導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

2、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立、公司設(shè)立準(zhǔn)備、申請(qǐng)資質(zhì)等級(jí)審批、申請(qǐng)辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)、辦理工商注冊(cè)登記、辦理稅務(wù)登記

3、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立，申請(qǐng)批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書、辦理企業(yè)名稱登記、送審合資或合作合同、章程、申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書、辦理企業(yè)登記

4、房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)，企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)、企業(yè)法人變更登記費(fèi)、企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)、補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)

5、第二步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序，選定項(xiàng)目，簽定合作意向書、初步確定開發(fā)方案、申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)、申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書、編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告、申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

6、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)，可行性研究費(fèi)、建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)

7、第三步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套

篇2

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn) 建筑工程項(xiàng)目 項(xiàng)目管理；

1 房地產(chǎn)開發(fā)管理

房產(chǎn)開發(fā)是能夠順利完成整個(gè)項(xiàng)目工程前開發(fā)公司對(duì)公司內(nèi)部人員而進(jìn)行的組織和管理，也是為成功所鋪墊的重要經(jīng)營模式。

工程部門代表開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目工程的修建進(jìn)行管制，其主要內(nèi)容包括物料的采購以及庫存、施工企業(yè)的肯定與協(xié)商、施工質(zhì)量以及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管制、必要的細(xì)結(jié)構(gòu)造設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等等。

財(cái)務(wù)部門是企業(yè)的資金管理負(fù)責(zé)部，供應(yīng)能夠顯現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營成果的定期報(bào)表，其主要內(nèi)容分為三大塊：一是建立工程項(xiàng)目的融資（財(cái)務(wù)）計(jì)劃、二是施工單位的工程款的發(fā)放、三是開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費(fèi)用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品―――樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個(gè)：促銷方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對(duì)人員的資料進(jìn)行管理、績(jī)效考核及激勵(lì)體系的建立等。而后勤部門就是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)提供生活上的保障。

2 規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：

2.1 開發(fā)商對(duì)于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對(duì)規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評(píng)估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

2.2 規(guī)劃管理應(yīng)該盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改善。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)的規(guī)劃指標(biāo)，需以將前面的規(guī)劃制圖，改成 GIS 空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。其次，應(yīng)該盡量減少對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)人員的原有工作的改變，可以只對(duì)需要計(jì)算的提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求設(shè)計(jì)人在制作圖層時(shí)，按照一定的圖層進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他則包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

2.3 按照正當(dāng)?shù)囊?guī)劃設(shè)計(jì)來進(jìn)行分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。源于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都在使用 AutoCAD 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此需要根據(jù)上述原則，應(yīng)在已有的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖 AutoCAD 分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

2.4 通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時(shí)可以對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。

3 施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。常見的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工）承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進(jìn)行，即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC 模式或 CM 承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該 MC 單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC 模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM 承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托 CM 單位，以一個(gè)承包商的身份，采取Fas t Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM 企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

4 建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

4.2 盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì)，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

4.3 持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目；規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)；管理對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

前言

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃主要針對(duì)人們對(duì)住房舒適度需求而進(jìn)行的科學(xué)、合理的住房規(guī)劃設(shè)計(jì)，而房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最初用于建筑業(yè)發(fā)展,是一種用于控制進(jìn)度、成本和規(guī)范的計(jì)劃管理方法。項(xiàng)目管理是一種組合的藝術(shù),在規(guī)范的管理流程下,它有效結(jié)合各種系統(tǒng)、資源和人員,在規(guī)定的時(shí)間、預(yù)算和質(zhì)量目標(biāo)下完成相應(yīng)的項(xiàng)目。目前,在房地產(chǎn)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)中,如何使房地產(chǎn)企業(yè)求得生存、求得發(fā)展是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)急需解決的重要問題，隨著房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力的需要,集團(tuán)管控模式、組織結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)流程體系、工程項(xiàng)目管理、人力資源管理等方面的管理變革已經(jīng)被提上日程。

2、規(guī)劃設(shè)計(jì)的要點(diǎn)

2.1、規(guī)劃設(shè)計(jì)需以人為本

很多的規(guī)劃設(shè)計(jì)如果是在簡(jiǎn)單和沒有精心規(guī)劃的基礎(chǔ)上就進(jìn)行啟動(dòng)，這將給業(yè)主以后的生活造成非常大的不便。例如很多小區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，調(diào)查研究不夠細(xì)致，高檔社區(qū)戶型雖然越造越大，而小區(qū)休閑、健身設(shè)施都跟不上，而很多小戶型，更是打著經(jīng)濟(jì)適用的旗號(hào)，壓根不重視公共設(shè)施的配置。甚至還有些小區(qū)在設(shè)計(jì)時(shí)雖然考慮公共建筑如小學(xué)，而實(shí)施時(shí)卻因?yàn)槔麧欜?qū)使將原有的公建變成住宅，造成很多小區(qū)品質(zhì)提升不上去，出現(xiàn)很多實(shí)際問題，如“買菜難”、“停車難”的問題。 因此在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)處處體現(xiàn)人性化的理念，使建筑能夠滿足人們更好生活的目的。

2.2、設(shè)計(jì)符合項(xiàng)目定位

項(xiàng)目定位的問題關(guān)系著一個(gè)項(xiàng)目的成敗，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)方向進(jìn)行了規(guī)定，如果不按照定位規(guī)則設(shè)計(jì)可能會(huì)設(shè)計(jì)出完全無用的方案。例如，我們最開始的定位為中小戶型白領(lǐng)住宅區(qū)，但是如果最后制定出了一個(gè)中型的園林景觀設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)了幾千甚至上萬平方米的中庭，在里面設(shè)計(jì)了噴泉、水幕墻和疊水等完整的水系體系，這就不符合一個(gè)中小型住戶的定位，而更像是豪華住宅的景觀設(shè)計(jì)方案。

2.3、充分考慮開發(fā)商和建筑師的關(guān)系問題

開發(fā)商和建筑師即是“對(duì)頭”又是合作伙伴，是一種很矛盾的合作關(guān)系。因?yàn)橐粋€(gè)建設(shè)項(xiàng)目從開始運(yùn)作、構(gòu)思到最終的建成、交付使用，往往要經(jīng)過一個(gè)非常艱難和充滿各種挑戰(zhàn)的過程，在這個(gè)過程中，業(yè)主的要求和建筑師的工作之間肯定會(huì)遇到各種問題和矛盾，因此雙方不斷的溝通和相互諒解尤為重要。一方面，多數(shù)開發(fā)商專業(yè)化程度并不高，對(duì)建筑功能、產(chǎn)品形態(tài)，以及新技術(shù)新材料的了解和把握不夠準(zhǔn)確；另一方面，富有專業(yè)經(jīng)驗(yàn)的建筑師對(duì)項(xiàng)目運(yùn)作、產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)營銷等又很陌生，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)過程的關(guān)注和參與也不夠。容易形成開發(fā)商自己管兩頭（前期策劃和后期施工配合），建筑師只管中段的脫節(jié)現(xiàn)象，優(yōu)秀的建筑師應(yīng)該將自己的知識(shí)面兩頭延伸，更多關(guān)注一些建筑設(shè)計(jì)以外的事情，才能和開發(fā)商有更多的共同語言，才能以更好的溝通達(dá)成合作上的默契。而開發(fā)商作為全過程的統(tǒng)籌策劃方，一定要清楚應(yīng)該讓建筑師在哪一個(gè)環(huán)節(jié)發(fā)揮作用，決不能將所有問題都交給建筑師來解決。

2.4、規(guī)劃設(shè)計(jì)中體現(xiàn)“三節(jié)”要求

房地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)了水泥、鋼材等一系列建筑材料的發(fā)展，建筑耗材、耗能在整個(gè)能源消耗中占了很大比重。由于土地資源的有限，今后房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向就是體現(xiàn)“三節(jié)”要求。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是整個(gè)項(xiàng)目由計(jì)劃到實(shí)施的首要階段，此階段對(duì)整個(gè)工程效益的影響最大，在規(guī)劃中要體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地、節(jié)材的要求。在居住建筑單體設(shè)計(jì)和公共建筑單體設(shè)計(jì)中重視建筑造型、外墻外邊線長(zhǎng)度、建筑材料使用、建筑群體組合方面，考慮節(jié)約土地的要求。實(shí)施中要充分利用新技術(shù)、新結(jié)構(gòu)、新材料、新能源的“四新”體系。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理的對(duì)策

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一個(gè)復(fù)雜多樣,并隨著國家各種相關(guān)政策、國際國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)及國民的各種需求不斷變化的一個(gè)整體性工程。房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理,就是對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃的全過程進(jìn)行有效管理。

3.1、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃需要全面的調(diào)查研究

一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功運(yùn)作，歸根到底是市場(chǎng)需求的結(jié)果，而市場(chǎng)需求的發(fā)展和變化在很大程度上是由發(fā)展商的引導(dǎo)和媒體的渲染促成的。房地產(chǎn)項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)通常需要三個(gè)特定階段：前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工建設(shè)、銷售和經(jīng)營。其中，前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是項(xiàng)目運(yùn)作的龍頭和開端，他包含了發(fā)展商最初的投資決策、目標(biāo)分析和項(xiàng)目定位以及市場(chǎng)供需關(guān)系的深入研究，以及項(xiàng)目產(chǎn)品將來的顧客對(duì)象的特征：地區(qū)、年齡、收入、工作、性別等。而銷售是實(shí)現(xiàn)投資贏利目標(biāo)和商品價(jià)值的重要階段。這兩方面都需要對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究。房地產(chǎn)項(xiàng)目的成功策劃以及規(guī)劃設(shè)計(jì)，離不開全面細(xì)致、深入的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究。沒有周密的調(diào)查資料，就無法了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀情況以及產(chǎn)品的分布和競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)，也就無法進(jìn)行項(xiàng)目的正確定位，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)也就如無源之水。所以成功的項(xiàng)目來自于詳實(shí)的調(diào)查研究，這是項(xiàng)目運(yùn)作的出發(fā)點(diǎn)和根本點(diǎn)。

3.2、建立合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系

在房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃過程中，企業(yè)需要配備合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系。結(jié)合全過程項(xiàng)目規(guī)劃管理理論，在整個(gè)企業(yè)管理結(jié)構(gòu)中，合適的項(xiàng)目管理需要二個(gè)體系的支撐，即組織體系、保障體系和監(jiān)控體系。組織缽系應(yīng)該覆蓋調(diào)研、勘察、設(shè)計(jì)、修正等方面；保障體系包括過程支持的技術(shù)、設(shè)備、人力資源；后勤部分監(jiān)控體系主要是協(xié)調(diào)、反饋工程項(xiàng)目規(guī)劃過程。在項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，確保對(duì)企業(yè)內(nèi)外部各類信息收集、整理，確保各類知識(shí)在項(xiàng)目?jī)?nèi)外部的有效運(yùn)用、整合和創(chuàng)造。這些組織體系不僅可以在一個(gè)項(xiàng)目規(guī)劃中發(fā)揮作用，還可以同時(shí)用于多個(gè)項(xiàng)目開發(fā)工作。因此，建立合適的項(xiàng)目管理組織結(jié)構(gòu)體系，能夠幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)運(yùn)作效率。

