導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇土地市場(chǎng)論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備制度房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)策建議

土地儲(chǔ)備制度在我國(guó)的興起

綜合來(lái)看，我國(guó)土地儲(chǔ)備制度率先在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)的深圳和上海得以實(shí)施。此后，杭州、廈門(mén)、南京、青島、廣州、鄭州等城市也先后成立土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，開(kāi)展土地儲(chǔ)備工作。目前我國(guó)已有近半數(shù)的市縣建立了土地儲(chǔ)備制度。我國(guó)土地儲(chǔ)備制度的含義是：由城市政府委托或設(shè)立的專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，對(duì)通過(guò)收回、收購(gòu)、置換、征用等方式取得的土地進(jìn)行前期開(kāi)發(fā)、整理，并予儲(chǔ)存，根據(jù)城市土地利用規(guī)劃和年度用地計(jì)劃，將所儲(chǔ)備的土地以招標(biāo)、拍賣(mài)等方式有計(jì)劃地投入市場(chǎng)，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類(lèi)建設(shè)用地需求的一種經(jīng)營(yíng)管理制度。

城市土地儲(chǔ)備制度應(yīng)用狀況

近年來(lái)，土地儲(chǔ)備制度在我國(guó)一些城市的運(yùn)作取得了巨大成效，在完善土地市場(chǎng)、控制土地供應(yīng)、促進(jìn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面的優(yōu)越性已逐步表現(xiàn)出來(lái)。但是，隨著土地儲(chǔ)備實(shí)踐的深入，人們對(duì)該制度在房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響方面存在著許多疑慮。

地價(jià)房?jī)r(jià)上漲，開(kāi)發(fā)市場(chǎng)起點(diǎn)不公

在已建立土地儲(chǔ)備制度的城市中，土地出讓價(jià)格大幅上揚(yáng)，商品房?jī)r(jià)格隨之上漲。以杭州市為例，近年來(lái)該市地價(jià)、房?jī)r(jià)呈不斷上揚(yáng)趨勢(shì)。同時(shí)，與目前的土地出讓價(jià)格比較，實(shí)施土地儲(chǔ)備制度前的我國(guó)城市土地出讓價(jià)格很低，制度實(shí)施前后地價(jià)差異很大。相鄰地塊的兩個(gè)項(xiàng)目由于土地成本的差異，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)的起跑線不公平。如何平衡制度實(shí)施前后一級(jí)市場(chǎng)的價(jià)格差異，如何在歷史與現(xiàn)實(shí)之間找到平衡點(diǎn)，是當(dāng)前困擾我國(guó)許多城市政府的一個(gè)急需解決的問(wèn)題。

市場(chǎng)結(jié)構(gòu)失衡，多層次需求難滿足

我國(guó)推行房產(chǎn)改革政策的目的是采取多渠道、多途徑來(lái)滿足城鎮(zhèn)居民不同層次的住房需求。有人認(rèn)為，土地儲(chǔ)備的實(shí)施在一定程度上影響了這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，它導(dǎo)致房產(chǎn)開(kāi)發(fā)走向集約與壟斷，市場(chǎng)逐漸被一些實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)所占據(jù)，小型與實(shí)力較弱的開(kāi)發(fā)企業(yè)被淘汰出局，而當(dāng)前實(shí)力強(qiáng)的開(kāi)發(fā)企業(yè)著眼于高檔和高回報(bào)開(kāi)發(fā)，銷(xiāo)售的對(duì)象是高收入群體。即使是面向普通工薪階層開(kāi)發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房，開(kāi)發(fā)檔次和市場(chǎng)價(jià)格也較高，部分消費(fèi)者難以承受。房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的失衡使多層次的住房需求得不到有效滿足，也造成高檔商品房供需矛盾加大。

土地儲(chǔ)備制度對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的分析

作為土地資源的配置方式之一，土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施必然對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、土地資本市場(chǎng)產(chǎn)生影響。但是，該制度是否是引起城市地價(jià)上漲的主因，這就需要深入研究，它直接關(guān)系到我國(guó)城市土地儲(chǔ)備制度今后的發(fā)展與完善。

