導語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)項目開發(fā)方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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【關鍵詞】房地產(chǎn)；開發(fā)項目管理；方案

1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方案的含義及其重要性

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方案的含義

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的最終目標是高效率地實現(xiàn)項目目標，包括成果性目標和約束性目標。成果性目標又包括項目的內(nèi)在、外部功能要求和銷售利稅率、項目投資回報率以及自有資金回報率等效益指標。而約束性目標是指項目質量標準、項目的建設工期以及對項目的投資限額等等。房地產(chǎn)項目開發(fā)建設涉及土地利用、城市規(guī)劃、城市管理、交通通訊、商業(yè)配套、建材物流、銀行金融、環(huán)境、衛(wèi)生人文等社會生產(chǎn)生活的方方面面，與城市居民和用戶息息相關，項目干系人眾多、廣泛。這也從另一方面說明了房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的復雜性和繁瑣性。因此，為了確保房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的順利進行就需要建立一套科學而系統(tǒng)、合理而有組織規(guī)范的管理體系方案，以促進開發(fā)項目管理的協(xié)調(diào)性、確保工程建設最終目標的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的基礎是項目管理方案，它是在系統(tǒng)化的理論和方法的指導下圍繞項目目標制定的一套有規(guī)劃、有組織、有規(guī)章、有監(jiān)督的管理系統(tǒng)。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方案的重要性

管理的基本職能是計劃、組織、協(xié)調(diào)和控制。分析房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方案的重要性可以從管理的基本職能入手。房地產(chǎn)開發(fā)項目的計劃管理主要圍繞項目的最終目標制定項目管理工作計劃，使得開發(fā)項目的各項工作能夠有秩序、有規(guī)律、有條不紊的開展和進行，換句話說就是把開發(fā)項目的全部任務和工程包攬與計劃囊中，在動態(tài)計劃的管理下使得開發(fā)項目能夠完成預訂的指標和目標。房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理主要圍繞項目目標進行組織管理分工，根據(jù)內(nèi)在規(guī)律對工作內(nèi)容進行劃分，建立各子項目之間邏輯關系，并組織實施。房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制管理則主要是圍繞項目目標對開發(fā)項目的所需成本、質量情況以及工期長短進行監(jiān)督和控制，必要時采用合理的就偏措施，確保項目階段性和總目標的實現(xiàn)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的協(xié)調(diào)管理主要體現(xiàn)在它能夠提供一個相對協(xié)調(diào)和和諧的公共環(huán)境給開發(fā)項目，從而在一定程度上確保房地產(chǎn)開發(fā)項目建設的正常開展和順暢進行。房地產(chǎn)開發(fā)項目協(xié)調(diào)管理的職能主要是協(xié)調(diào)和溝通開發(fā)項目在不同階段、不同層次的關系以及項目建設所處的外在環(huán)境、項目建設的各個分系統(tǒng)的關系。在協(xié)調(diào)和溝通的過程中要始終圍繞繞項目目標，注重項目干系人之間的協(xié)調(diào)和和諧發(fā)展，注重項目內(nèi)部計劃、組織、控制之間的矛盾。唯有這樣才能建立和維持更加有效的公共關系，幫助企業(yè)吸引更多的融通投資和拓展項目建設中所需的材料供應，有利于招募更優(yōu)秀的施工隊伍和設計團體，使項目在激烈的市場競爭中獲得一定的優(yōu)勢，提供項目的工作效率，確保項目目標的實現(xiàn)。

從以上分析可以看出：計劃是管理的基礎，計劃就是確定組織未來發(fā)展目標以及實現(xiàn)目標的方式；項目組織服從項目計劃, 并反映著組織計劃完成目標的方式；項目計劃是項目控制的參照系和標的物；協(xié)調(diào)管理主要是為了項目計劃的順利實施，確保項目目標的實現(xiàn)。房地產(chǎn)項目開發(fā)管理方案是房地產(chǎn)項目計劃管理的核心內(nèi)容，在房地產(chǎn)開發(fā)管理中有著重要作用。

2 制定房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方案應考慮的相關因素

2.1 面臨時代的發(fā)展和新的社會形式，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理必須要處理好兩個方面的要求。

首先，伴隨著市場競爭的加劇及宏觀政策的變化，房地產(chǎn)開發(fā)項目也面臨著巨大的壓力和挑戰(zhàn)，優(yōu)勝劣汰的競爭原則和市場基本準則時時刻刻影響著房地產(chǎn)開發(fā)項目的成敗。為了在開發(fā)項目上取得一定的優(yōu)勢和勝利，房地產(chǎn)項目開發(fā)企業(yè)不僅要具備一定的企業(yè)資質和競爭實力，還要在企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)資料配置實現(xiàn)最優(yōu)化，充分利用現(xiàn)代化管理制度優(yōu)化人力、物力、財力資源，確保項目建設質量的同時最大限度地挖掘企業(yè)內(nèi)外部人員的潛力，運用科學技術的同時減少不必要的成本開支，與競爭對手在項目建設的質量優(yōu)劣、項目施工管理以及技術等方面的競爭中脫穎而出，從而獲得更多的經(jīng)濟利潤和社會、環(huán)境效益。

其次，施工項目管理中運用的較為成熟的項目管理責任制值得在房地產(chǎn)項目開發(fā)、建設中適當借鑒。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理和施工項目管理是一個互相影響、互相制約的關系，其中施工項目是施工企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得一定生產(chǎn)效益的重要基點。項目管理責任制貫穿于開發(fā)項目管理范圍和管理職責的確定、各項指標的確定以及落實和最后的考核效益。它是在充分考慮項目本身特點的基礎上，從長遠的角度對企業(yè)在開發(fā)項目實施的過程中需要的人力、物力、財力等資源投入進行的管理和控制，有利于取得更多的經(jīng)濟利潤，這將是促進企業(yè)進行現(xiàn)代化管理制度革新的重要驅動力。伴隨著社會主義市場經(jīng)濟的進一步發(fā)展和市場經(jīng)濟基本原則的影響下，率先采用現(xiàn)代化的管理體制和方法也就意味著在炙熱化的市場競爭中取得更多的競爭籌碼和優(yōu)勢，有利于企業(yè)核心競爭力的形成，在一定程度上直接影響著企業(yè)生存空間的拓展和獲得更多的發(fā)展。因此在新形勢下，現(xiàn)代化的管理手段和方法已經(jīng)成為了對各個開發(fā)項目進行科學管理的首要選擇。

2.2 建立和健全房地產(chǎn)開發(fā)項目管理策劃體系

建立和健全必要的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理策劃是源于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容的復雜性和繁瑣性出發(fā)的，它十分注重開發(fā)項目的過程管理與目標管理，換句話說就是“虛擬管理”和“用戶需求”，并在這個基礎上形成學習型隊伍和信息管理系統(tǒng)，這也是房地產(chǎn)開發(fā)項目在面對激烈市場競爭的必然選擇。房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的策劃系統(tǒng)是從企業(yè)的整體策略而考慮的，注重工作創(chuàng)新和管理創(chuàng)新。它是結合企業(yè)的終極目標和業(yè)務程序而形成的運營體制。它不僅有利于融合企業(yè)的各種資源和優(yōu)化資源的重新配置，而且還有利于充分發(fā)揮企業(yè)的核心整體競爭力和優(yōu)先掌握市場的主動權，獲得更多的市場份額和經(jīng)濟效益。一般來將，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理策劃體系可以分為四個層次、七個環(huán)節(jié)、一個組織和平面。其中四個層次是指開發(fā)項目建設的前期、設計、施工以及結尾移交的環(huán)節(jié)，這也是對企業(yè)人力、物力、財力等資源的重新配置和整合的過程。七個環(huán)節(jié)是指開發(fā)項目施工建設目標體系的進度情況、質量優(yōu)劣、管理系統(tǒng)的合同、信息安全以及投資多少予以管理、控制和協(xié)調(diào)，這是在用戶助推作用下的目標管理體制和系統(tǒng)。一個組織和平面是指學習型組織和動態(tài)信息技術下的溝通界面，其中學習型組織是促進開發(fā)項目管理水平提高的核心力量和保證，它有利于企業(yè)的工作成員形成統(tǒng)一標準的價值觀和企業(yè)文化知識結構，經(jīng)過一定的開發(fā)項目管理學習，逐漸培養(yǎng)一批具有全新創(chuàng)造力、想象力的優(yōu)質人才隊伍，從而從真正意義上提高了開發(fā)項目的管理技能。而所說的一個平面是動態(tài)和集成信息下的創(chuàng)新性信息管理體制，它主要是通過一定的信息渠道使得開發(fā)項目信息能夠得到有效的管理和整合，對開發(fā)項目的溝通平面予以創(chuàng)新性設計，溝通協(xié)調(diào)在管理路徑和各方面的難題，確保開發(fā)項目的活動者都能積極有效地了解開發(fā)項目的各種信息，從而建立起一整套現(xiàn)代化的科學信息管理體制?？偠灾?，對于房地產(chǎn)開發(fā)項目管理內(nèi)容的復雜性和廣泛性需要各個方面的緊密結合各種資源的有效協(xié)調(diào)，尤其是開發(fā)項目管理隊伍的管理、控制以及協(xié)調(diào)能力的配合。

2.3 始終不移地堅持科學的管理方法，重視動態(tài)化的管理

存在不等于需要，需要也不能與存在直接劃等號。對于開發(fā)項目中的各要素要進行動態(tài)管理、適時優(yōu)化，以促進科學管理方案的實施在開發(fā)項目管理上成為現(xiàn)實。例如在開發(fā)項目中可以適時地引進相關的網(wǎng)絡計劃。網(wǎng)絡計劃編制的難度不大，具有相當程度的可行性和可操性，但是需要付出一定的努力進行長時間的堅持運用。另外，由于受到各種外在因素的影響和開發(fā)項目自身的復雜性和廣泛性，經(jīng)常會出現(xiàn)在開發(fā)項目施工的過程中不能和原先的計劃達成一致，或多或少地出現(xiàn)一些差距，譬如工期的延誤或者提前，因此在開發(fā)項目施工建設階段可以借用網(wǎng)絡計劃的跟蹤功能進行預警和控制，迅速采取糾偏措施，避免不必要的損失，減少經(jīng)濟成本而獲取一定的實際效益。

2.4 不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項目管理工作人員的專業(yè)素質和道德素質，充分重視基層管理，實現(xiàn)科學化的管理。

人既是項目管理的主體，又是項目管理的對象，是項目管理的最關鍵要素。優(yōu)化開發(fā)項目管理方案還需要要從管理人員方面著手。尤其是對開發(fā)項目經(jīng)理有著更高層次的要求，他不僅需要掌握一定的領導和管理藝術，而且還應該能夠與時俱進，具有一定的創(chuàng)新能力和創(chuàng)新觀念，從深層次上理解以項目管理方案對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的重要性。在一定程度上可以這樣說，開發(fā)項目管理經(jīng)理的專業(yè)素質和個人魅力直接決定著他能不能培養(yǎng)出一批合格的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理團隊，乃至高素質的管理團隊。開發(fā)項目管理人員還需要掌握一定的計算機技能，能夠運用科學的管理工具進行全方位、全動態(tài)的控制和管理。這既是不斷發(fā)展和不斷進步的時代要求，更是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理現(xiàn)代化的需要，否則現(xiàn)代化管理模式的建立和健全將寸步難行。同時，對于基層方面的管理也不容忽視，它是開展現(xiàn)代化管理模式的前提條件，沒有精確的計量手段和系統(tǒng)全面的報表資料就不能確保各項信息資料的及時更新和調(diào)整，也會影響現(xiàn)代化管理方法的健康開展，所以必須要重視基層方面的管理和控制，使得現(xiàn)代化管理方法充分發(fā)揮其作用。

3 總結

總而言之，房地產(chǎn)開發(fā)項目的管理是一項比較復雜而系統(tǒng)化的工程。成功開發(fā)一個項目不僅需要大量的時間，而且需要充分調(diào)動各個方面的人力和物力。其中最核心的因素就是對開發(fā)項目進行現(xiàn)代化的管理，對各個資源予以優(yōu)化配置和重新整合，以最少的投入獲得最大限度的經(jīng)濟效益、社會效益以及環(huán)境效益。一個良好的房地產(chǎn)開發(fā)項目管理方案是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項目目標的重要基礎。制定一個好的管理方案需要良好的創(chuàng)新能力、需要素質優(yōu)秀的管理人員、需要重視不斷變化的影響因素并進行動態(tài)管理。

參考文獻：

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Abstract: Based on construction companies and real estate enterprises work experience, standing in the real estate development enterprise stand, the author describes the key points of the project management, and put forward their own views, discussed in detail from the project management of real estate development enterprise quality control, safety control, cost control, progress control of the four main aspects, which has a certain reference role.

