導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；融資風(fēng)險(xiǎn)；問題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F830 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2014）07-0146-02

引言

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)和房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展大繁榮時(shí)期，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言是十分難得的機(jī)遇。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)依舊面臨巨大的資金需求。房地產(chǎn)企業(yè)為了籌集資金，在進(jìn)行企業(yè)投融資的過程中，存在許多的問題和風(fēng)險(xiǎn)，制約了企業(yè)的融資效率提升，造成企業(yè)巨大的融資成本，給房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展帶來巨大的危害和隱患。同時(shí)，由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控，從融資、稅收方面對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行了一定程度的“擠壓”，這就使得房地產(chǎn)市場(chǎng)受到了諸多的制約。本文通過對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資的現(xiàn)狀進(jìn)行分析，探討房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對(duì)債務(wù)融資所存在的風(fēng)險(xiǎn)，建立風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防范控制系統(tǒng)，探索多元化的房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展壯大。

一、房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀及其存在的問題

（一）融資渠道單一

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)資金的主要來源是銀行貸款和其他借款，銀行貸款多是具有短期貸款行政，商業(yè)銀行的貸款多是中短期的貸款，但是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)多是長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)，周期性較長(zhǎng)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源，嚴(yán)重制約了企業(yè)融資能力，帶來巨大的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。近年來，隨著政府貨幣政策的收緊，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的監(jiān)管力度加大，傳統(tǒng)的債務(wù)融資渠道變得十分艱難。過多地依賴于銀行貸款借貸融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)化融資程度低，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資本市場(chǎng)的利用程度不夠，難以滿足房地產(chǎn)企業(yè)融資能力的提升和建設(shè)規(guī)模的擴(kuò)大的需求。導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)缺乏長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源。

（二）融資結(jié)構(gòu)不合理

融資結(jié)構(gòu)是反映企業(yè)的債務(wù)和股權(quán)之間的比例關(guān)系，融資結(jié)構(gòu)對(duì)企業(yè)的償債能力和再融資能力具有很大的決定權(quán)。通常而言，企業(yè)的負(fù)債率不應(yīng)該高于50%，企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債與短期負(fù)債也應(yīng)該達(dá)到一個(gè)合理可控的比例。但是，目前房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率已經(jīng)高達(dá)60%以上，嚴(yán)重超過合理線，另外，企業(yè)的長(zhǎng)期負(fù)債造成企業(yè)的財(cái)務(wù)成本不斷增加。財(cái)務(wù)成本的不斷增加嚴(yán)重制約了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展能力提升。融資結(jié)構(gòu)的不合理，給房地產(chǎn)企業(yè)造成巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）中小房地產(chǎn)企業(yè)非正規(guī)融資渠道占據(jù)主導(dǎo)地位

在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中，中小房地產(chǎn)企業(yè)由于缺乏資信級(jí)別，企業(yè)缺乏抵押資產(chǎn)，企業(yè)的融資成本過高等因素，制約了企業(yè)的銀行貸款的活動(dòng)。許多中小房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式轉(zhuǎn)向民間借貸，采用許多非正規(guī)的融資渠道獲得企業(yè)的建設(shè)資金。非正規(guī)渠道一般是通過小貸公司、民間借貸、短期拆借等方式，通過高額利息來維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)。但很明顯，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往都持續(xù)數(shù)月，大的項(xiàng)目或者還會(huì)持續(xù)數(shù)年。短期的資金來源是不能與長(zhǎng)期的資金需求匹配的，否則帶來的風(fēng)險(xiǎn)極大。非正規(guī)的融資渠道占據(jù)企業(yè)的主導(dǎo)地位，給企業(yè)的融資帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)，一旦房地產(chǎn)存在滯銷情況，會(huì)帶來企業(yè)資金的周轉(zhuǎn)問題，造成資金鏈斷裂，使企業(yè)出現(xiàn)資不抵債的嚴(yán)重財(cái)務(wù)問題。

（四）融資受調(diào)控與政策影響較大

隨著中國(guó)城市化進(jìn)程和城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深入，前些年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了“過熱”的現(xiàn)象，國(guó)家出臺(tái)了多項(xiàng)支持房地產(chǎn)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)政策和信貸政策，無論是開發(fā)貸款，還是個(gè)人按揭貸款，均受到了一些限制。這樣給房地產(chǎn)企業(yè)的資金安排帶來了很多限制，而這些政策方面的風(fēng)險(xiǎn)是企業(yè)難以預(yù)見和控制的。房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金高度密集型行業(yè)，開發(fā)一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目需要大量的資金，其投資資金數(shù)額巨大、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)決定了在其發(fā)展過程中必須得到金融業(yè)的支持才能有持續(xù)健康的發(fā)展。這種政策上的風(fēng)險(xiǎn)，給很多開發(fā)企業(yè)特別是中小房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響是巨大的。

二、房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避的思考

（一）拓展融資渠道

近年來，中國(guó)在房地產(chǎn)企業(yè)的投融資方面做出了積極探索，嘗試多元化投資形式，推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)的投融資的市場(chǎng)化操作，吸引資本進(jìn)入房地產(chǎn)建設(shè)投資領(lǐng)域，拓寬房地產(chǎn)開發(fā)的籌資渠道，吸引戰(zhàn)略投資者加大房地產(chǎn)開發(fā)的投資，積極吸引包括境外資本在內(nèi)的各類社會(huì)資本，實(shí)現(xiàn)中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資的多元化。如充分利用銀行貸款、債券融資、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金、房地產(chǎn)信托、上市融資、租賃融資等。目前一些具有實(shí)力的開發(fā)商在境外上市，也是拓展融資渠道的重要思路。

（二）科學(xué)合理地安排融資結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過程中無論其資金多雄厚，其資金終究是有限的。因此，企業(yè)必須進(jìn)行科學(xué)的財(cái)務(wù)管理，積極地采取負(fù)債經(jīng)營(yíng)的方式，利用好財(cái)務(wù)杠桿，擴(kuò)大企業(yè)的投資規(guī)模，但是企業(yè)在進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營(yíng)的時(shí)候，必須充分考慮企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資具有投資期限長(zhǎng)、投資規(guī)模大、投資回報(bào)率等特點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)的融資多屬于長(zhǎng)期債務(wù)，因此，企業(yè)必須對(duì)自身的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)進(jìn)行充分的衡量，保證企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)得到有效控制。利用企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)，科學(xué)的衡量自身的償債能力以及再借債能力。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債占資產(chǎn)的比例高達(dá)60%以上，企業(yè)的負(fù)債比例過高，對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和投資具有巨大風(fēng)險(xiǎn)隱患。企業(yè)在利用自有資本金的同時(shí)，利用部分資本金用于償還企業(yè)貸款的本息。其次，企業(yè)可以利用債務(wù)重組的方式進(jìn)行資產(chǎn)的償還債務(wù)，當(dāng)前，中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模十分巨大，房地產(chǎn)企業(yè)可以在保證自身償還能力前提下，通過降低企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，合理的調(diào)整企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)的降低。

（三）強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)融資的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的快速發(fā)展和債務(wù)融資的不斷增加，給房地產(chǎn)企業(yè)帶來巨大的融資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)事業(yè)的快速發(fā)展是在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下推進(jìn)的，因此，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展必須應(yīng)對(duì)內(nèi)外部環(huán)境的復(fù)雜變化，保證房地產(chǎn)建設(shè)成果與預(yù)期目標(biāo)的相一致。當(dāng)前房地產(chǎn)建設(shè)投資規(guī)模擴(kuò)大和技術(shù)要求越來越高，給企業(yè)帶來巨大的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)以及安全隱患。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在債務(wù)融資的過程中必須提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，對(duì)企業(yè)融資的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行科學(xué)的評(píng)估，正確地看待債務(wù)融資風(fēng)險(xiǎn)，理性地預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生并采取積極的措施應(yīng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)，從而有效地提高債務(wù)融資的正效應(yīng)，降低債務(wù)融資的負(fù)效應(yīng)。

房地產(chǎn)企業(yè)在加強(qiáng)投融資改革，推動(dòng)多元化融資方案的過程中，企業(yè)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)資本市場(chǎng)、法律和政策環(huán)境以及風(fēng)險(xiǎn)環(huán)境的充分認(rèn)識(shí)，積極適應(yīng)內(nèi)外部的環(huán)境的變化，因?yàn)檫@些會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)帶來巨大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行投融資體制改革的同時(shí)，應(yīng)該注重企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)分析預(yù)警機(jī)制的建立和完善，從而對(duì)防范和控制房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)發(fā)揮關(guān)鍵作用。首先，企業(yè)應(yīng)該建立和完善融資風(fēng)險(xiǎn)控制流程。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資、借貸、擔(dān)保等重大財(cái)務(wù)事項(xiàng)的審批程序，建立房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，加強(qiáng)對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)價(jià)以及監(jiān)督，建立有效的融資風(fēng)險(xiǎn)處理機(jī)制，對(duì)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行專項(xiàng)審計(jì)。其次，構(gòu)建房地產(chǎn)企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警的指標(biāo)體系，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)和融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效控制，提高風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和控制，從而消除企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。再次，企業(yè)應(yīng)該實(shí)施全局性的融資風(fēng)險(xiǎn)控制體系，加強(qiáng)對(duì)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的分析預(yù)警，建立融資信息和項(xiàng)目業(yè)務(wù)信息的一體化，保證企業(yè)籌資管理的規(guī)范化和高效化，促進(jìn)企業(yè)資金管理和控制的有效性，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金的全面管理和監(jiān)督，提高融資效率。

（四）推進(jìn)投融資改革，實(shí)施多元化融資方案

為了降低房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)融資的風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該科學(xué)部署推進(jìn)投融資體制的改革，實(shí)施多元化的企業(yè)融資方案，有效地吸納多方資金，實(shí)施房地產(chǎn)企業(yè)融資的方式多元化，采用多種融資工具的有效組合，從而有效地改革房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)，提高企業(yè)的融資效率降低企業(yè)的融資成本。在房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)際操作過程中，企業(yè)應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目具體情況，混合搭配多種融資方案，通過改善房地產(chǎn)企業(yè)的投融資環(huán)境，積極培育適合房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行股權(quán)融資和債務(wù)融資的市場(chǎng)化融資主體，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)企業(yè)融資效率的提升，降低企業(yè)融資成本，實(shí)施多元化融資方案，能夠有效規(guī)避企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)。

結(jié)束語

資金是企業(yè)的“血液”，是企業(yè)賴以生存和發(fā)展的首要經(jīng)濟(jì)資源。從歷史上來看，若干的企業(yè)破產(chǎn)，不是不能盈利，而是缺乏足夠的資金來維持運(yùn)營(yíng)。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，對(duì)于資金的需求更加迫切，合理地組織資金、安排資金更加重要?；谥袊?guó)房地產(chǎn)發(fā)展的實(shí)際情況，房地產(chǎn)開發(fā)與金融的關(guān)系極為緊密，短平快的操作模式對(duì)融資要求極高。為了解決房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)問題，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該完善自身的融資風(fēng)險(xiǎn)管理，加強(qiáng)對(duì)投融資體制的改革，創(chuàng)造良好的房地產(chǎn)投融資環(huán)境，建立市場(chǎng)化、多元化的融資渠道。提高對(duì)資本市場(chǎng)的利用效率，選擇合適的融資組合。房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中，應(yīng)該遵循市場(chǎng)規(guī)律，積極主動(dòng)地轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)方式和投資方式，提高房地產(chǎn)企業(yè)融資效率，降低企業(yè)的融資成本，規(guī)避企業(yè)融資風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)經(jīng)營(yíng)和健康發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 白建平.房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道研究[J].財(cái)經(jīng)界，2010，（1）.

篇2

在企業(yè)的融資理論體系中，資本結(jié)構(gòu)理論是關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)、綜合資本成本和企業(yè)價(jià)值三者之間關(guān)系的理論，是企業(yè)財(cái)務(wù)理論的核心內(nèi)容之一，也是企業(yè)融資決策的理論基礎(chǔ)。早期資本結(jié)構(gòu)理論包括凈收益觀點(diǎn)、凈營(yíng)業(yè)收益觀點(diǎn)和傳統(tǒng)折中觀點(diǎn)，早期的資本結(jié)構(gòu)理論只是一些關(guān)于資本結(jié)構(gòu)理論的簡(jiǎn)單認(rèn)識(shí)，并沒有形成系統(tǒng)的資本結(jié)構(gòu)理論。現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論開創(chuàng)性的研究始于Modigliani和Miller于1958年發(fā)表的《資本成本、公司價(jià)值與投資理論》一文，該論文探討了公司資本結(jié)構(gòu)與公司價(jià)值的關(guān)系，創(chuàng)立了MM資本結(jié)構(gòu)理論，Modigliani和Miller也因此獲得諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。自MM理論創(chuàng)立后，幾乎所有的資本結(jié)構(gòu)相關(guān)研究都是對(duì)該理論基礎(chǔ)的延伸和發(fā)展。20 世紀(jì)七八十年代，財(cái)務(wù)管理學(xué)者又提出了成本理論、信號(hào)傳遞理論、優(yōu)選順序理論以及控制權(quán)理論等理論，這些理論共同構(gòu)成了現(xiàn)代企業(yè)融資基礎(chǔ)理論。

（一）MM理論 1958年，美國(guó)財(cái)務(wù)學(xué)教授Modigliani和Miller提出MM理論，其基本結(jié)論為：在九項(xiàng)假設(shè)條件下，公司的價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)。公司的價(jià)值取決于其實(shí)際資產(chǎn)，而不是債務(wù)和股權(quán)融資的市場(chǎng)價(jià)值。Modigliani和Miller通過嚴(yán)格的數(shù)學(xué)推導(dǎo)證明了MM理論基本觀點(diǎn)的兩個(gè)重要命題。命題I：無論公司是否進(jìn)行債務(wù)融資，公司價(jià)值等于公司所有資產(chǎn)的預(yù)期收益額按適合該公司風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)的必要報(bào)酬率折現(xiàn)后得到的現(xiàn)值，即公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)；命題Ⅱ：公司的綜合資本成本率與資本結(jié)構(gòu)無關(guān)。MM理論的基本觀點(diǎn)是在嚴(yán)格的假設(shè)條件下得到的，其中，最重要的假設(shè)之一是“公司在無稅收環(huán)境中經(jīng)營(yíng)”，但在財(cái)務(wù)管理實(shí)務(wù)中，這一假設(shè)環(huán)境并不存在，因此，Modigliani和Miller對(duì)這一理論做出了修正。

1963年，Modigliani和Miller發(fā)表了《公司所得稅和資本成本：一項(xiàng)修正》一文，在這篇論文中，考慮了所得稅對(duì)公司資本結(jié)構(gòu)的影響，提出了MM理論修正觀點(diǎn)的兩個(gè)命題。命題I：有債務(wù)公司的價(jià)值等于同等風(fēng)險(xiǎn)下無債務(wù)公司的股權(quán)資本價(jià)值加上債務(wù)帶來的稅收優(yōu)惠，即公司價(jià)值與資本結(jié)構(gòu)相關(guān)；命題Ⅱ：有負(fù)債公司的綜合資本成本等于無負(fù)債公司的綜合資本成本加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率也資本結(jié)構(gòu)和所得稅稅率有關(guān)。MM理論的權(quán)衡理論認(rèn)為公司的最佳資本結(jié)構(gòu)點(diǎn)是債務(wù)融資帶來的稅收優(yōu)惠和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)上升而導(dǎo)致的成本之間的平衡點(diǎn)。

