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篇1

關(guān)鍵詞：樓宇 智能化　物業(yè)管理

樓宇智能化專業(yè)在大二暑期有為期三個(gè)月的頂崗實(shí)習(xí)，為了使學(xué)生能對(duì)智能建筑有一個(gè)全面的認(rèn)識(shí)，我系積極與校外物業(yè)管理企業(yè)建立聯(lián)系，走產(chǎn)學(xué)結(jié)合的培養(yǎng)道路。

物業(yè)管理是一個(gè)新興行業(yè)，目前在國(guó)內(nèi)迅速的蓬勃發(fā)展。行業(yè)的性質(zhì)是服務(wù)型和高科技性相結(jié)合的第三產(chǎn)業(yè)，要求從業(yè)者具有較強(qiáng)的實(shí)踐能力。發(fā)展所呈現(xiàn)的主要問(wèn)題之一就是急缺大量的專業(yè)從業(yè)人員。物業(yè)管理情況有了初在這一過(guò)程中，我學(xué)到了物業(yè)管理工作中的具體業(yè)務(wù)知識(shí)，豐富了所學(xué)的專業(yè)知識(shí)。為以后正常工作的展開(kāi)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。在實(shí)習(xí)期間，我深深體會(huì)到了物業(yè)中的一些的優(yōu)勢(shì)。雖然物業(yè)僅經(jīng)過(guò)了短短幾年的發(fā)展，卻取得了如此大的成績(jī)，這與物業(yè)管理人辛勤工作勇于創(chuàng)新，敢于挑戰(zhàn)的精神是分不開(kāi)的。但在看到成績(jī)的同時(shí)，我也發(fā)現(xiàn)了這其中存在的一些影響物業(yè)發(fā)展的問(wèn)題。

第一，管理不規(guī)范。首先，物業(yè)受整個(gè)物業(yè)管理發(fā)展的影響，幾處的物業(yè)管理差不多都沿襲了舊有的管理模式。部門(mén)分工不夠明確，制度不健全，少有程序化、規(guī)范化的工作流程，大部分進(jìn)行著簡(jiǎn)單粗放的的管理。其次，由于物業(yè)管理牽扯到的問(wèn)題眾多，各處體制不健全，各種關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，需要協(xié)調(diào)、處理的關(guān)系眾多，使得各物業(yè)把大量的精力放在處理各種關(guān)系上，包括處理物業(yè)處與集團(tuán)公司之間的關(guān)系，物業(yè)與行政部門(mén)的關(guān)系，與有關(guān)業(yè)主之間的關(guān)系。處理好這些關(guān)系當(dāng)然有利與物業(yè)管理的發(fā)展，但當(dāng)因此而忽視了內(nèi)部管理與對(duì)外服務(wù)時(shí)，就難免本末倒置了。這樣就影響了物業(yè)管理的健康發(fā)展。

第二，責(zé)權(quán)利不明。責(zé)權(quán)利不明，是影響企業(yè)發(fā)展的主要障礙。這包括兩個(gè)方面，一方面是各物業(yè)處與總公司之間。由于我公司物業(yè)管理的特殊性，各處的物業(yè)管理，均是由作為開(kāi)發(fā)商的總公司籌備建立的，物業(yè)管理人員，大部分是由集團(tuán)公司從各崗位調(diào)配的人員，這就導(dǎo)致了建設(shè)與管理不分的局面，無(wú)形之中增加了物業(yè)管理的難度。雖然，這種建管一家的局面，也曾給物業(yè)管理帶來(lái)過(guò)一定的好處，例如，一些房屋維修問(wèn)題、設(shè)備設(shè)施配備問(wèn)題，都可以較好的協(xié)商解決。但更多的卻是使物業(yè)管理工作無(wú)法獨(dú)立開(kāi)展。許多問(wèn)題都需要層層審批，造成了多頭管理，影響了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量的提高和物業(yè)管理企業(yè)的健康發(fā)展。另一方面，是各物業(yè)管理處內(nèi)部、各崗位之間權(quán)責(zé)不明，崗位職責(zé)分工不合理，人員配備不科學(xué)，造成了工作效率低下，人員富余，工作鏈斷檔，工作流程不順暢，使一些工作不能正常、快捷有效的完成，大大影響了服務(wù)水平的提高。

第三，基礎(chǔ)薄弱，正常運(yùn)行困難。首先由于部分物業(yè)開(kāi)發(fā)較早，設(shè)備、設(shè)施老化，使維修難度加大，維修成本高，給各方面工作帶來(lái)了很大壓力。其次，前期遺留問(wèn)題較多，物業(yè)管理僅憑自己的力量難以解決。物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商之間，與建設(shè)單位之間，與業(yè)主之間矛盾重重，物業(yè)管理收入微薄，使物業(yè)管理收入不抵支出難以正常運(yùn)行，企業(yè)舉步維艱。這就使得物業(yè)管理難以改進(jìn)設(shè)備，改善服務(wù)，導(dǎo)致了服務(wù)水平低，業(yè)主投訴率居高不下，對(duì)服務(wù)不滿意，進(jìn)而導(dǎo)致部分業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)。這樣就使得物業(yè)管理陷入了惡性循環(huán)之中。

第四，缺乏專業(yè)的管理人員。由于企業(yè)從業(yè)人員，相對(duì)缺少專業(yè)知識(shí)，大部分是中途搞物業(yè)管理，盡管經(jīng)驗(yàn)相對(duì)豐富，但缺乏系統(tǒng)的理論知識(shí)。并且由于觀念、資金等問(wèn)題，企業(yè)很少引進(jìn)專業(yè)的管理人員，這就導(dǎo)致了，服務(wù)意識(shí)較差，觀念創(chuàng)新匱乏，使得物業(yè)管理難以進(jìn)入良性發(fā)展的軌道。

這些問(wèn)題，影響著物業(yè)的發(fā)展，為改善物業(yè)管理狀況，樹(shù)立公司物業(yè)管理品牌，不妨采取以下措施，以促進(jìn)企業(yè)快速、健康發(fā)展。

1.明晰權(quán)力和責(zé)任。欲走品牌之路，就必須走獨(dú)立發(fā)展之路，明確與總公司之間的關(guān)系，分清責(zé)任界限，享受獨(dú)立開(kāi)展各項(xiàng)工作的權(quán)利，承擔(dān)其作為物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)負(fù)的責(zé)任。另外，各物業(yè)處也應(yīng)加強(qiáng)自身的管理，合理劃分部門(mén)，科學(xué)安排崗位，規(guī)范各部門(mén)的職責(zé)，做到“人人有事關(guān)，事事有人關(guān)”理順物業(yè)管理流程，明確各部門(mén)員工的職責(zé)與權(quán)利。

2.建立、健全規(guī)章、制度。一個(gè)成功的企業(yè)一定要有一套科學(xué)、合理、適合本企業(yè)特點(diǎn)的規(guī)章、制度，來(lái)規(guī)范員工的行為。要樹(shù)立物業(yè)品牌，必須要健全規(guī)章、制度作為保障。這包括制訂質(zhì)量保證制度、收費(fèi)管理制度、財(cái)務(wù)制度、崗位考核制度等一整套必備的制度，還包括物業(yè)管理服務(wù)工作流程、投訴受理程序、報(bào)修維修程序、緊急事故處理程序等一系列程序化的規(guī)范。只有健全這些規(guī)章、制度，并積極落實(shí)，才能打造一個(gè)成功的企業(yè)，才能樹(shù)立物業(yè)品牌。

3.改善物業(yè)管理環(huán)境。改善管理環(huán)境，就要理順各方面的關(guān)系，使得各部門(mén)可以協(xié)調(diào)配合。減少在不必要的環(huán)節(jié)上的開(kāi)支，用于改善設(shè)備、設(shè)施。在資金有限的情況下，最大限度的提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，盡最大努力滿足業(yè)主的合理要求，以提高收費(fèi)率，增加企業(yè)收入，使企業(yè)走上良性循環(huán)的道路，能夠獨(dú)立正常運(yùn)作。

4.提高員工素質(zhì)。只有提高員工整體素質(zhì)，才能形成優(yōu)秀的團(tuán)隊(duì)，才能打造成功的企業(yè)，才可以樹(shù)立物業(yè)品牌。

經(jīng)過(guò)實(shí)習(xí)鍛煉。一方面對(duì)本專業(yè)的就業(yè)方向有了更全面和更成熟的認(rèn)識(shí)，對(duì)具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識(shí)；另一方面對(duì)自身設(shè)置了更實(shí)際的學(xué)習(xí)目標(biāo)和工作目標(biāo)，樹(shù)立良好的實(shí)習(xí)心態(tài)，為走上社會(huì)打下基礎(chǔ)。

物業(yè)管理工作的重要特征就是協(xié)調(diào)，處理不同部門(mén)或業(yè)主之間的關(guān)系。因此我們需要加強(qiáng)學(xué)生公眾場(chǎng)合的表現(xiàn)欲和表達(dá)力?，F(xiàn)代社會(huì)需要有良好職業(yè)技能，同時(shí)敢于自我推銷的人才。從戰(zhàn)勝膽怯心理開(kāi)始，讓演講的舞臺(tái)把學(xué)生逐漸鍛煉成具有流暢語(yǔ)言表達(dá)能力的人。經(jīng)過(guò)實(shí)習(xí)鍛煉，精神飽滿，碩果累累的回到學(xué)校。一方面對(duì)本專業(yè)的就業(yè)方向有了更全面和更成熟的認(rèn)識(shí)，對(duì)具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識(shí)；另一方面對(duì)自身設(shè)置了更實(shí)際的學(xué)習(xí)目標(biāo)和工作目標(biāo)，樹(shù)立良好的實(shí)習(xí)心態(tài)，為走上社會(huì)打下基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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篇2

關(guān)鍵詞：人民日?qǐng)?bào)社；報(bào)刊；綜合業(yè)務(wù)；分包；資料管理；創(chuàng)新

中途分類號(hào)：C816 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

人民日?qǐng)?bào)社報(bào)刊綜合業(yè)務(wù)樓，質(zhì)量目標(biāo)為北京市“結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯金獎(jiǎng)”和 “建筑長(zhǎng)城杯金獎(jiǎng)”、魯班獎(jiǎng)。為了形成一套高質(zhì)量的工程技術(shù)資料，施工總包單位安排了具有豐富經(jīng)驗(yàn)的資料人員，并編制了《施工資料實(shí)施方案》、資料員守則、分包單位資料管理細(xì)則等一系列制度和相應(yīng)的措施，尤其對(duì)分包單位的資料進(jìn)行了周密細(xì)致的安排，積累了大量切實(shí)可行的經(jīng)驗(yàn)。

1.制定了總包單位資料責(zé)任制和相關(guān)要求

我們依據(jù)《建筑工程資料管理規(guī)程》DB11/T695-2009的要求，項(xiàng)目部編制了《施工資料實(shí)施方案》。在明確了總包單位職責(zé)的基礎(chǔ)上，同時(shí)制定了各崗位人員資料管理職責(zé)，并將其內(nèi)容對(duì)相關(guān)人員進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)交底。項(xiàng)目總工負(fù)責(zé)編制施工組織設(shè)計(jì)，組織設(shè)計(jì)交底、辦理洽商及各類方案審核；試驗(yàn)員負(fù)責(zé)本工程鋼筋、防水材料、鋼筋接頭、砼各種試塊、回填土、冬施測(cè)溫、裝修及節(jié)能等各項(xiàng)試驗(yàn)資料；測(cè)量員負(fù)責(zé)工程定位、樓層放線、基槽驗(yàn)線等測(cè)量資料；質(zhì)檢員負(fù)責(zé)各種檢驗(yàn)批、各分項(xiàng)、子分部、分部工程資料報(bào)驗(yàn)；工長(zhǎng)負(fù)責(zé)交底、隱檢、施工檢查、砼澆筑等記錄資料；資料員負(fù)責(zé)收集、整理工程資料。根據(jù)工程進(jìn)度及時(shí)向相關(guān)人員收集資料，并對(duì)所收集的資料進(jìn)行把關(guān)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行糾正。將所收集資料進(jìn)行分類整理，核對(duì)資料是否交圈，保持資料的完整、真實(shí)、準(zhǔn)確、整潔。

2.制定并實(shí)施了分包單位施工資料管理細(xì)則

由于該工程最終質(zhì)量目標(biāo)為“魯班獎(jiǎng)（國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程）”，施工資料為工程的重要組成部分。為了加強(qiáng)本工程施工資料的規(guī)范化管理，真實(shí)反映工程實(shí)體質(zhì)量，根據(jù)以往分包單位資料管理相對(duì)較弱，資料質(zhì)量相對(duì)較差的弊端，結(jié)合本工程的實(shí)際情況，對(duì)在該工程施工的分包單位，特制定了施工資料管理細(xì)則。細(xì)則的依據(jù)為《建筑工程資料管理規(guī)程》DB11/T695-2009、《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》GB50300-2001、《北京市建筑結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯標(biāo)準(zhǔn)》DBJ/T01-69-2003、《北京市建筑長(zhǎng)城杯標(biāo)準(zhǔn)》DBJ/T01-70-2003、總包單位《施工資料實(shí)施方案》。細(xì)則包含了資料管理規(guī)程中的C1到C8的各類資料。

2.1 分包單位的資料管理細(xì)則總則

分包單位要按照《建筑工程資料管理規(guī)程》DB11/T695-2009）和有關(guān)規(guī)定應(yīng)對(duì)施工資料的真實(shí)性、完整性和有效性負(fù)責(zé)，并做好資料的簽認(rèn)和交接。分包單位提供資料要及時(shí)、準(zhǔn)確，不得漏項(xiàng)。資料內(nèi)容應(yīng)齊全、真實(shí)、文字嚴(yán)謹(jǐn)，資料要干凈、整潔，不得涂改，所有資料的填寫(xiě)均采用機(jī)打手簽字。

2.2 對(duì)施工管理、技術(shù)、測(cè)量類施工資料的規(guī)定

在施工前應(yīng)向總包報(bào)審本企業(yè)資質(zhì)證書(shū)及相關(guān)的管理人員崗位證書(shū)和專業(yè)工種操作人員證書(shū)。在施工前應(yīng)向總包報(bào)審施工組織設(shè)計(jì)、施工方案，并有分包技術(shù)負(fù)責(zé)人和編制人簽字，技術(shù)交底要有班組長(zhǎng)簽字并附簽名記錄；審各種質(zhì)量責(zé)任制度及現(xiàn)場(chǎng)管理制度，并有分包經(jīng)理和編寫(xiě)人簽字，報(bào)審施工進(jìn)度總計(jì)劃并有分包單位經(jīng)理和制表人簽字；每周監(jiān)理例會(huì)前報(bào)周計(jì)劃和現(xiàn)場(chǎng)施工情況；每月25日應(yīng)向總包填報(bào)“月工、料、機(jī)動(dòng)態(tài)表”、月計(jì)劃，并有分包單位經(jīng)理簽字。施工測(cè)量記錄表簽字人，要有測(cè)量員和驗(yàn)線員上崗證。