關鍵詞：項目管理質量控制安全控制成本控制進度控制

中圖分類號：O213文獻標識碼： A

Keywords: project managementquality controlsafety controlcost controlprogress control

從施工企業(yè)進入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)四年了，綜合施工總承包企業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的特點，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對其項目管理要點進行論述。在論述開始之前，先闡述一下自己的幾個觀點，本篇文章也是以這幾個觀點為基本原則進行論述的：

1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為整個項目全生命周期的組織者和項目利潤及風險的最大承擔者，在項目管理上除了要對各參建單位提出明確要求外，也要為各參建單位尤其是施工總承包企業(yè)創(chuàng)造條件。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和施工總承包企業(yè)不僅僅是簡單的甲方與乙方的關系，更是項目合作方和利益相關方的關系。雙方以項目工程為核心，以總承包合同為紐帶緊密的聯(lián)系在一起。

3、房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重點不僅僅是施工一個環(huán)節(jié)，還要重點關注前期定位、方案設計、銷售、交房入住等關鍵環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)項目的產(chǎn)品最終是用來銷售的，在項目管理過程中，尤其在規(guī)劃設計階段，應始終牢記這一點。

4、資金管理是房地產(chǎn)開發(fā)項目公司管理的另一個重要內(nèi)容。在規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏與項目進度時，必須充分考慮項目公司的資金能力，項目開發(fā)進度一旦確定，必須嚴格控制，以確保資金平衡。

房地產(chǎn)開發(fā)一般由前期決策、規(guī)劃設計、施工建設、市場營銷、驗收移交、運營管理及貫穿始終的財務運作等環(huán)節(jié)組成。施工建設階段只是房地產(chǎn)開發(fā)的一個組成部分，施工企業(yè)的項目管理，和房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的工程管理是共通的，兩者之間有很多相同之處，其工作內(nèi)容無非都是項目管理上的“四控兩管一協(xié)調(diào)”，只是二者的利益關注點和側重點有所不同。在利益分配上，二者之間是對立的；在工作目標上，兩者之間又是統(tǒng)一的，只有理性的對待和容忍雙方之間的分歧，找出雙方的利益共同點，才能真正做好工程項目管理。下面就先從質量、安全兩個個角度，站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的立場，就其項目管理過程中一些重要的，容易被人們忽視的內(nèi)容進行論述。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理的質量控制：

質量關乎企業(yè)的聲譽和品牌，無論對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是施工企業(yè)來說，都是如此。在質量控制上，兩者之間既有相同點又有不同點。施工企業(yè)的質量控制應從屬于房地產(chǎn)企業(yè)，其控制內(nèi)容要少一些，是房地產(chǎn)企業(yè)的一個組成部分。下面就站在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度，對其質量控制的主要內(nèi)容進行分析。

（一）設計質量控制：

房地產(chǎn)企業(yè)作為工程項目的投資方，有四個主要的合同相關方，即勘察、設計、監(jiān)理和施工總承包，每個相關方的質量控制都要納入質量控制的范疇。其中設計質量控制對房地產(chǎn)企業(yè)來說尤為關鍵，設計質量不僅直接直接影響到建筑物的使用功能、結構安全，對開發(fā)成本的控制也起著至關重要的作用。

1、做好設計方案的選擇：

在設計方案的選擇上不應盲目追求建筑設計的新、奇、怪，過度追求方案的視覺沖擊。在設計方案滿足美觀、實用、舒適等銷售需求的前提下，要著重關注方案設計的合理性。建筑布局的合理性、建筑單元組合的經(jīng)濟性、建筑立面的簡單化等都可以為后續(xù)設計階段優(yōu)化成本提供廣闊的空間。在方案選定的過程中應該請施工圖設計人員、成本管理人員和營銷策劃人員介入其中，加強對方案實用性和經(jīng)濟性的論證審核，確保設計方案合理可行。營銷策劃的提前介入，可以在一定程度上改善項目產(chǎn)品與市場的契合度，尤其在房地產(chǎn)市場逐步進入供大于求的階段，這一點尤為重要。

2、做好設計單位的招標比選：

在設計單位的選擇過程中，對于項目主要設計人員的選擇尤為重要。主要設計人員的水平將直接影響設計成果的質量，因此對設計單位的選擇應特別注意對該設計單位中主要設計人員及的選擇，以確保最終設計成果的質量。高質量的設計成果可以減少設計階段浪費的發(fā)生。同時注意施工圖設計應盡量本土化，盡量選擇當?shù)卦O計單位，這些單位對當?shù)氐刭|情況、地方規(guī)范、生活習慣等都了解較深，對縮短設計周期與實現(xiàn)設計合理性都是有利的。

3、高度重視設計任務書的編制和實施：

設計任務書是確定工程項目和建設方案的基本文件，是設計工作的指令性文件，也是設計工作的主要依據(jù)，是建設單位對投資意圖、所需功能和使用價值正確分析后，將待建項目的開發(fā)理念、營銷主題、規(guī)模、使用功能、建筑風格等要求的具體化反映。編制好設計任務書，對整個項目完成得好壞至關重要。設計任務書不僅考慮總體布局、平面關系、立面效果、空間面積、交通導向、功能要求，還要分析建設成本、維護費用、分期建設的可能等。甚至要明確到每個房間插座、開關等預留預埋的具體要求。在設計任務書編制完成后應組織營銷、造價、工程等相關人員進行論證。在論證通過并經(jīng)批準后，不能隨意修改，要保證設計任務書的嚴肅性，從源頭避免設計的隨意性。

（二）施工質量控制

1、重視施工總承包的招標選擇

施工單位是工程項目建設實施的主體，是工程項目建設的主要組織者和實施者，是工程項目建設的核心，在工程項目的建設過程中處于主導地位，對工程項目的建設質量負主要責任。施工總承包單位的招標選擇結果對工程建設的質量目標的實現(xiàn)具有決定性的作用。在招投標階段，要把資格預審落到實處，不能走過場，選擇一個有經(jīng)驗，負責任的承包商是實現(xiàn)工程項目質量目標的基本條件。在合同談判與簽約階段，要明確約定工程項目的質量目標，并把施工企業(yè)擬派出的項目經(jīng)理及項目部核心管理人員在合同中明確約定，不得隨意更換。選擇一個信譽良好的施工總承包企業(yè)，一個優(yōu)秀的項目管理團隊，才能為工程項目的順利實施奠定堅實的基礎。

2、嚴格驗收程序，加強施工過程控制

（二）安全管理的重點內(nèi)容

通常，安全事故發(fā)生的原因包括：人的不安全行為，物的不安全狀態(tài)和管理缺陷。其中人的不安全行為和物的不安全狀態(tài)作為施工過程中的客觀主體是事故發(fā)生的直接原因，管理缺陷是事故的間接原因。安全管理工作就是要重點解決施工現(xiàn)場的主體因素，從人和物兩個方面著手，消除事故產(chǎn)生的源頭因素，有針對性的確定安全管理的重點內(nèi)容，進行重點管理。

1、提高施工人員的自我安全防護能力，消除“人的不安全行為”

自我安全防護能力是指施工人員在施工現(xiàn)場對施工過程中出現(xiàn)的不安全因素的敏感、預見、控制和排除的能力。施工人員自我防護能力的大小主要取決于五個因素，即：安全意識的強弱、安全操作技術的熟練和實踐經(jīng)驗的積累、心理因素的影響、身體疲勞的程度以及周圍環(huán)境的狀態(tài)。因此，在對人的管理上，也要有針對性的從這幾個方面進行著手。

首先，要提高全員的安全防護意識，包括施工管理人員的安全管理意識和施工操作人員的自我保護意識。意識支配行動，施工人員具有較高的安全意識，就會主動的學習安全技術知識，自覺遵守安全規(guī)章制度，主觀能動的控制不安全因素，達到自我保護的目的。一方面，施工管理人員作為現(xiàn)場生產(chǎn)的指揮者和管理者，他們對安全施工的認識水平、技術水平和管理水平的高低直接影響到施工人員自我防護能力的提高。施工人員不僅要理解安全施工的重要性和危險性，更要認識到安全生產(chǎn)的迫切性。安全生產(chǎn)與質量進度要齊抓共管，把安全管理變被動為主動。另一方面，施工操作人員普遍由于素質較低，缺乏對安全施工的感性認識，安全意識普遍較差，提高施工工人的安全意識任重而道遠。

其次，對施工人員進行認真詳細的培訓和考核，尤其要加強特種作業(yè)人員的培訓和考核。對施工人員的培訓包括工人入場安全教育、安全技術交底和施工工序的技術交底、班前講話等各種手段，另外還可以通過農(nóng)民工夜校等平臺對工人進行系統(tǒng)、持續(xù)的安全教育，不斷提高他們的安全意識和安全技術操作水平。特種作業(yè)人員一般從事危險性較大的作業(yè)工種，提高特種作業(yè)人員的自我防護能力是減少事故發(fā)生的重要措施。對特種作業(yè)人員要組織專門的脫產(chǎn)培訓，進行嚴格的考核，考核合格后持證上崗，并定期進行復審，復審不合格者，收繳其上崗證，取消其特種作業(yè)資格。

第三，密切關注施工人員的心理因素和勞動強度。施工現(xiàn)場不要盲目搶進度，造成工人違章、冒險作業(yè)，要控制施工節(jié)奏，避免施工作業(yè)人員勞動時間過長，勞動強度過大。加強對工人安全心理的研究和分析，有針對性的采取對策，增強操作人員的自我防護能力和操作人員之間互相保護的能力。避免因為工人心理因素影響或勞動強度過大的疲勞感出現(xiàn)不安全行為，降低事故發(fā)生的可能性。

第四，嚴格施工現(xiàn)場管理，消除安全隱患。加強對施工現(xiàn)場的安全檢查和巡視，及時消除和處置施工現(xiàn)場存在的安全隱患，依靠制度對現(xiàn)場施工人員的操作進行約束和控制，通過施工現(xiàn)場的合理布局、科學組織、嚴格管理、文明施工等，為操作人員提供一個安全、整潔的作業(yè)環(huán)境。

2、加強施工現(xiàn)場安全防護的檢查和驗收，消除“物的不安全狀態(tài)”