（二）成本理論 成本理論通過研究成本與資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系而提出資本結(jié)構(gòu)理論。Jensen和 Meekling（1976）認(rèn)為，成本分為對(duì)股東的成本和對(duì)債權(quán)人的成本，其中，股東與經(jīng)理層的利益沖突導(dǎo)致的成本是外部股東成本，而債權(quán)人面臨的違約風(fēng)險(xiǎn)及破產(chǎn)成本等為債權(quán)成本。Jensen和Meekling認(rèn)為，不同的資本結(jié)構(gòu)下，這兩種成本此消彼長(zhǎng)，因此，公司最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)應(yīng)選擇在兩者之和最小的一個(gè)點(diǎn)。Jensen和Meekling的成本理論為資本結(jié)構(gòu)的激勵(lì)設(shè)計(jì)提供了理論基礎(chǔ)。此后，很多學(xué)者借助于成本理論，從利益沖突視角對(duì)資本結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)及優(yōu)化進(jìn)行了分析。Diamond（1989）分析了股東和債權(quán)人之間的利益沖突，他認(rèn)為，處于成長(zhǎng)期和成熟期的企業(yè)由于其已往的良好聲譽(yù)可能更易于獲得低成本的債務(wù)融資，而處于初創(chuàng)期的企業(yè)由于沒有這種良好聲譽(yù)可能只能選擇股權(quán)融資或高成本的債務(wù)融資。

（三）優(yōu)選順序理論 Myers和Majluf（1984）提出了資本結(jié)構(gòu)優(yōu)先順序理論。Myers和Majluf認(rèn)為：在信息不對(duì)稱時(shí)，企業(yè)將盡量避免通過發(fā)行普通股或其他風(fēng)險(xiǎn)債券進(jìn)行融資；為使內(nèi)部融資能滿足企業(yè)的融資需求，企業(yè)事先需要確定一個(gè)目標(biāo)股利比率；在確保安全的前提下，企業(yè)才會(huì)通過外部融資解決其融資需求，而且會(huì)優(yōu)先選擇風(fēng)險(xiǎn)較低的證券。即在信息不對(duì)稱的條件下，企業(yè)偏好內(nèi)部融資，如果需要外部融資，則偏好債務(wù)融資，再選擇外部股權(quán)融資方式。Narayanan（1988）以及Heinkel和Zeehner（1990）對(duì)該理論進(jìn)行了發(fā)展，從新增投資和融資的視角得出了與之類似的優(yōu)選順序融資理論。 Narayanan（1988）認(rèn)為股票被高估的程度比負(fù)債大，因此，債務(wù)融資不會(huì)對(duì)股價(jià)產(chǎn)生不利影響。Heinkel和 zeehne （1990）則認(rèn)為公司資本成本會(huì)導(dǎo)致新項(xiàng)目的吸引力變小，從而避免過度投資。Lucas和 McDonald（1990）提出了動(dòng)態(tài)的優(yōu)先順序融資理論，該理論認(rèn)為管理層傾向于在企業(yè)有了好的市場(chǎng)業(yè)績(jī)后進(jìn)行股權(quán)融資。

二、房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀

目前，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司可以通過銀行貸款、房地產(chǎn)信托、債券融資、股權(quán)融資、產(chǎn)業(yè)投資基金、租賃融資等方式融資，本文以資產(chǎn)負(fù)債率作為衡量企業(yè)資本結(jié)構(gòu)和融資行為的指標(biāo)。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)截至今年3月的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2011年我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率基本都在50%以上，資產(chǎn)負(fù)債率在50%以下的，僅有陸家嘴、海泰發(fā)展、ST重實(shí)、綠景地產(chǎn)、渝開發(fā)和S*ST天發(fā)等數(shù)家公司。在31家已披露信息的房地產(chǎn)上市公司中，上實(shí)發(fā)展的資產(chǎn)負(fù)債率最高，達(dá)到82%，保利地產(chǎn)、濱江集團(tuán)、廣宇發(fā)展、華遠(yuǎn)地產(chǎn)等幾家公司的資產(chǎn)負(fù)債率也超過70%，萬科A的資產(chǎn)負(fù)債率為67%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率較往年均有較大提升。相比之下，2010年31家樣本房地產(chǎn)上市公司的平均負(fù)債率為63.81%，而這個(gè)數(shù)據(jù)在2009年僅為59.92%。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的資本結(jié)構(gòu)和融資行為仍然存在著一些問題：

（一） 融資方式單一，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)集中 雖然目前我國(guó)房地產(chǎn)上市公司可以選擇多種融資方式，但由于各種融資方式都存在著一定的局限性，如信托融資和債券融資主體和制度限制嚴(yán)格，股權(quán)融資存在著成本高、周期長(zhǎng)等限制，真正可操作的融資方式仍然比較少，尚未形成成熟的融資體系，銀行貸款仍是房地產(chǎn)上市公司的主要選擇。由于房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中所占的比重和重要地位，過于單一的融資方式不僅會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而且還會(huì)拉高商業(yè)銀行乃至整個(gè)金融市場(chǎng)的金融風(fēng)險(xiǎn)水平。目前其他的融資方式，如房地產(chǎn)信托、產(chǎn)業(yè)投資基金等方式在我國(guó)的房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的發(fā)展水平有限，這也是房地產(chǎn)企業(yè)融資創(chuàng)新點(diǎn)所在。

（二）房地產(chǎn)行業(yè)融資效率低下，資源配置不合理 房地產(chǎn)企業(yè)融資后，并不是以優(yōu)化資源配置為導(dǎo)向來使用資金，市場(chǎng)上總是出現(xiàn)投資過熱或過冷的現(xiàn)象，高空置率和供不應(yīng)求的現(xiàn)象并存。房地產(chǎn)行業(yè)募集資金的效率仍然有待提高。

（三）房地產(chǎn)金融制度建設(shè)不完善，監(jiān)管與調(diào)控不力 由于房地產(chǎn)行業(yè)的重要地位，國(guó)家不斷地對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，但效果仍然不理想。

三、房地產(chǎn)上市公司融資改善路徑

針對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀，尤其是存在的問題，提出以下改善路徑：

（一）合理確定目標(biāo) 資本結(jié)構(gòu)決策是企業(yè)融資決策的重要方面之一。房地產(chǎn)上市公司融資改善的首先要對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、行業(yè)環(huán)境進(jìn)行分析，結(jié)合企業(yè)的戰(zhàn)略方向、投資項(xiàng)目、現(xiàn)金流的穩(wěn)定性和風(fēng)險(xiǎn)水平確定合理的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)并不是一成不變的，準(zhǔn)確地講，企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)應(yīng)該是動(dòng)態(tài)資本結(jié)構(gòu)，以適應(yīng)財(cái)務(wù)環(huán)境的適時(shí)變化。企業(yè)在選擇融資工具時(shí)，可以利用可轉(zhuǎn)換優(yōu)先股、可轉(zhuǎn)換債券及可贖回債券等彈性較好的融資工具，以保持彈性資本結(jié)構(gòu)。

（二）優(yōu)化資本結(jié)構(gòu) 從目前我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)上市公司整體資本結(jié)構(gòu)來看，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)是融資改善的必由之路。資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化包括兩個(gè)方面：一是股權(quán)資本和債權(quán)資本比例結(jié)構(gòu)的優(yōu)化；二是股權(quán)資本內(nèi)部結(jié)構(gòu)的優(yōu)化。房地產(chǎn)上市公司在資本市場(chǎng)的再融資可以實(shí)現(xiàn)這兩個(gè)方面的優(yōu)化。通過再融資，可以實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本負(fù)債率達(dá)到合理水平，國(guó)有股也可以實(shí)現(xiàn)相對(duì)減持，引入新的素質(zhì)較高的機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，這樣也有利于上市公司資本結(jié)構(gòu)變動(dòng)后管理績(jī)效的提高。從資本運(yùn)用的目的來看，企業(yè)融資是為了獲取企業(yè)發(fā)展所必需的資本，而不是到證券市場(chǎng)上“圈錢”，所以企業(yè)還應(yīng)樹立“項(xiàng)目導(dǎo)向型”的融資理念，企業(yè)募集到的資金應(yīng)投向于符合企業(yè)戰(zhàn)略的項(xiàng)目，這樣才能實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置，提高資本使用效率，避免資本的無效利用。

（三）創(chuàng)新融資方式 在發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)融資方式很多，包括房地產(chǎn)投資基金、保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金、股票市場(chǎng)等，而這種融資方式的創(chuàng)新在我國(guó)比較少見，而且還存在著一些操作限制。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式存在著一些困境，只有9家企業(yè)在海外上市，還有很多房地產(chǎn)企業(yè)還未上市，這說明，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式和融資能力在整體上不夠強(qiáng)，因此，加快房地產(chǎn)企業(yè)融資方式的創(chuàng)新也很有必要性。房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)抵押貸款證券化作為融資創(chuàng)新方式還在探索之中，離具體操作還有一定距離。前文討論的房地產(chǎn)投資信托、產(chǎn)業(yè)投資基金等融資方式，已經(jīng)在理論上證明了其可行性，其操作的推行還有賴于國(guó)家政策的支持和企業(yè)融資創(chuàng)新意識(shí)的覺醒。

（四）完善證券市場(chǎng)制度 證券市場(chǎng)是我國(guó)資本市場(chǎng)的重要組成本部分，證券市場(chǎng)的健康發(fā)展是房地產(chǎn)上市公司融資理性發(fā)展的前提，因此，證券市場(chǎng)制度的創(chuàng)新和完善是企業(yè)融資優(yōu)化的制度前提和保證。首先在監(jiān)管上，我國(guó)可以借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家證券監(jiān)管的經(jīng)驗(yàn)，綜合運(yùn)用政府監(jiān)管和行業(yè)自律監(jiān)管，重視行業(yè)自律，使證券市場(chǎng)監(jiān)管更有效。其次，證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)也需要對(duì)證券市場(chǎng)制度進(jìn)行和創(chuàng)新和完善，上文提到的發(fā)達(dá)國(guó)家房地產(chǎn)融資方式也可以引入我國(guó)，但需要證券監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)其運(yùn)用加以指導(dǎo)。

房地產(chǎn)上市公司的融資并不僅僅是單個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的問題，也關(guān)系到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)、金融市場(chǎng)和政府監(jiān)管部門的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)上市公司的融資完善也需要多管齊下，共同優(yōu)化。

參考文獻(xiàn)：

［1］陳洪海、夏洪勝：《中國(guó)房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素的實(shí)證分析》，《特區(qū)經(jīng)濟(jì)》2006年第9期。

篇3

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn) 上市公司 資本結(jié)構(gòu)

一、引言

房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)資金投入大,投資回收期長(zhǎng)以及房地產(chǎn)價(jià)值昂貴等原因,使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨開發(fā)、投資所需資金巨大等問題,因此融資成為房地產(chǎn)業(yè)不可回避的一個(gè)重要問題。據(jù)證券時(shí)報(bào)在《2009中國(guó)房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報(bào)告》的統(tǒng)計(jì),2008年滬深兩市房地產(chǎn)上市公司的資產(chǎn)負(fù)債率在56.86%。這說明房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸依存度過高,資本結(jié)構(gòu)不合理。本文通過研究公司的資本結(jié)構(gòu)影響因素,幫助其從整體考慮采用合理的方式籌集資金,調(diào)整企業(yè)的資本結(jié)構(gòu);并且?guī)椭康禺a(chǎn)上市公司的相關(guān)利益方(如企業(yè),銀行等)調(diào)整自己的行為。

二、研究方法及數(shù)據(jù)處理

1.研究方法

筆者采用主成分分析方法提取主要影響因子進(jìn)行研究分析。其基本思想是,通過適當(dāng)?shù)木€性變換,把多個(gè)指標(biāo)變量轉(zhuǎn)化為少數(shù)幾個(gè)綜合指標(biāo)變量,并使得這幾個(gè)綜合指標(biāo)盡可能地反映原來變量所含信息量,且彼此不相關(guān)。

2.變量設(shè)計(jì)、數(shù)據(jù)收集與處理

筆者借鑒國(guó)內(nèi)外研究成果并結(jié)合國(guó)內(nèi)實(shí)際,選取了16個(gè)影響我國(guó)民營(yíng)上市公司資本結(jié)構(gòu)的指標(biāo)作為解釋變量,各指標(biāo)變量如下:

(1)反映企業(yè)規(guī)模的指標(biāo):總資產(chǎn)與主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的自然對(duì)數(shù)兩個(gè)指標(biāo)反映企業(yè)規(guī)模因素;

(2)反映企業(yè)成長(zhǎng)性的指標(biāo):主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率以及總資產(chǎn)增長(zhǎng)率;

(3)反映所有權(quán)或股權(quán)結(jié)構(gòu)的指標(biāo):國(guó)家持股比率及流通股比率;

(4)實(shí)際所得稅稅率:應(yīng)交所得稅與稅前總利潤(rùn)之比;

(5)反映抵押價(jià)值的指標(biāo):存貨占總資產(chǎn)的比例;

(6)反映非負(fù)債稅盾的指標(biāo):固定資產(chǎn)折舊與總資產(chǎn)之比;

(7)反映盈利能力的指標(biāo):主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率、凈資產(chǎn)收益率;

(8)反映短期償債能力的指標(biāo):流動(dòng)比率和流動(dòng)負(fù)債比率;

(9)反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力的指標(biāo):應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。

本文用賬面資產(chǎn)負(fù)債率指標(biāo)作為被解釋變量,來反映企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的總體特征。

3.省略),并選擇各上市公司2005年末的數(shù)據(jù)。

三、模型分析及結(jié)果

1.采用SPSS10.0統(tǒng)計(jì)分析軟件,得出6個(gè)主成分,根據(jù)其意義分別定義如下:

主成分 1定義為盈利能力指標(biāo);主成分 2定義為企業(yè)規(guī)模指標(biāo);主成分 3定義為經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo);主成分 4定義為非負(fù)債稅盾;主成分 5定義為公司償債能力指標(biāo);主成分 6定義為公司股權(quán)集中程度指標(biāo)。

假定帳面資產(chǎn)負(fù)債率與6個(gè)主成分存在線性關(guān)系,選取這6個(gè)主成分對(duì)其進(jìn)行多元回歸分析,建立回歸模型,如下:

DAR = β0+β1*v1 +β2* v2+β3* v3 +β 4*v4 +β5* v5 +β6* v6+εj

式中:β 0是常數(shù)項(xiàng),βi是主成分的估計(jì)參數(shù),Vk是各主成分,εj 為誤差項(xiàng)。

2.回歸模型分析

通過表1,我們可以看到模型擬合優(yōu)度系數(shù)為0.680(調(diào)整后為0.567),說明解釋變量基本對(duì)被解釋變量進(jìn)行了釋義。通過表2可以得出:因子2即企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān),因子3經(jīng)營(yíng)能力和因子6即公司股權(quán)集中程度與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān),另外三個(gè)因素(盈利能力、非負(fù)債稅盾、償債能力)與資產(chǎn)負(fù)債率相關(guān)程度不顯著。

