導(dǎo)語(yǔ)：如何才能寫好一篇物業(yè)管理服務(wù)，這就需要搜集整理更多的資料和文獻(xiàn)，歡迎閱讀由公文云整理的十篇范文，供你借鑒。

篇1

第一條為了加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理，規(guī)范收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權(quán)益，建立物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》的有關(guān)規(guī)定和國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》，以及*省計(jì)委、省建設(shè)廳制定的《*省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)管理辦法》和《關(guān)于物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)有關(guān)問題的補(bǔ)充通知》的有關(guān)規(guī)定，特制定本細(xì)則。

第二條經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)登記注冊(cè)，并已獲得省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的物業(yè)管理資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，在本市范圍內(nèi)從事物業(yè)管理服務(wù)并收取費(fèi)用的，應(yīng)遵守本細(xì)則。

第三條本細(xì)則所稱物業(yè)，是指已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地等。

本細(xì)則所稱業(yè)主，是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權(quán)人。

本細(xì)則所稱使用人，是指物業(yè)的承租人和實(shí)際使用物業(yè)的其他人。

本細(xì)則所稱物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，是指物業(yè)管理企業(yè)接受業(yè)主委員會(huì)（或物業(yè)業(yè)主）、使用人委托，按物業(yè)管理服務(wù)合同或協(xié)議對(duì)已建成投入使用的各類房屋及其相關(guān)設(shè)施、設(shè)備、場(chǎng)地等進(jìn)行公共、專項(xiàng)以及提供其它與使用人生活相關(guān)的公眾代辦、特約服務(wù)及多種經(jīng)營(yíng)服務(wù)時(shí)按規(guī)定收取的費(fèi)用。

第四條各級(jí)人民政府價(jià)格主管部門是本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的主管機(jī)關(guān)。各級(jí)人民政府房產(chǎn)主管部門要協(xié)同價(jià)格主管部門加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督、管理和指導(dǎo)。

第二章物業(yè)管理服務(wù)

第五條物業(yè)管理服務(wù)的范圍主要有：

①公共。主要包括：物業(yè)管理范圍內(nèi)的房屋建筑與裝修管理、公共設(shè)施、設(shè)備的日常養(yǎng)護(hù)與維護(hù)、交通管理、消防管理、安全秩序管理、綠化管理、環(huán)境衛(wèi)生管理、公共停車場(chǎng)管理等。

②專項(xiàng)。主要包括：電梯、轉(zhuǎn)供電、二次供水和中央空調(diào)等房屋設(shè)備運(yùn)行服務(wù)。

③其它特約。主要包括：代辦、特約服務(wù)和多種經(jīng)營(yíng)。

第六條物業(yè)的維護(hù)、養(yǎng)護(hù)責(zé)任與費(fèi)用劃分：

①室內(nèi)部分，由物業(yè)業(yè)主、使用人負(fù)責(zé)維修，費(fèi)用自理。

②房屋的共用部位、共用設(shè)備、共用設(shè)施保修期滿后的日常維修、養(yǎng)護(hù)，由物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)，其費(fèi)用從物業(yè)管理公共費(fèi)中列支。

③房屋共用部門、共用設(shè)施、共用設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造費(fèi)用從共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金中列支。

④物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)室外水、電、煤氣、消防、通訊等到管線的維修及綠化、垃圾、路燈、道路等物業(yè)管理分工按《*省城市居住小區(qū)物業(yè)管理?xiàng)l例》有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

⑤人為造成共用設(shè)施損壞的，由損壞者負(fù)責(zé)修復(fù)；造成損失的，應(yīng)負(fù)賠償損失的責(zé)任。

第七條物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)于每年年初公布物業(yè)管理年度計(jì)劃和本住宅小區(qū)管理的重大措施，定期（一般6個(gè)月）向業(yè)主、使用人公布本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)有關(guān)物業(yè)管理公共收費(fèi)收入和支出帳目，接受業(yè)主及業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。并抄送受理審批的價(jià)格主管部門備案。

第八條物業(yè)管理項(xiàng)目的服務(wù)等級(jí)由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)為業(yè)主提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)深度向房地產(chǎn)物業(yè)主管部門申報(bào)，由房主管部門根據(jù)《景德鎮(zhèn)市物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)》商同物價(jià)部門核定服務(wù)等級(jí)。

第三章物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)

第九條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的性質(zhì)和原則。

物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)屬經(jīng)營(yíng)收費(fèi)，應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及管理水平相適應(yīng)的原則。

第十條物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的價(jià)格形式。

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共實(shí)行政府定價(jià)。專項(xiàng)，實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。其它特約，除政府價(jià)格部門規(guī)定有統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)外，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

第十一條物業(yè)管理公共費(fèi)用主要項(xiàng)目構(gòu)成：

①管理、服務(wù)和維修人員的工資和按規(guī)定提取的福利費(fèi)及社?；?；

②共用部位、共用設(shè)施、共用設(shè)備日常運(yùn)行、維修、保養(yǎng)及公共場(chǎng)所照明、路燈、節(jié)日燈飾等公用水電費(fèi)；

③綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)；

④公共環(huán)境清潔衛(wèi)生費(fèi)；

⑤安全保衛(wèi)費(fèi)；

⑥辦公費(fèi)；

⑦直接用于管理區(qū)物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)；

⑧法定稅金；

⑨其它為管理而發(fā)生的合理支出；

⑩合理利潤(rùn)（普通住宅最高不超過(guò)10%，高級(jí)公寓、別墅區(qū)、寫字樓、商住樓、營(yíng)業(yè)樓和大型商品交易市場(chǎng)不超過(guò)15%計(jì)取利潤(rùn)）。

第十二條專項(xiàng)的分?jǐn)偡绞健?/p>

實(shí)行專項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的按下列公式計(jì)算，每月?lián)?shí)分?jǐn)偸杖　?/p>

轉(zhuǎn)供電、二次供水分?jǐn)偣剑?/p>

用戶實(shí)用量×（單價(jià)+總損耗費(fèi)÷全部用戶實(shí)用量）

電梯、中央空調(diào)分?jǐn)偣剑?/p>

用戶使用建筑面積×[（耗費(fèi)+人工費(fèi)）÷總使用建筑面積]

第十三條物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的申報(bào)。

實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定和調(diào)整，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)項(xiàng)目和各項(xiàng)費(fèi)用開支情況，報(bào)價(jià)格主管部門審批。

物業(yè)管理企業(yè)向價(jià)格主管部門申領(lǐng)《*省物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)申報(bào)審批表》（見附件2），填報(bào)后，提供以下資料：

①工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的《企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件；

②省以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的《物業(yè)管理資質(zhì)證書》和物業(yè)管理服務(wù)等級(jí)證明；

③物業(yè)管理委托合同；

④小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)成本等方面的資料；

⑤申請(qǐng)核準(zhǔn)物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)等級(jí)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的書面報(bào)告。

第十四條物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的審批。

物業(yè)管理公共收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)深度，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)、按質(zhì)論價(jià)的等級(jí)定價(jià)制度。

價(jià)格主管部門會(huì)同房管部門通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)察看、召開價(jià)格聽證座談會(huì)，廣泛聽取業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)的意見，同時(shí)考慮物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的經(jīng)濟(jì)承受能力，參照物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)等級(jí)，確定物業(yè)管理企業(yè)公共的收費(fèi)等級(jí)，切實(shí)維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主的合法權(quán)益。

價(jià)格主管部門通過(guò)核實(shí)成本，考慮物業(yè)管理成本的補(bǔ)償和合理利潤(rùn)，根據(jù)*省物業(yè)管理公共收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（見附件3），綜合確定物業(yè)管理企業(yè)公共的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

新建住宅區(qū)或新開業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，實(shí)行政府定價(jià)和政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由價(jià)格主管部門根據(jù)類比等原則先行核定試行標(biāo)準(zhǔn)，一年內(nèi)有效。試行期滿，再按綜合考核的結(jié)論確定收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十五條物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)的跟蹤管理。

物業(yè)管理企業(yè)收費(fèi)實(shí)行服務(wù)質(zhì)量跟蹤制。價(jià)格主管部門不定期到現(xiàn)場(chǎng)了解物業(yè)管理收費(fèi)情況，聽取業(yè)主和業(yè)主委員會(huì)意見。當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量發(fā)生變化時(shí)，價(jià)格主管部門有權(quán)調(diào)理其收費(fèi)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

第十六條物業(yè)管理費(fèi)用的收取與繳納。

①業(yè)主或使用人在辦完購(gòu)房或租賃手續(xù)后（以交鑰匙為準(zhǔn)），物業(yè)管理公共費(fèi)由業(yè)主或使用人按月交納，已購(gòu)買但未入住的，業(yè)主交納50%物業(yè)管理公共費(fèi)；未出售、出租、使用的空置房的物業(yè)管理公共費(fèi)由開發(fā)經(jīng)營(yíng)單位或包銷商按50%物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)交納，未使用或入住的房屋，不交納設(shè)備運(yùn)行專項(xiàng)服務(wù)費(fèi)。

②已享受物業(yè)管理服務(wù)的業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按價(jià)格主管部門核定的收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)向物業(yè)管理企業(yè)繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，不按規(guī)定繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)按國(guó)家有關(guān)規(guī)定和物業(yè)管理委托合同的約定追繳滯納金。

③業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

④經(jīng)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主、使用人共同約定，公共性物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)可以預(yù)收，但預(yù)收期限不得超過(guò)三個(gè)月。在已預(yù)繳費(fèi)期間業(yè)主或使用人搬遷時(shí)或者物業(yè)管理服務(wù)合同終止或解除后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)退還尚未提供實(shí)際服務(wù)但已預(yù)收的費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)不得收取與自身管理或服務(wù)無(wú)關(guān)的交付使用前的開發(fā)建設(shè)等費(fèi)用。

第十七條獲得全國(guó)城市物業(yè)管理優(yōu)秀示范稱號(hào)的物業(yè)、省城市物業(yè)管理示范稱號(hào)的物業(yè)，市物業(yè)管理優(yōu)秀稱號(hào)的物業(yè)，經(jīng)價(jià)格主管部門核定，其服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)可在原等級(jí)最高的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)25%、15%或10%以內(nèi)上浮。

第十八條其它事項(xiàng)。

①實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)實(shí)際提供的服務(wù)事項(xiàng)和費(fèi)用開支情況與物業(yè)業(yè)主、使用人代表協(xié)商議定。并將收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)報(bào)同級(jí)價(jià)格主管部門備案。

②物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)制度。凡屬政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)將收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法在其收費(fèi)場(chǎng)所的醒目位置明示。對(duì)需由業(yè)主（使用人）分?jǐn)偟馁M(fèi)用，應(yīng)當(dāng)公布相關(guān)的收費(fèi)票據(jù)復(fù)印件和具體的分?jǐn)傇瓌t及計(jì)算辦法，接受業(yè)主的監(jiān)督和詢問。

③管理區(qū)內(nèi)路燈、樓梯間照明等共用電費(fèi)在公共費(fèi)中列支，不得另行向業(yè)主或使用人分?jǐn)偂?/p>

④業(yè)主、使用人因房屋裝修產(chǎn)生的垃圾，原則上應(yīng)由業(yè)主（使用人）自行清運(yùn)，需由物業(yè)管理企業(yè)清運(yùn)的，其垃圾清運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由價(jià)格主管部門制定。

⑤物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供熱、通訊、有線電視等單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費(fèi)用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收此類費(fèi)用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費(fèi)等額外費(fèi)用。

⑥物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)必須禁止價(jià)格壟斷和牟取暴利行為。物業(yè)管理企業(yè)不得只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)。

⑦未受業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主、使用人委托，物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務(wù)收取費(fèi)用的，業(yè)主和使用人有權(quán)拒付。

⑧物業(yè)管理企業(yè)按規(guī)定向業(yè)主或使用人收取了物業(yè)管理公共費(fèi)的，其它任何單位和個(gè)人不得再重復(fù)收取相同性質(zhì)的費(fèi)用。

⑨物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主和使用人之間發(fā)生的價(jià)格糾紛，由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)協(xié)調(diào)解決，協(xié)調(diào)不成的可由價(jià)格主管部門商同物業(yè)管理行政部門裁定。

第四章罰則

第十九條物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受價(jià)格主管部門的監(jiān)督檢查，對(duì)有下列違反本細(xì)則之一者，由價(jià)格管理部門依法予以處罰。

①未按規(guī)定到價(jià)格主管部門辦理報(bào)批手續(xù)，擅自收費(fèi)的；

②越權(quán)定價(jià)、擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的；

③擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目、亂收費(fèi)的；

④不按規(guī)定實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)的；

⑤提供服務(wù)質(zhì)價(jià)不相符的；

⑥只收費(fèi)不服務(wù)或多收費(fèi)少服務(wù)的；

篇2

【關(guān)鍵詞】采購(gòu) 物業(yè)管理 服務(wù)價(jià)格 審價(jià)

物業(yè)管理服務(wù)是指接受委托的物業(yè)管理公司，對(duì)居住小區(qū)內(nèi)的房屋建筑及其設(shè)備、公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境等項(xiàng)目進(jìn)行日常維護(hù)、修繕、整治及提供其他與居民生活相關(guān)的服務(wù)。物業(yè)管理服務(wù)是通過(guò)對(duì)業(yè)主的服務(wù)、對(duì)財(cái)產(chǎn)的養(yǎng)護(hù)、對(duì)環(huán)境的保護(hù)等實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)管理公司提供的服務(wù)產(chǎn)品是一種無(wú)形產(chǎn)品，本身雖然不創(chuàng)造物質(zhì)產(chǎn)品，但其與物質(zhì)產(chǎn)品一樣，也是一種商品。物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格，是指物業(yè)管理公司因提供物業(yè)管理服務(wù)而向物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人收取的費(fèi)用。物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)審價(jià)，是指采購(gòu)主體因采購(gòu)物業(yè)管理服務(wù)，而對(duì)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格進(jìn)行的成本和利潤(rùn)審查，并核準(zhǔn)價(jià)格的行為。

一、物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的特點(diǎn)

物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格除了具備一般商品價(jià)格的特征外，還具有以下特點(diǎn)：一是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格是物業(yè)管理公司付出抽象的一般人類勞動(dòng)之后的價(jià)值的表現(xiàn)。二是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的載體不是有形產(chǎn)品，而是無(wú)形產(chǎn)品，即服務(wù)。三是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值形成過(guò)程不同于一般商品價(jià)值形成過(guò)程。一般商品的價(jià)值形成是在商品生產(chǎn)、流通環(huán)節(jié)進(jìn)行的，而物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值形成，生產(chǎn)和消費(fèi)幾乎同時(shí)進(jìn)行。四是物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的多樣性。同一種物業(yè)管理服務(wù)在不同地區(qū)或服務(wù)對(duì)象上表現(xiàn)差別較大，因而其價(jià)格也靈活多樣。

二、物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)審價(jià)依據(jù)