作為建設單位應組織監(jiān)理單位和施工總承包單位進性定期的安全檢查、專項檢查和季節(jié)性檢查。檢查的主要內(nèi)容包括：查領導，即檢查領導是否認真貫徹“安全第一、預防為主”的方針政策；查教育，即是否對施工人員進行三級安全教育和考核，特種作業(yè)人員是否全部持證上崗；查防護，即施工現(xiàn)場的臨邊、洞口、腳手架、作業(yè)面等是否按照要求進行了安全防護，機械設備及臨電設施是否滿足標準要求；查制度，即總承包單位的各項安全管理制度是否健全，是否真正得到落實；查隱患，即施工現(xiàn)場是否還存在安全事故隱患。

安全檢查只是發(fā)現(xiàn)不安全因素的一種手段，采取措施認真整改落實，消除不安全因素，把事故消除在萌芽狀態(tài)，實現(xiàn)安全施工才是目的。因此，在檢查中要認真貫徹落實“邊檢查，邊整改”的原則，對檢查出的隱患，要定人、定措施、定標準、定完成日期，盡快完成整改。對在檢查中發(fā)現(xiàn)的安全隱患可以根據(jù)隱患的嚴重程度和發(fā)生頻率進行分類，并采取相應的處理措施。

（1）對于具有重大傷亡事故危險，或發(fā)生事故可能性較大的隱患，應立即停工進行整改 。整改完成之后進行復查，復查合格后，才能復工；

（2）對于事故隱患比較嚴重，但發(fā)生可能性不大，或者由于客觀條件的限制不能立即解決，則要限期整改，并采取臨時防護措施，確保施工安全；

（3）對于一般隱患，不會造成重大事故，一時又不能馬上整改的，也應進行登記，明確整改責任人和檢查人，待整改完成后進行銷項。

這里需要強調(diào)一點，建設單位組織的安全檢查，不應該只是簡單的以查代管，檢查組成員應該共同對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題和隱患進行研究和分析，提出有效可行的處理意見。建筑施工安全不是施工總承包單位一家的責任，所有參建單位應該群策群力、齊抓共管，唯有如此，才能確保工程現(xiàn)場正常施工。

安全驗收主要是指對安全防護設施、臨時設施、設備等，依照國家、地區(qū)、行業(yè)有關規(guī)定和規(guī)程進行的驗收，確保設施、設備的安全、穩(wěn)定、可靠。驗收范圍包括：腳手架、安全網(wǎng)、卸料平臺、臨電設施、塔吊、外用電梯等。安全設施、設備等未經(jīng)驗收，不得投入使用。

參考文獻：

1、《工程項目管理》成虎編著高等教育出版社

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關鍵詞:房地產(chǎn)；開發(fā)；設計管理

0引言

在房地產(chǎn)項目建設開發(fā)的全過程中，設計管理的主要目標在于:確保各個設計階段的進度符合要求，保障各設計方案的質量水平；對項目開發(fā)成本進行合理控制，控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的品質，確保各個階段設計方案的連續(xù)性與統(tǒng)一性。特別是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)不斷優(yōu)化升級的背景下，如何提高項目開發(fā)過程中設計管理質量，避免設計階段各種問題的出現(xiàn)，已成為業(yè)內(nèi)人士高度重視的一項課題。

1設計管理的內(nèi)涵

在房地產(chǎn)工程項目設計階段，展開全方位管理有著非常重要的意義與價值。一方面，房地產(chǎn)項目開發(fā)是由建筑設計專業(yè)人員共同完成的，集結了專業(yè)工程設計人員的智慧成果，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的實用價值能夠得到最大限度的提升，以確保大眾需求得到滿足。另一方面，在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，設計人員能夠起到溝通協(xié)調(diào)的作用，在促進房地產(chǎn)項目后期規(guī)范化、高效化的建設施工方面有積極作用。在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計階段，設計管理人員積極介入，能夠使項目設計階段對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)過程的控制效果更為理想，將作業(yè)人員能動性充分調(diào)動起來，進而在保障房地產(chǎn)開發(fā)項目設計管理走向成功的方面起到了尤為關鍵的作用。在房地產(chǎn)項目開發(fā)實踐中，設計管理主要包括兩個方面的基本內(nèi)容:一是房地產(chǎn)項目開發(fā)設計階段。這一階段的最終成果是方案報建文本。二是房地產(chǎn)項目施工圖設計階段。這一階段的最終成果是施工圖藍圖。這兩個階段產(chǎn)生的最終設計成果都必須上報政府部門進行審批，審批合格后方可展開施工作業(yè)。由于設計管理的任務與目標有所不同，因此項目管理在時間、溝通、風險、質量以及人力資源等因素的協(xié)調(diào)處理上存在較大差異，方案設計階段管理的重要性毋庸置疑。

2設計管理的具體內(nèi)容

該項目位于福建省漳州市原罐頭廠廠址，地塊南臨漳響路(騰飛路)，北臨漳華路，與群裕小區(qū)隔街相望；東臨零號路，西隔農(nóng)貿(mào)市場，與丹霞路相近，交通便捷?；亟ㄔO用地面積為89459.24m2，規(guī)劃要求容積率≤5.5,建筑密度≤38%。該項目三期主要建設7幢高層住宅、配套的商業(yè)與公建用房。總建筑面積（地上部分）128007.496m2，其中住宅建筑面積為120488.396m2,商業(yè)建筑面積7227.410m2。

2.1明確設計任務要求

在房地產(chǎn)項目開發(fā)階段，設計管理的首要內(nèi)容即明確設計任務要求。房地產(chǎn)公司的設計人員對設計院的設計成果的評估,是以設計任務要求為標準。設計任務要求是針對設計過程中關鍵部位,重要點、面等提的具體要求。合理確定設計任務要求是房地產(chǎn)設計管理的第一步，也是對設計單位管理的根本。該工程規(guī)劃布局綜合考慮周邊環(huán)境、路網(wǎng)結構、公建與綠地系統(tǒng)；遵循因地制宜、合理布置、生態(tài)化的設計原則；以人為本，注重社區(qū)的人性化設計。設計中突出綠化與水景相結合的自然生態(tài)環(huán)境，體現(xiàn)綠色社區(qū)的特點；空間組織靈活多樣，利用建筑體型的變化造就富于變化的空間形態(tài)；營造舒適宜人的物理環(huán)境與人文環(huán)境，促進人與自然、人與人之間的親和關系，強調(diào)居住均好性、家園人情味與親切感。該項目整體規(guī)劃已于2009年完成報批，各項經(jīng)濟指標已定型。所以，設計時僅結合現(xiàn)有市場情況對單體戶型及立面調(diào)整，并增加一些公共配套設施，如室內(nèi)活動場地等。

2.2設計進度管理措施

項目的設計進度管理貫穿于項目開發(fā)所有涉及的各個環(huán)節(jié)，是實現(xiàn)設計進度管理的關鍵所在，因此可將設計分幾個節(jié)點，要求設計單位嚴格按照節(jié)點完成任務。

2.3設計過程管理措施

在設計過程中加強管理的具體措施包括:首先，應對設計進度進行重點控制。若特殊情況影響，無法按時完成設計，設計人員必須及時將具體情況上報給上級領導，并作出詳細說明，不得出現(xiàn)弄虛作假或應付了事的情況。其次，不同階段設計人員應當經(jīng)常針對設計資料進行互提，構建一套完善且配合良好的資料互提單，以實現(xiàn)對設計人員責任權利的約束與管理，提高設計的全面性與嚴謹性水平。最后，設計工作完成后，要根據(jù)審圖中心的意見進行圖紙的修改，并在返修后進行復審，復審通過后方可開工。從而減少對設計圖紙的變更。

2.4合同管理措施

首先，在房地產(chǎn)開發(fā)設計管理實踐中應當確保設計費用的合理性。設計費用占房地產(chǎn)項目開發(fā)成分的比例低，但設計會對房地產(chǎn)項目開發(fā)成本產(chǎn)生相當大的影響，因此不能以過低的設計費用降低設計單位工作質量以及工作積極性，以避免圖紙質量受到影響。其次，應確保設計周期的合理性。房地產(chǎn)開發(fā)項目設計需要設計人員投入大量的時間與精力，若過分約束時間可能會影響到設計人員的專注度，導致項目設計質量大打折扣。最后，應對合同條款及相關內(nèi)容進行嚴格控制，明確涉及到圖紙數(shù)量的約定內(nèi)容，以免導致后期費用增加。

2.5經(jīng)濟管理措施

首先，應當通過建立獎勵機制的方式，鼓勵設計單位為房地產(chǎn)項目開發(fā)商主動考慮成本問題，以設計方案的不斷優(yōu)化達到控制開發(fā)成本的目的。如可以在具體條款中規(guī)定:設計單位若能夠將設計方案下的成本指標控制在理想范圍內(nèi)，則按照某種方式給予某種程度的獎勵，以促進設計單位不斷研究設計方案的優(yōu)化措施，降低成本開支，不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本效益水平。其次，應當明確規(guī)定針對設計問題對房地產(chǎn)開發(fā)項目所產(chǎn)生的損失應當由設計單位負責承擔一定比例，通過經(jīng)濟層面的懲罰措施，不斷提高設計人員責任意識，保障設計方案的合理性與經(jīng)濟性。

3總結

房地產(chǎn)項目的開發(fā)規(guī)劃水平會受到大量因素的影響,規(guī)劃設計工作的開展具有復雜性、多層次性以及多元性的特點。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，必須采取各種措施實現(xiàn)目標體系間的有機整合，促進各體系相互配合，形成平衡發(fā)展、和諧一致的局面，以促進房地產(chǎn)開發(fā)期間規(guī)劃設計工作的順利開展。

參考文獻:

[1]苗新英.初探房地產(chǎn)開發(fā)公司的設計管理問題與對策[J].建筑工程技術與設計,2016(28):1846.