3.實(shí)證分析總結(jié)

由以上分析可以知道,上市房地產(chǎn)公司的資本結(jié)構(gòu)受到公司規(guī)模指標(biāo)、經(jīng)營(yíng)能力指標(biāo)、股權(quán)集中程度指標(biāo)等因素的影響較大,而與盈利能力、非負(fù)債稅盾以及償債能力的關(guān)系不顯著。

(1)公司規(guī)模與其資產(chǎn)負(fù)債比率正相關(guān)

其原因主要是:目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)包括房地產(chǎn)上市公司,在其各種債務(wù)融資渠道中,銀行通過直接或間接貸款成為房地產(chǎn)債務(wù)融資的主要資金來源。從直接貸款來說,大企業(yè)較小企業(yè)更為穩(wěn)定,這種情況使得銀行能夠較容易信任,進(jìn)而能提供更多的信貸資金。而從間接貸款來說,在房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的“其他資金”中,絕大多數(shù)是購(gòu)房者的定金和預(yù)付款,而購(gòu)房者的這些資金中基本上是個(gè)人住房消費(fèi)貸款。由于規(guī)模大的房地產(chǎn)企業(yè)更能獲得消費(fèi)者的信賴,消費(fèi)者更愿意購(gòu)買這些房地產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品,從而也就更容易獲得銀行的間接貸款。因此,作為我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)最重要的債務(wù)融資渠道的銀行信貸來說,無論是從直接的還是間接的角度而言,都是偏好于規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)。

(2)經(jīng)營(yíng)能力與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)

和其他上市公司一樣,當(dāng)房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)能力較強(qiáng)時(shí),企業(yè)經(jīng)營(yíng)所需要的資金相對(duì)要少一些,因而就可更少地負(fù)債。相反,如若企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力較差,則需要更多的運(yùn)營(yíng)資金,則可能會(huì)更多地依賴于負(fù)債融資。

(3)股權(quán)集中程度與資產(chǎn)負(fù)債率負(fù)相關(guān)

其合理的解釋是:我國(guó)的上市公司中,當(dāng)公司需要外部融資時(shí),大股東的利益人即管理層偏好于沒有多少約束力,同時(shí)又不會(huì)動(dòng)搖大股東控股地位的股權(quán)融資,而不是經(jīng)濟(jì)約束力很強(qiáng)的負(fù)債融資。公司股權(quán)越集中,管理層的這種偏好就越明顯。

(4)非負(fù)債稅盾與企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率效果不顯著

折舊作為會(huì)計(jì)上收益成本核算的一個(gè)要素,是內(nèi)源融資的一種,兩者負(fù)相關(guān)說明企業(yè)折舊融資的自然性特征。然而,在我國(guó)上市企業(yè)中,折舊占融資總額的比率偏低。據(jù)統(tǒng)計(jì),2002年51家1992年底以前上市公司折舊融資占總體融資的6.25%,而房地產(chǎn)上市由于其行業(yè)特點(diǎn)決定了其折舊占融資總額的比率相對(duì)其他行業(yè)的企業(yè)更低,以本文中2003年24家房地產(chǎn)上市公司為例,其折舊融資占融資總額的平均值僅為2.20%,因此造成非負(fù)債稅盾和資產(chǎn)負(fù)債率關(guān)系不顯著也就可以理解了。

(5)盈利能力以及償債能力與資本結(jié)構(gòu)影響不顯著

這一點(diǎn)可以有以下解釋:

①在當(dāng)前我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善,法律制度不健全的情況下,有些企業(yè),尤其是房地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行貸款的條件并不是以其盈利能力和償債能力為條件的。企業(yè)與其他相關(guān)利益團(tuán)體捆綁的程度很大程度上決定了企業(yè)能否獲得銀行貸款,能否獲得經(jīng)營(yíng)資本,從而促使企業(yè)的規(guī)模增長(zhǎng)越快越大,增加市場(chǎng)對(duì)該企業(yè)經(jīng)營(yíng)的信心。

②在國(guó)內(nèi)商品房需求量很大的環(huán)境下,目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)公司主要是資源依賴型公司。全國(guó)約3萬多家房地產(chǎn)開發(fā)公司,絕大部分為項(xiàng)目公司,即使是上市公司中的優(yōu)秀代表,更多的是資源依賴型公司而不是效率型公司。房地產(chǎn)公司對(duì)土地的爭(zhēng)奪就說明了這一點(diǎn)。因此市場(chǎng)對(duì)于其認(rèn)可主要是看其資源占有程度,有資源就會(huì)有投資或借貸,而較少關(guān)注其盈利能力和償債能力,這些與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)是基本相符的。因此,在目前情況下,盈利能力和償債能力對(duì)于資本結(jié)構(gòu)所產(chǎn)生的影響會(huì)由于交易成本的作用,被嚴(yán)重削弱。

參考文獻(xiàn):

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一、現(xiàn)有六大融資方式剖析

第一，國(guó)內(nèi)銀行貸款。自有資金+銀行貸款的融資方式是我國(guó)最常見的傳統(tǒng)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方式之一，原因是其融資總成本較低，但是對(duì)于目前存貸款基準(zhǔn)利率創(chuàng)新高的情況下，似乎難以維持。況且，由于近十年來各房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)熱情高漲，貸款比例一個(gè)項(xiàng)目比一個(gè)項(xiàng)目高，自有資金明顯不足，很多開發(fā)商在當(dāng)下走上了高息貸款的老路，一旦債務(wù)追繳將頃刻崩潰。

第二，海外房產(chǎn)基金。目前國(guó)際資本絕大多數(shù)都集中在基金上，借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式介入。金地總裁黃俊燦在金地2010業(yè)績(jī)會(huì)上即表示，2011年金地仍將積極拓寬海外融資渠道。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2月份，國(guó)內(nèi)房企的離岸債務(wù)融資總額已達(dá)280億人民幣，相當(dāng)于去年的4成。海外基金雖然前景遠(yuǎn)大，但對(duì)于如饑似渴的中國(guó)房地產(chǎn)來說難解近渴，況且現(xiàn)行政策和法律的障礙以及國(guó)內(nèi)企業(yè)動(dòng)作的不規(guī)范和房地產(chǎn)市場(chǎng)的不明朗，都造成了國(guó)際資本的進(jìn)入，對(duì)于中小房企來說最大的障礙是海外融資成本太高。

第三，國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)基金。有關(guān)產(chǎn)業(yè)基金法律的缺位，卻難以讓人無視風(fēng)險(xiǎn)的存在。目前這些資金也是借財(cái)務(wù)管理公司、投資公司等形式存在，沒有為之服務(wù)的大的機(jī)構(gòu)從而在具體運(yùn)作上缺乏規(guī)范，留有隱患。

第四，信托項(xiàng)目融資。目前的信托項(xiàng)目融資仿佛成了救命稻草，殊不知信托計(jì)劃只能針對(duì)單一項(xiàng)目的開發(fā)，運(yùn)營(yíng)模式和定價(jià)方式及結(jié)果都相對(duì)單一，而且運(yùn)營(yíng)規(guī)模小使得信托項(xiàng)目融資無法承擔(dān)房企大量融資的好渠道。去年6月底和7月中，銀監(jiān)會(huì)就分別以5月以及2季度末的數(shù)據(jù)為基準(zhǔn)，對(duì)房地產(chǎn)信托進(jìn)行了兩輪壓力測(cè)試。不過，最新數(shù)據(jù)顯示，去年前三季度信托資金投向房產(chǎn)的比例呈上升趨勢(shì)，分別是10.64%、11.35%和13.41%。由于信托公司自身的特點(diǎn)，其業(yè)務(wù)并不納入7.5萬億的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)中。但已有資料顯示，2010年1至10月，信托公司相關(guān)產(chǎn)品累計(jì)已達(dá)1500億元。10年12月3日，銀監(jiān)會(huì)副主席蔡鄂生在“2010年信托峰會(huì)”閉幕式上再次對(duì)房地產(chǎn)信托予以警示，希望信托公司走到“正道”上來。

第五，非上市股權(quán)融資。土地儲(chǔ)備豐富的沒有資金，資金充備的拿不到地，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合似乎給房地產(chǎn)融資開辟嶄新的渠道。2010年上海產(chǎn)權(quán)交易所的房地產(chǎn)項(xiàng)目成交量大增，至今已成交了100多宗。“掛牌項(xiàng)目中很多是在建項(xiàng)目公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓，也有很多包括待開發(fā)的土地。這些項(xiàng)目100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的其實(shí)占比很少，大多數(shù)是轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)，意圖很明顯，就是為了融資?！比欢袊?guó)證監(jiān)會(huì)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范股票首次發(fā)行上市有關(guān)工作的通知》審批的嚴(yán)格程度可見一斑，讓大多數(shù)房地產(chǎn)公司只能望洋興嘆，因此并沒有得到廣泛應(yīng)用。

第六，債券發(fā)行。首先我國(guó)債券市場(chǎng)的規(guī)模相對(duì)較小，發(fā)行和持有的風(fēng)險(xiǎn)，其次根據(jù)《公司法》，發(fā)行債券主體要求嚴(yán)格，只有國(guó)有獨(dú)資公司、上市公司、兩個(gè)國(guó)有投資主體設(shè)立的有限責(zé)任公司才有發(fā)行資格，且對(duì)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率、資本金以及擔(dān)保等都有嚴(yán)格限制，這同樣注定了大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)發(fā)行債券只能退出。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的新思路

目前我國(guó)房地產(chǎn)具有可行性的融資模式主要由債務(wù)性融資與權(quán)益性融資兩大類構(gòu)成。包括：一是租戶通過繳納租金、履行租賃合同而獲得了對(duì)租賃房地產(chǎn)唯一的排他性的占有權(quán)，即租賃權(quán)融資；二是權(quán)益性融資模式創(chuàng)新——合作形式開發(fā)；三是由開發(fā)商提供資金，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買其商品房者發(fā)放委托貸款，并由開發(fā)商補(bǔ)貼一定期限利息的房地產(chǎn)貼息委托貸款；四是房地產(chǎn)企業(yè)在安排中長(zhǎng)期融資前，為項(xiàng)目的正常運(yùn)營(yíng)而提供所需資金的短期高利率融資的過橋貸款；五是典當(dāng)融資。

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關(guān)鍵詞：資本結(jié)構(gòu)；房地產(chǎn)行業(yè)；發(fā)展現(xiàn)狀；問題；優(yōu)化途徑

中圖分類號(hào)：F299.23 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2017）04-0009-02

隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)告別了十年的黃金時(shí)期，也進(jìn)入了其行業(yè)發(fā)展新常態(tài)，面臨投資增速放緩、庫(kù)存居高不下、房?jī)r(jià)轉(zhuǎn)勢(shì)下降、市場(chǎng)分化突出的不利局面。面對(duì)著新常態(tài)的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展充滿了不確定性。從資本結(jié)構(gòu)上看，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)抵御金融風(fēng)險(xiǎn)的能力普遍明顯不足，大部分企業(yè)存在著資本結(jié)構(gòu)不合理、對(duì)銀行貸款融資依存度高、短期借款融資比重大、償債風(fēng)險(xiǎn)高等一系列問題。因此，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)如何在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入新常態(tài)的大環(huán)境下，如何生存發(fā)展、如何降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)并保持較好成長(zhǎng)態(tài)勢(shì)是房地產(chǎn)企業(yè)需要思考的問題。

一、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

近年來，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷長(zhǎng)達(dá)十年的井噴式增長(zhǎng)期后，行業(yè)增長(zhǎng)勢(shì)頭趨緩，樓市逐漸降溫，發(fā)展增速放慢。以2014年房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)據(jù)為例，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)總額均值為447.88億元，同比上升23.42%；凈資產(chǎn)均值為127.76億元，同比上升24.45%；房地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入均值為95.75億元，同比上升3.98%；營(yíng)業(yè)利潤(rùn)均值19.85億元，同比上升9.77%。盡管2014年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)上市公司各項(xiàng)關(guān)鍵性財(cái)務(wù)指標(biāo)仍呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但從增速上看，除凈資產(chǎn)均值外，其余三項(xiàng)指標(biāo)增速同比均有不同程度的下降。2015年，全國(guó)整體樓市銷售業(yè)績(jī)?cè)趪?guó)家相關(guān)利好政策的刺激下，市魴星櫓鴆交嘏。1―5月份全國(guó)商品房銷售面積累計(jì)35 996萬平方米，同比下降0.2%；商品房銷售額達(dá)到24 409億元，同比增長(zhǎng)3.1%。

總體來看，房地產(chǎn)行業(yè)整體銷售業(yè)績(jī)?cè)龇照M管上市公司規(guī)模仍保持穩(wěn)步增長(zhǎng)的勢(shì)頭，但國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)整體投資增速下行趨勢(shì)已成必然，各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵性指標(biāo)增速已經(jīng)步入下降通道。

二、國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)存在的問題

企業(yè)資本結(jié)構(gòu)通常是指企業(yè)權(quán)益資本和債務(wù)資本同企業(yè)總資本之間的比例關(guān)系，通常用財(cái)務(wù)指標(biāo)資產(chǎn)負(fù)債率（總負(fù)債/總資產(chǎn)）來表示。企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率越低，則財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)越小，債權(quán)人資本保障程度越高，而過高的資產(chǎn)負(fù)債率則會(huì)給企業(yè)帶來巨大的償債壓力和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。就資本結(jié)構(gòu)而言，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部充斥著資本結(jié)構(gòu)失衡、融資渠道單一的問題。

（一）資本結(jié)構(gòu)失衡，整體資產(chǎn)負(fù)債率偏高

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2016年國(guó)內(nèi)上市公司有132家資產(chǎn)負(fù)債率高于70%，其中23家屬于房地產(chǎn)行業(yè)，這23家公司中甚至有12家的負(fù)債率超過80%，即便是行業(yè)龍頭萬科A和新城控股的負(fù)債率也分別達(dá)到80.6%和82.81%。2016年國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)整體平均資產(chǎn)負(fù)債率為79.72%，直逼80%關(guān)口。目前，國(guó)際上房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率通行標(biāo)準(zhǔn)為50%，由于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)差異，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)平均負(fù)債率的正常范圍也在60%～70%之間?？梢?，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率整體過高，且上漲勢(shì)頭不減，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)日益加大。

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，究其原因主要是房地產(chǎn)業(yè)本身是非常典型的資金密集型行業(yè)，資金杠桿在企業(yè)發(fā)展過程中扮演重要的角色。房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過程中尤其是前期投入階段對(duì)資金需求量大、流轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)，而鑒于目前我國(guó)金融體系的不完善，可供企業(yè)選擇的融資渠道過少，股權(quán)融資、自籌資金等方式又存在一定局限性，相對(duì)而言，企業(yè)更傾向采用銀行貸款的方式進(jìn)行資金籌措以維持正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。正是企業(yè)對(duì)債務(wù)融資方式的偏好和依賴，進(jìn)一步加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿，從而導(dǎo)致負(fù)債率整體偏高，其潛在的金融負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)為我國(guó)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展埋下隱患。

