導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫(xiě)好一篇房地產(chǎn)公司工程管理，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

房地產(chǎn)行業(yè)是近年來(lái)突飛猛進(jìn)發(fā)展的行業(yè)，其管理模式和方法也是根據(jù)公司不同而有各自的特色，房地產(chǎn)公司以工程專(zhuān)業(yè)管理為核心競(jìng)爭(zhēng)力，本人在安徽置地投資有限公司分管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的工程管理，本科階段學(xué)習(xí)的也是建筑工程專(zhuān)業(yè)，再次我想理論結(jié)合實(shí)際淺談如何帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)做好房地產(chǎn)公司的工程管理。

08年6月開(kāi)工建設(shè)的置地匯豐廣場(chǎng)項(xiàng)目地下2層，地上27層，總建筑面積約10萬(wàn)平米，功能為五星級(jí)酒店、商業(yè)及辦公。如何在短短的一個(gè)多月時(shí)間內(nèi)把辦公樓從底板施工至一層是面臨在我們面前的第二個(gè)問(wèn)題，我們組織樁基單位、土方單位、總包單位通過(guò)改進(jìn)基坑支護(hù)的施工工藝、分階段24小時(shí)流水施工計(jì)劃落實(shí)到天、責(zé)任落實(shí)到人、每天開(kāi)碰頭會(huì)檢查、反饋、會(huì)商對(duì)策、實(shí)施等措施完美實(shí)現(xiàn)了第一個(gè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。為了在保證工程質(zhì)量和現(xiàn)場(chǎng)安全文明施工的前提下完成主體2009年9月份結(jié)構(gòu)封頂，在工程管理中我按照“三控”、“兩管”、“一協(xié)調(diào)”控制目標(biāo)要求，以施工計(jì)劃、施工組織設(shè)計(jì)、施工合同和現(xiàn)行規(guī)范為工作準(zhǔn)則，始終堅(jiān)持“質(zhì)量第一、安全第一”，“樣板引路，過(guò)程控制”的管理理念；找出工程施工過(guò)程中的重點(diǎn)和難點(diǎn)，早計(jì)劃、早安排并要求施工單位編制專(zhuān)項(xiàng)施工方案，組織相關(guān)專(zhuān)業(yè)有經(jīng)驗(yàn)的工程師對(duì)施工方案進(jìn)行評(píng)審并嚴(yán)格要求施工單位按照投標(biāo)文件、審批的施工方案執(zhí)行以及按照合同中的相關(guān)規(guī)定和承諾，做好現(xiàn)場(chǎng)文明施工和安全生產(chǎn)的措施；要求項(xiàng)目組管理人員嚴(yán)格執(zhí)行旁站制度和施工材料的現(xiàn)場(chǎng)抽檢；要求監(jiān)理單位每月組織參建單位對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行進(jìn)度、質(zhì)量、安全大檢查并制成幻燈片組織項(xiàng)目管理人員學(xué)習(xí)和研究對(duì)策并在下一階段的施工中避免同一問(wèn)題的再次發(fā)生，通過(guò)這些管理手段加強(qiáng)了項(xiàng)目的過(guò)程管理和控制，確保了節(jié)點(diǎn)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)并取得了一定的成績(jī)，該項(xiàng)目在2009年8月28日結(jié)構(gòu)封頂創(chuàng)造了安徽置地新的速度，同時(shí)在2009年度獲得“合肥市結(jié)構(gòu)優(yōu)質(zhì)獎(jiǎng)”及“安徽省級(jí)質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)化示范工地”。

同時(shí)同項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)管理的財(cái)富廣場(chǎng)三期和景雅筑1-3#樓住宅樓處于項(xiàng)目施工的后半階段。財(cái)富三期工程體量大，有住宅、辦公和商業(yè)三種業(yè)態(tài)模式，五月份該項(xiàng)目剩余工程量巨大，總分包管理混亂，甲供材料供應(yīng)不及時(shí)，室外管網(wǎng)及環(huán)境還未開(kāi)工，五層頂約5000M3土方及建筑物周邊環(huán)境土方尚未回填，針對(duì)這些問(wèn)題我們做出了如下措施：1.對(duì)總包單位現(xiàn)有的項(xiàng)目管理班子和工程部項(xiàng)目負(fù)責(zé)人進(jìn)行了調(diào)整，撤換了項(xiàng)目經(jīng)理、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和不稱(chēng)職的管理人員；2.建立項(xiàng)目負(fù)責(zé)制和專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé)制的雙重管理模式，對(duì)財(cái)富廣場(chǎng)三期工程分專(zhuān)業(yè)和項(xiàng)目雙重管理；3.安排項(xiàng)目管理成員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)剩余工程量進(jìn)行了盤(pán)點(diǎn)，重新安排勞動(dòng)力和施工計(jì)劃；4.采取先立項(xiàng)后消項(xiàng)的辦法，工程量和責(zé)任落實(shí)到個(gè)人；5.每天開(kāi)由我主持的工程協(xié)調(diào)會(huì)，現(xiàn)場(chǎng)解決工程中的設(shè)計(jì)、協(xié)調(diào)、材料等問(wèn)題。因?yàn)楣芾泶胧┑昧υ偌由鲜┕挝缓晚?xiàng)目組的共同努力，財(cái)富三期還是按照公司既定的目標(biāo)完成了2009年10月28日的交房任務(wù)。景雅筑1-3#樓工程的收尾工作效仿了財(cái)富廣場(chǎng)三期的管理措施，也完成的非常好。

我們的團(tuán)隊(duì)在工程管理工作中的不足與改進(jìn)：

一、要加強(qiáng)對(duì)新開(kāi)工工程的施工隊(duì)伍的考察和篩選。工程開(kāi)工建設(shè)前根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)做好施工單位（特別是擬派的項(xiàng)目管理班子）和勞務(wù)隊(duì)伍的考察工作，承建的施工單位及項(xiàng)目的監(jiān)理單位對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成敗關(guān)系重大，選的合適正確也就成功一大半了！

二、加強(qiáng)工作的計(jì)劃性。在項(xiàng)目開(kāi)工前項(xiàng)目的工期標(biāo)準(zhǔn)編制切實(shí)可行的含設(shè)計(jì)、施工、設(shè)施設(shè)備、驗(yàn)收、備案、交付使用全過(guò)程的控制計(jì)劃。對(duì)關(guān)鍵線(xiàn)路上的工序節(jié)點(diǎn)要早計(jì)劃、早安排。提前解決項(xiàng)目中設(shè)計(jì)及營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)的待定問(wèn)題，否則將又會(huì)產(chǎn)生兩頭緊中間松的工程現(xiàn)象，從而造成工程趕工、返工等不穩(wěn)定的工程建設(shè)周期，導(dǎo)致工程后期遺留問(wèn)題多、細(xì)部節(jié)點(diǎn)處理粗糙。而且極易降低客戶(hù)的滿(mǎn)意度，進(jìn)而對(duì)公司品牌造成不良影響。

篇2

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 資金 合同 成本 稅務(wù)籌劃

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了高投資、高收益的投資熱潮后，目前形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)，盡管?chē)?guó)家相繼出臺(tái)了有利于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策，但要想繼續(xù)收獲高額利潤(rùn)已經(jīng)不可能，如何在現(xiàn)有形勢(shì)下保持不敗之地，成為每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)需解決的棘手問(wèn)題。筆者現(xiàn)就所服務(wù)的某鋼城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司如何從加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理和稅務(wù)籌劃作為制勝點(diǎn)來(lái)進(jìn)行闡述。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)投資大、周期長(zhǎng)、貸款多、涉稅繁、風(fēng)險(xiǎn)高、政策強(qiáng)。要加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，可從以下四點(diǎn)著手：

一、加強(qiáng)資金管理

1、房地產(chǎn)企業(yè)從項(xiàng)目前期調(diào)研到產(chǎn)品開(kāi)發(fā)至可預(yù)售狀態(tài)歷時(shí)較長(zhǎng)，巨額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，需要投入的資金數(shù)量較大，要使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目順利完成，解決融資問(wèn)題是企業(yè)的頭等大事。某鋼城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在拿地前就進(jìn)行了深入的項(xiàng)目可行性研究，對(duì)項(xiàng)目總投資作出合理的資金預(yù)算。因?yàn)轫?xiàng)目開(kāi)發(fā)的第一筆大額用款是支付土地款，它占整個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較大的成本比重。土地款一般不可能得到銀行貸款的支持，而是靠股東的自有資金投入。該公司在成立時(shí)就預(yù)先考慮到將要支付的土地款先作為公司的注冊(cè)資本投入，擴(kuò)大企業(yè)規(guī)模，使開(kāi)業(yè)后自有資金就達(dá)到項(xiàng)目總投資的40%，以便于后續(xù)向銀行爭(zhēng)取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款。

2、資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的命脈和血液。為了保證資金鏈的通暢，提高資金使用效率，降低資金成本。該房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)部每年第四季度就著手編制下一年度資金預(yù)算，平時(shí)配合和協(xié)助各業(yè)務(wù)部門(mén)編制各部門(mén)的月度、中期資金計(jì)劃。每月計(jì)劃匯總后對(duì)資金作出平衡，嚴(yán)格根據(jù)資金計(jì)劃進(jìn)行付款。合同付款環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)公司最重要的資金管理環(huán)節(jié)，為嚴(yán)格把好項(xiàng)目用款關(guān)，財(cái)務(wù)部對(duì)每筆付款尤其是工程施工大額款項(xiàng)，要求工程部開(kāi)具"付款通知單"，并由工程部負(fù)責(zé)人與分管項(xiàng)目的公司副經(jīng)理審核簽字，經(jīng)財(cái)務(wù)審核合同條款后才予以支付。做到每筆付款用途明確，付款進(jìn)度嚴(yán)格執(zhí)行合同規(guī)定，經(jīng)得起審計(jì)檢查。每月末編制"資金月度計(jì)劃執(zhí)行反饋表"，對(duì)每月資金使用情況進(jìn)行反饋和檢查分析。

二、加強(qiáng)合同管理

合同管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的又一重要環(huán)節(jié)。通過(guò)簽訂各類(lèi)合同（土地出讓合同、施工承包合同、設(shè)備采購(gòu)合同、設(shè)計(jì)咨詢(xún)合同等等），作為支付房地產(chǎn)公司各項(xiàng)目用款的依據(jù)。為使合同管理和項(xiàng)目資金的使用更加規(guī)范化、高效化、合理化。

