導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇房地產(chǎn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

【關(guān)鍵詞】新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)行業(yè)；上市集團(tuán)

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的內(nèi)容和特點(diǎn)

1.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則概述

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則于2007年1月1日在上市公司開(kāi)始實(shí)行，由1項(xiàng)基本準(zhǔn)則、38項(xiàng)具體準(zhǔn)則和相關(guān)應(yīng)用指南構(gòu)成。2014年，財(cái)政部對(duì)基本準(zhǔn)則、原38項(xiàng)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的2號(hào)（長(zhǎng)期股權(quán)投資）、9號(hào)（職工薪酬）、30號(hào)（財(cái)務(wù)報(bào)表列報(bào)）、33號(hào)（合并財(cái)務(wù)報(bào)表）、37號(hào)（金融工具列報(bào)）進(jìn)行了修訂，另新增了39號(hào)（公允價(jià)值計(jì)量）、40號(hào)（合營(yíng)安排）、41號(hào)（在其他主體中權(quán)益的披露）3個(gè)具體會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的修訂和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則解釋的補(bǔ)充更加注重強(qiáng)化上市公司財(cái)務(wù)信息真實(shí)性，使資產(chǎn)和交易得到更為公開(kāi)透明的反映，從而使會(huì)計(jì)制度更符合現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展需要。

2.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的特點(diǎn)

（1）趨同性――與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌

我國(guó)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則嚴(yán)格界定了各會(huì)計(jì)要素的定義，對(duì)資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、收入、費(fèi)用和利潤(rùn)的確認(rèn)條件做了細(xì)化，嚴(yán)格遵循會(huì)計(jì)信息質(zhì)量特征，這也是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范的內(nèi)容，另外，我國(guó)還對(duì)會(huì)計(jì)要素中的收入和費(fèi)用與利潤(rùn)要素中的“利得和損失”做了細(xì)致的區(qū)別，這是基于我國(guó)企業(yè)經(jīng)營(yíng)復(fù)雜性特點(diǎn)而調(diào)整補(bǔ)充的內(nèi)容。

（2）完整性――構(gòu)建了較完整的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系

雖然新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系首先在上市公司開(kāi)始執(zhí)行，但其涵蓋了眾多經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域以及大量的新興行業(yè)，例如房地產(chǎn)業(yè)適用的《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》應(yīng)用指南。我國(guó)建立的新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系既有對(duì)行業(yè)統(tǒng)一規(guī)范的基本會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，也有各行業(yè)獨(dú)立適用的具體準(zhǔn)則，形成了梯級(jí)的理論體系，具有極大的指導(dǎo)作用。

（3）實(shí)用性――符合我國(guó)國(guó)情

我國(guó)企業(yè)的狀況比較復(fù)雜，對(duì)于會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的了解和掌握程度也各不相同，因此明確會(huì)計(jì)要素的定義、強(qiáng)化財(cái)務(wù)報(bào)表的作用、對(duì)行業(yè)適用的會(huì)計(jì)試蚪行細(xì)化等新改革對(duì)于發(fā)展中的企業(yè)以及已上市的企業(yè)都會(huì)有一個(gè)明確的約束力，是符合我國(guó)國(guó)情的。

二、簡(jiǎn)析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.明確了投資性房地產(chǎn)行業(yè)的計(jì)量模式

根據(jù)《新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》的規(guī)定，企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，但有確鑿證據(jù)表明其公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量的，可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。計(jì)量模式由成本模式要變更為公允價(jià)值模式應(yīng)作為會(huì)計(jì)政策變更的情況來(lái)處理，但房地產(chǎn)行業(yè)一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就不得轉(zhuǎn)為成本模式。

2.規(guī)范了房地產(chǎn)行業(yè)的信息披露

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第41號(hào)――在其他主體中權(quán)益的披露》的要求，財(cái)務(wù)信息披露制度適用于企業(yè)在子公司、合營(yíng)安排、聯(lián)營(yíng)企業(yè)和未納入合并財(cái)務(wù)報(bào)表范圍的結(jié)構(gòu)化主體中權(quán)益的披露。在中國(guó)市場(chǎng)上，房地產(chǎn)投資一直處在市場(chǎng)投資的前列，投資方式包括持有股權(quán)、債權(quán)，想被投資主體提供資金、流動(dòng)性支持、信用增級(jí)和擔(dān)保等。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露兩方面的內(nèi)容：（1）關(guān)于重大判斷和假設(shè)的披露。企業(yè)應(yīng)當(dāng)披露對(duì)其他主體實(shí)施控制、共同控制或重大影響的重大判斷和假設(shè)，以及權(quán)益性質(zhì)改變導(dǎo)致企業(yè)得出與原先不同的結(jié)論時(shí)所作的重大判斷和假設(shè)。這讓財(cái)務(wù)報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)真實(shí)財(cái)務(wù)狀況有更好的理解，也容易評(píng)價(jià)企業(yè)是否進(jìn)行了有效的風(fēng)險(xiǎn)管理。（2）在其他主體中權(quán)益的披露。企業(yè)被確定為投資性主體，應(yīng)當(dāng)披露其子公司的基礎(chǔ)信息和與權(quán)益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)信息，重要的合營(yíng)安排或聯(lián)營(yíng)企業(yè)的基礎(chǔ)信息、主要財(cái)務(wù)信息以及與權(quán)益相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)信息、未納入合并財(cái)務(wù)報(bào)表范圍結(jié)構(gòu)化主體的額外信息披露。房地產(chǎn)行業(yè)信息披露的逐步完善將有助于投資者作出更準(zhǔn)確的投資決策，降低投資風(fēng)險(xiǎn)，逐步完善房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。

3.有利于推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”的步伐

有學(xué)者將“營(yíng)改增”對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響歸納為“降稅負(fù)”和“去庫(kù)存”。這要從兩方面來(lái)理解：一方面，房地產(chǎn)營(yíng)改增有助于房地產(chǎn)企業(yè)降低稅負(fù)，從而提高企業(yè)的利潤(rùn)率；另一方面，營(yíng)改增將企業(yè)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)納入增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣范圍，這將鼓勵(lì)企業(yè)購(gòu)置房產(chǎn)用于改善辦公條件，進(jìn)而減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的積壓房產(chǎn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)投資的基本政策與稅收政策的規(guī)定息息相關(guān)，是為了稅收政策的順利實(shí)行而服務(wù)的，這表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增后將會(huì)有更多有能力的企業(yè)投資房地產(chǎn)，有利于調(diào)控樓市，為房地產(chǎn)業(yè)的稅制改革鋪平道路。通過(guò)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與營(yíng)改增稅收政策在房地產(chǎn)行業(yè)的互為支柱的表現(xiàn)，我們可以看出會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅收體系改革間不可或缺的輔助關(guān)系，如何做到二者積極意義上的相互影響，是房地產(chǎn)行業(yè)未來(lái)需要深思的問(wèn)題。

三、結(jié)語(yǔ)

隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，將對(duì)我國(guó)行業(yè)會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響，作為民生行業(yè)和支柱行業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的運(yùn)用更加能夠體現(xiàn)出企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，從而編制更加精確地會(huì)計(jì)報(bào)表，給報(bào)表使用者提供真實(shí)可靠的財(cái)務(wù)信息，這是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)最重要的意義。

參考文獻(xiàn)：

[1]張秀紅.試析新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響與對(duì)策[J].中國(guó)總會(huì)計(jì)師，2012年11期.

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[5]王清剛. 中國(guó)會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)與國(guó)際會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的差異研究[J]. 山西財(cái)經(jīng)大學(xué)學(xué)報(bào). 2005（02） .

篇2

 

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；影響；公允價(jià)值

一、簡(jiǎn)析投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容

筆者主要是從投資性房地產(chǎn)的概念，投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式等方面，簡(jiǎn)要分析投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容。

（一）投資性房地產(chǎn)的概念

通過(guò)查閱各種相關(guān)資料，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)別，從概念上來(lái)看，投資性房地產(chǎn)主要是地產(chǎn)商為了獲取房屋租金或房屋固定資產(chǎn)的不斷增值，或者是同時(shí)達(dá)到這兩點(diǎn)目標(biāo)而進(jìn)行的一種投資獲利性房地產(chǎn)。通過(guò)投資性房地產(chǎn)的概念和其運(yùn)營(yíng)的最終目的，我們知道，相對(duì)于普通的房地產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)必須能夠單獨(dú)的計(jì)量和對(duì)外出售。對(duì)外出售主要包括可以出售已經(jīng)對(duì)外出租的某塊具體的土地使用權(quán)；或是房地產(chǎn)商已經(jīng)持有并準(zhǔn)備在房屋獲得增值后，再予以對(duì)外轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，還包括房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段已經(jīng)擁有并已對(duì)他人出租的各項(xiàng)建筑物。這較普通的房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)對(duì)外出租的選擇余地更大，賺取的盈利價(jià)值更多，可以實(shí)現(xiàn)出售、出租具體建筑物的目標(biāo)，也可以實(shí)現(xiàn)出租或是轉(zhuǎn)讓已有或是已租給他人的某塊土地的使用權(quán)，從而可以從中獲取更多更大的經(jīng)濟(jì)利益。這其中不包括房地產(chǎn)商用以經(jīng)營(yíng)或是留作廠房的自用房屋。

（二）投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定，針對(duì)于投資性房地產(chǎn)的特有特點(diǎn)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算也具有嚴(yán)格的規(guī)定，它需要明確的前提條件才能實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)確認(rèn)，這個(gè)前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產(chǎn)的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益以及該房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本能夠很明確的核算和計(jì)量，只有同時(shí)滿足這兩個(gè)條件，才能對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，這不僅有利于從總體上評(píng)估該投資性房地產(chǎn)的總體資金優(yōu)勢(shì)，也有利于保證與其交易的企業(yè)的相關(guān)利益，這有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，也有利于推動(dòng)投資性房地產(chǎn)業(yè)的不斷良性的發(fā)展。

相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的最初計(jì)量也有明確的規(guī)定，它要求投資性房地產(chǎn)應(yīng)該嚴(yán)格按照成本進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，投資性房地產(chǎn)的成本主要是包括購(gòu)買房地產(chǎn)的成本款，在購(gòu)買過(guò)程中所支出的各種消費(fèi)稅費(fèi)，以及其余可以歸該房地產(chǎn)支出的一些稅費(fèi)；還包括該投資性房地產(chǎn)在建造過(guò)程中所花費(fèi)在建造該投資性房地產(chǎn)上的各種建筑費(fèi)用以及為了能使該項(xiàng)資產(chǎn)投入使用所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。通過(guò)這兩點(diǎn)規(guī)定，我們可以得出投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和計(jì)量的要求和步驟，從而有利于保證其更好的進(jìn)行核算。

（三）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式提出了一套新的模式，那就是可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，這種新的方式可以給投資性房地產(chǎn)帶來(lái)會(huì)計(jì)計(jì)量模式上的創(chuàng)新，但也必須具備必要的條件，首先必須要保證該投資性房地產(chǎn)所在的區(qū)域內(nèi)有活躍的充分的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，通過(guò)從這些活躍的地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，該企業(yè)能夠從中獲取其他企業(yè)的房地產(chǎn)的價(jià)格或是相關(guān)的其他信息，從而可以為該企業(yè)的正常發(fā)展提供可靠的參考信息，利于該企業(yè)隨時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，也可以對(duì)投資性房地產(chǎn)中的公允價(jià)值作出正確合理的評(píng)估。

通過(guò)上述對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容的簡(jiǎn)述，我們對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)都有所了解，通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念及它的會(huì)計(jì)核算模式及計(jì)量模式進(jìn)行分析，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算的特有規(guī)定，下文中，筆者主要是論述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響。

二、初探新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策產(chǎn)生了很大的影響，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，特別是投資性房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，一種新的公允價(jià)值模式便應(yīng)運(yùn)而生，但通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的投資性房地產(chǎn)所采取的會(huì)計(jì)核算模式仍然是傳統(tǒng)的成本核算方式，而不采用公允價(jià)值模式進(jìn)行核算，下述筆者主要是從以下幾方面來(lái)探討新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響：

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關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；投資性房地產(chǎn)；影響；公允價(jià)值

一、簡(jiǎn)析投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容

筆者主要是從投資性房地產(chǎn)的概念，投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算、投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式等方面，簡(jiǎn)要分析投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容。

（一）投資性房地產(chǎn)的概念

通過(guò)查閱各種相關(guān)資料，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)與普通房地產(chǎn)業(yè)的主要區(qū)別，從概念上來(lái)看，投資性房地產(chǎn)主要是地產(chǎn)商為了獲取房屋租金或房屋固定資產(chǎn)的不斷增值，或者是同時(shí)達(dá)到這兩點(diǎn)目標(biāo)而進(jìn)行的一種投資獲利性房地產(chǎn)。通過(guò)投資性房地產(chǎn)的概念和其運(yùn)營(yíng)的最終目的，我們知道，相對(duì)于普通的房地產(chǎn)而言，投資性房地產(chǎn)必須能夠單獨(dú)的計(jì)量和對(duì)外出售。對(duì)外出售主要包括可以出售已經(jīng)對(duì)外出租的某塊具體的土地使用權(quán)；或是房地產(chǎn)商已經(jīng)持有并準(zhǔn)備在房屋獲得增值后，再予以對(duì)外轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，還包括房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)階段已經(jīng)擁有并已對(duì)他人出租的各項(xiàng)建筑物。這較普通的房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)對(duì)外出租的選擇余地更大，賺取的盈利價(jià)值更多，可以實(shí)現(xiàn)出售、出租具體建筑物的目標(biāo)，也可以實(shí)現(xiàn)出租或是轉(zhuǎn)讓已有或是已租給他人的某塊土地的使用權(quán)，從而可以從中獲取更多更大的經(jīng)濟(jì)利益。這其中不包括房地產(chǎn)商用以經(jīng)營(yíng)或是留作廠房的自用房屋。