（二）融資渠道單一，對(duì)銀行貸款依存度高

目前，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源主要由銀行貸款、自籌資金及其他資金（主要是定金和預(yù)收款）三個(gè)部分構(gòu)成。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型企業(yè)，總體資金投入需求量大，其自有資金相對(duì)不足，主要資金投入源于銀行貸款。根據(jù)央行和銀監(jiān)會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的55%資金直接來源于銀行系統(tǒng)，而房地產(chǎn)業(yè)的自籌資金基本上來源于商品房銷售收入，絕大部分購(gòu)房者采用銀行按揭貸款方式支付總房款，若按首付30%計(jì)算，則企業(yè)自籌資金中的70%同樣來自銀行貸款；其他資金包括購(gòu)房定金、預(yù)收款和建筑施工方的工程墊付款等，而施工承包商墊付款中大部分資金來源于銀行貸款，這實(shí)質(zhì)上構(gòu)成了房地產(chǎn)業(yè)的間接銀行信貸。通過以上分析，保守估計(jì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)直接或間接通過銀行貸款方式所籌措資金已占企業(yè)融資總額的七成以上?？梢?，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴程度明顯過高，財(cái)務(wù)杠桿過大。一旦房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，其經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將直接傳導(dǎo)給銀行，導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，進(jìn)而影響國(guó)家金融市場(chǎng)的安全和穩(wěn)定。

我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)過高的資產(chǎn)負(fù)債率以及單一的融資模式加大了企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)重阻礙了企業(yè)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展和資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化進(jìn)程。因此，當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)共同面臨的問題是如何促使其過高的資產(chǎn)負(fù)債率下降至合理區(qū)間，拓寬融資渠道，從而優(yōu)化自身資本結(jié)構(gòu)，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

三、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化具體途徑和方式

（一）降低資產(chǎn)負(fù)債率，合理控制負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)負(fù)債為主的融資特點(diǎn)，應(yīng)把降低資產(chǎn)負(fù)債率作為資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的切入點(diǎn)。前文所示，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)杠桿過大的問題非常突出。正常情況下，對(duì)于成長(zhǎng)迅速、盈利空間較大的企業(yè)而言，適度的財(cái)務(wù)杠桿能夠增加資本投入，激活企業(yè)的創(chuàng)造能力，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提升盈利能力。同時(shí)，適債務(wù)利息可以抵稅，有助于企業(yè)減輕稅負(fù)。但財(cái)務(wù)杠桿在幫助企業(yè)增加盈利的同時(shí)，也在累積風(fēng)險(xiǎn)。高負(fù)債產(chǎn)生的利息會(huì)導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流緊張，過度增加財(cái)務(wù)費(fèi)用，吞噬稅前利潤(rùn)，一旦投資項(xiàng)目無法實(shí)現(xiàn)預(yù)期盈利甚至虧損，財(cái)務(wù)杠桿會(huì)成倍放大財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致資金鏈瀕臨斷裂，使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。目前，我國(guó)房地產(chǎn)上市公司整體資本負(fù)債率已接近80%，資金鏈條過于緊張，償債壓力大，將資產(chǎn)負(fù)債率降至合理區(qū)間將有助于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。

（二）增強(qiáng)長(zhǎng)期償債能力，合理調(diào)整融資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)普遍以中短期負(fù)債為主，長(zhǎng)期負(fù)債比例較低?！岸虨橹?、長(zhǎng)為輔”的債務(wù)結(jié)構(gòu)要求企業(yè)要具有較強(qiáng)的短期償債能力，但短期償債能力的強(qiáng)弱并不能代表企業(yè)的成長(zhǎng)性和可持續(xù)性，也無法衡量企業(yè)抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力。短期負(fù)債比例偏高，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加的同時(shí)，短期償債壓力驟增，一旦資金不足，企業(yè)會(huì)被迫做出非理性決策，以高息借貸方式籌措資金，填補(bǔ)短期債務(wù)漏洞，而這些短期行為對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期持續(xù)發(fā)展造成不利影響。對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，長(zhǎng)期負(fù)債利率相對(duì)較低，提高長(zhǎng)期負(fù)債比例，將有助于減輕企業(yè)債務(wù)利息負(fù)擔(dān)，促進(jìn)企業(yè)不斷增強(qiáng)自身持續(xù)盈利能力和現(xiàn)金流創(chuàng)造能力。企業(yè)只有持續(xù)產(chǎn)生穩(wěn)定可靠的現(xiàn)金流，才能增強(qiáng)長(zhǎng)期償債和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力，從而降低企業(yè)投資經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

目前，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)融資結(jié)構(gòu)不合理，長(zhǎng)期融資比例偏低，其主要原因是融資渠道過于單一，企業(yè)融資來源主要依靠銀行貸款。因此，要解決融資結(jié)構(gòu)失衡問題，應(yīng)當(dāng)采取信托融資、房地產(chǎn)證券化等方式拓展融資空間，實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化。

1.信托融資，一般是指信托公司針對(duì)有較好盈利空間的房地產(chǎn)投Y項(xiàng)目提供信托貸款或直接參與信托投資的融資方式。相對(duì)銀行貸款而言，信托融資優(yōu)勢(shì)在于融資成本低，財(cái)務(wù)費(fèi)用少，融資期限彈性大，可以在不提高資產(chǎn)負(fù)債率的情況下實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

2.房地產(chǎn)證券化是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主流方向，可以促使房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)管理更專業(yè)、資源配置更合理，其最常見的表現(xiàn)形式是上市融資。房地產(chǎn)企業(yè)通過上市可以迅速籌集巨額股權(quán)資金并作為注冊(cè)資本長(zhǎng)期使用，并無償債壓力，同時(shí)還可以達(dá)到擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模、分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、降低融資成本、改善資本結(jié)構(gòu)的效果。

（三）加速行業(yè)資源整合，擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模產(chǎn)出效應(yīng)

由于我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)規(guī)模所限，除銀行貸款融資外，大多數(shù)企業(yè)還無法滿足債券融資、上市融資等外部融資方式的條件。因此，擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模是打破其他外部融資方式限制條件、開辟融資渠道的重要途徑。

1.房地產(chǎn)企業(yè)若想染指大型開發(fā)項(xiàng)目，整體實(shí)力必須過硬，要具有相當(dāng)?shù)慕?jīng)營(yíng)規(guī)模和行業(yè)資質(zhì)，同等市場(chǎng)機(jī)遇面前小規(guī)模企業(yè)往往被忽略，所以要著重?cái)U(kuò)大企業(yè)規(guī)模，提升市場(chǎng)影響力和抵御風(fēng)險(xiǎn)能力，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)規(guī)?；?。

2.小規(guī)模企業(yè)融資相對(duì)困難，限制較多，融資規(guī)模有限，以中短期資金為主，而大規(guī)模企業(yè)則更容易獲得資金的支持。因此，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模就要加大行業(yè)整合力度，通過整合減少企業(yè)數(shù)量，提升經(jīng)營(yíng)規(guī)模，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)整體規(guī)?；l(fā)展。

四、結(jié)語

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)尚處在發(fā)展階段，企業(yè)整體資產(chǎn)負(fù)債率偏高，資本結(jié)構(gòu)不合理，融資渠道單一，對(duì)于銀行貸款有嚴(yán)重的依賴性，這些問題都阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)正常發(fā)展。因此，合理控制企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率，改善內(nèi)外融資結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)融資渠道多元化，成為房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化的有效途徑。合理的資本結(jié)構(gòu)直接關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)自身的生存和發(fā)展，同時(shí)也對(duì)行業(yè)整體的持續(xù)健康發(fā)展起到?jīng)Q定性的作用。

參考文獻(xiàn)：

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篇6

目前，房地產(chǎn)熱是國(guó)內(nèi)從上到下普遍關(guān)心的熱點(diǎn)問題。一方面我國(guó)房?jī)r(jià)收入比不斷超越國(guó)際警戒線，部分城市的房?jī)r(jià)已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了人們的實(shí)際可承受水平，但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮、人民幣不斷升值、城市化水平大幅提高以及人口紅利的影響，在價(jià)格上漲的預(yù)期下，消費(fèi)需求提前釋放，全國(guó)房?jī)r(jià)“漲聲一片”；另一方面鑒于房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展而引起國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)過熱，從2002年下半年開始，中央政府就對(duì)過快發(fā)展的房地產(chǎn)行業(yè)提出了警告，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策也逐漸由“鼓勵(lì)”轉(zhuǎn)向“抑制”。從2003年下半年開始，政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控，中央政府的各個(gè)部門陸續(xù)出臺(tái)了從“土地緊縮”到“銀根緊縮”的一系列政策，以抑制房地產(chǎn)行業(yè)的過快發(fā)展，其過程一直持續(xù)至今。

雖然政府的一系列政策起到了部分作用，但目前我國(guó)部分城市的房?jī)r(jià)漲幅仍然較大。2007年上半年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面繁榮，全國(guó)性房?jī)r(jià)加速上漲，國(guó)家發(fā)改委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公告顯示，2007年6月份全國(guó)36個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.1%，漲幅比5月分高出0.7個(gè)百分點(diǎn)。北京、深圳等居于風(fēng)口浪尖上的城市漲幅仍超過10%。2007年1～6月份全國(guó)累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資額9887.23億元，同比增長(zhǎng)28.5%。預(yù)計(jì)國(guó)家的宏觀調(diào)控政策將愈發(fā)嚴(yán)厲，執(zhí)行力度亦將逐步加大。

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，而土地又是企業(yè)進(jìn)行開發(fā)的根本，可以說資金與土地是房地產(chǎn)企業(yè)生存的兩項(xiàng)最基本要素。運(yùn)作土地資源的能力、運(yùn)作資金的能力和專業(yè)化定位建設(shè)的能力是房地產(chǎn)企業(yè)最重要的三種能力。金融是房地產(chǎn)業(yè)的“生命線”，資金途徑單一化一直是國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的軟肋。2003年6月13日央行的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》、2004年2月26日央行公布作為技術(shù)規(guī)范的《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）》以及同年4月26日國(guó)家結(jié)合宏觀調(diào)控的需要，《國(guó)務(wù)院關(guān)于調(diào)整部分行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》，嚴(yán)厲的信貸控制措施讓房地產(chǎn)企業(yè)的資金愈發(fā)顯得捉襟見肘。與此同時(shí)，中國(guó)人民銀行多次調(diào)整存款準(zhǔn)備金（目前存款準(zhǔn)備金率已達(dá)12%的歷史高點(diǎn)）以減少商業(yè)銀行的流動(dòng)性，從而加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控。

在國(guó)家加強(qiáng)宏觀調(diào)控措施以及加大調(diào)控執(zhí)行力度的前提下，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，積極轉(zhuǎn)換思想、努力拓寬融資渠道具有十分重要的意義。

一、傳統(tǒng)房地產(chǎn)企業(yè)主要融資方式

在傳統(tǒng)的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資方式就是自有資金+預(yù)收款+銀行信貸，考慮到預(yù)收款中具有較大部分銀行貸款的緣故，銀行貸款是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的主要資金來源。

自從1993年資本市場(chǎng)關(guān)上了房地產(chǎn)企業(yè)的融資大門后，房地產(chǎn)企業(yè)的外部融資就主要依靠銀行貸款這條單一渠道了。在全行業(yè)高速發(fā)展的浪潮中，較快增長(zhǎng)的商品房銷售額和持續(xù)上揚(yáng)的房?jī)r(jià)使房地產(chǎn)企業(yè)不斷加大房地產(chǎn)的開發(fā)投資力度。因而，房地產(chǎn)企業(yè)要求更多的銀行貸款支持其加快發(fā)展。正是在銀行的支持下，房地產(chǎn)企業(yè)才逐步成長(zhǎng)起來，但隨著房地產(chǎn)行業(yè)的加速發(fā)展，企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)過程中與銀行間的矛盾也不斷暴露。

對(duì)于部分上市公司而言，資本市場(chǎng)融資也是較好的融資方式之一，尤其是目前全球流動(dòng)性過剩，證券市場(chǎng)一片繁榮的狀況下。通過非公開增發(fā)注入股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，通過增發(fā)和配股在資本市場(chǎng)融資，并迅速擴(kuò)大公司規(guī)模。如，上實(shí)發(fā)展、世茂股份、泛海建設(shè)、天鴻寶業(yè)、招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、中糧地產(chǎn)、冠城大通、萬通先鋒、大龍地產(chǎn)、中江地產(chǎn)、新湖中寶、中鐵二局、華業(yè)地產(chǎn)、華發(fā)股份等均通過注入大股東的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)使公司業(yè)績(jī)呈現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。此外，萬科、金融街、金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)均已經(jīng)完成定向增發(fā)。萬科、保利地產(chǎn)在非公開增發(fā)后，又實(shí)施了公開增發(fā)，金融街、金地集團(tuán)、億城股份等公司也都提出公開增發(fā)的方案，以達(dá)到通過股權(quán)融資擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的目的。

比較傳統(tǒng)的融資方式，我們發(fā)現(xiàn)：銀行信貸雖然是房地產(chǎn)企業(yè)資金的主要來源，部分地區(qū)房地產(chǎn)信貸投放過快，隱含潛在風(fēng)險(xiǎn)，為防止因房地產(chǎn)業(yè)波動(dòng)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大起大落，維護(hù)金融穩(wěn)定，政府相關(guān)智能部門出臺(tái)了一系列的調(diào)控措施，房地產(chǎn)企業(yè)借助銀行信貸融資的難度加大；另一方面股票融資雖然有其優(yōu)點(diǎn)，但在目前股價(jià)高企的情況下，不可忽視的事實(shí)是：全國(guó)數(shù)萬家房地產(chǎn)企業(yè)，真正上市的只有百家左右。同時(shí)，我們也應(yīng)該注意，任何國(guó)家的股市不可能一直處于繁榮狀態(tài)，當(dāng)股市發(fā)生變化是時(shí)候，房地產(chǎn)行業(yè)上市公司的直接融資必然會(huì)受到影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)融資的其他方式

考慮到傳統(tǒng)融資方式的單一以及較受國(guó)家宏觀政策與資本市場(chǎng)影響的特點(diǎn)，我們認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)開拓思路，積極采取多種融資方式。

1、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金?！胺康禺a(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資基金”是“產(chǎn)業(yè)投資基金”的一種，“產(chǎn)業(yè)投資基金”指直接投資于產(chǎn)業(yè)，主要對(duì)未上市企業(yè)進(jìn)行股權(quán)投資和提供經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)的利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的集合投資制度。房地產(chǎn)投資基金最敏感的問題無疑是法律監(jiān)管問題。獲得較高的收益無疑是基金最核心的問題。開發(fā)商對(duì)資金成本的承受能力和項(xiàng)目所處的開發(fā)階段有密切關(guān)系，在銷售回款和項(xiàng)目貸款沒有落實(shí)的情況下，開發(fā)商愿意承擔(dān)較高的融資成本。