三、加強(qiáng)成本管理

1、成本核算既是企業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，也是企業(yè)致勝的關(guān)鍵因素之一。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成本核算中成本名目繁多，該公司首先對(duì)項(xiàng)目建設(shè)中發(fā)生的前期可行性研究費(fèi)、規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、工程開(kāi)發(fā)成本、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)等進(jìn)行了整體測(cè)算，進(jìn)而編制項(xiàng)目總投資預(yù)算，并結(jié)合實(shí)際工程進(jìn)度情況適時(shí)修訂編制"項(xiàng)目投資流量預(yù)算"（自項(xiàng)目開(kāi)發(fā)原始投入起到項(xiàng)目竣工止），并從靜態(tài)和動(dòng)態(tài)方面都加以測(cè)算，靜態(tài)方面主要測(cè)算：股東投資回報(bào)率、回收期、凈資產(chǎn)收益率等指標(biāo)；動(dòng)態(tài)方面主要測(cè)算：內(nèi)含報(bào)酬率（IRR）、凈現(xiàn)值（NPV）、凈現(xiàn)值指數(shù)、動(dòng)態(tài)投資回收期等指標(biāo)。

該公司非常重視基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集和整理，要求公司管理者和員工樹(shù)立成本意識(shí)，在每個(gè)部門(mén)和環(huán)節(jié)上都要求員工既從自身做起，節(jié)約成本，又注重成本相關(guān)數(shù)據(jù)的記錄、保存和傳遞，為財(cái)務(wù)部準(zhǔn)確地進(jìn)行成本核算打好基礎(chǔ)。

2、在充分掌握各項(xiàng)稅收政策和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的基礎(chǔ)上，合理準(zhǔn)確地核算和區(qū)分開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用，否則將帶來(lái)經(jīng)營(yíng)階段和清算階段的稽查風(fēng)險(xiǎn)、稅收風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。在正確按成本對(duì)象核算成本的同時(shí)，還應(yīng)正確區(qū)分開(kāi)發(fā)成本中的開(kāi)發(fā)間接費(fèi)與開(kāi)發(fā)費(fèi)用（即期間費(fèi)用），這不僅關(guān)系到會(huì)計(jì)核算的準(zhǔn)確性和企業(yè)所得稅匯算清繳工作，還直接關(guān)系到土地增值稅的清算中扣除數(shù)的基數(shù)的準(zhǔn)確性，土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅費(fèi)支出中占很大的比重，影響利潤(rùn)額也較大，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)重點(diǎn)清算和稽查，對(duì)已列入開(kāi)發(fā)間接費(fèi)中的不合理的部分（包括不合理的借款費(fèi)用等）予以剔除，再作為扣除數(shù)基數(shù)計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用和加計(jì)扣除部分。 堅(jiān)持按稅法要求做好上述兩大成本區(qū)分，加強(qiáng)成本核算管理，可以避免以后所得稅匯繳清算和土地增值稅清算帶來(lái)的不必要的麻煩，并為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益作出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

四、提高財(cái)務(wù)人員素質(zhì)

鑒于房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特殊性，財(cái)務(wù)管理人員不僅要具備專(zhuān)業(yè)財(cái)務(wù)知識(shí)，同時(shí)也要學(xué)習(xí)相關(guān)知識(shí)內(nèi)容，如：成本控制、工程管理、資金管理等。鑒于這方面因素，該公司經(jīng)常對(duì)財(cái)務(wù)人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和職業(yè)道德培訓(xùn)，不斷更新財(cái)務(wù)管理理念，學(xué)習(xí)掌握最前沿的房地產(chǎn)理論知識(shí)，鼓勵(lì)財(cái)務(wù)人員保持刻苦鉆研、循序漸進(jìn)、精益求精、的工作作風(fēng)，以加快財(cái)務(wù)管理水平的不斷提升，為公司決策者提供充足及時(shí)準(zhǔn)確的決策信息。

五、加強(qiáng)稅務(wù)籌劃

1、該公司通過(guò)增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃

土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過(guò)20%的情況下可以免征，房地產(chǎn)公司可以通過(guò)增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過(guò)20%，從而享受免稅待遇。

2、相關(guān)借款利息的籌劃

由于該房地產(chǎn)公司的開(kāi)發(fā)資金主要來(lái)自向銀行和母公司的借債，資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多。所以針對(duì)開(kāi)發(fā)完工之后發(fā)生的利息費(fèi)用，通過(guò)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分別計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，使其不超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額，據(jù)實(shí)扣除，對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。

3、銷(xiāo)售房產(chǎn)時(shí)的稅收籌劃

該房產(chǎn)公司通過(guò)改變銷(xiāo)售模式的籌劃降低了稅負(fù)。該房產(chǎn)公司設(shè)立了銷(xiāo)售公司作為分公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷(xiāo)售，這種分立使土地增值稅籌劃空間很大。

4、遞延納稅時(shí)間

篇3

關(guān)鍵詞：全過(guò)程財(cái)務(wù)管理 房地產(chǎn)公司 應(yīng)用

近年來(lái)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度越來(lái)越強(qiáng)，實(shí)行了限購(gòu)、提高首付比例、對(duì)二手房交易提高稅率等調(diào)控手段，這些宏觀(guān)政策的出臺(tái)，客觀(guān)上使房地產(chǎn)企業(yè)的生存環(huán)境越來(lái)越惡劣。同時(shí)，隨著房地產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步上漲，剛需行情的日益減少；同時(shí)中國(guó)人口數(shù)量又迎來(lái)拐點(diǎn)，青年人數(shù)量不再像以前一樣高速增長(zhǎng)，且成日趨下滑的態(tài)勢(shì)，再則中國(guó)步入了老齡化時(shí)代，而中國(guó)在過(guò)去的房地產(chǎn)熱潮中建設(shè)了數(shù)量可觀(guān)高樓大廈，這些都客觀(guān)的決定了未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)需求的減少；再加上中國(guó)現(xiàn)在面臨著調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，提振內(nèi)需，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式，減少投資。行業(yè)內(nèi)部也面臨著激烈的競(jìng)爭(zhēng)，而且這種競(jìng)爭(zhēng)加劇的現(xiàn)象越來(lái)越明顯，這些現(xiàn)實(shí)因素加深了房地產(chǎn)企業(yè)的危機(jī)，給房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)了巨大的壓力，房地產(chǎn)企業(yè)只有實(shí)施全過(guò)程財(cái)務(wù)管理，走可持續(xù)發(fā)展道路，才能夠站穩(wěn)腳跟。

一、企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)行籌資管理

經(jīng)營(yíng)者如何獲得和支配其財(cái)力是企業(yè)興衰的決定條件之一，因此在企業(yè)財(cái)務(wù)管理中，資本來(lái)源是其管理的重點(diǎn)環(huán)節(jié)。在籌資管理中，企業(yè)應(yīng)該較可能地選擇偏保守的籌資方式，在擴(kuò)大資金來(lái)源應(yīng)盡量避免采用負(fù)債方式，多采用增加自有資金的方式。這種選擇一方面是因?yàn)槠髽I(yè)物資基礎(chǔ)增加后冒險(xiǎn)代價(jià)也會(huì)增加，一方面是因?yàn)殂y行的借款通常會(huì)有各種限制條件，對(duì)資金去向有一定規(guī)定，且會(huì)對(duì)企業(yè)資金的運(yùn)作產(chǎn)生限制，進(jìn)而成為企業(yè)的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)。所以，企業(yè)在籌資上應(yīng)該多采用普通方式，這樣不僅更加靈活和獨(dú)立，而且也不會(huì)給企業(yè)增加過(guò)重的負(fù)擔(dān)，企業(yè)能夠更多地對(duì)有利機(jī)會(huì)加以把握，提高發(fā)展速度。雖然這樣說(shuō)，但并不代表不可以向銀行貸款，但企業(yè)在貸款時(shí)必須要在保證自己可以生存的前提下，在對(duì)財(cái)務(wù)杠桿收益獲得的同時(shí)，對(duì)負(fù)債水平進(jìn)行適度的保持。

二、企業(yè)在投資上的管理

不管是什么行業(yè)，隨著產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的變化，大多數(shù)的企業(yè)在走向極盛后都會(huì)向衰敗走近。企業(yè)處于這種時(shí)期必須要尋求轉(zhuǎn)變，才能使企業(yè)一直保持活力。當(dāng)然，在這一時(shí)期，企業(yè)往往會(huì)出現(xiàn)很多新的產(chǎn)業(yè)投資機(jī)會(huì)。投資作為財(cái)務(wù)管理的一部分，企業(yè)必須要給予其極高的重視。在投資管理上，企業(yè)應(yīng)該以一業(yè)為主，也可以同時(shí)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)中對(duì)發(fā)展策略進(jìn)行尋求。但是這個(gè)一業(yè)為主的投資，并不是只要對(duì)一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)就可以，在開(kāi)發(fā)策略上可以對(duì)系列產(chǎn)品的多元開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略進(jìn)行采用。只有這樣才能研制出更多新項(xiàng)目，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定性的增強(qiáng)有重要作用。

三、企業(yè)的利潤(rùn)分配管理

對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)者來(lái)說(shuō)，雖然最大利潤(rùn)的獲取很重要，但卻并不會(huì)為此而不折手段。企業(yè)經(jīng)營(yíng)者更大希望是自己企業(yè)健康良好的發(fā)展，在同舟共濟(jì)中給股民提供更多的利益。因此，企業(yè)很有必要按期對(duì)股利進(jìn)行分配，這也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)者在財(cái)務(wù)管理中應(yīng)該多加關(guān)注的問(wèn)題，企業(yè)如果長(zhǎng)期不對(duì)股利進(jìn)行分配很容易使股民產(chǎn)生不滿(mǎn)。企業(yè)在進(jìn)行利潤(rùn)分配管理時(shí)，可以實(shí)行專(zhuān)門(mén)針對(duì)一般的員工持股計(jì)劃，同時(shí)也通過(guò)股票期權(quán)方式激勵(lì)經(jīng)理人員，這些都是財(cái)務(wù)管理可以進(jìn)行的利潤(rùn)分配方式。在管理中還應(yīng)該注意的是，企業(yè)最好不要把所有的利潤(rùn)都實(shí)施氛圍，而應(yīng)該不斷地積累，把其中一部分的利潤(rùn)加入投資中。

四、現(xiàn)金流量管理與財(cái)務(wù)控制管理

很多企業(yè)財(cái)務(wù)管理的失敗不在于沒(méi)有盈利，而在于企業(yè)無(wú)法對(duì)到期的債務(wù)進(jìn)行償還。雖然衡量企業(yè)是否健康發(fā)展的重要標(biāo)志主要是利潤(rùn)指標(biāo)，但現(xiàn)今流量卻會(huì)影響到企業(yè)的生存狀況。現(xiàn)今流量信息不僅能對(duì)企業(yè)的收益質(zhì)量進(jìn)行衡量，而且能夠衡量其經(jīng)營(yíng)管理的水平。有些企業(yè)為了擴(kuò)大其銷(xiāo)售范圍，在財(cái)務(wù)管理上對(duì)賒銷(xiāo)條件加以放寬，這些都會(huì)導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)不開(kāi)。企業(yè)在現(xiàn)金流量管理上應(yīng)該在保持現(xiàn)金足夠的同時(shí)，將資金放在更有效益的投資上。此外，企業(yè)財(cái)務(wù)全過(guò)程管理中財(cái)務(wù)控制管理也是其中不可或缺的環(huán)節(jié)。財(cái)務(wù)控制管理直接影響到資金的運(yùn)用與企業(yè)正常運(yùn)行，所以企業(yè)必須要對(duì)財(cái)務(wù)控制提高重視程度，加大對(duì)管理費(fèi)用和成本費(fèi)用的控制力度，才能獲得更高的收益，使企業(yè)在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)力得到增強(qiáng)。

