導(dǎo)語：如何才能寫好一篇小區(qū)物業(yè)管理實踐報告，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

居住物業(yè)(以下簡稱物業(yè))，是指住宅以及相關(guān)的公共設(shè)施。物業(yè)管理，作為改革開放后出現(xiàn)的一個新興名詞，在時間的流逝中，悄然進入了人們的日常生活，

并逐漸成為了一個家喻戶曉的行業(yè)。物業(yè)管理不僅關(guān)系著居民的正常生活，更關(guān)系著我國國民經(jīng)濟的發(fā)展壯大。因此，國家自九十年代以來，不斷加強相關(guān)

方面的立法和完善工作。

一、我國物業(yè)管理立法現(xiàn)狀

八十年代以來，我國先后頒布了《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》、《城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定》等法律法規(guī)。我國的物業(yè)管理現(xiàn)狀隨物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的不斷健全和完善而呈現(xiàn)欣欣向榮之勢。

二、銅仁市是本次調(diào)查的必然選擇

銅仁地處中國貴州東南門戶，各個區(qū)縣經(jīng)濟發(fā)展速度各不相同。在改革開放的推動下,銅仁已經(jīng)取得了長足發(fā)展，經(jīng)濟實力不斷提高。銅仁的社會發(fā)展現(xiàn)狀在一定程度上，能較準確地反映出銅仁地區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展狀況。因此，在決定擬制此次社會調(diào)查活動并制作了調(diào)查所需相關(guān)資料后，我選擇了銅仁市作為了本次寒假社會調(diào)查報告的實踐基地。本次社會調(diào)查活動問卷調(diào)查范圍主要以銅仁市物業(yè)管理現(xiàn)狀為題，采用抽樣調(diào)查方式進行上門問卷填寫.

在各位同學與廣大市民的幫助和配合下，經(jīng)過近20天的努力，我終于完成了本次實踐調(diào)查任務(wù)的主要工作（問卷填寫）。在完成問卷工作后，我現(xiàn)對問卷進行總結(jié)和歸納，終于得出了銅仁市居民小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀的一些簡單的信息。

三、居民住宅小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題分析

（一）物業(yè)管理主體方面的缺陷

1、物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小，但發(fā)展較快。目前，銅仁市基本上在每個區(qū)縣都相繼建立起新興的居民住宅小區(qū)，但是，

在銅仁主城區(qū)分布較廣泛，而各區(qū)縣發(fā)展較慢僅僅在設(shè)施完備的新建居民小區(qū)才建立起物業(yè)管理服務(wù)，且為數(shù)不多。

2、專業(yè)性物業(yè)管理企業(yè)比例較大，但是仍需要相當部分的專業(yè)性企業(yè)。物業(yè)管理公司大都是專業(yè)性的，但實踐中也存在很多非專業(yè)性企業(yè)。

3、小區(qū)業(yè)主大會的召開或定期召開現(xiàn)狀令人擔憂，業(yè)主缺乏對自己參加業(yè)主大會、行使相關(guān)權(quán)利的合理認識。

4、尚有相當比例的小區(qū)沒有按照法律規(guī)定成立和召開業(yè)主委員會，有些公民缺乏權(quán)利意識。在召開業(yè)主大會后，法律法規(guī)規(guī)定，必須組成和召開業(yè)主委員會。

（二）物業(yè)管理合同及其違約責任追究

物業(yè)管理合同是業(yè)主集體與物業(yè)管理公司簽定的關(guān)于經(jīng)營特定小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的協(xié)議。因此，它是物管公司與業(yè)主之間發(fā)生法律關(guān)系的前提。

在簽定了物業(yè)管理服務(wù)合同之后，涉及的問題就是該合同的履行。

首先，在合同履行方面，從調(diào)查來看，銅仁市的居民住宅小區(qū)物管合同的履行情況問題相當嚴重。

其次，對于物業(yè)管理服務(wù)收費方面，缺乏較統(tǒng)一性。

再次，在小區(qū)發(fā)生僅僅安全等物業(yè)管理合同約定的情況后，物業(yè)管理公司有義務(wù)及時排除妨礙，消除危險。

最后，對居民小區(qū)內(nèi)公共設(shè)施出租的決定權(quán)等方面；

(三)、居民對物業(yè)管理服務(wù)的評價

在本次調(diào)查問卷結(jié)束后，被調(diào)查者提出了一些總結(jié)和評價：見下表：

（小區(qū)安全、綠化、衛(wèi)生等管理評價）：

總結(jié)評價

很好 好 一般 不好

比例 15.2

% 42.4 39.4% 23%

(對所在小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)方面的總體評價）：

總結(jié)評價 優(yōu)秀 良好 及格 不及格

(四)對發(fā)展和完善居民小區(qū)物業(yè)管理方面的建議

上述調(diào)查分析，發(fā)現(xiàn)了普遍存在的重慶市物業(yè)管理方面的現(xiàn)實問題，但是必須認識到上述認識的局限性。我試從上述問題出發(fā)，提出自己關(guān)于發(fā)展和完善居民住宅小區(qū)物業(yè)管理方面的建議。

1、積極促進物業(yè)管理市場性。實現(xiàn)對專業(yè)性物業(yè)管理公司的宏觀調(diào)控，極力解決目前存在的物業(yè)覆蓋率低，從業(yè)人員比例少，物業(yè)企業(yè)規(guī)模小的問題。放開政府管制之手，大力將市場引進物業(yè)管理行業(yè)。

2、完善法律程序，實現(xiàn)物業(yè)管理定價的法律化。正確解決物業(yè)服務(wù)收費水平低、收費率低，代收代繳墊支多，個別管理部門亂收費，導(dǎo)致企業(yè)虧損嚴重等問題。合理規(guī)制物業(yè)管理服務(wù)費用的繳納和比例。避免在實際中亂收費和收費不到位等問題。

3、加強有關(guān)物業(yè)管理方面的法律法規(guī)的法制宣傳，提高小區(qū)業(yè)主法律和權(quán)利意識。

4、促進業(yè)主委員會和業(yè)主大會等業(yè)主權(quán)力機構(gòu)的建立和完善，建立起合理的行使權(quán)利機構(gòu)，以及時和迅速追究物業(yè)管理公司的法律責任。

篇2

公共設(shè)施的主人究竟是誰?

近日，某樓盤的地下停車庫被開發(fā)商賣給了個人，使得小區(qū)的停車費用大漲，造成車庫有空位而業(yè)主卻無法停車的現(xiàn)象。另外，部分小區(qū)的公共配套設(shè)施如商鋪、會所等被出讓給個人，而出讓之后，公共配套設(shè)施的經(jīng)營范圍和功能被完全改變，不再作為小區(qū)的配套服務(wù)。此類現(xiàn)象在很多小區(qū)都存在，業(yè)主們不禁要問：公共設(shè)施的主人究竟是誰?

解讀

小區(qū)公共配套設(shè)施的“主人”是開發(fā)商還是全體業(yè)主，法律目前并無明確規(guī)定。《物業(yè)管理條例》只是對停車位作了這樣的規(guī)定，即“小區(qū)內(nèi)的機動車停車場(庫)，應(yīng)當提供給本小區(qū)內(nèi)的業(yè)主和使用人使用。停車位不得轉(zhuǎn)讓給小區(qū)外的單位和個人；停車位有空余的，可以臨時出租給物業(yè)管理區(qū)域外的單位和個人?！惫灿迷O(shè)施和共用部位的權(quán)屬問題根本沒有提到，維修費用的承擔就更不用說了。在上述問題均無法律規(guī)定的情況下，業(yè)主和開發(fā)商、物業(yè)公司非常容易產(chǎn)生糾紛。

小區(qū)之間如何劃分?

此類糾紛主要體現(xiàn)在小區(qū)與小區(qū)之間――在一個大的小區(qū)內(nèi)，部分封閉式小區(qū)封閉通路，導(dǎo)致別的小區(qū)行路不順：或者是在兩個小區(qū)合并時，由于不同品質(zhì)樓盤的性價比等因素，間接導(dǎo)致高品質(zhì)樓盤貶值、低品質(zhì)樓盤的升值。

解讀

《物業(yè)管理條例》對管理區(qū)域的劃分有原則規(guī)定，即應(yīng)以共用設(shè)施設(shè)備、建筑物的規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等綜合因素來考量，由地方政府制定實施細則。但問題在于，不少地方政府的相關(guān)規(guī)定也比較原則化，在實踐中也難操作。比如，何為自然街坊?以哪個年代為準?以誰的標準來劃分?何為封閉小區(qū)?是物理狀態(tài)封閉，還是法律狀態(tài)封閉?

業(yè)主違規(guī)如何處理?

由于對業(yè)主欠交物業(yè)費以及違章搭建的處罰規(guī)定較少，很多業(yè)主無論有什么不滿，都以拒交物業(yè)費來抗辯；而對違規(guī)裝修、亂停亂放、私搭亂建等現(xiàn)象，依據(jù)現(xiàn)行條例，物業(yè)公司管理力度有限，業(yè)主大會、業(yè)主委員會管理缺乏程序規(guī)定和具體措施，難度較大；相鄰相關(guān)業(yè)主在未直接損害其利益時，大多采取明哲保身的處事原則，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出來交涉，反而遷怒于物業(yè)管理企業(yè)不幫他出面解決問題。另外，法律還缺少住戶與所有權(quán)人的區(qū)分和規(guī)制，對非業(yè)主使用房屋而拒交物業(yè)管理費的現(xiàn)象，無任何制約措施。

解讀

雖然《物業(yè)管理條例》第一條就規(guī)定應(yīng)當維護業(yè)主和物業(yè)公司的合法權(quán)益，但在后面具體條文中，對業(yè)利則規(guī)定得較為詳細明確，而對業(yè)主的法律責任只有兩三條原則性規(guī)定，對業(yè)主違反義務(wù)如何承擔責任的規(guī)定則不明確、不具體，約束力明顯不夠。

物業(yè)公司到底有多大權(quán)？

目前，物業(yè)管理尚未形成規(guī)范的市場機制，物業(yè)管理行為的定性也模糊不清。很多小區(qū)的業(yè)主委員會與物業(yè)管理簽訂合同時，往往對合同的性質(zhì)沒有明確定義，有的稱“服務(wù)合同”，有的稱“委托管理合同”。而這個混亂使得法院在受理物業(yè)糾紛案件時，部分定為服務(wù)合同糾紛，部分定為物業(yè)管理糾紛，還有定為損害賠償和財產(chǎn)權(quán)屬爭執(zhí)的。

在實踐中，不少物業(yè)公司欠缺服務(wù)意識，很少嚴格履行物業(yè)服務(wù)合同、按規(guī)章制度辦事，有的以管理者自居，將自己凌駕于業(yè)主之上，收費標準模糊不清，多收費、少服務(wù)，質(zhì)價不符，任意調(diào)價，處理問題和解決矛盾的方法簡單生硬，打罵業(yè)主時有發(fā)生。

解讀

《物業(yè)管理條例》規(guī)定了物業(yè)公司的維護物業(yè)安全、保障物業(yè)合理使用等一定的社會管理責任，但物業(yè)管理行為在更大的意義上應(yīng)該是服務(wù)。從理論上分析，物業(yè)公司并非物業(yè)所有人，它是受物業(yè)所有人委托或合同約定管理小區(qū)物業(yè)和秩序，其對物業(yè)所有人處分自己財產(chǎn)的管理權(quán)是有限的。事實上，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同，就意味著業(yè)主與物業(yè)公司是委托與被委托關(guān)系，但這種定性不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性，因此一般來說，合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同。另外，《物業(yè)管理條例》并來授予物業(yè)公司任何處罰權(quán)力，也就是說，物業(yè)公司對業(yè)主違反法律法規(guī)、業(yè)主公約和臨時公約的行為，僅有告知、制止、報告的權(quán)利，并沒有處罰權(quán)和采取強制措施權(quán)。

物業(yè)公司何時與開發(fā)商脫離“父子關(guān)系”?

相當一部分物業(yè)公司從屬于房地產(chǎn)開發(fā)商，這種建管不分的“父子關(guān)系”體制，使在房屋驗收和接管過程中，物業(yè)公司不敢為業(yè)主把關(guān)，為日后的糾紛埋下了隱患。調(diào)查表明，物業(yè)管理糾紛中有近70％是開發(fā)商遺留問題引發(fā)的。不少開發(fā)商在售房期間進行欺騙性宣傳、盲目承諾，結(jié)果業(yè)主人住后發(fā)現(xiàn)原來的承諾沒有兌現(xiàn)，在找不到開發(fā)商的情況下，業(yè)主只能把矛頭對準物業(yè)公司。

解讀

《物業(yè)管理條例》規(guī)定了房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，應(yīng)通過招投標的方式選出物業(yè)管理企業(yè)。但在實踐中，開發(fā)商們的原則是肥水不流外人田，或者把物業(yè)公司作為自己后期責任的擋箭牌，即便實行招投標，由于難以真正建立公平競爭的招投標機制，開發(fā)商派生出來的物業(yè)公司仍處于優(yōu)勢地位。

物業(yè)費交結(jié)何時順暢

相關(guān)條例出臺后，物業(yè)管理費的包含費用項目與以往有所不同，而部分物業(yè)公司在給予業(yè)主的收據(jù)上往往只標明“物業(yè)管理費”5個字，這種概念的含糊容易導(dǎo)致業(yè)主們的不滿。另外，少數(shù)開發(fā)商在房屋銷售低潮時許諾減免部分物業(yè)管理費，待業(yè)主人住后卻不予兌現(xiàn)，有些則是部分業(yè)主不同意減免物業(yè)管理費，造成業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的矛盾。此外，同一小區(qū)相同的商品房因國家房改政策不同，產(chǎn)生了不同物業(yè)收費標準，部分業(yè)主感覺不平衡，認為物業(yè)管理未實現(xiàn)同質(zhì)同價的原則。

解讀

物業(yè)管理費是個大概念，一般包含保安費、保潔費、保綠費、管理費4項，很多業(yè)主容易把這4項內(nèi)容與額外的日常公共設(shè)施設(shè)備維修費以及電梯水泵運營能耗費等摻合在一起。同時，由于物業(yè)管理公司在收取了物業(yè)管理費用后，有的開發(fā)票、有的給收據(jù)，使得很多業(yè)主對于自己繳納的“物業(yè)管理費”究竟包含什么內(nèi)容不甚清楚。因此，在某些小區(qū)里其收繳率相當?shù)?，有的甚至低?0％～30％，使得物業(yè)管理難以為繼，造成其他已繳費業(yè)主的心理不平衡?！段飿I(yè)管理條例》只規(guī)定了合理公開收費問題，而基本物業(yè)服務(wù)費由哪些構(gòu)成沒有羅列出來，造成應(yīng)該付的不付，而不該付的也付的怪現(xiàn)象。同時，欠交物業(yè)費糾紛的產(chǎn)生，除了物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)不到位、開發(fā)商遺留問題為主要原因外，物業(yè)管理收費標準不明確，不能體現(xiàn)質(zhì)價相符的原也是重要原因。

業(yè)主大會和業(yè)主委員會如何運行

《物業(yè)管理條例》把公共權(quán)力授予了業(yè)主大會，然而業(yè)主大會卻很難召開，業(yè)主委員會也遲遲無法成立。即使大會召開、業(yè)委會成立之后，也存換屆難、交接難的問題。同時，業(yè)主所享有的表決權(quán)、制訂修改公約和大會議事規(guī)則權(quán)、選舉及解任業(yè)主委員會成員權(quán)在實踐中很難得到落實，業(yè)主委員會也不具有訴訟主體資格，業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作也缺少相關(guān)監(jiān)督，侵害業(yè)益的事件不斷出現(xiàn)，并為此引出了不少矛盾和糾紛。

篇3

一、物業(yè)管理服務(wù)收費的現(xiàn)狀

我市物業(yè)管理經(jīng)過十多年的發(fā)展，總體形勢良好。但是，由于受經(jīng)濟、社會和法制等大環(huán)境的影響，物業(yè)管理收費難的問題一直難以解決，物業(yè)服務(wù)收費率難以提高，已成為制約行業(yè)發(fā)展的瓶頸。據(jù)調(diào)查，目前，市區(qū)57家物管企業(yè)，收費率大都在60%—70%之間，能夠達到90%以上的占比很低，有一部分收取率僅占30%—40%。目前，我市物業(yè)服務(wù)收費情況令人擔憂，物業(yè)服務(wù)收費難導(dǎo)致物管服務(wù)跟不上，物管服務(wù)跟不上更加導(dǎo)致居民不愿意繳費，形成惡性循環(huán)。更為甚者，有些小區(qū)不斷出現(xiàn)更換業(yè)主委員會，業(yè)主委員會不斷更換物業(yè)公司和業(yè)主委員會自管自治等形形現(xiàn)象。

二、物業(yè)服務(wù)收費難的原因

1、業(yè)主缺乏自覺繳費意識，存在觀望攀比心態(tài)。

據(jù)調(diào)查，我市一些業(yè)主沒有確立對物業(yè)管理有償服務(wù)的意識，思想認識仍然停留在計劃經(jīng)濟時代“國家管修房，自己管住房”的福利住房階段；有些業(yè)主認為小區(qū)其他業(yè)主交了費，我不交費照樣能享受物業(yè)服務(wù)。一些原先積極繳費的業(yè)主在得知其他業(yè)主不肯交費后，覺得自己先交費“吃了虧”，再交費就會左顧右盼，甚至不自覺的加入拒繳行列。

2、服務(wù)質(zhì)量不高，制約服務(wù)費的收繳。

從總體上看，我市物業(yè)企業(yè)在履行安全保衛(wèi)、環(huán)境秩序、衛(wèi)生保潔、綠化管養(yǎng)、共用設(shè)施維護等方面能夠做到不斷完善和提高，但還有一些不盡人意的地方需要改進。如：有的小區(qū)車輛亂停亂放嚴重，影響了業(yè)主的正常通行；有的小區(qū)門衛(wèi)把關(guān)不嚴，給拾荒、推銷產(chǎn)品、維修家電等人員隨意進出，擾亂了小區(qū)秩序；有的小區(qū)保安配備不足，安全管理責任心不強，導(dǎo)致小區(qū)丟失車輛、盜劫等事件時有發(fā)生；有的小區(qū)衛(wèi)生清掃、清運不及時、不到位，路面破損不維護，路燈亮化率低，樓梯燈壞了不及時更換，排洪排污管道堵塞、化糞池外溢不能及時清理，綠化管養(yǎng)不夠好等等，致使業(yè)主意見大，影響了物業(yè)服務(wù)費的收繳。

3、業(yè)主自主治理小區(qū)的意識和能力弱，影響物業(yè)服務(wù)費的收取。

《江蘇省物業(yè)管理條例》賦予了業(yè)主、業(yè)主委員會的權(quán)力、義務(wù)。但是，從我市的實際情況看，業(yè)主、業(yè)主委員會的自治能力還很弱。一些業(yè)利意識、法律觀念淡薄，許多人不參加業(yè)主大會，使沒有過半數(shù)人參加的業(yè)主大會在法律上不生效。一些業(yè)主沒有把物業(yè)服務(wù)當做一種商品，像供水、供電、供熱一樣對待，業(yè)主不愿花錢買服務(wù)。如，項里花園、通成山莊等小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、服務(wù)質(zhì)量，業(yè)主都比較滿意，但這些公司收取的物業(yè)管理費，連成本價都沒達到，在虧損運行，當他們向業(yè)主委員會匯報企業(yè)虧損運行狀況、商談提高一些收費標準時，業(yè)主委員會人員表示理解，但又都不同意。物業(yè)公司在小區(qū)開展各項有益活動時，無償投資，業(yè)主都很高興，如象征性收取一點費用時，業(yè)主們又不積極了，從而影響了物業(yè)服務(wù)費的收取。

4、物業(yè)管理行業(yè)虧損嚴重，低價位收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展。

據(jù)對我市44家2007年物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營情況調(diào)查。企業(yè)年物業(yè)管理費和其他經(jīng)營收入總額為0.43億元，年支出總額為0.55億元，年虧損總額為1200萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司陷入了舉步維艱的窘境。但支撐物業(yè)公司勉強生存的主要因素是，開發(fā)商年對物業(yè)管理補貼為1068.75萬元，算上上述補貼，物業(yè)公司年實際虧損總額為131.25萬元。但是這項補貼不會維持太久，因為：開發(fā)商為了促銷房屋，依靠給物業(yè)公司補貼為業(yè)主提供超值服務(wù)，一旦房子賣完了，開發(fā)商主動與物業(yè)公司脫鉤，物業(yè)企業(yè)就會失去依靠，斷了資金來源了。目前我市亞方花園小區(qū)就面臨這種狀況，業(yè)主不愿增加物業(yè)管理費。我們覺得導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)虧損主要有三個原因：

一是物業(yè)管理收費低。一些服務(wù)質(zhì)量好的小區(qū)，如中通名仕嘉園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.7元，現(xiàn)實際收取每平方米0.4元；江山國際花園小區(qū)物業(yè)管理成本每月每平方米0.55元，現(xiàn)實際收取每平方米0.35元，小區(qū)運行的3年中，收費率達到90%以上，但去年6月全體業(yè)主提出再降低收費標準，收費標準降至每月每平方米0.30元，雙方交涉多次，全體業(yè)主不交物業(yè)費達半年多，但物業(yè)公司仍繼續(xù)提供標準化服務(wù)，在半年的真情服務(wù)還沒有打動業(yè)主的情況下，雙方達成協(xié)議，還是按原來收費和服務(wù)標準進行服務(wù)。這種低價位的收費阻礙了物業(yè)管理市場的發(fā)展，使物業(yè)這種商品達不到成本價格。

二是物業(yè)企業(yè)不合理的負擔過重。主要集中反映在二次供水、小區(qū)供電上。供水、供電部門對物業(yè)小區(qū)二次供水、供電一直延用抄大表方式計費，而大小表之間差額所產(chǎn)生的損耗費用全部由物業(yè)公司承擔。據(jù)調(diào)查，10家物業(yè)公司2007年二次供水一項年虧損額高達10.25萬元；小區(qū)里民用公共用電，供電部門都按商業(yè)用電收費，而這一項物業(yè)公司年虧損額達9.75萬元。如此巨大的虧損使物業(yè)公司負債累累，直至無力給業(yè)主提供服務(wù)。一方面業(yè)主的錢收不上來，另一方面還要替供水部門背大小表之間跑、冒、滴、漏的差額。

三是高層住宅電梯虧損嚴重。目前我市10層以上高層住宅電梯181部，部分高層住宅電梯使用期限已面臨更換狀況。據(jù)調(diào)查，每臺電梯年檢費、用電費、維護保養(yǎng)費這三項費用（不含電梯零件損壞、更新）每年運行虧損8495元，181臺住宅電梯年運行虧損153.76萬元，我市高層住宅電梯運營虧損和年久失修是困擾百姓、物業(yè)和政府的棘手問題。

5、建管不分的舊體制給后期管理留下了諸多隱患，使業(yè)主對物業(yè)管理投訴率居高不下。

目前，我市有95%的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是受開發(fā)商委派或內(nèi)部招投標對小區(qū)行使物業(yè)管理。實際上，這些物業(yè)服務(wù)企業(yè)仍然需要依靠原開發(fā)商“輸血式”的補貼來維持，在這種管理體制下，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是父與子的關(guān)系，這種“建”、“管”不分的體制，致使原本應(yīng)由開發(fā)商解決的矛盾和問題，統(tǒng)統(tǒng)推給下屬的物業(yè)管理公司。如質(zhì)量缺陷、配備設(shè)施不完善、基礎(chǔ)資料不齊、產(chǎn)權(quán)糾紛、不切實際的超值服務(wù)承諾等，使物業(yè)管理企業(yè)無力解決也無法解決。出現(xiàn)問題，業(yè)主們不分青紅皂白地將所有的氣都撒到物業(yè)公司身上，造成了物業(yè)管理投訴量居高不下。據(jù)統(tǒng)計：開發(fā)商遺留問題占上訪投訴量的45%；物業(yè)管理服務(wù)不到位，占上訪投訴量的31%；二次供水、供暖及供電、燃氣等相關(guān)問題占上訪投訴量的19%；其他情況占上訪投訴量的5%。

