導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)市場論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1.全縣房地產(chǎn)開發(fā)正處于高速發(fā)展階段?？v觀鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)市場近10年來的發(fā)展歷程，無論是新開工面積，還是房地產(chǎn)投資額都出現(xiàn)了較快增長。從當前市場交易情況看，全縣商品房供不應求，房地產(chǎn)開發(fā)仍有較大發(fā)展空間。主要原因有：一是全縣商業(yè)性房地產(chǎn)市場發(fā)育相對滯后，隨著全縣經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提升，合理的居民住房需求在短期內(nèi)集中釋放，特別是在“羊群效應”的作用下，許多潛在購買者成為實際購買者。再加上保障性住房、廉租房等多種住房供給形式發(fā)展緩慢，使得全社會住房需求都積聚到商品房需求上。二是居民住房投資理念的轉(zhuǎn)變及其高額回報預期，進一步增強了購房意愿。隨著縣域居民金融知識普及程度不斷提高，住房投資理念逐漸形成，特別是在普通居民投資渠道不暢情況下，購買住房成為一種最簡單直接的投資方式。特別是最近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)飆升的價格走勢，增加了居民對住房投資及投機行為，使得購房意愿進一步放大。據(jù)對鄉(xiāng)寧縣100戶居民購房意愿問卷調(diào)查，有購房意愿的居民占到調(diào)查總數(shù)的81%，較上年同期增加了14個百分點，其中購房用于改善居住條件的占46%，購房用于投資增值的占35%。特別是居民購房增值的意愿增強，占比較去年同期增加了10個百分點。另據(jù)調(diào)查，隨著房價一路上漲和城市人口增加，商品房屋的轉(zhuǎn)讓和出租收入已成為縣域居民財產(chǎn)性收入的重要來源。鄉(xiāng)寧縣城鎮(zhèn)居民人均財產(chǎn)性收入在2008~2012年5年期間增長了46.8%，出租房屋收入5年內(nèi)翻了一番多。通過對2013年住戶抽樣調(diào)查：鄉(xiāng)寧縣城市居民擁有兩套及其以上住宅的家庭比例高達34.5%?？h級城市的經(jīng)濟區(qū)位、人口、規(guī)模等原因決定了外來投資和投機性購房對縣域房地產(chǎn)業(yè)的沖擊并不大。針對樓盤銷售的專項調(diào)查顯示，鄉(xiāng)寧縣城確實存在有外來投機性購房，但總量小于全部住宅成交套數(shù)的1%。縣城商品房市場的繁榮在很大程度上還是取決于本地需求。除縣城內(nèi)部改善性需求外，另外兩大商品住宅強勁購買因素也助推了縣域房產(chǎn)價格的上漲：一是父母為子女結婚成家購置房產(chǎn)；二是城市化進程中周邊村鎮(zhèn)和農(nóng)村居民進城購置房產(chǎn)。

2.房產(chǎn)開發(fā)檔次呈不斷提升態(tài)勢。雖然高檔住宅還難以成為縣級房產(chǎn)市場的主流，但隨著社會發(fā)展和部分居民收入水平的大幅提高，居民進一步改善居住條件的消費意愿成為推動高檔住宅發(fā)展的動力，特別是高層住宅樓的出現(xiàn)更使縣域房地產(chǎn)市場的商品房檔次有了質(zhì)的提升，呈現(xiàn)中高檔房同步發(fā)展，消費梯次相對明顯的發(fā)展態(tài)勢。

3.縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金需求日益旺盛，但其融資渠道單一，正規(guī)金融機構對房地產(chǎn)市場介入不深，自有資金、應付及預售款、各種形式的民間融資是縣域房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的主要渠道，也正是因為開發(fā)商的開發(fā)資金與銀行貸款關聯(lián)性不強，才導致國家宏觀調(diào)控政策對縣域房地產(chǎn)市場的調(diào)控作用不明顯。一是自有資金是房地產(chǎn)項目開發(fā)初期的主要資金來源。由于銀行限制了對房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)貸款，因此，在項目開發(fā)初期，自有資金就成為最主要的資金來源渠道。調(diào)查顯示，自有資金一般有兩種形式：對于那些資金實力相對較雄厚的開發(fā)企業(yè)來說，其資金可以通過集團公司注入的方式解決。通過合作開發(fā)是籌集自有資金的另一種重要形式。該方式主要采取項目合作的形式進行，項目開發(fā)以購買土地的企業(yè)主持開發(fā)，其他房地產(chǎn)公司按一定比例出資，共同對項目進行管理，待項目完工后，合作即終止。如鄉(xiāng)寧縣某公司，在其購買了土地后，已無實力進行開發(fā)，于是便邀請本地某兩家企業(yè)加盟。二是應付及預售款是項目開發(fā)過程中重要的資金來源渠道。在自有資金不足和不能得到銀行貸款的情況下，應付及預收款項成為房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的融資方式。其方式主要有以下幾種：其一是由建筑商墊資。這是最為普遍的一種融資方式，即由建筑商承擔一部分開發(fā)成本。一般而言，建筑商需要承擔普房三層以內(nèi)或小高層六層以內(nèi)的建筑成本，當普房高于三層或者小高層超過六層后，再由房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)工程進度進行付款。其二是拖欠款項融資。在資金周轉(zhuǎn)不暢的情況下，房地產(chǎn)公司有時采取拖欠款項來解決燃眉之急。其三是預售融資。待普房建到三層以上或小高層建到六層以上，房地產(chǎn)開發(fā)商的另外一種融資方式就是預售融資。預售資金存入房管部門規(guī)定賬戶，根據(jù)工程進度支取，預售融資是資金實力較弱公司的重要融資方式。另據(jù)統(tǒng)計，縣域內(nèi)房產(chǎn)平均預售率一般在60%以上。其四是按揭融資。主體完工后，銀行按揭貸款便可以為購房者提供資金支持，通過銀行信貸融資間接支持房地產(chǎn)開發(fā)。調(diào)查顯示，截至2013年9月末，鄉(xiāng)寧縣某國有商業(yè)銀行共發(fā)放住房委托貸款1316筆共計11328.98萬元。三是各種形式的民間融資成為縣域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)日益重要的資金來源補充渠道，并且進一步推高了縣域民間融資利率。調(diào)查顯示，民間融資始終貫穿于縣域房地產(chǎn)開發(fā)的各個環(huán)節(jié)，成為房地產(chǎn)公司不可或缺的融資手段。據(jù)對轄內(nèi)6家房地產(chǎn)開發(fā)項目調(diào)查：民間融資額已由2008年末的5492萬元發(fā)展到2012年末的9237萬元，增長了近一倍。民間融資的強烈需求推動了民間融資的利率逐步走高。調(diào)查顯示，2008年，縣域一年期民間融資的平均利率在18.00%左右，到2012年一年期民間融資的平均利率已達到24.00%左右，極個別民間借貸一年期利率甚至超過了30%。

4.房地產(chǎn)業(yè)的參與開發(fā)主體多以政府部門和民營企業(yè)為主。調(diào)查中我們了解到，真正參與到鄉(xiāng)寧縣房地產(chǎn)開發(fā)的是那些具有雄厚資金實力的煤炭企業(yè)及擁有充分土地資源的政府部門。

二、縣域房地產(chǎn)市場值得關注的問題

1.人均住房面積水平偏高。從2010年鄉(xiāng)寧縣城住戶調(diào)查數(shù)據(jù)看，鄉(xiāng)寧縣城家庭住房平均建筑年份為13.35年，戶均居住人口為2.78人，有46%的家庭住房建筑面積大于100平方米，28%大于120平米。世界各國的經(jīng)驗表明，在人均住房面積達到30~35平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，而后需求將會下降。而鄉(xiāng)寧縣人均住房建筑面積2010年已超過這一區(qū)間的上限，達到35.96平方米。因此，單從住房作為消費品的需求角度出發(fā)，可以說今后縣域商品住宅開發(fā)規(guī)模、力度、結構等相關問題的理性規(guī)劃應該引起高度重視。

2.房價收入比偏高。國際上一般認為，合理的房價收入比取值范圍為4~6。若計算出的房價收入比高于這一范圍，則可認為其房價偏高，房地產(chǎn)業(yè)可能存在泡沫。以鄉(xiāng)寧縣2012年的縣城戶均人口數(shù)，家庭人均可支配收入，人均住房建筑面積，住宅年平均銷售價格計算出的房價收入比為9.17，超過了合理的取值范圍。而鄉(xiāng)寧縣城的房價在全省來看并不算高。由此可見，目前房價收入比偏高，居民買房經(jīng)濟壓力較大的小城市絕不在少數(shù)。

3.房屋租售比偏離房產(chǎn)價值。國際上用來衡量一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300~1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著房產(chǎn)投資價值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn)；如果高于1∶200，表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大，后市看好。鄉(xiāng)寧縣成套出租住宅每平方米使用面積的月租金約8.5元，2012年商品住宅每平米成交均價3280元，租售比為1∶385。顯示房產(chǎn)泡沫已顯現(xiàn)。

4.房地產(chǎn)功能錯位，投資購房比超出警戒線。房產(chǎn)的功能就是作為居民生存的消費品。但近年來縣域投資性購房同樣火爆?？h域的經(jīng)濟和人口特點決定了其二手房周轉(zhuǎn)能力遠差于一、二、三線城市，其住宅投資的最終表現(xiàn)為：居民二套住房擁有率持續(xù)攀升，由直接投資或改善性需求傳導而來的二手房市場后備房源上升，出租房市場房源供應量上升。鄉(xiāng)寧縣城擁有兩套及兩套以上住宅的家庭比例2008年為20.0%，2012年末為34.5%。按照國際警戒線，當投資購房比例超過13%~15%時，房地產(chǎn)泡沫就會開始膨脹。

5.房價回調(diào)難度比大城市高。小城市的特點決定其房產(chǎn)需求在很大程度上取決于本地需求，而且剛性需求比重高。類似戶籍限購等政策對大城市房價異常敏感，但對小城市卻不同。國家的調(diào)控政策往往也主要針對一、二、三線城市。同時，由于城市小，地方政府對土地財政的依賴性反而高，這一因素也不利于房價回調(diào)。

三、對策及建議

1.正確認識房地產(chǎn)市場重要作用、發(fā)展趨勢和政策調(diào)控目標。一是在持續(xù)經(jīng)濟增長的動力支撐下，房地產(chǎn)價格一定程度的上漲是基本趨勢。一般而言，房地產(chǎn)市場發(fā)展帶有明顯的周期特點，商業(yè)性房地產(chǎn)價格多呈高速增長、溫和增長、增長停滯螺旋發(fā)展態(tài)勢。二是房地產(chǎn)調(diào)控的理想目標是抑制價格過快上漲，保護中低收入群體利益，促進市場健康發(fā)展。房地產(chǎn)市場價格過快上漲和市場嚴重萎縮均會對經(jīng)濟發(fā)展形成較大沖擊，市場調(diào)控應靈活有度，既要抑制價格過快增長，又要防止房地產(chǎn)市場“崩盤”。同時，在政策執(zhí)行時應優(yōu)化房地產(chǎn)供給結構，使房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定發(fā)展。三是房地產(chǎn)調(diào)控不能夠完全依賴貨幣政策工具，而應該更多地圍繞房地產(chǎn)需求進行整體制度和規(guī)則設計，在承認現(xiàn)階段住房剛性需求旺盛這一基本事實的前提下，完善住房市場體系建設，切實加大保障房建設的資金與土地供給，最大限度地滿足中低收入群體的住房需求。我國地域遼闊，經(jīng)濟發(fā)展極不均衡，每一個地區(qū)都有其特點，很難開出一個給全國所有的城市吃了都管用的藥方，因此各地區(qū)應有所不同。

2.加快金融產(chǎn)品創(chuàng)新，規(guī)避資金集聚風險?？h域房地產(chǎn)開發(fā)熱的背后，實際上隱藏了縣域金融市場拓展的問題，因此建立和完善多層次、多功能的金融市場，以避免資金過分集聚于房地產(chǎn)市場，是目前各金融機構亟待研究解決的問題。

3.加強監(jiān)測分析和預警，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系。政府、城建、土地、金融等部門應加快房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警體系的建設，及時反映縣域房地產(chǎn)供求、結構、價格等信息，切實為宏觀經(jīng)濟濟管理部門適時適度調(diào)控投資行為提供依據(jù)，并通過及時的信息披露，引導城鄉(xiāng)居民理性投資和消費。

四、結論

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金融制度是一個國家用法律形式確立的金融體系結構，以及組成這一體系的各類銀行和非銀行金融機構的職責分工和相互聯(lián)系，是在長期發(fā)展中逐漸演化而成的復雜而又脈絡清晰的生態(tài)系統(tǒng)。信貸、利率和貸款擔保制度是我國金融制度中重要的組成部分。信貸與利率制度是影響房地產(chǎn)市場最重要的宏觀金融政策因素。由于我國宏觀金融政策存在不足，信貸與利率成為房地產(chǎn)市場與金融市場風險交叉?zhèn)魅镜膬蓚€重要渠道;互保聯(lián)保措施是目前我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔保的普遍做法，由于其存在著先天不足，也成為這兩個市場風險交叉?zhèn)魅镜囊粋€重要渠道。下面將通過分析三個渠道對房價的影響來歸納風險在兩個市場中的交叉?zhèn)魅緳C制。

(一)信貸渠道

信貸手段是央行最重要的數(shù)量型工具之一，其最大的特點是可以直接緊縮或擴張銀行的貸款供給數(shù)量，繼而調(diào)節(jié)流通中的貨幣量，進而迅速影響住房需求狀況，最終引起房價波動。以適度寬松貨幣政策為例，擴張性貨幣供給政策對開發(fā)商與購房人的影響效果不同，通過增加投資和增強購買力將風險傳染到樓市，從我國和其他國家的歷史情況來看，一般會導致樓市繁榮，量價齊升的同時泡沫膨脹［7］。1．從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看，擴張的信貸政策將使其得以擴大投資規(guī)模，一方面增加市場供應，彌補供需缺口而平抑房價;但另一方面，充裕的流動性也使得其能夠高價競拍土地而推高地價從而推高房價，而且房價上漲預期將會帶動大量投機投資者入市購房，進一步推高房價。從經(jīng)濟學原理上講，長期中只要市場是完全競爭性的，房價會因為供給增加占優(yōu)而受到抑制。但是房地產(chǎn)開發(fā)本身有別于一般工業(yè)品市場:一是存在開發(fā)周期會導致短期供需失衡:二是我國房地產(chǎn)市場不是一個完全競爭市場，而是有著較強壟斷性的市場，因此信貸擴張將推動房價上行。2．從購房人的角度看，信貸擴張也將推高房價，在短期內(nèi)尤其如此。擴張性信貸政策將使居民的購房貸款可獲得性增加，使房產(chǎn)需求增多，交易量增加推高房價;另一方面，由于存在房地產(chǎn)開發(fā)周期，短期內(nèi)增加的購買力與存量房數(shù)量有限形成矛盾，從而推高房價。不過長期中，由于新開發(fā)的房產(chǎn)不斷入市、剛需不斷減少，加上房價越高購房人越減少，不斷攀升的房價將會受到抑制而下跌。另外，房地產(chǎn)有著投資屬性，因此其有投資品的正反饋效應。一旦房價產(chǎn)生上漲預期，各種投機投資者入市將推動房價迅速單邊上揚，也會激起剛性需求者的恐慌而使其被迫高價購房。但是央行不會任由房地產(chǎn)泡沫膨脹，在房地產(chǎn)市場非理性繁榮到一定程度的時候，風險加劇將會觸發(fā)宏觀審慎管理政策，信貸緊縮將導致樓市轉(zhuǎn)頭向下。房地產(chǎn)市場的正反饋效應再次啟動將導致房價單邊下跌。這兩種正反饋效應對房價的影響都非常強烈，信貸擴張將可能導致房價先揚后抑劇烈波動，使風險加大。從上述影響分析可見，風險通過信貸渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場交叉?zhèn)魅镜臋C制可以歸納為:寬松貨幣政策提供了大量的信貸資金———資金涌入推高地價，開發(fā)周期長供需失衡———多因素推動房價上漲———房價上漲吸引剛需和其他各種投資投機性資金入市———資金繼續(xù)涌入與房價持續(xù)上漲相互強化導致樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———信貸緊縮，樓市失血———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)。

