非計劃、非理性的感情因素出發(fā)來協(xié)調(diào)和控制人的行為，既充分發(fā)揮每個人的創(chuàng)造性，又使他們的行為自覺地趨向一致，構成團結(jié)協(xié)作的整體，為實現(xiàn)醫(yī)院目標而努力［7］。滿足社區(qū)居民衛(wèi)生服務需求是社區(qū)衛(wèi)生服務中心文化建設的出發(fā)點和歸宿，社區(qū)衛(wèi)生服務中心文化形成后，通過文化的培育、教化和熏陶，用新型的服務文化理念規(guī)范工作人員的思想與行為，不斷提高他們的個人素質(zhì)，使廣大工作人員樹立正確的價值觀念，對許多問題的認識就會趨于一致，能增強相互之間的信任、交流和溝通。只要我們持之以恒地用精神凝聚人、用機制激勵人、用活動吸引人，就能將文化的理念內(nèi)化于心，固化于制，外化于行，為社區(qū)衛(wèi)生事業(yè)發(fā)展提供堅實的思想基礎和精神動力［8］，使社區(qū)衛(wèi)生服務工作提高到更高的水平。

篇2

人才培養(yǎng)目標是構建課程結(jié)構體系的基礎目標，課程設置應以人才培養(yǎng)目標為方向。《國家“十一五”時期文化發(fā)展規(guī)劃綱要》針對高校在培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)人才方面提出了基本要求，“要充分發(fā)揮高等學校在建設先進文化、培養(yǎng)文化人才中的重要作用。高等學校要全面推進素質(zhì)教育，以培養(yǎng)學生的社會責任感、創(chuàng)新精神和實踐能力為重點，深化教學改革，加強學科建設，提高教學質(zhì)量，促進學生的全面發(fā)展”。依據(jù)綱要的基本要求，一些地方高校把文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)的人才培養(yǎng)目標明確為：旨在培養(yǎng)德、智、體、美全面發(fā)展，適應文化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展需要，具備深厚的文化理論功能和豐富的人文知識，具有人文素質(zhì)、創(chuàng)新意識、廣闊視野和社會責任，熟練掌握國內(nèi)外有關文化產(chǎn)業(yè)的政策法規(guī)、文化產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營特點和運作規(guī)律，富有較強的學習能力、實踐操作能力和創(chuàng)新精神，能夠在文化管理機關、文化企事業(yè)單位、新聞出版機構、文化傳媒等部門從事管理、創(chuàng)意、經(jīng)紀、教育等工作的應用型、復合型人才。并使所改專業(yè)圍繞人才培養(yǎng)目標與專業(yè)方向構建“平臺+模塊”式課程結(jié)構體系。

二、構建地方高校課程結(jié)構體系的原則

一是多元化原則。多元化原則就是從全方位、多角度的層面去構建課程結(jié)構體系。如人才培養(yǎng)目標中強調(diào)對學生多方面能力的培養(yǎng)，課程結(jié)構體系就不能只從單一的能力角度構建，而應體現(xiàn)在綜合能力、專業(yè)基礎能力和、專業(yè)專長能力和能力拓展等多角度設置相關課程，提升學生的各方面能力，促進學生全面發(fā)展。二是特色性原則。服務區(qū)域經(jīng)濟社會的發(fā)展是地方高校的辦學宗旨，只有加強同地方文化產(chǎn)業(yè)市場的緊密結(jié)合，才能辦出特色專業(yè)，才能使之生存下去且發(fā)展下去。如文化資源較豐富的地區(qū)，當?shù)馗咝？梢越Y(jié)合這種文化資源優(yōu)勢開設有具有特色的課程。池州學院在文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)課程設置中結(jié)合了池州的地方文化資源開設了符合地方特色的“池州文化資源規(guī)劃與開發(fā)”的專長課程。三是實踐性原則。文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)是一門實踐能力很強的課程，構建課程體系時要注重實踐課程體系的建設，加強對學生文化產(chǎn)品的策劃、開發(fā)、營銷能力、溝通能力、創(chuàng)新能力、團隊合作能力等能力的培養(yǎng)，努力同地方政府部門、演藝公司、文化團體等單位建立實踐實習的合作機會，打造產(chǎn)學研為一體的課程結(jié)構體系。

三、“平臺+模塊”式課程結(jié)構體系的構成

（一）結(jié)合地方特色，構建“平臺+模塊”課程結(jié)構體系

“平臺+模塊”課程結(jié)構體系是在完全學分制教學管理的環(huán)境中，在“平臺”基礎上進一步細化“模塊”，以能力培養(yǎng)為導向，設置不同的能力模塊，為地方培養(yǎng)經(jīng)濟文化建設和社會發(fā)展需要的應用型、復合型人才?！捌脚_+模塊”課程結(jié)構體系由綜合能力平臺、專業(yè)能力平臺、能力拓展平臺3大平臺，若干能力模塊組成。

1．綜合能力平臺

綜合能力平臺是學生必修的公共課程，包括五個模塊，旨在提高學生的價值判斷能力、身心調(diào)試能力、外語溝通能力、計算機信息處理能力等綜合能力。這些課程是培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)學生其他能力的基礎，是培養(yǎng)德、智、體全面發(fā)展人才所必不可少的課程。

2．專業(yè)能力平臺

專業(yè)能力平臺是培養(yǎng)文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)人才的核心，結(jié)合地方本科院校發(fā)展的需求，這一平臺設置四個模塊。專業(yè)認知能力模塊旨在培養(yǎng)學生對文化產(chǎn)業(yè)管理專業(yè)的基礎認知能力，是針對剛進入高校的大一新生設置的課程模塊。通過課程學習和認知實踐課程的鍛煉，加強學生對專業(yè)課程學習和實踐課程操作的能力培養(yǎng)。專業(yè)基礎能力模塊旨在培養(yǎng)學生具有文化產(chǎn)業(yè)管理方面的基礎能力，分為文化理論分析模塊、文化經(jīng)營與管理模塊、文化產(chǎn)業(yè)分析能力、文化創(chuàng)意與策劃基礎能力四個子模塊，是學生必須修讀的課程。理論分析模塊培養(yǎng)學生具有對文化現(xiàn)象進行甄別、判斷、分析的能力；文化經(jīng)營與管理能力模塊培養(yǎng)學生具有計劃、組織、動員、協(xié)調(diào)的能力，要求學生既能懂經(jīng)營又善于管理；文化產(chǎn)業(yè)分析能力模塊培養(yǎng)學生具有對產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、存在的問題以及發(fā)展前景進行判斷分析能力；文化創(chuàng)意與策劃基礎能力培養(yǎng)學生具有創(chuàng)新思維和基本的創(chuàng)意與策劃能力，為進一步提升其應用能力奠定基礎。專業(yè)專長能力模塊旨在培養(yǎng)學生專業(yè)化的能力，是學生選修課程，以發(fā)展學生的興趣、愛好和個性為主要目的。地方高校應結(jié)合地方文化特色及地方文化市場的需求，充分利用地方資源，設定相關課程。專業(yè)應用能力模塊旨在培養(yǎng)學生的實踐動手能力與初步的科學研究能力，是學生必修課程。根據(jù)地方高校人才培養(yǎng)目標和人才培養(yǎng)方向的能力要求，篩選與培養(yǎng)學生專業(yè)能力直接有關的專業(yè)知識內(nèi)容，配合實施教學，突出培養(yǎng)學生的專業(yè)應用能力。

3．能力拓展平臺

能力拓展平臺是專業(yè)學生選修的輔助課程，通過這一平臺進一步拓展了能力鍛煉的途徑，充分利用了高校第二課程的教學資源，培養(yǎng)學生的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)能力、就業(yè)能力、社會實踐能力，使學生掌握理論知識的前提下，適應社會對“技能”人才的需求。

（二）需要處理好的幾個關系

1．正確處理專業(yè)基礎能力模塊與專業(yè)專長能力模塊的關系

合理設置專業(yè)專長能力模塊課程，培養(yǎng)個性化的人才專業(yè)專長能力模塊是培養(yǎng)學生個性的有效載體，需要充分重視。第一，適當壓縮專業(yè)基礎能力模塊課程，增加專業(yè)專長能力模塊課程所占的比重，使之占總學時的25%左右。第二，合理安排專業(yè)專長能力模塊課程。根據(jù)人才培養(yǎng)目標與方向的需求，改變“有師開課、無師不開”的狹隘觀念，增設專業(yè)專長模塊的課程。第三，增加學生選修專業(yè)專長能力模塊課程的自由度，不能把其變相為必修課，讓任課教師或教研室主任來選定。另外，要想給學生提供較大的選擇余地，還必須開發(fā)課程資源，擴大專業(yè)專長能力模塊課程開課的門數(shù)，擴大選課的自由度。

2．正確處理理論課程與實踐課程之間的關系

增加實踐教學課程的學時，培養(yǎng)學生實際動手能力建立理論課程與實踐課程一體化的課程體系，這既是課程組織結(jié)構上二者的并行推進、有機結(jié)合，又內(nèi)含了實踐課程與理論課程具有同等重要的地位，同時也要求建立與理論課程要求相適應的形式多樣的實踐課程體系。具體需要注意以下幾個方面：一是提高認識，樹立理論課程與實踐課程同等重要的教學理念，在課程設置過程中加強實踐課程的設置；二是正確處理好一門課程的理論教學與實踐教學內(nèi)容、學時方面的協(xié)調(diào)配合問題，適量增加實踐教學的學時比重，一門專業(yè)能力平臺課程的實踐教學學時需占總課時的20%以上；三是單獨開設與專業(yè)人才培養(yǎng)方向相適應的實踐教學課程或項目，并按教學要求組織教學，提高其在整個教學過程中的比重，可以通過專業(yè)實訓、課程實訓等單獨實踐項目形式加強實踐教學的實施；四是多創(chuàng)造條件，組織學生積極開展池州或具有代表性的文化市場和文化資源的社會調(diào)查、社會實踐等活動，加大第二課程學分比例。

3．正確處理課程之間橫向與縱向之間的關系

充分考慮同一學期各類課程開設順序和不同學期課程間的銜接關系課程在設置過程中必須要根據(jù)學生的身心發(fā)展以及科學知識的遞接性，處理好課程的銜接問題。課程橫向上要在同一層次課程之間建立課程群，縱向上要處理好學科基礎課、專業(yè)核心課、專長課之間的關系。課程銜接是人才培養(yǎng)目標、教學內(nèi)容、學分課時數(shù)的鏈接。因此需要做到以下幾點：一要保證課程群培養(yǎng)目標的一致性；二要保證教學目標相同的課程連續(xù)開設，根據(jù)課程間的前后續(xù)關系安排課程順序，做到知識的系統(tǒng)鏈接，前者必須為后者服務，后者必須與前者做好銜接；三要對學時學分合理調(diào)配，不同的課程在教學內(nèi)容上有所不同，學科基礎課程、專業(yè)核心課程、專長課在學時安排上要合理配置，教學課時過多就會浪費教學時間，教學課時過少就不能較好地實現(xiàn)教學目標。課程內(nèi)容既要保證本門課程的獨立性，也要注意與其他相關課程內(nèi)容的銜接，保證知識之間的完整性。

四、結(jié)語

篇3

關鍵詞：房地產(chǎn)房地產(chǎn)營銷營銷策劃

Abstract

Recentyears,theimpetusofrealestatedevelopmentinourcountryhasbecomemoreandmoreswiftandviolent.Thecompetitionofrealestatealsohasbecomemuchintense.Inordertomakestheownenterprisehasapositioninthemarket,makesprofitandtheenterprisewillgostepfurtherdevelopment,theproprietorsofrealestatebeginrealizingthatthetacticsofmarketingisveryimportantincompetition.Thispaperbeginsfromtheideaofrealestatemarketing,comesuptothetacticsofthemarketingimplementationcontent,furtherelaboratedmarketingoftherealestateprojectimplementationwhichexistsquestion、countermeasureanddevelopment,andmaketheunionconcreteprojectcaseapplication.

Keywords:realestatemarketingofrealestatetacticsofmarketing

引言

改革開放二十多年來，我國的住房改革一直在不斷地深入，房地產(chǎn)市場得以逐步發(fā)展壯大起來，2006年，我國經(jīng)濟承接著2005年的穩(wěn)健發(fā)展軌跡，繼續(xù)演繹高增長態(tài)勢。因此，作為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)也順勢而動，在拉動經(jīng)濟增長中依舊扮演著重要的角色。然而隨著房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭也日趨激烈。房地產(chǎn)營銷作為房地產(chǎn)開發(fā)中的一個重要環(huán)節(jié)和手段，也越來越受到開發(fā)商們的重視。

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟條件下，那些能夠在競爭中取勝的房地產(chǎn)開發(fā)商，就是因為了解市場，了解目標群體的需求后，按照市場需求開發(fā)房地產(chǎn)項目，從而最終獲取利潤或占領市場，并促進了企業(yè)的不斷發(fā)展。但目前許多開發(fā)商還都缺乏以顧客為導向的理念，推向市場的住宅并不符合市場所需。市場營銷策劃是連接市場需要和項目開發(fā)建設的中間環(huán)節(jié)，是開發(fā)商將潛在的市場機會轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實市場機會，從而實現(xiàn)企業(yè)自我發(fā)展的有效手段。故而可以說，房地產(chǎn)營銷策劃是關系房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營成敗的關鍵。

1房地產(chǎn)營銷策劃

1.1房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)涵

房地產(chǎn)營銷策劃是一項系統(tǒng)工程，它統(tǒng)籌所有房地產(chǎn)銷售及宣傳推廣工作。是房地產(chǎn)開發(fā)商為了取得理想的銷售推廣效果，在進行環(huán)境分析的基礎上，利用其可動用的各種外部及內(nèi)部資源進行優(yōu)化組合，制定計劃并統(tǒng)籌執(zhí)行的過程。一個新的樓盤的營銷工作一般可以分為前、中、后三個時期，每一個過程與環(huán)節(jié)都很重要。一個樓盤想要搞得成功，必須具備全局性的營銷觀念，進行所謂“整體營銷”、“全程營銷”[1]。因此房地產(chǎn)營銷策劃不但包括房地產(chǎn)營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術分析，還在在此基礎上確立投資地點、物業(yè)主題、規(guī)劃設計，處理殘局以及物色好策劃人員等一系列策劃工作。

雖然目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢頭迅猛，但其中許多經(jīng)營理念卻跟不上行業(yè)發(fā)展的速度，顯得相對滯后。一些地產(chǎn)開發(fā)商，盲目跟風，開發(fā)建設出來的住宅商品根本就不符合市場需要，導致大量房屋閑置。例如前些年刮起的“別墅”熱潮[2]。所以一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在激烈的市場競爭中生存下去，就必須對市場進行深入地研究分析，“按需生產(chǎn)”，故而房地產(chǎn)營銷策劃就顯得尤為重要了。

1.2房地產(chǎn)營銷策劃特點

1.2.1“以人為本”

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的首要問題是使開發(fā)的房地產(chǎn)商品適應顧客的需要，從而促進銷售，增加利潤，加快資金周轉(zhuǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)一定是首先強調(diào)“以人為本”的營銷策劃。中國自古的儒家仁愛思想和西方的人本主義思潮為房地產(chǎn)營銷的人性理念提供了堅實的文化基礎。企業(yè)的一切經(jīng)營活動，都必須圍繞消費者的愿望、需求和價值觀念來展開，這是房地產(chǎn)營銷策劃的根本所在。

1.2.2地產(chǎn)營銷策劃是各種理念的復合

理念是營銷策劃的靈魂，當代房地產(chǎn)營銷策劃的主導理念一般包括[3]：

生態(tài)理念。近代以來，地球環(huán)境污染加重，客觀上要求房地產(chǎn)開發(fā)必須樹立起可持續(xù)發(fā)展生態(tài)理念，這不僅僅為目前的人類提供了更加適宜的生存空間，也為我們后代的發(fā)展鋪平了道路。

智能理念。人類科技水平的迅速發(fā)展使房地產(chǎn)開發(fā)逐漸從傳統(tǒng)的磚瓦營造習慣轉(zhuǎn)向各種新興材料的應用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供給了人們更加多的服務[4]。

投資理念。投資不動產(chǎn)愈來愈成為更多人選擇的投資保值手段。

1.2.3策略和手段是營銷策劃的生命

樓盤最終需要通過市場的反應去實現(xiàn)自身的價值，由此，營銷策劃中所采用的合理策略、手段則成了“檢驗真理”的試金石。通過各種營銷策略，如產(chǎn)品策略、定價策略、促銷策略、渠道策略等的組合，再依靠營銷手段使其具體化，那么最終產(chǎn)生的結(jié)果也將會是令人滿意的[5]。

1.3房地產(chǎn)營銷策劃作用

1.3.1準確決策

房地產(chǎn)營銷策劃可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的參謀，使企業(yè)及企業(yè)家的決策更為準確，以盡量避免項目在運作中出現(xiàn)的偏差。

1.3.2增強競爭力

房地產(chǎn)策劃能使房地產(chǎn)開發(fā)項目增強競爭能力，使其穩(wěn)操勝券，立于不敗之地。在當前房地產(chǎn)業(yè)競爭十分激烈的情況下，房地產(chǎn)策劃更能發(fā)揮它的特長，增強項目的競爭能力，贏得主動地位。

1.3.3增強創(chuàng)新能力

房地產(chǎn)策劃能探索解決企業(yè)管理問題，增強企業(yè)的管理創(chuàng)新能力。策劃人就是遵循科學的策劃程序，幫助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理創(chuàng)新，從尋求房地產(chǎn)開發(fā)項目的問題入手，探索解決管理問題的有效途徑。