6、物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低、人才短缺。

我市有經(jīng)驗、有創(chuàng)新能力的高級物業(yè)管理專業(yè)人才匱乏，從業(yè)人員大多來自“轉(zhuǎn)制、轉(zhuǎn)崗、轉(zhuǎn)業(yè)”人員及農(nóng)村剩余勞動力，整體素質(zhì)較低，普遍缺乏物業(yè)管理理論知識和實踐經(jīng)驗，有相當一部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過物業(yè)管理培訓(xùn)，職業(yè)道德、專業(yè)技能、應(yīng)急能力及相關(guān)法律知識等都難以適應(yīng)物業(yè)管理專業(yè)崗位的要求。雖然物業(yè)行業(yè)主管部門近年來下大力氣加強了物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓(xùn)與指導(dǎo)工作，但是仍然跟不上物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展的需要。

7、舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費率低。

我市現(xiàn)有2萬平方米以上的住宅區(qū)50個；建筑面積521.52萬平方米；05年以前施工的住宅區(qū)10個；05年以后施工的住宅區(qū)40個。

05年以前施工的小區(qū)，基本存在的主要問題：一是建筑年代早的小區(qū)住宅使用功能及公用部位、公用設(shè)備，陳舊老化；二是住宅公共設(shè)施、周邊道路、給排水、綠化等配套不完善；三是很多住宅是計劃經(jīng)濟體制時建設(shè)的房改房，居住者多數(shù)屬于工薪階層或低收入群體，既沒有房屋維修基金，又承擔不起投資改造費用；四是老工業(yè)住宅區(qū)占的比重較大，房改后房屋產(chǎn)權(quán)歸職工所有，房屋十分破舊。這些舊住宅區(qū)推行物業(yè)管理難度大，物業(yè)收費標準低。

8、物業(yè)管理的法治體系還不完善，物業(yè)收費缺乏有效的制約手段。

對于物業(yè)管理活動中業(yè)主欠繳拒繳物管費的行為，目前的法律法規(guī)，如《物權(quán)法》、國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《江蘇省物業(yè)管理條例》和《××市物業(yè)管理實施細則》等都有相應(yīng)的規(guī)范，但是對于業(yè)主實際的欠繳和拒繳行為以及企業(yè)的追償手段缺乏具體明細的剛性規(guī)定和保護措施。同時，由于物業(yè)主管部門目前沒有執(zhí)法隊伍和執(zhí)法權(quán)，面對業(yè)主欠繳拒繳物業(yè)費時只能采取說服教育、溝通協(xié)調(diào)的方式，對于蠻橫無理的業(yè)主難以體現(xiàn)行政執(zhí)法的力度和權(quán)威，再加上我國司法程序復(fù)雜冗長的現(xiàn)狀，往往造成企業(yè)陷入有法難依的窘境。

9、政府相關(guān)部門在小區(qū)管理中的職能界定不清，行使不力，給物業(yè)管理服務(wù)收費帶來影響。

表現(xiàn)在小區(qū)管理中的一些棘手問題，比如違章搭建問題，破墻開店、占道經(jīng)營問題，破綠種菜、養(yǎng)狗擾民問題，噪聲、煙氣污染問題以及鄰里之間矛盾糾紛等問題，這些本應(yīng)該是屬于城管、工商、公安、園林、環(huán)保和社區(qū)居委會等部門負責的職能，現(xiàn)在由于有了小區(qū)“圍墻”這么個“框框”，有了小區(qū)物業(yè)管理的存在，統(tǒng)統(tǒng)轉(zhuǎn)嫁到物業(yè)企業(yè)的身上。但是，物業(yè)企業(yè)作為市場化運作的經(jīng)濟實體，是依據(jù)國家《物業(yè)管理條例》和地方政府的《實施細則》，以及物業(yè)服務(wù)托管聘用合同為小區(qū)業(yè)主提供管理服務(wù)的企業(yè)，并沒有處理解決上述問題的行政執(zhí)法權(quán)力和相應(yīng)的能力，結(jié)果是企業(yè)不該管的要管，不管業(yè)主埋怨；管不好業(yè)主更加埋怨，最終導(dǎo)致物業(yè)管理收費的困難。

10、部分新建小區(qū)入住率低，導(dǎo)致物管收費率難以提高。

近幾年來，隨著房地產(chǎn)市場的活躍，老百姓購房已不單是為了居住，有的是投資目的，一些小區(qū)因此空關(guān)率比較高，個別新小區(qū)入住率甚至不足20%（如運河城市廣場）?？贞P(guān)房雖然按規(guī)定連續(xù)六個月無人居住可按70%收取物管費，但由于與業(yè)主聯(lián)系不上，收取物業(yè)服務(wù)費的難度較大。物管公司雖然也試圖通過發(fā)文書通知、打電話通知、請人轉(zhuǎn)告等形式催繳，但絕大部分業(yè)主根本不予理睬，普遍抱有“我不住就可以不交管理服務(wù)費”的錯誤思想，致使這些新建小區(qū)的物管收費率非常低，企業(yè)經(jīng)營難以為繼。

三、解決物業(yè)管理收費難的對策

物業(yè)管理在我國是一個新生事物，引入我市也不過十多年時間，必然要經(jīng)歷一個逐步適應(yīng)、完善、習慣、發(fā)展的過程。如何應(yīng)對和解決我市物業(yè)管理收費難問題，推動物業(yè)管理向規(guī)范化、順暢化、健康化方向發(fā)展，建議：

1、繼續(xù)加強輿論宣傳工作。建議物業(yè)行業(yè)與新聞媒體建立物業(yè)管理專欄，用百姓身邊的事宣傳物業(yè)服務(wù)是商品的理念，引導(dǎo)物管企業(yè)遵循市場規(guī)律，依法履行權(quán)利和義務(wù)。

2、開展市區(qū)物業(yè)管理的專項整治。一是整治小區(qū)歷史遺留問題。對有些開發(fā)不配套，遺留問題多的新建小區(qū)，會同有關(guān)部門依法督促房地產(chǎn)開發(fā)公司配套完善，對拒不配套的，要依法嚴格查處。二是整治形象差的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對有些物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，管理水平低下，只收費不服務(wù)，多收費少服務(wù)，收費不規(guī)范等現(xiàn)象進行專項整治。對于服務(wù)管理水平極差，群眾意見較大的物業(yè)企業(yè)要限期整改，對屢教不改的，要堅決取消其物業(yè)管理資質(zhì)。

3、借助社區(qū)力量，培育和監(jiān)管業(yè)主大會和業(yè)主委員會。業(yè)主及業(yè)主委員會的自律和監(jiān)管問題是物業(yè)管理行業(yè)面臨的實質(zhì)矛盾之一，監(jiān)管好業(yè)主大會、業(yè)主委員會是物業(yè)管理行業(yè)健康發(fā)展的重中之重。要積極探討將“業(yè)主委員會”納入社區(qū)組織的監(jiān)管范疇，這將有利于社區(qū)服務(wù)功能的建設(shè)，確保業(yè)主委員會成員素質(zhì)的有效提高。

4、積極開展前期物業(yè)管理招投標，為后期物業(yè)管理提供必要條件。建議對住宅小區(qū)一律進入物業(yè)管理招投標程序，以此來剝離開發(fā)帶物業(yè)的“父子”之間關(guān)系，抑制開發(fā)商前期銷售房屋時出現(xiàn)的虛假廣告和對物業(yè)收費等不切實際的承諾，給物業(yè)管理創(chuàng)造質(zhì)價相等的商品平臺，使業(yè)主買房、買物業(yè)管理時心里有透明度，進一步規(guī)范物業(yè)管理市場。其中前期物業(yè)管理招投標與物業(yè)企業(yè)業(yè)績掛鉤，對表現(xiàn)不好、投訴較多的，受到不良記錄或被通報批評的企業(yè)，限制其招投標，并逐步清出市場。

5、加強對物業(yè)管理行業(yè)的指導(dǎo)，強化行業(yè)自律

一是認真開展調(diào)查研究。針對行業(yè)存在的比較突出問題，如高層電梯、二次供水、住宅區(qū)內(nèi)產(chǎn)權(quán)明析等問題進行專題調(diào)研。提出可行性解決問題的方法，盡快為行業(yè)解決一些實際困難。

二是依法制定物業(yè)管理道德規(guī)范、自律準則和管理標準，使企業(yè)依照行業(yè)管理標準規(guī)范企業(yè)的行為。

三是推行規(guī)?；芾?。建議逐步推行規(guī)模經(jīng)營，對于管理規(guī)模不夠的公司，引導(dǎo)自愿合并，使其達到標準的管理規(guī)模。通過規(guī)模管理淘汰一些管理水平低的公司，支持有實力的企業(yè)，維護企業(yè)、業(yè)主雙重利益。

四是大力開展培訓(xùn)工作。組織全行業(yè)不同級別、不同類型的從業(yè)人員的基礎(chǔ)培訓(xùn)，使從業(yè)人員把過去的管理思想更新為服務(wù)理念，以熱情的服務(wù)思想和熟練的專業(yè)技術(shù)為業(yè)主提供良好的服務(wù)，提高全行業(yè)服務(wù)水平。

6、加強對物業(yè)專業(yè)委員會工作的指導(dǎo)，使其發(fā)揮獨特的作用。一是記者工作站。與各大新聞媒體加強協(xié)調(diào)，準確地宣傳《條例》，正確引導(dǎo)人們在物業(yè)管理上的模糊認識。二是法律工作站。在物業(yè)專業(yè)委員會設(shè)立工作站，組織一批具有一定實踐經(jīng)驗和法律方面的人才，來接受物業(yè)公司和業(yè)主的投訴，使業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的矛盾依法得到解決。三是專家咨詢工作站。就是把從事社會學、建筑學、規(guī)劃學、園林綠化以及民政方面的專家邀請過來，參與城市的物業(yè)管理工作的研究，編制行業(yè)發(fā)展規(guī)劃，進行專項論證，使我市物業(yè)管理工作向著規(guī)范化、科學化、法制化、系統(tǒng)化的方向健康發(fā)展。

7、創(chuàng)新物業(yè)管理收費機制，強化收費手段和效果

一是要通過制訂科學合理的制度獎優(yōu)罰劣，鼓勵員工開動腦筋、愛崗敬業(yè)，不斷提高收費率；二是要善于總結(jié)改進收費的方式和手段，改坐等業(yè)主前來繳費為主動上門收費，變單純直接的收費為先聽取意見改善服務(wù)再收費。三是在收費過程中多注意運用說話語氣、個人情感、換位思考等技巧，使工作由被動變主動，化困難為簡單。

8、完善物管收費法制環(huán)境，促進物業(yè)管理向前發(fā)展

一是行業(yè)主管部門利用政府機關(guān)的權(quán)力，制訂切實可行、操作性較強的規(guī)定條文，健全和完善物業(yè)管理收費制度，處罰業(yè)主欠繳拒繳行為，為提高收費率提供法規(guī)依據(jù)。二是開拓思路、充分研究，創(chuàng)新物業(yè)管理收費的行政制約手段，建立收費的保障機制。三是簡化司法程序，引導(dǎo)和鼓勵物業(yè)企業(yè)運用司法手段解決物管收費矛盾，懲戒欠費業(yè)主。

篇4

關(guān)鍵詞：業(yè)主委員會、法律地位、權(quán)利義務(wù)

一、問題的提出2003年12月，全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會的案件在四川省成都市審結(jié)，其大致案情如下：四川省成都市某花園的業(yè)主委員會于1999年成立，按規(guī)定到2002年4月任期屆滿。但任期屆滿后，業(yè)主大會并未進行業(yè)主委員會的換屆選舉。在新的業(yè)主委員會沒有選舉出來的情況下，原來的業(yè)主委員會于2003年1月30日同成都文石物業(yè)管理公司簽約，雙方約定將物業(yè)管理費由原來的每月每平方米0.24元調(diào)整為每月每平方米0.30元，并于1月1日起執(zhí)行。2003年3月，該花園119名業(yè)主或住戶將業(yè)主委員會及其成員、物管公司一并告到了武侯區(qū)法院，請求法院確認該物業(yè)管理議無效。法院在經(jīng)過了漫長的調(diào)查審理之后，于2003年12月8日作出一審判決：該業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司簽訂的《物業(yè)管理補充協(xié)議》無效。法院作出以上判決的理由是：該業(yè)主委員會的主任及委員的任期已于2002年4月屆滿，因此其行使的代表權(quán)已于屆滿時終止；同時，由于該業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司在向法庭提交證據(jù)的法定期間內(nèi)，未能提交相關(guān)證據(jù)證明兩者簽訂的補充協(xié)議是由業(yè)主大會決定或經(jīng)業(yè)主大會特別授權(quán)的，因此該補充協(xié)議屬無效協(xié)議（參見常江：《全國首例業(yè)主狀告業(yè)委會案一審判決》，《中國房地產(chǎn)報》，2004-02-02.）。

隨著全國第一起業(yè)主狀告業(yè)主委員會案件最終以業(yè)主的勝訴而告終，案件背后更深層次的問題便浮現(xiàn)出來：業(yè)主委員會是什么性質(zhì)的組織？處于什么樣的法律地位？具有什么樣的權(quán)利義務(wù)？應(yīng)該由誰來監(jiān)督業(yè)主委員會行使其權(quán)力？

二、業(yè)主委員會的法律地位業(yè)主委員會，簡稱“業(yè)委會”，又稱“物業(yè)管理委員會”（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第29頁。）；早期著作中也稱其為“建筑物區(qū)分所有權(quán)管理委員會”或簡稱其為“管理委員會”（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）。2003年9月1日起開始實施的國務(wù)院《物業(yè)管理條例》，第一次將“業(yè)主委員會”在行政法規(guī)這樣高層次的規(guī)范性法律文件中予以規(guī)定，從而在立法層面上正式創(chuàng)立我國的業(yè)主委員會制度?！段飿I(yè)管理條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，履行下列職責：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。對于業(yè)主委員會的法律地位，理論上有不同的表述。《物業(yè)管理條例》中的表述是：業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。有的學者認為：業(yè)主委員會為管理業(yè)務(wù)的具體執(zhí)行機關(guān)，如同管弦樂隊的指揮，于管理制度上占有極其重要的地位。（陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第265頁。）也有人認為：業(yè)主委員會是新建物業(yè)或物業(yè)群中常設(shè)的最高權(quán)力機構(gòu)。（顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版，第29-34頁。）以上各種表述都只是從某一特定的角度對業(yè)主委員會法律地位的局部把握，沒有從整體上真正揭示出業(yè)主委員會法律地位的實質(zhì)。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)條文的規(guī)定，結(jié)合其他專家學者的研究結(jié)果，我認為可以將業(yè)主委員會的法律地位劃分為內(nèi)部法律地位和外部法律地位兩個部分。

（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于產(chǎn)生其的全體業(yè)主（通常是通過第一次業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的形式）所具有的法律地位。

新出臺的《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會內(nèi)部法律地位的直接規(guī)定雖然只有第十五條一個條款，即“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)”，但是在其他一些條文中也間接地體現(xiàn)出了業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中所處的地位。例如，《物業(yè)管理條例》第六條第二款規(guī)定：業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有選舉業(yè)主委員會委員和監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的權(quán)利。第十一條規(guī)定：業(yè)主大會履行選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會的工作的職責。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同的職責。通過對于上述條文的綜合分析和整體把握，參考其他學者的觀點，我認為：業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間存在著一種民事法律關(guān)系。所謂，是指人在權(quán)范圍內(nèi)，以被人的名義或自己的名義獨立與第三人為民事行為，由此產(chǎn)生的法律效果直接或間接歸屬于被人的法律制度（王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）。在業(yè)主委員會與全體業(yè)主的法律關(guān)系中，全體業(yè)主基于對居住小區(qū)進行物業(yè)管理的目的，由于其自身無法完成物業(yè)管理活動，故需要聘用物業(yè)管理企業(yè)。而業(yè)主又由于缺乏專業(yè)法律知識或其他方面的原因，需要由他人代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出適當?shù)囊馑急硎?。所以全體業(yè)主在第一次業(yè)主大會上選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會，使其在自己的授權(quán)范圍內(nèi)，代自己與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，作出一定的意思表示；而一旦業(yè)主委員會被選舉產(chǎn)生，且當選成員沒有表示異議，即可視為其接受了該民事法律行為的，愿意為全體業(yè)主為一定的民事法律行為、作出一定的意思表示。雖然民法通則第六十三條規(guī)定：人在權(quán)限內(nèi)，以被人的名義實施民事法律行為。但是，人未明示本人（即被人）名義而為意思表示者，應(yīng)視為該人所自為；惟相對人明知其權(quán)，或可得而知者，不在此限，稱此為“隱名”（鄭玉波：《民法總則》，三民書局，中華民國四十八年版，第288頁。）。業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，雖然使用的自己的名義，但是卻是在全體業(yè)主的授權(quán)之下，是在其權(quán)范圍之內(nèi)；并且物業(yè)管理企業(yè)對此也顯然是明知的。所以盡管業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時使用的是自己名義，但其行為符合“隱名”的構(gòu)成要件，仍然屬于行為。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)所簽訂的物業(yè)管理委托合同中，除了明確寫明由業(yè)主委員會享有的權(quán)利和承擔的義務(wù)之外，其他一切法律效果均歸屬于全體業(yè)主。上述這些內(nèi)容，完全符合的特征（參見前引⑶，王利明書，第117-118頁。），故業(yè)主委員會與全體業(yè)主的上述法律關(guān)系，可以認定為是民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會系人，全體業(yè)主系被人，業(yè)主委員會所的民事法律行為系與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。

但是，民事法律關(guān)系并不足以完全揭示或概括業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的法律關(guān)系。因為《物業(yè)管理條例》第十三條規(guī)定：經(jīng)20%以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會臨時會議。第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行監(jiān)督業(yè)主公約的實施的職責。第五十一條規(guī)定：因維修物業(yè)或者公共利益，業(yè)主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。第六十七條規(guī)定：違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會應(yīng)當督促其限期交納?；谝陨蠗l款的規(guī)定，業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系。其中，業(yè)主委員會扮演著一種類似于居民委員會或村民委員會的群眾自治組織的角色，在管理關(guān)系中處于管理者的地位；而全體業(yè)主則處于被管理者的地位。

（二）業(yè)主委員會的外部法律地位所謂業(yè)主委員會的外部法律地位，是指業(yè)主委員會相對于除了全體業(yè)主和業(yè)主大會以外的其他特定主體（依據(jù)《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，主要包括物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會）所具有的法律地位。對于業(yè)主委員會的外部法律地位，理論上到目前為止尚未見到比較明確的表述。但是仔細分析國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，我們可以將業(yè)主委員會的外部法律地位劃分為民事法律關(guān)系中的法律地位和行政法律關(guān)系中的法律地位。

《物業(yè)管理體條例》第十五條規(guī)定：業(yè)主委員會履行代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，以及及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議、監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同的職責。第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。第五十一條規(guī)定：物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應(yīng)當征得業(yè)主委員會的同意。依據(jù)以上條文的規(guī)定，我認為：業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)之間存在著一種合同法上委托合同的民事法律關(guān)系。所謂委托合同，1999年頒布并實行的《中華人民共和國合同法》對其定義如下：委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務(wù)的合同。也有學者將委托合同稱為“委任”，謂當事人約定一方委任他方處理事務(wù)，他方允為處理之契約（史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第359頁。）。在業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中，由于業(yè)主委員會其自身沒有能力進行物業(yè)管理，故只能委托具有管理能力的物業(yè)管理企業(yè)代為自己進行管理。一旦業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商一致，在物業(yè)管理委托合同上簽字，便意味著物業(yè)管理委托合同的成立。物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理委托合同規(guī)定的范圍內(nèi)為業(yè)主委員會實施物業(yè)管理的事務(wù)，而業(yè)主委員會則在全體業(yè)主及業(yè)主大會的授權(quán)下向物業(yè)管理企業(yè)支付報酬，兩者之間存在著明顯的勞務(wù)給付關(guān)系。上述內(nèi)容，完全符合委托合同的法律性質(zhì)，（參見上引，史尚寬書，第359-365頁。）故業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系，可以定性為合同法中委托合同的民事法律關(guān)系，其中業(yè)主委員會是委托人，物業(yè)管理企業(yè)是受托人，委托的內(nèi)容是業(yè)主委員會所在居住小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)。

業(yè)主委員會除了在與物業(yè)管理企業(yè)的法律關(guān)系中處于委托人的地位以外，《物業(yè)管理條例》第十六條還規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。第十九條規(guī)定：業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當責令限期改正或者撤銷其決定。第二十條規(guī)定：業(yè)主委員會應(yīng)當配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作；在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主委員會應(yīng)當積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督；業(yè)主委員會作出的決定，應(yīng)當告知相關(guān)的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。上述條款表明：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間還存在著一種行政管理法律關(guān)系。所謂行政管理法律關(guān)系，是指作為行政主體的行政機關(guān)和法律、法規(guī)授權(quán)的組織因行使行政職能而與行政相對人的個人、組織所發(fā)生的關(guān)系（姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第17-18頁。）。當業(yè)主委員會作出的決定違反法律、法規(guī)時，房地產(chǎn)行政管理部門無須與業(yè)主委員會協(xié)商或是征得其同意，而可以直接在《物業(yè)管理條例》規(guī)定的范圍內(nèi)通過自由裁量，單方面地選擇責令業(yè)主委員會限期改正、撤銷其決定抑或給予其一定程度的行政處罰。相反，當業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生后，則必須無條件地強制性地向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；并且，業(yè)主委員會協(xié)助、配合公安機關(guān)和居民委員會維護社會治安工作并接受其建議、指導(dǎo)和監(jiān)督也是強制性的。如果其不為上述行為，就會受到有關(guān)部門的行政處罰。以上內(nèi)容符合行政法上行政管理行為的特征（參見羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版，第107-110頁。），故可得出以下結(jié)論：業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間存在著行政法上的行政管理法律關(guān)系，房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會作為行政管理主體，業(yè)主委員會則處于行政相對人的地位。

三、業(yè)主委員會的權(quán)利和義務(wù)在明確了業(yè)主委員會在各種法律關(guān)系中的法律地位以后，其權(quán)利和義務(wù)便顯得十分明晰了。基于業(yè)主委員會內(nèi)部法律地位和外部法律地位的劃分，其權(quán)利義務(wù)也可以劃分為內(nèi)部權(quán)利義務(wù)和外部權(quán)利義務(wù)。

（一）業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會的內(nèi)部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會基于其內(nèi)部法律地位而產(chǎn)生的、在與全體業(yè)主和業(yè)主大會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會在內(nèi)部法律關(guān)系中處于行為的人和管理行為的管理人兩種不同的法律地位，其內(nèi)部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為行為中的權(quán)利義務(wù)和管理行為中的權(quán)利義務(wù)。

