導(dǎo)語：如何才能寫好一篇城中村改造的前景，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

關(guān)鍵詞：城中村改造；制度瓶頸；多贏格局；財(cái)政資源

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2014.02.009

城中村改造近年來引起廣泛關(guān)注，新一屆政府也將城中村和棚戶區(qū)改造納入到本屆政府的工作重點(diǎn)之中了。由于目前改造功能及目標(biāo)的各種不穩(wěn)定因素，城中村改造很可能會(huì)使改造趨勢誤入歧途，所以對(duì)城中村的改造現(xiàn)狀及發(fā)展前景多問幾個(gè)為什么、探尋其中的諸多困境及其破解策略十分有必要，相當(dāng)意義上也是對(duì)當(dāng)前城鎮(zhèn)化進(jìn)程中妥善解決城鄉(xiāng)二元體制矛盾、共享城鎮(zhèn)化發(fā)展成果的重要惠民舉措。

一、城中村改造中的錯(cuò)綜關(guān)系及制度瓶頸

城中村是在快速的城市化進(jìn)程中，由于城郊土地被大量征用，原有的農(nóng)村聚落為城市建設(shè)用地所包圍或被納入城市建設(shè)用地范圍而形成的。簡單地說，“城中村”就是被城市包圍的村莊。從城中村所引發(fā)問題來看，“城中村”往往也是“問題村”，即在土地利用、建設(shè)景觀、規(guī)劃管理、社區(qū)文化等方面表現(xiàn)出的強(qiáng)烈的城鄉(xiāng)差異及矛盾，影響城市的建設(shè)質(zhì)量和發(fā)展秩序?！俺侵写濉钡耐恋厝匀粚儆谵r(nóng)村集體建設(shè)用地，房屋為農(nóng)民自建或村社集體所建并用于出租的非商品房。為了獲取盡可能多的房租收益，城中村農(nóng)民個(gè)人或村社集體所建的房屋大都十分密集擁擠。城中村雖然已被城市包圍，但城中村的村民仍然是農(nóng)村戶籍，村社集體經(jīng)濟(jì)組織仍然存在并發(fā)揮著作用。

因?yàn)槌侵写逡呀?jīng)被城市所包圍，城中村往往成為進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民的租住地。城中村房屋比較雜亂擁擠，居住條件不夠好，且臟亂差，但一是廉價(jià)，二是方便，因此成為進(jìn)城農(nóng)民的首選。據(jù)陳錫文說，“調(diào)查顯示，在2011年，50%的進(jìn)城農(nóng)民工住的是用工單位提供的集體宿舍，47%租住在城中村、城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)民住房”。[1]農(nóng)民工收入比較低，只能租住在相對(duì)廉價(jià)而擁擠的城中村。低收入的農(nóng)民工群體，臟亂差的城中村環(huán)境，甚至還伴生有黃賭毒，城中村因此被一些人稱作“城市之瘡”，城中村也常被比作中國的城市貧民窟，藍(lán)宇蘊(yùn)則稱城中村為“類貧民窟”。杭州原市委書記王國平認(rèn)為，“‘城中村’是城鄉(xiāng)差距、市民與農(nóng)民、本地人與外地人差距的集中反映，如果不改造，很可能演變成西方的‘貧民窟’，嚴(yán)重影響城市建設(shè)管理與穩(wěn)定”。[2]當(dāng)然，還有一種意見認(rèn)為，“城中村”處于城市中心地帶，良好的區(qū)位，臟亂差的環(huán)境，形成了尖銳的視角對(duì)立。通過改造，可以極大地提高城中村地帶土地的價(jià)值，集約節(jié)約利用土地。這正是當(dāng)前國土部推動(dòng)城市“三舊”改造的動(dòng)力。

那么，當(dāng)前中國城中村的狀況如何呢？珠三角是城中村最為密集的地區(qū)。深圳特區(qū)內(nèi)有71個(gè)“城中村”（2004），戶籍人口僅為7.64萬人，外來人口達(dá)64.53萬人。[3]深圳特區(qū)內(nèi)200多萬流動(dòng)人口的半數(shù)居住在城中村，但特區(qū)內(nèi)72個(gè)城中村的土地面積僅10km2，這些城中村的平均人口密度高達(dá)10萬人/km2，而深圳特區(qū)平均人口密度為6532人/km2。[4]2000年珠海提出“改造城中舊村、創(chuàng)建精品社區(qū)”的目標(biāo)，要在3年內(nèi)全部消滅26個(gè)城中村。2005年北京提出要在3年內(nèi)改造四環(huán)以內(nèi)的及奧運(yùn)場館周邊的171個(gè)城中村。[5]城中村數(shù)量多，改造所需資金極為巨大，例如改造廣州138個(gè)城中村所需資金的保守估計(jì)是2000億元。[6]只有1000多戶籍居民的深圳大沖村住有6萬人。[7]

當(dāng)前改造城中村的主要措施有三：（1）政府直接投資改造城中村，例如被稱為“紹興模式”的紹興市城區(qū)，投資30億元改造了41個(gè)城中村，拆遷舊房建筑面積約235萬m2，建設(shè)安置房建筑面積為250萬m2，改善35萬農(nóng)民的居住環(huán)境；（2）通過市場運(yùn)作，借助房地產(chǎn)項(xiàng)目改造城中村，這種模式以珠?！伴_發(fā)商主導(dǎo)型”改造模式最為典型，即政府劃出地塊，根據(jù)城市總體規(guī)劃，由開發(fā)商進(jìn)行投資策劃，獨(dú)立承擔(dān)拆遷安置、回遷建設(shè)和商品房建設(shè)等，在整個(gè)改造過程中政府不直接投入任何資金，而是通過減免地價(jià)等市場運(yùn)作方式促進(jìn)開發(fā)商的積極性；（3）通過城中村人口城市化、村集體經(jīng)濟(jì)股份化、變革村民身份與經(jīng)濟(jì)方式，間接推動(dòng)城中村改造。[8]

以上所引所述，可以歸結(jié)為兩點(diǎn)。一是當(dāng)前全國大中城市都普遍存在城中村，城中村是進(jìn)城農(nóng)民工的主要租住地，城中村建筑無序，環(huán)境臟亂差，甚至黃賭毒泛濫。因此之故，中國城市中的城中村成了類一般發(fā)展中國家的貧民窟，成為“城市之瘡”。二是因?yàn)榍懊孢@個(gè)原因，地方政府都有極強(qiáng)的改造城中村的動(dòng)力，卻又缺少改造城中村所需要的巨大財(cái)力及能力。

二、城中村改造中的政策頑疾及融資風(fēng)險(xiǎn)

作為“城市之瘡”的城中村，外觀不雅，藏污納垢，且往往地處城市中心位置，這對(duì)“城市像歐洲”的中國來講，實(shí)在是難堪的事情。如果地方政府可以對(duì)城中村進(jìn)行改造，將城中村變成精品社區(qū)，這就是了不起的政績。

改造城中村，政府就要對(duì)拆遷農(nóng)戶進(jìn)行補(bǔ)償。城中村建設(shè)的密度很高，握手樓比比皆是，一個(gè)農(nóng)戶有幾千平方米用于出租的房子，在城中村是正常不過的事情。政府拆遷，就要給農(nóng)戶補(bǔ)償，一般要按1：1還建，而在上海，地方政府是按1：3還建的。好在上海城中村相對(duì)于珠三角更守規(guī)矩，很少違規(guī)搭建，因此每戶住宅面積只有200～300m2，還建商品房也就在600～900m2，市價(jià)大致是1000萬元。但即使如此，也還是會(huì)出現(xiàn)釘子戶，會(huì)要高價(jià)，從而不得不提高拆遷補(bǔ)償。

城中村過去的土地是集體所有，集體所有土地上所建住宅是沒有“兩證”，不能上市交易的，因此，城中村農(nóng)民自建住房的房價(jià)要遠(yuǎn)低于同樣地段的商品房?，F(xiàn)在通過城中村改造，城中村農(nóng)民按1：1獲得還建的“雙證”俱全商品房，且此商品房所處環(huán)境要遠(yuǎn)比過去臟亂差的、建筑無序設(shè)施不全的城中村農(nóng)民自建房好，這樣，城中村農(nóng)民就可以因?yàn)椴疬w而獲得巨大利益，由此獲得上千萬元的補(bǔ)償也頗常見。也就是說，城中村改造不僅讓原城中村村民從此住上了環(huán)境優(yōu)美設(shè)施良好的精品小區(qū)，而且可以獲得巨大的補(bǔ)償。城中村改造對(duì)城中村村民有利。這個(gè)意義上講，地方政府通過投入巨資來改造城中村，城中村民得利益，政府得形象。

當(dāng)然，政府出錢來改造城中村以得形象，所需巨資并非很容易出得起。比如廣州早在2005年計(jì)算改造全部130多個(gè)城中村就需要投入2000億的巨資，而為召開亞運(yùn)會(huì)所改造海星沙一個(gè)村，廣州市政府據(jù)說就拿出了40億元。對(duì)于絕大多數(shù)城市基礎(chǔ)設(shè)施欠帳很多的城市，很難拿得出如此巨額資金來改造城中村。

政府改造拿不出錢，就通過市場，就引入企業(yè)來改造如何？城中村所處區(qū)位大都是在城市黃金地帶，這些地帶寸土寸金。城中村基礎(chǔ)設(shè)施缺乏，環(huán)境臟亂差，黃金寶地上的建筑卻無法實(shí)現(xiàn)應(yīng)有的市場價(jià)值。若引進(jìn)資金對(duì)城中村改造，資本在拆遷后再利用這塊黃金地段建設(shè)高尚住宅小區(qū)或用于商業(yè)目的，高房價(jià)就可能給企業(yè)以回報(bào)，彌補(bǔ)拆遷支出后還有盈余，這樣一來，地方政府不出錢，企業(yè)有盈利，農(nóng)民得利益，城市得形象，就成為了真正多贏的格局。

為了得到這個(gè)多贏格局，地方政府也要讓利。因?yàn)槌侵写迨羌w建設(shè)用地。按照法律，集體建設(shè)用地只能由地方政府征收，然后必須經(jīng)由招拍掛程序在土地二級(jí)市場上拍出。地方政府為了好事辦好，往往免收土地出讓金，而將征收拆遷農(nóng)村建設(shè)用地相當(dāng)于劃撥到企業(yè)，進(jìn)行商業(yè)開發(fā)。無論如何，即使政府沒有獲得土地出讓金，城中村改造也沒有損失地方政府的任何利益，結(jié)果卻是開發(fā)商賺錢，城中村村民致富，之前的“城市之瘡”不花任何成本就被清除掉了。

是這樣的嗎？其實(shí)不是。為什么？因?yàn)榈胤秸谝M(jìn)開發(fā)商進(jìn)行建設(shè)，免收土地出讓金之外，城中村地帶所建大量商品房增加了城市房地產(chǎn)市場的商業(yè)供給，從而稀釋了城市房地產(chǎn)的價(jià)值?；蛘哒f，在一個(gè)相對(duì)封閉的城市，對(duì)房地產(chǎn)的需求是相對(duì)固定的，增加的商品房供給會(huì)稀釋城市房地產(chǎn)所附著在土地上的價(jià)值?；蛘哒f，城中村的開發(fā)為市場提供了大量的商品房，就使地方政府不再可能在城郊新征建設(shè)用地進(jìn)行開發(fā)，從而損失了潛在的農(nóng)地非農(nóng)使用的增值收益，也就是潛在的土地財(cái)政收入。世界上就沒有無緣無故的財(cái)富。從這個(gè)意義上講，城中村改造，即使是由企業(yè)來拆遷還建、市場運(yùn)作，地方政府仍然是通過損失潛在的土地財(cái)政收入來投入了巨資，而不是只有人賺錢卻沒有人虧本。

三、城中村改造中的拆建依賴及資源浪費(fèi)

還有一種流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，城中村位置地處城市中心，在城市中心建筑低價(jià)值的房產(chǎn)，無法實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，這樣就沒有集約節(jié)約利用土地。通過將城市中心低矮陳舊的房屋拆除，建設(shè)高大現(xiàn)代的建筑，才能充分實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值。從開發(fā)商的角度來看，這樣想是對(duì)的。但拆除城市中心地帶的低矮舊房，建高價(jià)值住房，其實(shí)質(zhì)含義是稀釋了城市房地產(chǎn)的價(jià)值，總體來講，這種的拆舊建新并沒有產(chǎn)生出新的價(jià)值出來。這個(gè)道理很多人不懂，因此會(huì)出現(xiàn)很多城市將市政府由老城區(qū)搬出來建在新城區(qū)，卻兩邊都會(huì)賺錢的故事。這個(gè)故事說，市政府所在的城市中心土地值錢，因此，搬走市政府，將土地出售，可以賣出高價(jià)。市政府建在新城區(qū)又會(huì)帶動(dòng)新城區(qū)土地的升值，就又可以賺錢。搬遷市政府本來是一件耗資巨大的事情，到了這個(gè)故事中卻變成了拆也賺錢建也賺錢的好事。世界上怎么可能有這樣的好事？與拆市政府建市政府故事同樣的還有城市挖湖填都賺錢的故事。從一個(gè)城市內(nèi)的小局部來講，也許拆與建市政府或填與挖湖都賺錢，從一個(gè)城市的整體來看，則一個(gè)局部所獲利益正是通過這個(gè)城市整體利益被攤薄為代價(jià)的。反過來拆建市政府是要花錢的，填挖湖泊也是要花錢的。

同樣，城中村改造，無論制度設(shè)計(jì)多么復(fù)雜，其本質(zhì)都是將之前城中村建筑拆除，再建新的建筑。因?yàn)樾陆ㄖA(chǔ)設(shè)施更好，建筑密度更高（關(guān)鍵是樓層高），產(chǎn)權(quán)更清晰，新建筑就具有更高的市場價(jià)值，從而可以讓開發(fā)商賺錢和城中村村民致富。但問題是，之前城中村中的建筑是具有很高使用價(jià)值的，這部分建筑被拆除了，非常浪費(fèi)，非?？上В浅２坏吞?。之前城中村的建筑也是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所積淀下來的物質(zhì)成果，現(xiàn)在卻似乎是因?yàn)檫@塊土地可以實(shí)現(xiàn)更高的市場價(jià)格，而一定要拆除，卻沒有看到在被拆出的城中村土地上所實(shí)現(xiàn)的更高地價(jià)，不過是稀釋和攤薄了整個(gè)城市中其他建筑的價(jià)值而已，并沒有創(chuàng)造出新的價(jià)值。這種通過拆遷，通過不斷地毀壞經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所形成的仍然具有高度使用價(jià)值的物質(zhì)積淀來進(jìn)行建設(shè)的思路，是開發(fā)商的思路，這種思路極大地破壞了經(jīng)濟(jì)發(fā)展所積累下來的成果，造成了巨大的浪費(fèi)。

當(dāng)前國土部正推動(dòng)城市“三舊”改造，表面上看起來是為了集約節(jié)約利用城市土地，實(shí)際上卻對(duì)本來仍然具有巨大使用價(jià)值的所謂“三舊”這一經(jīng)濟(jì)發(fā)展所形成的物質(zhì)成果的摧毀。這是極大的浪費(fèi)，這是極大的犯罪。中國今天仍然處于發(fā)展中階段，經(jīng)濟(jì)發(fā)展所形成的物質(zhì)成就依然不夠多，人民還無法享受到充裕的物質(zhì)成果?，F(xiàn)在卻將本來建設(shè)得好好的大量樓房基礎(chǔ)設(shè)施炸掉重建，這是多么讓人心疼啊。這樣來集約節(jié)約土地，難道今天中國的土地已經(jīng)少到必須將其實(shí)相當(dāng)不錯(cuò)的所謂城市“三舊”的良好建筑炸掉的地步嗎？中國有960萬km2，難道就缺少已經(jīng)建有良好建筑的所謂城市“三舊”的那點(diǎn)土地？難道中國農(nóng)村13萬km2多宅基地上的農(nóng)民不都是眼巴巴地期望自己可以到城市“三舊”建筑中獲得一席之地嗎？農(nóng)民可以占有大量土地而缺少在土地上進(jìn)行建筑的資金，農(nóng)民目前在農(nóng)村自家宅基地上所建住房質(zhì)量，難道不都是遠(yuǎn)遠(yuǎn)劣于城市“三舊”建筑的嗎？

四、城中村改造中的受損群體及劣勢處境

城中村中有兩種居民，一種是城中村村民，這些村民出租住房賺錢，當(dāng)起了食利者。這部分人只占城中村居民的少數(shù)。第二種是來城中村租房的房客，其主體是進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商的農(nóng)民工。城中村基礎(chǔ)設(shè)施不好，環(huán)境臟亂差，所以房租低，正好為進(jìn)城農(nóng)民工提供廉價(jià)住所。城中村地處市中心，正好也為農(nóng)民工務(wù)工經(jīng)商提供了方便。雖然擁擠但很廉價(jià)，雖然臟亂差但很方便居住，讓農(nóng)民工進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商，變得容易。農(nóng)民工因此可以在城市賺到錢，而回農(nóng)村老家消費(fèi)?，F(xiàn)在將能有效容納農(nóng)民工的城中村拆除了，農(nóng)民工就沒有廉價(jià)而方便的居所，他們進(jìn)城務(wù)工經(jīng)商所賺收入的更多部分就要用來支付房租，他們因此更加無法為回農(nóng)村老家消費(fèi)而積蓄，也更加沒有能力為體面進(jìn)城而積蓄。