(二)利率渠道

利率手段是央行最重要的價格型工具之一，其最大的特點是市場化、基礎性、傳遞性，中央銀行通過基準利率所發(fā)出的調(diào)控信號，能有效傳遞到各個金融市場和金融產(chǎn)品價格上，從而對整個社會的金融和經(jīng)濟產(chǎn)生深刻影響。利率渠道對房地產(chǎn)市場的影響也要從供需兩方面來考慮。同樣以適度寬松貨幣政策為例進行分析:從供給角度來看，利率是資金的使用成本，全面影響開發(fā)商的建筑成本、財務成本和利潤等。在適度寬松貨幣政策下利率將下降，使得開發(fā)商貸款成本降低，加上對未來預期樂觀，因此開發(fā)商會增加貸款投入從而在未來增加房產(chǎn)供給。但是由于短期的房價更多地取決于短期內(nèi)房產(chǎn)供需狀況，而房地產(chǎn)市場存在開發(fā)周期，短期的房產(chǎn)供給取決于存量多少。［8］從需求角度考察，對自住型購房人來說，利率下降意味著房貸成本降低，必然會有部分潛在剛性需求者選擇出手購房，使住房的有效需求增加;對于投資投機型購房人來說，利率下降使其投資成本降低，預期收益增加。從國際經(jīng)驗來看，利率下降往往會使房價上漲，因此理性的投資者會迅速增加房產(chǎn)購買投資。而且由于房產(chǎn)供給受到開發(fā)周期的影響，短期內(nèi)難以增加，如果存量有限將會導致供求失衡，因此利率下降將使房價上升。［9］利率下降導致的房價上升不會長期持續(xù)。在房地產(chǎn)市場泡沫膨脹使金融經(jīng)濟風險加劇的時候，央行將會通過提高利率收緊流動性，從而導致房地產(chǎn)市場掉頭向下。從上述影響分析可見，風險通過利率渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:寬松信貸政策降低貸款利率———房地產(chǎn)開發(fā)和按揭買房成本降低，帶動剛需和投機投資資金入市購房———房地產(chǎn)開發(fā)周期較長導致供需失衡，房價上漲———房價上漲帶動更多購房人入市，樓市繁榮進一步推高房價，樓市泡沫膨脹———風險加劇觸發(fā)宏觀審慎管理政策———利率上升增加購房成本，減少購房需求;新房供應大量增加———供求再次失衡導致房價下跌———房企壞賬加上按揭斷供導致銀行貸款不良率攀升———房地產(chǎn)金融危機爆發(fā)。綜合上述兩種渠道的影響機制可見，宏觀金融政策應該要有持續(xù)性、前瞻性和可控性，短期內(nèi)波動不宜過于劇烈。2008年美國次貸危機爆發(fā)以后，我國啟動4萬億投資和適度寬松貨幣政策的應急措施，投放天量信貸，同時不斷調(diào)低利率，使溫州市許多資質(zhì)不符合銀行規(guī)定要求的企業(yè)獲得了大量的貸款，其中很多企業(yè)并沒有產(chǎn)能擴張的計劃，而是將貸款投入來錢快、利潤高的房地產(chǎn)市場，導致溫州樓市的非理性繁榮，房價從2009年1月的13000元每平米上漲到2011年2月的34000元每平米，漲幅高達161．54%，泡沫膨脹。①時隔僅僅1年(以2010年1月18日上調(diào)存款準備金率為標志)，在無論是房企還是實體企業(yè)的一個投資周期遠未完成之時，央行貨幣政策就回歸穩(wěn)健，銀行收緊銀根，風格切換過于頻繁且幅度過大導致許多企業(yè)資金鏈斷裂，并引發(fā)金融經(jīng)濟的劇烈連鎖反應。

(三)貸款擔保渠道

互保聯(lián)保是我國江浙地區(qū)商業(yè)銀行貸款擔保的常規(guī)做法，溫州地區(qū)的中小企業(yè)貸款普遍采用這種擔保方式，經(jīng)濟蓬勃發(fā)展時期這種模式在幫助中小企業(yè)融資方面發(fā)揮了很好的作用。但是任何事物都有雙面性，互保聯(lián)保的做法蘊含著巨大的風險。根據(jù)溫州市金融機構貸款的一般做法，企業(yè)申請貸款時，首先將自有廠房作為抵押物評估，以評估價格的50%獲得貸款金額;對于不足部分，銀行則要求貸款企業(yè)提供1～5家企業(yè)進行擔保。我們在2013年調(diào)查中顯示，平均每家中小企業(yè)有3家互保關系。由此，如果1家企業(yè)倒閉，就有2～5家企業(yè)會遭殃;而如果5家企業(yè)倒閉，將會有20家左右企業(yè)受到牽涉。溫州市浙江滬洋電氣有限公司企業(yè)主“跑路”，就涉及到直接為其提供擔保的5家企業(yè)，還有更多的企業(yè)受到間接的牽連。受到國內(nèi)外各種因素的影響，溫州制造業(yè)利潤逐漸微薄，急需尋求新的利潤增長點，高房價帶來高利潤的示范效應吸引了眾多制造企業(yè)投入大量資金進入房地產(chǎn)市場，其中大量的資金來自互保聯(lián)保的擔保貸款。而一旦樓市出問題，銀行將會自我保護緊急抽貸，銀根緊縮導致涉房企業(yè)資金鏈斷裂，風險將通過擔保鏈迅速放大和傳染，一家有難將變成集體受難，平時救急，危時要命，具有集群性、區(qū)域性和系統(tǒng)性風險。互保聯(lián)保渠道與制造業(yè)所面臨的困境以及房地產(chǎn)市場巨大利潤的吸引力緊密相關。風險通過這一渠道在房地產(chǎn)市場和金融市場乃至實體經(jīng)濟中的交叉?zhèn)魅緳C制可以歸納為:互保聯(lián)保措施使得企業(yè)獲得過量貸款———制造業(yè)蕭條和投機高收益吸引資金進入房地產(chǎn)市場推高地價房價———樓市繁榮吸引更多資金進入房地產(chǎn)市場———房價與投融資相互強化導致房地產(chǎn)泡沫膨脹，風險加劇觸發(fā)宏觀審慎政策———銀根緊縮使樓市失血戳破房地產(chǎn)市場泡沫———涉房企業(yè)倒閉———擔保鏈上的其他企業(yè)倒閉形成企業(yè)倒閉潮———銀行不良貸款增加引爆房地產(chǎn)金融危機，風險由此在多個市場中交叉?zhèn)魅荆⒖赡苎杆贁U大到整個金融經(jīng)濟體系。

二、民間借貸在風險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用

民間借貸作為溫州金融市場的一個重要組成部分，在房地產(chǎn)金融風險的傳播中起了重要作用，近年來一直處于活躍期。據(jù)溫州銀監(jiān)分局最近的一次調(diào)查，2010年溫州民間借貸市場規(guī)模約1100億元，占當年全市銀行貸款的20%;其中用于房地產(chǎn)項目投資或集資炒房的約220億元，占比約為20%。這包括一些人以融資中介的名義，或者由多家融資中介聯(lián)手，在社會上籌集資金，用于外地房地產(chǎn)項目投資，也包括一些個人在親友中集資炒房。［10］同一年(2010年)溫州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資僅為270．5億元②，由此測算流入房地產(chǎn)項目的民間融資占當年完成房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例高達81．33%?？梢姼呦⒚耖g借貸在溫州市房價泡沫膨脹和破裂中均扮演了重要角色。溫州地區(qū)民間借貸的利率非常高，本身有著巨大的風險，通過開發(fā)商參與民間借貸，將風險傳遞到房地產(chǎn)市場;隨著樓市的崩盤，風險迅速傳染到民間借貸市場。由此，風險在房地產(chǎn)市場和民間借貸市場之間交叉?zhèn)魅?，并進一步擴散到更大范圍的金融市場。我們通過調(diào)查分析認為，民間借貸在風險交叉?zhèn)魅緳C制中的作用主要體現(xiàn)在兩方面。一方面，民間高利貸放大了風險的程度。由于流入房地產(chǎn)開發(fā)市場的資金中包括大量的高利貸，只有更高收益才能彌補這種高利息，因此民間高利貸通過推高房地產(chǎn)開發(fā)成本進而推高房價，使得溫州房價上漲速度和幅度均高于國內(nèi)其他三線城市。而在樓市崩盤的過程中又加劇了金融恐慌，導致房價下跌幅度明顯高于其他地區(qū)，給房地產(chǎn)市場崩盤埋下了巨大的隱患。另一方面，民間高利貸加快了風險傳染的速度。宏觀金融政策的劇烈波動導致開發(fā)商資金鏈斷裂，于是開發(fā)商求助于民間高利貸。然而房價持續(xù)下跌導致民間高利貸本金和利息無法及時償還，債務人跑路使得風險迅速向民間借貸市場傳導，恐慌加劇導致民間借貸市場在短時間內(nèi)崩盤，風險傳播速度遠高于其他地區(qū)。房地產(chǎn)市場非理性繁榮和高利潤、宏觀金融政策變化過快是高利貸進入的誘因，也是催生高利貸的土壤。但是如果沒有溫州樓市的畸形發(fā)展以及宏觀金融政策大起大落，次貸危機之后溫州民間高利貸市場不會如此繁榮，也不會形成目前這種嚴重后果，可以說高利貸介入是溫州樓市加速崩盤的催化劑。除了上述三種原因?qū)е嘛L險在兩個市場之間交叉?zhèn)魅荆耖g借貸推波助瀾之外，還有很多其他因素導致溫州市房地產(chǎn)金融風險的加劇與擴散，如不合理的土地供應政策等。2013年溫州市總共出讓土地9698畝①，是2007～2011年溫州市區(qū)的供地總和的3倍;2013年溫州市區(qū)商品房新增供應量將近80萬平米，再加上2012年年底80多萬平米的庫存，市場供應量將達160萬平米，而2006～2011年溫州市區(qū)商品住宅銷售量共計362．05萬平米，年均僅60萬平米。②龐大的土地出讓量和新增商品房供應對溫州房價形成了重壓，供需嚴重失衡也是導致溫州房價持續(xù)下降的一個非常重要因素。

三、溫州市房地產(chǎn)金融市場危機的解決對策

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關鍵詞：房地產(chǎn)市場；管理模式；創(chuàng)新

0引言

房地產(chǎn)市場管理（本文所指的房地產(chǎn)市場僅限于房地產(chǎn)二三級市場）是通過對市場活動的研究制定市場規(guī)則來規(guī)范市場行為。主要包括兩方面的內(nèi)容：一是規(guī)范市場主體的行為，既要規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介企業(yè)及其從業(yè)人員的行為（具體指其預銷售行為、廣告、合同簽訂、經(jīng)紀等一系列市場行為），又規(guī)范消費者、投資者的行為；二是向社會提供準確可靠的信息，如房源信息、價格信息等。

傳統(tǒng)的市場管理側重于市場主體資質(zhì)的審批和項目的審批、僅一些瑣碎的市場信息、注重于有形市場的建設等。當前，面對房地產(chǎn)交易主體的多元化、交易信息的網(wǎng)絡化、交易活動的市場化，如何順應形勢，在傳統(tǒng)管理模式的基礎上創(chuàng)新思維，建立科學、合理、規(guī)范、高效的房地產(chǎn)市場管理運行體系，是房地產(chǎn)市場管理部門應該認真考慮和解決的問題。

1建立通暢的工作聯(lián)系機制

1.1以連貫的縱向聯(lián)系機制來調(diào)控市場供應。房地產(chǎn)成為消費品一般要經(jīng)歷1—5年的周期，從城市規(guī)劃、拆遷、土地取得、開發(fā)、進入房地產(chǎn)二級、三級市場，必須通過土地、規(guī)劃、建設、房管等不同機構的審批或備案，在房地產(chǎn)業(yè)市場化程度日益提高、市場競爭日趨激烈的情況下，政府各部門緊密合作、加強溝通、統(tǒng)一標準就顯得相當重要。通過相關職能部門之間的有機結合、密切配合，要達到最大限度地縮短審批時間，減少審批手續(xù)。同時，通過各部門有效鏈接，從市場成交量就可初步預測市場未來需求量，為政府把握土地投放市場的節(jié)奏、開發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品的結構提供參考。因此，連續(xù)、統(tǒng)一、通暢的管理，既有利于提高政府辦事效率，優(yōu)化市場環(huán)境，更有利于政府對市場的宏觀調(diào)控。

1.2以穩(wěn)固的橫向聯(lián)系機制來完善市場管理。進入流通市場的房地產(chǎn)可以買賣、租賃、抵押、贈與等，因此，房地產(chǎn)交易市場又可以細分為買賣市場、租賃市場、抵押市場等等，每一個分市場的繁榮與否、管理到位與否都會影響到其它分市場的健康發(fā)展，因此各分市場的協(xié)調(diào)發(fā)展是保證整個房地產(chǎn)市場規(guī)范運行的前提。目前，隨著城市化進程的加快，城市人口急劇增加，新增人口大多來自外地和農(nóng)村，而這部分人口在創(chuàng)業(yè)初期一般會選擇租房，因此，租賃市場潛力巨大，但租賃管理又是當前房地產(chǎn)交易市場管理中最大的瓶頸。為此，房管、工商、公安、稅務等機構必須加強橫向聯(lián)系，盡快消滅“地下”租賃市場，將房屋租賃管理引上正常軌道，納入統(tǒng)一規(guī)范管理，促使租售市場協(xié)調(diào)、互動發(fā)展。

1.3以多級聯(lián)網(wǎng)體系來實現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化管理。在城市化的發(fā)展進程中，越來越多的城郊結合部地區(qū)被融入城市圈，土地開發(fā)向鄉(xiāng)鎮(zhèn)蔓延，加上傳統(tǒng)戶籍制度的打破，大大促進了城鄉(xiāng)人口的雙向流動。

面對現(xiàn)實，房地產(chǎn)市場管理必須主動適應新的形勢，盡快將市、區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場納入同一管理系統(tǒng)，分級管理，聯(lián)網(wǎng)互動，及時監(jiān)督，重點加快鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場管理自動化、正規(guī)化管理，實現(xiàn)城鄉(xiāng)管理的一體化、標準化。

2建立寬廣的交流平臺

2.1為市場主體提供高水平的服務平臺。作為市場管理部門，既承擔著監(jiān)控和管理的職能，也承擔著為市場主體服務的功能。其發(fā)展方向為寓管理于服務中，多方位、多維度地建立信息宣傳渠道，滿足市場多層次需求。特別是目前房地產(chǎn)市場從賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變的過程中，各方主體更多地信賴于政府權威部門的信息，也希望市場管理部門能為他們提供更多更有效的信息。因此，必須高度重視形式多樣的服務平臺的組建。此外，房地產(chǎn)交易大會是開發(fā)主體和中介機構宣傳推介的絕好機會，也是市民購房選房的相對集中時間，營造盛大、熱烈的氛圍，提供全方位的服務，可以讓更多的市民關注新樓盤，重新認識舊樓盤。建立權威的網(wǎng)站、報刊專欄，實施專業(yè)化的服務也必將受到社會的普遍歡迎。

2.2加強社會對市場主體行為監(jiān)督的平臺。隨著市場交易活動的日益頻繁，越來越多的創(chuàng)業(yè)者和謀生者加入了房地產(chǎn)開發(fā)和中介隊伍，在過于焦急的趨利心理驅(qū)動下出現(xiàn)了種種不規(guī)范行為，嚴重影響了市場的正常運行。因此，從加強管理角度考慮，必須筑起強有力的監(jiān)督平臺，在開放、透明的環(huán)境中加大社會對各類主體的監(jiān)管，從法律、道德、社會輿論等各方面迫使各市場主體自覺加強誠信建設。所以，市場管理部門有必要充分利用公共媒體，對所有進入市場進行房地產(chǎn)開發(fā)和中介服務的機構進行公開監(jiān)督。同時，匯聚社會焦點問題，為管理部門解決和處理群眾熱點、難點問題提供信息。

2.3探尋開放式的信息查詢平臺。步入信息化時代，房產(chǎn)檔案的利用率不斷提高，如司法部門查封房產(chǎn)要查檔、二手房購買者在作出購買決定前要查詢房屋的權屬情況等等。而房地產(chǎn)產(chǎn)權產(chǎn)籍檔案是經(jīng)過工作人員整理后形成的有價值的信息資源，不能僅僅局限于內(nèi)部人員利用，更要對外部人員開放，實現(xiàn)資源共享，滿足社會需求。同時，還應進一步改善查詢環(huán)境，有選擇地對外提供查詢平臺，可開通網(wǎng)上檔案查詢通道，準許符合條件的人員隨時查詢。

