導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)設(shè)計(jì)質(zhì)量管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

1．1設(shè)計(jì)成果專業(yè)性強(qiáng)

不像實(shí)體工程、設(shè)備、材料可以直觀地判斷其質(zhì)量。業(yè)主即使專設(shè)總工(設(shè)計(jì)總監(jiān))及設(shè)計(jì)部，因?qū)I(yè)能力局限，也難以量化、客觀地評(píng)價(jià)。

1．2施工圖審查的局限性

審圖是事后控制，被動(dòng)控制，圖紙已完成，木已成舟。通過(guò)審查只證明是合格的設(shè)計(jì)，而非優(yōu)秀的設(shè)計(jì)，無(wú)法優(yōu)化。

1．3設(shè)計(jì)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)的局限性

我國(guó)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范編制修訂期過(guò)長(zhǎng)，修訂條件相對(duì)苛刻，嚴(yán)重地阻礙新技術(shù)、新工藝、新材料的應(yīng)用[1]。主管部門(mén)資金投入極少，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院2002年版《居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》的修編經(jīng)費(fèi)僅4萬(wàn)元，根本無(wú)法到全國(guó)各地調(diào)研，也就難以保證修編質(zhì)量和適用性。規(guī)范體系既嚴(yán)重滯后于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，如：寫(xiě)字樓、商業(yè)工程仍在使用80年代末編制的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范，也滯后于由福利分配到商品化的住房制度改革，如：預(yù)制空心樓板，采暖系統(tǒng)分戶控制，水、電出戶計(jì)量等都是問(wèn)題暴露多年，購(gòu)房者及物業(yè)、開(kāi)發(fā)單位反映強(qiáng)烈，才迫使主管部門(mén)修訂規(guī)范的。

2設(shè)計(jì)質(zhì)量管理目標(biāo)

目標(biāo)包括兩方面：①行政許可性目標(biāo)。通過(guò)規(guī)劃、消防、人防、節(jié)能等部門(mén)審批及施工圖審查。②項(xiàng)目管理目標(biāo)。方案創(chuàng)新，技術(shù)優(yōu)化，經(jīng)濟(jì)合理?？蓪?shí)施性好，圖紙質(zhì)量較高。設(shè)計(jì)周期、工程投資符合項(xiàng)目進(jìn)度、成本目標(biāo)，合同履約良好。

3設(shè)計(jì)質(zhì)量管理組織業(yè)主設(shè)計(jì)管理組織核心職能就是質(zhì)量管理，其次是配合前期報(bào)建、成本控制、工程管理、營(yíng)銷推廣工作。

3．1避免兩個(gè)管理誤區(qū)

(1)有的小型民營(yíng)房企老板親自動(dòng)手設(shè)計(jì)，把項(xiàng)目視同為私宅，實(shí)現(xiàn)個(gè)人夢(mèng)想、喜好、興趣。

(2)組建“小設(shè)計(jì)院”式的設(shè)計(jì)部，模仿設(shè)置總工、總建等崗位，人員則強(qiáng)調(diào)非有設(shè)計(jì)院工作經(jīng)歷莫屬，把方案等部分應(yīng)外包的設(shè)計(jì)業(yè)務(wù)改由設(shè)計(jì)部自行完成。這樣把設(shè)計(jì)單位當(dāng)成了繪圖公司，嚴(yán)重扼殺了設(shè)計(jì)師創(chuàng)造力。設(shè)計(jì)工作并非靠幾個(gè)人臨時(shí)組合就可達(dá)到熟練水平。術(shù)業(yè)有專攻，服務(wù)外包，業(yè)主通過(guò)整合各類社會(huì)資源為我所用才是企業(yè)成功之道。同時(shí)混淆了專業(yè)技術(shù)與項(xiàng)目管理，美國(guó)PMI項(xiàng)目管理知識(shí)體系(PMBOK)中項(xiàng)目經(jīng)理要掌握三方面知識(shí)：專業(yè)知識(shí)，一般管理知識(shí)，項(xiàng)目管理知識(shí)[21。僅具有專業(yè)設(shè)計(jì)能力并不一定能成為管理者。

3．2建立矩陣型管理組織在概念設(shè)計(jì)、總體規(guī)劃、單體建筑等論證性方案階段，由區(qū)域總部、地區(qū)公司為主體，下屬規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)，組織營(yíng)銷、前期、工程、成本等職能中心及項(xiàng)目公司高管參加，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)，各階段設(shè)計(jì)成果等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)進(jìn)行內(nèi)部研討，并組織外部專家論證，綜合意見(jiàn)進(jìn)行修改完善，切忌閉門(mén)造車，孤芳自賞。在報(bào)批方案、初設(shè)、施工圖等技術(shù)設(shè)計(jì)階段以項(xiàng)目公司為主體，下屬設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)，項(xiàng)目工程、成本等職能部門(mén)參加，規(guī)劃設(shè)計(jì)中心指導(dǎo)。

3．3由最高管理者進(jìn)行設(shè)計(jì)決策區(qū)域、地區(qū)、項(xiàng)目等各級(jí)公司總經(jīng)理都承擔(dān)了經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)責(zé)任，是不同層級(jí)的最高管理者。責(zé)權(quán)應(yīng)對(duì)等，其應(yīng)具有設(shè)計(jì)決策權(quán)。有的企業(yè)由總建筑師等技術(shù)專家掌握設(shè)計(jì)決策，常出現(xiàn)以下問(wèn)題：缺少經(jīng)濟(jì)思想，具有創(chuàng)新思維但不夠嚴(yán)謹(jǐn)，思維與行為不規(guī)范。實(shí)踐證明，純技術(shù)人員是不能勝任項(xiàng)目設(shè)計(jì)管理工作的[31。

4設(shè)計(jì)質(zhì)量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)體系

(1)強(qiáng)制的規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)、政府文件，也是最低的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。(2)應(yīng)用新技術(shù)的推薦性標(biāo)準(zhǔn)。如：《國(guó)家康居示范工程建設(shè)技術(shù)要點(diǎn)》、《綠色建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》等。這些先進(jìn)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)體現(xiàn)了健康、生態(tài)等理念，通過(guò)成套技術(shù)體系實(shí)現(xiàn)綠色生態(tài)住宅，雖未強(qiáng)制推廣，但值得借鑒。

5設(shè)計(jì)質(zhì)量管理方法

5．1質(zhì)量控制

5．1．1項(xiàng)目環(huán)境調(diào)查的兩個(gè)重點(diǎn)

(1)周邊敏感性建筑。主要是居住、教育、醫(yī)療等對(duì)日照間距要求嚴(yán)格的建筑，以及文物、宗教、軍事等特殊建筑。石家莊栗康路實(shí)驗(yàn)小學(xué)、天津南京路四箴里高層公寓項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，北側(cè)現(xiàn)狀都是中學(xué)。但經(jīng)調(diào)查，其與新項(xiàng)目相鄰的教學(xué)樓一層均為教師辦公用房，二層起為普通教室。GBJ99-86《中小學(xué)校建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》第2-3．6條規(guī)定“南向的普通教室冬至日底層滿窗日照不應(yīng)小于2h”，因此，確定新、舊建筑的間距時(shí)，舊建筑被遮擋起算點(diǎn)為二層窗臺(tái)，這樣既符合規(guī)劃審批要求，也合理節(jié)約用地。(2)紅線外負(fù)面影響因素。萬(wàn)科公司總結(jié)4點(diǎn)：噪聲，市政設(shè)施(高壓線、變電站、鍋爐房、垃圾站等)，城鄉(xiāng)結(jié)合部環(huán)境隱患，空氣與光污染，并在內(nèi)部頒布了《關(guān)于公示項(xiàng)目外紅線不利因素的操作指引》[4]，值得學(xué)習(xí)。

5．1．2設(shè)計(jì)咨詢與專家論證相結(jié)合

現(xiàn)階段我國(guó)大多數(shù)監(jiān)理企業(yè)還不具備設(shè)計(jì)監(jiān)理的專業(yè)能力，只能進(jìn)行程序性檢查。業(yè)主應(yīng)建立技術(shù)與市場(chǎng)兩類專家?guī)?，?guī)劃、建筑、機(jī)電等組成技術(shù)專家組，營(yíng)銷、商業(yè)、物業(yè)管理、投資、造價(jià)等組成市場(chǎng)專家組。在論證性方案階段組織專家論證，優(yōu)選設(shè)計(jì)成果，避免選用明顯不合理的方案。論證的目的在于廣泛聽(tīng)取各領(lǐng)域內(nèi)專家意見(jiàn)，專家雖受聘于業(yè)主，但并非其利益代言人。因此，論證前業(yè)主不能預(yù)設(shè)傾向性意見(jiàn)，對(duì)與業(yè)主相左的意見(jiàn)更要尊重，技術(shù)爭(zhēng)論對(duì)項(xiàng)目?jī)?yōu)化十分有益。要暢所欲言，集思廣益，避免像政府部門(mén)組織的論證會(huì)那樣，只是決策尋找技術(shù)支持，走過(guò)場(chǎng)。技術(shù)設(shè)計(jì)階段委托技術(shù)力量較強(qiáng)的甲級(jí)院進(jìn)行全過(guò)程設(shè)計(jì)咨詢。進(jìn)行第三方技術(shù)評(píng)價(jià)，實(shí)現(xiàn)主動(dòng)控制，過(guò)程控制。從確定建筑、主體結(jié)構(gòu)方案，機(jī)電系統(tǒng)選型，設(shè)備、材料選用等設(shè)計(jì)初期開(kāi)始，對(duì)每階段設(shè)計(jì)成果出具書(shū)面咨詢意見(jiàn)，由業(yè)主組織設(shè)計(jì)單位進(jìn)行溝通、協(xié)商，對(duì)取得共識(shí)之處再由設(shè)計(jì)單位修改。對(duì)設(shè)計(jì)進(jìn)行科學(xué)、準(zhǔn)確、量化的評(píng)估。深圳大學(xué)建筑設(shè)計(jì)院曾受政府委托對(duì)某公務(wù)員住宅小區(qū)進(jìn)行設(shè)計(jì)咨詢，優(yōu)化結(jié)構(gòu)方案后節(jié)約鋼材用量顯著。

5．1.3結(jié)構(gòu)方案招標(biāo)與主材用量限額設(shè)計(jì)

對(duì)方案、施工圖分段委托設(shè)計(jì)的項(xiàng)目，可采取結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)招標(biāo)確定施工圖設(shè)計(jì)單位。業(yè)主根據(jù)建筑方案與同類項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)提出含鋼量控制額，邀請(qǐng)2～3家甲級(jí)院編制基礎(chǔ)、主體結(jié)構(gòu)選型方案，通過(guò)競(jìng)爭(zhēng)激發(fā)各單位的創(chuàng)新熱情與積極性，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)優(yōu)化。例如：石家莊銀都花園1棟34000m2的高層住宅就曾采用此方法，比較成功。

5．2溝通管理

5．2．1重視項(xiàng)目報(bào)建階段設(shè)計(jì)單位與政府部門(mén)的溝通

我國(guó)實(shí)行的工程許可制度使業(yè)主與設(shè)計(jì)單位要花費(fèi)大量精力用于項(xiàng)目報(bào)建，經(jīng)常延誤項(xiàng)目計(jì)劃。雖然政府部門(mén)與設(shè)計(jì)單位執(zhí)行的都是同一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，但是解釋權(quán)在各級(jí)政府部門(mén)，同時(shí)法規(guī)與技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也賦予各部門(mén)一定的自由裁量權(quán)。同類型的設(shè)計(jì)方案，不同時(shí)期，不同審批人，不同業(yè)主，審批尺度掌握都有細(xì)小而微妙的差別。因此，業(yè)主完成報(bào)批方案初稿后，不能等到窗口正式受理才報(bào)建，應(yīng)調(diào)動(dòng)社會(huì)資源提前組織設(shè)計(jì)單位與政府部門(mén)溝通，匯報(bào)方案，聽(tīng)取意見(jiàn)。主要是規(guī)劃為主，消防、人防為輔的三個(gè)部門(mén)。其中聽(tīng)取消防、人防意見(jiàn)是為了確保實(shí)現(xiàn)總體規(guī)劃、單體建筑方案的完整性和原創(chuàng)構(gòu)思。這樣既節(jié)約了時(shí)間，又保證后續(xù)設(shè)計(jì)質(zhì)量，不因?qū)彶樾薷亩O(shè)計(jì)返工。

5．2．2商品與作品的統(tǒng)一

業(yè)主與設(shè)計(jì)單位對(duì)項(xiàng)目的視角有根本不同，一個(gè)是商品，一個(gè)是作品，兩者存在一定矛盾。商品通過(guò)成功交易才有價(jià)值，而作品則是創(chuàng)作，并非所有人都能欣賞和認(rèn)可。設(shè)計(jì)師多少都有理想主義色彩，尤其是建筑師，希望業(yè)主能全盤(pán)接收其設(shè)計(jì)構(gòu)思、理念，不愿做任何修改。業(yè)主既要尊重設(shè)計(jì)師的創(chuàng)新精神和專業(yè)能力，但又不能放任，必須嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)質(zhì)量管理目標(biāo)和評(píng)價(jià)體系控制。業(yè)主是項(xiàng)目投資人，既然承擔(dān)全部風(fēng)險(xiǎn)，也擁有全部決策權(quán)。設(shè)計(jì)師也要理解再完美的方案，無(wú)人愿意實(shí)施也是水中月，霧中花。

5．2.3建立設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)單制度

業(yè)主與設(shè)計(jì)單位溝通涉及商務(wù)事項(xiàng)較少，因此，一般在信息管理上較為隨意，多為現(xiàn)場(chǎng)協(xié)商或電話、郵件、傳真往來(lái)，不利于落實(shí)管理責(zé)任。應(yīng)建立設(shè)計(jì)聯(lián)絡(luò)單制度，由業(yè)主設(shè)計(jì)部與設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目組各自指定聯(lián)系人，各有一個(gè)出口輸出信息，以文字聯(lián)絡(luò)單往來(lái)，既提高責(zé)任心，又便于跟蹤落實(shí)，監(jiān)督檢查。

篇2

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 全過(guò)程 質(zhì)量管理

高效率地完成建筑項(xiàng)目的目標(biāo)是大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的最終目標(biāo)，項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制是項(xiàng)目管理的基礎(chǔ)。在大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的全過(guò)程中，要對(duì)系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)、理論和方法進(jìn)行運(yùn)用，要依據(jù)其運(yùn)行的基本律，建立有效的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、組織和控制的管理系統(tǒng)。大型房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理系統(tǒng)是一套繁雜的管理體系，它是以監(jiān)理公司、房地產(chǎn)企業(yè)為主，各個(gè)參建單位共同參與的管理系統(tǒng)，系統(tǒng)的項(xiàng)目管理理論是建設(shè)工程項(xiàng)目管理的理論工具。項(xiàng)目管理的理論與項(xiàng)目管理的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)相互融合，使得建設(shè)工程的項(xiàng)目管理日益科學(xué)化和系統(tǒng)化。所以，要全面落實(shí)各項(xiàng)質(zhì)量管理措施，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，確保百姓的切身利益，使百姓能買(mǎi)好房、住好房，進(jìn)而構(gòu)建和諧社會(huì)。

