導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)研究報(bào)告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

11月26日，在中國(guó)首屆房地產(chǎn)節(jié)開幕新聞會(huì)上，中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)專職副會(huì)長(zhǎng)潘其源表示，在2020年以前，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)依然能夠保持持續(xù)、健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)。

潘其源表示，最近有關(guān)房地產(chǎn)需要降溫的論調(diào)日漸增多，但結(jié)果沒有壓下去，這是因?yàn)閷?shí)際供需關(guān)系足以支撐現(xiàn)在的房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)。按照目前的情況分析，在2020年以前，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)依然能保持持續(xù)、健康、快速的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這一點(diǎn)，已經(jīng)得到大多數(shù)政府部門、學(xué)者的支持。有關(guān)部門正在研究具體策略，屆時(shí)將以行業(yè)研究報(bào)告等方式，正式為未來15年的房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定基調(diào)。

潘其源同時(shí)指出，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)還存在很多問題。比如，行業(yè)分散度太高，小型企業(yè)太多，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的正規(guī)化、健康化發(fā)展不利；另外，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)方面的法規(guī)還不太完善，拆遷問題比較突出。為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，各界還需要付出很大的努力。

京華時(shí)報(bào)·肖賓

篇2

近兩個(gè)月，類似的房地產(chǎn)開發(fā)復(fù)工明顯增多。

幾年的房地產(chǎn)調(diào)控重壓下，眾多房企資金窘迫，很多房地產(chǎn)停工，四處尋找資金。

房企除了銀行之外的另一個(gè)重要融資渠道為信托，但在調(diào)控下，房地產(chǎn)信托也一度收緊。不過，現(xiàn)在房地產(chǎn)信托開始有回暖跡象。

發(fā)行規(guī)模環(huán)比增18%

自溫州企業(yè)老板跑路開始，民間借貸危機(jī)拉開序幕，企業(yè)信用遭到質(zhì)疑連累，銀行、信托等機(jī)構(gòu)對(duì)貸款融資持謹(jǐn)慎態(tài)度，信托產(chǎn)品發(fā)行進(jìn)入低迷狀態(tài)。

據(jù)諾亞研究報(bào)告顯示，7月，有43家信托公司共發(fā)行170只信托產(chǎn)品，環(huán)比來看，信托公司參與度及發(fā)行數(shù)量分別下降14%和10%；同比來看，信托產(chǎn)品發(fā)行數(shù)量也顯著低于歷史同期水平。

不過數(shù)量雖少了，但規(guī)模卻在增長(zhǎng)。7月可統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模為464億元，環(huán)比6月增長(zhǎng)18%。

在發(fā)行領(lǐng)域，7月工商企業(yè)信托發(fā)行數(shù)量及發(fā)行規(guī)模均領(lǐng)先，43只工商企業(yè)信托可統(tǒng)計(jì)預(yù)計(jì)發(fā)行規(guī)模約為116億元，發(fā)行規(guī)模占比約為25%；環(huán)比6月，發(fā)行數(shù)量、發(fā)行規(guī)模及發(fā)行規(guī)模占比均大幅上升。

基礎(chǔ)設(shè)施類信托和其他類信托發(fā)行數(shù)量均發(fā)行了31只，發(fā)行規(guī)模占比均為22%。

接下來就是房地產(chǎn)信托，7月發(fā)行30只，吸收的信托資金規(guī)模為93億元，環(huán)比6月，發(fā)行數(shù)量減少5只，但發(fā)行規(guī)模增長(zhǎng)18%，為今年以來的最高月發(fā)行規(guī)模，發(fā)行規(guī)模占比為20%，與6月持平。

在7月成立的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品也在增長(zhǎng)。諾亞研究報(bào)告顯示，7月成立房地產(chǎn)信托41只，成立規(guī)模為105億元，規(guī)模占比為17%；環(huán)比6月，成立數(shù)量、成立規(guī)模和成立規(guī)模占比分別增長(zhǎng)52%、67%和5個(gè)百分點(diǎn)，回暖明顯。

不過，諾亞方面認(rèn)為隨著房地產(chǎn)行業(yè)的緩慢回暖，房地產(chǎn)信托將會(huì)出現(xiàn)緩慢回暖，但再次爆發(fā)式增長(zhǎng)出現(xiàn)的可能微乎其微。

房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)依舊

不論現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量是否在放大，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)是否回暖當(dāng)下仍很難做出判斷，此外由于房地產(chǎn)開發(fā)商資金短缺不是一個(gè)短期問題，房地產(chǎn)信托仍將是其重要融資渠道之一，因此房地產(chǎn)信托不得不注意風(fēng)險(xiǎn)。

信托公司在考察、設(shè)計(jì)房地產(chǎn)信托時(shí)，也考慮到了風(fēng)險(xiǎn)，設(shè)置了風(fēng)險(xiǎn)控制措施。

以8月9日由四川信托發(fā)行的“逸都花園項(xiàng)目特定資產(chǎn)收益權(quán)集合資金信托計(jì)劃”為例，該產(chǎn)品計(jì)劃發(fā)行1.1億，產(chǎn)品期限為18至24月。該產(chǎn)品風(fēng)控措施設(shè)置主要有四條。

第一，在建工程抵押，將“置信?逸都花園”C區(qū)1#樓約5.6萬平方米在建工程抵押給四川信托，抵押率不高于50%(公司認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)預(yù)評(píng)估價(jià)值為22142萬元，抵押率49.68%）。

第二，置信集團(tuán)對(duì)置信投資到期溢價(jià)回購(gòu)提供連帶責(zé)任擔(dān)保。

第三，信托計(jì)劃屆滿前6個(gè)月歸集信托資金，在第19～24個(gè)月分別歸集信托資金的10%、10%、20%、20%、20%、20%。

第四，四川信托與置信投資、監(jiān)管銀行簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》，置信投資在監(jiān)管銀行開立監(jiān)管賬戶，約定由監(jiān)管銀行對(duì)資金使用進(jìn)行監(jiān)管，用于指定用途；同時(shí)，在“置信?逸都花園C區(qū)1#樓約5.6萬平方米物業(yè)”達(dá)到交房條件前，以上物業(yè)銷售回款歸集至監(jiān)管賬戶不得他用。

這種設(shè)計(jì)方式是一種較為普遍的房地產(chǎn)信托設(shè)計(jì)方式。

盡管信托計(jì)劃中設(shè)有一定風(fēng)控措施，但對(duì)房地產(chǎn)信托很多人仍不敢持樂觀態(tài)度。

“往年發(fā)行的房地產(chǎn)信托今年進(jìn)入兌付高峰，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨危機(jī)。”國(guó)民信托一位人士說。

根據(jù)國(guó)泰君安一份報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2012年房地產(chǎn)信托總到期規(guī)模為1758億，其中又以三季度最高。

篇3

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；開發(fā)項(xiàng)目；成本控制

中圖分類號(hào)：F213 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4117（2012）01-0218-01

一、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的研究背景

我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)始于20世紀(jì)80年代初期，在近二十年曲折而漫長(zhǎng)的發(fā)展中，雖然中間經(jīng)歷了幾次曲折，但都最終頑強(qiáng)復(fù)蘇并獲得了更加長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中占有十分重要的地位，同時(shí)也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。很多行為在房地產(chǎn)行業(yè)中越來越規(guī)范，制度也越來越公開透明。但是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來的粗放的土地贏利向精細(xì)的產(chǎn)品贏利過渡，其利潤(rùn)空間也在日漸縮小。因此如何提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力成了房地產(chǎn)業(yè)迫切需要解決的問題。有很多實(shí)力較強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)商，都在努力提高自身競(jìng)爭(zhēng)力，使自己在房地產(chǎn)行業(yè)中立于不敗之地，因此房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理與控制就成了項(xiàng)目實(shí)施過程中的重要手段，也是保證開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的重要條件。只有具備了成本優(yōu)勢(shì)，才有相當(dāng)?shù)暮诵母?jìng)爭(zhēng)力，才能在當(dāng)今的競(jìng)爭(zhēng)中優(yōu)勝劣汰。近年來房?jī)r(jià)格一直居高不下，各方面反映強(qiáng)烈，主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)上漲過快，這也是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過程中的非理性因素，究其原因有國(guó)家政策方面的原因，也有開發(fā)商管理方面的原因。在這樣的社會(huì)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)如果能在房?jī)r(jià)和利潤(rùn)之間尋求到一個(gè)平衡點(diǎn)，達(dá)到買賣雙方的雙贏，控制好房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本就處于非常重要的戰(zhàn)略地位。

二、綜述房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制相關(guān)理論

（一）項(xiàng)目策劃階段

1、做好相關(guān)市場(chǎng)調(diào)研，利用足夠的時(shí)間細(xì)心進(jìn)行房產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的編制工作，加強(qiáng)項(xiàng)目決策的科學(xué)性。項(xiàng)目的決策關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，也直接影響了建設(shè)成本的高低和項(xiàng)目的收益。在此期間，需要充足的相關(guān)數(shù)據(jù)資料和工作時(shí)間，不可急于求成，不加細(xì)致的分析和優(yōu)化，特別是其中的市場(chǎng)調(diào)查、技術(shù)方案、投資估算、融資方案、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析方面的內(nèi)容。

2、科學(xué)開展房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產(chǎn)項(xiàng)目建議書、可行性研究報(bào)告的重要組成部分，同時(shí)也是房地產(chǎn)項(xiàng)目決策的重要依據(jù)之一，要在滿足必要功能的基礎(chǔ)上，盡可能的降低成本，提高投資收益。

（二）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料顯示，設(shè)計(jì)階段對(duì)整個(gè)工程造價(jià)的影響在35%～75%之間。當(dāng)項(xiàng)目投資決策確定以后，設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發(fā)商（投資人）控制的比較薄弱的環(huán)節(jié)。設(shè)計(jì)是非常重要的一環(huán)，它直接影響工程的造價(jià)。設(shè)計(jì)時(shí)通過技術(shù)比較、經(jīng)濟(jì)分析和效果評(píng)價(jià)，力求選擇在技術(shù)先進(jìn)條件下經(jīng)濟(jì)合理，在經(jīng)濟(jì)合理?xiàng)l件下確保技術(shù)先進(jìn)，在滿足實(shí)用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創(chuàng)造最大經(jīng)濟(jì)效益。

1、推行設(shè)計(jì)招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計(jì)單位

積極推行建筑方案與經(jīng)濟(jì)方案相結(jié)合的設(shè)計(jì)招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的總體規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)等放在一起進(jìn)行招標(biāo)，采用多家競(jìng)投，組織有關(guān)專家綜合評(píng)比定標(biāo)，這樣既可優(yōu)選出高水平、善溝通的設(shè)計(jì)單位，又可促進(jìn)設(shè)計(jì)單位在項(xiàng)目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價(jià)上下功夫。

2、開展限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)

由于當(dāng)前設(shè)計(jì)單位普遍經(jīng)濟(jì)觀念和市場(chǎng)觀念淡薄，“重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)”，設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)把握度差，趕工期、輕質(zhì)量、各專業(yè)圖紙矛盾多、細(xì)部設(shè)計(jì)缺失。加上設(shè)計(jì)費(fèi)的取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般按建筑面積或投資額計(jì)算，不利于設(shè)計(jì)單位加強(qiáng)成本控制意識(shí)，設(shè)計(jì)保守不合理，浪費(fèi)較大。甲方必須在設(shè)計(jì)任務(wù)書或投資估算上規(guī)定造價(jià)的限額，并和設(shè)計(jì)費(fèi)掛鉤。對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行經(jīng)濟(jì)賞（節(jié)約）罰（超支）制約。盡可能實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理制度，加強(qiáng)設(shè)計(jì)階段的成本控制。盡量避免后期設(shè)計(jì)變更帶來的成本增加。