對(duì)城市土地價(jià)格上漲的分析

糾正扭曲的地價(jià)是城市地價(jià)上漲的直接原因我國(guó)土地儲(chǔ)備制度是在土地真實(shí)價(jià)值受到抑制，土地價(jià)格嚴(yán)重扭曲的情況下建立起來(lái)的，招標(biāo)、拍賣(mài)方式帶來(lái)的地價(jià)合理上漲是土地價(jià)值的真實(shí)體現(xiàn)。在先前不規(guī)范土地市場(chǎng)中，地價(jià)或成交價(jià)低，一方面是土地隱型市場(chǎng)不注重價(jià)格杠桿作用的結(jié)果，另一方面灰色交易造成了國(guó)家利益的嚴(yán)重?fù)p失。據(jù)測(cè)算，我國(guó)的土地資產(chǎn)有25萬(wàn)億元。由于種種原因，目前全國(guó)土地資產(chǎn)每年流失近100億元。實(shí)施土地儲(chǔ)備制度，土地市場(chǎng)在公平、公開(kāi)的平臺(tái)上運(yùn)作，必然帶來(lái)地價(jià)的上漲，其實(shí)質(zhì)是國(guó)家作為土地所有者對(duì)土地收益權(quán)的體現(xiàn)。

土地市場(chǎng)無(wú)序炒作是地價(jià)上揚(yáng)的重要原因目前在建立土地儲(chǔ)備制度的城市中，招標(biāo)拍賣(mài)出讓土地出現(xiàn)了地價(jià)的非正常上漲。日本學(xué)者野口悠紀(jì)雄曾用現(xiàn)實(shí)地價(jià)與理論地價(jià)的差異來(lái)衡量東京市土地市場(chǎng)的健康狀況。其中的理論地價(jià)是指地租的資本化。結(jié)合我國(guó)的實(shí)踐，政府在土地的出讓環(huán)節(jié)中都要確定基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和出讓底價(jià)。其中，基準(zhǔn)地價(jià)是指政府按土地級(jí)別、用地類(lèi)型或區(qū)段位置評(píng)估確定的平均價(jià)格。它是政府宏觀調(diào)控地價(jià)和進(jìn)一步評(píng)估標(biāo)定地價(jià)、出讓底價(jià)的基礎(chǔ)；標(biāo)定地價(jià)是政府根據(jù)需要評(píng)估的具體地塊，在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一日期的土地使用權(quán)價(jià)格。它是政府出讓土地使用權(quán)時(shí)確定出讓金額的依據(jù)；出讓底價(jià)是指經(jīng)具有土地評(píng)估資格的機(jī)構(gòu)按規(guī)定的程序進(jìn)行評(píng)估后，由市土地行政主管部門(mén)根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和標(biāo)定地價(jià)所確定的土地使用權(quán)價(jià)格。由此可見(jiàn)，這三種價(jià)格在一定程度上具備了理論地價(jià)的含義，土地出讓價(jià)格只有在理論地價(jià)的合理范圍內(nèi)波動(dòng)才是正常的。

土地儲(chǔ)備對(duì)土地價(jià)格的影響不大以杭州市為例，對(duì)該市自實(shí)施土地儲(chǔ)備制度以來(lái)的土地儲(chǔ)備庫(kù)存量和土地交易價(jià)格進(jìn)行相關(guān)分析：土地儲(chǔ)備庫(kù)存量（DS）與土地交易價(jià)格(DP)的相關(guān)系數(shù)為0.659，為顯著相關(guān)。但在對(duì)該樣本相關(guān)系數(shù)進(jìn)行顯著性檢驗(yàn)時(shí)發(fā)現(xiàn)t值偏小，總體相關(guān)系數(shù)接近零值，土地儲(chǔ)備量與土地價(jià)格呈弱相關(guān)關(guān)系。對(duì)土地儲(chǔ)備庫(kù)存量（DS）與土地交易價(jià)格（DP）進(jìn)行簡(jiǎn)單回歸分析，土地儲(chǔ)備庫(kù)存量對(duì)地價(jià)的解釋能力較弱。