2.3 對(duì)工程物資資料的規(guī)定

工程物資資料是反映工程所用物資質(zhì)量和性能指標(biāo)等的各種證明文件和相關(guān)配套文件。建筑工程所用的工程物資均應(yīng)有出廠質(zhì)量證明文件，文件包括產(chǎn)品合格證、質(zhì)量合格證、檢驗(yàn)報(bào)告、試驗(yàn)報(bào)告、產(chǎn)品生產(chǎn)許可證和質(zhì)量保證書(shū)等。物資進(jìn)場(chǎng)后按規(guī)范或合同如須復(fù)試時(shí)，必須有分包、總包、監(jiān)理三方同時(shí)見(jiàn)證取樣送檢，合格后的試驗(yàn)報(bào)告和其它材料質(zhì)量證明文件一同報(bào)驗(yàn)。質(zhì)量證明文件應(yīng)反映工程物資的品種、規(guī)格、數(shù)量、性能指標(biāo)等，并與實(shí)際進(jìn)場(chǎng)物資相符。質(zhì)量證明文件的復(fù)印件應(yīng)與原件內(nèi)容一致，加蓋原件存放單位公章，注明原件存處、進(jìn)場(chǎng)數(shù)量和時(shí)間，并有經(jīng)辦人簽字。工程物資進(jìn)場(chǎng)后的檢查、驗(yàn)收、報(bào)驗(yàn)所用的表格、內(nèi)容的填寫(xiě)，以及記錄的順序、報(bào)驗(yàn)的程序要按《建筑工程資料管理》DB11/T695-2009執(zhí)行。物資資料進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收后要及時(shí)成形文件，讓監(jiān)理簽認(rèn)。物資進(jìn)場(chǎng)檢驗(yàn)記錄中名稱、型號(hào)、數(shù)量填寫(xiě)齊全，和物資進(jìn)場(chǎng)報(bào)驗(yàn)表一同報(bào)驗(yàn)。物資質(zhì)量證明文件原件紙張小于A4，要用A4紙做粘貼托紙。

2.4 對(duì)施工記錄、試驗(yàn)、過(guò)程驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收類資料的規(guī)定

這類資料在整理過(guò)程中一定要注意資料要收集技術(shù)，并保證資料的交圈。檢驗(yàn)批表格中“施工執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)名稱及編號(hào)”欄里，應(yīng)填寫(xiě)相關(guān)的國(guó)家規(guī)范名稱和長(zhǎng)城杯評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)名稱及編號(hào)。關(guān)系到結(jié)構(gòu)安全的隱蔽工程要做好現(xiàn)場(chǎng)圖片的保存，對(duì)關(guān)聯(lián)到結(jié)構(gòu)、安全或有特殊要求的作業(yè)點(diǎn)，應(yīng)在隱蔽工程檢查記錄中用附圖說(shuō)明。不隱蔽工程項(xiàng)目，要有施工檢查記錄，會(huì)同相應(yīng)檢驗(yàn)批報(bào)驗(yàn)。

2.5對(duì)施工資料的簽認(rèn)、交接要求

分包單位施工資料管理工作，設(shè)專人負(fù)責(zé)其分包范圍內(nèi)施工資料的收集、整理和送檢。對(duì)在施工過(guò)程中要形成的施工資料自行組織實(shí)施。施工資料應(yīng)隨施工進(jìn)度同步成形，資料形后及時(shí)送交總包一份，進(jìn)行檢查確定是否符合要求，自行管理兩份并對(duì)成其進(jìn)行組卷。分包工程完工后，應(yīng)將另兩套整理、組卷好施工資料整體移交給總包。根據(jù)111號(hào)文規(guī)定，發(fā)包單位的技術(shù)負(fù)責(zé)人、質(zhì)檢員要對(duì)分包單位的資料進(jìn)行簽認(rèn)。建設(shè)單位直接分包單位的施工資料，要經(jīng)建設(shè)單位確認(rèn)后再轉(zhuǎn)交給總包。分包單位資料員在工程完工驗(yàn)收合格后應(yīng)和總包資料員一同對(duì)所積累的施工資料的系統(tǒng)性、完整性、準(zhǔn)確性、規(guī)范性進(jìn)行檢查、組卷、匯總。并向總包移交全部施工資料的文字版和電子版。

3.分包資料的管理創(chuàng)新

在分包資料的管理方面，公司和項(xiàng)目部采取了一些與以往不同的辦法，經(jīng)過(guò)實(shí)施行之有效，同時(shí)也給以后的工程資料管理提供了可行的經(jīng)驗(yàn)。在2011年和2012年度近20次的公司月資料檢查中，項(xiàng)目部采取了讓分包資料員旁觀和旁聽(tīng)，一起參加資料講評(píng)的辦法，這樣對(duì)分包資料員也是一種有效的學(xué)習(xí)，并大大減少了資料弊病。針對(duì)分包資料填寫(xiě)內(nèi)容不完善的問(wèn)題，項(xiàng)目部資料員將每一種資料如隱檢記錄、檢驗(yàn)批驗(yàn)收記錄，做出一份樣例分給分包資料員，讓他們?cè)谑占Y料的時(shí)候參考樣例收集。如果不符合要求，退回重新填寫(xiě)。對(duì)分包單位資料員解決不了的問(wèn)題，還有個(gè)別分包單位的資料員不認(rèn)真、不按照總包資料要求整理、不服從總包資料員指正的，總包資料員可直接給分包單位負(fù)責(zé)人發(fā)資料問(wèn)題聯(lián)系單，使資料問(wèn)題都妥善進(jìn)行了解決。在2011年和2012年度公司進(jìn)行的六次資料員培訓(xùn)，都對(duì)分包資料員一視同仁，在培訓(xùn)前一起通知，讓他們一塊參加資料員培訓(xùn)，這樣不但使各分包資料員增強(qiáng)了業(yè)務(wù)能力，同時(shí)也對(duì)分包資料和總包資料整理格式做到統(tǒng)一起了一定的作用。

4.結(jié)束語(yǔ)

該工程在施工過(guò)程中，公司技術(shù)處對(duì)施工資料執(zhí)行月檢查制度，對(duì)發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題要求項(xiàng)目部和分包單位及時(shí)整改的方式強(qiáng)化資料管理，并在下一次檢查中對(duì)上次存在問(wèn)題的整改情況進(jìn)行復(fù)查。通過(guò)對(duì)分包單位的資料進(jìn)行過(guò)程控制，定期做好監(jiān)督檢查，使分包單位的資料質(zhì)量大幅度提高，使施工資料和工程實(shí)體保持同步，做到整理及時(shí)、編目正確。工程資料順利通過(guò)質(zhì)量監(jiān)督有關(guān)部門(mén)和北京市結(jié)構(gòu)長(zhǎng)城杯專家的檢查。

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篇3

第二條  本辦法適用于本市范圍內(nèi)實(shí)行物業(yè)管理服務(wù)的小區(qū)和樓宇的收費(fèi)活動(dòng)。

第三條  本辦法所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)和市建設(shè)委員會(huì)資格認(rèn)可的物業(yè)管理單位，接受開(kāi)發(fā)建設(shè)單位或業(yè)主（小區(qū)）管理委員會(huì)（以下簡(jiǎn)稱“業(yè)主管委會(huì)”）的委托，對(duì)房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、安全防范和環(huán)境等項(xiàng)目開(kāi)展日常維護(hù)、修繕、整治及提供其它相關(guān)管理服務(wù)所收取的費(fèi)用及其收費(fèi)行為。

第四條  市物價(jià)局是本市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。

市建設(shè)委員會(huì)在其職責(zé)范圍內(nèi)與市物價(jià)局密切配合，共同做好物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

第五條  本辦法下列用語(yǔ)的含義是：

㈠  物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括綜合管理服務(wù)費(fèi)、停車場(chǎng)收費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)及其它經(jīng)濟(jì)收入。

㈡  綜合管理服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)管理單位為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的小區(qū)、樓宇公共部位、公共場(chǎng)所、公共事務(wù)管理服務(wù)所收取的費(fèi)用。

㈢  特約服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)管理單位應(yīng)業(yè)主或非業(yè)主使用人要求而提供的個(gè)別服務(wù)所收取的費(fèi)用。

㈣  其它經(jīng)濟(jì)收入，是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按市政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主管委會(huì)提供的商業(yè)用房及小區(qū)、樓宇范圍內(nèi)可以產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)收入的公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地由物業(yè)管理單位按物業(yè)委托管理合同經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的收入。

㈤  裝修保證金，是指業(yè)主和非業(yè)主使用人在入戶裝修時(shí)，為保證遵守有關(guān)規(guī)定，維護(hù)房屋總體安全而向物業(yè)管理單位預(yù)交的押金。

㈥  公共水電費(fèi)，是指小區(qū)、樓宇的消防和對(duì)講系統(tǒng)，公共部位照明、清洗和綠化，及電梯、中央空調(diào)、水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)和其它公共用電、用水的費(fèi)用開(kāi)支。

第六條  物業(yè)管理單位收取的綜合管理服務(wù)費(fèi)實(shí)行基準(zhǔn)價(jià)管理。基準(zhǔn)價(jià)按小區(qū)、樓宇類型，經(jīng)市物價(jià)局按咨詢聽(tīng)證程序核定，并報(bào)市政府批準(zhǔn)后，于每年1月31日向社會(huì)公布。

由政府統(tǒng)一建設(shè)的小區(qū)、樓宇物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)低于非政府統(tǒng)一建設(shè)的小區(qū)、樓宇物業(yè)綜合管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的停車場(chǎng)收費(fèi)實(shí)行政府定價(jià)，其管理辦法由市政府另行制定。

物業(yè)管理單位為業(yè)主和非業(yè)主使用人提供的特約服務(wù)，市物價(jià)局有收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的按規(guī)定執(zhí)行，沒(méi)有規(guī)定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)。

第七條  物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)許可證制度，物業(yè)管理單位應(yīng)亮證收費(fèi)，并接受市物價(jià)局年審。

第八條  物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的支出由以下項(xiàng)目構(gòu)成：

㈠  直接參與管理、服務(wù)人員的工資和按規(guī)定提取的福利、社保費(fèi)用；

㈡  公共設(shè)施、設(shè)備正常運(yùn)行和維護(hù)費(fèi)用；

㈢  綠化、美化費(fèi)用；

㈣  清潔、保潔、消毒等衛(wèi)生費(fèi)用；

㈤  安全防范費(fèi)用；

㈥  物業(yè)管理單位和業(yè)主管委會(huì)辦公費(fèi)用；

㈦  納入委托管理服務(wù)合同的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)用；

㈧  特約專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用；

㈨  法定稅費(fèi)；

㈩  合理利潤(rùn)。

第九條  實(shí)行經(jīng)營(yíng)者定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主和非業(yè)主使用人協(xié)商議定，并向市物價(jià)局備案。

第十條  物業(yè)管理單位收取綜合管理服務(wù)費(fèi)，應(yīng)提供下列服務(wù)項(xiàng)目：

㈠  物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的公用設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)所的日常養(yǎng)護(hù)、維修和管理，監(jiān)督業(yè)主和非業(yè)主使用人按有關(guān)規(guī)定裝修、使用房屋；

㈡  與小區(qū)或樓宇管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)要求相適應(yīng)的安全防范服務(wù)；

㈢  環(huán)境衛(wèi)生管理，包括物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的公共場(chǎng)所、道路、電梯、公共水池和水塔、化糞池的清潔、保潔、消毒和垃圾收??；

㈣  園林綠地以及環(huán)境美化的日常維護(hù)、管理；

㈤  協(xié)調(diào)解決日常工作、生活中所涉及的其它公共事務(wù)；

㈥  物業(yè)委托管理合同中規(guī)定的其它服務(wù)項(xiàng)目。

第十一條  綜合管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)需低于基準(zhǔn)價(jià)的，由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表協(xié)商制定，并報(bào)市物價(jià)局備案。

因增加服務(wù)內(nèi)容或被各級(jí)政府評(píng)為優(yōu)良的小區(qū)、樓宇，其收取的綜合管理服務(wù)費(fèi)需高于基準(zhǔn)價(jià)格的，須向市物價(jià)局提交書(shū)面申請(qǐng)，經(jīng)審核批準(zhǔn)后方可執(zhí)行。

前款提交的書(shū)面申請(qǐng)應(yīng)包含以下內(nèi)容：

㈠  物業(yè)所在位置、建筑總面積、建筑物或小區(qū)、樓宇功能配置情況；

㈡  物業(yè)委托管理合同及業(yè)主管委會(huì)、業(yè)主和非業(yè)主使用人對(duì)調(diào)高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的意見(jiàn)；

㈢  物業(yè)單位經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀及人員配備；

㈣  增加的服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，或被各級(jí)政府評(píng)定為優(yōu)良小區(qū)、樓宇的證明以及擬報(bào)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

㈤  年度物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用收支預(yù)決算；

㈥  企業(yè)工商登記證書(shū)、企業(yè)資質(zhì)等級(jí)證書(shū)等有關(guān)資料。

市物價(jià)局應(yīng)自收到申請(qǐng)書(shū)之日起十五日內(nèi)提出審核意見(jiàn)，并書(shū)面送達(dá)申請(qǐng)人，逾期未答復(fù)的，視為同意。

第十二條  業(yè)主或非業(yè)主使用人在取得入住合法手續(xù)或租賃合同之日起，應(yīng)按規(guī)定支付綜合管理服務(wù)費(fèi)和應(yīng)攤公共水電費(fèi)。

尚未出售的住宅和非住宅房屋由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位支付綜合管理服務(wù)費(fèi)。

第十三條  尚未入住的業(yè)主或非業(yè)主使用人按入住戶分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)的50％分?jǐn)偣菜娰M(fèi)。

尚未出售的住宅和非住宅房屋由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按前款分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)分?jǐn)偣菜娰M(fèi)。

第十四條  物業(yè)管理單位使用開(kāi)發(fā)建設(shè)單位按市政府有關(guān)規(guī)定向業(yè)主管委會(huì)提供的商業(yè)用房以及小區(qū)、樓宇范圍內(nèi)的公用配套設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地，以自有資金投入商業(yè)性經(jīng)營(yíng)的，其利潤(rùn)分配比例由物業(yè)管理單位與業(yè)主管委會(huì)協(xié)商議定。

第十五條  綜合管理服務(wù)費(fèi)按建設(shè)部《商品房銷售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則（試行）》及本市有關(guān)規(guī)定分?jǐn)傆?jì)算。