（二）投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定，針對(duì)于投資性房地產(chǎn)的特有特點(diǎn)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算也具有嚴(yán)格的規(guī)定，它需要明確的前提條件才能實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)確認(rèn)，這個(gè)前提條件主要是指要具備很可能流入該投資性房地產(chǎn)的相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益以及該房地產(chǎn)企業(yè)的資本成本能夠很明確的核算和計(jì)量，只有同時(shí)滿足這兩個(gè)條件，才能對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行會(huì)計(jì)核算，這不僅有利于從總體上評(píng)估該投資性房地產(chǎn)的總體資金優(yōu)勢(shì)，也有利于保證與其交易的企業(yè)的相關(guān)利益，這有利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步發(fā)展，也有利于推動(dòng)投資性房地產(chǎn)業(yè)的不斷良性的發(fā)展。

相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的最初計(jì)量也有明確的規(guī)定，它要求投資性房地產(chǎn)應(yīng)該嚴(yán)格按照成本進(jìn)行會(huì)計(jì)計(jì)量，投資性房地產(chǎn)的成本主要是包括購(gòu)買房地產(chǎn)的成本款，在購(gòu)買過(guò)程中所支出的各種消費(fèi)稅費(fèi)，以及其余可以歸該房地產(chǎn)支出的一些稅費(fèi)；還包括該投資性房地產(chǎn)在建造過(guò)程中所花費(fèi)在建造該投資性房地產(chǎn)上的各種建筑費(fèi)用以及為了能使該項(xiàng)資產(chǎn)投入使用所花費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用。通過(guò)這兩點(diǎn)規(guī)定，我們可以得出投資性房地產(chǎn)在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算和計(jì)量的要求和步驟，從而有利于保證其更好的進(jìn)行核算。

（三）投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式提出了一套新的模式，那就是可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量，這種新的方式可以給投資性房地產(chǎn)帶來(lái)會(huì)計(jì)計(jì)量模式上的創(chuàng)新，但也必須具備必要的條件，首先必須要保證該投資性房地產(chǎn)所在的區(qū)域內(nèi)有活躍的充分的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，通過(guò)從這些活躍的地產(chǎn)交易市場(chǎng)上，該企業(yè)能夠從中獲取其他企業(yè)的房地產(chǎn)的價(jià)格或是相關(guān)的其他信息，從而可以為該企業(yè)的正常發(fā)展提供可靠的參考信息，利于該企業(yè)隨時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，也可以對(duì)投資性房地產(chǎn)中的公允價(jià)值作出正確合理的評(píng)估。

通過(guò)上述對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容的簡(jiǎn)述，我們對(duì)投資性房地產(chǎn)的相關(guān)知識(shí)都有所了解，通過(guò)對(duì)投資性房地產(chǎn)的概念及它的會(huì)計(jì)核算模式及計(jì)量模式進(jìn)行分析，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算的特有規(guī)定，下文中，筆者主要是論述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響。

二、初探新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)政策產(chǎn)生了很大的影響，隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，特別是投資性房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，一種新的公允價(jià)值模式便應(yīng)運(yùn)而生，但通過(guò)調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)的投資性房地產(chǎn)所采取的會(huì)計(jì)核算模式仍然是傳統(tǒng)的成本核算方式，而不采用公允價(jià)值模式進(jìn)行核算，下述筆者主要是從以下幾方面來(lái)探討新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)政策的影響：

（一）沒(méi)有形成一套完善的評(píng)價(jià)公允價(jià)值的市場(chǎng)體系

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算作出了明確的規(guī)定，特別是對(duì)采用公允價(jià)值模式的計(jì)量的要求和前提條件更為嚴(yán)格。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確規(guī)定，只有有足夠的證據(jù)證明投資性的房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠的獲得，才可以讓投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式。公允價(jià)值的應(yīng)用必須符合兩大條件，一是該地產(chǎn)必須要具備活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，并且還應(yīng)能及時(shí)的從市場(chǎng)上獲得相關(guān)的各種信息，以作出相應(yīng)的調(diào)整。公允價(jià)值模式的最大優(yōu)勢(shì)在于，它能夠較真實(shí)客觀地反映出投資性房地產(chǎn)的所具備的實(shí)際資本能力、市場(chǎng)價(jià)值和所具備的盈利能力，這樣可以有效的正確的反映出該房地產(chǎn)投資企業(yè)的各項(xiàng)綜合能力，有利于該房地產(chǎn)對(duì)自身的發(fā)展適時(shí)的作出調(diào)整，可以推動(dòng)投資性房地產(chǎn)業(yè)的不斷健康穩(wěn)定的發(fā)展；但這種公允價(jià)值計(jì)量模式也存在其自身的缺陷，主要是由于目前中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不夠成熟和完善，市場(chǎng)體系還不夠健全，市場(chǎng)上很多同類市場(chǎng)的交易信息還不夠充足，有些企業(yè)為了自身的利益不愿公開(kāi)該企業(yè)的相關(guān)信息，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上的各種交易信息缺乏公開(kāi)性，不利于企業(yè)獲得足夠多的信息，這樣就無(wú)法滿足公允價(jià)值得以實(shí)現(xiàn)的前提條件。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確要求企業(yè)能夠從活躍交易市場(chǎng)上相關(guān)企業(yè)的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格信息，從而能夠客觀的對(duì)自身的資金及市場(chǎng)地位進(jìn)行分析和定位，以便對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能做出明確而合理的評(píng)價(jià)和估算，綜合各種原因，結(jié)合現(xiàn)階段的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)展的水平，以及綜合分析現(xiàn)階段的市場(chǎng)環(huán)境，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)采取公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的要求，在現(xiàn)階段現(xiàn)有的市場(chǎng)環(huán)境下是無(wú)法嚴(yán)格有效的實(shí)施的。我們必須去探討一種新的更有利于更適合投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算模式，不斷的健全市場(chǎng)機(jī)制，推動(dòng)投資性房地產(chǎn)的發(fā)展。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則改變了稅收與對(duì)企業(yè)價(jià)值的關(guān)系

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，帶給投資性房地產(chǎn)最大的影響就是改變了在成本價(jià)值核算下的稅收對(duì)企業(yè)價(jià)值的關(guān)系，這種改變表面上只是簡(jiǎn)單的調(diào)整了二者之間的相關(guān)聯(lián)，實(shí)質(zhì)上卻從企業(yè)內(nèi)部深層次的改變了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益，改變了企業(yè)整個(gè)經(jīng)濟(jì)鏈。在原先的以成本核算的模式下，投資性房地產(chǎn)每期都要提取固定的資產(chǎn)折舊費(fèi)或是攤銷一些必要的資產(chǎn)損失費(fèi)，從而使當(dāng)期的賬面資產(chǎn)利潤(rùn)減少，但是這種固定資產(chǎn)的折舊和攤銷可以在企業(yè)本期交稅之前就進(jìn)行，因此可以提前從稅收中支取，這樣就可以實(shí)現(xiàn)抵消稅收的目的，從而可以保證企業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益的實(shí)現(xiàn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的公允價(jià)值計(jì)量模式，則無(wú)法實(shí)現(xiàn)這一目的，公允價(jià)值模式需要企業(yè)能夠持續(xù)而可靠的保證資金來(lái)源，這種模式不再對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行固定資產(chǎn)的折舊和提取相應(yīng)的攤銷，而應(yīng)當(dāng)以企業(yè)的實(shí)際支出計(jì)入企業(yè)的賬面價(jià)值，這一做法雖然能夠很客觀的反應(yīng)企業(yè)當(dāng)期的收益和負(fù)債，但由于不能提取固定資產(chǎn)的折舊和攤銷，企業(yè)便無(wú)法實(shí)現(xiàn)稅收的抵消，這樣就大幅度地增加了企業(yè)的稅收壓力，這樣就會(huì)減少企業(yè)的價(jià)值，因此，雖然新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)采用公允價(jià)值核算模式，但由于多數(shù)企業(yè)為了減少稅收的壓力，仍然采用傳統(tǒng)的成本計(jì)量模式，為了能更好地推動(dòng)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)效，我們應(yīng)不斷的改革和更新投資型企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想，處理好稅收與企業(yè)的關(guān)系，推進(jìn)企業(yè)的不斷發(fā)展與壯大。

轉(zhuǎn)貼于

（三）公允價(jià)值模式會(huì)影響企業(yè)的業(yè)績(jī)

傳統(tǒng)的成本核算模式，是一種以投資企業(yè)的成本為核算基礎(chǔ)的一種計(jì)量模式，它無(wú)須考慮市場(chǎng)上房?jī)r(jià)的變動(dòng)，不論房?jī)r(jià)上漲或是下跌，都不會(huì)太大程度的影響企業(yè)的實(shí)際成本，從而也不會(huì)大幅度地影響企業(yè)的業(yè)績(jī)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式，這種計(jì)量模式的變化，可以使企業(yè)的報(bào)表更加科學(xué)合理，但并沒(méi)有從內(nèi)部上改變企業(yè)真實(shí)的內(nèi)在價(jià)值。在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)較好，市場(chǎng)上房屋都在漲價(jià)的情況下，企業(yè)采用公允價(jià)值模式能夠在一定程度上增加企業(yè)的資產(chǎn)和利潤(rùn)；但是，如果房?jī)r(jià)下跌，采用這種模式就會(huì)給公司帶來(lái)嚴(yán)重的賬面損失，這就使得企業(yè)的資金鏈時(shí)刻處于變動(dòng)中，從而增加了企業(yè)的資本變動(dòng)，影響了企業(yè)的業(yè)績(jī)，導(dǎo)致企業(yè)在進(jìn)行資產(chǎn)和利潤(rùn)管理上遇到很嚴(yán)峻的問(wèn)題。特別對(duì)于投資性房地產(chǎn)這類投資性行業(yè)，更加劇了企業(yè)經(jīng)濟(jì)和利潤(rùn)的變化，嚴(yán)重影響了企業(yè)的業(yè)績(jī)。為了能使投資性房地產(chǎn)穩(wěn)定的發(fā)展，我們必須不斷采取各種措施，減少公允價(jià)值在實(shí)施過(guò)程中的不利因素。

通過(guò)調(diào)查研究我們發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)企業(yè)中采用公允價(jià)值能增加房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性，可以使房地產(chǎn)企業(yè)的賬面價(jià)值更加客觀可靠，可以讓房地產(chǎn)商隨時(shí)獲得最可靠的資金信息。然而，由于上述所提出的這些問(wèn)題的存在，投資性房地產(chǎn)中以公允價(jià)值計(jì)量的會(huì)計(jì)核算模式還有待研究，它不可能很快的被市場(chǎng)所接受并運(yùn)用，它需要一個(gè)適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的過(guò)程。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，市場(chǎng)體系的不斷健全，公允價(jià)值模式將會(huì)最終取代傳統(tǒng)的成本模式，并最終被企業(yè)所接受和加以應(yīng)用。

三、簡(jiǎn)述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)的影響

通過(guò)上述論述，我們可以看出，投資性房地產(chǎn)業(yè)是有別于普通房地產(chǎn)業(yè)的一種企業(yè)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)其產(chǎn)生了很大的影響，下面筆者簡(jiǎn)要論述新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，對(duì)投資性房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)所產(chǎn)生的影響：

（一）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施將會(huì)影響地產(chǎn)業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益

投資性房地產(chǎn)的一個(gè)明顯的特征就是它是通過(guò)出租已出售或出租的某塊土地使用權(quán)，從中獲取利益，但那些留作廠房或是用以經(jīng)營(yíng)的建筑物則不可以歸于投資性房地產(chǎn)，因而也無(wú)法在市場(chǎng)上進(jìn)行交易，獲取利潤(rùn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，提出了對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行公允價(jià)值模式的會(huì)計(jì)計(jì)量，這樣就會(huì)加重企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，從而會(huì)影響企業(yè)的實(shí)際利益，但如果市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)能一直穩(wěn)定持續(xù)的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)能在市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)地位，能夠擁有有利的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，那么新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，將會(huì)不斷推動(dòng)投資性房地產(chǎn)的快速的發(fā)展。

（二）新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)投資性房地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)影響深遠(yuǎn)

傳統(tǒng)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算都是采用成本核算，這種模式有其一定的優(yōu)點(diǎn)，但也具有缺陷。傳統(tǒng)的成本模式主要考慮的是企業(yè)的資本，所需做的報(bào)表很多，這樣不僅消耗時(shí)間，也影響了工作效益，但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定的公允價(jià)值模式，很大程度上改變了這種現(xiàn)象，公允價(jià)值模式下，是通過(guò)企業(yè)的賬面價(jià)值，直接的反應(yīng)企業(yè)的贏利或虧損情況，它可以將各種報(bào)表加以有序的整合，這樣不僅節(jié)省人力物力，同時(shí)還可以有效的提高工作效益，能通過(guò)簡(jiǎn)易清晰的賬面價(jià)值報(bào)表，反映出房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展情況，所以說(shuō)，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施將會(huì)很大程度上影響投資性房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)其長(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

綜上所述，我們可以看到，新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算產(chǎn)生了很大的影響，同時(shí)對(duì)投資性房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)也將會(huì)產(chǎn)生很深遠(yuǎn)的影響意義，為了能更好地運(yùn)用新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，我們必須努力發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，不斷完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。

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篇4

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 成本模式； 公允價(jià)值模式

為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，我國(guó)財(cái)政部于2006年2月了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)―――投資性房地產(chǎn)》，明確將投資性房地產(chǎn)定義為“為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)”，強(qiáng)調(diào)投資性房地產(chǎn)的單獨(dú)計(jì)量并引入公允價(jià)值計(jì)量模式。房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺(tái)，對(duì)于公允、客觀地反映投資性房地產(chǎn)的價(jià)值具有積極的意義。但同時(shí)由于較之原先單一的成本模式計(jì)量有較大的變動(dòng)，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值及其盈利能力帶來(lái)較大的影響。

