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篇1

浙江省法學(xué)會(huì)2011年法學(xué)研究課題（編號(hào)2011NC49）

摘要：本文是浙江省法學(xué)會(huì)2011年法學(xué)研究課題的一部分，主要分析了當(dāng)前農(nóng)村宅基地使用權(quán)行使中存在的問(wèn)題，提出了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本設(shè)想。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；法律規(guī)制

我國(guó)現(xiàn)階段對(duì)于宅基地的所有權(quán)的規(guī)定是國(guó)家或集體所有，農(nóng)民對(duì)宅基地只有使用權(quán)，且該使用權(quán)如需轉(zhuǎn)讓還必須滿足“宅基地使用權(quán)隨宅基地上建造的房屋及其他建筑物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)讓；受讓人必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員”等條件。顯而易見(jiàn)，這些條件極大的限制了宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。對(duì)于一般經(jīng)濟(jì)條件的農(nóng)民來(lái)說(shuō)，手上最有價(jià)值的財(cái)產(chǎn)莫過(guò)于房屋及宅基地，但卻不能把其快速的轉(zhuǎn)化為資本，這鉗制了農(nóng)民原始資本的快速融取，抬高了農(nóng)民創(chuàng)業(yè)致富的資本門檻，如果要普遍的激發(fā)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，充分調(diào)動(dòng)農(nóng)民創(chuàng)業(yè)、致富的積極性，那么賦予農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)能勢(shì)在必行。

一、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的合理性分析

（一）從法理角度分析，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)限制存在瑕疵

我國(guó)法律規(guī)定公民享有對(duì)自己財(cái)產(chǎn)處分的權(quán)利，包括贈(zèng)與、出賣、互易等方式。我國(guó)農(nóng)村宅基地上的房屋屬于農(nóng)民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，但是由于房屋和宅基地的捆綁，出現(xiàn)了一個(gè)縱使宅基地上的房屋是農(nóng)民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，卻也不能自由處分的結(jié)果。

根據(jù)民法中的平等原則，“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”應(yīng)當(dāng)和“城市土地使用權(quán)”擁有相等的權(quán)利。在城市中，土地使用權(quán)人取得房屋所有權(quán)后就可以自由轉(zhuǎn)讓，而農(nóng)民的在合法取得宅基地上的房屋所有權(quán)以后面對(duì)的確是限制性極強(qiáng)的法律束縛。秉賦同樣功能和目的的“城市土地使用權(quán)”和“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”卻擁有大不相同的流轉(zhuǎn)空間。

（二）從經(jīng)濟(jì)角度看，允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)有利于發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入

1、要實(shí)現(xiàn)資本的增長(zhǎng)，需要資金或者將現(xiàn)有的固定資產(chǎn)以貨幣化形式予以流轉(zhuǎn)，體現(xiàn)資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。要實(shí)現(xiàn)農(nóng)民資產(chǎn)效率的最大化和經(jīng)濟(jì)收入增長(zhǎng)，就亟需將農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)作為有效的融資手段予以肯定。但是根據(jù)我國(guó)法律政策的規(guī)定，農(nóng)民的宅基地使用權(quán)只可以在本集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行買賣、抵押等。這樣的范圍的限定過(guò)于狹隘，無(wú)疑是變相的將宅基地使用權(quán)排斥在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)圈之外。農(nóng)民的主要物質(zhì)資源是房屋和土地，建立有效的農(nóng)村資源轉(zhuǎn)化利用機(jī)制，從短期來(lái)看，通過(guò)房屋租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押所獲得的租金、轉(zhuǎn)讓收益、周轉(zhuǎn)資金直接或間接增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收入。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看可以使得農(nóng)民手中這一較為豐厚的資源得以享有充分的自，為農(nóng)民提供有效可行的融資途徑，刺激農(nóng)民投入市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)作的積極性。

2、現(xiàn)階段農(nóng)村土地資源配置不合理的現(xiàn)象在大多數(shù)農(nóng)村存在，宅基地閑置、房屋建筑面積超標(biāo)等等，都造成土地資源的巨大浪費(fèi)。在引入宅基地流轉(zhuǎn)制度后，運(yùn)用市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制來(lái)自我修復(fù)當(dāng)前宅基地下的土地資源，最終達(dá)到盤活宅基地存量、優(yōu)化土地資源配置，提升農(nóng)村土地的利用率和價(jià)值的目的。

（三）從社會(huì)角度看，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)是適應(yīng)現(xiàn)階段國(guó)情的需要

1、我國(guó)城市化步伐逐年加快，大量農(nóng)民涌向城市，由于各種原因，他們有的選擇了在定居在城市，打算賣掉農(nóng)村的房屋。而部分城市居民則向往農(nóng)村田園式的生活而打算或看中了農(nóng)村房屋的升值潛力，從而計(jì)劃在農(nóng)村買房，所以城鄉(xiāng)人口的對(duì)合性流動(dòng)日益增大。雖然小產(chǎn)權(quán)房的買賣是國(guó)家明令禁止的，但是在我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)作下，不納入法律規(guī)制的農(nóng)村宅基地使用權(quán)交易每天都在上演，并且日趨頻繁，因此，在這種形勢(shì)下放開(kāi)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的自由流轉(zhuǎn)是迎合時(shí)宜的，也是有所必要的。

2、現(xiàn)階段相較于我國(guó)城市住宅用地使用權(quán)的爭(zhēng)奪不斷，價(jià)格持續(xù)走高的場(chǎng)面，農(nóng)村宅基地使用權(quán)市場(chǎng)交易的冷清與之形成了鮮明的對(duì)比。而這對(duì)矛盾其實(shí)在某種程度上存在著互補(bǔ)互助的關(guān)系，農(nóng)民的房子想出售卻苦于政策限定，居民無(wú)奈房?jī)r(jià)偏高以致一房難求，倘若將二者予以中和，那么就可以極大緩解城市用地的矛盾，并且不需要占用其他資源。同時(shí)，由于農(nóng)村宅基地使用權(quán)相對(duì)于城市住宅用地的使用權(quán)在市場(chǎng)上的價(jià)格較低，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的杠桿下可以有效拉低商品房的價(jià)格，從而緩解城市中低收入家庭購(gòu)房困難這一難題，又為平穩(wěn)房?jī)r(jià)，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，保障人民利益等各個(gè)方面起到積極的作用。

3、目前，我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼承上還存有若干問(wèn)題。首先是不與被繼承人一起生活的本集體組織成員對(duì)被繼承人宅基地使用權(quán)的繼承，此時(shí)他有兩個(gè)可能獲得宅基地使用權(quán)的身份，即繼承人和集體成員。當(dāng)繼承人已經(jīng)擁有一處宅基地，且擁有繼承權(quán)并發(fā)生繼承，此時(shí)繼承人是否還能繼續(xù)繼承？宅基地的特性一是 “一戶一宅”，二是身份性。如果繼承則有違“一戶一宅”原則，而不繼承又不符合《繼承法》的規(guī)定，如此便陷入了尷尬的局面。其次如果繼承人是城鎮(zhèn)居民，那么發(fā)生繼承也會(huì)出現(xiàn)宅基地使用權(quán)外流的狀況。所以只有將我國(guó)宅基地使用權(quán)納入至到市場(chǎng)流轉(zhuǎn)領(lǐng)域，破除其使用者身份性的限制，才能解決繼承上的尷尬境地。

二、我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律規(guī)制

（一）建立適應(yīng)我國(guó)現(xiàn)狀的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度

目前我國(guó)對(duì)于農(nóng)村宅基地實(shí)用流轉(zhuǎn)制度的相關(guān)規(guī)定還是比較粗、散，并沒(méi)有形成嚴(yán)密的體系，也沒(méi)有統(tǒng)一的協(xié)調(diào)性。為保障宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)能夠順利進(jìn)行，首先應(yīng)當(dāng)完善對(duì)宅基地相關(guān)制度的規(guī)定，清理現(xiàn)有規(guī)范中互相沖突的規(guī)定，并重新對(duì)宅基地的權(quán)利歸屬、取得、處分權(quán)限以及法律責(zé)任等等作出詳密的規(guī)定。其次針對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)已成為趨勢(shì)的情況，法律應(yīng)明確規(guī)定允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，取消對(duì)流轉(zhuǎn)主體的限制即允許宅基地使用權(quán)在市場(chǎng)規(guī)律調(diào)節(jié)下自由流轉(zhuǎn)。不過(guò)這里值得注意的是我國(guó)實(shí)行的是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，其基本前提是由人民當(dāng)家作主，因此，我國(guó)也應(yīng)當(dāng)有適合與我國(guó)現(xiàn)階段發(fā)展現(xiàn)狀的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度，既要吸收國(guó)外的有益經(jīng)驗(yàn)，又要立足于本國(guó)的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新。

（二）農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的基本構(gòu)想

1、農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的基本原則

（1）應(yīng)遵循保護(hù)宅基地與合理使用宅基地并重的原則

土地資源是一種稀缺、有限的資源，是人賴以生存的資源，宅基地使用者對(duì)宅基地的使用，直接關(guān)系到土地價(jià)值的維系，因此國(guó)家在處理宅基地使用權(quán)問(wèn)題時(shí)必須實(shí)行嚴(yán)格的土地用途管理制度，明確規(guī)定宅基地使用者非經(jīng)允許不得擅自變更宅基地的用途。同時(shí)，對(duì)宅基地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行保護(hù)，做到珍惜并合理利用每一寸土地。

（2）權(quán)力與義務(wù)同時(shí)轉(zhuǎn)移的原則

該原則又稱“認(rèn)地不認(rèn)人”原則，即土地使用者轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)，與土地使用權(quán)合同相對(duì)應(yīng)的權(quán)利、義務(wù)亦隨之轉(zhuǎn)讓 。權(quán)力和義務(wù)作為宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的核心內(nèi)容，自然有必要予以同時(shí)轉(zhuǎn)移。不管是轉(zhuǎn)讓者和受轉(zhuǎn)讓者，只要權(quán)利和義務(wù)兩端的天平砝碼轉(zhuǎn)讓中存在不對(duì)等，那就是不公平。

（3）應(yīng)遵循宅基地的使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體化原則

遵循宅基地使用權(quán)與房屋所有權(quán)一體化原則是由宅基地及其上的房屋在物理上不可分割的性質(zhì)決定的，即“地隨房走”。宅基地是房屋的承載體，房屋又是宅基地價(jià)值的外在表現(xiàn)。因此，農(nóng)村的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí),其宅基地使用權(quán)必須隨之轉(zhuǎn)移,反之亦然。

（4）農(nóng)村宅基地使用權(quán)有期限原則

《物權(quán)法》明確將宅基地使用權(quán)界定為一種用益物權(quán)。從理論上講,他物權(quán)的存在都是有期限的。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)當(dāng)遵循有期限原則。參照城市國(guó)有土地上的住房土地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限也可以參考規(guī)定為70年 。

2、流轉(zhuǎn)的方式

（1）轉(zhuǎn)讓

宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓指當(dāng)事人約定一方轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)，他方支付相應(yīng)價(jià)金的行為。同時(shí)，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同簽訂以后，還必須向村集體資產(chǎn)管理委員登記備案。為防止民無(wú)居所，在轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)前應(yīng)經(jīng)過(guò)村集體資產(chǎn)管理委員會(huì)審查，在確定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的居民在村集體外有屬于自己的住所后方可同意轉(zhuǎn)讓。當(dāng)然，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的農(nóng)戶，除其宅基地面積未達(dá)標(biāo)外，不得再向村集體申請(qǐng)宅基地 。

（2）租賃

宅基地使用權(quán)的租賃指宅基地使用權(quán)人作為出租人將其宅基地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。宅基地的租賃在書(shū)面合同簽訂以后，還必須向集體資產(chǎn)管理委員會(huì)審查并登記備案。合法的宅基地租賃合同自簽訂時(shí)生效，但當(dāng)事人另有約定的除外。同時(shí)，為防止宅基地使用權(quán)人以出租為目的，在宅基地上雜亂無(wú)章的建房，村集體應(yīng)制定房屋建設(shè)的總體規(guī)劃。

（3）抵押

合法的宅基地使用權(quán)人以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)的履行擔(dān)保的行為。當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，抵押權(quán)人有權(quán)就抵押的宅基地使用權(quán)所拍賣的價(jià)款有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。宅基地使用權(quán)的抵押權(quán)的設(shè)立除了有抵押雙方簽訂的合同外，還必須由抵押人憑有效的房屋所有權(quán)證書(shū)和土地使用權(quán)證書(shū)會(huì)同抵押權(quán)人到村集體資產(chǎn)管理委員會(huì)辦理抵押登記手續(xù)。

篇2

關(guān)鍵詞：宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)

一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)概述

農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國(guó)特有的一種用益物權(quán)，是指集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法享有在集體所有的土地上建造住宅及其他與居住和生活相關(guān)設(shè)施的權(quán)利?！段餀?quán)法》第152條明確規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。其具有以下特征：（1）主體特定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。這表明該法將宅基地的使用權(quán)人限定為農(nóng)村村民，其他任何組織和個(gè)人不能成為該權(quán)利的主體。（2）客體唯一?，F(xiàn)行法律明確規(guī)定宅基地使用權(quán)客體為農(nóng)村集體土地，不得在國(guó)有性質(zhì)的土地上設(shè)定該權(quán)利。（3）內(nèi)容特殊。從《物權(quán)法》第152條可以看出在宅基地上只能建造住宅及其附屬設(shè)施。這里的“住宅”是指村民所建住房及與住房的居住生活有關(guān)的其它建筑物和設(shè)施，如廁所、豬圈、車庫(kù)等。（4）權(quán)利取得的無(wú)償性和長(zhǎng)期性。集體作為社會(huì)主義公有制形式的本質(zhì)決定了集體經(jīng)濟(jì)組織成員取得宅基地使用權(quán)的無(wú)償性，我國(guó)法律法規(guī)也沒(méi)有對(duì)宅基地使用權(quán)的期限作出具體規(guī)定，一般來(lái)說(shuō)，農(nóng)村居民在取得宅基地使用權(quán)后依法可長(zhǎng)期享用。

二、我國(guó)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

1.法律法規(guī)方面

《物權(quán)法》明確了宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位，還對(duì)農(nóng)民享有宅基地的權(quán)益、原始取得方式、變更、消滅和登記分別進(jìn)行了規(guī)定，但是沒(méi)有對(duì)宅基地使用權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)等問(wèn)題作明確界定?！锻恋毓芾矸ā反_立了一戶一宅原則，也沒(méi)有對(duì)村民出租、買賣房屋的情況作禁止性規(guī)定?！秶?guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》僅對(duì)農(nóng)村宅基地的用途作了限制，規(guī)定集體建設(shè)用地不得流轉(zhuǎn)作商業(yè)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，還有國(guó)土部出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》嚴(yán)禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給城鎮(zhèn)居民。

