一、在建工程的含義及其特點

（一）在建工程的含義

在建工程最重要的特征就是其工程量尚未完成，因而體現在其建筑物實體形態(tài)不完全，不具備有關部門組織進行竣工驗收的條件，以及不能馬上實現其設計用途等諸多特性。

要正確把握在建工程價值評估的內涵并選擇適當的方法對在建工程進行估價，首先要明確在建工程的含義。對于在建工程的定義，在理論界有多種不同的提法。一種定義是：在建工程就是正在施工或雖已完工但尚未辦理移交驗收的建設工程。它是指在建工程已經構成的投資完成額，包括尚未交付使用的投資完成額。包括在建的新建項目、擴建項目、改建項目以及恢復項目等項目工程。另外一種說法，在建工程房地產即建筑工程尚未完工或雖然已經完工，但尚未交付使用的建設項目房地產。

按照建設部56號令《城市房地產抵押管理辦法》第三條所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續(xù)建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。從《城市房地產抵押管理辦法》中的定義可看出：在建工程抵押得來的貸款只能用于該工程的建造，而不得它用，因此對已完工至已竣工驗收了的工程就不能進行在建工程抵押登記，而應該督促其盡快完善產權后再進行產權抵押登記。

在建工程，其涵義有廣義和狹義之分。廣義上的房屋在建工程，是指房屋自主體工程動工建設開始至建成后房地產主管機關頒發(fā)所有權證書止所處的狀態(tài)。狹義上的房屋在建工程，是指房屋工程自主體工程基本建設開始至房屋達到竣工驗收條件前所處的狀態(tài)?？梢?，狹義上的房屋在建工程，主要是指房屋主體結構的建設過程中的狀態(tài)，是一種實物上的未完成狀態(tài)；而廣義上的房屋在建工程不僅包括狹義上的房屋在建工程在內，還包括房屋各項工程均已完工，即達到房屋竣工驗收條件后、未領取房屋所有權證書的情形，是一種在法律上未完成的狀態(tài)。與一般意義上的房地產相比，在建工程具有自身的特點。

摘要:通過引入抵押資產評估中的兩種方法：即期價值修正法和到期價值估算法。然后運用回歸分析的方法來分析這兩種評估值對銀行損失的影響，從而對評估值計算過程中系數的確定提供定量的分析方法。

關鍵詞：抵押資產；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業(yè)務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。

摘要:通過引入抵押資產評估中的兩種方法：即期價值修正法和到期價值估算法。然后運用回歸分析的方法來分析這兩種評估值對銀行損失的影響，從而對評估值計算過程中系數的確定提供定量的分析方法。

關鍵詞：抵押資產；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業(yè)務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。

摘要:通過引入抵押資產評估中的兩種方法：即期價值修正法和到期價值估算法。然后運用回歸分析的方法來分析這兩種評估值對銀行損失的影響，從而對評估值計算過程中系數的確定提供定量的分析方法。

關鍵詞：抵押資產；價值評估；回歸分析

抵押物品的評估屬于資產評估的范疇，資產評估是一個信息系統(tǒng)，評估信息的質量特征就是指明（或規(guī)范）什么樣的信息才是有用的，其中的相關性和可靠性作為兩個主要質量特征已被廣為接受和認可。因此，為了提高評估報告的決策有用性，報告不僅要清晰、明確披露任何直接、影響評估的重大假設或限制條件，并指明其對價值的影響，還應包含足夠的信息，使期望獲得評估報告或依賴評估報告的人能正確理解評估報告。第三人對某項評估的使用應根據該評估業(yè)務所明確的目的和期望用途，包括假設和限制條件。書面評估報告中，這種披露須與受其影響的意見或結論說明聯(lián)系起來。因此提出對抵押資產價值的評估的兩種方法：即期價值修正法和到期價估算法。

一、即期價值修正法和到期價值估計法

（一）即期價值修正法

運用持續(xù)使用前提，使用市價法、重置成本法或收益現值法確定其即期價值（R），并考慮清算的可能性（P）與清算過程的損耗率（L）。其中P根據企業(yè)的贏利能力、償債能力、流動比率等綜合性指標進行確定，損耗率L根據清算過程中的稅費等確定。資產權利的價值是一個變量，隨資產本身的運動和其他因素的變化而相應發(fā)生變化，其中影響損耗的因素分別為C（實體性貶值），M（功能性貶值），N（經濟性貶值）。