DP=1636.75+13.92DS(t=1.752)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.435，F(xiàn)=3.080，DW=1.940

LN(DP)=7.001+0.221LN(DS)(t=3.125)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.206，F(xiàn)=1.038，DW=1.819

由以上回歸模型的解釋?zhuān)恋貎?chǔ)備庫(kù)存量與地價(jià)間的相關(guān)關(guān)系較弱。土地儲(chǔ)備庫(kù)存量每增加1萬(wàn)平方米，對(duì)地價(jià)平均有13.92元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋?zhuān)绻恋貎?chǔ)備庫(kù)存量增加1%，地價(jià)只變動(dòng)0.221%。通過(guò)以上分析可知，土地價(jià)格上漲并不是由土地儲(chǔ)備制度造成的，土地儲(chǔ)備對(duì)土地價(jià)格的影響不大。

對(duì)商品房?jī)r(jià)格上漲的分析

房?jī)r(jià)上漲是多種因素共同作用的結(jié)果。其中，開(kāi)發(fā)成本、市場(chǎng)需求等因素是主要的。

開(kāi)發(fā)成本上升是房?jī)r(jià)上漲的主要原因在土地拍賣(mài)供應(yīng)方式中，開(kāi)發(fā)商的土地成本投入數(shù)額受到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的影響，必然以市場(chǎng)最高價(jià)才可競(jìng)得理想的土地。而將土地成本增加部分轉(zhuǎn)嫁至房?jī)r(jià)是開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)嫁開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的必然選擇。以杭州市為例，對(duì)該市自實(shí)施土地儲(chǔ)備制度以來(lái)的商品房銷(xiāo)售價(jià)格和土地交易價(jià)格進(jìn)行相關(guān)分析：房?jī)r(jià)（HP）與土地交易價(jià)格（DP）的相關(guān)系數(shù)為0.980，為高度相關(guān)。對(duì)房?jī)r(jià)（HP）與土地交易價(jià)格（DP）進(jìn)行簡(jiǎn)單回歸分析，土地交易價(jià)格對(duì)房?jī)r(jià)有很好的解釋能力。

HP=815+1.079DP(t=9.849)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.960，F(xiàn)=96，DW=2.996

LN(HP)=2.566+0.718LN(DP)(t=10.232)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.659，F(xiàn)=7.73，DW=3.355

由以上回歸模型的解釋?zhuān)績(jī)r(jià)與地價(jià)之間有很強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。土地交易價(jià)格每增加1元/平方米，對(duì)房?jī)r(jià)平均有1.079元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋?zhuān)绻恋亟灰變r(jià)格增加1%，房?jī)r(jià)將變動(dòng)0.718%。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的相對(duì)旺盛是拉動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的又一因素目前我國(guó)正處于城市化的加快發(fā)展階段，土地供應(yīng)的高度壟斷直接導(dǎo)致城市用地需求猛增，間接影響城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)程和總量增加，進(jìn)一步導(dǎo)致房屋需求上升。需求的相對(duì)旺盛必然引起房?jī)r(jià)的上漲。以杭州市為例，對(duì)其近年來(lái)的商品房銷(xiāo)售價(jià)格和商品房銷(xiāo)售面積進(jìn)行相關(guān)分析：房?jī)r(jià)（HP）與商品房銷(xiāo)售面積（M）的相關(guān)系數(shù)為0.969，為高度相關(guān)。對(duì)房?jī)r(jià)（HP）與商品房銷(xiāo)售面積（M）進(jìn)行簡(jiǎn)單回歸分析，商品房銷(xiāo)售面積對(duì)房?jī)r(jià)有較好的解釋能力。

HP=-236.18+12.814M(t=7.844)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.940，F(xiàn)=62.67，DW=2.564

LN(HP)=2.11+1.065LN(M)(t=8.242)