一、大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程

對(duì)于大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程主要有以下幾個(gè)步驟：

第一步是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在開(kāi)發(fā)之前進(jìn)行的準(zhǔn)備工作。在報(bào)行政機(jī)關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)辦理好各種必需的手續(xù)，包括土地出讓手續(xù)、委托有資質(zhì)的勘察設(shè)計(jì)院對(duì)待建項(xiàng)目進(jìn)行研究并制作的報(bào)告書(shū)、詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖等，最主要的是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要有足夠的開(kāi)發(fā)資金。

第二步是行政審批。首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在選址定點(diǎn)階段，制作計(jì)委審查可行性研究報(bào)告，并對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)；國(guó)土資源局會(huì)對(duì)土地利用總體規(guī)劃和土地供應(yīng)方式進(jìn)行審查；建委辦理投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)；環(huán)保局辦理生產(chǎn)性項(xiàng)目環(huán)保意見(jiàn)書(shū)；文化局、地震局、園林局、水利局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查；規(guī)劃部門(mén)還要辦理項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)。其次，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件階段，需要人防辦進(jìn)行審查關(guān)于人防工程建設(shè)布局的問(wèn)題；國(guó)土資源局要進(jìn)行辦理土地預(yù)審；公安消防支隊(duì)、公安交警支隊(duì)、教育局、水利局、城管局、環(huán)保局、園林局、文化局對(duì)建設(shè)工程相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍進(jìn)行審查等。然后，在初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)過(guò)程還要進(jìn)行審查，因此在此階段還要辦理規(guī)劃部門(mén)審查初步設(shè)計(jì)的規(guī)劃要求；公安消防支隊(duì)審查初步設(shè)計(jì)的消防設(shè)計(jì)進(jìn)等審查程序階段。然后，大型房地產(chǎn)在規(guī)劃報(bào)建圖審查階段的程序，在此階段還要辦理公安消防支隊(duì)審查消防設(shè)計(jì)布局；建委、市政部門(mén)、園林局、環(huán)保局、衛(wèi)生局按職責(zé)劃分審查相關(guān)專業(yè)內(nèi)容和范圍等過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在施工報(bào)建階段，要辦理在建設(shè)單位施工報(bào)建登記；而且建設(shè)方對(duì)工程進(jìn)行發(fā)包，確定施工隊(duì)伍等，建委組織職能部門(mén)還要審查工程開(kāi)工條件，并核發(fā)《建筑工程施工許可證》。同時(shí)，在商品房預(yù)售許可階段，還要由房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》，開(kāi)發(fā)企業(yè)申請(qǐng)辦理《商品房預(yù)售許可證》要提交有關(guān)資料。

第三步就是房地產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬初始登記階段。此階段由房管局核準(zhǔn)新建商品房所有權(quán)初始登記，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提交相關(guān)材料包括申請(qǐng)書(shū)、企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照、用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、房屋竣工驗(yàn)收資料房屋測(cè)繪成果、根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件等。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程是比較繁雜的，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要特別注意每個(gè)環(huán)節(jié)，這樣才能保證房地產(chǎn)項(xiàng)目在每個(gè)階段能夠順利進(jìn)行，在后續(xù)階段更快速地運(yùn)行。

二、房地產(chǎn)的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在的發(fā)展形勢(shì)強(qiáng)勁，同時(shí)房地產(chǎn)也關(guān)系到社會(huì)民生問(wèn)題，而且房地產(chǎn)行業(yè)也是目前大眾議論的熱點(diǎn)，人們關(guān)注的問(wèn)題有很多，特別是其中的房地產(chǎn)工程的質(zhì)量問(wèn)題。房地產(chǎn)工程質(zhì)量問(wèn)題牽涉到許多公司企業(yè)，有關(guān)于設(shè)計(jì)方面的、施工方面的、監(jiān)理和分包方面的，也有投資主體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)工程質(zhì)量管理方面的問(wèn)題。既作為建設(shè)主體又作為投資單位，房地產(chǎn)企業(yè)需要面對(duì)的是千家萬(wàn)戶，因此房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)工程質(zhì)量要求一定是高標(biāo)準(zhǔn)的。同時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在關(guān)于工程質(zhì)量的管理上也處于主導(dǎo)地位，房地產(chǎn)公司對(duì)工程質(zhì)量的管理顯得尤為重要，因此要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)房地產(chǎn)質(zhì)量管理的探究。

（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理

工程項(xiàng)目的質(zhì)量是設(shè)計(jì)意圖被實(shí)現(xiàn)的程度。質(zhì)量控制是指開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標(biāo)或以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范為目標(biāo)進(jìn)行的監(jiān)督和管理活動(dòng)。質(zhì)量控制的任務(wù)主要是在施工過(guò)程中及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設(shè)計(jì)要求和合同規(guī)定，對(duì)所選用的材料和設(shè)備進(jìn)行質(zhì)量評(píng)價(jià)，對(duì)整個(gè)工程中的工作質(zhì)量水平進(jìn)行評(píng)估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責(zé)的程度與國(guó)家的有關(guān)規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)定進(jìn)行比較，并作出評(píng)判。工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)是根據(jù)建設(shè)工程的要求，對(duì)工程項(xiàng)目所需要的經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、資源、環(huán)境等各方面進(jìn)行綜合分析，并且對(duì)工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)文件的有關(guān)活動(dòng)進(jìn)行編制，通過(guò)設(shè)計(jì)使工程項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量水平具體化。

第一，關(guān)于設(shè)計(jì)階段質(zhì)量的控制依據(jù)。應(yīng)該加強(qiáng)法律、法規(guī)的規(guī)范作用，增加對(duì)城市規(guī)劃有關(guān)工程建設(shè)及質(zhì)量管理方面的關(guān)注，滿足國(guó)家規(guī)定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)深度的要求，認(rèn)真落實(shí)有關(guān)工程建設(shè)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。在設(shè)計(jì)階段的控制依據(jù)是比較重要的，在這一階段要認(rèn)真嚴(yán)格地落實(shí)質(zhì)量要求，高標(biāo)準(zhǔn)地完成各環(huán)節(jié)。

第二，關(guān)于設(shè)計(jì)階段質(zhì)量控制的主要任務(wù)。設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制過(guò)程，它的實(shí)現(xiàn)通常是通過(guò)設(shè)計(jì)階段成果優(yōu)化和事前控制。設(shè)計(jì)要求文件在這個(gè)階段中起到至關(guān)重要的作用，工作人員在各個(gè)設(shè)計(jì)階段前編制好一份設(shè)計(jì)要求文件，并且分階段上交給設(shè)計(jì)單位，明確各階段的設(shè)計(jì)要求和內(nèi)容，是關(guān)于設(shè)計(jì)階段進(jìn)行質(zhì)量控制的主要手段。

（二）關(guān)于施工階段的質(zhì)量控制

關(guān)于項(xiàng)目施工過(guò)程的質(zhì)量控制，其實(shí)就是程序控制和過(guò)程偏差控制，對(duì)工作過(guò)程和階段性成果進(jìn)行比較就是所說(shuō)的過(guò)程控制。需要在工作實(shí)施過(guò)程中找出偏差；使用合同說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較，找出偏差；使用施工方案、施工作業(yè)順序與工作過(guò)程順序進(jìn)行比較，找出偏差；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤，得出是按現(xiàn)階段標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議；對(duì)工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)；工程建設(shè)中應(yīng)確立設(shè)備檢查和試驗(yàn)的標(biāo)準(zhǔn)、手段、程序、記錄、檢驗(yàn)報(bào)告等制度；對(duì)于主要設(shè)備的試驗(yàn)和檢查，可考慮到制造廠進(jìn)行。

（三）在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量檢測(cè)

工程的最后一個(gè)階段工程是竣工驗(yàn)收和交付使用。在這一過(guò)程中，要按照嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行交接驗(yàn)收工作，將所有問(wèn)題都處理掉，以保證日后的使用。工程竣工驗(yàn)收資料應(yīng)包括勘察設(shè)計(jì)的質(zhì)量檢查報(bào)告、施工單位的工程竣工報(bào)告以及監(jiān)理工程師的質(zhì)量評(píng)估報(bào)告、工程質(zhì)量事故產(chǎn)生后的處理報(bào)告、隱蔽工程的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告等以及施工日志、工程主要使用材料的進(jìn)廠檢驗(yàn)報(bào)告、承包商與業(yè)主之間簽署的質(zhì)量保修書(shū)等資料。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程質(zhì)量管理是非常重要的環(huán)節(jié)，所以在工程項(xiàng)目竣工驗(yàn)收和交付使用階段的質(zhì)量檢測(cè)一定要嚴(yán)加把關(guān)。

三、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的建議

房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)系到社會(huì)民生的問(wèn)題，我國(guó)是以人民為主體，如果房地產(chǎn)的工程質(zhì)量管理出了問(wèn)題，輕則影響房屋使用，帶來(lái)社會(huì)糾紛，重則發(fā)生房屋倒塌，導(dǎo)致人員傷亡，造成重大經(jīng)濟(jì)損失，從而給社會(huì)帶來(lái)不安定因素。所以，為了建設(shè)和諧社會(huì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理，為社會(huì)建造更多質(zhì)量好的房屋，以滿足廣大人民的住房需求。

（一）提升關(guān)于開(kāi)發(fā)企業(yè)的綜合管理水平

大型房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)管理工作是由專業(yè)的管理人員負(fù)責(zé)，因此企業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)理以及相關(guān)的管理人員一定要具備較高的協(xié)調(diào)能力、建筑工程專業(yè)技術(shù)以及資金管理等能力。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作人員一定要具備專業(yè)的知識(shí)，才能開(kāi)展對(duì)甲方的管理工作，進(jìn)一步保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和施工工程質(zhì)量；大型房地產(chǎn)企業(yè)必須提升自身在施工過(guò)程中的綜合管理水平，強(qiáng)化施工過(guò)程管理。企業(yè)在工程開(kāi)始施工之前，一定進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，進(jìn)一步提升企業(yè)的市場(chǎng)綜合競(jìng)爭(zhēng)力，依次來(lái)保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要求項(xiàng)目管理人員具備專業(yè)的知識(shí)和豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，以便順利地開(kāi)展房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理工作，使房地產(chǎn)的施工質(zhì)量有所保障，從而保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。項(xiàng)目管理人員的工作應(yīng)以滿足開(kāi)發(fā)企業(yè)的需求為目標(biāo)，明確分工，各盡其職，從而使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)工程能夠順利地進(jìn)行。

（二）對(duì)大型房地產(chǎn)實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化管理

大型房地產(chǎn)企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)化工程質(zhì)量管理包括產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、工程質(zhì)量管理的標(biāo)準(zhǔn)化、工程質(zhì)量保證措施的標(biāo)準(zhǔn)化等方面。當(dāng)前，大型房地產(chǎn)企業(yè)都已進(jìn)一步完成了產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化，建立了很多產(chǎn)品體系，并在不同的城市進(jìn)行復(fù)制性的開(kāi)發(fā)。產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化對(duì)于加快開(kāi)發(fā)速度有重要意義，還能減少概率突發(fā)性問(wèn)題的出現(xiàn)，從而使企業(yè)有更多的時(shí)間去關(guān)注產(chǎn)品的質(zhì)量。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的意義

大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程質(zhì)量管理有重要的意義，房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)是由它本身的特色決定的：第一，房子是一必需品，我們每一個(gè)人都要住房；第二，房子是一個(gè)耐用的消費(fèi)品，人們要更換居住環(huán)境并不是因?yàn)榉孔拥膲勖鼏?wèn)題，而是人們出于想改善居住條件的需求；第三，商品房是一個(gè)高價(jià)值的產(chǎn)品，一般人購(gòu)買(mǎi)一套房子要用花費(fèi)大量的積蓄，它的高價(jià)值顯而易見(jiàn)，所以每個(gè)人的購(gòu)買(mǎi)數(shù)量也有限；第四，房地產(chǎn)是一個(gè)不動(dòng)的產(chǎn)品。加強(qiáng)對(duì)施工階段的質(zhì)量控制以及加強(qiáng)綜合管理是控制房產(chǎn)工程質(zhì)量的關(guān)鍵。大型房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的意義主要在于通過(guò)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的計(jì)劃管理，有條不紊地展開(kāi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。所以說(shuō)，運(yùn)用一個(gè)動(dòng)態(tài)的計(jì)劃管理，使有關(guān)工程項(xiàng)目的全過(guò)程和全部開(kāi)發(fā)活動(dòng)進(jìn)入計(jì)劃軌道，可使大型房地產(chǎn)項(xiàng)目順利達(dá)到預(yù)期總目標(biāo)。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的組織協(xié)調(diào)管理為開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供和諧的公共環(huán)境，保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)順利進(jìn)行。在各項(xiàng)協(xié)調(diào)之中，最主要的是協(xié)調(diào)人際關(guān)系，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的主要負(fù)責(zé)人在協(xié)調(diào)人際關(guān)系的過(guò)程中又處于核心地位。大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的控制管理，是有利于房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目的質(zhì)量管理、控制工期和成本等方面獲得最大的綜合效益。

當(dāng)下，各種類型的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在全國(guó)陸續(xù)出現(xiàn)，這個(gè)現(xiàn)象讓人們有喜有憂。高興的是越來(lái)越多的人逐漸意識(shí)到商業(yè)地產(chǎn)的重要性，更多的人加入到這一行業(yè)當(dāng)中；憂慮的是很少企業(yè)能夠經(jīng)得住市場(chǎng)對(duì)于這些即將投入市場(chǎng)的項(xiàng)目的檢驗(yàn)。因此，企業(yè)在項(xiàng)目的每個(gè)階段都必須嚴(yán)格、認(rèn)真地對(duì)待。

近年持續(xù)的宏觀調(diào)控，使大型房地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注點(diǎn)也集中在了商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)上，市場(chǎng)上商業(yè)用地的土地成交量以及商業(yè)地價(jià)呈現(xiàn)逐步上升趨勢(shì)。所以，房地產(chǎn)企業(yè)想要在商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域有所突破，就必須有效地實(shí)施商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程的質(zhì)量管理。項(xiàng)目的質(zhì)量管理能夠有效地促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的高效率運(yùn)行，并為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供更加有效的技術(shù)和方法，使房地產(chǎn)領(lǐng)域全方面發(fā)展。所以，解決商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量中存在的問(wèn)題是至關(guān)重要的。通過(guò)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的研究發(fā)現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的有效實(shí)施能夠進(jìn)一步提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量和效率，同時(shí)還能增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力。這為房地產(chǎn)企業(yè)的完善有一定的指導(dǎo)作用，并有利于房地產(chǎn)企業(yè)提升項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的效益和效率，使房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力有所增強(qiáng)。

大型房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的工作始終要以質(zhì)量控制為中心，以工程質(zhì)量為工程項(xiàng)目建設(shè)管理的重點(diǎn)，自覺(jué)接受關(guān)于質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)的監(jiān)督和檢查，協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、監(jiān)理和施工單位三者的關(guān)系，通過(guò)對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃控制、設(shè)計(jì)質(zhì)量的要求、質(zhì)量控制有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)、施工階段、竣工階段、缺陷責(zé)任期和信息反饋期質(zhì)量控制等多個(gè)環(huán)節(jié)的管理，達(dá)到大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程質(zhì)量管理控制的目的。