摘要：所謂房地產抵押貸款，即銀行、相關金融機構在得到借款人房產、地產抵押擔保的基礎上向其借款的一類抵押貸款方式，一般來講，把房地產當作抵押貸款的貸款方式有三類，分別是個人住房貸款、房地產開發(fā)貸款、其他貸款。整個房地產抵押貸款模式中，所占比重最高的是房地產項目貸款、個人按揭住房貸款以及流動資金貸款。因為對于房地產抵押貸款來講，最終的貸款額度主要是分析抵押物的評估值。因此，科學合理化的評估抵押房地產價值能夠更好地為銀行信貸資金、房地產抵押貸款提供保障，減少各類不必要風險的出現。以此作為基礎，本文就房地產抵押貸款評估中存在的潛在風險進行研究，并提出相應對策和防范要點。

關鍵詞：房地產抵押貸款；潛在風險；提升途徑

近年來，房地產交易市場蓬勃發(fā)展，我國的房地產金融市場隨著房地產市場發(fā)展逐漸活躍與完善，房地產抵押貸款評估業(yè)務日益增多。中國房地產業(yè)日漸成熟的發(fā)展，也推動了房地產中介行業(yè)的發(fā)展，諸如與房地產密切關聯(lián)的抵押貸款咨詢業(yè)、評估業(yè)當下的整體發(fā)展速度即是十分迅猛的。此類中介結構的出現與發(fā)展代表中國房地產行業(yè)的繁榮，然而因為中國中介機構整體的發(fā)展時間偏晚，且無科學化的管理機制，所以在發(fā)展中總會出現部分違規(guī)操作問題。若房地產抵押價值偏高，即會導致信貸風險爆發(fā)，反之則抵押物的擔保價值便無法展現?！蛾P于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》當中明確談到：商業(yè)銀行派發(fā)房地產抵押貸款之前，需首先明確出房地產在抵押方面的價值，以此當作核定貸款額度的參考。由此，評估師是否能夠準確、合理的明確出抵押房地產的相應價值，對于后續(xù)風險的把控來講十分關鍵。以最大程度上確保房地產抵押貸款評估行業(yè)的正常運行，我們需要清楚的知道房地產抵押貸款評估中存在的多個方面潛在風險，同時也需要此基礎上加強完善管理。

1房地產抵押貸款評估存在的主要風險

1．1抵押物風險

從抵押物風險方面來看，一般涉及價值下跌、權利瑕疵風險以及處置風險等內容。當下來看，關于抵押物權利瑕疵風險多是下類內容：（1）部分區(qū)域內，因為土地管理、房產管理兩個部門間是獨立的狀態(tài)，而房地產權利證書則要求包含土地使用證與房屋所有權證，此種狀況下政府部門間無法進行有效協(xié)調，也就造成很多的房屋沒有相應的土地使用證。此種狀況下，一些房產管理部門并不會確定土地使用權性質與證件，直接予以抵押登記。因為土地權利方面具有一定的不確定性，所以銀行使用抵押權的時候同樣會有風險存在；（2）針對集體土地設立的房屋抵押權。此種狀況多出現于經濟狀況較佳的鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部分區(qū)域的自建房貸款。由于國家在集體土地使用權轉讓方面有十分明確的規(guī)定，所以銀行處理此類房屋的時候，因為政策方面的限制，也需支付十分高額的成本。

摘要：隨著經濟社會的不斷發(fā)展，我國的資本市場與過去相比更加豐富和多元。商業(yè)銀行作為我國資本市場的重要組成部分，既是促進資本市場良性發(fā)展的主力軍，同時也對經濟社會發(fā)展起到重要的推動作用?；诖耍疚膶ι虡I(yè)銀行抵押資產價值評估與風險管理的相關內容進行了分析和探究，以期為商業(yè)銀行開展此項工作提供一定的參考。

關鍵詞：商業(yè)銀行;抵押資產;價值評估;風險管理

在資本市場不斷發(fā)展的背景下，抵押資產作為商業(yè)銀行緩釋信貸風險的重要手段成為商業(yè)銀行風險管理的重點對象。如何做好商業(yè)銀行抵押資產價值評估，采取有效的手段開展抵押資產的風險管理成為商業(yè)銀行需要考慮和解決的重要問題。

一、商業(yè)銀行抵押資產的相關內容概述

抵押資產是商業(yè)銀行推出的一項金融業(yè)務，主要指的就是交易方向銀行提供相應的抵押資產，而商業(yè)銀行需要對交易方提供的抵押資產進行科學、合理的價值評估。對于商業(yè)銀行來說，抵押資產作為一種擔保既能夠在一定程度上降低商業(yè)銀行的經營風險，同時還能夠作為甲乙雙方信用風險緩釋的工具之一被應用。在交易方提供的資產抵押的期間內，商業(yè)銀行要根據資產的特點以及相應的因素對其價值進行初步評價，并且要采用動態(tài)評估的方式對抵押的資產價值進行評估，這樣才能夠保證風險管理的可靠性。另外，在抵押資產進入到清收階段的時候，抵押資產的價值也是商業(yè)銀行確定收回金額明細的重要依據。在具體的管理和操作過程中，商業(yè)銀行通常是采取抵押資產的公允價值對抵押資產的價值進行計算，并且根據資本市場的狀態(tài)和商業(yè)銀行的特點確定抵押率，以此來提高授信客戶的違約成本，在這種情況下，違約率會相應地下降，達到緩解借貸人信用風險的目的。