一、投資性房地產(chǎn)的含義

隨著我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷發(fā)展，企業(yè)持有房地產(chǎn)除了用于自身生產(chǎn)和存貨對(duì)外銷售，還出現(xiàn)了以賺取租金或資本保值增值為目的的房地產(chǎn)收益活動(dòng)，甚至成為影響個(gè)別企業(yè)利潤(rùn)的主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)。這種具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與原先計(jì)入固定資產(chǎn)的自用房和作為存貨的樓房有顯著不同。但長(zhǎng)期以來(lái)，在我國(guó)的會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，并沒(méi)有區(qū)分自用房和出租房、自用土地使用權(quán)和出租土地使用權(quán)的概念，而是統(tǒng)括在固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中，采用歷史成本法為基本計(jì)量原則進(jìn)行核算。這樣的核算方式，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的背景下使得企業(yè)的房產(chǎn)資源賬面價(jià)值與實(shí)際的市場(chǎng)價(jià)值存在較大的偏差，直接導(dǎo)致企業(yè)財(cái)產(chǎn)低估和投資者權(quán)益受損。

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則的出臺(tái)填補(bǔ)了這一空白，明確了投資性房地產(chǎn)的概念及其范圍。所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和出租的建筑物，但不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

二、投資性房地產(chǎn)的核算模式

針對(duì)以往會(huì)計(jì)實(shí)踐中將具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，不能如實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)和真實(shí)價(jià)值的情況，新準(zhǔn)則規(guī)定將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，從而為會(huì)計(jì)信息使用者更好地提供決策依據(jù)，并規(guī)定了以下兩種模式可供選擇：

（一）成本模式

該模式要求企業(yè)對(duì)會(huì)計(jì)要素的記錄應(yīng)以經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)取得的成本為標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)量、計(jì)價(jià)。按照這一標(biāo)準(zhǔn)，資產(chǎn)的取得、耗費(fèi)和轉(zhuǎn)換都應(yīng)按照取得資產(chǎn)時(shí)的實(shí)際支出進(jìn)行計(jì)量計(jì)價(jià)和記錄。采用此模式一方面是基于企業(yè)傳統(tǒng)的習(xí)慣性操作；另一方面，成本模式的初衷是：認(rèn)為企業(yè)對(duì)外公布的資產(chǎn)負(fù)債表的目的不在于以市場(chǎng)價(jià)格表示企業(yè)資產(chǎn)的現(xiàn)狀，而在于通過(guò)資本投入與資產(chǎn)形成的對(duì)比來(lái)反映企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，這種對(duì)比需以成本計(jì)量為基礎(chǔ)。

（二）公允價(jià)值模式

國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)公允價(jià)值的定義是：在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人自愿據(jù)以進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~。我國(guó)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――基本準(zhǔn)則》中對(duì)公允價(jià)值的定義與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)對(duì)公允價(jià)值的定義大體一致，準(zhǔn)則規(guī)定，“在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或債務(wù)清償?shù)慕痤~”。由此可見(jiàn)，公允價(jià)值最大的特點(diǎn)是來(lái)自于公平交易的市場(chǎng)，參與市場(chǎng)交易的理性雙方充分考慮了市場(chǎng)信息后達(dá)成共識(shí)的市場(chǎng)交易價(jià)格即為公允價(jià)值。

三、兩種核算模式的比較

（一）共同點(diǎn)

1. 兩種核算模式均應(yīng)單獨(dú)核算。

新準(zhǔn)則頒布之前，會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)往往把具有投資性質(zhì)的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算，不能真實(shí)反映投資性房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)實(shí)質(zhì)及其真實(shí)價(jià)值的情況，進(jìn)而不能使投資者獲得相關(guān)的財(cái)務(wù)信息，影響其投資決策。新準(zhǔn)則借鑒了國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)從固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中獨(dú)立出來(lái)，單獨(dú)核算。無(wú)論是采用成本模式還是公允價(jià)值模式，對(duì)投資性房地產(chǎn)都必須獨(dú)立核算，單獨(dú)入賬。

2. 取得投資性房地產(chǎn)時(shí)，成本法與公允價(jià)值法的計(jì)量一致。

無(wú)論投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量采用成本模式或是公允價(jià)值模式，在投資性房地產(chǎn)初始入賬時(shí)，一律按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量。如果是外購(gòu)房地產(chǎn)，包括購(gòu)買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)；如果是自行建造的房地產(chǎn)，則包括使該資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。

（二）不同點(diǎn)

1. 兩種核算模式對(duì)投資性房地產(chǎn)持有期間的計(jì)量不同。

成本模式沿用固定資產(chǎn)的計(jì)量模式，以歷史成本記賬，需考慮投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值和使用年限按期計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷。期末需進(jìn)行資產(chǎn)減值準(zhǔn)備測(cè)試，如果發(fā)生減值，則計(jì)提減值準(zhǔn)備。

采用公允價(jià)值模式計(jì)量時(shí)，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。

2. 兩種模式對(duì)投資性房地產(chǎn)處置階段的核算不同。

在處置投資性房地產(chǎn)時(shí)，成本模式只需考慮該資產(chǎn)已提的累計(jì)折舊、累計(jì)攤銷和減值準(zhǔn)備，而公允價(jià)值模式還需要同時(shí)考慮該資產(chǎn)從取得至處置時(shí)的公允價(jià)值變動(dòng)。

四、兩種核算模式對(duì)企業(yè)的不同影響

（一）對(duì)企業(yè)資產(chǎn)狀況的影響

一方面，長(zhǎng)期以來(lái)，企業(yè)習(xí)慣于在會(huì)計(jì)核算上將自用房產(chǎn)與出租房產(chǎn)混為一談，不加區(qū)分。新準(zhǔn)則的頒布和實(shí)施要求企業(yè)無(wú)論采用成本模式還是公允價(jià)值模式，都必須對(duì)投資性房地產(chǎn)獨(dú)立核算，因此，原來(lái)分別計(jì)入固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)中核算和列報(bào)的投資性物業(yè)，將統(tǒng)一計(jì)入“投資性房地產(chǎn)”項(xiàng)目。這一變化無(wú)疑會(huì)對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)產(chǎn)生影響，尤其是那些持有大量投資性房地產(chǎn)物業(yè)的企業(yè)，其結(jié)果是企業(yè)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)在整個(gè)資產(chǎn)中的比重下降，投資性房地產(chǎn)的比重增加。

另一方面，新準(zhǔn)則規(guī)定，“對(duì)于有確鑿證據(jù)表明可以采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，在首次執(zhí)行日可以按照公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量，并將賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額調(diào)整留存收益”。在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，企業(yè)一旦選用公允價(jià)值模式來(lái)計(jì)量其早些年購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)，必將大大增加其賬面凈資產(chǎn)，提高償債能力。

（二）對(duì)公司盈利能力的影響

成本模式對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響比較穩(wěn)定，無(wú)非是按期對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷造成企業(yè)成本費(fèi)用的增加，除非進(jìn)行資產(chǎn)處置，一般情況不會(huì)創(chuàng)造利潤(rùn)。采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)企業(yè)盈利的影響會(huì)有一些不確定性。一方面，因?yàn)樵摲椒o(wú)需計(jì)提折舊或攤銷，降低了企業(yè)的成本費(fèi)用；另一方面，由于期末資產(chǎn)的賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額需調(diào)整當(dāng)期損益。該資產(chǎn)要按評(píng)估的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)飛速發(fā)展，投資性房地產(chǎn)物業(yè)以盈利穩(wěn)定為最大特點(diǎn)，其升值潛力較大且預(yù)計(jì)將會(huì)持續(xù)，總體上每年的重估增值額應(yīng)該持續(xù)為正值，對(duì)當(dāng)年的凈利潤(rùn)預(yù)計(jì)將會(huì)產(chǎn)生較大的貢獻(xiàn)，但不排除部分投資性房地產(chǎn)物業(yè)出現(xiàn)貶值的可能。因此，預(yù)計(jì)采用公允價(jià)值核算模式對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響是先揚(yáng)后抑，且企業(yè)每年凈利潤(rùn)的波動(dòng)程度會(huì)隨之加大。

（三）對(duì)企業(yè)稅負(fù)的影響

目前，我國(guó)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局明確規(guī)定在計(jì)稅時(shí)，投資性房地產(chǎn)持有期間的“公允價(jià)值變動(dòng)損益”不予以考慮，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。換句話說(shuō)，投資性房地產(chǎn)的計(jì)稅基礎(chǔ)是其歷史成本，無(wú)需考慮投資性房地產(chǎn)重估增值部分的稅收。因此，無(wú)論企業(yè)采用何種模式，其應(yīng)納稅所得額是一樣的，其應(yīng)交稅費(fèi)也是差不多的。但是，若企業(yè)采用成本模式，由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致，企業(yè)完全可以根據(jù)會(huì)計(jì)核算的利潤(rùn)直接計(jì)算所得稅，比較簡(jiǎn)單；若采用公允價(jià)值模式，考慮到會(huì)計(jì)和稅法處理的差異，企業(yè)不能根據(jù)利潤(rùn)直接計(jì)算，而只能通過(guò)納稅調(diào)整計(jì)算應(yīng)納稅所得額，勢(shì)必將增加核算的難度及工作量。

五、企業(yè)選擇投資性房地產(chǎn)核算模式時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)

企業(yè)投資性房地產(chǎn)選擇何種核算模式會(huì)直接影響企業(yè)的資產(chǎn)債務(wù)狀況和盈利水平，也會(huì)影響投資者的決斷。國(guó)家制定不同的會(huì)計(jì)核算模式供企業(yè)選擇，是因?yàn)槠髽I(yè)所處的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不盡相同，為了能更好地反映企業(yè)的財(cái)務(wù)和經(jīng)營(yíng)狀況，允許企業(yè)選擇與之相適應(yīng)的計(jì)量模式。而企業(yè)在進(jìn)行選擇時(shí)，必然要對(duì)各方面的影響因素進(jìn)行綜合考慮，從而選擇出最利于企業(yè)的計(jì)量模式。企業(yè)在具體選擇核算模式時(shí)不妨考慮以下因素：

（一）模式的適用性

新準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量一般應(yīng)選擇成本模式，當(dāng)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)、可靠取得的，才可以用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。具體地說(shuō)：1. 投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；2. 企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。換言之，即使是滿足按公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量條件的投資性房地產(chǎn)仍然可以采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量；而反過(guò)來(lái)，如果希望對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，則需要滿足相應(yīng)的條件。

無(wú)論是成本法還是公允價(jià)值模式都有其自身的優(yōu)缺點(diǎn)，不存在孰好孰壞，關(guān)鍵要看該模式是否適用于企業(yè)。成本計(jì)量模式沿用傳統(tǒng)的資產(chǎn)計(jì)量方法，會(huì)計(jì)處理相對(duì)簡(jiǎn)單，容易理解，不受公允價(jià)值變動(dòng)的影響，使得企業(yè)的資產(chǎn)狀況及盈利水平較為穩(wěn)定，不容易被人操縱；公允價(jià)值模式則能使企業(yè)賬面價(jià)值更加及時(shí)、客觀地反映市場(chǎng)的公允價(jià)值，但公允程度不易控制，短期內(nèi)能有效提升企業(yè)資產(chǎn)狀況和盈利水平，但長(zhǎng)期來(lái)看易造成利潤(rùn)的較大波動(dòng)。從國(guó)際會(huì)計(jì)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，公允價(jià)值的存在和發(fā)展是必然的，并將在今后發(fā)揮重要的作用，但這并不意味著成本法會(huì)退出歷史舞臺(tái)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，兩者將在很長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)并存。

（二）模式的唯一性

根據(jù)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式時(shí)，既可以選擇成本法也可以選擇公允價(jià)值法。但由于兩種方法的計(jì)量基礎(chǔ)截然不同，會(huì)計(jì)處理也完全不一樣，因此在具體操作中，一個(gè)企業(yè)只能采用一種模式對(duì)其投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不應(yīng)該同時(shí)采用兩種計(jì)量模式，以便帶來(lái)計(jì)量上的前后矛盾而誤導(dǎo)投資者。

（三）計(jì)量模式轉(zhuǎn)變的不可逆性

為保證會(huì)計(jì)信息的可比性，企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，除非計(jì)量所處的環(huán)境發(fā)生變化，不得隨意變更。特別要注意以下兩種情況：1. 當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，允許對(duì)投資性房地產(chǎn)從成本計(jì)量模式變更為公允價(jià)值計(jì)量模式。2. 企業(yè)所擁有的投資性房地產(chǎn)在其“為賺取租金或資本保值增值”這一特性未發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變前，也就是“投資性”未轉(zhuǎn)為“自用”之前，原計(jì)量模式采用公允價(jià)值模式的不可以逆轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 財(cái)政部.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn).經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社，2006.15-18.

[2] 財(cái)政部會(huì)計(jì)司.企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則講解.人民出版社，2006.49-61.

[3] 于長(zhǎng)春.新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則差異實(shí)務(wù)導(dǎo)讀[M].中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2007.56-69.

