導(dǎo)語：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)行業(yè)論文，這就需要搜集整理更多的資料和文獻，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)行業(yè)五力模型

據(jù)國家有關(guān)部門分析，我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將出現(xiàn)四個變化：房地產(chǎn)業(yè)將從沿海向內(nèi)地推進；在城鎮(zhèn)體系中將由中心城市向其衛(wèi)星城和小城市推進；中介服務(wù)、物業(yè)管理將快速發(fā)展；房地產(chǎn)業(yè)從數(shù)量增長型向數(shù)量、質(zhì)量效益并重轉(zhuǎn)化。隨著WTO各項有關(guān)條款的兌現(xiàn)和落實，包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的我國經(jīng)濟各方面都將發(fā)生新的變化。國民經(jīng)濟的持續(xù)增長和居民消費結(jié)構(gòu)的提升，為房地產(chǎn)業(yè)提供了高速發(fā)展的機會，也使房地產(chǎn)業(yè)面對著更加激烈的競爭。

波特五力模型理論

一個行業(yè)除了受到總體環(huán)境的影響外，還受自己特殊的行業(yè)環(huán)境影響。哈佛商學(xué)院的邁克爾·波特教授對競爭環(huán)境結(jié)構(gòu)作了研究，提出了競爭的五種力量模型，即五力模型。波特認為五種競爭力量決定某一行業(yè)的吸引力。這五種力量是：進入者的威脅；替代產(chǎn)品的威脅；買方的討價還價能力；供應(yīng)商的討價還價能力；現(xiàn)有競爭者的競爭能力。

五力模型是用來確定某一行業(yè)的競爭程度，其理論假設(shè)是行業(yè)獲利能力不是由產(chǎn)品屬性或產(chǎn)品的技術(shù)含量決定的，而是由行業(yè)的市場結(jié)構(gòu)決定的。從戰(zhàn)略形成的角度看，五種競爭力量共同決定行業(yè)的競爭強度和獲利能力。但不同的行業(yè)或某一行業(yè)的不同時期，各種力量的作用是不同的，常常是某一種力量或兩種力量起支配性作用，其它競爭力量處于較次要的地位。

房地產(chǎn)業(yè)五力模型分析

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，該行業(yè)環(huán)境包括這樣一組因素；新進入者的威脅、供應(yīng)商討價還價的能力、買方討價還價的能力、替代品的威脅（在現(xiàn)有的條件下幾乎不存在這種威脅，本文暫不予分析）及當前競爭對手之間競爭的激烈程度。它們直接影響到房地產(chǎn)行業(yè)和它的競爭行為?？偟膩碚f，這五個因素之間的互動關(guān)系決定了這個行業(yè)的利潤能力。

（一）新進入者的威脅

1.進入障礙。加入WTO導(dǎo)致外資、外商進入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，從而對我國房地產(chǎn)發(fā)展商構(gòu)成極大威脅。由于對所有外來企業(yè)實行國民待遇，國外房地產(chǎn)企業(yè)及其相關(guān)聯(lián)的建筑安裝、中介服務(wù)企業(yè)以及金融、保險機構(gòu)將大舉進軍中國，市場競爭機制的全面引進，將給國內(nèi)企業(yè)帶來前所未有的壓力。對大多數(shù)企業(yè)來說，由于缺乏市場競爭力和規(guī)模擴張力，勢必被迫退出房地產(chǎn)市場，而更大的市場分額可能被外資、外商所擁有。這對多數(shù)發(fā)展商來說，不只是一種挑戰(zhàn)，而是面臨十分嚴重的生存危機。

2.產(chǎn)品差異化。隨著時間的推移，顧客會漸漸相信一個企業(yè)的產(chǎn)品是獨特的。這種認知會給企業(yè)帶來進一步服務(wù)的機會，使廣告變得有效，企業(yè)也將可以領(lǐng)先其他公司向顧客提品和服務(wù)。通常新進入者要分配很多資源用于消除顧客對原先產(chǎn)品的忠誠，它們經(jīng)常采用更低的價格相抗衡，隨之企業(yè)利潤相應(yīng)減少。我國房地產(chǎn)業(yè)中的各個企業(yè)，不管是新加入者還是在位競爭者，采用差異化都尤為重要，而要實現(xiàn)差異化戰(zhàn)略，企業(yè)需要付出相當?shù)呐?。房地產(chǎn)企業(yè)要想在競爭中脫穎而出，強化特色經(jīng)營是必由之路，同樣的商品，附加不同的服務(wù)其特色就不一樣，對顧客的吸引程度也就不一樣。特色的商品再加上特色的服務(wù)，比較優(yōu)勢就轉(zhuǎn)化為競爭優(yōu)勢，或進一步轉(zhuǎn)化為企業(yè)的核心競爭力。

3.資本要求。在新的行業(yè)競爭，要求企業(yè)有足夠的資源投入。即使新的行業(yè)很有吸引力，企業(yè)也可能沒有足夠的資本成功進入市場，尋求合適的市場機會。而房地產(chǎn)業(yè)就是這樣的企業(yè)，它要求企業(yè)有足夠、大量的資源投入，否則要進入房地產(chǎn)業(yè)也是很困難的。

4.政府政策。國家對房地產(chǎn)業(yè)的運行與操作規(guī)則給予了相應(yīng)的規(guī)定，作為新進入者要密切關(guān)注政府的政策法規(guī)，從中權(quán)衡輕重，依政策辦事。

（二）供應(yīng)商討價還價的能力

我國的住宅產(chǎn)業(yè)是一個巨大的市場，無論是國外的房地產(chǎn)開發(fā)商，還是材料、產(chǎn)品的供應(yīng)商，都密切關(guān)注這一市場。當關(guān)稅降低之后，外國木材進口量將加大，用于住宅建設(shè)，房地產(chǎn)開發(fā)過程中使用大量建材（如鋼筋）、機電產(chǎn)品（如空調(diào)、電梯）和衛(wèi)生潔具，隨著關(guān)稅的降低和各類進入產(chǎn)品限制條件的放寬，國外產(chǎn)品將大量充斥國內(nèi)市場，并對國內(nèi)產(chǎn)品產(chǎn)生巨大沖擊，首當其沖的就是導(dǎo)致國產(chǎn)商品的價格下降。單就房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)來說，這或許是有利的。

（三）買方討價還價的能力

企業(yè)作為供給方，總是想方設(shè)法提高價格，而買方會盡量壓低價格。目前我國的房地產(chǎn)市場是需求遠遠大于供給。再加之在我國收入分配的特點上，我國財富分配貧富懸殊，并且財富集中在少數(shù)人手里，開發(fā)商看準的是這些人的需求。因此我國房地產(chǎn)市場偏向檔次高的客戶，普通的低檔房蓋得很少，即便蓋了低檔房，也很難賣出，低收入者無能力買。這些原因決定了買方的討價還價能力相對于開發(fā)商來說是較弱的。

（四）當前競爭對手之間競爭的激烈程度

行業(yè)內(nèi)的企業(yè)相互制約，一個企業(yè)的行為必然會引發(fā)競爭反應(yīng)。因此，企業(yè)為了追求戰(zhàn)略競爭力和超額利潤，必然積極投身競爭。如果某企業(yè)受到挑戰(zhàn)，或者有一個顯著的改善市場地位的機會，本行業(yè)內(nèi)激烈的競爭行為就不可避免。同一行業(yè)中的企業(yè)很少有完全相同的，他們在資源和能力方面各有不同，并努力使自己與競爭者不同。通常地，企業(yè)會在顧客認為有價值的、企業(yè)擁有競爭優(yōu)勢的方面，努力使自己的產(chǎn)品與有競爭能力者的不同。價格、質(zhì)量和創(chuàng)意等都是展開競爭的主要方面，當然不同的行業(yè)展開競爭的方面不同。

1.同行企業(yè)的數(shù)量。有很多公司參與競爭的行業(yè)，競爭通常很激烈。但在另一方面，一個行業(yè)如果只有幾個規(guī)模和力量相當?shù)钠髽I(yè)，也會有競爭。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該就屬于后者。一般情況下，某地房地產(chǎn)行業(yè)都是由房地產(chǎn)市場上幾個巨頭壟斷著，那么或許能夠把成本領(lǐng)先和差異化融合在一起的能力，對于維持企業(yè)競爭優(yōu)勢是至關(guān)重要的。與單純依賴某一主導(dǎo)戰(zhàn)略的企業(yè)相比，能夠成功地執(zhí)行成本領(lǐng)先與差異化戰(zhàn)略整合的企業(yè)，會處于一種更加有利的位置。

2.行業(yè)增長程度。當一個市場正在成長的時候，企業(yè)會盡量將資源用在有效地滿足不斷擴充的顧客群的需要上。在成長的市場中，企業(yè)有相對少的壓力去競爭對手那里爭奪顧客。房地產(chǎn)業(yè)市場處于成長之中，在爭奪顧客方面的壓力相對較小。競爭的壓力往往來自于樓盤的位置、環(huán)境、設(shè)計、物管，當然也有價格。不同收入水平的人對這幾個的因素偏好不同，由此來決定自己的選擇。

3.高額固定成本。房地產(chǎn)是個特殊的行業(yè)，它的“產(chǎn)品”就是固定資產(chǎn)，耗資大，風險大。一般而言，這一點阻止了進入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。

4.高的退出成本。房地產(chǎn)業(yè)的特殊性決定了，一旦進入這個行業(yè)，特別是已經(jīng)開始進行房地產(chǎn)開發(fā)，如果想半途而退，成本是相當大的，人、財、物已經(jīng)投入，真正的“產(chǎn)成品”還沒有出來，這是個兩難的境界。如經(jīng)?？吹降摹盃€尾樓”，就是這種情況，原因是多方面的。要想盡量避免這種事情的發(fā)生，就要進行周密的開發(fā)前的可行性分析與規(guī)劃。

通過對房地產(chǎn)五種力量的分析，投資主體應(yīng)該能夠?qū)υ撔袠I(yè)的吸引力做出判斷，看是否有機會獲得足夠的甚至超常的投資回報。一般來說，競爭力量越強，行業(yè)中的投資者能夠獲得的回報就會越低。相反，有吸引力的行業(yè)通常具有高的進入障礙，供應(yīng)商和買方?jīng)]有什么討價還價能力，替代品的競爭很弱，競爭對手之間的競爭程度中等。從文中對房地產(chǎn)業(yè)的五力模型分析可知，房地產(chǎn)業(yè)是一個十分有吸引力的行業(yè)，這也是房地產(chǎn)業(yè)成為熱點原因所在。

參考文獻：

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客觀會計信息失真是指由物價指數(shù)變動、幣值變動，會計原則之間不協(xié)調(diào)導(dǎo)致主觀方法介入等客觀因素導(dǎo)致的會計失真。一般說來，會計人員無意識的失誤也被稱為客觀的會計信息失真，它是無法避免的。主觀會計信息失真是相關(guān)人員由于利益驅(qū)使而人為制造的會計信息失真。導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)會計信息失真的原因比較多，在宏觀方面有政策不配套、法律制度不健全、相關(guān)制度不完善等一系列的客觀因素，也存在微觀上的會計基礎(chǔ)工作薄弱、房地產(chǎn)行業(yè)管理制度不嚴密、會計人員業(yè)務(wù)能力和專業(yè)素質(zhì)差和房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)內(nèi)部對自身利益的追求等。

我國的會計制度的缺陷集中表現(xiàn)對沒有對新出現(xiàn)的會計業(yè)務(wù)做出規(guī)定，對某些經(jīng)濟業(yè)務(wù)和事項的核算不明確或不科學(xué)。正是由于應(yīng)用會計科目不合理及使用上的串項等一系列的會計核算不規(guī)范造成了房地產(chǎn)行業(yè)成本不實，會計信息失實，收入、支出和結(jié)余虛假。我國目前的《會計法》的規(guī)定尚有待進一步完善。例如，《會計法》中只規(guī)定了違法人員的刑事責任和行政責任，而沒有規(guī)定民事責任，降低了違法人員承擔巨大成本的風險。此外，對會計人員的獎勵和保護的法規(guī)還不明確。房地產(chǎn)行業(yè)的會計人員在違背單位、個人利益而遵守《會計法》要求時，國家要從法律上給予保護。如果缺少這方面的保護，很容易造成會計信息失真。

房地產(chǎn)行業(yè)的監(jiān)督機制可分為內(nèi)部監(jiān)督機制與內(nèi)部監(jiān)督機制兩種。第一，房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部監(jiān)督有一定的局限性。房地產(chǎn)的內(nèi)部會計監(jiān)督的主體是決策者，但是會計負責人又是由決策者直接聘任的，會計人員的薪酬也是由決策者直接決定的。也就是說，會計工作某種程度上是在為企業(yè)的決策者服務(wù)，隨著決策者的意志而變化。所以，不少房地產(chǎn)企業(yè)的會計信息失真，沒有真實反映經(jīng)營成果。第二，房地產(chǎn)行業(yè)的會計工作的社會監(jiān)督機制也不健全。目前，房地產(chǎn)行業(yè)的外部監(jiān)督還是由房地產(chǎn)行業(yè)的主管部門實現(xiàn)的，而主管部門往往考慮到的是本部門的利益，對其下屬的房地產(chǎn)行業(yè)采取保護的態(tài)度，不能夠很好地監(jiān)督。第三，一些社會中介機構(gòu)彼此間進行不正當?shù)母偁?，或者是一些注冊會計師職業(yè)道德水平差，出具虛假的會計驗證報告。這就使有些會計信息即使被確認了但仍缺乏真實性。

總的來說，我國房地產(chǎn)行業(yè)會計人員的自身素質(zhì)并不高。會計活動的主體是會計人員。會計信息要經(jīng)過會計人員對相關(guān)要素的計量和確認后才能生成，必然要對經(jīng)濟活動中的某些不確定的因素加以估算、推理和判斷。所以，會計人員的素質(zhì)直接關(guān)系到會計信息的質(zhì)量。一直以來，房地產(chǎn)行業(yè)對會計人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的提高并不重視，致使會計人員的素質(zhì)和技能得不到提高，常發(fā)生原理性和操作性的錯誤。近年來，會計制度變化特別大，新增的內(nèi)容很多，更增加了會計核算的難度，這也影響了會計信息的質(zhì)量。素質(zhì)不高的會計人員即使遵守了會計法規(guī)，但受到認識水平的局限，也可能使計量處的數(shù)據(jù)與實際情況不符，從而使會計信息不實。有些會計人員素質(zhì)較低，不按會計法核算，迎合上級或自身利益需要，做假賬、受理假憑證和編制假報表，使得會計信息失真。