（三）招標(biāo)階段

1、招標(biāo)工作應(yīng)遵循公平、公開、公正、誠(chéng)信的原則。選擇綜合組織管理能力優(yōu)勝的房地產(chǎn)項(xiàng)目組織和房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)理。現(xiàn)在好多的房地產(chǎn)項(xiàng)目管理組織還繼續(xù)延續(xù)以往的掛靠管理形式，表面上市一個(gè)管理正規(guī)的名牌大公司，實(shí)質(zhì)上組織當(dāng)中占相當(dāng)一部分事掛靠的民間小包工隊(duì)，利用靠、拖、賴等不正當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)，最終損失的大多數(shù)是由于單位中高層管理者違規(guī)操作房地產(chǎn)項(xiàng)目管理不正規(guī)的建設(shè)單位。

2、做好招標(biāo)文件的編制工作，造價(jià)管理人員應(yīng)收集、積累、篩選、分析和總結(jié)各類有價(jià)值的數(shù)據(jù)、資料，對(duì)影響工程造價(jià)的各種因素進(jìn)行鑒別、預(yù)測(cè)、分析、評(píng)價(jià)，然后編制招標(biāo)文件。

3、合理低價(jià)者中標(biāo)。所謂合理低價(jià),是在保證質(zhì)量、工期前提下的合理低價(jià)。把握好工程施工招投標(biāo)，選擇報(bào)價(jià)合理、社會(huì)信譽(yù)好、技術(shù)力量雄厚的施工企業(yè)。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。

（四）施工階段

1、落實(shí)施工項(xiàng)目計(jì)劃成本責(zé)任體制，一個(gè)成熟的施工企業(yè)在工程開工前，根據(jù)工程的投資和往年工程實(shí)際成本，先確定成本計(jì)劃，而后按計(jì)。劃的要求，采用目標(biāo)分解方法，將目標(biāo)分配到各職能人員、施工隊(duì)和施工班組，并簽訂成本承包責(zé)任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計(jì)劃完成的具體措施。

2．加強(qiáng)成本計(jì)劃執(zhí)行情況的檢查與協(xié)調(diào)，項(xiàng)目經(jīng)理部應(yīng)定期檢查成本計(jì)劃的執(zhí)行情況，并在檢查后及時(shí)分析，采取措施，控制成本支出，保證目標(biāo)成本計(jì)劃的實(shí)現(xiàn)。

（五）竣工結(jié)算階段

竣工結(jié)算上報(bào)審計(jì)的流程調(diào)整。增加重復(fù)審計(jì)環(huán)節(jié)。有較多專業(yè)分包工程的房地產(chǎn)項(xiàng)目的綜合審計(jì)與單項(xiàng)審計(jì)合并匯總，預(yù)防重復(fù)計(jì)算的發(fā)生。單位工程結(jié)算的完成后實(shí)行相關(guān)控制部門會(huì)簽制度，在最終的成本控制環(huán)節(jié)讓其發(fā)揮作用。最后是財(cái)務(wù)部門的財(cái)務(wù)決算，系統(tǒng)的對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目從立項(xiàng)到竣工交接所發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用進(jìn)行統(tǒng)計(jì)匯總、對(duì)比。

篇4

郭國(guó)全解釋，“所謂‘泡沫’，極大程度上是投資者的一種心理恐慌，中國(guó)經(jīng)濟(jì)已呈多行業(yè)發(fā)展，單純一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)，絕對(duì)不可能影響中國(guó)經(jīng)濟(jì)大局?！?/p>

記者注意到，在央行最新的一期研究報(bào)告中，并未把房地產(chǎn)業(yè)列入“投資過熱行業(yè)”名單。有觀察家認(rèn)為，從全國(guó)范圍來看，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)未出現(xiàn)“整體過熱”。而某些城市可能出現(xiàn)的“局部過熱”現(xiàn)象，也不足以對(duì)中國(guó)的GDP增長(zhǎng)或宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展造成負(fù)面影響。

根據(jù)渣打銀行研究報(bào)告：上海房?jī)r(jià)在1994年至1995年期間出現(xiàn)下滑，隨后又在1998年至1999年期間跌入“谷底”，而從1999年至今，上海房?jī)r(jià)又明顯處于上升趨勢(shì)。

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);評(píng)估;產(chǎn)業(yè);發(fā)展

一、引言

近年來我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)迅猛發(fā)展，已經(jīng)成為當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中服務(wù)于房地產(chǎn)行業(yè)的最重要中介行業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展起到了重要的推動(dòng)作用。但是目前，隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)型發(fā)展以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)調(diào)整，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)發(fā)展所面臨的不確定因素不斷增多，尤其是面對(duì)呼之欲出的房產(chǎn)稅改革，更是對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增加了新的變數(shù)。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)更應(yīng)該認(rèn)清機(jī)遇與挑戰(zhàn)，不斷地進(jìn)行自我調(diào)整完善，以適應(yīng)形式的發(fā)展需要，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

二、房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展機(jī)遇

（一）國(guó)家大力推進(jìn)現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)的發(fā)展

房產(chǎn)評(píng)估行業(yè)作為房地產(chǎn)的重要中介行業(yè)，國(guó)家在政府工作規(guī)劃中對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)也有明確的文件，要求推動(dòng)包括房地產(chǎn)中介行業(yè)在內(nèi)的第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)雖然略有波動(dòng)，但是總體形勢(shì)卻是良好的，再加上國(guó)家的產(chǎn)業(yè)支持，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展起到較好的帶動(dòng)作用。

（二）開征房產(chǎn)稅勢(shì)在必行

房產(chǎn)稅是我國(guó)稅制改革以及調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要措施，而且在一些城市已經(jīng)試行了房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)主要是以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為依據(jù)。因此，房產(chǎn)稅的開征必然會(huì)大量擴(kuò)張房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)量，對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展也具有重要的推動(dòng)作用。

（三）商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)控制需求不斷增加

隨著金融一體化的發(fā)展，金融行業(yè)對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的控制管理力度越來越大，房地產(chǎn)作為商業(yè)銀行重要的押品，對(duì)其價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，進(jìn)而調(diào)整商業(yè)銀行的信貸政策，已經(jīng)成為越來越多商業(yè)銀行的基本做法，這也就直接增加了房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的評(píng)估量。

（四）國(guó)家城鎮(zhèn)化建設(shè)不斷推進(jìn)

我國(guó)的城鎮(zhèn)化建設(shè)仍然處于持續(xù)推進(jìn)中，城鎮(zhèn)化的建設(shè)對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言是非常重要的利好，同樣也會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在未來一段時(shí)期內(nèi)，隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步入，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)將會(huì)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展。

三、我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)發(fā)展制約問題分析

（一）房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力不足

在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)近年來的發(fā)展過程中，雖然數(shù)量迅速增加，但是具有一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)數(shù)量仍然較少，存在著大量的實(shí)力不強(qiáng)、管理松散的小型房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力不足。此外，在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)中，執(zhí)業(yè)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師數(shù)量少，從事房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的工作人員學(xué)歷水平與業(yè)務(wù)能力不高，人才成為房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的制約。

（二）房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)方式有待完善

受區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平不同的影響，房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)業(yè)務(wù)開展方式也各有不同，一些現(xiàn)代化的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)已經(jīng)采取批量評(píng)估以及自動(dòng)評(píng)估等先進(jìn)的業(yè)務(wù)方式，但是大多數(shù)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)仍然是采用傳統(tǒng)的人工評(píng)估方式開展房地產(chǎn)行業(yè)的評(píng)估，完成一次評(píng)估的程序煩瑣，需要時(shí)間長(zhǎng)，因而房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的評(píng)估效率不高。

（三）房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)盈利能力不強(qiáng)

當(dāng)前在我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)存在著嚴(yán)重的高成本低收入的問題，造成了房地產(chǎn)行業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利能力較差，這主要是由于房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)無序、激烈。特別是由于房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果與委托方利益息息相關(guān)，一些評(píng)估機(jī)構(gòu)為了生存不惜采取惡性競(jìng)爭(zhēng)手段，放棄原則、拉低價(jià)格，造成房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)盈利能力普遍不高。

（四）房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)部分機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性和客觀性較差

提高房地產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量，首先必須確保獨(dú)立客觀的開展房地產(chǎn)評(píng)估工作。然而一些房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)的工作人員在委托方經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)使下，違背房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估原則，不按照規(guī)定要求進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估，造成了評(píng)估結(jié)果的不準(zhǔn)確，損害了房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的形象，更不利于產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期健康發(fā)展。

四、房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展對(duì)策分析

（一）嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入制度提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)的整體實(shí)力水平

對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展，應(yīng)該結(jié)合我國(guó)不同區(qū)域房地產(chǎn)行業(yè)以及房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，建立完善相應(yīng)的市場(chǎng)準(zhǔn)入制度，特別是對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)資格以及房地產(chǎn)估價(jià)人員的資格認(rèn)證進(jìn)行規(guī)范，可以采取進(jìn)階制度管理房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)從業(yè)機(jī)構(gòu)以及從業(yè)者的整體資質(zhì)，進(jìn)而確保房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)以及工作人員的能力水平，提升房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的整體實(shí)力。

（二）創(chuàng)新房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的工作模式

對(duì)于房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)該逐步依靠技術(shù)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估工作的業(yè)務(wù)升級(jí)，尤其是積極地在房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)中引進(jìn)自動(dòng)評(píng)估技術(shù)、批量評(píng)估技術(shù)，通過計(jì)算機(jī)模型的數(shù)據(jù)分析與處理，得出規(guī)范化的數(shù)據(jù)，提高房地產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性。隨著信息技術(shù)的飛速發(fā)展，當(dāng)前社會(huì)已經(jīng)步入了大數(shù)據(jù)時(shí)代，在房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的業(yè)務(wù)開展上，同樣應(yīng)該積極應(yīng)用好大數(shù)據(jù)，依靠數(shù)據(jù)的積累，不斷升級(jí)評(píng)估技術(shù)，準(zhǔn)確地改進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)評(píng)估方式，把握房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展方向，增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

（三）優(yōu)化房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)的盈利模式

對(duì)于房地長(zhǎng)評(píng)估產(chǎn)業(yè)而言，應(yīng)該逐步地對(duì)盈利模式進(jìn)行改革，對(duì)服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行拓展，特別是通過對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的積累與研究，逐步地將房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)向評(píng)估業(yè)務(wù)以及咨詢業(yè)務(wù)方向拓展。首先，應(yīng)該逐步地?cái)U(kuò)大房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)評(píng)估業(yè)務(wù)客戶群體，吸引政府部門以及商業(yè)銀行等大客戶群體，提供優(yōu)質(zhì)的稅基評(píng)估以及押品評(píng)估管理。其次，應(yīng)該注重房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)業(yè)務(wù)服務(wù)由單一服務(wù)向平臺(tái)化服務(wù)擴(kuò)展，通過研究報(bào)告等方式，不斷提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的影響力。第三，應(yīng)該注重對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)過程中積累的大量房產(chǎn)信息數(shù)據(jù)，進(jìn)行數(shù)據(jù)供應(yīng)服務(wù)，尤其是提供風(fēng)險(xiǎn)管理以及房產(chǎn)定價(jià)等方面的業(yè)務(wù)服務(wù)。通過這些措施，不斷豐富房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的盈利模式，提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)機(jī)構(gòu)的生存發(fā)展能力。

（四）推動(dòng)行業(yè)立法增強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估的客觀公正性

為了確保房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)能夠客觀公正的開展，必須結(jié)合房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的實(shí)際情況，完善相關(guān)法律法規(guī)體系的建設(shè)。通過健全的法律法規(guī)，控制房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部無原則的惡性競(jìng)爭(zhēng)行為，有效地約束房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)內(nèi)部的不正規(guī)行為，進(jìn)一步地減少在房地產(chǎn)評(píng)估過工作中外界的干擾，確保房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)客觀公正的實(shí)施。

五、結(jié)語

房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要組成，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展也具有重要的影響作用。實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的跨越發(fā)展，房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須轉(zhuǎn)變自身定位，推動(dòng)自身業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，不斷地拓展服務(wù)范圍與服務(wù)種類，以適應(yīng)新時(shí)期房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)形勢(shì)變化，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)評(píng)估產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)健發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；成本控制；營(yíng)銷費(fèi)用