綜合管理服務(wù)費(fèi)，小區(qū)的每半年收取一次，樓宇的按月收取。

第十六條  高層樓宇的電梯、中央空調(diào)和水泵等機(jī)電設(shè)備運(yùn)行電費(fèi)及其他公共水電費(fèi)的收取，物業(yè)管理單位應(yīng)以每個(gè)水電計(jì)費(fèi)總表為計(jì)費(fèi)單位，公布每月使用公共水電費(fèi)的度數(shù)、單價(jià)、總額及分?jǐn)傓k法，按實(shí)際支出費(fèi)用和約定方式向計(jì)費(fèi)單位全體業(yè)主和非業(yè)主使用人合理分?jǐn)?，單?xiàng)收支并按月代收代繳。

物業(yè)管理單位代收代繳水、電費(fèi)等政府定價(jià)的價(jià)格，必須按分類價(jià)格分別執(zhí)行，不得自行加價(jià)，不得以任何借口混合收費(fèi)。

第十七條  房屋裝修保證金應(yīng)在裝修戶與裝修單位簽訂裝修合同后或發(fā)生實(shí)際裝修前，由物業(yè)管理單位向裝修戶收取。

房屋裝修保證金按每單元建筑面積每平方米15元的標(biāo)準(zhǔn)收取（最高限額為5000元），裝修完畢，應(yīng)由物業(yè)管理單位驗(yàn)收，沒(méi)有破壞主要房屋結(jié)構(gòu)或平面的，裝修保證金應(yīng)在驗(yàn)收后如數(shù)退還，其代管利息應(yīng)作為物業(yè)管理單位承擔(dān)監(jiān)管任務(wù)的費(fèi)用列入收支范圍；破壞主要房屋結(jié)構(gòu)或平面的，物業(yè)管理單位有權(quán)制止，并要求其限期改正；逾期不改正的，可會(huì)同有關(guān)部門(mén)進(jìn)行強(qiáng)制恢復(fù)；造成損失的有權(quán)要求責(zé)任人賠償。

第十八條  按規(guī)定由開(kāi)發(fā)建設(shè)單位繳交的各項(xiàng)行政事業(yè)性收費(fèi)不得攤給業(yè)主和非業(yè)主使用人。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)物業(yè)掃尾工程全部費(fèi)用。物業(yè)管理單位接手物業(yè)管理時(shí)應(yīng)監(jiān)督開(kāi)發(fā)建設(shè)單位完成掃尾工程，不得將掃尾工程費(fèi)用以任何形式分?jǐn)偨o業(yè)主和非業(yè)主使用人。

開(kāi)發(fā)建設(shè)單位應(yīng)承擔(dān)尚未出售或租賃的建筑面積的各項(xiàng)應(yīng)攤費(fèi)用，以及施工用水電未辦理民用水電供應(yīng)手續(xù)前所發(fā)生的價(jià)格差額。

第十九條  向物業(yè)管理單位或委托物業(yè)管理單位收取的行政事業(yè)性收費(fèi)，收費(fèi)單位應(yīng)在《企業(yè)稅外收費(fèi)負(fù)擔(dān)監(jiān)督卡》上登記，不作登記的，物業(yè)管理單位有權(quán)拒絕。

市政、城管、園林、公安等部門(mén)委托物業(yè)管理單位的收費(fèi)，須是經(jīng)價(jià)格行政管理部門(mén)批準(zhǔn)的行政事業(yè)性或經(jīng)營(yíng)性收費(fèi)，并應(yīng)向承擔(dān)代辦業(yè)務(wù)的物業(yè)管理單位支付一定的代辦費(fèi)。

物業(yè)管理單位已接受委托實(shí)施管理，或相應(yīng)收取綜合管理服務(wù)費(fèi)的，其它單位和部門(mén)不得再重復(fù)收取性質(zhì)和內(nèi)容相同的費(fèi)用。

第二十條  物業(yè)管理單位在物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面享有下列權(quán)利：

㈠  有權(quán)要求業(yè)主和非業(yè)主使用人按物業(yè)委托管理合同和規(guī)定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)；

㈡  業(yè)主或非業(yè)主使用人不按規(guī)定交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理單位有權(quán)要求其限期繳交，并從滯納之日起，按日加收所欠繳費(fèi)用0？3％的滯納金。逾期不交欠繳費(fèi)用和滯納金的，提交業(yè)主管委會(huì)處理或采取公布欠繳戶名單的方式追繳，也可依法向人民法院提起訴訟；

㈢  有權(quán)依據(jù)物業(yè)委托管理合同，要求業(yè)主管委會(huì)協(xié)助解決物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面的有關(guān)事宜。

第二十一條  物業(yè)管理單位在物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面應(yīng)履行下列義務(wù)：

㈠  物業(yè)管理單位應(yīng)在物業(yè)委托管理合同中詳細(xì)寫(xiě)明所提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量標(biāo)準(zhǔn)，并接受有關(guān)部門(mén)、業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表的監(jiān)督。

㈡  履行物業(yè)委托管理合同，依法收費(fèi)，并提供合法收款票據(jù)。收款票據(jù)應(yīng)填寫(xiě)每項(xiàng)收費(fèi)的全稱、收費(fèi)單位、數(shù)量、單價(jià)及金額；

㈢  物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)應(yīng)明碼標(biāo)價(jià)，收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)辦法應(yīng)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或收費(fèi)地點(diǎn)公布；

㈣  物業(yè)管理單位不得違背業(yè)主或非業(yè)主使用人的意愿提前收費(fèi)；經(jīng)批準(zhǔn)可以預(yù)收的，預(yù)收期不得超過(guò)6個(gè)月；

㈤  物業(yè)管理單位應(yīng)每半年公布一次財(cái)務(wù)收支項(xiàng)目，接受業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主和非業(yè)主使用人的監(jiān)督，并在下年初向業(yè)主管委會(huì)提交上年度收支決算報(bào)告和下年度收支預(yù)算報(bào)告；經(jīng)業(yè)主管委會(huì)及有關(guān)部門(mén)確認(rèn)的物業(yè)管理單位的不合理支出，物業(yè)管理單位應(yīng)從自有資金中補(bǔ)償；

㈥  物業(yè)管理單位出臺(tái)的具有普遍性的收費(fèi)、維修方案，應(yīng)提交業(yè)主管委會(huì)審議；屬政府指導(dǎo)價(jià)、政府定價(jià)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)物價(jià)局批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

㈦  對(duì)公共設(shè)施維修、養(yǎng)護(hù)不善或因沒(méi)有及時(shí)修理而造成業(yè)主或非業(yè)主使用人損失的，物業(yè)管理單位應(yīng)負(fù)責(zé)賠償；

㈧  物業(yè)管理單位對(duì)社會(huì)上的各種集資、捐贈(zèng)等，未經(jīng)業(yè)主管委會(huì)或業(yè)主和非業(yè)主使用人代表同意，不得列支。

㈨  物業(yè)管理單位發(fā)生改變時(shí)，物業(yè)管理單位應(yīng)對(duì)其管理過(guò)程中所造成的虧欠款在商定的時(shí)限內(nèi)予以催繳；不足部分，物業(yè)管理單位應(yīng)先從自有資金中墊付。

第二十二條  業(yè)主管委會(huì)在物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)方面的職責(zé)：

㈠  業(yè)主管委會(huì)應(yīng)代表全體業(yè)主及非業(yè)主使用人的合法權(quán)益，根據(jù)本辦法的規(guī)定和物業(yè)委托管理合同，對(duì)物業(yè)管理單位的收費(fèi)和收支平衡情況實(shí)行監(jiān)督；

㈡  業(yè)主管委會(huì)的正?；顒?dòng)經(jīng)費(fèi)，由物業(yè)管理單位從物業(yè)管理服務(wù)收入中提取，其提取范圍、比例、開(kāi)支項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)經(jīng)業(yè)主大會(huì)通過(guò)；

㈢  審議、確定樓宇服務(wù)內(nèi)容、項(xiàng)目方案；審議批準(zhǔn)物業(yè)單位對(duì)公用設(shè)施的大、中修或更新改造的工程項(xiàng)目和預(yù)決算方案；

㈣  配合有關(guān)部門(mén)檢查、監(jiān)督物業(yè)管理單位服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行及收支情況；督促業(yè)主及非業(yè)主使用人履行物業(yè)委托管理合同，按時(shí)交納管理服務(wù)費(fèi)用；

㈤  協(xié)調(diào)業(yè)主和非業(yè)主使用人與物業(yè)管理單位的收費(fèi)關(guān)系，共同維護(hù)小區(qū)、樓宇利益，降低公共支出成本。

第二十三條  物業(yè)管理單位與業(yè)主和非業(yè)主使用人之間發(fā)生收費(fèi)爭(zhēng)議，業(yè)主管委會(huì)無(wú)法協(xié)調(diào)或協(xié)調(diào)不成的，可由市物價(jià)局進(jìn)行調(diào)處，也可通過(guò)訴訟程序解決。

第二十四條  有下列行為之一的，由物價(jià)檢查機(jī)構(gòu)依照《廈門(mén)市價(jià)格管理?xiàng)l例》等有關(guān)規(guī)定予以處罰：

㈠  越權(quán)定價(jià)、擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)或擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

㈡  不按規(guī)定的收費(fèi)日期和收費(fèi)期間提前收費(fèi)的；

㈢  不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

㈣  提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不符的或只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；

㈤  其它違反本辦法的行為。

篇4

1.1建筑信息模型

建筑信息模型(buildinginformationmodeling,BIM)是一個(gè)智能化的建筑物多維模型,它能夠連接建設(shè)項(xiàng)目全生命期不同階段的數(shù)據(jù)、過(guò)程和資源,是對(duì)建筑工程對(duì)象的完整描述。它支持建設(shè)項(xiàng)目全生命期的信息管理,使得生命期的信息能夠得到有效的組織和追蹤,保證信息從一階段傳遞到另一階段時(shí)不會(huì)發(fā)生信息流失,減少信息歧義和不一致[2]。

1.2IFC標(biāo)準(zhǔn)

標(biāo)準(zhǔn)的建立是解決信息交換與共享問(wèn)題的關(guān)鍵。國(guó)際協(xié)同工作聯(lián)盟(InternationalAllianceforInteroperability,IAI)的建筑業(yè)國(guó)際工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)IFC[3],作為建筑行業(yè)的數(shù)據(jù)交換標(biāo)準(zhǔn),提供了建筑工程實(shí)施過(guò)程所處理的各種信息描述和定義的規(guī)范。這里的信息既可以描述一個(gè)真實(shí)的物體,如建筑物的構(gòu)件,也可以表示一個(gè)抽象的概念,如空間、組織、關(guān)系和過(guò)程等。IFC大綱是IFC標(biāo)準(zhǔn)的主要內(nèi)容,給出了IFC標(biāo)準(zhǔn)中各種實(shí)體的具體數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)定義。IFC大綱的整體由信息資源層、信息核心層、信息共享層和領(lǐng)域?qū)拥?個(gè)層次構(gòu)建[4]。在IFC大綱中,物業(yè)管理相關(guān)信息是IFC模型的一個(gè)關(guān)鍵組成部分。IFC物業(yè)模型分別有IfcShared-FacilitiesElements、IfcProcessExtension、IfcShared-MgmtElements和IfcFacilitiesMgmtDomain4個(gè)子模型。這些子模型定義了物業(yè)管理相關(guān)的共享信息類,提供給應(yīng)用者使用。

1.3基于IFC的建筑物業(yè)信息模型的建立

本系統(tǒng)根據(jù)IFC2x2版本大綱定義的描述規(guī)則,使用C#語(yǔ)言在系統(tǒng)中定義物業(yè)相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)類。系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)管理相關(guān)4個(gè)子模型中的實(shí)體類以及建筑三維模型的相關(guān)類。其中IfcShared-FacilitiesElements子模型定義了物業(yè)管理的基本元素,包括設(shè)備信息、設(shè)備分組、資產(chǎn)鑒定、對(duì)象數(shù)量等相關(guān)信息。IfcSharedMgmtElements定義了貫穿建筑生命期各個(gè)階段的共有基本信息。IfcFacilitiesMgmtDomain定義了物業(yè)管理的基本信息。IfcProcessExtension子模型則支持用戶自定義的各種擴(kuò)展信息和根據(jù)需求建立起相對(duì)應(yīng)的對(duì)象。本系統(tǒng)中的物業(yè)管理對(duì)象可以三維模型的方式描述,系統(tǒng)通過(guò)實(shí)現(xiàn)描述三維幾何信息的IfcProduct類,定義了物業(yè)管理對(duì)象的三維幾何模型。主要包括:建筑構(gòu)件實(shí)體,如梁(IfcBeam)、板(IfcSlab)、墻(IfcWall)和柱(IfcColumn)等;建筑設(shè)施實(shí)體,如設(shè)備(IfcAsset)、管道(IfcFlowTerminal)等。本系統(tǒng)按照IFC標(biāo)準(zhǔn)定義類的結(jié)構(gòu)和方法,使用C#語(yǔ)言建立物業(yè)管理信息和三維模型的相關(guān)IFC類,完成了相關(guān)物業(yè)數(shù)據(jù)對(duì)象的描述,從而建立起建筑物業(yè)信息模型。

2基于中間件技術(shù)的建筑設(shè)備集成

2.1樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)集成平臺(tái)

目前建筑領(lǐng)域里,廣泛應(yīng)用著多種樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(buildingautomationsystem,BAS)。這些樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)包含了不同廠家的各種設(shè)備。由于各設(shè)備子系統(tǒng)所采用的協(xié)議可能不同或不能兼容,實(shí)現(xiàn)眾多設(shè)備的集成,成為本研究的一個(gè)重點(diǎn)。當(dāng)前的系統(tǒng)集成通常采用2種方法。一種是應(yīng)用硬件技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的集成,即使用硬件網(wǎng)關(guān)來(lái)實(shí)現(xiàn)通信協(xié)議的轉(zhuǎn)變。由于市場(chǎng)上使用的協(xié)議太多,硬件網(wǎng)關(guān)成本高,推廣不現(xiàn)實(shí)。另一種方法是使用開(kāi)放的標(biāo)準(zhǔn)協(xié)議來(lái)規(guī)范樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)的集成,然而由于商業(yè)利益,導(dǎo)致私有協(xié)議仍占據(jù)著當(dāng)前市場(chǎng)[5]。本研究應(yīng)用中間件技術(shù)來(lái)實(shí)現(xiàn)樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)在網(wǎng)絡(luò)上的系統(tǒng)集成,基于軟件層面上的系統(tǒng)集成探索了一個(gè)可行的方法。

2.2集成平臺(tái)的實(shí)現(xiàn)

