導(dǎo)語：如何才能寫好一篇土地買賣合同，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

乙方：____

丙方：____

經(jīng)各方友好協(xié)商，本著平等、自愿、有償、誠實信用原則，就土地轉(zhuǎn)讓事宜達成協(xié)議如下：

一、地塊概況

1、該地塊位于 __________，土地面積為__________平方米（折__________畝），

農(nóng)村土地買賣合同。宗地四至及界址點座標詳見附件國有 土地使用證。

2、現(xiàn)該地塊的用途為住宅、工業(yè)、綜合和商業(yè)用地。

二、轉(zhuǎn)讓方式

1、甲方保證通過土地掛牌形式把該地塊轉(zhuǎn)讓給乙方，并確保該地塊的容積率大于等于__________，綠化率不少于__________%，土地用途為商業(yè)、住宅用地。

2、土地的轉(zhuǎn)讓價為__________萬元/畝[包括級差地租、市政配套費、開發(fā)補償費、建筑物和構(gòu)筑物的拆遷安置費、 青苗補償費、空中或地下的管線（水、電、通訊等）遷移費和土地管理費]，轉(zhuǎn)讓總價為人民幣__________萬元。

3、乙方同意按以下時間和金額分二期向甲方支付土地價款：第一期定金，地價款的__________%，計人民幣__________萬元 ，付款時間及條件：雙方簽訂協(xié)議書，且已辦好土地掛牌手續(xù)并在本條第四款規(guī)定的抵押登記手續(xù)辦妥后__________天內(nèi)支付；第二期，付清余款，計人民幣__________萬元，付款時間及條件：在乙方簽訂國有土地使用權(quán)出讓協(xié)議， 取得該土地的國有土地使用證后____個工作日內(nèi)支付。

4、為保證前款第一期地價款的及時支付，丙方同意提供兩宗土地的國有土地使用權(quán)作為抵押擔保，抵押的土地 使用權(quán)面積為__________平方米（詳見成國用（ ）字第__________號和成國用（ ）字第__________號），抵押擔保的范圍與 甲方承擔的責(zé)任的范圍相同。雙方同意在本協(xié)議簽訂后______天內(nèi)到當?shù)赝凉懿块T辦理抵押登記手續(xù)，抵押期限至 乙方取得機投鎮(zhèn)________畝土地的國有土地使用證之日止。

5、該項目由乙方獨立運作，盈虧自負。甲方愿意幫助乙方解決有關(guān)稅費返還及政策協(xié)調(diào)。項目開發(fā)結(jié)束并經(jīng)審計后，項目凈利潤率超過_______%的，超過部分凈利潤乙方同意與甲方五五分成。

三、違約責(zé)任

1、甲方誠邀乙方參與其_______畝土地的公開掛牌處理事宜，并承諾創(chuàng)造條件讓乙方取得該塊土地，若乙方未能 取得該地塊，甲方愿意雙倍返還定金，計_______萬元，甲方應(yīng)在確認乙方不能取得該土塊的土地使用權(quán)之日起________個工作日內(nèi)支付此款。

2、乙方未能按時支付地價款，應(yīng)以每日未付部分的萬分之二點一作滯納金支付給甲方。如未能按時付款超過_____個工作日，視同終止履行本協(xié)議，并有權(quán)處置已付定金。

3、甲方應(yīng)對乙方承擔連帶責(zé)任。

四、其他

1、在掛牌出讓過程中，乙方僅承擔應(yīng)由受讓方承擔的土地契稅和交易費用，其他有關(guān)營業(yè)稅等均由甲方承擔。

2、乙方的開發(fā)建設(shè)應(yīng)依法律、法規(guī)和規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。

3、本協(xié)議未盡事宜，須經(jīng)各方協(xié)商解決，并簽訂相應(yīng)的補充協(xié)議，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

4、本協(xié)議在執(zhí)行過程中發(fā)生矛盾、爭議，經(jīng)協(xié)商無效時，提請法院裁決。

5、本協(xié)議經(jīng)各方代表簽字蓋章后生效。

6、本協(xié)議一式六份，三方各執(zhí)兩份。

甲方（蓋章）：____

代表：____

乙方（蓋章）：____

代表：____

丙方（蓋章）：____

代表：____

____年____月____ 日

農(nóng)村土地買賣合同（二）

甲方（出售方）： 乙方（購買方）：

經(jīng)甲乙雙方共同友好協(xié)商， 乙方同意將位（ ）村的土地，賣給甲方（ ）使用，雙方達成具體協(xié)商如下：

一、乙方本著自愿購買甲方土地原則，購買其土地位于 ,面積共 平方米，約 畝。

二、期限為 年。即自 年 月 日起至 年 月 日止。

四：。其他未盡事宜及國家政策變化需做調(diào)整的由雙方協(xié)商共同做出補充規(guī)定，補充協(xié)議與本協(xié)議具有同等法律效力。

五：本協(xié)議一式貳份，甲乙雙方各執(zhí)一份，以上協(xié)議在雙方簽訂之日起生效，任何一方不得違反，否則后果由造成方負責(zé)。

篇2

出賣人x x x（以下簡稱乙方）

茲因建地買賣事宜，雙方協(xié)議訂定本契約書，各條款如下：

第一條 乙方投資興建x x x x第x層x號房屋一戶，其基地應(yīng)有持分面積的所有權(quán)出賣予甲方。

甲方承買基地坐落x x x 地號土地x筆，持分面積約x x畝，基地須辦理分割分筆登記，其產(chǎn)權(quán)移轉(zhuǎn)登的精確面積以當?shù)卣畽C關(guān)分割測量結(jié)果為準。

第二條 本約建筑買賣價款總額x萬x仟x佰x拾元整（本價款包括拆遷補償及整地等費用）其付款辦法如下：

第一期：人民幣x萬x仟x佰x拾元整于訂購時交付。

第二期：人民幣x萬x仟x佰x拾元整于簽約時交付。

第三期：人民幣x萬x仟x佰x拾元整于房屋開工時交付。

第四期：人民幣x萬x仟x佰x拾元整于壹樓地板完成時交付。

第五期：人民幣x萬x仟x佰x拾元整于貳樓地板完成時交付。

第六期：人民幣x萬x仟x佰x拾元整于叁樓地板完成時交付。

第七期：人民幣x萬x仟x佰x拾元整于肆樓地板完成時交付。

第八期：人民幣x萬x仟x佰x拾元整于伍樓地板完成時交付。

第九期：人民幣x萬x仟x佰x拾元整于交屋時交付。

第十期：人民幣x萬x仟x佰x拾元整于辦妥抵押貸款時交付。

貸款部分并應(yīng)另行支付自交屋后，至乙方取得該貸款時止，依銀行放款利率計算利息。若甲方于房屋開工后始行承買，應(yīng)于簽約時一次付清所應(yīng)交付的前面各期款項。若甲方以支票付款，倘支票全部或一部分不能兌現(xiàn)時，視為違約。