物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)審價(jià)，主要依據(jù)應(yīng)是物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)值和使用價(jià)值。物業(yè)管理服務(wù)凝結(jié)著物業(yè)管理人員的勞動(dòng)，同樣具有價(jià)值和使用價(jià)值。由于物業(yè)管理服務(wù)的無(wú)形性，服務(wù)的等級(jí)層次很難具體地加以定義和解釋，因此物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量高低，或使用價(jià)值大小，由物業(yè)產(chǎn)權(quán)人或物業(yè)使用人因物業(yè)管理服務(wù)而得到滿足的程度來(lái)判別。物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)審價(jià)的重點(diǎn)，一是審查其價(jià)格構(gòu)成，二是審查其定價(jià)方法。

三、物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格構(gòu)成的審查

物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格一般包括裝修垃圾清運(yùn)費(fèi)、保潔費(fèi)、保安費(fèi)、機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)、非機(jī)動(dòng)車存車費(fèi)、綠化費(fèi)、化糞池清淘費(fèi)、房屋小修費(fèi)、房屋中修費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯使用費(fèi)、電梯維修費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用天線費(fèi)等項(xiàng)目，具體內(nèi)容根據(jù)業(yè)主要求而不同。當(dāng)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)分離時(shí)，這些收費(fèi)項(xiàng)目有的由物業(yè)使用人支付，有的由產(chǎn)權(quán)人支付；產(chǎn)權(quán)與使用權(quán)統(tǒng)一時(shí)，則由業(yè)主支付。其中，房屋小修費(fèi)、房屋中修費(fèi)、小區(qū)共用設(shè)施維修費(fèi)、電梯維修費(fèi)、高壓水泵費(fèi)、共用天線費(fèi)屬于維修基金，內(nèi)容較為復(fù)雜，一般應(yīng)與物業(yè)管理公司事先簽訂服務(wù)合同，并在合同中明確約定。

四、物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)方法的審查

物業(yè)管理服務(wù)定價(jià)方法，一是采用成本導(dǎo)向定價(jià)，即物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格由成本加上按成本利潤(rùn)率計(jì)算的合理利潤(rùn)構(gòu)成。二是競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)，即以競(jìng)爭(zhēng)者的價(jià)格水平作為物業(yè)管理公司定價(jià)的參照或依據(jù)，適用于已實(shí)現(xiàn)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)。三是需求導(dǎo)向定價(jià)，即以業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)價(jià)值的認(rèn)知程度和需求強(qiáng)度為依據(jù)來(lái)確定價(jià)格，服務(wù)的非貨幣因素對(duì)消費(fèi)者的服務(wù)價(jià)值認(rèn)知有著重要的影響，而這種影響程度難以度量，物業(yè)管理公司對(duì)服務(wù)價(jià)格的調(diào)整難免出現(xiàn)偏差，從而導(dǎo)致服務(wù)的價(jià)格水平相對(duì)于業(yè)主的服務(wù)價(jià)值認(rèn)知程度失衡，不是過(guò)高就是偏低。對(duì)于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)和需求導(dǎo)向定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)價(jià)格的審查，應(yīng)結(jié)合具體采購(gòu)方式，分招標(biāo)采購(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、詢價(jià)采購(gòu)等方式，分別采用比價(jià)等方法進(jìn)行審價(jià)。對(duì)于成本導(dǎo)向定價(jià)的物業(yè)管理服務(wù)采購(gòu)價(jià)格的審查，則應(yīng)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的成本和利潤(rùn)進(jìn)行分析和計(jì)算。

1、物業(yè)管理服務(wù)成本

一是材料費(fèi)，指提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)消耗的材料，如保潔使用的抹布、掃帚等，屬日常消耗性質(zhì)。二是人工費(fèi)，指提供物業(yè)管理服務(wù)的人員勞動(dòng)報(bào)酬，包括工資、獎(jiǎng)金 、津貼等，不包括福利費(fèi)用。三是設(shè)備使用費(fèi)，指提供物業(yè)管理服務(wù)時(shí)所使用設(shè)備的折舊和器具的攤銷。不包括設(shè)備器具的購(gòu)置費(fèi)，因?yàn)檫@些設(shè)備器具屬于物業(yè)管理公司開展業(yè)務(wù)、提供服務(wù)的必備固定資產(chǎn)或低值易耗品。審價(jià)時(shí)應(yīng)注意，管理費(fèi)用是物業(yè)管理公司的管理部門維持正常運(yùn)轉(zhuǎn)的開支，如辦公用品、管理人員工資、審計(jì)費(fèi)、律師費(fèi)、業(yè)務(wù)招待費(fèi)、提供物業(yè)管理服務(wù)人員的福利費(fèi)等，以及物業(yè)管理公司的銷售費(fèi)用如廣告費(fèi)等，均為物業(yè)管理公司開展經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的期間費(fèi)用，應(yīng)由物業(yè)管理公司從經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中支付，而非經(jīng)營(yíng)成本，即這些費(fèi)用不應(yīng)作為物業(yè)管理服務(wù)的價(jià)格組成部分。

2、物業(yè)管理服務(wù)利潤(rùn)

物業(yè)管理服務(wù)的利潤(rùn)，屬于物業(yè)管理服務(wù)單位的正常經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，作為物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格的組成部分，是正當(dāng)合理的，但其目標(biāo)利潤(rùn)應(yīng)以社會(huì)平均成本利潤(rùn)率為標(biāo)準(zhǔn)確定。審價(jià)時(shí)應(yīng)注意對(duì)超過(guò)社會(huì)平均成本利潤(rùn)率的部分予以審減，以維護(hù)采購(gòu)主體的利益。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 李永福：對(duì)我國(guó)物業(yè)管理運(yùn)行程序探討[J].經(jīng)濟(jì)師，2005（3）.

篇3

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；物業(yè)服務(wù)；服務(wù)質(zhì)量；現(xiàn)狀；信息化；創(chuàng)新發(fā)展

物業(yè)管理與服務(wù)是一種記載且網(wǎng)羅一個(gè)團(tuán)體或機(jī)構(gòu)所有的資料，面向全體工作人員，服務(wù)大眾，便于查詢了解情況的服務(wù)性業(yè)務(wù)事項(xiàng)。它在國(guó)家經(jīng)濟(jì)文化發(fā)展中，具有極其重要的參考作用與價(jià)值。然而隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，物業(yè)管理與服務(wù)質(zhì)量面臨越來(lái)越多的矛盾和挑戰(zhàn)，問題亟待解決。對(duì)此，我們必須根據(jù)社會(huì)發(fā)展的實(shí)際，引用現(xiàn)代化方式，推動(dòng)物業(yè)管理方式與服務(wù)體制等各方面的創(chuàng)新，從而提高檔案管理工作的質(zhì)量與效率，通過(guò)深入調(diào)查物業(yè)管理與服務(wù)對(duì)象的不同層次的需求，改革服務(wù)模式，使其更好地為社會(huì)，國(guó)家，企業(yè)，個(gè)人服務(wù)。

一、當(dāng)前我國(guó)學(xué)校等相關(guān)教育機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理與服務(wù)模式的現(xiàn)狀

物業(yè)管理與服務(wù)模式在國(guó)家和社會(huì)各個(gè)地方皆有廣泛的應(yīng)用，其中我將選取學(xué)校以及教育機(jī)構(gòu)的物業(yè)管理工作與服務(wù)模式研究作為具體實(shí)例，反應(yīng)當(dāng)下整個(gè)物業(yè)管理與服務(wù)模式的現(xiàn)狀和普遍問題。

(一)高校等教育機(jī)構(gòu)物業(yè)管理服務(wù)中的問題

在我國(guó)，全國(guó)大多數(shù)學(xué)校當(dāng)前仍然采用的是人力物業(yè)管理與服務(wù)，實(shí)行的是實(shí)體物業(yè)管理，隨著經(jīng)濟(jì)與科技的發(fā)展，這種物業(yè)管理方式開始滯后于時(shí)展，各種問題全面暴露，種種矛盾尖銳突出。譬如物業(yè)管理過(guò)程中服務(wù)不完善，效果不明顯，資源浪費(fèi)重復(fù)，物業(yè)管理效率低下，與時(shí)俱進(jìn)更新?lián)Q代速度慢等一系列問題。隨著時(shí)間的推移，物業(yè)管理服務(wù)的項(xiàng)目與種類將會(huì)逐漸增多，日益堆積，需要占用更多的空間，這就導(dǎo)致了空間緊張，資金緊張，此外需要的物業(yè)管理整理人員也增多，這對(duì)人力，物力，財(cái)力都有極大的消耗。對(duì)物業(yè)的整理與清掃也成為了一項(xiàng)巨大的工程，執(zhí)行起來(lái)過(guò)于困難，同時(shí)物業(yè)查詢服務(wù)也過(guò)于繁瑣。在人力物業(yè)管理下，各種物業(yè)項(xiàng)目分批，分類管理，各部門各司其職，部門之間交流溝通不暢通，對(duì)實(shí)現(xiàn)物業(yè)信息與資源的快速共享，實(shí)現(xiàn)信息與資源的最大化利用有較大的不便。這種管理方式對(duì)普通群眾的開放程度較低，家長(zhǎng)及其他相關(guān)社會(huì)人員很難具體了解到關(guān)于學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)的相關(guān)情況。此外，隨著社會(huì)發(fā)展，物業(yè)管理項(xiàng)目的增多，規(guī)模擴(kuò)大，管理質(zhì)量的保證與監(jiān)管成為一個(gè)越來(lái)越需要正視的問題，因此，減少物業(yè)管理額外費(fèi)用，簡(jiǎn)化物業(yè)管理服務(wù)程序，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，增強(qiáng)辦事效率成為物業(yè)管理需要持續(xù)改進(jìn)的地方。

(二)服務(wù)模式的缺陷與不足

積極有效的物業(yè)服務(wù)模式應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格秉持以人為本的理念，堅(jiān)持全心全意為人民服務(wù)的宗旨。而當(dāng)前一部分物業(yè)服務(wù)模式極度封閉，并不是面向全體社會(huì)人員，僅對(duì)部分有關(guān)人開放，這樣就不能及時(shí)有效的同社會(huì)外界進(jìn)行交流，這種服務(wù)模式下，工作內(nèi)容單調(diào)，枯燥乏味，容易出現(xiàn)，偷懶僥幸的心理與行為，導(dǎo)致服務(wù)不周，物業(yè)管理安全隱患等重大問題。而且由于物業(yè)管理機(jī)制不健全不完善，監(jiān)管懲治系統(tǒng)存在問題，導(dǎo)致一些物業(yè)服務(wù)態(tài)度惡劣，不負(fù)責(zé)任，服務(wù)更新?lián)Q代比較麻煩，耗時(shí)較長(zhǎng)，服務(wù)質(zhì)量與速度跟不上。

二、促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量持續(xù)改進(jìn)的措施與途徑

(一)促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)信息化，數(shù)字化

眾所周知，科技是第一生產(chǎn)力，是國(guó)家興旺發(fā)達(dá)的不竭動(dòng)力與源泉。因此，要促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)的創(chuàng)新發(fā)展，質(zhì)量改進(jìn)與效率提升必須充分運(yùn)用現(xiàn)代科技。隨著信息技術(shù)的普及發(fā)展，物業(yè)管理應(yīng)當(dāng)在實(shí)際管理中逐漸地用智能計(jì)算機(jī)管理逐步取代人工管理，在計(jì)算機(jī)上建立完善的物業(yè)項(xiàng)目管理體系，包括質(zhì)量監(jiān)管與安全管理，在關(guān)鍵部位安裝監(jiān)控器，實(shí)時(shí)全面地監(jiān)控記錄物業(yè)項(xiàng)目情況，針對(duì)物業(yè)管理問題實(shí)施及時(shí)改進(jìn)，保證物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高，實(shí)現(xiàn)工程管理信息化，高效率，這樣既能夠更加全面做好安全保護(hù)與質(zhì)量檢測(cè)管理工作，更加提高了物業(yè)管理的效率，對(duì)整個(gè)物業(yè)管理種類不斷增多，物業(yè)管理服務(wù)規(guī)模日趨擴(kuò)大的今天，有極其重大的意義。

(二)促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)實(shí)現(xiàn)電子信息自動(dòng)化管理

根據(jù)目前我國(guó)學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)系統(tǒng)的現(xiàn)況以及管理過(guò)程中遭遇到的問題和挑戰(zhàn)，我們可以清晰意識(shí)到推動(dòng)與完善高校物業(yè)管理系統(tǒng)信息化、數(shù)字化、智能化的重要性，我們必須盡快促進(jìn)體育中心運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制的信息化過(guò)程，其中至關(guān)重要的一個(gè)途徑就是要積極促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)電子信息自動(dòng)化管理。首先，應(yīng)當(dāng)大力提升物業(yè)管理負(fù)責(zé)人員的計(jì)算機(jī)電子信息能力，提高工作人員的專業(yè)管理素質(zhì)，為推動(dòng)物業(yè)管理更加高效快速，高質(zhì)量提供保障。其次，在原有基礎(chǔ)上，堅(jiān)持不懈地投入大量人力、物力、財(cái)力，積極研究與借鑒中西方，國(guó)內(nèi)外先進(jìn)的物業(yè)管理與服務(wù)先進(jìn)實(shí)例與經(jīng)驗(yàn)，研究探討適合的物業(yè)服務(wù)管理機(jī)制，推動(dòng)管理愈加自動(dòng)化。最后，具體問題具體分析，針對(duì)不同城市地區(qū)物業(yè)管理服務(wù)建設(shè)信息化程度地差異，管理運(yùn)營(yíng)中問題的不同，物業(yè)管理相關(guān)負(fù)責(zé)人員要積極主動(dòng)尋找解決對(duì)策，要以顧客需求為立足點(diǎn)致力于開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)。

三、小結(jié)

總之，物業(yè)管理作為一個(gè)服務(wù)性的行業(yè)，應(yīng)當(dāng)致力于不斷提升服務(wù)質(zhì)量，本文分析了我國(guó)目前物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的現(xiàn)況，并且提出了改進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的幾點(diǎn)途徑，以供參考。

參考文獻(xiàn)：

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[2]康琪雪.物業(yè)管理中服務(wù)質(zhì)量維度分析[J].現(xiàn)代物業(yè),2003(9):26-28.

