導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地開發(fā)可行性研究，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

一、審查范圍

在土地利用總體規(guī)劃確定的土地開墾區(qū)內(nèi)，一次性開發(fā)未確定土地使用權(quán)的國有荒山、荒地、荒灘600公頃以上(含600公頃)從事種植業(yè)、林業(yè)(不含專門營造防護(hù)林、特種用途林以及沙化土地的治理活動)、畜牧業(yè)、漁業(yè)生產(chǎn)的用地。

二、審查原則

(一)在保護(hù)中開發(fā)，在開發(fā)中保護(hù)，保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境。

(二)依據(jù)規(guī)劃，宜農(nóng)則農(nóng)，宜林則林，宜牧則牧，宜漁則漁。

(三)科學(xué)、合理、可持續(xù)利用土地資源。

(四)依照規(guī)定程序，提高工作效率。

三、審查依據(jù)

(一)《土地管理法》、《實(shí)施條例》等土地管理法律、法規(guī)，國家其他有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)定。

(二)國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)政策。

(三)土地利用總體規(guī)劃或土地開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃。

四、審查內(nèi)容

(一)土地開發(fā)用地是否在需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的范圍之內(nèi)。

(二)土地開發(fā)用地是否按規(guī)定要求進(jìn)行了科學(xué)論證和評估。

(三)土地開發(fā)用地是否符合有關(guān)法律、法規(guī)和政策規(guī)定。

(四)土地開發(fā)用地是否符合土地利用總體規(guī)劃或土地開發(fā)專項(xiàng)規(guī)劃。

(五)土地開發(fā)用地權(quán)屬是否清楚、有無爭議，地類是否正確，面積是否準(zhǔn)確。

(六)土地開發(fā)用地是否涉及農(nóng)(牧、漁)業(yè)、水利、環(huán)保、林業(yè)等有關(guān)問題；如涉及，是否征求了省級有關(guān)部門意見。

(七)土地開發(fā)措施是否可行。

(八)土地開發(fā)后有關(guān)土地使用政策是否明確并符合有關(guān)規(guī)定。

五、審查程序

(一)省、自治區(qū)、直轄市人民政府國土資源部門按照國家有關(guān)規(guī)定，擬定土地開發(fā)用地請示，并附對土地開發(fā)用地申請單位提出的可行性研究報(bào)告的書面審查意見，報(bào)省級人民政府同意后，由省級人民政府將土地開發(fā)用地請示呈報(bào)國務(wù)院，同時抄報(bào)國土資源部(抄報(bào)時附資料二套、圖件一套，涉及農(nóng)(牧、漁)業(yè)、水利、環(huán)保、林業(yè)等有關(guān)問題的，應(yīng)增報(bào)有關(guān)資料和圖件)。

(二)國土資源部收到國務(wù)院轉(zhuǎn)來的省級人民政府的土地開發(fā)用地請示轉(zhuǎn)辦單后，對報(bào)批資料、圖件進(jìn)行初審。如土地開發(fā)用地涉及農(nóng)(牧、漁)業(yè)、水利、環(huán)保、林業(yè)等有關(guān)問題，征求國務(wù)院有關(guān)部門意見。國務(wù)院有關(guān)部門自收到征求意見函之日起7個工作日內(nèi)，將意見書面反饋國土資源部。逾期未反饋意見又未說明情況的，按無意見處理。如國務(wù)院有關(guān)部門提出不同意見，由國土資源部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)。

(三)在綜合國務(wù)院各有關(guān)部門意見的基礎(chǔ)上，國土資源部采用會審辦法，對土地開發(fā)用地提出批準(zhǔn)或不予批準(zhǔn)的建議。對建議批準(zhǔn)的，形成審查報(bào)告，呈報(bào)國務(wù)院審批；對不予批準(zhǔn)的，由國土資源部行文將土地開發(fā)用地請示退回報(bào)文的省級人民政府，并報(bào)國務(wù)院備案。

(四)土地開發(fā)用地報(bào)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)后，由國土資源部負(fù)責(zé)辦理土地開發(fā)用地批復(fù)文件，批復(fù)有關(guān)省、自治區(qū)、直轄市人民政府，并抄送國務(wù)院有關(guān)部門，批復(fù)文件中注明“經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)”字樣。

六、其他事項(xiàng)

(一)國土資源部對土地開發(fā)用地報(bào)批資料、圖件進(jìn)行初審時，認(rèn)為資料不齊全或內(nèi)容不符合要求的，應(yīng)通知其限期補(bǔ)報(bào)，逾期不補(bǔ)報(bào)并不能說明原因的，可以將土地開發(fā)用地請示退回報(bào)文的省級人民政府。

(二)土地開發(fā)必須依法進(jìn)行。凡未經(jīng)批準(zhǔn)開發(fā)用地的，必須依法查處。查處后方可依法辦理土地開發(fā)用地手續(xù)。

(三)經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)的土地開發(fā)用地，凡不違反保密規(guī)定的，由國土資源部通過報(bào)刊向社會公告，接受社會監(jiān)督。公告工作不收取任何費(fèi)用。

(四)按照有關(guān)規(guī)定須經(jīng)國務(wù)院部委、直屬機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目，涉及土地開發(fā)用地需報(bào)國務(wù)院批準(zhǔn)的，在項(xiàng)目可行性研究報(bào)批前，項(xiàng)目建設(shè)單位應(yīng)報(bào)國土資源部預(yù)審。國土資源部對土地開發(fā)用地有關(guān)事項(xiàng)進(jìn)行審查，并提出意見。項(xiàng)目可行性研究批準(zhǔn)后，按本規(guī)定辦理土地開發(fā)用地審批手續(xù)。

篇2

引言

隨著社會的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)的進(jìn)步，人口不斷的增加，土地資源現(xiàn)在已經(jīng)無法滿足人們的用地需求，而且土地資源在開發(fā)的過程中，受到了嚴(yán)重的損害。當(dāng)前實(shí)行的土地開發(fā)整理，是對土地資源進(jìn)行保護(hù)的一項(xiàng)重要措施，可以實(shí)現(xiàn)土地資源總量的動態(tài)平衡，尤其是耕地。土地開發(fā)整理資金的管理，影響著土地開發(fā)整理的質(zhì)量，所以需要加強(qiáng)土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金的監(jiān)督管理。

一、當(dāng)前土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金管理中存在的問題

土地開發(fā)整理項(xiàng)目，是改善土地質(zhì)量的一項(xiàng)重要舉措，整體工程實(shí)施花費(fèi)的時間會比較長，實(shí)施過程中單項(xiàng)工程多且需求的資金數(shù)額較大。土地開發(fā)整理資金是土地開發(fā)整理質(zhì)量的一重保障，所以必須要加強(qiáng)資金管理。但是在目前的土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金管理中，存在一些問題，影響著項(xiàng)目資金的管理質(zhì)量。

1.專業(yè)性較低

在土地工程企業(yè)發(fā)展的過程中，土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量，在很大程度上是由從事該項(xiàng)目的工程技術(shù)人員的專業(yè)程度決定的，所以土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金管理也是由相關(guān)人員的專業(yè)程度決定的。從目前土地工程建設(shè)企業(yè)的土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金管理現(xiàn)狀進(jìn)行分析，項(xiàng)目資金的預(yù)算審核質(zhì)量較差、土地開發(fā)整理項(xiàng)目的工程控制質(zhì)量較差、工程的審計(jì)效果較差、財(cái)務(wù)資金的管理質(zhì)量較差等，都是由于人員的專業(yè)性不高、對項(xiàng)目資金的管理能力不高所造成的。

2.土地項(xiàng)目工程的資金預(yù)算編制不規(guī)范

在土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金管理中，預(yù)算管理是第一步，對工程建設(shè)、資金管理有較大的影響，對部分土地工程建設(shè)企業(yè)的土地項(xiàng)目工程資金的管理進(jìn)行分析，其將工作的重點(diǎn)放在了土地開發(fā)整理項(xiàng)目的規(guī)劃上，而忽視了項(xiàng)目資金的預(yù)算管理。項(xiàng)目資金的預(yù)算管理薄弱和編制預(yù)算不規(guī)范，造成土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金過高，還有一些單位利用這個缺陷，將工程預(yù)算定額抬高等，這些為土地開發(fā)整理項(xiàng)目的管理工作增加了難度[1]。

3.土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金的使用效率低

土地開發(fā)整理是一個復(fù)雜的過程，在這個過程中有各種環(huán)節(jié)、程序，而且各個環(huán)節(jié)之間的時間差較大，想要有效的對土地開發(fā)整理項(xiàng)目進(jìn)行管理、組織存在一定的難度，項(xiàng)目資金的土地開發(fā)整理中的利用效率較低。因?yàn)楦鱾€程序的進(jìn)行存在較大的時間差，在這個過程中，材料的價格、土地的調(diào)整等，均存在較大的變化，進(jìn)而無法有效的、充分的利用項(xiàng)目資金，無法有效的管理土地開發(fā)整理。

二、土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金審計(jì)監(jiān)察

為了保證土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金可以有效的發(fā)揮其作用，需要加強(qiáng)項(xiàng)目資金的審計(jì)監(jiān)察工作，綜合進(jìn)行分析，將土地開發(fā)整理項(xiàng)目的資金審計(jì)監(jiān)察工作分為以下幾點(diǎn)：

1.土地開發(fā)整理項(xiàng)目，立項(xiàng)可行性階段的審計(jì)監(jiān)察

在土地工程建設(shè)企業(yè)發(fā)展的過程中，實(shí)施一個土地工程項(xiàng)目，首先需要對這個項(xiàng)目的可行性進(jìn)行研究，土地開發(fā)整理項(xiàng)目的可行性研究，是對該項(xiàng)目實(shí)施的基礎(chǔ)條件、資金、技術(shù)等進(jìn)行全面的調(diào)查，對該項(xiàng)目實(shí)施的可行性進(jìn)行調(diào)查研究，是該項(xiàng)目實(shí)施的第一步，所以需要加強(qiáng)該階段的審計(jì)監(jiān)察，為土地開發(fā)整理項(xiàng)目進(jìn)行的下一步工作，提供審計(jì)監(jiān)察的基礎(chǔ)和保障。在該階段加強(qiáng)審計(jì)監(jiān)察，可以保證該項(xiàng)目的合法性。

2.土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金的審計(jì)監(jiān)察

在該項(xiàng)目正式實(shí)施前，項(xiàng)目資金到位，是該項(xiàng)有效實(shí)施的一重保障，也是加強(qiáng)項(xiàng)目資金管理的關(guān)鍵。對該項(xiàng)目資金的合法性進(jìn)行審計(jì)監(jiān)察，可以保證項(xiàng)目資金來源的合法性。土地開發(fā)整理項(xiàng)目是一項(xiàng)復(fù)雜的、大型的、投資大的項(xiàng)目，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中，項(xiàng)目資金的合理實(shí)施，是該項(xiàng)目順利實(shí)施、項(xiàng)目實(shí)施質(zhì)量的保障。不管該項(xiàng)目實(shí)施中的資金來源是政府撥款、貸款或者是其他來源，都需要對該項(xiàng)目資金實(shí)施專戶儲存管理，為項(xiàng)目的啟動、實(shí)施提供資金保障。

3.加強(qiáng)土地開發(fā)整理項(xiàng)目資金預(yù)算編制等審計(jì)監(jiān)察

在土地開發(fā)整理項(xiàng)目進(jìn)行的過程中，項(xiàng)目資金的預(yù)算編制，是保障項(xiàng)目工程質(zhì)量的關(guān)鍵，對整個項(xiàng)目的各個環(huán)節(jié)都有影響，項(xiàng)目預(yù)算編制是確定該項(xiàng)目資金的基礎(chǔ)和依據(jù)。加強(qiáng)項(xiàng)目資金的預(yù)算編制審計(jì)監(jiān)察，可以保證項(xiàng)目資金預(yù)算編制的合理性、真實(shí)性、科學(xué)性，防止一些不良現(xiàn)象的產(chǎn)生，例如暗箱操作等[2]。