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風險；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構(gòu)進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風險業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大?？偨Y(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產(chǎn)信貸風險的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風險

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴張、房地產(chǎn)價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時間；第三階段的特征是資產(chǎn)價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財務(wù)狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風險是最需要關(guān)注的風險。房地產(chǎn)價格下降是引發(fā)信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產(chǎn)價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風險并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實際承擔的房地產(chǎn)貸款風險往往會更大。因為房地產(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)字往往不計算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統(tǒng)計數(shù)字顯示的高得多。房價波動通過資產(chǎn)負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產(chǎn)價格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價格的下降會對整體經(jīng)濟產(chǎn)生負面的影響。此類型的風險，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風險成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經(jīng)驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產(chǎn)價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當一些銀行由于災(zāi)難短視癥認為某些經(jīng)濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標準，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當下輪沖擊發(fā)生時，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸款的風險，因為他們認為如果災(zāi)難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼撸串斻y行業(yè)整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負債表風險與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風險

經(jīng)濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。（四）信息不對稱

銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價值的一定比例內(nèi)，以防當房地產(chǎn)價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。

然而，實際上，當房地產(chǎn)價格大幅下降時，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產(chǎn)價格大幅下跌時，抵押房產(chǎn)的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產(chǎn)的價值，造成當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產(chǎn)貸款高風險敞口的風險。

（五）不適當?shù)臅嫛⑿畔⑴都胺煽蚣?/p>

在不透明的會計核算方法，不適當?shù)男畔⑴稖蕜t和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價格下跌時，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風險敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進而使那些高風險業(yè)務(wù)被當作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當時對不動產(chǎn)行業(yè)的風險敞口數(shù)額和不動產(chǎn)價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經(jīng)濟增長的宏觀政策的一部分時，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經(jīng)營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經(jīng)濟增長的重要推動力量時，監(jiān)管部門要承擔更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F(xiàn)實，而那時可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責，因而，監(jiān)管當局有內(nèi)在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內(nèi)在動力。四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監(jiān)管當局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風險，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當局監(jiān)察及評估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風險。

（二）安全網(wǎng)改革

在對銀行的行為施加影響時，不應(yīng)只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達到相關(guān)的國際監(jiān)管標準，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展狀況和經(jīng)濟環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標準，力求做到最好。在監(jiān)管實施過程中，監(jiān)管機構(gòu)必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風險的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構(gòu)控制在一個適當?shù)姆秶幌蛩袀鶛?quán)人提供全額存款擔保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風險分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風險。

篇4

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關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)貸款；信貸風險；房地產(chǎn)周期

一、前言

20世紀70年代以來，伴隨著金融自由化和全球化的浪潮，世界上不同發(fā)展水平的國家相繼實施了金融市場開放政策和金融自由化的措施，放松金融管制，國內(nèi)金融市場和國際金融市場日益融合。當金融業(yè)對外開放時，如果有效的審慎監(jiān)管尚未充分建立，整個金融體系更容易受到房地產(chǎn)價格波動的沖擊。金融自由化后，由于新的金融機構(gòu)進入，貸款利率拉低，激烈的競爭和管制的放松，使銀行更有沖動去增加高風險的房地產(chǎn)貸款。銀行在整個房地產(chǎn)周期中起著推波助瀾的作用。

雖然房地產(chǎn)周期和銀行危機并不是必然相伴而生，但是兩者卻經(jīng)常緊密相連。特別是在那些銀行業(yè)在整個金融體系中占據(jù)舉足輕重地位的國家，更是如此。銀行業(yè)及其借貸政策在房地產(chǎn)循環(huán)中起著重要作用，房地產(chǎn)泡沫的破裂對銀行體系往往又造成災(zāi)難性的影響。近幾十年來典型的例子如，19世紀70年代晚期和80年代早期的西班牙，80年代末和90年代初期的芬蘭、丹麥、挪威和瑞典等北歐國家，20世紀90年代的日本，以及泰國、馬來西亞、印度尼西亞等東南亞諸國。雖然這些危機發(fā)生的背景和原因十分復(fù)雜，觸發(fā)點也不盡相同，但是研究那些曾經(jīng)受到房地產(chǎn)泡沫破裂嚴重沖擊的銀行體系之后，就會發(fā)現(xiàn)銀行危機總是有著驚人的相同或相似之處。

中國加入世界貿(mào)易組織之后，堅持入世承諾，穩(wěn)步推進銀行業(yè)對外開放，并自2006年12月之后向外國競爭者全面開放銀行業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)信貸這一傳統(tǒng)的高盈利高風險業(yè)務(wù)上，國內(nèi)的銀行面臨著更為激烈的競爭，風險會進一步加大。總結(jié)歷史上曾經(jīng)發(fā)生的由房地產(chǎn)價格波動帶來的銀行危機，對中國銀行業(yè)增強防范房地產(chǎn)信貸風險的能力，有著重要的意義。

二、房地產(chǎn)市場周期與銀行信貸風險

房地產(chǎn)泡沫繁榮—破裂周期大致可分為三個階段：第一階段是金融自由化、放松管制、長期擴張性財政政策和貨幣政策導(dǎo)致信貸擴張、房地產(chǎn)價格上漲，泡沫膨脹；第二階段是由于利率、稅率提高，或其他因素觸發(fā)房地產(chǎn)泡沫破裂，價格崩潰，持續(xù)時間可能是數(shù)天、數(shù)月或者更長的時間；第三階段的特征是資產(chǎn)價格下跌，銀行收緊信貸，泡沫時期購買房地產(chǎn)的抵押貸款者財務(wù)狀況嚴重惡化，大量拖欠還款。房地產(chǎn)價格波動給銀行帶來的信貸風險，主要表現(xiàn)為抵押房地產(chǎn)價格大幅下降和借款人違約率增加的風險。

房地產(chǎn)貸款主要分為：房地產(chǎn)抵押貸款；房地產(chǎn)開發(fā)、建筑貸款；利用房地產(chǎn)抵押獲得的其他類型的貸款。對銀行房地產(chǎn)貸款來說，信貸風險是最需要關(guān)注的風險。房地產(chǎn)價格下降是引發(fā)信貸風險的主要因素。

住宅抵押貸款通常被認為很安全，因為住宅一般是作為消費品，并且償還貸款的資金來自相對穩(wěn)定的家庭收入。再則，由于房地產(chǎn)具有不可移動、不可隱藏、壽命長久、相對保值等特點，抵押貸款往往被認為是一種頗為安全的貸款。然而，不可忽視的是，房地產(chǎn)抵押貸款的安全性是以抵押物的足值、易變現(xiàn)和抵押權(quán)的有效性為前提的。房地產(chǎn)抵押貸款仍存在著不少的風險，如：借款人無法還款時，抵押房地產(chǎn)依法處理后不足清償；抵押物存在滅失或損毀風險；法律制度造成銀行難以收取和處置不良貸款的抵押物等。房地產(chǎn)價格越趨昂貴和反復(fù)，估值就越難確定，銀行就這些房地產(chǎn)的借款人所承擔的風險也會越來越大。

發(fā)展商和建筑商的貸款風險比抵押貸款的風險更高，因為其貸款的償還需要房地產(chǎn)完工后，以銷售收入或租金收入來支持。當房地產(chǎn)價格下降時，發(fā)展商和建筑商的財務(wù)狀況惡化，甚至破產(chǎn)，房地產(chǎn)貸款違約的可能性增大，銀行貸款質(zhì)量因而惡化。值得注意的是，房地產(chǎn)信貸風險并不局限于與房地產(chǎn)有關(guān)的貸款。銀行實際承擔的房地產(chǎn)貸款風險往往會更大。因為房地產(chǎn)也廣泛用于其他類型貸款的抵押，而與房地產(chǎn)貸款有關(guān)的統(tǒng)計數(shù)字往往不計算以房地產(chǎn)作為抵押所得的其他個人及公司貸款，銀行實際承受的風險可能會較統(tǒng)計數(shù)字顯示的高得多。房價波動通過資產(chǎn)負債表渠道對銀行業(yè)有廣泛的影響。房價下跌，借款人借款能力下降，從而形成財務(wù)約束，限制新投資的規(guī)模并降低企業(yè)利潤。因而，銀行其他類型貸款的信貸風險也隨之增加，加劇了銀行業(yè)的脆弱性。

除了信貸風險影響外，房地產(chǎn)價格下跌也可能通過間接渠道導(dǎo)致銀行盈利減少。在房地產(chǎn)價格下降時，抵押品價值下跌，銀行呆壞賬撥備增加導(dǎo)致盈利減少。此外，由于建筑活動和借貸活動減少，銀行從房地產(chǎn)有關(guān)的交易中獲取的收費和傭金收入減少。因而，房地產(chǎn)價格的下降會對整體經(jīng)濟產(chǎn)生負面的影響。此類型的風險，由于其性質(zhì)，更難規(guī)避且影響整個銀行業(yè)。

三、銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款風險成因

（一）災(zāi)難短視癥

即大的經(jīng)濟沖擊極少發(fā)生，以致銀行往往低估沖擊發(fā)生的概率（HerringandWachter2002）。TverskyandKahneman(1982)認為，一個事件的主觀概率是由決策者能夠設(shè)想事件發(fā)生的難易程度決定的，這一難易程度又取決于這一事件發(fā)生的頻率。對于高頻率發(fā)生的沖擊事件，如信用卡貸款違約和汽車貸款違約，銀行往往有必要的知識和動力去適當估計事件發(fā)生的概率，并做出充分的預(yù)防損失的措施。否則，銀行將會很快受到高頻率事件的沖擊，從而導(dǎo)致破產(chǎn)這一毀滅性損失。因此，高頻率事件（諸如估計信用卡違約概率）的主觀概率可能會與實際概率非常接近。

而當某一沖擊發(fā)生的主觀概率低于一定的臨界點時，基于已有的知識和經(jīng)驗，或拇指法則(ruleofthumb)，銀行管理層會認為沖擊發(fā)生的概率可以忽略不計。由于決策者傾向于尋求與關(guān)注加強他們樂觀預(yù)期的信息，早期的警告信號往往被忽視。

由于房地產(chǎn)周期通常持續(xù)的時間較長，在房地產(chǎn)價格持續(xù)多年快速上升的情況下，房地產(chǎn)貸款的還款記錄會保持在一個良好的水平。因此，房地產(chǎn)業(yè)繁榮時期，隨著房價的上漲，銀行通常會產(chǎn)生一種安全錯覺，過分樂觀地低估房地產(chǎn)信貸風險和高估利潤，進而擴大貸款。銀行往往成為房地產(chǎn)價格上漲的推動力量，但同時也因而更易受到房地產(chǎn)價格崩潰的重創(chuàng)。

（二）羊群效應(yīng)

災(zāi)難短視癥并不是僅僅發(fā)生在個別銀行身上。當一些銀行由于災(zāi)難短視癥認為某些經(jīng)濟沖擊的概率為零時，那些正確地評估沖擊發(fā)生概率的銀行，在同災(zāi)難短視的銀行進行競爭時處于劣勢（GuttentagandHerring,1986）。由于激烈的競爭，災(zāi)難短視的銀行迫使審慎的銀行采取寬松的房地產(chǎn)貸款標準，或者退出這一業(yè)務(wù)領(lǐng)域。當下輪沖擊發(fā)生時，災(zāi)難短視的銀行可能成為市場的主導(dǎo)，這些銀行并沒有任何應(yīng)對特殊沖擊的預(yù)防措施，這種情況往往被稱為銀行的羊群效應(yīng)。

銀行管理層或許已經(jīng)正確地察覺到了外部沖擊發(fā)生的可能性，但可能會有意忽視房地產(chǎn)貸款的風險，因為他們認為如果災(zāi)難性沖擊來臨時，將會受到政府的保護，損失由政府承擔，而銀行則享受由高風險敞口帶來的豐厚利潤?！疤喽荒艿埂钡恼撸串斻y行業(yè)整體面臨倒閉風險的時候，政府更有可能介入去拯救陷入危機的銀行，實際上在激勵銀行從事那些使他們的資產(chǎn)負債表風險與其他銀行同業(yè)高度相關(guān)的活動，這是另一種形式的羊群效應(yīng)。

（三）安全網(wǎng)引發(fā)的道德風險

經(jīng)濟繁榮時，投資者可能會意識到，銀行過度借貸于房地產(chǎn)市場使銀行更易受到市場波動的打擊，但他們也知道銀行都在從事這些業(yè)務(wù)，政府不會讓整個銀行體系崩潰。由于存在這種政府的隱性擔保，即使沒有諸如存款保險之類明確的政府擔保，銀行投資者和存款人往往會低估銀行冒進貸款政策的風險，而任其發(fā)展。安全網(wǎng)為銀行的冒險行為提供了激勵因素。另外，投資者過于自信自己評估市場的能力，認為可以先于其他人在市場崩潰前的適當時機退出，因此，投資者往往毫不猶豫地提供資金給冒進的銀行，進一步鼓勵了銀行過度借貸于過熱的房地產(chǎn)市場。

中國-銀行通常使用控制按揭貸款成數(shù)（loan-to-valueratio）的方法，將按揭貸款限制在抵押房地產(chǎn)價值的一定比例內(nèi)，以防當房地產(chǎn)價格下跌、借款人違約時，銀行被迫出售借款者所抵押的房地產(chǎn)時產(chǎn)生損失。按揭貸款成數(shù)在防范銀行房地產(chǎn)貸款風險中起著重要的作用。從理論上講，如果該比率能夠維持在一個足夠低的水平，則足以控制借款人違約的風險。

然而，實際上，當房地產(chǎn)價格大幅下降時，降低按揭貸款成數(shù)并不能夠保證銀行免于信貸損失。即使是看起來相當保守的按揭貸款成數(shù)，也可能不足以彌補損失。這是因為，在房地產(chǎn)價格大幅下跌時，抵押房產(chǎn)的價值可能會很快下降到未償還貸款額以下，從而刺激借款人放棄抵押物，選擇違約不償還貸款。在房地產(chǎn)市場繁榮時期，銀行過度樂觀地認為可以接受較高的按揭貸款成數(shù)，同業(yè)的激烈競爭也迫使銀行管理層放寬貸款標準。造成這種情況的主要原因在于，在實際操作中，貸款本息＝按揭貸款成數(shù)×抵押物評估值，而由于信息不充分，即使在市場最好的情況下，銀行也很難準確估計房地產(chǎn)的價值，造成當前的抵押物評估價值經(jīng)常被高估，即使不被高估，反映的也是當時的市場價值甚至是過去的價值，而不是變現(xiàn)價值，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，從而造成銀行可能會低估房地產(chǎn)貸款高風險敞口的風險。