2.宅基地利用率低

改革開(kāi)放的深入在提高農(nóng)民收入的同時(shí)也轉(zhuǎn)變了他們的經(jīng)濟(jì)意識(shí)，經(jīng)濟(jì)寬裕的村民會(huì)在地理位置優(yōu)越的交通要道建造新房，集住宅和小商鋪為一體，而舊宅又不愿拆除，造成一戶多宅現(xiàn)象。另外，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，大量農(nóng)村人口在城市定居，而宅基地上存在的現(xiàn)實(shí)利益使這些尚具有集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份的村民不愿無(wú)償退回宅基地，導(dǎo)致部分宅基地閑置。這些也是近年我國(guó)農(nóng)村人口減少宅基地總量卻增加的原因，也在一定程度上導(dǎo)致我國(guó)耕地面積不斷減少。

3. 存在宅基地使用權(quán)的隱性流轉(zhuǎn)

實(shí)際生活中存在大量私下交易宅基地使用權(quán)的行為，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村尤為突出。隨著農(nóng)村居民生活水平的普遍提高，一部分農(nóng)村居民的生活已經(jīng)不再局限于農(nóng)村，大量農(nóng)村人口涌入城市。這部分人大多面臨就業(yè)機(jī)會(huì)少，收入水平低的困難，為了減少居住成本會(huì)選擇到城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村租賃或購(gòu)買房屋。受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使，農(nóng)民個(gè)人（ 甚至村集體） 往往以出租、出賣等形式將宅基地私下流轉(zhuǎn)。這種隱性流轉(zhuǎn)因存在交易風(fēng)險(xiǎn)可能引發(fā)諸多法律糾紛。

三、完善我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議

1.立法確認(rèn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)

目前我國(guó)《物權(quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)的規(guī)定比較原則，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要適用《土地管理法》等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定，但這些法律法規(guī)位階較低，并且與其他法律法規(guī)之間存在相互矛盾之處，如“一戶一宅”與財(cái)產(chǎn)繼承之間的沖突等。所以應(yīng)該修改物權(quán)法，確認(rèn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的原則，使上位法統(tǒng)一下位法。

2.明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體

法律確定宅基地使用權(quán)“一戶一宅”，對(duì)“戶”的內(nèi)涵并沒(méi)有明確解釋。宅基地具有社會(huì)保障功能，作為宅基地使用權(quán)主體的“戶”應(yīng)該是具有家庭婚姻血緣關(guān)系，需要共同生活和居住的家庭成員。基于事業(yè)發(fā)展產(chǎn)生建房需求的，應(yīng)通過(guò)其他途徑獲取土地使用權(quán)。此外，應(yīng)限定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對(duì)象范圍，因?yàn)樵诋?dāng)前社會(huì)發(fā)展背景下有城鎮(zhèn)居民遷入農(nóng)村的可能，農(nóng)民會(huì)因追逐利益出賣宅基地，出現(xiàn)農(nóng)民流離失所的現(xiàn)象，進(jìn)而拉大城鄉(xiāng)貧富差距。

3.規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序

首先，完善宅基地使用權(quán)取得方式。針對(duì)現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)長(zhǎng)期無(wú)償使用所暴露出來(lái)的弊端，我們可以參照城市國(guó)有土地有償使用制度，建立宅基地有償或有期限的使用制度。對(duì)通過(guò)繼承、遺贈(zèng)方式取得宅基地使用權(quán)的，可以設(shè)置有償使用；對(duì)抵押、買賣取得使用權(quán)的，可以設(shè)置使用期限。還應(yīng)該規(guī)定一個(gè)合理的閑置期限，如若達(dá)到這個(gè)期限，則需要向所有權(quán)主體繳納一定數(shù)額的宅基地閑置費(fèi)，當(dāng)繳納土地閑置費(fèi)的時(shí)間達(dá)到一定期限時(shí)，所有權(quán)主體有權(quán)無(wú)償收回該宅基地。其次，明晰的產(chǎn)權(quán)界定有利于物的流轉(zhuǎn)的實(shí)現(xiàn)，可以對(duì)宅基地使用權(quán)實(shí)行登記制度。對(duì)宅基地的權(quán)屬、用途、位置、權(quán)利人等相關(guān)信息登記，并隨宅基地的流轉(zhuǎn)而更新，這樣有利于政府規(guī)劃管制，約束宅基地的非法流轉(zhuǎn)使用。

突破宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，保障農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)利的實(shí)現(xiàn)，是宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的應(yīng)有之義。作為一項(xiàng)具有中國(guó)特色的地權(quán)制度，宅基地使用權(quán)制度應(yīng)當(dāng)與我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的客觀實(shí)際相適應(yīng)，我們應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有法律和實(shí)踐的基礎(chǔ)上，逐步完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。

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篇3

關(guān)鍵詞 農(nóng)村宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)制度 法律完善

中圖分類號(hào)：D922.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度概述

宅基地是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部，分配給農(nóng)戶或個(gè)人用于建造房屋的土地?！稗r(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員在集體所有的土地上依法建造、保有個(gè)人住宅、庭院及宅前或宅后種植竹木等而對(duì)土地進(jìn)行占有、使用、收益的權(quán)利”。

目前，我國(guó)相關(guān)的法律法規(guī)及政策對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)問(wèn)題雖然有所規(guī)范，但其皆較籠統(tǒng)和模糊，不具有切實(shí)的可操作性。“這就給確實(shí)需要進(jìn)行宅基地流轉(zhuǎn)以及需要通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)獲得宅基地的農(nóng)戶帶來(lái)困難，使得已經(jīng)發(fā)生宅基地流轉(zhuǎn)的雙方的權(quán)益無(wú)法得到法律保障。雖然沒(méi)有明確的宅基地流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，然而事實(shí)上，農(nóng)戶頻繁進(jìn)行私下交易。這也造成了因宅基地流轉(zhuǎn)而引發(fā)的糾紛不斷”。這些問(wèn)題暴露了現(xiàn)有農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的不足之處，在云南部分自治地方表現(xiàn)得尤為明顯。

2紅河州部分村落宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀、存在問(wèn)題及成因

云南是有眾多少數(shù)民族的省份，本文選取了云南省的紅河哈尼族彝族自治州部分村落作為研究的平臺(tái)。為深入研究，我們對(duì)紅河州蒙自縣文瀾鎮(zhèn)的馬房村、十里鋪村、大臺(tái)子村以及草壩鎮(zhèn)的明白村，主要民族為彝族和哈尼族。在調(diào)查取得的100分調(diào)查問(wèn)卷中，答卷者年齡基本在30—60歲之間，家庭收入主要為種地、出售農(nóng)副產(chǎn)品和打工，打工的占了很大的比重。被調(diào)查的村子中，有49份顯示有的村民不只一處宅基地。75戶擁有宅基地使用權(quán)證書(shū)，10戶沒(méi)有證書(shū)，15戶正在辦理中。其流轉(zhuǎn)方面，可以轉(zhuǎn)讓的為38份，不可以轉(zhuǎn)讓的為51份，另外11份為不清楚的。因宅基地的使用權(quán)而引起的糾紛和矛盾數(shù)量，認(rèn)為很少的有64份，認(rèn)為很普遍的有35份。而對(duì)宅基地的使用權(quán)引發(fā)的糾紛和矛盾的處理，其中43%的人會(huì)找村委會(huì)調(diào)解，51%的人會(huì)找土地管理部門解決。16%的人選擇協(xié)商解決，只有2%的人選擇上訪和7%的人選擇訴訟?？梢?jiàn)，當(dāng)?shù)卮迕駥?duì)宅基地使用權(quán)的相關(guān)法律法規(guī)并不清晰，且維權(quán)意識(shí)欠缺。

據(jù)調(diào)查顯示，在紅河民族地方的農(nóng)村宅基地使用權(quán)在使用和管理方面存在四個(gè)方面的問(wèn)題。

2.1一戶多宅現(xiàn)象仍然存在，土地閑置浪費(fèi)嚴(yán)重

在調(diào)查問(wèn)卷中，有49份顯示不只一處宅基地，這種一戶多宅的現(xiàn)象導(dǎo)致了我國(guó)農(nóng)村宅基地資源的極大浪費(fèi)。調(diào)查的民族自治地方的村民在出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地獲批的為35份，這明顯違反了我國(guó)現(xiàn)行法律的規(guī)定。由于進(jìn)城打工農(nóng)民群體日漸增多，許多少數(shù)民族村民的家庭主要收入是本縣打工或外出打工，其中一部分少數(shù)民族村民希望進(jìn)入城市購(gòu)房生活，但因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)受到限制等原因無(wú)法處理在村中的宅基地，只能荒廢。加之計(jì)劃生育政策的實(shí)行造成了農(nóng)村戶均規(guī)模逐步減小，雖然少數(shù)民族地區(qū)有一定的變通規(guī)定，但宅基地規(guī)模的審批標(biāo)準(zhǔn)卻仍處于較高水平超過(guò)了實(shí)際需求，造成房屋空置，土地閑置，農(nóng)村土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重。

2.2宅基地的管理規(guī)制不規(guī)范

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，很多地方?jīng)]有嚴(yán)格按照法律規(guī)定的審批程序，村干部自行決定宅基地審批、審批不符合規(guī)劃、批少占多等現(xiàn)象存在。本為無(wú)償?shù)恼厣暾?qǐng)，非無(wú)償?shù)母怕矢哌_(dá)47%，嚴(yán)重違反了法律對(duì)此的規(guī)定。對(duì)于宅基地使用權(quán)證的發(fā)放，盡管國(guó)家出臺(tái)了相應(yīng)的規(guī)定，但其實(shí)際的發(fā)放情況卻令人堪憂，調(diào)查問(wèn)卷中僅有75份顯示擁有宅基地使用權(quán)證。這些問(wèn)題都將導(dǎo)致相關(guān)部門在開(kāi)展對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的管理工作時(shí)遇到很大困難，難以對(duì)其中發(fā)生的糾紛進(jìn)行妥善的處理，這也間接地導(dǎo)致了農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的混亂局面。

2.3存在宅基地隱型交易市場(chǎng)，違法轉(zhuǎn)讓、出租現(xiàn)象明顯

調(diào)查表明，在城鎮(zhèn)附近的村落，農(nóng)民宅基地使用權(quán)通過(guò)房屋買賣、出租、抵押變相流轉(zhuǎn)等已是一個(gè)普遍現(xiàn)象，形成了自發(fā)的宅基地使用權(quán)隱形交易市場(chǎng)。據(jù)問(wèn)卷調(diào)查顯示，有24份中反映是可以向城市居民轉(zhuǎn)讓或出租，不是的僅為36份。大量宅基地私下流轉(zhuǎn)，一方面擾亂了土地市場(chǎng)的正常秩序，另一方面宅基地使用權(quán)隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。宅基地流轉(zhuǎn)失控，加大了需求，加劇了農(nóng)村多用多占等違法行為的發(fā)生。

2.4農(nóng)村村民對(duì)宅基地的相關(guān)法律認(rèn)識(shí)模糊

我們所調(diào)查的村落屬于彝族、哈尼族等少數(shù)民族村，村民對(duì)相關(guān)宅基地的法律意識(shí)是很模糊的。有村民認(rèn)為宅基地是農(nóng)村集體所有財(cái)產(chǎn)，其使用權(quán)不能轉(zhuǎn)讓出租。也有村民認(rèn)為宅基地為集體或個(gè)人所有，但他們都主張宅基地的使用權(quán)可以進(jìn)行轉(zhuǎn)讓或出租。另有11%的村民表示對(duì)此不清楚，甚至有的村民因?yàn)槲幕逃潭容^低，完全不了解宅基地的確切意義。長(zhǎng)期以來(lái)，由于國(guó)土資源法律法規(guī)、政策宣傳不到位，在民族自治地方，對(duì)少數(shù)民族村民的法律宣傳和普及非常缺乏。這使得宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方面的糾紛和矛盾不斷增多，也在一定程度上制約了農(nóng)村村民住宅和宅基地資源的更充分地開(kāi)發(fā)利用。

對(duì)于上述問(wèn)題，究其原因主要為：首先，農(nóng)村宅基地使用權(quán)方面的法律制度不健全，存在很多亟待細(xì)化和完善的地方；其次，對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的登記和管理比較混亂，某些規(guī)定不適合民族自治地方的實(shí)際情況；再次，民族地區(qū)村民的法律意識(shí)淡薄，導(dǎo)致宅基地使用權(quán)管理工作不能很好的開(kāi)展；最后，實(shí)踐中對(duì)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制阻礙了民族地方的農(nóng)村的發(fā)展，這也是產(chǎn)生上述問(wèn)題的重要原因。

3完善云南民族自治地方農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度的建議

3.1完善民族自治地方農(nóng)村宅基地的相關(guān)法律法規(guī)

要對(duì)民族自治地方的宅基地進(jìn)行管理和規(guī)劃，首先就必須完善農(nóng)村宅基地的相關(guān)地法律法規(guī)。除了遵守國(guó)家制定的法律法規(guī)之外，還應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣L(fēng)俗習(xí)慣等，制定符合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況的自治條例，既保護(hù)民族文化傳統(tǒng)，又對(duì)宅基地的管理和規(guī)劃進(jìn)行了科學(xué)性的規(guī)范。對(duì)宅基地的建房用地的指標(biāo)、用地條件、占地標(biāo)準(zhǔn)、申報(bào)程序、審批辦法等， 在進(jìn)行規(guī)制的時(shí)候應(yīng)當(dāng)采用比較簡(jiǎn)化的程序， 既方便管理也能照顧到少數(shù)民族村民的辦理， 以便于少數(shù)民族村民能在既合法、合理又不失民族特色的范圍內(nèi)建造房屋，使各家各戶的宅基地能夠確實(shí)盡其所用，形成科學(xué)、合理的配置。其次，必須對(duì)宅基地審批制度進(jìn)行改革，合理地對(duì)民族自治地方的農(nóng)村宅基地進(jìn)行規(guī)劃。

3.2完善民族自治地方宅基地使用權(quán)登記制度

宅基地使用權(quán)的登記制度的完善對(duì)于宅基地的管理具有基礎(chǔ)性的作用。民族自治地方的村民在進(jìn)行宅基地的申請(qǐng)后， 首先應(yīng)當(dāng)由村民委員會(huì)進(jìn)行審查，然后由該村的村集體進(jìn)行討論是否通過(guò)，決定通過(guò)后再向上級(jí)政府上報(bào)進(jìn)行審批。當(dāng)然，對(duì)于民族自治地方，在程序等方面還可以有一定的變通，村里可以制定村規(guī)民約等輔助管理措施，以符合當(dāng)?shù)氐拿褡逄厣?。屬于合法取得宅基地的使用?quán)的村民，應(yīng)當(dāng)及時(shí)地登記造冊(cè)并發(fā)給其宅基地的使用權(quán)證書(shū)，并且逐級(jí)向上級(jí)土地管理部門上報(bào)進(jìn)行核準(zhǔn)和備案。對(duì)于未經(jīng)登記就將宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的行為，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該行為無(wú)效。只有從源頭上把宅基地使用權(quán)登記制度落實(shí)辦好了，才能為民族自治地方宅基地使用權(quán)的合法流轉(zhuǎn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