中圖分類號(hào)：F275.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年11月8日

一、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成本控制存在的問題

（一）工程可實(shí)施性不夠嚴(yán)謹(jǐn)。工程的實(shí)施性研究報(bào)告還沒有達(dá)到工程建設(shè)所需的要求。當(dāng)前市場(chǎng)情況下，企業(yè)對(duì)市場(chǎng)價(jià)格預(yù)測(cè)的可實(shí)施性報(bào)告不具有針對(duì)性，對(duì)報(bào)告中所說明的問題認(rèn)識(shí)還十分淺薄，同時(shí)在策略分析時(shí)只對(duì)方案的基本情況進(jìn)行了研究，對(duì)內(nèi)部情況和內(nèi)部收益的分析不夠都會(huì)導(dǎo)致策略的決定失敗。工程的成本預(yù)測(cè)計(jì)算差強(qiáng)人意，工程項(xiàng)目有其自身特點(diǎn)，所以我們應(yīng)該采用適合項(xiàng)目自身的估計(jì)方法。但是如今我國(guó)使用參數(shù)估計(jì)法，計(jì)算過程沒有進(jìn)行詳細(xì)的項(xiàng)目分析，從而導(dǎo)致工程實(shí)施達(dá)不到要求，估算不準(zhǔn)確。

（二）缺乏成本控制意識(shí)。在成本控制的過程中缺少確切的意識(shí)形態(tài)，而且企業(yè)管理層在成本控制的階段沒有給予高度重視，從而導(dǎo)致下面的員工對(duì)成本控制這項(xiàng)工作更加不重視，成本控制就難以在企業(yè)中進(jìn)行。同時(shí)大部分企業(yè)還未形成對(duì)應(yīng)的管理體系，管理工作沒有形成規(guī)范，這就使得工程可實(shí)施性的不重視產(chǎn)生，使企業(yè)忽略了工程設(shè)計(jì)的成本控制管理。

當(dāng)前許多企業(yè)還未形成有效的制度體系，不能從實(shí)際情況下對(duì)企業(yè)進(jìn)行有效力的成本反饋。雖然部分企業(yè)有從先進(jìn)國(guó)家引進(jìn)一些控制軟件，但是其與我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的根本情況不相符，這就使我國(guó)部分企業(yè)雖然想建立起完善的成本控制體系但是卻沒有十分有效的辦法，同時(shí)國(guó)內(nèi)高新技術(shù)開發(fā)行業(yè)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成本控制系統(tǒng)的開發(fā)也缺乏相對(duì)應(yīng)的技術(shù)。這樣的情況也影響著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)，他們也不能建立起有效的成本控制系統(tǒng)。

（三）項(xiàng)目建設(shè)階段部門職能分配不協(xié)調(diào)。成本控制是各職能部門的分解，每個(gè)部門只注重其功能的成本控制，這將導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的利益放在局部利益之后，工程經(jīng)理的權(quán)力被限制，但是卻沒有相應(yīng)地減少責(zé)任，協(xié)調(diào)各部門的工作反而增加，使項(xiàng)目經(jīng)理的工作將成為成本控制方面的重點(diǎn)。成本控制的工作量被不同程度的分配給其他部門，部門之間如果不進(jìn)行有效的交流，將造成成本控制的工作效率下滑，繼而又致使成本上漲，于是造成下滑而又上升的循環(huán)。

（四）施工階段未形成動(dòng)態(tài)成本監(jiān)控。這個(gè)時(shí)期主要是設(shè)計(jì)方案和構(gòu)畫建造圖紙，然后根據(jù)方案和圖紙利用各材料的設(shè)備建設(shè)建筑。施工階段不可預(yù)知的因素較多、危機(jī)多、工程進(jìn)程慢、惡性事件多，這些對(duì)全局投資也有不利的影響。往往施工現(xiàn)場(chǎng)還會(huì)出現(xiàn)設(shè)計(jì)更改的問題，這同樣增加了控制的難度。一些企業(yè)還沒有完善動(dòng)態(tài)的成本監(jiān)控，因此動(dòng)態(tài)監(jiān)控還遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到要求。還有一些企業(yè)工程監(jiān)管太形式主義，沒有真正的進(jìn)行管理。

（五）竣工階段工程結(jié)算制度不完善。竣工階段是建設(shè)項(xiàng)目施行總結(jié)性的最后工程，一些工程建造公司為了獲得更好的工程收益，會(huì)上報(bào)虛假的結(jié)算材料和結(jié)算價(jià)格，大大增加控制難度；而且有的工程建設(shè)公司沒有檢查合格的竣工圖，結(jié)算資料與實(shí)際情況差很多；有時(shí)甚至沒有完成工程建設(shè)，這樣造成責(zé)任不確定的工程，進(jìn)而使企業(yè)承擔(dān)額外設(shè)備損失，這些都給成本控制的最后階段造成了不必要的麻煩。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)成本控制改進(jìn)建議

（一）改進(jìn)前期階段成本控制的建議。開發(fā)商要對(duì)將要?jiǎng)庸さ墓こ套龀鰷?zhǔn)確分析，在最開始就進(jìn)行市場(chǎng)的前期調(diào)查。通過對(duì)市場(chǎng)調(diào)查再選擇市場(chǎng)上的建設(shè)項(xiàng)目；然后才是定價(jià)的選擇。為了使房產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)銷售出去，開發(fā)商需要對(duì)人民的需求現(xiàn)狀和房產(chǎn)的顯著特點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。這一成本占發(fā)展成本一個(gè)更大的比例，土地價(jià)格也如此，盡量選擇可直接用于建設(shè)的土地，避免一系列由于土地成本造成的污染問題，避免土地成本增加。

設(shè)計(jì)構(gòu)畫階段可以被鎖定，可以超過90%的成本，該工程的構(gòu)畫階段是控制成本有效且重要的步驟。工作人員應(yīng)該把成本管理和技術(shù)結(jié)合起來，注意方案的選取。提供給施工建設(shè)公司盡量清楚明白的材料和指標(biāo)，確定工程的限額，為成本控制提供依據(jù)。其次實(shí)行限定額度設(shè)計(jì)，進(jìn)行有效的控制造價(jià)。

（二）改進(jìn)中期項(xiàng)目建設(shè)與施工階段的建議。在工程建設(shè)與施工環(huán)節(jié)，成本控制是指對(duì)工程的全部過程的規(guī)劃，工程招投施工單位的環(huán)節(jié)，工程的采買的環(huán)節(jié)，在工程施工階段都要進(jìn)行有效且具體的成本控制。在成本控制過程中把握好這幾大部分的控制就是對(duì)地產(chǎn)企業(yè)最直接有效的控制。

在工程被確立后，規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本對(duì)整個(gè)工程成本影響也是最大的。對(duì)工程的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行招標(biāo)，對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行再次優(yōu)化和校正。邀請(qǐng)?jiān)谛袠I(yè)內(nèi)有名氣的設(shè)計(jì)單位為企業(yè)設(shè)計(jì)工程建設(shè)方案，對(duì)設(shè)計(jì)單位進(jìn)行統(tǒng)一的管理，讓其進(jìn)行共同投標(biāo)，組織專業(yè)知識(shí)過硬的學(xué)者對(duì)工程方案進(jìn)行比較，根據(jù)比較結(jié)果選取最佳的設(shè)計(jì)單位。同時(shí)，必須對(duì)工程的投資進(jìn)行估算控制工程的設(shè)計(jì)價(jià)格，當(dāng)企業(yè)完成工程的概算后，然后再用概算的結(jié)果控制施工圖的設(shè)計(jì)。

加強(qiáng)建筑工程造價(jià)的審查。各設(shè)計(jì)單位間合作設(shè)計(jì)圖紙難免部門之間人員會(huì)出現(xiàn)一些矛盾，所以邀請(qǐng)更專業(yè)的設(shè)計(jì)人員給出意見，將好的修改意見提供給設(shè)計(jì)單位，這樣就能避免摩擦或減少不和諧現(xiàn)象，減少其他的費(fèi)用支出。同時(shí)與設(shè)計(jì)單位在簽訂合同時(shí)要注意部分不利條款，從而對(duì)工程造價(jià)進(jìn)行有效的控制。

（三）改進(jìn)后期營(yíng)銷階段與竣工階段的建議。大部分房地產(chǎn)開發(fā)商的營(yíng)銷支出要做好具體的控制?，F(xiàn)在房產(chǎn)廣告通過媒介在各種電視網(wǎng)絡(luò)中的出現(xiàn)頻率很高，大部分企業(yè)甚至在各大電視臺(tái)的黃金時(shí)間做廣告推廣，可以得出結(jié)論廣告費(fèi)用也是一筆較大的支出。但如何花較少的資金做到更大的廣告效益是營(yíng)銷部門的重要任務(wù)。但營(yíng)銷支出作為成本的重要部分，需要作為成本控制的首要目標(biāo)。

完工檢查驗(yàn)收是工程的最后階段，這個(gè)環(huán)節(jié)結(jié)算就是成本控制的最后程序，需要結(jié)算出真實(shí)的成本，大部分建設(shè)單位都虛報(bào)了結(jié)算金額，有的甚至與真實(shí)情況差很遠(yuǎn)。嚴(yán)格審查結(jié)算程序，可適當(dāng)減少出錯(cuò)率，結(jié)算出的數(shù)據(jù)要與公司的實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比，有差異的進(jìn)行合理分析，找出原因。最后，應(yīng)在相關(guān)部門負(fù)責(zé)下實(shí)行會(huì)簽制度。

主要參考文獻(xiàn)：

篇7

限購(gòu)、限貸緊縮式調(diào)控持續(xù)一年之際，房地產(chǎn)融資通道和銷售出口遭遇雙重?cái)D壓，一系列“拐點(diǎn)”征兆陸續(xù)出現(xiàn)。

但這次“拐點(diǎn)”并非率先表現(xiàn)為價(jià)格的大幅下調(diào)，而是先從行業(yè)內(nèi)的整合開始，即房企之間的并購(gòu)、重組持續(xù)加劇。

房地產(chǎn)行業(yè)正呈現(xiàn)一波并購(gòu)熱潮

9月12日，總部設(shè)在杭州的香港上市公司綠城中國(guó)（HK.03900）開始卷入接連不斷的輿論風(fēng)波。

先是業(yè)內(nèi)盛傳海航集團(tuán)欲以30億元的“非常低價(jià)”對(duì)綠城中國(guó)進(jìn)行收購(gòu)，由此引發(fā)媒體對(duì)綠城中國(guó)高負(fù)債（凈資產(chǎn)負(fù)債率超過160%）的關(guān)注；隨后，有外媒披露稱，銀監(jiān)會(huì)已介入綠城中國(guó)旗下相關(guān)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)調(diào)查。此消息導(dǎo)致了綠城中國(guó)股價(jià)接連遭受重創(chuàng)，同時(shí)連累萬科、保利等眾多上市房企股價(jià)紛紛跳水。

短短半個(gè)月時(shí)間，因上述輿論風(fēng)波，綠城中國(guó)股票市值蒸發(fā)超過30億元。在此期間，還一度傳出綠城中國(guó)考慮退市的消息。老板宋衛(wèi)平在回應(yīng)媒體時(shí)也放出狠話：如果通過“售房和騰挪項(xiàng)目回籠現(xiàn)金”仍舊無效自救的話，“就將房?jī)r(jià)降到底，賣光之后就徹底退出房地產(chǎn)行業(yè)”。

顧問機(jī)構(gòu)中原地產(chǎn)近日的統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示：今年前三季度，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)股權(quán)并購(gòu)數(shù)量有據(jù)可循的已達(dá)87宗，總交易金額達(dá)256.65億元，與去年同比分別增長(zhǎng)42.6%和106%；僅9月份一個(gè)月，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成規(guī)模的股權(quán)交易就為7宗，成交金額達(dá)27.95億元。

