導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)裝修管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

引言

伴隨著我國(guó)房地產(chǎn)的快速發(fā)展以及人們?nèi)藗兩钏降某掷m(xù)提高，也促使了房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目日益向精裝修這個(gè)方向發(fā)展。當(dāng)前我國(guó)南方地區(qū)及東南沿海城市房地產(chǎn)發(fā)展較快，也較為成熟，故我國(guó)房地產(chǎn)精裝修房主要集中在這些地區(qū)的大城市，其中精裝修比例最高的要數(shù)廣東省的廣州這個(gè)特大城市，根據(jù)相關(guān)資料可知，其所銷(xiāo)售的精裝修房占銷(xiāo)售住宅的百分之七十多。就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，進(jìn)行住宅項(xiàng)目精裝修，不僅可促使住宅項(xiàng)目檔次的大幅度提升，而且還可促使項(xiàng)目產(chǎn)品的附加值得到極大的提高，與其他住宅項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品相比較，其產(chǎn)品的巨大優(yōu)勢(shì)就得到了極大的體現(xiàn)；同時(shí)，進(jìn)行房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修，也可以在大宗采購(gòu)過(guò)程中實(shí)現(xiàn)材料采購(gòu)成本的大幅度降低，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商營(yíng)造一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)；還有一部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司主動(dòng)與這些精裝修公司進(jìn)行合作，達(dá)到有效規(guī)避稅費(fèi)、降低生產(chǎn)成本的效果；此外，進(jìn)行房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目精裝修，還可對(duì)精裝修房進(jìn)行有效預(yù)算來(lái)實(shí)現(xiàn)在較長(zhǎng)時(shí)期內(nèi)無(wú)償擁有裝修款，以降低開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)費(fèi)用。所以，當(dāng)前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商更樂(lè)意于精裝修交樓。但是，對(duì)于那些小業(yè)主來(lái)講，因?qū)b修深入了解不夠，在房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理等方面還未能做到有效把控，特別是隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模的日益擴(kuò)大，其管理難度也日益增大，一旦處理不好這些問(wèn)題，都將對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和銷(xiāo)售帶來(lái)極為不利的影響。正是基于此，以下在對(duì)房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目的特點(diǎn)及所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，著重對(duì)房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理這個(gè)問(wèn)題，進(jìn)行一些探討。

關(guān)于房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目的特點(diǎn)及存在的問(wèn)題分析

房地產(chǎn)住宅精裝修特別是大批量的精裝修與普通的酒店裝修具有很大的不同，房地產(chǎn)精裝修不僅具有工業(yè)化裝修所需的合理組織施工工序方面的問(wèn)題，而且還具有其所需的全局調(diào)度管理方面的問(wèn)題；此外，就小批量住宅普通裝修所要面對(duì)的那些繁瑣細(xì)節(jié)管理，房地產(chǎn)精裝修同樣也要面臨著。因此，進(jìn)行房地產(chǎn)精裝修，其設(shè)計(jì)管理要牽涉到產(chǎn)品各個(gè)方面的環(huán)節(jié)。具有較高水平的精裝修隊(duì)伍，當(dāng)前我國(guó)還是較為缺乏的；因其實(shí)際管理水平與市場(chǎng)實(shí)際要求還具有較大的差距，故經(jīng)常要受到來(lái)自較小業(yè)主的投訴。總的看來(lái)，有關(guān)房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目的質(zhì)量問(wèn)題，是現(xiàn)階段客戶投訴比較多的問(wèn)題，而且對(duì)于這些客戶投訴較多的有關(guān)質(zhì)量問(wèn)題，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也未能做到進(jìn)行及時(shí)處理，或者及時(shí)跟客戶進(jìn)行有效溝通；這些問(wèn)題的存在的存在，不僅影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)度，而且也對(duì)其產(chǎn)品的銷(xiāo)售額帶來(lái)了極為不利的影響。因此，做好房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理，提高我國(guó)房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目質(zhì)量就顯得極為重要。

關(guān)于做好房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理的探討

（1）確定好裝修設(shè)計(jì)單位。實(shí)踐表明，不管是什么工程項(xiàng)目，要達(dá)到有效管理這項(xiàng)工程項(xiàng)目的目標(biāo)，最為重要的就是加大力度對(duì)其設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。就房地產(chǎn)住宅精裝修項(xiàng)目而言，在完成其主體工程設(shè)計(jì)以后，就一定要著手落實(shí)好裝修設(shè)計(jì)單位。作為設(shè)計(jì)裝修單位，不僅可對(duì)整個(gè)住宅套內(nèi)的所有平面布局實(shí)施最佳優(yōu)化，而且還可對(duì)整個(gè)住宅套內(nèi)的所有水電末端進(jìn)行最佳優(yōu)化，此外，設(shè)計(jì)裝修單位還會(huì)結(jié)合住宅項(xiàng)目具體情況，制定出相應(yīng)的最佳精裝修優(yōu)化方案；與此同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可組織兩個(gè)或兩個(gè)以上的設(shè)計(jì)裝修單位來(lái)相互補(bǔ)充這些精裝修優(yōu)化方案，通過(guò)相互補(bǔ)充來(lái)促使裝修方案逐步完善起來(lái)；在此基礎(chǔ)上再根據(jù)精裝修圖紙的具體要求，來(lái)對(duì)整個(gè)住宅套內(nèi)的諸如給水和排水點(diǎn)位、開(kāi)關(guān)插座位置等進(jìn)行有效確定；尤其是對(duì)不同施工環(huán)節(jié)的銜接問(wèn)題，一定要予以重點(diǎn)解決好，在整個(gè)房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目實(shí)施精裝修過(guò)程中，一定要確保土建、裝修不發(fā)生相互脫節(jié)這種情況，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)整個(gè)住宅套內(nèi)的所有空間布局更為科學(xué)、更為合理。

（2）做好設(shè)計(jì)前的準(zhǔn)備工作。在進(jìn)行設(shè)計(jì)之前，有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所提供的材料庫(kù)的產(chǎn)品規(guī)格、產(chǎn)品樣式、產(chǎn)品品質(zhì)以及產(chǎn)品安裝方式等，精裝修設(shè)計(jì)人員一定要進(jìn)行深入了解，特別是在確定有關(guān)衛(wèi)生生間和廚房設(shè)備的空間尺寸之前，一定要先對(duì)這些設(shè)備進(jìn)行排列之后方可確定，這樣就可有效避免廚房用具、潔具進(jìn)場(chǎng)以后因尺寸不符而無(wú)法進(jìn)行正常安裝等情況的出現(xiàn)。此外，為有效確保土建施工能達(dá)到精裝修的要求，在實(shí)施土建施工之前，一定要先把精裝修設(shè)計(jì)方案制定出來(lái)，這樣就不會(huì)因裝修需要而讓土建施工出現(xiàn)較大規(guī)模的改變。

（3）把建筑做法標(biāo)至精裝修完成面上。在實(shí)際當(dāng)中，就精裝修施工圖和土建施工圖而言，它們的設(shè)計(jì)是由不同設(shè)計(jì)院來(lái)完成的，故許多土建建筑做法不同于精裝修要求，因而要求把建筑做法表中的有關(guān)墻面、地面及頂棚的建筑做法在精裝修完成面予以標(biāo)注，這樣可確保各個(gè)施工單位能對(duì)精裝修做法有個(gè)較為深入的了解。

結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理不僅僅是技術(shù)問(wèn)題，更多的是管理方面的問(wèn)題；因此，在生產(chǎn)實(shí)際當(dāng)中，深入分析和探討房地產(chǎn)精裝修設(shè)計(jì)管理問(wèn)題，這對(duì)于確保精裝修建筑工程質(zhì)量、促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速發(fā)展均具有重要的意義。

篇2

【關(guān)鍵詞】精裝修工程；成本分析意義；降低成本方案

【 abstract 】 along with the rapid development of China's economy, the real estate market continues to expand, family clear fine decoration market demand has gradually mature, many decorate material price now are quite transparent, in decorating a market competition becomes increasingly fierce, the construction enterprise to will "profit" keep a certain limit, this will be the enterprise keep reform, enterprising, healthy, stable and sustainable development of the inevitable trend. Construction enterprises should further improve engineering cost management as the core work, this paper mainly to the fine decoration engineering cost analysis and cost control in how to operate more in line with the actual needs of construction project, showing the following several aspects of the experience.