3.3逐步疏通民族自治地方的農(nóng)民宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)渠道

云南省的幾個(gè)民族自治州現(xiàn)有的自治條例沒(méi)有對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)定。個(gè)別自治州僅僅規(guī)定了“農(nóng)村的承包地、自留地、宅基地、自留山、責(zé)任山屬集體所有，任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣、出租、抵押或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓”。而這些規(guī)定幾乎完全堵塞了宅基地使用權(quán)以及村民住宅的流轉(zhuǎn)，不利于實(shí)現(xiàn)城市和農(nóng)村的協(xié)調(diào)發(fā)展以及城鄉(xiāng)資源的合理有效流動(dòng)，特別是不利于民族自治地方農(nóng)村的發(fā)展。在未來(lái)將有大量村民進(jìn)城的趨勢(shì)下、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的推動(dòng)下，非農(nóng)建設(shè)用地的需求必定會(huì)不斷增加，少數(shù)民族地方農(nóng)村土地閑置現(xiàn)象也必將不斷增多。另一方面，民族特色帶動(dòng)了旅游經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，很多游客基于對(duì)民族特色房屋的喜愛(ài)想要購(gòu)買之，也有藝術(shù)家希望購(gòu)買房屋、土地以在此定居，用民族特色激發(fā)他們的創(chuàng)作。故此，從法律上、政策上以及地方的自治條例、單行條例等允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)（特別是民族自治地方）在城鄉(xiāng)居民間有規(guī)制的流轉(zhuǎn)是亟需確立的，必須逐步建立規(guī)范、有序的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。有了合理的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，才能規(guī)范私下進(jìn)行變相宅基地使用權(quán)交易的行為，解決民族地方農(nóng)村各類因宅基地發(fā)生的矛盾和糾紛，促使宅基地這一土地資源得到合理配置。

3.4在民族自治地區(qū)的農(nóng)村做好宅基地的宣傳教育工作

對(duì)于與漢族在語(yǔ)言、文化、觀念及風(fēng)俗習(xí)慣有很大差異的民族自治地方，對(duì)村民進(jìn)行有關(guān)宅基地的知識(shí)進(jìn)行宣傳教育是十分必要的，政府及有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)通過(guò)村委會(huì)或其他途徑對(duì)當(dāng)?shù)氐拇迕襁M(jìn)行宅基地方面的法律知識(shí)的普及教育。否則，再完善的規(guī)定、再合理的制度也只是一紙空文。只有當(dāng)少數(shù)民族地方的村民自身對(duì)宅基地有了較好的了解和理解，他們才可能在宅基地的各個(gè)方面去遵守相關(guān)法規(guī)，同時(shí)學(xué)會(huì)用法律武器維護(hù)自身的合法權(quán)益。另外，對(duì)少數(shù)民族村民的宣傳教育也能提高其素質(zhì)，特別是法律素質(zhì)得到一定提高，這樣也便于政府更好地開(kāi)展民族自治地區(qū)農(nóng)村的工作。因此，做好宅基地的宣傳教育工作具有實(shí)際意義，它的順利進(jìn)行有利于我們?cè)诒Ｗo(hù)民族特色文化傳統(tǒng)的情況下對(duì)宅基地更好地管理和規(guī)制，加快民族自治地方的城市化的發(fā)展。

綜上所述，對(duì)民族自治地方的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度進(jìn)行創(chuàng)新完善，有條件地解禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)是十分必要的。這對(duì)于提高民族地方農(nóng)村宅基地利用率、實(shí)現(xiàn)農(nóng)民融資手段的創(chuàng)新、促進(jìn)城鄉(xiāng)人口流動(dòng)、構(gòu)建和諧社會(huì)具有十分重要的意義。

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篇4

關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題對(duì)策

目前我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的成因分析

（一）受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)的影響

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的大力推進(jìn)，農(nóng)村的耕地逐步減少，加之農(nóng)民的收益甚微和我國(guó)目前農(nóng)民社會(huì)保障制度不健全情況下，許多農(nóng)民將自己住房的一部分用來(lái)出租獲取租金。農(nóng)民通過(guò)宅基地流轉(zhuǎn)的方式為有效利用農(nóng)村的閑置土地，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，增加農(nóng)民收入，提高農(nóng)民生活水平發(fā)揮重要的作用。

（二）受農(nóng)民進(jìn)城發(fā)展需要的影響

改革開(kāi)放30年來(lái)，隨著大量農(nóng)民進(jìn)城務(wù)工的影響，我國(guó)的城市化進(jìn)程發(fā)展迅速，而城市各方面的優(yōu)越條件使得進(jìn)城農(nóng)民大多不愿再回到農(nóng)村，而想在城市發(fā)展并定居，然而城市的高額房?jī)r(jià)卻是其存留產(chǎn)生的最大障礙，于是想在城市定居的農(nóng)民就把閑置在農(nóng)村的房屋及土地出售或轉(zhuǎn)讓來(lái)緩解進(jìn)城發(fā)展所需的資金困難。

（三）受城市退休人員休閑養(yǎng)老需求的影響

很多市民厭煩了喧鬧的城市生活在其退休以后則向往農(nóng)村的田園風(fēng)光。在退休后城市居民想在農(nóng)村購(gòu)買一套住宅用作休假和養(yǎng)老。在這種情況下買賣雙方形成了利益互補(bǔ)，達(dá)成買賣宅基地使用權(quán)的協(xié)議。

目前我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題

（一）法律法規(guī)不完善且有關(guān)規(guī)定滯后

一是關(guān)于農(nóng)民宅基地管理的法律法規(guī)數(shù)量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規(guī)范性文件和地方政策調(diào)整。目前我國(guó)還沒(méi)有一部調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的民事法律。近年來(lái)，一些地方雖然制定了相關(guān)的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內(nèi)容上的不統(tǒng)一，且有的地方管理辦法不夠規(guī)范，加上各地管理力度上的差異，宅基地管理效果差異很大。2004年11月國(guó)土資源部雖出臺(tái)了《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》，但以部門意見(jiàn)的形式出臺(tái)，法律效力低。與立法較為完備的城市房地產(chǎn)管理相比，農(nóng)村宅基地管理方面的立法滯后，不僅存在大量的法律真空，而且內(nèi)容比較粗淺。

二是我國(guó)的《物權(quán)法》僅在第十三章專門對(duì)宅基地使用權(quán)作了規(guī)定，但只有四個(gè)條文，相對(duì)比較簡(jiǎn)單。從第153條（宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。）、第155條（已經(jīng)登記的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理變更登記或者注銷登記。）的規(guī)定來(lái)看，《物權(quán)法》并未禁止宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，這和以前草案中“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的規(guī)定形成鮮明對(duì)比，這一規(guī)定明顯為制度的變革留出了一定的法律空間。但從《土地管理法》第62條（農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。）、第63條（農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。）的規(guī)定來(lái)看，又是明顯禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的。在合法流轉(zhuǎn)無(wú)法進(jìn)行的情況下，農(nóng)村宅基地和住宅的非法交易禁而不止，交易數(shù)量日益增多。這充分說(shuō)明當(dāng)前有關(guān)宅基地的法規(guī)政策己很難滿足經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，宅基地流轉(zhuǎn)將呈不斷上升的趨勢(shì)。如果法律不加以系統(tǒng)規(guī)定，必定會(huì)引起各種糾紛，影響社會(huì)主義新農(nóng)村的進(jìn)程和我國(guó)的社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)。

（二）宅基地的市場(chǎng)流轉(zhuǎn)面臨體制

由于有關(guān)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)滯后，對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、期限、收益分配及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等方面缺乏規(guī)范和指導(dǎo)，大量宅基地私下流轉(zhuǎn)，擾亂了土地市場(chǎng)的正常秩序；宅基地隱形交易加劇了土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛。突出的表現(xiàn)為：當(dāng)有關(guān)的宅基地、房屋碰到征地、拆遷補(bǔ)償時(shí)，由于缺乏宅基地使用權(quán)和農(nóng)村房屋的強(qiáng)制登記制度，轉(zhuǎn)讓方憑建房申請(qǐng)表和審批機(jī)關(guān)的審批文件，仍向有關(guān)拆遷部門主張征地的補(bǔ)償費(fèi)用，糾紛便由此而生。有時(shí)賣方在城里生活困難，回村里再要批地；有時(shí)勢(shì)力強(qiáng)大的村落強(qiáng)行收回已被村民賣掉的宅基地，買方損失嚴(yán)重。這些糾紛一旦到法院，法院在調(diào)解無(wú)果的情況下，只能按法律規(guī)定來(lái)判，對(duì)買方不利。由此更易導(dǎo)致矛盾激化，甚至?xí)劤芍卮蟀讣?，影響農(nóng)村社會(huì)的穩(wěn)定。

（三）宅基地使用權(quán)證發(fā)放需要規(guī)范

與《土地管理法》等法律法規(guī)一樣，宅基地使用權(quán)的登記發(fā)放程序仍未明確規(guī)定。在我國(guó)的大部分農(nóng)村地區(qū)存在著宅基地使用權(quán)證發(fā)放滯后的情況，這一狀況既不利于農(nóng)民明細(xì)產(chǎn)權(quán)，依法保護(hù)自己的宅基地使用權(quán)，也不利于宅基地建檔造冊(cè)影響土地管理部門對(duì)宅基地流轉(zhuǎn)的監(jiān)管，同時(shí)也是宅基地在流轉(zhuǎn)過(guò)程中造成農(nóng)村宅基地糾紛發(fā)生的潛在隱患。

（四）審批管理不嚴(yán)

盡管《土地管理法》對(duì)宅基地的劃撥實(shí)行嚴(yán)格的審批制，要經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審核，并最終由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，其目的在于加強(qiáng)政府對(duì)于土地資源保護(hù)和利用的監(jiān)督管理。但實(shí)踐中宅基地的具體分配基本上是由村干部把握大權(quán)，很多地方的宅基地管理村級(jí)民主程度較差，一些地方的村委會(huì)或村干部不經(jīng)過(guò)村民會(huì)議，自己行駛宅基地報(bào)批決定權(quán)，村干部、、越權(quán)劃撥的現(xiàn)象嚴(yán)重。原因在于，現(xiàn)行法律法規(guī)對(duì)村級(jí)基層組織在宅基地管理中的權(quán)責(zé)缺乏明確界定，農(nóng)村法制教育宣傳措施缺乏有效性和針對(duì)性，村委會(huì)和村干部依法管理的責(zé)任不明確，對(duì)超標(biāo)用地、宅基地流轉(zhuǎn)、亂建亂蓋等違法使用宅基地放任不管，造成集體土地權(quán)益的損害。在農(nóng)村宅基地使用權(quán)的管理中，房地產(chǎn)及其產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理至今不明，導(dǎo)致許多地方一戶多宅、超面積住宅、違法建房、占地建房等現(xiàn)象普遍。

完善我國(guó)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律思考

（一）加強(qiáng)立法并規(guī)范宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)

《物權(quán)法》作為規(guī)范財(cái)產(chǎn)關(guān)系的基本法，不可能對(duì)每個(gè)制度都作出詳細(xì)的規(guī)定?！段餀?quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定比較原則，即對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。因此應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，規(guī)范宅基地管理。針對(duì)目前宅基地管理方面的立法滯后且法律效力低，以及新形勢(shì)下出現(xiàn)的一些新情況新問(wèn)題，應(yīng)加強(qiáng)宅基地立法體系建設(shè)，盡快出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》及《土地登記條例》等，明晰宅基地產(chǎn)權(quán)，明確宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配及宅基地登記發(fā)證等問(wèn)題。對(duì)宅基地使用權(quán)的取得、行使、轉(zhuǎn)讓（轉(zhuǎn)讓條件、范圍、方式、期限、收益分配及轉(zhuǎn)讓后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系的調(diào)整等）和法律責(zé)任等方面作出明確規(guī)定，形成一整套規(guī)范的宅基地使用權(quán)管理制度。

（二）建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度

現(xiàn)行有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)僅限定為村內(nèi)集體經(jīng)濟(jì)組織之間，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，這種規(guī)定基本禁止了宅基地使用權(quán)以及農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)，不利于實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展和建立資源節(jié)約型社會(huì)的原則。據(jù)專家估計(jì)，到2020年，我國(guó)城鎮(zhèn)居民總數(shù)要增長(zhǎng)3億人以上，同時(shí)，每年將有1500萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)城成為城市居民。這種趨勢(shì)將引致不斷增加的非農(nóng)建設(shè)用地需求。與此同時(shí)，大量農(nóng)民進(jìn)城將導(dǎo)致空置住宅的不斷增加。在合理的宅基地流轉(zhuǎn)制度下，農(nóng)民進(jìn)城后宅基地將會(huì)成為農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)的重要客體，這一市場(chǎng)的建立和完善，將促進(jìn)城市化進(jìn)程，促進(jìn)城鄉(xiāng)一體化。建立農(nóng)民宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，參照土地承包權(quán)的改革方向，調(diào)整農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)設(shè)置。確定每一塊現(xiàn)狀宅基地的長(zhǎng)期使用者并依據(jù)規(guī)劃新增或者縮并宅基地面積。允許農(nóng)村宅基地在城鄉(xiāng)居民內(nèi)自由流轉(zhuǎn)，打破城鄉(xiāng)二元分割的土地利用機(jī)制。進(jìn)一步開(kāi)展長(zhǎng)三角、珠三角、環(huán)渤海等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)帶周邊的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)研究，探索建立與農(nóng)村宅基地合法流轉(zhuǎn)相配套的財(cái)稅體制和集體土地產(chǎn)權(quán)制度等。

（三）建立合理的宅基地流轉(zhuǎn)收益分配機(jī)制

按照收益的初次分配基于產(chǎn)權(quán)的原則，宅基地流轉(zhuǎn)中地的流轉(zhuǎn)收益即絕對(duì)地租應(yīng)歸集體土地所有者，這需要建立地、房分別獨(dú)立核算體系。因國(guó)家投資的各類公共基礎(chǔ)設(shè)施等產(chǎn)生的土地增值即級(jí)差地租I歸政府，但從鼓勵(lì)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)角度考慮，國(guó)家不宜直接收取，應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)稅、土地保有稅及土地流轉(zhuǎn)稅（土地交易稅）等稅收形式分享土地級(jí)差收益。這種分配方式有利于土地收益分配額度的量化。收益再次分配即級(jí)差地租Ⅱ應(yīng)歸宅基地使用權(quán)人。

（四）加強(qiáng)農(nóng)村宅基地清查和集體土地所有權(quán)確權(quán)

農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，宅基地的多少將直接給農(nóng)民帶來(lái)巨大的經(jīng)濟(jì)效益。為防止少數(shù)鄉(xiāng)、村干部利用職權(quán)多占宅基地，各地必須加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)有農(nóng)村宅基地使用情況進(jìn)行徹底的清查，對(duì)手續(xù)齊全、符合法律規(guī)定的宅基地給予登記造冊(cè)，對(duì)不符合法律規(guī)定，多占、多用的宅基地則不予登記或按臨時(shí)用地予以處理。另外，根據(jù)法律規(guī)定，我國(guó)農(nóng)民集體所有土地也應(yīng)由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書(shū)，確認(rèn)所有權(quán)。當(dāng)前，可在全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展的土地利用現(xiàn)狀更新調(diào)查之際，利用現(xiàn)有人、財(cái)、物資源，兼顧做好宅基地的清查和集體土地所有權(quán)確權(quán)的地籍調(diào)查工作。開(kāi)展對(duì)宅基地的清查和集體土地所有權(quán)的確權(quán)，可為農(nóng)村宅基地的有償使用和流轉(zhuǎn)打下良好基礎(chǔ)。