除了以上這些在土地開發(fā)整理項(xiàng)目中，項(xiàng)目資金的審計(jì)監(jiān)察工作之外，還有土地開發(fā)整理項(xiàng)目施工過程中資金的審計(jì)監(jiān)察、竣工階段的項(xiàng)目資金審計(jì)監(jiān)察、工程項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益審計(jì)監(jiān)察等等。加強(qiáng)土地開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施全過程中，各個階段的項(xiàng)目資金審計(jì)監(jiān)察，可以保證項(xiàng)目資金的合理性、真實(shí)性，防止項(xiàng)目資金挪用、占用等現(xiàn)象的產(chǎn)生，為項(xiàng)目工程的施工質(zhì)量提供保障。

篇3

執(zhí)行中發(fā)現(xiàn)的問題

劃轉(zhuǎn)不到位。用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金是依據(jù)財(cái)政部、國土資源部《關(guān)于印發(fā)(用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入管理辦法)的通知》(財(cái)綜[2004]49號)規(guī)定，從市、縣政府土地純收益中劃轉(zhuǎn)的；土地出讓收益30％劃入省級國庫專賬。70％劃入市、縣同級國庫專賬。由于地方保護(hù)主義作怪，該項(xiàng)基金不能及時全額劃入專賬，影響了各級農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的進(jìn)行。如何妥善處理城市改造和農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的矛盾，是市、縣級政府面臨的一個考題。

不能及時用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)。該項(xiàng)基金的使用存在薄弱環(huán)節(jié)，基層部門缺乏具體使用管理辦法，使得該項(xiàng)資金使用緩慢，劃入國庫的用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金不能發(fā)揮其應(yīng)有的作用。為使該項(xiàng)資金及時足額劃入專賬，必須加快該項(xiàng)資金的支出進(jìn)度，規(guī)范收繳行為。

針對問題提出對策

督導(dǎo)檢查。依據(jù)財(cái)綜[2004]49號文件規(guī)定，對農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金的計(jì)提劃繳、預(yù)算管理、支出范圍和資金使用等進(jìn)行定期或不定期的監(jiān)督檢查；要求市、縣財(cái)政和國土資源部門每季末將農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金計(jì)提劃繳、使用和管理情況報(bào)省財(cái)政廳和省國土資源廳，以便發(fā)現(xiàn)問題及時糾正。河北省國土資源廳、財(cái)政廳為把政策措施落實(shí)到位，組織開展了對市、縣用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金的收繳和使用管理工作的專項(xiàng)督導(dǎo)檢查。依據(jù)省國土資源廳、省財(cái)政廳《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收繳使用管理工作的通知》要求，各市、縣先行自查，寫出自查報(bào)告，填報(bào)“用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入情況匯總表”分別上報(bào)省國土廳財(cái)務(wù)處、省財(cái)政廳經(jīng)濟(jì)建設(shè)處。

針對檢查中出現(xiàn)的問題，河北省財(cái)政廳、國土資源廳提出了整改措施，要求市、縣嚴(yán)格收繳程序，建立考核制度；國土資源管理部門負(fù)責(zé)土地出讓項(xiàng)目名稱、出讓合同號、土地出讓面積、征收標(biāo)準(zhǔn)及應(yīng)繳額真實(shí)、準(zhǔn)確、及時上報(bào)。財(cái)政部門負(fù)責(zé)實(shí)際繳庫、應(yīng)繳未繳及使用情況的真實(shí)準(zhǔn)確。對真實(shí)、準(zhǔn)確、及時劃轉(zhuǎn)及上報(bào)的單位給于表彰、獎勵；對劃轉(zhuǎn)不到位的單位限期糾正，進(jìn)行公報(bào)批評及罰款。

明確土地開發(fā)范圍。土地整理和復(fù)墾是按照土地利用總體規(guī)劃和土地開發(fā)整理規(guī)劃，有組織地對農(nóng)村地區(qū)田、水、路、林及村莊進(jìn)行綜合整治，對在生產(chǎn)建設(shè)過程中挖損、塌陷、壓占及污染破壞的土地和洪災(zāi)滑坡崩塌、泥石流等自然災(zāi)害損毀的土地進(jìn)行復(fù)墾。

宜農(nóng)未利用地的開發(fā)是指在保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境、防治水土流失的前提下，對灘涂、鹽堿地、荒草地、裸土地等未利用的宜農(nóng)土地進(jìn)行開發(fā)利用。

基本農(nóng)田建設(shè)是采取相應(yīng)措施對基本農(nóng)田進(jìn)行改造、改良和保護(hù)，促進(jìn)基本農(nóng)田綜合生產(chǎn)能力提高和持續(xù)利用，包括經(jīng)國務(wù)院、省有關(guān)主管部門或者縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)確定的糧、棉、油生產(chǎn)基地內(nèi)的耕地的建設(shè)；有良好的水利與水土保持設(shè)施的耕地建設(shè)；對中低產(chǎn)田的改造；蔬菜生產(chǎn)基地建設(shè)；國務(wù)院、省規(guī)定應(yīng)當(dāng)劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)的其他耕地的建設(shè)等。

嚴(yán)格支出管理。按照項(xiàng)目管理的要求，農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金扶持的項(xiàng)目立項(xiàng)程序有以下三步：1．項(xiàng)目申請單位按有關(guān)資金和項(xiàng)目管理辦法或項(xiàng)目指南的規(guī)定向所在市、縣(市)財(cái)政部門和主管部門提交項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)文本、項(xiàng)目申報(bào)書及必要的附件，并按規(guī)定提供本單位的組織形式、財(cái)務(wù)狀況、自籌資金以及項(xiàng)目實(shí)施管理和項(xiàng)目績效分析等有關(guān)情況。2．財(cái)政部門和主管部門組織有關(guān)專家，或委托專門的項(xiàng)目評審機(jī)構(gòu)按照項(xiàng)目指南的規(guī)定對項(xiàng)目申請單位提交的項(xiàng)目可行性研究報(bào)告或項(xiàng)目申報(bào)標(biāo)準(zhǔn)文本進(jìn)行評審，依據(jù)專家或項(xiàng)目評審機(jī)構(gòu)出具的項(xiàng)目評審報(bào)告，對擬本級立項(xiàng)或上報(bào)上級立項(xiàng)的項(xiàng)目，實(shí)行社會公示制度。3．申報(bào)省級農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金扶持項(xiàng)目，應(yīng)按照現(xiàn)行財(cái)政管理體制和有關(guān)專項(xiàng)資金管理辦法、項(xiàng)目指南的規(guī)定，由市縣各級財(cái)政部門和主管部門聯(lián)合以正式文件上報(bào)(另有規(guī)定的除外)。省級主管部門和省財(cái)政廳組織有關(guān)專家或委托項(xiàng)目評審機(jī)構(gòu)對項(xiàng)目進(jìn)行評審后，提出項(xiàng)目立項(xiàng)和資金分配方案，并下達(dá)項(xiàng)目批復(fù)或項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃。資金由省財(cái)政廳根據(jù)財(cái)政管理體制撥付，撥付資金的文件抄送主管部門和項(xiàng)目所在地有關(guān)主管部門。

建立績效考評制度。加強(qiáng)對農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出項(xiàng)目事前、事中、事后的監(jiān)督和管理，提高農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金使用效益；建立農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金項(xiàng)目績效評價工作信息庫，系統(tǒng)收集項(xiàng)目立項(xiàng)決策、及時掌握資金到位和使用情況以及項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和實(shí)施結(jié)果等；建立和完善自我評價、自我監(jiān)督與外部評價、外部監(jiān)督相結(jié)合的約束、監(jiān)管機(jī)制。具體評價辦法如下表：

優(yōu)先足額劃入專賬。國土資源與財(cái)政部門要通過《用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金收入情況匯總表》的填報(bào)互相制約，各負(fù)其責(zé)，保證土地出讓金優(yōu)先足額劃入用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)的土地出讓金專賬。

篇4

【關(guān)鍵字】 測繪，土地開發(fā)，整理項(xiàng)目

1 土地開發(fā)整理及其測繪概述

土地開發(fā)整理項(xiàng)目的規(guī)模越來越大，這就需要新的技術(shù)來滿足其發(fā)展的需要。測繪技術(shù)的應(yīng)用可以很好的緩解土地開發(fā)項(xiàng)目的管理壓力。本文結(jié)合自身的工作經(jīng)驗(yàn)，介紹了測繪技術(shù)在土地開發(fā)整理項(xiàng)目中的應(yīng)用。土地開發(fā)整理測繪是開展土地開發(fā)整理項(xiàng)目基礎(chǔ)工作之一，是獲取和表達(dá)土地開發(fā)整理項(xiàng)目區(qū)位置、形狀、數(shù)量和利用狀況等地籍信息要素，提供土地開發(fā)整理現(xiàn)狀圖和土地開發(fā)整理規(guī)劃設(shè)計(jì)底圖的專題地籍測繪；是以滿足土地開發(fā)整理決策申報(bào)、可行性研究、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、工程量概預(yù)算、施工放樣、竣工驗(yàn)收、土地開發(fā)整理規(guī)劃設(shè)計(jì)的實(shí)施以及土地開發(fā)整理對土地利用現(xiàn)狀、地形狀況等空間基礎(chǔ)地理信息的需要而進(jìn)行的一項(xiàng)技術(shù)性較強(qiáng)的基礎(chǔ)性測繪工程。

2 測繪技術(shù)在土地開發(fā)整理項(xiàng)目中的應(yīng)用

在土地開發(fā)整理項(xiàng)目中，大致涉及到地籍測繪和工程測繪兩個方面。 地籍測繪主要服務(wù)于土地開發(fā)整理工程的前期和后期。土地開發(fā)整理工程的前期要對整個整理項(xiàng)目區(qū)內(nèi)的地形地貌測繪、最終形成一張地形圖，為規(guī)劃設(shè)計(jì)提供準(zhǔn)確的底圖，保證規(guī)劃決策的準(zhǔn)確性。同時為土地登記、土地統(tǒng)計(jì)提供準(zhǔn)確的權(quán)屬界線和各種地類界線的平面位置和面積。土地開發(fā)整理工程的后期，在土地利用現(xiàn)狀調(diào)查成果的基礎(chǔ)上，進(jìn)行補(bǔ)充調(diào)查和補(bǔ)測，進(jìn)行詳細(xì)的地籍調(diào)查和地籍測繪，進(jìn)行面積權(quán)屬等變更，讓土地所有者、土地使用者簽字確認(rèn)。

在土地開發(fā)整理項(xiàng)目項(xiàng)目的前期申報(bào)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段，對項(xiàng)目區(qū)地形地貌，老舊村莊、廢棄村臺復(fù)墾、地下管線、道路，土地開發(fā)整理中涉及的一些破碎地形地貌的詳細(xì)數(shù)據(jù)描述，其范圍內(nèi)的農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、水系、林網(wǎng)、墳?zāi)沟姆植?、道路交通網(wǎng)面積、界址等方面的信息，在準(zhǔn)確性、現(xiàn)勢性上有較高的要求。這些涉及工程項(xiàng)目的可行性分析、項(xiàng)目申報(bào)的審批、前期工程方案的規(guī)劃、工程預(yù)算的準(zhǔn)確性以及施工圖的設(shè)計(jì)。只有提供準(zhǔn)確的各屬性信息，供各協(xié)作部門決策、協(xié)調(diào)，才能作出最準(zhǔn)確的反應(yīng)。