【 key words 】 fine decoration engineering; Cost analysis meaning; Cost reduction plan

中圖分類(lèi)號(hào)：TU767 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

建筑裝飾工程分為粗裝修和精裝修兩部分，粗裝修是指對(duì)一般的樓地面、墻柱面、天棚面進(jìn)行抹灰處理或進(jìn)行大白粉刷等裝修；精裝修是指對(duì)樓地面、墻柱面、天棚吊頂、踢腳線、窗簾盒、室內(nèi)門(mén)窗及窗臺(tái)、樓梯欄桿、廚房、衛(wèi)生間等面層詳盡考慮，以人為本，精巧設(shè)計(jì)裝飾。我們以廣州某高檔樓盤(pán)的精裝修為例：某項(xiàng)目位于天河區(qū)珠江新城東西商業(yè)軸線與廣州大道的交點(diǎn)，規(guī)劃總建筑面積約 185932m2。其中一棟45層，其中地下室3層，裙樓5層，塔樓40層；其中一棟 42層，其中地下室3層，裙樓5層，塔樓37層； 地下室建筑面積 約35623 m2；地上裙樓（含架空部分）建筑面積約30159 m2；其中一棟塔樓建筑面積約29013 m2，其中一棟塔樓建筑面積約29013 m2，其中一棟塔樓建筑面積約31096 m2，其中一棟塔樓建筑面積約31028 m2。地下1～3層為停車(chē)庫(kù)、卸貨區(qū)及設(shè)備用房，第1～4層為商場(chǎng)、會(huì)所、游泳池及健身房等，第5層為架空層，第6層以上為住宅（第15、30層設(shè)避難層）。戶型內(nèi)部屬于豪華裝修，其中包括客廳餐廳房間地面均為木地板、墻身使用墻紙，天花為石膏板吊頂，衛(wèi)生間廚房地面、墻身鋪貼石材，戶門(mén)為夾絲玻璃趟門(mén)與實(shí)木飾面門(mén)，潔具龍頭、鏡柜浴柜、櫥柜、廚房電器、開(kāi)關(guān)插座均使用進(jìn)口高檔品牌的產(chǎn)品。

遇到這樣高檔豪華的裝修項(xiàng)目，如果在施工前不計(jì)劃好資金使用與成本控制，在設(shè)計(jì)時(shí)作出周密的考慮，一旦投入超出預(yù)算，形成虧損局面，很有可能把企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況拖垮，因此進(jìn)行成本分析與控制是非常有必要和不可缺少的。建筑裝飾工程施工項(xiàng)目成本分類(lèi)：在成本管理的角度上可分為預(yù)算成本、計(jì)劃成本、實(shí)際成本三大類(lèi)。而成本分析主要指對(duì)建設(shè)項(xiàng)目的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)統(tǒng)系的分類(lèi)，以標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一的成本分析格式進(jìn)行分析，從而得以簡(jiǎn)化成本的審核和類(lèi)比。成本分析的結(jié)果報(bào)告可以清晰的體現(xiàn)一棟建筑物的成本是如何在建筑物的組成構(gòu)件之間進(jìn)行分配。當(dāng)進(jìn)行建筑物的成本比較時(shí)，往往會(huì)將項(xiàng)目成本比較建立在工程相似基礎(chǔ)上，將那些工程差異較大，沒(méi)有可比性的項(xiàng)目分開(kāi)，因此成本分析是成本控制的基礎(chǔ)。

經(jīng)過(guò)成本分析我們可以得到對(duì)成本影響較大的關(guān)鍵元素，想要行之有效的控制成本，就需要對(duì)這些關(guān)鍵元素進(jìn)行控制，控制的狀態(tài)是動(dòng)態(tài)的，在確定控制目標(biāo)值后，應(yīng)在在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中階段性地收集完成目標(biāo)的實(shí)際數(shù)據(jù)，然后將實(shí)際數(shù)據(jù)與計(jì)劃值比較，若出現(xiàn)較大偏差時(shí)采取糾正措施，以確保目標(biāo)值的實(shí)現(xiàn)。成本控制的全過(guò)程分為三個(gè)階段：事前控制、事中控制、事后控制。三個(gè)階段應(yīng)以事前控制為主，即在項(xiàng)目投入階段就開(kāi)始，可以起到事半功倍作用。為達(dá)到工程成本在“施工前”計(jì)劃目標(biāo)值測(cè)定的科學(xué)合理性，首先必須把滿足工程項(xiàng)目施工生產(chǎn)作為前提。同時(shí)目標(biāo)值的確定必須適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)則，以企業(yè)自身的管理水平和綜合實(shí)力為基礎(chǔ)。企業(yè)基礎(chǔ)管理工作水平的高低對(duì)項(xiàng)目法施工的管理有直接的影響，分析要細(xì)、有深度。將著力點(diǎn)放在加強(qiáng)管理和內(nèi)部挖潛上構(gòu)思，強(qiáng)調(diào)對(duì)確定成本目標(biāo)值的調(diào)查和分析，明確影響成本主體的內(nèi)因和外部條件，才能達(dá)到預(yù)測(cè)的準(zhǔn)確性，符合實(shí)際施工管理要求，為竣工后的總結(jié)評(píng)估提供科學(xué)的依據(jù)。

項(xiàng)目在施工過(guò)程中降低成本的基本方法

1、人工費(fèi)控制：把施工成本管理責(zé)任制度與對(duì)項(xiàng)目管理者的激勵(lì)機(jī)制結(jié)合起來(lái)，以增強(qiáng)管理人員的成本意識(shí)和控制能力。人工費(fèi)控制實(shí)行量?jī)r(jià)分離的方法，做好人工成本的詢價(jià)，同時(shí)防止重復(fù)用工、返工損失等造成的人工費(fèi)的超支，嚴(yán)格控制其它非生產(chǎn)性用工。

2、材料費(fèi)控制：以施工消耗定額為計(jì)算依據(jù)，同樣按“量?jī)r(jià)分離”的原則將各分部、分項(xiàng)工程的工程量進(jìn)行精確計(jì)算后實(shí)行限額領(lǐng)料，超支自負(fù)；節(jié)約分成。對(duì)于超量要查找原因，明確責(zé)任，經(jīng)處理后才能另補(bǔ)料單領(lǐng)用。加強(qiáng)材料的計(jì)劃管理，做到“貨比三家”，擇優(yōu)選購(gòu)；減少材料的庫(kù)存成本和運(yùn)輸成本，降低材料采購(gòu)成本價(jià)。工程層段材料漸進(jìn)方式。

3、 機(jī)械費(fèi)控制：根據(jù)不同的建筑物合理的選擇機(jī)械及組合方式。合理調(diào)控施工生產(chǎn)順序，盡量避免設(shè)備的停置造成的窩工，做好機(jī)操人員與生產(chǎn)班組的協(xié)調(diào)和配合工作，提高設(shè)備的臺(tái)班產(chǎn)量。

篇3

一、20*年主要工作

20*年，在市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)黨組領(lǐng)導(dǎo)下，執(zhí)法大隊(duì)以“對(duì)全市房地產(chǎn)業(yè)違法、違規(guī)行為進(jìn)行監(jiān)督、查處和糾正，整治和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序”為己任，堅(jiān)持公正、公開(kāi)、高效的執(zhí)法理念，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的違法行為。全年累計(jì)查處各類(lèi)案件264起，較去年同期增長(zhǎng)了30％，答復(fù)市民論壇1起，件15起，行風(fēng)熱線2起，市長(zhǎng)信箱2起，調(diào)解關(guān)于鄰里物業(yè)方面的糾紛8起，為我市房地產(chǎn)業(yè)和城鄉(xiāng)大建設(shè)作出了一定的貢獻(xiàn)。

二、20*年工作思路

20*年，在住房城建委的領(lǐng)導(dǎo)下，執(zhí)法大隊(duì)將以更加飽滿的熱情投入到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作中去，圍繞委中心工作，一切從大局出發(fā)，努力做好本職工作，具體包括：

（一）強(qiáng)化違章裝修監(jiān)察，保障居民住房安全

眾所周知，住宅裝飾裝飾與人民群眾生活和安全息息相關(guān)，由裝飾裝修引發(fā)的安全問(wèn)題時(shí)一有發(fā)生，一些住戶違反國(guó)家法律法規(guī)，擅自改變房屋使用功能和破壞房屋結(jié)構(gòu)，特別是在汶川地震遭受破壞的建筑中尤為突出，這直接關(guān)系到人民生命財(cái)產(chǎn)安全，也關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定和社會(huì)主義和諧社會(huì)的構(gòu)建。為此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部專(zhuān)門(mén)發(fā)出了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》（建質(zhì)〔20*〕133號(hào)），要求提高此類(lèi)問(wèn)題的思想認(rèn)識(shí)，切實(shí)維護(hù)人民生命財(cái)產(chǎn)安全。

在我市，違章裝修現(xiàn)象顯得尤為嚴(yán)重，20*年查處此類(lèi)案件246起，較去年同期增長(zhǎng)28%，隨著居民生活質(zhì)量的逐步提高，將呈逐年上升趨勢(shì)。執(zhí)法大隊(duì)每位監(jiān)察員將時(shí)刻謹(jǐn)記“安全問(wèn)題高于一切”，肩負(fù)著查處全市違章裝修行為，保障全市人民住房安全的重任，依據(jù)《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》（建設(shè)部110號(hào)令），參照《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)住宅裝飾裝修管理的通知》（建質(zhì)〔20*〕133號(hào)），采取有效措施，嚴(yán)格裝修開(kāi)工申報(bào)制度，充分調(diào)動(dòng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)等住宅管理單位、居委會(huì)和業(yè)主參與監(jiān)督的積極性，逐步形成各方力量共同參與、配合的聯(lián)動(dòng)監(jiān)督機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行《*市規(guī)范行政自由裁量權(quán)暫行規(guī)定》（*市人民政府令第44號(hào)），實(shí)行“服務(wù)-教育-整改-處罰”四步工作法，對(duì)涉及公共安全的違章裝修行為，在法定幅度內(nèi)從重處罰，以此來(lái)杜絕違章裝修行為。

隨著我市“一城三區(qū)，一主兩副”的城市框架逐步拉開(kāi)，執(zhí)法監(jiān)察大隊(duì)的執(zhí)法范圍也在逐步擴(kuò)大，但就目前的執(zhí)法裝備而言，與所承擔(dān)的管理面不相符，僅有的調(diào)查取證裝備和車(chē)輛無(wú)法滿足當(dāng)前執(zhí)法工作量，亟需加強(qiáng)執(zhí)法力量，充實(shí)執(zhí)法裝備。

（二）整頓違規(guī)銷(xiāo)售和交易行為，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序

嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)違規(guī)銷(xiāo)售和非法交易行為，以網(wǎng)上登記備案為切入點(diǎn)，變被動(dòng)接受舉報(bào)為主動(dòng)出擊調(diào)查，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多種渠道公開(kāi)或不公開(kāi)地在未取得商品房預(yù)銷(xiāo)售許可證，就收取或變相收取定金等違法行為進(jìn)行查處，此類(lèi)違法行為具有一定的隱蔽性，我大隊(duì)將在合法的前提下，采取各種手段收集證據(jù)，嚴(yán)格執(zhí)行案件辦理的法定程序，講究辦案技巧，對(duì)擾亂我市房地產(chǎn)交易秩序的行為予以嚴(yán)厲查處，給我市居民提供一個(gè)良好、放心的購(gòu)房環(huán)境，以此來(lái)促進(jìn)我市房地產(chǎn)的持續(xù)發(fā)展，帶動(dòng)我市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（三）規(guī)范小區(qū)物業(yè)管理，為構(gòu)建和諧社區(qū)提供保障

