導語：如何才能寫好一篇房地產企業(yè)財務狀況分析，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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自上個世紀90年代以來，我國房地產行業(yè)發(fā)展迅速，成為我國國民經濟的支柱行業(yè)之一，對國民經濟起著舉足輕重的作用。雖然表面上看房地產行業(yè)利潤率非常高，發(fā)展情況也非常良好，但其實其中存在著大量的泡沫，業(yè)界也一直猜測何時這種泡沫會消失，屆時會引來房地產的一個大幅下跌。但是，在泡沫化自動消失前，房地產的“限購令”卻提前給了重大一擊。

但我們可以看到中國房地產發(fā)展過程中存在眾多的問題，商品房的供求不平衡、商品房價格上漲過快，大大超出了國民的承受能力，給整個社會進步和發(fā)展造成了重大影響。房地產業(yè)盲目的火爆，大量投機資本的存在，導致房地產泡沫增大。為了解決這些問題和規(guī)范房好地產市場，國家頒布了一系列的調控政策，對房地產的發(fā)展產生了一定的影響。而隨著嚴厲的房地產政策的出臺，給房地產行業(yè)產生重大的影響，使得房地產行業(yè)一度陷入低迷。國家的“限購政策”限制了房地產行業(yè)的銷售情況，減少了企業(yè)的資金收入，而央行的“加息”，增加了房地產行業(yè)的籌資成本。在這些政策下，房地產行業(yè)極容易發(fā)生資金斷裂而破產。緊繃的資金鏈，激烈的商業(yè)競爭，給房地產行業(yè)的生存和發(fā)展帶來巨大挑戰(zhàn)。

二、限購令及其行業(yè)影響分析

自2009年開始，我國迎來了最為嚴峻房地產調控時期，通過表1“限購令”相關的主要政策及其影響，可以看出我國的房地產行業(yè)面臨著重大的挑戰(zhàn)，進行了重新一輪的洗牌。

進一步地，限購令對于房地產行業(yè)的影響可以非常明顯地從房地產開放投資額和房地產銷量上顯現(xiàn)出來。通過圖1房地產2008年-2013年房地產開放投資，圖2房地產2008年-2013年全國銷售額和面積增長情況，可以看出，房地產商品住宅開發(fā)同比增長在2010年達到了頂峰，而后兩年開始下滑，并且下滑趨勢明顯，但在2013年略微上升。同時，通過圖2，可以對比看出，商品住宅銷售額增長，是在2009年銷售增長達到了峰值，而后2010年有一個明顯的下滑，而后兩年持續(xù)下滑，在2013年有些微的上浮。 房地產行業(yè)這樣的一種變化，與國家的“限購令”是直接相關的，作用與影響是非常明顯的。

三、房地產企業(yè)財務狀況影響分析

在前面行業(yè)基本形勢分析的前提下，以下以三家地產公司為例，對房地產企業(yè)進行財務狀況分析。

（一）資產狀況分析

通過圖3房地產企業(yè)資產規(guī)模及其增長率變化圖，可以看出，三家企業(yè)的資產規(guī)?；境尸F(xiàn)逐年擴大的趨勢，雖然有國家的調控政策和“限購令”的壓制，但是對于房地產企業(yè)而言，他的資產規(guī)模還是持續(xù)的上升。但從三家企業(yè)的資產規(guī)模增長率上來看，可以看出，他們的規(guī)模擴張效益，從2010年開始呈現(xiàn)出下滑趨勢，在2010年下滑趨勢最為明顯，2011年-2013年，幾年期間雖然持續(xù)下滑，但是趨于平緩，側面也反應出，在“限購令”初期，房地產企業(yè)打擊明顯，十分不適應，而后做出了相應的調整，抑制住了這種急劇下滑的趨勢。

（二）銷售狀況分析

對于房地產企業(yè)而言，“限購令”帶來的最直接的影響就在于房產銷量上。通過表2和圖4，可以看出，三家房地產企業(yè)銷售收入還基本呈現(xiàn)上升趨勢，但是增長率卻逐年趨于平緩，除了保利地產，其他兩家企業(yè)的波動明顯。這也體現(xiàn)出房地產企業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）現(xiàn)金流量情況分析

以下通過圖5保利地產2008年―2013年現(xiàn)金流量情況圖，保利地產雖然現(xiàn)金流量還是有的，但是大多集中于籌資活動的現(xiàn)金流，而經營活動的現(xiàn)金流確是負數，并且金額比較高，表明企業(yè)在經營活動方面，流出比流入要多的多，六年期間，只有在2012年的經營活動現(xiàn)金流量有一個正向的數值。投資活動的現(xiàn)金流介于持平與小幅負值之間。從房地產企業(yè)的現(xiàn)金流量的整體情況和變化，企業(yè)的現(xiàn)金流量完全依靠籌資活動去進行，經營活動和投資活動基本上沒產生一個正向的現(xiàn)金流入凈額，這種情況是非常令人擔憂的。

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【關鍵詞】 房地產企業(yè)； 財務能力； 主成分分析； 評價

企業(yè)財務能力評價，與企業(yè)所處的經營環(huán)境有著重要的聯(lián)系。不同的企業(yè)經營環(huán)境，企業(yè)的務活動的側重點也各不相同。本文結合我國房地產企業(yè)的具體情況，以我國上市房地產公司中8家財務困境ST公司和8家財務正常公司為樣本，選取了能較全面反映公司財務狀況的10個財務指標為變量，采用主成分分析方法，從較多的財務指標變量中導出主要成分，進行房地產財務能力評價。

一、主成分分析法

主成分分析是通過對原始指標的相關矩陣內部結構關系的研究，找出影響某一狀況的幾個綜合指標即主成分，使綜合指標為原始指標的線性組合，綜合指標不僅保留了原始指標的信息，彼此又不相關，使我們在研究復雜的問題時能夠抓住主要矛盾。

具體方法是將原來眾多的具有一定相關性的指標，比如p個指標，重新組合成一組新的相互無關的綜合指標F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m（m≤p）來代替原來的指標，通常數學上的處理就是將原來p個指標作線性組合，F(xiàn)i是與F1，F(xiàn)2，F(xiàn)i-1…Fi+1，F(xiàn)m都不相關的p個指標的所有線性組合中方差最大者。

這樣決定的新變量指標F1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m分別稱為原變量指標的第1，第2，…，第m主成分。其中，F(xiàn)1在總方差（總貢獻率）中所占的比例最大，F(xiàn)1，F(xiàn)2，…，F(xiàn)m的方差（貢獻率）依次遞減。這些主成分之間不僅不相關，而且它們的方差依次遞減，因此在實際工作中，就挑選前幾個最大主成分。雖然這樣做會損失一部分信息，但是由于抓住了主要矛盾，并從原始數據中進一步提取了某些新的信息，這種既減少了變量的數目又抓住了主要矛盾的做法有利于問題的分析和處理。

二、樣本的選擇

考慮我國房地產開發(fā)企業(yè)的具體情況和樣本數據收集的可行性，本文選用上市房地產企業(yè)進行樣本分析。同時，為了求得閾值點（分界點）進行模型有效性的檢測及考慮到多元統(tǒng)計方法中強調樣本配對的重要性，在樣本的選擇過程中盡量多地將被處以財務困境ST的房地產公司包含進樣本。由于上市的房地產公司數目較少，樣本的選擇中選取了一些以房地產為多元化經營的公司。本文從上市公司中選取了共16家房地產公司，其中8家為ST公司，同時按照同行業(yè)、同時期、同規(guī)模的對應原則，選取相應的8家財務健康的上市公司作為匹配樣本。

三、主成分分析階段的變量

在選取財務比率作為變量時，應選取能反映財務能力的指標。本文主成分分析階段選取了10個財務指標作為變量：凈資產收益率（X1）、流動比率（X2）、速動比率（X3）、存貨周轉率（X4）、應收賬款周轉率（X5）、營業(yè)利潤率（X6）、資產報酬率（X7）、資產周轉率（X8）、凈資產增長率（X9）和凈資產增長率（X10）。選取的樣本和變量數據如表1所示。

四、主成分分析結果

采用SAS軟件的統(tǒng)計分析系統(tǒng)作為工具，對上述變量進行主成分分析，得到10個變量的主成分分析特征值、貢獻率和旋轉主成分載荷矩陣，見表2、表3。

根據表2，取累計貢獻的75%~85%來確定主成分Prini，可取前面四個主成分，它們能夠包含較多的信息。

由第一主成分F1可以看出，營業(yè)利潤率X6和資產報酬率X7具有較大的載荷，而X6和X7都是反映企業(yè)的盈利能力，所以可以將F1視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第二主成分F2中，存貨周轉率X4和凈資產增長率X5具有較大的載荷，因此可以將F2視作是反映企業(yè)經營效率和成長能力的綜合因子。