篇4

委托方(以下簡(jiǎn)稱甲方)：

組織名稱：________

代表人：________

地址;________

聯(lián)系電話：________

受委托方(以下簡(jiǎn)稱乙方)：

企業(yè)名稱：________

法定代表人：________

注冊(cè)地址：________

聯(lián)系電話：________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)、在自愿、平等、協(xié)商一玫的基礎(chǔ)上，甲方將_______(牧業(yè)名稱)委托乙方實(shí)和行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：________

座落位置：____市____區(qū)____路(街道)____號(hào)

四至：____________

占地面積：____平方米

建筑面積：____平方米

(委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件)

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托管理事項(xiàng)

第四條 房屋建筑共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻、承重墻體、樓梯間、走廊通道、門廳、庭院____。

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水道、落水管、污水管、共用照明、中央空調(diào)、供暖鍋爐房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、____、____、____。

第六條 公共設(shè)施和附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理、包括道路、外上下水管道、化糞池、泵房、自持車棚、停車場(chǎng)、____、____、____、____。

第七條 公共綠地的養(yǎng)護(hù)與管理。

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體場(chǎng)所____、____、____。

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括房屋共用部位的清潔衛(wèi)生，公共場(chǎng)所的清潔衛(wèi)、垃圾的收集、____、____、____。

第十條 交通與車輛停放秩序的管理。

第十一條 維持公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、____、___、___。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料。

第十三條 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取下列費(fèi)用：

1.物業(yè)管理費(fèi)：________

2.保潔費(fèi)：________

3.保安費(fèi)：________

4.房屋設(shè)備運(yùn)行費(fèi)：________

5.維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)：________

第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)備及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方須接受委托并合理收費(fèi)。

第十五條 對(duì)業(yè)主牧業(yè)使用人違反《業(yè)主公約》的行為，針對(duì)具體行為并根情節(jié)輕重，采取批評(píng)、規(guī)勸、警告、制止、____等措施。

第十六條 其他委托事項(xiàng)

第三章 委托管理期限

第十七條 委托管理期限為____年。自____年____月________時(shí)起至____年____月____日____時(shí)止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、代表和維護(hù)產(chǎn)權(quán)人、使用人的合法權(quán)益;

2、制定《業(yè)主公約》并監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守公約;

3、審定乙方制定的物業(yè)管理方案;

4、檢查監(jiān)督乙方管理工作的執(zhí)行情況;

5、審議乙方年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告;

6、在合同生效之日起____日內(nèi)向乙方提供____平方米建筑面積管理用房(產(chǎn)權(quán)仍屬甲方)，由乙方按下列第____項(xiàng)執(zhí)行;

(1)無(wú)償使用;

(2)按建筑面積每月每平方米____元租用，其租金收入用于____。

7.負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起____日內(nèi)向乙方提供;

8.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定交納牧業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以____方式償付;

9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題;

(1)________

(2)________

10.協(xié)助乙方做好牧業(yè)管理工作和宣傳教育、文化生活;

第十九條 乙方權(quán)利義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定牧業(yè)管理方安;

2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理;

3.按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物主使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理;

4.選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方;

5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施;

6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)的使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督;

7.每___個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況;

8.對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施;

9.本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交全部管理用房及物業(yè)管理的全部檔案資料;

第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)

第二十條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方管理滿意率達(dá)到___%

1.房屋外觀：______

2.設(shè)備運(yùn)行：______

3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：______

4.公共環(huán)境：_________

5.綠化：_________

6.交通秩序：_________

7.保安：_________

8.急修：_________

小修：_________

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十一條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1.管理費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業(yè)主收取;

2.保潔費(fèi)由乙方按建筑面積每平方米___元或按套每戶___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

3.保安費(fèi)由乙方按建筑面積生平方米___元或按套每戶___元向業(yè)主或物業(yè)使用人收取;

4.高層住宅電梯、水泵、___運(yùn)行費(fèi)按實(shí)結(jié)算，由乙方向業(yè)主收取;

5.管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，按___調(diào)整;

6.對(duì)業(yè)務(wù)和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理費(fèi)的，乙方可以從逾期之日起按應(yīng)繳費(fèi)用千分之三加收滯納金。

第二十二條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的___倍取。

第二十三條 車位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取;

1、露天車位：______

2、車庫(kù)車位：______

第二十四條 乙方對(duì)業(yè)主或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)付。

第二十五條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定下：

1.______

2.______

第二十六條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主按照各自擁有的住宅區(qū)建筑面積比例共同承擔(dān)，在物業(yè)維修基金中列支或直接向業(yè)主收取。

第七章 違約責(zé)任

第二十七條 甲方違反本合同第十八條第___款的約定，使乙方未完成規(guī)管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在一不定期限內(nèi)解決，逾期未解決的乙方有權(quán)終止合同;造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十八條 乙方違反本合同第五章的約定，不能完成管理目標(biāo)，甲方有權(quán)求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失，乙方應(yīng)給予甲方有權(quán)終止合同;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第二十九條 乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)要求乙方清退;造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條 甲乙雙方任何一方無(wú)法律依據(jù)提前終止保同的違約方應(yīng)賠償對(duì)方__元的違約金;造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)給予經(jīng)濟(jì)賠償。

第八章 附則

第三十一條 雙方約定自本合同生效之日起___天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第三十二條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，充協(xié)議與合同具有相同等效力。

第三十三條 本合同之附件均為合同有效組成部分。在合同及其附件內(nèi)，空部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第三十四條 本合同正本連同附件____頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)理行政主管部門(備案)各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第三十五條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量右故的直接原因，以政府主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十六條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第三十七條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，請(qǐng)____市仲裁委員會(huì)裁決(當(dāng)事人雙方?jīng)]有達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴)。

第三十八條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該事同期____天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第三十九條 本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

代表人： 代表人：

附：

業(yè)主公約

為加強(qiáng)____(以下簡(jiǎn)稱“本物業(yè)”)和管理，維護(hù)全體業(yè)主和物業(yè)使用人的合法權(quán)益，維護(hù)公共環(huán)境和秩序，保障物業(yè)的安全與合理使用，根據(jù)國(guó)家有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)政策制訂本公約。全體業(yè)主和物業(yè)使用人均須自覺遵守。

一、在使用、經(jīng)營(yíng)、轉(zhuǎn)讓所擁有物業(yè)時(shí)，應(yīng)遵守物業(yè)管理法規(guī)政策的規(guī)定。

二、執(zhí)行業(yè)主委員會(huì)或業(yè)主大會(huì)的決議、決定。

三、委托物業(yè)管理企業(yè)負(fù)責(zé)房屋、設(shè)施、設(shè)備、環(huán)境衛(wèi)生，公共秩序、保、綠化等管理，全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)遵守物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)政府有關(guān)法規(guī)政策和業(yè)主委員會(huì)委托制定的各項(xiàng)規(guī)章制度。

四、全體業(yè)主和物業(yè)使用人應(yīng)積極配合物業(yè)管理企業(yè)的各項(xiàng)管理工作。

五、業(yè)主或物業(yè)使用人對(duì)物業(yè)管理企業(yè)和管理工作如有意見或建議，可直向物業(yè)管理企業(yè)提出，發(fā)生爭(zhēng)議時(shí)可通過(guò)業(yè)主委員會(huì)直轄市解決。

六、加強(qiáng)安全防范意識(shí)，自覺遵守有關(guān)安全防范的規(guī)章制度，做好防火防工作，確保家庭人身財(cái)產(chǎn)安全。

七、業(yè)主或物業(yè)使用人裝修房屋，應(yīng)遵守有關(guān)物業(yè)裝修的制度，并事先告物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)裝修房屋活動(dòng)進(jìn)行指導(dǎo)和監(jiān)督，并將注意事項(xiàng)和禁止行為告知業(yè)主和物業(yè)使用人。業(yè)主或物業(yè)使用人違規(guī)、違章裝修房屋或妨礙他人正常使用物來(lái)的現(xiàn)象(如滲、漏、堵、冒等)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)糾正，造成他人物業(yè)損失的應(yīng)承擔(dān)賠償損失，對(duì)拒不改正的，物業(yè)管理公司可采取相應(yīng)措施制止其行為，并及時(shí)告知業(yè)主委員并報(bào)有關(guān)行政管理部門貪污處理。

八、業(yè)主發(fā)委托物業(yè)管理企業(yè)對(duì)其自用部位和毗連部位的有關(guān)設(shè)施、設(shè)備行維修、養(yǎng)護(hù)，應(yīng)支付相應(yīng)費(fèi)用。

九、凡房屋建筑及附恬設(shè)施設(shè)備已經(jīng)或可能妨礙、危害毗連房屋的他人利、安全、或有礙外觀統(tǒng)一、市容觀瞻的，按規(guī)定應(yīng)有由業(yè)主單獨(dú)或聯(lián)合維修、養(yǎng)護(hù)的，業(yè)主及時(shí)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，拒不進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)的，由業(yè)主委員會(huì)委托物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行維修養(yǎng)護(hù)，其費(fèi)用由當(dāng)事業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偂?/p>

十、與其他非業(yè)主使用人建立僉租賃關(guān)系時(shí)，應(yīng)告知并要求對(duì)方遵守本業(yè)公約和物業(yè)管理規(guī)定，并承擔(dān)連帶責(zé)任。

十一、在本物業(yè)范圍內(nèi)，不得有下列行為：

(1)擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、外貌(含外墻、外門窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格)、設(shè)計(jì)用途、功能和布局等;

(2)對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建;

(3)占用或損壞樓梯、通道、屋面、平臺(tái)、道路、停車場(chǎng)、自行車房(棚)等公用設(shè)施及場(chǎng)地;

(4)損壞、排除或改造供電、供水、供氣、供暖、通訊、有線電視、排水、排污、消防等公用設(shè)施;

(5)隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物;

(6)違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物質(zhì)等;

(7)踐踏、占用綠化用地;損壞、涂畫園林建筑小品;

(8)在公共場(chǎng)所、道路兩側(cè)亂設(shè)攤點(diǎn);

(9)影響市容光煥發(fā)觀瞻的亂搭、亂貼、亂掛、設(shè)立廣告牌;

(10)隨意停放車輛;

(11)聚從喧鬧、噪聲擾民等危害公共利益或其他不道德的行為;

(12)違反規(guī)定飼養(yǎng)家禽、家畜及寵物;

(13)法律、法規(guī)及政府規(guī)定禁止的共他行為。

十二、人為造成公共設(shè)施設(shè)備或其他業(yè)主設(shè)施設(shè)備損壞，由造成損壞責(zé)任負(fù)責(zé)修復(fù)或賠償經(jīng)濟(jì)損失。

十三、按規(guī)定交納物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)收取的各項(xiàng)服務(wù)費(fèi)用。

十四、業(yè)主使用本物業(yè)內(nèi)有償使用的文化娛樂體育設(shè)施和停車場(chǎng)等公用設(shè)、場(chǎng)地時(shí)，應(yīng)按規(guī)定交納費(fèi)用。

篇5

關(guān)鍵詞：SDDK公司 物業(yè)管理創(chuàng)新體系競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)新

中圖分類號(hào)：G353文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

一、 SDDK公司物業(yè)管理服務(wù)現(xiàn)狀調(diào)查

1、物業(yè)管理制度――相對(duì)松散，欠缺完善

據(jù)樣本數(shù)據(jù)顯示，多數(shù)業(yè)主對(duì)現(xiàn)階段征收的物業(yè)制度的不是很清楚或不全，有9.52％的業(yè)主反映對(duì)物業(yè)制度一點(diǎn)也不知道，只有23.80％的業(yè)主對(duì)其內(nèi)容比較清楚，從中可以看出，物業(yè)公司對(duì)其所收取的物業(yè)管理制度建設(shè)上存在較大缺陷，物業(yè)管理公約、物業(yè)各區(qū)域內(nèi)的管理規(guī)定、用戶手冊(cè)等制度建設(shè)需要進(jìn)一步完善。

2、物業(yè)設(shè)施建設(shè)――加強(qiáng)資金投入，完善設(shè)施建設(shè)

對(duì)于現(xiàn)階段物業(yè)公司的設(shè)施建設(shè)方面，受訪者中有43.45%對(duì)物業(yè)管理設(shè)施存在不滿意，由于對(duì)公司物業(yè)及附屬設(shè)施設(shè)備、服務(wù)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)程較低，許多治理性工作仍不到位，所以為職工服務(wù)不夠全面周到。

3、物業(yè)費(fèi)用――收費(fèi)內(nèi)容有待透明

物業(yè)公司對(duì)其所收取的物業(yè)管理費(fèi)所涉及具體內(nèi)容并沒有很全面告訴業(yè)主，讓業(yè)主一知半解或心存疑惑，建議物業(yè)公司在原先的物業(yè)手冊(cè)中增加這部分內(nèi)容，將具體的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)條目等羅列其中，讓業(yè)主明白交錢，放心花錢。

二、SDDK公司物業(yè)管理服務(wù)存在的問題原因分析

（一）物業(yè)管理觀念落后于現(xiàn)實(shí)發(fā)展。公司后勤部門負(fù)責(zé)一直是公司傳統(tǒng)后勤管理的一致做法，這使得公司內(nèi)的職工對(duì)物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)生了錯(cuò)誤的理解，在福利模式的影響下很多人會(huì)過(guò)度的要求物業(yè)管理部門對(duì)其進(jìn)行服務(wù)，希望物業(yè)公司少花錢多辦事。

（二）專業(yè)的物業(yè)管理人才不足。由于SDDK公司后勤的物業(yè)管理改革實(shí)施較晚，缺乏與之相適應(yīng)的物業(yè)管理人才，有一部分是附屬企業(yè)的下崗員工，轉(zhuǎn)崗進(jìn)入。這部分工作人員擁有傳統(tǒng)體制下的后勤工作經(jīng)驗(yàn)，但是缺乏相應(yīng)的學(xué)歷文化水平、系統(tǒng)的理論知識(shí)、專業(yè)技能水平、專業(yè)技能訓(xùn)練和培訓(xùn)，無(wú)法與現(xiàn)代管理的服務(wù)水平和服務(wù)理念相適應(yīng)，因此很難保證有較高的服務(wù)質(zhì)量。

（三）缺乏有效的制度管理體系。由于SDDK公司缺乏有效的制度管理體系作保障，因此導(dǎo)致物業(yè)管理部門雖然設(shè)置了崗位職責(zé)、工作流程及標(biāo)準(zhǔn)、行為規(guī)范等制度，但還欠完善，執(zhí)行也非常的松散。

（四）職工專業(yè)技術(shù)知識(shí)培訓(xùn)力度不夠。SDDK公司中從事物業(yè)管理的大部分職工都是由原來(lái)公司后勤職工轉(zhuǎn)變而來(lái)，專業(yè)技術(shù)知識(shí)和從事現(xiàn)代物業(yè)管理的各方面知識(shí)都比較少，只有通過(guò)不斷加強(qiáng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，才能使問題得以解決。

三、 SDDK公司物業(yè)管理服務(wù)創(chuàng)新體系設(shè)計(jì)

（一）服務(wù)理念創(chuàng)新

1、創(chuàng)造科學(xué)有效物業(yè)管理哲學(xué)體系、創(chuàng)建特色物業(yè)管理風(fēng)格模式方法、優(yōu)化組織結(jié)構(gòu)強(qiáng)化信息運(yùn)行、健全組織健康運(yùn)行規(guī)范制度、健全完善科學(xué)民主物業(yè)管理制度、建立新型組織關(guān)系物業(yè)管理機(jī)制、積極推進(jìn)物業(yè)管理工作的現(xiàn)代化。