2、房地產(chǎn)投資信托。此種融資方式在美國(guó)等西方發(fā)達(dá)國(guó)家運(yùn)用較為普遍，因?yàn)榇朔N方式具有其獨(dú)特的優(yōu)點(diǎn)。第一，信托產(chǎn)品靈活的設(shè)計(jì)能滿足不同地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金的需求，且不少地產(chǎn)投資類信托頗有新意，同時(shí)房地產(chǎn)業(yè)的高額收益和較短的投資周期都滿足了信托的要求；第二，可以降低房地產(chǎn)開發(fā)公司整體融資成本，節(jié)約財(cái)務(wù)費(fèi)用，而且期限彈性較大，有利于地產(chǎn)公司持續(xù)發(fā)展，在不提高公司資產(chǎn)負(fù)債率的情況下可以優(yōu)化公司結(jié)構(gòu)；第三，資金利率可靈活調(diào)整。隨著金融市場(chǎng)的不斷開放，資金利率波動(dòng)將會(huì)增多。而銀行利率在貸款時(shí)已簽訂有關(guān)合同，無法隨意更改，當(dāng)國(guó)家利率出現(xiàn)變動(dòng)時(shí)，有可能導(dǎo)致項(xiàng)目方財(cái)務(wù)費(fèi)用增加。而發(fā)行集合資金信托可根據(jù)一定階段市場(chǎng)資金利率的平均水平制定利率，靈活性更高；第四，鼓勵(lì)多渠道籌集資金。通過發(fā)行集合資金信托，可以拓展投資渠道，改善融資環(huán)境，促進(jìn)金融產(chǎn)品創(chuàng)新，降低銀行系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

3、上市。在目前全球流動(dòng)性過剩的情況下，尤其是我國(guó)資本市場(chǎng)經(jīng)歷了股權(quán)分置改革之后，國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)一片繁榮。毫無疑問，如果在目前的市場(chǎng)條件下，無論是采用借殼上市還是直接上市，企業(yè)可以獲得較好的融資效果。但考慮到我國(guó)目前上市完成所需時(shí)間較長(zhǎng)且審批較為繁瑣的實(shí)際情況下，企業(yè)海外融資往往可以取得滿意的效果。不過國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)商沿襲 “房屋生產(chǎn)商”的模式，以土地為原料，造好房屋、賣給業(yè)主實(shí)現(xiàn)增值，快速回籠資金，這種方式導(dǎo)致公司的現(xiàn)金流不穩(wěn)定且難以預(yù)測(cè)，因此公司股價(jià)不高。

4、外資直接融資。在目前銀行“銀根緊縮”的狀況下，向外資直接進(jìn)行信貸融資未嘗不是一條較好的出路。雖然外資貸款在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金中所占比例不超過5%，但隨著全球化的進(jìn)程以及人民幣持續(xù)升值的預(yù)期，我們預(yù)計(jì)將會(huì)有越來越多的外資進(jìn)入中國(guó)，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言無疑是一大利好，房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用外資的比例必將不斷提高。

5、階段性債務(wù)融資。階段性債務(wù)投資，即階段性資金拆借，是在項(xiàng)目確定以后進(jìn)入成熟期之前為房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金支持的方式。階段性債務(wù)融資的好處是不增加負(fù)債率，因?yàn)樨?fù)債率過高，財(cái)務(wù)報(bào)表不好，后期貸款難以獲得。此種方式一般是成本最高的融資方式，而且股東多了，項(xiàng)目操作難度增大，管理權(quán)成為爭(zhēng)奪焦點(diǎn)。如果沒有管理權(quán)的權(quán)威投資者就需要由第三方專業(yè)公司運(yùn)作，成本略高。當(dāng)然，主要問題是房地產(chǎn)商的接受程度，不同的房地產(chǎn)商對(duì)此種方式的敏感程度不一樣，主要由該房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層的個(gè)人經(jīng)歷決定。

6、資產(chǎn)證券化。房地產(chǎn)證券化作為金融創(chuàng)新的一個(gè)重要領(lǐng)域，對(duì)于公眾參與房地產(chǎn)、積聚社會(huì)閑散資金、拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道方面的影響是深遠(yuǎn)的。推行房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化，直接向社會(huì)融資并且融資的規(guī)?？梢圆皇茔y行等中介機(jī)構(gòu)的制約，有助于迅速籌集資金，建立良好的資金投入機(jī)制。

除了以上列舉的集中融資方式外，目前應(yīng)用較多的還有私募股權(quán)融資和賣方信貸?？紤]到我國(guó)的經(jīng)濟(jì)持續(xù)向好、人民幣不斷升值以及房?jī)r(jià)不斷上漲的特點(diǎn)，目前很多專業(yè)的房地產(chǎn)私募基金已經(jīng)在我國(guó)內(nèi)地積極活動(dòng)，努力尋找利潤(rùn)較高的項(xiàng)目?？紤]到私募基金純粹以獲利為主要目的而對(duì)企業(yè)干預(yù)較少的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)?shù)嘏c之合作以減少資金短缺的不足。賣方信貸已在我國(guó)北京等地初步實(shí)行，在此種方式下，風(fēng)險(xiǎn)由銀行轉(zhuǎn)向了開發(fā)商，是金融投資多元化的一種嘗試，但此種融資方式的前提是開發(fā)商具有一定的實(shí)力，即投入一定的預(yù)定資金做委托貸款，便可獲得客觀的幾乎沒有成本的銷售融資。

三、對(duì)房地產(chǎn)融資方式建議

以上列舉的幾種融資方式，有些在目前的房地產(chǎn)融資實(shí)踐中已經(jīng)初步使用并取得了較好的效果，但每一種融資方式都是把“雙刃劍”，我們?cè)诳吹竭@些新型融資方式的優(yōu)點(diǎn)時(shí)，也應(yīng)該看到這些融資方式背后的問題。

企業(yè)的融資渠道是多元的，融資方式也是多種多樣的。一種融資方式，可能適用于多種融資渠道；同一渠道的資金，也可以采用不同的融資方式籌集。企業(yè)的融資方式與融資渠道有著密切的關(guān)系。一定的融資方式可能只適用于某一特定的融資渠道，但是同一渠道的資金往往可以采取不同的方式取得，而同一融資方式又往往適用于不同的融資渠道。因此，房地產(chǎn)業(yè)籌集資金時(shí)，必須實(shí)現(xiàn)兩者的合理配合。

篇7

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)； 資本結(jié)構(gòu)； 影響因素； 嶺回歸

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1004-5937（2014）29-0056-04

一、引言

近年來，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)發(fā)揮了巨大的作用。房地產(chǎn)業(yè)不僅可以拉動(dòng)諸如建材、鋼鐵、化工、紡織等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資，也可以拉動(dòng)內(nèi)需的強(qiáng)勁增長(zhǎng)。正是由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要性越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)投資一旦發(fā)生大幅波動(dòng)，必然引起全社會(huì)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，從而影響到我國(guó)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型。因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的健康發(fā)展是維持經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定和促進(jìn)社會(huì)和諧的重要因素。

房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是資本密集型行業(yè)，也是資本敏感型行業(yè)，隨著銀行信貸開始緊縮，以及開發(fā)成本不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金日益緊張。因此，采取實(shí)證研究方法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的影響因素進(jìn)行分析，不僅有利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行恰當(dāng)?shù)娜谫Y決策，而且有利于其根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，同時(shí)也可以為國(guó)家出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策提供理論依據(jù)和實(shí)踐指導(dǎo)。

關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素的研究，國(guó)內(nèi)外學(xué)者都進(jìn)行了大量的實(shí)證研究分析。Marsh（1982）的實(shí)證研究結(jié)果表明，公司規(guī)模與資產(chǎn)負(fù)債率顯著負(fù)相關(guān)。Kester（1986）選取了1982―1983年之間的452家美國(guó)企業(yè)和344家日本企業(yè)的數(shù)據(jù)，實(shí)證研究得出，盈利性與成長(zhǎng)性都對(duì)資本結(jié)構(gòu)有顯著影響，而公司規(guī)模對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響卻不顯著。Titman和wessels（1988）選取了1974―1984年469家企業(yè)作為樣本，運(yùn)用因子分析的方法研究得出，盈利性與資產(chǎn)負(fù)債率顯著負(fù)相關(guān)，企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)顯著正相關(guān)，非債務(wù)稅盾對(duì)資本結(jié)構(gòu)沒有顯著影響。Fosberg（2004）的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)，盈利性與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)。

袁泉（2011）選取了2006年至2009年的20家上市房地產(chǎn)公司的樣本，利用主成分分析法、多元回歸分析法研究得出，企業(yè)規(guī)模、盈利性都與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)，許思寧（2011）通過選取資本結(jié)構(gòu)影響因素的靜態(tài)面板模型，對(duì)2009年的房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行的實(shí)證研究也得出了這一結(jié)論。關(guān)民、張彥（2011）以在香港上市的大陸房地產(chǎn)公司為樣本，運(yùn)用相關(guān)性分析和多元回歸分析等方法進(jìn)行實(shí)證研究分析得出，盈利性與資本結(jié)構(gòu)顯著負(fù)相關(guān)，成長(zhǎng)性與資本結(jié)構(gòu)顯著正相關(guān)。陳艷杰（2012）選取2009年42家房地產(chǎn)上市公司為樣本，采取因子分析和多元回歸模型進(jìn)行研究得出，盈利性與資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)，企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。張其秀、沈璐（2013）以2003年至2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)為樣本，對(duì)資本結(jié)構(gòu)影響因素進(jìn)行實(shí)證分析得出，盈利性、非債務(wù)稅盾和資本結(jié)構(gòu)負(fù)相關(guān)，企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)，成長(zhǎng)性與資本結(jié)構(gòu)不相關(guān)。

現(xiàn)有對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)影響因素進(jìn)行實(shí)證研究的大多數(shù)文獻(xiàn)都是從其需求面展開研究的，少數(shù)研究資本結(jié)構(gòu)供給面的也是從利率的角度來研究，很少有從需求面和供給面兩個(gè)視角來同時(shí)進(jìn)行研究。除此之外，很多研究者都選取了房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行研究，對(duì)未上市的房地產(chǎn)公司并未真正進(jìn)行過研究，本文力圖彌補(bǔ)這一缺陷。

本文將采用通用的會(huì)計(jì)指標(biāo)，選取1997年至2011年的相關(guān)數(shù)據(jù)，建立計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型，采用嶺回歸分析各因素對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響，并提出解決對(duì)策。

二、規(guī)范分析

（一）盈利性

優(yōu)序融資理論認(rèn)為，由于交易成本存在和其他約束限制較少，內(nèi)源融資要優(yōu)于外源債務(wù)融資，而內(nèi)源融資主要是使用留存收益；在以不對(duì)稱信息理論為基礎(chǔ)的分析上，內(nèi)源融資相對(duì)外源股權(quán)融資而言，既不會(huì)引起股價(jià)的變動(dòng)，也無需對(duì)外披露有關(guān)公司的發(fā)展計(jì)劃或其他戰(zhàn)略信息?？芍?，企業(yè)應(yīng)優(yōu)先進(jìn)行內(nèi)源融資，其次是債務(wù)融資，再次是股權(quán)融資。因此，可以預(yù)期盈利性與資本結(jié)構(gòu)為負(fù)相關(guān)。

（二）公司規(guī)模

從規(guī)模與破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的角度來看，規(guī)模大的企業(yè)既有能力也愿意采取多元化經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，有效地分散經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，從而給企業(yè)帶來更為穩(wěn)定的收益。因而規(guī)模大的企業(yè)具備更高的負(fù)債能力，而規(guī)模較小的企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)單一，發(fā)展能力較弱，破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)較大，不能承擔(dān)較多的負(fù)債。因此，可以預(yù)期企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)為正相關(guān)。

（三）非債務(wù)稅盾

依據(jù)國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法相關(guān)規(guī)定，企業(yè)所計(jì)提的折舊可以作為成本費(fèi)用在稅前進(jìn)行抵扣。因此，如同債務(wù)利息，折舊具有節(jié)稅作用。業(yè)界把像折舊這樣可以抵稅但又不同于負(fù)債的因素稱為非債務(wù)稅盾。因此，可以預(yù)期非債務(wù)稅盾與資本結(jié)構(gòu)為負(fù)相關(guān)。

（四）成長(zhǎng)性

成長(zhǎng)性好的企業(yè)有著良好的發(fā)展?jié)摿?，可以在較低的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)情況下借助財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)不斷擴(kuò)大企業(yè)股東財(cái)富。原始股東為擴(kuò)大規(guī)模往往對(duì)資金有著更多的渴求，同時(shí)為了保證控股權(quán)，往往會(huì)采取債權(quán)融資。因此，可以預(yù)期成長(zhǎng)性與資本結(jié)構(gòu)為正相關(guān)。

（五）貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)率

金融學(xué)上，把利率看作貨幣的價(jià)格?？芍?，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率增長(zhǎng)與利率變動(dòng)是負(fù)相關(guān)的。央行可以通過貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)率的變化會(huì)影響到企業(yè)的融資成本，進(jìn)而影響到企業(yè)的融資決策，從而影響到資本結(jié)構(gòu)。因此，可以預(yù)期貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率與資本結(jié)構(gòu)為正相關(guān)。

三、實(shí)證研究分析

（一）變量和指標(biāo)的選取

被解釋變量為資本結(jié)構(gòu)，用資本負(fù)債率Y來表示。

解釋變量包括資本結(jié)構(gòu)需求面和供給面兩個(gè)視角的變量。其中，資本需求面變量包括盈利性、公司規(guī)模、非債務(wù)稅盾和成長(zhǎng)性四個(gè)方面。盈利性用總資產(chǎn)收益率X1表示，公司規(guī)模用總資產(chǎn)的自然對(duì)數(shù)X2表示，非債務(wù)稅盾用本年折舊X3來表示，成長(zhǎng)性用經(jīng)營(yíng)收入的增長(zhǎng)率X4表示。資本供給面變量用貨幣供應(yīng)量M2的增長(zhǎng)率X5來表示。

（二）數(shù)據(jù)的選取

本文的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)相關(guān)數(shù)據(jù)選自中宏統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)，貨幣供應(yīng)量數(shù)據(jù)選自《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》，數(shù)據(jù)期限為1997年至2011年。

（三）研究模型構(gòu)建

在確定變量后，嘗試建立如下計(jì)量經(jīng)濟(jì)模型：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5+μ

利用普通最小二乘估計(jì)進(jìn)行多元線性回歸，檢驗(yàn)結(jié)果見表1。

模型檢驗(yàn)的結(jié)果是，調(diào)整的R2=0.52，即52%的波動(dòng)都可以用該模型來解釋。方差分析結(jié)果：F=3.98，P=0.03，并且擬合誤差率

y×100%=0.88%，說明回歸效果極為顯著。

但從表1可以看出，回歸系數(shù)的P值絕大部分大于0.05，說明沒有顯著性。對(duì)各變量之間進(jìn)行相關(guān)性分析，相關(guān)系數(shù)如表2。