1.行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與全體業(yè)主（包括業(yè)主大會）的民事法律關(guān)系中處于人的地位。人在民事法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)主要包括以下幾點：（1）人必須親自實施行為。除非經(jīng)被人同意或有不得已的事由發(fā)生，不得將事務(wù)轉(zhuǎn)委托他人處理。（2）人應(yīng)謹慎、勤勉地行使權(quán)。人不履行勤勉義務(wù)，疏于處理事務(wù)，使被人設(shè)定的目的落空并遭受損失的，由人予以賠償。（3）人應(yīng)向被人忠實報告處理事務(wù)的一切重要情況，以使被人知道事務(wù)的進展以及自己利益的損益情況。在事務(wù)處理完畢后，人還應(yīng)向被人報告執(zhí)行任務(wù)的經(jīng)過和結(jié)果，并提交必要的文件材料。（4）人不得與第三人惡意串通，損害被人的利益。如使被人遭受損失的，由人和第三人負連帶賠償責任（參見王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版，第117頁。）?；谝陨蟽?nèi)容，業(yè)主委員會在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中，所具有的權(quán)利義務(wù)大致有以下幾個方面：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會是由全體業(yè)主在業(yè)主大會中選舉產(chǎn)生的，其代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，必須在權(quán)的行使范圍之內(nèi)。只有業(yè)主委員會在權(quán)行使范圍之內(nèi)代全體業(yè)主簽訂的物業(yè)管理委托合同，才對全體業(yè)主具有法律效力。如業(yè)主委員會沒有得到全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權(quán)或超越其權(quán)的行使范圍同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，則該合同對于全體業(yè)主沒有法律效力。此外，業(yè)主委員會在同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同時，必須以自己的名義。非經(jīng)全體業(yè)主或業(yè)主大會追認，業(yè)主委員會以其他任何名義簽訂的一切合同，對全體業(yè)主都沒有法律效力。（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)管理實施情況，并接受其監(jiān)督。作為全體業(yè)主的人，業(yè)主委員會在每年召開業(yè)主大會時，應(yīng)當進行年度總結(jié)，向大會作出工作報告，將一年中其所進行的各項物業(yè)管理活動向全體業(yè)主進行詳細的說明，并對財務(wù)狀況作出年終結(jié)算和新一年的預(yù)算。此外，在業(yè)主大會上，業(yè)主委員會還應(yīng)當接受全體業(yè)主對于其各項物業(yè)管理工作的監(jiān)督。當業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者和物業(yè)管理企業(yè)串通、損害全體業(yè)主利益的，可以拒絕承認業(yè)主委員會所為民事法律行為對全體業(yè)主的法律效力，其法律效力僅及于業(yè)主委員會自身；如果全體業(yè)主的利益受到損害，還可以要求業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)承擔連帶責任。（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權(quán)益。業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系之所以產(chǎn)生，是因為全體業(yè)主由于自身專業(yè)知識和技能的缺乏而利用業(yè)主委員會為自己服務(wù)，希望其最大程度地維護自己的權(quán)益，實現(xiàn)自己的利益。因此，業(yè)主委員會在行使權(quán)時，必須從全體業(yè)主的利益出發(fā)，維護其權(quán)益，增進其福利?！段飿I(yè)管理條例》規(guī)定業(yè)主委員會成員必須從業(yè)主中選舉產(chǎn)生，所以業(yè)主委員會成員也是業(yè)主之一，其維護全體業(yè)主的權(quán)益實際上也是在維護自己權(quán)益，故其在為任何民事法律行為時，都應(yīng)該更謹慎、勤勉、忠實地行使自己的權(quán)，為全體業(yè)主的利益服務(wù)。

2.管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間還存在著一種管理關(guān)系，處于管理者的地位。管理者在管理關(guān)系中所具有的權(quán)利義務(wù)主要包括檢查權(quán)、調(diào)查權(quán)、建議權(quán)、移交處理權(quán)、獎懲權(quán)以及依法管理、公開管理、對于非法管理給被管理人造成的損失承擔賠償責任的義務(wù)（參見應(yīng)松年：《行政行為法-中國行政法制建設(shè)的理論與實踐》，人民出版社，1993年版，第648-650頁。）。落實到業(yè)主委員會與全體業(yè)主之間具體的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)有：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施。所謂業(yè)主公約，依照《物業(yè)管理條例》第十七條的規(guī)定，是指由業(yè)主大會制定的、對有關(guān)物業(yè)的使用維護管理、業(yè)主的共同利益、業(yè)主應(yīng)當履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)當承擔的責任等事項依法作出約定的、對全體業(yè)主具有約束力的規(guī)范性文件。業(yè)主委員會有權(quán)對全體業(yè)主在日常生活中實施、遵守業(yè)主公約的情況進行檢查；對于業(yè)主違反業(yè)主公約的行為，業(yè)主委員會可以建議其改正，并可以在法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的范圍內(nèi)進行一定的處罰；對于嚴重違反業(yè)主公約且拒不改正的業(yè)主，業(yè)主委員會還可以移送上級房地產(chǎn)行政主管部門，實施行政強制或行政處罰。（2）收取、使用和管理專項維修資金。所謂專項維修資金，根據(jù)《物業(yè)管理條例》第五十四條的規(guī)定，是指屬業(yè)主所有的、專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。在國務(wù)院建設(shè)行政主管部門和財政部門關(guān)于專項維修資金收取、使用和管理的辦法還未正式出臺之前，各省、自治區(qū)、直轄市的物業(yè)管理條例中，都將這部分資金劃歸業(yè)主委員會管理。但是，業(yè)主委員會在收取、使用和管理專項維修資金時，只能用于符合全體業(yè)主共同利益的、物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用。（3）接受全體業(yè)主對于其管理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在業(yè)主大會召開期間，應(yīng)就其管理活動及專項維修資金的收取、使用和管理情況向全體業(yè)主作出詳細的說明，并接受其質(zhì)詢。業(yè)主一旦發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會的管理行為超越了法律、法規(guī)和業(yè)主公約規(guī)定的職權(quán)范圍，或違反有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，可以變更或撤銷其行為；如發(fā)現(xiàn)其上述管理行為給業(yè)主造成了損失，則可以要求其承擔賠償責任。此外，如果業(yè)主發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會有非法挪用專項維修資金的情況，則可以要求其退還；也可以直接報縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，由他們負責追回。

（二）業(yè)主委員會的外部權(quán)利義務(wù)所謂業(yè)主委員會的外部權(quán)利義務(wù)，是指業(yè)主委員會基于其外部法律地位而產(chǎn)生的、在與物業(yè)管理企業(yè)、房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會之間的法律關(guān)系中所具有的權(quán)利和義務(wù)。由于業(yè)主委員會在外部法律關(guān)系中具有委托合同的委托人和行政管理行為的行政相對人兩種不同的法律地位，其外部權(quán)利義務(wù)也可以劃分為委托合同中的權(quán)利義務(wù)和行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)。

1.委托合同中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)之間存在的委托合同的民事法律關(guān)系中，處于委托人的地位。委托人在委托合同中的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）指示受托人處理委托事務(wù)，不將處理該事務(wù)之請求權(quán)讓與第三人。（2）監(jiān)督受托人處理委托事務(wù)的情況。（3）預(yù)付費用及費用償還。（4）支付報酬（參見史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九年版，第369-384頁。）。結(jié)合以上內(nèi)容，業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中所具有的權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理。業(yè)主委員會在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同，將自己所在小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)交由物業(yè)管理企業(yè)進行處理。依據(jù)1997年建設(shè)部、國家工商行政管理局印發(fā)的《物業(yè)管理委托合同示范文本》及國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，物業(yè)管理委托合同中只要應(yīng)該包括業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)的名稱、物業(yè)的基本情況、物業(yè)管理事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容。在委托管理的期限內(nèi)，若物業(yè)管理企業(yè)沒有違反《物業(yè)管理委托合同》，業(yè)主委員會不得單方面提前終止合同，將物業(yè)管理事務(wù)讓與其他物業(yè)管理企業(yè)實施；否則就將按照合同中規(guī)定的違約責任向原物業(yè)管理企業(yè)賠償損失。（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同。業(yè)主委員會須定期檢查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同、實施物業(yè)管理事務(wù)的情況，檢查監(jiān)督的內(nèi)容主要應(yīng)該包括物業(yè)管理企業(yè)對于物業(yè)管理委托合同中的全部管理事項是否都進行了管理、管理是否達到物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的服務(wù)質(zhì)量以及物業(yè)管理費用的具體收支狀況。對于物業(yè)管理企業(yè)違反物業(yè)管理委托合同的行為，業(yè)主委員會應(yīng)明確指出、限期整改，如物業(yè)管理公司未能在規(guī)定的期限內(nèi)整改或拒不整改的，業(yè)主委員會有權(quán)按照物業(yè)管理委托合同中的有關(guān)條款單方面終止合同，并按照委托合同中的違約責任條款要求物業(yè)管理公司進行賠償。此外，業(yè)主委員會還應(yīng)當收集業(yè)主和物業(yè)使用人對于物業(yè)管理事務(wù)的意見和建議，轉(zhuǎn)告物業(yè)管理企業(yè)。（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費用。對于物業(yè)管理企業(yè)在日常物業(yè)管理事務(wù)中支出的，用于物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的正常費用，業(yè)主委員會應(yīng)當事先預(yù)付或事后償還，資金從專項維修資金中支出。但為了維護全體業(yè)主的利益，業(yè)主委員會有審查物業(yè)管理企業(yè)提出的財務(wù)預(yù)算和決算的義務(wù)，只有在充分論證物業(yè)管理企業(yè)支出費用的必要性與合理性的前提下，經(jīng)業(yè)主大會同意，才能向其支付該費用。若未經(jīng)業(yè)主大會同意或業(yè)主大會不同意支付，則業(yè)主委員會不得私自從專項維修資金中向物業(yè)管理企業(yè)支付任何費用，否則支出的資金由業(yè)主委員會自行償還。（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。雖然簽訂物業(yè)管理委托合同的是業(yè)主委員會，但由于其與全體業(yè)主之間存在著“隱名”的民事法律關(guān)系（前文已有論述），物業(yè)管理委托合同中規(guī)定的物業(yè)管理費應(yīng)由業(yè)主支付。如有業(yè)主拖欠或拒付物業(yè)管理費，物業(yè)管理企業(yè)不能直接以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟，但業(yè)主委員會仍然負有協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)督促業(yè)主支付物業(yè)管理費的義務(wù)；若物業(yè)管理企業(yè)以拖欠、拒付物業(yè)管理費的業(yè)主為被告提起給付之訴，則業(yè)主委員會負有配合其訴訟的義務(wù)。

2.行政管理行為中的權(quán)利義務(wù)業(yè)主委員會在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)、居民委員會的行政管理法律關(guān)系中，處于行政相對人的地位。行政相對人在行政管理法律關(guān)系中的權(quán)利義務(wù)有：（1）服從行政主體的行政管理。（2）依法履行各種法定義務(wù)。（3）對行政主體執(zhí)行公務(wù)的行為予以配合、協(xié)助。（4）接受行政主體監(jiān)督。（5）在行政主體對自己作出不利的行為時，有權(quán)陳述、申辯。（6）向有關(guān)國家機關(guān)提出申訴、控告、檢舉。（7）依法提起行政訴訟。（8）依法請求國家賠償或補償（參見姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版，第22-23頁。）。在業(yè)主委員會與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會具體的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。為了使房地產(chǎn)行政主管部門更好地了解和管理業(yè)主委員會所在物業(yè)小區(qū)的物業(yè)管理事務(wù)，這次《物業(yè)管理條例》規(guī)定了業(yè)主委員會備案制度。當業(yè)主大會選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會后30日內(nèi)，業(yè)主委員會須向所在區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政管理部門備案，在備案時一般還需提交業(yè)主大會成立簡要過程、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主大會決議和業(yè)主委員會委員名單等材料。在通常情況下，只要業(yè)主委員會選舉產(chǎn)生的過程符合《物業(yè)管理條例》的規(guī)定并提交了所需的全部材料，房地產(chǎn)行政主管部門一般都會讓其順利備案的。此外，當業(yè)主委員會成員變更、業(yè)主公約內(nèi)容修改或其他業(yè)主委員會備案的事項發(fā)生變化時，須重新備案。（2）配合、協(xié)助公安機關(guān)和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安工作。依據(jù)《物業(yè)管理條例》第二十條第一款的規(guī)定，業(yè)主委員會負有配合公安機關(guān)，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關(guān)工作的義務(wù)。當公安機關(guān)、居民委員會出于維護物業(yè)小區(qū)社會治安的目的，需要查閱業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、全體業(yè)主名單、物業(yè)小區(qū)建筑物的施工設(shè)計圖紙等文件資料時，業(yè)主委員會應(yīng)當主動予以提供。當公安機關(guān)、居民委員會出于維護治安的目的，需要使用物業(yè)小區(qū)內(nèi)共用部門或公用設(shè)施時，業(yè)主委員會應(yīng)當準予其使用；若情況緊急，可不必事先征得業(yè)主大會的同意，僅需事后告知即可。此外，業(yè)主委員會若發(fā)現(xiàn)物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安出現(xiàn)異常情況，應(yīng)及時通知公安機關(guān)和居民委員會。（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督。依據(jù)《物業(yè)管理條例》有關(guān)條款的規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當依法履行職責，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。若其作出了違反法律、法規(guī)的決定，物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門有權(quán)責令其限期改正或者撤銷其決定。業(yè)主委員會挪用專項維修資金的，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門追回挪用的專項維修資金，并對業(yè)主委員會給予警告，沒收違法所得，還可并處挪用數(shù)額2倍以下的罰款。業(yè)主委員會擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施用途的、擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)道路、場地，損害業(yè)主共同利益的、擅自利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營的，應(yīng)由縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門責令限期改正、給予警告，并對業(yè)主委員會處以處5萬元以上20萬元以下的罰款。（4）依法獲得行政救濟。當業(yè)主委員會在規(guī)定的期限內(nèi)向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門申請備案，若其選舉產(chǎn)生的程序符合法律規(guī)定且提交了所需的全部材料，而房地產(chǎn)行政主管部門對于其備案要求不予答復(fù)或決定不予備案的，業(yè)主委員會可向其上級行政主管部門申請復(fù)議，也可以直接向人民法院提起行政訴訟。若業(yè)主委員會不服房地產(chǎn)行政主管部門對其進行的行政處罰的，也可以向其上級行政主管部門申請復(fù)議或向人民法院提訟，要求其撤銷處罰決定，并可以要求其對于行政處罰行為給業(yè)主委員會及全體業(yè)主造成的損失進行補償和賠償。

四、立法缺陷與現(xiàn)實中存在的問題在明確了業(yè)主委員會的法律地位和應(yīng)該具有的權(quán)利義務(wù)之后，再回過頭來看國務(wù)院的《物業(yè)管理條例》，不難發(fā)現(xiàn)其中還存在著不少立法缺陷，從而導(dǎo)致了現(xiàn)實中存在的諸多問題。其中比較突出的問題主要有以下幾類：

（一）業(yè)主委員會成立數(shù)量少《物業(yè)管理條例》第十一條明確規(guī)定業(yè)主大會履行選舉業(yè)主委員會委員的職責，第十六條規(guī)定業(yè)主委員會應(yīng)當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；但由于《物業(yè)管理條例》中對于業(yè)主委員會的成立及備案沒有做強制性的規(guī)定，也沒有規(guī)定業(yè)主委員會不成立或不備案的法律后果，從而造成了在某些地區(qū)（尤其是中西部地區(qū)）業(yè)主委員會數(shù)量極少的現(xiàn)狀。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，現(xiàn)實中由于業(yè)主這方面意識的欠缺，向房地產(chǎn)行政主管部門備案的業(yè)主委員會相對于物業(yè)小區(qū)而言，數(shù)量相當少。例如烏魯木齊市的物業(yè)管理公司大大小小已達242家，物業(yè)管理行業(yè)已初具規(guī)模。然而與之極不協(xié)調(diào)的是，全市830多個住宅小區(qū)（包括高層大廈），僅有50多個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，與物業(yè)管理公司的數(shù)量相差懸殊（參見孟瑤：《烏魯木齊業(yè)委會數(shù)量少制約物管發(fā)展》，/html/wuguan/200421994052.asp，2004-02-19.）。再比如，2001年山東省濟南市的房產(chǎn)管理局下發(fā)了《濟南市住宅區(qū)業(yè)主委員會產(chǎn)生辦法和議事規(guī)則》，濟南市民可以據(jù)此組織成立業(yè)主委員會。但經(jīng)過兩年多的時間，真正依法成立、在房管部門登記備案業(yè)主委員會的小區(qū)卻只有區(qū)區(qū)15家（參見鄭重：《業(yè)主委員會泉城遇冷》，/html/wuguan/200352194556.asp，2003-05-21.）。

（二）業(yè)主委員會缺乏經(jīng)費，不能有效地開展管理活動《物業(yè)管理條例》第十五條規(guī)定了業(yè)主委員會的六項職責，但是卻沒有規(guī)定業(yè)主委員會辦公經(jīng)費的來源，從而造成了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會由于缺乏經(jīng)費，不能有效地開展物業(yè)管理活動；另外，還出現(xiàn)了業(yè)主委員會成員借口缺乏辦公經(jīng)費而拒絕履行其職責的情況。例如安徽省合肥市科苑新村（一期）小區(qū)的業(yè)主委員會，是從物管費中提取一定的比例作為辦公經(jīng)費。但成立近四年了，一共只報銷了1000多元錢，平時交通費、電話費，一般都是自己出。由于沒有經(jīng)費，如果出現(xiàn)房屋維修、公共設(shè)施維修以及一些法律問題，就請不到專業(yè)人士咨詢。而且，很多業(yè)主委員會成員都很忙，只能利用業(yè)余時間進行工作。在業(yè)主業(yè)委員會中，還有幾位成員經(jīng)常以缺乏辦公經(jīng)費委由拒絕參加業(yè)主委員會會議（參見馬祥平：《業(yè)主委員會：無盡“尷尬”在其中》，/xinwen/2003-06/23/content_631769.htm，2003-06-23.）。

（三）業(yè)主委員會訴訟地位不明確《物業(yè)管理條例》對于業(yè)主委員會的法律性質(zhì)未予確認，從而導(dǎo)致了在現(xiàn)實中業(yè)主委員會的訴訟地位極不明確。例如，安徽省合肥市的金湖新村1993年由合肥市某房地產(chǎn)公司開發(fā)，1995年開始投入使用，1996年9月該房地產(chǎn)開發(fā)公司因營業(yè)違規(guī)被吊銷營業(yè)執(zhí)照。該房地產(chǎn)公司在撤離金湖新村時，擅自卷走了原本屬于用作小區(qū)房屋維修和公共設(shè)施維修的55萬元維修基金。當金湖新村小區(qū)業(yè)主委員會把當時開發(fā)該小區(qū)的房地產(chǎn)公司的合作方推上被告席的時候，合肥市中級人民法院作出民事裁定，認為該業(yè)主委員會不具備民事訴訟主體資格，對其不予受理。業(yè)主委員會不服裁定，向安徽省高級人民法院提起上訴，同時還致信給最高人民法院。不久，最高人民法院給予回復(fù)，省高院據(jù)此下達民事裁定書：裁定市中院立案受理該案，業(yè)主委員會可以以自己的名義提訟（參見劉傳勛：《業(yè)委會致信高法討說法》，/html/fayan/2003121592408.asp，2003-12-15.）。

（四）業(yè)主委員會超越權(quán)范圍、《物業(yè)管理條例》雖然作出了業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)的規(guī)定，但條款過于抽象，缺乏明確性和可操作性；此外條例中也沒有規(guī)定業(yè)主委員會超越業(yè)主大會授權(quán)范圍所為民事法律行為的法律效力以及業(yè)主委員會對此應(yīng)承擔的責任。上述問題導(dǎo)致了現(xiàn)實中很多業(yè)主委員會超越權(quán)的范圍或者在根本沒有得到業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己或者全體業(yè)主的名義為民事法律行為；甚至還出現(xiàn)了、挪用專項維修資金、損害全體業(yè)主利益的情況。例如，上海市浦東新區(qū)德州高層小區(qū)的業(yè)主委員會，在沒有得到全體業(yè)主和業(yè)主大會的同意且沒有任何審查的情況下，便同意了物業(yè)管理企業(yè)使用專項維修資金。一年之中，小區(qū)內(nèi)的675家住戶少則分攤到2000多元維修費用，多則近4000元。在業(yè)主們的強烈要求下，業(yè)主委員會才召開了部分業(yè)主會議，要求物業(yè)在5天內(nèi)公布明細賬目、支出總額及每平方米分攤的費用，但事后又杳無音信（參見馬美菱：《維修費獅子開口業(yè)主利益受侵害、業(yè)委會就像圍城》，/newshtml/60001.html，2004-03-05.）。更有甚者，上海都市庭院業(yè)主委員會在業(yè)主大會上要求頒發(fā)“重大貢獻獎”，受獎?wù)呤菢I(yè)主委員會主任、副主任以及其他“索賠有功人員”，獎金總額為16萬余元。后因業(yè)主非議未能全部兌現(xiàn)。此后，業(yè)主們陸續(xù)發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會存在諸多問題：業(yè)主委員會未經(jīng)業(yè)主同意，私自和開發(fā)商簽訂賠償協(xié)議；藏匿開發(fā)商補償給全體業(yè)主的架空層、底層車庫；將部分房屋私自出租給個別業(yè)主65年；私自向外發(fā)包13個小區(qū)物業(yè)工程；用維修基金購買超市水票作為獎勵發(fā)放等等。當業(yè)主們要求業(yè)主委員會公布維修基金明細賬、活動經(jīng)費預(yù)算及使用情況、會議紀要和開發(fā)商移交的架空層、底層車庫及部分房屋的位置及數(shù)量清單，并解決已發(fā)的超市水票、重大貢獻獎、出租收入納入維修基金等一系列問題時，業(yè)主委員會拒不處理（參見包蹇：《業(yè)主緣何狀告業(yè)主委員會》，/house/2003-08/20/content_1034898.htm，2003-08-20.）。

五、制度完善縱觀世界各國的民事、物權(quán)、房地產(chǎn)管理或物業(yè)管理法律法規(guī)，很多國家都有著與我國業(yè)主委員會制度相接近或相類似的制度設(shè)計，其中有些規(guī)定對我國業(yè)主委員會制度的完善具有很大的借鑒價值。

德國法民法規(guī)定：業(yè)主委員會（凡外國法律中某具體概念與我國《物業(yè)管理條例》中的某一概念相近的，為便于理解，統(tǒng)一使用我國《物業(yè)管理條例》中的提法。下同）成員由業(yè)主中的一人或其他具有專門特長的個人或法人擔任。業(yè)主委員會成員的任命及解任由業(yè)主大會之多數(shù)決議予以決定，任期為5年。5年期滿之后，即使沒有特別解任之必要，但依法律規(guī)定，該業(yè)主委員會成員的職務(wù)即已終結(jié)。對于任期屆滿、職務(wù)終了的業(yè)主委員會成員，可以由業(yè)主重新任命，但這一任命必須考量該成員在任期內(nèi)的業(yè)績。另外，即使在任期之內(nèi)，業(yè)主委員會成員如有重大事由，業(yè)主大會仍然可以將其解任。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，監(jiān)督業(yè)主公約的執(zhí)行。（2）保存及修繕小區(qū)物業(yè)中的共用部分。（3）在緊急情況下，對共用部分的維護保存采取必要措施。（4）物業(yè)管理費用的管理。（5）以全體業(yè)主的名義為一定的行為。（6）將業(yè)主的款項同自己的財產(chǎn)分別保存。（7）請求業(yè)主出具載明權(quán)范圍的授權(quán)書。（8）預(yù)算及年終結(jié)算。

法國民法典規(guī)定：業(yè)主委員會的選任，以業(yè)主大會單純多數(shù)的決議予以認定。在實踐中，將專家選任為業(yè)主委員會成員的情況居多；否則，則當選者必須為業(yè)主之一。當選為業(yè)主委員會成員的具體對象，既有管理公司，也有自然人（包括專家和業(yè)主）。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）承擔執(zhí)行業(yè)主大會決議的任務(wù)。（2）遵守業(yè)主公約。（3）管理并保全小區(qū)物業(yè)，在緊急場合可憑借自己的判斷，決定緊急施工事宜。（4）制作業(yè)主大會會議報告書和預(yù)算案。（5）代表全體業(yè)主為民事及訴訟上的一切行為。（6）雇傭一般管理員，并有權(quán)將其解雇。

日本民法典規(guī)定：業(yè)主依照業(yè)主公約或業(yè)主大會的決議選任和解任業(yè)主委員會成員。業(yè)主委員會成員有不正當行為或其他不適于執(zhí)行職務(wù)的情況時，業(yè)主可以請求法院將其解任。被選任的具體對象，既可以是業(yè)主中的一人，也可以是其他人，包括管理公司。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共用部分的管理、維護和改良。（2）執(zhí)行業(yè)主大會的決議和業(yè)主公約所規(guī)定的內(nèi)容。（3）管理事務(wù)的報告義務(wù)。（4）保管業(yè)主公約，并在有利害關(guān)系人請求閱覽時將其提供閱覽。（5）召集業(yè)主大會。（6）適用委任合同中的相關(guān)規(guī)定。