（作者單位為瓜子二手車）

參考文獻(xiàn)

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篇3

關(guān)鍵詞：質(zhì)量管理；項(xiàng)目管理；房地產(chǎn)

中圖分類號(hào)：F27文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的發(fā)展，目前國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正在蓬勃發(fā)展，各地的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)正在如火如荼地進(jìn)行，房地產(chǎn)業(yè)正向市場(chǎng)化、規(guī)范化、規(guī)?；较虬l(fā)展。房地產(chǎn)建設(shè)投資在整個(gè)國(guó)家固定資產(chǎn)投資中所占的比例越來(lái)越大。房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的增加給整個(gè)建設(shè)市場(chǎng)帶來(lái)了勃勃生機(jī)。由于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品造價(jià)高、壽命期較長(zhǎng)，產(chǎn)品的質(zhì)量直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和業(yè)主的利益，也對(duì)社會(huì)和環(huán)境產(chǎn)生一定的影響，因此如何加強(qiáng)房地產(chǎn)的質(zhì)量管理，提高產(chǎn)品質(zhì)量已成為全社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。但由于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中一些自身的特點(diǎn)，給質(zhì)量管理和控制帶來(lái)一些影響，有效做好針對(duì)性控制措施，才能更好地為發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)服務(wù)。

一、工程質(zhì)量管理

這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的“質(zhì)量”，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期為：前期可行性研究――產(chǎn)品策劃――設(shè)計(jì)――實(shí)施――交付等五大階段。做好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場(chǎng)需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本。目前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的問(wèn)題是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中我們普遍忽視開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取項(xiàng)目施工實(shí)施的施工單位，這固然是必要的，但作為建設(shè)方，以項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì)，這種思維就應(yīng)該改變。作為建設(shè)方，工程項(xiàng)目質(zhì)量管理主抓后三個(gè)階段。

（一）設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理。設(shè)計(jì)質(zhì)量包括規(guī)劃和施工圖設(shè)計(jì)質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)質(zhì)量。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及面廣，協(xié)作單位多，市政園林、郵電、通訊、供水、供電、供氣等部門(mén)都要涉及到，要協(xié)調(diào)好關(guān)系，保證規(guī)劃質(zhì)量。房屋產(chǎn)品質(zhì)量的第一步是從設(shè)計(jì)開(kāi)始的，先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能、節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)，要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求：一要合理開(kāi)間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適；二要做到建筑造型和風(fēng)格有藝術(shù)感，對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。

（二）施工階段質(zhì)量管理。施工過(guò)程中的技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的中心環(huán)節(jié)和重點(diǎn)，包括輔助施工和直接施工兩個(gè)方面。輔助施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對(duì)施工隊(duì)伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動(dòng)力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量。為了提高房產(chǎn)質(zhì)量，一定要擇優(yōu)選用現(xiàn)場(chǎng)管理好、技術(shù)質(zhì)量管理好、技術(shù)素質(zhì)高、資質(zhì)等級(jí)高的建筑企業(yè)開(kāi)發(fā)施工。對(duì)建筑材料和各種構(gòu)件的性能、規(guī)格、品種、色澤等，必須完全符合設(shè)計(jì)要求，完全達(dá)到有關(guān)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)的要求，且必須有出廠合格證。在進(jìn)入工地前，進(jìn)行嚴(yán)格檢驗(yàn)。直接施工的技術(shù)質(zhì)量管理是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過(guò)程中，應(yīng)把握好三點(diǎn)：一要強(qiáng)化施工隊(duì)伍的質(zhì)量意識(shí)。通過(guò)思想教育，達(dá)到從企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)到全體職工，都樹(shù)立起“百年大計(jì)、質(zhì)量第一”的觀念，形成“人人講質(zhì)量，個(gè)個(gè)為質(zhì)量”的良好風(fēng)氣。二要強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)。強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取“請(qǐng)進(jìn)來(lái)，送出去”的形式學(xué)習(xí)先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也可以在施工現(xiàn)場(chǎng)扎實(shí)地普及基本知識(shí)，強(qiáng)化技能提高。三要強(qiáng)化施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管理。具體說(shuō)來(lái)，就是嚴(yán)格把好“四關(guān)”：一是材料關(guān)。對(duì)施工單位使用的建筑材料、裝飾材料、半成品、預(yù)制品及其他一切構(gòu)件，要嚴(yán)格把關(guān)檢驗(yàn)，不合格的不準(zhǔn)使用；二是抽驗(yàn)關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員要督促施工單位按規(guī)定制作混凝土及砂漿試塊，如期進(jìn)行試壓，做出試壓報(bào)告記錄，并實(shí)行隨時(shí)抽檢制；三是施工關(guān)?，F(xiàn)場(chǎng)工程技術(shù)人員和質(zhì)量監(jiān)督員，要現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督施工人員嚴(yán)格按照施工設(shè)計(jì)圖紙、方案施工，不得有一絲一毫的含糊。如果發(fā)現(xiàn)施工單位在施工中不按照設(shè)計(jì)圖紙、方案施工，應(yīng)立即采取果斷措施，做出返工處理；四是記錄關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)施工管理人員，每天都要認(rèn)真負(fù)責(zé)填好“施工日記”，使施工質(zhì)量的每個(gè)環(huán)節(jié)都達(dá)到設(shè)計(jì)要求，切實(shí)保證房產(chǎn)質(zhì)量的提高。施工完成后，要組織好竣工驗(yàn)收，組織專家按照國(guó)家《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)》嚴(yán)格進(jìn)行驗(yàn)收，對(duì)不合格的工程，決不交付使用。

（三）房屋交付后的質(zhì)量管理。房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒(méi)有畫(huà)上句號(hào)，至少還有兩方面的管理工作要做：一是要做好售后服務(wù)。按照建設(shè)和管理并舉的方針，對(duì)開(kāi)發(fā)出售后的房產(chǎn)，要建立專門(mén)的機(jī)構(gòu)，配備專人管理，并采取切實(shí)可行的管理方法。常年開(kāi)展服務(wù)工作，幫助住戶解決困難，及時(shí)進(jìn)行維修，使住戶滿意；二是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查研究工作。組織人員廣泛征求住戶的意見(jiàn)和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)尚需改進(jìn)的方面，并對(duì)調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)反饋到有關(guān)部門(mén)，以進(jìn)一步提高房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量。

二、構(gòu)建質(zhì)量管理體系

要想保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的質(zhì)量，途徑很多，但認(rèn)真貫徹ISO9000標(biāo)準(zhǔn)、推行質(zhì)量認(rèn)證，的確是一條必由之路。通過(guò)咨詢實(shí)踐，我們深感房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在ISO9000貫標(biāo)別應(yīng)緊緊抓住以下五個(gè)環(huán)節(jié)：

（一）在立項(xiàng)過(guò)程中，要服從城市的整體規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃，充分尊重規(guī)劃部門(mén)的意見(jiàn)，對(duì)標(biāo)書(shū)和合同要嚴(yán)格評(píng)審。

（二）認(rèn)真做好每一個(gè)項(xiàng)目的策劃工作。從市場(chǎng)調(diào)研、投資立項(xiàng)、征地、拆遷、委托設(shè)計(jì)、委托施工，直到竣工交付的整個(gè)過(guò)程都應(yīng)仔細(xì)認(rèn)真地策劃，做到運(yùn)籌帷幄，決勝千里；要按照策劃的結(jié)果，編制質(zhì)量計(jì)劃，用以指導(dǎo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的實(shí)施，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的質(zhì)量指標(biāo)、建設(shè)周期和成本合理。

（三）嚴(yán)格按ISO9000對(duì)采購(gòu)的要求和國(guó)家《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》的規(guī)定，做好規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、供貨等幾個(gè)方面的分承包方的評(píng)價(jià)和選擇。

1、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，一般項(xiàng)目可采用議標(biāo)的方法，重大項(xiàng)目可采用招標(biāo)，甚或國(guó)際招標(biāo)。設(shè)計(jì)輸出除符合法律、法規(guī)外，一定要符合城市規(guī)劃和開(kāi)發(fā)企業(yè)的設(shè)計(jì)意圖。無(wú)論是單體建筑，還是聯(lián)片開(kāi)發(fā)，都應(yīng)和周圍的建筑及環(huán)境相協(xié)調(diào)，并體現(xiàn)出設(shè)計(jì)大師們高超的建筑藝術(shù)，美化城市，給市民提供一個(gè)舒適、幽雅的生活空間。開(kāi)發(fā)企業(yè)不能只顧自身經(jīng)濟(jì)效益，不顧社會(huì)效益。

2、委托施工時(shí)，可采用工程招標(biāo)的方法。在審查資質(zhì)的基礎(chǔ)上，優(yōu)先選用通過(guò)ISO9000認(rèn)證的施工企業(yè)。

3、要對(duì)供貨企業(yè)進(jìn)行評(píng)價(jià)和選擇，以確保三大材、工程設(shè)備及其他物資的質(zhì)量。

（四）按ISO9001的要求，搞好施工過(guò)程的質(zhì)量控制，保證工程質(zhì)量。開(kāi)發(fā)企業(yè)在工程招標(biāo)后，不能放任不管，而要嚴(yán)格監(jiān)控。在做好施工前期準(zhǔn)備后，應(yīng)進(jìn)行詳細(xì)的技術(shù)交底。不管施工企業(yè)是否通過(guò)質(zhì)量認(rèn)證，都應(yīng)該按ISO9000標(biāo)準(zhǔn)來(lái)要求他們。

1、不能將主體結(jié)構(gòu)進(jìn)行分包以及其他違法分包；

2、對(duì)每一個(gè)工程項(xiàng)目都必須編制質(zhì)量計(jì)劃，明確對(duì)施工過(guò)程控制的要求；

3、對(duì)關(guān)鍵過(guò)程、特殊過(guò)程必須編制作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，嚴(yán)格按規(guī)程操作；

4、使用合格的施工設(shè)備和檢測(cè)器具，并保證施工安全；

5、對(duì)特殊過(guò)程必須嚴(yán)格控制，消除日后的事故隱患；

6、遵守法律、法規(guī)，不能給周邊環(huán)境造成污染，等等。

（五）按照ISO9001的要求，對(duì)建材質(zhì)量和工程質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制。

1、對(duì)于該委托監(jiān)理的工程，開(kāi)發(fā)企業(yè)一定要對(duì)監(jiān)理企業(yè)進(jìn)行資質(zhì)審查、評(píng)價(jià)選擇，再委托監(jiān)理；

2、在進(jìn)貨檢驗(yàn)中，不允許緊急放行（來(lái)不及檢驗(yàn)而先投入使用），最起碼鋼材和水泥禁止緊急放行；

3、在過(guò)程檢驗(yàn)中，不允許例外轉(zhuǎn)序（來(lái)不及檢驗(yàn)而進(jìn)行下道工序施工）或必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格審批；

4、對(duì)分項(xiàng)分部工程未取得合格的檢驗(yàn)結(jié)果時(shí)，不得進(jìn)行最終檢驗(yàn)（竣工驗(yàn)收）。

對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，除了貫徹ISO9001外，還要貫徹執(zhí)行ISO14001（環(huán)境管理國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)）和OHSAS18001（職業(yè)安全衛(wèi)生國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)），這樣才能使住房或者工作場(chǎng)所具有適用性、安全性、耐久性、環(huán)境性、經(jīng)濟(jì)性等五大性能；才能使城市的立體環(huán)境（水、土壤、大氣等）得到控制和改善，才能使人與自然和諧；也只有這樣，才能贏得現(xiàn)代城市居民青睞，拓寬銷路，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)效益。

三、質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)

一開(kāi)始就要確立高質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，哪怕要用上50年的時(shí)間，也要?jiǎng)?chuàng)建一個(gè)能夠?yàn)榭蛻籼峁M意住宅的體系和程序。

（一）它代表現(xiàn)代企業(yè)思考如何真正發(fā)揮質(zhì)量的作用和如何最優(yōu)地作出質(zhì)量決策的一種觀點(diǎn)。

（二）它是深入細(xì)致的質(zhì)量文件的基礎(chǔ)。

（三）質(zhì)量體系是使公司內(nèi)更為廣泛的質(zhì)量活動(dòng)能夠得以切實(shí)管理的基礎(chǔ)。

（四）質(zhì)量體系是有計(jì)劃、有步驟地把整個(gè)公司主要質(zhì)量活動(dòng)按重要性順序進(jìn)行改善的基礎(chǔ)。

四、房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)

綜上我們可以看出，房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理具有廣義性、連續(xù)性、時(shí)效性和相對(duì)性特點(diǎn)。

（一）廣義性：在質(zhì)量管理體系和標(biāo)準(zhǔn)所涉及的范疇內(nèi)，項(xiàng)目管理組織的相關(guān)方對(duì)組織的產(chǎn)品、過(guò)程和體系都可能提出要求，而產(chǎn)品、過(guò)程和體系又都必須具有固有特性。

（二）連續(xù)性：不同于制造企業(yè)的工序制造，材料供應(yīng)、質(zhì)量檢驗(yàn)等質(zhì)量管理過(guò)程屬于一次性暫態(tài)過(guò)程，在房地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作中，由于房地產(chǎn)的產(chǎn)品特性決定了房地產(chǎn)的質(zhì)量管理過(guò)程是長(zhǎng)期和連續(xù)的。

（三）時(shí)效性：由于房地產(chǎn)項(xiàng)目組織工作的顧客和行業(yè)監(jiān)管機(jī)構(gòu)等其他相關(guān)方對(duì)組織工作及其產(chǎn)品、過(guò)程和體系的需求及期望是不斷變化的，如原先被顧客認(rèn)為質(zhì)量好的產(chǎn)品會(huì)因?yàn)轭櫩蜐M意要求的提高而不再受到顧客的歡迎；而一段時(shí)間后原先的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系或者建筑材料換代也會(huì)導(dǎo)致質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的不斷強(qiáng)化和完善，房地產(chǎn)項(xiàng)目所依據(jù)的標(biāo)準(zhǔn)也就隨時(shí)間的變化而變化。因此，組織應(yīng)定期對(duì)質(zhì)量進(jìn)行評(píng)審，不斷地調(diào)整對(duì)質(zhì)量的要求，并相應(yīng)地改進(jìn)產(chǎn)品、體系和過(guò)程的質(zhì)量，才能確保持續(xù)地滿足顧客和其他相關(guān)方的要求。

（四）相對(duì)性：房地產(chǎn)項(xiàng)目所面對(duì)的顧客和其他相關(guān)各方可能對(duì)同一產(chǎn)品的功能提出不同的需求，也可能對(duì)同一產(chǎn)品的同一功能提出不同的需求。需求不同，質(zhì)量要求也就不同，只要滿足要求的產(chǎn)品才會(huì)被認(rèn)為是質(zhì)量好的產(chǎn)品。

五、總結(jié)

房地產(chǎn)質(zhì)量管理對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，是重中之重。本文從工程質(zhì)量管理的特點(diǎn)出發(fā)，對(duì)工程質(zhì)量管理、構(gòu)建質(zhì)量管理體系進(jìn)行了探討和思考；最后根據(jù)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)提出了房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)。但是，對(duì)于如何具體的從房地產(chǎn)質(zhì)量管理體系的特點(diǎn)出發(fā)進(jìn)行對(duì)策研究，還需要進(jìn)一步深入的探討。

（作者單位：1.北京交通大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院；2.河北政法職業(yè)學(xué)院）

主要參考文獻(xiàn)：

[1]楊永華.房地產(chǎn)行業(yè)推行ISO9000和ISO14000標(biāo)準(zhǔn)實(shí)務(wù)[M].海天出版社，2003.