在土地開發(fā)整理項(xiàng)目施工階段，主要提供數(shù)據(jù)給工程監(jiān)理部門和施工單位。監(jiān)理部門以測繪信息為標(biāo)準(zhǔn)對施工進(jìn)行監(jiān)督控制，確保農(nóng)田"灌的上、排的出"、道路、橋梁位置準(zhǔn)確實(shí)用等。施工單位需要根據(jù)專業(yè)測繪單位提供的前期測量成果及設(shè)置的專門控制點(diǎn)（界）石，對點(diǎn)位進(jìn)行加密重新布測平差，制定方案報(bào)監(jiān)理部門許可后平差成果即可使用。在施工過程中，施工單位對涉及測繪的每一施工環(huán)節(jié)進(jìn)行報(bào)批，監(jiān)理部門審批同意后方可進(jìn)行下一道工序。

3 測繪在土地開發(fā)整理中的特點(diǎn)

為了規(guī)范各個公司的土地開發(fā)整理項(xiàng)目的測繪管理.必須制定土地開發(fā)整理項(xiàng)目測繪技術(shù)的規(guī)定 統(tǒng)一技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、滿足項(xiàng)目規(guī)劃、工程量計(jì)算和施工放線等要求.使土地開發(fā)整理的工程質(zhì)量得到保障 首先關(guān)鍵點(diǎn)要測量準(zhǔn)確.現(xiàn)狀地物的測量要全面.細(xì)部測量要詳細(xì)注明 合理確定測圖比例尺.合理布設(shè)高程網(wǎng)點(diǎn)，關(guān)鍵點(diǎn)測量必不可少.測區(qū)應(yīng)埋設(shè)足夠的標(biāo)石.網(wǎng)上元素應(yīng)該充分具體.這些都是需要我們關(guān)注的重點(diǎn)。

3.1 關(guān)鍵點(diǎn)的測量

測量中.我們通常采用網(wǎng)格式進(jìn)行測量.從整體到局部.根據(jù)比例的不同設(shè)置制高點(diǎn)的測量點(diǎn) 這樣不僅可以增加效率.還能夠保證精度的準(zhǔn)確性 在成圖后.依據(jù)測量高程點(diǎn).勾繪出等高線.在這中間.就已經(jīng)存在了一個假設(shè).就是點(diǎn)與點(diǎn)之間的變化必須是平緩的.不能有較大的起伏.但實(shí)際中這種情況很少，為了追求精度.往往可取的措施是畫密網(wǎng)格 土地開發(fā)整理前期準(zhǔn)備工作中的測量也采取這種方式.它主要是測量關(guān)鍵點(diǎn).不事先畫定網(wǎng)格。關(guān)鍵點(diǎn)指的是高程趨勢的變化點(diǎn)，如坡頂、邊坎邊。舊村復(fù)墾的測量關(guān)鍵點(diǎn)尤為重要。

3.2 坎上坎下測量均勻測量

在地形測繪中.坎上坎下測量的不均勻.會導(dǎo)致不能為整個項(xiàng)目提供精確的數(shù)據(jù) 測繪員在測繪中要對對各種土坎要細(xì)分.注明坎頂、坎腳線的位置和標(biāo)高.特別對于緩坡坎，注明坎頂線與坎底線的位置和標(biāo)高。如果測繪不均勻.不但不能提供精確的信息.還會影響土方的計(jì)算。

3.3 詳細(xì)注明細(xì)部測量

所謂的細(xì)部測量注明與平常所說的細(xì)部測量不同 而土地整理中的細(xì)部測量更為詳細(xì)，包括墳穴、樹木、房屋的面積及新舊程度、建筑密度、人口密度、容積率等。具體表現(xiàn)有以下幾點(diǎn)：①準(zhǔn)確記錄樹木包括果樹的種類、年齡，墳穴、房屋的位置與面積、建筑密度、人口密度、容積率等：⑦ 準(zhǔn)確記錄水塔、管線的長度及使用年限；③特別是對學(xué)校、廟宇及舊村委會等要作詳細(xì)記錄.這有利于以后的設(shè)計(jì)方案的選擇

4 土地開發(fā)整理項(xiàng)目的實(shí)施

土地開發(fā)整理具有統(tǒng)一性、整體性和規(guī)模性 工程的前期決策對后期的施工影響意義重大工程中需要設(shè)計(jì)人口搬遷、地下管道、道路規(guī)劃等，所以前期的測繪就是工程實(shí)施的項(xiàng)目保證因此.需要建立項(xiàng)目實(shí)施組織管理機(jī)構(gòu)：

a.各省市縣人民政府應(yīng)專門成立土地開發(fā)整理項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組.同意領(lǐng)導(dǎo)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)

b.領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)置項(xiàng)目管理辦公室.辦公室設(shè)囂在國土資源管理部門 統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、督促項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)的順利開展

c.項(xiàng)目承擔(dān)單位在項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)小組和項(xiàng)目管理辦公室的領(lǐng)導(dǎo)下，履行項(xiàng)目法人職責(zé)，負(fù)責(zé)具體的項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)管理任務(wù)。

d.設(shè)立技術(shù)指導(dǎo)機(jī)構(gòu) 根據(jù)工作需要.應(yīng)設(shè)立技術(shù)工作機(jī)構(gòu).加強(qiáng)技術(shù)指導(dǎo) 研究土地開發(fā)整理測繪的意義

5 總結(jié)

土地開發(fā)整理是一個綜合性的項(xiàng)目工作.而它所有成功的基礎(chǔ)都是源于測繪技術(shù)工作 因?yàn)闇y繪是最基礎(chǔ)的最原始的數(shù)據(jù).能夠?yàn)樽稣_決策做最基本的保證。當(dāng)然.精細(xì)的測繪工作不是越詳細(xì)越好，因?yàn)椴坏珪黾淤M(fèi)用和開銷.也會在某些工程中增加負(fù)擔(dān)。我國的測繪技術(shù)較國外來說，發(fā)展的相對較晚，所以我們應(yīng)該提高測繪人員的綜合素質(zhì).保證測繪的準(zhǔn)確性，從而有力的指導(dǎo)土地開發(fā)整理項(xiàng)目。

參考文獻(xiàn)

[1] 王立波；；淺談工程測繪在土地開發(fā)整理中的應(yīng)用[J]；神州；2012年26期

篇5

9月5日，國家發(fā)改委密集批復(fù)了多個城市軌道交通建設(shè)項(xiàng)目。據(jù)《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者根據(jù)國家發(fā)改委網(wǎng)站9月5日的公告統(tǒng)計(jì)，這次共有25個城市地鐵和軌道交通建設(shè)項(xiàng)目獲批，累計(jì)投資規(guī)模超過8000億元。其中4000多億由國內(nèi)銀行貸款解決，而余下的2390.624億元（5個項(xiàng)目未納入統(tǒng)計(jì)）則落到了地方財(cái)政頭上。

業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，因?yàn)椤巴恋爻鲎尳鸫蠓禄胤秸?cái)力不足”，“財(cái)政撥款+銀行貸款”的傳統(tǒng)投融資模式，是否能為地方政府解決上述項(xiàng)目資金。

但此次批復(fù)中，也包括了杭州地鐵1號線“特許經(jīng)營”項(xiàng)目以及深圳地鐵7號線、11號線兩個項(xiàng)目的可行性報(bào)告，深圳“以地養(yǎng)路”的模式得到國家層面的肯定，也為地方政府如何探尋新的融資模式提供了借鑒。

引“港”入杭

在高漲的城軌建設(shè)熱情、吃緊的地方財(cái)政、緊縮的銀行信貸三方面的壓力下，地鐵建設(shè)靠地方財(cái)政解決為主的傳統(tǒng)融資模式已難以為繼，且過度依靠財(cái)政補(bǔ)貼，城軌項(xiàng)目喪失了尋找贏利點(diǎn)的熱情，綜合的運(yùn)營服務(wù)經(jīng)營體系難以形成。

城軌建成后，對沿線土地價值、商業(yè)價值等的“正外部性”影響所產(chǎn)生的收益也沒有被有效收回。一邊是繁榮的沿線土地開發(fā)、商業(yè)經(jīng)營，另一邊是城軌項(xiàng)目投入不足、項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)程緩慢，折射出城軌建設(shè)的困局。

雖然沒能如預(yù)期在今年“十一”正式運(yùn)營，但杭州人也為即將在10月底正式擁有自己第一條地鐵而驕傲。

杭州在其地鐵1號線融資上的創(chuàng)新是審慎的，選擇的是與香港鐵路有限公司（下稱“港鐵公司”）合作、“特許經(jīng)營”模式。

在國家發(fā)改委對杭州地鐵1號線特許經(jīng)營項(xiàng)目的批復(fù)文件中，肯定了杭州地鐵1號線項(xiàng)目劃分的A、B兩個部分。其中A部分“負(fù)責(zé)土建工程、軌道、綜合基地、控制中心、主變電站等，總投資為137.9億元，占1號線總投資的62.5%，由杭州地鐵集團(tuán)公司負(fù)責(zé)投資和建設(shè)，并擁有資產(chǎn)權(quán)”。

涉及特許經(jīng)營的B部分為“除A部分以外的車輛、信號、售檢票系統(tǒng)等機(jī)電設(shè)備，總投資82.9億元，占1號線總投資的37.5%”。杭州地鐵集團(tuán)公司和港鐵公司合資成立杭港地鐵有限責(zé)任公司（下稱“杭港公司”），“負(fù)責(zé)杭州地鐵1號線B部分的投資、建設(shè)和經(jīng)營”。地鐵建成后，“杭港公司依法承租并獲得在特許經(jīng)營期內(nèi)地鐵1號線A部分設(shè)施的經(jīng)營、管理和維護(hù)權(quán)”。特許經(jīng)營期被限定為開始試運(yùn)營日起25年。B項(xiàng)目82.9億元資金中，資本金45.4億元，杭、港雙方分別占51%（23.154億元）和49%（22.246億元），其余部分資金則由杭港公司貸款解決。

“特許”的期許

國內(nèi)第一次采用特許經(jīng)營模式運(yùn)營的地鐵線路是北京地鐵4號線，已在2009年秋正式開通，但受制于“兩元通票”制，北京4號線的運(yùn)營商京港地鐵公司經(jīng)營狀況直到近期才有所好轉(zhuǎn)。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)政學(xué)系主任、財(cái)政稅收研究所所長曾康華向《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者介紹，“北京地鐵每一張地鐵票成本大概是在4塊7毛錢，現(xiàn)在一張地鐵票2塊錢，每張地鐵票要補(bǔ)貼2塊7毛錢”。因?yàn)閵W運(yùn)會，北京還取消了地鐵站內(nèi)的商業(yè)經(jīng)營，港鐵的經(jīng)營模式就難以在4號線運(yùn)用，經(jīng)營狀況不佳在情理之中。

杭州地鐵1號線還未運(yùn)營，票價已有爭議。8月3日，杭州地鐵票價定價聽證會只留下一個“在價格聽證以及更廣泛征求各方面意見的基礎(chǔ)上，綜合考慮各方面因素，對聽證方案做進(jìn)一步完善”的結(jié)論。

但曾康華認(rèn)為，杭州將比北京能更市場化地實(shí)踐“特許經(jīng)營”。北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院副教授陳佩虹則表示，特許經(jīng)營模式在實(shí)現(xiàn)了財(cái)政和項(xiàng)目劃分的同時，需要在合作中明確風(fēng)險承擔(dān)問題，不能到最后都由政府買單。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者聯(lián)系杭州市委宣傳部，希望進(jìn)一步了解模式運(yùn)作及如何收回投資，但對方表示，在杭州地鐵1號線進(jìn)入即將投入運(yùn)營的關(guān)鍵時刻，各種協(xié)調(diào)、 演習(xí)、評估工作繁忙，婉拒了采訪要求。

深圳“以地養(yǎng)路”

國家發(fā)改委給深圳地鐵7號、12號線可行性研究報(bào)告的批復(fù)文件為創(chuàng)新地鐵融資模式留足了空間。在批復(fù)文件中，地鐵項(xiàng)目的資本金“主要來源為軌道交通上蓋及沿線土地的開發(fā)收入，在土地收益不能滿足需求時由市財(cái)政資金投入”。同濟(jì)大學(xué)教授、博士生導(dǎo)師孫章把這種模式總結(jié)為“上蓋物業(yè)、土地出讓、土地二次開發(fā)”。