（五）不適當?shù)臅?、信息披露及法律框?/p>

在不透明的會計核算方法，不適當?shù)男畔⑴稖蕜t和不良貸款撥備制度下，銀行業(yè)對自身的財務(wù)狀況如果缺乏充分的披露，在房地產(chǎn)價格下跌時，往往掩蓋銀行資產(chǎn)的惡化程度，并且使銀行管理人員、所有者、債權(quán)人和監(jiān)管者等無法有效監(jiān)控風險敞口，對銀行施行監(jiān)督和約束，進而使那些高風險業(yè)務(wù)被當作是高盈利性的業(yè)務(wù)。如日本大藏省于1992年9月對外公布的主要銀行不良貸款總額，僅為略高于12萬億日元，而如果銀行業(yè)當時對不動產(chǎn)行業(yè)的風險敞口數(shù)額和不動產(chǎn)價格下降因素作一個合理的估計，所得出的數(shù)字有可能兩倍甚至三倍于公布的數(shù)字（Goldstein等，1993）。在進行貸款分類時，如果僅僅按照貸款的償還情況對貸款抵押品的市值、借款人的資信狀況和當前的償付能力進行評估，可能會造成不良貸款的規(guī)模被低估、銀行資本真正能夠發(fā)揮的緩沖作用被高估。

（六）監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管

監(jiān)管者的職責是通過監(jiān)督銀行業(yè)和維持健康的銀行體系保護納稅人。為什么監(jiān)管者在有些情況下不能約束銀行從事高風險的增長策略？在有些情況下，可能是出于監(jiān)管者不能控制的原因，例如人手不夠或預(yù)算約束使監(jiān)管部門不能有效監(jiān)管銀行體系。但是，在許多情況下，監(jiān)管部門出于多種原因不愿去約束銀行業(yè)。其中，主要的原因是，當金融自由化作為一系列促進經(jīng)濟增長的宏觀政策的一部分時，監(jiān)管部門可能對約束那些采取高風險策略的銀行心存顧慮，畢竟從短期來看，高風險的經(jīng)營策略對銀行來說是有利可圖的，高盈利掩蓋了潛在的風險。監(jiān)管者往往很難約束那些看起來能夠獲得高盈利的銀行。其次，當金融部門的擴張被視為經(jīng)濟增長的重要推動力量時，監(jiān)管部門要承擔更大的壓力。再次，對監(jiān)管者來說，從自利性的角度考慮，拖延采取糾正措施，可能是更優(yōu)的選擇。特別是時間不一致性（timeinconsistency），即今天的損失直到將來的某一日期才會變?yōu)楝F(xiàn)實，而那時可能已經(jīng)是其他人在履行監(jiān)管職責，因而，監(jiān)管當局有內(nèi)在動力采取寬容、遷就的態(tài)度對待問題銀行，加大了銀行承擔更大風險的內(nèi)在動力。四、防范

（一）防范銀行災(zāi)難短視癥

在銀行業(yè)對外開放的環(huán)境下，監(jiān)管部門應(yīng)改變職能而不是取消職能。監(jiān)管當局必須確保一個行之有效的機制，以防止銀行過度承擔風險，打消其盈利歸個人、損失由社會承擔的想法。

首先，提前鑒別出脆弱的銀行。在對付災(zāi)難短視癥及不可預(yù)知的重大沖擊方面，傳統(tǒng)的銀行監(jiān)管過程重在評估銀行的現(xiàn)狀，并鑒別出脆弱的銀行，雖然有助于處理危機，但不足以防范危機。為了防范危機，監(jiān)管過程必須把那些承受能力差、有可能會成為脆弱的銀行提前鑒別出來，防止它們的風險敞口達到對整個金融體系構(gòu)成威脅的水平。明確要求銀行必須通過經(jīng)常性的壓力測試，界定銀行應(yīng)該具備的、能夠承受外部沖擊的最低程度，是提前鑒別出脆弱銀行的一個有效方法。其次，監(jiān)管當局可以要求銀行提高房地產(chǎn)貸款信息的透明度，降低市場的不明朗因素以及連鎖效應(yīng)的風險，并使銀行業(yè)在市場的監(jiān)察下更為自律。此外，詳盡的房地產(chǎn)貸款統(tǒng)計數(shù)據(jù)，有助于監(jiān)管當局監(jiān)察及評估銀行承受房地產(chǎn)貸款的風險。

（二）安全網(wǎng)改革

在對銀行的行為施加影響時，不應(yīng)只把注意力集中在對問題的解決上，要注意采用事前審慎監(jiān)管的方式，及早警覺房地產(chǎn)價格泡沫征兆，防范房地產(chǎn)市場繁榮時期銀行房地產(chǎn)貸款的過度膨脹。監(jiān)管部門不能僅僅滿足于達到相關(guān)的國際監(jiān)管標準，而是根據(jù)本地銀行業(yè)自身行業(yè)發(fā)展狀況和經(jīng)濟環(huán)境的變化，采取更高的監(jiān)管標準，力求做到最好。在監(jiān)管實施過程中，監(jiān)管機構(gòu)必須及時采取糾正行動，迅速解決問題。如果沒有一個以規(guī)則為基礎(chǔ)的監(jiān)管體制，就難以對要求寬容性監(jiān)管的巨大壓力形成有效的制衡。

（三）道德風險的防范

監(jiān)管部門要想防范道德風險，必須終止隱含的存款保險制度。首先，將存款保險的金融機構(gòu)控制在一個適當?shù)姆秶?，不向所有債?quán)人提供全額存款擔保，特別是那些大金額的債權(quán)人，以促使大額債權(quán)人對銀行施加約束。其次，對有問題銀行及時采取懲戒措施使其恢復(fù)正常，如果仍沒有改觀，監(jiān)管當局需要在銀行將要發(fā)生資不抵債之前迅速關(guān)閉問題銀行，降低銀行即將破產(chǎn)時為死而復(fù)生而孤注一擲的可能性。再次，實行嚴格的資本充足制度。通過制約商業(yè)銀行資產(chǎn)規(guī)模的無限制擴張，保證銀行穩(wěn)健、安全經(jīng)營，增強銀行抵御非預(yù)期損失的能力。一旦銀行的資本狀況惡化，監(jiān)管當局馬上采取糾正行動，避免當銀行資本狀況嚴重惡化時，股東和管理層采取孤注一擲的方式，導(dǎo)致?lián)p失大幅增加。

（四）市場基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)

通過技術(shù)與金融創(chuàng)新，改善市場基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，可以減緩銀行資產(chǎn)負債不匹配的情況，把過去不具流動性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)換成流動性的資產(chǎn)。例如按揭貸款證券化是解決這一問題的途徑之一。銀行通過將住宅按揭貸款證券化，獲得流動性資金，可以解決流動性不足的問題。通過證券化，還可以將完全集中在銀行身上的住房抵押貸款風險分散和轉(zhuǎn)移給投資者，分散銀行信貸資產(chǎn)過度集中于房地產(chǎn)市場的風險。

五、小結(jié)

銀行危機對一國經(jīng)濟會帶來災(zāi)難性的影響，除了要花費納稅人的巨額資金為銀行注資外，銀行危機對經(jīng)濟有長期的負面影響。審視那些曾經(jīng)發(fā)生過的系統(tǒng)性危機，可以發(fā)現(xiàn)其中有許多共同的因素，諸如災(zāi)難短視癥、羊群效應(yīng)、安全網(wǎng)引發(fā)的道德風險、信息不對稱、會計與信息披露及法律框架的不完善、監(jiān)管部門的寬容性監(jiān)管等，更好地理解這些因素，可以使我們更好地防范銀行危機。對于監(jiān)管部門來說，防范銀行業(yè)由于房地產(chǎn)貸款過度膨脹而承擔過多的風險，穩(wěn)健有效的審慎監(jiān)管至關(guān)重要。但單靠加強監(jiān)管并不能從根本上防范房地產(chǎn)貸款風險，銀行自身必須審慎經(jīng)營，提防過度借貸給已經(jīng)過熱的資產(chǎn)市場。

參考文獻：

[1]王坤,王澤森.香港銀行業(yè)防范房地產(chǎn)信貸風險的經(jīng)驗及啟示[J].金融理論與實踐,2006,(5):73-75.

篇5

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；企業(yè)文化；競爭力；凝聚力

當今社會，隨著科技的進步、經(jīng)濟的發(fā)展，特別是互聯(lián)網(wǎng)的普及，人們的生產(chǎn)、生活方式正在發(fā)生改變。與此同時，受全球經(jīng)濟危機的影響和國內(nèi)政府的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著前所未有的危機。房地產(chǎn)企業(yè)想要在激烈的市場競爭中生存發(fā)展也必然少不了企業(yè)文化的推動，必須要確立員工的主體地位，發(fā)揮員工的創(chuàng)造力，重視員工再教育，重視人的資源性管理，解放被管理者，營造“人本管理”的文化，更需要樹立“品質(zhì)文化”，倡導(dǎo)“品質(zhì)致勝”的價值導(dǎo)向，樹立有“社會責任”的企業(yè)形象。

1.房地產(chǎn)企業(yè)文化發(fā)展的現(xiàn)狀

1.1企業(yè)文化起步晚。我國房地產(chǎn)業(yè)20世紀80年代至90年代市場空前繁榮，這一新興行業(yè)在當時被視為“暴利”行業(yè)。隨著國家1994年-1997年宏觀調(diào)控政策到位，2000年-2009年可以說是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的黃金10年，這十年，房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展使得企業(yè)文化在行業(yè)高速發(fā)展的浪潮中也得到了快速發(fā)展，催生了萬科、萬達、中海等一個又一個房產(chǎn)大鱷。隨著2010年“國八條”的推出，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展增速開始逐步放緩，在新形勢下，如何利用文化引領(lǐng)企業(yè)的發(fā)展？如何加強房地產(chǎn)企業(yè)的文化建設(shè)？對于目前的房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展顯得尤為重要！

1.2文化效能作用明顯。房地產(chǎn)企業(yè)在自身的企業(yè)文化建設(shè)過程中有很大的模仿性，文化建設(shè)缺乏適應(yīng)性，建設(shè)過程中無創(chuàng)新性，導(dǎo)致最終的企業(yè)文化建設(shè)缺乏核心價值觀和執(zhí)行力的缺乏，企業(yè)的形象建設(shè)不到位，甚至與企業(yè)的長期發(fā)展戰(zhàn)略相違背。房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)文化只有建立在自覺更新基礎(chǔ)上才最具生命力，片面地、不適應(yīng)外部環(huán)境的文化建設(shè)是不適合企業(yè)發(fā)展的。

1.3企業(yè)建設(shè)重要內(nèi)容。房地產(chǎn)企業(yè)文化包括企業(yè)全體員工的價值觀、道德規(guī)范、思想意識以及工作態(tài)度，它基本概括了企業(yè)的各種文化教育技術(shù)培訓(xùn)、娛樂聯(lián)誼活動等。

2.房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的必要性

2.1提升企業(yè)核心競爭力，使企業(yè)在市場競爭中處于優(yōu)勢。企業(yè)文化的建設(shè)的目的是為了促進企業(yè)實力、企業(yè)形象的提升，促進企業(yè)開拓市場，向外界展示企業(yè)形象，是贏得市場競爭的重要因素。

2.2建立可持續(xù)發(fā)展型企業(yè)的內(nèi)在要求。企業(yè)文化是企業(yè)發(fā)展的精神紐帶，可以有效的銜接企業(yè)各個階段的發(fā)展。員工通過學(xué)習(xí)企業(yè)文化，充分了解企業(yè)發(fā)展前景，有利于調(diào)動員工工作的積極性、充分發(fā)揮自身的潛能，為企業(yè)發(fā)展貢獻自身更多的力量；通過企業(yè)文化的學(xué)習(xí)和認識，在企業(yè)日常運作中有利于企業(yè)內(nèi)部管理，調(diào)動員工的責任心和遵守規(guī)章制度的自律性，使企業(yè)與員工建立精神、觀念連接，這樣才能使員工和企業(yè)共發(fā)展，才能建造百年企業(yè)。

2.3企業(yè)文化建設(shè)具有歷史傳承性，很多企業(yè)在進行企業(yè)文化建設(shè)時沒有注重與前期的企業(yè)文化銜接，造成企業(yè)文化建設(shè)斷層，或者前后矛盾；并且多數(shù)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)對企業(yè)文化建設(shè)不夠重視或者在建設(shè)過程中產(chǎn)生偏差，員工的企業(yè)文化學(xué)習(xí)不到位。

2.4企業(yè)精神文化建設(shè)不能使員工認可，制度文化建設(shè)不符合企業(yè)自身發(fā)展情況或與精神文化不相符，物質(zhì)文化建設(shè)力度或執(zhí)行力度不夠；房地產(chǎn)項目多，文化學(xué)習(xí)和建設(shè)過程不注重地域文化等，都將造成企業(yè)文化建設(shè)的困難性。

3.我國房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)中存在的問題

3.1忽視品牌維護。大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)非常重視品牌營銷，在經(jīng)營中往往大肆宣傳自己的品牌，但售后服務(wù)卻不能讓消費者滿意，從而致使企業(yè)形象和品牌形象受到損耗，長此以往企業(yè)品牌文化必然將遭到市場淘汰。

3.2總體建設(shè)水平較低。目前我國只有少數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)對企業(yè)文化的建設(shè)非常重視，并打造了中國乃至世界范圍內(nèi)的品牌形象，但是在打造企業(yè)品牌過程時，只是不斷開發(fā)“項目品牌”，不注重品牌知名度的挖潛，致使“項目品牌”的知名度較低。

3.3滯后企業(yè)的發(fā)展。隨著市場經(jīng)濟的不斷深入發(fā)展，我國房地產(chǎn)企業(yè)在短期內(nèi)經(jīng)歷了一個快速發(fā)展的階段，企業(yè)的過快發(fā)展與企業(yè)文化建設(shè)的滯后，使企業(yè)的動力缺失，讓企業(yè)的發(fā)展形成虎頭蛇尾的趨勢。

3.4缺乏核心價值觀和經(jīng)營理念。在建設(shè)過程中受利潤誘惑，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營理念大多缺乏核心價值觀，過分的注重利益攻取，在提品和服務(wù)時不能很好地處理眼前利益和長遠利益、部分利益和整體利益的關(guān)系。