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當前房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響已陷入蕭條期，已由賣方市場轉向買方市場。大部分地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績持續(xù)下滑，成本不斷提升同時面臨著資金鏈斷裂的危險。這里面的原因有很多：政策因素、市場因素、決策因素、管理因素等等。其中對于合約管理的好壞也影響著房地產(chǎn)項目開發(fā)的順利進行，特別是在房地產(chǎn)市場蕭條期，充滿了不確定性，這對合約管理提出了更高的要求。因此，房地產(chǎn)項目的合約管理對房地產(chǎn)項目開發(fā)有著重要的意義和深遠的影響。

1 房地產(chǎn)項目合約管理的目標及意義：

1.1 房地產(chǎn)項目合約管理的目標：

房地產(chǎn)項目開發(fā)目標一般是通過項目開發(fā)建設及營銷從而取得預期回報及超額利潤。而房地產(chǎn)項目合約管理就是緊緊圍繞完成項目開發(fā)目標而進行的。

具體來說就是在房地產(chǎn)項目通過設定預期利潤從而制定開發(fā)計劃、銷售計劃、投融資計劃等決策后制定合約規(guī)劃，并以此為目標制定合約簽署計劃。合約簽署后對合約的履約情況、風險情況、實際變動情況進行跟蹤管理：分為簽約前計劃管理、簽約后過程管理的全過程管理。

1.2 房地產(chǎn)項目合約管理的意義：

合約管理對于房地產(chǎn)項目開發(fā)來說有著重要的意義。不僅為項目順利開展保駕護航，同時為降低企業(yè)風險、樹立企業(yè)形象、降低企業(yè)開發(fā)成本、監(jiān)控項目開發(fā)狀態(tài)等起到積極的作用。其意義體現(xiàn)在企業(yè)本身及管理者兩方面：

1.3對于企業(yè)：

1.3.1 最顯而易見的作用是監(jiān)控企業(yè)的經(jīng)營風險；

1.3.2 企業(yè)合同管理的一個最基礎的作用是提升企業(yè)形象:重合同、守信用是企業(yè)最重要的形象；

1.3.3 企業(yè)合同管理的一個很重要的作用就是創(chuàng)造經(jīng)濟效益；合同管理通過控制隨意的決策，通過對合對方的準確分析判斷，通過科學的談判對策，通過對合同條款的的合理設計，通過對旅行過程中集體問題的妥善處理，通過合法合理的糾紛解決程序，可以最大限度的降低成本，獲得最大限度的收益。

1.4對于管理人員：

1.4.1了解項目運行全過程的合同組成；

1.4.2 了解企業(yè)項目運營的費用組成；

1.4.3 掌握項目全過程運行狀態(tài)、進度；

1.4.4 了解企業(yè)管理模式、業(yè)務組成等。

2 房地產(chǎn)合約的分類：

2.1 根據(jù)項目開發(fā)過程分為：

2.1.1 項目前期合同：獲取土地類合同、融資借款類合同、勘察測繪合同、設計合同等

2.1.2 項目開發(fā)期間合同：建安工程類合同、工程監(jiān)理合同、造價業(yè)務委托管理合同等

2.1.3 項目開發(fā)后期合同：銷售租賃合同、委托經(jīng)營管理合同等

2.2 根據(jù)項目外包策略分為：

2.2.1 自主管理類合同：

2.2.2 業(yè)務外包類合同：

3 房地產(chǎn)項目合約管理的思路

合約管理思路：

此房地產(chǎn)項目合約管理思路可以概括為：

3.1 制定項目合約規(guī)劃的依據(jù)：

3.1.1 根據(jù)項目可研報告以及投資決策文件，確定項目最高拿地價格，并以此參與項目土地競標，競標成功后簽訂土地使用權轉讓合同；

3.1.2 方案設計完成后編制項目投資估算文件。根據(jù)投資估算文件，確定最少自有資金數(shù)額，已經(jīng)融資方案，確定融資借款類合同的簽訂安排；

3.1.3 施工圖設計完成后編制項目開發(fā)進度計劃、銷售計劃、成本控制方案。根據(jù)項目開發(fā)進度計劃，倒排計劃，確定最遲合約簽訂時間完成項目合約規(guī)劃架構的編制（如下圖所示）；

3.1.4 根據(jù)項目項目成本方案，確定項目開發(fā)個階段合約的預計合同金額；

3.1.5 根據(jù)項目營銷、招商方案，確定營銷、招商等活動確定合約預計簽訂時間及金額；

3.1.6 根據(jù)項目風險防范方案，確定需要注意防范風險部分的相關合同的預計簽訂時間及金額。

由以上項目信息完成項目整體合約規(guī)劃：

3.2 根據(jù)項目合約規(guī)劃的安排推進合約的簽訂：

3.2.1 合作伙伴的選擇：根據(jù)合約規(guī)劃的安排，在預期的時間內(nèi)先對擬簽合同的合作伙伴進行篩選。隨著越來越多的項目建成完工，合作伙伴資料庫就得以建立，這樣每次選擇合作伙伴的時候就相對輕松，而且通過項目合約的監(jiān)控反饋，還能給合作伙伴進行評分，為下一次選擇更合適的合作伙伴提供歷史參考數(shù)據(jù)。

3.2.2 明確各個擬簽署合同的細節(jié)及相關簽約要點，如：

建設工程施工合同簽約要點

一、工程總包施工合同簽訂的條件二、簽訂分包合同的條件三、明晰無效施工合同及其法律后果 四、審查工程承包合同文本 五、明確發(fā)包人和承包人的權利及義務六、明晰無效施工合同及其法律后果 七、約定索賠的內(nèi)容和有關條款

建設工程的初步設計已被批準只能分包部分工程給具有相應資質條件的分包人承包人未取得建筑施工企業(yè)資質或者超越資質等級的合同整體性的審查：合法性分析、完備性分析、公正性分析、準確性分析明確發(fā)包人權利與義務防范工程承包合同風險索賠范圍

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關鍵詞：房地產(chǎn)；項目管理；關鍵環(huán)節(jié)

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

項目管理占據(jù)著房地產(chǎn)開發(fā)的重要位置，對房地產(chǎn)項目開發(fā)的成功失敗影響深淵。具體的，作為一項系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項目管理迫切需要各環(huán)節(jié)之間相互配合，在不斷優(yōu)化的同時，以期能讓項目整體目標可以更好的實現(xiàn)。房產(chǎn)企業(yè)做好項目管理，完善項目管理各環(huán)節(jié)，可謂是房產(chǎn)開發(fā)項目成功與否的關鍵，也是提高房產(chǎn)企業(yè)市場競爭力的有力保障。具體的，房產(chǎn)項目管理中需從以下幾個環(huán)節(jié)完善：

一、房地產(chǎn)項目管理中的可行性研究環(huán)節(jié)分析

作為整個房地產(chǎn)項目管理的領頭軍，可行性研究可以說是做好整個項目開發(fā)管理的重中之重。通常，對房地產(chǎn)項目有效管理，可行性研究需要仔細明確以下幾個內(nèi)容：

1、明確可行性研究內(nèi)容

房地產(chǎn)項目投資決策主要根據(jù)房地產(chǎn)項目的可行性研究，此項研究也是房產(chǎn)公司項目審批的關鍵資料，對項目的整體開發(fā)指導作用非凡，主要有：

第一，項目市場環(huán)境分析，對于項目開發(fā)的整體狀況作一個分析。對于項目整個開發(fā)的背景、社會經(jīng)濟及同類產(chǎn)品開發(fā)等作資料搜集及整理、分析，并以此為基礎作項目開發(fā)依據(jù)；第二，項目實施可能性分析，科學制定項目安排。對于項目實施方案，要盡可能的多設計幾個，在充分結合各方面條件的基礎上，選擇合適的項目規(guī)劃方案進行施工；第三，項目經(jīng)濟及技術評價，在整個房地產(chǎn)項目開發(fā)之前，做好項目融資方案及融資成本的估算，做好項目財務評價風險分析，保證項目施工中經(jīng)濟及技術可靠性。

2、堅持可行性研究原則

項目可行性研究是項目管理中重要部分，對整個房地產(chǎn)項目開發(fā)有重要影響。通常，可行性研究需要遵循以下幾方面原則：

第一，獨立、客觀原則。這是決定開發(fā)商投資決策是否科學可靠的重要依據(jù)與基礎，也是保證可行性研究科學、公正、客觀的重要保證，是整個項目開發(fā)的依據(jù)；第二，研究方案選優(yōu)性原則。此原則在可行性研究中需設多個研究方案，擇優(yōu)選擇最優(yōu)方案作為整個項目實施參考方案，實現(xiàn)投資效益最大化；第三，避免先入為主。此原則是為了強調(diào)整個項目開發(fā)實事求是，避免因不好的觀念給項目開發(fā)帶來不良影響。

二、房地產(chǎn)項目進度管理環(huán)節(jié)分析

項目進度管理也是房地產(chǎn)項目管理的重點，此環(huán)節(jié)要先明確進度管理影響因素，再運用有效方法作有效管理。

1、進度管理的影響因素

房地產(chǎn)項目開發(fā)工序復雜，建設周期長，參與部門多，這也就造成進度管理受很多因素影響，具體的有以下幾方面：

2.1.1委托方因素。在進度管理中，委托方作為項目的主要負責單位，如果在工作中沒有按照原有的進度去將設計好的圖紙或者是計劃的極度及時準確的提供給承包商，并且沒有按時的給承包商撥款，那么都可能會導致項目進程的變化。

2.1.2.承包商因素。在項目進行中，可能承包商方面會出現(xiàn)由于團隊管理以及企業(yè)內(nèi)部的一些變更而被迫讓施工操作沒有按照原有的進度進行。

2.1.3.其它因素。房地產(chǎn)項目的施工與天氣、自然條件等有著密切的關系，所以項目的進度也會受到這些不可控的因素的影響。比如極端天氣、自然災害、政策變更、臨時的停電停水等。

2、進度管理的方法

房地產(chǎn)項目的進度管理由于會受到很多因素的影響發(fā)生進度的變更，所以為了保證項目的順利進行，就必須采用一些方法來進行進度的管理。常用的方法如下：

2.2.1傳統(tǒng)表格法。這種方法就是將原先安排好的項目開展進度以表格的形勢記載下來，在記載的時候需要算計好時間，記載好正在進行的工作的名稱，所耗費的時間以及需要的時間等等，從而計算出項目的實際進度與計劃進度之間的偏差。

2.2.2形象進度表法。這個方法也稱橫道圖法，是在進度表的基礎上演變而來。這種方法在運用的過程中先要做好項目進展中相關信息的搜集，然后將整理好的信息采用實際的橫道線與原計劃的橫道線進行對比，從而衡量兩者之間的差異。

2.2.3前鋒線比較法。這種方法是以進度計劃檢查的坐標為開始點，然后以進度計劃檢查的時間坐標點為終點，依次用點劃線的方式進行實際進度點的鏈接，根據(jù)形成的前鋒線與工作線焦點的位置來判斷計劃進度與實際進度之間的差異。

三、房地產(chǎn)項目質量管理環(huán)節(jié)分析

項目質量管理是項目管理中重要的一個環(huán)節(jié)，主要包括對產(chǎn)品的配套服務的質量的管理，對產(chǎn)品的使用效果、使用穩(wěn)定性以及建筑的安全性可靠性等方面的管理。一般來講，質量管理需要掌握下面幾個方面的特點：

1、全面性

質量的管理需要具備全面性的要求，對項目的實體質量、使用價值與功能等方面要做好全面的管理，保證整個項目在質量方面符合標準與要求。

2、主動性

房地產(chǎn)開發(fā)商為了增強其市場競爭力以及企業(yè)的信譽，在項目管理中應該要主動地進行質量的管理，通過日常與施工的監(jiān)督，讓整個項目在開發(fā)的過程中保證質量，保證其可靠。

3、動態(tài)性

房地產(chǎn)項目的管理具有動態(tài)的特性，質量管理也是如此。企業(yè)應該隨著項目的不斷進行以及開發(fā)進行項目質量管理內(nèi)容的充實，并且在不斷的變化中做好質量的管理。

四、房地產(chǎn)項目成本管理環(huán)節(jié)分析

整個房地產(chǎn)開發(fā)中要想做好項目管理，就無法忽略項目成本管理，成本管理關系整個項目收益。通常，項目管理的成本管理中需注意：

1、明確項目成本管理的內(nèi)容

在項目成本管理中主要有對土地成本、前期成本、施工過程中的成本、公共設施以及基礎配套設施的成本、項目單位管理成本、財務成本、營銷成本等的管理。

2、堅持成本管理的原則

在成本管理中需遵循成本管理原則，包括：全面成本控制原則、成本最小化原則、目標管理原則、動態(tài)控制原則及權、責、利相對等原則。其中，成本最小化是成本控制的最基本的原則，也是最重要的原則，直接關系企業(yè)經(jīng)濟收益。

3、有效運用成本管理措施

成本管理成功的關鍵是能夠有效的運用管理措施，具體的可以有以下幾方面：

第一，比較選擇成本最優(yōu)、施工可行、技術合理的設計方案進行項目施工。第二，通過項目招標的方式進行項目成本的有效控制，確定合適的造價水平。第三，嚴格合同管理保證房地產(chǎn)項目成本控制有法可依。第四，做好施工中成本控制，保證項目成本目標。

五、結論

作為一項系統(tǒng)性工程，房地產(chǎn)項目管理往往也是一個聯(lián)系緊密的整體，各關鍵環(huán)節(jié)管理的好壞將會直接影響到項目科學、有效管理及企業(yè)利潤最大化能否實現(xiàn)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)需有效分析項目開發(fā)各環(huán)節(jié)，做好各環(huán)節(jié)管理，保證項目順利進行和項目的成功開發(fā)。

參考文獻：

[1] 徐俊毅.試論房地產(chǎn)項目管理中的成本控制[J].財經(jīng)界(學術版).2011(06).