上市房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)深圳世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松則表示，目前房地產(chǎn)企業(yè)的并購(gòu)、重組大部分都是發(fā)生在非上市公司之間，信息不公開也不透明。因而實(shí)際上發(fā)生的房企并購(gòu)案數(shù)量要遠(yuǎn)多過上述統(tǒng)計(jì)。

陳勁松告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，目前業(yè)內(nèi)的通俗說法是，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)際數(shù)量有3萬家（最高時(shí)曾至8萬家），但“真正活躍的、還在干活的”全國(guó)估計(jì)僅有1萬家左右。其余絕大部分都是“有地不干活”或者“一個(gè)項(xiàng)目沒完沒了地開發(fā)”的“休眠公司”。

恰是這類“休眠公司”，在市場(chǎng)好的時(shí)候自主開發(fā)獲利；市場(chǎng)低迷時(shí)，就待價(jià)而沽、伺機(jī)尋求并購(gòu)。

在陳勁松看來，今年房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控形勢(shì)嚴(yán)峻，房企并購(gòu)案例還將持續(xù)增加，“即便全年超過100例也很正?！薄?/p>

持有類似判斷的業(yè)內(nèi)人士不在少數(shù)。

當(dāng)前銀行信貸事實(shí)上已對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)收緊，股市又持續(xù)低迷，房地產(chǎn)投資信托（REITs）管制政策也晦暗不明，再加上限購(gòu)下的成交量持續(xù)萎縮，房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)輸血、造血的功能盡失。這對(duì)于一個(gè)資金密集型行業(yè)而言，無疑是生死考驗(yàn)。

深圳證券信息有限公司統(tǒng)計(jì)顯示，今年上半年，上市房企負(fù)債總額已突破萬億元，同比上漲41.29%。其中絕大部分是流動(dòng)性負(fù)債。

民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部首席分析師董續(xù)勇則介紹，今年上半年，房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)增長(zhǎng)迅速，規(guī)模高達(dá)1700億元左右。這項(xiàng)昔日非主流地產(chǎn)金融產(chǎn)品，如今卻成為眾多房企的“救命融資”。

正因如此，有業(yè)內(nèi)人士預(yù)言，今年底至明年初，房企資金鏈危機(jī)將進(jìn)一步加深。屆時(shí)，房企間的并購(gòu)重組將漸入，牽動(dòng)行業(yè)的并購(gòu)“大事件”，將從傳聞走向現(xiàn)實(shí)。

并購(gòu)還是合作？

如果以深圳世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松所說的“國(guó)內(nèi)房企實(shí)際數(shù)量1萬家”計(jì)算，即便全年發(fā)生100例有跡可循的房企并購(gòu)案，仍然只占總量的1%，仍屬“小概率事件”。

鑒于此，一些業(yè)內(nèi)人士對(duì)當(dāng)下的房企并購(gòu)持續(xù)增多現(xiàn)象抱謹(jǐn)慎態(tài)度，認(rèn)為就目前規(guī)模和表現(xiàn)而言，仍屬常態(tài)，還遠(yuǎn)未成氣候。

中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大規(guī)模并購(gòu)需要幾個(gè)前提：其一是市場(chǎng)形勢(shì)急劇惡化；其二是整個(gè)經(jīng)濟(jì)體中利益相關(guān)方對(duì)房地產(chǎn)業(yè)集體不看好，出現(xiàn)大規(guī)模甩盤、清倉(cāng)；其三是行業(yè)內(nèi)大規(guī)模的技術(shù)改進(jìn)、升級(jí)，致使落后產(chǎn)能淘汰。

“但目前全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)還在增長(zhǎng)。即便是遭遇持續(xù)調(diào)控，今年前8個(gè)月全國(guó)商品房成交面積仍然比去年同期增長(zhǎng)13.6%。同時(shí)目前的現(xiàn)實(shí)是，地方政府依然依賴房地產(chǎn)解決大部分財(cái)政收入問題。”陳嘯天說。

至于技術(shù)升級(jí)，陳嘯天認(rèn)為，“這種情況在IT產(chǎn)業(yè)中常見，但在技術(shù)含量較低的房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)卻不易發(fā)生。”

陳嘯天表示，除了以上幾種情況，重大的外部條件變化，也會(huì)帶來行業(yè)內(nèi)的巨大調(diào)整。如哥本哈根會(huì)議確立的低碳原則，直接影響到一系列能源依賴型產(chǎn)業(yè)的調(diào)整。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)雖然也曾一度炒作“低碳”概念，但還未上升到對(duì)行業(yè)自身的調(diào)整層面。

陳嘯天認(rèn)為，盡管房企并購(gòu)案例持續(xù)增加，但中國(guó)與真正的房企大并購(gòu)時(shí)代還相距甚遠(yuǎn)，現(xiàn)在就說房企并購(gòu)潮已經(jīng)到來，顯然有炒作、放大之嫌。

陳同時(shí)認(rèn)為，由于此輪調(diào)控大規(guī)模推動(dòng)保障房建設(shè)，在事實(shí)上明顯壓縮了商品住宅用地的供應(yīng)量，由此導(dǎo)致住宅用地二級(jí)市場(chǎng)交投活躍，這才是近期房企并購(gòu)增多的主要原因。

據(jù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者了解，房企并購(gòu)加劇實(shí)際上并非始自今日。

自2005年房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控以來，受地根、銀根收緊和地價(jià)上漲影響，國(guó)內(nèi)二級(jí)土地交易市場(chǎng)漸趨活躍。一手通過招拍掛、從公開市場(chǎng)拿地，一手進(jìn)行二級(jí)市場(chǎng)的項(xiàng)目收購(gòu)、股權(quán)投資及合作，目前已成為一些大型房地產(chǎn)公司的投資常態(tài)。

萬科集團(tuán)幾年前便開始介合拿地、股權(quán)收購(gòu)等合作開發(fā)模式。2010年，萬科年銷售額突破1000億元，比7年前增長(zhǎng)近20倍，成為國(guó)內(nèi)首家千億級(jí)上市房企。諸多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，萬科之所以能快速突破千億，與其奉行的“合作開發(fā)”模式密不可分。

萬科集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人在回復(fù)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者的采訪時(shí)證實(shí)，“2010年，萬科新增的項(xiàng)目中有約七成是通過合作方式獲取的”。對(duì)于合作，萬科近年來一直保持開放心態(tài)，善于和包括土地、資金在內(nèi)的各類資源所有者進(jìn)行合作。

在萬科看來，合作的好處是多方面的：既可以使公司經(jīng)營(yíng)范圍拓展到更多的細(xì)分市場(chǎng)，減少個(gè)別市場(chǎng)未來變化的不確定性，有效分散風(fēng)險(xiǎn)；又可以借助合作方的資源，實(shí)現(xiàn)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，減少萬科的資金占用，提高項(xiàng)目開發(fā)效率。萬科的很多合作項(xiàng)目均可以收取一定幅度的項(xiàng)目管理費(fèi)，相當(dāng)于輸出品牌和管理，以“輕資產(chǎn)”投入為股東換取回報(bào)。更重要的，是通過合作、并購(gòu)快速擴(kuò)大了企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，使公司集中采購(gòu)的規(guī)模也同時(shí)擴(kuò)大，增強(qiáng)在采購(gòu)環(huán)節(jié)的議價(jià)能力，體現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。

在上市房企佳兆業(yè)董事局副主席、總裁黃傳奇看來，當(dāng)前一部分房企并購(gòu)案發(fā)生的前提，并非如外界想象的因?yàn)槟承┢髽I(yè)“資金緊張、活不下去了”，而是房企之間出于專業(yè)分工、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的需要進(jìn)行的合作開發(fā)。

黃傳奇告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，在一些成熟的區(qū)域市場(chǎng)，如深圳，房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的專業(yè)分工已經(jīng)很明確。“有的人是專門做地的，有的人是專業(yè)建房的。建房的人不愿意做地，因?yàn)椴疬w、整理太費(fèi)時(shí)間，還不如誰把這個(gè)地弄干凈，我就和誰合作。”

地產(chǎn)業(yè)集中度加速

10月19日，在和訊網(wǎng)主辦的“中國(guó)地產(chǎn)價(jià)值新方向”論壇上，“變局”成為與會(huì)者討論的核心話題。

中國(guó)房地產(chǎn)投資基金聯(lián)盟主席張民耕總結(jié)說，持續(xù)多年的調(diào)控，使中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正經(jīng)歷五大變局：大企業(yè)市場(chǎng)份額逐步提高，小企業(yè)生存愈發(fā)艱難；融資模式不再單純依靠銀行，股權(quán)、債券等多元化融資手段出現(xiàn)；開發(fā)模式從包打天下的“香港模式”向更注重專業(yè)分工的“美國(guó)模式”演進(jìn)；行業(yè)平均利潤(rùn)下降，房地產(chǎn)暴利時(shí)代終結(jié)；地域布局變化，房地產(chǎn)發(fā)展空間從一二線城市向三四線城市加速位移。

恰是在這樣一個(gè)“變局”的背景下，房地產(chǎn)行業(yè)近年來洗牌加劇。

實(shí)際上，自2005年以來，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)并購(gòu)活動(dòng)大都以中小企業(yè)為主導(dǎo)。由大型房企發(fā)起、具有行業(yè)影響的標(biāo)志性并購(gòu)案迄今僅有兩起：

一是萬科集團(tuán)收購(gòu)浙江南都集團(tuán)。時(shí)間發(fā)生在2005年初至2006年8月，處于一輪調(diào)控周期內(nèi)。萬科借此次收購(gòu)獲得長(zhǎng)三角地區(qū)大量?jī)?yōu)質(zhì)土地資源，一舉奠定在該地區(qū)的開發(fā)地位。這一收購(gòu)案也被業(yè)內(nèi)視為房地產(chǎn)行業(yè)整合的大幕開啟。

另一案例同樣發(fā)生在2006年的調(diào)控周期內(nèi)，香港路勁基建有限公司收購(gòu)了素有“地產(chǎn)戰(zhàn)車”之稱的順馳中國(guó)。在此之前，順馳曾以快速擴(kuò)張聞名業(yè)內(nèi)。但這架疾馳的“戰(zhàn)車”最終不得不變賣55%的控制權(quán)。

相比較而言，上述兩個(gè)典型房企并購(gòu)案中，萬科收購(gòu)南都被認(rèn)為是成功案例的代表；路勁收購(gòu)順馳則被視為反面教材――收購(gòu)雙方隨后展開的控制權(quán)、隱性債務(wù)糾葛曠日持久，至今未決。

時(shí)至今日，恰逢又一個(gè)形勢(shì)嚴(yán)峻的房地產(chǎn)調(diào)控周期，還會(huì)不會(huì)出現(xiàn)類似上述的房企并購(gòu)大事件？

在深圳世聯(lián)地產(chǎn)董事長(zhǎng)陳勁松看來，當(dāng)前諸多一線地產(chǎn)公司開始有意識(shí)地制定并購(gòu)戰(zhàn)略，且一些較早展開并購(gòu)業(yè)務(wù)的公司，如萬科，其并購(gòu)策略變得更加激進(jìn)。

“萬科原來參與項(xiàng)目并購(gòu)要求掌握絕對(duì)控股權(quán)，但現(xiàn)在可以不要控股權(quán)，只要管理權(quán)?！标悇潘烧J(rèn)為，從控制資金到控制項(xiàng)目的訴求轉(zhuǎn)變，說明萬科的并購(gòu)戰(zhàn)略正在加速。

此前有媒體報(bào)道，2010年，萬科一年內(nèi)收購(gòu)24家公司，達(dá)到平均每月2家的速度；另一巨頭保利地產(chǎn)2010年的新增土地中，在一級(jí)市場(chǎng)獲得的土地建筑面積僅占18%，其余部分均從二級(jí)市場(chǎng)獲取。