3.3、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)度管理

目前，我國的房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)時(shí)，開發(fā)企業(yè)為了規(guī)劃設(shè)計(jì)的進(jìn)度不至于延后，現(xiàn)在已經(jīng)將設(shè)計(jì)的計(jì)劃管理擺在了關(guān)鍵位置。在實(shí)施的過程中，最開始需要依據(jù)地產(chǎn)項(xiàng)目的總體規(guī)劃，在各個(gè)專業(yè)技術(shù)部門的協(xié)商以及共同的探討下制定總進(jìn)度計(jì)劃，然后根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，將總進(jìn)度計(jì)劃分解成子進(jìn)度計(jì)劃。在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，設(shè)計(jì)部門的負(fù)責(zé)人應(yīng)該根據(jù)需要定期地對(duì)各階段工作實(shí)際完成情況進(jìn)行檢查，并且和項(xiàng)目設(shè)計(jì)最開始的進(jìn)度計(jì)劃認(rèn)真的比較并進(jìn)行詳細(xì)的分析，如果發(fā)現(xiàn)錯(cuò)誤，就可以以最快的速度找到原因并提出合理的整改措施。

3.4 確保房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量

房地產(chǎn)商在開發(fā)的過程中往往會(huì)忽略設(shè)計(jì)過程的質(zhì)量問題，相反，他們會(huì)把幾乎所有的精力都集中在施工的過程中。如果開發(fā)的項(xiàng)目已經(jīng)到施工這一階段，而在這個(gè)時(shí)候才發(fā)覺設(shè)計(jì)方案有問題，就必然會(huì)損害項(xiàng)目的整體投資效益。因此要對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃質(zhì)量進(jìn)行全方位把控，其控制措施主要有(1)在設(shè)計(jì)任務(wù)書明確設(shè)計(jì)企業(yè)的質(zhì)量監(jiān)控措施,確保規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量監(jiān)督評(píng)測(cè)體系正常運(yùn)轉(zhuǎn)；(2) 房地產(chǎn)企業(yè)必須建立自己的內(nèi)部審核制度，所有的施工圖紙?jiān)诮桓妒┕挝恢?，必須?jīng)過各個(gè)專業(yè)的內(nèi)部審核，從而保證施工圖紙的錯(cuò)誤率發(fā)生在最小范圍之內(nèi)；(3)嚴(yán)格執(zhí)行工程圖紙審查制度，施工圖紙未經(jīng)審查合格之前，嚴(yán)禁用于施工。

3.5、房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)成本控制

據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)階段所涉及到的成本約占整個(gè)項(xiàng)目成本的80%，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)工程項(xiàng)目造價(jià)控制與項(xiàng)目全過程管理中必須重點(diǎn)突出規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的投資控制與管理，規(guī)劃設(shè)計(jì)階段才是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。做好規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制其控制措施主要有(1)各個(gè)專業(yè)必須制定限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，設(shè)計(jì)成本須控制在限額范圍內(nèi)；(2)嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更的數(shù)量，設(shè)計(jì)變更必須經(jīng)過各個(gè)部門的審核方可實(shí)行，避免不必要的設(shè)計(jì)變更的發(fā)生。

3.6、人力資源管理

現(xiàn)代管理學(xué)認(rèn)為，市場(chǎng)生產(chǎn)經(jīng)營中所要處理的各項(xiàng)工作最終都是要由人來完成，人力資源是完成各項(xiàng)工作的基礎(chǔ)和保證，對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃來說更是如此，越是大型的房地產(chǎn)項(xiàng)目就越需要一個(gè)強(qiáng)有力的團(tuán)隊(duì)來組織領(lǐng)導(dǎo)和推動(dòng)，通過合理的調(diào)動(dòng)人力資源，可以確定項(xiàng)目規(guī)劃管理目標(biāo)，充分利用人才資源主導(dǎo)規(guī)劃管理進(jìn)程，調(diào)動(dòng)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理人員的智慧和積極性，達(dá)到預(yù)期的建設(shè)目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的預(yù)期效益。

4、結(jié)束語

房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的技術(shù)工作，不僅需要明確房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的著重點(diǎn)，按照規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)法律、法規(guī)進(jìn)行設(shè)計(jì)，還需要與本地方的特色進(jìn)行結(jié)合，呈現(xiàn)最佳方案，針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃管理中存在的問題，要及時(shí)制定科學(xué)合理的政策方針并切實(shí)有效的實(shí)行。

參考文獻(xiàn)：

篇4

這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的全過程“質(zhì)量”，包括項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。由于項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量往往回旋空間小，物業(yè)管理質(zhì)量直接參與難度大；因此目前房地產(chǎn)開發(fā)質(zhì)量管理集中在可行性研究、項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量及售后質(zhì)量上。

下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的生命周期為：前期可行性研究――產(chǎn)品策劃――設(shè)計(jì)――實(shí)施――交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場(chǎng)需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目來說是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中存在的問題

在質(zhì)量管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)公司常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業(yè)本質(zhì)。對(duì)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理重視程度不夠。作為建設(shè)方，是以項(xiàng)目開發(fā)而成立的團(tuán)隊(duì)，施工管理的思維應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過，假如這些大量的前期質(zhì)量不是最優(yōu)的，那將會(huì)很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。包括反映綠色生態(tài)的產(chǎn)品性能質(zhì)量，反映規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平的功能質(zhì)量，反映工程構(gòu)造、施工工藝的工程質(zhì)量；反映物業(yè)管理、人文環(huán)境的服務(wù)質(zhì)量。存在的問題具體可歸納為以下幾點(diǎn)：

1.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確

投資決策倉促盲目，市場(chǎng)定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測(cè)等部分內(nèi)容，同時(shí)，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)，沒有針對(duì)性。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來滿足分析的需要，導(dǎo)致開發(fā)出來的房地產(chǎn)項(xiàng)目偏離了市場(chǎng)定位。

1.2 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠

良好的設(shè)計(jì)方案從來沒有像今天這樣重要，設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)方案如果平淡無奇，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作管理很大程度上決定了工程項(xiàng)目實(shí)施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足。導(dǎo)致了一系列的問題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

1.3 質(zhì)量問題普遍存在

房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水等。甚至有個(gè)別項(xiàng)目還出現(xiàn)“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質(zhì)量事件，給房地產(chǎn)業(yè)帶來了嚴(yán)重的負(fù)面影響，也給房地產(chǎn)開發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。

1.4 設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題很多，有些工程從開工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過程中出現(xiàn)的問題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)前期工作，包括項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品策劃等；前期工作的質(zhì)量是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購買的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等是否深入全面，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際，直接決定著擬開發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。加強(qiáng)前期的質(zhì)量管理，應(yīng)從以下兩方面入手：

2.1 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)策劃的質(zhì)量管理

市場(chǎng)策劃的目的是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研與預(yù)測(cè)，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)位置，找出項(xiàng)目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，最終為項(xiàng)目的后續(xù)策劃打下良好基礎(chǔ)。市場(chǎng)策劃所涉及的內(nèi)容非常復(fù)雜，影響市場(chǎng)策劃結(jié)果的因素也非常多。由于收到預(yù)算的限制和時(shí)間人力的約束，特別是資料的缺乏，使任何一個(gè)策劃結(jié)果都不是無懈可擊的。但是可行性研究報(bào)告的質(zhì)量好壞又很大程度上影響了項(xiàng)目的生存和發(fā)展，因此必須要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)策劃的質(zhì)量管理。在這個(gè)階段進(jìn)行質(zhì)量管理的思路有：一是加強(qiáng)對(duì)平時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的跟蹤調(diào)查和分析，建立數(shù)據(jù)庫；二是注重對(duì)市場(chǎng)研究人員素質(zhì)的培養(yǎng)和管理；三是采用多種調(diào)研方法共同進(jìn)行，并參考各方面專家的意見；四是對(duì)策劃調(diào)研類的外包公司進(jìn)行招標(biāo)或評(píng)審，對(duì)其實(shí)施過程進(jìn)行全程監(jiān)督考核，對(duì)結(jié)果進(jìn)行綜合驗(yàn)收，對(duì)其能力和水平進(jìn)行事后評(píng)價(jià)。

2.2 加強(qiáng)對(duì)投資策劃的質(zhì)量管理

投資策劃的質(zhì)量對(duì)未來項(xiàng)目的成敗有著決定性的作用，它可以影響到投資決策、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)工期安排、項(xiàng)目成本控制、銷售回款節(jié)奏等方方面面。因此必須要提高和重視房地產(chǎn)投資策劃的質(zhì)量，可以采取的措施有：

選擇優(yōu)秀的顧問公司和專業(yè)人員從事該項(xiàng)工作，并對(duì)過程進(jìn)行周密的安排和把控；加強(qiáng)各方面的人員配備和保證各專業(yè)的緊密及時(shí)溝通；保證基礎(chǔ)資料的全面和可靠；對(duì)方案進(jìn)行多輪調(diào)整和優(yōu)化，并提出多種可行方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)；建立工作成果質(zhì)量評(píng)審制度，通過內(nèi)審和外審層層把關(guān)來共同提高成果質(zhì)量；加強(qiáng)合同管理，在合同簽訂前把工作計(jì)劃和內(nèi)容要求予以明確，在工作過程中和結(jié)束后嚴(yán)格按照合同約定來付款；是通過項(xiàng)目開發(fā)過程中和完成后的項(xiàng)目評(píng)估來檢驗(yàn)前期的工作質(zhì)量，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣并指導(dǎo)改進(jìn)以后的工作。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

根據(jù)設(shè)計(jì)管理的控制流程，從以下兩階段完成設(shè)計(jì)質(zhì)量的有效管理：

3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)：經(jīng)過精心優(yōu)化的前期可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)研、開發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位等前期工作；并根據(jù)這些前期工作積累編制的詳盡的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書；而咨詢公司應(yīng)該參與到規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)；開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，在都有意向作該項(xiàng)目的幾家方案設(shè)計(jì)單位作設(shè)計(jì)前，請(qǐng)作本項(xiàng)目咨詢公司相關(guān)人員對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計(jì)過程中，作為業(yè)主盡量不要對(duì)方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的上啟下，在方案設(shè)計(jì)過程中，作為業(yè)主盡量不要對(duì)方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報(bào)批方案。

3.2 施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理

施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來后患無窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。

要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求：一要合理空間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適； 二要做到建筑造型和風(fēng)格的藝術(shù)感，對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。注意各專業(yè)之間的交叉協(xié)調(diào)，以及人性化的設(shè)計(jì)；關(guān)注建筑設(shè)備及家居產(chǎn)品的市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整相關(guān)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理

施工是開發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目施工涉及面廣，是一個(gè)極其復(fù)雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動(dòng)、機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 施工階段的質(zhì)量控制

4.1.1 要制定適當(dāng)?shù)馁|(zhì)量目標(biāo)。因?yàn)橘|(zhì)量目標(biāo)常與項(xiàng)目進(jìn)度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級(jí)。因此，質(zhì)量目標(biāo)必須堅(jiān)持實(shí)事求是，因地制宜。目標(biāo)過低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來傷害，失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過高會(huì)造成投入成本加大，綜合開發(fā)績(jī)效降低。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管理。建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)場(chǎng)管理制度，包括質(zhì)量責(zé)任制度、技術(shù)復(fù)核制度、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、施工過程控制制度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度、質(zhì)量事故報(bào)告和處理制度等。編制合理科學(xué)的施工方案并嚴(yán)格組織實(shí)施，完善強(qiáng)化崗位責(zé)任，推行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，嚴(yán)格檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)原材料和工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。

4.1.3 加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)施工質(zhì)量的控制主要是通過工程監(jiān)理進(jìn)行。在實(shí)際工作中我們可以委托項(xiàng)目監(jiān)理單位對(duì)施工單位質(zhì)量管理體系的實(shí)施狀況進(jìn)行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機(jī)械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量的要求；做好設(shè)計(jì)變更的控制工作；做好施工過程中的檢查驗(yàn)收工作；做好工程質(zhì)量問題和質(zhì)量事故的處理，當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時(shí)，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令；要對(duì)工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實(shí)行取樣送檢制度；對(duì)從事計(jì)量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對(duì)其計(jì)量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和確認(rèn)。

4.2 現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)