[2] 常慶.淺論房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理[J].山西建筑.2010(27).

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關鍵詞：房地產(chǎn)項目；可行性研究報告；編制要點；評估方法

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-02

為規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價工作，建設部頒布了《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》。為配合“評價方法”的實施，建設部標準定額研究所編制《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價案例》。案例均包含了房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價必須的基本要素“房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告案例，主要介紹了房地產(chǎn)開發(fā)前期可行性研究和項目評估方面的內(nèi)容，編者從投資項目可行性研究及評估的角度指明該案例。本文結合上述案例素材，就房地產(chǎn)項目可行性研究報告編制要點及其評估方法作簡要的分析、探討。

一、房地產(chǎn)項目可行性研究報告的編制要點

(一)平衡計算項目的物資投入、產(chǎn)出

生產(chǎn)性項目可研報告的編制，要針對項目正常生產(chǎn)過程所需的各要素進行初步平衡計算，其中主要包含生產(chǎn)原材料、輔助材料、水、電、氣、產(chǎn)出產(chǎn)品及廢料等。遵循質量守恒定律，保證輸入系統(tǒng)物料總和等于輸出物料及物料損失量總和，保證其相互平衡。以質量守恒定律為指導，項目可研報告中進行詳細的物料衡算，能夠有效保證項目可研報告的整體質量，詳細反映出項目投入與產(chǎn)出物數(shù)量，進而有效確定原材料、輔助材料成本，計算產(chǎn)品及副產(chǎn)品的銷售總量及收入，確保項目財務評價的準確性。如果物料衡算存在問題，一般有以下四種情況：投入物計算錯誤、產(chǎn)出物計算錯誤、投入物及產(chǎn)出物數(shù)量偏多或偏少。物料衡算不準確對項目成本費用計算及銷售收入測算都有較大影響，不能有效的反映項目實際情況，導致財務評價缺乏準確性，影響整體項目決策。與之相類似，項目公用工程應以能量守恒定律為指導進行用量計算，進而為項目方案選擇、設備選型、燃料動力費用從測算、項目投資等提供有效依據(jù)。

(二)保證建設投資、內(nèi)容、工程量的統(tǒng)一、對應

投資項目可行性研究報告與項目規(guī)劃、發(fā)展研究及課題存在一定聯(lián)系，也存在本質上的不同，投資項目是具有明確起止點的一次性投資活動，具有明確的投資目標。投資項目可行性研究報告要求在一定時限內(nèi)，有效的提出框架式工程建設方案，并要求其中所包含的工程建設內(nèi)容、工程量及工程投資相互關聯(lián)，相互統(tǒng)一。在實際操作過程中，以下問題仍需要注意及改正。首先，實際工程方案設計與可研報告不符，嚴重超出可研報告研究范圍。這種做法缺乏可行性，不能有效提出工程量，工程建設方案無法落實；其次，項目可研報告明確了項目單項工程費用，但在實際工程建設方案中，工程內(nèi)容及工程量不明確；第三，可研報告中雖然明確了工程內(nèi)容，但工程量不夠明確，無法有判斷投資可信性。

(三)在資產(chǎn)保全原則的基礎上進行投資估算

投資估算是指在有效研究并基本確定項目開發(fā)所涵蓋的各項信息、數(shù)據(jù)、資料以及方案后，進行項目投入總資金估算，包含項目建設資金及流動資金。其中，項目建筑工程費、安裝工程費、設備及工器具購置費、項目建設其他費用、建設期利息、基本及漲價預留費等構成項目建設投資總費用。項目投資估算要遵循資產(chǎn)保全原則，原則中規(guī)定，項目開發(fā)過程中，用于項目建設的資金要素及費用都應形成資產(chǎn)，根據(jù)不同形態(tài)可分為有形資產(chǎn)及無形資產(chǎn)。因此，建設投資中資金要素及費用應包含：項目原有固定資產(chǎn)，應將其轉化為現(xiàn)值計入項目投資中；購置及自有的土地使用權；購置及自有的無形資產(chǎn)，要作價后計入總投資；設備購置費用及附屬費；項目投產(chǎn)前的技術開發(fā)費用；國家及行業(yè)規(guī)定收取的相關費用；工程建設包含的臨時設施費、維護費及大型設備遷移費。

(四)在建設方案中明確項目的工程量

項目公用工程建設方案是一項在生產(chǎn)過程中如何有效供水、供電、供氣（汽）排水、制冷的供給方案，方案中應對物質來源、用量及供應方案進行明確闡述，并以此為依據(jù)，有效計算公用工程分項工程的工程量。項目方案應全面詳盡，不能只側重工藝的比較、選擇及論述，還應對公用工程方案進行全面的比較和論述，明確項目工程量，優(yōu)化項目方案。同時，還應全面分析論述公用工程建設方案，有效明確工程量，不能一語而過，全面保證項目可行。

二、房地產(chǎn)項目評價中的市場調(diào)研

房地產(chǎn)項目開發(fā)是以市場供給為導向，以盈利為目的的投資活動，市場調(diào)研分析和市場、產(chǎn)品定位都對房地項目開發(fā)具有決定性影響。因此要全面開展市場調(diào)研，對市場進行有效預測，并以此為基礎，全面評價項目租售價格、對象、營銷方案及策略等，保證項目順利進行。

1.房地產(chǎn)開發(fā)項目宏觀市場分析。要求對國家及整體社會經(jīng)濟情況及主要增長領域進行全面分析，發(fā)現(xiàn)并確認當前吸引力較強的投資類型及投資方向，判斷當前處于經(jīng)濟周期或房地產(chǎn)周期的哪個階段，分析區(qū)域經(jīng)濟概括，預測國家及地區(qū)短期就業(yè)趨勢。確認區(qū)域內(nèi)支柱產(chǎn)業(yè)及其產(chǎn)品。了解區(qū)域整體規(guī)劃，并對項目周邊土地及周圍交通狀況進行詳細了解，做好競爭分析。同時還要對房地產(chǎn)政策及未來發(fā)展趨勢進行短期預測，分析未來產(chǎn)業(yè)、市場及價格變化，對未來開發(fā)形勢及行業(yè)總體發(fā)展進行預測。

2.房地產(chǎn)開發(fā)項目區(qū)域市場分析。主要針對銷售市場進行分析，分析市場現(xiàn)狀并進行短期預測，對房屋存量及供給進行詳細了解，分析區(qū)域內(nèi)就業(yè)情況、人口綜述、家庭規(guī)模及結構、收入情況，預測區(qū)域內(nèi)市場需求類型。還要進行消費情況調(diào)查，了解住房需求情況及區(qū)域消費能力，判斷區(qū)域住房需求總量及住宅消費趨勢，確認區(qū)域對流行住宅、品牌住宅、公寓住宅等類型的接受及需求情況。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目目標市場分析。主要是針對規(guī)劃住宅的需求分析，通過全面的競爭分析，進行市場細分，有效估算市場總吸納量及吸納速度，判斷擬開發(fā)項目未來市場份額，明確項目產(chǎn)品競爭優(yōu)勢。主要包含對項目區(qū)位、交通、配套設施、價格、房型結構、消費者心里、生活品質要求等。

4.市場的選擇與定位。房地產(chǎn)開發(fā)項目市場分析是在掌握市場信息基礎上進行的，只要包含房地產(chǎn)市場需求信息、供應信息及交易信息等。房地產(chǎn)市場選擇也成為市場定位，通過全面的市場分析，進而確定項目產(chǎn)品市場。對于市場的定位，應分析區(qū)域競爭及市場需求，從消費者需求的角度出發(fā)，考慮市場未來發(fā)展趨勢，對目標市場進行有效預測，指導項目開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)項目定位要充分考慮市場及消費需求，避免盲目開發(fā)，而對于市場價格的定位則需要有效分析市場及目標市場價格及變動規(guī)律，結合項目自身條件及社會經(jīng)濟環(huán)境確定項目產(chǎn)品價格，考慮區(qū)域發(fā)展?jié)摿半A段購房趨勢，合理制定。對此，項目的營銷方案、策略為：挖掘項目“賣點”，提升產(chǎn)品競爭力。分析項目構成因素及未來發(fā)展?jié)摿?，走品牌發(fā)展的道路，突出項目規(guī)劃創(chuàng)意的優(yōu)越性。如項目戶型合理、配套施舍完善、生態(tài)環(huán)境優(yōu)越等。

三、房地產(chǎn)項目評價的內(nèi)容、方法

(一)制定設計評價指標

房地產(chǎn)開發(fā)項目設計評價指標要考慮多方面因素，實現(xiàn)各影響因素相互統(tǒng)一，提升并完善項目使用功能。項目設計關系到到建筑、結構、防火、節(jié)能等相關專業(yè)，專業(yè)性強，設計較為復雜。建筑方案要保證兼顧項目整體構思、創(chuàng)意、平面設計及立面等因素。以產(chǎn)品定位為基礎，開展建筑設計工作，不斷完善產(chǎn)品使用功能，在提升項目質量及科技含量的前提下，實現(xiàn)戶型設計、住宅空間設計及住宅套型模式的優(yōu)化、統(tǒng)一。

(二)對項目整體規(guī)劃的評價

在充分考慮項目建設條件及控制性規(guī)劃要求后，分析項目可使用土地面積、容積率、建筑密度、綠地率、車庫、停車位、配套設施、交通條件等，以市場定位為基礎，全面進行項目規(guī)劃。

(三)項目的財務分析

房地產(chǎn)開發(fā)項目的評述要從財務評價及綜合評價進行考慮。財務評價是在現(xiàn)行財稅制度及價格體系的基礎上，準確計算房地產(chǎn)項目財務收入及住處情況，通過合理分析項目財務盈利能力、清償能力及資金狀況，有效分析房地產(chǎn)項目財務可行性，并進行風險預測，是項目評述的主要內(nèi)容。綜合評價則是從區(qū)域及社會經(jīng)濟的角度出發(fā)，通過對社會經(jīng)濟效益及費用的計算，分析房地產(chǎn)開發(fā)項目對社會經(jīng)濟是否有積極的促進作用，進而有效判斷項目的可行性。

(四)制定合理、系統(tǒng)的財務評價指標

財務評價是在國家現(xiàn)行的財稅制度及價格體系基礎上進行的，對項目直接發(fā)生的財務效益及費用進行分析、計算，進行財務報表編制，有效計算項目評價指標，并以此為基礎，對項目盈利能力、清償能力及外匯平衡等財務狀況進行全面考察，準確判斷房地產(chǎn)開發(fā)項目財務可行性。房地產(chǎn)開發(fā)項目綜合經(jīng)濟數(shù)據(jù)及評價指標包含對項目的設計規(guī)模、經(jīng)濟數(shù)據(jù)、財務評價指標。設計規(guī)模只要針對項目占地面積、建筑面積等；經(jīng)濟數(shù)據(jù)主要是指項目的總投資額、產(chǎn)品投資、資金籌措及各項稅費等；財務評價指標包含項目利潤率、利稅率及收益率等相關指標。

綜上所述，房地產(chǎn)項目的開發(fā)運作，若要在長時間的建設周期內(nèi)有效規(guī)避風險、隱患，就必須進一步提高前期可行性研究報告編制的效率、質量，并通過科學、合理、全面的評估，及時發(fā)現(xiàn)問題、改進方案，保證后續(xù)業(yè)務流程的穩(wěn)定運轉。

參考文獻：

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[2]巫世峰.房地產(chǎn)項目可行性研究的評價指標體系研究[J].國外建材科技,2006(05).