五、結(jié)束語(yǔ)

在我國(guó)，粗放式的方式使得房地產(chǎn)企業(yè)的資金浪費(fèi)現(xiàn)象仍然嚴(yán)重。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過(guò)近幾年的高速發(fā)展，已經(jīng)走過(guò)了暴力的時(shí)代，在大環(huán)境的條件下，房地產(chǎn)企業(yè)只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理，實(shí)施全過(guò)程管理，節(jié)儉支出，走精細(xì)化的道路，加強(qiáng)集約化的經(jīng)營(yíng)管理方式，才能提高自己的盈利能力和經(jīng)營(yíng)效率。

參考文獻(xiàn)：

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篇4

【關(guān)鍵字】房地產(chǎn)公司；合同風(fēng)險(xiǎn)管理；優(yōu)化

引言

當(dāng)今的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)可以說(shuō)是合同經(jīng)濟(jì)。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷成熟，合同在企業(yè)的經(jīng)濟(jì)行為中越來(lái)越重要，合同管理在房地產(chǎn)項(xiàng)目管理中的作用也日益突出。西方諺語(yǔ)說(shuō)： “財(cái)富的一半來(lái)自合同”，合同是房地產(chǎn)公司投資開(kāi)發(fā)建設(shè)取得經(jīng)濟(jì)效益的橋梁和紐帶，同時(shí)也是開(kāi)發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生一系列糾紛的根源，因此房地產(chǎn)公司應(yīng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況，以充分了解工程合同管理特點(diǎn)及存在的合同風(fēng)險(xiǎn)為前提，有效防控合同風(fēng)險(xiǎn)，理順與之相關(guān)的“法律線(xiàn)”、“利益線(xiàn)”、“管理線(xiàn)”，堵住合同管理漏洞，優(yōu)化合同風(fēng)險(xiǎn)管理，達(dá)到降低成本、防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)及提高公司經(jīng)濟(jì)效益的目的。

1 房地產(chǎn)公司工程合同管理的特點(diǎn)

（1）合同主體的多元性

一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)從開(kāi)發(fā)報(bào)建到最終完成實(shí)體項(xiàng)目涉及的合同類(lèi)型眾多，合同主體也是多元性的，房地產(chǎn)項(xiàng)目通常要簽訂的合同有：土地使用權(quán)出讓合同、設(shè)計(jì)合同、監(jiān)理合同、勘察合同、施工合同、材料設(shè)備供應(yīng)合同、租賃合同、項(xiàng)目貸款合同、廣告合同等，因此在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要與不同的主體進(jìn)行合同洽談。

（2）合同條款的專(zhuān)業(yè)性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)經(jīng)過(guò)了專(zhuān)業(yè)化的運(yùn)作后，模式已經(jīng)比較成熟了，所以項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中涉及到的大多數(shù)合同都有通用（固定）條款或者直接以格式合同來(lái)體現(xiàn)。例如在合同條款中對(duì)業(yè)主及承包商各自的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)地規(guī)定，且還規(guī)定了合同執(zhí)行過(guò)程中工程師處理問(wèn)題的職責(zé)和權(quán)限，包括由停工、變更、延誤、索賠、爭(zhēng)議、違約等原因造成的問(wèn)題。

（3）合同期限的長(zhǎng)期性

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)通常有一個(gè)較長(zhǎng)的周期，一般工程合同履行的時(shí)間跨度較大，有的甚至可以橫跨整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期，比如設(shè)計(jì)合同、施工合同、監(jiān)理合同等。

（4）合同履行的復(fù)雜性

由于合同期限比較長(zhǎng)，在合同履行過(guò)程中，市場(chǎng)、國(guó)家政策、法律法規(guī)、項(xiàng)目所處地域規(guī)劃或地理?xiàng)l件隨著時(shí)間的推移都有可能發(fā)生變化，這樣就會(huì)導(dǎo)致各種突發(fā)性事件的發(fā)生，雖說(shuō)可以依據(jù)相應(yīng)的合同條款進(jìn)行協(xié)商解決，但是由于房地產(chǎn)項(xiàng)目的合同標(biāo)的額通常都比較大，一旦有利益沖突的發(fā)生，就會(huì)出現(xiàn)各方因維護(hù)自身權(quán)利而展開(kāi)尖銳談判的局面，合同履行的難度大。

2 合同風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成要素

在合同的締結(jié)、簽訂及履行的過(guò)程中，由于工程建設(shè)的長(zhǎng)期性及復(fù)雜性，造成建設(shè)環(huán)境及各種外部條件多多少少會(huì)存在一些不確定的因素，事先難以在合同中完全規(guī)定，可能使已固定的合同條款發(fā)生變更，已約定的權(quán)利及義務(wù)關(guān)系出現(xiàn)偏移，合同風(fēng)險(xiǎn)由此產(chǎn)生。構(gòu)成合同風(fēng)險(xiǎn)的要素主要有以下幾個(gè)方面：

（1）不可抗力。是指合同雙方都無(wú)法預(yù)測(cè)和控制的客觀(guān)事件，包括自然災(zāi)害、政治、市場(chǎng)變化、戰(zhàn)爭(zhēng)等，比如有關(guān)政府管理機(jī)構(gòu)延誤項(xiàng)目審批；工程項(xiàng)目與建設(shè)環(huán)境發(fā)生沖突，必須停工進(jìn)行處理等。

（2）工程設(shè)計(jì)不當(dāng)。主要有：由于設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或者設(shè)計(jì)水平不高，導(dǎo)致施工圖紙出現(xiàn)較大紕漏；結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)太保守，導(dǎo)致樁基礎(chǔ)、配筋設(shè)計(jì)較浪費(fèi)；各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)之間溝通協(xié)調(diào)不足，導(dǎo)致總體設(shè)計(jì)方案“篩子當(dāng)水桶”――漏洞百出；設(shè)計(jì)太粗略，標(biāo)注不細(xì)致，導(dǎo)致工程量清單編制失誤等等。

（3）地質(zhì)勘察報(bào)告失實(shí)，造成基礎(chǔ)設(shè)計(jì)存在偏差，施工工期的拖延。

（4）國(guó)家政策及法律法規(guī)變化。由于項(xiàng)目建設(shè)周期通常比較長(zhǎng)，建設(shè)過(guò)程中與房地產(chǎn)相關(guān)的國(guó)家政策及法律法規(guī)的變化可能時(shí)有發(fā)生，比如商品房預(yù)售的要求由正負(fù)零變?yōu)榉忭敚≌南莉?yàn)收標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生改變、地下人防工程標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變動(dòng)等。

（5）合同文件的錯(cuò)誤、含糊。由于房地產(chǎn)公司的忽視或工作中失誤造成合同文件本身存在很多錯(cuò)誤和含糊不清的地方。比如：合同工期的約定太粗略；工程量清單不詳實(shí)，缺項(xiàng)漏項(xiàng)；合同條款漏洞百出，用詞不嚴(yán)謹(jǐn)；合同價(jià)款的支付及結(jié)算程序和時(shí)間約定不完善；對(duì)于物價(jià)上漲在合同文件中沒(méi)有約定相應(yīng)的調(diào)整條款等等。

（6）承包商選擇不當(dāng)。由于實(shí)際的承包商與投標(biāo)時(shí)所報(bào)的不是同一個(gè)人，房地產(chǎn)公司又容易被承包商“忽悠”，如果實(shí)際承包商的資質(zhì)不夠、信譽(yù)不好、施工能力不強(qiáng)、對(duì)資金不善管理、抗風(fēng)險(xiǎn)能力較差，工程變更頻繁，那么必定會(huì)給房地產(chǎn)公司帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。

（7）監(jiān)理工程師選擇不當(dāng)。所聘用的監(jiān)理工程師工作上如果出現(xiàn)失誤或者不作為，勢(shì)必給承包商鉆管理空子的機(jī)會(huì)，必定會(huì)導(dǎo)致工程成本的增加，也很難保證工程質(zhì)量。

3 優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理

3.1 建立企業(yè)合同綜合管理體系

合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系的完善可以說(shuō)是整個(gè)合同風(fēng)險(xiǎn)管理的良好開(kāi)端，也是優(yōu)化房地產(chǎn)公司工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理的重要前提。而合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系存在于合同綜合管理體系中，所以開(kāi)發(fā)商可以從建立和完善合同綜合管理體系入手，建立健全合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系，實(shí)行全員、全過(guò)程、全方位的合同風(fēng)險(xiǎn)管理，達(dá)到杜絕合同失誤、避免合同糾紛、提高經(jīng)濟(jì)效益的目的。 圖1為企業(yè)合同綜合管理體系示意圖。

3.2 理順?lè)?、利益、管理三條“線(xiàn)”

對(duì)于合同風(fēng)險(xiǎn)管理一般的做法是風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)駕馭風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控，而從合同管理的特點(diǎn)和合同風(fēng)險(xiǎn)構(gòu)成要素可以看出，除了建立合同風(fēng)險(xiǎn)管理體系外，還必須理順?lè)伞⒗?、管理這三條“線(xiàn)”，對(duì)合同風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效防控，最終達(dá)到優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。

（1）理順“法律線(xiàn)”

少了法律的保障，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)將面臨著合同糾紛與管理失控的局面，會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)法繼續(xù)履行，嚴(yán)重的甚至無(wú)法達(dá)到合同的目的。所以，是否合法成為了合同風(fēng)險(xiǎn)防控的重要前提。首先要自覺(jué)接受法律的約束，按照法律的正常軌道運(yùn)行，合同條款必須按照《民法通則》、《合同法》及其他單行法律規(guī)范的規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格約定。其次，清楚地了解合同風(fēng)險(xiǎn)防控的主要節(jié)點(diǎn)，完善必需的條款，明確重要的條款；必須健全合同成立和生效的要件，規(guī)范整個(gè)操作流程；以“合法、平等、公平”為基本原則，設(shè)定雙方權(quán)利及義務(wù)，約定違約責(zé)任和救濟(jì)渠道等。

（2）理順“利益線(xiàn)”