地方政府為了解決農(nóng)民工的住處，而不得不修建更多的廉租房。地方政府所修建的廉租房不可能在城市中心，只可能修建在地價(jià)不高、區(qū)位不好的城市邊緣地帶，農(nóng)民工到這些城市邊緣地帶的廉租房居住，他們務(wù)工經(jīng)商都變得極其不便。結(jié)果往往是，政府花錢建了廉租房，農(nóng)民工還不愿意來居住。這樣看來，城中村改造還改造出了一個(gè)只有受害而無任何獲益的群體，這個(gè)群體就是進(jìn)城農(nóng)民工。進(jìn)城農(nóng)民工因?yàn)槭チ顺侵写暹@個(gè)廉價(jià)的居所，而更難在城市謀取收入高的就業(yè)，因而要更多地支付房租，而更加難以獲得體面地融入城市的積蓄?？梢?，即使是城中村改造，國家不出錢，開發(fā)商賺錢，城中村村民致富，以及沒有浪費(fèi)資源，城中村改造也有一個(gè)嚴(yán)重后果，就是極大地?fù)p害了進(jìn)城農(nóng)民工的利益。

在城中村中，城中村村民因?yàn)榭梢允杖》孔?，他們就不僅有良好的住所，而且有穩(wěn)定的收入，這部分城中村村民不僅不是貧民窟的一員，而且是城市一般市民所羨慕的群體。租住城中村的農(nóng)民工，他們只是城中村的過客，他們住在城中村，在城市務(wù)工經(jīng)商。若他們務(wù)工經(jīng)商收入高，他們就在城市購房，并因此體面而有尊嚴(yán)地在城市安居下來。若務(wù)工經(jīng)商收入不高，無法在城市體面安居，這些農(nóng)民工就將在城市所獲收入拿回農(nóng)村家鄉(xiāng)消費(fèi)。農(nóng)民工從來不認(rèn)為自己是城中村的一員，他們只是城中村的過客，住在城中村在城市務(wù)工經(jīng)商只是手段，目的則是在城市買房或最終返鄉(xiāng)。

正是因?yàn)榫幼≡诔侵写逯皇鞘侄危幼≡诔侵写宓霓r(nóng)民工就會(huì)保持積極的態(tài)度，就不會(huì)認(rèn)為自己是貧民窟的一員。因此，認(rèn)為城中村是城市貧民窟的說法完全誤會(huì)了中國城中村與一般發(fā)展中國家的貧民窟的本質(zhì)差異。相反，中國的城中村為發(fā)展中國家的進(jìn)城農(nóng)民工提供了不同于一般發(fā)展中國家貧民窟的生存居住模式。因而我們可以這么認(rèn)為，城中村的臟亂差是與目前中國處于一個(gè)發(fā)展中國家的階段相適應(yīng)的。在中國這樣的發(fā)展階段就要將城市每一個(gè)部分都建設(shè)得如歐美日，這不可能。通過改造城中村，將租住在城中村的農(nóng)民工都集中到城市邊緣地帶的廉租房，將導(dǎo)致農(nóng)民務(wù)工經(jīng)商更不方便，經(jīng)濟(jì)收入減少，使農(nóng)民工在城市的生存就更為艱難。住在由政府提供的廉租房里的農(nóng)民工就更可能落入到貧民窟的生活之中。

五、小結(jié)

改造城中村，無論是通過政府的直接投資，還是通過市場運(yùn)作，實(shí)際上都要耗費(fèi)大量財(cái)政資源，只不過前者是通過政府直接投資，后者是政府損失潛在的土地出讓金收入。城中村改造除了表面上的城市外觀，及制造出大批城中村的千萬億萬富翁以外，基本上都是負(fù)面作用，可能是弊大于利。地方政府花費(fèi)巨額財(cái)政資金改造城中村，結(jié)果卻是弊大于利，這樣的改造當(dāng)然要警惕。

尤其是在目前中國經(jīng)濟(jì)正處于中等收入階段，弄不好社會(huì)落入中等收入陷阱。中國應(yīng)將主要的財(cái)政資源服務(wù)于中國產(chǎn)業(yè)升級(jí)，服務(wù)于中國在全球化背景下的國際分工地位的提升上，唯如此，中國才可以步入到發(fā)達(dá)國家行列，中國才能用更多財(cái)政資源來建設(shè)更好的城市形象。在當(dāng)前及未來相當(dāng)長一個(gè)時(shí)期，地方政府應(yīng)將主要的財(cái)政資源（包括土地財(cái)政資源）用于建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施，用于發(fā)展經(jīng)濟(jì)，而不是用在城中村改造上面。

參考文獻(xiàn)：

[1]陳錫文.我對(duì)城鎮(zhèn)化有三點(diǎn)擔(dān)憂[N].中國青年報(bào)，2013-03-07.

[2]董冠洋.中國城鎮(zhèn)化須直面“城中村”難題[N].中新社，2013-03-21.

篇2

歡迎大家對(duì)區(qū)“城中村”改造工作進(jìn)行視察，并提出寶貴意見?，F(xiàn)將我區(qū)“城中村”改造工作匯報(bào)如下:

一、基本情況

區(qū)地處市中心城區(qū)，隨著城市化進(jìn)程的加快，城區(qū)建設(shè)用地的快速擴(kuò)展，越來越多的村莊被納入到城區(qū)范圍，形成了“城中有村、村中有城”的特殊格局?！俺侵写濉钡拇嬖冢粌H影響城市的整體形象，還導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)、環(huán)境、治安、衛(wèi)生等方面的諸多問題，嚴(yán)重制約了中心城市品位的提升，“城中村”的改造已經(jīng)成為區(qū)城市發(fā)展進(jìn)程中迫切需要解決的問題。

推動(dòng)“城中村”改造建設(shè)，是加快城市化進(jìn)程的重要舉措之一。我區(qū)目前共有城中村83個(gè)，直管居民53300戶，人口約23萬人。要全部完成城中村改造任務(wù)，需拆除建筑面積845萬平方米，規(guī)劃建設(shè)新建筑多萬平方米，預(yù)計(jì)總投資約120億元，任務(wù)異常艱巨繁重。

近年來，區(qū)委、區(qū)政府從改善居民居住條件、提升城市品位、構(gòu)建和諧社會(huì)的大局出發(fā)，把“城中村”改造工作提上了議事日程，在充分調(diào)研、外出考察、廣泛動(dòng)員、制定方案的基礎(chǔ)上，先行開展了試點(diǎn)工作，每個(gè)辦事處選擇一個(gè)社區(qū)進(jìn)行試點(diǎn)。目前，南城辦事處程堤口社區(qū)、北城辦事處河?xùn)|社區(qū)、東城辦事處打漁店社區(qū)、西城辦事處百園社區(qū)劉菜園村、辦事處何樓社區(qū)均進(jìn)展順利，召開了居民大會(huì)，形成了同意改造的一致意見，組建了居民議事監(jiān)督小組，辦理了規(guī)劃、用地、建設(shè)等手續(xù)，確定了改造途徑和開發(fā)商，簽定了改造協(xié)議，起草了改造、拆遷、安置方案，各項(xiàng)工作正在有序進(jìn)行。以西城辦事處百園社區(qū)劉菜園村為例，現(xiàn)有226戶，人口880人，拆遷面積122畝，改造后回遷戶用地65畝，騰出土地57畝。南城辦事處程堤口社區(qū)，現(xiàn)有居民429戶，人口1782人，需要拆遷面積343畝，拆遷建筑物25萬平方米，項(xiàng)目實(shí)施后，回遷占地97畝，公共用地98畝，可騰出土地148畝，該項(xiàng)目可建設(shè)商住用房55.54萬平方米，其中商鋪2.57萬平方米，回遷小區(qū)15.7萬平方米，另有37萬平方米住房可進(jìn)入市場銷售，項(xiàng)目總投資10億元，竣工后可繳納稅收1.8億元，經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益均十分明顯。

二、主要做法

城中村改造是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程，涉及到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、政策等方方面面。為加快城市化進(jìn)程，區(qū)積極借鑒先進(jìn)地區(qū)“城中村”改造經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合自身實(shí)際，先易后難，以點(diǎn)帶面，分批分期逐步推進(jìn)“城中村”改造工作。

（一）完善組織體系，健全工作機(jī)制。開展“城中村”改造是一項(xiàng)創(chuàng)新的工作，也是一項(xiàng)涉及面廣、政策性強(qiáng)、牽涉很多利益矛盾的社會(huì)綜合工程。區(qū)委、區(qū)政府對(duì)此高度重視，并提上了議事日常，多次召開不同層次的會(huì)議研究工作，成立了由區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)任組長，分管領(lǐng)導(dǎo)任副組長，開發(fā)辦、建設(shè)、規(guī)劃、國土、財(cái)政、發(fā)改、公安等部門負(fù)責(zé)人及五城辦事處書記為成員的“城中村”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組，同時(shí)成立了由相關(guān)部門懂業(yè)務(wù)、靠得住的人員組成的工作隊(duì)伍。設(shè)立了專門的城中村改造辦公室，全面加強(qiáng)“城中村”改造工作的指導(dǎo)與協(xié)調(diào)。并打破常規(guī)，排除條塊束縛，在各項(xiàng)審批權(quán)限上建立“綠色通道”，只要是區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組確定的事項(xiàng)，就立說立行，限時(shí)解決，確保特事特辦，急事急辦。嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任制，分配相關(guān)工作，強(qiáng)化督導(dǎo)調(diào)度，限期完成任務(wù)，全力抓好“城中村”改造工作。

（二）采取多種形式，深入開展宣傳教育活動(dòng)。思想是行動(dòng)的先導(dǎo)。通過新聞媒體、發(fā)放明白紙、拉橫幅、張貼標(biāo)語、出動(dòng)宣傳車等多種形式，加大宣傳力度，營造良好的“城中村”改造氛圍，廣造輿論，深入做好社區(qū)居民的思想工作，做到思想促動(dòng)、利益驅(qū)動(dòng)、前景引動(dòng)，盡心竭力把前期工作做細(xì)做實(shí)。同時(shí)，分開層次，組織擬被改造社區(qū)的居民代表、黨員代表等走出去到濟(jì)南、日照、萊蕪、淄博、臨沂、章丘等地學(xué)習(xí)，用實(shí)際事例教育引導(dǎo)居民參與改造。還把先進(jìn)地區(qū)負(fù)責(zé)人請(qǐng)進(jìn)來講改造的意義、經(jīng)驗(yàn)做法，開闊了干部和居民的眼界，提高了大家改造的積極性，達(dá)成了共識(shí)，使居民同意改造率達(dá)到95%以上，絕大多數(shù)群眾真正理解、自覺支持改造。想方設(shè)法把“城中村”改造的組織程度提高到最大化，把各級(jí)干部的主觀能動(dòng)性發(fā)揮到最大化，把“城中村”居民的積極性調(diào)動(dòng)到最大化，培育市場引導(dǎo)力、組織社會(huì)參與力，運(yùn)用法律和制度約束力，發(fā)揮 黨政推動(dòng)力，四管齊下，形成合力，引入市場機(jī)制，廣泛宣傳，動(dòng)之以情，曉之以理，充分發(fā)揮社區(qū)和辦事處的作用，推動(dòng)“城中村”改造工作順利實(shí)施。

（三）充分發(fā)揮主體作用，扎實(shí)做好試點(diǎn)工作。城區(qū)辦事處的主要任務(wù)是搞好城市建設(shè)，尤其是城中村改造工作。始終堅(jiān)持市級(jí)主導(dǎo)，區(qū)級(jí)組織，辦事處為責(zé)任主體，社區(qū)具體操作，履行拆遷主體的責(zé)任，走自我改造的路子。各辦事處積極主動(dòng)承擔(dān)起責(zé)任主體作用，精心選好試點(diǎn)，先行選擇村級(jí)（社區(qū)）班子強(qiáng)、群眾基礎(chǔ)、經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)好，居民改造積極性高的村居實(shí)現(xiàn)突破。每個(gè)辦事處確保啟動(dòng)一處城中村改造或舊城改造試點(diǎn)，拉出時(shí)間表，倒排工期，按時(shí)完成任務(wù)。然后再逐年推進(jìn)，滾動(dòng)發(fā)展。

（四）科學(xué)規(guī)劃，為“城中村”改造繪制藍(lán)圖。各辦事處和社區(qū)在對(duì)“城中村”用地現(xiàn)狀和基本情況進(jìn)行充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，在國土、規(guī)劃、建設(shè)等部門的具體指導(dǎo)下，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求，認(rèn)真分析研究了本社區(qū)的改造計(jì)劃和總體規(guī)劃，繪制了規(guī)劃圖，報(bào)相關(guān)部門批準(zhǔn)后組織實(shí)施。

（五）制定實(shí)施意見，統(tǒng)籌解決居民生產(chǎn)生活問題。為指導(dǎo)全區(qū)開展好“城中村”改造工作，區(qū)政府在充分調(diào)查的基礎(chǔ)上，研究制定了符合區(qū)實(shí)際、操作性強(qiáng)的《“城中村”改造工作實(shí)施意見》，明確了指導(dǎo)思想、目標(biāo)任務(wù)、方法步驟、工作要求、考核辦法等，并多渠道征求社會(huì)各界意見，具有廣泛的代表性和可操作性。進(jìn)一步明確責(zé)任，細(xì)化量化任務(wù)，指導(dǎo)各城區(qū)辦事處、擬改造社區(qū)本著“一村（居）一策”的原則，制定出廣大被拆遷居民樂于接受的補(bǔ)償安置方案，并盡可能照顧老年人、特困群眾等弱勢群體，為下步工作打基礎(chǔ)、做準(zhǔn)備。同時(shí)，科學(xué)測算“城中村”改造實(shí)現(xiàn)的收益，統(tǒng)籌計(jì)劃好被改造社區(qū)居民的社會(huì)保障、生活福利等問題，提前籌劃社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，解除居民群眾后顧之憂，確保改造工作順利實(shí)施。各社區(qū)也結(jié)合自身實(shí)際制定了本社區(qū)具體的實(shí)施方案，由居民大會(huì)討論通過后予以實(shí)施。

（六）多措并舉，穩(wěn)步推進(jìn)“城中村”改造工作。一是在政策上予以傾斜。積極探索土地補(bǔ)償機(jī)制，將土地收益最大限度地返還給社區(qū)，返還給居民，使群眾得到實(shí)惠，使困難戶和孤寡老人得到照顧，使社區(qū)居民生活得到有效保障。二是在手續(xù)辦理上予以簡化。在不違反原則的基礎(chǔ)上盡量簡化土地使用手續(xù)的審批程序，縮短工作日，提高工作效率，積極支持“城中村”改造工作。三是在多方利益關(guān)系上搞好權(quán)衡?！俺侵写濉备脑焐婕罢?、居民與改造單位三方的利益，“城中村”改造的實(shí)質(zhì)是通過解決產(chǎn)權(quán)、規(guī)劃、地價(jià)及拆遷、補(bǔ)償、安置四方面問題，調(diào)節(jié)三方面之間的相互關(guān)系，以達(dá)到利益均衡、各方共贏。為此，積極做好三方關(guān)系的協(xié)調(diào)，把居民利益放在首位，使政府讓利于民，而不是讓利于改造單位。四是在改造資金的管理上實(shí)行陽光操作。參與改造的社區(qū)均由居民大會(huì)推舉出財(cái)務(wù)監(jiān)督管理小組，具體管理改造資金，監(jiān)督改造資金的使用，讓群眾參與管理和操作，做到公開、透明。五是在違法建設(shè)上加強(qiáng)監(jiān)管。在確定某一社區(qū)進(jìn)行“城中村”改造后，就依據(jù)普查情況和現(xiàn)場拍照為補(bǔ)償依據(jù)，亂搭亂建部分不列入補(bǔ)償范圍。加強(qiáng)對(duì)擬改造社區(qū)違法建設(shè)的監(jiān)管，不定期巡查，開通舉報(bào)電話，設(shè)立了舉報(bào)箱，發(fā)現(xiàn)違法建設(shè)堅(jiān)決給予嚴(yán)厲打擊。

三、存在的問題

1、思想不開放。地處孔孟之鄉(xiāng)，封建傳統(tǒng)思想根深蒂固。以自給自足的自然經(jīng)濟(jì)為特征的封建社會(huì)造就了人們對(duì)土地特有的依賴感，并且在居住聚集方式上特別重視血緣關(guān)系和家族習(xí)慣，一直沿襲至今。使得“城中村”的居民寧可住在自己祖輩遺留下來的破舊庭院里也不愿去住樓房，寧可一族人居住在臟、亂、差的村內(nèi)而不愿去住各項(xiàng)功能配套的生活小區(qū)。從而對(duì)“城中村”改造工作不支持、不配合，甚至阻撓拆遷工作，給“城中村”改造工作增加了阻力。

2、融資渠道較窄。由于我區(qū)經(jīng)濟(jì)水平偏低，居民自主改造力不從/！/心，成立股份制公司進(jìn)行改造又無經(jīng)驗(yàn)可循，目前采取的主要途徑是引進(jìn)開發(fā)商進(jìn)行改造，而開發(fā)商又是以盈利為目的，導(dǎo)致改造后小區(qū)的容積率普遍偏高。而且由于缺乏改造資金，導(dǎo)致“城中村”改造工作進(jìn)展較慢。

3、亂搭亂建現(xiàn)象嚴(yán)重。由于“城中村”一般地理位置比較優(yōu)越，可觀的房屋租金、高標(biāo)準(zhǔn)的拆遷補(bǔ)償?shù)取皟?yōu)惠政策”，刺激了居民的建房欲望，一些諸如“填平補(bǔ)齊”、“新建擴(kuò)建”、“接高翻建”等形式多樣的違法建設(shè)層出不窮，屢禁不止，不僅增加了拆遷難度，而且還增加了改造成本。