孫章堅(jiān)定地?cái)嘌裕骸敖鉀Q資金問題后，城市軌道交通越多建越主動?！睂O章介紹，港英政府時期，興建城市軌道交通時，會將軌道交通沿線一定范圍內(nèi)的土地交由政府出資成立的香港鐵路公司開發(fā)，以彌補(bǔ)軌道建設(shè)時期的投入，這種模式為地鐵公司預(yù)留了盈利的空間，這是香港鐵路公司成功的重要基礎(chǔ)。

在陳佩虹看來，這是一種以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)，即TOD（ transit-oriented development）模式，相比于創(chuàng)新有限的BOT模式來說是一大進(jìn)步。但要在深圳地鐵項(xiàng)目中運(yùn)作，首先需要理順土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，才能激發(fā)地鐵公司科學(xué)合理利用土地資源的熱情，這樣，地鐵建設(shè)對沿線的外部性影響就能得到“內(nèi)部化”，從而減輕市民稅負(fù)和政府財(cái)政負(fù)擔(dān)。

但 “軌道+物業(yè)、以地養(yǎng)路”的模式具體如何操作還需探索。陳佩虹認(rèn)為，深圳的“以地養(yǎng)路”模式中的沿線土地開發(fā)有兩種可行的操作方式：一是政府仍舊擁有沿線土地的開發(fā)權(quán)，而開發(fā)所得將作為地鐵建設(shè)的專項(xiàng)資金；二是政府將沿線土地的使用權(quán)、開發(fā)權(quán)都交由地鐵公司，使用開發(fā)所得作為地鐵建設(shè)資金。

“沿線土地開發(fā)”慎行

但現(xiàn)實(shí)與猜測未必一致。

軌道交通6、7、8、9、11號線構(gòu)成的深圳市軌道交通三期工程總投資預(yù)計(jì)將超1000億元。

深圳市發(fā)改委在給《中國經(jīng)濟(jì)周刊》記者的回復(fù)中，明確了深圳軌道交通的投融資模式是：“‘合理票價+上蓋物業(yè)開發(fā)’，即以票務(wù)收入彌補(bǔ)運(yùn)營成本，以物業(yè)開發(fā)彌補(bǔ)建設(shè)成本”。

“合理票價”很好理解——深圳將不會采取北京“兩元通票制+政府財(cái)政補(bǔ)助”的模式，曾康華透露，深圳地鐵票價將在地鐵的公共服務(wù)性質(zhì)和投資回報(bào)之間尋求平衡。

“上蓋物業(yè)開發(fā)”是創(chuàng)新，但這樣的融資模式實(shí)際上是在國家發(fā)改委允許的范圍內(nèi)自動給自己畫了一個“小圈圈”。國家發(fā)改委的批文中，“上蓋物業(yè)”被接受和實(shí)踐，“沿線土地開發(fā)”卻被有意地忽略了。深圳市發(fā)改委明確指出：“軌道交通配置土地資源以軌道交通上蓋物業(yè)空間為主?！?/p>

篇6

房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)可將土地和房屋合在一起開發(fā)，也可將土地和房屋分開開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)，它既是房地產(chǎn)產(chǎn)品的生產(chǎn)者，又是房地產(chǎn)商品的經(jīng)營者。進(jìn)行的主要業(yè)務(wù)有：

1.1土地的開發(fā)與經(jīng)營。

企業(yè)將有償獲得的土地開發(fā)完成后，既可有償轉(zhuǎn)讓給其他單位使用，也可自行組織建造房屋和其他設(shè)施，然后作為商品作價出售，還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。

1.2房屋的開發(fā)與經(jīng)營。

房屋的開發(fā)指房屋的建造。房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商品作價出售或出租。企業(yè)開發(fā)的房屋，按用途可分為商品房、出租房、周轉(zhuǎn)房、安置房和代建房等。

1.3城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)。

1.4代建工程的開發(fā)。

代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為開發(fā)的工程。

2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營與施工企業(yè)不同。其經(jīng)營特點(diǎn)主要有以下幾點(diǎn)：

2.1開發(fā)經(jīng)營的計(jì)劃性。

企業(yè)征用的土地、建設(shè)的房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施都應(yīng)嚴(yán)格控制在國家計(jì)劃范圍之內(nèi)，按照規(guī)劃、征地、設(shè)計(jì)、施工、配套、管理“六統(tǒng)一”原則和企業(yè)的建設(shè)計(jì)劃、銷售計(jì)劃進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營。

2.2開發(fā)產(chǎn)品的商品性。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的產(chǎn)品全部都作為商品進(jìn)入市場，按照供需雙方合同協(xié)議規(guī)定的價格或市場價格作價轉(zhuǎn)讓或銷售。

2.3開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的復(fù)雜性。

所謂復(fù)雜性包括兩個方面：(1)經(jīng)營業(yè)務(wù)內(nèi)容復(fù)雜。企業(yè)除了土地和房屋開發(fā)外，還要建設(shè)相應(yīng)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施。經(jīng)營業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷、勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過程。(2)涉及面廣，經(jīng)濟(jì)往來對象多。企業(yè)不僅因購銷關(guān)系與設(shè)備、材料物資供應(yīng)單位等發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，而且因工程的發(fā)包和招標(biāo)與勘察設(shè)計(jì)單位、施工單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來，還會因受托代建開發(fā)產(chǎn)品、出租開發(fā)產(chǎn)品等與委托單位和承租單位發(fā)生經(jīng)濟(jì)往來。

2.4開發(fā)建設(shè)周期長，投資數(shù)額大

開發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開始，經(jīng)過可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個開發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。另外，上述每一個開發(fā)階段都需要投入大量資金，加上開發(fā)產(chǎn)品本身的造價很高，需要不斷地投入大量的資金。

2.5經(jīng)營風(fēng)險大

開發(fā)產(chǎn)品單位價值高，建設(shè)周期長、負(fù)債經(jīng)營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。

3房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資費(fèi)用估算

經(jīng)營房地產(chǎn)投入資金多，風(fēng)險大，在項(xiàng)目的規(guī)劃階段，必須對項(xiàng)目的投資與成本費(fèi)用進(jìn)行準(zhǔn)確的估算，以便作出經(jīng)濟(jì)效益評價、投資決策。

由于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費(fèi)用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資與成本費(fèi)用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建安工程造價、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及開發(fā)期間的稅費(fèi)等全部投資。

房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)費(fèi)用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項(xiàng)目的類型不同而有其自身的特點(diǎn)，因此不同類型的建設(shè)項(xiàng)目，其投資和費(fèi)用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，投資及成本費(fèi)用．由開發(fā)成本和開發(fā)費(fèi)用兩大部分組成。

3.1開發(fā)成本

共有八項(xiàng)：

3.1.1土地使用權(quán)出讓金。

國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進(jìn)行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的城市基準(zhǔn)地價或平均標(biāo)定地價，根據(jù)項(xiàng)目所在地段等級、用途、容積率、使用年限等因素修正得到。

3.1.2土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。

(1)土地征用費(fèi)。國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)助費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。農(nóng)村土地征用費(fèi)的估算可參照國家和地方有關(guān)規(guī)定進(jìn)行。(2)拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目或其他建設(shè)項(xiàng)目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失，新用地單位應(yīng)按規(guī)定給以補(bǔ)償。它實(shí)際上包括兩部分費(fèi)用，即拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。

3.1.3前期工程費(fèi)

前期工程費(fèi)主要包括：(1)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需費(fèi)用。一般可以按項(xiàng)目總投資額的一定百分比估算。通常規(guī)劃及設(shè)計(jì)費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％左右，水文地質(zhì)勘探費(fèi)可根據(jù)所需工作量結(jié)合有關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。(2)“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用。主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。這些費(fèi)用可以根據(jù)實(shí)際工作量，參照有關(guān)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)估算。

3.1.4建安工程費(fèi)

它是指直接用于建安工程建設(shè)的總成本費(fèi)用。主要包括建筑工程費(fèi)(建筑、特殊裝修工程費(fèi))、設(shè)備及安裝工程費(fèi)(給排水、電氣照明、電梯、空調(diào)、燃?xì)夤艿?、消防、防雷、弱電等設(shè)備及安裝)以及室內(nèi)裝修工程費(fèi)等。在可行性研究階段，建安工程費(fèi)可采用單元估算法、單位指標(biāo)估算法、工程量近似匡算法、概算指標(biāo)估算法以及類似工程經(jīng)驗(yàn)估算法等估算。

3.1.5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

它又稱紅線內(nèi)工程費(fèi)，包括供水、供電、供氣、道路、綠化、排污、排洪、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用，通常采用單位指標(biāo)估算法來計(jì)算。

3.1.6公共配套設(shè)施費(fèi)

它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算可參照“建安工程費(fèi)”的估算方法。

3.1.7不可預(yù)見費(fèi)

它包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi)。依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度，以上述1～6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％一5％計(jì)算。

3.1.8開發(fā)期間稅費(fèi)。

開發(fā)項(xiàng)目投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費(fèi)用。在一些大中城市，這部分費(fèi)用在開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目投資構(gòu)成中占較大比重。應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估箅。

3.2開發(fā)費(fèi)用

開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。

3.2.1管理費(fèi)用。

可按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前1-6項(xiàng)之和為基數(shù)，按3％左右計(jì)算。

3.2.2銷售費(fèi)用

它指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。主要包括以下三項(xiàng)：(1)廣告宣傳費(fèi)。約為銷售收人的2％一3％；(2)銷售費(fèi)。約為銷售收入的1．5％一2％；(3)其他銷售費(fèi)用。約為銷售收入的0．5％一1％。以上各項(xiàng)合計(jì)，銷售費(fèi)用約占銷售收人的4％一6％。

3.2.3財(cái)務(wù)費(fèi)用。

它指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用(如匯兌損失等)。

3.3投資與成本費(fèi)用估算結(jié)果的匯總

為了便于對房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目各項(xiàng)支出進(jìn)行分析和比較，常把估算結(jié)果以匯總表的形式列出，格式略。

4房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資估算的作用

一是籌集建設(shè)資金和金融部門批準(zhǔn)貸款依據(jù)；二是確定設(shè)計(jì)任務(wù)書的投資額和控制初步設(shè)計(jì)概算的依據(jù)；三是可行性研究和在項(xiàng)目評估中進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析的依據(jù)。

篇7

關(guān)鍵詞：土地開發(fā)整理；存在問題

中圖分類號：TU984 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

土地的開發(fā)整理是項(xiàng)長期又系統(tǒng)的工程，并不能在瞬間達(dá)成，我們只有正視在工程的進(jìn)行過程中遇到的問題，及時針對這些問題提出解決的方法，才可能讓我國的土地整理進(jìn)入到更為規(guī)范的軌道中去，為我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造福。我們所研究的土地開發(fā)整理主要是指在一定的地域范圍內(nèi)，為了滿足社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的各種不同需要，對土地與城市規(guī)劃作出一定的調(diào)整。在這個調(diào)整的基本過程中，涉及到方方面面的問題，包括行政、經(jīng)濟(jì)、法律以及各種工程技術(shù)手段，當(dāng)我們對這些資源進(jìn)行了有效的整合處理之后，我們就可以致力于提升所有土地的利用效率從而改善生產(chǎn)生活條件，改善基本的生態(tài)環(huán)境。同時，國家也對土地的開發(fā)整理制定了法律上的相關(guān)要求。我國的土地開發(fā)整理是個長期的過程，在十多年的不斷發(fā)展過程中，我們致力于增強(qiáng)我國耕地的面積、提升耕地的質(zhì)量，但是，在這個過程中，也產(chǎn)生了許多別的問題，我們也將針對這些發(fā)現(xiàn)了的問題一一進(jìn)行探討，提出改進(jìn)的方法。