4.房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)的關(guān)鍵路徑

4.1正確實施企業(yè)戰(zhàn)略。充分發(fā)揮企業(yè)自身優(yōu)勢，選擇對本企業(yè)有競爭力的項目和運作方式，如開發(fā)住宅還是商業(yè)建筑，自己經(jīng)營還是出租、出售。積極完善企業(yè)內(nèi)部產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，按照遠景規(guī)劃完善部門設(shè)置，注意人員精簡，提高部門團結(jié)作戰(zhàn)的能力和快速反應(yīng)的能力，組建一支團結(jié)、高效、精干的業(yè)務(wù)團隊。并且緊密結(jié)合實際建設(shè)與企業(yè)戰(zhàn)略目標相一致的企業(yè)文化，完善相應(yīng)的激勵機制和行為準則。切實改變員工的舊價值觀念，培育其認同感、歸屬感和使命感，在組織與成員之間建立依存關(guān)系，使個人的行為、思想、習(xí)慣等與整個組織達到有機結(jié)合，形成相對穩(wěn)定的企業(yè)文化氛圍，從而最大限度的激發(fā)員工的主觀能動性，達成組織的共同目標。

4.2優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)文化法制環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)文化建設(shè)涉及面廣、產(chǎn)業(yè)特色顯著，并且與社會文化處處相融相聯(lián)系，息息相關(guān)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)文化長期以來不發(fā)達的根本原因主要是因為房地產(chǎn)企業(yè)沒有適應(yīng)社會發(fā)展的需要。近年來，隨著我國家法律法規(guī)體系的不斷完善，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)文化建設(shè)迎來了明媚的春光，為房地產(chǎn)企業(yè)文化的建設(shè)營造了更多的空間。

4.3提高企業(yè)打造良好的品牌意識。品牌和形象是房地產(chǎn)企業(yè)文化的根本，企業(yè)文化在建設(shè)的過程中隨著不同的品牌發(fā)展，也導(dǎo)致了不同產(chǎn)品的差異化，售后服務(wù)和質(zhì)量承諾也不斷得到提高，也使得消費者消費欲念和消費信心不斷變化。樹立誠信的企業(yè)形象與良好的品牌意識是一脈相承，互為表里的，所以說房地產(chǎn)企業(yè)之間的較量也成了企業(yè)文化建設(shè)一場沒有終結(jié)的信譽的較量和品牌的角逐。

4.5提高品牌品質(zhì)保障質(zhì)量體系。質(zhì)量對于房地產(chǎn)企業(yè)是生命的命脈，住房質(zhì)量關(guān)系著人民群眾的生命安全。這就注定房地產(chǎn)企業(yè)企業(yè)文化必須要建立在完善的質(zhì)量保障體系基礎(chǔ)之上。建設(shè)過程中必須要有達到百年全方位質(zhì)量的體系標準，在建設(shè)過程中房地產(chǎn)企業(yè)一定要本著高度的社會責任感，完善建設(shè)體系，嚴格施工監(jiān)管，堅決杜絕工程質(zhì)量通病現(xiàn)象的發(fā)生，使工程質(zhì)量能夠得到根本的保證，切實打造“品質(zhì)文化”，樹立“品牌質(zhì)量”，倡導(dǎo)“品質(zhì)致勝”的價值導(dǎo)向，正確樹立行業(yè)“品質(zhì)楷模”，用優(yōu)異的質(zhì)量樹立企業(yè)優(yōu)秀的社會形象。

5.結(jié)束語

我國房地產(chǎn)市場目前是一個發(fā)展不平衡的市場，狀態(tài)多樣的房地產(chǎn)企業(yè)文化，經(jīng)營模式各行其事，理念千奇百態(tài)，各有其合理性。但事實證明，房地產(chǎn)企業(yè)文化建設(shè)不能突破一個誠信和質(zhì)量的基礎(chǔ)底線，在建設(shè)過程中房地產(chǎn)不管建設(shè)哪一種企業(yè)文化，都必須要緊密結(jié)合社會實際和人民大眾的需要，不斷完善或調(diào)整措施，而且在建設(shè)中必須要切實認識到企業(yè)文化與房地產(chǎn)品牌建設(shè)不可分離，房地產(chǎn)企業(yè)才能不斷的打造品牌。（作者單位：寧夏銀川隆光置業(yè)有限公司）

參考文獻：

[1] 華銳.21世紀中國企業(yè)文化實踐與探索叢書.北京：企業(yè)管理.2009.

[2] 祁然.房地產(chǎn)企業(yè)文化.黑龍江科學(xué)技術(shù)出版社.2008.

[3] 周鴻.房地產(chǎn)企業(yè)精細化管理全案.人民郵電出版社出版.2010.

篇6

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；生產(chǎn)函數(shù)；緊縮貨幣政策；調(diào)節(jié)效應(yīng)

引言：房地產(chǎn)行業(yè)是一個綜合性行業(yè)，它的發(fā)展對國民經(jīng)濟具有重要的推動作用，是國民經(jīng)濟的重要組成部分。近年來，由于價格的瘋狂上漲，房地產(chǎn)行業(yè)吸引了越來越多的注意。筆者發(fā)現(xiàn)，雖然研究房地產(chǎn)的論文很多，但從生產(chǎn)函數(shù)的角度來分析的還很少，本文通過對20家代表性房地產(chǎn)公司所代表的房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)的分析，得出資本對房地產(chǎn)供給面積的影響，從而分析當前緊縮的貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，從而為更好的促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供重要的參考依據(jù)。

一、房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)函數(shù)模型的建立

對于房地產(chǎn)生產(chǎn)函數(shù)模型的建立，本文用員工總數(shù)和總資產(chǎn)為解釋變量，以商品房銷售面積為被解釋變量。下面是我們國家2009年20家具有代表性的房地產(chǎn)上市企業(yè)的數(shù)據(jù)：

數(shù)據(jù)來源：各上市公司年報

令l為房地產(chǎn)上市公司的員工數(shù)，k為房地產(chǎn)上市公司的總資本，q為房地產(chǎn)上市公司的商品房銷售面積，建立經(jīng)驗生產(chǎn)函數(shù)模型。

經(jīng)驗生產(chǎn)函數(shù)：q=a(kl)3+b(kl)2

現(xiàn)在我們令(kl)3=m(kl)2=n進行加權(quán)的最小二乘回歸（wls）

其結(jié)果如下:

得到回歸方程：q=-4775.702(kl)3+127061.2(kl)2，這里可決系數(shù)極高，且t檢驗的伴隨概率為零所以各變量的顯著性水平較佳，并且方程的系數(shù)符號也符合經(jīng)濟意義的要求；所以此經(jīng)驗生產(chǎn)函數(shù)可以很好的表示房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)函數(shù)。

二、資本對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)量的影響

由以上的房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)函數(shù)可知，資本的邊際產(chǎn)量和平均產(chǎn)量為：mpk=-14227.106k2l3+254122.4kl2

apk=-4775.702k2l3+127061.2kl2

則產(chǎn)量關(guān)于資本的彈性為ek=(q*k)/(k*q)=mpk*(k/q)

可知大多數(shù)企業(yè)產(chǎn)量彈性為1到3之間，少數(shù)大企業(yè)的彈性很小，萬科甚至達到-8.03，這也符合生產(chǎn)函數(shù)的性質(zhì)，邊際產(chǎn)量隨著隨著企業(yè)規(guī)模的擴大經(jīng)歷著先遞增然后到遞減的階段。

分析結(jié)果顯示大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)量對資本是富有彈性的，即資本的減少必然導(dǎo)致產(chǎn)量的顯著減少。

三、結(jié)論及政策建議

針對以上影響，本文提出以下政策建議：

（一）由于房地產(chǎn)問題不僅僅是一個行業(yè)發(fā)展問題，還是一個關(guān)乎國計民生的社會問題，所以，針對房地產(chǎn)行業(yè)的緊縮政策可以適當放松，以保證房屋的充足供應(yīng)，以應(yīng)對城鎮(zhèn)化等原因造成的住房剛性需求。

（二）鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)多以增發(fā)股份等形式籌措資金，降低資產(chǎn)負債率，以擺脫對國家宏觀經(jīng)濟政策的依賴性，增強自身的抗干擾性，實現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

（三）對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，不要拼命拿地，以過高的負債率實現(xiàn)過度的擴張。一旦房市走熊，房價大跌，將會面對巨大的信貸風險。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該把自身的規(guī)模和負債率控制在合理的區(qū)間內(nèi)。

 

篇7

關(guān)鍵詞：城市化背景，房地產(chǎn)類課程設(shè)置，教學(xué)內(nèi)容設(shè)計

中圖分類號：F293.33-4

基金項目：河北工業(yè)大學(xué)教研立項支持項目

作者簡介：李素紅（1978-），女，漢族，河南湯陰人，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，副教授，博士，研究方向：項目管理與風險控制

杜娟（1992-），女，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理

李天航（1994-），男，河北工業(yè)大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院，本科生，專業(yè)：工程管理

1引言

房地產(chǎn)是隨著城市化進程的快速發(fā)展而發(fā)展起來的一個重要行業(yè)。城市化導(dǎo)致了人口的大量遷移和大規(guī)模的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，導(dǎo)致了對房地產(chǎn)的龐大需求。與當前房地產(chǎn)行業(yè)飛速發(fā)展的趨勢不適應(yīng)的一個集中性問題是人力資源的素質(zhì)和數(shù)量遠遠達不到需求，整個產(chǎn)業(yè)的人才現(xiàn)狀難以滿足企業(yè)的現(xiàn)實需求。所有的房地產(chǎn)企業(yè)都希望得到復(fù)合型人才、高端人才，即具有綜合能力的人才，包括具備深厚的專業(yè)能力、熟練的業(yè)務(wù)能力、優(yōu)秀的協(xié)調(diào)溝通能力、極強的責任心等。人才因素成為了制約房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因[1]。

在此背景下，我們要充分重視房地產(chǎn)類人才建設(shè)所面臨的機遇和挑戰(zhàn)，在培養(yǎng)人的理念、方法和制度上與時俱進，不斷改進。本論文旨在在房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展背景下，通過研究工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計，結(jié)合我校的工程管理專業(yè)課程設(shè)置情況，改善房地產(chǎn)類人才的培養(yǎng)體系，以培養(yǎng)適應(yīng)社會強大需求的房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)合型人才。

2國內(nèi)外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

2.1 國外房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

國外房地產(chǎn)類課程的高等教育產(chǎn)生較早，部分發(fā)達國家已經(jīng)發(fā)展得比較成熟。而且，房地產(chǎn)專業(yè)教學(xué)的各個方面都受到社會、政府、高校等極大的重視。對比工程管理與房地產(chǎn)專業(yè)，它們分別屬于不同的學(xué)科領(lǐng)域。工程管理專業(yè)通常設(shè)置在工學(xué)院與土木工程相關(guān)的學(xué)系內(nèi)，也有些學(xué)校在工學(xué)院中獨立設(shè)系。而房地產(chǎn)專業(yè)通常設(shè)在商學(xué)院隸屬于工商管理學(xué)科，有時獨立設(shè)系，有時與金融、保險等為同一個系?？傮w分析，國外的房地產(chǎn)類專業(yè)設(shè)置特點[2]體現(xiàn)在：（1）加強通識教育的核心地位。（2）結(jié)合經(jīng)濟管理和城市規(guī)劃的專業(yè)課程。（3）創(chuàng)新教育教學(xué)模式。教學(xué)模式靈活多變，在教學(xué)上采用的是案例式、沙龍式課程、工作坊、角色扮演、實地考察、講座和開展項目等不同的教學(xué)形式，組織學(xué)生分組討論或辯論，課外學(xué)生獨立或合作完成課程作業(yè)，并提供充分的討論和演講機會，激發(fā)學(xué)生創(chuàng)造性思考，培育團隊精神。（4）專業(yè)與行業(yè)之間的聯(lián)系和合作密切。比如請房地產(chǎn)管理人員、房地產(chǎn)公司的決策者以及城市規(guī)劃師等行業(yè)人士授課，更好地促進就業(yè)和服務(wù)社會。

2.2 國內(nèi)房地產(chǎn)類課程設(shè)置現(xiàn)狀

對國內(nèi)大學(xué)的整體情況進行初步調(diào)研之后，我們重點分析了幾所知名度較高的大學(xué)。調(diào)研結(jié)果顯示，各個學(xué)校的專業(yè)主干課程中都會包含房地產(chǎn)類課程。如房地產(chǎn)開發(fā)類，包括房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)開發(fā)概論等課程；房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)類以及物業(yè)管理類的培養(yǎng)學(xué)時相對較多；房地產(chǎn)市場營銷類、城市規(guī)劃類和房地產(chǎn)相關(guān)法規(guī)、政策類的課程大多屬于專業(yè)選修課程，課時較少。上述課程基本上涵蓋了工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程的主要內(nèi)容。同時房地產(chǎn)集中實踐類課程也十分重要，一般是與其開設(shè)的房地產(chǎn)類課程內(nèi)容相聯(lián)系的，其中比較典型的有：房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)估價課程設(shè)計等。我校的工程管理專業(yè)開設(shè)的房地產(chǎn)類課程很少，專業(yè)核心課程僅有房地產(chǎn)項目策劃和房地產(chǎn)經(jīng)營與開發(fā)，且課時較少，因此學(xué)生無法系統(tǒng)地學(xué)習(xí)房地產(chǎn)類課程，很難形成全面系統(tǒng)的知識體系來滿足房地產(chǎn)市場對人才的需求。

通過上述分析，國內(nèi)大部分高校房地產(chǎn)類相關(guān)課程欠缺，課程設(shè)置缺乏系統(tǒng)性，我校的工程管理專業(yè)的房地產(chǎn)方向課程設(shè)置更不明確[3]。因此，我們結(jié)合我?，F(xiàn)狀以及調(diào)研數(shù)據(jù)資料，對房地產(chǎn)類課程及其內(nèi)容進行設(shè)計，具有重要的理論價值和實踐指導(dǎo)意義。

3 房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)的調(diào)研分析

在城市化背景下，為了更好地滿足社會對房地產(chǎn)類人才的需求，我們分別針對房地產(chǎn)企業(yè)人員和在校學(xué)生進行了問卷調(diào)研，以發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)類人才培養(yǎng)中存在的問題，更好地設(shè)計房地產(chǎn)類教學(xué)課程及其教學(xué)內(nèi)容。