四、建議

1、進(jìn)一步強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)。主要領(lǐng)導(dǎo)重視是做好城中村改造工作的組織保障。城中村改造是一項(xiàng)系統(tǒng)而復(fù)雜的社會(huì)工程，工作任務(wù)重，拆遷建設(shè)難。只有領(lǐng)導(dǎo)充分重視，并成立一個(gè)靠得上、抓得死的領(lǐng)導(dǎo)班子，工作力度才能上去，工作措施才能強(qiáng)硬，各級(jí)各部門就會(huì)心往一處想，勁往一處使，才會(huì)出硬招、下真功，想辦法、抓落實(shí)，出成果、見實(shí)效，強(qiáng)力推進(jìn)工作開展。要建立聯(lián)席會(huì)議制度，定期召開指揮部聯(lián)席會(huì)議，研究解決改造過程中遇到的困難和問題，事項(xiàng)一經(jīng)確定，各成員單位必須限時(shí)辦結(jié)。建立督查考核制度，定期督導(dǎo)檢查各辦事處“城中村”改造工作，并將“城中村”改造工作納入年度績效考核。

2、切實(shí)提高改造意識(shí)?！俺侵写濉备脑煲獙?shí)現(xiàn)突破，首先必須解決觀念問題。要開展廣泛而深入的宣傳教育，使群眾明白，“城中村”改造是體現(xiàn)政府執(zhí)政為民，群眾得實(shí)惠，政府得民心，提升城市品位的必然選擇，不改造“城中村”，城市化水平就難以達(dá)到較高的層次，也最終將影響到“城中村”居民的利益。同時(shí)，還要通過各類培訓(xùn)、普法教育等方式，促進(jìn)“城中村”居民從職業(yè)上、文化上、思想觀念與行為方式上加快向高素質(zhì)的文明市民轉(zhuǎn)變，逐步改變滯后的精神面貌。

3、將“城中村”改造納入城市經(jīng)濟(jì)體系。“城中村”改造關(guān)鍵要兼顧好各方面尤其是居民的利益，不處理好居民的利益，不解決好居民的后顧之憂，這項(xiàng)工作就很難順利進(jìn)行?！俺侵写濉钡暮诵膯栴}是土地問題，要城市化就要把村民轉(zhuǎn)化為城市居民，把集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地。同時(shí)，要解決好剩余土地和集體資產(chǎn)的處置問題，以及居民就業(yè)、養(yǎng)老和社會(huì)保障等一系列問題。制定扶持辦法，幫助原村民進(jìn)入城市勞動(dòng)力市場。嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)政策，強(qiáng)化土地征收過程中社保基金的征收，并預(yù)留征地補(bǔ)償款的一部分用于解決村民的社會(huì)保障問題。同時(shí)，將原村民納入城市社會(huì)福利保障體系，參與醫(yī)療和養(yǎng)老保險(xiǎn)，享受最低生活保障。

篇3

3月26日，正值調(diào)控房地產(chǎn)市場的新“國八條”出臺(tái)兩個(gè)月，漢版“限購令”滿月。據(jù)武漢市房管部門監(jiān)測，3月份武漢市商品住房調(diào)控成效開始初步顯現(xiàn)，房價(jià)出現(xiàn)微幅下調(diào)?？傮w均價(jià)是穩(wěn)中有降，但幅度有限，整體降幅不高于1%。

3月30日，武漢市進(jìn)一步出臺(tái)了今年的房價(jià)控制目標(biāo)，將確保房價(jià)漲幅低于GDP和居民收入增速水平，即2011年武漢房價(jià)增幅或控制在12%以下。

如何應(yīng)對(duì)“限購猛藥”產(chǎn)生的化學(xué)反應(yīng)，或?qū)⑹俏磥矸康禺a(chǎn)業(yè)面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)。

土地供應(yīng)：城中村地塊遭熱捧

自漢版“限購令”推出至今，武漢市僅在3月3日舉辦了一場土地招拍掛。從當(dāng)日的現(xiàn)場來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拿地?zé)崆榻z毫未減，對(duì)土地爭奪的焦點(diǎn)集中在城中村改造地塊上。

當(dāng)日，掛牌的16塊土地全部成交，總面積1895.2畝，總成交價(jià)82.0255億元。其中有9個(gè)城中村地塊，共計(jì)1657畝，占總拍賣土地面積的82%。

此次競拍，“地產(chǎn)一哥”萬科再度擲金14.36億元接連拿下兩宗城中村地。和以往常見的硝煙彌漫不同，該日總計(jì)約1895畝的土地，在不到三個(gè)小時(shí)的時(shí)間內(nèi)被次第“瓜分”。據(jù)了解，在歷次對(duì)城中村項(xiàng)目的爭奪中，競拍現(xiàn)場都能看到萬科的影子。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，城中村地塊因?yàn)樯婕按迕癜仓?，價(jià)格彈性大，“水很深”?！安还茉趺凑f，相比市場供應(yīng)的儲(chǔ)備地，城中村土地‘起始價(jià)’較低，是目前在國家對(duì)房地產(chǎn)嚴(yán)控形勢下拿地風(fēng)險(xiǎn)較小的選擇?！?/p>

在樓市限購的大背景下，競拍價(jià)格低相對(duì)低廉的城中村改造用地，無疑是房地產(chǎn)商調(diào)整自身發(fā)展的戰(zhàn)略需要。而從溢價(jià)競拍的角度看，雖然房企拿地日趨謹(jǐn)慎，但是仍會(huì)激烈競爭優(yōu)質(zhì)地塊。

與此同時(shí)，今年也是政府加大城中村和老城區(qū)的改造力度的關(guān)鍵一年。

據(jù)悉，自2009年以來，武漢市城中村改造建設(shè)全面啟動(dòng)并加速，武漢市政府2009年年初下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加快城中村改造建設(shè)工作的意見》，要求在2011年底前完成二環(huán)線內(nèi)56個(gè)城中村綜合改造任務(wù)。而作為“十二五”開局之年，今年正是江城的城中村改造、老城區(qū)建設(shè)高峰年，隨之將有大量的相關(guān)土地進(jìn)入拍賣，無形中就成為了房地產(chǎn)商爭相競拍的對(duì)象。

此前，新“國八條”中規(guī)定，“今年的商品住房用地供應(yīng)計(jì)劃總量原則上不得低于前2年年均實(shí)際供應(yīng)量”。而從武漢市土地交易中心土地供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，武漢近兩年的涉居用地實(shí)際供應(yīng)力度大，同比增幅都高達(dá)44%以上。這表明武漢今年商品住房用地供應(yīng)將繼續(xù)維持較大的力度。

在土地供應(yīng)利好的情況下，倘若能抓住此次大規(guī)模城中村改造時(shí)機(jī)，趁勢進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)和保障房市場，將會(huì)在成本控制、樓盤成交量上，再創(chuàng)新高，這對(duì)在“限購令”下“受傷”的武漢樓市而言，其意義不言而喻。

然而，也有房地產(chǎn)商開始質(zhì)疑以城中村拿地為主的策略?！俺侵写宥嘉挥谌h(huán)以內(nèi)，做商業(yè)地產(chǎn)非常棒。但是，這只有兩到三年的時(shí)間，以后很難復(fù)制的，因?yàn)榉孔硬疬w完了，就沒了。”湖北福星惠譽(yù)不動(dòng)產(chǎn)投資有限公司總經(jīng)理林春輝在接受《鄂商》記者采訪時(shí)表示。

開發(fā)商：招數(shù)頻出應(yīng)對(duì)限購

3月15日，記者在金銀湖的金地?格林春岸看到，該樓盤正隆重推出14#“樓王”，均價(jià)7500元起，最低價(jià)為6900元，但看房者寥寥。同樣位于附近的華生?金珠港灣，也同樣門可羅雀。對(duì)此，金地?格林春岸一劉姓負(fù)責(zé)人告訴《鄂商》記者，雖然成交量略有減少，但是金地短時(shí)間內(nèi)不會(huì)考慮降價(jià)。

隨著樓市成交量的進(jìn)一步下滑，各種隱形的促銷形式悄現(xiàn)。萬科、恒大等知名地產(chǎn)公司也開始優(yōu)惠購房的促銷短信。萬科宣稱“城市內(nèi)核精裝兩房，首付17萬起”，而恒大更推出“一口價(jià)――4260元/平起，送1500元/平全房豪裝，最高優(yōu)惠15萬/套”。

3月12日，綠地集團(tuán)高調(diào)在漢推出“億萬基金置業(yè)計(jì)劃”，其旗下兩個(gè)樓盤“每月公開舉行一次抽獎(jiǎng)，中獎(jiǎng)?wù)呖色@10萬元獎(jiǎng)勵(lì)，參與者可得1萬元獎(jiǎng)勵(lì)，總額達(dá)一億元”。這是“限購令”后，武漢樓市最大規(guī)模的讓利活動(dòng)。

在促銷之余，不少樓盤目前都開始謹(jǐn)慎開盤，一些已經(jīng)建好的樓盤，也都延遲了開盤日期。

3月26日，記者在隨團(tuán)看房的過程中了解到，后湖、盤龍城的多個(gè)樓盤，都只推出部分已經(jīng)建好的樓盤，正式開盤時(shí)間大多定在5月以后，多數(shù)樓盤的價(jià)位更是未定?！艾F(xiàn)在認(rèn)籌，一萬抵兩萬，開盤之后還有優(yōu)惠，可以疊加”，盤龍城摩卡小鎮(zhèn)的銷售經(jīng)理介紹。

與此同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)趁勢高調(diào)推出“不限購，不限貸”的SOHO式公寓房。

記者在后湖的“南國北都”和盤龍城的“金寓”看到商家紛紛打出了“買50平米，送80平米，倍賺面積空間”、“不限購，不限貸，50平米暢想舒適三房”等醒目促銷標(biāo)語。

據(jù)此，湖北中原地產(chǎn)營銷策劃有限公司研究部經(jīng)理祁曉睿建議，在目前樓市嚴(yán)控的情況下，開放商首要做的就是調(diào)整營銷策略，進(jìn)一步減少一次推出量，改為多次推出。同時(shí)，轉(zhuǎn)變投資方向，比如向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，向二三線城市轉(zhuǎn)變。

“這個(gè)過程其實(shí)一直都在做。2008年樓市探底的時(shí)候，曾經(jīng)有過一次大洗牌。項(xiàng)目大的房企，可以轉(zhuǎn)變一下投資方向，向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)變，但小房企就只能一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)項(xiàng)目做了，因?yàn)樗鼈兊馁Y金押那了，不繼續(xù)做不行。再說，轉(zhuǎn)戰(zhàn)二三線城市，還需要一定的資源配置。”祁曉睿分析說。

市民慎購：購房選擇“一步到位”

3月9日，繼新“國八條”之后，武漢出臺(tái)了更精細(xì)化的“漢九條”，細(xì)則要求，對(duì)貸款購買第二套住房的家庭，規(guī)定其首付款比例不得低于60%，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。

與此同時(shí)，商業(yè)銀行的存款準(zhǔn)備金率也創(chuàng)記錄地在本月達(dá)到史上最高的20%，這是自去年以來的第9次、今年的第3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。無疑商業(yè)銀行在選擇房貸對(duì)象時(shí)，會(huì)更加小心，條件也會(huì)更加苛刻。

在樓市“限購”、“限貸”日益嚴(yán)厲的同時(shí)，坊間卻盛傳購房“一步到位”。因?yàn)?，在“限購令”下，不少家庭都只剩下一套買房資格，這時(shí)的“一步到位”，指購房者在住房限購的情況下，選擇一次性購買地段、面積、舒適度等品質(zhì)較高的購房行為。

據(jù)億房網(wǎng)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，自住型購房人已不再一味求“小”，68%的購房人選擇“一步到位”，并表示，只要經(jīng)濟(jì)能力允許，就會(huì)優(yōu)先購買市中心的中大戶型，因?yàn)橹行膮^(qū)的房子會(huì)更加稀缺和抗跌。雖然總價(jià)偏高，但是首套房貸款利率較優(yōu)惠，“一步到位”還可以省去換房裝修的成本和交易契稅。

這一心態(tài)，很快被部分城區(qū)樓盤視為“新機(jī)遇”。瞄準(zhǔn)“一步到位”，武漢萬科推出了“幸福置業(yè)計(jì)劃”，這與綠地的“億萬基金置業(yè)計(jì)劃”不謀而合。不過，后者門檻更高：參與者需有10萬元以上的存款證明。

3月26日，記者在后湖的“尚品一都”了解到，該樓盤針對(duì)新推出的小高層，賣得最火的仍舊是80―90平米小戶型，幾乎已經(jīng)售罄，而其他戶型卻還剩一半以上。為了贏得一步到位的剛需們的需要，該樓盤推出了“兩房變?nèi)俊?，“三房變四房”等個(gè)性設(shè)計(jì)，“推送面積”，以迎合購房者“一步到位”新需求。

對(duì)此，億房網(wǎng)研究中心分析師陳龍認(rèn)為，限購并未打擊改善需求，還是可以賣一買一?！靶粜褪赘兜?，月供小，便于量入為出，還可以將剩余的資金用來投資、旅游、進(jìn)修，提高生活品質(zhì)。所以，小戶型相對(duì)而言，更受追捧?！?/p>

“現(xiàn)在樓市頻繁嚴(yán)厲調(diào)控，前景尚不明朗，盲目‘一步到位’，風(fēng)險(xiǎn)極大，一旦房價(jià)松動(dòng)，將背負(fù)更多債務(wù)。再者，樓市回調(diào)，政策截止，稅費(fèi)、利率可能更加優(yōu)惠也難說。”陳龍分析說。

民間資本:限購后的新投資方向

樓市“限購令”的出臺(tái)，無疑打擊了商品住宅市場的投機(jī)和投資行為。但對(duì)于大多手持資金，又不愿意“被貶值”的投資客而言，還有沒有其他地產(chǎn)的投資渠道呢？

“資金總是要找出路的?！蔽錆h大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授周運(yùn)清表示，目前，國民的存款高達(dá)70萬億元以上，“買商品房受到限制了，它也不能放在手里貶值啊”！

周運(yùn)清分析，目前要遏制房價(jià)快速上漲，并不容易，因?yàn)榉康禺a(chǎn)已經(jīng)市場化了，如果開發(fā)商貸的款長期還不了，銀行也要出問題。此外，限制外地人購房，還涉及到了地域歧視和社會(huì)不公平，它總有負(fù)面的影響。“很難說現(xiàn)在的限購是個(gè)好辦法，它還需要繼續(xù)研究?！?/p>

在武漢的街頭，“商鋪春天”、“別墅跳水”和“一步到位”……已經(jīng)成為了頗具房地產(chǎn)投資意味的“話題”。而當(dāng)商品住宅市場，正在經(jīng)受“限購”寒冬之際，“不限購，不限貸”的商業(yè)地產(chǎn)，是未來的理想投資渠道么？

“今年限購令出臺(tái)后，我們的商品住宅銷量有很大的減少，但商業(yè)地產(chǎn)這一塊的銷量卻在穩(wěn)步上升?！蔽錆h恒信堂地產(chǎn)顧問有限公司銷售經(jīng)理魯文琪在接受記者采訪時(shí)表示，“限購令”之后，市民投資商業(yè)地產(chǎn)的熱情開始增加。

篇4

2010年1月11日,備受矚目的政協(xié)河北省第十屆委員會(huì)第三次會(huì)議在省會(huì)河北會(huì)堂拉開帷幕。來自全省各地和港澳地區(qū)共700多名省政協(xié)委員,在為期五天的會(huì)議中就保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展,轉(zhuǎn)變發(fā)展方式,保障和改善民生,發(fā)揮了政協(xié)建睿智之言、獻(xiàn)務(wù)實(shí)之策的整體作用。會(huì)上,河北省政協(xié)主席劉德旺在向大會(huì)作政協(xié)河北省第十屆委員會(huì)常務(wù)委員會(huì)工作報(bào)告時(shí)指出,2010年是實(shí)施“十一五”規(guī)劃的最后一年。做好今年的各項(xiàng)工作,對(duì)奪取應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)沖擊全面勝利,保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展,為“十二五”規(guī)劃啟動(dòng)實(shí)施奠定良好的基礎(chǔ),具有十分重要的意義。受省政協(xié)十屆委員會(huì)常務(wù)委員會(huì)的委托,省政協(xié)副主席趙文鶴向大會(huì)作省政協(xié)十屆委員會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于十屆二次以來提案工作情況的報(bào)告。報(bào)告指出,一年來,省政協(xié)提案委員會(huì)共收到提案609件,經(jīng)審查立案交有關(guān)單位辦理的583件。有關(guān)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面的提案197件,占提案總數(shù)的33.8%;有關(guān)“三農(nóng)”方面的提案94件,占提案總數(shù)的16.1%;有關(guān)科教文衛(wèi)體方面的提案124件,占提案總數(shù)的21.3%;有關(guān)黨群、政法、統(tǒng)戰(zhàn)和精神文明等方面的提案77件,占提案總數(shù)的13.2%。

在眾多的提案中,委員們緊緊圍繞河北發(fā)展大局建言獻(xiàn)策,如轉(zhuǎn)變發(fā)展方式、構(gòu)建現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系、城鎮(zhèn)面貌三年大變樣、加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度、大力發(fā)展文化產(chǎn)業(yè)等。此外,本屆政協(xié)會(huì)議的提案展現(xiàn)出兩個(gè)突出的特點(diǎn),一個(gè)是委員們更加關(guān)注民生,提案內(nèi)容涉及食品安全、中小學(xué)生減負(fù)、分配不公、醫(yī)患糾紛、城市危房改造、冬季取暖等群眾關(guān)心的熱點(diǎn)難點(diǎn)問題。同時(shí),如何發(fā)展低碳經(jīng)濟(jì)、打造鋼鐵強(qiáng)省等經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的話題,成了委員們關(guān)注的新熱點(diǎn)。

四大民生期待

省政協(xié)委員、省財(cái)政廳廳長齊守印說,今年全省省級(jí)可以動(dòng)用的各項(xiàng)財(cái)政資金為706.6億元,按照預(yù)算草案,其中57.1%將用于保障和改善民生,其次是用于“三農(nóng)”和促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變方面。也就是說,政府錢袋子近六成將用于民生。

樓市:“瘋狂的房子”是漲是跌?