總部位于深圳的金地集團(tuán)，據(jù)稱也在去年一年內(nèi)連收13家公司；該集團(tuán)今年還與外資投行瑞銀合作，發(fā)起成立了專事股權(quán)收購(gòu)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)信托投資基金。金地集團(tuán)總裁黃俊燦表示，“一直在關(guān)注并購(gòu)市場(chǎng)，不管是市場(chǎng)好時(shí)還是市場(chǎng)壞時(shí)，金地都希望通過并購(gòu)獲得發(fā)展的機(jī)會(huì)”。

據(jù)了解，美國(guó)早在上世紀(jì)90年代開始出現(xiàn)房企并購(gòu)加劇、行業(yè)迅速集中的現(xiàn)象。至2005年，美國(guó)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)25%的份額集中在前10大住宅開發(fā)商手中。預(yù)計(jì)到2011年，美國(guó)前20位的住宅開發(fā)商將占據(jù)美國(guó)新房屋開工市場(chǎng)的75%。

業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，也恰處在并購(gòu)加劇、行業(yè)集中度加速上升這樣一個(gè)歷史時(shí)期。

篇8

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理；政策風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)投資活動(dòng)中,人們既想獲得較大的收益,也想規(guī)避各種風(fēng)險(xiǎn)。這是一對(duì)復(fù)雜而難解的矛盾。對(duì)一個(gè)理智的投資者,只有充分了解房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)情況,對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行認(rèn)真地分析和預(yù)測(cè),并根據(jù)自身實(shí)力,估算投資風(fēng)險(xiǎn)的承受能力,綜合權(quán)衡房地產(chǎn)投資的收益和風(fēng)險(xiǎn),制定規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的防范措施,以求達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)小而收益高的目的,這才是房地產(chǎn)投資開發(fā)商的理智選擇?？梢?了解和掌握房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)并及時(shí)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),才是投資者明智的選擇。

1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析

1.1 項(xiàng)目的定位風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位包括

項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、建筑產(chǎn)品的質(zhì)量定位、建設(shè)環(huán)境的品質(zhì)定位,都是根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查、項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告做出的,是指導(dǎo)項(xiàng)目決策、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷策劃方案等前期工作的依據(jù)?？梢哉f,項(xiàng)目的市場(chǎng)定位確定以后,基本上就敲定了項(xiàng)目的建設(shè)風(fēng)格、建設(shè)成本、營(yíng)銷推廣方案,就決定了項(xiàng)目的銷售前景,一旦市場(chǎng)定位不準(zhǔn)確,項(xiàng)目的指導(dǎo)思想出現(xiàn)失誤,是后期無法或者是非常困難彌補(bǔ)的風(fēng)險(xiǎn),也是項(xiàng)目開發(fā)過程中,最大的風(fēng)險(xiǎn),屬項(xiàng)目建設(shè)的決策性失誤風(fēng)險(xiǎn),按照風(fēng)險(xiǎn)影響范圍劃分屬于總體風(fēng)險(xiǎn)(決策風(fēng)險(xiǎn)),從某種程度上講,其結(jié)果也是不可管理風(fēng)險(xiǎn)。

1.2 項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)因素主要有融資風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)房者拖欠款風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資通常通過集資或貸款等方式籌集資金的,如果房地產(chǎn)的總投資收益率低于銀行利率,則不僅資金籌集變得非常困難,而且會(huì)造成了負(fù)債經(jīng)營(yíng)的局面,出現(xiàn)融資風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中,由于購(gòu)買者財(cái)務(wù)狀況與開發(fā)時(shí)預(yù)測(cè)的財(cái)務(wù)狀況發(fā)生了變化,也直接影響到房地產(chǎn)的投資回收的可靠性,造成資金回收的拖欠風(fēng)險(xiǎn)。這兩個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是構(gòu)成房地產(chǎn)投資開發(fā)經(jīng)營(yíng)中財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要因素。

1.3 項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)。土地獲取后，投資者根據(jù)需求以及地區(qū)的情況對(duì)獲取土地進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)。在項(xiàng)目建設(shè)的過程中也存在著一系列的問題，包括: 設(shè)計(jì)理念以及風(fēng)格的落后或者不切實(shí)際、建筑物實(shí)用性差、建筑物存在質(zhì)量問題等。

1.4 銷售階段的風(fēng)險(xiǎn)。銷售是房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的最后階段，也是資金回流的階段。在這個(gè)階段中存在的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于房地產(chǎn)銷售的數(shù)量、價(jià)位以及時(shí)機(jī)。在不同的地方，房地產(chǎn)的價(jià)格是不同的。銷售時(shí)如果不切合實(shí)際的銷售，就會(huì)影響房地產(chǎn)的銷售進(jìn)度，從而影響資金回流。另外，在房地產(chǎn)銷售階段自然災(zāi)害也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目帶來風(fēng)險(xiǎn)。例如: 地震、龍卷風(fēng)、洪水等。

1.5 土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)。土地取得階段的風(fēng)險(xiǎn)主要是土地購(gòu)買和征地安置風(fēng)險(xiǎn)。土地購(gòu)買價(jià)格直接關(guān)系到企業(yè)的利潤(rùn)，開發(fā)商應(yīng)該具備預(yù)測(cè)獲取土地增值潛力的能力。購(gòu)買了土地使用權(quán)后，還有大量的征地、拆遷、安置補(bǔ)償工作，這個(gè)階段的工作往往會(huì)遇見極大的阻力，從而給項(xiàng)目開發(fā)帶來風(fēng)險(xiǎn)。

2 開發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的方法

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方法是通過對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),在此基礎(chǔ)上優(yōu)化組合各種風(fēng)險(xiǎn),并對(duì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施有效控制和妥善處理風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致后果,期望達(dá)到以最少成本獲得最大安全保證的目標(biāo)。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的主體是企業(yè)決策層,其核心是選擇最佳風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)管理的組合,目的是實(shí)現(xiàn)最大安全保障效能。因此,開發(fā)商規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)的主要內(nèi)容為:

2.1 明確界定開發(fā)項(xiàng)目覆蓋的范圍,加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目范圍變動(dòng)的控制,將項(xiàng)目的任務(wù)細(xì)分的更具體、更明確、更嚴(yán)密、更便于控制,以規(guī)避因遺漏而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。

2.2 明確項(xiàng)目目標(biāo),在企業(yè)發(fā)展規(guī)劃和戰(zhàn)略的總體要求下,按照項(xiàng)目《經(jīng)濟(jì)技術(shù)分析報(bào)告》和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》提供的依據(jù),用科學(xué)的方法和態(tài)度進(jìn)行項(xiàng)目決策,確定項(xiàng)目目標(biāo),避免出現(xiàn)決策失誤風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 企業(yè)要培訓(xùn)員工的風(fēng)險(xiǎn)思想，要培養(yǎng)員工的抗風(fēng)險(xiǎn)素質(zhì)。每個(gè)企業(yè)的發(fā)展和壯大都有一批素質(zhì)極強(qiáng)的員工，那么房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該在現(xiàn)今競(jìng)爭(zhēng)激烈的環(huán)境下培養(yǎng)一批又風(fēng)險(xiǎn)思想和抗風(fēng)險(xiǎn)能力的員工。這也是除了客觀的風(fēng)險(xiǎn)存在下一個(gè)能最大限度避免主觀風(fēng)險(xiǎn)的要素。

2.4 分化資金，多面投資。現(xiàn)代企業(yè)的資金投資渠道已經(jīng)從單一化向多元化發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也有不少這樣的例子。在現(xiàn)在競(jìng)爭(zhēng)激烈和政策浮動(dòng)較大的房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)可以把資金分化投資，這樣就可以避免巨大資金的投入回收周期慢問題，避免陷入單一化循環(huán)經(jīng)營(yíng)的策略。也可以聯(lián)合其它實(shí)力較小的房地產(chǎn)企業(yè)一起投資，分擔(dān)其中一部分的資金也是一種新的投資渠道。這樣就不會(huì)因?yàn)橘Y金一次性投入過大而面臨倒閉的風(fēng)險(xiǎn)。在多元化經(jīng)營(yíng)的今天，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)不能用傳統(tǒng)的模式來競(jìng)爭(zhēng)，只有轉(zhuǎn)變思想才能有立足之地。

2.5 增強(qiáng)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，編制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理是以房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)活動(dòng)為主要的管理載體，對(duì)每個(gè)項(xiàng)目在立項(xiàng)之初就形成風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，有計(jì)劃的編制項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃是十分必要的。要根據(jù)客觀環(huán)境和政策的變化及時(shí)的改變計(jì)劃，才能做到真正意義上的從意識(shí)到行動(dòng)的有效途徑，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。有效的編制風(fēng)險(xiǎn)計(jì)劃，就能最大程度上在建設(shè)過程中合理的安排管理，施工計(jì)劃，材料使用。從而保證質(zhì)量并能避免延長(zhǎng)工期的風(fēng)險(xiǎn)。

綜上所述，風(fēng)險(xiǎn)管理、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程，風(fēng)險(xiǎn)管理靠項(xiàng)目集體管理的力量。每個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避、控制和轉(zhuǎn)移都是綜合管理的結(jié)果。因此，建立現(xiàn)代管理制度和適應(yīng)于市場(chǎng)環(huán)境發(fā)展需要的組織結(jié)構(gòu)，重視“過程控制”的管理重視企業(yè)的體系化、制度化、程序化管理建設(shè)，客觀看待風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效的管理，就會(huì)減少或規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目的不利影響。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳煌紅，張 欣.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全面風(fēng)險(xiǎn)管理［J］． 西南科技大學(xué)學(xué)報(bào)，2006( 3) :56-58．

[2]鄧田生,徐杰軍.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理體系設(shè)計(jì)初探［J］.企業(yè)技術(shù)開發(fā)，2006(11):101-103．

篇9

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 社會(huì)責(zé)任 承擔(dān)

在當(dāng)前社會(huì)環(huán)境和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，企業(yè)社會(huì)責(zé)任不再是一個(gè)道德話題，也不是一個(gè)法律話題，而本身就是一個(gè)經(jīng)營(yíng)話題，企業(yè)履責(zé)需將經(jīng)營(yíng)行為與商業(yè)倫理相結(jié)合。經(jīng)過十余年的快速發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在改善居民住房條件、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、改變城市面貌以及擴(kuò)大就業(yè)方面貢獻(xiàn)不小。當(dāng)前在我國(guó)持續(xù)深入宏觀調(diào)控的形勢(shì)下，在關(guān)注民生推進(jìn)社會(huì)和諧大背景下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的履行進(jìn)行強(qiáng)調(diào)，具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義和深遠(yuǎn)的戰(zhàn)略意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的現(xiàn)狀

企業(yè)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任是歷史演變的結(jié)果與時(shí)代進(jìn)步的必然，聯(lián)合國(guó)在2000年正式啟動(dòng)了全球契約計(jì)劃，推動(dòng)全球企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任，國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織在2004年啟動(dòng)了IS⚪26000。伴隨著企業(yè)的發(fā)展壯大，不少房地產(chǎn)企業(yè)已從資本積累時(shí)期步入財(cái)富發(fā)達(dá)時(shí)期，具備了向社會(huì)承擔(dān)更多責(zé)任的潛能。

1.房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)社會(huì)責(zé)任認(rèn)知偏低

我們知道，房地產(chǎn)這個(gè)行業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度極高，產(chǎn)業(yè)鏈涉及七十二個(gè)行業(yè)的發(fā)展，并且與人們的生活息息相關(guān)，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，他們?cè)斓牟粌H是房子，而且是對(duì)人們的未來生活環(huán)境的一種營(yíng)造。從對(duì)人們未來生活環(huán)境營(yíng)造的這個(gè)角度而言，社會(huì)責(zé)任感和歷史責(zé)任感是所有房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該承擔(dān)的一種責(zé)任。但是首份《中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告》結(jié)論并不是非常樂觀，這個(gè)報(bào)告指出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任概念的認(rèn)知度仍偏低，尚需普及企業(yè)社會(huì)責(zé)任的概念，房地產(chǎn)企業(yè)整體仍處于企業(yè)社會(huì)責(zé)任建設(shè)的初期階段。