[2]吳岳.建立房地產(chǎn)質(zhì)量管理綜合體系初探[J].長(zhǎng)春工程學(xué)院學(xué)報(bào)（社會(huì)科學(xué)版），2002.3.

篇4

這里的質(zhì)量是一個(gè)廣義上的全過(guò)程“質(zhì)量”，包括項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、項(xiàng)目前期策劃質(zhì)量、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。由于項(xiàng)目地段選擇質(zhì)量往往回旋空間小，物業(yè)管理質(zhì)量直接參與難度大；因此目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)質(zhì)量管理集中在可行性研究、項(xiàng)目前期策劃、設(shè)計(jì)質(zhì)量、工程實(shí)施質(zhì)量及售后質(zhì)量上。

下面就如何提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品質(zhì)量提出個(gè)人的想法。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的生命周期為：前期可行性研究――產(chǎn)品策劃――設(shè)計(jì)――實(shí)施――交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場(chǎng)需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中存在的問(wèn)題

在質(zhì)量管理過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司常常把主要精力放在了施工階段，難逃施工企業(yè)本質(zhì)。對(duì)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理重視程度不夠。作為建設(shè)方，是以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)而成立的團(tuán)隊(duì)，施工管理的思維應(yīng)該改變。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí)，產(chǎn)品策劃、市場(chǎng)定位、目標(biāo)客戶群、項(xiàng)目的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙都已經(jīng)審查通過(guò)，假如這些大量的前期質(zhì)量不是最優(yōu)的，那將會(huì)很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。包括反映綠色生態(tài)的產(chǎn)品性能質(zhì)量，反映規(guī)劃、設(shè)計(jì)水平的功能質(zhì)量，反映工程構(gòu)造、施工工藝的工程質(zhì)量；反映物業(yè)管理、人文環(huán)境的服務(wù)質(zhì)量。存在的問(wèn)題具體可歸納為以下幾點(diǎn)：

1.1 項(xiàng)目市場(chǎng)定位不夠準(zhǔn)確

投資決策倉(cāng)促盲目，市場(chǎng)定位工作流于形式，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測(cè)等部分內(nèi)容，同時(shí)，房地產(chǎn)咨詢從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)，沒(méi)有針對(duì)性。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足分析的需要，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)出來(lái)的房地產(chǎn)項(xiàng)目偏離了市場(chǎng)定位。

1.2 規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段優(yōu)化深度不夠

良好的設(shè)計(jì)方案從來(lái)沒(méi)有像今天這樣重要，設(shè)計(jì)師提出的設(shè)計(jì)方案如果平淡無(wú)奇，在房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨飽和及空間需求特征不斷變化情況下，很難獲得市場(chǎng)的認(rèn)可。規(guī)劃、設(shè)計(jì)工作管理很大程度上決定了工程項(xiàng)目實(shí)施的成敗，現(xiàn)行的規(guī)劃及設(shè)計(jì)方面管理，遵循了一般房地產(chǎn)企業(yè)所采用的作業(yè)流程，由于各種綜合原因，在項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)階段我們的參與和管理缺乏足夠的深度和精度，對(duì)設(shè)計(jì)有效優(yōu)化不足。導(dǎo)致了一系列的問(wèn)題，如戶型單一、戶型偏大影響銷售或片面追求小戶型造成公攤加大、成本偏高；設(shè)計(jì)文件供應(yīng)遲緩、變更多等。

1.3 質(zhì)量問(wèn)題普遍存在

房屋在建筑材料、設(shè)備的使用上或施工操作規(guī)程上達(dá)不到法定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。包括：屋面漏雨;煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通;室內(nèi)地坪空鼓、開(kāi)裂、起砂、面磚松動(dòng)，有防水要求的地面漏水等。甚至有個(gè)別項(xiàng)目還出現(xiàn)“樓倒倒”、 “樓歪歪”、 “樓薄薄”的工程質(zhì)量事件，給房地產(chǎn)業(yè)帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響，也給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司敲了一記響亮的警鐘。

1.4 設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失

由于對(duì)設(shè)計(jì)單位相應(yīng)的監(jiān)督管理體制一時(shí)又無(wú)法跟上，造成在在項(xiàng)目的施工中發(fā)現(xiàn)大量設(shè)計(jì)中存在的問(wèn)題。由于施工中發(fā)現(xiàn)的設(shè)計(jì)問(wèn)題很多，有些工程從開(kāi)工到竣工都發(fā)生了設(shè)計(jì)變更，變更圖紙比原設(shè)計(jì)圖紙還多。設(shè)計(jì)過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題主要表現(xiàn)在：缺乏合理的設(shè)計(jì)招標(biāo)程序，忽視設(shè)計(jì)對(duì)項(xiàng)目投資控制的重要性，設(shè)計(jì)監(jiān)理缺失，文檔資料缺乏制度化、規(guī)范化管理等。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期工作，包括項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品策劃等；前期工作的質(zhì)量是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的關(guān)鍵。房地產(chǎn)項(xiàng)目的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購(gòu)買(mǎi)的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的技術(shù)含量分析、風(fēng)險(xiǎn)分析、財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益等是否深入全面，各項(xiàng)數(shù)據(jù)是否符合實(shí)際，直接決定著擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前途和命運(yùn)。加強(qiáng)前期的質(zhì)量管理，應(yīng)從以下兩方面入手：

2.1 加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)策劃的質(zhì)量管理

市場(chǎng)策劃的目的是針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研與預(yù)測(cè)，確定項(xiàng)目的市場(chǎng)位置，找出項(xiàng)目現(xiàn)有的潛在的目標(biāo)客戶，分析目標(biāo)客戶的需求方向，從而對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行總體定位，最終為項(xiàng)目的后續(xù)策劃打下良好基礎(chǔ)。市場(chǎng)策劃所涉及的內(nèi)容非常復(fù)雜，影響市場(chǎng)策劃結(jié)果的因素也非常多。由于收到預(yù)算的限制和時(shí)間人力的約束，特別是資料的缺乏，使任何一個(gè)策劃結(jié)果都不是無(wú)懈可擊的。但是可行性研究報(bào)告的質(zhì)量好壞又很大程度上影響了項(xiàng)目的生存和發(fā)展，因此必須要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)策劃的質(zhì)量管理。在這個(gè)階段進(jìn)行質(zhì)量管理的思路有：一是加強(qiáng)對(duì)平時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況的跟蹤調(diào)查和分析，建立數(shù)據(jù)庫(kù)；二是注重對(duì)市場(chǎng)研究人員素質(zhì)的培養(yǎng)和管理；三是采用多種調(diào)研方法共同進(jìn)行，并參考各方面專家的意見(jiàn)；四是對(duì)策劃調(diào)研類的外包公司進(jìn)行招標(biāo)或評(píng)審，對(duì)其實(shí)施過(guò)程進(jìn)行全程監(jiān)督考核，對(duì)結(jié)果進(jìn)行綜合驗(yàn)收，對(duì)其能力和水平進(jìn)行事后評(píng)價(jià)。

2.2 加強(qiáng)對(duì)投資策劃的質(zhì)量管理

投資策劃的質(zhì)量對(duì)未來(lái)項(xiàng)目的成敗有著決定性的作用，它可以影響到投資決策、資金籌措、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)工期安排、項(xiàng)目成本控制、銷售回款節(jié)奏等方方面面。因此必須要提高和重視房地產(chǎn)投資策劃的質(zhì)量，可以采取的措施有：

選擇優(yōu)秀的顧問(wèn)公司和專業(yè)人員從事該項(xiàng)工作，并對(duì)過(guò)程進(jìn)行周密的安排和把控；加強(qiáng)各方面的人員配備和保證各專業(yè)的緊密及時(shí)溝通；保證基礎(chǔ)資料的全面和可靠；對(duì)方案進(jìn)行多輪調(diào)整和優(yōu)化，并提出多種可行方案進(jìn)行比較和評(píng)價(jià)；建立工作成果質(zhì)量評(píng)審制度，通過(guò)內(nèi)審和外審層層把關(guān)來(lái)共同提高成果質(zhì)量；加強(qiáng)合同管理，在合同簽訂前把工作計(jì)劃和內(nèi)容要求予以明確，在工作過(guò)程中和結(jié)束后嚴(yán)格按照合同約定來(lái)付款；是通過(guò)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中和完成后的項(xiàng)目評(píng)估來(lái)檢驗(yàn)前期的工作質(zhì)量，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣并指導(dǎo)改進(jìn)以后的工作。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)質(zhì)量管理

根據(jù)設(shè)計(jì)管理的控制流程，從以下兩階段完成設(shè)計(jì)質(zhì)量的有效管理：

3.1 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)：經(jīng)過(guò)精心優(yōu)化的前期可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)研、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位等前期工作；并根據(jù)這些前期工作積累編制的詳盡的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；而咨詢公司應(yīng)該參與到規(guī)劃方案的設(shè)計(jì)；開(kāi)發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計(jì)單位時(shí)也要對(duì)規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的單位業(yè)績(jī)進(jìn)行綜合考察，因?yàn)橐?guī)劃方案設(shè)計(jì)是一個(gè)創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，建議開(kāi)發(fā)商根據(jù)樓盤(pán)的策劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實(shí)力的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，在都有意向作該項(xiàng)目的幾家方案設(shè)計(jì)單位作設(shè)計(jì)前，請(qǐng)作本項(xiàng)目咨詢公司相關(guān)人員對(duì)方案設(shè)計(jì)單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究、產(chǎn)品市場(chǎng)定位的介紹講解，設(shè)計(jì)人員在此基礎(chǔ)上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，作為業(yè)主盡量不要對(duì)方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的上啟下，在方案設(shè)計(jì)過(guò)程中，作為業(yè)主盡量不要對(duì)方案設(shè)計(jì)人員指手劃腳，不要隨意干涉，讓設(shè)計(jì)師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織相關(guān)專家討論會(huì)，評(píng)選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計(jì)單位簽訂合同，在此基礎(chǔ)上進(jìn)行細(xì)化，作出報(bào)批方案。

3.2 施工圖設(shè)計(jì)階段質(zhì)量管理

施工圖設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理是防止功能性質(zhì)量缺陷的關(guān)鍵，先天不足必將帶來(lái)后患無(wú)窮。因此，要擇優(yōu)選好設(shè)計(jì)方案，對(duì)住宅的套型、結(jié)構(gòu)體系、內(nèi)部功能、空間利用、節(jié)能節(jié)地等要?jiǎng)?chuàng)新創(chuàng)優(yōu)設(shè)計(jì)。

要在保證結(jié)構(gòu)可靠的前提下，達(dá)到兩個(gè)要求：一要合理空間，要在確定的套房面積內(nèi)，合理安排居住、使用、衛(wèi)生等面積，讓人使用方便，居住舒適； 二要做到建筑造型和風(fēng)格的藝術(shù)感，對(duì)墻體立面形狀、屋蓋形式的處理要靈活得當(dāng)，能給人以美的享受，使開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)具有較高的使用價(jià)值和觀瞻價(jià)值。注意各專業(yè)之間的交叉協(xié)調(diào)，以及人性化的設(shè)計(jì)；關(guān)注建筑設(shè)備及家居產(chǎn)品的市場(chǎng)變化，及時(shí)調(diào)整相關(guān)設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。

4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目施工質(zhì)量管理

施工是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目形成實(shí)體的過(guò)程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程項(xiàng)目施工涉及面廣，是一個(gè)極其復(fù)雜的過(guò)程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動(dòng)、機(jī)械設(shè)備的正常磨損，都會(huì)產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程項(xiàng)目建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實(shí)行“包換”或“退款”，因此工程項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。

4.1 施工階段的質(zhì)量控制

4.1.1 要制定適當(dāng)?shù)馁|(zhì)量目標(biāo)。因?yàn)橘|(zhì)量目標(biāo)常與項(xiàng)目進(jìn)度控制、成本控制處于相同優(yōu)先級(jí)。因此，質(zhì)量目標(biāo)必須堅(jiān)持實(shí)事求是，因地制宜。目標(biāo)過(guò)低，會(huì)對(duì)項(xiàng)目帶來(lái)傷害，失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；過(guò)高會(huì)造成投入成本加大，綜合開(kāi)發(fā)績(jī)效降低。適當(dāng)增加項(xiàng)目的一致成本，減少非一致成本；適當(dāng)增加預(yù)防成本，大力降低事故成本。

4.1.2 強(qiáng)調(diào)施工現(xiàn)場(chǎng)的技術(shù)質(zhì)量管理。建立統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的現(xiàn)場(chǎng)管理制度，包括質(zhì)量責(zé)任制度、技術(shù)復(fù)核制度、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、施工過(guò)程控制制度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)報(bào)表制度、質(zhì)量事故報(bào)告和處理制度等。編制合理科學(xué)的施工方案并嚴(yán)格組織實(shí)施，完善強(qiáng)化崗位責(zé)任，推行項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)責(zé)任制，嚴(yán)格檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)原材料和工程中的配套設(shè)備進(jìn)行檢驗(yàn)，確立施工中控制質(zhì)量的具體措施。

4.1.3 加強(qiáng)工程質(zhì)量監(jiān)理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)施工質(zhì)量的控制主要是通過(guò)工程監(jiān)理進(jìn)行。在實(shí)際工作中我們可以委托項(xiàng)目監(jiān)理單位對(duì)施工單位質(zhì)量管理體系的實(shí)施狀況進(jìn)行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過(guò)程中的施工人員、施工機(jī)械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量的要求；做好設(shè)計(jì)變更的控制工作；做好施工過(guò)程中的檢查驗(yàn)收工作；做好工程質(zhì)量問(wèn)題和質(zhì)量事故的處理，當(dāng)出現(xiàn)不合格產(chǎn)品時(shí)，應(yīng)要求施工單位采取措施予以整改，并跟蹤檢查，直到合格為止；當(dāng)施工現(xiàn)場(chǎng)出現(xiàn)質(zhì)量異常情況，又未采取有效措施、隱蔽作業(yè)未經(jīng)檢驗(yàn)而擅自封閉、未經(jīng)同意擅自修改設(shè)計(jì)圖紙、使用不合格原材料或構(gòu)配件時(shí)，應(yīng)下達(dá)停工指令，糾正后下達(dá)復(fù)工指令；要對(duì)工程材料、混凝土試塊、受力鋼筋等實(shí)行取樣送檢制度；對(duì)從事計(jì)量作業(yè)的操作人員技術(shù)水平進(jìn)行審核，對(duì)其計(jì)量作業(yè)結(jié)果進(jìn)行評(píng)價(jià)和確認(rèn)。