可以說(shuō)，與合同有關(guān)的一系列經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都受利益的驅(qū)使，并以利益為最終目標(biāo)。因此，利益是合同的核心內(nèi)容，是雙方合同締結(jié)的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)力。理順“利益線(xiàn)”，必須對(duì)以下問(wèn)題有清醒地認(rèn)識(shí)：①我方的利益目標(biāo)是什么？②權(quán)利義務(wù)在合同相關(guān)條款中是否有明確的約定？③合同內(nèi)容中是否隱藏著利益的“漏洞”或者“定時(shí)炸彈”？事實(shí)證明，利益訴求的實(shí)現(xiàn)必須要以雙方當(dāng)事人對(duì)權(quán)利義務(wù)的明確約定為基礎(chǔ)――雙方當(dāng)事人應(yīng)積極地進(jìn)行談判商洽，修改并完善合同，將各方利益訴求落實(shí)于權(quán)利義務(wù)的具體條款中，使合同遵循約定步驟有序進(jìn)行。

（3）理順“管理線(xiàn)”。

加強(qiáng)合同管理，確保合同的立項(xiàng)審批、簽訂、履行按程序進(jìn)行，是風(fēng)險(xiǎn)防控的第三道關(guān)口。理順“管理線(xiàn)”，要充分發(fā)揮相關(guān)法規(guī)部門(mén)的作用，切合實(shí)際地完善合同內(nèi)部審批流程，嚴(yán)格把關(guān)合同的授權(quán)簽訂規(guī)則并加強(qiáng)合同的文本管理。堅(jiān)決杜絕“先簽訂后審查”以及“先履約后補(bǔ)約”的“風(fēng)險(xiǎn)裸奔”行為。把管理線(xiàn)延伸至合同行為的每一個(gè)過(guò)程，一方面，要確保合同的審批程序完整、符合規(guī)定，另一方面，也要使合同的后續(xù)履約處于持續(xù)監(jiān)控之中。當(dāng)然，這種管理絕不是一個(gè)企業(yè)的單個(gè)部門(mén)所能實(shí)現(xiàn)的，而需要構(gòu)建一個(gè)完整的體系架構(gòu)以及相關(guān)部門(mén)協(xié)力配合的監(jiān)督機(jī)制作為支撐。

4 結(jié)語(yǔ)

總而言之，優(yōu)化房地產(chǎn)公司的工程合同風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)降低公司成本、防范公司經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、加快資金周轉(zhuǎn)速度以及提高公司經(jīng)濟(jì)效益意義重大。在國(guó)家調(diào)控政策不松懈的情況下，房地產(chǎn)公司一定要重視合同風(fēng)險(xiǎn)管理，并建立起一整套切實(shí)有效可行的合同綜合管理體系；法律為先、立足利益、管理保障，有效防控合同行為的風(fēng)險(xiǎn)，才能保證房地產(chǎn)公司立于不敗之地。

參考文獻(xiàn)

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篇5

特此通知。

關(guān)于印發(fā)《城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)》的通知

（（93）建房住字第30號(hào)）

全文

各省、自治區(qū)建委（建設(shè)廳）；直轄市、省會(huì)城市、計(jì)劃單列市建委、房地產(chǎn)管理局：

國(guó)務(wù)院《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》（簡(jiǎn)稱(chēng)《拆遷條例》）已二年多了。為了切實(shí)貫徹執(zhí)行《拆遷條例》，進(jìn)一步加強(qiáng)拆遷行政主管部門(mén)自身建設(shè)和拆遷行業(yè)的管理，促進(jìn)拆遷管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，制定了《城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)》（試行）?，F(xiàn)印發(fā)給你們，作為城市房屋拆遷行政主管部門(mén)考核評(píng)比的依據(jù)。希望你們能認(rèn)真總結(jié)推廣先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，大力組織開(kāi)展拆遷管理爭(zhēng)先創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，把城市房屋拆遷管理工作提高到一個(gè)新水平。

附：城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)。

城市房屋拆遷管理工作考核標(biāo)準(zhǔn)（試行）

為了進(jìn)一步加強(qiáng)全國(guó)城市房屋拆遷管理工作，促進(jìn)拆遷管理工作規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、制度化，全面提高拆遷管理水平，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

1.管理機(jī)構(gòu)健全，配備了適應(yīng)工作需要的、經(jīng)過(guò)統(tǒng)一培訓(xùn)、具有相應(yīng)專(zhuān)業(yè)水平的專(zhuān)職管理人員。

2.依據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和國(guó)家拆遷行政主管部門(mén)的有關(guān)文件規(guī)定，代政府及時(shí)地?cái)M定符合本地實(shí)際的地方法規(guī)或規(guī)章及相關(guān)的配套政策和標(biāo)準(zhǔn)。

3.制定了完整的行之有效的拆遷管理工作程序和表式，能及時(shí)掌握情況和有序地處理問(wèn)題，實(shí)行規(guī)范化管理。

4.堅(jiān)持依法行政，能做到本城市統(tǒng)一拆遷政策、標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一拆遷行業(yè)管理。

5.建立健全了強(qiáng)化內(nèi)部管理的各項(xiàng)規(guī)章、制度，推行了崗位責(zé)任制和目標(biāo)管理，做到工作有計(jì)劃、有檢查、有總結(jié)、有評(píng)比。

6.能深入基層調(diào)查研究，加強(qiáng)拆遷全過(guò)程的監(jiān)督、檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，協(xié)調(diào)解決問(wèn)題。

7.嚴(yán)格“房屋拆遷許可證”和“房屋拆遷資格證書(shū)”的審批制度，堅(jiān)持按程序辦事，差錯(cuò)率不超過(guò)1％。

8.加強(qiáng)被拆遷居民過(guò)渡和安置的管理，當(dāng)年按協(xié)議規(guī)定期限進(jìn)戶(hù)率要達(dá)到95％以上。

9.公開(kāi)辦事制度，提高工作效率，做好對(duì)群眾的宣傳解釋工作。認(rèn)真、及時(shí)、妥善處理來(lái)信來(lái)訪(fǎng)，在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)處理和呈報(bào)上級(jí)部門(mén)的批轉(zhuǎn)件。越級(jí)上訪(fǎng)率不超過(guò)2％，申請(qǐng)行政或司法強(qiáng)制執(zhí)行的戶(hù)數(shù)不超過(guò)3‰。

10.加強(qiáng)拆遷管理人員和從事拆遷工作人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)工作，培訓(xùn)面和持證上崗率均達(dá)到95％以上。

篇6

法定代表人宋楊，總經(jīng)理。

委托人陳朱承，天平律師事務(wù)所律師。

委托人陳曉暉，天平律師事務(wù)所律師。

被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局，住所地北京市西城區(qū)西安門(mén)大街115號(hào)。

法定代表人魏榮，局長(zhǎng)。

委托人王學(xué)群，北京市中合律師事務(wù)所律師。

委托人楊紅星，北京市中合律師事務(wù)所律師。

被告北京雅永誠(chéng)商貿(mào)有限責(zé)任公司，住所地北京市懷柔縣興懷大街甲6號(hào)。

法定代表人馬襄瑜，經(jīng)理。

委托人劉慶發(fā)，北京市中合律師事務(wù)所律師。

原告北京宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)宏宇公司）訴被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局（以下簡(jiǎn)稱(chēng)西城房管局）、被告北京雅永誠(chéng)商貿(mào)有限責(zé)任公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)雅永誠(chéng)公司）合作建房糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開(kāi)開(kāi)庭進(jìn)行了審理。原告宏宇公司之委托人陳朱承、陳曉暉，被告西城房管局之委托人王學(xué)群、楊紅星，被告雅永誠(chéng)公司之委托人劉慶發(fā)到庭參加訴訟。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告宏宇公司訴稱(chēng)，我公司于1997年7月15日與西城房管局簽訂了《合作危改建房協(xié)議書(shū)》、協(xié)議書(shū)規(guī)定，雙方合作改建項(xiàng)目位于北京市西城區(qū)官園危改小區(qū)，為高層住宅樓，共計(jì)16800平方米。危改建房方式為，西城房管局負(fù)責(zé)提供建設(shè)場(chǎng)地及建筑任務(wù)指標(biāo)，我公司提供改造項(xiàng)目的建設(shè)資金，負(fù)責(zé)總體項(xiàng)目的運(yùn)作管理。雙方在簽訂協(xié)議書(shū)后組成危改擴(kuò)建辦公室，辦理一切有關(guān)具體事宜。力爭(zhēng)在1997年底正式開(kāi)工。后西城房管局又與其下屬北京市西城區(qū)福綏境房管所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)福綏境房管所）簽訂《承辦拆遷工作協(xié)議書(shū)》，要求福綏境房管所2個(gè)月內(nèi)完成拆遷任務(wù)。1997年5月19日，西城房管局授權(quán)雅永誠(chéng)公司全權(quán)負(fù)責(zé)官園1號(hào)樓翻、擴(kuò)建項(xiàng)目的全部管理及運(yùn)作，1997年8月5日，雅永誠(chéng)公司又與我公司簽訂《合作危改建設(shè)合同書(shū)》，由我公司提供建設(shè)資金，雅永誠(chéng)公司負(fù)責(zé)將建設(shè)用地上的房屋拆遷完畢，做到場(chǎng)平等事項(xiàng)。上述兩份協(xié)議簽訂后，我公司按照協(xié)議約定履行了全部付款義務(wù)。而兩被告卻未按照合約規(guī)定將建設(shè)用地上房屋拆遷完畢，至今仍有部分房屋未進(jìn)行拆遷，無(wú)法達(dá)成場(chǎng)平，造成我公司在前期已經(jīng)投入大量資金的情況下，始終無(wú)法對(duì)該項(xiàng)目繼續(xù)進(jìn)行任何開(kāi)發(fā)建設(shè)?，F(xiàn)請(qǐng)求法院判令終止兩被告與我公司簽訂的合同和協(xié)議；判令兩被告連帶償付我公司已付前期補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用人民幣8263856.40元，以及自1997年8月至2000年6月利息，總額人民幣1968902.82元，本息合計(jì)人民幣10232789.22元；判令兩被告連帶賠償其嚴(yán)重違約行做到場(chǎng)平等。1997年10月13日，宏宇公司支付雅永誠(chéng)公司補(bǔ)償款人民幣400萬(wàn)元，后又分別支付設(shè)計(jì)費(fèi)，市政設(shè)施費(fèi)、管理費(fèi)及其他費(fèi)用共計(jì)人民幣2623566元，支付拆遷補(bǔ)償費(fèi)人民幣1032500元，宏宇公司自己花辦公費(fèi)605820元。因合建項(xiàng)目建設(shè)用地上的房屋未實(shí)際拆遷完畢，致使雙方合建項(xiàng)目無(wú)法繼續(xù)下去。2000年5月22日，宏宇公司委托北京偉業(yè)商業(yè)投資顧問(wèn)有限公司，對(duì)官園危改小區(qū)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)研，該調(diào)研報(bào)告稱(chēng)宏宇公司商業(yè)經(jīng)濟(jì)損失為人民幣12468000元?，F(xiàn)宏宇公司要求西城房管局、雅永誠(chéng)公司連帶償付其已付前期補(bǔ)償費(fèi)及相關(guān)費(fèi)用人民幣8263886.40元。利息總額人民幣1968902.82元，共計(jì)10232789.22元，連帶賠償其公司商業(yè)經(jīng)濟(jì)損失人民幣12468000元。訴訟中，西城房管局表示不同意承擔(dān)任何責(zé)任。雅永誠(chéng)公司只同意返還往來(lái)款4的萬(wàn)元，不同意承擔(dān)其他責(zé)任。