1.3.4有效整合資源

房地產(chǎn)策劃能有效地整合房地產(chǎn)項目資源，使之形成優(yōu)勢。房地產(chǎn)策劃參與到概念資源、人力資源、物力資源、社會資源等各種資源中去，理清它們的關系，分析他們的功能，幫助它們團結(jié)一起，圍繞中心，形成共同的目標。此外，房地產(chǎn)策劃還有預測未來市場，滿足居民居住具體要求等作用[6]。

2房地產(chǎn)營銷策劃內(nèi)容

2.1市場分析

2.1.1市場供給調(diào)查分析

針對某一時期該區(qū)域市場供給狀況的調(diào)查主要包括：市場上已有的在售住房、同期將要建設的項目以及它們的區(qū)位、結(jié)構、面積、售價、付款方式；同等級房地產(chǎn)企業(yè)的數(shù)量、實力和市場占有率；同等級房地產(chǎn)企業(yè)廣告訴求重點、營銷策略、服務以及效果；同等房地產(chǎn)企業(yè)、同等項目銷售情況和空置情況。

2.1.2市場需求調(diào)查分析

首先要調(diào)查消費需求的滿足狀況，即市場的實際需求狀況。包括某一時期該城市現(xiàn)有家庭中有多少家庭住房已經(jīng)得到滿足。其次，這些有需求欲望的家庭結(jié)構和規(guī)模怎么樣，他們需要什么結(jié)構和面積的住房。再次，他們的收入水平、受教育狀況以及會購買、能夠買什么樣的住宅，愿意以什么價格購買。最后，這些潛在的客戶集中分布狀況，他們在租售、消費信貸等方面的消費心理和消費方式如何。

2.2項目自身分析

項目自身在分析外部環(huán)境的同時，必須分析其內(nèi)部環(huán)境，即分析自身的能力和限制，找出所特有的優(yōu)勢和存在的劣勢。所以應使用一些方法對項目自身情況進行分析，例如SWOT方法，它能把內(nèi)、外部環(huán)境有機結(jié)合起來，使我們能調(diào)整策略，謀求更好發(fā)展，又因為是經(jīng)過認真地分析得出結(jié)論，所以也能夠提高決策的質(zhì)量[7]。

2.3目標市場的確定

不同消費者的需求和偏好有很大差異。依據(jù)不同的區(qū)域特點，針對目標客源的特定需求，制定合理的市場定位，就能取得良好的銷售業(yè)績。選擇了項目的目標市場也就確定了目標客戶群，此時在對目標客戶群進行深入分析是為了項目推廣能夠更加準確有效。這里的分析結(jié)果將決定整個項目的營銷策劃，包括媒體的選擇、組合，宣傳主題、力度，訴求方式和其它輔助手段，同時，人群定位的結(jié)果也將影響價格定位和付款方式。搞好人群定位，主要考慮如下問題：目標客源的經(jīng)濟背景分析和目標客源的文化背景分析。

2.4項目定位

項目定位是在目標客源建立的基礎上，為最大限度的滿足客戶的需求而對項目的整體把握。它是圍繞目標市場將項目的功能、形象作特別的有針對性的規(guī)定。例如，“海逸長洲”的目標客戶是上層富裕家庭，它的項目定位是度假、休閑場所，身份地位的象征?！斑h洋新天地”的目標客戶是白領人士，它的項目定位是文化豐富的和諧生活。

2.5項目推廣

2.5.1項目推廣過程

房地產(chǎn)的營銷過程共可分為四個階段：預熱期、強銷期、持銷期、尾盤期，所以項目推廣過程也應該相應的分為四個階段，一個項目取得成功的前提條件就是針對各個階段銷售任務的不同來制定不同的推廣計劃，所謂“量體裁衣”[8]。例如：在預熱期，可以以突出項目的物業(yè)主題為主，展示樓盤的基本情況。

2.5.2項目推廣方式

項目的推廣實施是整個推廣過程中的關鍵，是將推廣計劃具體落實的過程。從目前國內(nèi)的實際情況來看，房地產(chǎn)項目推廣以廣告推廣為主，廣告效果的好壞直接影響到整個推廣過程的成敗。除此之外，活動推廣和品牌推廣也占據(jù)著重要的地位。活動推廣可以借由一些活動來吸引公眾關心，來提升形象、促進銷售的目的。而在房地產(chǎn)市場競爭日益激烈的今天，品牌的樹立就越發(fā)顯得尤為重要了，品牌推廣越來越成為決勝的關鍵。

3房地產(chǎn)營銷策劃存在的誤區(qū)、對策及發(fā)展方向

3.1房地產(chǎn)營銷策劃存在的誤區(qū)

3.1.1房地產(chǎn)公司在營銷策劃中的誤區(qū)

（1）只以銷售結(jié)果作為成敗關鍵

房地產(chǎn)營銷策劃的成敗單純以銷售結(jié)果來作為評價指標，不注重真正的全程營銷過程，主要以廣告投入為主。就拿天津來說，天津的房地產(chǎn)市場這幾年是很火的，房價一漲再漲，由均價3500元/平米左右一路飚升到5000多元/平米。但隨著房價的不斷急速攀升，市場銷售開始減緩。于是，各家房地產(chǎn)公司都在報紙上刊登半版或者整版廣告。而有些同時有兩三個樓盤在售的房地產(chǎn)公司還在同一時間在同一份報紙的不同版面上對各個樓盤項目分別做廣告。一時間，房產(chǎn)廣告鋪天蓋地席卷而來，然而最終，這些費用還是得由消費者來承擔。

（2）營銷策劃重心在營銷而非策劃

房地產(chǎn)公司只注意對樓盤項目銷售的經(jīng)營，而忽視了對產(chǎn)品的開發(fā)，就如同手機市場一樣。中國的手機生產(chǎn)商購買到漂亮的手機設計，然后稍作變化就推向市場。其直接后果就是知名度遠高于美譽度，知曉度遠高于認知度，忠誠度低而且品牌聯(lián)想模糊零碎。房地產(chǎn)廣告看得多了，房地產(chǎn)公司任何人都能說出幾個，但深入程度僅僅局限于樓盤名稱。德式設計、美國小鎮(zhèn)、江南水鄉(xiāng)、歐式風格，一味追逐市場流行，而拋棄了真正的文化根基。

3.1.2策劃人對自身工作的認識誤區(qū)

（1）策劃人的專業(yè)性不強

現(xiàn)在很多房地產(chǎn)公司及策劃公司都在不斷地招聘房地產(chǎn)營銷策劃人員，但真正滿足需要的人卻很少。房地產(chǎn)業(yè)在近幾年來飛速發(fā)展，由于它在地域發(fā)展的不均衡和自身的周期性，使得現(xiàn)階段鮮有專業(yè)的從業(yè)人員，很多都是看著市場前景較好而從其他行業(yè)轉(zhuǎn)行過來的。由于缺少相關的專業(yè)知識，而對房地產(chǎn)業(yè)沒有一個整體的認識，有的只是一些其他行業(yè)的營銷操作經(jīng)驗，不能正確認識到房地產(chǎn)營銷策劃的重要性和其深層次的涵義與特殊要求。

（2）策劃人過于注重甲方、乙方的概念

就現(xiàn)在看來，房地產(chǎn)營銷策劃更多的模式還是由房地產(chǎn)公司外聘策劃公司來對其進行操作，因而，策劃人往往把房地產(chǎn)公司擺在甲方的位置，把自己作為乙方，沒有有效的建立起一種平等的合作關系，沒有一種對于房地產(chǎn)營銷策劃的使命感與責任感。其實很多房地產(chǎn)公司也只是在看到這個行業(yè)的巨大利潤后由其他行業(yè)轉(zhuǎn)調(diào)資金而建立起來，根本不具有任何的專業(yè)性。策劃公司由于是專業(yè)從事這方面的工作，因而對市場具有更多的敏感性，在很多方面認識更深刻，經(jīng)驗更豐富?？墒菂s在很多時候，在很多事情上不堅持原則，并且主動性不強。

3.1.3政府認識中存在的誤區(qū)

（1）政府沒有意識到房地產(chǎn)營銷策劃重要意義

房地產(chǎn)營銷策劃應該是一個全民參與的過程。這關系到一個城市的現(xiàn)在和未來，也關系到在城市中生存的每一個人的現(xiàn)在和未來。這是一個要將宏觀和微觀結(jié)合考慮的問題，涉及到城市的整體形象、可持續(xù)發(fā)展與城市文化。

政府沒有對其進行很好的指導與規(guī)范。由于認識方面的缺失，政府對房地產(chǎn)的整體發(fā)展沒有一個很好的長期規(guī)劃，過于注重短期的經(jīng)濟效益，不能有一個準確地定位。這將嚴重阻礙城市的發(fā)展，阻礙經(jīng)典城市和百年住宅的形成。

（2）政府對于其專業(yè)人才的培養(yǎng)還沒有引起足夠的重視

在各高校中，房地產(chǎn)專業(yè)設置很少，相比其他專業(yè)來說與實際需求人才是嚴重失衡的，而房地產(chǎn)營銷策劃就更加只是這個專業(yè)中的一門并不專業(yè)的課程。很多房地產(chǎn)專業(yè)有的還只是一種籠統(tǒng)的營銷策劃課程，沒有注意兩者之間所存在的根本區(qū)別。以至于，當前市場上專業(yè)人才嚴重缺乏，很多人只是沖著收入高而來得。其嚴重結(jié)果可想而知。

3.2應對房地產(chǎn)營銷策劃問題的對策

3.2.1擺正思路并認清房地產(chǎn)營銷策劃的正確概念

整體的營銷策劃不僅僅是房地產(chǎn)商或策劃人的工作，我們必須突破傳統(tǒng)意義的房地產(chǎn)營銷策劃的概念。營銷推廣在淺層次來說是一種先進的消費理念的引導，深層次來說是企業(yè)文化與核心理念的推廣，是一種強勢文化的自我表達。策劃應該是一種建立在整體規(guī)劃之上的全面的執(zhí)行，既包括準確的規(guī)劃也包括嚴格的執(zhí)行。我們必須要顛覆傳統(tǒng)的房地產(chǎn)營銷策劃的理念，營銷策劃必須符合城市可持續(xù)發(fā)展的要求，從城市的整體營銷入手，以鑄造經(jīng)典城市為目的，建造與城市文化相融合的住宅，并注重環(huán)境與公共設施。構筑城市的個性并堅持它，需要大家共同的努力。

3.2.2政府正確調(diào)控及把握正確方向

政府的政策方向決定城市經(jīng)營和房地產(chǎn)開發(fā)的方向。政府可以利用行政壟斷權的優(yōu)勢，通過城市規(guī)劃對城市功能進行空間調(diào)整和遷移，使老市區(qū)和新開發(fā)區(qū)通過地價差，都獲得更新與發(fā)展的資金保障。政府也可在開發(fā)商的開發(fā)中進行指令性的規(guī)定，如：在全部規(guī)劃中規(guī)定10%——20%的規(guī)劃比例是屬于普通收入階層能夠消費得起的住宅，其他的方面由開發(fā)商自己掌控。這樣，開發(fā)商既能放手嘗試新的觀念或形式，底層市民的利益也有了一定的保障。

3.2.3房地產(chǎn)商的先進開發(fā)理念

房產(chǎn)商應有一種前瞻性的眼光，房地產(chǎn)業(yè)即將從新洗牌，產(chǎn)品品質(zhì)將代表一切。天津的水晶城是一個很好的正面例子。水晶城的設計思想體現(xiàn)在各個細節(jié)的處理上。水晶城有著豐富的植被和人文資源，原址是天津玻璃廠，幾百棵大樹、古老的廠房、巨大的吊裝車間以及原有的調(diào)運鐵軌、煙囪等遺留物，做為開發(fā)商施展“手腳”的障礙，通常都被無情的鏟去。而萬科對于該地塊的開發(fā)則是立足于延續(xù)歷史的角度，保持原有建筑的歷史風貌，并使其巧妙的融入現(xiàn)在的建筑中，比如600棵大樹形成的舊廠區(qū)林蔭路和花園，在新的規(guī)劃中被保留下來；吊裝車間被賦予現(xiàn)代材料和形式，激活成為晶瑩剔透的社區(qū)會所；老的鐵路和水塔則滲透在景觀的規(guī)劃中，成為標志性的要素[9]。

3.2.4策劃人的責任感

策劃人，作為一個策劃人的意義，需要每一個策劃人不斷地思考。思考的過程也是實踐的過程,雖然存在著不小的阻力，但要戰(zhàn)勝它并且堅持下去。政府導向不一定支持，房地產(chǎn)開發(fā)商不一定理解，公眾的眼睛在廣告輿論的狂轟爛炸下不一定明亮，但我們的腦子應該清醒，這是一份重要的工作。經(jīng)驗、技巧、手段、關系統(tǒng)統(tǒng)都不重要，重要的是責任感。有責任感就有思考，有思考就有希望。

3.3房地產(chǎn)營銷策劃發(fā)展方向

3.3.1品牌觀念與效益觀念轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)的策劃觀念從產(chǎn)品品牌觀念向企業(yè)品牌的觀念轉(zhuǎn)變；從追求社會效益和經(jīng)濟效益觀念向生態(tài)效益和可持續(xù)發(fā)展的觀念轉(zhuǎn)變?，F(xiàn)在，一些房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃已初步表現(xiàn)出以上觀念的轉(zhuǎn)變，如天津的"水晶城"項目的策劃已在觀念轉(zhuǎn)變中大做文章。該樓盤在名稱上著重體現(xiàn)企業(yè)品牌的聲譽，在觀念上著重表達"歷史的慶典"的主題概念，追求生態(tài)住區(qū)可持續(xù)發(fā)展的至高境界。實現(xiàn)這一理念，不是策劃人的刻意做作，而是人們對住區(qū)觀念要求變化、創(chuàng)新的必然結(jié)果。

3.3.2房地產(chǎn)的策劃組織方向轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)的策劃組織從"自由策劃人"走向群體組織；從群體組織走向?qū)I(yè)分工、相互協(xié)作的軌道。由于房地產(chǎn)策劃最早是由"自由策劃人"實踐、探索而逐漸發(fā)展起來的，至今還有不少"自由策劃人"。隨著房地產(chǎn)策劃業(yè)的深入發(fā)展，策劃人必然走向規(guī)范的組織化道路。這是因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，項目開發(fā)涉及到人文、經(jīng)濟、管理、建筑、IT業(yè)、生態(tài)與環(huán)境等多個方面，各方面需要互相協(xié)作。再有，策劃人要使策劃的項目成功，必須充分利用與策劃有關的信息，但策劃者個人無法收集、分析、整理、歸納大量的動態(tài)信息，進而作出正確的判斷和決策。

3.3.3房地產(chǎn)的策劃方法轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)的策劃方法從側(cè)重項目概念轉(zhuǎn)到項目概念與項目細節(jié)并重的方法上。項目策劃概念是當前房地產(chǎn)策劃方法上的主要特征，它強調(diào)某個概念的創(chuàng)意而使樓盤熱銷。隨著消費者消費出發(fā)點的改變，消費者買房不只是買"概念房"，還要買"精品房"。因而，樓盤的細節(jié)、細部的完美和舒適將進一步引起購買者的重視。

3.3.4房地產(chǎn)的策劃理論轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)的策劃理論由單薄、零散的思想、理念逐步形成全面、科學的理論體系。幾年來，房地產(chǎn)策劃經(jīng)過優(yōu)秀策劃人的辛勤努力，策劃思想不斷豐富，策劃理論研究日益深入，這些實踐積累起來的真知灼見是房地產(chǎn)策劃理論不可多得的財富。經(jīng)過策劃人不懈地實踐、積累和探索，全面、科學的房地產(chǎn)策劃理論必然會呈現(xiàn)在人們面前。

3.3.5房地產(chǎn)的策劃信息轉(zhuǎn)變

房地產(chǎn)的策劃信息從人腦搜集轉(zhuǎn)移到人機結(jié)合；在信息的分析上，從定性分析轉(zhuǎn)移到定性定量相結(jié)合?，F(xiàn)代計算機業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)業(yè)的發(fā)展，使人們利用計算機和互聯(lián)網(wǎng)進行房地產(chǎn)信息的搜集、分析、加工、整理乃至運用成為可能。從發(fā)展觀點看，處理信息時定性與定量相結(jié)合，互為補充、互為促進，才能使信息處理達到科學化，才能準確地反映市場動態(tài)情況。如果這樣，房地產(chǎn)策劃水平就會產(chǎn)生新的提高，新的飛躍[10]。

4房地產(chǎn)營銷策劃在“海韻家園”項目中的應用

海韻家園項目位于河北區(qū)呂緯路與三馬路交界，中山路商圈與北站商圈的交接地，鬧中取靜，是即將形成的“第三金街”的核心區(qū)域。總建筑面積為80000平方米。北起五馬路，毗鄰新開河；南至三馬路，與中山路咫尺相望；東臨調(diào)緯路，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線；西側(cè)到呂緯路。在社區(qū)規(guī)劃上采用板式小高層與四層半花園洋房相結(jié)合的建筑形式，35%的超強主題綠化在河北區(qū)尚屬首舉。豪華業(yè)主會所：一層游泳館，二層乒乓球館將生活品質(zhì)極盡凸現(xiàn)出來。同時有良好的教育氛圍：二中、鐵一中、十四中、五十七中、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學等多所名校皆在左右。并且世紀聯(lián)華超市、樂購超市、第四中心醫(yī)院、254醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行，生活配套設施一應俱全，行止皆宜。