1 土地開發(fā)整理的主要程序

土地的開發(fā)整理一般都是遵循以下幾種方式具體操作進(jìn)行，首先，我們要對土地的開發(fā)整理進(jìn)行專項(xiàng)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，其次，我們要對土地的開發(fā)整理進(jìn)行項(xiàng)目立項(xiàng)的可行性研究報(bào)告，第三，我們要對這個土地開發(fā)整理的項(xiàng)目進(jìn)行具體的立項(xiàng)，第四，我們要進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及預(yù)算的基本編制，第五，我們要進(jìn)行土地項(xiàng)目的招投標(biāo)工程，第六，我們要進(jìn)行項(xiàng)目工程的具體施工，第七，針對土地發(fā)展的已施工工程，我們要對其進(jìn)行驗(yàn)收，第八，我們要對實(shí)行了土地開發(fā)整理的項(xiàng)目工程進(jìn)行整理后土地的交付與使用，最后，我們要對整個土地開發(fā)整理項(xiàng)目作出最后的評價。

2 土地開發(fā)整理立項(xiàng)過程中存在的主要問題

綜合我國現(xiàn)行的土地開發(fā)整理，我們可以發(fā)現(xiàn)存在許多突出問題，譬如可行性研究報(bào)告做的不夠細(xì)致，繼而直接導(dǎo)致工程的設(shè)計(jì)與我們所面臨的實(shí)際情況出現(xiàn)了脫節(jié)的現(xiàn)象，繼而導(dǎo)致項(xiàng)目在施工的過程中要求設(shè)計(jì)的方案進(jìn)行變更的情況時有發(fā)生，個別項(xiàng)目在聽取廣大農(nóng)民的意見方面還存在很嚴(yán)重的缺陷，并沒有真正調(diào)動起廣大農(nóng)民的積極性，真是由于在操作的過程中存在這樣的問題，對農(nóng)民的需要以及當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況存在一定程度的忽略，因而直接導(dǎo)致了許多項(xiàng)目在實(shí)施的過程中遇到了較大的阻力。但是在這個問題上也或多或少存在許多問題，譬如如何才是真正滿足了規(guī)劃與當(dāng)?shù)孛癖娭g的要求，繼而要進(jìn)行我們的理論與實(shí)踐工作者之間的探討與研究，另外，一個項(xiàng)目想要真正得到立項(xiàng)解決，我們就應(yīng)該與當(dāng)?shù)氐恼M(jìn)行充分的溝通協(xié)調(diào)，從而許多迫切需要進(jìn)行整理的地區(qū)往往會因?yàn)楫?dāng)?shù)匦畔⒌拈]塞或者是別的客觀因素而失去立項(xiàng)的機(jī)會，在當(dāng)今社會，迫切需要一個公平公開公正的環(huán)境來進(jìn)行土地開發(fā)整理的立項(xiàng)。

土地開發(fā)整理的項(xiàng)目一旦立項(xiàng)成功，就要進(jìn)入規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，在這個階段中，我們要具體分析各種土地的整理潛力，考慮到土地的綜合效益，從而為實(shí)施具體的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案與權(quán)屬的基本調(diào)整意見進(jìn)行廣發(fā)的征求，從而更好地完善我們在進(jìn)行土地的開發(fā)整理過程中所需要用到的各類材料。在這個基本階段中，我們發(fā)現(xiàn)，我國的土地開發(fā)整理還是面臨不少問題：首先，我國的基本規(guī)劃設(shè)計(jì)部門，特別是其在設(shè)計(jì)的過程中本應(yīng)該有相對于的資質(zhì)，但是從事規(guī)劃設(shè)計(jì)的人員的資質(zhì)水平參差不齊，對我們進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)的文本的水平起到了很重要的影響。其次，許多工程，特別是一些道路工程占有我國耕地的面積量太大，同時其所選擇的基本灌溉方式也或多或少存在問題，這些因素也就直接導(dǎo)致了農(nóng)作物的生長以及田間的生產(chǎn)遭到了阻礙，從而影響到整個規(guī)劃設(shè)計(jì)文本的整理水平。第三，許多規(guī)劃設(shè)計(jì)的文本方案并不切合實(shí)際，可操作性不強(qiáng)，實(shí)施難度太大，要想將其執(zhí)行下去，就必須對其實(shí)施變更處理，但是，這種針對方案實(shí)施的變更往往顯得過于繁瑣，對整個項(xiàng)目的施工進(jìn)度也是個不小的影響，我們在實(shí)際操作的過程中要適當(dāng)?shù)暮喕嚓P(guān)程序，讓責(zé)權(quán)實(shí)現(xiàn)最終的統(tǒng)一。第四，我們的規(guī)劃設(shè)計(jì)的相關(guān)單位在項(xiàng)目的實(shí)施過程中要認(rèn)識清楚自己所處的角色，在項(xiàng)目的實(shí)施過程中進(jìn)行認(rèn)真的項(xiàng)目復(fù)核工作，唯有這樣，才可以更負(fù)責(zé)任的進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)，不僅僅要對那些按時完成操作任務(wù)的單位進(jìn)行技術(shù)上的支持，還要針對所出現(xiàn)的問題進(jìn)行及時的解決處理，從而盡可能的少走彎路，繼而起到事半功倍的效果。

3 土地開發(fā)整理過程中項(xiàng)目招投標(biāo)階段存在的主要問題

因?yàn)橥恋氐拈_發(fā)整理基本對象是土地，我國的農(nóng)村土地又基本上都是由的方式來進(jìn)行的，因而土地的整理與人民的根本利益是息息相關(guān)的。國家開展土地開發(fā)整理的相關(guān)活動也不僅僅是為了追求微觀上的經(jīng)濟(jì)利益，更多的還是希望通過這種形式來更好的造福農(nóng)民，讓農(nóng)民真正得到實(shí)惠與利益。

4 土地開發(fā)整理過程中施工階段存在的主要問題

土地的開發(fā)整理一旦經(jīng)過的最終的批準(zhǔn)并且立了案進(jìn)行研究，我們就要按照相關(guān)土地批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)以及工作的具體方案，組織農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，并進(jìn)行有組織有步奏的進(jìn)行土地建設(shè)與整理，在這個階段也難免會面臨許多問題。其中最重要的矛盾就集中在外地的中標(biāo)公司與當(dāng)?shù)厝罕娭g，土地的使用權(quán)主要也集中在質(zhì)量的差異上，這些質(zhì)量方面的問題就直接導(dǎo)致了人們不滿情緒的高漲，從而引發(fā)各種上訪事情的發(fā)生。除此之外，原材料的價格的上漲與預(yù)算之間的直接差異就容易造成新的資金缺口問題，電力配套的相關(guān)工程的預(yù)算與電力公司的最新壟斷價格之間的差距也一般維持在一兩倍之間，過大的資金缺口，在很大程度上影響了工程的整體質(zhì)量。另外，與項(xiàng)目所在地政府，特別是水利、林業(yè)、環(huán)保等部門密切相關(guān)的各部門之間也存在互相扯皮的現(xiàn)象，項(xiàng)目工程的基本數(shù)量雖然達(dá)到了規(guī)劃設(shè)計(jì)的基本要求，但是在質(zhì)量方面還是無法保證，同時，項(xiàng)目在實(shí)施的過程中存在工期過長，并缺乏一個相對高效的制約機(jī)制。

5 土地開發(fā)整理過程中項(xiàng)目施工監(jiān)理中存在的主要問題

我國土地開發(fā)整理利用過程中在施工監(jiān)理方面存在的主要問題包括首先，許多相關(guān)的制度以及技術(shù)方面的具體規(guī)范尚未出臺，因而許多項(xiàng)目的實(shí)施過程大多都是參照項(xiàng)目的建設(shè)、水利、交通等各個部門的監(jiān)理規(guī)定或技術(shù)方面的具體規(guī)范進(jìn)行監(jiān)理，在這個過程中很容易存在一些針對性不強(qiáng)的情況，特別是對于工程的建設(shè)監(jiān)理過程中的一些監(jiān)理的技術(shù)文件的形成、監(jiān)理工作總結(jié)的編制等各個方面存在許多問題。在我們目前掌握的情況看來，執(zhí)行監(jiān)理局僅僅是局限在工程的基本施工階段，并沒有對項(xiàng)目的管理及逆行那個全過程的監(jiān)理，工程施工階段的監(jiān)理工作主要存在以下幾個問題，首先，較少采取招標(biāo)的方式來對監(jiān)理單位進(jìn)行確定，在缺乏市場競爭的情況狹隘，并沒擇優(yōu)選擇的意識，其次，許多項(xiàng)目的監(jiān)理單位人員在資質(zhì)方面并不具備足夠的條件，在實(shí)際的工作操作過程中，也就不能形成規(guī)范、科學(xué)、有效的監(jiān)理能力，更無法真實(shí)的反映工程監(jiān)理過程中的監(jiān)理情況。

6 結(jié)束語

土地的開發(fā)整理主要應(yīng)用在耕地面積的增加以及耕地質(zhì)量的不斷提升之上，但是這種類型的土地開發(fā)還不是十分成熟的做法，在許多方面還或多或少存在這樣或那樣的問題，本文主要以土地的開發(fā)整體為基本立足點(diǎn)，系統(tǒng)全面的探索土地在開發(fā)整理的全過程中遇到的基本問題，并根據(jù)這些已經(jīng)發(fā)現(xiàn)的主要問題提出相對于的解決辦法，從而更好地促進(jìn)我國土地資源的開發(fā)整理。

參考文獻(xiàn)：

篇8

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)開發(fā) 成本構(gòu)成 成本控制

中圖分類號:F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)10-286-02

隨著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)間競爭的不斷加劇,有效的土地資源不斷減少,土地成本越來越高,人工、材料價格的不斷上漲,造成項(xiàng)目開發(fā)成本的不斷攀升,從而使項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險加大。那么房地產(chǎn)企業(yè)如何合理有效地控制項(xiàng)目的開發(fā)成本,從而減少或有效回避開發(fā)風(fēng)險,使有限的資金創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益,就顯得至關(guān)重要。

合理有效地控制項(xiàng)目開發(fā)成本,貫穿于項(xiàng)目投資決策階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目施工階段和竣工階段,可以說是一個系統(tǒng)控制過程,它具有全員性和全過程性的特點(diǎn)。項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的各個階段成本控制各有其特點(diǎn),所起的作用和重要程度也有所不同。

一、房地產(chǎn)開發(fā)中的主要成本構(gòu)成

1.開發(fā)成本。(1)土地使用權(quán)出讓金。國家以土地所有者的身份,將一定年限內(nèi)的土地有償使用權(quán)出讓給土地所有者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓類似的地塊的出讓金數(shù)額,根據(jù)時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素進(jìn)行修正。(2)土地征用及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。一是土地征用費(fèi)。是指國家建設(shè)征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用,主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動力安置補(bǔ)償費(fèi)、水利設(shè)施維修分?jǐn)偂⑶嗝缪a(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地墾復(fù)基金、征地管理費(fèi)等。二是拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)。因出讓土地,使原用地單位或個人造成經(jīng)濟(jì)損失,新用地單位應(yīng)按規(guī)定給予補(bǔ)償。具體包括兩部分費(fèi)用:拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。(3)前期工程費(fèi)。一是項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究所需的費(fèi)用,一般可按項(xiàng)目的總投資的一定百分比估算。二是“三通一平”等土地開發(fā)費(fèi)用,主要包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆除費(fèi)用、場地平整費(fèi)和通水、通電、通路的費(fèi)用等。建安工程費(fèi)。指直接用于工程建設(shè)的總成本費(fèi)用,主要包括建筑工程費(fèi)、設(shè)備及安裝工程費(fèi)及室內(nèi)裝修工程等。基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)。此費(fèi)用為紅線內(nèi)工程費(fèi),包括供水、供氣、供電、道路、綠化、排污、電訊、環(huán)衛(wèi)等工程費(fèi)用。公共配套設(shè)施費(fèi)。主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出,可參照“建安工程費(fèi)”估算。不可預(yù)見費(fèi)。包括基本預(yù)備費(fèi)和漲價預(yù)備費(fèi),依據(jù)項(xiàng)目的復(fù)雜程度和前述各項(xiàng)費(fèi)用估算的準(zhǔn)確程度,以前六項(xiàng)之和為基數(shù),按3%左右計(jì)算。開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)項(xiàng)目的投資估算應(yīng)考慮項(xiàng)目在開發(fā)過程中負(fù)擔(dān)的各種稅金和有關(guān)部門征收的費(fèi)用。該部分費(fèi)用應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)估算。