第三條 甲方于接到乙方繳款通知時三日內(nèi)，應(yīng)準時交付當期款項，若未按約定日期交付時，其延遲欠繳金額應(yīng)依銀行放款利率計算利息予乙方。惟甲方的延遲繳款不得超過一星期，若超過一星期，經(jīng)乙方催告仍未繳付時，視同甲方自愿放棄承買權(quán)利，無須乙方以甲方違約的聲明通告，乙方即可將甲方已繳款項全部無條件沒收，充作乙方房屋興建工程上所受損害的賠償。至所承買的土地，由乙方另行處理，若甲方于簽約付款后自愿解除契約時，該 已繳付的各期款項，應(yīng)由乙方全部無條件沒收，甲方不得有任何異議。

第四條 若各期土地價款繳付后，對于應(yīng)繳付的房屋買賣各期款項有房屋買賣契約書第三條規(guī)定現(xiàn)象發(fā)生時，甲方所已繳付的土地價款，亦由乙方無條件沒收，甲方絕無異議。

第五條 本約土地，非經(jīng)乙方同意，甲方不得擅自讓與第三者，若因此可歸責(zé)于甲方的事由，導(dǎo)致發(fā)生糾紛時，應(yīng)由甲方負責(zé)處理，概與乙方無涉。

第六條 本約土地，乙方保證來歷清白，而無任何糾葛，若有第三者主張異議時，無論產(chǎn)權(quán)或債務(wù)的糾葛，均由乙方負責(zé)理清，不得連累甲方，若因糾葛致使甲方受有損害時，乙方愿負賠償責(zé)任，絕無異議。

第七條 本約土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記，與地上房屋同時辦理，并于交屋時一并點交。于點交之日以前，乙方如有應(yīng)繳而未繳的任何稅費，悉由乙方負責(zé)繳清，點交之日以后，由甲方負擔。

第八條 本約土地，于辦理所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記時，甲方的權(quán)利人名義，應(yīng)與地上房屋甲方的權(quán)利人名義相符，俾使產(chǎn)權(quán)清楚一致以利登記。

第九條 本約土地所有權(quán)移轉(zhuǎn)登記等一切手續(xù)，由乙方特約的登記人統(tǒng)一辦理，所需甲方有關(guān)的書件證章，經(jīng)乙方通知，應(yīng)即提供配合辦理，至所需印花稅、地政規(guī)費、代書費等由甲方負擔，并按通知期限內(nèi)繳付乙方。土地增值稅依法由乙方負擔。

第十條 本約土地，未點交前如遇天災(zāi)地變或其他非可歸責(zé)于甲方的原因致受有損害時，由乙方負責(zé)，概與甲方無涉。

第十一條 本約有未盡事宜，適用社會一般慣例或現(xiàn)行有關(guān)法律的規(guī)定。

第十二條 本約同文一式兩份，雙方各執(zhí)一份為憑。

立契約書人：

篇3

論文摘要 在司法實踐中，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力甚有爭論，出現(xiàn)“無效論”、“未生效論”與“有效論”的不同論調(diào)。對于“無效論”、“未生效論”所援引的《房地產(chǎn)法》及《合同法》的有關(guān)規(guī)定，筆者以為值得商榷，不應(yīng)成為認定無效或未生效的法律依據(jù)。司法實踐中，應(yīng)采取“有效論”處理糾紛更為妥當。

論文關(guān)鍵詞 劃撥土地上房屋買賣合同 法律效力 強制性規(guī)定 社會公共利益

一、 問題的提出

（一）案例一

2004年2月24日，武某所在單位在劃撥土地上建集資房，武某遂與小玲簽訂房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定以四萬元價格將其所有的集資房購置權(quán)轉(zhuǎn)讓給小玲，武某配合小玲辦理相關(guān)手續(xù)，所產(chǎn)生的各類費用由小玲承擔。雙方協(xié)議簽定后，小玲按期一次性支付給武某4萬元，同時，小玲又以武某的名義先后兩次分別交納了房款和辦證費，合計10萬余元。2010年11月，武某自行交納了該房尾款3萬余元后領(lǐng)取了該集資房屋鑰匙。同年12月7日，小玲向法院起訴，要求武某履行房屋購置協(xié)議，并配合其辦理購置房的尾款交款、房屋登記等相關(guān)手續(xù)。武某則辯稱該房屋為單位的福利集資房，屬于《城市房地產(chǎn)管理法》（以下簡稱“房地產(chǎn)法”）禁止買賣的房產(chǎn)，因此房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議無效，請求駁回訴訟請求。法庭審理后認為，雖然雙方出于自己的真實意思表示簽訂了房屋購置轉(zhuǎn)讓協(xié)議，但集資房本身屬于福利性質(zhì)，且為劃撥土地上所建房屋，轉(zhuǎn)讓協(xié)議違反國家強制性規(guī)定，因此應(yīng)當屬于無效合同，最后判決駁回訴訟請求。

（二）案例二

2011年5月，曹某與崔某簽訂了《房地產(chǎn)買賣合同》一份，約定崔某將其位于南通市花行橋新村的一處房產(chǎn)出售給曹某，總售價為41.8萬元，先預(yù)付定金人民幣2萬元，余款在交鑰匙付清。在中介見證下，約定由曹某負擔將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地。合同簽訂后，曹某當日支付2萬元定金。后曹某反悔，不愿繼續(xù)履行合同，遂以買賣合同無效為由向法院提起訴訟，要求崔某返還定金，而崔某則要求繼續(xù)履行合同。法院審理后認為，雙方簽訂的房地產(chǎn)買賣合同不違反法律強制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訟爭房屋的土地性質(zhì)為劃撥土地，并不影響合同的履行，僅是在辦理過戶前需要將劃撥土地轉(zhuǎn)為出讓土地，當事人僅需繳納相應(yīng)的爭議土地的出讓金后即可辦理過戶手續(xù)，故對曹某訴稱合同無效的主張，法院不予支持。

自2007年起，由于全國房價的大幅上漲，劃撥土地上房屋買賣合同糾紛日益增多，出現(xiàn)大量出賣人反悔的案例，但隨著房產(chǎn)調(diào)控日益趨近且未見松動，三線城市房價出現(xiàn)大幅下滑，則涌現(xiàn)出許多買受人反悔的案例。上述兩案即為此種情況，然而，值得深思的是，同樣屬于劃撥土地上房屋買賣合同的案例卻出現(xiàn)截然不同的判決結(jié)果，筆者以為確有研討之必要。事實上，對于劃撥土地上房屋買賣合同的效力爭論在理論界與司法界從未停歇，本文就此展開。

二、 劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”或“未生效論”

有諸多學(xué)者與司法界人士認為，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)為無效合同，甚至有觀點認為合同未生效，筆者歸納其主要理由如下：

1.《房地產(chǎn)法》第38條第2項的規(guī)定“以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓”和《合同法》第52條的規(guī)定合同“有下列情形之一的，合同無效：……（五）存在違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定”，在領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證書前簽訂的劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當認定為無效。

2.《房地產(chǎn)法》第40條的規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批”，以及最高人民法院《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱“法釋[2005] 5號”）第11條的規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當認定合同有效”，因此未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當認定為未生效。

3.《房地產(chǎn)法》第23條的規(guī)定“劃撥土地使用權(quán)是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為”，設(shè)立劃撥土地使用權(quán)主要是基于國家利益或公共利益的需要?，F(xiàn)若承認劃撥土地上房屋買賣合同的效力，將損害國家利益與社會利益，因此根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，損害社會公共利益的合同為無效，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)當認定為無效。