4.2 現(xiàn)場(chǎng)有效質(zhì)量管理關(guān)鍵環(huán)節(jié)

4.2.1 工程樣板先行。樣板先行作為工程質(zhì)量控制的重要手段，在房地產(chǎn)公司的實(shí)踐中起到了巨大的作用，工程樣板是工程質(zhì)量的演練，是對(duì)施工隊(duì)伍的實(shí)物交底的基地，有利于及時(shí)發(fā)現(xiàn)施工圖存在的問(wèn)題，避免大規(guī)模的返工簽證

4.2.2 技術(shù)方案先行。技術(shù)方案是保障專業(yè)分項(xiàng)工程合法施工的有效技術(shù)資料，更是指導(dǎo)正確施工的基礎(chǔ)資料。技術(shù)方案先行作為工程管理的重要制度之一，必須在施工現(xiàn)場(chǎng)不折不扣地執(zhí)行。通過(guò)審批后的方案，可以大大提升專項(xiàng)技術(shù)的可操作性，使施工、技術(shù)與經(jīng)濟(jì)指標(biāo)達(dá)到最佳組合狀態(tài)，為項(xiàng)目工程的最大效益服務(wù)

4.2.3 施工關(guān)鍵工序控制。甲方的現(xiàn)場(chǎng)管理不可能也不要求控制施工過(guò)程的每一個(gè)過(guò)程每一道工序，找出施工過(guò)程中對(duì)建筑產(chǎn)品質(zhì)量或功能影響最大，施工中最容易出現(xiàn)問(wèn)題的關(guān)鍵工序作為重點(diǎn)控制的對(duì)象，對(duì)有效控制質(zhì)量通病，保證產(chǎn)品質(zhì)量，提高管理效率都具舉足輕重的作用。

5 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工質(zhì)量管理

竣工驗(yàn)收是工程施工全過(guò)程的最后一道工序,也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的后期工作,是全面考核施工質(zhì)量的重要環(huán)節(jié)?？⒐を?yàn)收前,房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)及時(shí)委托具有相應(yīng)檢測(cè)資質(zhì)的檢測(cè)單位對(duì)工程建設(shè)質(zhì)量進(jìn)行全面檢測(cè),為工程順利通過(guò)驗(yàn)收奠定基礎(chǔ)。及時(shí)組織由參建各方參加的單位工程分戶驗(yàn)收工作,不能走形式、走過(guò)場(chǎng)。對(duì)工程質(zhì)量有疑慮的地方,現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行查驗(yàn),發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,盡早處理,消滅質(zhì)量缺陷。客觀、公正地評(píng)定工程質(zhì)量等級(jí),使工程質(zhì)量等級(jí)評(píng)定能夠準(zhǔn)確反映工程建設(shè)的內(nèi)在質(zhì)量。嚴(yán)格按照驗(yàn)收規(guī)程進(jìn)行工程驗(yàn)收,發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題,責(zé)令有關(guān)單位限期處理。

6 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售后質(zhì)量管理

房屋交付后，其質(zhì)量管理并沒(méi)有劃上句號(hào)，至少還有兩方面的管理工作要做。一是要做好售后服務(wù)。有銷售部門(mén)牽頭，組織售后服務(wù)和維修整改小組，徹底持續(xù)跟蹤售后維保工作。二是要做好征求意見(jiàn)和調(diào)查回訪工作。要組織人員，廣泛征求住戶的意見(jiàn)和要求，并及時(shí)地進(jìn)行處理。要深入調(diào)查研究開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目尚需改進(jìn)的方面，并對(duì)調(diào)查后的材料進(jìn)行全面整理分析，及時(shí)反饋到有關(guān)部門(mén)，以進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量。

參考文獻(xiàn)：

[1]陽(yáng)波.中國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目階段劃分探討[J].重慶建筑大學(xué)學(xué)報(bào).2007.03.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā);質(zhì)量管理;項(xiàng)目管理

為了更好的滿足市場(chǎng)需求,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利益最大化。這就要求開(kāi)發(fā)企業(yè)向市場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商品,而優(yōu)質(zhì)的房地產(chǎn)商品來(lái)自于開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行有效的質(zhì)量管理。因此,可以將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程分為項(xiàng)目前期工作階段、設(shè)計(jì)階段、項(xiàng)目實(shí)施階段和竣工結(jié)算四個(gè)階段,如何在各個(gè)階段管理好項(xiàng)目的質(zhì)量是每個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)重點(diǎn)研究的問(wèn)題。

一、目前在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中所存在的問(wèn)題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中我們普遍忽視開(kāi)發(fā)前期項(xiàng)目可行性研究階段、策劃階段、設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量管理,而把主要精力放在施工階段。作為建設(shè)方,以項(xiàng)目而成立的團(tuán)隊(duì),這種思維就應(yīng)該改變。當(dāng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行到施工階段時(shí),如果規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、技術(shù)方案和設(shè)計(jì)圖紙不是最優(yōu),很難保證工程項(xiàng)目的整體投資效益。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作主要是編制項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告及項(xiàng)目策劃書(shū)等,是整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的基礎(chǔ),其質(zhì)量高低對(duì)后階段工作有著重大影響。

2.1制定開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量計(jì)劃

充分了解和掌握項(xiàng)目的特點(diǎn),明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn);熟悉質(zhì)量管理體系文件,把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解,按質(zhì)量計(jì)劃和實(shí)施步驟層層落實(shí)。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確,質(zhì)量管理計(jì)劃要簡(jiǎn)明扼要,重點(diǎn)突出,具有可操作性。

2.2建立開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作成果的質(zhì)量評(píng)審制度

建立評(píng)審制度是保證和提高開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期成果質(zhì)量的重要手段,采用德?tīng)柗欠ㄟM(jìn)行評(píng)審,吸取更多專家的知識(shí)和智慧,可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題,優(yōu)化前期工作成果。項(xiàng)目咨詢公司對(duì)咨詢成果進(jìn)行自我評(píng)審,然后再進(jìn)行內(nèi)部評(píng)審。內(nèi)部評(píng)審?fù)瓿珊?建設(shè)方項(xiàng)目經(jīng)理可邀請(qǐng)有關(guān)專家對(duì)咨詢成果進(jìn)行評(píng)審和完善,并形成相應(yīng)記錄文件,以提高投資效益。

三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行質(zhì)量管理,實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益的最直接最重要的環(huán)節(jié)。一般來(lái)說(shuō),設(shè)計(jì)費(fèi)約占項(xiàng)目總投資的1%,但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度可達(dá)75%以上。優(yōu)秀的設(shè)計(jì)是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目盈利的基本保障。項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段分為初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段,它直接關(guān)系著項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本與質(zhì)量。其目的是通過(guò)不同階段的設(shè)計(jì)來(lái)控制和保證設(shè)計(jì)的質(zhì)量。初步設(shè)計(jì)完成后,根據(jù)一些建設(shè)方案設(shè)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),開(kāi)發(fā)企業(yè)要認(rèn)真審查對(duì)比,不能對(duì)設(shè)計(jì)單位過(guò)分依賴,應(yīng)注意細(xì)化后的設(shè)計(jì)方案是否達(dá)到所要求的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),整個(gè)設(shè)計(jì)思路是否經(jīng)濟(jì)合理。合理主要體現(xiàn)在：

（1）布局是否合理。戶型設(shè)計(jì)是否超前,功能分區(qū)是否分明,是否合理安排居住、使用、衛(wèi)生等功能空間,體現(xiàn)其最大的使用價(jià)值,是否嚴(yán)格控制每套住宅的價(jià)格與功能價(jià)格比,住宅結(jié)構(gòu)和設(shè)備布置是否最大限度滿足建筑功能及美觀的要求；環(huán)境配套設(shè)施、建筑造型和風(fēng)格藝術(shù)感怎樣,是否體現(xiàn)了以人為本的設(shè)計(jì)理念,具有較高觀瞻價(jià)值。這些都是購(gòu)買(mǎi)者很注重的影響房屋銷售的重要因素。

（2）經(jīng)濟(jì)性是否合理。設(shè)計(jì)應(yīng)將使用功能分區(qū)相對(duì)集中,減少浪費(fèi)。盡量避免不必要的裝飾和過(guò)多的懸挑,建筑尺寸盡量采用經(jīng)濟(jì)尺寸。環(huán)境配套設(shè)施要做到經(jīng)濟(jì)適用、美觀,新穎但不奢華。開(kāi)發(fā)企業(yè)全面審查后,對(duì)設(shè)計(jì)方案提出合理化建議,以便設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修改。盡可能做到詳盡周到,避免設(shè)計(jì)返工,修改后的設(shè)計(jì)方案應(yīng)將新預(yù)算成本與目標(biāo)成本對(duì)比,看是否超預(yù)算設(shè)計(jì)。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施階段

在項(xiàng)目施工階段,雖然影響項(xiàng)目投資可能性小,但是項(xiàng)目要投入建設(shè)資金,浪費(fèi)投資可能性大,開(kāi)發(fā)企業(yè)必須加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的動(dòng)態(tài)管理。主要體現(xiàn)在：

⑴實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度,充分調(diào)動(dòng)管理人員的積極性,管好施工現(xiàn)場(chǎng)。開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)牢固樹(shù)立管理人員的經(jīng)濟(jì)觀念,培養(yǎng)他們實(shí)事求是的辦事作風(fēng),讓他們認(rèn)識(shí)到節(jié)約資金的重要性。當(dāng)管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或不合理時(shí),在確認(rèn)的情況下根據(jù)其節(jié)約效益給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)。嚴(yán)格督促施工方按圖施工,如發(fā)現(xiàn)不按圖紙施工,管理人員要及時(shí)糾正并令其返工。

⑵盡量減少設(shè)計(jì)圖變更。工程設(shè)計(jì)圖粗糙,市場(chǎng)供應(yīng)的材料規(guī)格標(biāo)準(zhǔn)不符合設(shè)計(jì)要求等是引起設(shè)計(jì)變更的原因。一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更,除非不變更會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮或使項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)下去。嚴(yán)禁通過(guò)設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模,增加建設(shè)投資。認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更,涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更,必須由設(shè)計(jì)單位、開(kāi)發(fā)企業(yè)和監(jiān)理單位共同簽字方為有效。

⑶嚴(yán)格現(xiàn)場(chǎng)簽證管理。工程技術(shù)管理人員之間互相配合,現(xiàn)場(chǎng)簽證隨做隨簽,且應(yīng)達(dá)到量化要求。簽證單上的字跡清楚,簽證內(nèi)容要與實(shí)際相符,不能超過(guò)簽證范圍。

⑷控制進(jìn)場(chǎng)材料的質(zhì)量與成本。開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)工程所用的主要材料進(jìn)行統(tǒng)一招標(biāo)和購(gòu)進(jìn),多方驗(yàn)收,減少材料在使用前的多余環(huán)節(jié),做好材料抽檢工作,將質(zhì)量不合格的材料不采用原則落到實(shí)處,嚴(yán)格控制材料代用。

五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工結(jié)算階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)工程竣工結(jié)算進(jìn)行審查。最好采用三級(jí)審查方式審核結(jié)算書(shū),即監(jiān)理公司初審,項(xiàng)目部門(mén)復(fù)審,開(kāi)發(fā)企業(yè)終審。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),這樣做既能監(jiān)督又能保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。在結(jié)算完成后,要做好項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)評(píng)價(jià)工作,主要是對(duì)項(xiàng)目各部分分項(xiàng)和整體進(jìn)行質(zhì)量分析。其目的一方面是總結(jié)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成敗得失,吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；另一方面可以取得一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),為以后的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供質(zhì)量管理方面的參考依據(jù)。

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)工程；質(zhì)量管理；問(wèn)題

前言

房地產(chǎn)可稱為不動(dòng)產(chǎn)，其是房屋和土地財(cái)產(chǎn)的統(tǒng)稱，涉及范圍有： 土地資源與建筑物、于土地資源和建筑物上附著且不能分開(kāi)的部分以及各種附帶的權(quán)益等。房地產(chǎn)項(xiàng)目十分特殊，其不僅具備大宗商品的共同性質(zhì)，還具備提供個(gè)人發(fā)展平臺(tái)的特殊性質(zhì)。因此，于開(kāi)發(fā)商、施工方、消費(fèi)者而言，房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量?jī)?yōu)劣具備十分重要的意義。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的不斷加強(qiáng)，對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理水平進(jìn)行相應(yīng)的提高至關(guān)重要。

一、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理方面存在的相關(guān)問(wèn)題

1） 沒(méi)有充分地對(duì)規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作的管理進(jìn)行優(yōu)化。規(guī)劃與設(shè)計(jì)工作的管理是否到位直接影響著房地產(chǎn)工程項(xiàng)目是否成功，在管理現(xiàn)如今的規(guī)劃工作與設(shè)計(jì)工作時(shí)，必須對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中既定的操作流程進(jìn)行嚴(yán)格的遵循。然而，在實(shí)際的操作過(guò)程中，由于較多的因素，導(dǎo)致在對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃與設(shè)計(jì)時(shí)，市場(chǎng)的定位、產(chǎn)品的策劃、配套的項(xiàng)目設(shè)施以及目標(biāo)客戶群并未達(dá)到理想的精準(zhǔn)度與深刻度，沒(méi)有對(duì)設(shè)計(jì)采取有效的優(yōu)化措施。比方說(shuō)： 在對(duì)立面進(jìn)行操作時(shí)，沒(méi)有給空調(diào)的安裝預(yù)留足夠的空間，甚至是根本沒(méi)有留出相應(yīng)的空間；相關(guān)消防所用的管道暴露于大堂中；對(duì)井道進(jìn)行設(shè)置時(shí)，考慮方面不夠周全，使得部分井道遍布于人行道中間等。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸飽和與空間需求特點(diǎn)的日益變化，功能性的質(zhì)量缺陷難以贏得市場(chǎng)認(rèn)可，因此，整體工程項(xiàng)目的投資效益很難得到保證。

2） 缺乏對(duì)工程實(shí)施過(guò)程中質(zhì)量的全面管理。在對(duì)相關(guān)工程項(xiàng)目的監(jiān)管中，管理人員事先控制質(zhì)量的意識(shí)較弱，通常都是在完工后才發(fā)現(xiàn)相應(yīng)的問(wèn)題，然后再采取補(bǔ)救工作。舉例說(shuō)明： 部分土建施工企業(yè)在與園林施工企業(yè)進(jìn)行合作時(shí)，交接不暢的情況時(shí)有發(fā)生，特別是在工期十分緊張的狀態(tài)下，主體建筑物在外立面上的裝修工作還沒(méi)有完成，根本不能對(duì)外排架采取強(qiáng)制性的拆除，因此，對(duì)應(yīng)的園林施工方不能夠進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)的施工工作，延長(zhǎng)了工期；此外，在安裝和操作過(guò)程中的不規(guī)范常常導(dǎo)致鋁合金門(mén)窗出現(xiàn)滲漏的現(xiàn)象。在對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量進(jìn)行管理的過(guò)程中，竣工驗(yàn)收完成后就結(jié)束了所有的監(jiān)管工作，缺乏對(duì)于成品實(shí)施保護(hù)性措施的正確意識(shí)。舉例說(shuō)明： 對(duì)鋁合金門(mén)和窗采取的保護(hù)性措施方面，當(dāng)相關(guān)分包單位對(duì)鋁合金門(mén)和窗進(jìn)行安裝后，并未與后續(xù)的施工方進(jìn)行工序的交接工作，導(dǎo)致鋁合金門(mén)窗滑道以及門(mén)框被后續(xù)的施工方所破壞。然而，后續(xù)的施工方大都由業(yè)主采取直接性的委托和分包形式，造成了責(zé)任的極度混亂，使得維修的主體抵觸情緒十分嚴(yán)重，從而增加了管理的難度與協(xié)調(diào)的成本。