4.1市場分析

4.1.1市場供給調(diào)查分析

2005年天津市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)投資、施工形勢持續(xù)良好，增幅提高，與國民經(jīng)濟發(fā)展保持了較合理的比例關系；目前，全市的商品房市場銷售活躍，各項交易記錄全面創(chuàng)新；空置房面積開始下降，市場供求結(jié)構進一步優(yōu)化。進入2006年后，市場供銷兩旺，依舊呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢，并表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。

筆者選取本案周邊五個項目進行對比分析：

項目名稱

建筑面積（M2）

均價（M2）

總價范圍（萬元）

春和景明

30萬

4600

35-62

風和日麗

9萬

4700

34-62

百合春天

22萬

4600

32-60

陽光星期八

46萬

5000

30-75

愛家星河國際

14萬

5500

50-77

與本案進行比較的項目中，經(jīng)過一定的市場運作周期，春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八等項目都已經(jīng)開盤；海河新天地項目價格遠高于本案，與本案產(chǎn)品可比性較低；同時區(qū)域內(nèi)暫時無新項目進入；春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八處于銷售旺期，但由于項目在所處位置比較來看：百合春天、陽光星期八與本案相對較遠，所以開盤階段周邊市場競爭主要來自于這春和景明、風和日麗和愛家星河國際這三個項目，但在項目運作階段、定位、產(chǎn)品等綜合因素的影響下，本案周邊區(qū)域市場存留著比較大的市場空白空間。

項目名稱

面積指標（平米）

主要面積配比

兩室

三室

兩室

三室

春和景明

73-93

100-130

42%

40%

風和日麗

90-102

120-130

47%

33%

百合春天

90-100

120-130

47%

30%

陽光星期八

96-110

125-150

56%

30%

愛家星河國際

92-108

115-140

37%

63%

進行比較的項目戶型以75-110平米兩室與100-150平米三室為主，還有一部分60-70平米左右的一室，戶型面積指標普遍小于全市水平，戶型設計上少有創(chuàng)新，主要以平層為主要房型，錯層、躍層形式只在部分項目中有所體現(xiàn)。

項目名稱

環(huán)境特點

配套特征

春和景明

無顯著特征

樓宇對講

風和日麗

文化主題景觀

樓宇對講

百合春天

無顯著特征

會所、社區(qū)智能化水平較高

陽光星期八

水景式設計

會所、社區(qū)智能化水平較高

愛家星河國際

中心主題景觀

酒店式管理

進行比較的項目配套設施沒有過于顯著的特征，區(qū)別不大。客戶的需求不僅在項目本身上，而且對小區(qū)的環(huán)境和配套要求都比較高。會所式的管理是未來需求的熱點。開發(fā)商應該有區(qū)別于其他項目的設施，以吸引目標客戶群體的目光。4.1.2市場需求調(diào)查分析

2006年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)預測，全市商品房需求量將達到1280萬平方米左右，二手房需求量接近1000萬平方米，分別比2005年增長23％和17％。新婚家庭購房需求280萬平方米左右；拆遷安置型需求380萬平方米；隨著濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，外地居民購房預計比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比2005年增長15％以上。近年來天津經(jīng)濟增長在不斷加快，經(jīng)濟實力顯著增強，這使得房地產(chǎn)市場需求旺盛。并且隨著宏觀調(diào)控取得初步成效，房價趨穩(wěn)，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放[11]。

4.2海韻家園項目SWOT分析

4.2.1優(yōu)勢

本項目是由隸屬于河北區(qū)人民政府，被建設部批準為房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)一級企業(yè)，年投資能力超億元的河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團開發(fā)，具有很高的品牌公信力。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業(yè)主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質(zhì)的舒適社區(qū)。小區(qū)采用智能化的物業(yè)管理，由擁有高素質(zhì)專業(yè)人員的物業(yè)公司為業(yè)主提供專業(yè)的服務，保證業(yè)主的品質(zhì)生活。周邊配套設施完善已形成居住氣候，醫(yī)院、銀行、超市遍布周圍，使日常生活安然無憂，方便快捷。并且周邊有第二中學、鐵一中、第十四中學、第五十七中學、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學多所，有著良好的教育氛圍的學校，為孩子進入理想的學校提供了保證。

4.2.2劣勢

近鄰的北站立交橋日車流量很大、存在著噪音污染也會給業(yè)主的出行帶來不方便；北站地區(qū)規(guī)劃參差不齊，片區(qū)形象較為老化，多為老式住宅，新建項目較少，缺乏有特色的地標式建筑；到目前為止已經(jīng)有兩年半的建設時間，相較于其他同規(guī)模的項目建設周期較長，并且處于中環(huán)的地理位置相對于內(nèi)環(huán)以內(nèi)的項目優(yōu)勢稍遜一籌。

4.2.3機會

在日益繁忙的現(xiàn)代社會，便利的交通條件越來越成為購房者購房是考慮的關鍵因素，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線——中山路站，為業(yè)主每日繁忙的工作學習提供了便捷的出行方式。在項目周圍以文化，宗教，旅游為依托的大悲院商圈；有歷史上遺留下來的意式建筑，形成具有濃郁意大利風情的意式風情區(qū)，有“純奧味”建筑風格，用途是商務辦公的奧式商務區(qū)；還有海河的改造，提供了優(yōu)美的環(huán)境，能夠吸引很多人的關注。河北區(qū)發(fā)揮北站的地域優(yōu)勢，打造北站商圈，再造中山路商業(yè)街商貿(mào)優(yōu)勢，并結(jié)合新開河沿岸的綜合開發(fā)，使之形成商貿(mào)氛圍，與在海河的綜合開發(fā)中已經(jīng)基本成型的海河北岸商業(yè)帶相呼應。所以隨著北站商圈的興起,天津“第三金街”的規(guī)劃建設能為本項目提供了人流保障，故而周邊市場有很大的上升空間。

4.2.4威脅

項目周邊競爭對手較多，像春和景明、風和日麗、愛家星河國際都是本案有利的競爭對手，由于有眾多的本地和外來地產(chǎn)商開發(fā)了大量的項目，所以整體市場上的競爭是比較激烈的；周邊整體形象較為陳舊，多為磚式結(jié)構的老式住宅；人文環(huán)境相對于河西、南開區(qū)稍差；在區(qū)域發(fā)展上河北區(qū)與市內(nèi)其它幾個區(qū)相比較，其發(fā)展速度一直處于比較緩慢的局面，有待于進一步的提升。

4.3海韻家園項目目標市場分析

主客戶群：周邊企業(yè)的白領階層，區(qū)域內(nèi)的本地居民，與區(qū)域內(nèi)有姻親及其他關系，在區(qū)域內(nèi)工作的公務員。

次客戶群：在河北區(qū)做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標客戶。

目標客戶主要需求集中在面積為100—120平米的兩室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的躍層。大部分客戶選擇面積為120平米左右的平層，為比較單一的人口構成，屬于在工作和個人方面上較為穩(wěn)定。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環(huán)境和居住質(zhì)量，所以對價格上并不是很限制。他們在年齡上為中青年成熟的人群（30-45歲左右），在事業(yè)和家庭上有了一定的基礎。年齡、事業(yè)的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170平方米的客戶較多。

4.4海韻家園項目定位

4.4.1定位依據(jù)

隨著城市的快速發(fā)展，直接導致了城區(qū)土地價格的不斷急速攀升，使得開發(fā)成本與市場消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城區(qū)內(nèi)可以被開發(fā)利用的土地越來越少，為了降低開發(fā)成本更多的開發(fā)商選擇了城市邊緣的土地。中心城區(qū)的地價要偏高于邊緣地區(qū)，雖然本項目位于中心城區(qū)，但是相較于和平、南開、河西的地價要稍低，有利于開發(fā)商的成本控制。海韻家園位于天津市的北站地區(qū)，是現(xiàn)今天津市市內(nèi)已少有的可開發(fā)利用的區(qū)域，本項目有著同春和景明、愛家星河國際、萬春美鉆時代、海河新天地等項目的地位，優(yōu)于海河新天地、春和景明、萬春美鉆時代的交通條件。作為北站地區(qū)的優(yōu)勢項目，其綜合優(yōu)勢將在進入開盤銷售后進一步彰顯出來。

4.4.2海韻家園項目定位原則

挖掘市場空白點，力求在規(guī)劃設計、建筑形式、產(chǎn)品設計、園林風格等方面有所突破、有所創(chuàng)新；嚴格保證項目建筑質(zhì)量，打造良好品牌口碑；避免同類競爭項目之間的產(chǎn)品同質(zhì)化，追求項目個性，以增強產(chǎn)品的市場競爭力；細致分析市場的需求特點，分析市場供應，確定自身產(chǎn)品的設計方向和消費群體。

4.4.3定位方向

項目定位：CLD北岸風情典范社區(qū)

主題定位：獨享尊崇，私有首府

價格定位：板式小高層：均價5500-5600元/平米左右

四層半花園洋房：均價5800-6000元/平米左右

產(chǎn)品設計：主打房型為三室和躍層

園林風格：莊園式園林綠化，城中的綠色洋房

項目總建筑面積：8萬平方米

為了避免同類項目的競爭，海韻家園從建筑結(jié)構、環(huán)境綠化、安全防護、社區(qū)氛圍、會所等多個方面入手，在嚴格控制成本的前提下，豐富產(chǎn)品的內(nèi)容，彰顯自身項目特點，區(qū)別于其他項目更加具有競爭力。

4.5海韻家園項目推廣過程

由于海韻家園項目目前尚沒有開盤公開發(fā)售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。

4.5.1老客戶轉(zhuǎn)化期

本項目經(jīng)過了一年左右的不確定因素，雖然淘汰了一大批客戶，但是也繼續(xù)積累下來部分客戶。現(xiàn)在項目重新開盤，應該積極把一直關注本項目的客戶轉(zhuǎn)化成最終購買者。

時間階段:9月10日——9月25日

主要營銷手段：

（1）通知老客戶即日起15日內(nèi)到售樓處現(xiàn)場購認購卡——A卡（對持卡客戶能夠給予適當優(yōu)惠。）

（2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內(nèi)可以選房。

時間階段:9月25日——10月15日

主要營銷手段：

（1）A卡的客戶分批次前來現(xiàn)場選房。

（2）對新增客戶開始進行發(fā)號——B卡，客戶在購買B卡后就可以開始選房，在意向書上進行登記，從而轉(zhuǎn)化為持卡客戶，從而實現(xiàn)了足夠數(shù)量的新增客戶，以實現(xiàn)開盤當月的回款目標，強化市場關注程度并進一步積累新增客戶。

4.5.2客戶新增期

在轉(zhuǎn)化老客戶的同時，也應該吸引更多的潛在客戶對本項目的興趣，通過一些活動來進一步加強客戶的信心。

時間階段:10月15日——11月6日

主要營銷手段：

（1）強化項目優(yōu)勢，增強客戶信心，并對已購卡的客戶通過產(chǎn)品說明會的方式進行宣傳鞏固。

（2）以價格的浮動促進客戶轉(zhuǎn)化，可以提前進行合同的簽訂。

4.5.3開盤強銷期

項目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項目有更多的關注和興趣。此時是項目銷售的重要時期，應把握住時機促成案子的最終成交。

時間階段:11月6日——12月30日

主要營銷手段:

（1）11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。

（2）通過銷量控制強力推薦高層產(chǎn)品，積累購買高層客戶，并通過拉升多層產(chǎn)品的價格，以體現(xiàn)高層的價格優(yōu)勢，以此來積累和轉(zhuǎn)化購買的高層客戶。

（3）通過各種銷售政策以及適當?shù)拇黉N政策，來促進銷售業(yè)績。

4.6海韻家園項目推廣方式

4房地產(chǎn)營銷策劃在“海韻家園”項目中的應用

海韻家園項目位于河北區(qū)呂緯路與三馬路交界，中山路商圈與北站商圈的交接地，鬧中取靜，是即將形成的“第三金街”的核心區(qū)域?？偨ㄖ娣e為80000平方米。北起五馬路，毗鄰新開河；南至三馬路，與中山路咫尺相望；東臨調(diào)緯路，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線；西側(cè)到呂緯路。在社區(qū)規(guī)劃上采用板式小高層與四層半花園洋房相結(jié)合的建筑形式，35%的超強主題綠化在河北區(qū)尚屬首舉。豪華業(yè)主會所：一層游泳館，二層乒乓球館將生活品質(zhì)極盡凸現(xiàn)出來。同時有良好的教育氛圍：二中、鐵一中、十四中、五十七中、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學等多所名校皆在左右。并且世紀聯(lián)華超市、樂購超市、第四中心醫(yī)院、254醫(yī)院、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設銀行，生活配套設施一應俱全，行止皆宜。

4.1市場分析

4.1.1市場供給調(diào)查分析

2005年天津市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、快速、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)投資、施工形勢持續(xù)良好，增幅提高，與國民經(jīng)濟發(fā)展保持了較合理的比例關系；目前，全市的商品房市場銷售活躍，各項交易記錄全面創(chuàng)新；空置房面積開始下降，市場供求結(jié)構進一步優(yōu)化。進入2006年后，市場供銷兩旺，依舊呈現(xiàn)出活躍的態(tài)勢，并表現(xiàn)出強勁的增長勢頭。

與本案進行比較的項目中，經(jīng)過一定的市場運作周期，春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八等項目都已經(jīng)開盤；海河新天地項目價格遠高于本案，與本案產(chǎn)品可比性較低；同時區(qū)域內(nèi)暫時無新項目進入；春和景明、風和日麗、百合春天、陽光星期八處于銷售旺期，但由于項目在所處位置比較來看：百合春天、陽光星期八與本案相對較遠，所以開盤階段周邊市場競爭主要來自于這春和景明、風和日麗和愛家星河國際這三個項目，但在項目運作階段、定位、產(chǎn)品等綜合因素的影響下，本案周邊區(qū)域市場存留著比較大的市場空白空間。

項目名稱

進行比較的項目戶型以75-110平米兩室與100-150平米三室為主，還有一部分60-70平米左右的一室，戶型面積指標普遍小于全市水平，戶型設計上少有創(chuàng)新，主要以平層為主要房型，錯層、躍層形式只在部分項目中有所體現(xiàn)。

進行比較的項目配套設施沒有過于顯著的特征，區(qū)別不大。客戶的需求不僅在項目本身上，而且對小區(qū)的環(huán)境和配套要求都比較高。會所式的管理是未來需求的熱點。開發(fā)商應該有區(qū)別于其他項目的設施，以吸引目標客戶群體的目光。4.1.2市場需求調(diào)查分析

2006年房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。據(jù)預測，全市商品房需求量將達到1280萬平方米左右，二手房需求量接近1000萬平方米，分別比2005年增長23％和17％。新婚家庭購房需求280萬平方米左右；拆遷安置型需求380萬平方米；隨著濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略，外地居民購房預計比2005年增加10％以上；居民生活水平提高拉動改善型住房需求比2005年增長15％以上。近年來天津經(jīng)濟增長在不斷加快，經(jīng)濟實力顯著增強，這使得房地產(chǎn)市場需求旺盛。并且隨著宏觀調(diào)控取得初步成效，房價趨穩(wěn)，去年以來積累的部分購房需求將在今年釋放[11]。

4.2海韻家園項目SWOT分析

4.2.1優(yōu)勢

本項目是由隸屬于河北區(qū)人民政府，被建設部批準為房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)一級企業(yè)，年投資能力超億元的河北區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)集團開發(fā)，具有很高的品牌公信力。這是一個位于水畔、能獨享靜謐水岸名流生活，使業(yè)主在工作的繁忙之余依舊能夠享受閑適生活的8萬平方米的低密度高品質(zhì)的舒適社區(qū)。小區(qū)采用智能化的物業(yè)管理，由擁有高素質(zhì)專業(yè)人員的物業(yè)公司為業(yè)主提供專業(yè)的服務，保證業(yè)主的品質(zhì)生活。周邊配套設施完善已形成居住氣候，醫(yī)院、銀行、超市遍布周圍，使日常生活安然無憂，方便快捷。并且周邊有第二中學、鐵一中、第十四中學、第五十七中學、外國語附屬中學、育嬰里小學、昆實小學多所，有著良好的教育氛圍的學校，為孩子進入理想的學校提供了保證。

4.2.2劣勢

近鄰的北站立交橋日車流量很大、存在著噪音污染也會給業(yè)主的出行帶來不方便；北站地區(qū)規(guī)劃參差不齊，片區(qū)形象較為老化，多為老式住宅，新建項目較少，缺乏有特色的地標式建筑；到目前為止已經(jīng)有兩年半的建設時間，相較于其他同規(guī)模的項目建設周期較長，并且處于中環(huán)的地理位置相對于內(nèi)環(huán)以內(nèi)的項目優(yōu)勢稍遜一籌。

4.2.3機會

在日益繁忙的現(xiàn)代社會，便利的交通條件越來越成為購房者購房是考慮的關鍵因素，臨近規(guī)劃中的地鐵三號線——中山路站，為業(yè)主每日繁忙的工作學習提供了便捷的出行方式。在項目周圍以文化，宗教，旅游為依托的大悲院商圈；有歷史上遺留下來的意式建筑，形成具有濃郁意大利風情的意式風情區(qū)，有“純奧味”建筑風格，用途是商務辦公的奧式商務區(qū)；還有海河的改造，提供了優(yōu)美的環(huán)境，能夠吸引很多人的關注。河北區(qū)發(fā)揮北站的地域優(yōu)勢，打造北站商圈，再造中山路商業(yè)街商貿(mào)優(yōu)勢，并結(jié)合新開河沿岸的綜合開發(fā)，使之形成商貿(mào)氛圍，與在海河的綜合開發(fā)中已經(jīng)基本成型的海河北岸商業(yè)帶相呼應。所以隨著北站商圈的興起,天津“第三金街”的規(guī)劃建設能為本項目提供了人流保障，故而周邊市場有很大的上升空間。