3.1 房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)研

為了有效地開展調(diào)研工作，我們先對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)驗豐富的員工進行了訪談，然后有針對性地設(shè)計了調(diào)研問卷，主要圍繞房地產(chǎn)理論和實踐課程的內(nèi)容設(shè)置情況，以了解房地產(chǎn)企業(yè)對學(xué)生知識、經(jīng)驗和能力方面的需求。問卷共調(diào)研了20位資深的房地產(chǎn)企業(yè)管理人員。調(diào)研結(jié)果發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)認為大學(xué)生在從事房地產(chǎn)工作時面臨的主要困難是實踐經(jīng)驗和專業(yè)知識的欠缺，著重提升大學(xué)生的專業(yè)素養(yǎng)是一個亟待解決的問題。調(diào)研顯示，企業(yè)管理人員鼓勵學(xué)生參加房地產(chǎn)類前言講座，了解房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀、發(fā)展方向和趨勢，建議學(xué)生多參加房地產(chǎn)類競賽，如房地產(chǎn)策劃大賽、算量大賽、房地產(chǎn)專業(yè)知識競賽等，還建議學(xué)生多參加一些社會實踐調(diào)研活動，如房地產(chǎn)市場調(diào)研、房地產(chǎn)項目可行性分析、房地產(chǎn)項目管理沙盤模擬等。在專業(yè)課程內(nèi)容的設(shè)置方面，大部分建議開設(shè)建設(shè)與房地產(chǎn)法規(guī)、房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)估價、物業(yè)管理等課程。

3.2 在校學(xué)生調(diào)研

學(xué)生問卷部分主要調(diào)研了學(xué)生對房地產(chǎn)類課程的學(xué)習(xí)興趣、了解程度和對課程內(nèi)容的需求等，在考慮學(xué)生需求的情況下完善房地產(chǎn)類課程設(shè)置。調(diào)研結(jié)果顯示，學(xué)生對于從事房地產(chǎn)行業(yè)的工作很有興趣，但是比較缺乏信心。學(xué)生不太關(guān)注房地產(chǎn)的最新發(fā)展動態(tài)，大部分人只是主要通過網(wǎng)絡(luò)途徑偶爾關(guān)注，因此高?？赏ㄟ^開設(shè)一些前沿課程或講座幫助學(xué)生了解房地產(chǎn)行業(yè)的最新發(fā)展動態(tài)。目前高校開設(shè)的房地產(chǎn)類課程較少，大部分學(xué)生認為不能滿足房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展對復(fù)合型人才的需求，希望學(xué)校能夠增加房地產(chǎn)類核心課程，如房地產(chǎn)營銷、房地產(chǎn)策劃等。學(xué)生非常愿意參加房地產(chǎn)類課程實踐活動，例如房地產(chǎn)類競賽、調(diào)研活動，尤其是實習(xí)，希望增加此類課程的開設(shè)比例。學(xué)生主要參加了房地產(chǎn)策劃大賽和BIM（建筑信息模型）大賽，希望通過比賽能夠增強實踐動手能力?？傊?，在學(xué)生看來，將來從事房地產(chǎn)工作，面臨的主要困難是專業(yè)知識不足，因此學(xué)校應(yīng)當設(shè)計系統(tǒng)的房地產(chǎn)類課程體系，使學(xué)生更好地適應(yīng)社會的需求。

4 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程及其教學(xué)內(nèi)容設(shè)計

4.1 工程管理專業(yè)中房地產(chǎn)類課程設(shè)置

結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢、國內(nèi)外課程設(shè)置的現(xiàn)狀以及對房地產(chǎn)企業(yè)人員和工程管理專業(yè)在校學(xué)生的調(diào)研，本論文從理論和實踐環(huán)節(jié)設(shè)計豐富多樣的房地產(chǎn)類課程，主要從專業(yè)基礎(chǔ)課、專業(yè)必修課、專業(yè)選修課、前沿課程（或講座）、集中實踐課、專業(yè)競賽六個方面進行設(shè)計，具體設(shè)置的課程如下表所示。

4.2工程管理專業(yè)房地產(chǎn)類課程教學(xué)內(nèi)容設(shè)計

1.專業(yè)基礎(chǔ)課

《城市規(guī)劃與管理》主要內(nèi)容包括：城市總體空間布局的原則和要求，城市工程系統(tǒng)規(guī)劃理論，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)行政管理的理論，城市規(guī)劃的法規(guī)制定、城市規(guī)劃的行業(yè)管理，城市規(guī)劃的編制和審批管理，城市規(guī)劃的實施和監(jiān)督檢查管理等。

《房地產(chǎn)制度與法規(guī)》主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)法律規(guī)范概述、房地產(chǎn)開發(fā)用地法律與制度、城鄉(xiāng)規(guī)劃法律與制度、城市房屋拆遷法律與制度、工程建設(shè)法律與制度、房地產(chǎn)開發(fā)法律與制度、房地產(chǎn)交易法律與制度、房地產(chǎn)登記法律與制度、房地產(chǎn)中介服務(wù)法律與制度、物業(yè)服務(wù)法律與制度等。

2.專業(yè)必修課

《房地產(chǎn)項目策劃》旨在提高學(xué)生對于房地產(chǎn)開發(fā)項目全程策劃的能力。教學(xué)主要內(nèi)容有：項目的前期定位策劃（包括市場調(diào)研，項目定位，項目的經(jīng)濟效益分析等）、項目的推廣整合策劃（包括項目的VI設(shè)計，項目推廣期、促銷期、強銷期、收盤期投放多種媒體的廣告方案設(shè)計和各種促銷活動的策劃方案等）、項目的銷售招商策劃（分階段銷售價格的確定，項目的商業(yè)部分還要進行業(yè)態(tài)定位策劃和招商策劃）等。

《房地產(chǎn)經(jīng)營與管理》系統(tǒng)地介紹房地產(chǎn)經(jīng)營與管理全過程的理論與實踐，主要內(nèi)容包括：房地產(chǎn)投資決策和經(jīng)營決策、房地產(chǎn)企業(yè)融資、房地產(chǎn)開發(fā)項目的前期工作、房地產(chǎn)建設(shè)過程的管理（包括勘察設(shè)計、招標、建設(shè)等）、房地產(chǎn)項目的營銷管理、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營項目后評價、房地產(chǎn)經(jīng)營與管理案例等。

《房地產(chǎn)項目招投標與合同管理》結(jié)合建筑工程管理的實際介紹了工程招投標與合同管理，主要內(nèi)容為：房地產(chǎn)市場相關(guān)法規(guī)、房地產(chǎn)項目招標投標概論（招投標包括招標、投標、開標、評標、中標等）；合同管理包括監(jiān)理合同、房地產(chǎn)項目勘察設(shè)計合同、房地產(chǎn)項目施工合同、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、保險合同、擔保合同、合同管理、合同爭議、總分包合同、國際工程合同管理等。

《房地產(chǎn)市場營銷》是以營銷過程為主線，系統(tǒng)介紹房地產(chǎn)市場營銷的理論、內(nèi)容和方法、操作思路、操作流程、操作方法及實務(wù)操作內(nèi)容，并包含案例分析和對國內(nèi)外房地產(chǎn)市場營銷的新經(jīng)驗、新成果、新理念進行解讀。主要課程內(nèi)容包括：房地產(chǎn)市場營銷導(dǎo)論，房地產(chǎn)市場營銷環(huán)境分析，房地產(chǎn)市場交易形式、房地產(chǎn)消費者購買行為分析，房地產(chǎn)市場調(diào)查，房地產(chǎn)市場細分和市場定位，房地產(chǎn)企業(yè)競爭戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略，房地產(chǎn)產(chǎn)品策略，房地產(chǎn)價格策略，房地產(chǎn)營銷渠道策略，房地產(chǎn)促銷策略，房地產(chǎn)市場營銷管理，房地產(chǎn)銷售與管理。

《物業(yè)管理》主要教學(xué)內(nèi)容包括：物業(yè)管理的產(chǎn)生與發(fā)展，物業(yè)管理的基本環(huán)節(jié)，物業(yè)管理性質(zhì)與基本理論，業(yè)主自治管理，物業(yè)服務(wù)企業(yè)，前期物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)綜合管理服務(wù)，物業(yè)經(jīng)營管理，物業(yè)管理的招投標，物業(yè)服務(wù)企業(yè)人力資源管理，物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，物業(yè)管理資金等。

3.專業(yè)選修課

《房地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)》通過對房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中的功能透視，闡明房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位和作用，主要介紹房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)供求管理、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)與住房制度、房地產(chǎn)稅收、房地產(chǎn)宏觀調(diào)控、房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展等內(nèi)容。

《房地產(chǎn)估價理論與方法》是集經(jīng)濟學(xué)和工程技術(shù)知識于一體的一門專業(yè)課程，內(nèi)容包括：房地產(chǎn)的基本概念以及房地產(chǎn)價格的特征、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)估價、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)估價原則與估價程序、影響房地產(chǎn)價格的內(nèi)部和外部因素、房地產(chǎn)估價的基本原則和程序、房地產(chǎn)估價的幾種方法及其應(yīng)用、房地產(chǎn)估價報告等。

《房地產(chǎn)項目風險管理》主要內(nèi)容包括：風險管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)項目風險識別、房地產(chǎn)項目風險估計、房地產(chǎn)項目風險評價決策、房地產(chǎn)項目風險回避、房地產(chǎn)項目風險控制、房地產(chǎn)項目風險轉(zhuǎn)移、房地產(chǎn)項目風險自留。

4.前言課程（或講座）

《房地產(chǎn)政策及最新發(fā)展動態(tài)講座》內(nèi)容可大致包括四個方面：宏觀經(jīng)濟熱點問題解析、金融形勢與發(fā)展戰(zhàn)略、區(qū)域經(jīng)濟與房地產(chǎn)投資戰(zhàn)略、房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展等。通過多內(nèi)容、多層次的講座使學(xué)生對房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀有初步的把握和認識，并且逐步滲透給學(xué)生分析房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的方法，幫助學(xué)生在以后的工作中獨立認識思考現(xiàn)象背后的本質(zhì)，及時把握住機遇。

《國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略講座》主要通過邀請企業(yè)專業(yè)人士，介紹房地產(chǎn)企業(yè)所需要的各類人才，從房地產(chǎn)企業(yè)人才招聘、人才培養(yǎng)、人才儲備、人才管理、績效管理、薪酬管理等角度進行人才戰(zhàn)略分析。學(xué)生通過了解房地產(chǎn)企業(yè)的人才戰(zhàn)略，結(jié)合人力資源結(jié)構(gòu)，制定適合自身發(fā)展的職業(yè)規(guī)劃，可針對性地提高自己的技能水平，提高自身的綜合素質(zhì)。

篇8

論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)公司價值

一、研究目的和背景

房地產(chǎn)行業(yè)資金的使用和供給和制造業(yè)、公共事業(yè)企業(yè)相比，房地產(chǎn)公司資本結(jié)構(gòu)有下列顯著特點：第一，資產(chǎn)負債率很高。第二，房地產(chǎn)行業(yè)融資主要依賴銀行貸款，直接或間接占用的銀行貸款占企業(yè)資金來源的60％以上。第三，流動性負債比重大。房地產(chǎn)企業(yè)貸款主要為短期貸款，貸款到期后再采用借新貸還舊貸的方式繼續(xù)使用原貸款。第四，房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響大。資本結(jié)構(gòu)相關(guān)理論研究杜蘭特、迪格萊尼和米勒等人。MM公司資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)價值無關(guān)；理論認為債務(wù)不僅會減少股東和經(jīng)理人成本，還會增加股東和債權(quán)人的成本，資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型關(guān)系；信號傳遞理論認為債務(wù)融資是向外界傳遞公司高質(zhì)量的信息，債務(wù)水平和公司價值正相關(guān)；優(yōu)序融資理論認為企業(yè)融資偏好次序為內(nèi)部融資、債務(wù)融資、股權(quán)融資，資本結(jié)構(gòu)與公司價值的關(guān)系并不能確定。

在實證研究方面，國外的研究大多表明公司價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。如米勒(1966)、羅斯(1977)、斯(1998)、柏格(2005)等人的研究結(jié)果均表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)。國內(nèi)相關(guān)實證研究并未得到統(tǒng)一結(jié)論。張勉、陳共榮(2005)、陳文浩和周雅君(2007)認為資本結(jié)構(gòu)與公司價值負相關(guān)；沈藝峰和田靜(1999)、曹廷求(2007)等人研究表明，資本結(jié)構(gòu)與公司價值正相關(guān)；李義超、蔣振生(2001)、林偉和李紀明(2007)研究結(jié)論是資本結(jié)構(gòu)與公司價值成u型相關(guān)；韓慶蘭(2005)、靳明(2008)等認為資本結(jié)構(gòu)與公司價值不相關(guān)。國內(nèi)學(xué)者對資本結(jié)構(gòu)與公司價值的實證研究起步較晚，主要是以制造業(yè)、公共事業(yè)等上市公司數(shù)量較多的行業(yè)等為主，或者是多行業(yè)總體研究，由于房地產(chǎn)上市公司數(shù)量稀少，涉及房地產(chǎn)行業(yè)上市公司資本結(jié)構(gòu)問題的專業(yè)研究數(shù)量不多，而且研究范圍主要集中在探討資本結(jié)構(gòu)的影響因素，并未考慮到房地產(chǎn)行業(yè)預(yù)收款等特殊因素對公司價值的影響，也未涉及市場冷熱等周期性因素對房地產(chǎn)公司價值的影響，研究深度不足。

二、研究設(shè)計

1、研究假設(shè)提出。假設(shè)1：資本結(jié)構(gòu)與公司價值相關(guān)。我國房地產(chǎn)行業(yè)國家股比例低、流通股比重高更符合西方資本結(jié)構(gòu)理論假設(shè)。假設(shè)2：資本結(jié)構(gòu)在淡季和旺季時對公司價值影響度不同。當房地產(chǎn)市場處于市場銷售旺季時，成交量放大，由于需求旺盛，房地產(chǎn)公司會加大房地產(chǎn)投資，增加對負債的依賴程度，負債比重會增加，而到了淡季，對房地產(chǎn)投資會減少，負債比重降低。

2、研究垂量本文采用凈資產(chǎn)收益率作為公司價值的衡量指標。凈資產(chǎn)收益率，該指標反映了單位股東權(quán)益投資回報。凈資產(chǎn)收益率=凈利潤／股東權(quán)益有關(guān)資本結(jié)構(gòu)的衡量，本文采用國內(nèi)學(xué)者使用較多的總資產(chǎn)負債率來表示，資產(chǎn)負債率=總負債／總資產(chǎn)。國內(nèi)外學(xué)者研究證明，公司規(guī)模，公成長性，盈利能力，股權(quán)集中度等指標對公司價值有顯著影響，因此，將它們引入回歸模型中，這些指標采用國內(nèi)學(xué)者普遍使用的方法描述。股權(quán)集中度：前十大股東持股比例=前十大股東持股總數(shù)／公司總股數(shù)。公司規(guī)模：公司規(guī)模=總資產(chǎn)的自然對數(shù)。公司成長性：公司成長性：(本年主營業(yè)務(wù)收入一前一年主營業(yè)務(wù)收入)／前一年主營業(yè)務(wù)收入。盈利能力：銷售凈利率=公司當年的凈利潤／當年營業(yè)收入。