全面負(fù)責(zé)全市物業(yè)管理監(jiān)察工作，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)超越資質(zhì)等級(jí)承接業(yè)務(wù)、挪用專(zhuān)項(xiàng)維修基金、擅自改變物業(yè)管理用房的用途、“只管收費(fèi)，不管服務(wù)”，對(duì)建設(shè)單位擅自處分屬于業(yè)主的物業(yè)公共部位、共用設(shè)施、不按規(guī)定擅自采取協(xié)議方式選聘物業(yè)公司等侵害廣大業(yè)主利益的行為予以嚴(yán)厲查處。

（四）加強(qiáng)作風(fēng)效能建設(shè)，增強(qiáng)為民服務(wù)意識(shí)

篇4

一、政府決策的好參謀

打造服務(wù)型政府是轉(zhuǎn)變政府職能的一個(gè)重要方面。鑒于房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)作用，如何服務(wù)好房地產(chǎn)業(yè)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，成為政府主管部門(mén)必須關(guān)注的一大課題。要服務(wù)好房地產(chǎn)業(yè)，首先就要以真實(shí)可靠的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，進(jìn)而因地制宜、因時(shí)制宜地制定房地產(chǎn)市場(chǎng)政策、調(diào)整管理和服務(wù)方向、調(diào)節(jié)行政手段，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和群眾生活水平共同提高。為此，六盤(pán)水市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的開(kāi)通就顯得意義重大。

數(shù)據(jù)中心欄目定期市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，年度預(yù)售房屋供應(yīng)統(tǒng)計(jì)，新建商品房當(dāng)日、上月、本月、本年度銷(xiāo)售套數(shù)、均價(jià)、銷(xiāo)售排行、價(jià)格走勢(shì)等即時(shí)成交信息以及二手房交易情況統(tǒng)計(jì)；樓盤(pán)項(xiàng)目匯集市中心城區(qū)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，房屋可售、簽約、備案、限制等信息，項(xiàng)目預(yù)售許可證、土地使用證、施工許可證、規(guī)劃許可證、價(jià)位走勢(shì)、樓盤(pán)地圖等信息。

通過(guò)以上數(shù)據(jù)的，六盤(pán)水市房地產(chǎn)信息網(wǎng)為政府主管部門(mén)掌握本市房地產(chǎn)市場(chǎng)真實(shí)情況，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管和服務(wù)，制定符合本市實(shí)際的房地產(chǎn)行業(yè)政策，提供實(shí)時(shí)、準(zhǔn)確的參考。

網(wǎng)站新聞資訊頻道的房產(chǎn)資訊、行業(yè)動(dòng)態(tài)和通知公告欄目，公共服務(wù)頻道的服務(wù)指南、下載中心欄目，為政府主管部門(mén)把握本市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、信息提供傳播力更強(qiáng)、傳播速度更快的新渠道。

公共服務(wù)頻道的查詢中心提供房屋登記辦證進(jìn)度、商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案情況、預(yù)售許可情況查詢，做到辦理進(jìn)度公開(kāi)透明，便于群眾監(jiān)督，有利于促進(jìn)職能部門(mén)提高辦事效率，提高群眾滿意度。

網(wǎng)上辦公通道提供商品房網(wǎng)上簽約、二手房網(wǎng)上簽約、預(yù)售申報(bào)系統(tǒng)、測(cè)繪成果管理系統(tǒng)、從業(yè)主體管理系統(tǒng)網(wǎng)上辦公通道，實(shí)現(xiàn)簽約、申報(bào)、受理、審批等業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)化管理，提高為企業(yè)服務(wù)的效率。

二、企業(yè)宣傳的好平臺(tái)

傳統(tǒng)媒體對(duì)企業(yè)產(chǎn)品的宣傳推廣功不可沒(méi)，但隨著網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展和網(wǎng)民人數(shù)不斷增加，人們?cè)絹?lái)越習(xí)慣于從網(wǎng)絡(luò)上獲取信息。作為本市第一家也是唯一一家專(zhuān)門(mén)的房產(chǎn)服務(wù)門(mén)戶網(wǎng)站，六盤(pán)水市房地產(chǎn)信息網(wǎng)必將成為企業(yè)宣傳形象、展示產(chǎn)品的制高點(diǎn)。

與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)最為相關(guān)的要數(shù)樓盤(pán)中心頻道。樓盤(pán)中心頻道包括樓盤(pán)項(xiàng)目、熱門(mén)戶型、看房日記、熱門(mén)樓盤(pán)、樓盤(pán)地圖、視頻看房等欄目，通過(guò)文字、圖表、視頻等多種方式，360度全方位展示新建商品房各類(lèi)信息。

樓盤(pán)項(xiàng)目匯集市中心城區(qū)商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一方面房屋可售、簽約、備案、限制等信息，另一方面公示項(xiàng)目預(yù)售許可證、土地使用證、施工許可證、規(guī)劃許可證、價(jià)位走勢(shì)、樓盤(pán)地圖等信息。

熱門(mén)樓盤(pán)和視頻看房以獨(dú)立專(zhuān)題對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行個(gè)性化的宣傳推廣，企業(yè)可以定制有公司特色的、體現(xiàn)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的推廣方案，全面展示房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、樓盤(pán)項(xiàng)目、企業(yè)文化，可使該項(xiàng)目從眾多競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中脫穎而出。

二手交易頻道主要為中介機(jī)構(gòu)提供平臺(tái)，簡(jiǎn)單注冊(cè)一個(gè)賬戶即可出租出售房源和求租求購(gòu)信息。

公共服務(wù)頻道開(kāi)辦的從業(yè)主體欄目房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、測(cè)繪機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)企業(yè)信息、從業(yè)人員信息、誠(chéng)信記錄等，各從業(yè)主體可以方便地了解其他企業(yè)的信息，促進(jìn)行業(yè)內(nèi)部交流，并方便企業(yè)選擇合作伙伴。

查詢中心提供房屋登記辦證進(jìn)度、商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案情況、預(yù)售許可情況查詢，輸入身份證號(hào)、業(yè)務(wù)號(hào)等關(guān)鍵字，即可查詢到相應(yīng)的辦理情況；服務(wù)指南房屋登記、測(cè)繪審核、稅費(fèi)征收、網(wǎng)簽辦理、預(yù)售許可等辦事指南；下載中心提供各類(lèi)合同、業(yè)務(wù)表格、培訓(xùn)教程等資料下載。企業(yè)辦理以上相關(guān)業(yè)務(wù)時(shí)，可以直接從網(wǎng)上獲取信息，不必預(yù)先指派專(zhuān)人到相關(guān)部門(mén)查詢，幫助企業(yè)節(jié)省人力成本，提高辦事效率。

家居裝飾處于房地產(chǎn)下游行業(yè)，其發(fā)展情況與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)。裝修公司、建材廠家等依托六盤(pán)水市房地產(chǎn)信息網(wǎng)，可以最大限度地與本市房地產(chǎn)市場(chǎng)緊密結(jié)合，拉動(dòng)業(yè)務(wù)。

最后，網(wǎng)站在首頁(yè)和二、三級(jí)頁(yè)面顯著位置設(shè)定了廣告位，企業(yè)可以根據(jù)目標(biāo)客戶群使用習(xí)慣，自主選擇廣告投放位置，增強(qiáng)宣傳效果。

三、公眾置業(yè)的好幫手

衣食住行與咱老百姓的生活休戚相關(guān)，六盤(pán)水市房地產(chǎn)信息網(wǎng)專(zhuān)門(mén)為 “住”的需要而服務(wù)，真正為普通購(gòu)房者的需求著想，提供從選房到裝修的一站式服務(wù)，是公眾置業(yè)的好幫手。

1.新聞資訊

新聞資訊頻道的房產(chǎn)資訊、行業(yè)動(dòng)態(tài)、房產(chǎn)時(shí)評(píng)和樓盤(pán)置業(yè)欄目，幫助公眾了解國(guó)家房地產(chǎn)政策動(dòng)向和本市房地產(chǎn)市場(chǎng)重大事件。

數(shù)據(jù)中心欄目的市中心城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告，年度預(yù)售房屋供應(yīng)統(tǒng)計(jì)，新建商品房今日、上月、本月、本年度銷(xiāo)售套數(shù)、均價(jià)、銷(xiāo)售排行、價(jià)格走勢(shì)等即時(shí)成交信息以及二手房交易情況統(tǒng)計(jì)，讓公眾清晰直觀地了解本市房地產(chǎn)市場(chǎng)行情，幫助購(gòu)房者做到心中有數(shù)，理性置業(yè)。

2.樓盤(pán)中心

公眾可以利用樓盤(pán)地圖查找目標(biāo)區(qū)域的商品房項(xiàng)目或者快速定位意向樓盤(pán)。樓盤(pán)項(xiàng)目詳細(xì)信息中，項(xiàng)目預(yù)售許可證、土地使用證、施工許可證、規(guī)劃許可證、價(jià)位走勢(shì)、已售套數(shù)、未售套數(shù)等信息一目了然，甚至能具體查到每套房屋的簽約、備案、限制等狀態(tài)。