本系統(tǒng)采用COM/DCOM技術(shù)作為本集成系統(tǒng)的支撐平臺(tái),以減少網(wǎng)絡(luò)通信方面的開(kāi)發(fā)工作。OPC和WebServices具有不同的特性和應(yīng)用環(huán)境,都是用于系統(tǒng)集成和交互操作的新技術(shù)。OPC提供了靈活通用的接口,具備良好的通訊功能,可以方便地實(shí)現(xiàn)局域網(wǎng)內(nèi)的設(shè)備集成。而WebServices可以實(shí)現(xiàn)基于Internet廣域網(wǎng)的數(shù)據(jù)服務(wù)[6]。選用OPC作為設(shè)備子系統(tǒng)端的接口標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)考慮到系統(tǒng)和設(shè)備子系統(tǒng)在Internet上連接的需求,則采用WebServices技術(shù)支持一些服務(wù)的公開(kāi)調(diào)用,并實(shí)現(xiàn)Internet上的集成管理。本系統(tǒng)使用中間件技術(shù)將COM/DCOM和WebServices有機(jī)結(jié)合起來(lái),充分發(fā)揮OPC在現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備集成的優(yōu)勢(shì)和WebServices在Internet上提供服務(wù)的特點(diǎn),實(shí)現(xiàn)分布式系統(tǒng)的集成以及基于Internet的數(shù)據(jù)服務(wù)。樓宇自動(dòng)化各設(shè)備子系統(tǒng)通過(guò)OPC驅(qū)動(dòng)接口接入到本集成平臺(tái),由IBServer服務(wù)器負(fù)責(zé)處理從底層設(shè)備獲取的數(shù)據(jù)。IBServer服務(wù)器通過(guò)COM/DCOM的方式提供了一系列服務(wù)接口。位于局域網(wǎng)的BMS工作站可以直接調(diào)用這些接口與各設(shè)備子系統(tǒng)通信,形成一個(gè)基于局域網(wǎng)的集成管理工作站,為物業(yè)管理功能模塊提供數(shù)據(jù)交換。同時(shí)WebServices服務(wù)器通過(guò)調(diào)用IBServer的COM/DCOM接口,并將之轉(zhuǎn)換成WebServices接口向外公布,為網(wǎng)絡(luò)用戶提供數(shù)據(jù)服務(wù)。

3智能物業(yè)管理系統(tǒng)

3.1系統(tǒng)的總體結(jié)構(gòu)

本研究開(kāi)發(fā)的物業(yè)管理系統(tǒng)通過(guò)建立基于IFC標(biāo)準(zhǔn)的建筑物業(yè)信息模型、IFC解析器以及數(shù)據(jù)接口,實(shí)現(xiàn)了建筑設(shè)計(jì)、施工與物業(yè)管理信息的共享和交換。同時(shí)應(yīng)用中間件技術(shù)建立樓宇自動(dòng)化系統(tǒng)(BAS)集成平臺(tái),實(shí)現(xiàn)了建筑設(shè)備的監(jiān)控和集成管理。

3.2系統(tǒng)的數(shù)據(jù)交換

本智能物業(yè)管理系統(tǒng)通過(guò)IFC數(shù)據(jù)文件和數(shù)據(jù)交換接口,實(shí)現(xiàn)基于IFC標(biāo)準(zhǔn)信息模型的數(shù)據(jù)共享和交換。IFC數(shù)據(jù)文件是專門(mén)格式的ASCII碼順序文件,采用WSN(WirthSyntaxNotation)形式化語(yǔ)法,易于計(jì)算機(jī)處理。IFC標(biāo)準(zhǔn)的對(duì)象實(shí)體則按照STEP(standardsforexchangeofproductdata)標(biāo)準(zhǔn)在數(shù)據(jù)文件中進(jìn)行記錄。本系統(tǒng)建立IFC解析器,可實(shí)現(xiàn)對(duì)IFC數(shù)據(jù)文件的讀取,并在系統(tǒng)中生成基于IFC標(biāo)準(zhǔn)信息模型的數(shù)據(jù)類實(shí)體。同時(shí)還可以將信息模型的數(shù)據(jù)類實(shí)體保存為IFC數(shù)據(jù)文件,其他系統(tǒng)通過(guò)讀取并識(shí)別該文件內(nèi)容,提取出相關(guān)的數(shù)據(jù)信息,從而實(shí)現(xiàn)不同系統(tǒng)之間的數(shù)據(jù)交換。

3.3系統(tǒng)功能

基于IFC標(biāo)準(zhǔn)和建筑設(shè)備集成的物業(yè)管理系統(tǒng),相比一般物業(yè)管理系統(tǒng)具備更多優(yōu)勢(shì)。系統(tǒng)除具有常規(guī)管理功能之外,還具備了智能化的設(shè)備管理功能。系統(tǒng)的常規(guī)物業(yè)管理功能包括系統(tǒng)管理、日常維護(hù)、服務(wù)管理和財(cái)務(wù)管理等。其中系統(tǒng)管理實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的用戶管理和權(quán)限配置管理;日常維護(hù)包括房產(chǎn)資源管理、住戶管理、人員管理、供應(yīng)商管理、庫(kù)存管理等;服務(wù)管理包括信息服務(wù)、投訴管理、預(yù)定代辦等;財(cái)務(wù)管理包括各項(xiàng)收費(fèi)管理、租賃管理等。本系統(tǒng)基于建筑設(shè)備集成的智能化設(shè)備管理包括如下主要功能:設(shè)備管理及維護(hù)、設(shè)備數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)顯示、設(shè)備控制策略配置、設(shè)備任務(wù)管理、設(shè)備監(jiān)控報(bào)警、日志管理、歷史數(shù)據(jù)記錄、設(shè)備故障預(yù)警預(yù)報(bào)、專家知識(shí)庫(kù)。

篇5

Abstract： With increasing demand for China's property management market， we should learn advanced experience， so as to provide scientific experience to the strategy of China's property management companies in the future， promote the market process of property management industry， enhance the level of the industry rapidly.

關(guān)鍵詞： 樓宇物業(yè)；集成服務(wù)；啟示

Key words： building property；integration services；revelation

中圖分類號(hào)：TP39 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1006-4311（2013）10-0197-02

0 引言

現(xiàn)代物業(yè)管理在20世紀(jì)初期美國(guó)形成發(fā)展，公寓大廈、摩天辦公大樓是現(xiàn)代物業(yè)管理的催生劑。在美國(guó)最重要的一個(gè)產(chǎn)業(yè)就是采用樓宇集成服務(wù)模式的物業(yè)管理。在樓宇集成服務(wù)模式中，物業(yè)管理公司一般只是負(fù)責(zé)整個(gè)物業(yè)區(qū)域的宏觀調(diào)控，具體服務(wù)內(nèi)容由業(yè)主委員會(huì)征求業(yè)主意愿以后決定，然后具體相關(guān)的服務(wù)內(nèi)容由物業(yè)公司聘請(qǐng)專業(yè)公司來(lái)承擔(dān)，如：競(jìng)聘保潔公司、電梯公司、綠化公司等。通過(guò)這些專業(yè)公司來(lái)負(fù)責(zé)日常的事務(wù)，物業(yè)公司則是將重點(diǎn)放在與業(yè)主的溝通和資源整合以及對(duì)這些專業(yè)公司的管理工作上。

1.1 物業(yè)管理服務(wù)范圍廣 在美國(guó)，物業(yè)管理已經(jīng)被社會(huì)充分認(rèn)可，并且一些經(jīng)驗(yàn)豐富的物業(yè)服務(wù)公司的服務(wù)領(lǐng)域根據(jù)社會(huì)的需求擴(kuò)展的非常大。如：美國(guó)排名第一的世幫魏理仕物業(yè)管理公司，他們的管理范圍延伸到教育、IT行業(yè)、證券、醫(yī)療以及高科技企業(yè)等的各類物業(yè)，甚至除了這些常規(guī)的服務(wù)外還提供病人的運(yùn)送及護(hù)理、洗衣等其他社會(huì)服務(wù)內(nèi)容。雖然很多小的物業(yè)公司部門(mén)并不齊全但是功能非常齊全，有專職人員分別負(fù)責(zé)工程、會(huì)計(jì)、保安等工作。當(dāng)小公司無(wú)法承擔(dān)時(shí)總有專業(yè)公司及時(shí)補(bǔ)救，因此業(yè)主對(duì)于這些都不必操心。而且各部門(mén)的工作都非常細(xì)致認(rèn)真，如：不定期檢測(cè)火警系統(tǒng)，及時(shí)對(duì)電力、暖氣等設(shè)備進(jìn)行日常的維修保養(yǎng)等。

1.2 管理細(xì)分與專業(yè)化 美國(guó)物業(yè)管理的分工十分明確，專業(yè)化管理是最顯著的特點(diǎn)。如：發(fā)展商買下地皮后由財(cái)務(wù)公司做出策劃，請(qǐng)項(xiàng)目建設(shè)公司建造，委屈專業(yè)銷售商品房，然后另外找一家管理公司或者業(yè)主進(jìn)行管理，這樣發(fā)展商的任務(wù)到此結(jié)束。如果是開(kāi)發(fā)商自己開(kāi)一家物業(yè)公司，不僅比請(qǐng)物業(yè)公司管理費(fèi)用高，最主要的是開(kāi)發(fā)商資金成立物業(yè)公司很難得到人們的認(rèn)可，因此開(kāi)發(fā)商不愿意自己做物業(yè)管理的工作。另外，物業(yè)管理在美國(guó)已經(jīng)十分成熟、專業(yè)化程度很高，因此不但可以降低費(fèi)用，還可以省去很多日常工作。

物業(yè)公司接手小區(qū)以后僅僅負(fù)責(zé)整個(gè)小區(qū)的整體管理，物業(yè)公司將管理內(nèi)容細(xì)化出來(lái)然后在請(qǐng)保潔、綠化、保安等專業(yè)公司來(lái)做。這些業(yè)務(wù)都是通過(guò)招標(biāo)來(lái)完成的，但是手續(xù)不限國(guó)內(nèi)那樣復(fù)雜，都是由投標(biāo)公司自己提出一個(gè)方案、報(bào)價(jià)以及服務(wù)承諾，最后確定聘請(qǐng)哪家的公司不是物業(yè)公司決定而是由業(yè)主自己通過(guò)挑選比較在決定。在美國(guó)物業(yè)管理中的保安工作則由隸屬于警察局的安檢警察來(lái)做的。因此，當(dāng)業(yè)主違規(guī)或者違約時(shí)，保安人員雖然不具備執(zhí)法權(quán)，但是安檢警察的身份就具備這個(gè)執(zhí)法權(quán)，因此對(duì)于業(yè)主違規(guī)或者違法的執(zhí)行問(wèn)題就能得到很好的解決了。

1.3 職業(yè)化體系完備 在美國(guó)實(shí)行職業(yè)經(jīng)理人的制度，所謂職業(yè)經(jīng)理人必須以企業(yè)行政為第一要?jiǎng)?wù)，接受投資者的聘用并且根據(jù)合同條款通過(guò)專業(yè)化的管理和經(jīng)營(yíng)手段，促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展和為企業(yè)獲取利潤(rùn)的專門(mén)型人才。物業(yè)管理經(jīng)理人員或者工程師都必須有專門(mén)的資格證書(shū)，必須接受必要的課程教育以及是大學(xué)畢業(yè)生等要求。因此，雖然公司人員很少，但是素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)并且講究工作效率。

美國(guó)物業(yè)管理經(jīng)理人有三類：第一類是資產(chǎn)經(jīng)理，負(fù)責(zé)地區(qū)物業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研，確定管理物業(yè)的整合和取舍；第二類是樓宇經(jīng)理，他們一般不與業(yè)主直接發(fā)生聯(lián)系，在總經(jīng)理不在的時(shí)候，負(fù)責(zé)樓宇日常的管理工作；第三類是物業(yè)經(jīng)理，其職責(zé)主要負(fù)責(zé)聯(lián)系相關(guān)商、擬訂物業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、物業(yè)招租等。目前，隨著物業(yè)管理的職業(yè)化，一般資產(chǎn)經(jīng)理與物業(yè)經(jīng)理放在一起，物業(yè)經(jīng)理的部分職能轉(zhuǎn)由樓宇經(jīng)理負(fù)責(zé)。同時(shí)，全美國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)，也擴(kuò)展了相應(yīng)的資質(zhì)培訓(xùn)和認(rèn)定。

2 樓宇集成服務(wù)獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)

2.1 專業(yè)化管理 美國(guó)物業(yè)管理最顯著的特點(diǎn)之一就是采取集成服務(wù)模式。物業(yè)公司接管工作后再將服務(wù)內(nèi)容細(xì)化，根據(jù)不同的服務(wù)內(nèi)容劃分不容的行業(yè)，然后再請(qǐng)專業(yè)化的公司來(lái)承擔(dān)這項(xiàng)工作，物業(yè)公司起全面協(xié)調(diào)和管理的工作，這樣就會(huì)使服務(wù)更加專業(yè)化，質(zhì)量也會(huì)得到有效的保障。尤其是保安工作由隸屬警察局的安檢警察來(lái)承擔(dān)，這樣對(duì)于那些違法違規(guī)的業(yè)主具有了相應(yīng)的執(zhí)法能力，是管理專業(yè)化的有力體現(xiàn)。

2.2 業(yè)務(wù)規(guī)模龐大 專業(yè)化的基礎(chǔ)都承包給專業(yè)化的公司去經(jīng)營(yíng)，這樣就可以有足夠的時(shí)間和資金去擴(kuò)展其他的服務(wù)形式，美國(guó)的物業(yè)公司除了提供基礎(chǔ)性業(yè)務(wù)以外，還涉及房地產(chǎn)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)等相關(guān)業(yè)務(wù)，這樣就為公司的長(zhǎng)期利益開(kāi)拓了新的渠道。美國(guó)一些大規(guī)模的物業(yè)公司都有統(tǒng)一的內(nèi)部管理、制度以及程序等。

2.3 風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)強(qiáng) 在美國(guó)，每一個(gè)物業(yè)都是盈利的中心，但是每一個(gè)物業(yè)的管理單位或者是分公司都是一個(gè)獨(dú)立核算的盈利中心，各個(gè)分公司之間不存在盈虧互補(bǔ)的現(xiàn)象。由于專業(yè)機(jī)構(gòu)承擔(dān)了與分包服務(wù)項(xiàng)目一樣的經(jīng)營(yíng)責(zé)任和風(fēng)險(xiǎn)，因此企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)就得到了有效的分散。進(jìn)一步了解經(jīng)營(yíng)責(zé)任，便于分析合理的投入與產(chǎn)出結(jié)構(gòu)，保障經(jīng)營(yíng)效益。美國(guó)的物業(yè)保險(xiǎn)市場(chǎng)比較成熟，物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和保險(xiǎn)理念很強(qiáng)，政府部門(mén)也非常重視保險(xiǎn)在物業(yè)管理中的抗風(fēng)險(xiǎn)作用。

2.4 科學(xué)整合管理 美國(guó)的物業(yè)集成服務(wù)模式有自己的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、管控方式、完善的工作計(jì)劃以及作業(yè)流程，都有效的避免了與專業(yè)公司發(fā)生沖突。如招標(biāo)選擇專業(yè)的服務(wù)公司，方案、報(bào)價(jià)以及服務(wù)承諾都是由投標(biāo)公司自己提出來(lái)的，而最終決定哪家公司中標(biāo)也是由業(yè)主選擇的，這樣就有效避免了物業(yè)公司與服務(wù)公司以及與業(yè)主之間的矛盾。