篇5

1、投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

企業(yè)取得的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照取得時(shí)的成本進(jìn)行初始計(jì)量，取得的方式不同，則取得時(shí)的成本計(jì)量也不同?，F(xiàn)分別介紹幾種取得方式的成本計(jì)量。

（1）外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本。包括購(gòu)買價(jià)款和可直接歸屬于該資產(chǎn)的相關(guān)稅費(fèi)及其他支出等。

（2）自行建造投資性房地產(chǎn)的成本。由建造該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出構(gòu)成，包括土地成本、建造成本、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用以及支付和分?jǐn)偟拈g接費(fèi)用等。

（3）以其他方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本。包括自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)、作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)等。本文將在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換中專門闡述。

在實(shí)際工作中，存在某項(xiàng)房地產(chǎn)部分自用或作為存貨出售、部分用于賺取租金或資本增值的情形。能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能單獨(dú)計(jì)量和出售的用于出租（或資本增值）的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。

2、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)與普通自用房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大不同表現(xiàn)在對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量上，企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在滿足特定條件的情況下也可以采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。

（1）采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)—固定資產(chǎn)》或《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)—無(wú)形資產(chǎn)》，按月（期）計(jì)提折舊或攤銷。如果存在減值跡象的，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)—資產(chǎn)減值》進(jìn)行減值測(cè)試，計(jì)提相應(yīng)的減值準(zhǔn)備。如果已經(jīng)計(jì)提減值準(zhǔn)備的投資性房地產(chǎn)的價(jià)值又得以恢復(fù)，不得轉(zhuǎn)回。

（2）采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才允許對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出合理的估計(jì)。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

（3）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。只有在房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟、能夠滿足采用公允價(jià)值模式條件的情況下，才允許企業(yè)從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量。從成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更，并按計(jì)量模式變更時(shí)的公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額調(diào)整期初留存收益，但已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。

二、投資性房地產(chǎn)概述

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)單獨(dú)計(jì)量和出售，主要包括：已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)以及企業(yè)擁有并已出租的建筑物。投資性房地產(chǎn)不包括為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的自用房地產(chǎn)和作為存貨的房地產(chǎn)。

在日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，企業(yè)除了將擁有的房地產(chǎn)用于生產(chǎn)廠房、辦公場(chǎng)所等自用外，還可能將持有的部分房地產(chǎn)出租以獲取租金或持有閑置的房地產(chǎn)等待合適的市場(chǎng)機(jī)會(huì)將其出售以獲取資本利得。在會(huì)計(jì)上，這些為賺取租金或資本增值而持有的房地產(chǎn)被劃分為一類專門的資產(chǎn)，即投資性房地產(chǎn)。與此相對(duì)應(yīng)，為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)被稱作自用房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)在實(shí)物形態(tài)上完全相同，例如都表現(xiàn)為土地使用權(quán)、建筑物或構(gòu)建物等，但在產(chǎn)生現(xiàn)金流量的方式上具有各自的特點(diǎn)和顯著差異。房地產(chǎn)投資是為了賺取租金或資本增值或兩者兼有，因此投資性房地產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量在很大程度上獨(dú)立于企業(yè)持有的其他資產(chǎn)。而自用房地產(chǎn)必須與其他資產(chǎn)（如生產(chǎn)設(shè)備、原材料、人力資源等）相結(jié)合才能產(chǎn)生現(xiàn)金流量。根據(jù)實(shí)質(zhì)重于形式原則，兩類房地產(chǎn)應(yīng)區(qū)分進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，投資性房地產(chǎn)適用《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)—投資性房地產(chǎn)》，而自用房地產(chǎn)適用固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則。

我國(guó)以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有要求企業(yè)區(qū)分對(duì)待持有的投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)。然而在實(shí)務(wù)中許多企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)，由于兩類房地產(chǎn)為企業(yè)帶來(lái)現(xiàn)金流量的方式有較大差異，將投資性房地產(chǎn)和企業(yè)自用房地產(chǎn)都納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算，不利于反映企業(yè)房地產(chǎn)的構(gòu)成情況及各類房地產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)將投資性房地產(chǎn)作為區(qū)別于固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)進(jìn)行反映，無(wú)疑有利于提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，從而更好地為會(huì)計(jì)信息使用者作出決策提供依據(jù)。

三、投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換，實(shí)質(zhì)上是因房地產(chǎn)的用途發(fā)生改變而對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行的重新分類。企業(yè)有確鑿證據(jù)表明房地產(chǎn)用途發(fā)生改變時(shí)，應(yīng)當(dāng)將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為其他資產(chǎn)或者將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。主要有三種轉(zhuǎn)換形式：作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)；自用的建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)；投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用。

在成本模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理較為簡(jiǎn)單，就是將轉(zhuǎn)換前的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。下面主要介紹公允價(jià)值模式下幾種轉(zhuǎn)換形式的處理，公允價(jià)值模式下的轉(zhuǎn)換應(yīng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值或以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

1、公允價(jià)值模式下作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將持有的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品以經(jīng)營(yíng)租賃的方式出租，存貨相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開(kāi)始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷原存貨賬面價(jià)值和已計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

2、公允價(jià)值模式下自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)

企業(yè)將原本用于生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)管理的房地產(chǎn)改為出租，即固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)相應(yīng)地轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為租賃開(kāi)始日。應(yīng)當(dāng)按轉(zhuǎn)換日該項(xiàng)房地產(chǎn)的公允價(jià)值記入投資性房地產(chǎn)—成本，同時(shí)轉(zhuǎn)銷原固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)賬面價(jià)值和已計(jì)提的折舊或攤銷及減值準(zhǔn)備。公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的，按其差額記入公允價(jià)值變動(dòng)損益；公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的，按其差額記入資本公積—其他資本公積。

3、公允價(jià)值模式下投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用

企業(yè)將原來(lái)用于賺取租金或資本增值的房地產(chǎn)改為用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理的固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日為企業(yè)開(kāi)始自用的日期。應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益。

企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓投資性房地產(chǎn)以及對(duì)報(bào)廢或毀損的投資性房地產(chǎn)進(jìn)行處置時(shí)，應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式下，還應(yīng)將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”，如存在原轉(zhuǎn)換日計(jì)入資本公積的金額，則一并轉(zhuǎn)入“其他業(yè)務(wù)收入”。

四、綜合示例

2007年4月10日，甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租賃期開(kāi)始日為2007年5月1日。2007年5月1日該寫字樓的賬面價(jià)值9000萬(wàn)元，公允價(jià)值9400萬(wàn)元，2007年12月31日該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為9600萬(wàn)元。假定2008年3月31日租賃期滿，企業(yè)收回該投資性房地產(chǎn)，并以11000萬(wàn)元出售，出售款已收訖。

2007年5月1日轉(zhuǎn)換時(shí)：

借：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

貸：開(kāi)發(fā)產(chǎn)品90000000

資本公積—其他資本公積4000000

2007年12月31日：

借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

2008年3月31日出售時(shí)：

借：銀行存款110000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入110000000

借：其他業(yè)務(wù)成本96000000

貸：投資性房地產(chǎn)—成本94000000

—公允價(jià)值變動(dòng)2000000

同時(shí)，將累計(jì)公允價(jià)值變動(dòng)損益轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入。

借：公允價(jià)值變動(dòng)損益2000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000

同時(shí)，將轉(zhuǎn)換時(shí)計(jì)入資本公積的部分轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)收入

借：資本公積—其他資本公積4000000

貸：其他業(yè)務(wù)收入4000000

綜上所述，采用成本模式或公允價(jià)值模式是由企業(yè)自主選擇的，但公允價(jià)值模式需要滿足一定的條件，采用不同的后續(xù)計(jì)量模式會(huì)對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表帶來(lái)不同影響。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，而是以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，但因不計(jì)提折舊會(huì)導(dǎo)致稅前扣除額減少，所得稅由此增加。因此，在滿足采用公允價(jià)值模式計(jì)量的情況下，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)本企業(yè)的實(shí)際情況選擇合適的后續(xù)計(jì)量模式。

篇6

以前，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的暴利令人昨舌，房地產(chǎn)企業(yè)利用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則漏洞操縱利潤(rùn)的大有人在．這極大的擾亂了國(guó)家正常的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。2006年2月15日，財(cái)政部了39項(xiàng)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，2007年1月1日．新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在我國(guó)地產(chǎn)類上市公司實(shí)施．新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)我國(guó)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理與經(jīng)營(yíng)發(fā)展戰(zhàn)略帶來(lái)了一定的影響。

本文將新舊會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行對(duì)比，從涉及當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的主要內(nèi)容出發(fā)，重點(diǎn)探討了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)我國(guó)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)的影響．結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況分析其應(yīng)用的積極之處以及存在的問(wèn)題，并對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行了思考，提出了相關(guān)對(duì)策分析，以期為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展提供借鑒與參考。

二、與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的會(huì)計(jì)處理上的主要變化

1、《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則的引入在舊的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中。以投資為目的而擁有的土地使用權(quán)及房屋建筑物是作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算的，并且投資性房地產(chǎn)是與企業(yè)自用房地產(chǎn)一樣納入固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行核算。新準(zhǔn)則體系增加‘T《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則，對(duì)投資性房地產(chǎn)做出了明確定義：為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。

2、《收入》準(zhǔn)則的變化以前的《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)制度》以結(jié)算賬單提交買受人并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)收入確認(rèn)的依據(jù)．雖然比較簡(jiǎn)單而便于會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)操作，但其未能反映銷售的實(shí)質(zhì)，且理論上缺乏合理性。新《收入》準(zhǔn)則以風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)志，雖然要求會(huì)計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力．但理論上更具有合理性。

3、《資產(chǎn)減值》準(zhǔn)則的變化及其意義以前，上市公司“盈利上升，多計(jì)提跌價(jià)準(zhǔn)備；盈利下滑，再將跌價(jià)準(zhǔn)備沖回”，運(yùn)用資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的計(jì)提和沖回來(lái)操縱企業(yè)利潤(rùn)，調(diào)節(jié)盈利。實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，上市公司不能沖回固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備、無(wú)形資產(chǎn)減值準(zhǔn)備和按成本計(jì)量的投資性房地產(chǎn)的減值準(zhǔn)備，使得利潤(rùn)操縱的這一主要途徑被封死。

4、《借款費(fèi)用》的變化及其意義借款費(fèi)用準(zhǔn)則的變化有以下幾方面：擴(kuò)大了借款費(fèi)用資本化的資產(chǎn)范圍；擴(kuò)大可以資本化的借款范圍；借款費(fèi)用扣除項(xiàng)目規(guī)定更加嚴(yán)謹(jǐn)科學(xué)。

首先，借款費(fèi)用可資本化范圍的擴(kuò)大，將使生產(chǎn)周期長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)受益。但對(duì)借款費(fèi)用中應(yīng)予資本化的利息金額，扣除了尚未動(dòng)用的借款資金存人銀行取得的利息收入或者進(jìn)行暫時(shí)性投資取得的投資收益。其次，新準(zhǔn)則還要求披露資本化率和利息資本化金額，這也有助于投資者了解房地產(chǎn)企業(yè)的融資狀況。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)恼嬗绊?/p>

1、增加房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)賬面價(jià)值企業(yè)從采用成本模式轉(zhuǎn)換為公允價(jià)值模式．視為會(huì)計(jì)政策的變更，根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第28號(hào)——會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和差錯(cuò)更正》的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。因此．在采用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則公允價(jià)值模式的首年，各相關(guān)上市公司將會(huì)采取追溯調(diào)整的方式，調(diào)整年初所有者權(quán)益。在目前房地產(chǎn)價(jià)格普遍高于其歷史成本的情況下，將這部分房地產(chǎn)原來(lái)按成本計(jì)量轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)按公允價(jià)值模式計(jì)量．其影響結(jié)果是．這些上市公司的上年度的資本公積f其他資本公積1將會(huì)得到較大幅度的提升，所有者權(quán)益將大為增加。同時(shí)，企業(yè)將自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)．公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的差額也將計(jì)人所有者權(quán)益。這都有利于提高這些房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)模，使原來(lái)隱形的資產(chǎn)得到了體現(xiàn)，達(dá)到更好地披露其真實(shí)價(jià)值的目的。

2、增強(qiáng)會(huì)計(jì)信息真實(shí)性和可靠性新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則引入公允價(jià)值的后續(xù)計(jì)量模式，可以反映出房地產(chǎn)隨時(shí)間變化的真實(shí)價(jià)值，提高了會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性。同時(shí)，新準(zhǔn)則規(guī)定：投資性房地產(chǎn)從原來(lái)的固定資產(chǎn)中分離出來(lái)，需要單獨(dú)披露其種類、金額和計(jì)量模式，還有兩種計(jì)量模式下的詳細(xì)信息。新準(zhǔn)則下的財(cái)務(wù)報(bào)告相當(dāng)于一份詳細(xì)的調(diào)查報(bào)告，信息披露更加規(guī)范、詳細(xì)，這大大增強(qiáng)了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性和可靠性，從而使企業(yè)信息披露更加透明．利用資本市場(chǎng)融資更加便利。

四、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)理財(cái)?shù)呢?fù)面影響

1、加大了會(huì)計(jì)槽算的工作量新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行了明細(xì)規(guī)定。對(duì)不同房地產(chǎn)類型的明細(xì)劃分，要求企業(yè)的會(huì)計(jì)人員必須對(duì)不同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行分類確認(rèn)．以便向財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告使用者提供與企業(yè)財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)成果和現(xiàn)金流量等有關(guān)的會(huì)計(jì)信息．在某種程度上增加了企業(yè)會(huì)計(jì)核算的工作量。

2、容易造成房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)績(jī)波動(dòng)新準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表日采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量．但是有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的．可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量，不需要對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，僅需要以資產(chǎn)負(fù)債表日的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，并將公允價(jià)值與賬面價(jià)值之間的差額計(jì)人當(dāng)期損益。這勢(shì)必會(huì)影響到。房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)會(huì)計(jì)期問(wèn)財(cái)務(wù)狀況和經(jīng)營(yíng)成果的穩(wěn)定性。