4.《合同法》第79條第1款“根據(jù)合同的性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，取得劃撥土地上的集資房購房資格是建立在本單位職工這一特定身份關(guān)系基礎(chǔ)上，而非本單位職工則不具備依附性的身份關(guān)系，因此，在上述案例一中，劃撥土地上單位集資房買賣合同應(yīng)當認定無效。

三、劃撥土地上房屋買賣合同“無效論”和“未生效論”的辯駁

筆者以為，盡管根據(jù)法律及司法解釋的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同似乎應(yīng)當認定為無效，但是從法理、立法本意及司法實務(wù)上看，“無效論”和“未生效論”的諸多觀點值得商榷。

（一） 是否違反強制性規(guī)定

根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定的合同應(yīng)當認定為無效。那么劃撥土地上房屋買賣是否違反的《房地產(chǎn)法》第38條、第40條的強制性規(guī)定呢？

對這一問題必須先要搞清何為產(chǎn)生無效法律后果的強制性規(guī)定。根據(jù)最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（二）》第14條的規(guī)定，合同法第52條第（五）項規(guī)定的“強制性規(guī)定”，是指效力性強制性規(guī)定。所以，合同內(nèi)容若違反法律、法規(guī)的效力性強制性規(guī)定的，則為無效，那么《房地產(chǎn)法》第38條、第40條究其屬不屬于效力性強制性規(guī)定？筆者以為該二條規(guī)定不應(yīng)屬于效力性強制性規(guī)定，理由為：

第一，從調(diào)整范圍上看，根據(jù)《房地產(chǎn)法》第2條規(guī)定，本法是規(guī)范“在中國城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的土地使用權(quán)，從事房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)交易，實施房地產(chǎn)管理”，所以可以認為《房地產(chǎn)法》調(diào)整的是城市規(guī)劃區(qū)國有土地范圍內(nèi)對房地產(chǎn)開發(fā)、交易實施管理的行為，換句話說，《房地產(chǎn)法》是房地產(chǎn)公司的行為規(guī)范，并不是房地產(chǎn)買賣雙方的行為規(guī)定，因此，第38條、第40條在強制性規(guī)范的歸屬上應(yīng)屬于管理性強制性規(guī)定。

第二，從條款設(shè)置上看，應(yīng)判斷條款中是否有違反后法律后果的規(guī)定，即若直接規(guī)定違反后的行為無效，則應(yīng)屬于效力性強制性規(guī)定，但是《房地產(chǎn)法》第38條、第40條并無此類法律后果的直接規(guī)定。

第三，從具體適用上看，應(yīng)判斷違反第38條、第40條的規(guī)定繼續(xù)履行合同是否會損害國家利益及社會公共利益，若是，則為效力性強制性規(guī)定。然而，在前述兩案例中，認定雙方間的房屋買賣合同有效，繼續(xù)履行合同，并不侵害國家利益及社會公共利益。相反，國家會應(yīng)收到補交的土地出讓金而受益，對社會而言，一定程度上增加房產(chǎn)的供應(yīng)量，起到抑制房價的過快增長的作用。

第四，從立法上看，還應(yīng)判斷違反強制性規(guī)定是否會違背我國相關(guān)法律的立法宗旨?！斗康禺a(chǎn)法》第1條規(guī)定，本法的立法宗旨是“為了加強對城市房地產(chǎn)的管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，保障房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展”。就目前來看，由于劃撥土地房屋存量小，允許其轉(zhuǎn)讓不但不會擾亂房地產(chǎn)市場，而且可以作為商品房買賣的有效補充，這與允許農(nóng)村集體土地上房屋買賣存在根本不同，后者的放開，將有可能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的嚴重混亂。

因此，筆者以為第38條、第40條規(guī)定應(yīng)屬于管理性強制性規(guī)范，對其違反并不產(chǎn)生一律無效的法律后果。

（二） 審批是否影響合同效力

既然《房地產(chǎn)法》第40條屬于管理性強制性規(guī)定，那么條款中“以劃撥方式取得土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，按國務(wù)院規(guī)定，報有批準權(quán)的人民政府審批”又該如何理解呢？換言之，批準對合同效力應(yīng)作何理解。

有觀點認為，根據(jù)該條的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同需經(jīng)政府有關(guān)部門批準后才生效，即認為未經(jīng)審批的劃撥土地上房屋買賣合同為未生效合同或效力待定的合同。筆者以為這種觀點是對債權(quán)行為與物權(quán)行為認識不清所致。《物權(quán)法》第15條的規(guī)定，“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另外有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！爆F(xiàn)行法律已嚴格區(qū)分物權(quán)行為與債權(quán)行為兩個不同的概念。物權(quán)行為直接涉及到物權(quán)的變動，故其成立生效應(yīng)以標的物之客觀存在為前提；債權(quán)行為僅產(chǎn)生債權(quán)請求權(quán)，并不直接涉及物權(quán)的變動，故其成立無需以標的物客觀存在為前提。買賣雙方簽訂以劃撥土地上房屋轉(zhuǎn)讓為內(nèi)容的買賣合同，毋容置疑屬于債權(quán)行為。這一轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)物權(quán)的合同根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定自合同成立時生效。而《房地產(chǎn)法》第40條規(guī)定的審批行為，并不妨礙債權(quán)行為的效力，因為審批行為雖然本身不能使得物權(quán)發(fā)生變動（因為物權(quán)變動的是依登記而發(fā)生效力的），但卻是物權(quán)變動的必須要件，屬于物權(quán)行為的范疇，因此，對于審批的理解應(yīng)是“未經(jīng)審批將無法辦理房產(chǎn)的登記，房屋的所有權(quán)亦不發(fā)生轉(zhuǎn)移”。

對此，最高院《關(guān)于適用〈合同法〉若干問題的解釋（一）》第 9條明確規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移?！彼?，政府審批并非為劃撥土地上房屋買賣合同生效的必要條件，不影響房屋買賣合同的生效，所以“未生效論”是對審批行為的誤解。

回到案例一，若是法院認為房屋購置協(xié)議未生效，則可能做出嚴重有失公正的判決。因為若將“批準”作為生效要件，判決合同不生效的話，相對人只能依據(jù)締約過失責(zé)任主張對方賠償信賴利益的損失，這便意味著出賣方不但保留了房屋，還將享受多年來因房價劇增而取得的巨大差價。因此，只有將合同認定為有效成立，才能做出公正合理的判決，才能避免買賣雙方肆意主張合同未生效而產(chǎn)生的巨大道德風(fēng)險。

（三） 法釋[2005] 5號第11條是否適用

法釋[2005] 5號第11條的規(guī)定，土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當認定合同無效，所以對于劃撥土地上房屋未經(jīng)批準簽訂轉(zhuǎn)讓合同的，應(yīng)認定為無效合同。筆者以為，這一觀點沒有正確理解司法解釋。法釋[2005] 5號是關(guān)于國有土地使用權(quán)合同糾紛的司法解釋，換句話說其所規(guī)范的是直接以土地使用權(quán)為合同標的的買賣行為，并不涉及房屋的買賣行為。由于土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓有可能改變土地使用性質(zhì)，涉及規(guī)劃調(diào)整和變更，且劃撥土地一半為無償取得，故必須由政府審批，否則為無效合同。而劃撥土地上房屋的買賣是將房屋與國有劃撥土地使用權(quán)一并的概括轉(zhuǎn)讓，不適用該司法解釋對合同效力的規(guī)定。