3建立科學評估體系

3.1全面客觀評價市場服務主體的資信程度。開發(fā)公司和中介公司作為市場主體的重要組成部分，其市場行為的規(guī)范與否對整個市場的健康發(fā)展產(chǎn)生著很大的影響，在目前急需建立誠信體系的情況下，首要的是盡快建立評價企業(yè)行為的標準，從考察企業(yè)硬件與軟件兩大部分著手，根據(jù)各項指標的重要性確定相應的權重，得出綜合結果，實行動態(tài)管理，并適時調(diào)整。當然這要得到各相關部門的協(xié)助與配合，才能達到預期的效果。

3.2完善市場預警體系，控制市場風險。近幾年來，在投資和消費的雙向拉動下，各地房地產(chǎn)市場普遍升溫，一些城市飛速上漲的房價已在房地產(chǎn)業(yè)界拉響了警報。過火現(xiàn)象要引起我們足夠重視，要通過建立信息披露和預警預報機制來控制房地產(chǎn)開發(fā)與投資的風險，為政府、投資者、消費者作出決策提供更可靠的依據(jù)。

4建立殷實的數(shù)據(jù)基礎

4.1盡快實現(xiàn)商品房預（銷）售合同網(wǎng)上聯(lián)機備案。商品房預（銷）售合同網(wǎng)上聯(lián)機備案將使商品房的買賣在更公開的平臺上操作，是規(guī)范買賣行為、簡化手續(xù)的重要舉措，更是提高商品房買賣信息真實性的有效手段，可以改變以往銷（預）售信息由開發(fā)商自報帶來的差錯或合同備案滯后帶來的統(tǒng)計誤差。重慶、成都等城市對此的成功試行充分說明實行網(wǎng)上合同聯(lián)機備案是網(wǎng)絡時代信息化建設的要求。

篇4

1、我國房地產(chǎn)企業(yè)市場定位存在的問題

房地產(chǎn)市場定位存在著許多誤區(qū)，主要表現(xiàn)在：

（1）產(chǎn)品定位不準確。房地產(chǎn)開發(fā)商熱中于做廣告，但是宣傳手段及內(nèi)容相似，使產(chǎn)品無法在消費者心目中形成獨特的形象，消費者很難分辨它們之間的差別。

（2）客戶管理不到位。由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未能建立統(tǒng)一的客戶資源管理平臺，給管理客戶帶來很大難度。很多企業(yè)未能對客戶進行分類管理，也未建立起與客戶溝通的有效渠道，沒有建立規(guī)范的客戶回訪制度和客戶關懷行動，不能及時掌握客戶需求變化和客戶滿意程度，難以進行市場準確定位。

（3）銷售過程缺乏規(guī)范管理。由于缺乏相應的管理手段和系統(tǒng)，大量曾經(jīng)訪問、咨詢過、沒有最終成交的客戶的信息沒有得到保留，而這些潛在的、未成交的客戶資源都是花費巨額廣告投放或通過展覽活動吸引而來的。由于缺乏處理過程，未成交客戶的背景信息、未成交原因以及對產(chǎn)品的需求等都未能得到應有的保留和分析處理。如果由于市場定位不準，企業(yè)要對市場重新定位。但是，就目前很多企業(yè)沒有重視企業(yè)的再定位。

（4）隨波逐流大盤定位。目前商品房的開發(fā)趨向于建筑面積越來越大，小區(qū)綠地面積越來越大，裝修水準越來越高等。雖然無法回避不同居住群體之間客觀上的差異，但是開發(fā)規(guī)模太大，將給現(xiàn)行物業(yè)管理模式帶來管理上的困難，還使得居住其中的業(yè)主可能難以找到家的感覺。

（5）缺乏戰(zhàn)略規(guī)劃。未能充分考慮市場定位的影響因素，在營銷過程中僅僅是隨房地產(chǎn)市場競爭的潮流，被動、零散地運用廣告、宣傳、改善服務態(tài)度等促銷手段。

2、我國房地產(chǎn)企業(yè)市場定位的內(nèi)容

（1）市場細分。房地產(chǎn)市場細分是指人們在目標市場營銷觀念的指導下，依據(jù)一定的細分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場總體分為若干具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)消費群，其中，每個消費群即為一個細分市場。房地產(chǎn)市場細分是房地產(chǎn)企業(yè)選擇目標市場及目標客戶的前提與基礎，其根本功能在于為房地產(chǎn)企業(yè)實施有效的目標市場營銷戰(zhàn)略服務。房地產(chǎn)市場可以從以下角度進行細分：一是心理需求細分。分析消費者的心理需求，其實是分析其在購買住宅時的動機，人們的生活方式和個性不同決定了不同的住宅消費群。二是家庭組成細分。在城市中家庭是一個生活單元，家庭數(shù)量及結構對住宅的需求有重大影響。三是地理環(huán)境細分，包括自然地理環(huán)境、經(jīng)濟地理環(huán)境和人文環(huán)境方面內(nèi)容。消費者對房地產(chǎn)的需求愛好，實際上是對房地產(chǎn)及周圍環(huán)境進行綜合評價和選擇的結果，即是房地產(chǎn)所處地區(qū)的地形、地貌、氣候條件、距離市中心的遠近、交通便利、文化教育情況等的綜合。

市場細分的作用主要表現(xiàn)在細分市場有利于開拓、發(fā)掘新的市場機會，企業(yè)可以集中人、財、物等資源，取得更大的經(jīng)濟效益；有利于掌握潛在市場的需求，不斷開發(fā)新產(chǎn)品，開拓新市場，通過細分市場可以從中選擇有效的目標市場。

（2）市場調(diào)研。是市場定位的核心，也是顧客和企業(yè)聯(lián)系的紐帶。對于房地產(chǎn)企業(yè)市場定位來說，信息的收集很重要，主要包括宏觀信息即整個市場競爭的情況，競爭對手的樓盤類型，銷售定位；潛在目標人群的需求信息和企業(yè)內(nèi)部信息。

（3）房地產(chǎn)品牌形象的培育。品牌是房地產(chǎn)企業(yè)樓盤的市場信譽、市場競爭力的集中體現(xiàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)品品牌能更好的滿足特定消費群體的心理需求，對那些有強烈偏好的顧客來說更有吸引力。

（4）打造真正的賣點。如何打造房地產(chǎn)項目的真正的賣點是項目定位的關鍵內(nèi)容，賣點可從多個方面進行，如文化定位突出商品房所蘊涵的文化氛圍，智能化定位突出小區(qū)的設施和物業(yè)管理的智能手段；概念定位突出感性消費時代的概念營銷等。房地產(chǎn)市場在競爭日趨激烈的今天，越來越多的企業(yè)注重在產(chǎn)品本身和附加值上加以再定位，重申產(chǎn)品與眾不同的特色。

3、房地產(chǎn)企業(yè)市場定位的策略

房地產(chǎn)企業(yè)市場定位包括產(chǎn)品定位、品牌定位、企業(yè)戰(zhàn)略定位，房地產(chǎn)企業(yè)市場定位的分析如圖1.

3.1房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品定位策略

房地產(chǎn)企業(yè)首先了解競爭對象的產(chǎn)品具有哪些特性，研究消費者對該產(chǎn)品重視程度，然后決定本企業(yè)的產(chǎn)品定位。

（1）提高產(chǎn)品的性價比，注重人文環(huán)境。消費者在購買時，考慮最多是的是商品房的質(zhì)量和性價比。房地產(chǎn)開發(fā)商必須嚴把質(zhì)量關，確保項目在各個方面的質(zhì)量。居住小區(qū)的選址與建設必須要考慮人文因素，包括交通、教育和環(huán)境等內(nèi)容。

（2）保證空間的合理布局。住宅最關鍵的要素是它的空間，因為其他設施都可以更新?lián)Q代，惟獨住宅的空間在其壽命內(nèi)是不變的。保證空間的合理布局是住宅建設的發(fā)展方向。

（3）準確挖掘高價值的客戶。如何判斷客戶的價值？從什么樣的角度看待客戶的價值？能否將客戶價值量化？這是房地產(chǎn)企業(yè)特別關注的問題。房地產(chǎn)產(chǎn)品定位應考慮客戶關系管理。客戶關系管理中重要的理論是“二八原則”，也就是客戶價值金字塔。在客戶價值金字塔的頂端，20%的客戶能夠為企業(yè)貢獻80%的利潤；在客戶價值金字塔的底端，80%客戶能為企業(yè)帶來20%的利潤。因此，那20%的客戶為企業(yè)高價值的客戶群體。從客戶生命周期的角度來看待客戶，不斷挖掘客戶價值是樹立品牌、打造百年老店的房地產(chǎn)商們的追求。樹立企業(yè)品牌的一個重要原因就是使得客戶在其生命周期之中能夠不斷地購買房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品。

3.2房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略

房地產(chǎn)企業(yè)品牌定位策略可從以下幾方面考慮：

（1）深化品牌營銷觀念。目前品牌營銷觀念深入人心，廣告成為廣大客戶購房時主要信息來源之一，因此品牌廣告競爭也成為眾多發(fā)展商重要競爭手段之一。廣告創(chuàng)意突出綠色家園獨特的產(chǎn)品品牌價值，包括園林生態(tài)、體育健身、休閑等特色；突出企業(yè)品牌價值，包括企業(yè)良好的知名度，美譽度及雄厚的實力，企業(yè)文化等。

（2）使消費者增強對房地產(chǎn)商的信心。房地產(chǎn)開發(fā)只靠硬件投入是不能構成品牌產(chǎn)品的，以品牌切入，更有利于競爭，建立特有的房地產(chǎn)品牌，逐步樹立良好的品牌形象。

（3）建立優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理品牌。物業(yè)管理是與老百姓密切相關的大事，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理對企業(yè)品牌樹立則起到了至關重要的作用。

3.3房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略定位策略

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)戰(zhàn)略通常有以下幾種：一是建立專業(yè)化、跨地域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。資金雄厚的企業(yè)將逐步把企業(yè)資源向作為房地產(chǎn)專業(yè)化公司的發(fā)展方向聚集。二是綜合性、跨領域房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。這部分企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)將呈現(xiàn)出多元性特征。三是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈投資延長型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，它的投資范圍自延伸到了與房地產(chǎn)開發(fā)相關的上游或下游行業(yè)，取得產(chǎn)業(yè)鏈的利潤最大化。四是從開發(fā)商轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)服務類企業(yè)。隨著二手房市場即將全面起動，房地產(chǎn)細分市場架構進一步明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)服務創(chuàng)新將面臨非常好的市場環(huán)境和機遇。

（1）產(chǎn)業(yè)鏈投資延長定位。投資范圍向相關的上下游行業(yè)延伸。

（2）補缺式定位。通過市場細分發(fā)現(xiàn)新的尚未被占領，但為許多消費者重視的空位產(chǎn)品。在這種定位下企業(yè)容易取得成功，因此這部分潛在市場即營銷機會沒有被發(fā)現(xiàn)，也許有的企業(yè)發(fā)現(xiàn)這種潛在市場，但沒有足夠的實力，無法去占領空白的市場。

（3）挑戰(zhàn)式定位。當企業(yè)能比競爭者生產(chǎn)出更好的產(chǎn)品，該市場容量足夠吸納這兩個競爭者的產(chǎn)品，同時比競爭者有更多的資源和實力，這時企業(yè)可把產(chǎn)品定在與競爭者相似的位置上，同競爭者在同一細分市場競爭。

（4）突出優(yōu)勢式定位。房地產(chǎn)企業(yè)在市場中所處的地位是不同的，有的是市場的領跑者，有的是隨行就市跟隨者，有的是補缺者。當企業(yè)意識到自己無力與同行業(yè)強大的競爭者相抗衡從而獲得絕對優(yōu)勢地位時，可突出宣傳自己與眾不同的特色，如前期的規(guī)劃設計、后期的物業(yè)管理等方面取得領先地位。

4、結束語

當今房地產(chǎn)業(yè)競爭越來越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)在進行市場定位時要充分考慮定位過程中的品牌、超前和創(chuàng)新觀念，為自己的商品打造賣點，并采用定性和定量相結合的定位模式。只有通過準確的市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)才能取得成功。

參考文獻：

[1]王洪衛(wèi)。房地產(chǎn)市場營銷[M].上海：上海財經(jīng)大學出版社，1998.

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【關鍵詞】嘉興市房地產(chǎn)市場經(jīng)濟管理思考

一、杭州市房地產(chǎn)市場的基本狀況

1998年以來，嘉興市認真貫徹落實國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革，加快住房建設的通知精神要求，廣大城鎮(zhèn)居民積極參與住房改革，住房商品化等新的住房消費觀念已基本形成，房地產(chǎn)投資快速增長，房地產(chǎn)企業(yè)實力不斷增強，住房梯度供應體系已基本建立，使房地產(chǎn)市場有了較大的發(fā)展。

1、住房制度改革的順利進行，為嘉興市房地產(chǎn)市場的形成和發(fā)展奠定了物質(zhì)基礎

自1993年以來，嘉興市按照《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理條例》等一系列政策，制定了《嘉興市房地產(chǎn)開放經(jīng)營管理若干規(guī)定》和《關于外地單位和個人購買嘉興市區(qū)單位自管房，個人私房準予辦理產(chǎn)權交易產(chǎn)權登記的意見》等有關住房制度改革的政策和促進住房制度改革的措施，使住房制度改革取得了明顯成效。同時，取消了對外地購房的限制，房地產(chǎn)市場更趨活躍，也為房地產(chǎn)市場的建立、發(fā)展提供了充分的物質(zhì)基礎。

2、房地產(chǎn)投資快速增長，商品住宅消費供銷兩旺

近幾年來，嘉興市及長三角地區(qū)社會經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，是全國經(jīng)濟增長最快的地區(qū)之一。嘉興市以及周邊地區(qū)經(jīng)濟的良性發(fā)展和居民收入的持續(xù)增加，極大地促進了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。自1998年以來，嘉興市房地產(chǎn)投資額的年增長幅度在17%以上。2007年，嘉興市進一步貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策，深入開展房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪?，扎實推進住房保障體系建設，全市房地產(chǎn)業(yè)保持健康穩(wěn)定運行態(tài)勢。全市全年完成房地產(chǎn)投資147.74億元，其中市區(qū)69.56億元，比上年分別增長25.1%和30.3%；新開工面積522萬平方米，其中市區(qū)210.4萬平方米，分別增長20.8%和76.9%；竣工面積370.4萬平方米，其中市區(qū)125.9萬平方米，分別減少16.4%和16.6%；實現(xiàn)商品房銷售面積418.3萬平方米，其中市區(qū)171.1萬平方米，分別增長16%和6.8%；商品房空置面積128.4萬平方米，其中市區(qū)35.2萬平方米，分別下降4.4%和12.3%。2007年全市房地產(chǎn)行業(yè)入庫稅收達到17.22億元，增長33.11%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達41.%。其中，市區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)入庫稅收達到7.06億元，同比增長16.5%，房地產(chǎn)業(yè)稅占第三產(chǎn)業(yè)稅收比重達39.17%。市區(qū)1-12月新建商品住宅每平方米銷售平均價4354.5元，比上年同期上漲9%。

3、房地產(chǎn)企業(yè)機制靈活、注重品牌，提升了嘉興市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)

截至2007年，全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，自2006年以來平均每年增加55家，比2006年上升了89.29%。規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%。一批規(guī)模大、競爭力強、品牌知名度高的房地產(chǎn)開發(fā)商已脫穎而出。通過房地產(chǎn)開發(fā)，改善了城市面貌，加快了基礎設施建設、小區(qū)環(huán)境建設?；A設施建設的不斷完善又促進了房地產(chǎn)開發(fā)。嘉興市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)良好的市場開拓意識、品牌意識和靈活的企業(yè)機制已經(jīng)成為該市房地產(chǎn)市場持續(xù)發(fā)展的強勁內(nèi)因，并將進一步提升該市房地產(chǎn)業(yè)的綜合素質(zhì)。

4、房地產(chǎn)市場供應結構逐步改善，市場供求關系日趨合理

嘉興市商品房價格近幾年持續(xù)上漲，商品住宅均價從2005年的3278元/m2增長到2007年的4749元/m2，漲幅達44.8%。為保證滿足廣大城鎮(zhèn)居民不同層次的住房消費需求，避免開發(fā)商單純從經(jīng)濟效益出發(fā)，一味發(fā)展大戶型、高價位的高檔住房，造成市場普通商品住宅稀缺，中低收入人群改善住房的需求難以滿足，市政府采取了適度調(diào)控措施，引導嘉興市房地產(chǎn)市場供應結構逐步完善。目前，嘉興市已基本建立了以商品房為主，經(jīng)濟適用房和租金補貼的廉租房為輔的住房供應體