擬和優(yōu)度檢驗(yàn)R=0.646，F(xiàn)=7.30，DW=3.444

由以上回歸模型的解釋?zhuān)績(jī)r(jià)與房屋銷(xiāo)售面積之間有較強(qiáng)的正相關(guān)關(guān)系。商品房銷(xiāo)售面積每增加1萬(wàn)平方米，對(duì)房?jī)r(jià)平均有12.814元/平方米上漲的貢獻(xiàn)。按照彈性解釋?zhuān)绻N(xiāo)售面積增加1%，房?jī)r(jià)變動(dòng)1.065%。

土地管理上的缺陷也在一定程度上影響了房屋的整體價(jià)格水平我國(guó)一些城市從鼓勵(lì)扶持某一事業(yè)發(fā)展的目標(biāo)出發(fā)，曾相繼出臺(tái)了一系列土地優(yōu)惠政策，主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房、以房帶路、招商引資、扶持骨干企業(yè)、幫助特困企業(yè)等等。由于政策執(zhí)行上的自由度大，管理很難到位，造成土地資產(chǎn)流失，也沒(méi)有達(dá)到扶持的目的。此外，由于國(guó)家對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房土地獲取、設(shè)計(jì)方案、購(gòu)房對(duì)象范圍限定等方面還缺乏嚴(yán)格有效的管理，一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商千方百計(jì)以經(jīng)濟(jì)適用房名義取得劃撥土地后，不按國(guó)家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不公、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理和土地供應(yīng)的無(wú)序。

因而土地儲(chǔ)備制度對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的負(fù)面影響不大，不會(huì)直接導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格上揚(yáng)。

完善土地儲(chǔ)備制度的對(duì)策建議

為了使土地儲(chǔ)備制度對(duì)我國(guó)城市建設(shè)發(fā)揮更大的作用，有必要對(duì)該制度進(jìn)行進(jìn)一步的完善，具體建議如下：

合理控制土地儲(chǔ)備的范圍和數(shù)量

土地儲(chǔ)備制度是確保政府切實(shí)壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的一種管理制度。但必須指出，不能以壟斷影響土地市場(chǎng)的發(fā)育，也不能盲目擴(kuò)大土地一級(jí)市場(chǎng)的邊界，必須正確處理政府調(diào)控與市場(chǎng)配置的關(guān)系，合理控制進(jìn)入土地儲(chǔ)備的范圍和數(shù)量。我們認(rèn)為，在地價(jià)上漲過(guò)快的城市，完全可以通過(guò)成立有形的土地交易市場(chǎng)，允許一些有閑置土地的企業(yè)上市交易，這樣既可以讓閑置的土地盡快流動(dòng)起來(lái)，增加土地供應(yīng)量，也可避免土地資源浪費(fèi)?？茖W(xué)合理地確定土地儲(chǔ)備數(shù)量是土地儲(chǔ)備制度正常運(yùn)行的重要保證。但土地儲(chǔ)備過(guò)多，會(huì)造成資金占用過(guò)多，加大土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。合理的土地儲(chǔ)備數(shù)量要根據(jù)土地市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)確定，而土地供求取決于社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等若干因素，要通過(guò)對(duì)相關(guān)歷史數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，設(shè)計(jì)需求預(yù)測(cè)模型，進(jìn)而得出最佳土地儲(chǔ)備數(shù)量。

加大土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度

土地供給結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的協(xié)調(diào)均衡是土地市場(chǎng)供求平衡的更高層次的要求。在目前我國(guó)一些城市已出現(xiàn)地價(jià)、房?jī)r(jià)大幅上漲的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅要根據(jù)市場(chǎng)的實(shí)際需要和經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)際及時(shí)地掌握土地投放總量，更要從市場(chǎng)細(xì)分的角度，適時(shí)調(diào)整各類(lèi)不同用途的土地儲(chǔ)備量和供給量，化解土地市場(chǎng)供需失衡的矛盾。就當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況而言，當(dāng)務(wù)之急是緊縮城市中心區(qū)住宅用地和城市高檔房地產(chǎn)用地，對(duì)開(kāi)發(fā)高檔商品房，不僅要從供給源頭上進(jìn)行限制，還要以高地價(jià)、高稅收等手段加以限制；落實(shí)經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房政策，對(duì)面向百姓的商品房所用土地要適當(dāng)放寬，滿足居民日益增長(zhǎng)的住房需求。在“放寬”政策的同時(shí)，要切實(shí)規(guī)范土地行政管理行為，避免土地供應(yīng)政策帶來(lái)的漏洞。