瘋狂房價(jià)背后的癥結(jié)何在?委員、專家們對(duì)此熱議不斷。在眾多或宏觀或微觀的評(píng)說中,一位專家的“民生思維”引人注目:在有些地方,房地產(chǎn)僅僅被視為經(jīng)濟(jì)政策的一部分,而非社會(huì)政策的一部分。有些地方政府無視住房的社會(huì)功能,只看重房地產(chǎn)開發(fā)帶來的財(cái)政收入和對(duì)GDP的拉動(dòng),再加上開發(fā)商、銀行的逐利趨向,這導(dǎo)致了房價(jià)不斷逼向虛高。對(duì)于2010年的房價(jià),接受采訪的地產(chǎn)界委員們并沒有給出明確的預(yù)測,不過他們表示,近期出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,肯定會(huì)對(duì)2010年的房價(jià)產(chǎn)生影響。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心預(yù)測,2010年1月份市場需求將明顯減弱,成交量經(jīng)過理性回調(diào)后,將保持一段時(shí)間的低位水平,不排除一季度樓市出現(xiàn)“牛皮市”行情,即樓市進(jìn)入有價(jià)無市的拉鋸狀態(tài)。

醫(yī)療:進(jìn)一步增加醫(yī)療投入

2009年,新醫(yī)改方案等系列改革舉措,讓老百姓看到了解決藥價(jià)高、看病難問題的希望?；踞t(yī)療衛(wèi)生將作為公共產(chǎn)品向全民提供,公立醫(yī)院突出公益性,基本藥物零售指導(dǎo)價(jià)格下45%的藥品降價(jià)……人們?yōu)檎呐团e措叫好。對(duì)于城鎮(zhèn)居民醫(yī)保方面,河北省在新的一年有新的政策嗎?對(duì)此,省政協(xié)委員、河北省人力資源和社會(huì)保障廳廳長付文才說,到2009年,我省已實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)全覆蓋,比國務(wù)院提出的目標(biāo)提早了一年。我省正在逐步增加投入,做到公共財(cái)政向民生傾斜。雖然各地補(bǔ)貼不一樣,但按去年的指標(biāo)來講,我省參加城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)的群體最高可報(bào)銷50%的費(fèi)用。

就業(yè):渠道更通暢,前景更光明

就業(yè)是民生之本。金融危機(jī)給百姓生活帶來的直接沖擊就是就業(yè)空間縮小,高校畢業(yè)生、農(nóng)民工和困難人群這三類重點(diǎn)群體的就業(yè)問題尤其突出。與會(huì)專家分析,雖然我省經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)增長勢頭,但新的一年仍然會(huì)面臨經(jīng)濟(jì)困境,由于結(jié)構(gòu)失衡,制度相對(duì)不完善,也加劇了一些社會(huì)問題,比如貧富差距擴(kuò)大。正是在這種背景下,受沖擊最大的是中低收入群體,尤其是農(nóng)民工。省政協(xié)委員、省人力資源和社會(huì)保障廳廳長付文才,就農(nóng)民工就業(yè)和社會(huì)保障問題談到,對(duì)于沒有工作崗位和即將外出就業(yè)的農(nóng)村勞動(dòng)力,今年春節(jié)前后,我省將繼續(xù)組織實(shí)施“春風(fēng)行動(dòng)”專項(xiàng)活動(dòng),召開農(nóng)民工專場招聘會(huì),開設(shè)農(nóng)民工綠色通道,大力開展“送崗下鄉(xiāng)”。在此基礎(chǔ)上,組織開展企業(yè)用工和農(nóng)民工就業(yè)調(diào)查,加強(qiáng)信息和崗位對(duì)接,加強(qiáng)就業(yè)服務(wù)和職業(yè)培訓(xùn),引導(dǎo)農(nóng)民工有序流動(dòng)、就地就近就業(yè),落實(shí)穩(wěn)定就業(yè)、擴(kuò)大就業(yè)和創(chuàng)業(yè)帶動(dòng)就業(yè)各項(xiàng)措施,確保春節(jié)后農(nóng)民工整體就業(yè)局勢平穩(wěn)。付文才說:“我省城鎮(zhèn)基本醫(yī)療保險(xiǎn)已實(shí)現(xiàn)了制度全覆蓋,2010年,農(nóng)民工享受城鎮(zhèn)醫(yī)保已無制度障礙?！彼榻B,有工作的農(nóng)民工,可在單位參加城鎮(zhèn)職工醫(yī)保;進(jìn)城市生活的,可參加城鎮(zhèn)居民醫(yī)保。2010年,我省將努力促進(jìn)農(nóng)民工、靈活就業(yè)人員、城鎮(zhèn)居民、各類學(xué)生參保。

拆遷:城中村改造不能單純拆舊房建新樓

“城中村改造不能單純拆舊房建新樓,還要考慮如何壯大村集體經(jīng)濟(jì),解決村民變市民后長遠(yuǎn)的生活保障問題。城中村改造要根據(jù)區(qū)域規(guī)劃,預(yù)留適量的商業(yè)面積,大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),為村民栽下‘搖錢樹’。同時(shí),按照發(fā)展規(guī)劃吸引戰(zhàn)略投資者,提升城中村改造品位和水平。”隨著河北省三年大變樣如火如荼地進(jìn)行,城中村改造成為不可忽視的問題。省政協(xié)委員武義青說,“許多城中村地處城市中心區(qū),地理位置寸土寸金。我們可以借鑒先進(jìn)城市的做法,在改造中對(duì)被拆遷居民實(shí)行貨幣安置或異地安置,由政府將整個(gè)城中村的土地進(jìn)行收儲(chǔ)。這樣就能避免因一時(shí)沒有好的建設(shè)項(xiàng)目而造成的濫建,也為城市未來發(fā)展留下了寶貴空間?！?/p>

五大經(jīng)濟(jì)趨勢

“發(fā)展與低碳并重”

據(jù)統(tǒng)計(jì)預(yù)測,2050年世界經(jīng)濟(jì)規(guī)模比今天要大3-4倍,但排放將降低1/4。河北大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院教授,省政協(xié)委員李趕順揮舞著雙臂,在會(huì)議討論上興奮地說:“低碳經(jīng)濟(jì)是未來經(jīng)濟(jì)的緊箍咒,低碳+經(jīng)濟(jì),就不能有低碳無經(jīng)濟(jì),也不能有經(jīng)濟(jì)無低碳。河北不僅能源資源基礎(chǔ)好,而且在國內(nèi)具有先發(fā)優(yōu)勢,從傳統(tǒng)的加工制造業(yè)到新型的能源產(chǎn)業(yè),從培育、壯大參與的低碳發(fā)展格局正在保定逐步形成。實(shí)際上,低碳城市改變的不僅是產(chǎn)業(yè),還包括城市交通、建筑、照明等系統(tǒng),從而最終決定人們的生活?；蛟S在不遠(yuǎn)的將來,裝載太陽能電池的公園長椅可以讓我們輕松的充電上網(wǎng)。著眼于以低碳經(jīng)濟(jì)為標(biāo)志的新一輪的全球競爭,我省應(yīng)未雨綢繆,盡快制定低碳經(jīng)濟(jì)發(fā)展路線圖,搶抓機(jī)遇?！?/p>

“深化京津合作”

發(fā)揮毗鄰京津優(yōu)勢,帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,一直是河北努力的一個(gè)方向點(diǎn),近年來也取得了一些成效,但是面對(duì)這次全球性的金融危機(jī),在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之機(jī),各地特別是京津加快調(diào)整結(jié)構(gòu)的同時(shí),發(fā)揮河北環(huán)京津優(yōu)勢,深化與京津合作,這就為河北經(jīng)濟(jì)發(fā)展迎來了一次難得的機(jī)遇。省政協(xié)委員李志表示,河北省與京津在產(chǎn)業(yè)上有明顯的互補(bǔ)性,有承載產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的地理優(yōu)勢,有比較雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)、人力資本條件。河北省應(yīng)以更加積極的態(tài)度,在堅(jiān)持市場為基礎(chǔ)的前提下,發(fā)揮政府在經(jīng)濟(jì)中的導(dǎo)向作用,在互補(bǔ)性較強(qiáng)的領(lǐng)域?qū)ふ液献鞯那腥朦c(diǎn),加大合作的動(dòng)力。面對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)形勢,用優(yōu)惠的政策、廉價(jià)的生產(chǎn)成本積極承接從京津流出的資本,先人一步,搶占先機(jī),用足用好優(yōu)勢項(xiàng)目,達(dá)到三方互惠多贏的目標(biāo)。

“加快私營企業(yè)發(fā)展”

農(nóng)工黨、九三學(xué)社小組在討論中認(rèn)為,經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)不合理,是長期制約我省經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的一個(gè)老大難問題。改革開放以來,我省經(jīng)濟(jì)取得了世所罕見的高速增長,然而,這種高增長在創(chuàng)造了巨大物質(zhì)財(cái)富、增強(qiáng)了國家實(shí)力的同時(shí),也積累下諸多矛盾和問題。在當(dāng)前金融危機(jī)的環(huán)境下,我們需要加快私營企業(yè)發(fā)展,政府應(yīng)該重新審查“抓大放小”、“國進(jìn)民退”政策的利弊,打破行業(yè)壟斷,降低行業(yè)門檻,讓私營企業(yè)真正進(jìn)入市場參與公平、公正的競爭。轉(zhuǎn)變政府職能,通過切實(shí)有效的舉措,重點(diǎn)削弱和監(jiān)督“障礙性權(quán)力”對(duì)發(fā)展要素的制約和排斥,吸引更多的外部要素進(jìn)入經(jīng)濟(jì)市場。這個(gè)問題在理論上沒什么可說的,關(guān)鍵在于要真抓敢抓,這是一個(gè)關(guān)系到經(jīng)濟(jì)增長整體活力的大問題。要更多鼓勵(lì)中小企業(yè)的發(fā)展,改善中小企業(yè)的融資環(huán)境,這樣更有助于就業(yè)問題的解決。

“節(jié)能減排是企業(yè)的生命線”

能源是人類社會(huì)賴以生存和發(fā)展的重要物質(zhì)基礎(chǔ)?？v觀人類社會(huì)發(fā)展的歷史,人類文明的每一次重大進(jìn)步都伴隨著能源的改進(jìn)和更替。能源的開發(fā)利用極大地推進(jìn)了世界經(jīng)濟(jì)和人類社會(huì)的發(fā)展。當(dāng)前,實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排目標(biāo)面臨的形勢依然不容樂觀。省政協(xié)委員、民建廊坊市委主任徐光泰認(rèn)為,我省應(yīng)圍繞九大工業(yè)行業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃的實(shí)施,把節(jié)能降耗減排作為應(yīng)對(duì)國際金融危機(jī)、落實(shí)保增長、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)政策措施,促進(jìn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的重要舉措,在推進(jìn)節(jié)能減排中加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級(jí)。

“河北企業(yè)應(yīng)在資本市場更活躍些”

省政協(xié)委員、河北浙商投資股份有限公司總經(jīng)理陳千朗在接受采訪時(shí)表示,河北的企業(yè)應(yīng)該在資本市場上更活躍一些,充分利用資本市場的融資功能,培育更多的主板、中小板和創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)。在陳千朗委員看來,河北的企業(yè)應(yīng)該在資本市場上更加活躍,不僅要充分發(fā)揮現(xiàn)有鋼鐵、化工等行業(yè)上市公司的融資功能,更應(yīng)該鼓勵(lì)和培育更多的企業(yè)參與到資本市場?！捌鋵?shí)河北的上市企業(yè)資源十分豐富,現(xiàn)有的一些優(yōu)質(zhì)企業(yè)應(yīng)該轉(zhuǎn)變觀念,積極上市,而一些成長性好的中小型企業(yè),也要有參與資本市場的目標(biāo)和愿望。”

會(huì)議上委員們的熱烈討論給人留下了深刻印象,這同時(shí)也反映在委員提案上。據(jù)了解,截至?xí)h閉幕,共收到委員提案482件,立案477件。省人大主任、省委書記張?jiān)拼▽?duì)其中8件提案作出重要批示,并指出,這些提案是在作了深入調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上提出的,很有價(jià)值,應(yīng)高度重視,請(qǐng)有關(guān)部門認(rèn)真辦理。此外省長陳全國對(duì)其中9件提案作出重要批示。據(jù)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示,今年收到提案的情況“讓人覺得眼前一亮”,能看出大家從整體利益考慮,并且內(nèi)容更具體,更具操作性和前瞻性。多數(shù)聲音認(rèn)為,今年提案更成熟、更理性,質(zhì)量有很大提高。

“三年大變樣”需要文化的關(guān)切

我很贊成這樣的觀點(diǎn):任何建筑及其風(fēng)格都出于實(shí)用和審美的需要。迄今為止,雖然沒有任何一座城市是純粹為了審美而建造的,但也沒有任何一座城市放棄過對(duì)審美的追求。城市是文化的容器,古今中外的多種文化在這里碰撞、攪拌,形成了具有地方特色的區(qū)域文化。一座城市的品位,最終取決于能夠給人們帶來多少文化享受的愉悅和美感?！叭甏笞儤印痹趯?shí)質(zhì)上是對(duì)這種狀況的一種文化覺醒。它的深層次意義在于,面對(duì)加速工業(yè)化和快速城市化的現(xiàn)實(shí),城市建設(shè)應(yīng)該做出什么樣的回應(yīng)。所以說,“三年大變樣”需要引起文化的更深關(guān)切。

提高診療費(fèi)用,改善“醫(yī)藥倒掛”

國家基本藥物制度實(shí)施后,將會(huì)惠及到更多百姓,考慮到更多民生。不過,按照國家新醫(yī)改政策,要實(shí)行基本藥物目錄,減少百姓藥物支出,改變目前社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心“以藥養(yǎng)醫(yī)”的前提是提高醫(yī)生的診療費(fèi)用。醫(yī)生的勞動(dòng)體現(xiàn)在給病人的看病過程中,目前去醫(yī)院看病掛號(hào)費(fèi)也就是醫(yī)生的診療費(fèi)只有幾元錢,導(dǎo)致藥費(fèi)的支出占了醫(yī)療費(fèi)的絕大部分。提高醫(yī)生的診療費(fèi),降低藥品價(jià)格,改善“醫(yī)藥倒掛”的現(xiàn)狀,醫(yī)生在開處方時(shí)才能開出治療效果最好、最適合病人的藥。

企業(yè)家需要社會(huì)責(zé)任感

從企業(yè)的角度來講,能把自己的企業(yè)管好,就是對(duì)社會(huì)最大的貢獻(xiàn)。這不僅增加了就業(yè)率,還讓員工有更好的工作環(huán)境。作為一個(gè)商人,能夠在政協(xié)會(huì)議這樣的政治舞臺(tái)上建言獻(xiàn)策,我能做的除了企業(yè)本身,更多的是對(duì)社會(huì)的責(zé)任。對(duì)于企業(yè)家來說,抱有一顆社會(huì)責(zé)任心,做一些回報(bào)社會(huì)的事,會(huì)比僅僅享受社會(huì)給予自己的好處要更快樂、更有成就感。所以我們成立 “真維斯大學(xué)生助學(xué)基金會(huì)”,就是要讓大學(xué)生們懂得在接受社會(huì)捐助的同時(shí),也要盡己所能去幫助別人。關(guān)于貧富差距這個(gè)社會(huì)問題,這是長久存在并且不會(huì)輕易消失的,我認(rèn)為導(dǎo)致財(cái)富不均的不是富人的私德,而是制度安排存在某種程度上的不合理。

篇5

《中國民商》：很多人說2014 年將是樓市的拐點(diǎn)，杭州等一線城市刮起的降價(jià)風(fēng)暴使得購房者們?nèi)诵幕袒蹋粫r(shí)之間“地產(chǎn)崩盤論”甚囂塵上。但在兩會(huì)上住建部官員回應(yīng)說，中國房地產(chǎn)在未來十年內(nèi)不可能出現(xiàn)大的危機(jī)。在您看來，是否存在崩盤的風(fēng)險(xiǎn)？

陶然：泡沫是顯而易見的。比如北京，現(xiàn)在的房價(jià)基本上是十年前的8 倍左右，怎么上去的。也許不會(huì)跌到原來的那個(gè)水平，因?yàn)檫@些年我們又發(fā)了很多票子，但是我覺得跌個(gè)一半還是很正常。這么大的泡沫當(dāng)然要擠出去。

日本上世紀(jì)80 年代在泡沫破滅以后，就經(jīng)歷了“失去的二十年”。以前，我們一直在說要避免日本泡沫崩盤的教訓(xùn)，但實(shí)際上2009年以來我們搞大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激，做的事情幾乎跟人家一模一樣。