第三主成分F3中，凈資產收益率X1和應收賬款周轉率X5具有較高的載荷，因此可以將F3視作是反映企業(yè)盈利能力的綜合因子。

第四主成分F4中，資產周轉率X8具有較高的載荷，因此F4和F2一樣主要反映了企業(yè)的經營效率。

由此可以看出，影響企業(yè)財務能力的財務指標主要是反映企業(yè)盈利能力、經營效率和成長能力的財務指標。

五、評價房地產企業(yè)財務能力

表4為各房地產公司財務能力前4個主成分及綜合主成分得分，綜合主成分為前4個主成分與相應貢獻率乘積之和。從企業(yè)在前4個主成分上的得分可以看出各企業(yè)在盈利能力、經營效率和成長能力等主成分上的優(yōu)勢和不足之處。從表4可以看出，深萬科、光彩建設、陸家嘴的綜合主成分得分最大，比其余企業(yè)值大得多，說明這3家財務狀況最好；中華企業(yè)、世紀中天、新黃浦、星源、大菲綜合指標接近，比其余8家企業(yè)的值大，說明這5家企業(yè)財務狀況較好；最后8家企業(yè)財務狀況較差。綜上所述，綜合主成分得分可以較好反映企業(yè)的財務狀況。

六、結論

通過計算分析可以看出，影響房地產企業(yè)財務能力的財務指標主要是反映企業(yè)盈利能力、經營效率和成長能力的財務指標。房地產企業(yè)可以根據主成分得分認識自身財務能力優(yōu)勢之處和薄弱環(huán)節(jié)，并提出相應的策略。所采用的策略能有效增加綜合主成分得分，為企業(yè)制定戰(zhàn)略提供一條有效的途徑。

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[關鍵詞]房地產 財務風險 防范

財務風險的定義在新會計準則中是:財務風險指的是在企業(yè)的所有財務活動中,由于企業(yè)受到內外部環(huán)境和各種難以預計或難以把握的因素影響,在相應的時期內,企業(yè)的實際財務狀況與預期財務狀況出現(xiàn)了誤差,從而造成企業(yè)經濟受到損失。而對于房地產開發(fā)企業(yè)這一具體行業(yè),可指房地產開發(fā)企業(yè)因為財務狀況出現(xiàn)異常而致使企業(yè)的房地產投資、資金報酬難以正常收回。從這些可以判定,財務風險對于房地產開發(fā)企業(yè)是影響較大的風險。對房地產企業(yè)財務風險加強防范就顯得很有必要了。

一、合理實施財務預算

房地產企業(yè)在開發(fā)經營周期過程依舊會出現(xiàn)很多問題,這主要是由于財務預算存在很多的不確定因素,這直接關系了發(fā)企業(yè)投資項目的成功與否,也能給企業(yè)的經濟效益造成相當大的負面影響。房地產企業(yè)財務部門應該把項目預算和資本預算當成前提條件,合理具體的安排好企業(yè)資金的投資項目、收支比例、利潤獲取及資金調整。企業(yè)財務部門在對企業(yè)做好前期預算時應該積極考慮建設的可行性、消耗費用、工程投資、利益收入、借款工作等內容都應該有個詳細地計劃,并且根據資金使用標準執(zhí)行財務預算,以保證項目開發(fā)投資決策過程能夠起到良好的市場效應,讓企業(yè)根據市場制定投資決策,避免出現(xiàn)資金失誤而造成資金損失。在對企業(yè)進行資金預算時,企業(yè)財務部門應該參照企業(yè)的整體運作情況,對資金的需求和使用詳細地規(guī)劃,建立一個完善的企業(yè)財務預算指標體系。在日常工作管理方面,可采取月度考核、季度審查、年度小結等各種方式結合起來,對企業(yè)財務使用做好檢查、考核工作,合理調整企業(yè)的經濟運轉,讓自己的財務職能得到充分的發(fā)揮。

二、實施資金流動性管理

房地產企業(yè)的開發(fā)項目通常需要很長一段時間才能結束,由于開發(fā)周期長這一特點常常會給企業(yè)的資金使用帶來困難,容易造成資金鏈條的快速運轉,如果這一過稱中的環(huán)節(jié)資金運轉出現(xiàn)異常,必將阻礙了鏈條的運轉,甚至造成企業(yè)破產。這就需要企業(yè)對資金的管理給予足夠的重視,根據實際情況安排有效的資金使用計劃,確保企業(yè)日常經營能夠符合資金狀況,實現(xiàn)資金的有效利用。房地產資金支出數額巨大,在財務收支必須要進行嚴格的估算與審查,對資金調度合理安排,以保證建設項目施工運營和營銷資金滿足具體需要。還要不斷加快支出資金的周轉,不斷優(yōu)化庫存結構,盡可能把存貨資金的使用金額減小,讓企業(yè)在經濟方面的支付能力得到加強,促進企業(yè)信譽度不斷增加,給下次融資鋪設打下良好的基礎。對費用的支出嚴格控制,杜絕鋪張浪費和使用超支的現(xiàn)象,這樣才能確保資金的安全性和合理性得到提高,使得企業(yè)資金的運用得到有效的管理。

三、實現(xiàn)資金結構的優(yōu)化

房地產企業(yè)應該不斷完善自己的資金結構,對于負債經營適當控制,在充分估算企業(yè)的償債能力下,通過合法途徑籌集到能夠滿足企業(yè)發(fā)展的資金。在采用傳統(tǒng)方式籌集資金時可以按照融資渠道多樣式的原則,科學合理地分配外部多的儲備資金,在協(xié)調資本權益比率方面要保證比例的有效性,將資產負債率降至最小,對企業(yè)的資本使用合理規(guī)劃,這樣能夠避免企業(yè)在資金籌備方面面臨較大的壓力,大大降低了財務風險。這就需要有關部門對預售房款、銀行回款等傳統(tǒng)的融資渠道加強管理,還要確保資金的回收能按時到位,這樣就能避免資金的浪費;企業(yè)還能夠利用股票集資、債券處理、合作運營等方式不斷提升自己的資金儲備,讓企業(yè)的運營規(guī)模得到擴大。這樣能夠吸到很多投資者的與企業(yè)實現(xiàn)合作交流,不斷擴展投資者與企業(yè)合作的項目。這對于房地產公司的持續(xù)發(fā)展很有幫助,同時能夠不斷優(yōu)化公司結構,對于降低財務風險的控制能夠發(fā)揮良好的效果。

四、增強處理風險的能力

從美國前兩年的經濟危機中我們能夠積累到很多應對危機的方式,這些都是值得中國企業(yè)深刻回味和反思。而從香港應對亞洲金融危機時所用的策略方案。從市場行情分析,房地產市場的風險與不確定因素是十分復雜不定的,這些現(xiàn)實情況都是值得我們不斷借鑒參考的,我們對于應對風險的措施需要不斷思考、設計、應對、處理。例如:市場上多數房地產企業(yè)正在朝著規(guī)?；?、集團化方向發(fā)展,而有的地區(qū)在成立房地產聯(lián)盟后企業(yè)主要還是為了能夠化解該區(qū)域的風險,防止出現(xiàn)財務危機,提高資金使用效率。企業(yè)需要針對市場行情進行詳細地分析,在風險出現(xiàn)之前做好防范措施,使得企業(yè)在度過風險時期的經濟損失降至最低,讓每筆資金都能夠得到充分的利用?？紤]到每個企業(yè)經營的業(yè)務項目情況存在差異,其采取的措施也是截然不同的,這就需要根據企業(yè)的實際情況制定策略,這才是有效避免風險的最佳措施。

五、結語

總之,經濟利益時每個企業(yè)在經營過程中的最終目的,房地產企業(yè)在采取措施追求經濟利潤的同時也面臨著很大的市場風險,這就要求房地產開發(fā)企業(yè)對這些問題能夠給予足夠的重視,并積極采取壓縮項目、壓縮人員、等措施來應對,可以預見,“財務風險”這一問題必然在一定的時間內被廣泛關注。

參考文獻:

[1]任書芳,高樹嶺,張行貴。當前房地產企業(yè)財務現(xiàn)狀及管理建議.時代金融, 2006, (4).

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關鍵詞：房地產；財務管理；成本控制管理

高速發(fā)展的房地產市場逐漸減緩了步伐，更加注重于長久平穩(wěn)的發(fā)展。然而，過于平靜的發(fā)展速度也使得企業(yè)在前期建設過程中的問題得以暴露。傳統(tǒng)的房地產企業(yè)財務管理與成本控制管理模式已經跟不上時展要求，不僅不能為房地產企業(yè)的發(fā)展提供有效的幫助，在一定程度上更是阻礙了我國房地產企業(yè)更快更好的發(fā)展。因此，為滿足時展要求，中國房地產企業(yè)財務管理與成本控制管理模式均需得到進一步的革新發(fā)展。

一、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理與成本控制的重要性

作為中國國民經濟發(fā)展的重要支柱之一，房地產的發(fā)展對于我國經濟發(fā)展建設具有關鍵性意義。然而由于當前我國房地產行業(yè)發(fā)展過于迅速，大量房地產企業(yè)急于涌入市場，導致我國房地產市場出現(xiàn)了管理方面的缺口。為此，房地產企業(yè)想要得到長足的發(fā)展，就必須要加快自身財務管理和成本控制管理的完善，以增強自身的市場競爭力。例如，企業(yè)在完善自身成本管理體系時，可以充分利用工程性選擇系統(tǒng)，通過科學的精確計算出企業(yè)運行將會產生的成本消耗，以保障企業(yè)實際運行的順利。與此同時，積極推動企業(yè)內部財務管理與成本控制的協(xié)同管理建設，更加有利于綜合企業(yè)資源，調動企業(yè)發(fā)展因素，推動企業(yè)的綜合性發(fā)展。