二、房地產(chǎn)市場存在的主要問題

嘉興市的房地產(chǎn)市場正處于建立后的加速發(fā)展期。由于房地產(chǎn)市場起步晚、發(fā)展快，發(fā)展過程中還存在房地產(chǎn)市場主體不夠成熟、市場機制不夠完善、政策法規(guī)滯后、政府調(diào)控手段落后的一些問題。

1、房地產(chǎn)項目開發(fā)涉及面廣、周期長、管理難度大

房地產(chǎn)行業(yè)是一個包容性、專業(yè)性、綜合性很強的行業(yè)，它的發(fā)展涉及到計劃、土地、規(guī)劃、財政、房管、金融、建筑、信息等相關產(chǎn)業(yè)，各部門工作相對獨立，缺乏綜合協(xié)調(diào)部門。房地產(chǎn)項目的實施，一是審批過程中部門條塊分割，缺少綜合協(xié)調(diào)部門，使項目前期審批時間難以控制。二是一些項目在土地出讓前，未考慮周邊道路，上、下水等基礎配套設施，開發(fā)難度大，即使開發(fā)，也無條件交付使用。三是極個別開發(fā)商弄虛作假，增加管理難度。

2、房地產(chǎn)的投訴是的熱點問題之一

隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，有關房地產(chǎn)投訴也不斷增加，已占到總量的三分之一。反映的主要內(nèi)容有以下幾個方面，一是配套設施不完善，產(chǎn)權不明晰，有關的法律、法規(guī)還需要進一步完善。二是房屋質(zhì)量問題。質(zhì)量問題的危害程度鑒定困難，同時涉及住戶、開發(fā)商、建造商、材料供應商等多部門，解決問題難度大，耗時多。三是部分開發(fā)企業(yè)行為不規(guī)范，面積“短斤缺兩”、“霸王合同條款”、虛假廣告等問題時有發(fā)生，對房地產(chǎn)市場的負面影響較大。

3、商品房建設產(chǎn)業(yè)化程度較低，銷售價格較高

由于近幾年該市房地產(chǎn)發(fā)展看好，吸引了不少未涉足房地產(chǎn)的企業(yè)進入這一行業(yè)。如前文所述，截至2007年全市各類房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已發(fā)展到477家，但其中規(guī)模最大的10家企業(yè)的投資占到全市商品房投資額的30.7%，且產(chǎn)業(yè)化程度低，一些住宅開發(fā)，雖有水凈化系統(tǒng)、智能化等，多為單一系統(tǒng)，達不到建設部的部頒標準，嘉興市的住宅產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展與房地產(chǎn)的發(fā)展存在一定的差距。

三、對促進嘉興市房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的幾點建議

政府部門必須以市場管理為核心，以公正、公平為原則，依法查處各類違法、違規(guī)行為，維護市場秩序，提高市場運行效率，不斷提高居住水平和居住產(chǎn)業(yè)化水平，促進房地產(chǎn)市場規(guī)范、有序、健康地發(fā)展。重點應做好以下幾個方面的工作。

1、堅持以培養(yǎng)住房市場為基本方向，加強對房地產(chǎn)市場發(fā)展的研究

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與城市的經(jīng)濟發(fā)展緊密相連，密不可分。要在堅持發(fā)展經(jīng)濟、提高生活水平、改善居住條件的指導思想下，加強對房地產(chǎn)發(fā)展情況的研究，提高政府宏觀調(diào)控能力，更好地把握全市房地產(chǎn)的發(fā)展方向，促進嘉興經(jīng)濟的發(fā)展。一是政府要有專門的綜合職能部門研究嘉興市的房地產(chǎn)發(fā)展的政策。及時了解情況，發(fā)現(xiàn)問題，研究問題，提出系統(tǒng)解決問題的方法。具體要制定嘉興房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的總體規(guī)劃，解決發(fā)展思路、發(fā)展規(guī)模、土地供應、產(chǎn)業(yè)培育、先進技術應用、配套政策保障、社會住宅保障體系等問題，保證房地產(chǎn)市場持續(xù)、快速、健康發(fā)展。二是要啟動房地產(chǎn)市場預警和信息披露制度，提高對市場的分析和判斷能力，定期編制并房地產(chǎn)市場的基礎價格水平，空置率等，加強對房地產(chǎn)市場行為的規(guī)范和宏觀調(diào)控能力，并正確引導房地產(chǎn)投資和消費。

2、完善房地產(chǎn)法規(guī)體系，強化監(jiān)管、規(guī)范市場行為

市場經(jīng)濟就是法制經(jīng)濟，完善的法律法規(guī)體系是房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的重要保證。有關部門要根據(jù)國家制定的房地產(chǎn)基本管理制度，結合嘉興市出現(xiàn)的實際情況，制定有關規(guī)定，消除政策盲區(qū)。建委應深入調(diào)查研究房地產(chǎn)管理體系和政策創(chuàng)新的新問題，監(jiān)督完善適合我市房地產(chǎn)市場管理的法律、法規(guī)和規(guī)章，制訂操作性強的實施管理辦法，增加可操作性，減少體制性、政策性的障礙。同時，在依法行政的基礎上，加大執(zhí)法力度，切實解決一批消費者反映強烈的問題，使消費者的弱勢地位逐步得到改善，營造放心的消費環(huán)境，使全市房地產(chǎn)開發(fā)建設、經(jīng)營等各項活動納入法制化、規(guī)范化的軌道。

3、適度調(diào)控土地供應，以滿足廣大居民改善住房的需求，切實解決低收入人群的住房問題

近幾年來嘉興市行政規(guī)劃區(qū)域兩次調(diào)整，市區(qū)范圍不斷擴大，要落實土地集中統(tǒng)一管理制度，統(tǒng)籌考慮已劃入嘉興行政區(qū)域的用地。按照城市總體規(guī)劃和城市發(fā)展的需要和高起點規(guī)劃、高標準建設、高強度投入、高效率管理的要求，建設大型居住區(qū)。通過大型居住區(qū)的建設，加快周邊地區(qū)的基礎設施配套，提高大型居住區(qū)的環(huán)境質(zhì)量，吸引居住，疏解老城區(qū)密度和緩解商品房供應的結構矛盾。按照嘉興市住宅發(fā)展規(guī)劃中住宅供應量，確保商品住宅土地年供應量，同時逐步建立土地梯度供應體系，通過政府對土地的調(diào)控力度，盡可能滿足不同層次的住宅需求。同時要加快經(jīng)濟適用住房建設，進一步啟動住房二、三級市場，使廣大中低收入者能買到或住上自己合適的住房，實現(xiàn)市委、市政府提出的“居者有其屋”的目標。

4、著力提升住宅品質(zhì)，推進住宅產(chǎn)業(yè)化

推進住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化，實現(xiàn)住宅建設從粗放型向集約型的轉(zhuǎn)變，提高住宅的綜合質(zhì)量和整體效益，促進住宅建設可持續(xù)發(fā)展，滿足廣大居民不斷改善居住條件和居住環(huán)境的要求，以便有效地提高住宅性能和行業(yè)綜合效益，是當前住宅建設領域的一項重要任務。作為政府的職能部門，要按照政府引導，市場運作，企業(yè)實施的要求，做好推動和促進工作。要按照總體規(guī)劃，分步實施，突出重點，有序推進的工作步驟，建立住宅技術保障體系，建筑體系，部品體系，大力推廣和應用新材料、新技術，依靠技術進步，提高勞動生產(chǎn)率，推動住宅技術總體水平的提高。

四、結論

房地產(chǎn)業(yè)作為嘉興市國民經(jīng)濟的支柱和主導產(chǎn)業(yè)，對改善居民居住條件、拉動經(jīng)濟增長已經(jīng)并且還將發(fā)揮其積極作用，因此保持房地產(chǎn)業(yè)市場持續(xù)健康的發(fā)展十分重要。政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中擔負著保障住房供應體系的責任和規(guī)范調(diào)控房地產(chǎn)市場的責任。相信通過市政府進一步完善行業(yè)管理體制和產(chǎn)業(yè)管理體制，完善各職能部門的協(xié)調(diào)機制，依法行政、妥善調(diào)控、積極引導、精心培育，嘉興市的房地產(chǎn)市場將繼續(xù)持續(xù)、健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

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篇6

為了更好的了解咸陽市房地產(chǎn)市場，需要先了解咸陽市概況、綜合實力、經(jīng)濟結構、現(xiàn)代工業(yè)、城市建設、人口及人民生活。咸陽市位于關中平原的中部，既在九竣諸山以南,又在渭水以北，山南叫陽，水北也叫陽，山水俱陽，故名咸陽。咸陽是中國歷史上第一個統(tǒng)一中國的封建王朝一秦王朝建都之地。南北長145千米，東西寬106千米，面積為10196平方千米。轄興平市一市，秦都、渭城2個區(qū)，武功、涇陽、三原、禮泉、乾縣、永壽、彬縣、長武、旬邑、淳化10個縣，共有216個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，8個街道辦事處，3843個行政村，163個居委會。人口494萬人。地處陜西關中平原腹地的咸陽，有著2350多年的建城史，是中國甲級對外開放城市、國家級歷史文化名城、全國雙擁模范城、國家衛(wèi)生城市、中國地熱城、全國十佳宜居城市及首批中國優(yōu)秀旅游城市、全國精神文明創(chuàng)建工作先進市。2004年，又被評為首屆中國魅力城市[33]。經(jīng)過建國50多年，特別是改革開放20多年的建設，咸陽已具有較強大的工業(yè)基礎和經(jīng)濟實力，現(xiàn)已形成紡織、電子、煤炭、石油化工、機械為主體的工業(yè)體系?！笆濉逼陂g，咸陽市經(jīng)濟建設取得了令人振奮的成就，經(jīng)濟建設進入突飛猛進的時代，實現(xiàn)了跨越式發(fā)展。突出表現(xiàn)是：經(jīng)濟總量迅速擴大，財政收入快速增長，固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，城鄉(xiāng)居民收入顯著提高。到2006年底，五年工業(yè)總產(chǎn)值完成1930.45億元，2005年當年生產(chǎn)總值實現(xiàn)了433億元[34]，2006年當年生產(chǎn)總值實現(xiàn)了484億元。2006年咸陽市實現(xiàn)財政收入為35.1億元，同比增長了11.3%；2006年財政支出為42.8億元，比上年增長36%。2006年人均生產(chǎn)總值達到9723元，比上年增長7.4%[35]。咸陽市綜合實力。全市生產(chǎn)總值、財政收入、規(guī)模以上工業(yè)增加值、城鎮(zhèn)居民人均收入等主要經(jīng)濟指標的總量居全國第111位，居陜西省第2位[36]。主要經(jīng)濟指標總量及增速均保持在全省前列，在陜西省國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占舉足輕重的地位。經(jīng)濟社會科技全面進步，經(jīng)濟運行質(zhì)量創(chuàng)歷史最好水平。咸陽市經(jīng)濟結構。咸陽市三次產(chǎn)業(yè)結構繼續(xù)優(yōu)化，經(jīng)濟運行質(zhì)量明顯提高。2006年，認真落實國家農(nóng)業(yè)和糧食生產(chǎn)政策，繼續(xù)加大對農(nóng)業(yè)的扶持力度，第一產(chǎn)業(yè)穩(wěn)步發(fā)展，完成增加值98億元，同比增長7.2%；第二產(chǎn)業(yè)仍然是咸陽經(jīng)濟增長的主要推動力量，完成增加值218億元，同比增長16.4%；第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展活躍，完成增加值168億元，同比增長11%；三次產(chǎn)業(yè)結構為20.3：45.0：34.7，對經(jīng)濟增長的貢獻率分別為11.7%、57.9%和30.4%[37]。咸陽市現(xiàn)代工業(yè)。咸陽是一個新興的工業(yè)城市，紡織工業(yè)經(jīng)過50多年的發(fā)展，已形成棉紡、毛紡、化纖、印染、服裝、紡織機械及紡織科研門類齊全、相互配套的完整13體系，成為全市出口創(chuàng)匯的主導產(chǎn)業(yè)，其年產(chǎn)值占全省紡織業(yè)的1/3。電子工業(yè)已成為實力較強、技術裝備水平較高的新興產(chǎn)業(yè)，全國最大的彩管廠陜西彩色顯像管總廠等13家大中型電子企業(yè)集中于市區(qū)西郊，其年產(chǎn)值占全省電子工業(yè)的近一半。秦都已被人們譽為“紡織電子城”。咸陽市已成為陜西最大的果品生產(chǎn)加工基地，畜產(chǎn)品生產(chǎn)加工基地、電子工業(yè)基地、能源化工基地，醫(yī)藥保健基地、紡織工業(yè)基地。咸陽市城市建設。要促進外向型經(jīng)濟的發(fā)展，就必須進一步提升城市的品位和城市形象，以擴大知名度。近幾年以基礎設施建設和生態(tài)建設為重點，推進城市建設邁上新臺階。2005年，全市上下以打造綠色咸陽，爭創(chuàng)國家環(huán)保模范城市為龍頭，抓緊實施“藍天、碧水、綠色、寧靜”工程。咸陽市城市建設取得了突破性的進展，城市綜合功能顯著增強。全市天然氣用戶發(fā)展到10萬戶，天然氣加氣站3座，市區(qū)天然氣覆蓋率達到90%；污水處理率達80%；生活垃圾無害化處理率達78.4%；城市綠化率達到36.7%。咸陽市城市道路建設取得了一定的進展，實施了人民路、玉泉路、文匯路等多條道路的改造建設，大大改變了往日破敗不堪的舊面貌。2005年咸陽市入選為“中國十佳宜居城市”，是西北地區(qū)唯一入選的城市[38]。2006年新建、改建一、二類公廁50座，城市公廁達到299座，其中二類以上公廁達20%以上；共改造、新建市場38個，極大地方便了群眾的生活[39]。咸陽市人口及人民生活。2005年末全市常住人口498.07萬人，比上年末增加2.43萬人。其中，其中農(nóng)業(yè)人口355.4萬人，占總人口64.16%；非農(nóng)業(yè)人口142.67萬人，占總人口35.84%[40]。隨著企事業(yè)單位增資政策的落實、再就業(yè)和社會保障工作的加強以及農(nóng)村富民工程的實施，城鄉(xiāng)居民收入快速增長。2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達8780元，比上年增加522.69元，同比增長6.3%。城鎮(zhèn)居民人均消費性支出7147元，比上年增加708元，同比增長11%。城鎮(zhèn)居民用于醫(yī)療保健、娛樂教育文化和居住方面支出分別比上年增長42.3%、4.5%、7.5%。2006年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額為393.4億元，比年初增加36.7億元，同比增長10.3%。全市年末人均儲蓄存款額為7909.13元。2006年末城市人均住房建筑面積達到25平方米，比“九五”末增加7.25平方米。咸陽市社會保障體系的建立和不斷完善，擴大社會保險覆蓋面，養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、生育等五大保險全面啟動，參保人數(shù)大幅增加。城鎮(zhèn)居民最低生活標準提高到160元，最低生活保障、失業(yè)保險金、最低工資標準三條社會保障線資金發(fā)放情況良好。

3.2咸陽市房地產(chǎn)市場的發(fā)展階段

咸陽市房地產(chǎn)市場形成始于20世紀90年代初，1990年5月，國務院出臺了《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》和《外商投資開發(fā)經(jīng)營成片土地暫行管理辦法》為全國的房地產(chǎn)開發(fā)提供了法律依據(jù)。咸陽市房地產(chǎn)市場開始真正啟動。在1991年，咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有兩家，1995年以前，咸陽的房地產(chǎn)開發(fā)商多采取拆遷原地安置的方式發(fā)展房地產(chǎn)，加上嚴禁公房交易，因而無法刺激房地產(chǎn)市場14活躍，個人購房寥寥無幾。1995年后實行貨幣安置的辦法，再加上公積金歸集和貸款力度的加大、銀行對個人抵押貸款的支持、公房交易禁錮的解除，刺激了住宅市場的活躍。經(jīng)過1995年的快速爬升，到1997年、1998年達到高位，1998年亞洲金融危機之后，房地產(chǎn)市場發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個市場出現(xiàn)下滑趨勢，以寫字樓市場的情況最為嚴重，一大批在建項目資金枯竭，不得不半途而廢，形成爛尾樓。1999—2002年，咸陽市房地產(chǎn)市場一直在進行調(diào)整。從2002年咸陽市房地產(chǎn)市場開始升溫，年末有開發(fā)活動的房地產(chǎn)企業(yè)達到45家[41]。到了2003年由于咸陽市和西安市簽訂了《西安－咸陽經(jīng)濟一體化協(xié)議書》，加大了西咸經(jīng)濟一體化的進程的力度，同時在政策上實施了一些有利于房地產(chǎn)市場發(fā)展的措施，2003年上半年咸陽市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了快速增長的勢頭。圖3-12003—2007年咸陽市房屋建筑施工及竣工面積情況