2.5 靈活滿足需求 美國(guó)的物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主從衣食住行各個(gè)方面考慮的都很周到，除了提供基礎(chǔ)性的服務(wù)外，還提供洗衣熨衣、訂送報(bào)刊、看護(hù)兒童或者護(hù)理病人以及天氣預(yù)報(bào)和股市行情等服務(wù)，從各個(gè)方面盡可能為業(yè)主提供周到的生活服務(wù)。由于各個(gè)方面都以業(yè)主的需求出發(fā)，因此不但提高了物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量還為企業(yè)帶來(lái)了更多的效益。

3 樓宇集成服務(wù)給我們的啟示

目前國(guó)內(nèi)的物業(yè)處于最基礎(chǔ)的階段，僅僅是提供保潔、門(mén)衛(wèi)等最基礎(chǔ)的服務(wù)，而美國(guó)的物業(yè)服務(wù)涉及人們?nèi)粘Ｉ畹姆椒矫婷?，而且都是專業(yè)化的服務(wù)公司提供的，不僅專業(yè)而且擺脫了單一的服務(wù)模式。而且這些專業(yè)的服務(wù)公司都是業(yè)主最終決定選擇的，也一定程度上解決了物業(yè)公司與業(yè)主之間的矛盾，而國(guó)內(nèi)物業(yè)多數(shù)是開(kāi)發(fā)者自己的物業(yè)，物業(yè)管理人員素質(zhì)也比較差，造成業(yè)主與物業(yè)之間糾紛不斷。在服務(wù)模式以及服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容上的選擇方式都值得國(guó)內(nèi)物業(yè)公司借鑒。

我國(guó)目前的物業(yè)管理都是傳統(tǒng)的模式，都是著重處理最基本的事物，由于這些傳統(tǒng)項(xiàng)目的束縛，企業(yè)的發(fā)展遭到了嚴(yán)重的限制。由于業(yè)主眾多，每個(gè)人的需求是不同的，面對(duì)各式各樣的需求，僅僅依靠物業(yè)公司是不能解決這個(gè)問(wèn)題的。加上物業(yè)與業(yè)主由于文化背景、立場(chǎng)等不同，限制了物業(yè)服務(wù)水平的提高。其次與美國(guó)的物業(yè)管理人員相比，國(guó)內(nèi)的物業(yè)管理人員專業(yè)性非常差，沒(méi)有專業(yè)的物業(yè)管理的知識(shí)，而且學(xué)歷文憑也相對(duì)很低，在工作中不但不能夠有效的工作，而且經(jīng)常非常懶散，對(duì)于業(yè)主的態(tài)度也比較差，尤其對(duì)于開(kāi)發(fā)商自己管理的物業(yè)公司態(tài)度更差。目前國(guó)內(nèi)還沒(méi)有實(shí)行業(yè)主自行選擇物業(yè)，因此造成的沖突磨擦?xí)r有發(fā)生，不但影響了日常的工作，也對(duì)物業(yè)公司的資源是一種浪費(fèi)。因此，為了國(guó)內(nèi)物業(yè)管理水平的提高，應(yīng)當(dāng)從根本上改變物業(yè)管理的制度以及體系。

在科技迅猛發(fā)展市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷激烈的今天，每一個(gè)類型的企業(yè)都面臨的改革，如果一成不變就會(huì)落后甚至?xí)惶蕴?。傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式一直都是高投入低回報(bào)的狀態(tài)，一直沒(méi)有找到一個(gè)很好的突破口，物業(yè)管理如何才能做出自己的品牌，怎樣才能占有市場(chǎng)的一席之地，這些都是有待解決的問(wèn)題。這就需要在傳統(tǒng)模式的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)專業(yè)化、高效性、多樣化的服務(wù)。要想為公司創(chuàng)造更好的利潤(rùn)，就必須走出運(yùn)營(yíng)成本與盈利能力的夾縫，在規(guī)?；?jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)上通過(guò)專業(yè)化服務(wù)、分散風(fēng)險(xiǎn)的管理進(jìn)行資源的有效利用。

近年來(lái)，我國(guó)的物業(yè)管理在專業(yè)程度上也有了一定程度的提高，各類專業(yè)化的工作也在不斷的細(xì)化，一些大的物業(yè)公司也學(xué)習(xí)美國(guó)的經(jīng)驗(yàn)試圖把專業(yè)性的內(nèi)容分包給專業(yè)化的單位。目前很多物業(yè)公司也在改革，精簡(jiǎn)機(jī)構(gòu)，人員從勞動(dòng)密集型向知識(shí)型過(guò)渡。目前國(guó)內(nèi)的一些高校也開(kāi)設(shè)了物業(yè)管理的專業(yè)，這也為提高物業(yè)管理的專業(yè)化、知識(shí)化提供了基礎(chǔ)。開(kāi)設(shè)物業(yè)管理這個(gè)專業(yè)不僅是增長(zhǎng)了知識(shí)、提高了服務(wù)質(zhì)量，更是提高了物業(yè)人員的管理素質(zhì)，全方位的提高了物業(yè)公司的整體水平，這樣才能克服目前管理缺乏的資源能力，通過(guò)組織社會(huì)資源使物業(yè)的服務(wù)功能更加強(qiáng)大。另外，物業(yè)管理成為服務(wù)集成商的形式后，都是通過(guò)契約和有償?shù)男问綖闃I(yè)主提供服務(wù)的，這樣以來(lái)，不但成本容易核算和控制并且經(jīng)濟(jì)效益也得到了顯著的提高，同時(shí)也提高了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力?，F(xiàn)代化的物業(yè)公司能不能脫離單一的服務(wù)而發(fā)展全面的業(yè)務(wù)，這些都嚴(yán)重的影響到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定位。通過(guò)學(xué)習(xí)美國(guó)物業(yè)管理的模式，必須把建設(shè)和管理分開(kāi)，在執(zhí)行中做到專業(yè)化、市場(chǎng)化才能更好的提高物業(yè)管理的水平。

但是現(xiàn)階段引入美國(guó)物業(yè)公司的管理模式也具有一定的困難，我國(guó)許多城市的物業(yè)管理向服務(wù)集成商轉(zhuǎn)變還面臨著一定的阻礙。目前物業(yè)管理費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)都普遍比較低，因此造成物業(yè)管理水平難以全面提高。很多企業(yè)很難從傳統(tǒng)的管理模式走出來(lái)，成了一種固定的有規(guī)律的形式，因此，物業(yè)管理模式的轉(zhuǎn)型還需要市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的支持乃至整個(gè)行業(yè)的努力和探索。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

一、 提高服務(wù)質(zhì)量，規(guī)范前臺(tái)服務(wù)。

自XX年我部門(mén)提出首問(wèn)負(fù)責(zé)制的工作方針后，XX年是全面落實(shí)該方針的一年。在日常工作中無(wú)論遇到任何問(wèn)題，我們都能作到各項(xiàng)工作不推諉，負(fù)責(zé)到底。不管是否屬于本崗位的事宜都要跟蹤落實(shí)，保證公司各項(xiàng)工作的連慣性，使工作在一個(gè)良性的狀態(tài)下進(jìn)行，大大提高了我們的工作效率和服務(wù)質(zhì)量。根據(jù)記錄統(tǒng)計(jì)，今年前臺(tái)的電話接聽(tīng)量達(dá)26000余次，接待報(bào)修10300余次，其中接待業(yè)主日常報(bào)修7000余次，公共報(bào)修3300余次;日平均電話接聽(tīng)量高達(dá)70余次，日平均接待來(lái)訪30余次，回訪平均每日20余次。

在首問(wèn)負(fù)責(zé)制方針落實(shí)的同時(shí)，我們?cè)?月份對(duì)前臺(tái)進(jìn)行培訓(xùn)。主要針對(duì)《前臺(tái)服務(wù)規(guī)范》、《前臺(tái)服務(wù)規(guī)范用語(yǔ)》、《儀態(tài)禮儀》、《談吐禮儀》、《送客禮儀》、《接聽(tīng)禮儀》、〈舉止行為〉、〈前臺(tái)辦理業(yè)務(wù)規(guī)范用語(yǔ)〉等進(jìn)行培訓(xùn)。培訓(xùn)后還進(jìn)行了筆試和日檢查的形式進(jìn)行考核，而且每周在前臺(tái)提出一個(gè)服務(wù)口號(hào)，如微笑、問(wèn)候、規(guī)范等。我們根據(jù)平時(shí)成績(jī)到月底進(jìn)行獎(jiǎng)懲，使前臺(tái)的服務(wù)有了較大的提高，得到了廣大業(yè)主的認(rèn)可。

二、規(guī)范服務(wù)流程，物業(yè)管理走向?qū)I(yè)化。

隨著新《物業(yè)管理?xiàng)l例》的頒布和實(shí)施，以及其它相關(guān)法律、法規(guī)的日益健全，人們對(duì)物業(yè)公司的要求也越來(lái)越高。物業(yè)管理已不再滿足于走在邊緣的現(xiàn)狀，而是朝著專業(yè)化、程序化和規(guī)范化的方向邁進(jìn)。在對(duì)園區(qū)的日常管理中，我們嚴(yán)格控制、加強(qiáng)巡視，發(fā)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)違章的操作和裝修，我們從管理服務(wù)角度出發(fā)，善意勸導(dǎo)，及時(shí)制止，并且同公司的法律顧問(wèn)多溝通，制定了相應(yīng)的整改措施，如私搭亂建小閣樓、安外置陽(yáng)臺(tái)罩的，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)我們馬上下整改通知書(shū)，責(zé)令其立即整改。

三、 改變職能、建立提成制。

以往客服部對(duì)收費(fèi)工作不夠重視，沒(méi)設(shè)專職收費(fèi)人員，由樓宇管理員兼職收費(fèi)，而且只在周六、日才收，造成樓宇管理員把巡視放在第一位，收費(fèi)放在第二位，這樣樓宇管理員沒(méi)有壓力，收多收少都一樣，甚至收與不收一個(gè)樣，嚴(yán)重影響了收費(fèi)率。所以，從本年度第二季度開(kāi)始我們開(kāi)始改革，取消樓宇管理員，設(shè)立專職收費(fèi)員，將工資與收費(fèi)率直接掛鉤，建立激勵(lì)機(jī)制，將不適應(yīng)改革的樓宇管理員辭退。招聘專職收費(fèi)員，通過(guò)改革證明是有效的。一期收費(fèi)率從55%提高到58%;二期從60%提升到70%;三期從30%提升到40%。

四、加強(qiáng)培訓(xùn)、提高業(yè)務(wù)水平工作總結(jié)

物業(yè)管理行業(yè)是一個(gè)法制不健全的行業(yè)，而且涉及范圍廣，專業(yè)知識(shí)對(duì)于搞物業(yè)管理者來(lái)說(shuō)很重要。但物業(yè)管理理論尚不成熟，實(shí)踐中缺乏經(jīng)驗(yàn)。市場(chǎng)環(huán)境逐步形成，步入正軌還需一段很長(zhǎng)的時(shí)間。這些客觀條件都決定了我們從業(yè)人員需不斷地學(xué)習(xí)，學(xué)習(xí)該行業(yè)的法律法規(guī)及動(dòng)態(tài)，對(duì)于搞好我們的工作是很有益處的。

客服部是與業(yè)主打交道最直接最頻繁的部門(mén)，員工的素質(zhì)高低代表著企業(yè)的形象，所以我們一直不斷地搞好員工培訓(xùn)、提高我們的整體服務(wù)水平，我們培訓(xùn)的主要內(nèi)容有:

(一)搞好禮儀培訓(xùn)、規(guī)范儀容儀表

良好的形象給人以賞心悅悅目的感覺(jué)，物業(yè)管理首先是一個(gè)服務(wù)行業(yè)，接待業(yè)主來(lái)訪，我們做到熱情周到、微笑服務(wù)、態(tài)度和藹、這樣即使業(yè)主帶著情緒來(lái)，我們的周到服務(wù)也會(huì)讓其消減一些，以使我們解決業(yè)主的問(wèn)題這方面，陳經(jīng)理專門(mén)給全部門(mén)員工做專業(yè)性的培訓(xùn)，完全是酒店式服務(wù)規(guī)范來(lái)要求員工。如前臺(tái)接電話人員，必須在鈴響三聲之內(nèi)接起電話，第一句話先報(bào)家門(mén)您好，天元物業(yè)號(hào)人為您服務(wù)。前臺(tái)服務(wù)人員必須站立服務(wù)，無(wú)論是公司領(lǐng)導(dǎo)還是業(yè)主從前臺(tái)經(jīng)過(guò)時(shí)要說(shuō)你好，這樣，即提升了客務(wù)部的形象，在一定程度也提升了整個(gè)物業(yè)公司的形象，更突出了物業(yè)公司的服務(wù)性質(zhì)。

篇7

2019年上半年，物業(yè)管理中心在后勤保障處/后勤服務(wù)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)和大力支持下，嚴(yán)格按照中心制定的年度工作計(jì)劃，堅(jiān)持“三服務(wù)、三育人”服務(wù)宗旨，全體員工愛(ài)崗敬業(yè)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，克服困難，優(yōu)質(zhì)服務(wù)，安全高效地完成了上半年中心的各項(xiàng)工作任務(wù)?，F(xiàn)將半年的工作總結(jié)如下：

一、安全生產(chǎn)，常抓不懈

中心堅(jiān)持“安全第一、預(yù)防為主、綜合治理”的方針，半年來(lái)，做到安全生產(chǎn)，文明服務(wù)，員工熟悉應(yīng)急預(yù)案，中心無(wú)安全責(zé)任事故，干部員工無(wú)違法違紀(jì)違規(guī)現(xiàn)象，無(wú)非法用工造成的經(jīng)濟(jì)賠償現(xiàn)象，計(jì)生工作無(wú)違規(guī)現(xiàn)象。日常做好安全檢查，中心月檢查和管理人員周檢查、交叉檢查等， 2019年上半年進(jìn)行了24次安全檢查，3次安全隱患大排查。每次檢查建好安全臺(tái)賬，中心能自行處理的及時(shí)處理，不能處理的也做到及時(shí)上報(bào)，力求整治及時(shí)，消除隱患。中心特別重視安全培訓(xùn)，上半年，除在各種會(huì)議上特別強(qiáng)調(diào)安全工作之外，并通過(guò)開(kāi)展和參與形式多樣的培訓(xùn)及學(xué)習(xí)、演練活動(dòng)，強(qiáng)化安全責(zé)任與預(yù)防，提高安全意識(shí)和安全防范能力。半年來(lái)，中心參與了7次安全知識(shí)培訓(xùn)、消防演練、電梯操作技能等應(yīng)急處理培訓(xùn)。