二、房地產開發(fā)企業(yè)財務管理與成本控制存在的問題

(一)前期工作重視不足

大部分房地產企業(yè)之所以會在財務管理與成本控制管理上出現(xiàn)問題，最主要的原因就是忽視了做好企業(yè)前期工作的重要性。目前，更多的房地產企業(yè)將重心都放在工程實施過程中的成本控制上，反而忽視了前期成本預算以及財務計劃的制定。因此，這種不成熟的財務管理模式很有可能導致房地產公司財務管理的崩潰。前期工作準備不充分主要表現(xiàn)在成本預算控制上沒有從實際出發(fā)，過分壓低費用預算，從而降低了企業(yè)管理者的危機感。而在實際的工程運行過程中，這種模式很可能會導致成本出現(xiàn)過度膨脹現(xiàn)象。因此，我國大部分房地產企業(yè)應該引起對前期準備工作的重視，從實際出發(fā)，降低工程實施風險。

(二)控制機制尚待完善

由于我國房地產市場仍然處于不成熟的狀態(tài)，因此很多控制系統(tǒng)建設都需要得到進一步的完善。年輕的中國房地產市場仍然缺乏長久發(fā)展的經驗與經歷，并且市場規(guī)章制度的完善速度跟不上與發(fā)展迅速的房地產企業(yè)相反，更多的市場規(guī)章制度沒有得到及時的健全。例如，在前期企業(yè)招標環(huán)節(jié)，由于我國房地產市場缺乏相應的管理部門及制度，因此對市場的有序性造成了一定的影響。同時對于整個中國房地產事業(yè)而言，也是一塊巨大的絆腳石。因此，中國房地產事業(yè)想要得到長足的發(fā)展，就必然要完善市場控制機制，加強相關部門的職能建設，保障房地產市場的有序性。

(三)成本控制體系不夠健全

在房地產工程具體實施的過程中，我國企業(yè)在成本控制管理方面仍然缺乏健全的管理機制保障。房地產開發(fā)包含了征地、開發(fā)、施工、交付等一系列漫長的環(huán)節(jié)，每一個環(huán)節(jié)都需要有大量的資金以及足夠的時間保障，因此，為保障整個房地產開發(fā)工作的順利進行，就必須要保障成本得到科學的計算與控制。而成本控制不僅僅是初期工程預算與最終交付時得出的一個數字，而是貫穿整個工程實施過程中的重要線索。傳統(tǒng)的房地產企業(yè)管理者僅僅將成本控制定義為人工控制，并沒有對房地產市場產品進行深刻的探究，導致了成本控制工作出現(xiàn)盲目性。而這種不科學的成本控制管理形式很有可能造成企業(yè)與市場的脫節(jié)，無法保障企業(yè)管理者對企業(yè)工程成本控制做出科學系統(tǒng)性的管理。從而導致我國房地產市場出現(xiàn)無序的狀態(tài)，阻礙我國房地產市場的革新與進步。

三、加強房地產開發(fā)企業(yè)財務管理與成本控制策略

(一)加強對前期財務工作的重視

第一：做好企業(yè)日?；A財務管理工作，為財務管理打下堅實基礎。當前，大部分中國房地產企業(yè)對財務管理方面重視度不夠，因此，相關管理功能也不夠健全。因此，為做好企業(yè)財務管理工作，就需要企業(yè)從觀念與制度兩方面進行努力。首先企業(yè)應提高自身對于財務管理工作的關注度，認識到前期財務準備工作的重要性。其次，相關財務管理層需要對企業(yè)日?；A財務具有全面的了解，并且根據自身的專業(yè)知識對企業(yè)財務做出科學合理的規(guī)劃。此類具備了實際情況考量與科學專業(yè)性于一體的財務規(guī)劃，不僅能夠使企業(yè)財務管理與發(fā)展前景更加明朗化，更能夠協(xié)助企業(yè)決策層根據企業(yè)實際財務狀況做出合理、科學的工程實施決策。第二：提高財務管理人員財務管理水平，增強企業(yè)財務管理能力。房地產企業(yè)的員工構成不僅僅應該以房地產專業(yè)人員為主，更重要的還應具備專業(yè)性的財務管理團隊，為房地產企業(yè)發(fā)展提供堅實的后援。首先在員工的招聘時期就應該對應聘人員提出硬性的專業(yè)要求，保障招聘人員具備高度的專業(yè)性。其次，相關房地產企業(yè)也應該推出相應的專業(yè)培訓計劃，聘請專業(yè)財務管理規(guī)劃老師對新老員工進行統(tǒng)一培訓，推動公司財務管理人員具有一致的專業(yè)水平。第三：優(yōu)化企業(yè)資本結構管理，提升企業(yè)資本使用率。在某種特定的條件下，合理的資產負債能夠有效提高企業(yè)資金的使用率。企業(yè)財務管理者可以在對工程做出實際財務考察之后，結合企業(yè)現(xiàn)實財務狀況對財務規(guī)劃做出適當的調整。這就需要財務管理者自身增加對企業(yè)總體財務狀況的全面了解，及時把握市場融資發(fā)展方向，根據市場環(huán)境調整企業(yè)財務規(guī)劃，加強資金利用靈活度，從而推動企業(yè)資金利用率的提升。

(二)建立健全企業(yè)的建設機制

健全的企業(yè)建設機制是保障企業(yè)順利發(fā)展的脊梁。全面的企業(yè)建設機制包括科學合理的招標制度、工程設計機制以及工程監(jiān)管部門。首先，相關應該主動完善招標制度，嚴禁不公平不合理招標形式破壞我國房地產市場秩序。同時，企業(yè)應該加強對工程設計的要求，全面提高自身工程設計質量，打造良好的企業(yè)口碑。最后，更重要的是要使工程監(jiān)管部門規(guī)范化，有效保證工程后期監(jiān)管工作的到位。三位合一的企業(yè)建設機制有利于規(guī)范化中國房地產市場，為更多房地產企業(yè)帶來發(fā)展機遇。

(三)做好協(xié)同管理規(guī)劃

積極做好財務管理與成本控制管理的同一管理規(guī)劃，有利于房地產企業(yè)資源的充分利用，達到雙贏效果。房地產企業(yè)管理層應該主動推進財務管理與成本控制管理的統(tǒng)一，積極促進部門間的合作，合理分配資源，使企業(yè)資源能夠得到有效利用。具體而言，管理層應該根據公司實際財務情況，統(tǒng)一出臺企業(yè)財務管理與成本控制管理方案，綜合財務管理部門與企業(yè)其他部門的多方面意見，保證企業(yè)財務管理方案具有高度可行性。

四、結語

作為中國經濟發(fā)展中不可或缺的一部分，房地產市場的活躍是保障中國特色社會主義經濟實現(xiàn)飛躍的重要條件之一。而傳統(tǒng)的房地產財務管理與成本控制管理模式已經開始對房地產經濟的發(fā)展產生了一定的阻礙，因此，我們需要積極轉變目前中國房地產企業(yè)財務管理與成本控制管理形式，積極推動傳統(tǒng)房地產企業(yè)的轉型，從而為中國經濟的建設做出努力。

作者:趙花 單位:蘭州瑞新世紀房地產有限公司

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關鍵詞 房地產企業(yè) 財務風險管理 財務預算

一、房地產企業(yè)財務風險概述

對于房地產企業(yè)而言，其財務風險主要集中在投資開發(fā)過程之中，因為潛在的各種不受控的內部因素與外部因素的影響而導致其財務狀況發(fā)生惡化，進而使得企業(yè)的實際收益與所預期的收益之間產生較大的差值，從而影響企業(yè)的經濟效益而引發(fā)的一系列風險?？陀^的講，財務風險是不可避免的，但是通過提高財務管理的水平、提升財務人員的素質、最小化財務風險等措施可以減小其所造成的影響，以保證房地產企業(yè)的正常運行，實現(xiàn)企業(yè)利潤與價值的最大化。

一般而言，房地產企業(yè)的財務風險具有如下幾個特點：風險不確定性、風險可控性、資本構成不合理、資金周轉周期較長。具體來說，房地產企業(yè)的財務風險大多是由于其財務成本的變化給企業(yè)所帶來的各種損失，主要包括：利率風險、稅率變動風險、政策性風險、通脹風險、償還賬務風險、投資風險、運營風險、利潤分配風險。流動性風險及施工風險[1]。

二、房地產企業(yè)財務風險管理常見問題

（1）企業(yè)資金構成不合理，負債率過高

已有數據表明，債務資本在房地產企業(yè)籌資來源中所占到比重已經高達80%，這一數字遠遠高于其他行業(yè)的水平。其原因一方面是因為房地產行業(yè)對于資金的需求量巨大，同時資金回籠速度較慢，因此房地產企業(yè)往往在建設過程中大量透支信貸資金，從而使得權益資本所占的比重急速下降，債務風險大為增加。