（四）是否損害社會公共利益

由于劃撥土地的設(shè)立目的在于國家利益及社會公共利益的需要，所以有學(xué)者認為根據(jù)《合同法》第52條第四項關(guān)于損害社會公共利益的規(guī)定，劃撥土地上房屋買賣合同應(yīng)認定為無效合同。筆者以為，這一觀點值得商榷，因為第52條第四項所規(guī)定的“社會公共利益”與劃撥土地性質(zhì)上所具有社會公益性是兩個完全不同的概念。第52條第四項的社會公共利益指的是我國民法中所稱的“公序良俗”，即公共秩序與善良風(fēng)俗。因為公序良俗對于維護國家、社會一般利益及社會道德具有重大意義，違反公序良俗的合同實質(zhì)上是違反了社會主義的公共道德，破壞了社會經(jīng)濟秩序和生活秩序，因此應(yīng)認定為無效合同。

根據(jù)學(xué)者的歸納，損害公共利益的行為，大致可以分為以下十種：（1）危害國家公共秩序的行為，如將從事犯罪或者幫助犯罪的行為作為內(nèi)容的合同，以及規(guī)避課稅的合同；（2）危害家庭關(guān)系的行為，如約定斷絕親子關(guān)系的合同、婚姻關(guān)系中的違約金的約定等；（3）違反性道德的行為，如對婚外同居人所作出的贈與和遺贈的合同等；（4）非法射幸，如賭博合同；（5）違反人格或者人格尊嚴的行為，如以債務(wù)人的人身為抵押的約定、規(guī)定企業(yè)有權(quán)對顧客或雇員搜身檢查的標準合同條款；（6）限制經(jīng)濟自由的行為，如限制職業(yè)自由的條款；（7）違反公平競爭的行為，如拍賣或招標中的串通行為、以賄賂方法誘使對方的雇員或人與自己訂立的合同等；（8）違反消費者保護的行為，如利用欺詐性的交易方法致消費者重大損害等；（9）違反勞動者保護的行為，如規(guī)定“工傷概不負責(zé)”的合同，以及規(guī)定女雇員一旦結(jié)婚立即辭退的合同；（10）暴利行為 。顯而易見，劃撥土地上所建房屋的買賣合同無法歸類為上述十種的任何一類。事實，法律是否禁止劃撥土地上房屋的買賣更多的是出于政策因素的考量，并不涉及社會道德倫理和風(fēng)俗習(xí)慣，因此，若以損害社會公共利益為由而認定合同無效，這是對該項規(guī)定誤讀，必然得出牽強附會的結(jié)論。

（五）是否屬于依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同

有觀點認為集資房屬于《合同法》第七十九條規(guī)定的“根據(jù)合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的債權(quán)，因此對于劃撥土地上集資房的轉(zhuǎn)讓應(yīng)認定為無效。筆者必須承認劃撥土地的取得存在一定的資格條件，具有特定性的特征，但這不應(yīng)妨礙劃撥土地上房屋的自由出讓，更不能成為出讓方任意不履約的借口。依合同性質(zhì)不得轉(zhuǎn)讓的合同主要是指基于特定當事人的身份關(guān)系訂立的合同，但在案例一中，單位與職工基于身份關(guān)系的買賣合同已經(jīng)履行完畢，而職工與買受人間的買賣合同為另一買賣合同，并不受身份關(guān)系的約束，因此，筆者認為以人身依附性為由否定劃撥土地集資房買賣合同的效力有失妥當。

篇4

買方（以下簡稱乙方）：_________________________________________

根據(jù)《中華人民共和國合同法》的有關(guān)規(guī)定，甲、乙雙方遵循自愿、公平和誠實信用的原則，經(jīng)協(xié)商，就乙方向甲方購買標準廠房和使用配套場地達成如下協(xié)議。()

一、 基本情況：

1、 乙方購買甲方坐落在_________市_______________區(qū)（縣）_____________路_________ ________號廠房______層，廠房建筑面積_____________平方米，并配套場地______________平方米，按房產(chǎn)證為準。()

2、 土地使用權(quán)限為_______年，自_______年_____月_____日到_______年_____月___日止，實際年限按產(chǎn)權(quán)證。()

二、 廠房價格及其它費用：

1、 廠房價格每平方米人民幣______________________元（大寫），總價（含人民幣土地價格）人民幣_______________________________元（大寫）。()

2、 土地使用稅費按國家有關(guān)規(guī)定由_______方每年支付給有關(guān)部門。()

三、 付款方式、期限及交房期：

1、 廠房總價分二次付清，簽約日乙方支付定金人民幣________________萬元（大寫）。()

（1）________年_____月____日前甲方把廠房通過有關(guān)部門驗收合格后交付乙方使用，同時乙方在收到甲方廠房后支付人民幣__________________萬元（大寫）；

（2）其余房款應(yīng)在甲方辦妥相關(guān)產(chǎn)權(quán)交易后（以產(chǎn)權(quán)交易中心核發(fā)產(chǎn)權(quán)證之日為準）——日內(nèi)一次性付清，在辦理中產(chǎn)生的契稅由乙方負責(zé)。()

2、以上付款以轉(zhuǎn)帳或現(xiàn)金方式支付均可，如乙方逾期超過一個月不付款，甲方有權(quán)終止合同，并要求乙方賠償違約金給甲方，違約金按廠房和土地總價的10%計；若甲方不能辦理土地、房產(chǎn)二證，或?qū)⑼恋?、廠房抵押給任何第三方，則售房合同無效，甲方無條件全額退還乙方所有的購房款，并按廠房和土地總價10%支付給乙方作為違約金。()

四、 其他規(guī)定：

1、 甲方在辦理好產(chǎn)權(quán)證后再給乙方協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，在辦理中發(fā)生的所有費用契稅、工本費等由乙方負責(zé)支付。()

2、 乙方所購產(chǎn)權(quán)房可以自由轉(zhuǎn)讓或出租給其他方辦業(yè)，但必須通知管理方，受讓或承租方企業(yè)可以以本廠房地址進行工商注冊。()

3、 廠房內(nèi)土地屬批租，廠區(qū)內(nèi)按現(xiàn)有的設(shè)施配套使用給乙方，未經(jīng)有關(guān)部門同意，不得擅自搭建簡易棚及房屋，甲方須協(xié)助乙方辦理搭建秘備的簡易棚手續(xù)。()

4、 乙方所購房屋不得拆除，不得在其中舉辦高污染的項目。()

5、 乙方在所購房屋內(nèi)組織生產(chǎn)、經(jīng)營或生活必須遵紀守法，恪守管理制度，照章納稅，按其交付各項規(guī)定費用。()

6、 乙方使用的用電和用水增容量由乙方提出申請，甲方予以協(xié)助辦理，增容費用由乙方向有關(guān)部門按規(guī)定交納。()