看房日記以普通購(gòu)房者的視角，實(shí)地考察樓盤(pán)項(xiàng)目，全面介紹項(xiàng)目區(qū)位、交通、配套、規(guī)劃、工程進(jìn)度、售價(jià)等，讓購(gòu)房者省時(shí)、省力、省心地了解項(xiàng)目情況。購(gòu)房者可以足不出戶地挑選項(xiàng)目、房屋，“貨比三家”之后，真正選到合適的房屋。

3.二手交易

公眾只需輕松注冊(cè)一個(gè)賬戶，就可出租出售房源和求租求購(gòu)信息；還可按房源所在區(qū)域、價(jià)格、面積、信息來(lái)源、房屋用途等搜索感興趣的房源。

另外，二手交易中的認(rèn)證房源專(zhuān)區(qū)，專(zhuān)門(mén)提供經(jīng)網(wǎng)站工作人員核實(shí)的真實(shí)房源信息，使公眾租房、買(mǎi)房更加放心。

4.公共服務(wù)

提供房屋登記辦證進(jìn)度、商品房買(mǎi)賣(mài)合同備案情況查詢，公眾輸入身份證號(hào)、業(yè)務(wù)號(hào)等關(guān)鍵字，即可查詢到相應(yīng)的辦理情況。

從業(yè)主體中，公眾可按區(qū)域、名稱、資質(zhì)等級(jí)、地址等，查找房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、物業(yè)公司、評(píng)估公司的信息。

服務(wù)指南房屋登記、測(cè)繪審核、稅費(fèi)征收、網(wǎng)簽辦理、預(yù)售許可等辦事指南；下載中心提供各類(lèi)合同、業(yè)務(wù)表格等資料下載，公眾可以方便地了解相關(guān)辦理程序和要求，并合理制定購(gòu)房預(yù)算。

篇5

福州市工商行政管理局

福州市房地產(chǎn)管理局

二oo四年八月

本合同文本使用說(shuō)明

一、本合同文本是福州市工商行政管理局、福州市房地產(chǎn)管理局根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、國(guó)家工商行政管理局《經(jīng)紀(jì)人管理辦法》和建設(shè)部《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》等法律法規(guī)制定的示范文本，可作為簽約使用文本。簽約前，各方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)仔細(xì)閱讀本合同內(nèi)容，對(duì)合同條款及專(zhuān)業(yè)用詞理解不一致的，可向當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)主管部門(mén)咨詢。

二、在福州市行政轄區(qū)范圍內(nèi)，委托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行存量房屋（二手房）轉(zhuǎn)讓適用本合同文本。

三、合同文本空格 [　] 中選擇內(nèi)容，可由當(dāng)事人根據(jù)實(shí)際情況自行選擇，并應(yīng)將選擇事項(xiàng)的序號(hào)大寫(xiě)（壹、貳………）填入 [ ] ；對(duì)不選擇的內(nèi)容，用橫線將其劃除。

四、合同文本中相關(guān)條款后都有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定，各方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪除。合同簽訂后，未被修改的文本印刷文字視為各方當(dāng)事人同意內(nèi)容。

五、本合同文本中涉及的選擇、填寫(xiě)內(nèi)容以手寫(xiě)項(xiàng)優(yōu)先。

六、本合同加注*的條款，當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況不予約定，但應(yīng)用橫線將該條款劃除。本合同文本未盡事宜各方當(dāng)事人可另訂補(bǔ)充協(xié)議。

編號(hào)：

賣(mài)方（以下簡(jiǎn)稱甲方）： 買(mǎi)方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：

身份證號(hào)碼：　 身份證號(hào)碼：

賣(mài)方人：　 買(mǎi)方人：

身份證號(hào)碼：　 身份證號(hào)碼：

中介服務(wù)方（以下簡(jiǎn)稱丙方）

工商注冊(cè)號(hào)：

備案證號(hào)碼：

根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、房地產(chǎn)交易有關(guān)法律法規(guī)及福州市有關(guān)規(guī)定，甲、乙、丙叁方遵循自愿、公平和誠(chéng)實(shí)信用原則，經(jīng)協(xié)商一致簽訂本合同，以資共同遵守。

第一條　本宗買(mǎi)賣(mài)房產(chǎn)狀況

1、房屋座落：甲方房產(chǎn)座落于福州市區(qū)

2、建筑面積：　 平方米（其中：私有面積：　 、共有面積 、附屬間面積 ）。（詳見(jiàn)榕房權(quán)證　字第 號(hào)）（土地使用證　 字第號(hào)）

3、成交價(jià)格：甲、乙雙方議定該房產(chǎn)（含裝修及附屬配套設(shè)施）的買(mǎi)賣(mài)價(jià)格為　（幣種）（大寫(xiě)）：　佰　拾　萬(wàn) 仟 佰　拾　元整（￥?。?。

[其中：房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)價(jià)為　（幣種）（大寫(xiě)）：　佰拾萬(wàn) 仟 佰　拾　元整（￥）；裝修及附屬配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓價(jià)為　 （幣種）（大寫(xiě)）：　 佰拾

萬(wàn)　仟　 佰　拾　元整（￥）。

4、成交細(xì)目：

（1）、配套：

（2）、家電：

（3）、家俱：

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 稅務(wù)籌劃 稅負(fù) 降低

一、問(wèn)題的提出

無(wú)論何種企業(yè)類(lèi)型，稅務(wù)籌劃都具有著積極意義，是企業(yè)的一項(xiàng)重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。良好的稅務(wù)籌劃手段，能夠提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理能力，降低企業(yè)的稅務(wù)成本?，F(xiàn)階段，稅收籌劃已成為企業(yè)發(fā)展中不可忽略的一項(xiàng)重要因素。稅收籌劃起步于西方，但在我國(guó)的發(fā)展較晚，很多方式方法還需進(jìn)一步探索。但是，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，越來(lái)越多的財(cái)務(wù)人員和企業(yè)管理者都已深刻認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃的重要性。

房地產(chǎn)行業(yè)不僅是我國(guó)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，還是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。我國(guó)財(cái)政收入的很大一部分都來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)。一直以來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)都被視作一種“暴利行業(yè)”。然而，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在實(shí)際中面臨著諸多稅種，稅收負(fù)擔(dān)較重。不僅擁有一般企業(yè)的企業(yè)所得稅、印花稅、增值稅，還涉及土地使用稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅負(fù)。在此其中，土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)最重。

研究房地產(chǎn)企業(yè)合理避稅的途徑，對(duì)土地增值說(shuō)進(jìn)行稅收籌劃，不失為一種有利于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展與運(yùn)營(yíng)的有效措施。

二、土地增值稅概述

（一）土地增值稅的內(nèi)涵

土地增值稅的征稅主體是國(guó)家地稅局。征稅對(duì)象主要是針對(duì)房地產(chǎn)（地上建筑物及其附著物）的轉(zhuǎn)讓行為。征稅客體是具有轉(zhuǎn)讓行為的單位和個(gè)人，并能從該轉(zhuǎn)讓行為中獲利。轉(zhuǎn)讓行為不包括以繼承、贈(zèng)與等無(wú)償轉(zhuǎn)讓行為。計(jì)算依據(jù)是征稅客體轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額。

（二）土地增值稅的計(jì)算

納稅人所繳納的土地增值稅是增值額套用適用稅率所計(jì)算的數(shù)值。該數(shù)值不包含可扣除項(xiàng)目金額的速算扣除數(shù)。增值額是增值數(shù)額（收入額）與可扣除項(xiàng)目金額的差值，不僅包括貨幣收入，還包含實(shí)物收入和其他收入等。用公式可表達(dá)為：

應(yīng)納土地增值稅=增值額*適用稅率-可扣除項(xiàng)目金額*速算扣除數(shù)；

增值額=增值數(shù)額（收入額）-可扣除項(xiàng)目金額；

（三）其他

1、土地增值稅的可扣除項(xiàng)目

土地增值稅的可扣除項(xiàng)目共包含五種，詳見(jiàn)表1。

2、土地增值稅稅率

我國(guó)土地增值稅根據(jù)增值額與速算扣除數(shù)的比率不同而執(zhí)行不同的稅率和速算扣除系數(shù)。目前，土地增值稅稅率實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。分別為：增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率Q50%的，執(zhí)行30%的稅率，速算扣除系數(shù)為0；在50%-100%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行40%稅率，速算扣除系數(shù)為5%；在100%-200%區(qū)間內(nèi)的，執(zhí)行50%稅率，速算扣除系數(shù)為15%；超過(guò)200%的部分，稅率為60%，速算扣除系數(shù)為20%。

3、稅收優(yōu)惠政策

目前，我國(guó)政府對(duì)土地增值稅規(guī)定了免稅政策。免稅政策適用于兩種情形：建造的房地產(chǎn)為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，對(duì)外出售時(shí)增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的；宏觀經(jīng)濟(jì)建設(shè)中需依法收回、征收的房地產(chǎn)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃策略

（一）從尋求稅收優(yōu)惠政策入手，實(shí)施稅務(wù)籌劃

目前，我國(guó)《稅法》對(duì)土地增值稅規(guī)定了免稅政策。其中要求：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅且用于對(duì)外出售的，如果增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的，則可對(duì)該納稅人免征土地增值稅”。同時(shí)規(guī)定：“納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還進(jìn)行其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，則應(yīng)將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與其他房地產(chǎn)分開(kāi)核算土地增值稅。未分開(kāi)核算的，不享受免稅優(yōu)惠，統(tǒng)一征收土地增值稅”。

對(duì)此，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可以采取增加可扣除項(xiàng)目金額或者降低增值額（銷(xiāo)售收入）的手段，將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率控制在20%以內(nèi)。這樣做，實(shí)際對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者都有好處。既能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)免繳土地增值稅，又能通過(guò)增加可扣除項(xiàng)目金額而使房屋質(zhì)量、配套設(shè)施等有所提升和改善，并最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)優(yōu)勢(shì)地位。該稅收籌劃方式下，房地產(chǎn)企業(yè)需控制好普通住宅的增值率，并計(jì)算出銷(xiāo)售收入的降低額與免繳的土地增值稅之間的平衡點(diǎn)。