2、針對(duì)物業(yè)管理公司資源不足的現(xiàn)狀，不斷發(fā)掘企業(yè)內(nèi)部潛力，通過(guò)建立完善的物業(yè)管理機(jī)制、形成良好的物業(yè)管理模式、創(chuàng)建符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的物業(yè)管理制度、要求物業(yè)管理要不斷創(chuàng)新，不斷提升對(duì)自身要求，以嚴(yán)要求、高標(biāo)準(zhǔn)為指導(dǎo)改變當(dāng)前服務(wù)落后現(xiàn)狀，提升服務(wù)理念。

3、物業(yè)管理公司應(yīng)該從以下幾個(gè)方面對(duì)服務(wù)理念進(jìn)行創(chuàng)新：一是深抓物業(yè)管理的本質(zhì)不放，緊緊圍繞服務(wù)這一本質(zhì)內(nèi)涵，增強(qiáng)對(duì)物業(yè)各個(gè)方面的服務(wù)水平作為外延，不斷提升服務(wù)這一物業(yè)管理的本質(zhì)；二是為客戶提供綜合全面的服務(wù)。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們生活水準(zhǔn)的提升，對(duì)物業(yè)管理的要求也越來(lái)越多，為客戶提供更多更全面的服務(wù)也成為了物業(yè)服務(wù)創(chuàng)新的必由之路，增加服務(wù)的綜合與全面也是物業(yè)管理的重要理念；三是以科技帶動(dòng)發(fā)展，當(dāng)今公司物業(yè)建造智能化的趨勢(shì)隨著科技的發(fā)展變得越來(lái)越明顯，使之對(duì)物業(yè)使用和管理服務(wù)的也產(chǎn)生了越來(lái)越高的要求。各種自動(dòng)化、智能化、專業(yè)化、高科技的工具也更加需要，以科技帶動(dòng)物業(yè)管理發(fā)展也變得更加符合趨勢(shì)；四是大力倡導(dǎo)誠(chéng)信意識(shí)，把誠(chéng)信理念貫穿到整個(gè)物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程；五是建立“以客戶為中心”的服務(wù)理念，真正做到為了客戶、服務(wù)客戶，通過(guò)客戶為中心帶動(dòng)整個(gè)物業(yè)服務(wù)水平的提升。

（二） 服務(wù)運(yùn)作模式創(chuàng)新

1、構(gòu)建獨(dú)立的物業(yè)管理公司

按照后勤服務(wù)系統(tǒng)改革分開運(yùn)行、分開核算、分開考核的原則，在全面分離物業(yè)管理公司與地礦企業(yè)的業(yè)務(wù)單元，按照物業(yè)管理“企業(yè)化運(yùn)作、專業(yè)化管理”的要求，結(jié)合地礦企業(yè)現(xiàn)實(shí)狀況，組建成立獨(dú)立的物業(yè)管理公司，實(shí)行規(guī)范化的物業(yè)管理。

2、優(yōu)化物業(yè)服務(wù)單元，合理進(jìn)行資源配置

地礦企業(yè)業(yè)務(wù)要遵循分離、獨(dú)立的原則。要遵照有利于提高物業(yè)管理的整體水平、提升服務(wù)質(zhì)量為原則。按照適當(dāng)?shù)姆稚⒔?jīng)營(yíng)，將原來(lái)的小團(tuán)體單位、物業(yè)單位進(jìn)行縱向和橫向的整合，優(yōu)化資源配置，實(shí)現(xiàn)分散管理的重組、分區(qū)域管理單位的物業(yè)服務(wù)、區(qū)域化管理。充分發(fā)揮集聚效應(yīng)，建立良好的物業(yè)管理服務(wù)機(jī)制與體制。

3、建立合理的考核的制度

對(duì)基層物業(yè)服務(wù)單位的考核，采取“物業(yè)服務(wù)滿意度”和財(cái)務(wù)預(yù)算指標(biāo)結(jié)合的考核方式，由物業(yè)管理公司組織，組織如下：

一是對(duì)物業(yè)管理公司的財(cái)務(wù)預(yù)算制度，根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況實(shí)行不同的預(yù)算方法，并以收取的費(fèi)用充足性，作為衡量表現(xiàn)的主要內(nèi)容管理服務(wù)單位的評(píng)價(jià)。

二是明確經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與責(zé)任，在嚴(yán)格按照現(xiàn)代會(huì)計(jì)制度的規(guī)范下，對(duì)物業(yè)管理公司的業(yè)務(wù)進(jìn)行評(píng)估與評(píng)定。按照先進(jìn)、可行的原則，明確的業(yè)務(wù)目標(biāo)。單位的主要物業(yè)服務(wù)的物業(yè)管理公司在其內(nèi)部，必須堅(jiān)持按勞分配原則，同時(shí)兼顧激勵(lì)措施。

三是根據(jù)當(dāng)前市場(chǎng)為導(dǎo)向的物業(yè)管理公司成熟的做法，改變上層部門的巡視和檢查的內(nèi)部獨(dú)立運(yùn)作方式，采取由居民和業(yè)主的物業(yè)服務(wù)單位所提供的服務(wù)滿意程度定量的公開考核辦法，要以居民跟業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意程度作為為主要的評(píng)價(jià)機(jī)制，以加強(qiáng)對(duì)主要物業(yè)服務(wù)單位的考核。

（三） 服務(wù)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)創(chuàng)新

1、從內(nèi)部管理入手。物業(yè)管理企業(yè)要想在服務(wù)質(zhì)量上得到業(yè)主的滿意，要想在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中勝出，必須先從企業(yè)內(nèi)部入手。其次，強(qiáng)調(diào)員工隊(duì)伍紀(jì)律對(duì)一個(gè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，員工紀(jì)律散漫，則士氣必然頹喪，則命令無(wú)法貫徹執(zhí)行，命令無(wú)法貫徹，則企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)就必然無(wú)法達(dá)到。

2、要關(guān)注物業(yè)管理者與業(yè)主之間聯(lián)系的紐帶服務(wù)。那我們就必然提高服務(wù)質(zhì)量以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為業(yè)主服務(wù)，替業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急，真正為業(yè)主排憂解難。而這一點(diǎn)是建立在“溝通”的意識(shí)上，只有充分了解業(yè)主的想法，不斷改進(jìn)和完善物業(yè)管理水平，彼此尊重，加強(qiáng)溝通，才能得到業(yè)主的認(rèn)可，并從中發(fā)掘提升管理服務(wù)水平的創(chuàng)新點(diǎn)。

3、培養(yǎng)企業(yè)的創(chuàng)新的活力和動(dòng)力。作為物業(yè)管理企業(yè)，要想使企業(yè)有發(fā)展前途，我們就應(yīng)該深刻學(xué)習(xí)海爾的創(chuàng)新理念和與時(shí)俱進(jìn)的時(shí)代精神，培養(yǎng)企業(yè)的創(chuàng)新的活力和動(dòng)力，將組織轉(zhuǎn)化為創(chuàng)新型的組織、變革型的組織和學(xué)習(xí)型的組織，激發(fā)每一位員工的創(chuàng)造力。

（四）服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)創(chuàng)新

1、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)專業(yè)化。按照物業(yè)地域與客戶要求的不同進(jìn)行專業(yè)化服務(wù)，改變大而空洞的物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目。

2、樹立良好的品牌形象。樹立物業(yè)意識(shí)，認(rèn)識(shí)到“物業(yè)”是企業(yè)物業(yè)管理對(duì)象，深化服務(wù)意識(shí)。在物業(yè)管理過(guò)程中，樹立以人為本、服務(wù)為先的物業(yè)服務(wù)理念，為物業(yè)管理企業(yè)樹立良好的品牌，為員工與業(yè)主提供更加優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。

3、明晰物業(yè)管理產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)管理是物業(yè)管理的基礎(chǔ)，物業(yè)管理只能被動(dòng)選擇，而無(wú)法主動(dòng)參與，只有業(yè)主選擇才能實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理權(quán)，因此要滿足業(yè)主需求，在滿足其需求基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值。

篇6

第一條 本合同當(dāng)事人

委托方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：_________

名稱：_________

主任：_________

地址：_________

聯(lián)系電話：_________

受托方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：_________

企業(yè)名稱：_________

法定代表人：_________

注冊(cè)地址：_________

聯(lián)系電話：_________

根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，在自愿、平等、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，甲方將_________（物業(yè)名稱）委托于乙方實(shí)行物業(yè)管理，訂立本合同。

第二條 物業(yè)基本狀況

物業(yè)名稱：_________

物業(yè)類型：_________

座落位置：_________區(qū)（市）縣_________路（街道）_________號(hào)

四至：東_________南_________西_________北

占地面積：_________平方米

建筑面積：_________平方米

委托管理的物業(yè)構(gòu)成細(xì)目見附件一。

第三條 乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人；甲方應(yīng)當(dāng)要求本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人根據(jù)業(yè)主公約履行本合同中相應(yīng)義務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，并遵守本物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度。

第二章 委托管理服務(wù)事項(xiàng)

第四條 房屋建筑本體共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結(jié)構(gòu)、樓梯間、走廊通道、門廳、_________.

第五條 共用設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運(yùn)行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯、中央監(jiān)控設(shè)備、建筑物防雷設(shè)施、_________.

第六條 附屬建筑物、構(gòu)筑物的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、自行車棚、停車場(chǎng)、_________.

第七條 共用綠地、花木、建筑小品等的養(yǎng)護(hù)與管理、_________.

第八條 附屬配套建筑和設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)和管理，包括商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文化體育娛樂場(chǎng)所、_________.

第九條 公共環(huán)境衛(wèi)生，包括公共場(chǎng)所、房屋共用部位的清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運(yùn)、_________.

第十條 交通與車輛停放秩序的管理、_________.

本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主、物業(yè)使用人在本物業(yè)管理區(qū)域公共場(chǎng)地停放車輛，停放人應(yīng)與乙方簽訂專項(xiàng)合同。

第十一條 維護(hù)公共秩序，包括安全監(jiān)控、巡視、門崗執(zhí)勤、_________.

前款約定的事項(xiàng)不含業(yè)主、使用人的人身與財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保管責(zé)任，乙方與業(yè)主、使用人另行簽訂合同的除外。

第十二條 管理與物業(yè)相關(guān)的工程圖紙、住用戶檔案與竣工驗(yàn)收資料、_________.

第十三條 根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的委托組織開展社區(qū)文化娛樂活動(dòng)。

第十四條 業(yè)主和物業(yè)使用人房屋自用部位、自用設(shè)施及設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)，在當(dāng)事人提出委托時(shí)，乙方原則上應(yīng)接受委托，但收費(fèi)由當(dāng)事雙方協(xié)商。

第十五條 對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為，針對(duì)具體行為并根據(jù)情節(jié)輕重采取報(bào)告規(guī)勸、制止、_________等措施。

第十六條 其它委托事項(xiàng)

1、_________；

2、_________；

3、_________.

第三章 委托管理期限

第十七條 委托管理期限為_________年（不超過(guò)3年）。自_________年_________月_________日_________時(shí)起至_________年_________月_________日_________時(shí)止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第十八條 甲方權(quán)利義務(wù)

1、代表和維護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益；經(jīng)常聽取業(yè)主、使用人的意見和建議，并及時(shí)將這些反饋給乙方；協(xié)調(diào)業(yè)主、使用人、乙方之間的關(guān)系；

2、監(jiān)督業(yè)主和物業(yè)使用人遵守業(yè)主公約及物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的管理制度；采取措施督促業(yè)主、使用人按時(shí)交納物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用；

3、審定乙方擬定的物業(yè)管理方案；

4、檢查監(jiān)督乙方物業(yè)管理方案的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況；

5、審定乙方提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計(jì)劃

、維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和財(cái)務(wù)預(yù)算及決算報(bào)告；

6、審批物業(yè)維修專項(xiàng)資金的使用預(yù)算，并監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的竣工驗(yàn)收；審查乙方提供的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備大中修、更新、改造的書面報(bào)告；

7、在合同生效之日起_________內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積的經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房，由乙方按每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

8、在合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方提供_________平方米建筑面積物業(yè)管理用房，由乙方按下列第_________項(xiàng)執(zhí)行；

（1）無(wú)償使用；

（2）按建筑面積每月每平方米_________元租用，其租金收入用于_________；

9、與乙方辦理物業(yè)管理驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，應(yīng)向乙方移交下列資料：

（1）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，附屬配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

（2）設(shè)備設(shè)施的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料；

（3）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

（4）物業(yè)管理所必需的其他資料。

并于合同生效之日起_________日內(nèi)向乙方移交；

10、協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題：

（1）_________；

（2）_________；

11、協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)及完成物業(yè)管理各項(xiàng)管理目標(biāo)；

12、負(fù)責(zé)本物業(yè)維修專項(xiàng)資金的籌集，督促業(yè)主繳納物業(yè)維修專項(xiàng)資金；

13、甲方有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)，對(duì)本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)收支狀況進(jìn)行審計(jì)；

14、_________.

第十九條　乙方權(quán)利義務(wù)

1、根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案，自主開展物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)活動(dòng)；

2、對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理；

3、按本合同第十五條的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為及時(shí)進(jìn)行處理；

4、可選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方；

5、負(fù)責(zé)編制房屋及其附屬建筑物、構(gòu)筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化等的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和大中修方案，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施；

6、向業(yè)主和物業(yè)使用人告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，告知有關(guān)注意事項(xiàng)和禁止行為，訂立書面約定，并負(fù)責(zé)監(jiān)督；按養(yǎng)護(hù)計(jì)劃和操作規(guī)程，對(duì)房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備狀況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)不安全隱患或險(xiǎn)情及時(shí)排除；

7、負(fù)責(zé)編制物業(yè)管理年度管理計(jì)劃，資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告；并于每年_________月，以_________方式向甲方提出這些計(jì)劃和報(bào)告。

8、每_________月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用收支帳目和物業(yè)維修專項(xiàng)資金使用情況，將物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示；

9、對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需在本物業(yè)內(nèi)改、擴(kuò)建或改善配套項(xiàng)目，須與相鄰業(yè)主協(xié)商同意并征得業(yè)主大會(huì)同意后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施；不得擅自改變房屋共用部位的用途；

10、本合同終止時(shí)，乙方必須向甲方移交由甲方提供的全部經(jīng)營(yíng)性商業(yè)用房、管理用房及物業(yè)管理全部檔案資料；

11、建立、妥善保管和正確使用物業(yè)管理檔案，并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)的變更情況；

12、接受業(yè)主、使用人、甲方、物業(yè)管理主管部門等的監(jiān)督，不斷完善管理服務(wù)，定期向甲方報(bào)告本合同履行情況；

13、_________.

第五章　物業(yè)管理公共服務(wù)質(zhì)量

第二十條　乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)管理：

1、房屋外觀；

2、設(shè)備運(yùn)行；

3、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和管理；

4、公共環(huán)境衛(wèi)生；

5、綠化；

6、交通秩序與車輛停放；

7、公共秩序維護(hù)與協(xié)助消防；

8、房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的急修、小修；

9、業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的滿意率達(dá)到：_________.