7、 本合同未盡事宜由雙方協(xié)商補充確定，與本合同具有同等法律效力。()

8、 甲方在完成售房的全過程后，則乙方有權(quán)支配和使用該廠房，甲方無權(quán)干涉。()

9、 本廠房的質(zhì)量保修期為交付后一年內(nèi)有效。()

五、 本合同主體及責(zé)任：

1、 甲方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________

2、 乙方：_________________________法定代表人：______________委托人：____________

(甲、乙雙方所系法定代表人，具有連帶及擔保責(zé)任)

六、 本合同經(jīng)雙方代表簽字或蓋章后生效，本合同一式四份，甲、乙雙方和執(zhí)一份，房產(chǎn)管理局和公證處各執(zhí)一份。()

甲方： 乙方：

代表（ 簽名蓋章）： 代表（ 簽名蓋章）：

電話： 電話：

篇5

中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2016.06.315

一、 典型案例

劉某某與老伴是北京居民，因為北京房價過高，二人承受不了經(jīng)濟上的負擔，在1998年2月的時候向大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)陳各莊村村民李某買了一個房子（該村25號），面積約300平米，房款約定為5000元。此后劉某某夫婦正式入住該房屋，一直至今。2011年1月，李某某忽然向人民法院提出訴訟，請求法院確人雙方于1998年簽訂的合同是無效的，并且判決劉某某應(yīng)當將房屋盡快返還給自己。2011年3月，在法官的調(diào)解下，原被告雙方當庭達成了調(diào)解協(xié)議。

二、爭議的核心問題

本案的核心問題是：農(nóng)村房屋買賣合同的效力認定問題。

（一）原告人認為

我國在《民法通則》中規(guī)定了，在沒有制定有關(guān)法律的前提下，公民應(yīng)該遵循國家的政策。而縱觀我國目前已經(jīng)出臺的《國務(wù)院關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》等文件可知，國家現(xiàn)在的政策是明確禁止城鎮(zhèn)居民來鄉(xiāng)下購買農(nóng)房的。在本案中，身為城鎮(zhèn)居民的被告不具備使用宅基地的資格，所以劉某某無權(quán)使用農(nóng)村宅基地，劉某某與李某的房屋買賣合同違反了國家政策，屬于無效合同。故法院應(yīng)確認原告李某與被告劉某某之間的房屋買賣合同是無效合同且判決被告將所涉農(nóng)房返還給原告李某。

（二）被告人認為

第一，在本案中，劉某某和李某簽訂的買賣合同沒有違反法律法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，也沒有損害國家利益和社會利益，且村委會見證了李某某和劉某某簽訂合同時是出自雙方真實的意思表示，并且村委會還在合同書上蓋了章，如果認定其為無效合同則違背了《合同法》的明文規(guī)定和其中的誠實信用的原則，所以，應(yīng)當認定其有效；第二，我國在《農(nóng)村宅基地管理辦法》中強調(diào)：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。李某某此時已經(jīng)擁有了一處宅基地，若仍然判決被告返還宅基地，就會導(dǎo)致原告擁有兩處宅基地，這樣的結(jié)果并不符合國家的有關(guān)規(guī)定；第三，劉某某和老伴在農(nóng)房居住的12年間，對該房屋進行了改建和裝潢，還加蓋了房間和院墻，可見其花費了大量的心血和精力，加之二老生活貧困，如果讓二老返還房屋，則會流離失所，剝奪了二人的居住權(quán)。

三、調(diào)解結(jié)果

原告與被告于1999年6月10日簽訂的房屋買賣合同是無效合同；所涉房屋及院落仍由被告占有使用，至2016年5月1日前，國家若不宣布拆遷，那么被告在規(guī)定時間內(nèi)將房屋及其附屬物交與原告，原告應(yīng)當支付40萬元于被告，以確保其不會因交付房屋而顛沛流離；如果2016年5月1日前國家宣布拆遷，上述房屋及相關(guān)院落土地區(qū)位補償價、房屋重置成新價之和的30%歸原告所有，其余房屋拆遷利益歸被告所有。

在這個案例中，法官采用了調(diào)解的方式，既沒有違背國家政策的規(guī)定，也不會造成因為法律的缺失而使兩個無辜的老人晚年流離失所，流落街頭的悲慘結(jié)局。實際上，在司法審判中，這種因為城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋引起的糾紛還有很多很多，并不是所有的法官都會向案例中的法官一樣，選擇用這種中庸的方式來解決問題，也不是所有的當事人都會同意以調(diào)解、和解的方式來維護自己的合法權(quán)益。在中國的司法實踐中，只有極少數(shù)法官是確認農(nóng)村房屋買賣合同有效的，大多數(shù)法官最終還是選擇認定農(nóng)村房屋買賣合同無效，判決城鎮(zhèn)居民應(yīng)當返還房屋。其實這不僅僅剝奪了農(nóng)民對自己房屋的處分權(quán)，也由此造成了大量農(nóng)房閑置的現(xiàn)象。

這種現(xiàn)象極其不利于中國法治進程的發(fā)展，所以我國盡快完善農(nóng)房買賣管理制度是促進經(jīng)濟發(fā)展和保證社會穩(wěn)定的必然要求。

四、我國關(guān)于農(nóng)房買賣的分類及其合同效力認定的立法現(xiàn)狀

按照購買主體的不同，我國的農(nóng)房買賣可以主要分為三大類：

（一）本村村民之間的房屋買賣

《中華人民共和國土地管理法》的總共八十六條規(guī)定中，沒有一條規(guī)定不允許農(nóng)房買賣，只是在其中指明了不能因出賣、出租等原因再次申請宅基地。而本村村民之間的房屋買賣并沒有違背我國關(guān)于土地分配制度的立法精神，反而可以達到‘物盡其用’的目的，更好的促進農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展。因此，我國的有關(guān)規(guī)定和政策都認可這種買賣合同的效力。

（二）本村村民與外村村民之間的房屋買賣

《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民不能隨意向本集體經(jīng)濟組織成員之外的人轉(zhuǎn)讓歸集體所有的土地。但是《土地管理法》只是禁止土地的買賣行為，并不是禁止農(nóng)房的買賣行為。所以在審判工作中，即使大多數(shù)法官都會做出這種不同集體經(jīng)濟組織成員間的房屋買賣合同是無效的判決，但這種做法始終在理論界存在著爭議。

（三）村民與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣

至今為止，我國只在一些文件中做出了禁止城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)房的規(guī)定，如1999年的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》中就明確規(guī)定了：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”2004年的《國土資源部關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中也明確禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買房屋的行為。雖然法律法規(guī)中沒有直接確定這種房屋買賣合同是無效的，但是由于國家已經(jīng)在一些文件中做出禁止性規(guī)定，在司法實踐中，這種房屋買賣合同基本上都認定為無效的。

由此可見，我國關(guān)于農(nóng)村房屋流轉(zhuǎn)的規(guī)定并沒有形成明確的法律體系，而是散于《民法通則》、《土地管理法》、以及一些紅頭文件之中。這些規(guī)定的模糊不清以及相互之間的矛盾，使現(xiàn)實生活中出現(xiàn)的問題無法得到妥善的解決，農(nóng)村房屋買賣市場比較混亂，十分不利于構(gòu)建和諧社會，也阻礙了中國作為一個法治國家的發(fā)展。