（2）財務預算管理制度不完善

部分房地產企業(yè)存在對于財務預算的重要性缺乏認識，一旦出現(xiàn)預期收益難以達到，則無法從財務指標中細化分析，更無法實現(xiàn)對于企業(yè)未來償債能力、利潤率等進行預測，也就難以實現(xiàn)對于日常資金的科學管理，最終將會使得企業(yè)成本大幅提升，從而影響效益造成虧損。

（3）對于日常資本管理不到位

大多數房地產企業(yè)對于資金的管理意識淡漠，使得盲目投資、資金浪費的現(xiàn)象時而發(fā)生，而在項目開發(fā)過程中，缺乏對于資金的有效監(jiān)管，進而使得資金的利用率低下。再加上房地產企業(yè)的在形勢好轉的情況下，任意增發(fā)或新設項目，導致企業(yè)對于財務風險的掌控能力大大降低。

（4）財務管理人員素質參差不齊

部分房地產企業(yè)由于相關的財務主管思維觀念老化、知識陳舊，對于財務管理信息化、軟件化認知能力差，在這一情況下，企業(yè)的實際經營狀況與財務現(xiàn)狀很難得到真實、實時的反映，進而導致決策層在分析判斷時極易造成決策失誤，以方大財務風險。

三、房地產企業(yè)財務風險成因分析

引發(fā)房地產企業(yè)財務風險的因素主要可分為外部因素與內部因素，其中外部因素具體為宏觀經濟環(huán)境、政策環(huán)境、市場環(huán)境、自然環(huán)境等；內部因素具體為財務管理水平、風險決策水平、資本結構及企業(yè)的經營能力等。

1.外部因素

房地產企業(yè)作為一個政策主導性行業(yè)，其關乎著國計民生，故而它的發(fā)展狀況與政府的政策制定與實施之間緊密相關。政策的影響對于房地產企業(yè)的生存與發(fā)展是最為重要的，作為房地產企業(yè)，應該實時觀察經濟政策的變化，隨著抓緊各種投資機會，防止財務風險的發(fā)生。在市場因素方面，房地產企業(yè)在項目選擇時一定要定位明確，健全相關的配套設施，制定有效合理的符合市場的發(fā)售政策，尤其是在市場低迷的情況下，應更加注重市場的重要性，慎重選擇投資時機，以盡可能的規(guī)避風險。

2.內部因素

資金對于企業(yè)而言其重要性不言而喻，相應地財務管理工作的水平直接決定了企業(yè)發(fā)展的快慢。我國的房地產企業(yè)是政策支柱性產業(yè)，故而在房地產行業(yè)中國有企業(yè)或是國有控股企業(yè)在其中占據了大多數。而國有企業(yè)在發(fā)展過程中所積累的一些弊端，比如組織機構冗余、人浮于事、內部監(jiān)督不利、效率低下等不利因素都或多或少的影響著房地產企業(yè)的實際運行，進而造成房地產企業(yè)國內各個分公司直接盲目申請與利用資金，忽視長遠發(fā)展，隨意分配收益等等。此外有些企業(yè)對于財務管理的認識度不足，認為房地產行業(yè)的高利潤主要取決于所謂的機遇，在實際管理過程中實行粗放式的管理機制，風險抵御程度相對較差。

誘發(fā)財務風險的因素有很多，而決策則是其中比較重要的一種。受到宏觀經濟環(huán)境的波動與實際財務狀況信息獲取的不準確、延時等因素的制約，再加上確定投資開發(fā)之前未能進行系統(tǒng)全面的調研，由于決策失誤所導致的企業(yè)經濟利益受到損失的現(xiàn)象時有發(fā)生。不僅所投資的成本難以順利足額的收回，嚴重時甚至會出現(xiàn)企業(yè)資金鏈斷裂的危機，產生無可估量的損失。因此，企業(yè)應不斷增強財務風險決策的能力，積極引入專業(yè)的風險領域人員，提升自身的決策水平。

房地產企業(yè)產品的開發(fā)周期較長，從購得土地、選擇好的投資項目一直到竣工為止，常常要經歷一個甚至是好幾個會計年度。在整個生命周期內，企業(yè)往往要與多家企業(yè)合作，此外為了保證項目的施工進度，房屋的質量以及周邊居民的生活環(huán)境，整個開發(fā)過程必須有眾多職能部門的監(jiān)督。如果企業(yè)在此過程中，無法較好的協(xié)調與不同單位之間的關系，勢必導致相關問題的產生。一旦如此，必然使得施工周期被認為延長，與之相關的人力物力等成本都將相應地增加，投資利潤率降低，嚴重時甚至會破產清算。因此，企業(yè)的自身經營能力對于項目的建設開發(fā)至關重要。

四、房地產企業(yè)財務風險防范與管理對策研究

1.優(yōu)化資金構成，擴展資金渠道

一般情況下，財務風險的程度與資本成本中權益資本的比重構成正比關系的，在現(xiàn)行政策下，房地產企業(yè)可嘗試通過信托基金及自身信貸記錄擴展資金渠道，從而實現(xiàn)降低債務資本導致的財務風險。此外，房地產企業(yè)應充分認識到自身的風險抵御能力，對于權益資本與信貸資本比重實現(xiàn)科學化、最優(yōu)化的統(tǒng)籌與管理，實現(xiàn)盡可能地降低財務風險。

2.完善財務預算制度，有效預防風險

房地產企業(yè)在施工建設過程中，應避免只關注工期及工程質量而忽略財務管理預算的問題，從而有效避免出現(xiàn)在建項目中途清算，導致企業(yè)利潤受到損傷。相關財務管理人員在項目投資之前即應有效開展資金籌集、使用、成本收入比、利潤分配等相關工作的統(tǒng)籌安排。在項目預算上應該統(tǒng)籌全局，對于整個建設過程的所有工作進行預算分析，以有效降低應決策不當所引起的風險。

3.加強對于流動性資金的管理，切實提高資金利用率

在日常運營過程中，應切實重視資金的流動性管理，嚴格執(zhí)行資金的計劃，努力滿足運營管理對于資金的需求。對于大筆資金的往來需要加強財務稽核，做好銀行對賬，保證項目應需資金的充沛。此外，要制定合理的應收賬款政策，減少資金的浪費與低效率使用，提高資金的周轉率，規(guī)范相關的報賬管理流程及資金使用透明度，確保在建項目的順利進行。

4.提高相關人員的財務管理意識及能力

財務管理人員應完善三大基本報表，決策者應有效利用三大基本報表進行相關風險決策能力分析。房地產企業(yè)應在積極引進高素質人才的同時努力提高所在人員的專業(yè)技能，增強其專業(yè)能力及信息化管理的意識與技能。此外應在觀念上正正真真重視財務管理的作用，切實補上企業(yè)財務風險管理這塊短板，有效減少企業(yè)財務風險的發(fā)生頻率。

參考文獻：

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關鍵詞：房地產企業(yè) 財務風險管理 探討

改革開放以來，雖然我國社會各個領域都有著不同程度的發(fā)展，房地產領域更是成為我國經濟發(fā)展的重要推動力量，但就房地產內部的狀況而言，由于其自身在發(fā)展過程中對于內部結構性的管理缺乏科學的認識和理解，因此，企業(yè)的發(fā)展，特別是在企業(yè)的財務風險管理方面，還是存在著一定的問題的，這將會對房地產行業(yè)的健康深入發(fā)展產生負面影響。

一、房地產企業(yè)在財務風險管理上的明顯問題

（一）企業(yè)缺乏合理的規(guī)劃，對待貸款比較隨意

從行業(yè)發(fā)展的整體上看，我國房地產行業(yè)在一段時間內，具有良好的發(fā)展前景和市場潛力，但是從其內部的狀況來看，多數房地產企業(yè)存在著業(yè)務結構上的問題，其中，在資金應用方面，很多房地產公司都是比較盲目地使用，缺乏相應的整體性計劃。一些較小的房地產企業(yè)由于自身實力以及業(yè)務規(guī)模較小等原因，基本不會對項目資金進行規(guī)劃處理，對企業(yè)的財務狀況也缺乏足夠的認識，而項目資金的最主要來源又是向銀行貸款，這對于房地產企業(yè)的良好發(fā)展是相當不利的。另外，部分房地產企業(yè)并沒有根據自身的發(fā)展狀況進行項目選擇，盲目地接受業(yè)務，導致企業(yè)的發(fā)展所需的資金鏈面臨著威脅。

（二）每個項目所涉及的資金投入較大在

在我國，很多房地產企業(yè)不具備足夠的貯備資金，其用于發(fā)展業(yè)務的資金來源往往是向銀行進行大數目的借貸，而且該項目的負債狀況與其所形成的規(guī)模是成正比的，換句話說，當房地產公司進行某個項目時，由于自身所具有的資源量較小以及對項目中的各項事務管理不到位等原因，該公司需要在很長時間里面臨市場的考驗，這也增加了房地產行業(yè)發(fā)展的不穩(wěn)定性。

（三）企業(yè)發(fā)展中的資本結構存在著問題

資本的結構不當主要是指房地產公司自身的資金儲備量與借貸的資金之間存在著比例上的問題，往往是借貸資本遠遠大于房地產公司自身的資金，而這個問題的出現(xiàn)，也會導致房地產企業(yè)在經營過程中的相當一大部分收益被用于還貸。另外，這一問題的出現(xiàn)對房地產企業(yè)的發(fā)展也產生了巨大的影響，借貸資金的狀況將直接威脅到企業(yè)的業(yè)務發(fā)展問題，長此以往，該問題將會對整個房地產行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成很大的問題。