四萬億大規(guī)模財(cái)政、信貸刺激政策，一方面讓中國經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)避免了下滑，但也同時(shí)導(dǎo)致了房地產(chǎn)泡沫從一二線城市向三四線城市擴(kuò)展。這與日本政府在1980 年代后半期日元升值后為應(yīng)對(duì)出口下降而采取的刺激政策對(duì)房地產(chǎn)市場的效果非常相似。

與1980 年代末日元迅速升值后，日本制造業(yè)企業(yè)大量外遷不同，中國上一輪財(cái)政信貸刺激政策卻進(jìn)一步推動(dòng)了工業(yè)開發(fā)區(qū)與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并導(dǎo)致了能源、原材料在內(nèi)的重化工、交通運(yùn)輸?shù)刃袠I(yè)的全面產(chǎn)能過剩。內(nèi)地很多政府，更通過投融資平臺(tái)大規(guī)模新建、擴(kuò)建開發(fā)區(qū)和新城區(qū)。2009 年、2010 年和2011 年，全國工業(yè)用地出讓分別達(dá)到14.1 萬、15.4 萬和19.3 萬公頃，甚至大大超過了國際金融危機(jī)之前中國工業(yè)用地出讓面積。

與此同時(shí)， 地方政府債務(wù)余額從2008 年到2010 年2 年內(nèi)翻倍超過10萬億，到2013 年估計(jì)已超過20 萬億。由于很多地方政府向融資平臺(tái)注入的資產(chǎn)均為土地，地方政府對(duì)融資平臺(tái)債務(wù)的擔(dān)?；虻盅?，也依賴預(yù)期土地升值對(duì)應(yīng)的商住用地出讓收入。一旦房地產(chǎn)市場出現(xiàn)下滑，大規(guī)模壞賬難以避免。

2010 年左右的時(shí)候， 中央已經(jīng)意識(shí)到地方政府債務(wù)可能會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，銀行就已經(jīng)基本不給地方政府貸款了。但是這時(shí)候正好又開始鼓勵(lì)影子銀行社會(huì)融資。于是，地方投融資平臺(tái)以及地產(chǎn)商，通過影子銀行和信托獲得大量資金。但是這些錢并沒有投入可以產(chǎn)生正回報(bào)的實(shí)體經(jīng)濟(jì)部門。因?yàn)樗菈艛啵跃驮诜康禺a(chǎn)的泡沫里面打轉(zhuǎn)，結(jié)果就是不斷地增加泡沫，然后增加財(cái)務(wù)成本，最后演變成一個(gè)龐氏騙局。

《中國民商》：那么如果發(fā)生危機(jī)的話，它的范圍會(huì)有多大？會(huì)像日本一樣經(jīng)濟(jì)停滯將近20 年嗎？

陶然：未來如果發(fā)生危機(jī)，可能會(huì)按照這樣一種路徑來發(fā)生。首先是政府發(fā)現(xiàn)影子銀行有問題，就控制影子銀行，然后銀行就不敢放錢，利率就會(huì)上去。三四線城市的房地產(chǎn)價(jià)格就會(huì)下來，地產(chǎn)商就會(huì)開始拋盤。地方政府則會(huì)開始低價(jià)拋地，因?yàn)橹笆窍拗乒?yīng)的。一旦出現(xiàn)，拋盤、拋地的情況，基本上也就沒人敢再買。那就是崩盤了。三四線城市一崩盤，銀行就會(huì)出現(xiàn)大面積壞賬，緊接著就是大面積信貸收縮，然后是大城市的崩盤。基本上就會(huì)出現(xiàn)一個(gè)多米諾骨牌效應(yīng)。

還有一點(diǎn)，中國的房地產(chǎn)崩盤可能還與日本不太一樣。當(dāng)時(shí)我正好去了一趟日本，它主要是商業(yè)地產(chǎn)泡沫，因?yàn)槿毡緸槔习傩丈w了很多房子，你到外面去買房子很便宜，就是說買地你就可以自己蓋，而且這個(gè)規(guī)劃為居住區(qū)的是很多，大片的?，F(xiàn)在都是可以隨便買地買房，就是給居住的預(yù)留地非常得大，所以它的這個(gè)居住地產(chǎn)其實(shí)是沒有太多的泡沫。居住地產(chǎn)也漲了一點(diǎn)，不過不多。但是，商業(yè)地產(chǎn)就飆得比較厲害，比中國嚴(yán)重，一平米到幾十萬美元這樣一個(gè)程度。

但是中國不一樣，雖然深度上不如日本，廣度上卻大得多。先是居住地產(chǎn)泡沫，然后政府就限購，這個(gè)錢就沖去商業(yè)地產(chǎn)，再后來是養(yǎng)老地產(chǎn)甚至墓地。

而且，日本地產(chǎn)泡沫破滅的時(shí)候，城市化已經(jīng)完成，社會(huì)保障體系已經(jīng)建立起來了。所以，當(dāng)時(shí)損失的主要是銀行機(jī)構(gòu)和企業(yè)。

而中國，危機(jī)一旦發(fā)生，就會(huì)有大面積失業(yè)，但中國的社會(huì)保障系統(tǒng)又不像日本那么完善，占農(nóng)民工一半以上的80 后的農(nóng)民工，根本就沒有種過地。還有就是每年七八百萬的大學(xué)生，沒有關(guān)系門路的很難找到好工作，就先在城中村里呆著，但是他們還是有一個(gè)比較好的前景。而這個(gè)前景一旦破碎了，就會(huì)是很危險(xiǎn)的情況。

要逐步淡出土地財(cái)政

《中國民商》：那么解決辦法呢？我們能避免危機(jī)發(fā)生嗎？

陶然：本質(zhì)上還是要推進(jìn)農(nóng)村集體土地入市，增加土地的供給，逐步淡出“土地財(cái)政”。其基本點(diǎn)，是充分利用市場機(jī)制，增加城市中低端住房供給，在化解當(dāng)前中央房地產(chǎn)調(diào)控兩難，有效推動(dòng)增長的同時(shí)，逐漸消除房地產(chǎn)泡沫，并逐步為地方政府創(chuàng)造可持續(xù)的稅基。結(jié)合在深圳做城中村改造的經(jīng)驗(yàn)，我們提出了過渡性的解決方案：

首先，改革征地制度，政府除教育、交通、綠地等公益事業(yè)繼續(xù)征地外，對(duì)經(jīng)營性用地不再征用。只要符合城市規(guī)劃與土地利用規(guī)劃，城市擴(kuò)展過程中需要占用農(nóng)村用地并進(jìn)行商業(yè)、住宅業(yè)經(jīng)營性使用的，由開發(fā)商與作為原土地權(quán)利人的農(nóng)村集體、農(nóng)戶直接進(jìn)行談判并完成市場化交易。

上面這些措施，本質(zhì)上是逐漸放開城郊農(nóng)村集體用地直接入市，改變目前城市政府作為住宅用地單一供地主體、限量少供并推高地價(jià)、房價(jià)的局面，逐漸降低城市商品房房價(jià)，逐步解決城市流動(dòng)人口中較高收入群體人在城市購買產(chǎn)權(quán)房的問題。

第二，剩余土地開發(fā)權(quán)賦予村集體與村民，同時(shí)靈活運(yùn)用規(guī)劃手段適當(dāng)提高地段容積率，確保村民留用土地資產(chǎn)有效增值。獲得部分土地開發(fā)權(quán)的村集體與村民，直接發(fā)放國有土地使用權(quán)證，允許其在限定條件下進(jìn)行開發(fā)。村民可自行組織向銀行貸款，或聯(lián)合其他主體合作開發(fā)，解決集體建設(shè)用地開發(fā)難以獲得貸款問題。

第三，為防止對(duì)既有房地產(chǎn)市場造成過大沖擊，政府可以對(duì)村集體、村民留用土地開發(fā)權(quán)進(jìn)行適當(dāng)限定?？梢?guī)定上述村民開發(fā)只能建設(shè)面向低收入群體的出租房，或建設(shè)住房在一定時(shí)期內(nèi)（如10～15 年內(nèi)）只能出租、不能出售，且需要交納出租屋收入所得稅或房產(chǎn)稅。

第四，對(duì)于存量小產(chǎn)權(quán)房，在補(bǔ)交一定土地出讓金或公益事業(yè)用地，并通過改造達(dá)到一定基礎(chǔ)設(shè)施和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)后，相應(yīng)土地實(shí)現(xiàn)國有化，符合條件后逐步轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)，地方政府對(duì)一定面積或套數(shù)以上住房抽取房產(chǎn)稅或出租屋收入所得稅。

采取上述改革措施，就可在政府不用投入過多資源建設(shè)保障性住房情況下，通過市場機(jī)制來解決大部分城市流動(dòng)人口市民化過程中的住房問題，同時(shí)還兼顧了城郊村農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

而通過城市規(guī)劃控制來控制開發(fā)節(jié)奏，上述改革也可避免改革措施對(duì)城市商品房房價(jià)造成過大沖擊，但同時(shí)也對(duì)投機(jī)者釋放“炒作沒有前途”的信號(hào)，之后政府就可以全面取消當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策。上述改革還可以結(jié)合出租屋或房產(chǎn)稅的收取，配合中央地方投資，為在相應(yīng)地段建立和運(yùn)營城市公立學(xué)校接受農(nóng)民工子弟全面入學(xué)融資，配合異地高考政策的改革，解決了農(nóng)民工住房與子女就學(xué)、升學(xué)問題后，戶籍改革就全面實(shí)現(xiàn)突破。

《中國民商》：我們知道，長期以來土地拍賣的收入占了地方財(cái)政很大的一個(gè)比例，也就是通常所說的“土地財(cái)政”。政府會(huì)支持這樣的一個(gè)方案？

陶然：僅僅采取以上的措施，當(dāng)然很難說服地方政府支持改革。這是因?yàn)?，地方政府還有很多城市建設(shè)已在進(jìn)行或?qū)⒁M(jìn)行，手上還有大量存量債務(wù)也要償還。但需要指出，即使不再按照傳統(tǒng)方式征地，地方政府手中仍握有包括大量工業(yè)用地在內(nèi)的存量土地。完全可以通過對(duì)這些存量土地更集約化利用，具體而言就是對(duì)工業(yè)用地和開發(fā)區(qū)進(jìn)行重整，同時(shí)騰出空余土地逐漸轉(zhuǎn)化為商、住用地，就確保未來十年左右過渡期內(nèi)地方政府持續(xù)獲取收益。

具體而言，由于各地殺價(jià)招商引資，我國絕大部分城市工業(yè)用地效率非常低下，因此，完全可以考慮采取包括空地閑置稅，規(guī)劃調(diào)整、政府與廠商合作開發(fā)等各種手段，推動(dòng)政府與原工業(yè)用地者重新談判。當(dāng)然，中央需要在商、住用地“招、拍、掛”出讓的政策上進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整，允許地方政府與原土地權(quán)利人（那些已獲低價(jià)工業(yè)用地的制造業(yè)投資者）之間建立一個(gè)合理的收益分配談判機(jī)制。政府可以逐步調(diào)整規(guī)劃用地性質(zhì)，同時(shí)允許原工業(yè)用地廠商直接與商住用地開發(fā)商進(jìn)行土地交易，政府通過累進(jìn)土地增值稅（或商住用地出讓金補(bǔ)交）來獲得土地變性所帶來的部分增值收益。這種做法，在以前劃撥用地入市的操作中早有經(jīng)驗(yàn)，因此不難推動(dòng)。同時(shí)，上述措施帶來商住用地開發(fā)還可為地方政府帶來可觀的營業(yè)稅等稅收。

前述兩方面措施結(jié)合，有助于消化目前我國嚴(yán)重過剩的鋼鐵、建材等房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的過剩產(chǎn)能，有助于化解地方政府的巨額存量債務(wù)；這些措施不僅可以逐步消解城市房地產(chǎn)泡沫，讓城市居民將其收入更多用于非住房消費(fèi)，還可促進(jìn)流動(dòng)人口實(shí)現(xiàn)舉家遷移，抑制城市中、低端勞動(dòng)力工資的過快上漲；上述措施有助于流動(dòng)人口子女實(shí)現(xiàn)城市公立學(xué)校就學(xué)，配合各省高考入學(xué)指標(biāo)隨就學(xué)兒童人數(shù)的調(diào)整，也可以解決流動(dòng)人口子女異地就學(xué)、升學(xué)的問題，從而實(shí)現(xiàn)戶籍改革的突破。上述改革措施課從多方面增加內(nèi)需、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長與社會(huì)和諧，為未來長期建立以財(cái)產(chǎn)稅和市政債為主體的地方公共財(cái)政體系贏得寶貴的轉(zhuǎn)軌期。

鼓勵(lì)一些地段“城郊村”村集體與村民自主開發(fā)為城市流動(dòng)人口與低收入階層建設(shè)出租房。借鑒國際“區(qū)段征收”和“市地重劃” ，統(tǒng)一規(guī)劃，政府無償征收一定比例土地，部分可作為城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，剩余拍賣作為基礎(chǔ)設(shè)施改造來源。靈活運(yùn)用城市規(guī)劃手段適當(dāng)提高剩余地段開發(fā)容積率，確保村集體和村民留用地段的有效增值。就可以在政府不用投入過多資源建設(shè)保障性住房的前提下，通過市場機(jī)制來解決大部分外來流動(dòng)人口在城市定居所需住房問題，同時(shí)還兼顧了城中村與城郊村農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)益。

《中國民商》：那么在您看來，如果您的方案得以推廣實(shí)施，能起到多大的作用？能夠使得中國避免經(jīng)濟(jì)危機(jī)的沖擊？

篇6

[案例]

“金包銀”的含金量

2006年底前，廈門市將陸續(xù)對(duì)13個(gè)行政村實(shí)施“金包銀”工程，“金邊”建筑面積160萬平方米。僅同安、翔安兩區(qū)總建筑面積可達(dá)142.5萬平方米，受益農(nóng)民2萬多人。

成片開發(fā)，最現(xiàn)實(shí)的問題就是必然面對(duì)征地拆遷、補(bǔ)償、農(nóng)民未來的生活和出路等一系列難題，從長遠(yuǎn)看，還涉及到開發(fā)區(qū)外來員工的居住、生活問題，這些問題處理稍有不慎，就會(huì)變成“地雷”。在已建成的開發(fā)區(qū)邊緣地區(qū)，“握手樓”、“城中村”隨處可見，存在臟亂差和諸多安全隱患。

為了解決上述問題，在較短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)快速推進(jìn)，福建省委常委、廈門市委書記何立峰在多次調(diào)研后提出實(shí)施“金包銀”工程的設(shè)想，并在市委全委會(huì)上形成決策后開始嘗試。為確保“金包銀”工程的順利進(jìn)行，由市委農(nóng)辦、市建設(shè)局等部門共同擬定了《關(guān)于實(shí)施“金包銀”工程的指導(dǎo)意見》，對(duì)工程的概念、范圍、工作程序、措施等方面予以進(jìn)一步明確，同時(shí)提出了實(shí)施“金包銀”工程的一些扶持和優(yōu)惠政策。

“金包銀”，從這兩個(gè)貴金屬的字面上，很難讀出具體內(nèi)容。實(shí)際上，這是配合廈門新一輪跨越式發(fā)展，為解決被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活出路問題而推出的一項(xiàng)惠民、民心工程，從名稱設(shè)計(jì)到實(shí)際操作更多體現(xiàn)了對(duì)老百姓的“關(guān)心、關(guān)懷和關(guān)照”，即在工業(yè)集中開發(fā)區(qū)等成片建設(shè)的區(qū)域，保留村莊居民點(diǎn)，通過“金”的建設(shè)和“銀”的改造，進(jìn)一步落實(shí)人均15平方米的農(nóng)民預(yù)留發(fā)展用地政策，在為工業(yè)區(qū)提供配套的同時(shí)，使村莊內(nèi)部環(huán)境得到改善，農(nóng)民生活水平得到提高的一項(xiàng)重大措施。其中“金”是指政府通過統(tǒng)一政策、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一建設(shè)，在緊鄰工業(yè)集中開發(fā)區(qū)的村莊，建設(shè)“底層店面上部公寓”的商業(yè)用房，提供給村民作為經(jīng)營性收入的來源；被征地農(nóng)民通過享受征地拆遷政策和征地拆遷補(bǔ)償款的投入，基本實(shí)現(xiàn)“三個(gè)一”，即每戶被征地農(nóng)民有一套居住用房、一套公寓（可用作出租）和一個(gè)店面（或一定量的經(jīng)營性項(xiàng)目股份）。“銀”是指就地改造的村莊，“金”里面的村莊按照建設(shè)新農(nóng)村的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行改造，就地實(shí)現(xiàn)城市化，經(jīng)過環(huán)境整治也可以具備銀的價(jià)值。

在具體落實(shí)和方案的設(shè)計(jì)過程中，“金包銀”工程充分考慮到如下幾方面因素：一是保持“金邊”與“銀里”的協(xié)調(diào)統(tǒng)一。“銀里”的改造和升級(jí)，統(tǒng)一做好交通、市政工程、公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)。二是保全農(nóng)民利益?！敖疬叀苯ǔ珊蟀闯杀緝r(jià)移交給村集體，由村集體采取實(shí)物或股份制形式配售給村民，讓村民直接受益。三是保證集體資產(chǎn)不流失。村民若自動(dòng)放棄購買權(quán)利，其份額只能由村委會(huì)享有，其他個(gè)人和組織不能以任何名義參與配售。四是保護(hù)弱勢群體利益。對(duì)困難村民，鼓勵(lì)金融部門向其提供貸款，各區(qū)可成立擔(dān)保公司給予支持。對(duì)于部分無力購買的村民，可將股份作為抵押向銀行貸款，經(jīng)營收益先用于還本。