五、關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同效力的理論探討

（一）合同無效說

合同無效說認為，由于我國是明確禁止轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，而房屋的轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)的變動又密切相關(guān)，所以也應(yīng)當認為立法精神是禁止農(nóng)房買賣活動的，加上《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》等文件對這種買賣行為的明確禁止，農(nóng)房買賣合同應(yīng)當認定為無效。

（二）合同有效說

合同有效說認為，根據(jù)《合同法》第52條中關(guān)于合同無效的相關(guān)規(guī)定，如果房屋買賣合同的訂立并沒有出現(xiàn)損害國家利益、公共利益等五種情形，那么合同就不應(yīng)當認定為無效。而國務(wù)院的通知、國土資源部的意見不屬于法律法規(guī)的范疇，所以僅憑這些文件就認定合同無效是沒有說服力的。

（三）部分有效說

部分有效說認為，按照購買主體的不同，農(nóng)房買賣合同可以分為三類，應(yīng)當對這三種類型合同的效力分別做出規(guī)定：本村村民之間的農(nóng)房買賣合同，由于不違背法律法規(guī)和宅基地使用權(quán)的立法精神，可以承認這種合同的效力，買賣雙方受合同效力的約束，不得隨意違反合同約定；不同集體經(jīng)濟組織成員間的合同效力，應(yīng)當視具體的情況而定，例如要看房屋是否已經(jīng)登記、房屋是否已經(jīng)流轉(zhuǎn)、房屋是否已經(jīng)翻建等；最后一類即農(nóng)村村民與城鎮(zhèn)居民之間的房屋買賣合同，因違反相關(guān)文件規(guī)定和宅基地使用權(quán)的立法精神，應(yīng)當直接視為無效合同。

本文更傾向于合同有效論說。首先，根據(jù)我國《物權(quán)法》中有關(guān)所有權(quán)的規(guī)定，公民對自己所有的房屋具有完全的處分權(quán)，對農(nóng)房買賣合同效力的否定是侵犯農(nóng)民處分私有財產(chǎn)的表現(xiàn)。而與城鎮(zhèn)居民處分房屋的自由性相比，限制農(nóng)民處分自己房屋的規(guī)定顯然對農(nóng)民來說是十分不公平的；其次，我國現(xiàn)有的法律法規(guī)沒有禁止農(nóng)民自由買賣房屋，在不違反國家利益和公共利益的前提下所訂立的農(nóng)房買賣合同不屬于《合同法》所認定的無效合同；最后，允許農(nóng)房買賣將利于市場經(jīng)濟的發(fā)展。農(nóng)村村民向大城市發(fā)展的趨勢勢不可擋，如果人為地禁止農(nóng)村房屋買賣，會導(dǎo)致大量的農(nóng)村房屋被閑置，不利于經(jīng)濟的發(fā)展，最終損壞的是農(nóng)民的利益。

六、 解決糾紛的對策

（一）確認城鎮(zhèn)居民作為購買農(nóng)村房屋主體的法律地位

對比城鎮(zhèn)居民的經(jīng)濟實力，農(nóng)村村民的經(jīng)濟實力普遍偏低，因此農(nóng)民間的房屋買賣交易數(shù)量是十分有限的。這就會導(dǎo)致大量的農(nóng)村房屋被閑置，不能物盡其用，不僅不利于市場經(jīng)濟的發(fā)展，也損害了農(nóng)民的合法利益。因此，用法律的形式對外村村民和城鎮(zhèn)居民的購買主體地位予以確認是必要的，可以極大的促進我國市場經(jīng)濟的發(fā)展。

（二）城鄉(xiāng)房屋實施統(tǒng)一的登記制度

在我國，不給農(nóng)村房屋發(fā)放房屋產(chǎn)權(quán)證而只給城市房地產(chǎn)發(fā)放的制度，造成了農(nóng)村房屋買賣合同不能受到和城鎮(zhèn)房屋買賣合同一樣的法律上的保護和約束，不利于農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，也為我們依法治國造成了阻礙。因此有必要對城鄉(xiāng)房屋實行統(tǒng)一的登記制度。

（三）建立完善的法律法規(guī)

篇6

原告王玉祥與被告李海娟排除妨害糾紛一案，原告訴稱：2011年原告因拆遷安置，取得了位于如皋市如城鎮(zhèn)大殷小區(qū)包括訟爭房屋101幢204室在內(nèi)的房屋三套。原告拆遷安置取得的三套房屋均系農(nóng)村集體土地上的房屋，無房屋產(chǎn)權(quán)證，也即習(xí)慣所稱的小產(chǎn)權(quán)房。2012年11月原告之子未經(jīng)原告同意將原告安置房中的101幢204室出借給被告使用，原告多次催告被告歸還房屋，被告均拒不歸還。被告非法占有、使用原告的房屋，侵犯了原告的合法權(quán)益，且給原告造成了損失?，F(xiàn)訴至法院，要求被告立即從如皋市如城鎮(zhèn)大殷小區(qū)101幢204室遷出，將房屋恢復(fù)原狀，并賠償原告房屋租金損失5600元。

原告提供了搬遷安置合同、交房通知單，證明原告王玉祥系該訟爭房屋的所有人，該房屋系農(nóng)村集體土地的安置房，屬于小產(chǎn)權(quán)房，安置人于2012年11月15日將房屋交付給原告。對于原告主張的租金損失，原告未能提供相應(yīng)證據(jù)予以證明。

被告辯稱：原被告之間并非借用關(guān)系，而系房屋買賣關(guān)系，且因該房屋系小產(chǎn)權(quán)房，故不屬于人民法院的受案范圍，請求法庭駁回原告的。

被告為證明雙方系買賣合同關(guān)系，提供了三份錄音，并申請兩名證人闕文萍、闕文梅出庭作證。

經(jīng)審理查明： 如皋市如城鎮(zhèn)大殷小區(qū)101幢204室系原告王玉祥所有的農(nóng)民集中居住安置房，無產(chǎn)權(quán)證，即俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”。2012年11月，被告李海娟從原告之子處取得房屋鑰匙，后裝潢居住至今。

二、案情分析

本案的爭議焦點一：原被告雙方之間是否存在房屋買賣合同關(guān)系。

第一種觀點：原告認為，原告在拆遷的時候確實有過買賣房屋的意向，但后來雙方對于房屋的價格等具體事宜沒有達成合意，而且被告也沒有向原告支付房款，雙方之間不存在買賣合同關(guān)系。被告辯稱雙方存在買賣合同關(guān)系，對買賣合同成立的舉證責(zé)任在被告。被告提供的錄音，也只能表明雙方曾有買賣房屋的意向，并未談及價款及交付等具體事項。關(guān)于證人陳述的內(nèi)容，大部分是聽被告本人陳述，并非自己親眼所見、親耳所聽，也僅能證明雙方曾有買賣房屋的意向，但是就價款一直存在爭議。且被告居住以來，一直未能給付原告任何款項。