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)

建立健全相關(guān)配套的法律法規(guī)，用配套的法律手段解決現(xiàn)實(shí)中的問(wèn)題如公益型用地的收購(gòu)與管理、原建成區(qū)的隱形土地市場(chǎng)問(wèn)題等等；同時(shí)要嚴(yán)格執(zhí)法，加大管理力度，使土地儲(chǔ)備工作順利進(jìn)行。建立依法監(jiān)督的機(jī)制，對(duì)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作進(jìn)行監(jiān)督，以保障儲(chǔ)備目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)建立土地儲(chǔ)備工作信息公開(kāi)制度，盡量公開(kāi)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)在土地收購(gòu)、開(kāi)發(fā)、儲(chǔ)備和出讓環(huán)節(jié)中的資料和信息，便于各方的監(jiān)督和投訴。同時(shí)，通過(guò)公開(kāi)如年度土地出租、出讓計(jì)劃、一級(jí)土地市場(chǎng)交易資料、土地儲(chǔ)備數(shù)量等市場(chǎng)信息，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的理性發(fā)展，引導(dǎo)市場(chǎng)化的開(kāi)發(fā)商能夠根據(jù)信息進(jìn)行分析預(yù)測(cè)，做出理性的投資決策。

強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能

土地儲(chǔ)備管理監(jiān)控職能的弱化嚴(yán)重地阻礙了城市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展。因此，要強(qiáng)化土地儲(chǔ)備管理的監(jiān)控職能，加強(qiáng)對(duì)土地使用狀況和土地價(jià)格的全程監(jiān)控和跟蹤管理。具體來(lái)講，監(jiān)控的內(nèi)容一是建設(shè)用地的選址、用途是否符合城市土地利用總體規(guī)劃和城市建設(shè)規(guī)劃的要求；二是建設(shè)項(xiàng)目是否按法定程序和審批權(quán)限申請(qǐng)和審批，有無(wú)違反規(guī)定用途使用土地；三是土地利用是否按規(guī)定的進(jìn)度進(jìn)行建設(shè)，有無(wú)占而未用的土地；四是土地價(jià)格是否合理，是否故意抬高地價(jià)或壓低地價(jià)，從事炒賣(mài)地皮的非法活動(dòng)。同時(shí)，與房地產(chǎn)管理部門(mén)密切配合，實(shí)行地價(jià)與房?jī)r(jià)的鏈接管理，杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)不合理定價(jià)行為。

重構(gòu)土地儲(chǔ)備的組織體系

在我國(guó)城市建立土地儲(chǔ)備制度的初期，以杭州市為代表的分層次兩級(jí)管理模式的組織體制的運(yùn)行比較順利。但隨著土地儲(chǔ)備制度實(shí)踐的深入，這種體系的弊端日益暴露。一方面，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠土地行政管理部門(mén)，接受后者的直接領(lǐng)導(dǎo)，致使其地位弱化，運(yùn)作效率不高；另一方面，在土地儲(chǔ)備實(shí)施中需要相互配合的城市規(guī)劃、計(jì)劃、建設(shè)、財(cái)政、環(huán)保、房管等多個(gè)政府職能部門(mén)之間的責(zé)任不清，未形成協(xié)作的格局。

為此，應(yīng)該對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)掛靠于土地行政管理部門(mén)的現(xiàn)有體系進(jìn)行改革。其目標(biāo)是，建立由市土地與房產(chǎn)管理委員會(huì)直接領(lǐng)導(dǎo)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的新體系。具體內(nèi)容是：城市政府通過(guò)機(jī)構(gòu)改革，對(duì)與城市土地利用和管理直接有關(guān)的部門(mén)進(jìn)行整合，組建土地與房產(chǎn)管理委員會(huì)。該委員會(huì)下設(shè)土地管理、房產(chǎn)管理、城市規(guī)劃以及土地儲(chǔ)備等若干辦公室。新的組織體系有利于提高土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的地位，為充分發(fā)揮其作用提供條件也有利于各部門(mén)之間的協(xié)調(diào)。