3、易引起房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足房地產(chǎn)企業(yè)大多是以現(xiàn)金為主的．所以人們除了關(guān)注企業(yè)的盈利狀況外，會(huì)更加關(guān)注企業(yè)良好的現(xiàn)金流狀況。如果房地產(chǎn)企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)．使得被重估的投資性房地產(chǎn)更貼近市場(chǎng)價(jià)值．但沒(méi)有形成實(shí)質(zhì)性的現(xiàn)金流人。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并沒(méi)有對(duì)其價(jià)值重估帶來(lái)的當(dāng)期損益稅收安排做出明確解釋，如果按照現(xiàn)行的評(píng)估增值會(huì)計(jì)處理方式，雖然凈資產(chǎn)增加的一部分只是形成遞延稅款．不影響當(dāng)期應(yīng)計(jì)稅款，但由于不再對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，使得企業(yè)利潤(rùn)提前實(shí)現(xiàn)．就要繳納相應(yīng)的所得稅，反而導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金流出

五、應(yīng)對(duì)新準(zhǔn)則不利影響的措施

作為房地產(chǎn)企業(yè)而言．一方面要積極利用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的利好政策促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展：另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)也要有針對(duì)性的采取措施，盡量避免其帶來(lái)的不利影響

1、調(diào)整資金來(lái)源結(jié)構(gòu)針對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)金不足的問(wèn)題．房地產(chǎn)企業(yè)必須調(diào)整資金結(jié)構(gòu)，擴(kuò)大資金來(lái)源。對(duì)當(dāng)今房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，不能過(guò)分依賴銀行貸款，而要重點(diǎn)注意實(shí)現(xiàn)資金的多元化來(lái)源渠道。

2、加強(qiáng)企業(yè)成本控制新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的出臺(tái)．必然會(huì)增加房地產(chǎn)企業(yè)的費(fèi)用支出，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化．必須加強(qiáng)成本控制。包括明確成本控制]：作流程、建立成本控制體系、建立完善的成本控制機(jī)構(gòu)、貫徹成本控制思想等。

3、把握好將自用房地產(chǎn)資產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的時(shí)機(jī)是否將自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)?這往往取決于企業(yè)持有的目的。如果說(shuō)企業(yè)持有是為了近期轉(zhuǎn)讓，并且比較容易實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)讓的情況下，好的選擇是，繼續(xù)作為自用房地產(chǎn)或存貨；在不打算近期轉(zhuǎn)讓的情況下．公司才會(huì)選擇將重估盈余巨大的自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。

4、選擇合理的投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)價(jià)模式新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然引入『公允價(jià)值計(jì)量模式，但對(duì)于這一模式的運(yùn)用尚有一定的保留。因而采用公允價(jià)值模式對(duì)企業(yè)也存在著某些不利因素。因此，即使對(duì)那些擁有大量投資性房地產(chǎn)的公司來(lái)說(shuō)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式應(yīng)該相機(jī)選擇

5、加強(qiáng)人員培訓(xùn)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施．對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的職業(yè)判斷和綜合技術(shù)操作能力提出了更高要求．財(cái)務(wù)方面的改革將不斷加重公司財(cái)務(wù)總監(jiān)的工作量。這樣對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)應(yīng)特別注意管理人員是否對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的精神做了正確的傳達(dá)，財(cái)務(wù)人員是否真正了解領(lǐng)會(huì)了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的精髓、要點(diǎn)和內(nèi)容，以及是否能做好新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的銜接工作。要想讓財(cái)會(huì)人員盡快熟悉新制度的運(yùn)作，就必須重視對(duì)財(cái)務(wù)人員的繼續(xù)教育，這樣不僅能使我們財(cái)務(wù)人員最快、最準(zhǔn)確的學(xué)習(xí)和掌握不同時(shí)期的制度，也能大大減少企業(yè)成本，降低企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

篇7

論文摘要摘要：財(cái)政部了新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，本文分別從企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)、第9號(hào)、第14號(hào)、第20號(hào)、第22號(hào)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容出發(fā)，討論其對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響，以期促進(jìn)企業(yè)更好地應(yīng)用新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。

財(cái)政部于2006年了新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和審計(jì)準(zhǔn)則體系，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的是中國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則建設(shè)的重要跨越和重大突破。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系強(qiáng)化了為投資者和社會(huì)公眾提供決策和有用會(huì)計(jì)信息的新理念，首次構(gòu)建了比較完整的有機(jī)統(tǒng)一體系。由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)現(xiàn)了和國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的趨同，新準(zhǔn)則中的一些理念應(yīng)用對(duì)企業(yè)業(yè)績(jī)、企業(yè)財(cái)務(wù)信息及企業(yè)納稅義務(wù)等都產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響，我們分別針對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)、第9號(hào)、第14號(hào)、第20號(hào)、第22號(hào)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則內(nèi)容討論其對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響。

1、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》

投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。我國(guó)原有的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系沒(méi)有投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則，沒(méi)有將投資性房地產(chǎn)列示為單獨(dú)的項(xiàng)目加以處理，而是把現(xiàn)有的投資性房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容分散在其他相關(guān)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之中。投資性房地產(chǎn)的顯著特征是應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售，應(yīng)同時(shí)符合和該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)和該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量這兩個(gè)條件，才能作為投資性房地產(chǎn)科目進(jìn)行核算。

投資性房地產(chǎn)按初始計(jì)量成本進(jìn)行，采用成本和公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。假如企業(yè)有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，企業(yè)可以對(duì)其采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量。采用公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)該同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件摘要：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其相關(guān)信息。對(duì)于不能滿足上述兩個(gè)條件的投資性房地產(chǎn)，企業(yè)應(yīng)采用成本模式對(duì)其進(jìn)行計(jì)量。

對(duì)于采用成本模式計(jì)量的建筑物的后續(xù)計(jì)量，應(yīng)參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——固定資產(chǎn)》進(jìn)行核算；對(duì)于采用成本模式計(jì)量的土地使用權(quán)的后續(xù)計(jì)量，應(yīng)參照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——無(wú)形資產(chǎn)》進(jìn)行核算；對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)，平時(shí)不計(jì)提折舊，也不進(jìn)行攤銷，以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其當(dāng)期損益。由于是按公允價(jià)值對(duì)其期末的賬面價(jià)值進(jìn)行調(diào)整，公允價(jià)值計(jì)量模式下的投資性房地產(chǎn)不存在減值新問(wèn)題。企業(yè)對(duì)于投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變動(dòng)。對(duì)于已經(jīng)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式改為成本模式。在公允價(jià)值模式下將其他資產(chǎn)轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)時(shí)，轉(zhuǎn)換公允價(jià)值大于其賬面價(jià)值作為所有者權(quán)益處理，小于時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以成本模式為后續(xù)計(jì)量的基準(zhǔn)模式，以公允價(jià)值作為可選模式，這是對(duì)公允價(jià)值的謹(jǐn)慎使用。這意味著房地產(chǎn)公司在調(diào)節(jié)利潤(rùn)上可以對(duì)這兩種模式進(jìn)行選擇，假如采用公允價(jià)值計(jì)價(jià)，擁有投資性房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)會(huì)有較大程度的提高。公允價(jià)值究竟應(yīng)該是多少，不同的評(píng)估方式有不同結(jié)果，公允價(jià)值的變化將加大凈利潤(rùn)的波動(dòng)幅度。投資性房地產(chǎn)以取得成本或建造成本入賬，每年提取折舊，投資性房地產(chǎn)的賬面凈值往往低于公允價(jià)值。企業(yè)一旦采用公允價(jià)值模式后，對(duì)于當(dāng)期利潤(rùn)將會(huì)大幅增加，在地產(chǎn)價(jià)格下跌時(shí)，有關(guān)上市公司的業(yè)績(jī)也會(huì)大幅下降。

2、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第9號(hào)——職工薪酬》

職工薪酬指企業(yè)為獲得職工提供的服務(wù)給予的各種形式的報(bào)酬及其他相關(guān)支出，包括職工工資、獎(jiǎng)金、津貼和補(bǔ)貼，醫(yī)療保險(xiǎn)費(fèi)、養(yǎng)老保險(xiǎn)費(fèi)、失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)、工傷保險(xiǎn)費(fèi)和生育保險(xiǎn)費(fèi)等社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)、住房公積金、工會(huì)經(jīng)費(fèi)和職工教育經(jīng)費(fèi)、非貨幣利、因解除和職工勞動(dòng)關(guān)系給以的補(bǔ)償和其他和獲得職工提供服務(wù)相關(guān)的支出。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則除保險(xiǎn)、住房公積金需要根據(jù)規(guī)定比例計(jì)提外，如職工福利費(fèi)等據(jù)實(shí)列支。取消按工資總額一定比例提取，在由企業(yè)自行把握的情況下，會(huì)對(duì)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果產(chǎn)生影響。

3、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入、讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。銷售商品收入的計(jì)量，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照從購(gòu)貨方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款確定銷售商品收入金額，合同或協(xié)議價(jià)款不公允的除外。假如采用遞延方式付款的，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值確定收入，應(yīng)收合同或協(xié)議價(jià)款和其公允價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益。如甲公司售出大型設(shè)備一套，協(xié)議約定采用分期付款方式，從銷售當(dāng)年末分5年分期收款，每年2000元，共10000元。假定在銷售日支付貨款，只需付8000元，計(jì)算出折現(xiàn)率為7.93％。那么在銷售當(dāng)年確認(rèn)的主營(yíng)業(yè)收入為8000元，當(dāng)期沖減財(cái)務(wù)費(fèi)用634元，該年的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)會(huì)增加8634元。由于公允價(jià)值沒(méi)有確定的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判定，故當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成果具有人為操作性。

4、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)——企業(yè)合并》

企業(yè)合并分為同一控制企業(yè)下的企業(yè)合并和非同一控制下的企業(yè)合并。對(duì)于同一控制下的企業(yè)合并，原則上按權(quán)益結(jié)合法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，對(duì)非同一控制下的企業(yè)合并，原則上按照購(gòu)買法進(jìn)行會(huì)計(jì)處理。企業(yè)合并形成母子公司關(guān)系的，母公司應(yīng)當(dāng)編制購(gòu)買日的合并資產(chǎn)負(fù)債表，因企業(yè)合并取得的購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)負(fù)債及或有負(fù)債應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值列示。

同一控制下的企業(yè)合并，合并方在企業(yè)中取得的資產(chǎn)和負(fù)債，應(yīng)當(dāng)按照合并日被合并方的賬面價(jià)值計(jì)量。合并方取得的資產(chǎn)凈賬面價(jià)值和支付的合并對(duì)價(jià)賬面價(jià)值的差額，應(yīng)當(dāng)調(diào)整資本公積，資本公積不足沖減的，調(diào)整留存收益。

非同一控制下的企業(yè)合并，合并成本按以下規(guī)定確認(rèn)摘要：通過(guò)一次交易實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，合并成本為購(gòu)買方在購(gòu)買日為取得另一方的控制權(quán)并由此放棄的資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)行權(quán)益性證券的公允價(jià)值。由于非同一控制下的企業(yè)合并采用購(gòu)買法合并，合并成本按公允價(jià)值計(jì)量。通過(guò)多次交易分步實(shí)現(xiàn)的企業(yè)合并，其合并成本每一單項(xiàng)交易成本之和，即為每一次所發(fā)生的所支付資產(chǎn)、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債以及發(fā)生的權(quán)益性證券公允價(jià)值之和；購(gòu)買方為進(jìn)行企業(yè)合并發(fā)生的各項(xiàng)直接相關(guān)費(fèi)用應(yīng)計(jì)入企業(yè)合并成本，而不是直接作為當(dāng)期費(fèi)用處理。在企業(yè)合并或協(xié)議中對(duì)可能影響企業(yè)合并成本的未來(lái)事項(xiàng)做出約定的，購(gòu)買方假如是估計(jì)未來(lái)事項(xiàng)做出約定的，且估計(jì)未來(lái)事項(xiàng)很可能對(duì)合并成本金額影響能夠可靠計(jì)量，購(gòu)買方應(yīng)當(dāng)將其計(jì)入合并成本。

在吸收合并和新設(shè)合并的情況下。購(gòu)買方在購(gòu)買日取得被購(gòu)買方的各項(xiàng)資產(chǎn)，假如所帶來(lái)的未來(lái)經(jīng)濟(jì)利益預(yù)計(jì)能夠流入企業(yè)且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，應(yīng)按公允價(jià)值確認(rèn)資產(chǎn)。購(gòu)買方在合并日取得被購(gòu)買方各項(xiàng)負(fù)債，假如履行有關(guān)義務(wù)預(yù)期會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)利益流出企業(yè)，且公允價(jià)值能夠可靠計(jì)量，應(yīng)當(dāng)按公允價(jià)值確認(rèn)為負(fù)債。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中明確了商譽(yù)的概念。在購(gòu)買日，購(gòu)買方的合并成本大于確認(rèn)的各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值凈額的差額確認(rèn)為商譽(yù)。企業(yè)應(yīng)于每個(gè)會(huì)計(jì)期末，對(duì)商譽(yù)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》進(jìn)行測(cè)試，計(jì)算確定其減值金額。對(duì)商譽(yù)測(cè)試的減值部分計(jì)入當(dāng)期損益。在購(gòu)買日，購(gòu)買方的合并成本小于確認(rèn)的各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值凈額的差額為負(fù)商譽(yù)。取得的被購(gòu)買方各項(xiàng)可辨認(rèn)資產(chǎn)、負(fù)債的公允價(jià)值進(jìn)行復(fù)核后，計(jì)入當(dāng)期損益。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的影響表現(xiàn)在兩個(gè)方面摘要：一是購(gòu)買法和權(quán)益法的選擇會(huì)影響到合并后企業(yè)的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及利潤(rùn)變化。購(gòu)買法下，被收購(gòu)資產(chǎn)以公允價(jià)值入賬會(huì)使資產(chǎn)總額增加，以后每年度攤銷額較大，形成的商譽(yù)會(huì)引起以后年度商譽(yù)減值費(fèi)用增加。因此，正常情況下，購(gòu)買法會(huì)使企業(yè)總資產(chǎn)增加，年度利潤(rùn)降低，凈資產(chǎn)收益率降低。合并利潤(rùn)表中，權(quán)益法下所并入的收入和費(fèi)用等是年度性的，購(gòu)買法下從購(gòu)買日算起，權(quán)益法的合并當(dāng)年的利潤(rùn)高于購(gòu)買法，這些影響將使得一些公司偏好權(quán)益法。二是商譽(yù)減值的利用空間。以往，企業(yè)處置資產(chǎn)或股權(quán)，會(huì)帶來(lái)非經(jīng)常性收益。對(duì)于非同一控制下的企業(yè)合并，也可能給主并方帶來(lái)當(dāng)期收益，商譽(yù)不再逐年攤銷，而是每年做減值測(cè)試，減值損失一經(jīng)確認(rèn)，以后每個(gè)年度不能轉(zhuǎn)回。這樣規(guī)定給企業(yè)以很大的空間，注重當(dāng)期收益指標(biāo)的情況下，有可能不做減值處理。注重現(xiàn)金流的情況下，有可能大幅減值以獲取所得稅遞延。