當事人訂立合同，采取要約、承諾方式。一方當事人發(fā)出要約，要約內(nèi)容必須具體明確，另一方當事人作出承諾，承諾到達要約人時生效，承諾生效時合同成立。從原被告雙方的陳述及所提供的證據(jù)看，雙方曾有房屋買賣的意向，但是就房屋價款等合同的實質(zhì)性內(nèi)容一直未能達成一致意見，雙方之間未能產(chǎn)生一組有效的要約和承諾。且從買賣合同的法律特征看，買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。買賣合同屬于諾成合同，買賣合同自雙方當事人意思表示一致，即雙方達成協(xié)議之時起成立。從被告提供的證據(jù)來看，雙方就房屋的價款一直未能達成一致，未形成買賣房屋的合意。對于被告辯稱的雙方一開始談好價格是178000元，因未能提供證據(jù)予以證明，本院難以認定。且被告主張雙方采取口頭協(xié)議的方式形成房屋買賣關(guān)系，如依被告所說雙方是買賣關(guān)系，既然被告已經(jīng)實際占有該房屋，就應(yīng)該支付對價，但被告一直未能給付原告“購房款”，不符合買賣合同的特征，被告的該項主張，本院難以采納。故本院認定原被告雙方之間不存在房屋買賣關(guān)系。

第二種觀點：被告于2012年11月取得房屋鑰匙，之后進行裝潢入住，原告辯稱被告是未經(jīng)原告同意從原告之子處取得鑰匙，其子不屬于房屋共有人，無權(quán)處分房屋。經(jīng)查，被告占有的房屋與原告居住的房屋系對門，裝潢基本在同一時間段，原告稱其不知道被告入住，顯然不符合常理。原告在應(yīng)當知道被告未經(jīng)其同意取得訟爭房屋的鑰匙入住后，并未提出異議，可以視為其對兒子無權(quán)處分行為的追認。且從被告提供的錄音證據(jù)和申請出庭作證的證人證言可以看出，雙方確實產(chǎn)生過買賣房屋的意向，雖沒有簽訂書面合同，但是被告在取得房屋后，進行裝修并入住，被告是以所有的意思對房屋進行占有，而并非原告所說的借用。被告提供的錄音證據(jù)與證人證言中，均多次涉及房屋買賣和價款的問題，各項證據(jù)可以相互佐證，形成完整的證據(jù)鏈，證明原被告雙方之間系房屋買賣關(guān)系。

本案的爭議焦點二：是否應(yīng)該支持原告的訴訟請求，判令被告從訟爭房屋中遷出。

第一種觀點：不管是雙方之間是否存在買賣合同關(guān)系，原告的訴訟請求都應(yīng)該得到支持。一、如果雙方之間不存在買賣合同關(guān)系，則被告對房屋的占有屬于無權(quán)占有，占有的不動產(chǎn)被侵占的，占有人有權(quán)請求返還原物，對妨害占有的行為，占有人有權(quán)請求排除妨害。二、如果雙方之間房屋買賣合同成立，因為本案訟爭房屋是所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，根據(jù)國務(wù)院辦公廳2007年下發(fā)的《關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》第2條規(guī)定：“關(guān)于宅基地農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或'小產(chǎn)權(quán)房'”。以及【1999】39號《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》第2條規(guī)定：“農(nóng)民集體土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)；……農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，……”。 “小產(chǎn)權(quán)房”是禁止買賣的。依據(jù)《合同法》第52條第5款的規(guī)定，雙方之間的買賣合同屬于無效合同。無效的合同自始沒有法律約束力，因該合同取得的財產(chǎn)，應(yīng)當予以返還，故被告應(yīng)當從訟爭房屋中遷出。

第二種觀點：應(yīng)當裁定駁回。一、因農(nóng)村集中居住房的開發(fā)建設(shè)及銷售，涉及政策因素較多。對房屋開發(fā)主體資格、購買人的主體要件、土地使用權(quán)、房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等有很多政策性的規(guī)定尚待明確。因此，法院不能按照普通的房屋買賣合同及所有權(quán)爭議予以受理，不屬于人民法院受理民事案件的范疇。二、因原告所取得的訟爭房屋是拆遷安置房，未發(fā)放產(chǎn)權(quán)證，難以證明原告的主體資格。故應(yīng)當裁定駁回。

篇7

房屋買賣合同具有以下的特殊性：

一、房屋與土地的不可分割性。在買受人支付合同約定的價款后，在取得房屋所有權(quán)的同時，也取得了該房占地的土地使用權(quán)。土地是屬國家所有，是禁止所有權(quán)買賣的，但可以支付一定價款后取得土地使用權(quán)，這樣，房屋才有賴以“立足”的地方。房屋與土地的不可分割性，決定了在取得房屋所有權(quán)時同時取得土地使用權(quán)。

二、房屋買賣合同訂立前，因轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)可能涉及第三人的利益，因此，法律規(guī)定，轉(zhuǎn)讓出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，在同等條件下，承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

三、房屋買賣合同簽訂生效后，雙方當事人應(yīng)當向房地產(chǎn)交易中心提交有關(guān)證件，經(jīng)審查符合房屋買賣條件，辦理過戶手續(xù)(或產(chǎn)權(quán)證)后，房屋所有權(quán)才算轉(zhuǎn)移，即出賣人才算將標的物交付。未經(jīng)過戶登記(或產(chǎn)權(quán)登記)的，買受人交付了合同約定的費用，仍沒有占有該標的物，這一點是與一般買賣合同的明顯區(qū)別。

篇8

【關(guān)鍵詞】一物二賣；合同效力；所有權(quán)；救濟

中圖分類號：D92文獻標識碼A文章編號1006-0278（2015）12-089-01

一、問題的提出

我國出臺的《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第九條直接規(guī)定了一物二賣，但為了更透徹的理解一物二賣，本文提供一個案例，由此結(jié)合我國法律對一物二賣進行思考與分析：

某甲在烏魯木齊市郊有土地數(shù)千畝，于2000年7月1日將某筆土地1000畝，以每畝1萬元的價格出賣給乙，已受領(lǐng)200萬元，并約定于9月1日前辦妥土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。同年八月初，市政府決定在該地附近開辟道路，增設(shè)公共設(shè)施，致地價即刻暴漲。丙出價每畝2萬元，使甲將1000畝已經(jīng)出賣給乙的土地出售給了自己，并與8月中旬辦妥土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。

二、數(shù)個合同的效力

甲將其地出賣給了乙，價金1000萬元，雙方當事人經(jīng)協(xié)商一致，買賣合同即告成立。買賣為債權(quán)行為，買受人有權(quán)請求轉(zhuǎn)移買賣標的物并占有標的物的權(quán)利。在甲將買賣標的物的所有權(quán)，依照一個獨立于債權(quán)行為之外的物權(quán)契約轉(zhuǎn)移給乙之前，又將該地出賣給丙時，此一買賣合同也有效成立，丙也有請求甲讓與其土地所有權(quán)并占有其土地的權(quán)利。第二個買賣合同的成立是根據(jù)《合同法》第132條第1款：“出賣的標的物，應(yīng)當屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分”。依該條的規(guī)定，出賣人與后買受人訂立的合同，符合《合同法》規(guī)定的合同的生效要件，應(yīng)當屬于有效合同。再則是根據(jù)我國《合同法》第五十二條，除一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；以合法形式掩蓋非法目的；損害社會公共利益；違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定外，均為有效合同。債權(quán)具有相容性，平等性和非排他性，基于先后買賣合同而生效的二重債權(quán)，處于平等地位，并無位序關(guān)系，不因先后而效力不同。因此，前買受人與后買受人均得隨時向出賣人請求履行債務(wù)。