3） 缺乏健全的質(zhì)量管理體制。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理方面出現(xiàn)問(wèn)題，還與不健全的質(zhì)量管理體制息息相關(guān)。房地產(chǎn)企業(yè)忽視了工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理，缺乏健全的管理體制，造成部分施工人員在施工過(guò)程中偷工減料，甚至是違規(guī)操作，影響了工程項(xiàng)目的質(zhì)量安全。缺乏健全的質(zhì)量管理體制，很有可能造成施工工期的延后，導(dǎo)致施工成本的增加，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

二、房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理方面的有效應(yīng)對(duì)措施

1） 對(duì)工程項(xiàng)目前期的規(guī)劃與設(shè)計(jì)力度進(jìn)行加強(qiáng)。就目前我國(guó)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理來(lái)看，缺乏工程前期的管理，對(duì)整體工程質(zhì)量與安全造成了嚴(yán)重的影響。因此，為了進(jìn)一步加強(qiáng)工程質(zhì)量管理，在進(jìn)行施工之前，房地產(chǎn)企業(yè)必須進(jìn)行全方位的準(zhǔn)備工作與管理工作，確保工程順利進(jìn)展。在進(jìn)行施工之前，首先要科學(xué)合理地規(guī)劃整個(gè)工程，對(duì)地形地貌進(jìn)行嚴(yán)格的勘測(cè)，落實(shí)市場(chǎng)調(diào)查的工作，從而對(duì)工程項(xiàng)目的整體風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行預(yù)測(cè)；其次，依照市場(chǎng)考察的情況，設(shè)計(jì)相應(yīng)的圖紙，對(duì)自然因素與人為因素進(jìn)行綜合的考慮，精確測(cè)量與計(jì)算，確保設(shè)計(jì)出的圖紙是對(duì)工程項(xiàng)目實(shí)際情況的真實(shí)化映射，為之后的施工環(huán)節(jié)奠定夯實(shí)可靠的基礎(chǔ)。

2） 加強(qiáng)對(duì)施工整體環(huán)節(jié)中質(zhì)量的管理。對(duì)于施工項(xiàng)目而言，施工過(guò)程至關(guān)重要，其最大程度上影響了工程質(zhì)量。因此，相關(guān)管理人員要對(duì)整個(gè)施工過(guò)程的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督管理，保證良好的施工質(zhì)量。相對(duì)而言，房地產(chǎn)工程較為復(fù)雜，施工環(huán)節(jié)較多，相關(guān)人員要嚴(yán)格監(jiān)督管理中任一工程環(huán)節(jié)的質(zhì)量，全方位提升工程項(xiàng)目的質(zhì)量。在對(duì)施工整體環(huán)節(jié)中的質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)管時(shí)，必須確保所有的施工環(huán)節(jié)及步驟都符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，在某個(gè)環(huán)節(jié)合格的基礎(chǔ)上，才可以開(kāi)展下一個(gè)環(huán)節(jié)，倘若這一環(huán)節(jié)質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，則必須重新進(jìn)行改進(jìn)，禁止未經(jīng)改進(jìn)就開(kāi)始下個(gè)環(huán)節(jié)的施工，從本質(zhì)上對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量進(jìn)行保障。與此同時(shí)，還要加強(qiáng)對(duì)施工材料、施工技術(shù)以及設(shè)備質(zhì)量的管理，保證質(zhì)量達(dá)標(biāo)，當(dāng)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備和材料出現(xiàn)時(shí)，必須立刻停止施工，對(duì)不達(dá)標(biāo)的設(shè)備與材料踐行嚴(yán)格的質(zhì)量檢查，直至質(zhì)量達(dá)標(biāo)后方可繼續(xù)開(kāi)展。除此之外，還要健全監(jiān)督及管理部門(mén)的建設(shè)，對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)管，確保在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并且進(jìn)行及時(shí)積極的解決。

3） 加強(qiáng)對(duì)工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量管理。對(duì)工程項(xiàng)目竣工后的質(zhì)量進(jìn)行檢查是工程檢驗(yàn)的最后關(guān)卡，保證質(zhì)量管理工作的順利實(shí)施，對(duì)質(zhì)量上存在的問(wèn)題及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)解決，預(yù)防后續(xù)的工程質(zhì)量問(wèn)題。當(dāng)工程結(jié)束后，必須將國(guó)家質(zhì)量檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)作為相關(guān)的依據(jù)，驗(yàn)收與認(rèn)定整個(gè)項(xiàng)目的質(zhì)量，一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，立刻進(jìn)行更正，確保質(zhì)量的達(dá)標(biāo)。此外，還要建立健全質(zhì)量的評(píng)估報(bào)告，有效地整合整個(gè)工程項(xiàng)目有關(guān)質(zhì)量的信息，便于對(duì)今后工程建設(shè)工作的指導(dǎo)。

4） 增強(qiáng)施工人員的質(zhì)量與安全意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理進(jìn)行加強(qiáng)，還要對(duì)施工人員的道德素質(zhì)進(jìn)行大幅度提升，幫助其樹(shù)立質(zhì)量與安全的意識(shí)，培養(yǎng)施工人員的責(zé)任感，使其能夠認(rèn)真負(fù)責(zé)地進(jìn)行工作，確保工程項(xiàng)目的整體質(zhì)量，及時(shí)反映并解決工程中存在的問(wèn)題，對(duì)工程的質(zhì)量進(jìn)行有效的保障。此外，還要對(duì)施工人員的專業(yè)技能進(jìn)行相應(yīng)的提高，促使施工人員在進(jìn)行操作時(shí)能夠?qū)λ械男录夹g(shù)與新設(shè)備進(jìn)行充分良好的應(yīng)用，落實(shí)提高房地產(chǎn)工程項(xiàng)目質(zhì)量的管理。

結(jié)語(yǔ)

綜上可知，文章主要分析了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理中所存在的問(wèn)題，提出了有效的應(yīng)對(duì)措施。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)揮著至關(guān)重要的推動(dòng)作用，因此，其質(zhì)量與安全問(wèn)題對(duì)于廣大民眾來(lái)說(shuō)具備極其重要的現(xiàn)實(shí)意義，密切聯(lián)系著民眾的切身利益。房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的質(zhì)量管理涉獵較為廣泛，建設(shè)單位要改變自身的管理思維及管理模式，提升工程項(xiàng)目在質(zhì)量管理方面的水平能夠推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的不斷增加，將質(zhì)量作為核心思想的管理模式也是現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)能夠生存發(fā)展的必備條件。

參考文獻(xiàn)：

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[2]郭鴻飛，李凡.房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理體系思考[J]合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011.

篇7

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；建筑施工；質(zhì)量管理

建筑施工的質(zhì)量管理是房地產(chǎn)建筑工程管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)和核心內(nèi)容，它不僅關(guān)系到房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資收益，還跟人民群眾的生命財(cái)產(chǎn)安全息息相關(guān)，如何提高建筑施工的質(zhì)量管理水平，已經(jīng)成為相關(guān)管理人員研究的重要課題。

1 影響房地產(chǎn)建筑施工質(zhì)量的因素

⑴人為因素

人為因素包括領(lǐng)導(dǎo)者的管理才能、施工人員的細(xì)心程度和操作人員的技術(shù)水平，其中施工人員對(duì)施工質(zhì)量的影響程度最大。在施工過(guò)程中，每個(gè)細(xì)節(jié)都必須引起施工人員的注意，否則，就會(huì)增加出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題的風(fēng)險(xiǎn)，從而引發(fā)施工質(zhì)量事故。作為建筑施工的操作者，操作人員技術(shù)水平的高低也對(duì)施工質(zhì)量產(chǎn)生重要的影響，是提高建筑施工質(zhì)量的一個(gè)關(guān)鍵因素，只有在操作人員的技術(shù)達(dá)標(biāo)的前提下，房地產(chǎn)建筑施工才能完全按照設(shè)計(jì)要求來(lái)進(jìn)行，并確保施工質(zhì)量合格。領(lǐng)導(dǎo)者的管理才能在整個(gè)建筑工程的管理中起著決定性作用，作為領(lǐng)導(dǎo)者必須具有優(yōu)秀的管理才能，才能對(duì)建筑工程實(shí)施有效的管理，促使施工人員按照規(guī)范化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建筑工程的施工，確保建筑工程的施工質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求。

⑵施工方法因素

對(duì)房地產(chǎn)建筑施工質(zhì)量造成影響的施工方法主要有施工方案、施工組織設(shè)計(jì)方案、施工技術(shù)和工藝流程等。施工方案對(duì)建筑施工的質(zhì)量起著決定性作用，只有執(zhí)行科學(xué)、合理、正確的施工方案，才能對(duì)建筑的施工質(zhì)量進(jìn)行有效的控制。施工組織設(shè)計(jì)方案是對(duì)建筑工程的施工活動(dòng)進(jìn)行組織的重要手段，它對(duì)建筑工程的施工起著指導(dǎo)作用，使施工活動(dòng)趨于合理、協(xié)調(diào)。施工技術(shù)是對(duì)施工質(zhì)量達(dá)到設(shè)計(jì)要求的重要保證。工藝流程是對(duì)建筑工程的施工工序進(jìn)行合理、有序的安排，使施工更加地規(guī)范。

⑶施工材料因素

影響建筑工程施工質(zhì)量的施工材料有原材料、構(gòu)配件、半成品等，施工材料的質(zhì)量是影響房地產(chǎn)建筑施工質(zhì)量的一個(gè)關(guān)鍵因素。主要包括以下兩方面：一方面是指材料本身的質(zhì)量不合格，或是材料在管理過(guò)程中造成損壞而造成質(zhì)量不達(dá)標(biāo)，無(wú)法達(dá)到施工的要求，另一方面是指材料的規(guī)格、型號(hào)等與施工要求不符，雖然材料本身的質(zhì)量沒(méi)有問(wèn)題，但由于規(guī)格、型號(hào)不對(duì)，也無(wú)法滿足施工的要求。因此，必須對(duì)施工材料的采購(gòu)、管理和使用等進(jìn)行全程的有效控制與管理，以保證材料的質(zhì)量達(dá)標(biāo)，為保障建筑工程的施工質(zhì)量打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)[1]。

⑷施工設(shè)備因素

影響房地產(chǎn)建筑施工質(zhì)量的施工設(shè)備因素不但包括設(shè)備的型號(hào)、性能等不符合施工的要求，還包括對(duì)設(shè)備進(jìn)行錯(cuò)誤的操作。因此，施工設(shè)備不但要滿足施工的要求，還要對(duì)其進(jìn)行合理的保養(yǎng)、維護(hù)與管理，同時(shí)還要對(duì)其進(jìn)行規(guī)范的操作。

⑸施工環(huán)境的因素

影響房地產(chǎn)建筑施工質(zhì)量的施工環(huán)境因素包括施工現(xiàn)場(chǎng)的地質(zhì)條件、水文環(huán)境、氣候條件等。施工環(huán)境對(duì)施工質(zhì)量的影響往往都是很復(fù)雜的，如嚴(yán)寒、酷暑、大風(fēng)、暴雨、狂沙等惡劣的環(huán)境，將會(huì)增加室外施工的難度甚至是造成無(wú)法施工，只有在施工前對(duì)此進(jìn)行深入的調(diào)查研究，并制定出相應(yīng)的施工質(zhì)量管理應(yīng)急方案，才能保證施工安全、順利地進(jìn)行，并確保施工質(zhì)量符合要求。

2加強(qiáng)房地產(chǎn)建筑施工質(zhì)量管理的有效措施

2.1健全、完善施工質(zhì)量保障體系，并加以貫徹實(shí)施

施工質(zhì)量保障體系的健全與完善是保證施工質(zhì)量得到有效控制的根本前提，作為房地產(chǎn)建筑施工單位，首先必須在施工過(guò)程中不斷地對(duì)自身的施工質(zhì)量保障體系進(jìn)行健全、完善。其次，還要加大對(duì)施工質(zhì)量保障體系的貫徹實(shí)施力度，使其能夠切實(shí)有效地實(shí)施。從承接施工任務(wù)、工程調(diào)研開(kāi)始，一直到采購(gòu)原材料、施工準(zhǔn)備、施工管理、施工驗(yàn)收、保修等，在這整個(gè)施工過(guò)程中必須堅(jiān)決貫徹實(shí)施施工質(zhì)量保障體系，提高相關(guān)施工人員的質(zhì)量控制意識(shí)，做到對(duì)建筑施工質(zhì)量的有效控制，以保障建筑工程的施工質(zhì)量達(dá)標(biāo)。

2.2 建立完善的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理制度

一個(gè)比較完善的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理制度通常包括以下內(nèi)容：技術(shù)復(fù)核制度、質(zhì)量責(zé)任制度、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)議制度、現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量檢驗(yàn)制度、施工質(zhì)量控制制度、質(zhì)量統(tǒng)計(jì)制度、質(zhì)量事故處理制度等。通過(guò)建立完善的施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理制度，把施工現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量管理的各個(gè)環(huán)節(jié)有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，做到方案明確、溝通有效、權(quán)責(zé)分明、相互配合、分級(jí)管理、環(huán)環(huán)相扣，用完善的制度化管理來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)所有施工環(huán)節(jié)的質(zhì)量監(jiān)控。

2.3 加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理力度[2]

為了加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量管理力度，必須加強(qiáng)對(duì)施工前、施工中和施工后三個(gè)階段的質(zhì)量管理工作，并對(duì)各階段的質(zhì)量控制要求進(jìn)行明確的規(guī)定。

施工前的質(zhì)量控制主要就是做好施工前的各種準(zhǔn)備工作。它通常都貫穿在整個(gè)施工過(guò)程中當(dāng)中，主要包括：技術(shù)準(zhǔn)備、物資準(zhǔn)備、組織準(zhǔn)備和施工現(xiàn)場(chǎng)準(zhǔn)備等。

施工中的質(zhì)量控制就是對(duì)施工過(guò)程的質(zhì)量控制，即根據(jù)相關(guān)的制度、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，對(duì)整個(gè)施工過(guò)程實(shí)施全面的質(zhì)量監(jiān)控，特別是要控制好每道施工工序的質(zhì)量，使整個(gè)施工過(guò)程規(guī)范有序。

最后，施工后的質(zhì)量控制是指工程完工后的質(zhì)量控制，就是根據(jù)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)對(duì)各部分的工程質(zhì)量進(jìn)行準(zhǔn)確地評(píng)定，并做好竣工資料的驗(yàn)收工作。

2.4規(guī)范建筑工程施工質(zhì)量管理者的行為

房地產(chǎn)建筑施工質(zhì)量管理者包括建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位。