5、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第22號(hào)——金融工具確認(rèn)和計(jì)量》

《金融企業(yè)會(huì)計(jì)制度》并未對(duì)金融工具的概念做出具體的規(guī)定。而新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則明確地把金融工具定義為形成一個(gè)企業(yè)的金融資產(chǎn)，并形成其他單位的金融負(fù)債或權(quán)益工具的合同。該合同可能是個(gè)人，也可能是合伙企業(yè)、公司形式的實(shí)體或政府機(jī)構(gòu)。金融工具包括基本金融工具和金融期權(quán)、期貨或運(yùn)期合約、利率互換以及貨幣互換等衍生金融工具。衍生金融工具無(wú)論是正確還是未確認(rèn)的，均符合金融工具的定義。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在分類上改變了以往按期限劃分資產(chǎn)、負(fù)債類別的做法，按金融工具的屬性將資產(chǎn)劃分為摘要：以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn)、持有直至到期投資、貸款和應(yīng)收款項(xiàng)和可供出售金融資產(chǎn)4類；將負(fù)債劃分為以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融負(fù)債和其他金融負(fù)債。

企業(yè)初始確認(rèn)金融資產(chǎn)或金融負(fù)債，應(yīng)當(dāng)按照公允價(jià)值計(jì)量。后續(xù)計(jì)量采用公允價(jià)值和歷史成本混合計(jì)價(jià)模式，對(duì)于交易性資產(chǎn)、金融衍生工具，要求按市值計(jì)價(jià)；對(duì)于持有至到期投資貸款和應(yīng)收款項(xiàng)及其他金融負(fù)債，按歷史成本計(jì)量，但需按實(shí)際利率法，以攤余成本對(duì)金融負(fù)債進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)金融工具的公允價(jià)值的確定，采用了兩個(gè)層次，對(duì)活躍市場(chǎng)中交易的金融工具使用標(biāo)價(jià)計(jì)量，對(duì)于不存在活躍市場(chǎng)的金融工具的公允價(jià)值在估價(jià)的技術(shù)基礎(chǔ)上確定。

對(duì)于交易性金融資產(chǎn)，取得時(shí)以成本計(jì)量，期末按照公允價(jià)值對(duì)金融資產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，公允價(jià)值的變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益。按照規(guī)定，一些公司進(jìn)行短期股票投資，將不再采用原先的成本和市價(jià)孰低法計(jì)量，而將純粹采用市價(jià)法。假設(shè)某公司以每股10元在二級(jí)市場(chǎng)買入1000萬(wàn)股股票，到年底該股票上漲到15元。按照原先的會(huì)計(jì)方法，該公司的5000萬(wàn)元賬面所得不能計(jì)入當(dāng)期利潤(rùn)，在報(bào)表中這部分股票仍然按照10元成本計(jì)入資產(chǎn)；但按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，這部分股票將按照15元計(jì)價(jià)，并且將為公司增加5000萬(wàn)元投資收益。相反，當(dāng)年底股票價(jià)格下降，按新準(zhǔn)則會(huì)造成利潤(rùn)下降。

參考文獻(xiàn)摘要：

［1］趙翔.新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)金融企業(yè)的影響及其執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的思索[J.山西財(cái)政稅務(wù)?？茖W(xué)校學(xué)報(bào)，2007，(04)摘要:41-43.

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篇8

一、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則變更的主要內(nèi)容

1、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和商譽(yù)等減值損失，一經(jīng)確認(rèn)，不得沖回，這和原準(zhǔn)則有很大不同。截止到2006年年中，1396家A股上市公司的固定資產(chǎn)減值準(zhǔn)備約為223億元，主要集中在煤炭、機(jī)械、化工、鋼鐵等行業(yè)，它們?nèi)粼?006年轉(zhuǎn)回部分跌價(jià)準(zhǔn)備，將極大地影響當(dāng)期凈利潤(rùn)，提高每股收益。

2、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：對(duì)于“金融工具確認(rèn)和計(jì)量”、“投資性房地產(chǎn)”、“企業(yè)合并”、“債務(wù)重組”及“非貨幣性資產(chǎn)交易”等均采用公允價(jià)值入賬。雖然在目前經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)環(huán)境下公允價(jià)值的確定還有一定難度，但畢竟向國(guó)際又邁進(jìn)了重要的一步。而相關(guān)的行業(yè)和上市公司將因此提升投資價(jià)值。從行業(yè)并購(gòu)的角度來(lái)看，并購(gòu)后企業(yè)價(jià)值的重估將在公允價(jià)值確定后有更大的提升。

3、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：債務(wù)重組以現(xiàn)金清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)將支付的現(xiàn)金與債務(wù)差額，確認(rèn)為債務(wù)重組利得，計(jì)入當(dāng)期損益。以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償?shù)?，債?wù)人應(yīng)將非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值與債務(wù)的差額，確認(rèn)為債務(wù)重組利得，計(jì)入當(dāng)期損益。轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額，確認(rèn)為資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓損益，計(jì)入當(dāng)期損益。將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本的，重組債務(wù)的賬面價(jià)值與股份的公允價(jià)值之間的差額，確認(rèn)為債務(wù)重組利得，計(jì)入當(dāng)期損益。此次修訂后，不僅支付的對(duì)價(jià)與債務(wù)的差額，可以計(jì)入當(dāng)期損益，而且通過(guò)評(píng)估等方式，可人為調(diào)高所轉(zhuǎn)讓的非現(xiàn)金資產(chǎn)的公允價(jià)值（對(duì)價(jià)），將公允價(jià)值與其賬面價(jià)值的差額計(jì)入“資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益”，這樣，績(jī)差公司或債務(wù)負(fù)擔(dān)嚴(yán)重的公司可能通過(guò)債務(wù)重組行為調(diào)高利潤(rùn)。

4、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：非貨幣性資產(chǎn)交換以公允價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)之和作為換入資產(chǎn)的入賬價(jià)值，換入資產(chǎn)的公允價(jià)值與換出資產(chǎn)的賬面價(jià)值的差額可計(jì)入當(dāng)期損益。雖然新準(zhǔn)則增加了非貨幣性資產(chǎn)交換的限定條件（商業(yè)實(shí)質(zhì)），但是非貨幣換中對(duì)商業(yè)實(shí)質(zhì)的判斷存在一定的會(huì)計(jì)彈性，上市公司如想操縱利潤(rùn)，會(huì)想方設(shè)法予以規(guī)避，將關(guān)聯(lián)交易非關(guān)聯(lián)化。此外，在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)條件下，公允價(jià)值比較容易確認(rèn)，但是在市場(chǎng)不充分的情況下，如何確認(rèn)公允價(jià)值是一個(gè)難題，從而為企業(yè)利潤(rùn)調(diào)高留下一定空間。

5、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：為生產(chǎn)大型機(jī)器設(shè)備、船舶等生產(chǎn)周期較長(zhǎng)且用于出售的資產(chǎn)所借入的款項(xiàng)所發(fā)生的利息，可以進(jìn)行資本化，計(jì)入存貨價(jià)值，而不再直接計(jì)入損益。對(duì)于大型設(shè)備制造商而言，該規(guī)定將能降低即期成本，提高毛利率，提高會(huì)計(jì)利潤(rùn)。

6、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：對(duì)于無(wú)形資產(chǎn)，對(duì)企業(yè)內(nèi)部研發(fā)項(xiàng)目，在研究階段的支出，應(yīng)于發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益，在開(kāi)發(fā)階段的支出，具備一定條件時(shí)應(yīng)確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn)。該規(guī)定減輕了科技企業(yè)在開(kāi)發(fā)階段的利潤(rùn)指標(biāo)壓力。此外，對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的攤銷年限，原準(zhǔn)則規(guī)定，如果合同及相關(guān)法律均未規(guī)定有效年限的，攤銷年限不超過(guò)10年；新準(zhǔn)則不再具體規(guī)定攤銷年限，對(duì)于使用壽命有限的，應(yīng)在使用壽命內(nèi)系統(tǒng)合理攤銷，使用壽命不確定的無(wú)形資產(chǎn)，不應(yīng)攤銷（利潤(rùn)上升）。這樣，公司對(duì)其無(wú)形資產(chǎn)是否屬于壽命可確定，以及壽命多長(zhǎng)的判斷將對(duì)公司利潤(rùn)造成一定的影響。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)相關(guān)行業(yè)的影響

（一）對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則是新增的一項(xiàng)重要內(nèi)容，將對(duì)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)在資產(chǎn)負(fù)債表中采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。對(duì)于具有投資性房地產(chǎn)的上市公司而言，這無(wú)疑提供了利潤(rùn)大幅提升的機(jī)會(huì)。但從實(shí)際考慮，房地產(chǎn)公司在進(jìn)行會(huì)計(jì)入賬時(shí)采用公允計(jì)價(jià)的可能性不大，畢竟在沒(méi)有該項(xiàng)利潤(rùn)稅收優(yōu)惠的前提下，變實(shí)際的現(xiàn)金為紙上的財(cái)富并不是明智之舉。但對(duì)于需要對(duì)利潤(rùn)進(jìn)行調(diào)節(jié)的公司除外。因此，該項(xiàng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)公司的影響將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，短期影響不大。此外，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中對(duì)于借款費(fèi)用的規(guī)定可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)公司利潤(rùn)產(chǎn)生一定的影響。新的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定：借款費(fèi)用只有同時(shí)滿足以下條件時(shí)，才應(yīng)當(dāng)開(kāi)始資本化：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；借款費(fèi)用已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始。如果嚴(yán)格按照這一規(guī)定執(zhí)行，那么房地產(chǎn)公司長(zhǎng)期未開(kāi)發(fā)的土地儲(chǔ)備所包含的借款費(fèi)用將不能再資本化，這樣如果這部分支出計(jì)入財(cái)務(wù)費(fèi)用，會(huì)影響房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期利潤(rùn)。從以上兩點(diǎn)分析可以看出，房地產(chǎn)公司在應(yīng)對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)主動(dòng)性還是很大，因此對(duì)于利潤(rùn)的調(diào)控仍然具有空間。至于是否能夠體現(xiàn)出來(lái)，則要看房地產(chǎn)公司貫徹執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的力度和把握程度了。

（二）對(duì)鋼鐵、煤炭、電力行業(yè)的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的借款費(fèi)用，可直接歸屬于符合資本化條件的資產(chǎn)的購(gòu)建或者生產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；其他借款費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)根據(jù)其發(fā)生額確認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)入當(dāng)期損益。符合資本化條件的資產(chǎn)，是指需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到可使用或者可銷售狀態(tài)的資產(chǎn)，包括固定資產(chǎn)和需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到可使用或可銷售狀態(tài)的存貨、投資性房產(chǎn)等。該條準(zhǔn)則對(duì)于資本投資支出較大的行業(yè)無(wú)疑會(huì)減少當(dāng)期財(cái)務(wù)費(fèi)用的支出，從而增加即期利潤(rùn)。雖然很難在公司財(cái)務(wù)報(bào)表中直接找到相應(yīng)的資本性支出。但通過(guò)對(duì)各行業(yè)投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量還是可以大體考察其規(guī)模。從目前A股上市公司分行業(yè)統(tǒng)計(jì)出的結(jié)果來(lái)看，投資支出較大的行業(yè)為采掘、金屬非金屬、電力，相信隨著新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，將會(huì)為這些行業(yè)帶來(lái)一定財(cái)務(wù)費(fèi)用的減少，從而增加即期利潤(rùn)。

（三）對(duì)零售業(yè)的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，對(duì)“投資性房地產(chǎn)”的會(huì)計(jì)核算有明確的準(zhǔn)則進(jìn)行規(guī)范。其中，與原《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――固定資產(chǎn)》中的規(guī)定有較大差別的是，投資性房地產(chǎn)在后續(xù)計(jì)量時(shí)，可以采用公允價(jià)值模式。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。對(duì)于零售業(yè)的上市公司而言，商鋪出租已成為公司重要的收入來(lái)源之一。在宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁的背景下，這種地產(chǎn)的公允價(jià)值完全可以持續(xù)獲得，因此以公允價(jià)值來(lái)計(jì)量的條件是完全符合的。但與房地產(chǎn)公司一樣，公允計(jì)價(jià)只是一種選擇，不一定會(huì)被上市公司采納。但我們看中的是行業(yè)在并購(gòu)過(guò)程中所體現(xiàn)出來(lái)的價(jià)值。正如前文提到的，目前零售業(yè)正處于行業(yè)并購(gòu)逐漸步入的階段，在并購(gòu)大潮中，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值將會(huì)體現(xiàn)，因此行業(yè)發(fā)展周期與新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施，將為行業(yè)提供良好的投資回報(bào)預(yù)期。