篇7

關鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟評價；對策

一、房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價

（一）概念

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價是進行房地產(chǎn)投資可行性分析中必不可少核心內(nèi)容，是保障房產(chǎn)項目科學性決策的重要方法。它主要通過科學化分析手段，對擬建項目進行多個建設方案財務等相關因素對比分析，運用相關經(jīng)濟技術手段篩選出技術上先進、經(jīng)濟上合理的方案，并對其進行全面的技術、經(jīng)濟、社會等方面的評價，提出對投資項目的技術、經(jīng)濟、社會等方面的全面評價意見。

（二）特征

客觀性與主觀性相結合的特征。客觀性是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的基本屬性，也是保證評價結果準確有效的基礎。評價人員的評價依據(jù)必須是真實的，是客觀存在的。因此，分析人員要善于利用各界的統(tǒng)計資料，對項目進行經(jīng)濟評價時一定要求分析是客觀的。但在實踐中，評價人員運用評價的方法的能力、專業(yè)技能、觀念意識等差異都會使評價結果具有高主觀性的特征。

高度策劃性特征。開展房產(chǎn)項目經(jīng)濟評價分析實質是為投資者出謀劃策。由此而來，策劃性便是房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的重要目的。分析人員不僅要告訴投資者所面臨的客觀投資環(huán)境，更重要的是要告知投資者如何去應對和利用客觀投資環(huán)境，要為投資者分析投資進程中的機會與威脅，提出正確的策略和方法。當客觀因素變化難以確定時，要運用概率等科學的方法分析出變化的趨勢。

全面性特征。房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價是一個復雜的系統(tǒng)工程。要求分析人員對投資活動的各方面進行全面系統(tǒng)的診斷，從投資的方向選擇、形式特征、方案篩選、需求分析、資金籌措到投資收益、投資風險、社會因素評價等，充分運用定量分析的手段以便客觀準確的把握開發(fā)項目在市場中的實際狀況。

責任性特征。由房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的策劃性決定了，進行經(jīng)濟評價的主要目的在于為投資者出謀劃策，輔助投資者進行科學正確的投資抉擇。一項好的經(jīng)濟評價可為投資者節(jié)省大量資金的同時謀得巨額收益，而一項質量較差或錯誤的經(jīng)濟評價可能使投資者產(chǎn)生巨額虧損。因此，分析者必須要對自己的分析結果負責。

（三）影響因素

首先是財務因素。對于一個擬建房地產(chǎn)開發(fā)項目，必須從財務角度厘清相關財務影響因子。包括固定資產(chǎn)投資收益、住宅銷售收益、商業(yè)部分銷售收益、土地轉讓收益、管理支出、資金投入、財務費用、稅費成本、投資回收期、清償能力和資金平衡能力等，這一系列財務指標都可能對評價產(chǎn)生重要影響。

其次是市場不確定因素。作為對未來事物的評價，房產(chǎn)開發(fā)還必須面對市場不確定因素，涵蓋從銷售單價、去化速度、房屋空置率、容積率、可售面積、開發(fā)時序、土地成本、建安費用、融資成本、資金來源等方面。

此外，在充分分析上述因素指標的同時還必須按照《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》制定的原則，同時綜合考慮新財會制度、國家現(xiàn)行法規(guī)和政策，按照合理合法的原則進行處理。

二、我國房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價中存在的主要問題

（一）“先入為主”，評價帶有極強的主觀性

在房地產(chǎn)開發(fā)實踐中，失敗項目的開發(fā)商總是認為有諸多的不可預見因素影響了項目的成功，在進行相關評價時，帶著求證自己心中的某種假設進行相關論證分析，自然而然的將分析重心置于論證分析某種方向可行的方面，人為的忽視項目的負面因素與不利影響。更有甚者在項目開工建設之后才開展項目經(jīng)濟評價分析工作，必然導致項目投資決策失誤的可能性大為增加。

（二）評價配套不完善，缺乏專業(yè)評價機構與人員

一個成熟可信的經(jīng)濟評價分析報告必須要求數(shù)據(jù)準確、使用的方法規(guī)范科學、觀點客觀可信，這就要求進行評價的機構和人員必須是業(yè)內(nèi)的專家。一般來講，房地產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價應由這樣幾種人來主持分析：由經(jīng)濟專家主持的市場調(diào)研；由有經(jīng)驗的工程師和財務專家主持的投資預算；由具有豐富市場經(jīng)驗的營銷專家進行市場推廣。

可在實際工作中，部分評價人員責任心較弱，加之缺乏自我補充學習能力，導致專業(yè)技能存在加大缺陷。此外，部分設計單位根本沒有配置市場分析、運營管理、財務分析、項目運營管理、資本運作等板塊專業(yè)人員，導致評價方案可靠性大為降低。甚至有些房地產(chǎn)項目根本沒有成立房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價小組，只是由開發(fā)商憑主觀經(jīng)驗編寫一份評價報告，敷衍了事。有些房地產(chǎn)項目即使成立了房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價小組，但其組成成員往外很難同時配備具備豐富經(jīng)驗經(jīng)濟專家、營銷專家、工程師等。這樣小組在進行評價工作時，往往憑借主觀經(jīng)驗，而非運用各種科學的方法進行技術、經(jīng)濟上的研究、論證，從而導致結論缺乏科學性和可靠性。

（三）缺乏市場分析，基礎工作不扎實

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價必須堅持定量為主、定性為輔的分析方法。客觀、高質的評價方案，必須建立在大量市場調(diào)研數(shù)據(jù)分析論證的基礎上。因此，必須扭轉部分開發(fā)商將房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價單一的理解為財務分析的意識。實際上，經(jīng)濟評價中首先要解決的是對市場的評價，其次才是財務評價。對于任何一個投資設想，要證明其是否可行，首先要研究它有沒有市場，其次才進行財務評價，研究是否可行。在對房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢、特定的街區(qū)功能配置和變化，交通條件、社會和人文環(huán)境、社會商業(yè)利潤水平及其變動進行研究分析的基礎上再談財務評價，才能保證評價真正有效。

（四）忽視項目不確定因素分析

許多房地產(chǎn)開發(fā)商在進行項目經(jīng)濟評價過程中，將過多的精力置于論證項目投資回收周期、盈利能力的論證分析，而忽視了對項目不確定性因素的篩選與分析。但是任何一個房產(chǎn)投資項目都具有各式各樣的不確定性因素，合理界定項目不確定因子，對其影響因素進行有效分析并據(jù)此提出減少或規(guī)避風險的方法，對于保障項目評價的科學性與可靠性具有十分重要的作用。

（五）經(jīng)費不足

我國房產(chǎn)企業(yè)或投資者在房產(chǎn)項目決策階段，普遍依靠經(jīng)驗主義，定性的分析較多。未充分認識到經(jīng)濟評價對房產(chǎn)開發(fā)項目的重大指導意義，對項目經(jīng)濟評價的重視程度極為不足，有些開發(fā)商即使外表看來很重視，但人力、財力、物力等方面的投入又大幅壓縮，嚴重阻礙了評價方案的系統(tǒng)全面性與科學有效性。

三、對策建議

（一）改變觀念，從意識形態(tài)角度增強對項目經(jīng)濟評價的重視程度

經(jīng)濟評價對于房地產(chǎn)項目決策的重要作用已毋庸置疑。如果我們在意識形態(tài)上為能充分認識到它的重要作用，那么想得到科學、公正、客觀的評價結論幾乎是不可能的。一方面，作為房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士必須高度重視房產(chǎn)項目經(jīng)濟評價，另一方面作為行業(yè)的關聯(lián)者或管理者的投資方、業(yè)主政府管理部門和人員同樣也必須高度重視房產(chǎn)項目的經(jīng)濟評價工作。在充分認識到經(jīng)濟評價對房地產(chǎn)開發(fā)項目的重大意義的同時，加大對經(jīng)濟評價的資金以及人力支持，保證評價過程的順利實施。

（二）完善科學的指標評價體系

完善房地產(chǎn)經(jīng)濟評價指標。首先是財務評價體系的規(guī)范化，利用相關財務分析指標，如財務盈利能力、資產(chǎn)平衡狀況、財務收支水平等明晰項目財務風險及其可行性；其次是充分運用綜合評價方法，站在區(qū)域發(fā)展運營的角度，對房產(chǎn)項目的區(qū)域效應與成本進行有效評估，衡量擬建項目對區(qū)域經(jīng)濟貢獻度，論證項目社會效益的有效性與合理性。

（三）培育專業(yè)房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價研究市場，規(guī)范房地產(chǎn)咨詢業(yè)發(fā)展

國家建設相關部門應加強對可行性研究工作的管理和引導，培育經(jīng)濟評價研究的專業(yè)市場。此外，應鼓勵企業(yè)與高校進行聯(lián)合，充分利用高校的人力資源，尤其是高校中的經(jīng)濟專家、營銷專家、工程師等，挖掘校企合作的模式，保證房產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟評價的客觀性與準確性。

（四）提高從業(yè)人員素質

在科技迅猛發(fā)展的今天，科學技術人員在進行經(jīng)濟評價時必須堅持與時俱進，在不斷增強自身業(yè)務能力，不斷完善與提高自身綜合能力的同時必須牢固樹立科學發(fā)展理念，提升自身使命感與責任感，以適應不斷變化的形勢的需要。

（五）強化市場調(diào)查對房產(chǎn)項目經(jīng)濟評價的重大作用

房地產(chǎn)投資項目經(jīng)濟評價是項目投資決策的重要依據(jù)。項目決策必須建立在科學分析、系統(tǒng)論證的基礎上，通過大量實地走訪調(diào)查，獲取第一手準確可靠的數(shù)據(jù)信息，并在其基礎上進行細致縝密的數(shù)據(jù)分析處理，從根源上明晰擬建項目的投資必要性與財務、技術、經(jīng)濟的可行性。

（六）加大對經(jīng)濟評價方案的再評估力度

學會運用專家驗證法，將掌握行業(yè)專業(yè)技術與經(jīng)驗豐富的專家意見同項目經(jīng)濟評價有機結合，對相關評價結論，組織專家團隊再評估，將評價過程中不合理因素進行有效的剔除，可極大地增強相關投資決策意見的科學性與合理性。

四、小結

房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價工作，可極大的提高房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效益。同時也可為多個單位提供決策參考。它不僅可以作為房地產(chǎn)開發(fā)商決策的依據(jù)，也能作為政府管理部門房地產(chǎn)項目審批依據(jù)，還可以作為金融機構貸款審查依據(jù)。合理的房產(chǎn)經(jīng)濟評價報告在完善國家宏觀調(diào)控、避免項目決策失誤、引導投資方向、調(diào)整產(chǎn)業(yè)結構、合理利用資金、縮短建設工期、節(jié)約投資、提高投資效益、提高項目的管理水平等方面具有舉足輕重的地位，因此無論是房產(chǎn)從業(yè)人員，還是投資者、相關政府部門都應重視房地產(chǎn)項目經(jīng)濟評價在房地產(chǎn)開發(fā)過程中的地位與作用，科學合理的進行項目經(jīng)濟評價。（作者單位：成都理工大學）