自2005年下半年實(shí)施“金包銀”工程以來，兩個(gè)工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)迄今為止沒有出現(xiàn)一起因征地拆遷引發(fā)的農(nóng)民上訪事件，取而代之的是農(nóng)民主動(dòng)關(guān)心開發(fā)區(qū)建設(shè)情況，為自己的村莊沒有納入開發(fā)范圍而嘆息，希望早日加入“金包銀”工程行列。用當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的話說：“政府在征地中采取‘金包銀’的做法，不僅解決了我們的后顧之憂，更讓我們看到了生活的好前景，我們當(dāng)然開心，當(dāng)然支持，當(dāng)然要放鞭炮慶祝了。”三個(gè)當(dāng)然，足見“金包銀”工程深入人心，深受廣大農(nóng)民歡迎。

[解讀]

“金包銀”工程的創(chuàng)新意義

通過“金包銀”項(xiàng)目的實(shí)施，在尊重被征地農(nóng)民離土不離鄉(xiāng)意愿的同時(shí)，切實(shí)維護(hù)好被征地農(nóng)民的利益，讓被征地農(nóng)民成為資產(chǎn)的所有者、開發(fā)區(qū)建設(shè)的直接受益者和工業(yè)化城市化的擁護(hù)者，促進(jìn)了農(nóng)村的發(fā)展和長治久安。“金包銀”工程通過市、區(qū)財(cái)政扶持，鼓勵(lì)和引導(dǎo)被征地農(nóng)民以征地款集資入股建設(shè)通用廠房、外口公寓、商貿(mào)設(shè)施等物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目，在確保被征地農(nóng)民“安居”的同時(shí)，使其有可持續(xù)的收入來源，解決了被征地農(nóng)民生活的后顧之憂。

“金包銀”工程的實(shí)施，不僅使被征地農(nóng)民因工業(yè)集中開發(fā)區(qū)的建設(shè)而得到了“三個(gè)一”，同時(shí)，農(nóng)民的公寓、店面等物業(yè)都是直接為工業(yè)區(qū)服務(wù)的，物業(yè)收入將隨著工業(yè)集中區(qū)的發(fā)展而水漲船高，成為開發(fā)區(qū)建設(shè)的直接受益者。同時(shí)，通過逐步對(duì)“銀里”即村莊的改造和“村改居”、鼓勵(lì)農(nóng)民從事直接為工業(yè)集中區(qū)服務(wù)的第三產(chǎn)業(yè)、組織農(nóng)民參加基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和醫(yī)療保險(xiǎn)等措施，實(shí)現(xiàn)被征地農(nóng)民“居住社區(qū)化、資產(chǎn)股份化、務(wù)工非農(nóng)化、福利社?；保瑢⑥r(nóng)民利益與工業(yè)化、城市化緊緊連在一起，探索出了在推進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化、城市化的進(jìn)程中，維護(hù)好實(shí)現(xiàn)好發(fā)展好被征地農(nóng)民根本利益的新途徑。

“金包銀”工程的實(shí)施，改變了以往就“三農(nóng)”抓“三農(nóng)”，以及在推進(jìn)農(nóng)村工業(yè)化、城市化進(jìn)程中的慣性思維模式，開創(chuàng)了充分發(fā)揮政府和農(nóng)民兩個(gè)積極性，共同解決被征地農(nóng)民生活出路的新模式。這種模式即統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，在讓被征地農(nóng)民離土不離鄉(xiāng)、就地城市化的同時(shí)，通過政府引導(dǎo)和推動(dòng)、農(nóng)民參與投資和直接受益的“金包銀”工程，使被征地農(nóng)民生活有保障，創(chuàng)業(yè)有基礎(chǔ)，致富有奔頭。比如位于同安株厝自然村的“金包銀”工程，其中“金邊”工程規(guī)劃模式為底層店面、上層公寓。工程建成后，可為失地村民提供16間店面、每間店面126平方米出租，每月可收租金約10560元；以及中小套房和公寓115套、每套面積33平方米出租，每月可收租金約37950元；兩項(xiàng)合計(jì)每月總收入48510元，加上農(nóng)民在工業(yè)集中區(qū)企業(yè)務(wù)工、從事直接為工業(yè)集中區(qū)服務(wù)的商貿(mào)、餐飲等第三產(chǎn)業(yè)的收入，基本解決了株厝村65戶278名被征地農(nóng)民的生活及生產(chǎn)出路問題，并且將隨著工業(yè)集中區(qū)的發(fā)展，不斷提高生活水平。

與工業(yè)集中區(qū)同步規(guī)劃建設(shè)的“金包銀”工程，由于其服務(wù)對(duì)象一開始就界定為進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民，其規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)立足于低成本和實(shí)用，加上其用地是農(nóng)村發(fā)展用地，與城市生活區(qū)有著明顯的成本落差，將大大減輕工業(yè)集中區(qū)務(wù)工人員的生活負(fù)擔(dān)，降低了進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民融入城市化進(jìn)程的門坎，在滿足進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民最基本的生活需求、為入住工業(yè)集中區(qū)的企業(yè)提供低成本勞動(dòng)力的同時(shí)，也在一定程度上為全國建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村作出了貢獻(xiàn)。

“金包銀”工程在進(jìn)城務(wù)工人員參與城市化建設(shè)的同時(shí)，分享城市化的成果。而且使被征地農(nóng)民手中的“發(fā)展用地”真正在城市化進(jìn)城中獲得了發(fā)展權(quán)，可以獲得合法的收益。另一方面，“金包銀”所提供的外口公寓和配套商業(yè)設(shè)施，使進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民能夠生活在當(dāng)?shù)卣J(rèn)可的低成本生活區(qū)中安居樂業(yè)，避免了生活在“城中村”的“違建”房屋而惶惶不可終日和“臟亂差”之苦，為構(gòu)建由城市市民、被征地的當(dāng)?shù)剞r(nóng)民和進(jìn)城務(wù)工農(nóng)民共同參與、共同分享的和諧社會(huì)，進(jìn)行了有益探索。

[啟示]

“金包銀”工程能否推廣？

廈門市“金包銀”工程直接的結(jié)果是：農(nóng)民普遍擁護(hù)，減少了因征地拆遷而產(chǎn)生的矛盾。從現(xiàn)實(shí)情況看，廈門推進(jìn)以工業(yè)化帶動(dòng)農(nóng)村發(fā)展，實(shí)現(xiàn)農(nóng)民生活方式轉(zhuǎn)變和農(nóng)村就地城鎮(zhèn)化改造的“金包銀”工程，具有可行性和操作性。那么，“金包銀”工程的做法是否帶有普遍性？是否值得各地借鑒，在各地推廣？對(duì)各地建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村、加快推進(jìn)工業(yè)化城市化是否有啟迪作用呢？

“金包銀”工程堅(jiān)持將舊村改造與工業(yè)區(qū)企業(yè)職工生活需求結(jié)合起來，明確了失地農(nóng)民在大開發(fā)中的地位和作用，使失地農(nóng)民變被動(dòng)為主動(dòng)，讓失地農(nóng)民在與開發(fā)區(qū)形成利益統(tǒng)一體的過程中，由阻力變成強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。同時(shí)，“金包銀”工程充分考慮到不同發(fā)展條件下，具體適用范圍不同、方法的不同，針對(duì)廈門島內(nèi)與島外不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，分別制定了“金包金”和“金包銀”兩種具體模式。

篇7

關(guān)鍵詞：城市房屋拆遷做法

中圖分類號(hào)：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

凝聚力量，促進(jìn)拆遷又好又快推進(jìn)。一要政府主導(dǎo)。將拆遷工作納入政府決策層面，作為重要議事事項(xiàng)。在規(guī)劃編制、方案制定、拆遷安置等重大事項(xiàng)由政府主導(dǎo)。二要領(lǐng)導(dǎo)重視。拆遷項(xiàng)目要成立市、縣（區(qū)）領(lǐng)導(dǎo)為指揮長的高規(guī)格拆遷指揮部，并成立相應(yīng)領(lǐng)導(dǎo)干部為組長的工作推進(jìn)組，強(qiáng)力推進(jìn)、隨時(shí)協(xié)調(diào)調(diào)度各類拆遷難題，確保拆遷工作措施得力、運(yùn)行高效。三要過程公開透明。將“政府服務(wù)無償化、拆遷群眾利益最大化”的工作理念貫穿拆遷全過程，堅(jiān)持程序監(jiān)管、陽光操作、公開透明、為民惠民的原則。根據(jù)先期調(diào)查結(jié)果，聘請(qǐng)律師團(tuán)全程參與方案制定，在規(guī)劃編制、手續(xù)辦理等過程中，發(fā)動(dòng)群眾廣泛參與，征求意見，合理制定改造安置補(bǔ)償方案。四要外出學(xué)習(xí)開眼界。組織被拆遷群眾代表到先進(jìn)地區(qū)參觀考察，讓廣大拆遷群眾親耳聆聽、親眼目睹、親身感受拆遷改造的美好前景，自覺成為拆遷工作的倡導(dǎo)者、參與者和實(shí)施者。

夯實(shí)基礎(chǔ)，推動(dòng)拆遷平穩(wěn)有序開展。一要宣傳攻勢求“廣”。拆遷項(xiàng)目啟動(dòng)之前，要層層召開宣傳發(fā)動(dòng)會(huì)，通過各種媒體廣泛宣傳。召開各個(gè)層面的拆遷動(dòng)員會(huì)、協(xié)調(diào)會(huì)、政策講解會(huì)、入戶懇談會(huì)，集中聽取被拆遷戶的意見和建議，接受群眾對(duì)拆遷工作的政策法律咨詢，讓各項(xiàng)政策和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)明明白白、深入人心。二要調(diào)查摸底求“細(xì)”。在項(xiàng)目開拆前，對(duì)拆遷范圍內(nèi)的所有住戶進(jìn)行詳細(xì)摸底調(diào)查。對(duì)被拆遷房屋的現(xiàn)狀進(jìn)行詳細(xì)丈量、登記、匯總，并以現(xiàn)場拍照、攝像方式留下影像資料，力求全面細(xì)致掌握原始情況；通過多種渠道了解被拆遷戶的家庭人口狀況，逐一排查拆遷范圍內(nèi)的各種矛盾和糾紛，有針對(duì)性地制定科學(xué)、合理的人性化拆遷補(bǔ)償安置方案和矛盾調(diào)處化解方案，確保拆遷工作平穩(wěn)有序推進(jìn)。三要執(zhí)行政策求“嚴(yán)”。規(guī)范拆遷手續(xù)，所有項(xiàng)目均按照法律程序組織實(shí)施，對(duì)一些重大項(xiàng)目要嚴(yán)格執(zhí)行聽證會(huì)制度；規(guī)范協(xié)議簽訂，嚴(yán)格政策依據(jù)和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，切實(shí)做到“一把尺子量到底，一個(gè)政策講到底”，保證執(zhí)行政策不走樣。四要服務(wù)群眾求“真”。拆遷工作中法、理、情三者交織，既要依法行政、嚴(yán)格執(zhí)法，也要以理服人、以情感人。針對(duì)那些問題比較多、拆遷難度大、局面一時(shí)難以打開的拆遷項(xiàng)目，分管領(lǐng)導(dǎo)要親自蹲點(diǎn)，走在一線。對(duì)于那些具有一定影響力的“釘子戶”，主要負(fù)責(zé)同志要主動(dòng)跟進(jìn)、主動(dòng)分包，親歷親為，把道理講在前，把關(guān)心放在前，把疏導(dǎo)教育做在前，爭取他們的理解、配合和支持。除了耐心做思想工作外，對(duì)心存疑慮的群眾，要用惠民拆遷的實(shí)例幫其打開心結(jié)。

公開公平，促進(jìn)拆遷過程陽光透明。針對(duì)長期以來群眾在拆遷中存在的“早簽吃虧、晚簽得利”的慣性思維，全面推行“三公開”模式，堅(jiān)持一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，一視同仁，確保拆遷工作公開、透明。一要公開算賬。為保證被拆遷戶最大限度地從拆遷中得益，拆遷工作組在入戶洽談時(shí)要將政策“用足、用活”，補(bǔ)償一次性算到位。在簽訂協(xié)議前，為被拆遷戶算好異地安置、就地回遷、貨幣補(bǔ)償“三本賬”。工作人員要根據(jù)每戶的具體情況提出參考意見，幫助選擇最優(yōu)、最佳的安置補(bǔ)償方案。二要公開標(biāo)準(zhǔn)。將拆遷政策、評(píng)估價(jià)格、拆遷動(dòng)態(tài)、獎(jiǎng)勵(lì)期限及舉報(bào)電話等告知村民，并在指揮部和被拆遷戶居住地等場所公示。同時(shí)公開承諾，如有超越政策法規(guī)進(jìn)行補(bǔ)償安置的，一經(jīng)查實(shí)，將依法追回查實(shí)金額，嚴(yán)肅追究有關(guān)人員責(zé)任，并對(duì)舉報(bào)人予以重獎(jiǎng)。三要公開監(jiān)督。從征求意見座談會(huì)、評(píng)估機(jī)構(gòu)選擇至拆遷補(bǔ)償安置、協(xié)議簽訂、審核等環(huán)節(jié)，要專門聘請(qǐng)具有一定政策水平、責(zé)任心強(qiáng)和群眾信任度高的被拆遷戶代表參與拆遷監(jiān)督，賦予被拆遷戶代表列席有關(guān)拆遷工作會(huì)議、隨時(shí)查閱有關(guān)文件資料、參加入戶洽談等權(quán)利，這樣就維護(hù)了拆遷工作的透明性、合法性、嚴(yán)肅性和權(quán)威性，既保障了群眾利益，更會(huì)贏得了群眾的信任。

篇8

一、主要目的

以科學(xué)發(fā)展觀和省委“八八戰(zhàn)略”為指導(dǎo)，按照“重創(chuàng)新促發(fā)展、重民生促和諧”的工作基調(diào)和“重抓市區(qū)、指導(dǎo)全市”的工作方針，加快推進(jìn)*市區(qū)工業(yè)化、城市化和城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程，促進(jìn)市區(qū)更好更快發(fā)展，不斷提升*中心城市的綜合競爭力，力爭在落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀、構(gòu)建和諧社會(huì)中走在全市前列，努力使市區(qū)在建設(shè)經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市、文化強(qiáng)市、生態(tài)*、和諧*中發(fā)揮龍頭帶動(dòng)作用。

二、工作任務(wù)

以加快市區(qū)發(fā)展為主題，通過開展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)振興、工業(yè)提升、城市空間拓展、重點(diǎn)基礎(chǔ)設(shè)施推進(jìn)、改善城市環(huán)境、要素集約利用、深化體制機(jī)制改革等七大系列活動(dòng)，把加快市區(qū)發(fā)展的各項(xiàng)工作落到實(shí)處。

（一）開展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)振興系列活動(dòng)，做大市區(qū)三產(chǎn)規(guī)模

1．大力發(fā)展商貿(mào)服務(wù)業(yè)，使市區(qū)成為區(qū)域的商貿(mào)中心。通過“一主、一副、兩圈”帶動(dòng)*商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展，加快迪蕩新城商貿(mào)中心建設(shè)，按照迪蕩新城的總體規(guī)劃，加快推進(jìn)核心區(qū)“八路三橋”工程、深化完善迪蕩湖城市公園、環(huán)梅龍湖公園等規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，抓緊中央商務(wù)區(qū)建設(shè)，努力早出形象、快出效益，把迪蕩新城建設(shè)成為*商貿(mào)業(yè)的新形象、城市現(xiàn)代生活的新亮點(diǎn)、城市發(fā)展的新標(biāo)志。進(jìn)一步完善市區(qū)商貿(mào)布局，豐富商貿(mào)業(yè)態(tài)，推進(jìn)商業(yè)特色街建設(shè)。（牽頭單位：市商貿(mào)辦、越城區(qū)政府、*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、袍江工業(yè)區(qū)管委會(huì)）

2．積極扶持文化服務(wù)業(yè)，使市區(qū)成為區(qū)域的文化中心。深入實(shí)施“十一五”文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，依托魯迅故里、大禹陵、蘭亭、中國*黃酒城、八字橋等標(biāo)志性文化設(shè)施和人文景觀，充分發(fā)揮城區(qū)的中心地位和資本、人才的集聚能力，重點(diǎn)發(fā)展文化旅游、出版?zhèn)髅?、演出文娛、?huì)展、書畫藝術(shù)、創(chuàng)意策劃、體育健身、網(wǎng)絡(luò)信息等產(chǎn)業(yè)。培育節(jié)會(huì)品牌，辦好公祭大禹陵、越劇藝術(shù)節(jié)、魯迅文化藝術(shù)節(jié)、蘭亭書法節(jié)等文化節(jié)會(huì)。全面推進(jìn)文化體制改革，推進(jìn)國有文化事業(yè)單位改革，促進(jìn)民營民辦文化發(fā)展，培育一批成長性文化企業(yè)，組建*文化發(fā)展集團(tuán)。加快*文化產(chǎn)業(yè)園（袍江）建設(shè)，培育行業(yè)內(nèi)有影響的書畫、文化典籍等*特色文化產(chǎn)品專業(yè)市場。進(jìn)一步發(fā)展公共文化服務(wù)，繁榮市區(qū)文化市場。（牽頭單位：市文廣局、市文旅集團(tuán)）