意大利民法典規(guī)定：業(yè)主大會可以指派一個業(yè)主委員會，或由業(yè)主申請法院指定。業(yè)主委員會成員的任期為1年。業(yè)主大會可以隨時將其解任，也可由業(yè)主申請法院解任。被選任和以任何理由終止業(yè)主委員會成員的職務(wù)時，必須向有關(guān)部門進行登記。業(yè)主委員會在其權(quán)限范圍內(nèi)所作的行為對全體業(yè)主均有拘束力；對于其超越職權(quán)范圍所作的行為，業(yè)主可于30日內(nèi)向法院提起控訴。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）執(zhí)行業(yè)主大會的決議，遵守業(yè)主公約。（2）小區(qū)物業(yè)共用部分使用的管理及共同利益事項的執(zhí)行，以使全體業(yè)主獲得最大的利益。（3）收取物業(yè)管理費用和專項維修資金，支付小區(qū)物業(yè)共用部分所需通常維護的經(jīng)營管理費用。（4）在年終提出管理的賬目。（5）在依職權(quán)或業(yè)主公約或業(yè)主大會賦予的權(quán)利范圍內(nèi)，代表全體業(yè)主對某一業(yè)主或第三人進行訴訟。

瑞士民法典規(guī)定：業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會選任，或由業(yè)主請求法院指派。業(yè)主大會可以隨時依照其決議解任業(yè)主委員會成員，并保留可能發(fā)生的損害賠償權(quán)。當業(yè)主大會忽視重大事由的存在而拒絕解任業(yè)主委員會成員時，各業(yè)主可于1個月內(nèi)向法院請求解任。對于法院指派的業(yè)主委員會成員，未經(jīng)法院同意，不得于任期屆滿前將其解任。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）依法律法規(guī)、業(yè)主公約及業(yè)主大會的決議實施有關(guān)小區(qū)物業(yè)共同管理的一切行為，以及為防止或除去損害，而自行采取一切緊急措施。（2）將物業(yè)管理費用分派給各業(yè)主，并收取物業(yè)管理費和專項維修資金。（3）注意業(yè)主是否依法律、規(guī)章及業(yè)主公約的規(guī)定，使用小區(qū)物業(yè)的共同部分和共同設(shè)施。（4）在獲得業(yè)主大會的授權(quán)下，對外代表全體業(yè)主（參見陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版，第244-273頁。）。

我國臺灣地區(qū)《公寓大廈管理條例》規(guī)定：業(yè)主為執(zhí)行小區(qū)物業(yè)管理工作，選舉業(yè)主委員會。業(yè)主委員會成員由業(yè)主互選產(chǎn)生，任期為1年，連選得連任。業(yè)主委員會成員互推一人為主任委員，主任委員對外代表業(yè)主委員會。業(yè)主委員會具有當事人能力，當其作為原告或被告參加訴訟時，應(yīng)將訴訟事件要旨迅速告知全體業(yè)主。業(yè)主委員會應(yīng)對業(yè)主大會負責，并向其報告會務(wù)。業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)主要包括：（1）小區(qū)物業(yè)共有及共用部分的清潔、維護、修繕和一般改良。（2）對于業(yè)主違反法律法規(guī)和業(yè)主公約的行為進行處理。（3）建設(shè)業(yè)主共同事務(wù)中應(yīng)興革的事項。（4）保管業(yè)主公約、業(yè)主大會紀錄、物業(yè)使用執(zhí)照譽本、建筑物竣工圖說等有關(guān)文件資料，并提供利害關(guān)系人閱覽。（5）維護物業(yè)小區(qū)的安全及環(huán)境。（6）收繳、保管和使用物業(yè)管理費及專項維修資金。（7）執(zhí)行業(yè)主大會的決議。（8）委任、雇傭及監(jiān)督物業(yè)管理服務(wù)人。（9）提出并公告會計報告、結(jié)算報告及其他管理事項。（10）其他業(yè)主公約規(guī)定的事項（參見中國民商法律網(wǎng)：《臺灣公寓大廈管理條例》，/twcivillaw/law/law30.asp，2002-03-20.）。

通過分析比較上述各國關(guān)于業(yè)主委員會制度的立法設(shè)計，結(jié)合我國的實際情況，我認為我國的業(yè)主委員會制度應(yīng)該做如下設(shè)計：

1.實現(xiàn)業(yè)主委員會職業(yè)化，確立業(yè)主委員會聘任制業(yè)主委員會成員由業(yè)主大會聘任，并由業(yè)主大會向業(yè)主委員會頒發(fā)寫明權(quán)范圍的授權(quán)書。業(yè)主委員會的成員可以是業(yè)主，也可以是其他人；若成員不是業(yè)主，則必須是具有專業(yè)知識和技能的專家。業(yè)主委員會成員的聘任期限如果過長，則極易招致其惰性，不利于積極有效地開展管理工作；還容易滋生貪污挪用的情況的發(fā)生。過短則又由于業(yè)主委員會成員變動頻繁，致使業(yè)主委員會的工作缺乏穩(wěn)定性和連續(xù)性，也不利于管理。故我認為取2年或3年為宜。

2.加強全體業(yè)主和業(yè)主大會對于業(yè)主委員會的監(jiān)督權(quán)業(yè)主委員會應(yīng)定期向業(yè)主大會報告其工作，接受全體業(yè)主的監(jiān)督。若業(yè)主大會發(fā)現(xiàn)業(yè)主委員會超越權(quán)的行使范圍從事行為，或者為任何損害全體業(yè)主利益的行為時，可以隨時依照其決議解任業(yè)主委員會成員，拒絕承認其行為對全體業(yè)主的法律效力，并保留損害賠償?shù)恼埱髾?quán)。

3.確定業(yè)主委員會的法律地位，賦予其訴訟當事人資格應(yīng)當明確規(guī)定業(yè)主委員會屬于事業(yè)法人，自成立之日起就具有法人資格。其在與全體業(yè)主的民事法律關(guān)系中處于人的地位，在與全體業(yè)主的管理關(guān)系中處于管理者的地位；在與物業(yè)管理企業(yè)的委托合同中處于委托人的地位，在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會的行政管理法律關(guān)系中處于行政相對人的地位。當業(yè)主委員會在全體業(yè)主或業(yè)主大會的授權(quán)下與物業(yè)管理企業(yè)為民事法律行為時，物業(yè)管理企業(yè)不得以業(yè)主委員會為被告提起民事訴訟。其他情況下，業(yè)主委員會都可以以自己獨立的名義參加訴訟活動。

4.明確業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)，規(guī)范其權(quán)力的行使業(yè)主委員會在與全體業(yè)主之間的民事法律關(guān)系中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）在全體業(yè)主和業(yè)主大會的授權(quán)下，以自己的名義同物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理委托合同；（2）在業(yè)主大會上向全體業(yè)主報告物業(yè)管理實施情況，并接受其監(jiān)督；（3）充分考慮業(yè)主的利益，維護業(yè)主的合法權(quán)益。在與全體業(yè)主之間的管理關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)包括：（1）監(jiān)督全體業(yè)主對于業(yè)主公約的實施；（2）收取、使用和管理專項維修資金；（3）接受全體業(yè)主對于其管理活動的監(jiān)督。業(yè)主委員會在與物業(yè)管理企業(yè)之間的委托合同中，權(quán)利義務(wù)包括：（1）簽訂物業(yè)管理委托合同，委托物業(yè)管理企業(yè)進行物業(yè)管理；（2）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)管理委托合同；（3）向物業(yè)管理企業(yè)支付其用于物業(yè)管理事務(wù)的費用；（4）協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)收取物業(yè)管理費。在與房地產(chǎn)行政主管部門、公安機關(guān)和居民委員會的行政管理法律關(guān)系中，業(yè)主委員會的權(quán)利義務(wù)包括：（1）向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案；（2）配合、協(xié)助公安機關(guān)和居民委員會做好物業(yè)小區(qū)內(nèi)的社會治安工作；（3）接受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督；（4）依法獲得行政救濟。對于以上未列出的權(quán)利義務(wù)，在實踐中可以參照民事法律關(guān)系、委托合同法律關(guān)系和行政管理法律關(guān)系中的相關(guān)規(guī)定。

主要參考書目：

1.陳華彬：《現(xiàn)代建筑物區(qū)分所有權(quán)制度研究》，法律出版社，1995年版。

2.姜明安：《行政法》，中國人民大學出版社，2003年版。

3.羅豪才：《行政法學》，北京大學出版社，1992年版。

4.史尚寬：《債法各論》，榮泰印書館股份有限公司，中華民國四十九版。

5.王利明：《民法》，中國人民大學出版社，2000年版。

6.顏真、楊吟：《物業(yè)管理危機處理及案例分析》，西南財經(jīng)大學出版社，2002年版。

篇5

一、物業(yè)管理糾紛的主要特點。

物業(yè)管理糾紛是隨著房地產(chǎn)開發(fā)商加強售后服務(wù)及物業(yè)管理行業(yè)的出現(xiàn)而出現(xiàn)的，該類糾紛因其獨特性而與一般的糾紛有著不同的特點。

1.物業(yè)管理糾紛案件逐年上升，訴訟標的額較大。

1990年以來，特別是1992年以后，全國各地的房地產(chǎn)業(yè)異軍突起，海南的房地產(chǎn)更是超常規(guī)發(fā)展，形成了不同檔次、不同類型的新建住宅小區(qū)和作為商用寫字樓的大廈（以下簡稱為住宅小區(qū)和商廈），各類住宅小區(qū)、商廈在收取物業(yè)管理費用、提供管理服務(wù)方面的做法不盡一致，業(yè)主與物業(yè)管理者之間缺乏約束各方的合同、公約或法律規(guī)范，使業(yè)主與物業(yè)管理者、行政主管部門之間的矛盾漸生，因此而產(chǎn)生的糾紛，向房產(chǎn)、物價等管理部門的投訴大量增加，在有關(guān)部門的協(xié)調(diào)處理不完全能解決糾紛后，當事人轉(zhuǎn)而向法院。以?？谑行氯A區(qū)法院為例，該院于1995年開始受理物業(yè)管理糾紛案5件，至1996年上升為20件，這兩年來因物業(yè)管理而產(chǎn)生的各類糾紛有增無減。訴訟標的額少則上萬元，多則幾十萬元。

2.因物業(yè)管理產(chǎn)生糾紛的案件類型多，且多是新類型的案件。

物業(yè)管理糾紛是物業(yè)管理過程中所發(fā)生的糾紛。據(jù)統(tǒng)計，目前?？谑兴芾淼奈飿I(yè)管理糾紛，已從剛開始受理時物業(yè)管理公司追索物業(yè)管理費的糾紛，發(fā)展到涉及民事訴訟、行政訴訟的各類型糾紛。主要有：（1）物業(yè)管理者（包括房地產(chǎn)開發(fā)商和物業(yè)管理公司）向業(yè)主或使用人追索物業(yè)管理費、水電費的糾紛，這類糾紛數(shù)量較多；（2）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者承擔停水、停電、停氣或其他行為的侵權(quán)賠償糾紛；（3）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理承包合同糾紛；（4）房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間的物業(yè)委托管理糾紛；（5）業(yè)主或使用人要求物業(yè)管理者賠償在提供特約服務(wù)如保管服務(wù)中所造成的財務(wù)損失的糾紛；（6）業(yè)主或管委會選聘、解聘物業(yè)管理公司產(chǎn)生的糾紛；（7）業(yè)主訴房產(chǎn)管理部門行政侵權(quán)糾紛。這些類型的糾紛，涉及到民法關(guān)系中合同之債（包括服務(wù)管理關(guān)系、關(guān)系、承包關(guān)系）、侵權(quán)行為所生之債，以及行政訴訟中房產(chǎn)管理部門的行政行為是否合法。如?？谑许槹l(fā)新村小區(qū)的部分業(yè)主因認為在沒有召開業(yè)主大會、業(yè)主選票未過半數(shù)的情況下，海口市房產(chǎn)管理局批復(fù)同意成立管委會屬違法行政，侵犯了原告作為業(yè)主的利益，而提起行政侵權(quán)訴訟。這是該市所受理的第一宗因物業(yè)管理引起的行政訴訟案。

3.物業(yè)管理糾紛訴訟主體復(fù)雜，法律關(guān)系復(fù)雜，對糾紛的審理有一定的難度。

物業(yè)管理糾紛案的訴訟主體、法律關(guān)系復(fù)雜，該類案件的主體，既有我國公民、法人和其他組織，又有外國公民、外國企業(yè)、港澳臺同胞；參與訴訟的既有業(yè)主、使用人或小區(qū)管委會，也有物業(yè)管理公司、房地產(chǎn)開發(fā)商或行政管理部門。既可能涉及業(yè)主與使用人的關(guān)系、業(yè)主或使用人與物業(yè)管理公司的物業(yè)管理服務(wù)合同關(guān)系、侵權(quán)關(guān)系，又可能涉及到房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司的關(guān)系、管委會與物業(yè)管理公司的關(guān)系，業(yè)主、管委會或物業(yè)管理公司與房產(chǎn)管理部門的關(guān)系。由于物業(yè)管理糾紛案屬新類型的案件，在審判實踐中又無現(xiàn)成的依據(jù)，《中華人民共和國民法通則》等法律中無專門調(diào)整物業(yè)管理的規(guī)定，只能依據(jù)民法通則、行政訴訟法的基本原則，依據(jù)有關(guān)部門和地方性規(guī)章進行處理，而有關(guān)規(guī)章的規(guī)定又不詳盡或明確，給正確處理該類糾紛帶來一定的難度。

二、審理物業(yè)管理糾紛案件應(yīng)注意的幾個問題。

（一）物業(yè)管理糾紛的管轄問題。

確定物業(yè)管理糾紛案件的管轄問題，是正確審理此類案件的前提。物業(yè)管理糾紛的管轄問題，應(yīng)以物業(yè)管理糾紛的具體類型來確定。因物業(yè)管理引起的行政訴訟案件，依《行政訴訟法》的有關(guān)規(guī)定確定有管轄權(quán)的法院。因物業(yè)管理引起的民事訴訟案件，目前當事人一般都在物業(yè)所在地的法院，并把物業(yè)所在地作為業(yè)主或使用人的住所地，而有些受訴法院也未分清物業(yè)管理糾紛的不同類型而予以受理。簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的一方當事人向?qū)Ψ教崞鹎謾?quán)之訴的，應(yīng)適用民事訴訟法第29條的規(guī)定，由侵權(quán)行為地或被告住所地的人民法院管轄，因物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同等產(chǎn)生的合同糾紛，應(yīng)適用民事訴訟法第24條的規(guī)定，即：“因合同糾紛提起的訴訟，由被告住所地或合同履行地的人民法院管轄”。要注意審查何處為被告住所地、何處為合同履行地。業(yè)主作為被告的，業(yè)主的住所地既有在物業(yè)所在地，又有在物業(yè)所在地之外的，并非業(yè)主購置了物業(yè)，物業(yè)所在地就是其住所地，因此，不能簡單地認為物業(yè)所在地就是被告住所地；物業(yè)管理公司的住所地是指其主要營業(yè)地或主要辦事機構(gòu)所在地，而并非是實施物業(yè)管理的所在地，但由于物業(yè)管理服務(wù)合同、物業(yè)管理承包合同、物業(yè)委托管理合同，均是在物業(yè)所在地實施物業(yè)管理，因此，物業(yè)所在地應(yīng)認為是合同履行地。物業(yè)管理糾紛雖是因不動產(chǎn)的管理引起的糾紛，但其不屬于不動產(chǎn)糾紛，不適用專屬管轄的規(guī)定。

（二）應(yīng)注意審查涉及物業(yè)管理的合同的法律效力。

審查物業(yè)管理合同的效力，關(guān)系到正確處理糾紛，維護法律嚴肅性的問題。在物業(yè)管理糾紛中，主要涉及三類合同，一為物業(yè)管理服務(wù)合同，即業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司或開發(fā)商簽訂的由房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司對建筑物及其附屬物進行有償管理服務(wù)的書面協(xié)議：通常所說的物業(yè)管理合同主要是指物業(yè)管理服務(wù)合同；二為物業(yè)管理承包合同即房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給另一物業(yè)管理公司承包的書面協(xié)議；三為物業(yè)委托管理合同，即房地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)管理公司簽訂的將物業(yè)管理權(quán)委托給物業(yè)管理公司管理的書面協(xié)議。在審理中，應(yīng)區(qū)分合同的不同性質(zhì)，注意判定合同的效力，以正確處理物業(yè)管理糾紛。

1.注意審查物業(yè)管理服務(wù)合同的效力。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同（或稱聘用管理合同）時，應(yīng)主要從當事人是否具備民事主體資格和相應(yīng)的民事權(quán)利能力、民事行為能力，合同的內(nèi)容是否合法來審查其效力。物業(yè)管理權(quán)是因業(yè)主享有物權(quán)所派生出的權(quán)利，行使物業(yè)管理權(quán)的應(yīng)是物業(yè)的所有權(quán)人，或是與業(yè)主約定可享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，而非房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司。物業(yè)管理服務(wù)合同應(yīng)由業(yè)主（或特定的使用人）為委托人，委托具有物業(yè)管理資質(zhì)、能力的管理公司而形成。由于我國房地產(chǎn)發(fā)展過程中物業(yè)管理剛起步，在購房者購房時，物業(yè)管理多是作為商品房售后服務(wù)的一環(huán)，由房地產(chǎn)開發(fā)商與購房者簽訂，約定購房者接受房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理服務(wù).隨著物業(yè)管理規(guī)范化、法制化的呼聲日甚，越來越多的業(yè)主或業(yè)主管理委員會作為行使物業(yè)管理權(quán)的一方，續(xù)聘或選聘房地產(chǎn)開發(fā)商屬下的物業(yè)管理機構(gòu)或物業(yè)管理公司為其提供物業(yè)管理有償服務(wù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)合同合格的當事人，一方為業(yè)主或依法成立的業(yè)主管理委員會，另一方為具有物業(yè)管理經(jīng)營范圍的企業(yè)。原由業(yè)主或無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商，所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，其效力應(yīng)以建設(shè)部的《辦法》施行之日起劃分，在此之前（即1994年4月1日前）所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同不宜以房地產(chǎn)開發(fā)商無物業(yè)管理經(jīng)營權(quán)來認定無效，房地產(chǎn)開發(fā)商在業(yè)主選聘物業(yè)管理公司之前，可繼續(xù)實施物業(yè)管理，但不得以繼續(xù)履行合同為由，阻撓業(yè)主或業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理公司進行管理。1994年4月1日后所簽訂的物業(yè)管理服務(wù)合同，因《辦法》已規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)由物業(yè)管理公司統(tǒng)一實施專業(yè)化管理，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，就應(yīng)選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理，或注冊成立物業(yè)管理公司負責管理。所以，1994年4月1日后房地產(chǎn)開發(fā)商仍與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同的，應(yīng)認定合同無效。

在審查物業(yè)管理服務(wù)合同效力時，還應(yīng)注意審查合同的內(nèi)容是否合法。物業(yè)管理服務(wù)合同必須遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，不得損害國家利益、社會公共利益和他人合法權(quán)益；必須在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，確保業(yè)主或業(yè)主管理委員會行使物業(yè)管理權(quán)和委托權(quán)。對于業(yè)主不能在平等的基礎(chǔ)上行使其物業(yè)管理權(quán)的，應(yīng)認定合同無效；對易引起糾紛的物業(yè)管理費，其收費標準、范圍要依據(jù)物價管理部門的收費標準或報經(jīng)物價管理部門批準，超過標準收取費用和滯納金，未經(jīng)批準擴大收費范圍的條款，應(yīng)確認為無效條款；對屬于業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)鹊氖褂?、收益，如不允許業(yè)主管理、使用、收益，或賦予房地產(chǎn)商使用權(quán)而不向業(yè)主交付相應(yīng)對價的，均侵犯了業(yè)主的權(quán)益。實踐中，房地產(chǎn)開發(fā)商或發(fā)售房產(chǎn)的大業(yè)主，未經(jīng)業(yè)主同意隨意使用屬于其他業(yè)主所有或共有的外墻體、屋頂?shù)炔@取收益的侵權(quán)行為常常發(fā)生，物業(yè)管理服務(wù)合同的內(nèi)容中出現(xiàn)侵犯業(yè)益的不平等條款的，應(yīng)確認部分無效.

2.注意審查物業(yè)管理承包合同的效力。

由于房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司往往認為物業(yè)管理權(quán)在其手中，而在無能力或精力實施物業(yè)管理時，或為牟利，在與業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同后，將受托進行物業(yè)管理的經(jīng)營權(quán)發(fā)包給其他的物業(yè)管理公司，坐收承包金，由此產(chǎn)生了發(fā)包人與承包人因收取、上繳物業(yè)管理承包金及業(yè)主拒向承包管理人交納物業(yè)管理費用的糾紛。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定，小區(qū)物業(yè)管理權(quán)屬全體業(yè)主所有，只有業(yè)主或者代表業(yè)主的管委會才有權(quán)選聘物業(yè)管理公司，為業(yè)主提供有償服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司只有依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)合同對物業(yè)實施管理，其由此所享有的受托權(quán)實質(zhì)上不是物業(yè)管理權(quán)，而是受托管理權(quán)，將受托管理權(quán)發(fā)包、轉(zhuǎn)讓給他人經(jīng)營，這種物業(yè)管理承包合同損害了全體業(yè)主的利益，應(yīng)確認為無效合同。有受托管理權(quán)的物業(yè)管理公司將其管理權(quán)發(fā)包，其無權(quán)收取物業(yè)管理承包金，承包人則未依法取得受托管理權(quán)，其要求業(yè)主向其交納物業(yè)管理費的訴訟請求，不應(yīng)得到支持。

3.注意審查物業(yè)委托管理合同的效力。

在考察物業(yè)委托管理合同時應(yīng)注意審查合同的當事人和合同的內(nèi)容。業(yè)主或代表業(yè)主的管委會委托、聘用物業(yè)管理公司提供管理服務(wù)，據(jù)此所簽訂的物業(yè)委托管理合同，實質(zhì)上是屬于前述物業(yè)管理服務(wù)合同，如無其它致合同無效的情形，所簽訂的物業(yè)委托管理合同應(yīng)確認有效。但在實踐中引起糾紛的物業(yè)委托管理合同則大多不是業(yè)主或管委會與物業(yè)管理公司簽訂的合同，而是由正在實施物業(yè)管理的公司與另一物業(yè)管理公司簽訂的，由正在對物業(yè)進行管理的公司委托別的物業(yè)管理公司對業(yè)主的物業(yè)進行管理的合同，這種類型的物業(yè)委托管理合同，其性質(zhì)與物業(yè)管理承包合同相似，都是未經(jīng)業(yè)主同意，將取得的委托管理權(quán)轉(zhuǎn)讓給他人，由他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理，所不同的是物業(yè)委托管理合同采取委托管理的方式。業(yè)主將物業(yè)委托給其選定的物業(yè)管理公司管理，是基于業(yè)主對所選定的物業(yè)管理公司物業(yè)管理能力的信任，物業(yè)管理公司既無權(quán)將享有的受托管理權(quán)轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓，也無權(quán)另行委托他人對業(yè)主的物業(yè)進行管理。而且，根據(jù)民法理論，轉(zhuǎn)委托成立的前提必須是經(jīng)委托人（即業(yè)主）同意，接受委托進行物業(yè)管理的物業(yè)管理公司擅自將管理權(quán)轉(zhuǎn)托他人行使，所簽訂的物業(yè)委托管理合同，侵犯了業(yè)主的利益，實施了無權(quán)轉(zhuǎn)委托的行為，應(yīng)確認合同無效。在審查物業(yè)委托管理合同時，應(yīng)將其與物業(yè)管理公司選聘專營公司承擔專項經(jīng)營業(yè)務(wù)的合同區(qū)分開來，后者依《辦法》及物業(yè)管理的需要，是允許的。

三、在審理物業(yè)管理糾紛中值得探討的若干問題。

隨著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和建筑物所有權(quán)主體多元化、用途多樣化格局的形成，物業(yè)管理的方式也呈現(xiàn)了多樣化。但由于我國目前尚無物業(yè)管理方面的法律規(guī)范，行政規(guī)章也不盡完善，在審理物業(yè)管理糾紛這些類型各異的案件中，存在著適用法律困難、爭議問題較多的現(xiàn)象。筆者試對實踐中有爭議或急需明確的問題作一探討。