4.2.1 工程樣板先行。樣板先行作為工程質(zhì)量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實(shí)踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對(duì)施工隊(duì)伍的實(shí)物交底的基地，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問題，避免大規(guī)模的返工簽證

4.2.2 技術(shù)方案先行。技術(shù)方案是保障專業(yè)分項(xiàng)工程合法施工的有效技術(shù)資料，更是指導(dǎo)正確施工的基礎(chǔ)資料。技術(shù)方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現(xiàn)場(chǎng)不折不扣地執(zhí)行。通過審批后的方案，可以大大提升專項(xiàng)技術(shù)的可操作性，使施工、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到最佳組合狀態(tài)，為項(xiàng)目工程的最大效益服務(wù)

4.2.3 施工關(guān)鍵工序控制。甲方的現(xiàn)場(chǎng)管理不可能也不要求控制施工過程的每一個(gè)過程每一道工序，找出施工過程中對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問題的關(guān)鍵工序作為重點(diǎn)控制的對(duì)象，對(duì)有效控制質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。

5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理

竣工驗(yàn)收是工程施工全過程的最后一道工序,也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作,是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收前,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)委托具有相應(yīng)檢測(cè)資質(zhì)的檢測(cè)單位對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測(cè),為工程順利通過驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。及時(shí)組織由參建各方參加的單位工程分戶驗(yàn)收工作,不能走形式、走過場(chǎng)。對(duì)工程質(zhì)量有疑慮的地方,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問題,盡早處理,消滅質(zhì)量缺陷?？陀^、公正地評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí),使工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)程進(jìn)行工程驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題,責(zé)令有關(guān)單位限期處理。

6 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目售后質(zhì)量管理

房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒有劃上句號(hào)，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務(wù)。有銷售部門牽頭，組織售后服務(wù)和維修整改小組，徹底持續(xù)跟蹤售后維保工作。二是要做好征求意見和調(diào)查回訪工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開發(fā)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目尚需改進(jìn)的方面，并對(duì)調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)反饋到有關(guān)部門，以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]陽波.中國房地產(chǎn)項(xiàng)目階段劃分探討[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào).2007.03.

篇5

《關(guān)鍵詞》房地產(chǎn)；開發(fā)；管理

中圖分類號(hào)：S618文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

隨著中國改革開放的深入和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，人們的生活水平的不斷提高，城市房地產(chǎn)建設(shè)得到了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，越來越多的房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目投入實(shí)施。在房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的同時(shí)，也帶來相應(yīng)的環(huán)境問題。所以做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營工作顯得越來越有必要。房地產(chǎn)就是對(duì)沒有被利用的土地進(jìn)行開發(fā)利用，建造一些可以供人們生活、娛樂、休閑的場(chǎng)所。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上促進(jìn)了我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。面對(duì)愈演愈烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，房地產(chǎn)想要得以生存和發(fā)展，就必須加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營工作。

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營中，房地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是實(shí)現(xiàn)顧客價(jià)值、達(dá)到公司經(jīng)營目標(biāo)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，涉及項(xiàng)目規(guī)劃、建筑方案設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等方面的管理，全面優(yōu)化、規(guī)范設(shè)計(jì)管理活動(dòng)流程和操作規(guī)范，確保項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理和設(shè)計(jì)過程在受控狀態(tài)下進(jìn)行，是項(xiàng)目開發(fā)過程中保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度，促進(jìn)銷售、控制成本的重要途徑，其工作涉及整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)的全過程，使項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)方案得以明確，在房地產(chǎn)工作中扮演起承轉(zhuǎn)合的重要作用。規(guī)劃設(shè)計(jì)管理是房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人對(duì)房地產(chǎn)涉及到的一切設(shè)計(jì)活動(dòng)進(jìn)行同意的部署，不僅要解決房地產(chǎn)設(shè)計(jì)問題，還要保持好設(shè)計(jì)相關(guān)部門之間的溝通聯(lián)系，避免實(shí)際工作中出現(xiàn)矛盾。

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)主要分為項(xiàng)目初期準(zhǔn)備、規(guī)劃設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、竣工驗(yàn)收、經(jīng)營使用五個(gè)部分。就從時(shí)間的分配上來說，初期準(zhǔn)備和建設(shè)施工階段所需的時(shí)間最長(zhǎng)。初期準(zhǔn)備主要是取得土地的使用權(quán)，并完成工程項(xiàng)目建設(shè)所需要的相關(guān)證明和手續(xù)。規(guī)劃設(shè)計(jì)主要是對(duì)要求建造的建筑進(jìn)行圖紙?jiān)O(shè)計(jì)和可行性分析。建設(shè)施工主要就是將規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容付諸實(shí)施，變成能夠看得見的建筑物?？⒐を?yàn)收主要是甲方和乙方就工程質(zhì)量和工程成本進(jìn)行驗(yàn)收和核算。經(jīng)營使用主要是房地產(chǎn)企業(yè)銷售或是使用建成的建筑物。每個(gè)部分都有著不同的工作要做，而且都是必不可少的。只有正確把握這五個(gè)部分的項(xiàng)目成本投入，才能真正意義上有效的控制項(xiàng)目開發(fā)的成本，使得企業(yè)的成本投入在一個(gè)合理的范圍內(nèi)，便于企業(yè)流動(dòng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)的更加順利。

2、房地產(chǎn)項(xiàng)目特點(diǎn)

2.1、開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、涉及內(nèi)容廣

作為房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，它具有非常長(zhǎng)的開發(fā)時(shí)間，一般為三年至五年，也有的開發(fā)項(xiàng)目需要十幾年。房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)期間會(huì)涉及多方面的內(nèi)容，比如:各政府單位、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工技術(shù)、安裝工藝、制造工藝等。

2.2、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的管理較難

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程，會(huì)受到很多方面的影響和限制。由于這此方方面面影響因素的存在，使得房地產(chǎn)商必須要建立和健全科學(xué)、合理的管理制度和管理體系，以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程的有效管理。

2.3、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目稅目多、稅負(fù)重

房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)過程中會(huì)涉及很多有關(guān)的稅目和稅金問題，包括項(xiàng)目所得稅、房地產(chǎn)稅、上地利用稅、上地增值稅以及營業(yè)稅等。對(duì)我國房地產(chǎn)商的市場(chǎng)調(diào)查中泉示，房地產(chǎn)業(yè)的平均稅負(fù)保持在13.4%。

2.4、房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目需要進(jìn)行相關(guān)的評(píng)定

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，需要對(duì)投資獲益等情況進(jìn)行相關(guān)的評(píng)定。同時(shí)，也要嚴(yán)格要求項(xiàng)目建設(shè)的期限、最大投資數(shù)目以及開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量評(píng)定等。

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營管理的任務(wù)

3.1、設(shè)計(jì)管理

設(shè)計(jì)管理是指在確立開發(fā)計(jì)劃之后對(duì)各流程工作的管理，旨在進(jìn)一步明確各環(huán)節(jié)的時(shí)間計(jì)劃和人員安排，從而使設(shè)計(jì)管理人員了解各自的工作任務(wù)，同時(shí)協(xié)調(diào)好項(xiàng)目涉及部門和人員的，將設(shè)計(jì)思想灌輸給設(shè)計(jì)人員，完善制度體系，規(guī)范各環(huán)節(jié)工作開展。相比之前的管理方式更系統(tǒng)，依據(jù)設(shè)計(jì)總目標(biāo)，將每個(gè)環(huán)節(jié)的工作落實(shí)，由此再確定各環(huán)節(jié)的管理責(zé)任，并且投入人力或物力等資源。因此設(shè)計(jì)流程管理是對(duì)開發(fā)項(xiàng)目全過程進(jìn)行監(jiān)管，保證施工過程的合理性、有效性，當(dāng)然流程設(shè)計(jì)也不僅僅是一套特定的模式，由于各房地產(chǎn)實(shí)際情況不同，所以不能一概而論，而是要尋求與自己公司經(jīng)營戰(zhàn)略和產(chǎn)品定位相符合的流程管理模式，唯一相同的是，都會(huì)將流程管理細(xì)分，只有做好近期的管理任務(wù)，才可以提高整體的管理質(zhì)量。

3.2、進(jìn)度管理

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說占領(lǐng)市場(chǎng)先機(jī)是十分重要的，因此工程進(jìn)度很大程度決定了企業(yè)的效益。另外由于在項(xiàng)目開發(fā)的設(shè)計(jì)初期并沒有監(jiān)督部門的進(jìn)行管理，所以需要企業(yè)自己進(jìn)行計(jì)劃管理。依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的總目標(biāo)，組織各部門進(jìn)行溝通，研究出最合理的時(shí)間計(jì)劃方案，計(jì)劃是開展工作的前提，但是之后實(shí)際的落實(shí)情況也很重要，對(duì)于后期貫徹落實(shí)情況，應(yīng)該派專業(yè)管理人員進(jìn)行定期審核，將設(shè)計(jì)計(jì)劃與實(shí)際施工情況做有機(jī)的結(jié)合，客觀分析兩者差異性，提出處理的辦法，從而保證項(xiàng)目提前或按時(shí)完成。影響設(shè)計(jì)進(jìn)度有以下因素。

3.3、質(zhì)量管理

項(xiàng)目的質(zhì)量決定了施工的質(zhì)量，但是許多房地產(chǎn)企業(yè)沒有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，將重點(diǎn)都放在施工階段，這種觀念需要進(jìn)行改變，因?yàn)槭┕るA段其實(shí)是將之前所準(zhǔn)備好的計(jì)劃理論付諸實(shí)踐，其施工的基礎(chǔ)還是建立在前期產(chǎn)品的設(shè)計(jì)上的。所以，進(jìn)行嚴(yán)格的設(shè)計(jì)質(zhì)量管理是十分必要的，只有有效的質(zhì)量管理，才可以使設(shè)計(jì)質(zhì)量得到保證，包括形成良好的監(jiān)管機(jī)制，對(duì)設(shè)計(jì)過程進(jìn)行監(jiān)督；制定科學(xué)合理并且針對(duì)不同情況的設(shè)計(jì)任務(wù)書；對(duì)設(shè)計(jì)和施工圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審查，避免因?yàn)閳D紙繪制不規(guī)范導(dǎo)致的后期施工困難；把握好設(shè)計(jì)方案修改的次數(shù)，將成本控制在合理的范圍內(nèi)。以上所說都是為了避免后期因?yàn)榍捌谠O(shè)計(jì)的缺陷帶來的質(zhì)量問題。

3.4、成本管理

一般來說，項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)的主要考慮的是結(jié)構(gòu)的安全問題，對(duì)于工程成本的控制概念不強(qiáng)，所以難免導(dǎo)致設(shè)計(jì)方案不經(jīng)濟(jì)，而增加了項(xiàng)目開發(fā)成本。就目前國內(nèi)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來看，中小型房地產(chǎn)企業(yè)逐漸成為房地產(chǎn)行業(yè)的主體。與以往的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)相比，中小型房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)力有限，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力和項(xiàng)目組織管理能力都不足，因此很難在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中對(duì)于工程成本做到有效控制。所以在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，企業(yè)首先要知道開發(fā)項(xiàng)目是建寫字樓還是住宅樓，或是商業(yè)中心等等。一定要遵守相關(guān)的法律法規(guī)和招標(biāo)投標(biāo)程序進(jìn)行招標(biāo)，不要弄虛作假。強(qiáng)化設(shè)計(jì)人員的控制成本意識(shí)，在保證結(jié)構(gòu)安全和合理周期的前提下，盡可能的降低項(xiàng)目成本；與此同時(shí)還要做好項(xiàng)目施工階段的成本控制。

《結(jié)束語》

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營工作涉及面廣，開展起來有一定的難度，但由于其對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的重要性，因此在以后的具體工作中，我們一定要不斷的完善相關(guān)的管理，結(jié)合具體項(xiàng)目施工的實(shí)際情況進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)以及開發(fā)運(yùn)營，在遵循法律法規(guī)的前提下，為業(yè)主提供更優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，促進(jìn)企業(yè)良好運(yùn)營。

參考文獻(xiàn)

[1]楊也容.房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理案例研究[D].華南理工大學(xué)，2013.