上述事實(shí)，有雙方當(dāng)事人陳述、西城房管局與宏宇公司簽訂的協(xié)議書(shū)、西城房管局授權(quán)書(shū)、宏宇公司與雅永誠(chéng)公司簽訂的合同書(shū)、西城房管局與福綏境房管所承辦拆遷工作協(xié)議書(shū)，宏宇公司付款憑證等相關(guān)證據(jù)材料在案作證。

本院認(rèn)為，公民、法人在進(jìn)行民事活動(dòng)中應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。宏宇公司與西城房管局簽訂的《合作危改建房協(xié)議書(shū)》系雙方真實(shí)意思表示，應(yīng)認(rèn)定有效，此后宏宇公司與雅永誠(chéng)公司簽訂《合作危改建設(shè)合同書(shū)》亦是雙方真實(shí)意思表示，也應(yīng)認(rèn)定為有效，故雙方均應(yīng)依約定積極履行義務(wù)。宏宇公司依約定支付建設(shè)資金，但雅永誠(chéng)公司未按約定提供建設(shè)用地及將房屋拆遷完畢，對(duì)此，雅永誠(chéng)公司應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。因雅永誠(chéng)公司系依西城房管局授權(quán)行為，故西城房管局亦應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。雙方的合作行為現(xiàn)已無(wú)法繼續(xù)履行故應(yīng)終止雙方的協(xié)議及合同?，F(xiàn)雅永誠(chéng)公司表示可返還宏宇公司往來(lái)款400萬(wàn)元，本院不持異議。宏宇公司要求西城房管局、雅永誠(chéng)公司償付其已支付項(xiàng)目前期款，理由正當(dāng)，本院予以支持。但考慮到拆遷過(guò)程中實(shí)際情況，對(duì)宏宇公司已支付的拆遷補(bǔ)償款等費(fèi)用應(yīng)由西城房管局、雅永誠(chéng)公司予以賠償，宏宇公司對(duì)其自己所花費(fèi)的辦公費(fèi)應(yīng)自行承擔(dān)，宏宇公司要求賠償利息損失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求賠償其商業(yè)經(jīng)濟(jì)損失之訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第五條之規(guī)定，判決如下：

一、解除被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局與原告北京宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司《合作危改建房協(xié)議書(shū)

二、解除原告北京宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與被告北京雅永誠(chéng)商貿(mào)有限責(zé)任公司《合作危改建設(shè)合同書(shū)》；

三、被告北京雅永誠(chéng)商貿(mào)有限責(zé)任公司返還原告北京宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司人民幣四百萬(wàn)元（本判決生效后十日內(nèi)執(zhí)行）；

四、被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局、被告北京雅永誠(chéng)商貿(mào)有限責(zé)任公司連帶償付原告北京宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司人民幣三百六十五萬(wàn)六千零六十六元（本判決生效后日日內(nèi)執(zhí)行）；

五、駁回原告北京宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司其他訴訟請(qǐng)求。西城房管局授權(quán)行為，故西城房管局亦應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。雙方的合作行為現(xiàn)已無(wú)法繼續(xù)履行故應(yīng)終止雙方的協(xié)議及合同。現(xiàn)雅永誠(chéng)公司表示可返還宏宇公司往來(lái)款400萬(wàn)元，本院不持異議。宏宇公司要求西城房管局、雅水誠(chéng)公司償付其已支付項(xiàng)目前期款，理由正當(dāng)，本院予以支持。但考慮到拆遷過(guò)程中實(shí)際情況，對(duì)宏宇公司已支付的拆遷補(bǔ)償款等費(fèi)用應(yīng)由西城房管局、雅永誠(chéng)公司子以賠償，宏宇公司對(duì)其自己所花費(fèi)的辦公費(fèi)應(yīng)自行承擔(dān)，宏宇公司要求賠償利息損失理由不足，本院不予支持。宏宇公司要求賠償其商業(yè)經(jīng)濟(jì)損失之訴訟請(qǐng)求，缺乏事實(shí)依據(jù)，本院亦不予支持。綜上所述，依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第四條、第五條之規(guī)定，判決如下：

一、解除被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局與原告北京宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司《合作危改建房協(xié)議書(shū)》；

二、解除原告北京宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司與被告北京雅永誠(chéng)商貿(mào)有限責(zé)任公司《合作危改建設(shè)合同書(shū)》；

三、被告北京雅永誠(chéng)商貿(mào)有限責(zé)任公司返還原告北京宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司人民幣四百萬(wàn)元（本判決生效后十日內(nèi)執(zhí)行）；

四、被告北京市西城區(qū)房屋土地管理局、被告北京雅永誠(chéng)商貿(mào)有限責(zé)任公司連帶償付原告北京宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司人民幣三百六十五萬(wàn)六千零六十六元（本判決生效后日日內(nèi)執(zhí)行）；

五、駁回原告北京宏宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司其他訴訟請(qǐng)求。

篇7

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；開(kāi)發(fā)項(xiàng)目；質(zhì)量問(wèn)題；質(zhì)量管理；質(zhì)量控制

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1 前言

近年來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，我國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)獲得了前所未有的快速發(fā)展。同時(shí)人們對(duì)房屋的質(zhì)量要求越來(lái)越高。但是，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的質(zhì)量情況非常嚴(yán)峻，房屋存在的質(zhì)量問(wèn)題還是不少，一定程度上造成資源的大量浪費(fèi)，影響了人民的生命財(cái)產(chǎn)安全。為此，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位，要圍繞著質(zhì)量管理與控制，在進(jìn)行整個(gè)工程項(xiàng)目的管理過(guò)程中，要全面實(shí)施工程質(zhì)量管理與控制，解決好質(zhì)量問(wèn)題。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量的控制和質(zhì)量問(wèn)題原因分析

2.1 影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的外部因素

1)監(jiān)理公司未實(shí)施有效監(jiān)管。2)施工單位質(zhì)保體系的不健全。3)設(shè)計(jì)施工圖紙質(zhì)量不完善。4)總包單位不履行管理配合職責(zé)，勞務(wù)的工藝質(zhì)量能力不足。

2.2 影響工程質(zhì)量的內(nèi)部因素

1)工程管理人員過(guò)程質(zhì)量管控能力不足。2)設(shè)計(jì)工期過(guò)短。3)合同工序穿插，技術(shù)間歇無(wú)法保障，設(shè)計(jì)變更過(guò)多。4)招標(biāo)文件、合同文件中技術(shù)管理部分約定不清，對(duì)新技術(shù)、新材料規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及工藝控制要求掌握有待提高。

2.3 房地產(chǎn)公司工程管理人員質(zhì)量管理工作定位

房地產(chǎn)公司的現(xiàn)場(chǎng)工程師不是施工單位的質(zhì)量員，要求甲方工程師監(jiān)督每個(gè)分項(xiàng)工程質(zhì)量，監(jiān)督每一個(gè)檢驗(yàn)批質(zhì)量不現(xiàn)實(shí)。針對(duì)上述諸多因素，房地產(chǎn)公司作為甲方應(yīng)采取以下措施管控施工質(zhì)量:1)要求監(jiān)理公司配備足夠的監(jiān)理工程師入駐現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督監(jiān)理單位人員是否到位，監(jiān)理行為是否規(guī)范，監(jiān)理服務(wù)是否到位。對(duì)不稱(chēng)職的監(jiān)理公司和人員及時(shí)更換。2)要求施工單位健全質(zhì)量保證體系，包括體系內(nèi)質(zhì)量人員組成。3)監(jiān)督施工前技術(shù)交底是否進(jìn)行，工程流程是否正確。4)定期組織質(zhì)量檢查和驗(yàn)收，進(jìn)行質(zhì)量評(píng)定和獎(jiǎng)罰。如施工單位質(zhì)保體系不健全，則要采取措施強(qiáng)制其建立和完善。根據(jù)檢查結(jié)果，依據(jù)相關(guān)規(guī)范、規(guī)定，獎(jiǎng)優(yōu)罰劣。采取經(jīng)濟(jì)措施，提高工程質(zhì)量。5)對(duì)照合同約定的要求，檢查工程質(zhì)量是否符合合同約定，不符合約定的質(zhì)量，通過(guò)監(jiān)理單位下發(fā)工程整改令、停工令，促使施工單位進(jìn)行工程質(zhì)量問(wèn)題、質(zhì)量缺陷的返工處理。

3 優(yōu)化分戶(hù)驗(yàn)收管理程序，持續(xù)跟蹤解決質(zhì)量問(wèn)題，降低業(yè)主投訴

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品最終要交到業(yè)主手里，在移交前需進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收。分戶(hù)驗(yàn)收的目的不是為了取得竣工備案手續(xù)，是工程質(zhì)量控制的最終環(huán)節(jié)，應(yīng)由房地產(chǎn)公司工程管理部門(mén)組織。當(dāng)前，我國(guó)每年因工程質(zhì)量問(wèn)題引起業(yè)主投訴的事件屢屢發(fā)生，業(yè)主投訴的重點(diǎn)如下。

3.1 安全性質(zhì)量問(wèn)題

1)樁基工程質(zhì)量問(wèn)題。2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題。3)外墻構(gòu)件空鼓、開(kāi)裂、脫落質(zhì)量問(wèn)題。4)欄桿、護(hù)欄的防護(hù)方式、防銹的問(wèn)題。5)樓梯公共通道防滑質(zhì)量問(wèn)題。

在這些問(wèn)題中，常見(jiàn)的是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)性質(zhì)量問(wèn)題，如梁、柱、墻幾何尺寸不規(guī)矩，墻體偏軸移位，外墻滲漏、開(kāi)裂。想要規(guī)避這些質(zhì)量問(wèn)題的發(fā)生，必須加強(qiáng)過(guò)程控制。

3.2 功能性質(zhì)量問(wèn)題

1)窗戶(hù)開(kāi)啟不靈活、滲漏。2)屋面滲漏、外墻滲漏。3)設(shè)備專(zhuān)業(yè)匹配沖突質(zhì)量問(wèn)題。

功能性質(zhì)量問(wèn)題經(jīng)返工處理一般都可以解決。

3.3 觀(guān)感性質(zhì)量問(wèn)題

1)內(nèi)墻空鼓開(kāi)裂。2)房間凈高、方正。3)墻地面平整度、垂直度。4)門(mén)窗設(shè)備成品保護(hù)。5)外墻面磚、涂料觀(guān)感。