三、標的物所有權(quán)的歸屬

前買受人所取得的權(quán)利為債權(quán)，而后買受人取得的權(quán)利為物權(quán)，二者性質(zhì)不同，前者是一種對于出賣人的請求權(quán)，對于買賣標的物既無直接支配及排他效力，自始至終都不能否認后買受人依有效的物權(quán)契約而取得的丟標的物的所有權(quán)。故未受所有權(quán)移轉(zhuǎn)的前買受人當然不能取得標的物的所有權(quán)。而出賣人在辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記給后買受人前，已將其物交付由前買受人占有時，依然可以取得該標的物所有權(quán)。因為不動產(chǎn)所有權(quán)的讓與，已登記為要件，不以轉(zhuǎn)移占有為要件。

有關(guān)標的物的所有權(quán)，我國《合同法》第133條規(guī)定：“標的物的所有權(quán)自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或當事人另有約定的除外”?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第35條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當事人應(yīng)當依照本法第50條的規(guī)定辦理權(quán)屬登記”。故我國動產(chǎn)經(jīng)交付，不動產(chǎn)經(jīng)登記才發(fā)生所有權(quán)移轉(zhuǎn)。由此，在交付或登記之前，所有權(quán)人繼續(xù)為物權(quán)人，之后則由動產(chǎn)之占有人及不動產(chǎn)登記名義人享有所有權(quán)，其他買受人基于原買賣合同將無法取得標的物的所有權(quán)。如果買受人同時向出賣人要求履行合同，或同時向法院提訟要求強制出賣人履行合同，基于買受人債權(quán)具有的平等性和相對性，以及自由競爭的原則，出賣人可以自主決定向何買受人移轉(zhuǎn)標的物所有權(quán)。

四、一物二賣的救濟

（一）債權(quán)法上之救濟

一物二賣意味著在兩個買賣合同中只有一個買受人能夠取得所有權(quán)，另一個買賣合同將遭致給付不能的后果。承受該不利后果的買受人在其債權(quán)不能實現(xiàn)時，只能向出賣人主張違約責(zé)任，行使損害賠償請求權(quán)（《合同法》解釋二第15條）。其次，當出賣人給付不能，使買受人訂立合同的目的無法實現(xiàn)，買受人當然享有解除合同的權(quán)利（《合同法》第94條）。第三，由于出賣人與后買受人的行為給前買受人造成了損失，前買受人可以行使撤銷權(quán)。

（二）物權(quán)法上之救濟

我國《物權(quán)法》第二十條規(guī)定，“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！边@就是我國物權(quán)法規(guī)定的不動產(chǎn)買賣預(yù)登記制度，這也是為很多國家所普遍適用的一項有效制度，其制度價值主要有二：一是預(yù)登記是對不動產(chǎn)買賣合同的公示，經(jīng)過公示使依據(jù)合同而產(chǎn)生的相對性權(quán)利變?yōu)榻^對性權(quán)利，任何他人可以外部查知的方法得知買賣合同的存在，物權(quán)變動的公示效力在本登記之前即得以彰顯，對不動產(chǎn)交易中買受人可能承受的一物二賣的風(fēng)險具有極好的防范作用。二是一物二賣行為一經(jīng)發(fā)生，會產(chǎn)生若干受讓人之間的利益沖突，預(yù)登記制度的價值就是在沖突的利益中進行優(yōu)位評判和價值取舍，令預(yù)登記外或預(yù)登記在后的受讓人因為有可歸責(zé)的原因而承受不利后果。

參考文獻：

篇9

已經(jīng)發(fā)生法律效力的民事調(diào)解書協(xié)議約定一方將“小產(chǎn)權(quán)房”交付給另一方。在案件執(zhí)行過程中,案外人提出執(zhí)行異議,主張執(zhí)行標的物為自己所有,請求法院中止該房屋的執(zhí)行。對待“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)利歸屬問題如何認定,“小產(chǎn)權(quán)房”能否作為執(zhí)行的標的物。

【案情】

案外人:梁某,趙某。

申請執(zhí)行人:張某。

被執(zhí)行人:解某。

2011年11月,解某份購買陳某開發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產(chǎn)生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書,雙方達成如下調(diào)解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書所確定的法律義務(wù),張某于2015年5月13日申請強制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號立案予以執(zhí)行。

在該案件的執(zhí)行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請求法院中止對上述財產(chǎn)的執(zhí)行。

【審判】

鄆城縣人民法院認為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份,但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產(chǎn)的執(zhí)行申請予以駁回。

【評析】

在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點:

一種觀點認為,兩份《購房合同》雖然都是關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的合同,且是“一房二賣”,但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于“出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同”的規(guī)定,對不動產(chǎn)買賣合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領(lǐng)交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對該涉案房屋的執(zhí)行,

另一種觀點認為,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中關(guān)于對案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點審查三項內(nèi)容,一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》,但房屋尚未登記,且國家對待“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬問題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在,故應(yīng)當駁回案外人的異議。

筆者傾向第二種意見。

首先分析第一條,即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該“小產(chǎn)權(quán)房”的實際所有權(quán)人。這就涉及到“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)利歸屬問題?！靶‘a(chǎn)權(quán)房” 是一種非獨立房地產(chǎn),依賴于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份,是指由開發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè),未經(jīng)國家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,未繳納土地出讓金等費用,而作為“商品房”向本集體經(jīng)濟組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待“小產(chǎn)權(quán)房”,國家相關(guān)政府部門并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證,其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言,案外人對此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán),如果給予學(xué)理上一個確切的概念,筆者認為居住權(quán)更為合適。

二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性?！罢加小笔恰段餀?quán)法》單列的一章,可見我國對占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當重視。但占有的保護取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定,基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動產(chǎn)或者動產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。

就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,則認為無效,反之集體經(jīng)濟組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定,我國土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等,嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場上流轉(zhuǎn)的商品房是在國有的土地上開發(fā)建設(shè)的,小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)行為只能在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行,因此村委會在集體土地上進行的所謂“房地產(chǎn)開發(fā)”違反了我國法律的強制性規(guī)定,該行為是我國法律直接禁止的。因此,“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同內(nèi)容上違反了我國法律的強制性規(guī)定,應(yīng)屬無效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同只要是符合雙方真實意思表示,基于自由意志達成的合意,基于恪守誠實信用原則的要求,應(yīng)當?shù)玫椒傻恼J可和保障。

司法實踐中對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認定采取的做法往往是要么回避,要么認定無效。這主要是基于國家政策的考慮以及保障農(nóng)民核心權(quán)益的需要。鑒于目前小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的無效處理原則下,本案中,案外人對涉案房屋的占有并不具備法律基礎(chǔ)。

篇10

另外，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當承擔違約責(zé)任：

一、商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

二、商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；