上述1～8項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不低于物業(yè)管理服務(wù)的行業(yè)指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，具體見附件二。

第六章　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第二十一條　物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)

1、本物業(yè)的管理服務(wù)費(fèi)用執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的相關(guān)規(guī)定；

2、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納；非住宅由業(yè)主按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納，具體是_________；

3、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)每_________[月]/[季]/[半年]）交納一次，每次交納費(fèi)用時(shí)間為_________.

4、本物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整[由甲方召開業(yè)主大會(huì)討論決定后，乙方據(jù)此向物價(jià)主管部門申報(bào)并獲核定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整]/[甲方召開業(yè)主大會(huì)決定標(biāo)準(zhǔn)，甲乙雙方協(xié)商調(diào)整].

5、空置、空關(guān)房屋的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)，分別由_________按其擁有建筑面積每月每平方米_________元向乙方交納。

6、業(yè)主出租其擁有的物業(yè)，其應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)由業(yè)主交納，業(yè)主與承租人另有約定的，從其約定，但業(yè)主應(yīng)將此約定送乙方備案并負(fù)連帶繳納責(zé)任；

7、業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，須交清轉(zhuǎn)讓之前該業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)；

8、物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中未計(jì)入的共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行、能耗費(fèi)用，按_________[該幢]/[該物業(yè)]住戶實(shí)際用量共同分?jǐn)偅?/p>

9、業(yè)主和物業(yè)使用人逾期交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)的，按以下第_________項(xiàng)處理；

（1）從逾期之日起按每天_________元交納滯納金；

（2）從逾期之日起按每天應(yīng)交管理服務(wù)費(fèi)的千分之_________交納滯納金；

（3）_________.

第二十二條　車位使用費(fèi)不得高于有權(quán)核定部門規(guī)定的現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)，由車位使用人按下列標(biāo)準(zhǔn)向乙方交納：

1、露天車位：每日：

_________元，每月：_________元，每年：_________元；

2、車庫(kù)：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

3、摩托車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

4、自行車：每日：_________元，每月：_________元，每年：_________元；

5、_________.

第二十三條　乙方受業(yè)主、物業(yè)使用人的委托對(duì)其房屋自用部位、自用設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)及其它特約服務(wù)的費(fèi)用，由當(dāng)事人自行約定。

第二十四條　乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其它服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)如下：

1、_________；

2、_________；

3、_________；

第二十五條　房屋的共用部位、共用設(shè)施、設(shè)備、公共場(chǎng)地的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：

本物業(yè)的房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的日常養(yǎng)護(hù)費(fèi)用，由乙方在收取的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)中列支，其大修、中修、更新、改造費(fèi)用，在本物業(yè)維修專項(xiàng)資金中列支。共用的專項(xiàng)設(shè)備運(yùn)行的能耗，應(yīng)設(shè)獨(dú)立計(jì)量表核算，據(jù)實(shí)際用量合理分?jǐn)傆?jì)收費(fèi)用。

第二十六條　經(jīng)甲方同意，物業(yè)管理主管部門將本物業(yè)當(dāng)年度需用維修專項(xiàng)資金移交給乙方代管的，乙方應(yīng)當(dāng)定期接受甲方的檢查與監(jiān)督。

第二十七條　乙方發(fā)生變換時(shí)，代管的維修專項(xiàng)資金帳目經(jīng)甲方審核無(wú)誤后，應(yīng)當(dāng)辦理帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)。帳戶轉(zhuǎn)移手續(xù)應(yīng)當(dāng)自雙方簽字蓋章起十日內(nèi)送當(dāng)?shù)匚飿I(yè)管理主管部門和甲方備案。

第二十八條　房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的保險(xiǎn)由乙方代行辦理，保險(xiǎn)費(fèi)用由全體業(yè)主按各自所占有的房屋建筑面積比例分?jǐn)偂?/p>

業(yè)主、使用人的家庭財(cái)產(chǎn)與人身安全的保險(xiǎn)由業(yè)主、使用人自行辦理；

_________.

第七章　違約責(zé)任

第二十九條　甲方違反本合同第十八條第_________款的約定，使乙方未完成約定管理目標(biāo)，乙方有權(quán)要求甲方在_________期限內(nèi)解決，逾期未解決的，乙方有權(quán)終止合同；造成乙方經(jīng)濟(jì)損失的，甲方應(yīng)給予乙方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十條　乙方違反本合同第五章的約定，未能達(dá)到約定的管理目標(biāo)，甲方有權(quán)要求乙方限期整改，并達(dá)到合同約定；逾期未整改的，或整改不符合合同約定的，甲方有權(quán)終止合同；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十一條　乙方違反本合同第六章的約定，擅自提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的，甲方有權(quán)督促和要求乙方清退所收費(fèi)用，退還利息并按_________支付違約金；造成甲方經(jīng)濟(jì)損失的，乙方應(yīng)給予甲方經(jīng)濟(jì)賠償。

第三十二條　甲方違反協(xié)議，未能讓業(yè)主按其擁有房屋建筑面積按本合同約定的物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和時(shí)間交納費(fèi)用的，乙方有權(quán)要求甲方向業(yè)主催促補(bǔ)交并從逾期之日起按_________交納違約金或_________.

第三十三條　甲乙雙方中任何一方無(wú)正當(dāng)理由提前終止合同的，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц禵________元的違約金；給對(duì)方造成的經(jīng)濟(jì)損失超過(guò)違約金的，對(duì)超過(guò)部分還應(yīng)給予賠償。

第三十四條　因房屋建筑質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲乙雙方向開發(fā)建設(shè)單位索賠。

因乙方管理不善或操作不當(dāng)?shù)仍蛟斐芍卮笫鹿实?，由乙方承?dān)責(zé)任并負(fù)責(zé)善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以相關(guān)主管部門的鑒定為準(zhǔn)。

第三十五條　甲乙雙方如有采取不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)手段而取得管理權(quán)或致使對(duì)方失去管理權(quán)，或造成對(duì)方經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)全部責(zé)任。

第三十六條　因違約而需解除本合同的，提出解除合同的一方應(yīng)及時(shí)通知對(duì)方，合同自書面通知到達(dá)對(duì)方時(shí)即行解除，并在二十日內(nèi)辦理交接。如有異議，可請(qǐng)求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)確認(rèn)解除合同的效力。

第八章　附則

第三十七條　自本合同生效之日起_________天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理完交接驗(yàn)收手續(xù)。

第三十八條　為維護(hù)公眾、業(yè)主、使用人的切身利益，在不可預(yù)見情況下，如發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等突發(fā)事件，乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失的，當(dāng)事雙方按有關(guān)法律規(guī)定處理。

第三十九條　雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

第四十條　本合同之附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

本合同及其附件和補(bǔ)充協(xié)議中未規(guī)定的事宜，均遵照中華人民共和國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)章執(zhí)行。

第四十一條　本合同正本連同附件共_________頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第四十二條　本合同期滿后，乙方可參加甲方的管理招投標(biāo)，并在同等條件下優(yōu)先獲得管理權(quán)，但根據(jù)法規(guī)政策或主管部門規(guī)定被取消投標(biāo)資格或優(yōu)先管理資格的除外。

第四十三條　本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第四十四條　本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的，雙方同意按下列第_________方式解決：

（一）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；

（二）依法向人法院。

第四十五條　甲乙雙方應(yīng)將本物業(yè)的《業(yè)主公約》作為本合同的附件；業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將《業(yè)主公約》與本合同作為轉(zhuǎn)讓合同的附件，并告之受讓人關(guān)于物業(yè)管理公共服務(wù)費(fèi)用等費(fèi)用的交納情況。

第四十六條　本合同期滿自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在本合同期滿_________天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第四十七條　本合同自_________起生效。

甲方（簽章）：_________

乙方（簽章）：_________

法定代表人：_________

法定代表人：_________

_________年____月____日

_________年____月____日

成都物業(yè)管理委托

合同范本

甲方（委托方）：_________業(yè)主管理委員會(huì)

乙方（受委托方）：_________物業(yè)管理公司

為加強(qiáng)_________小區(qū)（大廈）的物業(yè)管理，保障房屋和公用設(shè)施的正常使用，為業(yè)主創(chuàng)造優(yōu)美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環(huán)境，根據(jù)_________市物業(yè)管理方面的法規(guī)和政策，經(jīng)雙方友好協(xié)商，達(dá)成如下協(xié)議，以便共同遵守。

第一條　物業(yè)管理內(nèi)容

1.甲方將位于_________區(qū)_________路的_________范圍內(nèi)的物業(yè)委托給乙方實(shí)行統(tǒng)一管理，綜合服務(wù)。

2.管理事項(xiàng)包括：

（1）房屋的使用、維修、養(yǎng)護(hù)；

（2）物業(yè)范圍的公用設(shè)施、設(shè)備及場(chǎng)所（地）（消防、電梯、機(jī)電設(shè)備、路燈、走廊、自行車、房、棚、園林綠化地、溝、渠、池、井、道路、停車場(chǎng)等）的使用、維修、養(yǎng)護(hù)和管理；

（3）清潔衛(wèi)生（不含垃圾運(yùn)到中轉(zhuǎn)站后的工作）；

（4）公共生活秩序；

（5）文娛活動(dòng)場(chǎng)所；

（6）便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)及物業(yè)范圍內(nèi)所有營(yíng)業(yè)場(chǎng)所；

（7）車輛行使及停泊；

（8）物業(yè)檔案管理；

（9）授權(quán)由物業(yè)管理公司管理的其他事項(xiàng)。

第二條　委托物業(yè)管理形式

承包經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧。

第三條　物業(yè)管理期限

委托管理期限為_________年，自_________年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。

第四條　雙方權(quán)利、義務(wù)

1.甲方權(quán)利、義務(wù)：

（1）根據(jù)本合同規(guī)定甲方將住宅區(qū)委托乙方實(shí)行物業(yè)管理；

（2）監(jiān)督乙方對(duì)公用設(shè)施專用基金的合理使用，并按公用設(shè)施專用基金管理辦法撥付給乙方。

（3）按市政府規(guī)定的比例提供商業(yè)用房（總建設(shè)面積的_________%）_________平方米給乙方，按月租金_________元租用，并負(fù)責(zé)辦理使用手續(xù)；

（4）給乙方提供管理用房_________平方米（其中辦公用房_________平方米，員工宿舍_________平方米），按月租金_________元租用；

（5）負(fù)責(zé)向乙方提供本住宅區(qū)工程建設(shè)竣工資料一套并在乙方管理期滿時(shí)予以收回；

（6）不得干涉乙方依法或依本合同規(guī)定內(nèi)容所進(jìn)行的管理和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；

（7）對(duì)乙方的管理實(shí)施監(jiān)督檢查，每半年一次考核評(píng)定，如因乙方完不成第六條規(guī)定的目標(biāo)和指標(biāo)或管理不善造成重大經(jīng)濟(jì)損失，有權(quán)終止合同；

（8）負(fù)責(zé)確定本住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；

（9）委托乙方對(duì)違反物業(yè)管理法規(guī)和規(guī)章制度以及業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理：包括予以罰款、責(zé)令停工、責(zé)令賠償經(jīng)濟(jì)損失，以停水、停電等措施對(duì)無(wú)故不繳有關(guān)費(fèi)用或拒不改正違章行業(yè)責(zé)任人進(jìn)行催交、催改；

（10）協(xié)助乙方做好宣傳教育、文化活動(dòng)，協(xié)調(diào)乙方與行政管理部門、業(yè)主間的關(guān)系；

（11）政策規(guī)定由甲方承擔(dān)的其他責(zé)任。

2.乙方責(zé)任、權(quán)利、義務(wù)：

（1）根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實(shí)際情況，制訂本住宅區(qū)物業(yè)管理的各項(xiàng)規(guī)章制度；

（2）遵守各項(xiàng)管理法規(guī)和合同規(guī)定的責(zé)任要求，根據(jù)甲方授權(quán)，對(duì)本住宅區(qū)物業(yè)實(shí)施綜合管理，確保實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，自覺接受甲方檢查監(jiān)督；

（3）根據(jù)住宅區(qū)內(nèi)大、中修的需要制訂維修方案，報(bào)甲方審議通過(guò)后，從公用設(shè)施專用基金中領(lǐng)取所需的維修經(jīng)費(fèi)；

（4）接受甲方對(duì)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中財(cái)務(wù)帳目的監(jiān)督并報(bào)告工作，每月向甲方和住宅區(qū)管理部門報(bào)送一次財(cái)務(wù)報(bào)表，每三個(gè)月向全體業(yè)主張榜公布一次管理費(fèi)收支帳目；

（5）對(duì)住宅區(qū)的公用設(shè)施不得擅自占用和改變其使用功能，乙方如在住宅區(qū)內(nèi)改擴(kuò)建完善配套項(xiàng)目，須報(bào)甲方和有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可實(shí)施；

（6）乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區(qū)設(shè)置管理機(jī)構(gòu)和人員；

（7）建立本住宅區(qū)物業(yè)管理檔案并負(fù)責(zé)及時(shí)記載有關(guān)變更情況；

（8）負(fù)責(zé)測(cè)算住宅區(qū)管理服務(wù)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向甲方提供測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)與依據(jù)，嚴(yán)格按照甲方審議通過(guò)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取，不得擅自加價(jià)；

（9）有權(quán)依照甲方委托和業(yè)主公約的規(guī)定對(duì)物業(yè)主公約和物業(yè)管理規(guī)章制度進(jìn)行處理；

（10）在管理期滿時(shí)向甲方移交全部專用房屋及有關(guān)財(cái)產(chǎn)、全部物業(yè)管理檔案及有關(guān)資料；

（11）開展卓有成效的社區(qū)文化活動(dòng)和便民服務(wù)工作；

（12）有權(quán)選聘專營(yíng)公司承擔(dān)住宅區(qū)物業(yè)管理的專項(xiàng)業(yè)務(wù)并支付費(fèi)用，但不得將住宅區(qū)物業(yè)管理的整體責(zé)任及利益轉(zhuǎn)讓給其他人或單位。

第五條　物業(yè)管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)

1.各項(xiàng)管理指標(biāo)執(zhí)行物業(yè)行政主管部門規(guī)定的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)，要求住宅區(qū)在乙方接管后_________年內(nèi)達(dá)到_________標(biāo)準(zhǔn)。

2.確保年完成各項(xiàng)收費(fèi)指標(biāo)_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費(fèi)的_________%作為經(jīng)營(yíng)收入。

第六條　風(fēng)險(xiǎn)抵押

1.乙方在合同簽訂之日起三日內(nèi)向甲方一次性支付人民幣_(tái)________元，作為風(fēng)險(xiǎn)抵押金。

2.乙方完成合同規(guī)定的管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方在合同期滿后三日內(nèi)退還全部抵押金及銀行活期存款利息。