1、4月16日晚，參加“2019年校園消防安全知識(shí)專題講座；

2、月18日上午，在雁山音樂(lè)樓報(bào)告廳參加消防安全知識(shí)培訓(xùn)；

3、4月18日下午，參加雁山校區(qū)消防演練；

4、4月24日，參加七星消防大隊(duì)，校保衛(wèi)處、化藥學(xué)院共同舉辦的消防演習(xí)；

5、5月20日，雁山校區(qū)參加了校園安全宣傳教育活動(dòng)月啟動(dòng)儀式；

6、5月23、24日，組織中心員工參加了由后勤保障處、后勤服務(wù)集團(tuán)副總經(jīng)理黃崇波主講的“安全形勢(shì)分析及緊急情況應(yīng)急處置”培訓(xùn)會(huì)；

7、5月30、31日中心邀請(qǐng)電梯維保公司專業(yè)人員對(duì)中心員工進(jìn)行了電梯相關(guān)知識(shí)培訓(xùn)。

二、規(guī)范管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)。

中心嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)管理制度和工作措施，規(guī)范管理，立足崗位，強(qiáng)化培訓(xùn)，不斷提高服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，2019年上半年來(lái)，中心共完成周末等臨時(shí)使用教室申請(qǐng)單8219單，29115課時(shí)。完成全國(guó)大學(xué)英語(yǔ)等級(jí)考試、全國(guó)碩士研究生招生考試、教師資格考試等9次大型考試的教室使用管理、清潔工作，完成校內(nèi)各類小型泥木維修700多單；好人好事層出不窮，拾金不昧50多人次，共拾到手機(jī)30個(gè)，錢(qián)包16個(gè)，現(xiàn)金3682.5元，收到感謝信3封。根據(jù)到相關(guān)學(xué)院走訪、以及在三校區(qū)開(kāi)展的“與師生面對(duì)面交流”活動(dòng)的情況，師生對(duì)物業(yè)服務(wù)工作好評(píng)不斷增多，中心工作得到師生的肯定和認(rèn)可，師生零投訴，服務(wù)目標(biāo)完成良好。

三、工作業(yè)績(jī)方面

（一）班子團(tuán)結(jié)，凝聚力、戰(zhàn)斗力強(qiáng)，精益求精做好物業(yè)服務(wù)保障工作。

2019年，隨著行政部門(mén)搬遷雁山，隨著校領(lǐng)導(dǎo)對(duì)樓宇要求的不斷提高，中心全體員工敬業(yè)愛(ài)崗，克服種種困難，精益求精，高效優(yōu)質(zhì)地完成三校區(qū)48棟教學(xué)、辦公樓宇物業(yè)管理工作和零星維修工作，確保樓宇干凈整潔，教室的正常使用，勇于擔(dān)當(dāng)，并積極主動(dòng)地完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的各項(xiàng)臨時(shí)任務(wù)。在工作中，從經(jīng)理、管理員到員工，大家分工不分家，班子團(tuán)結(jié)，戰(zhàn)斗力強(qiáng)。 2019年上半年，學(xué)校的大型考試和活動(dòng)較多，各類大型考試9次使用教室500余間，大型會(huì)議和活動(dòng)100余次，接待人數(shù)近2萬(wàn)多人。特別是學(xué)校一些重大活動(dòng)時(shí)間緊、任務(wù)重，要求高，我們的管理人員都深入一線，以身作則帶領(lǐng)員工加班加點(diǎn)，出色的完成了任務(wù)。例如：

1、三月份行政部門(mén)搬遷雁山校區(qū)，行政大樓裝修后的繁重清潔工作以及為了提升樓宇的環(huán)境和品質(zhì)，提供星級(jí)式的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，在很多的配備上都提升了標(biāo)準(zhǔn)，如不銹鋼垃圾桶替換原來(lái)的塑料垃圾桶；樓宇電梯鋪設(shè)地毯、周一至周日每日更換不同的地毯；衛(wèi)生間里安裝了定時(shí)噴香機(jī)，配備了擦手紙、如廁紙和洗手液；走廊上放置了茶水桶；為了足老師的服務(wù)需求、提升服務(wù)檔次，這學(xué)期物業(yè)中心也是幾次約請(qǐng)采購(gòu)中心進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，力求采購(gòu)到質(zhì)優(yōu)價(jià)低的物品。

2、中心在樓宇環(huán)境的硬件設(shè)備不斷提升完善的前提下，也開(kāi)始投入現(xiàn)代化的清潔工具，如4月17日，中心在雁山校區(qū)增添了兩臺(tái)清潔機(jī)機(jī)，使用效果佳，特別是在回南天地面潮濕的情況下，起到了顯著事倍功半的成效。

3、5月6—10日，育才校區(qū)學(xué)院迎評(píng)工作中，第二文科樓清潔班組在人員不足的情況下，加班加點(diǎn)，連續(xù)工作十幾天，其他樓宇的人員也加入到支援的隊(duì)伍中，對(duì)剛裝修施工過(guò)的場(chǎng)地進(jìn)行全面清潔，管理人員也一遍遍的走訪、檢查，確保使用會(huì)場(chǎng)的干凈整潔，為評(píng)估會(huì)議提供環(huán)境保障。而這次涉及的聽(tīng)課教室三個(gè)校區(qū)都有，尤其是雁山校區(qū)聽(tīng)課的教室多達(dá)31間，加上大廳、走廊、樓梯、衛(wèi)生間等公共區(qū)域，涉及的范圍很大。為了高質(zhì)量的做好后勤物業(yè)各項(xiàng)保障工作，從“五一”假期開(kāi)始，雁山文科區(qū)就統(tǒng)籌安排員工，檢查樓宇設(shè)施設(shè)備、組織人員進(jìn)行維修、對(duì)教室及衛(wèi)生間等進(jìn)行徹底、全面的清潔。這段時(shí)間，文一、四區(qū)的員工經(jīng)常加班加點(diǎn)，特別辛苦；其他樓宇的員工也能隨叫隨到，充分體現(xiàn)了物業(yè)人高度的團(tuán)結(jié)協(xié)作及集體主義精神；為驗(yàn)收專家提供了一個(gè)非常干凈、整潔的樓宇環(huán)境。

4、5月20-23日，物業(yè)中心高度重視，上下動(dòng)員，加班加點(diǎn)，全力做好“全國(guó)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)專家5月23日進(jìn)校園評(píng)估”的物業(yè)保障工作，為專家提供了干凈整潔舒適的樓宇環(huán)境。

5、6月12日，雁山校區(qū)迎來(lái)自治區(qū)主席陳武作題為《中華民族偉大復(fù)興與新時(shí)代青年的歷史使命》的形勢(shì)與政策報(bào)告，物業(yè)中心全力做好會(huì)場(chǎng)的清潔和保潔工作。

6、全力做好我校“2019年高校招生服務(wù)光明大直播”直播樓宇的清潔工作。

7、利用雨季，高效工作。上半年，員工們?cè)谧龊梅e水處理的同時(shí)，為了節(jié)約用水，提高效率，利用下雨天洗刷大門(mén)階梯立面、各樓宇的連廊地面污漬。

（二）強(qiáng)業(yè)務(wù)、重技能，促提升。

1、4月1日、2日，分別在育才校區(qū)和雁山校區(qū)開(kāi)展員工文明禮儀規(guī)范培訓(xùn)。

2、4月29日，物業(yè)中心開(kāi)展了“慶五一”長(zhǎng)桿玻璃和雙面玻璃器勞動(dòng)技能競(jìng)賽。

3、5月17日，中心組織管理人員在蔣總的帶領(lǐng)下到兄弟院校桂林醫(yī)學(xué)院進(jìn)行了參觀交流學(xué)習(xí)。

4、學(xué)先進(jìn)，找差距，促提升。5月31日下午，物業(yè)管理中心組織班組長(zhǎng)、管理人員到彰泰睿城小區(qū)參觀學(xué)習(xí)。

5、加強(qiáng)對(duì)各類頑固污漬清潔的探索。在平常的清潔過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)遇到一些耗時(shí)耗力又無(wú)法清潔干凈的地方，我們嘗試用多種清潔劑進(jìn)行清潔，最后總結(jié)出什么清潔劑適合怎樣的清潔，力求在清潔效果上達(dá)到更完美。5月16、17日，中心積極探索、勇于創(chuàng)新，帶著愛(ài)校護(hù)校榮校的感情先后對(duì)育才校區(qū)校名石和雁山校區(qū)校訓(xùn)石進(jìn)行了全面清洗，清洗后的校名石舊貌換新顏。

6、3月29日，后勤物業(yè)中心在雁山校區(qū)理科樓603教室召開(kāi)了2018—2019學(xué)年第二學(xué)期勤工助學(xué)座談會(huì)暨“2018-2019學(xué)年第一學(xué)期先進(jìn)個(gè)人”表彰會(huì)。通過(guò)本次面對(duì)面座談交流及表彰，加強(qiáng)了物業(yè)中心與校勤工助學(xué)同學(xué)之間的溝通交流，為進(jìn)一步改進(jìn)工作，提升服務(wù)水平，力爭(zhēng)為廣大師生提供一流的物業(yè)服務(wù)做出積極努力。

（三）堅(jiān)持愛(ài)心公益，社會(huì)效益顯著。

1、自2010年起，物業(yè)管理中心堅(jiān)持走進(jìn)敬老院開(kāi)展獻(xiàn)愛(ài)心活動(dòng)九余載，每年堅(jiān)持開(kāi)展至少2次獻(xiàn)愛(ài)心活動(dòng)，2019年4月24、25日我們組織中心全體黨員、綜合工及保潔員走進(jìn)幸福頤養(yǎng)院（雁山校區(qū)）、七星區(qū)心之樂(lè)敬老院（育才校區(qū)）開(kāi)展清潔衛(wèi)生、零星維修的獻(xiàn)愛(ài)心活動(dòng)。以實(shí)際行動(dòng)關(guān)愛(ài)老人，活動(dòng)得到了民政部門(mén)和社會(huì)人士的高度贊揚(yáng)。通過(guò)這樣的公益活動(dòng)，也增強(qiáng)了員工們的敬老愛(ài)老意識(shí)和團(tuán)隊(duì)凝聚力。

2、關(guān)關(guān)愛(ài)員工，愛(ài)心幫扶，我們一直在路上。6月19日，中心支部黨員自發(fā)開(kāi)展愛(ài)心捐款，慰問(wèn)特困員工王開(kāi)榮家屬，并送去慰問(wèn)金，讓員工體會(huì)到了大家庭的溫情。

四、存在困難和問(wèn)題

篇8

【關(guān)鍵詞】智能樓宇；可視對(duì)講

1. 前言

（1）從上個(gè)世紀(jì)八十年代以來(lái)，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，都市中的住宅與高層建筑如雨后春筍地聳立起來(lái)。為確保住宅樓內(nèi)生活的舒適、安全和樓內(nèi)外的信息交換處理，智能樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)因此而產(chǎn)生了。

（2）智能樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)主要應(yīng)用于住戶與訪客之間，住戶與管理中心之間，訪客與管理中心之間提供雙向通話，同時(shí)通過(guò)門(mén)口機(jī)安裝的攝像頭為住戶顯示訪客的圖像，為住戶是否讓來(lái)訪客人進(jìn)入做出判斷，并由住戶遙控防盜門(mén)電磁鎖的開(kāi)關(guān)及向保安管理中心進(jìn)行緊急報(bào)警，該系統(tǒng)能阻止不法分子非法進(jìn)入，達(dá)到防盜保障住戶安全的目的。

（3）智能樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)還集成了家居智能報(bào)警系統(tǒng)，室內(nèi)機(jī)具備安防報(bào)警功能，可以連接多路多種類型報(bào)警探測(cè)器（例如門(mén)磁窗磁探頭、紅外報(bào)警探測(cè)器、煙霧探險(xiǎn)測(cè)器、瓦斯報(bào)警器，緊急按鈕等設(shè)備），當(dāng)有一個(gè)探測(cè)器發(fā)出報(bào)警信號(hào)時(shí)，它通過(guò)智能樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)傳輸線路傳遞到管理中心，同時(shí)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，并在管理中心的主機(jī)上顯示樓號(hào)、單元號(hào)、住戶房號(hào)出現(xiàn)安全事故。管理中心的主機(jī)還可以與電腦聯(lián)網(wǎng)，能實(shí)現(xiàn)與安防中心聯(lián)網(wǎng)的功能。

（4）智能樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀，中國(guó)內(nèi)地可視對(duì)講系統(tǒng)，最早幾年因市場(chǎng)需求沒(méi)有起來(lái)，發(fā)展比較緩慢，最近十年左右的時(shí)間內(nèi)，隨著大量商品房推向市場(chǎng)，智能小區(qū)的概念在幾年前開(kāi)始導(dǎo)入中國(guó)內(nèi)地并迅速蔓延，樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)的快速發(fā)展很大程度上歸功于智能小區(qū)概念的炒作。目前，樓宇對(duì)講系統(tǒng)已經(jīng)成為智能建筑小區(qū)的基本配置。在新建商品住宅設(shè)計(jì)中，已強(qiáng)制在新建樓盤(pán)中配置樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)。

（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，相應(yīng)帶動(dòng)了智能樓宇可視對(duì)講產(chǎn)品市場(chǎng)的快速發(fā)展。盡管如此，在行業(yè)發(fā)展中仍然存在很多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在：現(xiàn)有產(chǎn)品技術(shù)含量低，同質(zhì)化嚴(yán)重，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)激烈；開(kāi)發(fā)生產(chǎn)企業(yè)眾多，規(guī)模普遍偏??；各生產(chǎn)廠家采用不同的傳送方式和信號(hào)接口，產(chǎn)品相互間不能兼容。

2. 隨著經(jīng)濟(jì)、科技的發(fā)展，用戶對(duì)小區(qū)的安防管理和物業(yè)管理的要求的不斷提高，僅僅提供以上功能已經(jīng)不能滿足需求。用戶對(duì)可視對(duì)講產(chǎn)品發(fā)展的主要需求包含

（1）穩(wěn)定性。

智能樓宇可視對(duì)講產(chǎn)品是要求24小時(shí)運(yùn)行的安全系統(tǒng)，因此用戶要求產(chǎn)品有卓越的穩(wěn)定性，只有穩(wěn)定才能保證安全。

（2）安全性。

智能樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)為安防基本系統(tǒng)，其基本功能仍然是滿足住宅對(duì)安全的需要。因此，用戶希望系統(tǒng)在提供可視對(duì)講、遠(yuǎn)程開(kāi)鎖的同時(shí)，提供進(jìn)一步的安全功能。如主人不在時(shí)可遠(yuǎn)程監(jiān)控家中情況，住戶家里發(fā)生火警、煤氣泄露或有竊賊進(jìn)入住戶家里時(shí)能即刻通知管理處及住戶本人（比如以短信方式）。