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[5]任長能.淺談房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價時應注意的問題[J].工程經(jīng)濟，2004（1）

篇8

關鍵詞：房地產(chǎn)項目；管理；問題；措施

中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A

—、國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)項目管理存在的問題

（—）項目方案確定階段存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)商對項目方案的確定還是足夠重視的，但是往往開發(fā)商在房地產(chǎn)項目確定時，沒有按照規(guī)范程序進行操作，使得項目方案確定階段的工作存在一些疏忽。

第一，市場調(diào)研不夠成分，存有疏忽。通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在爭取到工程開發(fā)項目后，為了盡快獲得工程效益，往往在市場調(diào)研不夠充分的情況下，匆忙確定項目方案，僅憑借“目前市場什么項目最賺錢，就開發(fā)什么”的錯誤觀念，這樣僅僅只是機械式地模仿別的企業(yè)，在開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品中，沒有自己企業(yè)的獨特優(yōu)勢，從而使得企業(yè)在市場上沒有競爭力，始終落后于別的企業(yè)。另外，由于市場調(diào)研不充分，在對項目方案決策時，可能會出現(xiàn)一定程度的失誤，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的風險。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商在確定項目方案前，必須要有充分的市場調(diào)研。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏精致品牌意識。由于任何企業(yè)的生產(chǎn)的根本目的是利潤最大化，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取更高的利潤，在項目方案確定過程中，往往忽略對產(chǎn)品的精品意識和企業(yè)的品牌形象，他們考慮最多的是怎么從這個項目中賺取更多的錢。因此，企業(yè)要想持久的發(fā)展，必須在方案確定時考慮“精品意識、品牌形象”的戰(zhàn)略眼光。

第三，投資估算報告不全面和不切合實際。房地產(chǎn)企業(yè)拿到一個新的開發(fā)項目后，往往生產(chǎn)商只做工程項目概算報告，在開發(fā)項目方案、功能等基本確定后，并沒有對方案做詳細的投資估算報告，只有工程項目招標造價資料。如果在項目開工前，生產(chǎn)商沒有一個切合實際和全面的投資估算，其無法準確地在項目實施過程進行投資控制。

（二） 管理體制不健全，造成施工進度和成本偏離預期目標

我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)過程中，由于開發(fā)商對項目管理的理解深度不夠，從而在運用項目管理的過程中照搬管理模式，但是他們對項目管理的具體細節(jié)研究不夠深入，特別是在項目管理的體制方面，往往存在著不夠完善的缺陷，這就在工程項目的事前管理與事中管理出現(xiàn)了脫節(jié)現(xiàn)象，在工程施工進度和生產(chǎn)成本方面出現(xiàn)控制失控的問題，與預期目標出現(xiàn)了一定程度的偏差，如房地產(chǎn)開發(fā)過程經(jīng)常出現(xiàn)的開發(fā)成本過高、推遲交房、房價無法有效控制、管理費用偏高等問題。

（三）對房地產(chǎn)施工管理意識的認識不到位

首先，在房地產(chǎn)施工管理過程中，經(jīng)常發(fā)生先開工后報告的現(xiàn)象。同時，一些施工單位習慣于傳統(tǒng)的施工工藝，經(jīng)常在工程開工以前不做開工報告，或著邊對工程進行施工邊做開工報告，更有甚者在提交開工報告后沒有經(jīng)過批準，便開始進行施工，這些現(xiàn)象嚴重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范。其次，在工程中經(jīng)常發(fā)生先對工程進行檢驗而后提交檢驗申請報告的現(xiàn)象。有的承包商沒有形成按照施工程序的習慣，此外有些監(jiān)理人員的責任心不強、監(jiān)督管理力度不到位，使得承包商沒有在提出質檢申請之前，監(jiān)理便做了質檢工作，嚴重違反了施工監(jiān)理的規(guī)范程序。

（四）對安全意識認識不足，出現(xiàn)安全隱患

根據(jù)對建筑工程中發(fā)生的事故進行調(diào)查統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)有一多半工程事故的原因是違章指揮、違章操作、違反勞動紀律等造成的，尤其是施工人員違章施工、冒險蠻干所引起的事故占所有事故的比例最大。雖然大多數(shù)施工人員在長期的建筑施工過程中，已經(jīng)具備充足的安全意識，但隨著施工過程中出現(xiàn)的新工藝、新技術、新設備和新材料，使得一些舊的安全操作規(guī)范已不能滿足當前施工安全規(guī)范的需要，甚至存在生產(chǎn)與安全嚴重脫節(jié)的現(xiàn)象。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目管理應采取的措施

上述項目管理中的問題，強烈需求現(xiàn)代化的項目管理技術，下面對開發(fā)商在房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中應該怎么做好項目管理工作。

（—）重視開發(fā)項目的市場定位和產(chǎn)品研究

房地產(chǎn)開發(fā)商必須做好充分的項目前期市場定位和市場調(diào)研等必要工作，使房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一片以價格和產(chǎn)品為主要的競爭優(yōu)勢。要做好充足的市場定位：首先，充分研究國家及地方對房地產(chǎn)的相關政策與法規(guī)，了解政府對該行業(yè)的期望。如果政府支持該行業(yè)的發(fā)展，必將在法規(guī)、稅收等方面給予很大的扶持，減少投資風險。其次，要根據(jù)工程項目所處的環(huán)境、地點以及規(guī)劃要求等基本特點，充分了解當?shù)厥袌龅男枨鬆顟B(tài)，然后確定該項目的主要需求群體。通過對市場的充分調(diào)研，了解這些群體的購買能力、對空間的需求以及房屋的配套設施的要求等。最后，對附近房地產(chǎn)開發(fā)商的實力以及樓盤的設計方案、銷售面積以及銷售情況等，然后合理考慮本企業(yè)的競爭力能否在激烈的競爭中擊敗對手。

（二）提高房地產(chǎn)工程項目管理意識、完善管理機構

在房地產(chǎn)企業(yè)中標以后，為了提高工程項目的管理質量，生產(chǎn)企業(yè)應該制定詳細的分級管理、層層負責的管理制度，同時還要在施工時建立項目經(jīng)理部、工程施工處、專業(yè)工程施工隊等三級質量管理體系，確保工程項目管理的順利進行。

（三）加強工程項目建設中的監(jiān)督檢查力度

在工程施工過程中的質量監(jiān)督特別重要，工程的每個工序都應該嚴格進行檢查。首先，在施工機械、設備和材料進場時，要對機械、設備和建筑材料進行嚴格檢查；其次，要定期對機械設備的使用狀況做檢查，確保設備的完好和齊全；最后，要明確工程關鍵部位，同時，還要定期對機械的操作人員和維修人員進行考核，確保工程建設的質量監(jiān)督有序進行。

（四）加強企業(yè)的品牌建設

隨著消費者需求度不斷提高以及房地產(chǎn)市場競爭越來越激烈，企業(yè)應該加強對自身的品牌建設。但是，品牌建設并不是不符合實際的自我吹噓以及大量做廣告，而是提供優(yōu)質的產(chǎn)品和健全的服務。品牌建設是以開發(fā)商提供給市場的一個個完美的產(chǎn)品為基礎，漸漸被市場所接受，最終形成企業(yè)自身的品牌和形象。

由本文可知，房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一門科學的系統(tǒng)工程，要想使項目管理在房地產(chǎn)開發(fā)過程中發(fā)揮它的作用，就必須在項目開發(fā)前做好充分的市場調(diào)研，并逐漸完善工程項目管理的制度，同時還要對房地產(chǎn)開發(fā)過程進行全程動態(tài)控制，及時解決工程項目管理中出現(xiàn)的問題，這樣才能提高和改善房地產(chǎn)開發(fā)項目管理體制，從而促進項目管理社會效益、經(jīng)濟效益以及生態(tài)效益的最優(yōu)化，使得房地產(chǎn)企業(yè)走上持久健康的發(fā)展道路。

三、項目成本管理

項目的成本關系到企業(yè)的利益，對成本進行合理的控制，是保證開發(fā)商經(jīng)濟利益的重要措施。房地產(chǎn)開發(fā)是一項大規(guī)模的生產(chǎn)活動，資金對每個開發(fā)企業(yè)都很重要，做好成本的管理和控制是非常必要的。開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、基礎設施費、建筑安裝費、開發(fā)間接費、公共配套設施費和財務費用等幾個大的方面。項目成本的管理分為策劃、設計階段的成本管理和包發(fā)、施工階段的成本管理。從國內(nèi)外的很多資料來看，對成本影響較大的是策劃、設計階段的成本管理，成本管理的關鍵也要以第一階段的管理為重點。但目前很多的房地產(chǎn)企業(yè)將第二階段作為成本管理的重點，雖然具有一定的意義，但對成本控制的成效卻不佳。因此，要加強對第一階段的成本控制，知識方案的選擇。做好投資的估算，從項目的設計之初就做好工程項目的成本管理和控制。

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篇9

關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項目　決策階段　成本控制

目前，我國正處于遭遇國際金融危機的宏觀背景之中，房地產(chǎn)行業(yè)也由此逐漸整體進入調(diào)整階段，房地產(chǎn)開發(fā)項目的風險也隨之增大?！罢_的決策是成功的開始”，因此，本文針對房地產(chǎn)開發(fā)項目的源頭――決策階段，來分析這一環(huán)節(jié)的成本控制問題。

一、建立科學的評價指標體系

第一，規(guī)劃評價指標主要考慮可使用土地面積、建筑密度、容積率、綠地率、停車泊位、市政配套、公共設施配套、交通等因素。

第二，設計方案評價指標要考慮性價比、產(chǎn)業(yè)化、經(jīng)濟性、采光、通風、環(huán)保、格調(diào)、品位、與周圍環(huán)境的協(xié)調(diào)、使用功能等因素。

第三，市場定位評價指標是以房地產(chǎn)市場調(diào)查資料和市場預測結果為基礎，就租售價格、租售率、租售對象、物業(yè)管理費等建立評價指標。

第四。經(jīng)濟評價指標需要考慮財務評價和綜合評價。財務評價根據(jù)現(xiàn)行財稅制度和價格體系，計算房地產(chǎn)項目財務收入和財務支出，分析項目的財務盈利能力、清償能力以及資金平衡情況，判斷項目的財務可行性，風險預測等；綜合評價是從區(qū)域社會經(jīng)濟發(fā)展的角度，分析和計算房地產(chǎn)項目對區(qū)域社會經(jīng)濟的效益和費用，考察項目對社會經(jīng)濟的凈貢獻，判斷項目的經(jīng)濟合理性。

以上每個評價指標所包含的因素，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本都有直接或間接的影響。比如建筑密度是指建筑基底面積占總用地面積的百分比。它反映用地合理性情況，是城市管理的控制性指標。容積率是反映地塊開發(fā)強度的重要指標，無綱量，其內(nèi)涵與“建筑密度”一致，但表述形式不同，容積率：總建筑面積／地塊面積。適當提高建筑平均層數(shù)和建筑密度，控制適當?shù)慕ㄖ莘e率，可以減少房地產(chǎn)開發(fā)項目的單位造價，同時節(jié)約用地，從而能有效降低整個項目的建設資金。