3、模型建立。模型1：KOE=a+bDebtl+r(controlvariable)+e，模型2：ROE=a+bDebt+r(controlvariable)+season+seasonDebt+e。Debt是總資產(chǎn)負債率；模型中1是檢驗資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系；模型2中加入市場繁榮度虛擬變量，當市場處于繁榮期時，season取1，否則season為0，該模型是檢驗市場周期性因素對資本結(jié)構(gòu)和公司價值相關(guān)性的影響。

4、樣本選擇。本論文的樣本數(shù)據(jù)來自于巨潮資訊網(wǎng)2003年至2007年5年間上市房地產(chǎn)公司年報。我按照以下原則甄選樣本：剔除樣本期間發(fā)行B股和H股的公司；剔除樣本期間被ST或ST類公司；剔除樣本期間因重組導(dǎo)致主營業(yè)務(wù)發(fā)生變更的公司、剔除極端值、缺失值，最后得到的樣本數(shù)量為200個。

三、描述性統(tǒng)計與分析

由表1統(tǒng)計繕果可以看出，公司的平均凈資產(chǎn)收益率為10％，標準差為7％，說明行業(yè)整體凈資產(chǎn)收益率分化較??；資產(chǎn)負債率為54％，標準差為15％，這表明房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債率非常高，且行業(yè)內(nèi)部分化明顯；凈利潤率均值為12％，最高達60％，標準差為10％，說明行業(yè)內(nèi)部分化明顯；公司成長度均值為45％，標準差為1．19，這說明房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，但行業(yè)內(nèi)公司差異明顯。股權(quán)集中度為56％，說明房地產(chǎn)行業(yè)大股東持股比例較高，行業(yè)內(nèi)部差異不大。資本結(jié)構(gòu)與公司價值回歸結(jié)果分析(見表2、表3)。

其一，方程整體通過F檢驗。方程的判別系數(shù)為0．32126，這表明方程的擬合度很高，方程顯著成立。其二，盈利能力是影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，總資產(chǎn)負債率是其次最影響凈資產(chǎn)收益率的主要因素，盈利能力和總資產(chǎn)負債率都通過了t檢驗，且兩者與公司價值存在正相關(guān)關(guān)系，因此假設(shè)1成立。其三，公司成長性對ROE影響顯著，成長性指標通過了t檢驗，它與ROE正相關(guān)。其四，公司規(guī)模與十大股東持股比例沒有通過t檢驗，這兩個指標對ROE無統(tǒng)計意義，它們的影響不能確定。

本文按照房地產(chǎn)市場成交水平將市場分為繁榮期和調(diào)整期。繁榮期為2003年、2004年和2007年，調(diào)整期為2005與2006年。從回歸結(jié)果可以看出，資產(chǎn)負債率的回歸模型整體通過F檢驗，方程擬合度是0．33，但是交叉項的乘積沒能通過T檢驗，無法說明市場變化對資本結(jié)構(gòu)與公司價值關(guān)系的影響程度。

四、結(jié)論和建議

篇9

我國的房地產(chǎn)行業(yè)是隨著經(jīng)濟發(fā)展和住房體制的改革而逐步興起的一個行業(yè)，在國民經(jīng)濟中有著重要的地位和作用。房地產(chǎn)上市公司作為行業(yè)中的佼佼者和代表者更是受到各方的關(guān)注。房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型產(chǎn)業(yè)，其對資金的需求量比較大而且資金的使用周期也較長。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國政府宏觀調(diào)控的重要目標，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績的影響因素很多，可以分為外因與內(nèi)因。本文研究的外因主要有物價水平、GDP、貨幣發(fā)行量、貸款利率等，內(nèi)因主要是股權(quán)結(jié)構(gòu)、資產(chǎn)規(guī)模。本文首先提出研究的意義和背景，接著對本研究的國內(nèi)外近年來的理論及實踐成果進行回顧和綜述，通過對深滬兩市56家房地產(chǎn)上市公司的統(tǒng)計分析，本文構(gòu)建了基于logit模型的房地產(chǎn)企業(yè)影響因素的模型，并進行實證檢驗。最后，結(jié)合本文分析的結(jié)果及江蘇A房地產(chǎn)公司案例對我國中小型房地產(chǎn)上市公司的發(fā)展提了幾點建議。

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)，上市公司，業(yè)績，logit模型

目錄

摘要

Abstract

1緒論

1.1研究背景

1.2研究意義

1.3己有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素研究狀況

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績影響因素研究現(xiàn)狀

1.4研究思路

2業(yè)績影響的相關(guān)理論

2.1業(yè)績

2.1.1業(yè)績的定義

2.1.2公司業(yè)績

2.2業(yè)績影響因素的相關(guān)理論

2.2.1規(guī)模經(jīng)濟理論

2.2.2股權(quán)結(jié)構(gòu)理論

2.2.3貨幣傳導(dǎo)機制理論

3我國房地產(chǎn)上市公司業(yè)績影響因素的實證研究

3.1指標的選擇

3.1.1被解釋變量

3.1.2解釋變量

3.2樣本的選擇及數(shù)據(jù)來源

3.2.1樣本的選擇

3.2.2數(shù)據(jù)來源.

3.3LoGIsTIc模型說明

3.4實證研究及分析

3.4.1因子分析

3.4.2業(yè)績變化顯著的Logit回歸分析

3.4.3小結(jié)

4分析及建議

4.1公司概況.

4.2總股本對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.3貨幣政策對江蘇A房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.4股權(quán)結(jié)構(gòu)對江蘇某某房地產(chǎn)公司業(yè)績的影響

4.5對以江蘇A房地產(chǎn)企業(yè)為代表的中小型房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展建議

5結(jié)束語

6本文局限性

致謝

參考文獻

附錄

1緒論

1.1研究背景

房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為中國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，對經(jīng)濟的發(fā)展和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整都發(fā)揮著越來越重要的作用。房地產(chǎn)業(yè)是集房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營管理和維修服務(wù)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，具有單位價值高、投資大、生產(chǎn)周期長等特點。房地產(chǎn)業(yè)直接和每一個城鎮(zhèn)居民相關(guān)，因此保持房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展是一國政府宏觀調(diào)控的重要目標，從市場發(fā)達國家的經(jīng)驗教訓(xùn)來看，房地產(chǎn)市場和金融市場的宏觀調(diào)控也往往是聯(lián)系在一起的。由于房地產(chǎn)業(yè)存在生產(chǎn)周期長，占用資金較大的特點，屬于資金密集型的行業(yè)，因此公司規(guī)模對于房地產(chǎn)企業(yè)的影響很大。由于銀行借貸、發(fā)行債券、上市募集資金等方式成為房地產(chǎn)公司獲得資金的重要渠道，所以貨幣政策、利率政策必然影響房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績。綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)不僅受內(nèi)部因素的影響，如企業(yè)股權(quán)結(jié)構(gòu)等的影響，還受到企業(yè)外部環(huán)境的影響?，F(xiàn)階段，房地產(chǎn)業(yè)具有以下特點:

l)房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域差異大、級差收益明顯。我國是一個幅員遼闊、各地區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展水平極不平衡的國家?，F(xiàn)實的地區(qū)差異使房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟活動在地區(qū)差異方面相當巨大，而且這種差異將會隨著地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展變化處于不斷的變動和發(fā)展之中。房地產(chǎn)業(yè)自身這種區(qū)域性的產(chǎn)業(yè)特征，會使得各個地區(qū)房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)業(yè)及其房地產(chǎn)企業(yè)的收益有較大的區(qū)別，從而形成明顯的級差收益現(xiàn)象。

2)高度綜合性和高度關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)業(yè)的綜合性和高度關(guān)聯(lián)性體現(xiàn)在它是橫跨生產(chǎn)、流通和消費的產(chǎn)業(yè)部門。

3)高投資、高收益、高風險。房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟活動過程，是大量資金的投入及其運作過程。與其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)是一個高投資的行業(yè)。但同時，因為房地產(chǎn)業(yè)的投資數(shù)量巨大、投資周期相對較長、資產(chǎn)變現(xiàn)能力差、受宏觀經(jīng)濟和政策影響較大，因此容易出現(xiàn)較大的價格波動變化，其涉及到的風險如金融風險、財務(wù)風險、政策風險等既較為復(fù)雜又往往牽一發(fā)而動全身。因此，房地產(chǎn)業(yè)也是一個高風險的行業(yè)。

4)對國家政策和法律制度具有很強的依賴性。其產(chǎn)業(yè)的特殊性和產(chǎn)品的特殊性使國家的投資、財政稅收、金融政策，土地、住房政策決定和影響著房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

5)在相當程度上關(guān)系到社會和政局的穩(wěn)定。房地產(chǎn)以其獨特的功能在社會穩(wěn)定中發(fā)揮著相當重要的作用。住房問題是一個社會生活水平和社會保障的重要標志，在一定情況下，房地產(chǎn)還成為一種政治問題，關(guān)系政局的穩(wěn)定。

綜上所述，房地產(chǎn)行業(yè)是一個與外界關(guān)聯(lián)性很強的行業(yè)，其業(yè)績受很多因素影響，是眾多因素資源之間博弈的結(jié)果。研究其業(yè)績影響因素對國家制定政策，房地產(chǎn)企業(yè)管理有重要意義。

1.2研究意義

影響房地產(chǎn)公司的業(yè)績的因素很多，為了獲取數(shù)據(jù)方便，本文以上市公司為研究對象。對深滬房地產(chǎn)上市公司的影響因素進行實證研究。在實證研究的基礎(chǔ)上進行分析，比較有說服力。對于單一因素或兩個因素對于房地產(chǎn)業(yè)績的影響的研究較多，本文選取的影響因素較多，且考慮因素之間的多重共線性，分析更為真實。并在此基礎(chǔ)上結(jié)合案例分析，對國家政策制定，房地產(chǎn)企業(yè)管理有參考價值，特別是中小型房地產(chǎn)企業(yè)有較大研究意義。

1.3已有研究的回顧

1.3.1關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素研究狀況

關(guān)于企業(yè)業(yè)績的影響因素是多方面，在國內(nèi)外都作了相關(guān)的研究。經(jīng)濟學(xué)者對影響公司業(yè)績因素的研究較多，大多數(shù)研究認為影響公司業(yè)績的因素為公司規(guī)模、公司市場份額、公司發(fā)展戰(zhàn)略、金融環(huán)境和國家經(jīng)濟環(huán)境等宏觀因素。其中國外有Bergeretal(1995)等證實產(chǎn)品市場的多元化與企業(yè)績效存在相關(guān)性。SteenThomsen與TorbinPedersen(1998)等驗證了公司績效與股權(quán)集中度有顯著相關(guān)性。國內(nèi)有研究了中國上市公司股權(quán)結(jié)構(gòu)與公司績效的關(guān)系。林浚清、黃祖輝等驗證了我國上市公司的薪酬差距和公司績效存在正相關(guān)。關(guān)于企業(yè)資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績的關(guān)系，其主要是從1958年Modigliani和”iller在《美國經(jīng)濟評論》上發(fā)表《資本結(jié)構(gòu)、公司財務(wù)和投資理論》，他們首先提出定理“任何企業(yè)的市場價值與其資本結(jié)構(gòu)無關(guān)”開始，首次提出現(xiàn)代資本結(jié)構(gòu)的理論，后來圍繞這個問題經(jīng)歷幾十的爭論與發(fā)展，其主要有引入破產(chǎn)成本的巴克特、斯蒂格利茨等，探討破產(chǎn)成本資本結(jié)構(gòu)的關(guān)系，同時法拉、塞爾文、貝南等引入稅率不同對資本結(jié)構(gòu)的影響;后來引進信息不對稱的原理，詹森和麥林提出成本說，羅思與蘭等發(fā)展成信號模型財務(wù)契約論等。理論發(fā)展的同時，實證也在不斷的前進，其中主要有LinS和RoPer(2001)的實證研究表明債務(wù)資金與股東價值存在正相關(guān)，但也有人作出相反的實證，其中主要有Friend和Land，Titman和weSSels(1998)，Rajan和等，他們通過實證發(fā)現(xiàn)獲利與杠桿負相關(guān)。關(guān)于資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)業(yè)績的關(guān)系在我國也有不少的實證分析。其中主要有發(fā)現(xiàn)資產(chǎn)收益率與負債率并非呈一種簡單的單調(diào)關(guān)系，總資產(chǎn)收益率不受負債率的影響。但通過實證證實了公司債務(wù)融資與公司市凈率、凈資產(chǎn)收益率存在正相關(guān)，公司業(yè)績對債務(wù)融資的影響顯著性為正。通過實證驗證了公司的規(guī)模和成長性與財務(wù)杠桿正相關(guān)，而流動性和盈利能力與財務(wù)杠桿負相關(guān)。對我國上市公司中的30家ST公司與非ST公司進行比較分析發(fā)現(xiàn)，上市公司的資本結(jié)構(gòu)與企業(yè)的盈利能力負相關(guān)，與非ST公司的成長性、資產(chǎn)的營動能力和資產(chǎn)變現(xiàn)能力正相關(guān)，而與ST公司不相關(guān)。