3.3咸陽市房地產(chǎn)市場投資狀況

3.3.1投資開發(fā)形式

咸陽市房地產(chǎn)投資開發(fā)由主要以本地開發(fā)商為主開始過渡到本地開發(fā)商、省外開發(fā)商、周邊盟市開發(fā)商三足鼎立的局面。咸陽市本地開發(fā)商由于熟悉環(huán)境，擁有便利的開發(fā)條件，占據(jù)了咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要份額。但是本地開發(fā)商除了極少數(shù)幾家外，大多數(shù)規(guī)模有限，投資也僅限于一兩個項目，他們的投資力度與規(guī)模相對較小。也有如茂源集團、新元房地產(chǎn)開發(fā)公司、咸陽萬國房地產(chǎn)開發(fā)公司等實力較強的本地開發(fā)商，他們在成功運作了幾個大型項目后積累了資本，投資的力度規(guī)模逐漸加大。省外開發(fā)商的市場份額迅速擴大。隨著政府招商引資的加大，像上海綠地集團、中房集團等都到咸陽市開發(fā)項目。這些項目多位于咸陽市邊緣地段，投資力度較大，而且02004006008001000120020032004200520062007房屋建筑施工面積(萬平方米)房屋建筑竣工面積(萬平方米)15以中高檔項目為主。從2002年開始，周邊盟市開發(fā)商開始進入咸陽市，這部分開發(fā)商一般是通過修路補償、基礎設施交換、招拍掛摘牌等形式獲得土地，其中以西安市企業(yè)為主，如：西安大信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、陜西泰盈環(huán)達通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。

3.3.2開發(fā)投資量及投資結構

這幾年咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)高速增長，增幅高于同期固定資產(chǎn)投資。2001—2007年房地產(chǎn)投資分別為4.35億元、6.55億元、11.6億元、16.6億元、24.8億元、28.07億元、42.1億元，2004年的增長率為28.9%，2007年的增長率達到了50%,是近幾年增長速度最快的一年，房地產(chǎn)投資增長速度增幅比同期的固定資產(chǎn)投資增幅高于13.1%。這是與西咸經(jīng)濟一體化大背景有著密切的關系[42]。2007年咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資完成投資比2006年增加了14.03億元，且當年咸陽市房屋竣工面積達到327萬平方米，房地產(chǎn)開發(fā)投資增加是由于2002年年底提出西安咸陽經(jīng)濟一體化以來，西安許多有車族逐漸在咸陽市置業(yè)投資，從而促使咸陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資額連年不斷穩(wěn)步增加。從房地產(chǎn)投資結構上來看，這幾年一直是住宅投資為主的趨勢，辦公用房及商業(yè)營業(yè)用房投資也是比較高的速度增長，2005年辦公用房和商業(yè)營業(yè)用房完成投資分別為500萬元和27141萬元，合計9409萬元；2006年辦公用房和商業(yè)用房投資分別為1226萬元和8183萬元，合計32141萬元。其中辦公用房完成投資增長了2.45倍，商業(yè)用房完成投資下降了近70%。2007年住宅房地產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長勢頭，房地產(chǎn)投資在全市固定資產(chǎn)投資中所占比重持續(xù)上升，其中住宅投資達到12.5%。咸陽市住宅房地產(chǎn)市場起步較晚，在市場的成熟過程中投資起伏較大，但總體呈現(xiàn)出與經(jīng)濟發(fā)展相對應的快速增長特征。從咸陽市的國民經(jīng)濟與市場發(fā)展階段和總趨勢來分析，住宅房地產(chǎn)投資占全市固定資產(chǎn)投資比重的上升是市場需求結構變動的必然結果。

3.3.3經(jīng)濟適用住房建設

投資起步晚從商品住宅的投資類型結構看，從2000年開始到2005年未建設經(jīng)濟適用住房。這種情況一方面弱化了對商品房價格上升的抑制作用，在住房社會保障體系尚未健全的情況下，不利于低收入家庭住房問題的解決；但另一方面，在客觀上有利于早日終結住房市場供給的雙軌制。2006年起咸陽市才啟動經(jīng)濟適用住房及廉租住房建設項目，目前，市區(qū)僅建設廉租住房1.05萬平方米，210戶入住，300套1.5萬平方米廉租住房工程項目正在建設中，已開工建設的“陽光一村”經(jīng)濟適用住房建設已完成投資3800萬元。針對這種情況，從2007年起咸陽市計劃將投資3.89億元，建設經(jīng)濟適用住房27.2萬平方米。

3.3.4開發(fā)投資理念

發(fā)生碰撞隨著西咸經(jīng)濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區(qū)發(fā)展越來越受到重視，是把開發(fā)16重點放在郊區(qū)還是繼續(xù)固守中心城區(qū)的問題就擺在了每個開發(fā)商的面前，因而引發(fā)了“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”的理念之爭。支持前者的開發(fā)商們認為城市因人炸、交通擁擠和空氣污染而使環(huán)境不斷惡化，號召追求生活質(zhì)量的人們逃離城區(qū)，到郊區(qū)尋找舒適的空間。有的甚至把“住宅郊區(qū)化”作為一種“革命性的居家理念”。支持后者的開發(fā)商們注意到一種“回流”趨勢，即有一部分郊區(qū)住宅購買者，在將郊區(qū)物業(yè)出租或拋售之后陸續(xù)反城，由此，以西咸經(jīng)濟一體化帶來的郊區(qū)蔓延的“新都市主義”居住理念被導入市場。“新都市主義”認為真正高質(zhì)量的生活仍然在城區(qū)，郊區(qū)的種種不便短期內(nèi)無法快速發(fā)生改變，號召規(guī)劃部門、開發(fā)商共同努力，提升咸陽市中心城區(qū)的質(zhì)量，讓城市煥發(fā)更大的吸引力。其實無論現(xiàn)在和將來，“居住郊區(qū)化”和“新都市主義”都并行不悖，無論是對于城市的居住開發(fā)，還是城市中心地帶的開發(fā)，崇尚自然與社會的融合和“以人為本”的精神，是現(xiàn)代居住社區(qū)的共同追求，它們在社區(qū)規(guī)劃設計上都遵循共同的原則：（1）明確社區(qū)邊界是創(chuàng)造領域感和歸屬感必不可少的條件；（2）適度的社區(qū)規(guī)模和具有明顯特征的社區(qū)中心是創(chuàng)造可識別的場所的關鍵；（3）居住、就業(yè)和商業(yè)的多功能混合和提供多種類型的住宅是創(chuàng)造豐富多彩的社區(qū)生活的基礎；（4）以公共交通為導向、以行人為基本尺度的道路系統(tǒng)應構成社區(qū)基本的網(wǎng)絡結構；（5）公共參與應成為社區(qū)設計中一個必不可少的重要環(huán)節(jié)。目前咸陽房地產(chǎn)開發(fā)和居住潮流中“雙強”格局已經(jīng)奠定。“新都市主義”在保留傳統(tǒng)都市主義精髓的同時，博采了郊區(qū)大盤所長，注重項目環(huán)境的營造；郊區(qū)大盤也在大力完善各項生活配套，彌補自身不足。這兩種理念的合理碰撞，使房地產(chǎn)市場能健康快速地發(fā)展[43]。

3.4咸陽市房地產(chǎn)產(chǎn)品及配套狀況

3.4.1建筑類型

咸陽市房地產(chǎn)項目的建筑類型十分豐富。過去開發(fā)的住宅項目以5到6層或6到7層磚混結構的多層建筑為主。從2005年開始，建筑類型逐步豐富起來，近來開發(fā)的大型小區(qū)中大多規(guī)劃了部分低密度住宅區(qū)，建筑以4到5層的聯(lián)體TOWNHOUSE形式為主，如：華宇豪庭、奧林匹克花園等，這些別墅區(qū)用以提升小區(qū)檔次，吸引高端客戶；同時，高層、小高層住宅開始大行其道，如：金泰絲路花城、英倫風景等，都是12層以上的建筑；但是，受國家政策限制，以及本地自然條件的局限，純別墅住宅小區(qū)近年來沒有出現(xiàn)。商業(yè)營業(yè)用房的建筑類型也比較有限。多數(shù)大型專業(yè)市場都采用了3到4層的磚混結構或鋼結構，每層的建筑面積較大，形成大開間、自由分隔的商鋪。大型商廈則通常17采用框架結構，以期形成大的空間。臨街的商業(yè)用房多采用3到6層的磚混結構，其中1—4層為商業(yè)部分，4層以上為公寓或住宅。

3.4.2規(guī)劃及建筑設計水平

咸陽市房地產(chǎn)市場的規(guī)劃及建筑設計水平在近兩年有較大的提高，雖然相比國內(nèi)同類中等城市還有一定差距，但房地產(chǎn)項目已經(jīng)逐漸呈現(xiàn)出多樣化、綜合化的趨勢。咸陽市大多數(shù)早期開發(fā)的房地產(chǎn)項目的規(guī)劃與設計缺少自身特色，建筑類型雷同，戶型設計不夠合理。

3.4.3園林環(huán)境建設水平

同建筑設計水平一樣，咸陽市房地產(chǎn)項目的園林環(huán)境建設水平也是在近幾年開發(fā)的樓盤中才有所提高，以前開發(fā)的小區(qū)多數(shù)沒有園林綠化設計，環(huán)境比較差，樓間距也比較小。新開發(fā)的大型小區(qū)多數(shù)比較注意園林環(huán)境建設，小區(qū)綠化率多在30%以上，還有不少項目在小區(qū)內(nèi)設計了水景，使小區(qū)環(huán)境建設水平提升一個檔次。但多數(shù)小區(qū)項目，尤其是建筑面積在5萬平方米以下的小區(qū)，其園林環(huán)境建設還處在一個較低的水平。

3.4.4工程建設水平

咸陽市大多數(shù)住宅項目都選擇了5至6層的磚混結構。工程建設情況因施工隊伍的不同而不同，總體來講，由于施工項目難度普遍不大，工程建設質(zhì)量基本可以得到保證。但部分正在施工的項目，施工現(xiàn)場沒有被分隔，現(xiàn)場物品堆放比較雜亂，工人工作態(tài)度不很積極，工程建設水平不是很高。從2005年開始，小高層甚至高層項目開始逐漸涌現(xiàn)，并逐漸占據(jù)市場主流，同時，外來的建筑商大量進入咸陽市，給本地的建筑市場帶來不小的沖擊，也促進了當?shù)毓こ探ㄔO水平的快速提升。

3.4.5物業(yè)管理水平

咸陽市物業(yè)管理目前還處于起步階段，在咸陽市眾多的房地產(chǎn)項目中，絕大多數(shù)項目都是由開發(fā)商自行成立物業(yè)公司對開發(fā)的小區(qū)進行物業(yè)管理，基本上屬于前期物業(yè)范疇。物業(yè)管理的專業(yè)化程度不高。物業(yè)管理的范圍主要集中在小區(qū)衛(wèi)生、綠化、安全幾個方面，其他增值服務內(nèi)容有限。小區(qū)物業(yè)管理的水平隨小區(qū)檔次的不同有較大差別，最新開發(fā)的小區(qū)引入了智能化系統(tǒng)管理，采用了IC技術、紅外監(jiān)控、電子巡更等新技術，物業(yè)管理水平相對有所提高。目前管理水平較高的小區(qū)有：英倫風景、平湖秋月、華宇御景名苑等。

3.5咸陽市房地產(chǎn)市場的供給狀況

3.5.1區(qū)域開發(fā)分布比較

咸陽市的房地產(chǎn)開發(fā)在地域上有比較明顯的分布特點，下面從住宅和商業(yè)營運用房兩個方面分別討論：

（1）住宅開發(fā)項目全市開花18從2006年開始，隨著西安咸陽經(jīng)濟一體化進程的加速及政府扶持力度的加大，市內(nèi)的兩個區(qū)開發(fā)力度和拆遷力度都迅速加大，開發(fā)格局也由以前的秦都區(qū)為主，轉(zhuǎn)變?yōu)閮蓞^(qū)齊頭并進、全市開花。東區(qū)特點：①區(qū)域項目規(guī)模日趨擴大，大盤進入該區(qū)域。如：紫韻東城，日月星城等樓盤。②2007年開發(fā)體量較大，以小高層、高層為主，智能化較高，容積率較高。③項目規(guī)模比例協(xié)調(diào)，以市場需求為主要導向。④到2007年底房價上揚幅度較大，商品房均價達2200元/平方米。南區(qū)特點：①以大體量開發(fā)為主，規(guī)模和品質(zhì)明顯優(yōu)于其他區(qū)域。例如：奧林匹克花園，上林苑，金泰絲路花城，華宇·藍郡等。②緊鄰世紀大道兩側，以西咸經(jīng)濟一體化為發(fā)展方向，引導咸陽房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢。③咸陽的對外窗口，西安擴展的重要戰(zhàn)略領地。西安開發(fā)企業(yè)進駐較多，說明該地段的不可替代的性質(zhì)。④該區(qū)域商品房均價達2300元/平方米。西區(qū)特點：①開發(fā)體量及進程不均勻，過大或過小的項目參雜其中。華泰·世紀家苑等。②處于中心邊緣地帶，受中心地帶發(fā)展制約。19③2007年底該區(qū)域價格才有明顯上浮，但產(chǎn)品品質(zhì)因受區(qū)域現(xiàn)狀限制，品質(zhì)相對較差。商品房均價達2100元/平方米。北區(qū)特點：①目前有兩個500畝左右大樓盤即將在2008年推出，其中就有華宇公司開發(fā)項目：華宇·景觀天下，作為北區(qū)項目標桿，規(guī)模宏大。②該區(qū)域以高校為主，是咸陽的文化教育基地。還有中鐵二十一局集團公司和中鐵一局集團公司新運處等此類效益較好的大型國有企業(yè)?？腿阂愿咝＝處?、此類單位員工為主，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)（馬莊、雙照）村民為輔。③文林路是咸陽目前最北邊的一條路，咸陽現(xiàn)在主要發(fā)展方向放在南區(qū)，故發(fā)展有一定的局限性。商品房均價達2150元/平方米。市中心特點：①由于區(qū)域中心，可開發(fā)土地有限，故以高層為主。代表樓盤有雙峰·城市花園，銀都·國際廣場，國潤·翠湖等。②銷售業(yè)績不存在太大問題，打價格戰(zhàn)是相對其他方面在該區(qū)域的主要競爭思想。③價格穩(wěn)步上漲，價格體現(xiàn)城市中心樓盤品質(zhì)和城市經(jīng)濟發(fā)展步伐。商品房均價達3000元/平方米。

（2）商業(yè)營業(yè)用房局部集中，整體分布均勻人民路商業(yè)圈：咸陽市的商業(yè)中心位于人民路與團結路構成的一個塊狀地帶，尤其是人民路一帶，這里也是咸陽市商業(yè)營業(yè)用房最為集中的區(qū)域，分布了大大小小十多個商廈如：華聯(lián)商廈、人民商場、金元商場、寶安大廈、銀泰步行街、嘉惠商場等，形成了一個以零售為主的休閑消費商圈。七廠什字商業(yè)圈：七廠什字一帶經(jīng)過十多年的自然發(fā)展，形成咸陽市集飲食與零售消費與一體的商業(yè)圈。分布的商廈有：金義大廈、蘇寧電器、華潤萬家、凌云樓、天王飲食城等，其中凌云樓建于1986年，共12層，昔日享有“咸陽第一高樓”的美譽。玉泉路商業(yè)圈：玉泉路商業(yè)圈是近五年剛剛興起的一個新興商業(yè)圈。這一帶主要的商廈有：人人樂購物廣場、國美大廈、義烏商城等，形成了一個零售與批發(fā)集一體的商業(yè)圈。隨著麗彩廣場的開盤，集商鋪與住宅的綜合項目在玉泉路商圈已經(jīng)悄然興起。其他商業(yè)營業(yè)用房多為臨街商業(yè)用房，分布于咸陽市各街道兩側，這些商鋪規(guī)模普遍較小。