4.2.4威脅

項目周邊競爭對手較多，像春和景明、風和日麗、愛家星河國際都是本案有利的競爭對手，由于有眾多的本地和外來地產(chǎn)商開發(fā)了大量的項目，所以整體市場上的競爭是比較激烈的；周邊整體形象較為陳舊，多為磚式結(jié)構的老式住宅；人文環(huán)境相對于河西、南開區(qū)稍差；在區(qū)域發(fā)展上河北區(qū)與市內(nèi)其它幾個區(qū)相比較，其發(fā)展速度一直處于比較緩慢的局面，有待于進一步的提升。

4.3海韻家園項目目標市場分析

主客戶群：周邊企業(yè)的白領階層，區(qū)域內(nèi)的本地居民，與區(qū)域內(nèi)有姻親及其他關系，在區(qū)域內(nèi)工作的公務員。

次客戶群：在河北區(qū)做生意的個體工商戶，周邊工作或居住的部分客戶，購買用于投資的目標客戶。

目標客戶主要需求集中在面積為100—120平米的兩室，100—120平米的小三室，120—150平米的大三室，150-200平米的躍層。大部分客戶選擇面積為120平米左右的平層，為比較單一的人口構成，屬于在工作和個人方面上較為穩(wěn)定。選擇120平米以上面積房型的客戶多為住房改善，他們有住房，并不單單要求住宅的面積還要求居住環(huán)境和居住質(zhì)量，所以對價格上并不是很限制。他們在年齡上為中青年成熟的人群（30-45歲左右），在事業(yè)和家庭上有了一定的基礎。年齡、事業(yè)的成熟是選擇住房面積和地點的一個分差；100—120平米面積上選擇120平米的客戶較多；120—150平方米面積上選擇130平方米的客戶較多，150—200平方米面積上選擇170平方米的客戶較多。

4.4海韻家園項目定位

4.4.1定位依據(jù)

隨著城市的快速發(fā)展，直接導致了城區(qū)土地價格的不斷急速攀升，使得開發(fā)成本與市場消化能力的矛盾日益突出，另外由于中心城區(qū)內(nèi)可以被開發(fā)利用的土地越來越少，為了降低開發(fā)成本更多的開發(fā)商選擇了城市邊緣的土地。中心城區(qū)的地價要偏高于邊緣地區(qū)，雖然本項目位于中心城區(qū)，但是相較于和平、南開、河西的地價要稍低，有利于開發(fā)商的成本控制。海韻家園位于天津市的北站地區(qū)，是現(xiàn)今天津市市內(nèi)已少有的可開發(fā)利用的區(qū)域，本項目有著同春和景明、愛家星河國際、萬春美鉆時代、海河新天地等項目的地位，優(yōu)于海河新天地、春和景明、萬春美鉆時代的交通條件。作為北站地區(qū)的優(yōu)勢項目，其綜合優(yōu)勢將在進入開盤銷售后進一步彰顯出來。

4.4.2海韻家園項目定位原則

挖掘市場空白點，力求在規(guī)劃設計、建筑形式、產(chǎn)品設計、園林風格等方面有所突破、有所創(chuàng)新；嚴格保證項目建筑質(zhì)量，打造良好品牌口碑；避免同類競爭項目之間的產(chǎn)品同質(zhì)化，追求項目個性，以增強產(chǎn)品的市場競爭力；細致分析市場的需求特點，分析市場供應，確定自身產(chǎn)品的設計方向和消費群體。

4.4.3定位方向

項目定位：CLD北岸風情典范社區(qū)

主題定位：獨享尊崇，私有首府

價格定位：板式小高層：均價5500-5600元/平米左右

四層半花園洋房：均價5800-6000元/平米左右

產(chǎn)品設計：主打房型為三室和躍層

園林風格：莊園式園林綠化，城中的綠色洋房

項目總建筑面積：8萬平方米

為了避免同類項目的競爭，海韻家園從建筑結(jié)構、環(huán)境綠化、安全防護、社區(qū)氛圍、會所等多個方面入手，在嚴格控制成本的前提下，豐富產(chǎn)品的內(nèi)容，彰顯自身項目特點，區(qū)別于其他項目更加具有競爭力。

4.5海韻家園項目推廣過程

由于海韻家園項目目前尚沒有開盤公開發(fā)售，所以本文只涉及推廣過程中的前兩個階段。

4.5.1老客戶轉(zhuǎn)化期

本項目經(jīng)過了一年左右的不確定因素，雖然淘汰了一大批客戶，但是也繼續(xù)積累下來部分客戶?，F(xiàn)在項目重新開盤，應該積極把一直關注本項目的客戶轉(zhuǎn)化成最終購買者。

時間階段:9月10日——9月25日

主要營銷手段：

（1）通知老客戶即日起15日內(nèi)到售樓處現(xiàn)場購認購卡——A卡（對持卡客戶能夠給予適當優(yōu)惠。）

（2）確定客戶意向，簽訂意向書，通知客戶一周內(nèi)可以選房。

時間階段:9月25日——10月15日

主要營銷手段：

（1）A卡的客戶分批次前來現(xiàn)場選房。

（2）對新增客戶開始進行發(fā)號——B卡，客戶在購買B卡后就可以開始選房，在意向書上進行登記，從而轉(zhuǎn)化為持卡客戶，從而實現(xiàn)了足夠數(shù)量的新增客戶，以實現(xiàn)開盤當月的回款目標，強化市場關注程度并進一步積累新增客戶。

4.5.2客戶新增期

在轉(zhuǎn)化老客戶的同時，也應該吸引更多的潛在客戶對本項目的興趣，通過一些活動來進一步加強客戶的信心。

時間階段:10月15日——11月6日

主要營銷手段：

（1）強化項目優(yōu)勢，增強客戶信心，并對已購卡的客戶通過產(chǎn)品說明會的方式進行宣傳鞏固。

（2）以價格的浮動促進客戶轉(zhuǎn)化，可以提前進行合同的簽訂。

4.5.3開盤強銷期

項目正式開盤后，在前在客戶中的知名度也急劇攀升，越來越多的客戶會對項目有更多的關注和興趣。此時是項目銷售的重要時期，應把握住時機促成案子的最終成交。

時間階段:11月6日——12月30日

主要營銷手段:

（1）11月6日正式開盤，再次拉升價格，促進快速成交。

（2）通過銷量控制強力推薦高層產(chǎn)品，積累購買高層客戶，并通過拉升多層產(chǎn)品的價格，以體現(xiàn)高層的價格優(yōu)勢，以此來積累和轉(zhuǎn)化購買的高層客戶。

篇4

關鍵詞：地方文化志 群眾文化 功用

一個地方必然有其悠久的歷史，為了記錄了保存，基本上每個地方都有記錄這些歷史的地方志。然而，單就文化工作而言，專門編纂文化志的卻并不多見，尤其是作為街道這一級的基層組織編纂文化志，就更為罕見。所幸的是，我所在的街道——深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道，就做了這樣一項具有開拓性的工作，在全國也許是開了先河。

在深圳市寶安區(qū)西鄉(xiāng)街道黨工委和辦事處的正確領導和大力支持下，在工作人員的辛苦付出和社會各界的共同努力下，歷經(jīng)四年多時間，編纂完成了《西鄉(xiāng)文化志》。我在研究群眾文化工作時發(fā)現(xiàn)這本《西鄉(xiāng)文化志》對于群眾文化工作，影響面之廣、意義之大、作用之明顯，均遠遠超出了我的當初編纂時的判斷。

一、文化志作為專項志，內(nèi)容詳細而全面

一般情況，地方志里面肯定會提到文化工作，但是一般都是放在“科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育”，簡稱“科教文衛(wèi)”專欄予的扼要介紹。限于篇幅，不可能詳細地一一介紹，只能揀重點作以記錄敘述。這樣，難免記錄的內(nèi)容就不夠全面，也不夠詳細?！段鬣l(xiāng)文化志》詳細記錄了和文化相關的方方面面，內(nèi)容非常翔實，非常全面。不但有文化機構、文化設施與投入、文學、藝術、宗教、群眾文化、文化交流、文物、民間民俗文化、文化市場與管理等內(nèi)容，我們還收錄了具有代表性的作品。

二、文化志具有很高的史料價值

“志”本身就具有史料價值，因為是對于歷史的記錄，便于保存，也利于傳承。比如：歷史一些當?shù)氐拿裰{、兒歌，可能以后再過幾十年就會失傳，沒有人能夠記得，更沒有人會唱，我們通過“志”的這種方式記錄整理下來，就能夠完整保存，可以世代傳承下去。

文化的力量是非常巨大的，可以穿越時空，對于一個民族和國家，都有深遠的影響。正如英國著名歷史學家湯因比所說：“就中國人來說，幾千年來，比世界任何民族都成功地把幾億民眾從政治、文化上團結(jié)起來，他們顯示出這種政治、文化上統(tǒng)一的本領，具有無與倫比的成功經(jīng)驗”。①保存史料意義巨大，是志在當代，功在千秋，可以惠澤子孫萬代。

三、文化志具有學術研究價值

隨著歷史的發(fā)展，時代變遷，社會的進步，很多東西都會發(fā)生變化，那么，若干年以后，我們的后人如何探尋我們的生活軌跡呢？就不得不從歷史文獻資料中去找尋。而我們現(xiàn)在想知道前人的文化習俗，也是從前人留下的珍貴資料中尋找。

對于《西鄉(xiāng)文化志》的編纂，我們也弄清楚了西鄉(xiāng)文化發(fā)展的歷史軌跡和脈絡，根據(jù)這個特點，可以預測未來發(fā)展趨勢和走向，可以更好地有的放矢地開展群眾文化工作，促進文化的大繁榮、大發(fā)展。對于其它從事文史研究的人員考證或者研究西鄉(xiāng)的文化，具有一定的學術參考價值，也為研究者提供了難得的資料。因為“志”中所列，均是我們工作人員經(jīng)過收集、整理、篩選、核實等等環(huán)節(jié)，能夠經(jīng)得起檢驗的真實保貴資料。

四、文化志具有教育功能

首先，編纂“志”的過程，本身就是一個教育的過程。因為修“志”是一項系統(tǒng)的工程，工作量較大，耗費時間也較長，參與人員眾多。凡參與的人員，都會增長一些新的見識，更多地了解西鄉(xiāng)這塊地方的文化歷史和現(xiàn)狀。而這些系統(tǒng)全面的知識，以前沒有渠道獲得。此次通過修“志”才有了這樣一個難得的機會。

其次，對于《西鄉(xiāng)文化志》的印刷發(fā)行，讀者也會從中受到教育。當然，“志”的發(fā)行是有限的，主要是西鄉(xiāng)的人民群眾。學校師生是《西鄉(xiāng)文化志》比較集中的一個讀者群體，對于了西鄉(xiāng)文化歷史，起到了很大的幫助。老師可以借助《西鄉(xiāng)文化志》掌握更多更豐富的素材，可以更好的激發(fā)學生的學習興趣。對于青少年的培養(yǎng)，起到積極的作用。讓青少年從小就了解家鄉(xiāng)，熱愛家鄉(xiāng)。

最后，加強了外地移民的文化融合。從前外地人普遍認為深圳之前是個小漁村，更有甚者認為深圳古代是荒蕪人煙的不毛之地。據(jù)此有人說以前深圳是文化的沙漠，沒有任何文化積淀。通過《西鄉(xiāng)文化志》新移民們讀了之后，才明白了自己的誤解。不但熱愛現(xiàn)在的西鄉(xiāng)，也喜歡西鄉(xiāng)的過去。再遇到別人談論深圳歷史的時候，就會糾正別人和自己過去一樣的誤解和偏見。

五、文化志對于群眾文化的創(chuàng)作有促進作用

群眾文化的造創(chuàng)作需要源泉，我們通過編纂《西鄉(xiāng)文化志》，找到一些素材和藝術營養(yǎng)，可以說是“古為今用，推陳出新”，更加有利于我們的創(chuàng)作。新創(chuàng)作的舞蹈加進去了之前漁民、蠔民勞作的動作，演出之后受到了中老年觀眾的一致好評，因為這些動作勾起了他們的回憶，重新將觀眾帶回了已經(jīng)逝去的那個年代。我們創(chuàng)作的歌曲中借用了漁歌的曲調(diào)，在社區(qū)居民中更容易廣為傳唱，非常對居民群眾的胃口。而借助本土傳統(tǒng)文化創(chuàng)造出來的東西，更容易讓群眾接受，因為宣傳效果會更好，內(nèi)涵豐富而具有歷史厚重感。

六、文化志可以促進社會主義精神文明建設

社會主義精神文明建設和文化工作密不可分。通過對傳統(tǒng)文化的梳理、篩選，再在社區(qū)居民中間進行傳播，對于改善社會風氣，提高居民的人文素質(zhì)，都有很大的幫助和促進作用?！爱敶幕械脑S多現(xiàn)象，如相當多的通俗文藝以刺激人的感官為能事， 是遠離審美，或反審美的。因此，不能把審美文化理解為當代文化。” ②對于培養(yǎng)居民的審美情趣，提高審美水平，促進社區(qū)群眾的精神文明幫助很大。

總而言之，編纂《西鄉(xiāng)文化志》對于西鄉(xiāng)街道的群眾文化工作具有很大的推動促進作用。我僅僅是從我個人的研究領域，側(cè)重于從群眾文化方面進行一點探討而已。我僅代表我一家之見，希望對于正準備編纂地方文化志的地方能夠有些許參考價值，若有，則我倍感欣慰。

參考文獻：

①廣少奎、展瑞祥主編的《民族精神教育》，中國石油大學出版社2007年10月第1版

篇5

關鍵詞：地方文化；語文教學；利用；價值

中圖分類號：G633.3 文獻標識碼：A 文章編號：1992-7711（2014）05-0046

一、引言

地方文化是一個地區(qū)的人民在長期生活中逐步形成的物質(zhì)和精神文化的總和。作為一種長期以來創(chuàng)造、積淀和傳承的寶貴的精神財富，地方文化有其地域鮮明的本土特色、獨特的文化價值和內(nèi)涵。

初中語文一線教學可巧借地方豐富的文化資源來提高學生的語文水平和語文素養(yǎng)，充分發(fā)揮語文教學的育人功能，讓優(yōu)秀的地方文化震撼學生的心靈，培養(yǎng)學生熱愛家鄉(xiāng)的情感，拓寬學生的視野，進而陶冶其情操，促進學生健康而有個性的發(fā)展。

二、地方文化在初中語文教學中的開發(fā)與利用

《語文課程標準》指出：“各地區(qū)都蘊藏著自然、社會、人文等多種語文課程資源。學校要有強烈的資源意識，認真分析本地和本校的特點，充分利用己有的資源，積極開發(fā)潛在的資源去努力開發(fā)，積極利用?！薄罢Z文教師應高度重視課程資源的開發(fā)與利用，創(chuàng)造性地開展各類活動，增強學生在各種場合學語文、用語文的意識，通過多種途徑提高學生的語文素養(yǎng)”。這表明初中語文教學要十分重視和強調(diào)校內(nèi)外的語文教育資源，組織語文實踐活動，使“語文的外延和生活的外延相等”，改變應試教育下只讀教材現(xiàn)象，在實際社會大環(huán)境中培養(yǎng)和發(fā)展學生的語文素養(yǎng)。

然而，長期以來，初中語文教學卻常常忽視地方文化的教育功能。一方面，長期的應試教育使得學校漠視對學生綜合素養(yǎng)的培養(yǎng)，學校教學對地方文化比較冷落，未能有效利用地方文化資源；另一方面，教材片面強調(diào)普遍性，缺乏對地方文化的引入和利用。

在此，筆者認為將地方文化引入初中語文教學，全面提升學生的語文素養(yǎng)還需要做到以下幾點：

1. 融入課堂，文化教育

由于初中語文教學主要是在課堂上進行，要想引起學生關注地方文化，必須想方設法將地方文化資源融合進語文課堂教學。語文教師要參照《語文課程標準》，根據(jù)教學目標合理地選擇利用地方文化的方式。以地方文化作為語文課堂教學的輔助材料或者把地方文化作為課堂教學的突破口，提高學生興趣；或者設立地方文化專題討論會，以地方某方面的文化為側(cè)重點，引導學生進行深入學習。

2. 實踐活動，探究學習

由于語文課堂教學時間是有限的，講授的理論也略顯枯燥，學生在課堂上的學習很難對地方文化有深刻的領悟和認識，有感官的、細致的體會。同時，初中學生所處的年齡段又生性好動，所以在語文教學中，教師要將學生引領到生活實踐中，鼓勵學生利用課外時間積極主動地探索身邊的地方文化。地方文化孕育在實際生活中，中學生只有走出教室，主動探索，把自己融入到濃厚的地方文化氛圍中，領會其人文精神，這樣比課堂學習更有效、更有主動性。

3. 生活中貫穿語文，行動中滲透文化

語文教學與實際生活息息相關，只有熱愛自己生活中的人、周圍的事，才能激發(fā)自己學習語文的動力。地方文化正好為中學生語文學習提供了這樣一片天地。學生身處于地方文化之中，細心觀察，用心體會，熱愛與自己共同生活的風物人情，認同時間積累下的歷史文化，使學生認識到自己不僅是文化的載體，而且更應該對文化具有傳承和發(fā)揚的責任感和使命感。這將大大提高學生對地方文化的感受力，也在一定程度上推動著初中語文教學的發(fā)展。