二、房地產企業(yè)財務風險管理的對策

（一）完善房地產政策和法律法規(guī)

在近10年的發(fā)展過程中，房地產行業(yè)發(fā)展相當迅速，在很多大城市的房價不斷刷新著歷史記錄，也讓我國經濟產生了泡沫等問題，雖然國家對房地產行業(yè)的調控作出了很多政策性的調整，但還需要對房地產行業(yè)發(fā)展的方方面面進行嚴格的規(guī)范，從項目的制定，實施，到銷售及收益等，特別是企業(yè)財務方面，都應該制定細致全面的法律規(guī)范，這既是對房地產行業(yè)發(fā)展所進行的保護，也是進一步規(guī)范房地產企業(yè)的行為。另外，對房地產行業(yè)的健康發(fā)展，國家還需要給予政策上的鼓勵和支持，使其帶動我國經濟的飛速發(fā)展。

（二）從細節(jié)上對財務管理風險進行控制，嚴格管理企業(yè)每一項業(yè)務的發(fā)展

由于房地產企業(yè)在進行業(yè)務發(fā)展過程中，每一項業(yè)務的資金投資都比較大，對資金的管理也比較困難，因此，單筆項目財務出現(xiàn)問題，可能導致房地產企業(yè)出現(xiàn)嚴重的生存危機，所以，企業(yè)需要對每一個項目做好科學正確的評估，并且對可能出現(xiàn)的問題制定多套應急處理辦法，加強對項目的監(jiān)管力度。另外，在項目的設計問題上，更應該注重社會群體之間的集聚效應，加強不同項目之間的合作效應，既可以以方便實惠的條件吸引更多的消費者，加快銷售的速度，也可以盡快地回籠資金，降低企業(yè)所面臨的財務風險，進一步提高房地產公司的抗風險能力。

（三）增強企業(yè)財務風險方面的管理，控制信貸風險

由于房地產行業(yè)的單線業(yè)務所涉及的資金量更加龐大，在項目的制定和實施過程中，更加需要加強對財務工作方面的監(jiān)管，因此，企業(yè)首先需要制定科學適當的資金利用計劃，統(tǒng)籌兼顧，合理安排，加強分散資金的使用效率，使項目中的每一筆花費都用到“刀刃上”；其次，企業(yè)內部的財務管理工作需要對項目的每一筆資金的使用狀況作出評估和監(jiān)管，做好企業(yè)項目中的財務管理工作，提高對財務信息的分析能力，并且對每一個階段企業(yè)的財務狀況進行科學細致的審查和評估，為企業(yè)下一階段的發(fā)展決策提供一定的依據。

三、 結束語

在財務風險管理方面，整個房地產行業(yè)都需要更加關注以及對所面臨的形勢和問題給出相應的解決方案，每一個企業(yè)都需要根據自身的發(fā)展需求以及發(fā)展狀況，對本公司的財務進行更加科學嚴格的管理，進而推動整個房地產行業(yè)的發(fā)展升級，不斷帶動我國整體性經濟的發(fā)展。

參考文獻：

[1]戴健敏.淺談房地產企業(yè)的財務管理[J].科技咨詢導報，2011，9（16）：147-148

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關鍵詞:房地產;會計信息質量;新企業(yè)會計準則

隨著房價的飛漲,我國房地產行業(yè)的會計核算問題也逐漸進入人們的視線。根據房地產行業(yè)的經營特點,其會計核算程序和方法等,與其他行業(yè)相比都具有明顯的差異性。雖然2007年1月1日,我國開始正式實施新企業(yè)會計準則,但是從我國的會計準則和國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度在房地產企業(yè)中的實施狀況來看,都存在許多不完善之處。2009年,我國重點檢查32家房地產企業(yè)的會計信息質量,把對房地產企業(yè)會計的關注推到一個新的。檢查發(fā)現(xiàn),會計信息失真非常嚴重,稅款流失極其嚴重。在面對我國房地產企業(yè)會計信息嚴重失真和稅收流失極其嚴重的事實。因此,本文試圖在前人的基礎上,進一步分析和探討我國房地產企業(yè)會計核算中的會計信息質量問題。

一、當前房地產企業(yè)會計信息質量存在的問題

(一)銷售收入確認的問題

當前由于房地產開發(fā)產品價值較高,往往采用預售和分期付款銷售的辦法,從而造成收款期與房屋交付期不一致?！镀髽I(yè)會計準則――收入》以四個原則作為收入確認標準,而在會計實務中,不同房地產開發(fā)企業(yè)對收入實現(xiàn)的確認有以下方法:一是在簽訂預售合同后并收取預收房款確認收入;二是在簽訂預售合同后以合同金額確認收入;三是在房地產項目竣工驗收后,發(fā)出了“入住通知書”并開具銷售發(fā)票確認收入;四是在收訖房款并辦妥產權過戶手續(xù)時確認收入。上述收入確認情況在房地產上市企業(yè)年報披露中有不同的會計處理注明,以往年度,都有數家房地產開發(fā)業(yè)務上市企業(yè)年報因當年房地產銷售收入確認原則的問題,被其注冊會計師出具保留意見審計報告或非標準無保留意見審計報告。而企業(yè)與注冊會計師分歧的焦點集中在商品房所有權上的重要風險和報酬是否已經轉移這一關鍵問題上,往往是企業(yè)判斷的結果不能被注冊會計師認同。其實,在確認銷售收入實現(xiàn)時,不論是國際會計準則,還是美國公認會計原則都注重交易的實質,比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上已經轉移,為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經完成,是否具有收取現(xiàn)金的權利等事實。這里“為實現(xiàn)銷售收入所必備的工作是否已經完成”代表著供需雙方對已銷售的產品不存在重大異議,也不存在為完成該銷售而必需的后續(xù)工作等。

(二)業(yè)績信息的問題

房地產開發(fā)企業(yè)從土地開發(fā)至確認收入短則一年,長則三四年,在項目籌建期大量資金投入開發(fā)過程,大量管理費用計入當期損益;由于部分項目尚未完工,其預售款項也無法確認為收入,這樣看來,會計理論中的收入費用配比原則在房地產業(yè)的體現(xiàn)并不明確,每年的損益表因項目在不同狀態(tài)下而使利潤波動大,如果某房地產企業(yè)的大部份項目在建設期內,該年度的業(yè)績只反映費用的投入,因此該年的財務報表就不能適當地反映企業(yè)的真實情況,亦不能與其他同類企業(yè)比較,失去了可比性而項目竣工并出售后,大量預售款項確認為收入。該年度的收入實質是企業(yè)幾年的經營成果。所以,用一般的企業(yè)業(yè)績評價指標,如凈利潤等并不能正確、客觀、全面地反映房地產企業(yè)的真實經營情況,并可能誤導投資者。

(三)現(xiàn)金流量表的問題

根據新企業(yè)會計準則規(guī)定,企業(yè)現(xiàn)金流量表應以企業(yè)為編制主體。但是,房地產開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量與其他企業(yè)的現(xiàn)金流量具體明顯的差異性。在現(xiàn)金流量方面,房地產開發(fā)企業(yè)的特殊性在于其籌資活動和投資活動產生的現(xiàn)金流量是以企業(yè)為基本單位的,但經營活動產生的現(xiàn)金流量則是以開發(fā)項目為基本單位的,即每一開發(fā)項目開發(fā)過程中產生的經營活動現(xiàn)金流出集中表現(xiàn)為購買工程用物資、支付的工資等所產生的現(xiàn)金流出,開發(fā)完成后產生的經營活動現(xiàn)金流入則集中表現(xiàn)為房地產開發(fā)產品等通過銷售所產生的現(xiàn)金流入。由于開發(fā)期限較長,其經營活動產生的現(xiàn)金流入與流出相對于一般企業(yè)具有更大的異步性。

(四)風險信息披露問題

房地產開發(fā)企業(yè)在開發(fā)過程中面臨多種風險,包括政策風險、項目開發(fā)風險、土地風險、工程質量風險等。這種企業(yè)高風險性狀況,要求房地產開發(fā)企業(yè)相對于其他企業(yè)必須更充分地揭示有關風險事項。不過從目前我國的相關會計法規(guī)制度來看,關于房地產開發(fā)企業(yè)的風險信息披露問題可大體歸納為下列三點:一是證監(jiān)會允許房地產開發(fā)企業(yè)提取質量保證金并要求披露其核算方法;二是證監(jiān)會要求房地產開發(fā)企業(yè)在財務會計報告附注中披露的風險僅限于抵押貸款的擔保風險;三是目前我國會計制度中并沒有針對房地產開發(fā)企業(yè)質量保證金提取的相關規(guī)定。但是,從目前我國上市企業(yè)披露的實際情況看,對質量保證金信息基本上未加披露。