首先，建設(shè)單位必須按照工程的實(shí)際要求和規(guī)定，實(shí)施完善的質(zhì)量保障體系，并對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格控制。同時(shí)，建設(shè)單位還必須根據(jù)工程特點(diǎn)對(duì)工期、造價(jià)、標(biāo)段等進(jìn)行合理地確定，通過(guò)招投標(biāo)的方式，選擇具有較強(qiáng)實(shí)力的設(shè)計(jì)單位、施工單位和監(jiān)理單位。

其次，設(shè)計(jì)單位必須在建筑工程設(shè)計(jì)中綜合考慮相關(guān)因素，使設(shè)計(jì)方案更加地合理，以減少或避免由于設(shè)計(jì)不善而造成的質(zhì)量缺陷。同時(shí)，設(shè)計(jì)單位要根據(jù)資質(zhì)的不同，來(lái)完成相應(yīng)的設(shè)計(jì)任務(wù)，并通過(guò)實(shí)施工程設(shè)計(jì)質(zhì)量保證體系來(lái)對(duì)設(shè)計(jì)質(zhì)量進(jìn)行管理，使整個(gè)設(shè)計(jì)工作更加科學(xué)、合理、規(guī)范。

再次，施工單位的施工必須在遵循相關(guān)法律、法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，對(duì)建筑施工質(zhì)量進(jìn)行全程的控制與管理，同時(shí)要配合好質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)做好對(duì)施工質(zhì)量的監(jiān)督、檢查。

最后，監(jiān)理單位必須加強(qiáng)對(duì)質(zhì)量管理工作的監(jiān)理。監(jiān)理單位必須根據(jù)監(jiān)理合同的規(guī)定，在施工現(xiàn)場(chǎng)派駐相關(guān)的監(jiān)理人員，以實(shí)施對(duì)工程施工質(zhì)量管理工作的監(jiān)理。一方面，監(jiān)理人員必須加強(qiáng)對(duì)施工的組織設(shè)計(jì)方案和技術(shù)措施的審查力度，并對(duì)施工的質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格地檢查，對(duì)于施工質(zhì)量事故及時(shí)地進(jìn)行處理，最后還要加強(qiáng)對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收工作。另一方面，監(jiān)理單位還必須加強(qiáng)對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)的材料、設(shè)備進(jìn)行進(jìn)場(chǎng)前的驗(yàn)收工作，對(duì)于不合格的原材料和設(shè)備豎決不予進(jìn)場(chǎng)。

2.5加強(qiáng)對(duì)施工技術(shù)人員的培訓(xùn)

建筑工程施工技術(shù)人員技能水平的高低將對(duì)施工質(zhì)量造成直接的影響。每一個(gè)施工單位都必須對(duì)施工技術(shù)人員實(shí)施必要的技能培訓(xùn)，使他們能夠熟練掌握相關(guān)的施工技術(shù)，并提高質(zhì)量控制意識(shí)，另外，還要在施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)施工人員進(jìn)行必要的指導(dǎo)，使施工技術(shù)人員在實(shí)際的施工過(guò)程中不斷提升自身的技術(shù)水平，以改善和提高建筑施工的質(zhì)量。

3 結(jié)論

建筑的施工質(zhì)量對(duì)建筑的總體質(zhì)量有著重大的影響，只有通過(guò)對(duì)各種影響因素的分析，并采取各種相應(yīng)措施來(lái)對(duì)施工質(zhì)量進(jìn)行有效的控制、管理，才能使房地產(chǎn)建筑施工的質(zhì)量得到保障，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]勾向海.關(guān)于房地產(chǎn)建筑施工的質(zhì)量管理的探討[J].中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)?理論版，2012（3）.

篇8

1.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)特點(diǎn) 

我國(guó)當(dāng)前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，需要采取的開(kāi)發(fā)方式是綜合開(kāi)發(fā)，是由一個(gè)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)負(fù)責(zé)，從投資決策到土地的使用權(quán)獲取過(guò)程，從項(xiàng)目建設(shè)到項(xiàng)目的出售、管理階段，對(duì)其實(shí)施全過(guò)程進(jìn)行開(kāi)發(fā)的過(guò)程。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要特點(diǎn)包括：①區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的區(qū)域差異大，級(jí)差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性；③投資過(guò)程方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)；④社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)容易受到國(guó)家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。 

1.2管理的重要性 

1.2.1確保項(xiàng)目按期完成 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有序進(jìn)展，即通過(guò)一個(gè)完善的計(jì)劃管理，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程都納入計(jì)劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。 

1.2.2保證項(xiàng)目進(jìn)展組織性與協(xié)調(diào)性 

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中，通過(guò)明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度，從而為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的進(jìn)行提供一個(gè)完整的組織保障。在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，一個(gè)和諧的辦公環(huán)境對(duì)保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的順利進(jìn)行意義重大。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了一個(gè)和諧的環(huán)境。 

1.2.3保證項(xiàng)目效益最大化 

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，之所以需要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化，這就需要對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的控制管理就是為了實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展過(guò)程中項(xiàng)目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。 

2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn) 

2.1決策缺乏依據(jù) 

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程中，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)管理在實(shí)際中會(huì)受到很多因素的影響，開(kāi)發(fā)過(guò)程中也會(huì)存在很多難題。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的管理者不能對(duì)當(dāng)前的市場(chǎng)情況作出正確的判斷，并且在開(kāi)發(fā)時(shí)沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)做好調(diào)研工作。這就會(huì)導(dǎo)致決策者在真正的開(kāi)發(fā)過(guò)程中作出錯(cuò)誤的、沒(méi)有相對(duì)依據(jù)的決策。這些問(wèn)題都是制約開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的順利有效進(jìn)行的重要因素，也是我國(guó)目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的一個(gè)非常重要的問(wèn)題。 

2.2成本控制 

房地產(chǎn)的成本控制也是項(xiàng)目管理中的一個(gè)重要難點(diǎn)，成本管理影響著所有有關(guān)單位的利益，如果不能正確的對(duì)其進(jìn)行處理，就會(huì)讓開(kāi)發(fā)方、管理方以及用戶產(chǎn)生糾紛。由于很多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有對(duì)前期的設(shè)計(jì)以及成本管理進(jìn)行有效的策劃，導(dǎo)致工程后期的施工進(jìn)行出現(xiàn)問(wèn)題。這也是目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)放項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)所在。為了能夠有效避免這一問(wèn)題的產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商要針對(duì)項(xiàng)目的實(shí)際情況，對(duì)施工成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在不影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)完成的情況下，有效控制成本，才能保證項(xiàng)目管理效益的最大化。 

2.3項(xiàng)目前期可行性研究不到位 

建設(shè)單位往往會(huì)過(guò)多干預(yù)并限制設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作，許多開(kāi)發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開(kāi)發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，設(shè)計(jì)師成了開(kāi)發(fā)商高層手中的一支“筆”。設(shè)計(jì)師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開(kāi)發(fā)商承擔(dān)。 

3、解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的對(duì)策探討 

3.1嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查工作 

由上文所述我們不難發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)調(diào)查對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有重要作用，因而這就要求廣大地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前市場(chǎng)調(diào)查工作。對(duì)此，筆者認(rèn)為地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從以下兩方面著手做好市場(chǎng)調(diào)查工作：首先，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查定位要準(zhǔn)確，其次，開(kāi)發(fā)企業(yè)在獲得較為準(zhǔn)確的市場(chǎng)調(diào)查數(shù)據(jù)后，應(yīng)根據(jù)其從經(jīng)濟(jì)合理性研究和技術(shù)可行性研究?jī)蓚€(gè)方面著手制定出市場(chǎng)可行性報(bào)告。以該報(bào)告中經(jīng)濟(jì)合理性研究為例，開(kāi)發(fā)企業(yè)除了應(yīng)注重對(duì)所開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資與回報(bào)分析外，更應(yīng)當(dāng)通過(guò)組織相關(guān)專業(yè)人員對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理進(jìn)行嚴(yán)格論述，以此確保建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)。 

3.2構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管理體系 

鑒于完善的質(zhì)量管理體系對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量以及開(kāi)發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的重大影響，將該體系構(gòu)建完善就顯得十分必要。對(duì)此，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以通過(guò)三方面途徑實(shí)現(xiàn)：第一，開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在遵守國(guó)家相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案針對(duì)建設(shè)中的每一環(huán)節(jié)制定出相對(duì)應(yīng)的質(zhì)量要求以及管理目標(biāo)，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責(zé)落實(shí)到具體人員；第二，由于建筑質(zhì)量管理體系中實(shí)施的主體是各相關(guān)責(zé)任人，因而該管理體系中還應(yīng)當(dāng)針對(duì)他們的管理制定出切實(shí)有效的考核機(jī)制。為此，筆者認(rèn)為企業(yè)可以就此制定獎(jiǎng)懲相結(jié)合的工作考核機(jī)制，即將各級(jí)管理人員個(gè)人績(jī)效、獎(jiǎng)金等與工作考核成績(jī)相掛鉤，對(duì)于考核成績(jī)優(yōu)良的人員給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，反之則施以扣發(fā)績(jī)效或獎(jiǎng)金處罰。通過(guò)該機(jī)制在有效提升各級(jí)管理人員工作積極性的情況下保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量；第三，完善建筑質(zhì)量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的重要手段，因而在構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設(shè)必不可少。首先，明確監(jiān)理領(lǐng)域，即監(jiān)理單位根據(jù)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)全面監(jiān)理，并針對(duì)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案中重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容采取施工全過(guò)程監(jiān)理。其次，為避免職權(quán)不明、責(zé)任不清以及監(jiān)理工作擾等問(wèn)題，除了監(jiān)理單位要與開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂職責(zé)明確的合同外，雙方還可以通過(guò)建立有效的溝通交流機(jī)制及時(shí)向開(kāi)發(fā)企業(yè)反映相關(guān)問(wèn)題。 

4、結(jié)束語(yǔ) 

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)必然會(huì)在項(xiàng)目的管理工作上，逐漸向著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的管理工作流程規(guī)范運(yùn)作，圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)，建立相配套的組織與制度，重視工作的計(jì)劃性、實(shí)施性，對(duì)預(yù)見(jiàn)問(wèn)題提前進(jìn)行管控，以管理客觀規(guī)律為基礎(chǔ)，才能夠取得最佳經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。 

參考文獻(xiàn) 

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，質(zhì)量控制，優(yōu)化策略

中圖分類號(hào)：TU 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914x（2014）26-01-01

一、引言

當(dāng)前，質(zhì)量管理工作已經(jīng)越來(lái)越為人們所重視，各行各業(yè)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)正逐步認(rèn)識(shí)到了高質(zhì)量的產(chǎn)品和服務(wù)是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的有效手段，是爭(zhēng)取用戶、占領(lǐng)市場(chǎng)和發(fā)展企業(yè)的根本保證。這些質(zhì)量管理理論都極大地推動(dòng)了各國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，特別是國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織（ISO）于1987年了通用的ISO9000《質(zhì)量管理和質(zhì)量保證》系列標(biāo)準(zhǔn)，并得到了國(guó)際社會(huì)和國(guó)際組織的認(rèn)可和采用，已逐步成為世界各國(guó)共同遵守的工作規(guī)范。提高工程質(zhì)量管理水平是企業(yè)獲取市場(chǎng)份額、爭(zhēng)取生存權(quán)力的必要前提，是企業(yè)適應(yīng)社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)條件下日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的必然結(jié)果。隨著改革開(kāi)放不斷深入和發(fā)展，我國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)質(zhì)量的總體水平不斷提高。多年來(lái)，我國(guó)一直強(qiáng)調(diào)必須貫徹“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”的方針，這對(duì)建立和發(fā)展社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放發(fā)揮了重要作用。建設(shè)工程質(zhì)量的優(yōu)劣，將直接影響國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度。工程質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題，一方面需要大幅度增加返修、加固、補(bǔ)強(qiáng)等人工、器材、能源的消耗，另一方面會(huì)使廣大用戶遭受一定的經(jīng)濟(jì)損失。因此，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的決策者來(lái)說(shuō)，亟需將房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量管理放在頭等重要的位置。

二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制

質(zhì)量是一切企業(yè)求發(fā)展的根本，同時(shí)也體現(xiàn)出了企業(yè)的管理。一個(gè)企業(yè)，要贏得客戶的認(rèn)可，除了內(nèi)部完善的管理，更重要的是產(chǎn)品質(zhì)量的保證。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制，主要體現(xiàn)在設(shè)計(jì)階段和施工階段這兩個(gè)環(huán)節(jié)：

（一）設(shè)計(jì)階段的質(zhì)量控制

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，前期的可行性研究報(bào)告、市場(chǎng)調(diào)查、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的產(chǎn)品策劃定位，它是后來(lái)作為規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)。施工圖設(shè)計(jì)是在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃方案審查通過(guò)的基礎(chǔ)上進(jìn)行的，因此，規(guī)劃方案是作項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)依據(jù)。工程設(shè)計(jì)一般按初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型項(xiàng)目可按初步設(shè)計(jì)、技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)三個(gè)階段進(jìn)行。各階段的成果包括設(shè)計(jì)說(shuō)明、技術(shù)文件和經(jīng)濟(jì)文件，就是通過(guò)不同階段設(shè)計(jì)深度的控制保證設(shè)計(jì)質(zhì)量。工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價(jià)值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。

（二）施工階段的質(zhì)量控制

工程項(xiàng)目施工階段是工程實(shí)體最終形成的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量和工程使用價(jià)值最終形成和實(shí)現(xiàn)的階段，也是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重要階段。首先，房地產(chǎn)項(xiàng)目施工前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量目標(biāo)確定與項(xiàng)目投資人的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目戰(zhàn)略和產(chǎn)品策劃定位有關(guān)，同時(shí)與項(xiàng)目的進(jìn)度控制、成本控制處于一個(gè)相同優(yōu)先級(jí)。因此，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合項(xiàng)目本身的特點(diǎn)。其次，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的施工過(guò)程質(zhì)量控制，項(xiàng)目施工過(guò)程中的質(zhì)量控制，實(shí)際就是程序控制和過(guò)程偏差控制。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)過(guò)程中的過(guò)程控制就是對(duì)施工單位的工作過(guò)程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比較；運(yùn)用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計(jì)總說(shuō)明與實(shí)際工作成品和半成品進(jìn)行比較；運(yùn)用抽查、巡查、普查等手段對(duì)整個(gè)作業(yè)過(guò)程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見(jiàn)和建議。以此確保工程的工作過(guò)程質(zhì)量，只有確保了過(guò)程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。

三、當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理存在的若干問(wèn)題

所謂質(zhì)量控制按國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)（ISO）定義：為滿足質(zhì)量要求所采取的作業(yè)技術(shù)和活動(dòng)。對(duì)工程項(xiàng)目質(zhì)量而言，就是為了確保合同所規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，所采取的一系列監(jiān)督措施、手段和方法。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的質(zhì)量控制，包括房產(chǎn)業(yè)主的質(zhì)量控制、施工單位的質(zhì)量控制和政府的質(zhì)量控制，在實(shí)行建設(shè)監(jiān)理制中，業(yè)主和政府對(duì)工程項(xiàng)目的質(zhì)量控制，則是分別作為社會(huì)監(jiān)理和政府監(jiān)督組成內(nèi)容中的質(zhì)量控制。