三、初中語文教學引入地方文化的價值和意義

將地方文化引入初中語文教學之中具有深刻的文化意義和教育意義，對青少年健康全面的成長也有很大的價值，具體分析有以下幾點：

1. 有利于培養(yǎng)學生熱愛家鄉(xiāng)的感情

地方文化在長期以來的積累過程中蘊涵著豐富的人文精神資源，它為語文教學提供了鮮活的寶貴的課程材料，同時為培養(yǎng)學生良好性格和塑造健康的人格，提供了堅實的精神基礎。青少年通過對地方文化的認知、感受和理解，了解本地文化的歷史和由來，確認自己的文化特性，從而形成自己的人格修養(yǎng)和文化品格，培養(yǎng)他們熱愛家鄉(xiāng)、報效家鄉(xiāng)和國家的美好情感。

2. 有利于培養(yǎng)學生的探究能力

初中語文是實踐性很強的課程，通過語文綜合性學習活動在實踐活動中培養(yǎng)學生的語文能力。地方文化資源中生動鮮活、豐富多彩的文化材料能夠最大限度地滿足學生的實踐感受需求。例如參觀古跡、尋訪名人故居、觀賞民間戲曲、搜集民謠民歌等等。在這樣的學習活動過程中，學生只有相互支持、相互配合、通過有效的溝通，才能解決問題，完成任務。這種實踐性較強的語文教學活動有利于學生自主、合作、探究的學習方式的開展。

3. 有利于構建開放而有活力的語文課程

地方文化的活力和開放性使得語文“這本小書”和生活“這本大書”融為一體，超越狹隘的教育內(nèi)容，強調(diào)語文學科與其他學科的有機聯(lián)系，密切語文課堂與社會生活的關系。

初中語文課堂教學引入地方文化，強調(diào)語文生活的教育意義，使語文課程不局限于教科書、教師甚至學校。而將學習語文的視野擴大到整個生活世界，讓學生在更為廣闊的空間學習語文、利用語文，則有利于構建開放而有活力的語文課程。

四、結(jié)束語

篇6

1.河南地方戲做亮點

在導入環(huán)節(jié)，先給學生唱一段河南豫劇《花木蘭》中的《誰說女子不如男》選段，讓學生選擇并講出老師唱的是哪個省的地方戲。隨后根據(jù)學生的選擇情況再范唱安徽的黃梅戲《女駙馬》中的“為救李郎離家園”和浙江的越劇《紅樓夢》里的“天上掉下個林妹妹”，讓學生直觀地感受地方戲曲的不同特點。這種聽辨過程，讓學生有了新鮮感，激發(fā)了學習積極性，初步感受到了我國地方戲曲的豐富多彩與差異性，為后續(xù)教學鋪好墊。在學唱環(huán)節(jié)，讓學生帶著“你認為哪一句最具有河南的地方特點”的問題，聽一遍《編花籃》范唱錄音。因為在之前的導入環(huán)節(jié)，教師范唱過《誰說女子不如男》選段，所以學生根據(jù)直覺很容易說出答案，即最后一句：“那嗬依呀哎”。教師進一步追問原因，以加深印象。思辨環(huán)節(jié)，為了能讓學生的感性認識趨向理性思辨，老師將豫劇《誰說女子不如男》中的最后一句甩腔和《編花籃》中的最后一句對比范唱，讓學生聽辨異同。學生一般會很快發(fā)現(xiàn)這兩句很像，這時，教師順勢指出兩首民歌的相同之處在于均吸收了河南地方戲曲的旋律音調(diào)，所以會顯得非常具有河南的地方韻味。通過這些環(huán)節(jié)中對地方戲曲的恰當引用，不但能激發(fā)學生的學習熱情，有助于學生對歌曲的理解和學習，也是一種潛移默化的地方音樂文化的滲透。

2.河南方言破難點

每個地方的音樂與本地的語言都有著千絲萬縷的聯(lián)系，甚至起著至關重要的標鑒引導作用。鑒于這一點，教師仔細分析了歌曲的譜子，并畫出每個字、詞的旋律線，再用河南方言說一說、比一比，學生們發(fā)現(xiàn)有相似之處，在普通話里，“編”是第一聲，而在河南話里它是第三聲，如果歌曲的譜子里沒有前倚音，唱出來就像普通話里的第一聲，而加了前倚音，就變成了先低后高的三聲，符合河南話“編”的音調(diào)。這一句讓學生用河南話說一說，再唱一唱，學生很容易發(fā)現(xiàn)二者之間的關聯(lián)，隨之也會將前倚音唱的特別到位，很好地解決了倚音的演唱難點。在這一環(huán)節(jié)學生說的很起勁，唱也很興奮。用方言帶動歌唱，感受地方音樂特點，在教學內(nèi)音中滲透地方音樂文化。

3.牡丹花貫穿教學過程

河南洛陽盛產(chǎn)牡丹花，作為“國花”，牡丹花不但是河南人民的驕傲，也是河南地方音樂文化的重要內(nèi)容之一。而《編花籃》這首歌里的花指的就是牡丹花，里面的歌詞也處處唱的是牡丹花，因此，將“牡丹文化”作為一個滲透河南地方音樂文化的基點帶入課堂，則顯得尤為有意義。首先在課件設計上，采用各種牡丹花圖案為背景，不同顏色、不同品種、不同形態(tài)的牡丹花為學生營造了氛圍，將學生的視覺、聽覺和感覺融為一體，緊緊把學生的學習興趣點集中到課堂中去。其次在學唱環(huán)節(jié)，為使學生進一步熟悉歌曲，更為直觀地了解牡丹花，播放各種牡丹花的動態(tài)視頻，配上《編花籃》的伴奏音樂，伴著老師有感情的講解，讓學生在音樂中欣賞牡丹花的美，在觀賞與現(xiàn)講解中了解牡丹花的價值。這樣，不但使他們熟悉了歌曲的旋律，也激發(fā)他們熱愛牡丹、喜愛河南地方音樂之情。

4.對比教學把握歌唱情緒

在歌唱的情緒處理環(huán)節(jié)，為了讓學生更好地把握歌曲情緒，將江蘇的《茉莉花》與河南的《編花籃》進行對比，邊唱江蘇《茉莉花》邊問：“‘我有心采一朵戴，又怕看花的人兒罵’她采了嗎？”“‘我有心采一朵戴，又怕來年旁人笑話’她采了嗎？“‘我有心采一朵戴，又怕來年不發(fā)芽’她最后采了嗎？”沒有，都沒有，說明江蘇姑娘比較害羞、委婉、含蓄。再唱《編花籃》：“摘、摘、摘牡丹，三朵兩朵摘一籃！”說明什么？說明河南姑娘具有豪爽、率真、大氣的一種地方性格。另外，在音樂的旋律上也進行對比，江蘇的民歌《茉莉花》旋律中，音與音之間的距離較近，一般以小波浪式的旋律線條為主，而河南《編花籃》旋律中音與音之間的距離較大，旋律起伏較明顯，有六度、八度大跳等，表現(xiàn)了河南人豪爽的性格。有了這種對比提示后，再問學生：在唱這首《編花籃》時，我們應該用一種什么樣的情緒去演唱，學生很快就找到了感覺。對地方音樂文化的講授，不一定要照本宣科，可以通過幽默的課堂語言、教材的有效整合等，讓學生輕松、愉快地了解、掌握地方音樂文化特色，讓學生在“玩”中就不知不覺地接受了民族音樂文化的熏陶。

二、教學思考

課標指出“應將我國各民族優(yōu)秀的傳統(tǒng)音樂作為音樂教學的重要內(nèi)容。通過學習，學生熟悉并熱愛祖國的音樂文化，增強民族意識、培養(yǎng)愛國主義情操。”地方音樂文化在小學音樂課堂中應加強地方音樂文化的傳播意識；充分挖掘地方音樂文化素材；把握地方音樂文化滲透音樂課堂的尺度。

1.加強地方音樂文化傳播意識

在我們的音樂教材中，幾乎涉及了各個民族、各個地方的音樂、歌曲，這些音樂作品都是精心挑選過，具有很強的代表性，為學生了解、熟悉地方民族音樂提供了很好的素材。我們的音樂課堂應充分運用這些素材，有計劃、有目的地進行地方民族音樂文化的教學滲透。另外，不能以學生年齡小，很難理解地方音樂文化的內(nèi)涵為借口，處處回避對地方音樂文化的教學；也不能以課外的音樂媒介更為豐富，手段更為靈活（如通過動漫、電影、電視紀錄片等方式獲得相關信息），而忽略對于教材中的地方音樂文化內(nèi)容和素材的使用。如若如此，就不能體現(xiàn)音樂課堂作為弘揚地方民族音樂文化主陣地的價值。在《編花籃》的教學設計中，由于歌曲為一段體結(jié)構，曲調(diào)流暢，朗朗上口，按照傳統(tǒng)教學模式，很多教師會選擇將其設計為以歌唱為主的綜合課。要么將本單元的其他內(nèi)容融合進來，進行教學內(nèi)容的整合；要么像前面的執(zhí)教者一樣，只關注學生的聲音、合唱能力、為歌曲伴奏、欣賞不同版本、隨樂舞蹈等，使整堂課體現(xiàn)音樂學科的特點。但是，作為一首地方民歌，在整個課堂里絲毫沒有涉及到地方音樂文化的內(nèi)容，豈不感到可惜和遺憾呢！因此，不能因為教師缺乏弘揚地方音樂文化的意識，從而使學生受地方音樂文化熏陶成為美麗的泡沫，使引導學生弘揚地方民族音樂文化成為空談。

2.挖掘地方音樂文化素材

《音樂課程標準（2011年版）解讀》指出“一首樂曲往往成為當?shù)孛褡甯星榈纳鷦诱宫F(xiàn)，一首歌曲往往真切地表達出了當?shù)厝嗣袢罕姷纳?、思想、感情、愿望?rdquo;1闡明了音樂與當?shù)氐牡胤轿幕g有著密切、深厚的關系，在教學的過程中應有選擇、有重點地去滲透。在《編花籃》教學中，不論是從導入環(huán)節(jié)的戲曲范唱、方言的學習、采花情境的設計、對比教學的運用，還是圖片、視頻等的輔助，都從不同角度引導學生關注、了解歌曲背后的地方音樂文化。這樣既激發(fā)了學生的學習熱情，無形中又讓學生接受了地方音樂文化的熏陶。不但學習了民歌，還領略了孕育這首民歌的地方文化，可謂是一舉兩得。

3.把握地方音樂文化滲透尺度

篇7

作者：張立巍 吉林化工學院經(jīng)濟管理學院

吉林省工業(yè)化中級階段的表現(xiàn)

吉林省一直是重工業(yè)基地，早在20世紀50年代的“一五”計劃時期，吉林省就率先建設了長春一汽和吉林工業(yè)區(qū)，這兩大產(chǎn)業(yè)至今仍然是吉林省的支柱產(chǎn)業(yè)。近幾年，吉林省輕工業(yè)雖然也加快發(fā)展，但還是無法改變輕重工業(yè)的比例結(jié)構。2006年，吉林省規(guī)模以上工業(yè)中，重工業(yè)增加值占總量的比重達到80%，重工業(yè)對規(guī)模以上工業(yè)增長的貢獻率近90%，重工業(yè)資產(chǎn)規(guī)模是輕工業(yè)的4倍多［5］。2008年，吉林省輕工業(yè)增加值增長27%，重工業(yè)增加值增長16%，輕工業(yè)增速比重工業(yè)快11%，輕重工業(yè)各占比例變?yōu)?5．6/74．4，但仍然改變不了重工業(yè)比重較大的事實。所有制結(jié)構單一所有制結(jié)構單一，國有經(jīng)濟比重大，是老工業(yè)基地的共同特征，這也是一個地區(qū)企業(yè)技術設備老化、歷史負擔沉重和經(jīng)濟增長困難的原因。近年，隨著吉林省工業(yè)化步伐加快，非國有經(jīng)濟有了較快發(fā)展。2008年，各類企業(yè)結(jié)構出現(xiàn)新格局。全省股份制企業(yè)完成增加值1422．9億元，增長20．4%;外商及港澳臺商投資企業(yè)完成661．8億元，增長16．9%;其它經(jīng)濟類型企業(yè)完成125．2億元，增長31．1%。國有經(jīng)濟比重下降，國有及國有控股企業(yè)完成增加值1164．6億元，增長7．8%，占全省工業(yè)比重為46．7%，比上年末下降7．8個百分點。從可比數(shù)據(jù)來看，吉林省國有經(jīng)濟成分仍然偏高，如2007年，規(guī)模以上國有工業(yè)總產(chǎn)值占全部工業(yè)總產(chǎn)值的比例分析，東部省份該數(shù)據(jù)平均為6%左右;中部省份平均為15%左右。而同期吉林省該指標為55%左右［6］，可見，吉林省國有經(jīng)濟成分遠遠超過了其他區(qū)域，所有制結(jié)構單一，非國有經(jīng)濟不活躍。主導產(chǎn)業(yè)結(jié)構不合理吉林省的汽車產(chǎn)業(yè)和化工產(chǎn)業(yè)，曾經(jīng)被人戲稱為吉林省的“二人轉(zhuǎn)”，特別是汽車產(chǎn)業(yè)，可以說幾乎是舉全省之力支持其發(fā)展壯大。圍繞這兩大產(chǎn)業(yè)進行的產(chǎn)業(yè)布局將吉林省排名第一位和第二位的長春、吉林兩市囊括其中，如今的汽車產(chǎn)業(yè)對于長春市、石化產(chǎn)業(yè)對于吉林市真正是俱損俱榮、休戚相關。2008年，吉林省汽車工業(yè)實現(xiàn)銷售收入2191億元，利潤138．8億元，稅金132．5億元，分別占全省工業(yè)的28%、39%和35%。石化產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值也增加迅速，總產(chǎn)值居全國同行業(yè)第16位，資產(chǎn)總計1274億元，居全國同行業(yè)第14位，完成固定資產(chǎn)投資379．2億元，居全國同行業(yè)第10位［6］。吉林省工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構明顯偏向汽車和化工，二者所占比重近50%，而具有本地優(yōu)勢的醫(yī)藥、農(nóng)產(chǎn)品等發(fā)展明顯不足，比例較低，這對吉林省工業(yè)的發(fā)展會產(chǎn)生制約。

吉林省工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構優(yōu)化的策略

(一)工業(yè)、農(nóng)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)互促互進吉林省雖然被稱為老工業(yè)基地，但是吉林省也確實屬于中國13個糧食主產(chǎn)省份之一，是國家重要的商品糧基地，地處世界三大黃金玉米帶。吉林省三大產(chǎn)業(yè)發(fā)展不容樂觀:作為老工業(yè)基地，生產(chǎn)設備老化，吉林省工業(yè)后續(xù)發(fā)展乏力;農(nóng)產(chǎn)品雖然豐富，但農(nóng)產(chǎn)品所能創(chuàng)造的GDP總量較小，對經(jīng)濟助力不大;缺乏了工農(nóng)業(yè)基礎，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也必然緩慢。所以，吉林省工業(yè)的發(fā)展需要注重農(nóng)產(chǎn)品豐富的特點，除了汽車、化工產(chǎn)業(yè)，還應大力發(fā)展農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)，增加農(nóng)產(chǎn)品附加值，提高農(nóng)產(chǎn)品對GDP的貢獻。同時，大力培育對工業(yè)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)有幫助的第三產(chǎn)業(yè)，為工農(nóng)業(yè)的產(chǎn)前、產(chǎn)中和產(chǎn)后服務。三大產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，互相借力，經(jīng)濟結(jié)構趨于合理，吉林省的工業(yè)方能健康發(fā)展。(二)輕、重工業(yè)同步發(fā)展吉林省輕工業(yè)發(fā)展速度雖然快于重工業(yè)，但仍然比例失衡。到目前為止，吉林省輕重工業(yè)比例已經(jīng)接近3:7，輕工業(yè)比例較低。而經(jīng)濟發(fā)展成果最高，GDP排名第一的廣東省，其輕重工業(yè)比重為4:6，“三來一補”等輕工業(yè)為廣東省經(jīng)濟發(fā)展積累了經(jīng)驗和資金。當然，因為各省的經(jīng)濟結(jié)構和現(xiàn)狀不同，輕重工業(yè)結(jié)構比例也會有差異，不過，從廣東省的經(jīng)驗來看，輕工業(yè)的發(fā)展對GDP的增長、解決就業(yè)、滿足群眾生活消費等方面有重要貢獻。吉林省歷來作為重工業(yè)省份，應大力發(fā)展輕工業(yè)，特別是醫(yī)藥、輕紡、玉米深加工等傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)、優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，這對帶動群眾致富，經(jīng)濟結(jié)構優(yōu)化，GDP增長作用不可估量。在未來，吉林省輕重工業(yè)應同步發(fā)展，將比例關系調(diào)整地更加合理［7］。(三)國有經(jīng)濟和非國有經(jīng)濟協(xié)調(diào)運行吉林省國有經(jīng)濟比重超過55%，非國有經(jīng)濟比重低，經(jīng)濟發(fā)展缺乏活力。在這一方面的發(fā)展中，首先，吉林省要加快民營經(jīng)濟的發(fā)展，搞活中小民營企業(yè)，為其提供寬松的創(chuàng)業(yè)環(huán)境和發(fā)展政策，建立中小企業(yè)的孵化機制。其次，在吉林省長吉圖開發(fā)開放先導區(qū)成立之際，抓住這一契機，積極吸引東亞各國的外資進入，引導外資流入吉林省的農(nóng)業(yè)、高新技術、環(huán)境治理等瓶頸產(chǎn)業(yè)［8］。再次，“產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與產(chǎn)業(yè)承接在協(xié)同互動中推動產(chǎn)業(yè)調(diào)整與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而生產(chǎn)要素的轉(zhuǎn)換和流動是推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構升級與經(jīng)濟增長的基礎?！保?］吉林省要利用東南沿海地區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的機會，積極搞好產(chǎn)業(yè)承接，將適合吉林省發(fā)展的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)爭取過來，加快經(jīng)濟發(fā)展步伐。國有經(jīng)濟在經(jīng)濟中占有主導作用，“承擔著國家對經(jīng)濟運行進行宏觀調(diào)控的部分職能，承擔著國家應對和處理重大事件、突發(fā)事件的部分職能”［10］，非國有經(jīng)濟是地方經(jīng)濟發(fā)展騰飛的重要力量，二者的協(xié)調(diào)發(fā)展將進一步優(yōu)化吉林省工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構。(四)支柱產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)合理布局汽車產(chǎn)業(yè)、化工產(chǎn)業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)是吉林省產(chǎn)業(yè)布局的重點。除此之外，為了更加均衡地發(fā)展經(jīng)濟，還應大力發(fā)展其他主導產(chǎn)業(yè)，如電子信息產(chǎn)業(yè)、冶金建材產(chǎn)業(yè)、裝備制造業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)和新材料產(chǎn)業(yè)。在吉林省各產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，政府應從宏觀合理布局，將產(chǎn)業(yè)發(fā)展和省內(nèi)地區(qū)發(fā)展結(jié)合起來，充分利用各地優(yōu)勢，整合資源。從地域來看，汽車產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)和電子信息產(chǎn)業(yè)應主要位于長春，化工產(chǎn)業(yè)位于吉林市，冶金建材業(yè)位于延邊，裝備制造業(yè)、生物產(chǎn)業(yè)和新材料產(chǎn)業(yè)在長春、吉林市、通化等地擇優(yōu)發(fā)展。