（二）結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格

房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格不僅影響企業(yè)的房產(chǎn)收入，還影響著土地增值稅的高低。房地產(chǎn)企業(yè)若要做好稅收籌劃，便應(yīng)結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合考慮土地增值稅各類(lèi)影響因素，綜合制定出合宜的價(jià)格。作為銷(xiāo)售一方的房地產(chǎn)企業(yè)，都想制定較高的銷(xiāo)售價(jià)格。然而，在價(jià)格制定過(guò)程中，房地產(chǎn)企業(yè)不能一味追求高定價(jià)，除了要結(jié)合市場(chǎng)行情，還應(yīng)充分考慮價(jià)格提高的收益是否能夠完全抵消無(wú)法享受土地增值稅優(yōu)惠政策而增加的稅收負(fù)擔(dān)，做好二者之間的平衡，找出臨界點(diǎn)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品只是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則房地產(chǎn)企業(yè)可以在收益增值額與可扣除項(xiàng)目金額的比率不足20%的情況下適當(dāng)提高房?jī)r(jià)。倘若房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品為豪華住宅或者其他非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，則無(wú)論增值率高低，都無(wú)法享受免稅政策。這種情況下，只要市場(chǎng)剛性需求旺盛，房地產(chǎn)企業(yè)還是具有漲價(jià)的空間。該漲價(jià)空間除了考慮市場(chǎng)的剛性需求，還應(yīng)結(jié)合人們的購(gòu)買(mǎi)力，防止價(jià)格過(guò)高造成房產(chǎn)空置。

（三）有效劃分車(chē)位、車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售收入

目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，大多數(shù)車(chē)位和車(chē)庫(kù)都沒(méi)有“產(chǎn)權(quán)證”。很多房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)在銷(xiāo)售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅之外，還會(huì)將小區(qū)內(nèi)的車(chē)位/車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售給業(yè)主。但是，由于這些車(chē)位/車(chē)庫(kù)并沒(méi)有相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)證，因此，房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售的實(shí)際只是一種有限期內(nèi)的“使用權(quán)”，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)只是一種“出租行為”，并不符合我國(guó)《土地增值稅暫行條例》中所規(guī)定的土地增值稅的征稅行為。所以，房地產(chǎn)銷(xiāo)售企業(yè)對(duì)外銷(xiāo)售車(chē)位/車(chē)庫(kù)的收入不需考慮增值額和扣除項(xiàng)目等問(wèn)題，不需繳納土地增值稅。

對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中，不妨將普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的銷(xiāo)售行為與車(chē)位/車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售行為區(qū)分對(duì)待。在清算土地增值稅時(shí)，應(yīng)將車(chē)位/車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售收入從銷(xiāo)售總收入中扣除。間接也能夠?qū)崿F(xiàn)增值額和增值率的降低。

（四）將銷(xiāo)售收入與裝修收入相區(qū)分

在當(dāng)前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于在房產(chǎn)正式銷(xiāo)售前，進(jìn)行維護(hù)和裝修。而且，越來(lái)越多的房地產(chǎn)企業(yè)傾向于將房產(chǎn)進(jìn)行精裝修之后再行銷(xiāo)售。倘若將裝修費(fèi)用并入房產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格，無(wú)疑會(huì)大大增加土地增值稅計(jì)算中的增值額和增值率。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)不妨將房屋的銷(xiāo)售收入與裝修收入分開(kāi)核算?？梢詫⒎慨a(chǎn)的裝修、維護(hù)、設(shè)備安裝等作為企業(yè)的獨(dú)立業(yè)務(wù)，各業(yè)務(wù)間獨(dú)立核算和計(jì)稅。如此一來(lái)，不僅能夠大大降低房屋的銷(xiāo)售價(jià)格，還能有效控制房屋的增值率，降低房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。

四、結(jié)束語(yǔ)

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)力的日益加劇，越來(lái)越多的企業(yè)都希望通過(guò)有效的稅收籌劃手段實(shí)現(xiàn)降低稅務(wù)成本的目的。一直以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)不僅是我國(guó)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性行業(yè)，其還一直都是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱。然而，房地產(chǎn)業(yè)面臨的稅種較多，稅負(fù)也較重。在眾多的稅種稅負(fù)中，土地增值稅最為嚴(yán)重。對(duì)此，筆者圍繞目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)和企業(yè)現(xiàn)狀，提出我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)若要實(shí)施有效的稅收籌劃，需積極利用目前的稅收優(yōu)惠政策；結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，綜合制定合宜價(jià)格；有效劃分車(chē)位、車(chē)庫(kù)銷(xiāo)售收入和普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷(xiāo)售收入；將銷(xiāo)售收入與裝修收入相區(qū)分。這些手段的實(shí)施能夠有效幫助房地產(chǎn)企業(yè)降低土地增值稅的稅收負(fù)擔(dān)。然而，上述行為只是筆者圍繞土地增值稅的內(nèi)涵和計(jì)算要求，結(jié)合目前我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)所提出的相關(guān)建議。房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)中還應(yīng)結(jié)合房屋性質(zhì)、實(shí)際情況等進(jìn)行靈活分析，有效運(yùn)用稅收優(yōu)惠等相關(guān)政策，在合理合法的范圍內(nèi)為企業(yè)節(jié)省稅收負(fù)擔(dān)、有效規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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篇7

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀以及存在的誤區(qū)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀

目前，國(guó)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的研究并不是非常樂(lè)觀，主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，很多房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)納稅籌劃的認(rèn)識(shí)不夠明確。我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展相對(duì)西方發(fā)達(dá)國(guó)家起步較晚，國(guó)外的納稅籌劃已經(jīng)有了一個(gè)比較長(zhǎng)的發(fā)展過(guò)程，因次，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所采用的納稅籌劃手段遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如一些外資房地產(chǎn)企業(yè)。很多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)能夠在納稅籌劃上大膽摸索，可以通過(guò)納稅籌劃增加收益，而國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)都是由國(guó)家承擔(dān)的，所以不太重視納稅籌劃。

第二，目前在我國(guó)，房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)業(yè)務(wù)還處于初級(jí)階段，有待進(jìn)一步提高。由于稅務(wù)人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)不高或者業(yè)務(wù)能力不強(qiáng)等諸多因素，稅務(wù)業(yè)發(fā)展滯后，加上房地產(chǎn)行業(yè)的稅務(wù)處理十分復(fù)雜，稅務(wù)機(jī)構(gòu)根本不能做好房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃工作。據(jù)有關(guān)資料顯示，我國(guó)有很多地區(qū)沒(méi)有稅務(wù)機(jī)構(gòu)，只有將近4%的企業(yè)法人委托稅務(wù)機(jī)構(gòu)辦理納稅業(yè)務(wù)，非常少的稅務(wù)處理機(jī)構(gòu)能夠勝任房地產(chǎn)業(yè)納稅籌劃業(yè)務(wù)的工作。

第三，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的稅制改革和稅法宣傳有待進(jìn)一步完善。因?yàn)槲覈?guó)的現(xiàn)行稅法在立法層次上面存在一定的局限性，所以每年國(guó)家的稅收征管部門(mén)都必須對(duì)相應(yīng)的稅法進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充。近幾年來(lái)國(guó)家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控力度，頻繁的對(duì)稅收政策進(jìn)行調(diào)整和補(bǔ)充，如果企業(yè)不能及時(shí)、全面的了解有關(guān)稅法的調(diào)整情況，那么就有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)無(wú)法有效的開(kāi)展納稅籌劃工作，甚至還可能走進(jìn)納稅籌劃的誤區(qū)。目前我國(guó)的稅收體系比較簡(jiǎn)單，稅制也不夠完善，國(guó)際上很多國(guó)家都開(kāi)征了遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅等稅種，但是我國(guó)沒(méi)有開(kāi)征這些稅種，這些客觀的現(xiàn)實(shí)條件都制約了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃的探索和研究。

第四，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收征管水平不高。我國(guó)稅收征管等方面的法律相對(duì)歐美發(fā)達(dá)國(guó)家存在一些差距，有很多不完善的地方，使得部分房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃意識(shí)不強(qiáng)，并且認(rèn)為就算是偷稅漏稅后被查出了也不會(huì)有太大的損失。我國(guó)稅收征管人員的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力不高，為納稅人與稅收征管人員進(jìn)行協(xié)調(diào)創(chuàng)造了空間，因此，房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了一些違法違規(guī)的行為，而且不會(huì)受到處罰，他們也不會(huì)再花費(fèi)成本進(jìn)行納稅籌劃。這些因素在某些程度上阻礙了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)納稅籌劃的發(fā)展和運(yùn)用。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃存在的誤區(qū)

近幾年來(lái)，在房地產(chǎn)企業(yè)利用各項(xiàng)稅收法規(guī)進(jìn)行稅收籌劃的同時(shí)，國(guó)家出臺(tái)了一系列新的稅收法規(guī)來(lái)完善稅法體系，進(jìn)行反避稅，這使得之前合法的納稅籌劃方法不再合法，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該避免走進(jìn)這些誤區(qū)。主要有以下三個(gè)誤區(qū)：

誤區(qū)一：房地產(chǎn)企業(yè)將借款費(fèi)用資本化，并加計(jì)扣除，減輕土地增值額稅負(fù)。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)可按照企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)那些在開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)借入資金時(shí)發(fā)生的借款費(fèi)用進(jìn)行重新歸集和分配，而根據(jù)最新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，企業(yè)的借款費(fèi)用若符合資本化的條件，應(yīng)當(dāng)將其資本化，并計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本。