2.開發(fā)費(fèi)用。開發(fā)費(fèi)用是指與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。(1)管理費(fèi)用。按項(xiàng)目開發(fā)成本構(gòu)成中前六項(xiàng)之和為基數(shù),按3%左右計(jì)算。(2)銷售費(fèi)用。指開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用及專設(shè)銷售機(jī)構(gòu)或委托銷售的各項(xiàng)費(fèi)用。(3)財(cái)務(wù)費(fèi)用。指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用,主要有借款利息和其他財(cái)務(wù)費(fèi)用。

從上述成本費(fèi)用組成分析,成本的發(fā)生是一個過程,涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷售等開發(fā)的各個環(huán)節(jié)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制,就是要在項(xiàng)目開發(fā)的全過程中,對上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制,從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤最大化。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制

1.立項(xiàng)階段的成本控制。立項(xiàng)階段成本控制的重點(diǎn)在于進(jìn)行前期的費(fèi)用、成本、利潤估算,明確項(xiàng)目的可行性,準(zhǔn)確進(jìn)行項(xiàng)目決策,避免決策失誤帶來的企業(yè)損失,同時充分提高資源的利用效率,用有限資源創(chuàng)造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。本環(huán)節(jié)成本控制,著重于以下幾點(diǎn):市場調(diào)研時,通過投資成本估算,進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的初步成本控制。公司項(xiàng)目部開展充分的市場調(diào)研,如通過全面采盤,組織各方面專業(yè)人士對擬建項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察等,進(jìn)而把握投資決策,找準(zhǔn)產(chǎn)品定位、編寫投資估算。投資成本估算的重點(diǎn)包括:資源配置是否充分、合理;市場定位是否明確、恰當(dāng);投資成本、費(fèi)用是否經(jīng)濟(jì)、可行;投資回報(bào)是否符合利潤目標(biāo)要求;投資風(fēng)險能否有效控制。項(xiàng)目立項(xiàng)時,通過《可行性研究報(bào)告》,進(jìn)行項(xiàng)目前期策劃中的具體成本控制。公司項(xiàng)目部在匯集全面采盤報(bào)告,各方專家意見等后,編寫《可行性研究報(bào)告》?！犊尚行匝芯繄?bào)告》除須具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開發(fā)節(jié)奏及市場定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外,還應(yīng)重點(diǎn)包括以下內(nèi)容:成本費(fèi)用分析及估算;成本控制目標(biāo)及措施;投資及效益測算、利潤體現(xiàn)安排;稅務(wù)環(huán)境及其影響;資金計(jì)劃;投資風(fēng)險評估及相應(yīng)的對策;項(xiàng)目綜合評價意見。

通過爭取優(yōu)惠政策,降低開發(fā)成本。公司管理層保持對國家有關(guān)法規(guī)政策和企業(yè)管理環(huán)境的了解,在進(jìn)行市場調(diào)研,對市場走勢做出分析、判斷的基礎(chǔ)上,通過為企業(yè)爭取優(yōu)惠政策,達(dá)到降低開發(fā)成本的目的。明確在項(xiàng)目全過程,通過招投標(biāo)管理,有效控制成本。項(xiàng)目在進(jìn)行工程設(shè)計(jì)、監(jiān)理時,應(yīng)招投標(biāo);項(xiàng)目在大小施工、材料、設(shè)備采購、安裝等業(yè)務(wù)時,更應(yīng)按工程量清單計(jì)價辦法嚴(yán)格招投標(biāo)管理。企業(yè)在同等條件下,選擇實(shí)力強(qiáng)、成本費(fèi)用低的合作伙伴是有效控制成本的重要手段。

2.規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制的范圍有前期工程費(fèi),含招標(biāo)費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、地質(zhì)勘查費(fèi)等。其中設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建安成本的1.5%~2%,比例雖不大,但對工程造價的影響程度可達(dá)75%以上,設(shè)計(jì)質(zhì)量的好壞,不僅影響到施工階段投資的多少,而且也影響到項(xiàng)目銷售經(jīng)濟(jì)效益的高低。因此,在投資決策確定后,該階段是成本控制的關(guān)鍵。

在總體規(guī)劃設(shè)計(jì)階段,開發(fā)商可以采用設(shè)計(jì)招標(biāo)辦法,在工程造價和設(shè)計(jì)方案相結(jié)合條件下,選擇優(yōu)秀的方案設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)單位,使項(xiàng)目不僅建筑造型美觀,而且造價合理。對于優(yōu)秀方案的比較,可以采用成本―效益分析方法,在滿足工程――結(jié)構(gòu)及使用功能的前提下,依據(jù)開發(fā)商可行性研究報(bào)告的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)(要充分用足當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門制定的土地使用性質(zhì)、容積率、總建筑面積、建筑高度、退界、日照間距、戶型比例等參數(shù))選擇設(shè)計(jì)方案,結(jié)合開發(fā)商對項(xiàng)目的開發(fā)理念,最后修改并確定設(shè)計(jì)方案。

在單體詳細(xì)設(shè)計(jì)階段,結(jié)合目前房地產(chǎn)市場在一定時期內(nèi)的實(shí)際需要,向設(shè)計(jì)單位提倡在技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析中大力開展價值工程方法的應(yīng)用,通過功能細(xì)化,把多余的功能去掉,對造價高的功能實(shí)施重點(diǎn)控制,從而最終降低工程造價;也可以實(shí)行限額設(shè)計(jì)、獎懲考核激勵機(jī)制,按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書和投資估算,在保證功能要求的前提下,按分配的投資額控制各專業(yè)設(shè)計(jì),若哪個專業(yè)超過或減少,則給予罰款或獎勵;也可采取合同措施,若變更費(fèi)用超過施工合同價的一定比例時,則相應(yīng)扣減設(shè)計(jì)費(fèi),從而確保設(shè)計(jì)人員的責(zé)任心,有效控制工程造價。

加強(qiáng)設(shè)計(jì)出圖前的審核管理工作,將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前,設(shè)計(jì)階段的缺漏或不完善不可避免會存在,如在設(shè)計(jì)出圖前加以克服,花費(fèi)的代價可能最小,效果最好。建議開發(fā)商在設(shè)計(jì)階段委托專業(yè)監(jiān)理單位進(jìn)行設(shè)計(jì)監(jiān)理,這對于工程的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性(包括建成后的物業(yè)管理成本)等都有很大的幫助,可以避免或減少由于設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失和浪費(fèi)。

3.施工階段的成本控制。在工程施工階段,由于工程設(shè)計(jì)已經(jīng)完成,工程量已完全具體化,這一階段影響工程造價(即工程投資)的可能性只有5%～10%,節(jié)約投資的可能性比較小,但工程投資浪費(fèi)卻主要發(fā)生在這一階段。因此,業(yè)主方在施工階段對工程造價的管理除了加強(qiáng)合同管理、工程結(jié)算管理外,重點(diǎn)應(yīng)加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場管理,杜絕投資浪費(fèi)。一是加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)觀念培訓(xùn),充分重視節(jié)約投資的重要性。二是盡量減少設(shè)計(jì)變更,有條件的業(yè)主方可以指派工程造價管理專業(yè)人員常駐施工現(xiàn)場,隨時掌握、控制工程造價的變化情況。三是嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理。嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理,工程技術(shù)人員必須與工程、經(jīng)濟(jì)人員相互配合,做到“隨做隨簽”。同時,在確保簽證內(nèi)容與實(shí)際相符,且不超過應(yīng)簽證范圍的前提下,做到簽證的具體量化,工程簽證單上的每一個字、每一個字母都必須清晰。

4.竣工結(jié)算階段的成本控制。該階段是成本控制工作的最后階段。根據(jù)合同、預(yù)算及費(fèi)用定額、竣工資料、國家或地方的有關(guān)法規(guī),認(rèn)真審核工程款。以政策為依據(jù),對送審的竣工決算進(jìn)行核實(shí)工程量,落實(shí)聯(lián)系單簽證費(fèi)用,使審核后的結(jié)算真正體現(xiàn)工程實(shí)際造價。要建立獎懲機(jī)制,對審查出問題的人員給予一定的獎勵,同時杜絕由于個別人員的業(yè)務(wù)能力、責(zé)任心以及工作態(tài)度的缺憾,使得工程在管理和造價控制上出現(xiàn)漏洞,給企業(yè)帶來難以覺察的巨大損失。另外,要做好建設(shè)項(xiàng)目后評估工作。在項(xiàng)目竣工結(jié)算審核的基礎(chǔ)上,將項(xiàng)目的有關(guān)造價資料及其分析結(jié)果匯總并建立成數(shù)據(jù)庫,為后續(xù)工程項(xiàng)目提供項(xiàng)目管理和工程造價控制作參考;也可作為公司考核項(xiàng)目部績效的依據(jù)。會同項(xiàng)目各管理部門總結(jié)并找出本項(xiàng)目管理與工程造價控制過程中存在的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn),提出今后工作中的改進(jìn)方案。

三、結(jié)束語

長期以來,習(xí)慣于把成本控制放在建設(shè)實(shí)施階段,其實(shí),投資控制、工期控制、質(zhì)量控制等是互為關(guān)聯(lián)的,存在著對立統(tǒng)一的辨證關(guān)系。要抓好投資控制,必須抓好項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。因此,項(xiàng)目造價、工期、質(zhì)量等是一個相輔相成的問題,項(xiàng)目成本控制是集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合學(xué)科,只有做到各方綜合平衡,才能做到直接有效。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必須對影響成本的各個階段實(shí)施全過程控制,以利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金的合理流動,實(shí)現(xiàn)投資的良性循環(huán)。也只有這樣,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資才能真正可控,管理才會出效益。

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篇9

第二條  本規(guī)定所指荒廢土地包括：國家和集體所有的荒地（含撂荒地）、荒山、內(nèi)陸河灘、沿海灘涂以及廢棄的鐵路、公路、河道、溝渠和其它未使用的閑散土地等。

第三條  荒廢土地開發(fā)利用應(yīng)本著因地制宜的原則，實(shí)行綜合開發(fā)，多種經(jīng)營?？捎糜谵r(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)和基本建設(shè)。

第四條  國有荒廢土地的產(chǎn)權(quán)代表是縣級以上人民政府土地管理部門；集體所有荒廢土地的產(chǎn)權(quán)代表是村民委員會或農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織。

第五條  為鼓勵開發(fā)、利用荒廢土地資源，在所有權(quán)不變的原則下，可以實(shí)行使用權(quán)與所有權(quán)分離的辦法。屬國家所有的荒廢土地，可以依法確定給國家企事業(yè)單位、城市集體所有制單位開發(fā)利用；也可以依法確定給農(nóng)村集體或個人開發(fā)利用。屬集體所有的荒廢土地，可以依法確定給農(nóng)村集體、聯(lián)戶和個人開發(fā)利用；也可以依法確定給國家企事業(yè)單位、城市集體所有制單位開發(fā)利用。

依法獲準(zhǔn)開發(fā)經(jīng)營荒廢土地的單位或個人只有使用權(quán)。土地所有權(quán)代表依法對土地行使占有權(quán)、管理權(quán)、發(fā)包權(quán)和處分權(quán)。

第六條  各級人民政府的土地管理部門，負(fù)責(zé)對本行政區(qū)域內(nèi)的荒廢土地開發(fā)利用實(shí)行統(tǒng)一管理，負(fù)責(zé)部門之間協(xié)調(diào)，并會同有關(guān)部門對開發(fā)利用荒廢土地進(jìn)行可行性研究論證，編制規(guī)劃?；膹U土地開發(fā)利用規(guī)劃由市、縣人民政府批準(zhǔn)。