篇8

關鍵詞:消防部隊;信息化建設;滅火救援能力

隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，高層建筑、石油化工、地下設施、液化石油氣槽車泄漏、毒氣泄漏、危險化學品等災害事故越來越多，消防部隊在滅火作戰(zhàn)和社會搶險救援中面臨的挑戰(zhàn)也越來越嚴峻，傳統(tǒng)的滅火作戰(zhàn)和社會搶險救援方法和裝備已不適應新的形勢需要。就象其它軍種面臨的現(xiàn)代化戰(zhàn)爭一樣，信息化建設已成為輔助消防部隊滅火作戰(zhàn)的神經(jīng)網(wǎng)絡和中樞系統(tǒng)，成為消防部隊全面提高滅火作戰(zhàn)能力的重要手段。那么當前形勢下落后地區(qū)消防部隊滅火救援中的信息化建設面臨著什么樣的瓶頸，如何解決這些瓶頸使信息化建設成為提高滅火救援處置能力的強大動力，筆者談幾點淺顯的看法，如有不當之處，敬請批評指證。

一、雖然說近年來落后地區(qū)消防部隊相繼建成的119調(diào)度指揮中心，應用的化危品處置輔助決策軟件、滅火救援力量評估與估算軟件、重點單位信息系統(tǒng)等對提高滅火救援能力發(fā)揮了一定的作用，但與其他發(fā)達的城市相比差距還很大，信息化建設對提高滅火作戰(zhàn)和搶險救援能力的輔助作用弱化的現(xiàn)象比較明顯。究其原因，有以下幾個方面：

一是建設層次較低。由于對信息化建設在滅火作戰(zhàn)、搶險救援中的長遠性認識不到位，對未來網(wǎng)絡通信的發(fā)展趨勢缺乏遠景規(guī)劃，目前針對提高滅火救援能力進行的信息化建設沒有被作為系統(tǒng)工程進行長遠規(guī)劃和建設。如目前建成的支隊級指揮中心，由于沒有統(tǒng)一的標準，大家各自為政，致使承建廠家不統(tǒng)一規(guī)范，采用的設備五花八門。建設過程中大多重建設輕應用，重硬件建設輕軟件建設，使建成的指揮中心重觀賞，缺乏實際應用的基本功能。

二是專業(yè)人才使用不合理。目前只有少數(shù)支隊有通信機構編制，有的干部雖然學了通信專業(yè)，但在支隊身兼數(shù)職，精力不能完全用在通信業(yè)務的學習，設備的維護和信息化工作的思考上來。同時缺乏對通信士官隊伍的選拔、培訓機制，全省通信士官與其它專業(yè)士官相比，所占比例非常少。

三是專項建設經(jīng)費缺乏。目前沒有針對提高滅火救援能力的信息化建設專項的資金和維護經(jīng)費，經(jīng)常是前緊后松。如大多的119指揮調(diào)度系統(tǒng)建好后，后續(xù)的維護資金不到位，造成最后通信指揮系統(tǒng)癱瘓，回到原始的靠模擬電話接警的老路上，不利于通信建設的發(fā)展和消防部隊的滅火作戰(zhàn)。

針對以上存在的瓶頸問題，筆者認為消防信息化建設要改變對滅火救援能力過去相對單一的輔助作用，應從內(nèi)因和外因兩個方面著手一是要有清晰的思路作引導，不能盲目建設，重復投資。

近一二年來，大家都在制定本地區(qū)信息化建設的總體規(guī)劃和實施方案。筆者認為無論是制定標準還是具體實施都必須本著厲行節(jié)儉，重視效率，注重應用，保持技術的傳承性，強化標準化，整合現(xiàn)有資源來進行。在進行建設之前，應當向有關專家咨詢，討論適合滅火救援需要的信息戰(zhàn)略。不能把建設一個包羅萬象的信息系統(tǒng)作為目標。應當懂得，“畢其功于一役”的想法是不現(xiàn)實的。一是要避免盲目建設，防止一哄而起。建設是一個長期的過程，應當有一個逐步發(fā)展的戰(zhàn)略，包括信息化的遠景，信息系統(tǒng)結(jié)構的設想，業(yè)務流程的改造，基礎設施的建設，信息人才的培養(yǎng)，組織的調(diào)整等等。這些目標不可能一下實現(xiàn)。飯要一口一口地吃，仗要一個一個地打，信息化建設必須要有一個過程?？梢韵却_定一個近期目標和一個中期目標，然后考慮更細致的實現(xiàn)手段。同時，建設應在公安部制定的標準體系下，按照國家的統(tǒng)一部署和管理規(guī)定，有序開展。在這些規(guī)劃和方案尚未付諸實施之前，必須加深對信息化建設的理解，抓住建設的關鍵，強化建設管理。以350M無線通訊網(wǎng)建設為例，如果不統(tǒng)一規(guī)劃，各自為政，不但會造成巨額資金的浪費，還可能形成網(wǎng)絡割據(jù)，造成數(shù)字鴻溝；二是要避免重復建設。建設要在資源整合的有效管理和技術的標準化上狠下功夫。現(xiàn)在一些地州在聯(lián)接金盾網(wǎng)時，過分強調(diào)自己鋪設光纖，認為是一次性投資。筆者認為其實這是一種重復投資。如能在租金上與電信達成很好的協(xié)議，充分利用國家電信運營商的現(xiàn)成網(wǎng)絡資源，根據(jù)應用的實際需要租用網(wǎng)絡帶寬是十分明智的選擇。因為自建的網(wǎng)絡系統(tǒng)既不可能達到電信運營商的高效、可靠的運行管理水平，也沒有日后升級維護的合理、有效的經(jīng)費保障機制，不可避免地會造成浪費。而且應該看到，國際互聯(lián)網(wǎng)就是依靠統(tǒng)一的網(wǎng)絡協(xié)議和應用標準、統(tǒng)一的IP地址劃分和域名解析，整合不同的網(wǎng)絡資源，在全球范圍實現(xiàn)互聯(lián)互通和信息共享。同樣，金盾網(wǎng)也一樣，如果建立技術標準不同的應用系統(tǒng)，則很難實現(xiàn)互聯(lián)互通和信息共享。所以，結(jié)合本地實際，選擇統(tǒng)一的技術標準，避免重復投資，整合現(xiàn)有網(wǎng)絡資源是更加重要和切合實際的任務。:

二是建設既要加強信息基礎設施建設，又要高度重視信息資源建設，大力培養(yǎng)信息化高素質(zhì)復合型人才

信息是以計算機、數(shù)字、網(wǎng)絡、電子等技術為主，信息科技知識是信息化人才知識結(jié)構的核心內(nèi)容，只有具備堅實的信息化基礎知識，熟練掌握使用信息化技術裝備，才能夠把信息技術融入消防工作。信息化人才不僅要有豐富的專業(yè)知識，還應是善于謀劃、能綜合、素質(zhì)全面的復合型人才。審視全省消防部隊的整個信息化建設，最大的對手在兩個方面：一是文化，二是人才。目前，消防部隊人才素質(zhì)嚴重滯后于建設信息化的要求，受過全日制大學本科教育和擁有碩士學位的干部所占比例較低，其中文科又占有相當大比例，干部科技素質(zhì)不高成為信息化建設的絆腳石，必須加大人才培養(yǎng)。一是要緊跟新知識新技術發(fā)展，培養(yǎng)創(chuàng)新素質(zhì)。創(chuàng)新是發(fā)展的根本，在人才培養(yǎng)上，消防部隊一要注重戰(zhàn)略，二要注重實施，在實施方面更要發(fā)揮職能的作用，在文化的轉(zhuǎn)型和人才的培養(yǎng)上要走出誤區(qū)，緊跟新知識新技術，著力培養(yǎng)年輕優(yōu)秀干部的創(chuàng)新素質(zhì)；二是要制定人才培養(yǎng)目標。以信息化建設為坐標，立足當前消防部隊信息化建設實際，使培養(yǎng)的人才達到觀念信息化、知識信息化、能力信息化。為此，不能局限于目前已有的培訓方法和途徑，必須開闊思路，與社會接軌，采取措施，提高教育層次和水平，加強與地方院校間的溝通，開放教育平臺，開展教育合作。

篇9

房地產(chǎn)被稱為“不動產(chǎn)”(Property)，是指土地及其土地上的永久建筑。在人類的其他生產(chǎn)和生活活動中，房地產(chǎn)提供的住宅或廠房是保證這些活動正常運行必不可少的條件。因此，在傳統(tǒng)的理論視野中，房地產(chǎn)一般都被認為是實體經(jīng)濟中的一個子部門。長期以來，人們也習慣于用實際收入、家庭與人口數(shù)量、就業(yè)量等實際經(jīng)濟因素來解釋和預測房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期波動。就房價而言，是否已經(jīng)產(chǎn)生了泡沫，或者，是高了還是低了，有沒有偏離其本身的價值，從目前學術界各種觀點來看，主要是從四個方面來衡量。第一個標準是房地產(chǎn)價格收入比(HousingPrice-to-income-Ratio)。所謂房價收入比，是指住房價格與城市居民家庭年收入之比。根據(jù)1993年聯(lián)合國對107個國家的調(diào)查，一般居民可支付收入跟房價比大概是3到6倍左右，這是一般的標準。

第二是房地產(chǎn)空置率(Vacancies)，是指某一時刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。按照國際通行慣例，商品房空置率在5％-10％之間為合理區(qū)，商品房供求平衡，有利于國民經(jīng)濟的健康發(fā)展；空置率在10％～20％之間為空置危險區(qū)，要采取一定措施，加大商品房銷售的力度，以保證房地產(chǎn)市場的正常發(fā)展和國民經(jīng)濟的正常運行；空置率在20％以上為商品房嚴重積壓區(qū)。

第三個標準是房價租金比，是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價之間的比值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為300:1～200:1。如果房價租金高于300:1，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果低于200:1，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。房價租金比無論是低于200:1還是高于300:1，均表明房產(chǎn)價格偏離理性真實的房產(chǎn)價值。

第四個標準是經(jīng)濟基本面。如果整個經(jīng)濟處于過熱的狀態(tài)，那么由于其內(nèi)在的相互關系，可以相信房地產(chǎn)業(yè)也會有一定的過熱的現(xiàn)象。

不可否認，以上這些指標確實可以解釋一些房地產(chǎn)經(jīng)濟活動，但是，研究表明，僅有這些因素不足以對房地產(chǎn)波動給予充分的解釋。Quigley使用1986-1994年美國41個大城市截面數(shù)據(jù)，根據(jù)居民收入、家庭數(shù)量、人口數(shù)量、就業(yè)量、每年房屋建造許可和開工數(shù)量、空房率等實際經(jīng)濟變量及房地產(chǎn)價格滯后變量對房地產(chǎn)價格進行分析，結(jié)果表明，這些解釋變量對房地產(chǎn)價格具有一定的解釋能力，但是，難以預測價格變動的拐點，預測最準確的模型錯誤率也高達52.73％。19(見表2-1)這意味著，房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)異常波動時，只根據(jù)實際變量無法對房地產(chǎn)市場進行很好的解釋和預測。顯然，房地產(chǎn)價格的變動已經(jīng)不能僅由實際經(jīng)濟方面的一元分析來解釋，必須聯(lián)系貨幣和資本市場等虛擬經(jīng)濟領域的因素。

二、房地產(chǎn)業(yè)的二重性

在當代社會經(jīng)濟中，房地產(chǎn)是一個具有二重性的產(chǎn)業(yè)。一方面，在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)理論中，它是實體經(jīng)濟的一個子部門，強調(diào)房地產(chǎn)作為不動產(chǎn)的物理特征和物質(zhì)價值，認為房地產(chǎn)作為實物資產(chǎn)的一種形式，價格和經(jīng)濟增長以及物價水平大致平行發(fā)展。另一方面，卻具有非常強烈的虛擬經(jīng)濟屬性。在我國，中國證監(jiān)會(CSRC)的上市公司分類指引主要是以國家統(tǒng)計局制定的《國民經(jīng)濟行業(yè)分類與代碼》(國家標準GB/T4754-94)為主要依據(jù)。在證監(jiān)會的分類指引中，房地產(chǎn)業(yè)作為單獨的一個門類，在所有產(chǎn)業(yè)中排行第15位(分類代碼：J)。證監(jiān)會是將房地產(chǎn)業(yè)單列出來，不僅是為了突出房地產(chǎn)業(yè)的重要性，更是由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)屬性的這種復雜性使然，總體來說，證監(jiān)會是將房地產(chǎn)業(yè)列入實體經(jīng)濟的部門。但是美國、英國等國家，不論是摩根斯坦利和標準普爾公司的全球產(chǎn)業(yè)分類標準(GICS)，還是倫敦金融時報的全球分類體系(GCS)，都將房地產(chǎn)業(yè)列入金融產(chǎn)業(yè)的范疇。在這些虛擬經(jīng)濟較為發(fā)達的國家，房地產(chǎn)業(yè)的虛擬化已經(jīng)非常深刻，所以，房地產(chǎn)業(yè)與銀行、保險、綜合金融等一起被列入的是虛擬經(jīng)濟的范疇。房地產(chǎn)業(yè)的二重性特征主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

第一，房地產(chǎn)的資本化定價特點使房地產(chǎn)價格具有強波動性。從實體經(jīng)濟的角度，在一個完全競爭市場中，一件商品的價格應該等于其成本的加總，是其生產(chǎn)要素投入的總和。以邊際成本定價法為例，方法就是使產(chǎn)品的價格與其邊際成本相等，即P=MC，當某一產(chǎn)品的價格與其邊際成本相等時，實現(xiàn)了帕累托最優(yōu)。但是，當房地產(chǎn)不再是一種純粹的消費品或耐用消費品，而作為一種重要的投資品出現(xiàn)在人們視野中的時候，房屋的銷售價格就不再是建筑及土地成本決定的供給和由消費者效用決定的需求的一種均衡，而是以未來收益現(xiàn)金流的貼現(xiàn)方式出現(xiàn)，反映的是投資于房地產(chǎn)所能帶來的預期收益和資產(chǎn)升值的潛力，這是一套與成本定價法完全不同的資產(chǎn)定價理論。在這種定價方式之下，房地產(chǎn)與股票一樣，具有了強波動性。傳統(tǒng)上人們認為房地產(chǎn)價格波動要遠遠小于股票價格波動，大約只相當于股票價格波動的五分之一，但是，投資專家、學者和基金管理者認為現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格波動要遠遠高于這一水平，他們估計房地產(chǎn)價格波動大約要相當于股票波動的57％。

第二，房價脫離實體經(jīng)濟因素，資本增值表現(xiàn)出強烈的自主性。由資產(chǎn)價格理論得知，房地產(chǎn)價格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定，兩者呈正相關關系。假如兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價格的波動幅度大于房地產(chǎn)租金的波動幅度，就表明房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了異常。但是，在現(xiàn)實中，房屋銷售價格與租金的背離已經(jīng)是一個較為普遍的現(xiàn)象。從20世紀90年代初期以來，在香港、新加坡、馬來西亞等地區(qū)，房地產(chǎn)價格的增長速度都遠遠超過了租金的增長速度。在80年代中期至90年代初期歐洲房地產(chǎn)周期波動中，房地產(chǎn)的價格與租金價格相比，也呈現(xiàn)更強的波動性。這說明房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)發(fā)展到一定階段，房地產(chǎn)業(yè)的資本增值和實體經(jīng)濟領域的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務提供無關，這也體現(xiàn)了虛擬經(jīng)濟運行的相對獨立性。

第三，房地產(chǎn)業(yè)資本的虛擬化傾向。房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型行業(yè)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要是自有資金和銀行貸款，這使銀行系統(tǒng)性風險不斷增加，20世紀80年代初美國的儲蓄與貸款協(xié)會紛紛倒閉就是一個教訓。于是，為了分散風險，抵押貸款證券和房地產(chǎn)投資信托(REITs)等直接融資方式紛紛發(fā)展起來。截止2007年末，國按揭貸款市場規(guī)模已經(jīng)接近110,000億美元，年增長速度甚至一度達到近16％。(圖1)基于1.5萬億美元的信用泡沫，美國創(chuàng)造了超過2萬億的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(MBS)，為了這些證券的高評級，債券保險公司又產(chǎn)生2.4萬億擔保產(chǎn)品。眼花繚亂的產(chǎn)品泡沫以及伴隨的價格泡沫，創(chuàng)造了一個巨大的市值泡沫。在美國。與房地產(chǎn)有關的金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展造就了一個倒置的金字塔，(圖2)房地產(chǎn)虛擬資本的規(guī)模大大超過了房地產(chǎn)實體經(jīng)濟的規(guī)模。