參考資料：

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3.劉田，構(gòu)筑土地市場(chǎng)巍峨大廈——紅五月縱橫談，中國(guó)土地，2002（6）

4.(日)野口悠紀(jì)雄著，汪斌譯，土地經(jīng)濟(jì)學(xué)，北京：商務(wù)印書(shū)館，1997

篇2

【關(guān)鍵詞】有償使用；現(xiàn)存問(wèn)題；原因分析；對(duì)策

一、我國(guó)土地有償使用中的現(xiàn)存問(wèn)題

1.土地利益分配關(guān)系扭曲

國(guó)有土地所有權(quán)被虛置，中央政府和地方的利益分配不公。大部分的國(guó)有土地出讓金歸負(fù)責(zé)具體實(shí)施的縣或市政府所有，而中央和省級(jí)政府僅僅提取少部分。于是，地方政府有很強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)土地的動(dòng)力，大肆通過(guò)圈地運(yùn)動(dòng)和賣(mài)地來(lái)增加地方性財(cái)政收入，嚴(yán)重扭曲了中央和地方的利益關(guān)系。

另外，地方政府和農(nóng)民之間也存在收益分配不公。法律明確禁止集體土地的所有權(quán)直接交易，對(duì)于被征土地農(nóng)民的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償應(yīng)包括安置補(bǔ)償費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)以及青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)三部分。但是，由于農(nóng)民缺乏對(duì)補(bǔ)償費(fèi)的了解和認(rèn)識(shí)以及相關(guān)立法的缺失，常出現(xiàn)把土地補(bǔ)償費(fèi)克扣在村委會(huì)和地方政府，僅將安置補(bǔ)償費(fèi)以及青苗和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)發(fā)放給農(nóng)民的問(wèn)題。

2.土地市場(chǎng)既不規(guī)范也不健全

由于土地的使用行為具有廣泛的外部性，因此，土地市場(chǎng)公開(kāi)化就顯得尤為重要。早在1999年，國(guó)土資源部就已開(kāi)始籌建全國(guó)土地市場(chǎng)信息系統(tǒng)，但是目前在土地市場(chǎng)信息傳導(dǎo)和披露等方面仍然存在著信息公開(kāi)完備性不足以及渠道過(guò)于單一等問(wèn)題，而且，在征地過(guò)程中，農(nóng)民參與土地活動(dòng)的渠道也不夠通常暢，缺乏透明度。

城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)不一致，缺少統(tǒng)一的土地市場(chǎng)，這也是目前存在的嚴(yán)重問(wèn)題。在農(nóng)村，集體土地不能流轉(zhuǎn)進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)并參與土地一級(jí)市場(chǎng)的收益分配，而在城市，土地則可以流轉(zhuǎn)成建設(shè)用地和商業(yè)用地并參與到土地一級(jí)市場(chǎng)的收益分配，從而導(dǎo)致城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)二元化。

二、現(xiàn)存土地有償使用問(wèn)題的原因分析

1.中央和地方政府的職責(zé)以及目標(biāo)不相容

理論上，中央政府對(duì)土地的使用具有無(wú)可爭(zhēng)辯的決定權(quán)，但在具體實(shí)施中，中央政府的影響力卻很難體現(xiàn)。中央政府是土地政策的制定者，擁有批準(zhǔn)占用土地的權(quán)力，而地方政府則是土地政策和土地占用補(bǔ)償?shù)木唧w實(shí)施者。地方政府通過(guò)各種手段操縱和變通占用補(bǔ)償政策，應(yīng)付和規(guī)避中央政府的規(guī)劃和管理，通過(guò)土地出讓和招商引資等方式增加財(cái)政收入，彰顯其政績(jī)。由于中央和地方政府的職責(zé)以及目標(biāo)不相容，有的地方便出現(xiàn)低價(jià)出讓土地，大量土地亂占和閑置等情況。