（五）建立農(nóng)村宅基地有期限與有償使用制度

《物權(quán)法》明確將宅基地使用權(quán)界定為一種用益物權(quán)。從理論上講，他物權(quán)的存在都是有期限的，無(wú)期限將造成只要房屋尚在則宅基地使用權(quán)就一直存在，一個(gè)農(nóng)民可能以繼承、受贈(zèng)等方式取得幾處房產(chǎn)，一直延續(xù)下去，這不利于節(jié)約土地，而建立起宅基地有期限使用制度就完全可以對(duì)期滿不再需要的宅基地使用權(quán)予以收回，避免浪費(fèi)土地。

參照城市國(guó)有土地上的住房土地使用權(quán)期限為70年的規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期眼也應(yīng)規(guī)定為70年，自農(nóng)民申請(qǐng)宅基地獲得批準(zhǔn)之日起計(jì)算，同時(shí)建立配套的一定條件下的農(nóng)村宅基地有償使用制度。具體表現(xiàn)為：農(nóng)民經(jīng)申請(qǐng)取得宅基地使用權(quán)的，在70年內(nèi)可以無(wú)償使用。70年屆滿后，該農(nóng)民或其家庭成員仍為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，且只有一處宅基地的，該宅基地使用權(quán)自動(dòng)延長(zhǎng)70年；該農(nóng)民或其家庭成員不再是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，則應(yīng)向集體經(jīng)濟(jì)組織交納宅基地使用費(fèi)后，可再次取得為期70年的宅基地使用權(quán)，如不交納宅基地使用費(fèi)的，則集體經(jīng)濟(jì)組織有權(quán)收回宅基地使用權(quán)。農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，如受讓方為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且無(wú)宅基地的，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?xiě)?yīng)為無(wú)償，受讓方享有剩余年份的宅基地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓方仍有權(quán)再次申請(qǐng)取得宅基地。通過(guò)繼承或受贈(zèng)與而取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)的，參照上述構(gòu)想執(zhí)行。

參考文獻(xiàn)：

1.張奇.農(nóng)村宅基地法律問(wèn)題探析[J].財(cái)貿(mào)研究，2005(2)

篇5

關(guān)鍵詞：宅基地；使用權(quán)；流轉(zhuǎn)；驅(qū)動(dòng)力

中圖分類號(hào)：F325.25文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A文章編號(hào)：1673-291X(2008)09-0039-02

國(guó)家規(guī)定，農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)只有國(guó)家征收征用和集體組織內(nèi)部流轉(zhuǎn)兩種合法形式，但實(shí)際上農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)十分普遍，特別是在城市郊區(qū)。農(nóng)村宅基地的普遍流轉(zhuǎn)必然有其驅(qū)動(dòng)力，概括來(lái)說(shuō)宅基地流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力主要包括城鎮(zhèn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)、文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)、國(guó)家制度政策驅(qū)動(dòng)等。根據(jù)宅基地流轉(zhuǎn)主體的不同，可將宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)分為國(guó)家征收征用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)。由于流轉(zhuǎn)主體的不同，其相應(yīng)的流轉(zhuǎn)動(dòng)力也應(yīng)是不同的。

一、國(guó)家征收征用流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

國(guó)家征收征用流轉(zhuǎn)是國(guó)家因經(jīng)濟(jì)建設(shè)與發(fā)展的需要，依靠國(guó)家強(qiáng)制力從農(nóng)村集體手中或農(nóng)村居民手中征收征用宅基地。征收是不僅使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)也發(fā)生了改變；征用只是使用權(quán)發(fā)生改變，所有權(quán)不發(fā)生改變。但無(wú)論是征收還是征用，其使用權(quán)都發(fā)生了流轉(zhuǎn)。本文不將征收與征用加以區(qū)別，統(tǒng)一稱為“征用”。

國(guó)家因經(jīng)濟(jì)社會(huì)建設(shè)發(fā)展需要產(chǎn)生了征用農(nóng)村集體土地的內(nèi)在需求，農(nóng)村宅基地作為農(nóng)村集體土地的重要組成部分也必然列在其中。國(guó)家征用宅基地的內(nèi)在需求包括城市規(guī)模擴(kuò)張的需求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需求、區(qū)際聯(lián)系的需求等，這些需求構(gòu)成了宅基地征用的內(nèi)在動(dòng)力；國(guó)家征用宅基地所依靠的強(qiáng)制力具體表現(xiàn)為各種法律法規(guī)和政策的制定與實(shí)施，這些正式制度的實(shí)施形成一種外在動(dòng)力，即制度誘致力，來(lái)保證宅基地征用的實(shí)現(xiàn)；地方各級(jí)政府所擁有的政治權(quán)利引致其自身的利益需求，這種利益需求形成了一種新的農(nóng)村集體土地征用的外在動(dòng)力，利益驅(qū)動(dòng)力。

1.城市規(guī)模擴(kuò)張

城鎮(zhèn)化和工業(yè)化是人類社會(huì)發(fā)展的必然趨勢(shì)。諾瑟姆（Ray M. Northam）把城鎮(zhèn)化過(guò)程分成三個(gè)階段，即初期發(fā)展緩慢階段、中期加速階段、后期緩慢停滯階段。周一星（1995）認(rèn)為[1]，我國(guó)的城鎮(zhèn)化已從初期階段邁入中期加速階段。城鎮(zhèn)化的中期發(fā)展階段不僅表現(xiàn)為城市數(shù)量的增加，更表現(xiàn)為城市規(guī)模的迅猛擴(kuò)張。在中期發(fā)展階段，由于城市具有“優(yōu)越的區(qū)位條件、便捷的交通網(wǎng)絡(luò)和較發(fā)達(dá)的通訊、郵電設(shè)施，使城市具有發(fā)展某些主導(dǎo)職能部門的優(yōu)勢(shì)，并有主導(dǎo)職能部門相繼發(fā)展的‘乘數(shù)效應(yīng)’帶動(dòng)其他相關(guān)行政、經(jīng)濟(jì)職能部門的相繼發(fā)展。”[2]城市的加速發(fā)展吸引了人口、勞動(dòng)力、土地、資本等大量生產(chǎn)要素向城市集中，促使城市規(guī)模不斷向外擴(kuò)張，城市周圍的大量集體土地通過(guò)征用轉(zhuǎn)為城市用地，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)也由農(nóng)村居民轉(zhuǎn)給了地方政府和其他相關(guān)主體。

2.經(jīng)濟(jì)發(fā)展驅(qū)動(dòng)

經(jīng)濟(jì)發(fā)展擴(kuò)大了對(duì)物流、信息流、資金流等的需求，掀起了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的，農(nóng)村集體土地被大量征用，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占用的宅基地也被一并征用過(guò)來(lái)，推動(dòng)了農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)。同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提高了人們的生活水平，人們對(duì)居住環(huán)境、生活環(huán)境、交通便捷等的要求越來(lái)越高。城市規(guī)模的不斷擴(kuò)張給居民帶來(lái)了居住環(huán)境惡化、交通擁擠等眾多的城市問(wèn)題，城市中工業(yè)企業(yè)特別是重污染企業(yè)的發(fā)展不僅受到城市日益高昂的地價(jià)的制約，也受到城市居民的抵制。工業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步發(fā)展，必須搬離市區(qū)。工業(yè)企業(yè)的新建不僅需要廠房辦公用地，還需要配套設(shè)施用地，這必然導(dǎo)致大量的農(nóng)村集體土地被征用，宅基地的征用也不可避免。

3.制度誘致力

2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依法對(duì)土地實(shí)行征收或征用并給與補(bǔ)償?！钡?條第5款規(guī)定：“國(guó)家依法實(shí)行國(guó)有土地有償使用制度。但是，國(guó)家在法律規(guī)定的范圍內(nèi)劃撥國(guó)有土地使用權(quán)的除外。”第43條第1款規(guī)定：“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外?！钡?3條第2款規(guī)定：“前款所依法申請(qǐng)使用的國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征收的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！避囋１螅?004）分析了土地征用制度在農(nóng)地轉(zhuǎn)為城市建設(shè)用地的動(dòng)力作用，指出：“由于土地征用制度具有一定的強(qiáng)制性，而相應(yīng)的土地規(guī)劃制度和土地保護(hù)制度因內(nèi)在的種種缺陷，實(shí)施執(zhí)行的強(qiáng)度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如土地征用制度，各級(jí)地方政府在運(yùn)用其征地權(quán)時(shí)往往將征用制度的強(qiáng)制性發(fā)揮到了極致，在征用范圍上農(nóng)戶沒(méi)有發(fā)言權(quán)，在補(bǔ)償費(fèi)用上農(nóng)戶更沒(méi)有發(fā)言權(quán)，這種征用權(quán)缺乏有效的監(jiān)督和制約的制度促進(jìn)了農(nóng)用地征用流轉(zhuǎn)的加速，甚至出現(xiàn)農(nóng)用地征用規(guī)模遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)非農(nóng)建設(shè)用地需求的情況。”雖然宅基地的征用比農(nóng)地征用復(fù)雜一些，代價(jià)高一些，但由于國(guó)家對(duì)農(nóng)地征用的管制越來(lái)越嚴(yán)，同時(shí)鼓勵(lì)農(nóng)村建設(shè)用地整理，將城市建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤，加上征用土地的巨大利益誘惑，征用農(nóng)村宅基地也就成了必然趨勢(shì)。

4、經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)

征用宅基地雖然相對(duì)于征用農(nóng)地要付出較高的代價(jià)，但相對(duì)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格，單位面積宅基地征用補(bǔ)償費(fèi)僅相當(dāng)于國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)格的幾分之一甚至十幾分之一。巨大的利潤(rùn)空間促使地方基層政府利用新農(nóng)村建設(shè)的時(shí)機(jī)，加大農(nóng)村建設(shè)用地整理的力度，置換出更多的城市建設(shè)用地指標(biāo)，征用更多的農(nóng)村集體土地。

二、農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

農(nóng)村集體組織轉(zhuǎn)用流轉(zhuǎn)的驅(qū)動(dòng)力主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)，這種表現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)、特別是大城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別突出。

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人們生活水平的提高、城市規(guī)模的擴(kuò)大、城市人口的增加，對(duì)城市住房的需求越來(lái)越大，再加上對(duì)房產(chǎn)投機(jī)投資，造成各城市房?jī)r(jià)一路飆升。目前城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)已與普通城鎮(zhèn)居民收入嚴(yán)重失衡，房?jī)r(jià)已大大超過(guò)居民的購(gòu)買力，這從各界紛紛要求政府控制房?jī)r(jià)的呼聲日益高漲就可窺見(jiàn)一斑。作為理性的城鎮(zhèn)居民在買不起市區(qū)住房的情況下，定會(huì)將目光投向郊區(qū)價(jià)格較為低廉的“村產(chǎn)房”，也就是“小產(chǎn)權(quán)房”。

農(nóng)村集體組織是農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表，作為理性的代表來(lái)說(shuō)，其必然為本集體組織謀取更大的利益。由于非農(nóng)建設(shè)用地的收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于農(nóng)地農(nóng)用的收益，市區(qū)房?jī)r(jià)一再高漲，“小產(chǎn)權(quán)房”存在較大的市場(chǎng)，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表必將集體的土地轉(zhuǎn)為宅基地進(jìn)行“小產(chǎn)權(quán)房”開(kāi)發(fā)。況且集體非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)出讓的收益如何分配和使用，目前法律法規(guī)尚無(wú)明確規(guī)定，農(nóng)村集體土地所有權(quán)代表對(duì)這一部分收益具有完全的支配權(quán)。利用宅基地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)存在巨大的利益空間，必會(huì)激發(fā)農(nóng)村集體組織運(yùn)用各種手段將集體土地轉(zhuǎn)為宅基地，就是違反國(guó)家有關(guān)土地的法律法規(guī)也在所不惜。何況他們還會(huì)采取規(guī)避法律法規(guī)的做法呢？如各地普遍存在的“以租代征”就是明顯的例證。

三、農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)驅(qū)動(dòng)力

農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地包括宅基地繼承、買賣、出租等，其驅(qū)動(dòng)力主要是經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)和文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)。

1.經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)

經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)應(yīng)是農(nóng)村居民自發(fā)流轉(zhuǎn)宅基地的主要驅(qū)動(dòng)力。2004年修正的《中華人民共和國(guó)土地管理法》第62條第1款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。但由于種種原因，一戶多宅現(xiàn)象還比較突出，農(nóng)戶住不了那么多宅基地，特別是在城市購(gòu)買了商品房的農(nóng)戶，遇到合適的買主就會(huì)將宅基地賣掉。

出租宅基地主要是出租房屋連帶出租宅基地，這種現(xiàn)象主要出現(xiàn)在城鎮(zhèn)郊區(qū)，特別是在“城中村”中。20世紀(jì)90年代中后期，城市蔓延和郊區(qū)化進(jìn)程加速，城市邊緣區(qū)土地被大量征用，原有農(nóng)村聚落為城建用地所包圍或納入城建用地范圍，成為“城中村”[3]。城市的擴(kuò)張吸引了大量的外來(lái)人口，“排外的住房政策”使外來(lái)人口只能從“城市住房體系”之外尋找住房；租賃、尤其是租賃私房，成為外來(lái)人口獲取住房的主要方式[3]?！俺侵写濉币揽?jī)?yōu)越的區(qū)位，低廉的價(jià)格成為外來(lái)人口首要的房源地。城市郊區(qū)農(nóng)村宅基地的大量流轉(zhuǎn)是在經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)下伴隨著外來(lái)人口大量涌入城市而自發(fā)形成的，是城鎮(zhèn)化發(fā)展的必然產(chǎn)物。

2.文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)

社會(huì)的發(fā)展產(chǎn)生了兩種文明，即城市文明和鄉(xiāng)村文明，兩種文明相互影響、相互吸引、共同發(fā)展，由此產(chǎn)生了城鄉(xiāng)之間的流動(dòng)。城鄉(xiāng)之間流動(dòng)促進(jìn)了城鄉(xiāng)文化信息交流，使農(nóng)村居民認(rèn)識(shí)了城鄉(xiāng)之間的差異，形成更高層次的心理需求，產(chǎn)生進(jìn)入城市成為城市人的欲望[4]，當(dāng)條件成熟時(shí)，就會(huì)誘致其進(jìn)城定居。其在農(nóng)村的房產(chǎn)和宅基地，特別是“一戶多宅”的，就會(huì)想辦法進(jìn)行流轉(zhuǎn)。同樣，城鎮(zhèn)居民也受到鄉(xiāng)村文明的吸引，特別是農(nóng)村優(yōu)美的自然環(huán)境、淳樸的鄉(xiāng)情、清新的空氣等成為吸引城鎮(zhèn)居民的引致力。雖說(shuō)當(dāng)前農(nóng)村落后的基礎(chǔ)設(shè)施會(huì)對(duì)這種需求有很大的約束，但隨著新農(nóng)村建設(shè)的推進(jìn)，農(nóng)村各種條件的改善，這種需求必將會(huì)越來(lái)越大。

繼承是文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)力促進(jìn)農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的另一種形式。雖然我國(guó)法律法規(guī)規(guī)定：農(nóng)村宅基地不能繼承，但幾千年的中華傳統(tǒng)：上輩的東西遺傳給下輩是天經(jīng)地義的。在農(nóng)民眼里，農(nóng)村宅基地和其房產(chǎn)、樹(shù)木等附著物一樣，都是農(nóng)民的私產(chǎn)，很多都是其祖上一輩一輩傳下來(lái)的，既是祖宗留下來(lái)的寶貴遺產(chǎn)，也包含對(duì)先人追思的深厚情感。

風(fēng)水說(shuō)也是文化傳統(tǒng)驅(qū)動(dòng)力表現(xiàn)形式之一。中國(guó)幾千年來(lái)，農(nóng)村建房就講究風(fēng)水一說(shuō)，許多農(nóng)戶宅基地流轉(zhuǎn)就是受了風(fēng)水的影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]周一星.城市地理學(xué)[M].北京:商務(wù)印書(shū)館,1995:88.