篇9

（一）投資房地產(chǎn)的類別歸屬

按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。具體包括已出租的土地使用權(quán)；持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；已出租的建筑物。用于出租的建筑物是指企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的建筑物；用于出租的土地使用權(quán)是指企業(yè)通過(guò)受讓方式取得的土地使用權(quán)。企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)的房屋建筑物中不屬于投資性房地產(chǎn)的包括兩種情況，一種是指自用房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債表中作為固定資產(chǎn)核算，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)；第二種是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并擬出售的房地產(chǎn)，在資產(chǎn)負(fù)債表中作為存貨核算。企業(yè)在執(zhí)行投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則時(shí)，應(yīng)根據(jù)投資性房地產(chǎn)的定義和主要內(nèi)容，對(duì)企業(yè)的資產(chǎn)、負(fù)債和所有者權(quán)益進(jìn)行重新分類、確認(rèn)和計(jì)量。作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)，一是企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；二是該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量；三是作為投資性房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)能單獨(dú)計(jì)量和出售，即該投資性房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)可單獨(dú)劃轉(zhuǎn)和交割。

（二）投資房地產(chǎn)在財(cái)務(wù)報(bào)告中的體現(xiàn)

為了規(guī)范投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，我國(guó)財(cái)政部于 2006 年 2 月了《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)――固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)――無(wú)形資產(chǎn)》、《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第 3 號(hào)――投資性房地產(chǎn)》。按照新準(zhǔn)則，企業(yè)對(duì)滿足固定資產(chǎn)定義的建筑物、滿足無(wú)形資產(chǎn)定義的土地使用權(quán)分別在資產(chǎn)負(fù)債表的“固定資產(chǎn)”和“無(wú)形資產(chǎn)”科目下核算與列示，對(duì)滿足投資性房地產(chǎn)定義的建筑物和土地使用權(quán)，在“投資性房地產(chǎn)”科目中具體核算。具體操作時(shí)，對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照新準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)的定義，即作為投資性房地產(chǎn)進(jìn)行核算的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確認(rèn)，一是企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的租金收入或增值收益；二是該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量；三是作為投資性房地產(chǎn)的建筑物和土地使用權(quán)，應(yīng)能單獨(dú)計(jì)量和出售。

對(duì)于企業(yè)擁有的建筑物及土地使用權(quán)，不屬于固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和存貨，則就應(yīng)屬于投資性房地產(chǎn)。即企業(yè)用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)并擬出售的房地產(chǎn)作為存貨；此外，企業(yè)出租給本企業(yè)職工居住的宿舍不屬于投資性房地產(chǎn)；母公司以經(jīng)營(yíng)租賃方式向子公司出租的房地產(chǎn)在編制合并財(cái)務(wù)報(bào)表時(shí)作為企業(yè)集團(tuán)的自用房地產(chǎn)，但應(yīng)確認(rèn)為母公司的投資性房地產(chǎn)。

二、投資房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量方法的運(yùn)用

（一）投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量

投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)應(yīng)按成本模式進(jìn)行初始計(jì)量。以下分別投資房地產(chǎn)的不同獲得情況分別說(shuō)明計(jì)量方法。第一種情況，對(duì)于外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)，按照購(gòu)買價(jià)格、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出，作為入賬價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，貸記“銀行存款”科目；對(duì)于企業(yè)以分期付款方式購(gòu)入的投資性房地產(chǎn)，按照投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為入賬價(jià)值，借記“投資性房地產(chǎn)”科目，按照應(yīng)支付金額與成本之間的差額，借記“未確認(rèn)融資費(fèi)用”科目，按照應(yīng)支付金額，貸記“長(zhǎng)期應(yīng)付款”科目。第二種情況，對(duì)自行建造的投資性房地產(chǎn)，按照建造該資產(chǎn)使其達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出，包括工程用物資成本、人工費(fèi)用、應(yīng)予以資本化的借款費(fèi)用、繳納的相關(guān)稅費(fèi)以及應(yīng)分?jǐn)偟钠渌g接費(fèi)用等，作為入賬價(jià)值。第三種情況，對(duì)于企業(yè)以其他方式，如非貨幣易、債務(wù)重組等方式取得的投資性房地產(chǎn)的成本，

按照相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定確定。

（二）投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量

按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定，與作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)核算的自用房地產(chǎn)以及作為存貨核算的房地產(chǎn)，投資性房地產(chǎn)在會(huì)計(jì)處理上的最大差異是后續(xù)計(jì)量模式的規(guī)定不同。按照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量可選擇采用成本模式或公允價(jià)值模式。企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定不得隨意變更，由成本模式可以轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式，視為會(huì)計(jì)政策變更，而一旦采用公允價(jià)值計(jì)量模式，則不得轉(zhuǎn)為成本模式。鑒于我國(guó)當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系還不夠健全完善，資產(chǎn)的活躍市場(chǎng)程度不夠，公允價(jià)值的應(yīng)用缺乏規(guī)范的市場(chǎng)環(huán)境和規(guī)則，因此應(yīng)在適度謹(jǐn)慎的情況下運(yùn)用公允價(jià)值，以避免出現(xiàn)人為操縱利潤(rùn)的情況。因此，新頒布的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，只有存在活躍市場(chǎng)，公允價(jià)值能夠獲得并能可靠計(jì)量的情況下，才允許采用公允價(jià)值計(jì)量。采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿足下列條件：投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；企業(yè)能從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值做出科學(xué)合理的估計(jì)。

此外，新準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，不計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，應(yīng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，資產(chǎn)負(fù)債表日確認(rèn)公允價(jià)值變動(dòng)損益時(shí)，借記“投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）”，貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。

（三）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

在成本模式核算情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會(huì)計(jì)處理在成本模式下，無(wú)論是非投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)，還是投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)，都仍按照固定資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值進(jìn)行計(jì)量與核算，直接將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值作為轉(zhuǎn)換后的入賬價(jià)值。

在公允價(jià)值模式核算情況下，投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為非投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以轉(zhuǎn)換當(dāng)日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值作為非投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益，公允價(jià)值變動(dòng)損益。公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額，分兩種情況處理：第一，將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用房地產(chǎn)時(shí)，按其在轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值，借記“固定資產(chǎn)”或“無(wú)形資產(chǎn)”等科目，按其賬面價(jià)值貸記“投資性房地產(chǎn)（成本）”，公允價(jià)值變動(dòng)借記或貸記“投資性房地產(chǎn)（公允價(jià)值變動(dòng)）”，賬面價(jià)值與公允價(jià)值的差額計(jì)人當(dāng)期損益，借或貸記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。第二，企業(yè)將作為存貨、固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)的房地產(chǎn)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)，按照轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值確認(rèn)投資性房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值小于原賬面價(jià)值的，其差額計(jì)入當(dāng)期損益，按公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”，公允價(jià)值與帳面價(jià)值的差額借記“公允價(jià)值變動(dòng)損益”，按賬面價(jià)值貸記“固定資產(chǎn)”。轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的，按公允價(jià)值借記“投資性房地產(chǎn)”，按賬面價(jià)值貸記“固定資產(chǎn)”，公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額貸記“資本公積（其他資本公積）”。

三、企業(yè)對(duì)投資房地產(chǎn)會(huì)計(jì)計(jì)量方法的選擇

（一）選擇會(huì)計(jì)計(jì)量方法的前提條件

按照新準(zhǔn)則，投資性房地產(chǎn)的計(jì)量可以采用成本模式或公允價(jià)值模式。成本模式下，投資性房地產(chǎn)按照帳面價(jià)值計(jì)量，可以計(jì)提折舊，能夠起到抵稅作用，同時(shí)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果不會(huì)受房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫或起伏的影響，能夠比較準(zhǔn)確的預(yù)期。而公允價(jià)值計(jì)量模式下，企業(yè)不能計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，在多方面不同程度地對(duì)企業(yè)納稅產(chǎn)生影響，這些影響表現(xiàn)為相對(duì)影響和絕對(duì)影響兩個(gè)方面：相對(duì)影響的結(jié)果表現(xiàn)為對(duì)會(huì)計(jì)凈利潤(rùn)的調(diào)節(jié)，需通過(guò)遞延所得稅資產(chǎn)和遞延所得稅負(fù)債進(jìn)行處理；絕對(duì)影響是指對(duì)相關(guān)稅種納稅絕對(duì)額的影響，結(jié)果表現(xiàn)為絕對(duì)應(yīng)納稅額的多少，同時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的變化會(huì)隨時(shí)影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，對(duì)企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值及其盈利能力帶來(lái)較大的影響，企業(yè)對(duì)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)預(yù)算存在較大的不確定性。鑒于以上分析，企業(yè)在選擇投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式時(shí)，應(yīng)首先考慮該企業(yè)的投資性房地產(chǎn)是否適用公允價(jià)值模式。其次應(yīng)考慮公允價(jià)值給企業(yè)可能帶來(lái)的影響。

（二）不同計(jì)量方法對(duì)企業(yè)的影響

第一，成本計(jì)量模式對(duì)企業(yè)的影響。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量采用成本模式，后續(xù)計(jì)量可以選擇應(yīng)用成本模式或公允價(jià)值模式。稅法規(guī)定，對(duì)于投資性房地產(chǎn)，通常情況下不得調(diào)整固定資產(chǎn)賬面價(jià)值?？梢?jiàn)稅法也將投資性房地產(chǎn)也作為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)處理，其初始計(jì)量與會(huì)計(jì)核算相同。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法對(duì)投資性房地產(chǎn)初始成本的計(jì)量基本相同。由此可以看出，在成本模式下，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和稅法的處理基本一致。

第二，公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)投資性房地產(chǎn)核算及稅務(wù)的影響。在公允價(jià)值模式下，兩者存在明顯的差異。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在投資性房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)處理上引入了“公允價(jià)值”作為會(huì)計(jì)核算的計(jì)量模式。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定，一方面，投資性房地產(chǎn)在年末按公允價(jià)值調(diào)整其賬面價(jià)值，差額計(jì)入損益，這就可能會(huì)大幅度的提高或降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)；另一方面公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)不計(jì)提折舊或攤銷，相比于成本模式下無(wú)疑會(huì)提高企業(yè)利潤(rùn)。根據(jù)相關(guān)企業(yè)所得稅政策的規(guī)定：“企業(yè)以公允價(jià)值計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，在實(shí)際處置或結(jié)算時(shí)，處置取得的價(jià)款扣除其歷史成本后的差額應(yīng)計(jì)入處置或結(jié)算期間的應(yīng)納稅所得額。”可見(jiàn)，在稅務(wù)處理上，一方面對(duì)投資性房地產(chǎn)不確認(rèn)公允價(jià)值變化所產(chǎn)生的所得，另一方面還應(yīng)計(jì)提折舊或攤銷，基本還是與成本模式的核算方法一致。由此可見(jiàn)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與稅法不一致產(chǎn)生的差異，將影響企業(yè)所得稅費(fèi)用。由于上述情況會(huì)對(duì)當(dāng)期損益產(chǎn)生影響，因而也會(huì)對(duì)當(dāng)期企業(yè)所得稅費(fèi)用產(chǎn)生影響，進(jìn)而影響企業(yè)的凈利潤(rùn)。

四、結(jié)論

篇10

一是降低了利用資產(chǎn)減值準(zhǔn)備調(diào)節(jié)盈余的可能。過(guò)去我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、制度均規(guī)定資產(chǎn)應(yīng)建立減值準(zhǔn)備(資產(chǎn)發(fā)生減值時(shí)計(jì)提，資產(chǎn)升值轉(zhuǎn)回)。但事實(shí)表明資產(chǎn)減值準(zhǔn)備的這一核算規(guī)定被用來(lái)進(jìn)行盈余管理的頻度及深度均很大。如何有效遏制企業(yè)利用減值準(zhǔn)備進(jìn)行盈余管理，新“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則――資產(chǎn)減值”舍棄了過(guò)去與IASB趨同，即允許轉(zhuǎn)回長(zhǎng)期資產(chǎn)減值的做法，轉(zhuǎn)而向FASB靠攏，采取了在長(zhǎng)期資產(chǎn)存續(xù)期間只計(jì)提不允許轉(zhuǎn)回的做法，這樣就使資產(chǎn)減值的調(diào)節(jié)功能大大降低，從而反制公司濫用資產(chǎn)減值調(diào)節(jié)利潤(rùn)。另外，對(duì)流動(dòng)資產(chǎn)計(jì)提的準(zhǔn)備(如壞賬準(zhǔn)備、存貨跌價(jià)準(zhǔn)備等)，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則雖然允許計(jì)提和沖回，但對(duì)其計(jì)提和沖回也進(jìn)行了嚴(yán)格限制，如應(yīng)收賬款作為一項(xiàng)金融工具，要求必須有“客觀證據(jù)(如債務(wù)人發(fā)生嚴(yán)重災(zāi)害、財(cái)務(wù)困難、即將倒閉或財(cái)務(wù)重組等)”表明發(fā)生減值才能計(jì)提，減值準(zhǔn)備的大額沖回也必須提出證明原計(jì)提的減值準(zhǔn)備的適當(dāng)性和資產(chǎn)價(jià)值于本期確實(shí)大幅回升的充分適當(dāng)?shù)淖C據(jù)，否則視為調(diào)節(jié)利潤(rùn)而建立的秘密準(zhǔn)備，必須按“重大會(huì)計(jì)差錯(cuò)”來(lái)處理。