3.4 適應(yīng)性質(zhì)量問(wèn)題

1)居住使用功能的合理性問(wèn)題。2)居住使用功能的舒適性問(wèn)題。3)居住使用功能的協(xié)調(diào)性問(wèn)題。4)客戶(hù)居住使用功能的經(jīng)濟(jì)學(xué)問(wèn)題。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量控制著眼于首先在設(shè)計(jì)上減少質(zhì)量缺陷，其次就是對(duì)施工質(zhì)量管理采取靈活的策略。對(duì)于分戶(hù)驗(yàn)收，傳統(tǒng)的辦法就是工程達(dá)到竣工驗(yàn)收條件后，由房地產(chǎn)公司組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理、勘察、施工單位，在政府質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)的監(jiān)督下，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收。然而，該驗(yàn)收和業(yè)主接房驗(yàn)收，由于對(duì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)要求不同，所以，等到業(yè)主分戶(hù)驗(yàn)收時(shí)，依然會(huì)提出很多質(zhì)量問(wèn)題，從而引起質(zhì)量投訴。如何來(lái)優(yōu)化分戶(hù)驗(yàn)收，降低業(yè)主投訴，把工程質(zhì)量問(wèn)題提前解決，避免業(yè)主接房后，工程再維修。當(dāng)前，一些房地產(chǎn)公司探索出了一條途徑，經(jīng)過(guò)應(yīng)用，效果很好。就是在業(yè)主分戶(hù)驗(yàn)收之前，房地產(chǎn)公司內(nèi)部部門(mén)之間先溝通，請(qǐng)業(yè)主預(yù)驗(yàn)收，提前挑毛病，然后再修補(bǔ)質(zhì)量問(wèn)題，最終進(jìn)行分戶(hù)驗(yàn)收。僅此一項(xiàng)措施，可以降低60%的業(yè)主投訴率，給分戶(hù)驗(yàn)收交房工作創(chuàng)造了很好的條件。

4 實(shí)例分析質(zhì)量管理與控制的重要性

4.1 由設(shè)計(jì)缺陷引起的工程質(zhì)量問(wèn)題案例

某別墅項(xiàng)目將層層退臺(tái)的露臺(tái)設(shè)置為種植庭院，以增加銷(xiāo)售賣(mài)點(diǎn)。圖紙?jiān)O(shè)計(jì)審查未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，施工單位按規(guī)范要求進(jìn)行閉水試驗(yàn)復(fù)檢合格，項(xiàng)目交付后不足一個(gè)月就出現(xiàn)大量的漏水投訴及索賠。

該案例是典型的由設(shè)計(jì)缺陷引起的質(zhì)量問(wèn)題。防水與露臺(tái)防水不封閉，花池臺(tái)頂部與花池外壁處無(wú)防水層保護(hù)，雨水長(zhǎng)期侵襲或澆花時(shí)濺起的水等極易產(chǎn)生滲漏?；ǔ乇诙祟^處無(wú)防水收頭處理要求，易導(dǎo)致卷材開(kāi)邊，從不防水的抹灰保護(hù)層滲進(jìn)防水層，產(chǎn)生滲漏?；ǔ馗?、交角處屬于防水薄弱環(huán)節(jié)，設(shè)計(jì)未考慮設(shè)置附加防水層強(qiáng)化防水措施的要求，未考慮花池排水設(shè)計(jì)，花池長(zhǎng)期積水會(huì)導(dǎo)致防水層失效，產(chǎn)生滲漏及種植植物爛根死亡。國(guó)家目前沒(méi)有關(guān)于種植屋面的相關(guān)設(shè)計(jì)規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)圖集，設(shè)計(jì)質(zhì)量完全依靠設(shè)計(jì)人員的經(jīng)驗(yàn)。不配節(jié)點(diǎn)詳圖或簡(jiǎn)單依據(jù)屋面防水要求考慮種植屋面節(jié)點(diǎn)要求，往往留下嚴(yán)重的設(shè)計(jì)隱患。屋頂、露臺(tái)種植花池常規(guī)上借鑒屋面的檢驗(yàn)要求，一般均做閉水試驗(yàn)驗(yàn)收。

4.2 工程合同包劃分不合理引起的質(zhì)量問(wèn)題案例

某住宅樓工程18層，業(yè)主把土建工程總包給一家施工單位，門(mén)窗、室內(nèi)樓梯欄桿、外墻保溫、電梯工程分別發(fā)包給專(zhuān)業(yè)單位，甲方對(duì)總包、分包單位的管理都是平行關(guān)系，各施工單位獨(dú)立施工，總包單位對(duì)分包不進(jìn)行管理。在工程實(shí)施過(guò)程中，交叉施工，各單位自行安排工作時(shí)間，導(dǎo)致工作面擁擠，成品保護(hù)工作失控，工序顛倒無(wú)序。門(mén)窗安裝質(zhì)量差，分包單位提出原因是總包施工的主體洞口不規(guī)范，而總包推諉門(mén)窗質(zhì)量與己無(wú)關(guān)。工程完工交驗(yàn)時(shí)，全樓共72鏜門(mén)，有40鏜門(mén)遭到損毀，甲方又再出資更換，多投入費(fèi)用10萬(wàn)元。所以，先期工程合同制定、工程發(fā)包不合理，會(huì)給后期工程管理帶來(lái)很大難度，同時(shí)質(zhì)量又容易失控。合理的做法是甲方指定分包單位，交由總包統(tǒng)一管理，同時(shí)，甲方需付總包單位一定的總包管理費(fèi)。在總包的統(tǒng)一管理下，工序安排、工序穿插更合理，發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題，甲方追究總包責(zé)任、總包追究分包責(zé)任。這樣，工程管理有序，工程質(zhì)量責(zé)任明確。質(zhì)量問(wèn)題、質(zhì)量缺陷的發(fā)生概率會(huì)大大降低。

4.3 房地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行工程全面質(zhì)量管理

由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)公司對(duì)工程質(zhì)量的管理絕不能僅僅停留在現(xiàn)場(chǎng)施工質(zhì)量的監(jiān)督管理上，而首先應(yīng)加強(qiáng)設(shè)計(jì)預(yù)控和合同管理工作。不僅要考慮設(shè)計(jì)本身的合理性，還應(yīng)考慮施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等問(wèn)題。

國(guó)內(nèi)多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)比較注重合約中的經(jīng)濟(jì)條款部分，對(duì)有關(guān)工程質(zhì)量、進(jìn)度等管理方面的約定往往比較欠缺，合約由法務(wù)專(zhuān)業(yè)人員編寫(xiě)，其合約條款設(shè)計(jì)無(wú)法指導(dǎo)實(shí)際的工程管理。對(duì)實(shí)際工程管理過(guò)程中缺乏指導(dǎo)性、可考核性和可操作性，無(wú)法形成有效的合約監(jiān)管機(jī)制，不利于甲方工程人員依據(jù)合約對(duì)施工方進(jìn)行有效的管理，甚至導(dǎo)致突破合約施工成本的現(xiàn)象。

5 結(jié)束語(yǔ)

總之，房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量不僅關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，還與人民群眾息息相關(guān)。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)單位，必須重視工程質(zhì)量管理與控制工作，重視房屋的質(zhì)量問(wèn)題，在問(wèn)題處理上開(kāi)發(fā)單位應(yīng)態(tài)度端正、處理積極，這樣才能為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展及開(kāi)發(fā)單位質(zhì)量管理與控制工作的進(jìn)步有所幫助。

參考文獻(xiàn)

篇8

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)　工程管理　模式

一、工程建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化管理

1　建筑產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化管理

1.1建筑產(chǎn)品的定位

要使一個(gè)建筑產(chǎn)品或是品牌具有廣泛的社會(huì)認(rèn)知、認(rèn)同和生命力,首先必須準(zhǔn)確鍥人市場(chǎng)需求和房地產(chǎn)產(chǎn)品未來(lái)的發(fā)展方向。占領(lǐng)市場(chǎng)制高點(diǎn)。例如某房地產(chǎn)公司,其建筑產(chǎn)品主打科技、環(huán)保、節(jié)能理念,利用先進(jìn)的保溫節(jié)能技術(shù)減少能源消耗;采用自然通風(fēng)、水循環(huán)制冷制熱提高居住的舒適度;通過(guò)居住空間的同比例模型設(shè)計(jì)提高空間使用的效率和合理利用等。

1.2設(shè)計(jì)的選擇和優(yōu)化

成立隸屬于本公司的設(shè)計(jì)中心,負(fù)責(zé)自身產(chǎn)品的建筑外觀(guān)、功能、空間布局等的設(shè)計(jì)以及機(jī)電水暖等的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)。并對(duì)突出和完善自身產(chǎn)品特點(diǎn)的重點(diǎn)環(huán)節(jié)和細(xì)部構(gòu)造進(jìn)行深入和細(xì)化的研究。外部設(shè)計(jì)單位則主要負(fù)責(zé)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)和各項(xiàng)建筑功能指標(biāo)的完善和規(guī)范。

1.3建筑室內(nèi)裝飾設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化

通過(guò)實(shí)體模型對(duì)室內(nèi)戶(hù)型設(shè)計(jì)進(jìn)行深入的研究和分析,根據(jù)首期客戶(hù)的反饋和模擬生活空間活動(dòng),完善室內(nèi)空間的合理利用。根據(jù)室內(nèi)使用功能不斷完善的需求,制定詳盡的室內(nèi)開(kāi)關(guān)、插座、通風(fēng)口、弱電接駁口等的合理布置。

2　工程建設(shè)管理的標(biāo)準(zhǔn)化

2.1公司總部設(shè)立工程管理中心,負(fù)責(zé)制定工程管理流程和規(guī)章制度。并對(duì)公司下屬各個(gè)項(xiàng)目實(shí)施全面管理。并為每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目為單獨(dú)注冊(cè)為一個(gè)分公司,分公司內(nèi)設(shè)置的工程管理、合約預(yù)算、設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)等工程管理部門(mén)。具體負(fù)責(zé)項(xiàng)目的日常工程管理。

2.2采取的是矩陣式的管理方式,項(xiàng)目的各個(gè)工程管理部門(mén)接受公司工程管理部門(mén)和分公司領(lǐng)導(dǎo)的雙重領(lǐng)導(dǎo)。

2.3項(xiàng)目的設(shè)計(jì)人員基本為公司設(shè)計(jì)管理中心下派或者直接選定的人員。在得到公司設(shè)計(jì)部門(mén)修改設(shè)計(jì)指令和確定某項(xiàng)設(shè)計(jì)做法后,由其發(fā)出具體的設(shè)計(jì)文件供分公司工程管理部門(mén)下發(fā)執(zhí)行。

2.4施工總承包、分包和監(jiān)理單位的選擇基本由公司工程管理部門(mén)從公司戰(zhàn)略合作伙伴庫(kù)中選定,項(xiàng)目工程管理部門(mén)在選擇過(guò)程中參與其選定程序。