二、提高房地產會計信息質量的對策

通過上述分析,要加快會計規(guī)范國際化進程,提高房地產會計信息質量,就要按照國際會計規(guī)范的構成構建我國會計準則的結構框架。

(一)完善房地產企業(yè)的會計規(guī)范體系

近年來,隨著我國開放改革的深入以及會計理論研究的深化,政府財政部門和會計學術界已開始考慮和探討建立一些新的會計分支,如人力資源會計、質量成本會計、物價變動會計、金融工具會計等。但是,目前房地產會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范,使該企業(yè)的會計核算不規(guī)范和一致,極大地影響了房地產企業(yè)財務狀況和經營業(yè)績信息的可比性和有用性。比如我們在建立了收入確認一般標準的基礎上,應當建立并推廣針對特殊業(yè)務的會計準則指引,讓所有房地產開發(fā)企業(yè)有統(tǒng)一標準的確認方法。國際會計準則并沒有對房地產開發(fā)企業(yè)收入確認有更深一步的指引,比如香港會計師公會在2005年1月亦推出會計準則指引第24號――房地產企業(yè)收入確認準則指引,目的在于統(tǒng)一房地產售樓收入的確認原則,在指引中指出完工百分比法并不適用于開發(fā)產品,因此在指引中規(guī)定房地產業(yè)的收入確認需按《企業(yè)會計準則――收入》四個原則外,項目主體完工,買方收到入伙紙后,房地產企業(yè)才可將預售款全部結轉當年收入,該指引清楚指出了收入確認的基礎,減少了企業(yè)間的不同理解。

(二)完善配套工程的會計核算準則指引

《房地產開發(fā)企業(yè)會計制度制度》曾對配套設施費用的預提及會計處理有比較明確的規(guī)定,但是現(xiàn)行國家統(tǒng)一的《企業(yè)會計準則》對配套設施成本核算的指引不足,不同房地產開發(fā)企業(yè)可能采取不同的成本核算手法,從而可能影響企業(yè)成本核算信息的質量及其可比性。以預提應由商品房等開發(fā)產品負擔的不能有償轉讓的公共配套設施費用為例,如果某企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發(fā)產品銷售成本時預提了1億元的配套設施費用,不僅在當期利潤表中增加了開發(fā)產品成本1億元,而且在當期資產負債表中增加負債1億元,因此必將對企業(yè)當期財務狀況產生重大影響。但是,該1億元的配套設施預提費用只是企業(yè)的一筆尚未支付的未來費用。國際會計準則在2009年對一些準則條例進行了一系列的改進,旨在提高財務會計報表的真實性及加強會計信息的透明度,其中亦十分強調資產負債表應該正確反映企業(yè)的實際已發(fā)生的成本和可以準確計量的負債。

(三)完善房地產開發(fā)企業(yè)內部會計核算

現(xiàn)時許多企業(yè)缺乏健全、完善的內部核算制度。完善的財務會計規(guī)范體系不僅包括國家統(tǒng)一的企業(yè)會計制度等,而且還包括企業(yè)根據其經營特點和管理要求制定的內部會計核算,包括會計核算的基礎管理制度和辦法、成本核算制度與辦法、內部財務成本的分析考核制度及辦法等。然而,目前許多企業(yè)只執(zhí)行統(tǒng)一層次的財務會計規(guī)范,而無完善的內部會計核算,其財務會計制度缺乏必須的完整性和系統(tǒng)性。

(四)提高房地產開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

一是在現(xiàn)行會計制度規(guī)定的利潤表格式的基礎上,增加“預提的公共配套設施費用”項目。該項目反映企業(yè)按權責發(fā)生制原則和收入費用配比原則,在結轉商品房等開發(fā)產品銷售成本時所預提的應由商品房等開發(fā)產品負擔的配套設施費用。二是披露企業(yè)的預售政策及情況。由于在項目未竣工前,預售收入不能結轉,但預售情況亦能反映企業(yè)的經營情況,現(xiàn)時因為各企業(yè)的預售政策不同,不同的預售政策對企業(yè)各期財務狀況和經營成果的影響較大,如此投資者很難在財務報告中獲得預售的會計信息。以上海為例,按目前上海有關預售政策規(guī)定的要求,商品房結構封頂或結構施工至2/3高,房地產開發(fā)企業(yè)方可申請預售許可證。而其他地方的有關規(guī)定往往與此不同。因此披露企業(yè)的預售政策及情況讓投資者在財務報表信息不足的情況下,額外提供了具有可比性的資料。三是在財務報告附注中增加分項目的現(xiàn)金流量信息的披露。即以企業(yè)每一開發(fā)項目為基本單位,披露其在開發(fā)經營過程中形成的經營活動現(xiàn)金流量,包括銷售房地的現(xiàn)金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現(xiàn)金。以此提高其現(xiàn)金流量信息的有用性,以彌補利潤表信息的不足。

總之,目前房地產企業(yè)會計的一些特殊事項還沒有相關具體準則或會計制度加以規(guī)范,極大地影響了房地產企業(yè)財務狀況和經營業(yè)績信息的可比性和有用性。因此我們應在現(xiàn)行的常規(guī)會計準則基礎上,建立完善的房地產企業(yè)的會計規(guī)范體系,完善配套工程的會計核算準則指引,完善房地產開發(fā)企業(yè)內部會計核算,提高房地產開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量。

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    水平。

    1.房地產企業(yè)的財務特點

    1.1 周期長,籌資難

    房地產業(yè)的最大特點就是開發(fā)周期長、投資大,因此籌資的任務比較難。房地產企業(yè)往往不只開發(fā)一個項目,而且時間、地域等跨度大,進行項目決算等時間長。企業(yè)文化的建立、知識的積累、對相關數據的分析等決定著房地產企業(yè)的業(yè)務流程管理、工作運轉的高效性、準確的市場分析、項目的科學管理。

    1.2 財務關系復雜,管理難

    房屋購買者、材料供應單位、勘察設計單位、土地轉讓單位、被遷單位、承包單位、投資者、債權者等,財務關系比較復雜,而且還要與稅務、工商、土地等多個部門協(xié)調,因此管理難度大。

    1.3 形式多樣

    財務關系的復雜性使得財務形式具有多樣性。但就購買房屋而論,有分期付款的,也有一次性現(xiàn)金支付的。在對外支出上,有承包商在建設完工程后進行一次性付款的,也有貨到付款的原料供應。

    2.加強房地產企業(yè)內部財務管理措施

    2.1 強化基礎工作

    財務管理得到加強的前提條件是企業(yè)做好財會基礎工作。小型房地產企業(yè)要有一名總會計師,行駛會計師職責,大中型房地產企業(yè)要建立總會計師責任制。要建立良好的管理體制,分級管理、分級核算,這對大型房地產企業(yè)尤為重要。按照開發(fā)經營管理體制和核算體制適應的原則,給予不同地區(qū)開發(fā)經營單位相應的權利,以便其對財務管理中出現(xiàn)的問題進行及時的處理。在企業(yè)內部建立崗位責任制,對審核、登記、報表的填制、帳薄、保管等要分工明確,安排專人負責各種核算工作。

    2.2 提高人員素質

    房地產企業(yè)具有一定的特殊性,房地產企業(yè)的人員對相關的業(yè)務知識要了解,還要掌握成本控制、財務管理、工程管理等相應知識。為了提高人員的素質,提高其業(yè)務水平,掌握必要的財務管理技能和方法,使企業(yè)的財務管理更趨合理,降低企業(yè)投資,節(jié)省企業(yè)資金,房地產企業(yè)要組織財務人員定期或不定期開展業(yè)務培訓,使其了解企業(yè)財務狀況,應對出現(xiàn)的各種問題、情況。財務人員還要加強職業(yè)道德修養(yǎng),提高房地產企業(yè)財務方面的整體水平。

    2.3 加快制度建設

    國家有關單位制定了相應的財務管理規(guī)則,房地產企業(yè)要遵守這些規(guī)章制度,另外根據企業(yè)自身的情況制定企業(yè)自己的制度。房地產企業(yè)財務管理人員要按照房地產企業(yè)經營活動及財務管理的特點,對從征地、搬遷、施工、商品房營銷、物業(yè)管理等房地產經營全過程的財務管理制度主動積極的進行探索,并根據實際情況進行修訂。我國房地產發(fā)展時間還比較短,很多措施、制度不夠完善,沒有比較成熟的、能夠直接借鑒或可用的財務管理體系和方法,所以,房地產企業(yè)財務管理部門要借鑒成功企業(yè)的先進經驗,學習國外房地產企業(yè)的管理方法,加快我國房地產企業(yè)財務管理制度建設的速度。

    2.4 對財務行為進行規(guī)范

    房地產企業(yè)要從自身的開發(fā)能力和自己所服務市場的需求出發(fā),對開發(fā)業(yè)務進行合理安排。企業(yè)的財務行為必須要符合相應的要求、規(guī)范,嚴格對投資開發(fā)項目的程序做好可行性研究。嚴格按照規(guī)定制度進行管理資金的運行。例如,對必要的固定資產進行購買時,一定要在自身資金做基礎,有一定的還款能力;向購房者預收的買房資金,要在商品房開工后用在商品房的建設上,尤其是在開發(fā)小區(qū)時,要預先進行周密的計劃,使收支平衡。

    2.5 加強資金管理工作,提高利用率

    財務管理的中心是資金管理。在使用資金的過程中,房地產企業(yè)要做好統(tǒng)籌安排工作,對資金進行合理調度和運用。房地產企業(yè)要建立相應的資金管理機構,以結算中心的形式進行資金的管理,使得使用的資金能夠統(tǒng)籌安排。對資金進行合理調度后,能夠使得貨幣的時間價值充分發(fā)揮出來,使資金得到合理的應用。在進行房地產企業(yè)的資金管理時,要將所有資金收支、貨物的轉移和發(fā)送等都記錄填票,并對資金、貨物的使用情況進行審核,并記錄下來,定期或不定期的根據經濟責任制進行清查,一旦發(fā)現(xiàn)有賬目不實的要盡快找出原因,追究相應個人或組織的責任,避免出現(xiàn)財務問題,同時提高資金利用率。

    3.結語

    總之,房地產企業(yè)能夠平穩(wěn)運行的前提是有一套有效的財務管理方法和措施。通過了解房地產企業(yè)的財務特點,財務一系列的措施、方法,加強房地產企業(yè)內部的財務管理,就能很好的保障房地產企業(yè)的正常運行,加快房地產企業(yè)良好發(fā)展的步伐。

    參考文獻:

    [1]賀志東.房地產企業(yè)財務管理[M].廣州:廣東省出版集團圖書發(fā)行有限公司(廣東經濟),2010.7.