第七條  各市（地）、縣應(yīng)對本地區(qū)荒廢土地精心勘察，統(tǒng)一規(guī)劃，制定年度開發(fā)利用計(jì)劃。開發(fā)利用荒廢土地的單位和個人必須服從統(tǒng)一規(guī)劃，有計(jì)劃地進(jìn)行，防止因亂開濫用造成水土流失、土地鹽漬化、破壞生態(tài)平衡；必須按批準(zhǔn)或承包合同規(guī)定的用途使用土地，并負(fù)有保護(hù)和合理利用土地的義務(wù)。

第八條  荒廢土地開發(fā)利用所需資金應(yīng)通過多種形式、多種渠道籌集，積極動員集體和個人投入資金、物資、設(shè)備、技術(shù)和勞力。地方投資重點(diǎn)應(yīng)放在開發(fā)耕地上。市、縣耕地占用稅留成都分主要用于土地開發(fā)。地方每年投資數(shù)額由市，縣財(cái)政、土地管理部門根據(jù)財(cái)力和開發(fā)計(jì)劃具體商定，由土地管理部門統(tǒng)一掌握使用，不得挪作他用。

第九條  對開發(fā)荒廢土地實(shí)行優(yōu)惠政策。

（一）對開發(fā)荒廢土地十畝以上，從事糧、棉、油、菜等農(nóng)作物生產(chǎn)的，經(jīng)驗(yàn)收合格后，按照開發(fā)難易程度、數(shù)量和質(zhì)量，給予適當(dāng)補(bǔ)助，補(bǔ)助費(fèi)從耕地占用稅地方留成部分中支付。

（二）開發(fā)荒廢土地為耕地或池塘，從事糧、棉、油、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，按規(guī)定減免農(nóng)業(yè)稅，三年內(nèi)不負(fù)擔(dān)糧油合同定購任務(wù)。

（三）有關(guān)部門應(yīng)優(yōu)先為荒廢土地開發(fā)提供資金、貸款、柴油、機(jī)械、技術(shù)等各項(xiàng)服務(wù)。

（四）按照誰開發(fā)、誰使用、誰受益的原則，在規(guī)定的使用期內(nèi)和不違背合同的情況下，使用權(quán)可以轉(zhuǎn)讓和繼承。使用期滿后可以續(xù)訂合同，在同等條件下原使用者優(yōu)先。

（五）設(shè)立荒廢土地開發(fā)獎勵基金，對開發(fā)荒廢土地做出突出貢獻(xiàn)的單位和個人，每年進(jìn)行一次表彰獎勵。

第十條  開發(fā)利用國有荒廢土地從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，由開發(fā)單位向市、縣人民政府提出書面申請，并附以下資料：

（一）所需資金來源；

（二）可行性研究材料；

（三）開發(fā)計(jì)劃，包括開發(fā)面積、進(jìn)度、用途和使用年限；

（四）土地開發(fā)利用設(shè)計(jì)平面圖。

第十一條  開發(fā)國有荒廢土地從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，由開發(fā)者與縣級人民政府土地管理部門簽訂使用協(xié)議，其審批權(quán)限按《河北省土地管理?xiàng)l例》第二章第八條規(guī)定執(zhí)行。

第十二條  開發(fā)國有荒廢土地從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，經(jīng)依法批準(zhǔn)由縣（區(qū)）人民政府土地管理部門發(fā)給荒廢土地開發(fā)證。開發(fā)完成后由開發(fā)單位或個人向縣（區(qū)）人民政府土地管理者部門申請驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后由縣級人民政府核發(fā)國有土地使用證，并列入統(tǒng)計(jì)年報(bào)。

第十三條  利用國有沿海灘涂從事養(yǎng)殖業(yè)生產(chǎn)的，應(yīng)自養(yǎng)殖年度起繳納土地資源費(fèi)。凡使用地方投資興建的工程設(shè)施，均應(yīng)繳納工程設(shè)施費(fèi)。土地資源費(fèi)和工程設(shè)施費(fèi)的收取標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府規(guī)定。

土地資源費(fèi)和工程設(shè)施費(fèi)由市、縣人民政府土地管理部門收取，用于土地開發(fā)，適當(dāng)補(bǔ)助土地開發(fā)規(guī)劃、勘察、論證等活動經(jīng)費(fèi)不足，?？顚Ｓ谩?/p>

第十四條  開發(fā)利用長期不行洪的國有河灘、河道，應(yīng)服從水利部門的利用規(guī)劃，征得水利部門同意。從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免交農(nóng)業(yè)稅和提留款。開墾成耕地的，不計(jì)入耕地面積。

第十五條  農(nóng)村集體或個人開發(fā)利用集體所有荒廢土地的，可以實(shí)行集體開發(fā)，分戶承包；聯(lián)戶開發(fā)，聯(lián)戶承包；種田大戶開發(fā)承包和個人開發(fā)承包等多種形式。

第十六條  農(nóng)村集體或個人開發(fā)集體所有荒廢土地，由開發(fā)者與土地所有者簽訂開發(fā)承包合同，明確權(quán)利和義務(wù)，并向縣（區(qū)）人民政府土地管理部門登記、備案，開發(fā)經(jīng)營權(quán)受法律保護(hù)。

第十七條  國家企事業(yè)單位、城市集體所有制單位開發(fā)集體所有荒廢土地從事農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，可以以土地使用權(quán)實(shí)行聯(lián)營，也可由開發(fā)者與土地所有者簽訂有期有償使用合同。

實(shí)行征用的，按國家建設(shè)征地程序和審批權(quán)限報(bào)批。

在開發(fā)的土地上確需建設(shè)生產(chǎn)、生活配套設(shè)施和建筑物的，按國家建設(shè)用地的程序和審批權(quán)限報(bào)批。

第十八條  開發(fā)國有荒廢土地用于生產(chǎn)、經(jīng)營性建設(shè)的，實(shí)行有償劃撥，由用地者與縣級人民政府土地管理部門簽訂國有土地劃撥協(xié)議。有償劃撥費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由市、縣人民政府確定。

開發(fā)集體所有荒廢土地用于建設(shè)，屬于國家建設(shè)的實(shí)行征用，屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)的實(shí)行撥用。按《河北省土地管理?xiàng)l例》規(guī)定的審批程序和審批權(quán)限辦理報(bào)批，并支付土地補(bǔ)償費(fèi)。

第十九條  有下列情形之一者，縣（區(qū)）人民政府土地管理部門可根據(jù)《土地管理法》和《河北省土地管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定予以處罰，直至收回土地使用權(quán)。

（一）不經(jīng)批準(zhǔn)擅自開發(fā)國有荒廢土地的；

（二）不按規(guī)定用途開發(fā)使用荒廢土地的；

（三）造成水土流失、鹽漬化和環(huán)境污染，破壞生態(tài)平衡的；

（四）對因開發(fā)利用荒廢土地造成周圍土地減產(chǎn)的；

（五）不履行合同，拒不繳納有關(guān)費(fèi)用的；

（六）使用期滿，又不續(xù)訂合同的。

第二十條  國家建設(shè)需要時，可以對新開發(fā)利用的土地實(shí)行劃撥或征用。劃撥或征用時，必須向開發(fā)者支付開發(fā)投資、地上附著物賠償和損失費(fèi)。屬于集體所有土地的還應(yīng)按照《河北省土地管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定的非耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)向土地所有者支付土地補(bǔ)償費(fèi)。

第二十一條  因開發(fā)利用荒廢土地簽訂的承包、聯(lián)營、有償有期使用等經(jīng)濟(jì)合同，應(yīng)向當(dāng)?shù)毓C機(jī)關(guān)進(jìn)行法律公證。

篇10

[關(guān)鍵詞]土地整治；PPP模式；實(shí)現(xiàn)路徑

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2017.06.077

[中圖分類號]F301 [文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2017）06-0-02

2016年12月29日，國務(wù)院批復(fù)同意《全國土地整治規(guī)劃（2016年―2020年）》（以下簡稱《規(guī)劃》），《規(guī)劃》為土地整治工作下訂了極為高要求的目標(biāo)，這就要確保充足的資金以及高效的資金利用，然而，按照我國現(xiàn)行法律的規(guī)定，土地整治資金絕大部分出自于政府劃撥新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)、耕地開墾費(fèi)以及專門用于農(nóng)業(yè)開發(fā)的土地出讓金收益，且遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足當(dāng)前的需求。

因此，作為一種公私合作模式，PPP在當(dāng)前土地整治的困境中便有了用武之處，它所具備的優(yōu)勢甚至成為了解決現(xiàn)階段土地整治問題的關(guān)鍵。

1 PPP定義研究

PPP起源于英國，財(cái)政大臣肯尼斯?克拉克有感于現(xiàn)階段基礎(chǔ)設(shè)施水平低下，但是政府所能投入的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，并且資金缺乏針對性與使用效率，率先提出“公私合作”的概念。

1.1 政府文件中的PPP模式

我國政府文件首次出現(xiàn)PPP的定義是在2014年9月23號，財(cái)政部所的《關(guān)于推廣運(yùn)用政府和社會資本合作模式有關(guān)問題的通知》（財(cái)金[2014]76號）（以下簡稱76號文）中，“政府和社會資本合作模式是在基礎(chǔ)設(shè)施及公共服務(wù)領(lǐng)域建立的一種長期合作關(guān)系?！?/p>

隨后，國家發(fā)改委在2014年12月2日，給出了與財(cái)政部不同的解釋，“政府和社會資本合作（PPP）模式是指政府為增強(qiáng)公共產(chǎn)品和服務(wù)供給能力、提高供給效率，通過特許經(jīng)營、購買服務(wù)、股權(quán)合作等方式，與社會資本建立的利益共享、風(fēng)險分擔(dān)及長期合作關(guān)系。”

2015年5月22日，國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、發(fā)展改革委、人民銀行《關(guān)于在公共服務(wù)領(lǐng)域推廣政府和社會資本合作模式指導(dǎo)意見》（[2015]42號）（以下簡稱42號文），對PPP的定義做了統(tǒng)一的解答，“政府和社會資本合作模式是公共服務(wù)供給機(jī)制的重大創(chuàng)新，即政府采取競爭性的方式擇優(yōu)選擇具有投資、運(yùn)營管理能力的社會資本，雙方按照平等協(xié)商的原則訂立合同，明確責(zé)、權(quán)、利關(guān)系，由社會資本提供公共服務(wù)，政府依據(jù)公共服務(wù)績效評價結(jié)果向社會資本支付相應(yīng)對價，保證社會資本獲得合理收益?！?/p>

陳志敏 等認(rèn)為，財(cái)政部的定義更偏重于一種長期的“合作關(guān)系”，發(fā)改委所關(guān)注的是效率的提升以及公私之間的合作方式，42號文是“中國政府對PPP內(nèi)涵的總結(jié)和升華”，①表明PPP可被當(dāng)作公共部門向私營部門長期采購服務(wù)的一種行為，兩者是平等的伙伴關(guān)系；②政府不能將PPP視為一種推卸責(zé)任的手段，提供公共服務(wù)的最終責(zé)任還是在政府身上；③拓寬了社會資本的外延，將其他符合地方政府融資條件的平臺也被歸化為社會資本。

1.2 相關(guān)學(xué)者對PPP定義的探討

國內(nèi)學(xué)者對于PPP的定義并沒有統(tǒng)一的認(rèn)識，但是他們大多數(shù)人的分析思路卻是基本一致的，都是從PPP所具有的特征角度進(jìn)行總結(jié)歸納。