[2]高映輝.房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理研究[J].經(jīng)營管理者，2014，09:277-278.

[3]覃廣信.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目環(huán)境影響評(píng)價(jià)問題探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2014，01:164-165.

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目；成本控制；原則；具體方法

一、相關(guān)概念界定

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的概念

項(xiàng)目成本是指為實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總目標(biāo)而進(jìn)行的各項(xiàng)活動(dòng)消耗人力、物力等資源而產(chǎn)生的各種費(fèi)用的總和。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其最主要業(yè)務(wù)活動(dòng)是開發(fā)、生產(chǎn)房地產(chǎn)商品，所以房地產(chǎn)公司的成本就是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本是指項(xiàng)目在決策立項(xiàng)、設(shè)計(jì)規(guī)劃、建設(shè)施工、竣工結(jié)算以及銷售等過程中耗費(fèi)的所有費(fèi)用的總和。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的核心環(huán)節(jié)體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本的控制。房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定、可持續(xù)、健康的發(fā)展，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益，就需要通過加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目成本的控制來提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以保證開發(fā)項(xiàng)目順利實(shí)施，確保項(xiàng)目整個(gè)開發(fā)過程中合理均衡地配置各類資源，從而獲得良好的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境效益。顯然，對(duì)項(xiàng)目成本的控制，對(duì)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的效益是非常有效的控制手段。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制具有高風(fēng)險(xiǎn)性、全面性、綜合性、程序性等幾個(gè)特點(diǎn)。

（三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制的對(duì)象

根據(jù)全過程控制項(xiàng)目開發(fā)成本的要求，主要的控制內(nèi)容體現(xiàn)在如下幾個(gè)階段：

1.可行性研究階段。可研階段也是投資決策階段，對(duì)擬投資開發(fā)地塊在其公開掛牌前進(jìn)行可行性研究，包括成本測(cè)算，市場(chǎng)分析及最終受益情況，最終形成可研報(bào)告供決策者決策。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段是從項(xiàng)目控規(guī)、規(guī)劃條件、項(xiàng)目總體方案、單體方案、景觀方案，一直到相應(yīng)的施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)全部過程，此階段基本確定了開發(fā)項(xiàng)目80%的成本，從結(jié)構(gòu)形式、建筑體型、外立面形式、景觀等等，此階段成本管理者必須全程參與跟蹤，必要時(shí)把限額設(shè)計(jì)的指標(biāo)提供給設(shè)計(jì)部門。

3.招投標(biāo)階段。此階段是由招標(biāo)部門組織，根據(jù)設(shè)計(jì)方案/圖紙及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)編制相應(yīng)的招標(biāo)文件，同時(shí)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目進(jìn)行成本估算，提出投標(biāo)決策意見，盡可能做到合理低價(jià)選擇中標(biāo)單位，做到有效控制成本。

4.施工階段。施工階段是依據(jù)設(shè)計(jì)圖紙和相關(guān)技術(shù)規(guī)范、操作規(guī)程等，編制合理的可行性的施工方案和施工工序的策劃，并編制有效的進(jìn)度控制計(jì)劃和控制措施，這個(gè)過程中要兼顧對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的成本進(jìn)行事前、事中和事后的控制。成本控制要以合同、定額、規(guī)范為依據(jù)，參考市場(chǎng)行情，對(duì)施工過程中的設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證進(jìn)行控制，同時(shí)避免發(fā)生無效成本。

5.竣工結(jié)算階段。對(duì)已竣工且經(jīng)過驗(yàn)收合格后的總包/分包等項(xiàng)目及時(shí)進(jìn)行結(jié)算，準(zhǔn)確的確定結(jié)算費(fèi)用額以及維修保養(yǎng)額度，做到依據(jù)充分、合理控制。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制原則

（一）全面全員過程控制原則

全面考慮開發(fā)項(xiàng)目壽命周期內(nèi)各項(xiàng)事務(wù)的子目細(xì)化，全員參與成本控制并將責(zé)任落實(shí)到人，全程進(jìn)行有機(jī)綜合，形成PDCA（計(jì)劃一實(shí)施一檢查一調(diào)整）的良性循環(huán)過程。它包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本預(yù)測(cè)與決策、成本計(jì)劃和實(shí)施、成本核算和偏差分析等主要環(huán)節(jié)，其中以成本計(jì)劃的制定和計(jì)劃的實(shí)施監(jiān)控為關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

（二）成本控制的最低化原則

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制應(yīng)該使用科學(xué)的手段和方法，比如企業(yè)的各類制度、流程和方法，保證可以不斷地有效合理的控制開發(fā)項(xiàng)目的成本，最終實(shí)現(xiàn)達(dá)到項(xiàng)目最低的結(jié)算成本目標(biāo)。同時(shí)也要注意所控制成本項(xiàng)目的科學(xué)性和合理性，不能顧此失彼，應(yīng)做到合理的降低，符合客觀規(guī)律、符合市場(chǎng)，避免事倍功半。

（三）目標(biāo)成本管理的原則

實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本管理，應(yīng)包含以下內(nèi)容:編制成本目標(biāo)，并對(duì)其進(jìn)行責(zé)任分解，落實(shí)到具體責(zé)任部門和責(zé)任人，定期對(duì)目標(biāo)的實(shí)際執(zhí)行情況進(jìn)行檢查落實(shí)，對(duì)目標(biāo)成本的實(shí)施、檢查、反饋、處理循環(huán)進(jìn)行評(píng)價(jià)和修正。在規(guī)劃設(shè)計(jì)審批通過后，應(yīng)將目標(biāo)成本完成定稿并實(shí)施，真正體現(xiàn)目標(biāo)成本的前置指導(dǎo)性。目標(biāo)成本的修改應(yīng)有嚴(yán)格的規(guī)定，體現(xiàn)決策嚴(yán)謹(jǐn)性要求。

（四）動(dòng)態(tài)成本管理原則

房地產(chǎn)開發(fā)的多數(shù)項(xiàng)目不具有連續(xù)性，因此在項(xiàng)目的開發(fā)過程中成本控制應(yīng)強(qiáng)調(diào)有效的動(dòng)態(tài)的控制，充分體現(xiàn)出責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合的原則。動(dòng)態(tài)成本是通過對(duì)已發(fā)生及待發(fā)生成本隨時(shí)掌握和控制，是成本管理責(zé)任部門依據(jù)已審批的目標(biāo)成本，對(duì)項(xiàng)目開發(fā)過程中各階段的業(yè)務(wù)活動(dòng)進(jìn)行連續(xù)監(jiān)控。在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)組成一個(gè)負(fù)責(zé)成本控制管理的機(jī)構(gòu)或組織，可以是永久的，也可是臨時(shí)的，在對(duì)成本控制工作負(fù)責(zé)的同時(shí)，也應(yīng)有一定的成本控制管理的權(quán)限，是成本控制的主導(dǎo)部門，同時(shí)項(xiàng)目管理負(fù)責(zé)人要定期檢查和考評(píng)各職能部門和各類工作小組在成本控制中的業(yè)績(jī)，并做到獎(jiǎng)罰分明。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制具體方法

（一）決策立項(xiàng)階段成本控制的措施

1.做好可行性研究?？尚行匝芯孔鳛榉康禺a(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期階段的一個(gè)重要環(huán)節(jié)，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成敗起著至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行成本控制的根本目的是要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的最大化。項(xiàng)目投資決策依據(jù)就是可行性研究報(bào)告，報(bào)告內(nèi)容論證是否經(jīng)濟(jì)合理，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)成敗具有很大影響度。在房地產(chǎn)工程開發(fā)前期，需要充分考慮自身的地理?xiàng)l件、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)需求，充分做好前期的基礎(chǔ)調(diào)研工作，收集大量的資料，嚴(yán)密論證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資效益和投資方案的合理性，避免決策失誤。在選立項(xiàng)時(shí)就首先要對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)規(guī)模大小進(jìn)行說明，分析項(xiàng)目的選址條件以及所具備的建設(shè)條件、預(yù)期收入、及銷售利潤等，同時(shí)包括經(jīng)濟(jì)利益和社會(huì)效益分析，以及環(huán)境影響和社會(huì)影響評(píng)價(jià)及風(fēng)險(xiǎn)分析等。

2.控制土地與拆遷費(fèi)。土地和資金是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)最重要的兩大要素。其中，土地資源的稀缺性和競(jìng)爭(zhēng)性決定了土地成本作為房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一。要控制好土地成本，需要對(duì)土地招投標(biāo)制定好競(jìng)買的策略及技巧，以最低的價(jià)格和風(fēng)險(xiǎn)獲得最大的利潤。要控制好土地費(fèi)用所能承受的最高限額。土地競(jìng)拍前，擬建初步方案前，確定要建什么樣的樓盤，預(yù)測(cè)未來幾年的銷售金額，根據(jù)建造需要的估算成本，假定方案以最低利潤的價(jià)格銷售，假設(shè)零利潤來計(jì)算土地成本限額，計(jì)算拍賣可以承受的價(jià)格底線，從而保證土地成本控制在一定的范圍內(nèi)。

（二）設(shè)計(jì)規(guī)劃階段成本控制的措施

1.推行設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度。在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)階段應(yīng)大力引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，推行方案設(shè)計(jì)、工程設(shè)計(jì)的招投標(biāo)制度，以達(dá)到控制成本的目的。通過網(wǎng)絡(luò)、報(bào)刊等媒體招標(biāo)公告，吸引諸多的設(shè)計(jì)大單位參與設(shè)計(jì)方案，從而優(yōu)選厲行節(jié)約，符合先進(jìn)技術(shù)、建設(shè)節(jié)能并安全適用且設(shè)計(jì)美觀的方案。

2.加強(qiáng)技術(shù)溝通、優(yōu)化設(shè)計(jì)方案。對(duì)于建筑師的設(shè)計(jì)方案，需由項(xiàng)目的成本控制負(fù)責(zé)人通過對(duì)設(shè)計(jì)方案的平面布局、結(jié)構(gòu)特征、外觀造型等進(jìn)行研究，并充分與設(shè)計(jì)人員進(jìn)行建議、意見的溝通，明確規(guī)定設(shè)計(jì)質(zhì)量不過關(guān)而造成變更的改進(jìn)措施，以達(dá)到最大限度優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目的。

3.實(shí)行限額設(shè)計(jì)方法。設(shè)計(jì)單位在進(jìn)行設(shè)計(jì)中，要推行限額設(shè)計(jì)。所謂限額設(shè)計(jì)是指按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計(jì)，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)總概算控制施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下，按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的不合理變更，保證總投資限額不被突破。

（三）建設(shè)施工階段成本控制的措施

1.嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)制度。通過嚴(yán)格的合同條款的擬訂、簽訂等工作來控制投資，對(duì)成本控制具有非常關(guān)鍵的作用。主要是通過工程量清單，編制招標(biāo)控制價(jià)格，為最終確定投標(biāo)價(jià)）格確定依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行工程招投標(biāo)制，能夠引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，確保合理的工程造價(jià)，同時(shí)能夠防止建設(shè)單位的暗箱操作。招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、透明、公正、誠信的原則，認(rèn)真編制工程標(biāo)底和標(biāo)書，做好評(píng)標(biāo)定標(biāo)工作，確保合理低價(jià)者中標(biāo)。