[2]張安錄.城鄉(xiāng)生態(tài)經(jīng)濟(jì)交錯(cuò)區(qū)農(nóng)地城市流轉(zhuǎn)機(jī)制與制度創(chuàng)新[J].中國(guó)農(nóng)村經(jīng)濟(jì),1999,(7):43-49.

[3]魏立華，閻小培.中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市非正式移民聚居區(qū)“城中村”的形成與演進(jìn)――以珠江三角洲諸城市為例[J].管理世

篇6

1 農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀及存在問(wèn)題

1.1 農(nóng)村普遍存在一戶多宅現(xiàn)象

由于農(nóng)村宅基地采用的是無(wú)償、無(wú)期限的使用制度,對(duì)宅基地的分配、使用缺乏統(tǒng)一、明確的政策、法規(guī),很多農(nóng)民建了新房也不愿意交出閑置下來(lái)的老宅基地,形成一戶多宅。

1.2 農(nóng)村一戶多宅現(xiàn)象普遍存在后,處罰很難到位

亂占濫用土地建房的現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生,宅基地管理難的問(wèn)題日益突出,成為我市加強(qiáng)新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)嚴(yán)重制約因素。

1.3 宅基地規(guī)劃不到位,村容村貌差

農(nóng)村居民點(diǎn)布局分散紊亂,影響排水、通風(fēng)、通行和采光,農(nóng)居環(huán)境差,造成環(huán)境衛(wèi)生惡化。

1.4 農(nóng)村宅基地使用面積太大,“深宅大院”思想作祟太深

有的多達(dá)1.5畝以上,少的仍占0.5畝以上,超標(biāo)十分嚴(yán)重。

2 形成農(nóng)村宅基地管理混亂的原因

2.1 村莊規(guī)劃不合理

一是許多村在任干部頭腦缺乏“規(guī)劃”概念,長(zhǎng)期不搞村內(nèi)規(guī)劃。現(xiàn)在就是有了規(guī)劃,也是墻上“掛掛”,根本不會(huì)按規(guī)劃去執(zhí)行。不少村莊規(guī)模逐漸向外擴(kuò)展,在老村之外又建新宅,占地面積越來(lái)越大,老宅基地閑置越來(lái)越多。二是不少村雖然有了規(guī)劃但不夠科學(xué)。為了圖省事只注重規(guī)劃占新區(qū)建房而不考慮舊莊臺(tái)改造。有的經(jīng)濟(jì)條件好的到縣城或集鎮(zhèn)購(gòu)房后,仍把村里宅基地不退還集體;有的五保戶去世后宅基地集體沒(méi)有收回,隨由他人占去。這些宅基地不能因地設(shè)宅,好好的充分利用。加之有部分群眾不愿在老地方建房,年復(fù)一年,造成村內(nèi)宅基地空的空、閑的閑且雜亂無(wú)章。

2.2 干部思想不重視

一是部分村干部法制觀念不強(qiáng),越權(quán)指定宅基地,以個(gè)人感情影響標(biāo)準(zhǔn),不按土地管理要求研究報(bào)批宅基地。二是有些村村干部原則性不強(qiáng),老好人思想嚴(yán)重,怕得罪人。三是工作不規(guī)劃。對(duì)需調(diào)整宅基地的農(nóng)戶,只有口頭協(xié)議,沒(méi)有簽訂文字協(xié)議。遇到建新不拆舊的“釘子戶”,沒(méi)有依據(jù)處理,沒(méi)有辦法解決,只能任其發(fā)展。

2.3 法律觀念淡薄

農(nóng)村干部對(duì)《土地法》等法律、法規(guī)政策宣傳貫徹不到位,一些干部、群眾不懂得個(gè)人只享有宅基地使用權(quán),而不享有所有權(quán),片面認(rèn)為土地是集體的,我建房就變成我的了。有的群眾觀念滯后,總認(rèn)為老宅基地是祖上傳下來(lái)的,新房建起來(lái)了,老房也不愿意拆除。因?yàn)榕f宅基地建房[:請(qǐng)記住我站域名/]大都不科學(xué),因采光、通風(fēng)、排水、出路等問(wèn)題,鄰里之間經(jīng)常發(fā)生矛盾,造成人際關(guān)系難以相處,有的村民就想在村外劃新宅基地建房。

3 如何做好當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理工作

3.1 嚴(yán)格各項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施

確保規(guī)劃“一盤棋”、審批“一枝筆”、實(shí)施“強(qiáng)有力”,使土地基本國(guó)策落到實(shí)處。農(nóng)村宅基地治理是一項(xiàng)系統(tǒng)工程,涉及千家萬(wàn)戶,為確保農(nóng)村宅基地治理的有序性,必須嚴(yán)格實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和集鎮(zhèn)、村莊建設(shè)用地規(guī)劃。農(nóng)村村民建住宅,應(yīng)當(dāng)合理利用和集約利用土地,嚴(yán)格按著土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃使用土地,并不得超用地面積標(biāo)準(zhǔn)。村內(nèi)有空閑地可以利用的,不得占用耕地建設(shè)住宅,不得超過(guò)土地利用總體規(guī)劃確定的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模;不得改變土地利用總體規(guī)劃確定的土地用途。

3.2 進(jìn)一步完善農(nóng)村宅基地審批治理

為協(xié)調(diào)宅基地審批環(huán)節(jié)涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)和部門關(guān)系,加強(qiáng)規(guī)劃審批環(huán)節(jié)的銜接,對(duì)農(nóng)村宅基地審批實(shí)行會(huì)審制。符合建房條件或因?qū)嵤┐迩f和集鎮(zhèn)改造確需搬遷的村民向鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府提出建房申請(qǐng)后,由鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)委托的主管副鄉(xiāng)鎮(zhèn)長(zhǎng)牽頭,組織土管所、建管所、鄉(xiāng)包村干部等有關(guān)人員對(duì)上報(bào)的審批戶進(jìn)行會(huì)審。對(duì)每戶的會(huì)審從申請(qǐng)資格、家庭人口及原有宅基處數(shù)和面積、定點(diǎn)等情況以及是否存在糾紛和隱患情況進(jìn)行會(huì)審,會(huì)審后村委會(huì)張榜公布。

3.3 依法處理違法占地案件

要依法打擊濫用亂占、違法建房及私批亂放、買賣或變相買賣宅基地等違法行為,切實(shí)遏制宅基治理混亂勢(shì)頭,規(guī)范農(nóng)村用地秩序。要抓出幾起典型案件,嚴(yán)厲處理。加強(qiáng)對(duì)土地執(zhí)法隊(duì)伍的建設(shè),對(duì)正在實(shí)施的非法建筑責(zé)令停止違法行為,下達(dá)責(zé)令停工通知書(shū);對(duì)下達(dá)停工通知書(shū)后又繼續(xù)施工的,要采取有效措施,確保違法建筑不再繼續(xù)施工,做到快速反應(yīng),確保發(fā)現(xiàn)違法占地建房后能夠及時(shí)制止違法行為,把有關(guān)法律法規(guī)落到實(shí)處。二打擊亂批亂放和非法買賣宅基地行為。對(duì)發(fā)現(xiàn)的基層干部亂批亂放或買賣宅基、變相買賣宅基,在耕地亂建住房的,國(guó)土部門要認(rèn)真調(diào)查,查實(shí)證據(jù),嚴(yán)厲處理,追究其相關(guān)責(zé)任,切實(shí)遏制亂批宅基和買賣宅基之風(fēng)。

3.4 加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo),推進(jìn)農(nóng)村宅基管理的法制化

鄉(xiāng)鎮(zhèn)及有關(guān)職能部門要站在保穩(wěn)定、促發(fā)展的高度,高度重視農(nóng)村宅基治理工作,切實(shí)加強(qiáng)對(duì)農(nóng)村宅基治理工作的領(lǐng)導(dǎo)。一要嚴(yán)格農(nóng)村宅基地的審批。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土、建設(shè)部門要嚴(yán)格落實(shí)農(nóng)村宅基地審批會(huì)審制,要密切協(xié)作,積極配合,確保有資格建房農(nóng)民能夠及時(shí)依法得到審批,嚴(yán)防不作為或亂批亂放等現(xiàn)象發(fā)生。二要切實(shí)提高基層干部的依法行政水平。國(guó)土部門要對(duì)基層站所人員加強(qiáng)

篇7

關(guān)鍵詞：激活；農(nóng)村房屋；抵押權(quán)；法律問(wèn)題

中圖分類號(hào)：F293.3

文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A

文章編號(hào)：1673-291X（2012）17-0024-02

河南省葉縣農(nóng)民李紅偉2010年流轉(zhuǎn)了近1 000畝土地種植高效有機(jī)蔬菜，由于擴(kuò)大規(guī)模建大型溫室，沒(méi)有抵押物而貸不到款。不得已，只好向鄭州工作的二叔求助，二叔用住房做抵押貸款，才解了他的燃眉之急。當(dāng)前，農(nóng)民房屋不能夠辦理抵押，造成農(nóng)民“貸款難”和金融機(jī)構(gòu)“難貸款”，農(nóng)民很難獲得有效的資金支持，制約了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，如何解決“兩難”問(wèn)題，值得我們深思和探討。

一、農(nóng)村房屋的法律問(wèn)題

（一）農(nóng)村房屋所有權(quán)

農(nóng)村房屋是指在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的土地上建造的屬于農(nóng)民個(gè)人所有的房屋，不包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等所有的房屋?！稇椃ā返谑龡l規(guī)定，“公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯?！薄睹穹ㄍ▌t》第七十五條規(guī)定，“公民的個(gè)人財(cái)產(chǎn)，包括公民的合法收入、房屋、儲(chǔ)蓄、生活用品、文物、圖書(shū)資料、林木、牲畜和法律允許公民所有的生產(chǎn)資料以及其他合法財(cái)產(chǎn)。公民的合法財(cái)產(chǎn)受法律保護(hù)，禁止任何組織或者個(gè)人侵占、哄搶、破壞或者非法查封、扣押、凍結(jié)、沒(méi)收?！睋?jù)此，農(nóng)村房屋是農(nóng)民合法的私有財(cái)產(chǎn)，受國(guó)家法律保護(hù)；農(nóng)民對(duì)自己的房屋享有財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，依法享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。

（二）農(nóng)村房屋所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系

《物權(quán)法》第一百五十二條、第一百五十三條的規(guī)定，宅基地使用權(quán)是指宅基地使用權(quán)人依法對(duì)集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國(guó)家有關(guān)規(guī)定。宅基地屬于集體所有，農(nóng)民有權(quán)取得符合法律規(guī)定的宅基地，并建造住宅及其附屬設(shè)施，其所有權(quán)受法律保護(hù)。我國(guó)擔(dān)保法和物權(quán)法明確規(guī)定，不得在宅基地上設(shè)定抵押權(quán)，否則無(wú)效。法律禁止對(duì)宅基地進(jìn)行買賣和抵押。這意味著農(nóng)村房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)不能分開(kāi)單獨(dú)設(shè)立抵押權(quán)。

二、抵押權(quán)相關(guān)規(guī)定

抵押權(quán)是債權(quán)人對(duì)于債務(wù)人或第三人提供的作為債務(wù)履行擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，在債務(wù)人不履行義務(wù)時(shí)有權(quán)就其抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣、變賣所得的價(jià)金享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，市場(chǎng)主體籌集資金的基本渠道是向金融機(jī)構(gòu)融資。金融機(jī)構(gòu)為了防范風(fēng)險(xiǎn)，要求融資人提供擔(dān)保，保護(hù)自己的金融安全。市場(chǎng)主體通過(guò)融資，投入市場(chǎng)進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，推動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；同時(shí)，金融機(jī)構(gòu)也獲得了利益，實(shí)現(xiàn)雙贏[1]。另一方面，由于抵押擔(dān)保不轉(zhuǎn)移占有，對(duì)債權(quán)人來(lái)說(shuō)可以減少保管擔(dān)保物的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)債務(wù)人來(lái)說(shuō)可以充分利用擔(dān)保物實(shí)現(xiàn)增值，符合社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展要求。有學(xué)者說(shuō)，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)生活中的抵押權(quán)在抵押物權(quán)中得到嚴(yán)重化[2]。

三、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)實(shí)意義

第一，農(nóng)村房屋抵押能夠激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，充分發(fā)揮農(nóng)村房屋的經(jīng)濟(jì)效益。目前我國(guó)農(nóng)村，農(nóng)民面臨的主要問(wèn)題是農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)升級(jí)所急需的投資如種植有機(jī)蔬菜、購(gòu)買新型種子、農(nóng)用機(jī)械、新型灌溉技術(shù)等，均需要通過(guò)貸款來(lái)解決。金融機(jī)構(gòu)貸款都要求提供擔(dān)保物，對(duì)農(nóng)民來(lái)說(shuō)，房屋是農(nóng)民手里最值錢的財(cái)產(chǎn)了。如果允許以農(nóng)村房屋抵押貸款，將大大緩解農(nóng)民“貸款難”和金融機(jī)構(gòu)“難貸款”的難題。農(nóng)民通過(guò)房屋抵押融資來(lái)發(fā)展經(jīng)濟(jì)，對(duì)發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)十分有利。

第二，農(nóng)村房屋抵押，對(duì)金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)易于控制。我國(guó)《土地管理法》第五十九條、第六十二條規(guī)定，農(nóng)民建房應(yīng)當(dāng)使用宅基地，一戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地的使用權(quán)，宅基地面積上限不能超過(guò)省、自治區(qū)和直轄市的規(guī)定。我國(guó)農(nóng)民每戶僅有一處宅基地，房屋用于抵押取得貸款后，抵押人非常清楚不能償還貸款所面臨的法律后果，使其更加珍惜和合理使用來(lái)之不易的貸款，同時(shí)，能調(diào)動(dòng)農(nóng)民發(fā)展經(jīng)濟(jì)的積極性和主動(dòng)性。此外，金融機(jī)構(gòu)通過(guò)完善管理機(jī)制，加大對(duì)貸款用途和使用情況的監(jiān)管力度，將信貸風(fēng)險(xiǎn)控制在最小限度內(nèi)。