當(dāng)前，普遍存在于我國(guó)房地產(chǎn)項(xiàng)目中的質(zhì)量管理問(wèn)題表現(xiàn)的形式多種多樣，諸如建筑結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位、變形、傾斜、倒塌、破壞、開(kāi)裂、滲水、剛度差、強(qiáng)度不足、斷面尺寸不準(zhǔn)等等，但究其原因，可歸納如下：第一，違背建設(shè)程度，比如：不經(jīng)可行性論證，不作調(diào)查分析就拍板定案；沒(méi)有搞清工程地質(zhì)、水文地質(zhì)就倉(cāng)促開(kāi)工；無(wú)證設(shè)計(jì)，無(wú)圖施工；任意修改設(shè)計(jì)，不按圖紙施工；工程竣工不進(jìn)行試車運(yùn)轉(zhuǎn)、不經(jīng)驗(yàn)收就交付使用等盲干現(xiàn)象，致使不少工程項(xiàng)目留有嚴(yán)重隱患等。第二，工程地質(zhì)勘察原因，比如：施工前期未認(rèn)真進(jìn)行地質(zhì)勘察，提供地質(zhì)資料、數(shù)據(jù)有誤；地質(zhì)勘察時(shí)，鉆孔間距太大，不能全面反映地基的實(shí)際情況；地質(zhì)勘察鉆孔深度不夠；地質(zhì)勘察報(bào)告不詳細(xì)、不準(zhǔn)確等，均會(huì)導(dǎo)致采用錯(cuò)誤的基礎(chǔ)方案，造成地基不均勻沉降、失穩(wěn)，使上部結(jié)構(gòu)及墻體開(kāi)裂、破壞、倒塌。第三，未加固處理好地基，主要是指對(duì)軟弱土、沖填土、雜填土、濕陷性黃土、膨脹土、溶層出露、溶巖、土洞等不均勻地基未進(jìn)行加固處理或處理不當(dāng)?shù)?。第四，存在設(shè)計(jì)計(jì)算問(wèn)題，設(shè)計(jì)考慮不周，結(jié)構(gòu)構(gòu)造不合理，計(jì)算簡(jiǎn)圖不正確，計(jì)算荷載取值過(guò)小，內(nèi)力分析有誤，沉降縫及伸縮縫設(shè)置不當(dāng)，懸挑結(jié)構(gòu)未進(jìn)行抗傾覆驗(yàn)算等。第五，建筑材料及制品不合格，諸如：鋼筋物理力學(xué)性能不符合標(biāo)準(zhǔn)，水泥受潮、過(guò)期、結(jié)塊、安定性不良，砂石級(jí)配不合理、有害物含量過(guò)多，混凝土配合比不準(zhǔn)，外加劑性能、摻量不符合要求時(shí)，均會(huì)影響混凝土強(qiáng)度、和易性、密實(shí)性、抗?jié)B性，導(dǎo)致混凝土結(jié)構(gòu)強(qiáng)度不足、裂縫、滲漏、蜂窩、露筋等質(zhì)量問(wèn)題。第六，施工和管理問(wèn)題，許多工程質(zhì)量問(wèn)題，往往是由施工和管理所造成。第七，自然條件影響，施工項(xiàng)目周期長(zhǎng)、露天作業(yè)多，受自然條件影響大，溫度、濕度、日照、雷電、供水、大風(fēng)、暴雨等都能造成重大的質(zhì)量事故。第八，建筑結(jié)構(gòu)使用問(wèn)題，建筑物使用不當(dāng)，亦易造成質(zhì)量問(wèn)題。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理優(yōu)化策略研究

根據(jù)當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量管理的現(xiàn)狀及需求，總結(jié)以下幾個(gè)方面的質(zhì)量管理優(yōu)化策略：其一，處理應(yīng)達(dá)到安全可靠，不留隱患，滿足生產(chǎn)、使用要求，施工方便，經(jīng)濟(jì)合理的目的；其二，重視消除事故的原因，這將是防止事故重演的重要措施，例如：地基由于浸水沉降引起的質(zhì)量問(wèn)題，則應(yīng)消除浸入的原因，制定防治水的措施；其三，注意綜合治理，既要防止原有事故的處理引發(fā)新的事故，又要注意處理方法的綜合應(yīng)用；其四，正確確定處理范圍，除了直接處理事故發(fā)生的部位外，還應(yīng)檢查事故對(duì)相鄰區(qū)域及整個(gè)結(jié)構(gòu)的影響，以正確確定處理范圍；其五，正確選擇處理時(shí)間和方法，發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題后，一般均應(yīng)及時(shí)分析處理，但并非所有質(zhì)量問(wèn)題的處理都是越早越好，例如：開(kāi)裂、沉降，變形等尚未穩(wěn)定時(shí)，切勿匆忙處理；其六，加強(qiáng)事故處理的檢查驗(yàn)收工作，從施工準(zhǔn)備到竣工，均應(yīng)根據(jù)有關(guān)規(guī)定和設(shè)計(jì)要求的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行檢查驗(yàn)收；其七，認(rèn)真復(fù)查事故的實(shí)際情況，在事故處理中若發(fā)現(xiàn)事故情況與調(diào)查報(bào)告中所述的內(nèi)容差異較大時(shí)，必須立刻停止施工，待查清問(wèn)題的實(shí)質(zhì)，采取相應(yīng)的措施后再繼續(xù)施工；其八，確保事故處理期的安全，事故現(xiàn)場(chǎng)中不安全因素較多，應(yīng)事先采取可靠的安全技術(shù)措施和防護(hù)措施，并格檢查執(zhí)行。

參考文獻(xiàn)

[1]孟令軍；；淺析建筑工程質(zhì)量管理和相關(guān)要素[J]；科技創(chuàng)新導(dǎo)報(bào)；2011年18期

[2]趙曉松；；淺析全面加強(qiáng)質(zhì)量管理與企業(yè)科學(xué)發(fā)展[J]；中國(guó)石油和化工；2011年08期

篇10

【摘要】房地產(chǎn)的項(xiàng)目應(yīng)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的開(kāi)發(fā)和管理模式從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住環(huán)境和品位的要求需要，提高房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)降低成本、實(shí)現(xiàn)最大限度盈利的首要步驟，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量和管理有著重要的意義。然而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目也存在一定的問(wèn)題，如：前期策劃準(zhǔn)備不充分、成本控制不及時(shí)、工程完成后質(zhì)量難保證等現(xiàn)象，需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中不斷進(jìn)行調(diào)整，采取有效措施進(jìn)行管理。

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)；項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)實(shí)現(xiàn)最佳的開(kāi)發(fā)和管理模式，從而為房地產(chǎn)的建設(shè)實(shí)施提供良好的設(shè)計(jì)前提，從居住建筑的設(shè)計(jì)出發(fā)保證建筑的設(shè)計(jì)和建筑的質(zhì)量，建立運(yùn)行良好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能不斷提高房地產(chǎn)商的建筑質(zhì)量從而滿足人們?nèi)諠u提升的居住需求，同樣加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理也能實(shí)現(xiàn)科學(xué)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)作模式。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是一項(xiàng)復(fù)雜而系統(tǒng)的工程，在開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮各方面的綜合因素，以科學(xué)的開(kāi)發(fā)為建筑的實(shí)施和質(zhì)量奠定堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的作用和意義

1.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能減小項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)的項(xiàng)目方案開(kāi)發(fā)階段對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)能產(chǎn)生相應(yīng)的影響。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目階段開(kāi)發(fā)過(guò)程中由于設(shè)計(jì)公司的選擇存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)，選擇適當(dāng)或是嚴(yán)格考核相應(yīng)的設(shè)計(jì)公司則能充分保證房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)和實(shí)施的質(zhì)量，保證建筑工程的使用壽命和使用的安全性，從而更深層次地保障居住者的安全。在設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目之時(shí)加強(qiáng)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理，則能加強(qiáng)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，減小房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)際上對(duì)工程項(xiàng)目的實(shí)施和管理都打下了良好的基礎(chǔ)。

1.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能促進(jìn)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理能對(duì)建筑項(xiàng)目的質(zhì)量產(chǎn)生深刻的影響，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段，公司將投入較大的人力物力和資金，為保證各項(xiàng)資源的合理配置實(shí)現(xiàn)資源的最優(yōu)化利用，提供資源的能動(dòng)性控制，最終加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目的管理，從而保障項(xiàng)目工程的質(zhì)量。通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理和促進(jìn)實(shí)現(xiàn)最優(yōu)的設(shè)計(jì)和管理模式，充分實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)對(duì)整個(gè)建筑工程的管理和規(guī)劃的整體掌控和全面管理，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目對(duì)后續(xù)工作的促進(jìn)和基礎(chǔ)性作用。

1.3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能優(yōu)化建筑項(xiàng)目的成本管理

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理能實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)研發(fā)的整體控制和管理，實(shí)際上為房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理建立了一個(gè)基礎(chǔ)的管理平臺(tái)。項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)不同，項(xiàng)目工程的成本付出和相應(yīng)的收入也將有所不同。要在有限的資源利用范圍和最合適成本預(yù)算以及最大限度的利潤(rùn)獲取之間尋求基本的平衡點(diǎn)，從而要在有限的資源和資金范圍內(nèi)建立高質(zhì)量高品質(zhì)的工程項(xiàng)目都必須依靠工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)。項(xiàng)目的設(shè)計(jì)與項(xiàng)目的成本是緊密聯(lián)系的，良好的項(xiàng)目管理能以最少的資源消耗建設(shè)最佳的建筑工程項(xiàng)目。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃準(zhǔn)備不充分

房地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目應(yīng)以客戶的需要為中心，然而過(guò)分重視市場(chǎng)的變化程度和客戶的項(xiàng)目需求程度可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的前期策劃不夠充分，項(xiàng)目的方案確定不夠詳細(xì)準(zhǔn)確，致使項(xiàng)目的市場(chǎng)消費(fèi)定位不夠準(zhǔn)確，而長(zhǎng)時(shí)間的商討和決策在一定程度上延長(zhǎng)了工程項(xiàng)目由設(shè)計(jì)到實(shí)施的時(shí)間。缺乏詳細(xì)具體的項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告致使項(xiàng)目在決策過(guò)程中問(wèn)題重重，決策層的匆忙決策導(dǎo)致項(xiàng)目在實(shí)行和實(shí)施過(guò)程中沒(méi)有一個(gè)整體而系統(tǒng)的管理體系，影響了整個(gè)工程項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理不及時(shí)

房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本管理應(yīng)貫穿于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的過(guò)程之中，項(xiàng)目的成本和質(zhì)量控制是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的重要因素。然而目前，我國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目設(shè)計(jì)主要考慮項(xiàng)目的功能以及技術(shù)、美觀等因素，并未考慮到相應(yīng)的成本管理因素，也很少在項(xiàng)目的設(shè)計(jì)規(guī)劃階段將可實(shí)施的方案與項(xiàng)目的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)性聯(lián)系起來(lái)，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)浪費(fèi)了較多的人力物力但所設(shè)計(jì)的方案在很大程度上缺少相應(yīng)的可行性。或是在項(xiàng)目實(shí)施階段缺乏成本管理意識(shí)導(dǎo)致了許多不必要的項(xiàng)目成本支出，大部分是取決于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中的不及時(shí)造成的。

2.3 工程建設(shè)完成后質(zhì)量難保證

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和管理以項(xiàng)目和建筑的質(zhì)量為核心，項(xiàng)目的成本管理也應(yīng)以保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量為基礎(chǔ)。然而由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的管理和實(shí)施工作的協(xié)調(diào)上存在矛盾，致使房地產(chǎn)項(xiàng)目工程的后續(xù)質(zhì)量難以得到相應(yīng)的保證。前期的項(xiàng)目管理階段施工和管理的因素較為簡(jiǎn)單，但在項(xiàng)目實(shí)施后期收尾階段，建筑工程實(shí)施的配合和管理等各方面的因素未定義清楚致使相應(yīng)的開(kāi)發(fā)商和工程的分包商之間存在相應(yīng)的矛盾，工程建設(shè)過(guò)程中監(jiān)督方能對(duì)相應(yīng)的工程實(shí)施進(jìn)行管理和控制，但在工程完成后由于工程管理和建筑之間的責(zé)任不清和溝通不明等致使工程的驗(yàn)收和事后的項(xiàng)目質(zhì)量管理和責(zé)任難以得到一個(gè)清晰的定義。

3 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理的具體措施

3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的成本控制直接關(guān)系到開(kāi)發(fā)商的獲利程度，因此在相應(yīng)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)過(guò)程中應(yīng)十分注意項(xiàng)目管理的成本控制貫徹設(shè)計(jì)的始終。從開(kāi)發(fā)上進(jìn)行整體而系統(tǒng)的成本控制和嚴(yán)密的監(jiān)視，采取合理的措施降低成本。在房地產(chǎn)的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)之時(shí)，選擇較好的建筑設(shè)計(jì)公司，保證建筑的設(shè)計(jì)質(zhì)量之時(shí)也能滿足人們?nèi)諠u提升的居住要求。在項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程中尤其注意項(xiàng)目的成本控制和監(jiān)管，最大限度減小不必要開(kāi)支，降低生產(chǎn)成本使企業(yè)獲取最大利潤(rùn)的同時(shí)也滿足廣大消費(fèi)者的需求。

3.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的質(zhì)量管理和過(guò)程控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理設(shè)計(jì)建立了項(xiàng)目實(shí)施的理論平臺(tái)，奠定了項(xiàng)目實(shí)施的質(zhì)量基礎(chǔ)和項(xiàng)目管理的過(guò)程控制基礎(chǔ)。在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)之時(shí)應(yīng)對(duì)相應(yīng)的項(xiàng)目進(jìn)行充分的了解和控制，為項(xiàng)目的實(shí)施建立詳細(xì)而可調(diào)整的可行性計(jì)劃，從而保證項(xiàng)目的質(zhì)量管理。制定具體而可調(diào)整的項(xiàng)目計(jì)劃使開(kāi)發(fā)商對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的公司有一個(gè)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)和監(jiān)督，同時(shí)也能在項(xiàng)目的管理實(shí)施過(guò)程中實(shí)現(xiàn)對(duì)相應(yīng)建設(shè)項(xiàng)目的質(zhì)量管理和過(guò)程控制。

3.3 加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目管理中的信息交流和管理機(jī)制

房地產(chǎn)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到實(shí)施涉及許多方面的因素，因此建立完善的信息交流和溝通機(jī)制是很有必要的，同時(shí)也能加強(qiáng)工程項(xiàng)目的管理和實(shí)施。提高各方面的管理效率。應(yīng)在房地產(chǎn)公司內(nèi)部建立有效的信息交流機(jī)制，形成統(tǒng)一而協(xié)調(diào)的項(xiàng)目設(shè)計(jì)和開(kāi)發(fā)管理模式，從運(yùn)轉(zhuǎn)高效的管理模式中不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的管理；房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)建立起項(xiàng)目參與方與設(shè)計(jì)方的交流溝通機(jī)制，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的協(xié)調(diào)溝通機(jī)制。

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