3.如由于甲方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。

4.如由于乙方過(guò)錯(cuò)致使本合同不能履行，乙方無(wú)權(quán)要求返還抵押金，并應(yīng)賠償甲方經(jīng)濟(jì)損失。

第七條　獎(jiǎng)罰措施

1.在各項(xiàng)管理目標(biāo)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)全面完成的前提下，管理費(fèi)如有節(jié)余，甲方按節(jié)余額_________%獎(jiǎng)勵(lì)乙方。

2.如該住宅區(qū)被評(píng)為全國(guó)、省、市文明住宅小區(qū)，甲方分別獎(jiǎng)勵(lì)乙方人民幣_(tái)________元（全國(guó)）、_________元（省）、_________元（市）；獲得上級(jí)部門單項(xiàng)獎(jiǎng)或有關(guān)榮譽(yù)的獎(jiǎng)金另訂；如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區(qū)稱號(hào)被上級(jí)部門取消，則乙方應(yīng)全部返還上述獎(jiǎng)金及銀行活期存款利息。

3.如果甲方不完成應(yīng)負(fù)的合同責(zé)任，由此而影響乙方的承包管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，或給乙方造成直接經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)當(dāng)給

予補(bǔ)償或承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

4.如果乙方?jīng)]有完成合同責(zé)任或管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，甲方應(yīng)當(dāng)責(zé)成乙方限期改正，情節(jié)嚴(yán)重的處以人民幣_(tái)________至_________元的罰款，直至終止合同，經(jīng)濟(jì)損失由乙方承擔(dān)。

5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經(jīng)濟(jì)損失或生活嚴(yán)重不便的，應(yīng)當(dāng)賠償甲方或業(yè)主及使用人的經(jīng)濟(jì)損失。

第八條　合同更改、補(bǔ)充與終止

1.經(jīng)雙方協(xié)商一致，可對(duì)本合同條款進(jìn)行修訂更改或補(bǔ)充，以書面合同為準(zhǔn)。

2.合同規(guī)定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續(xù)訂合同，須于期滿前三個(gè)月向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標(biāo)并在同等條件下優(yōu)先承包管理。

第九條　其他事項(xiàng)

1.本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗拒的自然災(zāi)害（臺(tái)風(fēng)、洪水、地震等），造成經(jīng)濟(jì)損失的，雙方應(yīng)相互體諒，共同協(xié)商，合理分?jǐn)偂?/p>

2.本合同自簽訂之日起生效；附件1、2、_________、_________為合同的有效組成部分。

3.本合同正式一式三份，甲、乙雙方和物業(yè)管理部門各執(zhí)一份，具有同等法律約束力。

4.雙方如對(duì)合同發(fā)生爭(zhēng)議，協(xié)商不成的，可提請(qǐng)物業(yè)管理部門調(diào)解，或訴至人民法院。

甲方（蓋章）：_________

乙方（蓋章）：_________

代表人（簽字）：_________

代表人（簽字）：_________

_________年____月____日

篇7

第二條　物業(yè)基本情況

物業(yè)類型：

坐落位置： 市　區(qū)　路（街道）　號(hào)；

占地面積：　m；

建筑面積：　m。

第三條　乙方提供服務(wù)的受益人為本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人，本物業(yè)的全體業(yè)主和物業(yè)使用人均應(yīng)履行本合同，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第二章 委托管理事項(xiàng)

第四條　甲方就　住宅區(qū)域內(nèi)的下列物業(yè)管理事項(xiàng)委托乙方管理：

1.房屋共用部位、共用設(shè)備的修繕和管理。

2.公共設(shè)施的修繕和管理。

3.社區(qū)服務(wù)配套設(shè)施的經(jīng)營(yíng)和管理。

4.房屋修繕基金、高層住宅電梯水泵大修更新基金和街坊公共設(shè)施修繕基金的賬務(wù)管理。

5.物業(yè)檔案資料管理。

6.建筑管理。

7.公共環(huán)境衛(wèi)生。

8.保安。

9.高層住宅電梯、水泵運(yùn)行服務(wù)管理。

第三章 委托管理期限

第五條　本合同自　年　月　日至　年　月　日止。

第四章 雙方權(quán)利義務(wù)

第六條　甲方權(quán)利義務(wù)

1.負(fù)責(zé)制定《住宅使用公約》和《住宅使用說(shuō)明書》并將其作為房屋租賃合同的附件要求業(yè)主和物業(yè)使用人遵守。

2.審定乙方制定的物業(yè)管理方案。

3.檢查監(jiān)督乙方管理工作的實(shí)施及制度的執(zhí)行情況。

4.審議乙方在小區(qū)的年度管理計(jì)劃、資金使用計(jì)劃及決算報(bào)告。

5.保修責(zé)任范圍內(nèi)的房屋、設(shè)施和設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，按以下第　種方式處理：

（1）甲方負(fù)責(zé)返修。

（2）委托乙方返修，支付全部費(fèi)用。

（3）其他。

6.在合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供 平方米建筑面積管理用房（產(chǎn)權(quán)建筑面積管理用房，產(chǎn)權(quán)仍屬甲方），由乙方按下列第 項(xiàng)執(zhí)行：

（1）無(wú)償使用。

（2）按建筑面積每月每平方米 元租用，其租金收入用于物業(yè)管理和服務(wù)。

7.負(fù)責(zé)歸集物業(yè)管理所需全部圖紙、檔案、資料，并于合同生效之日起 日內(nèi)向乙方提供。

8.當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人不按規(guī)定繳納物業(yè)管理費(fèi)時(shí)，負(fù)責(zé)催交或以 方式償付。

9.協(xié)調(diào)、處理本合同生效前發(fā)生的管理遺留問題。

10.協(xié)助乙方做好物業(yè)管理工作和宣傳教育、文化活動(dòng)。

11.其他。

第七條 乙方權(quán)利義務(wù)

1.根據(jù)有關(guān)法律、法規(guī)及本合同的約定，制定物業(yè)管理方案。

2.對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，提請(qǐng)有關(guān)部門處理。

3.按本合同相關(guān)的約定，對(duì)業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約的行為進(jìn)行處理。

4.選聘專營(yíng)公司承擔(dān)本物業(yè)的專項(xiàng)管理業(yè)務(wù)，但不得將本物業(yè)的管理責(zé)任轉(zhuǎn)讓給第三方。

5.負(fù)責(zé)編制房屋、附屬建筑物、設(shè)施、設(shè)備、綠化的年度維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃，經(jīng)雙方議定后由乙方組織實(shí)施。

6.向業(yè)主和物業(yè)使用人書面告知物業(yè)使用的有關(guān)規(guī)定，當(dāng)業(yè)主和物業(yè)使用人裝修物業(yè)時(shí)，書面告知有關(guān)限制條件，并負(fù)責(zé)監(jiān)督。

7.每 個(gè)月向全體業(yè)主和物業(yè)使用人公布一次維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用收支使用情況。

8.對(duì)本物業(yè)的公共設(shè)施不得擅自占用和改變使用功能，如需擴(kuò)建或完善配套項(xiàng)目，須與甲方協(xié)商后報(bào)有關(guān)部門批準(zhǔn)方可實(shí)施。

9.其他。

第五章 物業(yè)管理服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)

第八條 乙方須按下列約定，實(shí)現(xiàn)管理目標(biāo)，即業(yè)主和物業(yè)使用人對(duì)乙方的管理滿意率達(dá)到 %。

1.房屋外觀：

2.設(shè)備運(yùn)行：

3.房屋及設(shè)施、設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)：

4.公共環(huán)境：

5.綠化：

6.交通秩序：

7.保安：

8.急修：

小修：

第六章 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用

第九條 物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)（略）。

第十條 住宅區(qū)域的非居住用房管理服務(wù)費(fèi)按居住收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的 倍收取。

第十一條 車位和使用管理費(fèi)用由乙方按下列標(biāo)準(zhǔn)向車位使用人收取：

1.露天車位：

2.車庫(kù)車位：

3.其他：

第十二條 乙方對(duì)業(yè)戶或物業(yè)使用人的房屋自用部位、自用設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)及其他特約服務(wù)，由業(yè)主或物業(yè)使用人按實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用計(jì)劃。

第十三條 乙方向業(yè)主和物業(yè)使用人提供的其他服務(wù)項(xiàng)目的收取標(biāo)準(zhǔn)約定如下：（自定）。

第十四條 房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用按以下方式承擔(dān)：

1.保修期內(nèi)屬保修范圍內(nèi)的房屋共用部位、共用設(shè)備、設(shè)施、公共設(shè)施的維修、保養(yǎng)費(fèi)用由甲方承擔(dān)。

2.不屬保修范圍內(nèi)的維修、養(yǎng)護(hù)費(fèi)用由業(yè)戶按建筑面積承擔(dān)。

第七章 違約責(zé)任

甲乙雙方應(yīng)嚴(yán)格履行本合同，一方違約，另一方有權(quán)解除本合同，違約方同時(shí)應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。違約金按項(xiàng)目總額的20%由違約方承擔(dān)。造成一方損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

第八章 附 件

第十五條 雙方約定自本合同成效之日起 天內(nèi)，根據(jù)甲方委托管理事項(xiàng)，辦理接管驗(yàn)收手續(xù)。

第十六條 雙方可對(duì)本合同的條款進(jìn)行補(bǔ)充，以書面形式簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與合同具有同等效力，但不得修改本合同印制條款的本意。

第十七條 本合同的附件均為合同有效組成部分。本合同及其附件內(nèi)，空格部分填寫的文字與印刷文字具有同等效力。

第十八條 本合同正本連同附件共 頁(yè)，一式三份，甲乙雙方及物業(yè)管理行政主管部門（備案）各執(zhí)一份，具有同等法律效力。

第十九條 因房屋建造質(zhì)量、設(shè)備設(shè)施質(zhì)量或安裝技術(shù)等原因，達(dá)不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承擔(dān)責(zé)任并作善后處理。產(chǎn)生質(zhì)量事故的直接原因，以政府主管部門的堅(jiān)定為準(zhǔn)。

第二十條 本合同執(zhí)行期間，如遇不可抗力，致使合同無(wú)法履行時(shí)，雙方應(yīng)按有關(guān)法律規(guī)定及時(shí)協(xié)商處理。

第二十一條 本合同在履行中如發(fā)生爭(zhēng)議，雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成時(shí)，提請(qǐng)仲裁委員會(huì)裁決（當(dāng)事人雙方?jīng)]達(dá)成書面仲裁協(xié)議的，可以向人民法院起訴）。

第二十二條 合同期滿，本合同自然終止，雙方如續(xù)訂合同，應(yīng)在該合同期滿 天前向?qū)Ψ教岢鰰嬉庖姟?/p>

第二十三條 本合同自簽訂之日起生效。

甲方簽章： 乙方簽章：

篇8

現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館屬于現(xiàn)代社會(huì)中公共建設(shè)項(xiàng)目類型之一,在現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)和管理中,存在著一些不容忽視的嚴(yán)重問題,尤其是現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)管理服務(wù)中的服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)方式的相關(guān)問題更是層出不窮。針對(duì)具體問題,課題組根據(jù)現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館的物業(yè)特點(diǎn)、運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)、客戶特點(diǎn)提出做好現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)管理工作的積極策略。

關(guān)鍵詞:

現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館；物業(yè)管理服務(wù)；服務(wù)內(nèi)容；服務(wù)方式

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展,我國(guó)的大型體育場(chǎng)館管理與服務(wù)水平也在不斷地提高。在場(chǎng)館物業(yè)服務(wù)的方式上有所創(chuàng)新和突破,大多數(shù)大型體育場(chǎng)館能夠通過(guò)智能信息化和人員專業(yè)化兩種途徑,建立與國(guó)際接軌的現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館服務(wù)標(biāo)準(zhǔn),滿足不同客戶群體的服務(wù)需求,促進(jìn)場(chǎng)館服務(wù)的科學(xué)化、專業(yè)化和國(guó)際化。但是不得不說(shuō),大多數(shù)大型體育場(chǎng)館的物業(yè)的管理中還有嚴(yán)重的問題存在,為了讓我國(guó)大型體育場(chǎng)館發(fā)揮更大的功能,針對(duì)問題提出具體的物業(yè)管理方案顯得尤為重要。

1現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館的物業(yè)特點(diǎn)

1.1現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館規(guī)模宏大、物業(yè)服務(wù)內(nèi)容多

現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館規(guī)模宏大不僅體現(xiàn)在其占地面積大,同時(shí)也著重體現(xiàn)在體育場(chǎng)館的綜合性強(qiáng)。現(xiàn)代的大型體育場(chǎng)館不僅為人們提供健身的場(chǎng)所,還積極舉辦各類大型賽事和商業(yè)演出。大型場(chǎng)館內(nèi)一般都有大型游泳池、球類運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所及超市、餐館等配套設(shè)施也一應(yīng)俱全。大多數(shù)大型體育場(chǎng)館在物業(yè)服務(wù)內(nèi)容上能夠根據(jù)客戶需求,為其提供服務(wù),同時(shí)也設(shè)有服務(wù)接待中心,并且對(duì)場(chǎng)館內(nèi)的設(shè)施進(jìn)行管理和維護(hù)。

1.2現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)服務(wù)方式多樣

現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館集多功能為一身,那里既是人們強(qiáng)健體魄健身娛樂的好去處,同時(shí)也是各企事業(yè)單位承辦大型賽事與各個(gè)商業(yè)演出的理想地點(diǎn)?，F(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)服務(wù)方式多樣,電話咨詢、現(xiàn)場(chǎng)解答客戶疑難,對(duì)客戶進(jìn)行追蹤服務(wù)、接受網(wǎng)上預(yù)訂等等都是全新的物業(yè)服務(wù)方式。除此之外,定期增設(shè)服務(wù)項(xiàng)目,掌握服務(wù)技巧也能夠提升客戶的滿意度。

1.3大多數(shù)現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)特點(diǎn)鮮明

現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館中的物業(yè)管理服務(wù)也和其他物業(yè)管理服務(wù)有很大的相似之處。物業(yè)服務(wù)管理具有公共性和綜合性的顯著特點(diǎn)。作為到現(xiàn)代大型場(chǎng)館中的客戶來(lái)說(shuō),他們是物業(yè)管理服務(wù)的受益主體。大型體育場(chǎng)館作為一個(gè)特殊的場(chǎng)所,物業(yè)管理服務(wù)即時(shí)性不可忽視,與此相對(duì)應(yīng)的是有時(shí)物業(yè)管理還呈現(xiàn)出無(wú)形性的特點(diǎn)。

2現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)管理服務(wù)中服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)方式的分析