2.房地產(chǎn)企業(yè)參與慈善事業(yè)沒有形成體系化

目前房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)我國(guó)慈善事業(yè)發(fā)展的參與主要有兩種方式，一種是一直低調(diào)堅(jiān)持為我國(guó)相關(guān)慈善事業(yè)的發(fā)展進(jìn)行大量捐款，例如以泛海地產(chǎn)、萬達(dá)地產(chǎn)等為代表的一大批房地產(chǎn)企業(yè)，其中，萬達(dá)集團(tuán)是中國(guó)民營(yíng)企業(yè)中慈善捐贈(zèng)額最多的企業(yè)，2011年累計(jì)捐贈(zèng)慈善公益事業(yè)現(xiàn)金達(dá)2.57億元。另一種方式是一直積極致力于推進(jìn)國(guó)內(nèi)慈善事業(yè)的體制建設(shè)，例如以馮侖、王石等一些房地產(chǎn)公司的知名人士為代表。但是房地產(chǎn)企業(yè)做慈善都是個(gè)別企業(yè)單獨(dú)行動(dòng)，還沒有形成行業(yè)體系。

3.只有部分房地產(chǎn)企業(yè)成立了專門的企業(yè)社會(huì)責(zé)任建設(shè)負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)

根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系暨TOP100企業(yè)社會(huì)責(zé)任實(shí)踐研究報(bào)告》顯示，只有萬科、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋等22家企業(yè)設(shè)立了明確的社會(huì)責(zé)任管理機(jī)構(gòu)。例如，萬科從2007年開始成立了企業(yè)公民辦公室，制訂集團(tuán)的企業(yè)公民規(guī)劃并監(jiān)督實(shí)施。越秀地產(chǎn)成立了由公司領(lǐng)導(dǎo)班子成員組成的“越秀地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任管理領(lǐng)導(dǎo)小組”，負(fù)責(zé)全面統(tǒng)籌、組織、協(xié)調(diào)企業(yè)社會(huì)責(zé)任管理工作，以及由公司各部門及下屬子公司負(fù)責(zé)人組成的“越秀地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任管理工作小組”，負(fù)責(zé)在領(lǐng)導(dǎo)小組的工作部署和指揮下，加強(qiáng)與產(chǎn)業(yè)鏈各利益相關(guān)方的溝通和聯(lián)系，主動(dòng)加強(qiáng)并推進(jìn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任管理各項(xiàng)工作。

二、房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任承擔(dān)的內(nèi)容

當(dāng)前，對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的理解存在一定的誤區(qū)，往往將慈善捐款及一些社會(huì)性活動(dòng)作為衡量企業(yè)踐行社會(huì)責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn)，從而掩蓋了企業(yè)社會(huì)責(zé)任的基礎(chǔ)與本質(zhì)。國(guó)際上關(guān)于企業(yè)社會(huì)責(zé)任的內(nèi)容有著以經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境為核心的“三重底線”理論的基本要求，房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任應(yīng)該能夠體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)所應(yīng)重視的經(jīng)濟(jì)方面、在社會(huì)方面和環(huán)境方面的底線。

1.對(duì)消費(fèi)者的責(zé)任

對(duì)消費(fèi)者的責(zé)任就是要提供高質(zhì)量的建筑產(chǎn)品。質(zhì)量問題是任何企業(yè)生存與發(fā)展的首要問題，品牌房地產(chǎn)企業(yè)在提高產(chǎn)品質(zhì)量，包括房屋建筑的質(zhì)量，也包括物業(yè)服務(wù)等方面的質(zhì)量上，一直十分重視。只有產(chǎn)品質(zhì)量具有可靠保障的企業(yè)品牌才可能獲得成功，才可能成為具有高價(jià)值的品牌。產(chǎn)品品質(zhì)是企業(yè)的靈魂和生命，也是企業(yè)社會(huì)責(zé)任感的最重要載體之一，它最能體現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感。

2.對(duì)企業(yè)股東和員工的責(zé)任

一個(gè)企業(yè)能夠帶給股東的回報(bào)，能夠帶給債權(quán)人的利益。實(shí)際上我們可以認(rèn)為，如果能夠做好企業(yè)自身業(yè)務(wù)，能夠?yàn)楣蓶|創(chuàng)造價(jià)值，能夠?yàn)閭鶛?quán)人帶來回報(bào)，對(duì)于股東和員工而言，這就是一個(gè)好企業(yè)。同樣，房地產(chǎn)企業(yè)也具有對(duì)企業(yè)股東和員工的這種責(zé)任。對(duì)企業(yè)發(fā)展而言，這也是房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的一項(xiàng)重要內(nèi)容。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)也要處理好和企業(yè)自身的員工之間的關(guān)系，包括就業(yè)、反對(duì)歧視、同工同酬、對(duì)員工發(fā)展及教育的重視等問題，逐步提升本企業(yè)員工的待遇和福利。

3.企業(yè)發(fā)展的責(zé)任

企業(yè)發(fā)展的責(zé)任就是要做好經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，把企業(yè)效益搞好。這也是承擔(dān)企業(yè)社會(huì)責(zé)任。不要把企業(yè)經(jīng)營(yíng)和履行社會(huì)責(zé)任對(duì)立、割裂開來，不要認(rèn)為企業(yè)社會(huì)責(zé)任就是做好事，其實(shí)把企業(yè)做好就是承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

4.公共關(guān)系和社會(huì)公益責(zé)任

這指的就是社會(huì)關(guān)系和社會(huì)公益，一個(gè)是上下游產(chǎn)業(yè)鏈條，包括房地產(chǎn)業(yè)施工企業(yè)，要關(guān)心施工企業(yè)的工作條件是不是合理合法的，員工是不是按時(shí)拿到工資，此外也包括對(duì)慈善事業(yè)的貢獻(xiàn)，對(duì)貧困群體的援助。推崇企業(yè)公民，追求的是企業(yè)和社會(huì)的雙贏，體現(xiàn)了一個(gè)企業(yè)的價(jià)值取向和長(zhǎng)遠(yuǎn)追求。

5.環(huán)境保護(hù)的責(zé)任

房地產(chǎn)企業(yè)要處理好與周圍自然資源環(huán)境的關(guān)系，要降低能源資源消耗，要減少污染物的排放，要減少在房產(chǎn)建設(shè)開發(fā)過程以及開發(fā)以后對(duì)周圍自然資源環(huán)境可能帶來的負(fù)面的影響。如在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)上因地制宜、減少能源消耗，使用節(jié)能環(huán)保材料與工藝、降低對(duì)環(huán)境的負(fù)面影響等相關(guān)環(huán)境保護(hù)的措施，這些才是有社會(huì)責(zé)任感的房地產(chǎn)企業(yè)，值得社會(huì)和同行企業(yè)的尊重。根據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)指標(biāo)體系暨TOP100企業(yè)社會(huì)責(zé)任實(shí)踐研究報(bào)告》顯示，企業(yè)環(huán)保公益方面投入水平有待提高，TOP100企業(yè)中，只有18家企業(yè)公布了該項(xiàng)數(shù)據(jù)，多數(shù)企業(yè)投入數(shù)額不大。

三、促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任承擔(dān)的路徑

企業(yè)社會(huì)責(zé)任建設(shè)是勢(shì)不可擋的發(fā)展潮流和趨勢(shì)，是現(xiàn)代企業(yè)治理理念及企業(yè)家價(jià)值觀的革命。對(duì)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任而言，房地產(chǎn)企業(yè)重視程度正在逐步提升。但與房地產(chǎn)企業(yè)積極重視社會(huì)責(zé)任的熱情相比，對(duì)企業(yè)應(yīng)該承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任的整體認(rèn)識(shí)，部分房地產(chǎn)企業(yè)仍然不夠清晰，特別是亟待加強(qiáng)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的認(rèn)知和制度化、專業(yè)化、長(zhǎng)效化的社會(huì)責(zé)任履行機(jī)制。

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的認(rèn)知

企業(yè)的社會(huì)責(zé)任不應(yīng)該是外界強(qiáng)加給企業(yè)的額外責(zé)任，而應(yīng)是與企業(yè)共生共榮的。我們現(xiàn)在強(qiáng)調(diào)的企業(yè)社會(huì)責(zé)任，應(yīng)該告別昔日以捐款捐物為主的非可持續(xù)，不要將它變成一種沒有發(fā)展的“秀”，而應(yīng)該使之與企業(yè)自身的業(yè)務(wù)相關(guān)聯(lián)、與企業(yè)資源相配套，追求社會(huì)價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值、環(huán)境價(jià)值的和諧共享，從而使企業(yè)社會(huì)責(zé)任履行制度化并具有良性的可持續(xù)性發(fā)展。

2.構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告制度

要讓房地產(chǎn)企業(yè)更好地履行社會(huì)責(zé)任，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告制度，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任履行情況進(jìn)行信息披露就是非常重要的一個(gè)措施。通過對(duì)社會(huì)責(zé)任履行情況進(jìn)行信息披露的這樣一個(gè)報(bào)告制度，保證房地產(chǎn)企業(yè)在該方面相關(guān)信息披露的及時(shí)性、準(zhǔn)確性、客觀性。目前，我國(guó)不少房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)開始年度企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告書，例如《北京萬通地產(chǎn)股份有限公司2011年度履行社會(huì)責(zé)任報(bào)告》，《中信地產(chǎn)社會(huì)責(zé)任報(bào)告（2007-2010）》等。但是這些房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任報(bào)告書都是各自為政，沒有統(tǒng)一的編訂標(biāo)準(zhǔn)。可以考慮由相關(guān)部門或者行業(yè)組織牽頭，廣泛征求社會(huì)和房地產(chǎn)企業(yè)的意見，制訂統(tǒng)一的房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任報(bào)告編制標(biāo)準(zhǔn)，從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)更好地有效披露履行社會(huì)責(zé)任的相關(guān)信息進(jìn)行推動(dòng)。

3.建立和完善政府主導(dǎo)的房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)體系

通過建立房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)體系，可以督促企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任、規(guī)范和引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)的行為。在體系的構(gòu)建上，房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任評(píng)價(jià)體系框架的建立和完善應(yīng)由政府主導(dǎo)構(gòu)建，明確評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、評(píng)價(jià)指標(biāo)、評(píng)價(jià)方式、獎(jiǎng)懲政策等。在具體的領(lǐng)導(dǎo)上，建議由行業(yè)組織建立相關(guān)組織領(lǐng)導(dǎo)機(jī)構(gòu)，根據(jù)政府制定的標(biāo)準(zhǔn)，進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任現(xiàn)狀評(píng)估，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行必要的指導(dǎo)和督促。在評(píng)價(jià)的具體實(shí)施上，建議房地產(chǎn)行業(yè)組織建立中立的第三方評(píng)價(jià)機(jī)制進(jìn)行評(píng)價(jià)，通過積極征求社會(huì)公眾意見，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任表現(xiàn)進(jìn)行定期和不定期的評(píng)價(jià)，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)承擔(dān)社會(huì)責(zé)任。

4.建立和完善促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的政策體系

制定一系列激勵(lì)和懲罰措施，可以積極推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任，例如制定土地、信貸、稅收、投資、市場(chǎng)準(zhǔn)入等方面的措施。應(yīng)努力構(gòu)建促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)履行社會(huì)責(zé)任的投融資環(huán)境，加大對(duì)責(zé)任信貸和責(zé)任投資的推進(jìn)，引導(dǎo)投資機(jī)構(gòu)在進(jìn)行投資決策衡量時(shí)把房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任績(jī)效考慮在內(nèi)。同時(shí)，還要對(duì)社會(huì)責(zé)任投資基金發(fā)展進(jìn)行鼓勵(lì)，通過貼息和補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)具有良好社會(huì)責(zé)任績(jī)效的房地產(chǎn)企業(yè)。同時(shí)還可以構(gòu)建對(duì)社會(huì)責(zé)任履行不好的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行懲罰的機(jī)制，例如2012年3月青島出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理的通知》，把企業(yè)社會(huì)責(zé)任與經(jīng)營(yíng)行為和企業(yè)形象一起納入對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行信用考核的體系中，考核結(jié)果與市場(chǎng)準(zhǔn)入清出、資金監(jiān)管、工程招標(biāo)、銀行信貸等相結(jié)合。另外，還可以建立社會(huì)責(zé)任標(biāo)識(shí)，提升房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任的社會(huì)關(guān)注度。