賈康 等在綜合國內(nèi)外機(jī)構(gòu)、專家們給出的定義之后，認(rèn)為PPP主要有四個方面的特征，“合作、主體是公共產(chǎn)物與服務(wù)、利益共享、風(fēng)險共擔(dān)”，據(jù)此，他們提出：PPP是指公共部門與私營部門進(jìn)行合作，讓私營部門掌握的資源也能參與到公共服務(wù)之中，在實(shí)現(xiàn)政府部門職能的同時，也讓私營部門獲取利益。

此外，李霞和葉曉d從公司部門兩者之間的關(guān)系入手進(jìn)行分析，李霞認(rèn)為PPP是結(jié)合政府和市場的長處，在保證公共服務(wù)目的的基礎(chǔ)上，政府部門與私營部門采取一種具有合理的利益分配、風(fēng)險分擔(dān)的契約的長期合作關(guān)系。然而，葉曉d更傾向于將PPP視為一種契約關(guān)系，PPP是政府與私營部門進(jìn)行的一種項(xiàng)目全過程中的關(guān)系型契約模式，其內(nèi)容是融資、建造和經(jīng)營，其目的是公共物品與公共服務(wù)。

2 土地整治PPP模式的必要性與可行性研究

2.1 必要性

鮑海君 等人在分析了我國土地整治投資渠道、資金匱乏的現(xiàn)狀以及由此帶來的政府部門缺乏專業(yè)人才、服務(wù)意識不強(qiáng)等問題后，籠統(tǒng)地關(guān)注到傳統(tǒng)土地整治項(xiàng)目的不足，并首次提出了土地整理BOT模式的優(yōu)點(diǎn)，其主要包括：①減少政府土地整治初始資金；②吸引外資，引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)；③提升城市化質(zhì)量；④改善人與自然的關(guān)系；⑤減少腐敗。

汪戰(zhàn) 等人則是從農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展入手，想要將私營企業(yè)引入農(nóng)村，就應(yīng)該幫其降低成本，提高利潤率，然而農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施的缺乏，致使私營企業(yè)增加成本，政府并不具備足夠的財(cái)政基礎(chǔ)完善農(nóng)村設(shè)施，因此，通過引入PPP模式可進(jìn)行土地整治，幫助農(nóng)村經(jīng)濟(jì)得以發(fā)展。

提升效率也是土地整治PPP模式必要性的重要方面。顧守柏 等人認(rèn)為傳統(tǒng)土地整治項(xiàng)目資金利用率不理想，投入多而產(chǎn)出少。其一，土地整治項(xiàng)目施工時間周期長，而其效果并非即時顯現(xiàn)出來，存在著明顯的時間滯后性，而且其收益也是很難進(jìn)行評估的。其二，政府各個部門對土地整治都有自己的想法，資金用途在實(shí)際上難以統(tǒng)一，大量分散也造成了其整治效果的不足。

2.2 可行性

學(xué)者們對土地整治PPP模式的可行性分析主要從兩個維度進(jìn)行了論述。

經(jīng)營和測算方面。申樹云通過上海金山區(qū)某鎮(zhèn)的實(shí)際案例分析，對融資方和政府的經(jīng)濟(jì)可行性進(jìn)行了測算，從IRR和動態(tài)投資回收期角度看，兩方在經(jīng)濟(jì)經(jīng)營上都是可行的。劉成通過分析江陵縣的案例，列明基本的投資―收益表，計(jì)算出PPP項(xiàng)目在運(yùn)營上是對政府及當(dāng)?shù)仄髽I(yè)可行的。

徐黎認(rèn)為，可行性不僅包括了經(jīng)營和測算方面的可行性，還包括環(huán)境和政策方面的可行性，黨的十八屆三中全會明確提出，該充分發(fā)揮市場在資源配置中的決定性作用，讓社會資本迸發(fā)活力，總理也多次提出，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先支持引入社會資本的項(xiàng)目，可見，國家為社會資本進(jìn)入公共服務(wù)領(lǐng)域打造了良好的環(huán)境；政策上，國家相繼出臺了76號文和42號文，為PPP模式的發(fā)展指明了道路。

3 土地整治PPP模式的實(shí)現(xiàn)路徑及其研究

鮑海君 等人早在2002年，就已經(jīng)設(shè)想BOT是土地整治項(xiàng)目的一種重要融資方式，其能夠解決當(dāng)時土地整治的眾多問題，并認(rèn)為特許經(jīng)營的契約是BOT融資的核心內(nèi)容，其設(shè)想的土地整治特許權(quán)經(jīng)營協(xié)議主要包括以下幾方面的核心內(nèi)容：①土地整治項(xiàng)目應(yīng)該由項(xiàng)目公司來建設(shè)，由政府評斷是否達(dá)到了行業(yè)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，作為回報(bào)，項(xiàng)目公司收取由土地整治產(chǎn)生的新增耕地兌換的建設(shè)用地指標(biāo)收入，政府補(bǔ)貼的農(nóng)田水利相關(guān)工程費(fèi)用，此外，還包括了新增耕地的使用權(quán)，促進(jìn)流轉(zhuǎn)；②由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)籌集所需資金，政府則對項(xiàng)目公司提供一定信用擔(dān)保，籌集資金等事宜應(yīng)當(dāng)交給項(xiàng)目公司進(jìn)行，但是政府也應(yīng)承擔(dān)起必要的信用擔(dān)保，降低籌集資金的成本；③政府提供最低收入擔(dān)保；④規(guī)定年限。

可以說，鮑海君 等人提出了一個總的、大致的構(gòu)想，分析出了PPP模式和土地整治的契合點(diǎn)，對土地整治PPP模式有了初步的認(rèn)識。經(jīng)過十余年的實(shí)踐發(fā)展，在這樣一個基本模式下，根據(jù)各地實(shí)際情況的差異，我國土地整治PPP模式的實(shí)現(xiàn)路徑也呈現(xiàn)出了各式各樣的形態(tài)。

何丹 等根據(jù)浙江湖州市等地的實(shí)際發(fā)展情況，歸納出了現(xiàn)階段流行的三種土地整治PPP模式。①“政府部門+龍頭企業(yè)+農(nóng)戶合作模式”，該模式下，項(xiàng)目授權(quán)機(jī)構(gòu)是政府相關(guān)部門的代表，授權(quán)機(jī)構(gòu)分別與當(dāng)?shù)佚堫^企業(yè)、村民訂立契約，由當(dāng)?shù)氐凝堫^企業(yè)成立項(xiàng)目公司，負(fù)責(zé)具體的建造、運(yùn)作與維護(hù)等事宜，銀行與財(cái)團(tuán)為項(xiàng)目公司提供貸款。②“政府部門+專業(yè)合作組織+農(nóng)戶合作模式”，這種模式是針對以往土地整理質(zhì)量差、抓不住農(nóng)戶需求、農(nóng)村閑置土地過多，而設(shè)計(jì)出的解決方案，由村里大戶出頭成立專業(yè)合作組織，租用村民土地，政府的授權(quán)機(jī)構(gòu)與專業(yè)合作組織成立項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)土地整治方案，由專業(yè)合作組織和農(nóng)戶負(fù)責(zé)建造、經(jīng)營。③“政府部門+土地整理公司+農(nóng)戶合作模式”，土地整理公司是以營利為目的的專業(yè)從事土地整治事宜的公司，負(fù)責(zé)PPP項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和運(yùn)營，其利潤來源于新增耕地面積建設(shè)用地指標(biāo)或者政府給予一定適量的補(bǔ)貼，農(nóng)戶以投工的方式對項(xiàng)目進(jìn)行投資，并對土地整治公司進(jìn)行監(jiān)督，項(xiàng)目結(jié)束后將土地交還農(nóng)戶。在此基礎(chǔ)之上，何丹 等人將三種模式的適用條件和內(nèi)涵進(jìn)行了對比，建議各地方政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，選擇合適的實(shí)現(xiàn)路徑推行土地整治PPP模式，并提出了相應(yīng)的改進(jìn)意見。

顧守柏分析了上海土地整治的PPP模式，認(rèn)為上海模式主要包括特許經(jīng)營類和外包類，特許經(jīng)營類PPP模式是將“城鄉(xiāng)聯(lián)動捆綁開發(fā)，將土地綜合整治與類集建區(qū)聯(lián)動捆綁開發(fā)，將土地整治過程中的低效工業(yè)搬遷成本、農(nóng)地整治成本分?jǐn)偟筋惣▍^(qū)經(jīng)營性項(xiàng)目中”，做到長期發(fā)展與短期效益相結(jié)合。城市的土地開發(fā)項(xiàng)目與農(nóng)村的土地整治項(xiàng)目相結(jié)合，將成本巨大的舊工廠搬遷和農(nóng)用地整治項(xiàng)目與盈利性較高的類集建區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目進(jìn)行捆綁，這樣便能將企業(yè)的短期經(jīng)濟(jì)收益目標(biāo)與政府的長期社會收益目標(biāo)相聯(lián)系。其主要包括以下幾方面的內(nèi)容：①政府通過招標(biāo)方式選擇社會資本；②明確雙方的目標(biāo)以及利益分配機(jī)制；③完善風(fēng)險識別與共擔(dān)機(jī)制。外包信托類要求建立土地整治“資金池”，進(jìn)行滾動開發(fā)，根據(jù)項(xiàng)目的成熟程度，合理選擇開發(fā)時序，通過優(yōu)先開發(fā)的土地回籠資金，并作為其他地塊的啟動資金。由此可見，上海土地整治的PPP模式更傾向于將土地整治與土地開發(fā)進(jìn)行聯(lián)合捆綁，顧守柏同時也分析了這樣的模式所帶來的巨大優(yōu)勢。

申樹云則介紹了BOT模式、土地資產(chǎn)證券化、土地整治基金和PPP這四種現(xiàn)階段比較新型引起社會廣泛關(guān)注的土地整治模式，并重點(diǎn)闡述了PPP模式的主要運(yùn)行程序：①選擇合作方；②確立項(xiàng)目，完成前期工作；③組成項(xiàng)目公司；④明確融資手段，確定施工單位；⑤項(xiàng)目建設(shè)與管理；⑥將項(xiàng)目移交政府。

章丘黃河縣采用了一種新型的土地整治PPP模式，已經(jīng)得到了部分學(xué)者的關(guān)注。程明勇認(rèn)為該模式的核心是“兩區(qū)共建”，也就是農(nóng)村新型社區(qū)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)園共建，盡可能地將耕地連成片，導(dǎo)入現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)。其中中建集團(tuán)負(fù)責(zé)前期的規(guī)劃和融投資，后期負(fù)責(zé)新增耕地的管理運(yùn)營以及引入“正大果業(yè)、聯(lián)想農(nóng)業(yè)板塊等”，打造現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)。程明勇在此基礎(chǔ)上提出了PPP模式的發(fā)展完善建議。程明勇列舉分析了章丘模式和重慶模式，并提出了土地整治PPP模式應(yīng)注重的事項(xiàng)。楊劍 等在對章丘模式進(jìn)行分析后，重點(diǎn)闡述了對社會資本參與農(nóng)村土地綜合整治的思考：①社會資本應(yīng)當(dāng)有序發(fā)展，把握好方向；②社會資本本質(zhì)上是一種墊付行為，不具備取代財(cái)政的條件；③社會資本的參與還需發(fā)揮財(cái)政的引導(dǎo)作用；④遵循因地制宜的原則；⑤樹立“底線”和風(fēng)險意識。

4 結(jié) 語

土地整治是我國發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，完善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施，鼓勵私營企業(yè)扎根農(nóng)村的關(guān)鍵舉措，具有極其重要的意義。現(xiàn)階段學(xué)者們對土地整治PPP模式的研究也取得了階段性的成果，無論是PPP方面的理論研究，還是具體項(xiàng)目的實(shí)證分析，都進(jìn)行有了較為完備的思考。然而，由于土地整治的PPP模式推行的時間不長，相關(guān)研究更是進(jìn)行的不是很成熟，對案例的分析還是進(jìn)行得不夠深入，缺乏對失敗案例的分析研究，也缺乏為政府和私營企業(yè)提供PPP模式選擇上的建議。

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