二是對(duì)公允價(jià)值的運(yùn)用過(guò)程進(jìn)行了適當(dāng)限制。相對(duì)于國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則而言，我國(guó)公允價(jià)值使用的前提、范圍及具體方法上更加謹(jǐn)慎，這既是對(duì)我國(guó)過(guò)去曾使用公允價(jià)值計(jì)量屬性出現(xiàn)問(wèn)題的總結(jié)和改進(jìn)，也是基于我國(guó)國(guó)情，確保公允價(jià)值不被濫用的現(xiàn)實(shí)選擇。如在基本準(zhǔn)則第43條中就明確指出采用重置成本、可變現(xiàn)凈值、現(xiàn)值、公允價(jià)值計(jì)量的，應(yīng)當(dāng)保證所確定的會(huì)計(jì)要素金額能夠取得并可靠計(jì)量。投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則第10條明確規(guī)定只有在有確鑿證據(jù)表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得的情況下，才可以對(duì)投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。在非貨幣換準(zhǔn)則中規(guī)定了以公允價(jià)值作為計(jì)量基礎(chǔ)確定換人資產(chǎn)入賬價(jià)值和換出資產(chǎn)價(jià)值損益的首要條件是交換必須具有商業(yè)實(shí)質(zhì)，同時(shí)還明確指出：“關(guān)聯(lián)方關(guān)系的存在可能導(dǎo)致發(fā)生的非貨幣性資產(chǎn)交換不具有商業(yè)實(shí)質(zhì)”。此外，公允價(jià)值使用的限制性規(guī)定還在金融工具的確認(rèn)與計(jì)量、股份支付、套期保值等會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中得到體現(xiàn)。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的這些規(guī)定向企業(yè)傳達(dá)的信息是嚴(yán)肅而鮮明的，只有在具有一定的可靠性基礎(chǔ)上才能使用公允價(jià)值計(jì)量模式，禁止含有較多假設(shè)的估值技術(shù)的應(yīng)用。

三是消除了死角。過(guò)去有不少經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)，要么會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、制度未作規(guī)范，要么準(zhǔn)則、制度雖作規(guī)范，但規(guī)范粗糙、模糊，針對(duì)性和可操作性差，成為企業(yè)進(jìn)行盈余操控的最佳選擇。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則基本上消除這些會(huì)計(jì)規(guī)范的“盲區(qū)”，一定程度上牽制了企業(yè)盈余管理。如企業(yè)合并業(yè)務(wù)，過(guò)去各企業(yè)在如何確定合并成本及其分配、如何確定作為對(duì)價(jià)付出的相關(guān)資產(chǎn)的相關(guān)損益、發(fā)生或承擔(dān)的負(fù)債等方面一直很混亂，影響了盈余的核算口徑。新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第20號(hào)對(duì)此作了專門規(guī)范，要求企業(yè)將企業(yè)合并區(qū)分為同一控制和非同一控制下的合并兩大類，并分別采用不同的規(guī)則進(jìn)行處理。又如，對(duì)傳統(tǒng)金融企業(yè)出現(xiàn)的創(chuàng)新金融業(yè)務(wù)和一般企業(yè)的套期保證、衍生金融工具、年金基金等新業(yè)務(wù)的確認(rèn)、計(jì)量和列報(bào)進(jìn)行了統(tǒng)一規(guī)范，減少了企業(yè)會(huì)計(jì)處理上的隨意性。

四是完善了會(huì)計(jì)披露的要求，增強(qiáng)了企業(yè)經(jīng)常性和非經(jīng)常性損益信息的透明度。新準(zhǔn)則對(duì)損益披露的要求隨處可見(jiàn)，除“財(cái)務(wù)報(bào)告列報(bào)”準(zhǔn)則外，各具體準(zhǔn)則幾乎都有要求，如非貨幣性資產(chǎn)交換準(zhǔn)則要求在會(huì)計(jì)報(bào)表附注中披露非貨幣性資產(chǎn)交換而換入換出資產(chǎn)的公允價(jià)值及確認(rèn)的損益金額；債務(wù)重組準(zhǔn)則要求在附注中披露債務(wù)重組雙方的重組利得或損失的金額；投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則要求在附注中披露公允價(jià)值確定的依據(jù)和方法、公允價(jià)值變動(dòng)對(duì)損益的影響、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情況和理由、當(dāng)期處置的投資性房地產(chǎn)及其對(duì)損益的影響等；關(guān)聯(lián)方披露準(zhǔn)則要求在附注中披露關(guān)聯(lián)方交易的金額、定價(jià)政策等；分部報(bào)告準(zhǔn)則要求在附注中將企業(yè)的損益按地區(qū)分部或業(yè)務(wù)分部進(jìn)行分部披露等。這些會(huì)計(jì)報(bào)表列報(bào)要求使財(cái)務(wù)報(bào)告使用者能較好判斷企業(yè)損益的構(gòu)成、風(fēng)險(xiǎn)幣Ⅱ報(bào)酬的主要來(lái)源，增強(qiáng)了決策科學(xué)性。

二、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則客觀上增加了盈余管理的空間

(一)借款費(fèi)用資本化范圍擴(kuò)大由原來(lái)僅限于“為購(gòu)建固定資產(chǎn)的專門借款所發(fā)生的借款費(fèi)用”擴(kuò)大到“為需要經(jīng)過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間的購(gòu)建或者生產(chǎn)活動(dòng)才能達(dá)到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)的固定資產(chǎn)、存貨、投資性房地產(chǎn)等的專門借款和一般借款的借款費(fèi)用”。由于企業(yè)的借入資金借入后是混合使用的，企業(yè)上述符合資本化條件的資產(chǎn)到底占用了多少一般借款，為符合資本化條件的資產(chǎn)而借入的專門借款到底有多少被用于短期投資性運(yùn)作、產(chǎn)生了多少投資收益，企業(yè)外部人很難準(zhǔn)確了解，因此借款費(fèi)用是費(fèi)用化還是資本化，數(shù)量上如何分配，企業(yè)管理層選擇的空間有所增大。

(二)公允價(jià)值運(yùn)用范圍的拓展新準(zhǔn)則在金融工具、投資性房地產(chǎn)、非共同控制下的企業(yè)合并、債務(wù)重組和非貨幣性資產(chǎn)交換等方面的確認(rèn)與計(jì)量中引入了公允價(jià)值計(jì)量屬性。公允價(jià)值如能在上述經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)事項(xiàng)中得到正確運(yùn)用，將有效提高會(huì)計(jì)信息的相關(guān)性，但不能排除公允價(jià)值不被濫用。公允價(jià)值與企業(yè)盈余關(guān)系密切，其可驗(yàn)證性相對(duì)較差，加之存在信息不對(duì)稱，審計(jì)部門和監(jiān)管機(jī)構(gòu)的審計(jì)、監(jiān)管手段、方法等又不盡完善，所以企業(yè)管理層有意識(shí)地借助公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行盈余管理的可能性極大。

(三)資產(chǎn)減值中會(huì)計(jì)選擇與職業(yè)判斷增多 資產(chǎn)減值準(zhǔn)則中的“可收回金額的計(jì)量”、“資產(chǎn)未來(lái)現(xiàn)金流量的預(yù)計(jì)”、“折現(xiàn)率的選擇”，“資產(chǎn)組的認(rèn)定”等都存在不確定因素和主觀判斷，若企業(yè)管理層利用公允價(jià)值進(jìn)行盈余管理，將更難查證。

(四)研發(fā)支出的非完全費(fèi)用化處理企業(yè)的研究與開(kāi)發(fā)費(fèi)用支出過(guò)去一直是全部計(jì)入當(dāng)期損益。新無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則則將企業(yè)的研發(fā)費(fèi)用分成兩個(gè)階段，并允許部分“符合條件”的開(kāi)發(fā)階段的支出資本化計(jì)入無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值，然后分期攤銷。由于允許開(kāi)發(fā)支出資本化大大降低了開(kāi)發(fā)費(fèi)用對(duì)發(fā)生當(dāng)期利潤(rùn)的沖擊，對(duì)調(diào)動(dòng)企業(yè)科技創(chuàng)新的積極性有利。但由于新產(chǎn)品、新設(shè)計(jì)和新技術(shù)的研發(fā)難度大，風(fēng)險(xiǎn)高，且其研究階段和開(kāi)發(fā)階段的界限也較難準(zhǔn)確劃分，因而可能被企業(yè)管理層用于盈余管理。

(五)預(yù)計(jì)負(fù)債計(jì)量的新規(guī)定新或有事項(xiàng)準(zhǔn)則對(duì)預(yù)計(jì)負(fù)債的初始計(jì)量增加了“……如果貨幣時(shí)間價(jià)值影響重大，應(yīng)當(dāng)通過(guò)對(duì)相關(guān)未來(lái)現(xiàn)金流出折現(xiàn)后確定最佳估計(jì)數(shù)”；同時(shí)還增加了后續(xù)計(jì)量的規(guī)定：“企業(yè)應(yīng)在資產(chǎn)負(fù)債表日對(duì)預(yù)計(jì)的賬面價(jià)值進(jìn)行檢查，如有客觀證據(jù)表明該賬面價(jià)值不能真實(shí)反映當(dāng)前最佳估計(jì)數(shù)，應(yīng)作相應(yīng)的調(diào)整，差額計(jì)入當(dāng)期損益?！边@些新規(guī)定也為企業(yè)進(jìn)行盈余管理增加了余地。

(六)新債務(wù)重組的三大變化一是債務(wù)重組利得的會(huì)計(jì)處理由“資本公積”科目回歸到“營(yíng)業(yè)外收入”科目，而且由此增加的利潤(rùn)只需在附注中披露，勿需在計(jì)算每股收益指標(biāo)時(shí)扣除；二是以非現(xiàn)金資產(chǎn)抵償債務(wù)時(shí)，既確認(rèn)債務(wù)重組利得又確認(rèn)轉(zhuǎn)讓非現(xiàn)金資產(chǎn)損益，而且用以抵債的資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓損益應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)的性

質(zhì)確認(rèn)為正常情形下的出售損益，如主營(yíng)業(yè)務(wù)收入(成本)、投資收益等；三是以修改其他債務(wù)條件進(jìn)行債務(wù)重組時(shí)未來(lái)應(yīng)收金額或應(yīng)付金額由過(guò)去以協(xié)議中規(guī)定的未來(lái)的本利和確定，改為按未來(lái)現(xiàn)金流量的公允價(jià)值確定。新債務(wù)重組準(zhǔn)則的這三大重要變化也給企業(yè)盈余管理留有一定空間。此外，非貨幣性資產(chǎn)交換準(zhǔn)則的交易類別劃分和不同類別相關(guān)損益的不同處理規(guī)定，存貨準(zhǔn)則有關(guān)存貨與投資性房地產(chǎn)之間重分類的會(huì)計(jì)處理規(guī)定，企業(yè)合并準(zhǔn)則中有關(guān)同一控制和非同一控制下企業(yè)合并的界定及不同的會(huì)計(jì)處理規(guī)定等，都存在盈余管理的空間。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則盈余管理差異分析

(一)對(duì)上市公司和非上市公司的影響不同 由于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則主要是以上市公司為平臺(tái)進(jìn)行調(diào)查研究后設(shè)計(jì)的，而且出臺(tái)后其實(shí)施范圍又暫定于上市公司，所以新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)上市公司的影響必然大于非上市公司。但新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的實(shí)施范圍隨時(shí)都可能擴(kuò)大，因此其對(duì)非上市公司的影響在1―2年后也會(huì)逐漸顯現(xiàn)。

(二)對(duì)境內(nèi)公司和境外公司的影響不同新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)設(shè)立在我國(guó)境內(nèi)的公司影響較大，而對(duì)設(shè)立在境外或設(shè)立在香港、澳門、臺(tái)灣地區(qū)的公司，由于其必須遵守所在國(guó)或地區(qū)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，所以新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)其影響也小。但是，對(duì)于內(nèi)地企業(yè)設(shè)立在境外或港、澳、臺(tái)等地的子公司，因其財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告要與大陸的母公司合并，其會(huì)計(jì)信息需要遵從新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)行折算、調(diào)整和合并，所以新準(zhǔn)則對(duì)其的影響也不亞于境內(nèi)公司。

(三)對(duì)不同行業(yè)的影響不同就上市公司而言，不同行業(yè)板塊公司執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)其會(huì)計(jì)確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告的沖擊是不同的，對(duì)其盈余管理所產(chǎn)生的沖擊也不盡相同。如經(jīng)營(yíng)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)執(zhí)行新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則后，其持有的投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計(jì)量模式不再為單純的成本計(jì)量模式，而可能完全采用公允價(jià)值計(jì)量模式。在采用公允價(jià)值模式的情況下，投資性房地產(chǎn)的價(jià)值將隨其公允價(jià)值的變動(dòng)而調(diào)整，調(diào)整的金額要計(jì)人當(dāng)期損益。這意味著過(guò)去市價(jià)大幅上升或下降帶來(lái)的資產(chǎn)價(jià)值和潛在利潤(rùn)波動(dòng)不予反映的情況將不復(fù)存在?？傮w上講，新準(zhǔn)則對(duì)石油、天然氣、金融、保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)、房地產(chǎn)、特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)等行業(yè)的會(huì)計(jì)要素的確認(rèn)、計(jì)量、記錄和報(bào)告會(huì)產(chǎn)生較大影響，其盈余管理的空間也隨之變大。

新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)盈余管理的影響是客觀存在的。面對(duì)新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)盈余管理的這些影響，應(yīng)采取正確態(tài)度和方略。

第一，不能將新的盈余管理行為完全歸咎于新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。因?yàn)橛喙芾淼拇嬖谟衅渖顚拥纳鐣?huì)政治、經(jīng)濟(jì)原因，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與盈余管理不存在因果關(guān)系。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則只不過(guò)是盈余管理在特定時(shí)期和特定環(huán)境下加以利用的工具，而不是唯一可資利用的工具。實(shí)際上，早在會(huì)計(jì)準(zhǔn)則產(chǎn)生之前，盈余管理即已存在。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則并不影響盈余管理的存在，影響的只是盈余管理的具體手段。