（一）關(guān)于業(yè)主大會如何召集、選舉，作出決議的程序問題。

由于住宅小區(qū)或商廈的業(yè)主人數(shù)眾多，難以分別行使物業(yè)管理權(quán)，為此產(chǎn)生了業(yè)主大會制度和由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生的業(yè)主管理委員會制度。建設(shè)部《辦法》中規(guī)定住宅小區(qū)應(yīng)成立住宅小區(qū)管理委員會，但《辦法》未對業(yè)主大會制度，包括業(yè)主大會如何召集、選舉如何行使權(quán)利、作出決議等作出規(guī)定。雖然一些地方性規(guī)章如《海南經(jīng)濟特區(qū)城鎮(zhèn)住宅區(qū)物業(yè)管理規(guī)定》中已有對業(yè)主大會制度和管委會制度做出規(guī)定，但不盡完善，實踐中存在問題仍急需明確。如房產(chǎn)行政管理部門如何進行物業(yè)管理？在什么情況下召集第一次業(yè)主大會？如何選舉產(chǎn)生管委會？在未召開業(yè)主大會的情況下，分別通過書面投票的方式征集業(yè)主的選票是否可行？如何確定業(yè)主的投票權(quán)？是一房產(chǎn)證一票還是一戶一票，或確定一定的建筑面積為一票？這些問題很具體，但實踐中涉及到當事人切身利益，急需有明確的規(guī)定，以便于操作.筆者認為，業(yè)主要行使物業(yè)管理權(quán)實現(xiàn)自治，應(yīng)盡早召開業(yè)主大會，以確定物業(yè)管理中的重大問題。第一次業(yè)主大會的召集，既可由房產(chǎn)行政管理部門召集，也可由業(yè)主自行召集，但持有半數(shù)以上投票權(quán)的業(yè)主出席才能舉行，在未召集業(yè)主大會，業(yè)主或其委托人未出席的情況下，分別書面征集業(yè)主意見而成立管委會或通過應(yīng)由業(yè)主大會決定的其他重大事項的決議的，不能確認管委會或有關(guān)決議的效力。應(yīng)明確規(guī)定業(yè)主大會是住宅小區(qū)或商廈物業(yè)管理的最高決策機構(gòu)，及召集第一次業(yè)主大會的前提條件，形成業(yè)主大會有效決定的程序。住宅小區(qū)或商廈，在竣工交付使用后，未必能全部售完，按《辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)商在出售房屋前，應(yīng)當選聘物業(yè)管理公司承擔住宅小區(qū)的管理。那么在出售后在什么情況下必須召集第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會呢？顯然，待房屋全部出售后才采取上述措施，在全部出售前（這一過程也許很長），業(yè)主不能行使其物業(yè)管理權(quán)，則難以保障業(yè)主應(yīng)享有的權(quán)益，但如果房屋出售或入住未達一定的比例，其時房地產(chǎn)開發(fā)商是最大的業(yè)主，召開業(yè)主大會也難以體現(xiàn)小部分業(yè)主的利益。因此，確定房屋入住率或出售率達到一定的比例，方依法召開業(yè)主大會，成立管委會，這是保護業(yè)主利益，規(guī)范物業(yè)管理的必然要求。筆者認為，住宅小區(qū)或商廈主要用于出售的，其出售率達到50％以上，或售或租的，其入住率或使用率達到50％以上的，應(yīng)規(guī)定開發(fā)商或其聘請的物業(yè)管理公司須向房產(chǎn)行政管理部門報告，在管理部門組織下或自行召集下，召開第一次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生管委會，這對于保護業(yè)主的物業(yè)管理權(quán)是較為有利的。

關(guān)于業(yè)主的投票權(quán)如何確定，關(guān)系到業(yè)主的切身利益，關(guān)系到業(yè)主大會的決定是否有效，這是業(yè)主實際行使物業(yè)管理權(quán)的重要一環(huán)，應(yīng)在平等、公平的原則下確定業(yè)主的投票權(quán)。由于物業(yè)管理的權(quán)利義務(wù)一般以其所享有的房屋面積和共有的面積來確定，如以每一產(chǎn)權(quán)人或使用人一票，對購置較大房產(chǎn)份額的業(yè)主或出售率不高而為大業(yè)主的房地產(chǎn)開發(fā)商似不公平。如單純以一定的房屋建筑面積來計算，確定投票權(quán)及票數(shù)，根據(jù)權(quán)利義務(wù)一致的原則，有其一定的合理性，但建筑面積很小的房屋，其業(yè)主如無投票權(quán)，其權(quán)益如何體現(xiàn)？筆者認為，應(yīng)規(guī)定業(yè)主或與業(yè)主有約定享有物業(yè)管理權(quán)的使用人，不論所有或使用房屋的建筑面積大小，均應(yīng)享有業(yè)主大會或管委會的投票權(quán)，但所代表的票數(shù)可有區(qū)別。如可以每一單元房屋為一票，或以一定的房屋建筑面積為計一票的單位，每一計票單位的建筑面積享有一票，計票單位面積以下的業(yè)主，每一產(chǎn)權(quán)人有一票，非業(yè)主使用人的投票權(quán)從其與業(yè)主的約定。如以建筑面積100平方米為計票單位，房屋建筑面積每100平方米計一票，100平方米以下的每一產(chǎn)權(quán)人享有一票。這樣既體現(xiàn)了權(quán)利義務(wù)一致的原則，也充分考慮了小業(yè)主的利益。業(yè)主大會的決議，如要求所有業(yè)主通過方有效，則往往會只能形成議而不決的局面，反而不利于保障全體業(yè)主的利益。在合理確定業(yè)主投票權(quán)的基礎(chǔ)上，規(guī)定業(yè)主大會的決議，須由出席會議的業(yè)主所投票數(shù)的半數(shù)以上通過，且這部分業(yè)主所享有的建筑物所有權(quán)或使用權(quán)的份額達半數(shù)以上，方為有效，則可最大程度地保障業(yè)主的共同利益。

（二）關(guān)于管理委員會的主體資格問題。

管理委員會是在房地產(chǎn)行政管理部門指導(dǎo)下，由住宅小區(qū)或商廈的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人和由產(chǎn)權(quán)人授權(quán)或與其有管理權(quán)約定的使用人選舉的代表組成，代表和維護產(chǎn)權(quán)人和使用人合法權(quán)益的組織，是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。根據(jù)《辦法》的規(guī)定，管委會有權(quán)選聘、續(xù)聘物業(yè)管理公司對物業(yè)進行管理，并與其簽訂聘用管理合同。在民事活動中，管委會以其名義代表業(yè)主。而管委會在何種情況下才是依法成立，是否具備民事、行政主體資格，能否參與訴訟，這些問題目前在實踐中爭議較大。管委會是業(yè)主的自治性機構(gòu)，須依法成立，才能行使權(quán)利、承擔義務(wù)。管委會經(jīng)業(yè)主大會按確定的程序選舉產(chǎn)生后，應(yīng)由業(yè)主聯(lián)名或業(yè)主大會授權(quán)的房地產(chǎn)開發(fā)商或物業(yè)管理公司，報經(jīng)縣級以上人民政府房產(chǎn)行政管理部門登記確認。未經(jīng)登記確認，或未經(jīng)業(yè)主授權(quán)，他人以業(yè)主的名義將管委會予以登記的，視為管委會尚未依法成立。對于依法成立的管委會的主體資格，有一種意見認為，管委會不是法人，沒有獨立的法律地位，其不具備民事主體資格，不能參與民事、行政訴訟，不能承擔民事、行政責任。對此意見，筆者不敢茍同?！掇k法》賦予了管委會對外簽訂聘用合同的權(quán)利，應(yīng)視為管委會在物業(yè)管理中具備了一定的民事權(quán)利能力和行為能力。管委會代表業(yè)主簽訂物業(yè)管理的合同，其主體符合規(guī)章規(guī)定，不應(yīng)以此否認合同的效力。但《辦法》畢竟是規(guī)章，且在確認其簽訂物業(yè)管理合同主體資格的同時，必然涉及在實踐中已發(fā)生的管委會訴訟主體地位問題。因物業(yè)管理發(fā)生糾紛，管委會能否以其名義參加訴訟？筆者認為，管委會固然不是法人，但其屬依法成立的自治管理組織，應(yīng)屬民訴法第49條的“其他組織”，可以作為民事、行政訴訟的當事人。管委會參與訴訟既是代表業(yè)主行使權(quán)利的行為，又是有關(guān)規(guī)章中規(guī)定其有權(quán)簽訂物業(yè)管理合同所派生出的權(quán)利義務(wù)。但畢竟由于有關(guān)規(guī)定不明確，實踐中對此認識不一，因此有必要在有關(guān)物業(yè)管理的法律、法規(guī)或司法解釋中予以明確。

（三）關(guān)于商住兩用樓或商業(yè)、娛樂業(yè)等用途的商廈的物業(yè)管理問題。

與住宅小區(qū)的用途不同，商廈主要用于商業(yè)目的。在商廈出售、出租后，為了維護商廈業(yè)主或使用人的房屋及相應(yīng)配套的公用設(shè)施的良好運行，商廈同樣需要由物業(yè)管理公司實施專業(yè)化的物業(yè)管理。而實踐中，許多商廈仍由房地產(chǎn)開發(fā)商或房產(chǎn)份額占絕對優(yōu)勢的大業(yè)主直接進行物業(yè)管理。由于商廈的檔次普遍較高，對提供管理服務(wù)的要求更高，房地產(chǎn)開發(fā)商或其他物業(yè)管理則往往以較高的收費標準收取管理費用，常為此引發(fā)糾紛。而建設(shè)部《辦法》，國家計委、建設(shè)部印發(fā)的有關(guān)服務(wù)收費辦法，都只對住宅小區(qū)的物業(yè)管理及服務(wù)收費予以規(guī)定，未對商廈的物業(yè)管理及服務(wù)收費進行規(guī)定。地方性規(guī)章中，亦鮮有將商廈管理納入物業(yè)管理的范疇，使商廈業(yè)主如何行使物業(yè)管理權(quán)，收費標準、服務(wù)要求如何確定既無法可依，也無行政規(guī)章可依。由此產(chǎn)生的糾紛難以妥善處理，不利于我國物業(yè)管理市場體系的建立和完善。因此，應(yīng)將商廈的物業(yè)管理納入法律的調(diào)整范圍，在有關(guān)物業(yè)管理法規(guī)中，以規(guī)定住宅小區(qū)和商廈的物業(yè)管理為基本框架，分別根據(jù)住宅小區(qū)和商廈的特點，明確各自的服務(wù)內(nèi)容、范圍、服務(wù)質(zhì)量、收費標準、方法，以及行使物業(yè)管理權(quán)的方式。

（四）關(guān)于物業(yè)管理公司是否有權(quán)采取停止供電、供水、供氣等措施的問題。

篇6

今天，我們召開全市物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組第一次會議，主要任務(wù)是研究貫徹落實5月1日將要施行的《省物業(yè)管理條例》，切實解決好我市房屋開發(fā)、使用管理和物業(yè)服務(wù)中存在的嚴重影響居民生活的問題，進一步改善人民群眾的工作生活環(huán)境，提升城市管理水平，維護社區(qū)穩(wěn)定。剛才，立文同志把我市物業(yè)管理工作發(fā)展情況作了簡要匯報，既有基本情況，也有存在問題，還提出了很多貫徹落實意見，這些想法都是切實可行的，希望大家認真抓好落實。下面，我就如何貫徹落實《條例》，強調(diào)三點意見。

一、正確把握，充分認識《條例》頒布實施的重要意義

物業(yè)管理與服務(wù)關(guān)系人民群眾切身利益，是百姓生活不可缺少的組成部分，也是社會關(guān)注的熱點。我省《條例》在國務(wù)院2003年頒布的《物業(yè)管理條例》基礎(chǔ)上，經(jīng)過幾年調(diào)研、論證，廣泛征求社會意見，經(jīng)省人大審議通過。《條例》具有以下幾個鮮明特點：

一是《條例》的立法過程和內(nèi)容款項體現(xiàn)了以人為本、關(guān)注民生的指導(dǎo)思想，反映了人民群眾多年以來的呼聲和要求。二是《條例》明確了物業(yè)管理活動中各類主體的責任、權(quán)利、義務(wù)，對小區(qū)綜合驗收備案、小區(qū)水電暖設(shè)施建設(shè)和產(chǎn)權(quán)界定、建立小區(qū)綜合管理機制、舊小區(qū)整治和建立房屋質(zhì)量保修金等方面做了詳細規(guī)定，為解決房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理工作中存在的問題指明了方向，具有很強的針對性。三是《條例》對行政管理部門及有關(guān)責任人設(shè)定了明確的責任追究制度，有很強的前瞻性和可操作性。因此，貫徹落實《條例》，就是學習實踐科學發(fā)展觀，就是為百姓辦實事、做好事、解難題，各級各單位務(wù)必要不折不扣地抓好落實。

二、找準問題，通過貫徹落實《條例》破解難題

近年來，經(jīng)濟社會加快發(fā)展，住房制度改革不斷深化，人民群眾的居住水平有了明顯提高，小區(qū)物業(yè)管理有了很大的發(fā)展，物業(yè)管理的范圍、內(nèi)容都有了很大的拓展，新建小區(qū)全部實行了專業(yè)的物業(yè)服務(wù)，豐富了城市管理的手段，改善了市容環(huán)境和居住環(huán)境。應(yīng)該說，這幾年物業(yè)管理工作開展得不錯。隨著舊城棚戶區(qū)改造、舊居住小區(qū)改造后，物業(yè)管理的范圍、內(nèi)容、標準都發(fā)生了變化，讓百姓住得上、住得起、住得好不僅是建設(shè)問題，還有管理問題，而且城市管理不僅是對街面的管理，還要向社區(qū)、向樓群延伸，切實解決好小區(qū)“一年新、二年舊、三年臟亂差”的問題。當前，要清醒地看到，有關(guān)房屋開發(fā)、使用管理和物業(yè)服務(wù)的群眾投訴和矛盾糾紛逐年上升，成為居民群眾投訴、12345市民熱線和群眾來信來訪反映的突出問題，并引發(fā)了。比較明顯的是匯統(tǒng)花園問題，由于開發(fā)商和業(yè)主之間的矛盾爆發(fā)，開發(fā)商把問題甩給了政府，市建委等有關(guān)部門積極努力，有關(guān)部門做了很大的犧牲，應(yīng)急處理了一些矛盾，正在有序推進解決。這些問題本是不應(yīng)該發(fā)生的，集中體現(xiàn)了我市在房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理方面存在的一些共性問題。

一是對房地產(chǎn)開發(fā)銷售與交付使用的監(jiān)管還不完善。存在工程質(zhì)量缺陷、開發(fā)商違約、小區(qū)配套緩建或不建、手續(xù)不全難以辦理房產(chǎn)證等問題，這些問題在居民入住后長期得不到解決。房管局正在研究辦證的問題，力爭多辦一些，緩解一下壓力。住房是老百姓擁有的重要私人財產(chǎn)，買來的房子卻是次品，權(quán)益受到侵害，人民群眾很有意見，心里怨氣很大。二是對物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)行為的監(jiān)管還不到位。部分物業(yè)企業(yè)服務(wù)水平低、意識差，社會責任感不強，多收費、少服務(wù)，處理問題簡單粗暴，有的甚至干擾業(yè)主委員會自治，人為制造矛盾，嚴重影響小區(qū)和諧氛圍。三是對舊小區(qū)的整治有待深化。經(jīng)過幾年的整治，舊小區(qū)的環(huán)境有了明顯改善，但也有部分小區(qū)在整治后出現(xiàn)“回潮”現(xiàn)象，部分小區(qū)整治還不徹底，違章搭建、亂占道路現(xiàn)象依然存在，部分小區(qū)房屋維修難、污水冒溢，嚴重影響居民生活。四是部分小區(qū)水電暖專營單位服務(wù)質(zhì)量差。水電暖與人民群眾的生產(chǎn)生活息息相關(guān)，是政府授權(quán)專業(yè)經(jīng)營單位向社會提供的公共產(chǎn)品，但在部分小區(qū)，專業(yè)經(jīng)營單位只負責到小區(qū)規(guī)劃紅線，小區(qū)內(nèi)水電暖設(shè)施管理及收費由開發(fā)企業(yè)或物業(yè)企業(yè)承擔，變相把權(quán)力交給了開發(fā)企業(yè)或物業(yè)企業(yè)。由開發(fā)企業(yè)或物業(yè)企業(yè)負責小區(qū)水電暖的轉(zhuǎn)供，可能會收高價水電費用，引起業(yè)主與企業(yè)的矛盾糾紛，一旦企業(yè)撤出小區(qū)管理或破產(chǎn)，無人代收水電暖費用，無人承擔設(shè)施維修責任，居民就無法正常使用水電暖。

解決以上問題，必須通過貫徹落實《條例》。各部門各單位務(wù)必高度重視，采取有效措施，切實抓好貫徹落實，扎扎實實地推進《條例》實施。

三、落實責任，扎實推進《條例》順利實施

《條例》是當前規(guī)范我市房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理發(fā)展、解決歷史遺留問題的有力指導(dǎo)和遵循。市政府成立了由分管市領(lǐng)導(dǎo)為組長，各有關(guān)職能部門和區(qū)政府為成員的物業(yè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組，具體推進《條例》貫徹落實。各成員單位要指定分管領(lǐng)導(dǎo)為領(lǐng)導(dǎo)小組成員，切實擔負落實責任。

（一）嚴格落實責任。各成員單位要結(jié)合工作實際，明確責任分工，著力落實推進。市房管局，負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理，擬定加強我市物業(yè)管理的具體政策，加強物業(yè)服務(wù)資質(zhì)管理和物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員資格管理，對住房維修資金和房屋質(zhì)量保修金進行監(jiān)管，指導(dǎo)各區(qū)房管部門、辦事處對物業(yè)企業(yè)和業(yè)主大會進行監(jiān)管，依法處理物業(yè)企業(yè)的違規(guī)違法行為?，F(xiàn)在我市房屋維修基金已經(jīng)歸集有十幾個億，量比較大，要專門成立一個機構(gòu)，把這部分資金監(jiān)管好、使用好，確保資金安全、高效，真正用在老百姓身上。市建委，負責組織開展小區(qū)綜合驗收及備案管理和在建物業(yè)項目質(zhì)量監(jiān)管，會同市物價局擬定調(diào)整城市配套費的意見，強化對房地產(chǎn)開發(fā)銷售的監(jiān)管，處理小區(qū)開發(fā)遺留問題，牽頭組織舊小區(qū)綜合整治。市規(guī)劃局，負責落實《條例》有關(guān)小區(qū)配套建筑的規(guī)劃要求，確保小區(qū)配套完善，協(xié)調(diào)解決涉及規(guī)劃的小區(qū)遺留問題。市行政執(zhí)法局，負責查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和物業(yè)企業(yè)在房屋開發(fā)銷售、物業(yè)服務(wù)過程中的違法行為，處理業(yè)主或房屋使用人在使用房屋過程中違反《條例》規(guī)定的行為。市公安局，指導(dǎo)、督促物業(yè)企業(yè)開展安全防范工作，指導(dǎo)落實物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范設(shè)施建設(shè)，消除物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安隱患，調(diào)解各類涉及治安管理的矛盾，加強對外來人口和寵物的管理。市財政局，會同有關(guān)部門落實小區(qū)政務(wù)管理等用房和舊小區(qū)整治工作中應(yīng)由政府承擔的建設(shè)資金來源。市民政局，加強社區(qū)基層政權(quán)建設(shè)，落實居委會對業(yè)主委員會的指導(dǎo)、監(jiān)督和日常管理。市物價局，牽頭制定我市物業(yè)服務(wù)收費政策，定期公布指導(dǎo)價格，依法查處物業(yè)服務(wù)收費的違規(guī)行為，協(xié)調(diào)解決因物業(yè)服務(wù)收費引發(fā)的矛盾糾紛。市環(huán)保局，負責驗收物業(yè)項目的環(huán)境保護設(shè)施，依法查處業(yè)主與使用人在使用房屋過程中違反環(huán)保法律法規(guī)和《條例》的行為。市質(zhì)監(jiān)局，對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的電梯等特種設(shè)備進行安全監(jiān)察，督促使用單位做好特種設(shè)備的注冊登記、維護保養(yǎng)、作業(yè)人員持證上崗等工作，查處安裝、改造、維修和使用中的違規(guī)行為，調(diào)查處理物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的特種設(shè)備事故。市司法局，逐步建立基層糾紛協(xié)調(diào)機制，指導(dǎo)基層糾紛調(diào)解機構(gòu)疏導(dǎo)、調(diào)解物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的各類民間糾紛；與市房管局共同組織開展物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)的宣傳教育。市工商局，加強企業(yè)登記審查，對未依法辦理住宅改為經(jīng)營性用房手續(xù)的，不予核準登記；查處在住宅小區(qū)內(nèi)擅自改變住宅用途從事無照經(jīng)營的行為。市市政公用局，負責制定已建成小區(qū)水暖氣設(shè)施整治和移交的具體辦法，監(jiān)督管理水暖氣各專業(yè)經(jīng)營單位履行水暖氣設(shè)施建設(shè)、接管和維護管理義務(wù)。市環(huán)衛(wèi)局，負責對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生的檢查、指導(dǎo)和監(jiān)督，督促環(huán)境衛(wèi)生專業(yè)單位依法履行職責，及時解決小區(qū)化糞池污水冒溢問題。市園林局，負責物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)綠化變動的審批和監(jiān)督。市經(jīng)委，負責組織落實《條例》有關(guān)小區(qū)供電設(shè)施建設(shè)、移交、管理維護的規(guī)定，并督促供電公司履行法定義務(wù)。市供電公司，按《條例》的規(guī)定，開展小區(qū)供電設(shè)施的建設(shè)、接管工作，確保居民正常用電。各區(qū)政府，要對本轄區(qū)內(nèi)小區(qū)管理和物業(yè)服務(wù)負總責，按照《條例》的要求，督促辦事處抓好《條例》宣傳學習和小區(qū)綜合管理機制及聯(lián)席會議制度的建立，把小區(qū)管理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，納入對辦事處工作的考核體系，加大辦事處對業(yè)主委員會工作的指導(dǎo)、監(jiān)督，配合專業(yè)單位做好水電氣暖設(shè)施移交，加強基層調(diào)解機制建設(shè)，及時協(xié)調(diào)解決居民之間、居民與物業(yè)企業(yè)的糾紛，維護好小區(qū)的穩(wěn)定與和諧。

（二）加強協(xié)調(diào)配合。《條例》不僅是一部單純的規(guī)范物業(yè)企業(yè)的法規(guī)，對與居民使用房屋相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)、水電氣暖管理、小區(qū)管理、業(yè)主自治、物業(yè)服務(wù)、房屋維修、舊小區(qū)整治及相關(guān)部門的行政管理行為都作了明確規(guī)范，貫徹落實《條例》不僅是哪一個部門的工作，需要各部門密切配合、齊抓共管、形成合力。各級各部門要把每個環(huán)節(jié)的工作都做好，讓百姓住得安心、舒心、放心。

（三）著力推進七項重點。當前，根據(jù)我市實際，認真貫徹落實《條例》的重點是，立即開展小區(qū)綜合驗收備案、調(diào)整配套費標準、進行小區(qū)水電氣暖設(shè)施移交、建立小區(qū)綜合管理機制、深化舊小區(qū)整治、強化維修資金監(jiān)管、建立房屋保修金制度等七項工作，抓緊研究制定加強我市物業(yè)管理工作的意見、房屋維修資金和質(zhì)量保修金的監(jiān)管辦法、物業(yè)服務(wù)收費辦法、小區(qū)綜合驗收備案管理辦法、配套費調(diào)整、水電氣暖設(shè)施移交辦法等政策。以上政策，要于5月底前制定完畢，并在第二次領(lǐng)導(dǎo)小組會議上研究討論。對落實工作不力，問題解決不力，居民反映強烈，造成社區(qū)嚴重不穩(wěn)定的，將依據(jù)《條例》追究相關(guān)部門和責任人的行政責任。

篇7

論文摘要：物業(yè)管理在我國已經(jīng)逐漸步八正軌，目前施行于各個城市的管理模式都是從香港或國外引進，與中國實際有所差距。本文從人員素質(zhì)、基金運作，管理模式和企業(yè)規(guī)模四個方面詳細論述，目的是找到一種新的思路，從而使我國物業(yè)管理能進步發(fā)展。