2.加強(qiáng)合同管理。房地產(chǎn)項(xiàng)目是一個(gè)極為復(fù)雜的社會(huì)生產(chǎn)過程，包括建筑、結(jié)構(gòu)、水電、機(jī)械設(shè)備、通訊等專業(yè)設(shè)計(jì)和施工活動(dòng)，需要各種材料、設(shè)備、技術(shù)和勞動(dòng)力的供應(yīng)。在現(xiàn)代的社會(huì)化大生產(chǎn)和專業(yè)化分工條件下，一個(gè)稍大一點(diǎn)的工程參加單位就有幾十個(gè)，甚至上百個(gè)，它們之間形成各式各樣的經(jīng)濟(jì)關(guān)系，而項(xiàng)目中維系這種關(guān)系的紐帶就是合同。合同管理不能流于形式，不是單純的起到檔案歸置的作用，應(yīng)嚴(yán)格按照建筑行業(yè)的行規(guī)及法律規(guī)范，實(shí)行合同審查、會(huì)簽制度。以加強(qiáng)在項(xiàng)目建設(shè)過程中對(duì)于資金款支付情況的控制，避免因?yàn)槁氊?zé)不清，材料不全、相互扯皮等現(xiàn)象造成成本徒增、工期延誤等問題。

（四）竣工結(jié)算階段成本控制的措施

1.嚴(yán)格控制竣工驗(yàn)收?？⒐を?yàn)收是竣工結(jié)算階段成本控制的一項(xiàng)重要工作?？⒐を?yàn)收要通過檢查工程質(zhì)量，包括結(jié)構(gòu)、門窗、綠化等是否達(dá)到規(guī)定的設(shè)計(jì)要求和規(guī)范，要檢查工程內(nèi)容是否有缺漏，是否違反設(shè)計(jì)規(guī)格、各項(xiàng)配套設(shè)施功能是否良好等，通過實(shí)驗(yàn)的方法，對(duì)設(shè)計(jì)各功能進(jìn)行檢測(cè)，管線布置、氣密性是否良好等。工程完工后，房地產(chǎn)開發(fā)商要對(duì)工程主體和所有的工程變更、施工文件等材料進(jìn)行全面交接，查擺問題，進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定。符合竣工驗(yàn)收依據(jù)的工程才能通過驗(yàn)收，并使建設(shè)工程投資產(chǎn)生效益。在竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)要注重對(duì)竣工圖紙和文件的交接，這部分材料不單純是項(xiàng)目各項(xiàng)工程建設(shè)技術(shù)參數(shù)、系統(tǒng)狀況的證明，更是往后工程改擴(kuò)建、維護(hù)的重要依據(jù)。

2.嚴(yán)格審查竣工結(jié)算。工程決算書是由施工單位編制的，直接關(guān)系到甲方業(yè)主方和乙方施工方的利益關(guān)系，業(yè)主方和施工方都很關(guān)注項(xiàng)目總價(jià)款的審核結(jié)算。工程決算書由業(yè)主方委托有資質(zhì)的中間機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)審對(duì)工程總造價(jià)的影響非常大?？⒐るA段要按照合同規(guī)定的結(jié)算方法、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)定額、優(yōu)惠政策等，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行審核，如有紕漏，要認(rèn)真復(fù)審，明確結(jié)算的要求。竣工材料完備時(shí)才能列入結(jié)算。嚴(yán)格控制工程變更等費(fèi)用，認(rèn)真落實(shí)變更簽證，根據(jù)規(guī)定的流程進(jìn)行核準(zhǔn)，施行規(guī)范化管理，以降低工程結(jié)算過程摻雜的水分。

作者:錢寶山 單位:浙江省象山縣地產(chǎn)房產(chǎn)開發(fā)總公司

參考文獻(xiàn)：

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)分析

中途分類號(hào)：C93 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

引言：

隨著經(jīng)濟(jì)水平的迅速發(fā)展，我國房地產(chǎn)行業(yè)在近年來得到了快速的發(fā)展。與此同時(shí)人們對(duì)居住條件的要求也發(fā)生了變化，但是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中仍存在一些難點(diǎn)，如何以科學(xué)的房地產(chǎn)開發(fā)工程管理工作提高管理效果，提高工程質(zhì)量成為了項(xiàng)目管理企業(yè)面臨的重要問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理含義

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的最終目的是高效率地實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo),其是以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制作為基礎(chǔ),運(yùn)用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法,在開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過程,按其內(nèi)在運(yùn)行規(guī)律,建立有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、監(jiān)督和控制的管理系統(tǒng)。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理融合了項(xiàng)目管理實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論又為建設(shè)工程項(xiàng)目管理提供了理論工具,使得建設(shè)工程項(xiàng)目管理日益系統(tǒng)化、科學(xué)化。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理是一套復(fù)雜的管理體系,它以房地產(chǎn)企業(yè)、監(jiān)理公司為主管,各參建單位參與,通過計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制四個(gè)方面的管理,保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有效進(jìn)行,最終實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理內(nèi)容

1、總體規(guī)劃

人類在做任何一件事情之前都有一個(gè)想法, 如同在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中一樣, 房地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)在開發(fā)某項(xiàng)具體項(xiàng)目之前都要有一個(gè)總體規(guī)劃, 總設(shè)計(jì)也就是工程建設(shè)之前做的準(zhǔn)備工作。

2、配合協(xié)調(diào)

房地產(chǎn)開發(fā)涉及的社會(huì)因素眾多, 同時(shí)由于房地產(chǎn)的建設(shè)工程自身的特點(diǎn),如工程項(xiàng)目多,施工周期長(zhǎng),建設(shè)范圍廣涉及部門廣泛?jiǎn)挝欢? 所以建設(shè)當(dāng)中的矛盾眾多, 在眾多的矛盾當(dāng)中,要達(dá)到工程建設(shè)的順利進(jìn)行,就必須進(jìn)行配合協(xié)調(diào)。在協(xié)調(diào)工作中,需要注意的是配合好開發(fā)建設(shè)相關(guān)單位,并處理好開發(fā)過程中出現(xiàn)的各種矛盾。

3、質(zhì)量監(jiān)理

過硬的質(zhì)量保證是激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中最重要的祛碼, 房地產(chǎn)開放企業(yè)要想使 自己開發(fā)的樓盤實(shí)現(xiàn)最大的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益,首要的是保證建筑物質(zhì)量的過關(guān), 因此在工程的建設(shè)過程中要十分注意現(xiàn)場(chǎng)施工的監(jiān)理,及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工質(zhì)量問題, 并注重抓落實(shí)。

4、工程驗(yàn)收

建筑工程的竣工不是簡(jiǎn)單指建筑物的建造完成, 還是在完成工程設(shè)計(jì)文件要求和合同的各項(xiàng)內(nèi)容后, 依照國家和地方有關(guān)建筑工程竣工的相關(guān)法規(guī),進(jìn)行工程驗(yàn)收,只有在竣工驗(yàn)收合格后,才能將產(chǎn)品交給用戶使用。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理難點(diǎn)

1、項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限

導(dǎo)致項(xiàng)目運(yùn)作成本過高、房地產(chǎn)交易糾紛不斷的原因，是由于項(xiàng)目管理概念的狹隘與局限。對(duì)于項(xiàng)目工程現(xiàn)場(chǎng)管理以外的工作,如項(xiàng)目的前期策劃、銷售工作、客服、融資與資金運(yùn)用等等。資金運(yùn)作成本偏高,直接影響了項(xiàng)目最終收益是融資手段的單一及資金運(yùn)作計(jì)劃水平低下導(dǎo)致的。另外銷售工作與客服管理水平低下導(dǎo)致房地產(chǎn)交易過程中,糾紛不斷。

2、圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理方面存在問題

大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都不重視圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的管理工作，對(duì)于開發(fā)商來說，他們只是對(duì)方案、功能進(jìn)行確定，然后統(tǒng)一交由設(shè)計(jì)院進(jìn)行處理，因此，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)管理上沒有引起足夠的重視，甚至有些設(shè)計(jì)人員根本沒有成本概念，圖紙上出現(xiàn)很多錯(cuò)誤。而開發(fā)商對(duì)于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段所包含的成本、質(zhì)量控制不夠重視，而只注重在施工現(xiàn)場(chǎng)如何節(jié)約成本，如何進(jìn)行質(zhì)量控制等，甚至有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在功能和要求還不是很明朗的情況下，為了能早日拿到圖紙，擅自要求設(shè)計(jì)院對(duì)圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)，如此，必然會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)出來的圖紙存在一些不足。當(dāng)工程在施工的過程中，開發(fā)商才發(fā)現(xiàn)其中的不足而要求對(duì)圖紙進(jìn)行修改，不僅會(huì)影響到施工的進(jìn)度，提高成本，還會(huì)影響到工程的工期。除以上所說的問題之外，設(shè)計(jì)院在對(duì)圖紙進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)，是否有考慮到投資成本方面的問題還很難說，而房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對(duì)這方面更是缺少管理和監(jiān)督，尚沒有有效的辦法來進(jìn)行控制。

3、合同管理方面存在的問題

目前仍有相當(dāng)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)法制觀念薄弱，合同意識(shí)不強(qiáng)，更談不上合同管理。國內(nèi)企業(yè)簽訂的合同，幾乎都有“未盡事宜，雙方友好協(xié)商解決”的條款，但如果合同簽訂不完善，一旦協(xié)商不好，往往造成相互扯皮。目前合同管理主要存在以下幾點(diǎn)問題：

3.1 不少項(xiàng)目鑒定的合同十分簡(jiǎn)單，不符合標(biāo)準(zhǔn)合同要求，更不符合國際上通行的合同文本要求，合同簽訂不嚴(yán)謹(jǐn)，存在漏洞，給對(duì)方提供了索賠依據(jù)。

3.2 簽約雙方都不認(rèn)真執(zhí)行合同，隨意修改合同，或違背合同規(guī)定打折扣。沒有嚴(yán)格按合同進(jìn)行工期、投資控制管理，合同履行率低。如果一方?jīng)]有嚴(yán)格執(zhí)行合同，通常會(huì)發(fā)生工程索賠、工期加長(zhǎng)、投資加大等情況，給企業(yè)加大成本。

3.3合同產(chǎn)生糾紛時(shí)，大多數(shù)采用行政手段解決，不采取法治形式解決。

四、解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理難點(diǎn)的措施

1、加強(qiáng)開發(fā)前期的管理

開發(fā)前期管理就是對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在拿到建設(shè)用地后將要開發(fā)樓盤的規(guī)劃設(shè)計(jì)委托給相應(yīng)設(shè)計(jì)單位來完成，必然要對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可采用規(guī)劃管理系統(tǒng)來對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。

1.1 加強(qiáng)規(guī)劃設(shè)計(jì)

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。

1.2 加強(qiáng)方案設(shè)計(jì)

方案設(shè)計(jì)階段有時(shí)可分為方案招標(biāo)階段和方案定案階段。大部分房地產(chǎn)公司在大、中型建設(shè)項(xiàng)目中采用方案招標(biāo)來選定方案，也有的采用直接委托某一設(shè)計(jì)院來直接設(shè)計(jì)方案。這兩種方法各有利弊。房地產(chǎn)公司在取得項(xiàng)目后，一般都會(huì)委托策劃公司進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并進(jìn)行項(xiàng)目策劃，確定設(shè)計(jì)目標(biāo)和方向。而房地產(chǎn)公司也會(huì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行內(nèi)部方案設(shè)計(jì)和研討。在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目的整體方向，作為招標(biāo)任務(wù)書擬定和評(píng)標(biāo)的依據(jù)；不論是招標(biāo)或是直接委托設(shè)計(jì)，都要對(duì)所選用的設(shè)計(jì)公司進(jìn)行深入而嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治觯踔敛煌愋驮O(shè)計(jì)公司的比例也要有所考慮。