3　招標(biāo)投標(biāo)和物資采購(gòu)管理的標(biāo)準(zhǔn)化

3.1為保證產(chǎn)品品質(zhì)和均質(zhì)性,采取建立公司戰(zhàn)略合作伙伴庫(kù),即根據(jù)公司在發(fā)展過(guò)程中的積累,將其中具有一定實(shí)力、商譽(yù)、產(chǎn)品符合公司建筑產(chǎn)品特點(diǎn)和需要的合作單位納入公司戰(zhàn)略合作伙伴庫(kù)。

3.2戰(zhàn)略合作伙伴庫(kù)需要根據(jù)企業(yè)發(fā)展規(guī)模的擴(kuò)大而不斷擴(kuò)大。尤其是項(xiàng)目分布于不同地域時(shí),從物資采購(gòu)成本的角度,亦應(yīng)不斷將不同區(qū)域的合格供應(yīng)商加入到這一戰(zhàn)略合作伙伴庫(kù)中。

3.3在企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模,建筑產(chǎn)品的市場(chǎng)占有率和市場(chǎng)影響逐步擴(kuò)大時(shí),同部分優(yōu)良供應(yīng)商開(kāi)展進(jìn)一步的合作,要求其貼牌生產(chǎn)定制產(chǎn)品以更好的貼合自身建筑產(chǎn)品特點(diǎn)和使用要求。

3.4招標(biāo)投標(biāo)和物資采購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)化管理由項(xiàng)目合約預(yù)算及工程管理人員根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展的需要提出招標(biāo)或采購(gòu)申請(qǐng),由公司招標(biāo)管理部門(mén)負(fù)責(zé)具體選定合格供應(yīng)伙伴。

二、標(biāo)準(zhǔn)化管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

1　標(biāo)準(zhǔn)化管理的模式框架基于矩陣式管理。矩陣式管理的基本要求是公司及分公司管理體系必須保持高度的一致,各項(xiàng)指令、管理程序必須清晰準(zhǔn)確、有條不紊,才能保證項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理執(zhí)行層面順利開(kāi)展工作。實(shí)際實(shí)施過(guò)程中。由于公司工程管理層與分公司項(xiàng)目決策層政令不通、考慮問(wèn)題出發(fā)點(diǎn)不同,易造成管理的混亂。

2　流程設(shè)置的過(guò)于復(fù)雜,以選定為某個(gè)產(chǎn)品為例,流程表格中需要項(xiàng)目工程部、合約預(yù)算部、設(shè)計(jì)部等多達(dá)八個(gè)部門(mén)領(lǐng)導(dǎo)分別簽批。其目的原本是使各個(gè)管理部門(mén)均對(duì)項(xiàng)目的各項(xiàng)工作和決策均參與其中,權(quán)力、責(zé)任共擔(dān)。以期以集體決策來(lái)保證決策的正確性。但是到具體實(shí)施的之時(shí),往往又以某個(gè)最終具有決定權(quán)的領(lǐng)導(dǎo)的意見(jiàn)為最終決策依據(jù)。

3　流程管理環(huán)節(jié)頗多的另一弊端是耗時(shí)過(guò)長(zhǎng),對(duì)于工程建設(shè)的緊張節(jié)奏而言,就產(chǎn)生了一件事情在沒(méi)有完成流程審批程序時(shí),由于時(shí)間緊迫,工程進(jìn)度不允許而先請(qǐng)示某主管領(lǐng)導(dǎo),先辦事同時(shí)走程序的情況,使審批流于形式。

4　房地產(chǎn)行業(yè)是的人員流動(dòng)較為頻繁的行業(yè)之一。人員流動(dòng)帶來(lái)的最大危害是管理的不延續(xù),尤其對(duì)于程序繁復(fù)的流程管理而言,往往是某一管理人員剛剛領(lǐng)會(huì)和熟悉應(yīng)用管理流程,就發(fā)生了離職或職位變化,新補(bǔ)充的人員則又必須從頭做起,給標(biāo)準(zhǔn)化管理的推廣和應(yīng)用造成了極大的阻礙。

三、標(biāo)準(zhǔn)化管理實(shí)施的改進(jìn)建議

1　培養(yǎng)和建立穩(wěn)定、高素質(zhì)的管理團(tuán)隊(duì)。房地產(chǎn)公司從人員的選擇上首先應(yīng)持嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度。在人才加盟后,則必須以一種寬容、豁達(dá)的心態(tài)來(lái)對(duì)待,對(duì)高管的選擇應(yīng)具有較高的職業(yè)素養(yǎng)和包容的胸懷。允許有不同的個(gè)性張揚(yáng),只要同心為一個(gè)明確目標(biāo)努力就能夠取得好的效果。

2　房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)企業(yè)擴(kuò)張的需要提前做人才的儲(chǔ)備,在準(zhǔn)備一個(gè)新項(xiàng)目之前,應(yīng)對(duì)項(xiàng)目人員的組成和架構(gòu)做出明確的安排。擬上新項(xiàng)目的主要人員應(yīng)該在項(xiàng)目可行性研究階段就應(yīng)確定并與公司決策管理部門(mén)一同進(jìn)行項(xiàng)目的可研、獲取項(xiàng)目、設(shè)計(jì)勘察等前期工作。標(biāo)準(zhǔn)化管理的培訓(xùn)、磨合、調(diào)整以及協(xié)調(diào)配合可以在這一階段同步進(jìn)行,這樣在項(xiàng)目正式開(kāi)始后,就能立即進(jìn)入正常運(yùn)轉(zhuǎn)的狀態(tài)。

3　開(kāi)工之初設(shè)計(jì)圖紙不到位,開(kāi)工后設(shè)計(jì)圖紙變更繁多,是標(biāo)準(zhǔn)化管理和工程建設(shè)有效實(shí)施的另一重要障礙。改善這一現(xiàn)象,一是上面提到的人員穩(wěn)定和管理的延續(xù)外,還需對(duì)設(shè)計(jì)問(wèn)題的變化進(jìn)行良好總結(jié)并進(jìn)行深入研究,將設(shè)計(jì)細(xì)化并固化,應(yīng)用于同類(lèi)型項(xiàng)目是非常重要的。

篇9

兩年以上工作經(jīng)驗(yàn) | 男| 25歲（1986年1月15日）

居住地：上海

電　話(huà)：139********（手機(jī)）

E-mail：

最近工作 [ 2年1個(gè)月]

公　司：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

行　業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

職　位：工程造價(jià)師

最高學(xué)歷

學(xué)　歷：本科

專(zhuān)　業(yè)：工程造價(jià)

學(xué)　校：華北理工學(xué)院

自我評(píng)價(jià)

專(zhuān)業(yè)知識(shí)扎實(shí)，具有工程管理、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、成本管理的豐富經(jīng)驗(yàn)。擅長(zhǎng)項(xiàng)目運(yùn)作，能夠通過(guò)成本預(yù)估，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，項(xiàng)目定位等各個(gè)方面，制定切實(shí)可行的標(biāo)準(zhǔn)，并且根據(jù)下屬員工的特點(diǎn)，分配任務(wù)，保證每個(gè)項(xiàng)目的順利完成。善于溝通、知識(shí)面廣，為人正直和善，有良好的敬業(yè)精神和團(tuán)隊(duì)合作精神。具有管理能力和領(lǐng)導(dǎo)能力，希望從事具有挑戰(zhàn)性的工作。

求職意向

到崗時(shí)間： 一周之內(nèi)

工作性質(zhì)： 全職

希望行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

目標(biāo)地點(diǎn)： 上海

期望月薪： 面議/月

目標(biāo)職能： 工程造價(jià)師

工作經(jīng)驗(yàn)

2010/4—至今：XX房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司[ 2年1個(gè)月]

所屬行業(yè)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

造價(jià)部 工程造價(jià)師

1、主要負(fù)責(zé)招標(biāo)文件的編制（工程量清單的編制）及合同價(jià)款的制定；

2、負(fù)責(zé)制定合理的分承包方案和材料消耗指標(biāo)；

3、參與公司項(xiàng)目工程投標(biāo)單位考察及資格審查，編制考察分析報(bào)告；

4、審核工程施工合同的條款，特別是對(duì)價(jià)格條款提出意見(jiàn)；

5、負(fù)責(zé)上報(bào)工程變更索賠資料，敦促相關(guān)部門(mén)做好基礎(chǔ)資料的記錄、搜集、簽認(rèn)工作。

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2009/3—2010/3：XX房地產(chǎn)有限公司 [ 1年]

所屬行業(yè)： 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)

預(yù)結(jié)算部 預(yù)結(jié)算員

1、負(fù)責(zé)編制投標(biāo)文件，編制工程預(yù)結(jié)算及整理工程資料；

2、主要負(fù)責(zé)****房地產(chǎn)公司的洋房、別墅和高層的預(yù)結(jié)算工程；

3、負(fù)責(zé)工程量計(jì)算：房地產(chǎn)公司的辦公樓及其他附屬建筑的工程量計(jì)算；

4、負(fù)責(zé)審核技術(shù)方案等合理化建議的費(fèi)用節(jié)超情況；

5、負(fù)責(zé)提供施工過(guò)程中各種材料和工程量的確切數(shù)據(jù)。

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2008/7--2009 /2：XX建筑有限公司[ 8個(gè)月]

所屬行業(yè)：建筑/建材/工程

工程部預(yù)結(jié)算員

1、負(fù)責(zé)公司施工圖工程量的計(jì)算及施工圖預(yù)算；

2、主管建筑模板、鋼結(jié)構(gòu)工程預(yù)結(jié)算書(shū)編制,單項(xiàng)工程竣工時(shí)與施工單位核對(duì)工程造價(jià)；

3、負(fù)責(zé)施工過(guò)程中的簽證、索賠等工作；

4、負(fù)責(zé)成本分析：包括項(xiàng)目初期的前期策劃及每季度的成本盤(pán)點(diǎn)工作；

5、負(fù)責(zé)帶領(lǐng)實(shí)習(xí)生和應(yīng)屆新員工。

教育經(jīng)歷

2004/9 --2008 /7 華北理工學(xué)院 工程造價(jià) 本科

證 書(shū)

2006/12 大學(xué)英語(yǔ)六級(jí)

2005/12 大學(xué)英語(yǔ)四級(jí)

篇10

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)管理質(zhì)量安全

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

房地產(chǎn)建筑業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)之一，是我國(guó)的基礎(chǔ)性和先導(dǎo)型產(chǎn)業(yè)，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的作用和地位不斷增強(qiáng)，逐漸成為帶動(dòng)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)升級(jí)的產(chǎn)業(yè)。

一、項(xiàng)目管理

房地產(chǎn)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理實(shí)際上是通過(guò)甲方現(xiàn)場(chǎng)代表來(lái)實(shí)現(xiàn)的。