3.5.2房地產(chǎn)郊區(qū)化發(fā)展成為趨勢

咸陽市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是2006年市政府嚴格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供應更趨緊張。與此同時，國家取消福利實物分房，實行住房分配貨幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費等一系列措施，極大地20提高了群眾改善和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。根據(jù)調(diào)查，咸陽這樣一個中等的城市，現(xiàn)已注冊100多家房地產(chǎn)企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準備進軍房地產(chǎn)，咸陽近年來的房地產(chǎn)發(fā)展勢頭使西安、深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤咸陽”已成為共識。在目前市中心地帶土地供應十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，如毛條路、咸陽偏轉(zhuǎn)、世紀大道等沿線，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家地產(chǎn)公司“較勁”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實。以金泰絲路花城、平湖秋月等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結合部綠色和環(huán)境文化為主要特征，倡導回歸自然，脫離城市喧囂，通過綠色環(huán)境和整體平面規(guī)劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點的突出特點，從內(nèi)涵、價值上更加符合廣大中低收入消費者的需求，故銷售都比較紅火。同時，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住城市中心的傳統(tǒng)觀念正在發(fā)生變化，投資者越來越重視物業(yè)的環(huán)境，配套設施和物業(yè)管理，郊區(qū)地塊大有可為。

3.5.3供給量趨勢

西咸經(jīng)濟一體化以來，咸陽市經(jīng)濟發(fā)展迅速，城市建設日新月異，對商品住宅、商業(yè)用房和辦公用房的需求不斷擴大，咸陽市房地產(chǎn)業(yè)也得到了巨大的發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)投資從2003年的11.6億元[44]，增加到2006年的38.46億元。商品房竣工面積從2002年的45.85萬平方米增加到2006年的68.44萬平方米，其中住宅竣工面積從2002年的31.24萬平方米增加到2006年的61.30萬平方米。房地產(chǎn)投資開發(fā)利潤較高，在市場機制的驅(qū)動下，各行各業(yè)都來做房地產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一哄而上，加之房地產(chǎn)管理體制不健全，房地產(chǎn)法規(guī)不完善，管理手段跟不上形式的發(fā)展，土地利用規(guī)劃的實施不嚴格，開發(fā)商獲地相對容易，結果造成商品房供大于求的局面。表3-1咸陽市商品房供應量表年份本年度商品房竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積（萬平方米）本年度住宅竣工面積占商品房竣工面積比例200030.3428.6994.56%200127.5726.2195.07%200233.1531.2494.24%200337.5836.7997.90%200445.8542.3892.43%200573.9169.3993.88%200668.4461.3089.57%數(shù)據(jù)來源：2000—2006年咸陽市統(tǒng)計年鑒213.6咸陽市房地產(chǎn)市場的需求狀況3.6.1房地產(chǎn)市場需求群體3.6.1.1被動型需求被動型需求是直接由于西咸經(jīng)濟一體化產(chǎn)生的動拆遷戶需要重新安置所帶來的剛性需求。此類人群基本的情況是收入水平較低，原居住條件較差，無力承擔自主改善住房條件所需的資金。因此，在西咸經(jīng)濟一體化進程中，大部分仍然需要政府安置。正是由于這部分人群的收入層次較低，因此其需求的產(chǎn)品結構基本是中低檔的，價格處于政府控制線內(nèi)，位置也都基本遷出原居住地，在市區(qū)以外較偏遠的地區(qū)落戶。

3.6.1.2主動型需求

主動型需求主要是指有能力的居民為了改善目前的居住狀況（居住面積、居住環(huán)境及條件等）或提供子女更好的教育條件，而進行的二次或二次以上的置業(yè)。西咸經(jīng)濟一體化帶動了咸陽市發(fā)展，帶來的不僅是環(huán)境的改善，還繼續(xù)保持了原有社區(qū)的優(yōu)勢，例如學校，菜市場，醫(yī)院等各方面優(yōu)秀的公共設施和部門，區(qū)域優(yōu)勢顯而易見，因此成為許多居民改善住房的理想場所。但是正是因為本身的地理位置優(yōu)越，加上改造后的環(huán)境及各類資源的改善，相應的市場價格也隨之攀升，相應的這部分類型的產(chǎn)品基本是以中高檔為主，面積也較大，滿足改善住房條件的要求。

3.6.1.3投資（機）型需求

投資（機）型需求是指投資（機）者為達到獲利目的，從事購房出租或轉(zhuǎn)售的盈利性投資行為引發(fā)的房地產(chǎn)需求。投資與投機都是以盈利為目的，他們最大的區(qū)別就是其獲利的合理性及相應房產(chǎn)持有的時間長短不同。如上所述，西咸經(jīng)濟一體化帶來的各類設施及環(huán)境的改善，吸引了大量的投資者的目光，其相應的需求也隨之增加。表3-2咸陽城鎮(zhèn)家庭擁有多套房屋情況表戶數(shù)（萬戶）占總戶數(shù)的比例有自己房產(chǎn)的家庭81.8759.6%擁有兩套以上房產(chǎn)的家庭28.1620.5%擁有三套以上房產(chǎn)的家庭2.21.6%注：總戶數(shù)以2006年137.37萬戶計資料來源：陜西省地情網(wǎng)由于這部分需求主要是為了盈利，所以其需求的對象基本是所處地理位置非常優(yōu)越，中高檔以上，價格較高的產(chǎn)品。

3.6.2購房客戶群特征規(guī)律分析

咸陽市購房客戶主要還是以本地居民為主，但外來客戶近年增加很快。從社會購房層次調(diào)查來看，如圖3-2現(xiàn)在咸陽市購房的主要對象是：企事業(yè)單位及公務員占45%，22圖3-3咸陽市購房面積分布80平方米以下80--120平方米120平方米以上圖3-2咸陽市購房對象分類企事業(yè)單位及公務員個體商人外地來咸陽市經(jīng)商的人員轉(zhuǎn)賣二手房調(diào)整住房人員復員軍人及工作調(diào)動人員個體商人占20%，外地來咸陽市經(jīng)商的人員占4%，轉(zhuǎn)賣二手調(diào)整住房的人員占15%，復員軍人及工作調(diào)動的人員占16%。從購房面積情況調(diào)查來看：如圖3-3，購買建筑面積在80平方米以下的占40%，購買80—120平方米的占35%，購買120平方米以上的占25%。小戶型、中戶型和大戶型的客戶群分布相對比較均勻，各個檔次、面積的商品房都有一定的市場存在，中等偏小戶型的客戶數(shù)量相對比較多。

3.6.3置業(yè)地段和生活方式的逐漸改變

以前咸陽市民的傳統(tǒng)觀念是“寧要城里一張床，不要郊區(qū)一套房”，甚至把居住在市中心當作一種身份的象征。近些年來，隨著西咸經(jīng)濟一體化進程的不斷加快，咸陽市郊區(qū)發(fā)展越來越受到重視，特別是交通條件的改善，人們固有的物業(yè)區(qū)位觀念逐漸發(fā)生了變化。現(xiàn)在，人們購買住房時，不再僅局限于市中心的房子，而是考慮配套、交通、環(huán)境、價格、升值潛力等綜合因素?，F(xiàn)在在郊區(qū)購買住宅，不但可以增加居住面積，擁有優(yōu)美的環(huán)境，還可以享有低地價帶來的實惠，更有一些西安的中等階層和咸陽的富裕階層在郊區(qū)二次置業(yè)，購買住宅，實現(xiàn)“5+2”的生活方式，即五天在市區(qū)，周六、周23日在郊區(qū)，或者實現(xiàn)五天在秦都區(qū)，周六、周日在渭城區(qū)區(qū)東面老城區(qū)。因此，過去一些排斥在郊區(qū)置業(yè)的人們開始逐漸到市區(qū)購買住宅。

3.7咸陽市房地產(chǎn)銷售狀況

3.7.1租售情況

咸陽市房地產(chǎn)項目的銷售情況根據(jù)項目運作的情況好壞有很大不同。住宅小區(qū)環(huán)境好，地理位置優(yōu)越的銷售情況比較理想，如麗彩怡和人家以獨特的環(huán)境設計贏得了客戶的青睞，開盤時間不久就已經(jīng)售出50%的產(chǎn)品。而文林由于戶型設計不合理，銷售情況不佳?？傮w講高層1、2層以及小區(qū)邊緣的房子比較難賣。除去剛開盤的項目，住宅的整體銷售率在40—50%。商業(yè)用房的租售情況根據(jù)所處地段不同有較大的差別。位于咸陽市幾個成規(guī)模的商圈中的商鋪租售情況十分良好，如義烏大廈，開盤不久，一層商鋪已全部售空。而地理位置相對比較偏僻，又沒有臨主要街道的臨街商鋪的租售情況就比較差?？傮w而言，位于商圈范圍或臨主要街道的商鋪租售率都在85%以上，而普通臨街商鋪的租售率在50—65%。

3.7.2商品住宅銷售量持續(xù)增長

表3-32000-2007年咸陽市商品住宅實際銷售情況年份商品住宅實際銷售面積（萬平方米）200019.88200122.08200229.04200330.09200431.79200542.87200637.72200766.3數(shù)據(jù)來源：2000-2007年咸陽市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展統(tǒng)計公報以上是咸陽市近幾年的住宅銷售情況表。2007年商品房銷售量繼續(xù)大幅增長，達到66.3萬平方米，比2006年增加28.58萬平方米，為住宅商品化以來的最高值。房地產(chǎn)年銷售額也隨之大幅上漲，在銷售總額中，個人購房所占比重持續(xù)增加，2007年達到60%。從各類商品房銷售的構成來看，2003年以后，在銷售總量中住宅一直占近58%，反應出居民對住宅需求持續(xù)旺盛的態(tài)勢。24

3.8咸陽市房地產(chǎn)價格

3.8.1各類物業(yè)價格

咸陽市住宅房價根據(jù)地段、小區(qū)檔次、戶型及層數(shù)的不同而各有不同。總體上講，普通住宅的平均價格在2300元/平方米左右。根據(jù)小區(qū)的檔次、樓層的變化，價格范圍在1750—3600元/平方米。而產(chǎn)品建筑形式的不同，會造成售價的很大的差異。在咸陽市，普通六層磚混樓的售價基本在2100元/平方米左右，根據(jù)地段、品質(zhì)的不同，價格在1800—3000元/平方米之間；帶電梯的高層公寓起價在2500元/平方米以上；別墅由于資源的稀缺性，售價較高，達到2800元/平方米以上，最貴的達到5000元/平方米，這基本上也是咸陽市住宅的最高價。此外，小戶型的房子售價相對便宜，大戶型尤其是躍層戶型售價較高。咸陽市的商業(yè)用房價格也有一定的差異性。價格最高的是商業(yè)繁華區(qū)的大中型綜合商業(yè)用房，其價格在6100元/平方米以上，最高達8000元/平方米。臨街商鋪的價格根據(jù)所處位置及所臨街道的不同而有不同，商業(yè)繁華區(qū)中臨主干道的1、2層價格通常在6500元/平方米以上。專業(yè)市場中，1層的價格最高，出入口及電梯旁的鋪位價格也較高。商鋪的租金和售價基本上是正相關的，售價高租金也高。大中型綜合商業(yè)用房的月租金最高，可達到平方米150元以上。專業(yè)商品市場的商鋪租金普遍高于普通臨街商鋪。早期開發(fā)的一些商品市場由于環(huán)境較差，配套設施不齊全等原因租金較低。一般來講，商鋪每月每平方米的租金在80—150元之間，100元左右的區(qū)間內(nèi)最多。

3.8.2房地產(chǎn)價格迅速上升

西咸經(jīng)濟一體化帶動咸陽市房地產(chǎn)價格上升主要源于兩個方面：一是隨著人口和產(chǎn)業(yè)的遷入，增加了咸陽市住宅和產(chǎn)業(yè)用房的市場需求量，促進房地產(chǎn)價格上漲；二是西咸經(jīng)濟一體化促進政府不斷加快對城市及區(qū)域市政等設施的投資，使房地產(chǎn)的價值量增加，引起房地產(chǎn)價格上升。咸陽市2002年住宅房地產(chǎn)均價為1400元/平方米，2004年漲到1610元/平方米，兩年上漲了260元/平方米；到2005年住宅單價基本在1750—2230元/平方米的區(qū)間，部分地段受地鐵交通等利好因素的影響，達到2750元/平方米；2007年第一季度，渭城區(qū)的住宅單價集中分布在2250元/平方米左右，秦都區(qū)的住宅單價集中在2400元/平方米左右。

篇7

關鍵詞：房地產(chǎn)市場干預宏觀調(diào)控

政府對住房市場的干預大致可以歸結為兩種方式:數(shù)量干預與價格干預。其中數(shù)量干預主要是對住房供給數(shù)量的干預，通過政府直接建造大量的公共住房以低廉的租金提供低收入戶和困難戶使用，但是這種做法很容易給財政背上沉重的包袱。所以，在實踐中除了公共住房，政府還采取了財政補貼的方式，這實際上是對住房價格進行調(diào)節(jié)和干預，財政補貼又可以分為對購房者的需求補貼和對開發(fā)商的供給補貼。按照政府政策和干預房地產(chǎn)市場的不同特點，本文將從數(shù)量干預與價格干預兩個部分考察政府的房地產(chǎn)政策、干預效果以及政策演變趨勢。

政府對房地產(chǎn)市場的數(shù)量調(diào)節(jié)

土地供給與稅收調(diào)節(jié)制度

世界各國的土地制度可以分為兩種:私人所有和政府(國家)所有。但就世界各國的實踐來看，一個國家或地區(qū)的土地所有制往往都是由國家所有與私人所有共同組成的。如今，即使是在崇尚私有財產(chǎn)制度的英美等國政府，也是大土地所有者。除了直接擁有，政府可以通過城市規(guī)劃、頒布土地法規(guī)、規(guī)定土地用途、征收土地使用轉(zhuǎn)讓稅等途徑來影響商業(yè)性用地的供給，平抑地價控制房地產(chǎn)的開發(fā)成本，從而降低房地產(chǎn)的市場價格。

美國土地有三種所有形式:私人所有，聯(lián)邦政府、洲及地方政府所有，印第安人保留地。政府所有的土地除了提供政府辦公、基礎設施等公共品以外，還可以建造公共住房出租。無論是政府所有還是私人所有，土地的經(jīng)濟用途都有統(tǒng)一的規(guī)劃，通過對其使用進行限制以及稅收政策進行調(diào)節(jié)。日本全部土地的3/4屬于私人部門所有，國有土地僅占1/4，而且主要是山林沼澤地。因此，私人和企業(yè)構成了房地產(chǎn)市場上的主體。政府對房地產(chǎn)用地的調(diào)節(jié)主要是通過兩種渠道:一是稅收政策和城市規(guī)劃;二是通過對專門從事社會基礎設施和普通居民住宅建設，以及經(jīng)營的非盈利性的200多個公團組織提供政府低息貸款來增加基礎設施和住宅供給。與日美兩國不同，新加坡國有土地占全國面積的72%，其中建屋發(fā)展局就占了20%。房地產(chǎn)市場上政府是最大的土地供給者，而且是居民住宅的最主要的供給者。

在規(guī)劃和土地開發(fā)成本上，一般商業(yè)用地比住宅用地價格高10倍以上，因此，為保障住宅用地的供給，除了由建屋發(fā)展局直接提供住宅以外，政府還對那些想改變土地用途的用戶收取高昂的溢價費用。英國土地在法律上全部歸英王所有，個人、企業(yè)及社會團體僅擁有土地使用權。國家通過對土地一級市場的控制獲得大量的批租收入，并通過一級市場的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級交易市場的供求，保持房地產(chǎn)市場供求的基本平衡。這種模式也普遍流行于英聯(lián)邦國家以及前英國殖民地，比如中國香港的土地供給制度，特區(qū)政府是土地市場的最大供給者的地位為調(diào)節(jié)房地產(chǎn)的供給和防止房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟衰退等起著積極的作用。

但從演變趨勢來看，政府干預房地產(chǎn)市場政策存在一些共同的特點。即無論哪一種土地所有制下，通過城市規(guī)劃和稅收等控制土地供給和用途都成為政府調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的重要手段。

公共住房制度

公共住房制度是政府對房地產(chǎn)市場進行干預最直接的手段，從各國的實踐來看，公共住房制度都不是以盈利為目的，甚至需要財政的特殊補貼，公共住房實際上與社會保障體制和社會福利制度聯(lián)系在一起。政府提供公共住房大致有兩種方式：直接介入和通過社會團體、非贏利性組織等機構間接介入。