（3）實(shí)用性。

只有實(shí)用的產(chǎn)品才有旺盛的生命力。市場(chǎng)現(xiàn)有產(chǎn)品實(shí)用性利用率不高，有的家庭裝的可視門(mén)鈴可能很久才會(huì)用一次，主要原因?yàn)楣δ軉我弧Ｈ糇屪糇孕羞x擇購(gòu)買與否，相信很多消費(fèi)者會(huì)選擇“不”。要使可視對(duì)講產(chǎn)品能夠受到家庭的歡迎，其實(shí)用性是關(guān)鍵。如果能通過(guò)室內(nèi)機(jī)瀏覽自己的照片集，查閱常用的電話，查看物業(yè)信息等，其設(shè)備利用率和被關(guān)注程度將大大提高，該產(chǎn)品市場(chǎng)才能真正繁榮。

（4）標(biāo)準(zhǔn)化和開(kāi)放性。

目前智能樓宇可視對(duì)講產(chǎn)品沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，不同廠家的產(chǎn)品不能互相兼容，可視對(duì)講子系統(tǒng)也基本不能和其它弱電子系統(tǒng)互聯(lián)。系統(tǒng)缺乏開(kāi)放性，產(chǎn)業(yè)也不能健康有序的發(fā)展。因此，市場(chǎng)非常期待標(biāo)準(zhǔn)化和開(kāi)放的產(chǎn)品出現(xiàn)。

（5）美觀化。

市場(chǎng)現(xiàn)有對(duì)講產(chǎn)品就外觀和應(yīng)用而言，和手機(jī)、彩電、筆記本等消費(fèi)電子產(chǎn)品相比，都很難談得上時(shí)尚美觀。作為家庭用的消費(fèi)電子產(chǎn)品，可視對(duì)講產(chǎn)品必須走時(shí)尚化美觀化的道路，實(shí)現(xiàn)外觀上新穎別致，應(yīng)用上豐富多彩，產(chǎn)業(yè)才能得到健康繁榮。

3. 智能樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)行業(yè)發(fā)展的趨勢(shì)，人類技術(shù)發(fā)展的最終目的和方向就是服務(wù)于生活所需?，F(xiàn)階段可視對(duì)講已慢慢普及、應(yīng)用，為了提高了人們的生活質(zhì)量，基于觸摸屏幕技術(shù)的智能化可視對(duì)講數(shù)字IP整體解決方案是未來(lái)樓宇可視對(duì)講系統(tǒng)的必然發(fā)展道路

3.1網(wǎng)絡(luò)化、智能化趨勢(shì)。

（1）即利用已有的寬帶網(wǎng)絡(luò)數(shù)據(jù)傳輸平臺(tái)，或者單獨(dú)搭建小區(qū)英特網(wǎng)，以語(yǔ)音、視頻完全數(shù)字傳輸為手段，以實(shí)現(xiàn)信息共享、存儲(chǔ)、轉(zhuǎn)發(fā)為應(yīng)用目標(biāo)，通過(guò)可視終端，向每個(gè)用戶分配一個(gè)基于IP地址的可視通話號(hào)碼，向用戶提供網(wǎng)絡(luò)可視電話、視頻監(jiān)控、小區(qū)內(nèi)/樓宇內(nèi)對(duì)講、小區(qū)公共信息、視頻點(diǎn)播、可視遠(yuǎn)程教育、IPTV等多種個(gè)性化多媒體服務(wù)，并可實(shí)現(xiàn)與“3G”網(wǎng)絡(luò)的互聯(lián)互通。

（2）智能化趨勢(shì)是指在系統(tǒng)內(nèi)集成了整套家居智能化功能。包括可視對(duì)講、數(shù)字監(jiān)控系統(tǒng)、安防報(bào)警系統(tǒng)、停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、三表抄送系統(tǒng)、背景音樂(lè)系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門(mén)禁一卡通系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、寬帶網(wǎng)及接入系統(tǒng)等。

（3）就產(chǎn)品而言，現(xiàn)階段網(wǎng)絡(luò)化的可視對(duì)講產(chǎn)品已經(jīng)實(shí)現(xiàn)

了音視頻信號(hào)的數(shù)字化采集、傳輸、壓縮過(guò)程，布線也可直接用一根LJ45網(wǎng)線和一根電源線來(lái)完成。

3.2系統(tǒng)集成化趨勢(shì)。

（1）當(dāng)室內(nèi)人員發(fā)生緊急情況，室內(nèi)火災(zāi)或者煤氣發(fā)生警情，可通過(guò)智能化可視對(duì)講主機(jī)發(fā)送報(bào)警信息與物業(yè)管理中心或者業(yè)主手機(jī)，進(jìn)行報(bào)警，由物業(yè)電話或上門(mén)拜訪查看報(bào)警情況及處理。

（2）針對(duì)無(wú)線電子門(mén)鎖，可設(shè)置挾持報(bào)警碼，當(dāng)業(yè)主被挾持或者遇到危險(xiǎn)情況，可使用挾持密碼，啟動(dòng)后，可通過(guò)室內(nèi)智能化主機(jī)，發(fā)送信息指令到中心服務(wù)器，此時(shí)由管理中心管現(xiàn)員機(jī)發(fā)出報(bào)警信號(hào)，同時(shí)通過(guò)服務(wù)器與短信平臺(tái)相連，發(fā)送報(bào)警信號(hào)到設(shè)定的業(yè)主手機(jī)，以告知家中發(fā)生得警情業(yè)，得知警情后，主可通過(guò)視頻監(jiān)控系統(tǒng)查看門(mén)口警情具體情況，防止誤報(bào)警現(xiàn)象。

3.3終端屏幕觸摸化趨勢(shì)。

篇9

通過(guò)對(duì)智能樓宇企業(yè)、行業(yè)的調(diào)研，將本課程定位在電氣自動(dòng)化專業(yè)的職業(yè)技能課，課程突出技術(shù)實(shí)用性，著重培養(yǎng)應(yīng)用技能、專業(yè)素養(yǎng)；對(duì)智能樓宇職業(yè)崗位進(jìn)行分析，確定本門(mén)課程的培養(yǎng)目標(biāo)；通過(guò)典型工作任務(wù)的歸納總結(jié)以實(shí)訓(xùn)設(shè)備為基礎(chǔ)，設(shè)定本課程的學(xué)習(xí)情境，以職業(yè)能力培養(yǎng)為目標(biāo)，進(jìn)行學(xué)習(xí)內(nèi)容的設(shè)計(jì)。

2課程培養(yǎng)目標(biāo)的設(shè)定

2.1樓宇智能化工程技術(shù)專業(yè)人才需求分析

樓宇智能化行業(yè)是一個(gè)集計(jì)算機(jī)技術(shù)、通信技術(shù)、自動(dòng)控制技術(shù)等技術(shù)于一體的行業(yè)，涉及的知識(shí)領(lǐng)域十分寬泛，它要求我們培養(yǎng)出來(lái)的人才必須是復(fù)合型的技能人才，樓宇智能化行業(yè)的過(guò)程涉及的環(huán)節(jié)很多，崗位很多，需要打交道的人、機(jī)構(gòu)、事、儀器、設(shè)備也很多，它的專業(yè)性、技術(shù)性、綜合性、還有靈活性都很強(qiáng)，概括起來(lái)，一個(gè)合格的樓宇智能化人才必須具備廣博的知識(shí)，良好的專業(yè)技能，較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)能力，良好的職業(yè)操守。它要求人才的專業(yè)素質(zhì)和綜合素質(zhì)都必須要高。資料顯示，我國(guó)建筑智能化技能型專業(yè)人才極其匱乏，尤其缺乏各個(gè)層次的智能建筑設(shè)計(jì)施工建設(shè)、運(yùn)行管理的專業(yè)化人才，目前全國(guó)此方面的人才缺口達(dá)40萬(wàn)，特別是樓宇智能化系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維護(hù)人才、樓宇智能化工程設(shè)計(jì)、管理、安裝與調(diào)試人才等各層次人才嚴(yán)重不足。在樓宇智能化高速發(fā)展的今天，這個(gè)缺口有可能會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)大。因此，培養(yǎng)出合格的、優(yōu)秀的樓宇智能化工程技術(shù)人員是高職教育刻不容緩的任務(wù)。

2.2樓宇智能化工程技術(shù)職業(yè)崗位分析

通過(guò)對(duì)智能建筑市場(chǎng)人才需求分析以及往屆畢業(yè)生的跟蹤調(diào)查可知畢業(yè)生的就業(yè)范圍與主要就業(yè)崗位。畢業(yè)生的就業(yè)范圍主要有以下幾個(gè)范圍：一是智能化系統(tǒng)集成公司，各類建筑施工企業(yè)房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理企業(yè)、企事業(yè)單位的基建部門(mén)、政府機(jī)關(guān)后勤管理部門(mén)。主要從事樓宇智能化系統(tǒng)招投標(biāo)；規(guī)劃設(shè)計(jì)；現(xiàn)場(chǎng)施工、安裝、調(diào)試；后期檢測(cè)、維護(hù)等技術(shù)與管理工作。二是各類設(shè)計(jì)、施工單位的制圖、讀圖和設(shè)計(jì)研發(fā)的輔助工作。三是從事微電子、電工及自動(dòng)化等專業(yè)相關(guān)產(chǎn)品研發(fā)和輔助設(shè)計(jì)工作。畢業(yè)生的主要工作崗位有：助理自動(dòng)化系統(tǒng)（智能建筑）工程師（ASEA）、電氣工長(zhǎng)、技術(shù)員、概預(yù)算員、售后服務(wù)工程師、項(xiàng)目經(jīng)理助理、物業(yè)管理員、助理物業(yè)管理師等。經(jīng)過(guò)幾年的工作實(shí)踐之后，大部分畢業(yè)生將成為企業(yè)、公司的中堅(jiān)力量，承擔(dān)起弱電項(xiàng)目經(jīng)理、造價(jià)工程師、自動(dòng)化系統(tǒng)（智能建筑）工程師、建造師、物業(yè)管理師等技術(shù)或管理崗位責(zé)任。

2.3課程培養(yǎng)目標(biāo)

課程培養(yǎng)目標(biāo)概括為：具有樓宇自動(dòng)化技術(shù)領(lǐng)域的基本理論知識(shí)和基本技能，具有相關(guān)樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、安裝、調(diào)試、維護(hù)維修能力，適應(yīng)相關(guān)智能樓宇技術(shù)應(yīng)用、管理第一線需要的高等應(yīng)用型專業(yè)技術(shù)人才。包括知識(shí)目標(biāo)、能力目標(biāo)和素質(zhì)目標(biāo)。

3課程設(shè)計(jì)

3.1課程設(shè)計(jì)———整體設(shè)計(jì)

樓宇智能化技術(shù)著重講解構(gòu)建智能樓宇的各種技術(shù)知識(shí),通過(guò)本課程學(xué)習(xí),要求學(xué)生掌握樓宇智能化技術(shù)的內(nèi)在關(guān)系和設(shè)計(jì)原理,了解樓宇智能化工程的行業(yè)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn),具備應(yīng)用理論知識(shí)分析解決實(shí)際問(wèn)題的能力和工程意識(shí)。課程整體設(shè)計(jì)包括七個(gè)項(xiàng)目：智能建筑概論、樓宇自動(dòng)化控制技術(shù)基礎(chǔ)、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)、建筑設(shè)備自動(dòng)化系統(tǒng)、安全防范系統(tǒng)和消防報(bào)警系統(tǒng)。每個(gè)項(xiàng)目包含若干個(gè)任務(wù)。通過(guò)七個(gè)項(xiàng)目的學(xué)習(xí)來(lái)實(shí)現(xiàn)本門(mén)課程的知識(shí)目標(biāo)與能力目標(biāo)。

3.2課程設(shè)計(jì)———學(xué)習(xí)情境設(shè)計(jì)

根據(jù)基于工作過(guò)程的課程開(kāi)發(fā)思路，針對(duì)工作崗位對(duì)知識(shí)、能力、素質(zhì)要求，選取供配電及照明系統(tǒng)、變頻恒壓供水系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、綜合布線系統(tǒng)五個(gè)學(xué)習(xí)情境作為本課程的訓(xùn)練項(xiàng)目?jī)?nèi)容。對(duì)每個(gè)學(xué)習(xí)情境應(yīng)制定其學(xué)習(xí)目標(biāo)、教學(xué)實(shí)施方案、所需設(shè)備對(duì)象與使用工具、教學(xué)重點(diǎn)、考核與評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，采用資訊、決策、計(jì)劃、實(shí)施、檢查、評(píng)價(jià)六步教學(xué)法進(jìn)行課程教學(xué)。每個(gè)學(xué)習(xí)情境中工作過(guò)程由若干工作任務(wù)構(gòu)成，如“視頻監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備安裝與調(diào)試”工作過(guò)程由參觀視頻監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)用場(chǎng)所、視頻監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備選型及配置到視頻監(jiān)控系統(tǒng)檢查和評(píng)價(jià)共7個(gè)工作任務(wù)構(gòu)成，學(xué)生完成這7個(gè)工作任務(wù)，即經(jīng)歷了一次視頻監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備選型、安裝與調(diào)試工作過(guò)程。

3.3課程設(shè)計(jì)———學(xué)習(xí)情境教學(xué)實(shí)施

采用資訊、決策、計(jì)劃、實(shí)施、檢查、評(píng)價(jià)六步教學(xué)法進(jìn)行課程教學(xué)。具體實(shí)施以視頻監(jiān)控設(shè)備安裝與調(diào)試教學(xué)實(shí)施過(guò)程為例來(lái)說(shuō)明。

①資訊：教師介紹系統(tǒng)組成、功能原理、設(shè)備分類與選型依據(jù)，各種傳輸方式，系統(tǒng)類型。布置任務(wù)，學(xué)生分組；教師提出資訊建議，提供獲取資訊的方法和途徑信息。

②決策：聽(tīng)取學(xué)生的決策意見(jiàn)，提出可行性方面質(zhì)疑，幫助糾正不可行的決策結(jié)論。指導(dǎo)學(xué)生根據(jù)選型依據(jù)進(jìn)行前端設(shè)備、傳輸設(shè)備和管理控制顯示設(shè)備選型。

③計(jì)劃：聽(tīng)取學(xué)生的計(jì)劃報(bào)告，審定實(shí)施計(jì)劃，關(guān)注計(jì)劃中的預(yù)期成果及未來(lái)的自查項(xiàng)目，關(guān)注工作進(jìn)度及重要節(jié)點(diǎn)，制定重要節(jié)點(diǎn)的進(jìn)度檢查計(jì)劃。

④實(shí)施：組織學(xué)生領(lǐng)取視頻設(shè)備、線材，指導(dǎo)學(xué)生在智能樓宇綜合實(shí)訓(xùn)臺(tái)上進(jìn)行設(shè)備的安裝、接線與調(diào)試操作。對(duì)學(xué)生聯(lián)合調(diào)試中出現(xiàn)的問(wèn)題，組織學(xué)生進(jìn)行討論，并給予指導(dǎo)。同時(shí)對(duì)學(xué)生進(jìn)行相關(guān)職業(yè)素質(zhì)方面的教育。