從表2可以看出，各變量之間有較強(qiáng)的相關(guān)性，表明自變量之間可能存在一定的多重共線性。

（四）多重共線性檢驗(yàn)

運(yùn)用EViews對(duì)變量進(jìn)行多重共線性檢驗(yàn)，其結(jié)果如表3。

由表3可以看出，各變量的方差擴(kuò)大因子均比較大，其中變量X1、X2、X3的擴(kuò)大因子都在10以上，說明各變量之間有很密切的關(guān)系；矩陣X'X的特征值中最小的λ=0.007，可知回歸模型的自變量之間存在嚴(yán)重的多重共線性。

（五）嶺回歸

嶺回歸估計(jì)方法相比最小二乘估計(jì)方法，具有更小的均方誤差，可使用嶺回歸對(duì)上述回歸進(jìn)行改進(jìn)。需要注意的是，嶺回歸參數(shù)是通過觀察嶺跡函數(shù)圖來確定的。在均方誤差的單調(diào)減小范圍是否一定存在嶺跡函數(shù)的一致平緩，理論上至今沒有結(jié)論。而在嶺回歸實(shí)踐中卻屢屢可見對(duì)于已經(jīng)較大的λ領(lǐng)域，個(gè)別甚至全部嶺跡曲線仍然沒有趨緩表現(xiàn)。另外，對(duì)于嶺跡函數(shù)圖的判斷，不可避免地存在研究者的主觀差異性。于是，本文對(duì)嶺回歸估計(jì)方法進(jìn)行了如下改進(jìn)：

1.均方誤差要適度地優(yōu)于最小二乘估計(jì)；

2.擬合程度只能適度地劣于最小二乘估計(jì)。

記D*=diag（ xi ）k'k，矩陣Q=（q1，…，qk）中qi是'的屬于特征根λi的單位特征向量，H（i）=Dqiqt[c] D=（htt（i））k'k，[a][o][j][xi=TR（H（i））= hjj（i）]，g=Q-1D*b。于是，嶺回歸估計(jì)的均方誤差為：

MSE（（λ））=σ2+

根據(jù)微分原理，均方誤差的降幅條件為：

≥ε1

擬合誤差的損失條件為：

≤ε2

運(yùn)用EViews程序軟件，選用不同的嶺回歸參數(shù)（本文選取的分布為0.00，0.001，0.0015，0.002，0.0025，0.003，0.0035，

0.004，0.0045，0.005），并計(jì)算相應(yīng)的i（λ），0（λ）。最終得到各個(gè)嶺回歸參數(shù)對(duì)應(yīng)的均方誤差下降率以及擬合誤差率，如表4。

根據(jù)上述改進(jìn)原則，本文選取0.0025作為適當(dāng)?shù)膸X回歸參數(shù)。此時(shí)的均方誤差降為66.70%，擬合誤差率為0.89%。從而得到嶺回歸方程：

Y=45.88-2.86×X1+1.45×X2+4.61E-07

×X3+0.03×X4+0.11×X5

（六）穩(wěn)健性檢驗(yàn)

為了驗(yàn)證以上研究結(jié)論的穩(wěn)健性，我們從變量的角度出發(fā)進(jìn)行檢驗(yàn)。

1.重新定義盈利性指標(biāo)。在實(shí)證模型中，通過用營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率代替總資產(chǎn)收益率，重新定義自變量X1，并再次進(jìn)行了以上所有回歸分析，研究結(jié)論的方向保持不變。

2.重新定義非債務(wù)稅盾指標(biāo)。在實(shí)證模型中，通過用本年折舊與總資產(chǎn)的比例這一相對(duì)數(shù)指標(biāo)代替本年折舊這一絕對(duì)數(shù)指標(biāo)，重新定義自變量X3，并再次進(jìn)行了以上所有回歸分析，研究結(jié)論的方向保持不變。

（七）模型的經(jīng)濟(jì)含義分析

在嶺回歸方程中，通過觀察各自變量的系數(shù)，可以得出被解釋變量與解釋變量的相關(guān)關(guān)系。

1.盈利性與資本結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系為負(fù)相關(guān)，這與規(guī)范分析的結(jié)論一致?？紤]到交易費(fèi)用的存在，以及為保證公司戰(zhàn)略和投資項(xiàng)目的信息安全性，盈利能力越強(qiáng)的企業(yè)會(huì)越多使用留存收益，減少使用外部融資。

2.公司規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系為正相關(guān)，這與規(guī)范分析的結(jié)果一致。從破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的視角來看，大規(guī)模的企業(yè)由于更愿意而且有能力采取多元化的經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略，能夠有效分散企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，從而降低破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，故而能接受較高的資產(chǎn)負(fù)債率。

3.非債務(wù)稅盾與資本結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系為正相關(guān)，這與規(guī)范分析的結(jié)論不一致。但由于系數(shù)值非常小，它對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率的影響基本可以忽略。

4.成長(zhǎng)性與資本結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系為正相關(guān)，這與規(guī)范分析的結(jié)果一致。同房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利性、公司規(guī)模和貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)率這三個(gè)因素相比，成長(zhǎng)性對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響顯得相對(duì)較弱。這是由于成長(zhǎng)性好的企業(yè)融資選擇權(quán)更多，加之成長(zhǎng)性對(duì)資本結(jié)構(gòu)的影響是間接產(chǎn)生的，比如，企業(yè)原始股東對(duì)控制權(quán)的把握情況和對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的偏好情況，成長(zhǎng)性較好的企業(yè)會(huì)調(diào)整股利政策影響到內(nèi)源籌資等，這些都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)有所影響。

5.貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)率與資本結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系為正相關(guān)，這與規(guī)范分析的結(jié)論相一致。貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)率下降，意味著利率的上漲，企業(yè)的貸款成本會(huì)增加，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)增大。這將影響到企業(yè)的融資決策，企業(yè)將不得不采取股權(quán)籌資或其他籌資方式以代替?zhèn)鶆?wù)籌資，降低資產(chǎn)負(fù)債率，從而改變房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)。此外，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)率的減少意味著緊縮的貨幣政策預(yù)期，意味著政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱采取了調(diào)控措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也以此作為調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的依據(jù)。

四、啟示和建議

依據(jù)上文的實(shí)證分析可知，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率會(huì)顯著地受到盈利性、公司規(guī)模以及成長(zhǎng)性的影響。尤其需要注意的是，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不斷跑馬圈地、規(guī)模越做越大的同時(shí)，必須保證能有效提高盈利能力。這是因?yàn)槊つ繑U(kuò)大企業(yè)規(guī)模而忽視企業(yè)的盈利能力，對(duì)優(yōu)化企業(yè)資本結(jié)構(gòu)而言毫無意義。我們必須認(rèn)識(shí)到，擴(kuò)大企業(yè)的規(guī)?；蚴翘岣咂髽I(yè)的盈利能力，都只是反映了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)曾經(jīng)或者現(xiàn)在的經(jīng)營(yíng)成果。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有保持良好的成長(zhǎng)性，才可以持續(xù)保持最優(yōu)的資本結(jié)構(gòu)。

本文認(rèn)為國(guó)家在出臺(tái)房地產(chǎn)政策，以及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行合理融資和優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)時(shí)可以采用以下建議：

對(duì)于政府而言，第一，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宏觀政策調(diào)控。從資金供應(yīng)量與資產(chǎn)負(fù)債率的關(guān)系可以看出，政府通過貨幣政策可以有效規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行為。近十年來國(guó)家高頻率地出臺(tái)房地產(chǎn)政策，都意在嚴(yán)厲調(diào)控房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。政府應(yīng)該根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況，出臺(tái)適當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)政策，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)進(jìn)行適當(dāng)有力的調(diào)控，從而促使我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，規(guī)范生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，保持健康持續(xù)發(fā)展。同時(shí)，國(guó)家也應(yīng)該針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，通過實(shí)行限購(gòu)令、出臺(tái)房產(chǎn)稅等政策，抑制房?jī)r(jià)過快增長(zhǎng)，保證房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

第二，應(yīng)當(dāng)健全完善相關(guān)稅收法律。本文的非債務(wù)稅盾的系數(shù)值雖然很小，卻為正。在現(xiàn)實(shí)中，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)置法律于不顧，采取偷稅、漏稅等方式獲得更高的收益，一定程度上也說明非債務(wù)稅盾與資本結(jié)構(gòu)是負(fù)相關(guān)的。根據(jù)國(guó)家會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及稅法相關(guān)規(guī)定，企業(yè)中的折舊和攤銷在財(cái)務(wù)管理中都能實(shí)現(xiàn)稅盾作用。因此，國(guó)家必須健全和完善相關(guān)的法律、法規(guī)，使企業(yè)合法利用折舊和攤銷的抵稅作用。

第三，應(yīng)當(dāng)拓寬企業(yè)融資渠道。目前，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的主要融資來源是銀行信貸，融資渠道比較單一，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，必須嘗試拓寬房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道，可以將債券融資、發(fā)行基金、上市融資等融資渠道向房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)開放，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇最適合的融資渠道來滿足自身的融資需求，這樣能使企業(yè)有效降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。值得注意的是，政府必須保持相關(guān)監(jiān)控和檢查，跟蹤房地產(chǎn)資金的流向，確保能真正用于經(jīng)營(yíng)發(fā)展而不是進(jìn)行投機(jī)造成資產(chǎn)泡沫。

第四，應(yīng)當(dāng)注意影響資本結(jié)構(gòu)的其他因素。由于實(shí)證數(shù)據(jù)的可獲得性和研究能力的有限性，本文只選擇了對(duì)資本結(jié)構(gòu)有影響的五個(gè)重要因素進(jìn)行了實(shí)證分析。但事實(shí)上，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)有影響的其他因素還很多，比如資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、公司治理等。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該注重自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和內(nèi)部控制，不斷提高自身規(guī)范化程度，這樣不僅能合理高效地使用已有資金，同時(shí)也更加容易進(jìn)行融資，從而使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不斷優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，持續(xù)保持健康發(fā)展。

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篇8

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；籌資風(fēng)險(xiǎn)；成因；防范

中圖分類號(hào)：F275 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）003-0000-01

一、前言

籌資風(fēng)險(xiǎn)，又稱財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，從籌資的視角出發(fā)，是指企業(yè)在籌集資金的過程中，由于未來收益的不確定性使償還到期債務(wù)存在不確定性帶來的風(fēng)險(xiǎn)。因此，企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)與負(fù)債經(jīng)營(yíng)有關(guān)，企業(yè)不借用負(fù)債，就不會(huì)產(chǎn)生籌資風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，其基本特征為：資金需求量大負(fù)債高、項(xiàng)目投資周期長(zhǎng)資金周轉(zhuǎn)率低、受外部金融環(huán)境和國(guó)家宏觀政策調(diào)控影響明顯。房地產(chǎn)公司面臨的籌資風(fēng)險(xiǎn)無時(shí)不有，無處不在。因此，企業(yè)只有提升自我管理水平，增強(qiáng)對(duì)籌資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與防范能力，防微杜漸，才能使企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天立于不敗之地。

二、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的成因

（一）負(fù)債規(guī)模逐年增長(zhǎng)

負(fù)債規(guī)模是指企業(yè)負(fù)債總額的大小或負(fù)債在資金總額中所占的比例的高低。企業(yè)負(fù)債規(guī)模過大，利息費(fèi)用支出增加，企業(yè)需用收益的大部分去償本付息。依據(jù)2010至2013年《中國(guó)房地產(chǎn)上市公司測(cè)評(píng)研究報(bào)告》，中國(guó)房地產(chǎn)上市公司2010―2013資產(chǎn)負(fù)債率如下表：

由上表看出，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率較高，均超過60%，且成逐年遞增的趨勢(shì)。負(fù)債比重越高，企業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿系數(shù)越大，股東收益變化的幅度也隨之增加。因此，負(fù)債規(guī)模越大，籌資風(fēng)險(xiǎn)越大。

（二）期限結(jié)構(gòu)不當(dāng)

期限結(jié)構(gòu)是是指企業(yè)長(zhǎng)期借款同短期借款的相對(duì)比重。負(fù)債的期限結(jié)構(gòu)安排不當(dāng)，會(huì)增加企業(yè)的籌資風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)期負(fù)債比率來看，2013年，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為65.81%和79.67%，較2012年上升0.95和16.96個(gè)百分點(diǎn)，均為近三年來最高點(diǎn)。從短期負(fù)債比率來看，房地產(chǎn)上市公司流動(dòng)比率均值較2012年下降34.58個(gè)百分點(diǎn)至190.15%；現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。因此，需權(quán)衡好長(zhǎng)期負(fù)債、短期負(fù)債的規(guī)模與比重，合理安排籌資期限組合。

（三）籌資方式單一化，過度依賴銀行借款

我國(guó)自改革開放以來，逐步建立和發(fā)展了金融市場(chǎng)，債務(wù)籌資方式呈現(xiàn)多樣化，主要有吸收直接投資、銀行貸款、發(fā)行股票、商業(yè)信用等。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金需求量大，自籌資金比重小，必然依賴金融機(jī)構(gòu)尤其是銀行的支持。2010年起中央收緊房地產(chǎn)商融資，一旦房地產(chǎn)出現(xiàn)長(zhǎng)期滯銷，房地產(chǎn)企業(yè)將陷入資金困局。

三、房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范

（一）確定合理的負(fù)債規(guī)模，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈。僅利用所有者投入的資金肯定不能滿足企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。因此企業(yè)需要負(fù)債，需要利用財(cái)務(wù)杠桿產(chǎn)生的杠桿效應(yīng)，籌資風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)杠桿收益是企業(yè)籌資過程中必須考慮的兩個(gè)方面。房地產(chǎn)企業(yè)要想在項(xiàng)目開發(fā)時(shí)資金周轉(zhuǎn)順暢，就要使企業(yè)內(nèi)部各類項(xiàng)目保持合理的比例關(guān)系。

（二）合理安排籌資期限組合方式

籌措短期資本，資本成本相對(duì)較低、彈性高、籌資風(fēng)險(xiǎn)較大，而長(zhǎng)期資本則與之相反。企業(yè)在決定長(zhǎng)、短期籌資的比例關(guān)系時(shí)，要根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和發(fā)展需要，權(quán)衡風(fēng)險(xiǎn)與收益。