2.1現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)管理服務(wù)具有廣泛性但缺乏差異性

作為特殊場(chǎng)所的大型場(chǎng)館在特種物業(yè)服務(wù)的過(guò)程中具有廣泛性而缺乏差異性。在走訪調(diào)查中，課題組發(fā)現(xiàn):95％以上的大型體育場(chǎng)館都存在于大中城市中,一般存在于市級(jí)以上城市。但是,大型體育場(chǎng)館這種公共社會(huì)資源表現(xiàn)出數(shù)量嚴(yán)重不足。不能滿足人民群眾強(qiáng)健體魄、休閑娛樂的愿望。而且通常到大型體育場(chǎng)館中的人所接受的物業(yè)服務(wù)都是大致相同的,具有廣泛性。對(duì)于不同層次的客戶物業(yè)服務(wù)缺乏層次感和新穎性。

2.2現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)管理服務(wù)缺乏長(zhǎng)期性和持續(xù)性

課題組走訪了我國(guó)多家現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館,場(chǎng)館的負(fù)責(zé)人和工作人員均表示:目前大型體育場(chǎng)館的自身使用效率低下,最明顯的體現(xiàn)就是場(chǎng)館閑置問題嚴(yán)重。我國(guó)有90％以上的現(xiàn)代大型場(chǎng)館平常健身娛樂的人數(shù)極少,大型賽事的舉辦次數(shù)一般平均在每年3～4次,承辦商業(yè)演出的次數(shù)在6～8次。除了大型場(chǎng)館本身使用效率低下之外,大型場(chǎng)館物業(yè)管理服務(wù)也是有客戶的時(shí)候就進(jìn)行,沒有客戶的時(shí)候就放松,缺乏長(zhǎng)期性和持續(xù)性。

2.3現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)管理服務(wù)缺乏綜合性

課題組對(duì)于我國(guó)多家現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館中的物業(yè)管理人員和專業(yè)工作人員專業(yè)化水平進(jìn)行了調(diào)查。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn):我國(guó)大多數(shù)現(xiàn)代體育場(chǎng)館物業(yè)內(nèi)部的相關(guān)專業(yè)人員涉及領(lǐng)域多,比如:有管理領(lǐng)域、體育領(lǐng)域、設(shè)備維護(hù)領(lǐng)域、新聞媒體領(lǐng)域等。但是由于這些領(lǐng)域中的大多數(shù)都屬于新興行業(yè)的范疇,有的工作人員根本就不是相關(guān)畢業(yè)對(duì)口人才,只是通過(guò)單位的簡(jiǎn)單培訓(xùn)才到所屬領(lǐng)域就職的。所以,在某種程度上,現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)管理服務(wù)缺乏綜合性人才,同時(shí)也很難使物業(yè)服務(wù)實(shí)現(xiàn)綜合性。

3現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)管理及服務(wù)方式和服務(wù)內(nèi)容的積極策略

3.1明確現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)管理服務(wù)的工作內(nèi)容

現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館通常由體育場(chǎng)地和場(chǎng)館場(chǎng)地共同組成,其具體物業(yè)服務(wù)應(yīng)該有:做好體育場(chǎng)館內(nèi)部塑膠跑道、真草足球場(chǎng)等各類設(shè)備的維護(hù)和保養(yǎng)且要長(zhǎng)期并持續(xù)進(jìn)行。另外在現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館的場(chǎng)地中物業(yè)管理服務(wù)工作應(yīng)該更到位、更具體。比如:要在場(chǎng)館場(chǎng)地中的看臺(tái)、安全出口的設(shè)置上仔細(xì)斟酌,同時(shí)在引導(dǎo)路線的設(shè)計(jì)、逃生路線的設(shè)計(jì)、滅火設(shè)備的安置等方面細(xì)致入微,并且做好一切設(shè)備的維護(hù)和檢修工作。

3.2培養(yǎng)現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館物業(yè)管理服務(wù)專業(yè)人才

眾所周知,目前遍布于我國(guó)眾多城市之中的大型體育場(chǎng)館建筑規(guī)模極其宏大,配套設(shè)施復(fù)雜。這些設(shè)施設(shè)備需要專業(yè)人員才能操作。大型體育場(chǎng)館的獨(dú)特特點(diǎn)必然要求有專業(yè)的物業(yè)管理人員任職。所以,大型體育場(chǎng)館要想做好相關(guān)的物業(yè)管理服務(wù)工作,就必須要招募和培養(yǎng)優(yōu)秀、專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)人才?，F(xiàn)代的大型體育場(chǎng)館不可避免地要承辦大型賽事,賽事過(guò)程中的每一個(gè)環(huán)節(jié)也都需要全方位高素質(zhì)的服務(wù)型人才。

3.3不斷地完善和豐富現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館的物業(yè)管理及服務(wù)的方式

現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館的服務(wù)對(duì)象廣泛,大型體育場(chǎng)館的物業(yè)服務(wù)方式也要不斷地完善、豐富和創(chuàng)新。要改變傳統(tǒng)物業(yè)服務(wù)方式的單一特點(diǎn),推出電話咨詢、線上與線下服務(wù)、追蹤服務(wù)等多種物業(yè)服務(wù)方式,當(dāng)然要想實(shí)現(xiàn)多種物業(yè)服務(wù)方式,就要定期組織工作人員參與培訓(xùn),并且要求全體工作人員必須嚴(yán)格遵守體育場(chǎng)館內(nèi)的各項(xiàng)規(guī)章制度。同時(shí),也可以通過(guò)向其他寫字樓、小區(qū)、商場(chǎng)等學(xué)習(xí)先進(jìn)的物業(yè)服務(wù)方式,保證大型體育場(chǎng)館物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容豐富的同時(shí)服務(wù)方式也更多樣,讓更多的客戶滿意。

4結(jié)語(yǔ)

現(xiàn)代大型體育場(chǎng)館應(yīng)根據(jù)自身物業(yè)特點(diǎn),加強(qiáng)物業(yè)管理服務(wù),重點(diǎn)從物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)方式抓起,積極創(chuàng)新大型體育場(chǎng)館的管理模式,采用積極的物業(yè)管理服務(wù)策略從而獲得自身長(zhǎng)足發(fā)展的同時(shí)也促進(jìn)整個(gè)社會(huì)的健康發(fā)展。

作者：崔巖 呂晶晶 李洪梅 單位：河北體育學(xué)院

參考文獻(xiàn)

[1]朱志鵬.武漢體育中心發(fā)展環(huán)境和功能定位研究[D].武漢體育學(xué)院,2008.

篇9

【關(guān)鍵詞】 物業(yè)管理；服務(wù)；法律風(fēng)險(xiǎn)；防范

隨著物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)化、規(guī)范化程度的提高，法制化進(jìn)程的加快以及客戶維權(quán)意識(shí)的日益增強(qiáng)，物業(yè)管理服務(wù)從最初的無(wú)風(fēng)險(xiǎn)期已步入了高風(fēng)險(xiǎn)期，長(zhǎng)慶油田礦區(qū)服務(wù)系統(tǒng)物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)同樣也面臨著極大的風(fēng)險(xiǎn)與挑戰(zhàn)。目前國(guó)內(nèi)物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序已初步建立，但配套的政策法規(guī)尚不能有效保護(hù)行業(yè)的健康發(fā)展，再加上物業(yè)服務(wù)企業(yè)自我保護(hù)意識(shí)淡薄，導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)增大。而物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較低，風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)可能使一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)無(wú)法進(jìn)行正常運(yùn)營(yíng)。這些因素都不利于物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展壯大，不利于整個(gè)行業(yè)的不斷向前發(fā)展，這就使得如何規(guī)避物業(yè)服務(wù)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，提高市場(chǎng)運(yùn)作能力，成為當(dāng)前物業(yè)管理服務(wù)行業(yè)目前的當(dāng)務(wù)之急。

一、物業(yè)管理服務(wù)中的主要法律風(fēng)險(xiǎn)

物業(yè)管理服務(wù)涉及小區(qū)住戶和居民生活的方方面面，有事就找物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)，解決不了或解決得不滿意，就抱怨物業(yè)單位不好，有時(shí)甚至開口就以不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)相威脅。不出事故則罷，出了事故就向物業(yè)單位索賠，這是物業(yè)單位所面臨的嚴(yán)峻問題，也就是物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。我們要防范各種物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就先得從分析這些風(fēng)險(xiǎn)來(lái)自哪些方面，有何種防范措施來(lái)規(guī)避物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。從長(zhǎng)慶油田礦區(qū)服務(wù)系統(tǒng)的實(shí)際來(lái)看，物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)主要包括：治安風(fēng)險(xiǎn)、車輛損壞及丟失風(fēng)險(xiǎn)、消防事故及隱患風(fēng)險(xiǎn)、物業(yè)及公共設(shè)施設(shè)備造成的風(fēng)險(xiǎn)和公共環(huán)境不安全因素造成的風(fēng)險(xiǎn)等。

二、物業(yè)管理服務(wù)中主要法律風(fēng)險(xiǎn)的防范措施

（一）治安風(fēng)險(xiǎn)及防范

所謂治安風(fēng)險(xiǎn)主要是指由于外界第三人的過(guò)錯(cuò)和違法行為，給物業(yè)管理服務(wù)范圍內(nèi)的業(yè)主或物業(yè)使用人造成人身?yè)p害、喪失生命和財(cái)產(chǎn)損失等風(fēng)險(xiǎn)，導(dǎo)致了物業(yè)管理服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)上有些小區(qū)的入室盜竊、搶奪、搶劫和故意傷害、故意殺人等事件也屢見不鮮，給物業(yè)管理服務(wù)工作帶來(lái)極大的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）車輛管理風(fēng)險(xiǎn)及防范

所謂車輛管理中車輛的損壞和滅失主要指在物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)車輛停放服務(wù)過(guò)程中，車輛發(fā)生車身受損、車輛滅失等情況。車輛停放服務(wù)是由轄區(qū)物業(yè)管理服務(wù)附帶產(chǎn)生的附加服務(wù)，通常由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受開發(fā)商或轄區(qū)業(yè)主委員會(huì)等相關(guān)方的委托進(jìn)行停車場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理，并收取車輛停放服務(wù)費(fèi)。車輛停放期間，發(fā)生車輛毀損事故如何進(jìn)行防范呢？

首先，從停車場(chǎng)硬件建設(shè)及維護(hù)來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)。停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理需要向當(dāng)?shù)毓矙C(jī)關(guān)依法取得許可證，向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門取得收費(fèi)許可證。物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須確保停車場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)符合法律規(guī)定的條件，同時(shí)須負(fù)責(zé)做好相關(guān)停車場(chǎng)設(shè)施的維護(hù)和維修保養(yǎng)；將停車場(chǎng)車輛停放服務(wù)的內(nèi)容制作成公示牌，安置在停車場(chǎng)顯著位置，明示停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)單位是否承擔(dān)車輛的保管責(zé)任等，停車場(chǎng)內(nèi)因維修工程等原因可能造成停放車輛損害時(shí)，應(yīng)以指示牌等形式向車輛停放人明確告知，并將可能造成車輛損害和危險(xiǎn)的區(qū)域進(jìn)行單獨(dú)圍欄和隔離，明確禁止車輛停放在上述區(qū)域。

其次，從車輛停放管理軟件上防范風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)制定車輛停放管理制度，對(duì)車輛的出入嚴(yán)格管理。停車場(chǎng)的工作人員對(duì)進(jìn)入停車場(chǎng)的所有車輛發(fā)放停車憑證，對(duì)車輛明顯已有的損害和破損應(yīng)記載在憑證上；同時(shí)對(duì)停車場(chǎng)停放服務(wù)的具體內(nèi)容和車輛停放人應(yīng)注意的事項(xiàng)記載在該憑證上，告知車輛停放人。當(dāng)車輛進(jìn)入停車場(chǎng)后，停車場(chǎng)工作人員應(yīng)履行管理職責(zé)，負(fù)責(zé)對(duì)車輛的停放位置和停放秩序進(jìn)行規(guī)范和指揮，及時(shí)制止不規(guī)范的停放行為，防止造成停放車輛的損害。車輛駛離停車場(chǎng)時(shí)，停車場(chǎng)管理人員應(yīng)向車輛駕駛?cè)藛T收取停車場(chǎng)發(fā)放的憑證。

（三）消防風(fēng)險(xiǎn)防范

消防事故和隱患也是物業(yè)公共設(shè)施管理服務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)之一，但由于消防設(shè)施自身的特殊性，同時(shí)消防往往影響廣大業(yè)主重大生命財(cái)產(chǎn)安全，廣大業(yè)主應(yīng)受到公共安全利益的保護(hù)。消防設(shè)施的日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)以及確保火災(zāi)發(fā)生時(shí)，消防設(shè)施能夠發(fā)揮正常功效滿足消防部門處理消防事故的要求。消防設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)不善、無(wú)消防用水供應(yīng)、消防報(bào)警系統(tǒng)失靈都有可能導(dǎo)致重大人身和巨大財(cái)產(chǎn)損失，物業(yè)服務(wù)企業(yè)面臨如此的風(fēng)險(xiǎn)不僅要承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償?shù)拿袷路韶?zé)任，而且直接責(zé)任人和單位主要負(fù)責(zé)人還可能因此將承擔(dān)刑事法律責(zé)任。

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先在接手物業(yè)時(shí)，尤其是針對(duì)新建的物業(yè)，應(yīng)查驗(yàn)是否已通過(guò)消防部門的驗(yàn)收，取得消防驗(yàn)收合格證。在物業(yè)未取得消防驗(yàn)收合格證之前，物業(yè)管理單位可以提前進(jìn)入，但業(yè)主不能辦理入伙手續(xù)。

二、業(yè)主入住后，在二次裝修過(guò)程中，物業(yè)管理單位審查業(yè)主申請(qǐng)裝修項(xiàng)目，是否影響結(jié)構(gòu)安全，使用的材料是否符合消防要求。

三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在進(jìn)行物業(yè)服務(wù)過(guò)程中，對(duì)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的消防設(shè)施和器械進(jìn)行日常維護(hù)和養(yǎng)護(hù)。對(duì)消防設(shè)施需要中修、大修等以及根據(jù)消防部門檢查的整改意見需整改的，應(yīng)依法律規(guī)定的程序，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，從維修基金中開支。

四、在轄區(qū)物業(yè)發(fā)生消防事故時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在第一時(shí)間報(bào)警；協(xié)助消防部門進(jìn)行事故處理；確保消防設(shè)施、器械完好和功能正常；相關(guān)人員能夠熟悉和掌握消防設(shè)施的正確使用。

（四）設(shè)備風(fēng)險(xiǎn)防范

物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理不善都可能造成業(yè)主或物業(yè)使用人的人身和財(cái)產(chǎn)損失，此項(xiàng)管理服務(wù)義務(wù)是物業(yè)管理單位主要的義務(wù)之一，同時(shí)因物業(yè)、公共設(shè)備的多樣性和分布的分散性特點(diǎn)，隨之而來(lái)產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)的頻繁發(fā)生。概括地講是轄區(qū)物業(yè)內(nèi)不屬于業(yè)主個(gè)人所有和承擔(dān)管理責(zé)任的其他部分。