直接介入發(fā)達國家公共住房的供給數(shù)量都很龐大，這是政府為維護房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，提高整個社會福利水平、保障居民的基本生活水平而提供的低租金的住房體系。政府直接介入住房市場的供給能夠有效地、直接地刺激和控制住房生產(chǎn)，在相對較短的時間里提供較多的住房，緩解供求矛盾，維護社會穩(wěn)定。公共住房政策在市場經(jīng)濟發(fā)達國家主要是為低收入者提供住房，國家投資建設國有住宅，低租金出租給低收入家庭。二戰(zhàn)后的英國、法國、德國、美國、瑞典、荷蘭等國家興建了大批公共住宅供低收入居民租用。公共住房在住房體系中的地位和數(shù)量的多少取決于該國或地區(qū)人口與土地的對比狀況。英、美、澳大利亞以及歐洲國家等人均占有的土地面積較大，因此，政府對房地產(chǎn)市場大都采取宏觀調(diào)控的辦法，公共住房制度只作為社會保障的一部分存在。但在地少人多的國家和地區(qū)，比如新加坡、中國香港等地，住房的售價相對于居民的人均收入，遠遠高于同一水平下的其他國家。因此，除了制定政策平抑價格外，公共住房制度成了保障與提高居民生活、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格的重要內(nèi)容。

間接提供公共住房由于直接介入方式對政府財政壓力很大，容易引發(fā)腐敗、尋租等不良后果，因此，在直接提供公共住房的同時，發(fā)達國家也會通過社會團體、非盈利組織等為社會建造低租金或低價的住宅。這些非盈利房地產(chǎn)企業(yè)靠出售股份以獲得啟動資金，在此基礎上再申請政府的低息或無息貸款，并可享受免稅待遇，因此能以低于市場的價格出租所建住房，瑞典、荷蘭、法國等多采用這一做法。瑞典政府通過給予非盈利公司、住房合作社等種種財政優(yōu)惠，建造了戰(zhàn)后國內(nèi)總建房量2/3的住宅，這些非盈利企業(yè)至今仍是瑞典住房市場上的主要力量并使瑞典成為世界上解決住房問題最成功的國家之一。為保證公共住宅供應真正做到面向低收入階層，大多數(shù)國家和地區(qū)都有明確的政策措施，制定入住公共住宅的條件，進行家庭收入水平登記，以及采取多種申請程序等，以保證低收入階層的利益。

事實上，公共住房不僅僅具有干預房地產(chǎn)市場供求的經(jīng)濟意義，而且構成了整個國家和地區(qū)社會保障體制的一部分，是保持社會穩(wěn)定的重要力量。以日本為例，日本的公營住宅是二戰(zhàn)以后逐步建立與完善的，主要針對中低收入階層。其建設與經(jīng)營都由各級地方政府住宅局管理，實行政府定價，因此受到市場價格波動影響較小，其中公營住房的租金在房地產(chǎn)泡沫日趨膨脹的1983-1990年年均也只上漲了4.4%，而在1989和1990年則分別為5.3%和3.3%。這不僅在房地產(chǎn)泡沫時期有效地保護了中低收入階層的利益，而且對房地產(chǎn)泡沫破滅以后日本社會經(jīng)濟的穩(wěn)定也起著重要的作用。但是，實行公共住宅政策需要征用大量土地，撥巨額資金，對城市財政造成巨大壓力，因而近年來配合“居者有其屋”的計劃，大多數(shù)國家都對公共住房政策進行了調(diào)整，以鼓勵私人建造和擁有住房，縮小公共住房的比例。

政府對房地產(chǎn)市場數(shù)量干預由直接提供公共住房逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橛煞怯麢C構等社會團體間接建造公共住房，并逐漸減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵中低收入階層購置房產(chǎn)。我國上世紀80年代初開始改革單一的房屋公有制度，經(jīng)歷了以租代售、住房商品化、住房分配貨幣化的歷程，公房制度的改革、新住房制度的建立是一個長期過程，應該借鑒發(fā)達國家的經(jīng)驗減少公共住房的數(shù)量，用優(yōu)惠政策鼓勵中低收入階層購置房產(chǎn)。政府對房地產(chǎn)市場的價格調(diào)節(jié)

從經(jīng)濟學意義上看，對數(shù)量的調(diào)節(jié)帶有較強的管制色彩，容易導致經(jīng)濟效率的損失，因此，在房地產(chǎn)市場上政府最常用的干預手段和辦法就是通過補貼、稅收等優(yōu)惠方式對房地產(chǎn)價格進行調(diào)節(jié)。對價格調(diào)節(jié)的政府補貼和稅收計劃又可以

分為向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的供給補貼政策和向住房需求者提供財政補貼兩種。

向房地產(chǎn)開發(fā)商提供的供給補貼政策

政府通過向盈利性房地產(chǎn)企業(yè)提供補貼，用以建造租金價格適中的住房。二戰(zhàn)后，為迅速建設新住宅，原西德政府向私營房地產(chǎn)商提供無息貸款，同時規(guī)定，向同意為低收入家庭建造或改建住房的私營開發(fā)企業(yè)提供低于市場利率的貸款，條件是必須降低租金。在一戰(zhàn)以后，為解決復員士兵的住房問題，英國政府也對提供開發(fā)住宅的私人公司提供補貼，刺激供給，并在1919年推出了以地方政府為主的“興建住宅補貼”。二戰(zhàn)以后，瑞典政府提出了“低資金、低租金”的住房計劃。與其他國家相比，美國的供給補貼形成了從聯(lián)邦到地方政府的一整套完整體系。主要分為公共住房供應補貼和私有建房機構出租住房供應補貼。私有建房機構和地方政府建房機構向聯(lián)邦政府住房和城市發(fā)展部申請，由其支付合理市價房租與低收入住戶實際支付租金之間的差額。在住房供給相對短缺的時期，通過減免稅、提供差價補貼、低息貸款等措施來刺激房地產(chǎn)開發(fā)商提供低價住房的積極性效果明顯。1996年法國政府把出租住房建設增值稅率從原來的20.6%降到了5.5%，從而使住房建設竣工量大幅增加。

向住房需求者提供財政補貼

除了對房地產(chǎn)開發(fā)商提供補貼外，政府對價格的影響還表現(xiàn)在對購房或租房者進行直接補貼，降低他們所承擔的實際住房價格，對住房需求者補貼最常用的手段主要是免稅減稅和現(xiàn)金補貼。與對開發(fā)商的供給補貼相比，住房租金補貼有三個顯著的特點：第一，避免了對住房市場的直接干預，不會給市場運行帶來障礙，不會產(chǎn)生降低市場效率的副作用；第二，這種收入再分配的形式，可以使國民平等的住房權利得到較為公正的實現(xiàn)；第三，對不同收入者區(qū)別對待，更能體現(xiàn)傾斜政策，并能適當減少財政支出。從各國的房地產(chǎn)政策實踐來看，二戰(zhàn)后由于戰(zhàn)爭等原因使得住房短缺，在相當長的一段時間里，房地產(chǎn)市場上最主要的矛盾是供給不足。因此，為促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政府對房地產(chǎn)價格的調(diào)節(jié)主要是向房地產(chǎn)開發(fā)商提供優(yōu)惠和補貼來刺激供給并降低價格。當住房的供給增加到了一定程度，住房租金補貼由于以上提到的幾個特點就顯得更加有吸引力，各發(fā)達市場經(jīng)濟國家也紛紛把補貼重點向購房者和租戶轉(zhuǎn)移。隨著20世紀70年代房地產(chǎn)市場的主要矛盾由住房短缺變?yōu)樨毨д叩淖》恐С鲈谄涫杖胫斜戎剡^大，美國1968年的住房和城市發(fā)展法突出了對住房需求者提供補貼的思想，而1974年的住房與社區(qū)發(fā)展法中的租金援助第8條款更是取代了1968年住房法的補貼計劃，把聯(lián)邦住房援助從住房供應者轉(zhuǎn)向需求者。

篇8

關鍵詞：稅收手段；稅收杠桿；房地產(chǎn)市場；房產(chǎn)稅；供求平衡；宏觀調(diào)控

前言

就發(fā)展歷程來看，我國房地產(chǎn)市場發(fā)展至今不過短短的十幾年，已初步建立了房地產(chǎn)稅收體系。房地產(chǎn)稅收促進了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，在完善稅制、發(fā)揮稅收聚財功能、進一步發(fā)揮稅收經(jīng)濟杠桿作用、保護和合理使用土地資源等方面起到了積極作用。但與國外相比,我國房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，房地產(chǎn)稅收體系中有許多不完善的地方，嚴重影響和阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。國外成功的調(diào)控經(jīng)驗和先進的措施對于我國政府進一步完善房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控體系，無疑是值得借鑒和學習的。

一、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法

各國對利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場均有自己的觀點和措施，如果拋開文化背景和歷史因素不看，歸納起來其共性主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是世界各國都非常重視住房保障體系的建立和健全，房地產(chǎn)市場中的政府稅收手段這只“有形之手”，絕大部分情況下也都是針對住房保障問題的；二是為確保房地產(chǎn)市場的和諧發(fā)展，對房地產(chǎn)市場的稅收調(diào)控政策主要分為兩個層面：對供給的掌控與對需求的調(diào)控。其中大多數(shù)國家主要致力于在需求的調(diào)控方面做文章。如果單純從供給方面調(diào)控，勢必進一步加劇供求關系的扭曲，客觀上增加需求方對價格上漲的預期，實際的結果便是房地產(chǎn)價格不但沒壓下來，反而與日俱增。因此，在掌控供給的基礎上，發(fā)揮稅收政策對需求的調(diào)控就顯得極為必要。

（一）以高額稅率對房地產(chǎn)行業(yè)進行征稅，有效抑制房地產(chǎn)市場的投機行為

房地產(chǎn)市場價格持續(xù)攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著雙重矛盾。這種異?，F(xiàn)象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。各國在利用重稅抑制投機行為的做法主要有種：一是利用高額地皮稅的征收有效抑制了房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的投機行為。如在法國，購房者除要繳納高額地皮稅外，還需支付住房稅或空房稅，這導致了長期以來法國人不把房地產(chǎn)市場視為投資或財產(chǎn)保值的重要領域；二是采用逐步升級的辦法，用重稅打擊投機。如韓國的做法是，從2007年起，將對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅。也就是說，投機者賣掉一套住房，政府就拿走一半，使投機者無利可圖甚至虧本；三是對房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收高稅。例如，美國對不動產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收入的80％。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風險，在客觀上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。

（二）對低收入購房者給予稅收方面的優(yōu)惠或補貼

房地產(chǎn)市場價格的持續(xù)升溫，導致越來越多的低收入者購買住房時力不從心。為了有效的緩和房地產(chǎn)市場的供求矛盾，平衡供求關系，許多國家都對低收入購房者給予了稅收方面的優(yōu)惠或出臺了各種補貼方案：一是對低收入者和老年人購房和租房的稅收優(yōu)惠政策。如美國為了使低收入者能買得起和租得起房子,美國國會在1986年通過了低收入者購房和租房稅收抵扣的法案,并在1993年成為永久性的法令。根據(jù)這項法令,聯(lián)邦每年給各州分配稅收抵扣的最高限額(每人1.25美元乘以各州的人口),房屋的業(yè)主可在10年內(nèi)每年接受個人所得稅的直接抵扣。而凡已到或已超過55歲的納稅人(或其配偶),出售其住房時,符合一定條件可享受一次性扣除125000美元售房納稅贏利的政策；二是實施廉租房制度，運用各級稅收對廉租房進行補貼。如法國政府規(guī)定，各大城市必須建設一定數(shù)量的廉租房，其比例約為總住房面積的15%至20%。廉租房的存在使得房屋買賣市場需求減少，房價因此處于穩(wěn)定狀態(tài)。除此之外，政府還長期運用稅收推行租房補貼等福利制度，社會各階層的無房戶都可在租房時享受政府相關的稅收補貼，而建造廉租房的房地產(chǎn)企業(yè)也可獲得中央政府在稅收方面的優(yōu)惠或補貼；三是利用稅收收入推行福利住房，滿足低收入階層的住房需求。所謂“福利住房”，是指由國家資助建造、租金較低、專門租給低收入者的住宅。例如德國，多年來，政府投入了巨額資金，大規(guī)模興建了許多“福利住房”，很好的滿足了市場尤其是低收入階層對“福利住房”的需求，而這些“福利住房”的預算絕大部分都來自于國家的稅收收入。特別是在北歐一些高稅收，高福利的國家，政府利用稅款建造福利住房已經(jīng)是家常便飯。

（三）充分運用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展。雖然各國政府施行的具體措施不同，但均對從事開發(fā)廉價住房、福利房、或是集體籌資建房等有利于調(diào)控房價的商業(yè)行為予以了稅收方面的支持。一是對利用抵押貸款購買、建造和大修自己房屋的業(yè)主,在征收個人所得稅時減免抵押貸款的利息支出。二是對擁有自己住房的業(yè)主,還可減免地方稅、財產(chǎn)稅等。三是對出租房屋的業(yè)主實行稅收豁免政策。四是豁免出售自用住房(又稱主住宅)收益的個人所得稅。如美國按照現(xiàn)行的稅法,出售一套自用居住滿二年以上的住宅,如果是單身,其售價與購入價的差價收入不超過25萬美元,就可免稅；如果是已婚家庭,差價收入不超過50萬美元,也可免稅。由于美國房價一直比較平穩(wěn),售房差價收益很難超過這一限額,這意味著美國房屋的出售幾乎都是免去所得稅的。這不僅提高了消費者的居住條件,同時也活躍了房地產(chǎn)市場,擴大了國內(nèi)的有效需求,推動了國內(nèi)經(jīng)濟的快速發(fā)展。

（四）設計差別性稅收政策體系，即對房地產(chǎn)所有權轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)區(qū)分有償和無償，并考慮實際占有權屬時間長短征稅。這雖然不能從根本上完全區(qū)分正常房產(chǎn)需求和投機性房地產(chǎn)需求，但可以在相當程度上實現(xiàn)二者在稅收政策上的差別性對待，保護合理的理性需求，增加投機性需求的交易成本。

從國際稅收實踐來看，當房地產(chǎn)發(fā)生買賣等有償轉(zhuǎn)讓時，大多數(shù)國家都規(guī)定應對轉(zhuǎn)讓收益增值部分課稅。美國、日本、英國、法國、芬蘭等國家，把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益歸入個人或法人的綜合收益，征收個人所得稅或法人稅（公司所得稅），其中美國實行15%到34%的累進稅率。意大利將從買入到轉(zhuǎn)讓時的價格上漲部分作為稅基，按照價格增長幅度采用累進制，按5%至30%的稅率征收不動產(chǎn)增值稅。

（五）針對房地產(chǎn)市場征收不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅，以防止房地產(chǎn)市場中的商業(yè)活動出現(xiàn)欺詐，漏稅等非法行為。所謂不動產(chǎn)稅，是對土地或房屋所有或占有者征收的稅，依據(jù)為不動產(chǎn)的評估價值。不動產(chǎn)又可分為三種類型：一是將土地、房屋和有關建筑物、機械以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起而課征的不動產(chǎn)稅。如巴西、日本、芬蘭、加拿大等的不動產(chǎn)稅；二是只對土地和房屋合并征收的房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭的房地產(chǎn)稅，泰國的住宅建筑稅等；三是單獨對土地或房屋課征的土地稅或房屋稅。土地有地畝稅（面積稅）和地價稅兩種形式，西方多采用地價稅（主要采用估價計稅方法）。除此之外，在不征收不動產(chǎn)稅的國家，一般征收財產(chǎn)稅，如美國、英國、瑞典、瑞士、丹麥、挪威、荷蘭等國，操作辦法是將不動產(chǎn)與其他財產(chǎn)捆在一起，就納稅人在某一時點的所有財產(chǎn)課征一般財產(chǎn)稅，計稅依據(jù)是財產(chǎn)的評估價值。其中美國的財產(chǎn)稅最具代表性。當然還有定期不動產(chǎn)增值稅：該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超一定年限的產(chǎn)權所有者征收，通過對房地產(chǎn)的重新評估，對其增值額征收，一般為5年期和10年期增值稅兩種。因此，以上三種針對房地產(chǎn)市場的征稅有效地保證了房地產(chǎn)市場的健康穩(wěn)定發(fā)展，避免了業(yè)主控制或低效率使用房產(chǎn)，刺激了交易活動，這既繁榮了房地產(chǎn)市場，又推動了房地產(chǎn)要素的優(yōu)化配置，同時也打擊了房地產(chǎn)市場中的投機行為和非法交易行為。