第三，允許農(nóng)村房屋抵押對(duì)搞活農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，培育社會(huì)主義農(nóng)村市場(chǎng)具有深遠(yuǎn)重大的意義。我國(guó)目前至少有70%左右的人口住在農(nóng)村，這些人口是我國(guó)發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不可或缺的參與主體。中國(guó)要真正擺脫貧窮落后，就必須充分調(diào)動(dòng)廣大農(nóng)民群眾的積極性，縮小城鄉(xiāng)差別，讓更多的農(nóng)民走上富裕之路。隨著農(nóng)村剩余勞動(dòng)力不斷增加，廣大農(nóng)民也正在積極尋找致富的門路，可是又缺乏必要的資金。如果不允許他們將自己的私有房屋抵押來(lái)獲得發(fā)展經(jīng)濟(jì)所必須的資金，讓他們眼睜睜看著失去一個(gè)又一個(gè)的致富機(jī)會(huì)，很可能讓部分農(nóng)民產(chǎn)生畸形心理，從而影響到社會(huì)的穩(wěn)定。

四、我國(guó)目前農(nóng)村宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定

我國(guó)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有著嚴(yán)格的限制。根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則，在實(shí)現(xiàn)農(nóng)村房屋抵押權(quán)時(shí)必須依法處理宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題。

宅基地使用權(quán)是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身分而享有的社會(huì)福利和社會(huì)保障，是農(nóng)民的安身之本。在我國(guó)社會(huì)保障體系尚無(wú)法覆蓋廣大農(nóng)村的現(xiàn)實(shí)下，土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)解決了農(nóng)民的基本衣食來(lái)源，宅基地使用權(quán)解決了農(nóng)民的基本居住問(wèn)題。這兩項(xiàng)制度的福利色彩成為維護(hù)農(nóng)業(yè)、農(nóng)村、農(nóng)民利益的重要制度。保障功能是宅基地使用權(quán)制度的首要功能，關(guān)于宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓問(wèn)題，必須尊重這一現(xiàn)實(shí)，以利于保護(hù)農(nóng)民利益，構(gòu)建和諧社會(huì)[3]。

關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，我國(guó)法律或行政法規(guī)沒(méi)有直接的允許或禁止性規(guī)定，但是國(guó)務(wù)院及其所屬職能部門對(duì)該問(wèn)題了一些明確的政策性規(guī)定。（1）1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》規(guī)定，“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證?！保?）2004年國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”（3）2007年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！保?）2008年建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！?2）2004年國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定，“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。”（3）2007年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》規(guī)定，“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)。”（4）2008年建設(shè)部《房屋登記辦法》第八十七條規(guī)定，“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理?！?/p>

存入我的閱覽室

雖然我國(guó)現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國(guó)家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價(jià)值取向是明確的。國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過(guò)法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問(wèn)題，我國(guó)已經(jīng)有不少的地方進(jìn)行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干意見(jiàn)》、《關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍發(fā)展多種形式擔(dān)保信貸產(chǎn)品試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，積極推動(dòng)開(kāi)展農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)；2010年底，重慶市人民政府出臺(tái)《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計(jì)99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開(kāi)始實(shí)施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請(qǐng)辦理抵押登記，就能申請(qǐng)農(nóng)業(yè)專項(xiàng)貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點(diǎn)的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評(píng)估，對(duì)農(nóng)民的房屋進(jìn)行評(píng)估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，可以通過(guò)以下方式實(shí)現(xiàn)：

1.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競(jìng)價(jià)的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競(jìng)價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。這主要是基于實(shí)現(xiàn)抵押房屋的價(jià)值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件主要有三個(gè)：一是競(jìng)買人在兩人以上；二是全部競(jìng)買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競(jìng)買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地的條件。

2.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)不具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請(qǐng)宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價(jià)或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對(duì)抵押房屋則作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對(duì)抵押房屋作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時(shí)辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實(shí)現(xiàn)的全部過(guò)程。因此，沒(méi)有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實(shí)踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國(guó)土地管理的法律法規(guī)。建議國(guó)家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國(guó)物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國(guó)法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國(guó)抵押權(quán)制度的理論與實(shí)踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡(jiǎn)介：王向陽(yáng)（1967-），男，講師，從事法學(xué)研究。

雖然我國(guó)現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國(guó)家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價(jià)值取向是明確的。國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過(guò)法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問(wèn)題，我國(guó)已經(jīng)有不少的地方進(jìn)行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干意見(jiàn)》、《關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍發(fā)展多種形式擔(dān)保信貸產(chǎn)品試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，積極推動(dòng)開(kāi)展農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)；2010年底，重慶市人民政府出臺(tái)《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計(jì)99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開(kāi)始實(shí)施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請(qǐng)辦理抵押登記，就能申請(qǐng)農(nóng)業(yè)專項(xiàng)貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點(diǎn)的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評(píng)估，對(duì)農(nóng)民的房屋進(jìn)行評(píng)估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，可以通過(guò)以下方式實(shí)現(xiàn)：

1.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競(jìng)價(jià)的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競(jìng)價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。這主要是基于實(shí)現(xiàn)抵押房屋的價(jià)值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件主要有三個(gè)：一是競(jìng)買人在兩人以上；二是全部競(jìng)買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競(jìng)買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地的條件。

2.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)不具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請(qǐng)宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價(jià)或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對(duì)抵押房屋則作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對(duì)抵押房屋作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時(shí)辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實(shí)現(xiàn)的全部過(guò)程。因此，沒(méi)有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實(shí)踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國(guó)土地管理的法律法規(guī)。建議國(guó)家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國(guó)物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國(guó)法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國(guó)抵押權(quán)制度的理論與實(shí)踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡(jiǎn)介：王向陽(yáng)（1967-），男，講師，從事法學(xué)研究。

存入我的閱覽室

雖然我國(guó)現(xiàn)行立法未就農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓直接作出允許或禁止的規(guī)定，但有關(guān)法律及國(guó)家的政策性規(guī)定所體現(xiàn)的立法精神及其價(jià)值取向是明確的。國(guó)家對(duì)農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓進(jìn)行嚴(yán)格限制，宅基地使用權(quán)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間轉(zhuǎn)讓，而且其使用宅基地的面積不得超過(guò)法律法規(guī)規(guī)定的面積，除此之外的轉(zhuǎn)讓行為，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效。

五、農(nóng)村房屋抵押的現(xiàn)狀

為了解決農(nóng)民貸款難的問(wèn)題，我國(guó)已經(jīng)有不少的地方進(jìn)行積極的嘗試：安徽省宣城市某區(qū)2003—2009年共辦理農(nóng)村房屋抵押登記9 506戶，貸款總額7.2億元；2009年吉林省先后下發(fā)《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展若干意見(jiàn)》、《關(guān)于擴(kuò)大農(nóng)村有效擔(dān)保物范圍發(fā)展多種形式擔(dān)保信貸產(chǎn)品試點(diǎn)的指導(dǎo)意見(jiàn)》，積極推動(dòng)開(kāi)展農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)；2010年底，重慶市人民政府出臺(tái)《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計(jì)99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開(kāi)始實(shí)施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請(qǐng)辦理抵押登記，就能申請(qǐng)農(nóng)業(yè)專項(xiàng)貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點(diǎn)的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評(píng)估，對(duì)農(nóng)民的房屋進(jìn)行評(píng)估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，可以通過(guò)以下方式實(shí)現(xiàn)：

1.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競(jìng)價(jià)的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競(jìng)價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。這主要是基于實(shí)現(xiàn)抵押房屋的價(jià)值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件主要有三個(gè)：一是競(jìng)買人在兩人以上；二是全部競(jìng)買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競(jìng)買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地的條件。

2.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)不具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請(qǐng)宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價(jià)或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對(duì)抵押房屋則作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對(duì)抵押房屋作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時(shí)辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實(shí)現(xiàn)的全部過(guò)程。因此，沒(méi)有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實(shí)踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國(guó)土地管理的法律法規(guī)。建議國(guó)家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國(guó)物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國(guó)法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國(guó)抵押權(quán)制度的理論與實(shí)踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

作者簡(jiǎn)介：王向陽(yáng)（1967-），男，講師，從事法學(xué)研究。 展農(nóng)村房屋抵押貸款試點(diǎn)；2010年底，重慶市人民政府出臺(tái)《重慶市農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、農(nóng)村居民房屋及林權(quán)抵押融資管理辦法》（施行），截至目前，重慶市依據(jù)該辦法已發(fā)放貸款共計(jì)99.5億元；2011年8月河南省鄭州市人民政府《鄭州市集體土地上房屋登記暫行辦法》，于10月1日起開(kāi)始實(shí)施，農(nóng)民以房屋抵押的方式獲得貸款，首先要辦理房屋所有權(quán)登記，取得房產(chǎn)證，然后到房管部門申請(qǐng)辦理抵押登記，就能申請(qǐng)農(nóng)業(yè)專項(xiàng)貸款，解決目前資金短缺的困難。

從試點(diǎn)的情況看，農(nóng)民房屋設(shè)立抵押的一般程序是：（1）產(chǎn)權(quán)登記，農(nóng)民先辦理宅基地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證；（2）房產(chǎn)評(píng)估，對(duì)農(nóng)民的房屋進(jìn)行評(píng)估；（3）簽訂合同，農(nóng)民和金融機(jī)構(gòu)簽訂貸款合同和抵押合同；（4）抵押登記，合同雙方到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理抵押登記。

六、農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式

農(nóng)村房屋具備實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的條件時(shí)，可以通過(guò)以下方式實(shí)現(xiàn)：

1.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先適用拍賣或者競(jìng)價(jià)的方式，抵押權(quán)人以拍賣或者競(jìng)價(jià)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。這主要是基于實(shí)現(xiàn)抵押房屋的價(jià)值最大化考慮，也是充分保護(hù)抵押人權(quán)益的體現(xiàn)。拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件主要有三個(gè)：一是競(jìng)買人在兩人以上；二是全部競(jìng)買人均是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員；三是全部競(jìng)買人都符合向本集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)宅基地的條件。

2.實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)不具備拍賣或者競(jìng)價(jià)的條件，則分別處理：

（1）抵押權(quán)人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，且符合申請(qǐng)宅基地的條件，則可將抵押房屋以折價(jià)或變賣的方式轉(zhuǎn)讓給抵押權(quán)人，使其優(yōu)先受償；如果抵押權(quán)人已擁有一處宅基地的，則應(yīng)當(dāng)由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，對(duì)抵押房屋則作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

（2）抵押權(quán)人不是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，則由本集體經(jīng)濟(jì)組織將抵押房屋及宅基地一并收回，統(tǒng)一安排使用，而對(duì)抵押房屋作價(jià)補(bǔ)償，抵押權(quán)人以補(bǔ)償款優(yōu)先受償。

3.抵押權(quán)人或者本集體經(jīng)濟(jì)組織其他成員取得抵押房屋和宅基地，或者抵押房屋及宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織收回后，應(yīng)當(dāng)依法到土地管理部門辦理集體土地使用權(quán)主體變更登記手續(xù)，到房屋登記機(jī)構(gòu)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，完成房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。

農(nóng)村房屋設(shè)定抵押，根據(jù)“地隨房走、房地一體”的原則來(lái)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，既不違反法律，也有利于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)轉(zhuǎn)讓，并且要及時(shí)辦理集體土地使用權(quán)證戶主變更手續(xù)，完成農(nóng)村房屋抵押實(shí)現(xiàn)的全部過(guò)程。因此，沒(méi)有必要禁止農(nóng)村私有房屋的抵押[4] 。但是目前相關(guān)的法律法規(guī)還不健全，特別是宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓受到嚴(yán)格限制，因此，農(nóng)村房屋抵押在實(shí)踐操作中應(yīng)當(dāng)注意相關(guān)手續(xù)的辦理及完善，不得違反我國(guó)土地管理的法律法規(guī)。建議國(guó)家要盡早立法，明確農(nóng)村住房登記辦證及抵押貸款相關(guān)制度，建立健全農(nóng)村社會(huì)保障體系，保障農(nóng)村房屋抵押權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，激活農(nóng)村沉睡的房產(chǎn)資本，促進(jìn)農(nóng)村現(xiàn)代化建設(shè)；制定相應(yīng)的金融政策，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)參與和支持農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把更多的信貸資金投向農(nóng)村、農(nóng)業(yè)，為現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展增添強(qiáng)大動(dòng)力。

參考文獻(xiàn)：

[1] 謝在全.民法物權(quán)論（下）[M].北京：中國(guó)政法大學(xué)出版社，1998：532.

[2] 許明月.抵押權(quán)制度研究[M].北京：法律出版社，1998：110.

[3] 王勝明.中華人民共和國(guó)物權(quán)法解讀[M]. 北京：中國(guó)法制出版社，2007：328.

[4] 程嘯.中國(guó)抵押權(quán)制度的理論與實(shí)踐[M].北京：法律出版社，2001，107.[責(zé)任編輯　柯　黎]

收稿日期：2012-04-11

篇8

一、我國(guó)農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀

從目前來(lái)看，我國(guó)農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在宏觀和微觀兩個(gè)方面。

宏觀方面是農(nóng)村宅基地的立法與管理上。我國(guó)有關(guān)法律在農(nóng)民住房和宅基地的立法與管理上做出了規(guī)定。首先是立法方面：《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地；農(nóng)村宅基地是無(wú)償取得的：禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)?！蛾P(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見(jiàn)》規(guī)定，各級(jí)政府對(duì)符合條件的農(nóng)民建房用地不準(zhǔn)收費(fèi)；嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。宅基地轉(zhuǎn)讓須符合規(guī)定條件，購(gòu)買人必須為房屋所在地本集體經(jīng)濟(jì)組織成員。其次是管理方面：我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)；宅基地審批過(guò)程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國(guó)土資源管理所要做到“三到現(xiàn)場(chǎng)”。也就是農(nóng)村宅基地的劃撥是縣級(jí)機(jī)構(gòu)決定的，而日常管理是由鄉(xiāng)鎮(zhèn)土管所完成的。

微觀方面是我國(guó)農(nóng)村住房和宅基地的利用上。主要出現(xiàn)了三種現(xiàn)象：一是閑置宅基地與空置住宅。在一些經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的農(nóng)村地區(qū)，很多農(nóng)民都住進(jìn)了商品房，原有的農(nóng)村居民點(diǎn)還仍保持原樣。而在經(jīng)濟(jì)比較落后的地區(qū)，由于外出打工的比較多，在村里常駐的人口比較少聞此還保留著許多不用的舊房沒(méi)有拆除，造成了大量的宅基地與房屋閑量。二是宅基地緊張與住宅擁擠。農(nóng)村中，許多農(nóng)戶由于家庭人口較多，而且由于諸多的原因，擁有的宅基地面積較小，或者只有一處宅基地，從而不得不三代共居。甚至四代共居。更有因?yàn)檎孛娣e小，但又人口較多，需要大的住宅，于是向自家宅基地以外擴(kuò)張，造成兩戶之間的通道或者道路狹窄。三是農(nóng)戶私自買賣住房與宅基地。在農(nóng)民的意識(shí)中。買賣房屋及宅基地不需要經(jīng)過(guò)任何人同意。他們認(rèn)為那些都是屬于自己的家產(chǎn)，自己有權(quán)進(jìn)行處分，并且隨著城市房地產(chǎn)熱的發(fā)展，農(nóng)村中也興起了買賣宅基地及房屋的熱潮。