然而，在現(xiàn)實(shí)操作中，有很多房地產(chǎn)企業(yè)將這些可以資本化的借款費(fèi)用予以資本化，計(jì)入開(kāi)發(fā)成本，同時(shí)還將此項(xiàng)借款費(fèi)用作為計(jì)算土地增值稅時(shí)加計(jì)扣除的基數(shù)，大大降低了土地增值額，同時(shí)減輕了土地增值稅稅負(fù)，但是這種做法存在一定的稅收風(fēng)險(xiǎn)。在國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)的規(guī)定中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將利息支出從開(kāi)發(fā)成本中調(diào)整作為開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除，因此我們應(yīng)該計(jì)算可扣除的借款費(fèi)用是否超過(guò)了可扣除的開(kāi)發(fā)成本的5%；若沒(méi)有超過(guò)5%，則不提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明有利于企業(yè)節(jié)稅，否則企業(yè)就應(yīng)該提供相關(guān)證明。

房地產(chǎn)企業(yè)在辦理土地增值稅清算業(yè)務(wù)時(shí)，所有相關(guān)的核算和扣除金額必須根據(jù)事實(shí)提供合法有效的憑證，如果有關(guān)費(fèi)用不能提供合法有效的憑證，那么則不予扣除。因此，企業(yè)應(yīng)該據(jù)實(shí)提供合法有效的憑證，這樣才能達(dá)到節(jié)稅的目的。

誤區(qū)二：以房地產(chǎn)進(jìn)行聯(lián)營(yíng)或投資，免征土地增值稅。

根據(jù)1995年的稅法有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，暫免征土地增值稅。

于是，許多企業(yè)經(jīng)常利用這項(xiàng)政策來(lái)進(jìn)行納稅籌劃。然而，2006年國(guó)家出臺(tái)了新文件，明確指出房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)必須繳納土地增值稅。但是關(guān)于合作建房以及兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的稅收制度依舊不變，故此，企業(yè)可以充分利用這一點(diǎn)來(lái)進(jìn)行納稅籌劃，以免走入誤區(qū)。

誤區(qū)三：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將部分房產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租，規(guī)避土地增值稅。

根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)將自己開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租時(shí)，若產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，可免交土地增值稅；而根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2006]31號(hào)的相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)作自己的固定資產(chǎn)或者對(duì)外投資等，應(yīng)視同銷(xiāo)售，必須繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅。

從以上我們可以初步看出稅收制度的改革的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)企業(yè)若想將自建的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或者出租，應(yīng)當(dāng)盡量在2008年后辦理房產(chǎn)證，將其轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，合理規(guī)避土地增值稅和企業(yè)所得稅。因此，稅收籌劃應(yīng)當(dāng)具有前瞻性，并選擇適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)進(jìn)行納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃方法

（一）采用不同稅種進(jìn)行納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中往往會(huì)涉及到建筑工程、裝飾裝修工程、設(shè)備購(gòu)置等較多的工程。那么，若房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽合同的時(shí)候，是以所有的開(kāi)發(fā)工程作為依據(jù)，則所有的開(kāi)發(fā)工程中的費(fèi)用都屬于總投資的范圍，我們?cè)谟?jì)算繳納增值稅的時(shí)候應(yīng)該根據(jù)整個(gè)過(guò)程來(lái)計(jì)算。但是在現(xiàn)實(shí)生活中，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一個(gè)循序漸進(jìn)的過(guò)程，一般都是先建后裝修，是分期進(jìn)行的。所以，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程的不同性質(zhì)，恰當(dāng)選擇不同的稅種進(jìn)行納稅籌劃。

（二）采用合作建房模式進(jìn)行納稅籌劃

代建房、合作建房方式：我國(guó)的稅法規(guī)定，若是一方出資金、一方出地，雙方進(jìn)行合作建房、在房子建成之后按比例分房自用的，國(guó)家暫時(shí)免于征收土地增值稅。作為納稅人，可以充分利用此政策，在購(gòu)買(mǎi)了土地的使用權(quán)開(kāi)始準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)，可提前尋找購(gòu)買(mǎi)者，收取購(gòu)房者的購(gòu)房款，并將該款項(xiàng)作為合作建房資金，同時(shí)簽訂合作建房的合同。當(dāng)然，房地產(chǎn)企業(yè)納稅人也可以采用代建房的方式進(jìn)行納稅籌劃。

（三）利用控制房地產(chǎn)的銷(xiāo)售收入進(jìn)行納稅籌劃

土地增值額是指房地產(chǎn)企業(yè)納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的過(guò)程中所獲得收入減去扣除項(xiàng)目金額后所得的余額，在扣除金額不變的情況下，若我們能想辦法將收入變少的話，增值率就會(huì)降低。按照我國(guó)土地增值稅稅法的有關(guān)規(guī)定，如果納稅人建造普通住宅并銷(xiāo)售的，當(dāng)增值額尚未超過(guò)扣除項(xiàng)目的20%時(shí)，即不用繳納土地增值稅。當(dāng)增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%時(shí)，納稅人則應(yīng)當(dāng)就其全部增值額依照相關(guān)稅法所規(guī)定繳納土地增值稅。主要有以下兩種方式：

（四）建立專(zhuān)門(mén)的裝修子公司進(jìn)行納稅籌劃

實(shí)際上，許多房地產(chǎn)公司在出售房地產(chǎn)之前就對(duì)其進(jìn)行了簡(jiǎn)單裝修，同時(shí)安裝部分設(shè)施。若將裝修和設(shè)備的安裝進(jìn)行獨(dú)立會(huì)計(jì)核算，則那些原本應(yīng)計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的裝修和設(shè)備的安裝等業(yè)務(wù)收入按3%計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅。而未分開(kāi)核算時(shí)，那些業(yè)務(wù)收入適用5%的營(yíng)業(yè)稅稅率，稅款比分開(kāi)核算時(shí)高出很多。同時(shí)，銷(xiāo)售與裝修等分開(kāi)核算可以降低房地產(chǎn)的售價(jià)，降低房地產(chǎn)的增值率，則房地產(chǎn)企業(yè)可以承擔(dān)相對(duì)較輕的土地增值稅負(fù)擔(dān)。可見(jiàn)，這是一種一舉兩得的納稅籌劃方法。

房地產(chǎn)企業(yè)在出售房地產(chǎn)時(shí)可以與客戶簽訂一份裝修合同和一份售房合同，如此企業(yè)就能免掉裝修安裝費(fèi)那部分的土地增值稅，并且裝修安裝費(fèi)的營(yíng)業(yè)稅稅率由原來(lái)的5%降低為3%，從而可以為企業(yè)節(jié)約巨額稅款。

三、結(jié)論

目前，隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，我國(guó)關(guān)于土地增值稅的法律政策也日漸完善，減免稅的程序也逐漸規(guī)范，各項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策不斷落到實(shí)處，我國(guó)逐漸走向依法納稅的稅收新環(huán)境，這就為房地產(chǎn)企業(yè)科學(xué)合理地進(jìn)行納稅籌劃提供了空間和可能。納稅籌劃已經(jīng)是現(xiàn)代企業(yè)的新管理目標(biāo)，在進(jìn)行納稅籌劃的過(guò)程中，企業(yè)要嚴(yán)格遵循合理性、合法性原則。

參考文獻(xiàn)

篇8

【關(guān)鍵詞】土地增值稅 稅收籌劃 案例分析

本案例房地產(chǎn)項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本28000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本（不含土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)）41400萬(wàn)元，籌資利息支出3470萬(wàn)元，銷(xiāo)售收入124200萬(wàn)元。按《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》等相關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，可得增值率28.76%，應(yīng)繳土地增值稅稅額8321.685萬(wàn)元(具體計(jì)算見(jiàn)附表第一列)。根據(jù)土地增值稅計(jì)稅基數(shù)的組成，擬從轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本和利息支出三方面進(jìn)行納稅籌劃。

一、通過(guò)確定適當(dāng)?shù)霓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入進(jìn)行納稅籌劃

如果該房地產(chǎn)項(xiàng)目是普通住宅，只是增值率略高于20%的臨界點(diǎn)，則可以通過(guò)適當(dāng)降低售價(jià)使增值率低于20%。即根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》“第十一條納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)本細(xì)則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅”的規(guī)定，進(jìn)行免征土地增值稅的納稅籌劃。這樣不但能加快銷(xiāo)售速度，節(jié)約貸款利息，而且能夠獲得更高的實(shí)際稅后利潤(rùn)。

舉例來(lái)說(shuō)，如果該項(xiàng)目正常定價(jià)銷(xiāo)售收入是116000萬(wàn)元，則增值額19951萬(wàn)元，增值率20.77%，需繳納增值稅（30%），稅后利潤(rùn)（指增值稅后，下同）為：19951×（1－30%）=13965.7萬(wàn)元。如果降低售價(jià)，比如銷(xiāo)售收入降到115000萬(wàn)元，增值率19.79%，可免征增值稅，增值額19001.25萬(wàn)元就是凈利，高于前一種情況的13965.7萬(wàn)元（具體計(jì)算見(jiàn)附表第二、三列）。

當(dāng)然，如果實(shí)際價(jià)格可以賣(mài)的較高，則一味降低價(jià)格的稅后利潤(rùn)不一定高。比如本案實(shí)際增值率28.76%，稅后凈利19417.27萬(wàn)元就高于免征的19001.25萬(wàn)元。另外，不是所有項(xiàng)目都符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)。

二、通過(guò)適當(dāng)增加房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行納稅籌劃

近幾年裝修商品房的銷(xiāo)售日益受到廣大消費(fèi)者的歡迎，同時(shí)根據(jù)2006年12月28日國(guó)家稅務(wù)總局的國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》第四點(diǎn)土地增值稅的扣除項(xiàng)目（四）“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)銷(xiāo)售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本”的規(guī)定，可以將原來(lái)毛坯房裝修后銷(xiāo)售，從而進(jìn)行納稅籌劃。