1.3.2房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績影響因素研究現(xiàn)狀

運用線性回歸的方法，選取流動負債率和長期負債率、有息融資率和無息融資率、長期借款率和短期借款率分別作為資本結(jié)構(gòu)的衡量指標，而將總資產(chǎn)貢獻率和總資產(chǎn)利潤率分別作為公司業(yè)績的衡量指標。研究結(jié)果表明:總體來看，各項指標相關(guān)性不顯著，但是就所有指標而言，正負相關(guān)的傾向還是比較明顯的。就這一實證結(jié)果，本文結(jié)合我國房地產(chǎn)行業(yè)的實際情況，分別從房地產(chǎn)行業(yè)所處的階段特征、政策面的影響以及公司治理結(jié)構(gòu)方面進行了分析。運用數(shù)據(jù)包絡(luò)分析(DEA)模型評價房地產(chǎn)上市公司績效，關(guān)注房地產(chǎn)上市公司的經(jīng)營效率、管理效率及資本配置總體效率的價值評判標準，以我國房地產(chǎn)業(yè)23家具有代表性的房地產(chǎn)上市公司為研究對象，通過設(shè)立多輸入和多輸出的指標進行綜合評價，找出相對有效的行業(yè)標桿，同時分析行業(yè)整體和單個公司的資源配置效率，并提出了優(yōu)化資源配置和提高房地產(chǎn)上市公司績效的途徑。從我國上市公司績效影響因素及貨幣政策、物價變動與績效相關(guān)性的一般理論思考出發(fā)，揭示出了我國上市公司績效受國家宏觀政策影響的理論依據(jù)。(嚴格意義上來說績效評價體系包括業(yè)績目標、業(yè)績輔導(dǎo)和業(yè)績評價。但是現(xiàn)在一般都模糊了這種概念，把兩者視為一樣)從MM理論出發(fā)，引進貨幣傳導(dǎo)機制理論和兩權(quán)分離的相關(guān)理論，得出房地產(chǎn)這個行業(yè)的所有績效指標都與貨幣政策、CP工存在一定相關(guān)性。得到物價上漲會對房地產(chǎn)這個行業(yè)的經(jīng)濟績效產(chǎn)生一定的負面影響，國家的宏觀政策對地產(chǎn)行業(yè)影響甚微的結(jié)論。分析比較了目前上市公司經(jīng)營業(yè)績評價的主要方法，并剖析其存在的不足之處，在此基礎(chǔ)上引入因子分析模型，并構(gòu)建評價上市公司經(jīng)營業(yè)績的指標體系，然后應(yīng)用該模型對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績做實證研究，最后得出研究結(jié)論，并指出了由于會計信息失真等因素的存在，使得該研究方法存在一些局限性，從而在一定程度上影響了研究結(jié)果的現(xiàn)實指導(dǎo)意義?！段覈康禺a(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績實證研究》選取GDP作為衡量經(jīng)濟發(fā)展的數(shù)據(jù)支持，以房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的適合量度，運用協(xié)整分析方法對我國房地產(chǎn)行業(yè)與經(jīng)濟增長之間的動態(tài)均衡關(guān)系作相關(guān)研究。結(jié)論是:房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展狀況對當前GDP變動的影響并不是很顯著，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟增長之間不存在明顯的因果關(guān)系。認為人民幣升值通過兩種途徑對不同行業(yè)產(chǎn)生影響。一是因人民幣升值所導(dǎo)致的資本成本和收入的提升，將在長時期內(nèi)改變我國的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，重新賦予行業(yè)不同的成長速度，并使不同行業(yè)的企業(yè)業(yè)績出現(xiàn)分化。二是人民幣升值在短期內(nèi)改變行業(yè)內(nèi)企業(yè)的資產(chǎn)、負債、收入、成本等賬面價值，通過外匯折算差異影響其經(jīng)營業(yè)績。最后認為人民幣升值將使房地產(chǎn)行業(yè)受益。而從理論分析的角度得出人民幣升值對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有利好、利空兩方面。利空影響:貨幣持續(xù)過度升值會導(dǎo)致經(jīng)濟減速(因為FDI下降、凈出口下降)，外資需要下降，從而使房地產(chǎn)需求下降并會導(dǎo)致通脹水平下降，從而使房地產(chǎn)價格漲速下降。利好影響:第一，升值預(yù)期導(dǎo)致外資對房地產(chǎn)的投資需求加大。貨幣升值預(yù)期會導(dǎo)致外資的涌入，并大量投資到房地產(chǎn)上。從而增加房地產(chǎn)投資需求，推高房價，這是貨幣升值過程中必然發(fā)生的;第二，收入效應(yīng)及財富效應(yīng)導(dǎo)致國內(nèi)房地產(chǎn)需求增加。張敏利用理論結(jié)合模型回歸分析研究了股權(quán)結(jié)構(gòu)的三個關(guān)鍵因素(股權(quán)集中度、股權(quán)屬性及股權(quán)流通性)與公司治理績效的關(guān)系。得到結(jié)論(1)房地產(chǎn)行業(yè)的股權(quán)集中度低于市場平均水平，而且股東之間的力量比較均衡，大多數(shù)公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)都呈現(xiàn)出多元共治的局面，并且第一大股東控股比例與公司績效沒有明顯關(guān)系。(2)分析股權(quán)控制類型時，發(fā)現(xiàn)國有控股企業(yè)與法人控股企業(yè)、流通股主導(dǎo)型企業(yè)的公司績效都沒有明顯的差別。(3)國有股比重、流通股比重與經(jīng)營績效沒有顯著相關(guān)關(guān)系。而法人股比重與公司績效有著顯著負相關(guān)關(guān)系。(4)控股股東相對控制權(quán)越大，公司績效越差。采用單位根檢驗、協(xié)整分析、誤差修正模型以及Granger因果關(guān)系檢驗等現(xiàn)代經(jīng)濟學(xué)計量方法，對湖北省房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與經(jīng)濟增長的關(guān)系進行實證研究。發(fā)現(xiàn)湖北省經(jīng)濟增長是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的Granger原因，經(jīng)濟的快速增長帶動了房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展，反之房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟拉動作用卻不顯著。介紹房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP關(guān)系的研究方法，并通過近十年來浙江省房地產(chǎn)開發(fā)投資對GDP增長的貢獻和貢獻率進行分析，以反映房地產(chǎn)市場發(fā)育程度及經(jīng)濟增長的穩(wěn)定性和風險性。應(yīng)用協(xié)整分析、誤差修正模型技術(shù)以及Granger因果分析對我國房地產(chǎn)價格與GDP之間的關(guān)系進行了實證分析。實證結(jié)果表明:我國的房地產(chǎn)價格與GDP之間存在長期穩(wěn)定的動態(tài)均衡關(guān)系;無論長期還是短期，我國的GDP波動都是房地產(chǎn)價格波動的Granger原因，GDP的走勢對于房地產(chǎn)價格的漲跌起著決定性的影響，GDP的波動有助于預(yù)測房地產(chǎn)價格的走勢;短期內(nèi)經(jīng)濟的過熱容易引起房地產(chǎn)價格的過快增長。利用誤差修正模型對三者關(guān)系進行計量分析，得出協(xié)整關(guān)系的結(jié)論。定量結(jié)果表明，GDP、FDI對房地產(chǎn)價格有正向的推動作用，但GDP是主要影響因素。這個結(jié)果基本排除了境外“熱錢”對房地產(chǎn)市場的沖擊威脅假說。

選取一系列房地產(chǎn)價格指標與宏觀經(jīng)濟指標進行研究分析，總體看，我國房地產(chǎn)價格趨于合理，居民的住房購買能力逐漸加強。房地產(chǎn)價格的增長速度已經(jīng)受到來自其他價格指數(shù)增長緩慢的壓力，開始進入調(diào)整階段;隨著城鎮(zhèn)居民可支配收入的逐漸提高，房價收入比不斷降低，居民的購房能力逐步提高。在相當長的一段時間內(nèi)，對房地產(chǎn)的需求仍將維持在一個較高的水平。房地產(chǎn)價格是基于宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平的平臺上的，一旦價格增長過快，超過國民經(jīng)濟和社會發(fā)展的承受能力和消化能力，將帶來非常嚴重的后果;但價格下降，也會對國民經(jīng)濟的發(fā)展帶來一定的負面影響，并不是越低越好。從資本結(jié)構(gòu)、股權(quán)結(jié)構(gòu)、公司規(guī)模和公司風險等四個方面選取了可能影響企業(yè)盈利能力的多個指標變量運用因子模型進行了實證分析，但在財務(wù)指標的選取上，只是建立在規(guī)范研究的基礎(chǔ)上，對影響經(jīng)營業(yè)績的變量只局限于財務(wù)指標本身，一些與經(jīng)營業(yè)績有重大因果關(guān)系的變量未選人，比如說國家的產(chǎn)業(yè)政策、宏觀經(jīng)濟條件、公司管理者的能力、職工的技能水平等等因此此文使用因子分析方法對我國房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營業(yè)績的分析在實際指導(dǎo)方面的作用有所下降。從房地產(chǎn)市場的過度需求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、法律法規(guī)不完善、政府的執(zhí)行效率有待完善、地產(chǎn)信息不對稱、人民幣升值等方面進行了理論分析，并提出一些建議。建立我國近年來房地產(chǎn)價格宏觀經(jīng)濟影響因素的線性模型，選取6個宏觀經(jīng)濟指標作為方程初始導(dǎo)入自變量，與房地產(chǎn)價格進行初步多元線性回歸分析，以解決自變量之間多重共線性問題;進而選取出兩個自變量與房地產(chǎn)價格建立多元線性回歸方程，并對回歸結(jié)果進行分析在一個簡單的局部均衡模型基礎(chǔ)上，利用1999一2003年全國31個省市的房地產(chǎn)市場的面板數(shù)據(jù)分析了中國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)和價格問題。從房地產(chǎn)價值的自然增長、市場供求關(guān)系和心理預(yù)期三個方面探討了房價波動的構(gòu)成、機制和影響因素，并提出了相應(yīng)的房價調(diào)控對策。運用2001一2003年中國上市公司年報中披露的分行業(yè)信息，研究了房地產(chǎn)類上市公司多元化水平與財務(wù)績效和企業(yè)價值之間的關(guān)系。實證結(jié)果表明，多元化水平與財務(wù)績效之間存在顯著的負相關(guān)，但是與用托賓Q衡量的公司價值之間不存在顯著的相關(guān)性。針對我國目前房地產(chǎn)泡沫膨脹可能波及金融安全的現(xiàn)狀，提出了如何優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)資本結(jié)構(gòu)的問題，并根據(jù)2000一2002年深滬兩地A股房地產(chǎn)上市公司資料，對我國房地產(chǎn)企業(yè)上市公司的資產(chǎn)負債率與公司規(guī)模、經(jīng)營業(yè)績之間的相關(guān)關(guān)系以及資本結(jié)構(gòu)效應(yīng)進行了實證分析，并提出相關(guān)的建議。論文從影響企業(yè)的緒論碩一七論文外部因素入手，分析外部因素對公司績效的影響程度。結(jié)合我國的物價變動、貨幣政策與對上市公司的績效的相關(guān)性進行實證性分析。并運用了實證分析法中的OSL分析法，得到上面的結(jié)論。這些結(jié)論可以幫助企業(yè)在我國當前的形勢下如何提高自身的績效與價值?？梢詾樯鲜泄驹谖飪r變動時和當前貨幣政策條件如何利用財務(wù)杠桿來提高企業(yè)的績效的目的提供幫助。通過聚類分析找出我國房地產(chǎn)上市公司的差距大小，并將其歸為幾類，以此總結(jié)出影響房地產(chǎn)上市公司盈利能力的因素所在，并提出企業(yè)發(fā)展對策和政策建議。論文由六章組成，本研究所采用聚類分析方法，具體分為兩個步驟，首先，在不明確房地產(chǎn)上市公司能夠分為幾類的情況下，為避免主觀誤差，采用系統(tǒng)聚類的方式，從SPSS輸出的樹狀圖直觀的看出不同公司之間的距離;在此基礎(chǔ)上，確定分為幾類，然后采用快速聚類的方式，將房地產(chǎn)上市公司分類，找出房地產(chǎn)上市公司的特點和共性。從房地產(chǎn)價格的相關(guān)理論出發(fā)，主要從房地產(chǎn)需求、房地產(chǎn)供給、房地產(chǎn)金融和房地產(chǎn)宏觀調(diào)控等角度對影響房價的因素展開分析。以房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，采用計量經(jīng)濟學(xué)方法和統(tǒng)計分析方法，主要從實證角度分析各因素對房價的影響。首先，分析房地產(chǎn)需求各因素對房價的影響，明確了城鎮(zhèn)住房制度改革、居民可支配收入增加、城市化、房地產(chǎn)投機和人民幣升值預(yù)期等因素導(dǎo)致的房地產(chǎn)需求擴張是房價上漲的首要因素。隨后，從房屋建造成本、土地價格等角度分析供給因素對房價的影響，并以北京、上海和武漢三城市為例分析了房價和地價的關(guān)系。接下來，以房地產(chǎn)開發(fā)投資來源及構(gòu)成為基礎(chǔ)，分析了房地產(chǎn)金融對房價的影響，指出個人住房貸款推動了房價的上漲。

1.4研究思路

第一部分主要介紹了本文的研究背景，研究意義，已有研究的回顧以及總體研究思路。

第二部分相關(guān)理論分析。

篇10

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 上市公司 資本結(jié)構(gòu) 影響因素

資本結(jié)構(gòu)（Capital Structure）是指企業(yè)各種長期資本來源的構(gòu)成和比例關(guān)系。通常情況下，企業(yè)的資本由長期債務(wù)資本和權(quán)益資本構(gòu)成，資本結(jié)構(gòu)指的就是長期債務(wù)資本和權(quán)益資本各占資本總額多大比例。企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)直接或間接地影響著企業(yè)的資本成本、市場價值和治理效率，因此如何利用有限的資源進行優(yōu)化配置，為企業(yè)創(chuàng)造價值最大化，是企業(yè)在投資決策中需要考慮的關(guān)鍵問題。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，具有建設(shè)周期長、資金周轉(zhuǎn)慢和易受政策影響等特征。我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在資產(chǎn)負債率較高、融資渠道單一、過分依賴銀行借款、短期借款比例大于長期借款比例、融資結(jié)構(gòu)不合理等現(xiàn)象。一旦出現(xiàn)資金鏈緊張或斷裂，將嚴重影響企業(yè)的長遠發(fā)展。

本文試圖在已有研究成果的基礎(chǔ)上，就滬深兩市的房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素作實證研究，以期對優(yōu)化我國房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康長遠發(fā)展提供一些參考。

一、研究假說

1.企業(yè)規(guī)模。規(guī)模較大的企業(yè)更傾向于且有能力實施多元化經(jīng)營或縱向一體化，以分散經(jīng)營風險，均衡利潤，從而為企業(yè)帶來穩(wěn)定收益。此外，規(guī)模較大的企業(yè)商業(yè)信用更好，更容易通過舉債獲得資金。因此，與規(guī)模小的企業(yè)相比而言，規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營更為穩(wěn)定，具有更低的預(yù)期破產(chǎn)成本，可以更多地負債。

H1：企業(yè)規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

2.盈利能力。根據(jù)梅葉斯和梅吉拉夫提出的優(yōu)序融資假說，企業(yè)融資一般遵循的順序為：內(nèi)源融資、負債融資、權(quán)益融資。因此，盈利能力較高的企業(yè)可能使用保留盈余（張凌、胡未熹，2006），次而發(fā)行債券。相反，盈利能力較低的企業(yè)內(nèi)部盈余不足，往往會選擇多發(fā)行債券，因而企業(yè)負債比例過高。