企業(yè)對(duì)籌資期限結(jié)構(gòu)的安排主要有三種方式：保守型、中庸型、和風(fēng)險(xiǎn)型。

保守型期限結(jié)構(gòu)，企業(yè)以長(zhǎng)期融資方式支持固定資產(chǎn)、永久性流動(dòng)資產(chǎn)和部分波動(dòng)性流動(dòng)資產(chǎn)的需要，短期融資僅滿足剩余的波動(dòng)性流動(dòng)資產(chǎn)的需要。該期限結(jié)構(gòu)面臨的整體風(fēng)險(xiǎn)較低，但資本結(jié)構(gòu)彈性較弱，具有較強(qiáng)的剛性，實(shí)際中并不多見。中庸型期限結(jié)構(gòu)，企業(yè)對(duì)波動(dòng)性流動(dòng)資產(chǎn)以短期來源來解決而對(duì)永久性資產(chǎn)包括永久性流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)則用長(zhǎng)期來源來滿足資金需求。該結(jié)構(gòu)具有良好的財(cái)務(wù)信用，資本成本具有可調(diào)節(jié)性，資本結(jié)構(gòu)具有彈性，實(shí)際中較為常見也較為合理。風(fēng)險(xiǎn)型期限結(jié)構(gòu)，是指企業(yè)資本結(jié)構(gòu)中主要甚至全部采用債務(wù)融資，流動(dòng)負(fù)債也被大量長(zhǎng)期資產(chǎn)所占用。短期來源不僅解決臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn)的資金需要，還解決部分永久性資產(chǎn)的資金需要。這種融資結(jié)構(gòu)資金成本低，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高。所以，房企應(yīng)當(dāng)盡量選擇中庸型期限結(jié)構(gòu)，避免風(fēng)險(xiǎn)型結(jié)構(gòu)。

（三）選擇多元化籌資方式

房地產(chǎn)行業(yè)具有規(guī)模大、時(shí)間長(zhǎng)等特性，促使房地產(chǎn)開發(fā)資金需求量巨大。資金來源問題成為房地產(chǎn)公司擴(kuò)大規(guī)模提升效益的瓶頸。2004年7月5日，萬科A（000002）公告稱，已與Hypo Real Estate Bank International簽訂合作協(xié)議，為即將開發(fā)的中山萬科城市風(fēng)景花園項(xiàng)目融得3500萬美元。萬科開啟了房地產(chǎn)企業(yè)從海外銀行貸款之先河。此筆貸款的利率比國(guó)內(nèi)現(xiàn)在海外房地產(chǎn)基金的利率要低很多，大大降低其籌資成本。2008年萬科A（000002）公司債有擔(dān)保品種發(fā)行規(guī)模為30億元，無擔(dān)保品種發(fā)行規(guī)模為29億元。因此，可通過尋求海外貸款、發(fā)行債券、房地產(chǎn)投資信托、引進(jìn)抵押貸款投資等形式尋求多元化的籌資方式，提高融資能力，降低籌資風(fēng)險(xiǎn)。

四、結(jié)語

企業(yè)既然需要負(fù)債經(jīng)營(yíng)，就必須承擔(dān)籌資風(fēng)險(xiǎn)?；I資風(fēng)險(xiǎn)是一把“雙刃劍”。它既有可能給企業(yè)帶來損失，也有可能給企業(yè)帶來意想不到的經(jīng)濟(jì)利益，關(guān)鍵在于企業(yè)能否把握、控制并利用好籌資風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)需要尋求合理的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、控制負(fù)債規(guī)模、創(chuàng)新籌資模式，樹立正確的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)觀念、提升風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)，做好籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施，方能提高其經(jīng)濟(jì)效益以及社會(huì)效益，強(qiáng)化其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

參考文獻(xiàn)：

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司；融資偏好行為；對(duì)策建議

中圖分類號(hào)：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2014年3月11日

一、引言

資金是企業(yè)進(jìn)行經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的第一推動(dòng)力，企業(yè)是否能夠擁有廣泛的資金來源，及時(shí)足額地籌集到生產(chǎn)運(yùn)營(yíng)所需要的資金，對(duì)一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展是至關(guān)重要的。上市公司選擇資金來源的偏好和行為，決定了公司的資本結(jié)構(gòu)，進(jìn)而影響到公司的總體價(jià)值。

隨著資本市場(chǎng)的發(fā)展，我國(guó)上市公司的融資行為選擇發(fā)生了明顯的變化。我國(guó)上市公司的融資結(jié)構(gòu)與西方發(fā)達(dá)資本主義國(guó)家不同，有明顯的融資偏好行為，這與西方優(yōu)序融資理論相悖。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資本密集型行業(yè)，長(zhǎng)期以來都存在融資結(jié)構(gòu)不合理，融資渠道單一等問題。但是，當(dāng)前對(duì)房地產(chǎn)上市公司的融資偏好行為的研究較少，房地產(chǎn)上市公司的融資有怎樣的偏好，影響其偏好行為的因素又有哪些？本文將以上市房地產(chǎn)公司為研究樣本，對(duì)我國(guó)上市房地產(chǎn)公司的融資偏好，以及其影響因素、優(yōu)化政策建議等進(jìn)行研究。

二、我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)特征

房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，西蒙?庫(kù)茨涅茨在《各國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)》中將二者的關(guān)系總結(jié)為“發(fā)展速度呈正相關(guān)關(guān)系”。宏觀經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有著重要影響，而房地產(chǎn)投資作為固定資產(chǎn)投資的重要組成部分，房地產(chǎn)價(jià)格的變化勢(shì)必對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行產(chǎn)生重要影響。

歸納起來，中國(guó)現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)具有以下特征：

（一）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有周期性。作為基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)屬于固定資產(chǎn)投資范疇，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的影響很大，其發(fā)展同樣具有周期性。

（二）房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的許多行業(yè)，如鋼鐵、水泥、木材、玻璃等都有密切關(guān)系，其發(fā)展也促使一些新興行業(yè)，如物業(yè)管理、房地產(chǎn)評(píng)估、房地產(chǎn)中介等的產(chǎn)生。

（三）房地產(chǎn)業(yè)受政策的影響非常大。房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的政策敏感性，宏觀財(cái)政、貨幣政策、國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策乃至城市規(guī)劃都會(huì)對(duì)其開發(fā)、流通等環(huán)節(jié)產(chǎn)生影響。

三、我國(guó)房地產(chǎn)上市公司融資現(xiàn)狀分析

（一）股東權(quán)益比率分析。對(duì)2012年我國(guó)100家房地產(chǎn)上市公司的股東權(quán)益比率分析了解到，上市公司根據(jù)融資偏好以及經(jīng)營(yíng)狀況的不同，導(dǎo)致股東權(quán)益比率存在較大的差異，比如泛海建設(shè)的股東權(quán)益比率是28.97%，臥龍地產(chǎn)為45.78%，而天倫置業(yè)為63.94%，等等。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司的股東權(quán)益比率的平均水平為51.6%，普遍熱衷于發(fā)行股票融資，而對(duì)債券融資反應(yīng)十分冷淡。因此，中國(guó)上市公司的融資順序與現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)理論關(guān)于融資順序原則存在明顯的沖突，即存在融資偏好的特征。

（二）再融資方式分析。在當(dāng)今全球資本市場(chǎng)中，增股、配股已經(jīng)在上市公司利用資本市場(chǎng)進(jìn)行股權(quán)再融資中扮演著重要的角色。其中，上市公司進(jìn)行股權(quán)再融資最主要有兩種方式：第一種是以配股的方式，向現(xiàn)有股東進(jìn)行融資；第二種是通過增發(fā)新股的方式向投資者進(jìn)行融資。截止到2012年12月，通過對(duì)在上海證券交易所上市的33家上市房地產(chǎn)公司，以及在深圳證券交易所上市的67家上市房地產(chǎn)公司的分析研究發(fā)現(xiàn)，以增股、配股的方式進(jìn)行股權(quán)融資是一種普遍的方式。我國(guó)房地產(chǎn)上市公司即使在宏觀調(diào)控嚴(yán)格的時(shí)期，依然爭(zhēng)先采取增股、配股的融資方式進(jìn)行融資。2007年至2012年期間，共有61家房地產(chǎn)上市公司通過增發(fā)新股、配股的方式進(jìn)行融資。資料顯示，由于國(guó)內(nèi)股票市場(chǎng)規(guī)模的限制，上市公司通過股市得到的融資中，只有小部分得到了有效使用。

四、我國(guó)上市公司融資偏好因素分析

（一）制度因素?；谛轮贫冉?jīng)濟(jì)學(xué)理論，中國(guó)證券市場(chǎng)上的一些反常行為則可以解釋為制度安排存在缺陷，制度建設(shè)尚不完善所致。上市公司理所當(dāng)然利用一切制度許可的方法來合理合法地籌集資金，而置中小投資者的利益于不顧。如股票發(fā)行制度不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，對(duì)上市公司考核制度的不合理等。

（二）產(chǎn)業(yè)因素。企業(yè)的產(chǎn)業(yè)特征也是影響其融資偏好的重要因素，不同行業(yè)的上市公司所面臨的產(chǎn)品市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)不同，而產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)通過影響上市公司收入來影響企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)與融資選擇。其中，產(chǎn)業(yè)組織與融資結(jié)構(gòu)之間的互動(dòng)是影響融資行為選擇的重要因素之一。房地產(chǎn)公司屬于基礎(chǔ)建設(shè)行業(yè)，其發(fā)展速度和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展密切相關(guān)，同時(shí)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率也很高。

（三）融資成本因素。從融資成本的角度來說，債券融資方式要比股權(quán)融資方式的成本低。在稅收方面，發(fā)行債券能起到減稅的作用，而發(fā)行股票，政府要對(duì)股東個(gè)人資本所得和股息收入以及企業(yè)法人雙重征稅；在發(fā)行費(fèi)用方面，發(fā)行企業(yè)債券的費(fèi)用較低；在風(fēng)險(xiǎn)方面，債務(wù)上升帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)加大，如果經(jīng)營(yíng)不善會(huì)導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)；在對(duì)企業(yè)的監(jiān)控成本方面，股權(quán)融資會(huì)導(dǎo)致道德風(fēng)險(xiǎn)，從而增加投資者對(duì)企業(yè)管理者的監(jiān)控成本。

（四）股權(quán)結(jié)構(gòu)因素。上市公司融資不僅受到外部環(huán)境的影響，還受公司股權(quán)結(jié)構(gòu)的影響。中國(guó)上市公司特殊的股權(quán)結(jié)構(gòu)影響到其融資行為，同時(shí)其融資方式偏好的不同，也影響著上市公司的融資結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)上市公司的長(zhǎng)期融資比例偏低、短期融資比例過高，股權(quán)融資比重較高、債券融資較少，這樣的融資結(jié)構(gòu)會(huì)導(dǎo)致資金相對(duì)不穩(wěn)定，不利于房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)健康經(jīng)營(yíng)。

五、對(duì)策建議

（一）加強(qiáng)制度建設(shè)，健全法制、法規(guī)與政策環(huán)境。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在存貨比例高的問題，這是因?yàn)槲覈?guó)很多房地產(chǎn)企業(yè)都在加大力度囤積土地，這就導(dǎo)致了我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)率低，導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流出現(xiàn)斷裂。我國(guó)應(yīng)對(duì)相關(guān)法律規(guī)定進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，以適應(yīng)宏觀環(huán)境的變化。具體工作包括：完善新股發(fā)行、配股及增發(fā)規(guī)則，加強(qiáng)信息披露管理，構(gòu)建信號(hào)傳遞機(jī)制等。

篇10

一、房企的國(guó)際化布局：海外投融資解讀

（一）發(fā)展背景方面

近兩年來，我國(guó)多家品牌房企紛紛進(jìn)軍海外，掀起房企海外投融資熱潮。2013年部分標(biāo)桿性房企紛紛“出?！?，而2014年，綠地等房企拓展海外的消息備受關(guān)注；據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院公布的房企融資統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年，我國(guó)通過境外融資平臺(tái)向海外發(fā)行債券的房企共有38家，募集資金約1340億元人民幣，而2014年上半年，通過境外融資平臺(tái)發(fā)行債券的房企共25家，發(fā)行債券35筆，募集資金約797億元人民幣。而根據(jù)《2013年度中國(guó)對(duì)外直接投資統(tǒng)計(jì)公報(bào)》顯示，我國(guó)對(duì)外直接投資已連續(xù)兩年蟬聯(lián)全球第三，2013年統(tǒng)計(jì)年鑒顯示，截止2012年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)外直接投資存量95.81億美元，增幅明顯；另據(jù)美國(guó)傳統(tǒng)基金會(huì)與企業(yè)研究所聯(lián)合開發(fā)的CGIT數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)一億美元以上的房地產(chǎn)海外投資項(xiàng)目共22項(xiàng)，金額共計(jì)117.6億美元，增幅分別達(dá)38%和54%。

根據(jù)2014年中國(guó)上市房地產(chǎn)企業(yè)百?gòu)?qiáng)榜，本文以排名前兩位的上市房企萬科和保利地產(chǎn)為例，重點(diǎn)比較它們?cè)诤Ｍ馊谫Y與投資等方面的異同點(diǎn)，以解讀我國(guó)大型房企海外戰(zhàn)略布局的基本特點(diǎn)。具體比較分析如下表1所示。

（二）海外融資方面

由于受內(nèi)地融資環(huán)境所限，自2011年以來，我國(guó)房企融資逐漸轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)?；谌f科與保利地產(chǎn)的比較分析，我國(guó)房企的海外融資基本呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：其一，在股權(quán)融資上，我國(guó)房企基本通過發(fā)行境內(nèi)上市外資股（B股）或直接在香港上市等方式搭建境外融資平臺(tái)，以獲取海外股權(quán)融資，同時(shí)打通海外債權(quán)融資的渠道。例如，萬科通過發(fā)行B股募集資金，而恒大、碧桂園等大型房企則通過在香港主板上市獲取境外資金的支持。

其二，房企海外債權(quán)融資基本借助香港市場(chǎng)完成，如表1的分析顯示，萬科的兩筆海外債券均由其香港全資子公司萬科地產(chǎn)（香港）發(fā)行，而保利地產(chǎn)的美元債券也是由其全資子公司恒利（香港）發(fā)行，可見，借助香港子公司發(fā)行債券對(duì)于內(nèi)地上市房企更為普遍。這主要是由于香港資本市場(chǎng)活躍，IPO與發(fā)行債券的融資渠道相對(duì)暢通，便于房企獲取海外資金的支持。

其三，房企海外債權(quán)融資依賴自身信用評(píng)級(jí)。當(dāng)前房企海外發(fā)債的現(xiàn)狀反映，萬科、保利、綠地等大型房企所發(fā)行的債券更受到境外投資者的認(rèn)同，且融資成本相對(duì)更低。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2013年我國(guó)房企海外發(fā)債平均利率為8%，而表1顯示，萬科和保利地產(chǎn)發(fā)債利率均低于5%，而其中萬科2.625%的融資利率更是讓同行羨慕，這主要是由于大型房企的信用等級(jí)更有保障。例如，萬科借助全球頂級(jí)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的標(biāo)普、穆迪與惠譽(yù)分別了“BBB+”、“Baa2”與“BBB+”的長(zhǎng)期信用評(píng)級(jí)報(bào)告，使其成為境內(nèi)信用最好的房企，以增加境外投資者對(duì)其所發(fā)行美元債的認(rèn)可。

其四，房企海外融資難度加大，成本漸高。受到美國(guó)QE的逐漸退出與人民幣匯率波動(dòng)等的影響，我國(guó)房企海外融資難度大幅增加，成本明顯上升。據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年4月，國(guó)內(nèi)十大標(biāo)桿性房企的海外融資環(huán)比3月回落24.7%，連續(xù)兩月下滑。而表1顯示，保利地產(chǎn)融資成本明顯高于萬科，這既是由于信用評(píng)級(jí)的影響，也是由于市場(chǎng)環(huán)境變化所導(dǎo)致的海外融資成本的逐漸上升。