在方案設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目溝通管理也是很重要的一個(gè)方面。準(zhǔn)確而及時(shí)的溝通使項(xiàng)目設(shè)計(jì)朝正確的方向有序地發(fā)展。溝通是多層面和多方式的。在這一階段，主要的溝通為：內(nèi)部溝通（縱向和橫向的溝通），與設(shè)計(jì)公司溝通，與政府部門的溝通。

2、不斷規(guī)范建設(shè)項(xiàng)目合同管理

建設(shè)項(xiàng)目合同是指項(xiàng)目開發(fā)主體與勘察、設(shè)計(jì)、施工、材料供應(yīng)等單位，為完成一定的建設(shè)工程任務(wù)而簽訂的一種經(jīng)濟(jì)合同，其內(nèi)容包括對(duì)施工合同、分包合同、買賣合同、租賃合同和借款合同等的訂立、履行、變更、終止和解決爭(zhēng)議。在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，每個(gè)樓盤的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本決定了資金回收的速度、企業(yè)產(chǎn)品的自有生命周期和企業(yè)的獲利空間。項(xiàng)目在開發(fā)過程中的施工進(jìn)度、質(zhì)量和成本控制歸根到底都是通過各種合同的履行來實(shí)現(xiàn)的。加強(qiáng)對(duì)施工前簽訂的施工合同進(jìn)行管理，并處理工程量增減、合同糾紛、索賠等事宜。

3、加強(qiáng)施工階段的質(zhì)量控制

明確質(zhì)量目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān), 同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此,項(xiàng)目開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。目標(biāo)過低,會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來傷害, 失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過高會(huì)造成投入成本加大, 綜合開發(fā)績(jī)效降低。那么, 如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)? 首先, 要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費(fèi)用分析, 要樹立開發(fā)項(xiàng)目全壽命周期成本觀念。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本,減少非一致成本； 適當(dāng)增加預(yù)防成本, 大力降低事故成本。

4、加強(qiáng)項(xiàng)目成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)工程項(xiàng)目成本管理可通過多種方式進(jìn)行優(yōu)化，如可通過全面控制原則-即全員控制和全過程控制。項(xiàng)目全員控制涉及到項(xiàng)目組織中的所有部門、員工的工作，并與每個(gè)員工切身利益有關(guān)，因此應(yīng)充分調(diào)動(dòng)每個(gè)部門和每個(gè)員工控制成本、關(guān)心成本的積極性，真正樹立起全員控制的觀念，如果認(rèn)為成本控制僅是負(fù)責(zé)預(yù)、結(jié)算及財(cái)務(wù)方面的事，就片面了。全過程控制是指從項(xiàng)目立項(xiàng)、開發(fā)、建設(shè)的全運(yùn)轉(zhuǎn)過程中進(jìn)行成本管控則繼續(xù)尋找有效途徑，實(shí)現(xiàn)投資控制目標(biāo)。 建設(shè)工程主要做好兩個(gè)方面的工作：一是決策階段、設(shè)計(jì)階段對(duì)項(xiàng)目的定位、材料的選用進(jìn)行控制，推廣使用降低料耗的各種新技術(shù)、新工藝、新材料。二是對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行過程控制，主要是在招標(biāo)過程中嚴(yán)格審查施工單位資質(zhì)，運(yùn)用科學(xué)的評(píng)標(biāo)方案，選擇相對(duì)實(shí)力較強(qiáng)的施工單位。在保質(zhì)保量前提下，要求擇優(yōu)購料，合理組織運(yùn)輸。再就是要考慮資金的時(shí)間價(jià)值，合理確定合同工期，盡可能快地完成工程項(xiàng)目。加強(qiáng)合同管理，控制工程投資。

五、結(jié)束語：

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)極為復(fù)雜，卻十分嚴(yán)重的工作。因此，只有做到各環(huán)節(jié)緊密銜接、互相配合、協(xié)調(diào)發(fā)展,才能完成項(xiàng)目,并取得較高的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、及環(huán)境效益的統(tǒng)一。

參考文獻(xiàn)：

[1] 陽波.中國房地產(chǎn)項(xiàng)目階段劃分探討[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào).2007.03.

[2] 楊東房.地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程成本控制[J].建筑經(jīng)濟(jì).2006.08.

[3] 龐小平.項(xiàng)目管理的理論與實(shí)踐[J].水運(yùn)科學(xué)研究.2006.1.

[4] 謝守明.溝通管理在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理中的應(yīng)用.科學(xué)與管理，2009.1.

篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；管理策略；項(xiàng)目管理

Abstract: Management strategies run throughout the entire implementation stage of real estate project. In this paper, discussing from the decision-making management of real estate project to the audit stage of completion stage, the cost control is highlighted, so as to maximize the economic efficiency of enterprises.

Key words: real estate; management strategy; project management

中圖分類號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2095-2104（2012）

很多管理實(shí)踐都同時(shí)得出這樣一個(gè)結(jié)論，不同管理時(shí)期對(duì)房地產(chǎn)管理效果的影響是存在很大差異的。其中項(xiàng)目決策期的管理尤其是成本控制對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目整體的影響是最為顯著的，而其余幾個(gè)階段同樣不能忽略。要想做好管理，就要在全程中在細(xì)節(jié)上，做好每一步的管理落實(shí)。

一、項(xiàng)目決策期的管理

（一）明確市場(chǎng)定位，核實(shí)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

做好市場(chǎng)預(yù)測(cè)，將市場(chǎng)脈絡(luò)把握清楚，確定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，找準(zhǔn)房地產(chǎn)目標(biāo)消費(fèi)市場(chǎng)，選擇合適的建筑特點(diǎn)、營銷手段、價(jià)格方案、項(xiàng)目經(jīng)營規(guī)劃、開發(fā)方式。擬定出投資規(guī)模可行性方案、項(xiàng)目成本、數(shù)量、投資收益等方面的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。節(jié)約成本投入，防止無效的成本投入。很多地產(chǎn)項(xiàng)目普遍存在高投入低產(chǎn)出的情況。其原因是多層次的。比如說房產(chǎn)功能的不完善，投資成本過高，質(zhì)量達(dá)不到既定要求，這些原因的根源正是在于市場(chǎng)定位的不準(zhǔn)確。

（二）優(yōu)化規(guī)劃設(shè)計(jì)，保障準(zhǔn)確決策。

房地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)是項(xiàng)目最終品質(zhì)的關(guān)鍵影響因素，好的規(guī)劃設(shè)計(jì)需要自景觀與環(huán)境著手，盡力使地產(chǎn)項(xiàng)目中的建筑開窗見綠，實(shí)現(xiàn)安居社區(qū)與花園社區(qū)的形式。房型設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分照顧到該區(qū)域的氣候情況、居住情況及市場(chǎng)發(fā)展情況。爭(zhēng)取做到面積緊湊、戶型合理，使房型呈現(xiàn)多元化態(tài)勢(shì)。建筑的造型需要將該地域的文化特質(zhì)充分融入其中。從景觀著眼進(jìn)行規(guī)劃布局，結(jié)合周邊的資源，把周邊景觀吸納到每一塊建筑用地當(dāng)中來。根據(jù)當(dāng)?shù)氐臍夂蚯闆r及產(chǎn)品的市場(chǎng)定位現(xiàn)實(shí)，整合出一套能夠適合于實(shí)施的先進(jìn)技術(shù)，且保證技術(shù)的成本效益，力爭(zhēng)得到最大的投資回報(bào)。

二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)期的管理

項(xiàng)目設(shè)計(jì)時(shí)期是房地產(chǎn)管理尤其是成本管理的最為關(guān)鍵的階段，也是處理經(jīng)濟(jì)與技術(shù)之間矛盾的緊要環(huán)節(jié)，對(duì)于房地產(chǎn)整體管理具有十分顯著的意義。

（一）選擇合適的設(shè)計(jì)單位。

地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)水平，對(duì)于成本控制等管理內(nèi)容具有決定性的意義，采取方案設(shè)計(jì)的競(jìng)標(biāo)形式，獲得最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案，可以實(shí)現(xiàn)既定的項(xiàng)目功能目標(biāo)，包括質(zhì)量目標(biāo)、成本目標(biāo)以及效益目標(biāo)等等。也更加方便于在適用先進(jìn)科學(xué)技術(shù)方面，減少工程造價(jià)。

（二）完善優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。

在項(xiàng)目設(shè)計(jì)過程中，多種方案應(yīng)當(dāng)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)上的比選，選擇一方面可以滿足功能需要，另一方面還可以有效節(jié)約成本的方案，比如有些地產(chǎn)設(shè)計(jì)方案，單純追求形式的新穎，追求造型的奇、新、特，設(shè)計(jì)出很多形狀特異的建筑，復(fù)式輪廓一方面浪費(fèi)了結(jié)構(gòu)成本，另一方面也不利于建筑安全。應(yīng)當(dāng)開展科學(xué)的方案比選與論證。在使地產(chǎn)項(xiàng)目自身的抗震功能、安全功能、使用功能等得到滿足的前提下，獲得最優(yōu)化的設(shè)計(jì)方案。明確建筑物結(jié)構(gòu)、布局、建筑材料、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等同項(xiàng)目成本的關(guān)系。

（三）注意設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)與限額。

建筑自身產(chǎn)業(yè)化的發(fā)展需求，要求房地產(chǎn)企業(yè)做出相應(yīng)的設(shè)計(jì)方案調(diào)整，項(xiàng)目中的所有構(gòu)件與配件，只要條件允許，都應(yīng)當(dāng)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。采取廣泛的標(biāo)準(zhǔn)式設(shè)計(jì)，能夠很有效地節(jié)約設(shè)計(jì)力量，減少設(shè)計(jì)時(shí)間，提升勞動(dòng)生產(chǎn)效果。加快工程建設(shè)的步伐。限額設(shè)計(jì)以投資估算書控制并保證設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與造價(jià)指標(biāo)的順利實(shí)施，可以有效避免設(shè)計(jì)深度達(dá)不到規(guī)范要求，或者是選用標(biāo)準(zhǔn)不當(dāng)形成的安全系數(shù)降低問題。

三、項(xiàng)目實(shí)施期的管理

通常情形下，地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施期的管理更注重于規(guī)范化地實(shí)施各系統(tǒng)方案，對(duì)于成本糾偏的作用影響不大，而項(xiàng)目實(shí)施期的資金利用與管理則是一個(gè)重要問題，在整體管理中則占有非常顯著的地位。

（一）做好施工與材料采購招標(biāo)工作、做好合同管理工作。

地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)建立準(zhǔn)確翔實(shí)的管理組織機(jī)構(gòu)與成本控制管理規(guī)范業(yè)務(wù)流程，項(xiàng)目的實(shí)施過程中應(yīng)當(dāng)有切實(shí)可靠的施工圖預(yù)算、投資預(yù)算、工程概算間的動(dòng)態(tài)管理手段。做好施工與材料采購招標(biāo)工作，建立全面而動(dòng)態(tài)化的材料價(jià)格、設(shè)備價(jià)格信息資源中心，建立材料設(shè)備分包工程的分項(xiàng)指導(dǎo)價(jià)格體系，體系中應(yīng)當(dāng)包括商砼、鋁合金、苗木、防水材料等方面的內(nèi)容。用以指導(dǎo)工程中的價(jià)格核算，做好市場(chǎng)材料的調(diào)研分析，選擇編制能力水平突出的單位，做好價(jià)格把關(guān)，對(duì)甲供材料進(jìn)行合理分包，各設(shè)備材料在供應(yīng)時(shí)期都要將價(jià)格與質(zhì)量控制在合理的范圍內(nèi)。做好工程造價(jià)計(jì)價(jià)與合同計(jì)價(jià)工作，合理的計(jì)價(jià)運(yùn)作模式，對(duì)于項(xiàng)目的細(xì)節(jié)管理非常重要。