物業(yè)管理產(chǎn)生于十九世紀的英國．伴隨工業(yè)革命逐漸興起．發(fā)展到今天已經(jīng)有近二百年的發(fā)展歷程．因此它的理論、運作模式與西方經(jīng)濟理論有千絲萬縷的聯(lián)系。我國的物業(yè)管理脫胎于國外為了能更好地適應(yīng)中國的發(fā)展實際．就必須從各方面對其進行調(diào)整．開辟一條新思路。筆者在從事物業(yè)管理教學實踐操作中．認為從以下四方面可以進行新的嘗試：

一．物業(yè)維修基金的運作模式的改進

維修基金是物業(yè)企業(yè)對物業(yè)區(qū)域公共設(shè)施設(shè)備大中修的資金來源。關(guān)于它的收取國家有明確規(guī)定：由市住房資金管理中心．在業(yè)主交納售房款的時候由售房單位從住宅售房款中提?。鄬幼≌?O％．高層住宅3O％．然后再由業(yè)主按照房改成本價房價的2％交納。如果專項維修資金花光或者不到首次交納金額的3O％．就要啟動續(xù)籌機制。盡管如此．在實際操作過程中卻出現(xiàn)兩犬問題：(1)物業(yè)管理企業(yè)私自挪用占有：(2)業(yè)主無故拒繳續(xù)籌基金。由此產(chǎn)生的結(jié)果．公共部位年久失修小區(qū)整體環(huán)境破壞嚴重。我們認為應(yīng)從以下方面改進

1明確基金使用程序

由物業(yè)公司確定維修計劃以及維修費用．確定要維修的工程．報業(yè)主大會同意后．通過信息管理系統(tǒng)分攤到維修工程涉及的各家各戶，到銀行的維修管理系統(tǒng)提取資金，銀行再從每家每戶中扣取專項維修資金。如果費用不高，經(jīng)過業(yè)主大會直接授權(quán)業(yè)委會批準，到銀行支取就可以了，如果費用比較高就實行階梯性的交費，比如先預(yù)支30％，讓維修工程先運行起來，在維修期間分階段地支取最后留有5％的質(zhì)保金，過了保修期后就可以全部交付。在業(yè)委會沒有成立之前．維修費用的使用則要求物業(yè)公司提出維修計劃和預(yù)算報告，政府相關(guān)部門受理．并指定專業(yè)鑒定機構(gòu)進行評估，最終由市國土房管局批準到專戶銀行支取費用。

2建立基金審查制度

每個財政年度，由房地產(chǎn)行政部門牽頭，聯(lián)合財政、審計部門對各物業(yè)區(qū)域的維修基金賬戶進行審查。檢查內(nèi)容包括：核查每筆資金支出程序是否合乎程序．核查每筆資金的使用過程。專項維修資金在存儲銀行時．所得的利息都存八相應(yīng)的業(yè)主名下．利息由銀行操作系統(tǒng)分攤到各個業(yè)主的名下。除了維修工程外．其他任何的形式都不能提取專項維修資金?；鹳~戶是在銀行備案的專用賬戶。根據(jù)1998年的213號文件．閑置的專項維修資金經(jīng)過業(yè)主大會的決策可以委托銀行購買國債．但是有金額的限制．不能把所用的專項維修資金都用來買國債．同時專項維修資金不能用于風險較大的投資．如股票等。最終審查結(jié)束后．將審查結(jié)果在物業(yè)區(qū)域張榜公布．使每個業(yè)主及物業(yè)使用人都了解清楚．資金使用透明化。

3．建立續(xù)籌資金的籌集制度

對于續(xù)籌資金．應(yīng)明確各戶繳納比例．通常是按建筑面積計算。繳納時刻有物業(yè)公司直接上門收?。部芍苯哟嫒刖S修基金專門賬戶．以匯款憑據(jù)為證。對于遲繳緩繳．應(yīng)建立滯納金制度．每遲一日按一定比例收取滯納金。長期不交費的業(yè)主應(yīng)具體情況具體分析：對確實經(jīng)濟困難的應(yīng)辦理緩繳手續(xù)．延長繳費期限并收取利息對長期無故拒繳的業(yè)主應(yīng)有懲罰措施．如停止物業(yè)管理服務(wù)等。

二．創(chuàng)建新型物業(yè)管理模式

目前．絕大多數(shù)城市的物業(yè)管理都推行一種模式．即所有居住小區(qū)普遍由物業(yè)公司進行管理。這樣雖然能對整個小區(qū)實行集中統(tǒng)一管理．提高專業(yè)化程度。但也存在管理費用較高．很多中低收入居民承受不起的問題．是當前物業(yè)管理中存在的一個突出矛盾。為了解決這個矛盾．應(yīng)該打破物業(yè)公司管理一種模式的體制．引入我國臺灣地區(qū)普遍實行的業(yè)主自營式物業(yè)管理．實行物業(yè)公司管理與業(yè)主自營式管理兩種模式并用的物業(yè)管理新體制。所謂業(yè)主自營式物業(yè)管理．就是將整個社區(qū)的建筑物分為兩部分一部分是私產(chǎn)(即居民的住房)．由業(yè)主自己負責：另一部分是公產(chǎn)．包括庭院、各種公共活動場所和臨街的配套建筑物．由社區(qū)全體成員管理。他們自己選出一個比較精干的管理委員會．全權(quán)負責本管理純屬義務(wù)．沒有任何報酬。委員一般任期一年．每月開會一次．討論決定社區(qū)物業(yè)管理的重大問題。物業(yè)管理組織非常精干．專職人員只有兩位．一位是干事．另一位是門衛(wèi)兼監(jiān)控員他們的房間有對公產(chǎn)部分進行監(jiān)控的先進電子設(shè)備：并且24小時錄像．保留2周)．另外有少量的臨時工．如保潔員、修理工等．由干事根據(jù)需要聘請。管理經(jīng)費來源是將公用房屋出租．從中收取管理費．所收的管理費在支付了人員費、設(shè)備費、公產(chǎn)運作費、衛(wèi)生費．以及其他費用公共開支以后．一般還有節(jié)余。我國臺灣省各城市的經(jīng)濟發(fā)展與居民收入水平均比內(nèi)地高出許多．尚且普遍推行業(yè)主自營式的物業(yè)管理，而我們在大多數(shù)居民收入較低的條件下．卻普遍推行公司經(jīng)營式的物業(yè)管理，其結(jié)果是許多中低收入者交不起物業(yè)管理費．而物業(yè)管理公司由于收入較少．出現(xiàn)經(jīng)營困難．使小區(qū)物業(yè)管理難以開展。因此可以對現(xiàn)行的物業(yè)管理體制進行改革．由單一的物業(yè)公司管理模式．改為物業(yè)管理公司與業(yè)主自營式管理并用的兩種模式。

三、實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟在物業(yè)管理行業(yè)中的應(yīng)用

物業(yè)管理是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物。它本應(yīng)是一個科技含量高．專業(yè)性強的獨立的行業(yè)．但現(xiàn)在業(yè)界卻把它演變成單純的勞動密集性行業(yè)．成了以獸一手工勞動為主的管理行業(yè)。相當數(shù)量的物業(yè)企業(yè)基本上是小作坊式經(jīng)營．服務(wù)產(chǎn)品單一管理項目和類型少服務(wù)手段原始、粗放經(jīng)營等。原因主要有四點：一是行業(yè)準入門檻低：二是專業(yè)服務(wù)沒有形成市場；三是資源分割．物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模小四是物業(yè)費偏低．收繳率不高。針對這些問題可采取以下措施：

1．加強行業(yè)監(jiān)管．斷絕與房地產(chǎn)企業(yè)”父子關(guān)系”

很多小物業(yè)公司之所以能生存正是由于原所屬房地產(chǎn)公司供血．而由此出現(xiàn)大企業(yè)吃不飽．小企業(yè)吃不了．資源浪費嚴重的市場狀況。行政主管部門應(yīng)從兩方面人手加強監(jiān)管(1)每年進行財務(wù)審查．由政府的審計部門審計物業(yè)公司的經(jīng)濟賬目．斷絕雙方的資金支持：(2)強制推行物業(yè)區(qū)域的招投標．每個小區(qū)的物業(yè)管理都要進行招投標．由政府組織向全社會公開．實現(xiàn)透明化。

2建立物業(yè)企業(yè)資質(zhì)等級制度

制度應(yīng)在注冊資本、專業(yè)人員管理經(jīng)驗等多方面進行規(guī)定．不同資質(zhì)的企業(yè)管理的區(qū)域規(guī)模有不同要求．達不到一定規(guī)模則不準注冊．從而提高了準入門檻。

3．有效整合物業(yè)管理資源

針對中小城市居住小區(qū)面積偏小、居民收入的特點．我們可以將物業(yè)區(qū)域按類型、位置進行聯(lián)合．統(tǒng)一進行招投標。區(qū)域面積大了．既能充分挖掘企業(yè)潛力．提高企業(yè)人員工作能力：同時又因為降低了經(jīng)營成本：從而能減輕業(yè)主交費負擔。

四。全面提高各方的物業(yè)管理素質(zhì)

物業(yè)管理雖然發(fā)展迅速．但畢竟只有二十多年的發(fā)展．人們在觀念上認識層次上還需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企業(yè)在實施管理過程中，業(yè)主在接受服務(wù)過程中產(chǎn)生了很多錯誤行為，提高各方素質(zhì)刻不容緩。筆者認為應(yīng)進行以下工作：

1對業(yè)主委員會人員進行崗前培訓(xùn)

根據(jù)《物業(yè)管理條例》規(guī)定各類居住小區(qū)都應(yīng)建立業(yè)主委員會．作為業(yè)主代表行使業(yè)利。加強業(yè)主素質(zhì)教育就應(yīng)從委員會成員做起．以點帶面．推動全員物業(yè)管理知識的普及。具體做法是(1)當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門每年定期免費開班培訓(xùn)．凡是新成立的業(yè)委會均應(yīng)派5O％以上成員參加．否則該業(yè)委會不予注艦(2)業(yè)委會在小區(qū)內(nèi)定期培訓(xùn)業(yè)主．宣傳物業(yè)管理方面的知識。

2對物業(yè)公司專業(yè)人員數(shù)量作硬性規(guī)定

目前我國已推行物業(yè)管理資質(zhì)認證工作．每年都進行物業(yè)管理員(師)資質(zhì)考試．但由于沒有對人員數(shù)量硬性規(guī)定．各企業(yè)對專業(yè)培訓(xùn)很不重視．物業(yè)服務(wù)也因此極不規(guī)范。所以各城市應(yīng)在這方面有規(guī)定出臺．迫使企業(yè)加強專業(yè)人員引進和培訓(xùn)工作．提高企業(yè)的綜合實力。

篇8

論文摘要 物業(yè)管理問題是加強社區(qū)建設(shè)，構(gòu)建和諧社會的重要內(nèi)容之一。但是目前政府對物業(yè)公司監(jiān)管力度不強，物業(yè)管理法規(guī)缺乏可操作性，物業(yè)管理狀況不佳，業(yè)主的合法權(quán)益時常遭到侵害，業(yè)主委員會很難真正發(fā)揮作用。要想改變著這一現(xiàn)狀，就要積極探索多樣化的物業(yè)管理方式，不斷改進和完善物業(yè)管理工作，為社區(qū)居民創(chuàng)造和諧的生活環(huán)境。

論文關(guān)鍵詞 物業(yè)管理 業(yè)主 業(yè)主委員會

一、調(diào)查概況

(一)調(diào)查背景

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的興起與發(fā)展，現(xiàn)代小區(qū)的居住模式逐漸取代傳統(tǒng)的零散居住形式。相對集中的建筑群居住構(gòu)成了現(xiàn)代小區(qū)。小區(qū)配有的成套的公共服務(wù)設(shè)施，小區(qū)內(nèi)相關(guān)場地的維修、養(yǎng)護、管理和環(huán)境衛(wèi)生及相關(guān)秩序的維持需要有專門的人員和組織，因此物業(yè)管理行業(yè)便應(yīng)運而生。然而，此行業(yè)在我國目前還屬于新興行業(yè)，在實踐中，還有很多問題有待規(guī)范。

物業(yè)管理，具體而言，就是物業(yè)公司接受業(yè)主或業(yè)主大會的委托，然后簽訂物業(yè)服務(wù)合同，按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對業(yè)主居住的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，以及維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的道路交通、消防安全、環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理的內(nèi)涵包括：(1)物業(yè)管理的管理對象是物業(yè)，即管理業(yè)主所居住的小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施、綠地、停車位停車庫、房屋設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生等;(2)物業(yè)管理的服務(wù)對象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人;(3)物業(yè)管理的屬性是經(jīng)營。物業(yè)管理被視為一種特殊的商品，物業(yè)管理所提供的是有償?shù)臒o形的商品——勞務(wù)與服務(wù)。

物業(yè)管理立法興起于19世紀，在20世紀獲得了重大的發(fā)展。2003年9月1日國務(wù)院正式頒布實施《物業(yè)管理條例》，為物業(yè)管理中業(yè)主權(quán)利的法律保護實現(xiàn)了統(tǒng)一立法。但我國的物業(yè)管理立法仍缺乏理論指導(dǎo)，配套的立法尚不成熟，且缺乏可操作性，未形成良性、完善的運作機制?，F(xiàn)實生活中，物業(yè)管理關(guān)系混亂，物業(yè)公司不能經(jīng)濟有效的實現(xiàn)物業(yè)管理的目的，業(yè)主的權(quán)利不能得到有效的維護，因物業(yè)管理產(chǎn)生的糾紛層出不窮。

(二)調(diào)查目的

物業(yè)管理狀況關(guān)涉小區(qū)業(yè)主的生活休息環(huán)境，本課題通過對西寧市鳴翠柳山莊的業(yè)主權(quán)益是否得到有效維護進行調(diào)查，期望能更好的規(guī)范物業(yè)公司的服務(wù)行為及管理行為，增強《物業(yè)管理條例》的可操作性，改善我國物業(yè)管理的現(xiàn)狀，為業(yè)主營造更舒適和諧的居住環(huán)境。

(三)調(diào)查內(nèi)容

本課題通過對西寧市鳴翠柳山莊居住的業(yè)主、外聘的物業(yè)公司進行問卷調(diào)查，并結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)和理論知識及對其他小區(qū)的物業(yè)管理情況的走訪調(diào)查得出調(diào)查結(jié)果。一是業(yè)主參與物業(yè)管理的意識。即小區(qū)業(yè)主在入住該小區(qū)并繳納相應(yīng)的物業(yè)費后，應(yīng)如何自主選舉業(yè)主委員會，實現(xiàn)自治管理權(quán)，維護自己的合法權(quán)益。二是業(yè)主大會的召開、決議及業(yè)主委員會的職權(quán)性質(zhì)及義務(wù)。即業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，應(yīng)如何維護全體業(yè)主的公共利益及應(yīng)如何行使自己的職權(quán)。三是物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量和管理狀況。即物業(yè)公司對業(yè)主的訴求是否及時處理以及對小區(qū)的物業(yè)設(shè)施的維護管理狀況。擬從這三方面入手，對業(yè)主、業(yè)主委員會和物業(yè)公司分別進行調(diào)查。

(四)調(diào)查方式

此次調(diào)查的主要方式有：對西寧市鳴翠柳山莊的業(yè)主發(fā)放調(diào)查問卷;對西寧市部分小區(qū)進行走訪調(diào)查，共發(fā)放調(diào)查問卷100份，實際收回97份，部分業(yè)主因忙于參加廣場舉辦的活動未交回問卷。所以，以下報告中的結(jié)論系根據(jù)收回的有效數(shù)據(jù)資料及對部分小區(qū)的走訪詢問而得到。

二、調(diào)查問卷反映的問題結(jié)論及分析

(一)業(yè)主的參與度不高，業(yè)主大會召開難

根據(jù)調(diào)查，在問及本人是否愿意在業(yè)主委員會擔任職務(wù)之時，有22.7%的被調(diào)查者明確表示愿意，而明確表示不愿意的占49.0%。在問及不愿意在業(yè)主委員會任職的原因之時，沒有時間精力和沒有報酬是最主要的原因，提及率分別為36.8%和41.9%。在問及“業(yè)主委員會是否應(yīng)該拿報酬”之時，有60.8%的被調(diào)查業(yè)主表示贊成，而有19.8%的被調(diào)查者明確表示反對，另外19.4%的業(yè)主則選擇“說不清”。在問及“業(yè)主委員會是否應(yīng)該具有法人地位”之時，有65.8%的被調(diào)查者表示贊成，而有15.2%的被調(diào)查者表示反對，19.0%的業(yè)主則選擇“說不清”。在問及本小區(qū)的業(yè)主委員會能否代表業(yè)主的利益時，有71.7%的被調(diào)查者認為不能代表，只有13.4%的被調(diào)查者認為能夠代表。

根據(jù)走訪調(diào)查得知，業(yè)主大會、業(yè)主委員會流于形式。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主委員會會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。大部分小區(qū)從來沒有召開過業(yè)主大會，有些小區(qū)即使召開業(yè)主大會也是偶爾性的，大多都是書面性的決議或是業(yè)主代表參加，主要是因為：涉及的問題根本與自己無關(guān)，參加業(yè)主大會浪費自己的時間;業(yè)主比較分散，統(tǒng)一召集起來比較困難;業(yè)主對業(yè)主大會能否做出有效的決議喪失信心，認為即便召開業(yè)主大會也是徒勞，難以形成讓全體業(yè)主都滿意的決議。

業(yè)主對成立業(yè)主委員會態(tài)度也比較消極。很多業(yè)主不知道業(yè)主委員會的職責權(quán)限也不知道是否能維護業(yè)主的權(quán)益，對作為業(yè)主委員會成員是否有報酬比較擔憂。所以大部分小區(qū)的業(yè)主委員會只是虛設(shè)，沒有存在的意義，有些業(yè)主委員會成員很少履行自己的職責。究其原因，主要是物業(yè)管理的法律法規(guī)對業(yè)主委員會的定性很模糊，沒有給業(yè)主委員會一個合理的法律地位，業(yè)主委員會沒有運營資本，很多業(yè)主不愿意浪費時間做沒有任何報酬的事;居委會、街道辦等基層組織對業(yè)主委員會的成立缺少指導(dǎo)和幫助，很多小區(qū)不知道怎樣成立業(yè)主委員會。

(二)物業(yè)公司的管理和服務(wù)定位模糊

根據(jù)調(diào)查問卷的統(tǒng)計顯示，對物業(yè)公司的管理和服務(wù)表示“很滿意”和“比較滿意”者，僅占被調(diào)查者的18.3%，而表示“不太滿意”和“很不滿意”者，占40.7%。業(yè)主的利益受侵害的狀況主要在專有部分和共有部分，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有44.7%的被調(diào)查者認為，其個人和家庭的合法權(quán)益曾被物業(yè)公司侵占，有55.3%的業(yè)主認為其小區(qū)共有部分的利益受到了物業(yè)公司的侵占。

物業(yè)公司是接受業(yè)主的委托并按照物業(yè)服務(wù)合同提供常規(guī)性的公共服務(wù)、針對性的專項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)。但是目前我國物業(yè)公司的從業(yè)人員的文化層次普遍較低素質(zhì)不高，很難樹立科學的管理和服務(wù)理念。主要表現(xiàn)在：物業(yè)公司的從業(yè)人員常常以管理者自居，沒有服務(wù)意識，對業(yè)主的訴求不聞不問，更談不上主動幫業(yè)主排憂解難。根據(jù)調(diào)查結(jié)果，物業(yè)公司管理不規(guī)范，對自身造成的問題也不及時有效的解決，影響物業(yè)公司的服務(wù)質(zhì)量，客戶的滿意度降低。二是物業(yè)公司缺乏一些專業(yè)的技工人員，對公共設(shè)施的損壞及業(yè)主的房屋出現(xiàn)的漏水、墻皮脫落等現(xiàn)象不能及時進行維修。這是導(dǎo)致物業(yè)糾紛增多的最主要原因。三是物業(yè)公司侵吞業(yè)主利益。根據(jù)調(diào)查問卷統(tǒng)計，88.7%的小區(qū)的物業(yè)公司都存在將小區(qū)的公共場地、相鄰樓房的通道作為停車位出租給外來人員，謀取利益，嚴重擾亂了小區(qū)的公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生，直接侵害了業(yè)主的經(jīng)濟利益。四是物業(yè)公司私自漲價，導(dǎo)致業(yè)主不滿。鳴翠柳山莊的物業(yè)費自四月份開始，每月每平方米0.45元漲到0.80元，通過詢問物業(yè)公司，由于工業(yè)運營成本和人工工資不斷增加，物業(yè)費必然要上調(diào)。但是物業(yè)費漲價一事，物業(yè)公司和業(yè)主委員會并未達成一致，也未召開業(yè)主大會征求業(yè)主的意見，物業(yè)公司業(yè)沒有向上級部門提供物業(yè)費漲價的相關(guān)申請和備案。根據(jù)調(diào)查，大部分小區(qū)都存在物業(yè)公司私自漲價的行為，主要是現(xiàn)在物業(yè)費的收費標準沒有統(tǒng)一的標準幅度，政府相關(guān)部門對物業(yè)公司的行為監(jiān)管不到位，懲罰力度較小，導(dǎo)致物業(yè)公司為所欲為，不顧及業(yè)主的利益。

三、針對調(diào)查結(jié)果的思考和建議

通過對業(yè)主、物業(yè)公司的接觸和調(diào)查，結(jié)合相關(guān)的法律法規(guī)，對完善物業(yè)管理，保護業(yè)主的合法權(quán)益的具體建議如下：

(一)提高業(yè)主的參與力度，加快業(yè)主委員會制度規(guī)范化。(1)居民委員會、街道辦事處要加強對小區(qū)成立業(yè)主委員會事宜的扶持力度，提高業(yè)主的主人翁意識，督促業(yè)主積極參與小區(qū)的自治管理，指導(dǎo)業(yè)主選出真正能代表業(yè)主利益、有責任心、熱心公益、具有一定知識水平的人員來參與業(yè)主委員會的工作，在物業(yè)公司和業(yè)主之間起到溝通協(xié)調(diào)的作用，加強業(yè)主對其的信任度。(2)相關(guān)的法律法規(guī)制度應(yīng)明確業(yè)主委員會的法律地位，撥付業(yè)主委員會一定的運營成本，保障業(yè)主委員會能及時有效的處理物業(yè)糾紛，提高業(yè)主委員會成員工作的積極性。(3)業(yè)主委員會成員要以身作則，對其職責范圍內(nèi)的工作應(yīng)認真負責，在與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同時，仔細斟酌合同條款，確定物業(yè)費的標準合理，并定期召開業(yè)主大會，涉及業(yè)主的切身利益時要及時公開征求業(yè)主的意見，監(jiān)督各項經(jīng)費的使用情況，及時處理業(yè)主的訴求。

(二)建立物業(yè)公司年度評價機制，規(guī)范物業(yè)公司的行為

(1)實行物業(yè)公司的年度評價機制，有利于督促物業(yè)公司不斷創(chuàng)新科學合理的物業(yè)管理模式，提升物業(yè)公司的服務(wù)意識。業(yè)主委員會可以與物業(yè)公司在公示欄里設(shè)置一些小區(qū)物業(yè)管理狀況的評價標準，在年末召集業(yè)主對物業(yè)公司一年來的管理行為和服務(wù)行為做一個評價，對沒有做到位的和很差的行為可以提出一些改善的建議，逐步改善小區(qū)的物業(yè)管理狀況。(2)物業(yè)公司自身應(yīng)不斷提高該行業(yè)的從業(yè)人員的資質(zhì)條件，加強對從業(yè)人員的技術(shù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，及時處理業(yè)主反映的各種需要維修的房屋及配套的公共設(shè)施，做好外來人員的登記事項，布置好小區(qū)內(nèi)的停車位，維護好小區(qū)的公共秩序，保護業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害。