3．做大做強(qiáng)旅游服務(wù)業(yè)，使市區(qū)成為區(qū)域旅游休閑中心。打響“江南風(fēng)情看*、江南古城看*、江南文化看*”的“三看”品牌，重點(diǎn)培育休閑度假旅游，大力發(fā)展水上觀光旅游、商務(wù)游、會(huì)展游、修學(xué)游、節(jié)事游等特色旅游，形成一批*市區(qū)特色旅游精品。加快鏡湖新區(qū)特別是鏡湖國家城市濕地公園的開發(fā)建設(shè)。按照鏡湖新區(qū)的總體規(guī)劃，加快基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)，做精、做強(qiáng)、做美濕地水上游線和梅山濕地景區(qū)，啟動(dòng)央犭茶湖濕地景區(qū)建設(shè)，加大生態(tài)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)旅游開發(fā)力度，大力發(fā)展?jié)竦亟?jīng)濟(jì)。加大市區(qū)旅游資源整合、品牌培育和對(duì)外宣傳促銷力度，做大做強(qiáng)旅游產(chǎn)業(yè)。加快會(huì)稽山旅游度假區(qū)開發(fā)建設(shè)，積極打造會(huì)稽山休閑品牌。（牽頭單位：市旅游局、鏡湖新區(qū)管委會(huì)、會(huì)稽山度假區(qū)管委會(huì)）

4．培育發(fā)展生產(chǎn)業(yè)，使市區(qū)成為區(qū)域商務(wù)服務(wù)中心。大力發(fā)展投資服務(wù)、信息咨詢、工業(yè)設(shè)計(jì)、技術(shù)服務(wù)、檢測檢驗(yàn)、會(huì)計(jì)、法律、評(píng)估等中介服務(wù)業(yè)，推動(dòng)其向產(chǎn)業(yè)化、規(guī)?；?、品牌化方向發(fā)展，加快發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)，制定實(shí)施現(xiàn)代物流專項(xiàng)發(fā)展規(guī)劃，努力形成先進(jìn)制造業(yè)與生產(chǎn)業(yè)雙向驅(qū)動(dòng)的格局。（牽頭單位：市發(fā)展改革委、市經(jīng)貿(mào)委）

5．著力拓展總部經(jīng)濟(jì)，使市區(qū)成為區(qū)域的研發(fā)總部基地。規(guī)劃一定區(qū)塊建設(shè)建筑產(chǎn)業(yè)研發(fā)總部基地、中國黃酒產(chǎn)業(yè)總部基地、*文化創(chuàng)意總部基地、中介組織服務(wù)中心等四大總部基地。鼓勵(lì)發(fā)展市區(qū)樓宇經(jīng)濟(jì)，凡在中心城區(qū)發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的企業(yè)，在政策允許的范圍內(nèi)，在稅收、人才引進(jìn)，以及子女受教育、住房購置等方面提供必要的支持和優(yōu)惠。（牽頭單位：市發(fā)展改革委、市經(jīng)貿(mào)委、市建管局、市文廣局）

6．加快信息、金融、交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)市區(qū)要素集聚和服務(wù)業(yè)發(fā)展。加快信息基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)，拓展信息技術(shù)應(yīng)用服務(wù)領(lǐng)域，積極發(fā)展電子政務(wù)、電子商務(wù)，打造“數(shù)字*”，基本形成區(qū)域高效、綜合的信息服務(wù)體系。積極構(gòu)建以金融、保險(xiǎn)、證券為主導(dǎo)的現(xiàn)代金融服務(wù)集聚區(qū)，全面提升市區(qū)金融服務(wù)的輻射力，逐步成為區(qū)域資金供求集散中心、結(jié)算中心及金融要素自由流動(dòng)的樞紐。加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，逐步確立省級(jí)交通主樞紐及長三角重要交通節(jié)點(diǎn)城市的地位，發(fā)揮交通對(duì)要素的聚集作用。（牽頭單位：市發(fā)展改革委、人行*市中心支行、市交通局）

（二）開展優(yōu)化二產(chǎn)結(jié)構(gòu)系列活動(dòng)，提升市區(qū)產(chǎn)業(yè)層次

7．實(shí)施“培大育強(qiáng)”工程。著力培育一批重點(diǎn)企業(yè)，做大做強(qiáng)紡織、黃酒等傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，鼓勵(lì)有實(shí)力的企業(yè)通過兼并、收購、上市等途徑開展資本運(yùn)作，做優(yōu)做強(qiáng)。力爭到2010年，市區(qū)工業(yè)企業(yè)年銷售收入超5000萬元的企業(yè)達(dá)到500家以上，其中超億元的企業(yè)達(dá)200家以上。（牽頭單位：市經(jīng)貿(mào)委）

8．實(shí)施“騰籠換鳥”工程。對(duì)歷史形成的市區(qū)內(nèi)的工業(yè)企業(yè)，凡根據(jù)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向要求必須禁止、淘汰或調(diào)整升級(jí)的，因環(huán)保、安全等影響人居環(huán)境的，因城市規(guī)劃調(diào)整需要改變用地性質(zhì)的，無發(fā)展場地、需異地搬遷擴(kuò)建改造的，加快實(shí)施搬遷，騰地發(fā)展都市型工業(yè)和新興服務(wù)業(yè)。（牽頭單位：市經(jīng)貿(mào)委、市發(fā)展改革委）

9．實(shí)施“科技創(chuàng)新”工程。進(jìn)一步發(fā)揮中心城市優(yōu)勢，加大對(duì)科研院校的扶持力度，引導(dǎo)企業(yè)加大科技投入，鼓勵(lì)有條件的企業(yè)建立研發(fā)機(jī)構(gòu)；加快市生產(chǎn)力促進(jìn)中心、產(chǎn)業(yè)共性研發(fā)中心、中紡院江南分院等區(qū)域性科研中心建設(shè)。加大市區(qū)科技型企業(yè)培育力度，扶持發(fā)展高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心，鼓勵(lì)初創(chuàng)民營科技企業(yè)入駐各類孵化器，力爭“十一五”期間，科技創(chuàng)新型中小企業(yè)每年增長10%以上。（牽頭單位：市科技局）

10．實(shí)施“品牌培育”工程。積極創(chuàng)建“中國馳名商標(biāo)”、“中國名牌”和“重點(diǎn)出口名牌”，發(fā)展一批示范帶動(dòng)作用強(qiáng)的浙江省著名品牌、浙江名牌產(chǎn)品，培育一批成長性好、具有良好市場發(fā)展前景的*市著名品牌，努力打造市區(qū)名牌企業(yè)群體和名牌產(chǎn)品集群。深化完善政策激勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)品牌企業(yè)采取項(xiàng)目投資、兼并收購、加工合作、聯(lián)合開發(fā)等形式，延伸開發(fā)、多元拓展，創(chuàng)造更多相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品品牌。將“*黃酒”、“*紡織”等打造為國際知名品牌，“越城家私”等產(chǎn)業(yè)品牌建設(shè)成為全國聞名的知名品牌，打響“*制造”的品牌。（牽頭單位：市工商局、市質(zhì)監(jiān)局、市外經(jīng)貿(mào)局）

11．實(shí)施“全民創(chuàng)業(yè)”工程。通過組織開展“推動(dòng)全民創(chuàng)業(yè)、促進(jìn)全民就業(yè)、實(shí)現(xiàn)全民保障”的15項(xiàng)活動(dòng)，完善市區(qū)創(chuàng)業(yè)政策，改善市區(qū)創(chuàng)業(yè)環(huán)境，激發(fā)社會(huì)創(chuàng)業(yè)熱情，營造創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的濃厚氛圍。（牽頭單位：市勞動(dòng)保障局、市經(jīng)貿(mào)委、市工商局）

（三）開展城市空間拓展系列活動(dòng)，擴(kuò)大市區(qū)發(fā)展規(guī)模

12．加快修編完善新一輪城市和土地利用總體規(guī)劃。根據(jù)大城市發(fā)展規(guī)劃，優(yōu)化整合城市發(fā)展空間，合理布局居住建設(shè)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、農(nóng)用地保護(hù)、生態(tài)保護(hù)和公共基礎(chǔ)設(shè)施配置，編制完善各項(xiàng)專項(xiàng)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，加強(qiáng)專項(xiàng)規(guī)劃和空間控制性規(guī)劃的銜接，明確發(fā)展重點(diǎn)，把握發(fā)展方向，拓展發(fā)展空間。（牽頭單位：市規(guī)劃局、市國土局、市發(fā)展改革委）

13．實(shí)施城市“北進(jìn)”戰(zhàn)略。加快“保古城、建新城”步伐，推進(jìn)袍江工業(yè)區(qū)、鏡湖新區(qū)以及越東線周邊區(qū)塊的開發(fā)建設(shè)，積極推進(jìn)青甸湖、大灘、迪蕩湖“三湖一帶”工程的整體建設(shè)，抓緊規(guī)劃江濱組團(tuán)瀝海區(qū)塊的開發(fā)建設(shè)，推動(dòng)*中心城市由“山會(huì)時(shí)代”進(jìn)入“鑒湖時(shí)代”，邁向“杭州灣時(shí)代”。（牽頭單位：市發(fā)展改革委、袍江工業(yè)區(qū)管委會(huì)、鏡湖新區(qū)管委會(huì)）

14．推進(jìn)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶的規(guī)劃建設(shè)。結(jié)合新一輪城市總體規(guī)劃的編制，充分發(fā)揮大橋、大閘和港口優(yōu)勢，積極推進(jìn)杭州灣產(chǎn)業(yè)帶建設(shè)，使之成為杭州灣南翼的重要先進(jìn)制造業(yè)基地。（牽頭單位：市經(jīng)貿(mào)委、市發(fā)展改革委）

15．加快推進(jìn)城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程。按照新農(nóng)村建設(shè)的要求，完成統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展“十網(wǎng)”建設(shè)，基本完成市區(qū)農(nóng)村環(huán)境整治建設(shè)任務(wù)，進(jìn)一步改善農(nóng)村生產(chǎn)、生活和生態(tài)環(huán)境。加快推進(jìn)城鄉(xiāng)公交一體化步伐，建設(shè)各中心鎮(zhèn)直達(dá)中心市區(qū)的公交網(wǎng)絡(luò)，提升中心城市的輻射帶動(dòng)作用。（牽頭單位：市農(nóng)辦、市交通局）

16．提升開發(fā)區(qū)發(fā)展水平。結(jié)合新一輪土地利用總體規(guī)劃修編，積極推進(jìn)開發(fā)區(qū)提檔擴(kuò)容，調(diào)整開發(fā)區(qū)管理運(yùn)作體制，進(jìn)一步擴(kuò)大開發(fā)區(qū)管理權(quán)限，拓展發(fā)展空間，促進(jìn)開發(fā)區(qū)“二次創(chuàng)業(yè)”。袍江工業(yè)區(qū)要大力發(fā)展高效物流、市場商貿(mào)、文化創(chuàng)意等服務(wù)業(yè)，推進(jìn)國家級(jí)生態(tài)示范園區(qū)創(chuàng)建，積極申報(bào)國家出口加工區(qū)，加快連接上虞的袍江跨曹娥江大橋建設(shè)；*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)要完善生態(tài)產(chǎn)業(yè)園功能配套，全面建成一期9.7平方公里。鼓勵(lì)開發(fā)區(qū)企業(yè)深度開發(fā)、二次開發(fā)，提高土地利用率，提高投資強(qiáng)度。（牽頭單位：袍江工業(yè)區(qū)管委會(huì)、*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、越城區(qū)政府）

（四）開展重點(diǎn)項(xiàng)目推進(jìn)系列活動(dòng)，完善市區(qū)綜合功能

17．實(shí)施一批對(duì)外交通項(xiàng)目。加強(qiáng)與長三角城市間的交通銜接，提升區(qū)位優(yōu)勢。加快推進(jìn)杭甬城際軌道、*內(nèi)河外海港區(qū)群、曹娥江大閘、鐵路貨運(yùn)站遷建等重大項(xiàng)目建設(shè)，力爭杭甬運(yùn)河*段年底建成通航，嘉紹跨江大橋及早動(dòng)工，形成鐵路、公路、水路相協(xié)調(diào)的對(duì)外綜合交通網(wǎng)絡(luò)。（牽頭單位：市交通局、市水利局、曹娥江大閘管委會(huì)）

18．建立城市組群間、市區(qū)組團(tuán)間的交通快速通道，增強(qiáng)市區(qū)的帶動(dòng)力。加快諸永高速公路*段、104國道嵊州段等工程建設(shè)。及早謀劃*大城市環(huán)城高速公路網(wǎng)，加快推進(jìn)各組團(tuán)間城市路橋、供排水、居住區(qū)等配套基礎(chǔ)設(shè)施的對(duì)接，推動(dòng)越城、袍江、柯橋、鏡湖和杭州灣工業(yè)新城區(qū)進(jìn)一步融合。（牽頭單位：市交通局、市建設(shè)局）

19．加快重點(diǎn)社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，完善城市公共服務(wù)功能。實(shí)施*文理學(xué)院、人民醫(yī)院新院、國家綜合檔案館等一批重點(diǎn)社會(huì)事業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，加快發(fā)展教育、衛(wèi)生、體育、新聞出版、廣播影視、檔案、老年人和殘疾人等社會(huì)事業(yè)，努力使市區(qū)成為區(qū)域的公共服務(wù)中心，強(qiáng)化對(duì)各縣（市）的輻射作用。（牽頭單位：市發(fā)展改革委、各相關(guān)單位）

20．延伸城市功能，提升市區(qū)帶動(dòng)力。統(tǒng)籌市區(qū)重大基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)建設(shè)，優(yōu)化整合城鄉(xiāng)教育、衛(wèi)生、文化和體育等各種資源，加快市區(qū)公用設(shè)施和公共服務(wù)向市郊農(nóng)村延伸，加大郊區(qū)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施投入建設(shè)力度。（牽頭單位：市農(nóng)辦、各相關(guān)單位）

21．實(shí)施一批城中村、園中村改造項(xiàng)目。按照整體規(guī)劃、分步實(shí)施的原則，基本完成一期城中村改造掃尾任務(wù)，全力推進(jìn)二期14個(gè)城中村改造，爭取通過幾年努力，全面完成市區(qū)城中村、園中村改造，深入開展“撤村建居”和“撤鎮(zhèn)建街”工作，推進(jìn)城市郊區(qū)化、郊區(qū)現(xiàn)代化。〈牽頭單位：越城區(qū)政府、各開發(fā)區(qū)（工業(yè)區(qū)、新區(qū)）管委會(huì)〉

（五）開展改善城市環(huán)境系列活動(dòng)，優(yōu)化市區(qū)發(fā)展環(huán)境

22．實(shí)施古城“保護(hù)工程”。深入實(shí)施《*歷史文化名城保護(hù)規(guī)劃》，嚴(yán)格保護(hù)各類文化遺產(chǎn)，切實(shí)加強(qiáng)對(duì)文物點(diǎn)、歷史街區(qū)和古城風(fēng)貌的保護(hù)、開發(fā)和管理，延續(xù)城市文脈，彰顯城市文化內(nèi)涵。全面實(shí)施越王城保護(hù)工程，推進(jìn)魯迅故里、越文化博物館、呂府、書法展示館、美術(shù)館、八字橋歷史街區(qū)等一批古城保護(hù)和文化旅游項(xiàng)目建設(shè)。（牽頭單位：市建設(shè)局、市文旅集團(tuán)、各相關(guān)單位）

23．實(shí)施市區(qū)“美化工程”。圍繞“路平、燈明、水清、地綠、景美”的管理方針，著力抓好城市的路橋、住房、保護(hù)和整合四大系列工程。積極推進(jìn)以清淤、截污、引水和強(qiáng)化整治為主要內(nèi)容的“清水工程”，通過兩至三年的努力，實(shí)現(xiàn)市區(qū)河道水質(zhì)變清。加快實(shí)施“萬株喬木增綠”工程、亮化設(shè)施的節(jié)能改造及景觀燈光升級(jí)，完成山陰路偏門環(huán)島周邊環(huán)境改造工程。啟動(dòng)聯(lián)合國人居環(huán)境獎(jiǎng)創(chuàng)建，積極打造*城市“新名片”。（牽頭單位：市建設(shè)局、市水利局）

24．實(shí)施市區(qū)“暢通工程”。制定《緩解市區(qū)交通擁堵實(shí)施方案》，編制市區(qū)道路交通設(shè)施專項(xiàng)規(guī)劃，完善市區(qū)路網(wǎng)建設(shè)，加強(qiáng)道路交通管理，加大道路交通環(huán)境整治，實(shí)施公交優(yōu)先發(fā)展戰(zhàn)略，強(qiáng)化文明交通宣傳，分流疏導(dǎo)市區(qū)交通流量，力爭通過三年努力，構(gòu)建完成“內(nèi)外順暢、運(yùn)行有序、便捷高效”的城市交通網(wǎng)絡(luò)，基本緩解市區(qū)交通擁堵。（牽頭單位：市發(fā)展改革委、市建設(shè)局、市交通局、市公安局、市規(guī)劃局、市城管執(zhí)法局）

25．實(shí)施環(huán)境“整治工程”。繼續(xù)全力實(shí)施《*市環(huán)境污染整治行動(dòng)方案》，深入開展水環(huán)境整治、工業(yè)污染整治、城市環(huán)境污染整治和農(nóng)業(yè)農(nóng)村污染整治四大整治行動(dòng)，深化“811”環(huán)境污染整治行動(dòng)，推進(jìn)“清風(fēng)”系列環(huán)保專項(xiàng)執(zhí)法，落實(shí)節(jié)能降耗目標(biāo)責(zé)任制，加快實(shí)施循環(huán)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃，推進(jìn)醫(yī)療廢棄物處置中心、危險(xiǎn)廢物處置中心、市污泥垃圾發(fā)電廠等環(huán)保工程建設(shè)，推進(jìn)生態(tài)公益林和“千里綠色林帶”工程建設(shè)，爭創(chuàng)國家生態(tài)園林城市，構(gòu)建市區(qū)和諧生態(tài)環(huán)境。（牽頭單位：市建設(shè)局、市環(huán)保局、市發(fā)展改革委、市經(jīng)貿(mào)委、市林業(yè)局）