（二）做好施工現(xiàn)場(chǎng)管理工作，做好變更簽證工作。

注意工程變更及工程簽證等方面的管理，規(guī)范操作、嚴(yán)格執(zhí)行，確保簽證的合理性與及時(shí)性，是施工現(xiàn)場(chǎng)管理的首要工作原則。通常項(xiàng)目的變更簽證，其目標(biāo)數(shù)額都要控制在總合同規(guī)定價(jià)格的百分之五以內(nèi)。工程量與工程價(jià)格簽證要用會(huì)簽來決定，按照項(xiàng)目的限額標(biāo)準(zhǔn)，可以劃分為普通簽證及重要簽證兩種，普通簽證的業(yè)務(wù)流程應(yīng)當(dāng)以節(jié)約時(shí)間作為基本考慮，重大簽證則要有多方論證，并經(jīng)主管經(jīng)理審核批準(zhǔn)。所有的工程變更都應(yīng)當(dāng)在審查論證的前提下進(jìn)行，在項(xiàng)目實(shí)施過程中，一般來說只負(fù)責(zé)處理同當(dāng)前施工關(guān)系密切的相關(guān)變更。派遣工作水平突出的甲方現(xiàn)場(chǎng)代表，規(guī)范現(xiàn)場(chǎng)工作流程，注意工程質(zhì)量、成本與工期管理，落實(shí)預(yù)算體系制度，嚴(yán)格預(yù)算管理，確保預(yù)算始終控制在計(jì)劃之內(nèi)。最后應(yīng)該注意的是施工隊(duì)伍的整體管理。

四、項(xiàng)目完成期的管理

（一）注意地產(chǎn)項(xiàng)目的全程審計(jì)。

項(xiàng)目審計(jì)不應(yīng)當(dāng)僅僅是竣工審計(jì)與事后審計(jì)，還應(yīng)當(dāng)包括事前審計(jì)與事中審計(jì)。所謂的事前審計(jì)，可以讓施工方案理為理性化，幫助管理者提前把關(guān)，避免出現(xiàn)不必要的錯(cuò)誤。而事中審計(jì)（施工期的過程審計(jì)）則更具有效益性與針對(duì)性，如果事中審計(jì)做好，可以起到事半功倍的良好效果。

（二）使人盡其才，物盡其用。

要想使地產(chǎn)項(xiàng)目的整體投資效益得到提高，企業(yè)一定要在工程管理的重要環(huán)節(jié)中，重視人的主觀作用，敢于破格提拔人才，大膽啟用人才，真正做到企業(yè)用工的人性化。我們應(yīng)當(dāng)了解，雖然企業(yè)的管理模式是先進(jìn)的，可是因?yàn)閭€(gè)別工作人員的積極性不高，業(yè)務(wù)水平有限、責(zé)任心不強(qiáng)，都會(huì)使工程管理出現(xiàn)很大的漏洞，為企業(yè)帶來覺察不到的損失。從這一角度來看，企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，其核心內(nèi)容應(yīng)該是人才的競(jìng)爭(zhēng)。

（三）做好地產(chǎn)項(xiàng)目完成之后的系統(tǒng)評(píng)估。

在項(xiàng)目竣工以后的結(jié)算審核的前提下，把項(xiàng)目造價(jià)材料與結(jié)果分析匯總至數(shù)據(jù)庫當(dāng)中去，給后續(xù)管理工作提供準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)參考，這也是企業(yè)考察項(xiàng)目績(jī)效的根據(jù)。企業(yè)應(yīng)當(dāng)會(huì)同各項(xiàng)目管理部門綜合研究上一階段管理工作存在的成功經(jīng)驗(yàn)與失敗教訓(xùn)，并提出今后的工作改進(jìn)方案，方案下一階段的綜合管理。

總結(jié)：

從上面的分析中我們能夠更深刻地體會(huì)到，注意房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，減少運(yùn)營成本，人為因素占據(jù)主要作用。隨著人工成本及土地成本的增加，為了成本控制而進(jìn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理，已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。只有用科學(xué)審慎的態(tài)度，去糾正過程中出現(xiàn)的各種問題，才能在保證工作質(zhì)量的前提下，將成本壓至最低，也只有如此，才能將房地產(chǎn)投資工作處在可防可控的范圍內(nèi)，使企業(yè)處在市場(chǎng)中的不敗之地。

參考文獻(xiàn)：

[1] 劉芳 談房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理[J]－現(xiàn)代商業(yè) 2009，33

[2] 姜晨 基于模糊理論的房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)與風(fēng)險(xiǎn)管理研究[J]－房地產(chǎn)商業(yè) 2009，08

[3] 張庚全 論房地產(chǎn)營銷策劃方案的設(shè)計(jì)與實(shí)施[J]－商業(yè)經(jīng)濟(jì) 2011，05

[4] 劉柯 淺析房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理策略探討[J]－管理觀察 2011，34

篇9

    【關(guān)鍵詞】建筑工程;項(xiàng)目管理;協(xié)調(diào);平衡

    1 前言

    近年來,房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的地位日趨重要,它的迅猛發(fā)展已使其成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展史來看,我國的房地產(chǎn)業(yè)仍然處于成長(zhǎng)期,仍然處于以市場(chǎng)化、產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化的房地產(chǎn)生產(chǎn)和供應(yīng)機(jī)制取代傳統(tǒng)的、自給自足的生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)軌期。房地產(chǎn)的工程管理工作正逐步走向完善化、成熟化。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項(xiàng)目的整個(gè)開發(fā)運(yùn)營周期之中,其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理四個(gè)部分。對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是樓盤獲得成功的先決條件。本文主要分析房地產(chǎn)工程管理之間的協(xié)調(diào)平衡銜接問題。

    2 開發(fā)管理

    開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對(duì)公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理,也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理、施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營模式。

    開發(fā)管理其目標(biāo)及原則就是要整合企業(yè)的人力、物力和財(cái)力,建立一系列科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程,以現(xiàn)代化的信息管理為依托,不斷開發(fā)出適銷對(duì)路的深受顧客喜愛的住宅或商用房。開發(fā)管理的重點(diǎn)在企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營,核心在于工程項(xiàng)目的開發(fā)過程,而控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期及市場(chǎng)創(chuàng)新是開發(fā)運(yùn)營過程中的具體要求。

    3 施工管理的重要性分析

    所謂施工管理就是對(duì)工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理,而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。常見的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有:平行承發(fā)包模式(分別發(fā)包)、施工總承包模式(GC)、施工總承包管理模式(MC)、(設(shè)計(jì)加施工)承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM(Construction Management)承發(fā)包模式等。在我國,房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進(jìn)行,即要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成,要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目(建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度,其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個(gè)承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產(chǎn)組織方式,來進(jìn)行施工管理,直接指揮施工活動(dòng),在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng),一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接,且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

    對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo),開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查(包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施,開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

    4 建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

    房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理,顯然,如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此,協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系,并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容(部分地體現(xiàn)在開發(fā)管理工作中)。

    房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑設(shè)計(jì)與施工的分離有利于各自專業(yè)化水平的提高;但是設(shè)計(jì)與施工的分離也帶來了很多問題。比如,設(shè)計(jì)者不了解施工工藝,從而使設(shè)計(jì)方案施工困難,影響項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度;或者施工單位經(jīng)驗(yàn)不足,不太懂建筑設(shè)計(jì),未能“按圖施工”。為了解決這類問題,工程管理中的可施工性分析成為一種最近常用實(shí)用的管理方法?？墒┕ば?Constructability)是指“將施工知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)最佳地應(yīng)用到項(xiàng)目的策劃、設(shè)計(jì)、采購和現(xiàn)場(chǎng)操作中,以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的總體目標(biāo)”。在房地產(chǎn)開發(fā)中,也即建筑師、工程師根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的、最經(jīng)濟(jì)、最容易施工的方案;項(xiàng)目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案,考慮各種人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間,提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃;施工管理人員或承包商根據(jù)自身的施工(管理)經(jīng)驗(yàn)對(duì)該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾凸し?在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段對(duì)建筑師、工程師提出建議,在一定程度上影響設(shè)計(jì)方案,從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性強(qiáng)調(diào)工程建設(shè)施工的可行性和容易性,比如場(chǎng)地大小、施工設(shè)備、時(shí)間氣候以及勞動(dòng)成本等方面的限制在設(shè)計(jì)中未能加以考慮,可施工性研究就是對(duì)有關(guān)的設(shè)計(jì)的內(nèi)容進(jìn)行討論、分析和改進(jìn)。

    另一方面,施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào),不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此,可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素:

    4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者,開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上,即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論,集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

    4.2 盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期,項(xiàng)目決策的成本很少,但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響,可施工性研究的對(duì)工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢(shì),產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了,因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去,而其中開發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

    4.3 持續(xù)開展研究。一方面,可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究,充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面,實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”,即通過計(jì)劃和總結(jié),將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華,將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理,使之成為“可利用再生資源”,實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

    5 結(jié)語

    綜上所述,企業(yè)都以獲取持續(xù)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)為目標(biāo)的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也不例外。這就需要房產(chǎn)商以優(yōu)秀的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為依托、以專業(yè)化的管理模式為核心在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)施顧客滿意管理,即在規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)運(yùn)營、施工建設(shè)及物業(yè)管理階段以控制成本、進(jìn)度、質(zhì)量為原則持續(xù)改善經(jīng)營,加強(qiáng)管理,并不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

    參考文獻(xiàn):

    [1]畢星,翟麗.項(xiàng)目管理.上海復(fù)旦大學(xué)出版社,2002-12.

篇10

一、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的構(gòu)成

1.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營對(duì)象是不動(dòng)產(chǎn)，具有不可移動(dòng)性。按照開發(fā)產(chǎn)品的類別可以劃分為：土地開發(fā)成本、房屋開發(fā)成本、配套設(shè)施開發(fā)成本以及代建工程開發(fā)成本。

2.在房地產(chǎn)企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的過程中，按照成本支出的用途不同劃分為：①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。②前期工程費(fèi)，包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、項(xiàng)目可行性研究、水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平”（通水、通電、通路、清理平整建設(shè)場(chǎng)地）等支出。③建筑安裝工程費(fèi)，指土地房屋開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中按照建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)。如果企業(yè)以出包的方式進(jìn)行施工建設(shè)，建筑安裝工程費(fèi)就是房地產(chǎn)企業(yè)支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi)。如果以自營方式進(jìn)行，建筑安裝工程費(fèi)則是房地產(chǎn)企業(yè)為某一項(xiàng)工程的開發(fā)所發(fā)生的直接人工、直接材料、機(jī)械使用費(fèi)、其他直接費(fèi)用和間接費(fèi)用的總和。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。其中，小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明工程，通常稱為“七通”。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)，指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計(jì)入土地、房屋開發(fā)成本的不能進(jìn)行有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用。⑥開發(fā)間接費(fèi)用，指企業(yè)所屬直接組織管理開發(fā)項(xiàng)目發(fā)生的費(fèi)用，包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞保費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。⑦其他開發(fā)費(fèi)用，包括企業(yè)為開發(fā)產(chǎn)品而發(fā)生的應(yīng)計(jì)入開發(fā)產(chǎn)品成本的其他支出，例如開發(fā)經(jīng)營過程中產(chǎn)生的不可避免的大量談判、協(xié)調(diào)、籌劃的勞務(wù)以及相應(yīng)的法律事務(wù)的費(fèi)用，為開發(fā)房地產(chǎn)借入的資金，在開發(fā)產(chǎn)品完工之前所發(fā)生的利息等借款費(fèi)用等。