二、技術與經(jīng)濟相結合，做好規(guī)劃方案的優(yōu)選

要真正有效的控制工程造價，在完成市場調(diào)查研究后，必須結合項目的實際情況，在滿足使用功能和生產(chǎn)要求的前提下，將技術和經(jīng)濟有機結合，進行設計多方案比較，力求在技術先進條件下的經(jīng)濟合理，在經(jīng)濟合理基礎上的技術先進。

房地產(chǎn)項目方案優(yōu)選，是尋求合理的房地產(chǎn)開發(fā)方案的必要手段。對于房地產(chǎn)項目策劃中提出的各種可供選擇的開發(fā)經(jīng)營方案，都要進行經(jīng)濟分析和計算，從中篩選出滿足最低可接受收益率要求的可供比較方案，并對這些方案進行比選。在進行可供比較方案，優(yōu)選時，應注意各方案之間的可比性，遵循費用與效益計算口徑對應一致的原則，并根據(jù)項目實際情況，選擇適當?shù)慕?jīng)濟評價指標作為比選指標。

房地產(chǎn)項目通常采用的方案優(yōu)選指標有：差額投資內(nèi)部收益率和凈現(xiàn)值(NPv)，在進行方案優(yōu)選時，以凈現(xiàn)值大的方案為優(yōu)選方案；等額年值，在進行方案優(yōu)選時，以等額年值大的方案為優(yōu)選方案。當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期相同時，可直接選用差額投資內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值或等額年值指標進行方案比選。當開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值指標進行優(yōu)選，如果要采用差額投資內(nèi)部收益率指標或凈現(xiàn)值指標進行方案優(yōu)選，須對各可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期和計算方法按有關規(guī)定作適當處理，然后再進行優(yōu)選。

對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，也可直接采用利潤總額、投資利潤率等表態(tài)指標進行方案優(yōu)選。對效益相同或基本相同的房地產(chǎn)項目方案進行優(yōu)選時，為簡化計算，可采用費用現(xiàn)值指標和等額年費用指標，直接進行項目方案費用部分的優(yōu)選。

三、提高項目抵御風險的能力

房地產(chǎn)市場是資金密集性行業(yè)、資金使用量大，市場的任何波動和國家宏觀政策的調(diào)整都會影響到項目的收益，嚴重的可能會使企業(yè)的資金鏈條斷裂，整個項目陷入癱瘓。這就要求開發(fā)商在投資決策階段通過對影響項目投資效果的社會、經(jīng)濟、環(huán)境、政策和市場等因素的分析，了解各因素對項目的影響性質和程度，幫助投資者根據(jù)房地產(chǎn)項目風險的大小和特點，確定合理的投資收益水平，提出控制風險的方案，有重點地加強對投資風險的防范和控制。房地產(chǎn)項目面臨的風險有政策風險、財務風險、購買力風險等。

第一，政策風險。

近年來，為了規(guī)范房地產(chǎn)市場、有效控制房價，采取一系列宏觀調(diào)控政策，雖然效果不明顯，但是政府調(diào)控的決心并沒有改變。房地產(chǎn)政策的改變，尤其是調(diào)整性政策的出臺，必然導致某些房地產(chǎn)成為犧牲品，結果導致房地產(chǎn)項目的商業(yè)風險加大。應對國家宏觀政策的措施主要是縮短項目的建設周期，加快項目的銷售進度，即使回籠資金。

第二，財務風險。

財務風險主要由利率、資本金充足率兩個方面。特別是2007年以來，國家加大宏觀調(diào)控力度，幾次提高銀行利率，緊縮銀根。這些金融政策的調(diào)整，使得一線城市房地產(chǎn)價格開始下降，投資速度減慢。房地產(chǎn)公司由于貸款利率增加，導致收入減少，支出增加，投資成本增大，形成房地產(chǎn)投資財務風險。應對利率風險的措施。主要是預期銀行貸款利率的變化。為了降低由此帶來的房地產(chǎn)投資金融風險，一是在簽訂銀行貸款合同時，選擇固定利率；二是在評價投資方案時，按可能升高的銀行貸款利率進行，預先就對銀行貸款利率的提高作出防范措施；三是在進行投資方案評價時，對銀行貸款利率進行不確定性分析，充分考慮貸款利率可能帶來的金融風險。

第三，購買力風險。

購買力風險主要是指市場中因消費者購買能力變化，導致房地產(chǎn)商品不能按市場消化而造成經(jīng)濟上的損失。購買力風險是一種需求風險，在市場經(jīng)濟體制中，需求是一個非常不穩(wěn)定的因素。由于消費者的購買力是不斷發(fā)生變化的，受工作環(huán)境、生活環(huán)境、社會環(huán)境、消費結構等影響，如果整體市場上需求下降，將會給項目帶來損失。應對措施主要是在房屋的建筑設計中豐富產(chǎn)品的類型，對大、中、小戶型進行優(yōu)化組合，適當加大可以組合型住宅的所占比例。

四、控制土地競拍價格

土地成本(約占項目總成本的30％～35％左右)，主要指土地獲得階段形成的各種費用支出。包括地價、土地動拆遷補償費、各類補償費、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個開發(fā)過程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項目開發(fā)完成，該成本一般也不會有較大變化。因此，控制土地成本的關鍵在于拿地時的成本分析要準確，在土地招投標中制定競買策略與技巧，做到以最小的代價和風險獲取最大的收益、來打敗競爭對手。

第一，要注重土地費用可承受的最高限額測算。

在參與土地競拍之前，首先必須算好帳，擬建設的初步方案，即以什么的產(chǎn)品面市，并預測明后年的各種品類物業(yè)的銷售價格，然后計算建造的成本，以銷售價格最低的物業(yè)形態(tài)作為假定方案，假定為零利潤的情況下，計算出土地成本限額。這就是參與拍賣所能承受的價格底線，能夠基本保證土地成本在可控制范圍內(nèi)，不會出現(xiàn)盲目舉牌，造成不可控制的局面。

第二。土地競買報價策略選擇的具體方案如下：

(1)不平衡報價策略。當采用評分的方法進行招標時，房地產(chǎn)開發(fā)商可通過認真分析評分方法，結合企業(yè)自身的優(yōu)勢，揚長避短，使本企業(yè)的綜合評分達到最高。如發(fā)展商本身的建筑實力較強，對招標工程造價有較大的把握，可報以最短的建筑周期，較高的土地出讓金，以獲取高分，壓倒競爭對手。

(2)高、低報價策略。若項目所要求的專業(yè)性和管理水平較高，潛在的競爭對手較少，可使用低報價策略；若項目的發(fā)展前景看好，競爭對手較多，則可使用高報價策略。

篇10

策劃組織架構是實施房地產(chǎn)策劃的核心靈魂。結合房地產(chǎn)策劃階段，在房地產(chǎn)策劃過程中需要有項目決策、項目報批、項目設計、項目招標、項目施工、項目竣工驗收，分別對應項目管理活動階段工作，需要設立專門的房地產(chǎn)策劃項目部門實施管理工作。在房地產(chǎn)策劃工作中，項目經(jīng)理辦公室負責項目整體管理工作，下設報建管理部負責房地產(chǎn)項目前期可行性分析、報建審批工作，設計管理部負責房地產(chǎn)項目整體設計策劃工作，招標管理部負責房地產(chǎn)項目后續(xù)建筑施工工作，施工管理部負責房地產(chǎn)項目具體施工現(xiàn)場管理和監(jiān)督管理工作，造價管理部負責房地產(chǎn)項目整體估算、預算、預決算控制工作。

2.項目計劃管理——策劃工作分解

房地產(chǎn)策劃工作按照工作流程進行結構分解，即將策劃總體工作分解為任務模塊，并確保各模塊之間形成聯(lián)動機制，實現(xiàn)策劃各模塊工作配合順暢運轉。為此，房地產(chǎn)策劃項目組織部門應在不同的策劃階段，以項目經(jīng)理辦公室為牽頭，實現(xiàn)各部門工作協(xié)調(diào)實施。根據(jù)房地產(chǎn)策劃各階段的具體工作任務，結合項目組織部門進行科學分工，做到責任到人，確保房地產(chǎn)策劃所有部門和員工能夠各司其職，整體聯(lián)動。在房地產(chǎn)項目具體策劃工作中，進行項目工作分解，可以將房地產(chǎn)項目劃分為市場分析、市場需求調(diào)研分析、項目定位、項目規(guī)劃設計方案、項目營銷策劃五大模塊，其中市場分析模塊包括經(jīng)濟發(fā)展狀況及預測、房地產(chǎn)所在區(qū)域城建規(guī)劃兩大工作任務，市場需求調(diào)研分析包括土地市場供求分析、年度區(qū)域土地供求分析、價格走勢分析三大工作任務；項目定位包括房地產(chǎn)項目市場定位、客戶群體定位、產(chǎn)品方案和售價確定三大工作任務；項目規(guī)劃設計方案包括項目平面規(guī)劃、項目戶型分析、項目園林景觀和項目室內(nèi)設計四大工作任務；項目營銷策劃包括入市時機、營銷思路和市場推廣策略三大工作任務。

3.項目實施管理——關鍵控制點

在項目組織管理和項目計劃管理工作結束后，要結合項目實施現(xiàn)場活動確保落實項目工作分解中的各項工作任務，保證各項工作任務的質量。項目經(jīng)理應結合房地產(chǎn)項目歷史經(jīng)驗，緊抓項目實施過程中的關鍵環(huán)節(jié)進行控制，即關鍵控制點，對項目實施整體狀況進行查缺補漏，有效監(jiān)督，實現(xiàn)項目管理“以點帶線+以線帶面”全程管理，做好項目實施管理。此外，項目經(jīng)理還需要結合項目實施過程中可能出現(xiàn)的突發(fā)狀況進行有效控制，制定項目應急預案，消除項目后顧之憂。在房地產(chǎn)項目市場分析中，策劃工作關鍵控制點在：對房地產(chǎn)項目宏觀經(jīng)濟和市場環(huán)境的分析比較，房地產(chǎn)項目所在區(qū)域市場產(chǎn)品競爭對比分析、房地產(chǎn)成功項目案例借鑒啟示、結合房地產(chǎn)項目土地性質分析項目價值，為房地產(chǎn)項目定位提高數(shù)據(jù)支撐；在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品方案分析中，策劃工作關鍵控制點在：參照土地、客戶、市場進行環(huán)境分析，確定房地產(chǎn)項目在市場的定位，確定項目客戶群體定位，確定項目產(chǎn)品定位，確定項目產(chǎn)品價格，實現(xiàn)和市場快速有效對接。按照房地產(chǎn)項目策劃工作側重點，對項目實施進度周期進行計劃、控制，最終對房地產(chǎn)項目進行整體評估；在房地產(chǎn)項目規(guī)劃設計分析中，策劃工作的關鍵控制點在：產(chǎn)品設計涉及到房地產(chǎn)整個項目元素設計規(guī)劃，是房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃的重要點，是房地產(chǎn)項目后續(xù)營銷包裝的重要過程，具體包括土地平面規(guī)劃、戶型設計、園林景觀設計、交通道路規(guī)劃、智能化系統(tǒng)、建筑設計等方面；在房地產(chǎn)項目營銷方案分析中，策劃工作的關鍵控制點在：銷售方案和市場推廣方案。其中，銷售方案要做好賣點提煉、形象定位、制定銷售策略、價格策略；推廣方案要做好前期推廣的成本費用統(tǒng)籌和具體推廣策略的策劃工作。

4.項目評估管理——反饋總結