2.土地市場(chǎng)化程度低與土地供給的雙軌制

在我國(guó)，土地一級(jí)市場(chǎng)被壟斷，土地的使用取決于政府的行政計(jì)劃和管理，什么時(shí)候轉(zhuǎn)變土地利用類(lèi)型以及轉(zhuǎn)變成什么類(lèi)型，這都是由各級(jí)政府的行政屯批和規(guī)劃決定的，因此，市場(chǎng)機(jī)制不能優(yōu)化配置土地的使用。另外，由于土地供應(yīng)的雙軌制，使得市場(chǎng)價(jià)格和非市場(chǎng)價(jià)格同時(shí)存在，并有很大的差異，加之政府行政劃撥的價(jià)格指導(dǎo)，這又造成了土地的市場(chǎng)價(jià)格不能客觀體現(xiàn)土地的真實(shí)價(jià)值，從而出現(xiàn)低價(jià)補(bǔ)償?shù)那闆r。

3.相關(guān)法律法規(guī)的缺失或不完善

首先，由于沒(méi)有相關(guān)的法律指導(dǎo)，在土地征用過(guò)程中，農(nóng)民對(duì)如何參與到征地方案的制定中，沒(méi)有具體的參與方式和途徑，對(duì)征地農(nóng)民的土地補(bǔ)償也沒(méi)有具體的標(biāo)準(zhǔn)說(shuō)明，因此，地方政府低價(jià)補(bǔ)償以及克扣農(nóng)民土地補(bǔ)償金的現(xiàn)象也屢禁不止。其次，土地規(guī)劃的效力也大打折扣，由于相關(guān)法律法規(guī)的不完善，公眾對(duì)規(guī)劃應(yīng)由哪些部門(mén)負(fù)責(zé)、多長(zhǎng)時(shí)間進(jìn)行一次、政府如何向公眾公示以及公眾如何參與規(guī)劃等問(wèn)題都無(wú)法獲得確切答案。最后，由于相關(guān)法律的缺失，土地被肆無(wú)忌憚的征用和閑置，尤其是對(duì)農(nóng)民耕地的違法占有。

三、促進(jìn)土地有償使用管理的對(duì)策

1.土地利用規(guī)劃方面的對(duì)策

努力建立一套系統(tǒng)科學(xué)、穩(wěn)定權(quán)威、可操作性強(qiáng)、公眾參與度高的土地利用規(guī)劃體系，為土地政策和計(jì)劃的有效實(shí)施打下基礎(chǔ)。

首先，要加強(qiáng)公眾的參與度，保證公眾意見(jiàn)直通渠道的暢通，重視專(zhuān)家在土地利用規(guī)劃中的關(guān)鍵作用。由專(zhuān)人講解規(guī)劃方案，并經(jīng)電視、報(bào)紙等媒介公布規(guī)劃方案，通過(guò)匿名反饋意見(jiàn)和代表協(xié)商等形式，暢通電話、微博、匿名書(shū)信等渠道，對(duì)公眾認(rèn)為不合理的地方做出詳細(xì)的答復(fù)，讓公眾親身參與到土地利用規(guī)劃中來(lái)。其次，突出不同產(chǎn)業(yè)和不同區(qū)域的土地利用特點(diǎn)，統(tǒng)籌安排用地規(guī)模、范圍和時(shí)間。重點(diǎn)保護(hù)好城市發(fā)展的周邊區(qū)域和農(nóng)民耕田，嚴(yán)格限定城市建設(shè)用地總量。在城市內(nèi)部，在滿足生產(chǎn)生活實(shí)踐需求的前提下，抑制城市建設(shè)用地的不合理增加，減少重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)。在城市外部，減小對(duì)農(nóng)、林以及濕地的破壞，保障糧食產(chǎn)量和安全，維持生態(tài)平衡。