二、我國(guó)農(nóng)村宅基地存在的問(wèn)題

(一)農(nóng)村宅基地立法和管理的問(wèn)題

一是宅基地?zé)o償使用的問(wèn)題。我國(guó)《土地管理法》及相關(guān)法律均規(guī)定，我國(guó)的宅基地是無(wú)償取得及使用的、這種方式雖然減低了農(nóng)民建房的成本，保障了低收入農(nóng)民住房問(wèn)題。但也出現(xiàn)了諸多問(wèn)題：(1)農(nóng)民抱著“不用白不用”的心態(tài)，無(wú)限制利用宅基地，致使土地浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重，甚至在一些人口規(guī)模較大的村莊，由于村內(nèi)宅基地用完，便大面積占用耕地建房，致使耕地面積逐步萎縮。(2)宅基地的無(wú)償使用會(huì)使農(nóng)民都想多占、多用，甚至?xí)霈F(xiàn)搶奪宅基地的現(xiàn)象，影響社會(huì)安定，也嚴(yán)重阻礙了農(nóng)村宅基地的有償退出。

二是對(duì)宅基地的流轉(zhuǎn)沒(méi)有明確的法律規(guī)定。我國(guó)立法方面對(duì)宅基地是否可以轉(zhuǎn)讓以及如何轉(zhuǎn)讓一直模糊不清：(1)允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)人對(duì)地上建筑物(主要是房屋)進(jìn)行出租出賣。然而，針對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)是否可以轉(zhuǎn)讓，卻未做出明確的規(guī)定，使宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓與房屋轉(zhuǎn)讓相分離。(2)法律特別指出對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的進(jìn)一步限制，即禁止農(nóng)村宅基地向城鎮(zhèn)居民流轉(zhuǎn)，轉(zhuǎn)讓必須是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員的轉(zhuǎn)讓。阻礙了宅基地的有效市場(chǎng)配置。

三是基層政府管理方面的問(wèn)題。對(duì)于宅基地的管理，我國(guó)法律有著嚴(yán)格的規(guī)定，在實(shí)行中卻出現(xiàn)大量問(wèn)題：(1)農(nóng)民宅基地的審批要經(jīng)以下程序：村民向村委會(huì)提出申請(qǐng)：村民代表會(huì)議討論通過(guò)并公布；報(bào)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核：縣人民政府批準(zhǔn)。在農(nóng)民宅基地審批過(guò)程中，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))國(guó)土所必須做到“三到現(xiàn)場(chǎng)”。然而，實(shí)際上由于管理力度的不足。不經(jīng)過(guò)法定程序而通過(guò)幕后交易直接拿地現(xiàn)象比比皆是。(2)基層政府管理人員對(duì)工作沒(méi)有主動(dòng)性，不能親自下到村，調(diào)查和解決宅基地中的不當(dāng)利用問(wèn)題。

(二)農(nóng)戶使用宅基地的問(wèn)題

該問(wèn)題主要表現(xiàn)為三個(gè)方面：(1)農(nóng)民的觀念意識(shí)存在問(wèn)題。在農(nóng)民的意識(shí)中宅基地是無(wú)償取得與使用的，那么宅基地應(yīng)該越大越好，于是宅基地的面積逐步擴(kuò)大，蠶食耕地現(xiàn)象嚴(yán)重。另外，農(nóng)民普遍認(rèn)為宅基地是一種私有財(cái)產(chǎn)，可以祖祖輩輩繼承下來(lái)，自己不使用，也不準(zhǔn)別人使用，即使閑置、拋荒，別人也無(wú)權(quán)過(guò)問(wèn)。(2)農(nóng)村宅基地空置與緊缺相矛盾的問(wèn)題。農(nóng)村中一部分農(nóng)民擁有大面積的宅基地，但是建造面積很小。使用率很低。甚至農(nóng)戶會(huì)在多余的宅基地上種植蔬菜瓜果等，而另一部分農(nóng)民卻不能滿足其對(duì)宅基地的需求，二者之間存在矛盾，容易引起宅基地緊缺農(nóng)民的不滿，使社會(huì)穩(wěn)定受到影響。(3)農(nóng)村宅基地的不當(dāng)使用問(wèn)題。當(dāng)一家農(nóng)戶的子女成為城市居民后，其父母的宅基地仍然存在，由于宅基地是可以世襲的，那么當(dāng)父母過(guò)世后。其已成為城市居民的子女可以繼承此宅基地。這樣子女就可以在老宅上建造豪華住房，或者挪作他用，搞養(yǎng)殖甚至辦工廠等等。部分農(nóng)戶也存在在宅基地上搞其他產(chǎn)業(yè)的情況。使得宅基地的規(guī)劃舉步維艱。

三、提高農(nóng)村宅基地利用效率的對(duì)策

市場(chǎng)是解決一切問(wèn)題的最好手段，對(duì)于農(nóng)村宅基地的配置也不例外。那么應(yīng)該如何提高宅基地的利用效率呢?我們有如下的對(duì)策及建議：

(一)從立法和管理上提高農(nóng)村宅基地的利用效率

首先要建立農(nóng)村宅基地有償使用機(jī)制。規(guī)定宅基地使用費(fèi)，授權(quán)各地土地管理部門在充分調(diào)研、評(píng)估、論證的基礎(chǔ)上，確定本地宅基地的基準(zhǔn)地價(jià)和具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，然后各村根據(jù)自己的具體情況。依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)上下浮動(dòng)，確定本村宅基地的地價(jià)，再根據(jù)宅基地使用權(quán)證書(shū)上記載的宅基地面積確定每宗宅基地的宅基地使用費(fèi)。宅基地使用費(fèi)由宅基地使用人統(tǒng)一上繳村集體，由村集體對(duì)這部分費(fèi)用進(jìn)行再分配，對(duì)本集體組織內(nèi)部成員原則上以宅基地補(bǔ)貼金的形式按平均數(shù)對(duì)每戶村民進(jìn)行返還。

其次要建立規(guī)范的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)制度。(1)加強(qiáng)國(guó)土資源部門的執(zhí)法監(jiān)督。國(guó)土資源部門要定期地對(duì)農(nóng)村新建的房屋核查。對(duì)違規(guī)的轉(zhuǎn)讓進(jìn)行糾正。同時(shí)要對(duì)閑置的宅基地權(quán)利人進(jìn)行宣傳指導(dǎo)，使其認(rèn)識(shí)到對(duì)宅基地充分利用的重要性。對(duì)嚴(yán)重違規(guī)違法的轉(zhuǎn)讓。相關(guān)行政主體可以依法進(jìn)行處罰。(2)制定嚴(yán)格的宅基地外部流轉(zhuǎn)制度。法律對(duì)宅基地使用權(quán)向集體外的流轉(zhuǎn)應(yīng)該予以規(guī)定，這種轉(zhuǎn)讓是合法的，但要規(guī)定嚴(yán)格的轉(zhuǎn)讓程序及轉(zhuǎn)讓條件。比如。對(duì)于已成為城市居民無(wú)權(quán)再申請(qǐng)宅基地的農(nóng)戶其宅基地可以在外部流轉(zhuǎn)。

再次要建立盤活宅基地制度。(1)做好實(shí)地調(diào)查清理工作。各地要因地制宜地組織開(kāi)展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作，制定消化利用的規(guī)劃、計(jì)劃和政策措施。對(duì)農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅，要充分利用村內(nèi)空閑地、老宅基地以及荒坡地、廢棄地。(2)鼓勵(lì)農(nóng)民退還閑置宅基地。對(duì)“一戶多宅”和空置住宅。各地要制定相關(guān)激勵(lì)措施，鼓勵(lì)擁有多余宅基地的農(nóng)民騰退其多余宅基地。凡新建住宅后應(yīng)退出舊宅基地的農(nóng)戶，要采取簽訂合同等有效措施，確保其按期拆除舊房，交出舊宅基地，以免舊宅基地閑置浪費(fèi)。

(二)從規(guī)范市場(chǎng)流轉(zhuǎn)上提高農(nóng)村宅基地的利用效率

從市場(chǎng)著手，允許宅基地流轉(zhuǎn)。規(guī)范流轉(zhuǎn)是提高宅基地使用效率的有效方法。因此應(yīng)該做到：

1　允許農(nóng)民對(duì)私有房屋轉(zhuǎn)讓。這種轉(zhuǎn)讓不僅僅局限于轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合條件的成員，城鎮(zhèn)居民也可以購(gòu)買農(nóng)村居民的房屋，同時(shí)享有該房屋附隨的宅基地使用權(quán)。但這個(gè)過(guò)程要嚴(yán)格遵循相應(yīng)的登記制度，要嚴(yán)格限制城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置尚未建造房屋的土地作為宅基地。

2　鼓勵(lì)農(nóng)民的私有房屋自由出租。允許房屋同宅基地的使用權(quán)一并出租。并對(duì)承租人做出無(wú)身份限制，但是。要確保本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶享有優(yōu)先承租權(quán)。這樣既有利于最大程度地實(shí)現(xiàn)農(nóng)村居民對(duì)私有房屋的處分權(quán)能，同時(shí)又很好地實(shí)現(xiàn)了宅基地的保障功能。促進(jìn)農(nóng)村閑置私有房屋的資源合理配置。

3　宅基地與宅基地使用權(quán)可以一并繼承。在農(nóng)村可以實(shí)行宅基地與宅基地使用權(quán)一并繼承的制度，此繼承制度對(duì)繼承人是否是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員不予限制。但同時(shí)也要制定相應(yīng)配套的繼承程序和相關(guān)法律法規(guī)，以免使良好的制度無(wú)法可依。

篇9

隨著計(jì)劃生育政策的深入，城市化進(jìn)程的加快，本案中的情形在農(nóng)村出現(xiàn)的越來(lái)越多，也比較有代表性，且隨著農(nóng)民法律意識(shí)提高，保護(hù)財(cái)產(chǎn)意識(shí)加強(qiáng)，更多的人也在考慮這個(gè)問(wèn)題。因此，這是我們房屋登記部門和土地登記部門應(yīng)當(dāng)積極應(yīng)對(duì)、妥善處理的一個(gè)問(wèn)題。

而如何解決這個(gè)問(wèn)題，現(xiàn)在各地的做法各不相同：有的地方只要是孩子繼承的，無(wú)論農(nóng)房的所有權(quán)還是宅基地的使用權(quán)均給予辦理繼承；有的地方在農(nóng)房登記時(shí)按照先地后房的原則，只有取得集體土地使用權(quán)證書(shū)后，方給予辦理農(nóng)房的過(guò)戶手續(xù)，對(duì)于因繼承而取得房屋所有權(quán)的等級(jí)也遵照這個(gè)程序；有的地方根本不予辦理，理由是城鎮(zhèn)戶口居民取得農(nóng)村宅基地上的房產(chǎn)，與《土地管理法》及相關(guān)法律、法規(guī)相悖。

筆者認(rèn)為以上幾種做法都有失妥當(dāng)。在此，僅對(duì)以該案例為代表的情形進(jìn)行分析探討。

一、農(nóng)村的房屋可否繼承，與繼承人戶口狀況的聯(lián)系

根據(jù)《繼承法》第3條“公民死亡時(shí)遺留的個(gè)人合法財(cái)產(chǎn)，包括：（一）公民的收入；（二）公民的房屋、儲(chǔ)蓄和生活用品……”，由此可見(jiàn)，公民房屋屬于公民死亡時(shí)遺留的合法遺產(chǎn)，當(dāng)然可以繼承。以此類推，無(wú)論繼承人戶口狀況如何，在被繼承人去世后可以繼承該房屋?！斗课莸怯涋k法》第87條“申請(qǐng)農(nóng)村村民住房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，受讓人不屬于房屋所在地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)不予辦理”。繼承就應(yīng)屬于“法律、法規(guī)另有規(guī)定”所包含的情況。

因此，筆者認(rèn)為：不論是農(nóng)村村民，還是城鎮(zhèn)戶口的居民，都可以按照《繼承法》的規(guī)定享有繼承權(quán)，對(duì)于房產(chǎn)而言，即應(yīng)辦理房產(chǎn)繼承的所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

二、宅基地的使用權(quán)可否因繼承取得，與戶口狀況的聯(lián)系

城鎮(zhèn)戶口的居民在繼承農(nóng)村房屋時(shí)，還要受到《土地管理法》的限制。城鎮(zhèn)居民繼承了農(nóng)村宅基地上的房屋，而對(duì)支撐此房屋的宅基地使用權(quán)又該如何處理呢？

《土地管理法》第62條規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》中規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。所以說(shuō)，宅基地是農(nóng)民基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而享有的用于修建住宅的集體建設(shè)用地，農(nóng)民無(wú)需繳納任何土地費(fèi)用即可取得，宅基地的取得與農(nóng)民的身份是分不開(kāi)的。

對(duì)于民房及宅基地使用權(quán)的繼承問(wèn)題，司法實(shí)踐中通常分情況處理：如果繼承人是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，符合宅基地申請(qǐng)條件的，可以經(jīng)批準(zhǔn)后取得被繼承房屋及其宅基地；如果不符合申請(qǐng)條件的，則可以將房屋賣給本村其他符合申請(qǐng)條件的，如果不愿出賣，則該房屋不得翻建、改建、擴(kuò)建，待處于不可居住狀態(tài)時(shí)，宅基地由集體經(jīng)濟(jì)組織收回。繼承人如果是城市居民，比照上述不符合宅基地申請(qǐng)條件的情形處理。也就是說(shuō)，按照法律規(guī)定的“地隨房走”的原則，城市居民可以基于取得的房屋所有權(quán)而繼續(xù)使用宅基地，但是不得進(jìn)行翻建、改建、擴(kuò)建等。直到房屋出售或滅失后，房地的權(quán)利歸于統(tǒng)一。

綜觀有關(guān)集體土地管理的若干政策，包括：《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（[1999]39號(hào)）、《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）、《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（[2007]71號(hào)），都禁止城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買宅基地，禁止農(nóng)民的住宅向城鎮(zhèn)居民出售，禁止占用農(nóng)民集體土地建設(shè)住宅等。繼承的發(fā)生是與繼承人主觀意志無(wú)關(guān)的客觀事件，并不是當(dāng)事人主動(dòng)購(gòu)買或主動(dòng)申請(qǐng)宅基地修建住宅。

因此，繼承宅基地的使用權(quán)并不屬于規(guī)定中所明令禁止的范疇，在實(shí)踐中，嘗試為因繼承而取得房屋所有權(quán)這種特殊的轉(zhuǎn)移房產(chǎn)行為發(fā)放宅基地使用權(quán)證，并不與法律法規(guī)相抵觸。

篇10

【關(guān)鍵詞】農(nóng)村宅基地；宅基地管理

當(dāng)前，隨著國(guó)家對(duì)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)步伐的日益加緊，農(nóng)村土地管理中的宅基地出現(xiàn)越來(lái)越多的問(wèn)題，而這些問(wèn)題因?yàn)橹苯雨P(guān)系到農(nóng)民的生產(chǎn)生活而又影響到農(nóng)村的社會(huì)穩(wěn)定，進(jìn)而阻礙新農(nóng)村建設(shè)的進(jìn)程。下面，筆者將結(jié)合實(shí)際談?wù)勔恍┛捶ǎ?/p>