H2：企業(yè)盈利能力與資本結(jié)構(gòu)負相關(guān)。

3.企業(yè)成長性。成長性較高的企業(yè)的特征之一是投資速度快于利潤增長速度，因而需要大規(guī)?；I資，而處于成長期的企業(yè)盈余往往不多，僅僅依靠內(nèi)部融資是不夠的。此外，成長性高的企業(yè)未來前景往往被看好，增發(fā)新股可能會引起股權(quán)的稀釋，因而不為所有者看好。在這種情況下，債務(wù)融資優(yōu)于其他融資方式。

H3：企業(yè)成長性與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

4.所得稅。根據(jù)稅法規(guī)定，利息允許在稅前列支，由于利息費用而減少的支出被稱為稅盾。股利則不能在稅前扣除，因此當企業(yè)存在所得稅時，由于負債的“抵稅作用”使得債務(wù)實際成本小于權(quán)益資本成本。就是說，企業(yè)負債比例越高，稅盾收益越大，企業(yè)價值也越大。

H4：稅盾與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

5.非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾主要是指債務(wù)以外的因素對企業(yè)的稅收減免作用。根據(jù)稅法的規(guī)定，折舊、虧損遞延等非債務(wù)類稅盾也可以在稅前列支，同樣具有抵稅作用。因此，當企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時，企業(yè)可以減少負債融資。因此非債務(wù)類稅盾越大，負債比例越小。

H5：非債務(wù)類稅盾與資本結(jié)構(gòu)負相關(guān)。

6.資產(chǎn)擔保價值。企業(yè)管理層掌握的內(nèi)部信息比外部投資者多，這種信息不對稱導(dǎo)致了在進行股權(quán)融資時產(chǎn)生額外的成本。有形資產(chǎn)的擔保可以保護債權(quán)人，減輕由于信息不對稱引發(fā)的風險。因此，公司有形資產(chǎn)越大，資產(chǎn)擔保價值越大，越有利于企業(yè)進行負債融資。

H6：資產(chǎn)擔保價值與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

7.短期償債能力。流動比率和速動比率是反映企業(yè)償債能力的常用指標。企業(yè)流動性比率越高，流動資產(chǎn)越多，表明企業(yè)的到期償債能力強，會支持較高的負債比率，在這種情況下，短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；另一方面，流動資產(chǎn)較多的企業(yè)可能會將其用來進行投資和經(jīng)營活動，相應(yīng)減少負債比率，此時短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負相關(guān)。

H7：短期償債能力與資本結(jié)構(gòu)負相關(guān)。

8.股權(quán)結(jié)構(gòu)。我國目前仍處于轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟時期，上市公司中普遍存在偏好股權(quán)融資、股權(quán)高度集中、國有股“一股獨大”的現(xiàn)象。大股東為了保證企業(yè)的絕對控制權(quán)，出于自身利益的考慮，往往會采用債務(wù)融資的方式而不發(fā)行新股。

H8：股權(quán)結(jié)構(gòu)與資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)。

二、研究方法

本文主要采用混合面板數(shù)據(jù)進行實證研究。相對于截面數(shù)據(jù)和時間序列數(shù)據(jù)而言，面板數(shù)據(jù)可以從多層面進行分析，減少解釋變量之間的多重共線性帶來的影響，使研究更為有效。本次研究將采用統(tǒng)計分析軟件Stata10.0進行面板數(shù)據(jù)模型的實證分析。

1.樣本選擇。本文數(shù)據(jù)主要取自CSMAR數(shù)據(jù)庫，選擇2003年以前在滬深上市的房地產(chǎn)企業(yè)為研究對象，樣本區(qū)間為2003―2011年。由于本研究開展時，各大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2012年年報尚未完全公布，因此，2012年數(shù)據(jù)未能包括在研究范圍之內(nèi)。

選擇2003年作為樣本公司的初始時點，是因為我國房地產(chǎn)行業(yè)自2003年以后一直處于高速運行。2003年《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（國發(fā)〔2003〕18號）將房地產(chǎn)確定為支柱產(chǎn)業(yè)，自此開始，住房的公共產(chǎn)品特性被削弱。2003年《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于安置殘疾人就業(yè)單位城鎮(zhèn)土地使用稅等政策的通知》（財稅字〔2010〕121號）第三條明確了將地價計入房產(chǎn)原值征收房產(chǎn)稅問題，國家隨后也實施了一系列的宏觀調(diào)控政策，收緊了銀行貸款條件，房地產(chǎn)行業(yè)開始轉(zhuǎn)向信托等其他融資渠道，結(jié)束了1998―2003年間與銀行的“蜜月期”。所以說，2003年是一個分水嶺，研究2003年以后我國房地產(chǎn)企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)更具現(xiàn)實意義。

樣本公司的具體篩選過程如下：（1）在CSMAR數(shù)據(jù)庫中按證監(jiān)會行業(yè)分類為“房地產(chǎn)業(yè)”代碼為J01（房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)）的所有樣本，共144個。本文主要選取從事房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營的上市公司進行研究。（2）本次研究選擇在2003年以前深滬A股市場上市的房地產(chǎn)企業(yè)，在此時點之后上市的公司及B股上市的公司全部剔除。（3）本次研究將ST公司全部剔除，以免影響實證結(jié)果的可靠性。（4）樣本公司在2003―2011年間主營業(yè)務(wù)必須一直為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營業(yè)務(wù)。因此將剔除在此期間主營業(yè)務(wù)非房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)（限于篇幅，有關(guān)樣本清單、變量表和統(tǒng)計結(jié)果數(shù)據(jù)表均略，編者注）。根據(jù)以上原則，最后篩選出樣本共36個，包括如萬科、招商地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、深長城、泛海建設(shè)、綠景控股、銀基發(fā)展、渝開發(fā)、光華控股、萊茵置業(yè)、粵宏遠、陽光股份、億城股份、名流置業(yè)、北京城建、天房發(fā)展、首開股份、金地集團、東華實業(yè)、棲霞建設(shè)、金豐投資、新黃浦、浦東金橋、外高橋、陸家嘴、天地源、中華企業(yè)、珠江實業(yè)、上海新梅、蘇州高新京能置業(yè)、世茂股份等等。

2.變量設(shè)計。本次實證分析選擇資產(chǎn)負債率（LEV，總負債/總資產(chǎn)）作為因變量，反映資本結(jié)構(gòu)的總體特征。相關(guān)自變量的選取及說明如下：

企業(yè)規(guī)模：總資產(chǎn)的對數(shù)[SIZE，LN（總資產(chǎn)）]。

盈利能力：總資產(chǎn)報酬率[ROA，息稅前利潤×2÷（期初總資產(chǎn)+期末總資產(chǎn)）]。

企業(yè)成長性：主營業(yè)務(wù)收入增長率[GROW（本年主營業(yè)務(wù)收入-上年主營業(yè)務(wù)收入）÷上年主營業(yè)務(wù)收入]。

所得稅：實際所得稅稅率（TAX，實際繳納所得稅÷稅前利潤）。

非債務(wù)稅盾：固定資產(chǎn)折舊占總資產(chǎn)的比重（NDTS，固定資產(chǎn)折舊÷總資產(chǎn)）。

資產(chǎn)擔保價值：有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重[TANG（固定資產(chǎn)+存貨+在建工程+投資性房地產(chǎn)）÷總資產(chǎn)]。

短期償債能力：速動比率[QR（流動資產(chǎn)-存貨）÷流動負債]。

股權(quán)結(jié)構(gòu)：前十大股東持股占總股數(shù)的比例（SHARE，前十大股東持有股數(shù)÷總股數(shù)）。

三、實證結(jié)果分析

1.變量描述性統(tǒng)計分析。本次研究的樣本公司共計36家，共36個截面，時間跨度為9年，整體上為平行面板數(shù)據(jù)。對每年的資產(chǎn)負債率進行簡單的描述性統(tǒng)計。根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計表明，2003―2011年我國房地產(chǎn)上市企業(yè)的資產(chǎn)負債率均值普遍偏高，均超過50%，而且基本呈現(xiàn)出每年遞增的趨勢，說明資本結(jié)構(gòu)存在一定的不合理性。

對所用變量分樣本整體（overall）、組間（between）和組內(nèi)（within）三種情況進行描述性統(tǒng)計分析，各變量均值、標準差、最小值、最大值、觀測值的結(jié)果略。

2.自變量相關(guān)性分析。分析結(jié)果顯示，短期償債能力與資產(chǎn)擔保價值之間存在顯著負相關(guān)關(guān)系，從兩者計算公式考慮，企業(yè)流動資產(chǎn)越多，反映短期償債能力的指標速動比率也就越大，而固定資產(chǎn)相應(yīng)就減少了，資產(chǎn)擔保價值也就越小，因此兩者負相關(guān)也是合理之中的。從整體上來看，其他變量間均不存在顯著的相關(guān)性，因此可以將所有變量均納入回歸模型中。

3.面板數(shù)據(jù)模型的判定及回歸分析。為確定合適的模型，本次研究對面板數(shù)據(jù)模型進行三次選擇判定，分別為混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的選擇、混合數(shù)據(jù)模型和隨機效應(yīng)模型的選擇、固定效應(yīng)模型和隨機效應(yīng)模型的選擇。其中：（1）混合數(shù)據(jù)模型和固定效應(yīng)模型的判定方法為F檢驗；結(jié)果為F（8，288）=24.35，Prob>F=0.000 0。（2）混合數(shù)據(jù)模型和隨機效應(yīng)模型，Breusch-Pagan檢驗；chibar2（01）=295.31，Prob>chibar2=0.000 0。（3）固定效應(yīng)模型和隨機效應(yīng)模型，Hausman檢驗；chi2（7）=14.60，Prob>chi2=0.041 4。

由F檢驗結(jié)果可知，P>F=0.000 0，拒絕了混合數(shù)據(jù)模型假設(shè)，固定效應(yīng)顯著；由Breusch-Pagan檢驗的結(jié)果可知，P>chibar2=0.000 0，拒絕了原假設(shè)，表明隨機效應(yīng)模型優(yōu)于混合OLS模型；由Hausman檢驗的結(jié)果可知，P>chi2=0.041 4，模型存在固定效應(yīng)。因此，本文最終選用固定效應(yīng)模型。根據(jù)回歸結(jié)果，Prob>F=0.000 0，樣本數(shù)據(jù)整體上具有統(tǒng)計意義，回歸方程有效。在5%的顯著性水平下，只有成長性（GROW）、短期償債能力（QR）和股權(quán)結(jié)構(gòu)（SHARE）是不顯著的，其余變量均在5%水平上顯著。因此資產(chǎn)負債率的回歸結(jié)果為：

LEVit= -0.194 886 8+0.043 912 7SIZEit -0.589 676 8ROAit+0.081 134 6TAXit -5.680 394NDTSit-0.961 604TANGit

4.實證結(jié)果分析。實證結(jié)果表明，公司規(guī)模與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上正相關(guān)，說明規(guī)模大的企業(yè)經(jīng)營更為穩(wěn)健，承受負債帶來風險的能力更強。盈利能力與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負相關(guān)。實際所得稅率與資本結(jié)構(gòu)在5%水平上正相關(guān)，驗證了負債的抵稅作用會使得企業(yè)更傾向于提高負債比例。非債務(wù)稅盾與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負相關(guān)，說明當企業(yè)存在非債務(wù)稅盾時會盡可能使用非債務(wù)稅盾從而減少使用債務(wù)稅盾。這些影響因素的實證結(jié)果均與原假設(shè)一致。

與原假設(shè)相反，本文得出資產(chǎn)擔保價值與資本結(jié)構(gòu)在1%水平上負相關(guān)。出現(xiàn)這一現(xiàn)象的原因，可能與房地產(chǎn)上市企業(yè)目前的“股權(quán)融資偏好”有關(guān)，資金是房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)和發(fā)展的關(guān)鍵，即使在償債能力強的情況下，企業(yè)也會盡可能地進行權(quán)益籌資以籌集更多資金。此外，對于房地產(chǎn)企業(yè)，有形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重原本就偏高，債權(quán)人在評估企業(yè)時可能會弱化了資產(chǎn)擔保價值這一個指標。

實證結(jié)果還表明，企業(yè)成長性對資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，一方面是因為我國房地產(chǎn)企業(yè)自2003年以后一直處于高位運行；另一方面說明企業(yè)在進行資本結(jié)構(gòu)決策時未能充分考慮公司長期發(fā)展的資金需求，缺乏長遠規(guī)劃。短期償債能力對資本結(jié)構(gòu)的影響不顯著，反映了我國上市公司普遍存在的股權(quán)偏好問題。股權(quán)結(jié)構(gòu)對公司資本結(jié)構(gòu)影響不顯著，一方面，大股東為了保證企業(yè)的控制權(quán)會傾向于負債融資，另一方面，大股東出于自身利益的考慮，會減少負債分散風險，所以兩種情況均有可能出現(xiàn)。

四、結(jié)論與建議

本文以2003―2011年房地產(chǎn)上市企業(yè)為研究對象，對我國房地產(chǎn)上市公司資本結(jié)構(gòu)影響因素進行了實證分析，得到了以下結(jié)論：公司規(guī)模與所得稅和企業(yè)資本結(jié)構(gòu)正相關(guān)；企業(yè)盈利能力、非債務(wù)稅盾與資產(chǎn)擔保價值和資本結(jié)構(gòu)負相關(guān)；成長性、短期償債能力與股權(quán)結(jié)構(gòu)和資本結(jié)構(gòu)不相關(guān)。根據(jù)上述研究結(jié)果，對優(yōu)化公司的資本結(jié)構(gòu)提出以下建議：

1.根據(jù)公司規(guī)模、盈利能力合理選擇資本結(jié)構(gòu)。規(guī)模大、盈利能力強的企業(yè)可以充分利用內(nèi)部融資的機會和負債抵稅的作用，優(yōu)化企業(yè)資源配置。

2.充分考慮企業(yè)成長性的影響。我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，成長性普遍較高，企業(yè)在進行資本結(jié)構(gòu)決策時應(yīng)長遠規(guī)劃企業(yè)的資金需求。

3.合理利用非債務(wù)稅盾。非債務(wù)稅盾的使用不僅可以帶來抵稅的收益，而且可以使企業(yè)相應(yīng)地減少負債規(guī)模，進而優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)。

本研究存在的不足之處：本文僅考慮了微觀層面的公司特征因素，個別因素、行業(yè)差異、宏觀經(jīng)濟因素等不在研究范圍之內(nèi)。鑒于數(shù)據(jù)的可獲得性，本文僅研究了房地產(chǎn)上市公司為樣本，要進行全面的分析則應(yīng)該包括非上市的房地產(chǎn)公司。這是有待今后進一步研究的方向。

（張其秀系副教授；沈璐為碩士研究生）

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