1 圖紙審核

⑴在施工標(biāo)招出前，房地產(chǎn)公司應(yīng)對(duì)招標(biāo)圖紙和工程量清單進(jìn)行嚴(yán)格審核，這樣做會(huì)極大減少圖紙內(nèi)容和清單項(xiàng)目的漏項(xiàng)，避免施工后工程造價(jià)的大幅度提高。當(dāng)然，很多房地產(chǎn)公司本身沒(méi)有這方面的技術(shù)優(yōu)勢(shì)，這就需要房地產(chǎn)公司組織有相關(guān)技術(shù)水平的各專(zhuān)業(yè)工程師來(lái)完成。

⑵在工程開(kāi)工前，房地產(chǎn)公司一定要組織監(jiān)理公司的技術(shù)部對(duì)設(shè)計(jì)施工圖進(jìn)行全面的審查，發(fā)揮監(jiān)理公司現(xiàn)場(chǎng)管理的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)優(yōu)于施工的設(shè)計(jì)提出合理化建議，減少影響工程施工順利推進(jìn)的障礙。

⑶圖紙會(huì)審及技術(shù)交底是開(kāi)工前必須做的重要工作。要很好地組織勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位及房地產(chǎn)公司內(nèi)部各有關(guān)部門(mén)對(duì)施工圖進(jìn)行全面的會(huì)審，除圖紙本身技術(shù)問(wèn)題外，各相關(guān)單位要盡心盡責(zé)地對(duì)整個(gè)工程項(xiàng)目建言獻(xiàn)策，這對(duì)工程實(shí)際施工起到重要的指導(dǎo)作用。

2 質(zhì)量的控制

⑴施工質(zhì)量的控制：施工工藝的質(zhì)量管理和施工工序的驗(yàn)收管理需要發(fā)揮監(jiān)理的功能。嚴(yán)格按圖施工，確保工程質(zhì)量。甲方代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。為了防止監(jiān)理的不作為和與施工單位的暗中串聯(lián)，房地產(chǎn)公司自己必須具備關(guān)鍵工序、關(guān)鍵工藝的施工知識(shí)，只要這樣才能通過(guò)管理監(jiān)理而達(dá)到控制質(zhì)量，因?yàn)榇蟛糠值姆康禺a(chǎn)工程師在這方面沒(méi)有施工單位、也沒(méi)有監(jiān)理單位經(jīng)驗(yàn)豐富。但需注意，不可繞過(guò)監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。

⑵材料的質(zhì)量控制：材料的進(jìn)場(chǎng)必須經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)公司的審樣簽字確認(rèn)。材料的質(zhì)量控制需要從訂貨前、生產(chǎn)中、進(jìn)場(chǎng)后及安裝這幾個(gè)過(guò)程都要嚴(yán)格控制，應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問(wèn)題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，上報(bào)主管部門(mén)處以降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理。并賠償因此造成的損失，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。作為房地產(chǎn)公司需要利用自己的知識(shí)和管理手段保證監(jiān)理用心認(rèn)真的工作。

⑶進(jìn)度的控制：必須嚴(yán)格進(jìn)行動(dòng)態(tài)的管理跟蹤，根據(jù)每個(gè)周期（一般為一周）的進(jìn)度記錄情況分析該階段的進(jìn)度實(shí)際狀況，是否有偏差，什么原因造成了，如何解決，如何把工期搶出來(lái)，這項(xiàng)工作是甲方很重要的一項(xiàng)工作。

⑷造價(jià)的控制：關(guān)于工程變更及現(xiàn)場(chǎng)簽證，要求房地產(chǎn)工程師對(duì)圖紙及合同要相當(dāng)?shù)氖煜ぁＳ捎诠こ套兏艾F(xiàn)場(chǎng)簽證有時(shí)候是不得而為之，這點(diǎn)需要房地產(chǎn)公司工程師按實(shí)際情況處理，需要變更的必須向上級(jí)匯報(bào)并提出自己的建議。

3 綜合管理

⑴在合同管理上下功夫，這對(duì)今后的工程施工進(jìn)展是否順利，房地產(chǎn)公司是否能主動(dòng)掌握施工單位及分包單位至關(guān)重要。并且要對(duì)現(xiàn)場(chǎng)管理工程師也灌輸這一理念，一切管理和控制均按合同約定來(lái)監(jiān)督，合同管理一定要從嚴(yán)從緊。

⑵定期召開(kāi)工程例會(huì)。工程要想管得好,最好的做法是督促監(jiān)理深入現(xiàn)場(chǎng)，常檢查監(jiān)理工作，每周定期開(kāi)工程例會(huì)。每周的監(jiān)理例會(huì)上不要搞形式主義，要確確實(shí)實(shí)地解決問(wèn)題。當(dāng)然房地產(chǎn)代表也必須深入現(xiàn)場(chǎng)并掌握工程第一手資料。

⑶在施工現(xiàn)場(chǎng)，說(shuō)話(huà)要有權(quán)威性，領(lǐng)導(dǎo)辦事不能隨意性太強(qiáng)，除非管理能力遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于施工方和監(jiān)理方，否則不要在工地上亂發(fā)言，一切按程序辦事，不越位，不篡位，本職工作要到位。應(yīng)該承擔(dān)的和協(xié)調(diào)的不要推卸責(zé)任，該罰的絕對(duì)不能手軟，要鐵面無(wú)私，該處理的問(wèn)題絕對(duì)不能姑息。

⑷房地產(chǎn)代表不僅要有工程技術(shù)人員精細(xì)的頭腦，還要有管理人員的管理手段和措施，技術(shù)工作要全面精通，管理工作要精明機(jī)靈。要領(lǐng)會(huì)領(lǐng)導(dǎo)管理層的意圖,及時(shí)掌握施工現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、進(jìn)度、安全情況,才能提出合理有效的建議或意見(jiàn)。

⑸把項(xiàng)目負(fù)責(zé)制落到實(shí)處。事必躬親的做法不可取，除非你有足夠的精力去實(shí)施。反之，就應(yīng)充分下放權(quán)力，用人不疑，疑人不用，讓大家自主發(fā)揮主觀(guān)能動(dòng)性。工程的實(shí)施工程中要求現(xiàn)場(chǎng)管理人員每天下現(xiàn)場(chǎng)，監(jiān)督施工。作為甲方不了解工程進(jìn)度,不知道施工質(zhì)量,不明白監(jiān)理在干什么,就是一個(gè)不合格的甲方,只有了解施工單位、監(jiān)理單位以及現(xiàn)場(chǎng)的實(shí)際情況后,才能在指揮上得心應(yīng)手,在管理上有的放矢。

⑹堅(jiān)決杜絕以包代管現(xiàn)象。

⑺面對(duì)工程情況，除非是不可抗力的原因，對(duì)施工方不要講道理，只講結(jié)果。現(xiàn)在的工程講道理的話(huà)，施工方永遠(yuǎn)是正確的，作為甲方就永遠(yuǎn)管不好工程。

⑻資料的管理。督促監(jiān)理和施工單位做到必要文字存檔，要有良好的檔案管理制度。工程檔案資料隨進(jìn)度同時(shí)進(jìn)行，單項(xiàng)工程完畢后就進(jìn)行單項(xiàng)工程驗(yàn)收，不要拖，隱蔽工程要隨隱蔽隨驗(yàn)收并及時(shí)整理資料，避免最后資料缺失。

⑼很重要的一點(diǎn)，雖然是投資方，但也不能高高在上，要平等地對(duì)待施工和監(jiān)理單位，明白現(xiàn)場(chǎng)三方是真正的利益共同體。

4 協(xié)調(diào)

⑴與相關(guān)專(zhuān)業(yè)的協(xié)調(diào)。這項(xiàng)工作也必須負(fù)起責(zé)任來(lái)，因?yàn)殡[蔽工程中大部分與給排水、強(qiáng)弱電、暖通等專(zhuān)業(yè)相關(guān)，而裝飾工程施工時(shí)也必定存在與這些專(zhuān)業(yè)相碰撞的情況。

⑵與相關(guān)單位的協(xié)調(diào)。工程管理確實(shí)是一件非常復(fù)雜的事，作為管理中樞，在面對(duì)各參建單位如設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等既要協(xié)調(diào)好各單位之間的管理，又需要管理各單位各司其職，還需要控制現(xiàn)場(chǎng)的狀況。同時(shí)要避免他們互相勾結(jié)，又要避免監(jiān)理、總包故意刁難，還要處理好他們內(nèi)部管理層的關(guān)系。這就要求集思廣益，提升自己的全面管理水平，抓住關(guān)鍵，做到公平、公開(kāi)、公正。

二、安全管理

安全管理指施工項(xiàng)目工程師對(duì)工程施工實(shí)施安全控制、承擔(dān)安全責(zé)任的總稱(chēng)。施工現(xiàn)場(chǎng)直接從事生產(chǎn)作業(yè)的人員、材料、機(jī)械相對(duì)集中,存在多種危險(xiǎn)因素,在錯(cuò)綜復(fù)雜的施工現(xiàn)場(chǎng)對(duì)人員的不安全行為,對(duì)物資的不安全狀態(tài)以及危險(xiǎn)源的識(shí)別與控制是施工管理的重點(diǎn),控制人的不安全行為,充分調(diào)動(dòng)人的安全生產(chǎn)的積極性,對(duì)于違反安全規(guī)定的錯(cuò)誤行為予以堅(jiān)決制止,用人方面也要從人的身體狀況和業(yè)務(wù)水平等多方面綜合考慮,全面控制。施工現(xiàn)場(chǎng)把機(jī)械、物資、及其他生產(chǎn)對(duì)象存放位置,存放狀態(tài),存放條件進(jìn)行控制,體現(xiàn)“安全生產(chǎn),預(yù)防為主”的原則。準(zhǔn)確及時(shí)的對(duì)危險(xiǎn)源進(jìn)行識(shí)別和有效的控制,施工生產(chǎn)用電、特種設(shè)備作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)、火災(zāi)、高空作業(yè)、滑坡、塌方危險(xiǎn)地質(zhì)地段、塔機(jī)作業(yè)、重點(diǎn)防火防盜區(qū)域、爆破材料的管理

和使用、化學(xué)品的使用儲(chǔ)存與使用、機(jī)械傷害等。安全這項(xiàng)工作要常抓不懈，而且施工和監(jiān)理單位都必須高度重視且都必須設(shè)專(zhuān)門(mén)的安全工程師。施工單位要嚴(yán)格執(zhí)行三級(jí)安全教育，每周監(jiān)理主持的安全大檢查如果有甲方參加的話(huà)，對(duì)施工單位安全教育的執(zhí)行力度也會(huì)起到很好的督促作用。安全是人類(lèi)最重要,最基本的需求,是人民生命與健康的基本保證,我們必須充分認(rèn)識(shí)安全生產(chǎn)的重要性,切實(shí)把安全生產(chǎn)放在極端重要的位置,堅(jiān)持安全第一,預(yù)防為主的方針,有著現(xiàn)實(shí)而深遠(yuǎn)的意義。