二、商業(yè)銀行進行抵押資產價值評估與風險管理的必要性分析

[摘要]不良貸款是我國金融風險的主要表現，其成因涉及多個方面。調研結果顯示，抵押資產的變現清償比率不高，抵押評估質量低下，抵押的風險緩釋作用遠沒有得到發(fā)揮。本文借鑒國內外理論與實務經驗，在明確維護銀行貸款安全的前提下，提出抵押資產評估理論體系應以“抵押貸款價值”為核心概念，由“基礎理論、概念框架、應用理論、調控理論”四個層次構成，其評估方法應以“折現現金流法”為核心，以“期權定價法”為補充。研究結果對構建中國特色的抵押資產評估理論體系，規(guī)范評估執(zhí)業(yè)行為，促進銀行正確進行信貸決策，防范金融風險具有重要意義和作用。

[關鍵詞]抵押資產；評估理論；評估方法；折現現金流法

不良貸款一直是我國銀行業(yè)改革發(fā)展的主要障礙，是金融風險的主要表現。我國政府對此高度重視，并采。取了一系列重大政策措施，以減少國有商業(yè)銀行不良貸款。從2000年四季度開始，我國銀行業(yè)不良貸款比例和余額開始實現“雙下降”。然而，一些商業(yè)銀行不良資產存量較高、不良貸款率高位徘徊的問題仍然比較突出。

形成不良貸款的原因無疑是多方面的。在筆者參與的有關不良資產處置的相關調研中，發(fā)現相當一部分抵押貸款在抵押有效的情況下也成了不良貸款，這就不得不引起我們的深思。本來，通過抵押資產來降低或緩釋信貸風險是銀行控制信用風險的主要手段之一。但據中行系統(tǒng)的一項調查結果顯示，以機器、設備等動產做抵押的資產變現受償率只有10%左右，以房屋等不動產做抵押的資產變現受償率只有30%左右(周洪生，2003)。另有調查顯示，目前抵押資產變現損失平均在50%左右，有的甚至高達90%(劉桂良、招平，2004)。而何自力(2005)的實證研究結果也表明，抵押貸款的回收率平均不足50%，抵押資產評估價值的變現率則不足40%，抵押資產評估質量很不理想。盡管不同的調查結果有所差異，但抵押資產變現清償比率不高、抵押資產評估質量低下卻是一個不爭的事實。

國外的調查研究(如美國國會針對20世紀80年代中期的金融危機進行的調查)結論也表明，不動產評估價與實際價值之間的差異，導致金融機構的資產大量縮水，是促成金融危機的重要原因之一(張燕敏、王誠軍，1998)。

在深刻反思不良貸款成因的基礎上，對于不良資產的處置，中國銀行業(yè)已經開始從事后化解轉向事前防范。在這一轉軌過程中，科學評估抵押資產價值是一個關鍵環(huán)節(jié)，因為貸款的價值是抵押資產價值的函數(儀垂林、劉玉華，2005)。我們的調查結果顯示，抵押有效的不良貸款之所以時有發(fā)生，就是因為當初抵押資產的評估值過高造成的，而評估值過高除了部分虛評外，多數則是因為評估價值類型的選擇與評估方法的采用造成的，而這套評估理論與方法在當時甚至現在通行的評估實務看來竟然是合理的。

贛州市崇義縣是江西省7個林權改革試點縣之一。2004年以來，該縣農村信用社以林業(yè)產權制度改革為契機，創(chuàng)新推出了林權抵押貸款，有力地支持了地方經濟發(fā)展，取得了社會效益和自身效益的“雙贏”，實現了信用社、林農、社會“三滿意”。至2007年末，該縣農信社累計發(fā)放林權抵押貸款6944萬元，林權抵押貸款余額為6147萬元，占該縣農業(yè)貸款總額的22.77%，占江西省林權抵押貸款總額的三分之一。盡管如此，我們在調查中發(fā)現，林權抵押貸款中存在著一定的風險，應加強防范工作。