假設(shè)該企業(yè)發(fā)生裝修成本共計(jì)為13800萬(wàn)元，因銷(xiāo)售裝修過(guò)的房產(chǎn)，銷(xiāo)售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14萬(wàn)元（假設(shè)該企業(yè)在裝修項(xiàng)目上不再賺取利潤(rùn)，銷(xiāo)售收入增加部分的營(yíng)業(yè)稅和河道管理費(fèi)由購(gòu)房者承擔(dān)），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應(yīng)繳土地增值稅稅額7286.685萬(wàn)元，從而少繳土地增值稅8321.685－7286.685=1035萬(wàn)元。原因在于房屋裝修費(fèi)計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本，在計(jì)算“財(cái)政部規(guī)定的扣除項(xiàng)目”時(shí)可以加計(jì)20%，使得扣除項(xiàng)目金額增加（具體計(jì)算見(jiàn)附表第四列）。

三、通過(guò)選用不同的利息支出扣除方法進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條（三）中關(guān)于利息支出扣除項(xiàng)目之規(guī)定：“凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。上述計(jì)算扣除的具體比例，由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定”。即當(dāng)納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%以內(nèi)；納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的，其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%以內(nèi)。

該企業(yè)為房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，其業(yè)務(wù)就是開(kāi)發(fā)這個(gè)地塊，所以利息支出可以全部歸集在這個(gè)項(xiàng)目上。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資本密集型產(chǎn)業(yè)，所需資金量極大，僅靠股東投入的權(quán)益資本是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，所以該企業(yè)的外方股東會(huì)籌措其投資的中國(guó)境內(nèi)其他全資子公司的富余資金暫借給該企業(yè)周轉(zhuǎn)，此時(shí)關(guān)聯(lián)方之間的借款如何操作對(duì)土地增值稅的納稅籌劃就顯得尤為重要。

企業(yè)是否要提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，關(guān)鍵在于實(shí)際發(fā)生的利息支出占稅法規(guī)定（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）的比例。如果實(shí)際發(fā)生的利息支出比例超過(guò)5%，則提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明是較為有利；如果沒(méi)有超過(guò)5%，則不提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明較為有利。

該企業(yè)取得土地使用權(quán)支付的金額28000萬(wàn)元，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本41400萬(wàn)元，則利息支出的臨界點(diǎn)為（28000+41400）×5%=3470萬(wàn)元。

假設(shè)該企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息支出超過(guò)3470萬(wàn)元，達(dá)到3700萬(wàn)元（該利息支出未超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過(guò)商業(yè)銀行進(jìn)行委托貸款），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可得應(yīng)繳土地增值稅稅額8252.685萬(wàn)元。因?yàn)槔⒅С瞿軌蛉~計(jì)入扣除項(xiàng)目金額中，且金額大于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%，使得扣除項(xiàng)目金額增加（具體計(jì)算見(jiàn)附表第五列）。

假設(shè)該企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息支出小于3470萬(wàn)元，只有3000萬(wàn)元（該利息支出未超過(guò)商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，且關(guān)聯(lián)方之間借款通過(guò)商業(yè)銀行進(jìn)行委托貸款），則按有關(guān)稅收法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定可扣除項(xiàng)目金額95991.05萬(wàn)元，應(yīng)繳土地增值稅稅額：（124200-95991.05）×30%=8462.685萬(wàn)元。

因?yàn)槔⒅С鼋痤~小于（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×5%，使得扣除項(xiàng)目金額減少，增值額增大，反而會(huì)多繳土地增值稅8462.685－8321.685=141萬(wàn)元[（3470萬(wàn)元-3000萬(wàn)元）×30%]。

這種情況下，關(guān)聯(lián)方之間的借款就不能通過(guò)商業(yè)銀行進(jìn)行委托貸款，從而滿足“不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的”要求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本）×10%計(jì)算，可以少繳土地增值稅141萬(wàn)元。

四、土地增值稅納稅籌劃應(yīng)注意的問(wèn)題

從上面的分析可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃的空間還是比較大的，但在進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃時(shí)應(yīng)注意以下幾點(diǎn)。

1、納稅籌劃應(yīng)該具備超前意識(shí)。土地增值稅納稅籌劃應(yīng)該從項(xiàng)目的可行性論證、設(shè)計(jì)、規(guī)劃到項(xiàng)目的施工、決算貫穿始終。例如在本案例中，由于設(shè)計(jì)方案中已確定部分房產(chǎn)的單套建筑面積超過(guò)了140平方米的普通住房標(biāo)準(zhǔn)，所以就無(wú)法享受“建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅”的優(yōu)惠政策。如果經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)發(fā)生，相應(yīng)的納稅結(jié)果已經(jīng)產(chǎn)生，企業(yè)如果因?yàn)槌袚?dān)的稅負(fù)較重，就利用隱瞞收入、虛列成本等手段妄圖改變納稅結(jié)果，就會(huì)演變?yōu)橥堤訃?guó)家稅款行為，會(huì)受到法律的制裁。

2、納稅籌劃不能與稅法相抵觸。企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃時(shí)不能盲目操作，不能與現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)相抵觸。納稅籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負(fù)擔(dān)，這個(gè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)只能是在合法、合理的前提下進(jìn)行，而且要被征稅機(jī)關(guān)所認(rèn)可。這也就是說(shuō)，納稅籌劃要具備自我保護(hù)意識(shí)，要增強(qiáng)法制觀念，熟練掌握稅收法律和法規(guī)，熟練掌握有關(guān)的會(huì)計(jì)處理技巧和納稅籌劃技巧。

3、其他應(yīng)注意的問(wèn)題。納稅籌劃必須做到業(yè)務(wù)流程與稅收政策結(jié)合，稅收政策與籌劃方法結(jié)合，籌劃方法與會(huì)計(jì)處理結(jié)合。同時(shí)，在土地增值稅清算時(shí)，扣除項(xiàng)目金額中取得土地使用權(quán)支付的金額、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、利息支出、其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用和與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等，都須提供合法有效憑證；如果不能提供合法有效憑證的，土地增值稅清算時(shí)不予扣除。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 翟繼光：房地產(chǎn)業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2006（4）.

篇9

根據(jù)奧維云網(wǎng)（AVC）對(duì)全國(guó)25個(gè)重點(diǎn)城市的精裝修項(xiàng)目數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)，2014年房地產(chǎn)精裝修市場(chǎng)項(xiàng)目個(gè)數(shù)同比增長(zhǎng)107%，除沈陽(yáng)外，其他城市均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)；項(xiàng)目套數(shù)同比增長(zhǎng)224%，TOP10城市均呈現(xiàn)正增長(zhǎng)。

從家電產(chǎn)品配套率來(lái)看，配套家電產(chǎn)品分三個(gè)等級(jí)：吸油煙機(jī)、灶具已成為精裝修產(chǎn)品中的必備產(chǎn)品，不同類(lèi)型的精裝修產(chǎn)品中均有配套，成為一級(jí)配套產(chǎn)品（配置率90%以上）；熱水器、消毒柜、空調(diào)作為二級(jí)配套產(chǎn)品（配置率20%―40%），主要針對(duì)中檔裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品；電冰箱、電視機(jī)、洗衣機(jī)、洗碗機(jī)等其他家電產(chǎn)品為三級(jí)配套產(chǎn)品（配置率0―15%），目前多出現(xiàn)在高檔裝修標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品中。

從精裝修細(xì)分市場(chǎng)來(lái)看，樓盤(pán)售價(jià)在2萬(wàn)元/平方米以下的低檔樓盤(pán)占比最高，占比為76.4%，同比增長(zhǎng)1.7%，中檔和高檔樓盤(pán)相對(duì)較少，且同比均出現(xiàn)下滑；且低、中檔裝修標(biāo)準(zhǔn)樓盤(pán)占比較高，分別為46.8%和49.3%；同比來(lái)看，低檔裝修樓盤(pán)增長(zhǎng)較大，中檔裝修樓盤(pán)同比下降較大。以此分析來(lái)看，精裝修市場(chǎng)已經(jīng)開(kāi)始走大眾化消費(fèi)路線，以低端產(chǎn)品迅速擴(kuò)張市場(chǎng)。

從區(qū)域結(jié)構(gòu)來(lái)看，廣州以市場(chǎng)占有率19.8%超過(guò)了北京和上海，排在第一位，武漢和長(zhǎng)沙由于增長(zhǎng)率快，也成為重點(diǎn)關(guān)注地區(qū)，其市場(chǎng)潛力巨大。北京、上海和成都目前保有量和增長(zhǎng)率均呈現(xiàn)在第二陣營(yíng)，意味著這些地區(qū)的未來(lái)將有很大的更新需求，需重點(diǎn)掌握管理。

面對(duì)精裝修市場(chǎng)的快速發(fā)展，市場(chǎng)空間大、產(chǎn)品單一、產(chǎn)業(yè)不成熟等問(wèn)題也接踵而來(lái)。奧維云網(wǎng)（AVC）認(rèn)為，未來(lái)精裝修產(chǎn)品的發(fā)展趨勢(shì)，主要朝產(chǎn)品精細(xì)化、產(chǎn)業(yè)成熟化方向發(fā)展，要求配套產(chǎn)品簡(jiǎn)約化、標(biāo)準(zhǔn)化、個(gè)性化和智能化，針對(duì)家電產(chǎn)品的需求將越來(lái)越高。