根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十七條規(guī)定，全體業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，物業(yè)本身及公共設(shè)備和設(shè)施的管理是物業(yè)服務(wù)企業(yè)的主要工作內(nèi)容。物業(yè)公共設(shè)施、共用設(shè)備管理以及維護(hù)方面隱患也是物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的主要方面。為防止上述風(fēng)險(xiǎn)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可從以下幾個(gè)方面著手：

首先，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)，與原開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)、原物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行交接過(guò)程中，應(yīng)對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的現(xiàn)狀和存在的問題進(jìn)行交底和記錄，了解以往曾出現(xiàn)的故障和隱患，各方進(jìn)行書面確認(rèn)，這些記錄和情況作為以后防范風(fēng)險(xiǎn)的參考資料。對(duì)于交接過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的重大損壞和人為原因造成的事故，根據(jù)不同情況，確定責(zé)任和修復(fù)費(fèi)用的承擔(dān)主體。

其次，在各方交接的過(guò)程中，向新的物業(yè)服務(wù)單位移交資料，是原開發(fā)商、業(yè)主委員會(huì)和原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的法定義務(wù)和合同義務(wù)，如果不履行，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。

2. 依據(jù)《民法通則》第一百二十六條規(guī)定，建筑物或者其他設(shè)施以及建筑物上的擱置物、懸掛物發(fā)生倒塌、脫落、墜落造成他人損害的，它的所有人或者管理人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任，但能夠證明自己沒有過(guò)錯(cuò)的除外。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據(jù)上述規(guī)定，應(yīng)首先明確自己的服務(wù)責(zé)任范圍，因其決定風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)的范圍。建筑物基本可以分為兩部分，一部分屬業(yè)主自己入住的由業(yè)主自己維修和養(yǎng)護(hù)的范圍，相應(yīng)的責(zé)任和費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)；如業(yè)主陽(yáng)臺(tái)放置的物品或者懸掛的物品墜落造成他人人身或財(cái)產(chǎn)損失的，由業(yè)主承擔(dān)全部的賠償責(zé)任；如果證明是受害人的故意行為造成的由受害人承擔(dān)責(zé)任。

3. 提高物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)尤為重要。工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)指導(dǎo)他們?nèi)粘５墓芾矸?wù)行為規(guī)范化、制度化和法律化，沒有工作人員的防范風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，一切防范風(fēng)險(xiǎn)的措施都將成為一紙空文。

為培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)工作人員防范風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，除對(duì)工作人員按公司管理制度進(jìn)行培訓(xùn)和規(guī)定操作訓(xùn)練外，還需要對(duì)工作人員進(jìn)行專業(yè)的法律知識(shí)培訓(xùn)，學(xué)習(xí)同行業(yè)和其他物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)發(fā)生的教訓(xùn)是提高風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)最有效的方法。作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的高層管理人員應(yīng)該將法律意識(shí)和風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)不折不扣地貫徹到日常的各項(xiàng)管理制度和工作中，有的物業(yè)服務(wù)企業(yè)都已經(jīng)通過(guò)國(guó)家有關(guān)管理體系認(rèn)證，但往往過(guò)多流于形式和表面，沒有與法律風(fēng)險(xiǎn)的防范結(jié)合在一起，造成對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范有效性不夠。隨著社會(huì)專業(yè)分工的日益細(xì)化，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)聘請(qǐng)專業(yè)的法律顧問，為企業(yè)提供法律專業(yè)服務(wù)；除對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理制度和管理流程提供法律專業(yè)意見外；做好證據(jù)保全工作，為日后分清責(zé)任做好準(zhǔn)備工作，避免責(zé)任和損失的擴(kuò)大。事件發(fā)生后，相對(duì)人已通過(guò)律師發(fā)函或通過(guò)訴訟、仲裁途徑解決糾紛和爭(zhēng)議，物業(yè)服務(wù)企業(yè)需將所有資料移交給律師或法律顧問，并由當(dāng)時(shí)的經(jīng)辦人將相關(guān)情況介紹給律師或法律顧問，由律師或法律顧問負(fù)責(zé)進(jìn)行下一步的處理和應(yīng)對(duì)，以避免由于法律專業(yè)的不足，造成不利和責(zé)任的擴(kuò)大。

4. 在建筑物及公共和共用設(shè)施、設(shè)備的管理中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全體人員應(yīng)特別明確的一個(gè)問題是在目前的司法實(shí)踐中，按照《民法通則》規(guī)定和最高人民法院的司法解釋，由于建筑物及其他設(shè)施或附著物、懸掛物和墜落物造成的人身和財(cái)產(chǎn)損害訴訟，舉證責(zé)任由建筑物或設(shè)施的管理人和所有權(quán)人承擔(dān)，也就是說(shuō)損害發(fā)生后，不是由受害人向法庭證明損害發(fā)生的原因，受害人只需證明損害結(jié)果和該結(jié)果是由建筑物或設(shè)施導(dǎo)致的。而物業(yè)服務(wù)企業(yè)在法律上有義務(wù)證明自己在管理過(guò)程中是沒有過(guò)錯(cuò)或損害的，結(jié)果是由受害人的故意行為造成的，如果不能證明這一點(diǎn)，法庭將依法推定管理人和所有權(quán)人負(fù)有過(guò)錯(cuò)責(zé)任。物業(yè)服務(wù)企業(yè)所管理的房屋共用部位和公共、共用設(shè)施、設(shè)備的所有權(quán)人是物業(yè)的全體業(yè)主，受害人很難向所有人追索，而且目前的司法實(shí)踐中也難以操作：根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)服務(wù)合同的約定，通常容易發(fā)生損害的設(shè)施設(shè)備區(qū)域，應(yīng)建有相應(yīng)的監(jiān)控設(shè)備，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行監(jiān)控和錄像，定期存儲(chǔ)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)平常對(duì)房屋、設(shè)備設(shè)施的維修、養(yǎng)護(hù)等應(yīng)進(jìn)行書面和現(xiàn)場(chǎng)施工記錄。

5. 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將物業(yè)服務(wù)中涉及的電梯、綠化、清潔等專項(xiàng)管理，委托給專業(yè)的公司，由專業(yè)公司提供專業(yè)化的服務(wù)。

6. 在公共和共用設(shè)施，設(shè)備的管理和養(yǎng)護(hù)過(guò)程中，如果發(fā)生事故和損害事件，應(yīng)向有關(guān)部門報(bào)告，由相應(yīng)的部門對(duì)事件進(jìn)行調(diào)查，對(duì)事件和損害發(fā)生的原因進(jìn)行認(rèn)定；法院不是專業(yè)機(jī)構(gòu)，只能依法委托專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定，調(diào)查報(bào)告可以為以后的訴訟活動(dòng)提供證據(jù)。

（五）公共環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)防范

因維修物業(yè)或者公共利益，確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應(yīng)當(dāng)與相關(guān)施工單位在施工前簽訂協(xié)議，對(duì)物業(yè)轄區(qū)施工現(xiàn)場(chǎng)管理和風(fēng)險(xiǎn)防范、法律責(zé)任分擔(dān)問題予以約定，以降低物業(yè)服務(wù)企業(yè)的法律風(fēng)險(xiǎn)和責(zé)任。施工結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)將臨時(shí)占用、挖掘的道路、場(chǎng)地，在約定期限內(nèi)恢復(fù)原狀，消除風(fēng)險(xiǎn)和隱患。

物業(yè)公共區(qū)域的綠化和消殺工作是維護(hù)物業(yè)轄區(qū)良好生活環(huán)境的保障之一。在上述工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)注意避免由于上述工作本身給廣大業(yè)主和物業(yè)使用人帶來(lái)的潛在風(fēng)險(xiǎn)和隱患。其次，在障礙物前需要設(shè)置明顯的提醒行人注意的標(biāo)識(shí)，告知行人注意和繞行。在消殺前應(yīng)在物業(yè)公示欄告知業(yè)主或非業(yè)主使用人。消殺過(guò)程中，對(duì)作業(yè)的區(qū)域應(yīng)適當(dāng)加以封閉，限時(shí)阻止行人通過(guò)：消殺完成后的一定時(shí)間，應(yīng)在作業(yè)區(qū)域周圍設(shè)置明顯的提示和告知標(biāo)識(shí)，避免因業(yè)主和非業(yè)主使用人在不知情的情況下，造成人身和財(cái)產(chǎn)損害。

針對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)現(xiàn)的，在管理范圍區(qū)域內(nèi)的業(yè)主個(gè)人所有的物業(yè)存在安全隱患，可能危及公共利益及他人合法權(quán)益時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)書面通知責(zé)任人及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，要求業(yè)主給予配合；同時(shí)要將上述情況書面告知給物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主委員出面協(xié)調(diào)，督促責(zé)任人履行自己的義務(wù)。在采取上述措施都無(wú)效的情況下，經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，可以由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養(yǎng)護(hù)。相關(guān)費(fèi)用再由責(zé)任人承擔(dān)，向責(zé)任人追索。

物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)自始自終貫穿于整個(gè)物業(yè)服務(wù)當(dāng)中，每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)如何在口碑中贏得效益，贏得企業(yè)的不斷發(fā)展壯大，可以說(shuō)是每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)的奮斗目標(biāo)，要達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，規(guī)避物業(yè)服務(wù)風(fēng)險(xiǎn)就顯得極為重要。因此，每一家物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)如何規(guī)避都應(yīng)引起足夠的重視，防患于未然，每一位物業(yè)從業(yè)人員責(zé)任重大。

由此可見，物業(yè)管理服務(wù)中風(fēng)險(xiǎn)無(wú)時(shí)不在、無(wú)處不有，只有我們深刻了解和掌握了其中的風(fēng)險(xiǎn)及防范措施，才能更好地服務(wù)居民和物業(yè)使用人，使企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中乘風(fēng)破浪，安全前行。

參考文獻(xiàn)

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［2］《物業(yè)管理實(shí)務(wù)》，中國(guó)物業(yè)管理協(xié)會(huì)編寫，中國(guó)建筑工業(yè)出版社。

［3］《物業(yè)管理中的法律風(fēng)險(xiǎn)與防范》叢廣林撰寫，德衡律師集團(tuán)事務(wù)所執(zhí)業(yè)律師。

作者簡(jiǎn)介：

篇10

物業(yè)管理公司必須做好服務(wù)，兌現(xiàn)向業(yè)主做的服務(wù)保證。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)取得業(yè)主的信任。服務(wù)中，注意把握關(guān)鍵尺度，端正服務(wù)態(tài)度，掌握服務(wù)中的技巧。

服務(wù)中注意：硬與軟、強(qiáng)與弱、冷與熱、遠(yuǎn)與近、大與小幾個(gè)辨證關(guān)系。

硬與軟：硬，這里有兩層意思，其一：公司內(nèi)部的管理手段要硬，要嚴(yán)格各項(xiàng)制度，要有服務(wù)規(guī)范。不能軟、懶、散，不能遷就在管理中出現(xiàn)的問題，尤其不能在發(fā)現(xiàn)問題后，文過(guò)飾非，胳膊肘往里拐，不講原則，把責(zé)任一律推給客戶。而是要以對(duì)客戶負(fù)責(zé)的態(tài)度，處理一切問題。其二：服務(wù)條款是硬指標(biāo)，答應(yīng)業(yè)主的事，一點(diǎn)不能含糊，要按合同辦事。只有這樣，才能贏得業(yè)主的信任和合作。這是企業(yè)品質(zhì)的表現(xiàn)。欺騙、摻水的做法，肯定是搬起石頭砸自己的腳。要實(shí)現(xiàn)硬服務(wù)，靠的是硬管理，必須以強(qiáng)硬手段，保證服務(wù)內(nèi)容的全面實(shí)行。軟：就是軟件，就是服務(wù)。指你的服務(wù)水平一定要高，要有新的服務(wù)理念，你的服務(wù)一定是業(yè)主最需要的，要滿足客戶要求，知道客戶需要什么，讓業(yè)主滿意加驚喜。你的服務(wù)讓客戶滿意了，他的費(fèi)用必然會(huì)自覺交付?？傊?，一定要堅(jiān)持以人為本，一切從業(yè)主(客戶)的利益出發(fā)，真誠(chéng)對(duì)待每一個(gè)客戶提出的意見，兌現(xiàn)每一個(gè)承諾，做客戶的貼心人。

遠(yuǎn)與近：首先公司在接管一個(gè)樓盤后，要有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃．要制定完整的管理方案，不能有臨時(shí)觀念，不能有隨時(shí)被業(yè)主炒魷魚，打一槍換一個(gè)地方的想法，要短事長(zhǎng)做，有長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。然后，制定短期服務(wù)計(jì)劃，做好日常的每一件事。同時(shí)，既注意客戶的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，又要注意它的眼前利益。對(duì)客戶，一律平等，不能有遠(yuǎn)近之分，不能有大小客戶之分，不能“大戶沙文主義”，不能親大遠(yuǎn)小，要提供一樣的服務(wù)，對(duì)待任何事情都要一視同仁。

冷與熱：所謂冷，就是在實(shí)際工作中，要把握尺度，對(duì)客戶的不正當(dāng)要求，違反協(xié)議的做法，要解釋，要拒絕，要據(jù)理力爭(zhēng)，理直氣壯，不遷就，不放任，要按協(xié)議一絲不茍地執(zhí)行。但在服務(wù)中，要熱情，要與客戶經(jīng)常進(jìn)行溝通感情。建立客戶關(guān)懷檔案，在管理高檔寫字樓時(shí)，尤其要做好這項(xiàng)工作，及時(shí)進(jìn)行關(guān)懷性的問候、祝福，要隨時(shí)了解客戶在生活等方面的困難，凡在我們解決范圍的問題，及時(shí)協(xié)助解決。讓客戶有家的感覺。

大與?。捍笫屡c小事，宏觀與細(xì)節(jié)；服務(wù)中，抓好大事。大事，如協(xié)議的簽訂，工作(生活)環(huán)境的維護(hù)，必要設(shè)備設(shè)施的維護(hù)，保證設(shè)備設(shè)施的最佳狀態(tài)等。但更要注意細(xì)節(jié)，提倡個(gè)性化服務(wù)，關(guān)懷服務(wù)，如提醒購(gòu)電，在收水費(fèi)的時(shí)候，詢問上下水有無(wú)滴漏，平時(shí)的一些必要提醒、對(duì)于租戶的安全提醒，服務(wù)征詢等，遇到特殊的情況，處理好各方面的關(guān)系。服務(wù)中，不因事小而不為，因?yàn)?，業(yè)主之事無(wú)小事，有時(shí)如馬桶滲水，在我們可能以為事小，而在業(yè)主就是大事。

強(qiáng)與弱：任何一個(gè)企業(yè)，一個(gè)人，都有長(zhǎng)處和短處。物業(yè)管理公司亦然。因此，一定要發(fā)揮自己的特長(zhǎng)，避免弱點(diǎn)，以長(zhǎng)補(bǔ)短，把自己的優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)足，盡量不讓自己的不足影響自己的形象。