26．加強(qiáng)城市管理。進(jìn)一步完善城市管理體制，加大綜合執(zhí)法力度，充分發(fā)揮越城區(qū)和相關(guān)街道、社區(qū)在城市管理中的積極作用。積極推進(jìn)“數(shù)字城管”，提高城市日常管理和應(yīng)急管理水平。（牽頭單位：市城管執(zhí)法局、越城區(qū)政府）

（六）開展要素集約利用系列活動(dòng)，強(qiáng)化市區(qū)集聚功能

27．大力促進(jìn)人才集聚。完善有利于高素質(zhì)人才集聚的用工和產(chǎn)業(yè)政策，著力提高外來人員中大學(xué)生的比例。著手建立供剛畢業(yè)、暫時(shí)找不到工作的大學(xué)生臨時(shí)工作的實(shí)踐基地。抓好人才公寓的建設(shè)與使用，基本完成2.1萬平方米人才公寓建設(shè)，力爭再通過兩年努力，市區(qū)建成并投入使用人才公寓3000余套、12萬平方米。鼓勵(lì)*籍人才回紹創(chuàng)業(yè)，定期組織一批大集團(tuán)、大企業(yè)向市外高校招聘專業(yè)技術(shù)人才，市政府每年評(píng)選并獎(jiǎng)勵(lì)一批對(duì)市區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出重大貢獻(xiàn)的技術(shù)人才。加快推進(jìn)市級(jí)公共實(shí)訓(xùn)基地建設(shè)，大力培養(yǎng)高素質(zhì)的技能型、緊缺型人才。（牽頭單位：市人事局、市勞動(dòng)保障局、市建設(shè)局）

28．大力促進(jìn)技術(shù)集聚。加快推進(jìn)中心城市科技創(chuàng)新體系建設(shè)，扶持建立一批產(chǎn)業(yè)技術(shù)研發(fā)和推廣基地；推動(dòng)產(chǎn)學(xué)研結(jié)合和科技成果轉(zhuǎn)化，強(qiáng)化科技創(chuàng)新中心功能。優(yōu)化*文理學(xué)院等高校的專業(yè)結(jié)構(gòu)，積極發(fā)展高等職業(yè)學(xué)校，加強(qiáng)紡織、機(jī)械、醫(yī)藥、化工、電子等支柱產(chǎn)業(yè)相關(guān)的學(xué)科建設(shè)，促進(jìn)人口集聚，為產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供技術(shù)支撐。（牽頭單位：市科技局、*文理學(xué)院）

29．大力促進(jìn)資金集聚。引導(dǎo)外資金融機(jī)構(gòu)到中心城市設(shè)立營業(yè)性機(jī)構(gòu)和代表處，鼓勵(lì)金融管理部門引進(jìn)異地銀行分支機(jī)構(gòu)。充分發(fā)揮城投、交投、文旅、水務(wù)、燃?xì)?、工貿(mào)國資等公司的資產(chǎn)經(jīng)營職能，積極利用其優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)作用，組建更大規(guī)模的融資平臺(tái)，發(fā)行債券融資。繼續(xù)鼓勵(lì)企業(yè)股票上市，做強(qiáng)上市公司“*板塊”。（牽頭單位：人行*市中心支行、市發(fā)展改革委、市國資委、市上市金融辦）

30．促進(jìn)土地集約利用。積極開發(fā)、合理利用土地資源，保障工業(yè)和城市建設(shè)用地。全面推行工業(yè)用地“招拍掛制度”，強(qiáng)化投資強(qiáng)度約束，提高單位土地產(chǎn)出效益，提高土地集約利用水平。著力盤活市區(qū)存量建設(shè)用地，嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目的投資強(qiáng)度和容積率“雙控”指標(biāo)，提高土地使用效率。加快農(nóng)轉(zhuǎn)用后供地速度，建設(shè)用地供地率達(dá)到省定要求?！礌款^單位：市國土局、各開發(fā)區(qū)（工業(yè)區(qū)、新區(qū)）管委會(huì)〉

31．搭建引資招商平臺(tái)。以我市獲得“中國投資環(huán)境金牌榜”第三名為契機(jī)，推介我市投資環(huán)境以及完善鼓勵(lì)外地企業(yè)來紹投資的政策。組織企業(yè)參加廈交會(huì)、浙洽會(huì)、“俄羅斯浙江周”等重點(diǎn)招商活動(dòng)，舉辦黃酒節(jié)等經(jīng)貿(mào)合作、投資考察活動(dòng)，著力引進(jìn)一批技術(shù)先進(jìn)的裝備制造業(yè)、信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)及服務(wù)業(yè)項(xiàng)目。（牽頭單位：市經(jīng)貿(mào)委、市外經(jīng)貿(mào)局、市發(fā)展改革委）

（七）開展深化改革系列活動(dòng)，增強(qiáng)市區(qū)創(chuàng)新能力

32．建立共建共享機(jī)制。堅(jiān)持“統(tǒng)一規(guī)劃，合力建市”原則，根據(jù)城市總體發(fā)展規(guī)劃，對(duì)重大公益性和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工程，探索實(shí)行市縣、市區(qū)兩級(jí)政府共建共享機(jī)制。（牽頭單位：市發(fā)展改革委、*縣政府、越城區(qū)政府）

33．深化市政公用事業(yè)改革。引入市場機(jī)制經(jīng)營城市公用設(shè)施，促進(jìn)城市資產(chǎn)重新配置和優(yōu)化組合。深化投融資體制改革，合理控制政府負(fù)債規(guī)模，鼓勵(lì)社會(huì)各類資本參與城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。（牽頭單位：市發(fā)展改革委、市建設(shè)局）

34．完善銀企合作機(jī)制。加大金融機(jī)構(gòu)對(duì)市區(qū)經(jīng)濟(jì)支持的考核獎(jiǎng)勵(lì)力度，扶持和規(guī)范營利性擔(dān)保機(jī)構(gòu)和風(fēng)險(xiǎn)投資公司，進(jìn)一步擴(kuò)大市本級(jí)的中小企業(yè)專項(xiàng)貸款規(guī)模，緩解中小企業(yè)貸款難矛盾；探索資產(chǎn)證券化運(yùn)作模式，積極搭建市場化的產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)。（牽頭單位：人行*市中心支行、市經(jīng)貿(mào)委、市招投標(biāo)中心）

35．推進(jìn)要素配置市場化改革。完善水、電、排污權(quán)資源使用差別化、階梯式價(jià)格調(diào)節(jié)機(jī)制，促進(jìn)生產(chǎn)要素向優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目和優(yōu)勢企業(yè)傾斜。（牽頭單位：市發(fā)展改革委）

36．完善有利于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的體制機(jī)制。健全公共財(cái)政向農(nóng)村覆蓋的利益調(diào)節(jié)機(jī)制、基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)事業(yè)建設(shè)向農(nóng)村傾斜的投融資機(jī)制。深化戶籍制度改革，逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的人口登記制度。深化就業(yè)與社會(huì)保障制度改革，建立城鄉(xiāng)一體化的就業(yè)制度。適當(dāng)提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，完善被征地農(nóng)民養(yǎng)老保障制度，切實(shí)保護(hù)被征地農(nóng)民利益。（牽頭單位：市農(nóng)辦、市財(cái)政局、市公安局、市勞動(dòng)保障局）

三、保障措施

（一）加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)。建立市區(qū)發(fā)展工作領(lǐng)導(dǎo)小組及辦公室，辦公室設(shè)在市發(fā)展改革委，及時(shí)研究市區(qū)發(fā)展中出現(xiàn)的新情況、新問題，協(xié)調(diào)解決制約市區(qū)發(fā)展的各種困難和矛盾。健全重點(diǎn)工程領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系制度，建立市主要領(lǐng)導(dǎo)參加的定期現(xiàn)場辦公機(jī)制。

（二）完善扶持政策。加大對(duì)*經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)（迪蕩新城）、袍江工業(yè)區(qū)、鏡湖新區(qū)、越城區(qū)（包括生態(tài)產(chǎn)業(yè)園）、市本級(jí)直屬企業(yè)的考核激勵(lì)力度，適度擴(kuò)大越城區(qū)級(jí)政府的管理權(quán)限，對(duì)轄區(qū)內(nèi)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目、外商投資企業(yè)設(shè)立等由越城區(qū)自行審批為主，適當(dāng)提高市、區(qū)財(cái)政體制分成比例。對(duì)袍江工業(yè)區(qū)建成區(qū)范圍內(nèi)引進(jìn)的市區(qū)外企業(yè)試行新增地方財(cái)政收入按一定比例分成政策。整合財(cái)政扶持資金，對(duì)目前正在實(shí)施的工業(yè)技改、技術(shù)創(chuàng)新、品牌經(jīng)濟(jì)、循環(huán)經(jīng)濟(jì)、開放型經(jīng)濟(jì)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展、園區(qū)扶持等進(jìn)行有效的整合，實(shí)行集中扶持，強(qiáng)化財(cái)政資金的導(dǎo)向作用。

（三）強(qiáng)化項(xiàng)目支撐。通過開展督查考核、項(xiàng)目評(píng)獎(jiǎng)等激勵(lì)措施，鼓勵(lì)市直有關(guān)部門從省內(nèi)、國內(nèi)甚至國外，創(chuàng)新、引進(jìn)一批有特色、有影響的，能促進(jìn)市區(qū)消費(fèi)、就業(yè)、稅收，能提升市區(qū)集聚力、輻射力、帶動(dòng)力的城市產(chǎn)業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的支撐和推動(dòng)作用。

篇9

昆滇房地產(chǎn)市場的快速擴(kuò)張

橋頭堡戰(zhàn)略和現(xiàn)代新昆明建設(shè)，是近年來昆明喊得最響、做得最多的大事件。橋頭堡戰(zhàn)略使西南地區(qū)榮升開放的前沿，省會(huì)昆明成為橋頭堡建設(shè)中的“交通中轉(zhuǎn)站”、“物流集散地”、“產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)”；現(xiàn)代新昆明的建設(shè)，讓昆明城向一個(gè)現(xiàn)代高效的國際化城市邁進(jìn)。 昆明市委九屆四次全會(huì)第一次對(duì)現(xiàn)代新昆明如此描繪——緊扣建設(shè)現(xiàn)代新昆明這一中心，圍繞“富民、強(qiáng)市”兩大目標(biāo)，通過五到十年的努力，將以人為本、以民為主的現(xiàn)代新昆明建設(shè)成為以“一湖四環(huán)”、“一湖四片”、“一城四區(qū)”為載體，以人的現(xiàn)代化為核心，以生產(chǎn)方式和生活方式進(jìn)步為標(biāo)志，三大板塊協(xié)調(diào)發(fā)展，集湖光山色、滇池景觀、春城新姿，融人文景色和自然風(fēng)光于一體的森林式、環(huán)保型、園林化、可持續(xù)發(fā)展的高原湖濱特色生態(tài)城市，成為經(jīng)濟(jì)景氣指數(shù)高、文化特色濃、人居環(huán)境好、投資環(huán)境佳、社會(huì)安定和諧的面向東南亞、南亞的區(qū)域性國際化城市。

就房地產(chǎn)市場而言，中國房地產(chǎn)業(yè)的誕生發(fā)展伴隨改革開放而來，但國內(nèi)的房地產(chǎn)市場仍不是一個(gè)完全競爭的市場，而是一個(gè)以政策為主導(dǎo)的政府市場。隨著市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行模式的成熟和時(shí)展的變遷，房地產(chǎn)市場將迎來真正的蛻變。

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長、社會(huì)加速轉(zhuǎn)型、城市化進(jìn)程高速推進(jìn)的過程中，影響行業(yè)長期發(fā)展的內(nèi)在因素發(fā)生根本性改變，現(xiàn)階段宏觀調(diào)控政策將導(dǎo)致行業(yè)大洗牌，但同時(shí)也為優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)提供了機(jī)遇。近年來，越來越多的國內(nèi)品牌房企瞄準(zhǔn)昆明城市發(fā)展和房地產(chǎn)市場的前景，斥巨資進(jìn)駐昆明跑馬圈地、摩拳擦掌。保利、萬科、萬達(dá)等品牌房企的到來，為昆明樓市的發(fā)展掀開了品質(zhì)化的新一頁，本地龍頭房企也在競爭中越挫愈勇，昆滇房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出一派生機(jī)勃勃的景象。

市場發(fā)展需要廣攬各方人才

從1978年的土地相關(guān)法規(guī)的調(diào)整算起，中國的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)伴隨著改革開放經(jīng)歷了30年的風(fēng)雨歷程，但是，即便如此，國內(nèi)的房地產(chǎn)市場仍不是一個(gè)完全競爭的市場，而是一個(gè)以政策為主導(dǎo)的政府市場。真正意義上的中國房地產(chǎn)市場應(yīng)該是開始于1996年左右。房地產(chǎn)業(yè)在深圳、廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。

篇10

昆明城市商圈雛形初成

在2002年以前，昆明的商業(yè)大部分存在于市中心，如南屏街、小西門等傳統(tǒng)商圈。在今天，隨著城中村的改造、呈貢新區(qū)的設(shè)立、新機(jī)場的運(yùn)營、輕軌的陸續(xù)開通，大昆明建設(shè)不斷加快，昆明的商業(yè)發(fā)展有了更多的可能。昆明中心區(qū)、北市區(qū)、南市區(qū)、西市區(qū)、東市區(qū)、呈貢區(qū)商業(yè)都在迅速發(fā)展，并以商業(yè)綜合體為圓心向輻射，聚合周邊人群，形成區(qū)域商圈。昆明正在向多中心發(fā)展。

目前昆明商業(yè)地產(chǎn)格局已經(jīng)初步形成：一環(huán)中心區(qū)除原有的南屏街、小西門商圈外，由匯都國際、七彩俊園、南亞之門領(lǐng)軍的白塔路商圈正在升級(jí)，同時(shí)東方首座、恒隆廣場等具備國際視野的商業(yè)體將陸續(xù)問世；北市區(qū)形成了以北辰財(cái)富中心、欣都龍城、昆明廣場為代表的北京路沿線和以和諧世紀(jì)為核心的銀河大道沿線兩大主軸的商業(yè)區(qū)域；南市區(qū)形成以南亞風(fēng)情第壹城為核心的滇池路商業(yè)區(qū)，廣福路、日新路沿線的紅星國際、潤城、萬達(dá)廣場為代表的金產(chǎn)區(qū)商業(yè)以及圍繞彩云路沿線形成了世紀(jì)城、新亞洲體育城、新螺螄灣為核心的商業(yè)區(qū)；西市區(qū)形成了以假日城市、經(jīng)典雙城、馬街摩爾城和西山新城為代表的商業(yè)區(qū)域；東市區(qū)也在新機(jī)場的搬遷后，價(jià)值得到釋放迎來“起飛”，圍繞東北沙河的萬科白沙潤園、七彩云南花之城、銀海地產(chǎn)以及車行天下國際汽車城等項(xiàng)目，空港經(jīng)濟(jì)圈輻射范圍內(nèi)的御景新城、中信星耀水鄉(xiāng)、長水航城等項(xiàng)目，在提升東市區(qū)人居價(jià)值的同時(shí)，將或多或少的帶動(dòng)片區(qū)商業(yè)發(fā)展；而呈貢新區(qū)也成為了昆明最具潛力的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，初步形成了以東盟森林、上海東盟商務(wù)大廈、七彩云南第壹城為代表的新興商業(yè)體。

未來昆明商業(yè)地產(chǎn)有更多的可能

根據(jù)《滇中城市群規(guī)劃（2009—2030）》的要求，到2030年昆明、玉溪、曲靖、楚雄組成的滇中城市群將成為帶動(dòng)全省發(fā)展的核心增長極，同時(shí)成為區(qū)域性國際樞紐、中國西部新興特色產(chǎn)業(yè)基地、競爭力較強(qiáng)的門戶城市群、中國面向西南開放重要橋頭堡的區(qū)域中心。在有關(guān)昆明的遠(yuǎn)景規(guī)劃中，昆明主城區(qū)將承載800萬人口，成為全國屈指可數(shù)的超大型城市。

未來，對(duì)于全省唯一的特大型城市昆明來說，這個(gè)單核中心城市聚集了大量的消費(fèi)能力。橋頭堡建設(shè)、滇中一體化、泛亞市場，昆明未來的發(fā)展前景正吸引著國內(nèi)外知名企業(yè)的關(guān)注。而他們的進(jìn)駐，將給昆明的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來巨大商機(jī)。

總體而言，目前，昆明商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r仍舊在比較初級(jí)的階段。盡管有萬達(dá)、紅星美凱龍、云南城投、俊發(fā)地產(chǎn)、諾仕達(dá)集團(tuán)、同德集團(tuán)等品牌房企進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，盡管有沃爾瑪、家樂福、王府井、萬達(dá)影城、保利院線、希爾頓、溫德姆等目不暇接的商業(yè)品牌進(jìn)入昆明，盡管目前昆明商業(yè)開發(fā)體量空前，但是仍未改觀初級(jí)階段的現(xiàn)狀，因?yàn)?，很多?xiàng)目都還在建設(shè)中。