(三)加強政府的監(jiān)管力度，完善物業(yè)管理法法規(guī)制度

篇9

最近，國務(wù)院總理*對價格公共服務(wù)工作作出重要批示：“這項工作要經(jīng)?；⒁庵贫冉ㄔO(shè)，以真實性取信于民”，副總理批示：“推進價格公共服務(wù)工作對于控制物價過快上漲有積極作用。把服務(wù)與監(jiān)管有機結(jié)合起來有利于價格政策的落實。要進一步總結(jié)經(jīng)驗，會同有關(guān)部門建立全社會價格監(jiān)督服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，形成長效機制，在抑制通脹中更好地發(fā)揮作用”。國家發(fā)改委也發(fā)出了《關(guān)于認真貫徹落實國務(wù)院領(lǐng)導(dǎo)同志重要批示精神進一步做好價格公共服務(wù)工作的通知》（發(fā)改價檢〔*〕2641號），四川省物價局對進一步做好價格公共服務(wù)工作了要求，目前國家又作出了擴大內(nèi)需、促進增長的安排部署，進一步做好價格公共服務(wù)工作顯得更為重要。經(jīng)局黨組研究，現(xiàn)就進一步加強全市價格公共服務(wù)以下意見。

一、要提高對價格公共服務(wù)重要意義的認識

（一）做好價格公共服務(wù)，對實踐價格科學發(fā)展觀有重要意義。黨的*大報告，加快推進以改善民生為重點的社會建設(shè)，必須在經(jīng)濟發(fā)展的基礎(chǔ)上，更加注重社會建設(shè)，著力保障和改善民生，推進社會體制改革，擴大公共服務(wù)，完善社會管理，促進社會公平正義。黨的*屆三中全會，建設(shè)社會主義新農(nóng)村，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟、社會發(fā)展一體化新格局，必須擴大公共財政覆蓋農(nóng)村范圍，發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)，使廣大農(nóng)民學有所教、勞有所得、病有所醫(yī)、老有所養(yǎng)、住有所居。按照黨的*大報告和黨的*屆三中全會精神，全面貫徹科學發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會政府價格行政主管部門應(yīng)加快價格職能和價格管理方式的轉(zhuǎn)變，加強價格公共服務(wù)，深化價格改革，強化對壟斷行業(yè)價格成本約束，加強價格監(jiān)管，依法嚴肅處理各種亂漲價、亂收費的行為，著力維護廣大人民群眾、社會經(jīng)濟組織的合法權(quán)益。作好價格公共服務(wù)，要求全市物價部門按照科學發(fā)展、和諧發(fā)展的要求，以改進價格管理與轉(zhuǎn)變價格職能相結(jié)合，切實把價格工作重點轉(zhuǎn)移到依法為社會各利益主體服務(wù)和為維護良好的發(fā)展環(huán)境服務(wù)上來。在價格公共服務(wù)中要重點抓好提供維權(quán)服務(wù)，提供自律服務(wù)，提供政策服務(wù)，提供信息服務(wù)，提供協(xié)調(diào)服務(wù)，提供綜合服務(wù)。

（二）加強價格公共服務(wù)，應(yīng)著重圍繞發(fā)展是第一要務(wù)、核心是構(gòu)建和諧的總體要求。全市各級物價部門要堅持圍繞中心、服務(wù)大局，認真按照黨委和政府的工作部署，對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展的重大項目、產(chǎn)業(yè)發(fā)展園區(qū)，對義務(wù)教育、醫(yī)療、房地產(chǎn)、環(huán)保、公共交通、水電氣以及涉及群眾生活、健康、居住、受教育基本權(quán)益等方面，做好價格公共服務(wù)工作。

（三）加強價格公共服務(wù)，應(yīng)切實轉(zhuǎn)變價格管理職能，在公用事業(yè)和公益行業(yè)方面積極探索建立差別價格和對低收入群體調(diào)價補貼的聯(lián)動制度。近年來，針對我國資源價格偏低、資源性產(chǎn)品比價不合理等現(xiàn)象，國家大力實施了資源性產(chǎn)品價格改革。在穩(wěn)步推進資源性產(chǎn)品價格改革的過程中，由于資源性產(chǎn)品價格的上漲，勢必會對低收入群體等生活水平造成影響。為著力協(xié)調(diào)解決群眾、相關(guān)行業(yè)因資源性價格上漲對生活水平和生產(chǎn)秩序造成的相關(guān)影響問題，價格主管部門應(yīng)轉(zhuǎn)變管理職能、改進管理方式，在推進資源性產(chǎn)品價格改革特別是公用事業(yè)和公益方面積極探索建立差別價格和對低收入群體調(diào)價補貼的聯(lián)動制度，更好地加強價格公共服務(wù)工作。

二、加強價格公共服務(wù)的指導(dǎo)原則

加強價格公共服務(wù)的指導(dǎo)原則是，認真貫徹黨的*大和*屆三中全會精神，按照科學發(fā)展觀要求，認真落實國家宏觀調(diào)控政策，改進和完善價格審批、價格監(jiān)督、成本監(jiān)審、價格評估、價格監(jiān)測等職能，轉(zhuǎn)變價格監(jiān)管方式、減少價格審批、突出公共服務(wù)，著力維護人民群眾長遠利益和根本利益，維護社會經(jīng)濟組織在價格方面的合法權(quán)益。

三、價格公共服務(wù)的重點

當前及近期價格公共服務(wù)主要應(yīng)圍繞國家的擴大內(nèi)需，促進發(fā)展和瀘州市委、市政府的“四個四”發(fā)展戰(zhàn)略（即突出抓好酒業(yè)、化工、能源、機械制造“四大產(chǎn)業(yè)”，建設(shè)酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)、納溪化工園區(qū)、長江機械工業(yè)園區(qū)、川渝合作瀘州臨港示范區(qū)“四大園區(qū)”，建設(shè)川黔高速公路、瀘渝高速公路、川黔鐵路、長江黃金水道“四大通道”，打造現(xiàn)代商貿(mào)物流中心、旅游組織中心、教育培訓(xùn)中心和區(qū)域中心城市“四大中心”），突出為產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)和發(fā)展服務(wù)，著力解決群眾反映強烈的熱點問題，著力維護公平的價費秩序和良好的發(fā)展環(huán)境。按照在價格公共服務(wù)中要重點抓好提供維權(quán)服務(wù)、提供自律服務(wù)、提供政策服務(wù)、提供信息服務(wù)、提供協(xié)調(diào)服務(wù)、提供綜合服務(wù)的要求，主要應(yīng)突出三抓、六加強、三協(xié)調(diào)：

（一）抓直接關(guān)系廣大群眾基本權(quán)益價費項目調(diào)整的審批與規(guī)范

1、抓城市小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費熱點問題的規(guī)范。近幾年社會經(jīng)濟快速健康發(fā)展，城市擴展較快，城市居民居住狀況有很大改善和提高，小區(qū)物業(yè)管理收費涉及的小區(qū)業(yè)主已占城市居民的80%以上，小區(qū)物業(yè)收費不規(guī)范是群眾反映較為強烈的問題。為切實解決小區(qū)業(yè)主與物管公司的糾紛，維護廣大群眾和物管公司雙方的合法權(quán)益，我局在認真調(diào)研、充分聽取意見、進行成本監(jiān)審基礎(chǔ)上，結(jié)合我市小區(qū)物業(yè)管理收費實際，依照有關(guān)規(guī)定，制定了《瀘州市城市物業(yè)服務(wù)收費管理實施辦法》?！秾嵤┺k法》的出臺，對小區(qū)物業(yè)管理收費項目、服務(wù)等級、收費標準及包涵內(nèi)容、收費公示及監(jiān)督檢查等均作了細化分解，使小區(qū)業(yè)主、物管公司在約定物業(yè)服務(wù)收費合同中有一個規(guī)范的指導(dǎo)文件，小區(qū)物業(yè)收費的亂分攤、亂收費將得到有效遏制，將會更好地規(guī)范小區(qū)物業(yè)服務(wù)收費管理秩序，促進我市物業(yè)服務(wù)業(yè)健康發(fā)展，推進社區(qū)和諧建設(shè)。

2、抓城區(qū)居民生活用電和商業(yè)用電“戶表工程”改造收費的規(guī)范。目前，我市城區(qū)大部分居民約有80%以上生活用電實行的是總表計量收費，總表到戶表間產(chǎn)生的電損由居民按實分攤，造成了居民實際繳納電價高于國家規(guī)定電價的狀況，群眾反映強烈。針對這一城區(qū)帶有普遍性、共通性問題，我局從著力抓好價格公共服務(wù)出發(fā)，對怎樣化解供用電雙方及用電戶之間的矛盾糾紛，進行了認真調(diào)查研究，在進行成本監(jiān)審基礎(chǔ)上，多次協(xié)調(diào)電力等有關(guān)部門，制定了《瀘州市城區(qū)居民生活用電和商業(yè)用電“戶表工程”實施辦法》，對城區(qū)“戶表工程”實施范圍、改造收費標準、改造后用電設(shè)施的維護管理等均作了明確規(guī)定。抓好“戶表工程”改造的收費標準的規(guī)范，可以使小區(qū)業(yè)主、物管公司、小區(qū)群眾之間由此經(jīng)常發(fā)生的經(jīng)濟糾紛得到較好的化解，將對維護小區(qū)及鄰里關(guān)系和諧發(fā)揮重要作用。

3、抓維護弱勢群體利益的調(diào)定價聯(lián)動制度。按照關(guān)注民生、構(gòu)建和諧和國家有關(guān)調(diào)整資源性產(chǎn)品價格改革對困難群眾生活影響的政策要求，依照價格公共服務(wù)的要求，我局制定了維護弱勢群體利益的調(diào)定價制度，明確將對弱勢群體的調(diào)定價補貼納入調(diào)定價審批的必備程序，規(guī)定凡涉及弱勢群體利益的調(diào)定價項目，必須制定對弱勢群體的相應(yīng)補貼政策，否則將不予接收報告、不予研究、不予審批。近年來調(diào)定價項目涉及對弱勢群體生活有影響的自來水、天然氣價格，電價、城市公交票價調(diào)整時，均認真落實維護弱勢群體利益的調(diào)定價聯(lián)動制度，既較好保證我市各項價格改革措施的順利實施，又切實維護低收入群體的利益，做到不因調(diào)價問題而影響社會穩(wěn)定和激化社會矛盾；不因調(diào)價問題而使低收入群體正常生活受到影響。全市物價部門在研究制定重要商品價格和調(diào)整收費時，要樹立價格公共服務(wù)理念，科學評估調(diào)價措施出臺后對低收入群體的影響，事先擬訂對弱勢群體的補貼方案，落實完善價費調(diào)整后的相關(guān)配套措施，保障困難群體的基本生活水平不因價格和收費的調(diào)整而降低。

（二）繼續(xù)加強六項制度，進一步做好價格公共服務(wù)

1、繼續(xù)加強價費公示制度實施，著力維護人民群眾和社會經(jīng)濟組織及相關(guān)單位的合法權(quán)益。一是切實推行《瀘州市行政事業(yè)性收費公示制度》，強化對行政事業(yè)性收費公示的督促檢查，通過收費公示欄、網(wǎng)上公示、電子顯示屏公示、收費現(xiàn)場公示等有效形式，繼續(xù)深化城市居民繳費、涉農(nóng)價費、涉企收費、中小學收費、醫(yī)療服務(wù)收費等行政事業(yè)性收費公示工作，增強價費政策透明度和社會的監(jiān)督約束機制。二是引導(dǎo)收費部門（單位）加強收費公示欄日常管理，在收費項目、收費標準變更時，及時到價格部門辦理《收費許可證》變更手續(xù)，并完成公示欄更新工作。三是明確規(guī)定，凡是未按要求將涉及廣大群眾的收費項目、收費標準進行公示的，公民、法人和其他組織有權(quán)拒交。四是深化價格公共服務(wù)內(nèi)容，拓展服務(wù)方式，有針對性地滿足人民群眾在民生價費方面的訴求。在全面開展價費公示進小區(qū)、進學校、進醫(yī)院、進企業(yè)、進商場、進景區(qū)、進農(nóng)村等基礎(chǔ)上，實施價格公示進銀行工作，在全市農(nóng)業(yè)、建設(shè)、工商、中國、城市商業(yè)、農(nóng)村信用聯(lián)社等金融機構(gòu)實施價格公示，金融機構(gòu)和廣大群眾反映較好，對進一步加強價格公共服務(wù)作了有益的探索。

2、繼續(xù)加強教育收費長效監(jiān)管制度建設(shè)。維護教育公平,治理教育亂收費是價格公共服務(wù)的重要內(nèi)容。進一步鞏固教育治亂的成果，加強價格公共服務(wù)我局從六個方面加強教育收費長效監(jiān)管機制建設(shè)。一是開展教育收費誠信承諾活動。對教育亂收費，從單純的檢查處罰，轉(zhuǎn)為注重價格公共服務(wù)，引導(dǎo)價格誠信向教育收費領(lǐng)域延伸，注重誠信收費、倡導(dǎo)學校自律，對首批參與“誠信收費”活動的66所中小學，面向社會公開承諾誠信收費，并簽訂責任書。經(jīng)嚴格考核，對其中部分學校授予“收費誠信承諾學校”稱號，對規(guī)范教育收費秩序起到了較好的示范和帶動作用。二是推行教育收費公示制度。將教育收費政策在網(wǎng)上公開，為全市225所學校定做教育收費公示欄，規(guī)范公示欄的內(nèi)容、格式，免費發(fā)放給學校，起到良好示范作用，全市按要求進行公示的學校已達95%以上。三是建立教育收費監(jiān)督定點聯(lián)系制度。通過選取有代表性的學校和學生家長為聯(lián)系點，建立起學生、學生家長與物價部門直接溝通的渠道，及時了解學校收費實際情況，更好地監(jiān)督學校收費行為，更好地執(zhí)行國家教育收費政策。四是實行對中小學代管費實行定期結(jié)算、清退制度。即“期初代收、期末結(jié)算、清退到人”制度。明確要求各級中小學校必須在期末向?qū)W生據(jù)實結(jié)算代管費，并將清退情況造冊簽字、張榜公布，歸檔備查。五是規(guī)范民辦中小學校收費管理制度。出臺了加強民辦教育收費管理規(guī)定，明確將民辦中小學校收費納入管理，并將其學歷教育收費作為管理重點。嚴禁民辦學校組織中小學在校學生成班成建制補課收費和以聯(lián)合辦學等名義在校內(nèi)外辦班收費等行為。六是加強學校后勤服務(wù)價費管理。明確要求已實行義務(wù)教育經(jīng)費保障機制的學校，向?qū)W生提供服務(wù)，必須堅持學生自愿和非盈利的原則，并要求搞好明碼標價，接受學生和社會監(jiān)督。

3、繼續(xù)加強住院費用“一日清單”制的實施。我局在推行醫(yī)療收費政策公示進醫(yī)院的基礎(chǔ)上，根據(jù)群眾反映的熱點問題，對常常引發(fā)醫(yī)患糾紛的住院費用等問題，進行認真研究解決并切實予以規(guī)范。一是今年初，我局在市人民醫(yī)院等單位開展了住院患者費用“一日清單”制試點，在試點中加強與醫(yī)院的溝通，認真聽取醫(yī)院、住院患者、專業(yè)技術(shù)人員意見和建議，及時調(diào)整“一日清單”的格式，改進不足，為全面推行“一日清單”制奠定基礎(chǔ)。二是針對試點中存在的問題，我局進一步對“一日清單”制的實施方案進行了修改完善，制定《瀘州市物價局關(guān)于實行住院患者費用“一日清單”的制度》，統(tǒng)一了醫(yī)院一日費用清單格式、內(nèi)容等，明確規(guī)定全市二級乙等以上的醫(yī)療機構(gòu)從今年8月1日起全面實行“一日清單”制度；二級乙等以下的醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)行時間不得遲于今年年底。三是強化對“一日清單”制度落實情況的督促檢查，并針對醫(yī)院執(zhí)行中存在的問題進行及時指導(dǎo)和規(guī)范。通過“一日清單”制的推行，將改變患者對住院費用不清楚、不明白的情況，為維護醫(yī)院、患者雙方合法權(quán)益、為化解醫(yī)患雙方的矛盾，將發(fā)揮較好的指導(dǎo)規(guī)范作用。

4、繼續(xù)加強“一戶帶百戶”工作?！耙粦魩О賾簟被顒邮墙Y(jié)合農(nóng)本調(diào)查工作，通過對農(nóng)戶生產(chǎn)、投入、銷售情況的調(diào)查，客觀詳實地反映農(nóng)戶在種、養(yǎng)方面的成本及收益情況，引導(dǎo)農(nóng)民群眾學習借鑒在科技興農(nóng)方面看得見、摸得著的種植業(yè)、養(yǎng)殖業(yè)等典型戶的經(jīng)驗，推廣農(nóng)村適用的致富品種和技術(shù)，以達到助農(nóng)增收的目的。近年來，我局把開展“一戶帶百戶”活動作為為民辦實事的一項重要工作，進行了積極的探索和實踐，“一戶帶百戶”充分發(fā)揮了農(nóng)本調(diào)查信息服務(wù)功能，起到了助農(nóng)增收，服務(wù)三農(nóng)的作用。按照*屆三中全會精神，我局將進一步深化“一戶帶百戶”活動，完善活動內(nèi)容，對更多農(nóng)戶進行調(diào)查，把調(diào)查信息向更大的范圍推廣，更好地為當?shù)剞r(nóng)民群眾適應(yīng)市場需求、采用適用致富技能提供更多的信息和選擇，實現(xiàn)助農(nóng)增收。

5、繼續(xù)加強價格誠信建設(shè)。價格誠信建設(shè)是我局抓好價格公共服務(wù)的重要內(nèi)容，也是“價格服務(wù)進萬家”活動的深化和拓展。一是深化明碼標價工作，要認真貫徹《關(guān)于商品和服務(wù)實行明碼標價的規(guī)定》，要加強對明碼標價普及情況檢查，全面推行明碼標價，逐步推行明碼實價，營造公平交易、公平競爭的良好價格環(huán)境，嚴厲查處利用標價簽、價目表或促銷活動打折的價格欺詐的行為。二是深化“百城萬店價格誠信”活動，在對商場、企業(yè)等開展創(chuàng)建價格誠信示范單位的基礎(chǔ)上，將價格誠信活動向收費領(lǐng)域延伸。價格誠信向?qū)W校、醫(yī)院、通訊、水、電、氣、城市公交等公共行業(yè)延伸，是價格公共服務(wù)的重要內(nèi)容，要認真開展好。三是繼續(xù)組織開展創(chuàng)建“瀘州市明碼實價示范單位”活動，依法維護經(jīng)營者、消費者的合法權(quán)益，維護公平的市場價格秩序。要按照“政府監(jiān)管、行業(yè)自律、輿論監(jiān)督、群眾參與”的價格誠信活動的要求，進一步深化價格服務(wù)進萬家活動。

6、繼續(xù)加強涉農(nóng)、涉企收費定點監(jiān)督服務(wù)工作。涉農(nóng)、涉企收費經(jīng)過近幾年的清理整治，收費已經(jīng)比較規(guī)范、群眾反映明顯減少。在此基礎(chǔ)上，為更好實踐科學發(fā)展觀，重視發(fā)展，關(guān)注民生，搞好價格服務(wù)。一是要進一步鞏固涉農(nóng)、涉企收費定點監(jiān)督服務(wù)聯(lián)系工作，主動服務(wù)，定期深入企業(yè)、農(nóng)村收集信息，了解聯(lián)系戶價費政策執(zhí)行情況，建立起農(nóng)戶、企業(yè)與價格部門信息互動渠道，滿足群眾政策咨詢需求，宣傳政策，了解民情。二是根據(jù)聯(lián)系企業(yè)、農(nóng)戶在價費政策中存在的問題，加強價費政策監(jiān)督和檢查，對發(fā)現(xiàn)的不規(guī)范收費問題及時進行規(guī)范和糾正，提高治理涉農(nóng)、涉企收費的針對性、實效性，切實防止涉農(nóng)、涉企收費負擔反彈，維護良好的發(fā)展環(huán)境。

（三）做好價格綜合協(xié)調(diào)，積極推進價格公共服務(wù)工作

1、做好價格綜合協(xié)調(diào)，促進瀘州酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)建設(shè)。最近，省委書記劉奇葆在全省產(chǎn)業(yè)園區(qū)工作會議上，要把發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為貫徹落實科學發(fā)展觀的戰(zhàn)略舉措，要注意產(chǎn)業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)保障體系和公共服務(wù)體系建設(shè)，加強水、電、氣、環(huán)保、通信等基礎(chǔ)設(shè)施體系建設(shè)，要優(yōu)化產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展環(huán)境。按照這一要求，結(jié)合市委、市政府的“四個四”發(fā)展戰(zhàn)略，各級價格部門要加強綜合協(xié)調(diào)，著力做好價格公共服務(wù)工作。一是抓好園區(qū)價費政策公示工作，統(tǒng)一規(guī)范園區(qū)建設(shè)的價費環(huán)境，認真清理涉及酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)企業(yè)的所有收費政策，并制定促進園區(qū)發(fā)展規(guī)范、優(yōu)惠的價費政策。二是抓好酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)入駐企業(yè)“一企一價費政策”的落實，對根據(jù)企業(yè)情況量身定做的“一企一價費政策”，要定期上門了解情況，聽取意見，及時協(xié)調(diào)，及時完善，切實將注重監(jiān)管轉(zhuǎn)變到注重價格政策協(xié)調(diào)服務(wù)上來。

2、做好價格綜合協(xié)調(diào)，督促落實好價費政策公示工作。價費政策公示工作是進一步推進價格公共服務(wù)的重要措施，要認真負責地承擔起有關(guān)價格綜合協(xié)調(diào)工作。一是要主動負起責任，搞好牽頭協(xié)調(diào)，全面推進價費公示工作。今年5月，我局會同市糾風辦、市財政局對全市行政事業(yè)性收費公示進行了全面檢查，從檢查情況看，部分行政事業(yè)性收費部門（單位）重視不夠，有公示內(nèi)容不全、公示格式不規(guī)范等問題。針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，我局加強與部門的聯(lián)系、協(xié)調(diào)，對我市行政事業(yè)性收費公示制度的內(nèi)容、格式和要求進行了進一步規(guī)范和完善。9月，我局再次會同市糾風辦、市財政局對全市行政事業(yè)性收費公示進行了檢查，從檢查情況看，全市行政事業(yè)收費公示開展較好，內(nèi)容全面、格式規(guī)范、調(diào)整及時，廣大群眾反映較好。二是協(xié)調(diào)做好市政府政務(wù)服務(wù)中心價費政策公示工作。市政務(wù)服務(wù)中心是全市行政服務(wù)的窗口和對外的形象，規(guī)范的價費政策公示，對維護市政務(wù)服務(wù)中心威信有重要作用，我們對市政務(wù)服務(wù)中心價費政策公示格式、內(nèi)容等進行了統(tǒng)一規(guī)范。同時加強與市級相關(guān)部門、收費單位的聯(lián)系協(xié)調(diào)，全面推進了價費政策公示工作的開展。

四、加強價格公共服務(wù)的工作措施。

價格公共服務(wù)要認真按照科學發(fā)展觀、黨的*大和黨的*屆三中全會關(guān)于擴大公共服務(wù)，發(fā)展農(nóng)村公共事業(yè)的要求，維護公民、社會經(jīng)濟組織在基本權(quán)利、公共負擔等方面的合法權(quán)益，求真務(wù)實，不斷創(chuàng)新工作思路，以健全的制度保服務(wù)，以過硬的措施保落實，以真實性取信于民，確保價格公共服務(wù)取得實效。

（一）加強價格公共服務(wù)知識的學習。要認真學習黨的*大、*屆三中全會關(guān)于轉(zhuǎn)變政府職能、提高行政效率、加強公共服務(wù)、構(gòu)建服務(wù)型政府的論述，要按照發(fā)展是第一要務(wù)，核心是構(gòu)建和諧，圍繞重點關(guān)注民生的總體要求，在職能轉(zhuǎn)變、在確定重點、在結(jié)合實際、措施過硬、取得實效等方面，做好價格公共服務(wù)工作，以真實性取信于民，以實事求是力誡浮澡，力求把價格公共服務(wù)做成讓群眾滿意、受益的工作。