⑤檢查：對(duì)學(xué)生安裝的視頻監(jiān)控系統(tǒng)功能進(jìn)行檢查與規(guī)范驗(yàn)收?？疾閷W(xué)生安裝調(diào)試視頻監(jiān)控系統(tǒng)的能力，做好相應(yīng)記錄。

⑥評(píng)價(jià)：學(xué)生寫(xiě)出安裝調(diào)試報(bào)告；教師按項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià)；對(duì)施工記錄表與安裝調(diào)試報(bào)告進(jìn)行評(píng)價(jià)；對(duì)學(xué)生出勤、學(xué)習(xí)態(tài)度、職業(yè)道德、團(tuán)隊(duì)合作進(jìn)行評(píng)價(jià)。

篇10

1物業(yè)管理專業(yè)實(shí)訓(xùn)技能培養(yǎng)存在的主要問(wèn)題

1.1高職院校的教育“重理論，輕技能”人人都知道高職院校的人才培養(yǎng)目標(biāo)和教育理念是有別于本科院校和中職院校的，知道本科院校主要是向?qū)W生灌輸扎實(shí)的系統(tǒng)理論知識(shí)，屬于宏觀能力方面的教育;中職院校致力于學(xué)生某一具體技能的培養(yǎng)，力求做到又專又精，屬于微觀技能的訓(xùn)練;而高職院校介于兩者之間，教育應(yīng)著力于宏觀知識(shí)面和微觀技能之間的一個(gè)平衡點(diǎn)，即培養(yǎng)出來(lái)的學(xué)生應(yīng)為“懂管理、能操作”的技能應(yīng)用型人才。在這樣的教育理念下，本應(yīng)形成理論教學(xué)與實(shí)訓(xùn)技能并重的局面，但現(xiàn)實(shí)卻是許多高職院?！爸乩碚?，重課堂，輕動(dòng)手，輕實(shí)訓(xùn)，實(shí)訓(xùn)從屬于理論”，造成整個(gè)大學(xué)三年內(nèi)70%～80%的課程為理論考試，單門(mén)課程中實(shí)訓(xùn)課程不到總學(xué)時(shí)的三成。這可能是因?yàn)楸究圃盒１戎新氃盒８呒?jí)得多，從而衍生出理論知識(shí)比實(shí)訓(xùn)技能高端和重要的錯(cuò)誤觀念。高職院校教育在不知不覺(jué)中不斷向高層次的本科理論教育靠攏，弱化、小化象征中職院校水平的技能教育。

1.2實(shí)訓(xùn)條件有限實(shí)訓(xùn)條件有限一直都是制約高職院校良好開(kāi)展實(shí)訓(xùn)的主要因素。第一，實(shí)訓(xùn)場(chǎng)地太小，課室不足。除非是省級(jí)及以上的重點(diǎn)或示范性專業(yè)，否則許多高職院校往往由于經(jīng)費(fèi)的限制而無(wú)法配給足夠的面積和充足的實(shí)訓(xùn)課室，往往只是將各種物業(yè)設(shè)備集中簡(jiǎn)單地堆放在一個(gè)房間，讓人感覺(jué)更像是一個(gè)倉(cāng)庫(kù)，而不是專業(yè)的物業(yè)實(shí)訓(xùn)室。第二，設(shè)備數(shù)量太少，種類不全。許多高職院校物業(yè)專業(yè)的實(shí)訓(xùn)設(shè)備簡(jiǎn)單如滅火器、除草機(jī)、綠化工具、保安工具等，這種傳統(tǒng)低檔設(shè)備根本無(wú)法體現(xiàn)出現(xiàn)代物業(yè)的特點(diǎn)，反而讓學(xué)生誤以為物業(yè)人員就是保安、清潔工、綠化工。而熟練使用這些設(shè)備本應(yīng)是中職院學(xué)生的技能，不應(yīng)是高職院校學(xué)生的全部實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目。雖然有些高職院校有物業(yè)樓宇智能化實(shí)訓(xùn)室，但由于價(jià)格較貴，各種類的系統(tǒng)往往不全或數(shù)量不足，常常不能滿足學(xué)生全流程的實(shí)訓(xùn)，這不利于學(xué)生了解現(xiàn)代物業(yè)管理的運(yùn)作。第三，實(shí)訓(xùn)師資匱乏，技能不專。絕大多數(shù)高職院校沒(méi)有專門(mén)的實(shí)訓(xùn)技能教師，往往都是由理論教師兼任，這些理論教師都是物業(yè)管理專業(yè)的碩士生博士生，具有很強(qiáng)的理論性，但動(dòng)手能力卻不強(qiáng)，加上專業(yè)與樓宇智能化不對(duì)口，很難指導(dǎo)學(xué)生的實(shí)訓(xùn)學(xué)習(xí)。

1.3實(shí)訓(xùn)課程設(shè)置不合理這主要體現(xiàn)在三方面:第一，高職三年課程主要以課堂理論教學(xué)為主，理實(shí)一體化的實(shí)訓(xùn)課程所占比例不足20%。第二，單門(mén)課程以課堂理論教學(xué)為主，實(shí)訓(xùn)課程學(xué)時(shí)占該門(mén)課程總學(xué)時(shí)不足30%。第三，期末考試多以試卷筆試形式為主，以動(dòng)手能力的實(shí)訓(xùn)考核所占比例不足10%。試想:在如此大環(huán)境下的實(shí)訓(xùn)課程能訓(xùn)練好學(xué)生的專業(yè)技能與能力嗎?

2培養(yǎng)物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生實(shí)訓(xùn)技能與能力的途徑

2.1物業(yè)管理課程考核改革以純理論的試卷考試方式很難激發(fā)學(xué)生對(duì)實(shí)訓(xùn)技能訓(xùn)練的興趣，為了“強(qiáng)迫”學(xué)生主動(dòng)地、有意識(shí)地去提高自身的專業(yè)技能與能力，必須對(duì)物業(yè)管理部分課程的考核方式進(jìn)行改革?？己朔绞揭阅軌蛲伙@學(xué)生專業(yè)技能和能力的真實(shí)場(chǎng)景模擬和物業(yè)活動(dòng)為主。如物業(yè)公司前期介入的策劃案的制作、入伙儀式場(chǎng)景模擬、帶業(yè)主驗(yàn)樓收樓場(chǎng)景模擬、現(xiàn)場(chǎng)處理投訴場(chǎng)景模擬、物業(yè)突發(fā)事件如火災(zāi)、爆水管、停電、與業(yè)主沖突等的處理、物業(yè)管理智能軟件操作。將學(xué)生分組去演練和參與每個(gè)場(chǎng)景與活動(dòng)，通過(guò)學(xué)生的表現(xiàn)來(lái)考核他們的專業(yè)技能與能力，如在前期介入策劃方案中和投訴處理場(chǎng)景中對(duì)物業(yè)法規(guī)的熟悉度、理解的正確性和運(yùn)用的準(zhǔn)確性，以及和業(yè)主的溝通能力與應(yīng)變能力;在驗(yàn)樓收樓場(chǎng)景中對(duì)驗(yàn)房技能的熟練度與正確性，以及和業(yè)主的溝通能力與應(yīng)變能力;在突發(fā)事件處理中對(duì)各種先后程序的熟練度，以及現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)變能力;在物業(yè)軟件操作中對(duì)軟件的熟練度;而各種物業(yè)工具如消防器材、園林工具的使用和物業(yè)規(guī)范用語(yǔ)和禮儀則可設(shè)計(jì)融合到這些場(chǎng)景中去考核。這種考核方式需以物業(yè)管理專業(yè)教師團(tuán)隊(duì)為單位，讓各門(mén)課程的專業(yè)老師共同設(shè)計(jì)、共同觀察學(xué)生在該場(chǎng)景中的表現(xiàn)，通過(guò)其展現(xiàn)的各種技能和能力來(lái)進(jìn)行評(píng)判和打分，并在完畢后現(xiàn)場(chǎng)對(duì)學(xué)生進(jìn)行講解和評(píng)論，指出其不足和做得好的地方。下組學(xué)生可進(jìn)行旁看、旁聽(tīng)、交流等，這樣可以讓學(xué)生在耳濡目染中潛移默化的學(xué)習(xí)和進(jìn)步，如果能請(qǐng)到物業(yè)公司的經(jīng)理和員工來(lái)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)觀摩和評(píng)判，甚至是參與評(píng)分考核是最好不過(guò)，這樣可以讓學(xué)生了解到真實(shí)中的物業(yè)公司是如何運(yùn)作及處理的。但具體每個(gè)技能和每種能力所占的比重和分值如何仍需教師團(tuán)隊(duì)共同斟酌設(shè)計(jì)。

2.2建立能訓(xùn)練符合物業(yè)公司用人需求的能力的實(shí)訓(xùn)室高職院校物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)出的學(xué)生要“懂管理、會(huì)操作”，不同于以往操作的各種簡(jiǎn)單物業(yè)工具，現(xiàn)代物業(yè)管理“操作”的主要客體是樓宇智能化設(shè)備、樓宇智能化軟件、物業(yè)管理軟件，所以物業(yè)管理專業(yè)實(shí)訓(xùn)室的構(gòu)建必須要以此為立足點(diǎn)。培養(yǎng)學(xué)生的專業(yè)技能和動(dòng)手能力應(yīng)以物業(yè)公司需求為標(biāo)準(zhǔn)，他們用什么、怎么用，學(xué)生就應(yīng)該學(xué)什么、會(huì)什么，所以實(shí)訓(xùn)設(shè)備必須是仿真乃至真實(shí)的。當(dāng)今電子技術(shù)日新月異，樓宇智能化電子設(shè)備與軟件更新?lián)Q代很快，在選購(gòu)實(shí)訓(xùn)設(shè)備時(shí)要考慮較高的檔次和良好的質(zhì)量，以保證幾年內(nèi)不滯后于行業(yè)的平均水平。最重要的一點(diǎn)就是多功能綜合性，在設(shè)計(jì)實(shí)訓(xùn)室時(shí)，要將物業(yè)管理軟件把各種智能化系統(tǒng)串聯(lián)起來(lái)構(gòu)成一個(gè)綜合體系，如停車場(chǎng)管理系統(tǒng)、遠(yuǎn)程抄三表系統(tǒng)、防范監(jiān)控系統(tǒng)、安全門(mén)禁系統(tǒng)等，從而形成對(duì)各種物業(yè)設(shè)施設(shè)備的中央管理、遠(yuǎn)程操控、數(shù)據(jù)采集。在資金充裕的情況下，應(yīng)多建設(shè)幾間實(shí)訓(xùn)室，以保障多組學(xué)生同時(shí)學(xué)習(xí)。

2.3加強(qiáng)同校外物業(yè)公司的密切合作第一，派遣學(xué)生進(jìn)行校外較長(zhǎng)期的專業(yè)實(shí)習(xí)。絕大多數(shù)高職院校都要求學(xué)生在大學(xué)三年期間進(jìn)行一次專業(yè)實(shí)習(xí)，物業(yè)管理專業(yè)學(xué)生也不例外。這種實(shí)習(xí)的時(shí)間多在兩星期到一個(gè)月，由于時(shí)間太短，物業(yè)公司只能安排學(xué)生在一些簡(jiǎn)單的崗位上實(shí)習(xí)，如門(mén)崗保安、監(jiān)控保安、停車場(chǎng)保安、物業(yè)助理、客服等，這種程度的實(shí)習(xí)充其量只是“中專式學(xué)生實(shí)習(xí)”，只滿足了學(xué)校關(guān)于學(xué)生專業(yè)實(shí)習(xí)的要求和物業(yè)公司對(duì)免費(fèi)或廉價(jià)勞力的需求。由于實(shí)習(xí)時(shí)間的倉(cāng)促，學(xué)生無(wú)法在物業(yè)公司各個(gè)崗位進(jìn)行輪崗，更不用說(shuō)學(xué)到公司的管理理念、運(yùn)作模式和核心技術(shù)了;物業(yè)公司也不會(huì)去培養(yǎng)這種“匆匆過(guò)客”。學(xué)?？膳c物業(yè)公司簽訂協(xié)議，將畢業(yè)后有志于從事物業(yè)管理工作的同學(xué)派往物業(yè)公司實(shí)習(xí)半年乃至一年，擴(kuò)大實(shí)習(xí)學(xué)分的比重。本地實(shí)習(xí)的學(xué)生可上半天班，另半天再回校統(tǒng)一補(bǔ)課，外地實(shí)習(xí)學(xué)生可自學(xué)，屆時(shí)回校參加考試。學(xué)校對(duì)這部分學(xué)生可采取靈活性管理，可將一些課程的考試考核權(quán)放給企業(yè)的實(shí)習(xí)導(dǎo)師，因?yàn)樗麄儗?duì)學(xué)生的評(píng)價(jià)評(píng)分更具意義和客觀性。如有個(gè)別學(xué)生真的得到企業(yè)的重用和肯定，即使因?yàn)閷?shí)習(xí)而耽誤了學(xué)校的課程，學(xué)校也可放寬標(biāo)準(zhǔn)來(lái)考量。這種校企合作方式對(duì)學(xué)校、企業(yè)、學(xué)生都是三贏的局面。學(xué)校可從中知道自己的教育效果和企業(yè)真實(shí)需求的異同點(diǎn)和差距，從而進(jìn)行完善和改進(jìn);企業(yè)可用較低的資金成本和時(shí)間成本來(lái)培養(yǎng)和塑造自己所需的人才;學(xué)生在未走出校門(mén)之前就接觸了社會(huì)、行業(yè)和企業(yè)，學(xué)到了在學(xué)校學(xué)不到的東西，了解到自己能否跟上社會(huì)的發(fā)展、能否達(dá)到行業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)、能否適應(yīng)企業(yè)的環(huán)境，從而對(duì)自己未來(lái)的職業(yè)或出路做更好的規(guī)劃。第二，將校外物業(yè)公司引進(jìn)校園，進(jìn)行真實(shí)性物業(yè)管理。學(xué)?？煽紤]放棄總務(wù)處或后勤中心管理校區(qū)的模式，通過(guò)招標(biāo)將優(yōu)質(zhì)物業(yè)公司引進(jìn)校園進(jìn)行真實(shí)性的物業(yè)管理，這樣既能提高整個(gè)校園的物業(yè)管理水平，又為教師和學(xué)生的教與學(xué)提供了真實(shí)的實(shí)訓(xùn)場(chǎng)地與項(xiàng)目。物業(yè)公司人員可擔(dān)任學(xué)生部分課程的導(dǎo)師，學(xué)校教師亦可兼當(dāng)物業(yè)公司的顧問(wèn)和管理人員，為自己的技能教學(xué)積累經(jīng)驗(yàn)。學(xué)生在不出校門(mén)的情況下即可兼顧校園知識(shí)學(xué)習(xí)和專業(yè)技能與能力的培養(yǎng)鍛煉。

3結(jié)論