（三）海外投資方面

縱觀當(dāng)前現(xiàn)狀，我國(guó)房企海外布局正在持續(xù)擴(kuò)展，但仍處于探索與試行階段。結(jié)合萬科與保利地產(chǎn)海外投資狀況的分析，我國(guó)房企海外投資基本呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

一是房企海外投資持續(xù)增長(zhǎng)，但仍然處于輔助地位。如表1所示，以萬科和保利地產(chǎn)為例，作為房企龍頭的萬科在2013年已分別在香港、美國(guó)和新加坡等地進(jìn)行多起境外投資項(xiàng)目，而保利地產(chǎn)雖還未明確進(jìn)行海外投資，但亦開始謀劃國(guó)際化發(fā)展，對(duì)非洲和西歐市場(chǎng)進(jìn)行了考察調(diào)研，以便實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略。然而，盡管當(dāng)前我國(guó)房企海外布局已成趨勢(shì)，但內(nèi)地房企依然以國(guó)內(nèi)市場(chǎng)占主導(dǎo)。如萬科董事長(zhǎng)王石表示，萬科在國(guó)內(nèi)的投資依然占據(jù)98%，而未來國(guó)外投資將逐步提升至20%。

二是房企海外投資與海外融資相輔相成。由于中國(guó)為外匯管制國(guó)家，境外融資能夠?yàn)榉科蠛Ｍ鈹U(kuò)張?zhí)峁┩鈳艃?chǔ)備，保障房企海外拓展。以萬科為例，萬科通過成立海外事業(yè)部，并購(gòu)香港南聯(lián)地產(chǎn)以借殼上市，實(shí)施B轉(zhuǎn)H方案以打通海外融資渠道，然后再進(jìn)行香港買地與投資美國(guó)和新加坡項(xiàng)目得以逐步實(shí)施國(guó)際化戰(zhàn)略。

三是海外投資項(xiàng)目以與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)合作開發(fā)為主。2013年萬科在境外的四項(xiàng)房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目均是與當(dāng)?shù)仄放崎_發(fā)商進(jìn)行的合作開發(fā)，萬科希望通過這種模式既降低風(fēng)險(xiǎn)，又能通過與境外同行的深入合作，獲取海外運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，提升管理能力，實(shí)現(xiàn)向“輕資產(chǎn)”的變革；四是房企海外投資項(xiàng)目以“內(nèi)銷”為主。出于穩(wěn)健性考慮，我國(guó)房企海外投資項(xiàng)目多針對(duì)海外華人客戶，優(yōu)先考慮以海外華人集中區(qū)作為投資重點(diǎn)。如萬科海外項(xiàng)目選擇以美國(guó)、新加坡等中國(guó)的主要移民國(guó)家作為開發(fā)地，且主要以對(duì)其需求較為了解的海外中國(guó)客戶作為銷售對(duì)象。

二、房企可持續(xù)發(fā)展現(xiàn)狀：以萬科與保利為例

（一）相似性：實(shí)際增長(zhǎng)超過可持續(xù)增長(zhǎng)速度

企業(yè)可持續(xù)增長(zhǎng)概念由希金斯（1977，1981）首次提出，其后，范霍恩（1988）對(duì)其進(jìn)行了深入研究，他們分別定義可持續(xù)增長(zhǎng)率為“無需耗盡財(cái)務(wù)資源狀況下企業(yè)銷售增長(zhǎng)的最大比率”以及“基于既定經(jīng)營(yíng)、債務(wù)與股利發(fā)放目標(biāo)比率狀況下企業(yè)最大銷售增長(zhǎng)比率”?？沙掷m(xù)增長(zhǎng)理論認(rèn)為，可持續(xù)增長(zhǎng)率反映了企業(yè)發(fā)展的適宜速度，實(shí)際增長(zhǎng)率反映企業(yè)發(fā)展的實(shí)際速度，兩者的差異反映了理想與現(xiàn)實(shí)之間的差異。而國(guó)外研究顯示，增長(zhǎng)過快與增長(zhǎng)過慢均會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)問題，進(jìn)而致使企業(yè)經(jīng)營(yíng)失敗或破產(chǎn)，因此，企業(yè)增長(zhǎng)狀況是企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的決定性影響因素。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，萬科與保利地產(chǎn)的實(shí)際增長(zhǎng)均超過了可持續(xù)增長(zhǎng)（其中，萬科2010年實(shí)際增長(zhǎng)低于可持續(xù)增長(zhǎng)，保利2006年實(shí)際增長(zhǎng)略低于可持續(xù)增長(zhǎng)），因此，從整體上而言，2006-2013年間，萬科與保利地產(chǎn)均處于增長(zhǎng)過快狀態(tài)。萬科與保利地產(chǎn)實(shí)際增長(zhǎng)率高于可持續(xù)增長(zhǎng)率的狀態(tài)表明這兩家房企存在現(xiàn)金短缺現(xiàn)象。2006-2013年間，萬科與保利均在2006與2007年的快速增長(zhǎng)之后，增長(zhǎng)率慢慢回落，但保利地產(chǎn)相對(duì)萬科的增長(zhǎng)速度略快，且偏離可持續(xù)增長(zhǎng)速度的幅度更大。

（二）差異化：增長(zhǎng)過快的成因略有差異

根據(jù)可持續(xù)增長(zhǎng)理論，企業(yè)增長(zhǎng)過快可能是由于負(fù)債比例過大、權(quán)益資本比重較少、股利支付率較高及過分的多元化經(jīng)營(yíng)等相關(guān)原因所引起的。對(duì)比分析萬科與保利地產(chǎn)增長(zhǎng)過快的成因，它們均以房地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，核心業(yè)務(wù)突出，且均存在較高負(fù)債率（其中，2006-2013年間，萬科資產(chǎn)負(fù)債率在64.94%-78.32%之間，而保利的資產(chǎn)負(fù)債率在68.62%-78.98%之間），但其相似之中卻存在一定的異質(zhì)性：

一是在營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率與財(cái)務(wù)費(fèi)用率的平衡上，萬科的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率與財(cái)務(wù)費(fèi)用率之間基本保持合理的平衡關(guān)系，而保利地產(chǎn)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率在2006-2009年間均高于萬科，從2010年開始逐漸低于萬科，且其財(cái)務(wù)費(fèi)用在2010年以前均為負(fù)數(shù)，2010年以后也明顯高于萬科，這實(shí)際上表明了其資產(chǎn)回報(bào)率較低與資本結(jié)構(gòu)的不合理。

二是在融資杠桿率上，2006-2013年間，萬科帶息債務(wù)比重（居于46.04%-54.76%之間）明顯低于保利地產(chǎn)（居于50.48%-66.44%之間），且其融資成本亦低于保利地產(chǎn)，由于保利的融資主要來源于國(guó)內(nèi)，平均融資成本過高，正在逐步侵蝕其營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率，而萬科順暢的境外融資平臺(tái)使其融資成本明顯低于保利；保利在2013年開始搭建海外融資平臺(tái)，雖然其海外發(fā)債成本雖高于萬科，但依然低于國(guó)內(nèi)融資成本。

三是在資產(chǎn)利用效率上，保利地產(chǎn)在凈資產(chǎn)收益率基本均高于萬科的同時(shí)，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻總體均明顯低于萬科，表明保利地產(chǎn)在資產(chǎn)管理與運(yùn)營(yíng)效率方面相較于萬科更為弱化，因此，在未來期間，還需要進(jìn)一步增強(qiáng)房產(chǎn)銷售能力，改善資產(chǎn)回報(bào)狀況，提升資產(chǎn)利用效率。

（三）不確定性：未來可持續(xù)發(fā)展的不確定

依據(jù)萬科與保利地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展的比較分析表明，萬科與保利地產(chǎn)均處于增長(zhǎng)過快狀態(tài)，且保利地產(chǎn)比萬科呈現(xiàn)更快的增長(zhǎng)速度，而其在負(fù)債比重和融資成本上明顯高于萬科，在資產(chǎn)利用效率方面卻低于萬科，這致使其與萬科在競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)上的差異化，而產(chǎn)生這一差異的主要因素之一則是它們?cè)诤Ｍ馔度谫Y方面的差異性。

然而，無論是萬科、保利，還是如綠地、碧桂園等其他率先實(shí)施海外布局的房企，僅僅從國(guó)內(nèi)走向國(guó)外實(shí)施海外投融資，并非實(shí)現(xiàn)了可持續(xù)發(fā)展。一方面，隨著更多國(guó)內(nèi)房企走向海外融資道路，同時(shí)受到美國(guó)QE的逐漸退出與人民幣匯率波動(dòng)等的影響，未來國(guó)內(nèi)房企海外融資難度將逐步增長(zhǎng)。另一方面，無論是在發(fā)達(dá)國(guó)家或發(fā)展中國(guó)家，由于房地產(chǎn)業(yè)受到社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響較大，房地產(chǎn)海外投資業(yè)務(wù)的回報(bào)率均不會(huì)太高，如果依然以國(guó)內(nèi)模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，可能導(dǎo)致無法適應(yīng)國(guó)外市場(chǎng)環(huán)境生存下去。

因此，房企海外投融資的初步嘗試目前還無法從根本上解決國(guó)內(nèi)房企資金緊張與銷售疲軟的現(xiàn)實(shí)狀況，房企的發(fā)展還需要深入探討海外布局與國(guó)內(nèi)拓展之間的平衡，從戰(zhàn)略上解決海外融資與投資中的現(xiàn)實(shí)問題，真正適應(yīng)國(guó)際市場(chǎng)環(huán)境，才能促進(jìn)房企未來的可持續(xù)發(fā)展。

三、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展路徑選擇：國(guó)際化戰(zhàn)略的啟示

（一）房企可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)：合理化利潤(rùn)

早期西方資本主義經(jīng)濟(jì)學(xué)理論假定企業(yè)以追求利潤(rùn)最大化為目標(biāo)，而利潤(rùn)最大化并非企業(yè)的唯一目標(biāo)，只是衡量企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的一個(gè)方面，企業(yè)目標(biāo)是實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化?？沙掷m(xù)增長(zhǎng)理論認(rèn)為，企業(yè)發(fā)展并非越快越好，也非越慢越好，增長(zhǎng)過快產(chǎn)生的資金需求與營(yíng)運(yùn)規(guī)模會(huì)導(dǎo)致企業(yè)財(cái)務(wù)資源緊張，而增長(zhǎng)不足則會(huì)導(dǎo)致企業(yè)資產(chǎn)閑置，進(jìn)而影響外部利益相關(guān)者的信心，以致遭到市場(chǎng)淘汰，由此可見，增長(zhǎng)過快與增長(zhǎng)不足均會(huì)對(duì)企業(yè)壽命產(chǎn)生影響。

2014年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)下行，上半年我國(guó)內(nèi)地房企普遍只達(dá)到近40%的銷售目標(biāo)完成率。國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境使得房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績(jī)的分化加劇，部分標(biāo)桿性房企憑借比較平衡的全國(guó)性布局以及拓展的國(guó)際化布局，在積極應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)環(huán)境變化中實(shí)現(xiàn)整體銷售業(yè)績(jī)與利潤(rùn)增長(zhǎng)，而一些中小型房企則在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中逐步被淘汰。這一現(xiàn)象也表明，房地產(chǎn)企業(yè)單純追求利潤(rùn)并不可取，面對(duì)激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房企也不應(yīng)一味追求快速發(fā)展，而必須適應(yīng)市場(chǎng)變化，在追求銷售增長(zhǎng)的同時(shí)，有效控制成本，履行社會(huì)責(zé)任，提升品牌競(jìng)爭(zhēng)力，保持合理化的利潤(rùn)水平，才能真正具有可持續(xù)性。

（二）房企可持續(xù)發(fā)展的條件：多元化融資

根據(jù)上述房企可持續(xù)發(fā)展的分析，資金問題是當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要制約因素之一。因此，房企需要開拓多元化的融資渠道，為其可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造前提和條件。房企多元化融資可從以下方面著手：

一是搭建境外融資平臺(tái)，促進(jìn)海外債務(wù)融資。對(duì)萬科與保利地產(chǎn)國(guó)際化戰(zhàn)略的分析結(jié)果已經(jīng)顯示，當(dāng)前海外融資成本具有遠(yuǎn)低于國(guó)內(nèi)融資成本的明顯優(yōu)勢(shì)，這使得搭建境外融資平臺(tái)以促進(jìn)海外融資對(duì)房企緩解資金問題具有重要價(jià)值。然而，萬科與保利的經(jīng)驗(yàn)也表明，實(shí)現(xiàn)海外債務(wù)融資，需要借助并購(gòu)境外公司等方式打通海外融資渠道，憑借香港等地資本市場(chǎng)的優(yōu)勢(shì)以實(shí)現(xiàn)向海外發(fā)債，而面對(duì)當(dāng)前海外融資難度增加的環(huán)境，房企只有注重自身信用評(píng)級(jí)，增強(qiáng)境外投資者的信心，才能進(jìn)一步保證房企海外融資的成功。

二是發(fā)展混合所有制，完善權(quán)益融資渠道。除了實(shí)現(xiàn)海外融資，房企還可以通過發(fā)展混合所有制，增強(qiáng)企業(yè)融資的多元化、市場(chǎng)化與國(guó)際化。綠地集團(tuán)是房地產(chǎn)業(yè)較早實(shí)行混合所有制改革的企業(yè)，其2013年“綠地速度”的成就有賴于混合所有制的制度保障；綠地的混合所有制不僅有助于其融資渠道的拓寬，還有助于其在海外投資項(xiàng)目的順利布局。而萬科與保利等房企也在試圖尋找混合所有制發(fā)展模式，或借鑒新加坡“淡馬錫”模式等，以拓展新的融資渠道。

（三）房企可持續(xù)發(fā)展的動(dòng)力：優(yōu)化市場(chǎng)投資

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年1-8月，我國(guó)房企房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)58975億元，房屋施工面積與商品房銷售面積分別為652953萬平方米和64987萬平方米，同比分別增長(zhǎng)11.5%和下降8.3%。由此可見，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)處于持續(xù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但其銷售卻在逐漸回落，這種結(jié)構(gòu)性與總量性的供求失衡造成了我國(guó)商品房空置現(xiàn)象嚴(yán)重，也導(dǎo)致了稀缺資源的浪費(fèi)，不利于可持續(xù)發(fā)展。因此，房企應(yīng)合理謀劃投資布局，為其可持續(xù)發(fā)展提供動(dòng)力。房企合理化投資可從以下方面入手：

一要占據(jù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。盡管萬科、綠地、萬達(dá)、碧桂園等大型品牌房企均在積極投資海外項(xiàng)目，并已初顯成效，但綠地董事長(zhǎng)張玉良亦指出，中國(guó)依然是全世界最大的房地產(chǎn)市場(chǎng)。而這就需要房企實(shí)施差異化戰(zhàn)略，從市場(chǎng)定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)等方面不斷創(chuàng)新，形成自身優(yōu)勢(shì)，以占據(jù)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。