三、房地產(chǎn)市場二元分析框架

關于房地產(chǎn)泡沫的研究有三條路徑，一是從實體經(jīng)濟層面進行研究，二是從虛擬經(jīng)濟視角展開，三是從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學和政府規(guī)制經(jīng)濟學角度進行研究。周建軍、鞠方的研究表明，貨幣政策、利率政策、信貸波動及股價等對房地產(chǎn)的價格存在顯著的影響。他們認為，房地產(chǎn)市場的高波動性與經(jīng)濟基本面關系不大，而更多的來自金融因素，主要與金融風險的增加有關。進一步地，他們提出了房地產(chǎn)泡沫的虛擬經(jīng)濟決定假說。

在過去很長一段時間，房地產(chǎn)價格波動基本上是取決于經(jīng)濟基本面或者實體經(jīng)濟決定論，但是到了20世紀80年代中后期尤其是90年代以來，隨著虛擬經(jīng)濟包括房地產(chǎn)市場的展壯大，經(jīng)濟虛擬化愈來愈明顯，金融危機和房地產(chǎn)價格波動越來越明顯，房地產(chǎn)波動越來越脫離實體經(jīng)濟，而更多的與金融發(fā)展有關?，F(xiàn)代經(jīng)濟實際上是貨幣經(jīng)濟，貨幣是連接實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟活動的紐帶。房地產(chǎn)泡沫歸結(jié)到底是一種貨幣現(xiàn)象，因此，應該從貨幣資金循環(huán)和貨幣政策角度研究房地產(chǎn)泡沫，這有別于一般的強調(diào)實體經(jīng)濟因素和金融因素的分析，也有別于存量分析方法。貨幣資金的流轉(zhuǎn)循環(huán)變化是導致房地產(chǎn)價格波動的根本原因。

第一，房地產(chǎn)的資本化定價特點使房地產(chǎn)價格具有強波動性。從實體經(jīng)濟的角度，在一個完全競爭市場中，一件商品的價格應該等于其成本的加總，是其生產(chǎn)要素投入的總和。以邊際成本定價法為例，方法就是使產(chǎn)品的價格與其邊際成本相等，即P=MC，當某一產(chǎn)品的價格與其邊際成本相等時，實現(xiàn)了帕累托最優(yōu)。但是，當房地產(chǎn)不再是一種純粹的消費品或耐用消費品，而作為一種重要的投資品出現(xiàn)在人們視野中的時候，房屋的銷售價格就不再是建筑及土地成本決定的供給和由消費者效用決定的需求的一種均衡，而是以未來收益現(xiàn)金流的貼現(xiàn)方式出現(xiàn)，反映的是投資于房地產(chǎn)所能帶來的預期收益和資產(chǎn)升值的潛力，這是一套與成本定價法完全不同的資產(chǎn)定價理論。在這種定價方式之下，房地產(chǎn)與股票一樣，具有了強波動性。傳統(tǒng)上人們認為房地產(chǎn)價格波動要遠遠小于股票價格波動，大約只相當于股票價格波動的五分之一，但是，投資專家、學者和基金管理者認為現(xiàn)在的房地產(chǎn)價格波動要遠遠高于這一水平，他們估計房地產(chǎn)價格波動大約要相當于股票波動的57％。

第二，房價脫離實體經(jīng)濟因素，資本增值表現(xiàn)出強烈的自主性。由資產(chǎn)價格理論得知，房地產(chǎn)價格由房地產(chǎn)租金收益流的貼現(xiàn)值決定，兩者呈正相關關系。假如兩者發(fā)生背離或房地產(chǎn)價格的波動幅度大于房地產(chǎn)租金的波動幅度，就表明房地產(chǎn)市場價格出現(xiàn)了異常。但是，在現(xiàn)實中，房屋銷售價格與租金的背離已經(jīng)是一個較為普遍的現(xiàn)象。從20世紀90年代初期以來，在香港、新加坡、馬來西亞等地區(qū)，房地產(chǎn)價格的增長速度都遠遠超過了租金的增長速度。在80年代中期至90年代初期歐洲房地產(chǎn)周期波動中，房地產(chǎn)的價格與租金價格相比，也呈現(xiàn)更強的波動性。這說明房地產(chǎn)作為虛擬資產(chǎn)發(fā)展到一定階段，房地產(chǎn)業(yè)的資本增值和實體經(jīng)濟領域的產(chǎn)品生產(chǎn)和勞務提供無關，這也體現(xiàn)了虛擬經(jīng)濟運行的相對獨立性。

第三，房地產(chǎn)業(yè)資本的虛擬化傾向。房地產(chǎn)業(yè)是一個資本密集型行業(yè)，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)的資金來源主要是自有資金和銀行貸款，這使銀行系統(tǒng)性風險不斷增加，20世紀80年代初美國的儲蓄與貸款協(xié)會紛紛倒閉就是一個教訓。于是，為了分散風險，抵押貸款證券和房地產(chǎn)投資信托(REITs)等直接融資方式紛紛發(fā)展起來。截止2007年末，國按揭貸款市場規(guī)模已經(jīng)接近110,000億美元，年增長速度甚至一度達到近16％。(圖1)基于1.5萬億美元的信用泡沫，美國創(chuàng)造了超過2萬億的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(MBS)，為了這些證券的高評級，債券保險公司又產(chǎn)生2.4萬億擔保產(chǎn)品。眼花繚亂的產(chǎn)品泡沫以及伴隨的價格泡沫，創(chuàng)造了一個巨大的市值泡沫。在美國。與房地產(chǎn)有關的金融衍生產(chǎn)品的發(fā)展造就了一個倒置的金字塔，(圖2)房地產(chǎn)虛擬資本的規(guī)模大大超過了房地產(chǎn)實體經(jīng)濟的規(guī)模。

三、房地產(chǎn)市場二元分析框架

關于房地產(chǎn)泡沫的研究有三條路徑，一是從實體經(jīng)濟層面進行研究，二是從虛擬經(jīng)濟視角展開，三是從產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學和政府規(guī)制經(jīng)濟學角度進行研究。周建軍、鞠方的研究表明，貨幣政策、利率政策、信貸波動及股價等對房地產(chǎn)的價格存在顯著的影響。他們認為，房地產(chǎn)市場的高波動性與經(jīng)濟基本面關系不大，而更多的來自金融因素，主要與金融風險的增加有關。進一步地，他們提出了房地產(chǎn)泡沫的虛擬經(jīng)濟決定假說。

在過去很長一段時間，房地產(chǎn)價格波動基本上是取決于經(jīng)濟基本面或者實體經(jīng)濟決定論，但是到了20世紀80年代中后期尤其是90年代以來，隨著虛擬經(jīng)濟包括房地產(chǎn)市場的展壯大，經(jīng)濟虛擬化愈來愈明顯，金融危機和房地產(chǎn)價格波動越來越明顯，房地產(chǎn)波動越來越脫離實體經(jīng)濟，而更多的與金融發(fā)展有關。現(xiàn)代經(jīng)濟實際上是貨幣經(jīng)濟，貨幣是連接實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟活動的紐帶。房地產(chǎn)泡沫歸結(jié)到底是一種貨幣現(xiàn)象，因此，應該從貨幣資金循環(huán)和貨幣政策角度研究房地產(chǎn)泡沫，這有別于一般的強調(diào)實體經(jīng)濟因素和金融因素的分析，也有別于存量分析方法。貨幣資金的流轉(zhuǎn)循環(huán)變化是導致房地產(chǎn)價格波動的根本原因。房地產(chǎn)泡沫既有實體經(jīng)濟的因素，又有虛擬經(jīng)濟的因素，這與現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的虛實兩重性密切相關，而且，在房地產(chǎn)泡沫中，虛擬經(jīng)濟起著決定性的作用。引入虛擬經(jīng)濟因素可以較好地解釋房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門同步發(fā)展時所存在的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象，即使房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門沒有出現(xiàn)背離，如果房地產(chǎn)和其他虛擬資產(chǎn)之間的結(jié)構不合理，發(fā)展速度不平衡，房地產(chǎn)市場和虛擬經(jīng)濟出現(xiàn)背離，同樣可能由于大量的貨幣資金積聚在房地產(chǎn)市場上而造成房地產(chǎn)泡沫?？梢哉f，二元結(jié)構分析框架從實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟兩個角度來判斷房地產(chǎn)泡沫，改變了傳統(tǒng)的實體經(jīng)濟判斷泡沫的局限和不足，為研究房地產(chǎn)泡沫開辟了一條新的道路。

四、美國的房地產(chǎn)泡沫與向?qū)嶓w經(jīng)濟的回歸

1、從實體經(jīng)濟因素分析美國泡沫的生成有意義，但存在缺陷

首先，從美國歷年來的房價收入比來看，美國的房價收入比一直在2.7-5.2之間，07年底為4.9(見圖圖2-5)。根據(jù)1993年聯(lián)合國對107個國家的調(diào)查，一般居民可支付收入跟房價比大概是3到6倍左右。顯然，美國的這個房價收入比盡管近年來有所上升，泡沫風險確實在提高，但是，美國的房價收入比仍還在國際承認的安全范圍之內(nèi)。要知道，在我國，10年來，我國一線城市的房地產(chǎn)估值，如北京、上海、廣州和深圳的房價收入比一直在8以上。08年6月北京的房價收入比為21.0；上海的房價收入比為15.6；廣州的房價收入比為13.6；深圳的房價收入比為19.4。而且，相較之下，圖2-6數(shù)據(jù)表明，與美國的人均可支配收入相比，美國的單套房價也不是很貴。為什么在中國沒有發(fā)生次金融危機，而美國卻成為金融危機的引爆點呢?顯然，從房價收入比等來解釋美國的房地產(chǎn)泡沫和次級債危機，說服力并不強。

其次，在次級債危機爆發(fā)之前，美國的房價租金比雖有所上升，但仍在安全范圍之內(nèi)。從圖2-7中我們可以看到，從1989年到2007年間，美國的房價租金比大體上是上升的，毫無疑問，這加大了房地產(chǎn)市場的泡沫風險。但是，我們也可以發(fā)現(xiàn)，直到2007年，美國的房屋租金比不到300:1，應該還是在合理的區(qū)間內(nèi)。

再次，次級債危機前，美國的經(jīng)濟基本面向好。首先，從美國GDP增長率來看，直到2007年，美國GDP增長率仍然保持在2％以上，這說明，在2007年以前，美國并沒有出現(xiàn)明顯的經(jīng)濟衰退。從就業(yè)人口數(shù)來看，在危機發(fā)生之前，美國就業(yè)人口保持著良好的增長勢頭。而且，我們也從中可以發(fā)現(xiàn)，在次級債危機爆發(fā)的2007年7月，美國全就業(yè)人口就有所下降，相應的失業(yè)人口增加。

毫無疑問，通過對以上數(shù)據(jù)的分析，不論是房價收入比、房價租多比，還是GDP增長率、失業(yè)率等，這一系列傳統(tǒng)的實體經(jīng)濟因素盡管都有或多或少的征兆，但都無法在根本上解釋次級債危機的發(fā)生。顯然，僅從實體經(jīng)濟因素考察美國次級債危機存在缺陷。

2、金融自由化與貨幣循環(huán)流視野下的美國房地產(chǎn)泡沫

從房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟屬性的角度來看，美國的房地產(chǎn)泡沫和次級債危機則是一種金融或貨幣現(xiàn)象，即房地產(chǎn)市場和虛擬經(jīng)濟部門發(fā)展背離，大量的貨幣資金積聚于房地產(chǎn)市場造成的房地產(chǎn)價格膨脹。但除此之外，美國房地產(chǎn)泡沫不只是單純的價格泡沫，我們從前文中已經(jīng)得出結(jié)論，美國房價盡管已經(jīng)開始與其實體經(jīng)濟相背離，但價格泡沫并不是想象中的嚴重。美國房地產(chǎn)泡沫的本質(zhì)，還在于它是一種以貨幣以及金融衍生產(chǎn)品等為基礎的信用泡沫。

首先，我們可以從圖2-10中看出，房價的走勢與貨幣供應量是正相關的，而且，從圖中，我們也可以大約推算一下，房價一般要滯后于貨幣供應量的變化，換句話說，貨幣供應量在某種程度上決定了房價的上漲或下跌。此外，利率作為貨幣的價格，無疑對房地產(chǎn)市場也產(chǎn)生著重要的影響。(1)在利率水平較低的時候，購房者的月供較少，促進了房地產(chǎn)的需求，同時低利率水平也促進了經(jīng)濟的加速增長，居民收入預期增加，也促進了對于房地產(chǎn)的需求；在加息的過程中，人們對于經(jīng)濟前景普遍非常樂觀，居民收入預期進一步增長。同時房價的上漲也促使居民進一步購買房產(chǎn)，進一步促進了房價的上漲。(2)在利率水平較高的時候，購房者的月供較大，抑制了房地產(chǎn)的需求，同時高利率水平也促進了經(jīng)濟的增速的下降，居民收入預期減少，也遏止了對于房地產(chǎn)的需隸在降息的過程中，人們對于經(jīng)濟前景普遍非常憂慮，居民收入預期進一步下降。同時房價的下跌也促使居民的觀望乃至拋售房產(chǎn)，進一步促進了房價的下跌。從圖2-11中可以看到，美國聯(lián)邦基金利率與美國住房價格存在強烈的反向作用。這說明，房地產(chǎn)泡沫的受貨幣政策的影響很大。

其次，近年來美國房地產(chǎn)的房屋價格與通脹率背道而馳。根據(jù)Belke和Wiedmann(2005)的觀點，房屋的價格增長應與通脹率的走勢大致一樣。一般來說，從貨幣循環(huán)流的角度，當通脹率高企的時候，投資者會以房地產(chǎn)作為一種投資工具以對沖貨幣隨時間的貶值。因此，房價增長率與通脹率相差的過大正是房屋根本價值與市場價值不相稱的表現(xiàn)。從圖2-10中，我們可以看到，1995年以來，美國的通脹率均保持了比較穩(wěn)定的水平，按道理說，從實體經(jīng)濟的角度，這意味著宏觀經(jīng)濟較為穩(wěn)定。但是，從1995年以來，美國房屋價格開始大幅背離通脹率，直到2005年，這一差距被放大到了最高點。房屋價格與通脹率背道而馳的加劇表明，盡管國家通貨膨脹并不明顯，但房地產(chǎn)領域仍聚集著大量的投機資金，而這，正是房地產(chǎn)泡沫化的一個重要征兆。

在我看來，美國這一次次級債危機的大背景，是上世紀以來的“金融自由化”。金融自由化加劇了貨幣在各個虛擬經(jīng)濟部門之間自由、快速地流動并投機、套利。毫無疑問，住房金融制度的改革和住房金融約束的放松，為大量貨幣流轉(zhuǎn)于房地產(chǎn)市場形成房地產(chǎn)泡沫提供了原材料。金融自由化使信貸約束放松，造成流入房地產(chǎn)市場的貨幣資金增加，也就是需求增加，在供給剛性的情況下，房地產(chǎn)價格的上漲，信貸約束的放松在很大程度上應該對房地產(chǎn)泡沫負責。美國這一次次貸危機，本質(zhì)上是一種以資產(chǎn)價格泡沫破滅為特征的信用危機。房地產(chǎn)抵押貸款本來是一個信用產(chǎn)品，但是，由于金融自由化和近乎瘋狂的金融創(chuàng)新，由于管制的放松，由于法律的不到位、缺位或者刻意被規(guī)避，銀行的抵押貸款被給了一群沒有信用的人。信用標準的降低，次級債款越來越多，使銀行的信貸資金過度流入到了房地產(chǎn)市場，制造出了一個巨大的資產(chǎn)泡沫。

更重要的是，自上世紀80年代以來，作為一種金融創(chuàng)新，按揭證券化在美國經(jīng)歷了突飛猛進的發(fā)展。(見圖2-11)房地產(chǎn)市場和證券市場以及商業(yè)銀行等整個金融市場通過抵押貸款證券化、擔保債務憑證(CDO)等金融衍生產(chǎn)品緊緊聯(lián)接在一起。在按揭項目不斷進行證券化的過程中，銀行及其它機構把原本一部分的借貸款及相對風險轉(zhuǎn)移給按揭證券的持有者，由于證券可以在市場自由流通，在貨幣循環(huán)流的作用下，更多人可以間接投資于房地產(chǎn)市場，按揭證券的資金來源也不再只局限于本地的存款金額，也可以來自證券市場，毫無疑問。這又變向增加了房地產(chǎn)及其衍生品市場的資金來源渠道，在擴大房地產(chǎn)市場的影響范圍的同時，也在放大房地產(chǎn)的泡沫，在房地產(chǎn)市場不景氣的時候，房地產(chǎn)泡沫就會通過這種具有“傳遞”性質(zhì)的證券，將房地產(chǎn)領域內(nèi)的風險轉(zhuǎn)嫁給固定收益市場。很容易理解，這是一整條的泡沫鐿信用泡沫一產(chǎn)品泡沫一資金泡沫一價格泡沫一市值泡沫。