互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)"連鎖效應(yīng)" 跨界合作成主流

2014年是智能家居的元年，傳統(tǒng)家電企業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)和房地產(chǎn)企業(yè)的巨頭跨界牽手成為了行業(yè)的熱點(diǎn)話題。首先是小米牽手華潤(rùn)和美的，探索智能家居系統(tǒng)；接著小米家裝復(fù)制小米手機(jī)互聯(lián)網(wǎng)模式開(kāi)始試水房地產(chǎn)精裝修行業(yè)；接著，阿里巴巴與酷開(kāi)、美的、創(chuàng)維和飛利浦家電巨頭聯(lián)合推出智能家電；360與奧克斯、TCL也相繼推出智能空調(diào)、智能空氣凈化器和凈水器產(chǎn)品；長(zhǎng)虹、LG、三星等家電企業(yè)也開(kāi)始搭建智能家居系統(tǒng)平臺(tái)；海信攜手11家網(wǎng)絡(luò)內(nèi)容企業(yè)攜手進(jìn)軍智能家居；恒大、萬(wàn)達(dá)、綠地等地產(chǎn)商去年也紛紛同TCL、小米、海爾達(dá)成合作，完成和互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)品、平臺(tái)的對(duì)接；今年年初，美的向京東拋出“橄欖枝”；科大訊飛與京東合資成立子公司，在智能家居和語(yǔ)音技術(shù)領(lǐng)域展開(kāi)全面合作。國(guó)內(nèi)企業(yè)如此熱鬧，國(guó)外市場(chǎng)也不平靜：谷歌以32億美元收購(gòu)國(guó)外智能家居公司Nest Labs；LG展出其智能家居管理系統(tǒng)HomeChat；三星了智能家居平臺(tái)SmartHome。當(dāng)前的智能家居熱，正是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)帶來(lái)的“連鎖效應(yīng)”。

傳統(tǒng)家電企業(yè)的產(chǎn)品和研發(fā)優(yōu)勢(shì)與互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的數(shù)據(jù)域平臺(tái)優(yōu)勢(shì)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，是智能家居發(fā)展的一大趨勢(shì)，而這對(duì)消費(fèi)者來(lái)講無(wú)疑是件好事。在以往，智能家居大多采用國(guó)外設(shè)備，成本在1000元/平方米左右，成本比較昂貴；而國(guó)內(nèi)企業(yè)的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，將使智能家居設(shè)備價(jià)格很快拉低到100～200元/平方米，這意味著一套100平方米左右的房間，只需要2～3萬(wàn)元的成本就能夠順利部署。

智能家居將成取勝籌碼

目前，精裝修已成為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展大趨勢(shì)，但精裝修的理念和標(biāo)準(zhǔn)在不斷更新，僅是精裝修無(wú)法滿足人們對(duì)于家居舒適化的需求，業(yè)主還需要配套的智能化產(chǎn)品。過(guò)去的智能家居產(chǎn)品消費(fèi)一直停留在高端別墅區(qū)，靠裝修工程和智能家居項(xiàng)目配套銷(xiāo)售；如今的消費(fèi)群體則明顯在向普通消費(fèi)者轉(zhuǎn)移。

篇10

（1.河北工程技術(shù)高等專(zhuān)科學(xué)校，河北滄州061001；

2.滄州醫(yī)學(xué)高等專(zhuān)科學(xué)校，河北滄州061001）

［摘要］本文運(yùn)用特征價(jià)格模型，以滄州市二手房為研究對(duì)象，調(diào)查收集滄州市主城區(qū)二手房交易數(shù)據(jù)，運(yùn)用spss19.0軟件對(duì)調(diào)查數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，得出影響二手房?jī)r(jià)格的特征變量數(shù)據(jù)，構(gòu)建滄州市二手房?jī)r(jià)格估價(jià)模型。

［

關(guān)鍵詞 ］特征價(jià)格；二手房；價(jià)格；評(píng)估

［DOI］10.13939/j.cnki.zgsc.2015.35.170

1問(wèn)題提出

目前，國(guó)內(nèi)在二手房地產(chǎn)評(píng)估中，廣泛使用成本法、收益法、市場(chǎng)法三種傳統(tǒng)方法；這幾種方法存在著主觀隨意性、無(wú)法反映市場(chǎng)實(shí)際情況、資本化率不容易確定等問(wèn)題。故將特征價(jià)格模型引入到房地產(chǎn)估價(jià)中，并從住宅類(lèi)房地產(chǎn)特征價(jià)格的角度出發(fā)，分析影響住宅類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格的各種影響因素，構(gòu)建出基于特征價(jià)格模型的滄州市二手房?jī)r(jià)格估價(jià)模型，對(duì)其特征價(jià)格進(jìn)行分析。

2特征價(jià)格模型及應(yīng)用

hedonic是因?yàn)樯唐穬r(jià)格取決于商品屬性的系數(shù)值以及屬性帶給消費(fèi)者的愉悅和滿足感，其實(shí)質(zhì)是從產(chǎn)品的異質(zhì)性出發(fā)，把產(chǎn)品價(jià)格分解為特征價(jià)格，并通過(guò)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)估計(jì)出產(chǎn)品特征的隱含價(jià)格。住宅特征價(jià)格模型主要研究的是住宅屬性的隱含價(jià)格。住宅特征價(jià)格是指在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)的均衡條件下，住宅購(gòu)買(mǎi)者所支付的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)住宅各種屬性特征所帶來(lái)的滿意程度。

2.1基本模型

價(jià)格P與商品特征之間的關(guān)系表達(dá)為：

線性函數(shù)中自變量和因變量均以線性形式進(jìn)入模型，回歸系數(shù)對(duì)應(yīng)著特征的隱含價(jià)格。

2.3數(shù)據(jù)來(lái)源

本文主要是以滄州市主城區(qū)二手房為研究對(duì)象，滄州市主城區(qū)分為運(yùn)河區(qū)和新華區(qū)，根據(jù)滄州市主城區(qū)交通道路，劃分為14個(gè)均質(zhì)區(qū)域，選取280個(gè)二手房?jī)r(jià)格數(shù)據(jù)。同一均質(zhì)區(qū)域內(nèi)的價(jià)格相對(duì)在同一水平上。本文樣本數(shù)據(jù)主要是滄州房地產(chǎn)交易中心、滄房經(jīng)紀(jì)、搜狐滄州房產(chǎn)等信息網(wǎng)，結(jié)合小區(qū)實(shí)地調(diào)查獲取。

2.4特征變量的選取及量化

本文在住宅區(qū)位、結(jié)構(gòu)、鄰里三大特征的基礎(chǔ)上，主要選取的特征因素有繁華程度、交通情況、基礎(chǔ)配套設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、物業(yè)管理、房齡、樓層、景觀、建筑結(jié)構(gòu)、朝向、室內(nèi)裝修12個(gè)因素（見(jiàn)下表）。

2.5二手房特征變量回歸分析

本文將樣本數(shù)據(jù)輸入特征價(jià)格模型，利用SPSS 19.0軟件對(duì)樣本數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算，進(jìn)行多元回歸，可得到模型參數(shù)。選取最小二乘法作為進(jìn)行模型估計(jì)的方法。

通過(guò)SPSS 19.0軟件計(jì)算，得出線性模型相關(guān)系數(shù)R=0.945，擬合優(yōu)度R2=0893，這就說(shuō)明了模型具有較強(qiáng)能力。線性模型的方差分析的顯著性檢驗(yàn)值 Sig=0.000，其小于 0.01，說(shuō)明了該回歸方程是具有高度顯著的，F(xiàn)=34.634，表明了多個(gè)自變量與因變量（評(píng)估價(jià)格）之間存在線性關(guān)系。

模型D-W=1.703，其值小于2，根據(jù)序列相關(guān)檢驗(yàn)的原則，可以得知模型的殘差不存在序列相關(guān)。

2.6模型結(jié)果

通用以上分析，得出滄州市二手房?jī)r(jià)格估價(jià)模型如下：

式中：X1——繁華程度；X2——交通情況；X3——基礎(chǔ)配套設(shè)施；X4——生活服務(wù)設(shè)施；X5——教育配套設(shè)施；X6——物業(yè)管理；X7——房齡；X8——樓層；X9——景觀；X10——建筑結(jié)構(gòu)；X11——朝向；X12——室內(nèi)裝修。

從上面估價(jià)模型得出：

繁華程度、房齡、樓層、裝修程度與二手房的評(píng)估價(jià)格呈負(fù)相關(guān)。隨著房齡的不斷增加，表明了住宅類(lèi)房地產(chǎn)所剩余的價(jià)值是在不斷地減少，所以評(píng)估價(jià)格降低；繁華程度的增加使居民生活更便利，但環(huán)境變得嘈雜，噪聲、汽車(chē)尾氣等污染，反而使得生活質(zhì)量降低，引起評(píng)估價(jià)格的降低；多層二手房樓層越高其價(jià)格越低；裝修程度受到個(gè)人喜好程度制約，對(duì)于二手房來(lái)說(shuō)，即使是豪華裝修，但與購(gòu)房者的興趣愛(ài)好不符，從而增加了裝修拆除重新裝修的成本，無(wú)形中增加了其后期成本，使得交易價(jià)格降低。

交通情況、基礎(chǔ)配套設(shè)施、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、物業(yè)管理、景觀、建筑結(jié)構(gòu)、朝向等特征變量與二手房的評(píng)估價(jià)格呈正相關(guān)。這些因素與日常生活息息相關(guān)，人們?cè)谫?gòu)買(mǎi)二手房時(shí)均會(huì)著重考慮這些因素，模型中的系數(shù)水平比較符合實(shí)際的情況。

3結(jié)論

本文運(yùn)用特征價(jià)格模型來(lái)定量分析城市房產(chǎn)價(jià)格，通過(guò)特征價(jià)格的視角，理解房?jī)r(jià)之間的差異和共性，建立滄州市區(qū)二手房的特征價(jià)格模型。由于使用價(jià)格數(shù)據(jù)比較真實(shí)可靠，特征價(jià)格分析評(píng)估的結(jié)果更接近實(shí)際應(yīng)用效果，對(duì)于二手房?jī)r(jià)格評(píng)估有一定的借鑒意義。

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