一、存在的問(wèn)題

作為土地管理中最基本的宅基地管理近些年雖然在保障農(nóng)民權(quán)利、加強(qiáng)耕地保護(hù)方面起到了積極的促進(jìn)作用，但隨著社會(huì)的不斷發(fā)展，農(nóng)民生活觀念的不斷變化，一些新的問(wèn)題層出不窮，主要表現(xiàn)在：

（一）“空心村”流轉(zhuǎn)問(wèn)題

因農(nóng)村普遍存在農(nóng)民進(jìn)城打工、經(jīng)商以及子女赴省城上學(xué)等人口流動(dòng)現(xiàn)象，大批空閑宅基地導(dǎo)致“空心村”問(wèn)題。而“空心村”問(wèn)題又將直接導(dǎo)致土地資源的浪費(fèi)，并從一定程度上引發(fā)農(nóng)村社會(huì)的不穩(wěn)定因素，這將嚴(yán)重違背社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的初衷。所以要加強(qiáng)對(duì)空閑宅基地的管理，做到開(kāi)發(fā)合理，流轉(zhuǎn)合法。從而達(dá)到維護(hù)農(nóng)民權(quán)益，保護(hù)國(guó)土資源的目的。

（二）一戶多宅問(wèn)題

《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十二條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，因此對(duì)多宅、多占的違法占地應(yīng)一律予以拆除。同時(shí)嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)條件，對(duì)不符合條件的、不符合規(guī)劃的不應(yīng)予以審批。

（三）城里人購(gòu)買宅基地問(wèn)題

1999年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購(gòu)買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。因此，對(duì)城里人購(gòu)買宅基地的，應(yīng)要求退還所購(gòu)?fù)恋亍?/p>

（四）使用權(quán)秩序混亂問(wèn)題

現(xiàn)行法律對(duì)宅基地的使用限制較多，但明確賦予宅基地使用權(quán)人的權(quán)利較少。對(duì)于宅基地使用權(quán)的一些基本權(quán)能，如占有、使用、收益等，都未做明確規(guī)定，對(duì)于宅基地使用權(quán)人的處分權(quán)規(guī)定幾乎沒(méi)有。這不僅不利于使用權(quán)人有效利用宅基地，而且易導(dǎo)致鄰里之間的糾紛。更為突出的一個(gè)問(wèn)題是，依《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，但法律并沒(méi)有禁止房屋的出租、出賣，包括繼承，導(dǎo)致了宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓秩序的混亂，宅基地非法進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的行為，更是嚴(yán)重干擾了土地市場(chǎng)秩序。

二、出現(xiàn)問(wèn)題的原因

1.農(nóng)民思想觀念陳舊，法制意識(shí)淡薄

在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，農(nóng)民建房熱情普遍高漲，農(nóng)村住宅的質(zhì)量、規(guī)模和數(shù)量成為衡量村民財(cái)富和身價(jià)的重要標(biāo)志。盡管近幾年老百姓對(duì)宅基地的審批制度有了一定的認(rèn)識(shí)，但是農(nóng)村的土政策使得農(nóng)民不能依法逐級(jí)報(bào)批，還是按照過(guò)去的老方式申請(qǐng)宅基。國(guó)家規(guī)定夠條件的農(nóng)戶可以無(wú)償取得集體土地使用權(quán)建住宅，但是一些村干部仍然把持著宅基地的審批權(quán)，以此作為“搖錢樹(shù)”，越權(quán)批地、違法批地。農(nóng)民的法律意識(shí)不強(qiáng)，不管手續(xù)是否合法，只要交了錢、占住地就吃了“定心丸”，即使違法也要去建住宅。

2.布局散亂，規(guī)劃未能統(tǒng)一

按照相關(guān)要求，有些地方制訂了村莊發(fā)展規(guī)劃，但大部分村鎮(zhèn)存在觀念老化，缺乏整體的、長(zhǎng)遠(yuǎn)的考慮，規(guī)劃存在不完善，管理機(jī)制不健全，導(dǎo)致宅基地布局零散，土地低效利用。加之一些農(nóng)民對(duì)農(nóng)村稅費(fèi)改革中取消建自用房收費(fèi)的認(rèn)識(shí)不足，村莊相應(yīng)地占用耕地外擴(kuò)、村內(nèi)老宅基閑置、宅基地零散無(wú)序，隨處占用耕地建房現(xiàn)象日益嚴(yán)重，村莊規(guī)劃嚴(yán)重滯后，宅基地安排難以做到規(guī)范、有序、科學(xué)合理的布局。特別在建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村的今天，村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要占地、公共事業(yè)需要占地、農(nóng)村人口增長(zhǎng)需要批劃新宅基，而在不占用耕地的前提下，這些過(guò)期的規(guī)劃已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前城鎮(zhèn)建設(shè)的快速發(fā)展。

（三）違法占地，執(zhí)行缺乏力度

可以說(shuō)，農(nóng)村村民違法用地是宅基地管理混亂的主要問(wèn)題。表現(xiàn)在：一是未批先建、少批多占現(xiàn)象較普遍。根據(jù)現(xiàn)行法規(guī)政策，宅基地分配與集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份密切相關(guān)，具有無(wú)償性、無(wú)期限性特點(diǎn)，許多村民受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使，未批先建、少批多占住宅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。從前幾年土地登記中看出，土地審批很大部分是未批先建，然后再履行補(bǔ)辦審批手續(xù)；部分用地戶實(shí)際占用面積基本上超出批準(zhǔn)面積。二是“一戶多宅”、建新不拆舊，宅基地閑置率較高。長(zhǎng)期以來(lái)，由于宅基地管理粗放、松散，很多村民在建新房的同時(shí)，原有的舊宅基地雖然與村里簽訂了拆除協(xié)議，但因監(jiān)管和處罰措施不到位，建新不拆舊現(xiàn)象仍很普遍；再受經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等因素的影響，率先富裕起來(lái)的村民紛紛到交通便利的地方搶建住宅，形成了村內(nèi)舊房無(wú)人住，村外新宅不斷建的空心村”現(xiàn)象。三是宅基地私自非法轉(zhuǎn)讓現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。法律規(guī)定，宅基地轉(zhuǎn)讓只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)，不能向非集體成員轉(zhuǎn)讓。但外地進(jìn)城務(wù)工人員及部分城鎮(zhèn)職工到“城中村”、“城郊村”購(gòu)買宅基地的現(xiàn)象大量存在。四是在土地管理上，上下信息不暢通，缺乏行之有效的空閑宅基地退出機(jī)制，加上沒(méi)有賦予執(zhí)法監(jiān)察人員強(qiáng)制性執(zhí)行權(quán)力，對(duì)土地違法案件的查處和執(zhí)行難度不斷增大，執(zhí)法過(guò)程流于表面，執(zhí)法力度往往出現(xiàn)“疲軟”，導(dǎo)致對(duì)多占多建、亂建亂轉(zhuǎn)等違法行為的責(zé)任追究過(guò)松過(guò)軟，對(duì)一些鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）干部及村干部、越權(quán)劃撥土地的監(jiān)管履責(zé)不到位，違法建房形成惡性循環(huán)。

三、今后的努力方向

農(nóng)村宅基地管理作為當(dāng)前深化社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的一個(gè)重要內(nèi)容，要始終堅(jiān)持以合理利用土地、節(jié)約耕地為宗旨，切實(shí)維護(hù)好農(nóng)民的權(quán)利，保護(hù)好國(guó)家的土地資源。今后的工作中要努力從以下幾方面著手：

（一）加大宣傳，珍惜土地

近年來(lái)，國(guó)土部門在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)進(jìn)行了法律宣傳，農(nóng)民對(duì)土地管理常識(shí)也有一定的認(rèn)識(shí)，但是真正運(yùn)用法律保護(hù)自己合法權(quán)益的意識(shí)依然淡薄。我們應(yīng)當(dāng)在過(guò)去的基礎(chǔ)上加緊采取各種方式方法，一是結(jié)合4.22地球日、6.25全國(guó)土地日、12.4全國(guó)法制宣傳日等有利時(shí)機(jī)，按照“貼近實(shí)際、貼近群眾、貼近生活”的宣傳工作方針，通過(guò)出動(dòng)宣傳車，制作宣傳標(biāo)語(yǔ)，發(fā)放普法書(shū)籍、宣傳圖畫(huà)、各種宣傳資料，在全縣各村巡回宣傳。二是利用各鎮(zhèn)農(nóng)村大集，開(kāi)展法律咨詢服務(wù)。三是充分發(fā)揮電視臺(tái)、報(bào)刊等新聞媒體的強(qiáng)大宣傳功能，開(kāi)辟國(guó)土資源管理知識(shí)專欄。四是每年定期舉辦各種類型的法制培訓(xùn)班，加大對(duì)村“兩委”成員的培訓(xùn)力度，使其成為農(nóng)村土地管理的明白人。五是采取群眾喜聞樂(lè)見(jiàn)的形式，編排國(guó)土資源法律、法規(guī)節(jié)目進(jìn)行廣泛的宣傳教育，努力做到保護(hù)土地資源的觀念家喻戶曉，深入人心。從而提高廣大農(nóng)民尤其是土地干部合理用地、依法用地、集約用地、節(jié)約用地的思想觀念和意識(shí)，為切實(shí)保護(hù)耕地、保護(hù)農(nóng)業(yè)資源提供思想保障。

（二）規(guī)范管理，嚴(yán)格制度

深化土地使用制度改革，集約利用現(xiàn)有的鄉(xiāng)鎮(zhèn)存量建設(shè)用地。一是要規(guī)范農(nóng)村宅基地申請(qǐng)報(bào)批程序，對(duì)農(nóng)村村民需要申請(qǐng)宅基地和經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，要在其所在地的集體經(jīng)濟(jì)組織或村民小組張榜公示。二是要加強(qiáng)農(nóng)村宅基地初始、變更登記工作，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地檔案建設(shè)，實(shí)行動(dòng)態(tài)登記，電子管理的模式，充分發(fā)揮地籍檔案在農(nóng)村宅基地監(jiān)督管理上的作用。三是要嚴(yán)格執(zhí)行宅基地申請(qǐng)相關(guān)規(guī)定，按照“一戶一宅”的要求，堅(jiān)決貫徹宅基地面積規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于以往一戶多宅和宅基地超占部分實(shí)行有償使用制度；對(duì)以前未批先建又不符合相關(guān)要求的，按照土地管理法第77條的規(guī)定予以拆除，恢復(fù)土地原貌；對(duì)建新拆舊的，規(guī)定由村級(jí)組織每年收取宅基地有償使用費(fèi)，直到履行拆除義務(wù)為止；對(duì)新審批宅基地屬于遷建性質(zhì)的，在新審批前，由申請(qǐng)戶與村委會(huì)簽訂定期拆除協(xié)議書(shū)，并收取一定數(shù)額的保證金；對(duì)非法買賣宅基地的，不為其辦理過(guò)戶手續(xù)，杜絕或減少非法買賣宅基地的現(xiàn)象發(fā)生。

（三）合理規(guī)劃，科學(xué)布局

要以節(jié)約用地為原則，因地制宜地制定農(nóng)村建設(shè)規(guī)劃，合理確定不同用地類型規(guī)模，科學(xué)規(guī)劃功能分區(qū)，避免盲目擴(kuò)張，力求集約用地。同時(shí)，結(jié)合社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的總體要求，在不違背相關(guān)法律法規(guī)的情況下，科學(xué)制定適合本地農(nóng)村宅基地發(fā)展的村莊建設(shè)規(guī)劃，提倡各地結(jié)合實(shí)際，統(tǒng)一設(shè)計(jì)，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)造農(nóng)民集中成片建房、節(jié)約集約用地的平臺(tái)。一是由專業(yè)部門根據(jù)本地經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況，本著節(jié)約、集約土地的原則，將工業(yè)用地、商業(yè)用地、生活住宅用地和耕地集中區(qū)片進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃，形成一定的集聚規(guī)模；二是結(jié)合新一輪的土地利用總體規(guī)劃，向村莊集中型推進(jìn)，推行老村改造和建設(shè)農(nóng)村中心住宅小區(qū)的新規(guī)劃，盡量避免或減少占用耕地建住宅；三是對(duì)待遠(yuǎn)離城鎮(zhèn)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)較差、人口少、面積小的村莊，在有必要時(shí)可以撤村或并村，集中起來(lái)建設(shè)中心村；四是，對(duì)農(nóng)村中小型養(yǎng)殖場(chǎng)集中規(guī)劃，建立統(tǒng)一的養(yǎng)殖區(qū)來(lái)發(fā)展農(nóng)村小經(jīng)濟(jì)支柱形產(chǎn)業(yè)，改變養(yǎng)殖和住宅混在一起的臟、亂、差局面，使村容村貌得到根本性的改觀。從而使土地規(guī)劃和農(nóng)村規(guī)劃有機(jī)結(jié)合起來(lái)，形成一套科學(xué)合理的運(yùn)行機(jī)制。

（四）加強(qiáng)監(jiān)管， 規(guī)范秩序

宅基地管理中出現(xiàn)的大部分問(wèn)題，如上所述的無(wú)規(guī)劃、違法占地、流轉(zhuǎn)秩序混亂等，又比如在執(zhí)法、監(jiān)管上的不力、缺位等問(wèn)題，都是因現(xiàn)行宅基地法律法規(guī)未能健全所導(dǎo)致。因此要面對(duì)新形勢(shì)下的新情況積極研究，加強(qiáng)立法，對(duì)已經(jīng)出臺(tái)但未能得以實(shí)質(zhì)性執(zhí)行的法律法規(guī)要進(jìn)一步加大力度，確保宅基地管理走上科學(xué)規(guī)范的軌道。做到：一是建立宅基地管理動(dòng)態(tài)巡查和監(jiān)管制度。鄉(xiāng)鎮(zhèn)國(guó)土所和村民委員會(huì)是宅基地動(dòng)態(tài)巡查工作的實(shí)施主體，對(duì)動(dòng)態(tài)巡查負(fù)直接責(zé)任，二者既要各司其職，又要密切配合。切實(shí)做到對(duì)宅基地違法、違規(guī)行為，早發(fā)現(xiàn)、早制止、早報(bào)告、早查處，建立動(dòng)態(tài)巡查和監(jiān)管長(zhǎng)效機(jī)制；二是建立土地執(zhí)法監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)。建立以政府為統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、國(guó)土資源部門牽頭，各部門齊抓共管的土地管理工作新格局。要進(jìn)一步完善國(guó)土、公安、司法、城建、電力、水利、紀(jì)檢監(jiān)察等部門協(xié)作辦案制度，形成土地違法案件查處的橫向聯(lián)動(dòng)機(jī)制和執(zhí)法合力，提高結(jié)案率和查處到位率。落實(shí)工作責(zé)任，構(gòu)筑縣、鄉(xiāng)、村三級(jí)土地執(zhí)法監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)。三是設(shè)立土地協(xié)管員，落實(shí)人員和報(bào)酬，建立規(guī)章制度，對(duì)違法線索實(shí)行有獎(jiǎng)舉報(bào)，要充分發(fā)揮好村民自治組織在宅基地管理中的作用，筑牢“第一道防線”，力爭(zhēng)把土地違法行為消滅在萌芽狀態(tài)。

參考文獻(xiàn)：

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[2]百度百科 /p-77087024 5120.html.