3、泡沫的破滅：向?qū)嶓w經(jīng)濟的復歸

什么是房地產(chǎn)泡沫，我們知道，所謂泡沫指的是一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴重背離價值，在這時的經(jīng)濟中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。然而，實體經(jīng)濟是虛擬經(jīng)濟的基礎，虛擬資本雖有其獨特的定價方式，有其自身發(fā)展的規(guī)律，但決不能背離這個基礎而孤立的發(fā)展。如果虛擬資本的市場價格大大背離它的內(nèi)在投資價值，形成泡沫，而泡沫作為一種財富幻覺，終有醒來的一天，泡沫被擠出后，虛擬資本的價格會立刻回到其自身價值的水平之上。泡沫破滅之日，就是向?qū)嶓w經(jīng)濟復歸之時。從圖2-13中可以看到，在房價開始下跌的情況下，股票也開始下跌，泡沫破滅。虛擬經(jīng)濟逐漸向?qū)嶓w經(jīng)濟回歸還表現(xiàn)在美國住房投資占GDP的比重上。在圖2-14中，從2002年開始，美國住宅投資占GDP比重開始越過均值，比重逐年加大，這意味著，貨幣更多地流向房地產(chǎn)市場，最終的結(jié)果是造成了美國的房地產(chǎn)泡沫和由此而來的次級債危機。緊接著，2006年-2007年間，受次級債危機的影響，美國住宅投資占GDP的比重開始重返均值。

美國房地產(chǎn)泡沫的破滅對實體經(jīng)濟也造成了嚴重的影響，這主要體現(xiàn)在兩個方面。一是造成經(jīng)濟增長速度持續(xù)下滑甚至經(jīng)濟衰退。進入2008年以來，美國第一季度的GDP增長率為0.9％，第二季度為1.9％，第三季度為－0.3％，都遠低于去年的2.2％。從目前來看，雖然美國經(jīng)濟陷入長期、深度衰退的可能性不大，但是，中性的觀點認為，美國會經(jīng)歷2-3年的低迷期。二是失業(yè)率呈上升趨勢。自2008年1月份以來，受次貸危機的影響，美國非農(nóng)就業(yè)人數(shù)就開始下降。2008年10月份，美國非農(nóng)就業(yè)崗位減少24萬個，9月份則降28.4萬，8月份降127萬，這使得美國失業(yè)率升至6.5％，創(chuàng)下1994年以來最高紀錄。

五、政策含義與建議

通過傳統(tǒng)實體經(jīng)濟角度來分析房地產(chǎn)泡沫盡管有一定的解釋力，卻存在不可避免的缺陷。基于房地產(chǎn)市場的二重性，從虛擬經(jīng)濟和實體經(jīng)濟兩方面來看待房地產(chǎn)市場及其泡沫問題，則有著極大的理論和實踐意義。顯然，房地產(chǎn)泡沫的治理離不開貨幣金融政策的支持配合。加強與房地產(chǎn)市場相關的貨幣金融的控制和管理，特別是加強對信用的治理，防止大量貨幣積聚在房地產(chǎn)市場進行投機活動，消除房地產(chǎn)泡沫的貨幣根源，是治理房地產(chǎn)泡沫的關鍵。

事實上，以貨幣循環(huán)和金融自由化為切入點，通過對美國房地產(chǎn)泡沫的生成和破滅，以及美國次級債危機傳導過程的分析，證明了美國這一次的房地產(chǎn)泡沫不僅與實體經(jīng)濟有關，更與貨幣向房市的過度集中有關。對于我們國家，美國次貸危機的教訓是兩方面的。首先，站在國內(nèi)的視角，我們應逐漸認識到，金融自由化不是不切實際的金融創(chuàng)新，不是單純的放棄政府管制，而是改變政府管制的作用方式與政策工具；金融自由化所拋棄的僅僅是妨礙金融發(fā)展和經(jīng)濟增長的金融抑制政策，而不是放棄所有正當而必需的金融體系游戲規(guī)則。事實上，要使得金融自由化導致真正的金融發(fā)展和經(jīng)濟增長，必須有一整套完善有效的法律規(guī)范和市場規(guī)則，以此來支撐金融體系的自由化過程。

其次，鑒于虛擬經(jīng)濟泡沫的破滅對實體經(jīng)濟造成的巨大影響，筆者還認為，有必要在二者之間構筑一道防火墻。這里所指的防火墻，是指在當前的貨幣政策的調(diào)控中，作為監(jiān)管部門的央行，應特別關注虛擬資產(chǎn)價格，在有條件的情況下，應建立起虛擬資產(chǎn)價格監(jiān)測等相關指標體系。

篇10

住房抵押貸款證券化是指金融機構（主要是商業(yè)銀行）把自己所持有的流動性較差但具有未來現(xiàn)金收入流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由證券化機構以現(xiàn)金方式購入，經(jīng)過擔?；蛐庞迷黾壓笠宰C券的形式出售給投資者的融資過程。這一過程將原先不易被出售給投資者的缺乏流動性但能夠產(chǎn)生可預見性現(xiàn)金流入的資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換成可以在市場上流通的證券。

我國住房產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進入一個快速發(fā)展時期，從資本市場發(fā)育條件和發(fā)展的資本需求來看，我國已具備一定的發(fā)展住房抵押貸款證券化的基礎，應早日實施適合我國國情和商業(yè)銀行行情的住房抵押貸款證券化。我國發(fā)展住房抵押貸款證券化的基本思路是，組建一到兩家全國性的從事住房抵押貸款證券化業(yè)務的專門機構，例如中國住房抵押公司，由住房抵押公司制定標準化的貸款協(xié)議和期限、利率等，并按此設定的標準從全國各省市公積金管理中心和發(fā)放個人住房貸款的各家商業(yè)銀行收購個人住房公積金貸款及個人住房商業(yè)性貸款，組成資產(chǎn)池，政府提供擔保，在此基礎上通過發(fā)行證券籌集資金；各公積金管理中心和各商業(yè)銀行可用出售個人住房抵押貸款所獲得的資金滾動發(fā)放個人住房抵押貸款；證券化機構以個人住房抵押貸款的還款作為支付證券本息的來源，從而將證券資本市場與貨幣信貸市場連結(jié)起來，形成個人住房抵押貸款資金的良性循環(huán)。

一、政府提供擔保的必要性

目前我國的抵押貸款擔保有三種方式：（1）第三方擔保（由購房者所在單位或其親朋好友等個人提供擔保）；（2）由開發(fā)商提供階段性或全程擔保；（3）保險公司或?qū)ｉT的保證公司提供擔保。

這三種擔保方式中，第三方擔保由于與《擔保法》沖突及擔保單位或個人無力擔保、不愿擔保，常常無從落實，銀行一般都要求開發(fā)商提供擔保。開發(fā)商為了盡快把房子賣出去、回收資金，而與銀行簽訂按揭協(xié)議，承擔起本不應該由他承擔的風險，這種風險一旦發(fā)生，其后果可能是大量住房積壓在開發(fā)商手中。保險公司只提供有限的財產(chǎn)險，不足以防范因購房者無力償付造成的風險。

政府機構出面提供擔保，可以解決我國目前發(fā)放抵押貸款時存在著的擔保主體難以落實的問題。為了推動住房抵押貸款業(yè)務的開展，我們可以參照國外的做法，由政府建立擔保機構來為抵押貸款充當擔保人。可以考慮設立專門的住房擔保中心，為低收入階層取得其他金融機構的住房抵押貸款充當擔保人，也可以直接向他們發(fā)放抵押貸款。由政府提供擔保，對于穩(wěn)定住房抵押貸款市場有重要的作用，同時也促進了住房需求。政府機構在一級市場上提供擔保，實際上充當了一種“最終貸款人”的角色，成為貸款風險的最終承擔者。

政府實行住房抵押貸款擔保的資金可以考慮以下來源：一是建立住房擔保投資基金?？梢愿淖兎康禺a(chǎn)投資因額度大、周期長、流動性差，廣大中小投資者難以參與的局面。住房擔保投資基金由專門公司經(jīng)營，把投資者范圍擴大到最大限度。二是互助抵押貸款保險基金。即由借款人在支付保險費基礎上，根據(jù)住房貸款額度大小交納一定的前期費?？梢詾檎麄€保險機制運行奠定一定的資金基礎，增強賠償能力，減少貸款風險。三是發(fā)行抵押擔保債券。即將抵押貸款作為抵押的再發(fā)行且利率固定但期限不同的組合債券，它是抵押債券的主要形式。發(fā)行人根據(jù)集中的銀行債權抵押合同，按到期日的長短分類組合，形成不同期限且具有固定利率的債券，在資本市場上向投資者發(fā)行。抵押擔保債券到期還本付息。四是向貸款機構發(fā)行長期債券，以取代現(xiàn)金方式支付抵押貸款的賠償。這種融資機制一是可用在抵押貸款證券化試點城市，二是也可以用在全國推行住房抵押貸款擔保的初期階段。通過央行、國家證券管理機構等發(fā)行長期債券，可以較快實現(xiàn)政府擔保的承諾。五是收取保險費。結(jié)合國外經(jīng)驗，擔保費一般為貸款額的1％左右。保險費支付方式一般分一次支付和分期多次支付兩種。六是利用壽險、房屋綜合險。人壽保險具有風險的穩(wěn)定性、長期性和儲蓄性。房屋綜合險是房屋財產(chǎn)險和壽險的集合。壽險與房屋綜合險是擔保基金的重要資金來源。二、證券化產(chǎn)呂設計

l、發(fā)行轉(zhuǎn)手抵押貸款證券。在具體的證券形式選擇上，可以選擇轉(zhuǎn)手證券，即貸款銀行將貸款組群出售給住房抵押公司，再經(jīng)住房抵押公司組群并獲得政府擔保后，發(fā)行抵押證券。轉(zhuǎn)手抵押貸款證券是抵押貸款證券最基本的形式之一，運作方式就是將若干種類的抵押貸款組合成為一個集合，以這個集合所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量（即該集合中的抵押貸款的本金和利息收入）為基礎發(fā)行證券。每一張證券都代表著該抵押貸款總體收益的一部分，證券發(fā)行商在扣除一定擔保費和服務費之后，將該組合中的抵押貸款本息收入全部轉(zhuǎn)交給抵押貸款證券的投資者。

轉(zhuǎn)手抵押貸款證券巧妙地通過一系列目的性極強的轉(zhuǎn)換，把原來期限長、流通性差的抵押貸款，轉(zhuǎn)變?yōu)橐环N或若干種期限不同、流通性強的新的證券；將以往由金融中介機構一家辦理的抵押信貸業(yè)務，轉(zhuǎn)換為由多家機構和市場投資者共同參與的融資活動；將原本由單個投資者承擔的金融風險，分散到盡可能廣的范圍上。通過這些轉(zhuǎn)換，傳統(tǒng)間接融資機制中抵押信貸的多種風險被大大降低了。在眾多投資者看來，這種證券在特征上與一般證券幾乎沒有區(qū)別，且信用等級高，收益也常常更高；在證券經(jīng)營機構看來，這種證券能從抵押貸款證券的服務中獲得穩(wěn)定的服務費，還因為他們經(jīng)過轉(zhuǎn)手而支付給投資者利息，可以免交所得稅。

根據(jù)我國住房抵押貸款證券的發(fā)展情況，今后還可以相機推出本息切塊抵押貸款證券和多級抵押證券等創(chuàng)新金融工具。本息切塊抵押貸款證券是1986年美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會推出的一種金融工具。其基本做法，是將抵押貸款組合中的收入流拆細，并分別以貸款利息收入流和本金收入流為基礎發(fā)行抵押貸款本金證券和利息證券。多級抵押債券是美國聯(lián)邦住宅抵押公司在抵押貸款證券的基礎上又創(chuàng)造出的一種證券投資工具，即擔保抵押貸款債券。與一種期限、一種利率的轉(zhuǎn)手抵押貸款證券不同，擔保抵押貸款債券是以抵押貸款組合為基礎發(fā)行的多種期限、多種利率、多種組合的抵押證券。多級抵押貸款證券的最大優(yōu)勢在于期限。利率和種類的多樣化，這對眾多投資機構頗具吸引力。

2、期限的確定。我國住房抵押貸款的發(fā)放期限最長為30年。在現(xiàn)實生活中，絕大部分貸款的期限分布在10～20年之間。根據(jù)這樣的住房抵押貸款債權所形成的資產(chǎn)池，經(jīng)分類整理后，應該可以制定出一個12～15年的標準化資產(chǎn)組合，以此發(fā)行的證券，相應期限應在10～12年之間。

在我國的債券市場上，一直缺乏較為長期的品種，比如10年以上的品種。這種以住房抵押貸款為支撐基礎上發(fā)行的長期債券，正好可以彌補債券市場的不足。

三、相關法制建設

制定和完善與房地產(chǎn)二級市場有關的法律法規(guī)是培育和發(fā)展我國房地產(chǎn)抵押二級市場的保證。我國在制定與住房抵押貸款有關的法律法規(guī)時，應該考慮以下兩個問題：一是要制定出一個整體的法規(guī)規(guī)劃體系，即形成嚴密的管理網(wǎng)絡，既要保證各法規(guī)之間的銜接，又要避免法規(guī)之間的交叉重疊或遺漏空白，甚至相互抵觸，這是制定法規(guī)的一個遠景目標。二是要制定為建立二級市場迫切需要的法律法規(guī)，以使參與住房抵押貸款二級市場的主體和客體以及抵押貸款二級市場的運行機制有法可依。在發(fā)展住房抵押貸款二級市場方面，應該優(yōu)先制定以下幾類法律法規(guī)。

1、為了穩(wěn)定和擴大現(xiàn)有的住房抵押貸款一級市場，保障貸款機構的利益，應該首先制定與抵押貸款一級市場有關的法律法規(guī)，如《住房抵押貸款法》、《住房貸款保險法》等。

2、為了培育二級市場上的機構投資者，應該制定《投資基金管理法》等法律法規(guī)。

同時，還需要完善一些現(xiàn)有的法律法規(guī)，提高法規(guī)的針對性和可操作性。在二級市場剛剛建立的過渡階段，如果立法的時機尚未成熟，可以由有關部門統(tǒng)一頒布一些臨時性的法規(guī)。在立法的同時，還應該加大執(zhí)法力度，使各項業(yè)務有序地發(fā)展。此外，目前我國還沒有針對證券化交易的會計與稅收法規(guī)，這使得證券化交易處于一種無法可依的境況。并且，個人住房抵押貸款證券化的開展和推進還需要《破產(chǎn)法》、《信托法》和《票據(jù)法》等法律法規(guī)的支持，有了這些法律法規(guī)的支持，才能保證“真實銷售”這個證券化的核心。四、其他配套環(huán)節(jié)的建設

1、改革評估業(yè)。投資者的決策很大程度上依賴于評估結(jié)果，因而，客觀性的評估在證券化過程中發(fā)揮著重要作用，這就需要對評估業(yè)進行改革。抵押貸款市場上的評估機構主要有兩類：一是房地產(chǎn)估價機構；二是抵押貸款資信評估機構。我國目前的房地產(chǎn)估價機構不夠規(guī)范，往往出現(xiàn)一房多價的情況。為此，應做到：（1）由國家核準的專門機構聘用經(jīng)過專業(yè)資格考試認定的專門人員從事估價及相關的政策咨詢工作；（2）組織行業(yè)協(xié)會來管理。監(jiān)督和協(xié)調(diào)會員的行為，提高會員的業(yè)務素質(zhì)，使會員的整體服務水平不斷提高；（3）發(fā)展貸款資信評估業(yè)務，制定統(tǒng)一的貸款評估標準，以使進入抵押二級市場的貸款標準化和規(guī)范化。改革的核心在于組建中立的、自負盈虧的評級機構。為了塑造中立的評級機構，國家應以法律形式規(guī)定評級機構不能參與企業(yè)的經(jīng)營活動，不能充當投資銀行或財務顧問的角色，并應割斷評級機構與評級申請者之間的直接利益關系。同時，不允許證券商在評級機構中擁有股份或評級機構參與證券買賣活動。以盈利為目的的證券評級機構，為了生存和發(fā)展，必須客觀、公正地進行評級。

2、深化住房制度改革，完善配套服務體系。（1）強化居民借貸消費觀念。隨著住房制度改革的深化，加強住房流通市場建設，完善房地產(chǎn)交易規(guī)則，降低住房交易稅費，在稅收政策和擔保政策方面采取一系列優(yōu)惠措施，例如允許居民在繳納個人所得稅前還貸；完善抵押貸款的品種、期限、還款方式；刺激具有強烈住房消費欲望又具備一定經(jīng)濟實力的中等收入階層和既具有較好預期經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿拓搨》肯M心理，又急需住房的青年消費群體的購房欲望。這些都促使居民借貸消費的觀念在逐步強化，住房抵押貸款證券化很快便會發(fā)展起來。（2）建立個人信用體系。居民的消費觀念、消費模式發(fā)生變化，逐步由自我積蓄型滯后消費變?yōu)樾庞弥С中吞崆跋M，即進入消費信用化時代以后，應在著手建立區(qū)域性的個人信用體系的基礎上，盡快建立全國性的個人信用體系，并制定個人信用的統(tǒng)一征信標準與征信辦法。（3）簡化住房抵押貸款的手續(xù)，全面實行承諾制。為了讓消費者感受到方便、快捷、滿意，應當簡化住房抵押貸款辦理手續(xù)，大力推廣承諾制，即公開承諾在規(guī)定的工作日內(nèi)完成所有手續(xù)，提升服務質(zhì)量。同時完善圍繞住房消費信貸的其他相關配套服務體系，如住房信息、咨詢、買賣指南、個人住房貸款方案設計、房屋保險公證、抵押還款受理、產(chǎn)權代辦等。