2.土地市場(chǎng)方面的對(duì)策

2.1 發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制的基礎(chǔ)性配置作用

發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制基礎(chǔ)性的配置和調(diào)節(jié)作用，政府調(diào)節(jié)只作為市場(chǎng)體制的補(bǔ)充。首先，相關(guān)政府部門(mén)要完善市場(chǎng)規(guī)則，凈化土地市場(chǎng)環(huán)境，增加市場(chǎng)信息透明度，讓市場(chǎng)機(jī)制調(diào)節(jié)和控制土地價(jià)格，引導(dǎo)土地合理使用。其次，相關(guān)政府部門(mén)要積極地進(jìn)行土地使用政策指導(dǎo)，在必要時(shí)可給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠，促進(jìn)土地的社會(huì)效益能夠最大限度的發(fā)揮，保證土地有償使用的可持續(xù)發(fā)展。最后，建立提供土地市場(chǎng)信息服務(wù)的中介機(jī)構(gòu)，嚴(yán)格審核其條件和資質(zhì)，規(guī)范中介行為，保證其能夠在評(píng)估土地市場(chǎng)價(jià)格和土地市場(chǎng)供需雙方土地信息等方面提供正確而及時(shí)的服務(wù)。

2.2 建立城鄉(xiāng)一體的土地市場(chǎng)

打破集體土地不能直接流轉(zhuǎn)進(jìn)入市場(chǎng)一級(jí)市場(chǎng)的原有格局，實(shí)行集體土體和國(guó)有土地同地、同價(jià)和同權(quán)。不論是農(nóng)村的集體土地還是城市的國(guó)有土地，都可以在統(tǒng)一的土地市場(chǎng)進(jìn)行土地活動(dòng)。遵照市場(chǎng)公平的原則，通過(guò)轉(zhuǎn)讓、出租等形式，集體土地所有者可以把土地使用權(quán)轉(zhuǎn)交給任何需要建設(shè)用地的企業(yè)或個(gè)人，以市場(chǎng)機(jī)制控制的價(jià)格作為土地使用權(quán)的價(jià)格，集體土地所有者和國(guó)有土地所有者一樣擁有獲得工業(yè)化與城市化利益的權(quán)利，從而切實(shí)保障集體土地所有者的利益。

3.法律法規(guī)等司法體系方面的對(duì)策

盡快建立并完善相關(guān)的法律法規(guī)，只有明確規(guī)定政府和公眾參與土地有償使用管理的權(quán)利和義務(wù)，使土地有償使用活動(dòng)有章可循、有法可依，才能更好的促進(jìn)土地的合理使用。結(jié)合我國(guó)現(xiàn)存的主要問(wèn)題，針對(duì)我國(guó)土地有償使用的法律法規(guī)等司法體系有以下建議。

首先，開(kāi)展土地規(guī)劃立法工作，保證土地規(guī)劃具有法律效力，明確公眾的參與權(quán)，從而解決土地重復(fù)建設(shè)和盲目建設(shè)的問(wèn)題，遏制非法圈占土地的行為。其次，改變國(guó)有土地與集體土地同時(shí)存在的土地二元化格局，破除土地一級(jí)市場(chǎng)壟斷局面，通過(guò)相關(guān)立法使集體土地能夠直接進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)，從而在源頭上減少設(shè)租、尋租和壟斷的危害。第三，在法律上明確說(shuō)明和確認(rèn)農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)權(quán)利，例如，農(nóng)民宅基地的申請(qǐng)和出租、宅基地的財(cái)產(chǎn)權(quán)利等。最后，完善司法體系，設(shè)立獨(dú)立于政府部門(mén)之外的公共機(jī)構(gòu)和組織，專(zhuān)門(mén)解決土地使用糾紛，保障土地規(guī)劃和土地征用中的各方利益。

四、結(jié)束語(yǔ)

只有從土地利用規(guī)劃、土地市場(chǎng)和法律法規(guī)等司法體系三個(gè)方面聯(lián)合解決當(dāng)前我國(guó)土地有償使用中的問(wèn)題，才能促進(jìn)我國(guó)的工業(yè)化和城市化進(jìn)程穩(wěn)定前進(jìn)。

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