二、完善開發(fā)成本管理環(huán)節(jié)的控制措施

1.開發(fā)成本管理與控制的主要工作內(nèi)容和目標(biāo)。①項(xiàng)目立項(xiàng)階段：做好工程成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)，為公司決策提供信息。②項(xiàng)目計(jì)劃階段：根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估值配合設(shè)計(jì)部門選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃。③設(shè)計(jì)階段：在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、硅含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容;在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響，確定合理的成本控制目標(biāo)。④工程發(fā)包階段：堅(jiān)持“貨比三家，合理低價(jià)中標(biāo)”，加強(qiáng)總分包商管理工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、考察制度，本著公開、公平、公正的原則廣泛吸收各類承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。⑤施工階段：貫徹、執(zhí)行變更和簽證的管理辦法，減少不必要的變更、洽商的發(fā)生。按月動(dòng)態(tài)反映項(xiàng)目成本。⑥竣工階段：做好各有關(guān)方面因素的歸集整理工作，為順利進(jìn)行竣工結(jié)算準(zhǔn)備完善條件。

2.主要管理與控制措施。①項(xiàng)目開發(fā)成本控制的前期階段。要有成本控制中心（以下簡(jiǎn)稱：中心）參與擬定項(xiàng)目的前期考察。中心預(yù)結(jié)算組、招標(biāo)采購組人員應(yīng)了解當(dāng)?shù)刂鞑膬r(jià)格、人工費(fèi)等主要成本單價(jià)，將估算的數(shù)據(jù)結(jié)果提供至研發(fā)部。產(chǎn)品研發(fā)部作為編制可行性研究報(bào)告（或項(xiàng)目定位報(bào)告）、策劃報(bào)告中項(xiàng)目利潤測(cè)算（總項(xiàng)目預(yù)算）的依據(jù)。中心預(yù)結(jié)算組參與項(xiàng)目定位，就產(chǎn)品的單元、戶型、面積、層高等從經(jīng)濟(jì)性角度發(fā)表意見。產(chǎn)品研發(fā)部編制的可行性研究報(bào)告、或項(xiàng)目定位報(bào)告、策劃報(bào)告審批通過后，傳遞給中心及財(cái)務(wù)計(jì)劃部。中心預(yù)結(jié)算組應(yīng)充分了解項(xiàng)目產(chǎn)品定位等重要內(nèi)容，根據(jù)可行性研究報(bào)告中項(xiàng)目總投資預(yù)算計(jì)算項(xiàng)目每平方米造價(jià)或每平方米投資額。以低于測(cè)算成本（或等于測(cè)算成本）的指標(biāo)作為下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性指標(biāo)限額，提供給產(chǎn)品研發(fā)部。項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中總投資預(yù)算表中的各成本分項(xiàng)在研發(fā)部的指導(dǎo)下，由各責(zé)任部門根據(jù)經(jīng)驗(yàn)以及項(xiàng)目情況進(jìn)行預(yù)估，并注明編制依據(jù)，研發(fā)部匯總、審核。中心成本控制組以可行性研究報(bào)告中的總投資預(yù)算表為藍(lán)本，起草編制《項(xiàng)目開發(fā)成本測(cè)算表》。對(duì)于項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇標(biāo)準(zhǔn)，除具備較高的技術(shù)性專業(yè)素質(zhì)外，還應(yīng)要求其具備能從項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)性出發(fā)，為甲方提供良好建議的能力。中心預(yù)結(jié)算組參與規(guī)劃設(shè)計(jì)單位的選擇全過程。中心預(yù)結(jié)算組參與規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀設(shè)計(jì)方案的評(píng)審，從經(jīng)濟(jì)性角度發(fā)表意見。判斷規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、景觀設(shè)計(jì)方案是否接近、符合預(yù)期開發(fā)成本或設(shè)計(jì)限額（每平方米造價(jià)或每平方米投資額）。最終確定的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案應(yīng)是合規(guī)性、定位契合性、經(jīng)濟(jì)性三個(gè)方面相對(duì)最適宜的方案。項(xiàng)目設(shè)計(jì)的每一階段，研發(fā)部都必須要求設(shè)計(jì)單位出具符合要求的《設(shè)計(jì)概算》、《項(xiàng)目估算》，提供給中心預(yù)結(jié)算組作為對(duì)圖紙經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)的參考依據(jù)。中心招標(biāo)采購組參與市場(chǎng)營銷部或者產(chǎn)品研發(fā)部組織的售樓部、樣板房等裝修工程市場(chǎng)調(diào)研，與市場(chǎng)營銷部協(xié)商達(dá)成裝修設(shè)計(jì)限額，提供給產(chǎn)品研發(fā)部，作為裝修設(shè)計(jì)招標(biāo)的限額指標(biāo)。項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、擴(kuò)初設(shè)計(jì)確定后，根據(jù)《設(shè)計(jì)概算》及專家評(píng)審意見，對(duì)《開發(fā)成本測(cè)算表》中的建安成本、配套成本、間接開發(fā)成本等重新調(diào)整目標(biāo)額。設(shè)計(jì)單位提供的《項(xiàng)目概算》中應(yīng)明確施工圖設(shè)計(jì)的限額指標(biāo)（如鋼筋、砼含量等）。同時(shí)，要避免采用品質(zhì)超標(biāo)的材料、設(shè)備。根據(jù)設(shè)計(jì)限額指標(biāo)或者以往項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，中心預(yù)結(jié)算組編制《施工圖設(shè)計(jì)階段的成本控制建議》，作為《設(shè)計(jì)任務(wù)指導(dǎo)書》的一部分傳遞給研發(fā)部及中心成本控制組，作為施工圖設(shè)計(jì)階段造價(jià)控制的依據(jù)。在施工圖圖紙的預(yù)會(huì)審與交底會(huì)審中，依據(jù)圖紙的限額設(shè)計(jì)指標(biāo)，中心預(yù)結(jié)算組及外聘專家負(fù)責(zé)對(duì)圖紙的經(jīng)濟(jì)性進(jìn)行審核。主體施工圖、分項(xiàng)工程圖紙等完成后，中心成本控制組組織各責(zé)任部門重新對(duì)項(xiàng)目總預(yù)算進(jìn)行修正，根據(jù)修正結(jié)果，修正、細(xì)化《開發(fā)成本測(cè)算表》中的對(duì)應(yīng)指標(biāo)，報(bào)總經(jīng)理（辦公會(huì)）審批。

②項(xiàng)目開發(fā)成本控制的中期階段。各分項(xiàng)開發(fā)成本的編制起點(diǎn)為各責(zé)任主體申報(bào)的項(xiàng)目總預(yù)算中的對(duì)應(yīng)分項(xiàng)預(yù)算數(shù)據(jù)，分項(xiàng)預(yù)算通過中心成本控制組與責(zé)任主體的溝通進(jìn)行修正、補(bǔ)充達(dá)成一致，經(jīng)過審批后，作為開發(fā)成本下達(dá)到責(zé)任主體執(zhí)行，同時(shí)傳遞至評(píng)價(jià)人處。開發(fā)成本確定后，由中心成本控制組傳遞至各評(píng)價(jià)人，作為評(píng)價(jià)人開發(fā)成本執(zhí)行、開發(fā)成本預(yù)警、開發(fā)成本執(zhí)行情況分析的依據(jù)。成本控制中心負(fù)責(zé)編制《開發(fā)成本控制責(zé)任書》，與責(zé)任主體進(jìn)行交底，達(dá)成一致后由各部門第一負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)，總經(jīng)理簽發(fā)執(zhí)行，作為各責(zé)任部門成本控制考核目標(biāo)?！堕_發(fā)成本控制責(zé)任書》應(yīng)明確開發(fā)成本的控制內(nèi)容、控制指標(biāo)、責(zé)任部門等內(nèi)容。對(duì)于《開發(fā)成本控制責(zé)任書》中的控制指標(biāo)，應(yīng)針對(duì)項(xiàng)目及成本分項(xiàng)的特點(diǎn)，分別采用總額上限指標(biāo)（管理費(fèi)用、前期費(fèi)用）、相對(duì)額指標(biāo)（銷售費(fèi)用、設(shè)計(jì)費(fèi)用）或完成率指標(biāo)（統(tǒng)一采購率）控制的方法，控制指標(biāo)隨項(xiàng)目編制。各評(píng)價(jià)人在年終時(shí)，按照《開發(fā)成本控制責(zé)任書》、《評(píng)價(jià)人動(dòng)態(tài)成本控制表》對(duì)相關(guān)責(zé)任部門進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，匯總至中心成本控制組，編制《年度成本控制工作總結(jié)》。開發(fā)成本的預(yù)警：當(dāng)評(píng)價(jià)人在審核責(zé)任部門的付款申請(qǐng)時(shí)，發(fā)現(xiàn)超出開發(fā)成本限額（或者合同金額）、費(fèi)用當(dāng)年預(yù)算額時(shí)，應(yīng)暫停審核，通知責(zé)任部門立即查找原因，及時(shí)向公司總經(jīng)理進(jìn)行匯報(bào)，在取得總經(jīng)理書面同意后，方能支付。當(dāng)材料設(shè)備貨款及工程款超出合同金額時(shí)，責(zé)任部門在辦理付款手續(xù)時(shí)，同時(shí)提交書面情況說明，評(píng)價(jià)人審核無誤后，辦理付款手續(xù)?！秳?dòng)態(tài)開發(fā)成本執(zhí)行情況表》由中心成本控制組根據(jù)收集的成本控制數(shù)據(jù)按月度填制《動(dòng)態(tài)開發(fā)成本執(zhí)行情況表》報(bào)送總經(jīng)理及相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審閱。

③項(xiàng)目開發(fā)成本控制的后期階段（分析總結(jié)階段）。總項(xiàng)目工程（分期）竣工結(jié)算后，各責(zé)任主體分別對(duì)開發(fā)成本的執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)，報(bào)至中心成本控制組。中心成本控制組在各部門發(fā)表自我總結(jié)的基礎(chǔ)上，發(fā)表評(píng)價(jià)意見，并形成項(xiàng)目開發(fā)成本分析報(bào)告上報(bào)公司管理層。中心成本控制組根據(jù)項(xiàng)目各項(xiàng)考核指標(biāo)的執(zhí)行情況，按照《開發(fā)成本責(zé)任書》對(duì)責(zé)任部門進(jìn)行考評(píng)。研發(fā)部根據(jù)設(shè)計(jì)合同，統(tǒng)計(jì)因設(shè)計(jì)質(zhì)量產(chǎn)生的設(shè)計(jì)變更費(fèi)用，按照合同約定，對(duì)設(shè)計(jì)院進(jìn)行合同清算。項(xiàng)目結(jié)束后，研發(fā)部根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際利潤率與項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（或項(xiàng)目定位報(bào)告）中的總投資預(yù)算進(jìn)行對(duì)比，分析偏差原因報(bào)總經(jīng)理。工程竣工后，中心預(yù)結(jié)算組根據(jù)單體結(jié)算結(jié)果對(duì)比預(yù)算進(jìn)行分析，總結(jié)預(yù)結(jié)算差距原因，報(bào)中心主管領(lǐng)導(dǎo)。同時(shí)，中心預(yù)結(jié)算組還應(yīng)分析總項(xiàng)目（分期）的主要材料用量，為相似工程的限額設(shè)計(jì)提供經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，分析結(jié)果與成本控制組共享。中心成本控制組負(fù)責(zé)計(jì)算出成本降低率、分部、分項(xiàng)工程單位成本、建筑面積單位成本、可售面積單位成本及總設(shè)計(jì)變更費(fèi)用增加比例、總現(xiàn)場(chǎng)簽證費(fèi)用增加比例等指標(biāo)，為后續(xù)工程的成本控制分析提供參考依據(jù)。指標(biāo)與預(yù)結(jié)算組共享。