篇10

金華市物業(yè)管理辦法最新版第一章　總則

第一條　為規(guī)范本市物業(yè)管理活動，維護物業(yè)管理各方合法權(quán)益，保障物業(yè)的合理使用，根據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》《中華人民共和國物業(yè)管理條例》《浙江省物業(yè)管理條例》和有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條　市房產(chǎn)行政主管部門負責全市物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

各縣(市、區(qū))房產(chǎn)主管部門(以下稱物業(yè)主管部門)負責本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作，指導(dǎo)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)做好業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立與選舉等工作。

公安、民政、財政、規(guī)劃、環(huán)保、市場監(jiān)管、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法、人防、價格、消防等部門按照各自職責，協(xié)助做好物業(yè)管理的監(jiān)督管理工作。

第三條　鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)負責指導(dǎo)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立、業(yè)主委員會的組建及日常工作，協(xié)調(diào)物業(yè)管理和社區(qū)建設(shè)的相互關(guān)系。

社區(qū)(村)居(村)民委員會協(xié)助物業(yè)主管部門以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)開展物業(yè)管理相關(guān)工作。

第四條　各縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)當加強對本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理工作的領(lǐng)導(dǎo)，建立由轄區(qū)物業(yè)主管部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、社區(qū)(村)居(村)民委員會、公安、業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)主代表等參加的聯(lián)席會議制度，協(xié)調(diào)處理物業(yè)管理重大事宜。聯(lián)席會議由物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門負責召集和主持。

物業(yè)管理聯(lián)席會議主要協(xié)調(diào)解決下列事項:

(一)業(yè)主委員會不依法履行職責;

(二)業(yè)主委員會換屆過程中出現(xiàn)重大爭議;

(三)履行物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)重大糾紛;

(四)其他需要協(xié)調(diào)解決的重大爭議和糾紛。

第五條　各縣(市、區(qū))司法行政部門、物業(yè)主管部門應(yīng)當健全物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織體系，受理本轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理糾紛。

物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解遵照屬地管理原則，調(diào)解不成的通過仲裁、訴訟等途徑解決。

第二章　業(yè)主、業(yè)主大會和業(yè)主委員會

第六條　依法登記取得或者根據(jù)物權(quán)法規(guī)定以其他方式取得建筑物專有部分所有權(quán)的人，應(yīng)當認定為業(yè)主。

第七條　建設(shè)單位應(yīng)當在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證之日起三十日內(nèi)，向項目所在縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附件、附圖(含總平面圖)。縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起十個工作日內(nèi)核定物業(yè)管理區(qū)域并書面告知建設(shè)單位。

跨行政區(qū)域的建設(shè)項目，由共同的上一級房產(chǎn)主管部門會同民政部門劃分物業(yè)管理區(qū)域。

建設(shè)單位在房屋銷售時，應(yīng)當將已核定的物業(yè)管理區(qū)域范圍向物業(yè)買受人明示。

第八條　具備下列條件之一的，業(yè)主委員會可以向所在縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門提出調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的要求:

(一)經(jīng)自然分割或者習慣形成的兩個及以上相對獨立區(qū)域，能明確分清共用配套設(shè)施設(shè)備管理維護責任，并經(jīng)各區(qū)域中專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域的;

(二)兩個及以上獨立物業(yè)管理區(qū)域經(jīng)各區(qū)域中專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，合并為一個物業(yè)管理區(qū)域的。

要求調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的，業(yè)主委員會應(yīng)當提交物業(yè)管理區(qū)域劃分方案、物業(yè)管理用房劃分方案、設(shè)施設(shè)備維護管理責任劃分方案、調(diào)整后物業(yè)管理區(qū)域管理方案和業(yè)主大會決議等材料。所在縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當在收到相關(guān)材料之日起二十個工作日內(nèi)，會同當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)及社區(qū)(村)居(村)民委員會作出是否調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的決定。

第九條　業(yè)主可以以幢、單元、樓層為單位，共同決定本單位范圍內(nèi)的物業(yè)管理事項。事項范圍和決定程序由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主共同決定。

第十條　符合成立業(yè)主大會條件的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當在收到建設(shè)單位或者專有部分占建筑專有總面積百分之五以上且人數(shù)占總?cè)藬?shù)百分之五以上的業(yè)主書面申請后，兩個月內(nèi)指導(dǎo)成立業(yè)主大會籌備組。

縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門應(yīng)當及時將物業(yè)建設(shè)相關(guān)資料移送至物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)。

業(yè)主大會籌備組由業(yè)主代表、建設(shè)單位以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)或者社區(qū)(村)居(村)民委員會的代表組成，成員人數(shù)應(yīng)當為7一11人單數(shù)。業(yè)主代表由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)或受委托的社區(qū)(村)居(村)民委員會組織業(yè)主推薦產(chǎn)生，其中業(yè)主代表人數(shù)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的百分之五十?；I備組組長可以由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)代表或者受委托的社區(qū)(村)居(村)民委員會的代表擔任。

籌備組成員名單應(yīng)當自成立之日起三日內(nèi)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主對籌備組成員有異議的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)協(xié)調(diào)解決。

第十一條　業(yè)主委員會可以設(shè)立候補委員制度。候補委員人數(shù)不超過業(yè)主委員會正式委員人數(shù)的百分之五十。候補委員可以與正式委員一同由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生，其選舉產(chǎn)生規(guī)則、任職資格和職務(wù)終止規(guī)則應(yīng)當與正式委員相同，與正式委員一并備案。

業(yè)主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數(shù)不超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，可以從候補委員中按照得票數(shù)的多少自動遞補，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會委員缺額人數(shù)超過正式委員總?cè)藬?shù)的百分之五十的，應(yīng)當重新選舉業(yè)主委員會。候補委員遞補規(guī)則等具體內(nèi)容應(yīng)當在業(yè)主大會議事規(guī)則中予以明確。

第十二條　業(yè)主大會選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會之日起十日內(nèi)，上一屆業(yè)主委員會應(yīng)當在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的指導(dǎo)下，將其保管的有關(guān)憑證、檔案等資料、印章以及其他屬于全體業(yè)主共有的財物，移交給新一屆業(yè)主委員會，并完成交接工作。

業(yè)主委員會委員資格在任期內(nèi)提前終止的，應(yīng)當在終止之日起三日內(nèi)向本屆業(yè)主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當責令移交，物業(yè)所在地公安機關(guān)予以協(xié)助。

第十三條　首次業(yè)主大會會議的籌備經(jīng)費由建設(shè)單位承擔。業(yè)主大會、業(yè)主委員會的運作經(jīng)費由全體業(yè)主共同承擔。

業(yè)主委員會應(yīng)在每年3月底前公布上一年度業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費的使用情況，接受全體業(yè)主監(jiān)督。

第十四條　縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)對鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)的物業(yè)管理經(jīng)費給予必要保障，并建立小區(qū)物業(yè)管理綜合考評機制，對優(yōu)秀的業(yè)主委員進行獎勵。

具體的考評和獎勵辦法由縣(市、區(qū))人民政府制定。

第三章　物業(yè)管理服務(wù)

第十五條　建設(shè)單位應(yīng)當在辦理房屋所有權(quán)初始登記前，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之七的比例提供物業(yè)管理用房。但物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)均為非住宅的，按照不少于物業(yè)實測地上總建筑面積千分之三的比例提供物業(yè)管理辦公用房。

城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門批建為商業(yè)或者辦公用途的地下部分建筑應(yīng)參照本條第一款規(guī)定同比例計提物業(yè)管理用房。

物業(yè)管理用房的具置和面積應(yīng)當在建設(shè)工程規(guī)劃許可證或其附件、附圖(含總平面圖)中載明，并在辦理物業(yè)銷售(預(yù)售)證之前予以確定。分期開發(fā)建設(shè)且物業(yè)管理用房不能同期交付的，建設(shè)單位應(yīng)當提供等面積過渡性物業(yè)用房。

第十六條　住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當通過招標投標方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行前期物業(yè)服務(wù)，并簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。投標人少于三個或者物業(yè)管理區(qū)域總建筑面積小于3萬平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘。同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅面積計入物業(yè)管理區(qū)域總面積。

前期物業(yè)服務(wù)期間，物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)征得物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意后，提前終止有約定期限的前期物業(yè)服務(wù)合同的，自書面通知到達建設(shè)單位之日起滿三個月時合同終止。建設(shè)單位應(yīng)當按照相關(guān)規(guī)定及時另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。但業(yè)主大會已經(jīng)按照規(guī)定選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，自物業(yè)服務(wù)合同生效之日起，該前期物業(yè)服務(wù)合同終止。

建設(shè)單位應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)就前期介入物業(yè)服務(wù)的開辦費進行約定，用于購買物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)，所購資產(chǎn)歸全體業(yè)主所有，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)使用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當向小區(qū)業(yè)主公示開辦費購買的資產(chǎn)，退出物業(yè)管理項目時向業(yè)主委員會或者另聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交。物業(yè)主管部門應(yīng)當監(jiān)督物業(yè)開辦費的使用和管理。

第十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定或者業(yè)主大會決定，可以對物業(yè)管理用房中的經(jīng)營用房和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等進行經(jīng)營，收益歸全體業(yè)主所有，可用于補充專項維修資金，也可以根據(jù)業(yè)主大會的決定用于業(yè)主大會、業(yè)主委員會運作經(jīng)費或物業(yè)管理的其他需要。

物業(yè)經(jīng)營性收益由物業(yè)服務(wù)企業(yè)代管的，應(yīng)當單獨列賬;由業(yè)主委員會自行管理的，應(yīng)當以業(yè)主委員會名義開設(shè)賬戶，不得以任何個人或者其他組織名義進行管理。

實行物業(yè)服務(wù)包干制收費的，每年公布一次物業(yè)經(jīng)營性收益情況;實行物業(yè)服務(wù)酬金制收費的，每年公布一次各項資金收支情況。

前期物業(yè)服務(wù)期間，建設(shè)單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同中詳細約定物業(yè)經(jīng)營性收益使用管理事項，并向業(yè)主公示。前期物業(yè)服務(wù)結(jié)束時，業(yè)主委員會應(yīng)當審計前期物業(yè)服務(wù)期間物業(yè)經(jīng)營性收益收支情況，并將審計結(jié)果予以公示。

第十八條　物業(yè)交付使用前，物業(yè)服務(wù)費由建設(shè)單位交納;物業(yè)交付使用后，物業(yè)服務(wù)費由業(yè)主承擔。

業(yè)主應(yīng)當依照物業(yè)服務(wù)合同(包括前期物業(yè)服務(wù)合同)的約定及時交納物業(yè)服務(wù)費。業(yè)主違反物業(yè)服務(wù)合同約定，經(jīng)書面催交仍逾期不交的，業(yè)主委員會可采用在本物業(yè)管理區(qū)域公示等方式協(xié)助催交。

物業(yè)服務(wù)合同雙方對物業(yè)服務(wù)費收取有異議的，可向物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解組織申請調(diào)解。調(diào)解不成的通過仲裁、訴訟等途徑解決。

物業(yè)主管部門建立物業(yè)不良檔案。欠繳物業(yè)費、不規(guī)范物業(yè)服務(wù)等不良物業(yè)行為應(yīng)記入物業(yè)不良檔案，并納入社會征信體系，作為有關(guān)部門實施信用聯(lián)合獎懲的依據(jù)。

第十九條　物業(yè)服務(wù)合同雙方約定預(yù)收物業(yè)服務(wù)費的，預(yù)收期限最高不得超過十二個月。物業(yè)服務(wù)合同存續(xù)的剩余期限不足十二個月的，則預(yù)收期限不得超過合同的剩余期限。

物業(yè)產(chǎn)權(quán)交易時，買賣雙方當事人應(yīng)當對物業(yè)服務(wù)費結(jié)算進行明確約定，并應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)交易手續(xù)之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移情況、業(yè)主名單、聯(lián)系方式等告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會。

第二十條　物業(yè)交付使用前，建設(shè)單位應(yīng)當依照有關(guān)規(guī)定將驗收合格的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位的設(shè)施設(shè)備及相關(guān)技術(shù)資料移交給相關(guān)專業(yè)單位管理。相關(guān)專業(yè)單位應(yīng)當接收，并及時做好有關(guān)設(shè)施設(shè)備的維修、更新和養(yǎng)護，確保物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)設(shè)施設(shè)備的安全運轉(zhuǎn)和正常使用。物業(yè)交付使用時，建設(shè)單位應(yīng)當將有關(guān)設(shè)施設(shè)備移交專業(yè)單位管理的情況予以公示，并將移交和公示情況報物業(yè)所在地縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案。

專業(yè)單位委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代交有關(guān)費用和進行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護的，雙方應(yīng)當簽訂委托協(xié)議，明確委托的主要事項和費用支付的標準與方式。未簽訂委托協(xié)議的由專業(yè)單位自行負責相關(guān)工作。

未實現(xiàn)向最終用戶收取有關(guān)費用的住宅物業(yè)，專業(yè)單位可以制訂改造方案，報市、縣(市、區(qū))人民政府批準執(zhí)行。改造方案經(jīng)批準執(zhí)行后，業(yè)主委員會或全體業(yè)主以小區(qū)為單位向相關(guān)專業(yè)單位提出改造申請，由各專業(yè)單位按照各自相關(guān)技術(shù)標準改造，實現(xiàn)管理到戶。

第二十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)管理期間履行以下職責:

(一)參與工程的檢查，對發(fā)現(xiàn)的工程質(zhì)量問題和其他不利于物業(yè)使用和管理的問題，及時向建設(shè)單位或者相關(guān)專業(yè)管理部門提出整改建議，并協(xié)助專業(yè)管理部門督促落實;

(二)就共用設(shè)施設(shè)備的安裝位置、管線走向等事項向建設(shè)單位提出建議，并參與共用設(shè)施設(shè)備的安裝、調(diào)試等工作;

(三)建立物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等工程信息資料，建立日常管理檔案;

(四)根據(jù)臨時管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)合同的約定，向業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)并引導(dǎo)業(yè)主遵守約定，維護物業(yè)公共利益和管理秩序。

第二十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)的共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及相關(guān)場地等進行查驗時，應(yīng)當和建設(shè)單位或者業(yè)主委員會簽訂承接查驗協(xié)議，對物業(yè)承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及其時限、雙方權(quán)利義務(wù)、違約責任等事項作出明確約定。

第二十三條　業(yè)主委員會應(yīng)當依據(jù)法律、法規(guī)的規(guī)定與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定提供相應(yīng)的服務(wù)，并遵守下列規(guī)定:

(一)符合國家、省和本市規(guī)定的技術(shù)標準、規(guī)范;

(二)及時向業(yè)主、非業(yè)主使用人告知安全、合理使用物業(yè)的注意事項;

(三)定期聽取業(yè)主的意見和建議，改進和完善服務(wù);

(四)協(xié)助公安機關(guān)做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作;

(五)接受社區(qū)(村)居(村)民委員會監(jiān)督指導(dǎo)，配合做好社區(qū)管理相關(guān)工作。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起十五日內(nèi)，應(yīng)當將合同副本報物業(yè)所在縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門備案。

第二十四條　物業(yè)服務(wù)合同終止前，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得停止服務(wù)。物業(yè)服務(wù)合同的一方要求提前終止物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當將提前終止合同的原因、退出時間等以書面形式告知對方，就相關(guān)事項進行協(xié)商，同時在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告十五日。

物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿前三個月，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會開展物業(yè)服務(wù)企業(yè)選聘工作。物業(yè)服務(wù)合同期滿仍未完成選聘工作的，經(jīng)雙方協(xié)商，且原物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意延續(xù)的，原物業(yè)服務(wù)合同自動延續(xù)至選聘工作完成。在合同延續(xù)期間，任何一方提前終止合同的，應(yīng)當在三十日前書面告知對方。

第二十五條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時，應(yīng)當向業(yè)主委員會移交全部物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物。尚未成立業(yè)主委員會的，可以移交社區(qū)(村)居(村)民委員會代為保管。

第二十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)項目時業(yè)主大會仍未選聘到新物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，物業(yè)所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)當委托社區(qū)(村)居(村)民委員會根據(jù)應(yīng)急管理的需要負責組織不超過三個月的基本保潔、保安等服務(wù)，相關(guān)費用由業(yè)主承擔。各相關(guān)職能部門及供水、供電、供氣等專業(yè)單位應(yīng)當予以配合。

第二十七條　老舊小區(qū)或者開放的住宅樓由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)幫助組織成立業(yè)主委員會，并選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行服務(wù);無法選聘的，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)應(yīng)負責或委托社區(qū)(村)居(村)民委員會組建簡易物業(yè)服務(wù)組織視情提供相應(yīng)的準物業(yè)服務(wù)。

老舊小區(qū)的具體標準由縣(市、區(qū))人民政府制定。

第二十八條　縣(市、區(qū))人民政府應(yīng)對老舊住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)或社區(qū)(村)居(村)民委員會組建的簡易物業(yè)服務(wù)組織給予一定補貼，對獲得國家、省、市示范項目稱號的物業(yè)服務(wù)企業(yè)給予一次性獎勵。

具體的補貼辦法由縣(市、區(qū))人民政府制定。

第四章　物業(yè)的使用與維修

第二十九條　物業(yè)使用中禁止下列行為:

(一)違法拆改、變動房屋承重結(jié)構(gòu);

(二)將無防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房，或者將衛(wèi)生間改在下層住戶的臥室、起居室(廳)、書房和廚房的上方;

(三)違法搭建、改建建筑物、構(gòu)筑物;

(四)違法挖掘房屋地下空間;

(五)擅自改變房屋用途或者將配套設(shè)施挪作他用;

(六)擅自改變房屋外立面;

(七)擅自將雨污水混接或者在排水管上接管;

(八)損害管道燃氣設(shè)施，占用、堵塞、封閉管道設(shè)施，影響公共安全;

(九)擅自占用綠地，損毀樹木、綠化設(shè)施;

(十)損壞消防設(shè)施，占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

(十一)違反國家和地方規(guī)定，超標排放有毒、有害等物質(zhì)與噪聲;

(十二)占用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備;

(十三)法律、法規(guī)禁止的其他行為。

對違反有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定使用物業(yè)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時進行勸阻、制止，并向相關(guān)部門和業(yè)主委員會報告，相關(guān)部門和業(yè)主委員會應(yīng)當根據(jù)相應(yīng)規(guī)定及時處理。

第三十條　業(yè)主或者非業(yè)主使用人進行物業(yè)裝修的，應(yīng)當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并不得違反物業(yè)裝修的有關(guān)規(guī)定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主委員會應(yīng)當對業(yè)主或者非業(yè)主使用人的物業(yè)裝修活動進行監(jiān)督，業(yè)主或者非業(yè)主使用人應(yīng)當予以配合。

第三十一條　業(yè)主大會成立前，車輛停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位的，其收費標準應(yīng)當按照前期物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。業(yè)主大會成立后，車輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放、收費等管理制度由業(yè)主大會制定。業(yè)主大會決定對車輛停放收費的，應(yīng)當確定收費標準。車主對車輛有保管要求的，由車主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行簽訂保管合同。

第三十二條　物業(yè)保修期滿后的維修、更新、改造費用，按照下列規(guī)定承擔:

(一)專用部位和專用設(shè)施設(shè)備(包括在構(gòu)造上及利用上具有獨立性)，由單個業(yè)主獨立使用、處分的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費用，由業(yè)主或者非業(yè)主使用人承擔;

(二)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備(供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等設(shè)施設(shè)備已移交給相關(guān)專業(yè)單位管理的除外)，包括由全體業(yè)主共同使用、管理的物業(yè)部位、設(shè)施設(shè)備及場地等，其維修、更新、改造費用，由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有的物業(yè)建筑面積比例共同承擔。屬人為損壞的，其維修費用由責任人承擔。

物業(yè)維修、更新時，相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當予以配合。供水、供電、供氣、環(huán)衛(wèi)、人防等專業(yè)單位進行相關(guān)作業(yè)需要進入物業(yè)管理區(qū)域的，應(yīng)當預(yù)先通知小區(qū)業(yè)主委員會、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和直接利害關(guān)系人，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并及時恢復(fù)原狀，物業(yè)服務(wù)企業(yè)和相關(guān)業(yè)主、非業(yè)主使用人應(yīng)當配合。

第五章　法律責任

第三十三條　對違反本辦法規(guī)定的行為，法律、法規(guī)已有法律責任規(guī)定的，從其規(guī)定予以處罰。

第三十四條　違反本辦法第十三條第一款規(guī)定，建設(shè)單位未承擔首次業(yè)主大會會議籌備經(jīng)費的，由縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處五千元罰款。

第三十五條　違反本辦法第十七條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求公布經(jīng)營性收益收支情況的，由縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門責令限期改正，逾期不改正的，處五千元以上一萬元以下罰款。

第三十六條　違反本辦法第二十三條第三款規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未按照要求將物業(yè)服務(wù)合同備案的，由縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處二千元以上五千元以下罰款。

第三十七條　違反本辦法第二十五條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在退出物業(yè)服務(wù)時未移交物業(yè)管理檔案、資料和相關(guān)財物的，由縣(市、區(qū))物業(yè)主管部門責令限期改正;逾期不改正的，處一萬元以上三萬元以下罰款。

第三十八條　業(yè)主或者非業(yè)主使用人違反本辦法第二十九條相關(guān)規(guī)定，造成他人利益損害的，依法承擔民事責任;違反行政管理規(guī)定的，由建設(shè)、規(guī)劃、環(huán)保、質(zhì)監(jiān)、綜合執(zhí)法、消防等有關(guān)行政主管部門按照各自職責依法查處。

第六章　附則

第三十九條　經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意，物業(yè)管理區(qū)域可以在鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)、社區(qū)(村)居(村)民委員會的監(jiān)督指導(dǎo)下，由業(yè)主自行管理。實行自行管理的，應(yīng)當將執(zhí)行機構(gòu)、管理方案、收費標準和管理期限等內(nèi)容提交業(yè)主大會會議表決。

業(yè)主聘請自然人進行服務(wù)的，應(yīng)當為其支付依法屬于業(yè)主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備管理，應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行維護和養(yǎng)護。

業(yè)主大會可以委托具有資質(zhì)的專業(yè)機構(gòu)對管理費用、物業(yè)專項維修資金、物業(yè)經(jīng)營性收益等進行財務(wù)管理和財務(wù)審計。管理賬目每年向業(yè)主公布一次。

自行管理的小區(qū)其他事項參照本辦法相關(guān)條款執(zhí)行。

第四十條　本辦法自20xx年2月9日起施行。

物業(yè)管理基本原則(一)權(quán)責分明原則：在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主、業(yè)主大會、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利與責任應(yīng)當非常明確，物業(yè)管理企業(yè)各部門的權(quán)利與職責要分明。一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成一個業(yè)主大會，業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)。物業(yè)的產(chǎn)權(quán)是物業(yè)管理權(quán)的基礎(chǔ)，業(yè)主、業(yè)主大會或業(yè)主委員會是物業(yè)管理權(quán)的主體，是物業(yè)管理權(quán)的核心。

(二)業(yè)主主導(dǎo)原則：業(yè)主主導(dǎo)，是指在物業(yè)管理活動中，以業(yè)主的需要為核心，將業(yè)主置于首要地位。強調(diào)業(yè)主主導(dǎo)，是現(xiàn)代物業(yè)管理與傳統(tǒng)體制下房屋管理的根本區(qū)別。

(三)服務(wù)第一原則：所做的每一項工作都是服務(wù)，物業(yè)管理必須堅持服務(wù)第一的原則。

(四)統(tǒng)一管理原則：一個物業(yè)管理區(qū)域只能成立一個業(yè)主大會，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)管理企業(yè)實施物業(yè)管理。

(五)專業(yè)高效原則：物業(yè)管理企業(yè)進行統(tǒng)一管理，并不等于所有的工作都必須要由物業(yè)管理企業(yè)自己來承擔，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)委托給專業(yè)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。

(六)收費合理原則：物業(yè)管理的經(jīng)費是搞好物業(yè)管理的物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當遵循合理、公平以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則。區(qū)別不同的物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按有關(guān)規(guī)定進行約定。收繳的費用要讓業(yè)主和使用人能夠接受并感到質(zhì)價相符，物有所值。物業(yè)管理的專項維修資金要依法管理和使用。物業(yè)管理企業(yè)可以通過實行有償服務(wù)和開展多種經(jīng)營來增加收入。