二、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的主要特點

從以上國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場的基本做法，可以總結出其主要特點：一是大多數(shù)國家對房產(chǎn)和土地合一征收，適用統(tǒng)一的稅制；二是國外房地產(chǎn)稅收的征稅范圍既包括城鎮(zhèn)，也包括農(nóng)村；三是大多數(shù)國家按房屋和土地的評估值征收房地產(chǎn)稅，評估價值根據(jù)房地產(chǎn)坐落地點、建筑結構、成新程度等因素確定，相當于市場價值的一定比例。與此相適應，大多數(shù)國家建立了比較完備的房地產(chǎn)評估機構和評估制度，按照一定的周期對房地產(chǎn)進行評估；四是大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅的納稅人是房地產(chǎn)的所有者，或者是對所有者和使用者均課稅；五是在大多數(shù)國家房地產(chǎn)稅是地方政府的主要稅種，構成了地方財政收入的主要來源。

三、國外利用稅收手段調(diào)控房地產(chǎn)市場對我國的經(jīng)驗借鑒

（一）充分利用稅收手段加強對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，尤其是對那些圖謀暴利的房地產(chǎn)企業(yè)征稅高稅，堅決打擊各種投機行為。

眾所周知，我國房地產(chǎn)市場屬于暴利行業(yè)，年增長率極高。房地產(chǎn)廠商的一舉一動，牽動著社會上千家萬戶的心，甚至影響了滬深股市的走勢，給股市帶來了一定的安全隱患。老百姓對房價居高不下的抱怨，媒體對房地產(chǎn)泡沫的置疑，專家對房地產(chǎn)隱患的責問，使得征收高稅打擊房地產(chǎn)投機行為已經(jīng)到了刻不容緩的地步。因此借鑒國外先進經(jīng)驗，開征新的統(tǒng)一規(guī)范的“房地產(chǎn)稅”，增大稅收對房地產(chǎn)存量的稅收調(diào)節(jié)很有必要。筆者認為，我國改革后的房地產(chǎn)稅其基本思路是否可作如下考慮：

1.將現(xiàn)行房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅合并，對土地、房產(chǎn)開征統(tǒng)一的房地產(chǎn)稅；

2.按房地產(chǎn)評估價值作為計稅依據(jù)，以客觀地反映房地產(chǎn)價值；

3.適當擴大征稅范圍，將發(fā)達地區(qū)農(nóng)村納入房地產(chǎn)體系；

4.體現(xiàn)區(qū)別征收原則，對第一套自住房免稅，第二套自住房征稅，第三套以上加成征收；

5.房地產(chǎn)稅應逐步發(fā)展成為地方主體稅種，因此應在法律層面上對房地產(chǎn)稅征收范圍、基本稅率確定、浮動幅度等方面賦予地方相應的立法和管理權限。

（二）切實利用稅收杠桿促進住宅業(yè)的發(fā)展，同時制定相關稅收政策，對低收入者和老年人購房和租房實行稅收優(yōu)惠或補貼。

稅收政策是國家進行產(chǎn)業(yè)政策調(diào)整的重要手段，是在市場經(jīng)濟條件下調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配置的有效方法，我國應當借鑒美國稅收政策中支持住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方法來改革我國稅收杠桿，支持我國住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展。此外，由于我國還處在經(jīng)濟發(fā)展階段，存在一定的貧富差異，存在相當多的低收入者，合理地解決低收入者居住問題是關系我國經(jīng)濟、社會安全的重要問題。如果通過稅收優(yōu)惠政策，鼓勵老年人購房和售房,不僅能完善社會保障體系，解決老年人的居住問題，使他們可以安度晚年，而且還能有效地增加二手房市場的房源，激活樓市，促進房地產(chǎn)市場的繁榮。:

（三）開征“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅”，即對有償轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)產(chǎn)生的利潤征稅。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的差別性稅收在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)應針對消費性需求和投機性需求實行差別性稅收政策，這是當前稅收政策調(diào)控的力度點所在。

具體做法可以參照國外成功的經(jīng)驗，對購買房產(chǎn)一年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得征收25%的所得稅，三年內(nèi)的轉(zhuǎn)讓所得的征收15%的所得稅，三年以上的免征。開征房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益?zhèn)€人所得稅可以在保護真實購房需求的同時，有效地抑制投機性需求，降低泡沫風險。其次是對購入未滿三年的商品住房轉(zhuǎn)讓征收5％營業(yè)稅，以及營業(yè)稅稅額7％的城建稅和3%的教育費附加，三年以上減半征收。之所以采用“組合拳”，是因為僅僅征收營業(yè)稅的調(diào)控力度有限，而且也容易讓房地產(chǎn)投機需求將稅負向后轉(zhuǎn)嫁。沿海一些城市的實踐已經(jīng)表明了這一點。

參考文獻

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1、外資進入我國房地產(chǎn)市場的程度

1.國外資本目前對我國房地產(chǎn)市場的投資

國家統(tǒng)計局的資料表明，2005年境外機構購買中國建筑物資金額高達34億美元，創(chuàng)造了過去前5年的總和。而且這一幾何級數(shù)的增長態(tài)勢在進入2006年之后被不斷放大，按照全球最大的物業(yè)顧問服務公司之一的世邦魏理仕的研究結果推算，今年前兩個季度，至少10億美元的境外資金投入到中國內(nèi)地房地產(chǎn)購買市場。境外機構和個人購買商品房的資金的結匯也在同期增長2倍以上。以摩根土丹利、花旗等為主要成員的國際地產(chǎn)基金成為進入我國房地產(chǎn)的急先鋒。過去5年里，摩根士丹利在中國房地產(chǎn)領域的投資總額達15億美元，今年該公司還將追加投資30億美元。緊跟大摩之后，花旗集團計劃未來3年內(nèi)將其對中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的投資額提高9倍以上，最高可至8億美元。同時澳大利亞最大的投資銀行麥格理銀行日前表示，計劃在今年斥資3億美元投入中國內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。而該銀行在進入中國的11年中已經(jīng)陸續(xù)完成了9個大商場的收購。除此之外，荷蘭ING銀行、美林國際等全球知名公司已先后公開宣布將攜帶重金深度介入中國房地產(chǎn)市場。

與此同時，亞洲地區(qū)的投資機構也以其靈敏矯健的身軀快速進入中國的房地產(chǎn)市場。資料顯示，2005年，亞洲地區(qū)有260億美元用來投資房地產(chǎn)，其中約有20%到25%的資金投向中國房地產(chǎn)市場。進入今年以來，亞洲國家流向中國地產(chǎn)的資金有增無減。包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機構放量投入到中國房地產(chǎn)市場的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計劃今后在華投資數(shù)十億美元用于房地產(chǎn)開發(fā)。見資料顯示從2006年6月6日至7月20日50天不到的時間內(nèi)，僅境外機構在中國以獨立或者入股的形式投資形成的房地產(chǎn)項目就達15項之多，平均每3天就拿下一城。其中，僅渣打銀行就在上海連續(xù)吃進4個巨型項目。另據(jù)筆者了解新加坡長成(私人)投資公司從2005年到2006年在不到的一年的時間在天津通過合資入股的方式連續(xù)拿下了兩個項目，總投資額達4億元人民幣。主要境外投資者在未來1～3年對中國房地產(chǎn)的預計投資額(見表1)

2.外資進入我國房地產(chǎn)的原因

國外資本之所以這么積極進入中國房地產(chǎn)市場，主要是基于對中國經(jīng)濟的持續(xù)良好發(fā)展前景的看好，以及隨著經(jīng)濟快速發(fā)展所帶來的房地產(chǎn)增值收益，從房地產(chǎn)的平均收益率來看，1979～2000年，房地產(chǎn)投資的市場平均回報率在7.9%左右，而北京、上海等地高檔住宅、商辦物業(yè)每年的增值可達15%左右，遠遠高于日前日本的3.5%，倫敦的4%以及美國的4.5%。同時境外投資者對人民幣增值的預期也普遍看好，據(jù)世邦魏理仕掌握的資料顯示，大多數(shù)投資者都預期人民幣還將升值2%到20%。同時國際市場上對人民幣的升值預期是每年5%左右。這些因素都造成境外資本大量進入我國的房地產(chǎn)行業(yè)，除此之外，我們也不能忽視我國房地產(chǎn)市場自身存在的一個先天性的缺陷，就是房地產(chǎn)市場融資渠道狹窄。

2、我國單一的房地產(chǎn)融資渠道和較高的居民儲蓄存款余額

1.單一的房地產(chǎn)融資渠道

對于中國房地產(chǎn)市場的主要參與者——中國房地產(chǎn)發(fā)展商來講，其資金來源主要還是依賴銀行貸款，銀行的貸款是其融資的一個最主要方面。根據(jù)2005年12月16日國務院第一次全國經(jīng)濟普查領導小組辦公室和中華人民共和國國家統(tǒng)計局的《第一次全國經(jīng)濟普查主要數(shù)據(jù)公報(第三號)》的有關數(shù)據(jù)，至2004年底，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的總資產(chǎn)達61790億，總負債達45784億，資產(chǎn)負債率達74.1%，1999年至2005年國家統(tǒng)計局關于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)投資資金的來源情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)也說明了這一問題。

2005年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金21178億元，其中企業(yè)自籌資金7039億元，占資金來源的比重為33.24%；國內(nèi)貸款3835億元，占資金來源的比例為18.11%，其他資金來源為10040.41億元，占47.40%，在其他資金來源中80%以上的部分來自于定金及預收款，其中60%至70%的部分是又屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個人住房按揭貸款，而在自籌資金中，企業(yè)自有資金(權益資金)僅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說，在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，有60%左右的資金是來源于銀行體系，而且是以開發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權型融資的形式存在，開發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負債率較高。隨著國家宏觀調(diào)控政策的出臺、銀根的收緊，房地產(chǎn)開發(fā)商完全依賴銀行貸款的項目很難付諸于實踐，因此很多開發(fā)商希望開拓一些新的融資渠道，這也就是為什么很多國內(nèi)的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，都往往選擇和境外的開發(fā)商來一起合作進行項目開發(fā)的原因。

2.較高的居民儲蓄率和狹窄的投資渠道

與房地產(chǎn)開發(fā)商由于缺乏大量的開發(fā)資金而不得不尋求境外投資者的幫助，并為此付出較高的融資成本，相反我國國內(nèi)居民的儲蓄存款余額確在連年攀升，我國居民儲蓄存款額繼續(xù)高增，而且居民儲蓄率是居高不下。根據(jù)中國人民銀行2006年1月14日的最新統(tǒng)計，1月末居民人民幣儲蓄存款余額達到14.8萬億元，同比增長21.1%?！笆濉睍r期城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額的增長趨勢也說明了這一問題。

與高額的儲蓄存款余額相矛盾的是我國狹窄的居民投資渠道，目前我國居民收入除了用于基本消費和存入銀行以外，幾乎很難再找到一條比較恰當?shù)耐顿Y渠道。

3.美國較低的居民儲蓄率和多元化的投、融資渠道

與中國相反，美國居民的儲蓄率一直保持在較低的水平，始終保持在10%以下。與較低儲蓄率相對應的是美國發(fā)達的資本市場和豐富的投、融資渠道，居民可以自由選擇自己偏好的金融市場。同時房地產(chǎn)開發(fā)商也可以向其中的任何一個金融主體進行融資，獲取開發(fā)資金。

一方面由于房地產(chǎn)企業(yè)單一的融資渠道而不得不引進國外資本進行房地產(chǎn)開發(fā)，從而造成大批利潤被外資分享，另一方面是國內(nèi)狹窄的投資渠道，使得居民不得不將剩余資金存入目前已處于負利率階段的銀行，而不能獲得豐厚的利潤回報。這一矛盾突顯出我國狹窄的投、融資渠道。如何改變目前這種“瓶頸”局面，成為中國金融市場面臨的最為嚴峻的挑戰(zhàn)。因此我們應該在金融工具、金融體制和金融管理上進行全方位的創(chuàng)新，不斷推動我國金融國際化進程。而“房地產(chǎn)金融體系與國家金融體系的一體化”已經(jīng)是國際住房金融體系發(fā)展的總趨勢，因此本文將以房地產(chǎn)金融創(chuàng)新為例，來討論中國的金融創(chuàng)新問題。

3、加快我國房地產(chǎn)金融創(chuàng)新步伐，從而推動整個金融市場創(chuàng)新

金融創(chuàng)新是指在金融體系和金融市場上出現(xiàn)的一系列新事物，包括新的金融工具、新的融資方式、新的金融市場、新的支付手段以及新的金融組織形式和管理方法等內(nèi)容。從國際上金融創(chuàng)新的途徑來看，金融創(chuàng)新一般是通過政府和金融市場兩條途徑來產(chǎn)生。一方面，政府通過立法和有關管理條例的變更來引導金融創(chuàng)新，我們一般稱之為政府主導型金融創(chuàng)新，這一般在經(jīng)濟轉(zhuǎn)型的國家比較多見。另外一個方面是市場主導型的金融創(chuàng)新，它是指金融機構根據(jù)金融市場變化和金融服務的市場需要，通過供給有效的金融產(chǎn)品和金融服務而出現(xiàn)的金融創(chuàng)新。而我國目前也正是處于一種全面的經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，因此我國的金融創(chuàng)新市場應該屬于政府主導型。

1.以政府為主導，加大我國房地產(chǎn)金融立法的創(chuàng)新力度

隨著2007年中國銀行業(yè)的全面開放，中國金融市場開始全面邁向國際化，在新的市場環(huán)境下與國際金融業(yè)同行同臺競技，這使得金融創(chuàng)新的要求顯得更為迫切。作為政府主導型金融創(chuàng)新國家，金融立法創(chuàng)新是金融創(chuàng)新的一個重要組成部分。在房地產(chǎn)金融立法上，我國已建立起了基本的法律框架，如公司法、擔保法、證券法、商業(yè)銀行法、中國人民銀行法等，但是在目前我國證券市場乃至整個金融市場、房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，我們更應該積極吸收國外先進的金融創(chuàng)新理念，在立法上加大創(chuàng)新力度。首先要修改和完善現(xiàn)有的法律、法規(guī)，如《證券法》、《擔保法》、《保險法》等不適應房地產(chǎn)金融發(fā)展與創(chuàng)新的地方，其次是盡快出臺新的相關法律法規(guī)，如《產(chǎn)業(yè)基金法》和涉及全社會的信用立法等，盡快從法律制度上為我國金融創(chuàng)新創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。

2.積極開展試點，探索適合我國國情的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品

任何一種金融工具或制度的應用都有其特定的環(huán)境，有些金融工具在國外能夠廣泛應用，但在國內(nèi)不一定十分適用，因此我們在吸取國外經(jīng)驗的同時，還要加強我們自身的實踐，積極開展試點工作，對一些金融工具和金融制度進行檢驗，以確定其在國內(nèi)的實用性。如早在2004年底，中國人民銀行就已經(jīng)向國務院遞交了進行信貸資產(chǎn)證券化試點的申請，并于2005年2月獲得了批準。而中國建設銀行則成為了首家獲得批準推出個人住房抵押貸款支持證券的銀行。同時在立法上，人民銀行與銀監(jiān)會聯(lián)合公布了《信貸資產(chǎn)證券化試點管理辦法》，在立法上為資產(chǎn)債券化提供了保障。類似此類的金融試點工作在未來的幾年還會不斷開展，從而為探索適合我國國情的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品提供依據(jù)。

3.以市場為主體，實現(xiàn)融資產(chǎn)品的多元化和公眾化

金融機構始終是金融市場創(chuàng)新的主體，作為資金密集型的房地產(chǎn)業(yè)，多元化融資已成為房地產(chǎn)融資的主要發(fā)展方向，這就需要加大房地產(chǎn)金融產(chǎn)品的創(chuàng)新力度，提供多種金融產(chǎn)品，實現(xiàn)多層次的金融服務。如在針對那些風險較高、價值較大的物業(yè)時，國外的一般做法就是通過對其重新打包，經(jīng)過評估，開發(fā)衍生金融產(chǎn)品，實現(xiàn)資產(chǎn)的證券化。這樣就能夠?qū)⒘鲃有圆畹找娣€(wěn)定的資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動性較強的證券產(chǎn)品，從而達到增強資產(chǎn)流動性，分散風險的目的。同時房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)投資基金等融資方式在美國等房地產(chǎn)金融發(fā)達國家也是廣受歡迎。這些多元化的融資方式，一方面增強房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金能力，另一方面也滿足了不同投資主體的多樣化需求，實現(xiàn)了金融產(chǎn)品公眾化的目的。如在我國開展的資產(chǎn)證券化不僅能夠增強房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力，開拓新的融資渠道，還可以讓公眾也成為房地產(chǎn)企業(yè)的直接投資者，并享受到房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展所帶來的收益。最為重要是資產(chǎn)證券化可以為大量的民間閑散資本尋找新的出路，從而實現(xiàn)金融產(chǎn)品公眾化的目的。

4.構建兩級房地產(chǎn)金融體系，增強金融產(chǎn)品的流通性