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篇9

摘 要 房地產行業(yè)具有投資大、風險高和周期長的顯著特點，經過十幾年的快速發(fā)展，由于國家政策和自身經營管理等方面的原因，房地產企業(yè)積累了大量風險，再加上2010年以來國家房地產政策日益收緊，房地產企業(yè)面臨著內外雙重困境。如何突破融資瓶頸，提高資金使用效率，促進企業(yè)內部規(guī)范運作與管理，實現(xiàn)利潤回歸，成為房地產企業(yè)發(fā)展的重點問題，而建立和完善財務內控體系是保證房地產企業(yè)良性發(fā)展的前提。

一、房地產企業(yè)財務內控存在的問題

1.房地產企業(yè)財務內控體系不健全

目前，大多數房地產企業(yè)并沒有建立財務內控體系，在內控制度、內控環(huán)境、內控程序以及會計系統(tǒng)等方面均有較多不完善之處。大多數財務內控制度的制定沒有基于企業(yè)的現(xiàn)實情況和長遠發(fā)展戰(zhàn)略，也缺乏對房地產行業(yè)規(guī)則和法律的考慮，所形成的財務內控制度往往流于表面，缺乏一系列操作性較強的規(guī)范性文件和一個制定具體規(guī)范的計劃。除此之外，許多房地產企業(yè)高層管理者由于內部控制觀念的淡薄，對企業(yè)財務越權管理，控制人集財務管理控制權、管理權、監(jiān)督權于自己一身，權力發(fā)揮的任意性，客觀上增大了房地產企業(yè)管理和風險控制的難度。

2.內控未能突出重點

近年來，房地產企業(yè)開發(fā)項目自有資金比例提高至30%，加息和限購令的出臺以及政府保障房的建設等政策對整個房地產業(yè)市場都產生了巨大影響，加重了房地產融資和企業(yè)現(xiàn)金回流的困難?，F(xiàn)金流風險不僅沒有緩解，還有更加惡化之勢。然而，大部分企業(yè)內部控制仍以財務報表和防錯糾弊為工作的主要內容，未能合理的控制現(xiàn)金流，并且沒有結合企業(yè)自身實際情況，針對現(xiàn)金流所存在的各類問題，將將風險細化，制定可行的風險應對措施。可見，大多數房地產企業(yè)財務內部控制并未能突出需要重點防范的風險，

3.企業(yè)財務內控監(jiān)督乏力

部分房地產企業(yè)沒有設立內部控制專門機構，這就使得財務內控制度的執(zhí)行和落實缺乏保障，財務管理違法違規(guī)行為得不到有效制約。有些企業(yè)雖然設立了內控專門機構，但賦予的職權有限，財務管理中發(fā)現(xiàn)的問題得不到及時有效處理。此外，在企業(yè)財務外部監(jiān)督方面，由于企業(yè)信息的封閉性，造成社會以及公眾等外部監(jiān)督主體難以實現(xiàn)對企業(yè)內控的有效監(jiān)督。

4.財務人員素質低下，財務內控意識淡薄

由于我國房地產企業(yè)發(fā)展歷史較短，房地產企業(yè)的管理機制并不夠健全，導致企業(yè)往往忽視了對財務人員素質培養(yǎng)，導致房地產企業(yè)財務管理人員內部控制意識淡薄，欠缺財務內控管理知識、內控管理觀念滯后，內控管理缺乏主動性和積極性，財務管理人員無法為企業(yè)的財務內控體系的建立發(fā)揮其領導作用，這嚴重影響了企業(yè)競爭力。

二、建立房地產企業(yè)財務內控體系的原則

財務內控制度包括現(xiàn)金及有價證券、固定資產、工程項目、存貨、籌資及權益、對外投資、銷售與收款、對外擔保、成本費用、采購與付款、稅收管理、財務管理信息系統(tǒng)控制等。企業(yè)建立財務內控體系既要以《會計法》、《具體會計準則》、《會計基礎工作規(guī)范》等法律法規(guī)作為依據，又要結合企業(yè)的具體情況，做到合理合法，便于企業(yè)有效增強內部管理。

一般而言，建立房地產企業(yè)財務內控體系的原則主要有合法性原則、適應性原則、一貫性原則、經濟性原則、整體性原則等。各原則強調重點不同，主旨在于要求企業(yè)財務內部控制必須遵循法律法規(guī)，根據企業(yè)發(fā)展優(yōu)化內控制度，保持財務內控制度的一致性和連續(xù)性，有利于提高企業(yè)經濟效益，符合企業(yè)長遠發(fā)展大局。

三、政策建議

1.健全財務內控有關規(guī)章制度

首先，企業(yè)的財務管理要有章可循，房地產企業(yè)應根據《會計法》、《公司法》、《會計基礎工作規(guī)范》等法律法規(guī)以及企業(yè)實際，從財務管理體制、固定資產管理、資金管理、利潤分配管理、成本費用管理、財務分析和報告等方面建立一系列的規(guī)章制度。并通過實踐來不斷完善，提高規(guī)章制度的科學性和實踐性。

其次，對財務工作人員進行合理的分工，劃分權責，建立行之有效的激勵機制和監(jiān)督約束機制。并要求工作人員嚴格按照規(guī)章制度辦事，避免規(guī)章制度形式化，增強執(zhí)行的力度

2.明晰財務內控工作重點

房地產企業(yè)開發(fā)投入大，風險高，周期長，再加上房地產企業(yè)會計核算的特殊性，使得房地產企業(yè)內控外部環(huán)境復雜，控制的難度也極大。這要求企業(yè)財務管理人員對企業(yè)所面臨的形勢要有敏銳的洞察力，把握財務內控的主要方向。除此之外，財務管理人員還要針對重點問題制定具體應對步驟，積極防范風險。

3.加強財務管理工作

第一，完善企業(yè)之間資金往來的各種財務手續(xù)，規(guī)范擔保行為；第二，規(guī)范會計基礎工作，進行會計核算；第三，加強原始憑證審核和財務收支監(jiān)督；第四，定期對會計賬簿的有關數據與庫存實物、貨幣資金、往來賬款等進行核對，做到賬證、賬賬、賬實相符；第五，保證財務會計報告的真實性、合法性和完整性；第六，嚴格按照國家規(guī)定向外報送財務會計報告，按照章程規(guī)定將年度財務會計報告送交各股東，并在股東會上如實披露企業(yè)財務狀況和重要理財事項。

4.加強內控監(jiān)督，提高內控有效性

企業(yè)內部審計人員要積極開展經常性的財務收支審計、經濟責任審計和經濟效益審計，抓好內部控制制度的評審，及時查漏補缺，建立有效監(jiān)督機制，使內部控制監(jiān)督作用得以充分發(fā)揮。在實施企業(yè)財務內部控制、規(guī)范企業(yè)會計審計、核算的過程中，要注重企業(yè)內部控制工作的權威性和的獨立性，使財務內部控制反饋的信息得到充分重視，保障財務管理過程中發(fā)現(xiàn)的問題得到及時有效解決。

篇10

摘 要 財務風險是指在企業(yè)的正常運營活動過程中，受到內外部環(huán)境和各種難以預計或難以把握的因素影響而導致的風險。隨著國家對于房地產企業(yè)的不斷調控，房產企業(yè)面臨的財務風險也就隨之加大。本文對當前房地產企業(yè)財務風險的相關問題進行了詳細的探討。

關鍵詞 房地產 財務風險 特征 問題 對策

一、房地產企業(yè)財務風險的內涵

1．什么是財務風險？財務風險是指企業(yè)的財務活動中由于各種人為或客觀條件等不確定因素的影響，使企業(yè)財務收益與預期收益發(fā)生偏離，因而給企業(yè)的經營與管理帶來困難和損失。財務風險是不可避免的，是市場經濟社會化大生產的客觀產物。但是企業(yè)可以通過加強內部控制、財務管理等措施，防止人為舞弊行為的發(fā)生，從而確保房地產企業(yè)經營的良性化運作，提高抵御風險的能力，實現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。