參考文獻(xiàn)：

[1]崔麗.《房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任信息披露明顯不足》.中國(guó)青年報(bào)，2011年8月29日

[2]高武.《房地產(chǎn)企業(yè)社會(huì)責(zé)任與責(zé)任實(shí)現(xiàn)的博弈分析》.建筑經(jīng)濟(jì)，2011.8

[3]趙昌文.《強(qiáng)制性信息披露，推動(dòng)房企履行社會(huì)責(zé)任》.中國(guó)建設(shè)報(bào)，2011.8

篇10

一、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)概述

（一）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀。雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)表面繁榮，但房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部存在很多問題，嚴(yán)重影響我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定的發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部存在的問題涉及很多方面，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：首先，國(guó)家出臺(tái)多項(xiàng)房地產(chǎn)宏觀政策。近幾年，我國(guó)政府加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)管理力度，相繼出臺(tái)多項(xiàng)宏觀管理政策，以此解決房地產(chǎn)行業(yè)中存在的問題。從房地產(chǎn)行業(yè)的運(yùn)行情況來看，國(guó)家宏觀管理政策的效果不明顯，不能從根本上解決房地產(chǎn)行業(yè)存在的問題。國(guó)家宏觀管理政策不但沒有逼制房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)勢(shì)頭，反而在一定程度上提高了居民住房的房?jī)r(jià)。其次，我國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲。隨著我國(guó)物價(jià)的不斷提高，土地、建材等房地產(chǎn)所需物資的成本不斷提高，間接地推動(dòng)我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查結(jié)果顯示：2004年房?jī)r(jià)比2003年上漲10.6%；2007年我國(guó)房?jī)r(jià)快速飆升；2008年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受金融危機(jī)影響，房屋價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；2009年房地產(chǎn)受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策影響，房屋價(jià)格依然下行；2010年我國(guó)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇，房屋價(jià)格呈現(xiàn)快速上漲。再次，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景樂觀。隨著國(guó)家刺激內(nèi)需政策的實(shí)施，消費(fèi)者的消費(fèi)欲望不斷提高，使得房地產(chǎn)行業(yè)中的成交量不斷增加，進(jìn)一步提高住房?jī)r(jià)格。我國(guó)政府實(shí)施城鎮(zhèn)化的發(fā)展政策，必然推動(dòng)房地產(chǎn)的發(fā)展，保證住房?jī)r(jià)格的穩(wěn)步上升。在2008年，我國(guó)政府為了減少次貸危機(jī)的影響，出臺(tái)了4萬億元的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，也為我國(guó)房屋價(jià)格不斷上升奠定了基礎(chǔ)。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理中的原則。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展對(duì)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增強(qiáng)產(chǎn)生巨大影響，所以其必須遵循一定的原則，以保證房地產(chǎn)行業(yè)良好發(fā)展。其一，堅(jiān)持土地所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離的國(guó)有化原則。國(guó)家有權(quán)處理全民所有土地，包括占有、使用和處分。從土地所有權(quán)方面來說，土地屬于國(guó)家，國(guó)家代表人民掌握土地所有權(quán)?！叭嗣癫荒芡瑫r(shí)直接經(jīng)營(yíng)，或者使用土地所有權(quán)、使用權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)?！?土地所有權(quán)國(guó)有，有利于土地的整體規(guī)劃、建筑規(guī)模控制和相關(guān)政策有效執(zhí)行。其二，堅(jiān)持土地使用權(quán)與房屋所有權(quán)相結(jié)合。從物質(zhì)關(guān)系角度上來說，房屋屬于土地承載物。從經(jīng)濟(jì)關(guān)系角度來說，房屋既代表土地價(jià)值，又代表土地利潤(rùn)。這說明房屋所有權(quán)與土地使用權(quán)之間存在相關(guān)依賴關(guān)系，兩者密不可分。在土地所有權(quán)和房屋使用權(quán)相結(jié)合條件下，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)構(gòu)才能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效管理。

二、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理過程中存在的問題

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理既要從觀念上入手，理性思考經(jīng)濟(jì)管理中的相關(guān)問題，又要認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)的綜合性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理需要考慮多方面的因素，依據(jù)土地產(chǎn)權(quán)、地租價(jià)格等相關(guān)理論，從本質(zhì)上揭示房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的規(guī)律，有效地進(jìn)行房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理過程中，存在以下幾方面的問題：

（一）缺乏連續(xù)性政策，目標(biāo)模糊不清。近幾年，我國(guó)政府一直將管理重點(diǎn)放在調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡方面，以此控制國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度和供應(yīng)數(shù)量。然而，我國(guó)政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方面，存在缺乏連續(xù)性政策，導(dǎo)致管理目標(biāo)模糊不清。首先，我國(guó)政府管理目標(biāo)是抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。目前，我國(guó)政府不能從本質(zhì)上認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問題，不能有針對(duì)性地制定長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)管理政策，不能對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行有效的管理。同時(shí)，政府的短期政策和長(zhǎng)期政策存在控制目標(biāo)不一致問題，大大降低房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理效果。不連續(xù)、不合理的經(jīng)濟(jì)管理政策會(huì)擾亂房地產(chǎn)行業(yè)，為不法投機(jī)者提供可乘之機(jī)，不利于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。例如，經(jīng)濟(jì)適用房、房產(chǎn)稅收、國(guó)五條等政策的執(zhí)行情況，都充分說明我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在目標(biāo)模糊不清，缺乏連續(xù)性政策。

（二）經(jīng)濟(jì)管理流于形式，缺乏完善的監(jiān)督制度。經(jīng)濟(jì)管理政策的目的是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理，保障房地產(chǎn)行業(yè)的良好發(fā)展。然而，我國(guó)出臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策流于形式，缺乏完善的監(jiān)督制度。其房地產(chǎn)成為管理熱點(diǎn)。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)受建筑材料供小于求、土地價(jià)格上漲等方面的影響，自2007年開始房屋價(jià)格持續(xù)上升，使得很多購(gòu)房者無能力購(gòu)買所需住房。同時(shí)，住房?jī)r(jià)格不斷上漲，讓很多建筑商看到了商機(jī)，加大房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資力度。中國(guó)民間出現(xiàn)大批購(gòu)房投機(jī)者，進(jìn)一步抬高了居民住房房屋價(jià)格，使其超出住房需求者的經(jīng)濟(jì)承受能力。我國(guó)政府出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)管理政策不能有效地執(zhí)行，出現(xiàn)政策流于形式、政策失真的現(xiàn)象，大大降低相關(guān)政策的經(jīng)濟(jì)管理效果。其二，實(shí)施細(xì)則和原則不一致。我國(guó)經(jīng)濟(jì)管理政策的落實(shí)主要采取自上而下的形式，中央政府和地方政府采用兩級(jí)監(jiān)督、管理形式，使得管理職責(zé)、管理范圍存在迷糊不清的問題?！斑@種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理形式將房地產(chǎn)管理政策的出臺(tái)，變成中央政府和地方政府之間的非合作博弈”H，使得我國(guó)房地產(chǎn)政策陷入‘‘上有政策下有對(duì)策”的惡性循環(huán)之中。其三，完善經(jīng)濟(jì)管理制度。房地產(chǎn)具有高產(chǎn)出、低投入的特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)行業(yè)成為地方經(jīng)濟(jì)的主要支柱和地方財(cái)政的主要來源。地方政府為了發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，不斷提高地價(jià)、推高房?jī)r(jià)。政府公共權(quán)力與房地產(chǎn)開發(fā)商之間的合作，容易出現(xiàn)內(nèi)部交易、權(quán)錢交易等腐敗現(xiàn)象，影響中央政府宏觀經(jīng)濟(jì)管理效果的發(fā)揮。因此，中央政府需要通過加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理監(jiān)督力度，保證經(jīng)濟(jì)管理政策有效執(zhí)行，進(jìn)而控制房屋價(jià)格過快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理監(jiān)督制度的完善，既要從管理觀念方面入手，考慮房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理機(jī)制問題，又要考慮房地產(chǎn)自身的綜合性、復(fù)雜性和耦合性。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理監(jiān)督制度主要是房地產(chǎn)投資監(jiān)督機(jī)制、房地產(chǎn)管理監(jiān)督機(jī)制，其完善的基礎(chǔ)是土地產(chǎn)權(quán)、地租、地價(jià)和位置等方面的理論。房地產(chǎn)市場(chǎng)具有低投入、高產(chǎn)出的特點(diǎn)，使其成為地方政府創(chuàng)收的主要手段。很多地方政府為了獲得自身利益，與投資商勾結(jié)，拒絕執(zhí)行中央關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策，導(dǎo)致中央房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理失敗。

（三）相關(guān)法律、法規(guī)體系的不健全。從國(guó)外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理經(jīng)驗(yàn)來看，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策有效執(zhí)行的前提是完善的法律、法規(guī)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理缺乏完善的法律、法規(guī)。雖然房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期管理的整個(gè)階段，但我國(guó)目前尚未建立貫穿房地產(chǎn)整個(gè)階段的經(jīng)濟(jì)管理法。同時(shí)，我國(guó)房地產(chǎn)法律、法規(guī)建設(shè)落后于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展，經(jīng)常出現(xiàn)房地產(chǎn)法律存在真空的現(xiàn)象。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理文件主要以國(guó)務(wù)院名義頒發(fā)，或者以國(guó)家部委辦公室的名義頒發(fā)，諸如國(guó)11條、新國(guó)4條等。這些房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理法，缺乏嚴(yán)肅性、穩(wěn)定性和適用性。雖然我國(guó)政府在房地產(chǎn)特定領(lǐng)域建立初步的法律、法規(guī)，但缺乏相應(yīng)的管理?xiàng)l例和實(shí)施細(xì)則，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)常出現(xiàn)政令不通、有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)等現(xiàn)象。

（四）我國(guó)房產(chǎn)行業(yè)存在泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。房地產(chǎn)行業(yè)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)性，其占用大量社會(huì)資源和資金，容易形成房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫。從2008年開始，我國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)泡沫，全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量大幅減少。相對(duì)于2008年同期，2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量下降40%左右。截止到2011年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量仍然下降。住房?jī)r(jià)格卻不斷上漲，使得購(gòu)房者觀望情緒更加明顯。據(jù)權(quán)威調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)半年成交量萎縮現(xiàn)象，使得房地產(chǎn)開發(fā)商會(huì)面臨降價(jià)壓力，容易造成住房?jī)r(jià)格急劇下降，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈斷裂。有些地方政府靠非理性拉高住房?jī)r(jià)格來帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的方式，并不會(huì)持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。如果房地產(chǎn)出現(xiàn)“硬著陸”現(xiàn)象，其必將對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)造成嚴(yán)重影響。

三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理建議和對(duì)策

在充分了解我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理存在的問題，利用歸納、總結(jié)和分類的方法，提出我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理對(duì)策。