林權抵押貸款的創(chuàng)新做法

出臺制度，規(guī)范運行。崇義縣農村信用社在認真調查研究的基礎上，制定了《崇義縣農村信用社森林資源資產抵押貸款辦法（試行）》，將有林權證，山林權屬明晰、無權屬糾紛的用材林、經濟林、薪炭林的林木資產及其林地使用權列為貸款抵押物，經現場調查及評估登記后，對借款人可以發(fā)放一定額度的貸款?，F場調查核實，合理確定抵押率。信貸人員與林業(yè)部門專業(yè)人員到現場核實林權證所確定的山場、面積、林種準確無誤后，根據不同林種、不同林齡區(qū)別確定抵押率。對處于幼林齡階段的用材林、產出前的經濟林，抵押率確定在30%以內；對處于中、近熟林齡階段的用材林、盛果期的經濟林，抵押率確定在50%以內；對成熟、過熟的用材林、竹林，抵押率確定在60%以內。

科學確定貸款期限和利率。中、近熟林以上抵押的，可發(fā)放2～3年期貸款，并要求貸款戶制訂分年還款計劃；對幼齡林的貸款期限確定為2年以內。利率執(zhí)行現行同期限、同檔次抵押貸款利率。搭建林權抵押貸款中介服務平臺。林權抵押貸款業(yè)務的開展需要林業(yè)部門的保駕護航。林權制度改革后，該縣林業(yè)局于2006年6月成立了林權交易中心，為農村信用社和林權人之間搭建了第三方中介服務平臺，做好以下工作：證實并確保林權證標明的山林與申請借款人擁有的合法權屬真實一致；林權在抵押貸款期間，確保對該山場不批采伐證，不辦理流轉變更手續(xù)；確需采伐、流轉的，必須告知信用社，在借款人歸還貸款本息的前提下，方可進行采伐、流轉。

林權抵押貸款面臨的風險

抵押物受損風險。一是林農濫砍濫伐山林行為難以杜絕，抵押物價值縮水可能性大。二是貸款抵押物保管防護不力。林權抵押貸款抵押物基本上由貸款戶自行管理，沒有專業(yè)的農技人員進行維護，尤其是發(fā)生災害后林權抵押物損失嚴重。三是抵押物未投保，轉移自然災害風險能力差。由于保險部門沒有開辦林木自然災害險種，林權抵押貸款抵押物均未投保，使受災林農的經濟損失難以彌補，影響了林權抵押貸款的按時收回。四是抵押物面臨自然災害風險。2008年1月份的持續(xù)雨雪冰凍天氣，造成經濟林大面積受災，全縣累計受災總面積196.48萬畝。其中抵押毛竹、杉木林受災面積37083畝，受損面積23935畝，占林權抵押物總面積的72%。據初步統(tǒng)計，該縣近30%的林權抵押貸款戶難以按時還款，目前已有20%的林農口頭提出延期還款申請。

第一條為規(guī)范森林資源資產抵押操作，根據《中華人民共和國森林法》、《中華人民共和國擔保法》的有關規(guī)定，制定本辦法。

第二條森林資源資產抵押是指森林資源資產權利人不轉移對森林資源資產的占有，將該資產作為債權擔保的行為。

第三條可用于抵押的森林資源資產為商品林中的森林、林木和林地使用權。

第四條從事林業(yè)經營的單位和個人（以下簡稱抵押人）以其所有或者依法有權處分的森林、林木和林地使用權作抵押物申請借款或其他目的的，應以書面形式與抵押權人簽訂抵押擔保合同。

第五條森林資源資產抵押擔保的范圍由抵押人和抵押權人根據抵押目的商定，并在抵押擔保合同中予以明確。

第六條森林資源資產抵押擔保的期限，由抵押雙方協(xié)商確定，屬于承包、租賃、出讓的，最長不得超過合同規(guī)定的使用年限減去已承包、出讓年限的剩余年限；屬于農村集體經濟組織將其未發(fā)包的林地使用權抵押的，最長不得超過70年。

房地產開發(fā)貸款、個人住房貸款,以及其他貸款,通常將房地產作為抵押物。而房地產抵押價值如果過高,就容易造成信貸風險,如果過低,抵押物的擔保作用就得不到充分發(fā)揮?！蛾P于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務相關的房地產抵押估價管理有關問題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產抵押貸款前,要確定房地產抵押價值,作為核定貸款發(fā)放額的依據。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產的市場價值,有效的控制和規(guī)避房地產抵押評估中存在的風險尤為重要。

一、房地產抵押中存在的風險

1.稅收風險。

就目前上海市地方稅務局發(fā)出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明?！锻ㄖ访鞔_規(guī)定:個人出售非居住用房,應全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房產稅和個人所得稅。據了解,根據1998年上海財稅局出臺的房產稅收政策,上海市民出售房產取得的售房收入所應繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5%。舉例來講,銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關標準條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業(yè)稅;③是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉讓房產所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業(yè)稅:(4200-1200)×5%=150萬元