2．房地產企業(yè)財務風險的種類構成。①房產項目投資風險。房地產項目投資風險就是指由于不確定因素的影響，導致房地產項目不能達到預期效益，從而影響盈利水平和償債能力的風險。由于房地產市場的特殊性，前期投入成本較高，投資活動是房地產企業(yè)活動的主旋律。由于房地產項目牽涉的范圍非常廣，項目環(huán)境很復雜，因此企業(yè)投資過程中存在許多風險。②房產項目籌資風險。項目籌資風險是指房地產項目為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能，以及由于財務杠桿的作用，導致賬面利潤大幅度下降的可能。另外，當前籌集資金的渠道呈現(xiàn)多樣化，如果資金籌集不當，就會給企業(yè)的生產經營帶來風險。③項目資金回籠風險。資金回籠風險主要是指在房子開發(fā)成功后，在向公眾出售的過程中，由于出售成功的時間和金額不確定性所導致的風險。房地產項目在回籠資金的時候，可能會受到結算方式、信用政策、催收政策等因素的影響導致不能回籠全部或部分資金，這就嚴重影響了企業(yè)的財務狀況，甚至導致企業(yè)破產。

3．房地產企業(yè)財務風險的基本特征。①不確定性。房地產的不確定性是房地產商品區(qū)別于其他商品的一種重要特性。因此，開發(fā)商在進行房地產項目的投資開發(fā)時，必須面臨并承擔因項目所處地理環(huán)境條件變化所帶來的風險，該風險來源就是房地產位置的固定性、區(qū)域性和個別性特點。不確定性是房地產企業(yè)財務風險的基本特性。企業(yè)財務風險雖然可以事前加以估計和控制，但由于影響財務活動結果的各種因素不斷發(fā)生變化，因此事前不能準確地確定財務風險的大小。②分散轉移性。房地產的不可移動性和區(qū)域性，決定了其投資對于當地的經濟發(fā)展趨勢非常敏感。另外，雖然房地產對當地的經濟形勢十分敏感，但由于其開發(fā)周期長，對形勢波動做出反應并進行調整卻相當緩慢，這同樣是房地產投資風險之所在。雖然財務風險是不可避免的，但可以通過防范和控制來分散轉移財務風險。在財務風險發(fā)生之前或發(fā)生過程中，通過選擇合適的風險管理技術，采取專門的方法和手段，可以分散和轉移財務風險，避免或減少風險的損失。③預測決策性。房地產企業(yè)經營是持續(xù)進行的，財務管理者可以通過財務技術，基于歷史平臺對未來不確定的環(huán)境因素進行估計，在事前對損失進行預測，從而做出投資經營決策，將可能發(fā)生的財務風險降至最低。

二、當前房地產企業(yè)財務風險管理存在的問題與不足

1．債務負擔重，資本結構不當。房地產企業(yè)的項目投資需要大量的營運資金。有些房地產企業(yè)在新項目上馬后，沒有想方法從企業(yè)內部挖掘潛在資金，沒有通過催回應收賬款的方式來籌措資金，卻總是千方百計地想從銀行及其他金融機構貸款，這無疑加大了房地產項目的財務風險。企業(yè)的借入資本越大，資產負債率就越高，財務杠桿效應也會越大，隨之而來的財務風險也就越大。有關資料統(tǒng)計，滬深兩市近五十家房地產上市公司2009年的年報數據，剔除不具代表性的房企（如負債率畸高或畸低）之后，對40家上市房企的負債總額和資產負債率進行了統(tǒng)計。分析結果顯示，這40家房企的負債總額余約5 000億，平均資產負債率高達64.61%，而國際公認的負債率警戒線是60%.另一份調查數據顯示，截至2010年4月6日止，滬深兩市共86家上市房企2009年年報，累計實現(xiàn)凈利潤347.15億元。而與此同時，賬面?zhèn)鶆湛傤~高達6 000多億元，這86家房企中，有56家資產負債率超過60%，46家超過70%?？梢?，2009年房企華麗的報表背后，隱藏著巨大的償債風險。隨著房地產市場競爭日益激烈，有關部門監(jiān)管力度的不斷加大，貸款門檻日漸提高，房地產企業(yè)的資金鏈條越來越緊張，一旦資金鏈斷鏈，后果不堪設想。

2．資金日常管理水平低下。許多房地產企業(yè)沒有制定資金的使用計劃，缺乏資金管理觀念，存在重樓房銷售輕資金管理的現(xiàn)象。有些企業(yè)的財務管理工作只是停留在簡單的會計核算上面，沒有有效地進行現(xiàn)金管理、成本控制，從而加大了成本負擔和房地產項目的投資風險度。

3．投資前的預測工作不到位。很多企業(yè)只要有項目就盲目投資，在事前沒有從資金運作、投資回報率等方面進行細致的財務分析。在進行房地產項目投資之前，企業(yè)也沒有很好地進行市場調查，對于行業(yè)發(fā)展狀況沒有進行較準確的預測，從而導致決策沒有依據，加大了財務風險。

三、如何強化房地產企業(yè)財務風險管理

1．不斷拓寬融資渠道。房地產企業(yè)應充分挖掘自身潛力，用好留存資金，實施多元化融資策略，從以往完全依賴銀行貸款向多渠道融資轉變，比如企業(yè)可以實施信托計劃、進行股權融資、房地產投資基金融資、典當、銷售融資、采購融資、資產證券化等多元化融資渠道，這樣就可以在不提高資產負債率的情況下，降低融資成本，節(jié)約財務費用，優(yōu)化企業(yè)資產結構。通過融資渠道多元化、搭配好資產權益比率等方法，既可以充分發(fā)揮負債的財務杠桿作用，又可以將財務風險控制在企業(yè)可以承受的范圍內，有利于企業(yè)的長期穩(wěn)定發(fā)展。

2．優(yōu)化資本結構，降低籌資風險。資本結構是指企業(yè)長期資金的構成及其比例關系，即企業(yè)的長期債務資本和權益資本各占多大的比重。企業(yè)負債經營會給企業(yè)帶來杠桿效益，增加股東的收益，但隨著負債比例的上升，企業(yè)的財務風險也會逐漸加大。企業(yè)可通過合理安排產權資本與債務資本比例，尋求最佳資本結構，適度負債經營，降低財務風險。

3．加強資金管理，提高資金的利用率。資金是企業(yè)的血脈，企業(yè)所有的生產經營活動都需要足夠的資金來支撐，房地產企業(yè)更是需要大量資金的投入，對于資金的管理要求就更高了。首先，房地產企業(yè)要注重現(xiàn)金的管理，在財務上實施嚴格的財務監(jiān)控，制定合理的現(xiàn)金使用計劃，合理安排資金的調度，保證生產經營活動所需的現(xiàn)金。其次，要加強應收賬款的管理，可以通過建立穩(wěn)定的信用政策和收款政策，為客戶建立資信評估和等級評級，從而加快賒銷賬款的收回，加速資金的運轉，提高資金的利用率。

4．要加強投資項目管理，控制投資風險。房地產項目有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、與地區(qū)經濟形勢的相關性等特點，這些特點決定了房地產投資項目是一項具有高風險的綜合經濟活動。因此，房地產企業(yè)在進行項目投資前，首先要進行嚴密的市場調研，聘請專業(yè)人員參與調研工作，做好項目的風險分析和可行性分析，要避免因管理者個人的喜好導致項目定位失誤，降低和減少財務決策的盲目性和風險性。另外，投資項目開發(fā)建設周期越長，風險管理中的不確定性就越多，風險也就越大，所以，企業(yè)要注意縮短項目建設周期，這不僅有利于加快資金周轉，也有利于減小因開發(fā)期內外界經濟條件的變化而對項目帶來的風險。

5．要加強企業(yè)之間的合作。隨著經濟全球化的發(fā)展，企業(yè)在抓住機遇時，要靈活處理和企業(yè)之間的合作伙伴關系，如果投資項目規(guī)模較大，可以通過與其他企業(yè)合作，以實現(xiàn)共享收益、共擔風險，從而降低財務風險。另外，還要促使企業(yè)間合作和競爭的統(tǒng)一，實現(xiàn)信息資源的共享，從而增強自身防范財務風險的能力。

四、小結

房地產行業(yè)是資金密集型的高風險行業(yè)，面對激烈的競爭，房地產企業(yè)要實現(xiàn)長期的發(fā)展，獲得持續(xù)性核心競爭能力，就必須提高本企業(yè)的財務風險管理水平。財務風險管理作為企業(yè)管理的核心系統(tǒng)之一，理應成為房地產企業(yè)實現(xiàn)長期發(fā)展戰(zhàn)略的有效管理控制工具。本文探析了房地產企業(yè)財務風險管理中的一些問題，就如何進行風險決策分析還有待進一步的研究，各房地產企業(yè)應該充分重視風險管理在財務管理中的重要作用，保持充足的資金流將是房地產公司成熟持續(xù)發(fā)展的必要條件。

參考文獻：

[1]李曉梅.淺析房地產企業(yè)的財務風險管理.財會研究.2007(01).