（一）制定連續(xù)性政策，明確管理目標(biāo)。目前，我國(guó)正處于體制改革的重要時(shí)期，需要不斷進(jìn)行產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變，所以我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵就是“轉(zhuǎn)型和發(fā)展”。“我國(guó)政府需要充分認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)于改善國(guó)民居住條件和提高生活質(zhì)量的重要作用，以及其在我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的特殊地位?！逼湟唬_進(jìn)行城市定位。正確的城市定位有助于地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展，諸如，天津市房地產(chǎn)行業(yè)。天津作為港口城市，屬于北方金融中心，所以其定位為環(huán)渤海中心城市。天津的城市定位符合天津?qū)嶋H情況，這主要從四個(gè)方面進(jìn)行分析：一是區(qū)域位置，二是實(shí)地觀摩，三是資源調(diào)查，四是歷史情況。我國(guó)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)的調(diào)整必須符合城市調(diào)整，所以天津城市定位為“金融中心城市”，并獲得普遍支持。其二，政府需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃。我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)處于初級(jí)發(fā)展階段，需要制定連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃，以保證房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。同時(shí)，在連續(xù)性發(fā)展規(guī)劃的背景下，政府需要明確房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)，以此緩解日益增長(zhǎng)的城鄉(xiāng)居民實(shí)際居住需求和城鎮(zhèn)化建設(shè)需求之間的矛盾。連續(xù)性政策的制定可以維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和諧，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。其三，應(yīng)制定長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃。在了解我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的基礎(chǔ)上，我國(guó)政府出臺(tái)房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理長(zhǎng)期發(fā)展規(guī)劃，以此保證房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展，避免出現(xiàn)“越長(zhǎng)越調(diào)，越調(diào)越長(zhǎng)”的調(diào)控常態(tài)。從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r來看，我國(guó)一直處于人多地少的情況中，所以政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)管理目標(biāo)進(jìn)行明確規(guī)定，積極引導(dǎo)國(guó)民住房消費(fèi)，切實(shí)承擔(dān)起政府的社會(huì)保障職責(zé)。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理短期目標(biāo)的明確，可以幫助政府建立和完善住房保障體系，有效控制炒房、囤房等擾亂房地產(chǎn)市場(chǎng)的違法行為。

（二）建立健全管理機(jī)制。房地產(chǎn)管理體制改革是處理我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)混亂的有效辦法，其可以加強(qiáng)政府對(duì)經(jīng)濟(jì)管理作用的認(rèn)識(shí)，提高經(jīng)濟(jì)管理在房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。首先，我國(guó)政府要發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)能。我國(guó)政府依據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，既能發(fā)揮房地產(chǎn)市場(chǎng)自身的調(diào)節(jié)功能，又能有效控制我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，保證其向健康、穩(wěn)定的方向發(fā)展。健全的管理機(jī)制為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的發(fā)展環(huán)境，明確中央政府和地方政府的權(quán)責(zé)?！巴瑫r(shí)，劃定中央政府和地方政府的管理范圍，保證房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)督工作順利實(shí)施?！?其次，積極吸取香港“雙倍印花稅”的經(jīng)驗(yàn)。我國(guó)政府要依據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，采取不同的調(diào)控政策，保證房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理政策效果的發(fā)揮。目前，香港政府在控制房?jī)r(jià)上漲方面取得很好成效，可以將其成功經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到內(nèi)地。香港政府為了控制房?jī)r(jià)4年來120%的漲幅，打破購(gòu)房者認(rèn)為“房?jī)r(jià)不跌”預(yù)期，在2013年2月決定征收雙倍買房印花稅。非港籍人士在香港購(gòu)置2000萬元以上豪宅，需要交納235萬港幣的稅費(fèi)。在雙倍印花稅的基礎(chǔ)上，香港樓市出現(xiàn)蕭條現(xiàn)象，很多房屋中介關(guān)門，開發(fā)商降價(jià)，豪宅交易量下降至80%。再次，中央政府制定財(cái)稅制度。中央政府對(duì)財(cái)稅制度進(jìn)行改革，以此抑制土地財(cái)政增長(zhǎng)，降低地方財(cái)政對(duì)房地產(chǎn)的依賴程度，提高國(guó)家房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)管理的實(shí)施效果。中央政府針對(duì)官商合作的違法行為，給予嚴(yán)厲打擊，定期進(jìn)行負(fù)面典型案例教育，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的良好環(huán)境，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

（三）完善相關(guān)法律、法規(guī)體系。目前，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，各項(xiàng)法律、法規(guī)需要逐步地建立和完善，進(jìn)而形成具有中國(guó)特色的完整的房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系。其房地產(chǎn)法律、法規(guī)體系建立過程漫長(zhǎng)。完善的法律、法規(guī)體系，可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化地運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的合法化管理。從我國(guó)最近幾年的宏觀調(diào)控手段來看，尚未出臺(tái)切實(shí)有效的調(diào)控手段，特別是二、三線城市，房?jī)r(jià)不降反漲。房地產(chǎn)行業(yè)直接關(guān)系到社會(huì)經(jīng)濟(jì)，影響國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定=“我國(guó)政府需要建立符合房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的法律、法規(guī)體系，使中、低收入購(gòu)房者可以享受國(guó)家的宏觀調(diào)控政策。6其二，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。在現(xiàn)有房地產(chǎn)法律、法規(guī)條件下，住房業(yè)主尚未獲得法律方面的確認(rèn)和保護(hù)，房地產(chǎn)涉及的多元化的復(fù)雜財(cái)產(chǎn)關(guān)系尚未得到有效的規(guī)范。目前，我國(guó)房地產(chǎn)秩序長(zhǎng)時(shí)間脫離正常經(jīng)濟(jì)軌道，經(jīng)常出現(xiàn)矛盾糾紛，業(yè)主維權(quán)困難等問題，所以我國(guó)需要完善相關(guān)法律、法規(guī)，使得房地產(chǎn)秩序回歸到正常經(jīng)濟(jì)軌道。我國(guó)政府對(duì)相關(guān)法律、法規(guī)體系進(jìn)行完善，既可以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，又避免出現(xiàn)政府過度干預(yù)房地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)象。同時(shí)，完善的法律、法規(guī)體系，可以全方位、多角度、多層次地保障宏觀調(diào)控體系的建設(shè)。其三，不斷地完善房地產(chǎn)法律。目前，我國(guó)政府不斷地完善《土地管理法》、《建筑法》和《城市房地產(chǎn)管理法》等法律，并出臺(tái)相關(guān)的法規(guī)，促進(jìn)循地產(chǎn)法》的出臺(tái)。這些法律、法規(guī)將房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、交易和后期服務(wù)納入到經(jīng)濟(jì)管理中，標(biāo)志著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)法律、法規(guī)體系的建立，提高房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策的層次性、嚴(yán)肅性和穩(wěn)定性。

（四）開展實(shí)際勘察，了解土地住房居住情況。房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)是土地，所以土地的使用情況決定房地產(chǎn)的發(fā)展。目前，個(gè)別政府部門為了獲得更多的利益，放松土地審批條件，擾亂土地正常審批秩序。雖然部分開發(fā)商將土地審批下來，但在建設(shè)過程中出現(xiàn)各種問題，使得工程不能正常進(jìn)行，造成土地閑置和浪費(fèi)。各地政府應(yīng)該全面調(diào)查土地使用情況，對(duì)閑置土地進(jìn)行回收或者整體規(guī)劃。同時(shí)，政府需要加強(qiáng)閑置土地的清理力度，打擊土地囤積等違法行為。地方政府在全面掌握土地使用情況的前提下，統(tǒng)計(jì)城市閑置房屋數(shù)量，結(jié)合目前購(gòu)房者的實(shí)際需求，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)的建立，可以幫助地方政府制定長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)管理規(guī)劃，促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)健康、穩(wěn)定地發(fā)展。

（五）轉(zhuǎn)換經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償方式，滿足房地產(chǎn)的實(shí)際需要。相對(duì)于發(fā)達(dá)國(guó)家來說，我國(guó)人口基數(shù)比較大，人均國(guó)民生產(chǎn)總值低。我國(guó)政府應(yīng)該采用經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償形式，縮短房屋價(jià)格與消費(fèi)者經(jīng)濟(jì)能力之間的差距。其轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)補(bǔ)貼形式。雖然我國(guó)政府采用廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的形式，對(duì)低收入人群進(jìn)行補(bǔ)貼，但低收入人群很難準(zhǔn)確界定，使得廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房不能有效地分配。目前，廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房并未真正地被低收入者獲得，而是被房地產(chǎn)投資者所獲得，說明我國(guó)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的補(bǔ)貼形式不符合實(shí)際需要。我國(guó)政府應(yīng)該將廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的資金直接對(duì)中、低收入者進(jìn)行補(bǔ)貼，既可以提高中、低收入消費(fèi)者的購(gòu)買力，又可以避免公權(quán)者借助自己手中的權(quán)力謀求經(jīng)濟(jì)利益。其二，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理力度。在城市建設(shè)不斷加快的過程中，在“安居樂業(yè)”的中國(guó)傳統(tǒng)觀念、生活條件改善性需求和房地產(chǎn)行業(yè)特殊性的作用下，我國(guó)房地行業(yè)未來發(fā)展?jié)摿Ψ浅＞薮蟆ｋm然我國(guó)政府在2007年實(shí)施的房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)控政策，但這一政策不但沒有降低住房?jī)r(jià)格，反而使得二、三線城市出現(xiàn)房?jī)r(jià)不降反升的現(xiàn)象。因?yàn)槲覈?guó)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展直接關(guān)系國(guó)民生活水平的提高，所以我們必須加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)管理。一方面，我國(guó)需要建立完善的、符合客觀實(shí)際的住房補(bǔ)貼法律、法規(guī)；另一方面，我國(guó)政府應(yīng)加大對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際管理力度，制定詳細(xì)的房地產(chǎn)調(diào)控細(xì)則，并進(jìn)行實(shí)際調(diào)查，了解土地開發(fā)、使用情況，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理提供詳細(xì)的數(shù)據(jù)資料。

（六）完善我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理途徑。我國(guó)政府需要完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理管理途徑，以此提高經(jīng)濟(jì)管理的效率。首先，認(rèn)真核算投資總額。開發(fā)商的項(xiàng)目可行性報(bào)告通過審核以后，其必須選擇適合的經(jīng)理去完成項(xiàng)目。在房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)施過程中，嚴(yán)格按照可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目投資總額進(jìn)行施工。因?yàn)轫?xiàng)目投資總額的確定直接關(guān)系到項(xiàng)目的成敗，所以政府要嚴(yán)格審核開發(fā)商的資金情況。工程人員對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步估算之后，制作出資金流量表，并交有關(guān)部門進(jìn)行審核，并載入相應(yīng)檔案，為政府制定經(jīng)濟(jì)管理政策提供依據(jù)。政府依據(jù)社會(huì)的實(shí)際發(fā)展需要和開發(fā)商的自身運(yùn)轉(zhuǎn)情況，來確定開發(fā)商的投資總額。政府在項(xiàng)目開發(fā)前對(duì)開發(fā)商的投資總額進(jìn)行核算，既可以有效地降低開發(fā)商投資失誤的幾率，又可以減少投資失敗給地方經(jīng)濟(jì)造成的損失。其次，加強(qiáng)開發(fā)商的成本控制。房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟(jì)管理的關(guān)鍵是成本控制，而成本控制又是開發(fā)商提高自身效益的主要手段。成本控制既關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)效益，又關(guān)系到住房的未來使用價(jià)值，所以成本控制是總額核算之后的又一關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)日常支出是成本控制中比較容易的一項(xiàng)，但日常支出中的業(yè)務(wù)費(fèi)用控制卻很難有效進(jìn)行，這主要?dú)w咎于業(yè)務(wù)費(fèi)用具有較大的彈性。成本管理者要具有較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)，保證成本控制的有效進(jìn)行。同時(shí)，我國(guó)政府應(yīng)該建立、完善成本控制制度，避免出現(xiàn)成本控制漏洞。另外，開發(fā)商采用合理包干的方式，提高相關(guān)人員的成本節(jié)約積極性。再次，在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算。我國(guó)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)管理的最終目標(biāo)是保證房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)的良好發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展關(guān)系到地方部門之間的關(guān)系，也關(guān)系到地方政府利潤(rùn)的獲得。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)管理的過程中，地方政府應(yīng)該將利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)作為自己的目標(biāo)。在項(xiàng)目定性前進(jìn)行利潤(rùn)預(yù)期核算，既從根本上保障開發(fā)商的利潤(rùn)，又帶動(dòng)了地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。